广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8742号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区龙晟家具有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：叶某1。上诉人（原审被告）：叶某1，男，汉族，住江西省九江市修水县。上诉人（原审被告）：佛山市皇隆美家具有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：王某1。上诉人（原审被告）：王某1，男，汉族，住江西省南康市坪市。上诉人（原审被告）：陈小胜，男，汉族，住江西省九江市修水县。上述五上诉人共同委托诉讼代理人：许文飞，广东禅正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市和润喷涂实业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：舒某1。委托诉讼代理人：张东荣，广东聚理律师事务所律师。原审被告：佛山市顺德区荔富轩家具有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：李某1。上诉人佛山市顺德区龙晟家具有限公司（以下简称龙晟公司）、叶某1、佛山市皇隆美家具有限公司（以下简称皇隆美公司）、王某1、陈小胜因与被上诉人佛山市和润喷涂实业有限公司（以下简称和润公司）、原审被告佛山市顺德区荔富轩家具有限公司（以下简称荔富轩公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初4948号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回和润公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由和润公司承担。事实与理由：一、一审法院判决认定事实及法律适用错误。根据《喷漆车间服务合同》约定，和润公司将位于工业区二号厂房喷漆车间第七楼B区的936.5平方米场地、环保设备设施和喷漆设备提供给龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜使用至2020年5月8日；每月30日前，龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜需向和润公司支付当月的服务管理费23412.5元、环保设备及一切设备折旧损耗费15000元，共38412.5元;双方均不得单方解除协议及违反合同的其他约定，如违约需向对方支付违约金100000元。根据2019年8月25日，叶某1与案外人胡某彬签订的《喷漆房互换协议书》约定自2019年8月25日起，胡某彬使用的四楼C区与叶某1使用的七楼B区油漆房互换给对方使用，胡某彬继续缴纳四楼C区的租金，叶某1继续缴纳七楼B区的租金。和润公司的实际控制人、代表人舒友田在该协议书上签名确认同意。由此可知：在租赁期限内，龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜没有违约的情形下，和润公司未经皇隆美公司、王某1、陈小胜及荔富轩公司的许可，擅自将租赁场地交付给案外人胡某彬使用，和润公司的该行为己经先构成违约且实际解除了与龙晟公司、叶某1的租赁合同。在和润公司先行违约及皇隆美公司、王某1、陈小胜没有实际使用涉案场地的情况下，己经明确租金由龙晟公司、叶某1继续缴纳，皇隆美公司、王某1、陈小胜无需向和润公司支付2019年8月到10月的费用，且和润公司应退还皇隆美公司、王某1、陈小胜的保证金共100000元、支付违约金100000元。如上所述，和润公司违约应退还保证金共及支付违约金的情况下，龙晟公司、叶某1可主张以保证金冲抵租赁费用。因此，龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜无需支付和润公司费用111237.5元。二、和润公司无权没收龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜缴纳的保证金200000元，应予返还或冲抵本案费用。和润公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确。龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜与案外人签订的《喷漆房互换协议书》，属其内部使用的问题，不影响案涉租赁合同的效力，和润公司不存在违约行为。荔富轩公司未发表意见。和润公司向一审法院起诉请求：1.判决龙晟公司、皇隆美公司、陈小胜、荔富轩公司共同向和润公司支付拖欠的费用115237.5元及违约金83355.13元；2.龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司支付欠付的保证金100000元，并由和润公司没收龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司未支付的全部保证金；3.叶某1、王某1对上述拖欠的费用及保证金的支付承担连带责任；4.本案全部诉讼费用由龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司承担。一审法院认定事实：2019年5月9日，和润公司与龙晟公司、皇隆美公司、荔富轩公司以及“（欧胜轩）家具有限公司”（该司并无登记注册）签订一份《喷漆车间服务合同》，约定和润公司将位于乐从镇水藤工业区二号厂房喷漆车间第七楼B区的936.5平方米场地、环保设备设施和喷漆设备提供给前述各方使用；使用期限自2019年5月9日至2020年5月8日；每月30日前，各使用方需向和润公司支付当月的服务管理费23412.5元、环保设备及一切设备折旧损耗费15000元，合共38412.5元；各使用方需向和润公司交纳保证金共300000元；服务期满，和润公司从保证金中扣除由各使用方承担的一切费用以及违约赔偿责任外，剩余部分15个工作日内返还给各使用方；如各使用方违反合同条款，则和润公司有权不退还保证金；各使用方如超三天未缴纳服务管理费及设备折旧费的，则需每日按1%计收违约金，逾期十天则和润公司有权解除合同并没收保证金；各使用方法定代表人及签约代表为各使用方的合同义务承担连带担保责任；双方均不得单方解除协议及违反合同的其他约定，如违约需向对方支付违约金100000元。该《喷漆车间服务合同》落款处，盖有龙晟公司、皇隆美公司、荔富轩公司的公章，并有龙晟公司的法定代表人叶某1、皇隆美公司的法定代表人王某1、“（欧胜轩）家具有限公司”的签约代表陈小胜的签名。签订《喷漆车间服务合同》时，龙晟公司、皇隆美公司、陈小胜、荔富轩公司各向和润公司支付了保证金50000元，合共200000元。各使用方并承诺剩余的保证金100000元于2019年8月30日前付清。2019年8月25日，叶某1与案外人胡某彬签订一份《喷漆房互换协议书》，约定自2019年8月25日起，胡某彬使用的四楼C区与叶某1使用的七楼B区油漆房互换给对方使用；胡某彬继续缴纳四楼C区的租金，叶某1继续缴纳七楼B区的租金。和润公司的实际控制人舒友田在该协议书上签名确认同意。2019年9月23日，陈小胜向和润公司支付了8月的费用4000元。2019年10月31日，因和润公司认为各使用人尚欠2019年8月至10月的案涉场地费用，遂向龙晟公司、皇隆美公司、“（欧胜轩）家具有限公司”各送达了一份《解除合同通知书》，要求合同自即日起解除并承担支付欠费、没收保证金等违约责任。和润公司遂于2020年2月25日向一审法院提起本案诉讼。另查明，1994年9月8日，黎顺能、黎文滔、黎文发与当时的顺德市某股份合作社签订一份《出租集体土地使用权合同》，约定由黎某能、黎某滔、黎某发承租某公路地块用于建设商业楼。后该承租地块上兴建了案涉场地所在的建筑物，登记权属人为某经济联社，并由前述三人继续承租。2015年9月28日，梁某清、黎某滔、黎某发与佛山永豪轩家具有限公司签订一份《租用集体土地合同书》，约定将前述建筑物出租给佛山永豪轩家具有限公司作建铺用地。此后，佛山永豪轩家具有限公司与佛山市顺德区永豪轩和润家具服务有限公司（该司于2019年11月25日变更登记为佛山市*******科技有限公司，法定代表人为舒某田）签订《租赁合同》，约定将前述建筑物即佛山市顺德区2号厂房出租给佛山市顺德区永豪轩和润家具服务有限公司。佛山永豪轩家具有限公司并出具一份《转租同意书》，同意佛山市*******科技有限公司将前述厂房中的案涉场地转租给龙晟公司、皇隆美公司、荔富轩公司及“（欧胜轩）家具有限公司”。后鉴于佛山市*******科技有限公司与和润公司的实际控制人相同，故佛山市*******科技有限公司以和润公司名义与龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司签订了案涉的《喷漆车间服务合同》，并明确该合同权利义务均由和润公司行使。本案的争议焦点为：一、案涉《喷漆车间服务合同》效力；二、龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司是否尚欠和润公司租金，可否用保证金予以抵扣；三、和润公司主张的保证金及违约金是否有依据；四、叶某1、王某1、陈小胜的责任问题。针对第一个争议焦点。根据对《喷漆车间服务合同》条款内容的审查，一审法院认为，合同的标的物包括佛山市顺德区乐从镇水藤工业区2号厂房喷漆车间第七楼B区的案涉场地及其环保设备等，即和润公司通过将案涉场地及设备出租、提供给龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司使用以此收取相应的服务管理费及设备折旧损耗费，故本质上仍属于租赁合同关系。而根据和润公司提供的证据，已能证明案涉场地所在的建筑物已取得权属证明，且和润公司具有合法的出租、转租的权利，故案涉《喷漆车间服务合同》应自双方签订之日起生效，各方理应按照合同的约定行使权利义务。针对第二个争议焦点。龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司辩称其于2019年6月起已经无实际使用案涉场地及设备，但其并无提供证据证明其此时已向和润公司表明不再使用案涉场地、设备并要求解除合同，亦无证据证明龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司已与和润公司就解除合同并互不追究口头达成了合意。且龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司有否实际使用案涉场地及设备，均非和润公司收取服务管理费及设备折旧损耗费的前提，只要双方签订合同后，和润公司按约将适租、适用状态的场地及设备交付给龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司，龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司即理应按照合同约定的每月固定的服务管理费及设备折旧损耗费向和润公司交纳费用。故龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司辩称自2019年6月起无需交纳相关费用的理由，一审法院不予采纳。龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司自2019年8月起连续欠交服务管理费及设备折旧损耗费的行为，已构成违约，和润公司根据合同约定，有权解除《喷漆车间服务合同》并追究相应的违约责任。而和润公司已于2019年10月31日将《解除合同通知书》送达龙晟公司、皇隆美公司以及“（欧胜轩）家具有限公司”，因龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司共同作为《喷漆车间服务合同》的乙方及其法定代表人或签约代表人，故一审法院可合理推定，和润公司的解除合同之意已送达给龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司，《喷漆车间服务合同》已于2019年10月31日解除。且和润公司确认龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司已于2019年11月搬离案涉场地，并明确只主张2019年8月至10月期间的服务管理费及设备折旧损耗费，具有事实依据，一审法院予以支持。前述三个月期间的服务管理费及设备折旧损耗费合共115237.5元，因双方确认陈小胜于2019年9月23日支付了8月的部分费用4000元，此款项应予以抵扣，故龙晟公司、皇隆美公司、荔富轩公司及“（欧胜轩）家具有限公司”仍尚欠和润公司的费用为111237.5元。另，龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司主张前述所欠费用应在其交纳的保证金200000元中作抵扣的问题。一审法院认为，根据合同条款，保证金可用于抵扣费用的情形为《喷漆车间服务合同》的一年服务期满，若龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司违约，则和润公司系有权主张不予退还。如上文所述，龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司欠交费用的行为已经违反了合同约定，且和润公司在庭审中亦明确不同意保证金抵扣费用，故龙晟公司、皇隆美公司、荔富轩公司及“（欧胜轩）家具有限公司”仍尚欠的费用111237.5元在本案中仍需向和润公司履行支付义务，一审法院对龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司该抗辩不予支持。针对第三个争议焦点。关于违约金的问题。根据《喷漆车间服务合同》约定，龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司如超三天未缴纳服务管理费及设备折旧费的，则需每日按1%计收违约金，逾期十天则和润公司有权解除合同并没收保证金。本案中，龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司逾期交费已逾十天，和润公司选择解除合同并没收违约金200000元。而《喷漆车间服务合同》在龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司完全履行的情况下和润公司可收取的费用为460950元（38412.5元/月×12个月），龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司已经缴纳的保证金为200000元，占合同总费用的43%以上，换言之，和润公司已收取的保证金已经能完全弥补龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司违约所带来的损失，若和润公司因此再对欠费收取违约金，则明显不合理，故一审法院对和润公司主张的违约金不予支持。关于龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司支付未交违约金100000元的问题。如上文所述，和润公司已收取的保证金已经能完全弥补龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司违约所带来的损失，若和润公司再主张龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司交纳剩余保证金100000元并予以没收，亦明显不合理，故一审法院对和润公司主张的剩余保证金100000元亦不予支持。至于和润公司已收取的保证金200000元，在弥补其违约损失后，是否存在过高及应否予以返还龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司的问题，因和润公司在本案中并无诉请，龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司在本案中亦无提起反诉，故一审法院在本案中不作审查，双方可另行处理。针对第四个争议焦点。根据《喷漆车间服务合同》约定，法定代表人及签约代表为合同义务承担连带担保责任。因“（欧胜轩）家具有限公司”作为合同乙方并无进行工商登记，陈小胜为其签约代表，其理应对“（欧胜轩）家具有限公司”的上述债务直接承担清偿责任。而叶某1、王某1分别作为龙晟公司、皇隆美公司的法定代表人在《喷漆车间服务合同》上签名确认，故根据前述合同约定，叶某1、王某1亦应对龙晟公司、皇隆美公司的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、龙晟公司、皇隆美公司、陈小胜、荔富轩公司应于判决发生法律效力之日起十日内向和润公司支付费用111237.5元；二、叶某1、王某1对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回和润公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2889.45元，由和润公司承担1813.02元，龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司共同承担1076.43元。二审期间，龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、和润公司、荔富轩公司均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实除“后该承租地块上兴建了案涉场地所在的建筑物，登记权属人为水藤经济联社，并由黎顺能、黎文涛、黎文发继续承租。2015年9月28日，梁惠清、黎文滔、黎文发与佛山永豪轩家具有限公司签订一份《租用集体土地合同书》，约定将前述建筑物出租给佛山永豪轩家具有限公司作建铺用地。”之外的事实予以确认。另查明，和润公司未提交黎顺能、黎文涛、黎文发承租涉案租赁物的证据。2015年9月28日，梁惠清、黎文滔、黎文发与佛山永豪轩家具有限公司签订一份《租用集体土地合同书》，约定将梁惠清、黎文滔、黎文发水藤开发区商业建筑物一座出租给佛山永豪轩家具有限公司作建铺用地。和润公司提交的权属人为水藤经济联社的房地产权证（粤房地证字第2803233号）载明建筑层数为六层。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜就涉案租赁物是否拖欠和润公司费用；2.和润公司是否有权没收保证金20万元。一、关于龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜是否拖欠费用的问题龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜上诉称和润公司违约在先，擅自把涉案租赁物交给案外人胡云斌使用，据此主张不予支付2019年8月至10月的费用。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”和润公司和龙晟公司、皇隆美公司、荔富轩公司、“（欧胜轩）家具有限公司”签订的《喷漆车间服务合同》约定的《喷漆车间服务合同》符合租赁合同的特征，但是租赁物为乐从镇水藤工业区二号厂房喷漆车间第七楼B区。而和润公司提交的权属人为水藤经济联社的房地产权证（粤房地证字第2803233号）载明建筑层数为六层。即涉案租赁物未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，《喷漆车间服务合同》无效。涉案场地与胡云斌的租赁场地交换是龙晟公司的法定代表人叶某1签订《喷漆房互换协议书》的约定，和润公司并无违约行为。龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜据此主张不缴纳费用，缺乏依据。一审法院参照合同约定的费用标准和履行情况，认定龙晟公司、皇隆美公司、荔富轩公司、“（欧胜轩）家具有限公司”拖欠和润公司费用111237.5元并无不当。因《喷漆车间服务合同》无效，和润公司诉请支付违约金缺乏依据，本院对其该项诉请不予支持。二、关于和润公司是否有权没收保证金的问题如前所述，《喷漆车间服务合同》无效，和润公司收取20万元保证金缺乏依据，龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜上诉主张保证金抵扣欠款，应予以支持。经计算，和润公司尚应向龙晟公司、皇隆美公司、陈小胜返还扣除上述第一项款项后的余款。因龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜、荔富轩公司未提起反诉，本案不作处理，其可另行主张。综上所述，龙晟公司、叶某1、皇隆美公司、王某1、陈小胜的上诉请求成立，予以支持。本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初4948号民事判决；二、驳回佛山市和润喷涂实业有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取2889.45元，二审案件受理费2524.75元，合计5414.2元，由被上诉人佛山市和润喷涂实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年十二月十八日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏