浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6358号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈健，男，1979年6月3日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。 委托诉讼代理人：王楠、李子根，浙江五联律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州润衡置业有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区五常街道五常大道**01-88。统一社会信用代码：913301006680492346。 法定代表人：张雪东，董事长。 委托诉讼代理人：朱剑宇、袁登华，浙江天册律师事务所律师。 原审第三人：杭州天宇四季情大酒店有限公司，住所地：浙江省杭州市经济技术开发区**大街****。统一社会信用代码：9133010179968457X9。 法定代表人：张华卫，总经理。 委托诉讼代理人：金文晓，公司员工。 上诉人陈健因与被上诉人杭州润衡置业有限公司（以下简称润衡公司）、原审第三人杭州天宇四季情大酒店有限公司（以下简称四季风情酒店）房屋租赁合同纠纷一案，陈健不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初8216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2012年8月13日，四季风情公司向润衡公司转账支付105420元，备注“意向金”。2012年9月10日，润衡公司作为出租方（甲方），四季风情公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租坐落于杭州市余杭区五常街道五常××道××号××购物中心××室，用于经营新发现餐厅，可出租面积约为1004平方米，以该房屋所在地房屋测绘机构的测绘结果为准。合同主要约定如下内容：3.1本合同租赁期为8年，自购物中心开业日与装修免租期结束次日中较晚之日起计，购物中心预计开业时间为2013年3月28日，具体以甲方至少提前30天书面通知为准。甲方应保证在可预见开业时间有可能推迟的情形下提前30天通知乙方，以减少双方的损失。3.2甲、乙双方约定，甲方应提前5日书面通知乙方该房屋的具体交付日期，乙方应根据甲方书面通知的交付日期前办理该房屋的验收交付手续。若乙方延迟办理该房屋验收交付手续，每逾期一日，乙方装修免租期相应扣减一日。4.1自该房屋交付日起，乙方可享有60日的装修免租期，若装修免租期期间包含春节假期的，则免租期增加十五天。乙方应在甲方至少提前30日书面通知的购物中心开业日开业，每逾期一日，乙方应按每日保底租金的两倍向甲方支付违约金。4.2装修免租期内乙方无须向甲方支付租金，但仍须按本合同的规定交纳实际发生的物业管理费、水、电、燃气、通讯费、超时空调费（指购物中心正常营业时间以外的空调费）及使用该房屋所发生的一切其他费用。5.1甲、乙双方同意租赁期内租金（按该房屋可出租面积）计算如下：第一、二年每月租金为人民币75元／平方米／月（“保底租金”）与物业管理费30元／平方米／月之总和或该月营业额（含税）8%（“提成租金”），以较高者为当月适用租金；第三、四年每月租金为人民币80元／平方米／月（“保底租金”）与物业管理费30元／平方米／月之总和或该月营业额（含税）8%（“提成租金”），以较高者为当月适用租金；第五、六年每月租金为人民币85元／平方米／月（“保底租金”）与物业管理费30元／平方米／月之总和或该月营业额（含税）9%（“提成租金”），以较高者为当月适用租金；第七、八年每月租金为人民币90元／平方米／月（“保底租金”）与物业管理费30元／平方米／月之总和或该月营业额（含税）9%（“提成租金”），以较高者为当月适用租金。5.2上述保底租金和提成租金均不包括物业管理费、宣传推广费及水、电、燃气等公用事业费用。乙方应于每历月1日前向甲方支付当月的保底租金，如提成租金较保底租金与物业管理费之总和为高，乙方须于次历月五日内向甲方缴交该差额。如起租日不是该历月首日，则乙方应在起租日以前按比例向甲方支付当月的保底租金、物业管理费。5.3乙方须于每历月五日前向甲方提供上一历月的销售报表（含每日明细）、报税单、发票及每日ＰＯＳ机收银单，以及该上一历月的提成租金计算单。乙方同意甲方有权就上述每月的销售报表、报税单、发票、每日ｐｏｓ机收银单等资料作不定时的审查，同时乙方须于每个日历年度终了后六十日内向甲方提供由甲方认可的会计师事务所出具有关乙方在该房屋的全年营业总额（含每月营业额明细）的审计报告。乙方在交易提交上有虚报、隐瞒交易货款或与甲方的核查人员串通等作弊行为的,则视为乙方违约，乙方应向甲方支付相当于三个月的保底租金和物业管理费总和的违约金，若乙方再次违约，甲方可随时解除本合同，并没收乙方保证金，同时乙方仍须支付相当于六个月保底租金和物业管理费总和的违约金5.4租赁期及装修免租期内，乙方应于每历月1日前向甲方或其指定的管理公司按人民币30元／平方米／月支付当月的物业管理费，物业管理费按该房屋可出租面积计算。甲方有权根据实际支出调整物业管理费，但上述调整应符合国家有关物价法规的规定并有明确合理的调整理由。5.7乙方应按月支付租金、物业管理费、宣传推广费或其他费用。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的0.1%。向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付。6.1乙方应在本合同签署后五个工作日内向甲方支付相当于两个月租金和管理费之和的保证金（包含乙方之前根据意向书约定已支付的相当于一个月租金和管理费之和的诚意金自动转作保证金），以保证其履行本合同的所有条款，否则甲方有权终止本合同。6.2如乙方违反本合同约定，拖欠甲方任何款项包括不限于租金、物业管理费、宣传推广费及其他费用等，甲方有权从乙方的保证金中扣除所欠款项及相应的滞纳金；若乙方欠缴租金或物业管理费或其他费用达1个月，甲方还有权停止水、电、燃气的供应，由此造成的一切后果由乙方承担，且甲方停止水、电、燃气的供应期间，不影响甲方在此期间向乙方收取租金、物业管理费及其他费用的权利。若甲方从上述保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的租金、物业管理费或其他费用后尚存在未付之部分，乙方须在接到甲方通知后五日内补足，否则甲方有权以书面通知立即终止本合同。6.3租赁关系终止后，若乙方没有未承担的违约责任，且在乙方按原样或经甲方同意保留的装修装饰物后将该房屋交还甲方后，甲方同意在乙方付清实际使用期间发生的全部租金、物业管理费及其他各项费用后，在九十日内向乙方无息退还保证金。7.2乙方同意负责租赁期内对该房屋的内部进行维护和保养，以使该房屋始终处于良好状态（正常的折旧磨损除外）。11.1在本合同期满或因任何原因终止时，乙方应立即将该房屋恢复原状或经甲方同意保留的装修装饰物后的状态交还给甲方。未经甲方书面同意逾期占用该房屋的（包括以人或物品占用1）乙方应按日保底租金的2倍向甲方支付逾期占用使用费和逾期占用期间内所发生的一切费用；2）且乙方将被视为是自动放弃该房屋内的装修、设施、设备的产权或使用权，甲方有权就此作出处理，乙方不得提出任何异议。甲方清除上述装修、设施、设备或物品的开支及费用由乙方承担，甲方可从乙方保证金中扣除上述费用。13.2若有确切证据证明乙方出现下列情形之一的，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同，乙方无权要求甲方退还已付之保证金或其他费用，且乙方还应向甲方支付相当于三个月保底租金和物业管理费总和的违约金，若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分：（一）乙方未根据甲方书面通知的交付日前来办理该房屋交付手续，逾期达三十日；（二）经甲方书面催告，逾期不支付租金、物业管理费或其他费用连续超过三十日；（三）乙方未经甲方书面同意擅自不开业，或中断营业，或未按照购物中心正常营业时间营业，经甲方催告后7天内仍未改正的；（四）违反本合同第12.1条，擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（五）乙方未征得甲方同意改变该房屋用途，经甲方勒令7天内纠正而拒不纠正的；（六）因乙方原因造成该房屋主体结构损坏且拒不修复的；（七）乙方从事任何不正当竞争行为或者损害消费者行为的，在甲方发出书面通知后十五（15）日内仍未改正的；（八）违反本合同其他任何条款，经过甲方书面催告后30日内仍未纠正的；（九）根据本合同或中国法律甲方有权终止或解除本合同的；（十）乙方于本合同租赁期届满前擅自解除合同的。13.3若甲方出现下列情形之一的，乙方有权不经甲方同意而解除本合同，甲方在双倍返还乙方已付之保证金后还应向乙方支付相当于三个月保底租金和物业管理费总和的违约金，若前述违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还应赔偿乙方损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时向乙方交付该房屋，经乙方书面催告后三十日内仍未交付的；（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；（三）甲方交付的该房屋存在缺陷、危及乙方安全的；（四）甲方于本合同租赁期届满前擅自解除本合同的；（五）合同期满后，甲方侵害乙方法定的优先续租权的。 2012年9月28日，四季风情公司向润衡公司转账支付105420元，备注“保证金”。 2012年12月24日，四季风情公司向润衡公司转账支付60336元，用途备注为“保证金”。原审庭审中，双方均认可该款项中包含了50200元装修押金及8000元垃圾清运费。 2013年3月6日，润衡公司作为甲方（出租方），四季风情公司作为乙方（变更前承租方），陈健作为丙方（变更后承租方）签订《租赁主体变更协议》，约定甲方与乙方于2012年9月10日签署的《租赁合同》，甲、乙、丙三方共同确认，原合同之乙方自2013年3月6日起变更为丙方，原合同项下乙方所有权利和义务（包括但不限于欠款等）同时转为丙方承继履行，甲、丙双方形成新的租赁关系，乙方承担连带保证责任。乙方同意，其根据原合同已缴纳的保证金将自动转为新租赁关系项下丙方的保证金。乙方同意对因新租赁关系所产生的丙方的相关债务（包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用）承担连带保证责任。在新租赁关系期内，若甲、丙方对原合同作其他任何变更或修改，乙方同意将按照本协议第4条约定的保证责任范围内继续承担连带保证责任。丙方承诺，在租赁关系期限内具备合法经营所必须的所有授权、许可、审批以及经营证照，并将所有上述文件（包括更新文件）及时提供给甲方。 2013年6月5日，陈健办理个体工商户营业执照，名称为杭州余杭区五常街道威利乔叮那多餐厅。 2014年4月5日，西溪印象城管理办公室因案涉餐厅第一季度累计不配合闭店项数达24项，向其出具《商铺违规整改/处罚通知书》，要求其于4月7日前整改完成。 2014年9月4日，西溪印象城管理办公室因案涉餐厅违规清运泔水，向其出具《商铺违规整改/处罚通知书》，要求其于9月4日前整改完成。 2014年11月26日，西溪印象城管理办公室向案涉餐厅出具《销售审查问题通知函》，表示其在审查该餐厅2014年8月份的销售小票数据过程中，发现如下问题：销售小票金额与月报金额不符，抽查10天中均无完全吻合，具体日期：8月2日、4日、5日、6日、7日、9日、12日、13日、23日、26日；其中8月9日差异较大，月报金额41299元，小票核查金额52749元，差异额11450元；在承租方提供的小票与顾客联小票核对过程中，抽查的10张小票中有5张未能核对上，具体日期：8月6日、7日、13日。 2015年1月19日，新发现餐厅取得消防安全检查合格证。 2015年5月5日，西溪印象城管理办公室向案涉餐厅出具《违约通知书》，表示案涉商铺提交了2015年3月的《商铺销售额登记表》，但经核查发现餐厅实际经营数额与报表数据出现不符，月报数据抽查的7天176649元，小票数据抽查的7天164201元，差额12448元，另根据其中5张实际消费票据的审查结果，其中4张未能核对上，故要求案涉商铺于2015年5月15日前提交书面文件，明确整改方案。 2015年5月13日，案涉餐厅出具《关于西溪印象城2015年销售审查情况说明》，称通过公司调查，门店不存在虚报、隐瞒交易货款的行为，出现数据不符的原因有：相对于其他行业，店铺现有整体薪资水平较低，尤其是过年期间人员流动非常大，很多工作内容及方法未能有效传承，营业小票缺少有效的保管方法，导致营业小票的遗失。 2016年6月15日，西溪印象城管理办公室向案涉餐厅出具《销售审查警告通知函》，表示其在核查餐厅2015年11月的销售小票数据过程中，发现存在以下的问题：一、经核查销售小票（11月中随机抽取7天），销售总单数1152单，缺失单数358单，缺失比例高达31%（其中最高一天缺失比例高达52%);二、以11月28日（周六）单天举例说明，月报上报金额为28190，现有小票实际金额28171（总单数308单，实际有销售单147单，缺单161张），预估金额=总单数*比单价=308*（28171/147)=59012,上报金额比预估金额少30822元。后案涉餐厅出具《关于营业额与销售小票存在差异的情况说明》，载明：1.我公司按月提供给贵单位的销售报表数据是真实的。2.由于11月份我公司财务经理及该门店的财务会计人员变动,导致了单据管理方面存在一些问题，我公司提供给贵单位的销售小票存在补凑的情况。3.11月系我公司新发现西溪店与广发银行团购合作的月份之一，部分销售小票已提供给广发银行对账。4.我公司自有收银点菜系统及网络日常存在问题有打印测试单的情况。基于以上几点原因，导致报表与票据存在部分差异。 2017年7月17日，案涉餐厅厨房内油锅起火，触发商场消防警报。西溪印象城管理办公室于2017年7月19日向案涉餐厅发出《整改通知函》，要求餐厅在2017年7月20日前完成整改，并对其处以5000元罚款。 2017年7月19日，四季风情公司出具《关于新发现西溪印象城店油锅起火的情况说明及处罚通报》，称案涉餐厅厨房3号炉台因操作不当导致油锅起火事件，对部分员工作出处罚决定，并制定相应整改措施。同日，案涉餐厅交纳5000元罚款并向印象城提交恢复营业的申请。 2017年11月5日，案涉餐厅厨房燃气泄漏，触发商场消防警报。润衡公司于当日向案涉餐厅发出《整改通知函》，要求餐厅于2017年11月5日、6日停业整顿，并于当日对餐厅采取停水停电措施，未让其继续开店经营。案涉餐厅于同日回函，称经与杭州港华燃气公司工程师共同检查，发现3处问题，一处是设备连接软管不符合要求，另两处是1号6号炉台漏气，其当即就联系了厨具设备生产商上门进行维修，检查后确认是因为闭店后，燃气总阀已经关闭，管道到炉台的管内存有余气，余气从其中一台设备慢慢漏气出引起的报警，已联系灶具生产厂家对所有设备进行检查维修，并联系港华天然气公司工程师对每一台设备进行了检测，并开具了安全检查告知书，确认全部设备和管道都已经合格。杭州港华燃气有限公司向案涉餐厅出具的《安全检查告知书》中，漏气项整改情况及建议一栏载明“灶具无熄保，今上门检测，现灶具压力正常”，燃气管线项漏气项整改情况及建议一栏载明“1号炉、6号炉，用户都已维修完成，烤箱连接管已更换”。 2017年11月6日，案涉餐厅提交恢复营业的申请。 2017年11月7日、11月15日，润衡公司分别向四季风情公司、陈健发出《解约函》，决定于2017年11月30日解除租赁合同，并要求对方于11月15日签署租赁合同终止协议并结清所有费用，将商铺恢复原状后交还。四季风情公司、陈健两次回函，表示案涉租赁合同未到解除条件，要求润衡公司继续履行合同。 2018年2月1日，润衡公司（甲方、出租方）与杭州言几又企业管理有限公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于五常大道1号商场2层编号为Pl-02-Ola的商铺，商铺建筑面积为2465.01平方米，租赁期自2018年4月1日至2023年3月31日。 2018年2月2日，润衡公司向四季风情公司、陈健发出《通告函》，函告解约事宜，并要求对方于2018年2月7日前腾退商铺，逾期润衡公司将自行拆除、腾空并收回商铺。 2018年2月2日，杭州市公安消防支队余杭区大队对案涉餐厅进行消防检查，并出具《消防监督检查记录》，载明案涉餐厅存在可燃材料使用过多需拆除，厨房灶台位置需增加一个出口，厨房不能使用排插、后通道防火门损坏需更换等问题。金文晓在该检查记录“检查单位随同检查人员”落款处签字。 2018年2月3日，润衡公司委托浙江韦宁资产评估有限公司就新发现餐厅内部装修、附属设施设备及库存物品价值进行评估，评估基准日为2018年2月3日，评估结果为1197116.4元，其中内部装修760000元，附属设施设备及库存物品437116.4元。 2018年2月9日，润衡公司对案涉餐厅进行强制拆除。 2018年2月13日，金文晓向杭州市公安局余杭区分局就案涉餐厅被强拆一案提起控告，杭州市公安局余杭分局于同日出具不予立案通知书。 2019年4月22日，陈健起诉至原审法院，请求：1.判令润衡公司赔偿陈健损失9392632元（包含装修损失1427895元、设施设备损失646659元、家具损失341480元、厨房用品损失48961元、停工期间员工工资损失706427.4元、停工期间员工宿舍租金损失34300元、停工期间预期利润损失1186910元及剩余租赁期预期利益损失5000000元）；2.判令润衡公司支付陈健违约金737940元；3.判令润衡公司返还陈健保证金210840元；4.判令润衡公司返还陈健装修保证金60336元；5.判令润衡公司返还陈健2017年11月5日至30日的租金及物业费127082元；以上总计10528830元；6.判令润衡公司承担本案诉讼费。审理过程中，陈健明确第四项诉讼请求为判令润衡公司返还陈健50200元装修押金及垃圾清运费8000元。润衡公司提出反诉，请求：1.判令确认润衡公司与陈健之间关于西溪印象城购物中心HZXXPl-02-Ola房屋的《租赁合同》已于2017年11月30日解除；2.请求判令陈健向润衡公司支付违约金692760元；3.判令陈健向润衡公司支付逾期占用涉案房屋的使用费392564元；4.判令陈健向润衡公司支付欠缴租金及费用97065.1元（2017年10月电费25460.31元，2017年11月电费6566.21元，2017年10月水费4302元，2017年7月提成租金34687.36元，2017年10月提成租金1607.82元，2017年8月补缴提成租金16585.81元，2017年10月补缴提成租金7855.6元）。反诉请求第2、3、4项合计金额1182389.1元；5.判令确认金额210840元的租赁保证金润衡置业不予返还，优先用于抵偿陈健对润衡公司所负债务；6.判令确认陈健留置在涉案房屋内的物品归润衡置业自行处理，所得款项优先用于抵偿陈健对润衡置业所负债务；7.判令陈健承担本案本诉、反诉全部诉讼费用。 原审庭审中，双方均认可陈健已付清截至2017年11月的保底租金、物业费，尚未支付2017年7月与10月的提成租金，以及2017年10月的电费25460.31元，2017年11月的电费6566.21元，2017年10月的水费4302元。 原审另查明，（一）案涉餐厅提供给润衡公司的2017年7-10月的销售登记表载明，7月销售单数14773,销售收入1668304元；8月销售单数为14126,销售金额为148328.94元；9月订单数为11370，实收金额为1193855.94元；10月订单数为11014,营业额为1399320元，实收金额为1300753.56元。（二）陈健出示的2017年1至10月的月度利润表中载明：7月营业收入1668215.73元，净营业收入1525970.33元；8月营业收入1593270.05元，净营业收入1463786.87元；9月营业收入1294023.5元，净营业收入1184645.65元；10月营业收入1388038元，净营业收入1283326.84元。 原审法院认为，本案争议焦点有二：一是合同主体，二是违约方是谁。 关于争议焦点一，润衡公司与四季风情公司签订的《租赁合同》以及陈健、润衡公司与四季风情公司三方签订的《租赁主体变更协议》系各方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《租赁主体变更协议》的约定，案涉房屋的承租主体已变更为陈健，故润衡公司关于陈健与四季风情公司系共同承租方，陈健无权单独提起诉讼的主张依据不足，该院不予采信。 关于争议焦点二，陈健认为润衡公司无故单方解除合同，并强行拆除陈健店内装修，构成违约；润衡公司认为陈健经营店铺存在重大消防安全隐患，屡次发生消防安全事故，且多次申报虚假营业额、偷漏提成租金，构成违约。该院认为，（一）关于消防安全问题。首先，根据法律规定，承租方具有正当使用并妥善保管租赁物的义务，案涉租赁合同亦约定承租方对房屋的内部具有维护和保养，以使房屋处于良好状态的义务。陈健租赁案涉商铺系用于开办餐厅，而餐饮业经营过程中本身即存在高度的消防隐患，且案涉餐厅位于人流较多的大型商场，经营者更应具有高度的安全防范意识和注意义务。其次，根据《租赁合同》约定，违反本合同其他任何条款，经过甲方书面催告后30日内仍未纠正的，甲方有权解除合同，但案涉餐厅经营过程中，曾多次发生过触发商场内消防警报的事故，且自2017年11月5日最后一次事故发生后直至2018年2月2日消防部门检查时止，案涉餐厅尚未完全整改完成，仍存在多处消防隐患，故应认定陈健已构成违约，润衡公司有权解除合同。（二）关于虚报营业额的问题。对于润衡公司来说，其出租案涉商铺的合同目的系获取收益，而其中提成租金的计算依据为案涉商铺的营业收入，故案涉商铺是否如实上报营业数额，是否能够提供完整、真实的销售报表、报税单、发票、POS机收银单等资料供润衡公司核查，系影响到润衡公司合同目的能否实现的主要义务之一。但在润衡公司已多次核查出销售报表与消费小票不符的情况下，陈健并未就此作出合理解释，并进行有效整改，亦未按照合同约定提交全年营业总额的审计报告以证明其上报的营业收入的真实性，故根据《租赁合同》关于乙方再次出现虚报、隐瞒交易货款等作弊行为的，甲方可随时解除本合同的约定，润衡公司有权解除案涉租赁合同。 综上，（一）本诉部分。首先，如前所述，陈健系违约方，润衡公司有权解除合同，故陈健要求润衡公司支付违约金、返还保证金及停业期间工资、租金、利润损失、预期利益损失的诉讼请求，理由不成立，该院不予支持。其次，根据合同约定，合同因任何原因终止时，乙方应立即将房屋恢复原状或经甲方同意保留的装修装饰物后的状态交还给甲方，未经甲方书面同意逾期占用房屋的，视为乙方自动放弃该屋内的装修、设施、设备的产权或使用权，甲方有权作出处理。现陈健经润衡公司发函通知限期搬离的情况下，逾期未搬离，故润衡公司有权对案涉商铺内的装修及物品自行处置，陈健要求润衡公司赔偿装修、设施设备、家具、厨房用品损失的诉讼请求，该院亦不予支持。再次，陈健要求润衡公司退还装修保证金及垃圾清运费的诉讼请求，关于装修保证金，因案涉餐厅早已开业经营，并无证据表明案涉餐厅装修过程中曾发生过润衡公司有权扣留装修保证金的情况，故陈健该诉讼请求，该院予以支持。关于垃圾清运费，因案涉商场垃圾清运工作系由润衡公司负责，现无有效证据证明该款项对应的清运工作系由其他主体完成，故该部分诉讼请求该院不予支持。最后，陈健要求润衡公司返还2017年11月5日至30日的租金及物业费的诉讼请求，因《租赁合同》中明确约定甲方停止水、电、燃气的供应期间，不影响甲方在此期间向乙方收取租金、物业管理费及其他费用的权利，故陈健该诉讼请求依据不足，该院不予支持。 （二）反诉部分。首先，根据合同约定，乙方再次出现虚报、隐瞒交易货款等作弊行为的，甲方可随时解除本合同，并没收乙方保证金，同时乙方仍须支付相当于六个月保底租金和物业管理费总和的违约金，现润衡公司已发函通知陈健解除合同，故其要求确认案涉租赁合同已于2017年11月30日解除，没收保证金210840元以抵偿陈健所负债务的诉讼请求，理由成立，该院予以支持，其要求陈健支付违约金的诉讼请求，该院依据违约程度及实际损失情况酌情支持461840元。其次，润衡公司要求陈健支付2017年12月1日至2018年2月8日期间的房屋占有使用费392564元的诉讼请求，因《租赁合同》中明确约定甲方停止水、电、燃气的供应期间，不影响甲方在此期间向乙方收取租金、物业管理费及其他费用的权利，故润衡公司有权要求陈健支付房屋占有使用费，但该院按照日保底租金计算为196282元，超出部分该院不予支持。再次，润衡公司主张的2017年10月电费25460.31元，2017年11月电费6566.21元，2017年10月水费4302元，因陈健对此并无异议，故该院予以支持。润衡公司主张的2017年7月、10月的提成租金以及2017年8月、10月应补缴的提成租金，该院以陈健在经营过程中向润衡公司申报的净营业额为基数计算陈健应支付的2017年7月提成租金为34687.36元，10月提成租金为1607.82元，超出部分该院均不予支持。最后，现陈健经润衡公司发函通知限期搬离的情况下，逾期未搬离，故润衡公司有权依据《租赁合同》的约定对案涉商铺内的装修及物品自行处置，故其要求留置物品由其自行处理，所得款项抵偿陈健所负债务的诉讼请求，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认陈健与杭州润衡置业有限公司之间关于西溪印象城购物中心HZXXP1-02-01a房屋的《租赁合同》已于2017年11月30日解除；二、杭州润衡置业有限公司返还陈健装修保证金50200元；三、陈健支付杭州润衡置业有限公司违约金461840元；四、陈健支付杭州润衡置业有限公司占有使用费196282元；五、陈健支付杭州润衡置业有限公司2017年10月的电费25460.31元,2017年11月的电费6566.21元,2017年10月的水费4302元，2017年7月的提成租金34687.36元，2017年10月的提成租金1607.82元；六、陈健支付给杭州润衡置业有限公司的租赁保证金210840元不予返还；七、浙韦评报字（2018)第009号资产评估报告中所列的价值437116.4元的附属设施设备及存货由杭州润衡置业有限公司自行处理；八、驳回陈健其他诉讼请求；九、驳回杭州润衡置业有限公司其他反诉请求。以上第二、三、四、五、六、七项相抵，陈健尚应支付杭州润衡置业有限公司32589.3元，判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费84973元，由陈健负担84568元，杭州润衡置业有限公司负担405元;反诉案件受理费8670元，由杭州润衡置业有限公司负担3312元，陈健负担5358元。 宣判后，陈健不服，向本院提起上诉称：原审判决认定基本事实错误，适用法律错误，应予改判。理由如下：一、原审判决基础事实认定错误，对违约方的认定缺乏法律依据的支撑。本案的基本事实是在双方《租赁合同》有效期内，润衡公司在陈健根据整改要求整改完毕后，强行拆除陈健店铺，恶意违约。原审判决认定陈健违约的依据是认为陈健店铺存在消防隐患，该认定缺乏事实与法律依据。首先，原审判决书表述“根据《租赁合同》约定，违反本合同其他任何条款，经过甲方书面催告后30日内仍未纠正的，甲方有权解除合同，但涉案餐厅经营过程中，曾经多次发生过触发商场内消防警报的事故……”但是，根据双方《租赁合同》，并未有任何条款约定触发商场内消防警报事故作为违约及单方解约的条件。另，消防警报并非事故。其次，陈健店铺从未发生过消防事故，更无论重大消防事故。消防属于生产安全事故，根据《生产安全事故报告和调查处理条例》即使最轻的一般事故也是指3人以下死亡，或者10人以下重伤，或者1000万元以下直接经济损失的事故。以此为标准，陈健店铺没有发生过任何消防事故。再次，所谓陈健存在消防事故均系润衡公司提出。润衡公司在双方关系中处于强势地位，对于其提出的要求，陈健只能接受，且均在其要求的期限内根据润衡公司的要求整改完毕，包括2017年11月5日，陈健也已经根据对方要求整改完毕。原审认定2018年2月2日消防部门检查时尚未整改完毕，系认定事实错误。首先，根据润衡公司证据并不能证明该检查系消防部门做出，检查记录没有消防部门盖章确认，检查人员身份存疑。陈健2017年11月5日就被迫停业，后润衡公司强行锁闭陈健店面，从2017年11月5日至2018年2月2日，近两个月的时间店铺在润衡公司掌控之中。根据陈健提供的证据，燃气公司提供的书证证明陈健2017年11月5日就消防问题已经整改完毕，故2018年2月2日所谓的消防隐患无法确认就是陈健自身原因。另外，润衡公司将租赁给陈健的店铺另租他人，应该提前披露此情况。但润衡公司隐瞒此重要事实，并在其与第三人签订租赁合同的第二天要求陈健配合其进行消防检查，并暗示配合检查可以继续营业。最后，关于所谓虚报营业额的问题。原审判决从销售报表与消费小票不符得出陈健虚报、隐瞒交易货款的推论错误。双方租赁合同并未约定以销售小票作为双方结算的依据，且实际履行过程中一直以销售报表作为结算依据。原审法院认为陈健未做出合理解释，也与事实不符。陈健出具了《关于营业额与销售小票存在差异的情况说明》，但原审法院在此问题上完全采信了润衡公司单方面的陈述。陈健上报给润衡公司的数据均是从营业的电脑系统导出，因与润衡公司结算早于跟其他合作方结算，实际上报给润衡公司的金额高于实际营业额。另，虽然双方租赁合同中约定陈健提交全年营业总额的审计报告，但是润衡公司并未有此要求，也并未提出异议，双方在合同履行中以实际行为更改了合同的相关约定。且未提供审计报告，也并不影响合同履行，并非根本性违约，不能作为合同解除的条件。另，润衡公司发函称单方面解除合同的理由均是消防隐患，而非认为陈健虚报、隐瞒交易货款。原审法院无视润衡公司在合同期内强令陈健停业关店，隐瞒其与第三人签订租赁合同、强拆店铺、占有陈健财物等明显的根本性违约行为，而采纳润衡公司陈述，认定陈健违约，缺乏公平公正性。二、原审判决确认双方《租赁合同》已于2017年11月30日解除，违背事实，无法律依据。双方《租赁合同》对于单方解约有相关约定，润衡公司第一份解约函发于2017年11月7日，陈健于2017年11月10日发回复函，不同意解约，润衡公司于2017年11月15日再发《解约函》。且不论润衡公司的单方解约是否有效，润衡公司发解约函的情形均不符合《租赁合同》约定的30日整改期的约定。且即使陈健没有向润衡公司发送的解约函做出回应，根据最高人民法院法[2019]254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》坚持《九民纪要》第46条的意见，润衡公司无法定或者约定解除权，其发送的解约函不能达到解除合同的目的。三、原审判决缺乏证据支持。原审判决并未载明其证据认定的依据，缺乏可信度和权威性。完全采纳了润衡公司的陈述，对陈健不公，原审判决未根据最高人民法院颁布的《关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定全面、客观地审核证据。四、原审判决认定保证金不予返还，由润衡公司自行处理陈健附属设施设备及存货，并判决陈健支付占有使用费属于适用法律错误，严重违反公平公正。首先，陈健并非违约方，而润衡公司的断水、断电及强拆以及在合同期内与第三方重新签订租赁合同行为才是恶意违约。其次，即便陈健违约，原审判决也违反了《中华人民共和国合同法》第113条的规定。虽然《租赁合同》11.1条有约定“在本合同期满或因任何原因终止时，乙方应立即将该房屋恢复原状或经甲方同意保留的装修装饰物后的状态交还甲方。……”但是，该合同是润衡公司提供的格式合同，润衡公司作为出租方一直处于优势地位，合同的该条约定本身就严重的不公。且本案双方对于合同是否终止，始终有争议，不应适用该条款。另外即便是因为陈健违约导致合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第113条，赔偿的损失应当相当于因违约造成的损失，包括可获得利益损失，但是不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可见，即便是双方就合同解除无争议，依照此条约定履行也违反了我国违约赔偿的基本原则。五、一审法院认为解除日期为润衡公司的解约函，该解约函是以陈健店内存在消防隐患为由要求解除合同，而非陈健虚报、隐瞒交易货款，且润衡公司所提交的陈健虚报、隐瞒交易货款的证据系单方提供，发生日期在2014年8月、2015年3月和11月，陈健当时进行了解释，此后，润衡公司未以此为由向陈健主张解除合同，根据法律规定，润衡公司的解除权已经消灭。六、陈健在合同履行过程中，均认真履行义务，对员工进行消防培训，未造成人员伤亡及财务损失，其按时交纳租金，不存在虚报、隐瞒交易货款。综上，故提起上诉，请求：撤销杭州市余杭区人民法院（2019)浙0110民初8216号民事判决书第一、三、四、五、六、七、八项判决，依法改判支持陈健原审诉讼请求。 被上诉人润衡公司发表答辩意见称：一、陈健经营的“新发现”餐厅多次发生安全事故并被发现诸多消防隐患均系客观事实。陈健认为餐厅不存在消防隐患且未发生消防事故，以及餐厅每次消防问题都已经整改完毕的主张不成立。1.商业综合体历来是城市火灾防控的“重中之重”，西溪印象城系人流量巨大的大型商业综合体，消防事故不容发生。但陈健经营的新发现餐厅多次因店员操作不当、设备老化等原因，从2014年-2017年期间每年都引发各种安全隐患与事故。其中比较严重的包括在2014年12月的事故中引燃天花板，触发火警，导致留下消防中队出警；2017年7月的“油锅起火”事故导致烟雾弥漫、顾客恐慌，并触发火警；2017年11月的“燃气泄露”事故也触发消防火警，造成严重后果及负面影响。2.每次发生事故后，润衡公司及商场均要求新发现餐厅进行整改，但事实证明新发现餐厅每次整改都不认真不彻底不全面，不仅一而再、再而三地发生消防安全问题，更在多次安全检查中被发现存在多项消防隐患，包括：2014年12月发现存在10处消防隐患；2015年7月及2016年2月被发现以厨具等杂物堵塞逃生通道；2018年2月2日检查中仍然存在多达九项消防隐患。3.陈健提供的2017年11月5日燃气公司的安全检查告知书，由于其检查范围仅限于燃气管线及设备设施，且2018年2月2日余杭消防大队对新发现餐厅开展消防检查已经证明新发现餐厅消防安全漏洞，因此无法证明新发现餐厅当时已经完成消防整改。4.正是由于陈健对消防问题不重视，润衡公司才不得不在2017年末采取强制措施为何自身权益及印象城整体安全。5.使用租赁物业时遵守消防规定、注意消防安全，是所有租赁合同中应有之，且印象城向入驻商家印发了《用户手册》中也多次强调消防安全重要性，并明确规定“餐饮类商铺必须严格落实燃气使用安全制度”，且“承租方应加强自我检查，排除消防安全隐患，对购物中心发现的消防安全隐患应按期整改”。根据《租赁合同》第9.1、9.2条的明确约定，《用户手册》规定的管理规则构成《租赁合同》的一部分。因此，陈健多次违反消防规定、发生消防事故、对消防隐患坐视不理的行为，显然已经构成对《租赁合同》的违反。二、除消防问题外，新发现餐厅还反复出现虚报营业额、隐瞒交易货款等行为及违反商场管理规定的行为，足以造成润衡公司无法实现合同目的。1.润衡公司自2014年开始对新发现餐厅的小票进行多次核查，均发现明显的漏报、瞒报情况，违反了《租赁合同》第5.1、5.3条的约定，陈健关于双方仅以“销售报表”进行结算的主张没有事实和合同依据。2.新发现餐厅还存在大量违反商场管理规定的行为，包括污染通道地面、违规运输货品、不配合闭店管理、违规运输泔水、漏水至邻近商户、长期拖欠租金等，经商场多次警示，不予改正，严重干扰周边商户正常经营。3.润衡公司向陈静出租经营场地的目的是为了获取租金，陈静漏报、瞒报销售数据的行为，导致润衡公司无法按照合同约定收取租金，润衡公司合同目的无法实现。三、润衡公司不论依据法律规定还是合同约定均有权解除《租赁合同》，且润衡公司已经有效行使合同解除权，合同已于2017年11月30日解除。1.陈健应妥善保障经营场所消防安全，是《租赁合同》的应有之义，就此《租赁合同》第2.1、9.1、9.2条均有约定。陈健与润衡公司签订的《杭州西溪印象城租户消防安全协议书》均要求承租人遵守国家法规及物业管理规则，因此，陈健前述违反消防安全的行为显然属于违反《租赁合同》条款的行为，根据《租赁合同》第13.2条第一款第（八）项的约定，润衡公司有权解除《租赁合同》。2.除消防问题外，就虚报、隐瞒交易货款的行为，润衡公司有权根据《租赁合同》第5.3条的约定解除《租赁合同》。3.润衡公司根据合同约定行使了解除权，并两次向陈健发送解除通知，由此《租赁合同》已于2017年11月30日解除（《租赁合同》第13.2条第一款第（八）项所称的30日催告系催告陈健纠正违约的宽限日期，根据解约函所述：该纠正宽限期已经届满）。4.陈健所称“润衡公司发函称单方面解除合同的理由均是消防隐患，而非陈健虚报、隐瞒交易货款”，该主张不能成立。首先，在润衡公司实际享有解除权的情况下，是否载明全部解约原因并不影响解除通知的效力。并且，在润衡公司向陈健送达的两次《解约函》中，均提出解除合同的主要原因是消防问题，但同时也明确告知其函件的出具不意味着润衡公司放弃、豁免对陈健依法享有的任何合法权利，由此可见，润衡公司并没有放弃其他解除合同事由。再者，在润衡公司2018年2月2日向陈健发出的《通知函》中进一步列举陈健多年来存在的多项违约行为。重申《租赁合同》已于2017年11月30日解除。5.在润衡公司享有解除权的情况下，根据《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第24条关于“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提起异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的相关规定，陈健直至2019年4月才提前本案诉讼，《租赁合同》亦已于2017年11月30日解除。四、陈健提出的关于“格式合同”、“可预见损失”等主张，既无事实基础也无法律依据，原审关于“润衡公司无需返还租赁保证金且陈健应当支付违约金、房屋占有使用费、相应月份的水电费、提成租金，以及由润衡公司自行处置餐厅内装修和物品”的判决无误。1.《租赁合同》不存在未经陈健协商单方拟定的情形，也不存在润衡公司利用优势地位强迫陈健签署的情形，而是各方当事人的真实意思表示，合法有效。陈健称《租赁合同》是格式合同，没有事实基础和法律依据。2.即便《租赁合同》是润衡公司单方格式合同，由于该合同权利义务对等，不存在法律规定的无效情形。3.《租赁合同》已于2017年11月30日解除，陈健直到2018年2月仍恶意占用新发现餐厅经营场所，拒不搬离，原审按照日保底租金计付占有使用费并认定租赁房屋内附属设施设备及存货由润衡公司处理，未超出合同约定的违约责任范围，不存在陈健所谓的“不具有可预见性”。4.原审法院酌定的违约金以及判决润衡公司无需返还租赁保证金符合合同约定，并未超出合同约定的违约责任范围。5.违约金条款系陈健自愿接受的内容，其作为市场经济参与者，违法合同约定，以各种理由拒绝承担责任，违反诚实信用原则。陈健经营的新发现餐厅多次违法消防规定及物业规定，直接影响润衡公司及印象城的周边商户的友好关系，给润衡公司造成巨大经济损失。陈健并未提出任何证据证明违约金过高，且原审法院认定的违约金已经进行了酌情调减。6.原审第五项判决是根据陈健自行申报的净营业额为基数计算的，陈健在上诉状中对前述事实予以否认，违法诚信原则。综上，请求维持原判，驳回上诉。 原审第三人四季风情酒店发表意见称：陈健承租的案涉餐厅被停水停电后，在2018年2月2日曾有一名没有穿工作服、没有带执法记录仪消防工作人员将消防违规的内容让四季风情酒店签字，对此四季风情酒店怀疑该次《消防验收检查记录》是润衡公司故意为造成陈健违约而制造的。 二审期间，各方均未提交新的证据材料。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，一审中，陈健陈述，其店内员工一直工作到店内物品被拆除之日。 本院认为，润衡公司与四季风情公司签订的《租赁合同》以及陈健、润衡公司、四季风情公司三方签订的《租赁主体变更协议》系各方真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定。陈健认为《租赁合同》第11.1条系格式合同，应当认定无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。故应当认定《租赁合同》及《租赁主体变更协议》合法有效，各方均应按约履行。陈健系案涉房屋变更后的承租方，有义务合理使用案涉房屋，保证案涉租赁房屋的安全状态。《租赁合同》第7.2条明确约定，陈健负责租赁期内对该房屋的内部进行维护和保养，以使该房屋始终处于良好状态。而案涉租赁房屋位于大型商场内部，陈健承租案涉房屋经营新发现餐厅，更负有排除消防安全隐患的义务。陈健经营的案涉餐厅于2017年7月17日，因油锅起火触发消防报警，后虽进行整改，但2017年11月5日，案涉餐厅又因燃气泄露触发商场消防报警，四个月内触发两次消防报警，且在2018年2月2日，杭州市公安局消防支队余杭区大队对案涉餐厅进行消防检查时，出具的《消防督查检查记录》中也显示案涉餐厅存在多处消防隐患，该隐患并不仅仅限于煤气泄漏问题，故陈健以杭州港华燃气有限公司出具的《安全检查告知书》认定案涉餐厅消防隐患问题已经排除，本院不予采信。上述《消防督查检查记录》中有餐厅工作人员金晓文的签字，故陈健就此真实性不予认可的主张，本院亦不予采信。综上，陈健经营的案涉餐厅屡次发生消防报警，并存在消防隐患，经润衡公司要求整改后，未纠正，润衡公司有权依照《租赁合同》第13.2条第（八）项的约定行使合同约定的解除权。2017年11月7日、1月15日，润衡公司分别向四季风情公司、陈健发出《解约函》，并告知于2017年11月30日解除《租赁合同》，该《解约函》陈健已经收到，其虽提出异议，但其异议不能成立。故原审法院认定案涉《租赁合同》已于2017年11月30日解除，并无不当。2018年2月2日，润衡公司向陈健发出《通知函》，要求其在2018年2月7日前腾退，但陈健未腾退。故根据《租赁合同》的第11.1条约定润衡公司有权强制腾退，案涉房屋内的附属设施设备及存货由润衡公司处置。陈健实际占有案涉房屋至强制腾退之日止，故应当支付合同解除后至实际腾退之日止的占有使用费。润衡公司虽于2017年11月5日对案涉餐厅采取停水停电措施，并要求陈健停业整顿，但此系润衡公司根据《租赁合同》第6.2条的约定行使权利，且该条明确约定停水停电不影响租金、物业费的收取。陈健主张润衡公司于该日强制锁店并无证据证明，且根据其一审庭审陈述，截止案涉房屋内物品被拆除之前，其店内工作人员仍在上班，故陈健关于2017年11月5日以及案涉租赁房屋由润衡公司控制的主张，本院不予采信。原审法院已将占有使用费标准调整为合同约定的保底租金，并酌情调整了合同约定的违约金金额，已经调低了陈健所应承担的违约责任，在此基础上，原审法院根据合同约定认定保证金不予返还并认定陈健向润衡公司支付违约金461840元，并无不当。关于原审法院认定的欠付电费、税费及提成租金，系根据陈健一审认定的金额予以计算，并无不当。综上，陈健的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费84973元，由陈健负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 亮 审 判 员  张一文 审 判 员  秦海龙 二〇二〇年十二月二日 法官助理  赵 勤 书 记 员  戚依宜