江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初8750号原告：无锡中房物业有限公司，住所地无锡市梁溪区中山路****，（统一社会信用代码：91320202136003999U）。法定代表人：梁海，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶佩君，该公司员工。被告：周建鹏，男，1965年2月9日出生，汉族，住无锡市梁溪区。原告无锡中房物业有限公司（以下简称中房公司）与被告周建鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中房公司的委托诉讼代理人叶佩君，被告周建鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中房公司向本院提出诉讼请求：1.判令周建鹏向中房公司支付拖欠的物业费20617元及滞纳金3556元，上述合计24173元；2.本案的诉讼费用由周建鹏承担。事实和理由：中房公司与周建鹏于2008年9月20日签订莲蓉园物业管理委托合同一份，约定由中房公司为周建鹏提供物业服务，周建鹏支付相应的物业费给中房公司。现经物业费汇总结算，2010年9月1日至2019年12月31日期间，周建鹏尚有20617元物业费未支付结清，另按合约规定，周建鹏应支付相应的滞纳金3556元。中房公司多次派人催讨物业费，但周建鹏以各种借口拒不支付。故中房公司诉至法院，要求判如所请。周建鹏辩称，周建鹏与中房公司之间所谓的物业服务合同纠纷并不存在，双方没有签订任何协议或服务合约，中房公司也没有提供给周建鹏任何服务和帮助，因此要求驳回中房公司的全部诉讼请求。中房公司在未满足周建鹏以下要求的情况下无权向周建鹏收取任何费用：1.中房公司立即停止侵害周建鹏的应有权益，把属于全体业主的物业和公共区域出租后收取的租金和其他所得全部归还给业主；2.中房公司必须恢复原来的公共活动区域（包括儿童活动中心和乒乓球室等）；3.中房公司必须立即清理整顿各项违章，消除脏乱差和乱停乱放；4.要求中房公司停止向周建鹏收取每月的停车费，并退回以前乱收的费用；5.要求中房公司赔偿中山路719号静茶坊由于长期房子漏水和门前封路，停车造成的经营和经济损失2万元整。本院经审理认定事实如下：无锡市莲蓉园14号801室登记在王玕、周建鹏名下，建筑面积155.02平方米。2008年9月17日，无锡市莲蓉园小区业主委员会（以下简称莲蓉园业委会）与中房公司签订《物业管理委托合同》，合同约定莲蓉园业委会将莲蓉园小区委托于中房公司实行物业管理，委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，市政公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、交通与车辆停放秩序的管理。维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、24小时保安值班等。委托管理期限为3年，自2008年9月20日起至2011年9月19日止。物业管理费（含电梯运行费、公共水电费），住宅房屋由中房公司按建筑面积每月每平方米1元，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天以应收金额的万分之五交纳滞纳金。2014年11月16日，莲蓉园业委会与中房公司签订《物业管理委托合同》，合同约定莲蓉园业委会将莲蓉园小区委托于中房公司实行物业管理，委托管理事项与2008年9月17日签订的《物业管理委托合同》一致。委托管理期限为2年，自2014年9月20日起至2016年9月19日止。物业管理费（含电梯运行费、公共水电费），住宅房屋由中房公司按建筑面积每月每平方米1.45元，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天以应收金额的万分之五交纳滞纳金。2014年12月1日，莲蓉园业委会贴出《关于调整物业服务管理费标准的告示》，载明：尊敬的业主：过去的几年我们克服了物价上涨，劳动力及用工成本不断提高等不利因素，通过采取降能节耗的技改，增收节支的内部挖潜等措施，稳定了小区物业管理的收支平衡，但是随着小区公共设施设备维修成本的逐年增加，用工成本逐年提高的诸多原因。小区物业管理费仍按照2002年所定的标准收取的物业费、停车费、广告费、租金等收入，已无力保障小区物业管理正常运行，物业企业属劳动密集型企业，每次调整最低工资，直接影响收支平衡，甚至出现亏损。市政府相关部门已高度重视，2014年4月，无锡市物价局、无锡市住房保障和房产管理局，根据《中华人民共和国价格法》《江苏省物价管理条例》《江苏省物业服务收费管理办法》，为促进我市物业服务行业健康发展，规范物业服务行业收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，制定了《无锡市物业服务收费管理实施办法》。于2014年5月1日起施行。2014年4月，我们将实施办法报业委会，结合多年在小区物业服务管理中掌握了解的实际情况，对照实施办法的相关内容，经业主委员会会议研究审议后，决定：1、2014年度物业公司须克服困难，暂不调整。2、暂定小区按三级服务管理，向四级服务标准努力，并于今年5月15日将三级服务管理内容收费标准在小区公示栏及每幢大楼前室显著位置予以公示。经半年多时间的公示，未收到任何书面反对意见。众多业主普遍认为：为了小区物业管理的需要，按照市场运行规律，适当合理调整我小区收费标准完全可以理解。为此决定，自2015年元月1日起，小区物业管理费按照《无锡市物业服务收费管理实施办法》中的三级标准收取，具体为住宅1.1元/月.m²暂按1.00元/月.m²，电梯使用及公共能耗费暂按0.35元/月.m²，地面停，地面停车费128元/月套车位200元/月，私家车位收取50元/月的汽车停放费，商业用房为1.8元/月.m²。2017年10月18日，莲蓉园业委会与中房公司签订《物业管理委托合同》，合同约定莲蓉园业委会将莲蓉园小区委托于中房公司实行物业管理，委托管理事项与2008年9月17日签订的《物业管理委托合同》一致。委托管理期限为5年，自2017年8月17日起至2022年8月16日止。本物业的管理服务费，住宅房屋由中房公司按照无锡市普通住宅三级服务标准收取建筑面积每月每平方米1.10元；电梯运行费及公共能耗费暂按建筑面积每平方米0.35元；中房公司在收取物业费，对全体业主让利补贴按建筑面积每月每平方米0.10元，即中房公司按建筑面积每月每平方米1.00元收取。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天以应收金额的万分之五交纳滞纳金。2020年11月23日，莲蓉园业委会出具《证明》1份，载明：莲蓉园小区物业服务管理权自2008年9月20日起至今，一直由中房公司持续服务管理，期间2011年9月19日至2014年9月20日、2016年9月19日至2017年8月17日的合同断档，是本会换届中的原因所致。审理中，周建鹏陈述：1.家里下水道总管堵塞导致污水泛滥，通报中房公司后拒绝处理，后周建鹏自行疏通解决；2.周建鹏受委托管理的中山路719号门面房长期漏水，影响生意，周建鹏多次要求维修，但都被决绝，后周建鹏修补两次，支付费用1500元；3.中房公司擅自把中山路封闭作为停车场收费，收取的钱款未向业主公开，同时封路行为对周建鹏管理的中山路门店造成了经营上的困难和损失，门店前白天和晚上经常停满车辆，影响门店生意，和中房公司多次交涉未果。同时中房公司还向周建鹏乱收停车费；4.小区花坛设置大型广告牌并收费，影响破坏了花坛和景观；5.电梯安放了许多广告牌并收费；6.小区多处外墙被出租安装大型广告牌并收费；7.小区9号楼15号楼门底层原儿童活动中心和公共走道被围，隔成房屋出租并收费；8.乒乓球活动室被出租并收费；9.小区7号楼二楼原属业主的活动中心被出租给“魅力名媛”美容养生会所，并收取大额租金；10.公共区域被出租放置电子收货柜；11.公共楼梯间消防通道违规占用出租给“毛毛裁缝店”和美容店作为生活间；12.南区店面房消防通道被商家违规占用；13.北区门卫对面被物业出租给雅达保洁；14.小区通道乱停乱放，公共座椅被移走作为停车场，公共区域过道大量存放杂物和垃圾；15.垃圾满地，地面脏，地面脏人认真清理维护；16.儿童活动中心脏乱差，长期无人清理维护。中房公司陈述：1.中房公司从未收到过周建鹏的报修通知；2.中山路719号商铺漏水，中房公司接到报修后立马与719号楼上业主联系，勘查后发现是楼上房屋使用人改变房间用途，改造成浴室，私自变更了落水管的走向，又没做好防水导致渗水。中山路719号商铺自2008年至今，一直拖欠物业费，中房公司工作人员多次上门催缴被拒。如若周建鹏需要与楼上业主维权，中房公司可以作为见证人证明漏水的实际原因；3.小区路面所有的停车位都是有小区的业委会规划的，中房公司只收取车位管理费50元/月·个；4.小区花坛安装的广告牌是社区及北塘区消防大队安装的(都是免费的，不存在任何费用的收取)，用于不同时期的公益广告宣传，比如前段时间是宣传垃圾分类、人口普查，现在秋天以消防宣传为主；5.电梯广告属于小区公共收益，小区的所有公共收益定期都有公示；6.小区的外墙广告及商铺店招都是由商铺业主直接向城管部门申报，通过后商铺自行安装的。小区内公共区域的出租是业委会的行为，与中房公司无关；7.小区放置的电子柜，是便民服务，响应政府号召，建设智能社区，所有的电子柜都是单独安装电表，中房公司只是收取相应的电费，其他无任何收费；8.“毛毛裁缝店”使用的地方是北京华联超市的出口，是裁缝店与超市自行协商的结果；9.南区不是消防通道，是北京华联超市的货物进出口；10.雅达保洁在中房公司接管小区之前就已搬走，只是招牌一直未拆除，是物业管理疏漏，现已经拆除了；11.关于小区电动车乱停放的现象，因为小区的非机动车停车库是在地下，由于开发商设计的不合理性，导致地下停车有极大的安全隐患与不便，小区业主都不愿意把车子停到地下车库，中房公司在地面设置了非机动车临时停放区域，在主要位置张贴告知，禁止乱停放；12.小区内原本就无公共座椅，是中房公司考虑到老年业主散步需要休息，特意购买放置的，后因小区停车位紧张，业委会要求重新规划区域，公共座椅挪至别处；13.小区保洁正常工作时间为6：30-11：00，13：00-16：00，其他时间，巡查保洁，如若业主有需要，可及时处理。儿童中心区域，正在做消防改造工程，旁设有临时旧物堆放处，2-3天清空一次。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”莲蓉园业委会与中房公司签订物业服务协议，符合法律规定，中房公司与周建鹏之间具有物业服务合同关系,双方均应按合同约定履行各自义务。周建鹏提出其与中房公司没有签订任何协议或服务合约，双方之间物业服务合同纠纷并不存在，要求驳回中房公司诉讼请求的抗辩意见，与事实及法律规定不符，本院不予采纳。业主在物业管理活动中应向中房公司交纳物业管理费。业主拒付物业费需有正当理由，该“正当理由”仅限定在物业服务企业不履行或履行合同有重大瑕疵等情形。本案中，莲蓉园业委会与中房公司订立的物业服务协议明确了相关的权利义务，再结合莲蓉园业委会出具的证明可以认定2008年9月20日至今中房公司为案涉房屋所在小区实际提供了物业服务，周建鹏理应交纳相应的物业管理费。周建鹏虽提出其不缴纳物业费系因物业服务有质量问题、服务不达标，但并未提供充分证据予以证明，且现有证据难以认定中房公司在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，在周建鹏提出相关问题后，中房公司也积极进行了整改，故周建鹏拒交物业费并无正当理由。现中房公司依据物业服务协议的约定，要求周建鹏支付拖欠的物业服务费，应予支持。对于周建鹏提出的把属于全体业主的物业和公共区域出租后收取的租金和其他所得全部归还给业主，要求中房公司停止向周建鹏收取每月的停车费，并退回以前乱收的费用以及要求中房公司赔偿中山路719号静茶坊由于长期房子漏水和门前封路、停车造成的经营和经济损失2万元整，因周建鹏未提出独立的诉讼请求，可由周建鹏另案主张，本院不予理涉。需要指出，小区环境建设需要业主和物业管理企业相互协调配合，物业服务的对象系全体业主，内容涉及环境清洁、设施维护、安全防范等各方面，小区如存在物业服务瑕疵，作为物业服务企业应改进服务质量，作为业主以中房公司某部分服务内容未能尽责为由而拒交物业费的行为，既不符合权利义务对等原则，也不利于业主所期待的更好物业服务的目的的实现，在一定程度上也会影响中房公司的物业服务能力，进而损害全体业主的利益。如果中房公司在工作中违反合同约定的服务质量标准，或对公用部位、公用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的或者构成侵权的，业主可以要求物业管理的行政主管部门对中房公司进行相应的处罚，或通过法律规定的形式向中房公司主张权利。关于滞纳金，考虑到中房公司在公共卫生服务方面存在一定瑕疵和值得改进的地方，周建鹏并非无故或借故拒交、恶意拖欠物业服务费，故对中房公司主张的滞纳金本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、周建鹏应于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡中房物业有限公司支付自2010年9月1日起至2019年12月31日止的物业服务费20617元；二、驳回无锡中房物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费404元，减半收取计202元（无锡中房物业有限公司已预交），由周建鹏负担172元，由无锡中房物业有限公司负担30元，周建鹏应于本判决发生法律效力之日起十日内直接向无锡中房物业有限公司支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  李琪霖二〇二〇年十二月二十四日书记员  顾澜兰本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》：第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。