上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初14202号原告(反诉被告，，以下均以本诉原告称谓)：余成香,男，汉族，1979年11月10日生，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：葛洪浩，上海融孚律师事务所律师。被告(反诉被告)：夏兴波，男，汉族，1978年11月8日生，户籍地安徽省宿州市。委托诉讼代理人：华晓君，上海市金一律师事务所律师。被告(反诉原告，，以下均以本诉被告称谓)：上海博登电器制造有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：张国庆，执行董事。委托诉讼代理人：华兴。原告余成香与被告夏兴波(以下简称第一被告)、上海博登电器制造有限公司(以下简称第二被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月9日公开开庭进行了审理，原告余成香及其委托诉讼代理人葛洪浩、第一被告委托诉讼代理人华晓君、第二被告委托诉讼代理人华兴均到庭参加诉讼。第一次庭审后，第二被告提起反诉，本院经审查后依法予以准许，于2020年12月7日第二次公开开庭进行了审理，原告余成香及其委托诉讼代理人葛洪浩，第一被告委托诉讼代理人华晓君，第二被告委托诉讼代理人华兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告就本诉部分向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与第一被告于2019年10月29日签订的《转让合同》无效；2、依法确认原告与第二被告于2019年11月1日和2019年10月30日签订的两份《房屋租赁协议》无效；3、依法判令第一被告向原告返还转让费72,000元；4、依法判令两被告返还原告已支付的租金12,000元；5、依法判令两被告共同赔偿原告装修损失121,253元；6、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2019年10月29日，原告与第一被告签订《转让协议》，双方约定由第一被告将其向第二被告承租的位于金山区亭林镇亭虹路XXX号店铺转让给原告使用，原告于2019年10月29日前支付第一被告转让费72,000元，转让费包括第一被告的押金、装修设备及其他相关费用，房屋租金每月4000元。后原告分两次向第一被告支付转让费72,000元。2019年10月29日，原告与第二被告签订一份《房屋租赁协议》，约定租赁期限为四年。同年11月1日，原告与第二被告就讼争的店铺再次签订租赁合同，约定第二被告将其名下的坐落于金山区亭林镇亭虹路XXX号店铺出租给原告使用，租金每月2400元，租赁期限为2019年12月14日至2020年12月13日。合同签订后，因前三个月的租金第一被告已代付，由原告直接付给第一被告，后续租金由原告直接支付给第二被告。故原告于2019年12月5日通过银行转账的方式向第一被告支付第一期租金12,000元。签订转让协议及租赁合同时，两被告均告之讼争店铺可以从事餐饮办理营业执照，所以原告误认为承租店铺系合法建筑。但2020年3月，原告接到亭林镇城管部门的通知，告之承租店铺系违章建筑，将限期拆除。并在租赁房屋门口墙面印上“违法建筑拆”等字样。原告承租讼争房屋用于经营饭店，并投入100,000余元进行装修，但实际仅使用2个月便收到通知系违章建筑需拆除，致使店铺无法继续经营，给原告造成重大损失。嗣后，原告与两被告多次沟通要求予以赔偿，但均未果，故诉至法院请求判令如前所述。第一被告就本诉部分辩称，涉讼房屋由第一被告先期承租10年之久，现第一被告将讼争房屋转租给原告使用，第一被告已履行转租协议约定内容，双方的转让协议不存在法定的无效情形，原告亦履行了协议约定，故要求驳回原告对第一被告的诉讼请求。第二被告就本诉部分辩称，原告与第二被告已履行完毕双方合同约定的权利义务，原告与第二被告就讼争店铺先后签订两份租赁合同，当两份合同内容相佐时，应以后一份合同为履行依据，且原告与第二被告签订的租赁合同不存在法定无效的情形。第二被告目前仅收到第一被告支付至2020年3月15日的租金，原告未曾向第二被告支付过租赁期限内的租金及水电费，将在本案中提起反诉。第二被告就反诉部分向本院提出诉讼请求：1、判令原告支付第二被告自2020年3月15日起至2020年12月14日止的租金共计21,600元；2、判令原告支付自2020年3月28日起至2020年10月21日止由第二被告代付的水电费共计5463元。事实和理由：原告与第二被告签订房屋租赁协议，约定每月租金2400元，今年因疫情原因影响原告的营业收入，原告将此责任推卸给第二被告，要求赔偿损失，原告至今仍居住在诉争房屋内，并拖欠水电费，故反诉至法院请求判令如前所述。原告就反诉部分辩称，第二被告于2020年5月13日向原告发出告知书，明确不再收取租金，并告知退回5月以后已付的房租，原告的租金已支付至2020年3月13日。因涉及租赁合同无效，故原告无需支付租金，需支出的占有使用费由法院依法判决。对于水电费，被告提供代为支付的依据并确认由原告方使用的相关费用，原告愿意履行。第一被告就反诉部分表示无异议。经审理查明，2019年10月29日，原告与第一被告签订一份《转让合同》，由第一被告将其承租的位于金山区亭林镇亭虹路XXX号店铺转让给原告使用。协议约定，原告于2019年10月29日前一次性向第一被告支付转让费72,000元，上述费用已包括第一被告的押金、装修设备及其他相关费用。店铺交付原告后，每月各项费用(如房租、水电费、有线费等)由原告承担。2019年10月27日和同月29日，原告向第一被告支付转让费72,000元。同月30日，原告与第二被告签订一份《房屋租赁协议》，约定由原告向第二被告承租位于金山区亭林镇亭虹路XXX号店铺，店铺建筑面积90平方米。租赁期限自2019年10月30日至2024年10月29日止，房屋用途为小吃。店铺押金10,000元，押金在本协议书终止时退回。店铺每月租金2400元，每三个月结算一次，原告于每次房租到期前10天支付下次房租。2019年11月1日，原告与第二被告就讼争的金山区亭林镇亭虹路XXX号店铺再次签订一份《房屋租赁协议》，约定租赁期限自2019年12月14日至2020年12月13日止，协议十八条约定，如遇政府拆迁，第二被告不负任何责任。其他协议内容同10月30日《房屋租赁协议》。2019年11月初，原告取得讼争店铺后出资进行了装修，并向上海市金山区市场监督管理局申请设立上海市金山区成香小吃店，于2019年11月15日经核准取得个体工商户营业执照。2019年12月5日，原告向第一被告支付12,000元，交易附言为“三个月房租费”。2020年5月13日，第二被告向亭虹路各租户发出告知书，内容为根据新冠肺炎疫情防控工作需要，政府对园区实施封闭式管理，并对企业存在安全隐患整治工作的时间结点，公司根据政府提出的工作要求，现对亭虹路一侧租户告知如下：一、各租户租铺合同已到期的，限一个月内腾空，结清水电费、押金等，清退店铺，否则停水停电。2、未到期租户到期后不再续租，退回5月以后已付房租。3、各租户收到本告知后需要办理退租手续的租户，可联系公司办理相关手续。以上事实，由转让合同、两份房屋租赁协议、照片、告知书、掌上银行交易明细、个体工商户名称预先核准通知书、受理通知书、个体工商户开业登记申请书、承诺书、营业执照等工商注册登记相关资料及当事人当庭陈述所证实。本院认为，原告与第一被告间签订的转让合同系双方当事人真实意思表示，符合自愿诚信原则，亦不违反相关法律规定，且已履行完毕，应为合法有效，故原告要求确认与第一被告间签订的转让合同无效，于法无据，本院不予支持。因转让合同有效，基于转让合同履行完毕的转让费原告无权再行要求第一被告予以返还。对于原告与第二被告于2019年11月1日签订的租赁合同，虽系当事人真实意思表示，但根据现有证据，讼争房屋并未取得产权证，也无证据显示取得建设工程规划许可证明，即该标的物为违法建筑，故双方的租赁合同应为无效。对于原告与第二被告间签订的2019年10月30日的租赁合同，两者就同一租赁物签订两份租赁期限不同的合同，因内容相佐，依法应以后一份合同内容为准。合同无效为自始无效。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。讼争的租赁合同被确认无效后，原告应从系争房屋中迁出，并将房屋返还第二被告，第二被告应退还原告从第一被告处转让的押金10,000元。同时，租赁合同虽无效，原告因实际占有系争房屋期间在事实上获得利益，第二被告有权要求原告根据双方合同约定的租金标准向其支付占有使用费，故原告要求两被告退还已支付至2020年3月13日的全部租金12,000元本院不予支持，同时本院注意到根据原告与第二被告的约定，原告每月需向第二被告支付占有使用费2400元，至于与第一被告之间约定因转租从中赚取每月1600元的差价，因租赁合同无效本院不予支持，原告多支出的费用4800元应由第一被告予以退还。根据原告与第一被告转让协议的约定，原告占有使用费已付至2020年3月13日，次日起的占有使用费应有原告另行支付，考虑到第二被告于2020年5月13日发出通知承诺退回2020年5月以后的费用，故原告占有使用费需付至2020年5月，原告还需支付第二被告2020年3月14日起至2020年5月31日止的占有使用费共计6194元。对于第二被告诉请的水电费，原告和第二被告均未在法院指定的期限内对使用数量进行核对，对于第二被告庭审中单方提出的金额，原告不予认可，故本院不再本案中予以处理，第二被告可另行起诉。对于原告诉请两被告赔偿装修的损失，本院注意到虽租赁合同被确认无效，相关职能部门亦在系争房屋外墙上印有“违法建筑拆”的字样，但并不影响原告正常的经营和使用，原告亦在租赁期限履行前办理了个体工商户的营业执照，并一直占有使用至今，本院还注意到原告与第二被告间履行的第二份租赁合同约定租赁期限至2020年12月13日止，目前租赁期限已届满，作为承租人即便投入大量资金装修，也理应对租赁期届满后不续约的风险有所预见，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，依法不予支持。故原告要求两被告赔偿装修损失于法无据，本院难以采信。对于其他属原告的物品归原告所有，应在归还房屋时一起搬离。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)余成香与被告(反诉原告)上海博登电器制造有限公司于2020年11月1日签订的《房屋租赁协议》无效；二、被告(反诉被告)夏兴波于本判决生效之日起十日内退还原告多支出的占有使用费4800元；三、原告(反诉被告)于本判决生效之日一个月内搬离讼争的位于上海市金山区亭林镇亭虹路XXX号店铺，将之返还被告(反诉原告)上海博登电器制造有限公司；四、被告(反诉原告)上海博登电器制造有限公司退还原告(反诉被告)押金10,000元；五、原告(反诉被告)支付被告(反诉原告)上海博登电器制造有限公司尚欠的占有使用费6194元；上述四、五两项折抵后，被告(反诉原告)上海博登电器制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)3806元；六、驳回原告(反诉被告)其他诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海博登电器制造有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取2190元，由原告余成香负担2032元，由被告夏兴波负担51元，被告上海博登电器制造有限公司负担107元；反诉受理费减半收取238元，由反诉原告上海博登电器制造有限公司184元，由反诉被告余成香负担54元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  干华丽二〇二〇年十二月三十一日书记员  秦晓英附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。