河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1381民初8086号原告：屈清杰，男，汉族，1975年6月8日出生，住邓州市。委托诉讼代理人：李浩，邓州市花洲法律服务所工作人员。被告：屈传锁，男，汉族，1956年11月29日出生，住邓州市。委托诉讼代理人：汤仁敏，邓州市新兴法律服务所工作人员。被告：吴家庆，男，汉族，1962年6月17日出生，住邓州市。委托诉讼代理人：汤仁敏，邓州市新兴法律服务所工作人员。被告：时文举，男，汉族，1963年7月15日出生，住邓州市。被告：田付政，男，汉族，1961年8月28日出生，住邓州市。被告：王伟，男，汉族，1974年3月3日出生，住邓州市。原告屈清杰与被告屈传锁、被告吴家庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法进行了审理，并于2020年2月16日作出（2019）豫1381民初7941号民事判决书。被告屈传锁、被告吴家庆不服该判决，上诉至南阳市中级人民法院，南阳市中级人民法院于2020年9月29日作出（2020）豫13民终4743号民事裁定书，裁定“一、撤销邓州市人民法院（2019）豫1381民初7941号民事判决书；发回邓州市人民法院重新审理”。本院于2020年11月23日立案后，被告屈传锁、被告吴家庆申请追加时文举、田付政、王伟为被告参与本案诉讼，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告屈清杰向本院提出诉讼请求：1、依法确认其与被告屈传锁、被告吴家庆所签订的望花小区售房合同无效；2、依法判令被告屈传锁、被告吴家庆退回原告购房款15万元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，自被告收到款之日即2011年5月27日起至款付清之日止）；3、请求依法判令被告屈传锁、被告吴家庆赔偿原告违约金49200元；4、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2011年5月2日，其与被告屈传锁、被告吴家庆签订售房合同，约定其购买位于新一高中西,南阁路与邓州市中心医院南侧30米交汇处的望花小区一号楼四单元三层东户。房屋总价款246000元，其首付款150000元。该售房合同已签订8年之久，时至今日，被告屈传锁、被告吴家庆不交房也不给原告钥匙，且二被告将出售给原告的房屋又卖于他人。被告屈传锁、被告吴家庆共同辩称：1、双方签订的合同已经九年之久，已经超过诉讼时效，不受法律保护；2、二被告系职务行为代表合伙集体与原告签订的合同，若应当承担责任，也应该是合伙人共同承担责任；3、原告要求的违约金与事实不符，如果合同无效就不存在违约金的情形。被告王伟辩称：其他合伙人均不知道被告屈传锁、被告吴家庆与原告签订的合同，房款也在他们二人手里，我们也不知道，所以其他合伙人均不应承担责任。被告王伟未向本院提交证据。被告时文举、被告田付政经本院依法传唤，逾期未到庭参加诉讼，但在答辩状中辩称，原告屈清杰与被告吴家庆、被告屈传锁签订的房屋买卖合同，其他合伙人均不知情，且被告吴家庆、被告屈传锁将购房款据为己有，并未用于合伙房地产建设，系个人行为，根据合同相对性原则，该房屋买卖合同仅在原告屈清杰与被告吴家庆、被告屈传锁之间产生效力，应由被告吴家庆、被告屈传锁承担相应责任，与其无关。故被告吴家庆、被告屈传锁申请追加其他合伙人无法律和事实依据，应依法驳回被告吴家庆、被告屈传锁追加被告的申请，判决被追加的被告不承担责任。该二被告未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院将结合案情予以综合认定。经庭审质证，依据有效证据，本院确认以下案件事实：2011年5月2日，以被告屈传锁、被告吴家庆为甲方、原告屈清杰为乙方签订望花小区售房合同，该合同载明“售房合同甲方：屈传锁、吴家庆乙方：屈清杰望花小区位于新一高中西，南阁路与新市第一人民医院（现为邓州市中心医院）南侧30米路交汇处……单元楼一号楼四单元三层东户三室两厅，面积为136平方米，每平方米1820元……一、该单元房乙方确定购房后共付甲方人民币贰拾肆万陆千元，首付十五万元……甲方：吴家庆屈传锁乙方：屈清杰2011年5月2日”。2011年5月2日，被告吴家庆给原告屈清杰出具一份收据，该收据主要载明“收据2011年5月2日今收到屈清杰购房款壹拾伍万整（150000）收款人吴家庆”该收据加盖有望花小区股份制综合业务专用章。2010年8月12日，五被告签订《合作协议》一份，该合作协议载明“合作协议有五份购买湍河街道办事处三里河居委会北京大道西南阁路南十五间门面北和后院五亩左右地皮。……三、经大家共认王伟为董事长，屈传锁为会计，吴家庆为现金保管，费用以三人签字为准。……合作人（签名）：时文举、吴家庆、田付政、屈传锁、王伟2010年8月12日”。另查明，案涉争议房屋系建于集体土地之上的房屋，未取得准建及售房手续。因原被告双方意见分歧较大，致使本案调解不获成立。本院认为，原告屈清杰与被告屈传锁、被告吴家庆签订的售房合同所涉房屋系建于集体土地之上的房屋，原、被告双方户籍地均非湍河街道办事处三里河社区居民委员会集体组织的成员，不具备买卖房屋的资格，原告屈清杰与被告屈传锁、被告吴家庆所签订的售房合同损害了该集体的利益，违反了法律的强制性规定，应属无效合同。原告要求确认与被告所签订的合同无效，对此本院予以确认。被告屈传锁、被告吴家庆理应将依据该无效合同所取得的房款退还原告，故对原告要求被告屈传锁、被告吴家庆返还已支付的购房款15万元的请求，理由正当，本院予以支持。被告屈传锁、被告吴家庆辩称他们的行为系职务行为应由合伙人共同承担责任，本院认为根据五被告之间的合作协议，“王伟为董事长，屈传锁为会计，吴家庆为现金保管，费用以三人签字为准”，但售房合同与收据中均没有被告王伟的签字，且被告屈传锁、被告吴家庆在期限内并未向本院提交充分的证据证实其购房款用于合伙建设或得到其他合伙人的认可，故对被告屈传锁、被告吴家庆的辩称理由，本院不予采信，五被告之间的合伙若有纠纷可另行处理。因售房合同无效,合同约定的违约条款亦属于无效条款,对合同双方均不具有约束力，故对于原告要求被告屈传锁、被告吴家庆支付违约金49200元的请求，本院不予支持。被告屈传锁、被告吴家庆在未取得售房手续的情况下，将案涉房屋出售给原告屈清杰，存在过错；原告屈清杰明知自己并非该集体组织成员，且购买无合法售房手续的房屋，也存在过错。综合考虑原告屈清杰与被告屈传锁、被告吴家庆双方的过错、房屋现状、原告损失等情况，被告屈传锁、被告吴家庆在返还原告屈清杰房款时应支付利息，利息参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自起诉之日即2019年11月14日起，至款付清之日止，利息由原告屈清杰与被告屈传锁、被告吴家庆双方各承担二分之一。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条和第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十八条及第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告屈清杰与被告屈传锁、被告吴家庆于2011年5月2日所签订的望花小区售房合同无效；二、被告屈传锁、被告吴家庆于本判决生效之日起五日内返还原告屈清杰已支付的购房款15万元及利息（利息参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年11月14日起，至款付清之日止，被告屈传锁、被告吴家庆对上述利息承担其中的二分之一）；三、驳回原告屈清杰对被告屈传锁、被告吴家庆、被告时文举、被告田付政、被告王伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4284元，由被告屈传锁、被告吴家庆共同负担3300元，原告屈清杰负担984元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。如果上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  司明辉审判员  贺 先审判员  海光科二〇二〇年十二月十八日法官助理代小丽书记员康京业