四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初9872号 原告：成都盛世瑞城置业有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大凉山路****楼。 法定代表人：杨珩，公司董事长。 委托诉讼代理人：王海霞，女，系公司工作人员。 被告：豆家乐，男，1996年7月17日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：陈其光（系豆家乐之父），住四川省南部县。 原告成都盛世瑞城置业有限公司（简称盛世瑞城公司）与被告豆家乐商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛世瑞城公司的委托诉讼代理人王海霞、被告豆家乐的委托诉讼代理人陈其光到庭参加诉讼。双方当事人庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。 盛世瑞城公司向本院提出诉讼请求：1．解除盛世瑞城公司与豆家乐签订的位于成都市锦江区××路××号××幢××单元××号房《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大望江**府商品房买卖合同补充协议》；2．豆家乐向盛世瑞城公司支付违约金271282元（占总房款的11.18%）；3．撤销上述合同的网签登记；4．豆家乐承担全部诉讼费用。 事实和理由：豆家乐于2019年7月8日与盛世瑞城公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（简称《商品房买卖合同》）及《成都恒大望江**府商品房买卖合同补充协议》（简称《补充协议》），购买盛世瑞城公司开发的上述房屋，总价2425644元。合同对付款期限及违约责任等进行了约定。截至目前，豆家乐第二笔款项至今尚有63847元未支付，第三、第四、第五笔款项也都已经逾期。经盛世瑞城公司多次催收，豆家乐都未交纳。盛世瑞城公司认为，由于豆家乐不按期还款的行为已经符合《补充协议》3.2条的约定，盛世瑞城公司已经于2020年4月13日向豆家乐发送了《关于解除的通知》，解除合同的条件已经成就，盛世瑞城公司有权解除合同。按照《补充协议》约定，豆家乐应该向盛世瑞城公司支付违约金271282元。 豆家乐辩称，盛世瑞城公司把该支付给豆家乐的款项及利息支付了，豆家乐同意解除合同。因为疫情豆家乐没有支付房款，不构成违约，不应承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：2019年7月8日，盛世瑞城公司（出卖人）与豆家乐（买受人）签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定：买受人购买出卖人开发的恒大望江**府第3幢1单元6层611号房屋，总价款2425644元；豆家乐采取分期付款的方式支付房款，于2019年7月9日前支付房价款242564元，于2019年10月3日及2020年1月3日前分别支付房价款363847元，于2020年4月3日、7月3日、10月3日及2021年1月3日、4月3日前分别支付房价款242564元，2021年7月3日前支付房价款242566元；买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算向出卖人支付违约金；买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除合同，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续；出卖人在2021年7月31日前向买受人交付该商品房。 庭审中盛世瑞城公司称，豆家乐于2019年7月3日及7月8日、2020年1月14日及4月26日分别支付2万元及222564元、20万元及10万元。 2020年1月10日，盛世瑞城公司向豆家乐发送《还款提示函》，内容为：豆家乐应于2019年10月3日前付清剩余房款363847元，截至发函之日已逾期99天。依据合同约定，每逾期一天按未交房款的万分之一支付违约金，逾期超过合同约定支付期限180日的，盛世瑞城公司有权解除合同并另行处理房屋。 2020年4月13日，盛世瑞城公司向豆家乐发送《关于解除的通知》，告知豆家乐自本通知到达其后，双方签订的上述合同即行解除。 2020年7月24日，豆家乐委托律师向盛世瑞城公司发送《律师函》，内容为：豆家乐在支付首期购房款后，未在2019年10月3日前支付第二批购房款，但在这之后，豆家乐又分别于2020年1月11日和4月24日支付购房款20万元和10万元。对于这两次付款，盛世瑞城公司均予以接收且没有提出任何异议，该行为表示盛世瑞城公司对豆家乐未在2019年10月3日前支付第二批购房款363847元的行为予以认可，否则应当拒收并向豆家乐主张违约责任。这之前的违约时效已经归零，其违约时间应当重新计算，到2020年7月15日盛世瑞城公司售楼员黄洁通过手机电话通知豆家乐父亲说豆家乐已经构成违约，不到三个月。同时，根据相关政策，今年的新冠肺炎疫情构成法定的不可抗力因素，豆家乐在疫情期间无法筹集到购房款导致未按约定支付购房款也应当按不可抗力对待，盛世瑞城公司也明确向豆家乐表示因受疫情影响将推迟三个月交房。因此，疫情期间不应当计算在豆家乐的违约时间内，豆家乐对盛世瑞城公司的违约时间不足180天，盛世瑞城公司无权单方解除合同。 另查明，成都市不动产登记信息载明：截止2020年12月15日，上述房屋登记在盛世瑞城公司名下，上述合同未进行签约备案登记。 以上事实有盛世瑞城公司提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、收据、《还款提示函》、快递单、快递跟踪记录、《关于解除的通知》、快递单、快递跟踪记录等，豆家乐提交的《律师函》，以及成都市不动产登记信息、当事人的陈述在案为证。 本院认为，盛世瑞城公司与豆家乐签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定，豆家乐应于2019年10月3日前支付第二期房款363847元，但豆家乐支付了第一期房款后于2020年1月14日及4月26日分别支付房款20万元及10万元。至2020年4月13日盛世瑞城公司向豆家乐发送通知解除合同，豆家乐已逾期180天未支付第二期房款，根据合同约定盛世瑞城公司有权单方解除合同，故合同于豆家乐收到上述通知时已解除。豆家乐辩称因受疫情影响导致逾期付款，合同约定豆家乐应支付第二笔房款的时间为2019年10月3日前，此时尚未有疫情影响，故本院对此项辩称理由不予采纳。 豆家乐逾期支付房款的行为已经构成违约，应当承担相应违约责任。因合同约定违约金过高，本院基于公平原则，综合合同履行情况、违约程度、守约方损失等，酌情认定豆家乐支付违约金10万元，该款从其已支付的房款中直接抵扣。豆家乐主张盛世瑞城公司退还已支付的其他款项等，因豆家乐在本案中未提出反诉，本案对此不作处理，豆家乐可以另行主张。 关于盛世瑞城公司主张撤销上述合同的网签登记。根据合同约定，合同解除后，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续。本案中，上述合同并未进行签约备案登记，故本院对盛世瑞城公司此项主张不予支持。 综上所述，盛世瑞城公司的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原告成都盛世瑞城置业有限公司与被告豆家乐于2019年7月8日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大望江**府商品房买卖合同补充协议》已解除； 二、被告豆家乐应于判决发生法律效力之日起十日内向原告成都盛世瑞城置业有限公司支付违约金10万元，从被告豆家乐已支付的房款中直接抵扣； 三、驳回原告成都盛世瑞城置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26206元，减半收取计13103元，由被告豆家乐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  潘苏华 二〇二〇年十二月十七日 书记员  傅晓婉