北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初304号原告：王玫，女，1964年9月10日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘惠丽，北京市铭达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽学，北京市铭达律师事务所实习律师。被告：北京广安融盛投资有限公司，住所地北京市西城区宣武门外大街6、8、10、12、16、18号10号楼838室。法定代表人：肖晨，总经理。委托诉讼代理人：张猛，北京桓标律师事务所律师。第三人：北京华能自动化工程公司，住所地北京市海淀区复兴路甲23号华能大楼。法定代表人：苏大卫。诉讼代表人：北京市大地律师事务所（北京华能自动化工程公司破产管理人）。管理人负责人：张军。委托诉讼代理人：杜林昊，北京市大地律师事务所律师。原告王玫与被告北京广安融盛投资有限公司（以下简称广安融盛公司）、第三人北京华能自动化工程公司（以下简称华能公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王玫委托诉讼代理人刘惠丽，被告广安融盛公司之委托诉讼代理人张猛，第三人华能公司之委托诉讼代理人杜林昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玫向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告协助原告办理位于北京市宣武区白纸坊西街17号院第9幢2层XXX号的房屋所有权证；2.请求依法判令被告向原告支付未及时协助原告办理房屋所有权证的违约金546.3元；3.请求依法判令被告承担全部诉讼费。事实与理由：原被告双方于2002年10月9日签订了《商品房买卖合同（合同编号：160919）》，约定原告以546300元总价购买被告所有的位于北京市宣武区白纸坊西街17号院第9幢2层XXX号面积为91.05平方米的房屋；原告支付购房款，被告应于涉案房屋交付后365日内，为原告办理房屋所有权证。协议签署后，原告依约支付了房屋首付款，并办理了尾款商业贷款，且原告已付清全部银行贷款。被告交付房屋后，仅向原告开具了部分首付款的发票，至今未交付竣工验收备案表，未协助原告办理房屋产权证书，亦未向原告开具剩余410000元购房款的发票。原告购买房屋主要用于商业出租，因被告迟迟未向原告办理产权登记，导致承租涉案房屋的租户无法办理工商注册登记手续，造成原告向租户收取的租金降低，给原告造成了巨大损失。鉴于此，原告多次沟通要求被告积极履行义务，配合原告办理相关手续，但被告至今未履行合同约定义务。被告上述行为严重侵害了原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律、法规规定，为依法维护原告合法权益，特诉之法院，请贵院查明事实，依法作出公正判决。广安融盛公司辩称，我公司不同意原告的请求，由于原告购买我方白纸坊西街17号院9栋二层XXX号房屋，但并未将全部购房款付清。所以，原告存在违约行为，因此造成该产权证无法办理，主要责任应该由原告承担。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。华能公司述称，华能公司2018年12月5日由北京市海淀区人民法院裁定受理破产清算，并指定北京市大地律师事务所作为管理人，破产案号是2018京0108破申43号。在受理破产并指定破产管理人后，管理人依据法律的规定，已经由原债务人向管理人转移了其原来的所有的业务档案及财务档案。经管理人接手后并向原债务人就是华能公司留守人员核实，对上述事项并不是特别的清楚。所以对具体的案件情形，我们暂时不能发表具体的答辩意见。华能公司已经大概有小十年都没有经营了，他们在2015年的时候已经向海淀区人民法院提交了破产申请，但是等到2018年才批下来，所以这期间，他的人员已经基本上都是该办理退休，该办理转走的，都已经转走了，整个公司现在留任的就是法定代表人苏大卫和财务人员陈善意（音），但他们对于2002年的事情基本不知情，所以我们现在无从核实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年10月9日，北京市天工房地产开发有限责任公司（出卖人，以下简称天工公司）与王玫（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO.160919），内容有：“第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于宣武区菜园街危改区9号楼的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名宣武区菜园街危改区9号楼。第二条、商品房销售依据。商品房预售许可证号为京房内证字第XXX号。第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为合同第一条规定的项目中的第9幢二层XXX号房屋，用途为住宅，建筑面积共91.05平方米。第四条、计价方式与价款。该商品房单价为每平方米6000元，总金额546300元。第五条、面积确认及面积差异处理。第六条、付款方式及期限。自签订本合同七个工作日内首付136300元，余款410000元做商贷。第七条、买受人逾期付款的违约责任。按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。第八条、交付期限。出卖人应当在2001年7月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。……第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。……”2002年10月10日，天工公司填写《商品房预售登记备案表》，载明：预售人天工公司，预购人王玫，商品房位置北京市宣武区白纸坊西街17号院第9幢2层XXX号房，面积91.05平方米，购房单价6000元/平方米，购房总价546300元，交房日期2001年7月31日，房屋用途住宅，签约日期2002年10月9日，合同编号160919。2002年10月21日，该《商品房预售登记备案表》加盖了宣武区国土资源和房屋管理局商品房预售登记备案章。2002年10月11日，天工公司向王玫开具了房号XXX，合同号160919，金额136300元的房款发票。2002年11月8日，中国农业银行北京市崇文区支行（贷款人）与王玫（借款人）、天工公司（担保人）签订《个人住房按揭合同》，约定：王玫因购买宣武区菜园街危改9号楼XXX号房屋向银行借款380000元。2007年11月8日，王玫清偿了全部贷款本息。2015年5月，经工商管理部门核准，天工公司名称变更为广安融盛公司。审理中，广安融盛公司主张该公司只收到王玫交纳的涉案房屋首付款136300元和贷款380000元，王玫尚欠30000元房款未付。王玫主张其已经交纳了全部购房款，广安融盛公司所主张的30000元房款已用其他款项予以抵扣。王玫针对其主张，向本院提交了以下证据予以证明：一、2002年4月1日，天工公司（甲方）与华能公司（乙方）签订的《协议》，协议甲方为天工公司，乙方为华能公司（或公司职工群体），协议内容有：“1、甲乙双方同意以按揭方式购买甲方位于白纸坊西街17号院9#楼图纸标准之楼盘，作为乙方生产经营之场所。2.在签订正式购房合同之前，双方达成以下共识：（1）甲乙双方签字确认图纸标准之一、二楼楼盘一套（见图纸），购房总价为人民币5500000元，其他费用（契税、印花税、手续费等所有杂税）均由甲方缴纳，乙方不再承担。（暂按照628建筑平方米计，含15.54建筑平方米小洽谈室，待办理产权证时以宣武区测绘所实测建筑面积为准）。（2）乙方所购房屋的屋顶归乙方使用，除必要的设备维修人员外，其它人员禁止踏入，屋顶设置乙方广告牌等公司标识。（3）乙方所购房屋的物业管理费为1元/平方米·月，每年总计约7536元（暂按628平方米计，以宣武区测绘所实测建筑面积为准），水电费、供暖费由乙方依据国家标准缴纳，甲方代收。……（6）甲乙双方协商同意下述付款方式：a.在签订正式的房屋租赁合同日起30日内，乙方向甲方支付695196元作为租房押金。b.今年11月30日前，甲乙双方如能签订正式购房合同，此押金扣除物业管理费剩余部分转作购房款，如未能签订购房合同，此押金转为房屋租金（含一年的物业管理费）……”二、发票、转账支票存根、公款报销单、付款凭证、借支票凭证。该组证明载明：2002年5月，天工公司向华能公司开具了项目为租金，金额为660000元的发票。2002年6月，华能公司向天工公司支付了该660000元，华能公司财务凭证记载为2002年4月1日至2003年3月31日的租金。三、《商品房买卖合同》、商品房预售登记备案表、发票、个人贷款合同。载明以下事实：1、2002年10月9日，天工公司与唐虎林签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO.160917），唐虎林购买北京市宣武区白纸坊西街17号院第9幢2层XXX号房屋，建筑面积105.37平方米，房价款为632220元。天工公司给唐虎林开具房号201，合同号160917，金额132220元的房款发票，唐虎林贷款支付440000元。2、2002年10月9日，天工公司与唐虎林签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO.160918），唐虎林购买北京市宣武区白纸坊西街17号院第9幢2层XXX号房屋，建筑面积105.37平方米，房价款为632220元。天工公司给唐虎林开具房号202，合同号160918，金额132220元的房款发票，唐虎林贷款支付440000元。3、2002年10月9日，天工公司与王玫签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO.160920），王玫购买北京市宣武区白纸坊西街17号院第9幢2层XXX号房屋，建筑面积66.26平方米，房价款为397560元。天工公司给王玫开具房号XXX，合同号160920，金额87560元的房款发票，王玫贷款支付280000元。4、2002年11月12日，天工公司与王玫签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO.160968），王玫购买北京市宣武区白纸坊西街17号院第9幢配套商业2层XXX号房屋，建筑面积176.17平方米，房价款为1675201元。天工公司未为王玫开具该套房屋的房款发票，王玫贷款支付860000元。5、2002年11月12日，天工公司与唐虎林签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO.160969），唐虎林购买北京市宣武区白纸坊西街17号院第9幢配套商业2层XXX号房屋，建筑面积170平方米，房价款为1616530元。天工公司给唐虎林开具房号201，合同号160917，金额1051700元的房款发票，唐虎林贷款支付900000元。综合上述五份合同及本案合同，唐虎林、王玫共计购买北京市宣武区白纸坊西街17号院第9幢6套房屋，建筑面积共计714.22平方米，购房款共计5500031元，唐虎林、王玫共计支付4840000元，差额为660031元。四、华能公司的营业执照、法定代表人身份证、华能公司2018年8月24日出具的《证明》，内容为：2002年4月1日，我公司与天工公司就北京市西城区白纸坊西街17号院9号楼配套商业及住宅楼（共计714.22平米）购买一事达成协议；并约定我公司向天工公司预付695196元押金，如在2002年11月30日前，天工公司与我公司或者我公司职工群体签订正式购房合同，此押金扣除物业费剩余部分转作购房款。2002年10月，王玫、唐虎林与天工公司签署上述房屋的正式购房合同。我公司同意预付的695196元押金扣除物业费和税金后剩余的66万元（注：天工公司给我公司开具66万元租金发票）直接转为购房者王玫、唐虎林的购房款。特此证明！五、证人张某的证言。张某到庭陈述：2002年时其是华能公司经理部经理，当时公司要购买宣武区白纸坊西街17号院的房屋，向天工公司支付了69万多元的押金，之后由于上级公司不同意由华能公司购买，而唐虎林、王玫与该公司存在合作关系，该公司就让唐虎林、王玫购买，该公司交纳的押金扣除一部分费用后将剩余的66万元转作唐虎林、王玫的购房款，该公司之后就从唐虎林、王玫处租用房屋，66万元用于抵扣了房屋租金。王玫主张上述证据可以证明华能公司、广安融盛公司与唐虎林、王玫已达成一致意见，将华能公司交纳的66万元租金转为唐虎林、王玫的购房款，故其已经支付了全部购房款，不存在拖欠。广安融盛公司质证意见：对证据一的真实性无法确认，且证据一载明的购房面积与唐虎林、王玫的购房面积不符，与本案也不具有关联系；对证据二的真实性予以认可，但与本案无关；对证据三的真实性予以认可；对证据四的真实性无法确认，也没有得到该公司的确认；对证据五证人证言不予认可，对证人的身份及陈述均有异议。审理中，本院释明广安融盛公司是否要求对证据一上该公司的公章进行鉴定，广安融盛公司未在本院指定的期限内提交鉴定申请。广安融盛公司主张该公司与华能公司、唐虎林、王玫之间不存在租金转为购房款的三方协议，该公司与华能公司之间的关系与唐虎林、王玫无关，王玫提供的证据不能证明华能公司的租金转为了购房款，也没有该公司确认，唐虎林、王玫尚欠该公司660000元购房款未付。华能公司主张由于年代久远，破产管理人对相关事宜并不知情，破产管理人接手时公司只有法定代表人苏大卫和一名财务人员，破产管理人与二人核实，二人表示2018年8月24日的《证明》应该是公司出具，但不清楚是谁盖的公章，证明的内容可能存在，但找不到相关资料也不敢确认。另查，2018年12月5日，北京市海淀区人民法院作出（2018）京0108破申43号民事裁定书，裁定受理华能公司的破产清算申请。同日，北京市海淀区人民法院作出（2018）京0108破34号指定管理人决定书，决定：一、指定北京市大地律师事务所担任华能公司管理人；二、指定北京市大地律师事务所指派的张军为管理人负责人。本院认为，广安融盛公司与王玫签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。王玫作为买受人负有按时全额支付购房款的义务，广安融盛公司作为出卖人负有协助王玫办理房屋所有权证书的义务。本案的争议焦点在于王玫是否已经支付了全部购房款。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，第一，广安融盛公司虽表示2002年4月1日该公司与华能公司签订的《协议》的真实性无法确认，但王玫已提交该《协议》的原件，且提供了与《协议》内容相关的租金发票，尽到了初步举证责任，广安融盛公司如有异议，应承担相应的举证责任，但广安融盛公司未提出鉴定申请，应承担举证不能的后果，本院对《协议》的真实性予以确认；第二，华能公司2018年8月24日出具《证明》时，尚未进入破产清算程序，虽然诉讼中破产管理人表示由于年代久远、缺少资料，故对相关事宜不清楚，但也同时表示经与公司留守人员法定代表人苏大卫、财务人员核实，二人均表示《证明》应该是该公司出具，证明的内容也可能存在。结合《证明》的出具时间及华能公司当庭陈述，本院确认《证明》系华能公司的真实意思表示；第三，广安融盛公司与华能公司签订的《协议》明确载明购买方为华能公司或公司群体，虽然唐虎林、王玫并非华能公司员工，但这与广安融盛公司并无直接关系，在华能公司认可的情况下，由唐虎林、王玫与广安融盛公司签订正式购房合同符合《协议》约定；第四，《协议》约定的购房款总额与唐虎林、王玫签订的正式购房合同的购房款总额相符，广安融盛公司并未举证证明其与华能公司存在买卖或租赁其他房屋的情况，结案在案证据，本院认定广安融盛公司与华能公司签订的《协议》所涉及的房屋即为唐虎林、王玫签订正式购房合同所购买的房屋，至于面积问题，《协议》只是暂估面积，应以正式购房合同为准；第五，《协议》约定如在2002年11月30日前签订正式购房合同，华能公司交纳的押金扣除物业管理费后转作购房款，如未能签订购房合同，押金转为房屋租金。《协议》签订后，华能公司交纳了66万元租金。唐虎林、王玫在2002年11月30日前签订了正式购房合同，故华能公司将该公司交纳的租金转为唐虎林、王玫的购房款符合《协议》约定；第六，唐虎林、王玫购买六套房屋均是采取贷款方式，双方在合同中对于首付款及贷款金额均有约定，唐虎林、王玫支付的首付款与贷款总额与购房款总额正好相差66万元，与华能公司交纳的租金数额相符，广安融盛公司对此并未作出合理解释；第七，广安融盛公司未提供证据证明其将66万元租金退还给了华能公司，而且长达十多年的时间，广安融盛公司也未要求过唐虎林、王玫支付剩余购房款。综上所述，虽然王玫并未提交广安融盛公司同意租金转为购房款的书面协议，但根据王玫提交的证据，本院经审查并结合相关事实，确信广安融盛公司、华能公司、唐虎林、王玫之间就租金转为购房款事宜达成一致意见的事实存在高度可能性，应当认定该事实存在。故，王玫已经支付了全部购房款，广安融盛公司以王玫拖欠购房款为由不同意协助办理房屋所有权证书的理由不能成立，本院不予采信。王玫要求广安融盛公司协助办理涉案房屋所有权证书的诉讼请求，存在合同及法律依据，本院予以支持。广安融盛公司未按照合同约定协助王玫办理房屋所有权证书，构成违约，王玫要求广安融盛公司支付违约金的诉讼请求，存在合同及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，北京广安融盛投资有限公司协助王玫办理北京市宣武区白纸坊西街17号院第9幢2层XXX号（该地址为《商品房预售登记备案表》载明的地址，编号为：NO.160919《商品房买卖合同》载明的合同地址为北京市宣武区菜园街危改区9号楼第9幢二层XXX号）的房屋所有权证书。二、本判决生效之日起七日内，北京广安融盛投资有限公司支付王玫违约金546.3元。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9268元，由北京广安融盛投资有限公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李 俊审 判 员  田晓昕审 判 员  徐澜涛二〇二〇年十二月十五日法官助理  王 甘法官助理  王志伟书 记 员  郭 欣