广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6761号上诉人（原审原告）：孙小娟，女，汉族，1978年4月1日出生，住广东省普宁市*************，公民身份号码：460************020。委托诉讼代理人：谢新志、杨阳，广东鹏乾律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审被告）：惠州市大亚湾永昶电子工业有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区***。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：钟熙，广东铸铭律师事务所律师。上诉人孙小娟与被上诉人惠州市大亚湾永昶电子工业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初440号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人孙小娟上诉请求：l、请求法院撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的(2020)粤1391民初440号民事判决书,改判被上诉人赔偿上诉人逾期交房违约金6490元(914102×0.0001×71,按照日万分之一计算,自2019年6月30日起计算,计算至2019年9月10日);2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、取得《竣工验收备案表》是商品房交付的法定条件。被上诉人在未取得《竣工验收备案表》的情况下交付房屋的行为因违反法律的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后。方可交付使用。”其中“验收合格”应指取得《竣工验收备案表》。住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条“……商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案……”,广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条“……交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。”综上,被上诉人在未取得《竣工验收备案表》的情况下交付房屋的行为因违反法律的强制性规定而无效,应按约向上诉人支付逾期交房违约金。二、上诉人在收房时并不知道涉案房屋未取得《竣工验收备案表》,理由如下∶被上诉人于2019年8月27日取得《竣工验收备案表》,涉案房屋在该日满足交付使用条件。2019年6月12日,被上诉人在未取得涉案房屋《竣工验收备案表》的情况下,仍通知上诉人收房,并在《入伙通知书》里明确写明“案涉房屋已经竣工验收合格,具各交付使用条件。”上诉人作为普通的购房人,不知道涉案房屋须取得《竣工验收备案表》才能交付。在被上诉人告知案涉房屋已经竣工验收合格的情况下,更不知道涉案房屋没有取得《竣工验收备案表》。因此,上诉人是在不知道涉案房屋不具各交付条件的情况下收房。三、上诉人是否知遣涉案房屋不具备交付条件的举证责任应由被上诉人承担,不能以上诉人收房为由推定上诉人在收房时知道商品房不具备约定或者法定交付条件。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。”中“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房”这一事实的举证责任应由被上诉人承担。四、上诉人与被上诉人已重新达成协议,确认第一次收房作废。上诉人在收房后获悉涉案商品房未取得《竣工验收备案表》,随即向被上诉人提出异议,表示拒绝接收商品房,并将商品房退回上诉人,要求被上诉人退换还缴纳的物业管理费。经协商,被上诉人同意上诉人退回涉案房屋,约定等商品房符合交付条件后重新确定收房日期,并于2019年11月1日将上诉人支付的物业管理费退还到上诉人账户。被上诉人领取《竣工验收备案表》之后,于2019年8月30日向上诉人邮寄了《人伙通知书》,通知上诉人在2019年9月10日前收房,说明其已通过书面形式重新与上诉人确定了收房日期。其退还上诉人物业管理费的行为也表示第一次收房作废。综上所述,上诉人请求二审法院支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人惠州市大亚湾永昶电子工业有限公司答辩称：一审法院作出判决认定事实清楚，法律适用正确，上诉人的诉求没有法律及事实的依据，请法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求。关于案涉房屋收楼时间认定问题，根据原审各方确认的客观事实，上诉人于原合同约定时间2019年6月30日前已接收房屋，并签署相关物业移交手续，答辩人的交付房屋义务已经履行完毕。同时，答辩人之所以未能在2019年6月30日取得竣工验收备案和测绘报告主要系由于政策、天气等原因造成，就此事宜，在业主收房时。答辩人也充分告知业主，协商处理，大部分业主得知后不同意收房而向法院提出相应诉讼，而上诉人在知悉的前提下，仍同意接受的，答辩人认为上诉人同意接受涉案房屋之日应为房屋的交付日期，据此，涉案房屋已在合同约定的期限交付上诉人，答辩人不存在逾期交房事实。上诉人已在合同约定的期限内同意接受收楼，同时答辩人妥善处理本事，避免矛盾激化。也同意为此类业主垫付一定年限的物业管理费。但上诉人为谋取更大的利益，违背事实，提出本案诉讼，严重违反诚实守信原则。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的请求没有事实及法律的依据，对此，恳请法院查明事实，依法判决。孙小娟向一审法院起诉请求:1.判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币6672.94元（914102×0.0001×73，按照日万分之一计算，自2019年6月30日起算，计至2019年9月10日）；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾澳头兴华一路12号蓝湾星宸花园x栋x单元x层x号房，总价款为914102元。关于付款方式及期限，合同第七条约定：原告应当于2017年10月17日前支付首期房价款275102元，余款639000元向交通银行惠阳支行申请贷款支付。关于交付期限及交付标准，合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定：被告应当在2019年6月30日前向原告交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。关于逾期交付责任，合同第十二条约定：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同补充协议第九条约定：原、被告双方同意，合同约定的交楼时间为基准交楼时间，但被告因各种原因（包括但不限于气象原因、政府原因、政策原因等）而导致逾期交楼不超过90天的，双方表示理解，不视为被告违约。合同及补充协议还约定了其他事项。上述合同及补充协议签订后，原告依约付清了购房款。另查，被告建设的蓝湾星宸花园3栋、4栋于2019年8月27日取得竣工验收备案表，涉案房屋于2019年7月30日取得房屋测绘报告。原告于2019年6月26日办理了收楼手续，收房后原告以涉案房屋不符合交付条件为由要求退回。一审法院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案争议的焦点是:被告是否存在逾期交房，对此分析评判如下：按照合同约定的交付标准，被告应当在2019年6月30日前将取得竣工验收备案和测绘报告的房屋交付原告，虽然涉案房屋于2019年8月27日才取得竣工验收备案，在合同约定的交付期限内未达到交付条件，但原告于2019年6月26日先行收房，原告作为买方接收房屋时负有查验房屋是否符合合同约定的交付条件的义务，在未符合交付条件时可拒绝接收，而不是接收后再退回，据此认为至今仍未收房，不予采信。另，原告接收房屋的行为视为其知道房屋不符合合同约定的交付条件而同意接收，故主张收房后的逾期交房违约金，不予支持。依据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条和惠州市中级人民法院《关于审理房屋买卖纠纷案件的裁判指引》第十一条第二款的规定，原告知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告孙小娟的诉讼请求。案件受理费25元，由原告孙小娟负担。本案二审期间，上诉人孙小娟提交了证据：证据一，蓝湾星宸小区业主与政府部门、开发商、物业公司商谈视频光盘及视频整理记录；证据二，（2020）粤19民终4462号民事判决书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：被上诉人是否应当承担逾期交房的违约责任。对此分析如下：根据涉案《商品房买卖合同》第十一条“被告应当在2019年6月30日前向原告交付该商品房”以及合同补充协议第九条“原、被告双方同意，合同约定的交楼时间为基准交楼时间，但被告因各种原因（包括但不限于气象原因、政府原因、政策原因等）而导致逾期交楼不超过90天的，双方表示理解，不视为被告违约”之约定，被上诉人在2019年9月28日之前交房，是不构成违约的。涉案商品房已于2019年7月30日取得房屋测绘报告，于2019年8月27日取得竣工验收备案表，既符合合同约定的交房条件也符合法定的交付条件。被上诉人于2019年8月30日通知上诉人收楼时，并没有超过合同约定的交付期限，故上诉人主张被上诉人逾期交房的诉请，一审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人孙小娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用50元，由上诉人孙小娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月二十三日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧