广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初4425号原告：四会市绿茵东方物业服务有限公司，住所地：广东省四会市********侧地段，统一社会信用代码：914***********497A。法定代表人：霍某1。委托代理人：林彩霞，女，1989年10月23日出生，汉族，广东省四会市人，公司员工，住广东省四会市***************，公民身份号码：441********023412X。被告：江振泉，男，1985年2月27日出生，汉族，广东省四会市人，个体户，住址：广东省四会市*******************，现住广东省四会市绿茵幸福城**1201，公民身份号码：441************213。原告四会市绿茵东方物业服务有限公司（以下简称“绿茵东方物业公司”）诉被告江振泉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿茵东方物业公司的委托代理人林彩霞、被告江振泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绿茵东方物业公司诉称：原告是为绿茵幸福城小区提供前期物业管理服务的企业。被告是绿茵幸福城21座12楼1号房的业主。原被告双方于2015年1月5日签订《前期物业服务协议》，约定原告对被告所在的绿茵幸福城小区提供物业管理服务。同时按照《前期物业服务协议》约定，被告所在小区的物业管理费按照每平方米1.45元/月的标准向业主收取。被告应于每月10日之前交清当月费用，否则应自逾期之日起按每天千分之一的比例向原告支付违约金。被告自2016年8月开始拖欠原告的物业管理费及相关费用，经原告以短信、电话、书面等方式数次催收仍然拒不交纳。截止至2020年5月31日被告已拖欠原告物业管理费9512.80元以及相应的违约金，合计共16223.25元。据此，原告请求法院判决：被告向原告支付拖欠的物业管理:9512.80元以及违约金6710.45元（违约金暂计算至2020年5月31日，实际计算至付清之日止），合计共人民币16223.25元；被告承担本案诉讼费。被告江振泉辩称：拖欠物管费以及违约金，违约金希望不收，就给物管费。原告绿茵东方物业公司向本院提供如下证据：1.绿茵幸福城收楼通知书，证明第三方已按照合同约定向被告发出书面的收楼通知。2.业主资料登记表，证明被告已于2015年1月5日办理收楼手续。3.被告身份证，证明被告身份信息。4.物业管理费催缴函、国内挂号信函收据、邮单，证明原告一直未放弃向被告主张物业管理费等费用的权利。5.前期物业服务协议，证明原告与被告之间的物业服务合同关系。6.商品房买卖合同，证明被告房屋购买情况。7.被告拖欠物业费明细表，证明被告欠费的具体情况。经审理查明：2013年8月5日，被告江振泉（买受人）与四会市绿茵房地产开发有限公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：13070771），约定被告购买坐落于四会市********************。收楼后，原告绿茵东方物业公司（甲方）与被告江振泉（乙方）签订一份《绿茵幸福城前期物业服务协议》，协议载明乙方所购的电梯住宅座落于绿茵幸福城21座1201，建筑面积142.62㎡；乙方应于收楼（即签署收楼确认书或已领取入户房门钥匙当天，两者以先发生者为准）之日起向甲方交纳物业服务费用，乙方同意物业服务费用按其拥有物业的建筑面积交纳；带电梯住宅一层至十层1.45元/㎡/月，乙方应在每个交费月10号前向甲方交纳物业服务费用；乙方在转让、馈赠或其他原因致使本物业产权转移时，应与甲方结清各项费用；乙方应付之公共电费、水费及其他须由乙方承担的费用与管理费同时缴付；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权采取下列措施追收：①在规定之缴费期限未缴付的，除收取未缴付款项外，并从逾期之日起按每日1‰的标准计收违约金。原告诉称被告从2016年8月起拖欠物业管理费，主张被告按建筑面积142.62㎡、1.45元/㎡/月（即每月206.8元）的标准支付拖欠的上述房屋的物业管理服务费9512.8元（2016年8月至2020年5月）；每日按1‰的标准支付逾期交纳上述费用的违约金6710.45元。庭审中，被告确认拖欠物业管理费，但是不愿意支付违约金。原告坚持违约金最低限度降至减半收取。因原、被告分歧较大，本案未能调解。以上事实，有原告提交的《民事起诉状》、证据；被告的答辩；本院制作的《开庭笔录》为证证实，予以认定。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告与被告江振泉签订了《绿茵幸福城前期物业服务协议》，该协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主。”、第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”。原告为被告提供了物业管理服务，被告应向原告支付物业管理服务的对价。原、被告双方签订的协议约定涉案房屋的物业管理费标准为1.45元/月/㎡，且被告未提供证据证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵或构成其他拒交、少交物业费的正当理由，故原告主张物业服务费的标准为1.45元/月/㎡理据充分，本院予以支持。对于原告依据双方的协议约定所主张的物业管理费的计价面积（142.62㎡）及被告拖欠物业管理费的期间（2016年8月至2020年5月共46个月），被告未提出异议，故本院认定被告尚欠原告2016年8月至2020年5月的物业管理费9512.8元，被告应向原告支付拖欠的2016年8月至2020年5月的物业管理费9512.8元。关于违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况、平等地保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金应从原告向被告书面催交后，被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费之日起开始计算。虽然原告主张曾对被告进行上门催收或邮寄催收材料，但原告提交的邮寄挂号信收据显示原告仅向涉案物业地址进行邮寄催收，且未能提供被告签收邮件的单据证明，不能证明已有效地向被告进行了书面催收，故原告主张自2016年8月开始计算违约金的诉求，理据不足，本院不予支持。结合本案案情，本院于2020年11月9日依法到被告江振泉户籍地址留置送达了诉讼材料，故本院酌定违约金应从被告签收诉讼材料之日（即2020年11月9日）起计算。原、被告签订的《绿茵幸福城前期物业服务协议》约定，业主逾期交纳物业费，按每日1‰的标准向原告支付违约金，因被告对原告主张的违约金计付标准没有提出异议，故本院认定2016年8月至2020年5月的物业费9512.8元的违约金应从2020年11月9日起按每日1‰的标准计算至被告缴清相应的物业费之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告江振泉应于本判决生效之日起5日内向原告四会市绿茵东方物业服务有限公司支付2016年8月至2020年5月的物业管理费9512.8元及违约金（以9512.8元为本金，从2020年11月9日起按每日1‰的标准计算至缴清相应的物业费之日止）；二、驳回原告四会市绿茵东方物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费103元，由被告江振泉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 赵建红年十二月三十一日书记员 范    婉    婷