广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8888号上诉人（原审原告、反诉被告）：叶艺武，男，汉族，1986年9月11日出生，公民身份号码：441************070，住址：广东省龙川县**************。委托诉讼代理人：陈振南，广东港惠律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：谢燕英，女，汉族，1982年11月12日出生，公民身份号码：441************329，住址：广东省惠州市惠城区***********。委托诉讼代理人：纪雪雄，广东金卓越律师事务所律师。上诉人叶艺武因与被上诉人谢燕英房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出的（2020）粤1302民初5127号民事判决书，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：一、依法撤销（2020）粤1302民初5127号民事判决书，并改判被上诉人向上诉人退还多收取的押金38226元；二、依法判决被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：上诉人认为，一审法院认定事实有误，适用法律不当。第一，本案上诉人与被上诉人在2019年6月7日签订《物业租赁合同》，被上诉人将位于惠州市惠城区*******************的物业出租给上诉人，租赁期限为2019年6月1日至2021年9月30日，租期内前4个月的租金为13630元/月，第5个月至第16个月的租金为14962元/月，第17个月至第28个月的租金为16500元/月。合同签订后，上诉人向被上诉人农行账户支付了47900元（含第1个月租金13630元、部分押金34720元），另一部分押金33880元是被上诉人的上一任租客经过被上诉人的同意将租赁物转租给上诉人时，被上诉人应退回给上一任租客的押金33880元，各方同意由上诉人直接在支付转让费时代替被上诉人退回给了上一任租客，也正因如此，被上诉人才向上诉人出具收到押金68150元的收据。第二，上诉人与被上诉人签订合同后，一直依约支付租金，后因商铺地理位置问题无法继续经营，遂于2019年10月下旬通知被上诉人只承租至10月底，从2019年11月1日起便不再承租该租赁物业，双方正式解除租赁合同。而被上诉人在收到上诉人的通知后却不给予回复，反而要求上诉人按约支付2019年11月的租金，并通知物业管理处对租赁的物业停水停电。此外，是因为被上诉人更换了该商铺的门锁，上诉人无法及时搬离，才导致上诉人在2019年12月4日才搬离，不能因此要求上诉人支付该期间的租金。上诉人认为，上诉人在2019年10月下旬已向被上诉人通知解除合同，双方之间签订的合同在2019年11月1日已正式解除，因此，上诉人无需向被上诉人支付2019年11月的租金、水电费及分摊费。第三，结合第一所述，上诉人向被上诉人支付的押金为68150元，根据《合同法》第一百一十四条规定，双方签订的《物业租赁合同》约定的押金金额明显过高，显失公平，且押金不具有定金性质，依法应当予以调整。其次，上诉人于2019年10月下旬已通知被上诉人只承租至10月底，从2019年11月1日起双方正式解除合同，上诉人不再继续承租。上诉人已提前告知被上诉人解除合同并已给出被上诉人再次出租的合理时间，因此被上诉人至多应当按两个月租金计算违约金，多收取的押金38226元应当退还上诉人。综上所述，上诉人认为原审法院认定事实有误，适用法律不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，上诉人请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人辩称，一、答辩人不存在多收取被答辩人押金的情况。答辩人收取被答辩人的押金是依据双方2019年6月7日签订的《物业租赁合同》的约定，该合同第四条约定被答辩人应交纳给答辩人的租赁押金为68150元。根据上述约定，答辩人向被答辩人收取的押金只要不超过68150元，都不能认为答辩人多收取了被答辩人押金。因此本案不存在答辩人向被答辩人退还多收取押金之说，被答辩人要求答辩人退还多收取的押金没有事实和法律依据。二、被答辩人实际向答辩人交纳的押金为34270元。答辩人在2019年6月7日与被答辩人签订《物业租赁合同》当日，向被答辩人出具收到押金68150元的收据，是基于双方合同的约定，但被答辩人仅于合同签订次日向答辩人银行转账47900元，其中包含6月份租金13630元和押金34270元。被答辩人称其代答辩人退回上一任租客的押金，答辩人并不知情，且答辩人根本无需退还上一任租客任何押金。因此，被答辩人实际向答辩人交纳的押金为34270元。三、答辩人不予退回被答辩人押金是基于双方签订的《物业租赁合同》的约定，被答辩人应依约定向答辩人承担违约责任。答辩人与被答辩人2019年6月7日签订的《物业租赁合同》第八条违约责任的约定，答辩人所收押金不予退回，是被答辩人所需承担的违约责任。该条的约定是明确的，是双方当事人的真实意思表示，且约定内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。被答辩人认为《物业租赁合同》约定的“五个月押金”过高，没有法律依据。根据法律规定，只有在约定的违约金过分高于造成的损失的，才可以请求予以适当减少，但在本案中被答辩人并无证据证明约定的违约金过分高于造成的损失。且因被答辩人的违约，答辩人物业至今仍未租赁出去。因此，被答辩人应按约定向答辩人承担违约责任。四、被答辩人所称“双方签订的合同在2019年11月1日已正式解除”与事实不符。答辩人从未同意与被答辩人解除《物业租赁合同》。被答辩人2019年12月4日才搬离承租物业，在此期间，理应向答辩人支付租金，并承担水电、物业管理等费用。综上所述，请求驳回被答辩人的上诉。一审原告向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告退还收取的押金38226元。2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年6月7日，原告叶艺武与被告谢燕英签订一份《物业租赁合同》，该租赁合同主要约定：被告将位于惠州市惠城区*******************的物业出租给原告；租赁期限为2019年6月1日至2021年9月30日止，2019年06月01日至2019年09月30日每月租金13630元，2019年10月01日至2020年09月30日每月租金14962元，2020年1O月01日至2021年09月30日每月租金16500元；原告应于每月1号前通过转帐方式缴付全月租金至被告指定微信或支付宝收款账户，逾期每日按应付未付租金加收3%作为滞纳金，依此类计，逾期5天仍未支付足额租金的，视为原告单方违约。被告有权单方无条件终止合同；在租赁使用期间，该物业所涉及的通讯、水电、燃气、物业管理、有线电视、租赁和经营税费等一切费用，均由原告负责承担；本合同签订之日，原告须向被告交纳该物业五个月的租金68150元作为本合同的租赁押金，被告开具收款收据，合同期满终止，原告缴清各项使用费，被告验收无误后，凭收据原件将押金无息退还原告，如因原告自身原因而提前终止合同的，被告所收押金不予退回等。《物业租赁合同》签订当日，被告谢燕英向原告叶艺武出具了一份《收据》，该《收据》载明：今收到叶艺武租用华辉名铸10栋108号店铺押金68150元。第二天即2019年6月8日，原告叶艺武通过转帐支付47900元给被告谢燕英，其中包括2019年6月租金13630元、押金34270元。原告按约定13630元／月的租金标准支付了2019年10月1日之前的租金，2019年10月的租金标准为14962/月，但原告仅支付了13630元，少支付租金1332元。2019年11月5日，原告向被告提出转租事宜，2019年11月30日下午，被告通过电话短信等方式再次向原告要求按约支付费用，随后被告接到物业管理人员投诉原告擅自强行搬离店内物品，且并未结清物业相关费用。12月4日，原告在物业监督下搬离承租物。另查，按上述《物业租赁合同》约定，原告共欠被告租金为16294元（10月少付租金1332元、11月租金为14962元）、水电费及分摊费315.73元。再查，庭审时，原告诉称其已实际上支付给被告押金68150元，其中通过银行转帐支付了押金34270元、代被告退回上一任租客的押金33880元，共计68150元。但原告未提供相应的证据。被告辩称其仅收到原告通过银行转帐支付押金34270元，仍欠押金33880元未付。以上事实有当事人身份信息、物业租赁合同、收据、农行个人明细、微信聊天记录、物业管理有限公收款凭据以及庭审笔录等在案佐证，可以认定。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告叶艺武与被告谢燕英签订的《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。”和第七十八条：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”之规定，须合同双方主体协商一致，才可变更合同内容，但原告并未提供其他有效证据证明涉案合同已发生变更，故原告主张从2019年11月1日起解除双方租赁合同以及租金的缴纳方式已变更的诉请，本院不予采纳。原告共欠被告租金为16294元（10月少付租金1332元、11月租金为14962元、水电费）及分摊费315.73元。本案中，被告谢燕英向原告叶艺武出具收取店铺押金68150元的《收据》在前，实际收取押金在后。原告主张其已实际上支付给被告押金68150元，其中通过银行转帐支付了押金34270元、代被告退回上一任租客的押金33880元，共计68150元，但原告未提供上一任租客收款33880元的相应证据，且被告仅认可收到原告通过银行转帐支付的押金34270元，因原告未提供相应的证据对案涉商铺的剩余押金33880元是否支付予以证明，应承担举证不能的不利后果，对于原告该主张，本院不予采信，应认定原告叶艺武向被告谢燕英支付押金实际金额为34270元。故此，原告请求因押金过高予以调整、被告退还多收押金38226元的诉求，无理无据，本院不予支持。被告未提供因约定的违约金低于其造成的损失的相应证据，故被告反诉原告支付违约金的请求，无理无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）叶艺武应在本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）谢燕英支付租金16294元（10月少付租金1332元、11月租金为14962元）、水电费及分摊费315.73元。二、驳回原告（反诉被告）叶艺武的全部诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）谢燕英的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费756元（原告叶艺武已预交756元），由原告（反诉被告）叶艺武负担；反诉费127元（被告谢燕英已预交127元），由原告（反诉被告）叶艺武负担100元、被告（反诉原告）谢燕英负担27元。本案二审期间，上诉人提交两份新证据，并申请上一任租客刘某新作证，证明上诉人代被上诉人退回上一任租客刘某新押金33819元。各方对证人证言发表了质证意见。一审认定事实清楚，予以确认。本院另查明，上一任租客刘某新确认其收到了上诉人叶艺武代被上诉人谢燕英退回的房屋租赁押金33819元。谢燕英主张由于刘某新提前退租，其交纳的押金33819元按合同约定已没收，其并未授权上诉人叶艺武代其退回押金。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩主张，现本案二审争议的焦点为：1、上诉人是否代被上诉人退回上一任租客押金33819元；2、上诉人的撤场时间如何认定。具体评析如下：关于上诉人是否代被上诉人退回上一任租客押金33819元的问题，根据二审中查明的事实，上一任租客刘某新出庭作证确认了其收到了上诉人代被上诉人谢燕英退回的押金33819元，该证人证言与上诉人所提交的押金收据形成完整的证据链。虽然被上诉人谢燕英主张，其未授权上诉人代退押金，刘某新的押金由于合同提前解除而没收，但该主张与其出具的押金收据68150元明显不符，故对上诉人所主张的其代退回的押金33819元的意见，本院予以采纳，被上诉人谢燕英应将该押金33819元退还给上诉人叶艺武。抵扣其应收的租金、水电费及分摊费16294元后，谢燕英仍需向叶艺武返回押金17525元。上诉人的撤场时间如何认定的问题，上诉人虽然在2019年10月通知被上诉人月底即解除租赁合同，但是其并未在十月份撤场，而是一直占用涉案房屋，11月30日撤场时上诉人未交清相应租金及物业费，导致物业未准予其撤场，而是在12月4日才撤场完毕。据此一审认定上诉人应支付11月租金有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，由于上诉人在二审提交了新证据证明其所主张的事实，上诉有理部分，本院予以支持。无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠城区人民法院(2020)粤1302民初5127号民事判决书；二、谢燕英应在本判决发生法律效力起三日内向叶艺武支付押金17525元；三、驳回叶艺武的其他诉讼请求；四、驳回谢燕英的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费756元（叶艺武已预交756元），由叶艺武负担；反诉费127元（谢燕英已预交127元），由叶艺武负担100元、谢燕英负担27元。由于上诉人在二审中提交新证据导致本案改判，二审受理费用883元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 卫书平审判员 寇 倩二〇二〇年十二月十日书记员 黄春婷附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；