湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0502民初2578号 原告郑涛，男，汉族，1974年4月22日出生，住武汉市洪山区。 原告胡世全，男，汉族，1951年8月4日出生，住宜昌市伍家岗区。 上述二原告共同委托代理人刘光珍，湖北西陵律师事务所律师。（特别授权代理） 上述二原告共同委托代理人谭建春，湖北西陵律师事务所律师。（特别授权代理） 被告罗则芹，女，汉族，1966年3月19日出生，住宜昌市西陵区。 委托代理人周珊，湖北酬信律师事务所律师。（特别授权代理） 被告王爱群，男，1959年11月16日出生，汉族，住址同上。 原告郑涛、胡世全与被告罗则芹、王爱群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案受理后，依法由审判员郭娟适用简易程序于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告郑涛委托代理人刘光珍、谭建春，原告胡世全及其委托代理人刘光珍、谭建春，被告罗则芹委托代理人周珊，被告王爱群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郑涛、胡世全诉称，原告郑涛从2007年3月份起将其位于宜昌市环城东路××楼（中信综合楼501、502、503）的房屋委托原告胡世全进行出租和管理。二被告是夫妻关系，共同承租了该房屋。2014年1月5日，被告罗则芹与原告胡世全续签了一份《房屋出租协议书》，由被告继续承租。合同约定有：出租时间壹年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止；租金每季22500元，承租期内的有限电视费、物业管理费、电梯费、水电费、天然气费、卫生费和租赁期内设施维修等一切费用由承租方承担；付款方式为先付后用，每季度前五天付清当季租金；合同到期后无论承租方是否装饰装潢出租方均无需支付承租方任何补偿；合同到期后，出租方有权收回房屋，承租方应在接到出租方收回房屋通知书五日内自行搬离，逾期不搬离而滞留在房屋内的物品视为遗弃物处理，逾期超过15日时承租方应支付2万元违约金，等等其他具体约定。合同期满后，被告未与原告重新签订房屋租赁协议，仍按原协议书租用该房屋，租金支付到原告胡世全账户上。但从2020年1月1日起，被告未再支付租金。经原告多次催要，被告拒付。2020年10月10日，原告委托律师前往出租房向被告当面送达《解除房屋租赁关系通知书》，通知被告立即支付拖欠的租金和五日内腾退房屋，在被告接收但拒绝签字后，便将该通知书张贴于租房大门上。原告并于当天通过邮政快递方式向被告邮寄了《解除房屋租赁关系通知书》，并且又通过短信方式向二被告发送了该通知书。截止到原告起诉之日，被告仍未支付拖欠的租金，也未腾退房屋。故原告诉至法院，请求判令被告：1、向原告立即腾退占用的位于宜昌市环城东路××楼（中信综合楼501、502、503）的房屋，并支付逾期搬离租房违约金2万元；2、向原告支付从2020年1月1日起至腾退房屋之日止的房屋租金和占有使用费，并支付原告起诉之日起至租金实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、立即结清租房腾退之日前的物业管理费、电梯费、水电费等费用；4、承担本案诉讼费。 被告罗则芹辩称：1、今年年初因受新冠疫情不可抗力的影响，从1月底开始宾馆就未经营，直至8月份才恢复正常营业，但经营仍非常困难，我方曾与原告多次协商。原告应当减免部分租金，原告无权解除合同；2、我方不应支付2万元逾期搬离违约金；3、郑涛原告主体不适格，应驳回其请求；4、我方承租期间从未欠付物业、水电、电梯等费用，均按时支付，且原告要求我方承担物业费、水电费、电梯费等费用金额不明确，应驳回该请求；5、我方于2012年付给原告胡世全1万元押金一直未退，现在要求就该押金冲抵2020年相应房租；6、本案的诉讼、保全费用由原告承担。 被告王爱群辩称：1、本人作为被告主体不适格，依法应当驳回郑涛、胡世全对本人的诉讼请求；2、本人虽然与罗则芹为夫妻关系，但即便被告罗则芹与原告之间有债务关系，也应属被告罗则芹个人债务，与本人无关；3、本人不是本案适格被告，保全本人账户、财产没有法律依据，原告无权向法院申请查封、冻结本人账户及财产，申请解除对本人的财产保全措施；4、本案的诉讼费、保全费由原告承担，本人保留向原告主张赔偿的权利。 经审理查明，2006年，原告郑涛以526932元的价格从中建七局华南宜昌分公司购买位于宜昌市××区环城东路××楼（××、××、××）的房屋一套。2007年3月18日，郑涛向原告胡世全出具《委托书》1份，委托胡世全全权代理其办理位于宜昌市××区环城东路××楼（××、××、××）的房屋租赁事宜。2007年，胡世全将房屋出租给被告罗则芹作为经营宜昌市西陵区德安宾馆使用，双方签订《房屋租赁协议书》1份，双方约定租赁期为五年。后罗则芹继续承租该房屋，2014年1月5日，胡世全（甲方、出租方）与罗则芹（乙方、承租方）签订《房屋出租协议书》1份，合同约定甲方将座落于宜昌市××区环城东路××楼（××、××、××）的建筑面积为300㎡的房屋出租给乙方，房屋租赁期限从2014年1月1日起至2014年12月31日，租金每季22500元，承租期内的有限电视费、物业管理费、电梯费、水电费、天然气费、卫生费和租赁期内设施维修等一切费用由乙方承担。合同第一条第3款约定，付款方式为先租后用，签合同当日付清第一季度的房款。以后每季度前五天付清当季度租金。合同第二条第3款约定，合同到期后，无论乙方是否装饰装潢甲方均无需支付乙方任何补偿。合同第二条第5款约定，合同到期后，甲方有权收回房屋，乙方应在甲方收回房屋通知书五日内自行搬离，逾期不搬离而滞留在甲方房屋内的物品，甲方可视为乙方遗弃物处理，逾期超过15日时乙方应向甲方支付2万元违约金。合同期满后，被告罗则芹未与原告胡世全重新签订租房协议，仍按原协议书租用该房屋。被告王爱群将租金交纳至原告胡世全名下湖北银行账户，租金交纳至2019年12月31日止。后被告未按期向原告交纳租金，一直占用适用案涉租赁房屋。2020年10月10日，原告胡世全通过邮政快递方式向被告罗则芹邮寄《解除房屋租赁关系通知书》，邮件被退回。2020年10月11日，原告胡世全委托律师前往出租房屋向被告罗则芹当面送达《解除房屋租赁关系通知书》，该通知书要求被告立即支付拖欠的租金，并于五日内腾退房屋。被告罗则芹拒绝在该通知书上签字，原告方将该通知书张贴于出租房屋大门上。后被告仍未交付租金，也未腾退房屋，故原告诉至法院。 另查明，宜昌市西陵区德安宾馆的经营者为罗则芹，罗则芹与王爱群系夫妻关系，双方共同居住在案涉租赁房屋内，王爱群协助罗则芹经营宜昌市西陵区德安宾馆。 上述事实，有原、被告身份证明，商品房买卖合同书，协议书，房屋托管委托书，委托书，房屋租赁协议书，房屋出租协议书，湖北银行转账凭证，解除房屋租赁关系通知书，EMS回单，宜昌市西陵区德安宾馆营业执照以及当事人当庭陈述在卷佐证。 本院认为，原告胡世全与被告罗则芹签订的《房屋出租协议书》，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，系有效协议，协议各方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。房屋租赁合同到期后承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。本案中罗则芹交纳房屋租金至2019年12月31日止，未按照原合同约定交纳房屋租金，鉴于本案中原告郑涛委托胡世全全权代理其办理案涉房屋租赁事宜且本案中的合同的相对方为胡世全与罗则芹，胡世全有权要求解除房屋租赁合同并要求罗则芹支付租金、承担违约责任。本案中解除合同通知书于2020年10月11日送达给罗则芹，本院依法认定双方的房屋租赁关系于2020年10月11日解除。罗则芹与王爱群系夫妻关系，双方共同居住在案涉租赁房屋内，罗则芹、王爱群应当腾退案涉的租赁房屋。鉴于2020年全国爆发新冠××疫情，对生产经营造成不可抗力的影响，对于本案中原告请求的房屋租金，本院酌情判决减免两个月。租金按照7500元每月的标准从2020年1月1日计算至2020年10月31日（扣除两个月）应为6万元。原告请求的违约金过高，应当以6万元为基数，从2020年11月1日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际支付之日止。2020年11月1日之后的房屋占用使用费，按照7500元／月的标准支付至实际腾退之日止。对于原告请求的物业管理费、电梯费、水电费等费用，原告并未提供证据，本院不予支持。罗则芹辩称2012年向胡世全交付1万元押金，认为押金应当予以折抵租金，罗则芹无法提供证据证明当时向胡世全支付过1万元的押金，对于其辩称意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告罗则芹于本判决生效之日起十日内向原告胡世全支付拖欠的房屋租金6万元；并以6万元为基数，从2020年11月1日起至租金实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍向原告胡世全支付违约金； 被告罗则芹、王爱群于本判决生效之日起十日内将位于宜昌市西陵区环城东路2号五楼（501、502、503）的房屋腾退给原告胡世全； 被告罗则芹从2020年11月1日起至实际腾退房屋之日止按照7500元∕月的标准向原告胡世全支付逾期腾房占用费； 驳回原告郑涛、胡世全的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2175元（原告已全额预交、减半收取1087.5元，应退1087.5元）、保全费1120元（原告已预交），合计为2207.5元，由原告胡世全负担437.5元，被告罗则芹负担1770元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员 郭 娟 二〇二〇年十二月二十九日 书记员 郑晓艳