河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1082民初6350号 原告：许长学，男，1967年10月3日出生，汉族，住河南省固始县。 委托诉讼代理人：冯刚，北京大成律师事务所律师。 被告：王贵军，男，1978年10月19日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 被告：汪文琴，女，1967年5月13日出生，汉族，住河南省固始县。 被告：田运可，男，1987年9月13日出生，汉族，住河南省固始县。 被告：韩友峰，男，1964年12月21日出生，汉族，住河南省固始县。 三被告共同委托诉讼代理人：张德权，北京市汇佳律师事务所律师。 2 原告许长学与被告王贵军、汪文琴、田运可、韩友峰租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许长学及其委托诉讼代理人冯刚、被告王贵军，被告汪文琴及其与被告田运可、韩友峰的共同委托诉讼代理人张德权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许长学向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告王贵军订立的《房屋租赁合同》及相关附属协议无效；2.请求被告王贵军返还原告房屋租金110273.95元（租金115000元扣除2020年7月1日至15日期间租金4726.05元）；3.请求被告田运可、被告汪雪琴和被告韩友峰返还原告转让费用637377.69元（总费用842857.14元扣除2019年10月26日至2020年6月30日期间房屋租金205479.45元）、押金20000元，并支付利息16086.84元（以657377.69元为基数，按中国人民银行同期全国银行间同业拆借中心每月20日公布的利率计算，自2019年11月28日起暂计至2020年7月15日止）等共计673464.53元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月1日，被告田运可与被告王贵军签订《房屋租赁合同》（下称“原租赁合同”），约定王贵军将其所有的位于河北省三河市北侧的楼房出租给被告田运可用作经营，租期为2019年7月1日至2029年6月30日，每年租金300000元，面积1500平方米，租房押金为40000元。后原告得知被告田运可欲将上述房屋及其相关租赁业务全部对外转让，在2019年10月20日，经原告与被告田运可、被告汪文琴（与被告田运可系母子关系）协商一致，达成如下约定：1.被告田运可将原租赁合同下的全部 3 权利义务转让给原告；2.被告田运可与被告王贵军订立的《房屋租赁合同》终止，由原告与被告王贵军重新订立《房屋租赁合同》；3.原告向被告田运可支付转让费和房屋租金等共计842857.14元【原告基于另一租赁合同（已另案起诉）向田运可支付转让费用和房屋租赁金等337142.86元，两份租赁合同共计向田运可支付1180000元】【该1180000元，向被告汪文琴支付180000元，本案128571.43元，向被告韩友峰支付1000000元，本案714285.71元（被告韩友峰系汪文琴合伙人）】。2019年10月23日，经原告、被告汪文琴、被告田运可、被告王贵军共同协商同意，原租赁合同终止并当场销毁，原告与被告王贵军重新签署《房屋租赁合同》（以下简称“新租赁合同”），约定：房屋租金仍为每年300000元，押金调整为100000元，租期按照原租赁合同起算暨为2019年7月1日至2029年6月30日。在前述约定达成后，原告通过银行转账、微信转帐的方式分别向约定的收款人汪文琴、韩友峰支付相关费用共计842857.14元（该费用与另案费用337142.86元共1180000元，在实际履行时未作区分）。另外，依据新租赁合同，原告需要向被告王贵军支付押金100000元，因被告田运可在原租赁合同生效后已向被告王贵军实际支付租房押金40000元，后王贵军要求支付剩余60000元押金。经原告与田运可协商一致，原告先向田运可支付20000元押金，并由汪文琴转交给王贵军，剩余部分40000元由田运可代其支付，同时原告向被告田运可出具欠条，欠条明确押金应由原告于2029年6月30日前向田运可支付完毕。2019年11月12日，原告通过银行转账的方式向被告汪文琴支付押金20000元。2020年6月4 4 日，原告向被告王贵军支付下一年度即2020年7月1日至2021年6月30日房屋租金115000元（经被告王贵军同意免除部分租金）。该房屋于2019年12月24日因未取得建设工程规划许可证被认定为违法建筑，并被相关政府部门查封。根据《最高人民法院关于管理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原告与被告王贵军签订的《房屋租赁合同》无效。同理，原告与被告田运可之间的约定之所以能够达成，是因原告能够依法承受被告田运可在原租赁合同当中的权利义务关系，但该权利义务关系已因新租赁合同的无效而失去存在的事实基础，所以原告与被告田运可之间的约定亦应认定为无效。同时，原告向被告田运可出具的40000元押金欠条亦应无效。在房屋被查封后，原告与各被告协商退款事宜，但一直未能达成一致意见，原告无奈诉至贵院，望判如所请。 被告王贵军辩称，不同意原告的全部诉讼请求。涉案合同签订时，被告已经告知原告涉案房屋为宅基地建房，为合法建筑。被告认为涉案合同有效，所以不同意解除涉案合同、退还已收款项。 被告田运可、汪文琴、韩友峰辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1.原告主张的房屋租赁合同及附属协议无效与其与被告之间的转租关系并非同一法律关系，即使房屋租赁合同及附属协议无效也不必然导致原告与三被告之间的转让协议无效。2.三被告与原告之间的转让合同是基于转让房屋内的家具、家电、装修及三被告的辛苦费用的转让费用，并非单纯的房屋租金之间的转让，所以原告要求退还转让费无法律依据。3.原告与三被告之间的转 5 让合同是基于双方的自愿，并不存在法律规定的合同无效的情形，原告与被告之间的合同是有效的。 本院经审理认定事实如下：2019年5月22日，被告王贵军与被告田运可签订《房屋租赁合同》，约定王贵军将其位于三河市宅基地自建楼房（六层）一处租予田运可，租期3年，自2019年7月1日至2022年6月30日，年租金300000元，押金40000元，双方对于相关权利义务进行了约定。双方关于合同期限另行签订附加条款，约定上述合同期限为十年，其2019年7月1日至2029年6月30日。后原告得知被告田运可欲将上述房屋对外转租，经与被告田运可、汪文琴（二人系母子关系）协商，被告田运可将上述合同项下的全部权利义务转让给原告，原告支付转让费用及租金共计842857.14元（向汪文琴支付128571.43元，向被告韩友峰支付714285.71元，韩友峰与汪文琴、田运可系合伙关系），被告汪文琴、韩友峰认可收到上述款项。原告与被告王贵军重新签订《房屋租赁合同》，约定原告承租涉案房屋，年租金300000元，租赁期限自2019年7月1日至2022年6月30日。2020年6月3日，原告与被告王贵军签订《附加协议》，双方商定涉案房屋2020年7月1日至2023年6月30日年租金为240000元。2020年6月4日，原告向被告王贵军支付135000元，其中含2020年7月1日至2021年6月30日租金115000元（因上一年度余租金185000元），另20000元双方均认可为被告王贵军向原告的借款。 另查明，2019年12月24日，涉案房屋被政府相关部门查封。后涉案房屋取得燕郊镇北巷口村租赁房屋管理工作站颁发的 6 准租证，一层及二至三层各六间房屋可以出租。涉案房屋现仍由原告占有使用。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该租赁合同取得的财产，应当予以返还。本案中，诉争房屋未取得建设工程规划许可证，且被三河市政府等多部门联合查封，该房屋系违法建筑，故原告与被告王贵军就诉争房屋签订的《房屋租赁合同》应属无效。本案中，原告与被告王贵军均认可2020年7月1日至2021年6月30日年租金240000元，原告支付115000元，剩余租金双方协商以上一年度剩余租金折抵，故在扣除原告应支付的涉案房屋占用费用后，余款应予退还。原告与被告汪文琴、田运可、韩友峰之间系承租人与次承租人之间的租赁关系，双方就其纠纷另案解决，本案不予处理。关于原告与被告王贵军之间20000元借款系民间借贷法律关系，双方另案解决。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告许长学与被告王贵军于2019年7月1日签订的《房屋租赁合同》及于2020年6月3日签订的《附加协议》无效； 二、原告许长学于本判决生效之日起七日内腾退涉案房屋，被告王贵军于腾退之日退还原告许长学租金【租金计算方式：115000元-240000元÷365天×（2020年7月1日起至实际腾退之日止的实际天数）】； 7 三、驳回原告许长学的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5819元，由原告许长学负担5001元（已预交），由被告王贵军负担818元（本判决生效后三日内交纳至本院）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  王玉民 二〇二〇年十二月七日 书记员  周 丹