北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初3715号原告：曾红，女，1966年10月27日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：庞皓天（曾红之子），1998年9月22日出生，满族，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路**院**。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告曾红与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，由曾红于2020年8月6日向本院提交起诉状，本院于2020年10月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾红及委托诉讼代理人庞皓天，被告天台山公司之委托诉讼代理人孙跃恒、韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾红向本院提出诉讼请求：判令天台山公司给付原告逾期办理房屋不动产权证书的违约金250000元，自2017年8月1日起至2020年8月1日，共1095天，以总房款2541365元为基数，按照日万分之一的标准计算。事实和理由：2014年3月30日，原告与天台山公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），约定原告向天台山公司购买位于门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A4）门头沟新城城子地区天台山居住项目1层101，现实际地址为北京市门头沟区滨河路23号xx号（简称601号）房屋。约定房屋交付日期为2015年7月31日，涉案房屋总价为3413925元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。根据预售合同第十二条“出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房”；预售合同第二十二条第二项转移登记：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点壹的违约金。”依据上述合同条款，天台山公司应该在2017年7月31日前完成房屋权属转移登记，但其至今未能完成房屋权属转移登记。原告认为，天台山公司逾期办理房屋权属转移登记的行为已经构成了违约，原告有权要求其赔偿违约金。虽然预售合同上约定的违约金标准是万分之零点一，但是原告在2013年11月跟被告签订第一份预售合同的时候，双方明确约定的违约金标准是万分之一，只是因为原告当时名下有房屋过户事宜未办妥故而解除，我的第一笔房款也是2013年11月支付的可以佐证。而且因被告迟迟无法交付产权证，给原告造成巨大损失，交付给我的房子跟合同中约定的房屋结构不一样，房子北侧应该有一个窗户，但实际并没有，故应将违约金标准调整至日万分之一。原告多次与其协商无果，故诉至贵院，望判如所请。我认可被告在向我实际交付房屋的时候，协商约定给我一个月的迟延交房违约金7878元，已直接支付给了我。而且，我实际收房的时间是2015年8月16日，当时房屋并不符合交付条件，但是我也收了。被告天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、我方认为逾期办证的责任应该由原告承担，原因是原告购房时签订预售合同，与建设单位签订了委托加建的委托书，对房屋进行加建、改建。涉案房屋的面积测算技术报告书显示涉案房屋的实测面积超过了合同的约定面积，正是业主委托加建的结果。现无法如期办证的原因就是因实测面积与规划面积的出入，故而逾期办证的责任应由原告自行负担；二、根据预售合同第十六条，原告应在收房时向天台山公司交纳契税印花税等费用。根据预售合同第十四条，附件十《补充协议》第12条之约定，原告在未交清相关费用之前。天台山公司不承担迟延办证责任。原告至今未缴清相关的契税，故天台山公司不承担逾期办证责任；三、原告主张的违约金起算时间有误。原告实际收房时间为2015年9月10日，且逾期收房的责任在原告。我公司已于2015年7月向原告发出了收房通知书，但原告怠于收房，导致实际收房日期迟延。根据附件十《补充协议》第9条第2款的约定：“预售合同约定取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算。”原告在实际收房时，与我公司签订了一份补充协议。我方已向原告支付了2015年8月1日至8月31日期间的延长收房补偿金7878元。因此，如果法院认定我公司需承担逾期办证的违约责任，我公司认为逾期起算时间也应该因此顺延一个月。或者从我公司应向其支付的违约金中予以核减。此外，根据预售合同及附件十第2条的规定，原告应当在合同签订之日起45日内将住房商业贷款打进我公司账户。但实际原告最后一笔房款是在2015年3月19日支付。我公司为其办证的义务期限也应该再次顺延；四、双方约定的违约金计算标准是日万分之零点一，原告要求按照日万分之一来计算，没有依据。双方之前签的合同已经解除，而且是原告提出的解除。按照日万分之零点一计算的违约金标准也过高，应当予以核减，根据合同法及相关司法解释的规定，违约金超过造成损失的30%的，一般就可以认为合同法第114条第二项规定的过分高于造成的损失，本案中加建的部分一直由原告使用，原告是没有损失的；五、自2020年1月23日新冠肺炎疫情爆发以来，受疫情影响，政府部门未能正常办公，西山御园小区的全部房屋现场测量勘验等工作无法落实，致使涉案房屋的权属登记无法进行。该情形属于不可抗力。即使法院认为天台山公司应适当承担责任，天台山公司也不应承担自2020年1月23日起至今，这段时间内的逾期办证责任；六、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。原告是房屋加建的实际受益方。原告委托加建的过错行为，导致未能如期办证，还致使天台山公司产生巨大的罚款损失，现要求天台山公司支付巨额违约金，违背公平和诚实信用原则；七、根据民事诉讼法第157条和民事诉讼法解释第256条的规定，本案并不属于事实清楚、权利义务关系明确，争议不大的简单民事案件。天台山公司与西山御园业主对案件事实本身存在争议，对责任承担和案件是非更是存在重大分歧，且案件涉及的社会利益广泛，案件不应当适用简易程序审理。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：2014年3月30日，天台山公司（出卖人）与曾红（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1593560），约定曾红购买门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A4）门头沟新城城子地区天台山居住项目1层101房屋（双方一致认可即现101号），房屋预测建筑面积68．26平方米，其中套内建筑面积56．57平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积11．69平方米，单价每平方米44924．25元，房屋总价2541365元。预售合同第十二条交付条件约定：（一）出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。合同第十四条逾期交房责任，2、买受人未付清房价款及其他应付款项或未按合同约定履行其他相关义务的，本合同所约定的交付房屋以及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。合同第十六条交接手续，第（五）项第2款：买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、产权代办费、房屋所有权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费。合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定，1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点壹的违约金。附件十《补充协议》第2条若买受人采用按揭贷款方式支付房款的，适用本条之约定：……5、自预售合同签订之日起45日内（该期限截止时，若该商品房所在楼栋的工程进度不具备按揭放款条件的，该期限顺延至该商品房所在楼栋的工程进度具备按揭放款条件之日起15日内），买受人申请的商业贷款未到达出卖人账户的，视为买受人不能取得商业贷款，则买受人应于前述期限届满之日起15日内一次性付清剩余房款，否则出卖人有权解除预售合同。……出卖人不解除预售合同的，预售合同继续履行，自前述一次性付清剩余房款的期限届满之日起至该商品房房价款全部付清之日止，买受人应按逾期付款金额的万分之伍/日向出卖人支付违约金。第9条房屋交付：2、买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以预售合同约定的交付期限届满之日为准）按预售合同约定条件向买受人交付该商品房。……另外预售合同约定取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算。视为交付后，买受人应按该商品房的实测数据与出卖人据实结算房价款。第12条产权登记：（1）买受人在预售合同中关于办理房屋权属转移登记及代交税费的委托不得撤销。（2）买受人应在该商品房交付前提交办理该商品房权属转移登记与抵押登记所需的证件及相关材料。签署所需的相关文件，并缴纳委托费用及与该商品房权属转移登记与抵押登记相关的各项税费；该商品房交付后如需补交文件或费用的，买受人应在收到出卖人或其指定的代办机构发出的通知之日起5日内补齐。买受人逾期提交前述证件与材料、逾期签署前述文件或逾期缴纳前述税费的，每逾期一日买受人应按该商品房总房款的万分之伍向出卖人支付违约金，同时预售合同约定的初始登记与转移登记期限亦相应顺延，因延期办理权属转移登记与抵押登记所导致的相关后果与责任由买受人承担。2014年2月27日、2014年8月15日、2015年3月19日，曾红分别向天台山公司交纳购房款771365元、760000元、1010000元。2014年2月27日向天台山公司交纳地下室、小院使用款872560元，天台山公司向曾红出具发票。101号商品房现由曾红居住使用。2015年8月，曾红收到天台山公司发出的收房通知。2015年9月10日，曾红与天台山公司签订《西园嘉园收房补充协议》（简称收房协议），载明甲方：北京天台山房地产开发有限公司，乙方：曾红。鉴于：1、甲乙双方于2015年6月4日签订了编号为Y1593560《北京市商品房预售合同》，合同约定：乙方购买甲方开发的北京市门头沟区“西园嘉园”A4-101号房屋（简称该房屋）。2、2015年7月，乙方收到甲方以EMS形式发送的《收房通知书》。甲乙双方对于收房标准存有分歧，并就相关分歧，甲乙双方进行了沟通。现，为有效解决分歧，促使双方达成共识，甲乙双方经充分、自愿协商，达成本协议。第一条、本协议签订时，乙方已经查验项目及房屋现状，对于现状有明确了解，双方系在此基础上签订本协议。第二条、甲方同意：对于乙方延期收房期间（甲乙双方确认为自2015年8月1日至2015年8月31日止），甲方按照编号为Y1593560《北京市商品房预售合同》中乙方已付房款为基数，按照每日万分之一的标准，向乙方支付补偿金。第三条、支付方式：乙方办理完毕该房屋入住手续后10个工作日内，甲方将本条约定补偿金一次性支付至乙方指定账户。本协议达成后，甲乙双方对于以签订本协议时的项目及房屋现状办理交房手续均不持异议，对于编号为Y1593560《北京市商品房预售合同》亦无其他争议。曾红认可天台山公司在交房时，向其支付了7878元逾期交房违约金。同日，曾红向天台山公司交纳了代收物业费、代收产权代办费、代收房屋登记费、代收印花税、代收公共维修基金、代收有线电视初装费，天台山公司向曾红出具收据。截至2020年11月23日法庭辩论终结，天台山公司尚未取得诉争101号房屋初始登记。天台山公司自认未出售房屋也做了阳台和结构洞口封闭。天台山公司自认不能办证的原因，系房屋实测面积超出《建设工程规划许可证》许可的建筑规划。天台山公司辩称涉案房屋超规划的原因系曾红委托案外人对阳台和结构洞口进行了封闭导致实测面积与规划不符，但其未向本院提交相应证据予以证明。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。经审查，双方就本案的争议焦点如下：一、逾期办证违约金的计算期间曾红主张，按照合同约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付房屋，由于出卖人的原因未能如期取得房屋所有权证书的，出卖人应当自买受人应当取得房屋所有权证书的期限（在商品房交付之日起730日内）届满之次日起视为逾期。商品房交付时间应为应交付时间。我在2015年8月收到了被告通知收房的电话，2015年8月16日我去收房时，房屋有诸多问题，根本不符合收房条件，但我还是收房了。曾红向本院提交了《房屋检查记录表》予以证明，其上记载了涉案房屋的问题，落款日期为2015年8月16日。天台山公司认可证据真实性，但认为该份证据无法证明实际收房时间，反而证明因业主对收房条件不满，没有收房。天台山公司对合同约定的内容认可，但对原告的计算方式不认可，辩称：1．曾红不能提供证据证实已交纳办证的各项税费，根据预售合同第十四条、《补充协议》第12条之约定，被告的办证义务以及逾期办证违约金起算时间应顺延。2．即使法院认为天台山公司应当承担逾期办证责任，那么逾期开始时间也应该从曾红实际收房之日2015年9月10日起计算730日，而非从2015年8月1日起算。3．2020年1月23日“新冠肺炎”疫情期间属于不可抗力，该期间至今不能办证的原因不在天台山公司。4．根据附件十《补充协议》第2条和预售合同第十四条的约定，曾红迟延付清房款，合同约定的交付房屋及房屋权属转移登记时间应予相应顺延。5．我公司已向曾红支付了一个月的逾期交房违约金，故而逾期办证违约金的起算时间应在实际收房的基础上延后一个月开始计算，或者从我公司应支付的违约金中予以折抵。天台山公司向本院提交《业主信息登记表》，为证实曾红的实际收房时间为2015年9月10日。该表格办理入住时间处记载为2015年9月10日，落款日期为2015年9月10日，业主确认处有曾红的签名。曾红对该份证据的真实性无异议。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。双方合同约定天台山公司应于交付房屋之日起730日内为曾红办理房屋所有权证，截至本案法庭辩论终结天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，导致天台山公司未能在房屋交付后730日内为曾红办理房屋转移登记手续，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。因本案未办理房屋所有权证系天台山公司超出规划标准建设造成，故天台山公司辩称因曾红未交纳办证所需税费、应顺延办证义务期限的意见，不能作为免除其违约责任的理由，本院对其该项辩称意见不予采纳。关于曾红的实际收房时间，虽然曾红主张自己于2015年8月16日收房，但其提供的《房屋检查记录表》无法证明收房时间，且《业主信息登记表》上明确写明了办理入住时间，结合《西园嘉园收房补充协议》的记载，本院认定曾红的实际收房日期为2015年9月10日。关于逾期办证违约金的起算时间，交付房屋以及办理房屋权属转移登记系天台山公司的主要合同义务，预售合同关于上述两项义务履行期限的约定系对天台山公司的限制。曾红实际于2015年3月19日交清购房款，存在逾期交清房款的情形，根据预售合同第十四条和附件十补充协议第2条的约定，交付房屋及房屋权属转移登记时间本应相应顺延，但是天台山公司和曾红于2015年9月10日实际办理房屋交接，并签订了收房补充协议，应视为双方已协商一致将房屋的交付时间顺延至2015年9月10日。进而根据双方的约定，天台山公司应于2015年9月10日起730天内为曾红办理完毕房屋权属证书，故逾期办证违约金的起算时间应为2017年9月10日。对天台山公司提出的逾期办证违约金的起算时间应在实际收房的基础上延后一个月开始计算，或者从公司应支付的逾期办证违约金中予以折抵的意见，因逾期交房补偿金是对天台山公司逾期交房行为的处理，性质上不同于逾期办证违约金，故本院对天台山该项辩称意见不予采纳。对天台山公司以2020年1月23日后受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。二、违约金计算标准当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，曾红没有实际损失，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采纳。曾红主张自己曾在正式合同之前草签了一份合同，当时约定的逾期办证违约金标准是日万分之一，但后签的合同版本被告将标准调整成为日万分之零点一。其认为被告逾期办证的行为给其造成巨大的损失，应按原合同执行，按照日万分之一的标准向其支付违约金。其主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对天台山公司主张无法办证的原因系因业主委托案外人将开放式阳台改建为封闭式阳台的意见，其未提交证据予以证明，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，因涉案房屋的建设行为系天台山公司进行，不应以此为由减轻天台山公司对业主应承担的违约责任。对天台山公司主张曾红起诉已超过诉讼时效的答辩意见，自2017年9月10日起，曾红即应当知道天台山公司未办理房屋所有权证，发生违约行为。按日（月）计付的继续性违约金，应以每个个别债权分别单独使用诉讼时效。故曾红主张逾期期间的违约金并未超过诉讼时效，对天台山公司的相应答辩意见，本院不予采纳。天台山公司应以购房款2541365元为基数，按照日万分之零点一的标准，向曾红支付自2017年9月10日至2020年8月1日期间的逾期办证违约金，曾红主张过高部分，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付曾红二〇一七年九月十日至二〇二〇年八月一日止的逾期办证违约金26862．23元；二、驳回曾红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2525元，由曾红负担2254元，已交纳；由北京天台山房地产开发有限公司负担271元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 耿迎涛二〇二〇年十二月八日法官助理 王安妮书 记 员 杨英杰