大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初7757号原告：大连万科物业服务有限公司。住所地：大连市沙河口区新生路万客园150号。法定代表人：张会，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宫静，女，系该公司职员。委托诉讼代理人：孟楠，女，系该公司职员。被告：葛莹，女，1987年7月11日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。原告大连万科物业服务有限公司与被告葛莹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人宫静、孟楠，被告葛莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付欠交的2019年1月1日至2020年9月30日期间的物业费15919.05元；2、请求判令被告按应付款项的日万分之五的标准向原告支付自物业费欠交之日起2019年1月1日至2020年8月31日的违约金暂为2650.14元。以上第1、2项合计18569.19元；3、请求判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告所居住的大连万科中南府3号楼1单元302，为被告所有。但被告未能按时向原告交纳2019年1月1日至2020年9月30日期间的物业费15919.05元，2019年1月1日至2020年8月31日期间的违约金暂为2650.14元，合计18569.19元。根据《前期物业服务合同》第十八条“物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起收，业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或者物业使用人应于季度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交季度首月首日及以后交纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。虽经原告多次催缴，但被告始终以各种理由加以拒绝，严重侵害了原告的利益。被告葛莹辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告拒不履行物业管理义务在先，被告不支付2019年度物业费系行使先履行抗辩权，不应承担违约责任，在原告已纠正自身违约行为、履行物业管理义务前，无权要求被告支付物业费。案涉小区为精装房，被告于2018年6月28日收房时即预交了2018年下半年的物业费共计4548.29元，随即入住案涉小区。但被告入住后不久就发现楼下万科中南府3号楼1单元-202的邻居开始改造房屋主体结构，将房屋与一楼屋面相邻的窗户改建成门，并在属于公共区域的一楼屋面加设玻璃围挡，改成自己阳台使用。该改建行为明显违反城市规划管理规定，占用公共面积侵犯了小区全体业主的合法权益，更给楼上被告的住宅增加了安全隐患，且客观上必将导致被告住宅的市场价格减损。因此，自2018年下半年起，被告多次向原告投诉楼下业主的改建行为，要求原告制止该业主的违法行为并责令其恢复原状。但原告对被告的投诉敷衍了事，在楼下业主改建之初并未采取任何制止措施，放任楼下业主完成了楼面改阳台，甚至2019年又在三楼的被告家窗户下方搭设了玻璃雨搭，进一步增加了被告家的安全隐患。根据案涉小区《临时管理规约》第5条规定，未依法办理相关审批手续，不得恶意占用任何共用部位和共用设施设备，损害其他业主的合法权益。《装修管理规定》第2条规定，在工程开工前，向物业服务企业进行装修申报并办理有关手续，清楚物业服务企业告知的关于装饰装修工程的禁止行为和注意事项，与物业服务企业签订装饰装修管理协议，并将此协议内容告知自行委托的装饰装修施工企业。第7条规定，不扩大、增加承重墙上原有的门窗尺寸、数量，不拆除连接阳台的砖、混凝土墙，不对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建。《大连市物业管理条例》第五十五条规定，物业管理区域内禁止下列行为：（一）擅自变动房屋建筑主体和承重结构；（二）擅自将住宅改变为经营性用房或者擅自改变建筑物及其附属设施用途；（三）擅自改变房屋外观或者违法搭建建筑物、构筑物；（七）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备；（十四）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。发现前款所列行为的，业主和物业使用人有权进行劝阻并通知业主委员会、物业服务企业，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止。对违反法律、法规的行为制止无效的，物业服务企业应当及时向有关行政主管部门报告，至迟不得超过二十四小时。原告明知楼下业主的改建行为违反《临时管理规约》、《装修管理规定》和相关法律法规的情况下，在2018年下半年第一次接到被告投诉时就应该对楼下业主采取劝阻、制止措施，并于制止无效24小时内向有关行政管理部门报告。但原告至今未履行物业服务合同和法律共同规定的该项物业管理义务，导致2018年下半年开始搭建时就该制止的违建存续至今。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。被告在已缴纳2018年度物业费的情况下，要求原告先履行2018年即应履行的对楼下业主违建行为进行劝阻、制止并向有关行政管理部门报告的义务，再缴纳2019年度的物业费，于法有据，不构成违约。原告要求被告立即支付物业费并支付违约金的请求不应予以支持。二、原告按5元/月/平方米的标准收取远高于市场价格的物业费，应向业主提供更为优质和完善的物业服务，但其多项服务未达到前期物业服务合同承诺的质量标准，其主张的物业费应相应减免。根据《前期物业服务合同》附件四《前期物业服务质量标准》的规定，第一部分第五项服务内容为沟通渠道，原告应接受业主投诉，及时响应并记录，每年进行1次客户满意度调查，但原告接到被告投诉楼下违建并未处理，也不在意被告对物业服务是否满意；第二部分管家服务第一项内容为社区共治，原告应对小区公共性事务进行管理，对小区的不文明行为进行劝阻、制止、曝光、上报有关政府部门，但原告却放任部分业主违法改建、侵占公共面积，即使接到投诉也不处理；第三部分出入服务第二项人员出入，原告应对外来人员实行核实、登记管理，在案涉小区为精装小区，装修须向物业备案并接受监管的情况下，原告却放任载有用于私搭阳台、雨搭的大块钢化玻璃等大型建材的车辆进入小区；第四部分秩序维护第五项公共区域管理，要求原告应对乱摆放、乱晾晒和噪音扰民现象，实施书面告知、限时整改、曝光、上报政府部分等处理措施，楼下业主私改一楼屋面为阳台乱摆乱晒噪音扰民，原告却未采取任何措施；第五部分业务支持第三项装饰装修管理，要求原告应建立住宅装饰装修管理制度，明确装饰装修禁止行为和注意事项，并告知业主，每周巡查1次装修施工现场，发现违章装修，及时劝阻、制止、曝光、上报，并协助业主委员会和主管部门处理，但原告装修管理制度形同虚设，放任部分业主实施违建，接到再多投诉也不采取任何措施。此外，原告物业管理区域内的卫生标准也不达标，甚至发生过恶犬咬伤儿童的重大安全事故。原告收取5元/月/平方米高于市场价格的物业费，本应提供高品质、差异化的物业服务，但每部分物业服务都有不尽人意之处，提供服务不符合合同约定，连制止违建并报告政府主管部门这种最基础的物业服务和法定义务都无法做到，其要求全额支付服务费的主张不应予以支持。三、物业费的缴纳应与物业企业实际履行物业服务合同和法定义务的程度相适应，在物业服务明显存在瑕疵的情况下，如全额支持其立即支付物业费的诉讼请求，则通过司法程序鼓励和放任了物业企业利用自身在前期物业服务合同中的优势地位损害业主合法权益的行为，有违合同法的公平原则。案涉小区的开发商为大连万科中山置业有限公司，与原告同属万科集团，为关联公司，双方共同制定的《前期物业服务合同》为格式条款，其中多项免除物业公司责任的条款未向业主进行解释、说明，业主也无法修改，因此该部分条款应认定无效。案涉小区并非只有被告楼下一家违建，但原告对业主违建行为区别对待。同小区另一户业主包阳台，原告不但予以劝阻和制止，还在业主群发布了整改公告并及时报告至综合执法大队，促使该违建迅速被拆除。而被告投诉楼下违建，原告每次承诺解决，但未采取任何措施，放任楼下业主在2018-2019年度逐步将公共面积改为自家阳台。原告的行为表明，其是否制止小区内的违建行为，并不取决于物业合同和法律的规定，而是其以权谋私或打击异己的手段。原告的行为不但违反了物业管理合同和相关法规的规定，而且让身为业主的被告感受到被愚弄和不被尊重，只有缴费的义务，却无要求物业履行职责的权利。作为弱势方，被告只能通过拒绝缴纳物业费的方式督促原告履行合同义务，维护自己的合法权益。综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月1日，大连万科中山置业有限公司与原告签订《大连万科中南府前期物业服务合同》，约定大连万科中山置业有限公司委托原告对大连万科中南府提供前期物业服务，物业费标准为住宅5元/月·平方米，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向原告交纳下期的物业服务费，在所交季度首月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金。被告系万科中南府3号楼1单元302室的业主，房屋建筑面积为151.61平方米。后被告自2019年1月1日起开始欠交物业费，至2020年9月30日，共拖欠物业费15919.05元。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告即应依约向原告交纳物业费。截至2020年9月30日，被告共拖欠原告物业费15919.05元，故原告要求被告支付上述物业费的诉求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告如认为原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,应当根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定另行主张,被告以物业服务存在瑕疵而拒交物业费的行为不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益,不能得到本院支持。关于原告要求被告支付违约金一节，本院认为，原告现仍是该小区的物业服务单位,物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障,同时考虑到原告在履行合同的过程中,也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷,双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关,双方矛盾须及时化解,故对原告此节诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告葛莹于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连万科物业服务有限公司物业费15919.05元；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告大连万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费130元，由原告大连万科物业服务有限公司负担31元，由被告葛莹负担99元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  张加兴二〇二〇年十二月七日书记员  袁秀娜