湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终2244号上诉人（原审原告）：湖南祥福房地产开发有限公司，住所地：芷江侗族自治县芷江镇三里坪凯旋花园，统一社会信用代码：91431228698588044H。法定代表人：张波，该公司执行董事兼总经理。诉讼代表人：湖南宏峰律师事务所，该公司管理人。委托诉讼代理人：张建国，湖南宏峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张望，女，1988年9月9日出生，土家族，务工，住湖南省芷江侗族自治县。原审第三人：杨花红，女，1969年8月12日出生，侗族，公务员，住湖南省芷江侗族自治县。上诉人湖南祥福房地产开发有限公司与被上诉人张望、原审第三人杨花红房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省芷江侗族自治县人民法院（2020）湘1228民初814号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。湖南祥福房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判,改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院在认定案涉长河湾1号住宅楼103号房房款已经付清是错误的；二、一审法院仅凭案外人江兴荣提供的收条就认定已支付房款382320元，系错误的。原审第三人杨花红述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，张望的房款没有付首付，做了按揭，我原买506房子的首付款转为张望房屋的首付款，张望的按揭贷款转为我的按揭贷款。湖南祥福房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决张望立即支付剩余房款76041元；2.判决张望立即支付违约金34674元。原判认定：一、2014年2月18日，张望与湖南祥福房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同（合同编号：201402180005）一份，双方约定张望购买湖南祥福房地产开发有限公司开发的长河湾生态酒店及配套住宅二期1号住宅楼103号房屋一套。双方在合同中第四条约定，“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米1968.01元，总金额（人民币）贰拾肆万陆仟零肆拾壹。”第六条约定，“一、购房款买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式首付房款84978，余款由乙方按揭方式给予甲方。”第六条约定，“买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式首付76041元，贷款17万元整。”第七条约定，“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”合同签订后张望办理了按揭贷款，并于2014年5月20日将购房款17万元转入湖南祥福房地产开发有限公司账户，湖南祥福房地产开发有限公司对该房屋在芷江侗族自治县房产管理局登记备案，但张望未按约支付该房屋的首付款。二、2010年11月7日，杨花红向湖南祥福房地产开发有限公司交付购房定金30000元用于购买长河湾生态酒店及配套住宅小区的住房，湖南祥福房地产开发有限公司给杨花红出具收款收据一份。随后，双方签订了商品房买卖合同（合同编号：4693）一份，约定，杨花红购买湖南祥福房地产开发有限公司建设的长河湾生态酒店及配套住宅二期商品房第1号住宅楼506号房，用途为成套住宅，建筑面积125.02㎡，分摊建筑面积10.810㎡，按建筑面积计算，每平方米单价1849.58元，总金额232289元。该合同系填充式合同，除打印填充了上述内容外，还填充了建设工程规划许可证号、预售商品房批准机关、商品房预售许可证号，其余需填充部分均为“Х”。2012年7月23日杨花红向湖南祥福房地产开发有限公司交付购房款52289元。三、2015年9月1日，湖南祥福房地产开发有限公司向江兴荣出具了收款凭证和收条各一份，其中收款凭证载明收到江兴荣交来第6栋606房款项295429元，收条载明收到江兴荣第6栋606房房款86891元并注明已付清，该收款凭证和收条均由湖南祥福房地产开发有限公司签章及该公司法定代表人张波签名。此后，因确认了第6栋606房已由他人购买，经湖南祥福房地产开发有限公司法定代表人张波确认，江兴荣所交购房款转为1栋506号房（即第1号住宅楼506号房）购房款，并由张波在上述收条上注明。2016年6月20日江兴荣欲与湖南祥福房地产开发有限公司、杨花红就所购1栋506号房（即第1号住宅楼506号房）进行网签变更，因故未能办理，遂与杨花红、湖南祥福房地产开发有限公司法定代表人张波签订了一份《商品房买卖合同》，约定杨花红自愿将在湖南祥福房地产开发有限公司购买的长河湾生态酒店及配套住宅二期商品房第1号楼506号房房（即第1号住宅楼506号房），以总金额382320元卖给江兴荣，房款由江兴荣与湖南祥福房地产开发有限公司法定代表人张波结账。该《商品房买卖合同》尾部签名处除正常的甲方（出卖人）、乙方（买受人）外，在甲方下面单独打印有“湖南祥福房地产开发有限公司法定代表人”，由张波、杨花红在甲方处签名按手印，江兴荣在乙方处签名。此后，杨花红未要求湖南祥福房地产开发有限公司退还已付房款82289元，也未在湖南祥福房地产开发有限公司破产清算程序中申报债权。现江兴荣已装修并入住了案涉的第1号住宅楼506号房。四、2019年3月24日，本院裁定受理湖南祥福房地产开发有限公司的破产申请，并于2019年4月8日指定湖南宏峰律师事务所担任该公司管理人。原判认为：本案的焦点是：一、谁是案涉房屋长河湾生态酒店及配套住宅二期商品房第1号住宅楼楼103号房的实际买受人；二、案涉房屋长河湾生态酒店及配套住宅二期商品房第1号住宅楼103号房的实际买受人是否向湖南祥福房地产开发有限公司结算清购房款。关于焦点一，根据上述查明的事实，杨花红所购的第1号住宅楼506号房由江兴荣购买后，湖南祥福房地产开发有限公司将张望所网签的103号房置换给杨花红。虽然双方没有签订书面协议，但结合本院（2020）湘1228民初816号湖南祥福房地产开发有限公司诉杨花红、江兴荣房屋买卖纠纷一案的审理情况，张望、杨花红、江兴荣之间的房屋置换系在湖南祥福房地产开发有限公司的协调及认可下进行的。而房屋置换未变更网签登记系行政政策限制所致，其责任并不能归结于购房者，且目前506号房屋的实际占有人确系江兴荣、103号房屋的实际占有人确系杨花红，张望并未实际占有任何房屋的事实可以认定，张望已退出购买第1号住宅楼103号房，杨花红与湖南祥福房地产开发有限公司就第1号住宅楼103号房形成了事实买卖合同关系，为该房的实际买受人。关于焦点二，根据上述查明的事实，湖南祥福房地产开发有限公司出具了收款凭证，共计收到杨花红第1号住宅楼506号购房款82289元。该套房屋的房款经确认已由江兴荣足额付清。此后，杨花红未要求湖南祥福房地产开发有限公司退还已付房款82289元，亦未在湖南祥福房地产开发有限公司破产清算程序中申报债权，该款项应视为转为其实际购买的第1号住宅楼103号的购房款。张望退出购房后，亦未要求湖南祥福房地产开发有限公司退还已支付的银行贷款170000元。案涉房屋长河湾生态酒店及配套住宅二期商品房第1号住宅楼103号房的购房款实际已结清，不存在欠款行为，亦不存在违约情形，无需支付违约金。故对于湖南祥福房地产开发有限公司要求张望立即支付长河湾生态酒店及配套住宅二期商品房第1号住宅楼103号房剩余房款76041元并支付违约金34674元的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十条、第六十条、第九十一条第二项规定，判决：驳回湖南祥福房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费2514元，依法减半收取1257元，由湖南祥福房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人与被上诉人均未提供新的证据。本院二审查明的事实和原判决认定的事实一致。本院认为：根据原判决业已查明事实，上诉人湖南祥福房地产开发有限公司将被上诉人张望所网签的103号房置换给原审第三人杨花红，杨花红原所购的第1号楼506号房，则由案外人江兴荣购买，且张望、杨花红、江兴荣三方之间的房屋购买或置换，均系在湖南祥福房地产开发有限公司的协调及认可下进行，置换未变更网签登记系行政政策限制所致，责任并不能归于购房者，且所涉房屋均已交付使用，即506号房屋的实际占有人系江兴荣、103号房屋的实际占有人系杨花红，对此也未有争议。本案中，被上诉人张望已退出购买第1号楼103号的涉案房屋，也未实际占有任何房屋，杨花红已为该涉案房房的实际买受人；湖南祥福房地产开发有限公司原已收到杨花红的第1号楼506号购房款82289元，已转为其实际购买的第1号楼103号的购房款，张望退出购房后，原办理的银行按揭贷款170000元，则由杨花红予以偿还，对此，张望与杨花红也无争议。据此，案涉房屋即第1号楼103号房的购房款实际已结清，被上诉人张望未实际购买或占有房屋，也不存在欠款行为或其他违约情形，无需支付违约金，故原判决对湖南祥福房地产开发有限公司提出由张望支付涉案房屋欠房款并支付违约金的诉讼请求不予支持，符合法律规定和本案实际，并无不当。综上所述，上诉人湖南祥福房地产开发有限公司认为被上诉人张望未付清涉案房屋购房款的主张与事实不符，而案外人江兴荣是否付清第1号楼506号房的购房款，则并非本案审查范围，其提出的“撤销原判,改判支持其一审诉讼请求”上诉请求及事实和理由均不能成立，本院依法不予支持。据此，原判决适用法律正确，程序合法，认定事实清楚，处理恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2514元，由上诉人湖南祥福房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧晓林审判员  周 晓审判员  彭湘平二〇二〇年十二月二十八日书记员  米玉巍