浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9238号 上诉人（原审被告）：淳安大千古街旅游开发有限公司，住所地：淳安县里商乡里阳村大千古街商务中心**。 法定代表人：胡晓东，执行董事。 委托诉讼代理人：吴文书，淳安千岛湖法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：毕然，女，2001年3月28日出生，汉族，住淳安县。 被上诉人（原审原告）：王一冉，女，1999年6月5日出生，汉族，住杭州市富阳区。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：何姗，浙江智贤律师事务所律师。 上诉人淳安大千古街旅游开发有限公司（以下简称大千古街公司）与被上诉人毕然、王一冉商品房销售合同纠纷一案，不服淳安县人民法院（2020）浙0127民初3065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员张一文适用普通程序独任审理，于2020年12月28日公开开庭审理了本案，上诉人大千古街公司的委托诉讼代理人吴文书，被上诉人毕然、王一冉的共同委托诉讼代理人何姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：2016年5月28日，毕然、王一冉、大千古街公司签订了合同编号为2016预0004671的《浙江省商品房买卖合同》，约定毕然、王一冉向大千古街公司购买坐落于淳安县里商乡大千古街商务中心10幢413室的非住宅房产，总价款22万元，大千古街公司应于2016年9月1日前向毕然、王一冉交付房屋，于2016年10月18日前取得土地、房屋权属证书交付给毕然、王一冉，如约定日期起180日后，仍不能交付权属证书的，则毕然、王一冉有权退房，大千古街公司自约定日期至实际退款日止按日向买受人支付已交付房价款万分之四（即年利率14.6%）的违约金。双方还签订了编号为2016预0004671的《淳安大千古街度假酒店委托经营管理协议》一份。合同签订后，毕然、王一冉依约支付了全部购房款，大千古街公司至今未向毕然、王一冉交付房屋及权属证书。2017年6月25日，淳安县环境保护局向大千古街公司发出《撤销环境影响评价决定书》撤销了“大千古街”项目的环境影响评价许可，并随后封停了该项目。2019年7月11日，该项目中毕然、王一冉房屋所处的非住宅项目部分被解封。 2020年8月18日，毕然、王一冉向法院提出诉讼请求：1、判令解除毕然、王一冉、大千古街公司于2016年5月28日签订的合同编号为2016预0004671号《浙江省商品房买卖合同》；2、判令大千古街公司退还毕然、王一冉购房款220000元，并支付以该款为基数自2016年10月19日起至2017年6月24日止按年利率14.6%计算的违约金21912元及以该款为基数自2019年7月12日起至付清日止按照年利率14.6%计算的违约金（暂算至2020年8月11日止为34796.67元）；3、案诉讼费用由大千古街公司承担。 原审法院认为，毕然、王一冉与大千古街公司签订的商品房买卖合同合法有效，毕然、王一冉已依约履行了付款义务，大千古街公司至今未向毕然、王一冉交付房屋及权属证书，应依据合同约定承担相应的违约责任。2017年6月项目被封停前，大千古街公司因自身原因逾期交房、办证均已超过180天，符合合同约定的退房条件，故对毕然、王一冉要求解除合同的诉讼请求法院予以支持。自2017年6月25日起至2019年7月11日期间，涉案项目因中央环保督查被封停，属于合同订立时不可预见的客观情况，并非大千古街公司原因，故该期间不应追究大千古街公司的违约责任。本案中，大千古街公司同时存在逾期交房及逾期办证行为，毕然、王一冉选择要求大千古街公司承担逾期办证违约责任，不违反法律规定，法院予以支持。对于双方签订的《淳安大千古街度假酒店委托经营管理协议》，大千古街公司提出若解除房屋买卖合同则该合同也应一并解除，毕然、王一冉在庭审中也表示同意解除该委托经营管理协议，法院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告毕然、王一冉与被告淳安大千古街旅游开发有限公司于2016年5月28日签订的合同编号为2016预0004671的《浙江省商品房买卖合同》。二、被告淳安大千古街旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告毕然、王一冉购房款220000元并支付以该购房款为基数自2016年10月19日起至2017年6月24日止按年利率14.6%计算的违约金21912元及以该购房款为基数自2019年7月12日起至实际退款之日止按年利率14.6%计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5450元，减半收取2725元，由被告淳安大千古街旅游开发有限公司负担。 宣判后，大千古街公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、案涉合同第十条第1款第2项明确约定，出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人应当向买受人支付已付购房款的1%向买受人支付违约金。根据该条款约定，因多种原因（非上诉人全部原因）造成逾期交房，按合同约定的履行事项之秩序，应是先交房再办证。因此，本案中逾期交房的情形涉及的违约责任，应当按照合同第十条第1款第2项约定内容处理，二被上诉人不能选择有利于增加其利益的第十六条第2款第1项内容主张，该条只是约定如存在办理商品房转移登记情形后，且必须买受人提出退房之日起30日后，如出卖人未将买受人已付房款退还给买受人的，才能按照此条款约定按万分之四支付违约金。一审法院对此事实未查明，亦未根据合同约定的本意进行处理。二、逾期办证是因中央环保督察及千岛湖临湖地带综合整治所影响，不可归责于上诉人。上诉人当初已合法取得案涉地块的建设用地使用权及环评等各项行政许可，如果中央环保督察及千岛湖临湖地带综合整治事项未开展，案涉房屋在2017年4月18日至2019年7月11日这期间会办理产权转移登记手续。基于前述不可归责于上诉人的原因，导致对案涉在2020年8月18日前未能办理产权转移登记（此时正在办理过程中）。这是国家从环境保护角度开展的工作，基于国家和社会公共利益，上诉人必须服从国家和社会公共利益，但对此造成的后果不能由上诉人一家承担，二被上诉人作为案涉合同的相对人，与上诉人是平等的民事法律关系的当事人，在面临国家和社会公共利益面前，二被上诉人也应该对此作出利益“牺牲”。即对不可归责于上诉人、二被上诉人的原因导致逾期办证，对这一责任不能由上诉人一家承担，应按公平原则，二被上诉人也应承担一部分。因此，上诉人认为不能完全按照原合同约定的利率进行判决，应当综合评判该事项的起因、过程及结果，根据公平原则予以调整逾期办证的违约金年利率。另，对逾期违约金的时间起点根据合同第十六条第2款第1项约定人提出退房要求之日起30日内，出卖人退还购房款，如不退的，出卖人才承担违约金，一审法院对此时间起点认定有误。综上，上诉人认为，原审法院只基于合同表面内容，而未考虑本案相关事项发生的前因后果，即均不可归责于本案的双方当事人。由此，带来的不利后果应由本案的双方当事人共分担。请求二审人民法院审理查明，综合考虑和评判本案的实际情况，依法撤销（2020）浙0127民初3065号民事判决书第2项判决中判决的2016年10月19日起至2017年6月24日止按年利率14.6%计算的违约金21912元及以该购房款为基数自2019年7月12日起至实际退款之日止，按年利率14.6%计算的违约金，改判为上诉人向二被上诉人支付已付购房款的1%违约金计2200元及自二被上诉人提起诉讼之日起（2020年8月18日）30日后（即2020年9月17日起）至实际退款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息。一、二审案件受理费由上诉人、二被上诉人按比例承担。 被上诉人毕然、王一冉答辩称：一、本案的上诉人对合同违约责任选择机械地认为是先办证后交房。所以其选择的合同当中相对上诉人有利的，就是应当是适用逾期交房的违约责任来判令相关的违约责任。被上诉人认为这样的理解是错误的。本案上诉人与被上诉人签订合同以后，直至2017年6月25日案涉的房产所在的项目因环保督查并被封停。实际上，本案的上诉人就存在了两项违约事实，一个是已经逾期交房，另一个是已经逾期办证，这两项违约事实均是存在的，而且按照合同约定的交房时间和办证时间，该两项违约事实均是逾期时间已超过180日了。因此被上诉人认为该两项事实的违约与中央环保督查以及千岛湖临湖地带综合整治，实际上是没有必然关系的。上诉人所称因多种原因肯定是包括环保督查这么个原因造成逾期交房。被上诉人认为实际上是不属实的。上诉人在案涉项目被环保督查工作组封停以前已经是全面违约了。被上诉人当然有权选择要求上诉人承担合同约定的逾期办证的违约责任。按照双方签订的合同第十六条关于产权登记的约定当中，对于就约定日期起180日以后上诉人仍不能交付权属证书及登记证明的，双方同意按照退房或不退房的约定来处理。那如果被上诉人选择退房的，则上诉人应当在被上诉人提出退房要求之日起30日内将被上诉人已付房款退还，并自约定权属证书交付日期至实际退款日止按日向被上诉人支付已交付房价款万分之四的违约金。所以被上诉人选择退房，然后选择这个逾期办证的违约责任，并不存在理解上的问题。二、案涉项目于2017年6月25日，因临湖大综合整治被封停所影响，随即被环保局封停。与2019年7月11日被解封，该封停原因虽然不可归责于本案的上诉人，同样也不可归责于本案被上诉人。对于该期间的逾期违约责任的原则，原审法院在审理的时候，对于这个逾期违约责任已经是予以了扣减的，并没有要求这个上诉人予以承担封停期间违约责任。上诉人不能基于此认为被解封之后，逾期的责任也应当由被上诉人承担一部分。况且，直至被上诉人诉讼到法院，就是被解封以后到上诉人诉讼到法院这么样一个时间段之内，实际上是有一年左右的时间。本案上诉人的违约行为也一直存在，就是被上诉人起诉一年左右的时间，也没有给被上诉人办证，也没向被上诉人交房。被上诉人认为上诉人完全没有理由再以临湖整治为借口，为自己的违约责任来开脱。三、关于计算违约金的时间起点问题。上诉人认为，是应当在被上诉人提出退房要求30日以后。上诉人给予的时间起点是2020年9月17日。上诉人认为本案的立案的时间是2020年8月18日，所以认为应当从2020年9月17日开始计算违约金。被上诉人认为这样的理解也是完全错误的。双方签订浙江省商品房买卖合同第十六条，关于逾期办证第二款第一小点是明确约定，如果被上诉人退房的，除将房价款退还以外，应自约定日期至实际退款日止，按日向被上诉人支付已交付房价款的万分之四的违约金。事实上，本案被上诉人在向法院诉讼前，即已多次向上诉人提出退房，上诉人是以各种理由拒绝，而且本案被上诉人实际向一审法院主张的时间也并不是上诉人认为的2020年8月18日。因为法院刚开始立的是一个调解案号，上诉人相关负责人曾经到一审法院与被上诉人代理人进行过沟通，因为双方未能达成一致意见。所以2020年的8月18日是转为诉讼的时间。因此上诉人理解的违约时间起点，无论是合同的约定还是事实上面，其实均是不相符的。被上诉人认为合同对于逾期违约金的计算起点是非常明确的，应当是指这个约定的办证日期开始计算。综上，本案案涉的事实是非常清楚和明确，一审法院基于双方合同的约定及事实所作的判决也并没有不当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 庭审中，双方当事人均未提交新的证据。 双方当事人对原审法院查明的均无异议，本院予以确认。 本院认为，2016年5月28日，大千古街公司与毕然、王一冉签订的《浙江省商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，均应按合同的约定履行。现大千古街公司违反合同的约定，既没有按期交房，亦没有按期办理相关权证。因此大千古街公司存在违约，理应承担违约责任。现毕然、王一冉选择要求大千古街公司承担逾期办证违约责任，不违反法律规定，原审法院予以支持并无不当。上诉人大千古街公司要求承担选择逾期交房的违约责任可以减轻其应支付的违约金，而毕然、王一冉并没有选择要求大千古街公司承担该项违约责任，故本院对大千古街公司的该项上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人淳安大千古街旅游开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  张一文 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  何英杰