四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初2269号 原告：龙锦综合开发（成都）有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大慈寺路**。 法定代表人：徐耀祥，董事长。 委托诉讼代理人：何连辉，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡亚楠，四川恒和信律师事务所律师。 被告：贺坚，男，1987年10月19日出生，汉族，住湖南省衡阳县。 被告：上海聚强股权投资基金管理有限公司，住所地：上海市浦东新区莲振路******。 法定代表人：李富豪，执行董事。 原告龙锦综合开发（成都）有限公司（简称龙锦公司）与被告贺坚、上海聚强股权投资基金管理有限公司（简称聚强公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙锦公司的委托诉讼代理人何连辉到庭参加诉讼，因被告贺坚、聚强公司下落不明，本院依法于2020年7月2日在《人民法院报》公告向其送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，公告期届满，被告贺坚、聚强公司未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告龙锦公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告贺坚向原告支付拖欠的租金581833元、管理费129000元，以及电费8962.95元；2、判令被告贺坚按0.03％／天向原告支付前述费用拖欠之日起至偿清之日期间的违约金（暂计算至2020年2月29日违约金金额为19779.63元）；3、判令被告贺坚向原告支付场地占用费180180.54元；4、判令被告贺坚向原告赔偿免租期损失220160元；5、判令原告有权没收已支付的保证金共计421339.80元不予退还；6、判令被告贺坚向原告赔偿律师代理费23226元、公证费5000元；7、判令被告聚强公司对前述1－6项诉讼请求承担连带责任；8、判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与聚强公司于2017年签订《租赁合同》，约定原告将位于成都市锦江区××路××段××号的成都国际金融中心一号办公楼32楼单元7、8、9出租给聚强公司，《租赁合同》约定租赁物建筑面积为860平方米，该建筑面积是租金、管理费及其它杂费等的计费依据；2019年，原告、贺坚及聚强公司共同签订《三方协议书》，约定聚强公司在前述《租赁合同》项下的全部权利与义务于2019年9月1日起全部概括转让给贺坚，依据《三方协议书》及《租赁合同》，贺坚须每月按时向原告支付租金、管理费等费用，如逾期未支付，须按欠款金额的0.03％日息支付违约金；并且，二被告任何一方违约，另一方均应当承担连带责任。贺坚在租赁期间未按合同约定履行支付租金等相关费用的义务，拖欠租金、管理费、电费等各项费用，截止2019年12月31日，贺坚尚拖欠原告各项费用包括但不限于：2019年10月1日至2019年12月31日的租金349099.80元、管理费77400.00元，2019年7月11日至2019年11月10日期间的电费8670.45元。经原告多次催促，贺坚至今仍未支付上述拖欠款项，为此，原告特向人民法院提出诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告贺坚、聚强公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：龙锦公司系成都国际金融中心的产权人。龙锦公司（出租人、甲方）与聚强公司（承租人、乙方）签订《租赁合同龙锦公司与聚强公司成都国际金融中心一号办公楼32楼单元7、8及9》，约定：甲方将其所有的位于成都市锦江区××路××段××号国际金融中心一号办公楼32楼单元7、8及9租赁给乙方使用，租赁场地建筑面积为860平方米；租赁期自本合同约定的起租日起，为期36个月，定由2017年3月1日（起租日）至2020年2月29日（终止日）；乙方每月须向甲方预先支付租赁场地的租金，由2017年3月1日至2019年4月30日每月每平方米建筑面积租金为128元，由2019年5月1日至2020年2月29日的每月每平方米建筑面积租金为135.31元；由2017年3月1日至2019年4月30日的月租金为110080元；由2019年5月1日至2020年2月29日的月租金为116366.60元；乙方须按月向甲方或其当时聘用的物业管理公司支付管理费，管理费现为每月每平方米28元；乙方须按管理单位规定支付与租赁场地有关之水、电、电话、网络及其它开支费用及有关的保证金；而有关上述项目的安排与供应，则由乙方自行向管理单位、有关之政府部门或其它机构申请，所有开支一概由乙方支付；本合同之保证金为3个月租金及管理费之总和，共计421339.80元；在租赁期内，乙方须于每月的首个工作日或之前，向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其它杂费；乙方须于每月首个工作天或之前向甲方支付租金及管理费及其他杂费，到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止；如果乙方拖欠任何租金或管理费或其它杂费超过7天，在不影响甲方的其它权利或补救措施的前提下，甲方可在发出书面通知的2天后暂停租赁场地的水、电、电话等公共设施的供应及要求管理单位暂停对租赁场地提供管理服务，直至乙方付清所有拖欠的款项、违约金及其它相关费用（包括但不限于开通恢复费用）为止，乙方不得异议，甲方无须因采取上述行动向乙方所招致的损失作出任何赔偿；若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方亦有权解除本合同，收回租赁场地，并随时扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的物品或其它财产用以抵偿乙方的欠款，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿；如乙方违反本合同，甲方可将保证金或其适当部分用以补救上述违约行为（但不影响甲方的任何其它权利或补救方法）；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满或租赁期提前结束的当日下午六时前返还租赁场地，未经甲方同意逾期交还租赁场地的，每逾期一天，乙方应按本合同约定的日租金的3倍向甲方支付租赁场地占用使用费，乙方不得对该市值租金有任何异议，此外，甲方有权向乙方追讨因过期返还租赁场地而致的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该租赁场地而需承担的违约金及中介费；乙方须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物、按本合同规定，以标准交房的状态（合理损耗除外），交还甲方；交还时，须经甲方认可，并相互结清各自应当承担之费用；甲方有权要求乙方于租赁期结束或提前结束前自行拆除及移去其商业附属设施及装置，乙方须将引致的破坏部分复原至标准交房的状态；甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其它费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担；倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有；甲方根据前述条款，在收取乙方三个月租金及物业管理费的保证金作为违约金后，甲方更有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即截至租赁合同终止日时，乙方欠缴的租金、物业管理费及其它收费，停车费、水电费、电话费等；租赁场地的复原费用；已使用的免租期的费用；租赁场地再出租的中介费用；租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费；诉讼费，律师费，公证费；其他杂费，手续费等；按照本合同须向一方送达的任何文件及通告（包括甲方在公证人员监督下，向乙方发出的通知及甲方请求书刊号法机构向乙方发出的任何通知）均采用书面形式，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的通讯地址或以挂号的方式，寄往本合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其它地址，将被视为已送达该一方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出3个工作天后，将被视为已送达收件人。邮政局出具的挂号投送收据，证明该通知已送达收件人。被告在《租赁合同》所述的注册地址为“上海市浦东新区莲振路298号3幢Ｄ203室”、通讯地址为“上海市浦东新区浦东南路855号（世界广场）9楼Ｊ室”。 龙锦公司（出租人、甲方）与聚强公司（原承租人、乙方）、成都市智翰企业管理有限公司（受让人、丙方）签订《三方协议有关成都市锦江区××路××段××号国际金融中心一号办公楼32楼单元7、8及9转让租赁》，约定：根据乙方向甲方提出的书面申请，乙方拟将其在原租赁合同下的权利和义务，全部概括转让给丙方，甲方同意乙方上述转让；转让租赁物业坐落于成都市锦江区××路××段××号国际金融中心一号办公楼32楼单元7、8、及9，建筑面积为860平方米，该建筑面积是租金、管理费及其他杂费等的计费依据；甲、乙、丙三方确认，乙方在原租赁合同项下所有的权利与义务，于2019年9月1日起全部概况转让予丙方，租赁场地的转让交付由乙方与丙方自行完成，与甲方无关；转让后丙方对于租赁场地的租赁期自2019年9月1日起至2020年2月29日止；租赁场地的租金及管理费与原租赁合同的约定一致，每月须向甲方预先支付租赁场地的租金，由2019年9月1日至2020年2月29日每月每平方米建筑面积租金为135.31元，每月租金为116366.60元；现时管理费为每月每平方米30元；乙方已按原租赁合同就承租32楼单元7、8及9向甲方支付的保证金421339.80元；甲、乙、丙三方同意，在本协议生效后，此保证金将自动转为丙方应支付的保证金，甲方将被免除根据原租赁合同而应负退还保证金或任何余额给乙方的任何责任及义务；如果乙方或丙方中任意一方违反本协议或原租赁合同的约定，乙方和丙方应相互承担连带责任。 龙锦公司于2019年9月1日将案涉租赁场地用交付给成都市智翰企业管理有限公司使用。2019年6月1日起，案涉租赁场地管理费上调至每月每平方米30元。 龙锦公司提交的电表抄表照片、每月的电量统计表中记载了成都市智翰企业管理有限公司的用电量、单价及电费金额，2019年7月11日至2020年2月29日，案涉租赁场地用电产生电费8,962.95元。 2019年11月至2020年2月，龙锦公司多次向成都市智翰企业管理有限公司出具《催缴函》，要求支付欠付费用。龙锦公司于2020年1月17日委托中豪律师集团（四川）事务所向成都市智翰企业管理有限公司出具《律师函》，于2020年1月19日向成都市智翰企业管理有限公司通讯地址邮寄发出上述《律师函》，要求成都市智翰企业管理有限公司支付欠付租金、管理费、电费等费用。 2020年3月16日，龙锦公司对成都市智翰企业管理有限公司所租赁的案涉场地内的物品进行了清点、登记，并进行了证据保全公证，产生公证费5,000元。龙锦公司因本案租赁合同纠纷一案委托四川恒和信律师事务所提供代理服务，支付本案律师代理费共计23,226元。 另查明，成都市智翰企业管理有限公司类型为有限责任公司，股东为贺坚，成立日期为2016年10月13日，注销日期为2019年12月27日。 以上事实有龙锦公司的陈述及龙锦公司提交的以下证据在案为证：原告营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、被告身份证复印件、企业信息查询单、成都市智翰企业管理有限公司章程、成都市智翰企业管理有限公司工商注册资料（注销）档案查询结果、《租赁合同》、《三方协议书》、办公楼交接表、交接清单、2019年调整管理费的通知、发送2019年调整管理费的通知的邮件记录、付款凭证、电表照片（2019年7月-2020年2月）、用电量统计表及快递、邮件（2019年8月-2020年2月）、电费账单及电子邮件、催费快递（2019年8月-2020年2月）、2019年8月-2019年2月电费缴纳发票、2019年11月-2020年2月催款函及邮件、催款律师函及邮寄单据、送达记录、收铺公证书、收铺公证费发票、支付凭证、专项法律服务合同、律师代理费发票、网上银行电子回单。 本院认为，龙锦公司作为成都市锦江区红星路成都国际金融中心的所有权人，龙锦公司将该中心一号办公楼32楼单元7、8及9租赁给成都市智翰企业管理有限公司。龙锦公司与聚强公司签订的《租赁合同龙锦公司与聚强公司成都国际金融中心一号办公楼32楼单元7、8及9》，龙锦公司与聚强公司、成都市智翰企业管理有限公司签订的《三方协议有关成都市锦江区××路××段××号国际金融中心一号办公楼32楼单元7、8及9转让租赁》，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。各方均应按约履行各自的义务。 关于租金、管理费。成都市智翰企业管理有限公司承租龙锦公司租赁场地后，应当按约定支付租金等相应费用。龙锦公司诉成都市智翰企业管理有限公司欠付2019年10月1日起至2020年2月29日的租金581,833元（135.31元/平方米/月×860平方米×5个月=581,833元）、管理费129,000元（30元/平方米/月×860平方米×5个月=129,000元）。 关于电费。2019年7月11日至2020年2月29日，案涉租赁场地用电产生电费8,962.95元，本院予以支持。 关于违约金。根据租赁合同中关于“乙方须于每月首个工作天或之前向甲方支付租金及管理费及其他杂费，到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止”的约定，龙锦公司据此主张按照0.03%的标准支付欠付租金、管理费、电费的违约金，符合双方的约定，也不违反法律的规定，本院予以支持。本院酌定上述欠费（租金、管理费、电费共计719,795.95元）违约金自本案立案起，即2020年3月12日计至实际付清之日止。 关于场地占用费。龙锦公司已于2020年3月16日收回案涉租赁场地，成都市智翰企业管理有限公司应当按约定支付占有、使用租赁场地期间的相应费用，案涉租赁场地占用期间从《租赁合同》解除次日即2020年3月1日至收回之日即2020年3月16日，按合同约定成都市智翰企业管理有限公司应按日租金标准的3倍向龙锦公司支付上述期间场地占用费。上述约定是对成都市智翰企业管理有限公司未按约定返还租赁场地违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅，故本案根据成都市智翰企业管理有限公司的违约程度及合同的履行情况，酌定场地占用费按日租金标准的1.5倍计算，即90,090.27元（135.31元/平方米/月×860平方米÷31天×16天×1.5倍=90,090.27元）。 关于保证金、免租期损失。龙锦公司主张没收保证金并主张免租期损失的诉讼请求，实际是对成都市智翰企业管理有限公司违约的处罚即要求其承担给付违约金的责任。合同关于“倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权（不影响甲方对该等违反或不履行可行使的任何其它权利或补救方法）没收乙方向其支付的租赁场地的保证金”之约定是对成都市智翰企业管理有限公司违约的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。虽然本院已支持了龙锦公司的违约金主张，但因成都市智翰企业管理有限公司违约致使龙锦公司收取租金的合同目的不能实现。龙锦公司收回涉案商铺后，需要对租赁物进行复原以及待租，该期间会给龙锦公司造成损失。故本案根据成都市智翰企业管理有限公司的违约程度，并结合龙锦公司需要对租赁物进行复原和寻找新的承租人并重新给予免租期，酌情确认成都市智翰企业管理有限公司将已交龙锦公司的保证金142,166.6元即一个月租金及管理费（135.31元/平方米/月×860平方米＋30元/平方米/月×860平方米）作为违约金，以赔偿龙锦公司的损失。龙锦公司主张免租期其余部分损失，本院不予支持。 关于律师代理费及公证费。根据双方合同中关于“甲方因向乙方催付租金、商场服务费、推广费或乙方须支付的其它费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费）”的约定，龙锦公司因本案催付所涉欠费等而支付的律师代理费23,226元、公证费5,000元，系合同约定应由成都市智翰企业管理有限公司承担的费用，故对龙锦公司要求支付律师代理费23,226元、公证费5,000元的主张，符合合同约定，不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。 关于聚强公司是否应当承担连带责任。根据龙锦公司与聚强公司、成都市智翰企业管理有限公司签订的《三方协议有关成都市锦江区××路××段××号国际金融中心一号办公楼32楼单元7、8及9转让租赁》，明确聚强公司对成都市智翰企业管理有限公司关于涉案租赁场地的租赁事宜承担连带保证责任。故龙锦公司要求聚强公司对成都市智翰企业管理有限公司的承租案涉租赁场地产生的上述全部债务承担连带责任，符合《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，本院予以支持。 本案中，成都市智翰企业管理有限公司已于2019年12月27日注销，根据《中华人民共和国公司法》第一百八十三条规定，公司因股东会或者股东大会决议解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算；根据最高人民法院《关于适用若干问题的规定（二）》第二十条第一款规定，“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持”，成都市智翰企业管理有限公司系有限责任公司，股东为贺坚，在贺坚未提交证据证明成都市智翰企业管理有限公司已经依法清算的情况下，成都市智翰企业管理有限公司对龙锦公司的债务应当由贺坚承担清偿责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第一百八十三条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，最高人民法院《关于适用若干问题的规定（二）》第二十条第一款之规定，判决如下： 一、被告贺坚应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付尚欠的租金581,833元、管理费129,000元、电费8,962.95元； 二、被告贺坚应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付应付上述租金、管理费、电费的违约金（以719,795.95元为计算基数，按每日0.03%标准自2020年3月12日起计至付清欠费之日止）； 三、被告贺坚应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付场地占用费90,090.27元； 四、被告贺坚应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付免租期损失142,166.6元（此款在已给付的保证金421,339.80元中扣减）； 五、被告贺坚应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付律师代理费23,226元、公证费5,000元； 六、被告上海聚强股权投资基金管理有限公司对被告贺坚的上述第一、二、三、四、五项债务向原告龙锦综合开发（成都）有限公司承担连带清偿责任； 七、驳回原告龙锦综合开发（成都）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19,105.34元，由被告贺坚、被告上海聚强股权投资基金管理有限公司负担。本案公告费300元和后续因送达本裁判文书发生的公告费，由被告贺坚、被告上海聚强股权投资基金管理有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行，逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李玉佳 人民陪审员  费福来 人民陪审员  陈 雨 二〇二〇年十二月三日 书 记 员  梁 杰