河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初5013号原告：王凯旗，男，汉族，1994年9月20日出生，住河南省卫辉市。委托诉讼代理人：王锡峰，男，汉族，1973年4月7日出生，住址同上。被告：新乡市高新区鼎新房产信息部，住所地：新乡市华天小区**楼******。经营者：姬同银。被告王建强：男，汉族，1984年2月26日出生，住河南省。原告王凯旗诉被告新乡市高新区鼎新房产信息部（以下简称：鼎新房产信息部）、王建强商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王凯旗的委托诉讼代理人王锡峰，被告鼎新房产信息部的经营者姬同银到庭参加诉讼，被告王建强经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王凯旗向本院提出诉讼请求：请求依法判决被告赔偿购房款25万，中介费7900元，首付款25万20%的违约金5万元，共计赔偿307900元，另及2018年2月27日至赔偿到期日的利息。事实与理由：2018年2月27日，由甲方王建强、乙方王凯旗、丙方（中介方）鼎新房产信息部于丙方处签订了二手房买卖合同，乙方支付购房款25万元，中介费7900元，现该房产因王建强原因被新乡市红旗区人民法院强制拍卖，王凯旗无法收受房产，另外，协议规定违约赔付实收首付款20%的违约金5万元，应予全部赔付，并由此产生的利息，有2018年3月5日王建强15万元收据条，有2018年3月26日王建强10万元收据条，有同日姬同银中介费7900元收据。被告鼎新房产信息部辩称：合同成立的情况下，责任由违约方承担，包括本金以及合同约定的违约金、利息都应该由违约方承担。被告王建强未向本院提交书面答辩状及证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2018年2月27日，被告王建强（甲方、卖方）与原告王凯旗（乙方、买方）在被告鼎新房产信息部（丙方，中介方）居间介绍下，签订了《二手房买卖合同》，主要约定：甲方自愿将坐落在向阳路589号明大·拉斐国际5号楼1单元11603室的房产出售给乙方，房屋合同编号为：2013-1202427；房屋售价790000元；乙方交购房定金10000元，甲方委托丙方暂时收存（在交易时，扣除中介服务费后所余部分，作为房款支付给甲方），甲方交商品房买卖合同委托丙方暂时收存；甲方必须确保上述房产权属清楚，若发生与甲方有关产权，债权纠纷，概由甲方负责清理，并承担诉讼责任，赔偿由此给乙方和丙方造成的损失；甲、乙双方各向丙方支付房款总额的1%的中介服务费即7900元，甲方收到房款、乙方收到合同约定的物品后，丙方的服务行为结束；违约责任：甲、乙双方已认真阅读、充分理解并认可本协议，本人及其亲属不得反悔，否则，乙方中途悔约，所交定金不退，违约金归丙方和守约方平均分配，甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起10日内赔偿乙方所交定金数额双倍的违约金，违约金归丙方和守约方平均分配。还特别约定：此房成交价为790000元，此房走按揭贷款手续，甲乙双方自愿配合，因此房不动产权证书暂未办理完成，甲、乙双方约定，乙方于签订本合同起一月之内先行支付甲方首付款250000元，甲方收到首付款当日将该房屋交付给乙方，甲方承诺此房不动产证办理完毕后，及时配合乙方办理二手房按揭及不动产过户手续。如乙方支付首付款后甲方违约或承诺保证失实，甲方除退还乙方全部首付款外，另支付实收首付款20%作为违约补偿。如乙方支付首付款后违约，甲方扣除首付款20%作为违约补偿。合同签订后，王凯旗于2018年3月5日支付购房款150000元，王建强出具了收到条；王凯旗于2018年3月26日支付购房款100000元，王建强出具了收到条；王凯旗还于2018年3月26日支付中介费7900元，鼎新房产信息部出具了收据。之后，因发现案涉房屋在签订合同之前已被查封，王建强（甲方）与王凯旗（乙方）、鼎新房产信息部（丙方）于2020年1月14日签订了《补充协议》，主要载明：甲、乙双方原签订的《二手房买卖合同》，关于向阳路589号明大·拉斐国际5号楼1单元11603室的房产买卖问题，因甲方无法解决该房屋解压、解封等情况，造成该房屋无法办理不动产权证书，无法完成后续房产过户、按揭贷款等手续，现经甲乙双方协商达成以下几点：1、甲方退还在本协议签订之前，乙方支付给甲方的购房首付款250000元整。2、甲方承担违约责任，支付给乙方违约金50000元整。3、甲方承担违约责任，支付给乙方7900元整，作为中介费用损失。4、甲方承诺，甲方于2020年5月1日前，将上述款项全部付给乙方。5、乙方在收到甲方支付的上述款项后，自愿解除原二手房买卖合同，不再追究其他责任。因王建强未履行退还房款等义务，王凯旗诉至本院，要求王建强及鼎新房产信息部承担赔偿责任。本院认为，原告王凯旗与被告王建强所签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，依法成立有效。王凯旗已经按照合同约定支付首期购房款，王建强违反合同约定，将已被人民法院查封的案涉房屋卖与王凯旗，其已构成违约，且致使合同目的无法实现。在合同无法履行的情况下，王凯旗与王建强于2020年1月14日所签订的《补充协议》，实为解除合同的意思表示。合同解除后，王建强应退还王凯旗购房款250000元并支付违约金50000元。王凯旗还要求王建强以250000元为基数，按照银行同期贷款利率，支付自2018年2月27日至还清之日的利息，因王凯旗已主张违约金，违约金已有弥补损失性质，王凯旗也未提供证据证实其有更大损失，故其又主张利息，证据及依据不足，本院不予支持。王建强未到庭答辩质证，视为其对相关诉讼权利的放弃。关于被告鼎新房产信息部承担责任问题。本案中，王凯旗与鼎新房产信息部之间系居间合同关系。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。房屋买卖通常涉及的标的额较大，也存在较大的交易风险，当事人找中介公司提供居间服务，一是因为中介公司拥有大量获取和发布房源信息的渠道，二是因为中介公司在房地产交易领域具有专业优势，这种优势让买房者和卖房者产生信赖。也正是基于中介公司的这种行业特殊性，中介公司“如实报告有关订立合同事项”的义务应当包含：对于卖房人提供的资料如实向买房人报告，不得隐瞒或提供虚假资料；应对卖房人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息真实性。如到房管部门对产权情况进行查询，以便对产权是否合法、清晰，有无被抵押查封等情况予以确认，对房屋进行实地查看，以便了解房屋的实际状况等。本案中，被告鼎新房产信息部作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时理应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，尤其是对房屋的权属、是否存在查封抵押等直接影响合同目的能否实现的重大事项，更应在合同签订前查询核实清楚。其可以带领买卖双方一并前往相关部门核实或提示指导买卖双方共同去核实均能达到以上目的。但本案中，因其未尽到基本的查询核实义务，致使原告王凯旗在未能获悉案涉房屋已被查封的情况下，签订了房屋买卖合同，并支付了首期购房款，进而遭受损失，故其在提供居间服务过程中存在过错，应当对原告损失承担赔偿责任。关于承担责任范围问题，因在居间合同中，居间人仅充当媒介，最终合同的权利义务是由合同的双方当事人协商后达成的，故在合同的履行出现争议时，主张的对象应当是合同的相对方，如在本案中，系卖方的根本违约行为致使案涉合同无法履行，卖方是导致原告受损的直接责任人，也应是终局责任人，故被告作为中介方，所承担的应是与其过错程度相应的补充赔偿责任，而非原告所主张的与卖方王建强共同赔偿责任。另一方面，原告作为买房人，尽管对中介存有某种信赖，但对于房屋交易也负有审慎注意义务，其有义务对所购房屋具体情况作认真、谨慎、全面的调查，而本案中原告在未经全面调查情况下即签订了合同，并支付了款项，其本人也应承担责任。综上，因被告鼎新房产信息部在提供中介服务过程中存在过错，其收取的7900元中介费应予退还。同时综合本案中原、被告过错程度及具体案情，本院酌定被告鼎新房产信息部对王建强退还购房款及支付违约金共计300000元清偿不足部分，在30000元范围内承担补充赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、王建强于本判决生效之日起十日内退还王凯旗购房款250000元并支付违约金50000元。二、新乡市高新区鼎新房产信息部于本判决生效之日起十日内退还王凯旗中介费7900元。三、新乡市高新区鼎新房产信息部在30000元范围内对本判决的第一项王建强清偿不足部分承担补充赔偿责任。四、驳回王凯旗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5919元，由王建强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  张敬美审 判 员  高 飞人民陪审员  冯秀兰二〇二〇年十二月九日书 记 员  李 晓