山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁17民终3511号 上诉人（原审原告）：赵叶祥，男，1972年5月25日出生，汉族，居民，住郓城县。 委托诉讼代理人：李佩佩，山东郓州律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：郓城正祥房地产有限公司，住所地：郓城县西门街北段，统一社会信用代码：91371725312649474N。 法定代表人：李宁，经理。 委托诉讼代理人：龚利。 委托诉讼代理人：孔玲，该公司法务。 上诉人赵叶祥与上诉人郓城正祥房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省郓城县人民法院（2020）鲁1725民初2558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵叶祥上诉请求：1、撤销山东省郓城县人民法院作出的（2020）鲁1725民初2558号民事判决书，予以改判或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，以判决的形式强加业主收房显属违背合同约定，判定被上诉人向上诉人交付商品房错误。二、合同约定上诉人逾期付款与被上诉人逾期交房所产生的违约责任并不对等，且该商品房买卖合同系被上诉人提供的格式条款，明显违背公平原则，应当予以调整。三、一审判决工期顺延的天数为114天错误。被上诉人提供的证据均是网上下载的，真实性无法确认，被上诉人应当提供政府部门向被上诉人本单位下发的停工通知。且被上诉人提交的证据大多数是因环境治理和高温降雨天气等原因，并非法定的免责事由，也不符合合同的约定。 郓城正祥房地产有限公司上诉请求：1、依法撤销郓城县人民法院（2020）鲁1725民初2558号民事判决，改判驳回被上诉人要求上诉人支付逾期交房违约金的请求；2、一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。不存在没有通知交房的事，上诉人在房屋经相关主体验收合格后按照商品房买卖合同中预留的地址，通过邮政专递邮寄的方式向被上诉人送达交房通知，但被上诉人在明知是交房通知的情况下仍拒收。按照合同约定，上诉人2019年9月5日已视为交房。二、一审判决中违约金计算错误，上诉人不应承担逾期交房的违约金。涉案小区在施工建设过程中因政府发布停工通知造成停工114天，属不可抗力，不应算做逾期交房时间。按合同补充协议的约定上诉人不应承担责任。 针对赵叶祥的上诉意见，郓城正祥房地产有限公司辩称，1、我方按照合同约定于2019年8月29日以特快专递的方式向赵叶祥送达了交房通知书，该通知书已经送达，但赵叶祥未在约定期限内收房，不构成上诉人公司违约，超期三个月是由于政府发布的重度污染停工令致使建设工程全面停工，一审中我方提交了政府停工令等相关证据。虽然我方提供的是格式文本合同，但该合同是在郓城县房产管理部门的监督下和严格审查下与业主签订的，涉案合同不存在明显违背公平原则的条款。正是由于原审法院计算违约金错误，导致我方承担了较高的违约金。赵叶祥的上诉没有法律依据和事实根据，应当予以驳回。 针对郓城正祥房地产有限公司的上诉意见，赵叶祥辩称，1、郓城正祥房地产有限公司交付的商品房不符合合同第九条约定即取得综合验收备案证明与房屋测绘报告。同时根据预售合同第十二条约定出卖人交付该商品时应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示或者证明文件不齐全买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。郓城正祥房地产有限公司如向我交付该商品房应当一并向我出示该文件。2、一审判决不应当扣除逾期交房天数，本案预售合同中并未约定逾期交房的明确事由，而是在补充协议中以政府行为笼统规定免除其责任，但根据预售合同第二十八条第二款之规定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的仍以本合同为准，补充协议中的事由不应当成为郓城正祥房地产有限公司逾期交房的理由。 原审原告向一审法院起诉请求：1、要求被告交付验收合格房屋；2、依法判令被告向原告支付因逾期交房违约金共计52053.17元（自违约之日起至2020年4月30日止，按合同约定每日万分之三支付）；3、涉案一切费用由被告负担。 一审法院认定事实：原、被告于2017年10月8日,签订商品房买卖合同一份，合同约定：原告购买被告开发的位于郓城县××路××路××小区××幢××单元××层××号××商品房××,建筑面积128.65平方米；附属用房502单元02-106，用途为储藏室，建筑面积14.83平方米。商品房单价为每平方米3747.01元，价款482053元，储藏室单价为每平方米2420元，价款35889元，总价款517942元。合同第七条约定：买受人一次付款，应当在2017年10月13日前支付该商品房全部价款。第九条：该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件，该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条：出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付该商品房。该房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付期届满10日，将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达（邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式）买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定：出卖人未按买受人约定的时间交付买受人房屋的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之1的违约金；第二十五条：出卖人和买受人保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以【短信或微信】方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。附件六约定，关于装饰装修及相关设备标准的约定，交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理，出卖人未经双方约定增加装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。原告赵叶祥于2017年7月25日分三次交款167942元，向郓城北海村镇银行股份有限公司贷款350000元。涉案楼房自2019年8月30日至2019年11月11日由郓城县正祥房地产有限公司、郓城县建设工程监理中心、东营筑城建筑设计有限公司、中住建设集团有限公司分别通过竣工验收，工程竣工验收结论：本工程已经按设计图纸和施工合同约定的范围施工完毕，工程质量符合合同要求和设计图纸要求及有关工程质量验收标准，各项功能满足使用要求。验收组一致同意本工程通过竣工验收，同意使用。被告于2019年9月1日向原告邮寄交房通知书，通知原告于2019年9月5日交房，原告没有收到，邮件显示原告拒收。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，并不违反法律禁止性规定，应为有效合同，双方当事人应当按约定履行。原告按合同约定足额付清商品房款，被告没有按合同约定2019年5月31日前向买受人交付所购房，应属违约，应按合同约定向原告支付违约金。被告主张于2019年9月1日以特快专递方式通知原告2019年9月5日交房，因原告拒收专递是原告的原因，对原告故意不收房造成的损失扩大由原告承担，原告不予认可。一审法院认为，被告按合同约定向原告邮寄特快专递送达收房通知书，原告没有收到，邮件记载拒收，应视为原告收到收房通知书，涉案房屋于2019年11月11日验收完毕，达到交房条件，2019年9月5日该房未达到交房条件，按合同约定涉案房达到交付条件后方可交房，未达到交房条件，被告通知交房无效。房子2019年11月11日达到交房条件，被告没有举出通知原告领房的证据，视为没有通知原告领房，对原告要求被告支付（自2019年5月31日至2020年4月30日）逾期交房的违约金一审法院予以支持。被告辩称，因政府发布重污染天气橙色预警和解除污染天气橙色预警通知，造成停工128天，应当从逾期交房期限内去除。原告不予认可，认为被告没有政府停工正式文件，且不属于不可抗力。一审法院认为，政府发布的重污染天气橙色预警和解除污染并落实督导，是因天气重污染原因强令全市各单位停止施工保护环环境的政府行为，全市各单位均应按通知执行，应在逾期交房期间进行扣除，被告主张扣除128天，经查阅政府官网统计，实际自2017年11月4日至2019年4月30日，政府责令停工114天，对被告扣除114天以外的主张一审法院不予支持，对原告不应因天气污染扣除交房天数的主张一审法院不予采纳。原告要求逾期交房违约金按每日总房款的万分之三支付，被告不予认可，一审法院认为，合同约定逾期交房的违约金为每日万分之一，该约定是双方当事人的真实意思表示，应为有效，本案被告应支付原告逾期交房的违约金为【517942元×1/10000×（334天-114天）】11394.72元。原告要求被告交付验收合格的房屋，本涉案房于2019年11月11日验收合格，达到合同约定的交房条件，对原告要求被告交房的请求一审法院予以支持。被告主张因逾期交房已为原告安装太阳能，是征求业主意见，是对原告的补偿，原告不予认可，认为按合同约定，未经买受人同意，增加的装饰视为无偿赠送。一审法院认为，买卖合同是双方真实意思表示，被告没有证据证实为原告安装太阳能是原告同意作为逾期交房的补偿，合同约定，出卖人未经双方约定，增加装置、装修、装饰，视为无条件赠送买受人。对原告所述涉案房被告安装的太阳能系被告赠送的主张一审法院予以采纳。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，一审判决如下：一、被告郓城正祥房地产有限公司于本判决生效后三日内将望龙公馆小区5幢01单元4层01-402号住宅楼、附属房502单元02-106房交付原告赵叶祥；二、被告郓城正祥房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵叶祥逾期交房的违约金11394.72元；三、驳回原告赵叶祥的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1102元，由原告赵叶祥负担861元，被告郓城正祥房地产有限公司负担241元。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 本院对一审认定的事实依法予以认定。 本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案房屋实际交房时间的认定问题；二、停工天数的认定；三、郓城正祥房地产有限公司是否构成违约，及应当支持违约金数额是多少。 涉案房屋的验收材料显示，涉案房屋于2019年11月11日验收完毕，郓城正祥房地产有限公司于2019年9月5日通知赵叶祥交房时，涉案房屋尚未通过竣工验收，未达到交房条件，郓城正祥房地产有限公司通知赵叶祥交房不符合法律规定和合同约定，其通知交房行为无效。故郓城正祥房地产有限公司主张交房时间是2019年9月5日，不能成立，本院不予支持。2019年11月11日后，郓城正祥房地产有限公司未提交证据证明再次通知赵叶祥交房，故赵叶祥一审主张郓城正祥房地产有限公司逾期交房的时间自2019年5月31日至2020年4月30日，应予支持。根据政府部门发布的停工通知，扣除停工时间114天，郓城正祥房地产有限公司仍存在逾期交房行为，构成违约，故一审法院根据商品房买卖合同约定认定郓城正祥房地产有限公司停工114天，并支付赵叶祥逾期交房违约金11394.72元，并无不当。关于赵叶祥、郓城正祥房地产有限公司其他上诉意见，缺乏法律和证据支持，均不能成立，本院不予支持。 综上所述，赵叶祥、郓城正祥房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费902元，由赵叶祥负担700元，由郓城正祥房地产有限公司负担202元。 本判决为终审判决。 审判长  陈尔森 审判员  李学军 审判员  张秀云 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  王 姣