北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初44533号原告（反诉被告）：中版昆仑传媒有限公司，住所地北京市西城区茶马街**院**楼****0858。法定代表人：曹剑，总经理。委托诉讼代理人：闫小波，北京市浩东律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨海昆，男，1978年1月24日出生，汉族，该公司职工。被告一（反诉原告）：北京国韵如天餐饮管理有限公司，，住所地北京市西城区马连道路****楼**法定代表人：李瑾璠，执行董事。被告二：北京国韵如天文化发展股份有限公司，住所地北，住所地北京市西城区马连道路******v>法定代表人：李瑾璠，董事长。二被告共同委托诉讼代理人：刘燕，北京市首信律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：张文涛，北京市首信律师事务所律师。原告（反诉被告）中版昆仑传媒有限公司（以下简称中版公司）与被告（反诉原告）北京国韵如天餐饮管理有限公司（以下简称国韵餐饮公司）、北京国韵如天文化发展股份有限公司（以下简称国韵文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。中版公司的委托诉讼代理人闫小波、杨海昆，国韵餐饮公司、国韵文化公司共同的委托诉讼代理人刘燕、张文涛，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中版公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告和被告一于2016年12月16日签订的《房屋租赁合同》及2017年9月7日签订的房屋租赁合同付款补充协议无效。2.判令被告一返还未按约定条件提供房屋至起诉日之前多收的租金1059050.04元。3.判令被告一返还原告于起诉日之前先予交纳但未发生的租金1673648.31元。4.判令被告一返还原告先予支付的房屋租赁押金350000元。5.判令被告一返还原告先予支付的红木家具质保金500000元。6.判令被告二对被告一的上述合同义务及其违约行为承担连带责任。7.判令二被告承担本案诉讼费用（请求总额3582698.35元）。事实和理由：为租赁坐落于北京市西城区XX号XXX7楼房屋，原告作为承租方（简称乙方）与作为出租方（简称甲方）的第一被告先后于2016年12月16日、2017年9月7日签订了《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同付款补充协议》，主要约定：租赁面积为748平方米；租赁期限为2016年12月19日至2021年12月18日，共计5年；房屋用途为乙方用于办公，甲方用于展示和销售红木家具及其他艺术品；租金标准为709852元／年，支付方式为年付。其后，变更为乙方于2017年9月30日前一次性向甲方交付2017年12月19日起至2021年12月18日止共计4年的房租，甲方同意给予乙方9折优惠；每年物业管理费为109208元；房屋租赁押金为350000元；红木家具质保金为500000元。同时，将在租赁期内因甲方原因导致乙方无法正常经营的情形，作为乙方有权解除合同的约定条件。在合同履行过程中，原告如约支付了五年租金、房屋租赁押金以及红木家具质保金。可是，由于第一被告经营管理不善，出现资金紧张。始于2018年，其不能正常交付所承租房屋房租及物业费，造成XXX7楼经常停电，最终导致房屋产权人于2019年4月18日与其解除房屋租赁合同关系。这种状况的出现，不仅影响到原告的正常经营，而且使原告与第一被告之间形成的房屋租赁合同处于无法履行状态。由于第一被告与第二被告之间存在人员混同和财产混同，导致各自财产无法区分，已丧失企业独立人格，构成公司人格混同。第二被告应对第一被告的违约行为承担连带责任。另外，原告在将所租赁的XXX7楼作为注册地进行工商注册时，被告工商行政管理部门告知该房屋属于违章建筑不能办理注册登记。无奈，原告只能寻找其他途径解决这一问题。此外，原告在使用租赁房屋的过程中，通过实际测量发现建筑面积只有368.91平方米，比合同约定的建筑面积少了高达379.09平方米，被告一显然对原告实施了商业欺诈。国韵餐饮公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。主要观点如下：一、国韵餐饮公司2016年12月16日与中版公司签订的房屋租赁合同，约定由中版公司承租位于西城区XX号XXX7层的房屋，国韵餐饮公司一直按合同约定履行出租人的义务，但中版公司未按租赁合同约定缴纳房房屋租金，并自2019年1月起拖欠租赁房屋的物业费、水电费构成根本违约。国韵餐饮公司有权根据租赁合同第十一条约定解除租赁合同，并要求中版公司承担违约责任。关于原告第一项合同无效的答辩意见，第一点，中版公司称租赁房屋系违法违章建筑，没有任何事实和法律依据。涉案租赁房屋产权人系北京二商京华茶业有限公司，其于2002年2月28日取得京房证、京房权证宣国字第XX**房屋产权证。2013年7月16日，北京二商京华茶叶有限公司（下称京华茶叶）向北京二商京华得缘茶叶有限公司（下称京华得缘）出具委托书就其所有的位于XX号的房屋，委托京华得缘自2011年3月9日起至2031年3月8日止进行管理，在委托期限内，以京华茶叶的名义对外出租的房屋。2013年6月17日，京华得缘与北京水族浒记饮食有限责任公司（下称水族浒记），将XX号建筑面积约4173平方米，5到7层的房屋租赁给水族浒记。2015年8月1日，京华得缘、水族浒记、国韵餐饮公司签署房屋租赁合同，履行主体变更协议，三方同意将水族浒记承租房屋中的6到7层面积约面积为1555平方米的房屋，自2015年8月1日起租赁给国韵餐饮公司使用。同时三方签署附件附图一附图二附图三，确认房屋确认国韵餐饮公司承租的6层，7层房屋的具体位置。具体面积，其中7层房屋的具体的建筑面积为748.16平方米。2015年8月1日，京华得缘与国韵如天餐饮管理公司签订房屋租赁补充协议租金调整为3元每平方米，每日调整后的租金自2015年8月1日开始执行。2016年12月16日，国韵如天餐饮公司和中版公司签署房屋租赁合同，约定中版公司承租西城区XX号7层房屋，约定房屋租赁面积为748平方米。综上，国韵餐饮公司租赁给中版公司的房屋拥有合法的房屋产权证，不存在违法违章建筑，国韵如天餐饮公司对于涉案房屋拥有合法的转租权，其与中版公司签署的房屋租赁合同合法有效。另，房屋是否是违法建筑，应由规划部门进行调查取证，并根据法定程序认定。工商局没有认定违法建筑的法定职权，中版公司没有任何书面证据，仅凭口述即认定租赁房屋系违章建筑属无稽之谈。第二点，涉案XX号XXX7层的房屋面积与产权证相符，与事实相符，不存在中版公司所述面积缩小问题，中版公司基于核算予以确认。租赁合同明确约定房屋的建筑面积，确定数据为748平方米，其中办公室建筑面积为559.26平方米，消防通道及消防楼梯间建筑面积188.9平方米，租赁房屋朝向、内部布局和在楼座中的位置见附件一租赁房屋平面图。合同亦约定中版公司现场勘察过承租房屋，认可承租房屋现状，中版公司入场即视为国韵餐饮公司已按合同约定交房。在日后的履约过程中，中版公司没有提出任何异议，根本不存在国韵餐饮公司欺诈中版公司的意思表示和行为。关于国韵餐饮公司与京华得缘签订的房屋租赁合同，履行主体变更协议的附件中房屋平面图也明确显示了XXX7层房屋面积为748.16平方米，国韵餐饮公司按照该面积转租给中版公司，没有违反合同和相关法律、法规。第三点，中版公司自己推测计算的房屋建筑面积没有任何事实和法律依据，也没有参考性。因此，双方签订的房屋租赁合同意思表示，真实内容合法有效，中版公司应当根据合同约定履行承租人义务，中版公司在使用完租赁房屋后，以租赁房屋面积不符合约定为由，要求返还房租，并提出租赁合同无效没有任何事实和法律依据。关于变更的其他诉讼请求。我们答辩意见是中版公司之前缴纳五年的房租、押金及红木家具的质保金，加起来尚不足以支付其自2016年12月19日起至2019年11月22日的房租及应支付的违约金、水电费、物业费等费用，国韵如天餐饮公司有权要求扣除上述质保金和押金，以抵偿上述费用。国韵文化公司辩称，国韵餐饮公司与国韵文化公司是两个独立的法人，无论是在从公司的经营场所，主要人员组成、经营范围、业务，还有公司财产等方面，均是相互独立的两个公司，并不存在财产和人员混同的情况。中版公司认为二被告人格混同没有任何事实和法律依据。国韵餐饮公司的企业信用信息显示国韵餐饮公司经营场所在西城区马连道14号、21号楼601室，经营范围是餐饮管理会议服务承办展览展示活动、餐饮服务、销售工艺品、办公用品等。主要人员是李瑾璠经理兼执行董事、监事霍X。公司名下的两个茶的饮料商标知识产权、财产、信息是独立的，而国韵文化公司的企业信用信息显示其经营场所是在西城区马连道14号21幢603室，经营范围是组织文化艺术交流活动，不含演出，企业管理咨询投资、资产管理产品设计等。主要人员是李瑾璠董事长、刘X董事兼经理、尹XX董事、高XX监事、刘XX监事等。公司名下三个食品图形商标信息，也是独立的。根据上述企业信用信息及公司实际经营情况，国韵餐饮公司与国韵文化公司在实际经营业务、财产往来及人员管理方面，均是完全独立的。中版公司主张二者之间存在人格混同的情况，没有任何事实和法律依据。第二点是本案争议的房屋租赁合同是国韵餐饮公司与中版公司签订的，与国韵文化公司没有任何关系，中版公司要求国韵文化公司承担连带责任，没有任何事实和法律依据。在合同签订和履行方面，主体一直是国韵餐饮公司向中版公司支付房租。水电费的票据、往来账户均是国韵餐饮公司的。员工管理方面也一直是国韵餐饮公司的员工与中版公司进行往来，与国韵文化公司没有任何关系。根据公司法第二十条第三款规定，公司股东滥用法人独立地位和股东有限责任逃避债务严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任，由此可以得出，只有存在滥用法人独立地位和股东有限责任逃避债务严重损害债权人利益的，才应对公司债务承担连带责任。国韵餐饮公司和国韵文化公司在该案件中均不存在滥用法人独立地位逃避债务损害中版公司利益的行为，中版公司要求国韵文化公司承担连带责任，没有任何事实和法律依据。综上，国韵文化公司和国韵餐饮公司并不存在人格混同，且国韵文化公司在整个房屋租赁合同案件中并没有实际参与，中版公司主张二被告之间人格混同，并要求国韵文化公司承担连带责任，没有任何事实和法律依据，恳请法院依法驳回中版公司全部诉讼请求，维护国韵文化公司合法权益。国韵餐饮公司向本院提出反诉诉讼请求：1.请求依法确认反诉人与被反诉人于2016年12月16日签订的《房屋租赁合同》及2017年9月7日签署的《房屋租赁合同付款补充协议》于2019年11月22日解除。2.请求依法判令被反诉人向反诉人支付其拖欠的2019年6月23日至2019年11月22日的房屋租金600831元；2019年11月23日至12月4日的房屋占用费47124元，以上总计647955元，以及自2019年12月4日起按年利率15.4%，以647955元为基数，向反诉人支付利息至付清本息之日止。3.请求依法判令被反诉人向反诉人支付其拖欠的2019年4月至11月的水电费64000元。4.请求依法判令被反诉人向反诉人支付其拖欠的2018年12月19日至2019年12月4日的物业管理费77717.2元。5.请求依法判令被反诉人向反诉人支付红木家具使用费共916428元（以红木家具成本总价值7636900元为基础，按年4%计算使用费，自2016年12月19日起至2019年12月4日止）。6.请求依法判令被反诉人向反诉人支付违约金共计238892.5元。7.本案诉讼费由被反诉人承担。反诉事实和理由：反诉人国韵餐饮公司与被反诉人中版公司于2016年12月26日签订了《房屋租赁合同》，约定由中版公司承租国韵餐饮公司位于北京市西城区XX号XXX七层的房屋进行办公。租期自2016年12月19日至2021年12月18日。同时双方于2017年9月7日就租赁合同的款项支付方式签订《房屋租赁合同付款补充协议》。双方在租赁合同第三条约定：合同期内，如果甲方不作为红木家具展示和销售，租金标准为首个及第二个租约年的日租金标准为5元/平米/天，年租金为1365100元。自第三个租约年起（含），每个租约年在上个租约年的租金标准基础上递增5%。国韵餐饮公司在签订租赁合同后向中版公司交付租赁房屋并一直按租赁合同约定履行合同，中版公司却拒绝国韵餐饮公司进行任何红木家具的展示和销售，同时中版昆仑在其租金使用完毕后拒不缴纳租金，并拖欠租赁房屋的电费及物业管理费等费用。经国韵如天餐饮公司多次催促，中版昆仑均不予理睬。根据租赁合同第十一条约定：“乙方（即中版公司）逾期交纳租金或物业管理费、水电费等合同约定相关费用超过30日的，甲方（即国韵餐饮公司）有权解除合同”，国韵餐饮公司遂于2019年11月22日向中版公司送达《解约通知》，要求解除双方签订的租赁合同。同时国韵餐饮公司有权根据租赁合同第十二条约定，要求中版公司承担相应违约责任。现国韵餐饮公司为维护自己的权益，特向法院提起反诉，请贵院依法查清案件事实，维护国韵餐饮公司合法权益。针对反诉，中版公司辩称：第一，关于解除的问题，因为我们在本诉中也提到合同解除，但是后期我们发现了这个房屋确实是没有产权证的，所以我们改为确认合同无效，不存在解除的问题。第二，关于拖欠租金的交费问题，根据约定，中版公司已经支付到了2021年的12月18日，租金已经支付到上述期间，所以不存在拖欠的问题，这个主张没有任何事实根据。第三，关于水电费、物业费的问题。被告无权收相应的费用。关于支付红木家具使用费，无论是合同约定，还是法律规定都不存在这个所谓支付红木家具使用费的问题。关于违约金，本案原告没有违约，也不存在违约金，且被告的计算方式也有错误。被告的反诉请求没有法律根据和事实根据，请求驳回反诉人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年12月16日，国韵餐饮公司（甲方、出租人），中版公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市西城区XX号XXX七层的房屋（以下简称涉案7楼）出租给乙方用于办公，同时甲方在该七层房屋内用于展示和销售红木家具及其他艺术品。租赁面积建议由双方依据附件《租赁房屋平面图》所标数据及双方人员现场核查签字后的结论（平方米）数据为准。房屋建筑面积确定数据为748平方米，其中办公室建筑面积559.26平方米、消防通道及消防楼梯间建筑面积188.9平方米。租赁房屋朝向、内部布局和在楼座中的位置，见本合同附件一《租赁房屋平面图》。租赁期间为2016年12月19日至2021年12月18日。租金、押金及其他费用标准及支付方式如下：“1、租金标准、押金、质保金、物业费及租金计算方法，（1）租金标准，合同期内，如果甲方同时作为红木家具展示和销售，租金标准为首个及第二个租约年的日租金标准为2.6元/平米/天，年租金为709852元，自第三个租约的年起（含），每个租约年在上个租约年的租金标准基础上递增5%。合同期内，如果甲方不作为红木家具展示和销售，租金标准为首个及第二个租的年的日租金标准为5元/平米/天，年租金为1365100元。自第三个租年起（含），每个租约年在上个租约年的租金标准基础上递增5%。（2）房屋租赁押金：金额为人民币350000元（按半年的房租标准）。押金不计利息，于合同期满后或解除后15日内，甲方在扣除乙方应缴未缴费用后退还乙方。（3）红木家具及其他艺术品质保金：合同期内，如果甲方同时作为红木家具展示和销售。甲方免费将所展示红木家具提供给乙方办公使用。乙方在支付首期房租的同时，需要向甲方提供红木家具及其他艺术品质保金50万元。押金不计利息，于合同期满后或解除后15日内，甲方在确认乙方所使用家具完好无损后退还乙方。（4）物业费：按租赁房屋建筑面积收取，租赁期内物业费标准：0.4元/平方米/天。每年物业管理费109208元。（5）租金计算方法：租赁房屋的租金均按本合同第一条第2款约定的建筑面积计收，年租金计算公式：年租金=日租金×建筑面积×365。（6）红木家具展示和销售：合同期内，如果甲方完成红木家具的展示和销售工作，需提前一个月向乙方以书面文件告知，经双方协商后，双方租金调整为5元/平米/天。2、支付方式和时间：合同签订三日内，乙方须支付房屋押金35万元红木家具质保金50万元，并于2016年月日前，乙方须支付首个租约年的租金、房屋押金、红木家具质保金、物业费使用费共计1669060.00元。3、租金支付方式；租金支付方式为年付。上述收款账户发生变更的，甲方应于变更发生之日前至少提前5个工作日书面通知乙方，并书面告知乙方新的收款账户。乙方收到上述书面通知及告知之日（以后收到者为准）视为收款账户变更之日。4、租金支付日：乙方以现金形式支付租金的，乙方将租金付至甲方收款账户之日为租金支付日；乙方以支票、或其他方式支付租金的，款到收款账户之日为租金支付日。5、税务发票：甲方应于乙方支付租金到账日起10个工作日内向乙方开具发票。第四条其它费用及支付。1、物业管理费：物业费主要用于出租房屋维修维护、办公场所安保、保洁等项开支，按有效建筑面积收取，租赁期内物业费天标准：0.4元/平方米。首年物业管理费支付时间为办理入场前支付，其他支付时间按物业管理公司规定时间支付。2、水、电费收费标准：租赁期间，甲方负责乙方冷水、强弱电供给，甲方租赁房屋内的水、电用量单独装表计量，冷水、强弱电费用按每月计量表实际发生数计算，按水电供应单位的收费标准计收。3、乙方应按实际发生的数额缴纳承租房屋的照明、空调电费等费用，费用按物业收费标准计收。4、支付方式：水电费交付方式以月度形式缴付。在租赁期限内，乙方应根据甲方的书面通知5日内向甲方支付上期实际发生的水、电费以及本期即将发生的物业费等。5、其它税、费。与租赁房屋本身有关且按国家规定由出租方缴纳的包括但不限于房产税、土地使用税等税、费由甲方承担。……乙方已经现场勘察过承租房屋，认可承租房屋现状，甲方应于2016年12月15日前将租赁房屋按届时现状交付给乙方。”2017年9月7日，中版公司（乙方）、国韵餐饮公司（甲方）签订《房屋租赁合同付款补充协议》，约定乙方于2017年9月30日前一次性向甲方交付2017年12月19日至2021年12月18日止共计4年的房租，甲方同意给予乙方9折的优惠，租金金额为2753595.77元。关于合同履行情况，涉案7楼系国韵餐饮公司从产权方承租而来。双方确认中版公司已实际按照上述《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同付款补充协议》的约定向国韵餐饮公司支付押金35万元、红木家具使用质保金50万元，租金交至2021年12月18日。中版公司称因涉案7楼系违章建筑，导致其无法办理公司营业执照注册及迁移，房屋存在面积虚报379.09平方米的情况。同时主张其在使用涉案7楼期间，因国韵餐饮公司存在拖欠支付产权方租金的情况，导致产权方于2018年2月至2019年8月期间停电数次，以致影响中版公司正常经营。且在中版公司协助展示红木家具期间，国韵餐饮公司存在扰乱中版公司经营的情形，中版公司于2019年3月21日将原本由国韵餐饮公司控制的7楼门禁系统予以更换，并于2019年8月5日被迫离开涉案7楼。为证明其主张，中版公司申请调查涉案7楼产权及规划信息，提交以下证据予以证明：1.（2019）京志诚内民证字第04436号公证书及附件光盘。2.证人胡某证言。3.展示家具的11张照片。4.具体停电时间的视听资料。5.（2019）京志诚内民证字第04435号公证书及附件光盘。6.证人朱某证言。国韵餐饮公司对于上述证据1、5的真实性予以认可，不认可所有证据的证明目的。主张房屋停电的情况确实存在，但系因中版公司未按期交纳水电费所致，且自中版公司承租涉案7楼后便将门锁更换为指纹锁，从未配合国韵餐饮公司展示红木家具。为证明其主张，国韵餐饮公司提交其于2019年1月7日至2019年7月30日期间向中版公司送达的关于催缴水电费、物业费的催缴通知以及2019年7月23日至2019年8月30日发送的有关要求中版公司配合展示销售红木家具的函件若干予以证明，中版公司对上述证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。主张在2019年3月之前，涉案7楼门禁均由被告掌握，中版公司自交纳家具质保金后一直协助带看展示红木家具。国韵餐饮公司所述水电费、物业费属乱收费行为，原告在交纳租金问题上并无任何违约行为。为证明涉案7楼系合法建筑，被告提交涉案房屋所在楼宇房屋产权证予以证明。该产权证记载涉案7楼所在楼宇产权地址位于北京市西城区XX号（以下简称XX号），产权人为北京茶叶总公司（以下简称茶叶公司），楼房结构为“六层”建筑。原告对该产权证的真实性予以认可，但不认可证明目的，主张根据产权证记载，涉案7层属于非法建筑。为进一步查明涉案7楼产权及规划情况，本院前往本区国土部门进行调查。国土部门工作人员告知法院，根据产权证记载，涉案7楼所在地址中不应存在7层建筑，故具体信息应由规划部门进行答复。后本院前往本区规划部门进行调查，规划部门工作人员经查档后向本院出示以下档案材料：1.北京市城市建设档案馆城市建设工程办理竣工档案保证金证明书（以下简称保证金证明书），显示涉案7楼工程项目为“高拼车间”，层数为“5-7”；2.涉案房屋所在楼宇产权规划图纸。显示楼宇规划楼层为1-6层，没有“7层”规划信息。工作人员向本院答复以下情况：1.根据保证金证明书，楼宇确实可以建设5-7层，但是7层的具体建设情况应当以7层的具体规划为准，而目前能查到的只有涉案房屋所在楼宇产权规划图纸，没有其他规划档案材料，故规划部门不对“7层”是否属于非法建筑进行判断。关于房屋现状，中版公司称其于2019年8月搬离涉案房屋。被告称其在催缴费用无效，且解除合同通知到期后于2019年12月4日将涉案7楼强行收回。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据调查情况可知，目前与涉案7楼有关的规划及产权材料仅为“保证金证明书”，并非有效的建设工程规划许可证。结合规划部门答复意见可知，即使涉案7楼能够建设也应符合相关规划内容。显然，在本院无法查找到涉案7楼具体规划文件，产权证范围不含“7层”建筑物，且被告于一审法庭辩论终结前未能提交经主管部门批准建设文件的情况下，中版公司与国韵餐饮公司就涉案7楼签订的租赁合同应为无效合同。租赁合同虽然无效，但中版公司使用租赁房屋是不争的事实，故其仍应向国韵餐饮公司支付其使用房屋期间的房屋占用费。中版公司虽主张国韵餐饮公司未按约定条件提供应有的使用面积，但根据租赁合同中有关面积确认的约定以及双方对于合同附件（房屋平面图）的确认可知，中版公司在签订合同时对于房屋现状已有了解，且中版公司在签订合同后长达两年多时间未对约定面积提出异议，本院根据公平原则以及本案的具体情况，认定中版公司仍应参照原租赁合同约定的租金标准向国韵餐饮公司支付房屋占用费。关于房屋占用费的计算方法，因双方未提交证据证明具体的退房交接时间，被告国韵餐饮公司自认其于2019年12月4日将房屋收回，本院认定房屋占用费应计算至2019年12月3日。原告已交纳家具质保金并将家具陈列于涉案7楼是不争的事实，但考虑到中版公司自述其于2019年3月21日将门禁更换，该行为已影响国韵餐饮公司展示家具，本院仍秉持公平原则以及本案的具体情况，认定2019年3月21日至2019年12月3日房屋占用费参照合同约定的“不作为红木家具展示和销售”的标准计算，其他房屋占用费仍参照合同约定的“作为红木家具展示和销售”的标准计算，并对中版公司有关租金退还的诉讼请求，以及国韵餐饮公司有关支付2019年6月23日后租金、占用费诉讼请求中的合理部分予以支持。关于红木家具使用费，本院已就房屋占用费中有关“红木家具展示和销售”问题进行酌定处理，基于上述分析的法律事实，原告自2019年3月21日起未能协助被告进行家具展示，被告存在占用费损失，故被告主张的“红木家具使用费”可以参照原合同约定的两种租金计算方式差额进行计算，本院据此对该项诉讼请求中的合理部分予以酌情支持，并与被告有关2019年6月23日后租金及占用费的诉讼请求进行合并处理。关于押金、质保金，合同无效后，因合同取得的财产应予以返还，在没有证据表明红木家具存在缺损的情况下，中版公司向国韵餐饮公司主张返还押金、质保金存在事实及法律依据，本院予以支持。关于营业执照一节，合同约定房屋用于办公使用，并非用于经营，且中版公司本身具备营业执照，没有证据表明中版公司曾在合理时间内就营业执照办理问题向国韵餐饮公司主张权利，本院对中版昆仑该项意见不予采纳。关于水电费、物业费一节，租赁合同无效不影响合同中有关清算问题的约定，租赁合同明确约定物业管理费每年109208元，且水电、物业费应按照出租方书面通知5日内支付，在国韵餐饮公司已多次书面通知中版公司交纳费用，且中版公司未在合理时间提出异议，亦未提交其他交纳各项费用凭据的情况下，国韵餐饮公司主张中版公司支付水电费及物业费理由正当，本院予以支持。关于利息及违约金一节，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于国韵文化公司的连带责任，中版公司提交的证据不足以证明国韵文化公司实际参与了租赁合同的签订与履行，也无法证明二被告存在财产混同之情形，根据合同相对性，中版公司有关连带责任的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、确认中版昆仑传媒有限公司与北京国韵如天餐饮管理有限公司就北京市西城区XX号XXX七层的房屋签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同付款补充协议》无效。二、自本判决生效之日起七日内，北京国韵如天餐饮管理有限公司退还中版昆仑传媒有限公司自2019年12月4日至2021年12月18日期间的房屋使用费1470000元。三、自本判决生效之日起七日内，北京国韵如天餐饮管理有限公司退还中版昆仑传媒有限公司质保金及押金共计850000元。四、自本判决生效之日起七日内，中版昆仑传媒有限公司支付北京国韵如天餐饮管理有限公司2019年3月21日至2019年12月3日房屋使用费539004元（含家具使用费）。五、自本判决生效之日起七日内，中版昆仑传媒有限公司支付北京国韵如天餐饮管理有限公司水电费及物业费共计141717.2元。六、驳回中版昆仑传媒有限公司的其他诉讼请求。七、驳回北京国韵如天餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17731元，由北京国韵如天餐饮管理有限公司负担11482元（自本判决生效之日起七日内交纳），由中版昆仑传媒有限公司负担6249元（已交纳）；反诉费11152元，由中版昆仑传媒有限公司负担3903元（自本判决生效之日起七日内交纳），由北京国韵如天餐饮管理有限公司负担7249元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 高磊二〇二〇年十二月十四日法官助理 姚岚书 记 员 郭欣