河南省郑州市金水区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0105执异925号案外人：庄月勤，女，1961年9月11日出生，回族，住河南省周口市川汇区。案外人：李三民，男，1960年6月29日出生，回族，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：王宇丽、李武斌（实习），河南华融律师事务所律师。申请执行人：汪春雁，女，1977年5月27日出生，汉族，住郑州市金水区。被执行人：陈昌花，女，1985年4月18日出生，汉族，住河南省泌阳县。在本院执行申请执行人汪春雁与被执行人陈昌花合伙协议纠纷一案中，案外人庄月勤、李三民提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人庄月勤、李三民称，贵院在执行（2020）豫0105执14164号案件过程中，查封并拟拍卖陈昌花名下位于金水区中方××路××楼××单元××房产（预告登记证明号：1609061645，以下简称涉案房产），因涉案房产已于2018年5月3日由陈昌花及陈威售卖给案外人，案外人依法享有涉案房产的所有权，系涉案房产的真实权利人。2018年5月3日，陈昌花、陈威与案外人签订二手房买卖合同，合同约定：陈昌花将自己名下涉案房产售卖给庄月勤、李三民，房屋售卖单价为10516.44元每平方米，房屋总价款为888008元。支付房屋价款方式为庄月勤、李三民以按揭方式支付上述购房款，并约定自2018年4月22日开始替陈昌花代为偿还银行每月3559.6元的月供。案外人分别于2018年2月16日、2018年4月23日、2018年5月8日、2018年5月28日、2018年8月19日、2019年9月28日向陈昌花支付共计26.5万元购房款，并于2018年4月开始每月向陈昌花名下专供还贷银行账户“62×××70”偿还贷款。2019年3月8日，案外人之女李娜与周正飞签订装饰工程协议书，对涉案房产进行装修。案外人入住至今，期间关于涉案房产的物业、水电、贷款、数字电视、网络均由案外人支付，足以证明涉案房产实际所有人为案外人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《中华人民共和国物权法》的规定，“当事人有证据证明不动产物权的真实权利人，请求法院确认其享有物权的，应于支持”。本案中二案外人系涉案房产实际所有权人，若法院拍卖涉案房产会造成案外人无法正常生活，严重侵害案外人的合法权益。综上，现根据法律相关规定，提出书面异议，请求：解除对陈昌花名下涉案房产的查封并中止对涉案房产的执行。本案审查中，案外人庄月勤、李三民向本院提交证据如下：（2019）豫0105民初23268号民事判决书及（2019）豫01民终22808号民事判决书各一份；不动产登记资料查询结果证明复印件一份；二手房买卖合同复印件一份；陈昌花出具的书面证明复印件一份；装饰工程协议书复印件一份；收据复印件七页；河南增值税普通发票复印件一页；数字电视产品综合业务受理单复印件一份；郑州市热力总公司居民供用热合同一份；银行流水复印件23页；（2020）豫0105执14164号案件受理通知书复印件一份；（2019）豫0105财保1432号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证各一份。本院查明，申请人汪春雁向本院申请财产保全，请求冻结被申请人陈昌花银行存款278730.71元或查封其相应价值的其他财产。本院于2019年6月27日作出（2019）豫0105财保1432号民事裁定书，裁定：冻结被申请人陈昌花银行存款278730.71元或者查封其相应价值的其他财产。本院于2019年7月1日向郑州市自然资源和规划局送达民事裁定书及协助执行通知书，将被申请人陈昌花名下涉案房产予以查封，查封期限三年，自2019年7月1日至2022年6月30日止。原告汪春雁诉被告陈昌花合伙协议纠纷一案，本院于2019年10月14日作出（2019）豫0105民初23268号民事判决书，判决：一、被告陈昌花于本判决生效之日起十日内向原告汪春雁支付借款本金262953.5元及利息（以262953.5元为本金，自2019年6月2日起按照月利率2%计算至实际支付之日止）；二、驳回原告汪春雁的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2741元，保全费1914元，由被告陈昌花负担。后被告陈昌花不服该判决向河南省郑州市中级人民法院提起上诉。河南省郑州市中级人民法院于2019年12月11日作出（2019）豫01民终22808号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5482元，由上诉人陈昌花负担。该判决已于2019年12月12日发生法律效力。案件进入执行程序后，执行案号为（2020）豫0105执14164号。另查明，2018年5月3日，案外人庄月勤作为乙方（买方）、被执行人陈昌花作为甲方（卖方）签订二手房买卖合同一份，主要约定内容如下：房屋坐落郑州市金水区陈寨路××台××小区××楼××单元××号；房屋总价款为888008元；付款方式：首付26.5万元，乙方在2018年2月15日支付房款10万元整，2018年4月22日支付房款2.5万元整，2018年5月3日支付房款8万元整，剩余6万元在甲方配合办理该房屋过户手续拿到不动产证后结清；并且在2018年4月22日开始替甲方代还银行每月3559.6元的月供。合同落款处甲方签名为陈威、陈昌花，乙方签名为庄月勤、李三民。案外人庄月勤、李三民提交的户名为庄月勤的交通银行流水显示：2018年2月16日、2018年4月23日、2018年5月3日、2018年8月19日分别向陈昌花跨行汇款5万元、5万元、25000元、8万元、28000元。案外人庄月勤、李三民提交的电费收据中均显示，兹收到1-2-250陈昌花，收款人为河南好时光物业管理有限公司；缴纳物业费发票中显示，2020年5月16日，名称1-2-2501陈昌花，缴纳物业费3044元，开票人为河南好时光物业管理有限公司。再查明，涉案房产经郑州市不动产登记中心查询显示，产权人系河南德金房地产有限公司，不动产权证号：豫（2019）郑州市不动产权第0195460号，预告登记权利人为陈昌花，预告抵押权登记权利为上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，抵押金额71万元。查封信息：2019-07-01由河南省郑州市金水区人民法院预查封，预查封文号：（2019）豫0105财保1432号，查封期限为2019-07-01至2022-06-30。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院查封的涉案房产预告登记在被执行人陈昌花名下，在被执行人陈昌花未履行生效法律文书所确定的义务的情况下，本院对涉案房产进行查封的执行行为符合法律规定，并无不当。另，案外人庄月勤、李三民与陈威、被执行人陈昌花于2018年5月3日签订了《二手房买卖合同》，合同约定陈昌花自愿将涉案房产出让给庄月勤，总价人民币888008元整，首付款26.5万元，2018年2月15日、2018年4月22日、2018年5月3日分别支付房款10万元整、2.5万元整、8万元整，剩余6万元在陈昌花配合办理该房屋过户手续拿到不动产证后结清，即案外人庄月勤、李三民与被执行人陈昌花在本院查封（2019年7月1日）之前已签订书面买卖合同；案外人庄月勤、李三民提交的河南好时光物业管理有限公司出具的收据均写明陈昌花缴纳物业费、电费，即不能证明系案外人庄月勤、李三民在本院查封之前已合法占有涉案房产；案外人庄月勤、李三民提交的交通银行流水显示庄月勤分别于2018年2月16日、2018年4月23日、2018年5月3日、2018年8月19日向陈昌花跨行汇款5万元、5万元、25000元、8万元、28000元，即案外人庄月勤、李三民已按合同约定的付款时间支付全部价款；但案外人庄月勤、李三民未提交其向相关单位申请办理涉案房产过户登记的手续、未办理过户登记非因其自身原因的证据。综上，案外人庄月勤、李三民所提异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人庄月勤、李三民的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  李小涛审判员  姚 丽审判员  杨 明二〇二〇年十二月二十日书记员  尚铭英