四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川09民终1453号 上诉人（一审原告，反诉被告）：魏山中，男，1990年3月6日出生，汉族，住四川省大英县。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨明亮，四川斗城律师事务所律师。 被上诉人（一审被告，反诉原告）：大英碧桂园房地产开发有限公司，住所地大英县蓬莱镇郪江中路（祥福居********），统一社会信用代91510923MA6BBGDD0N。 法定代表人：杨磊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：冯敏，该公司员工。 上诉人魏山中因与被上诉人大英碧桂园房地产开发有限公司（以下简称大英碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省大英县人民法院（2020）川0923民初1538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人魏山中上诉请求：1.依法撤销四川省大英县人民法院（2020）川0923民初1538号民事判决第四项、第五项；2.驳回被上诉人大英碧桂园公司的反诉请求；3.一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决对本诉及反诉均支持存在不尊重客观事实的逻辑错误，依法应当纠正。对于上诉人的诉讼请求和被上诉人的反诉，从法律上讲，要么支持本诉或反诉，然则本案却是对上诉人的一审诉求大部分支持，即解除合同并要求被上诉人退还上诉人购房款198200元，但同时在该判决中又支持了被上诉人的请求，要求上诉人承担违约金97230元，明显互相矛盾。2.支持上诉人的请求于法有据。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人请求解除合，出卖人应当将收受的购房本金及利息或者定金返还买受人。”然而，一审法院对于被上诉人在一审中的反诉支持的依据是合同约定。该合同签订时存在以下因素：（1）是被上诉人单方拟定的格式合同，对违约金的约定是霸王条款。（2）上诉人签订购房合同时是在被上诉人的工作人员忽悠下签订的，被上诉人完全知道上诉人的年仅20岁，工作和收入均不稳定，能否成功办理按揭贷款和有足够的偿还能力非常清楚的。（3）签订合同时间是当天晚上7时许，销售人员拿出很多购房资料要求上诉人在指定位置签字，当时只有上诉人一人在场，销售人员根本没有提示和明确告知相关内容，上诉人也不可能在短短的半小时内看完几十页的购房合同和其他资料，签订合同时间非常紧迫。（4）购房合同关于不能顺利办理按揭贷款合同时该如何履行没有约定，对付款方式能否变更亦未约定，只单独约定买受人未按期付款就需要支付违约金。（5）未能办理按揭贷款上诉人没有任何过错，上诉人征信无任何问题，按揭贷款未能成功系不可归责于双方当事人的事由，因此返还购房款是被上诉人的法定义务。3.一审法院未考虑上诉人在签订合同和履行中的具体情况，判决承担97230元的违约金显失公平。上诉人交付首付款为198200元，违约金却承担了97230元，违约金高达首付款49.05%，即承担了首付款近一半的违约金，这样的判决显然有失公平。对于能否最终全面履行合同取决于很多因素，上诉人购房因资金不足需要按揭贷款，被上诉人工作人员在签订合同时承诺按揭贷款完全没有任何问题，而最终无法办理按揭贷款的责任却由上诉人来承担，这是强盗逻辑，合同中的违约金约定是典型的霸王条款，不应该受到法律保护。 被上诉人大英碧桂园公司辩称，上诉人的诉讼请求于法无据，应依法驳回。事实和理由：1.上诉人逾期支付房款的行为己构成严重违约。上诉人与被上诉人于2019年11月30日签订了《商品房买卖合同（预售）》及其附件，《商品房买卖合同（预售）》约定上诉人购买被上诉人开发建设位于大英县××路××幢××单元××层××号商品房××，房屋总价款为人民币648200元。根据《商品房买卖合同（预售）》第九条“付款方式及期限”的约定，买受人采取贷款的方式支付房款，买受人应当于2019年12月30日前支付首期房价款人民币198200元，占全部房价款的30.58%;根据附件四的约定，贷款人民币450000元应于2020年1月30日前支付。同时，根据《商品房买卖合同（预售）》附件十三《补充协议》笫四条关于“逾期付款责任”的约定，若买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按照合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。截止2020年9月25日，上诉人共计支付了购房款人民币198200元，尚有450000元至今未付。经被上诉人多次催告，被上诉人仍未缴纳余款，上诉人逾期支付房款的行为己构成严重违约，被上诉人有权解除合同并要求上诉人支付相应的违约金。2.上诉人无法办理按揭贷款的过错在上诉人一方。上诉人在一审过程中，反复强调未订立贷款合同的过错不在上诉人一方，因贷款银行的原因无法办理按揭的说法与事实不符。首先，上诉人既然选择按揭方式付款，则应当自行确认是否符合银行的放贷条件。根据双方2019年11月30日签订的《大英碧桂园认购书》第六条第三项，乙方选择按揭付款方式的，则应当按《大英碧桂园认购书》第五条第一款所述合同文件约定的办理按揭时间向银行申请办理按揭手续，并提供按揭银行要求的全部资料给按揭银行，乙方确认其申请按揭贷款的条件符合当前的调控政策、在签订本认购书之前已完全知悉按揭的办理手续及按揭银行要求的全部资料，并承诺能提供按揭银行所要求的放贷条件的全部资料。说明签订合同选择付款方式之前，上诉人应自行评估自身是否符合银行的放贷条件。其次，上诉人被银行拒贷的责任在上诉人。根据上诉人提供的2019年11月30日的征信报告显示，上诉人名下存在21笔贷款，其中未结清的有9笔，未结清的贷款余额为188553元。可见，在上诉人名下存在多笔贷款且未结清贷款的总额较大的情况下，被银行拒贷的可能性较大。而且，根据2020年4月24日的征信报告显示，上诉人未结清的贷款余额大于2019年11月30日征信报告显示的未结清贷款余额，上诉人自行选择贷款方式支付房款，还在办理贷款期间再次对外举债，上诉人以自身行动增加了其办理贷款的难度。事实上，据银行反馈，上诉人名下存在多笔贷款且无法提供收入证明，银行要求上诉人提供担保，但上诉人拒绝提供相应的担保，说明其拒绝履行合同。一审庭审过程中，魏山中的母亲也亲口承认，银行是基于魏山中无法提供收入证明和拒绝提供担保的事实而拒绝提供贷款。由此可见，未订立贷款合同的主要责任在上诉人。上诉人在数次对外举债的情形下，拒绝向银行提供担保被银行拒贷，完全是由上诉人个人造成的，并非上诉人诉状中所称既不是被上诉人，也不是上诉人的原因造成的，上诉人应自行承担无法办理按揭带来的不利后果。3.即使上诉人无法办理贷款，也应当采用其他方式支付剩余房款，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《大英碧桂园认购书》明确约定了付款期限，上诉人应在2020年1月30日前将所有房款付清，银行按揭只是付款方式的一种，上诉人应当履行的义务是付房款的义务，而不是仅仅向银行申请贷款。即使上诉人无法办理按揭贷款，也应当与被上诉人协商，将剩余房款补清。至此，上诉人逾期支付房款构成违约已是不争的事实，上诉人应按合同约定向被上诉人支付违约金。 原告魏山中向一审法院起诉请求：1.要求与大英碧桂园公司解除双方签订的《大英碧桂园认购书》和《商品房买卖合同（预售）》，由大英碧桂园公司立即退还魏山中购房款共计198200元；2.由大英碧桂园公司承担案件诉讼费。 大英碧桂园公司向一审法院反诉请求：1.判令解除双方于2019年11月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件；2.判令魏山中按合同总价的15%向大英碧桂园公司支付违约金97230元，由大英碧桂园公司在魏山中已交房款中直接扣除；3.判令魏山中协助大英碧桂园公司办理合同网签备案注销手续；4.判令魏山中承担案件诉讼费。 一审法院认定事实：2019年11月30日，大英碧桂园公司作为甲方，魏山中作为乙方签订了《大英碧桂园认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及附件［包括《补充协议》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》等］。约定魏山中认购并购买大英碧桂园公司开发建设位于大英县××路××幢××单元××层××号商品房××，房屋总价款为人民币648200元，《商品房买卖合同（预售）》及附件第九条付款方式及期限约定买受人采取按揭贷款的方式支付房款，具体方式为：买受人应当于2019年12月30日前支付首期房价款人民币198200元，占全部房价款的30.58%；根据附件四的约定，贷款人民币450000元应于2020年1月30日前支付。同时，合同附件十三《补充协议》第四条关于逾期付款责任的约定，若买受人逾期付款超过90天，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按照合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。协议签订当日，魏山中向大英碧桂园公司交纳定金40000元，购房款158200元，共计198200元。后魏山中按照合同约定，到银行进行按揭贷款。银行基于魏山中没有收入证明且没有提供其他担保等原因，没有批准魏山中的贷款申请，按揭贷款无法完成。魏山中无法交纳后期房款，无法履行买卖合同。2020年4月15日，魏山中通过快递方式向大英碧桂园公司邮寄《解除商品房买卖合同并要求退回全部购房款的通知》，明确表示解除合同，要求退还购房款。经与大英碧桂园公司协商未果，引发纠纷。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同对解除条件及违约金计算方式等进行了约定，约定的解除条件已经成就，魏山中向大英碧桂园公司发出通知，要求解除合同，又通过起诉，主张解除合同。大英碧桂园公司在诉讼中提起反诉，请求解除合同，因此，合同双方当事人均提出解除合同，对双方均提出解除合同的诉讼主张，本院予以支持。合同解除后，魏山中应当按照合同约定，给付违约金。对魏山中提出不给付违约金的诉讼主张，本院不予支持，对大英碧桂园公司要求魏山中给付违约金的诉讼主张予以支持。依照《中华人民共和国合同法》规定，判决：一、解除魏山中与大英碧桂园房地产开发有限公司于2019年11月30日签订了的《大英碧桂园认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及其附件；二、由魏山中协助大英碧桂园公司办理合同网签备案注销手续；三、大英碧桂园房地产开发有限公司退还魏山中购房款198200元；四、魏山中给付大英碧桂园房地产开发有限公司违约金97230元；上列三、四项判决，品跌后，大英碧桂园房地产开发有限公司尚须退还魏山中购房款100970元，限在判决生效后10日内履行完毕。五、驳回魏山中其他诉讼请求；六、驳回大英碧桂园房地产开发有限公司其他反诉请求。 二审期间，上诉人魏山中、被上诉人大英碧桂园公司均未向本院提交新的证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：魏山中是否存在逾期支付购房款的违约行为，其应承担何种违约责任。本案中，魏山中与大英碧桂园公司签订《大英碧桂园认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及其附件，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据《商品房买卖合同（预售）》附件四约定，魏山中应在2020年1月30日前通过银行按揭贷款，向大英碧桂园公司支付剩余购房款，即450000元，现魏山中因无法向贷款银行提供收入证明，亦无法提供贷款担保致使其无法获得贷款，导致双方签订的商品房买卖合同无法继续履行，魏山中逾期支付购房款的行为已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，《商品房买卖合同（预售）》附件十三补充协议第四条约定，买受人逾期支付房款超过90日，出卖人有权解除合同，买受人应当按照合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。大英碧桂园公司在庭审中主张解除合同，本院应予支持，根据合同约定，魏山中应承担的违约金为97230元，但该违约金明显超过魏山中因违约给大英碧桂园公司造成的损失，本院予以调整。 综上，魏山中上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持四川省大英县人民法院（2020）川0923民初1538号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项； 二、变更四川省大英县人民法院（2020）川0923民初1538号民事判决第四项为：魏山中给付大英碧桂园房地产开发有限公司违约金22500元； 大英碧桂园房地产开发有限公司退还魏山中购房款198200元与上述第二项品跌后，尚须退还魏山中购房款175700元，限在本判决生效后10日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 一审案件受理费4264元，减半收取计2163元，由魏山中负担；反诉费2231元，减半收取1115.5元，由魏山中负担371.8元，由大英碧桂园房地产开发有限公司负担743.7元。二审案件受理费2230.8元，由魏山中负担743.6元，大英碧桂园房地产开发有限公司负担1787.2元。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  任红兵 审判员  温玉霞 审判员  杨怡伶 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  周斯云