广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初20131号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司，住所地广州市番禺区洛浦街南浦东乡桔树村广州碧桂园会所夹层，统一社会信用代码：91440113783782626N。负责人：代涛。委托诉讼代理人：林晓菁，女，该公司员工。委托诉讼代理人：杨育展，男，该公司员工。被告：陈建伟，男，1969年1月20日出生，汉族，住广州市越秀区，原告碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司诉被告陈建伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司的委托诉讼代理人杨育展、林晓菁到庭参加诉讼；被告陈建伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠原告的物业服务费，截止到从2019年12月1日至2020年7月31日，欠物业服务费金额4978.56元、违约金2386.6元，总计金额为7365.16元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：广州碧桂园小区自成立以来一直由原告进行物业管理。2011年5月被告从碧桂园发展公司处购得位于广州市番禺区洛浦街广州碧桂园绿茵苑三街8x号房产，成为广州碧桂园小区的业主。自从被告成为广州碧桂园小区业主后，原告作为小区的物业服务企业，对被告履行了物业服务企业应尽的物业管理服务义务。被告一直享受原告提供的物业服务，但自从2019年12月1日起截至起诉之日，却拒绝支付物业管理费。该房产建筑面积188.4平方米，花园面积为189.6平方米。根据《广州碧桂园前期物业服务协议》对物业管理服务费用“甲方交纳的综合管理服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2.5元计收、花园面积每月每平方米0.5元计收。每逾期一天需增交5‰的违约金”的约定，被告每月应向原告支付565.8元的物业服务费。2015年1月1日后调升为每平方米2.8元物业服务费，每月应支付622.32元。截止2019年12月1日至2020年7月31日，欠费金额4978.56元、违约金2386.6元，总计金额7365.16元。鉴于上述事实，被告的行为损害了原告的合法权益，根据《合同法》有关规定，被告应支付物业服务费4978.56元、违约金2386.6元。根据我国《民事诉讼法》有关规定，特向贵院提起民事诉讼，请求贵院依法支持原告全部诉讼请求，保护原告的合法权益。被告陈建伟无答辩。经审理查明：广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司成立于2006年1月12日，是具有从事物业管理资质的企业法人。2019年6月28日，广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司，2020年7月16日又变更登记为碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司。位于广州市番禺区洛浦街广州碧桂园绿茵苑3街**的房产为被告陈建伟名下的房产，该物业建基面积为69.89平方米，建筑面积为189.77平方米，土地使用面积为259平方米。涉诉物业所在小区至今未成立业主委员会。广州市番禺区碧桂园物业发展有限公司作为甲方、广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司作为乙方曾签订《广州碧桂园前期物业服务合同》一份，该合同约定广州市番禺区碧桂园物业发展有限公司委托广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司对涉案小区进行物业管理服务，该合同第三条约定步梯洋房按房屋建筑面积2元/月/平方米计收；独立别墅按房屋建筑面积2.50元/月/平方米计收；花园按花园面积0.50元/月/平方米计收；。第六条约定物业服务费应按月交纳，被告应在每月10日前交纳上月的物业服务费。第十五条约定被告逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的千分之五交纳违约金。第二十五条约定本合同经签署后生效，即2016年1月1日起至2018年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2018年10月10日，广州市番禺区碧桂园物业发展有限公司作为甲方、广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司作为乙方续行签订《广州碧桂园前期物业服务合同》一份，该合同第三条约定物业服务费步梯洋房按房屋建筑面积2.3元/月/平方米计收，独立别墅按房屋建筑面积2.50元/月/平方米计收；花园按花园面积0.50元/月/平方米计收、第五条约定，物业服务费及各项分摊费用按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月10日前交纳当月物业服务费及上月度视角产生的各项分摊费用。第十七条约定，甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金；情节严重的乙方可以依法向人民法院起诉。第二十七条约定，服务期限为“本合同经甲乙双方签署后生效，至本物业管理区域内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。”。上述两份《广州碧桂园前期物业服务合同》还就其他相关事项进行了约定。2014年7月21日至2014年9月20日期间，经该小区专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过，广州碧桂园小区物业服务费收取标准自2015年1月1日起按照洋房建筑面积每平方米2.3元/月（含公摊费）、别墅建筑面积每平方米2.8元/月（含公摊费）计收。广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司就调整后的物业服务费计收标准报政府相关主管部门备案。2015年1月1日，广州市番禺区洛浦街广州碧桂园社区居民委员会与广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司签订协议书，约定从2015年1月1日起，物业服务费计收标准为：洋房住宅：按房屋建筑面积2.3元/月·平方米计收，花园面积按0.5元/月·平方米计收（含公摊）；别墅住宅：按房屋建筑面积2.8元/月·平方米计收，花园面积按0.5元/月·平方米计收（含公摊）。原告在本案中诉称因被告陈建伟拒绝缴纳2019年12月1日至2020年7月31日期间的物业服务费，原告遂将被告陈建伟诉至本院，要求被告陈建伟缴纳2019年12月1日至2020年7月31日期间的物业服务费4978.56元及违约金2386.6元。另查明：因被告拒交物业服务费，原告曾多次向本院提起诉讼，案号分别为（2015）穗番法石民初字第1166号、（2018）粤0113民初2582号、（2019）粤0113民初5636号，在（2015）穗番法石民初字第1166号、（2018）粤0113民初2582号中本院判决被告应当支付拖欠的物业服务费及违约金，（2019）粤0113民初5636号案中，原告向本院申请撤回起诉。以上事实，有原告提交的证据、本院（2015）穗番法石民初字第1166号、（2018）粤0113民初2582号民事判决书及（2019）粤0113民初5636号民事裁定书、本案庭审笔录等可予以证实。本院认为：原告是具有相应物业管理资质的公司，原告依据与物业开发商签订的《广州碧桂园前期物业服务合同》，为被告所在的小区提供物业管理服务，被告实际享受了原告提供的物业服务，原、被告之间形成事实物业服务合同关系。被告陈建伟作为广州市番禺区洛浦街广州碧桂园绿茵苑3街8x号的业主，接受了原告提供的物业管理服务，原告有权向物业服务相对人即被告收取物业服务费。原告主张物业服务费用的收费标准为：独立别墅按房屋建筑面积每月2.8元/平方米，花园按花园面积每月0.50元/平方米。该收费标准自2015年1月1日起计收，该收费标准经该小区专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过并报政府相关主管部门备案，且原告也与广州市番禺区洛浦街广州碧桂园社区居民委员会签订协议书作出约定，同时符合两份前期物业服务合同的约定，故本院对原告主张的收费标准予以确认。原告主张涉诉物业的花园面积为189.6平方米，但未提供任何证据予以证实，本院根据国土部门出具的房地产权情况证明计算出涉诉物业的花园面积应为189.11平方米（自用地面积259平方米-建基面积69.89平方米）。综上，涉诉物业每月的物业服务费用应为625.911元（189.77平方米×2.8元/平方米+189.11平方米×0.5元/平方米），原告在2019年12月1日至2020年7月31日期间仅主张按622.32元/月的收费标准收取物业服务费，属于原告自由处分自己的权利，本院应当予以准许。故被告应向原告支付2019年12月1日至2020年7月31日期间的物业服务费合共4978.56元（622.32元/月×8月）。虽前期物业服务合同约定逾期交纳物业服务费的违约金计付标准为每日按照应付物业服务费的5‰计付，但该违约金标准过高，且原告并未举证证明因被告逾期交纳物业服务费导致其实际的损失，故本院依法将违约金标准调整为按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的标准计算，每月累计逾期交纳违约金以每月应缴物业服务费622.32元为限，对原告主张逾期交纳违约金的超出部分，本院则不予支持。被告陈建伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席审判。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈建伟应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司支付2019年12月1日至2020年7月31日期间的物业服务费4978.56元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以每月应支付的物业服务费622.32元为本金，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的标准，从所欠费用月份的次月11日起计至实际付清所欠物业服务费用之日止，每月物业服务费的逾期付款违约金分期计算，每月累计逾期交纳违约金以每月应缴物业服务费622.32元为限）。二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈建伟负担。本判决为终审判决。审判员 胡 林二〇二〇年十二月三日书记员 王雅佩