广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初38140号原告(反诉被告）：深圳市长龙港投资发展有限公司，住所：深圳市龙岗区坂田街道大发埔社区里石排一巷20号坂田集团统建楼903，统一社会信用代码：9144030005788840X1。法定代表人：苏晓聪。委托诉讼代理人：庄婉娜，广东世港律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑秋婷，广东世港律师事务所律师。被告（反诉原告）：彭军，男，汉族，身份证住址：江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：何志友，广东启仁律师事务所律师。原告深圳市长龙港投资发展有限公司与被告彭军租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，被告提起了反诉，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人庄婉娜、郑秋婷、被告彭军及其委托诉讼代理人何志友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.确认原告与被告于2019年9月30日签订的《租赁合同》于2020年5月15日解除；2.被告向原告支付解除合同前的租金16030.08元（计算方法：从2020年4月1日开始至2020年5月15日止共44日，月租金为10929.6，日租金为10929.6÷30=364.32元，得出租金总共需要：364.32×44=16030.08元）；3.被告向原告返还已减免的租金5464.8元（按照《租赁合同》5.1规定被告享受15天租金优惠，金额5464.8元，按照5.2.3约定，如被告违约将退还优惠的租金)；4.被告向原告支付未按要求交付商铺占用费93337.92元（被告需支付该商铺日租金标准的200%作为占用费，从2020年5月15日起暂计至2020年8月1日共78日，因此总共占用费为10929.6÷30×8×200%=56833.92元）；4.被告承担原告因主张权利产生的合理费用2000元以及诉讼费用。事实与理由：2019年11月25日，原被告双方在深圳市签署了《租赁合同》（见证据1），约定被告承租华创云轩裙楼商业长龙MALL第L1层自编L1-1号商铺，用于餐饮业态喜释品牌经营。租赁期限为2019年12月21日至2022年12月20日，除首期租金外，其他交租租金均按每3个完整的自然月为一个交租期交纳，被告应在每个交租期最后一个月的20日前向原告缴纳下个交租期的租金，第一年的月租金为10919.60元。原告在签与被告订《租赁合同》后，严格按合同履行交付商铺。但被告却一直拖欠租金和管理费，严重影响合同条款的履行。从2020年4月21日，原告就向被告发出了《租金催缴函》和《管理费催缴函》，而被告在2020年5月向原告发送《商户停业协议》，执意在2020年5月10日无故闭店、2020年5月12日撤离派驻人员和商品，违反了《租赁合同》12.12的规定。2020年5月11日原告向被告发出《关于解除《长龙MALL租赁合同》、《长龙MALL综合管理服务合同》并撤场清拆的公函》要求被告于收到本函之日起3日内支付违约金后自行搬离租赁物业，并拆除装修，将物业恢复至交付时状态（毛坯房状态），否则原告将按照合同14.5.2条约定从2020年5月1日起按日租金200%向被告收取场地占用费。但截至原告起诉时，被告仍未按约定及要求交付物业并恢复至交付时的毛坯房状态。被告的答辩意见：1.我方认为解除合同的时间为2020年5月11日；2.本案涉及租赁合同，考虑他的租赁主体是否合格，决定了租赁合同是否有效，请法庭依职权核实；3.被告无须向原告支付2020年5月11日之后的商铺占用费，因为被告因不可抗力原因解除与原告的合同且在退场事项中多次与原告进行商谈，期间报过警，也于5月22日到岗头社区进行调解，之所以没有搬离设备以及还原，是因为原告将被告的门上多加了一把锁，所以是因原告原因导致占用；4.我方不应当支付律师费，即使支付律师费，根据委托代理合同显示有七个案件（即14个案件）因为他是一个是物业公司的，一个是租赁公司的，相当于是14个案件，共计2万元；5.被告因不可抗力原因解除合同，并非违约，不应当退还已减免的租金。被告提出的反诉请求：1.请求法院判令原告退还被告支付的履约保证金共人民币32788.8元；2.请求法院判令原告退还被告参加商场活动应返还的现金共计人民币1700元；3.请求法院判令原告退还被告对被告在承租房屋上总价45484元的电器设备等添附物进行折价补偿；4.本案本诉与反诉的诉讼费用由原告承担。原告答辩称：1.被告拖欠租金超过30日，根据合同17.3条的约定构成了根本违约，原告可以单方解除合同并且没收履约保证金；2.据当事人陈述，商场的活动如果有返款的话，一般的流程是商户与原告签订明确的协议，约定活动的返款金额并用于抵扣当月的租金及管理费，但目前被告没有提供任何的证据证明存在活动房款的协议；3.被告的主张没有事实及法律依据，根据合同第14.2条的约定原告是有权要求被告还原商铺，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第10条及第11条的规定，因被告违约导致合同解除的，在双方没有就装修合同，装修费用另行约定的情况下应由被告自行承担装修费用及还原费用；4.本案系因被告单方违约行为引起的纠纷，诉讼费用及原告因此支出的维权费用，根据合同14.8、17.5的约定及法律的规定应由被告承担。经审理查明，2019年9月30日，原告深圳市长龙港投资发展有限公司（甲方）与被告彭军（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定乙方向甲方租赁位于深圳市龙岗区裙楼商业长龙ＭＡＬＬ”项目内一特定面积和位置之场地（以下简称“该商铺”）。合同的主要内容如下：第二条，出租商铺。甲方将第L1层自编L1-2号商铺出租给乙方使用，建筑面积49.68平方米。第三条，租赁期限。本合同的租赁期限为36个月，自2019年12月21日起至2022年12月20日止。第四条，商铺用途。该商铺只供乙方作餐饮业态喜释品牌经营之用。第五条，租赁费用及支付方式。5.1双方约定，商铺租金从第2年起在上一年度月租金标准的基础上每年递增5%。第一年租金标准为10929.6元/月（优惠后的租金自2019年12月21日起至2020年3月20日止的租金额为9108元/月）。第2个计租年度租金为11476.08元/月。5.2除首期租金外，其他交租期租金均按每3个完整的自然月为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期的租金。5.2.3双方确认，乙方按约履行本合同是甲方给予乙方上述租金优惠的前提，若因乙方原因导致本租赁合同提前解除/终止时，双方均同意租金优惠自动撤销，乙方应在本合同终止后3日内补交对应优惠的全部租金。5.3.1合同签署当日，乙方应向甲方一次性交纳履约保证金32788.80元。5.3.2合同期间，如果乙方违反本合同约定，给甲方造成损失的，在甲方发出书面通知后7天内，乙方拒不纠正或赔偿的，甲方有权直接从乙方的履约保证金中抵扣，以补偿乙方违约造成的损失。乙方在收到抵扣通知后十个工作日内未将履约保证金重新补足的，甲方有权解除合同，收回该商铺，乙方须向甲方支付与本合同约定的履约保证金等额的违约金，若甲方损失超过履约保证金的，甲方有超过部分仍有权向乙方追索。5.4.1乙方须自行负担与该商铺使用有关的包括但不限于综合管理服务费、税费、通讯费、能源费、水电线损耗分摊及其他费用，上述费用的具体金额、缴纳及结算由乙方和商业管理公司另行签署的《综合管理服务合同》中约定。第八条，商铺装修。乙方自费按标准进行装修、分割、修建、安装设备或改建。第十二条，经营条款。12.1乙方同意甲方可将本合同中的部分或全部权利义务委托给商业管理公司代为行使和履行，无须再通知乙方。乙方在《综合管理服务合同》项下义务和责任也构成对甲方的单方承诺，甲方有权直接援引向乙方主张权利。12.12乙方应服从甲方和商业管理公司对本项目营业时间的安排，不得于正常营业时间内无故停止营业、撤离派驻人员或商品，乙方应配合甲方和商业管理公司对本项目进行的推广活动的时间安排。第十四条，商铺交还。14.1租赁期限届满或甲乙双方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日交还该商铺。14.2合同结束（不论基于何种原因），甲方有权选择要求乙方按下述任一方式交还商铺。如因乙方原因导致商铺的装修或附属设施/设备遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失。该条约定了两项交还商铺方式。14.5.2无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将符合约定要求的该商铺交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，每逾期一日，乙方应按照合同终止时该商铺日租金标准的200%支付占用费，并按照合同终止时该商铺日综合管理服务费标准向商业管理公司支付综合管理服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该商铺时为止。第十七条，违约责任及合同解除、终止。17.3乙方逾期超过30天未能支付、不支付或者迟延支付租金、综合管理服务费或其他任何应付给甲方或商业管理公司的费用，属于甲方有权提前解除合同的情形。17.4如有第17.3条款的违约情况发生，本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金，如甲方损失超过履约保证金的，甲方有权从乙方预付的租金和管理费（如有）中扣除，并继续追索本合同项下的违约责任，要求乙方按本合同的约定退还该商铺。17.5甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的损失，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支包括但不限于律师费、诉讼费、公证费、装修清理费、围蔽费等，均由乙方承担。第十八条，不可抗力。18.4遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止。如该不可抗力自另一方收到通知后，持续超过三十天导致本合同无法继续履行的，则任何一方均可解除本合同而无须向另一方承担任何责任。上述同签订后，被告向原告交付了履约保证金32788.80元，被告对商铺进行了装修后进行了正常营业，并按照合同约定的租金支付了相应月份的费用，直至2020年3月31日。因生意不佳，被告于4月21日停止营业。原告在2020年4月21日向被告发出书面通知催缴2020年4月至6月期间的租金。原告于2020年5月11日向被告发出《关于解除、并撤场清拆的公函》，通知解除合同并要求被告其缴纳4月至6月分的租金，收到函件3日内撤场清拆，将商铺恢复至毛坯房状态。被告称，其实际于2020年5月11日将商铺关门，但因原告另外上锁导致不能完全搬离物品。被告在另案中提交的一份《小商户停业决议函》，记载被告与其他商户一起向原告发函，称希望原告给与租金减免政策，如原告不能同意，小商户门将无力经营，只能闭店、撤场。被告提交的照片、岗头社区来访人员登记表等证据，显示被告与其他小商户在搬离商铺过程中，因原告上锁发生纠纷，但在社区调整过程中未能达成一致意见。另查，案涉建筑物登记的不动产权利人为深圳市众驰伟业投资发展有限公司，深圳市长龙港投资发展有限公司系从产权人处承租了案涉房产转租给了本案被告。原告为包括本案诉讼在内的与7个租户纠纷产生的10余宗案件支出了律师代理费共计20000元。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，该合同真实有效。双方均确认被告于2020年4月1日后未支付租金。因受新冠肺炎疫情的影响，被告自2020年1月下旬至3月上旬无法正常经营。被告曾提出减免费用的请求，但原告未能同意，故其决定撤店，原告亦于2020年5月11日通知被告解除合同，本院视为双方均同意解除合同，因此确认合同解除时间为2020年5月11日。根据我国政府在不同阶段对新冠肺炎疫情采取的不同力度的防控措施、采取不同防控措施的时间、对恢复生产、生活秩序的时间安排等综合判断新冠肺炎疫情对被告经营的影响,按照公平原则，原、被告双方对相关损失应共同承担，本院酌定被告应支付原告2020年4月1日至5月11日的租金的50%，即7468.56元，计算方法：（10929.6元×1月+10929.6元÷30天×11天）×50%。被告未能及时支付上述期间的租金，有合理理由，本院对原告另请求滞纳金以及补交优惠期未支付的租金，不予支持。关于原告诉求的2020年5月11日后的占用费，因合同已解除，且被告明确要搬走，但因原告门上加锁导致其不能及时清空商铺，该扩大部分的损失应有原告自行承担。本院对该部分请求不予支持。原告可以将收取的履约保证金32788.80元抵扣，经核算，被告无须再行向原告支付租金。原告另应向被告返还履约保证金差额25320.24元，计算方法：32788.80元-7468.56元。关于维权费用即原告支出的律师费承担问题，因原告未能胜诉，故本院对原告的该部分请求不予支持。被告反诉请求原告退还现金1700元及赔偿设备损失，但没提供证据证明及正当理由，本院予以驳回。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条第一款、第6条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，本院判决如下：一、确认原告（反诉被告）深圳市长龙港投资发展有限公司与被告（反诉原告）彭军于2019年9月30日签订的《租赁合同》于2020年5月11日解除；二、原告（反诉被告）深圳市长龙港投资发展有限公司应于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）彭军返还履约保证金差额25320.24元；三、驳回原告（反诉被告）深圳市长龙港投资发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）彭军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分的案件受理费904元（原告已预交），由原告深圳市长龙港投资发展有限公司负担820元，被告彭军负担84元。反诉部分的案件受理费899.66元（被告已预交），由被告自行负担531.66元，原告负担368元。上述费用抵扣后，原告应向被告支付案件受理费284元，被告可向本院申请退费284元，原告应于本判决生效之日起七日内缴纳284元，逾期缴纳，本院予以强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杜 攀二〇二〇年十二月二十四日书记员 陈艳婷