辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0703民初2034号原告：吴玉玲，女，1965年10月31日出生，满族，无职业，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：张鹏，锦州市凌河区菊园法律服务所法律工作者。被告：刘全，男，1969年4月18日出生，汉族，工人，住锦州市凌河区。被告：卢伟，女，1976年4月17日出生，汉族，职员，住锦州市凌河区。被告：赵亮，男，1989年7月29日出生，汉族，公司职员，现住河北省保定市涿州市。被告：刘艳春，女，1965年2月7日出生，汉族，无职业，住锦州市凌河区。被告：崔德旺，男，1965年8月15日出生，汉族，无职业，住锦州市凌河区。原告吴玉玲与被告刘全、卢伟、赵亮、刘艳春、崔德旺确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴玉玲的委托诉讼代理人张鹏，被告刘全、卢伟、赵亮到庭参加诉讼。被告刘艳春、崔德旺经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴玉玲向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认被告刘全与被告赵亮于2019年5月28日签订的房屋买卖合同无效，判令坐落于锦州市凌河区房屋归原告吴玉玲所有；2.判决各被告协助办理更名过户手续；3.本案诉讼费用依法承担。庭审后，原告撤回其对物权确认的诉讼请求，只请求确认被告刘全与被告赵亮于2019年5月28日签订的房屋买卖合同无效。事实与理由：2010年6月21日原告以176000元的价格购买了刘艳春名下坐落于锦州市凌河区还迁安置房屋，即锦州市凌河区70.48平方米楼房。当日签订了房屋买卖居间合同，并支付了全额购房款。原告取得了该房屋全部安置手续。并于2015年9月16日装修完毕后实际入住该房屋。2019年5月26日被告赵亮（原告吴玉玲之子）因赌博向被告刘全多次借款，无力偿还借款本金及利息,无奈与被告刘全签订了房屋买卖合同，以名为买卖实为抵账的方式将争议房屋的动迁安置手续抵顶给了刘全。在签订买卖协议过程中原告吴玉玲并不知情，其协议上吴玉玲的签名为赵亮书写。2019年7月8日被告刘全、卢伟、刘艳春、崔德旺在未经过原告吴玉玲同意的情况下以房屋买卖的方式办理了房屋产权登记，并于2019年7月11日取得了不动产权证书。原告在2019年9月被告刘全起诉房迁纠纷时才得知自己购买的房屋已被几被告非法变更了所有权。故为了保护自己合法权益特诉至法院，请求依法支持原告诉求。被告刘全辩称，这个房屋在2010年的时候是吴玉玲给他儿子赵亮买的，转的钱。房屋实际名为刘艳春，在2019年5月份，赵亮将房屋连协议带所有手续又卖给我们，以29万元的价格。我当时已经全款付清了，而且是跟我同志借的钱。被告卢伟辩称，在2010年的时候，赵亮和他母亲买这个房子，当时是我把房子卖给赵亮了，我记得当时转的账，具体数字记不清了。在2019年的时候赵亮说他手里没有钱急需用钱，把这个房屋卖给我们，把手续都拿来了，签订的合同，又找来原房主协助我们办理更名过户手续，29万元买的，所以现在房屋产权是我们的名。被告赵亮辩称，当初我是急需用钱向刘全分多次借了一部分钱，这个钱具体多少数挺长时间我也忘了，因为次数比较多。当初我就是以这个房子做抵押，没说卖。变更房屋我也不知情，我也不知道以什么手段变更的。借钱也远远没有达到29万元，我也没有说卖给他。被告刘艳春、崔德旺未在法定期限内答辩。原告吴玉玲围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.锦州市凌河区人民法院（2019）辽0703民初1846号庭审笔录，证明第一个问题，被告刘全、卢伟与原告吴玉玲对争议房屋已经形成了完整的交易过程，吴玉玲本人已经实际取得并占有该房屋。证明第二个问题，被告赵亮与刘全、卢伟所签订的房屋买卖协议既没有吴玉玲本人签字，本人也不知情。证明第三个问题，被告刘全与赵亮之间存在借贷关系，刘全与赵亮之间的买卖协议实际是顶账；2.2010年6月21日被告刘艳春（卢伟签字）和原告吴玉玲签订的房屋买卖居间合同，证明吴玉玲用176000元取得房屋权益，对方将所有动迁手续给吴玉玲；3.2019年5月26日房屋买卖合同，卖房吴玉玲、赵亮，买房是刘全，证明赵亮和刘全签订的房屋买卖协议当中吴玉玲的签字是赵亮代写的，吴玉玲并不知情；4.2010年6月21日收条，证明当时吴玉玲交付了176000元购房款，收款人是卢伟，写的刘艳春的名字；5.录音（商迪，即被告赵亮妻子在上一次庭审当中提交），证明赵亮与刘全之间存在借贷关系；6.转款凭证5张（1846号案件卷宗记载刘全提供），证明双方打款行为不是正常的交易形式，明显是一种借贷行为，买房子没有1000、2000给钱的；7.房照复印件，证明刘全和卢伟在没有经过房屋买受人吴玉玲同意的情况下私自办理了房屋产权证书。以上证据经庭审质证和本院审查，认定上述证据1、2、4、5、6能够相互印证案件事实，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据3、7具有真实性，但对证据3合法性、证据7关联性，本院不予采信。被告刘全向本院提交了证据：1.刘艳春名下的房屋拆迁协议，证明用这个办理房照合法；2.办理过户的税票，证明我没偷税漏税合法取得；3.房屋买卖合同，证明赵亮、吴玉玲卖给我的房屋合法；4.结婚证，证明被告刘全与卢伟系夫妻关系。以上证据经庭审质证和本院审查，认定上述证据1、4能够相互印证案件事实，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据2、3具有真实性，但对证据2关联性、证据3合法性，本院不予采信。被告卢伟未向本院提交证据。被告赵亮向本院提交了证据：微信转账交易明细，证明我与被告刘全是借贷关系，银行转账流水是10万元多一点。以上证据经庭审质证和本院审查，认定上述证据能够相互印证案件事实，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告刘艳春、崔德旺向本院提交了证据：结婚证，证明二人系夫妻关系。以上证据经庭审质证和本院审查，认定上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院在锦州市不动产登记中心调取的证据：被告刘全、卢伟与被告刘艳春、崔德旺于2019年7月8日签订的不动产转让合同，证明被告刘全、卢伟系根据该份合同办理的不动产所有权证。以上证据经庭审质证和本院审查，认定上述证据具有真实性，但对其合法性、关联性不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告吴玉玲与被告赵亮系母子关系，被告刘全、卢伟系夫妻关系，被告刘艳春、崔德旺系夫妻关系。2008年，被告刘全购买了被告刘艳春名下的坐落于锦州市凌河区房屋，未办理更名过户。2010年该房被拆迁，被告刘全以被告刘艳春名义签订了拆迁安置补偿协议。2010年6月21日，被告刘全、卢伟以被告刘艳春名义与原告吴玉玲签订房屋买卖居间合同，将坐落于锦州市凌河区房屋拆迁安置补偿协议的权益出卖给原告吴玉玲，同日，原告吴玉玲交付被告刘全、卢伟176000元，被告卢伟以被告刘艳春名义出具收条。2015年9月，涉案房屋回迁，安置的房屋坐落于锦州市凌河区，该房始终由被告赵亮及其妻子居住。又查明，2019年5月26日，被告赵亮以原告吴玉玲和自己的名义与被告刘全签订房屋买卖合同，将坐落于锦州市凌河区房屋以290000元的价格出卖给被告刘全，并约定当日交付房屋。被告赵亮签上原告吴玉玲和自己的名字，并给被告刘全出具收条：收刘全人民币220000元，剩余70000元6月末付清。对于上述款项的交付被告刘全与赵亮说法不一，被告刘全从2018年7月28日起至2019年6月4日间，通过微信转账给被告赵亮28笔款项，金额从200元、300元、1000元、2000元、3000元到5000元、6000元、8000元、9000元、10000元不等，共计104300元。被告赵亮庭审中自认，被告刘全还曾给付其现金20000元、代替其偿还小旭贷款公司50000元，上述款项均系向被告刘全的借款。被告刘全否认借款关系，称上述款项系购买被告赵亮房屋支付的房款。再查明，2019年7月8日被告刘全、卢伟与被告刘艳春、崔德旺签订不动产转让合同，同年7月11日被告刘全、卢伟依据与被告刘艳春、崔德旺签订不动产转让合同取得锦州市凌河区房屋不动产所有权证。7月15日因被告刘全要求被告赵亮腾迁房屋，发生争执，被告赵亮妻子报警，执法机关告知可向人民法院起诉。7月19日被告赵亮与被告刘全在电话中，有协商还款的对话内容。2019年9月，被告刘全、卢伟作为原告以返还原物纠纷为由向本院起诉，要求被告赵亮及其妻子迁出房屋，后撤回起诉。2020年8月被告刘全、卢伟作为原告又以返还原物纠纷为由向本院起诉，案件正在审理中。在本院（2019）辽0703民初1846号案件庭审笔录记载，被告刘全称向被告赵亮交付房款的方式为转账140000元。在本院（2020）辽0703民初1333号案件庭审笔录记载，被告刘全称向被告赵亮交付房款的方式为现金290000元。在本案第一次庭审中，被告刘全称向被告赵亮交付现金220000元，其余款项转账。在本案第二次庭审中，被告刘全称向被告赵亮微信转账100000多元，现金支付70000元、50000元。另查明，本案在审理过程中，2020年12月24日原告撤回其对坐落于锦州市凌河区房屋归原告吴玉玲所有，各被告协助办理更名过户手续的诉讼请求，只主张确认被告刘全与被告赵亮合同无效。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，坐落于锦州市凌河区房屋及拆迁权益发生两次买卖，即被告刘艳春、崔德旺与被告刘全、卢伟之间，被告刘全、卢伟与原告吴玉玲之间的买卖合同，该两次买卖合同均系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，依法应予保护。原告吴玉玲依据拆迁协议取得了锦州市凌河区房屋，在该房未进行物权登记前又发生买卖行为。本案争议的焦点是被告赵亮出卖锦州市凌河区房屋是否为有权处分，被告刘全是否为善意取得，双方之间的买卖合同是否合法有效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产，依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第十五条规定，受让人受让不动产或动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。第十六条第二款规定，真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无权处分的，应当认定受让人具有重大过失。本案涉案房屋系根据被告刘全卖与原告吴玉玲的拆迁安置权益取得，虽然该房始终由被告赵亮居住，但在该房屋没有进行物权登记前，合同的相对人即买受人仍是原告吴玉玲，被告赵亮未经权利人原告吴玉玲同意或追认，将该房出卖给被告刘全系无权处分。被告刘全明知此节，仍受让了该房，存在重大过失。且被告刘全多次陈述的支付房款方式、数额矛盾，有悖生活法则和交易习惯，不能证明已支付了合理对价。故应认定被告刘全、卢伟对锦州市凌河区房屋不构成善意取得。被告赵亮作为无权处分人与被告刘全签订买卖合同，损害了原告的财产权益，应认定无效。关于被告刘全辩解原告知道其子赵亮出卖房屋一节，没有提交证据，应承担举证不能的法律后果。关于被告赵亮辩解与被告刘全系借贷关系一节，不属于本案调整范围。关于原告在庭审后撤回其对物权确认部分的诉讼请求一节，经讨论认为，在同一个案件中两个诉求不宜一并调整，原告主张物权确认部分撤诉，本院对原告主张物权确认及办理更名过户诉讼请求不宜调整，诉讼费按件收取。现原告只主张确认被告刘全与被告赵亮合同无效，故本案案由应修改为确认合同无效纠纷。综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第一款（二）项，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第十五条、第十六条第二款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：确认被告刘全与被告赵亮于2019年5月28日签订的房屋买卖合同无效。对原告主张物权确认及办理更名过户诉讼请求不宜调整。案件受理费100元，被告刘全负担50元，被告赵亮负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  程佰珩人民陪审员  金 宝人民陪审员  张乃玲二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  刘泽滢