浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8231号 上诉人（原审被告、反诉原告）：胡伟亮，男，1979年10月1日出生，汉族，住浙江省龙游县。 委托诉讼代理人：吴梓敬，上海沪灿律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州码思网络科技有限公司，住所地杭州市西湖区古墩路******。 法定代表人：葛思宇，执行董事。 上诉人胡伟亮因与被上诉人杭州码思网络科技有限公司（以下简称码思公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2020）浙0102民初1271号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年9月16日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员睢晓鹏适用普通程序独任审理，于2020年12月11日公开开庭进行了审理。上诉人胡伟亮的委托代理人吴梓敬、被上诉人码思公司的法定代表人葛思宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：码思公司（作为承租方、乙方）与胡伟亮（作为出租方、甲方）于2019年2月签订《写字楼租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于赞成中心东1003-2房屋（建筑面积320平方米）出租给乙方作为办公用房使用。租赁期自2019年2月1日起至2022年2月28日，免租装修期为30天，即自2019年2月1日至2019年3月2日。第一年租金为416465元，第二年租金为428958元，第三年租金为441827元。乙方采取每12个月为一期支付的方式向甲方交付租金。乙方应于2019年2月1日前向甲方支付一个月的押金60000元，待租赁期满，甲方验房同意后，乙方将该房屋钥匙交于甲方，同时甲方将于退租十五日内将押金全部归还乙方。乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，每逾期一日按日付租金的两倍向甲方支付滞纳金。租赁期满或合同解除后，乙方必须在房屋内注册的公司10个工作日内迁走，否则视为乙方违约。甲乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，如因乙方原因三年租期未满解除合同除押金外需另行支付100000元违约金。基于上述约定，码思公司向胡伟亮支付了60000元押金和第一年租金416465元。 2020年1月10日，码思公司负责人通过微信向胡伟亮告知因租赁场地条件限制，公司业绩不佳，决定第一年租期到期后不再续租，双方签署的《写字楼租赁合同》将于2020年3月1日起解除并将于2020年2月28日前腾空等内容。后双方就合同解除事宜未能达成一致意见，码思公司于2020年2月28日搬离案涉房屋并结清了物业费。庭审中，双方一致确认案涉租赁合同于2020年3月1日解除。 码思公司的诉讼请求为：胡伟亮退还60000元押金及同期利息（自2020年3月1日起按同期银行贷款年利率4.05%计算至实际付清之日止）；2.胡伟亮退还21108.5元租金（自2020年1月24日至2020年2月29日租金减半计算）；3.胡伟亮承担律师费5000元；4.诉讼费由胡伟亮承担。 胡伟亮的反诉请求为：确认双方的租赁合同于2020年3月1日解除；2.没收码思公司押金60000元；3.码思公司支付违约金100000元；4.码思公司支付免租期租金34700元；5.码思公司支付71400元占有使用费及物业费10000元（2020年3月1日暂计至4月30日，实际计算到双方实际交接）；6.码思公司支付拖欠租金的滞纳金142800元（2020年3月1日暂计至4月30日，按日租金1175元的两倍计算，实际支付至付清之日止）；7.要求码思公司支付律师费10000元。 原审法院认为：码思公司与胡伟亮签订的《写字楼租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行义务。本案中，因码思公司已于2020年2月28日搬离案涉房屋，原审法院对胡伟亮要求确认《写字楼租赁合同》于2020年3月1日解除的诉讼请求予以支持；胡伟亮关于2020年3月1日后的房屋占有使用费、物业费及相应滞纳金的诉请，无事实和法律依据，原审法院不予支持。关于双方其他诉讼请求，原审法院归纳争议焦点为：1.码思公司应否承担违约责任；2.2020年1月24日至2020年2月29日租金应否减半。对此原审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。码思公司于2020年1月10日因租赁场地条件限制、公司业绩不佳等自身原因，在租赁期未满时提出不再续租，有悖于双方约定，导致案涉合同提前解除，应当承担违约责任。但违约责任应与违约造成的实际损失相当，码思公司亦提出违约金过高请求进行调整的抗辩，原审法院综合本案实际情况酌情予以考虑如下：胡伟亮主张没收押金60000元和违约金100000元，系基于合同违约条款的约定，但该条款金额约定过高，原审法院综合免租金损失、合同提前解除后的空置期损失等因素，择一支持没收押金60000元，对违约金及免租期租金不另行支持。关于2020年1月24日至2020年2月29日租金应否减半，原审法院认为，案涉房屋系写字楼办公用房，疫情期间因防控要求无法正常使用，应由双方合理分担不利后果为妥，原审法院根据公平原则酌情减免码思公司2020年1月24日至2020年2月29日期间一半的租金，故胡伟亮需退还码思公司租金21108.5元（416465元/365天×37天/2）。关于码思公司和胡伟亮要求对方支付律师费的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认码思公司与胡伟亮签订的《写字楼租赁合同》于2020年3月1日解除；二、胡伟亮没收码思公司支付的押金60000元；三、胡伟亮于判决生效之日起十日内退还码思公司租金21108.5元；四、驳回码思公司的其他诉讼请求；五、驳回胡伟亮的其他反诉请求。 如胡伟亮未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 预收本诉案件受理费1953元，减半收取976.5元，由码思公司负担812.5元，由胡伟亮负担164元；预收反诉案件受理费7734元，减半收取3867元，由胡伟亮负担3217元，由码思公司负担650元。 宣判后，胡伟亮不服，向本院提起上诉称：一、关于一审法院对于免租期租金的认定，胡伟亮认为是错误的。胡伟亮与码思公司签订的《写字楼租赁合同》的约定期限为三年，而码思公司提前单方面解除租赁合同导致该合同的目的没有完全实现。双方约定的一个月的免租期是基于本合同完全履行完毕的前提，可以视为附条件的合同条款，现码思公司提前解除合同，即该条件没有实现，因此租赁合同中约定的关于免除免租期租金的约定应当不再对双方再有约束力。因此，请求支持胡伟亮要求码思公司支付免租期租金的请求。二、关于违约金一审法院没有支持，胡伟亮认为是错误的。胡伟亮与码思公司签订的《写字楼租赁合同》第九条第一款明确约定“导致中途终止本合同，如因乙方原因三年租期未满解除合同除押金外需另行支付10万元违约金”。而一审法院仅以码思公司提出违约金过高请求进行调整的抗辩就酌定仅仅支持了没收押金6万元而未支持胡伟亮要求码思公司支付违约金10万元的诉讼请求。胡伟亮认为若允许自由约定违约金而不受限制，则每个交易主体均可能遭受毫无限制的惩罚。故法律上有必要予以救济违约金的调整，涉及各种因素的综合考量，既有事实认定，也有价值判断。最高人民法院公报案例确立了“只有当约定的违约金过分高于造成的损失时，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的裁判规则。“酌定”的背后，自然是法官综合考量后形成心证、进行裁量的过程。从实质上，“酌定”的基础更多是原则性或价值性的判断。从外观上，“酌定”对因素的衡量表现出更加概括和笼统。直接以“双方约定的违约金标准过高，本院酌情予以调整”，但如何过高，未予言明。缺乏充分的说理，即使裁判结果被人接受，当事人也很有可能无法被说服。《合同法解释》（二）第二十九条确立了违约金调整需要围绕实际损失展开。只有当违约金过分高于实际损失时，才有进行调的必要。提出违约金过高的抗辩后，法官并未要求违约方就违约金约定过高进行举证，而是要求守约方就自己的实际损失进行举证。如果守约方未能尽到实际损失的举证责任，一审法院就直接釆纳违约金过高的抗辩，并进行调整。从这个过程可以看到，违约方的举证责任实质上被免除了，举证不能的不利后果完全转嫁到了守约方。违约方提出违约金过高的抗辩本质上就是一种主张，需要有相关的证据予以佐证，否则该主张就没有成立的基础，法官又如何形成违约金过高的心证，进而要求守约方就损失进行举证？换言之，守约方如不能有效、充分地证明自己的损失，那么违约金就必然会被调整。因此，举证责任分配的不合理，不仅加重了守约方的举证责任，也会影响结果的实体公正。所以，在没收押金的同时，码思公司应该另行支付违约金10万元。三、关于2020年1月24日至2020年2月29日期间的租金减免一半的问题，胡伟亮认为一审法院在事实认定和法律适用上有不妥之处。2020年1月25日正值春节长假期间，不论疫情爆发与否，码思公司的少儿培训机构亦不能正常开学授课。且，码思公司从事的是少儿编程培训教学，而其营业执照的营业范围并无相关法律允许的许可内容，究竟是因为疫情的不可抗力导致的停课还是被相关部门叫停，胡伟亮也不得而知。而一审法院并未考虑这些实际情况，就将其统统归结于疫情的不可抗力，实为不妥。综上，请求：1、支持胡伟亮要求码思公司支付免租期租金34700元；2、支持胡伟亮要求码思公司支付的100000元违约金；3、撤销原审法院判决第三条“胡伟亮于本判决生效之日起十日内退还杭州码思网络科技有限公司租金21108.5元”；4、上诉费由码思公司承担。 码思公司答辩称：一、原审法院事实认定清楚、酌情调整违约金裁量适度。二、原审法院就新冠疫情无法正常使用房屋酌情减免一半防控期间的租金，符合公平原则以及最高人民法院关于疫情期间房屋租赁合同履行的指导意见。综上，请求驳回上诉。 二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：一、关于免租期租金的问题。双方于合同中约定了免租期，但并未预先约定因承租人违约，则免租期租金应予以支付。现胡伟亮欲通过合同目的的解释，进而认为该免租期的约定是附条件的约定，该约定因码思公司的违约而对双方不具有法律约束力等主张，缺乏法律依据，本院难以支持。二、关于约定违约金是否过高的问题。双方合同中约定，如码思公司违约，则胡伟亮可以没收押金，并同时要求码思公司支付违约金，该两项均是违约责任的约定，码思公司对此依照法律规定提出违约金过高的抗辩。对于违约金过高的举证责任，从主张违约金过高的角度而言，违约方负有举证义务；从证据最近原则而言，守约方也有举证证明其实际损失，从而证明违约金并不过分高于实际损失的责任。在双方均无法举证时，人民法院应斟酌案件情形，酌情确定违约金。本案中，原审法院根据码思公司违约的情形、双方当事人关于违约金的约定、案涉合同解除、租赁标的物腾退等情况，酌情确定胡伟亮有权没收押金60000元，即确定码思公司应当支付违约金60000元，具有事实依据，亦属合理，在无新的证据或事实出现的情况下，胡伟亮要求本院对原审酌情确定的60000元违约金再行调整至双方合同约定的数额，本院难以支持。三、关于2020年1月24日至2020年2月29日期间的租金问题。本院认为，新型冠状病毒疫情系属不可抗力，对于不可抗力导致租赁标的物无法正常使用的，可以根据公平合理的原则，斟酌情形予以减免。本案中，原审法院酌情确定双方对此期间的租金减半，本院认为并无不当。 综上，胡伟亮的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3416元，由上诉人胡伟亮负担。 本判决为终审判决。 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年十二月十六日 书记员  姚丽萍