广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初11544号原告：中国建设银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广东省广州市番禺区市桥繁华路**。负责人：梁小翔，行长。委托诉讼代理人：梁蔼欣，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：田振，国信信扬律师事务所律师。被告：苏威，男，1991年7月13日出生，汉族，住广东省雷州市。原告中国建设银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称建设银行番禺支行）与被告苏威金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理，于2020年10月13日公开开庭审理了本案。原告建设银行番禺支行的委托诉讼代理人梁蔼欣到庭参加诉讼，被告苏威经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建设银行番禺支行向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2018年6月12日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告向原告偿还借款本金930,823.31元及利息、罚息、复利（暂计至2020年6月30日，利息、罚息、复利合计22,189.22元，自2020年7月1日起利息、罚息、复利按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算至本息实际清偿之日止）；三、原告对被告提供抵押的位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑绿茵居五街10座302号房的折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年6月12日，被告作为借款人、抵押人，原告作为贷款人，双方签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向被告提供95万元贷款用于购买案涉房屋，借款期限为2018年8月1日至2048年8月1日，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮15％，年利率为5.635%，借款逾期的罚息利率为贷款利率水平上浮50%；款方式为等额本息还款方法，在合同签订时的利率水平下，每月归还本息金额为5,474.74元；合同项下的担保方式为抵押担保，抵押物为佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑绿茵居五街10座302号房；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用由借款人承担；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息）自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定的规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；抵押担保范围包括本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。2018年7月23日，双方办妥抵押登记。2018年8月1日，原告向约定的指定账户发放贷款。2020年3月起，被告开始出现逾期。原告认为，被告未按期足额归还贷款本息，已构成违约。现原告为维护自身合法权益，依法向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告苏威无应诉与答辩。原告围绕其诉讼请求，提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、书面承诺函、个人贷款支付凭证、不动产登记证明、不动产登记查册表、中国建设银行个人贷款对账单、欠款情况等证据。被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相关诉讼权利。本院对原告提交的上述证据予以确认，并认定事实如下：2017年5月10日，原告（贷款人）与被告（借款人、抵押人）签订编号440101711-2022-20183954067的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款本金950,000元，借款期限360个月（即2018年8月1日至2048年8月1日）；贷款年利率在基准利率水平上上浮15%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；合同项下借款逾期的，罚息利率为在合同所执行的贷款利率的水平上上浮50%。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率，如无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外；本合同项下贷款利率或罚息利率依本条约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定，利率调整日于每年的1月1日；约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；采用等额本息还款方法；本合同项下的担保方式为抵押，抵押人以涉讼房屋设定抵押；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利；贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用（包括但不限于保管费、评估费、拍卖费、过户费、税款、国有土地使用权出让金等）后，优先用于清偿抵押财产抵押的债务，剩余价款退还抵押人；借款人发生下列任一情况，均构成违约：1.借款人不按本合同约定按时足额偿还本息或其他应付款项；……出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1.停止发放本合同项下的借款；2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；等等。被告苏威以佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑绿茵居五街10座302号房产作抵押担保。上述抵押房产于2018年7月23日在房屋管理部门办理了抵押登记手续。2018年8月1日，原告向被告指定账户发放了贷款950,000元。被告未依约向原告清偿借款本息，成讼。截至2020年6月30日，被告尚欠原告借款本金930,823.31元、利息、罚息、复利合计22，189.22元。另查明，诉讼过程中，本院根据建设银行番禺支行的申请，依法作出了(2020)粤0113民初11544号《民事裁定书》，对涉讼房屋进行了查封。本院认为，涉案《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，原告依约向被告发放了贷款，履行了贷款义务，依法享有按时收回贷款本息的权利。被告未依约偿还借款本息，构成违约，应承担违约责任。现原告主张解除与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、被告清偿借款本息符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。因罚息是借款人对未按约定的期限偿还本金应承担的违约责任，复利是借款人对未按约定的期限偿还利息应承担的违约责任，如对逾期罚息再计收复利，无异于对借款人实施双重处罚，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，对借款人亦不公平，故逾期罚息不应计收复利。因此，苏威应向建设银行番禺支行偿还贷款本金930,823.31元及利息、罚息、复利。关于利息、罚息的计算方法。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）后，中国人民银行公布的同期同档次贷款利率取消，根据中国人民银行发布的[2019]第30号公告，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可以为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变，也可以转换为固定利率，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换，已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换，存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。现中国人民银行公布的协商期已届满，且无证据证明建设银行番禺支行与苏威已作出协商，根据借款合同中双方约定合同利率随市场利率浮动的意思表示，本院酌定本案借款合同利率定价方式转换为LPR为定价基准加点。此后，自第一个重新定价日起在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。暂计至2020年6月30日，利息21,718.71元、罚息93.74元、复利376.77元；自2020年7月1日起，利息按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至本判决生效之日止；罚息以尚欠贷款本金为基数，复利以尚欠期内利息为基数，分别按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至清偿之日止（自2021年1月1日起《个人住房（商业用房）借款合同》约定的贷款利率于每年1月1日调整为按上一日历年度内最后一次全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮15%计算）。就建设银行番禺支行主张其有权处理涉讼房屋，并对所得价款享有优先受偿权的诉请。苏威以佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑绿茵居五街10座302号房产为上述借款作抵押担保，并已办理抵押登记，该担保行为合法有效。借款合同约定，借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利；贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用（包括但不限于保管费、评估费、拍卖费、过户费、税款、国有土地使用权出让金等）后，优先用于清偿抵押财产抵押的债务，剩余价款退还抵押人。因此，就该诉请，合法有据，本院予以支持。因被告违约，引起本案诉讼发生，由此造成原告诉讼保全费用支出，被告应予以赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条规定，判决如下：一、在本判决发生法律效力之日起，原告中国建设银行股份有限公司广州番禺支行与被告苏威签订的编号440101711-2022-20183954067号《个人住房（商业用房）借款合同》予以解除；二、在本判决发生法律效力之日起10日内，被告苏威向原告中国建设银行股份有限公司广州番禺支行偿还借款本金930,823.31元及利息、罚息、复利[暂计至2020年6月30日，利息21,718.71元、罚息93.74元、复利376.77元；自2020年7月1日起，利息按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至本判决生效之日止；罚息以尚欠贷款本金为基数，复利以尚欠期内利息为基数，自逾期之日起，分别按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至清偿之日止（自2021年1月1日起《个人住房（商业用房）借款合同》约定的贷款利率于每年1月1日调整为按上一日历年度内最后一次全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮15%计算）]；三、被告苏威不履行上述判决义务时，原告中国建设银行股份有限公司广州番禺支行有权从依法处分广东省佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑绿茵居五街10座302号房产所得价款中优先受偿；四、驳回中国建设银行股份有限公司广州番禺支行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,330元，财产保全费5,000元，均由苏威负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  王宏平二〇二〇年十二月二十五日书记员  冯婉仪