湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1303民初2090号原告中国建设银行股份有限公司随州分行。住所地：随州市沿河大道**。负责人冯进，该分行行长。委托诉讼代理人邱志坚、杨科，湖北五合律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告刘佳，女，1982年9月6日出生，汉族，住湖北省随县。被告张军志，男，1980年5月8日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。委托诉讼代理人储勤芝，女，1953年3月6日出生，汉族，住湖北省随县。系被告张军志母亲。代理权限：特别授权。被告随州市东森房地产开发有限公司。。住所地：随州市左岸星城**楼****法定代表人黄东林，总经理。原告中国建设银行股份有限公司随州分行（以下简称建设银行随州分行）与被告刘佳、张军志、随州市东森房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建设银行随州分行委托诉讼代理人杨科，被告刘佳，被告张军志的委托诉讼代理人储勤芝到庭参加诉讼，被告随州市东森房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行随州分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘佳立即清偿原告借款本金150291.32元及利息并承担相应的罚息；2、原告对被告刘佳、张军志所有的位于随州北郊睿鑫名居5-2-301号房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、被告随州市东森房地产开发有限公司对上述借款承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费由三被告承担。事实与理由：2012年3月1日，原告与被告刘佳签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告向原告借款24万元，借款期限为180个月，自2012年3月1日至2027年3月1日。被告刘佳、张军志以其所有的位于随州北郊睿鑫名居5-2-301号房产为其借款提供抵押担保。被告随州市东森房地产开发有限公司对上述借款承担连带清偿责任。同时合同约定，被告违约，原告可以宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。原告于2012年依约放款。而被告没有按照合同约定按时足月履行还款义务。依据原、被告签订的借款合同的约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，保证人随州市东森房地产开发有限公司对上述借款承担连带清偿责任。同时对被告抵押的房产在折价或者拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。为维护我行的合法权益，遂诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告刘佳、张军志立即清偿原告借款本金150291.32元及利息并承担相应的罚息。被告刘佳辩称，欠款金额属实，现在偿还不了，如果法院进行执行阶段我同意房屋拍卖，用来偿还贷款。被告张军志辩称，我经济困难收入不足，无力偿还。被告随州市东森房地产开发有限公司在法定期间内未答辩，亦未向法庭提供证据。经审理查明，2012年3月1日，被告刘佳、张军志因居住需要意欲购买随州北郊睿鑫名居小区房屋一套。而后由被告刘佳与原告建设银行随州分行、被告随州市东森房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定：被告刘佳因购买位于随州北郊睿鑫名居5-2-301号房屋向原告建设银行随州分行借款，借款本金为24万元，借款期限为180个月，自2012年3月1日至2027年3月1日；贷款利率，本合同项下的贷款利率为月（月/年）利率，采用浮动利率标准，即在以中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率为基准利率的水平上上下浮动，于每年的1月1日调整；罚息利率，本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下担保方式为阶段性保证加抵押。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押财产清单，抵押财产名称房屋，处所随州北郊睿鑫名居5-2-301号，面积126.66平方米，抵押财产的价值400000元；违约救济措施，出现违约情形，贷款人有权行使宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。被告刘佳分别在借款合同借款人、抵押人处签字，被告张军志在合同抵押人处签字，被告随州市东森房地产开发有限公司在合同保证人处加盖公章。2012年3月14日，原告向被告刘佳发放24万元贷款。各方当事人在履行合同的过程中，被告刘佳于2019年6月14日开始逾期，截止2020年12月，被告刘佳尚欠借款本金150291.32元、利息10713.8元及罚息370.65元。另查明，2012年5月7日，被告刘佳、张军志购买的位于随州北郊睿鑫名居5-2-301号房屋已办理预购商品房抵押权预告登记证，预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司随州分行。2018年8月13日，被告刘佳与被告张军志办理协议离婚手续，双方对财产分割、子女抚养、债权、债务处理进行了协商，并签订《离婚协议书》。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，又无导致合同无效的法定情形，应为有效合同。现原告建设银行随州分行依约发放了贷款，履行了合同义务。被告刘佳未依约还款，应承担违约责任。本案借款发生在借款人刘佳与被告张军志的夫妻关系存续期间，该借款为借款人刘佳用于按揭购买家庭住房，且被告张军志自愿作为共同抵押人在借款合同上签名确认，表明对该借款知情，故该借款应当属于借款人刘佳与被告张军志夫妻关系存续期间的共同债务，故原告建设银行随州分行主张被告刘佳、张军志共同偿还借款本息及相关费用的诉讼请求于法有据，本院予以支持。因为被告随州市东森房地产开发有限公司就涉案房产仅办理预告抵押权登记手续，且原告亦未取得房屋他项权证，故对原告主张就抵押房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告随州市东森房地产开发有限公司作为担保人承担连带清偿责任的诉讼请求，根据双方《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的保证责任方式，被告随州市东森房地产开发有限公司为本案借款提供的是阶段性保证担保，因涉案房产至今未办理正式抵押登记手续，被告随州市东森房地产开发有限公司应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带清偿责任。被告随州市东森房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国物权法》第二十条、一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告刘佳、张军志于本判决书生效之日起十五日内向原告中国建设银行股份有限公司随州分行偿还借款本金150291.32元、利息10713.8元、罚息370.65元，合计161375.77元，并按双方合同约定的利率支付自2021年1月起至付清之日止的利息及罚息；被告随州市东森房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司随州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3306元，由被告刘佳、张军志、随州市东森房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  宋 琼人民陪审员  史晓燕人民陪审员  李盛林二〇二〇年十二月七日书 记 员  张 璇