重庆市云阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0235民初7063号 原告：唐云，男，1980年12月15日出生，汉族，住重庆市云阳县。 被告：刘静，女，1988年8月25日出生，汉族，住重庆市云阳县。 第三人：张建军，男，1975年6月22日出生，汉族，住重庆市云阳县。 原告唐云与被告刘静、第三人张建军合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐云、第三人张建军到庭参加诉讼，被告刘静经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告唐云向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间解除房屋租赁关系；2.判令被告刘静将其承租的君悦酒店二层房屋交还给第三人；3.判令被告向原告支付10000元保证金；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月29日，第三人张建军将其承租的云阳县滨江大道×××号君悦酒店第二层转租给原告从事KTV经营。2018年12月9日，经第三人同意，原告将该层房屋转让给被告经营，双方约定从转让之日起的房屋租金由被告承担，并经第三人同意，将原合同租金变更为8万元每年，其它合同条款按原房屋租赁合同执行。被告在租赁期间已有数月没有支付过房屋租金，经第三人及原告多次催收无果，按照《房屋租赁合同》第十条约定，有权终止合同。综上，为了维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》相关规定，特诉请贵院，望判如所请。 被告刘静未作答辩。 第三人张建军向本院提出诉讼请求：1.要求被告刘静返还房屋，支付经营期间所欠电费6342.12元，支付2019年10月1日至房屋交付之日的房屋租金80000元给张建军；2.要求解除第三人与原告所签订的合同。 原告对第三人的诉讼请求辩称，同意第三人的诉求。 被告刘静对第三人的诉讼请求未作答辩。 原告唐云围绕其诉讼请求依法提交了原告身份证复印件、被告户口证明、第三人身份证复印件，电费缴费账单及国网重庆市电力公司电费清单复印件，《旅馆出租合同》、《房屋租赁合同》及《KTV转让合同》复印件，《房屋租金催款函》及签收回执单原件等证据，经审查，上述证据，客观真实，且能相互印证，本院予以采信并在卷佐证。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月13日，第三人张建军（承包方、乙方）与案外人余少明（发包方、甲方）签订《租赁承包合同》，合同约定：甲方将位于云阳县双江镇滨江大道×××号联兴宾馆（2至7楼、一楼大厅及门市共三间、房屋后面坝子）租赁承包给乙方经营，租期为20年（2011年3月9日起至2031年7月8日），租金分为2阶段，每10年为一阶段，第一阶段每年租金18万元，第二阶段每年租金20.7万元。乙方在协议期间不得转租给第三方使用，否则甲方可提前收回。 2016年9月29日，第三人张建军（出租方、甲方）与原告唐云（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容：甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：第一条房屋基本情况：乙方承租甲方的房屋（以下简称该房屋）坐落于滨江大道君悦酒店第**，房屋用途为KTV。第二条租赁期限：2016年10月1日至2021年11月30日止。第三条租金：该房屋2016年10月1日至2020年9月30日租金为每年人民币拾万元整，2020年10月1日至2021年11月30日租金为11.7万元。租赁期内，乙方有权对该房在同一经营类型进行转租，但必须提前通知甲方，经甲方同意，并不得超过本合同的约定，否则视乙方违约。 第四条付款方式：乙方应于本合同生效之日向甲方支付第一年的租金拾万元整，租金按年结算，由乙方于每年9月1日前交付给甲方次年租金。乙方向甲方交纳一万元保证金(无息)，并保证在租赁期间不违约;租赁期满后不拖欠甲方水电费、煤气费、电话费、物业管理费等一切税费;不损毁房屋墙面、顶、地面的装潢。如乙方违约则保证金不退还，如不违约租赁期满后甲方无息退还乙方保证金一万元。第五条交付房屋期限：甲方于本合同生效之日起，将该房屋交付给乙方。第六条甲方对产权的承诺：甲方保证对该房屋有出租权，并保证出租该房屋没有产权纠纷;出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。第七条维修养护责任……第八条关于房屋租赁期间的有关费用：在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1.水、电费;2.煤气费;3.电话费；4物业管理费；5.房屋租赁税；6.与经营有关的一切税费。第九条租赁期满：租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。乙方对该房屋的装饰装修不得损毁和拆除(包括空调)，归甲方所有。如乙方要求继续租赁，则须提前3个月向甲方提出，甲方在合同期满前1个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同，租金按当时市场行情确定。第十条因乙方责任终止合同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，乙方所有投入归甲方所有，乙方向甲方所交纳的保证金不予退还。造成甲方损失的，由乙方负责赔偿:1.拖欠租金累计达3个月;2.利用承租房屋进行违法经营活动的；3.故意损坏承租房屋的;4.本合同约定的其他违约行为。第十一条违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方赔偿因此给对方造成的损失。第十二条不可抗力因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行。合同尾部甲方处第三人张建军签名确认，乙方处原告唐云签名确认。2018年12月16日，第三人张建军在上述合同尾部手写备注：同意将该房屋转让给刘静（身份证号：×××），将房屋租金从2018年10月1日至2021年11月30日调整为8万元/年，大写捌万元每年，合同其他条款不变。 2018年12月9日，原告唐云（甲方）与被告刘静（乙方）签订《KTV转让合同》，主要内容为：一、甲方同意将其位于云阳县滨江大道×××号君悦酒店二楼天籁之音歌厅(KTV)转让给乙方，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，乙方认可甲方与房东所签的《房屋租赁合同》，并接受该《房屋租赁合同》所约定的权利与义务，房屋租赁期截止时间为2021年11月30日。二、甲、乙双方经共同协商，一致同意天籁之音歌厅(KTV)的转让价格为180000元。双方签定合同后五日内支付150000元，余款30000元在工商变更登记后五日内一次性支付(该款转入唐云在中国农业银行的帐户:×××)。三、乙方支付第一笔转让款后三日内甲方将该KTV交给乙方经营，双方进行盘底并做好交接手续，甲方应保证KTV的现有状况，确保乙方接手后能正常营业。四、转让后KTV内的所有装修、装饰及其他所有设备归乙方所有，营业所需的用品、设备等动产归乙方。乙方在接手经营后，可对该KTV进行装修和改造，相关费用由乙方承担，与甲方无关。五、交接以前本KTV所有的债权、债务由甲方承担，所欠的电费、税费、电话费、管理费、房租等由甲方承担，交接以后本KTV的一切经营行为及所产生的债权、债务均由乙方承担，水电费、税费、电话费、管理费、房租等由乙方承担。六、甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责。如乙方逾期支付转让款，每逾期一日应按转让费的千分一支付给甲方违约金。逾期超过15日的，甲方有权解除合同，并且乙方应按转让费的10%向甲方支付违约金。如果因甲方的原因导致转让中止，甲方应当承担违约责任，并且按转让费的10%向乙方支付违约金。八、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损或造成转让无法进行的与甲方无关，转让后如遇政府规划、国家征用拆迁店铺，有关补偿款归乙方所有。九、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字日起生效。合同尾部甲方处原告唐云签名确认，乙方处被告刘静签名确认。2018年12月16日，被告在该合同尾部手写备注：2018年12月16日至2019年9月30日房租费共计63342元，于2019年2月3日前支付，否则按月息百分之二支付利息。 2019年12月25日，第三人向被告发出《房屋租金催款函》，载明：“云阳县天籁之音KTV刘静：2018年12月16日，贵方与本人经协商达成协议并签订了《房屋租赁合同》。双方约定，贵方应于2019年9月1日支付租金，然而贵方却并未能按约定及时支付租金。双方既已有约在先，当全力守信方能长期友好合作，故特致函，请贵方于2020年1月25日前将所欠租金支付本人。否则，我将按照签定的《房屋租赁合同》执行，乙方不按合同履行义务，甲方将终止合同并收回房屋，乙方所有投入归甲方所有，乙方向甲方所缴纳的保证金不予退还，并追偿乙方违约给甲方造成的损失。为了双方的共同利益，望贵方能秉持长期友好协作的精神，及时、妥善解决此事。特此函告！本函附《签收回执单》”，被告在《签收回执单》签收人处签名并捺印。 另查明，被告在经营期间所欠电费，由第三人垫付6342.12元。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，第三人张建军与案外人余少明签订《租赁承包合同》获得案涉房屋占有、使用、收益等权利，后第三人与原告签订《房屋租赁合同》将案涉房屋转租给原告唐云经营KTV，之后原告经第三人同意与被告刘静签订《KTV转让合同》将经营的KTV（包含经营KTV租赁房屋及KTV设施设备等）转让给被告刘静，上述合同均系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，各方均应按约履行。 原告与被告所签订的《KTV转让合同》系经过第三人的同意，原告与被告未成立租赁合同关系，故原告要求解除与被告的租赁合同关系的请求，本院不予支持。原告对涉案房屋已不具有合法权利，其请求被告返还房屋给第三人本院不予支持。原告主张被告赔偿保证金损失10000元，本院认为，原、被告签订《KTV转让合同》被告无违约行为，原告要求被告赔偿损失无事实和法律依据，其请求本院不予支持。 第三人在其与原告签订的《房屋租赁合同》上签注“同意将该房屋转让给刘静”及向被告发出《房屋租金催款函》催要租金的行为，以及被告在其与原告签订的《KTV转让合同》中约定认可原告与第三人签订的《房屋租赁合同》并接受该合同中所约定的权利和义务，表明第三人与被告之间建立事实上的租赁合同关系。原告及第三人已按合同约定将房屋交付被告使用，被告应当按照约定的期限向第三人支付租金，对于拖欠第三人2019年10月1日至房屋交付时的租金，被告理应支付。同时，按照上述合同约定，因被告刘静拖欠租金3个月以上，第三人有权收回房屋并终止合同，故第三人要求被告交还房屋符合合同约定，本院予以支持。另外，被告经营期间的电费按照合同约定本应由被告承担，故第三人有权在垫付后向被告主张。 同时，根据上述合同的约定，原告与第三人之间的租赁关系早已实际终止，故第三人要求解除与原告之间的租赁关系，本院不再予以确认。 综上所述，本院对原告的诉讼请求不予支持，对第三人的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告刘静于本判决生效后十日内支付第三人张建军从2019年10月1日起至交付房屋时的租金80000元，并支付第三人张建军垫付的电费6342.12元； 二、被告刘静于本判决生效后十日内将坐落于云阳县滨江大道2930号君悦酒店二楼房屋交还给第三人张建军； 三、驳回原告唐云的全部诉讼请求； 四、驳回第三人张建军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1004元，由被告刘静负担979元，由原告唐云负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 员 李中云 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 苏再波 书 记 员 向童瑶