河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1402民初6088号原告(案外人):张冬梅，女，汉族，1973年9月10日出生，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：闫素梅，河南华豫律师事务所律师。被告(申请执行人）：王奕，女，汉族，1986年5月21日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人:王明生,男,汉族,1963年11月22日出生,住河南省商丘市,系被告王奕之父。委托诉讼代理人:皇红恩，河南尊典律师事务所律师。第三人（被执行人）：虞城县兴安物流有限公司，住所地河南省虞城县稍岗乡南庄村，统一社会信用代码91411425694876874H。法定代表人：宋喜玲，职务:经理。委托诉讼代理人:王胜帅,河南木兰律师事务所律师。原告张冬梅与被告王奕、第三人虞城县兴安物流有限公司（以下简称兴安公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张冬梅及其委托诉讼代理人闫素梅，被告王奕的委托诉讼代理人王明生、皇红恩到庭参加诉讼，第三人兴安公司的委托诉讼代理人王胜帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张冬梅向本院提出法院诉讼请求：判决不得执行位于虞城县稍岗乡南庄村工业园（国际五金城）内B10区-1002号房屋、B10区-1003号房屋，撤销商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402执恢39号裁定，并将已经过户至被告名下的房屋执行回转至原告名下。事实与理由：虞城县稍岗国际五金城是虞城县政府为该县钢卷尺企业打造的一个集五金产品展示、销售、贸易、仓储的物流市场。该工业园占用的土地系第三人兴安物流公司以出让方式获得，所建商品房为仓储商品房进行销售，虞城县政府为物流市场的形成，积极为该工业园广泛宣传并进行招商引资，原告响应虞城县政府的号召，在此工业园内出资购买房屋，与第三人于2015年3月6日签订《商品房买卖合同》，购买该园区内的B10区-1002号房屋、B10区-1003号房屋，并已经全额支付购房款，第三人将上述房屋交付原告控制使用。后原告得知自己所购买房屋已被梁园区人民法院（2019）豫1402执恢39号裁定书裁定归被告王奕所有，并办理过户登记手续。原告认为，执行该套房屋侵犯了原告的合法财产权益，现为维护原告合法权益，特提起诉讼。请求法院判如所请。被告王奕答辩称，一、被答辩人不是提起异议之诉的适格权利人。最高人民法院《执行异议和复议规定》第24条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应审查案外人是否系权利人、权利的合法性与真实性、权利能否排除执行等，第25条规定，对已经登记的不动产，按照不动产登记簿判断案外人是否系权利人。本案中被答辩人提出的异议房产，登记到答辩人王奕名下，因此被答辩人不是能够提出案外人异议之诉的权利人。二、被答辩人已经超过了提出案外人异议之诉的法定期限。最高人民法院《执行异议和复议规定》第六条规定，案外人依照民事诉讼法第227条规定提出异议的，应当在异议指向的执仔标的执行终结之前提出。本案异议的执行标的已经登记到答辩人名下，标志着异议指向的执行标的已经执行终结。因此，其异议诉请已经超过法定期限。三、被答辩人与虞城县兴安物流有限公司(被执行人)签订的《商品房买卖合同》系双方恶意串通伪造的，意在帮助被执行人逃避执行。且被执行人没有涉案房产的预售手续，双方的商品房买卖不具有真实性与合法性。四、被答辩人不具有排除执行的民事权益。即便认定被答辩人与被执行人的商品房买卖合同是真实的，但被答辩人基于买卖合同对被执行人享有的仍是合同债权，在被答辩人王奕申请人民法院对涉案房产查封之前，涉案房产没有竣工，不具备交付条件，被答辩人没有对涉案房产占有使用。根据最高人民法院《执行异议和复议规定》第28条等规定，被答辩人不享有排除执行的民事权益。五、异议之诉和执行回转不属于同一法律关系，人民法院不能将二者同时予以审理。综上，应依法驳回被答辩人全部诉讼请求。第三人兴安公司述称，原告所说情况属实，第三人于2015年3月6日与原告签订房屋买卖合同，原告已经向第三人支付相应价款，第三人也向原告交付合同中约定的房屋，原告已经对涉案房屋实际控制，双方已经完成义务，也已经履行完毕。原告为支持其主张向本院提交如下证据材料：一、梁园区法院(2020)豫1402执异85号执行裁定书一份。证明目的:原告对涉案房屋提出执行异议，梁园区法院(2020)豫1402执异85号执行裁定书驳回原告异议请求，原告据此向人民法院提起诉讼。二、房屋买卖合同二份。收据二份。VIP卡一张(0285号用于1002房)。证明目的:原告在2015年3月6日与第三人签订房屋买卖合同两份，约定原告购买第三人位于稍岗国际五金城内B10区-1002号房屋、B10区-1003号房屋，房价款分别为345000元和310000元，2018年10月1日之前办理好房产证。原告根据销房政策交2000抵10000购买VIP卡一张，全额支付购房款。2017年6月19日涉案房屋被梁园区法院根据被告的申请采取查封的保全措施，原告对涉案房屋没有办理过户登记没有过错。三、中国邮政银行交易明细单一份。证明目的：2014年6月3日支取现金20万，2014年8月30日支取现金3.6万，2014年9月23日支取现金8.5万，2014年10月5日支取现金9万，2014年10月27日ATM取款2万，2014年11月27日取现金7万，2014年12月3日取现金两笔4.99万，最后一笔房款是农行账户2015年3月6日转账指定账户9.5万，全额支付房屋价款后，原告与第三人签订《房屋买卖合同》两份并出具收据。四、虞城县兴安物流有限公司售足签表一份。证明目的:原告已经足额支付购房款。五、电费单一份。证明目的:2015年7月26日原告安装电表支付电费实际控制使用房屋。六、虞城县稍岗镇政府情况说明一份。证明目的:虞城县稍岗镇政府情况说明稍岗国家五金城是商丘市政府、虞城县政府招商引资项目。自建设以来，市、县、乡三级政府领导多次到五金城指导、参加活动。建设之初，三级政府多次宣传，让周边群众知道是政府造福当地的惠民工程，2014年五金城建成后，当地群众积极拿出全部积蓄购买五金城房屋，签订合同，全额支付购房款，并实际占有使用房屋。每年五金展销会都在五金城召开。在五金城购买房屋的商户涉及294户，五金城房屋共计八个大证(每个大证33套房)，仅被告就查封了七个大证230多套房，本案查封不仅涉及超标的查封，且被告与第三人是民间借贷关系，而原告购买涉案房屋的目的是投资经营使用，如果涉案房屋被强制执行，将严重损害当地的营商环境，对五金市场是一个严重的损害。七、互联网网页一份。证明目的:虞城县稍岗五金城是虞城县政府为虞城县工量具企业打造的集五金产品展示、销售、贸易、国际物流平台，政府及第三人大力招商，原告响应政府号召在该五金城内购买涉案房屋。八、梁园区法院（2019）豫1402执恢39号执行裁定书，该裁定书显示仅是终结本次执行程序，被告申请执行第三人的强制执行案件并未全部终结，执行程序并非全部终结，根据最高法关于执行异议复议若干规定第6条第2款原告仍然享有提出执行异议之诉的救济途径，本案原告主体适格，原告的诉讼并未超过法定期限。九、执行照片5张，证明第一张照片所拍的是A区房屋，左上角显示系A11房屋，右下角显示通知是在贴在A11区房屋，不显示内容，照片2显示梁园区法院拍卖涉案房产通知，贴在一面墙上，不显示房号，据五原告辨别，该份拍卖通知的墙面系A11区，照片3显示执行法官在A区张贴通知，通知内容模糊不清，照片4显示通知张贴在A区内容模糊不清，照片5四张照片均显示在A区拍摄，其中第2、3张并不是梁园区法院查封的房屋，本案五原告购买的房屋位于B9B10区，该组证据证明执行法官并没有在涉案五原告购买的房屋上张贴查封或拍卖公告或通知，执行程序违法，是导致五原告没有在拍卖期间提出执行异议的原因。十、7张打印件照片，证明原告购买的B10区房屋均有标号，梁园区法院张贴的查封通知和拍卖公告均没有张贴在原告购买的涉案房屋处。被告对原告提交的证据材料发表质证意见如下：房屋买卖合同不真实,不能反映其与兴安物流的房屋买卖关系,即便双方签订有房屋买卖合同因涉案房屋所占用的土地为仓储用地根据法律规定仓储用地所建造的房屋是不能作为商品房予以销售的,并且涉案房屋没有房屋预售许可证根据《最高法房屋买卖合同司法解释》该房屋买卖合同是无效的；收据有异议,该收据不符合会计出具收据的常规形式,该收据没有任何人员签字,收款方为现金,没有兴安物流公司相应的财务记账凭证予以印证,该收据不客观不真实,不能证明原告真实的向兴安物流支付了记载的款项；VIP卡真实性有异议，该卡存在复制补造的可能性；电费单有异议，该单据不显示原告的名字，看不出与涉案房屋存在联系，与本案不具有关联性，并且根据法院在2018年现场查封时记录的情况涉案房屋水电均未施工，卷闸门未安装，不存在电费支出的可能性，证据四有异议，该证据的出具人是第三人，与本案具有利害关系，其作为被执行人存在与原告恶意串通，逃避执行的可能性，并且该证据不是第三人原始账册，因此不能证明原告付款的真实性；证据六镇政府说明该证据不能证明原告是涉案房产的合法买受人，根据法律规定商品房的销售，须有合法手续，五证齐全，尤其是需要办理预售许可证在没有预售手续情况下任何房屋买卖行为均是无效的，不能以政府的没有法律依据的情况说明证明房屋买卖合同合法；互联网网页的质证理由同证据六质证意见。对第九组黑白照片真实性无异议，在张贴查封拍卖公告时，执行法官在A区B区均张贴予以公示，在原告诉称的房产处也均有张贴，A区开发较早已由一些商户入住，且A区是进入B区的必经之路，在该区公示应取注意；对原告提交的第十组彩色照片有异议，该照片是在查封公告后形成，不能证明原告的证明目的。第三人兴安公司对原告提交的证据材料发表质证意见为：对原告王新华等人的证据没有异议，原告向第三人购买房屋，房屋已经交付给原告王新华等五人，双方权利义务已经履行完毕，合同及收据真实合法有效。被告王奕向本院提交如下证据材料：一、协助执行通知书、房产证各一份。证明：异议指向的执行标的在2019年6月份已经登记到王奕名下，王奕是涉案房产的权利人。原告没有在异议指向的执行标的执行终结前提出异议之诉。二、王敏广、王怡文书写的无争议房产单据一份。证明目的：该单据是在原告执行期间，王敏广、王怡文亲自在派出所为原告出具的无争议房产名单。王敏广是被执行人虞城县兴安物流有限公司实际控制人，系该公司法定代表人宋喜玲的爱人。王怡文又名王姗姗，系王敏广的女儿。上述单据包含涉案房产，证明虞城县兴安物流有限公司未将涉案房产进行出售，原告提交的房屋买卖合同、收据等主张存在房屋买卖不具有客观真实性。三、协助执行通知书、拍卖公告各一份及在涉案房产处张贴公告的照片五张。证明：1、2017年6月份，法院查封涉案房产，2018年12月份人民法院发出拍卖公告并张贴公示，在上述执行行为作出的两年期间内，没有任何人提出异议。因此，原告与兴安物流公司的房屋买卖不具有客观真实性。2、在2018年12月份，人民法院对涉案房产进行拍卖时，涉案房产尚未竣工，水电没有施工，卷闸门等没有安装，根本不具有使用条件。原告不存在占有使用涉案房屋的事实。四、稍岗钢卷尺国际商贸城项目财务制度一份。证明：王敏广是虞城县兴安物流公司的实际控制人，其女儿王姗姗是出纳会计。另外证明胡永臣是涉案项目的负责人。庭后补充提交证据材料有：一、胡永臣证言一份，二、五金城已售及未售房明细一份，上述证据证明：原告提出异议的房产在被告王奕申请法院查封时没有销售，原告提供的买卖合同和房款收据明显与生活常理不符，原告对执行标的不具有排除强制执行的民事权益。三、虞城县昊远置业公司公示报告一份，证明：证言胡永臣与王敏广均是昊远置业公司股东，昊远置业公司是稍岗五金城开发单位。原告对被告王奕提交的证据材料质证意见为：证据一真实性无异议，证明目的有异议，本案系案外人提出的执行异议，根据最高院关于执行异议和复议若干问题的规定第6条第2款规定，执行标的由当事人受让的应当在执行程序终结之前提出而被告申请强制执行第三人的执行案件仅为终结本次执行程序，执行程序并未终结所以原告根据法律规定，享有提出执行异议之诉的途径，证据二王敏广在被告申请执行第三人案件期间并非是第三人的实际控制人，被告申请强制执行是在2018年1月才提出申请，而王敏广早在2017年1月17日与宋喜玲离婚，2017年11月19日第三人法定代表人有王敏广变更为宋喜玲，王敏广既不是该公司股东也不在该公司任职，所以其书写的无争议房产单据是无效的，王怡文书写的有错别字，不能证明王怡文的真实意思表示为以上房屋无争议，证据三照片通知，不显示张贴通知的主体，内容照片显示是在一个墙上，不能证明在涉案房屋上通知五原告本院按照法定执行程序进行告知的内容，证据2、3、4张照片均不显示涉案房屋的房号，不能证明照片中的房屋是五原告购买的房屋，第5张照片的通知虽然能看清楚是梁园区法院张贴的通知，但是内容模糊不清，而且根据该照片上边门牌上显示的半截尾号手机号码该处可以辨别该处是A区房屋并非是本案五原告的购买的B区房屋，证据五与本案无关联。对被告王奕庭后提交的证据材料质证意见为：一、对胡永臣证言质证意见。胡永臣的书面证言不符合《民事诉讼证据规定》要求，依法不能作为认定案件事实的证据。胡永臣不是兴安物流公司的人员，对该公司的房屋是否销售？销售多少？销售给谁？其不是掌握相关销售资料的人员，故其不具有证人资格。胡永臣的证言与涉案房屋不动产权证的记载相矛盾，其证言不客观不真实。根据被告王奕提交的涉案房屋的不动产证书，涉案房屋于2015年竣工，胡永臣的证言涉案房屋没有完工，明显与事实不符，依法不能成立。二、对五金城已售及未售房屋明细质证意见：没有加盖虞城县兴安物流有限公司的印证，来源不合法，不真实，不客观。证人陈述该份证据是为了去安徽宿县招商引资，统计已售未售房屋作为投资谈判的依据，即便如此更不能证明该份统计表的信息真实，不排除证人胡永臣等人为达到目的，制造虚假信息。虞城县兴安物流有限公司不存在安徽宿县的投资商。证人陈述的事实不存在。三、虞城县昊远置业有限公司工商登记信息质证意见：与待证事实无关联。第三人对被告王奕提交的证据材料发表质证意见为:质证意见同原告，补充如下：提供王敏广的情况说明，庭后提交法院，证明王敏广在被胁迫情况下签订该协议，并不是真实意思表示，其本人无权处分该涉案房产。对被告王奕庭后提交的证据材料发表质证意见为：1、对于胡永臣的证言，因系庭后提交，未经法庭发问，且属于孤证，依法不应当予以认定。对于房屋销售状况胡永臣并不是兴安物流公司销售人员，对于房屋销售情况并不知情，所作证言不能达到证明目的。2、对于五金已售未售房产明细，系证人胡永臣当制作，没有第三人兴安物流签字认可，也不能证明合法来源，胡永臣既不是兴安物流股东，也不是售房人员，对于房屋销售情况并不知情，仅凭证人当制作销售单，不能证明房屋销售情况，应不予认定。3、对昊远置业信息公示报告，证明目的有异议，昊远置业如是开发单位应提交相应的委托开发合同，凭一个公示报告不能证明昊远系开发五金城的开发单位，如昊远置业系五金城的开发单位，与本案也无关联。本院认定事实如下：王奕与虞城县兴安物流有限公司、王敏广、宋喜玲民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月22日作出（2017）豫1402民初6906号民事判决。判决生效后，王奕于2019年1月14日向本院申请执行，本院查封了涉案房产。张冬梅对执行标的提出书面异议，2020年6月25日，本院作出（2020）豫1402执85号执行裁定，驳回张冬梅的执行异议。张冬梅不服该裁定，提起执行异议之诉。案涉房屋由兴安公司开发，位于虞城县稍岗乡工业园（国际五金城）内B10区1002号、B10区1003号仓储房。2015年3月6日，兴安公司与张冬梅签订《商品房买卖合同》二份，将上述房产分别以345000元和310000元的价格出售给张冬梅。未办理产权变更登记。本院认为，本案双方当事人的争议焦点是张冬梅对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益案涉房屋系位于虞城县稍岗乡工业园（国际五金城）内的B10区1002号、B10区1003号仓储房，权利性质为出让市场化商品房，用途仓储用地仓储,房屋竣工时间:2015。兴安公司拥有房屋所有权证及土地使用权证，作为权利人有权处分自己的房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案案涉房屋登记在兴安公司名下，张冬梅应举证证明其购房行为符合上述规定的情形，方可对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。第一，张冬梅与兴安公司签订《商品房买卖合同》的时间为2015年3月6日，而涉案房产查封时间为2017年6月19日，故双方《商品房买卖合同》签订于法院查封之前。第二，张冬梅与兴安公司签订的《商品房买卖合同》，虽名为商品房买卖，但并未改变土地用途（仍为仓储用地），张冬梅提交的房款收据、银行交易明细、照片、电费单等相关证据能够证实张冬梅已支付购房款，并占有房屋的事实。第三，由于案涉合同约定2018年10月1日前办理房产证，2017年6月王奕即申请查封了包括案涉房产在内的B9、B10、A10、A11四排房屋，故符合上述法律规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形。第四，《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”包括案涉房产在内房屋原登记在兴安公司名下，现因执行登记在被告王奕名下，原告要求撤销本院（2019）豫1402执恢39号裁定，并将已经过户至被告名下的房屋执行回转至原告名下不是本案执行异议之诉审理的范围，不予支持。综上所述，张冬梅对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，张冬梅要求不得执行涉案房产的诉请成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：不得执行虞城县稍岗乡南庄工业园区内(国际五金城)B10区1002号、B10区1003号房产。一审案件受理费5492元，由第三人虞城县兴安物流有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。本院（2020）豫1402执异85号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  卢新言审判员  刘玉欣审判员  李 冰二〇二〇年十二月二十六日法官助理袁媛书记员徐梦婷