北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初10119号原告（反诉被告）：北京展鹏世纪投资管理有限公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里****。法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：阚文颖，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旻，北京市中闻律师事务所律师。被告（反诉原告）：永新华韵文化产业投资集团有限公司，住所地北京，住所地北京市朝阳区光华路**院**楼**1001>法定代表人：张军，董事长。委托诉讼代理人：张迎军，女，该公司职员。原告（反诉被告）北京展鹏世纪投资管理有限公司（以下简称展鹏公司）与被告（反诉原告）永新华韵文化产业投资集团有限公司（以下简称永新华韵公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）展鹏公司的托诉讼代理人阚文颖、张旻，被告（反诉原告）永新华韵公司的委托诉讼代理人张迎军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）展鹏公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方就北京市东城区前门大街2号B1210室，B1-117（2C）室（以下简称涉案房屋）签订的《前门大街店铺租赁合同》于2020年2月21日解除；2、判令永新华韵公司向展鹏公司支付2020年1月1日至2020年2月21日期间的欠付租金72197．83元；3、判令永新华韵公司向展鹏公司双倍支付延期返还房屋期间（2020年2月22日至2020年6月8日）的占用费301157．5元；4、判令永新华韵公司向展鹏公司支付因违约导致合同解除的违约金77639．76元；5、判令永新华韵公司向展鹏公司支付拖欠租金的滞纳金，以72197．83元为基数，按照每迟延一日千分之三的标准，自2019年11月26日计算至实际给付之日；6、判令永新华韵公司向展鹏公司支付迟延办理房屋交付手续导致的违约金，以77639．76元为基数，按照每迟延一日千分之三的标准，自2020年2月22日计算至2020年6月8日；7、判令永新华韵公司支付展鹏公司装修复原费用81033元；8、诉讼费由永新华韵公司承担。事实和理由：展鹏公司与永新华韵公司于2016年12月5日签订店铺预租合同，约定永新华韵公司承租涉诉房屋，租赁期限自2017年1月4日至2024年8月31日，租赁面积270．11平方米。永新华韵公司应于每个公历月第二十五日或之前支付下一个公历月的租金、管理费及其他应付费用，迟延支付任何款项，应按日息0．3%的标准向展鹏公司支付滞纳金，租赁期内，因永新华韵公司违约导致展鹏公司解除合同，永新华韵公司应向展鹏公司支付相当于保证金金额的违约金，若永新华韵公司迟延办理房屋交付手续，每迟延一日应按保证金金额的0．3%向展鹏公司承担违约责任；且永新华韵公司返还房屋时应履行复原义务。合同履行期间，永新华韵公司于2019年9月25日开始拖欠租金，经多次催缴，最终交纳租金至2019年12月31日，此后租金未交纳。2020年2月17日，展鹏公司向永新华韵公司发出《终止函》，通知永新华韵公司涉诉合同于2020年2月19日解除，该通知于2020年2月21日送达。此后，永新华韵公司于2020年6月8日向展鹏公司交付涉诉房屋。永新华韵公司违约行为给展鹏公司造成巨大经济损失，为维护展鹏公司合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）永新华韵公司辩称：展鹏公司利用自身地位违背了市场规则，而双方合同属于格式合同，约定的双方义务严重不对等，加重了永新华韵公司的责任，扩大了展鹏公司的权利，给永新华韵公司造成了损失。永新华韵公司交纳租金至2019年12月底，之后因永新华韵公司经营原因未交纳租金。永新华韵公司迟延交付租金的行为并未构成根本违约。展鹏公司自2019年6月开始，频繁锁闭涉诉房屋。因展鹏公司强行锁门，导致永新华韵公司彻底失去店铺运营盈利的机会，最终倒闭。因此，永新华韵公司不应支付锁门期间的任何租金、占用费、滞纳金等。展鹏公司的不当行为导致永新华韵公司无法继续使用涉诉房屋，故展鹏公司主张的违约金没有事实和法律依据。永新华韵公司客观上认可双方租赁合同于2020年2月21日解除。永新华韵公司于2020年2月底就已腾退涉案房屋，不认可展鹏公司所称其于2020年6月8日腾退。认可按照合同约定2020年1月1日至2月21日期间的租金数额为72197．83元，但因展鹏公司锁铺，店铺在展鹏公司的支配下，永新华韵公司并未使用，没有收益，故不同意支付。永新华韵公司不能经营也是因展鹏公司锁铺的原因，故不同意支付装修复原费用。因永新华韵公司不存在违约行为，不同意支付违约金、占用费、滞纳金，且展鹏公司主张的各项违约金标准均过高，若法院认定永新华韵公司欠租，由于展鹏公司存在锁铺、停电行为，也应在合法合理的范围内衡量永新华韵公司的违约责任，请求法院予以酌减。被告（反诉原告）永新华韵公司提出反诉请求：1、判令展鹏公司赔偿因商铺锁门、停电给永新华韵公司造成的店铺停业人员开支损失276644．2元（2019年11月-2020年9月）；2、判令展鹏公司返还永新华韵公司已支付的保证金77639．76元；3、判令展鹏公司赔偿因商铺锁门、停电给永新华韵公司造成的装修损失20万元；4、判令展鹏公司承担本案诉讼费用。事实和理由：永新华韵公司自2016年12月5日与展鹏公司签署《前门大街店铺租赁合同》后，一直严格履行合同，按时交纳租金，总计已交纳租金1521739．18元，支付保证金77639．76元。2019年6月，由于永新华韵公司经营遇到暂时困难，虽支付租金略有迟延，但仍有继续履行合同的意愿，租金一直交付至2019年12月31日，永新华韵公司迟延支付租金的行为并未构成根本性违约。但自2019年6月开始，展鹏公司就采取了频繁的锁铺、断电（6月6日，10月18日，11月11日）使本已经营困难的永新华韵公司，彻底推动了店铺运营盈利的机会。因此，展鹏公司锁铺、断电行为是导致永新华韵公司无法继续履行租赁合同的主要原因。因无法继续经营导致的损失有：1、经营管理损失，自2019年11月至2020年9月，共276644．2元；2、装修赔偿损失20万元。永新华韵公司认为，其欠租展鹏公司应通过合法途径予以催缴，展鹏公司将店铺锁门、停电，永新华韵公司就丧失了对店铺的占用、使用和支配的权利，店铺也失去了使用功能和用途，展鹏公司应赔偿因此给永新华韵公司造成的经济损失。根据相关规定，诉如所请。原告（反诉被告）展鹏公司针对永新华韵公司的反诉辩称：展鹏公司认为永新华韵公司的反诉请求无任何事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。理由如下：一、涉诉合同的解除原因系永新华韵多次长期迟延交付租金、严重违约。首先，永新华韵公司并非一直严格履行合同，从2019年6月开始违约。永新华韵公司与案外人北京鑫农源房地产开发有限公司系关联公司，它们租赁了展鹏公司1万多平方米的店铺，占展鹏公司持有店铺面积三分之一以上，对展鹏公司的经营状况影响极大。在东城法院审理的相关多起案件中，大部分地块从2018年就开始出现严重延期交租的情况，展鹏公司一直处于不断催缴状态。其次，基于永新华韵公司及其关联公司的多次欠租的严重违约行为，展鹏公司一直通过发送催告函、工作人员交流、给予合理宽限期等诸多合法途径进行合理沟通，但是永新华韵公司及其关联公司一直不能按时履约，反复拖欠，造成合同履行不能，且拒不腾退房屋的行为，给展鹏公司带来了很大的经济损失和困扰。最终，展鹏公司在不得已的情况下，为减少损失，才依据合同第17．2条解除合同。二、展鹏公司就永新华韵公司的严重违约行为所采取的所有行为均有合同依据，保证金不应当予以退还。首先，根据合同17．7（2）条，在提前24小时通知永新华韵公司的情形下，展鹏公司有权采取认为合适的措施及行动，直到永新华韵公司支付所有应付而未付款项。其次，由于永新华韵公司未履行装修复原义务、拖欠租金等严重违约行为，根据合同17．3条约定，保证金不予退还。三、永新华韵公司诉请中的损失主张均与展鹏公司无任何关联且毫无依据。首先，永新华韵公司主张的任何损失均与展鹏公司无关，如有损失也是其自身经营不善所致，永新华韵公司及其关联公司前门地块的负责人在其他店铺的庭审中亲口承认其集团公司自2016年就一直在大规模投入，没有收入，这才是导致其经营不善后果的真实原因。其次，永新华韵公司计算其损失的依据毫无根据。第一，店铺经营流水众所周知是波动性的，差异大，以某个时间段的流水作为收入依据实为不妥；第二，这些店铺未来的经营状况如何也是个未知数，以永新华韵公司的现状来看，也并不能保证良好经营下去；第三，这些店铺的流水收益也与永新华韵公司无关，永新华韵公司以此作为自己的收益实在有点张冠李戴；第四，装修系永新华韵公司自主申请，自行装修，风险应自担，基于其违约解除合同的情况下，拒不履行复原义务，反而找展鹏公司要所谓的损失，实属无稽之谈。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年12月5日，展鹏公司（预出租方、甲方）与永新华韵公司（预承租方、乙方）签订《前门大街店铺预租合同》，约定甲方同意将坐落于北京市东城区前门大街2号B1210室，B1-117（2C）室即涉案房屋出租给乙方，建筑面积270．11平方米。甲方已向乙方出示该店铺的《房屋所有权证》。乙方应仅以永新华韵文化产业投资有限公司的商号经营永新华韵的品牌。乙方在签署本合同之前已至现场详细视察过该店铺，乙方已充分了解本合同附件四所列之该店铺现状（包括但不限于该店铺现有装修及设施状况）并对该店铺现状表示满意和接受。租赁期限自2017年1月4日至2024年8月31日。第一个租赁年度（2017年1月4日至2018年1月3日）的日租金为4．5元/日/平方米，增值税为0．23元/日/平方米，月租金为36971．31元，增值税为1848．57元……第三个租赁年度（2019年1月4日至2020年1月3日）的日租金为4．95元/日/平方米，增值税为0．25元/日/平方米，月租金为40668．44元，增值税为2033．42元；第四个租赁年度（2020年1月4日至2021年1月3日）的日租金为4．95元/日/平方米，增值税为0．25元/日/平方米，月租金为40668．44元，增值税为2033．42元。管理费指乙方对管理公司提供的管理服务应付的费用。乙方应在每个公历季度最后一个公历月的第25日或之前支付下一个公历季度的租金及增值税、管理费及增值税。若乙方迟延支付合同项下任何应付款项及增值税，应按应付未付款项金额每日0．3%的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金。保证金指为保证乙方完成及充分履行其于合同项下义务之目的而应向甲方及管理公司支付的保证金。乙方应向甲方支付租金保证金77639．76元，向管理公司支付管理费保证金25930．56元。若乙方不履行其于合同项下任何义务的，甲方及/或管理公司有权扣除乙方保证金，以弥补甲方及/或管理公司因乙方违约而蒙受的损失。合同期满或提前解除，乙方未发生合同约定的违约事件，已履行复原义务并返还该店铺并付清所有款项及增值税，完成合同项下乙方应履行的全部其他义务（包括但不限于退还保证金收据），甲方及/或管理公司应在前述条件全部满足之日起30个工作日内将保证金无息退还乙方。除甲方书面同意乙方续租外，乙方应于租赁期满或提前解除日17：00点前完全履行其将该店铺恢复至合同附件四所列交付状态或甲方另行书面同意之状态的义务（简称复原义务），并将该店铺返还甲方。返还时，应经甲方或管理公司验收并书面认可方可视为乙方已完全履行复原义务。乙方结清全部款项，并将钥匙返还甲方。若乙方未全面、未充分履行复原义务，甲方可要求乙方实际履行或甲方可选择代为履行复原义务，乙方应赔偿甲方因此遭受的一切损失。自合同解除日起至乙方办妥交接手续之日止，乙方应以合同解除日前一日所适用的租金、管理费标准为基数，向甲方双倍支付延迟返还期间该店铺的占用费、管理费及其他费用。乙方应在租赁期满或合同提前解除日后20个工作日内完成该店铺内以该店铺地址登记注册手续的注销或迁移。乙方违反本条款，保证金不予退还。乙方单次拖欠租金及管理费超过15个工作日，甲方可单方解除合同提前收回涉案房屋。且乙方已支付的保证金不予退还，并应向甲方支付相当于保证金金额的违约金；乙方迟延办理该店铺交付手续的，每延迟一日乙方应按保证金金额0．3%的标准向甲方承担违约责任。甲方向乙方发出书面解除通知书，通知书中载明日期即为提前解除日。依据该合同发出的通知、单据等均应采用书面形式，并用挂号或快递方式发至合同所示的联系地址，投递后的第三个工作日即视为送达。合同履行期间，展鹏公司向永新华韵公司交付了涉案房屋，永新华韵公司将涉案房屋交由案外商户经营。永新华韵公司依约向展鹏公司交纳了租金保证金77639．76元，向物业公司交纳物业管理费保证金25930．56元，租金交纳至2019年12月31日，此后租金未再交纳。2020年2月17日，展鹏公司按照合同所示地址向永新华韵公司发出《终止函》，载明因永新华韵公司拖欠租金、管理费及相关费用，租赁合同于2020年2月19日终止。永新华韵公司应自终止日起3个工作日内一次性付清欠付费用，并于合同终止日当日下午五时之前按照租赁合同约定返还房屋。关于房屋交接日期，展鹏公司称永新华韵公司于2020年6月8日腾空涉案房屋，并出具交接单；但永新华韵公司认为展鹏公司所出具的交接单未有永新华韵公司的签字盖章确认，对此不予认可。永新华韵公司于2020年2月底即已腾空涉案房屋，但未提交相应证据。关于锁铺情况，永新华韵公司称第一次是2019年6月6日，锁了1天，第二次是2019年9月17日，锁了1天，第三次是2019年10月18日，锁了3天，第四次是2019年11月11日到2019年12月16日，共46天。2019年12月16日开门后，商户就陆续搬家，到2020年2月底已经搬完。永新华韵公司并申请证人闫某、薛某出庭作证。闫某到庭称，其是只有文化公司的法定代表人，实际使用涉案房屋，自2019年6月始展鹏公司有陆续锁门情况，短的两三天，长的半个月，自从2019年11月份锁门后就没有开过了。薛某到庭称，其是代表永新华韵公司与展鹏公司对接租赁事宜，自2019年5月份以来，公司资金有些紧张，永新华韵公司与展鹏公司沟通晚交租金，但展鹏公司不同意，永新华韵公司晚些交租金，展鹏公司就锁门，直到补交租金后才开门，这对永新华韵公司经营造成很大影响。直到2019年10月以后，租金实在交不了，展鹏公司就锁门了一个月。对此，展鹏公司不认可两位证人证言，认为该两位证人与永新华韵公司存在关联利害关系。关于锁门情况，2019年6月6日只锁了部分房屋，同天又开了。2019年10月18日永新华韵公司当天支付租金了，展鹏公司不可能锁门。2019年11月11日锁门了，锁了两三天后，永新华韵公司协商要付款，展鹏公司就打开门了。另，关于涉案房屋装修状况，双方均未提交证据予以证明。关于装修复原费用，展鹏公司提交案外店铺的拆除报告等，以证明涉案房屋的装修复原费用，但永新华韵公司认为复原费用未实际发生，不能拿案外店铺作比。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，展鹏公司与永新华韵公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。按照合同约定，永新华韵公司单次拖欠租金及管理费超过15个工作日，展鹏公司可单方解除合同，永新华韵公司并应向展鹏公司支付相当于保证金金额的违约金；展鹏公司向永新华韵公司发出书面解除通知书，通知书中载明日期即为提前解除日。根据已查明事实，永新华韵公司未交纳2019年12月31日之后租金，展鹏公司于2020年2月17日向永新华韵公司发出《终止函》，载明涉案合同自2020年2月19日解除。庭审中，双方均认可涉案合同于2020年2月21日解除，本院对此予以确认。合同解除前的租金，永新华韵公司应予支付。故展鹏公司要求永新华韵公司支付2020年1月1日至2020年2月21日期间租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因永新华韵公司未交纳租金构成违约，展鹏公司有权解除合同，现展鹏公司要求永新华韵公司支付解约违约金的诉讼请求，亦于法有据，本院予以支持。根据合同约定，出现因永新华韵公司违约解除合同情况时，已交纳的保证金不予退还，永新华韵公司并应支付相当于保证金金额的违约金。上述“保证金不予退还”也具有违约金性质。故对于展鹏公司主张的违约金，本院考虑合同已履行时间、交接情况、当事人过错程度及展鹏公司因永新华韵公司违约造成的损失等因素，对违约金数额依法进行确定，同时将用展鹏公司已支付的租金保证金予以冲抵。合同约定，自合同解除日起至永新华韵公司办妥交接手续之日止，永新华韵公司应以合同解除日前一日所适用的租金标准为基数，向展鹏公司双倍支付延迟返还期间的占用费。鉴于合同解除后至2020年6月8日期间，考虑到永新华韵公司主张其2月底已经腾房未提交相应的证据，展鹏公司所持6月8日收房单上也没有永新华韵公司的签字确认，本院无法确定永新华韵公司的实际占用期间，又考虑到展鹏公司因未交租金存在锁门行为及疫情因素，故本院将对房屋占用费依法酌定。展鹏公司要求永新华韵公司支付滞纳金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，该滞纳金实则拖欠租金的违约金，但违约金约定标准过高，本院对此依法酌定。关于展鹏公司要求永新华韵公司支付迟延办理房屋交付手续导致的违约金一节，违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。鉴于展鹏公司已向永新华韵公司主张了迟延办理房屋交付手续期间的房屋占用费，故展鹏公司要求永新华韵公司支付该项违约金，依据不足，本院不予支持。关于装修复原费一项，鉴于展鹏公司未就其实际支付的复原费用进行举证，故对此项本院不予支持。关于永新华韵公司要求展鹏公司赔偿因商铺锁门、停电给永新华韵公司造成的店铺停业人员开支损失，依据不足，本院不予支持。关于永新华韵公司要求展鹏公司赔偿因商铺锁门、停电给永新华韵公司造成的装修损失，因合同解除系永新华韵公司违约所致，故该诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京展鹏世纪投资管理有限公司与被告（反诉原告）永新华韵文化产业投资集团有限公司签订的《前门大街店铺租赁合同》于2020年2月21日解除；二、被告（反诉原告）永新华韵文化产业投资集团有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京展鹏世纪投资管理有限公司支付欠付租金（含税）72197．83元（租金保证金72197．83元予以折抵）；三、被告（反诉原告）永新华韵文化产业投资集团有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京展鹏世纪投资管理有限公司支付违约金42701．86元（剩余租金保证金5441．93元予以折抵，尚余37259．93元应予支付）；四、被告（反诉原告）永新华韵文化产业投资集团有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京展鹏世纪投资管理有限公司支付房屋使用费37364元；五、被告（反诉原告）永新华韵文化产业投资集团有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京展鹏世纪投资管理有限公司支付滞纳金1000元；六、驳回原告（反诉被告）北京展鹏世纪投资管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）永新华韵文化产业投资集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费20054元，由原告（反诉被告）北京展鹏世纪投资管理有限公司负担8677元（已交纳），由被告（反诉原告）永新华韵文化产业投资集团有限公司负担11377元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费6153元，由原告（反诉被告）北京展鹏世纪投资管理有限公司负担1634元（于本判决生效后7日内交纳），由被告（反诉原告）永新华韵文化产业投资集团有限公司负担4519元（已交纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 范欠歌二〇二〇年十二月二十九日法官助理 黄碧珍书 记 员 蒋彤彤