河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初3510号原告：毛亚恒，男，1991年6月12日出生，汉族，住河南省新乡市原阳县。委托诉讼代理人：邢体兴，河南未来律师事务所律师。被告：河南绿地御湖置业有限公司法定代表人：方东兴，总经理。统一社会信用代码：914107000700541944住所地：新乡市平原示范区太行大道与滨湖大道交叉口市民之家**。委托诉讼代理人：齐亚利，河南新雅琪律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司新乡高新支行住所地：新乡市华兰大道**/div>统一社会信用代码91410700872956472R委托诉讼代理人：谢泽生，男，汉族，1963年10月20日出生，住址河，住址河南省员工。委托诉讼代理人：裴济斌，男，汉族，1969年4月10日出生，住址河，住址河南省员工。原告毛亚恒与被告河南绿地御湖置业有限公司（以下称绿地公司）、第三人中国农业银行股份有限公司新乡高新支行（以下称农行高新支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，本案现已审理终结。毛亚恒向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令解除原被告2017年12月8日签订的商品房买卖合同。二、请求人民法院依法判令被告返还原告购房收费款、已付银行按揭贷款、维修基金等费用，共计200000元。三、请求人民法院依法判令解除原告与第三人中国农业银行股份有限公司新乡高新支行2018年1月18日签订的个人购房担保借款合同。四、请求人民法院依法判令被告承担原告向第三人所贷的剩余购房款及利息、违约金等。事实与理由：原、被告于2017年12月8日签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的绿地泰晤士新城四期的1号楼1单元10层11003号商品房，房屋单价7689.39元每平方米，该房屋建筑面积为79.96平方米，套内面积60.08平方米，共计价款614844元，按合同约定首付125844元，489000元进行商业贷款，交房时间为2019年12月30日。合同约定：逾期交房，原告有权解除合同，被告应退还全部房款（含已付贷款部分），并承担利息及违约金。2019年12月30日，原告履行了合同约定的房款交付义务，被告房产未达到交房条件，至今不能交房，构成违约，故原告提起本诉讼。原告因购房进行商业贷款，于2018年1月18日与第三人中国农业银行股份有限公司新乡高新支行签订个人借款担保合同，贷款金额为489000元。后因被告绿地公司未达到交房条件，至今不能交房，构成违约，故请求人民法院同时解除原告与第三人签订的个人借款担保合同，请求人民法院依法判令如诉请。河南绿地御湖置业有限公司辩称，一、案涉房屋经依法依约可以延期交付，并未逾期交付，更未达到解除合同的条件，案涉《商品房买卖合同》不应解除。2017年12月8日，答辩人与被答辩人签订了《商品房买卖合同》，该合同附件十一第二十九条约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期交房：由政府部门或行政主管单位根据法律、法规的规定采取的各项措施及政府政策和法律法规的改变等行为而引起的延期；……4、遇政府作出禁止施工作业（如扬尘治理等）、实施交通管制等决定，造成无法正常施工；5、突发公共事件导致施工受阻等其他出卖人不可预防和控制的因素。”案涉房屋自2017年4月16日开工建设，自2017年10月至2019年12月底因大气防控等政策导致停工累计时间为184天（按照绿地公司提交的大气管控文件计算）。2020年1月1日至2020年1月24日（2020年1月25日，新冠肺炎疫情一级响应启动）因大气防控等政策导致停工时间为23天，以上因大气防控等政策导致停工总计时间为207天，加之新冠肺炎疫情防控措施为导致的停工时间102天（从2020年1月25日至4月18日共54天为新冠肺炎疫情一级响应，3月19日至5月5日共48天为新冠肺炎疫情二级响应）。以上大气防控措施和新冠肺炎疫情防控措施导致的停工时间共计309天，根据《中华人民共和国合同法》规定和双方签订的《商品房买卖合同》第12条及其附件11补充协议第29条约定，御湖公司可以相应延期交房，交房时间应延期至2020年11月4日。被答辩人起诉时，该房屋经延期尚未达到交付时间，答辩人并未逾期交房，更没有达到逾期交房超过60日的解除合同条件，因此案涉《商品房买卖合同》不应解除。二、案涉楼盘已经整体通过竣工验收合格并备案，绿地公司已经通知原告交房，合同应当继续履行。2020年10月16日，案涉绿地泰晤士新城四期东地块1#2#3#楼已经竣工验收合格并备案，符合合同约定的交付条件，绿地公司已经履行交房义务，通知原告办理该房屋交房手续，原告因自身原因拒不办理房屋交接手续，该房屋应视同已经交付。扣除合同约定的大气防控及疫情不可抗力等情况，绿地在合同约定的期限内履行了交房义务，被答辩人要求解除合同支付违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据，望贵院依法驳回诉请。三、维修基金等费用属于答辩人代收费用，已经交给住建部门、广电公司等单位的费用，被答辩人应向相关单位进行主张。四、合同约定退还购房款的时间为合同备案解除之日起15日内，退款顺序有明确约定。案涉合同第十二条第二款约定“．…．．逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）……”，退一步讲若贵院判决解除案涉合同，那么退还购房款的时间也应为合同备案解除之日起15日内。答辩人认为：根据以上约定，如果判决购房合同解除，被答辩人应当先行偿还银行全部贷款后，办理合同备案解除手续，此后答辩人退还其购房款。五、案涉合同仅对违约金进行约定，并未对购房款利息进行约定，而且购房款利息是被答辩人的损失，已包括在违约金中，被答辩人不能同时主张，故被答辩人要求答辩人承担购房款利息无事实和合同依据。1、购房合同第十二条逾期交付责任中，对逾期交付责任的约定有两种选择，其中第一种约定｛见第十二条1．（2）｝的逾期交房违约责任包括支付违约金和利息，第二种约定｛见第十二条2．（2）｝的逾期交房违约责任仅包括支付违约金，不包括利息。双方签订该合同时，就逾期交房责任选择了第二种约定，该约定系双方真实意思表示，合法有效。且根据目前贷款利率及最高院关于无约定情况下的的借款利率水平，年利率大约在3％至6％范围内，合同双方约定违约金比例并不存在过低的问题，足以弥补被答辩人的损失，因此被答辩人主张利息无事实和合同依据。2、退一步讲，即使存在约定的违约金过低问题，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，需要根据被答辩人的损失确定违约金数额。被答辩人与银行之间履行贷款合同支出的贷款利息，系其双方的市场交易自愿行为，且贷款利息已经市场化，不能以其为依据确定被答辩人的违约金。六、被答辩人已经丧失单方面合同解除权，无权主张解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”。购房合同附件十一补充协议第十六条约定：“买受人根据购房合同第十二条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面行使提出，否则视为买受人放弃该项权利”。案涉合同二十五条“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任”。合同附件十一补充协议第十六条对合同解除权期间的约定和限制，符合《合同法》、《民法典》的规定，属于国家法律鼓励的行为，不存在格式合同显示公平的问题，该约定合法合理。《合同法》第40条规定格式条款无效的情形是“排除对方主要权利”，补充协议第十六条仅仅约定了合同解除权的行使期间，并未排除被答辩人的该项权利，如果被答辩人想要解除合同，完全可以在解除权条件成就后30日内提出，该行使期间是充足的且可行的，不存在任何障碍。本案中，合同约定的交房时间为2019年12月30日，至2020年2月28日届满60天，被答辩人应在3月28日前行使单方面合同解除权，但是至今被答辩人仍未采用书面形式以邮政快递方式向答辩人送达解除合同通知，已经丧失单方面合同解除权，无权主张单方面解除合同。六、本案与被答辩人与农业银行的借款合同，不属于同一法律关系，被答辩人应当另案主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：“”以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”之规定，本案中，农行高新支行作为担保权人并非本案适格答辩人，被答辩人将其列为答辩人要求合并审理的诉求，无事实及法律依据，贵院依法应处理商品房买卖合同纠纷，不得解除借款合同。关于被答辩人与邮政银行新乡县支行之间的借款合同是否应当解除依法应另案解决。综上所述，大气污染管控措施和新冠肺炎疫情对经济社会已产生重大影响，对双方履行合同带来巨大困难，在此紧急时刻，答辩人希望与被答辩人共担风险，共度难关。同时，鉴于被答辩人不具有合同单方解除权，案涉房屋已经具备交付条件，因此案涉合同应继续履行，为维护答辩人合法权益，望贵院依法驳回其诉讼请求。第三人农行高新支行述称，第三人依据原告的申请，与原告于2018年1月18日签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定由第三人向原告发放贷款489000元用于购买房产，由绿地公司提供阶段性连带责任担保。第三人依据合同约定，于2018年1月24日向你原告发放了489000元，并依据合同约定将该款项打入绿地公司开设在邮政银行新乡劳动街支行的银行账户，至此，第三人已按照借款合同的约定将贷款义务履行完毕，并且在借款合同的履行过程中不存在任何过错行为。第三人作为金融机构，对本案中原被告双方的房屋买卖合同的履行没有任何监管义务或权利，原告与第三人之间是基于原告申请形成的借贷合同关系，是独立于原被告之间的房屋买卖合同关系，原被告之间的买卖合同关系是否存续，在第三人债权未得到偿还的情况下，并不必然影响到第三人与原告之间的借贷合同关系，更不可能因原被告之间的买卖合同关系出现问题而影响到原告偿还第三人贷款的义务。因此，原告在提出解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求时，应先行依照合同约定偿还贷款本息并承担违约责任后，其解除借款合同的诉讼请求才能得到支持。截止2020年10月21日，原告作为借款人尚欠第三人贷款本金471207.03元，如果人民法院支持原告解除与被告的房屋买卖合同，致使个人购房担保借款合同的目的无法实现，第三人请求人民发运根据第三人在借款合同履行过程中不存在任何过错行为且借款人先行提出解除合同的法律事实，依据《合同法》和最高人民法院司法解释的相关规定判令：原告作为借款人依照与第三人签订的借款合同约定提前归还第三人贷款本息及违约金，并由本案被告对应偿还的贷款本息承担连带清偿责任。原、被告围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的具有证明力的证据及庭审情况，本院认定事实如下:2017年12月8日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告为买受人，被告为出卖人，合同的主要内容是：一、原告购买被告承建的新乡市平原新区长江大道以南、嘉陵江路以东、恒山路以西、万泉河路以北绿地泰晤士新城四期项目东地块1号楼1单元10层11003号商品房，建筑面积79.96平方米，每平方米7689.39元，房屋总价为614844元；二、付款方式。首付金额125844元，商业贷款金额489000元；三、交房期限（合同第十一条）：出卖人应当自2019年12月30日前向买受人交付该商品房；四、逾期付款责任（合同第八条）：逾期60日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期60日后出卖人有权解除合同；五、逾期交付责任（合同第十二条）：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之一的违约金；（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人按照已付全部房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之一的违约金；六、面积差异处理（合同第十三条）：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超过3%时，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；七、附件十一补充协议第十六条约定：买受人根据购房合同第十二条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。《商品房买卖合同（预售）》及附件还约定了其他内容。2017年12月8日，原告向被告支付部分房款125844元，向被告支付维修基金4797.6元、办证费260元、有线电视费180元，共计5237.6元。2018年1月18日，原告与第三人及被告签订《个人房产抵押贷款合同》，原告商业贷款489000元，贷款期限为360个月，利率为借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上上浮百分之贰拾。还款方式为等额本息还款，还款日为每期末月的1日。2019年12月25日，被告向原告发送《延期交房通知书》，告知原告预计将在2020年7月31日前进行集中交付。2020年2月22日，被告向原告发送《顺延交房通知书》，告知原告交房日期将从2020年7月31日再次顺延，具体交付日期以《房屋交付通知书》为准。至原告诉至本院，被告仍未能进行交房。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《房屋买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，合法有效，当事人应当按照合同约定履行。涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条）约定：出卖人应当自2019年12月30日前向买受人交付该商品房，但被告于2019年12月25日向原告发送《延期交房通知书》，2020年2月22日，又向原告发送《顺延交房通知书》，房屋交付没有具体时间。按照合同第十二条关于“逾期超过60日后，买受人有权解除合同”的约定。本案中，合同约定的交房期限为2019年12月30日，至原告起诉前被告逾期交房已经超过60日，且被告表示交房日期延期至2020年7月31日之后继续顺延，房屋交付没有具体时间。故原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》（预售），符合《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定，有合同依据和法律依据，本院予以支持。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）第二十四条规定，因被告的违约导致合同解除后，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，原告要求一并解除《个人购房担保借款合同》应予支持。《商品房买卖合同解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。合同第十二条“出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款”的约定，系格式条款，限制了原告的权利，被告未向原告履行明确提示注意义务，违反了商品房买卖合同解释的规定，本院不予采信，故被告应向第三人农行高新支行返还自判决生效之日起的剩余贷款本息。被告清偿剩余贷款本息等债务后，第三人农行高新支行应及时解除涉案房屋上的抵押登记。被告应向原告返还购房首付款125844元及利息，被告亦应将原告已支付的银行贷款付给原告，并赔偿原告因此产生的损失，即支付原告已付贷款本息及利息。原告有义务协助被告办理商品房买卖合同备案信息注销登记手续，协助被告办理注销涉案房产的预告登记、预抵押登记。关于原告诉请被告返回已支付的维修基金、办证费、有线电视费5237.6元，被告辩称系代有关部门收取，但是未提供具有证明力的证据予以证明，本院不予采纳，被告应当返还原告5237.6元。关于违约金问题，《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期超过60日的，买受人有权解除合同。出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已还贷款部分），出卖人按照已付全部房款的1%向买受人支付违约金。原告已支付的房款额为首付款125844元+已还贷款部分（以第三人中国农业银行股份有限公司新乡高新支行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准），按照1%计算。原告同时主张违约金及利息，符合“损失填补”原则。原被告双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，原告在要求被告承担违约责任时，要求被告按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定，但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补原告的损失，以利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损失并无不当。被告辩称近年来由于大气污染治理，政府采取封土令等措施导致被告被迫停工，造成交房延期，但国家实施大气污染治理已多年，被告在出售该商品房时已经可以预见大气污染治理因素，因此，该事由不属于不可抗力，不足以构成延期交付的免责事由；关于被告辩称的新冠肺炎疫情影响问题，该疫情发生在被告延期交房之后，根据合同法第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的不能免除责任”的规定，新冠肺炎疫情不能免除被告的违约责任。据上述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告毛亚恒与被告河南绿地御湖置业有限公司于2017年12月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017-1208055）；二、解除原告与第三人中国农业银行股份有限公司新乡高新支行于2018年1月18日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：ABC[2017]5006-1）；三、被告河南绿地御湖置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告购房首付款125844元及利息（以125844元为基数，自2017年12月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告河南绿地御湖置业有限公司返还完毕款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告河南绿地御湖置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告维修基金、办证费、有线电视费共计5237.6元；五、被告河南绿地御湖置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告毛亚恒已向第三人中国农业银行股份有限公司新乡高新支行归还的贷款本息及利息（以第三人中国农业银行股份有限公司新乡高新支行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准），本息的利息从每笔还贷本息之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告河南绿地御湖置业有限公司还清本息之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；六、被告河南绿地御湖置业有限公司于本判决生效后十五日内偿还原告与第三人中国农业银行股份有限公司新乡高新支行签订的《个人购房担保借款合同》剩余的贷款（以第三人中国农业银行股份有限公司新乡高新支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；七、被告河南绿地御湖置业有限公司于判决生效后十五日内赔偿原告毛亚恒违约金[首付房款125844元+已还贷款部分（以第三人中国农业银行股份有限公司新乡高新支行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）×1%]。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为2150元，由被告河南绿地御湖置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  毛贻国二〇二〇年十二月二十二日书记员  赵 娟