西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初6898号原告（反诉被告）：吕霞，女，1966年6月23日出生，汉族，个体工商户，住陕西省安康市汉滨区。原告（反诉被告）：曾建峡，男，汉族，1960年4月21日出生，住陕西省安康市汉滨区。委托诉讼代理人：翟驰毅，陕西浩元律师事务所律师。被告（反诉原告）：高帆，男，1986年9月29日出生，汉族，个体工商户，住甘肃省秦安县。委托诉讼代理人：石科科，陕西科迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娟，陕西科迈律师事务所律师。原告(反诉被告) 吕霞、曾建峡与被告（反诉原告）高帆房屋租赁合同纠纷一案, 本院于2020年6月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告吕霞、曾建峡之委托诉讼代理人翟驰毅，被告高帆及其委托诉讼代理人石科科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕霞、曾建峡向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的租赁合同于2020年4月26日予以解除；2、判令被告支付原告违约金33000元；3、判令被告支付原告欠付租金3300元；4、判令被告偿还原告垫付的各项物业费375.38元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于西安市莲湖区XX路XX座XX的房子出租给被告，租期为2019年4月27日至2022年4月26日，每月租金3300元；租赁期间发生的水电费、暖气费、天然气费、物业管理费等均由乙方（被告）承担；租赁期内，乙方（被告）需要提前退租的，应按月租金的十倍支付违约金。合同签订后，原告将房屋交付被告，2020年4月26日原告向被告催要到期房租时，被告称凑不到钱，房子不租了。在双方商谈欠付租金及违约金问题时，被告将自己的东西搬离了承租房屋，被告搬走时还欠一个月租金3300元及各项物业费375.38元未付，原告多次联系被告协商处理，均无果。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告高帆辩称，对原告主张其违约不认可，合同于2020年2月19日已解除；2020年2月19日，原告吕霞微信告知被告由于其父亲要治病，需要搬进涉案房屋内，被告也同意，2月19 日就搬出了案涉房屋，认为被告没有违约；被告搬出了但租金依旧交纳至2020年4月26日，2月19日已经搬走，之后没有居住，产生的物业费也不应承担。并向本院提出反诉请求：1、确认双方租赁合同于2020年2月19日解除；2、判令反诉被告退还反诉原告房屋租赁押金3300元；3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金33000元；4、判令反诉被告向反诉原告退还2020年2月19日至2020年4月26日期间的房屋租金7370元；5、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：双方于2019年4月26日通过柏盛房产中介公司就涉案房屋签订租赁合同，租期自2019年4月27日至2022年4月26日，月租金3300元，半年支付，押金3300元，签订租赁合同时反诉被告承诺减免3个月租金，首次支付租金，反诉原告实际支付4个月租金，第二次付半年租金，反诉原告实际付5个月租金。两次房租反诉原告均于2019年4月26日、10月9日转账支付至反诉被告女儿账户。2020年2月19日，反诉被告称家中老人需要看病，要用房子，春节过后由于疫情直到2020年4月25日反诉原告被迫搬离该房屋，并将钥匙放置保安处。反诉原告多次和其弟弟找反诉被告协商退房事宜，但反诉被告态度恶劣，曾拘禁反诉原告弟弟两个小时，并牵狗追赶，行为极为嚣张跋扈，为维护反诉原告的权益，故提出反诉，望依法支持。原告吕霞、曾建峡针对被告的反诉辩称，对反诉请求不予认可。反诉被告是违约方，应承担违约责任。2020年2月19日原告吕霞找被告协商过让老人住在涉案房屋内，但最后也没有住，是在医院住着，有病例为证，2月19日被告是否搬出，原告也不清楚。原告最早是在3月31日催要房租，4月26日被告称凑不到钱房子不租了，把钥匙放在保安处就搬走了，事先也没有和原告沟通过。找被告弟弟协商属实，但没有反诉状所说的行为。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将坐落于西安市莲湖区XX路XX座XX室（建筑面积119.25平方米）出租给乙方使用，租赁用途为居住；租赁期限自2019年4月27日至2022年4月26日，租金为每月3300元，租金半年支付一次，各期租金需提前30日支付，逾期则视为违约；押金为3300元，租赁期满或合同解除后，房屋押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第九条中约定，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需七天退租的，应提前三十日通知对方，并按月租金的拾倍支付违约金，甲方应退还剩余租期相应的租金。合同第十一条其他约定事项中第1条约定，经甲乙双方协商，甲方房屋重新装修，房屋防水所产生的费用由乙方承担，与甲方无关；第4条约定，首次半年租金，乙方实际付4个月租金，第二次付半年租金，乙方实际付5个月租金。吕霞作为甲方委托代理人在合同落款处签字。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告用于经营民宿。2019年4月26日，被告通过其建设银行账户向原告女儿转账16500元，支付了2019年4月27日至2019年10月26日的租金及押金。原告吕霞向被告出具了2019年4月27日至2019年10月26日止租金13200元的收条及押金3300元的收条。2019年10月9日，被告通过其建设银行账户向原告女儿转账16500元，被告明确依据合同约定，为2019年10月27日至2020年4月26日的租金，原告对此予以认可。被告提交其与原告吕霞的微信聊天记录，证明2020年2月19日，原告吕霞因家中老人就医住宿问题与被告微信沟通能否在涉案房屋居住，被告微信中称涉案房屋内有一个住户，表示同意居住；庭审中原告认可协商过该事实，但后并未实际居住。原告提交2020年4月26日与被告的微信聊天记录，聊天中被告称“房东，凑不到钱，房子不租了。钥匙放门口保安那里。”原告提交陕西福居物业管理有限公司出具的《收款收据》，证明经向物业核实，被告将物业费交纳至3月底，原告交纳了2020年4月-5月的物业费共计375.38元；被告提交微信转账记录，证明2019年4月26日向原告吕霞支付了1573元，2020年1月5日向物业人员支付373元物业费，租赁期内已经支付了全部物业费，不存在拖欠物业费的情形，原告交纳的4月至5月物业费与其没有关系。另查，被告认为违约金应该按照实际损失来计算，被告已将租金支付至2020年4月26日，合同约定减免3个月租金不是给被告的优惠，而是房屋因为漏水需要重新装修，3个月是装修的时间，不应算做原告的损失。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告曾建峡与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告曾建峡依约将房屋交付被告使用，被告将租金交纳至2020年4月26日，并交纳押金3300元；依据原告提交的双方微信聊天记录，能够证明2020年4月26日被告向原告提出解除合同，并搬离涉案房屋的事实，现原告主张双方租赁合同于2020年4月26日予以解除，于法有据，本院予以支持；被告作为承租人，应承担租赁期间的物业费，现原告已垫付2020年4月至5月物业费375.38元，主张被告支付，于法有据，本院予以支持；合同解除后，原告应退还被告押金3300元。依据合同约定，被告退租，未提前30日告知原告，已构成违约，应承担违约责任，现原告主张被告支付违约金，于法有据，合同中约定的违约金标准过高，依据双方合同履行实际情况，酌定被告支付违约金6600元。关于被告的反诉请求，依据双方聊天记录，仅能证明2020年2月19日协商过原告家人能否在涉案房屋内居住的事实，双方并未提出解除合同，且被告一直使用涉案房屋，直至2020年4月26日提出解除合同并搬离涉案房屋，故对被告主张合同于2020年2月19日解除，并要求退还租金及支付违约金的请求，本院不予支持。原告吕霞作为曾建峡的委托代理人签订合同，其并非合同权利义务主体，故原告吕霞向被告主张权利，于法无据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，判决如下：一、原告曾建峡与被告高帆签订的《房屋租赁合同》于2020年4月26日予以解除；二、本判决生效后七日内，被告高帆支付原告曾建峡违约金6600元；三、本判决生效后七日内，被告高帆支付原告曾建峡垫付物业费375.38元；四、驳回原告曾建峡其余诉讼请求；五、本判决生效后七日内，原告曾建峡退还被告高帆押金3300元；六、驳回被告高帆其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费3146元，反诉案件受理费1602元；由原告曾建峡负担615元，由被告高帆负担4133元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                          审    判    员       倪晓盈                         二Ｏ二Ｏ年十二月十四日  书    记    员       狄鸣柔   1