河南省栾川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0324民初2048号原告：李红立，男，1962年5月12日生，汉族，住栾川县。委托诉讼代理人：周革远，河南廉贞律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：卫伊光，河南廉贞律师事务所律师，特别授权。被告：盐城华汇房地产开发有限公司，住所地江苏省东台市红兰路**，统一社会信用代码91320981561820623M。（缺席）法定代表人：施世江，该公司总经理。被告：练杰，男，1965年11月30日生，汉族，原住江苏省东台市，现住栾川县。委托诉讼代理人：朱松建，男，1966年8月30日生，汉族。特别授权。被告：王才娃，男，1972年1月2日生，汉族，住栾川县。（缺席）原告李红立与被告盐城华汇房地产开发有限公司（以下简称“华汇公司”）、练杰、王才娃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李红立及其委托诉讼代理人周革远、卫伊光及被告练杰的委托诉讼代理人朱松建到庭参加了诉讼，被告华汇公司及王才娃经传票传唤未到应诉。本案现已审理终结。原告向法庭提出的诉讼请求为：1、判令被告继续履行合同约定的位于罗××社区××新城小区××楼××单元××室的交房义务及车库面积25平方米，若不能履行交房义务返还购房款479,750元；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金，按合同约定日息按总款万分之五计算（暂计至交房日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2012年5月28日与被告华汇公司签订合同，购买被告所开发的位于栾川县栾川乡××村房屋××套，销售合同约定2012年12月30日前被告依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的2号楼一单元601房屋及车库交付原告使用。同时合同第8条规定，出卖人不能按期交房，出卖人按日向买受人支付已交付房价款总额万分之五违约金。合同签订后华汇公司和练杰又将此项目转移给被告王才娃，以上转让有五方协议为证，当时接收方王才娃也承诺按期交房。截止到起诉日，原告仍未收到被告的交房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋仍在施工过程中。原告认为，被告延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来多重损失，因此诉至法院。被告练杰辩称：1、被告华汇公司的公章系本人私自违法所刻，本人已受到法律处罚被判有期徒刑三年，该合同属无效合同，更与华汇公司没有任何关系。2、本人认可原告以蝴蝶谷沟口一块地和我置换房子的事实，并非现金购买。3、原告将该地块相关手续给我后，我抵押在谭建华那里，而并非抵顶给谭建华，在蝴蝶谷项目清算后还清谭建华的借款，，地还是原告的4、如果原告坚持要房子那只有等水墨画舫项目建成后可以给同等面积的房子，水墨画舫项目手续还在办理中。5、没有经过确权的土地不能私自转让，转让无效。被告华汇公司和被告王才娃经本院传票传唤未到庭应诉，无答辩意见，也未向法庭提交书面答辩状和证据。当事人围绕诉讼请求依法向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据的真实性均无异议，本院予以采信，对被告提交的刑事判决书，能够证明练杰私刻华汇公司公章签订合同的事实，本院予以采信。对被告提交的其他证据不能充分证明本案争议的地块已取得合法土地使用证，对其证明目的，本院不予采纳。依据有效证据，本院认定以下案件事实：2008年8月4日，李红立与栾川县城关镇大南沟社区九组签订协议书一份，约定李红立以174,000元的价格将大南沟村九组位于鼎室山水泥路边的一块河滩边坡地购买。李红立购买后，和穆改新一起对其进行了整修。2012年6月1日，李红立、穆改新和练杰签订协议书一份，约定李红立、穆改新二人将上述购买地转让给练杰，练杰将自己准备开发的位于栾川县城关镇小南沟旁的商品房四楼和六楼两套房产，每套面积约175㎡和两个车库，每个面积约25㎡，给李红立、穆改新作为该地的转让费。两个车库在练杰交付房子时，李红立、穆改新另付练杰50,000元。双方在该协议书上签名，另加盖华汇公司的印章。庭审中双方认可该河滩地当时作价950,000元。同年5月28日，练杰以华汇公司的名义分别与李红立、穆改新签订安置购房协议，约定华汇公司将位于栾川县城关镇罗庄社区上坪组煤厂地域内（小南沟旁）瑞杰新城2号楼壹单元401室出售给穆改新，将601室出售给李红立，面积均为175㎡左右。李红立、穆改新、练杰在协议上签名，并加盖华汇公司印章，并约定于2012年12月30日交房。同日，练杰给李红立、穆改新二人出具收据各一张，内容为：收到穆改新房款及车库款454,250元，收到李红立房款及车库款479,750元，并加盖华汇公司印章，后练杰将该块地抵押他人借款。2016年12月5日，练杰因犯伪造印章罪，被判处有期徒刑二年，缓刑三年。刑事判决书查明，练杰于2011年11月份伪造华汇公司印章，以该公司名义与栾川县龙峪湾林场洽谈位于栾川县××社区××组的瑞杰新城小区团购房项目后自己开发。后练杰将瑞杰新城开发至半成品时，无力开发，又将瑞杰新城转让给被告王才娃开发，转让时的房产图中没有李红立、穆改新二人的房产，现瑞杰新城的房产已出售给他人。原告为此起诉我院。本院认为：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。本案中，原告将自己未取得合法手续的土地转让给被告练杰，双方签订的转让协议无效，据此签订的购房协议亦无效。因而对原告要求被告履行合同义务交付房产的诉讼请求，本院不予支持。被告练杰在明知原告交换的土地无合法手续，而与之签订转让协议，而今又无法履行协议内容，对原告的损失应予赔偿。庭审中双方均认可土地转让时作价950,000元，且练杰给原告李红立出示收到购房款479,750元的收据，可认定原告的损失为479,750元，但在协议中还约定练杰在交房时，原告二人应另付50,000元，即每人再付25,000元。故原告的损失为454,750元以及自交房日即2012年12月30日之后的利息，利息应按全国银行间同业拆借中心于2020年11月（起诉时）公布的一年期市场报价利率计算。因华汇公司的印章系练杰伪造，其责任应由练杰承担，故对原告要求华汇公司承担责任的诉讼请求，本院不予支持。被告王才娃不是协议的相对方，对原告的损失不应承担责任，对原告要求被告王才娃承担责任的诉讼请求，本院亦不予支持。被告华汇公司和被告王才娃经本院传票传唤，未到庭应诉，视为对自己权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告练杰应于本判决生效之日起十五日内给付原告李红立454,750元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心于2020年11月公布的一年期市场报价利率计算，从2013年1月1日起计算至付清之日止）；二、驳回原告李红立的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用4,245元，由被告练杰承担（原告已垫付，待执行中一并返还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  祁武锁二〇二〇年十二月二十九日书记员  陈曌华后附上诉须知：附录：上诉须知当事人如果对本判决不服，在法定上诉期限内欲上诉，按下列程序进行：一、应向本院立案庭提交如下材料：1、上诉状副本为被上诉人数另加六份。（若上诉案件中对一审部分当事人无意见，则这部分当事人一审是什么地位，上诉状就列什么地位。如一审原告XXX，但应将其计算在上诉人数范围内，并为其准备上诉状副本）2、加盖送达时间的一审判决书。3、上诉人是公民的，应提交身份证复印件；上诉人是法人或其他组织的，应提交加盖公章的营业执照复印件、组织机构代码复印件、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件。4、若由律师办理上诉，还应提交律所公函、委托书及律师执业资格证复印件；若由其他公民办理上诉，还应提交推荐函、委托书；若由近亲属办理上诉，还应提交委托书、身份关系证明材料。二、上诉人或委托代理人应到立案庭填写送达地址确认书并领取上诉缴费通知单。上诉人持上诉缴费通知单于7日内到洛阳市中级人民法院缴费，逾期视为放弃权利。附：上诉材料邮寄地址：河南省洛阳市栾川县兴华中路73号收件人：河南省栾川县人民法院立案庭（收）联系电话：0379-6315****若未按上述程序办理上诉手续，由当事人自行负担不利后果。