贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初16338号原告：中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行，住所地：贵州省凯里市北京西路**，统一社会信用代码：91522601709569384W。负责人：杨汉林，行长。委托诉讼代理人：潘松柏，男，1978年2月17日出生，苗族，贵州省天柱县人，住凯里市。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李丹丹，女，1991年6月28日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。代理权限为特别授权。被告：林小玲，女，1984年10月3日出生，福建省福清市人，住凯里市，（未到庭）被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地：凯里市仰阿莎广场金泉国际新城，统一社会信用代码：915226007705567349。法定代表人：方加民，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，贵州省雷山县人，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：冯昌萍，女，1997年11月11日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行（以下简称“农行凯里金泉支行”）诉被告林小玲、黔东南州恒丰房地产有限责任（以下简称“恒丰公司”）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，于2020年12月18日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行凯里金泉支行的委托诉讼代理人李丹丹到庭参加诉讼，恒丰公司的委托诉讼代理人杨晓燕到庭参加诉讼，被告林小玲经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结，并作当庭宣判。原告农行凯里金泉支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》，合同编号为52020120150048632；2、判令被告林小玲履行借款合同归还我行贷款本金332315.52元、利息6472.16，本息合计338787.68元（利息暂算至2020年10月30日，后续贷款利息以原合同约定计算至实际清偿日为准）；3、判决原告对借款抵押房地产有优先受偿权，并处置抵押物优先偿还原告借款本息；4、被告恒丰开公司对林小玲所欠贷款本息承担连带保证责任；5、诉讼费及其他相关费用由被告负担。事实与理由：被告林小玲因购买华恒丰公司开发的“金泉国际新城”29栋17曾17-3号住房，于2015年9月21日在原告农行凯里金泉支行取得一手房贷款393000万元，借款合同号52020120150048632、借款凭证号520220150068167,贷款到期日2035年10月8日，还款方式为等额本息还款法，还款日为每月9日；抵押物为所购房屋，，建筑面积124.87平方米，办理了抵押登记手续，取得编号为“凯房预凯里市字第××号”的抵押权预告登记证；恒丰公司对林小玲贷款提供阶段性担保。贷款发放后林小玲多次连续逾期不按约偿还贷款，我行多次进行催收。截止2020年10月30日林小林又已累欠4期未还，贷款余额332315.52元、应收未收利息6472.16元，贷款五级分类为次级。借款人林小玲违约后，我行多次邮寄ＥＭＳ信函、电话及短信告知等方式进行催收，要求被告履行合同还款义务，被告屡屡以暂时困难、马上偿还等推诿搪塞，至今仍不归还。原告多次向被告林小玲行催收，但被告仍未履行合同还款义务。为避免国家信贷资金流失，请求法院依法判决，维护原告的合法权益。被告林小玲未提交书面答辩意见，也未提交任何证据材料。被告恒丰公司辩称：一、我公司与原告签订的《商品房买卖合同》中的约定，原告对该套房屋享有优先受偿权。本案涉案房屋已办理抵押权预告登记，依据《中华人民共和国物权法》的规定，原告对涉案房屋享有优先受偿的权利；二、《商品房买卖合同》中的约定，我公司有权与被告林小玲解除本合同关系收回该套上商品房住宅，并追究其违约责任；三、答辩人不应承担诉讼费及其他有关费用。经审理查明，被告林小玲因购买恒丰公司开发的位于“金泉国际新城”29栋17曾17-3号住房，2015年9月21日原告农行凯里金泉支行、被告林小玲、被告恒丰公司签订了合同号52020120150048632《个人购房担保借款合同》，合同主要内容约定：被告林小玲向原告农行凯里金泉支行借款393000元，贷款到期日2035年10月8日，还款方式为等额本息还款法，约定用涉案房屋进行抵押，被告恒丰公司对林小玲贷款提供阶段性保证＋抵押。合同签订后原告如约发放贷款，涉案房屋办理了抵押预告登记手续，取得编号为“凯房预凯里市字第××号”的抵押权预告登记证；合同履行过程中被告林小玲多次连续逾期不按约偿还贷款，截止2020年10月30日被告杨贵昌又已累欠4期未还，贷款余额332315.52元、应收未收利息6472.16元（其中未结清罚息65.44元、未结清正常息为5398.17元、未结清复利72.63元，提前还息金额935.92元）。原告多次邮寄ＥＭＳ信函、电话及短信告知等方式进行催收未果。2020年11月3日原告向本院提起诉讼，庭审中，因被告林小玲未到庭参加诉讼，本院未能主持调解。上述事实，有原告的起诉状、被告恒丰公司的答辩状以及原、被告所提供的证据材料，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款本金并支付利息的合同。农行凯里金泉支行作为金融机构有权办理相关的贷款业务，其与林小玲、恒丰公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的有关规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。原告主张解除双方签订的《个人购房担保借款合同》，因被告林小玲在履行合同过程中已出现违约情形，并且经过原告催收后仍然不履行还款义务，其违约行为已经损害了原告的合同利益，故原告主张解除合同有事实及法律依据，且符合双方合同约定，本院予以支持。关于利息问题。经审查，⑴原告主张截止2020年10月30日的利息6472.16元中，未结清罚息65.44元、未结清正常息为5398.17元、未结清复利72.63元，提前还息金额935.92元。按照双方订立的《个人购房担保借款合同》第五条的约定，提前还息是指借款人在实际取得贷款后36个月内提前还款的，贷款人按提前归还金额向借款人加收一个月的贷款利息。提前还息的前提条件是借款人主动提前还款，而本案被告林小玲是被动提前还款，不应适用提前还息的约定。故，原告主张林小玲提前还息935.92元，本院不予支持。关于原告是否享有案涉房屋的优先受偿权。依据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”的规定可知，商品房预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。原告作为案涉商品房预告登记的权利人，在未办理案涉商品房抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉商品房办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗针对案涉商品房的处分，常见为体现防止“一房二卖”的保全功能。然,案涉房屋至今未办理抵押权登记,则案涉房屋的所办理的预告登记不产生《中华人民共和国物权法》第一百八十七条所规定的抵押权效力。因此，原告对案涉商品房依法不享有《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定的优先受偿权。恒丰公司作为借款连带保证人，在借款人不履行还款义务的情况下，依法应当承担连带责任保证，其在承担保证责任后，有权向杨贵昌追偿。关于恒丰公司被扣付的保证金问题。恒丰公司可另行主张权利。被告林小玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条，第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行与被告林小玲、黔东南州恒丰房地产有限责任公司签订的《个人购房担保合同》，合同编号为：52020120150048632。二、被告林小玲在本判决生效之日起十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行借款本金332315.52元及利息5536.24元（利罚、息暂计至2020年10月30日止，2020年10月30日后利息按《个人购房担保借款合同》的约定计付至本金及利息清偿之日止）；二、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司对上述被告林小玲借款应承担的借款本金及利息承担连带责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行的其余诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取3646元,由被告林小玲、黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  朱艳二〇二〇年十二月二十一日法官助理朱瑾书记员吴**