浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7800号 上诉人（原审原告）：北京龙发建筑装饰工程有限公司杭州萧山分公司，住所地杭州市萧山区北干街道金城路****，统一社会信用代码91330109759514218K。 负责人：娄忠杰。 委托代理人：张剑，浙江王建军律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：梁红丽，女，1968年10月1日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托代理人：朱克俭，系梁红丽丈夫。 被上诉人（原审被告）：朱克俭，男，1966年8月10日出生，汉族，住杭州市萧山区。 上诉人北京龙发建筑装饰工程有限公司杭州萧山分公司（以下简称龙发萧山分公司）因与被上诉人梁红丽、朱克俭房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初6364号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月9日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员金瑞芳适用普通程序独任审理，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。龙发萧山分公司的委托代理人张剑，朱克俭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明:2016年9月3日，龙发萧山分公司（乙方）与梁红丽、朱克俭（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于萧山区××路××号房屋出租给乙方，建筑面积430平方米，房屋结构为框架，供乙方经营等使用，租赁期自2016年10月10日起至2021年10月10日止，年租金360000元，半年一付，第四年开始按5%递增。水费电费、电话费、燃气费由乙方按表计费支付，物业管理费由乙方承担。乙方押金一万给甲方，本合同解除或终止后10天内甲方退还乙方。乙方有权将不可拆除的装修、改造或增设物作价归甲方，有权将自有物品及可拆除装修、改造物拆走。乙方因经营需要退租的，有权提前30日通知甲方，甲方应无条件将剩余房租及其它费用退还乙方，自30日到达之日本合同自行终止，双方互不承担违约责任。合同终止时，乙方向甲方交还的房屋主体没有破损，即视为乙方已完好交还房屋，甲方不要求恢复原状。转租仅限与乙方有合作关系的主体。合同签订后，龙发萧山分公司按约支付了押金10000元和相应的租金，并于2019年4月17日支付半年（2019年4月10日至同年10月9日）租金180000元。2019年5月份，龙发萧山分公司方的工作人员“吴第成”向梁红丽、朱克俭提出不再租赁案涉房屋；同年6月18日，龙发萧山分公司向萧山区供电有限公司申请办理案涉房屋的电费托收终止业务，同年6月27日，龙发萧山分公司和梁红丽至萧山区供电有限公司，将电费的户名由龙发萧山分公司变更为朱克俭。2020年1月19日，龙发萧山分公司方向梁红丽、朱克俭方发送律师函，要求梁红丽、朱克俭退还押金、租金合计121451.9元。另，至2019年11月20日，龙发萧山分公司仍未将工商登记的字号从案涉房屋迁出。2020年5月20日，龙发萧山分公司因案涉争议起诉至原审法院，其诉讼请求为：梁红丽、朱克俭退还押金10000元、房屋租金111451.9元，二项合计121451.9元，并赔偿该款自2019年6月30日起至实际履行日止按年利率6%计算的利息损失。 原审法院认为：龙发萧山分公司与梁红丽、朱克俭之间的房屋租赁合同依法成立并有效，双方均应按约履行。 本案的争议焦点之一为案涉合同是否已经解除。首先，案涉合同履行过程中，梁红丽、朱克俭并无违约行为，龙发萧山分公司亦无法定解除事由，也未提供证据证明案涉合同符合法定解除条件，故龙发萧山分公司并不具有合同的单方解除权及法定解除权。其次，龙发萧山分公司应当对自己的主张承担举证的义务，否则应当承担举证不能的后果。本案中，梁红丽、朱克俭抗辩称变更电表户名只是为了不影响旁边租户电费的缴纳，龙发萧山分公司亦认可其与另外两户租户共用该电表的事实，且龙发萧山分公司在店面外张贴的招租广告备注了龙发萧山分公司方的联系方式，超出了龙发萧山分公司所称的梁红丽、朱克俭协助出租的一般义务，而龙发萧山分公司提供的录音亦显示梁红丽、朱克俭明确表示不同意签署终止合同的协议，故龙发萧山分公司提供的证据并不能证实梁红丽、朱克俭已经同意解除合同并实际接收案涉房屋；同时，2019年8月份，龙发萧山分公司方还有人在案涉房屋拆东西，龙发萧山分公司亦从未将工商登记迁出案涉房屋。综合上述分析，在龙发萧山分公司未能提供直接的证据证实双方曾经协商一致解除案涉合同的情况下，并不能凭借变更电表户名等事实简单判定案涉合同已经解除，龙发萧山分公司应当承担举证不能的不利后果。综上，龙发萧山分公司要求梁红丽、朱克俭返还租金的诉讼请求无事实和法律依据，该院不予支持。 本案的争议焦点之二为押金是否需要返还及返还的数额。本案中，梁红丽、朱克俭陈述称案涉房屋其已经于2020年3月份出售，其已经以实际行动表示不再继续履行案涉房屋租赁合同。故梁红丽、朱克俭应当在进行合同清算后返还龙发萧山分公司剩余的押金。因双方在本院审理期间确认龙发萧山分公司尚应支付的物业费和水电费合计为7500元，扣除该费用后，梁红丽、朱克俭应当返还龙发萧山分公司剩余押金2500元。 综上，对龙发萧山分公司合理部分的诉讼请求，该院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、梁红丽、朱克俭于判决生效后十日内返还龙发萧山分公司押金2500元；二、驳回龙发萧山分公司的其余诉讼请求。案件受理费2838元，减半收取1419元，由梁红丽、朱克俭负担28元，由龙发萧山分公司负担1391元。 宣判后，龙发萧山分公司不服，向本院提起上诉称：一审法院查明、认定事实有误。1、一审法院认定证据有误，朱克俭提供的证据4（2019年6月25日拍摄的照片2张），龙发萧山分公司的质证意见是对三性均存在异议，而一审判决书表述为对真实性无异议。2、一审判决对案涉《房屋租赁合同》理解有误。合同第二条第1点约定“乙方因经营需要退租的，有权提前30日通知甲方，甲方应无条件将剩余房租及其它费用退还乙方，自30日到达之日本合同自行终止，双方互不承担违约责任”,该约定表明龙发萧山分公司有单方解除权，一审理解龙发萧山分公司并不具有单方解除权，属于理解错误。3、一审法院审理中的争议焦点与判决书所列争议焦点不一致，致使庭审思路与判决思路完全背离，所认定事实、分析有误。一审法院庭审归纳的三个争议焦点是：原告有无退租的意思表示；原告有无将案涉房屋交付给被告以及交付的时间；案涉房屋租赁合同双方有无结算清楚。判决的争议焦点是：案涉合同是否已经解除；押金是否需要返还以及返还的数额。二、一审法院适用法律有误。一审法院适用法律是在错误认定事实、归纳争议焦点、理解合同条款的情况下进行的。一审法院应当适用《合同法》第九十二条第二款规定，而不应直接引用《合同法》第九十二条第一款的协商解除以及《合同法》第九十三条的法定解除的内容。综上，请求：1、撤销原审判决，并依法改判梁红丽、朱克俭退还龙发萧山分公司押金2500元、房屋租金111451.9元（2019年6月19日起至2019年10月10日共113天，按年租金36万元计算，每天的租金为986.30元，即剩余租金为111451.9元），合计113951.90元；梁红丽、朱克俭赔偿龙发萧山分公司自2019年6月30日起至实际履行日止按年利率6%计算的利息损失（暂计算至2020年3月29日止的利息损失为5465.34元）。2、本案一、二审诉讼费均由梁红丽、朱克俭负担。 被上诉人梁红丽、朱克俭辩称：龙发萧山分公司陈述其在2019年6月19日交付房屋的事实不成立。龙发萧山分公司在6月份提出搬迁，后来又提出转租，6月份并未完成腾空交付。一直到8月份龙发萧山分公司还在搬东西，持续到9月中旬。并且，一直到租赁期结束营业执照都没有迁出，后来经多次催促在2019年12月底才迁出，在事实上严重影响了出租收入。水电表的户名变更与房屋交付缺乏关联性，电表户名变更只是退房交房的一个手续，房屋还是要以实际交付为准。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中,双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。 本院认为：二审法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，本案龙发萧山分公司对一审判决第一项并无异议，梁红丽、朱克俭也未提起上诉，故本院对一审法院该项判决予以确认。龙发萧山分公司上诉主张梁红丽、朱克俭应退还其2019年6月19日起至2019年10月10日的租金111451.9元，龙发萧山分公司该项主张成立的前提是双方的租赁合同在2019年6月19日已经解除且已完成腾退交付房屋的义务。本院认为，首先，即便双方租赁合同约定了龙发萧山分公司有单方解除权，但要产生合同解除的效果，有解除权的一方必须明确作出解除的意思表示，且解除的意思表示作出后未予变更。龙发萧山分公司虽然在2019年5月作出过解除的意思表示，但在梁红丽、朱克俭表示不同意并提出转租的方案时，龙发萧山分公司并未坚持合同已在2019年6月解除，而是在租赁店面外张贴招租广告且备注了自己的联系方式，梁红丽、朱克俭据此有理由相信龙发萧山分公司欲在租赁期内自行转租，而不是解除合同。其次，即便租赁合同解除，承租人未及时腾空的，也应支付占有使用费。现有证据表明，龙发萧山分公司在2019年8月份还在案涉房屋内拆东西，表明其在2019年6月并未完成腾空义务，龙发萧山分公司作为履行腾空义务的一方，其在本案中并未提交有效证据证明是在何时完成腾空交接的。故从腾空的角度，龙发萧山分公司主张2019年6月以后无须缴纳租金或占有使用费，也不成立。第三，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。龙发萧山分公司即便已完成腾空义务，在腾空之后其也应该及时履行将营业执照迁出的协助义务，其事实上至2019年12月才将营业执照从租赁房屋内迁出，在其营业执照迁出之前，客观上势必会对梁红丽、朱克俭出租经营租赁物产生影响，龙发萧山分公司以双方未结算清楚为由不迁出营业执照，其抗辩理由不成立。梁红丽、朱克俭表示对于营业执照延迟迁出给其造成的损失也不再追究，本院予以确认。 综上，龙发萧山分公司的上诉请求不成立，原审法院认定事实清楚，实体处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2529元，由北京龙发建筑装饰工程有限公司杭州萧山分公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  金瑞芳 二〇二〇年十二月九日 书记员  张诗雯