安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初8904号 原告：安徽省洪武餐饮管理服务有限公司，住所地安徽省合肥市包河工业区繁华大道**，统一社会信用代码913401006881439226。 法定代表人：朱贯银。 委托诉讼代理人：李艳，安徽徽商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾海燕，安徽徽商律师事务所实习律师。 被告：王俊，男，汉族，1974年8月25日出生，住安徽省合肥市包河区。 原告安徽省洪武餐饮管理服务有限公司（以下简称洪武餐饮公司）与被告王俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用简易程序由审判员刘元公开开庭进行了审理。原告洪武餐饮公司的委托诉讼代理人李艳到庭参加诉讼，被告王俊经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告洪武餐饮公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付租赁期内的租金361416.73（以每月租金35858元为计算标准，自2019年8月1日起至2019年12月31日止，计为179290元；2020年1月1日起以每月租金36934元为计算标准至2020年5月28日止，计为182207.73元，合计为361416.73），2020年5月29日至2020年12月31日的租金仍以每月36934元为计算标准、2021年1月1日起以每月租金38042元为计算标准至2021年12月31日止；2、请求判令被告向原告支付租赁期内的物业费4013.33元（以每月物业费400元为计算标准，自2019年8月1日起至2020年5月28日止计算为4013.33元），2020年5月29日之后的物业费仍以每月400元为计算标准至2021年12月31日止；3、请求判令被告向原告支付水电费4391.8元（2019年7月份水电费2215.2元，2019年8月份水电费1299.6元，2019年9月份水电费570元，2019年10月份水电费307元，共计4391.8元）；4、请求判令被告支付违约金98249.83元（2019年每延期一天按每季度107574元租金的3‰为标准，自2019年8月1日起至2019年12月31日止，计为49053.74元，2020年每延期一天按每季度110802元租金的3‰为标准自2020年1月1日起至2020年5月28日止，计为49196.09元，合计为98249.83元）2020年5月29日至2020年12月31日的违约金仍以每季度110802元租金计算标准、2021年1月1日起以每季度114126元租金为计算标准日止。上述费用总计：468071.69元。5、判令被告承担全部诉讼费用及财产保全费。 事实与理由：2016年12月27日，原告与安徽征途汽车服务有限公司签订《房屋租赁合同》约定，由安徽征途公司租赁原告位于繁华大道26号洪武大酒店1层房屋自北3轴至北6轴和南3轴至南6轴位置，租赁期限为2017年1月1日至2021年12月31日。2019年6月3日，安徽征途公司法定代表人即被告王俊向原告请求将涉案房屋转租，经协商原被告双方对转租事宜签订了特别约定协议，“自2019年5月1日起原本属于安徽征途公司的房屋租赁权利义务全部转让于东莞市名悦汽车销售服务有限公司，由东莞市名悦汽车销售服务有限公司作为承租方，王俊自愿为东莞市名悦汽车销售服务有限公司提供连带责任担保，担保期限从2019年5月1日至2021年12月31日。在王俊担保的此期限内，如东莞市名悦汽车销售服务有限公司中断向安徽省洪武大酒店支付房租，则由王俊担保将房屋转租出去，若未转租出去，则剩余期限内房屋由王俊承担支付”。2019年6月8日，原告与东莞市名悦汽车销售服务有限公司就涉案租赁房屋签订房屋租赁合同，合同约定：房屋租赁期自2019年5月1日至2021年12月31日止：每月租金为35858元，次年租金的支付，按上年度租金的百分之三递增：物业费为每月400元、水电费等按实际使用计算，原代由东莞市名悦汽车销售服务有限公司自行负担：若违约支付租金等费用，每延期一天按每季度租金的3‰支付违约金；逾期90天，则按月租金的2倍赔偿给原告并可无偿收回房屋。合同签订后，原告依约履行合同义务，但广东名悦汽车集团有限公司（历史名称：东莞市名悦汽车销售服务有限公司）自2019年8月1日起不再向原告履行支付租金、物业费等合同义务。原告认为，各方签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，合法有效，广东名悦汽车集团有限公司拒不支付租金等费用的行为已严重违反合同约定，被告作为连带责任保证人在广东名悦汽车集团有限公司不履行的情况下，亦不履行连带还款义务，已经构成违约。故原告为了维护其自身合法权益，特依法诉至法院，望判如所请。 被告王俊未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年12月27日，洪武餐饮公司的法定代表人朱贯银与安徽征途汽车服务有限公司（以下简称安徽征途公司）签订《房屋租赁合同》，约定由安徽征途公司租赁洪武餐饮公司位于繁华大道26号洪武大酒店1层房屋自北3轴至北6轴和南3轴至南6轴位置，租赁期限为2017年1月1日至2021年12月31日，用途为汽车销售。合同签订后，洪武餐饮公司向安徽征途公司交付房屋，征途公司如约支付的房租。 2019年6月3日，洪武餐饮公司与安徽征途公司签订了《特别约定》，载明：“安徽省洪武餐饮管理服务有限公司法人朱贯银与安徽征途汽车服务有限公司法人王俊于2019年5月1日达成协议如下，供双方遵照执行：一、朱贯银同意王俊要求自2019年5月1日起将原本属于安徽征途汽车服务有限公司的房屋租赁权利义务全部转让于东莞市名悦汽车销售服务有限公司，由东莞市名悦汽车销售服务有限公司作为承租方，王俊自愿为东莞市名悦汽车销售服务有限公司提供连带责任担保，担保期限是从2019年5月1日至2021年12月31日。在王俊担保的此期限内，如若东莞市名悦汽车销售服务有限公司中断向安徽省洪武餐饮管理服务有限公司支付房租，则由王俊担保将房屋转租出去，若未转租出去，则剩余期限内的房租由王俊承担支付。”洪武餐饮公司与安徽征途公司在《特别约定》上加盖公章，朱贯银、王俊亦签名确认。 2019年6月8日，出租方（甲方）洪武餐饮公司与承租方（乙方）东莞市名悦汽车销售服务有限公司（以下简称东莞名悦公司）就涉案租赁房屋签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将繁华大道26号洪武大酒店1层房屋自北3轴至北6轴和南3轴至南6轴位置面积400平方米出租给乙方使用，房屋租赁期共2年8个月，自2019年5月1日至2021年12月31日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋用途为汽车销售、新车长租、房车租赁等；该房屋租金为35858元，每年总额430296元，房租按月交一次，每月3号支付，即于2019年4月3日支付第一个月房租，2019年5月3日支付第二个月房租，以此类推，需提前一个月支付租金，次年租金的支付，按上年度租金的百分之三递增；物业费为每月400元、水电费等按实际使用计算（以抄表度数为准，其中水4.8元/吨，电1.2元/度）。合同签订后，东莞名悦公司入驻案涉房屋内经营，洪武餐饮公司认可东莞名悦公司租金付至2019年7月底，未支付2019年8月后的租金。 原告洪武餐饮公司提交的银行转账记录显示，案外人董飞通过名下工商银行尾号4434账户向洪武餐饮公司名下民生银行账户于2019年6月5日转款35858元，备注用途为合肥分公司6月份租金，2019年6月8日转款35858元，备注用途为合肥分公司租金，2019年7月23日转款35858元，备注用途为合肥分公司7月份店面租金。 另查明，东莞市名悦汽车销售服务有限公司合肥分公司登记负责人为王俊。 上述事实，由原告提供的营业执照、户籍信息、房屋租赁合同两份、《特别约定》、微信聊天、租金、物业费、水电费转账凭证、诉讼担保合同及发票以及当事人的庭审陈述予以证实。 本院认为，洪武餐饮公司与安徽征途公司签订《房屋租赁合同》后，在履行过程中经双方协商一致，安徽征途公司退出租赁关系，由东莞名悦公司承租案涉房屋并另行签订《房屋租赁合同》，以上事实，有原告洪武餐饮公司提交的两份租赁合同及《特别约定》佐证，足以认定。洪武餐饮公司与东莞名悦公司签订的《房屋租赁合同》，合法有效，当事人应依约履行。同时，王俊在其签名确认的《特别约定》中以个人名义为东莞名悦公司支付租金的合同义务担供担保，系其真实意思表示，合法有效。 对于原告洪武餐饮公司所诉的东莞名悦公司欠付2019年8月之后房屋租金的事实，被告王俊作为保证人和东莞名悦公司合肥分公司的负责人未到庭提出异议，本院予以确认。因在《特别约定》中约定王俊为东莞名悦公司支付租金的合同义务担供连带责任保证，保证期限为2019年5月1日至2021年12月31日，现承租方东莞名悦公司欠付房租，王俊亦未协助将房屋转租，故原告要求王俊根据约定承担保证责任即支付欠付房租的请求符合约定，予以支持。 截止本案判决的2020年12月15日，东莞名悦公司欠付房租为2019年8月1日起至2019年12月31日的5个月计179290元（35858元×5个月），2020年的月租金根据合同约定递增3%为36934元，2020年1月1日至2020年12月15日为11个月另15天，租金为424741元（36934元×11.5个月），之后的租金因合同履行情况尚不明确，原告应根据履行情况另行主张。 原告洪武餐饮公司要求被告王俊承担的是保证责任，双方约定的保证范围仅限于东莞名悦公司支付租金的义务，原告主张的东莞名悦公司欠付物业费、水电费、违约金以及因诉讼产生的财产保全费均不在保证范围内，以上诉讼请求不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王俊于本判决生效之日起十日内向原告安徽省洪武餐饮管理服务有限公司支付2019年8月1日至2020年12月15日期间房屋租金共计604031元； 二、驳回原告安徽省洪武餐饮管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4920元，保全费3270元，合计8190元，由被告王俊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 刘 元 二〇二〇年十二月十五日 书记员 莫警花 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。