四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初10947号 原告：张帮全，男，1952年11月29日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人:唐兵兵，四川君合律师事务所律师。 被告：汪军，男，1972年8月24日出生，汉族，住成都市新都区。 被告：陈丹，女，1978年12月16日出生，汉族，住成都市新都区。 第三人：成都铁路地产置业有限公司,住所地四川省成都市金牛区站西桥街**。 法定代表人：张勇。 委托诉讼代理人：宁小林，男，1972年6月13日出生，汉族，住成都市金牛区，系公司员工。 第三人：成都市住房置业融资担保有限公司，住所地成都市人民中路一段**。 法定代表人：陆建超。 委托诉讼代理人：杨鹏国，四川思创律师事务所律师。 第三人：中国银行股份有限公司成都锦江支行，住，住所地四川省成都市锦江区汇泉南路******附********1号、15号、17号4栋1层1-2号、2层1号。 负责人：刘荐。 原告张帮全与被告汪军、陈丹，第三人成都铁路地产置业有限公司（以下简称铁路置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，张帮全向本院申请追加成都市住房置业融资担保有限公司（以下简称住房置业公司）及中国银行股份有限公司成都市锦江支行（中行锦江支行）作为第三人参加本案诉讼，本院依法予以准许，并书面通知住房置业公司及中行锦江支行。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张帮全及其委托诉讼代理人唐兵兵，被告汪军、陈丹，第三人铁路置业公司的委托诉讼代理人宁小林，第三人住房置业公司的委托诉讼代理人杨鹏国到庭参加了诉讼，第三人中行锦江支行经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张帮全向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令汪军、陈丹协助张帮全办理所购房屋的不动产权变更登记手续，经房屋过户登记在张帮全名下；2.判令张帮全代汪军、陈丹清偿其与本案中行锦江支行的银行按揭款项余额，在张帮全未支付的购房尾款3万元中扣除，扣除后的不足部分由汪军、陈丹共同向张帮全返还；3.依法判令第三人铁路置业公司为上述第一项诉讼请求提供协助；4.请求判令第三人中行锦江支行在张帮全代汪军、陈丹清贷款后，办理解除约抵押登记手续；5.判令汪军和陈丹承担诉讼费。事实和理由：2013年8月24日，张帮全与汪军、陈丹签订了经公证的《预约合同》，约定汪军、陈丹将由铁路置业公司开发的位于成都市青羊区××村××路苑21幢1单元6楼603号房产出售给张帮全，合同转让价为49万元，分三次支付房款，即签订合同之日先行支付40万元，2013年12月31日支付6万元，双方共同到房管部门办理上述房屋权过户当日支付尾款3万元。该房屋由汪军申请了按揭贷款并办理了预抵押登记，汪军、陈丹承诺在产权过户前自行向银行结清上述房屋的贷款，并且约定在收到张帮全的首付款即将上述房屋交给张帮全，并同意其有权对房屋进行装修。合同签订后，张帮全分别于2013年8月24日支付了首付款40万元，2013年12月29日支付了6万元，现房屋由张帮全装修使用至今。经查，案涉房屋早于2018年具备了办理分户产权证的条件，张帮全多次催促汪军、陈丹将房屋过户至自己名下，但至今未果，为维护自身合法权益，张帮全诉至本院。 汪军辩称，当时购买案涉房屋时，张帮全是知道房屋是按揭房。我去办证中心询问过目前案涉房屋不具备办理产权证的条件，当时签署合同是两个人，必须要陈丹和我一起去办理。案涉房屋存在银行贷款，也不可能一次性向银行结清，如果张帮全同意，他向银行一次性结清贷款后，然后我再向他偿还，我愿意配合办理产权证。原告向我支付尾款后，我会按照离婚协议的约定向陈丹支付剩余的3万元。 陈丹辩称，2013年5月16日我与汪军离婚，案涉房屋与我无关，我可以配合办理案涉房屋的产权证。但2013年5月16日至今并没有人通知我去办理产权证，我是同意配合办理案涉房屋的产权证，所以我不应当承担本案的保全费和诉讼费。 第三人铁路置业公司辩称，针对案涉房屋我司已为其办理了房屋的初始登记，汪军、陈丹也未按照我司通知要求提交相关资料办理不动产分户登记。同时，他们双方之间的买卖合同纠纷与我司无任何关系，请求驳回张帮全对我司的诉讼请求。 第三人住房置业公司辩称，在张帮全代汪军、陈丹结清银行贷款之后，我们会办理解除房屋的抵押登记手续。 第三人中行锦江支行未到庭作答辩，其向本院提交了书面答辩意见，称中行锦江支行对案涉房屋享有抵押权且尚在抵押期间内，汪军、陈丹将房屋出售给张帮全，中行锦江支行对该合同不予认可，也与其无关。 根据当事人举证情况和庭审情况，本院认定如下事实： 2011年，成都铁路地区旧城改造中心（后更名为铁路置业公司）（出卖人）与汪军、陈丹（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定，出卖人取得青羊区苏坡辖区黄土村川国用（2010）第00736号地块，建设商品房名称为清水路苑，买受人所购商品房为项目中的21幢1单元6层603号，测绘面积82.46平方米，用途为住宅。付款方式为：公积金贷款（成房担保公司担保）。该《商品房买卖合同》于2011年11月25日进行备案，汪军和陈丹各自所占份额为50%。汪军为购买该房屋向中行锦江支行申请贷款并办理了贷款手续。 2013年8月24日，汪军、陈丹（甲方）与张帮全（乙方）签订《预约合同》，约定：甲方与铁路置业公司签订商品房买卖合同，购买了位于成都市青羊区××村（清水路苑）21幢1单元6楼603号房屋，商品房买卖合同签约备案号：1589015。同时甲方就该房屋向银行申请了相应的按揭贷款并办理了预约抵押登记手续（甲方承诺：甲方在产权过户前自行向银行结清上述房屋的贷款，并到房屋管理部门办理注销抵押登记手续）。乙方知悉甲方拟转让的房屋的权属状态为合同方并实地查看了上述房屋。甲方承诺将房屋按本合同约定的条件转让给乙方并保证待合法取得该房屋所有权证后按本合同的约定过户给乙方。房屋转让价款为49万元，第一笔房价款40万元，乙方在本合同签订的当天一次性支付完给甲方；第二笔房价款6万元，与2013年12月31日前向甲方付清，尾款3万元待甲乙双方共同到房管部门办理上述房屋产权买卖过户当天，乙方一次性支付。甲方应按照与房地产公司签订的商品房买卖合同的约定办理或督促开发商及时办理房屋的产权登记手续，以确保甲方及时取得该房屋产权证。甲方名下产权证的办理费用由甲方承担。双方约定甲方应在取得甲方名下产权证后的15个工作日内与乙方一同前往房管局办理房屋的产权过户手续，该次过户所产生的所有税、费（含甲方应支付的税费）乙方均自愿全部承担。甲方收到乙方的首付款即将上述房屋交给乙方，甲方同意乙方在房屋产权未过户之前有权在该房屋进行装修并使用该房屋。违约责任有房地产公司通知甲方办理或领取房屋产权证但甲方怠于办理达30日以上的等。双方就该《预约合同》在四川省成都市蜀都公证处办理了公证手续。 2013年8月24日，汪军出具《收据》，载明：今收张帮全购买清水路苑1栋1单元603室首付款40万元，同年12月29日，汪军再次出具《收据》，载明：今收张帮全第二笔房款6万元。 《预约合同》签订后，张帮全及其配偶韩建英搬入案涉房屋居住，且缴纳了相应的物管费等费用。 案涉房屋的产权证现已办理至第三人铁路置业公司名下，而房屋由第三人住房置业公司办理了预抵押登记，抵押件号为预0650312号，权利设定时间为2014年12月2日。 汪军与陈丹于2013年5月16日办理离婚登记手续，约定案涉房屋归汪军所有，余下的按揭款由汪军偿还，陈丹协助汪军办理相关的房屋过户手续。 2019年11月18日，张帮全的配偶韩建英向汪军发消息，内容为催促其去办理案涉房屋的产权证。 审理中，汪军陈述张帮全如果直接向银行结清贷款，他愿意将结按款项支付给张帮全。张帮全陈述其愿意代汪军向银行结清按揭贷款来注销预抵押登记手续，但其并不清楚还剩余多少贷款需要结清。住房置业公司陈述只要结清银行贷款，就同意解除预抵押。铁路置业公司陈述，公司原名为成都铁路地区旧城改造中心，是2018年更名为现在的公司的，随后公司就通知业主开始办证了。 本院认为，铁路置业公司与汪军、陈丹签订的《商品房买卖合同》及汪军、陈丹与张帮全签订的《预约合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力。张帮全按照与汪军、陈丹的约定，已向汪军支付了合同中约定的房屋过户前其应当支付的全部购房款46万元，且汪军、陈丹已交付案涉房屋为张帮全占有、使用。现铁路置业公司已经取得了房屋产权，也已经向业主通知可以办理分户产权了，根据房屋目前的状况及相关政策的规定，汪军、陈丹已具备办理案涉房屋产权登记资格，但其一直怠于向铁路置业公司申请办理案涉房屋的产权登记。现张帮全主张汪军、陈丹应当协助张帮全办理案涉房屋的不动产权证书的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 案涉房屋系铁路置业公司建设，该房屋的产权至今登记在铁路置业公司名下，作为房屋所有权人，铁路置业公司应当协助张帮全办理案涉房屋的不动产权证书。故张帮全主张铁路置业公司协助其办理案涉房屋的不动产权证书的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但，汪军就购买案涉房屋向中行锦江支行申请了贷款且现仍处于偿还贷款期间，且因住房置业公司提供了担保而将房屋进行了预抵押登记，预抵押权人为住房置业公司，故房屋过户登记手续的办理需要先解除房屋的预抵押，审理中张帮全表示同意代汪军结清银行贷款，剩余房款3万元先抵扣其代偿的按揭款项，房屋预抵押权利人住房置业公司表示房屋按揭贷款结清后，愿意配合解除房屋的预抵押登记手续，因上述主张不违反法律法规的规定，故张帮全主张住房置业公司在其代汪军结清贷款后配合办理预抵押注销登记手续，本院予以支持。 另，由于现无法确认汪军尚欠贷款金额，也无法确认购房尾款抵扣了按揭款后是否有不足部分，故可能产生的扣除购房尾款后不足的金额部分，在其实际产生后由张帮全再行向汪军进行主张，本院在本案中不予以处理。关于张帮全主张汪军、陈丹承担过户过程中产生的费用。鉴于张帮全主张费用尚未实际产生，金额亦不明确。张帮全可在垫付相关费用后另案主张。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，依法判决如下： 一、张帮全于本判决发生法律效力之日起十日内代汪军、陈丹向中国银行股份有限公司成都锦江支行偿还位于成都市青羊区西货站路312号21栋1单元6楼603号房屋的按揭贷款（具体金额以中国银行股份有限公司成都锦江支行核定为准）。中国银行股份有限公司成都锦江支行、成都市住房置业融资担保有限公司在上述房屋按揭贷款清偿完毕后十日内协助张帮全办理预抵押登记的注销手续； 二、汪军、陈丹、成都铁路地产置业有限公司于上述房屋预抵押登记手续注销之日起十日内协助张帮全办理上述房屋的不动产权登记手续； 三、驳回张帮全其余诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由汪军、陈丹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  李 琳 二〇二〇年十二月十六日 法官助理  姜 君 书 记 员  邓郁锚