河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1402民初10571号原告：赵素梅，女，汉族，1980年8月16日出生，住河南省夏邑县。诉讼委托代理人：胡盼盼，河南华豫律师事务所律师。被告:河南麦尚置业有限公司，住所地商丘市梁园区神火大道天伦**写字楼，现住址中州路与方域路交叉口西角国奥玫瑰园**楼，统一社会信用代码：9141140059242261XG。法定代表人：杨俊玲，职务经理。诉讼委托代理人：刘刚、焦言言，河南永秀律师事务所律师。原告赵素梅与被告河南麦尚置业有限公司(以下简称麦尚置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月13日受理，依法适用简易程序，于2020年12月10日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人胡盼盼，被告的委托代理人刘刚、焦言言到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵素梅向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行商品房买卖合同；2、判决被告支付逾期交房违约金40783.2元（暂定，直至交房之日止）；3、判令被告支付逾期交房补偿金1000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年8月15日签订了商品房买卖合同，原告购买被告位于商丘市示范区××路与××路交叉口“××·玫瑰园”××楼××单元××号房屋。合同约定交房日前为2018年12月30日前，被告于2020年7月1日出具了承诺书，约定如2020年9月30日不能交付，按商品房买卖合同逾期交房条款执行，并自2020年9月30日开始计算每户每月补偿1000元直至交房为止，现被告违反商品房买卖合同与承诺书约定，至今未交付，且商品房买卖合同约定违约金过低，要求逾期交房违约金按房款总价款的日万分之一计算。为维护原告合法权益诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告麦尚置业公司辩称：1、逾期交房是因为涉案住房在建设期内遇到不可归责于开发商的因素造成建设周期延长，从而影响到交房期限。这些因素包括：因影响政府大气污染防控而停工、因中州路侯恂路市政道路施工无法进入施工现场而停工、因雨雪天气无法施工而停工，因新冠肺炎疫情防控而停工等等。这些因素均是答辩人无法预见避免无法克服的。2、双方签订的商品房买卖合同附件十一即补充协议第二条，对特殊原因影响交付的因素进行了约定，其中包括预见不可抗力（比如新冠疫情）、连续阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气、政府规划变更（比如市政道路施工）、突发性公共事件等。这些因素均已排除在逾期交付天数之外，不需要开发商承担违约责任。双方这一约定公平合理，意思表示真实，对双方具有约束力。3、部分业主采取非理性手段维权，进而影响项目建设，给开发商造成了不可估量的损失，开发商承诺每户每月1000元补偿金的前提条件被破坏，不能根据承诺书要求开发商承担违约责任。请求驳回原告的诉请。根据双方当事人的质辩意见及相关证据，本院经审理查明案件事实如下：原告与被告麦尚置业公司于2017年8月15日，签订《商品房买卖合同（预售）》一份，该合同约定主要内容：原告购买被告麦尚置业公司开发的位于商丘市示范区××路与方域××·玫瑰园（××）3号楼〖幢〗1单元5层1-501号住宅房屋一套，预测建筑面积共为126.23平方米，套内面积99.28平方米，分摊共用建筑面积26.95平方米。每平方米为4815元，总价款为607797元；原告应于2017年8月15日前支付首期房价款247797元，余款360000元申请银行贷款支付；被告应于2018年12月30日前向原告交付案涉房屋。逾期交付违约责任为：除不可抗力外，出卖人未按照约定时间交付买受人的，逾期90日内，出卖人不承担违约责任；逾期超过90日，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之零点五的违约金。合同附件十一：补充协议第二条合同第八条约定的特殊原因是指一下情形：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内以书面或协议约定形式告知买受人的；2、有关法律、法规、政策等调整导致交付迟延的；3、商品房建设工程设计变更或者政府相关规划变更导致延期的；4、遇到连续阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5、突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6、买受人逾期付款的，按买受人逾期时间相应顺延交付日前；7、买受人不按时缴纳契税、专项维修资金等各项税费的；8、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；9、其他出卖人不能预防和控制的因素。该《商品房买卖合同（预售）》还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约履行了自己的相关合同义务。被告麦尚置业公司未按合同约定期限交付房屋。2019年12月1日，被告麦尚置业公司向国奥·玫瑰园（二期）全体业主出具“承诺书”一份，其内容为：“因我公司以及扬尘治理、创建卫生文明城市管控原因造成延期交房，现我公司全体股东商议决定，在2020年6月30日之前交房。前期给广大业主造成了延期交房，我公司深表歉意。如我公司不能在2020年6月30日之前交房，从2020年7月份开始，我公司向每户每月补偿1000元人民币。如有业主在此期间给我公司造成负面影响，我公司将不承担违约责任。”承诺书发出后，国奥·玫瑰园（二期）部分业主采取围堵被告麦尚置业公司营销中心，并在该中心门口悬挂“黑心开发商坑害业主无理延期交房业主无家可归”、“黑心河南麦尚置业蜗牛进度坑害业主血汗虚伪贪婪无良”等条幅。2020年7月1日，被告又向该小区业主出具“开发商承诺书”，主要内容为：交付时间最迟2020年9月30日，绿化完善，小区基本配套设施完善，公示小区绿化平面规划图。人车分流。按商品房买卖合同条款执行（不低物业费）；2020年9月30号前交不了房，按每月每户1000元现金补偿，不得抵物业费等。另查明：商丘市气象科技服务中心证明，自2014年12月1日至2020年10月30日共出现459天降水日数。商丘市城乡一体化示范区环境污染防治攻坚战领导小组办公室出具的，关于建筑工地涉土石方作业在污染天气期间的管控情况证实，自2016年10月18日至2019年10月26日，我市因污染天气应急管控，累计管控天数302天，管控措施为全面停止土石方作业，自2019年11月2日至2020年2月10日，启动重污染天气橙色预警共90天。商丘市商务中心管理委员会出具情况说明：侯恂路（归德路-中州路）第一合同段道路工程开工时间约为2017年3月1日，通车时间约为2018年10月1日。上述事实由原告身份证复印件、商品房买卖合同、购房款等收据、开发商承诺书、商丘市气象科技服务中心、商丘市城乡一体化示范区环境污染防治攻坚战领导小组办公室等出具的有关证明等及庭审笔录在卷予以佐证。本院认为，原、被告签订的“商品房买卖合同（预售）”系双方当事人的真实意思表示，内容合法，对双方当事人具有法律约束力。本案原告支付购房款等后，被告应当按照约定期限向原告交付房屋，被告违反合同约定未如期交付房屋是造成本案纠纷的主要原因。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第二条约定，应视为若存在上述情形，被告可顺延交付日期。被告提供的商丘市城乡一体化示范区环境污染防治攻坚战领导小组办公室出具证明证实，自2016年10月18日至2019年10月26日期间，我市因污染天气应急管控，累计管控天数302天，管控措施为全面停止土石方作业，自2019年11月2日至2020年2月10日，启动重污染天气橙色预警共90天。商丘市商务中心管理委员会出具情况说明：侯恂路（归德路-中州路）第一合同段道路工程开工时间约为2017年3月1日，通车时间约为2018年10月1日，国奥·玫瑰园（二期）小区位于商丘××××路西侧，由于归德路至中州路道路工程为市政基础建设，工程开工时间至通车时间历经450天，必然会影响被告对国奥·玫瑰园（二期）的施工进度，按照双方合同约定，本院酌情从逾期交付天数中予以扣减。根据双方当事人关于遭遇连续阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期不计入逾期交付期限的约定，我市近几年确实存在连续阴雨天等恶劣天气现象，本院酌定从逾期交付天数中扣减。新冠肺炎疫情为突发性公共事件，为疫情防控工作，被告施工亦受到一定程度的影响，按照双方约定也应减扣相应期间。由于上述减扣期间存在重叠现象，本院酌定对大气污染防治、中州路道路施工、新冠肺炎防治、连续阴雨恶劣天气等原因扣减天数共计300天。按照原、被告除不可抗力的因素外，出卖人未按约定时间将房屋交付买受人的，双方同意逾期90日内，出卖人不承担违约责任，该期间应从违约期限内予以扣除。被告于2019年12月1日向包括原告在内的全体业主出具的“承诺书”，是被告的真实意思表示，但该承诺书明确载明：“如有业主在此期间给我公司造成负面影响，我公司将不承担违约责任”。此为附条件的约定，如业主在此期间未给被告造成负面影响的，则被告应按约定支付补偿金。被告提供的相关证据虽可以证实，在被告出具“承诺书”后，出现业主围堵被告营销中心、悬挂条幅的行为，对被告造成了不良影响，但2020年7月1日，被告再次向业主承诺：“交付最迟2020年9月30日之前不交房，按每月每户1000元现金补偿，不得抵物业费”，且该承诺未附加任何条件，因此，原告请求被告按照承诺书支付补偿金的诉请理由成立，本院予以支持。被告依据案涉合同进行抗辩工程延期的客观理由成立，本院予以采信。被告逾期交付期限为2018年12月30日，原告请求被告支付违约金的日期暂计算至庭审之日，即2020年12月10日共计712天，扣除约定的不承担违约责任的90天及因大气污染防治、中州路道路施工、新冠肺炎防治、连续阴雨恶劣天气等原因扣减天数300天，被告实际违约期间为322天。对原告要求违约金过低应调整为万分之一的诉请，因未能提供相关证据予以佐证，本院依法不予支持。据此，被告应承担逾期交付的违约金为：房款总额607797元×日万分之零点五×322天﹦9785.53元。逾期交付房屋补偿金1000元。合计共为10785.53元。2020年12月11日至实际交付房屋之日止期间的违约金，原告可根据客观实际情况另行主张权利解决。故，本院对原告要求支付逾期交房违约金中合理部分的诉请予以支持。原告提出继续履行案涉买卖合同的诉请，理由正当，于法有据，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款之规定，判决如下：原告赵素梅与被告麦尚置业公司于2017年8月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》继续履行。被告河南麦尚置业有限公司，于本判决生效之日起十日内向原告赵素梅支付逾期交房违约金10785.53元；二、驳回原告赵素梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费844.58元，减半收取422.29元，由原告赵素梅承担372元，被告河南麦尚置业有限公司承担50.29元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  庞万**二〇二〇年十二月十七日书记员  张 佳