广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初11919号原告：李琛，男，1979年4月17日出生，汉族，住广州市花都区,被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花都区颐和盛世五街****，统一社会信用代码91440101618755886F。法定代表人：何建信，该公司经理。委托诉讼代理人：林洁琼，女，该公司员工。委托诉讼代理人：范嘉君，女，该公司员工。原告李琛与被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序于2020年9月4日公开开庭进行审理，原告李琛、被告东湛公司的委托诉讼代理人林洁琼、范嘉君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李琛向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决车位认购协议无效；2.请求法院判处东湛公司退还本人的全额车位认购款118000元，并按银行年利率4.35%的标准贷款利率，支付我从2017年8月10日支付完购车款日起到东湛公司返还本人全额车位认购款期间的利息16078.6元。事实与理由：本人为颐和盛世xx业主，于2017年8月5日向东湛公司交了10000元作为购买颐和盛世花园E区车位的定金，并商定在选定车位后缴纳余下的车位款，2017年8月5日本人在选定颐和盛世花园XX号车位后缴纳剩余108000元车位款。在两次付款前后，东湛公司的销售人员都没有交代此车位并没有确权，只是说过半年就能签正式合同，本人也是最近1年才得知车位也需要确权和网签。从交完全款到现在已有两年零九个月时间，我与东湛公司销售代表沟通过数次关于车位产权与过户的问题，都没有明确的答复。东湛公司只给了我一份收据，一份车位认购协议，没有与我签订相关的合同，也不能告知何时能办理网签手续及拿到产权证明。在两次付款前后，东湛公司的销售人员都没有交代此车位并没有确权，也没有对相关条款进行详细的说明，只说半年就能签合同，后来一次又说很快就能签。实际是到目前E区车位都没有确权，最近两个月我向销售蓝卓提交了“退款申请函”，销售表示已提交给公司，但公司不会退钱，蓝卓自己也已提交了离职，建议我走法律途径。车位认购协议第三条却写“该车位具备销售条件后”这样的前置条款；车位认购协议第五条：乙方已清楚本车位暂时未能在网上签订合同，并已阅读并理解及同意甲方在售楼部公示的各项文件、证书上、重要提示、物业服务的相关规定、《广州市商品房买卖合同》及补充协议。东湛公司这种不提示并解释相关限制条款，且完全免除其销售车位需要确权，备案义务和责任的行为，严重侵犯了本人的合法权益，以及知情权。东湛公司作为提供格式条款方，其行为符合格式条款无效的情况。E区车位到目前都没有确权却在3年前(2017年8月)就已开始销售，东湛公司违反了：《广州市房屋交易监督管理办法》第十九条：房地产开发企业和其他房地产开发单位租售车位(车库)前，应当将租售方案和相关产权证明文件在建筑区划内的出入口、公示栏等显著位置公示，公示期不少于30天。第二、广州市国土资源和房屋管理局房地产市场管理处2009年7月29日发布的《关于进一步明确车位车库租售管理工作意见的函》：二、关于车位车库一手租售行为的监管问题。车位车库租售阶段监管开发企业在正式租售车位车库前，须提交详细的租售方案报市房地产中介服务管理所备案。广州市国土资源和房屋管理局2010年7月12日发布实施的《关于依法依规销售车位的公告》房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或出租房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库前，需经初始登记确认权属；应当将出售或出租方案在建筑区划内显著位置公示30日，并将出售或出租方案报房地产行政主管部门备案。基于以上，东湛公司与本人签订的《颐和盛世车位认购协议》应当属于无效，法院应当支持我方的诉讼请求。东湛公司辩称，不同意李琛的全部诉讼请求，李琛诉请缺乏事实和法律依据。双方签订的颐和盛世车位认购协议的3、5条有明确约定，李琛在购买涉案车位时已清楚车位未具备网签及办理产权证的条件，李琛现在以车位无法网签及确权为由起诉，实属无理。李琛计算利息的利率没有依据，利息的起算时间有误，李琛在2017年9月10日才付清认购款，而其主张从2017年8月10日开始计算利息。李琛已经使用涉案车位近三年时间，若认购协议被认定无效，李琛应当向东湛公司支付车位的使用费。综上，请法院驳回李琛的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年9月10日，东湛公司（甲方、开发商）与李琛（乙方、认购方）签订《颐和盛世车位认购协议》，约定，双方就乙方认购甲方车位达成如下协议，该车位位于广州市花都区颐和盛世花园XX号，乙方享受折后车位总价款118000元，乙方需于2017年9月10日前向甲方或甲方指定代理机构广州颐和房产策划代理有限公司一次性缴纳认购款118000元，该款项属于认购性质。逾期未缴纳或在十日内未缴齐的，甲方取消乙方的认购资格。该车位具备销售条件后，在乙方满足第三项条款的条件下，甲方或甲方指定代理机构广州颐和房产策划代理有限公司需书面通知乙方签订《颐和盛世车位认购书》及购买车位合同，并按国家规定缴纳相关的税费及费用。乙方在收到甲方书面通知签订认购书及购买合同后七个工作日内必须到广州市环市东路416号颐和商务大厦签约中心签署购买车位合同，逾期未与甲方签署购买合同的，视为乙方自愿放弃认购权利，甲方需在三十个工作日内无息退还乙方已交款项。乙方已清楚本车位暂时未能在网上签订合同，并已阅读并理解及同意甲方在售楼部公示的各项文件、证书上、重要提示、物业服务的相关规定、《颐和盛世车位认购书》、《广州市商品房买卖合同》及补充协议。李琛于2017年8月5日向东湛公司支付1万元定金、于2017年9月10日向东湛公司支付108000元车位款项。涉案车位现由李琛支配使用，李琛认为其使用车位两年左右，东湛公司认为车位大约在2018年交付使用。东湛公司陈述，涉案车位不具备销售条件是指涉案车位至今未办理初始登记，不能办理网签。东湛公司亦不清楚何时具备销售条件，何时可以进行网签。诉讼中，经本院释明合同效力问题，李琛表示，若涉案车位认购协议有效，其将第一项诉讼请求变更为：解除《颐和盛世车位认购协议》。针对李琛变更后的诉讼请求，东湛公司表示，若李琛要求解除车位认购协议，其答辩意见如下：合同不具备法定的解除条件，双方也没有约定解除条件，且李琛也使用了车位近三年时间，若解除，李琛也应当向其返还车位的使用费，针对车位使用费在本案中不提起反诉。李琛陈述，涉案车位未取得竣工验收，也没有消防验收，不能收费，小区车辆停放混乱，经常有人停在我的车位上，我也可以停在别人的车位上。诉讼中，本院向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问涉案车位有无办理首次登记，该局复函称，该车位未办理首次登记，关于开发企业能否销售上述车位的问题，建议征询住建部门意见。本院向广州市花都区住房和城乡建设局发函询问，在涉案车位未办理首次登记的情况下，该车位是否满足销售条件，开发企业能否销售该车位？该局向本院复函称，根据《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法》第十九条“房地产开发企业和其他房地产开发单位租售车位（车库）前，应当将租售方案和相关产权证明文件在建筑区划内的出入口、公示栏等显著位置公示，公示期不少于30天。租售方案，现场公示情况的公证文书应当报房地产行政主管部门备案。”的规定和《广州市住房和城乡建设局关于印发广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法的通知》穗（建规字【2019】5号），建设单位销售商品房时，应当将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库规划配建数量、位置、租售方式、机动车停放服务收费标准和售价在商品房销售方案中明确，并在销售现场予以公示。车位租售方案及现场公示情况的公证文书应当报房地产行政主管部门备案。经查询车位备案档案资料，我局没有办理颐和盛世花园xx号车位租售方案备案。本院认为，李琛与东湛公司签订的《颐和盛世车位认购协议》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效。虽合同有效，但据规划部门和住建部门的复函显示，涉案车位并未办理首次登记，在未办理首次登记的情况下不能对外销售，且东湛公司对于未能办理首次登记的原因及何时能办理首次登记亦未能明确说明，车位何时符合销售条件处于未知状态，故李琛签订《颐和盛世车位认购协议》的合同目的无法实现，李琛请求解除《颐和盛世车位认购协议》，合理有据，《颐和盛世车位认购协议》应在李琛解除的诉讼请求送达至东湛公司之日即2020年9月4日解除，故本院确认《颐和盛世车位认购协议》于2020年9月4日解除。协议解除，东湛公司应当将收取的车位认购款返还给李琛并应当向李琛支付利息，故李琛请求东湛公司返还车位认购款118000元及支付利息，本院予以支持。其中10000元的利息从2017年8月10日计至2017年9月10日止，118000元的利息从2017年9月11日计至付清款项之日止，利息标准：2017年8月10日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于合同解除的法律后果，东湛公司向李琛返还款项，李琛也应当将涉案车位交还给东湛公司，故本院在本案中对返还车位一并处理。至于东湛公司抗辩的车位使用费问题，东湛公司并未能向本院明确李琛使用车位的具体期间及使用费标准，故本院在本案中不一并处理车位使用费问题。双方可以协商处理或另循法律途径处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告李琛与被告广州东湛房地产开发有限公司签订的《颐和盛世车位认购协议》于2020年9月4日解除；二、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李琛返还购房款118000元；三、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李琛支付购房款118000元的利息，其中10000元的利息从2017年8月10日计至2017年9月10日止，118000元的利息从2017年9月11日计至付清款项之日止，利息标准：2017年8月10日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、原告李琛于本判决发生法律效力之日起十日内向被告广州东湛房地产开发有限公司返还位于广州市花都区颐和盛世花园xx号车位；五、驳回原告李琛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1491元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年十二月十六日法官助理李诗琪书记员孙诗韵