北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初21107号原告：何德军，男，1985年9月25日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘丽波，北京市京师律师事务所律师。被告：北京传士文化传播有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇小堡村民委会北1500米。法定代表人：董子沛，执行董事。委托诉讼代理人：董秀茹，女，1972年9月4日出生，汉族，北京传士文化传播有限责任公司员工。原告何德军与被告北京传士文化传播有限责任公司（以下简称传士文化公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何德军的委托诉讼代理人刘丽波，被告传士文化公司的委托诉讼代理人董秀茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何德军向本院提出诉讼请求：1．请求法院确认原、被告双方于2018年8月20日签订的联合建设合同无效；2．判令传士文化公司返还何德军购房款408910元及利息（利息计算方式为：以408910元为基数，按照同期银行存款利率进行计算，自双方签署联建合同次日起至实际付清之日止）；3．诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年8月20日，何德军与北京宋庄传视文化传媒有限公司签订了联合建设合同。2019年4月26日，北京宋庄传视文化传媒有限公司变更为传士文化公司。双方约定联建项目为传视文化产业园（x期），地点位于通州区宋庄镇小堡村佰富苑工业区西二街x号院，期限为2019年7月竣工，分配建筑面积56平米，房号为x楼x层xxx号房，房款共计408800元。合同第三条第3．2款约定，原告对涉案房屋享有使用权，土地使用权截止期限为2064年5月18日。2018年8月14日何德军之妻刘星向被告支付20110元定金，同年8月20日原告向被告支付尾款388800元，共计408910元（其中包括110元手续费用），该公司当日亦向原告出具了收据。根据原、被告签署的合同内容可以看出，名为联建合同，实为房屋买卖合同性质。经查，涉案房屋所在土地性质为工业建设用地，被告尚未就房屋开发建设办理相关审批手续。被告就房屋开发建设尚未取得相关审批手续的情况下就开始预售商品房，已经违反了我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）规定，“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。”因此，原、被告签署的房屋买卖合同因违反国家强制性规定而无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”被告人应返还原告购房款及利息。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。传士文化公司辩称，第一，传士文化公司未收到联建款，该笔款项系被之前的股东贺俊博个人收取；第二，我方认为因双方均不具备联建的资格，联建合同无效，按照合同无效的法律后果，双方各应对此承担一半的责任；第三，涉案房屋并非没有建设，而是我方建设后被政府拆除了，标的物灭失无法交付；第四，涉案联建合同并非房屋买卖合同，房屋买卖合同应当有预售信息、物业管理等约定，而涉案合同仅约定了联合建设；第五，从合同约定可以看出，原告明知道房屋存在可能被拆除的风险，且房价明显低于商品房的市场价仍然购买，故其系明知涉案房屋无法办理房产证；第六，传士文化公司接手该项目系给房屋被拆除的业主建设房屋，并不承担向业主返还房款的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年8月20日，传士文化公司（甲方，当时名称为北京宋庄传视文化传媒有限公司，后更名为传士文化公司）与何德军（乙方）签订《传视文化园联合建设合同》（合同编号：x-x-xxx，以下简称《联建合同》），约定联建项目名称为传视文化产业园（x期），项目地点位于北京市通州区宋庄镇小堡村佰富苑工业区西二街x号院，建设内容为按照功能定位及设计图纸，对现有的建筑进行改造，建设艺术家工作室，建筑面积约2万平方米，建设期限为2019年7月竣工投入使用。《联建合同》第二条就合作方式约定：甲方全权负责项目的建设事宜，并负责项目的统一招商、管理及运营，乙方根据甲方指标分配建筑面积56平方米，房号为x楼x层xxx号房屋（以下简称涉案房屋），款项共计408800元，如产生面积差多退少补。《联建合同》第三条第3．2款约定，乙方对涉案房屋享有使用权，土地使用权截止期限为2064年5月18日，房屋交付标准为精装修，甲方确保乙方收房时房屋内的水电达到交付使用标准。《联建合同》第四条第4．1款约定，项目的全部投资建设风险由甲方承担。合同附件为《精装修标准》，明确约定了涉案房屋卫生间、客厅、橱柜及室内配套设施精装修标准。《联建合同》另就双方的权利义务等进行了明确约定。在审理过程中，何德军表示其在《联建合同》签订后，向传士文化公司支付了408910元，该公司亦向何德军出具了收据，收据载明所收款项为“传视文化产业园伍号楼xxx房款（其中110元为手续费）”，传士文化公司至今未向何德军交付涉案房屋。传士文化公司认可涉案房屋因被政府拆除无法交付，但不认可收到上述款项，主张涉案款项系其公司前股东贺俊博个人收取，与传士文化公司无关。在审理过程中，传士文化公司向本院提供落款日期为2004年5月19日的《土地、房屋出租预租协议书》（甲方为北京市通州区宋庄镇小堡村委会，乙方为北京安迪克斯家具有限责任公司）复印件一份，该合同约定甲方将佰富苑工业区东侧厂地东西60米、南北201米共计18亩厂地（厂地内车间等附属设施报废拆除不计价）租赁给乙方使用，使用期限为20年，期满后双方同意以同等条件展期20年；落款日期为2016年10月25日的《项目合作开发协议书》（甲方为北京安迪克斯家具有限责任公司，乙方为传士文化公司）复印件一份，约定由双方共同合作开发佰富苑工业区东侧厂地东西60米、南北201米共计18亩厂地（“传视文化产业园项目”），用途为文化产业经营，甲方以其承租的上述土地出资，乙方以现金出资，合作期限为自签约之日起至该项目销售完毕时止；落款日期为2009年2月15日的《宋庄镇人民政府文件关于“小堡村佰富苑农民就业产业基地”建设文化创意标准厂房的批复》复印件一份，传士文化公司主张其在涉案土地上有出租使用权及项目开发建设权。原告何德军对上述证据的真实性及证明目的均不予认可，表示传士文化公司提交的证据与原告没有关系。何德军同时表示，其在签订涉案《联建合同》前并不知晓涉案土地及房屋的性质，也并不知情涉案房屋有被拆除和灭失的风险，在事后才得知涉案土地的性质为工业用地，但其购买房屋的目的系用于居住，故涉案《联建合同》的性质实为房屋买卖合同。传士文化公司认可涉案房屋占用土地的性质为工业建设用地，且涉案房屋的用途为艺术家工作室，并非用于居住。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。当事人对自己提出的主张，应当提供充分有效的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。经查，何德军与传士文化公司签署的《联建合同》就房屋面积、房号、款项、交付时间等进行了明确约定，故《联建合同》实为房屋买卖合同，但传士文化公司未提交证据证明其就房屋建设办理了规划审批手续，故所涉《联建合同》应属无效，何德军要求确认合同无效的诉讼请求于法有据，本院予以支持。合同无效后，因该合同所取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据本院查明事实，可以确认何德军向传士文化公司支付了408910元，且传士文化公司尚未将涉案房屋交付给何德军，现涉案《联建合同》无效，传士文化公司理应将已收取的款项全部退还何德军。对于何德军要求传士文化公司赔偿利息损失的诉求，因何德军对于合同无效亦明显存在过错，故该项诉求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、何德军与北京传士文化传播有限责任公司于2018年8月20日签订的《传视文化园联合建设合同》（合同编号：5-1-302）无效；二、北京传士文化传播有限责任公司于本判决生效之日起七日内返还何德军408910元；三、驳回何德军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3717元，由北京传士文化传播有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  武 威二〇二〇年十二月十七日法官助理  李 成书 记 员  樊天赐