湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1081民初1080号原告（反诉被告）：廖勇进，男，1970年11月21日出生，汉族，户籍地为湖南省资兴市，现住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：黄胜红，资兴市金鑫法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：欧东南，男，1958年8月19日出生，汉族，住湖南省资兴市。被告（反诉原告）：谢细田，男，1963年9月12日出生，汉族，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：欧东南，男，1958年8月19日出生，汉族，住湖南省资兴市。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）廖勇进与被告（反诉原告）欧东南、谢细田合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月7日公开开庭进行了审理，原告廖勇进及其委托诉讼代理人黄胜红，被告欧东南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖勇进向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理不动产房屋所有权证；2.判令被告承担违约责任，赔偿原告违约金10000元；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2009年5月8日，原、被告签订了一份购房合同，约定由被告以50000元的价格出售位于资兴市××镇××街老粮食局院内的住宅一套（由新房34.33㎡与旧房25.6㎡组成）给原告，原告已向被告交纳48000元，剩余2000元协议约定至被告将房屋所有权登记至原告名下后支付。2009年11月23日，被告直接将原告购买的34.33㎡新房所有权证登记在自己名下，而对25.6㎡旧房被告未给原告任何交代。被告将新房登记在自己名下后，原告一直要求被告将新房办理房屋过户手续，旧房办理房屋登记，而被告都以各种理由推脱。为此，原告诉至本院。被告欧东南、谢细田辩称：一、被告未违约，且原告在购房后一直住在涉案房屋中，原告未产生实际损失；二、被告在2010年1月就办理好了新房的土地证、契证和房产证，并于2018年以手机短信的方式告诉原告去过户，是原告故意不去过户，责任应由原告承担；三、粮食局院内的旧房是被告从案外人李智东处购得，产权证由李智东负责办理，根据合同法第94条，属于不可抗力导致不能实现合同目的；四、原告出尔反尔，旧房已错过了移民避险办证的最佳时期，该责任应由原告承担；五、本案从2010年到现在已有十年之久，已经超过了诉讼时效。六、都是被告找原告过户，原告从未要求被告过户。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。被告欧东南、谢细田向本院提出反诉请求：1.判决撤销原、被告在2009年5月8日所签订的原老粮食局老房子部分的购房合同，购买新房合同部分有效；2.本案所产生的全部费用由原告承担。事实与理由：2009年5月8日，原告与被告签订了一份购房合同，合同约定新房一半，旧房一半。2010年1月，被告办理好了新房的土地证、契证和房产证后，及时告知原告如果要办理粮食局旧房的三证，移民避险搬迁户最少要每平方米400多元，非移民避险搬迁户则需每平方米600多元，原告表示旧房不办三证，被告当即将新房的三证交给了原告。因原告出尔反尔，已经错过了旧房办证的最佳机会，现市粮食局已被撤销，旧房是从案外人李智东处购得，并由其负责办证，同时，在市粮食局和不动产中心已经查不到旧房资料，故旧房已经无法办理房屋登记。因此，根据合同法第九十四条的相关规定，被告诉至本院。原告廖勇进反诉辩称：被告所诉事实与理由不符，本案系合同纠纷，通过资兴市人民法院及郴州市中级人民法院审理确定了原、被告购房合同合法有效，被告应当按照合同履行自己的义务，为原告办理不动产权登记。故请求驳回被告的反诉诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：关于本诉的证据。对于原告提交的湖南省资兴市人民法院（2018）湘1081民初614号民事判决书、（2018）湘1081民初990号民事判决书，湖南省郴州市中级人民法院（2019）湘10民终1030号民事判决书，湖南省高级人民法院（2019）湘民申4258号民事裁定书，被告对其真实性无异议，但认为上述法律文书与本案无关，本院认为，上述四份法律文书是基于原、被告就涉案房屋引发纠纷而产生的法律文书，与本案有关，对该证据予以认定。对于被告提交的原、被告2018年手机短信记录，原告对该证据的真实性无异议，但认为聊天记录中是因被告要求原告支付无理费用，才导致未过户，本院认为，该证据能体现原告与被告欧东南于2018年8月因房屋过户问题而引发对话，与本案具有关联性，予以认定；对于被告提交的房屋买卖协议，原告对该证据的关联性有异议，并认为与本案无关，本院认为，该证据能体现旧房来源，与本案有关，予以认定；对于被告提交的移民避险安置点名单，原告对该证据的关联性有异议，并认为与本案无关，本院认为，对该证据的真实性予以认定。关于反诉的证据。反诉原告欧东南、谢细田与反诉被告廖勇进所提交的证据与本诉所提交的证据一致。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认案件事实如下：2009年5月8日，作为甲方的被告欧东南、谢细田与作为乙方的原告廖勇进签订了一份购房协议，具体内容为：“甲方在兴宁镇西正街原饮食服务公司后面和老粮食局这边第二楼有住房一套（新房和旧房各1半），甲、乙双方到该房查看验收，价格是伍万元。现甲、乙双方到该房查看验收通过协议特订以下几点：一、乙方签订协议时，需交购房定金壹万元，到6月和7月每个月交壹万元给甲方（共叁万元），其余到09年农历年底交清（乙方留贰仟元，待甲方办好三证再交）；二、甲方负责办好房产证、契证、土地使用证给乙方，但办证的一切费用都由乙方负责出（指该房办证票据费用）；三、水电上户由甲方负责安装到户门口，所需费用由甲方承担，室内装修包括水、电、门窗等都由乙方负责，费用也是乙方出，但甲方要把新房的地板粉好；四、因乙方进门是从老粮食局这边上，粮食局院内所有的公共设施，乙方有权享受原来老粮食局这边购房户的同等待遇，如有争议，甲方必须出面搞好。本协议一式两份，甲、乙双方各执壹份，希共同遵守，如单方违反本协议，则违反协议这方应付对方的违约金壹万元。”协议签订当天，原告向被告欧东南支付了购房订金10000元。之后，原告分别于2009年8月19日、9月28日、2010年1月1日、2月10日、4月18日、8月8日、2016年5月向被告支付购房款5000元、5000元、9000元、6000元、5000元、5000元、3000元，共计38000元。现因两被告未将涉案房屋为原告办理房屋过户手续，遂而引发纠纷，原告诉至本院。另，涉案房屋由新房和旧房两部分组成，其中：新房位于资兴市××镇××街××小区××楼××号，该房屋房产证号为资房权证私字第0×**号，建筑面积34.33平方米，房屋所有权人为被告欧东南，土地权属性质为出让，该房屋土地使用权证号为资Ｇ国用（2009）第2946号，土地使用权面积9.18平方米，土地使用权人为被告欧东南，该房办理了契证，纳税人为被告欧东南。新房的房产证、土地使用证、契证均登记在被告欧东南名下，被告欧东南已将新房的三证交给原告；旧房系两被告从李智东处购得，位于资兴市××镇××街原粮食局院内，由李智东改造而成，未办理相关产权手续。现涉案房屋由原告居住使用。在开庭审理过程中，因被告方明确表明涉案旧房未办理产权登记，且现无法办理产权登记，经本院向原告释明，原告不同意变更诉讼请求，也不同意仅就新房进行过户，并要求新旧房一同进行过户。本院认为，本案系合同纠纷。一、原告的诉讼请求能否得到法律的支持。关于原告要求被告为其办理房屋所有权证的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”和第一百一十条第（一）项的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，原、被告于2009年5月8日签订的购房协议是双方当事人自愿签订，是双方真实意思表示，且未违反法律规定，因此，该购房协议合法、有效，原、被告应按照该购房协议行使权利和履行义务。现原告已依约向被告方支付购房款共计48000元，被告应依约为原告办理产权登记。但在合同履行过程中，被告已为新房部分办理了产权登记，旧房部分未办理产权登记，并明确表示旧房部分无法办理产权登记，同时，经本院释明，原告既不同意变更诉讼请求，也不同意仅就新房部分进行过户，并坚持要求被告新旧房一同为其过户，现考虑到被告系将新旧房作为整体向原告进行出售，且在客观上被告无法就旧房部分为原告办理产权登记，因此，被告在事实上无法就涉案整体房屋为原告办理产权登记，故对原告的该诉请依法不予支持。关于原告要求被告支付原告违约金10000元的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，原告已依约向被告支付购房款共计48000元，被告应依约为原告办理产权登记。但因被告未就旧房办理产权登记，且明确表示旧房部分无法办理产权登记而导致无法就涉案整体房屋为原告办理产权登记，其行为已构成违约，依法依约应承担相应的违约责任，即向原告支付违约金10000元，故本院对原告的该项诉请予以支持。至于被告提出的旧房产权证由李智东负责办理，其属于因不可抗力而致使合同目的不能实现的答辩意见，本院认为，本案中，被告出售给原告的旧房系从案外人李智东处购得，因案外人未办理产权证而导致其履行不能，不属于不可抗力，根据合同相对性原则，原告从被告处购房，应由被告为其办理产权登记，故对该答辩意见不予采纳。至于被告提出的原告出尔反尔，旧房已错过了移民避险办证的最佳时期，该责任应由原告承担的答辩意见，本院认为，被告未就原告同意旧房不办证的情况向本院提供证据予以证实，故对该答辩意见不予采纳。二、原告的诉讼请求是否超过了诉讼时效。被告认为，本案超过了诉讼时效。本院认为，本案中，被告已向原告交付了涉案房屋，被告已实现了对涉案房屋的占有使用，原告要求被告为其办理房屋所有权证的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。同时，根据生效裁判文书查明的事实，原、被告在履行购房协议过程中因房屋漏水、房屋尾款支付及办证等问题产生纠纷，且根据被告提供的手机短信聊天记录，原、被告曾于2018年8月就涉案房屋过户问题进行过交涉，但未果，至原告起诉之日并未超过三年的诉讼时效规定。因此，原告的诉讼请求未超过诉讼时效。三、被告（反诉原告）的诉讼请求能否得到法律的支持。关于被告（反诉原告）要求撤销原、被告于2009年5月8日签订的原老粮食局旧房部分的购房合同的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条关于撤销权的规定，无证据表明原、被告签订的旧房部分的购房合同存在撤销的情形，且原、被告签订的购房协议属合法、有效的合同。同时，根据被告（反诉原告）提出的反诉事实与理由以及其援引的法律条款，其该项诉请实质为要求解除原、被告于2009年5月8日签订的旧房部分的购房合同，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，首先，原、被告于签订购房协议时并未约定行使合同解除权的条件，且双方未就解除购房协议达成一致意见。其次，被告以旧房产权证由案外人负责办理为由，不属于不可抗力，且根据合同相对性原则，被告向原告出售房屋，为原告办理房产登记属于其应有义务。再次，就涉案房屋办理产权登记问题上，被告属于违约方。因此，被告要求解除旧房部分的购房合同不属于法定行使合同解除权的情形。鉴此，本院对被告的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）欧东南、谢细田于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）廖勇进支付违约金10000元；二、驳回原告（反诉被告）廖勇进其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）欧东南、谢细田的全部反诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告（反诉原告）欧东南、谢细田负担；反诉案件受理费80元，减半收取计40元，由被告（反诉原告）欧东南、谢细田负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  袁 宏人民陪审员  欧阳乐人民陪审员  庞汉平二〇二〇年十二月十四日书 记 员  成吉健附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。