成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初3269号 原告：成都来福士实业有限公司，住所地：成都市武侯区人民南路四段**成都来福士广场**。 法定代表人：龚志浩，董事长。 委托诉讼代理人：赵翔，北京中伦（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘勇，北京中伦（成都）律师事务所律师。 被告：成都琼轩办公用品有限公司，住所，住所地：成都市武侯区人民南路四段**附**********div> 法定代表人：黄翠红，执行董事。 被告：黄翠红，女，1991年2月11日出生，汉族，住广东省江门市新会区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：董昊，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：韩刚，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。 原告成都来福士实业有限公司（以下简称来福士公司）与被告成都琼轩办公用品有限公司（以下简称琼轩公司）、黄翠红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，本院依法适用简易程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。后因案情需要，转为普通程序，于2020年12月14日开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 来福士公司向本院提出诉讼请求：1.解除来福士公司与琼轩公司关于“成都来福士广场-商场”B1-69号房屋的租赁关系；2.琼轩公司将案涉租赁房屋恢复原状后返还给来福士公司（诉讼中来福士公司撤回该项诉讼请求）；3.琼轩公司支付欠付租金51895.26元以及迟延违约金15627.26元；4.琼轩公司支付欠付物业管理费2965.24元以及迟延违约金907.45元；5.琼轩公司支付欠付市场推广费494.21元以及迟延违约金151.24元；6.琼轩公司支付电费858.50元；7.琼轩公司支付POS机租用费1304.88元；8.琼轩公司支付解除租赁关系的违约金116376.48元；9.琼轩公司承担来福士公司为实现权利而支付的律师费6888元；10.黄翠红对上述第3-9项诉讼请求所涉债务承担连带清偿责任；11.琼轩公司、黄翠红承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年8月28日，琼轩公司与来福士公司签署《成都来福士广场-商场房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），租赁来福士公司“成都来福士广场-商场”B1-69号房屋，租期为2018年9月23日至2020年9月22日。《租赁合同》签署后，来福士公司积极履行了合同义务，但虽经其一再催告，琼轩公司未按约支付租金、物业管理费、市场推广费、电费以及POS机租用费，另琼轩公司擅自退租，琼轩公司前述行为已达到《租赁合同》约定的来福士公司单方解除租赁关系的条件。来福士公司向琼轩公司邮寄了解除合同通知，双方的租赁合同关系应于2019年8月6日解除，琼轩公司应支付截止合同解除日的上述欠付费用和违约金。琼轩公司仅有黄翠红一名股东，为一人有限责任公司。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，黄翠红应对琼轩公司的上述债务承担连带责任。 琼轩公司辩称，来福士公司于2019年7月12日收回商铺，故租赁合同应于2019年7月13日解除，租金应计算至7月12日；有证据显示在8月2日案涉房屋已经重新装修并出租给其他人，但仍使用我方柜台营业；我方收到了解除合同通知书，认可电费，POS机的费用是每月579.49元，5、6月的两项租金认可，每个月的保底租金是17818.98元，应按照保底基数计算至7月12日；律师费、违约金均不认可；来福士公司应返还预交的保证金67409.76元。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院确认以下主要事实：2018年8月28日，来福士公司（甲方、出租方）与琼轩公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》（编号TA-7538/100000504），约定琼轩公司租赁来福士广场面积为22.53平方米的房屋，用于经营“来福士公司LAMY-钟表”；租期为2018年9月23日至2020年9月22日。合同主要约定如下：10.1，乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同并按本合同12.2条处理。10.2，乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。10.5，若乙方需于本合同19.4条约定的商场营业时间内暂停或停止营业，乙方应事先书面通知甲方并在获得甲方书面同意后方可暂停或停止营业。乙方擅自停止营业达到十天（含）以上的，视为乙方擅自中途退租，须按本合同12.2条承担违约责任。12.2，乙方有下列情形之一，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：......12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，12.2.5超过十日以上未进场装修或未正常营业的。21，房屋租金按照含税保底租金或含税提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取，本合同签订时租金的适用增值税税率为5%，保底租金按租用面积计算，2018年9月23日到2019年9月22日含税月保底租金额为每平方米790.90元，含税月保底租金为17818.98元，2019年9月23日到2020年9月22日的含税月保底租金额为每平方米830.45元，含税月保底租金为18710.04元。提成租金为乙方该年度每个日历月营业额的17%计算的金额。房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平米每月60元核算，即1351.80元，物业管理费的适用增值税率为6%。房屋每月的含税市场推广费为225.30元，POS机的租用费为594.87元。租赁保证金为60861.42元，乙方应于合同签订前或房屋交付时（以日期在先者为准）支付，POS机保证金5000元，公共事业保证金675.90元。合同还约定，每月保底租金、物业管理费和市场推广费的支付期限为每月第一个工作日之前，提成租金在甲方发出付款通知后的5日内支付。 合同签订后，琼轩公司承租商铺进行经营，来福士公司定期向琼轩公司发送缴费通知。琼轩公司支付租金及相关费用至2019年5月。2019年7月12日营业结束后，琼轩公司搬离承租商铺。2019年8月5日，来福士公司向琼轩公司邮寄《解除租赁合同通知书》，载明：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.限期支付截止2019年7月12日的拖欠费用53618.11元；3.限期腾空商铺并将装修拆除和恢复原状。琼轩公司于此日签收。 后来福士公司将案涉商铺另行出租给成都智海贸易有限公司，交付时间为2019年9月11日，该公司未向来福士公司支付2019年10月1日前的租金。 另查明，1.琼轩公司2019年4月至7月的电费及线损费为858.50元。2.涉案商铺原由琼轩（上海）办公用品有限公司（以下简称琼轩上海公司）承租，其向来福士公司支付了装修保证金15771元和租赁保证金51638.76元，共计67409.76元。琼轩上海公司出具《情况说明》，载明：在涉案商铺转由琼轩公司承租时，经协商一致，将上述保证金无偿转作琼轩公司的保证金，相关手续快递给了来福士公司。本案中，琼轩公司主张来福士公司应返还上述保证金；来福士公司认可未向琼轩上海公司返还保证金，但认为琼轩上海公司与琼轩公司系两个主体，应当分别处理，不同意向琼轩公司返回保证金。3.琼轩公司为一人有限责任公司，黄翠红为琼轩公司唯一股东。4.来福士公司为本案诉讼支付律师费6888元。 以上事实，有房屋租赁合同、邮件、租金签收单、委托代理合同、发票、银行回单、收据、情况说明、解除租赁合同通知书、邮单、等证据及当事人陈述等收集在案予以佐证。 本院认为，来福士公司与琼轩公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。双方约定逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，或者超过十日以上未正常营业的，来福士公司可书面通知琼轩公司解除合同。在租赁合同履行过程中，琼轩公司逾期支付款项，且于2020年7月13日起未再继续经营，已构成违约，来福士公司有权解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，琼轩公司确认于2019年8月6日收到来福士公司发出的解除合同通知，故本院确认《房屋租赁合同》于当日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。琼轩公司主张已于2019年7月12日搬离承租商铺，仅同意支付租金及费用至当日，因琼轩公司无证据证明其搬离商铺时符合合同约定或者法律规定的合同解除条件，该行为并能不产生解除合同的法律后果，故本院对该主张不予支持。琼轩公司主张已于2019年7月23日收到来福士公司发出的解除合同通知，但无证据证明，来福士公司不予认可，故本院不予采信。 截止2019年8月6日，琼轩公司产生2019年5、6月的提成租金及至2019年8月6日的保底租金51895.26元、物业管理费2965.24元、市场推广费494.21元、电费858.50元及POS机租赁费1304.88元，琼轩公司对金额未提出异议，故对来福士公司请求琼轩公司支付上述费用，本院予以支持。琼轩上海公司向来福士公司支付了保证金67409.76元，琼轩上海公司出具的情况说明载明已将其作为琼轩公司的保证金，且来福士公司认可未向琼轩上海公司返还保证金，琼轩公司主张返还保证金，本院予以采纳，保证金品迭上述费用后，尚余9891.67元。 琼轩公司逾期付款，已构成违约，琼轩公司应承担支付逾期付款违约金的民事责任。合同约定的违约金计算标准为0.1%/天，来福士公司请求琼轩公司按照该标准分别支付租金、物业管理费及市场推广费的违约金。因该标准明显过高，结合欠款本金、时间等因素，本院酌情调整为截止2020年8月6日的租金、物业管理费及市场推广费的违约金分别为842元、54元和10元，因剩余保证金金额超过应付款项的金额，故对合同解除后的逾期付款违约金不再支持。 关于提前解除合同违约金的问题。来福士公司请求琼轩公司按照合同约定，支付当年六个月的保底租金、物业管理费及市场推广费之和的金额作为提前解除合同违约金。琼轩公司主张该标准过高。本案中，双方约定的租赁期为2年，合同提前解除时，承租期限不足一半。来福士公司已于2019年9月11日将案涉商铺交付给新的公司，并从2019年10月1日起收取租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定，本院对琼轩公司的主张予以采纳。按照公平和诚实信用原则，综合全案证据和合同履行、来福士公司的损失等情况，本院酌定违约金为3个月保底租金、物业管理费及市场推广费之和，即58188.24元。故抵扣保证金余额后，琼轩公司还应向来福士公司支付违约金 49202.57元（58188.24-9891.67+842+54+10）。 关于律师费，双方对此无明确约定，本院不支持。 关于黄翠红是否应承担连带责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。因黄翠红系琼轩公司唯一股东，本案中黄翠红、琼轩公司未能举示证据证明公司财产独立于股东自己的财产，故黄翠红应对琼轩公司的上述支付义务承担连带责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认成都来福士实业有限公司与成都琼轩办公用品有限公司于2018年8月28日签订的《成都来福士广场-商场房屋租赁合同》（编号TA-7538/100000504）于2019年8月6日解除； 二、成都琼轩办公用品有限公司于本判决生效之日起十日内向成都来福士实业有限公司支付违约金49202.57元； 三、黄翠红对成都琼轩办公用品有限公司的上述支付义务承担连带责任； 四、驳回成都来福士实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4187元，由成都来福士实业有限公司负担3135元，成都琼轩办公用品有限公司负担1052元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李 欢 人民陪审员  余国志 人民陪审员  张 翔 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  倪诗瑶