北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初21411号原告：李中云，女，1956年12月17日出生，汉族，住北京市通州区。原告：陈工，男，1964年6月17日出生，汉族，住河北省大厂回族自治县。被告：北京金海玉舟农业开发有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇疃里村村委会北3000米。法定代表人：王雪松。被告：北京金庄玉图书有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路****楼******。法定代表人：堵军。上述二被告共同委托诉讼代理人：高双，北京国旺律师事务所律师。原告李中云、陈工与被告北京金海玉舟农业开发有限公司（以下简称金海农业公司）、北京金庄玉图书有限公司（以下简称金庄玉图书公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告李中云、陈工，被告金海农业公司、金庄玉图书公司的共同委托诉讼代理人高双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李中云、陈工向本院提出诉讼请求：1．依法确认原、被告签订的《租赁合同》为无效合同；2．判令被告限期返还原告本金16万元；3．判令被告赔偿原告经济损失2万元；4．判令被告支付其恶意占用原告16万资金期间的占用费（利息）至返还之日止，其中2017年4月24日至2020年8月20日之前的利息按年化利息24%计算，2020年8月20日至实际付清之日止按15．4%的年化利息计算；5．判令以上被告承担连带责任；6．诉讼费由二被告承担。事实和理由：一、签约事实简述（一）2012年后半年，第一被告的销售代理将大棚出售广告彩页散发给原告：“金舟玉海农庄种植采摘，休闲养生；温室大棚+舒适配房+私家庭院；16．8万起/套……”。被告又多次联络原告到现场观光，先后观看了样板间、大棚原始状态、办公室、并出具了相关文件：1．金海农业公司营业执照；2．法定代表人堵军与疃里村签订的土地承包合同；3．企业住所（经营场所）证明：“建设审批手续齐全，不属于违法建设……，此地不在拆迁范围之内”；并附有村、镇加盖的大红公章。另，该办公室的墙面上贴满“金舟玉海庄园”效果图；出售情况示意图等。之后，原告初步确定了签约意向，并交付了定金。（二）2013年2月19日，原、被告签订了南区x-x大棚租赁合同。原告李中云按照被告指定的账户付清全款。第一被告为原告陈工开具“收据”一张，为16万元。二、原告遵照被告要求和所提供的文件精神，开始建筑、管理、经营，投资巨额。（一）大棚原始状态签约时正值冬天，所谓“大棚”不过几根弧形钢筋架构，并无任何保暖设备。（二）原告自行购买设备，筹备建筑材料，以备来年春天，精心打造“温室大棚、私家庭院”。2014年春天，原告进行了硬件建设与经营投入，砖混院墙、铁艺大门、阳光大棚、冷藏室等，投入了资金数万元。三、被告违法用地，导致合同无效；被告隐瞒实情，导致原告遭受和扩大经济损失，具有主观和客观过错，依法应返还本金，赔偿经济损失，支付相应的占用资金利息。（一）原告在精心经营之际，被告方却被北京市国土资源管理委员会（通州分局）确认为违法用地，但被告并未告知原告实情。（二）2016年12月29日、2017年4月27日，庄园内陆续贴上了宋庄镇政府《公告》《强制拆除决定书》《违章建筑清理告知书》《拆除催告书》《通州区人民法院行政裁定书》等。（三）2017年6月，被告还在该办公室门前张贴告示：“《通知》：租赁户交纳物业管理费”；（四）2018年上半年，被告还挂起红绸横幅，“农业设施仅限于农作物种植，不得从事非种植（养殖、渔业）……”。事实是，该土地上的一切经营活动都属于非法，已被政府严令禁止！（五）自政府公告之日起，本案《租赁合同》就注定成为无效合同，确定无法继续履行，被告理应告知原告，退还本金。然而，被告继续蒙骗原告和用户。被告以上行为，构成主观故意和客观过错，依法应当承担过错责任。（六）2017年起，政府陆续强行拆除了“金海玉舟观光园”所有建筑和设施，庄园内现场充斥着大面积的废墟和瓦砾，也导致了原告投资、劳作、精心打造经营的庭院分文未取，却落得灰飞烟灭，遭受巨大经济损失。我国合同法规定，无效的合同或者合同被依法撤销以后，自始没有法律效力；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失……。综上，原告根据以上事实和法律，特此起诉，请求依法公证裁判！被告金海农业公司、金庄玉图书公司共同辩称，要求驳回二原告的全部诉讼请求，主要理由为：一是陈工与金海农业公司于2013年2月19日签订的《租赁合同》约定：原告承租被告位于通州区宋庄镇疃里村金海玉舟农业观光园南区x-x大棚及看护设施，用于种植，租期20年，从2012年6月21日到2032年6月20日，租金共计16万元。金海农业公司与陈工签订的《租赁合同》，陈工才是本案合同相对主体，与李中云无关。李中云和陈工之间的合伙与金海农业公司没有任何关系，李中云不能作为诉讼主体参与本案诉讼，人民法院应依法驳回李中云对答辩人的起诉。二是陈工与金海农业公司之间存在合同关系，与金庄玉图书公司无关。金庄玉图书公司只是代收款行为，不应承担任何的连带责任。三是关于《租赁合同》的效力，金海农业公司认为是有效的。因本案与其他已经判决的案件相似，本案所涉及的《租赁合同》是否有效，请人民法院依法裁判。四是原告陈工支付的16万租金，是支付的2012年6月21日至2032年6月20日的租金，且截至2018年6月20日该大棚被政府强拆之前一直由陈工使用。因此剩余租赁期限为14年，已经使用的年限不能要求返还租金。五是原告主张该大棚是投资使用，并精心打造经营，完全是私搭乱建行为，该行为明显违反了《租赁合同》第七条第二款第3项的约定：“乙方不得违反国家法律、法规和本合同的约定，不得改变温室大棚的使用性质。”陈工租赁的大棚遭到强拆是通州区宋庄镇政府的行政行为，其理应向强拆部门即通州区宋庄镇政府提起行政诉讼。综上，请人民法院依法驳回二原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月19日，金海农业公司（甲方）与陈工（乙方）签订《租赁合同》一份，约定以下内容：甲方将位于北京市通州区宋庄镇疃里村金海玉舟农业观光园内单元号为南x-x，占地面积为420平方米的地块使用权出租给乙方用于种植；种植园土地使用年限自2012年6月21日起至2032年6月20日止，租赁期限为20年；土地及地上物租赁金额为16万元。《租赁合同》还约定了其他内容。2017年3月27日，北京市规划委员会通州分局向宋庄镇人民政府作出了规通函【2017】xxx号《关于宋庄镇疃里村北天润别墅东北侧院内所建建筑规划审批情况的复函》，内容为“依据《中华人民共和国城乡规划法》《北京市城乡规划条例》的相关规定，通过查询市规土委综合信息服务平台及通州区城建档案馆的相关档案，我分局未向位于宋庄镇疃里村北天润别墅东北侧院内的砖混建筑核发过建设工程规划许可证、临时建设规划许可证、乡村建设规划许可证或临时乡村建设规划许可证。”2017年4月20日，北京市规划委员会通州分局向宋庄镇人民政府作出了规通函【2017】xxx号《关于宋庄镇疃里村北天润别墅北金海玉舟院内所建建筑规划审批情况的复函》，内容为“依据《中华人民共和国城乡规划法》《北京市城乡规划条例》的相关规定，通过查询市规土委综合信息服务平台及通州区城建档案馆的相关档案，我分局未向《宋庄镇人民政府关于疃里村北天润别墅北金海玉舟院内无批示建设的认定申请函》文件中所列的位于宋庄镇疃里村北天润别墅北金海玉舟院内大棚房屋工程核发过建设工程规划许可证、临时建设规划许可证、乡村建设规划许可证或临时乡村建设规划许可证。”另查，在李中云、陈工为原告，金海农业公司、金庄玉图书公司为被告的（2020）京0112民初xxxxx号民事案件中，李中云、陈工就金海农业公司与陈工于2013年2月19日签订的单元号为南x-x的《租赁合同》（以下称x-x租赁合同，该合同与本案《租赁合同》仅系单元号及面积的差异，其他内容均一致）产生争议，本院于2020年8月18日作出（2020）京0112民初xxxxx号民事判决，并在该判决中认为，虽然陈工与金海农业公司签定的x-x租赁合同约定租赁用途为种植，但金海农业公司在对外宣传的过程中均是关于生态家园的描述，且金海农业公司对陈工建设阳光房等行为未予以制止，还收取了陈工物业费等非农业种植用途的管理费用，故双方在履行合同过程中已实际改变土地的用途，违反了法律、行政法规的强制性规定，因此双方所签订的x-x租赁合同应为无效合同。关于金庄玉图书公司是否应当对金海农业公司的债务承担连带责任一节，因x-x租赁合同订立时，金庄玉图书公司与金海农业公司的法定代表人均为堵军，虽然x-x租赁合同系与金海农业公司签订的，但租金系转入金庄玉图书公司账户中，考虑到金海农业公司与金庄玉图书公司在某种程度上存在一定关联，金庄玉图书公司应就该案承担连带责任。经核实，该判决已发生法律效力。关于涉案大棚被强制拆除的时间，二原告主张为2017年4月24日，二被告主张，根据法院生效判决的认定，涉案项目大棚被拆除的时间为2018年6月20日。在本案审理过程中，李中云要求二被告在本判决生效后将本案案款支付至李中云在中国建设银行的账户（账号为xxxxxxxxxx********），陈工对此表示同意并认可，对该案案款的最终分配其与李中云自行协商，所有风险由陈工自担。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人对自己提出的主张，应当提供充分有效的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。根据本案查明及生效判决认定的事实，涉案《租赁合同》系陈工与金海农业公司签订，李中云并非合同主体，亦无权就涉案《租赁合同》提出诉求，故本院驳回李中云对金海农业公司、金庄玉图书公司的起诉。陈工与金海农业公司在履行《租赁合同》的过程中已实际改变土地用途，违反了法律、行政法规的强制性规定，因此双方所签订的《租赁合同》应为无效合同。对于陈工主张的依法确认原、被告签订的《租赁合同》为无效合同的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。陈工虽主张涉案大棚被拆除的时间为2017年4月24日，但其提交的证据并不能证明其主张，本院根据本案情况及在其他案件中查明的事实，认定涉案大棚被强制拆除的时间为2018年6月20日。双方《租赁合同》约定的承租期为2012年6月21日至2032年6月20日，考虑到陈工亦有实际占有使用的租赁物的情况，故应当从须退还的租金总额中扣除其实际占有使用期间的费用。结合《租赁合同》约定的租金标准，陈工实际占用租赁物期间应向金海农业公司支付费用。因此对于陈工主张的判令被告限期返还其租金16万元的诉讼请求，应扣减2012年6月21日至2018年6月20日的使用费共计4．8万元，故金海农业公司应退还陈工剩余租金11．2万元，对于陈工主张的过高部分，本院不予支持。关于陈工要求金海农业公司赔偿经济损失2万元的诉讼请求，结合合同签订情况、履行情况以及被政府拆除的情况，陈工主张该项损失，于法有据，本院对此予以支持，但由于其提供的证据不充分，本院对此酌情确定为5000元，对其主张的过高部分，依据不足，本院不予支持。关于陈工要求金海农业公司支付其占用原告16万元租金利息损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于陈工要求金庄玉图书公司对金海农业公司的债务承担连带责任的诉讼请求，首先，《租赁合同》签订时金庄玉图书公司与金海农业公司的法定代表人均为堵军，二被告存在一定程度的关联，且金海农业公司与陈工签订《租赁合同》，但租金却打入金庄玉图书公司的账户，二被告对此并未作出合理说明，亦未提供相应证据材料证明二被告财产独立，二被告丧失独立承担责任的基础，故对于陈工的此项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第四条、第二十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条，参照《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，判决如下：一、确认北京金海玉舟农业开发有限公司与陈工于2013年2月19日签订的《租赁合同》（标的物单元号为：南8-9）无效；二、北京金海玉舟农业开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还陈工112000元；三、北京金海玉舟农业开发有限公司于判决生效之日起七日内赔偿陈工经济损失5000元；四、北京金庄玉图书有限公司对第二项、第三项判决内容承担连带责任；五、驳回陈工的其他诉讼请求；六、驳回李中云的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1950元，由陈工负担677元（已交纳）；由北京金海玉舟农业开发有限公司负担1273元，于本判决生效之日起七日内交纳，北京金庄玉图书有限公司对被告北京金海玉舟农业开发有限公司应负担金额承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  武 威二〇二〇年十二月十一日法官助理  李 成书 记 员  樊天赐