江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终4434号上诉人（原审被告暨反诉原告）：卢金华，男，1974年9月11日生，汉族，住江西省瑞金市。委托诉讼代理人：罗清宾，江西南芳律师事务所律师。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：黄宇润，男，1957年10月13日生，汉族，住赣州市章贡区。委托诉讼代理人：钟晓金，江西创兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳平，江西创兴律师事务所实习律师。上诉人卢金华因与被上诉人黄宇润房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省瑞金市人民法院（2020）赣0781民初2035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人卢金华上诉请求：1．依法确认上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》尚未解除；2．依法撤销原审法院应由上诉人退还被上诉人租金26113元、电费押金50000元的判决；3．请求法院支持上诉人的反诉请求；4．本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．原审法院仅以上诉人与被上诉人有一个微信聊天记录便确认上诉人与被上诉人达成了解除合同的协议，不符合事实和法律。首先，上诉人在聊天记录上并没有答应当时就要解除合同；其次，如果双方同意解除合同，必须办理租赁设备的移交手续。而被上诉人在双方没有办理移交手续的情况下，不仅把自己的设备搬离，还把上诉人的设备擅自搬离，具有明显过错。而且，被上诉人既未恢复租赁现场原状，也没有交还厂房的钥匙，因此合同没有解除。2．关于退还租金26113元的问题。如上所述，双方合同没有解除，不存在退还被上诉人租金的问题。相反，被上诉人应当按照每月8333元（原来约定租金的一半）的标准向上诉人支付场地占用费。3．关于被上诉人赔偿上诉人电机损失9900元的问题。被上诉人在未通知上诉人且上诉人不在场的情况下，不仅搬离了自己的设备，还把上诉人的包括两台电机在内的一些设备搬走。后来上诉人知晓后，责令被上诉人将上诉人的设备搬回来，被上诉人仅搬回一台电机，还有一台电机没有搬回来。被上诉人的这一行为，构成明显违约，按照双方签订的《厂房租赁合同》第七条，被上诉人应当向上诉人支付违约金50000元，上诉人仅向被上诉人主张其中的20000元，合情、合理、合法。4．关于退还被上诉人电费押金50000元的问题。根据双方签订的《厂房租赁合同》第五条规定，电费押金返还的前提是租赁合同期满，且被上诉人付清一切费用。在被上诉人生产期间，由于被上诉人的原因（不排除还有另外一家工厂的原因），导致用电超容，供电部门下发了超容罚款通知书，罚款数目在数万元以上。由于没有缴纳罚款，到现在为止，工厂仍然处于停电状态。虽然在双方的租赁合同中没有如何处理用电超容罚款的条款，但是，既然出现这个情况，应当由双方（或者三方）当事人协商处理，不能由上诉人一家来承担，否则，上诉人收取的租金可能不够垫付罚款，显失公平。在超容罚款没有缴纳之前，不可以退还电费押金。综上，请求法院依法支持上诉人的诉讼请求。被上诉人黄宇润答辩称：一、案涉《厂房租赁合同》是按合同约定、双方协议解除，一审法院已查明相关事实，上诉人对该项请求的上诉理由不成立。根据《厂房租赁合同》第三条约定：如地方关系或相关政府部门原因造成停产，租金按停产日扣付。上诉人租赁厂房给答辩人时，双方都明知答辩人的塑料加工厂有被政府关停的风险，一审法院查明2019年7月25日瑞金市沙洲坝镇人民政府及瑞金市环保局要求关停塑料加工厂，上诉人也通知答辩人关闭工厂。2019年11月19日答辩人要求上诉人退还预交租金和电费押金，上诉人未以合同未解除为由拒绝支付并答应过段时间再付，也告知了答辩人存放的机械设备在约定期限内不收租金。一审据此认定双方协议解除《厂房租赁合同》符合客观情况，上诉人以未办理租赁设备的移交手续认为合同未解除没有任何法律和事实依据。二、一审法院判决上诉人退还答辩人租金26113元符合客观事实和法律约定，应予维持。答辩人与上诉人的《厂房租赁合同》经一审法院审理查明已于2019年11月19日解除，根据客观事实及合同约定，答辩人在合同解除后无需继续支付租金。对于上诉人要求支付的场地占用费，微信聊天记录显示上诉人同意答辩人不收租金至2019年春节前，一审法院现场查看证实上诉人持有厂房钥匙，答辩人未继续占有使用厂房。一审法院判决要求上诉人退还租金，且答辩人支付场地恢复补偿费2000元公平公正，应予维持。三、对于上诉人要求答辩人支付电机损失9900元的问题，一审法院审理过程中，上诉人未提供充分证据证实答辩人搬走其电机，《厂房租赁合同》第二条也显示上诉人只提供了一台电机。上诉人要求答辩人赔偿损失和支付违约金无事实和法律依据。四、一审法院判决上诉人退还答辩人电费押金50000元符合事实和法律规定，应予维持。上诉人以合同约定租赁合同期满且付清一切费用才返还电费押金为由拒绝返还。答辩人认为，双方的租赁合同已解除，答辩人也向电力部门缴清了电费，上诉人继续占用电费押金的依据也不存在。对于上诉人主张的用电超容罚款，答辩人认为上诉人作为出租方，应当承担相应的出租义务，合同约定出租方提供水电资源，水电供应不足有义务协调错峰生产。上诉人将厂房用电供应给三家工厂生产，未协调错峰生产，违反合同约定，造成用电超容的罚款也应由上诉人自身承担。上诉人未提供证据证明因答辩人生产导致用电超容，以收取租金不够垫付罚款显失公平来作为上诉理由，拒绝履行合同约定义务不应得到法律支持。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，符合法定程序，判决应予维持。故请求法院依法驳回上诉人的所有上诉请求。黄宇润向一审法院起诉请求：1．确认原告与被告之间的《厂房租赁合同》已经解除；2．判令被告向原告归还电费押金50000元及预交租金36668元，并从起诉之日按年息6%支付资金占用费；3．本案诉讼费用由被告承担。卢金华向一审法院反诉请求：1．判决被告立即将承租场所腾退给反诉原告，恢复原状，并按照8333元/月的标准向反诉原告支付自2020年1月1日起至反诉被告将租赁场所恢复原状并将全部设施完整移交归还给反诉原告时止的场地占用费；2．判决反诉被告赔偿反诉原告电机损失9900元，并判决反诉被告向反诉原告支付违约金20000元；3．反诉案件受理费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2018年4月18日，原、被告双方签订了一份《厂房租赁合同》，约定“出租方（甲方）：卢金华承租方（乙方）：黄宇润一、甲方将原铁霸水泥厂的破石场顶上一层（瑞金市明宇塑料制品加工工厂）租赁乙方生产塑料颗粒加工工厂。二、租赁方式：甲方提供厂房、宿舍、水电资源、破碎机一台，甩干机一台、输送带2台，55千瓦电机一台，减速机一台和电箱电柜电缆等设备实施，并提供所有有关证件，但不含其他费用（如排污费、生产安全费、经营风险费等）。三、本租赁租金：乙方支付甲方厂房租金每年贰拾万元整（￥：200000.00元），每年按12个月份计算，每一年租金折合每月16666元，每月租金必须在每月签订时间前一天付清给甲方。第二年开始分三次付清厂房租金，第一次（1至4月份）租金1月份的月头支付柒万元整；第二次（5-8月份）租金在5月份月头支付柒万元整；第三次（9至12月份）租金在9月份月头日支付陆万元整；第三年按第二年时间支付厂房租金。但如地方关系或相关部门原因造成停产，租金接停产日扣付，乙方自身造成停产乙方自行承担。四、租赁期限：3年，即2018年5月1日起租计算。五、甲乙双方在签订合同之日，乙方应交甲方电费押金伍万元整（￥：50000.00元）人民币，押金在合同租赁期满后，并在乙方付清一切费用后，甲方无息退还乙方押金。六、若甲方将下面厂房租出去而造成水电供应不足，甲方有义务协调山下两厂房分日夜班错开时间生产……”。合同签订后，原告向被告支付了电费押金50000元，并于2018年5月1日开始使用租赁厂房。原告租赁厂房后按约支付了租金，于2019年9月10日向被告支付了2019年9月至12月份的租金70000元。2019年7月25日，瑞金市沙洲坝镇人民政府及瑞金市环保局向被告送达《“小、散、乱、污”企业限期整改、关停、取缔通知书》，被告环保设施不到位要求被告关停塑料加工厂。2019年10月24日，被告在微信上通知原告“老黄把厂里的材料晚上加班做完，可能会暂停一段时间。”2019年11月19日，原告在微信上向被告询问“卢老板，我们把所有电费全部交了。但是我们的电费押金及余下的房屋款什么时候能付于我们”，被告回“过段时间来，我现在没钱老黄你放心。”11月20日，原告再次询问“卢老板，你好。现在我们两家厂停止生产了，变压器已于11月18日已停止使用。我们的机械设备存在你厂房内是否免租金。可以放时间多久，请文字说明一下”，被告回“放心不会收你的租金，但是东西你自己保管好”，原告又询问“可以放多久。能过完年吗”，被告回“可以”。后，原告要求被告退还租金及电费押金未果，遂诉至一审法院。另查明，原、被告在签订《厂房租赁合同》时，均不知道使用电有限制，会产生超容罚款。该厂房一户不止一个电表，可以确定有两个厂房使用。现被告还未缴纳超容罚款。2020年7月7日，一审法院组织原、被告双方到案涉厂房进行现场查看，原、被告双方对现场遗留的设备进行确认，被告卢金华陈述有电柜一个，电干机、污水设备，电机一个（其中被拿走三个），原告陈述仅遗留废弃塑料袋，没有其他的东西。一审法院经查看，该租赁厂房为开放式钢棚结构，现场还遗留大量塑料垃圾及部分废弃设备。被告持有该厂房侧边小门钥匙。一审法院认为，原告黄宇润与被告卢金华于2018年签订的《厂房租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。关于本案《厂房租赁合同》是否已经解除问题。原告主张因当地政府要求其开设的塑料加工厂不能继续经营，其与被告协商了解除合同，被告也同意解除，并提交双方微信聊天记录予以佐证。双方微信聊天内容来看，原告于2019年11月19日向被告询问“卢老板，我们把所有电费全部交了。但是我们的电费押金及余下的房屋款什么时候能付于我们”，被告回“过段时间来，我现在没钱老黄你放心。”，可以认定双方已经协议解除了《厂房租赁合同》，故一审法院对原告要求确认双方签订的《厂房租赁合同》已经解除的诉请予以支持，合同解除日期为2019年11月19日。对于被告认为原告未恢复租赁原状，未将钥匙还给被告，也未办理移交归还手续，合同未解除，一审法院认为办理移交手续并非解除合同的必要要件，故对该意见不予采纳。对于被告要求原告支付违约金20000元的反诉诉请，一审法院认为双方系协议解除合同，故对被告该反诉诉请不予支持。关于被告是否应当退回原告租金问题。原、被告双方签订的《厂房租赁合同》已经于2019年11月19日解除，本案租金应计算至2019年11月19日，原告已预交的超额租金被告应退回，退回金额为26113元【70000元-（2个月＊16666元＋16666元/30天）＊19天=26113元】，对于原告主张超过部分不予支持。被告主张原告仍继续占有其租赁厂房，要求其腾退给被告，恢复原状，并按照8333元/月标注支付自2020年1月1日起至原告将租赁场所恢复原状并将全部设备完整移交归还给被告时止的场地占用费的反诉诉请，一审法院认为从原、被告微信聊天记录看，被告同意原告设备存放在厂房内免除租金至2019年春节前，即2020年1月24日，被告未提供证据证明原告在此之后原告仍然占用租赁厂房。且从一审法院现场查看来看，被告持有该厂房侧门钥匙，该厂房为开放式钢棚结构，厂房内除设备及塑料袋等物品外，较为空旷，并非存在被告无法自行使用厂房的情况，故一审法院对被告要求原告支付场地占用费的反诉诉请不予支持。但，原告未对厂房内塑料垃圾等进行清理，确实造成被告一定损失，故一审法院酌定原告向被告支付场地恢复原状补偿费2000元。关于被告是否应当退回原告电费押金50000元的问题。原告陈述其已缴纳清所欠电费，被告在庭审中亦认可，合同解除之后，被告应当及时退还原告电费押金，故一审法院对原告该诉请予以支持。对于被告主张现还有超容罚款没有交清，押金不应退还的意见，一审法院认为原、被告双方在签订合同时，均不知道使用电会产生超容罚款，双方亦未在合同中对该费用进行约定，且该户用电可以确定2019年时有两个厂房在使用，同时被告亦未提供已缴纳罚款的凭证，故一审法院对该意见不予采纳。对于原告是否应当赔偿被告电机损失9000元的问题。根据双方签订的《厂房租赁合同》载明厂房内有55千瓦电机一台，一审法院在现场查看时，双方确认现场有一台电机。被告主张原告拿走了其两台电机，未提供充分证据证明，故一审法院对该反诉请求不予支持。对于原告要求被告支付自起诉之日止按年息6%支付占用费的诉请，一审法院认为被告未及时退还原告押金及电费押金，确实给原告造成一定损失，一审法院对该诉请予以支持，但该利息损失自2020年5月8日起至款清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。判决：一、确认原告（反诉被告）黄宇润与被告（反诉原告）卢金华签订的《厂房租赁合同》已解除；二、被告（反诉原告）卢金华应于判决生效后二十日内退还原告（反诉被告）黄宇润租金26113元、电费押金50000元合计76113元及资金占用期间的利息损失（资金占用期间的利息损失自2020年5月8日起至款清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、原告（反诉被告）黄宇润应于判决生效后二十日内支付被告（反诉原告）卢金华租赁场所恢复原状补偿费2000元；四、驳回原告（反诉被告）黄宇润的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）卢金华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1966元，减半收取983元，由被告（反诉原告）卢金华负担851元，由原告（反诉被告）黄宇润负担132元。反诉案件受理费795元，由原告（反诉被告）负担22元，告（反诉原告）卢金华负担773元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人卢金华向本院提交证据如下：证据1、现场照片三张，拟证明：被上诉人继续占用厂房的事实；证据2、瑞金市明宇塑料加工厂处理意见，拟证明：被上诉人违规用电产生超容罚款22.1688万元的事实。被上诉人黄宇润经质证后认为：对证据1三性有异议，该证据没有照片的日期，且上述设备无法证明是被上诉人所有，经一审法院现场调查被上诉人未遗留设备在上诉人的厂房，仅遗留部分废弃塑料袋，不能证明被上诉人继续占有上诉人厂房；对证据2三性均有异议，该证据没有电力部门有效公章证实，不能证明上诉人产生了上述罚款，且上诉人将厂房用电提供给三家工厂使用，上诉人未提供充分证据证明是因被上诉人生产产生的超容用电罚款。本院经审查认为，证据1三张照片拍摄内容并不足以证实其主张的证明目的，故本院对其证明目的不予采信；证据2处理意见系打印件，亦无相关部门盖章，故本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件，二审争议焦点为：1．案涉厂房租赁合同是否已解除；2．案涉租金、电费押金、电机损失如何认定。关于案涉厂房租赁合同是否已解除的问题。根据业已查明的事实，因相关部门要求案涉塑料加工厂不能继续经营，双方微信聊天记录内容可以证实双方已经协议解除案涉厂房租赁合同，原审认定双方签订的案涉厂房租赁合同于2019年11月19日协议解除，依据充分，本院予以维持。关于案涉租金、电费押金、电机损失如何认定的问题。关于案涉租金的问题。原审依照上述合同解除时间认定被上诉人业已预交的超额租金26113元应予退回，依据充分，本院予以维持。结合双方微信聊天记录内容以及原审法院现场查看情况，并不足以证实被上诉人仍在占有使用租赁厂房，故上诉人要求被上诉人应向其支付占有使用费的主张，本院不予支持。关于电费押金的问题。案涉厂房租赁合同第六条约定“若甲方将下面厂房租出去而造成水电供应不足，甲方有义务协调上下两厂房分日夜班错开生产”，当时案涉厂房租赁至两个企业使用，上诉人具有协调错峰生产的义务，并且上诉人至今尚未缴纳该超容罚款，故其提出电费押金不予退还的主张依据不足，本院不予支持。关于电机损失的问题。上诉人并未提供充分证据证实被上诉人拿走了其两台电机，应对其主张的电机损失承担举证不能的法律后果，故本院不予支持。综上所述，上诉人卢金华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3648元，由上诉人卢金华负担。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  傅 忠审 判 员  王阿婷二〇二〇年十二月十五日代理书记员  钟 琳代理书记员  雷 娜