广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0222民初1459号原告：深圳市联裕物业服务有限公司始兴分公司。统一社会信用代码：914**************。经营场所：始兴县***************。负责人：周丽娟，系该司经理。委托诉讼代理人：古锦宝，广东韶信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周青红，广东韶信律师事务所实习律师。被告：邹远强，男，1983年4月19日出生，汉族，住广东省始兴县************。公民身份号码：440************。原告深圳市联裕物业服务有限公司始兴分公司（下简称“联裕物业公司”）与被告邹远强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告联裕物业公司委托诉讼代理人古锦宝、周青红、被告邹远强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费3529.34元、滞纳金779.42元（2018.07.01-2020.10.31），公摊费605.72元、水费84.47元（2017.11.01-2020.08.31）。2.本案诉讼费由被告承担。原告起诉时将许梅珍列为被告，但庭审时，原告撤回了对许梅珍的起诉。事实和理由：2016年7月1日，原告作为甲方与被告作为乙方，签订《物业服务协议》，约定原告作为被告小区的物业服务公司提供物业服务，双方约定了有关权利与义务，包括物业服务费标准为1.2元每平方米，逾期支付则应该按照每日万分之五支付违约金，合同签订以后，原告按照合同约定提供了物业服务，被告作为始兴县******************业主，享受了物业服务。但是，自2018.07.01-2020.10.31止，被告却拒绝支付物业服务费等费用，经原告多次催收，被告均不予支付，为此，特提出上述请求，请判予准。被告邹远强答辩称，一、电梯维保走过场，多次维保日期牛头不对马嘴，维保日期超时维保仍然写维保日，人命关天的事做儿戏。二、小区内灯光昏暗。三、绿化草一塌糊涂，大部分干枯死亡。四、楼道瓷砖掉落安全隐患大。五、11栋铁门经常不锁。六、保安室快递经常丢失。七、强烈要求家俱城搬离开这出口及11栋地下车库出口。八、高空抛物的监管，上次即上个月6栋高空抛物差点打到答辩人了。九、电梯经常坏，答辩人一个人进入电梯都显示超载然后掉落到23楼，吓到答辩人了。本院经审理认定事实如下：2014年3月13日，原告（乙方）与始兴县亿隆房地产开发有限公司（甲方）签订了一份《始兴县亿隆·幸福里前期物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对幸福里小区实行专业化、一体化的物业管理。合同期限为2014年8月1日到2016年7月30日。被告于2016年10月9日向始兴县亿隆房地产开发有限公司购买位于始兴县**********亿隆.幸福里（二期）的住宅，建筑面积105.04㎡。2017年3月27日，原告与许梅珍及被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：由原告对涉案小区的设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目提供维护、修缮、服务与管理，其中第二条物业服务要求及管理标准……3.设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4.电梯运行正常，无安全事故。9.容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。第三条物业管理服务相关费用……1.住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取。4.公共水电费按共用部分和共用设施设备实际产生的水电费合理分摊。第九条违约责任约定：一、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。二、（略）。三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴，并从逾期之日起按每天万分之五比例交纳滞纳金。第十四条本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理服务合同》正式生效之日终止。协议签订后，原告向包括被告在内的小区业主，提供了绿化、清洁、安保、设施维护维修等项目服务。按协议约定，被告应每月向原告交纳物业服务费126.05元（1.2元／㎡×105.04㎡），在2018年6月30日前，被告能依协议向原告交纳物业服务费，但自2018年7月1日起，被告以原告物业服务没有达到协议标准，电梯超期维保、电梯故障、瓷砖掉落等为由欠缴物业服务费及2017年11月1日起欠缴公摊费、水费至今，期间经原告多次催收未果，原告遂起诉至法院并提出上述诉讼请求。本案起诉时一并起诉了许梅珍，但许梅珍未应诉。被告邹远强提供离婚证和离婚协议书，证实其与许梅珍已协议离婚，涉案始兴县*******************屋归被告邹远强所有。庭审时，原告申请撤回对许梅珍的起诉，本院口头裁定准许原告撤回对许梅珍的起诉申请。以上事实，有原告提供的《前期物业管理服务协议》、不动产权证、公摊水电费明细表、幸福里公共抄水电表、水费明细表、幸福里二期水表读数表（6#）、《始兴县亿隆·幸福里前期物业管理服务合同》、物业服务收费备案表、欠费明细、被告提供的离婚证、离婚协议、微信聊天记录、照片以及本院的庭审笔录予以证明，本院依法予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，合同合法有效，对双方均有约束力，原、被告应按合同的约定履行各自的义务。合同签订后，原告按合同约定提供了自己的物业服务项目，但被告却没有按合同的约定交纳2018年7月1日起至2020年10月31日止共28个月的物业服务费，已构成违约，应承担继续履行等违约责任。被告庭审时虽称需要核实物业服务费是否缴纳至2018年6月30日，以及公摊水电费、水费是否缴纳至2017年10月31日，但被告并未在本院规定的举证期限内提交书面的证据证实其缴纳的上述费用的期间。被告未能提供证据反驳原告诉讼请求所依据的事实，故被告应承担不利的法律后果，对原告主张被告从2018年7月1日起至2020年10月31日止未缴纳物业服务费，从2017年11月1日起至2020年8月31日止未缴纳公摊水电费、水费，本院予以采信。虽原告与始兴县亿隆房地产开发有限公司签订的《始兴县亿隆·幸福里前期物业管理服务合同》已到期，但到期后涉案房屋所在的小区仍由原告在提供物业服务，被告事实上已接受了原告提供的物业服务。且涉案小区目前未成立业主委员会，根据原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》第十四条的约定，原、被告双方签订的协议仍有效。被告按双方所签订的物业服务合同应缴纳的物业服务费为3529.34元（105.04㎡×1.2元/㎡/月×28个月），故原告诉求的物业服务费，理由充分，本院予以支持。至于滞纳金，实质是迟延付费违约金，根据《前期物业管理服务协议》约定，按每日万分之五，相当于月1.5%计算，故从2018年7月1日起至2020年10月31日止，被告未缴物业费产生的违约金为767.64元。设n为欠缴月份数，逾期付费违约金计算公式为：月缴额×月1.5%×[n+（n-1）+（n-2）+…+2+1]，按此公式计算，28个月的违约金计算为：126.05元/月×1.5％/月×（28+27+26+…+3+2+1）＝767.64元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。至于原告向被告主张的公共水电费、水费，庭审时被告对原告提供的公摊水电费、水费明细表未进行回应，经审判员说明并询问后，其仍然不明确表示肯定或否定。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条的规定，应视为被告对原告主张的公共水电费、水费的事实的承认。原告主张公摊费605.72元、水费84.47元有原告提供的抄水电表的记录及水表读数等证据证实，事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。关于被告对原告物业服务没有达到协议标准的抗辩，被告提交的照片，经质证，原告不予认可。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，经审查，被告提供的证据不足以证明原告提供的物业服务未能达到协议标准，被告应当对此承当不利后果。原告固然有服务不到位或者需要改进的地方，被告作为业主之一，宜通过正当程序向原告多提意见、建议，对业主提出的合理化建议，原告应予以接受和采纳，本着为小区业主服务的宗旨，不断改进和提高服务质量，构建和谐的小区氛围。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告邹远强应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市联裕物业服务有限公司始兴分公司支付拖欠的物业服务费3529.34元、违约金767.64元、拖欠的公摊费605.72元、水费84.47元。二、驳回原告深圳市联裕物业服务有限公司始兴分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。此款已由原告预交，由被告在履行本判决判项的期限内支付给原告。本判决为终审判决。审判员 刘 娟二〇二〇年十二月三十日书记员 邹苏琴