广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6929号上诉人（原审原告）：余金根，男，汉族，1943年6月4日出生，住江西省乐平市*************，公民身份号码：360************312。上诉人（原审被告）：惠州市华浩房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾**大亚湾大道**德丰公馆**房，统一社会信用代码：914************112。法定代表人：黄敏。委托诉讼代理人：彭燕娜,林小凤，均系该公司工作人员。上诉人余金根因与上诉人惠州市华浩房地产开发有限公司（以下简称华浩公司）商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2020）粤1391初2032号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人余金根向本院提出上诉请求：一、请求二审法院在一审判决被上诉人向上诉人支付期限届满后超过一年逾期办证违约金15374.8元基础上，判决增加被上诉人未按合同约定的280个工作日内期限届满未能为上诉人取得產权证书的违约金44907元，共59374.8元。二、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人于2014年7月5日向被上诉人购买华浩海悦湾XXXXX房一套，按合同约定，被上诉人已于2016年3月31曰向上诉人交房。合同十五条关于产权登记约定，被上诉人应在商品房交付使用后280个工作曰即406天内，到2017年5月15曰止，为上诉人取得产权证书。事实是被上诉人从2016年3月31曰后，拖延到2018年12月24曰（计二年八个月多，共984天）才为上诉人取得产权证（被上诉人有领取房产证登记本，上有记载）。按最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释“第十八条：期限届满未能取得房屋权属证书，和十九条：办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年”的两条规定，被上诉人关于产权登记违约从2016年3月31后拖延到2018年12月24曰共984天中应分二段，第一段是期限届满未能取得房屋权属证书即合同十五条约定的280个工作曰406天，从2016年3月31曰后到2017年5月15曰内，被上诉人未为上诉人取得权属证书，第二段是办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，即2017年5月16曰至2018年12月23曰计578天被上诉人仍未为上诉人取得权属证书。所以,上诉人在一审诉讼请求调解或判决被上诉人“未按合同约定时间内及还逾期一年”两部分违约金共48200元付给上诉人。一审判决书认定了被上诉人关于产权登记的“期限届满未能取得房屋权属证书”和“办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年”的违约事实（判决书第5页1至7行）：一是认定了没有在约定时间280个工作曰406天内，即2016年3月31曰到2017年5月15曰内被上诉人未为上诉人取得权属证书的亊实；二是认定了期限届满后即2017年5月15曰到2018年7月6曰计417天，期限届满后超过一年又57天，被上诉人仍未为上诉人取得权属证书的亊实。但是,一审判决书以合同十五条无效为由突然砍掉了合同约定的280个工作曰406天这一部分时间违约责任，一审判决书第4页第三段认定“合同第十五条约定被告（被上诉人）逾期办证按固定数额承担迟延履行违约金，该约定与原告（上诉人）违约责任不对等，有失公允，应认定无效”。判决书第5页第8，9行“因合同约定的逾期办证条款无效，视为未约定逾期办证违约金且损失数额难以确定”就把这部分280工作日2016年3月31曰后到2017年5月15曰内共406天这段时间的违约责任全砍掉了，突然转到第二段违约时间的被上诉人期限届满后超一年的违约责任去了。这样认定有三个不当：一是合同十五条中主要有三条约定，即280个工作日期限内为上诉人取得产权证书和违约金按上诉人交房款的1%计违约金等，不能因否定了1%计算违约金这一个约定而把这该条款中还有二个有效约定全部否定，违背了合同法有效部分仍应履行。二是被上诉人未在合同约定的280个工作日内为上诉人取得产权证已形成违约事实，这样砍掉有违“以事实为依据，以法律为准绳”的原则。三是一审判决书计算逾期超过一年办证违约金起始时间还是以280个工作日届满后第一天即2017年5月16曰开始而加以认定了，所以砍掉完全不当。为此，请求二审法院依法纠正一审误砍而漏判部分，追究被上诉人未在280个工作曰2016年3月31曰后到2017年5月15曰内406天期限届满后未为上诉人取得产权证书的责任，在一审判决被上诉人向上诉人支付违约时间超一年逾期违约金15374.8元基础上，补判决被上诉人未在期限届满后的280个工作日406天内为上诉人取得産权证书违约金计人民币44907元,共59374.8元给上诉人。请求补判数44907元计算依据及方法如下：1、根据最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，“第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”据此确定计算约定期限为合同十五条约定的280个工作曰即406天内。2、因一审判决依法否定了合同十五条中按上诉人已付购房款的1%计违约金，还依法认定了“视为未约定逾期办证违约金且损失数额难以确定”，所以，按最高法第十八条中的“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，据此确定计算标准为曰息万分之五。3、合同第七条中约定如上诉人逾期付购房款，逾期超过30天按曰息万分之五计算违约金是同等的，而且上诉人分期付款在被上诉人的财务处已开收据，上诉人拿分期交款收据到被上诉人开发票处換正式发票，被上诉人说上诉人分期交购房款中有逾期部分，按曰息万分之五强收上诉人逾期利息500元。（一审诉状附有收据）根据以上3条，得出计算公式：已付购房款221220元乘以万分之五乘以406天=44907元,再加一审判决的被上诉人向上诉人支付违约金15374.8元,被上诉人向上诉人支付违约金共59374.8元。上诉人惠州市华浩房地产开发有限公司向本院提出上诉请求：1、撤销（2020）粤1391民初2032号民事判决书，依法改判或发回重审。2、被上诉人承担二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清楚、适用法律错误，据此作出的判决是错误的。一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条该约定排除了被上诉人主要权利，认定为无效，该认定上诉人不予认可。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条系双方系具有完全民事责任人签字同意的，并未出现法定无效的规定情形，也未免除上诉人的办证义务及逾期责任，未排除被上诉人的主要权利，该条款合法有效。未排除被上诉人的主要权利表现为：《商品房买卖合同》第十五条其约定内容“出卖人在商品房交付使用后280个工作日内办理权属登记，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金，买受人继续委托出卖人办理房屋产权手续”，从该条款的约定可见因上诉人导致逾期办理房屋产权即须承担已付房款的1%，该违约金系按已付房款为基数计算的，该已付房款的基数越大，则违约金越高，该违约金的约定合法合理，同时上诉人继续为被上诉人办理房屋产权，被上诉人也应积极行使该监督权利，故一审法院认定“排除了被上诉人主要权利”错误。二、一审法院认定超出约定时间417天，该认定事实错误、适用法律错误。涉案实际于2016年7月18日交付，上诉人未在交付后280个工作日内，应在2017年8月29日之前办理房屋权属登记，故一审法院认定“涉案房屋在2016年3月30日交付，在2017年5月15日之前办证，办证超出约定时间417天”错误，且一审法院根据民间借贷6%（已付购房款为基数）计算逾期办证违约金，该适用法律错误，应按上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条计算逾期办证违约金。综上，请求人民法院依法查明案件事实，依法改判或发回重审。原审原告余金根向一审法院提出起诉请求：1．请求人民法院依法调解或判决被告未按合同约定时间内及还逾期一年为原告取得房地产权属证书的违约金共38200元给原告。2.本案诉讼费由被告承担。庭审后，原审原告变更第一项请求，请求人民法院依法调解或判决被告未按合同约定时间内及还逾期一年零三个月为原告取得房地产权属证书的违约金或损失共48200元给原告。一审法院查明：原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾霞涌霞光二路18号华浩海悦湾XXXX号房，总价款为221220元。关于付款方式及期限，合同第六条约定：原告2014年8月24日签订本合同时交付总房款的12%，即36875元；于2014年12月24日前支付70000元，于2015年2月24日前支付15000元，于2015年11月24日前支付45000元，于2016年2月24日前支付143125元。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：被告应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付，原告应在入伙通知书指定日期办理收楼交接手续，原告需在收楼前付清应付款项，未能付清全款的，被告有权不予交付商品房。原告逾期十天不办理收楼手续，被告有权视为原告已经对该房屋验收合格并已经交付使用，原告应即日起履行物业管理规定缴纳的各种物业管理费和其他应缴费用。关于产权登记，合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后280个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。原告继续委托被告办理房屋产权手续。合同还对其他相应事宜作出了约定。上述合同签订后，原告依约付清了购房款。2016年3月30日，被告向原告交付涉案房屋。被告于2018年7月6日向惠州大亚湾经济技术开发区不动产登记中心提交办理权属登记的资料，于2018年9月8日向原告交付涉案房屋的不动产权证。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案争议的焦点是:1.合同第十五条的效力问题；2.被告是否存在逾期办证及相关违约责任承担问题。关于合同第十五条的效力问题。被告提出增加违约金实际上是主张逾期办证违约金的条款不公平或无效。对此分析认为，合同系被告提供的格式文本，合同第十五条约定被告逾期办证按固定数额承担迟延履行违约金，该约定与原告违约承担责任不对等，有失公允，被告作为格式文本的提供方，该约定排除了原告主要权利的，应认定无效，原告主张增加违约金，予以支持。关于被告是否存在逾期办证及相关违约责任承担问题。合同约定被告应当在商品房交付后280个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。涉案商品房于2016年3月30日交付，被告未在交付后280个工作日内，即2017年5月15日之前，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告于2018年7月6日向惠州大亚湾区不动产登记中心提交办理权属登记的资料，超出约定时间417天，已构成违约。原告主张被告支付逾期办理房屋产权证书违约金，有事实和法律依据，予以支持。关于逾期办证违约的计算标准问题，因合同约定的逾期办证条款无效，视为未约定逾期办证违约金且损失数额难以确定，根据《广东省高级人民法院〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉》第三十八的意见，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款为基数，按年利率6%的标准计算。因此，被告逾期办证违约金具体数额为15374.8元（221220元×0.06/360×417天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款以及最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，判决如下：一、被告惠州市华浩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余金根支付逾期办证违约金15374.8元；二、驳回原告余金根的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费377.5元，由原告负担285.5元，被告负担92元，被告负担部分已由原告预交不予退回，被告自本判决生效后径付给原告。本案二审中，上诉人华浩公司提交以下证据：1、华浩海悦湾花园房屋交接表；2、不动产登记部门通知、告知书等；3、权籍调查表、不动产权籍调查表；4、大亚湾商品房预销售系统截图；5、惠州大亚湾区不动产登记受理回执；6、惠州大亚湾商品房首次登记告知书；7、惠州大亚湾区不动产权及调查业务受理回执单；8、惠州大亚湾区不动产登记受理回执。本院组织了当事人质证。本院审理查明，除收楼时间认定有误外，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院另查明，2016年7月18日，上诉人华浩公司向上诉人余金根交付房屋。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据上诉人的上诉意见和理由，本案二审争议的焦点为：一、涉案合同第五十条的效力问题；二、逾期办证违约金的计算问题。关于涉案合同第十五条的效力问题。涉案合同系上诉人华浩公司提供的格式文本，合同第十五条约定华浩公司逾期办证按已付房价款1%的标准承担迟延履行违约金，该约定的标准较低，与买房人的违约承担责任不对等，有失公允，上诉人华浩公司作为格式文本的提供方，该约定排除了其自身主要权利的，一审据此认定无效，并无不当，本院予以维持。关于逾期办证违约金的计算问题。经二审法院查明，涉案商品房于2016年7月18日交付，一审法院关于涉案商品房交付时间认定错误，本院予以纠正。依据合同约定，华浩公司应在房屋交付后280个工作日内即2017年8月29日之前，将办理权属登记需要由华浩公司提供的资料报产权登记机关备案，现华浩公司于2018年7月6日提交权属登记备案资料，已构成违约，应当承担相应的违约责任。对于上诉人主张应当扣除权籍调查时间，依据上诉人华浩公司提交的证据，不能清晰体现权籍调查流程的起止时间，故对于华浩公司的该主张不予支持。关于逾期办证违约的计算标准问题，因合同约定的逾期办证条款无效，视为未约定逾期办证违约金且损失数额难以确定，一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款为基数，按年利率6%的标准计算，并无不当。因此，上诉人华浩公司逾期办证违约金具体数额为11466.57元（221220元×0.06/360×311天）。上诉人余金根上诉要求支付两部分违约金无据，本院不予支持。综上所述，上诉人惠州市华浩房地产开发有限公司的上诉请求部分有理，对于有理部分，本院予以支持。上诉人余金根上诉请求无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2020）粤1391初2032号民事判决第一项为：惠州市华浩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向余金根支付逾期办证违约金11466.57元；二、驳回余金根的其他诉讼请求。本案一审案件受理费377.5元，由余金根负担285.5元，惠州市华浩房地产开发有限公司负担92元。本案二审案件受理费1284.37元和184.37元，已分别由上诉人余金根和惠州市华浩房地产开发有限公司缴纳，由上诉人余金根和惠州市华浩房地产开发有限公司各自负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  于海砚二〇二〇年十二月三十一日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮