湖南省华容县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0623民初2564号 原告：中国工商银行股份有限公司华容支行，住所地华容县章华镇迎宾北路**。 负责人：吴忠平，该行行长。 委托诉讼代理人：陈渊，男，中国工商银行股份有限公司岳阳分行员工。 委托诉讼代理人：李武卫，湖南碧灏律师事务所律师。 被告：岳阳市翔海商贸有限公司，住所地，住所地岳阳市五里牌织布厂iv> 法定代表人：丁学海，执行董事。 被告：华容县银河大酒店有限责任公司，住所地，住所地华容县章华镇东正街**iv> 法定代表人：丁学海，执行董事。 委托诉讼代理人：张菁，女，华容县银河大酒店有限责任公司员工。 上述两被告共同委托诉讼代理人：何新民，湖南榕城律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司华容支行（以下简称工商银行华容支行）与被告岳阳市翔海商贸有限公司（以下简称翔海公司）、华容县银河大酒店有限责任公司（以下简称银河公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行华容支行的委托诉讼代理人李武卫，被告银河公司的委托诉讼代理人张菁，被告翔海公司、银河公司的共同委托诉讼代理人何新民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工商银行华容支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与两被告之间的租赁合同关系；2、判令两被告立即向原告交还办公大楼主楼、裙楼及其他相关场地和设备设施；3、请求判令两被告向原告支付租赁费230万元（暂计算至2020年8月31日，自2020年9月1日起，要求继续按照40万/年的租金标准支付房屋占有使用费至实际交回房屋之日止）；4、请求两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年6月1日，原告与岳阳市翔海商贸有限公司（以下简称“翔海公司”）签订《房屋租赁合同》（工银岳华租赁【12012】3号），约定原告将位于华容县城关镇的办公大楼、裙楼及其他场地和实施设备出租给被告翔海公司，用做商业经营，每年租金约40万元，期限3年，租赁期限于2015年5月30日到期。合同到期前，被告翔海公司尚有20万元租金未付。后原告获知，2011年被告翔海公司已被吊销营业执照，且案涉租赁场地一直由被告华容县银河大酒店有限责任公司（以下简称“银河公司”）占用并用于经营华容县银河大酒店。原告根据双方签订的《房屋租赁合同》，已分别于2015年8月18日、2016年8月15日、2018年5月17日三次向丁学海（翔海公司及银河公司法定代表人）送达了《银河办公大楼收回的通知》，该通知均由丁学海签收并予以确认。2019年5月31日原告再次电话通知丁学海来签收催收通知单，但丁学海以业务繁忙为由予以推托。截至起诉日止，该租赁物仍由被告银河公司经营银河大酒店，但该公司及翔海公司并未向原告交纳任何租赁费用。按年租金40万/年计算，截止至2020年8月30日，已拖欠租金共计230万元。鉴于原告与被告就解除租赁合同及要求缴纳租金等相关事宜已多次与两被告沟通，但未能达成一致意见的事实，故原告为了维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告翔海公司辩称，一、双方没有成立案涉租赁合同的基础和合意。2015年5月30日，双方2012年所签租赁合同到期。此时答辩人公司营业执照已吊销四年多，原租赁合同一方主体已没有经营资格，从而丧失了续签租赁合同的法律基础。2015年5月30日之后，至2020年6月，答辩人数次派人书面或口头要求被答辩人重新签租赁合同，而被答辩人总是以银河酒店（原租赁物）资产处置拍卖在即为由，不肯签租赁合同至今。二、被答辩人默许答辩人管理银河酒店（原租赁物）资产。2015年8月、2016年8月和2018年5月，被答辩人先后三次具函要求收回原租赁物，且要求不得拆除租赁物上的设备和装饰。而被答辩人除送达一纸函件外，就再无下文：既不派人进场接收，也不安排结算往来，更不协商原租赁物上的设备装饰折旧计价方案。反而是答辩人一而再再而三地请求早日确定银河酒店（原租赁物）资产处置时间表，以便答辩人预作打算。上列事实，加下列事实：被答辩人一直在银河酒店签单消费至2017年2月；被答辩人一直安排答辩人看护维修银河酒店；代缴被答辩人柜员机电费；等等，足以证明被答辩人默许答辩人管理银河酒店（原租赁物）资产的事实。三、答辩人多年来一直要求被答辩人结清往来：押金15万元；柜员机电费（至2020年3月）90663元；签单消费（至2017年3月）146141元；房屋维修费（至2020年11月20日）89200元；安保、管理人员工资（至2020年11月）462300元，等。而被答辩人一直置之不理，让答辩人一直负债管理银河酒店。答辩人多年来一直要求被答辩人协商原租赁物上的设备装饰折旧计价处置方案：1、锅炉购置322000元，2、消防设施手续258000元，3、中央空调600000元，4、管道铺设80000元，5、天然气开户83800元，6、二部电梯230000元，等。而被答辩人一直置之不理，让答辩人一直进退两难。综上，被答辩人的诉求没有法律、合同和事实依据，为此建议法庭驳回其诉讼请求。 被告银河公司辩称，一、答辩人不是租赁合同一方当事人。2012年6月1日，被答辩人与岳阳市翔海商贸有限公司签订案涉租赁合同一份。2015年5月30日到期后未续签。 被答辩人视答辩人为租赁主体的最早时间，是2019年9月30日。是日被答辩人出具的催收通知中，出现了答辩人公司名称字样。再就是今天的诉状中出现了答辩人公司名称。二、双方没有形成租赁合意。答辩人公司有31位股东。承租经营酒店是公司重大决策事项，须股东会决议确定。现无证据证明答辩人公司有类似决议案。被答辩人公司是中字号央企，出租国有资产是公司重大决策事项，须层报备案审批。现无证据证明被答辩人公司有类似行、批文案。三、双方形成了事实上的委托管理关系。案涉前承租人岳阳市翔海商贸有限公司早在2011年4月19日即被吊销营业执照，从而失去了经营资格。2015年5月30日，前承租合同届期。此后至2019年底，前承租人岳阳市翔海商贸有限公司数次派员，登门找被答辩人县、市行负责人书面或口头汇报请求：或签租赁合同，或明确告知银河酒店（租赁物）资产处置时间表，以便安排经营或安排结算往来（包括添附设施设备处理）。被答辩人县、市行负责人多年来的答复都是基本相同的：再签租赁合同是不可能的；银河酒店（租赁物）资产处置是肯定的，但资产处置时间是不确定的，是随时都有可能的，目前只能是走步看一步；银河酒店（租赁物）资产你们（前承租人）是要保护好的。而如何保护银河酒店（租赁物）资产，被答辩人县、市行负责人却语焉不详。前承租人岳阳市翔海商贸有限公司基于上述两难处境，无奈委托答辩人边经营边保护。而答辩人既要面临银河酒店（租赁物）资产随时都有可能处置（变卖、拍卖）的风险，又要维持员工稳定经营正常，还要维修保护资产，实在是力不从心。从2015年开始（2014年即开始公开处置拍卖银河酒店资产），因无法投入，造成房屋内外墙体及装饰大面积破损，人身安全无保障；又因随时要关门，造成员工思想动荡，优秀员工流失的局面。2015年亏21万，2016年亏35万，2017年亏51万。2015年至2017年，是半开业状态。2018年至今，是停业状态。目前，因多年积欠材料款、员工工资等，要债的不离门。前承租人和答辩人为化解债务维护社会稳定，也为保护银河酒店（租赁物）资产，从2018年开始，酒店大部分项目有债权人经营以生产自救。综上，答辩人纯是管理被答辩人资产，被答辩人和前承租人岳阳市翔海商贸有限公司理应支付相应劳务报酬及房屋维修费用。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的原、被告营业执照等身份信息，两被告无异议；2、原告提交的与被告翔海公司于2012年6月1日签订的《房屋租赁合同》，两被告对其真实性无异议，对其合法性、关联性有异议；3、原告向被告发出的收回租赁的办公大楼的通知五份，两被告对前三份收回通知的三性无异议，对证明目的有异议，对后两份通知的三性不予认可。本院认为原告提交的上述三组证据客观真实，与案件相关联，本院予以确认并在卷佐证。原告对两被告提交的证据中，关于2003年收取被告以丁学海名义交纳的150000元押金没有退返、被告代原告缴纳柜员机电费90663元、原告在被告处签单146141元至今未付、被告翔海公司于2011年4月19日被吊销营业执照的事实无异议，本院予以确认。 根据本院认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2012年6月1日前，出租人工商银行华容支行作为甲方，承租人翔海公司作为乙方，约定由乙方承租甲方位于华容县××镇××街的原办公大楼主楼、裙楼及其他相关场地和设备设施，用于宾馆、酒店业的经营。2012年6月1日租赁期满后，双方又签订了《房屋租赁合同》，约定由乙方继续租赁甲方原办公大楼主楼、东裙楼第二、三、四层、西裙楼及院内停车场地等（上述场地在以下简称租赁物）。双方对租赁期限和租赁物的返还约定：第六条租赁期为3年，租期从2012年6月1日起至2015年5月30日止。第七条本合同租货期限内如未发生下列7.1款约定的特殊情形，甲方同意乙方续租3年。7.1前述特殊情形是：第一，国家（包括国家部委）政策限制或禁止甲方对外租赁自有资产；第二，甲方上级行（包括省分行、总行）限令甲方公开处置对外租赁资产；第三，地方政府，地方政府将租赁物范围规划为城市建设或拆迁改造项目方未发生本合同约定的违约情形（限于甲方有权单方面解除本合同的约定条件已成就）；第五，法定不可抗力因素。7.2租赁物的续租，由乙方于本合同约定的租赁期届满前60天内，以书面方式向甲方提出，乙方未提出续租视为乙方放弃租赁，乙方提出续租要约后30日内，如续租符合本合同约定条件，甲方与乙方另行签订新的租赁合同……第九条发生下列情形之一时，乙方向甲方返还租赁物：第一、本合同约定的租赁期届满且乙方未提出续租；第二，乙方依本合同第八条约定向甲方提出解除租货关系；第三，乙方因本合同的同项下违约且甲方本合同约定有权单方面解除本合同。上述返还租赁物情形发生后，由乙方在租赁期限届满（或提出解除租赁）之日起90日内向甲方返还租赁物。双方约定的租金标准及其支付方式：第十条本合同项下租金为肆拾万元人民币／年。每年租金分二次支付，每次贰拾万元，由乙方分别于6月30日、12月30日之前，转账汇入甲方指定的账户。第十一条甲方收到乙方租金后向乙方出具由主要负责人签字和加盖公章的收款收据，乙方不得以任何形式向甲方工作人支付租金，否则视为乙方没有向甲方支付租金。第十二条乙方向甲方提交租赁押金人民币15万元（本次以乙方原交付的押金作抵）。租赁期内押金不计息、不抵租金。租期届满或解除租赁关系时，押金可抵租金、违约金，剩余部分在乙方向甲方交还租赁物后10日内由甲方一次性返还乙方。四、租赁物的改造和装修。第十四条基于乙方对本合同项下租赁物范围内的部分房屋已经进行了装修改造，在本合同租赁期限内，甲方原则上不主张乙方再投入资金进行新的装修和添置新的设备……第十六条租赁物内的下列资产归乙方所有：17.1乙方投资形成的所有不动产；17.2乙方投资添置的电梯、锅炉、消防、空调等设备；17.3乙方投资装修改造房屋所形成的附着于墙体、地面的可、地面的可以拆卸的相关材料十七条本合同第十六条约定归乙方所有的资产，在乙方返还租赁物时由乙方自行处置和收益，甲方不给予任何形式的补偿且不予回购。乙方处置其资产时，应保持甲方租赁物的正常与安全状态，因房屋结构变化引起的不安全因素由乙方负责排除或恢复原状。原告以2003年3月21日收取被告翔海公司以丁学海名义交纳的150000元押金作抵本次应收取的押金。签订本次合同时，翔海公司已被吊销营业执照，翔海公司的法定代表人丁学海以另外成立的银河公司实际经营上述租赁场所，丁学海亦是银河公司的法定代表人。翔海公司一直没有将租赁物交银河公司实际经营银河大酒店的情况告知工商银行华容支行。租赁期间，翔海公司和银河公司添附了相关的营业设施，包括一个锅炉、两部电梯、中央空调、消防设施及管线等，每年的租金由银河公司支付给翔海公司后，由翔海公司交付给工商银行华容支行。2015年5月30日合同期满时，被告尚欠工商银行华容支行半年的租金200000元。工商银行华容支行于2015年8月18日向翔海公司发出《租赁物收回通知》，以合同已经到期为由要求收回租赁物及所欠租金200000元，翔海公司法定代表人丁学海于2015年9月8日收到该通知后，没有交付租赁物并支付所欠租金，而是继续由银河公司在进行实际经营。2016年8月15日、2018年5月17日，工商银行华容支行两次向翔海公司发出《银河办公大楼收回通知》，2019年6月5日、9月30日，工商银行华容支行两次向租赁物的实际经营者银河公司发出《华容支行银河办公大楼收回通知》，因协商未果，工商银行华容支行诉至本院。 另查明，2015年6月1日后，银河公司在实际经营过程中，代工商银行华容支行支付柜员机电费90668元，2017年3月前，工商银行华容支行在被告经营的银河大酒店处签单消费146141元没有支付。 本院认为，原告工商银行华容支行与被告翔海公司于2012年6月1日签订了《房屋租赁合同》，虽然翔海公司当时已经被吊销营业执照，但未被注销，仍然具有相应的民事权利，所签订的合同为有效合同。在合同履行期间，翔海公司未告知工商银行华容支行的情况下，将租赁物交银河公司实际经营，两公司均未向本院提交转租合同，租金也一直由银河公司通过翔海公司支付给工商银行华容支行，且翔海公司与银河公司的法定代表人均为丁学海，故翔海公司与银河公司有部分管理混同现象，应当共同成为《房屋租赁合同》的相对方，共同享受合同约定的权利，履行合同约定的义务，2015年6月1日前所欠工商银行华容支行的200000元租金，应当由翔海公司与银河公司共同偿还。工商银行华容支行与翔海公司于2012年6月1日签订的《房屋租赁合同》到期后，双方没有续签租赁合同，原《房屋租赁合同》已经解除，翔海公司及银河公司应当按约交还租赁物。由于翔海公司及银河公司在租赁期满后一直在继续使用原租赁物，工商银行华容支行虽然向翔海公司发出了收回租赁物的通知，但并没有采取进一步的行动，甚至在银河公司继续经营时，工商银行华容支行还在其中进行了消费，其在一楼的柜员机的电费也一直由银河公司垫付，可以认定为对银河公司继续经营的默认，双方租赁合同关系继续存在，不违反法律规定。由于双方没有续签租赁合同，但被告继续占有租赁物并进行经营活动，双方的租赁合同已经变更为不定期租赁合同，而不定期的租赁合同，双方当事人可以随时要求解除，故对工商银行华容支行要求解除与翔海公司及银河公司的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。翔海公司及银河公司在不定期租赁工商银行华容支行的租赁物期间，应当向工商银行华容支行支付不定期租赁期间的租赁费用，对工商银行华容支行翔海公司及银河公司支付租金的诉讼请求，本院予以支持。工商银行华容支行在发出收回租赁物的通知后，在规定的时间内，在翔海公司及银河公司没有交付租赁物的情况下，并没有进一步采取相应的法律措施收回租赁物，还在银河公司经营的租赁物内进行消费，默认银河公司的继续租赁的行为，导致翔海公司及银河公司因为没有与工商银行华容支行续签合同的情况下，不能规划长期的经营理念，不能投资更新相关设备设施，只能以旧有设施继续经营，影响翔海公司及银河公司从事的酒店、宾馆等特种行业的生产经营及收益；翔海公司及银河公司在租赁到期后，没有按约交回租赁物，在未续签租赁合同的情况下继续经营，应当承担相应的法律后果。造成本案纠纷，双方均有一定的过错。参照双方在原来的《房屋租赁合同》中约定的相关内容，结合双方的过错程度，在计算2015年6月1日之后翔海公司及银河公司应付的租金时，确定由翔海公司及银河公司自2015年6月1日起，按照原《房屋租赁合同》约定的400000元/年的60%即每年240000元支付租金给工商银行华容支行。工商银行华容支行收取的押金150000元，抵扣翔海公司及银河公司应当支付的2015年上半年所欠200000元租金后，翔海公司及银河公司还应当支付工商银行华容支行2015年上半年的租金50000元。工商银行华容支行在银河公司签单消费146141元及银河公司垫付的柜员机电费90668元共计236809元，与翔海公司及银河公司所欠工商银行华容支行50000元租金相抵，工商银行华容支行应当支付翔海公司及银河公司186809元，该款在翔海公司及银河公司应付的2015年6月1日以后的租金中予以扣减。翔海公司及银河公司认为2015年6月1日以来与工商银行华容支行系委托管理合同关系，与事实不符，本院不予采信。翔海公司及银河公司在租赁期间对租赁物的维修，是其在不定期租赁期间应尽的附随义务。翔海公司及银河公司在租赁期间添附的相应财产归翔海公司及银河公司所有，参照原合同约定，由翔海公司及银河公司自行拆除。 综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司华容支行与被告岳阳市翔海商贸有限公司、华容县银河大酒店有限责任公司之间的房屋租赁合同； 二、被告岳阳市翔海商贸有限公司、华容县银河大酒店有限责任公司于本判决生效后十日内，按照240000元/年的标准支付自2015年6月1日起至实际交付租赁物之日止的租金给原告中国工商银行股份有限公司华容支行，原告中国工商银行股份有限公司华容支行应当支付被告岳阳市翔海商贸有限公司、华容县银河大酒店有限责任公司的186809元，在被告岳阳市翔海商贸有限公司、华容县银河大酒店有限责任公司应付的租金中予以扣减； 三、被告岳阳市翔海商贸有限公司、华容县银河大酒店有限责任公司在本判决生效后一个月内，在不影响租赁物正常与安全的情况下，自行搬走所有添置在租赁物内的设备和相关财物，包括一个锅炉、两部电梯、中央空调、消防设施及管线等，将租赁物交还给原告中国工商银行股份有限公司华容支行； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司华容支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取12800元，由原告中国工商银行股份有限公司华容支行负担2800元，被告岳阳市翔海商贸有限公司、华容县银河大酒店有限责任公司负担10000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  蔡远卿 二〇二〇年十二月十日 法官助理杨妮 书记员胡义超