北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初7714号原告（反诉被告）：蒋立戈，男，1993年2月24日出生，汉族，户籍地黑龙江省五常市，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：赵胜难，北京市中闻律师事务所律师。被告（反诉原告）：丁明扬，男，1988年3月8日出生，汉族，住河南省罗山县。委托诉讼代理人：任兴洲，男，住北京市西城区，由河南省罗山县潘新镇仙桥村民委员会推荐。原告（反诉被告）蒋立戈与被告（反诉原告）丁明扬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒋立戈及委托诉讼代理人赵胜难，被告（反诉原告）丁明扬委托诉讼代理人任兴洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）蒋立戈向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《北京市房屋租赁合同》及其补充协议；2.判令被告返还原告已交租金人民币253800元；3.判令被告向原告支付违约金253800元；4.诉讼费由被告承担。本案审理中，蒋立戈将诉讼请求分别变更为：1.判令确认原告与被告签订的《北京市房屋租赁合同》及补充协议无效；2.判令被告返还原告已支付款项人民币253800元，并向原告支付资金占用利息至实际支付之日，暂计至2020年11月23日，金额为19412.18元（按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率LPR计算）；3.判令被告赔偿原告损失人民币120050元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2019年1月25日，原告同被告签署《北京市房屋租赁协议》，协议约定房屋租赁期限为2019年5月15日至2024年5月14日，房屋用途为出租，后原被告就具体交房事项签署《协议》作为《北京市房屋租赁协议》的补充，协议约定被告于2019年2月15日向原告交房，交房状态应保证房屋门、有线电视入户达到乙方正常使用以及房屋顶和洗手间防水，并于2019年5月15日前完成房屋外立面和下水道保温措施。原告已按约定向被告支付租金，并为该房屋投入使用购置设施，但被告始终未按照约定对房屋洗手间防水、下水道保温，以及外立面进行施工。被告在明知该房屋无合法批建手续的情况下，采取诱导方式与原告订立合同，应当承担合同无效的全部责任。原告为履行该无效合同，已向被告支付253800元，并为履行合同遭受损失120050元。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）丁明扬辩称：同意合同无效，不同意返还租金，不同意赔偿损失，不同意承担诉讼费。房屋原告已经使用一年多了，租金一年是253800元，不同意返还。被告（反诉原告）丁明扬提出反诉请求：1.判令被反诉人支付自2020年6月19日至退租还屋之日止的租金及违约金，缴清水电费等（月租金21150元，水电费以实际发生为准）；2.诉讼费由被反诉人承担。本案审理中，丁明扬将反诉请求变更为：1.判令被反诉人支付房屋占有使用费98000元（自2020年6月20日至2020年11月6日，以月租金21150元为基数）；2.诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2019年1月19日双方签订房屋租赁合同，又于同年2月15日、3月23日分别签订协议更改始租日期为2019年6月20日。被反诉人仅支付了一年的房租，之后占有使用房屋，仍然应支付占有使用费。原告（反诉被告）蒋立戈对于反诉辩称：不同意支付占有使用费。1.被告并不是案涉房屋的合法持有人，不具备要求原告支付占有使用费的主体资格。2.被告明知案涉房屋不具备合法的批建手续，仍然采取诱导欺骗的方式，与原告订立合同，应承担合同无效的全部责任。3.被告向原告交付的房屋并非装饰装修问题，而是质量问题，该房屋不能满足居住条件，并不能构成占有使用，无法实现合同目的，故原告不应向被告支付任何费用。4.被告和房屋所有权人马颖慧签署的合同年租金为5万元，而其向原告主张人民币253800元的标准支付占有使用费属于借无效合同牟取利益，属于非法收益，不应受保护。5.原告于2020年1月16日就已经告知被告不再经营，要求进行交接，被告以各种理由进行推脱，造成双方长期未能完成交接，致使损失扩大，长期未能交接的过错在于被告而不是原告，故原告不应向被告支付费用。6.案涉房屋内由原告进行购置的只有空调、床、热水器等，经被告同意而进行的未形成附合的装饰装修物，并无其他物品，原告并未构成实际使用，而且双方沟通中被告始终表示愿意购买该等装修物，所以蒋立戈才未进行处置，因此原告无需向被告支付任何使用费，原告也并未使用该房屋。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月25日，丁明扬（出租方、甲方）与蒋立戈（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，主要约定：房屋坐落于北京市昌平区马池口镇北小营村57号，房屋47间，建筑面积900平方米，使用面积846平方米，装修状况普通装修；该房屋权属状况为甲方对该房屋享有转租权的，甲方应向乙方出示房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证，该凭证为与地主签订的租赁合同复印件；该房屋用途为出租；甲方允许乙方对房屋进行装修、装饰或添置新物，装修、装饰或添置新物的范围是热水器、空调、床、衣柜、桌椅；房屋租赁期限自2019年5月15日至2024年5月14日，共计五年；租金标准为贰拾伍万叁仟捌佰元/年，租金支付时间为签订合同之日起；甲方应于2019年2月15日前将房屋按约定条件交付给乙方。《北京市房屋租赁合同》还约定了其他条款。随后，双方签订《协议》一份，主要约定：“一、甲方丁明扬应2019年2月15日交付乙方正常条件使用房屋出租，已交人民币203800元，超出日期属于甲方违约，应按照已交钱数每天50%违约金赔付乙方。如甲方房屋质量和设施状况达不到正常房屋使用标准或因甲方隐瞒和欺诈，甲方需赔偿乙方双倍已交房租款。二、甲方应2019年2月15日房屋门、有线电视入户达到乙方正常使用以及房屋顶和洗手间防水、外立面和下水道管道保温措施。如甲方满足不了乙方房屋出租和正常使用，按上述违约责任进行对乙方赔偿。（注：外立面、下水管道保温2019年5月15日前完工）。三、甲方达到出租标准交付乙方，双方履行合同按甲方和乙方之前商定，招租期为三个月，交付以后推迟三个月按正常房屋出租日期。（注：依照主合同正常出租日期为2019年5月15日）。”2019年3月23日，丁明扬向蒋立戈出具《补充协议》一份，内容为：“由于部分工程未完工，造成乙方未能按时投入使用，所以经双方友好协商，正式交房时间由原合同约定的2019年5月15日变更为2019年6月20日起算。乙方（承租方）付清未支付完的款项。甲方（出租方）承诺人：丁明扬”。关于房屋的交付时间，庭审中，丁明扬表示按约定于2019年2月15日交付了房屋。蒋立戈则陈述称，具体交付时间记不清了，但是2019年3月已经往房屋里拉家具了。签订合同前后，蒋立戈累计支付了2019年6月20日至2020年6月19日的租金253800元。关于房屋的“外立面、下水管道保温”等工程，丁明扬未完成。庭审中，丁明扬表示，虽未完成“外立面、下水管道保温”，但《补充协议》通过将租金计收时间从2019年5月15日推迟至2019年6月20日起算的方式予以抵扣，相应工程不需要再完成了。蒋立戈则表示虽然双方变更了租金起算日期，但从未同意“外立面、下水管道保温”不再进行，而且之后也在催促丁明扬施工，但丁明扬一直未能完成。另查，蒋立戈租用房屋后以接待旅游团的形式开展经营。庭审中，双方均认可蒋立戈经营期间于2019年10月发生一名游客死亡的事件，后被相关部门禁止从事接待旅游团的经营活动。2020年1月16日，蒋立戈之父蒋玉才与丁明扬进行沟通。沟通中，蒋玉才提出电源跳闸等问题，并表示经营困难；丁明扬表示可以收回房屋也可以继续承租，希望蒋玉才与家人商量一个方案，双方再谈。2020年2月和3月期间，蒋玉才与丁明扬电话联系，但丁明扬表示不在北京，希望回京后见面再谈。2020年4月18日，蒋立戈及其父蒋玉才与丁明扬就退租问题进行协商，但双方未能就退款金额问题达成一致，协商破裂。后，蒋立戈诉至本院。本案审理中，蒋立戈与丁明扬于2020年11月6日完成了房屋交接。另，庭审中，蒋立戈主张其为履行合同购入空调、热水器、床、桌椅等支出164760元，房屋交接前将上述物品卖出后获得44710元，要求丁明扬赔偿差价损失为120050元。丁明扬对此不予认可。再查，北京市昌平区马池口镇北小营村57号的宅基地登记权利人为姜永芳。庭审中，丁明扬称尹廷超系姜永芳之子。2018年4月17日，丁明扬与尹廷超签订《房屋租赁合同》，主要约定：丁明扬租用北京市昌平区马池口镇北小营村57号宅院，并将房屋改造后转租，租期自2018年5月1日至拆迁时止；第一年租金5万元，以后每两年递增10%租金。丁明扬自述其于2018年出资建造了案涉房屋，但其未能提交建房审批许可手续。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》《协议》《补充协议》、订金收据、收条、转账凭证、照片、谈话录音、《昌平县村镇宅基地登记审批表》《房屋租赁合同》以及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，诉争房屋位于北京市昌平区马池口镇北小营村，丁明扬自认该房屋系由其出资建设，但丁明扬并非该村集体经济组织成员，其建房亦未取得审批许可，故其与蒋立戈签订的《北京市房屋租赁合同》《协议》及《补充协议》虽系双方真实意思表示，但因违反法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方还应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求支付占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于占有使用费的标准，本院综合考虑双方《北京市房屋租赁合同》约定的租金标准以及房屋是否符合约定的使用条件、承租人是否实际占用房屋等因素酌情予以确定。本案中，双方争议的焦点即案涉房屋占有使用费的问题。本院结合本案实际，具体分析认定如下：其一，2019年6月20日至2010年1月16日双方第一次沟通期间的占有使用费，双方的《协议》明确约定房屋的“外立面、下水管道保温”应于2019年5月15日前完工，但丁明扬并未完成该项工程，实际交付的房屋并未达到《协议》约定的标准，故本院参照双方合同约定的租金标准，综合考虑房屋使用条件未与合同约定的差距等因素，酌情确定该时间段的占有使用费标准按照177660元/年计算。关于丁明扬辩称的《补充协议》通过调整起租日期变更了房屋使用条件的观点，蒋立戈对此不予认可，《补充协议》内容也未体现“外立面、下水管道保温”工程不再进行，丁明扬亦未能举证证明双方就房屋使用条件变更达成了协议，故本院对此不予采信。经计算，蒋立戈应支付2019年6月20日至2020年1月16日的占有使用费102648元。其二，关于2020年1月17日之后的占有使用费。2020年1月16日，双方开始就退租问题进行协商，但直至2020年6月19日合同期限届满也未能协商一致，导致未及时交接房屋，直至2020年11月6日双方才完成交接，双方对此均有过错。鉴于上述期间主要是协商和诉讼期间，房屋实际并未处于合同约定的正常使用状态，故本院综合考虑双方过错程度、房屋实际状态并结合公平原则，酌情确定该段期间的占有使用费标准为88830元/年。经计算，蒋立戈应支付2020年1月17日至2020年6月19日的占有使用费为37752.75元，应支付2020年6月20日至2020年11月6日的占有使用费为34051.5元。综合上述认定，经核算，丁明扬应返还蒋立戈多支付的2019年6月20日至2020年6月19日的房屋占有使用费金额为113399.25元。关于蒋立戈主张的要求丁明扬返还已支付的253800元，超过本院认定金额的部分，缺乏依据，本院不予支持。蒋立戈要求丁明扬支付利息，于法无据，本院不予支持。关于蒋立戈主张的要求丁明扬赔偿空调、热水器、床、桌椅等差价损失，该物品均属于可移动物品，与房屋并未形成附合，蒋立戈自行拆走并予以变卖，要求丁明扬赔偿差价损失，缺乏法律依据，本院不予支持。关于丁明扬反诉要求蒋立戈支付2020年6月20日至2020年11月6日的占有使用费98000元，超过本院认定金额的部分，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、蒋立戈、丁明扬于2019年1月25日签订的《北京市房屋租赁合同》、《协议》以及2019年3月23日签订的《补充协议》均无效；二、丁明扬退还蒋立戈已支付款项113399.25元；三、蒋立戈支付丁明扬2020年6月20日至2020年11月6日的房屋占有使用费34051.5元；上述第二项、第三项互相折抵后，丁明扬退还蒋立戈79347.75元，于本判决生效之日起十日内履行；四、驳回蒋立戈的其他诉讼请求；五、驳回丁明扬的其他反诉请求。本诉案件受理费7199元，由蒋立戈负担4631元，已交纳；由丁明扬负担2568元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费1125元，由丁明扬负担799元，已交纳，由蒋立戈负担326元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  李国栋二〇二〇年十二月十四日书记员  郑蝶宜