福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初5769号 原告：叶燕武，男，1992年10月20日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区兑英一里****。 法定代表人：胡永旭，项目经理。 委托诉讼代理人：沈星，男。 第三人：中国光大银行股份有限公司厦门分行，住所，住所地福建省厦门市湖滨中路**茗芳大厦**、夹层**********div> 负责人：谢博武，行长。 委托诉讼代理人：孙纪东，福建天翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾军波，男。 原告叶燕武与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称恒大置业公司）、第三人中国光大银行股份有限公司厦门分行（以下简称光大银行厦门分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。叶燕武，恒大置业公司委托诉讼代理人沈星，光大银行厦门分行委托诉讼代理人孙纪东、贾军波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶燕武向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的商品房买卖合同；2.判令恒大置业公司负责与光大银行厦门分行结清叶燕武房贷贷款等退房手续；3.判令恒大置业公司退还叶燕武已付全部房款约1050043.1元，利息126320.185元（因贷款仍需每月还款，以裁决日实际还款额为准）；4.判令恒大置业公司支付违约金31051.5元；5.判令本案全部诉讼费用由恒大置业公司承担。审理过程中，叶燕武申请变更诉讼请求为：1.解除叶燕武与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：05009655）；2.判令解除叶燕武与光大银行厦门分行签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》（合同编号：×××14）；3、判令恒大置业公司立即向叶燕武返还已经支付的首付款935150元及恒大置业公司实际履行之日止叶燕武已向光大银行厦门分行归还的贷款本金（具体以光大银行厦门分行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）；4.判令恒大置业公司向叶燕武赔偿以首付款935150元为本金的利息（利息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率，从2017年3月8日起计至恒大置业公司履行完毕之日止）；5.判令恒大置业公司向叶燕武赔偿已向光大银行厦门分行支付的贷款利息（具体以光大银行厦门分行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）；6.判令恒大置业公司代叶燕武向光大银行厦门分行清偿尚欠的剩余贷款本息（具体以光大银行厦门分行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）；7.判令恒大置业公司向叶燕武赔偿违约金31051.5元；8.本案诉讼费用由恒大置业公司承担。事实和理由:叶燕武就购买恒大置业公司开发的厦门恒大帝景项目二期地块四10-1＃楼602室房屋（以下称“该商品房”），于2017年3月8日向恒大置业公司支付了首付款（含定金）935150元，并于2017年4月15日与恒大置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，对交房日期、违约责任等条款作出详细约定。购房合同约定：恒大置业公司应当在2018年12月31日前向叶燕武交付该商品房，并约定“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并按买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金”。叶燕武均依合同约定时间足额支付全部购房款，恒大置业公司应于2018年12月31日向叶燕武交付案涉商品房，恒大置业公司于2019年1月5日通知叶燕武办理交房手续。叶燕武如期前往，却发现房屋存在质量问题，其要求恒大置业公司进行整改。后一直未接到整改完毕的通知。因叶燕武错以为已经交房，故多次催促恒大置业公司办理产权证，恒大置业公司称暂不能办理，也未告知原因。后，叶燕武得知恒大置业公司在未满足交房条件的情况下通知其交房，于2020年7月13日向法院提起诉讼，要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条，双方均应依约履行各自义务，叶燕武已如约履行付款义务，恒大置业公司逾期交房，已违反合同法及案涉商品房买卖合同约定的义务。故提起诉讼。 恒大置业公司辩称，一、叶燕武行使解除权已经超过除斥期间，无权要求解除《商品房买卖合同》，恒大置业公司请求继续履行案涉商品房买卖合同。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第十条第3款规定，按本合同约定或者法律规定买受人可以行使解除权的，应在解除情形发生之日起30日内行使，若买受人未在30日内行使该权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。本补充协议有特殊约定的从约定。本案商品房交付时间为2018年12月31日，因此叶燕武应当从2019年6月30日起开始享有合同解除权，并且需要在解除情形发生之日起30日内即2019年7月30日前行使，若叶燕武未在30天内行使该权利的，视为其自愿放弃该合同解除权。二、案涉商品房目前已符合合同约定交付条件。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第二条规定，双方同意本合同第九条变更如下：（一）出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用；（二）“该商品房经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建设工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。恒大置业公司2019年3月8日取得《建设工程消防验收意见书》，于2020年8月12日取得建设工程竣工验收备案证明文件，于2017年取得《电梯安全检验合格证》，符合合同约定的交付条件，并已经于2020年8月14日左右向叶燕武寄送了《交楼通知书》。三、如判决解除《商品房买卖合同》，请求判令叶燕武配合办理撤销网签备案等退房手续后，恒大置业公司再履行退款义务。综上所述，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力。叶燕武已经丧失解除权，恒大置业公司请求继续履行案涉合同，请求法院依法驳回叶燕武的诉讼请求。 光大银行厦门分行述称，1.贷款合同是双方真实意思表示，目前是正常还款状态且已办理抵押手续，光大银行厦门分行的抵押权应受到法律保护；2.贷款合同的解除应以商品房买卖合同的解除为条件，根据最高人民法院的司法解释的规定，如案涉商品房买卖合同解除，返还的款项应首先用于清偿贷款本息。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月15日，叶燕武与恒大置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定叶燕武购买厦门恒大帝景项目二期地块四10-1#楼6层602室，房屋总价款3105150元；叶燕武于签订买卖合同前已支付定金20000元，于2017年3月8日前支付首期房款935150元，余款2170000元由银行提供按揭贷款；恒大置业公司应当于2018年12月31日向叶燕武交付该商品房；若恒大置业公司逾期交付超过180日后，叶燕武有权解除合同，并应当书面通知恒大置业公司，恒大置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还叶燕武已付全部房款（含已付贷款部分），并自叶燕武付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利息）计算给付利息；同时，恒大置业公司应按照全部房价款的1%向叶燕武支付违约金。 2017年4月21日，叶燕武（借款人）、恒大置业公司（保证人）、光大银行厦门分行（贷款人）签订《个人贷款合同》约定由叶燕武向光大银行厦门分行借款2170000元用于购买案涉房屋，借款期限自2017年4月21日至2047年4月21日止，贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率4.9%下浮10%执行；合同同时约定，叶燕武提前偿还部分或全部贷款，应至少提前5个工作日向银行提出书面申请，补充条款第一条约定“借款人在贷款发放后一年以内提前归还贷款，贷款人按照提前还贷金额及本合同约定的贷款利率收取一个月的贷款利息作为违约金”。光大银行厦门分行于2017年5月2日发放按揭贷款2170000元,叶燕武于2017年6月起逐月向光大银行厦门分行偿还贷款本息。 法庭审理过程中，各方确认案涉商品房买卖合同于2017年4月15日取得备案登记。光大银行厦门分行于2017年4月25日取得案涉房屋的抵押权预告登记证明。恒大置业公司确认叶燕武已按约定全额支付购房款项。恒大置业公司于2019年3月8日取得恒大帝景二期（四地块）9#楼、10#楼的建设工程消防验收意见书，于2020年8月12日取得厦门恒大帝景项目二期（地块四）I标段（9（地块四楼及地下室）的《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》。 叶燕武提交其堂兄叶连枝与恒大置业顾问许铭鑫的聊天记录，显示：2019年2月26日叶连枝“我们那个房产证什么时候办下来”，许铭鑫“统一办的”，叶连枝“什么时候能统一办”；2019年11月3日叶连枝“房产证是谁在负责办理”，“？”，许铭鑫“产权证这边的话，我们是要先办大产权，你们这边才可以办小产权”；2019年11月4日叶连枝“那你们大产权证什么原因还不办”，许铭鑫“大产权的话，最近有在落实啊”“应该快了”，叶连枝“快一年了”；2020年1月7日，叶连枝“房产证还不能办？”“交房这么久，你们已经构成违约了”，许铭鑫“违约金恒大的话他会赔给你们的”，叶连枝“找谁索赔呢”，许铭鑫“暂时还没有说”；2020年1月8日，叶连枝“恒大这边谁在负责”，“至少有人出面解释一下”，“现在是什么原因不能办产权证”；2020年6月15日，叶连枝“因为你们逾期交房，现在我这边主张按照这个条款解除合同，你看下程序怎么走”，许铭鑫“合同有的话就按合同执行”“要看你”，叶连枝“你们程序怎么走，我这边要给你们什么材料，银行贷款那边怎么处理”“贷款这块是由你们来结清的吧”，许铭鑫“嗯”，叶连枝“多久能办结”，“解除协议你们那边有吗”，“这边找谁调解，签协议？”；2020年6月16日，许铭鑫“是的，带材料来售楼处退”，叶连枝“协议发过来看看”。 叶燕武于2020年7月13日向本院提交了起诉状、证据等材料。 上述事实，有相关证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，恒大置业公司与叶燕武签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，双方均应依约、诚信履行各自义务。恒大置业公司在未达合同约定的交房条件下通知叶燕武交房，后又因房屋装修质量问题及产权证办理问题双方持续沟通，致叶燕武误以为已经交房，恒大置业公司在庭审时亦认可该交房行为无效；叶燕武于2020年6月得知案涉房屋并未符合交房条件的情况下，与恒大置业公司积极沟通退房，并于2020年7月13日以合同目的不能实现为由提起诉讼要求解除案涉商品房买卖合同，有事实与法律依据，本院予以支持。关于叶燕武要求恒大置业公司返还已付首付款及归还贷款本金的诉求，符合合同法第九十七条的规定、商品房买卖合同第十二条的约定，且各方当事人在庭审时无异议，本院予以确认。关于叶燕武要求恒大置业公司以首付款935150元为基数，从2017年3月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息，从2019年8月20日起至恒大置业公司实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，合乎合同约定，予以支持。关于叶燕武要求恒大置业公司赔偿已付贷款利息的诉求，未超出合同约定，予以支持。关于叶燕武要求恒大置业公司代为向光大银行厦门分行清偿尚欠贷款本息的诉求，本院认为，在商品房买卖合同因恒大置业公司违约而解除的情况下，叶燕武向光大银行厦门分行承担的偿还剩余贷款本息的义务可由恒大置业公司承担；对光大银行厦门分行提出的若解除商品房买卖合同，返还的款项应优先清偿剩余贷款本息的意见，本院认为，对剩余贷款本息清偿义务的处理，是在恒大置业公司违约的情况下对商品房买卖合同法律关系双方当事人权利义务的调整，不涉及贷款合同项下的权利义务，若日后在贷款合同履行中出现违约的情形，各方可通过另诉解决。关于叶燕武要求恒大置业公司按总购房款的1%支付违约金31051.5元，因商品房买卖合同第十二条对此有明确约定，予以支持。关于案涉房屋的抵押登记涤除手续，光大银行厦门分行当庭明确在收到剩余贷款本息后愿意配合办理抵押登记的涤除手续，本院予以确认。关于撤销案涉合同的备案登记问题，原被告双方均同意在案涉房屋抵押登记手续涤除之后，由原被告双方协助配合办理，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除叶燕武与厦门恒大置业有限公司于2017年4月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号05009655）。 二、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向叶燕武返还首付款935150元并赔偿利息损失（利息以首付款935150元为基数，从2017年3月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至恒大置业公司实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向叶燕武返还自2017年4月21日起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止叶燕武已向中国光大银行股份有限公司厦门分行归还的贷款本金（贷款本金以中国光大银行股份有限公司厦门分行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准)。 四、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向叶燕武赔偿自2017年4月21日起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止叶燕武已向中国光大银行股份有限公司厦门分行支付的贷款利息（贷款利息以中国光大银行股份有限公司厦门分行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）。 五、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向中国光大银行股份有限公司厦门分行偿还叶燕武就《个人贷款合同》项下剩余的贷款本息（以中国光大银行股份有限公司厦门分行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）。自厦门恒大置业有限公司清偿完上述贷款本息之日起十日内，中国光大银行股份有限公司厦门分行应办理厦门恒大帝景项目二期地块四10-1#楼6层602室房屋的抵押登记涤除手续。叶燕武应于中国光大银行股份有限公司厦门分行办理完抵押登记手续涤除之后十日内，协助厦门恒大置业有限公司办理案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同号05009655）的撤销备案登记手续。 六、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向叶燕武支付违约金31051.5元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31641元，减半收取15820元，由厦门恒大置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 洪娟娟 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 黄月兰 书 记 员 黄勇婷 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条第一款以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”