广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终492号上诉人（原审被告）：李英姿，女，1971年11月30日出生，汉族，住址：广东省深圳市南山区***********，身份证号码：430************025。委托诉讼代理人：董志越，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李勇奇，男，1996年5月9日出生，香港居民，住址：香港九龙观塘安达邨礼达楼**，身份证号码：R630157（5）。委托诉讼代理人：皮建彪、李振强，广东九韬律师事务所律师。原审第三人：深圳家家乐投资管理有限公司，住址：深圳市南山区***************。法定代表人：邹方建委托诉讼代理人：鲜青松，该公司员工。上诉人李英姿因与被上诉人李勇奇、原审第三人深圳家家乐投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初705号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年3月25日公开开庭进行了审理。上诉人李英姿及其委托诉讼代理人董志越，被上诉人李勇奇委托诉讼代理人皮建彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李英姿向本院提出上诉请求：一、请求依法判令驳回被上诉人的诉讼请求，上诉人无需向被上诉人返还定金180000元；二、上诉人李英姿无须承担案件受理费3350元，无须承担保全费2320元。事实与理由：一、上诉人对于法院一审判决中认定的“原告、被告在庭审中均明确表示不愿意继续履行合同，而依据《广东省惠州市*******合同》不能判断双方在履行合同的过程中任何一方存在违约行为，视为协商一致解除合同”的表述(判决书第10页倒数第5行)，我方不予认可。事实是对方违约在先，我方没收定金在后，在这过程中，对方又反告我方双倍返还定金，故双方不存在协商解除合同的问题。二、订立合同后，我方作为卖方一直积极配合买方办理各项履约手续，从深圳跑大亚湾不下几十趟：大亚湾房管所、大亚湾公证处、大亚湾国税局、大亚湾地税局、大亚湾各大银行、我已故先生的单位人事处、法务处，街道办；区办事处、老家公证处、爷爷奶奶的单位、深圳公证处、深圳地税局、深圳国税局、深圳国土资源局、香港律师事务所等等单位。这期间耗费了巨大的时间、人力、精力，花费近十万人民币缴纳各种地税、国税、遗产税、公证费等。我方的目的就是为了促成该宗房屋买卖，积极履行合同义务，不存在任何违约行为。这些事实在庭审均已查证且记录在案。三、反观买方：故意隐瞒其不具备贷款条件的重大事实，且通过其母亲罗平等向其注入虚假银行流水骗取银行贷款，没有如实向我方告知其欠缺贷款资格的事实，无法向金融机构办理按揭贷款手续导致其无法借到款，无经济实力购买该房屋，最终才导致合同无法履行，这一切，均是其造成的，咎由自取，按照合同约定，我方有权没收其定金。四、一审法院认定双方系协商一致解除合同，要求我方返还定金，我方不认同。我方并非基于自愿的意思表示解除合同，不是我方不愿意卖房子，而是对方无法向银行申请到贷款无经济实力购买该房子所致，过错在被上诉人。退一步讲，倘若该合同系双方自愿解除，怎么会上法院打官司呢？五、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，正是由于被上诉人的行为致使合同目的不能实现，我方依法有权解除合同。再根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”。六、双方在合同第六条约定，“乙方签署合同、支付定金后不购买本物业，视为违约，甲方有权没收定金并有权另行出售该物业”。合同对此问题约定的清清楚楚、明明白白，我方有权基于被上诉人的违约行为，有权利没收其定金并有权另行出售该物业。综上所述，被上诉人的上列行为已然违反了诚实信用基本原则，且严重违约，其行为咎由自取，应承担全部的法律责任。故此，上诉人依据合同约定有权没收定金，以惩戒被上诉人耍无赖的行为，以维护诚信的交易环境。被上诉人李勇奇辩称：答辩人认为一审判决认定的事实清楚，证据确实充分，本案是被答辩人严重违约在先，导致合同无法继续履行，答辩人考虑到一审法院判决被答辩人向答辩人返还房屋定金180000元，故答辩未提起上诉，要求被答辩人返还双倍定金360000元。一、本案是被答辩人先违反合同约定，导致合同无法继续履行。被答辩人称：涉案的房屋权属登记在被答辩人和其已故丈夫名下，需将房屋权属变更登记在被答辩人名下后，被答辩人才能将房屋过户给答辩人并办理相关手续。答辩人考虑到被答辩人的实际情况，便给予被答辩人充足的时间去先行办理好被答辩人一方的房屋权属变更登记手续。被答辩人将涉案房屋权属变更登记手续办理完毕后，第三人作为办理过户手续的受托人，多次通知被答辩人履行合同约定，配合答辩人提供房屋产权情况，并办理银行按揭贷款手续，但均被被答辩人拒绝。被答辩人先违反合同的约定，又没收了答辩人的定金，答辩人有权向其主张该笔定金。二、被答辩人目前实际上无权处分案涉房屋，是被答辩人违约的原因之一，被答辩人早已完成房屋权属变更登记手续，但却一直不告知答辩人，其真正的意图是侵占答辩人向其交付的购房定金。案涉房屋是被答辩人及其两个未成年儿子按份共有，根据《中华人民共和国民法总则》第三十五条的规定“监护人应该按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”，故被答辩人单方出卖案涉房屋，是无权处分。合同目的无法实现，是因为被答辩人根本无权单方出卖房屋，不能协助答辩人办理银行按揭贷款。三、答辩人完全符合银行按揭贷款条件，2018年1月5日双方实际已向贷款的惠州农业银行提交了按揭贷款的资料并通过了银行的审核，但最终由于被答辩人拒不配合答辩人办理银行按揭手续导致无法完成！因此，无法办理银行按揭的责任完全在被答辩人方！之后，被答辩人又因为市场上房价上涨，被答辩人为了获取更大的利益，2018年11月27日通过微信又试图要求第三人方以更高的价格出售涉案房屋，并要求一次付款，同时以答辩人不符合按揭条件试图推脱责任，其行为完全违反了基本的诚实信用！被答辩人与答辩人在《广东省惠州市*******合同》中明确约定了通过银行按揭支付房款，在答辩人多次要求被答辩人履行合同义务，协助其办理银行按揭手续后，被答辩人却明确告知答辩人房子不卖了，还与第三人职员鲜青松协商寻找能够一次性付款的买家或其他买家。而被答辩人却反污答辩人没有具备贷款的条件，不肯配合答辩人办理银行按揭手续，退一步讲，如果答辩人不具备贷款条件，银行又怎么会同意答辩人的按揭申请呢？所以被答辩人主张答辩人不具备贷款条件完全是借口，合同不能履行是被答辩人的过错。综上所述，一审法院认定事实清楚、证据确凿，适用法律正确，请求贵院依法驳回被答辩人的全部上诉请求，维持原判。李勇奇向一审法院起诉请求：1、请求贵院依法判令解除原告与被告及第三人签订的《广东省惠州市*******合同》。2、依法判决被告向原告双倍返还定金人民币360000元。3、依法判决本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：案外人罗平等系原告李勇奇（曾用名：李磊）的母亲。2017年12月4日，原告（乙方）委托罗平等与被告李英姿（甲方）、第三人深圳家家乐投资管理有限公司（丙方）签订一份《广东省惠州市*******合同》，约定由原告向被告购买其位于惠州市大亚湾西区*****************，交易总价为2000000元，签署本合同时，乙方应交纳定金200000元给丙方代管。合同第三条就付款方式约定：“（1）首期房款（不含定金）人民币420000元乙方在签订《广东省房地产买卖合同》当日存入交易结算资金专用账户。（2）乙方在丙方协助下向银行申请30年7成（即138万）贷款。此贷款作为房价余款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入甲方在该贷款银行所开设的账户。同时甲方有义务协助办理按揭手续。”合同第六条就违约责任约定：“甲方签署本合同后不出售本物业的，视为违约，甲方应在收到乙方通知（电话、短信、信函）之日起赔偿双倍定金并退还已收房款。乙方签署本合同、支付定金后不购买本物业，视为违约，乙方在收到甲方通知（电话、短信、信函）之日起，甲方有权没收定金并有权另行出售该物业。”合同签订后，原告向第三人支付了定金200000元，第三人于2017年12月5日向被告转账支付了该180000元定金，余下20000元作为交房押金留存在第三人处。后双方因办理按揭贷款发生争议，原告与被告协商未果，遂诉至一审法院。2019年5月31日庭审中时，原、被告双方均明确表示不愿意继续履行涉案合同。另查明，涉案房产原系被告李英姿与其配偶卫勇共同共有。2018年5月10日，广东省惠州市大亚湾公证处作出（2018）粤惠大亚湾证字第3140号《公证书》，证明卫勇于2014年11月8日因病去世，卫勇的上述遗产由配偶李英姿、儿子卫骏豪、卫思李（均系未成年人）、父亲卫祖国、母亲吴梅平共同继承，其中，卫祖国、吴梅平表示放弃卫勇的上述遗产的继承权（根据湖北省潜江市公证处出具的“放弃继承权声明”《公证书》，编号：（2018）鄂潜江证字第123号、124号），卫勇的上述遗产由李英姿、卫骏豪、卫思李共同继承。2018年7月16日，涉案房屋变更登记至被告李英姿与卫骏豪、卫思李名下，由三人按份共有。再查明，一审法院根据原告的申请于2019年4月29日作出（2019）粤1391民初705号民事裁定书，裁定：查封被告李英姿与卫思李、卫骏豪共同共有位于惠州大亚湾西区龙海二路2号菩提园5栋1903号房（产权证号：粤（20**）惠州市不动产权第4063968号、粤（2018）惠州市不动产权第4063970号、粤（2018）惠州市不动产权第4063969号），查封价值以人民币36万元为限。查封期限为三年。上述事实，有庭审笔录及原、被告提交的证据予以证实，以上证据经一审法院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为，原告与被告及第三人签订的《广东省惠州市*******合同》，是各方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。原、被告在庭审中均明确表示不愿意继续履行合同，而根据《广东省惠州市*******合同》不能判断双方在合同履行过程中任何一方存在违约行为，视为协商一致同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故涉案合同解除后，被告应当向原告返还定金180000元。关于原告李勇奇主体是否适格的问题，合同中买方一栏为原告李勇奇并由其母亲罗平等代为签名，且原告提交了《授权委托书》，视为被告知道并认可该代理行为的真实性，故被告辩称原告李勇奇并非本案适格主体，一审法院不予采信。第三人深圳家家乐投资管理有限公司经传票传唤未到庭应诉，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李英姿应于本判决生效之日起十日内向原告李勇奇返还定金180000元；二、驳回原告李勇奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6700元（原告已预交），由原告李勇奇负担3350元，由被告李英姿负担3350元。保全费2320元（原告已预交），由被告李英姿负担，被告应于本判决生效之日起十日内将上述费用迳付给原告。二审中，各方当事人并未提交新证据。本院经审理，确认一审法院认定的基本事实属实。另查明，经双方当事人确认真实性，形成于2018年9月17日中午的微信聊天记录载明：家家乐中介／鲜青松（小鲜）：目前他们资金还是有压力，不过我们也找了一个广州银行，能做按揭。放款也很快，这个银行也是通过关系做的。放款时间有保证。李英姿：肯定是不行的，因为我问过你们这个，惠州的这种按揭的方法，他按揭，他是不做资金监管的，这样的话，到头来，我等于就是说，他出了这个18万块钱，我这套房子也会没了。本院认为，本案涉港房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”针对上诉人的上诉请求，本院析理如下：关于被上诉人是否存在违约并承担违约责任的问题。本案，上诉人主张被上诉人故意隐瞒其不具备贷款条件的重大事实，无法向金融机构办理按揭贷款手续导致其无法借款，无经济实力购买该房屋，最终才导致合同无法履行，但上诉人仅有陈述，未提供证据予以佐证。相反，原审第三人的工作人员与上诉人的聊天记录，可以初步证明被上诉人可以向金融机构办理按揭贷款。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，上诉人应承担举证不能的不利后果，对其关于被上诉人李勇奇存在违约并承担违约责任的主张，本院不予支持。至于被上诉人李勇奇在办理按揭贷款的过程中是否存在违法或违规，不属于本案审查的范畴，本院不作处理。综上所述，上诉人李英姿的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4313.4元，由上诉人李英姿负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓文审 判 员 刘天贞审 判 员 温永宏二〇二〇年十二月二十五日法官助理 黄 婷书 记 员 蔡思琦附相关法律条文：《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。