河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5961号 上诉人（原审被告）：保定市吕记商贸有限公司，住所地河北省保定市莲池区永华北大街79号。 法定代表人：吕建涛，该公司经理。 委托诉讼代理人：王颖，河北佳篷律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：薛叶华，女，1981年5月20日出生，汉族，住河北省保定市唐县。 委托诉讼代理人：李梦雅，河北桁公律师事务所律师。 原审第三人：河北保定时代商厦有限公司，住所地保定市朝阳南大街36号。 法定代表人：许丽玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：夏永强，该公司副经理。 上诉人保定市吕记商贸有限公司因与被上诉人薛叶华，原审第三人河北保定时代商厦有限公司租赁合同纠纷一案，不服河北省保定市竞秀区人民法院（2017）冀0602民初2342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后， 依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 保定市吕记商贸有限公司上诉请求：1、撤销河北省保定市竞秀区人民法院（2017）冀0602民初2342号判决，依法改判；2、一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误、程序违法。上诉人与被上诉人未签订书面租赁合同，口头约定被上诉人租用上诉人转租的商铺。依据《合同法》第六十一条和六十二条第（四）项的规定，合同履行期限不明确的，上诉人可以随时要求被上诉人履行合同义务。被上诉人2016年8月20日开业，2017年6月歇业，在此期间以经营不善为由，一直拖欠上诉人租金、水费、电费、保洁费等相关租赁费用累计45552.4元（另案处理），给上诉人造成很大经济损失。上诉人为避免损失继续扩大意另行出租，于2017年8月14日向被上诉人发出解除合同通知（撤柜通知函），被上诉人接到通知后，既不经营也不撤柜，上诉人无奈于2017年8月17日自行拆除了被上诉人的部分装饰装修（只拆除了吃饭的台子和Ｌ型柜台，其他原貌保留，拆除的装修物现在证人贾某家中保管，一审证人出庭作证），并将厨具存放其库房保管（厨具明细清单和实物照片已提交一审法院）。依据《合同法》第九十四条和九十六条之规定，被上诉人迟延履行债务行为致使不能实现合同目的，符合合同的法定解除情形，上诉人和被上诉人的合同关系应自“撤柜通知函”到达被上诉人时解除。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，因被上诉人违约导致合同解除，被上诉人请求赔偿 装饰装修损失，人民法院不予支持。退一步讲，即使上诉人的拆除行为损害了被上诉人的权益，其损失的计算应依据《侵权责任法》第十九条之规定，即损失发生时的市场价格或者其他方式计算。上诉人在法定期间内向一审法院申请财产损失鉴定，法院组织双方就“检材”质证并选择鉴定机构，后不明原因没有鉴定结果，显然程序违法。一审判决以被上诉人提交的《建筑装修合同》和收款收据作为损失认定依据，显然错误，上诉人在一审质证时就上述证据的真实性、关联性及合法性均提出异议。综上，一审判决认定上诉人的行为导致合同解除错误；认定被上诉人的装修物及厨房用品应使用年限为租赁期限两年，实际使用年限为一年及损失计算公式错误，没有事实及法律依据。二、一审判决上诉人给付被上诉人20000元押金错误。上诉人诉被上诉人“租赁合同纠纷”一案已结，保定市中级人民法院于2018年9月21日出具民事调解书【（2018）冀06民终4473号】，双方就租赁期间的租赁费用（包括被上诉人押金20000元）已全部清结，即被上诉人给付上诉人25000元（欠缴租金45552.4元减去押金20000元）。所以，一审再行判决上诉人给付被上诉人押金20000元显然错误。综上，上诉人认为，一审判决认定事实错误，程序违法，应依法改判。 薛叶华答辩称，一、上诉人单方发出撤柜通知，并强拆被上诉人商铺，是合同无法继续履行的关键，被上诉人不存在违约行为，上诉人的侵权行为给被上诉人造成的损失，应全部赔偿。二、被上诉人主张装修费有装修合同与收款收据为证，可证明该项损失已经实际产生。第三、双方已经就租赁费另行起 诉，不涉及对押金部分的处理，一审法院判决上诉人返还押金合理合法。 薛叶华向一审法院起诉请求：1、依法判令被告赔偿原告各项损失共计166000元（其中包括装修损失130000元、厨房设备损失36000元）；2、判令第三人对诉请第一项中的166000元损失承担连带赔偿责任；3、判令被告返还原告押金2万元；4、诉讼费由被告及第三人承担。 一审法院认定事实：2016年5月8日，被告保定市吕记商贸有限公司与第三人河北保定时代商厦有限公司签订《租赁合同》，租赁房屋位于河北省保定市竞秀区36号时代商厦负一层局部（包括被告租赁的商铺），租赁用途为餐饮，租期自2016年7月15日至2026年7月14日止。第三人证实其允许原告在租期内招商出租餐饮等项目。原告租赁被告位于时代商厦负一层东侧的商铺，2016年7月23日原告向被告缴纳押金（压金）2万元，2016年7月18日原告支付装修款13万元，该公司出具收款收据，2017年11月23日唐县为民建筑装饰有限公司出具证明，证实薛叶华已经按照合同约定向该公司支付了工程款。2016年8月20日原告开始营业，经营模式为第三人收取钱款，扣除相应的管理费用后，返还给被告，再由被告返还给原告。2017年6月原告的店铺暂停营业。2017年8月14日，被告向原告发出《撤柜通知函》。2017年8月17日，被告将原告店铺中部分装修物予以拆除，厨房设备予以清理、搬离后，将该店铺转租他人。被告称厨房设备可以退换原告，并提交清单，原告称被告提交的清单只是部分用品不予认 可。原、被告双方没有签订书面租赁合同，关于租赁期限双方存在争议，原告称双方期限是被告和第三人的合同时间，被告让其一直经营，具体时间未定，被告称其他店面都是一年一签。 一审法院认为，原、被告未签订书面租赁合同，口头约定由原告租用被告转租的商铺，未约定租赁期限，应视为不定期租赁合同，原告缴纳押金的时间为2016年7月23日，应视为租赁合同的开始时间；关于合同终止时间，双方没有约定，原告主张双方期限与被告和第三人的租期一致，被告自认其他店面都是一年一签，原告未提交相关证据予以支持，不予采信，双方实际履行已超过一年，第二年的合同正在履行中，应视为原、被告之间的租赁合同期限为二年；但该合同自2017年8月14日被告向原告发出《撤柜通知》之后，原告已无法经营，2017年8月17日被告拆除转租他人，应认定为租赁合同已经无法继续履行。承租人原告逾期不支付的，出租人被告可以主张解除合同，但不应强行拆除部分装修物并搬离厨房设备，现因被告的行为导致合同解除，造成原告的损失，原告请求出租人被告赔偿剩余租赁期内装修物残值损失的，应予以支持，第三人没有过错，不应当承担赔偿责任。原告的装修物共计13万元，提交收款收据，该收据与装修合同、证明的数额一致，相互吻合、佐证，该证据虽形式不规范，但并不能否定原告付款的事实，被告对原告付款的事实有异议，有责任提交反证，被告主张其向装修公司进行核实，但未提交证据，不予采信，原告的装修物应使用年限为租赁期限2年，实际使用年限为1 年，原告的损失为（1年÷2年）×130000元=65000元；原、被告双方未约定租赁合同的解除条件，被告在未经原告同意的情况下，擅自搬走原告的厨房用品，应对厨房用品的数量、种类等固定证据，根据公平原则，被告应对原告的厨房用品承担赔偿责任；原告的厨房设备共计36000元，被告无正当理由占有，应予返还，应使用年限参照租赁期限2年，实际使用年限为1年，酌情认定原告的厨房设备为（1年÷2年）×36000元=18000元。双方的租赁合同已经解除，双方的租赁费纠纷已另案处理，原告主张的押金2万元，被告应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款、第十一条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告保定市吕记商贸有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告薛叶华装修物经济损失65000元；二、被告保定市吕记商贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告薛叶华价值18000元的厨房设备；三、被告保定市吕记商贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告薛叶华押金20000元；四、驳回原告薛叶华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4020元，由原告薛叶华负担1794元，由被告保定市吕记商贸有限公司负担2226元。 本院二审期间，上诉人保定市吕记商贸有限公司提交2018冀06民终4473号民事二审调解书和庭审笔录各一份，用以证明：一、被上诉人薛叶华承认与上诉人之间就租赁合同没有书面合同，是口头约定，即双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定；二、被上诉人薛叶华承认拖欠上诉人租金等费用的事实；三、被上诉人薛叶华承认2017年8月14日收到上诉人撤柜通知的事实。因此被上诉人薛叶华拖欠租金等费用违约在先，上诉人依法解除合同后拆除部分装饰装修物行为没有违反法律规定，依据《最高人民法院关于审理城镇房租租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第一款第二项规定，被上诉人请求上诉人赔偿装修损失没有事实及法律依据。被上诉人薛叶华质证称，对证据的真实性认可，但经营期间停业属于上诉人强制暂停营业，给被上诉人造成了重大经营困难，才导致租金延迟支付，不能作为上诉人单方发出撤柜通知解除租赁合同的依据，也不能否认上诉人拆除装修与厨具的侵权事实。而且新证据调解书并不涉及对押金部分的处理，仅就租赁费达成25000元的调解结果。第三人河北保定时代商厦有限公司对上诉人出示的证据无异议。 二审查明，上诉人吕记商贸公司诉被上诉人薛叶华租赁合同纠纷一案，经法院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，保定市中级人民法院于2018年9月20日出具（2018）冀06民终4473号民事调解书，调解内容为：“上诉人薛叶华与被上诉人保定市吕记商贸有限公司的租赁合同于2017年8月14日解除；上诉人薛叶华于2019年9月21日前一次性给付被 上诉人保定市吕记商贸有限公司租赁费25000元”。二审审理过程中，经询问，被上诉人薛叶华认可本案一审判决书判决主文第三项押金20000元已在（2018）冀06民终4473号案件中一并处理。对当事人自认的事实，本院予以确认。二审查明其他事实与一审认定一致。 本院认为，上诉人因被上诉人未按期缴纳租金于2017年8月14日向被上诉人发出《撤柜通知函》，已明确告知被上诉人如不按期缴纳所欠租金，则上诉人收回案涉商铺。《撤柜通知函》发出后，被上诉人未就该通知函与上诉人进行协商，亦未补缴租金，上诉人于2017年8月17日将上诉人的装修物拆除。因被上诉人拖欠租金，违约在先，故被上诉人应对其主张的装修损失承担主要责任，本院酌定上诉人与被上诉人责任比例为4:6。被上诉人称其未缴纳租金系因上诉人强制其暂停营业，但在（2018）冀06民终4473号案件中经调解被上诉人应给付上诉人的租金数额扣除押金20000元后为25000余元，被上诉人从2017年6月停止营业至上诉人发出《撤柜通知函》仅有两个月时间，可见被上诉人在停止营业前即已拖欠租金，故被上诉人该说法，与本案事实不符，本院不予支持。被上诉人还主张其未收到《撤柜通知函》，但被上诉人认可上诉人将该通知函交给被上诉人开设的另一家店铺的销售人员，故该通知函已到达被上诉人可以知悉的场所，被上诉人称其对该通知函不知情，理据不足，本院亦不予支持。被上诉人提交装修合同、收款收据以证实其装修共计花费130000元，故上诉人应当赔偿被上诉人薛叶华装修物损失共计52000元（130000元×40%）。 关于厨房设备，上诉人提交物品清单以证实其已保存全部的厨房设备，被上诉人称清单中所列物品不全，但未明确说明缺少的物品名称、数量等情况，故被上诉人可待上诉人返还厨房用品后，如认为还有未归还的物品或损坏，可以另行主张权利。关于押金问题，双方当事人均认可该费用已在（2018）冀06民终4473号案件中处理完毕，故本院对该费用不予处理。 综上所述，保定市吕记商贸有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持河北省保定市竞秀区人民法院（2017）冀0602民初2342号民事判决第四项：“驳回原告薛叶华的其他诉讼请求”； 二、撤销河北省保定市竞秀区人民法院（2017）冀0602民初2342号民事判决第三项：“被告保定市吕记商贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告薛叶华押金20000元”； 三、变更河北省保定市竞秀区人民法院（2017）冀0602民初2342号民事判决第一项：“被告保定市吕记商贸有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告薛叶华装修物经济损失65000元”为上诉人保定市吕记商贸有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿被上诉人薛叶华装修物经济损失52000元； 四、变更河北省保定市竞秀区人民法院（2017）冀0602民初2342号民事判决第二项：“被告保定市吕记商贸有限公司于 本判决生效之日起七日内给付原告薛叶华价值18000元的厨房设备”为上诉人保定市吕记商贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付被上诉人薛叶华其扣留的全部厨房设备。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4020元，由上诉人保定市吕记商贸有限公司负担1122元，被上诉人薛叶华负担2226元。二审案件受理费4020元，由上诉人保定市吕记商贸有限公司负担1122元，被上诉人薛叶华负担2226元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 莉 审 判 员  郑 东 审 判 员  陈 萌 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理  陈 思 书 记 员  胡小双