北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初22207号原告：王超，男，1965年4月29日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：卢志杰，北京济桓律师事务所律师。被告：北京银凯新型建材有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇一街村。法定代表人：刘勇，总经理。委托诉讼代理人：王正中，男，该公司职员。委托诉讼代理人：刘青，男，该公司职员。被告：单桂菊，女，1982年4月1日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：周莉鑫，黑龙江路平律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨中华，北京市信利律师事务所律师。被告：刘勇，男，1969年9月15日出生，汉族，住安徽省广德县。委托诉讼代理人：王正中，男，由北京银凯新型建材有限公司推荐。委托诉讼代理人：刘青，男，由北京银凯新型建材有限公司推荐。原告王超与被告北京银凯新型建材有限公司（以下简称银凯公司）、被告单桂菊、被告刘勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告王超及其委托诉讼代理人卢志杰，被告银凯公司及刘勇的委托诉讼代理人王正中与刘青，被告单桂菊的委托诉讼代理人周莉鑫与杨中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王超向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告返还原告坐落于北京市通州区马驹桥镇马街xx号xx层xx单元xx号房屋购房款956110元整；2．请求法院判令被告赔偿原告资金占用损失(以956110元为基数，自2014年11月18日至被告实际全部付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月16日，原告与被告一签订《办公用房预购合同》，约定被告一将坐落于北京市通州区马桥镇马一街xx号楼xx层xx单元xx号房屋出卖给原告，并于2015年6月30日前将涉案房屋交付给原告。合同签订后，原告将全部购房款交付给被告二单桂菊，被告一出具收据一份。被告一迟迟未按合同约定时间将涉案房屋交付给原告后原告得知，被告一因未正常营业而被吊销了营业执照，对于公司被吊销营业执照，公司股东负有直接责任，被告三系被告的公司股东，故被告三应就被告一的责任承担连带责任为了维护自己的合法权益，原告特向贵院起诉，请贵院依法支持原告的诉讼请求。银凯公司及刘勇辩称，请求驳回原告的全部诉求。我方认可合同无效。对于诉讼请求不予认可，请求法院驳回。根据法律规定，银凯公司虽然被吊销营业执照，但是没有清算，公司没有注销，不应当找股东，而应当由公司承担责任。原告要求刘勇承担责任的理由不成立，应驳回原告对刘勇的起诉，因为刘勇主体不适格。从原告诉求和证据来看，原告既然已经主张合同无效，按照合同无效的法律后果，所得到的财产应当返还，而本案银凯公司并没有得到原告支付的任何款项，王超向其他人支付的，应由其他人返还。银凯公司既然没有占有原告的资金，就不存在占用资金的利息，诉讼费由败诉方承担，应当驳回原告对银凯公司及刘勇的诉求。单桂菊辩称，不同意原告的诉讼请求，请求驳回。我方不是与原告建立合同关系的相对人，主体不适合。2014年5月23日10月16日、2015年12月13日，因银凯公司及刘勇向我方借款500万元，为了保障债务偿还，银凯公司及刘勇将其开发的多套房屋包括涉案房屋在内的房屋进行抵押，抵押方式包括1．将房屋交付我方交付使用，2．同意并授权我方对房屋进行转售，以获得的房款进行债务偿还。在王超向我方付款之前，我方已经将该借款合同出示给王超，王超已经确认。同时银凯公司将抵押房屋的购房合同、除收款及买房人信息外的其他填好交付给我方，原告实际与银凯公司建立了房屋买卖合同，如果合同有效，应由银凯公司履行合同义务，如果合同无效，应由银凯公司承担法律后果。单桂菊不是本案适格的被告。本案是买卖合同关系，合同主体原告与被告一，根据合同相对性，我方不是合同当事人。从原告诉状看，我方不应承担任何责任。关于连带给付责任，需要法律规定或合同约定，而本案中没有任何约定有连带责任。涉案房屋系被告开发建设，合同由被告一签署，原告在签署合同时对涉案房屋的权属情况及合同相对方清楚，相应的权利义务应由被告承担。合同效力问题，请法庭核实。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2014年10月16日，银凯公司（作为出卖人）与王超（作为买受人）签订《办公用房预购合同》，约定出卖人与买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就办公用房预售事宜达成如下协议：出卖人经批准，在地块上建设的项目暂定名为UP生活。房屋的基本情况为该房屋为项目中的xx楼第xx层xx单元xx号。房屋预测面积共41．57平方米。按照建筑面积计算，该房屋单价为每平方米5000元，总价款为207850元。合同还约定了其他事宜。2014年10月16日，银凯公司作出一份收据，载明今收到xx-xx-xx房款，41．57m2*5000元/m2，人民币贰拾万柒千捌佰伍拾元，收据加盖了银凯公司公章。涉案房屋并未竣工验收合格，且未取得商品房预售许可证。关于购房款的支付，王超称其通过裴桂芬向单桂菊转款956110元，裴桂芬对此表示认可，单桂菊亦表示认可。王超在交付完购房款后，银凯公司、刘勇、裴桂芬并未实际交付涉案房屋。关于银凯公司开具的收据及其签订的合同事宜，因银凯公司同单桂菊之间存在借贷关系，在涉案房屋未出售给王超之前，银凯公司已经先行开具了收据，同时已向单桂菊提供了银凯公司盖章的《办公用房预售合同》，买受人一栏空缺。本院认为：虽《办公用房预售合同》的签订双方为银凯公司与王超，但结合购房款的交付情况、合同的磋商过程等情况分析，本院认定《办公用房预售合同》的实际权利义务承受人为单桂菊与王超。理由如下：一、银凯公司在王超购房前已经开具收据，收据的数额为207850元，远远低于王超实际支付的购房款956110元，且庭审中双方认可，具体的购房金额系单桂菊与裴桂芬协商而定，银凯公司并未参与实际的购房磋商。二、王超将购房款支付给单桂菊，银凯公司并未实际获取购房款。而且单桂菊在获得购房款后亦未与银凯公司之间就债务减少达成结算意见。三、银凯公司自始至终未认可合同的效力，同时亦未将涉案房屋交付给王超，表明银凯公司对《办公用房预售合同》持否定态度。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。截至开庭当日，涉案房屋并未取得商品房预售许可证明，故《办公用房预售合同》应属无效。合同无效后，当事人双方因该合同取得的财产应当予以返还。故王超要求单桂菊返还购房款的诉讼请求合法有据，本院予以支持。因银凯公司及刘勇非系合同实际的权利义务承受人，故二被告不承担返还购房款的义务。关于王超诉求的利息损失，因王超系具有完全民事行为能力的成年人，其在购房房屋前应先行审核房屋的权属状况，现因房屋权属状况不符合出售房屋的标准而导致合同无效，王超亦存在相应的过错，需要承担相应的责任，故对其要求的利息损失本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告王超与被告北京银凯新型建材有限公司于2014年10月26日签订的《办公用房预购合同》无效；二、被告单桂菊于本判决生效之日起七日内退还原告王超购房款956110元；三、驳回原告王超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6681元，由被告单桂菊负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  余 海二〇二〇年十二月十五日法官助理  张 鹏书 记 员  许松婷