山东省平邑县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1326民初7659号原告：范传成，男，1967年8月2日生，汉族，居民，住山东省平邑县。委托诉讼代理人：李卓群，平邑第一法律服务所法律工作者。被告：吴明，男，1988年10月11日生，汉族，居民，住山东省平邑县。委托诉讼代理人：王玉朋，山东东蒙律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘云，山东东蒙律师事务所律师。原告范传成与被告吴明租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理，于2020年11月30日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范传成及其委托诉讼代理人李卓群，被告吴明及其委托诉讼代理人王玉朋、刘云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范传成向本院提出诉讼请求：请求判令吴明支付所欠租金250000元。事实及理由：2015年9月6日，原、被告订立租赁合同一份，被告租赁原告坐落于明德路与金都大道交汇处西北角一至五层及楼西院落一处，租赁期限为2015年8月1日至2020年7月30日，租期5年。租金第一年为220000元，每年递增租金20000元，合同签订后，被告对2015年8月1日至2019年7月30日租金已交齐，2019年8月1日至2020年7月30日租金经原告多次催要，被告在支付了50000元后，下欠租金250000元一直未付（2019年8月1日至2020年7月30日租金为300000元，被告于2020年1月支付50000元租金，剩余未支付租金为250000元）。吴明辩称，1.租赁物存在权利瑕疵，导致无法实现合同目的，根据租赁合同法第228条，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，因原告提供的房屋没有消防手续，致使被告被主管部门责令停业，合同目的无法实现，请求驳回原告的诉讼请求。2.没有开具房屋租赁费正式发票。3.被告租赁原告房屋的目的是从事文化娱乐业，由于该行业是特殊行业，需要文化主管部门颁发相关许可证才能营业，原、被告签订完租赁合同之后，原告曾经告诉被告涉案房屋手续齐全，被告在办理相关手续的过程中需要原告提供涉案房屋的消防验收合格证，但是原告无法提供，因为涉案房屋没有办理消防验收合格证，直接导致被告无法办理文化娱乐主管部门颁发的许可证，因此无法正常营业，在被告已经向原告支付了1050000元租金之后，但是被告无法实现合同目的，且被告在租赁合同履行过程中已经投资3000000元左右，对涉案房屋进行了改造，装饰、装修，并且购买了24台空调，一楼沙发两套，二楼沙发6套，茶几11台，三楼沙发6套，茶几11台，四楼沙发5套，茶几9台，五楼沙发若干，每个房间都有沙发茶几，另外，还有清洗地毯机1台，烘干机1台，被告还投资增设了消防自动设施，被告还另外投资1至5楼室外观光电梯，现在被告要求当庭提起反诉，反诉请求，判令原告：1.返还被告投资购买和建造的物品；2.要求原告为被告出具房屋租赁费正式发票（已收取租金1050000元）。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。范传成提交的证据为：1.范传成身份复印件，证实其主体资格；2.租赁合同原件一份，证实本案诉求及事实产生依据。吴明质证认为对以上证据无异议。对房屋租赁合同真实性无异议，但是根据该合同的合同内容，原告对出租房屋应当保证被告能够实现租赁合同的目的，涉案房屋属于营业性商品用房，涉案房屋所有权属于原告，原告有权对涉案房屋对外出租，但是原告有义务对涉案房屋办理消防合格证等法定手续，另外根据该合同第三条，原告在收取被告的租金之后，有义务为被告出具正式发票，在原告没有履行以上义务之前，被告享有合同法赋予的不安抗辩权，因此被告拒绝履行支付剩余租赁费合情合理合法。吴明提交的证据为：1.营业执照复印件一份，证实被告租赁原告房屋从事文化娱乐行业。2.提交其他材料共计6页，证实平邑县公安消防大队平公（消）行罚决字（2016）0035号行政处罚决定书，平邑县综合行政执法局平综执罚告字【2018】第806号行政处罚事先告知书，平邑县公安消防大队平公（消）行罚决字（2018）0025号行政处罚决定书，平邑县平邑县综合行政执法局平综执证保字【2019】020号先行登记保存证据通知书，平邑县消防大队执法人员在涉案房屋内张贴封条的照片两张，证实涉案房屋因原告没有办理消防合格证导致相关主管执法部门勒令被告停业，致使被告不但无法实现合同目的，而且造成了极大的经济损失，所以被告有合理的理由拒绝支付剩余的租金。范传成质证认为，对证据1真实性无异议，但同时能够看出被告依据租赁合同第2条从事服务行业范围内的经营活动，从另一方面能看出符合合同第7条被告自主经营原告不承担被告任何法律及经济连带责任。对证据2对真实性无异议，但对被告的证明目的有异议，首先可以看出自2016年5月4日至2019年9月30日被告均处于正常经营中，被告观点经过消防验收是对租金房屋质量瑕疵的要求，与合同效力没有关联，根据证据看出被告观点依据为消防法，但原告认为依据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题解释（2）第14条，合同法第52条第5项规定的强制性规定，是指只有合同行为违反效力性，禁止性规定才会影响该行为的效力，消防法的规定在于维护特定的管理秩序，并不直接涉及国家利益和社会公共利益，因此此项规定属于管理性禁止性规定，不是效力性强制规定，租赁合同是有效的，同时根据2004年3月4日最高人民法院公布了最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复，但该函复已于2013年2月26日因函复内容与最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释中的规定相冲突而被宣布无效，本案中被告租赁房屋用于经营服务行业，那么向公安消防部门申报消防安全检查的义务人应为开办经营者也就是本案被告，那么是否经消防验收合格并不是租赁合同效力的必要条件。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定如下事实：范传成与吴明于2015年9月6日订立房屋租赁合同，吴明租赁范传成坐落于明德路与金都大道交汇处西北角一至五层及楼西院落一处，租赁期限为2015年8月1日至2020年7月30日，租期5年。租金第一年为220000元，每年递增租金20000元。吴明2015年8月1日至2019年7月30日租金已交齐，2019年8月1日至2020年7月30日租金经范传成多次催要，吴明在支付了50000元后，下欠租金250000元一直未付（2019年8月1日至2020年7月30日租金为300000元，被告于2020年1月支付50000元租金，剩余未支付租金为250000元）。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。本案中，范传成与吴明于2015年9月6日订立房屋租赁合同后，范传成依合同约定将租赁物交付吴明，故范传成与吴明之间租赁合同关系成立。合同履行过程中，吴明未按合同约定将剩余部分租赁费支付范传成，吴明的行为对范传成构成违约，范传成要求吴明支付所欠租赁费，符合法律规定，本院予以支持。吴明辩称的因范传成提供的房屋没有消防手续，致使吴明被文化娱乐主管部门责令停业，无法正常营业，合同目的无法实现。因双方在签订租赁合同时，合同内容只是确定租赁物为“合法商住楼”，经营活动为“经营服务行业范围内的经营活动”，并未对是否具有消防手续进行约定，且五年的合同已经实际履行了四年，吴明也未提供第三人主张权利的证据，吴明以此为由拒付租赁费，本院不予支持。庭审中，吴明提出反诉，反诉请求范传成返还其投资购买和建造的物品；为其出具房屋租赁费正式发票（已收取租金1050000元），因吴明未在法庭指定期间内缴纳反诉费，对其反诉请求，本院不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条规定，判决如下：吴明于判决生效后十日内支付范传成租赁费250000元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由被告吴明负担。如不服本判决，可自判决书送达之日的次日起十五日内向本院递交上诉状及缴纳上诉费用（上诉费在上诉期满后七日内缴纳，本院不再另行通知缴纳，逾期视为放弃上诉），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长 英 荣 泉人民陪审员 王 玉 彦人民陪审员 东野长爱二〇二〇年十二月二十四日书 记 员 郝 永 红