广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7365号上诉人（原审原告）：林伟文，男，1968年2月10日出生，汉族，住广东省深圳市福田区******************，公民身份号码：************。委托诉讼代理人：黄萨出拉，广东星旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁焕章，广东星旭律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘玉娴，女，1981年3月16日出生，汉族，住广东省博罗县******，公民身份号码：************。被上诉人（原审被告）：李金水，男，1976年10月6日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区******，公民身份号码：************。以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：欧阳俊胜，广东人为律师事务所律师。以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：周志荣，广东人为律师事务所律师。上诉人林伟文与被上诉人刘玉娴、李金水因合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初1739号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人林伟文的上诉请求：一、请求维持广东省博罗县人民法院作出的（2020）粤1322民初1739号民事判决书第一项判项。二、请求依法撤销广东省博罗县人民法院作出的（2020）粤1322民初1739号民事判决书第二项判项，并改判二被上诉人返还上诉人转让款1800000元并支付相应利息（利息以1800000元为本金，从2017年9月5日起按中国人民银行同期贷款利率计付至实际付清之日止，暂计至2020年7月21日为）。三、请求依法依法撤销广东省博罗县人民法院作出的（2020）粤1322民初1739号民事判决书第三项判项，并改判二被上诉人向上诉人支付装修损失费677806元。四、本案的诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人直至强拆通知下达后，才知晓案涉房屋系违章建筑，原审法院认定上诉人明知房屋未办理任何报建手续及相关权属登记的情况下仍与被告签订《转让协议》系严重的事实认定错误。1、两被上诉人与上诉人签订案涉《转让合同》时向上诉人出示其与博罗县xxx何屋x小组签订的《土地租赁合同》已明确被上诉人一刘玉娴有权在太坪园岭子自留山林地上建设建筑，该合同不仅明确表示刘玉娴转让给林伟文，还加盖何屋村小组的公章并附有何屋村村民的签字名单；其二，案涉房屋于2015年底已建设完成，距离上诉人受让该房屋已接近两年之久，在此期间该房屋未因违章问题收到相关行政部门的强制拆除通知；而在上诉人受让案涉房屋后，罗阳镇田牌村何屋村民小组出具证明，明确表示案涉房屋不属于违章建筑；2、案涉房屋建于农民集体所有的农用地上，两被上诉人在建设该房屋时并未办理农用地转用审批手续，亦未办理任何报建手续，有关行政职能部门亦将案涉房屋确定为违章建筑并强制拆除，两被上诉人明知该房屋未经合法的报建手续且并未取得相关权属凭证，两被上诉人违反诚实信用之先合同义务，未告知上诉人案涉房屋的相关风险，仍与上诉人签订无效的《转让合同》，两被上诉人应当对其过错承担相应的责任；3、上诉人已尽买受人的合理审慎注意义务，上诉人在受让时完全有理由相信案涉房屋为合法建筑，上诉人并未存在任何过错。首先，案涉房屋于2015年底就已经建设完毕，上诉人受让时间为2017年8月，长达一年半以上的时间内该房屋并没有因违章问题收到相关行政部门的强拆的通知。其次，被上诉人一与村委会签订《土地租赁合同》时，合同中明确约定被上诉人一有权在承租的土地上建设有关生产、生活设施，建设临时性建筑，且合同是经全体村民的村民代表签名确认的，上诉人与被上诉人双方的《转让协议》也是经村民小组盖章确认。最后，上诉人申请变更用电户名的时出具的《证明》中也有村民小组的盖章确认，认定案涉房屋不属于违章建筑。基于以上，原告完全有理由相信案涉房屋为合法建筑，并没有任何过错。基于对两被上诉人及博罗县xxx何屋x小组的信赖，上诉人才与两被上诉人签订《转让合同》，原审法院认定上诉人明知房屋未办理任何报建手续及相关权属登记的情况下仍与被告签订《转让协议》没有事实依据。二、案涉《转让合同》的合同标的物的价款为1800000元，该1800000元为转让款，而非上诉人因《转让合同》无效而导致的损失，原审法院认定上诉人因《转让合同》无效而损失1800000元，并据此判决两上诉人返还上诉人转让款900000元系事实认定严重错误和法律适用错误。1、该转让款1800000元系案涉《转让合同》的合同标的物的价款，而非上诉人因合同无效而导致的损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”《转让合同》无效，二被上诉人因该无效《转让合同》取得的转让款1800000元应当全数返还上诉人，若两被上诉人仅还上诉人900000元，两被上诉人因该无效合同获益900000元是不合理且违背《合同法》的相关规定的。2、案涉房屋系违章建筑，其被拆除系因房屋的存在即不合法，不管上诉人是否签订转让协议，都不能改变该房屋是违法建筑的事实，该房屋是因为违章被行政部门强制拆除是迟早的事情，因此房屋无法返还的后果不应由上诉人承担，应当由被上诉人自行承担。《转让合同》确认无效后，上诉人已将案涉土地返还，然上诉人无法将房屋返还系因两被上诉人违规在农用地上未经报建程序建设房屋，最终导致该房屋被强制拆除，对此上诉人不存在任何过错，亦不需要因该房屋被拆除而无法向两被上诉人返还案涉房屋承担相应的补偿责任；三、上诉人在签订《转让合同》后即于2017年9月1日签订《装修工程合同书》，并在案涉房屋被拆除前进行了部分装修，根据2017年9月28日、2017年10月18日、2017年11月5日、2017年11月9日、2017年12月15日、2018年1月15日收据显示，上诉人在《责令限期拆除通知书》下达前，即2018年1月18日前已支出273300元装修费用，原审法院认定大部分装修款项发生在2018年1月8日之后，上诉人在知道博罗县住房和城乡规划建设局下达《责令限期拆除通知书》后仍未停止装修，该装修损失属于扩大的损失系事实认定严重错误。上诉人系在博罗县住房和城乡规划建设局下达《责令限期拆除通知书》后才明确案涉房屋系违章建筑，然上诉人在此前已签订《装修工程合同书》，并在2018年1月18日前支出273300元装修费用，该部分费用应当认定为《转让合同》无效导致的损失，然原审法院将该部分费用与上诉人知晓案涉房屋系违章建筑后支出的费用一并认定为扩大的损失，系事实认定严重错误。综上所述，一审法院作出的判决认定事实错误、适用法律错误，依法应当予以撤销。为维护上诉人的合法权益，上诉人特向贵院提起上诉，望准如所请。被上诉人刘玉娴、李金水辩称，一、被答辩人在上诉状中所称其“直至强拆通知下达后，才知晓案涉房屋系违章建筑”为虚假陈述。依据被答辩人在一审提交证据，答辩人与被答辩人签订《转让协议》时，将答辩人与博罗县xxx何屋x小组、何某1、龙某某以及答辩人与博罗县xxx何屋x小组何某2签订的《土地租赁合同》的原件提交给被答辩人，并在两份土地租赁合同的下方空白处手写了“甲方出租方何某1、龙某某/何某2同意承包方刘玉娴转让给林伟文，转让后按原合同条款执行”的内容，何某1、龙某某/何某2以及被答辩人均在两份《土地租赁合同》分别签名按手印，且盖有何屋小组印章。以上证据足以证明被答辩人对案涉土地的土地性质完全清楚，也清楚答辩人对案涉土地仅享有合同约定的租赁权。依据答辩人与被答辩人签订《转让协议》的第一条：“本人同意转让xxx何屋太坪园子岭刘玉娴合同期内何某1、何某2山林地的土地使用权、房屋及地上附着物给林伟文”，证明答辩人从未向被答辩人作出虚假承诺，而是如实披露，仅能转让合同期内的土地使用权、房屋及地上附着物给被答辩人，被答辩人对此完全清楚。且该《转让协议》并无涉及房屋及地上附着物是否办理了合法报建手续或相关证件的内容，被答辩人在上诉状中关于答辩人虚假陈述案涉房屋办理了合法报建手续的主张无任何证据证明。按照常理，既然案涉租赁合同被答辩人都要求答辩人找原出租方对租赁合同转让进行了签名确认，如果答辩人承诺案涉房屋办理了合法报建手续，被答辩人为何不直接要求答辩人将该合法报建手续移交或到相关部门核实后再签订合同？显然被答辩人在上诉状中所称其“直至强拆通知下达后，才知晓案涉房屋系违章建筑”为虚假陈述，其对房屋无合法报建手续等情况完全清楚。综上，一审判决认定被答辩人明知案涉房屋未办理任何报建手续及相关权属登记的情况下仍与答辩人签订《转让协议》认定事实清楚。答辩人作为完全民事行为能力人，在签订《转让协议》时对可能产生的风险应当预知，并应依法承担相应后果。二、被答辩人在上诉状中要求答辩人返还购房款180万元并赔偿其装修损失的主张毫无事实与法律依据。现答辩人与被答辩人签订的《转让协议》被认定无效，根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”协议无效的后果是依据协议进行的交付物等相互返还，被答辩人因合同无效要求答辩人返还购房款180万元的同时，依法也应将受让的案涉房屋返还给答辩人，但案涉房屋已被政府强拆，被答辩人已不能返还案涉房屋。在建筑物被强制拆除无法进行返还时，被答辩人只要求自己一方的利益得到实现而不顾及答辩人的利益如何实现，显然不符合诚信原则和公平公正原则。更何况答辩人在2017年8月已将案涉房屋交付给被答辩人（被答辩人提交证据3足以证明这一事实），案涉房屋被强拆是答辩人与被答辩人交易完成一年半以后的事情（被答辩人在上诉状第3页第一、二行自认了这一事实）。现被答辩人在无法返还案涉房屋的情况下，不但要求答辩人返还转让款180万元，还要求赔偿其装修损失（其装修损失并无充分证据证明），毫无事实与法律依据。三、被答辩人对案涉无效《转让协议》的签订具有过错，应依法承担相应法律后果。依据被答辩人在一审提交证据一，答辩人向何某1、龙某某、何某2等人租赁案涉土地时，一次性付清了合同期内的租金362000元，支付了青苗补偿款等费用5000元；且案涉房屋为答辩人出资修建，依据被答辩人提交证据五，被拆除的案涉房屋建筑面积为440㎡，按照2000/㎡的市场造价，答辩人修建案涉房屋的费用应为880000元人民币，也即答辩人为案涉土地及房屋已投资金额已超过1247000元。一审法院判决充分考虑了案涉房屋已被政府强拆无法返还这一事实，依据双方损失，判令答辩人返还被答辩人转让款90万元人民币。虽答辩人认为因被答辩人已实际占有使用案涉房屋超过一年半，其应更多地承担损失，但为定纷止争，答辩人并未提起上诉。综上，请求贵院依法驳回答辩人的上诉，维持原判。原审原告林伟文向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认原告与两被告签订的转让合同无效。2、请求法院依法判令两被告立即向原告支付转让价款1800000元及利息（利息以1800000元为本金，从2017年9月5日起按中国人民银行同期贷款利率计付至实际付清之日止，暂计至2019年8月28日为216900元）；3、请求法院依法判令两被告立即向原告支付装修损失费677806元；4、本案全部诉讼费用由两被告承担。一审法院认定的事实：2015年6月8日，被告刘玉娴与博罗县xxx何屋x小组（以下简称何屋小组）、何某1、龙某某签订《土地租赁合同》。双方约定：何屋小组将何屋小组村民何某1位于太坪园岭子自留山林地的使用权转让给刘玉娴，承租经营期限为70年（自2015年6月8日至2085年6月8日止），承包使用金额22万元。《土地租赁合同》下方空白处手写“甲方出租方：何某1、龙某某同意，承包方：刘玉娴转让给林伟文转让后按原合同条款执行，落款时间二〇一七年八月十七日”。同时，有何某1、龙某某、原告林伟文签名捺印，并盖有何屋小组印章。2015年6月9日，刘玉娴通过李金水的银行账户转账22万元至何某1名下的银行账户，何某1、龙某某出具了《收据》。2016年10月31日，被告刘玉娴与何屋小组、何某2签订《土地租赁合同》。双方约定：何屋小组将何屋小组村民何某2位于太坪园岭子自留山林地的使用权转让给刘玉娴，承租经营期限为70年（自2016年10月31日至2086年10月31日止），承包使用金额为13万元。该《土地租赁合同》下方空白处手写“甲方出租方：何某2同意，承包方：刘玉娴转让给林伟文转让后按原合同条款执行，落款时间为二〇一七年八月十七日”，有何某2、原告林伟文签名捺印，并盖有何屋小组印章。刘玉娴向何某2支付了转让款13万元，何某2出具了《收据》。2016年12月31日，被告李金水与案外人何进发、何进财、何进华签订《土地转让合同》。双方约定：何屋小组村民何进发、何进财、何进华将其位于太坪园岭子自留山林地的使用权转让给李金水，承租经营期限为70年（自2023年12月31日至2093年12月31日止）。该《土地转让合同》下方空白处手写“同意将此合同转让给林伟文。李金水2017.08.17”。2017年8月17日，原告林伟文与被告刘玉娴签订《转让协议》。双方约定：刘玉娴同意转让合同期内何某1及何某2山林地的土地使用权、房屋及地上附着物给原告林伟文，转让金额180万元，全款付清后转让合同生效。《转让协议》有刘玉娴、林伟文签名捺印并有何屋小组盖章。林伟文于2017年9月5日向刘玉娴支付完毕180万元，被告刘玉娴向原告林伟文出具了《收据》。原告于2017年9月6日，向中国南方电网申请更改涉案房屋的用电户名。原告受让土地使用权及房屋后立即进行装修，原告提供《装修工程合同书》及收据等拟证明其装修房屋支付了677806元。2018年1月18日，博罗县住房和城乡规划建设局作出《责令限期拆除通知书》并送达何某1。通知书内容为：经查，涉案房屋未取得建设规划许可证，属于属违法建筑，责令收到通知书之日起3个工作日内自行拆除，逾期不拆除的，将强制拆除。2019年4月1日，涉案房屋被强制拆除。庭审中，两被告代理人称两被告系夫妻关系。房屋于2015年下半年开始建设，于2015年12月前建设完毕。被告建了两栋楼房，其中一栋是三层楼房（占地面积170平方米，建筑面积440平方米），另一栋是厨房（含地下室，占地面积55平方米，建筑面积110平方米）。原告称其受让土地使用权及房屋时并不知道是违章建筑，在强拆通知下达后才知道。一审法院认为：本案为合同纠纷，实际是农村房屋买卖合同纠纷。原、被告争议的焦点是：一、原告林伟文与被告刘玉娴签订《转让协议》是否有效？二、被告是否需要返还原告的购房转让款及承担装修损失？关于涉案《转让协议》的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并、等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，涉案位于太坪园岭子的自留山林地属于农民集体所有的农用地。被告刘玉娴从何屋小组及原土地使用权人何某1、何某2处租赁该土地使用权后，两被告在未经办理农用地转用审批手续，亦未办理任何报建手续的情况下在涉案土地上建设房屋，属于违法建筑。其次，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条规定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的。两被告受让涉案土地使用权后，未按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，将农用地用于建设房屋，违反了上述强制性规定。原告明知房屋未办理任何报建手续及相关权属登记的情况下仍然与被告签订《转让协议》，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的禁止性规定。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因此，原、被告双方签订的《转让协议》违反了法律强制性规定，应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。两被告在明知房屋未办理任何报建手续及相关权属登记的情况下仍然将房屋转让给原告，造成房屋被强拆，两被告具有过错；原告在明知农村房屋存在未办理报建手续及相关权属登记的情况下，仍与两被告签订《转让协议》受让房屋及土地使用权，并对该楼房进行装修，对房屋被拆除造成损失，亦具有过错。因此，综合双方的过错，应负同等责任。违建房屋已被拆除，不存在相应返还的问题，原告主张的转让款180万元即损失，应由原、被告双方各承担一半，故两被告应向原告返还90万元的转让款。原告主张被告支付利息，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。原告提交的因涉案房屋的装修的收据等，未提交相应的转账凭证佐证，现违建房屋已被拆除，相应的装修项目是否属实已无法核实。而且根据收据显示的日期，大部分款项发生在2018年1月8日之后，可见原告在知道博罗县住房和城乡规划建设局下达《责令限期拆除通知书》后仍未停止装修，该装修损失属于扩大的损失，应由原告自行负担。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告林伟文与被告刘玉娴于2017年8月17日签订的《转让协议》无效。二、限被告刘玉娴、李金水于本判决发生法律效力之日起十日内，返还原告林伟文转让款900000元。三、驳回原告林伟文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14179元，由原告林伟文负担7089.5元，由被告刘玉娴、李金水负担7089.5元。本案二审期间，各方当事人均无提交新证据。对当事人在二审中争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确定。本院认为，本案系合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人未提出上诉请求或上诉未请求部分，本院不作处理。根据本案双方当事人的上诉意见和答辩意见，本案的争议焦点为：1、被上诉人是否需要向上诉人返还涉案的转让款1800000元及其相应利息；2、被上诉人是否需要向上诉人支付涉案装修损失费。关于上述争议焦点，本院认为，本案系合同纠纷，首先，根据本院现已查明的事实可知，涉案位于太坪园岭子的自留山林地属于农民集体所有的农用地。被上诉人刘玉娴从何屋小组及原土地使用权人何某1、何某2处租赁该土地使用权后，两被上诉人在未经办理农用地转用审批手续，亦未办理任何报建手续的情况下在涉案土地上建设房屋，属于违法建筑。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的。则，上诉人与被上诉人签订涉案的《转让协议》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》上述禁止性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。综上，上诉人与被上诉人签订的涉案《转让协议》违反了法律强制性规定，应为无效。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因上诉人与被上诉人签订的涉案《转让协议》无效，被上诉人应该返还其向上诉人收取的涉案财产即相应的转让款1800000元，原审法院将该转让款认定为损失显然不当；涉案房屋因系违法建筑而被强制拆除，不存在相应返还的问题，涉案房屋属于违法建筑的原因在于被上诉人，上诉人对此无需承担相应的法律责任。再次，关于被上诉人是否需要向上诉人支付涉案装修损失的问题，从本案现已查明的事实可知，上诉人提交的因涉案房屋的装修的收据等材料，未提交相应的转账凭证佐证，现违建房屋已被拆除，相应的装修项目是否属实已无法核实。而且根据收据显示的日期，大部分款项发生在2018年1月8日之后，可见上诉人在知道博罗县住房和城乡规划建设局下达《责令限期拆除通知书》后仍未停止装修，该装修损失属于扩大的损失，应由上诉人自行负担。综上所述，上诉人林伟文的部分上诉请求成立，本院予以支持；上诉人林伟文的其他上诉请求不能成立，本院予以驳回。原审判决认定存在部分瑕疵，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初1739号民事判决第一项。二、撤销广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初1739号民事判决第二项、第三项。三、刘玉娴、李金水应于本判决发生法律效力之日起十日内返还林伟文转让款1800000元。四、驳回林伟文的其他诉讼请求。五、驳回林伟文的其他上诉请求。本案一审案件受理费14179元，由林伟文负担5679元，由刘玉娴、李金水负担8500元。二审案件受理费人民币28358元，由林伟文负担11358元，由刘玉娴、李金水负担17000元。各方当事人负担的诉讼费用，相互扣减之后在执行过程中径行处理。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓文审 判 员 黄**锋审 判 员 刘艳妹二〇二〇年十二月三十日法官助理 岑羽翎书 记 员 谢晓蕾附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。