广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7656号上诉人（原审被告）：惠州市深惠珠江房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾**xx，统一社会信用代码：914**********473X7。法定代表人：马某1。委托诉讼代理人:施xx、黄xx，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：衷传海，男，汉族，1991年6月6日出生，住江西省赣州市赣县************，公民身份号码：360************61X。被上诉人（原审原告）：张津，女,汉族，1991年10月20日出生，住江西省赣州市赣县************，公民身份号码：362************023。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：肖校立，湖南嘉衡律师事务所律师。上诉人惠州市深惠珠江房地产开发有限公司与被上诉人衷传海、张津因商品房预约合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2020）粤1391初2049号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人惠州市深惠珠江房地产开发有限公司向本院提出上诉请求：一、撤销原审判决，改判上诉人无需向上诉人退还定金50000元、房款50000元。二、原审案件受理费由被上诉人承担。三、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：2020年4月29日，上诉人与被上诉人签订了大亚湾西区东岸花园3栋1单元1004号房的《楼宇认购书》，该认购书约定被上诉人应在2020年4月29日前支付购房定金50000元，2020年5月6日前支付房款387496元，并签订《商品房买卖合同》，后考虑被上诉人资金归集需要时间，将该时间延迟至2020年5月20日。上诉人于2020年5月21日和2020年5月27日分两次向被上诉人发出催签函，被上诉人仍不履行《楼宇认购书》中支付相应款项并与上诉人签订《商品房买卖合同》的义务，2020年5月27日，上诉人向被上诉人发出《关于解除（楼宇认购书）的通知函》。一、原审法院认定事实错误，原审法院认为“原、被告虽签订了《楼宇认购书》，但双方因对交房时间及办证时间无法协商一致，导致未能签订合同”的认定错误。上诉人与被上诉人签订的《楼宇认购书》第八条交房日期写明：“该物业在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2023年4月27日前交付乙方使用，交付标准为带装修。”该认购书在被上诉人仔细阅读，且对认购书不存在任何异议的情况下签订，应当视为被上诉人对该2023年4月27日的交房时间知悉且认可。因此，导致《商品房买卖合同》未能签订的原因并不是“双方对交房时间和办证时间无法协商一致”，而是被上诉人单方未履行《楼宇认购书》中的义务。退一步讲，从一般的社会第三人视角来看，即使被上诉人对合同条款有疑问，其亦应当在合理的时限内向上诉人提出，而其在4月29日签订楼宇认购书后，至5月6日之后才向上诉人方营销人员对这一显著重要的合同条款提出疑问的行为显然不符合一般人的认知和逻辑。二、原审法院适用法律错误。原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金规定处理。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能签订的，出卖人应当定金返还买受人”的后半段来支持被上诉人解除《楼宇认购书》和请求上诉人反还定金和房款，属于法律适用错误。如前贅述，导致商品房买卖合同未能签订的原因是被上诉人拒不支付相关房款，上诉人分两次向被上诉人发出《催签函》，未获回复，出于维护自身合法权益的考虑，依据双方签订的《楼宇认购书》中的解除条款，作出解除《楼宇认购书》的函，并送达被上诉人。因此，本案应当适用原审法院援引条款中的前半段“如果因一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”综上，上诉人在双方意思表示真实的情况下进行的《楼宇认购书》的签订、定金及房款的收取等行为均符合合同约定和法律规定，为维护上诉人的合法权益，恳请贵院依法改判。被上诉人衷传海、张津未提交答辩意见。原审原告衷传海、张津向一审法院提出起诉请求：1.请求法院判令解除原被告签订的大亚湾西xxxx房的《楼宇认购书》；2.请求法院判令被告退还原告支付的定金50000元、房款50000元，合计100000元；3.被告负担本案所有诉讼费。一审法院查明，2020年4月29日，原告与被告签订《楼宇认购书》，约定：原告认购被告开发的大亚湾xxxx房，总价1513153元。认购书第四条约定付款计划，1、原告应于签署本认购书时交付伍万元整作为定金……；2、原告于2020年5月6日前交付房款387496元（总房价的26.96%），余款100万元，即总房价的69%办理按揭贷款。认购书第五条约定签订《商品房买卖合同》暨网上备案，原告须按第四条约定的时间按期交纳房款，并在应缴纳第2笔款的当天前来被告销售中心，按被告公公示的合同条款签署《商品房买卖合同》暨网上备案。如按揭购房，原告须同时提交齐全按揭资料，否则，被告有权拒绝与原告办理相关手续。认购书第八条约定交房日期，该物业在原告履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2023年4月27日前交付原告使用，交付标准为带装修。双方还对其他相应事宜作出了约定。嗣后，原告于2020年4月29日向被告支付定金50000元、支付房款50000元，原告共支付被告100000元。双方因交楼和办证时间未能协商一致，未签署《商品房买卖合同》。一审法院认为，根据查明的事实，本案实为商品房预约合同纠纷。原、被告双方虽签订了《楼宇认购书》，但双方因对交房时间及办证时间无法协商一致，导致未能签订合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。原告诉请解除与被告签订《楼宇认购书》及退还定金50000元、房款50000元，有事实和法律依据，予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告衷传海、张津与被告惠州市深惠珠江房地产开发有限公司于2020年4月29日签订的关于大亚湾西区东岸花园3栋1单元1004号房的《楼宇认购书》；二、被告惠州市深惠珠江房地产开发有限公司自本判决生效后十日内退还原告衷传海、张津定金50000元、房款50000元，共计100000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由被告惠州市深惠珠江房地产开发有限公司负担，此款已由原告预交不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。本案二审期间，上诉人提交了以下证据：1、楼宇认购书；2、是商品房购房告知书；3、短信截图；4、催签函、关于解除《楼宇确认书》的通知函、EMS快递信息单。本院组织了当事人质证。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预购合同纠纷。本案二审的争议焦点是：上诉人是否应当返还定金5万元和房款5万元。具体分析如下：本案中，上诉人与被上诉人签订了《楼宇认购书》，虽然双方在楼宇认购书中约定了交房时间，上诉人亦在签订认购书时出示了《商品房购房告知书》，但从双方的实际履行情况来看，在正式签订商品房买卖合同前，被上诉人曾与上诉人协商过延期付款并签约的事宜，被上诉人与上诉人的工作人员谈到交房时间，被上诉人对交房时间提出疑问，被上诉人的工作人员表明合同写的时间是应房管局的要求，实际交房时间还是按双方面谈的执行，可见，被上诉人确实对交楼时间存在疑虑，双方无法协商一致，未能签署《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。一审法院据此判处双方解除《楼宇认购书》及上诉人退还定金和房款，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用1150元，由上诉人惠州市深惠珠江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  于海砚二〇二〇年十二月三十一日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮