北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初20080号原告：刘亚军，男，1955年2月4日出生，汉族，退休，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王玉龙，北京市营建律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冬笑（刘亚军之子），住北京市朝阳区。被告：北京中信新城逸海房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区亦庄镇北环西路8号609室。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：李昀锴，北京市天元律师事务所上海分所律师。原告刘亚军与被告北京中信新城逸海房地产开发有限公司（以下简称北京中信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘亚军的委托诉讼代理人王玉龙、刘冬笑，被告北京中信公司的委托诉讼代理人李昀锴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘亚军向本院提出诉讼请求：1.判令北京中信公司给付购房款利息损失592137.01元；2.判令北京中信公司给付违约金97000元；3.本案诉讼费由北京中信公司承担。事实和理由：刘亚军于2018年7月通过北京中信公司的广告宣传了解到x房地产项目，到达预售现场后由北京中信公司项目销售经理王x负责接待。王x向刘亚军介绍x比一期x1项目品质有较大提升，别墅产品每户均配有独立的门头及实体院墙（约2.5米高），并现场向刘亚军展示了带有门头和院墙的楼书等宣传资料。刘亚军认为该项目品质不错，先后共计缴纳500万元人民币的购房款。2018年9月，王x告知刘亚军该项目院墙没有得到政府主管部门的批准，于是刘亚军申请了退房。由王x负责在该项目售楼处办理了退房手续，后于2018年10月31日在没有支付利息的情况下退回了刘亚军已交房款500万元人民币。2019年4月20日，刘亚军再次前往现场看房时，北京中信公司销售经理王x告知x别墅产品门头及实体院墙得到了政府规划批准，且在项目预售现场向刘亚军出示了带有门头院墙的楼书等宣传资料。于是刘亚军及其家人基于对国企、央企的信任，再次决定购买该项目的联排别墅产品，并当场与北京中信公司签订了《北京市商品房认购书》，缴纳了定金人民币20万元整。2019年6月4日，双方签订了《北京市商品房预售合同》，合同编号为：x。该合同主要内容为：刘亚军购买北京中信公司开发的位于北京市大兴区的x（即北京中信公司宣传广告所指的x项目）x-x住宅楼第x层x号商品房，该商品房为“独栋别墅”“整栋楼房”，总价款人民币壹仟捌佰玖拾万元整（??18900000.00)。正式网签之前及签订合同当日，刘亚军多次与王x确认院墙事宜。王x均明确表示x别墅产品门头院墙已获得政府批准，高度在2.2米－2.5米之间，并表示如果该实体院墙最终无法兑现，北京中信公司将无条件退房。在其反复承诺之下，刘亚军才签署了上述商品房预售合同，并支付了40%的购房预付款。在签订合同当日，刘亚军曾询问“为什么在合同中没有约定院墙的具体信息”，王x回复“北京市别墅产品均不在合同中约定院墙信息，这是通行做法，无须担心”。2019年10月下旬，收房前夕，刘亚军得知整个x别墅产品均没有建设门头院墙，别墅院子全部以矮小绿植的形式进行围隔，与北京中信公司的销售宣传完全背离。刘亚军及家人十分愤怒，认为受到了欺骗，表示因北京中信公司违约欺诈，拒绝收房。并要求当时负责的销售人员晋x（王x已调至天津中海工作）在15日之内明确给出解决方案，如果确定没有院墙，刘亚军将退房。期间，王x又再次给刘亚军打电话，表示北京中信公司一定会解决相关院墙问题，并承担赔偿责任，劝说刘亚军交齐60%的购房尾款。同时，北京中信公司现场销售晋x也再三表示，院墙问题一定会解决，北京中信公司也将承担相应的违约责任；如确实无法建设院墙，北京中信公司将无条件退房，更欺骗刘亚军说多数业主都在积极补交房款，让刘亚军也尽快交齐房款。在北京中信公司工作人员上述接二连三的谎言欺骗下，刘亚军还是本着对国企、央企的天然信任，交齐了全部房款及车位款合计人民币1940万元整，并等待北京中信公司给出解决和赔偿方案。但是，之后一周，北京中信公司却明确答复该商品房的门头院墙因为没有获得政府部门批准，无法建设。因刘亚军对该别墅产品实体院墙十分看重（门头和实体院墙关乎该独栋别墅房屋的安全性和私密性，如缺少将造成该房屋价值的大幅贬损），是刘亚军下决心购房的决定性因素。为此，刘亚军在得知没有门头院墙后随即提出了退房要求。但北京中信公司现场销售及客服人员马上改变口径说辞，表示需要逐级请示沟通，并一再拖延，不予办理。在此期间，刘亚军及家人多次与北京中信公司现场负责人、销售人员，客服部各级领导及分管副总进行沟通，均没有任何结果。为了能够尽快拿回已经支付的1940万元购房款和车位款，减少损失，刘亚军在万般无奈的情况下于2020年4月30日被迫给北京中信公司手写了一份《退房承诺书》，并按照北京中信公司事前已经准备好的固定格式被迫签订了《合同解除协议书》及其后的《退房协议》。此后，直到2020年5月18日，刘亚军才拿回了1940万元的购房与车位款。北京中信公司的以上行为，造成刘亚军既未能购置住房成功（不能实现购房的最初合同目的），又导致刘亚军承担了高额的本金利息损失，给刘亚军造成了重大的经济损失。北京中信公司的虚假宣传属于欺诈，严重损害了刘亚军的合法权益，应当对刘亚军的全部损失承担赔偿责任。为维护刘亚军的合法权益，故诉至法院，望判如所请。北京中信公司辩称，x项目的宣传资料仅为要约邀请，没有对院墙进行承诺，应以合同为准。本案项目为预售项目，该项目在2017年9月对外公开预售。在项目销售过程中，北京中信公司按照项目的预期规划形成了宣传材料，但根据行业惯例宣传图仅为示意图，不代表建设完成的具体情况，别墅的具体情况以合同为准。双方在2019年6月4日签署预售合同，对刘亚军购买的别墅的位置、户型及附属设施进行了约定，并未约定别墅院墙。刘亚军在签署合同时就清楚相关情况，特别是在补充协议第73条规定（略），此种情况下，合同没有对院墙就特别约定，北京中信公司也没有对刘亚军进行承诺和保证，刘亚军主张的利息和违约金没有合同约定和法律依据应不予支持。双方在2020年4月30日签署合同解除协议书，该协议书系双方真实意思表示，预售合同已经合法解除，刘亚军无权依据解除的协议书及预售合同要求北京中信公司承担违约金和利息损失。本案中，根据刘亚军与北京中信公司的沟通，双方在2020年4月30日签署了解除协议书，协议书明确约定刘亚军收到北京中信公司退还的购房款后，双方就预售合同及签署的其他相关书面文件的履行再无其他争议，双方确认也不存在任何债权债务纠纷，该协议书系双方平等协商达成的，系双方的真实意思表示，协商签订后，双方已经按照协议履行，因此预售合同已经解除，双方在无任何争议的情况下，刘亚军根据预售合同和协议书提出赔偿，刘亚军提出本次诉讼有违诚实信用原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月4日，北京中信公司（出卖人）与刘亚军（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定刘亚军购买北京中信公司开发建设的x-x住宅楼第x层x号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款18900000元。关于付款方式及期限，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金200000元，买受人应于2019年6月4日前支付首期房价款7560000元，余款11340000元申请贷款支付。关于交付时间和手续，出卖人应当于2019年10月31日前向买受人交付该商品房。另查，北京中信公司于2019年4月20日收到刘亚军支付的定金200000元，于2019年5月25日收到刘亚军支付的房款7360000元，于2019年6月23日收到刘亚军支付的车位款500000元。2019年11月17日，北京中信公司（甲方）与刘亚军（乙方）签订《北京市商品房预售合同》补充协议，约定现甲、乙双方就该商品房余款支付事宜，达成以下补充协议：双方确认，该商品房总价款为18900000元，乙方已支付房款7560000元。乙方应一次性向甲方支付该商品房剩余房价款11340000元，乙方付清余款后应负责自行与贷款机构联系并撤回贷款申请。双方明确，本补充协议并不视为双方对于付款期限的变更，亦不作为甲方对乙方依据《预售合同》之约定所应承担违约责任的减免或放弃。同日，北京中信公司出具收据，载明收到刘亚军支付的房款11340000元。2020年4月30日，刘亚军出具《退房承诺书》，载明本人于2019年4月20日认购x-x-x号房，并已交齐1940万元房款和车位款。现因交房时发现开发商没有按照销售时的承诺修建房屋实体院墙，现申请退房，此房可另售。同日，北京中信公司（出卖人，甲方）与刘亚军（买受人，乙方）签订《合同解除协议书》，载明乙方购买了甲方开发的位于大兴区x镇的x项目x-x住宅楼x层x号商品房，双方于2019年6月4日签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号：x）。现由于乙方个人原因申请退房，甲乙双方经平等友好协商同意解除该预售合同及附件和补充协议等书面文件，并对后续事宜达成如下协议：一、本协议签订后三个工作日内由乙方配合甲方共同去大兴区建委办理网签备案注销手续，并签署相关网签合同注销手续文件。二、建委网签备案登记注销后60个工作日内，甲方将乙方支付的购房款及车位款1940万元退还到乙方原付款账户中。三、乙方收到甲方退还的购房款后，双方就预售合同及签署的其他相关书面文件的履行再无其他争议，双方确认也不存在其他任何债权债务纠纷。四。本协议签署后，乙方不得再就预售合同下甲方开发的x项目及商品房作出任何有可能减损甲方及x项目商誉、社会评价及市场价值的行为（包括但不限于向各级政府及主管部门投诉、信访，在新闻媒体社交网络发布贬损信息及言论等行为），乙方保证在本协议签署后7日内撤销之前在主管部门的提出的涉及甲方及x项目相关的投诉、信访和举报。五、乙方保证本协议签署后对本协议内容做到严格保密，未经甲方书面允许乙方不得对任意第三人公开本协议内容，乙方承诺如因其原因导致任何第三方知晓本协议内容，则自愿向甲方赔偿违约金100万元；如违约金无法弥补甲方的损失，甲方有权向乙方追偿……。2020年5月11日，北京中信公司（甲方）与刘亚军（乙方）签订《退房协议》，载明甲乙双方于2019年6月4日所订立，乙方购买甲方开发的坐落于大兴区x镇x-x住宅楼x层x的房屋，《北京市商品房预售合同》编号为：x，双方申请办理预售合同注销及备案解除手续，该合同及认购该房屋的资料同时废止，双方将不承担该合同中的权利义务。乙方已缴纳的房款及其他费用按照合同约定处理。经询，双方均认可房屋买卖合同已经解除，涉案房屋购房款及车位款共19400000元已于2020年5月18日退还到刘亚军账户。刘亚军提交了涉案房屋的宣传册、谈话录音，证明购房前后、退款时刘亚军及其家人与北京中信公司工作人员的协调购房事宜，北京中信公司虚假销售、虚假宣传，涉案房屋买卖合同无法继续履行的原因是北京中信公司无法兑现承诺，在退房时北京中信公司利用胁迫手段使得刘亚军签订了违反公平公正的协议书，协议书是单方提供的格式条款。刘亚军主张《合同解除协议书》是在受胁迫的情况下签署。如双方无法和解，北京中信公司不退房款，也不办理退房手续，并要求刘亚军以诉讼方式解决问题。考虑到到诉讼的时间成本和经济成本，刘亚军受到北京中信公司此胁迫才签订《合同解除协议书》。刘亚军主张《退房协议》是双方真实意思表示的内容，该协议书没有对刘亚军不利的格式条款。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。北京中信公司与刘亚军签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应依约履行自己的义务。现刘亚军与北京中信公司均认可《北京市商品房预售合同》及补充协议已经解除，本院对此不持异议。首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十条规定“一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。第一百五十二条规定“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权的；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权的；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭”。刘亚军主张双方签订《合同解除协议书》系受胁迫所签，但截止法庭辩论终结前未就此向法院或者仲裁机构请求撤销。其次，刘亚军主张北京中信公司以如无法达成和解，不退款、不退房，并要求刘亚军通过诉讼方式解决纠纷。需要指出的是，胁迫是指行为人通过威胁、恐吓等不法手段对他人思想上施加强制，由此使他人产生恐惧心理并基于恐惧心理作出意思表示的行为，此处的胁迫须为非法。以诉讼方式解决纠纷的意思表示不应属于可撤销的胁迫行为。最后，北京中信公司已经履行完毕《合同解除协议书》义务，将购房款退还。综上，刘亚军所称《合同解除协议书》系其受胁迫所签订的主张，证据不足，本院不予采信。关于刘亚军主张《退房协议》是对《合同解除协议书》的变更。合同变更应该具体明确，在对合同变更的内容约定不明确时，应推定为未变更。据此，刘亚军提供的证据不足以证明《退房协议》系对《合同解除协议书》进行的变更，故上述主张，证据不足，本院不予采信。现双方所签订的《合同解除协议书》、《退房协议》均已履行完毕，刘亚军主张北京中信公司给付购房款利息损失592137.01元及违约金97000元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回刘亚军的全部诉讼请求。案件受理费5346元，由刘亚军负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖爽二〇二〇年十二月十六日书记员  高奡