广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7029号上诉人（原审原告）：曲朝军，男，汉族，1972年5月5日出生，公民身份号码：412×××××××********，住址：河南省唐河县××××××**。委托诉讼代理人：梁运发、施南，广东江畔律师事务所律师。被上诉人一（原审第一被告）：贺红清，男，汉族，1968年9月19日出生，公民身份号码：432×××××××********，住，住址：广东省中山市古镇镇曹xx×××××××/div>被上诉人二（原审第二被告）：中山市魅力都市房地产有限公司，住所地：中山市**×××xxxx。法定代表人：甘某1。被上诉人三（原审第三被告）：惠州市万成壹号物业管理有限公司，住，住所地：惠州市惠城区xxxx/div>法定代表人：陈某1。原审第三人一：惠州市友润物业服务有限公司，住，住所地：惠州市惠城区××××××××××xxxx/div>法定代表人：林某1。原审第三人二：惠州市昌丰商业经营管理有限公司，住所地惠州市**。法定代表人：熊某1。上诉人曲朝军与被上诉人贺红清、中山市魅力都市房地产有限公司、惠州市万成壹号物业管理有限公司以及原审第三人惠州市友润物业服务有限公司、惠州市昌丰商业经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初3291号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。上诉人曲朝军上诉请求：1、请求撤销（2020）粤1302民初3291号民事判决书，依法发回重审或改判支持上诉人的全部诉讼请求;2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院未查明被上诉人实施闭环欺诈的事实，适用法律错误，上诉人请求撤销案涉合同于法可依，于理有据。（一）被上诉人实施闭环欺诈的过程。被上诉人一贺红清联合被上诉人二中山市魅力都市房地产有限公司（以下简称魅力公司），设立被上诉人三惠州市万成壹号物业管理有限公司（以下简称万成公司）以虚假宣传为饵，诱使包括上诉人在内的大量消费者相信：位于惠州市惠城区×××××××（黄田岗光耀城市广场）的物业即将建设成为高端美食城，且已有大量铺位招到大品牌商家，从而与被上诉人签订对消费者极为不利的《房地产买卖合同》《委托经营管理合同》。合同签订后，被上诉人又设立第三人惠州市昌丰商业经营管理有限公司（以下简称昌丰公司），由昌丰公司将上述物业开办成低端菜市场，使得案涉商铺的商业价值大打折扣。被上诉人通过实施一系列闭环操作，欺诈包括上诉人在内的广大消费者/业主，使得消费者付出高价格购买了低价值的商铺，遭受了巨大的经济损失。被上诉人的具体操作如下：1、2018年6、7月起，发布大量虚假宣传，打造案涉商铺具有极高价值的假象；2、2018年8月6日，设立被上诉人三，使其以经营商铺的运营商身份参与对全体业主的欺诈：（1）在被上诉人一、二的授权下继续持续实施虚假宣传；（2）在被上诉人一、二需要按约在2019年06月01日前交付物业时，由被上诉人三负责代业主接受/验收物业；（3）名义上负责招揽商家进驻，并向业主支付经营收益，但事实上委托经营期限的前三年为固定收益，已经在所有业主购买物业时由房地产转让方进行了抵扣，所以被上诉人直接掌握案涉物业三年，却不用支付任何对价。3、鼓动上诉人签订对上诉人极为不公平的格式合同：（1）《房屋买卖合同》中商铺销售价格系扣除三年经营收益后的价格。即意味着：上诉人买下商铺后，自2019年6月1日起，连续三年将没有任何租金收益（由此也可以看出案涉商铺的实际交易价格远远不止620000元。）（2）《房屋买卖合同》第十二条约定的：“甲方所修建的沙盘、设置的样板间、效果图、宣传材料以及在媒体发布的广告等，仅作示意之用，所有甲方与乙方的权利，义务均以本合同约定为准，合同未做约定的，均不构成合同内容或甲方承诺”即意味着，被上诉人在售卖商铺前的各种诺言：各大品牌进驻，戴德梁行为其提供运营等均由被上诉人故意回避。4、在被上诉人三因虚假宣传已被行政处罚的前提下，为逃避法律责任，三被上诉人再次串通，设立第三人昌丰公司，以全新主体的名义对案涉商铺进行装修，将其建设为低端菜市场，使得案涉商铺的价值大打折扣。综上所述，被上诉人通过设立被上诉人三，持续虚假宣传，其行为已被惠州市惠城区××监督管理局行政处罚，后仍不悔改，继续通过设立第三人昌丰公司在案涉商铺开办菜市场的手段完成闭环欺诈，使得案涉商铺卖出极高的价格，实际商业价值却大打折扣，上诉人遭受巨大损失。（二）上诉人请求撤销案涉合同于法可依，于理有据。1、被上诉人对外的沙盘、设置的样板间、效果图、宣传材料以及在媒体发布的广告是要约，是商品房买卖合同的有效组成部分，理应对其产生约束力；案涉房屋买卖合同中的第十二条系无效条款，对上诉人不发生法律效力。（1）被上诉人对外发布的宣传是要约，应对被上诉人产生约束力。①被上诉人向上诉人推销店铺时，以宣传单和沙盘作为参照物，对涉案商铺地段、运营规划、投资回报的数据及规划布局均清晰明确，宣传单非常明确具体展现商铺的签约主体及运营租金的收益率，让上诉人确信预售商铺会建成与宣传单上承诺的一样。②宣传单及沙盘所反映的楼盘的布局、商铺地段运营规划、投资回报及规划布局等对商铺价格产生直接的重大影响。店铺是否受市场青睐，除了店铺本身的地段及地理位置等因素外，店铺整体的运营方向及未来运营规划是至关十分重要的，如果被上诉人没有利用虚假广告进行大肆宣传，号称将黄田岗光耀城市广场打造成高端完善的餐饮综合体，案涉商铺根本不可能卖出62万元的高价。（2）案涉房屋买卖合同中的第十二条系无效条款，对上诉人不发生法律效力，理由如下：①被上诉人的沙盘、设置的样板间、效果图、宣传材料以及在媒体发布的广告对涉案商铺地段、运营规划、投资回报的数据及规划布局均清晰明确的宣传内容完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中的规定：“房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”案涉合同第十二条内容与此规定相悖，理应属于无效条款；②根据我国合同法第三十九条第二款规定，第十二条系格式条款。该第十二条约定显然免除被上诉人对告知说明店铺规划、商业价值的责任，加重上诉人对履行合同义务的责任，进而排除了上诉人作为上诉人的知情权，属于合同法第四十条规定的“免除其责任”、“排除对方主要权利”的情形；根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十条规定，第十二条符合此规定的全部要件，理应属于无效条款；③根据《中华人民共和国上诉人权益保护法》第二十六条规定：“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制上诉人权利、减轻或者免除经营者责任、加重上诉人责任等对上诉人不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”及我国《合同法》第六条、《广告法》第三条和第四条、《房地产广告发布暂行规定》第三条、《商品房销售管理办法》第十四条等有关规定，第十二条严重违反以上广告管理规定，明显触犯《合同法》第52条规定“违反法律、法规的强制性规定”的合同无效；④我国《合同法》第54条规定，第十二条内容明显对上诉人显失公平；根据我国《合同法》第52条第（四）项的规定，损害社会公共利益的合同无效。第十二条格式条款既损害上诉人的根本权益，又损害社会公共利益，损害第三人的利益，当属无效。2、被上诉人成立昌丰商业公司以开办菜市场的方式运营案涉商铺属于无权运营，并且运营风险极高，使得上诉人遭受巨大损失。（1）被上诉人三作为委托经营方，有责任有义务兑现被上诉人一、二出售商铺时发出的应当被视为要约的诺言：招来各种大牌商户，经营案涉物业成为高端美食城；被上诉人三作为委托经营方，未经上诉人的同意本就无权转委托，昌丰商业运营案涉商铺属于无权运营。（2）案涉房屋买卖合同、委托经营合同签订时，被上诉人明确告知相应商铺的规划是高端美食城，卖出的铺位也是按照美食城的规划进行划分的位置；现在案涉楼盘即将开办菜市场，根据被上诉人提交的现场照片显示：内部铺位的划分将和签订买卖合同时宣传的规划大相径庭。在这种情况下，上诉人购买的商铺的位置已经彻底模糊，无法区分到底哪里到哪里是上诉人所购买的；并且现在的铺位划分也无法保证上诉人购买的商铺按既定规划全部用于经营，运营风险极高。（3）宣传中的“高端美食城”和现实中开办的“菜市场”，使得案涉商铺的商业价值不可同日而语。上诉人接受了被上诉人售卖“即将开办高端商业美食城”的要约，却最终买到了一个运营风险极高的还不清楚自身购买位置的菜市场摊位/过道，使得上诉人遭受了巨大的经济损失。综上所述，被上诉人对外的沙盘、设置的样板间、效果图、宣传材料以及在媒体发布的广告，是案涉合同的有效组成部分，应当被视为被上诉人的要约；被上诉人未能按照该要约建设案涉商铺而开办了菜市场即能够证实：上述宣传为虚假宣传，系被上诉人实施欺诈的手段。同时基于被上诉人的欺诈，上诉人签订的案涉合同显失公平，上诉人遭受了巨大的损失，故上诉人请求撤销案涉全部合同于法有据、有理可依。二、一审法院未查明被上诉人三系实施闭环欺诈的主体之一，《委托经营管理合同》也不是另一法律关系，而是闭环欺诈的表现之一，应当一起被撤销。如前所述，2018年8月6日，被上诉人一、二串通一气，设立被上诉人三，使其以经营商铺的运营商身份参与对全体业主的欺诈，其在闭环欺诈中的作用如下：（1）在被上诉人一、二的授权下继续持续实施虚假宣传；（2）在被上诉人一、二需要按约在2019年06月01日前交付物业时，由被上诉人三负责代业主接受/验收物业；（3）名义上负责招揽商家进驻，并向业主支付经营收益，但事实上委托经营期限的前三年为固定收益，已经在所有业主购买物业时由房地产转让方进行了抵扣，所以被上诉人直接掌握案涉物业三年，却不用支付任何对价。所以，《委托经营管理合同》明显不能被当作另一法律关系，如不存在该委托经营关系，被上诉人的欺诈链条就不能完美闭合。并且，被上诉人三实施虚假宣传的事实已被惠州市惠城区××监督管理局处罚，更加能够证实其也是实施闭环欺诈的主体之一，委托经营合同应当一起被撤销。三、一审法院适用法律错误，根据我国税收管理相应条例和细则，被上诉人应当开具62万元的增值税普通发票。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第十九条、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十八条之规定，采取赊销和分期收款方式销售货物的，纳税义务的发生时间为：书面合同约定的收款日期的当天。在本案中，被上诉人采用分期收款的方式销售案涉商铺，2020年4月1日为最后一笔房款的缴清之日，故被上诉人应当于2020年4月1日之前，向上诉人开具足额的62万元的增值税普通发票，而不是等到付清房款后再开具。并且，一审中双方已确认，上诉人已支付43.4万元购房款，一审判决驳回原告上诉开具发票的诉讼请求也实属不当。四、大量业主/消费者多方维权，呼吁整治房地产乱象。近年来，通过虚假、夸大宣传售卖房产几乎已成业界通行的“潜规则”，本案被上诉人二也早在2018年售卖中山市“颐悦广场”楼盘时即因虚假宣传而被行政处罚。在本案中，被上诉人不仅单纯地虚假宣传，还利用售卖房产的优势地位，骗取消费者的信任，签订对消费者极为不利的多份合同，再利用合同中的漏洞，采取设立新主体调整商业模式的手段，将宣传中的高端美食城实际建设为低端菜市场等方式，对消费者进行闭环欺诈，其特点是每一个环节看似合法合理，结合起来却是消费者已然遭受了巨额损失，被上诉人卷走大量购房款。针对这一情况，大量的消费者/业主选择通过各种手段维权，包括信访、投诉、曝光……到目前为止，这些手段均是治标不治本，广大消费者的利益未能得到全面的保护，所以诉讼已成为消费者维权的最后希望。（目前，翟冰清、郭省芳的案件已经向广东省高级人民法院申请再审）该案也已不是个别业主与房地产商业的利益之争，而是广大消费者/业主被房地产商恶意欺诈，遭受严重损失而不得已的维权必经之路。综上所述，望贵院能够依法查明本案事实,正确适用法律，慎重斟酌该案社会意义以及对房地产乱象的整治作用，维护上诉人之合法权益，支持上诉人的诉讼请求。上诉人补充上诉意见称，请求依法中止审理本案。事实与理由：2020年3月，同为魅力新天地商铺业主的郭省芳、翟冰清、刘丁朵等人诉中山市魅力都市房地产有限公司、惠州市万成壹号物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷案二审审理终结，业主表示不服，针对贺红清、中山市魅力都市房地产公司与万成壹号物业公司的闭环欺诈行为（高价售出标榜即将开办高大美食城的商铺，委托经营的公司再转手给其他公司开办菜市场，使得购买的商铺价值大大缩水）向广东省高级人民法院申请再审，请求撤销一、二审判决，改判撤销案涉房屋买卖合同等，现广东省高级人民法院已经立案【案号：（2020）粤民申8823号、8822号、9580号】。本案和郭省芳等人诉中山市魅力都市房地产有限公司、惠州市万成壹号物业管理有限公司的房屋买卖合同纠纷明显属同一类型的案件：案涉标的物为同一楼盘的商铺，实施欺诈的主体为同样的公司，诉讼请求为同一类型：请求撤销合同，退还购房款，所以本案应当与郭省芳等人的案件“同案同判”。再加上众多业主的起诉，业主与中山市魅力都市房地产有限公司、惠州市万成壹号物业管理有限公司等主体间的房屋买卖合同纠纷已发展成为群体案件，如果不能做到“同案同判”容易引发众多业主对贵院的公平、公正产生质疑，进而引发社会群体性事件。所以郭省芳等人的案件的再审结果对本案具有极其重大的影响，本案应当以郭省芳案的再审审理结果为依据。故申请人依据我国《民事诉讼法》第一百五十条第五项之规定：“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，中止诉讼。”申请中止审理，望予以准许。被上诉人贺红清、中山市魅力都市房地产有限公司、惠州市万成壹号物业管理有限公司以及原审第三人惠州市友润物业服务有限公司、惠州市昌丰商业经营管理有限公司均未提交答辩意见。曲朝军向原审法院起诉请求：一、撤销原告曲朝军与第一被告贺红清，第二被告中山市魅力都市房地产有限公司签订的《房地产买卖合同》与《认购协议书》（NO.0xxx）及《广东省房地产买卖合同》【惠州（2019）200xxx】；二、撤销原告曲朝军与第三被告惠州市万成壹号物业管理有限公司签订的《委托经营管理合同》；三、判令第一被告贺红清、第二被告中山市魅力都市房地产有限公司立即向原告曲朝军连带返还购房款620000元并连带承担相应利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自交纳购房款之日起计算至实际清偿之日止，暂计至起诉之日为29450元）；四、判令第一被告贺红清、第二被告中山市魅力都市房地产有限公司立即向原告曲朝军连带返还装修优惠金50000元并连带承担相应利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年11月18日起计算至实际清偿之日止，暂计至起诉之日为2375元）；五、判令第一被告贺红清、第二被告中山市魅力都市房地产有限公司向原告曲朝军开具金额为620000元的增值税普通发票；六、判令第一被告贺红清、第二被告中山市魅力都市房地产有限公司向原告曲朝军连带赔偿已缴纳的税收损失：印花税71.71元、契税8657.74元；七、判令三被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）。原审法院认定事实：2018年10月28日，原告与第一被告的委托代理人即第二被告签订了《认购协议书》，第一至三条约定原告认购第一被告位于惠州市×××××××××××××商铺，面积为24.94平方米，成交价为62万元，原告于签署本认购书的同时支付5万元定金，分期付款：2018年11月21日前支付首期价款37.2万元（含定金），第二至第七期房款于2020年4月1日前付清。第四条认购条款4.1约定出售方已向认购方出示《房地产买卖合同》、《委托经营管理合同》等全部签约范本及法律规定的相关权属证明等。认购方已阅读并理解上述文件资料，清晰了解该房地产的产权情况，土地用途，房屋用途及土地使用权年限情况等，并到现场查看，对该房地产现状，周边环境及交易条件，交易模式已有充分了解，并无异议，承诺按约定签署上述文本。4.14约定出售方展示的样板房、模型、照片、图纸、售楼书、宣传单张等资料，仅供参考，不作为对认购方交楼标准、交楼设施及环境等配套的承诺。2018年11月18日，原告与第一被告的委托代理人即第二被告签订了《房地产买卖合同》，该合同对商铺的位置、价格的约定基本与《认购协议书》一致，付款方式为分期付款：2018年11月18日前支付首期款（含定金）42.2万元；第二至第五期房款于2020年11月1日前付清。第一条约定，原告确认在签订合同时被告已完整告知其房地产权属来源、使用性质、规划配套、周边环境、现状用途等所有重要信息，该房地产以现状售予原告，原告及其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况。第三条约定，办理该房地产过户所需缴纳的税费，由被告独自承担。第六条约定，被告可以自主委托第三方经营管理公司实行该统一经营管理。第十二条约定，被告所修建的沙盘，设置的样板间，效果图，宣传材料以及在媒体发布的广告等，仅作示意之用，所有原、被告的权利、义务均以本合同的约定为准，合同未作约定的，均不构成合同内容或被告承诺。当日，原告与第三被告签订《委托经营管理合同》，约定出卖人于2019年6月1日前向原告交付商铺后，委托第三被告实行统一经营管理。原告称其已支付43.4万元购房款及5万元装修优惠金，并提供第二被告出具的收据为证，第二被告庭审时对此予以确认。原告称其支付了71.71元印花税和8657.74元契税，并提供发票为佐证。原告提交一些网上发布的关于涉案商铺的广告信息，称被告存在虚假夸大宣传，称有大品牌进入该商场，但至今也未正式开张。2019年11月1日，惠州市昌丰商业经营管理有限公司在网上刊登告知，称惠州光耀城市广场一楼生鲜市场位于惠州市惠城区×××××××，由惠州市昌丰商业经营管理有限公司投资建造，该广场将打造成生鲜市场。庭后，原告与第二被告接受本院询问时确认涉案房产现今正在装修。2019年3月27日，惠州市惠城区××监督管理局作出《行政处罚决定书》，认为惠州市万成壹号物业管理有限公司于2018年9月1日与中山市魅力都市房地产有限公司签订了《委托销售合同（独家代理）》，授权销售贺红清名下位于惠州市麦地黄田岗光耀城市广场（魅力新天地）的商铺业务，惠州市万成壹号物业管理有限公司为此策划制作了广告宣传单，于2018年10月开始放在销售部供顾客查阅和张贴在销售部的户外烟箱上及让公司员工对外派发。该局认为惠州市万成壹号物业管理有限公司属于发布含有投资回报承诺内容及虚假宣传的房地产广告行为。故责令惠州市万成壹号物业管理有限公司立即停止发布上述违法广告，在相应范围内消除影响，并决定对其作出如下行政处罚：罚款60000元。另查，涉案商铺已于2019年6月6日登记到原告名下，房产证号：（2019）惠州市不动产权第0xx**。原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为原告主张撤销合同并返还房款是否有依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，本案被告所做的宣传并非对开发规划范围内的房屋或相关设施作具体确定的说明、允诺，且在上诉人签订的《房地产买卖合同》第十二条约定了宣传材料、广告等仅作示意之用，合同未作约定的，均不构成合同内容或承诺。原告作为完全民事行为能力人，在投资购买商铺，且是现铺的情况下，应负有谨慎的注意义务，综合考虑投资风险，作出科学决策，且涉案房产已登记到原告名下，故，原告要求撤销原告与第一、第二被告签订的《房地产买卖合同》、《认购协议书》（NO.000xxx）及《广东省房地产买卖合同》【惠州（2019）20xxx】、返还购房款及支付相应利息损失，没有法律依据，本院不予支持。对于原告主张撤销原告与第三人签订的《委托经营管理合同》，属于另一法律关系，本院不予处理。原告与第二被告均已确认涉案商场正在装修，现原告要求第一、第二被告返还装修优惠金及支付利息，本院不予支持。关于原告要求第一、第二被告开具金额为62万元的增值税普通发票，原告提交的收据及原、被告确认原告仅支付了43.4万元的购房款，原告尚未付清房款，现要求被告开具金额为62万元的发票，与事实不符，对此本院不予支持，原告可在付清房款后向被告主张权利。关于原告要求第一、第二被告赔偿已缴纳的税收损失，以上所述，原告要求撤销房屋买卖合同的主张不予以支持，根据原告与第一、第二被告签订的《房地产买卖合同》第三条约定，过户所需缴纳的税费由第一被告承担，现原告承担了71.71元印花税和8657.74元契税，可向第一被告进行追偿，因涉案房地产买卖合同的当事人为原告和第一被告，上述税费应由第一被告支付。第一被告贺红清、第三被告惠州市万成壹号物业管理有限公司、第三人惠州市友润物业服务有限公司、惠州市昌丰商业经营管理有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证及抗辩的权利，不影响本案的审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、第一被告贺红清应于本判决生效之日起五日内向原告曲朝军返还垫付的印花税71.71元及契税8657.74元，合计8729.45元。二、驳回原告曲朝军的其他诉讼请求。本案受理费10906元（原告已预交），由原告曲朝军负担10772元，第一被告贺红清负担134元。第一被告贺红清应负担的部分，应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期未支付，本院将依法强制执行。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案二审的争议焦点是：一、本案是否中止审理；二、上诉人主张撤销合同并返还房款有无依据。本院分析如下：关于本案是否中止审理的问题。上诉人主张同一楼盘的其他业主向广东省高级人民法院申请再审，本案应当中止审理。对此，申请再审系当事人的诉讼权利，案外人就本案楼盘的已生效判决申请再审并不影响本案的审理，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，中止诉讼”的规定，上诉人请求中止本案审理，无法律依据，本院不予支持。关于上诉人请求撤销合同并返还房款的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，本案被上诉人所做的宣传并非对开发规划范围内的房屋或相关设施作具体确定的说明、允诺，且在被上诉人签订的《房地产买卖合同》第十二条约定了宣传材料、广告等仅作示意之用，合同未作约定的，均不构成合同内容或承诺。上诉人作为完全民事行为能力人，在投资购买商铺，且是现铺的情况下，应负有谨慎的注意义务，综合考虑投资风险，作出科学决策，同时，涉案房产已登记到上诉人名下，故，一审法院判决不予支持上诉人要求撤销房地产买卖合同并返还房款，并无不当，本院予以维持。至于上诉人主张撤销其与惠州市万成壹号物业管理有限公司签订的《委托经营管理合同》，属于另一法律关系，一审法院不予处理并无不当，本院予以维持。对于上诉人的其他诉讼请求，一审法院处理正确，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人曲朝军负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月二十四日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮