广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4237号上诉人（原审原告）：蒋某某，男，汉族，1971年9月26日出生，住址：湖南省祈阳县文明铺镇段家亭村****，公民身份号码：432************878。委托诉讼代理人：李飞云，广东深腾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王某某，男，汉族，1983年12月30日出生，住址：湖北省南漳县*********，公民身份号码：420************338。委托诉讼代理人：吴彩英,广东秦仪律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁婷婷，广东秦仪律师事务所实习律师。原审第三人：博罗县石湾镇置业28房地产中介服务部，住所地：博罗县***************。经营者：苏志文，男，汉族，1977年12月21日出生，住址：广东省博罗县******委会苏屋小组，公民身份号码：441************253。上诉人蒋某某与被上诉人王某某，第三人博罗县石湾镇置业28房地产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市博罗县人民法院（2020）粤1322民初206号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告蒋某某不服一审判决，上诉请求：1、维持博罗县人民法院（2020）粤1322民初206号民事判决书第一项判决内容；2、判令被上诉人按照赔偿双倍定金的合同约定再支付5万元给上诉人。事实和理由：被上诉人在未与上诉人合法解除《房地产居间买卖合同》的情况下擅自将房屋转售给他人是明显、明确的违约行为，应依法、依约承担双倍返还定金的违约责任。《房地产居间买卖合同》第九条第2点明确约定：“甲方（即被上诉人)签订本合同后不出售该房地产的，视为违约，甲方应在收到乙方（即上诉人）通知（电话、短信、信函）之日起赔偿双倍定金并退还已收房款给乙方。”被上诉人在未与上诉人合法解除《房地产居间买卖合同》的情况下擅自将房屋转售给他人，即是典型的“不（向上诉人）出售该房地产”的违约行为。被上诉人在一审时据以抗辩并被一审法院在判决时所采纳的被上诉人可以不（向上诉人）出售该房地产，而转售他人的“正当”理由是：一、上诉人未办妥银行按揭贷款；二、避免长期等待而造成房屋价值波动损失。但是，无论从合同条款上，还是从客观事实上，都可得出以上理由过于牵强，缺乏充分依据的结论：首先，《房地产居间买卖合同》中除约定了银行按揭贷款的付款方式，还同时约定了“如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，乙方应于签订《广东省房地产买卖合同》当天补足差额给甲方”。而银行若未批准贷款，则属于银行批准的贷款金额为0的情形，此种情况下上诉人可于签订《广东省房地产买卖合同》当天全额付款，这既是上诉人的义务，也是被上诉人的权利。“银行按揭贷款的付款方式”是为上诉人的利益设置的条款，以使上诉人资金来源更广更充足；“贷款不足额补足差额”是为被上诉人的利益设置的条款，以确保无论上诉人是否能足额贷款，被上诉人都能按时收到房款。两者的结合，导致就被上诉人的利益而言，被上诉人的合同利益能否得到保障，取决于双方签订《广东省房地产买卖合同》当天上诉人能否满足付款条件（即要么己足额办妥银行按揭贷款，要么虽未足额办妥银行按揭贷款，但能在签约当天补足差额，二项之中只要能满足一项即可）。但从一审过程中可以清晰看到，被上诉人从始至终都固执地坚持于要求上诉人必须办妥银行按揭贷款，并将此作为评判其是否履约的唯一标准，而从未提出过签订《广东省房地产买卖合同》的要求。若其提出过签订《广东省房地产买卖合同》的要求，而上诉人拒绝签订或者在合理期限内不签订，或者在签订当天既不能满足己足额办妥银行按揭贷款，又不能补足差额的付款条件，被上诉人才具备解除合同的合法依据，甚至还有可能可以据此追究上诉人违约责任。其次，中国房价长期居高不下，涨易跌难是举国上下妇孺皆知的社会现实，被上诉人与上诉人约定的房屋转让价是588000元，而被上诉人在2018年5月22日单方提出“合同作废”，直到半年之后的2018年年底（据被上诉人自述），将房屋转售他人获得628800元，多获利40800元的客观事实，也充分印证了这一点，所谓“房屋价值波动损失”实在缺乏客观存在基础。退一步来说，即使确实存在“长期等待而造成房屋价值波动损失”的可能性，被上诉人为保障自己利益的合理、合法做法，也应当是要求上诉人在合理期限内签订《广东省房地产买卖合同》并依据合同约定足额付款，而不应当是要求上诉人必须办妥银行按揭贷款，否则就直接转售他人。如果出现“长期等待”的情况，也是被上诉人固执地坚持于要求上诉人必须办妥银行按揭贷款而闭口不提签订《广东省房地产买卖合同》所造成的，被上诉人完全可以及时地通过向上诉人提出在合理期限内签订《广东省房地产买卖合同》要求来避免“长期等待”情况的出现。上诉人在没有证据的情况下虽然不好说被上诉人是为了多获利而在明知上诉人办理银行按揭贷款受阻的情况下，故意只一直纠缠上诉人能否办妥银行按揭贷款，而从始至终闭口不提签订《广东省房地产买卖合同》，还刻意创造证据，造成其所谓“房屋价值波动损失”的假象，但其在未与上诉人合法解除《房地产居间买卖合同》的情况下擅自将房屋转售给他人，己属于明显、明确的违约行为。而一审法院虽然没有明说，但也很明显地将“上诉人在未能办妥银行按揭贷款的情况下将不可能在签订《广东省房地产买卖合同》当天补足房款”作为了一个假想的客观事实与前提，并将“上诉人能否办妥银行按揭贷款”作为被上诉人是否有权将房屋转售他人的判断标准，从而严重不当地认为被上诉人行为不违约。被上诉人辩称，一、被答辩人要求答辩人赔偿双倍定金的诉求毫无事实、法律依据。答辩人与被答辩人2017年12月11日签订《房地产居间买卖合同》，被答辩人选择银行贷款支付房款，按照二手房交易流程，答辩人向锒行贷款赎楼，被答辩人向银行申请贷款。签订合同后答辩人向银行贷款完成赎楼，但是被答辩人贷款却无法完成，导致答辩人承担着高额的贷款利息。截至2018年4月22日，距离合同签订之日已接近5个月，被答辩人仍未完成锒行按揭贷款。答辩人催告被答辩人履约，并催告其在十日内履行合同义务。被答辩人当即回复会尽快履行合同义务且后续请求答辩人再给五天的履约期限，答辩人也予以给予宽限期，但是被答辩人仍然未履行合同义务，虽合同并未约定具体的履约期限，但双方就履约期限协商达成一致，被答辩人应在约定期间内履行合同义务，根据合同约定合同义务包括积极到银行办理按揭贷款，无法办理银行按揭贷款采用则应签订《广东省房地产买卖合同》支付首期款并补足余款。但是经答辩人多次通知，被答辩人均未履行合同义务也未予以说明，本案中违反合同约定的是被答辩人而不是答辩人。在这期间答辩人要支付着高昂的贷款利息，为了降低答辩人的损失，解除合同直至2018年年底（时至与被答辩人签约近一年），答辩人才将房产卖出。综上答辩人不存在违约行为，无需向被答辩人支付5万元作为赔偿金。二、一审判决认定事实部分有误。答辩人作为守约方，根据《房地产买卖居间合同》第九条第2款，答辩人没收被答辩人5万元定金合法有据。其次，被答辩人在一审中声称向答辩人支付定金5万元，但事实上答辩人只收取被答辩人4万元的定金，另外的1万元由第三人向被答辩人收取作为交房保证金，故即便要求答辩人返还定金，答辩人只需返还4万元而非5万元，剩余1万元应当由第三人返还给被答辩人，一审判决认定事实有误。因答辩人工作原因未能及时向贵院提起上诉，答辩人丧失了部分权利，但对于该部分事实答辩人认为也应予以说明。综上所述，为维护自身的合法权益，驳回被答辩人的全部上诉请求。原审原告向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告双倍返还购房定金10万元。2、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月11曰，原告、被告及第三人签订《房地产买卖居间合同》，约定：由第三人提供中介服务，被告将其所有的位于博罗县************丽峰阁12层C号房出售给原告，房屋面积95.85平方米，房价588000元。第二条约定，原告于签订合同当日支付定金5万元给被告。原告以银行按揭方式付款：1、首期款19万元待原、被告双方到博罗县石湾国土资源局签订《广东省房地产买卖合同》当天支付给被告。2、原告向银行申请贷款40万元，由银行直接划入被告账户。3、货款金额以银行审批金额为准，如银行批准的贷款金额少于原告申请的金额，二者相差金额，原告应于签订《广东省房地产买卖合同》当天补足差额给被告。第三条约定，被告在签订本合同后3个工作日向原按揭银行申请提前还款，并在房产注销抵押登记后1个工作日内将房产证原件交给第三人，用于办理过户。第七条约定，原、被告双方各自支付中介佣金8820元给第三人；原告支付银行按揭服务费8500元给第三人。第九条约定，被告签订本合同后不出售该房屋的，视为违约，应当双倍返还定金。原告逾期支付房款的，视为违约；逾期15天仍未能履行，守约方有权解除合同。签订合同后，原告向被告支付定金5万元。2018年2月8日，被告还清房屋的原有贷款，兴业银行惠州分行出具了《个人贷款结清证明》。第三人自2017年12月20曰为原告代办银行按揭手续后，直至2018年4月22日，银行仍未审批同意，被告短信告知原告，合同签订近5个月，造成了被告损失，如被告在10天内还未履约，视为原告自动放弃，定金不予退还。2018年5月22日，被告再次短信告知原告，由于原告违约，三天后合同作废，被告有权另售他人。后，被告以628800元的价格将房屋出售给他人，并已办理过户手续。一审法院认为，原告、被告及第三人签订的《房地产买卖居间合司》，系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应当认定合法有效。被告已将房屋另售他人，本案的合同目的无法实现，合同事实上已经解除。关于何方违约并承担定金责任的问题。原告主张被告将房屋另售他人，构成违约，被告承担双倍返还定金的责任。被告主张原告未按期办理银行贷款，构成违约，被告无需返还定金。一审法院评判如下：一、合同约定原告以银行按揭方式支付房款，但并未限制银行审批放款的期限。合同还约定银行审批金额不足的，由原告在签订正式买卖合同时补足，但又未约定签订具体正式买卖合同的日期。并且，银行审批按揭申请，受申请人资信状况、金融货币量等因素的影响，审批期限并不固定。因此，即便原告的申请在4个月内未未获银行按揭批准，被告主张原告违约，无事实和法律依据，一审法院不予支持。二、在合同签订5个月后，双方仍未明确具体的付款期限，被告为避免长期等待而造成房屋价值波动损失，将房屋另售他人，并无明显不当。综上，因合同未明确约定签订正式买卖合同、付款的具体期限，导致本案合同目的落空，原告、被告均不能视为违约方，均不应当承担定金责任，应当由被告返还定金5万元给原告。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王某某应于本判决发生法律效力之日10日内返还定金50000元给原告蒋某某。二、驳回原告蒋某某的其他诉讼请求。案件受理费1150元，由原告蒋某某负担575元，被告王某某负担575元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案的争议焦点是:被上诉人是否应当向上诉人赔偿双倍定金。本院对此分析如下:上诉人主张被上诉人始终坚持要求其必须办理银行按揭贷款，没有提出过签订正式的《广东省房地产买卖合同》的要求，因此被上诉人将涉案房屋另售构成违约。对此本院认为，涉案合同签署近五个月，上诉人仍未完成银行按揭贷款，在此情形下上诉人如若想继续履行合同，可以主动采取直接以现金支付的方式付清剩余购房款，但是上诉人并未如此办理。现其主张是被上诉人坚持要求其办理按揭贷款，而不与其签署正式的买卖合同，与情理相悖。被上诉人出售房屋的目的即是为了尽早取得房款，不会拘泥于被上诉人会采取何种方式支付。事实上本案中被上诉人也多次催促上诉人缴清房款，但是上诉人希望其能宽限几天。直至被上诉人见上诉人实在无力支付剩余房款，才将涉案房屋另售。现上诉人主张被上诉人违约，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1050元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年十二月二十四日书记员 叶秀婷