北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初41124号原告（反诉被告）：束景陵（孙富江之妻，兼孙富江的委托诉讼代理人），1970年2月27日出生，汉族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）：孙富江，男，1965年7月25日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：张丕华，女，1959年7月25日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：关鑫，北京京律律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘迪，北京京律律师事务所实习律师。原告（反诉被告）束景陵、孙富江与被告（反诉原告）张丕华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告束景陵、孙富江，被告张丕华的委托诉讼代理人关鑫、刘迪，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。束景陵、孙富江向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，配合办理房屋产权过户；2、依法判令被告承担所有诉讼费用。事实和理由：原被告于2015年1月27日在中介中原地产的主持下签订《北京市存量房屋买卖合同》和《资金划转补充协议》等文件，约定被告出卖其位于北京市海淀区圆明园西路×1号房屋（面积123.59平方米，房产权证为海字第××**）。原告分五笔支付房款508万元，第一笔：合同签订日（2015年1月27日）支付25000元定金；第二笔：2015年1月28日支付200000元（原定500000元，后经协商改为200000元）首付；第三笔：1680000元（一百六十八万元）做资金监管；第四笔：2475000元（二百一十十万五千元）（原定2175000元，因首付减少300000元）；第五笔：公积金抵押贷款700000元。鉴于原告的唯一自住房只能内部交易、无法抵押贷款的特殊性，原告又无法准确预料卖房日期，所以双方约定待到原告卖出房后再支付第三笔、第四笔购房款，于是将《北京市存量房屋买卖合同》第十条（一）“原定于180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋产权转移登记手续”涂改删除，并双方签字。就原告卖唯一自住房后再交第三、四笔款后之事，被告在与原告在签订的《房屋买卖居间合同》的三4中及原被告的微信沟通中也再次确认。被告在与原告的微信沟通中也再次确认。合同签订后，原告先后支付了定金25000元和第一笔购房款200000元。尽管当时市场萧条，但为早日履行合同，原告仍积极卖房，历时一年两个半月（2016年4月），原告终于能卖掉自己的唯一自住房，履行自己的义务了，于是以不同形式多次催促被告配合履行合同，可被告或者置之不理，或称没空谈房之事。综上，《北京市存量房屋买卖合同》是双方当事人在平等自愿基础签订的合法有效合同，被告怠于履行合同的行为违反了《中华人民共和国合同法》的规定。原告现依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，提出诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。张丕华辩称，1、不同意原告的诉讼请求，对方自签订合同以来怠于履行合同义务，一直没有支付合同款，按照合同规定，我方唯一需要履行的义务是在房产过户时予以配合，前提是对方履行付款义务，但是现在对方除了定金2.5万元，和首付款20万元支付外，未支付其他任何合同款项。我方曾多次催要，也曾起诉至法院，但原告始终没有支付。因此原告起诉要求我方继续履行合同义务，是错误的。另，我方在本案提出反诉，反诉请求为：1、依法判令原被告双方解除《北京市存量房屋买卖合同》；2、依法判令被告向原告支付合同违约金1016000元；3、由被告承担本案本诉、反诉全部诉讼费用。事实和理由：原因是双方签订的合同是双务合同，合同双方都应按照合同的时间和方式履行相应的义务，但原告到现在仍未支付合同中约定的第三笔、第四笔款项。特别是关于第四笔2475000元的款项，双方约定支付时间为过户前，根据合同法第62条第四款规定履行期限不明确的债权人可以随时要求履行，但应给对方必要的准备时间。诉争的买卖合同签订于2015年1月，现在已经过去了四年八个月，我方曾多次要求对方支付合同款，但现在仍未收到任何款项。在我方与对方此前的沟通中，对方多次提出未支付合同款的原因是由于自己原有住房没有卖掉。但我方认为，对方是否卖掉自有住房并非其履行合同义务的前提条件，何况对方在本诉中提交的证据也显示出其曾至少两次明确拒绝想购买其自有住房的报价，并且拒绝了房产中介为其提出的办理商业贷款的建议。这些事实都说明，对方并不是积极地在筹措款项，积极地履行合同义务，而是希望使其自身利益最大化，一方面先用一纸合同绑定自己心仪的房子，另一方面等待出高价买自己房子的买家出现或房价上涨，把自己房子卖个好价钱，最终实现高价卖低价买，用自己面积较小的房子平价换一处面积较大的房子的目的。然而，对方没有考虑到这样的行为已经构成了怠于履行合同义务，严重侵犯了我方的合法权益，属于违约行为。综上，我方认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定：当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。我方现请求法院依法判令解除双方之间的《买卖合同》，同时，根据《买卖合同》第七条第（二）款的约定，对方应向我方支付相当于总合同款20%的违约金，望判如所请。束景陵、孙富江对张丕华的反诉辩称，一、有关解除合同问题。根据《中华人名共和国合同法》第九十四条第三款规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。（一）、签订合同时并未约定具体履行期限。答辩人和被答辩人于2015年1月27日在中介中原地产的主持下签订《北京市存量房屋买卖合同》和《资金划转补充协议》等文件时，鉴于答辩人的唯一自住房只能内部交易、无法抵押贷款的特殊性，答辩人又无法准确预料卖房日期，所以双方约定待到答辩人卖出房后再支付第三笔、第四笔款房款，于是将《北京市存量房屋买卖合同》第十条（一）“原定于180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋产权转移登记手续”涂改删除，并双方签字。答辩人和被答辩人的微信沟通中也再次确认。（二）、签订合同后也始终未约定明确履行期限。被答辩人在2015年7月16日（合同签订后不满6个月）向海淀区山后法院起诉要求答辩人继续履行合同，支付尾款到撤诉之前，始终没有给定答辩人合同具体的履行时间，之后答辩人一直催促被答辩人给定合同履行的确切时间，被答辩人却置之不理，或称没空谈房之事。根据上述事实，答辩人并未有迟延履行债务的行为，被答辩人也从未有过任何口头形式和书面形式催告答辩人在合理期限内履行的行为，故答辩人未违反《中华人名共和国合同法》第九十四条第三款规定，解除合同的理由不成立。二、有关违约问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方留出必要时间。签订合同后，被答辩人积极履行合同规定的第一笔和第二笔购房款义务，第三、四笔款约定为卖房后过户前支付。并且去单位的房管部门的橱窗张贴卖房广告，历时一年两个半月(2016年4月)，答辩人终于能卖掉自己的唯一自住房，履行自己的义务了，于是以不同形式多次催促被答辩人配合履行合同，约定具体支付时间，可被答辩人或者置之不理，或称没空谈房之事。后因答辩人单位管理问题，答辩人的房产被迫停售，答辩人只能要求变更贷款或支付现金的方式履行合同，请求被答辩人给出具体履行期限，可被答辩人仍然置之不理。根据上述事实，答辩人没有任何违约行为，故被答辩人要求答辩人承担违约责任的请求不成立，相反，是被答辩人有违反合同约定的行为。被告没有合法有效的催要房款的行为，与合同不符，被告发的律师函中律师的代理过期了，给政法大学的信中更没有明确要求我方支付款项，另被告起诉我方的诉讼已经撤诉了，我方认为被告的解除权已经丧失，我现在具有履行能力，可以一次性支付剩余全部房款。综上，答辩人在上述合同的履行过程中积极履行合同，没有任何违约行为，请求法院依据事实和法律驳回被答辩人的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：束景陵与孙富江系夫妻。2015年1月27日，张丕华（出卖人）与束景陵、孙富江（买受人）在北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原经纪公司）的中介下签订《北京市存量房屋买卖合同》和《资金划转补充协议》，约定：出卖人将其名下位于北京市海淀区圆明园西路×1号房屋（建筑面积123.59平方米）出售给买受人；经双方协商一致，该房屋成交价格为人民币5080000元；买受人分五笔支付房款508万元，第一笔：合同签订日（2015年1月27日）支付25000元定金；第二笔：2015年1月28日支付200000元（原定500000元，后经双方协商改为200000元）首付；第三笔：1680000元做资金监管，配合建委过户，过户前一天存入建委账户；第四笔：双方协定过户前支付剩余房款2475000元，买受人直接支付到出卖人指定账户（以实际批贷金额做调整）；第五笔：尾款700000元，买受人以公积金管理中心申请贷款用于支付，付款方式及时间依银行房款时间确定；出卖人应在过户当日前将该房屋交付给买受人。《北京市存量房屋买卖合同》第十条权属转移登记第一款约定：“当事人双方同意，自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋产权转移登记手续”，该约定中的“180”被涂抹删除并由双方签字确认。就房屋过户时间被涂抹删除的原因，原告称是双方审核中介提供的合同文本是删除的，因其购买该房屋需要出售其名下的唯一自住房，该自住房只能内部交易、无法抵押贷款，其无法准确预料卖房日期，所以双方约定待其卖房后再支付后续房款，因后续房款付款时间是以过户时间设定的，所以双方没有确定过户时间。被告称双方口头协商确定过户时间为180日，原告提出180天时间有点紧，筹款比较困难，被告觉得可以宽限些，所以将过户时间删除了。原告提交其与被告之间的微信沟通记录，能够证明原告上述主张。上述合同签订后，束景陵、孙富江先后支付了定金25000元和第一笔购房款200000元。束景陵、孙富江为履行合同积极办理出卖自己名下房屋事宜，2016年4月在确定能购卖掉自己唯一自住房，履行自己付款义务的情况下，以微信沟通、发函件等不同形式多次通过中介机构或直接催促张丕华，请求张丕华确认能够继续履行合同，但张丕华一直未予明确答复。束景陵、孙富江提交照片、短信记录、微信记录、催促履约函、快递单、中介公司回复函等证据对上述事实予以证明。本案审理过程中，束景陵、孙富江明确表示请求继续履行房屋买卖合同，要求被告配合办理房屋产权过户，经法庭询问，明确表示目前有能力也愿意一次性向张丕华支付剩余购房款485.5万元。另查，张丕华曾于2015年起诉束景陵、孙富江要求支付购房款，之后张丕华撤回起诉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《资金划转补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，双方均应据此履行。双方在合同中未约定房屋过户时间，进而对原告支付后续房款的时间未明确约定，但原告已提交证据证明其一直在积极推动合同顺利履行，在能够履行后续付款义务的情况下，以不同形式多次催促张丕华，请求其确认能够继续履行合同，但张丕华一直未予明确答复。张丕华曾于2015年起诉束景陵、孙富江要求支付购房款，之后撤回起诉。综上所述，根据现有证据分析，原告不存在故意违反合同约定义务的情形，双方房屋买卖合同仍在履行过程中，故张丕华要求本院判决解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》并要求束景陵、孙富江支付合同违约金1016000元的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。本案审理过程中，原告束景陵、孙富江明确表示请求继续履行房屋买卖合同，要求被告张丕华配合办理房屋产权过户，经法庭询问，束景陵、孙富江明确表示目前有能力也愿意一次性向张丕华支付剩余购房款485.5万元，故本院对原告要求继续履行合同的诉讼请求予以支持，判决束景陵、孙富江向张丕华支付剩余购房款485.5万元，张丕华在收到上述购房款后将涉案房屋所有权变更登记至束景陵、孙富江名下。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、束景陵、孙富江于本判决生效后七日内向张丕华支付购房款4855000元；二、张丕华于收到束景陵、孙富江支付的4855000元购房款当日协助束景陵、孙富江将位于北京市海淀区圆明园西路×1号房屋所有权变更登记至束景陵、孙富江名下，房屋过户所需税费由束景陵、孙富江承担；三、驳回张丕华的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费45640元，由束景陵、孙富江负担22820元，已交纳；由张丕华负担22820元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费13944元，由张丕华负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周志辉人民陪审员  沈玉明人民陪审员  胡显蕾二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  陈雅楠