安徽省涡阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1621民初6978号 原告：涡阳县鹏泰置业有限公司，住所地安徽省涡阳县紫光西路路南明仁花园城**。 法定代表人：王丙飞，总经理。 委托代理人：周纪闽，安徽永恒律师事务所律师。 被告：任卫彬，男，1976年8月13日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：范德全，安徽谷水律师事务所律师。 第三人：吴帅，男，1972年6月21日出生，汉族，住安徽省涡阳县经济开发区。 原告涡阳县鹏泰置业有限公司（以下简称鹏泰公司）诉被告任卫彬、第三人吴帅执行异议之诉一案，本院于2020年11月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鹏泰公司的委托诉讼代理人周纪闽，被告任卫彬及其委托诉讼代理人范德全到庭参加了诉讼，第三人吴帅经本院依法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，1.请依法撤销（2019）皖1621财保263号民事裁定书，并解除查封对位于涡阳县紫光大道北侧（紫金御景）Ａ2幢304号房产（不动产证明号20152883）的查封；2.诉讼费被告承担。 事实与理由，2015年2月7日原告与吴帅签订商品房买卖合同，约定原告将其开发的位于涡阳县紫光大道北侧（紫金御景）Ａ2幢304号房产（不动产证明号20152883）出卖给吴帅，该商品房买卖合同于2016年7月13日在涡阳县房产管理局办理“涡阳县预购商品房预告登记证明”。合同签订后吴帅一直未支付首付款及后续按揭房款，经多次催要吴帅仍不付款。2019年8月10日吴帅到原告处办理申请退房手续，并于2019年11月4日经涡阳县人民法院作出（2019）皖1621民特387号民事裁定书，确认原告与吴帅位于紫光大道北侧（紫金御景）Ａ2幢304号房产（不动产证明号20152883）商品房买卖合同解除。2019年12月3日任卫彬因与吴帅民间借贷纠纷涉诉申请保全案涉房产，贵院作出（2019）皖1621财保263号民事裁定书，并向涡阳县不动产登记中心发出（2019）皖1621执保405号协助执行通知书，涡阳县不动产登记中心为此查封了案涉房屋。原告与吴帅的案涉房屋买卖合同在任卫彬申请保全时已经依法被解除，且吴帅没有支付分文购房款，吴帅对案涉房屋已不存在物权或期待物权，仅是原告没有及时到登记部门申请撤销预告登记而已。任卫彬申请查封、贵院裁定查封案涉房屋严重侵犯原告的合法权利。原告向贵院提出案外人异议申请，贵院认为原告异议不成立，并于2020年10月23日作出（2020）皖1621执异73号民事裁定书，裁定驳回原告的申请，为此原告提出民事起诉，请依法判如所请。 被告任卫彬辩称，2019年12月3日，任卫彬因与吴帅民间借贷纠纷一案，向涡阳法院提起诉前保全申请，并在涡阳县不动产登记中心对吴帅的房产信息进行了查询，查询信息显示：吴帅名下有一套房屋涡阳县紫光大道北侧（紫金御景）Ａ2幢304号房产（不动产证明号20152883）。任卫彬即依法用20万元存款担保，请求给予依法保全。涡阳法院立案审查后，即下达了（2019）皖121财保263号民事裁定，对该房屋进行了查封。因在庭审过程中，任卫彬与吴帅达成了调解协议，任卫彬暂未请求法院对该房屋进行强制执行。2020年9月23日，原告向法院提交了一份异议申请，请求对法院已查封的涡阳县紫光大道北侧（紫金御景）Ａ2幢304号房产（不动产证明号20152883）予以解除，并提交了一份涡阳县法院（2019）皖1621民特387号民事裁定书和一份原告与吴帅之间的商品房买卖合同，以证明此合同已于2019年11月4日解除，该房屋应为原告所有。对此任卫彬不予认可。1.原告称，合同签订后，吴帅一直未支付首付款及后续按揭房款，曾经多次催要吴帅仍不付款。但从涡阳县不动产登记中心查档证明来看，吴帅为此房屋的抵押权人，鹏泰公司为抵押人，鹏泰公司把房屋抵押给吴帅，由此可证明鹏泰公司与吴帅之间有债权、债务关系，吴帅为债权人，鹏泰公司为债务人，那么何来原告所称的鹏泰公司多次向吴帅催要还款及按揭款。另如果房子存在按揭付款，是哪个银行办理的按揭；2.（2019）皖1621民特387号民事裁定书与案涉房屋无关联性。裁定书审查的调解协议第一条：申请人鹏泰公司与吴帅自愿解除原购房合同，此购房合同无编号，无法确认该房屋为本案涉案房屋。且申请人鹏泰公司自愿放弃对吴帅的其他诉讼请求，放弃的是什么，于涉案房屋有无关联；3.鹏泰公司系开发商，在法院作出裁定书解除购房合同的情况下，为了自己的销售房屋业务，应及时带着法院的裁定书到相关部门将该房屋的产权从吴帅名下进行变更或撤销，而该房屋的产权自2019年11月4日至2020年9月原告都没有从吴帅名下进行变更或撤销，这只能说明该涉案房屋与（2019）皖1621特387号民事裁定书无关联性；4.从原告与吴帅签订的房屋买卖合同来看，该合同是2015年2月7日签订，从2015年2月7日至2019年11月4日解除该房屋买卖合同，时隔4年10个月，又到2020年9月23日原告提起异议申请，期间合计为5年9个月，原告都没有变更或撤销登记在吴帅名下的房屋产权，这明显不合常理。按照合同约定，原告有权在买受人违约的情况下单方解除合同。原告作为开发商，应是希望其所开发的房屋尽早卖出，及早资金回笼。但原告却没有这样做，直到2019年10月底，听说第三人吴帅债务过多或其他原因，才发生的与第三解除该购房合同的闹剧；5.第三人吴帅向任卫彬借款20万元，任卫彬为保证其债权得以实现，才申请法院对吴帅名下的财产依法进行查封，依法缴纳了相关费用并提供了担保。任卫彬为此付出巨大人力、物力、财力，在此过程中任卫彬无任何过错，如果轻率的解除了查封，任卫彬的损失应由谁来承担。 第三人吴帅未答辩、未举证，对原、被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人均无异议的证据，即鹏泰公司营业执照及法定代表人证明书、（2019）皖1621民特387号民事裁定书、（2019）皖1621财保263号民事裁定书及(2019)皖1621执保405号协助执行通知书、（2020）皖1621执异73号民事裁定书、查档证明本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对原告鹏泰公司所举证据商品房买卖合同，经核实，对其真实性予以认定；对预告登记证明，系行政机关出具并加盖印章，对其真实性予以认定；对吴帅的身份证复印件、吴帅的退房申请，任卫彬对其真实性、合法性无异议，对其证明效力予以认定；对民事起诉状真实性予以认定。 通过对上述证据的认定及当事人陈述，本院审理查明事实为，2015年2月7日，鹏泰公司与吴帅签订了《商品房买卖合同》一份，约定吴帅购买鹏泰公司开发的位于涡阳县紫光大道北侧紫金御景Ａ2幢304号房产（权证字号：涡房预字第××号）。房屋买卖合同签订后，因吴帅未按约定支付购房款，其于2019年8月10日向鹏泰公司申请退房。2019年10月23日，鹏泰公司向本院提起诉讼，要求解除与吴帅的购房合同，本院于2019年11月4日作出（2019）皖1621民特387号民事裁定书，载明：“鹏泰公司与吴帅2019年10月24日经物邀调解员于辉主持调解达成的调解协议有效”。2019年10月24日，鹏泰公司与吴帅达成的调解协议内容为：“一、鹏泰公司与吴帅自愿解除原购房合同；二、鹏泰公司自愿放弃对吴帅的其他诉讼请求；三、双方其他无争议”。 任卫彬与吴帅民间借贷纠纷一案，本院于2019年12月3日作出（2019）皖1621财保263号民事裁定书，裁定：“一、对被申请人吴帅名下位于S202线东侧、紫光大道北侧（紫金御景）A2幢304号房产（不动产证明号20152883）予以查封，查封期限三年。二……”。鹏泰公司对上述裁定执行标的提出书面异议，要求解除上述房屋的查封。本院于2020年10月23日作出(2020)皖1621执异73号执行裁定书，裁定：“驳回案外人涡阳县鹏泰置业有限公司的异议申请”。鹏泰公司对该裁定不服，遂引起本案。 本院认为，案外人提起执行异议之诉的目的是排除对特定执行标的的执行，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，首先，鹏泰公司与吴帅签订了《商品房买卖合同》，并在房产管理部门办理了商品房预告登记，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”。根据该条规定，房屋预告登记是为保障将来实现物权，是保全以将来发生不动产物权变动为目的的债权请求权而作的提前登记。因此预告登记并不发生物权变动的效力，购房者享有债权请求权；其次，鹏泰公司与吴帅已于2019年10月24日解除了购房合同，按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。吴帅未按照约定支付购房款，也没有证据表明房屋已交付到吴帅手中需要返还，因此可以认定双方合同并未履行，案涉房屋依然由鹏泰公司占用处置；最后，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。涡阳县房地产管理局出具的《涡阳县预购商品房预告登记证明》附记中，也表明预告登记后，自能够进行不动产登记之日三个月内预告登记权利人要申请登记，否则预告登记失效。根据法律规定及预告登记证明吴帅的预告登记也已经失效。综上，鹏泰公司与吴帅签订涉案房屋的买卖合同未完全履行，房屋所有权未发生变更，鹏泰公司与吴帅解除合同后，即对涉案房屋具有占有、使用、收益、处置的权利，因此鹏泰公司主张停止对涉案房屋的执行，符合法律规定，本院予以支持。案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二的规定，判决如下： 不得对位于S202线东侧、紫光大道北侧（紫金御景）A2幢304号房产（不动产证明号20152883）强制执行。 案件受理费8940元，由吴帅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长  孙良义 审 判 员  李 明 人民陪审员  曹雪萍 二〇二〇年十二月二十四日 书 记 员  罗 珂