江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初6808号原告：李红，女，1974年8月23日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李惠（系原告李红的姐姐），女，1961年4月30日生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：胡洁，江苏苏彭律师事务所律师。被告：马丹丹，男，1980年1月28日生，汉族，住徐州市云龙区。被告：陈鑫，女，1987年8月28日生，汉族，住徐州市云龙区。二被告共同委托诉讼代理人：李后界，江苏禾嘉律师事务所律师。原告李红与被告马丹丹、陈鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李红的委托诉讼代理人李惠、胡洁，被告马丹丹、被告马丹丹与被告陈鑫的共同委托诉讼代理人李后界到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李红向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同给付原告房屋租赁费96000元，并支付自2018年8月起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际给付之日止的利息；2、判令两被告共同给付原告违约金20000元，且两被告已缴纳的保证金10000元不予退还；3、本案诉讼费、财产保全费1164元由两被告承担。事实和理由：原告李红与被告马丹丹、陈鑫于2016年8月16日签订了《科技城软件市场一区36号门面楼租赁合同》，原告将其所有的坐落于徐州市解放南路科技城软件市场1#-0136、0236、0336、0036房屋租赁给两被告经营徐州市洁净壹佰清洁技术有限公司；合同租赁期限自2016年8月16日至2021年8月15日止，租金前两年每年为80000元，自第三年起递增30%。两被告至今仍拖欠原告房屋租金96000元，且两被告在原告不知情的情况下将房屋的一层转租给了第三方用于经营鸡丝面，故两被告违反了合同约定的禁止转租条款，应当承担违约金20000元，且保证金不予退还。原告多次要求两被告支付剩余租金无果，为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼。被告马丹丹、陈鑫共同辩称，一、被告已经按照租赁合同约定正常支付了2016年8月16日至2021年2月15日期间的房租，且租赁合同并未约定每期租金的支付时间，故原告请求被告给付其2021年2月16日至2021年8月16日期间的租金条件尚未成就，且原告主张剩余租金96000元被告不予认可，仅承认剩余租期未付租金为60000元；二、2019年7月1日被告将涉案房屋（共三层）中的一层门面房转租给第三人汤改萍用于经营鸡丝面，系经过原告同意的。关于转租一事，被告自2019年4月起就与原告沟通，2019年7月6日，被告马丹丹将其与汤改萍签订的转租合同以及汤改萍的身份证照片已发给了原告备案，故被告并没有违反合同擅自将房屋转租，原告要求被告给付违约金没有依据；三、涉案房屋于2020年9月底开始整体装修，该装修行为是由徐州市淮海城管委会做出的，且装修期可能会一直持续到2021年1、2月份，由于白天施工对原告的经营产生了噪声、进出不便、经常断网等较大影响，故被告请求减免2020年10月至2021年2月即5个月的房租。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告系夫妻关系。2012年8月15日，两被告承租了原告李红所有的位于徐州市解放南路科技城软件市场1#-0136、0236、0336、0036的房屋（地下**，地上**）经营徐州市洁净壹佰清洁技术有限公司，原告李红委托其姐姐李惠以李红的名义与两被告签订了一份《科技城软件市场一区36号门面楼租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同约定租赁期限自2016年8月16日起至2021年8月15日止，承租方不得擅自将房租转租给第三方，否则出租方有权终止合同，不退还租金和合同保证金。该合同第三条“租金及租金交纳时间”打印字体部分内容为：“租赁期前两年年租金捌万元整，签定（订）合同时乙方（即承租方）向甲方（即出租方）一次性付清壹年租金，租赁期第三年起年租金逐年递增30%”。根据原告李红提交的《租赁合同》原件，该条“第三年”的“第”被划去，“逐年”两个字亦被划去并在其上加盖了指模，“30%”后手写增加了“10%”与“协商解决”的内容。原告陈述，上述更改的内容除了“协商解决”外，均是由被告陈鑫在合同签订当日手写的，因李惠当时并没有同意，故其在事后又补写了“协商解决”四个字，补写时两被告并不在场。根据被告马丹丹、陈鑫提交的《租赁合同》原件，该条“逐年”被划去并在其上加盖了指模，“30%”后手写增加了“10%”的内容并在其上加盖了指模。两被告陈述，两个指模分别系李惠和被告陈鑫的，当时原告李红拿着打印好的合同让两被告签字，但两被告认为租金过高，遂与原告协商自第三年起租金递增10%，经双方一致确认后才在各自的合同上进行了更改。合同签订后，两被告向原告缴纳了保证金10000元，并开始对涉案房屋进行装修作为经营场所使用。后两被告向原告支付了2016年8月16日至2017年8月15日期间的租金80000元（其中50000元系合同签订时给付，30000元于2016年10月19日给付）、2017年8月16日至2018年8月15日期间的租金80000元（给付日期为2016年7月31日）、2018年8月16日至2019年8月15日期间的租金90000元（其中40000元于2018年7月29日给付，50000元于2018年8月1日给付）、2019年8月16日至2020年8月15日期间的租金120000元（其中35000元于2019年7月15日给付、35000元于2019年7月16日给付、25000元于2019年7月18日给付、15000元于2019年7月25日给付、10000元于2019年8月17日给付），另又于2020年7月23日、8月20日给付了原告剩余租期的部分租金共计60000元。因原告李红认为两被告仍欠其96000元租金未给付（即2020年8月16日至2021年8月15日租金应为120000元×1.3=156000元，被告已付60000元），且两被告在承租期间擅自将房屋转租给第三人，其行为已构成违约，遂以诉称理由诉至本院。另查，2019年7月1日，被告马丹丹作为出租方与案外人汤改萍签订了一份《徐州市泉山区解放南路科技城软件市场1#-0136门面楼租赁合同》，合同约定汤改萍从被告马丹丹处租赁科技城软件市场一区36号门面楼经营鸡丝面，租赁期限自2019年7月1日起至2020年6月31日止，年租金为60000元。为了证明上述转租行为已经过出租人的同意，两被告向本院提交了以下证据：一、2019年7月6日被告马丹丹与李惠的通话录音，主要内容摘录如下：马丹丹问：“我问你，这个房子是不是你同意租的”，李惠回答：“我同意，是的，我同意你租的，但是你没有协议我不放心，你明白不”，马丹丹回复：“那行，我知道了，我跟她（指汤改萍）签一个协议就是了”，李惠说：“你给她签好协议发给我，你们都按上指模，对不，我看了之后，把这个女的身份证发给我，知道不”……李惠又说：“还有一个就是这都七月几号了，你如果还继续用房子，就把房租钱给我，咱都是提前一个月把这个钱打给我”，马丹丹回复：“知道了”，李惠问：“就这两个事啊”，马丹丹回答：“嗯嗯”）；二、2019年7月6日被告陈鑫按照李惠的要求将汤改萍的身份证照片发送给李惠的微信聊天记录截图一张；三、2019年4月17日至2019年7月16日期间被告陈鑫与李惠的微信聊天记录，主要内容摘录如下：5月6日陈鑫发信息说：“姐，你明天九十点钟有时间吗？今天晚上我对象从外边回来，说有个人想租房子，他想给你见个面”，李惠问：“你们不租房子了”，陈鑫回答：“不是租啊，有人想租一楼”，李惠问：“做啥生意”，陈鑫回答：“好像吃的”；5月7日陈鑫发信息说：“姐刚小马（指被告马丹丹）给我打电话了，他也没太听懂，如果下午他谈，你那边确定给我个准话，是能租还是不能租，余下两年定死多少钱，如果他谈好就直接收人定金了”，“大姐咱们别因为这事纠结了，他（即被告马丹丹）现在就得回沭阳了，等一下午那人要给定金，你一直没吐口，我们现在手里真的没有钱，能租出去我能先给您应急，不能租确实手里没钱，本来觉得您涨就涨吧，一年我给您12万，至于所有责任风险全部由我们自己承担，不想弄得太复杂……房租我会在到期的前一个月给你打过去，别因这点事伤和气”，李惠未回复；6月19日李惠发信息说：“陈鑫那个什么，那天小马前天给我打电话，现在他们那个什么开始装修了吗？一楼我想抽个空去看看……”，陈鑫回复：“中午睡觉了姐，刚刚睡醒，还没装修呢，那天给你说完小马把情况都给她（即汤改萍）说了，她那边还没确定好像，我今天在家了，晚上我问问小马什么情况”；7月6日李惠发信息说：“陈鑫，鸡丝面，开业了！你把和她签的协议发给我”；四、2020年7月12日至2020年8月20日期间被告马丹丹与原告李红的微信聊天记录，主要内容摘录如下：7月13日马丹丹发信息说：“大姐你今天有时间吗？你今天有时间上公司来谈一下这个房子吧，你现在一楼正好这个鸡丝面，他人不愿意租了，不愿意租啦，我也用不到了那么大的房子……有时间过来谈谈，他现在几十年要租三个月的房租，我说那人房东不知道愿不愿意……”；8月20日李惠发信息说：“马丹丹，陈鑫二人，2020年欠我房租费用六万元，你们已经违约，一周！”，马丹丹回复：“你随便你怎么写，是你亲口答应人家鸡丝面可以给人家分期付款的6万块钱，人家到十月份再给你一次2万，人家都说好了，你也可以去报警，你也可以去干啥去，别自己说过的话，自己再回过来自己想想说……”。经质证，原告李红对上述证据的真实性均无异议，但认为不能证明两被告的观点，其主张两被告转租行为在前，原告知道在后，且李惠系为了收集被告擅自转租的证据才要求被告将合同和身份证发给她，并不能证明原告已经明确表示同意转租。再查，2020年9月15日，江苏淮海科技城管理委员会向徐州市科技城一期业主发出了一份公告，内容大致为：科技城一期建成时间较长，存在房屋墙体、道路地面多处破损，服务设施缺失，停车管理无序等问题，存在一定的安全隐患，管委会将在科技城一期范围内实施江苏淮海科技城核心区综合提升（创新大街）项目，对墙体外立面、道路地面、景观绿化、配套设施等方面进行整治。两被告主张涉案房屋整体装修给其经营带来了一定的影响，故请求将房租予以减免。本院认为，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力。原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于涉案租金给付标准和给付方式的认定。首先，根据原、被告各自提交的两份《租赁合同》原件，其中第三条“租金及租金缴纳时间”均存在涂改和增添的内容，因变更时双方均在场，且尚无证据证明原告当场明确反对被告陈鑫对该条内容进行更改，且合同履行过程中，亦无证据显示原告曾经对两被告已付租金的数额提出过异议，故本院确认双方在签订合同时已协商一致对租金的给付标准进行了变更。因此，原告李红主张按照原打印内容即“租赁期第三年起租金逐年递增30%”的约定给付租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，双方是否应当按照合同更改后即“租赁期三年起租金递增10%”的内容履行。本院认为，根据李惠与两被告的微信聊天记录以及两被告每年支付租金的实际情况，双方在合同履行过程中，又因发生了房屋转租等变化，对于租金的给付标准重新进行了口头协商，实际上并未完全按照合同更改后的内容履行，因此，应当综合双方的实际履行情况、协商过程中的真实意思表示等因素确定最后一年租期的租金数额。第三，结合2019年5月7日被告陈鑫向李惠发送的信息内容，即“你那边确定给我个准话，是能租还是不能租，余下两年定死多少钱，如果他谈好就直接收人定金了”、“我们现在手里真的没有钱，能租出去我能先给您应急，不能租确实手里没钱，本来觉得您涨就涨吧，一年我给您12万，至于所有责任风险全部由我们自己承担”，以及李惠实际收取了2019年8月16日至2020年8月15日期间的租金120000元的事实，本院对两被告主张双方口头约定最后一年租期的租金为120000元予以采信，且在两被告已给付60000元租金后，李惠于2020年8月20日又向被告马丹丹发送信息称：“马丹丹，陈鑫二人，2020年欠我房租费用六万元，你们已经违约，一周”，亦能够与两被告抗辩的上述事实相互印证。综上，本院确认剩余租期的租金数额为60000元。至于租金的给付方式，虽然双方在合同中未予明确约定，但结合2016年至2019年两被告已付租金的具体时间，原告主张双方口头约定按年度支付租金，符合双方此前的交易习惯，且根据微信聊天记录，两被告在原告催要租金时对此亦未提出异议，故本院对两被告关于付款条款未成就的抗辩主张不予采纳，原告李红在本案中有权要求两被告给付其剩余租金。因两被告逾期给付租金的行为已构成违约，故原告有权要求两被告给付其资金占用期间的利息损失。结合双方签订合同、被告以往给付租金以及原告催款的时间，本院支持原告自2020年8月17日起至实际给付之日止的利息损失，标准酌定按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息。关于两被告是否存在擅自转租违约行为的认定。根据微信聊天记录内容可以看出，两被告在签订转租合同前一直在与李惠协商转租事宜，虽然李惠当时并未给予明确的答复，但也没有完全持反对的态度，后其在见到鸡丝面装修和开业时，亦未提出异议，而是要求被告与汤改萍签订转租协议，并将该合同发送至其微信，故上述行为应当视为原告已经同意了两被告的转租行为，两被告并未违约。因此，原告基于两被告的擅自转租行为提出的给付违约金和不予退还保证金的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于两被告要求房租给予减免的抗辩请求，虽然两被告提交了涉案房屋外墙正在维修的照片，但根据徐州市洁净壹佰清洁技术有限公司的经营业务范围，该证据并不足以证明政府的整治行为给被告的经营造成了实质上的影响，且两被告亦未能举证证明其实际受到的经济损失具体数额，故本院对两被告的上述抗辩主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十一条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：一、被告马丹丹、陈鑫于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告李红房屋租赁费60000元及逾期利息损失（以60000元为基数，自2020年8月17日起计算至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）；二、驳回原告李红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2876元，减半收取1439元，财产保全费1164元，合计2603元，由原告李红负担976元；被告马丹丹、陈鑫共同负担1627元，于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员  许 晨二〇二〇年十二月十八日法官助理  伍 俏书 记 员  王嗣杰