北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初1679号原告（反诉被告）：姬晨，男，1985年8月10日出生，住北京市石景山区。被告（反诉原告）：王静，女，1976年2月5日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王强（系被告王静之弟），男，1974年11月6日出生，住北京市通州区。原告（反诉被告）姬晨与被告（反诉原告）王静房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姬晨，被告（反诉原告）王静之委托诉讼代理人王强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姬晨向本院提出诉讼请求：1.请求判令王静返还姬晨房屋租赁押金4600元，煤气水电剩余费用87元；2.本案诉讼费由王静承担。事实与理由：2017年12月2日，姬晨与王静签订《房屋租赁合同》，由姬晨承租王静所有的位于北京市石景山区古城中街中海金鑫阁X号楼XXXX的房屋，合同第四条规定押金为4400元。2018年11月23日，姬晨延长一年租期，房屋押金变为4600元。租期届满后，承租人结清第四条所有房租，姬晨将所承租的房屋退还给王静，但王静却拒绝退还房屋租赁押金及剩余水电费，煤气费。双方协商未果，根据《中华人民共和国合同法》及双方签订《房屋租赁合同》，特向贵院提起诉讼，请求贵院查清事实，判如所请。被告王静答辩称：不同意姬晨的诉讼请求，对于房屋押金4600元及水电煤气费用87元的金额无异议，可以返还。但姬晨在使用房屋时，给房屋造成了破损，要么将房屋维修好，要么赔偿足够维修房屋的补偿。一、王静交付房屋给姬晨时，是中海地产精装修房屋，于2017年9月收房，物业保修2年，2019年9月底之后物业将不再负责免费维修。王静口头、微信多次提醒姬晨无论房屋何处有问题都要在9月底前及时报修，如果因其自身原因不报修，过了保修期，房屋损坏的部分就只能由其自行承担相应费用赔偿给王静。二、双方签署北京市租房合同第九条违约责任明确标出了如果姬晨违反第八条第四款第五条约定，不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，应按月租金的150%向答辩人支付违约金，出租人并可要求承租人将房屋恢复原状或赔偿相应损失。王静去交接房屋时，房屋地板被泡2处，壁纸破损和污渍多处，墙顶污渍破损多处，暖气管损坏，厨房窗户无法正常打开，沙发，床罩，飘窗垫污渍血渍多处，房屋破损严重，和姬晨多次沟通请其负责找人修复或恢复房屋破损后退回押金，其拒不理睬王静的合理合法要求、三、王静同期出租的同户型房子，另一间还很完好。四、王静咨询过多家装修公司，现修复房屋的报价为28000元。王静多次与姬晨沟通修复费用一事，均未得到回复。五、王静一方工作之余做了10多年志愿者，从事农民工子弟小学教学，汶川地震，母亲水窖捐赠几万元善款，对人对事都心怀善意，恳请法院维护王静的合法权益，请姬晨将房屋进行修复，或以现金形式赔偿给答辩人。反诉原告王静向本院提出反诉请求：1.请求判令姬晨赔偿房屋修复费用28000元；2.反诉费用由姬晨负担。事实和理由：双方此前就争议房屋有二年的租赁合同关系，一年一签，2017年12月2日经平等协商一致，签订《房屋租赁合同》，合同约定期限一年，续签一年，至2019年12月1日止。交付房屋给姬晨时，是中海地产精装修新房，于2017年9月收房，物业保修2年，2019年9月底之后物业将不再负责免费维修。王静口头、微信多次提醒姬晨无论房屋何处有问题都要在9月底前及时报修，如果因为其自身原因不报修，过了保修期房屋损坏的部分就只能由其自行承担相应费用赔偿给王静。合同履行期间,王静觉得双方的租赁关系进行得很顺利，双方合作关系良好，所以第二年续租时以低于市场价4600元租给姬晨，当时市场价最低在5000元左右。2019年12月1日，反诉人交接中海金图X-XXXX房屋时,房屋破损严重，双方沟通无果，之后物业、装修公司过来查看房屋破损情况进行报价。现为了维护自己的合法权益，特向贵院提出反诉。反诉被告姬晨答辩称：不同意王静的反诉请求。不认同王静列举的诸多问题，并且认为王静的描述存在严重夸大的情况：1、“出租人口头、微信多次提醒答辩人无论房屋何处有问题都要在9月底前及时维修，如果因为其自身原因不报修，过了保修期房屋损坏的部分就只能由其自行承担相应费用赔偿被答辩人。”首先，姬晨与王静签订的房租租赁合同中并未明确提到与保修相关的问题；其次,不论保修不保修,房屋出现了非人为故意损坏的质量问题，都应该是作为房东的王静负责，姬晨与王静签订的租赁合同中第六条“房屋维护及维修”中早已明确规定，只是因为王静的房子享有2年的保修期,在保修期内不需要自己付钱而已,即使保修期过了,房屋出现了非人为故意损坏的质量问题，同样应该由作为房东的王静买单处理，与作租户的姬晨毫无关系；再者,王静的要求无疑是把物业的保修责任转嫁给姬晨，姬晨是没有义务承担租住房屋的保修责任的。王静认为“口头、微信多次提醒答辩人”后,他的要求就像合同一样具备法律效力，这是常识性错误。即便如此,姬晨本着与王静和谐共处的初衷,也避免今后扯皮,一发现房屋的质量问题，就会积极向物业反映报修。2019年7月15日，物业维修厨房瓷砖；2019年7月29日，物业维修卫生间瓷砖；2019年8月24日，物业维修卫生间过门石；2019年9月4日，物业第二次维修卫生间过门石。物业维修累计大约一周时间。期间噪音扰民,石头土屑满地,尘土飞扬,尤其是维修过门石,需要先打蜡,再用角磨机抛光，满屋子都是灰尘。严重影响了姬晨的正常居住。房屋租赁合同第六条明确规定“因维修房屋影响乙方使用,应相应减少租金或延长租赁期限”，但姬晨本着不为别人添麻烦的心理,从没有和王静计较。物业维修前,维修过程中,维修后期间,王强多次上门检查房屋，寻找质量问题。但除姬晨发现的质量问题外,并未发现房屋有其他质量问题。王静和其丈夫也曾上门检查,都未曾发现房屋有其他质量问题,姬晨作为租户,自认已经做到仁至义尽。2、“屋顶破损严重。”对此姬晨只能说,王静重新定义了“破损严重”的含义。对于这一点,看过房屋的图片和视频自然明了。答辩状中带的光盘内有房屋的详细图片和视频。3、“房屋地板被泡2处”,王静所谓的“地板被泡”,其实只是地板起鼓,鼓包很小,不仔细看很难发现,姬晨认为这只是地板的质量问题,属于正常使用磨损,因为姬晨并未有过任何人为损害地板的行为。4、“壁纸破损和污渍多处,墙顶污渍破损多处,”任何物品,经常使用的，必然会留下使用痕迹。姬晨租住了两年，房间内不可能不留下一点使用痕迹。姬晨租住的是loft复式房间,层高较低,楼梯间狭窄,这是小户型的通病，日常生活中难免有蹭脏磕碰的时候。壁纸、墙顶有些黑点、微小破损,在所难免。并非是姬晨人为故意破坏的,属于房屋的正常使用损耗。5、“暖气管损坏,”王静提供的图片可以清晰看出,暖气管上有明显水锈和水垢,显然是暖气的质量问题,寿命快到了,并非人为故意损坏,毕竟暖气管这东西,怎么去人为损坏它？即使屋子里不住人,放上两年，它该烂照样烂。况且暖气管在交房前并未发现漏水,不影响使用,姬晨交房的时候王静也在场,都没有看到地板漏水。6、“厨房窗户不能正常开关。”厨房的窗户姬晨开关了两年，均未发现问题。王静则声称是因为姬晨力气大,所以能开关,而王静力气小,无法开关。姬晨对此无话可说。7、“沙发,床罩,飘窗垫污渍血渍多处。”王静提供的沙发为布沙发，本就不耐脏,姬晨日常使用中都铺有床单,有些许污渍在所难免,并不影响正常使用。床罩,飘窗垫同理,只是脏了,并非功能损坏无法使用,姬晨在租住期间被告王静提供的冰箱、洗衣机也都是旧的,虽然机器里面也都布满污渍,散发异味,但机器的功能正常,清洗干净还是可以继续使用的。综上所述,王静所提及的房屋质量问题,实为正常使用痕迹,并非姬晨人为故意损坏,王静所提的保修问题,也毫无法律依据,王静理应按照租房合同退还押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年12月2日，王静（出租人、甲方）与姬晨（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定王静将其所有的坐落于石景山区古盛路XX号中海金鑫阁X号楼XXXX号房屋出租于姬晨；租期自2017年12月2日至2018年12月1日；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金标准为4400元/月；押金4400元整，租赁期满或合同解除后，房屋押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数退还给乙方；对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，因乙方保管不当或不合理使用，指示房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责日维修或承担赔偿责任。2018年11月23日，双方再次就涉案房屋签订租赁合同，租金调整为4600元/月，押金调整为4600元，租期为2018年12月2日至2019年12月1日。2019年12月1日，王强与姬晨进行房屋交接，王强认为屋内有破损，押金未退还给姬晨。房屋收回后，由王静一方自住使用。双方均认可，涉案房屋为全新装修未使用的状态交付于姬晨。经询问，王静主张涉案房屋因姬晨使用不当造成多处损坏，法庭前往涉案房屋进行了查勘，涉案房屋地板、墙面、房屋顶棚均有不同程度的污迹和损伤，厨房窗户开关不畅。王静主张，需要维修的项目包括：一层和二层的全部房屋顶棚；全屋将近一半的墙面和壁纸（墙面和壁纸的维修不是哪破修哪，新旧壁纸有色差，故需重新铺贴）；一层和二层的全部地板（一层1处泡鼓、二层2处泡鼓，因地板是拼接的，故如需要更换损坏部分，需全部重新铺装）；厨房窗户不能正常开关，需维修。姬晨对王静主张的维修方式不予认可。关于涉案房屋损坏部分，姬晨认可：2层楼梯口处顶棚蹭印；墙面和壁纸部分：1层门窗处墙纸开裂霉变、1层墙面钉进钉子、2层楼梯过道处有蹭印；2层暖气附近地板2处鼓泡，但主张系暖气质量原因导致的漏水所致，与其无关；1层榻榻米侧边墙体水痕，对于王静主张的其他损坏，其均不认可。另，关于一层地板鼓泡，王静一方表示系其搬回来居住之后发现的；2层暖气漏水，王静一方认为系暖气管道质量问题，但姬晨未及时维修，姬晨称居住在此时未发现暖气漏水，因为有柜子遮挡，搬离时才发现。诉讼中，王静提交了针对涉案房屋维修的施工报价两份，价格分别为28685.5元及27469.09元。姬晨对上述报价不予认可，经询问，姬晨表明不对涉案房屋的维修费用进行鉴定。上述事实，有姬晨提交的照片、《北京市房屋租赁合同》、收据，王静提交的照片及双方当事人在庭审中的陈述意见在案佐证。本院认为：姬晨与王静签订的两份《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方均应依合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现租赁合同租期已届满，姬晨并未拖欠房屋租金及各项费用，故对于姬晨要求王静退还押金4600元及煤气水电剩余费用87元的诉讼请求，本院予以支持。关于王静要求赔偿房屋修复费用损失的反诉请求，本院认为，涉案房屋系全新装修状态交付于姬晨，根据双方提交的照片以及本院现场查勘情况，涉案房屋内的地板、墙面、天花板等部位确实出现了不同程度的损坏，厨房窗户亦有开关不畅情况，姬晨亦对部分损坏予以自认，可见姬晨确实存在未妥善保管、使用屋内设备设施的情况，但屋内的部分污迹、损伤明显并非恶意损坏，而系正常日常使用损耗。且损坏部分系局部损坏，王静提交的报价单系全面维修报价，以此计算维修费用金额亦有不妥。在姬晨不申请对维修费用进行鉴定的情况下，本院综合各方面因素，酌定姬晨应向王静支付维修费用8500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王静于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）姬晨押金4600元及煤气水电剩余费用87元；二、原告（反诉被告）姬晨于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）王静损失8500元；三、驳回被告（反诉原告）王静的其他诉讼请求。本诉案件受理费50元（原告姬晨已预交），由被告王静负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费250元（反诉原告王静已预交），由反诉原告王静负担200元，由反诉被告姬晨负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  宋 颖二〇二〇年十二月二十一日法官助理  张乃伦书 记 员  王晓蒙