广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初458号原告：博罗县龙溪街道经济发展公司，统一社会信用代码：91441322196127715N，住所地：博罗县龙溪街道新街。法定代表人：周成稳。委托诉讼代理人：贺鸿德、汤楚香，系广东鸿浩律师事务所律师。被告：深圳市招诚投资集团有限公司，统一社会信用代码：914403005747937910，住所地：深圳市福田区深南大道特区报业大厦2002。法定代表人：余胜明。委托诉讼代理人：陈丽婷，系广东深宝律师事务所律师。第三人一：惠州市惠千城环保建材有限公司，统一社会信用代码：91441322304254579R，住所地：博罗县龙溪街道岐岗村。法定代表人：余胜明。第三人二：梁福池，男，汉族，1965年1月20日出生，住址：广东省东莞市。委托诉讼代理人：刘汉东，系广东国律律师事务所律师。原告博罗县龙溪街道经济发展公司诉被告深圳市招诚投资集团有限公司、第三人惠州市惠千城环保建材有限公司、梁福池租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贺鸿德、汤楚香，被告的委托诉讼代理人陈丽婷，第三人二梁福池及其委托诉讼代理人刘汉东到庭参加诉讼。第三人一惠州市惠千城环保建材有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令原告博罗县龙溪街道经济发展公司与被告深圳市招诚投资集团有限公司于2013年6月25日签订的《土地租赁协议书》以及2015年3月19日签订的《补充协议》解除。2.请求人民法院依法判令被告深圳市招诚投资集团有限公司向原告博罗县龙溪街道经济发展公司支付2018年11月1日起至2019年10月31日止租赁期间的租金人民币1500000元及逾期支付利息（逾期支付利息以人民币1500000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2019年6月16日起计算至2019年8月19日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至所有款项全部支付完毕之日止，暂计至提起诉讼之日即2019年12月1日逾期支付利息为人民币30450元），第三人惠州市惠千城环保建材有限公司、第三人梁福池对被告深圳市招诚投资集团有限公司应承担的债务承担连带清偿责任。3.请求人民法院依法判令被告深圳市招诚投资集团有限公司、第三人惠州市惠千城环保建材有限公司、第三人梁福池将博罗县************㎡土地返还给原告博罗县龙溪街道经济发展公司。4.请求人民法院依法确认博罗县************㎡土地上的全部建筑物、构筑物及设施设备等全部不动产归原告博罗县龙溪街道经济发展公司所有（不动产价值人民币3000000元）。5.请求人民法院依法判令被告深圳市招诚投资集团有限公司、第三人惠州市惠千城环保建材有限公司、第三人梁福池应按《土地租赁协议书》约定的年租金人民币7000000元的标准向原告博罗县龙溪街道经济发展公司支付自2019年11月1日起至博罗县************㎡土地实际返还给原告博罗县龙溪街道经济发展公司时止的占有使用费，暂计至提起诉讼之日即2019年12月1日的占有使用费为人民币583333.33元。6.请求人民法院依法确认原告博罗县龙溪街道经济发展公司收取的保证金（押金）人民币10000000元不予退还。7.请求人民法院依法判令被告深圳市招诚投资集团有限公司、第三人惠州市惠千城环保建材有限公司、第三人梁福池共同承担本案案件受理费、保全费、公告费等全部诉讼费用。以上各项暂计人民币99113783.3元。事实和理由：原告博罗县龙溪街道经济发展公司（原名称：博罗县龙溪镇经济发展公司）系博罗县********办事处出资设立的集体所有制企业。2013年5月，博罗县********办事处（原博罗县***人民政府）委托博罗县********公开现场竞价招租博罗县**********建设用地使用权。最终，该地块被被告深圳市招诚投资集团有限公司竞得承租使用。2013年5月17日，被告与博罗县********签订《博罗县*********建设用地使用权招租交易成交确认书》【博公易土（招确）字[2013]第*号】，确认：招租经营期限为12年；招租成交价为每年人民币700万元；招租成交价即为竞得人每年向博罗县龙溪镇人民政府缴交的租金，竞得人除支付租金外，还需自行缴交交易服务费；竞得人签订《招租成交确认书》后，竞得人交纳的竞租保证金，项目开始动工建设返还保证金500万元，余下1000万元转作押金待租期到期后一次性返还（不计利息）。竞得人签订《成交确认书》后，5个工作日内须与龙溪镇经济发展公司（即本起诉状中的原告）签订《土地租赁协议书》；等等。2013年6月25日，原告为更好地发展经济和盘活土地，与竞投中标者被告签订《土地租赁协议书》，约定“一、甲方（即本起诉状中的原告）将位于***28795㎡的用地（以下简称“涉案租赁土地”）租给乙方（即本起诉状中的被告）建设烧结页岩砌块生产企业。二、建设期：甲方交付用地给乙方后，乙方可进行建设，建设期为180天，建设期内不计算租金。建设期从2013年8月1日起计算。租赁期限：建设期到期后，即进入租赁期，自公历2014年2月1日起至2026年1月31日止，租赁期共十二年。三、乙方每年向甲方缴纳租金7000000元。先付款后经营。乙方在租赁期开始前一个月内即交清第一年租金给甲方，其后每年在12月底前交清下一年的租金给甲方，若逾期一个月不交清租金的，甲方有权单方终止协议，并没收押金，收回土地自行处置。乙方在竞投时向甲方交纳竞投保证金15000000元，乙方开始动工建设即返还保证金5000000元，余下10000000元待租期到期后一次性返还给乙方（不计利息）。如乙方中途退出的，甲方有权收回土地自行处置并没收押金，所交甲方当年租金不予退回。四、……7、在租赁期间，在不损害甲方利益的基础上，乙方如需转让项目，必须征得甲方同意方可进行。否则，甲方有权单方终止协议，没收租赁地上的一切财产和设备以及乙方所交保证金。……9、租赁期满后，租赁地上的所有不动产归甲方所有，所有动产归乙方所有”等等。2015年3月19日，原告与被告签订《补充协议》，约定“一、甲乙双方同意将2013年6月25日签订的《土地租赁协议书》第二条约定的‘建设期为6个月’基础上再延长10个月，建设期内不计算租金。相应的租赁期限变更为‘自公历2014年11月1日起至2026年10月31日止’”等等。自2016年起，被告开始出现不同程度的逾期支付租金行为，根据《土地租赁协议书》约定，2018年11月1日起至2019年10月31日止租赁期间（以下又称2019年度）内的租金人民币7000000元应当在2018年12月31日前交清，但被告未按照《土地租赁协议书》约定如期、足额向原告支付，因此，原告于2019年1月15日向被告送达《催款通知书》，通知被告应当按照《土地租赁协议书》约定如期、足额交清应付租金，截止至发函之日被告仍拖欠原告租金7000000元，并告知被告应当在收到函件后在2019年1月21日前向原告支付全部应付租金。被告于2019年1月15日签收了原告送达的《催款通知书》。2019年2月28日，被告向原告送达《关于《催款通知书》的复函》，告知“对于2019年度及之后年度的租金由砖厂的实际生产经营单位即第三人惠州市惠千城环保建材有限公司支付，2019年度租金支付计划为：一、2019年3月15日前支付租金人民币150万元；二、2019年4月15日前支付租金人民币150万元；三、2019年5月15日前支付租金人民币150万元；四、2019年6月15日前支付租金人民币150万元；五、2019年7月15日前支付租金人民币100万元”。被告向原告送达该《关于《催款通知书》的复函》后，原告仅收到第三人惠州市惠千城环保建材有限公司以及第三人梁福池支付的2019年度租金合计人民币5500000元，剩余本应在2019年6月15日前支付完毕的500000元以及在2019年7月15日前支付完毕的1000000元均未支付。据此，原告再次于2019年6月20日向被告送达《催款通知书》，告知被告应当在2019年6月30日前将逾期未付的租金支付给原告，被告、第三人惠州市惠千城环保建材有限公司签收了原告送达的《催款通知书》。原告多次向被告通过送达书面催款通知、电话通知等方式要求被告按照《土地租赁协议书》约定支付应付租金，但被告拒不按照合同约定如期、足额支付租金义务的行为已构成根本违约，因此，根据《土地租赁协议书》约定，原告有权单方解除《土地租赁协议书》及《补充协议》。2019年8月26日，原告通过EMS快递方式向被告邮寄送达《通知书》，明确通知被告从2019年9月1日起，原告即解除（终止）《土地租赁协议书》，同时，原告没收被告缴纳的保证金（押金）人民币10000000元。期间，2019年2月28日，被告向原告送达的《关于《催款通知书》的复函》中告知“涉案租赁土地”上经营的砖厂实际生产经营单位系第三人惠州市惠千城环保建材有限公司，因此，原告收到第三人惠州市惠千城环保建材有限公司支付的“涉案租赁土地”租金。因被告拒不履行支付租金义务行为后，第三人惠州市惠千城环保建材有限公司多次与原告交涉，并向原告提交第三人惠州市惠千城环保建材有限公司与第三人梁福池于2017年1月21日签订的《合作经营协议》以及第三人惠州市惠千城环保建材有限公司、第三人梁福池、被告于2017年12月30日签订的《合作经营协议之补充协议》，上述协议内容明确“涉案租赁土地”经营的龙溪红砖厂由第三人惠州市惠千城环保建材有限公司与第三人梁福池合作经营，“涉案租赁土地”的租金亦由第三人惠州市惠千城环保建材有限公司与第三人梁福池承担、支付。而经原告查询，第三人惠州市惠千城环保建材有限公司实际系被告投资成立的有限责任公司，被告系第三人惠州市惠千城环保建材有限公司的股东。也就是说，“涉案租赁土地”实际系由被告投资成立的第三人惠州市惠千城环保建材有限公司、第三人梁福池使用。另，经原告查询了解，被告已被多名债权人提起诉讼，且涉及的标的额非常巨大，原告认为被告已丧失履行《土地租赁协议书》的基本前提，《土地租赁协议书》事实上已不能履行。综上所述，被告拒不按照《土地租赁协议书》约定如期、足额支付租金义务的行为已构成根本违约，且因被告的行为已导致《土地租赁协议书》事实上不能履行，原告有权按照《土地租赁协议书》约定以及我国法律法规等规定与被告解除《土地租赁协议书》以及《补充协议》。第三人惠州市惠千城环保建材有限公司、第三人梁福池作为实际占有人，并作为“涉案租赁土地”租金的实际承担主体，应当与被告连带承担因此产生的违约责任。因此，现原告根据我国现行相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院判如所请，以维护原告的合法权利。被告辩称，一、关于原告的第一项诉求，被告认为涉案合同应当继续履行，理由如下，第一点，涉案土地上已投入大量资金财务、人力去建设经营烧结页岩气块企业所需要的厂房、设施、设备、宿舍，故继续履行，能够实现各方现有资源的优化利用。第二点，涉案砖厂项目的继续经营能够保障工人的就业需求，维护社会民生稳定。第三点，双方继续履行涉案协议，能够促进国有企业及民营企业的经济发展，实现共赢。二、关于原告的第三项诉求，鉴于合同应当继续履行，故该项涉诉求无法律意义。三、关于原告的第四项诉求，被告认为无事实及法律基础，理由如下，第一点，关于建筑物、构筑物，2016年5月被告进得原告的涉案土地使用权后，被告于2013年6月与原告签订土地租赁协议，其后被告投入高达一个亿的人力、资金、财务来建设经营涉案项目所需的厂房、宿舍、砖窑，故被告认为原告主张建筑物、构筑物的所有权归其所有的诉求无事实及法律依据。第二点，关于设施设备，从经济合作协议之补充协议中可以看到，各方对涉案土地上的设施设备的所有权进行约定，故被告认为该项诉求涉及对第三人权利的处分，被告对此不予认可。四、关于原告的第五项诉求，被告认为原告的计算方式不符合相关规定及客观事实。第一点，依据惠州关于应对新型冠状病毒肺炎疫情支持企业共度难关的十条措施的规定，涉案2020年2月、3月租金应当予以免收4、5、6月的租金应当减半收取。第二点，被告存在疫情过后，恢复生产，然原告不仅未依据上述措施的规定协助被告恢复生产，甚至无故进行阻拦，导致被告至今无法复工生产经营，被告的合同目的无法实现。鉴于此，被告认为其无需支付疫情过后开始的租金，直至恢复原告协助被告恢复生产经营之日止。第五点，关于原告的第六项诉求，被告认为保证金不应予以没收，理由如下，一、涉案合同应当继续履行。二、即便原告最后认为涉案合同无法继续履行，原告要求没收的保证金金额过高，该项诉求不合理。第三点，况且被告为建设厂房以及项目的生产经营，已投入了高达一个亿的资金、财务，原告已在第四项诉求中主张涉案土地上的建筑物、构筑物、设施、设备的所有权，仍要求没收保证金，明显已超过法律规定的上限。四、同时提醒法庭注意的是，被告涉案砖厂项目的100多名工人仍处于待业状态，如涉案合同解除，被告将面临100多名工人的劳务遣散问题，如贵院最终判处原告有权没收1000万的保证金，被告最终将无力处理工人的劳务遣散问题，进而导致民生稳定等一系列的社会问题的发生，引起不良的社会后果，故恳请法院在处理该项诉求时慎重待之。综上，被告认为在经济市场因疫情导致萧条的情况下，强硬解除涉案合同，不仅影响企业生存发展能力，因为对社会的就业消费稳定造成重大冲击，故为稳定社会经济的运行，涉案合同应当继续履行。第三人二梁福池述称，本案原告起诉是租赁合同纠纷，本案的租赁合同的当事人是原告和被告，第三人梁福池不是本案的相对人，根据合同的相对性，法律原则，本案就不应该由梁福池承担有关交租金的义务，原告的起诉是缺乏法律依据和事实依据的第二点，关于原告起诉的第三项，原告诉讼请求的第三项和第四项，该涉案土地的上的一些主要的设备以及构筑物，都是梁福池投资建设的，梁福池与原告以及原告的授权方，也就是第3人惠千城公司是有一个合作协议的，既然双方是合作协议，梁福池所投入的设备以及资金，他是不归属于合伙体的，不归属于惠千城公司的，这个财产是独立存在的。所以如果要解除合同，那么原告和被告应该分离剥离这一部分资产，因为这一部分资产他不从属于任何一方，他只是合作体如何做起，如果不存在了财产，必将要独立的分离出来。第三点，原告他所主张的一共有七项诉讼请求，他们计算的一个合同金额总额是9900多万，但这个计算金额是缺乏一个明细的标准以及计算方法。作为第三人我们对这一项诉讼请求，他所计算的依据以及它的总金额是不清楚的。所以作为原告他应该有义务把这些要陈述清楚。鉴于我们的提出的一些证据，就请求人民法院依法驳回原告对梁福池的所有的诉讼请求。第三人一惠州市惠千城环保建材有限公司未作答辩，未向本院提供证据。经审理查明，原告博罗县龙溪街道经济发展公司于1991年9月28日成立，属于集体所有制企业。被告深圳市招诚投资集团有限公司于2011年5月4日成立，法定代表人是余胜明。第三人一惠州市惠千城环保建材有限公司于2014年7月21日成立，股东是深圳市招诚投资集团有限公司、余胜明、吴克龙，法定代表人是余胜明。2013年5月17日，受博罗县********办事处委托，博罗县********公开现场竞价招租涉案的位于博罗县*******的烧结页岩砌块建设用地使用权，该建设用地由被告竞得承租使用。同日，博罗县********与被告签订了一份《博罗县龙溪镇烧结页岩砌块建设用地使用权招租交易成交确认书》。2013年6月25日，原告与被告签订了一份《土地租赁协议书》，主要内容如下：原告将涉案的位于博罗县************㎡的用地出租给被告建设烧结页岩砌块生产企业；建设期：原告交付用地给被告后，被告可进行建设，建设期为180天，建设期内不计算租金，建设期从2013年8月1日起计算；租赁期限：建设期到期后，即进入租赁期，自2014年2月1日起至2026年1月31日止，租赁期共十二年；租金金额和付款方式：被告每年向原告缴纳租金700万元，先付款后经营，被告在租赁期开始前一个月内即交清第一年租金给原告，其后每年在12月底前交清下一年的租金给原告，若逾期一个月不交清租金的，原告有权单方终止协议，并没收押金，收回土地自行处置，被告在竞投时向原告交纳竞投保证金1500万元，被告开始动工建设即返还保证金500万元，余下1000万元待租期到期后一次性返还给被告（不计利息），如被告中途退出的，原告有权收回土地自行处置并没收押金，所交原告当年租金不予退回；等等。2015年3月19日，原告与被告签订了一份《补充协议》，主要内容如下：原、被告双方同意将2013年6月25日签订的《土地租赁协议书》第二条约定的“建设期为6个月”基础上再延长10个月，建设期内不计算租金，相应的租赁期限变更为“自2014年11月1日起至2026年10月31日止”，等等。签订上述《土地租赁协议书》、《补充协议》后，双方履行了合同，原告已按约定将涉案的土地及该土地上的建筑物等交付给被告使用，由第三人一惠州市惠千城环保建材有限公司与第三人二梁福池在涉案的土地上合作开办经营红砖厂，由被告按合同约定支付租金给原告。双方在履行合同过程中，虽经原告多次催收，但是，被告仅支付了2019年的租金550万元，仍欠2019年的租金150万元一直未支付给原告，双方由此发生纠纷。被告至今仍拖欠原告2019年的租金150万元、2020年的租金700万元，共计850万元未支付给原告。原、被告双方确认，现原告收取被告支付的保证金（押金）为1000万元。本案中，被告明确表示同意解除合同，并提出如下调解方案：被告已支付给原告的保证金1000万元用于抵扣被告应支付给原告2019年的租金150万元、2020年的租金700万元，剩余的保证金150万元作为支付原告垫付的电费、其他费用等，不用退回给被告，由被告及第三人自行拆除机械设备搬走，将涉案的土地及该土地上的所有建筑物在签收调解书之日起十五天交回给原告使用。第三人一惠州市惠千城环保建材有限公司与第三人二梁福池均明确表示同意解除合同，并同意被告提出的调解方案。因原告表示不同意被告的调解方案，故双方未能达成调解协议。本院认为,本案系租赁合同纠纷。原告博罗县龙溪街道经济发展公司与被告深圳市招诚投资集团有限公司签订的《土地租赁协议书》和《补充协议》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按约定履行各自的义务。签订上述《土地租赁协议书》、《补充协议》后，原告已按约定将涉案的土地及该土地上的建筑物等交付给被告使用，由第三人一惠州市惠千城环保建材有限公司与第三人二梁福池在涉案的土地上合作开办经营红砖厂，被告应按约定向原告支付租金。双方在履行合同过程中，虽经原告多次催收，但是，被告仅支付了2019年的租金550万元，仍欠2019年的租金150万元一直未支付给原告，双方由此发生了纠纷。被告至今仍拖欠原告2019年的租金150万元、2020年的租金700万元，共计850万元未支付给原告。显然，被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。据此，原告请求被告支付拖欠的租金，有事实和法律依据，本院予以支持，被告应支付拖欠的租金850万元给原告。第三人惠州市惠千城环保建材有限公司、梁福池并不是合同的相对人，根据合同相对性原则，原告请求第三人惠州市惠千城环保建材有限公司、梁福池对本案被告应承担的债务承担连带清偿责任，缺乏法律依据，本院不予支持。原告请求解除上述《土地租赁协议书》、《补充协议》，有事实和法律依据，且被告与第三人惠州市惠千城环保建材有限公司、梁福池均明确表示同意解除合同，故本院予以支持。虽然第三人惠州市惠千城环保建材有限公司、梁福池并不是合同的相对人，但是，原告按约定将涉案的土地及该土地上的建筑物等交付给被告使用后，由第三人一惠州市惠千城环保建材有限公司与第三人二梁福池在涉案的土地上合作开办经营红砖厂，因此，解除合同后，被告与两个第三人应自行搬离涉案的土地，并将涉案的土地及该土地上的全部建筑物、构筑物等不动产返还、交付给原告使用。关于原告请求不予退还保证金（押金）1000万元给被告及违约金应如何计算的问题。原告与被告签订的《土地租赁协议书》约定被告逾期支付租金，原告有权单方终止协议，并没收保证金（押金），该约定实质上是双方约定被告违约时应向原告支付违约金的数额。因原告未向本院提供证据证明被告违约造成其的损失，故原告的损失是资金850万元被占用造成的利息损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，原告请求不予退还保证金（押金）1000万元给被告，缺乏法律依据，本院不予支持，原告应返还保证金（押金）1000万元给被告。被告至今仍拖欠原告2019年的租金150万元、2020年的租金700万元，共计850万元未支付给原告，因双方约定被告应在每年12月底前付清下一年的租金，故被告应向原告支付的违约金计算如下：自2019年1月1日起至2020年8月19日止，以150万元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付违约金；自2019年8月20日起至2019年12月31日止，以150万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计付违约金；自2020年1月1日起至付清欠款之日止，以850万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计付违约金。至于原告请求被告以150万元为基数计付逾期付款利息，因本院已判决被告向原告支付违约金，该违约金已包含了逾期付款150万元的利息在内，故本院不予采纳。第三人一惠州市惠千城环保建材有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，并不影响本案的正常审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告博罗县龙溪街道经济发展公司与被告深圳市招诚投资集团有限公司于2013年6月25日签订的《土地租赁协议书》、于2015年3月19日签订的《补充协议》。二、被告深圳市招诚投资集团有限公司、第三人一惠州市惠千城环保建材有限公司、第三人二梁福池应于本判决发生法律效力之日起十五日内，将涉案的位于博罗县*******的28795平方米土地及该土地上的全部建筑物、构筑物等不动产返还、交付给原告博罗县龙溪街道经济发展公司使用。三、被告深圳市招诚投资集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告博罗县龙溪街道经济发展公司支付租金850万元及违约金（违约金计算如下：自2019年1月1日起至2020年8月19日止，以150万元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付违约金；自2019年8月20日起至2019年12月31日止，以150万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计付违约金；自2020年1月1日起至付清欠款之日止，以850万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计付违约金）。四、原告博罗县龙溪街道经济发展公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内，向被告深圳市招诚投资集团有限公司返还保证金（押金）1000万元。五、驳回原告博罗县龙溪街道经济发展公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费537369元，由被告负担530000元，原告负担7369元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  钟云峰审 判 员  陈国新人民陪审员  蔡旭旺二〇二〇年十二月十六日法官 助理  张慧婷书 记 员  温婉玲