广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终9389号上诉人（原审被告）：广东东田投资股份有限公司，住所地为广东省东莞市莞城区××××××××××××××，统一社会信用代码为914××××××××××××××。法定代表人：刘某1，总经理。委托代理人：路娇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托代理人：龙琳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：罗某1，男，汉族，1974年2月12日出生，住广东省东莞市×××××××××××××××××××××，公民身份号码为342××××××××××××232。委托代理人：赖声平，广东莞祥律师事务所律师。原审被告：东莞市常平房地产开发实业公司，住所地为广东省东莞市××××××××，统一社会信用代码为914×××××××××××740F。法定代表人：任某1，总经理。委托代理人：周某1，系原审被告东莞市常平房地产开发实业公司的员工。上诉人广东东田投资股份有限公司（以下简称东田公司）因与被上诉人罗某1、原审被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初7576号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。罗某1向一审法院提出诉讼请求：1、东田公司、常平房地产公司连带支付罗某1逾期办证违约金，以购房款424143元为本金，从2016年9月13日起按照年利率6%计算至2017年12月28日止为32871.08元（6%×424143元÷365天×471天）；2、本案一审诉讼费由东田公司、常平房地产公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、常平房地产公司、东田公司应于判决发生法律效力之日起五日内共同向罗某1支付逾期办证违约金17081.92元；二、驳回罗某1的其他诉讼请求。一审案件受理费311元（罗某1已预交），由罗某1负担149元，由常平房地产公司、东田公司共同负担162元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初7576号民事判决书。东田公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，改判驳回罗某1全部诉求；二、罗某1承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决未能查明事实，且适用法律错误。一、东田公司于庭审后提交了案涉楼盘初始确权资料提交时间的有关证据，但是一审法院完全忽视，导致错误认定有关案涉事实。二、一审判决对于诉讼时效起点的认定是错误的，应予纠正。1、案涉合同明确约定东田公司办理房屋权属登记的时间为2016年9月11日，东田公司未能按约定提交权属备案资料，已经构成违约。2、根据法律和上级法院规定，诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害之日起计算。一审法院错误认定逾期办证违约金应认定为按日累计计算的持续性侵权，该认定没有事实和法律依据。3、在罗某1未提交证据的情况下，一审法院调高违约金，处理不当；4、即便是按日计算的违约金，诉讼时效也应从办证权利受到侵害之日（即约定房屋权属初始资料提交之日）起计算三年。被上诉人罗某1答辩称：请求二审法院驳回上诉，维持一审。一、案涉合同明确约定了东田公司有义务在730天内，协助罗某1办妥房产证，因此违约责任的计算期间起算截止时间应当计算至东田公司将协助办证资料交付罗某1之日，而非其上诉主张的不动产权登记中心接收材料之日。二、关于诉讼时效，一审法院认定无误，罗某1表示认可。三、关于违约金计算标准，在生效判决（2020）粤19民终6334、6335号中，已经认定违约金过低，并调整为年利率百分之六。原审被告常平房地产公司未陈述意见。本院二审期间，上诉人东田公司提交《不动产登记受理凭证》、快递单、签收回执以及不动产登记部门的回复；拟证明案涉楼宇的领证时间是2017年12月26日，2017年7月14日至12月26日，该段期间是不动产登记部门审核并发证的时间，不应计入东田公司办证期间。被上诉人罗某1、原审被告常平房地产公司未提交新证据。本院组织当事人对新证据进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，案涉争议房屋所在的东田山畔4栋，不动产权证办理部门收到商品房首次确权资料的时间是2017年7月14日，发证时间是2017年12月26日。以上事实，有东田公司提交的《不动产登记受理凭证》、不动产登记部门的回复等附卷为证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对东田公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于：一、罗某1关于支付逾期办证违约金的请求是否已经超过诉讼时效期间；二、如罗某1的请求未超过诉讼时效期间，是否需要对双方约定的逾期办证违约金计算方式进行调整。首先，案涉《商品房买卖合同》（包括主文及附件）是出卖人东田公司、常平房地产公司与买受人罗某1的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，罗某1亦未在该合同订立之日起一年内申请撤销，因此，该合同合法有效，对各方当事人具有法律约束力。其次，结合案涉《商品房买卖合同》主文及附件，可知当事人约定了出卖人逾期协助办证但买受人不解除合同情形的违约责任。按照合同主文第十五条，该项违约责任为违约金按固定数额（已付房价款的万分之五）计算。再次，由上可知，本案当事人约定的逾期办证违约金是按固定数额计算的，属于一时性债权。一时性债权应从约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。具体到本案，从东田公司、常平房地产公司向罗某1交付案涉房屋之日的2014年9月12日起至2016年9月11日，合同约定的协助办证期限满730日，但此时东田公司仍没有协助罗某1办妥房地产权属证书。在罗某1不解除案涉合同的情况下，应从2016年9月12日起计算逾期办证违约金的诉讼时效期间。至《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”据此，罗某1最迟应于2019年9月11日向东田公司、常平房地产公司主张权利。而罗某1于2020年4月27日才向一审法院申请网上预约立案，且没有证据证明在2016年9月12日至2019年9月11日期间曾就逾期办证违约金向出卖人主张过权利，罗某1提起本案诉讼显然已超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款前段规定的三年诉讼时效期间。在此情况下，无需再考虑是否对双方约定的逾期办证违约金的计算方式进行调整的问题。因此，东田公司、常平房地产公司无需向罗某1支付逾期办证违约金。对于罗某1提出的逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，上诉人东田公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条以及上述援引法律、司法解释的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初7576号民事判决；二、驳回罗某1的诉讼请求。本案一审案件受理费一审案件受理费311元（罗某1已预交），由罗某1负担；本案二审案件受理费227元，由被上诉人罗某1负担（广东东田投资股份有限公司已预交二审诉讼费227元，罗某1应负担的二审诉讼费应迳付给广东东田投资股份有限公司）。本判决为终审判决。审判长  陈娟娟审判员  陈美苑审判员  黄宇齐二〇二〇年十二月三十日书记员  张冠杰李天娇