浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0281民初7363号 原告：厉惠新，女，1968年11月16日出生，汉族，住余姚市。 委托诉讼代理人：郑百军，浙江姚城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈锦倩，浙江姚城律师事务所律师。 被告：姚培先，男，1960年8月6日出生，汉族，住余姚市。 委托诉讼代理人：徐斌，余姚市渚山法律服务所法律工作者。 原告厉惠新与被告姚培先房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年7月31向本院提起诉讼，本院先行调解。因调解未成，本院于2020年9月17日立案后，由审判员施佰军适用简易程序，于2020年10月19日公开开庭对本案进行了审理，原告厉惠新的委托诉讼代理人郑百军、陈锦倩、被告姚培先及其委托诉讼代理人徐斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令被告姚培先偿还原告装修费125611.20元，一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失242097.20元合计367708.40元2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月，双方签订《房屋租赁协议》一份，约定：被告姚培先将位于余姚市××路××号××层店面房出租给原告使用，租赁期间为2016年1月1日至2020年12月30日止，年租金200000元，每年12月1日前付清后一年租金；水电费由原告自负；租赁期内，遇政府拆迁及被告自用需要，应提前60天通知原告，并按实际租金返还，原告的搬迁及装修费用补偿与被告无关。现原告已支付租金至2020年6月30日。原告最早于2010年承租该房屋，因该房屋原先由其他承租人用于经营餐饮，原告为此向原承租人支付转让费160000元，后又进行大面积的装修，用于经营博洋家纺门店多年，2014年又重新装修，装修费用为1110000元。2019年10月，余姚市人民政府发布《余姚市阳明西路南河沿路道路改造工程项目房屋征收补偿方案》，涉案房屋纳入征收范围。2020年5月，被告（乙方）与余姚市房屋征收补偿办公室（甲方）签订《非住宅房屋征收协议》一份，约定：被征收房屋坐落于余姚市城区××路××号，合计补偿资金18109552元，甲方在本协议生效之日起7日内先行支付征收补偿款的50%，即9054776元，余款在乙方搬迁腾空房屋移交甲方之日起7日内支付。根据《余姚市阳明西路南河沿路道路改造工程项目房屋征收补偿方案》，非住宅货币补偿方案，一次性搬迁费和临时安置费，按被征收房屋评估价值（不包括装修、附属物）的1%，停产停业损失按被征收房屋评估价值（不包括装修、附属物）的5%，或者按被征收房屋建筑面积每平方米400元计算，从高给予补偿。经原告向拆迁部门了解，涉案房屋的装修费评估约为125611.20元。因征收行为发生在原告租赁期间，导致双方租赁合同不能履行，原告需另租房屋经营，客观上给原告造成装修、搬迁及经营损失，被告获取的拆迁利益中存在着原告的权益，故诉至法院。 被告答辩称：双方之间应基于租赁合同关系进行处理，租赁合同中约定遇政府拆迁及被告自用需要，原告的搬迁及装修费用补偿与被告无关，故原告不得要求补偿，也不能向被告主张；根据合同相对性原则，被告房屋的征收与原告无关，一次性搬迁和安置费及停产停业损失系对房屋所有权人的补偿。双方已在租赁协议中约定搬迁费用与被告无关，故原告不能向被告主张搬迁费；对停产停业损失，应结合其因合同的履行可能取得的预期可得利益损失作出认定，原告的请求缺乏法律依据；双方为房屋租赁合同关系，应以租赁协议作为解决争议的依据。根据租赁合同第九条约定，原告对房屋的装修，被告不承担补偿责任，故被告不承担补偿义务。即使需要补偿，也应根据剩余租赁期内的装修物残值，依据公平原则分担，原告剩余的租赁期为2个月。原告对涉案房屋的装修，是在第一次租赁期间，2016年双方重新签订租赁合同，此后原告未进行过装修，而原告此前的装修物在租赁合同到期后，已经归被告所有。 原告为证明其主张，向本院提交以下证据： 1、《房屋租赁合同》1份，拟证明双方签订租赁合同，被告将涉案房屋租赁给原告使用，期限从2016年1月1日至2020年12月30日，租金每年200000元，约定原告对房屋的装修，被告不承担补偿责任，遇政府拆迁及被告自用需要，应提前60天通知原告，并按实际租金返还，原告的搬迁及装修费用补偿与被告无关，停租或到期原告不得拆除装修材料，除可移动部分外，到期原告必须腾空房屋，还有未搬出的物品，原告作自动放弃的事实。被告质证：对真实性无异议，关联性有异议：2016年前原告承租时租金为每年240000元，后原告续租时被告考虑需要自用，故将租金降到每年200000元，原告原来的装修物已归属被告。 2、营业执照、房产证各1份，拟证明原告个体经营的“余姚市阳明西路博洋家纺店”位于余姚市××路××号，系承租被告所有的房屋的事实。被告无异议。 3、《余姚市人民政府关于阳明西路南河沿路道路改造工程项目房屋征收决定的公告（余政征告（2019）1号》、《余姚市阳明西路南河沿路道路改造工程项目房屋征收补偿方案》、《非住宅房屋征收协议》各1份，拟证明余姚市人民政府的征收行为发生在双方租赁合同期内，根据《余姚市阳明西路南河沿路道路改造工程项目房屋征收补偿方案》，非住宅货币补偿方案，一次性搬迁费和临时安置费，按被征收房屋评估价值（不包括装修、附属物）的1%，停产停业损失按被征收房屋评估价值（不包括装修、附属物）的5%，或者按被征收房屋建筑面积每平方米400元计算，从高给予补偿。根据补偿协议，被告获得一次性搬迁和临时安置费140905元，停产停业损失补偿费741767元的事实。被告质证：房屋征收行为系余姚市人民政府与被告之间发生，与原告无关。 4、装修图纸及费用清单1组，拟证明原告在2014年重新对涉案房屋进行装修，花费1110000元的事实。被告质证：对三性均有异议：原告的装修物已归被告所有。 5、评估清单1份，拟证明被告房屋征收时，经宁波天衡房地产估价事务所有限公司评估，原告承租的一层房屋面积为101.721平方米，单价为每平方米68001元，计评估价值6917062元，装修、附属物为125611.20元的事实。被告质证：装修评估的款项与原告无关联性。 被告为证明自己的主张，向被告提交余姚市房屋征收补偿中心出具的证明1份，拟证明根据规定，被征收人为房屋所有权人，故房屋征收的补偿对象为房屋所有权人的事实。原告质证：对真实性无异议，关联性有异议：该中心无权对房屋征收补偿款的归属作出认定。 上述证据，经双方当事人质证，本院认证如下：对原告提交的证据1、2、3、5及被告提交证据的真实性，双方均无异议，本院予以采信；原告提交的证据4，被告提出异议，本院认为该证据系原告单方制作，且原告实际装修的价值与本案无关联性，故本院不予采信。 经审理，本院查明的事实如下：原告于2011年1月向被告租赁涉案房屋，用于经营博洋家纺门店，并对承租房屋进行装修。2016年1月，双方签订《房屋租赁协议》一份，约定：被告姚培先将位于余姚市××路××号××层店面房出租给原告使用，租赁期间为2016年1月1日至2020年12月30日止，年租金200000元，每年12月1日前付清后一年租金；水电费由原告自负；租赁期内，遇政府拆迁及被告自用需要，应提前60天通知原告，并按实际租金返还，原告的搬迁及装修费用补偿与被告无关。现原告已支付租金至2020年6月30日。2019年10月，余姚市人民政府发布《余姚市阳明西路南河沿路道路改造工程项目房屋征收补偿方案》，涉案房屋纳入征收范围。2020年5月，被告（乙方）与余姚市房屋征收补偿办公室（甲方）签订《非住宅房屋征收协议》一份，约定：被征收房屋坐落于余姚市城区××路××号，合计补偿资金18109552元，其中房屋评估价值14090449元，装修、附属物评估价值600150元，一次性搬迁和临时安置费140905元，停产停业损失补偿费741767元元。甲方在本协议生效之日起7日内先行支付征收补偿款的50%，即9054776元，余款在乙方搬迁腾空房屋移交甲方之日起7日内支付。另查明：经宁波天衡房地产估价事务所有限公司评估，原告承租的一层房屋面积为101.721平方米，单价为每平方米68001元，计评估价值6917062元，装修、附属物为125611.20元。 本院认为：原告厉惠新与被告姚培先之间的房屋租赁合同关系合法有效，本院予以保护。原告承租的房屋在租赁期限内被政府相关部门征收，原告作为承租人，是否有权享受被告房屋的拆迁补偿款，是本案的焦点问题。首先，房屋征收部门与被告之间的拆迁补偿协议，是被告作为房屋所有权人基于房屋被拆迁所获得的补偿，与原告无涉，原告主张相关的拆迁权益，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，原告在租赁期限未满时，因承租的房屋被征收，其利益受到了一定的损失，故原告可以基于房屋租赁合同关系要求被告给予补偿。（1）关于装修损失。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷适用案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，双方签订的《房屋租赁协议》第六条约定，乙方（即原告）对房屋的装修，甲方（指被告）不承担补偿责任。第十一条约定，租赁期内，甲方不得无故终止协议。遇政府拆建及甲方自用需要，应提前60天通知乙方，并按实际租金返还，乙方的搬迁及装修费用补偿与甲方无关。双方约定被告在租赁期内因政府拆迁或被告自用导致合同解除，或是租赁期满，被告均不承担对装修物的补偿。双方仅对补偿问题作出了约定，但对装修物的处理并未作约定。被告因拆迁而获得的装修物补偿，应当按照公平原则由双方当事人分担。原告对承租的房屋经被告同意进行了装修，且作出的贡献较大，故本院酌情认定原告享受80%的装修物补偿，被告应补偿原告125611.20元的80%，即100488.96元。被告认为该装修物在第一次租赁关系到期后，已归被告所有，缺乏事实依据，本院不予支持。（2）关于停产停业损失及一次性搬迁、安置费用。原告因租赁房屋被征收停业产生的损失客观存在，对该部分损失，应结合原告因合同的履行可能取得的预期可得利益损失作出认定。一次性搬迁和安置费用也必然存在。被告签订《非住宅房屋征收协议》时间为2020年5月29日，原告与被告签订的《房屋租赁协议》到期时间为2020年12月30日，且原告在承租房屋被征收后仍在继续经营，故本院综合考虑后，酌情确定被告补偿原告停产停业损失25000元，一次性搬迁和安置费用10000元。被告辩称根据双方《房屋租赁协议》约定，原告的装修及一次性搬迁于被告无关，被告不应补偿原告上述费用，对停产停业损失，也应按原告剩余租期确定，本院不予采信。原告之诉请，部分理由正当，证据充分，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷适用案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告姚培先支付原告厉惠新装修款100488.96元，停产停业损失25000元，一次性搬迁和安置费10000元，合计135488.96元。款限于本判决发生法律效力之日起十日内履行。 二、驳回原告厉惠新的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费6816元，减半收取3408元，由原告负担1903元，被告负担1505元。限于本判决发生法律效力后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 施佰军 二〇二〇年十二月十八日 代书记员 邹珂珂