四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初3000号 原告：成都市兴锦城市建设投资有限责任公司。住所地：成都市锦江区天仙桥南路**。实际经营地：成都市锦江区科创路118号6楼。 法定代表人：夏勇，公司董事长。 委托诉讼代理人：伍应涛，四川海德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂岁丰，四川海德律师事务所律师。 被告：成都申诗体育健身有限公司。住所地：成都市锦江区××街××号17栋3层317号（兰桂坊自编号）。 法定代表人：李望秋，执行董事兼总经理。 被告：上海申诗投资管理有限公司。住所地：上海市宝山区罗芬路********。 法定代表人：李望秋，公司执行董事。 原告成都市兴锦城市建设投资有限责任公司（以下简称兴锦建设公司）与被告成都申诗体育健身有限公司（以下简称成都申诗公司）、上海申诗投资管理有限公司（以下简称上海申诗公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序由审判员独任审理，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告兴锦建设公司的委托诉讼代理人聂岁丰到庭参加诉讼。被告成都申诗公司、上海申诗公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。 兴锦建设公司向本院提出诉讼请求：1．判令成都申诗公司立即向兴锦建设公司支付2019年2月1日至2019年11月22日期间的推广服务费73103.66元；2．判令成都申诗公司立即向兴锦建设公司支付欠付推广服务费滞纳金（以每月应付费用为基数，按每日0.1%标准分段自逾期之日起计算至实际付清之日止）；3．判令成都申诗公司立即向兴锦建设公司支付2019年2月1日至2019年11月22日期间的物业管理费229058.13元；4．判令成都申诗公司立即向兴锦建设公司支付欠付物业管理费滞纳金（以每月应付费用为基数，按每日0.1%标准分段自逾期之日起计算至实际付清之日止）；5．判令成都申诗公司立即支付兴锦建设公司逾期缴纳推广费、物业管理费的违约金186264.12元；6．本案律师费由成都申诗公司承担；7．上海申诗公司对成都申诗公司的上述责任承担连带责任。8．本案案件受理费由成都申诗公司、上海申诗公司承担。事实和理由：2017年1月10日，兰桂坊（成都）物业管理有限公司（以下简称兰桂坊物业公司）与上海申诗公司签订《〈成都兰桂坊［317＆318］商铺租赁合同〉之项目管理合同》（以下简称《项目管理合同》）。合同约定上海申诗公司将其租赁的位于成都市锦江区××街××号××栋××层××号房屋（自编号为）委托兰桂坊物业公司整体管理并由兰桂坊物业公司收取相应管理费用。2017年6月2日，兰桂坊物业公司与上海申诗公司、成都申诗公司签订《〈成都兰桂坊［317＆318］商铺租赁合同〉及相关合同之主体变更补充协议》。协议约定自2017年7月1日起，由成都申诗公司概括承受上海申诗公司在管理合同中所有权利、义务；上海申诗公司对成都申诗公司履行管理合同之义务承担连带保证责任。2019年2月1日，兴锦建设公司委托成都兰桂坊兴锦商业运营管理有限公司（以下简称兰桂坊兴锦商业公司）与兰桂坊物业公司、成都申诗公司签订《〈成都兰桂坊［317＆318］商铺租赁合同〉及相关合同之主体变更补充协议》。协议约定自2019年2月1日起，由兴锦建设公司概括承受兰桂坊物业公司在管理合同中所有权利、义务。截至2019年11月22日，成都申诗公司仍欠兴锦建设公司推广服务费73103.66元、物业管理费229058.13元。经兴锦建设公司多次催收，成都申诗公司至今未支付，已严重违反合同约定。综上，为了维护兴锦建设公司的合法权益，特诉至法院。 成都申诗公司、上海申诗公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年1月10日，兰桂坊（成都）物业管理有限公司（出租人，以下简称兰桂坊物业公司）与上海申诗公司（承租人）签订《成都兰桂坊［317＆318］商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。合同约定：上海申诗公司承租成都市锦江区××街××号××栋××层××号以及2栋3层1801号（被称为“成都兰桂坊”项目17栋3楼317号、18栋3楼318号）商铺；计租面积500.71平方米；租期54个月，2017年6月1日至2021年11月30日。2017年6月1日至2018年11月30日，每月每平方米60元，合计每月租金30042.6元；2018年12月1日至2019年11月30日，每月每平方米66元，合计每月租金33046.86元；2019年12月1日至2020年11月30日，每月每平方米69元，合计每月租金34548.99元。本租赁合同项下承租场所仅限作为承租人在其有效之营业执照所规定的经营范围内［隐瑜伽Ｉｎｙｏｇａ］品牌经营［瑜伽健身］之商铺用途。 2017年1月10日，兰桂坊物业公司（甲方）与上海申诗公司（乙方）签订《＜成都兰桂坊［317＆318］商铺租赁合同＞之项目管理合同》（以下简称《项目管理合同》）。合同约定：乙方为位于成都市锦江区××街××号××栋××层××号以及2栋3层1801号（被称为“成都兰桂坊”项目17栋3楼317号、18栋3楼318号）商铺的承租人。甲方为“成都兰桂坊项目”的整体管理方，负责本项目的整体管理。乙方同意由甲方实施本项目的整体物业管理及项目推广服务，甲方将按本合同中的条款和条件进行整体管理，并收取费用。乙方接受甲方委托的具有物业管理资质的第三方作为本项目的物业管理方，由该物业管理方提供物业管理服务并收取相关费用；乙方接受甲方因推广本项目的知名度及形象等所安排的活动、顾问及广告。本合同的管理费计费面积为建筑面积500.71平方米。管理费金额（含增值税）为每月每平方米50元，合计每月管理费25035.5元。乙方须于每个日历月的最后一日前项甲方或甲方委托的物业管理方支付承租场所下一历月的管理费。如非整个历月，则该历月款项应按照甲方在该历月实际提供服务之日数依比例支付。甲方有权依据政府相关部门的收费标准变化、管理成本的变化及维持物业管理和推广的服务水平适时调整管理费的收费标准。管理费收费标准发生调整的，甲方应以书面形式提前一个月通知乙方后始生效。管理费保证金为75106.5元，预付款为一个月管理费，即25035.5元。若管理费或其他应支付费用未按约定的方式及时间支付，则乙方应按到期未付费用总额的0.1%按日支付违约金，该违约金自到期日之次日计算至实际还款日止。乙方逾期支付管理费、保证金、预付款或其他应付款项超过一个月的，视为乙方重大违约，甲方有权即时解除本合同，保证金及其他已付费用不予退还，同时，乙方还须支付甲方相当于当年六个月管理费作为违约金，如果违约金不足以弥补给甲方造成的损失的，甲方还有权要求乙方赔偿所造成的一切损失。前述损失赔偿范围包括但不限于甲方由此支付的公证费、律师费、诉讼费、仲裁费及其他因维护合法权益而支付的合理费用。 2017年6月2日，兰桂坊物业公司（甲方）、上海申诗公司（乙方）、成都申诗公司（丙方）签订《＜成都兰桂坊［317&318］商铺租赁合同＞及相关合同之主体变更补充协议》（以下简称《主体变更补充协议》）。该协议约定：自2017年7月1日起，由丙方概括承受乙方在原《租赁合同》、《项目管理合同》等相关合同或补充协议下的所有权利、义务，成为新的合同主体；乙方对丙方履行原合同之义务承担连带保证责任。 魏凤麟代表隐瑜伽签收了兰桂坊物业公司开具的如下发票：2018年2月至2018年11月期间的租金推广费发票，每月的租金推广费发票金额为37553.25元；租金为10000元的发票1张、租金为5000元的发票1张、推广费为5000元的发票2张、租金为33046.86元的发票1张。 2018年2月至2018年11月期间每月1张发票（共10张）载明：商业营业用房经营租赁服务30042.6元，推广服务费7510.65元。 2018年12月5日，仲量联行成都兰桂坊物业管理中心向兰桂坊商户发出通知，告知兰桂坊项目物业费从2019年1月1日开始上调至47元/平方米/月。 2019年1月31日，兴锦建设公司（甲方）与成都兰桂坊兴锦商业运营管理有限公司（乙方，以下简称兰桂坊兴锦公司）签订《水井坊特色街区资产管理服务合同》。合同约定：甲方委托乙方对水井坊特色街区进行全面资产经营管理服务，委托标的物地址为成都市锦江区××街××号（以政府批准为准）。凡属经营管理范畴中部分服务内容的委托，需对外签订的合同、协议，均应由乙方与第三方直接签订，但乙方与第三方签订的合同、协议不得故意损害甲方利益。本合同的有效及履行期：2019年2月1日至2034年1月31日。 2019年2月1日，兰桂坊物业公司（甲方）、成都申诗公司（乙方）、兴锦建设公司（丙方）签订《〈成都兰桂坊［317&318］商铺租赁合同〉及相关合同之主体变更补充协议》（以下简称《主体变更补充协议2》），约定自2019年2月1日起，由兴锦建设公司概括承受兰桂坊物业公司在原《租赁合同》、《项目管理合同》等相关合同或补充协议下的所有权利、义务，成为新的合同主体。兴锦建设公司成为新的合同主体前产生的一切债权债务及相关法律责任均与兴锦建设公司无关，由兰桂坊物业公司自行承担。兴锦建设公司委托兰桂坊兴锦公司收取相关款项。 另查明，兰桂坊兴锦公司（甲方）与成都润道公关策划有限公司（乙方）签订《兰桂坊春季酒吧推广活动合同》。合同约定：甲方委托乙方作为甲方春季推广活动公关代理公司，自2019年3月4日至2019年4月5日期间为甲方品牌兰桂坊提供春季酒吧活动推广服务。本合同金额96500元。 兰桂坊兴锦公司（甲方）与成都润道公关策划有限公司（乙方）签订《兰桂坊520线上推广活动合同》。合同约定：甲方委托乙方作为甲方520线上推广活动公关代理公司，自2019年4月24日至2019年5月21日期间为甲方品牌兰桂坊提供［520活动线上推广］服务。本合同金额99800元。 2019年6月1日，兰桂坊兴锦公司（甲方）与成都润道公关策划有限公司（乙方）签订《兰桂坊2019夏日嘉年华线上推广活动合同》。合同约定：甲方授权乙方作为甲方2019夏日嘉年华线上推广活动公关代理公司，自2019年6月10日至2019年6月30日期间为甲方品牌兰桂坊提供［2019夏日嘉年华推广］服务；公关服务费为79900元。 2019年6月17日，兰桂坊兴锦公司（甲方）与成都润道公关策划有限公司（乙方）签订《兰桂坊2019夏日嘉年华线上推广活动合同》。合同约定：甲方授权乙方作为甲方2019夏日嘉年华线上推广活动公关代理公司，自2019年6月17日至2019年6月30日期间为甲方品牌兰桂坊提供［2019夏日嘉年华推广-大众点评推广］服务；公关服务费为29150元。 兰桂坊兴锦公司（甲方）与重庆诺趣文化传播股份有限公司四川分公司签订《兰桂坊夏日嘉年华活动承揽服务合同》。合同约定：乙方向甲方提供“兰桂坊夏日嘉年华活动”项目活动策划及执行等服务。活动时间2019年6月22日及2019年6月29日。活动总价款300000元。 兰桂坊兴锦公司（甲方）与成都润道公关策划有限公司（乙方）签订《2019万圣节媒体投放合同》。合同约定：甲方委托乙方作为甲方2019万圣节媒体投放代理公司，自2019年9月20日至2019年11月5日期间为甲方品牌兰桂坊提供［2019万圣节媒体投放］服务。推广服务费金额为96800元。 兰桂坊兴锦公司（甲方）与成都润道公关策划有限公司（乙方）签订三份《［兰桂坊成都］年度网络整合营销服务合同》。合同均约定：甲方委托乙方进行［兰桂坊成都］项目网络营销服务的年度服务工作。具体工作内容包括：1．自媒体平台（兰桂坊成都官方微博、微信）全职运营及信息发布；2．常规微博活动、微信活动的策划执行；3．舆情监控和新媒体应用推介；4．其他甲方需要一方提供的服务（详见附件《年度网络整个营销服务需求》）。每个合同均约定项目服务费88000元。三份合同的服务期限分别为2019年2月1日至2019年5月31日、2019年6月1日至2019年9月30日、2019年10月1日至2020年1月31日。 以上合同约定款项，兰桂坊兴锦公司均已支付乙方，乙方开具了相应发票。 再查明，2020年3月10日，兰桂坊兴锦公司与四川海德律师事务所签订《委托代理合同》，约定兰桂坊兴锦公司委托该所指派律师代理兴锦建设公司与成都申诗公司、上海申诗公司合同纠纷一案，约定律师代理费为18000元。2020年8月14日，兰桂坊兴锦公司向四川海德律师事务所转账支付律师费18000元。 以上事实的认定，有兴锦建设公司提交的《租赁合同》、《项目管理合同》、《主体变更补充协议》、《主体变更补充协议2》、签收记录表（发票）、租金推广费发票、《兰桂坊春季酒吧推广活动合同》、《兰桂坊520线上推广活动合同》、《兰桂坊2019夏日嘉年华线上推广活动合同》、《兰桂坊夏日嘉年华活动承揽服务合同》、《2019万圣节媒体投放合同》、《［兰桂坊成都］年度网络整合营销服务合同》3份、付款凭证、发票、《委托代理合同》等证据以及当事人的庭审陈述在案为证。 本院认为，《租赁合同》、《项目管理合同》、《主体变更补充协议》、《主体变更补充协议2》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因合同主体变更，自2017年7月1日起，由成都申诗公司概括承受上海申诗公司在《租赁合同》、《项目管理合同》等相关合同或补充协议下的所有权利、义务；自2019年2月1日起，由兴锦建设公司概括承受兰桂坊物业公司在《租赁合同》、《项目管理合同》等相关合同或补充协议下的所有权利、义务。因此，兴锦建设公司向成都申诗公司主张2019年2月1日至2019年11月22日期间的推广服务费73103.66元、物业管理费229058.13元具有合同依据。成都申诗公司经本院合法传唤无正当理由，未到庭参加诉讼，其行为视为放弃对兴锦建设公司诉讼主张的抗辩。故本院对兴锦建设公司的该项诉讼请求予以支持。 关于兴锦建设公司主张的滞纳金。兴锦建设公司主张滞纳金按每天0.1%标准自逾期之日起分段计算。本院认为，该合同约定的滞纳金实际上系违约金。我国违约金以弥补守约方实际损失为主要目的。合同约定的违约金标准过高，故本院综合考虑合同履行整体情况，兼顾公平原则，酌情调整违约金标准为：以尚欠推广服务费73103.66元、物业管理费229058.13元为基数，按每日万分之五标准，自2019年11月23日起计算至付清之日止。对兴锦建设公司多主张的部分，本院不予支持。 关于兴锦建设公司主张的逾期付款违约金186264.12元。因本院已支持按日计算的逾期违约金，已能弥补兴锦建设公司的损失，兴锦建设公司的该项请求系重复主张，本院不予支持。 关于兴锦建设公司主张的律师费。兴锦建设公司为本案花费律师费18000元，且合同约定了逾期支付时违约方应承担合同相对方的公证费、律师费、诉讼费、仲裁费及其他因维护合法权益而支付的合理费用，故本院对兴锦建设公司的该项诉讼请求予以支持。 关于上海申诗公司的责任承担。《主体变更补充协议》约定上海申诗公司对成都申诗公司履行原合同之义务承担连带保证责任，未约定保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条之规定，本案保证期间应为6个月。成都申诗公司未按约支付物业管理费、推广服务费，该费用是持续性产生的费用，故保证期间应从兴锦建设公司主张的费用期间最后一日之次日即2019年11月23日起算。兴锦建设公司于2020年4月2日向本院提起诉讼，以诉讼的方式向上海申诗公司主张权利，要求其承担保证责任，未超过法定保证期间。合同未约定担保范围，根据法律规定，保证担保的范围应当包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。因2018年12月5日兴锦建设公司上调物业管理费为47元，该次物业管理费标准调整发生在《主体变更补充协议》签订后，明显增加了保证人在物业管理费一项的保证责任。根据法律规定，上海申诗公司只应在《项目管理合同》约定的每月每平方米35元的范围内承担保证责任，该责任范围包括自2019年2月1日至2019年11月22日的期间的物业管理费170575.21元（17524.85元/月×9个月＋17524.85元/月÷30天×22天），及以此为基数计算的逾期未支付物业管理费的违约金。对于推广服务费及相应违约金、律师费，上海申诗公司应就全部金额承担保证责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告成都申诗体育健身有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市兴锦城市建设投资有限责任公司支付物业管理费229058.13元； 二、被告成都申诗体育健身有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市兴锦城市建设投资有限责任公司支付逾期支付物业管理费的违约金（以前述尚欠物业管理费为基数，按每日万分之五标准，自2019年11月23日起计算至实际付清之日止）； 三、被告成都申诗体育健身有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市兴锦城市建设投资有限责任公司支付推广服务费73103.66元； 四、被告成都申诗体育健身有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市兴锦城市建设投资有限责任公司支付逾期支付推广服务费的违约金（以前述尚欠推广服务费为基数，按每日万分之五标准，自2019年11月23日起计算至实际付清之日止）； 五、被告成都申诗体育健身有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市兴锦城市建设投资有限责任公司支付律师费18000元； 六、被告上海申诗投资管理有限公司就被告成都申诗体育健身有限公司上述第一、二项债务在限额内（限额包括：物业管理费170575.21元，以及以170575.21元为基数按每日万分之五标准自2019年11月23日起计算至实际付清之日止的逾期支付物业管理费违约金）向原告成都市兴锦城市建设投资有限责任公司承担连带清偿责任； 七、被告上海申诗投资管理有限公司就被告成都申诗体育健身有限公司上述第三至五项债务向原告成都市兴锦城市建设投资有限责任公司承担连带清偿责任； 八、驳回原告成都市兴锦城市建设投资有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9178元，以及公告送达文书的费用，由被告成都申诗体育健身有限公司、上海申诗投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 成 敏 二〇二〇年十二月四日 书记员 徐嘉源