河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1424民初5473号原告（反诉被告）：河南康采恩房地产开发有限公司，住所地河南省郑州经济技术开发区航海东路****楼******，确认地址开封市禹王台区铁路北治街92号，统一社会信用代码91410100693501755H。法定代表人：后全意，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张鹏，男，1978年2月28日出生，回族，住河南省开封市顺河回族区，系该公司员工。被告（反诉原告）：姜永梅，女，1980年11月13日出生，汉族，住河南省通许县。委托诉讼代理人：姜超锋，男，1982年9月15日出生，汉族，住河南省柘城县，系被告姜永梅的弟弟。原告河南康采恩房地产开发有限公司（以下简称康采恩房产公司）与被告姜永梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，诉讼中被告姜永梅向本院提出反诉，本院经审查后予以准许。原告康采恩房产公司的委托诉讼代理人张鹏，被告姜永梅及其委托诉讼代理人姜超锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康采恩房产公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告按照协议约定向原告支付购房款74000元；2．判令被告支付欠款违约金54434元（自2010年7月31日至2020年8月28日按日万分之二计算，最终计算至实际清偿之日止）；3．判令被告支付利息58908元（自2010年7月31日至2020年8月28日按中国人民银行5年以上同期贷款利率即每年7.9%计算，最终计算至实际清偿之日止）；4．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年3月26日，原告康采恩房产公司与被告姜永梅签订《开封市商品房销售合同》，合同编号为06331，约定姜永梅在康采恩房产公司处购买房屋一套，房屋位于开封市××事和花园××楼××单元××号，房款剩余74000元做按揭贷款。因被告姜永梅拒不提供按揭贷款手续，致使原告康采恩房产公司无法确认其是否具备贷款资格并贷款，期间康采恩房产公司曾多次与姜永梅沟通，但被告总是以种种理由拖延推诿，至今未付所欠购房款、迟延履行所产生的违约金及利息，为此原告诉至法院。被告姜永梅辩称，原告康采恩房产公司的诉请与事实不符。原、被告双方签订合同的日期是2010年3月26日，合同约定原告康采恩房产公司在一年内为被告姜永梅办理产权证书，期间姜永梅从未接到康采恩房产公司要求补交房款的通知，亦未收到任何办理银行按揭贷款的通知。反诉原告姜永梅向本院提出诉讼请求：1．依法解除原、被告双方于2010年3月26日签订的《开封市商品房销售合同》；2．依法判令反诉被告康采恩房产公司向反诉原告姜永梅返还购房款80400元、车库款14840元、天然气、地热水、地热水视安装费三项合计7160元及窗户补差价款5000元，并赔偿装修损失及违约金，庭审时对该项诉请增加利息主张，即自2010年3月26日起按银行贷款利率计算至款项清偿之日止；3．依法判令反诉被告康采恩房产公司向反诉原告姜永梅补偿房屋增值费用；4．反诉费由反诉被告负担。事实与理由：2010年3月26日，原、被告双方签订《开封市商品房销售合同》，合同编号为06331，约定反诉原告姜永梅在反诉被告康采恩房产公司处购买房屋一套，房屋位于开封市××事和花园××楼××单元××号，房款剩余74000元做按揭贷款，且变更合同付款方式应经合同双方协商一致，未能达成一致意见而导致合同不能正常履行的，任何一方均可主张解除合同。因反诉被告康采恩房产公司未能按合同约定为反诉原告姜永梅办理银行按揭贷款，也未办理房屋产权证，导致姜永梅签订合同目的不能实现，构成根本违约，同时根据市场价值涉案房产增值，相应增值部分损失亦应由康采恩房产公司予以补偿，为此反诉原告诉至法院。反诉被告康采恩房产公司辩称，1．不同意解除涉案《开封市商品房销售合同》；2．对于反诉原告姜永梅主张的装修损失问题，因装修行为属于姜永梅的个人行为，与反诉被告康采恩房产公司无关，故该项主张不应支持；3．对于反诉原告姜永梅主张的违约金及利息，因原、被告所签订的《开封市商品房销售合同》中，并未对上述两项内容进行约定，故该违约金及利息不应由反诉被告康采恩房产公司承担；4．对于反诉原告姜永梅主张的房屋增值费用，因反诉被告康采恩房产公司无法判断增值部分的具体数额，故对该部分费用不予承担；5．本案反诉费应由反诉原告承担。本院经审理认定如下事实：2009年11月28日，原告康采恩房产公司与开封市二建房地产开发公司签订《债权转让合同》一份，约定开封市二建房地产开发公司将开封市学堂门街66号万事和花园项目所有债权转让给康采恩房产公司。2010年3月26日，原告康采恩房产公司沿用开封市二建房地产开发公司的名义与被告姜永梅签订《开封市商品房销售合同》一份，约定姜永梅购买开封市学堂门街66号万事和花园小区1号楼2单元501号房产一套，建筑面积为87.52平方米（另加车库面积9.6平方米），总价款为154840元，在合同中付款期限及方式项下第二条约定，“合同签订后当日内乙方（被告姜永梅）向甲方（原告康采恩房产公司）付购房款肆万零捌佰肆拾元整，余额肆万元整于2010年06月01日前付清，余额柒万肆仟元整作银行按揭”；合同中违约责任项下约定“1．合同签订后，若乙方单方终止合同，应按购房款总额的5%向甲方支付违约金；若乙方不能按合同约定期限交付购房款，应按所欠购房款额每日0.02%向甲方支付违约金；2．合同签订后，若甲方单方终止合同，应按购房款总额的5%向乙方支付违约金；若甲方不能按合同约定期限及质量等级交付房屋，应按购房款总额每日0.02%向乙方支付违约金”。同时，前述合同载明原告康采恩房产公司应于2010年7月31日前将所售房屋按合同所订质量交付被告姜永梅使用，姜永梅入住后一年内由康采恩房产公司为其办理房屋产权证书（其中契税由姜永梅自行负担）。合同签订后，被告姜永梅分两次向原告康采恩房产公司交纳购房款共计80840元，交费时间及金额分别为2010年3月26日交款40840元，2010年5月30日交款40000元。2010年5月31日，被告姜永梅从原告康采恩房产公司处领取涉案房屋钥匙，并支付窗户补差价款5000元，以及天然气、地热水、地热水视安装费三项合计7160元。现原、被告双方就涉案房屋下余购房款的交纳及房屋产权证书的办理等相关问题产生纠纷，原、被告分别以本、反诉的形式向本院提起诉讼。以上事实，有当事人陈述、《开封市商品房销售合同》、收款收据、债权转让合同等证据，予以证实。本院认为，本案中，原、被告双方签订《开封市商品房销售合同》后，被告姜永梅依约向原告康采恩房产公司交纳部分购房款及相关配套费用，康采恩房产公司亦向姜永梅履行了交付房屋义务，因前述合同约定被告入住后一年内由原告为其办理房屋产权证书，但从本院审理查明的事实可知，涉案房屋自交付至今仍未办理产权登记，此举致使原、被告所签订的房屋买卖合同不能得到全面履行，并对被告姜永梅签订合同所欲实现的合同目的造成影响。基于以上原因，本院对被告姜永梅反诉要求解除其与原告康采恩房产公司签订的《开封市商品房销售合同》的诉请予以支持，同时对康采恩房产公司要求姜永梅支付下余购房款74000元及违约金、利息的诉请不予支持。合同解除后，对于被告姜永梅已支付的购房款80840元、窗户补差价款5000元，应由原告康采恩房产公司予以返还，又因姜永梅已支付的天然气、地热水、地热水及有线电视安装费及的配套设施在安装完毕后，已成为涉案房屋不可分割的部分，康采恩房产公司在合同解除并获得被返还房屋时，以上设备亦包含其中，故对该三项费用所涉金额7160元同样应由原告予以退还。对于被告姜永梅要求原告康采恩房产公司支付装修损失及房屋增值费用的诉请，因姜永梅庭审时并未提供证据证明装修损失及房屋增值费用的具体数额，且当庭放弃对该两项内容申请评估鉴定，本院对此予以确认，同时对被告的该项反诉请求不予支持，对此被告可提供证据另行主张权利。对于被告姜永梅反诉要求原告康采恩房产公司支付违约金及利息的诉请，即便涉案《开封市商品房销售合同》中对康采恩房产公司协助姜永梅办理房屋产权登记的行为约定了相关期限，但考虑到被告已实际占有使用涉案房屋多年，且通过庭审查明可知，涉案房屋未能办理房屋产权登记的过错不能完全归咎于原告，同时合同中对逾期办理房屋产权登记手续的违约责任承担问题亦未作出约定，故本院对被告主张的违约金诉请不予支持。鉴于原、被告双方所签订的《开封市商品房销售合同》被解除的实际，原告康采恩房产公司再行占有被告姜永梅所交纳的购房款及相关配套费用共计93000元（80840元＋5000元＋7160元）不妥，故应由康采恩房产公司自被告姜永梅向本院提起反诉之日（2020年11月9日）起，以前述93000元为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至款项实际返还完毕之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南康采恩房地产开发有限公司与被告姜永梅在2010年3月26日所签订的《开封市商品房销售合同》；二、原告河南康采恩房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向被告姜永梅返还购房款、窗户补差价款、天然气、地热水、地热水视安装费共计93000元及利息（利息计算方式为自2020年11月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际返还完毕之日止）；三、被告姜永梅于本判决生效之日起三十日内将位于开封市学堂门街66号万事和花园小区1号楼2单元501号房屋腾空，并返还给原告河南康采恩房地产开发有限公司；四、驳回原告河南康采恩房地产开发有限公司的诉讼请求；五、驳回被告姜永梅的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2566元，减半收取1283元，由原告河南康采恩房地产开发有限公司负担。反诉受理费1224元，由原告河南康采恩房地产开发有限公司负担。如不服判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员 李 艳二〇二〇年十二月十八日书记员 杜梦露