黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1081民初1164号原告（反诉被告）：绥芬河市惠远商贸有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市太阳购物广场三层。法定代表人：马闯，经理。委托诉讼代理人：周健丽，绥芬河市惠远商贸有限公司职员。委托诉讼代理人：李延鹏，黑龙江宇通律师事务所律师。被告（反诉原告）：任丽华，女，1977年3月24日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：李洪，黑龙江天也律师事务所律师。原告绥芬河市惠远商贸有限公司（以下简称惠远公司）与被告任丽华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月9日、11月26日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人马闯及其委托诉讼代理人周健丽、李延鹏，被告的委托诉讼代理人李洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠远公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2.要求被告赔偿原告经营损失401831.25元，庭审中原告将该项诉讼请求数额变更为656823.74元；3.要求被告赔偿原告货物损失56500元；4.要求被告赔偿原告装修损失125000元和生产经营设备折旧损失10000元；5.本案诉讼由被告承担。事实和理由：原、被告双方系房屋租赁合同法律关系。原、被告于2018年10月31日签订房屋租赁合同一份，被告将位于黑龙江省绥芬河市通天路东文化街太阳购物广场3层（建筑面积2356.6平方米）租赁给原告从事儿童游乐场活动，经营项目为儿童游泳、购物、娱乐、摄影。双方约定租期三年。第一年免租金，第二年租金为150000元，第三年租金为200000元。合同签订后原告对租赁标的物进行了装修装饰，安装了生产经营设备设施。购进产品开展经营活动。现有会员4000多人，会员原充值594800元，现剩余充值254900元没有消费。因发生新冠疫情，导致包括原告在内的各经营网点恢复经营时，遭到被告阻止并将租赁场所的门锁更换，被告理由是因原告拖欠被告租金，不让原告从事经营活动。原告找被告几经交涉未果，导致原告至今不能恢复正常营业，致使原告的租赁合同目的不能实现。原告的现有会员，多人多次进行消费不能而要求原告退还剩余的消费充值会费。另外，在疫情期间原告进的部分货物临近到期，原告到租赁场所欲运走相关货物，也遭到被告的阻拦扣押，至今没有运出该部分货物，现已过期不能使用。被告以原告拖欠其租金为由，阻止原告正常经营活动，属于违约行为。原告承认欠被告租金，应该给付。但被告不应以采取限制原告恢复经营的方式阻拦原告进行经营给原告造成损失。被告完全可以通过协商或诉讼途径要求原告支付租金并承担合同约定的违约责任来维护自己的合法权益。综上所述，原告认为被告违约的行为后果非常严重，致使原告停止了经营活动，被告理应赔偿原告经营损失、货物损失、装修装饰损失等。任丽华辩称：一、原告主体不适格。2018年10月31日，自然人周健丽和马闯与被告任丽华就太阳购物广场三层场地租赁事宜分别签订了房屋租赁合同，合同约定租期三年。合同签订后，周健丽和马闯于2018年12月20日设立了惠远公司，在案涉场地从事经营活动。由此可见，周健丽和马闯是案涉场地的承租人，周健丽和马闯与被告形成租赁合同关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款规定，原告是与本案有直接利害关系的公司、法人和其他组织，原告不是租赁合同相对人，故其不是本案的适格原告，请求人民法院依法驳回原告的起诉。二、原告所诉没有事实和法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。1.被告按约履行租赁合同无违约行为，相反是承租人违反租赁合同，自2019年9月1日起至今没有向被告交纳租金而违约在先。2.原告歪曲事实，企图讹诈被告而获取不法利益。原告所在的太阳购物广场三层有扶梯能够到达，除此之外，还有一处防火安全门。另根据租赁合同约定，承租人在使用租赁物期间，应有安保人员夜间值班。2020年发生新冠疫情期间，承租人的经营场所无安保人员，被告为了商场的安全防火需要和疫情防护需要，将防火安全门的门锁更换，但是扶梯能正常使用，不影响原告的正常经营活动。3.原告停止经营活动，是因其自身经营不善导致的，与被告无关。原告在本案中主张938323.74元的损失，没有事实和法律依据。反诉原告任丽华向本院提出诉讼请求：一、依法解除反诉原、被告签订的房屋租赁合同；二、依法判令反诉被告给付反诉原告租金188356元（其中2019年9月1日至2020年8月30日150000元，2020年9月1日至2020年11月10日28356.5元），物业管理费50000元，滞纳金114583元，广告费6000元；反诉被告给付反诉原告为其垫付的电费300元，取暖费143647.6元；反诉被告按日550元计算给付反诉原告自2020年11月11日起至腾退房屋之日止的房屋使用费。庭审中，任丽华撤回要求惠远公司给付取暖费143647.6元的诉讼请求。事实和理由：2018年10月31日，反诉原、被告签订房屋租赁合同，合同主要内容如下：1.租赁房屋坐落于绥芬河市××路太阳购物广场××层，建筑面积2356.6平方米；2.租赁期限为三年，自2018年9月1日至2021年8月30日；3.租金按年支付，具体支付时间为前一期满前九十日向甲方（反诉原告）支付下一期的租赁费，2019年1月1日向甲方支付首年物业管理费；4.第一年租赁期免租金，物业管理费50000元；第二年租赁期租赁费150000元，物业管理费50000元；第三年租赁期租赁费200000元，物业管理费50000元。5.租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方该交纳年租金的20%作为违约金，乙方（反诉被告）逾期未交租金的，每逾期一日甲方有权按月租金2%向乙方加收滞纳金。如乙方拖欠租金累计达15天的，甲方有权终止合同。2019年2月17日，双方又签订一份广告位租赁合同，反诉被告承租太阳购物广场商场内1层至2层101号广告位，年租金3000元。合同签订后，反诉原告将案涉房屋交付反诉被告使用经营，现在已进入第三租赁期，但反诉被告仅交付了第一期物业管理费，剩余租赁费和物业管理费至今未付，反诉被告经营期间，反诉原告为其垫付了电费和取暖费，反诉原告多次向反诉被告催要未果。综上所述，反诉原告认为，反诉被告违反合同约定不交纳房屋租金和物业管理费已构成根本违约。据此，反诉原告提起反诉，请求人民法院依法公正裁决，以维护反诉原告的合法权益。反诉被告惠远公司辩称：第一、关于反诉原告主张2019年9月1日至2020年8月30日及2020年9月1日至11月10日两个时间段的租金问题。1.在第一时间段也就是2019年9月1日至2020年8月30日，由于疫情原因，2020年1月25日省、市启动了重大突发公共卫生事件一级响应机制，暂停各类具有交叉感染风险的经营活动，原告所经营的场所包含在内，直至2020年6月29日，绥芬河市新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部发出通告，经行业主管部门按照常态化疫情防控措施和指南进行评估，合格后允许恢复经营。也就是说，在2020年1月25日至2020年6月29日之内，由于疫情原因，为响应政府号召，原告没有进行经营。根据合同法规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本次新冠疫情，传染性胜过SARS的病毒疫情，符合不能预见、不能避免、不能克服的“三不”特征。从法律上讲，新型冠状病毒引发的疫情构成了合同履行上的不可抗力，对合同的履行构成了法律上的障碍，根据法律规定，是可以部分或者全部免除责任的。同时，我们也应注意到，这场疫情应该共同去面对。2.在第二时间段也就是2020年9月1日至2020年11月10日，被告自疫情过后就阻止原告进入租赁场所进行经营，并扣押原告货物，原告并没有使用涉案场地，被告向原告主张租金，于法无据。第2关于原告主张的物业管理费50000元、取暖费143647.6元以及自2020年11月11日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费，上文已经提到，自疫情过后，被告阻止原告进入租赁场所进行经营，物业管理费时间是每年的9月份，取暖费的使用时间是每年10月份至次年4月中旬，由于被告的原因，原告并没有实际使用房屋、物业及取暖，以上请求不应得到支持。第2关于原告主张的广告费，原、被告签订的广告位租赁合同租赁期限是2018年9月1日起至2019年8月30日止，为期一年，广告费已结清，被告诉请不应得到支持。第2关于被告主张的滞纳金114583元，滞纳金指针对不按期限缴纳税款或者不按还款期限归还贷款，按滞纳天数加收滞纳款项一定比例的金额，其具有法定性、强制性和惩罚性，滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立。也就是说，在我国法律中，合同滞纳金是得不到法律支持的，所以说本案中被告主张滞纳金于法无据。综上所述，反诉原告提出的反诉请求无事实和法律依据，因此人民法院应当依法驳回反诉原告的反诉请求，保护反诉被告的合法权益。惠远公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、房屋租赁合同一份。欲证明当时是惠远公司与被告签订的租赁合同。经质证，被告对该组证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，2018年10月31日签订的合同，而惠远公司成立于2018年12月20日，惠远公司在成立之前没有民事行为能力，故该份租赁合同是马闯个人与任丽华签订的房屋租赁合同；在被告进行举证阶段将提供另一份租赁合同来证明，马闯只是其中一个承租人。原告辩解称原告向法庭提供的房屋租赁合同，虽然租赁日期写的是2018年10月31日，但此合同的实际签订日期是惠远公司成立之后，由于之前太阳购物与周健丽签订过一份租赁合同，被告已经向法院提供复印件，与周健丽签订的租赁合同的签订日期是2018年10月31日。两份合同签订日期相同其原因是当惠远公司成立之后，任丽华要求用新执照也就是惠远公司的执照与商场任丽华重新签订合同，任丽华认为惠远公司才是租赁主体，所以要求变更之前与周健丽签订的房屋租赁合同，马闯作为惠远商贸有限公司法定代表人，与任丽华签订合同的时候，任丽华要求合同日期不用更改，仍然写2018年10月31日，与之前周健丽与任丽华签订的合同日期写成一样的，这就是惠远公司与任丽华签订房屋租赁合同的日期签订为2018年10月31日的原因。本院认为，被告对该证据的形式要件无异议，故本院对该证据的形式要件予以确认。证据二、录音资料一份。欲证明任丽华的丈夫姜青松为商场实际控制人，由于疫情原因，原告曾向被告表示支付20000元房租，被告不同意，并以此为由阻止原告正常营业。经质证，被告对该组证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，该组录音仅能证实原告与被告就房屋租金的问题进行了协商，但没有达成一致意见，证明不了被告阻止原告正常营业的事实，在录音中被告没有相关的言论，停止经营是原告自身原因导致的，与被告无关。本院认为，被告对该证据的形式要件无异议，故本院对该证据的形式要件予以确认。证据三、过期货物清单一份36张。欲证明由于被告限制原告经营提取货物导致原告货物过期产生货物损失，货物价值56500元。经质证，被告对该组证据的形式要件及对证明的问题均有异议，货物清单是原告单方制作真实性无从考证。该组证据也证实不了原告所要证明的问题，货物的数量、情况均与被告无关。本院认为，被告对该组证据的形式要件及证明问题均有异议，上述货物清单是原告方单方制作的，且无其他证据佐证，故本院对该组证据不予确认。证据四、会员查询明细单6张、会员微信截图16张。会员查询明细证明会员储值金额254992.49元；微信截图证明疫情过后由于被告在2020年8月22日限制原告开业营业导致在2020年10月大批会员开始恐慌，要求退费，给原告带来巨大的损失。经质证，被告对会员查询明细的形式要件及证明的问题均有异议，会员查询显示的打印的时间是2016年2月16日，据被告所知原告的一个股东周健丽在2016年至2018年8月末在被告商场二层经营宝宝故事游乐场，所以这个会员是周健丽经营期间的会员，与本案无关；退一步讲，原告因自身原因导致停业，导致的退会员费与被告无关，应由原告自行承担。对微信截图的形式要件和证明问题均有异议，真实性无从考证，因为原告自身原因导致的停业，引起会员恐慌与被告无关。原告辩解称关于打印时间明确显示是2020年10月28日，在表格中的入会日期、储值开始日期绝大部分是2018年，证明以上会员是在周健丽经营期间进行入会，也印证了不可能是2016年2月16日打印的。查询会员时电脑自动生成从什么时间截止到什么时间，打印的准确时间是2020年10月28日，打印的两个不同时间原告也解释不清楚。本院认为，被告对此组证据的形式要件及证明的问题均有异议，且无其他证据佐证，故本院对该组证据不予确认。证据五、装修损失和设备折旧的光盘一张。欲证明商场的实际装修情况、装修价值、设备及设备的折旧情况。经质证，被告对该组证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，原告的该组证据只是证明了经营场所的外观，证明不了所要证明的问题。本院认为，被告对该组证据的形式要件无异议，本院对该组证据的形式要件予以确认。但是，被告对此证据的证明要件提出异议，且无其他证据佐证，故本院对原告欲证明的问题不予确认。证据六、经营期间的销售汇总表8张。欲证明原告2019年全年经营收益情况。经质证，被告对该组证据的形式要件及证明的问题均有异议，该汇总表是原告方单方制作的，证明不了所要证明的问题，该组证据与被告无关。本院认为，该汇总表是原告方单方制作的，在无其他证据佐证的情况下无法确认其真实性，故本院不予确认。证据七、员工微信截图18张、录音资料光盘一张（三段）。欲证明被告限制原告正常经营。经质证，被告对该组证据的形式要件无异议，对证明的问题均有异议，第一段录音的是原告与案外人许树林的录音，与本案无关。第二段和第三段录音的真实性无异议，但是对证明问题有异议，原告歪曲事实，主观臆想被告阻止其正常经营，因为原告所经营的场地有扶梯能直接到达，原告掌握扶梯的钥匙，而步梯中的常闭式防火安全门因为疫情需要是禁止通行的，原告是为了达到非法目的而故意录取的通话录音和小视频企图歪曲事实。本院认为，被告对该组证据的形式要件无异议，本院对该组证据的形式要件予以确认。证据八、微信截图、电子回单、收据、借记卡账户历史明细清单各一张。欲证明原告于2019年11月12日支付2019年9月1日至2020年8月30日物业费50000元。经质证，被告对该组证据的形式要件无异议，对证明的问题无异议。本院认为，被告对该组证据的形式要件及证明的问题均无异议，本院予以确认。证据九、广告位租赁合同收据一份。欲证明广告位租赁期限是2018年9月1日至2019年8月30日原告已经结清，不存在未交费。经质证，被告对该组证据的形式要件均及证明的问题均无异议。本院认为，被告对该组证据的形式要件及证明问题均无异议，本院予以确认。证据十、关于商铺租赁合同到期缴费通知函。欲证明关于商铺租赁合同到期缴费通知函中明确指出停止原告的经营活动。经质证，被告对该组证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，原告于2020年9月17日就将被告诉至法院，被告在2020年9月24日的确向原告送了通知函，函中明确告知了通知原告因拖欠租金催促其缴纳，虽然在言语中有停止其经营活动的表述，但是被告从没有阻止过原告正常经营，该通知函证明不了原告所要证明的问题。本院认为，被告对该证据的形式要件无异议，本院对该证据的形式要件予以确认。证据十一、微信截图3段各四张。欲证明原告自2020年8月22日起就积极准备营业，但是由于被告的原因导致不能正常营业。三份微信截图分别是周健丽和惠远公司的清扫员、周健丽与惠远公司员工、惠远公司微信群里客服和顾客的微信截图。经质证，被告对该组证据的中与清扫工、员工的微信截图的形式要件和证明问题均有异议，对真实性无从考证，且上述对话与本案无关。对顾客群的聊天截图的真实性无异议，但是对证明问题有异议，原告只是截取了一部分，对被告有利的原告未举证。原告的该组证据无法证明原告所要证明的问题。本院认为，被告对该组证据中与清扫工、员工的微信截图的形式要件及证明问题均有异议，在无其他证据佐证的情况下，上述证据不能证明原告所要证明的问题，故本院对该证据中与清扫工、员工的微信截图不予确认。被告对对顾客群的聊天截图的真实性无异议，故本院对该截图予以确认。任丽华为证明其主张，向本院出示如下证据：证据一、租赁合同两份。欲证明2018年10月31日被告将案涉房屋出租给周健丽和马闯，租期为3年。经质证，惠远公司对该组证据的形式要件及证明的问题均无异议。本院认为，惠远公司对此证据无异议，本院予以确认。证据二、营业执照复印件两份。欲证明周健丽和马闯租赁下场地后分别设立了绥芬河市惠远商贸有限公司和星期天儿童用品有限公司进行经营。经质证，惠远公司对该组证据的形式要件无异议及证明的问题均无异议。本院认为，惠远公司对该证据无异议，本院予以确认。证据三、房屋租赁合同、广告位租赁合同。欲证明1.2018年10月31日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，原告将太阳购物广场三层出租给被告使用，租赁期为三年，自2018年9月1日至2021年8月30日止；2.合同中约定了租金按年支付，具体支付时间为前一期费用期满前九十日向被告支付下一期的租赁费，2019年1月1日向甲方支付首年物业管理费；第一年免租金，物业管理费为5万元；第二年租金为15万元，物业管理费为5万元；第三年租金为20万元，物业管理费为5万元；3.承租期内，原告承担电费和所租赁整层供热费（每年10月30日前缴纳）；4.合同第七条第二款约定，原告逾期交租金的，每逾期一日，被告有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。如乙方拖欠租金累计达15天的，甲方有权终止合同；5.原告应于2019年6月1日向被告交纳第二年度租金15万元，应于2020年6月1日向被告支付第三年的租金20万元，但至今未付，已拖欠被告2019年9月1日至2020年8月30日租金150000元，2020年9月1日至2020年11月10日租金38256.5元，合计188356元；欠2020年物业管理费5万元；6、2019年2月17日，原、被告签订一份《广告位租赁合同》，将太阳购物广场商场内1层至2层101号广告位出租给原告使用，年租金3000元，截至2020年起诉之日，原告欠被告广告费3000元。经质证，原告对该组证据的形式要件无异议，对证明的问题1、2无异议。对证明问题3有异议，对电费和供热费由原告缴纳无异议，但是应当是在11月30日和1月30日，分两次缴纳。在我国法律中合同滞纳金不存在，不应支持。对证明问题5房屋原告在2020年没有实际使用原告不应缴纳。对证明问题6中该广告位租赁期间是2018年9月1日至2019年8月30日费用已交，不存在欠缴。被告辩解称，广告位签了书面合同，该合同届满后，原告依然使用该广告位，所以被告认为该合同依然有效，原告应该给付被告2019年9月1日至2020年8月30日的租赁费用。本院认为，原告对该组证据的形式要件无异议，本院对该证据的形式要件予以确认。证据四、U盘（视频录音）、微信聊天截图、群聊天截图。欲证明：1.被告使用的太阳购物广场商场三层有扶梯可以到达，也有步梯可以到达；2.因疫情原因，被告将步梯门关闭禁止通行，但并不影响原告使用扶梯正常通行；3.疫情期间，被告及时将绥芬河市疫情防控指挥部的通告告知原告，通知其复工，3月10日通知母婴部分开业，5月10日再次确定可以开业，6月29日通知开业；4.8月23日，原告游乐场会员催促营业事宜，原告回复开业，并在群内宣传开业、招聘。8月29日至9月11日正常营业，停业是原告自身原因造成的与被告无关。U盘中还有一段电话录音，证明原告是因为自身原因导致的不能正常营业，录音时间是2020年10月8日上午9点钟左右。经质证，原告对该组证据的U盘（视频录音）形式要件有异议，因为U盘内视频显示扶梯2楼栅栏没有挡上，商场规定每个楼层的扶梯上梯和下梯都要设围挡，被告这段视频中2楼到3楼没有设围挡，与事实不符。对截图形式要件无异议，对证明的问题有异议，对第一个证明问题虽然商场三层有扶梯可以到达，但是必须通过步梯才能拿到钥匙打开扶梯，同时证明了不影响原告使用扶梯正常通行是不正确的。关于证明问题3，也印证了因为疫情原因至6月29日商场不能正常营业。惠远公司的经营范围有母婴、儿童游乐、游泳馆、摄影灯，由于疫情3月10日通知母婴部分开业，只允许直梯上下，扶梯不开，原告派员工过去营业，由于无法销售员工只能出于一种更夫的状态，应该不到十天，由于疫情又终止营业，5月10日再次被通知母婴部分能允许营业，原告发现有大量临期食品用品奶粉等，所以决定5月30日要趁着疫情要求不是很严的时候准备把这些临期食品用品发往外地的连锁店进行销售，减少损失，但遭到了商场的拒绝，并把商场直梯门锁更换，原告再也无法进入。6月29日被告在群里通知全面复工，由于5月13日我原告要取走临期食品被告换锁这一事情的发生，原告又询问商场工作人员王永全和李卓然，得知商场主要负责人任丽华、姜青松不在绥芬河本地，能决定商场是否给惠远公司开门的负责人都不在绥芬河本地，当时说在7月中下旬能回来，所以基于这种原因只有等到姜青松和任丽华回来协商后才能决定开门营业。期间原告给商场工作人员反复打过几次电话确定，直到八月上旬姜青松打电话，原告才回来准备复工。录音内容是真实的，录音的时间也是对的。干不下去不等于不能正常经营，由于疫情原因绝大部分商铺都面临经济困难干不下去，但仍然坚持经营，在被告第二组证据中证明问题4中也能证明我们在8月23日积极宣传开业招聘，是想继续干下去的，但是由于后续被告锁门导致原告无法正常营业，而之所以在群里说设备需要维修是由于怕导致会员恐慌而寻找的托词。对微信聊天截图和群聊天截图的形式要件无异议。本院认为，原告对微信聊天截图、群聊天截图、U盘中的录音内容的形式要件均无异议，本院予以确认。原告对U盘视频的形式要件提出异议，认为U盘内视频扶梯2楼栅栏没有挡上，商场规定每个楼层的扶梯上梯和下梯都要设围挡，被告这段视频中2楼到3楼没有设围挡，与事实不符，但是原告未提供证据证明其主张，故本院对其主张不予支持。证据五、电费票据。欲证明被告在2020年9月26日至2020年10月25日为原告垫付的电费300元。经质证，原告对该组证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，由于被告锁门原告无法进入场地经营，该部分电费不应该由原告支付。本院认为，原告对该证据的形式要件无异议，本院对该证据的形式要件予以确认。根据上述本院确认的证据，本院认定本案事实如下：2018年10月31日，原、被告签订房屋租赁合同。合同主要内容是：出租方（甲方）任丽华，承租方（乙方）绥芬河市惠远商贸有限公司。甲方将位于绥芬河市通天路东文化街南太阳购物广场三层（建筑面积2356.6平方米）租给乙方。房屋用途：儿童淘气包、儿童用品类。租赁期限2018年9月1日至2021年8月30日。租金为按年支付，乙方在前一期费用期满前九十日向甲方支付下一期的租赁费。2019年1月1日向甲方支付首年物业费。1.第一租赁期免租金，物业管理费为50000元。2.第二年租赁期租赁费为150000元，物业管理费为50000。3.第三年租赁期租赁费为200000元，物业费50000元。以下费用由乙方负责：1.电费由乙方承担，按月由甲方统一收取。2.水费。……6.二楼至三楼扶梯的使用与维护。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对该交纳年租金的20%作为违约金，乙方逾期未交租金的，每逾期一日甲方有权按月租金2%向乙方加收滞纳金。如乙方拖欠租金累计达15天的，甲方有权终止合同。合同签订后，被告将位于绥芬河市通天路东文化街南太阳购物广场三层（建筑面积2356.6平方米）房屋交付原告，原告于2019年11月12日向被告交纳了物业费50000元。被告为原告出具了收取物业管理费（2019年9月1日至2020年8月30日）的收据。2020年9月24日，绥芬河市太阳购物广场向马闯发出关于商铺租赁合同到期缴费通知函，载明：马闯先生，就您（乙方）租用本单位（甲方）拥有合法产权位置绥芬河市太阳购物广场3层的商铺租赁事宜，本单位致函如下：截止2020年9月24日，乙方已累计拖欠甲方租赁费用合计243250元（其中租金150000元、滞纳金91250元、广告费2000元）。……请乙方于2020年9月30日前缴清以上费用，如拒不履行，甲方将封存乙方所租用场地。……合同期间内租金等一切费用将继续产生并由乙方承担。2020年1月25日因发生新冠疫情，商场停业。同年3月10日，被告通知商场母婴部分开业，6月29日通知商场全面开业，但是原告未开业。另查明，原告租赁房屋用于经营礼拜天儿童广场。2019年2月17日，任丽华和马闯签订广告位租赁合同。合同约定，甲方（绥芬河市太阳购物广场）租赁给乙方（礼拜天儿童广场）太阳购物广场商场内1层至2层101广告位。租赁期限2018年9月1日至2019年8月30日。合同期满后，若甲方继续对外租赁，乙方在同等条件下享有优先租赁权。租金按年计算，每年租金为3000元。合同签订时交清当年租金，以后乙方须在每年的8月30日前缴清下一年度的租金。乙方若逾期不交，每日加收月租金20%违约金；逾期超过一个月，甲方有权终止本合同。双方约定的合同条款，双方应共同遵守，任何一方出现违约，按年租金5%赔偿违约金。本院认为，本案争议的焦点是：原、被告是否违约，原告的诉讼请求及反诉原告的反诉请求应否支持。第2关于原、被告双方是否违约问题。原、被告签订房屋租赁合同及广告位租赁合同，是双方当事人之间真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，上述合同合法有效。被告按约定将租赁房屋交付原告，第一租赁期的租金免交。原告交付了2019年9月1日至2020年8月30日物业管理费，按照合同约定，原告应于2019年6月1日交付第二租赁期的租赁费150000元，但原告未按合同约定交纳第二租赁期租赁费，因此，原告构成违约。原告主张是被告违约，但是原告没有提供充分的证据予以证明，故本院对原告的该主张不予支持。第2关于原告的诉讼请求应否支持问题。原告主张因发生新冠疫情，原告要恢复经营时，遭到被告阻止并将租赁场所的门锁更换，导致原告至今不能恢复正常营业，致使原告租赁合同的目的不能实现，但是原告提供的证据不能证明原告没有恢复营业是因受到被告的阻拦所致，且经庭审调查，被告关闭的防火通道门，原告的经营场所可以通过扶梯进入，且扶梯的门锁、钥匙由原告使用和保管，原告是可以通过扶梯开门营业的。因此，本院对原告的该主张不予支持。原告要求被告赔偿经营损失656823.74元、货物损失56500元、装修损失125000元和生产经营设备折旧损失10000元，但是其提供的货物清单、会员查询名细、经营期间的销售汇总等均系原告单方制作的，没有其他证据佐证，且被告不予认可，故原告提供的证据不能证明其损失情况及具体数额，故本院对原告要求被告赔偿经营损失、货物损失、装修损失、生产经营设备折旧损失的诉讼请求不予支持。原告要求解除原、被告双方签订的房屋租赁合同，因被告同意解除合同，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。三、关于任丽华的反诉请求应否支持问题。任丽华要求依法解除反诉原、被告签订的房屋租赁合同，因原告同意解除合同，故本院对任丽华的该项诉讼请求予以支持。任丽华要求依法判令惠远公司给付租金188356元（其中2019年9月1日至2020年8月30日150000元，2020年9月1日至2020年11月10日28356.5元），考虑到2020年1月25日发生新冠疫情，系不可抗力。惠远公司经营的礼拜天儿童广场未能正常营业，原告称是因被告阻止其进入商场导致未能及时营业，但是其提供的证据不能证明其主张，至2020年6月29日商场通知全面营业时，应视为惠远公司可以全面营业，故未营业期间2020年1月25日至6月29日的租金64109.59元（150000元除以365天乘以156天）应由双方分担，即各承担50%，32054.80元，惠远公司应给付任丽华2019年9月1日至2020年11月10日的租金156301.21元，对超出部分的反诉请求不予支持。任丽华要求惠远公司给付2020年9月1日至2021年8月30日的物业管理费50000元，因双方现均同意解除合同，物业管理费应支付至腾让房屋时止，故本院对任丽华要求惠远公司按年50000元计算给付2020年9月1日起至腾让房屋时止的物业费，符合法律规定，本院予以支持。任丽华要求惠远公司给付滞纳金114583元，但未提供惠远公司应交付滞纳金的证据及法律依据，故本院对任丽华的该项诉讼请求不予支持。任丽华要求惠远公司给付广告费3000元，与本诉不是同一法律关系，应另案起诉。任丽华要求惠远公司给为其垫付的电费300元，并提供电费票据予以证明，本院予以支持。任丽华要求惠远公司按日550元计算给付自2020年11月11日起至腾退房屋之日止的房屋使用费，按照合同约定在此期间的年租赁费是200000元，每天的租赁费应为547.95元，故告惠远公司应按日547.95元计算给付任丽华自2020年11月11日起至腾让房屋时止的房屋使用费，本院对该部分的诉讼请求予以支持，对超出部分的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第九十四条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：第2解除绥芬河市惠远商贸有限公司与任丽华签订的房屋买卖合同；第2驳回绥芬河市惠远经商贸有限公司的诉讼请求；三、绥芬河市惠远商贸有限公司给付任丽华2019年9月1日至2020年11月10日的房屋租金156301.21元（已扣除2020年1月25日至6月29日的租金32054.80元）、电费300元，合计156601.21元，于本判决生效后三日履行完毕；四、绥芬河市惠远商贸有限公司按年50000元计算给付任丽华2020年9月1日起至腾让房屋时止的物业费，于腾让房屋之日起三日内履行完毕；五、绥芬河市惠远商贸有限公司按日547.95元计算给付任丽华自2020年11月11日起至腾让房屋时止的房屋使用费；六、驳回任丽华的其他反诉请求。负有给付金钱义务的债务人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则自指定期间届满之日起，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13183.24元，由绥芬河市惠远商贸有公司负担。反诉案件受理费3344.30元，由绥芬河市惠远商贸有限公司负担1716.01元，由任丽华负担1628.29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于牡丹江市中级人民法院。审 判 长  刘淑霞审 判 员  陈怡波人民陪审员  王 丹二〇二〇年十二月九日书 记 员  刘 洋