湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终2201号上诉人（原审被告）：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所：沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码：91431222550705507Q。法定代表人：李带秀，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张显刚，湖南兴沅律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚杰耀，湖南兴沅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：全晓斌，男，1978年9月29日出生，苗族，居民，户籍所在地湖南省沅陵县，住沅陵县。被上诉人（原审原告）：吕立芳，女，1979年11月18日出生，苗族，居民，户籍所在地湖南省沅陵县，住沅陵县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘武，湖南天宇律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：印杰，湖南天宇律师事务所实习律师。上诉人沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐公司）因与被上诉人吕立芳、全晓斌商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省沅陵县人民法院（2020）湘1222民初1186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天赐公司上诉请求：撤销原判发回重审或者改判驳回吕立芳、全晓斌的诉讼请求；由吕立芳、全晓斌承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决对天赐公司提交的《不动产登记查询结果证明》的证据不予采集的理由不成立。《不动产查询资料查询结果证明》是吕立芳、全晓斌必须提供的资料。根据交易习惯，购房人都应当知道要提供的资料，置业顾问都会告诉其要提供，该栋大部分业主都是按约定期限提交的，现出现不按时提交资料反而有理。二、双方签订《沅陵县商品房买卖合同》约定的是办理房屋所有权证和土地使用权证，因法律的变化天赐公司只能提供不动产权证。新规过渡期长和办证机构成立滞后，双方对办理不动产权证时间没有重新约定，一审判决适用合同中约定办理房屋所有权证和土地使用权证的时间，认为天赐公司违约，依据不足。吕立芳、全晓斌辩称：一、天赐公司将逾期办证的责任归于答辩人的上诉理由不能成立。首先，合同约定天赐公司需为答辩人办理房屋所有权证和土地使用权证，该两证为房屋权属登记证明，因不动产登记制度改革，上述两证合一为不动产权证书，故天赐公司应当按约为答辩人办理不动产权证书。其次，合同约定的办证时间充裕，即使政策变动或者机构整合，天赐公司也有充足的时间在合同约定的期限内办理不动产权证书，且天赐公司未提供证据证实系政策或者办证机构整合的原因导致逾期办理不动产权证书。再次，合同未约定答辩人需提供《不动产查询结果证明》，相反的是天赐公司作为合同约定的办证义务主体，应当在合同约定的期限内积极履行办证义务，并将办证所需的申报资料及时向答辩人披露。现天赐公司并未提交任何证据证明其已于2017年12月27日前通知答辩人提交房屋所有权转移登记所需的资料。故天赐公司主张答辩人未及时提供《不动产查询结果证明》导致逾期办证的抗辩理由不能成立。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判决。吕立芳、全晓斌向一审法院起诉请求：1.判决天赐公司支付全晓斌、吕立芳逾期办理不动产产权证书违约金26010元（自2017年12月28日起按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金至实际办妥不动产权证书之日2020年5月13日共867天）；2.本案的诉讼费用由天赐公司承担。一审法院认定事实：天赐公司于2010年1月27日成立，类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售，建筑材料销售等。2014年7月28日，全晓斌、吕立芳（买受人）与天赐公司（出卖人）签订了一份《沅陵县商品房买卖合同》（合同编号：20140025706），合同约定：买受人购买出卖人开发的沅陵县××镇××小区××幢××层××号商品房，建筑面积103.62平方米；总价款为300000元，全晓斌、吕立芳于合同签订之日一次性付清房款300000元。关于产权登记双方在合同第十七条中约定，自本合同生效之日起60日内，双方应向沅陵县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。如因买受人的原因，致使出卖人未能在约定期限内办理上述登记或手续，出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之一的违约金。双方还在合同补充协议第三条约定，签订《沅陵县商品房买卖合同》时，买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。同时，双方还就交付期限及条件、房屋交接及违约责任、保修责任、物业服务、争议的解决等进行了约定。2015年11月3日天赐公司代收了全晓斌、吕立芳缴纳的房产交易契税、房屋维修基金及产权登记费等税费共计13790元，2016年1月1日，天赐公司将该房屋交付全晓斌、吕立芳使用。2020年5月13日，天赐公司为全晓斌、吕立芳办好了《不动产权证书》［证号：湘（2020）沅陵县不动产权第0××8号］。2020年6月1日，天赐公司通过建设银行转账退还了全晓斌、吕立芳房屋面积差价及办证费3263元。一审法院认为，本案系一起因房屋买卖合同逾期办证引发的纠纷。依据诉辩意见，争议焦点是全晓斌、吕立芳主张逾期办证违约金的诉讼请求是否成立。具体评判如下：一是从本院已采信的证据及查明的事实来看，本案双方签订的《沅陵县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应全面履行合同义务。全晓斌、吕立芳已经按合同约定交纳购房款及房产交易契税、维修基金、产权登记费等，说明全晓斌、吕立芳已经履行了合同义务，而天赐公司则未在合同约定的期限内即2017年12月27日前履行办证义务，天赐公司一直到2020年5月13日才为全晓斌、吕立芳办好《不动产权证书》，已构成违约，应当承担违约责任。本案天赐公司辩称依据损失与违约相一致原则，全晓斌、吕立芳要求的违约金过高。本院认为双方当事人在合同中约定违约金是具有惩罚性质的违约条款，不以全晓斌、吕立芳方产生的实际损失为前提，且本案中违约金数额在合同标的额百分之三十内，未违反法律规定，对天赐公司的该答辩意见，本院不予采信。二是根据双方合同补充协议第三条约定签订合同时买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。上述约定符合商品房买卖合同的性质、目的和交易习惯，也就是说在合同签订时或者合同约定的办证期限内出卖人有通知买受人提交相关办证资料的义务。本案天赐公司辩称在合同约定的期限内不能办证的原因是全晓斌、吕立芳未及时提供不动产查询证明及迟延交纳契税的责任造成的，但是诉讼中天赐公司不能向本院提交在约定的办证期限（即2017年12月27日）前已通知了全晓斌、吕立芳提供不动产查询证明等相关办证资料的证据，应承担举证不能的法律后果。综上，对于全晓斌、吕立芳要求天赐公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持。诉讼中天赐公司抗辩系国家政策或办证机构整合等原因导致逾期办证及全晓斌、吕立芳要求的违约金过高等意见，缺乏事实依据，且不符合有关法律规定，本院不予采纳。依据合同约定天赐公司应于2017年12月27日前办好产权证书，那么天赐公司逾期办证时间应从2017年12月28日起计算至2020年5月13日天赐公司实际办好产权证书时止，共计逾期867日，天赐公司应当支付全晓斌、吕立芳逾期办证的违约金为26010元（300000元×867天×1?）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：天赐公司沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付全晓斌、吕立芳逾期办理房屋权属证书的违约金26010元。案件受理费450元，减半收取计225元，由天赐公司沅陵天赐房地产开发有限公司负担。二审中，天赐公司提交了《关于集中化解县房地产办证历史遗留问题的通告》，拟证明办证一开始是向县房地产局申请，不动产机构改革是逐步放宽的，它不是一下子铺开的，所以天赐公司办理房产证的时候，时间上面就存在冲突，所以导致最后办证的时间往后延了。经审查，该证据天赐公司已于一审时提交并经双方质证，该证据与本案没有关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人签订的《沅陵县商品房买卖合同》系其真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行各自的义务。该合同第十七条关于产权登记的约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。”因此，天赐公司应在商品房交付使用后725日内办妥涉案房屋的房屋所有权证和土地使用权证。但因国家实施不动产统一登记制度后，不再单独办理房屋所有权证和土地使用权证，而是将两证合一后统一办理不动产权证，故天赐公司为吕立芳、全晓斌办理房屋所有权证和土地使用权证的义务转化为办理不动产权证的义务。本院对天赐公司主张办理不动产权证的时间不应适用合同中约定办理房屋所有权证和土地使用权证的时间来计算的理由不予支持。关于天赐公司主张新规过渡期长和办证机构成立滞后影响其办证的理由，因其未能提供充分的证据予以证实，本院对该理由亦不予支持。关于天赐公司提出一审判决对其提交的《不动产登记查询结果证明》的证据不予采信的理由不成立的上诉理由。经查，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，及双方签订的补充协议第三条之约定，天赐公司在合同约定的办证期限内有通知吕立芳、全晓斌提交相关办证资料的附随义务，亦与目前商品房销售的一般交易习惯相符。现天赐公司仅提交该证据而未能提供其他证据佐证其已尽到了通知义务，其提交的该证据达不到其证明吕立芳、全晓斌未在合同期限内提供资料致使天赐公司在期限内无法办证的目的，故一审法院仅采信该证据本身体现的事实，对该证据的证明目的不予采信并无不当。综上所述，天赐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由沅陵天赐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二〇年十二月二十八日法官助理颜利华书记员申雅梦