广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终4845号 上诉人（原审原告）：黄健森，男，1974年9月26日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区。 上诉人（原审原告）：韦爱菊，女，1974年12月7日出生，壮族，户籍所在地：广西柳城县，住广西壮族自治区柳州市城中区。 委托诉讼代理人：覃仕恒，广西正营律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：柳州联发置业有限公司，住所地：柳州市水南路**灯台花苑****3、4间，统一社会信用代码：91450200MA5KB8X。 法定代表人：洪毅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗政，广西佑成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗澜，广西佑成律师事务所实习律师。 上诉人黄健森、韦爱菊因与被上诉人柳州联发置业有限公司（以下简称“联发公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初4909号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人黄健森、韦爱菊上诉请求:一、撤销一审判决，依法改判：被上诉人支付违约金121297元和物业管理费1720.32元及因本案资料打印费120元，三项合计123137.32元给上诉人。二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院曲解合同约定，适用法律错误，导致判决错误。诉争房屋符合交房条件后，被上诉人并未按合同约定的交房时间书面通知上诉人办理房产交接手续，也没有以电话方式向上诉人发出房产交接通知书。根据合同的约定和合同的性质、目的、交易习惯，以及建设部和国家工商局监制并负责解释的《商品房买卖合同示范文本》，预售商品房符合交付条件后，书面通知买受人（本案上诉人）办理交付手续是出卖人（本案被上诉人）的义务。一审仅以被上诉人于2019年6月27日在柳州晚报刊登交房通知为由，草率认定被上诉人在合同约定的交房期限前通过在约定的媒体上刊登交房通知的行为，已按照合同附件四第三条约定的方式履行通知上诉人接收房屋的义务，未构成逾期交房的违约责任。上诉人的合法权利根本没有得到保护。被上诉人在履行合同约定的通知义务中，根本不按照合同约定全面履行，也没有根据合同的性质、目的和交易习惯履行。房屋买卖和《购房合同》是社会生活中的重要事情，交易习惯和生活经验绝非仅登报通知办理交房手续。而是出卖人（本案被上诉人）根据合同约定的联系地址和电话亲自或通过邮政等权威途径把交房书面通知书送达买受人(本案上诉人），同时电话通知，其意义是高效而有针对性地达成告知的目的。在此基础上辅以登报公告，这才是出卖人（本案被上诉人)按照合同约定全面履行通知义务。二、一审认定有违立法精神。民事诉讼法关于公告送达的规定：“受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。”也就是只有在受送达人下落不明或者用其他方式（直接、留置、邮寄）无法送达的情况下，人民法院通过公告将诉讼文书有关内容告知受送达人的一种特殊的送达方式。从立法精神来看，如果不是其他送达方式用尽，不能使用公告送达的方式。另外，从公告送达的实际效果来看，报纸受众有限，报纸公告令买受人（本案上诉人）知晓的可能性很小，只能是一种推定送达。被上诉人仅在《柳州晚报》刊登交房通知是极其不负责任的行为，一审仅以此认定其已履行通知义务是极不遵循《合同法》严格责任原则，有违立法精神。三、一审违背格式合同条款解释的通常理解规则和不利解释规则。《合同法》第一百二十五条【合同条款的理解】当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。《购房合同》和补充协议是被上诉人提供的格式合同，一审对格式合同中理解有争议的格式条款：合同第十一条、合同附件四补充协议第三条、第二十四条没有按照通常理解予以解释，也没有作出不利于提供格式条款一方的解释。上诉人认为：既然一审法院认为合同附件四第三条是主合同第十一条的细化和补充，则合同第十一条和附件四第三条约定的条款都有约束力，在履行过程中不能免除第十一条约定的书面通知义务；附件四第三条约定的条款实际上就是主合同第十一条第二款因买受人原因未能按期交付房屋的具体处理方式；如果仅以补充协议第二十四条“若本补充协议与合同规定不一致，以本补充协议规定为准”为由，直接适用附件四补充协议第三条，请问：补充协议没有约定主合同中有约定的“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”难道被上诉人上述义务就可以免除吗？这明显违反了预售商品房交易的规定。一审解释“因买受人原因未能按期交付房屋的处理方式只是合同附件四第三条的一部分，不能将合同附件四第三条理解为仅仅是对主合同第十一条第二款关于因买受人原因未能按期交付房屋的具体处理方式的解释”，上诉人认为这根本就是逻辑错误，解释不清。难道这样解释就可以免除被上诉人电话通知的义务吗？如何理解合同附件四第三条中的“甲方（出卖人)取得房屋建筑工程竣工验收备案证明后，以电话通知向乙方（买受人)发出房产交接通知书，同时在《柳州晚报》刊登交房通知”?按照通常理解就是电话通知和登报通知都要进行，这也是签订合同和补充协议时上诉人的真实意思。 综上所述，为了维护上诉人的合法权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院上诉，请依法公断。 被上诉人联发公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。 黄健森、韦爱菊向一审法院起诉请求：1.判令联发公司向黄健森、韦爱菊支付逾期交房违约金121297元（自2019年7月1日起至2020年7月10日共375日）；2.判令联发公司支付黄健森、韦爱菊物业管理费1720.32元；3.判令联发公司支付黄健森、韦爱菊资料打印费120元；以上合计：123137.32元；4.判令联发公司承担本案诉讼费、案件受理费。 一审法院认定事实：位于柳州市系由联发公司开发建设。2018年3月25日，黄健森、韦爱菊与联发公司签订《商品房买卖合同》一份，合同第三条、第四条约定：黄健森、韦爱菊向联发公司购买位于柳州市房屋，建筑面积为75.45平方米，套内建筑面积为60.37平方米，按套内建筑面积每平方米10715.87元计算，总价款为646917元。合同第八条约定：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，等等。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住房使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、见合同附件四第三条规定。合同附件四《合同补充协议》第三条第1点约定：甲方（出卖人）取得“房屋建筑工程竣工验收备案证明”后，以电话通知向乙方（买受人）发出房产交接通知书，同时在《柳州晚报》刊登交房通知。乙方应于接到甲方的电话通知或者报纸刊登交房通知五天内亲自或者指定委托人持公正委托书及相关文件前往甲方指定地点办理房产交接手续。在非甲方原因而乙方未能及时收到交房通知的情况下，交房通知书自登报之日起3日内视为送达；合同附件四第三条第2至6点对因买受人原因未能按期交付房屋的处理方式做了约定。合同附件四第二十四条约定：本补充协议作为合同的组成部分，若本补充协议与合同规定不一致，以本补充协议规定为准。合同签订后，黄健森、韦爱菊依约向联发公司付清了购房款。 联发滨江F地块55#楼开工日期为2017年12月17日，竣工验收日期为2019年6月4日，于2019年6月13日取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案。 2019年6月27日，联发公司在《柳州晚报》及柳房网刊登《交房公告》，载明：联发滨江55#楼已达到交房条件，兹定于2019年6月30日办理正式交房。届时请您携带有效身份证、购房合同及房款收据，前往柳州市安泰路1号联发滨江交房现场办理收房手续，等等。2020年7月10日，黄健森、韦爱菊、联发公司双方办理了案涉房屋交接手续，黄健森、韦爱菊并于同日向案涉楼盘物业服务企业缴纳了2019年7月至2020年6月期间的物业服务费1720.32元。 黄健森、韦爱菊认为,其已按照合同约定履行自己的义务，案涉房屋未能按期交付并非黄健森、韦爱菊原因所致，合同附件四第三条所有内容对黄健森、韦爱菊均无约束效力，联发公司未按合同约定时间和方式通知黄健森、韦爱菊交付房屋，已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。联发公司认为，案涉房屋在约定的交房期限前已具备交付条件，并且联发公司已经按照合同附件四第三条确定的房屋交接通知方式通知黄健森、韦爱菊收房，不存在违约行为，不应当承担违约责任。 一审法院认为，黄健森、韦爱菊、联发公司于2018年3月25日签订的《商品房买卖合同》及合同附件系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据《商品房买卖合同》的约定，联发公司应当在2019年6月30日前将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明并符合合同约定的商品房交付给黄健森、韦爱菊使用，双方对案涉房屋于约定的交房日期前具备交付条件的事实无异议，争议的焦点在于联发公司是否按照合同约定的时间和方式履行通知黄健森、韦爱菊接收房屋的义务。 关于争议焦点，该院认为，联发公司于2019年6月27日在《柳州晚报》刊登交房通知，通知包括黄健森、韦爱菊在内的买受人于2019年6月30日办理案涉楼栋房屋交接手续，其已按照合同附件四第三条约定的通知方式履行通知黄健森、韦爱菊接收房屋的义务，而合同附件四第三条作为主合同第十一条关于房屋交接的补充和细化约定，对双方当事人均有约束力，故联发公司在合同约定的交房期限前通过在约定的媒体上刊登交房通知的行为已履行合同约定的交房通知义务，黄健森、韦爱菊主张联发公司未尽通知义务导致未能在约定的期间内向其交付房屋构成逾期交房，应承担逾期交房违约责任，无事实和法律依据，该院不予支持。黄健森、韦爱菊以联发公司违约从而主张由联发公司承担逾期交房期间的物业服务费及本案诉讼过程中产生的费用亦无依据，该院不予支持。 对黄健森、韦爱菊关于合同附件四第三条对其无约束力的主张，该院认为，合同附件四第三条除约定因买受人原因未能按期交付房屋的处理方式外，还对房屋交接的通知方式、通知到达时间、接收期限等作了细化和补充，关于因买受人原因未能按期交付房屋的处理方式只是合同附件四第三条的一部分，不能将合同附件四第三条理解为仅仅是对主合同第十一条第二款关于因买受人原因未能按期交付房屋的具体处理方式的解释。故对黄健森、韦爱菊的该项主张，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决：驳回黄健森、韦爱菊的诉讼请求。案件受理费3144元（黄健森、韦爱菊已向该院预交），减半收取1572元，由黄健森、韦爱菊负担。 二审期间，双方当事人均没有新证据提交。 本院综合诉辩双方的意见，双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》中约定交房日期为2019年6月30日前，虽然联发公司未能提供电话通知黄健森、韦爱菊交房的证据，但联发公司于2019年6月27日在《柳州晚报》刊登交房通知，通知包括黄健森、韦爱菊在内的买受人于2019年6月30日办理案涉楼栋房屋交接手续，而黄健森、韦爱菊直到2020年7月10日才办理房屋交接手续。黄健森、韦爱菊在长达一年的时间后才办理交房手续，在此期间黄健森、韦爱菊也未主动联系联发公司询问交房情况，黄健森、韦爱菊的行为不符合常理。综合本案实际情况，本院认为联发公司已经履行了交房通知义务，而黄健森、韦爱菊存在过错才导致逾期交房，黄健森、韦爱菊要求联发公司承担逾期交房的违约责任理由不充分，本院不予支持。 综上所述，黄健森、韦爱菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3144元（上诉人黄健森、韦爱菊已预交），由上诉人黄健森、韦爱菊负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 昕 审 判 员  黄智文 审 判 员  侯海丽 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理  翁春亚 代书记员  刘晏铭