广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初38139号原告：深圳市长龙港投资发展有限公司，住所：深圳市龙岗区坂田街道大发埔社区里石排一巷20号坂田集团统建楼903，统一社会信用代码：9144030005788840X1。法定代表人：苏晓聪。委托诉讼代理人：庄婉娜，广东世港律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑秋婷，广东世港律师事务所律师。被告：林飞珊，女，汉族,住所：广东省惠来县。委托诉讼代理人：张嘉宝，广东生龙律师事务所律师。原告深圳市长龙港投资发展有限公司与被告林飞珊租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人庄婉娜、郑秋婷、被告的委托诉讼代理人张嘉宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.确认原告与被告于2019年12月2日签订的《租赁合同》于2020年5月1日解除；2.被告向原告返还2019年12月21日至2020年3月20日期间的租金扶持优惠12684元；3.被告向原告支付未按要求交付商铺占用费56787元（从2020年5月1日起，暂计算至2020年7月31日，按租赁商铺日租金标准的200%计算，即9258.74/30×92×200%=56787）；3.被告承担原告因主张权利而产生的合理费用2000元及诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2019年12月2日与签订《租赁合同》，约定被告承租华创云轩裙楼商业长龙MALL第L1层自编L1-21号商铺，用于零售业态GYMANT、安逸猿、冠军等品牌经营。《租赁合同》期限为2019年12月21日至2022年12月20日，约定2019年12月21日至2020年12月20日第一年的保底租金为9258.74元，于每月20日前应向原告交纳下个月的租金。根据《租赁合同》5.5条及5.7条的约定，原告为扶持被告经营，同意有条件给予被告租金优惠，即在2019年12月21日至2020年1月30日期间，提供41天的租金优惠，总优惠金额为12684.48元，平均到2019年12月21日至2020年3月20日三个月减免，优惠后的月保底租金为5030.58元。但若因被告原因导致本租赁合同提前解除或终止，租金扶持优惠自动撤销，则被告应在合同终止后3日内补交减免的全部租金。原被告签订《租赁合同》后，各自按合同履行交付商铺、支付租金的义务。但从2020年1月21日起，被告便违反《租赁合同》的约定擅自闭店歇业、未按约定交纳租金。原告分别在2020年1月21日及3月12日通过深圳市长龙港商业管理有限公司向被告发函催告被告，要求其在2020年1月21日14:00之前及2020年3月16日开店经营及恢复营业。截至2020年4月21日，被告不但未开门经营、拖欠租金及管理费，还开始撤离租赁店内所有商品和设备、拆除店内货架。原告于2020年4月21日向被告发出《关于“CYMANT”租金催缴函》，要求被告按照合同约定支付2020年3月、4月的租金，再于2020年4月27日向被告发出《关于催告“GYMANT”租赁合同解约撤场清拆的公函》要求被告于收到本函之日起3日内自行搬离租赁物业，并拆除装修，将物业恢复至交付时状态（毛坯房状态），否则原告将按照合同约定从2020年5月1日起按日租金200%向被告收取场地占用费。但截至原告起诉时，被告仍未按约定及要求交付物业并恢复至交付时的毛坯房状态。被告以上严重违约行为已侵犯了原告的合法权益，故原告根据《租赁合同》5.1条、5.2.3条、12.12条、14.2.2条、14.5.2条的规定，被告应向原告支付返还租金优惠款项并支付未按原告要求标准交还商铺产生的场地占用费。被告的答辩意见：原告主张返还扶持优惠12680元，没有事实及法律依据。概括性的理由有两点，第一点，合同的第16.4.3条约定，被告在经营过程中要遵守国家防疫的法律法规。2020年1月份疫情爆发，然后政府开始管控人流，涉案的商场一直等到2020年3月份之后才复工开业，那么也就是说2020年1月中旬到3月份期间，被告没有正常使用商铺，被告实际上没有享受过所谓的优惠政策。不仅如此，被告反而是多支付了这段时间的租金费用。第二点理由，合同租赁租赁合同第10.1条约定，被告不得闲置商铺。第12.1条约定，原告有权利行使管理权利。12.12条约定，被告应当服从原告的经营时间的安排。12.16条约定，被告应当遵守原告的规章制度12.20条规定，原告有权对商铺进行调整，包括停业。从相关的合同条款可以看出，本案租赁合同，实际上包含两个法律关系。一个是出租商铺，用于经营的租赁关系。第二个是被告提供管理、策划、推广的服务关系。但是2020年1月中旬到3月份期间，原告自己都处于停工待业的状态，更无从谈起在这段时间提供过管理和策划的服务。那么被告方认为既然原告没有按合同约定履行管理、策划、推广的服务义务，也就是没有权利主张这段时间的租金。针对原告的占有使用费，被告认为不应该支付，第一个理由，被告方早在2020年3月份已经告知原告因为受疫情影响，无法正常经营，要求撤场，履行了提前告知的义务，未给原告造成损失。第二个理由是被告有交付了履约保证金、管理费的履约保证金、水电押金而按合同的约定，只有在被告给原告造成损失的时候，原告有权利将上述的保证金用作抵扣，但是并没有任何条款有关于原告方违约则双倍返还履约保证金的约定，也就是说履约保证金不包含合同规定的定金的惩罚性质，我方认为履约保证金不是说想当然的就可以没收。租赁合同中第5.82条是有规定，乙方造成损失的，甲方有权从履约保证金中抵扣，超过履约保证金的，甲方有权就超过部分进行追偿。合同第47.4条有约定，甲方损失超过履约保证金的，有权利继续追索，那么我们认为我方已经履行了撤场的告知义务，没有给原告造成损失，履约保证金相当于是两个月的租金，也足够弥补被告解除合同导致的空置期的损失。第三个理由，双方是针对撤场的问题，有达成调解协议的。2020年4月18日，被告撤场过程中，原告采取了极端的措施。被告当天报警，宝岗派出所有出警记录，正因为双方矛盾上升至派出所，被告同意原告在结清2020年4月20日之前的租金、管理费等费用情况下，被告方可以撤场，被告也按约定付清了上述款项。所以被告认为原告主张的扶持金我们没有享受到，原告主张的占用费，我们没有占有，双方又针对解除合同已经达成了一致，被告不应当承担额外的费用。经审理查明，2019年12月2日，原告深圳市长龙港投资发展有限公司（甲方）与被告林飞珊（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定乙方向甲方租赁位于深圳市龙岗区裙楼商业长龙ＭＡＬＬ”项目内一特定面积和位置之场地（以下简称“该商铺”）。合同的主要内容如下：第二条，出租商铺。甲方将第L1层自编L1-21号商铺出租给乙方使用，建筑面积214.82平方米。第三条，租赁期限。本合同的租赁期限为36个月，自2019年12月21日起至2022年12月20日止。第四条，商铺用途。该商铺只供乙方作零售业态“GYMANT、安逸辕、冠军”等品牌经营之用。第五条，租赁费用及支付方式。5.1甲乙双方，乙方采用保底租金与提成租金两者取高的方式向甲方支付租金。第一年保底租金标准为9258.74元/月。提成租金按月核算，第一年月提成租金扣率15%。5.2.1除第一期外，其他各期保底租金均按每1个完整的自然月为一个与交租期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期的保底租金。5.5为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金支付标准的基础上，有条件给与乙方租金优惠，41天的总优惠金额为12684.48元，优惠日期自2019年12月21日起至2020年1月30日止。优惠41天平均到三个月减免，即自2019年12月21日起至2020年3月20日止的优惠后月保底租金为5030.58元。5.7甲乙双方确认，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方上述减免租金的前提，若因乙方原因导致本租赁合同提前解除时，双方均同意租金扶持优惠自动撤销，乙方应在合同终止后3日内补交减免的全部租金。5.8.1合同签署当日，乙方应向甲方一次性交纳履约保证金18517.48元。5.8.2合同期间，如果乙方违反本合同约定，给甲方造成损失的，在甲方发出书面通知后7天内，乙方拒不纠正或赔偿的，甲方有权直接从乙方的履约保证金中抵扣，以补偿乙方违约造成的损失。乙方在收到抵扣通知后十个工作日内未将履约保证金重新补足的，甲方有权解除合同，收回该商铺，乙方须向甲方支付与本合同约定的履约保证金等额的违约金，若甲方损失超过履约保证金的，甲方有超过部分仍有权向乙方追索。5.9.1乙方须自行负担与该商铺使用有关的包括但不限于综合管理服务费、税费、通讯费、能源费、水电线损耗分摊及其他费用，上述费用的具体金额、缴纳及结算由乙方和商业管理公司另行签署的《综合管理服务合同》中约定。第八条，商铺装修。乙方自费按标准进行装修、分割、修建、安装设备或改建。第十二条，经营条款。12.1乙方同意甲方可将本合同中的部分或全部权利义务委托给商业管理公司代为行使和履行，无须再通知乙方。乙方在《综合管理服务合同》项下义务和责任也构成对甲方的单方承诺，甲方有权直接援引向乙方主张权利。12.12乙方应服从甲方和商业管理公司对本项目营业时间的安排，不得于正常营业时间内无故停止营业、撤离派驻人员或商品，乙方应配合甲方和商业管理公司对本项目进行的推广活动的时间安排。第十四条，商铺交还。14.1租赁期限届满或甲乙双方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日交还该商铺。14.2合同结束（不论基于何种原因），甲方有权选择要求乙方按下述任一方式交还商铺。如因乙方原因导致商铺的装修或附属设施/设备遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失。该条约定了四项交还商铺方式。14.5.2无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将符合约定要求的该商铺交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，每逾期一日，乙方应按照合同终止时该商铺日租金标准的200%支付占用费，并按照合同终止时该商铺日综合管理服务费标准向商业管理公司支付综合管理服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该商铺时为止。第十七条，违约责任及合同解除、终止。17.3乙方逾期超过30天未能支付、不支付或者迟延支付租金、综合管理服务费或其他任何应付给甲方或商业管理公司的费用，甲方有权提前解除合同的情形。17.4如有第17.3条款的违约情况发生，本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金，如甲方损失超过履约保证金的，甲方有权从乙方预付的租金和管理费（如有）中扣除，并继续追索本合同项下的违约责任，要求乙方按本合同的约定退还该商铺。17.5甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的损失，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支包括但不限于律师费、诉讼费、公证费、装修清理费、围蔽费等，均由乙方承担。第十八条，不可抗力。18.4遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止。如该不可抗力自另一方收到通知后，持续超过三十天导致本合同无法继续履行的，则任何一方均可解除本合同而无须向另一方承担任何责任。合同签订后，被告向原告交付了合同约定的履约保证金18517.48元，对原告交付的商铺进行了装修后进行了正常营业，并按照合同约定的优惠期租金支付了相应月份的租金，直至2020年2月29日。后因新型冠状肺炎病毒疫情，被告于2020年1月下旬开始闭店歇业。2020年1月21日，深圳市长龙港商业管理有限公司向被告方发出一份《公函》，要求被告于当日安排工作人员开店，否则另收取1000元作为提成租金，未营业超出3日，将有权解除合同并追究被告违约责任。被告未按照上述要求实际营业。2020年3月3日，深圳市长龙港商业管理有限公司向被告发出《通知函》，称商场部分商铺已于2020年2月25日全面恢复正常营业时间，但被告仍未恢复营业，请自接收函件之日起3日内按照政府要求提交复业审批文件至该公司，该公司将协助办理确保正常营业。被告收到上述函后未安排复工。原、被告工作人员在微信沟通过程中，被告于2020年3月下旬表示撤店的意愿，同时未支付2020年3月1日后的租金。被告于2020年4月中旬搬离商铺过程中，原告方不同意放行，双方遂发生争执。此后双方经协商确认，按照合同约定的租金、管理费标准，被告尚需支付4月20日前的管理费17901.66元，扣减被告预交的装修押金15000元，应交15514.12元；被告需支付4月20日前的租金12612.46元。4月21日，被告向原告支付了上述结算的费用。4月27日，原告工作人员联系被告，并通过微信发出一份公函，要求被告将商铺拆除装修恢复交付时状态（毛坯房状态）。原告在该公函中确认，被告于4月21日撤离店内所有商品和设备、拆除店内货架。被告在微信中回复“上次你们在派出所调解已经答应无需恢复毛坯了，现在又叫恢复毛坯，怎么总是出尔反尔呢？”被告主张，双方协商解除时没有谈要恢复毛坯状态，如果当时有谈这个问题，被告就会主张疫情期间租金减免问题。另查，案涉建筑物登记的不动产权利人为深圳市众驰伟业投资发展有限公司，房地产证号：粤（2018）深圳市不动产权第0212568号。原告系从产权人处承租了案涉房产转租给了本案被告。以上事实有原告提交的《租赁合同》、微信聊天记录、房屋产权登记信息、公函、通知函、银行转账记录、当事人的陈述等予以证明。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》真实、合法、有效。租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，被告作为承租人可以要求减免相应期间内的租金，租赁合同双方应合理分担因疫情防控导致的不利后果。被告在履行合同过程中先行主张合同解除，在双方发生争议情况下，对费用进行了结算，原告对被告搬离商铺进行了放行，应视为双方协商一致于2020年4月21日解除了合同。因结算的金额均是按照《租赁合同》约定的标准计算得出，被告放弃了主张减少疫情期间租金的权利，且原告未提交证据证明其退还了收取的租赁保证金等费用，被告支付的相关保证金已足以补偿合同解除后如需恢复商铺原状的损失，因此本院认为双方实际已是对合同解除涉及的全部权利义务进行了结算。因此，原告请求被告支付扶持优惠部分的租金差额、2020年5月1日后的占用费以及维权合理费用，没有事实与法律依据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告深圳市长龙港投资发展有限公司与被告林飞珊于2019年12月2日签订的《租赁合同》于2020年4月21日解除；二、驳回原告深圳市长龙港投资发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费793元（原告已预交），全部由原告自行负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杜 攀二〇二〇年十二月二十一日书记员 陈艳婷