湖南省常德市鼎城区人民法院 行 政 判 决 书 （2020）湘0703行初183号 原告甘勇，男，1972年3月17日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 委托代理人张成玉，女，1950年12月10日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区，系甘勇母亲，代理权限为特别授权代理。 被告常德市武陵区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室，住所地湖南省常德市武陵区洞庭大道西段长升街**。 法定代表人黄文斌，该办公室主任。 委托代理人周桂莲，湖南广慈律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托代理人傅文渊，男，代理权限为一般授权代理。 第三人常德市天源住房建设有限公司，住，住所地湖南省常德市武陵区白马湖街道惠家坪社区皂果路**/div> 法定代表人敖勇，该公司董事长。 委托代理人孙杰，男，代理权限为特别授权代理。 委托代理人潘松丽，湖南协平律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。 原告甘勇与被告常德市武陵区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室（以下简称武陵区征补办）、第三人常德市天源住房建设有限公司（以下简称天源公司）房屋征收补偿协议纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，于2020年7月6日向被告、第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年9月16日公开开庭审理了本案，原告甘勇的委托代理人张成玉，被告武陵区征补办的委托代理人傅文渊、周桂莲，第三人的委托代理人孙杰、潘松丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2016年5月4日，甘勇（乙方）与武陵区征补办（甲方）签订《房屋安置协议书》，该协议约定：甲方征收乙方位于武陵区××街道××村社区××商场宿舍××房；乙方选择以房屋产权调换作为征收补偿安置方式，甲方同意以位于老西门回迁楼6号楼的房屋作为乙方产权调换房屋，建筑面积82.74平方米，最后结算的建筑面积以房屋产权部门核定为准。2017年6月15日，被告向原告交房，交付的常德市武陵区人民中路老西门小区6栋房实际建筑面积80.39平方米。 原告甘勇诉称，原告于2016年5月4日与被告武陵区征补办签订《房屋安置协议书》，约定：原告用被告给付的补偿款项及自筹部分资金，按每平方米5331元的价格购买被告交由第三人天源公司施工建设，面积为82.74平方米的安置房，作产权调换安置。后被告将原告应得的补偿款交由第三人建房，原告按约定向第三人补交了不足部分的购房资金。因被告对第三人的建造监管不力，任其变更建筑设计，导致交付的房屋不符合合同要求，房屋面积减少2.38平方米，给原告带来诸多不便。基于最高人民法院相关司法解释和住建部相关规定，原告要求房屋小于合同面积部分按现行房屋市场单价每平方米8000元扣减原告的购房价每平方米5331元后的差价每平方米2669元的标准给予赔偿。但被告与第三人互相推诿，拒不返还减少面积2.38平方米应补偿的房价款6352.22元。故原告诉至法院，请求判决：1.被告赔偿原告因回迁房面积减少产生的损失6352.22元；2.第三人对上述损失承担连带赔偿责任；3.本案诉讼费由被告负担。 原告甘勇在举证期限内向本院提交了以下证据： 《房屋安置协议书》1份，拟证明被告未按约定的面积交付安置房屋。 被告武陵区征补办辩称,1.被告是合法的房屋征收部门，与原告签订的房屋征收补偿协议合法、有效。2011年9月11日，常德市武陵区人民政府发布《葫芦口联片地块棚户区改造项目房屋征收决定的公告》，决定对葫芦口联片地块上的房屋实施征收。被告是常德市武陵区人民政府确定的房屋征收部门，依法具有实施房屋征收与补偿的工作职责。原告的房屋位于项目的征收范围内，被告与原告签订的《房屋安置协议书》是合法、有效的协议。2.被告与原告签订的《房屋安置协议书》已经实际履行完毕。原、被告签订《房屋安置协议书》，约定原告选择产权调换的补偿方式，并约定了产权调换房屋位于老西门6号楼26楼房，面积为82.74平方米，最后结算的面积以房屋产权部门核定为准。上述安置房屋由第三人天源公司建设完成后，被告委托第三人向原告履行了交付房屋的义务，并办理了差额面积的房屋价款结算。原告领取了减少面积的房价款并实际装修入住。3.原告要求赔偿房屋面积减少造成的损失没有事实和法律依据。首先，双方协议约定产权调换房屋最后结算的面积以房屋产权部门核定为准，被告按照产权部门核定的面积交付房屋，不构成违约。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，产权调换房屋的结算规则是据实结算，双方已经按照规定结清了房屋产权面积差异的价款并实际给付；其次，被告交付的产权调换房屋面积比约定面积减少2.35平方米，按照原告主张的《商品房销售管理办法》的相关规定内容,3%范围内的面积误差系合理面积误差，被告交付房屋面积误差比不到3%，未超出合理的面积差异范围，被告已实际返还相应购房款，原告实际并无损失；第三，原告与第三人网签了商品房买卖合同，约定据实结算房屋差异面积，原告以实际行为确认和认可了此前的据实结算行为。4.原告起诉超过诉讼时效。《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二十五条规定“公民、法人或者其他组织对行政机关不依法履行、未按照约定履行行政协议提起诉讼的，诉讼时效参照民事法律规范确定。”原告于2017年6月15日办理收房入住，与天源公司进行了房屋面积差异的房价款结算，原告此时已明确知道其房屋面积的差异，但原告于2020年7月才起诉，超过诉讼时效。5.原告与被告之间的征收补偿协议已经履行完毕，原告不具有诉的利益，应驳回起诉。被告向原告交付了置换房屋，相关面积差异符合法律、法规的规定，双方已经办理了结算，原告也与第三人换签了商品房买卖合同，办理了相关产权证书。原告与被告之间的安置补偿行为已经完成，原告再就安置补偿行为起诉，不具有法益。综上，请求人民法院依法驳回原告的起诉。 被告武陵区征补办在举证期限内向本院提交了以下证据： 1.关于葫芦口联片地块棚户区改造项目房屋征收的通告，拟证明2011年9月11日，常德市武陵区人民政府因对葫芦口联片地块的房屋进行棚户区改造，决定对该地块的房屋实施征收，原告的房屋位于征收范围内； 2.房屋征收补偿协议书，拟证明原告是涉案房屋的产权人，已经与武陵区征补办签订了《房屋安置协议书》，原告选择产权调换方式进行补偿； 3.交房通知书、结算委托书及房款结算确认通知单，拟证明以下事实：①天源公司建设的房屋经竣工验收后，登报通知交房；②武陵区征补办在房屋竣工后委托天源公司进行差额面积的价款结算；③原告已经结算收房、入住，原告起诉超过诉讼时效。 第三人天源公司述称，1.原告与第三人之间在不同的阶段存在不同的关系，原告以行政协议起诉第三人没有法律基础。首先，在房屋征收过程中，原告与第三人在房屋征收阶段无直接法律关系。第三人不是征收主体，也不是房屋征收补偿协议的签订主体，双方之间并未建立直接的法律关系；其次，原告将安置补偿协议原件交第三人并与第三人签订商品房买卖合同后，双方之间才成立商品房买卖合同关系。原告与被告签订的房屋征收补偿协议与第三人无关，原告据此起诉第三人缺乏事实基础。原告与第三人之间的法律关系属于民事法律关系，原告主张存在商品房买卖合同关系，同时又提起行政诉讼，相互矛盾。2.第三人建设房屋符合规范，房屋面积误差在法律、法规规定的合理范围内，原告已经接受并办理了结算。2014年9月，第三人的房屋设计图纸经规划部门审批批准后，第三人按照此图纸施工，现竣工的房屋建筑经验收与图纸相符。第三人不存在任意变更设计、谋效贪利。第三人交付的房屋符合《商品房销售管理办法》规定的面积正负3%的合理误差。原告实际接受了面积误差，与第三人签订了商品房买卖合同，并办理了差异面积结算，领取了差价款。双方在商品房买卖合同中对面积差异有约定，即据实结算，原告与第三人在商品房买卖合同中均已各自履行义务完毕，原告没有实际损失。3.原告于2017年6月收房时明确知晓其房屋建筑面积，其于2020年7月起诉，明显超过诉讼时效。原告未提供证据证实其存在实际损失。第三人同意被告的其他答辩意见。综上，请求驳回原告的起诉。 第三人天源公司在举证期限内向本院提交了以下证据： 1.征收通告； 2.交房通知； 3.结算委托书； 4.商品房买卖合同。 当事人提交的证据，经庭审质证，本院认证如下： 原告提交的证据，被告、第三人对证据的真实性、合法性无异议，但认为不能达到原告的证明目的，置换房屋的实际面积应以产权部门核定为准，本院对该证据真实性予以确认。 被告提交的证据，第三人均无异议，原告对证据1、2的真实性无异议，本院予以确认；原告对证据3表示不清楚，认为结算通知上的时间与实际时间不一致，本院认为被告提交的该组证据内容前后衔接，能够反映双方当事人结算、交接房屋的事实，本院予以确认，原告质疑结算时间但未提供相应的证据佐证，对原告质证意见，本院不予采纳。 第三人提交的证据，被告均无异议，原告对证据1、2、4的真实性无异议，本院予以确认；原告对证据3表示不清楚，本院认为，天源公司提交的证据3系结算委托书，与武陵区征补办委托了天源公司结算差异面积的客观事实相符，本院予以确认。 根据上述确认的证据及当事人陈述，本院查明以下法律事实： 2011年9月10日，常德市武陵区人民政府发布常武政通告［2011］14号《关于葫芦口联片地块棚户区改造项目房屋征收的通告》，通告载明：葫芦口联片地块棚户区改造项目符合公共利益的需要，对该项目房屋征收范围内东至武陵大道、西至朝阳路、南至沅安路、北至建设路的建筑物、构筑物及设备设施实施征收；本次征收的组织实施部门是常德市武陵区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室……。甘勇的房屋位于征收范围内。2016年5月4日，武陵区征补办（甲方）与甘勇（乙方）签订《房屋安置协议书》，该协议约定：甲方征收乙方位于武陵区××街道××村社区××商场宿舍××房，共补偿乙方人民币380727元；乙方选择以产权调换作为安置方式，甲方同意以位于老西门回迁楼6号楼2601的房屋作为乙方产权调换房屋，建筑面积82.74平方米，最后结算的建筑面积以房屋产权部门核定为准……安置房建成后，甲方责成安置房建设方以登报的方式通知乙方持本协议及已付款凭证到安置房建设方或者甲方办理房屋接收手续……。后双方进行了差价找补结算。2017年3月10日，武陵区征补办委托天源公司办理安置房屋的面积差异结算。天源公司于2017年3月16日以登报的方式通知老西门6、7号楼的回迁户业主于2017年3月21日至2017年3月31日前往老西门6号楼二楼物业服务办公室办理过户交房、收房手续。后天源公司返还了甘勇房屋面积减少部分的房款。2017年6月15日，天源公司与甘勇就差异面积进行结算并于当日出具了房款结算确认通知单，该通知单载明“老西门6栋2601号房业主甘勇已于2017年6月15日结清房屋尾款。请中房物业公司予以办理入住手续。面积：80.36平方米。”甘勇当日实际凭该通知单领取了房屋钥匙。甘勇认为武陵区征补办未按约定面积交付房屋又不给予赔偿不合法，故诉至本院提出前述诉求。 另查明，天源公司在办理差异面积结算的工作地点公示了交付房屋的面积，甘勇在办理结算手续时查看了公示的面积。上述公示面积系房屋在竣工验收时的预测面积，后因办理房屋产权证，天源公司委托常德市金地测绘有限责任公司对老西门6、7号楼房屋进行测绘，常德市金地测绘有限责任公司于2019年10月出具了测绘报告，该报告中载明原告的房屋建筑面积为80.39平方米，常德市房地产产权管理处对该实测报告予以备案，并于2019年11月5日出具了房产面积确认告知书。后原告与第三人按80.39平方米的实测房屋面积补充结算、于2020年5月18日签订了《常德市商品房买卖合同》并备案，办理了房屋产权登记。 本案争议焦点为：1.原告起诉是否超过诉讼时效？2.原告主张的赔偿金额是否应由被告承担并由第三人承担连带责任？ 对于焦点1，根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二十五条“公民、法人或者其他组织对行政机关不依法履行、未按约定履行行政协议提起诉讼的，诉讼时效参照民事法律规范确定”的规定，本案原告以被告未按征收补偿协议约定的面积交付安置房屋为由起诉，属于因未按约定履行行政协议的诉讼，应按照民事法律规范确定本案的诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案中，被告与原告签订的补偿协议中约定了结算的面积以房屋产权部门核定为准，并委托第三人天源公司与原告办理结算，而涉案房屋的面积在2019年11月5日才由房产部门核定实测面积为80.39平方米，原告与第三人也据此面积重新补办了结算，办理了房屋产权登记，故原告至迟应自产权部门核定涉案房屋面积后与第三人补充结算之日知晓其安置房屋面积减少2.35平方米的事实，其应于次日起三年内主张权利，现其于2020年7月1日向本院起诉，未超过诉讼时效。被告与第三人均主张应自2017年6月结算差异面积时起算诉讼时效，本院认为，安置协议约定面积结算应以产权部门核定为准，本案应以产权部门核定面积后的结算为最终结算，当事人的权利是否受到侵害需以最后结算情况为依据，故计算诉讼时效期间应以最后结算时间为准，对被告及第三人的该项辩称意见，本院不予采纳。原告主张本案涉及不动产，诉讼时效应适用20年的规定，本院认为，《民法总则》第一百八十八条第二款关于20年诉讼时效的规定是不包含诉讼时效中断、中止规定的时效期间，指权利人不论何时知道权利受到侵害，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院均不再予以保护。该规定系权利人应当知道权利受到侵害之日起计算的补充规定，即三年的诉讼时效是从知道权利被侵害之日起计算，不知道权利被侵害的，经过20年，权利人再主张权利也不受法律保护，本案中原告应当知道权利被侵害的日期确定，本案不适用该20年的规定，对原告的该项意见，本院不予采纳。 对于焦点2，常德市武陵区人民政府决定对葫芦口连片地块棚户区改造项目依法征收，确定由武陵区征补办组织实施，武陵区征补办具有与被征收户签订拆迁安置补偿协议的职责。武陵区征补办在征收过程中为履行征收、安置、补偿的行政职责与原告签订的《房屋安置协议书》属于行政协议，该协议签订过程中履行了相应的程序，系当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律禁止性规定，未损害国家、社会公共利益，合法有效，双方均应遵守。甘勇履行了协议约定的义务，武陵区征补办未按约定面积交付房屋，实际交付的安置房屋面积小于协议约定的面积，原告据此起诉被告，主体适格。被告、第三人认为安置协议履行完毕，原告已办理房屋产权登记，原告对补偿安置行为不再具有法益，应驳回其起诉的主张，本院认为，本案并非对补偿安置行为的诉讼，而是对被告履行交房义务是否合约之诉，被告在交付房屋时确实存在与协议约定不一致的情况，原告就被告履约行为起诉主体适格，对被告及第三人的该项意见，本院不予采纳。 武陵区征补办在履行交付安置房屋的义务时，应保证安置房屋的质量符合国家或行业标准,面积符合约定。但从建筑行业的行业特性及技术参数上讲，建造房屋系根据设计图纸建造，实际建成的房屋面积允许存在误差，但要控制误差比例在合理范围内，建设部出台《商品房销售管理办法》第二十条确定了3%的比例为合理误差界点，本院认为本案可以参照该3%的误差比界点规定来判断武陵区征补办是否应承担额外赔偿责任。武陵区征补办实际交付的安置房屋面积比约定面积减少2.35平方米，与协议约定的面积相比,武陵区征补办实际交付房屋的面积误差比不到3%，在合理误差范围内，只需据实结算，不应承担额外的赔偿责任。而误差面积的购房款，双方已经结算并返还，甘勇现要求武陵区征补办按现行房屋交易市场均价8000元/平方米的标准与其购房价之间的差价赔偿房屋减少面积的损失没有依据，本院不予支持。 天源公司虽然是涉案房屋的建设方，但其与甘勇之间并非因市场交易而建立商品房买卖关系，天源公司介入涉案置换房屋的面积结算、交付系依据武陵区征补办的委托，由此产生的后果应由武陵区征补办承担。天源公司本身并不负有向甘勇交付安置置换房屋的义务，在武陵区征补办履行交房义务问题上不存在法律上的连带责任，甘勇要求天源公司就交付安置置换房屋面积不符合约定而承担连带赔偿责任没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告甘勇的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告甘勇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长  周元梅 人民陪审员  陈坤键 人民陪审员  李 倩 二〇二〇年十二月二日 法官助理陈阿妍 书记员王雅岚 附裁判依据法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。