河南省卫辉市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0781民初3069号原告：刘长生，男，汉族，1978年2月15日出生，住卫辉市。原告：杨爱仙，女，汉族，1972年3月25日出生，住卫辉市。二原告共同委托诉讼代理人：缪璐明，系河南硕涵律师事务所律师。被告：河南省繁强房地产开发有限公司，住所地：卫辉市比干大道南段。法定代表人：郭利坤，系该公司总经理。委托诉讼代理人：冯东方、赵正一，系河南恒辉律师事务所律师。原告刘长生、杨爱仙与被告河南省繁强房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告共同委托的诉讼代理人、被告委托的诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金41648.63元；2、被告承担一切诉讼费用。事实和理由：2015年5月6日，原、被告签订商品房买卖合同，合同第8条交付期限约定。出卖人应当在2016年2月7日前交付。第15条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证的双方同意按下列第3项处理，买受人不退房,出卖人自延期日开始按日向买受人支付已付房款308052元的2/10000违约金。被告于2016年8月21日交付房屋，于2019年7月2日才将房地产权属证书办好。被告的行为已经违反合同约定。因此被告应当支付自2017年8月21日至2019年7月2日之间，以购房款308052元为基数，每日按2/10000计算一年零三百一十一天的违约金41648.63元。现被告已经违约，却未支付违约金，为维护原告合法权益，诉至法院。被告河南省繁强房地产开发有限公司辩称：1、《合同法司法解释（二）》第26条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时，无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解释。答辩人河南省繁强房地产开发有限公司因政府未能将案涉小区一期项目用地配套道路（出路）拆迁等不可抗力因素，造成工程被迫改变规划条件，进而造成房产证办理延期，显然属于上述法律规定的情势变更情形，请人民法院依法确认合理延长本案案涉合同约定的办理产权证时间，以确认答辩人延期办理产权证不应承担违约责任；2、答辩人在工程竣工验收、备案后立即将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关备案，产权登记机关根据原告的申请资料依法办理了房地产权属证书，所以答辩人对超期办理产权证无过错，不应承担违约责任。庭审中，原告出示的证据材料有：1、2015年3月15日原被告签订的商品房买卖合同一份；2、不动产权证书一份；3、税收交款通知书一份；4、建设银行个人贷款支付凭证一份；5、2015年5月5日收据一份。庭审中，被告出示的证据材料有：第一组证据：1、410781201300004号《建设用地规划许可证》（一期）一份；2、卫国用（2013土）第2013-006号《国有土地使用证》一份；3、41078120140086-90号《建设工程规划许可证》（1#、2#、5#、6#、8#）五份；4、410781201412310101号《建设工程施工许可证》一份；5、卫房预（销）许字第（2015）006-010号《商品房预（售许可证）》五份。第一组证据证明目的：被告开发建设的“明珠新城”一期商品房开发项目手续齐备。第二组证据：1、2017年8月9日原卫辉市住建局《听证会笔录》一份；2、《明珠新城项目二期规划方案修改听证会签到表》一份；3、卫规[2017]1号《二〇一七年第一次规划委员会会议纪要》一份；4、卫辉市人民政府办公室第24期《关于卫辉市明珠新城二期相关问题方面工作备忘录》一份。第二组证明目的：因政府拆迁历史遗留问题造成一期项目建设后无出路等配套设施，工程不能竣工验收，经卫辉市建设行政主管部门听证改变规划设计方案解决一期项目出路等问题。第三组证据：1、2018年12月21日《竣工验收备案通知书》五份；2、2018年12月29日《地籍调查表》五份；3、2019年1月16日《不动产登记申请》五份；4、不动产登记业务介绍二份。第三组证明目的：原告在不可抗力因素解决后及时向不动产登记部门递交了相关手续，不动产登记部门及时为原告办理了过户登记手续。经庭审调查，本院确认以下法律事实：原告刘长生、杨爱仙与被告河南省繁强房地产开发有限公司于2015年5月6日签订商品房买卖合同，房屋为明珠新城小区8号楼1单元601室，合同约定的交房时间和备案时间为：出卖人应于2016年2月7日前交付房屋，应于房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自延期日开始按日向买受人支付已付房款的万分之二违约金。对于案涉房屋，被告实际于2019年4月2日在不动产中心完成初始备案登记。后原告于2019年7月2日取得不动产权属证书。卫辉市规划委员会2017年9月18日的卫规委[2017]1号文件内容显示：“明珠新城住宅小区工程规划调整说明，由于一期土地问题及其它相关历史原因，一期摘牌土地无法按照审批的方案实施，按照实际建设用地情况，1#、2#、5#、6#、8#五栋楼具备条件建设，规划方案中的3#、23#、7#、9#楼及其他相关配套设施无法实施建设。致使现已建成的五栋楼基础配套设施不完善，影响到现有居民的日常生活，因此急需后期工程配套建设，以完善一期的基础配套设施，即将实施的明珠新城后期建设项目，又因沿新濮路拆迁不到位，原方案中二期建设方案仍无法得到全面建设。为了加快该项目建设，经和有资质的规划设计单位多次沟通，设计单位建议将原审批总体方案根据现有建设用地的实际情况进行优化调整，以满足城市发展的现状，同时也考虑到为了更好、更快的解决沿新濮路拆迁问题，以及加快推进、完善明珠新城建设项目的建设，提升沿新濮路的城市形象，就原明珠新城审批方案进行了优化调整。调整后的设计方案，依法依照法律程序于2017年8月9日，在河南省繁强房地产开发有限公司会议室，召开了明珠新城建设项目二期规划方案修改听证会，得到了参会业主代表的一致认同，符合法律程序。”2018年6月29日，卫辉市人民政府办公室第24期工作备忘录内容显示：“卫辉市明珠新城项目是我市重点房地产开发项目之一，由于历史原因，已建成的明珠新城一期项目没有进出道路，影响入住居民的正常生活，按照2017年第一次卫辉市规划委员会通过的方案要求，整体规划分宗拿地建设¨¨¨按照批复的规划方案进行实施，期间明珠新城一期入住居民因无进出道路，引发了一系列不稳定事件，同时部分拆迁安置户急于兑现拆迁赔偿，造成诸多不稳定因素。鉴于上述因素，为保障群众合法权益，早日解决明珠新城一期项目进出道路及新濮路、击磬路沿线改造拆迁安置问题，市政府协调河南省繁强房地产开发有限公司在确保工程质量、安全的前提下，先行施工，启动明珠新城二期项目。”本院认为：原、被告双方签订的《商品房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有约束力。原告已支付了全部购房款，按照合同约定，被告应在2016年2月7日前向原告交付房屋，并在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。但被告直至2019年4月2日才完成案涉房屋在不动产中心完成初始备案登记，被告逾期备案登记的事实存在。但根据被告提供的证据，能够证实被告开发的明珠新城住宅小区因拆迁、出入道路等客观原因而作出修建性详细规划优化调整，由城乡规划主管部门举行了听证会，并报卫辉市规划委员会批复同意的事实。该情形应视为被告企业因暂时无法自身克服的客观原因，为了及时完善案涉房屋基础配套设施，而进行规划优化调整，并经相关行政部门同意，以致于造成逾期向产权登记机关进行备案，应属于合同履行中的情势变更，不应认定为违约行为，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告所称听证程序不合法，听证程序是否合法系行政许可审查的范围，不是民事案件审查的范围。综上，依据《中华人民共和国城乡规划法》第五十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：驳回原告刘长生、杨爱仙的诉讼请求。案件受理费841元，减半收取420.5元，由原告负担。如不服本判决，可以在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 员  袁培海二〇二〇年十二月二十八日代理书记员  王永鑫代理书记员  张 晓