四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初10194号 原告（反诉被告）：杜成玲，女，1988年10月4日出生，汉族，住四川省万源市。 委托诉讼代理人：周维维，四川路尔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨耀洪，四川路尔律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川盛世家园企业管理有限公司，住所地：成都市锦江区总府路23号1栋2层1号。 法定代表人：冯敏，总经理。 委托诉讼代理人：祝皓峰，四川彰明律师事务所律师。 原告杜成玲诉被告四川盛世家园企业管理有限公司（简称盛世公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告盛世公司对原告杜成玲提起反诉。经审查后，本院依法受理了盛世公司提起的反诉。本诉和反诉案件依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杜成玲及委托诉讼代理人周维维、杨耀洪，被告盛世公司的委托诉讼代理人祝皓峰，证人陈某1、张某到庭参加诉讼。庭审后，本院根据本案情况，给予当事人庭外和解期，但在和解期间内当事人无法达成一致的和解协议，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）本诉诉称和反诉辩称：一、关于本诉提出以下诉讼请求：1、确认原被告双方的《场地租赁合同》于2019年8月6日解除；2、判令被告向原告退还履约保证金20000元、进场费60000元；3、判令被告向原告赔偿中介费损失20000元（庭审中变更为18000元）、加盟费损失49000元、装修损失68000元、营业损失20000元；4、判令被告向原告赔偿被告擅自搬离的全部物料设备折价100000元（庭审中变更为94661.25元）；5、判令被告以166000元（保证金20000元、进场费60000元、中介损失18000元、装修损失68000元）为基数，按人民银行同期贷款利率向原告赔偿自2019年8月7日起至实际付清之日止的资金占用损失（暂计算至2020年9月21日为9110.5元，其后的资金占用损失仍在诉讼请求的范围内）；7、判令被告向原告赔偿律师代理费8000元；8、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年4月5日，杜成玲经成都千城万家房地产营销策划有限公司居间介绍，与盛世公司签订了《场地租赁合同》，约定盛世公司将锦江区华兴街39号附3号新座1楼约15平方米场地出租给杜成玲，杜成玲支付保证金20000元、入场费60000元以及第一季度租金60000元，并已装修营业。2019年5月27日，盛世公司无故要求杜成玲清空铺面，腾退房屋。自2019年6月起，杜成玲多次与盛世公司联系要求交下一季度房租，但盛世公司一直以各种理由拖延拒收房租。2019年8月5日，被告发函通知解除《场地租赁合同》，并将原告物料设备搬离撤场。被告的行为已严重侵犯原告的合法权益，故提起诉讼。二、关于反诉辩称：该期间的租金，杜成玲不应支付。2019年7月12日，盛世公司的工作人员孙庆尧明确向杜成玲表示免费在案涉商铺经营，不收取租金。 被告（反诉原告）盛世公司本诉辩称和反诉诉称：一、关于本诉辩称：双方签订的《场地租赁合同》已于2019年8月5日解除，合同解除是因杜成玲逾期向盛世公司支付租金的违约行为所导致，盛世公司行使合同解除权符合合同约定和法律规定。因杜成玲违约导致合同解除，杜成玲无权要求盛世公司退还履约保证金、进场费、赔偿装修损失。且无论合同解除的责任在哪一方，杜成玲要求盛世公司赔偿中介费、加盟费、营业损失的诉讼请求既没有合同法依据，也没有事实和法律依据，不应得到支持。盛世公司并非擅自搬离杜成玲物品，盛世公司在通知杜成玲解除合同时已经给予杜成玲合理期限返还房屋并搬离相关物品，同时也告知杜成玲若拒不搬离，盛世公司将视情况自行处理，由此造成的损失由杜成玲承担，杜成玲的物品盛世公司至今妥善保管，该情况杜成玲知晓，盛世公司多次要求杜成玲搬离，均被杜成玲拒绝。杜成玲提出的物品价值与事实不符，没有依据。资金占用损失及律师费用不予认可。综上，请求驳回杜成玲的全部诉讼请求。二、关于反诉提出以下诉讼请求：要求杜成玲支付2019年7月5日至8年10日的租金共计23333元（按月租金20000元计算）。事实与理由：杜成玲未支付案涉租赁场地2019年7月5日至8年10日的租金。 本院经审理查明，认定事实如下：经成都千城万家房地产营销策划有限公司居间介绍，2019年4月5日，杜成玲（承租方、乙方）与盛世公司（出租方、甲方）签订《场地租赁合同》，约定甲方同意将位于成都市锦江区××街××号××号××座××楼，现在丧茶铺面现状出租给乙方，经营使用。出租房屋现状建筑面积约15平方米出租给乙方。乙方明确知道该场地套内使用面积，认可并自愿承租；租赁期限为3年，自2019年4月5日起至2022年4月12日止。装修免租期为7天（租金起算日为2019年4月13日）。签订合同当日乙方向甲方支付租金60000元以及履约保证金20000元，共计80000元。年租赁费用标准：第一年租金为240000元，第二年租金为252000元，第三年租金为264600元；租金在合同期内按季度支付一次（满个3月为半年度）一次性支付，每期租金在起租之日起，提前25日支付，依此类推；乙方应于本合同签定之日向甲方缴纳本合同履约保证金20000元。合同期满后，乙方无任何违约行为或无拖欠水电等费用，五个工作日内，甲方将保证金全额无息退还给乙方；乙方应按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当年租金额的0.3％向甲方支付滞纳金；乙方未按期交纳租金达15日，视作乙方违约，甲方有权提前解除合同、收回房屋，并没收乙方的合同履约保证金；由于甲方原因导致乙方房屋无法经营，甲方违反经营或单方面违约的，乙方有权提前解除合同，甲方需赔偿乙方损失及无息返还合同履约保证金及剩余预缴租金给乙方；乙方自愿支付进场费60000元整，该进场费是一次性使用中途退场不退进场费，也不充当任何费用使用。 陈某1代杜成玲向成都千城万家房地产营销策划有限公司支付158000元。其中，中介费18000元由成都千城万家房地产营销策划有限公司收取，其余费用成都千城万家房地产营销策划有限公司已转交盛世公司，系《场地租赁合同》约定的履约保证金20000元、一季度租金60000元、进场费60000元。 杜成玲租赁案涉商铺用于经营“小气茶项目”，由陈某1与南京九州盛世餐饮管理有限公司签订《服务合同》，合同约定支付合作费用49000元，合同有效期为一年，自2019年3月28日至2020年3月27日。陈某1代杜成玲支付上述合作费用49000元。 杜成玲为经营商铺于2019年4月18日支付成都重福制冷工程有限公司购买空调费用5800元，于2019年5月19日支付成都馨艺家装设计有限公司支付装修项目人工费含全部工料28800元，于2019年4月16日支付亚龙建材经营部瓷砖款1470元，于2019年8月16日支付成都瑞柯文化传播有限公司设计服务广告制作费8030元。上述装修费用共计44100元。 杜成玲为经营商铺支付以下物料设备费用：奶茶设备7900元、蛋糕柜5596元、糖果机899元、收银纸及标签纸200元、双层N3主机等3000元、小气茶原料（纸杯、吸管、饮品原料等）41712、量杯、厨师机等9602元、小气茶签约已含设备10500元（沙冰机、萃茶机、开水机，签约费用已含上述设备费用）及小气茶开业VIP大礼包9888元（开水机等，签约费用已含上述设备费用）、蒸汽开水机1888元、小米电视1598元、家具椅子869元、黄铜灯1200元、广告投影灯388元、LED灯箱300元、伸缩楼梯2188元、实木脚踏板95.37元、塑料花409元、气泡水机357元、玻璃试管展示架123.88元、封口机1608元、定制手提袋1180元、定制封口膜720元、煮珍珠锅528元。扣除小气茶加盟费中已包含设备费用10500元及开业VIP大礼包9888元，上述物料设备费用共计82361.25元。 2019年6月12日，杜成玲通过电话向孙庆尧表示支付案涉商铺租金，孙庆尧表示“等一下，不急”。2019年6月13日，杜成玲与孙庆尧现场就案涉商铺事宜进行协商，杜成玲多次表示要交房租，孙庆尧表示要跟公司商量一下，案涉商铺可能涉及到要清除，会适当给予赔偿，房租明天到期之后没关系，不会认为违约。杜成玲分别于2019年6月18日、2019年7月8日、2019年7月22日、2019年7月26日、2019年8月3日，向孙庆尧发送短信，要求孙庆尧提供盛世公司的对公账号和账户名称以便缴纳租金，孙庆尧未作回复。2019年7月12日，杜成玲与孙庆尧就案涉商铺事宜进行协商，孙庆尧表示“案涉商铺空着，没事你们免费做，我也不管你，你们爱做多久做多久”“我不去告你们，这些都是公司的事情”。成都千城万家房地产营销策划有限公司表示孙庆尧系案涉商铺负责人，盛世公司表示孙庆尧非公司员工，只是受盛世公司委托签订租赁合同及代收租金。 2019年8月5日，盛世公司向杜成玲出具《关于解除的通知书》，表示因杜成玲存在严重逾期支付租金的违约情形，告知杜成玲1、解除双方于2019年4月5日签订的《房屋租赁合同》；2、应当在2019年8月7日0时前自行将租赁房屋内物品搬离后撤场，并将租赁房屋返还盛世公司。若逾期返还房屋或拒不搬离房屋内物品的，视为放弃相关物品的全部权利，盛世公司将视情况自行处理，由此造成的损失均由杜成玲承担；3、应当在2019年8月7日0时前，向盛世公司足额支付拖欠租金2000元及违约金，并没收合同履约保证金；4、盛世公司将于2019年8月7日0时对租赁房屋进行停水、停电处理。杜成玲于2019年8月5日收到该通知书。2019年8月6日，杜成玲向盛世公司出具并向其住所地邮寄送达《告知函》，表示双方签订的《房屋租货合同》于2019年4月13日正式生效，但于2019年5月27日盛世公司要求杜成玲清空铺面，并且协商赔偿，盛世公司一直以协商理由拖延杜成玲不缴纳房租，杜成玲多次向盛世公司积极索要付款方式及盛世公司对公账户，但盛世公司一直不理睬并且不做任何回应，杜成玲不存在违约情况。 2019年8月10日，盛世公司将案涉商铺内物品搬离到附近附8号、9号商铺内存放。2019年9月28日，杜成玲要求搬走商铺内物品，盛世公司工作人员陪同杜成玲对物品进行查看。杜成玲表示，当日对物品查看后发现收银机内的20000元现金遗失，故离开。 2020年9月27日，申请人盛世公司代理人刘勇向四川省成都市中大公证处申请对其对存放于成都市锦江区××街××号××号商铺××以及存放于成都市锦江区××街××号××号××楼××层××空调内外机进行清点的行为进行保全证据公证。公证员陈某2和公证员助理曾秀梅于2020年9月27日下午与刘勇一同来到成都市锦江区××街××号××号商铺，刘勇及申请人的工作人员当公证人员之面首先将该商铺内存放的物品搬出来后进行了清点，随后带领公证人员来到了成都市锦江区华兴正街39号附9号二楼夹层，对该夹层存放的一套空调内外机进行了查看并清点。公证人员对现场清点的结果进行了核实并根据清点结果进行了记录，最后对上述物品进行了录像和拍照。事后，公证人员根据现场情况及清点结果整理制作了《工作记录》和《物品清单》。《物品清单》载明有以下物品：置物架（1个）、展示冰柜（2个）、高脚凳（5张）、冷藏冷冻柜（1个）、开水器（1台）、微电脑全自动封口机（1台）、伸缩楼梯（1架）、全自动步进式开水器（1台）、保温桶（5个）、厨师机（1台）、搅拌机（3台）、16格果糖定量机（1台）、收银机（1台）、小米电视4Ｃ（2个）、 冰淇淋机（1个）、商用制冰机（1个）、操作台（1个）、脆皮蛋筒专用烤炉（1个）、商用西米珍珠锅（1个）、舒芙蕾机（1个）、气泡水机（1个）、空调主机＋外机（各1个）、奶盖机（1个）、热敏票据打印机（1个）、热敏条码打印机（1个）、各类饮品杯（19箱、部分未开箱）、圣代杯（1箱、部分未开箱）、饮料专用吸管（6箱、部分未开箱）、杯盖（6箱、部分未开箱）、封口膜（6箱）、饮品原料（若干）、杂物（若干、部分未开箱）。 案涉商铺所在区域于2019年8月5日至2019年12月30日进行政府重点工程施工。 杜成玲为本案诉讼委托四川路尔律师事务所代为诉讼，支付律师代理费8000元。 以上事实有当事人的陈述及以下证据在案为证：杜成玲提交的《场地租赁合同》、《关于解除的通知书》、告知函、《租赁定金协议》、定金收据及支付凭证、收条及转账凭证、《意向金收条》、《收款收据》、《合同书》、ＰＯＳ签购单及《收据》、装修费用收据（成都重福制冷工程有限公司、成都馨艺家装设计有限公司、亚龙建材经营部出具）、发票（成都瑞柯文化传播有限公司出具）、设备发票及收据、杜成玲与孙庆尧谈话通话录音及视频录像、顺丰邮寄单、三张照片、风险代理合同、发票，盛世公司提交的场地租赁合同、物业的通知书、视频、照片、公证书以及陈某1、张某的证人证言、成都千城万家房地产营销策划有限公司的陈述。关于杜成玲提交的《装修申请表》并无相关单位章，对其真实性无法核实，故本院不将其作为本案证据使用。杜成玲提交的消防安全责任书、治安综合治理责任书、管理费收据及安装电表费收据加盖管理单位章为“夫妻肺片物业管理处”，在没有其他证据印证的情况下，不能确认与案涉商铺物业管理公司的关联性，故本院不将其作为本案证据使用。杜成玲提交的成都瑞柯文化传播有限公司出具的收款收据金额与成都瑞柯文化传播有限公司出具发票金额一致，杜成玲也未提交证据证明系不同款项，本院已认可发票金额，收款收据金额不再重复计算。 杜成玲提交的收款收据、收据，购买方的身份不明确；送货单及销货清单，购买方及出售方身份均不能明确，上述款项不能确认系原告为装修商铺支付的费用，故本院不将其作为本案证据使用。杜成玲提交的城市生活垃圾处理费，不属于商铺装修费用，故本院不将其作为本案证据使用。杜成玲提交的提货单非付款凭证，故本院不将其作为杜成玲已支出费用。杜成玲提交的《情况说明书》系个人陈述，故本院不将其作为本案证据使用。杜成玲提交的在春熙路街道办事处协商视频，协商主体不涉及盛世公司，与本案不具有关联性，故本院不将其作为本案证据使用。杜成玲提交的受案回执、不予立案通知书、决定书，与本案不具有关联性，故本院不将其作为本案证据使用。 本院认为，杜成玲与盛世公司签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按约履行各自的义务。盛世公司向杜成玲交付了租赁场地，杜成玲接收并实际使用租赁商铺。关于杜成玲的本诉诉讼请求及盛世公司的反诉诉讼请求是否成立，本院认定如下： 关于杜成玲主张解除合同的诉讼请求及盛世公司要求租金的诉讼请求。杜成玲已按约定向盛世公司支付第一季度租金，按合同约定，租金自2019年4月13日起算，在起租之日起，提前25日支付，杜成玲应于2019年6月18日前支付下一季度租金。案涉租赁合同签订及履行过程中，杜成玲一直与孙庆尧沟通相关事宜，自2019年6月12日起，杜成玲多次通过电话、直接告知、短信方式与孙庆尧联系要求支付租金，孙庆尧一直未向杜成玲提供支付渠道。杜成玲于2019年8月5日收到盛世公司送达的《解除函》后，杜成玲于次日即2019年8月6日向盛世公司住所地邮寄函件表示未按约支付租金原因系盛世公司拖延所致。盛世公司并未提供证据证明除孙庆尧外，杜成玲应知晓的其余交租渠道，故杜成玲未按约向盛世公司支付第二个季度的租金，系盛世公司过错导致，杜成玲不具有过错，盛世公司无权以杜成玲逾期交付租金为由提前解除合同、收回房屋，故盛世公司以杜成玲收到《解除函》之日即2019年8月5日为合同解除之日的意见，本院不予采纳，杜成玲主张合同解除之日为2019年8月6日的意见，本院予以采纳。租赁合同解除后，杜成玲应及时向盛世公司返还房屋，杜成玲未履行返还房屋的义务，盛世公司于2019年8月10日自行收回房屋，考虑案涉商铺区域自2019年8月5日进行政府重点工程施工，故本院认定杜成玲应支付租金至2019年8月5日。租金自2019年4月13日起算，故杜成玲已支付一季度租金至2019年7月12日，欠付租金期间为2019年7月13日至2019年8月5日，金额为15484元（20000元/31天×24天）。虽然孙庆尧向杜成玲表示可以免费使用案涉商铺，但其向杜成玲作出该项意思表示时明确系个人意见而非公司意见，故孙庆尧的该项意思表示对盛世公司并无约束力。 关于杜成玲主张退还履约保证金及进场费的诉讼请求。因盛世公司的过错致租赁合同解除，故因盛世公司已收取的保证金20000元应于退还。关于进场费60000元，综合案涉合同履行情况、盛世公司的过错程度、合同约定租期及剩余未履行租期，基于公平原则和诚实信用原则，本院酌情认定盛世公司按90%比例退还杜成玲即54000元。 关于杜成玲主张赔偿中介损失、加盟费损失、装修损失、营业损失、物料设备折价。因盛世公司的过错致租赁合同解除，杜成玲因租赁案涉商铺支付的中介费、加盟费、装修费、物料设备费系因合同提前解除所受损失，盛世公司应予赔付。关于赔偿的具体金额，本院综合案涉合同履行情况、盛世公司的过错程度、合同约定租期及剩余未履行租期，基于公平原则和诚实信用原则予以考虑。本院酌情认定盛世公司按中介费90%比例赔偿杜成玲中介费损失即16200元。租赁合同解除后，杜成玲应及时将商铺内物品搬离，防止损失的扩大，因杜成玲未搬离物品造成的扩大损失部分应由其自身承担。加盟费49000元中包含小气茶物料设备费用10500元及小气茶开业VIP大礼包9888元，装修费用44100元中包含空调费用5800元，考虑设备剩余使用的价值，本院酌情认定盛世公司按加盟费60%比例赔偿杜成玲加盟费损失即29400元，按装修费用80%比例赔偿杜成玲装修损失即35280元。杜成玲购买的物料设备与公证处出具的《物品清单》载明物品大体一致，故本院按杜成玲购买物料设备金额认定折价费用，扣除加盟费用已包含的设备费用，杜成玲购买物料设备支付费用共计82361.25元，考虑物料在经营过程中的消耗，及物料、设备的剩余使用价值，本院酌定按82361.25元20%比例赔偿杜成玲物料设备折价损失16472.25元。杜成玲经营商铺所获收益所受多种因素影响，且杜成玲未提供证据证明其营业损失，对该项诉讼请求，本院不予认可。 关于杜成玲主张的资金占用损失及律师代理费。双方签订合同并未约定资金占用损失及律师费，该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）杜成玲与被告（反诉原告）四川盛世家园企业管理有限公司签订的《场地租赁合同》于2019年8月6日已解除； 二、被告（反诉原告）四川盛世家园企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告（反诉被告）杜成玲保证金20000元，进场费54000元； 三、被告（反诉原告）四川盛世家园企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）杜成玲支付中介费损失16200元、盟费损失29400元、装修损失35280元、物料设备折价损失16472.25元； 四、原告（反诉被告）杜成玲于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）四川盛世家园企业管理有限公司支付租金15484元； 五、驳回原告（反诉被告）杜成玲的其余诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）四川盛世家园企业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取3177.5元，由被告（反诉原告）四川盛世家园企业管理有限公司负担；本案反诉案件受理费减半收取192元，由原告（反诉被告）杜成玲负担130元，被告（反诉原告）四川盛世家园企业管理有限公司负担62元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  范 薇 人民陪审员  谢洪浪 人民陪审员  胡 明 二〇二〇年十二月十五日 书 记 员  邹聪颖