西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0113民初3215号原告:李扬帆，男，1991年3月16日出生，汉族，籍住湖北省洪湖市，现住湖北省武汉市黄陂区。委托诉讼代理人:李京升，（原告之父），住湖北省洪湖市。被告:邓创，女，1991年12月8日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：李忠民,陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人:王晶,陕西仁和万国律师事务所实习律师。原告李扬帆与被告邓创同居析产纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李京升，被告的委托诉讼代理人李忠民、王晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李扬帆向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告归还购买西安市XX路XX号新西蓝一期3幢1单元113-16室房屋时所交的定金2万元、首付款30万元、产生的其他费用（清洁费240元、取暖费630元、其他转款197064.94元）以及房屋增值部分；2.诉讼费及原告诉讼请求产生的相关费用由被告承担。事实与理由：2017年4-5月,原告因公来西安出差,认为西安购房有发展空间,于当年5月底邀被告来西安合议,找陕西境商房地产营销策划有限公司西安第八分公司(简称中介,具体经办人为朱进城)购买二手房。2017年5月28日原告向中介刷卡交了2万元定金(有刷卡记录),在商定后期办理房产过户时中介提示办理房产过户、缴纳税费、办理按揭贷款等相关手续务必原告本人亲自来往西安数次方能完成。原告考虑到自己工作时间与西安办理过户等相关部门工作时间一致,且原告不便请假,也考虑到原告与被告正处男、女朋友关系,口头商定以被告名义购房(当时西安买房不限购、不限贷)。2017年5月30日以被告名义签订了买、卖方以及中介三方的关于西安雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室原属黄海栋名下的二手房买卖合同。合同约定:该房总价值59万,首付款和税费、过户费、中介费等共32万。2017年6月5日，原告给被告转款30万(有银行转款证据)用于上述费用。2017年6月24日，中介仍以原告名义将定金2万元转给原房主黄海栋。尔后原告委托中介将此房屋出租以达到以房养房之目的。由于房产登记为被告名下,2017年8月底租客冯泽华(简称租客)通过中介和被告签订了租赁合同,租客将全年房租2.4万元和一个月押金0.2万元共计2.6万元用微信转账给被告。租客入住前，由于房屋内杂乱无章,中介电告原告需要打扫卫生,原告请中介代找保洁公司打扫卫生以及更换房门锁芯,所需费用由中介先行垫付。2017年9月10日原告将中介垫付之240元还予中介朱进城。租客入住后房屋内所缺热水器由租客告知原告后由原告出资购买,进入冬季供暖期后由于房屋内暖气不足,租客告知原告后由原告与物业公司协商,停止供暖需赔偿开通费630元,此费用亦由原告承担并转款给租客,由租客代为赔偿。以后原告多次给被告现金和转款共计197064.94元用作还贷(月供2400余元,房租收入2000元/每月),被告未出一分钱。2018年6月16日,被告从原告处拿走相关房屋证件后,跟原告说到时(卖房后)归还32万首付款,房产归被告所有(有录音证据证明之前被告曾答应可随时归还首付32万元给原告,房屋增值部分各半)。原告之前答应给房屋增值部分的一半予被告属以结婚为目的的附加条件赠予,现关系破裂故原告撤销该赠予。被告不出一分钱想要不当得利,此举有违“自愿、公平、等价有偿,诚实信用,公序良俗,谁投资谁收益”之原则。以上事实充分证明:原告工作繁忙,不便几次来西安办理相关购房手续,故借被告(当时无工作,有时间办理相关手续)之名而先期买房出租,以房出租养房,后期原告父母养老所用,实属原、被告双方当时的真实意愿之表示。房产于2017年5月签订合同购买,当时原告仅仅参加工作不满4年,定金、首付款等32万是由原告父母提供,以房出租养房、后期原告父母养老所用。原告与被告于2018年2月21日举行婚礼(未办理结婚证),该房屋购买时间在此之前,原告与被告不存在同居关系,且被告与原告2018年6月16日通话(有通话录音)时承认原告与被告之间存在口头协议【被告归还首付给原告,房屋增值部分原告与被告各半(增值部分的一半系原告与被告以结婚为目的的附加条件赠予,现关系不成,故撤销)】,佐证当时购房属借名买房之事实但被告多次只愿单方归还首付。根据《合同法》第八条之规定:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。《合同法》第六十条之规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物权法》第三十三条之规定:因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。之所以《物权法》设立异议登记制度,是因为物权登记是物权的公示行为而非确权行为。物权法建立了异议登记制度,就是为及时纠正因登记所基于的法律关系发生变化而导致的登记错误。因此,物权登记不是绝对的,其出发点是为保护善意第三人。谁耕耘谁收获,定金、首付、贷款月供2400元左右(房租收入每月2000元、平时原告转款给被告支付剩下400元左右)、房主义务履行均为原告付出，被告借名而已，未花一分钱，所以房屋所有权应属原告，但由于银行贷款使用被告名义不便转接，现请求法院依法判决该房屋定金、首付部分以及全部增值部分为原告所有。被告辩称，一、原、被告购买涉案房屋时并没有同居关系。同居关系是以结婚为目的，男女长久且持续的共同生活。2017年5月份购买涉案房产时，双方只是男女恋爱关系，并没有持续且共同生活，不构成同居关系。原告在向法庭提交的诉状中，也认可购买房屋时两人不存在同居关系，故分家析产的前提不存在；二、涉案房产属于被告所有。从签订购房合同，缴纳购房款、中介费、契税、物业费、向银行偿还房贷以及将房屋出租均是被告，且房产也最终登记在被告名下。另一方面，原、被告没有所谓借名买方的事实，被告也没有履行过户的义务；三、原告转给被告的款项是赠与性质。原、被告是男女恋爱关系，双方互有转账，被告共计向原告转账186481元。《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条规定：同居生活前，一方自愿赠送给对方的财物可比照赠与关系处理。根据合同法的规定，赠与合同在转移权利之后不能撤销，所以原告要求返还款项的诉请不能成立。经审理查明，2017年，原告李扬帆与被告邓创系恋爱关系。2017年5月30日，经过居间方陕西境商房地产营销策划有限公司西安第八分公司（以下简称“境商房地产公司”）的介绍，被告邓创（买方）与黄海栋（卖方）签订《房屋买卖定金合同》（合同编号：JSMD0004262）一份，约定买受人邓创购买位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋；房产总交易额为590000元；卖方付款方式为银行贷款；买方在本合同签字之时支付定金20000元；2017年6月30日之前签订《房屋买卖三方合同》。2017年5月28日，原告李扬帆向境商房地产公司支付20000元，该公司向原告出具收款收据一份，载明代收定金20000元。2017年6月24日，原告出具《转款同意书》一份，载明其购买的西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室已向境商房地产公司支付定金20000元，并同意将该20000元转给业主黄海栋。2017年6月27日，黄海栋向被告出具收条一份，载明收到邓创购买西安市雁塔区XX路XX号XX号楼XX室房屋定金20000元。此外，被告与黄海栋及境商房地产公司签订了《房屋买买三房合同》、《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》，约定涉案房屋成交价格为590000元（首付款为300000元，剩余290000元为银行按揭贷款）。2017年6月5日，原告向被告账户转入300000元。2017年8月10日，被告与黄海栋及西安市置诚资产管理有限公司签订《二手房交易结算资金监管协议》，约定被告于本协议签订之日起30个工作日将购房首付款300000元存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续。当天，被告将涉案房屋首付款300000元存入监管账户。2017年8月23日，被告取得涉案房屋的不动产所有权证（证号：陕（2017）西安市不动产权第1293592号）。另，涉案房屋产生的其他成本价为：契税5900元、中介费17700元、按揭及过户费等5240元，以上共计28840元。2018年2月21日，原、被告按风俗习惯举办结婚仪式，但未办理结婚登记，之后双方开始同居生活，2018年6月份双方分手。庭审中，被告称截止2020年11月15日其共还款39期，每期还款金额为2352.6元，共计偿还91753.35元（本金偿还44649.26元、利息47104.09元）。另查明，经本院询问原、被告涉案房屋市场价值时，原告主张价值100-125万元之间，被告主张100万元，因未能就涉案房屋市场价值达成一致，故被告申请司法评估。经西安市中级人民法院委托，陕西宏光房地产咨询评估有限责任公司对位于西安市雁塔区XX路XX号（新西蓝小区）3幢11316室房屋市场价值进行了评估，最终市场价值为102.19万元。此次评估产生评估费5000元。又查明，原告因本次诉讼支出保全费5000元、保全保险费2500元。以上事实，有《房屋买卖定金合同》、定金20000元支付凭证、转款同意书、定金收款收据、定金收条、《房屋买买三房合同》、《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》、原告中国邮政储蓄银行入账汇款业务回单及交易明细、《二手房交易结算资金监管协议》、资金监管入账凭证、不动产权证、境商地产世纪颐园店置业税费单、按揭费及过户费等收款收据、产权登记证契税票据、当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，双方争议的位于西安市雁塔区XX路XX号（新西蓝小区）3幢11316室房住宅虽登记在被告邓创名下，但购买于2017年原、被告恋爱期间，结合原告提交的定金20000元支付凭证、转款同意书、定金收款收据、原告向被告转账300000元的中国邮政储蓄银行入账汇款业务回单及交易明细以及双方举行结婚仪式及同居的时间，足以认定原告是以被告为结婚对象，并意欲与被告建立长期稳定的婚姻关系而向涉案房屋出资320000元的事实，综合全案实际情况本案定为同居析产纠纷，并无不当。《最高人民法院》第十条规定：“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理”，《物权法》第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有。”本案中，双方未明确约定涉案房屋为按份共有或共同共有且购买时双方不具有家庭关系，故该房屋应视为双方按份共有，且双方未约定不得分割，故共有人可以随时请求分割，原、被告对共有房屋享有的份额按照出资额确定。鉴于一物一权的原则，原告主张归并共有份额并折价补偿的方式既保留了共有房产的完整性，又维持了房屋居住使用现状，且在不影响房屋价值的情况下使得房屋产权效能最大化，结合被告系房屋按揭贷款的借款人，故涉案房屋应归属被告所有，对原告要求被告支付的房屋首付款及房屋增值部分，本院予以支持。涉案房屋现在市场价值为1021900元，故原告支付的首付款及对应的财产增值部分为：300000×[1021900÷（590000+47104.09+28840）×100%]=460353.96元，综上，原告应支付被告房屋首付款及对应的财产增值部分共计460353.96元；原告向涉案房屋缴纳的20000元，并非案涉房屋款，故不产生增值，应由被告向原告全额返还；原告主张的清洁费240元、取暖费630元，无法律依据，本院不予支持；原告主张被告返还同居生活期间的消费其他转款197064.94元，本院认为该款项系双方同居生活期间维系感情的必要支出或共同消费，且被告亦向原告进行过转款，故对该诉请不予支持。关于房屋价值评估费5000元，本院认为该评估系被告启动，且涉案房屋评估价值与原告庭审中主张的价值相近，故该评估费应由被告自行负担。被告辩称该320000元是原告对其赠与，本院认为在恋爱期间原告向被告进行的大额转款，是建立在双方恋爱关系稳定以及即将结婚的基础上，对被告所购房屋的出资，随着双方恋爱同居关系的中止，原、被告建立稳定婚姻关系的目的落空，故原告是可以主张返还并依法分割涉案房屋的，被告的该辩解理由不能成立。综上所述，依照《最高人民法院》第十条、《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十九条、第一百条、第一百零三条、第一百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、西安市雁塔区XX路XX号（新西蓝小区）3幢11316室房屋归被告邓创所有，被告邓创于本判决生效后三十日内向原告李扬帆支付房屋首付款及对应的财产增值部分共计460353.96元；二、被告邓创于本判决生效后十日内向原告李扬帆返还房屋定金20000元；三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8979元、保全费5000元、保全保险费2500元，以上共计16479元，由被告承担（因原告已预交，故被告在向原告履行上述金钱给付义务时一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  史伟萍人民陪审员  查新民人民陪审员  焦晓红二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  史艺华打印：史艺华校对：付一飞2020年月日送达1