山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁17民终3672号 上诉人（原审被告）：朱兆进，男，1970年4月15日出生，住菏泽市定陶区。 委托诉讼代理人：田宝镇，定陶信合法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：郝红云，女，1972年2月5日出生，汉族，住菏泽市定陶区。 上诉人朱兆进因与被上诉人郝红云房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省菏泽市定陶区人民法院（2020）鲁1703民初1737号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人朱兆进及其委托诉讼代理人田宝镇，被上诉人郝红云参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人朱兆进上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.涉诉一、二审诉讼费用全部由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人。一、2018年双方签订了租赁合同，租金13万元，因上诉人资金紧张，征得被上诉人同意，上诉人支付8万元后出具了5万元的欠条。2020年春节时，突如其来的新冠肺炎疫情爆发，根据国务院和各级人民政府颁布的防控办法，上诉人的门市无法营业，根据各级人民政府规定，在这期间应减免租赁费用。一审期间，上诉人提交了三份关于新冠疫情期间处理相关案件的指导意见，说明上诉人的主张有明确的事实和法律依据，且属不可抗力所致。被上诉人不仅不执行上述规定，而且于2020年7月16日将案涉租赁门市锁上，造成上诉人无法使用租赁房屋。被上诉人以自己的行为剥夺了上诉人使用房屋的权利，说明其以自己的行为解除了双方签订的房屋租赁合同。一审法院无视疫情这一不可抗力的事实，无视各级人民政府规范性文件，无视被上诉人单方面解除合同的事实行为，属认定事实错误。一审判决上诉人支付被上诉人租赁款5万元及利息、物业费6026元，显然违背了公平原则。事实上上诉人只是在2020年1月份实际使用了该房屋，7月16日之后，因房屋被被上诉人锁上，上诉人更是无法使用。法律严格禁止当事人因此获得法外利益，具体到本案中，上诉人因新冠疫情无法营业，属于不可抗力，一审判决却对以上事实予以不顾，做出错误的判决，严重损害了上诉人的合法权益。二、一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。法律的目的在于定纷止争，并且根据公平原则兼顾各方利益，本案中，有不可抗力，有被上诉人单方面解除合同的行为，一审法院将这些客观事实与合同履行对立起来，简单以合同的相对性处理问题，不顾客观事实，片面支持被上诉人的诉求，明显偏袒。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，认定事实和适用法律错误，进而导致判决结果严重错误，显失公平，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定，请求二审法院依法改判或发回重审，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人郝红云答辩称，一、上诉人所欠租金事实清楚，证据充分。根据合同约定，上诉人应该先交纳全部租金，才能使用出租房屋，前一、二年均是提前交纳，没有争议。上诉人称自己资金困难，被上诉人让上诉人打了欠条，并约定了支付租金的时间，即2020年2月底，结果上诉人再次违反约定，又再三推脱，直到2020年7月15日前去催要，上诉人竟将出租房屋自行拆除，任意损毁，被上诉人立即报警。上诉人仍然我行我素，继续拆除和毁损租赁房屋。严重违反了合同诚信、谨慎履约的义务，被上诉人依法起诉，上诉人以疫情为由拒付租金，上诉人明知疫情不提前通知被上诉人交回租赁房屋，而是采取毁损租赁物，拒不支付租金，有违诚信。二、支付物业费符合合同约定，更符合法律规定。被上诉人与上诉人订立的租赁合同是三年租期，物业费第一、二年均是上诉人交纳，最后一年上诉人不想租赁，不是不再经营，也不是盈亏之事由，而是上诉人转到另一个地方经营，上诉人故意逃避义务，并恶意毁损租赁物。三、没有任何一个法律明文规定，发生疫情就不用支付租赁费，在疫情期间上诉人一直占有和使用租赁物，并且在一审中陈述“拆除二楼不影响一楼经营”。被上诉人起诉后，上诉人既不将租赁房屋交付给被上诉人，水管等损坏后，经物业公司通知维修，也放任不管，被上诉人只好自行前去保护，并加上门锁，这是不争的事实，有物业为证，并有毁坏房屋的照片录像资料为证。四、上诉人经一审判决后又上诉，拖延应尽的义务，且上诉人又另行起诉被上诉人解除合同，现已被一审法院受理。综上所述，上诉人严重违反合同约定，违背诚信原则，恶意损毁被上诉人的租赁房屋，应依法驳回其上诉请求，维持一审判决。请求二审法院依法判决，驳回上诉，维持原判。 郝红云向一审法院起诉请求：1.请求朱兆进支付郝红云租金5万元及利息；2.请求朱兆进支付一年的物业管理费6026元；3.本案诉讼费用由朱兆进负担。 一审法院认定事实：2018年元月22日，郝红云、朱兆进签订门市房屋租赁合同一份载明：“出租方（甲方）：郝红云，承租方（乙方）：朱兆进。第一条：甲方将坐落在陶都新韵北区17-4-110门市房出租给乙方使用。第二条：租赁期限为叁年，自2018年元月22日至2021年元月21日止。第三条：第一年租金为拾万元（税后），然后每年租金在上年基础上递增壹万伍仟元正，租金提前一个月支付，每年支付一次，先支付后使用，超一月未付房租，甲方有权收回房屋。合同到期，如乙方再续租按市场房屋租赁价格商定。第四条：房屋租赁合同期满以后，乙方除经甲方同意继续租赁外，应将所租房屋腾空交还甲方，与装修有关的设施不得拆除，损毁。第五条：乙方未经甲方同意，不得私自将租赁房屋全部或部分出借、转租或以其他变相方式由他人使用房屋，否则，甲方有权终止合同收房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿。第六条：租赁期间乙方不得擅自改变房屋的结构及用途，乙方如要改装设施，应征得甲方同意，但不得损坏原有建筑结构。第七条：房屋不得供非法或非道德使用，不得存放危爆物品。如乙方违反规定，致使房屋损坏，灭失或放生其他损害的，乙方应负赔偿全部责任。第八条：房屋因自然损坏，由甲方负责修缮，乙方租赁期间，因使用不当或其他方式而损坏，由乙方负责修缮。第九条：租赁期间，水电费、暖气费、有限电视费、物业费、煤气费、管理费等与使用该房屋有关的一切费用，均由乙方支付。乙方并向甲方交付水电、物业费押金叁仟元，不能抵挡租房赁费，合同结束后，乙方将上述费用结清后，甲方将押金退还乙方。第十条：甲、乙双方应提供真实可靠的身份并相互留身份证复印件、电话、住址等联系方式，如有更改，应及时通知对方。第十一条：本合同一式二份，双方各执一份。甲方：郝红云，身份证号：372923197202××××，电话：183××××8818。乙方：朱兆进，身份证号：372923************，电话：136××××5559。2018年元月22日”。2020年元月22日至2021年元月21日，房租总价款13万元，因资金紧张，朱兆进支付8万元，下欠租金5万元，向郝红云出具欠条一份，载明：“朱兆进欠房租费50000元正于2020年2月份还清，朱兆进，2020年1月23日”。2020年7月16日在郝红云催要租金时，朱兆进对租赁物内部分物品进行了拆除移走，双方因此发生矛盾。郝红云于2020年7月27日向法院提起诉讼，经多次调解，未果。2020年9月5日陶都新韵北区物业服务中心，催费通知单一份，自2019年12月22日至2020年12月22日物业管理费为6026元。 一审法院认为，郝红云与朱兆进签订的《门市房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。双方均应遵循诚实信用原则，依照合同约定及法律规定全面履行合同义务。朱兆进未按合同约定及欠条规定的期限内付清下欠租金5万元的行为既违反了合同约定，亦违背了诚实信用原则，朱兆进应当承担继续履行的义务，并承担相应的损失，故郝红云要求朱兆进支付租金5万元及利息，事实清楚，证据充分，予以支持；郝红云依据合同约定要求朱兆进支付物业管理费6026元，事实清楚，证据充分，予以支持；郝红云要求保留因朱兆进拆除行为引起的损失的诉请意见，符合法律规定，予以采纳。朱兆进未按期支付租金违反了先履行义务的法律规定，其未与郝红云协商一致的情况下，自行拆除承租房屋内物品的行为有违诚实信用原则。朱兆进所欠租金也系新冠肺炎疫情之前形成的债务，其辩解因疫情拒付租金，未提交任何证据加以佐证，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、朱兆进支付郝红云租赁款5万元及利息（以5万元为基数，从2020年3月1日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心贷款利率计算）；二、朱兆进支付郝红云物业管理费6026元。案件受理费减半收取850元，由朱兆进负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交手机录音光盘一个及录音情况说明一份，拟证明上诉人拖欠物业费，录音时出租房屋仍在上诉人控制下，被上诉人是在上诉人把房屋拆除并一走了之的情况下才无奈把房屋保管起来的。上诉人质证称，对录音有异议，因为不显示录音的时间，但从被上诉人书面材料中显示8月5日、8月11日，均是在被上诉人将涉案房屋上锁后的录音材料。从2020年7月16日被上诉人将涉案房屋上锁后，上诉人打不开涉案房屋房门，在最后一个录音中也显示涉案房屋的水管都是关闭状态。涉案房屋从2020年7月16日由于被上诉人采取锁门方式，致使上诉人对涉案房屋无法正常使用，也无法打开涉案房屋的房门，从该时间后至2021年元月21日的房租、物业费上诉人就不应该承担。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，纠纷双方签订的门市房屋租赁合同第三条约定：租金提前一个月支付，每年支付一次，先支付后使用。上诉人应于2019年12月22日支付13万元的租金，上诉人事实上也已向被上诉人支付了8万元租金，并就下欠的租金于2020年1月23日向被上诉人出具欠条，承诺于2020年2月份付清。案涉欠条本身作为债权债务关系的权利凭证，系上诉人以个人名义出具，上诉人具有相应的民事行为能力，其以个人名义出具欠条，为自身设立民事义务，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，该民事法律行为合法有效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任”的规定，被上诉人作为有效债权凭证的持有者，按照欠条中载明的义务主体，要求上诉人承担偿还责任，于法有据。 上诉人在租赁期间内如不再使用租赁物，可以按照合同约定、法律规定通过与被上诉人重新协商或请求解除合同的方式行使权利，上诉人如认为其合法使用租赁物的权利受到侵害，亦可通过向公安机关报案或者提起诉讼的方式保护自身合法权益，但上诉人怠于行使权利，从而引发本案纠纷。现上诉人不能证明案涉欠条存在可撤销或无效的情形，本案亦不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定的情形，一审法院判决结果并无不当，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1701元，由上诉人朱兆进负担。 本判决为终审判决。 审判长  田佰旺 审判员  朱晨曦 审判员  史春雷 二〇二〇年十二月二十七日 书记员  武文静