吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2020）吉0102民初4823号原告：长春恒兴置业有限公司，住所地吉林省长春市南关区大经路与二道街交会恒兴国际城**楼**。法定代表人：柯某，董事长。委托诉讼代理人：周某，吉林恒连律师事务所律师。被告：杨某，男，1975年3月11日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：齐某，吉林哲讼律师事务所律师。被告：中国光大银行股份有限公司长春太阳城支行（原中国光大银行股份有限公司长春分行太阳城支行），，住所地吉林省长春市宽城区杭州路**负责人：李某，支行行长。委托诉讼代理人：张某，该单位特资部副总经理。委托诉讼代理人：赵某，该单位客户经理。原告长春恒兴置业有限公司（以下简称恒兴公司）与被告杨某、中国光大银行股份有限公司长春太阳城支行（以下简称太阳城支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒兴公司的委托诉讼代理人周某、被告杨某及其委托诉讼代理人齐某、太阳城支行的委托诉讼代理人张某、赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告同杨某之间的编号为0000000000918495号及0000000000918511号的《商品房买卖合同》，归还私自占有的房屋，并协助办理撤销商品房买卖合同备案；2.在解除《商品房买卖合同》及在恒兴公司代杨某偿还太阳城支行的贷款后，判令解除杨某与太阳城支行之间的《个人贷款及担保合同》；3.判令被告杨某支付违约金1,364,834.40元及诉讼费用。事实和理由：被告向原告购买了原告开发的位于长春市××区以东、二道街以南“恒兴国际城”项目6、7、8号楼134、135号房屋，并签订了《商品房买卖合同》，两套房屋的价格均为3,412,086元，合计房屋价款6,824,172元，两套房屋首付合计3,824,172元，贷款金额合计为3,000,000元。自2019年起杨某拒不偿还银行贷款，原告、太阳城支行曾多次催促杨某偿还银行贷款，但杨某始终以各种理由推脱，拒不偿还，原告已经开始逐月偿还上述两套房屋的贷款。截至2020年6月30日，原告已经帮助杨某偿还银行款项合计为730,663.30元，此金额将每月递增。为此，我公司依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第3.4条“买受人因拖欠银行按揭贷款而使出卖人被追究责任，经出卖人催款后20日仍未清偿的，出卖人有权单方解除合同，买受人应承担商品房总价20%的违约金及其他损失赔偿责任”的约定，我公司主张解除同被告之间的商品房买卖合同，并按合同约定承担违约金。在解除《商品房买卖合同》的情况下，我公司愿意偿还太阳城支行的购房贷款及利息，请法院依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条、第25条规定依法判决。杨某辩称，原告的起诉没有事实及法律依据，实际上是原告与长春建工集团之间关于以房抵工程款的协议，原告与长春建工集团签订的协议书约定以答辩人的名义在原告处购买房屋，答辩人并不是实际购房人，双方之间签订的房屋买卖合同并非真实意思表示，而以房抵债才是真实的法律关系，房屋买卖合同的解除约定系格式条款，该约定对答辩人极为不利，应当认定为无效条款，答辩人偿还银行按揭贷款一直到2018年，系个人资金垫付，双方应当在工程结算后，再确定债权债务关系，因此请求驳回原告的起诉。太阳城支行辩称，对于原告第一项、第三项诉讼请求因与答辩人无关，答辩人不发表意见，并尊重法院判决。对于原告第二项诉讼请求，答辩人同意原告偿还款项，履行保证责任，但在原告履行保证责任后再解除个人贷款及担保合同没有法律和事实依据。本院经审理认定事实如下：2015年10月15日，恒兴公司与杨某签订《商品房买卖合同》两份（合同编号分别为：0000000000918495和0000000000918511）及《商品房买卖合同补充协议》两份，商品房买卖合同约定恒兴公司将位于长春市××区以东、二道街以南恒兴国际城第6、7、8幢134号、135号商业用房出售给杨某，两套房屋的建筑面积均为144.36平方米，购房款均为3,412,086元，付款方式均为银行按揭付款，房屋交付期限均为2016年10月31日前。另双方签订《商品房买卖合同补充协议》第三条3.4款均约定“买受人因拖欠银行按揭贷款而使出卖人被追究责任，经出卖人催款后20日仍未清偿的，出卖人有权单方解除合同，买受人应承担商品房总价20%的违约金及其他损失赔偿责任”。此外合同约定了其他条款。2015年8月18日，杨某通过银行卡刷卡向恒兴公司支付3,824,172元。同日，恒兴公司为杨某开具《收据》两枚，该收据分别载明：收杨某8号楼134号房首付2,112,086元、135号房首付1,712,086元。2016年3月30日，恒兴公司为杨某开具《销售不动产统一发票》两张，金额均为3,412,086元。另太阳城支行与杨某、恒兴公司签订个人借款合同，杨某向太阳城支行申请购房贷款3,000,000元，恒兴公司对该笔贷款承担保证责任，该笔贷款已于2015年10月19日实际发放。2019年5月23日起至2020年9月23日期间，太阳城支行向恒兴公司送达多份《履行担保责任通知书》，通知的主要内容为恒兴公司因客户杨某已发生多次逾期行为，根据双方签订的合作协议约定，将从恒兴公司开立的保证金账户直接扣收杨某未按期偿付的相应欠款，扣款时间由我行决定。截至2020年9月23日，中国光大银行股份有限公司长春太阳城支行已先后从恒兴公司开立的保证金账户扣划杨某134号房、135号房应偿还的购房贷款17笔，本息合计829,065.50元。目前，杨某尚有案涉134号房、135号房的购房贷款未全部偿还。2015年7月13日，恒兴公司（甲方）与案外人长春建工集团有限公司（乙方）签订了《长春恒兴国际城一标段总承包工程施工合同补充协议（一）》，该协议第二条约定：乙方同意授权给其指派的本项目的项目经理杨某以银行按揭的形式向甲方购买恒兴国际城房屋，甲方同意给予乙方一定的优惠，优惠幅度为对外公开价格的8.5折；乙方购买的房屋为恒兴国际城8号楼134单元、135单元、136单元、137单元及4号楼115单元、116单元房产，总建筑面积约1054.27平方米，总金额约3100万元；甲方用应付乙方的等额工程款抵付乙方的购房款3100万元，但甲乙双方须另行签订借款协议，在乙方办理完所有购房手续后，甲方再依借款协议先行支付乙方该款项，以有效缓解乙方资金压力。2015年7月13日，恒兴公司（甲方）与长春建工集团有限公司（乙方）签订《借款协议》，约定甲方借款给乙方3100万元用于恒兴国际城工程建设，乙方授权本项目的项目经理杨某接受此笔借款。另经庭后核实，案涉135号房于2018年12月3日被本院查封，查封期限三年，此后又于2019年3月27日、2019年11月15日被长春经济技术开发区人民法院查封，于2020年3月12日被长春市朝阳区人民法院查封。案涉134号房于2019年3月18日被长春经济技术开发区人民法院查封，查封期限三年，此后又于2019年11月15日被长春经济技术开发区人民法院再次查封，于2020年3月12日被长春市朝阳区人民法院查封。本院认为，恒兴公司与杨某签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。双方均应按合同约定全面履行各自义务。现杨某未能按约定偿还银行按揭贷款，致使恒兴公司向贷款银行承担保证责任，双方约定的合同解除条件成就，故恒兴公司要求解除双方之间的房屋买卖合同关系，符合双方约定以及法律规定，依法应予支持。关于合同解除后杨某已付购房款的处理问题，因各方当事人并未举证杨某已偿还银行贷款的具体数额，且杨某在本案中并未提出反诉主张该项权利，当事人可在具体数额确定后，另行主张解决。关于恒兴公司主张杨某归还私自占有的房屋问题及杨某协助办理撤销商品房买卖合同备案登记问题。因案涉134号、135号房已被人民法院多次查封，参照《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条和《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条的规定，审判机构不应继续对双方之间确权及交付问题进行审理，恒兴公司应通过执行异议程序解决，故对恒兴公司该部分主张暂不予处理。关于恒兴公司主张在其代杨某偿还太阳城支行的贷款后，判令解除其同杨某、太阳城支行之间的《个人贷款及担保合同》问题，因太阳城支行作为《个人贷款及担保合同》债权人在本案中并未提出独立诉请，且其并不同意解除三方签订的《个人购房借款及担保合同》，由于借款合同的主债务人主体并未变更，恒兴公司也未代杨某清偿全部银行贷款，即使恒兴公司自愿代杨某偿还全部银行贷款，亦属于其履行借款合同担保责任范畴，故对恒兴公司的该项主张不予支持。关于恒兴公司主张杨某支付违约金1，364,834.40元的问题。因双方签订的商品房买卖合同补充协议中对此有明确约定，即买受人因拖欠银行按揭贷款而使出卖人被追究责任，经出卖人催款后20日仍未清偿的，出卖人有权单方解除合同，买受人应承担商品房总价20%的违约金及其他损失赔偿责任。故恒兴公司主张杨某承担此项违约金，符合双方约定以及法律规定，依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除长春恒兴置业有限公司与杨某于2015年10月15日签订的两份《商品房买卖合同》（两份合同的编号分别为：0000000000918495、0000000000918511）；二、杨某于本判决生效后立即给付长春恒兴置业有限公司违约金1,364,834.40元；三、驳回长春恒兴置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,542元，由杨某负担（长春恒兴置业有限公司已垫付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 张忠国 二〇二〇年十二月二十八日书记员 隋 汉