德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0603民初5008号 原告：四川省华力物业管理有限责任公司，住所地四川省德阳市旌阳区天元镇天元路（华力电缆公司办公楼****），统一社会信用代码915106006695795014。 法定代表人：陈建武，该公司经理。 委托诉讼代理人：卢元芳，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：向元龙，四川迪泰（德阳）律师事务所律师。 被告：张勇，男，汉族，1982年4月6日出生，住四川省罗江县。 原告四川省华力物业管理有限责任公司（以下简称华力物业公司）与被告张勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华力物业公司的委托诉讼代理人向元龙、卢元芳，被告张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华力物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费（计算自2018年5月1日截至2020年7月31日）81.53元/月×27个月=2201.31元，垃圾清运费8元/月×27个月=216元，共计2417.31元。并从起诉之日起按照人民银行贷款利率支付违约金直至付清为止;2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2013年11月30日购买了四川省华力房地产开发有限责任公司（现四川华力投资控股集团有限公司）开发的“凯丽景湖”小区X幢X单元X楼X号房屋，原告根据约定为业主提供物业服务。被告接房后，拖延交付物业服务费等费用，自2018年5月1日至2020年7月31日止，被告已拖欠各类费用2417.31元。经原告多次催收，被告以各种理由推诿。故为维护原告的合法权益，特起诉至法院。 张勇辩称，1.原告接收开发商移交的供配电设施未通过正常验收程序，将不合格供配电设施接收到物业，后期也未对小区供配电设备进行维护，导致从2012年至2020年1月小区供配电设施多次发生故障，造成小区停电；2.2017年11月起答辩人家中卫生间防水层开始漏水，根据《建筑工程质量管理条例》第四十条规定“卫生间防水层保修期为5年”。答辩人找原告和开发商协商处理，但原告和开发商以各种理由拒绝。答辩人只好自行找人处理卫生间漏水问题，期间物业工程部只修补了一处破损排气管就拒绝处理防水及后续问题；3.小区业委会于2019年12月使用公共收益为业主采购米和油发放，但原告以未交物业费为由拒绝发放米和油给未交物业费的业主。因此请求驳回原告的起诉，并由原告赔偿答辩人家中因卫生间漏水造成的损失及按照人民银行同期贷款利率支付利息，返还使用公共收益购买的米和油，赔偿答辩人因参加庭审无法上班的误工费。 本院经审理认定事实如下： 2013年11月30日，张勇与四川华力投资控股集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由张勇购买四川华力投资控股集团有限公司开发的位于德阳市区松花江南路2号的“凯丽江××小区××幢××单元××楼××号房屋，建筑面积共67.90平方米。2012年11月1日，四川华力投资控股集团有限公司（甲方）与华力物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由华力物业公司为案涉小区提供物业服务，服务内容包括房屋共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理、环境卫生、污水管道的疏通、公共秩序等事项的协助管理等；物业服务费采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅0.8元／月·平方米，高层住宅1.20元／月·平方米，商业物业2元／月·平方米；业主应于交房时预缴1年物业费，业主正常入住后每季度末之前主动到物业服务处缴纳下季度物业服务费用；甲方、业主、物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按需缴纳费用的每日3‰的标准向乙方支付违约金；本合同期限自首届业主委员会成立并代表业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 2018年7月18日，凯丽景湖业主委员会（委托人、甲方）与华力物业公司（受托方、乙方）签订《凯丽景湖物业管理服务合同》，约定由华力物业公司为案涉小区提供物业服务。物业服务年限为2018年8月1日至2021年7月31日；业主应当按每年（预）交纳物业服务费用。业主未在规定时间交纳物业服务费用（资金）的，业主委员会应当督促其按时交纳。如业主未能按时交纳物业服务费超过三个月，乙方有权向物业所在地有管辖权的人民法院起诉，并从拖欠物业费之日起，以欠款金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，直至付清为止；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金；对共用设施设备维修养护标准为小区内公共配套服务设施完好，不随意改变用途，日常的管理和维修养护情况良好，建立有设备档案、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录，设施设备运行正常，无事故隐患，对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。 2016年11月29日，华力物业公司（甲方）与德阳市垃圾清运服务公司（乙方）签订《生活垃圾清运处置服务协议》，约定由德阳市垃圾清运服务公司清运处置案涉小区生活垃圾，垃圾清运处置费为105600元/年。 张勇于2017年5月6日向华力物业公司交纳截止2018年4月30日物业服务费、垃圾清运费，其后未再向华力物业公司交纳物业服务费、垃圾清运费。华力物业公司自2018年5月3日起多次通过发送短信向张勇催收物业服务费。 另查明，2019年12月，案涉小区业主委员会张贴通知，使用小区公共收益并用原告提供的3.9万元赞助，为小区业主发放油和米，按小区管理规约，未交纳专项维修资金的业主和一年以上未交纳物业管理费的业主不享受此次福利，如有异议书面反馈业主委员会。案涉小区供配电设施存在安全用电隐患问题。 上述事实，有当事人陈述、物业服务合同、房屋买卖合同、交费收据、关于发放油和米的通知、小区供配电设施资产无偿移交项目查勘结果告知书等证据在卷佐证。 本院认为，原告华力物业公司与四川华力投资控股集团有限公司签订的《前期物业管理服务合同》、凯丽景湖业主委员会与华力物业公司签订《凯丽景湖物业管理服务合同》合法有效，对业主具有约束力，原告为被告所居住的小区提供了物业服务，被告作为业主应当按约向原告交纳物业服务费。 根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持……”之规定,业主拒绝交纳物业费需要“正当理由”。该“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同有重大瑕疵,或者业主不交费是基于正当的、合理的理由才能构成。关于被告抗辩的卫生间防水层漏水问题，物管企业对业主建筑物专有部分不负有物业管理职责，业主专有部分的房屋质量问题应当向房屋出售人主张权利，且被告也未举证证明其卫生间防水层漏水与原告有其他法律上的因果关系；关于被告反映的小区配电设施存在安全隐患问题，对于原告服务中存在的瑕疵，被告可以要求原告进行整改，不能以此为由拒交物业费；被告反映小区业主委员会使用小区公共收益为业主发放米、油的问题，属于另外一层法律关系,不属于本案审理范畴，如被告认为对其合法权益造成侵害，可另行向侵权人主张权利。原告提供的物业服务虽有瑕疵,但不属于业主抗辩拒绝交纳物业费的“正当理由”,故被告不交物业服务费的辩解理由不成立，不予采纳。 经核算，原告欠付的物业服务费为2199.96元（1.2元/月/㎡×67.90㎡×27个月），垃圾清运费216（8元/月×27个月），共计2415.96元。原告提供的物业服务的确存在一定瑕疵,故原告主张的逾期违约金,本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条规定，判决如下： 一、被告张勇在本判决生效之日起十日内向原告四川省华力物业管理有限责任公司支付物业服务费2199.96元、垃圾清运费216元，共计2415.96元； 二、驳回原告四川省华力物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案征收案件受理费25元，由被告张勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 员 代秀荣 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 尹承蓉 书 记 员 刘斌冰