广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5179号上诉人（原审原告）：周洪中，男，汉族，1977年11月29日出生，户籍住址：重庆市开县***********,身份证号码:512************230。委托诉讼代理人：张春，广东卓建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市华浩房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾****。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：林xx、彭xx，系该公司法务。原审第三人：惠州市华悦酒店管理有限公司，住，住所地：惠州大亚湾xxxxx/div>法定代表人：单某1。委托诉讼代理人：王xx，王xx，系该公司员工。上诉人周洪中与被上诉人惠州市华浩房地产开发有限公司及原审第三人惠州市华悦酒店管理有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的(2019)粤1391民初4273号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人周洪中上诉请求：1、依法撤销(2019)粤1391民初4273号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院事实认定错误。其一、判决书第八页页尾至第九页篇首认定“2016年12月30日，被告华浩公司与第三人华悦公司签订《华浩海悦湾花园房屋交接表》，被告将原告购买的涉案房屋交付给第三人华悦公司管理使用”缺乏事实依据，系认定事实错误，理由在于：上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同后至今，被上诉人及其关联公司（即原审第三人华悦公司）一直未向上诉人交付房屋，被上诉人提供的证据也无法证明其完成交房义务。被上诉人在另案中（案号2019粤13**民初2659号）通过一审法院向上诉人追索剩余房款，一审法院亦认定原告即本案被上诉人华浩公司对自己履行合同义务的事实负有举证责任。在原告未能举证证明其已经履行了交房义务的情况下，对于原告是否交房的事实，应当按照被告陈述的内容予以认定，即认定为原告未按约履行交房义务”。其二，房产证迟延办证的责任应归属于被上诉人，被上诉人应按照《商品房买卖合同》约定支付违约金。虽然合同约定买受人未支付完毕全部购房款或者未缴纳办证手续的各项税费导致房产证迟延办理的责任由买受人承担，但上诉人并未支付完毕全部购房款的原因在于被上诉人违约在先，未按照合同约定的期限交付房屋，上诉人是合法正当的行使先履行抗辩权，另案中（案号2019粤13**民初2659号），一审法院在也在判决书第四页认定，“因此，在原告未履行交房义务的情况下，被告未支付后到期款项的行为不构成违约”。由此，因被上诉人违约导致的房产之迟延办理的责任应由被上诉人承担。二、原审法院适用法律错误。其一，上诉人已经充分举证被上诉人与原审第三人的重度关联关系，被上诉人亦未否认该事实，主要表现在“单某1”为被上诉人的签约代表人，同时为原审第三人的法人代表、执行董事，此人既代表被上诉人与上诉人签订商品房买卖合同，又代表原审第三人与上诉人签订代租代管合同，其二，合同签订后至今，被上诉人未提供向原审第三人交房的证据，原审第三人也无证据证明已经代为收房。1、依据代租代管合同第三条第四款约定，“租赁期限内，该房屋所涉及的物业管理费、水费、电费、电话网络费、布草清洗费、一次性用品使用费、广告宣传费、维修费等均由乙方承担，与甲方无关。”因此，如果被上诉人最迟在2016年12月30日前已经交房，则上诉人应承担的物管费用、水电费用应由原审第三人华悦酒业管理公司向物业公司交付；2、如果涉案房屋已经由原审第三人代为收房并运营，运营期间发生的税费亦应由原审第三人承担。但一审庭审时，被上诉人及原审第三人并未提交相关的费用支付证明，亦未按照上诉人要求在庭后补交质证；3，被上诉人不服另案【案号：2019粤13**民初2659号】判决结果，向惠州市中级人民法院提起上诉，二审庭审中，被上诉人亦未提交物管费、水电费及税费的缴费凭证以证明涉案房屋已经交付并运营的事实。二审法官要求被上诉人提供上述费用的等缴费凭证，被上诉人庭后只提交了本案原审第三人为员工缴纳社保的清单，无法提供缴费证明。其三，根据代租代管合同约定，截止至今已经三年的正式运营期间，原审第三人华悦公司从未向上诉人支付一分钱的收益，这不符合常情常理。尤其是经过三次诉讼庭审，被上诉人及原审第三人均未提供完整的交房文件，涉案房屋已经运营的证据，更没有提供房屋权属登记证明。上诉人有理由认为在缔约过程中，被上诉人及原审第三人华悦酒店以酒店托管运营为欺诈上诉人签订购房合同。同时，被上诉人从另案庭审后方才知晓被上诉人及原审第三人无法提交交房证明，因此本案未过1年的除斥期间，根据现行民法总则第148条、第149条的规定，同时根据合同法第54条及55条的规定，有权请求法院撤销双方签订的商品房买卖合同。欺诈作为主观心态通常由外在行为表现。被上诉人及原审第三人的重度关联关系、合同签订时间、签订程序及合同履行行为，充分证明了被上诉人对涉案房屋的欺诈销售行为。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第109条规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。遗憾的是原审法院对上诉人提供的证据未根据日常逻辑及生活经验进行说理，只是武断地以“原告认为涉案商品房买卖合同存在欺诈行为，没有提供证据予以证实，本院不予采信”作为判案依据，未免有些牵强。综上，请求法庭充分考虑上诉人的上诉请求，维护法律的公平正义。被上诉人惠州市华浩房地产开发有限公司答辩称，一、答辩人已经履行了交房手续，答辩人提交的证据显示，2016年12月21日答辩人按照双方《商品房买卖合同》约定的送达地址和要求，向被答辩人送达了《华浩海悦湾18栋入伙通知书》，通知书中明确告知被答辩人应当于2016年12月30日前往海悦湾接收房屋，但被答辩人未参与入伙程序，2016年12月30日第三人惠州市华悦酒店有限公司持被答辩人全权委托收房授权书接收房屋，答辩人曾电话征询被答辩人意见，被答辩人不予否认，答辩人便将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等手续文件交付华悦酒店公司，并邀请在场物业公司为华悦酒店公司办理入伙物业手续，因此答辩人已经完成房屋交付手续。二、房产证延迟办理的责任是因为被答辩人至今一直未缴纳契税，导致答辩人一直无法办理房产证，答辩人多次电话快递进行催缴契税，答辩人提交的证据4可见截至2020年8月5日仍向被答辩人催缴契税用于办理房产证。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条约定，由于被答辩人一直未缴纳契税导致房产证延迟办理的责任由被答辩人承担。三、答辩人惠州市华浩房地产开发有限公司与第三人惠州华悦酒店管理有限公司是两个独立法人主体，注册、设立、验资、年报、运行、管理没有违法法律、行政法规强制性规定，有独立的财务核算体系，有完全的民事行为能力，两公司之间对外民事法律关系由各自承担。四、被答辩人主张解除双方《商品房买卖合同》，答辩人不同意。答辩人为守约方有自由选择合同履行与否的权利。双方之间于2016年8月10日签订《商品房买卖合同》，被答辩人分别于2016年8月10日支付50%房款258500元，2016年11月10日支付房款64625元，2017年2月10日支付房款64625元，剩余房款未支付，双方约定的交房时间为2016年12月31日前，如果被告未收房为何还要支付2017年2月10日的款项，另外2016年12月21日答辩人已经函告被答辩人到场收房，被答辩人又授权华悦酒店公司办理收房手续，至今3年多已过去，才提出对该收房手续有异议，答辩人认为被答辩人怠行使自身权利，责任应当自行承担。五、2018年5月10日、2018年6月28日答辩人又分别向被答辩人送达《海悦湾业主欠款催收函》，要求被答辩人支付剩余房款，被答辩人收到该函后一直和答辩人财务人员沟通暂时没有钱偿还，其后被答辩人又多次催款，此函至今也有1年零7个月。现被答辩人不但不诚信守约积极履行合同义务，反而诉请答辩人解除合同关系、返还支付房款、赔偿违约金，对答辩人极其不公。即便是被答辩人经济存在困难，也应当在2017年期间向答辩人明确提出，解除双方合同关系，答辩人也可以乘着良好的市场环境出售房屋降低损失，然时至今日合同关系存续已三年多，答辩人投入了大量的人力、物力，被答辩人现在无理主张解除双方合同关系，对答辩人更是不公。根据《中华人民共和国合同法》、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》之相关规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。即便现在被答辩人否认房屋交付完成的真相，然合同履行至今，距离双方约定交付房屋时间已达三年多，被答辩人现提出解除双方合同关系也是于法不合。综上，请求驳回被答辩人无理之诉讼请求。原审第三人惠州市华悦酒店管理有限公司答辩称，一、答辩人与原审被告系两个独立的法人，对外独立承担民事责任。答辩人具有完整的法人资格，有独立的人事、财务、业务、完税系统，对外独立承担民事责任，并非答辩人所述的答辩人与原审被告存在重度关联关系。二、答辩人已根据被答辩人委托收房完成了收房手续，被答辩人因一直未与答辩人缴纳涉案房屋开办费人民币5000元，导致涉案房屋一直未能运营，根据答辩人与被答辩人双方签订的《代租代管合同》，因被答辩人未向答辩人缴纳相关开办费人民币5000元，答辩人可拒绝履行《代租代管合同》，故因被答辩人一直未按照合同约定缴纳相关开办费5000元，导致涉案房屋无法正常运营，所造成的损失应由被答辩人承担。原审原告周洪中向一审法院起诉请求：一、请求判决解除双方于2016年8月10日签订的《商品房买卖合同》[合同编号：大亚湾（2016）xxxx号]。二、请求判决被告华浩公司退还原告周洪中已经支付的全部房款367750元及违约金。其中303125元从2017年1月1日开始计算，64625元从2017年2月16日开始计算，均按照0.01%/日计算至全款退还完毕之日止。三、请求判决被告华浩公司退还原告周洪中已经支付的维修基金3564元及利息，利息按照同期银行贷款利率计算至实际退款之日止。四、请求判决被告华浩公司承担本案的全部诉讼费用。此后，原告变更诉讼请求为：第一项变更为：请求法院撤销双方于2016年8月10日欺诈订立的商品房买卖合同；第二项变更为：被告需向原告退还全部购房款387750元及违约金，其中323125元从2017年1月1日起算，64625元从2017年2月16日起算，均按照万分之一每日计算至全款退还完毕之日止。增加第五项诉请：判决被告支付逾期未办理房地产权证书的违约金3877.5元。诉请第三、四项不变。一审法院查明的事实：2016年8月10日，原告周洪中作为买受人与被告华浩公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告周洪中购买被告开发的位于惠州大亚湾霞涌霞光二路18号华浩海悦湾18栋二单元417号商品房，总价款为517000元，被告华浩公司应于2016年12月31日前交付房屋。关于付款方式及期限，合同第六条约定：付款方式为分期付款，买受人于2016年8月10日支付购房款258500元；于2016年11月10日前支付房款64625元；于2017年2月10日前支付房款64625元；于2017年5月10日前支付房款64625元；于2017年8月10日前支付房款64625元。关于逾期付款的违约责任，合同第七条约定：买受人逾期付款在30日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；买受人逾期付款超过30日后，出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期不超过90日内，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金。合同附件四第四条关于产权登记的补充协议约定，买受人未付清全部购房款或者未缴纳办证所需的各项税费（包括契税、维修基金等费用）导致房产证迟延办理的责任由买受人承担。合同还就其他内容进行了约定。2016年8月10日，原告周洪中向被告华浩公司提交《分期申请》，载明：被告购买上述房屋总房款517000元，已付首期款258500元，因资金欠缺，向被告华浩公司申请剩余房款258500元办理分期，具体归还日期及归还金额与《商品房买卖合同》的约定一致，分期款按免息计息。被告华浩公司在原告周洪中提交的《借款申请》上签字表示同意。同日，原告周洪中向被告华浩公司作出《华浩海悦湾分期付款还款承诺书》，承诺：上述款项在分期期间按免息计息，如有逾期则按全部分期款项每日万分之五计息，至付清应付款项为止；如因此套房屋税费未交清或未按时归还分期款或违约金未付清引起此套房所有办证、交房等手续延期概由被告本人负责；如有任一期分期款未按时付款超过六个月未付清，被告华浩公司可以全权处分被告所购的此房房屋产权……。同日，原告周洪中告还出具《委托收房授权书》，授权第三人华悦公司代为原告周洪中收取被告华浩公司交付的本案房屋。同日，第三人华悦公司与原告周洪中签订一份《代租代管合同》，约定由原告周洪中将涉案的房屋委托给华悦公司进行管理。上述合同文件订立后，原告周洪中按约向被告华浩公司支付了首期款258500元，并按约支付了应于2016年11月10日前支付的分期购房款64625元，支付了应于2017年2月10日前支付的分期购房款64625元。其余2期分期购房款到期后，原告周洪中均未再按约支付。原告周洪中逾期未付购房款合计为129250元。2016年12月30日，被告华浩公司与第三人华悦公司签订《华浩海悦湾花园房屋交接表》，被告将原告购买的涉案房屋交付给第三人华悦公司管理使用。原告认为，被告及第三人没有通知原告进行收楼，上述的合同是被告欺诈的情况下签订，遂向本院起诉，主张上诉诉讼请求。另查明，被告华浩公司以原告周洪中未按期付款为由起诉至本院，本院依法作出（2019）粤1391民初2659号民事判决书。一审法院认为，原告周洪中与被告华浩公司签订的《商品房买卖合同》，以及原告周洪中出具并得到被告华浩公司认可的《分期申请》及《华浩海悦湾分期付款还款承诺书》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约全面履行自己的合同义务。原告认为涉案商品房买卖合同存在欺诈行为，没有提供证据予以证实，本院不予采信。为此，原告请求撤销合同，并要求被告返还款项及承担违约责任，没有事实依据，本院不予支持。合同签订后，原告周洪中按照约定支付了大部分款项，被告华浩公司按照原告出具的《委托收房授权书》，于2016年12月30日与第三人华悦公司签订《华浩海悦湾花园房屋交接表》，将原告购买的涉案房屋交付给第三人华悦公司管理使用。此后，原告至法庭辩论结束前，未付清剩余购房款，根据合同约定，买受人未付清全部购房款或者未缴纳办证所需的各项税费（包括契税、维修基金等费用）导致房产证迟延办理的责任由买受人承担。因此，原告主张被告承担逾期办理房产证的违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告周洪中的诉讼请求。案件受理费8970元，由原告周洪中负担。本案二审期间，双方当事人均未提交证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院二审另查一，2016年12月22日，涉案房屋取得竣工验收备案证明文件。另查二，根据被上诉人提交的EMS单显示，2016年12月21日，被上诉人向上诉人在涉案合同中登记的地址即深圳市南山区xxxxxx**（301）寄送了《华浩海xxxx伙通知书》，但快递单上的“收件人签收”栏没有上诉人的签名。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的上诉意见，本案二审的争议焦点是：一、涉案商品房买卖合同是否应予撤销；二、被上诉人有无交付涉案房屋；三、上诉人主张逾期办证违约金是否应予支持。关于涉案商品房买卖合同是否应予撤销的问题。上诉人称从被上诉人与原审第三人的重度关联关系、合同签订时间、签订程序及合同履行行为等均证明被上诉人存在欺诈销售行为，但上诉人作为完全民事行为能力人，对原审第三人的法定代表人作为被上诉人的签约代理人以及委托原审第三人收楼并经营是明知的，其并未举证证明被上诉人与原审第三人存在人格混同的情形，亦未举证证明涉案商品房买卖合同存在欺诈行为，上诉人的该项诉请，本院不予支持。关于被上诉人有无交付涉案房屋的问题。根据涉案合同附件二《委托收房授权书》及《代租代管合同》的约定，上诉人即同意委托原审第三人惠州市华悦酒店管理有限公司按照合同约定标准收取涉案房产并代为管理，该委托收房授权书系上诉人的真实意思表示，应予认可。结合被上诉人已于2016年12月22日竣工验收备案以及被上诉人提交的《华浩海悦湾花园房屋交接表》、《华浩海悦湾小区业主（住户）家庭情况登记表》，足以证明被上诉人在房屋已符合交付条件的情况下，根据上诉人的委托，将涉案房屋交由原审第三人惠州市华悦酒店管理有限公司收取，故被上诉人已完成了交付房屋的义务。关于上诉人主张逾期办证违约金的问题。经查，上诉人还有两期分期购房款未按约支付。根据合同约定，买受人未付清全部购房款或者未缴纳办证所需的各项税费（包括契税、维修基金等费用）导致房产证迟延办理的责任由买受人承担。因此，一审法院对上诉人主张被上诉人承担逾期办证违约金的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8970元，由上诉人周洪中负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月二十二日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮