北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初36816号原告：李红，女，1979年12月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：付海滨，北京格仁律师事务所律师。被告：梁永全，男，1963年3月16日出生，汉族。被告：赵雁，女，1960年11月4日出生，汉族。第三人：李波，女，1978年10月7日出生，汉族，住北京市通州区。原告李红与被告梁永全、赵雁，第三人李波房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告李红的委托诉讼代理人付海滨，被告梁永全，被告赵雁，第三人李波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李红向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年4月12日签订的《回迁房买卖合同》有效，并依法继续履行；2.判令诉讼费由二被告承担。事实与理由：2018年4月12日，梁永全、赵雁与李红签订了《回迁房买卖合同》，双方于合同第三条明确约定：“甲方自愿将其已依法取得的丰台区东铁营危改住宅楼1号楼20层14号楼回迁房一套（横七条16号院1号楼2014，原购房合同《东铁营危改购房合同》编号00501），建筑面积为116.29平方米，经双方约定上述房屋交易价格为每建筑平方米17198元，总价款共计200万元整”，依法将上述房屋出卖给原告。2018年4月12日，原告向梁永全、赵雁支付了房款200万元，并实际占有使用涉案房屋至今。涉案房屋的燃气等相关费用均由原告于2018年5月开始交纳。房屋性质是回迁房，当时没有办理正式交接手续，属于私下交接；买卖合同私下签订，无中介参与，未进行网签。现二被告迟迟不配合原告进行房屋权属过户，原告迫于无奈，特依法向贵院提起民事诉讼，望判如所请。被告梁永全辩称，不同意原告的诉讼请求。我不认识李红，系经过朋友认识，签订《回迁房买卖合同》是为了借钱，当时着急用钱。该合同原件我和赵雁手里都没有，当时简单签订了合同，签完后一两天原告给了钱。涉案房屋危改购房合同正本押在杨宏超处，副本押在李红处，均用来借款。当时和李红协商等房本下来后根据市值来买卖、过户，不以200万为房价款，现在房屋至少每平方米4、5万。当时没有办理正式的交接手续，没有进行网签，也没有中介参与。我拿到钱后将钥匙交付原告，其实是以涉案房屋作为双方的约定保证。涉案房屋性质是参照经济适用房管理，我同意拍卖涉案房屋来偿还债权人的钱，房本很快能下来，应该能卖500多万。被告赵雁辩称，不同意原告的诉讼请求。当时与梁永全已经离婚，房子登记在我名下，梁永全说向李红借钱，让我帮忙签字，所以我在涉案《回迁房买卖合同》上签了字，我一分钱也没拿，其他情况我不了解。当时没有说出售房屋，也不可能仅以200万就出售涉案房屋，这房子按照当时和现在的市值不可能只值200万，当时也不想卖房。第三人李波述称，不认可原、被告间的交易，不认可《回迁房买卖合同》的效力，合同漏洞太多。李红与梁永全间没有真实买卖房屋的意思表示，梁永全跟我说过为了借钱把房子押给别人，具体押给谁我不清楚，梁永全当时缺钱也找我借过钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据《丰台区东铁营危改购房合同》《回迁房买卖合同》、汇款电子回单、当事人陈述等证据，本院认定以下事实：2004年4月27日，出卖人北京晓松房地产开发有限公司与买受人赵雁签订《丰台区东铁营危改购房合同》，双方就拆除买受人原有房屋，以及买受人回购出卖人在东铁营原地新建的住宅楼房屋的预售事项达成协议：该回购房为壹号楼20层14号房屋，建筑面积共116.29平方米。双方同意回购房房价款合计425621元。出卖人应当在2007年2月28日前，依照国家和地方人民政府部门的有关规定，将达到入住条件的住宅交付买受人使用。出卖人应当在回购房交付使用后90日内，将办理权属登记时需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。赵雁与梁永全原系夫妻关系，于1986年5月9日结婚，2013年11月20日双方协议离婚。2013年12月27日，赵雁以离婚后财产纠纷的案由诉至法院。经法院主持调解，（2014）年西民初字第01274号民事调解书中赵雁、梁永全达成如下调解协议“……四、二〇〇四年四月二十七日，赵雁与北京晓松房地产开发有限公司签订的《东铁营危改购房合同》（合同编号：00501）之权利义务由梁永全享有及承担；该合同所涉及的房屋具备过户条件时，赵雁配合梁永全办理房屋过户手续……”。2018年4月10日，出售方（甲方）梁永全、赵雁与买受方（乙方）李红签订《回迁房买卖合同》，合同第三条约定甲方根据国家规定，已依法取得丰台区东铁营危改东铁营住宅楼住宅（暂用名）1号楼20层14号楼回迁房楼房一套（注：横七条16号院1号楼2014，原购房合同《东铁营危改购房合同》编号00501）（以下简称横七条2014号房），建筑面积为116.29平方米，上述房屋包括附属设施，经双方约定上述房屋交易价格为每建筑平方米17198元，总价款共计200万元整。第四条价款支付约定，本合同签订之日，乙方以现金支付方式向甲方一次性交清房款，甲方同时为乙方出具相应的收到凭证。第五条房屋产权过户约定，因本合同签订时，甲方的回迁房不具备产权过户条件（注：甲方的回迁房尚未取得不动产权证书，即未下房产证），双方约定自甲方在能办理并获得北京市房屋登记机关房产登记证之日起10日内，甲方应立即协助乙方办理房屋产权过户登记手续。因签订本合同所发生的过户登记费、契税、估价费、印花税等费用由乙方负担（注：甲方承诺无条件配合乙方过户到乙方指定的产权人名下）。甲方不得提出任何加收房价款和其他任何附加条件，如甲方违反本条约定怠于、不予配合或拒绝协助乙方办理产权过户手续时，属于甲方严重违约行为，乙方有权按照房屋总价款的日千分之十向甲方主张违约金，本协议还应继续履行。双方特别约定，本合同无效不影响本条约定的效力。第七条房屋权益转让约定，甲方交付房屋后立即丧失该房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利，所有权利和权益均转让给乙方。即便合同无效，该房屋在乙方占有期间无需向甲方支付任何经济补偿和赔偿。甲方自愿放弃乙方占用期间的任何权益。乙方享有排除甲方及任何第三人的居住权利。第八条违约责任1、甲、乙双方合同签订后，如乙方中途毁约，所付房款全部归甲方所有，乙方放弃追缴所付房款的权利。如甲方中途毁约，应书面通知乙方，并自毁约之日起3个工作日内按双倍房价款返还乙方。上述合同签订后，李红于2018年4月12日向梁永全转账200万元，梁永全认可收到上述款项。李红出具横七条2014号房屋燃气费交费单一张欲证明梁永全已实际交付房屋，己方已实际缴纳燃气费，称最迟缴费日期为2018年5月16日。李红称自己是外地户口，在北京交有社保和个税，2014年离异至今单身，2014年至2018年期间名下有一套房，大概2016年出售，2018年4月10日和梁永全、赵雁签订《回迁房买卖合同》时有购房资质，当时名下无房，2018年底买了一套房屋且持有至今。法庭限期李红就具有北京市购房资质举证，但李红并未就其坚称的具有北京市购房资质向法庭举证。另李红当庭表示现在倾向于调解，认可梁永全、赵雁偿还本金200万和截止目前的利息。另查，申请执行人杨宏超与被执行人梁永全民间借贷纠纷一案，杨宏超依据已经发生法律效力的承德县人民法院（2018）冀0821民初1543号民事调解书，向承德县人民法院提出执行申请，该院于2018年7月12日作出裁定，预查封被执行人梁永全所有的登记在赵雁名下的位于北京市丰台区东铁营横七条2014号房一处，查封期限为三年（自2018年7月12日至2021年7月12日）。再查，原告李波与被告梁永全民间借贷（2015年至2018年期间借贷）纠纷一案，北京市通州区人民法院于2019年2月15日作出（2018）京0112民初34398号民事判决书，该生效判决书确定：一、被告梁永全于本判决生效之日起七日内偿还原告李波借款本金人民币55万元；二、被告梁永全于本判决生效之日起七日内给付原告李波利息人民币5万元；三、被告梁永全于本判决生效之日起七日内给付原告李波逾期利息（以本金人民币55万元为基数，自2018年3月7日起至实际给付之日，按照年利率24%计算）。后李波申请执行，北京市通州区人民法院于2019年7月29日对位于北京市丰台区东铁营横七条2014号房屋进行了查封，李红就此提出执行异议，2019年10月28日，该院作出（2019）京0112执异482号执行裁定书，认为涉案房屋买卖合同是否有效，需要以我院审理结果为依据，故裁定中止对（2019）京0112执异482号的审查。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李红主张其与梁永全、赵雁签订的《回迁房买卖合同》有效，并出示合同文本及转账证明，梁永全、赵雁抗辩称梁永全向李红借款200万元，为此双方签订《回迁房买卖合同》。经审查，《回迁房买卖合同》约定的价款与横七条2014号房市场价值差距较大，不符合交易常理，合同多处约定也不符合房屋买卖合同的惯常交易规则，且李红未举证签约时及目前其已通过购房资格核验具备购房资格；结合现有证据及当事人陈述，考虑到梁永全与李波、案外人杨宏超多起借贷事实，梁永全、赵雁及李波的陈述更加符合客观事实。民事法律行为以意思表示真实为有效条件，不具备生效条件的民事法律行为不具有法律效力。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的……”本案中，李红与梁永全、赵雁签订的《房屋买卖合同》从表面看，订立的主体和内容都是合法的，但其实质目的不是房屋买卖关系，而是以签订房屋买卖名义订立借款合同，双方实际上系借贷关系，且上述行为损害了第三人利益。李红与梁永全、赵雁签订《房屋买卖合同》的行为违反了上述法律规定，不具有法律约束力，应认定《房屋买卖合同》无效。李红起诉要求确认《回迁房买卖合同》有效并继续履行，没有事实和法律依据，本院不予支持。双方之间的借贷纠纷可另行解决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第（二）项、第一百四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李红的全部诉讼请求。案件受理费22800元，由原告李红负担11400元（已交纳），由被告梁永全、赵雁负担11400元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 袁艳玲二〇二〇年十二月十一日法官助理 戴雅竞书 记 员 高燕燕