云南省玉溪市江川区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0421民初1080号原告：云南中能诚通地产有限公司，住所地为云南省玉溪市江川区大街街道文明街**。法定代表人：叶克连，执行董事。委托诉讼代理人：刘玉萍，云南新海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵洋，云南新海天律师事务所律师。被告：石曜彰，男，1973年10月7日出生，汉族，居民，住云南省玉溪市江川区。被告：张小英，女，1976年2月3日出生，汉族，居民，住云南省玉溪市江川区。委托诉讼代理人：石曜彰（张小英丈夫），男，1973年10月7日出生，汉族，居民，住云南省玉溪市江川区。原告云南中能诚通地产有限公司（以下简称中能诚通公司）与被告石曜彰、张小英商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序于2020年9月29日公开开庭进行了审理，原告中能诚通公司委托诉讼代理人刘玉萍，被告石曜彰到庭参加诉讼，被告张小英经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。审理过程中，因发现本案案情复杂，不宜适用简易程序审理，本院于2020年11月2日裁定将本案转为普通程序审理。2020年12月25日，被告张小英委托石曜彰作为委托诉讼代理人。本院于2020年12月28日公开开庭进行了审理，原告中能诚通公司委托诉讼代理人赵洋，被告石曜彰暨被告张小英委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中能诚通公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除其与二被告于2012年10月5日签订的《商品房购销合同（合同编号：××××）》并要求二被告配合撤销该合同的备案登记；2.二被告腾空返回其江川星云铭城××幢××号房屋；3.律师费71000元，诉讼费用由二被告负担。事实和理由：其开发建设了江川星云铭城项目，并依法取得了预许江政字（××××）号商品房预售许可证。2012年10月5日，二被告与其签订《商品房购销合同》，约定二被告向其购买江川星云铭城××××号房屋，房款总价2846336元。二被告于合同签订之日支付首付房款856336元，剩余199万元由二被告向中国工商银行股份有限公司江川支行（以简称工行江川支付）贷款进行支付，其作为二被告向工行江川支行贷款的阶段性担保人于2014年11月25日与工行江川支行签订了《个人购房借款/担保合同》。2019年5月5日，工行江川支行向法院起诉，法院于2019年6月26日作出（2019）云0421民初564号民事判决，判令二被告偿还工行江川支行借款本金及利息合计1734590.35元,2019年3月31日以后利息按《个人购房借款/担保合同》约定计付,并由其对此款项承担连带责任。2019年8月30日，玉溪市江川区人民法院向其送达执行通知书并冻结了其账户内存款2631504.53元，截止2020年7月31日，其代二被告还款1826256.1元,支付法院执行款29952元,合计1856208.1元。《商品房购销合同》合同补充条款第4条约定：因二被告未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，并导致其承担连带责任的，其在承担责任后有权向乙方追偿，除乙方应承担相关违约责任外，其有权解除《商品房购销合同》另行销售，并由二被告承担其因实现债权、解除合同、处置房产等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费……。现二被告的行为导致其承担连带责任，其有权按照合同约定解除《商品房购销合同》将房屋另行销售。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十条、第九十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，其代二被告履行了代偿责任，其有权解除《商品房购销合同》将房屋另行销售，并向二被告主张因实现债权而产生的诉讼费、律师费等。为维护其合法权益，故向法院提起诉讼。被告石曜彰、张小英辩称，对原告诉状陈述事实除了税费部分有异议，其余事实无意见。现其没有房屋居住，其同意解除《商品房购销合同》，同意配合原告办理撤销该合同的备案登记并返还原告房屋，其对原告庭审时提出返还其购房款时应扣除原告代偿款项1826256.1元、支付执行款29952元、律师费35500元，即返还其购房款954627.9元的主张无异议，要求原告返还其购房款954627.9元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。二被告对原告提交的营业执照、法定代表人身份证明、居民身份证、个人购房借款/担保合同、商品房购销合同、本院（2019）云0421民初564号民事判决书、执行通知书、协助有权机关查询冻结扣划登记薄、代还石曜彰贷款明细、工行个贷还款凭证、结案通知书、中国工商银行网上电子回单、云南省行政事业单位资金往来结算票据、云南省销售不动产统一发票、云南省地方税务局通用机打发票、委托代理协议、云南增值税专用发票、不动产权证书的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实即原告提交的中能诚通公司实缴税款情况表1份，欲证实其在开票后已交税款277517.68元的事实。因该证据系原告单方制作,未提供向税务机关缴税发票证据证实，本院对证据的真实性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告系夫妻。2012年10月5日，原告（作为甲方）与二被告签订《商品房购销合同（合同编号：××××）》以及合同补充条款，约定：“甲方以出让方式取得位于江川县、编号××××的地块的土地使用权，土地规划用途为城镇混合住宅用地，土地使用权证号：江国用（2011）第××号；甲方经批准在上述土块建设商品房，项目名称星云铭城，建设工程规划许可证号：江建字第××××号。乙方购买的商品房为预售商品房，批准预售商品房机关江川县住房和城乡建设局，商品房预售许可证号预许江证字（××××）号。乙方购买的商品房为××××号房，属框架、框剪结构，商品房建筑层数为地上4层。甲乙双方约定按套计价，该商品房总价款为2846336元，房屋参考套内建筑面积为373.64平方米,建筑面积386.51平方米,公摊面积12.87平方米。乙方以按揭方式付款，乙方应于2012年10月5日前首期支付购房总价款的30.09%计856336元,剩余69.91%的房款计1990000元，乙方应于支付首期款之日起七日内前向银行申请办理完毕按揭贷款。甲方应于2014年3月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付乙方。”合同补充条款约定：“因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，并导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，除乙方应承担相关违约责任外，甲方有权解除《商品房购销合同》另行销售，并由乙方承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。”合同签订后，二被告于2012年10月6日向原告支付购房款856336元。原告于2012年10月5日办理了商品房买卖合同登记备案，合同登记号ＪＣ2012100600361。2014年11月25日，二被告作为共同借款人，原告作为保证人与工行江川支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定工行江川支行向二被告贷款1990000元用于购买江川县大街街道星云铭城××××号房屋，担保方式为一般抵押加保证。合同签订后，工行江川支行于2014年11月25日依合同约定将借款本金1990000元一次性划入了原告账户。贷款发放后，二被告未按合同约定履行义务，工行江川支行向本院提出诉讼，本院于2019年6月26日作出（2019）云0421民初564号民事判决。后工行江川支行申请执行，本院于2019年8月30日向原、被告送达（2019）云0421执680号执行通知书，要求原、被告履行义务。本院于2020年7月31日向原告执行工行江川支行贷款本金及利息1826256.1元、支付执行款29952元，合计1856208.1元。原告将坐落玉溪市江川区房屋办理不动产登记，不动产权证为云（2020）江川区不动产权第××号，权利人中能诚通公司。2020年7月28日,原告(作为甲方)与云南新海天律师事务所(作为乙方)签订《委托代理协议》,约定乙方接受甲方委托,指派刘玉萍律师作为云南中能诚通地产有限公司诉石曜彰、张小英商品房预售合同纠纷一案中云南中能诚通地产有限公司的代理人；甲方于本协议签订之日向乙方交纳律师代理费70000元，案件工杂费、差旅费1000元，合计71000元。协议签订后，原告于2020年7月30日向云南新海天律师事务所支付律师费71000元。后原告向二被告索要购房款未果，故向法院提起诉讼。本院认为，中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《商品房销售管理办法》第三条规定：“商品房销售包括商品房现售和商品预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”本案中，原、被告之间的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行义务。关于原告要求解除《商品房购销合同》及要求二被告配合办理撤销该合同的备案登记的问题，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案原告要求解除合同及要求二被告配合办理解除该合同的备案登记，二被告答辩同意解除合同并配合办理撤销该合同的备案登记，故原告要求解除合同及要求二被告配合办理撤销该合同的备案登记的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张返还江川星云铭城37幢A号房屋及返还二被告购房款的问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案原告已向二被告交付了星云铭城××××号房屋，二被告向原告支付了购房款，现本案解除《商品房购销合同》后，二被告应向原告返还已交付的星云铭城××××号房屋，原告向二被告返还购房款。现二被告对原告提出返还二被告购房款时应扣除代偿款项1826256.1元、支付执行款29952元、律师费35500元，即返还二被告购房款2846336元-1826256.1元-29952元-35500元=954627.9元的主张无异议，原、被告对返还购房款款项属其真实意思表示，未违反法律规定，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、原告云南中能诚通地产有限公司与被告石曜彰、张小英于2012年10月5日签订的《商品房购销合同（合同编号：××××）》于本判决生效之日起解除；二、被告石曜彰、张小英于本判决生效之日起七日内配合原告云南中能诚通地产有限公司办理撤销本判决第一项所涉商品房购销合同的登记备案手续；三、被告石曜彰、张小英于判决生效之日起30日内返还原告云南中能诚通地产有限公司位于玉溪市江川区房屋；四、原告云南中能诚通地产有限公司于判决生效之日起30日内返还被告石曜彰、张小英购房款954627.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30138元，由被告石曜彰、张小英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审 判 长  毕海峰人民陪审员  郭正明人民陪审员  宋政陆二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  龚 静