广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民初313号原告：庄春玉，女，汉族，1964年5月20日生，户籍住址广东省普宁市******，身份证号码440************743。委托诉讼代理人：蔡泽恩，广东惠宏信律师事务所律师。被告：光耀集团有限公司，住所惠州市*************。诉讼代表人：光耀集团有限公司管理人（广东卓凡律师事务所，负责人徐向辉）。委托诉讼代理人：钟凯萍，系管理人工作人员。原告庄春玉与被告光耀集团有限公司（下称“光耀集团”）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蔡泽恩、被告委托诉讼代理人钟凯萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄春玉向本院提出诉讼请求：判令光耀集团继续履行8003285号《楼宇认购书》，并协助将位于惠州市马安镇新乐泥城地段荷兰公馆*****产权登记至庄春玉名下。事实和理由：2011年6月28日，庄春玉与光耀集团就惠州市马安镇新乐泥城地段荷兰公馆*****签订了8003285号《楼宇认购书》，认购书中约定房产售价为人民币38万元整。签订认购书后庄春玉按照约定支付了全数38万元房款，但因光耀集团自身债务问题，导致涉案房产在未办理合同备案手续前即被光耀集团债权人查封，庄春玉一直无法完善涉案房产的产权登记手续。2017年12月11日，惠州市中级人民法院裁定受理光耀集团破产重整，并指定深圳市金大安清算事务有限公司及广东卓凡律师事务所担任管理人。2018年4月24日，庄春玉向管理人申报了涉案房产的购房者权益，2019年6月14日，庄春玉收到管理人作出的（2018）光耀管通字第13-394号《通知书》，该《通知书》中管理人以涉案房产被查封导致法律上履行不能为由决定解除8003285号《楼宇认购书》，随后庄春玉就此提出异议，2020年8月3日，庄春玉收到管理人作出的（2018）光耀管通字第13-394-1号《通知书》，管理人认为庄春玉的异议不成立，维持原来的认定。庄春玉认为，管理人解除8003285号《楼宇认购书》的事实和法律依据不足，按照《中华人民共和国企业破产法》第十九条“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止”的规定，在光耀集团进入破产重整程序后，对于案涉房产的查封即应当依法解除，因此，8003285号《楼宇认购书》的履行既不存在事实上履行不能的情况也不存在法律上履行不能的情况，故光耀集团履行认购书并不存在任何障碍，庄春玉也不存在任何可以解除认购书的违法行为，依法光耀集团仍应继续履行认购书。原告庭审中变更诉讼请求为判令光耀集团继续履行8003285号《楼宇认购书》并将惠州市马安镇新乐泥城地段荷兰公馆*****的产权登记变更至庄春玉名下。被告光耀集团辩称，经管理人核实，原告确实签署了认购合同，并且支付了款项，管理人核实了原告提供的收款收据以及公司内部的销控表，都显示了当时确实是出售给了本案的原告庄春玉。其次，经管理人查询，涉案房产确实已经查封了并没有办理变更登记，也没有其他第三人使用。综上，请法院予以裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告庄春玉向本院提交了十份证据：证据一庄春玉身份证，证明原告诉讼主体适格；证据二光耀集团企业信用登记信息，证明被告诉讼主体资格；证据三材料清单与说明，证明原告依法向被告管理人申报了购房者权益；证据四（2018）光耀管通字第13-394号《通知书》、证据五异议意见书、证据六（2018）光耀管通字第13-394-1号《通知书》，证明被告管理人作出解除8003285号《楼宇认购书》的决定，并对原告提出的异议移交不予采纳，被告作出的决定缺乏事实和法律依据；证据七8003285号《楼宇认购书》、证据八收款收据，证明原告与被告就荷兰公馆*****签订了认购合同且原告按照认购书约定支付了全数8003285号《楼宇认购书》；庭前补充提交两份证据：证据九无房证明及结婚证，证明原告夫妻名下无房产，是真实购房者；证据十协助执行通知及情况说明，证明原告于涉案房产解封后交接了房产。被告光耀集团质证意见：对原告提交的证据没有异议。被告光耀集团向本院提交了两份证据：证据一债权申报登记表，证明原告于2018年4月10日签署了《债权申报书》，申报本金56761280元，利息5335560.2元，并附证明材料；证据二购房者权益申报表，证明原告于2018年4月24日签署申报表，申报荷兰公馆一期1栋1单元603号的购房者权益。原告庄春玉质证意见：对被告提交的证据没有异议。本院经审理查明：2011年6月28日，原告与被告签订《楼宇认购书》，约定：原告认购荷兰公馆*****房屋，建筑面积87.75平方米，套内建筑面积73.86平方米，公摊面积13.89平方米；原告选择一次性付款，优惠价380000元；专项维修资金60元/平方米，契税为总房价的3%即11400元；被告于2012年12月30日前将该房屋交付原告使用等条款。认购书签订前夕，原告向被告支付了380000元房款，由被告开具了收款收据给原告存执。认购书签订后，被告依约将上述房屋交付给了原告，原告遂将该房屋装修入住。原告要求被告办理不动产登记时，该房屋已被案外人申请人民法院查封，产权登记至今无法办理。庭审中原被告双方均确认原告已全额支付购房款并交付原告庄春玉使用。光耀集团管理人于2019年6月3日向原告出具《通知书》，称鉴于原告庄春玉认购的房产已被查封，无法签订《商品房买卖合同》，属于法律上的履行不能，管理人决定解除合同。原告于2019年6月17日向管理人提出异议，管理人于2020年7月28日出具《复核通知书》维持原决定。原告庄春玉与其丈夫周静祥名下无不动产登记信息。本院于2017年12月11日裁定受理光耀集团有限公司破产重整一案并采取公开竞争方式指定深圳市金大安清算事务有限公司及广东卓凡律师事务所为光耀集团有限公司联合管理人，深圳市金大安清算事务有限公司张蕾蕾律师为联合管理人负责人。2018年4月24日，原告庄春玉向管理人申报购房者权益。另查，被告光耀集团确认涉案房产已被查封但没有办理变更登记，也没有其他第三人使用。本院认为，本案系破产债权确认纠纷。本案的主要争议焦点是原告庄春玉对涉案房产主张物权期待权，要求被告光耀集团协助将涉案房产过户到庄春玉名下是否有充分依据？本院评析如下：原告与被告签订的《楼宇认购书》记载了房屋的位置、面积，约定了价款、维修基金、交付日期等内容，从该楼宇认购书约定的内容看，符合房屋买卖合同的实质要件，依法应认定该楼宇认购书为房屋买卖合同。该认购书是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，涉案房产在被案外人申请查封前，双方已签订了合法有效的房屋买卖合同，原告支付了全额房款，被告也将房屋交付给了原告，且根据原告提供的证据表明原告没有其他住房，涉案房屋是其唯一住房；原告之所以对涉案房屋至今没有办理产权登记，是因为该房屋被案外人申请人民法院查封导致无法办证，原告对此没有过错。被告光耀公司已被本院裁定进入破产重整程序，根据《中华人民共和国企业破产法》第十九条“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止”的规定，涉案房屋的保全措施依法应予以解除，涉案房屋已不存在产权登记的障碍。显然，原告主张该房屋的物权期待权符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告诉请被告协助将该涉案房屋产权登记至原告名下应给予支持。综上，原告的诉讼请求理由充分，应予支持，依照《中华人民共和国企业破产法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：被告光耀集团有限公司应继续履行与原告庄春玉签订的8003285号《楼宇认购书》，于本判决生效之日起60日内协助将位于惠州市马安镇新乐泥城地段荷兰公馆一期1号1单元603房的产权登记至原告庄春玉名下。案件受理费7000元，由被告光耀集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 陈金升审 判 员 李旭兵审 判 员 张斯姝二〇二〇年十二月三十日法官助理 郭宇嘉书 记 员 邹 琦