北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初6968号原告：北京禾润世家物业管理有限责任公司，住所地北京市昌平区回龙观镇黄平路**院**楼**1418。法定代表人：李小东，总经理。委托诉讼代理人：姚旭丹，女，1993年9月5日出生，汉族，本公司行政专员，住北京市昌平区。被告：张勤，女，1964年8月16日出生，汉族，住江苏省泗洪县。第三人：北京盛豪达房地产经纪有限公司，住，住所地北京市昌平区回龙观镇黄平路**院****1419/div>法定代表人：王永超，总经理。委托诉讼代理人：郝琦，男，1997年9月17日出生，汉族，本公司销售，住北京市昌平区。原告北京禾润世家物业管理有限责任公司（以下简称禾润世家公司）与被告张勤、第三人北京盛豪达房地产经纪有限公司（以下简称盛豪达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告禾润世家公司的委托诉讼代理人姚旭丹、第三人盛豪达公司的委托诉讼代理人郝琦到庭参加诉讼。被告张勤经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。禾润世家公司向本院提出诉讼请求：1.原告与被告之间的《房屋租赁合同》于2020年6月19日解除；2.被告支付房租、物业费、供暖至2020年6月19日，房租83489.72元、物业费1977.12元、取暖费1166.59元；3.被告向原告支付违约金41666.66元；4.由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年3月1日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，规定甲方将坐落于北京市昌平区××镇××小区703号楼1至2层1单元1房屋出租给乙方。被告未能依约支付相应房租。根据《房屋租赁合同》第四条第三款，被告应于2020年3月1日支付房租、物业费、取暖费，但至今原告未收到被告的租金。根据《房屋租赁合同》第十条第一款，因被告未能依约支付房租，且拒绝腾退房屋，恶意占用原告房屋，故原告于2020年6月19日将房屋单方收回，故租金结算至2020年6月19日，并请求法院判令解除原被告之间的《房屋租赁合同》。张勤经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。盛豪达公司述称，我公司只做了中介，收取了佣金，具体合同履行情况我就不清楚了。经审理查明：2017年3月1日，北京禾润世家科技有限责任公司（出租方、甲方）与张勤（承租方、乙方）、盛豪达公司（居间方、丙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋坐落于北京市昌平区××镇××小区703号楼1至2层1单元1，租赁用途为儿童娱乐、教育培训、图书阅读；租赁期自2017年3月3日起至2023年4月16日止，免租期自2017年3月3日起至2017年4月16日止，此期间乙方无需支付甲方房租，若乙方提前退租，不享有该免租期；租金第一年和第二年为25万元；物业费共计6652元，于每年3月1日一起支付；取暖费共计10948元，于每年9月1日一起支付；甲方向乙方交付房屋后，发生的供暖费、物业管理费由乙方承担；租赁期内，乙方拖欠房租或其他应缴各项费用达5日（含）以上的，甲方有权终止本合同，收回房屋，扣除乙方押金，并且乙方应按照首期二个月租金标准向甲方支付违约金；租赁期内，乙方提前退租的，应提前60日书面通知甲方，允许甲方提前带他人看房，扣除乙方押金，租赁合同解除，乙方如未提前60日通知的，扣除乙方押金，并应按照首期二个月租金标准向甲方支付违约金；如出现合同终止或乙方违约，甲方有权单方面收回房屋。双方还在该合同还约定了其他权利义务。袁晶代张勤在承租人处签字。同日，张勤出具《委托书》载明“本人因个人原因，特委托袁晶代表我与北京禾润世家科技有限责任公司签署关于北京市昌平区××镇××小区703号楼1至2层1单元1商铺房屋租赁合同事宜，对委托人签署的所有文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任”。张勤在委托人处签字，袁晶在受托人处签字。2020年1月2日，张勤向禾润世家公司出具书面材料，主要内容为因其经营不善，一直赔钱，故提出退还所租房屋，解除租赁合同；并要求退还所有押金，免租期的三个月租金退给自己，也可以在免租金三个月的情况下，继续经营三个月。禾润世家公司收到上述材料并于2020年1月7日出具《答复函》，主要内容为张勤提出解除合同的要求属于单方要求提前解除合同的行为；自己已依《房屋租赁合同》的约定履行了己方义务，如张勤坚持要求提前解除合同，将按照《房屋租赁合同》第三条第二项以及第十条第二项的约定，扣除押金41666.66元，收取相应违约金（如不符合提前60日书面通知的要求）；张勤不再享有自2017年3月3日起至2017年4月16日止的免租期；不同意张勤提出的提前解除合同后退押金并享受免租期的要求。2020年2月25日，禾润世家公司员工通过微信与袁晶联系，表示因3月1日需要交纳下次房租，在提前通知不续租的情况下，要求其于月底将房子交还。袁晶表示交不了，两个月的抵押金可以抵两个月的房租，还有45天免租期，需要使用完。2020年2月27日，禾润世家公司向张勤出具《缴费通知单》，主要内容为要求张勤缴纳2020年3月1日至2020年8月31日房租140450元，2020年3月1日至2021年2月28日物业费6652元、取暖费10948元。之后，禾润世家向张勤在《房屋租赁合同》中的“联系地址”邮寄上述《缴费通知单》，但邮件被退回。2020年7月21日，本院在人民法院报刊登公告，向张勤送达本案起诉状副本、证据材料及开庭传票。经法庭询问，禾润世家公司表示张勤房租支付至2020年3月2日；该房屋系案外人张秉琦所有，自己系从张秉琦租赁涉案房屋，且双方约定租赁期内自己可将房屋转租给第三方；2020年6月20日，自己将涉案房屋通过开锁师傅开锁后交付给张秉琦，交付时张勤不再现场，且涉案房屋中并无张勤物品；自己不清楚张勤何时搬走的。另查，2017年10月24日，北京禾润世家科技有限责任公司名称变更为禾润世家公司。诉讼过程中，本院根据案件实际情况追加盛豪达公司作为第三人参加本案诉讼。盛豪达公司当庭表示同意解除《房屋租赁合同》。上述事实，有《房屋租赁合同》《委托书》《答复函》《缴费通知单》、通知书、微信聊天记录、人民法院报及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，禾润世家公司与张勤签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，双方均应按照合同的约定履行义务。对于本案《房屋租赁合同》解除问题。当事人可以约定一方解除合同的条件。合同解除的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，张勤拖欠房租，依据双方当事人在合同中的约定，禾润世家公司有权解除合同并收回房屋。现张勤经本院公告送达本案起诉状，而盛豪达公司经本院追加后当庭发表陈述意见，因此，本院认定本案开庭时间，即2020年10月22日为《房屋租赁合同》解除时间。对于张勤于2020年1月2日向禾润世家公司提出解除《房屋租赁合同》并要求退还押金、享受免租期的行为，本院认为该行为不构成合同解除。首先，禾润世家公司回函对押金及免租期表示拒绝，此种情形不属于双方当事人合意解除合同。其次，禾润世家公司在出具《回复函》后仍然要求张勤支付租金、物业费、取暖费。现张勤未能就其何时搬离涉案房屋承担举证责任，而禾润世家公司2020年6月20日通过开锁的方式进入涉案房屋并将涉案房屋交付给所有权人张秉琦。因此，张勤理应支付2020年6月20日前的房屋租金、物业费、取暖费，对于禾润世家公司该部分诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，依据双方的合同约定，张勤拖欠房租达5日以上，故应当按照合同约定支付禾润世家公司首期二个月租金标准的违约金41666.66元，对于禾润世家公司要求张勤支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。张勤经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院在查明案件事实的基础上依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京禾润世家物业管理有限责任公司与张勤及北京市盛豪达房地产经纪有限公司于2017年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月22日解除；二、张勤于本判决生效后七日内支付北京禾润世家物业管理有限责任公司房租83489.72元、物业费1977.12元、取暖费1166.59元；三、张勤于本判决生效后七日内支付北京禾润世家物业管理有限责任公司违约金41666.66元；四、驳回北京禾润世家物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2867元及公告费（以公告票据为准），由张勤负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 俊人民陪审员  冯静春人民陪审员  黄丽霞二〇二〇年十二月九日书 记 员  丁晓影