山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0282民初12872号原告：即墨市安居永盛物业管理有限公司，住所地青岛市即墨区鹤翔小区**楼楼**。统一社会信用代码91370282334195119P。法定代表人：赵艳，经理。委托诉讼代理人：蓝克龙，男，1974年11月30日出生，汉族，住青岛市即墨区。被告：贺新超，男，1988年2月5日出生，汉族，住青岛市即墨区。原告即墨市安居永盛物业管理有限公司诉被告贺新超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月14日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告即墨市安居永盛物业管理有限公司委托诉讼代理人蓝克龙、被告贺新超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告贺新超向原告支付2017年1月1日至2018年12月31日期间物业费1875.62元并承担以1875.62元为基数自2020年1月1日起至实际付清之日止按照日千分之三支付的违约金；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2017年1月1日起为鹤翔小区提供物业服务，被告系原告提供服务的鹤翔小区业主，房屋建筑面积120.23平方米。按照《物业服务合同》约定，被告应按照0.75元/平方米交纳物业管理费，实际原告按照0.65元/平方米/月标准向业主收取物业服务费。原告按约提供了物业管理服务，被告至今欠交2017年-2018年期间的物业服务费。原告多次催要未果，特具状起诉，请求判如所请。被告贺新超辩称，我是**小区**户业主，房屋面积是120.23平方米。2017年-2018年期间物业费未支付。我家是**户，从2017年开始整个东户的厨房下水道都堵了。我家楼下一楼是门头房，一楼门头房将下水管堵上了。我们找到物业要求物业公司协调，让一楼的“驴肉火烧”把下水道通开，物业公司说管不了不敢管。我家一直只能通过厕所倒水。一楼的“驴肉火烧”通过楼道里面的窗户排烟，我们找到物业公司要求物业公司和驴肉火烧协调停止排烟，但是物业公司不管。贺新超的母亲为了倒水在自己家的厕所摔倒了，如果我家的厨房下水道能用我的母亲就不用去厕所倒水，也就不可能摔成骨折。如果没有物业公司撑腰驴肉火烧不敢堵下水道，不敢装上阀不让我们楼上业主下水。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经质证确认的证据，本院认定事实如下：原告即墨市安居永盛物业管理有限公司（乙方）经即墨市鹤翔小区业主委员（甲方）选聘，为青岛市即墨区鹤翔小区提供物业服务，双方签订《物业服务合同》。合同约定物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的养护和管理；共用部位是指房屋的主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、公共屋面等，每年除去法定节假日之外，公共区域内的路面、道路、甬道每天进行重点性的（非普遍性）清扫一次，绿地内的杂物每周清理一次，单元内的卫生（含楼梯、楼梯口、地下、地下室共用部位清扫两次，努力做到服务区域环境卫生干净、整洁。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用设施是指共用的上下水道、落水管、天线、供电线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、非经营性车场车位，公益性文体设施和共用设备使用的房屋、设备等。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集及雨、污水管道的疏通。4、公共绿化的养护和管理；5、交通秩序的管理；内容包括：①维护本物业区域内的交通秩序②停车服务费的收取③本物业区域内的车辆、摩托车、电动车、自行车的管理。责任包括：①提供车位管理及停车场设备设施的维修保养，不承担车辆、摩托车、电动车、自行车损坏、丢失的赔偿责任。②制止携带易燃、易爆、剧毒及各种危险腐蚀品的车辆进入本物业，以及漏油、漏水车辆进入本物业车场。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理和制止本物业公共区域内的违法犯罪行为。7、装饰装修管理服务。8、物业档案资料管理。物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，住宅0.75元/月·平方米，商业物业1.6元/月·平方米。物业公共性服务费合同签订之日起预收一年；物业公共性服务费不因业主未按时交纳而减免。物业费的缴纳自每年的1月1日缴纳一年的物业服务费，以后每年缴纳一次（每年度上一个月预缴下年度一年的物业费）全额缴清下年度的物业服务费。物业服务费、车位服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年度上一个月预交下年度一年的费用，逾期不交纳的，每日按应缴纳额的3‰收取违约金。合同对物业管理服务质量、双方的权利与义务、违约责任等进行了约定。原告自合同签订后即在鹤翔小区提供物业服务，并自愿降低物业服务费收费标准至0.65元/月/平方米。被告贺新超系鹤翔小区**户业主，**户房屋建筑面积为120.23平方米。贺新超欠交2017年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费1875.59元【（0.65元/月/平方米×120.23㎡×12个月×2】。鹤翔小区**单元的厨房下水管堵塞多年。被告称该楼一层经营“驴肉火烧”的业主故意堵塞厨房下水管（安装阀门），不允许楼上业主排水。因“驴肉火烧”造成楼道内积聚油烟，被告多次投诉。上述事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的物业服务合同、催收照片等证据在案佐证。经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为，业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告即墨市安居永盛物业管理有限公司经即墨市鹤翔小区业主委员会选聘，作为鹤翔小区的物业服务单位，对小区实行统一管理、综合服务，被告贺新超作为该小区**户业主，其物业坐落在小区内，已经接受物业服务，应当按照物业服务合同的约定支付相应的物业服务费用。被告自述厨房下水道堵塞、楼道油烟等情况均为“驴肉火烧”经营者造成，原告并未侵权行为，被告不能因此拒交物业服务费。原告作为服务单位应当提高服务意识，改进完善服务质量，尤其针对业主提出的小区绿化等焦点问题进行改进。但物业服务合同属继续性合同，物业服务有持续性、琐碎性、复杂性和服务质量难量化等特点，物业服务的成效及物业服务的完善需要物业服务公司和包括被告在内的小区全体业主的相互配合、共同努力，被告庭审中提出的物业服务瑕疵不能认定原告提供的物业服务与物业服务合同有明显差异，并非法定及合同约定的拒交物业服务费事由，本院不予采纳。同时，业主拒交物业服务费用，既直接影响了物业服务质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。原告要求被告支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费1875.59元【（0.65元/月/平方米×120.23㎡×12个月×2】符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告拖延支付物业服务费构成违约，应当承担违约责任。因物业服务存在瑕疵在所难免，且另案中原告认可业主要求原告改善小区绿化、小区交通秩序等诉求，故原告要求被告承担违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告贺新超于本判决生效之日起十日内支付给原告即墨市安居永盛物业管理有限公司物业服务费1875.59元（2017年1月1日至2018年12月31日）；二、驳回原告即墨市安居永盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告贺新超负担。被告应在本判决生效之日起十日内直接支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 乔 婧二〇二〇年十二月十七日书记员 于梦娇