广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6372号上诉人（原审原告）：周桂林，男,1961年3月5日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县*****委食品厂宿舍，公民身份号码：442************014。委托诉讼代理人：陈振南，广东港惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国栋，广东港惠律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：周伟应，男，1966年9月9日出生,汉族,户籍地址广东省惠东县*************,公民身份号码:442************574｡被上诉人（原审被告）:卢田生,男,1963年5月10日出生,汉族,户籍地址广东省惠东县*********,公民身份号码:442************335｡上诉人周桂林因与被上诉人周伟应､卢田生建设用地使用权转让合同纠纷一案,不服惠东县人民法院（2020）粤1323民初1379号民事判决,向本院提起上诉,本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人向本院提出上诉请求：一、请求撤销一审判决，发回重审或查明事实后直接依法改判支持上诉人的一审诉讼请求（即判决两被上诉人各自向上诉人支付违约金976500元）。二、本案一审、二审诉讼费由两被上诉人承担。事实与理由：一审法院对案涉的《土地转让协议》条款理解错误、部分关键事实认定错误，导致判决错误。第一，一审判决认为：双方对“移交办证手续时支付”具体是指何时何地移交、移交何种办证手续、支付时间节点的约定是不明确的，双方对条款的理解也不尽相同，即双方对“移交办证材料”事宜并未达成补充协议或新的合意，以及认为：“移交办证手续”包括上诉人向被上诉人移交案涉土地的原国有土地使用证、建设用地规划许可证等。属于对《土地转让协议》条款的理解错误，该理解属于断章取义，只截取了协议的第三条第2项进行片面理解，未结合协议的上下文进行综合理解。因为协议第二条已明确上诉人收取的总价款包括了办理土地使用证过户手续的全部费用，协议第四条也已明确由上诉人负责办理土地使用证过户手续及全部费用。协议的约定并没有歧义，即协议非常明确的约定了所有办证手续都由上诉人处理，上诉人是不需要向被上诉人移交任何的证件，而被上诉人要向上诉人提交受让土地的新的使用权人的证件，并支付第二笔款项，然后由上诉人去办理过户手续。第二，根据惠东县人民法院（2018）粤1323民初6251号和惠州市中级人民法院（2019）粤13民终7552号生效民事判决书查明的事实，上诉人与被上诉人签订转让协议的目的是为了赚取差价，而被上诉人也是为了再次向其他人转让，从中赚取差价，且被上诉人在与上诉人签订转让协议之前就已找到了买家，只是被上诉人原来找到的买家后来放弃了受让该土地使用权，而被上诉人又没有在上诉人通知要求的期限内找到新的买家，从而无法支付款项和提交新买家的证件用于办理过户手续，导致上诉人也无法向前手出让人支付款项，进而违约被没收预付款。第三，根据惠东县人民法院（2018）粤1323民初6251号判决查明的事实，上诉人收到前手卖家催告付款的告知函后，以相同的内容催告被上诉人，并已向被上诉人发出书面通知。惠州市中级人民法院（2019）粤13民终7552号判决书也对惠东县人民法院查明的以上基本事实予以确认，以上查明事实与客观事实相符，因为上诉人签订转让协议的目的是为了赚取差价，自己是无支付能力的，所以在收到前手卖家的催告函后不可能不通知作为后手买家的被上诉人。实际上诉人早已催告被上诉人支付款项和提交新买家的证件办理过户手续，只是为了给予被上诉人更多的时间重新寻找买家，希望能够成功转让该土地使用权，所以一直没有发出书面通知，直到前手卖家通知的最后付款期限届满前半个月，上诉人无奈才向被上诉人发出书面通知。因两被上诉人是合伙共同与上诉人签订转让协议，且上诉人早就催告过被上诉人，所以上诉人发出的通知只有让被上诉人卢田生签收，但被上诉人周伟应也是明知的，这也是为何被上诉人周伟应在时隔多年后才提起诉讼要求上诉人退还定金的原因。第四，虽然上诉人与被上诉人签订的《土地转让协议》没有明确支付第二笔款项的具体时间，但上诉人已经以书面通知的形式催告被上诉人应在2011年6月30日前支付款项并提交新买家的证件，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。上诉人与被上诉人签订转让协议至要求支付第二笔款项的最后期限长达4个月时间，已经充分给予被上诉人履行的时间，且在期限届满前通知了被上诉人，被上诉人未在期限内履行付款和提交新买家的办证资料，即已经属于违约。一审判决称现有证据不能不能证明被上诉人违约，明显与事实不符，认定事实错误。综上所述，一审法院对案涉的《土地转让协议》条款理解错误、部分关键事实认定错误，根据协议约定，结合案件事实和证据，是完全可以认定被上诉人违约的，依法应当判决被上诉人承担违约责任。一审判决错误，损害上诉人的合法权益，为维护合法权益，特提起上诉，请依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人未参与庭审查询且未提交书面答辩意见。一审原告向一审法院起诉请求：1.判决被告周伟应、卢田生各自向原告支付违约金976500元;2.本案诉讼费由被告周伟应承担。一审法院认定事实：2011年1月29日，原告周桂林（甲方）与被告卢田生、周伟应（乙方）签订《土地转让协议》，合同主要约定：“一、甲方将合法拥有的位于惠东县xxxxx32550平方米的土地转让给乙方，地号：xxxxxxx，国土批文：惠东国土征字xxxx号，土地使用证号：xxxx。二、甲方转让给乙方的土地每平方米300元，土地面积：32550平方米，总价款：9765000元整，该价格包括办理土地使用证过户手续的全部费用。三、付款方式：1.本合同签字之日乙方付20万元预付款给甲方；2.移交办证手续时乙方付甲方900万元；3.余款565000元在土地使用证办理到乙方名下时付清。四、甲方负责办理土地使用权证过户手续及全部费用，土地使用证按现有证件年限终止日期为2043年9月28日。五、乙方必须按合同约定支付款项。六、甲方保证转让的土地不存在权属纠纷并有权处置，甲方负责该土地附着物的清场并将土地交付乙方使用。七、违约责任：1.甲方违约按合同金额的20%支付乙方违约金；2.乙方违约按合同金额的20%支付甲方违约金。八、本合同一式四份，双方各执二份，双方签字并乙方支付预付款后生效。”当日，原告周桂林收到被告周伟应、卢田生支付的预付款200000元并出具了一张《收条》交被告周伟应、卢田生收执。2018年11月24日，周伟应以周桂林未履行双方于2011年1月29日签订的《土地转让协议》、拖延移交相关办理手续至相关部门为由，以周桂林为被告，卢田生、周伟光为第三人向一审法院提起诉讼[案号为(2018)粤1323民初6251号]，请求解除《土地转让协议》并要求周桂林返还20万元转让费及支付占用期间的利息。2019年5月16日，一审法院作出（2018）粤1323民初6251号民事判决书，判决：一、解除周桂林与周伟应、卢田生于2011年1月29日签订的《土地转让协议》；二、驳回周伟应的其他诉讼请求。周伟应不服上述判决，提起上诉。惠州市中级人民法院于2020年1月20日作出（2019）粤13民终字7552号民事判决书，判决：一、维持惠东县人民法院（2018）粤1323民初6251号民事判决书第一项；二、撤销惠东县人民法院（2018）粤1323民初6251号民事判决书第二项；三、被上诉人周桂林于本判决生效之日起十日内退还上诉人周伟应预付款200000元并支付占用期间的利息（以预付款200000元为基数，利率按年息6%计算，自2018年8月29日起计至还清之日止）；四、驳回上诉人周伟应的其他诉讼请求。上述判决均已发生法律效力。上述生效判决查明的事实部分内容如下：涉案地块使用权原登记在案外人香港中兴贸易公司名下。2007年8月2日，香港中兴贸易公司委托周伟光代为办理该土地的确权并领取证件、代为签署该土地的转让协议、办理转让过户过程中的其它各项相关事宜。2011年1月29日，周伟光代表香港中兴贸易公司与周桂林签订《土地转让合同》，由周桂林受让涉案土地使用权。同一天，周桂林作为转让方与作为受让方的卢田生、周伟应签订《土地转让协议》，并收取了周伟应、卢田生交纳的购地预付款20万元。周桂林在当天将上述20万元交付给周伟光。2011年3月18日，周伟光向周桂林发出《告知函》：“告知周桂林在香港中兴贸易公司2011年2月21日通知接收办证手续后，未按约定交付4300000元转让款，也没有提供办理土地使用证过户的证件，已经违约，现正式通知你在2011年6月30日前将需要过户的证件及4300000元交给本公司，否则本公司将取消《土地转让合同》，你所交纳的200000元预付款不予退还，同时本公司保留向你追究违约责任的权利。”周桂林于2011年3月19日收到上述《告知函》后，于2011年6月15日向周伟应、卢田生发出通知：“本人多次通知贵方提交证件及款项，但贵方迟迟未提供，现通知贵方在2011年6月30日前将办理土地使用权过户的新的土地使用权人的证件原件交给本人，同时支付土地转让款9000000元，如果到期不能提供证件及款项，本人将取消土地转让协议同时没收贵方的预付款200000元并按土地转让协议约定贵方要支付本人违约金1750000元。”卢田生于2011年6月15日签收该《通知》。2011年11月2日，香港中兴贸易公司将案涉该土地使用权转让给广东铭源健体科技股份有限公司并办理了使用权过户登记。二审生效判决认为：案涉的《土地转让协议》已无法履行，不能实现签约各方合同目的，故上诉人周伟应诉请解除合同，被上诉人周桂林返还预付款20万元符合法律规定，予以支持。未有证据佐证被上诉人周桂林在案涉合同的履行中存在违约，故上诉人周伟应诉请被上诉人周桂林应按合同约定支付违约金，无事实和法律依据，不予支持。庭审中，原告周桂林称，被告周伟应没有按照合同约定向我方移交办证手续，也没有按合同约定支付剩余900万元，构成违约。被告周伟应称，移交办证手续是指移交国有土地使用证、规划用地许可证及该土地实际使用权人的法定代表人在场，但是我方连证件都没有见过，不可能向其支付900万元，故不存在违约。一审法院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。原告周桂林与被告周伟应、卢田生于2011年1月29日签订的《土地转让协议》已由生效民事判决确认其效力，并经生效判决确认解除，本案不再赘述。本案的争议焦点为：被告周伟应、卢田生是否存在违约？应否向原告周桂林支付违约金？案涉《土地转让协议》约定的付款方式为合同签字之日被告周伟应、卢田生支付20万元预付款给原告周桂林，移交办证手续时被告周伟应、卢田生支付给原告周桂林900万元，余款565000元在土地使用证办理到被告周伟应、卢田生名下时付清。被告周伟应、卢田生于2011年1月29日已向原告支付了200000元的预付款，履行了第一笔应支付款项的合同义务。对于第二笔“移交办证手续时支付900万元”，双方对“移交办证手续时支付”具体是指何时何地移交、移交何种办证手续、支付时间节点（是被告将手续移交给原告时，还是双方在办证机关签名时）的约定是不明确的，双方对条款的理解也不尽相同。虽原告周桂林发出了《通知》欲告知两被告需在期限内提交新的土地使用权人的证件原件，但并无证据显示被告周伟应已收到上述《通知》并同意该《通知》的条款内容，且被告周伟应认为“移交办证手续”应包括周桂林向被告方移交案涉土地的原国有土地使用证、建设用地规划许可证等。建设用地使用权的转让，相关材料的移交作为双方的合同义务，被告周伟应要求作为转让方的原告周桂林提交土地的权属证书等材料亦在合理范围内，即双方对“移交办证材料”事宜并未达成补充协议或新的合意。而后，因案涉土地已转让给案外人，双方签订的《土地转让协议》客观上已无法履行，不能实现签约各方的合同目的，已由上述生效判决确认解除。因此，现有证据并不能证明被告周伟应、卢田生在合同履行中存在根本违约行为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告周桂林应自行承担举证不能的不利法律后果。原告诉请被告周伟应、卢田生支付违约金，证据不足，一审法院不予支持。综上，被告卢田生经一审法院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告周桂林全部诉讼请求。案件受理费22377元(原告周桂林已预交)，由原告周桂林负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为：本案是建设用地使用权转让合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：周桂林请求周伟应、卢田生承担违约责任并支付违约金976500元是否应当支持的问题。具体判析如下：根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，周桂林与周伟应、卢田生签订的《土地转让协议》对于第二笔900万元土地转让款的支付时间、支付条件均约定不明，双方当事人应当进行补充协商，周桂林未经双方协商，单方向被上诉人发出通知，要求被上人于2011年6月30日前将提交办证资料并同时支付900万元土地转让款，否则取消合同，没收预付款，并并要求承担违约责任。被上诉人对此不予以确认，周桂林单方通知行为，不足以认定周伟应、卢田生违约。其次，双方当事人签订的《土地转让协议》约定的交易流程和内容不够具体明确，且缺乏可操作性，系《土地转让协议》被解除，导致合同目的无法实现的主要原因，周桂林与周伟应、卢田生对此，均不具有过错，不能归责于合同单方。因此，原审法院判决认定周伟应、卢田生不存在根本违约并驳回周桂林的诉请求，处理并无不妥，二审予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年十二月十五日法官助理 黄晓娜书 记 员 曾晓英附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；