河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1402民初8665号原告：王西勤，女，1963年9月14日出生，汉族，住河南省商丘市。被告：韩德坤，男，汉族，1969年9月12日出生，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：司湛琪，河南浩君律师事务所律师。第三人：鲍亚萍（曾用名朱俊霞），女，汉族，住河南省商丘市。原告王西勤诉被告韩德坤、第三人鲍亚萍执行异议之诉一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王西勤、被告韩德坤及其代理人司湛琪、第三人鲍亚萍到庭参加诉讼。现已审理终结。原告王西勤向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法撤销(2020)豫1402执异158号执行裁定书,判决不得执行该执行标的(停止对(2001)字第Ｂ0××92号房产及所占用土地的强制执行);2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、原告系涉案房屋（Ｂ0××92号）的所有人和实际占有、使用人。原告享有足以排除强制执行的民事权益。依法不能对涉案房屋查封和强制执行。2011年6月8日王西勤与第三人朱俊霞签订《房屋买卖协议书》，朱俊霞将坐落在商丘市梁园区文化西路平原办事处方庄村，房产证号（2001）字第Ｂ0××92号房屋出售给王西勤，房屋价款32万元。2011年6月18日经梁园区“148”法律服务所见证，并出具见证书。合同签订后，王西勤向朱俊霞支付全部购房款32万元，朱俊霞将房屋交付给王西勤。该房屋自2011年6月份至今一直由王西勤居住和出租使用。1、原告与朱俊霞系房屋买卖合同签订时间和房屋交付时间为2011年6月18日，朱俊霞与韩德坤民间借贷发生在2014年3月份，(2015)商梁民初字第04440号民事判决时间为2015年12月22日。买卖合同成立在前，民间借贷合同在后。2、涉案房屋签订买卖协议在前，在人民法院对涉案房屋查封在后，相差几年时间。3、涉案房屋在合同签订时已经支付了全部购买款并实际交付并有原告使用至今，且房屋的买卖双方因此事没有任何争议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。根据最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。在本案中原告与朱俊霞签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违背法律的强制性规定，且实际履行九年多时间，合法有效。原告享有足以排除强制执行的民事权益。二、在本案涉案房产虽然没有办理过户手续，不影响原告对涉案房屋享有物权。根据《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这是合同效力和物权效力的区分条款，一般而言合同属于债权法律关系的范畴，但是这和是看成物权变动的原因行为，不动产物权的变动一般只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果，比如一物二卖等等别的原因，有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身就不是一个问题，应该加以区分，合同一经成立，只要没有违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。合同是当事人之间的合意而产生的，不必然和登记联系在一起。登记是针对物权变动的公示方法，它与物权是变动联系的，登记并不针对合同行为，而是针对物权变动行为所采取的公示方式，如果当事人之间仅仅就物权变动达成合意而没有办理登记，合同仍然有效。本案中房屋买卖合同是有效的，原告享有物权，被告民间借贷属于债权，其并不具有优先于原告的权利，原告权益足以对抗本案的强制执行。三、涉案房屋的建设属于占用农村集体土地，属于“小产权房"，该房屋的买卖合同或者协议，如果属于本集体组织之外的人，属于无效合同，法院不得对涉案房屋强制执行。如果强制执行等于变相使涉案房屋合法化，违背了法律的强制性规定。根据最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要规定：19.在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。20．在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事入主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。21．对于未取得建设工程规划许可证或者末按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。在本案中，原告属于梁园区平原办事处方庄村村集体成员，其买卖的涉案房屋合法有效。本案被告居住于商丘市××广场南××号，不是该村的村民，不应强制执行该房屋，违背法律的强制规定。综上所述，原告系涉案房屋的所有人、使用人，足以排除强制执行。根据法律规定，为保护原告合法权益，提起诉讼。被告韩德坤辩称，（2020）豫1402执异158号执行异议裁定书认定事实清楚,应当驳回原告的诉讼请求。第三人鲍亚萍辩称，同意原告王西勤的起诉。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，有其他证据证实且与本案相关的部分本院予以采信，没有其他证据证实且与本案没有关联性的部分本院不予采信。依据有效证据本院确认以下事实：2011年6月18日第三人鲍亚萍（曾用名朱俊霞）与原告王西勤签订的《买卖房屋协议书一份》，主要载明：“甲方（卖方朱俊霞）、乙方（买方王西勤）。甲方有房屋一套，坐落在商丘市××区文化××路××书××村，房权证号为（2001）字第Ｂ0××92号，自愿以协商的价格卖给乙方使用受益，兹经甲、乙双方协商，自愿达成以下协议，协议如下：一、甲方有房屋一套，坐落在商丘市××区文化××路××书××村，房权证号为（2001）字第Ｂ0××92号，面积182.69㎡，自愿以协商的价格卖给乙方使用受益。二、乙方自愿接受。三、总房款为320000元人民币（叁拾贰万元整），乙方一次性付清房款。四、自乙方付清房款后，此房的所有权归乙方所有。任何人无权干涉。五、如此房产需办理有关手续时，甲方有义务帮助乙方，并提供相关手续，费用由乙方自行承担。其他无瓜葛。此协议一式叁份，甲、乙双方各持壹份，见证部门存档壹份，双方签字并捺手印方可生效，每份均具有同等法律效力。甲方：朱俊霞。乙方王西勤。见证方：梁园区“148”法律服务所。2011年6月18日。”2011年6月16日，第三人朱俊霞向原告王西勤出具《收条》一份，主要载明：“今收到王西勤房屋款叁拾贰万元整（320000元）。朱俊霞，2011年6月16日。”2011年6月18日，商丘市“148”法律服务出具（2011）年商“148”见字第13号《见证书》一份，主要载明：“经审查核实，买、卖双方在本所见证人面前签定的买卖协议是买卖双方真实意思的表达，是双方亲自签名并捺手印，真实、合法、现予见证。卖方：朱俊霞。买方：王西勤。见证方：梁园区“148”法律服务所”。另查明，原告王西勤购买房屋后，自行缴纳水、电费，并先后出租给张喜、郝亚伟从事经营活动。再查明，第三人鲍亚萍拥有两个身份证，曾登记身份为朱俊霞，身份证号码为：。登记为朱俊霞的居民身份证已在公安机关注销。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案原告王西勤与第三人鲍亚萍于2011年6月18日，签订了《买卖房屋协议书》，第三人鲍亚萍已收到全部房款32万元，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告王西勤购买房屋后已实际经营多年，且购买房屋时间在被告申请查封该房产之前，因涉案房屋的土地为划拨土地，原告王西勤未能对购买房屋进行过户登记，故原告王西勤的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第四条之规定，判决如下：不得执行鲍亚萍（曾用名：朱俊霞）名下（2001）字第Ｂ0××92号房产及所占用土地。案件受理费6100元，由第三人鲍亚萍（曾用名：朱俊霞）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。本院（2020）豫1402执异158号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。审判长  卢新言审判员  丁 旭审判员  李明洁二〇二〇年十二月二十二日法官助理李银超书记员曹冉