中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民终651号 上诉人（一审被告）：大连金普新区友谊街道兴民村民委员会。住所地：辽宁省大连市金普新区友谊街道兴民村。 法定代表人：毕庶斌，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：张积才，辽宁法大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘畅，辽宁法大律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：大连兴悦房地产开发有限公司。住所地：辽宁省大连市金州区友谊街道兴民村。 法定代表人：李景财，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘岭，辽宁社和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢雨竹，辽宁律昇律师事务所律师。 一审第三人：大连金普新区管理委员会。住所地：辽宁省大连市经济技术开发区金马路**。 负责人：李**宇，该管理委员会主任。 委托诉讼代理人：刘妍，该管理委员会工作人员。 委托诉讼代理人：汪丽清，辽宁竞业律师事务所律师。 一审第三人：大连金普新区友谊街道办事处。住。住所地：辽宁省大连市金州区友谊街道宁海小区**/div> 负责人：曹坤，该办事处主任。 委托诉讼代理人：刘文旭，该办事处工作人员。 委托诉讼代理人：张少泽，辽宁竞业律师事务所律师。 一审第三人：大连金普新区城乡建设局。住所。住所地：辽宁省大连市经济技术开发区金马路**div> 负责人：张茂民，该局局长。 委托诉讼代理人：张维维，该局工作人员。 委托诉讼代理人：曾迎春，辽宁竞业律师事务所律师。 上诉人大连金普新区友谊街道兴民村民委员会（原大连金州新区友谊街道兴民村民委员会，以下简称兴民村委会）因与被上诉人大连兴悦房地产开发有限公司（以下简称兴悦房地产公司）、一审第三人大连金普新区管理委员会、大连金普新区友谊街道办事处（原大连市金州区友谊街道办事处）、大连金普新区城乡建设局（以下简称城建局）合同纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院（以下简称一审法院）作出的（2017）辽民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。 本院认为：本案为合同纠纷，各方当事人争议的焦点是案涉《协议书》效力及相应的合同责任。 （一）关于案涉《协议书》的效力问题 兴民村委会与兴悦房地产公司于2007年为落实当时地方政府“城中村”改造规划，自愿签订案涉《协议书》约定双方合作开发约2000亩兴民村委会所有的集体土地。双方在《协议书》中约定的合作开发模式为：兴悦房地产公司向兴民村委会支付因征地、动迁所发生的费用，兴民村委会负责将土地整理为净地并协助兴悦房地产公司办理政府征地手续，先将土地性质由集体所有土地变更为国有土地；然后由兴悦房地产公司通过参加国有土地使用权出让拍卖程序竞买，受让取得约定土地的使用权及对其地上附着物占有使用的权利（含取得政府征地补偿费），对土地进行整体开发改造，为兴民村委会建设回迁楼，并承担村民保险等相关费用。根据《协议书》的约定，兴悦房地产公司并非在案涉土地所有权性质变更之前直接取得集体土地的所有权，而是在案涉土地经政府征收变更为国有土地后竞拍取得国有土地使用权，最终兴悦房地产公司按照约定所拟占有使用、开发建设的目标土地为国有土地而非集体所有土地。一审法院认定案涉《协议书》系集体土地使用权的出让合同，与上述基本事实不符。兴民村委会于2006年8月31日经过村民代表大会讨论通过“村企结合、土地置换转化为现金，解决本村村民农改居后的农保、社保和医保问题”的方案，符合《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、第二十五条的规定。案涉《协议书》不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。一审法院认定案涉《协议书》无效，适用法律错误。 （二）关于案涉《协议书》项下的责任问题 一审法院基于案涉《协议书》无效的认定，没有根据兴悦房地产公司主张解除《协议书》、判令兴民村委会返还投入款项并赔偿损失的诉讼请求，进一步查明合同解除相关基本事实，存在认定事实不清问题。如果因政府政策调整等原因导致案涉《协议书》长期不能继续履行，具备约定或者法定解除条件，当事人请求解除《协议书》，应依法予以支持。如果案涉《协议书》解除，本案应当依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条的规定认定合同解除后的责任承担问题，需要查明当事人在履行合同过程中的支出、收益与损失等基本事实。本案需要查明的基本事实主要涉及以下问题： 1.关于兴悦房地产公司支付的费用 一审判决认定兴悦房地产公司为兴民村委会支付土地拆迁所产生的费用包括农保社保59670467元、征地保证金117万元、“祥里小区”装修补贴469052元、地上物补、地上物补偿款31503元uo;山里小区”补贴款1364830元（合计62705852元）。经查，一审判决的上述认定存在重复计算征地保证金117万元、装修补贴469052元、地上物补、地上物补偿款31503元的问题产公司支付的农保社保费用应当扣除上述三项重复计算的款项，相应调整为57999912元（59670467元-117万元-469052元-31503元）。 兴悦房地产公司在“山里小区”安置的居民中有**非兴民村户籍居民而是山里村户籍居民。一审中，兴悦房地产公司主张向“山里小区”安置居民支付补贴款11486359元，其中包含向该9户山里村户籍居民支付的1364830元，一审法院误将1364830元认定为兴悦房地产公司向兴民村委会支付的“山里小区”全部补贴款，且未对兴悦房地产公司主张的全部补贴款数额11486359元进行审查。兴悦房地产公司支付“山里小区”补贴款的有关事实需要进一步查清。 2.关于兴悦房地产公司的收益 一审判决查明兴悦房地产公司接受案涉征地补偿款48745800元。在二审中，城建局补充提供其与兴悦房地产公司签订的协议书、其向兴悦房地产公司和大连金悦房地产开发有限公司付款的凭证等证据，拟证明城建局购买兴悦房地产公司开发的“祥里小区”住宅4729.8平方米，用于安置城区滨海路、中心汽车站项目动迁户，共支付购房款2044.71万元。但城建局提供的付款凭证表明其向兴悦房地产公司、大连金悦房地产开发有限公司分别支付1344.71万元、700万元。兴悦房地产公司仅承认收到1344.71万元购房款，认为由大连金悦房地产开发有限公司收取的700万元与兴悦房地产公司无关。一审法院对于兴悦房地产公司领取滨海路和汽车站项目安置房购房款的相关事实，需要进一步予以查明。 3.关于回迁房屋的价格 一审判决查明，兴民村委会与兴悦房地产公司签订案涉《协议书》后，兴民村委会于2011年8月至9月接收兴悦房地产公司投资建设的“祥里小区”回迁房屋683套（48315.31平方米），于2014年11月接收兴悦房地产公司投资建设的“山里小区”回迁房屋46套（3656.67平方米），兴民村委会共接收兴悦房地产公司投资建设的安置居民回迁房屋51971.98平方米。如果双方解除案涉《协议书》，需要由兴民村委会向兴悦房地产公司折价赔偿。 按照兴悦房地产公司与兴民村委会各提供一套有编号补充协议的约定，“祥里小区”回迁房屋的单价分别为每平方米8500元、7807元（按照协议约定的购房款总额与总建筑面积折算，即381925766元÷48919.51平方米），“山里小区”回迁房屋的单价分别为每平方米8500元、8000元（其中兴悦房地产公司提供的两份补充协议载明的单价相对较高）。兴悦房地产公司在二审时自认其从同批投资建设房屋中销售了商品房159套，每平方米单价约5500元，该销售价格与上述两套有编号补充协议约定的价格相差较大。城建局和兴悦房地产公司于2010年1月18日就滨海路、汽车站项目居民回迁安置问题签订协议书，约定房屋单价为每平方米4500元，该单价与上述两套补充协议约定的价格也相差近一倍。再结合双方在案涉《协议书》中约定兴悦房地产公司支付3亿元补偿费并提供约6万平方米回迁安置房屋、回迁房屋价款从该公司应付补偿费中扣减等相关内容所体现的合理预期，上述两套补充协议约定的单价也明显偏高。本案证据尚不能证明双方就回迁房屋具体价格协商一致，双方对于签订该两套补充协议的真实用途也有争议。兴悦房地产公司提供的无编号补充协议约定回迁房屋由兴民村委会按照市场价格回购。故案涉回迁房屋的回购价格应当按照房屋交付时当地市场价格确定为宜。一审法院需要向当事人释明是否申请人民法院委托鉴定机构对案涉回迁房屋交付时当地市场价格进行司法鉴定，然后根据有关市场价格认定兴民村委会向兴悦房地产公司支付折价赔偿款的具体金额。 4.关于兴民村委会投入的净地费用 按照案涉《协议书》的约定，兴悦房地产公司向兴民村委会出资3亿元，由兴民村委会将案涉地块变为净地，再将净地交由政府收储，由政府以净地挂牌，兴悦房地产公司摘牌受让净地。按照这种模式，兴悦房地产公司按净地摘牌受让，其付出的受让价格相对较高；而“祥里小区”地块实际;地块实际是兴悦房地产公司以&ldquodquo;摘牌方式取得，其付出的受让价格相对较低，仅出资700万元（根据“祥里小区”地块的评;地块的评估报告迁成本为6127.5万元）。在这种模式下，兴悦房地产公司应当自行承担受让地块后将土地整理成净地的费用。根据兴民村委会的举证，兴民村委会向“祥里小区”地块的企;地块的企业和居民支付了动迁费用和装修补贴理成净地，相当于替兴悦房地产公司最终承担了净地费用，而兴悦房地产公司却以较低的价格受让土地。兴民村委会垫付的净地费用应当由兴悦房地产公司返还，一审判决未作出相关认定。对兴民村委会支付费用的具体数额，一审法院需要在核实有关证据的基础上作出认定。 综上所述，一审判决适用法律错误、认定基本事实不清。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，裁定如下： 一、撤销辽宁省高级人民法院（2017）辽民初104号民事判决； 二、本案发回辽宁省高级人民法院重审。 上诉人大连金普新区友谊街道兴民村民委员会预交的二审案件受理费4838783.3元予以退回。 审判长  宋春雨 审判员  余晓汉 审判员  季伟明 二〇二〇年十二月二十六日 法官助理王静 法官助理李锐 书记员徐常宏