江西省南昌市湾里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0105民初717号 原告：邹学佳，男，1991年10月21日出生，汉族，户籍地：江西省南昌市湾里区，现住江西省南昌市。 委托诉讼代理人：徐先仁，江西云龙律师事务所律师。 被告：南昌恒富置业有限公司，住所：江西省南昌市湾里区梅岭国家森林公园旁。 法定代表人：陈荣圣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：万磊，男，该公司职员。 原告邹学佳与被告南昌恒富置业有限公司（以下简称恒富公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹学佳及其委托诉讼代理人徐先仁、被告恒富公司委托诉讼代理人万磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹学佳向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原、被告双方之间签订的《南昌市商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》；2.判令被告恒富公司返还原告购房本金和室内房屋装修合同款共计330163元；3.判令被告恒富公司自原告支付购房本金和室内装修款之日起以330163元为基础，按照原告起诉时一年期贷款市场报价利率4倍支付到还清购房本金和室内房屋装修款之日止的利息；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年8月21日签订《南昌市商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》，购买恒大林溪府45栋1单元402室房屋，按照合同约定，原告于2018年8月21日支付给被告327616元，2019年1月23日支付给被告2547元，共计支付给被告330163元；原告于2018年8月购买的江西恒大林溪府一套房子（自住首套房，总房价1077616元），当时协议约定可以用公积金贷款，按程序交了首付款并签署购房协议，后被告不能提供公积金贷款，希望改为商贷，同时给1%的优惠，原告经比较后发现商贷和公积金贷款相差近20万元还款，就不同意，一直没去办理按揭手续，等楼盘可以办理住房公积金贷款后再去办理贷款手续。2019年12月2日，被告在未及时提醒的情况下，单方面解除协议（仅通过书信告知），这套房子楼盘拿出去重新卖，追究原告违约责任为总房款的10%（约107000元）。现在被告在未解除房屋买卖合同且未与原告达成协议的情况下，把原告这套房子已经卖了出去。但是根据双方签订的《南昌市商品房买卖合同》第七、八、十一条的规定，原告已经履行付款义务，但是被告不能提供公积金组合贷款，被告应当负违约责任，且被告应该在2020年5月31日前将验收合格、取得《建设工程竣工备案验收表》的房屋交付给原告，但是被告未取得《竣工备案验收表》，不符合交付条件。《室内装修委托合同》是随附合同，在因为被告违约行为导致《南昌市商品房买卖合同》解除后合同目的无法实现，《室内装修委托合同》也应解除，并赔偿原告的损失。且被告建设的房屋质量差，还有修改规划；垃圾站的建设，置业顾问未告知在小区门口有垃圾中转站，小区西门的地下车库入口未建，修改了规划，以及合同约定的其他方面均不符合规定，原告安全居住的目的无法实现。更为关键的是购房贷款没有批下来，使合同无法履行，合同目的无法实现，被告按合同法规定应该赔偿原告损失，被告应该按照原告起诉时一年期贷款市场报价利率4倍支付从原告付款之日起至还清购房本金和室内房屋装修款之类的之日止的利息，即赔偿原告已付购房和委托装修款资金占用的利息。原告本想就上述问题与被告友好协商，达到一个双赢的效果，但被告却拖延不办，距被告应该履行合同的时间已经2年过去，被告一直扣押原告的购房款，拒不退还，而且已经将涉案房屋出卖给了别人，故原告的购房居住合同目的无法实现了。根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的有关规定，原告请求法院判令以上诉求。 恒富公司辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。一、原告与被告于2018年8月18日签订《林溪府商品房认购书》，约定购买南昌恒大林溪府45#1单元402号房，后于2018年8月21日原告在《南昌市商品房买卖合同》和《室内装修升级委托合同》上签字按手印，之后却将被告未盖章的《南昌市商品房买卖合同》和《室内装修升级委托合同》直接拿走，拒不归还。《南昌市商品房买卖合同》和《室内装修升级委托合同》约定房屋总价款人民币715267元，房屋首付款215267元，余款500000元贷款支付，装修款人民币362349元，装修首付款112349元，余款250000元贷款支付。原告于2018年8月21日支付房屋首付款215267元，装修首付款112349元。2019年1月14日，经过双方多次协商，原、被告双方同意变更贷款贷款方式，且原告于2019年1月23日再次支付房款2547元。但在2019年2月1日被告变更付款方式审批流程通过后，原告却出尔反尔，违反诚实守信原则，置双方约定不顾，拒绝变更贷款方式，后续购房及装修款项也拒绝继续支付；二、原、被告签订的《林溪府商品房认购书》中第五条约定：乙方必须在约定的付款方式和期限内到林溪府销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。《南昌市商品房买卖合同》第八条第一款第二点约定：逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金；第十一条第五款约定，买受人依据约定须支付违约金或其他费用的，出卖人有权直接在买受人已付房款中扣除相应款项……，出卖人向买受人支付扣除违约金、赔偿款、补偿款等买受人全部应付费用后的剩余房款。原告未按照合同约定按期足额支付，且逾期超过180日，被告已于2019年11月29日向原告发出《解除合同通知书》，原被告双方的合同关系已经解除，被告主张不履行抗辩权，原告要求被告返还购房款人民币330163元应扣除原告应向被告支付的违约金、赔偿款、补偿款等全部应付费用。至于原告要求被告支付逾期利息，既无合同约定，也无法律支持，无理无据，被告不予认可。综上所述，请求法院判令驳回原告的诉求。 经审理，本院认定事实如下：2018年8月18日，被告（甲方）与原告（乙方）订立一份《林溪府商品房认购书》，载明原告向被告认购林溪府楼盘高层45栋402。2018年8月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）订立《南昌市商品房买卖合同》（含附件），原告在“买受人”一栏确认签字，被告未在“出卖人”一栏签章。该合同约定：原告购买被告开发的坐落于南昌市湾里区房屋，房屋总价为715267元。该合同第七条约定：本合同签订前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。付款方式为商业与公积金组合贷款，原告应于2018年8月21日前支付首期房价款215267元，余款500000元，其中商业贷款100000元，公积金贷款400000元。第八条约定：买受人逾期付款超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向被告支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。附件十一补充协议第二条约定：买受人必须在《认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料。如逾期办理或逾期提供相关资料的，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。 同日，原告（甲方）与被告（乙方）还订立了一份《室内装修委托合同》，原告在“买受人”一栏确认签字，被告未在“出卖人”一栏签章。该合同约定：乙方受甲方委托，安排具有资质的装修施工单位全权负责对该房屋装修升级，委托服务总包干价362349元，交付时间为2020年5月31日，付款方式为在2018年8月21日前支付112349元，剩余款项250000元于2018年8月21日前办理完毕商业贷款。如贷款申请未获贷款机构同意或批准金额低于申请金额的，甲方应当在乙方通知之日起15天内付清剩余款项，如甲方未能按约定日期支付剩余款项，则每天按应付未付款项的万分之一向乙方支付违约金。甲方逾期180天仍未付清应付剩余款项的，乙方有权选择解除合同，乙方解除合同的，甲方按累计应付款的1%向乙方支付违约金，同时甲方与乙方就该房屋买卖签订的《南昌市商品房买卖合同》及其补充协议一并解除。 同日，加上之前原告已支付的定金10000元（合同约定抵作商品房价款），原告向被告支付了首期房价款215267元、装修款112349元，被告向原告出具收据二张。后因无法办理组合贷款，故原、被告双方就付款方式的变更进行过协商。经双方协商后，付款方式变更为商业贷款，原告《在江西公司南昌恒大林溪府付款方式变更审批表》中签字确认。2019年1月23日，原告又向被告支付了2547元，被告向原告出具收据一张，收据中载明“首期”。后，原告认为组合贷款与商业贷款差额相差大，就未按变更后的付款方式履行付款义务，亦未向公积金管理中心或银行提交按揭贷款所需资料办理贷款申请手续，剩余款项一直未付清。 2019年11月29日，被告向原告发出一份《关于解除的函告》，要求解除双方签订的《南昌市商品房买卖合同》，收回商品房。2019年11月30日，原告收到该份函告。经本院询问，原告陈述：“大概是2019年2月10日左右拒绝按照商业贷款方式向被告履行付款义务，拒绝后被告经常催告付款，但被告工作人员称等等看，看组合贷款能不能办下来，等办下来再付款”。 庭审中，原告陈述：“2019年1月23日所支付2547元为因被告方无法提供公积金组合贷的情况下所变更为商业贷款支付的首付款差额”。被告在庭审中认可《南昌市商品房买卖合同》于2018年8月21日成立并生效，并认可双方签订《室内装修委托合同》的时间是2018月8月21日；就涉案房屋，被告陈述已于2019年12月12日另售他人。针对被告提出在返还购房款330163元应扣除原告应向被告支付的违约金、赔偿款、补偿款等全部应付费用，原告在庭审后表示同意在本案中扣减应向被告支付的违约金，按照原告未付购房款的百分之一的标准扣除。 上述事实，有原告提交的《南昌市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》、收据3张、《关于解除的函告》，被告提交的《林溪府商品房认购书》、《征信承诺书》、《个人购房承诺书》、《江西公司南昌恒大林溪府付款方式变更审批表》打印件、询问笔录及当事人陈述等在卷为凭。 本院认为，虽被告未在《南昌市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》中“出卖人”、“乙方”一栏分别签章，但从原、被告提交的证据及庭审陈述，可知双方已实际按照《南昌市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》进行履行，只是双方就是否变更了合同部分内容产生了争议，因此，可以认定《南昌市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》已成立并生效。 关于《南昌市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》的解除问题。本案中，原告在《在江西公司南昌恒大林溪府付款方式变更审批表》签字确认及就组合贷款与商业贷款首付款补差额的行为，表明其同意付款方式的变更，被告亦表示经审批后已同意变更，故可以认定原、被告就《南昌市商品房买卖合同》中的付款方式进行了变更，变更为商业贷款。原、被告对付款方式的变更必然导致付款时间的延迟，但双方未对余款的付款时间进行约定，被告依法可就原告欠付的余款随时主张。原告陈述其大概是2019年2月10日左右拒绝按照商业贷款方式向被告履行付款义务，拒绝后被告经常催告付款，可知，被告在2019年2月10日后曾多次向原告催告付款，而原告在2019年1月23日补交首付款差额后，直到在2019年11月30日收到被告发出《关于解除的函告》之日，长达十余月时间都没有履行付款义务，在收到上述函告之后，仍不积极履行付款义务，是其以自己的行为表明不履行变更付款方式后的付款义务，已构成违约。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，原告在收到《关于解除的函告》后三个月内未起诉，亦未再支付剩余购房款，故可以认定原、被告双方签订的《南昌市商品房买卖合同》已于2019年11月30日实际解除。鉴于原、被告签订的《室内装修委托合同》，是依附于商品房买卖合同而成立的，一旦双方所签订的商品房买卖合同解除，该合同随之也无法实际履行，故原、被告双方签订的《室内装修委托合同》亦已于2019年11月30日实际一并解除。合同解除后，被告应退还原告已支付的购房款及装修款。对于原告主张的逾期利息，由于其存在一定的违约行为，对合同解除负有一定责任，故本院对于原告主张的该诉请不予支持。 关于是否应在退还的款项中扣除违约金、赔偿金、补偿款等的问题。被告主张应按照原告累计应付款的1%在退还的款项中扣除违约金、赔偿金、补偿款等，其虽未提出反诉，但鉴于原告在庭审后表示同意在本案中扣减应向被告支付的违约金，按照原告未付购房款的百分之一的标准扣除，系原告对其民事权利的合法处分，不违反法律法规的强制性规定，本院从其自愿。按照原告剩余应付款的1%计算，扣除违约金7474.53元[（购房款715267元+装修款362349元-原告已付款330163元）×1%]后，被告还应退还原告购房款、装修款共计322688.47元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下： 一、被告南昌恒富置业有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告邹学佳购房款、装修款共计322688.47元； 二、驳回原告邹学佳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计7249.27元，由被告南昌恒富置业有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  纪惠娜 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  胡玲玲