文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0240民初2779号原告：李晓丹，女，1965年8月1日出生，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：周静，重庆柯大律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅宏宇，重庆柯大律师事务所律师。被告：唐国香，女，1962年4月5日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：周柳，重庆律缘律师事务所律师。第三人：石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇城南路，统一社会信用码9150024058147959XX。法定代表人：聂新联，该公司总经理。原告李晓丹诉被告唐国香、第三人石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司（以下简称“新视野房产公司”）案外人执行异议之诉一案，本院2020年7月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李晓丹及其委托诉讼代理人周静、梅宏宇,被告唐国香及其委托诉讼代理人周柳到庭参加了诉讼。第三人新视野房产公司经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。李晓丹向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行位于重庆市石柱土家族自治县（以下简称“石柱县”）X房屋；2.确认石柱县X房屋系李晓丹所有；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与杨伟系夫妻关系。2013年7月4日至2015年4月28日期间，原告夫妻累计向重庆博士德塑业集团有限公司（以下简称“博士德公司”）出借借款本金合计830万元，双方签订《临时借款协议》，对借款期限、利息等进行约定。借款后，博士德公司累计归还借款本金270万元。2016年3月21日，原告与新视野房产公司、博士德公司签订《协议书》，就2013年7月4日至2015年4月28日期间借款本息进行结算。经结算，截止2016年3月20日，博士德公司尚欠原告借款560万元，利息53.32万元，共计613.32万元。新视野房产公司自愿用其修建的位于石柱县X的商品房12套（包含涉案房屋在内）抵偿博士德公司尚欠原告的544.0832万元债务。2016年3月25日，原告与新视野房产公司就涉案房屋签订《重庆市商品房买卖合同》并办理网签。随后新视野房产公司将房屋交付给原告。经原告多次催促，新视野房产公司以资金短缺未能向房管局、税务局缴纳税费为由，一直未将涉案房屋过户登记在原告名下。2020年，新视野房产公司筹到款项，准备去补交房产税费时，得知本院以（2020）渝0240执250号裁定书对涉案房屋进行了查封。原告认为该执行行为侵犯其合法权益遂提出执行异议申请，本院以（2020）渝0240执异6号执行裁定书驳回了原告的异议申请。综上所述，原告与博士德公司之间存在合法的民间借贷关系。结算后，博士德公司尚欠原告本息合计613.32万元，新视野房产公司自愿用其修建的包括涉案房屋在内的12套房屋抵偿博士德公司尚欠原告的544.0832万元欠款。据此签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，依法应受法律保护。《重庆市商品房买卖合同》签订后，原告已合法占有涉案房屋，并且非因原告自身原因未办理过户登记。为此，原告根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告对诉争房产享有足以排除执行的民事权利，请求本院查明案件事实，依法支持原告的诉讼请求。唐国香辩称，1.不认可原告诉称的事实和所举示证据的真实性、合法性、关联性；2.原告与第三人未订立案涉商品房买卖合同的真实意思，其商品房买卖合同不成立；3.原告未对第三人缴纳任何房款；4.对原告诉称第三人利用案涉商品房代案外人清偿债务的事实不认可，即便抵债事实成立，也不属于不能执行的范围与情形；5.原告占有该房屋不是合法占有，而是无偿占有。原告系涪陵人，涉案房屋不是用于居住，而是用于抵债，而排除执行的条件必须是用于居住，综上请求驳回原告的诉讼请求。新视野房产公司述称，原告的陈述属实，请求法院支持原告的诉讼请求。理由如下：一、新视野房产公司已于2016年3月25日将涉案房屋分别出售给田霞、杨翼辉、黄猛、李晓丹，目前案涉房屋已分别由田霞、杨翼辉、黄猛、李晓丹合法占有，法院将该房屋作为新视野房产公司资产进行查封有误。2013年7月4日至2015年4月28日期间，博士德公司向杨伟、李晓丹夫妇陆续借款830万元。借款到期后，博士德公司未按期归还所有借款本息，2016年3月21日，杨伟、李晓丹夫妇与新视野房产公司、博士德公司签订《协议书》，就借款本息进行结算，明确博士德公司尚欠杨伟、李晓丹夫妇借款本金560万元、利息53.32万元，合计613.32万元。新视野房产公司自愿用石柱土家族自治县X的商品房12套（包含涉案及另案的X1、X2、X3、X4、X5、X6共计6套房屋在内）抵偿博士德公司尚欠杨伟、李晓丹夫妇的544.0832万元债务。因杨伟、李晓丹夫妇用于出借给博士德公司的本金实际由杨伟、李晓丹、黄猛等人共同出资，因此，《协议书》签订后，新视野房产公司于2016年3月25日分别与杨伟、李晓丹、田霞、黄猛、签订书面《重庆市商品房买卖合同》，并将《重庆市商品房买卖合同》提交石柱房管局备案。二、因新视野房产公司资金短缺，欠缴项目及案涉房屋税费，导致案涉房屋未能及时过户登记到李晓丹、田霞、黄猛、杨翼辉名下。唐国香、李晓丹、田霞、黄猛、杨翼辉等人均是案涉房屋业主。2014年开始，新视野房产公司受房地产行业大气候影响造成资金链完全断裂，一直欠缴石柱X房产项目税费及为唐国香、李晓丹、田霞、黄猛、杨翼辉等业主办理过户手续。为解决这一问题，新视野房产公司采取分批次筹集资金补交税费的方式，逐步为业主办理过户手续。现在大部分业主已经办理了过户登记，其中李晓丹、田霞、黄猛、杨翼辉购买的12套房屋中，已过户的有6套，剩余6套即案涉房屋属于最后一批未办理过户的房屋。新视野房产公司在2020年4月筹集到资金准备补交剩余大修基金并为李晓丹、田霞、黄猛、杨翼辉等业主办理案涉房屋的过户手续时，才了解到案涉房屋已被贵院查封。综上所述，唐国香、李晓丹、田霞、黄猛、杨翼辉均是案涉房屋业主，被告以要求新视野房产公司支付延期办理违约金为由，申请贵院查封并执行案涉房屋不应当得到支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。李晓丹与杨伟系夫妻关系。杨伟（甲方）与博士德公司（乙方）分别于2013年7月4日、2014年2月5日、2014年2月26日签订了共计3份《临时借款协议》，分别约定乙方向甲方借款50万元、130万元（其中50万元为续借）、250万元，且乙方指定账户户名为“重庆市新视野房地产开发有限公司”、账号均为“X”。2013年7月4日，杨伟向新视野房产公司转账50万元；2014年2月5日，黄猛向新视野公司转账85万元；2014年2月25日，刘立中向新视野房产公司转账60万元，银行摘要为“代杨伟付款”；2014年2月26日，文青荣代杨伟向新视野房产公司转账100万元、黄猛代杨伟向新视野房产公司转账65万元、杨伟自己向新视野房产公司转账20万元。李晓丹（甲方）与新视野房产公司（乙方）分别于2014年7月3日、2014年12月1日、2015年4月20日、2015年4月27日、2015年4月28日签订了共计5份《临时借款协议》，约定乙方向甲方借款分别为200万元（其中130万元为续借，为前杨伟与博士德公司的借款130万元）、270万元（其中200万元为续借）、110万元、100万元、100万元，且乙方指定账户户名均为“重庆市新视野房地产开发有限公司”、账号均为“X”。2014年7月3日，李晓丹向新视野房产公司转账50万元、杨伟向新视野房产公司转账20万元；2014年8月18日，黄猛代杨伟向新视野房产公司分别转账70万元、40万元；2014年12月1日，杨伟向新视野房产公司转账30万元；2015年4月28日，杨伟向新视野房产公司分别转账26万元、74万元、100万元。2014年8月7日，新视野房产公司向杨伟转账还款50万元、向黄猛转账两次50万元（附言：还借款），合计100万元、向文青荣转账两次50万元（附言：还借款），合计100万元；2015年6月4日，新视野房产公司向杨伟转账还款20万元。根据以上新视野房产公司与杨伟、李晓丹、文青荣、刘立中、黄猛的账户往来流水来看，博士德公司通过新视野房产公司累计向杨伟、李晓丹借款本金830万元，后博士德公司通过新视野房产公司账户共计向杨伟、李晓丹还款270万元。2016年3月21日，博士德公司（甲方）与李晓丹、杨伟（乙方）、新视野房产公司（丙方）签订《协议书》，就甲方向乙方借款以及乙方向新视野房产公司购买房屋用于抵偿甲方欠款相关事宜，达成以下条款：“一、截止2016年3月20日，甲方尚欠乙方借款￥560万元（大写：人民币：伍佰陆拾万元整）（原分别由杨伟、黄猛、刘立中划入）；欠乙方利息￥53.32万元（大写：人民币：伍拾叁万叁仟贰佰元整）；共计￥613.32万元（大写：陆佰壹拾叁万叁仟贰佰元整）。二、乙方购买丙方位于重庆市石柱县X号“X”的商品房12套（住宅9套，商业用房3间，具体房号、面积、价格详见清单），按房屋开盘优惠价的原则，共计￥544.0832万元（大写人民币：伍佰肆拾肆万零捌佰叁拾贰元整）。三、鉴于甲方应偿还乙方借款，乙方应支付丙方购房款，经甲乙丙三方同意：丙方用“X”的商品房12套房屋的售房款冲抵甲方向乙方的借款￥544.0832万元（大写人民币：伍佰肆拾肆万零捌佰叁拾贰元整）。……五、甲、丙三方所涉及上述购房、抵款等交易中共同约定：1、在双方的购房交易中，因此购房行为属于抵款交易，应由丙方无偿提供交易平台，积极配合在政府相关部门做好房屋撤销网签及再次变现登记手续，丙方按现行的8‰激励政策奖励经办人员促进销售，由甲方承担费用。2、甲、乙、丙三方所涉及上述购房、抵款交易中涉及国家明文规定应缴纳的税费，在约定以外的，由甲、乙、丙三方按法律规定各自承担。”该协议中约定的12套房，其中3间门面房房号为：X1、X2、X3；9套住宅房号为：滨河晓月X4、X5、X6、X7、X8、X9、X10、X11、X12。同日，新视野房产公司向原告出具《收据》一张，载明：交款单位为李晓丹、收款方式为三方协议转账、人民币￥871620.00元、收款事由为X号商业用房款。2016年3月25日，新视野房产公司（甲方）与原告（乙方）签订两份《重庆市商品房买卖合同》，合同编号为X，约定乙方购买甲方位于石柱县X号房屋；商品房用途为非住宅，属于商服用房；合同总价款为871620.00，该《重庆市商品房买卖合同》已办理网签程序。2015年8月27日，樊燕向新视野房产公司缴纳X二号楼第一层X号2间商业用房押金20000.00元，新视野房产公司向樊燕出具《收据》一张。2016年7月19日，新视野房产公司向李晓丹转账5335.80元，转账附言：商业用房租金。2016年10月12日，新视野房产公司（甲方）与杨伟、李晓丹（乙方）签订《协议书》，约定：乙方2016年3月21日在甲方购买的石柱X商业房X1、X2，由于甲方2015年8月27日将此两间商业用房租给了樊燕（身份证号码：X），出租时樊燕交了贰万元保证金给甲方。到2016年9月30日前是免租金期，免租金期满时，樊艳与甲方解除了租赁合同。因2016年3月21日起，该两间商业用房系乙方所有，在樊燕退房时，乙方发现房屋内部机构发生了较大改变，要求樊燕恢复，经三方口头协商，由樊燕赔偿人民币8000元作为乙方自行修复费用，并约定由甲方在退还樊燕贰万元保证金时代扣8000元作为乙方的修复费用，再由甲方支付给乙方。新视野房产公司在该协议书“甲方”处加盖公章，杨伟在“乙方”处签字捺印。2016年12月16日，樊燕领取了X号大楼第一层X号2间商业用房押金12000.00元。另，原告提交的编号为X中国银行结算业务申请书中显示：2015年7月19日，新视野房产公司向李晓丹账户转账5335.80元，附加信息及用途为商业用房租金。新视野房产公司在该申请书复印件中加盖公章，并注明“复印属实。此款系代收李晓丹、杨伟X商业用房租金。”原告提交的《借（领）款单据》显示：时间为2015年7月19日；事由为退X商用房租金88.93m3×10元/m2×6个月=5335.80元（205.10.1-2016.3.30）；金额为5335.80元。杨伟在单据“领款人”处签字。原告提交的流水号为X的银行流水复印件显示：2017年5月31日，秦红向李晓丹转账5335.80元，转账用途为新视野房地产公司房租费。新视野房产公司在该份银行流水上加盖公章，并注明“复印属实。秦红是本公司出纳，此款系代收李晓丹、杨伟X商业用房租金。”2019年4月1日，石柱土家族自治县佳程物业管理有限公司向杨伟出具《收据》一张，载明：收取2019年1月至2019年3月营业房物业费（按半价收取）X1、X2、X3，总面积369.65平方米，单价0.8元/平方米，金额887.16元。2019年4月10日，杨伟领取了包括案涉房屋在内的10套住宅及3间商业用房共计13把钥匙，10套住宅的房号为：X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7、X8、X9、X10；3间商业用房房号为：X11、X12、X13。2020年3月26日，新视野房产公司向原告出具了案涉房屋增值税发票1张，发票金额为871620.00元。2020年4月2日，原告交纳X号门面大修基金7264.00元、印花税及契税25339.23元。当日，新视野房产公司共计缴纳产权转移书据的印花税、房屋买卖的契税、滞纳金的契税共计96991.48元。2020年4月8日，新视野房产公司向石柱县不动产登记中心出具《增量房完税证明书》，载明：“兹有石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司开发位于X号房屋，面积369.65平方米，其向李晓丹、黄猛等3人转让行为汇总承受方所涉及的契税等税费已经缴清，请予办理产权登记。”2020年6月16日，新视野房产公司向本院出具《情况说明》一份，载明：“石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司是一家从事房地产开发、销售的房地产企业，公司于2012年左右开发的石柱X幢房屋及幼儿院销售，我公司无法按时足额缴纳购房契税和大修理基金，因此无法按时过户。公司从2014年至2020年5月所有的营业税、城建税、契税、社保、个人所得税、土地增值税、房产税、土地使用税等税种由于未按时清缴，形成大量的滞纳金，缴纳滞纳金情况详见2017年至2020年5月税务局收款的税票及相关附件。”本院在办理被告唐国香申请执行新视野房产公司房屋买卖合同纠纷一案中，原告作为案外人于2020年6月8日向本院提出执行异议，请求解除案涉房屋的查封，本院于2020年6月19日作出（2020）年渝0240执异6号执行裁定书，驳回了原告的异议。本院认为，在现有证据下，案涉《临时借款协议》、《协议书》、《重庆市商品房房屋买卖合同》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性、强制性规定，均合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从前述司法解释规定来看，执行异议规定第二十八条、第二十九条并非排斥关系，买受人对执行标的的提出异议只要符合第二十八条或第二十九条任意一种情形的均可以排除执行。关于本案原告是否享有排除强制执行的民事权益的问题。本案原告对案涉房屋享有的民事权益符合执行异议规定第二十八条规定的情形，可以排除执行。理由如下：第一，原告就案涉房屋在人民法院查封之前与第三人签订了合法有效的书面买卖合同。2016年3月25日，原告就案涉房屋与第三人新视野房产公司签订了案涉商品房买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，被告虽抗辩原告与第三人新视野房产公司签订商品房买卖合同不成立，但未提供相应的证据加以证明，故本院对原告的该抗辩理由不予采纳。第二，原告在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。2019年4月10日，杨伟领取了案涉房屋在内的13套房屋的钥匙，视为第三人已经向原告交付了案涉房屋，而案涉房屋的查封时间是2020年，故可以认定原告在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。被告关于原告并未合法占有案涉房屋的抗辩理由不能成立。第三，原告已支付案涉房屋的全部价款。2016年3月21日，博士德公司与李晓丹、杨伟及新视野房产公司签订《协议书》，约定新视野房产公司用“X”的案涉房屋在内的商品房12套房屋售房款冲抵博士德公司向李晓丹、杨伟的借款544.0832万元。当日，新视野房产公司向原告出具《收据》1张，明确收款事由为X号房款，金额为双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的总价款即871620.00元，新视野房产公司对此也予以认可。综合上述事实，可以认定原告已经以杨伟及李晓丹的借款冲抵了案涉房屋的购房款，故可以认定原告已经向新视野房产支付了案涉房屋的全部价款。第四，案涉房屋非因原告自身原因未办理过户登记。2020年6月16日，新视野房产公司向本院出具《情况说明》一份，载明系该公司无法按时足额缴纳购房契税和大修理基金，导致案涉房屋未按时过户，故案涉房屋未办理过户登记不能归咎于买受人原告自身原因。关于原告主张确认案涉房屋归其所有的问题。虽本案原告与第三人签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，因不动产的物权变动以登记公示行为为准，现案涉房屋仍登记于第三人名下，故原告要求确认案涉房屋产权归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。关于本案诉讼费的承担主体问题。本院认为被告唐国香依照法律规定申请强制执行，对涉案房屋的产权情况并不知情，其申请执行的行为并无不当，相反系第三人新视野房产公司未按时足额缴纳购房契税和大修理基金，导致案涉房屋无法按时过户，进而引发本案，因此本案诉讼费用应由第三人承担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行位于重庆市石柱土家族自治县X号房屋，解除对该房屋的查封；二、驳回原告李晓丹的其他诉讼请求。案件受理费12516.20元，由第三人石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。本院（2020）渝0240执异6号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  王新贵人民陪审员  谭金春人民陪审员  熊成蓉二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  张全玉书 记 员  崔 芸