云南省宁洱哈尼族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0821民初506号原告：宁洱鹏宸置业有限公司。社会统一信用代码：91530821MA6L33D20W。住址：宁洱哈尼族彝族自治县（以下简称宁洱县）宁洱镇新平村小新寨。法定代表人：宋超，公司总经理。委托诉讼代理人：管芳婷，江西红谷律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：徐志强，江西红谷律师事务所律师，特别授权代理。被告：曾荣春，男，1981年2月18日生，哈尼族，农民，住宁洱县。被告：张其萍，女，1988年4月5日生，汉族，农民，住镇沅县。原告宁洱鹏宸置业有限公司与被告曾荣春、张其萍商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宁洱鹏宸置业有限公司之委托诉讼代理人管芳婷到庭参加了诉讼，被告曾荣春、张其萍经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁洱鹏宸置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告曾荣春、张其萍签订的编号ＰＹＪＹ-6-1-702的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告曾荣春、张其萍协助办理《商品房买卖合同（预售）》的登记备案注销手续，并承担相关费用；3.判令被告曾荣春、张其萍向原告支付违约金56046.90元（违约金计算方法：累计应付款的5%＋总房款的10%）；4.本案诉讼费由被告曾荣春、张其萍承担。事实及理由：2018年10月18日，原告宁洱鹏宸置业有限公司（以下简称“鹏宸公司”）与被告曾荣春和张其萍签订编号为ＰＹＪＹ-6-1-702的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，原告将位于鹏宸普阳佳苑二期6幢1单元702号的商品房出售给两被告，该商品房总价为406664元。《商品房买卖合同（预售）》第七条约定付款方式为贷款方式，2018年10月16日支付首期购房款86664元，余款320000元向中国建设银行股份有限公司宁洱支行（以下简称“建行宁洱支行”）申请银行贷款支付，出售该商品房的全部房价款存入由建行宁洱支行监管的预售资金监管账户，账户名为原告，账号为53×××60,开户行为建行宁洱支行。第八条约定逾期付款责任，买受人逾期超过30日，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人按照累计应付款的5%支付违约金。《补充协议》第三条约定：1.买受人向出卖人支付房款时，无论是一次性付款方式、分期付款或银行按揭贷款付款方式均以相关款项实际到达出卖人账户为准，否则视同买受人未履行付款义务，需承担逾期付款的违约责任，若买受人未按合同约定付清购房款或未按期归还银行按揭贷款，出卖人有权按照本合同第七条约定追究买受人违约责任；2.买受人选择按揭银行贷款购买房屋，且办理相关贷款手续后，但买受人不按约定给付按揭贷款，导致出卖人损失的，买受人除应向出卖人赔偿损失外，还应向出卖人承担总房款的10%做为违约金。2018年12月5日，原告和两被告与建行宁洱支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：两被告向建行宁洱支行贷款320000元，用于购买前述房屋，贷款期限为十年，自2018年12月5日至2028年12月5日；贷款人将贷款资金一次性划入原告的账户，账号为53×××60，开户行为建行宁洱支行；原告作为保证人在银行按揭贷款的合同上签字盖章。贷款合同签订后，建行宁洱支行依约发放了贷款320000元，但两被告却未按约归还按揭贷款，自2018年12月5日至2019年12月5日一年期间，已连续逾期3次，累计逾期10次。截至2019年12月5日，两被告的贷款余额为301960.71元，拖欠本金6191.62元、拖欠利息4423.34元（拖欠本息合计10614.96元），建行宁洱支行向两被告催收，被告仍拒不归还。2019年12月30日，建行宁洱支行向原告出具《履行保证责任通知书》，要求原告履行担保责任，并于同日向原告出具《扣划通知书》《按揭保证金扣划通知书》，原告无奈，只能在《按揭保证金扣划通知书回执》上盖章同意。2019年12月30日，建行宁洱支行从原告的保证金账户（账号53×××86）中扣划了307609.89元。后原告要求两被告归还上述扣划款项，但两被告均置之不理。故，原告向人民法院提起诉讼。被告曾荣春、张其萍未到庭答辩，也未提交书面答辩状。原告为证明其诉讼主张向本院提交了6组证据：1.原告营业执照、法人身份证复印件、法人代表身份证明、两被告身份信息，欲证明原、被告诉讼主体资格；2.商品房买卖合同登记备案表、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，欲证明原告将位于鹏宸普阳佳苑二期6幢1单元702号的商品房出售给两被告，该商品房总价为406,664元，2018年10月16日支付首期购房款86,664元，余款320,000元申请银行贷款支付。《商品房买卖合同（预售）》第八条约定：买受人逾期超过30日，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人按照累计应付款的5%支付违约金。《补充协议》第三条约定：买受人不按约定给付按揭款，导致出卖人损失的，买受人除应向出卖人赔偿损失外，还应向出卖人承担总房款的10%作为违约金；3.《个人住房（商业用房）借款合同》、单位担保承诺书，欲证明两被告向建行宁洱支行贷款320,000元，用于购买前述房屋，贷款期限为十年，自2018年12月5日至2028年12月5日。原告作为保证人在银行按揭贷款的合同上签字盖章；4.建行客户专用回单、建行个人贷款对账单、建行个人贷款过期催收通知单，欲证明贷款合同签订后，建行宁洱支行依约发放了贷款，但两被告未归还按揭贷款，自2018年12月5日至2019年12月5日期间，已连续逾期三次，累计逾期10次，建行宁洱支行向两被告催收，但被告仍然拒不归还；5.履行保证责任通知书二份、扣划通知书、按揭保证金口福啊通知书、按揭保证金扣划通知书回执、交易明细表、个人贷款还款凭证，欲证明2019年12月30日，建行宁洱支行向原告出具《履行保证责任通知书》，要求原告履行保证责任，并于同日向原告出具《扣划通知书》《按揭保证金口福啊通知书》，原告无奈，只能在《按揭保证金扣划通知书回执》上盖章同意。2019年12月30日，建行宁洱支行从原告的保证金账户中扣划307,609.89元；6.江西红谷律师事务所出具的律师函、律师函邮寄单三份、物流信息三份及快递单一份，欲证明2020年1月，原告委托江西红谷律师事务所向两被告出具律师函，要求被告向原告支付代偿的按揭款项，但两被告一直未予回应。被告曾荣春、张其萍未到庭质证。本院认为，原告所举6组证据来源真实、合法，与本案有关联，能够证实原告欲证明的内容，本院予以采信。被告未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2018年10月16日，原告宁洱鹏宸置业有限公司与被告曾荣春、张其萍签订了《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定原告将位于宁洱县出售给两被告，购房总价为406664元。合同签订后，被告按约定支付了首付款86664元，剩余购房款320000元由被告向向中国建设银行股份有限公司宁洱支行申请按揭贷款，并签订了借款合同，由原告公司为其贷款承担连带保证责任，该款已按合同约定全额发放。但因被告2018年12月5日开始停止履行还款义务，借款银行根据合同约定要求被告履行提前还款义务，同时要求原告履行连带保证义务，被告未偿还贷款。2019年12月30日，原告代为清偿了全部贷款本息307609.89元，随后向法院起诉被告，诉称按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第八条约定的逾期付款责任，买受人逾期超过30日，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人按照累计应付款的5%支付违约金；《补充协议》第三条约定，买受人选择按揭银行贷款购买房屋，且办理相关贷款手续后，但买受人不按约定给付按揭贷款，导致出卖人损失的，买受人除应向出卖人赔偿损失外，还应向出卖人承担总房款的10%作为违约金。因原告代被告偿还贷款至今已超过半年，故依合同约定及法律规定，有权行使合同解除权，请求判令解除双方签订的商品房买卖合同，合同解除后，两被告应协助原告办理合同登记备案注销手续，同时支付违约金56046.90元（307609.89元×5%＋406664元×10%）。另，庭审中原告自认，截止原告起诉日，被告支付购房首付款86,664元，支付按揭贷款12,390.11元，两项共计99,054.11元。本院认为，本案原、被告之间存在两种法律关系，一是两者间的商品房预售合同关系，二是两者与案外人建行宁洱支行间存在的借款合同关系。就商品房预售合同关系而言，被告所负的主要义务为支付购房款406,664元，其在合同订立后通过自付及银行按揭贷款的方式已支付了全部购房款。但鉴于原告在借款合同中为被告的按揭贷款提供了连带责任保证，并因被告未按约履行义务而承担了保证责任，故原告在商品房预售合同中所收购房款的大部分用于承担借款合同的连带保证责任。对于被告的行为是否构成对商品房预售合同的违约的问题。从形式上看，被告已支付了全部的购房款，其违反的只是借款合同的约定；但从实质上看，因原告代为清偿了被告在银行按揭的大部分款项，则被告先前支付给原告的购房款项的一部分因其在借款合同中的违约行为又被支付给贷款银行，由此，可视为原告在商品房预售合同中的主要权利即收取购房款并未全部实现。同时，原、被告在所签订的商品房预售合同逾期付款责任条款明确约定，买受人逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人按照累计应付款的5%支付违约金。另，《补充协议》约定，买受人不按约定给付按揭贷款，导致出卖人损失的，买受人除应向出卖人赔偿损失外，还应向出卖人承担总房款的10%作为违约金。经本院查明，被告逾期付款超过半年，被告违反借款合同义务的行为应视为对商品房预售合同的根本性违约，故原告依法有权行使约定解除权，其请求解除商品房预售合同并要求被告按约支付相关违约金之诉请符合法律规定，依法予以支持，违约金按合同约定计算为56,046.90元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告宁洱鹏宸置业有限公司与被告曾荣春、张其萍签订的编号PYJY-6-1-702的《商品房买卖合同（预售）》，被告曾荣春、张其萍于本判决生效之日起三十日内协助办理《商品房买卖合同（预售）》的登记备案注销手续，并承担相关费用；二、被告曾荣春、张其萍于本判决生效之日起十日内向原告宁洱鹏宸置业有限公司支付违约金56,046.90元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，由被告曾荣春、张其萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长  王建兵审判员  曹秋金审判员  杨 红二〇二〇年十二月八日法官助理尚鹏书记员段丞泽