上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初12366号原告(反诉被告)：上海奥海鞋业销售有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：潘长忠，总经理。委托诉讼代理人：沈振佳，上海锦维律师事务所律师。被告(反诉原告)：蔡大者，男，1968年12月2日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。第三人：上海松江燃气有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈卫东，董事长。委托诉讼代理人：胡飞燕，上海丰兆律师事务所律师。原告上海奥海鞋业销售有限公司(以下简称“奥海公司”)与被告蔡大者房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。审理中，被告蔡大者向本院提出反诉，本院又依法追加上海松江燃气有限公司(以下简称“燃气公司”)作为第三人参加诉讼。原告的委托诉讼代理人沈振佳，被告的委托诉讼代理人瞿琼君与第三人的委托诉讼代理人胡飞燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥海公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告签署的《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》无效；2.请求判令被告向原告返还押金150,000元(币种为人民币，以下同)；3.请求判令被告向原告支付房租减免补贴350,000元。审理中，原告奥海公司向本院撤回了前述第3项诉讼请求。事实与理由：2019年4月16日，原告代理人王镔与被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定由原告承租燃气公司(曾用名“上海松江管道煤气有限公司”)所有的位于上海市松江区中山中路XXX号内建筑面积150平方米的房屋(以下简称“涉案房屋”)用于商业经营，年租金为1,400,000元。2019年11日1日，原、被告签署《补充协议》，变更2019年4月28日至2020年4月27日期间租金为1,300,000元，变更2020年4月28日至2022年4月27日期间租金为2,400,000元(即1,200,000元/年)。2020年因疫情影响，店铺无法营业，原告经营出现严重亏损，无力支付租金，遂于2020年2月10日向被告申请减免2020年2月1日至2020年3月31日期间租金，但经多次沟通被告均予以拒绝。2020年5月20日，国资委办公厅发布《国资委办公厅关于进一步做服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》，确认国有企业名下房屋的房租可免除上半年3个月房屋租金。原告遂于2020年6月2日发函请求免除三个月租金，并告知若被告于2020年6月10日前未书面回复确认减免租金的，自2020年7月3日起解除双方租赁合同，但被告仍未予回复。后原告前往租赁房屋所有人燃气公司处核实租金减免情况，燃气公司负责人才得知被告将房屋转租原告的事实，告知原告燃气公司与被告的租赁合同中明确涉案房屋不允许转租，被告属于违法转租，同时告知原告已给予被告租金减免。原告遂核对订立合同时被告提供的委托书，出租委托书明显为被告伪造。综上，原告认为被告未经出租人同意违法转租，并向原告提供伪造的房屋出租委托书，其行为属于无权处分，故原告与被告签署的《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》应属无效。故请求法院判如所请。被告蔡大者辩称，不同意原告的诉讼请求。原告主张的第一项诉讼请求没有法律依据，双方签订的合同有效。对于第二项诉讼请求，确认原告在被告处有押金150,000元，同意在本案中用于抵扣原告欠款。对于第三项诉讼请求，原告不符合减免租金的条件，因为原告并非小微企业，是由上市公司直接控股，且原告至今没有支付2020年4月28日至2020年7月29日的租金，不存在被告拒绝减免的基础。燃气公司给予被告关于涉案房屋的减免租金，按比例折算为57,485元。双方在合同履行中，被告也曾发短信和原告沟通租金减免事宜，但当时原告是拒绝的。被告认为只有在原、被告继续履行的情况下，才有减免租金的余地，但原告单方面要求解除合同且不支付租金，不愿意继续履行合同。同时，被告蔡大者向本院提出反诉诉讼请求：1.确认原、被告于2019年4月16日签订的《上海市房屋租赁合同》已于2020年7月29日解除；2.原告向被告支付2020年4月28日至2020年7月29日期间的租金350,000元，并支付逾期付款利息(以350,000元为本金，按照LPR利率自2020年3月28日计算至判决生效之日止)；3.原告向被告支付2019年4月28日至2020年4月27日期间的租金差价100,000元；4.原告支付被告违约金2,800,000元(按照年租金1,400,000元的两倍计算)。事实与理由：2012年4月，原告便自上海大者实业有限公司(以下简称“大者公司”)处承租涉案房屋用于经营。2019年4月16日，原告与被告续签《上海市房屋租赁合同》一份，继续承租涉案房屋。2020年4月1日，原、被告经协商签署《补充协议》一份，对前述租赁合同的租金标准进行了降低调整。根据相关约定，原告应于2020年3月28日前支付自2020年4月28日至2020年10月27日止的租金，但原告迟迟未付，被告经多次催讨，原告仍拒绝付款。因原告拖延支付租金构成违约，被告于2020年7月29日书面通知原告解除合同，并追究其相关的责任。故请求法院支持被告的反诉诉讼请求。原告奥海公司辩称，不同意被告的全部反诉诉讼请求。对于第一项诉讼请求，被告系无权转租，且擅自伪造房屋出租委托书，合同无效，故不存在解除。被告发送的解除函原告确系于2020年7月29日收到，亦于当日搬离涉案房屋。对于第二项诉讼请求，被告应当依照政策免除原告三个月的房屋使用费300,000元，与该项诉请抵扣后，原告无需向被告支付房屋使用费。对于第三项和第四项诉讼请求，由于租金差价和违约金均属违约责任，而合同无效，故不存在违约责任。即便合同有效，原告并非故意拖欠租金，涉案房屋的租金亦远高于被告自房屋所有人处承租时约定的租金，因为疫情原因原告无力支付租金，但被告拒绝减免租金，原告多次与被告沟通无果，因此原告并无违约的主观故意，违约金显然过高，要求调整。第三人燃气公司针对原、被告的本反诉意见述称，涉案房屋系由第三人出租给大者公司，最新的一份合同期限自2019年7月1日到2025年6月30日止。第三人已实际给大者公司减免2020年2、3、4月份的三个月租金237,507.69元。2020年8月，原告为租金减免事宜找到第三人，第三人才知道被告有转租的情况，第三人对被告转租的情况不知情也不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：包括涉案房屋在内的上海市松江区中山中路XXX-XXX号房屋的产权人为第三人燃气公司。第三人燃气公司将涉案房屋出租给大者公司，最新一期的合同期限自2019年5月1日起至2025年6月30日止，合同约定未经第三人同意，大者公司不得将涉案房屋转租、转让或转借给第三方。自2012年起，原告向大者公司承租涉案房屋，。2019年4月16日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，载明：被告将涉案房屋出租给原告，作商业使用；租赁期限自2019年4月28日起至2022年4月27日止；租金1,400,000元/年，先付后租，半年一付，在每个租金时段开始前一个月应付清下一租金时段的租金；原告向被告支付房屋租赁保证金150,000元，租赁关系终止时，除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理费等费用由原告承担，其他费用由双方依照法律规定各自承担；租期届满或租赁关系解除，原告应在上述事实发生之日起15日内将租赁房屋返还给被告；任何一方违约，均应向对方支付违约金，违约金按年租金的2倍计算支付，违约金不足于赔偿损失的，守约方还可以追索。自2019年11月至2020年4月期间，原告工作人员曾多次通过微信和被告沟通《补充协议》签署事宜，但被告迟迟未同意签订。经多次沟通，最终原告与被告签订合同落款时间为2019年11月1日的《补充协议》一份，载明：“1.原合同中2019年4月28日到2020年4月27日的租金为1,400,000元，现变更为1,300,000元，年租金在2019年11月20日前支付完毕。2.原合同中原合同2020年4月28日到2022年4月27日的租金为2,800,000元整，现变更为2,400,000元整，支付期限和方式不变。3、若乙方违约，则甲方有权按原合同租金标准要求乙方补足所有合同期内的租金差价。”对于该份合同签订的时间，被告则主张系疫情期间签署，落款时间系倒签，该份协议已经考虑租金减免的因素；对此原告称虽然因被告原因，双方未能及时签署该份《补充协议》书面文本，但自2019年起双方已经实际按此履行。2020年6月2日，原告向被告发送《律师函》一份，载明：因疫情原因原告的商铺一度停业，无法经营，复工后经营严重困难，虽请求按照国家有关政策减免租金，但被告始终不予同意，故请求免除三个月的租金，适当降低后期租金；如被告坚持不减免租金，原告只能歇业，维持租赁合同关系至2020年7月3日，在2020年7月3日搬离并解除双方之间的租赁合同，结算未付租金，请提前做好止损事宜。2020年6月10日，被告向原告发送《回函》一份，称：目前房东的减免租金扶持政策尚未落实，房东尚未给其租金减免，且该政策需在继续履行合同的前提下才能享受；2020年4月1日，原、被告双方签订《补充协议》一份，签订该份合同时已经充分考虑新冠病毒疫情影响等因素，现原告另要求被告减免三个月租金，被告不予同意；被告不同意原告提出的2020年7月3日提前解除合同的要求，如原告坚持解除将追究违约责任、要求补足减免租金等。此后，因原告仍未支付租金，被告多次发送函件进行催交。2020年7月27日，被告向原告发送《通知函》称，因你方未在本人通知的最后期限2020年7月26日前支付租金，故本人已按回函上载明的时间2020年7月27日上午8：00对你方采取停水、停电措施，并表示要求解除合同，原告在2020年7月30日前搬离并返还房屋等。该份函件于2020年7月29日送达原告。2020年7月29日，原告搬离并向被告返还了涉案房屋。2020年8月12日，被告公司员工曾向原告工作人员发送短信称，“王总您好，请您把公司银行账号发过来，我们申请疫情期间2-3月份租金补贴的事情，房东批下来了，您把账号发过来，我们把疫情期间补的租金给您转过去，谢谢。”原告工作人员于2020年8月17日回复短信称“1、等疫情免租协议签好后再安排，现在国家减免是2-4月三个月的租金；2、店铺已被迫闭店，原合同已解约，一起结算好再安排。”根据原告员工2020年10月1日拍摄的涉案房屋照片，涉案房屋内已经另有商户进场经营。以上事实，由《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》、《律师函》、上海市房地产权证、短信记录、微信记录、《回函》、《通知函》、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应恪守履行。原告以被告未经第三人同意转租为由主张合同无效，第三人也当庭表示其对被告的转租情况并不清楚，但考虑到原告已在涉案房屋处经营多年，且原告和被告或大者实业公司之间、大者实业公司和第三人之间都曾续签合同，故本院认定第三人对于被告转租的情况应当早已知情，原告以该理由主张合同无效，本院难以支持。被告以原告未按期支付租金为由主张发函通知原告解除合同，原告也已于收到解除通知当日实际搬离了涉案房屋，故被告反诉主张双方之间的房屋租赁合同关系于2020年7月29日解除，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，原告在被告处的租赁保证金150,000元，被告应向原告返还。原告在租期内欠付的租金仍应支付，故原告应向被告支付自2020年4月28日起至2020年7月29日期间的租金，原告主张按照双方签订的《补充协议》中减免后的数额计算欠付的租金，于法有据，本院予以认可。《补充协议》中虽另有“若原告违约，则被告有权按原合同租金标准要求原告补足所有合同期内的租金差价”的约定，且原告确有违约情形，但该租金差价的性质实为违约责任，应当从违约责任角度另行评价，而不应直接计入应付租金数额。根据《补充协议》中的约定，原告本应支付被告2020年4月28日至2020年7月29日期间的租金306,575元，又鉴于原告提出了疫情影响经营的抗辩，基于合同相对性，本院结合第三人给予被告租金减免的情况和疫情影响等因素，酌情减免原告应付的租金一个月，即原告仅需向被告支付2020年4月28日至2020年7月29日期间的租金200,000元。被告虽辩称前述《补充协议》给予的减免已经考虑了疫情因素，故不应再给予原告额外的租金减免，但从本案案情来看，至少在2019年11月，原、被告已经就租金减免事宜进行商议，且已实际给予原告2019年的租金优惠，难称该租金减免系针对疫情的减免，同时从违约责任的角度来看，原告嗣后亦负有补足租金之义务，故对被告的此辩称意见，本院不予采信。合同解除后，原告仍应对被告承担解约后的违约责任。其中，被告主张的2019年4月28日至2020年7月29日期间的租金差额150,000元，有合同依据，本院予以支持；被告按照年租金两倍的标准主张的违约金，标准显然过高，综合考虑本案因素，本院酌情将违约金调整为350,000元，被告主张的逾期支付租金的利息损失亦已一并考虑在内。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海奥海鞋业销售有限公司与被告(反诉原告)蔡大者于2019年4月16日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年7月29日解除；二、被告(反诉原告)蔡大者于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海奥海鞋业销售有限公司返还租赁保证金150,000元；三、原告(反诉被告)上海奥海鞋业销售有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)蔡大者支付2020年4月28日至2020年7月29日期间的租金200,000元；四、原告(反诉被告)上海奥海鞋业销售有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)蔡大者支付2019年4月28日至2020年7月29日期间的租金差额150,000元；五、原告(反诉被告)上海奥海鞋业销售有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)蔡大者支付违约金350,000元；六、驳回原告(反诉被告)上海奥海鞋业销售有限公司的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)蔡大者的其余反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,300元，减半收取计1,650元，由被告(反诉原告)蔡大者负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)；反诉案件受理费16,400元，由原告(反诉被告)上海奥海鞋业销售有限公司负担3,532元(于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告(反诉原告)蔡大者负担12,868元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  暨秉恒二〇二〇年十二月三十一日书记员  姚吉妮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。