贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初5341号原告：刘忠泽，男，汉族，1977年1月28日出生，住六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：谌鸿伟，系贵州北斗星律师事务所专职律师，执业证号：15201202010205685。委托诉讼代理人：高旭东，系贵州北斗星律师事务所实习律师，执业证号：2301200411171。被告：贵州荣至房地产营销策划有限公司，住所地：六盘水市钟山区碧云路**世纪华庭**楼**，统一社会信用代码：91520201MA6H3PJWOT。法定代表人：皮维，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈志华，系六盘水市中心法律事务所法律工作者，执业证号：32409051100006。被告：六盘水贵业房地产开发有限公司，住所地：六，住所地：六盘水市钟山区大营村****，代码：91520201730974034M。法定代表人：吴锡明，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈志华，系六盘水市中心法律事务所法律工作者，执业证号：32409051100006。原告刘忠泽与被告贵州荣至房地产营销策划有限公司（以下简称荣至公司）、六盘水贵业房地产开发有限公司（以下简称贵业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘忠泽的诉讼代理人谌鸿伟、高旭东，被告荣至公司及被告贵业公司的共同诉讼代理人陈志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘忠泽向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告荣至公司立即退还我团购费20000元，并支付资金占用费2200元（按年利率6%以20000元基数，暂自2018年10月27日计算至2020年8月27日，实际计算至被告清偿完毕之日为止）（合计22200元）；二、请求人民法院依法判令被告贵业公司承担连带赔偿责任；三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告贵业公司系天人世纪城世纪嘉祥9、11、12、26号楼盘开发商，被告贵业公司委托被告荣至公司在其销售部为其销售世纪嘉祥楼盘。我于2018预购买住宅一套，后我看到被告贵业公司的销售宣传广告，到其销售部了解情况。被告荣至公司告知我，缴纳20000元的购房预付款，在签订《商品房买卖合同》后，可以抵扣70000元房款。我为了得到70000元优惠，于2018年10月27日向被告荣至公司支付了20000元预购款。后我与被告贵业公司于2019年4月11日签订《商品房买卖合同》，合同约定：我购买被告贵业公司世纪嘉祥9号楼22层2202号房，建筑面积为140.08平方米，套内建筑面积为115.34平方米。商品房房款按照套内面积计算，该商品房单价为6957.85元每平方米，总价款为802518元。我按照合同约定交付了房屋首付款302518元，剩余的购房款500000元通过银行按揭方式支付。我办理按揭后，我发现房屋总价并未扣除70000元，被告贵业公司也未以现金支付的方式将70000元的优惠退还我。我要求被告荣至公司退还已缴纳的20000元预付款，被告荣至公司未予以退还。综上，为维护我的合法权益，根据相关法律规定，依法诉至法院，望判如所请。被告荣至公司辩称，我公司基于与原告达成的协议，收取20000元的团购活动费，根据约定荣至公司组织团购服务活动，为原告争取贵业公司的优惠价格（享有缴纳20000元团购服务费享受购房优惠），并促成原告与贵业公司以优惠价格签订《商品房买卖合同》提供了约定的服务。双方约定：团购活动服务费不冲抵房款，不计入房价，只作为荣至公司活动费用及投资收益；原告与贵业公司签订《商品房买卖合同》即代表原告已经享受到了本次购房优惠，团购活动服务终止，服务费将不再予以退还。同时对团购费的退还条件做了明确：原告与贵业公司签署《商品房买卖合同》前，乙方不愿再参与团购购房活动，并于房开商办理完毕所有解除手续后30日内，荣至公司无息全额退还团购服务费；现原告已与贵业公司签订了《商品房买卖合同》，符合原告已经得到购房优惠的确认标准，原告支付团购费的合同目的已经实现，且原告与贵业公司的《商品房买卖合同》约定的购房金额的优惠额度，还远远超过原告与荣至公司约定的优惠程度。因此原告称其未享受到约定的优惠与事实不符。荣至公司已履行完毕约定的义务，原告无权要求返还团购费，同时原告要求资金占用费也没有法律依据，应依法驳回其诉讼请求；二、荣至公司在履行与原告的约定当中，尽职尽责为原告最大限度争取到优惠，双方已履行各自的义务，不存在约定返还和法定返还的情形，因此原告诉状所称违背事实，其返还理由不成立，诉讼请求于法无据。综上原告的诉讼请求依法应当驳回。补充一点，对于刘忠泽一案，荣至公司没有与刘忠泽作出交20000元抵70000元的规定，约定的是交20000元抵50000元，其诉状的事实及理由当中所称交20000元抵70000元与双方的约定不符。被告贵业公司辩称，一、原告与贵业公司签订《商品房买卖合同》，双方系商品房买卖合同关系，涉案《商品房买卖合同》中未涉及团购费问题，贵业公司也没有收取涉案团购费。贵业公司无返还义务，也不具有承担连带责任的法定情形，故原告主张贵业公司连带返还团购费并支付资金占用费的诉请于法无据。二、贵业公司已取得涉案房屋的《商品房预售许可证》，涉案《商品房买卖合同》合法有效。该合同第七条关于房屋计价方式、总价款金额、首付款额度、贷款额度、支付方式及支付时间均已明确约定，但并无原告诉称在签订《商品房买卖合同》之后可以抵扣70000元的约定。贵业公司是以荣至公司在销售原价上大幅度优惠的价格与原告签订涉案《商品房买卖合同》，约定的成交总价款金额是在销售原价的基础上大幅优惠的结果，优惠幅度远远超过原告诉称的交20000元抵70000元的优惠幅度。原告的诉称缺乏事实依据、与客观事实不相符。其次原告关于在签订《商品房买卖合同》之后还要抵扣70000元的诉称，明显不符合房地产市场的交易习惯和常理，《商品房买卖合同》约定的价格是原告交纳契税的计税基数，也是房地产企业申报所得税、土地增值税汇算的计税基数，贵业公司作为房开企业，不可能作出既得不到收入还要为得不到的收入纳税的亏损性承诺。原告的诉称缺乏事实依据、与客观事实不相符。综上，原告请求贵业公司承担连带返还责任缺乏有效的事实依据和法律依据，贵业公司不应承担任何责任。本案原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，对各方当事人无异议的证据：原告刘忠泽提交的身份证复印件、20000元团购费收据复印件及支付凭证复印件，被告荣至公司提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件，被告贵业公司提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件、商品房预售许可证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的《商品房买卖合同》复印件及支付凭证复印件，能证明原告向被告贵业公司购买位于六盘水市钟山区首付款及维修基金的事实，本院予以确认；对被告荣至公司提交的《团购服务协议》复印件，该协议约定协议的乙方交纳的团购活动服务费不冲抵房款，不计入房价，只作为甲方活动费用及投资收益，乙方与房开商签订《商品房买卖合同》即代表乙方享受了本次团购优惠，团购活动服务终止，服务费将不再予以退还，原告在该协议落款乙方处签名，原告作为完全民事行为能力人，应对其签名确认的协议承担法律后果，故对《团购服务协议》本院予以确认；对被告贵业公司提交的《关于“天人世纪城纪嘉祥9、11、12、26号楼（住宅444套）”商品房销售明码标价样本的批复》复印件及附件（贵州省商品房销售价目表），能证明涉案商品房销售明码标价样本已向六盘水市发展和改革委员会上报，其中原告所购买的房屋在销售价目表中的价格为按建筑面积计算6760元／㎡，按套内面积计算为8277元／㎡的事实，本院予以确认；对被告贵业公司提交的照片八张，能证明被告贵业公司对销售价格进行公示，本院予以确认；对被告贵业公司提交的《商品房买卖合同》复印件及《补充协议》复印件，能证明原告向被告贵业公司购买涉案房屋，双方对价款等相关事项进行约定，且在《补充协议》中明确了按照总共建筑面积和套内建筑面积两种计价方式计算的总价均为802518元的事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于六盘水市钟山区的房屋系被告贵业公司开发，由被告荣至公司代为销售。2018年10月27日，原告刘忠泽向被告荣至公司交纳了20000元团购服务费，双方签订了一份《团购服务协议》，约定：“甲方：荣至公司乙方：刘忠泽……一、团购活动内容甲方已对团购活动内容及规则向乙方作出详细介绍，乙方已充分了解甲方开展的团购活动内容，自愿有偿参加甲方开展的团购活动，以此取得购房优惠价格待遇。二、团购活动服务费乙方自愿加入甲方的天人世纪城世纪嘉祥组团9＃、11＃、12＃、26＃楼团购服务活动，并同意向甲方交纳人民币贰万元（小写：20000.-）团购活动服务费作为活动组织费用，以获取团购活动享受的购房优惠价（享有缴贰万元团购活动服务费享受伍万元购房优惠政策的权利）。此团购服务费用仅限制购买天人世纪城世纪嘉祥组团9＃、11＃、12＃、26＃楼的商品房一套。三、团购活动服务费的支付及返还1.乙方应予本协议签署的当日向甲方支付清团购活动服务费，乙方延迟交纳团购活动服务费，在乙方付清团购服务活动费前，乙方不享有本团购活动的优惠购房资格和权利。2.乙方通过甲方组织的团购活动，交纳的团购活动服务费不冲抵房款，不计入房价，只作为甲方活动费用及投资收益，乙方与房开商签订《商品房买卖合同》，即代表乙方享受了本次团购优惠，团购活动服务终止，服务费将不再予以退还。3.团购服务费的退还条件乙方未与房开公司签署《商品房买卖合同》前，乙方不愿再参与团购购房活动，并与房开商办理完毕所有解除手续后30日内，甲方无息全额退还团购活动服务费……四、双方的权利义务1.乙方认可甲方组织的团购服务活动，于本协议签署前已充分了解和认可服务活动的优惠政策，并自愿参加。乙方自主决定活动参与及购房事宜，并独立承担法律责任。团购活动服务费不计入且不抵扣购房款……签约提示：商品房买卖及代理销售服务活动是一种民事法律行为和市场行为，具有一定风险。由于涉及的金额较大、专业性较强、法律范围较多，为更好地维护当事人的权益，乙方务必审慎对待，签订协议前应当仔细阅读并充分了解协议内容及法律后果，必要时可咨询律师事务所。”2019年4月11日，原告刘忠泽与被告贵业公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告贵业公司购买位于六盘水市钟山区的房屋，房屋建筑面积为140.08㎡，按套内建筑面积计算每平方米单价6957.85元，房屋总价为802518元，合同签订之日支付首付款302518元，余款500000元以公积金贷款支付。合同签订后，原告向被告贵业公司支付了购房首付款302518元、维修基金11906.80元并办理了贷款。同日，原告与被告贵业公司签订了《补充协议》，协议中注明涉案房屋总共建筑面积140.08㎡，其中套内建筑面积115.34㎡，按总共建筑面积计价，单价为5729／㎡，按套内建筑面积计价，单价为6957.85／㎡，总价均为802518元。现原告刘忠泽与二被告因团购活动服务费发生纠纷，故原告诉至本院。另查明，被告贵业公司向六盘水市发展和改革委员会上报的关于天人世纪城纪嘉祥9、11、12、26号楼（住宅444套）商品房销售明码标价样本中，涉案房屋的价格为按建筑面积计算6760元／㎡，按套内面积计算为8277元／㎡。本院认为，原告刘忠泽向被告荣至公司交纳20000元团购活动服务费的目的是为了以优惠价格购买涉案房屋，虽然原告不认可《团购服务协议》约定的：“团购活动服务费不冲抵房款，不计入房价，只作为甲方活动费用及投资收益，乙方与房开商签订《商品房买卖合同》，即代表乙方享受了本次团购优惠，团购活动服务终止，服务费将不再予以退还。”内容，并主张其在《团购服务协议》签字时对合同内容不知晓，但原告作为完全民事行为能力人，在《团购服务协议》上签名，且《团购服务协议》在签名上方还以标注下划线的方式对签订协议前应仔细阅读并充分了解协议内容及法律后果进行了提醒，故原告应对其行为承担法律后果。原告认为《团购服务协议》违反了《商品房销售管理办法》第二十八条：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”的规定，但该规定并非效力性强制性规范，《团购服务协议》并不因此而无效，原告也未能提供证据证明《团购服务协议》存在法律规定合同无效的情形，因此《团购服务协议》系有效协议，原告与被告荣至公司均受《团购服务协议》的约束，原告交纳的团购活动服务费20000元是原告为获得购房优惠而向被告荣至公司支付的合同对价。在原告与被告贵业公司签订《商品房买卖合同》时，原告明知其交纳了20000元的团购活动服务费，双方在《团购服务协议》中也对关于退还团购活动服务费进行了约定，如原告对交纳团购活动服务费有异议不愿与房开商签订商品房买卖合同，原告是可以在签订合同之前行使自己请求退款的权利的，而原告在签订合同前并未对此提出异议，也未请求退还该款项。如原告认为其应获得的优惠未体现在《商品房买卖合同》约定的成交价中，原告应及时提出异议且可以通过请求退还该团购活动服务费的方式对自己的权利予以救济，但原告在签订合同前并未提出异议也未行使请求退款的权利，且在签订《商品房买卖合同》当日原告已按合同约定向被告贵业公司实际支付购房首付款，之后办理贷款时，原告亦未对房屋价款提出异议。由此可见，原告对于支付团购活动服务费后签订《商品房买卖合同》即已享受优惠价格是明知且同意的。根据被告贵业公司提交的涉案房屋的《关于“天人世纪城纪嘉祥9、11、12、26号楼（住宅444套）”商品房销售明码标价样本的批复》及附件（贵州省商品房销售价目表），涉案房屋的成交价格确实低于备案价格。关于原告主张其与被告荣至公司间系居间合同关系的问题，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。而本案中，原告与被告荣至公司签订《团购服务协议》，目的为原告购房时能够享受优惠价格，双方并不存在居间服务的意思表示，故原告的该项主张不能成立。综上所述，原告与被告荣至公司签订的《团购服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，双方应按协议约定履行，按双方的约定，原告与房开商签订《商品房买卖合同》，即代表原告享受了本次团购优惠，团购活动服务终止，服务费将不再予以退还，故对原告请求被告荣至公司退还该团购活动服务费20000元并支付资金占用费的诉讼请求本院不予支持。对原告请求被告贵业公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，在原告与被告贵业公司签订的《商品房买卖合同》中也未对该笔费用进行约定，原告现请求被告贵业公司承担连带责任，缺乏事实和法律依据，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告刘忠泽的诉讼请求。案件受理费355元，由原告刘忠泽负担（原告刘忠泽已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审 判 长 安 祎人民陪审员 何 华人民陪审员 陆琼娥二〇二〇年十二月二十八日法官助理周昌龙书记员何汶运