四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川09民初66号 原告（反诉被告）：遂宁市安居区人民政府，住所地四川省遂宁市安居区安居大道中段**。 法定代表人：管昭，区长。 委托诉讼代理人：陈宏，重庆华立万韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘聪，重庆华立万韬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川天信房地产发展有限公司，住，住所地四川省遂宁市和平西路**，社会信用代码915109037089880695。 法定代表人：肖春涛，董事长。 被告（反诉原告）：遂宁大才房屋拆迁有限公司，住所地，住所地四川省遂宁市安居区中央商城****门面，信用代码915109045727608306。 法定代表人：李富建，执行董事。 被告（反诉原告）：遂宁盛大投资有限公司，住所地四川，住所地四川省遂宁市安居区×;镇××路中央商城Ｄ2栋，统一社会信用代码91510904582150155Ｔ。 法定代表人：何伟，执行董事。 三被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：许正平，泰和泰律师事务所律师。 三被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：韩芝康，泰和泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）遂宁市安居区人民政府（以下简称安居政府）与被告（反诉原告）四川天信房地产发展有限公司（以下简称天信公司）、遂宁大才房屋拆迁有限公司（以下简称大才公司）、遂宁盛大投资有限公司（以下简称盛大公司）合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安居政府的委托诉讼代理人陈宏、刘聪，被告（反诉原告）天信公司、大才公司、盛大公司的共同委托诉讼代理人许正平、韩芝康以及大才公司的法定代表人李富建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安居政府向本院提出诉讼请求：1.判令天信公司、大才公司、盛大公司返还遂安国用（2011）第02713号、遂安国用（2012）第00198号、遂安国用（2014）第03835号三宗国有土地使用权；2.判令天信公司返还已收取的门面超面积安置等费用1475579元，返还安居政府为其垫付的5号地块危房过渡费504000元（最终以鉴定或审核为准）；3.判令天信公司赔偿安居政府经济损失，包括逾期过渡费损失、超面积安置损失（含超面积安置奖励）等约126980111.35元（最终以鉴定或审核为准）；4.本案诉讼费用由天信公司、大才公司、盛大公司承担。事实和理由:2011年1月，安居政府为加快城市建设步伐，解决民生问题，优化城市环境，启动了安居区旧城（棚户区）改造建设项目，通过公开招标确定天信公司为中标人。2011年3月17日，安居政府与天信公司签订《遂宁市安居区旧城（棚户区）改造投资建设合同》（以下简称《投资建设合同》），引进其作为项目业主，由天信公司根据双方约定分期实施，逐步投入全部项目资金，合同对项目用地的基本情况、容积率、实施期限、开发投资进度、政府收益、违约责任等事项进行了约定。2011年11月6日，双方再次签订《遂宁市安居区旧城（棚户区）改造投资建设合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。2011年6月30日，通过拍卖，天信公司与遂宁市国土资源局安居区分局（以下简称安居国土分局）就宗地编号为5××1-Ｂ-3号地块（以下简称3号地块）、5××1-Ｂ-4号地块（以下简称4号地块）、5××1-Ｂ-5号地块（以下简称5号地块）签订成交确认书。2011年10月25日，天信公司确定大才公司、盛大公司为项目公司，安居政府依据天信公司的书面请求将3号地块和4号地块办在大才公司名下【遂安国用（2014）第03835号、遂安国用（2011）第02713号】，将5号地块办在盛大公司名下【遂安国用（2012）第00198号】。天信公司入驻项目以来，因其自身原因存在明显的重大违约行为：1.未按照《投资建设合同》第三章约定在2011年启动并完成Ａ1地块国有土地上房屋征收与补偿和启动安置房建设，也未在2012年启动Ｂ1、Ｂ2、Ｂ3地块国有土地上房屋征收与补偿和安置房建设。天信公司于2014年7月才启动5号地块一期安置房建设，且进展十分缓慢并于2015年11月停工至今。2.未按照《投资建设合同》第六章约定在2011年12月18日之前支付完毕72500000元政府收益（仅将10000000元保证金转为政府收益），经安居政府多次催收后至今仍未支付剩余政府收益。3.未按照《投资建设合同》的约定及时足额支付被征收户的过渡费、货币安置补偿费等费用，安居政府应天信公司要求也为维护被征收户的利益已经代为支付上述费用。另外，2017年1月10日，天信公司提交《关于安居旧城（棚户区）改造项目实施情况和下一步实施方案的报告》，明确提出全面退出和部分退出项目的两个方案，安居政府于2017年7月24日书面通知天信公司解除了《投资建设合同》及《补充协议》。天信公司在施工中造成5号地块周边部分房屋严重受损且拒绝出资处置，安居政府为此垫付危房过渡费，该费用和门面超面积安置等费用应由天信公司承担返还责任。天信公司违反测绘规定，增大房屋补偿面积，擅自提高补偿奖励标准，迟延支付过渡费以及因延期完建安置房导致过渡费增加等行为，给安居政府造成巨大的经济损失，应由天信公司进行赔偿。 天信公司、大才公司、盛大公司辩称，1.《投资建设合同》及《补充协议》未能按约定期限顺利实施的责任在安居政府，并非天信公司违约所致。案涉项目规划总用地约709.46亩，可建设用地（包括安置房建设用地）约454.40亩，项目总投资约16亿元。安居政府负责该项目范围内集体土地及国有土地上房屋的征收补偿，天信公司协助配合拆迁并承担房屋拆迁费用，负责安置房及约定范围的基础配套建设，依法取得剩余土地进行房地产开发。合同签订后，天信公司、大才公司和盛大公司按约对项目进行投资和实施，包括完成规划设计，积极配合安居政府实施拆迁，取得案涉三宗土地并支付完毕全部土地款用于安置房建设，完成了4号地块、5号地块的勘察、设计及报建且5号地块已开工建设等，天信公司已累计投入超过2亿元。由于安居政府存在以下重大违约行为，导致项目无法正常开展和顺利推进：①招标文件明确记载项目内拆迁房屋的面积约为22.18万平方米，但天信公司进场摸底调查的实际需拆迁的房屋面积约为28万平方米，比招标文件披露的拆迁面积超出约6万平方米（后与相关部门核实，仍超出近4万平方米）。因天信公司需承担房屋拆迁补偿费用，上述面积差异将直接导致投资成本增加约3亿元以上，致使项目陷入亏损，合同无法继续履行。基于此，天信公司从2011年起多次致函安居政府、安居区旧城（棚户区）改造协调领导小组及其办公室等单位反映该重大事项并提出解决建议，但安居政府一直不予解决，致项目无法顺利实施；②该项目所需安置房面积约为38万平方米，但安居政府已供地块按规划设计只能修建约17万平方米的安置房，缺口达21万平方米以上，严重影响项目的继续实施。天信公司多次致函安居政府请求尽快解决供地问题，但其也未处理；③安居政府在合同履行中还存在拆迁滞后、延迟交付土地等其他违约行为。综上，安居政府自身存在严重违约行为，致使《投资建设合同》及《补充协议》不能继续实施，其于2017年7月24日单方发出通知解除两份合同没有事实和法律依据，亦属严重违约。由于合同不具备继续履行的条件，天信公司同意解除合同，但安居政府应返还天信公司、大才公司、盛大公司的投资款并承担全部损失。2.案涉三宗土地系天信公司通过拍卖、与安居国土分局签订出让合同等法定程序合法取得，三宗土地的出让价款67979721元均已支付完毕，并已办证给大才公司和盛大公司，大才公司和盛大公司依法享有建设用地使用权的物权，安居政府不是适格主体，无权单方强行要求返还。3.5号地块施工过程中造成周围20户住户房屋为危房，盛大公司及施工企业四川城世建设工程集团有限公司（以下简称城世建设公司）对危房户主支付了一次性排危过渡补贴30余万元，配合政府部门与其中6户签订房屋征收补偿协议并支付了征收补偿相关费用，盛大公司依据调解书对另外14户中提起诉讼的9户支付了补偿费用55万余元，安居政府在调解过程中也明确表示不要求公司承担政府已支付的危房过渡费且承诺对危房户立即进行拆迁，故天信公司、大才公司、盛大公司不应再承担安居政府诉请的5号地块危房过渡费504000元。在安居政府履行相关拆迁协议、返还投资款并承担全部损失的前提下，盛大公司愿意返还已收取的三户营业房面积补差款。4.因安居政府责任导致《投资建设合同》及《补充协议》无法顺利实施，并非天信公司违约所致。在项目拆迁实施中，政府系拆迁主体，企业系配合辅助，拆迁全过程均由政府主导，企业签订的拆迁协议均系依据拆迁方案及政府要求进行。天信公司、大才公司、盛大公司并不存在安居政府诉请的违约行为（拆迁费用系企业重大成本之一，企业无任何理由和动机擅自增大补偿面积、提高补偿标准），不应承担安居政府主张的约126980111.35元损失。综上，安居政府提起的诉讼缺乏事实和法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。 天信公司、大才公司、盛大公司向本院提出反诉请求：1.判令安居政府返还天信公司、大才公司、盛大公司支付的土地相关费用，包括征收及拆迁补偿费、土地出让金、契税、市政配套费等（暂计算至2018年7月31日为57663681.42元）；2.判令安居政府返还天信公司、大才公司、盛大公司已经支付的政府收益10000000元；3.判令安居政府承担天信公司、大才公司、盛大公司项目开发建设费用，包括工程款、报建费、管理费用、宣传费用、销售费用、财务费用等（暂计算至2018年7月31日为132598567.74元）；4.判令安居政府承担因项目停工导致的施工单位索赔费用65074784.50元；5.判令安居政府承担天信公司、大才公司、盛大公司因本项目投资开发支付的相关税费共计918111.43元；6.判令安居政府承担天信公司、大才公司、盛大公司因本项目投入全部资金的资金成本（按大才公司在银行贷款月利率9.59‰计算至安居政府返还完毕全部投资资金之日止，暂计算至2018年7月31日为80357746.21元）；7.本案反诉费用由安居政府承担。诉讼过程中，天信公司、大才公司、盛大公司对其反诉请求作如下变更：1.将第1项反诉请求的金额变更为57768014.89元（暂计算至2020年3月31日，土地征用及拆迁补偿费中退还房租费9192元不再主张）；2.将第3项反诉请求的金额变更为137540143.33元（暂计算至2020年3月31日）；3.将第4项反诉请求的金额变更为106382965.92元（暂计算至2020年3月31日）；4.将第5项反诉请求的金额变更为1490434.13元（暂计算至2020年3月31日）；5.将第6项反诉请求的金额变更为100704098.56元（暂计算至2020年3月31日）。事实和理由:2011年2月17日，经遂宁市安居区住房和城乡建设局（以下简称安居住建局）、安居国土分局公开招标评选，天信公司被确定为遂宁市安居区旧城（棚户区）改造建设项目的中标人。2011年3月17日、11月6日，天信公司与安居政府分别签订《投资建设合同》、《补充协议》。依据两份合同约定，安居政府负责该项目（709.46亩）范围内集体土地征收补偿、国有土地上房屋征收补偿，天信公司协助配合拆迁并承担房屋拆迁费用，负责安置房及约定范围的基础配套建设，依法取得剩余土地进行房地产开发。《投资建设合同》签订后，天信公司通过法定程序取得案涉三宗国有土地用于修建安置房，并将其办理至负责项目运营的大才公司和盛大公司名下。天信公司、大才公司、盛大公司按约对项目进行投资和实施，但因安居政府存在以下重大违约行为，导致项目无法正常开展和顺利推进：1.招标文件明确记载项目内拆迁房屋的面积约为22.18万平方米，但天信公司进场摸底调查的实际需拆迁的房屋面积约为28万平方米，比招标文件披露的拆迁面积超出约6万平方米（后与安居住建局等核实，仍超出近4万平方米）。因天信公司需承担房屋拆迁补偿费用，上述面积差异将直接导致投资成本增加约3亿元以上，致使项目陷入亏损，合同无法继续履行。基于此，天信公司从2011年起多次致函安居政府、安居区旧城（棚户区）改造协调领导小组及其办公室等单位反映该重大事项并提出解决建议，但安居政府一直不予解决，致项目无法顺利实施；2.该项目所需安置房面积约为38万平方米，但安居政府已供地块按规划设计只能修建约17万平方米的安置房，缺口达21万平方米以上，严重影响项目的继续实施。天信公司多次致函安居政府请求尽快解决供地问题，但安居政府也未处理；3.安居政府在合同履行中还存在拆迁滞后、延迟交付土地等其他违约行为。综上，安居政府自身存在严重违约行为，致使《投资建设合同》及《补充协议》不能继续实施，其于2017年7月24日单方发出通知解除两份合同没有事实和法律依据，已严重违约。由于合同不具备继续履行的条件，天信公司同意解除合同，安居政府应承担返还投资款并承担全部损失的违约责任。 安居政府对天信公司、大才公司、盛大公司的反诉辩称，安居政府在整个投资建设中并无任何违约行为，根据合同约定，案涉项目拆迁、安置及建设均是由天信公司实施，安居政府进行相应配合，且对天信公司的申请均及时予以了回复并办理了相应手续。由于天信公司投资人资金困难，无力支付施工建设费用造成项目工程停滞，天信公司的违约行为导致项目未按合同约定履行。天信公司拆迁6万平方米的房屋，但多数面积未拆迁，其认为存在面积差异并无相关事实依据。安居政府是根据项目进度进行供地，目前提供的5号地块仅完成基础和部分一、二层的工程施工，天信公司、大才公司、盛大公司将安居政府提供三宗土地中的部分地用于银行抵押贷款，在此情况下，安居政府无法提供其余土地。天信公司、大才公司、盛大公司依据《投资建设合同》取得三宗土地，天信公司亦回函同意返还三宗土地，虽然土地办在大才公司、盛大公司名下，但《投资建设合同》与《国有建设用地使用权出让合同》系主从合同关系，具有很强的关联性，《投资建设合同》既已依法解除则土地也应当予以返还。天信公司提供的很多拆迁安置成本远远突破了安居区的征收补偿政策，违反了法定规范，超出的成本应由天信公司承担。《补充协议》约定的过渡安置多为18个月，过渡费应付至2015年12月，合理的截止期限应为2016年6月底，但天信公司于2014年6月才正式启动工程，2016年6月以后安居政府垫付的过渡费应由天信公司自行承担。天信公司的在建工程原是用于拆迁安置房，因天信公司违约导致无法安置，安居政府已启动另外的地块修建安置房以维护社会稳定，天信公司修建的安置房已无利用价值，且应根据工程残值确定其价值并由天信公司自行承担相关费用。天信公司反诉请求的损失系企业自身的经营成本，应由其自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.安居政府提交了遂宁市安居区人民政府柔刚街道办事处（以下简称柔刚街道办事处）与被拆迁人签订的《遂宁市安居区征（占）用地房屋拆迁安置补偿协议书》，经审查，各补偿协议书存在缺乏安置相关约定、其认定的拆迁房屋面积大于大才公司与被拆迁人签订《安居旧城（棚户区）改造房屋征收奖励补充协议》中所约定的拆迁房屋面积以及签订时间晚于补充协议等情形，不予采信。鉴定期间补充提交的关于排除旧城区五号地块周边D级危房安全隐患的报告、安居融兴村镇银行进账单以及琼江社区河南岸2014年河堤整治顺河街危房居民转移安置租房补助花名册、转账支票，因安居政府未针对其垫付房屋租赁费和转移安置补助费96500元的证明事项提起诉讼请求，故该组证据不属于本案审查范畴。2.天信公司提交的《安居区柔刚街道办事处对旧城改造区域内（书院沟社区1、2社）集体土地上房屋拆迁安置目前开展情况的报告》具有柔刚街道办事处的签章，安居政府未提供盖章为虚假的反驳证据，对其真实性、合法性和关联性予以确认。落款时间为2011年11月4日的《遂宁市安居区住房和城乡建设局关于安居区旧城（棚户区）改造房屋征收统计数据调查核实情况汇报》无任何签章，盛大公司与城世建设公司达成的结算会议纪要无支付等佐证依据，不予采信。3.《鉴定意见书》及《工程造价鉴定意见书补证说明》、《工程造价鉴定意见书补证说明（二）》、《工程造价鉴定意见书补证说明（三）》符合证据的三性，予以采信。 根据当事人陈述和经审理查明确认的证据，本院认定事实如下： 第一部分案涉项目招投标及合同签订的事实 2011年1月25日，安居住建局、安居国土分局制作《遂宁市安居区旧城（棚户区）改造投资建设项目招标文件》，载明：“第二章报价须知一、招商标项目地块概况：项目规划总用地709.46亩，其中可建设开发用地454.40亩（含安置房建设用地，实际面积以控制性规划红线图确定面积为准）。项目区内农房拆迁面积约4.80万平米，城市房屋拆迁面积约17.38万平米。三、项目投资成本构成：1.房屋拆迁安置补偿成本（含安置还房成本、货币补偿成本、搬迁费、临时安置补助费、拆迁工作人员人工费等）；2.房屋建设成本（含建安造价、建设规费、建安税及各类管理服务费等）；3.项目区内规划的市政基础设施、公益设施建设等；4.小区绿化、配套设施成本（含水、电配套建设成本等）；5.土地及房产交易办证成本；6.其他必须产生的成本。四、项目收入：1.住宅房销售成本；2.营业房销售成本；3.其他收入。以上成本构成项目和项目收入仅供参考，投资人可根据情况自行核算。五、项目报价：投资人根据该项目内的相关拆迁安置、建设开发等自行测算收益情况，确定项目报价。该项目报价是指投资人取得项目用地开发权、使用权应交纳给招商人应收取的土地开发收益（含土地出让金，不包括其行政、事业性规费和税收）。旧城（棚户区）改造投资建设项目起始报价不少于72500000元”。同年1月27日，安居住建局、安居国土分局共同发布《招标公告》，载明项目位置、概况（房屋征收面积约22万平米）、内容、投资规模、投标人资格（资金证明：投标人须出具自有资金不低于1亿元人民币的银行资金证明，出具可融资不低于3亿人民币的证明材料）等内容。同年2月17日，安居住建局、安居国土分局出具《中标通知书》，确定天信公司为遂宁市安居区旧城（棚户区）改造建设项目的中标人，中标价72500000元，工期八年（2011—2018年）。 2011年3月17日，安居政府（甲方）与天信公司（乙方）签订《投资建设合同》，约定：“第一章项目概况”一、项目名称：遂宁市安居区旧城改造投资建设项目；四、项目内容：土地整理、农村集体土地及国有土地上房屋征收与补偿（项目规划总用地约709.46亩范围内的城市房屋和农房）、房地产开发等；七、投资规模：总规模约16亿元，分期投入，2011年内投入1亿元以上（凤凰大道国有土地上房屋征收与补偿、安置房建设投资）。“第二章基本原则”三、保障原则：1.组织保障：甲乙双方共同建立项目指挥协调机构和工作机构；2.用地保障：（1）甲方保障农村集体土地征收的用地指标；（2）在项目区内，甲方保障可建设用地的净面积不少于454亩（含安置房用地），如果保障面积不足此基数，甲方应用项目区外相同类别、用途等价值的土地予以补偿，如在项目区内可开发用地净面积大于此基数，则按实际数量全部由乙方开发建设和收益。“第三章实施计划”二、2011年投资建设计划：1.启动并完成A1地块（安居区凤凰大道市政道路和琼江河南岸国有土地上房屋征收红线范围内）国有土地上房屋征收与补偿；2.启动安置房建设。三、2012年投资建设计划：1.启动B1、B2、B3地块（国有土地上房屋征收红线范围内）国有土地上房屋征收与补偿；2.安置房建设。以上计划经甲方同意可配合最终制定的旧城改造总体方案、市场情况、项目进展情况作适当调整。……（注：该项目实施计划的最终制定以安居区规委会审定的乙方建设方案为准）。“第四章实施措施”一、土地征收：1.项目区内需征收的农村集体土地，由甲方组织实施完成并承担征收费用。二、农村集体土地房屋征收与补偿：旧城改造建设项目区内的集体土地房屋征收与补偿工作由甲方和乙方共同组织实施。1.征收与补偿：（1）征收主体：项目区内征用集体土地房屋的征收与补偿工作由甲方为主体负责具体组织实施，乙方派员配合管理并承担所有费用；（2）征收标准：征收与补偿标准按安居区现行规定的标准执行，实施过程中若有新标准，按新标准执行；（3）征收范围：项目规划用地709.46亩范围内的全部集体土地上的房屋征收，房屋类别、建筑结构及分户面积的情况由甲方提供详细清单交乙方审定确认（见附件）；（4）征收完成时间：甲方在乙方给付征收补偿、过渡安置费用之日起12个月内完成本项目范围内土地的征收工作。三、国有土地上房屋征收与补偿：1.征收主体：旧城改造建设项目区内国有土地上房屋征收与补偿由甲方组织实施，甲方委托乙方组建的实施单位承担房屋征收与补偿具体工作，乙方组建的实施单位承担所有费用，甲方对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督；2.征收标准：由依法确定具有资质的评估机构的评估价格为标准，价差结算及其他安置优惠政策按国务院590号令执行，实施过程中若有新标准，按新标准执行；3.征收范围：项目规划用地709.46亩范围内的全部国有土地上的房屋；4.征收时间：乙方在房屋征收部门报请甲方审定的征收补偿方案的规定时间完成征收与补偿工作；5.安置时间：乙方按征收与补偿合同确定的安置时间安置被征收人；6.成本控制：项目区内征收与补偿的具体标准按国家有关政策规定执行，城市房屋征收与补偿由乙方按国家政策法律标准与被征收人协商，其征收与补偿成本由乙方自行控制；7.征收与补偿准则：分期分批征收、分期分批安置、分期分批到位征收与补偿资金，依法征收、据实征收与补偿，遵守政策和法规，具体事宜，双方另行签订《安居区旧城（棚户区）改造项目国有土地上房屋征收与补偿工作委托合同》约定；8.资金管理：用于国有土地上房屋征收与补偿的资金专户存储、专款专用。四、土地使用权的取得：项目区内的空置土地，甲方按照国家相关法律规定依法征收后出让土地，乙方参与竞买，若乙方取得土地使用权，甲方将土地使用权出让全部价款按收支两条线的原则投入该项目内由乙方承担的国有土地上的房屋征收与补偿及基础设施建设。五、土地使用证办理：3.办理方式：分期分宗办理（2）乙方开发建设用地按“征收一块，办理一块”的原则，即宗地房屋征收与补偿完成后，在法定时间内由甲方依法向乙方办理该宗地的土地使用证。六、项目规划：1.乙方遵守甲方已批准的安居区旧城改造控制性详细规划的原则，相关规划、设计费用作为乙方投资费用计入项目成本，本合同签订后90日内，乙方完成修建性详细规划方案，报甲方规委会审批。七、市政基础设施工程建设：项目区内的所有市政工程建设用地的房屋征收与补偿由乙方负责实施并承担所有费用（市政工程建设的房屋征收与补偿范围详见规划红线图）。“第六章特别约定”一、甲方责任：1.由甲方负责项目实施过程中的治安环境；2.甲方负责协调该片区水、电、气、光纤、通讯等配套的相关问题。二、乙方责任：1.该项目区内的工程由乙方到区主管部门立项，甲方负责协助；3.该项目的甲方收益为72500000元（含土地出让金），本合同签订后15日内，乙方首期向甲方支付40000000元，剩余部分的金额在本协议签订后9个月内乙方向甲方支付完毕。三、履约保证：本合同签订后，乙方缴纳的投标保证金10000000元转入合同履约保证金（9个月后履约保证金可抵转为甲方收益）。四、机构成立：本合同签订后5个工作日内，甲方应按框架协议的约定成立领导指挥机构，负责项目实施的相关工作；乙方应组建2-3家项目公司负责项目的具体实施，并派出相应的工作班子，配合甲方共同确定农村土地征用和城市房屋拆迁中的各项事宜。“第七章违约责任”一、本合同签订后乙方向甲方缴纳的履约保证金10000000元，若因乙方原因导致合同无法履行，甲方有权没收乙方履约保证金；若因甲方原因导致合同不能履行，则甲方退还乙方履约保证金10000000元并赔偿乙方10000000元；二、若甲方未能执行本合同中的条款，给乙方造成经济损失，则甲方须赔偿乙方的经济损失；三、若乙方未按本合同第三章约定完成分期投资建设计划，甲方同意乙方延期12个月完成该期投资计划，逾期乙方仍不能完成，甲方有权解除合同；四、若因乙方原因没有在2018年前完成项目内的拆迁和开发建设，则乙方赔偿甲方30000000元经济损失。“第八章附则”注：1.本合同的最终内容以安居区规委会审定的乙方建设方案为准；2.该项目甲方收益是指投资人取得项目用地开发权、使用权应交纳给甲方的土地开发收益（含土地出让金，不包括其行政、事业型规费和税收）。 2011年11月6日，安居政府（甲方）与天信公司（乙方）签订《补充协议》，约定：一、该项目征地拆迁红线范围内的征收工作由甲方牵头负责，乙方必须全力配合并负责承担全部征收补偿资金。二、主合同中第四章第四条约定“项目区内的空置土地，甲方按照国家相关法律规定依法征收后出让土地，乙方参与竞买，若乙方取得土地使用权，甲方将土地使用权出让全部价款按收支两条线的原则投入该项目内由乙方承担的国有土地上的房屋征收与补偿及基础设施建设”。为了整个项目高速推进，经甲乙双方根据实际情况共同研究达成以下事项：1.拍卖后甲方自收到土地出让价款之日起15个工作日内按地方政府基金管理办法相关规定，指定城市建设资金核算平台拨付给该项目的征收实施单位专用账户（该专用账户专户存储征收补偿资金，专款专用，由甲乙双方共同监管）；2.该土地拍卖所产生税费由乙方承担，其中乙方缴纳税费的区本级留成部分（扣除教育费附加和地方教育费附加）由甲方财政拨付到该项目的征收实施单位专用账户，按主合同相关条款约定用途使用，免收乙方土地拍卖取得过程中的其他行政性规费；3.该项目区内公开招、拍、挂出让的土地仅限空置土地，乙方拍卖取得的空置土地在实施过程中各项技术指标应按照主合同的指标（以乙方报经甲方规委会审定的旧城改造整体技术指标）为准。四、合同签订后15日内，甲方组建完成该项目房屋征收实施单位。五、本协议作为主合同补充内容，与主合同具有同等法律效力，本协议以外其他事项，以主合同为准。 第二部分征收机构组成及相关通告、方案的事实 2013年5月20日，遂宁市安居区国有土地上房屋征收办公室（甲方，以下简称安居征收办）与大才公司（乙方）签订《协议书》，约定：一、甲方聘请乙方协助办理居旧城（棚户区）改造项目征收相关事宜的工作。三、管理范围：2.甲方就该项目所使用资金按项目需要拨付给乙方，乙方就项目实际产生费用予以支付；3.乙方的具体工作是：协助进行调查、登记，协助编制征收补偿方案，协助进行房屋的征收与补偿政策的宣传、解释，就征收补偿的具体问题与被征收人协商，协助组织、征求意见、听证、公示及组织对征收房屋的拆除等。四、甲方的责任义务：1.甲方与乙方共同研究制定旧城改造项目涉及的财务预决算、资金管理、财务审批、票据管理、征收调查、宣传、房屋拆除等方面的管理制度；2.甲方负责审核乙方所提供旧城改造项目征收方案、补偿方案以及涉及的资金计划、财务报表等系列财务凭证；3.甲方按照审核后的乙方旧城改造项目的资金计划按时拨付相应的资金给乙方；4.甲方定期或不定期对乙方的旧城改造项目资金使用情况和财务账目进行审查，防止资金的挪用。五、乙方的责任义务：1.乙方在履行协议过程中必须服从甲方统一管理，征收和补偿方案必须征得甲方认可后方可执行，对资金使用、财务处理等均须接受甲方的监督检查；2.乙方收到甲方所拨付的资金必须用于安居旧城（棚户区）改造项目，专款专用。如乙方将此款项挪作他用，甲方将追究乙方责任，所造成的一切经济、刑事责任均由乙方承担；3.乙方需及时编制征收进度表和资金使用情况表，并定期向甲方汇报；4.乙方需遵守会计保密制度，对甲方所有会计资料、数据等相关信息应严格保密，不得私自外泄。一经甲方发现有类似现象发生，甲方将追究乙方责任。 2013年7月10日，安居政府公开发布遂安府通〔2013〕2号《关于旧城（棚户区）改造项目国有土地上房屋征收决定的通告》并附《遂宁市安居区旧城（棚户区）改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》（附件1）和《遂宁市安居区旧城（棚户区）改造项目国有土地上房屋征收相关补助和奖励办法》（附件2）作为附件。通告载明：为了公共利益的需要，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照遂宁市安居区城市分区规划和控制性详细规划、遂宁市安居区土地利用总体规划、遂宁市安居区国民经济和社会发展“十二五”规划、遂宁市安居区2013年国民经济和社会发展计划，经研究，区政府决定危旧房集中、基础设施落后的旧城区综合改造所涉国有土地上房屋实施征收。三、房屋征收部门及实施单位：区人民政府确定安居住建局为旧城（棚户区）改造项目国有土地上房屋征收与补偿的房屋征收部门，安居住建局委托安居征收办为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。五、征收补偿：按照《遂宁市安居区旧城（棚户区）改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》执行。附件2载明：凡在规定的签约期限内签约的被征收人，按“拆一还一，不补差价”的原则给予相应补偿，并按签约期限和搬迁交房时间要求予以相应补助和奖励，具体执行办法及标准如下：一、住宅房（一）在签约期限第一个月到第三个月内签订征收补偿协议的：1.被征收房屋价值按其等面积调换房屋的评估价值给予补偿，对选择货币补偿的按被征收房屋评估价值的[小青瓦平房1层50%，1-2层（含2层）砖混房屋40%，3层以上的砖混楼房30%]给予现金奖励；对选择产权调换的按被征收房屋面积的[小青瓦平房1层50%，1-2层（含2层）砖混房屋40%，3层以上砖混楼房30%]给予安置奖励。2.按50.00元/㎡给予被征收人搬迁奖，另每提前1天增加2元/㎡的提前搬迁补助费……。3.住宅房超安面积30㎡以内（含30㎡）的优惠政策：超安10㎡以内（含10㎡）按1300.00元/㎡，10㎡至20㎡内（含20㎡）按1900.00元/㎡，20㎡至30㎡内（含30㎡）按2200.00元/㎡，超出30㎡以上部分按市场评估价执行。 2014年5月14日，柔刚街道办事处出具《安居区柔刚街道办事处对旧城改造区域内（书院沟社区1、2社）集体土地上房屋拆迁安置目前开展情况的报告》，主要内容有：“区人民政府：根据安居区人民政府与天信公司签订的投资合同，我们目前所做的工作：二、具体操作程序：（一）与天信公司人员一道，就改造范围内的房屋（农房）、附着物逐一进行丈量、清点并确认；（二）根据每户农户户籍人口签订拆迁补偿安置协议（含分户），签订拆迁协议时，严格按照安居区2012（62）号文件执行：1.填制遂宁市安居区城市规划征地调查表（该分户的按要求给予分户）；2.对每户房屋进行了折旧；3.房屋补偿价格按砖混、砖木、石木、简易房分别给予补偿；4.附着物据实补偿；5.房屋拆迁安置补偿协议及附着物补偿协议一式三份（办事处存档一份、被拆迁户一份、建议区土地储备中心存档一份）。天信公司做法：一、天信公司安置模式属产权调换，农户自愿以自持的一份与办事处所签订的房屋拆迁补偿安置协议再同天信公司签订房屋拆迁安置补偿补充协议。二、根据办事处所签订的协议面积：1.石木、砖木结构农房再奖励50%，房屋补偿款农户不再领取；2.砖混结构农房（1.只有二层的再奖励40%，2.三层及以上的再奖励30%），房屋补偿款农户不再领取。三、农户在天信公司领取款项：1.给予农户搬迁奖：按实有面积每平方50元奖励，在规定时间内再按每天每平方2元计奖；2.给予农户搬家补助：按实有面积每平方5元计算；3.给予农户炉灶费补助：按每户100元计算；4.附着物补偿款：按农户与办事处签订的金额实发。四、房屋产权调换价格结算：互相不作任何找补。存在的问题：1.该区域内涉及有户无房的（空挂户除外），怎样安置？2.该区域内国有土地房屋的拆迁户，在拆迁安置时要求将更高。3.该区域内人多且拆迁面积少的拆迁户，怎样解决安置？4.旧城区以前因项目用地，房屋已拆迁但还未安置的拆迁户，有可能也要求按棚户区改造的标准进行安置。5.旧城区棚户区以外和其他项目用地的拆迁户也有可能要求按棚户区改造的标准进行安置。需明确的事项：一、请区委、区政府明确我们目前的做法是否合符政策，如不妥，请明确棚户区拆迁主体是区住建局、旧城改造指挥部、办事处或天信公司。二、请区委、区政府组织召开相关部门旧城改造项目协调会，明确职能职责”。 2015年7月17日，安居住建局（委托人甲方）与柔刚街道办事处（受托人乙方）签订《国有土地上房屋征收委托书》，将其职权范围内征收工作中包括就征地补偿的具体问题在安居区制定的政策规定补偿范围内与被征收人协商并签订房屋征收补偿协议等事项委托给柔刚街道办事处具体实施办理。 2014年4月25日、2015年7月17日，安居住建局分别发布《关于安居区旧城（棚户区）改造项目一期房屋征收补偿范围及签约期限的公告》、《关于安居区旧城（棚户区）改造项目二期房屋征收范围及补偿签约期限的通告》，确定案涉项目一期、二期房屋征收范围和征收补偿签约期限。 第三部分集体土地上及国有土地上房屋征收补偿的事实 一、集体土地上房屋：2014年9月16日，大才公司（甲方）与唐正富（乙方）签订《安居旧城（棚户区）改造房屋征收奖励补充协议》，约定：为维护甲乙双方合法权益，根据2014年9月16日乙方与柔刚街道办事处签订的《房屋拆迁安置补偿协议》书中的相关约定，经甲方与乙方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋征收补偿相关奖励办法达成如下协议：第一条被征收房屋基本情况甲乙双方确认：按原协议约定，乙方进入征收补偿安置的房屋总建筑面积为214.98平方米，其中：底层临街营业房66.34平方米，住宅房148.64平方米。第二条奖励标准在签约期限内第一个月到第三个月内签订征收补偿协议的，小青瓦平房1层奖励50%即13.78平方米；1-2层（含2层）砖混房屋奖励40%即48.432平方米……。由此，乙方合计进入征收补偿的住房安置面积为210.85平方米。第四条其他相关约定2.乙方与柔刚街道办事处签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中的①房屋补偿款122680.34元、②过渡费5018元、③搬家补助费200元、④炉灶费100元、⑤搬迁奖602.16元，其他补偿费/元，合计/元，已转入本协议中，故以上五项费用乙方不再基于原协议领取，按本协议执行。2014年9月24日，柔刚街道办事处（甲方）与唐正富（乙方被拆迁人）签订《遂宁市安居区征（占）用地房屋拆迁安置补偿协议书》，协议第一条“被拆除房屋的认定”一栏，其砖混结构面积134.1平方米、砖木结构面积66.62平方米，合计200.72平方米；第五条“安置”一栏，除家庭成员外，其他诸如享受安置房价人口、享受安置政策总面积等事项均未填写内容。唐正富房屋面积丈量单记载如下内容：“唐正富面积一层砖木5.2×5.3=27.56×1.5=41.34二层砖木4.3×6.2=26.66×1.4=37.324砖混面积2.7×5.2×2=28.08×1.4=39.31210.7×6.2=66.34×1.4=92.876，以上合计210.852；门面面积10.7×6.2=66.34”，该丈量单由冯志军签字确认。遂安集用（2006）第114231号权证书显示，唐正富宅基地使用权面积为105.87平方米。另，柔刚街道办事处在被拆迁人钟代全集体土地上房屋的征地调查表中，记载该房屋二层砖木结构在丈量时增加计算了0.8米的滴水面积，即8.8×﹙11.4+0.8﹚=107.36㎡。 案涉集体土地上房屋征收安置的执行依据均为《安居旧城（棚户区）改造房屋征收奖励补充协议》。该协议第三条“安置及补偿”第3项“过渡费”约定：①住宅房过渡费：选择货币补偿的住宅房，按原房屋产权建筑面积（下同）的3.00元/㎡/月计算，计算期限1.5个月；选择产权调换的住宅房，按建筑面积的3.00元/㎡/月计算，过渡期限自被征收人按征收协议约定交出被征收房屋之日起，一般不超过18个月。超过18个月至24个月的，按建筑面积4.50元/㎡/月计算；超过24个月至30个月的，按建筑面积6.00元/㎡/月计算；超过30个月以上的，按建筑面积9.00元/㎡/月计算至产权调换房屋交付之日止。建筑面积不足50㎡的按50㎡计算。②非住宅房过渡费：选择货币补偿的非住宅房，按评估价的2.5‰元/㎡/月计算，计算期限1.5个月；选择产权调换的非住宅房，按评估价的2.5‰元/㎡/月计算，过渡期限自被征收人按征收协议约定交出被征收房屋之日起，一般不超过18个月。超过1年以上（即超过31个月），自超过之月起，按评估价的5‰元/㎡/月计算至产权调换房屋交付之日止。 二、国有土地上房屋：2015年4月7日，安居征收办（甲方征收人）与吕万福（乙方被征收人）签订《安居旧城（棚户区）改造房屋征收补偿协议》，约定：为维护甲乙双方合法权益，根据《中华人民共和国合同法》和国务院590号令《国有土地上房屋征收补偿条例》及其他法律法规的规定，经甲方与乙方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋征收补偿相关奖励办法达成如下协议：第一条征收房屋的依据甲方根据安居政府（遂安府通[2]号）做出的房屋征收决定，对乙方所有的位于征收范围内的房屋实施征收与补偿。第二条被征收房屋基本情况甲乙双方确认：按原协议约定，乙方进入征收补偿安置的房屋总建筑面积为396.88平方米……”，补偿协议落款处甲方由简敏、田强、冯志军签字，乙方由吕万福签字。简敏、田强系大才公司工作人员，冯志军系柔刚街道办事处工作人员。吕万福被征收房屋系国有土地上房屋，面积丈量图显示该房屋第四层进深在加上1.2米的滴水后由第三层的18.2米变为了19.4米，据此计算的第四层房屋面积构成补偿协议总安置建筑面积396.88平方米的组成部分，冯志军予以签字确认。另有，被征收人曾清态的面积丈量图亦显示该房屋第五层加了0.8米滴水，据此计算的第五层房屋面积构成补偿协议总安置建筑面积271.21平方米的组成部分，柔刚街道办事处工作人员吕纯军签字确认。 案涉国有土地上房屋征收安置的执行依据均为《安居旧城（棚户区）改造房屋征收补偿协议》。该协议第四条“安置及补偿”第3项“过渡费”的约定与《安居旧城（棚户区）改造房屋征收奖励补充协议》完全一致。 第四部分案涉三宗土地的事实 2011年6月30日，安居国土分局与天信公司就3号地块、4号地块、5号地块签订《拍卖（挂牌）成交确认书》。同年7月12日，安居国土分局与天信公司分别签订三份《国有建设用地使用权出让合同》，将上述三宗国有土地出让给天信公司。合同约定：出让人在2011年7月31日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到“现状土地条件”；3号地块、4号地块、5号地块的出让价款分别为6571347元、32631254元、28777120元（合计67979721元）；受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押；补充条款为该宗地配套的拆迁安置用房要求先建，交地之日起18个月内先期交付使用或在政府规定时间内先期完成等内容。另，5号地块《国有建设用地使用权出让合同》第十六条约定：受让人同意本合同项下宗地建设项目在2011年8月31日之前开工，在2013年8月31日之前竣工。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。 2013年7月25日，安居区委召开旧城改造项目推进工作会，2013年第33期《会议纪要》记载：二、精心组织，形成推进合力。一是由区规划局牵头，天信公司负责，完成安置房规划方案，经分管县级领导审定同意后，报区规委会审核。二是由天信公司负责，安居住建局、安居国土分局、区土地储备中心、柔刚街道办事处配合，尽快完成安置房修建前期准备工作，临时办公房必须在8月底前完成。三是由土地储备中心牵头，安居镇（柔刚、凤凰街道办事处）、安居住建局、区城管局、区交运局、安居国土分局配合，加紧做好项目地块征地拆迁补偿工作，并及时移交给天信公司。四是由柔刚街道办事处负责，区土地储备中心、安居住建局、天信公司配合，抓好旧城改造项目征地、房屋征收拆迁补偿工作。三、抢抓时间，启动征地拆迁。由柔刚街道办事处负责，安居住建局、区土地储备中心配合，全面开展征收拆迁工作，一是按照征收方案，抓紧与顺河街20余户群众商谈房屋征收工作；二是率先启动公房（公有住房、国有住房）征收工作；三是立即启动凤凰大道南延线（桑树街）征收补偿工作。 2011年10月25日，天信公司向安居政府提交《关于确定项目公司的请示》称，按照《投资建设合同》的约定及项目的具体情况，为了该项目的资金筹集并确保项目所有税费在安居区的缴纳，天信公司确定大才公司和盛大公司作为该项目具体运营的项目公司，同时商请安居政府协调国土部门将3号地块、4号地块以及5号地块分别办理至大才公司、盛大公司名下。2011年11月15日，大才公司取得4号地块的遂安国用（2011）第02713号《国有建设用地使用权证》；2012年2月23日，盛大公司取得5号地块的遂安国用（2012）第00198号《国有建设用地使用权证》；2014年10月15日，大才公司取得3号地块的遂安国用（2014）第03835号《国有建设用地使用权证》。 三被告支付土地出让价款的情况：2011年6月27日天信公司支付5220000元，2011年10月25日大才公司支付30000000元，2012年1月5日盛大公司支付30000000元，2014年7月8日大才公司支付2759721元，以上合计67979721元。 安居政府（安居征收办）返还土地出让价款的情况：2012年1月5日转盛大公司30000000元，2013年5月27日转大才公司8400000元，2014年5月4日转大才公司18000000元，2015年2月13日转大才公司3600000元，2016年2月5日转大才公司4900000元，以上合计64900000元。 安居政府尚未返还的土地出让价款：3079721元（67979721元－64900000元）。 第五部分政府收益72500000元履行情况的事实 2011年1月28日，天信公司向安居政府支付10000000元投标保证金，后已转为政府收益。2015年8月24日，安居政府办公室受安居政府委托向天信公司出具遂安府办函﹝2015﹞83号《关于欠款催告的函》，作如下催告：一、天信公司未按《投资建设合同》第三章第二、三、四条的约定按时、按序完成投资建设（房屋征收与补偿、安置房建设、市政设施等）计划，未按《投资建设合同》第六章第二条第三款的约定按时、如数给付该项目的政府收益，天信公司已违约；二、天信公司应于2011年4月1日前，给付结清安居政府应收该项目的收益人民币40000000元，于2011年4月11日前全部结清政府收益72500000元，区政府已多次催告，但天信公司现仅将10000000元履行保证金转为区政府收益，尚欠62500000元；三、限天信公司于2015年9月24日内，给付结清区政府收益本金62500000元，并按欠款时间、金额及同期同类商业银行贷款利率计算利息及给付违约金，违约金按欠款总额的5%计算，若天信公司不安本催告函履行给付义务，则依法终止合同的履行，并追究天信公司其他违约责任。天信公司收到此函后，于2015年9月14日出具川天房司[2015]13号《关于遂宁市安居区人民政府办公室欠款催告的复函》，回复的主要内容包括：一、关于函中所提我司未按《投资建设合同》第三章约定按时完成投资建设计划的问题。1.……我司斥巨资邀请美国艾斯福公司作为合作方进行规划方案设计，受托方仅用时6个月完成旧城改造建设规划方案……；2.……实地摸底调查的房屋征收面积约28万平方米与区府提供的约22万平方米，误差达6万平方米之多。加上奖励面积，我司要多安置约8.4万平方米的房屋，折合人民币约3亿元，约占项目总投资额的19%。我司于2011年10月20日专门就此问题向区府报告，但政府认为仅凭摸底面积无法确认征收面积的增加，导致项目直至2013年3月均处于半停滞状态，各项工作无法正常进行；3.2013年3月，区委王书记、区府曹区长召集我司召开旧城改造专题会议，达成暂时搁置分歧、推动项目进行的共识。我司按照会议精神积极主动配合政府相关部门做好了房屋征收、安置房方案报规等前期各项准备工作。至2013年9月5日才通过了旧城（棚户区）改造项目4#、5#地块安置房方案。项目范围内集体土地上房屋涉及约400户，面积约8万平方米，宣传中老百姓不认可投资合同第四章第二条按安居区现行规定的征收与补偿标准，强烈要求参照国有土地上房屋征收补偿标准执行，此后的6个月中，经房屋征收部门、安居住建局、土地储备中心、安居国土分局、柔刚街道办事处反复协调沟通，最终形成了突破原投资合同约定的现行征收补偿标准……在政府调整补偿标准后，2014年4月才有条件召开一期征收范围内的房屋征收补偿工作动员大会，6月正式开始征收补偿工作，安置房的施工方案也得以报批通过，2014年9月开始安置房一期开工建设。因此，不存在未按时完成投资建设计划的说法。二、关于函中所提我司未按《投资建设合同》第三章约定按序完成投资建设计划的问题。本项目重中之重和基础中的基础是房屋征收补偿，该项工作的进展和成效情况关系到旧城改造项目能否得以按计划顺利实施。合同安排的实施顺序与实际情况差距较远，不具操作性。为此，我司从全局出发进行了合理科学的调整。我司与住建局征收办、柔刚街道办事处广泛调研座谈，根据实际情况共同确定了一期征收范围（凤凰大道南延线），并报政府同意后对外进行了公告。一期先集中征收书院沟村一、二社是正确可行的，符合安居旧城改造实际情况。所以，对实施计划中的房屋征收补偿工作的区域和步骤，进行科学合理的划分和安排，是因时制宜、因地制宜的正确举措，不存在函中所提的未按序完成投资计划的说法。三、关于函中所提政府收益问题。1.……安居旧城改造项目的成功与否离不开政府的理解和支持，其中包括资金的缓、减、免支持；2.自2014年6月项目全面启动以来，我司在该项目上已投入1.2亿元人民币，且无任何收益，我司承受了巨大的资金压力，这是区府可以也应当理解的事实；3.在投资合同履行中，由于签约条件变化，应当依法对影响合同履行的时间、顺序等在协商一致后予以适时、适度调整；4.本项目政府收益主要源于土地出让，由于项目投资建设计划客观上的因时制宜调整，我司并未按照投资合同约定的进度取得安置房和开发房土地进行建设。因此，根据实际情况适当调整政府收取收益的时间，既符合客观实际情况，又体现了投资合同中政府支持的基本原则。我司保证并承诺，将通过自我资金资源调节分配和多种渠道融资，必将确保项目资金和投资计划的足额到位。四、请求事项：请求政府：1.尽快落实8号地块的交付；2.尽快通过后续规划方案；3.恳请相关职能部门对“棚户区”项目报批立项。 第六部分房屋征收补偿面积差的事实 2016年3月21日，天信公司向安居政府出具川天房司[2016]4号《关于安居旧城（棚户区）改造项目房屋征收补偿面积误差确认及解决办法初步方案的申请》，载明：天信公司在前期对房屋征收范围进行实地摸底调查中，发现区府提供的标底物房屋征收面积约221822万平方米，与实际摸底调查的面积约281659万平方米，误差达59837万平方米之多。天信公司于2011年9月27日向区府请示报告（川天房司[2011]16号）。经安居住建局及相关部门与天信公司工作人员再次摸底抽查，对照核实，最终确认区府原招标文件提供的标底物征收面积约221822平方米与实际面积265806平方米相差约43984平方米[数据来源于2011年11月4日住建局向区府报告-关于安居区旧城（棚户区）改造房屋征收统计数据双方认可的调查核实情况汇报]，根据项目国有土地上房屋征收相关补助和奖励办法的规定，被征收房屋的奖励面积分别为1:1.5、1:1.4、1:1.3，综合为1:1.4。故新增安置面积约为43984㎡*140%=61578㎡，新增奖金、附着物补偿、搬家费、过渡费约为43984㎡*631元/㎡=2775万元。上述新情况的出现，我司需在原征收补偿安置面积的基础上新增约61578平方米用于安置补偿，安置面积中含住房、营业房，按均价每平方3500元计算，其价值约2.16亿元，另加上新增面积的奖金附着物补偿、搬家费、过渡费等2775万元，该项目共计新增投资成本约2.44亿元。（以上数据的计算除新增面积外，其余为估算数据，最终以双方确认的数据为准）。基于上述原因，如区府不对新增面积问题予以解决，该项目已无效益可言，将难以有效推进。天信公司请求：1.冲抵合同约定的政府收益7250万元，不足部分请区府在旧城改造项目范围外规划相同价值的土地约86亩（新增面积价值约2.44亿元，减去政府收益7250万元，余1.715亿元，每亩暂按200万元计算）以弥补新增面积的价值；2.冲抵合同约定的政府收益7250万元，不足部分请区府在项目原3.5容积率的基础上进行调整，新增建设指标获得的收益用于弥补新增的投资成本。 2016年3月22日，安居区委召开专题会议，形成并印发2016年第14期《关于专题研究安居区旧城（棚户区）改造项目相关事宜的会议纪要》，会议议定事项包括：二、信守合同，加快推进。天信公司要多方筹措资金，加大资金投入，确保项目资金充足。要加快项目拆迁进度，特别要加快桑树街拆迁进度，尽快打通凤凰大道，赢得群众的信任和支持。要加快在建安置房的建设进度，确保拆迁群众早日住上好房子。三、依法依规，处理好有关问题。一是农民工保证金问题，由区住建局牵头，按300万交纳现金，700万由公司担保的原则执行。二是拍卖土地纳税问题，由冷强军副区长牵头，相关部门配合，依法依规协调办理。三是5#地块安置房施工许可证未办理就开工问题，由区住建局牵头，天信公司配合，认定违法事实并形成证据链。四是旧城改造范围内房屋拆迁面积误差核实问题，由安居住建局牵头，区城管执法分局、区土储中心、柔刚街道办事处等单位配合，天信公司参与，对天信公司提出的新增9700㎡误差进行核实，3月底完成后移交区法制办。对拆迁面积误差后续处理，由区法制办牵头，会同法律专家会商后以书面形式向区委、区政府提出处理建议。五是天信公司应交6500万政府收益问题，由天信公司严格按合同履约，体现公司诚信。六是8#地块供地问题，按安居区委2015年第15期会议纪要议定供地时序为准。 2016年4月28日，天信公司向安居区旧城（棚户区）改造协调领导小组办公室作出川天房司[2016]7号《关于安居旧城（棚户区）改造项目房屋征收补偿面积误差确认的请示》，载明：2011年11月经安居住建局、土储中心、柔刚街道办事处等相关部门与我司的工作人员再一次实地抽查，对照核实，几方共同确认征收范围内的房屋面积为255836平方米（其中国有土地上的房屋征收面积183480平方米，集体土地上房屋征收面积约72356平方米），与招标公告上的房屋征收面积221822平方米相差34014平方米。我司在统计核实确认完成后发现还有一个资料袋中近60户，面积9970平方米未进入统计台账，故提请政府领导依据实情再次核实。根据2016年3月22日《关于专题研究安居区旧城（棚户区）改造项目相关事宜的会议纪要》精神，对我司提出的新增面积9970平方米的误差问题由安居住建局牵头，会同相关部门再次进行核实。经安居住建局、城管局、土储中心及柔刚街道办事处等部门与我司工作人员认真清理、核实，扣除重复统计的面积5470平方米，余下4500平方米为新增面积。综上所述，项目征收范围内最终的面积误差为38514平方米（原确认误差面积34014㎡+4500㎡）。以上征收补偿面积误差，请安居旧城（棚户区）改造协调领导小组办公室尽快上报区府。 2016年8月15日，安居政府再次召开专题会议，形成并印发2016年第34期《关于专题研究安居区旧城（棚户区）改造项目相关事宜的会议纪要》，会议议定事项包括：二、明确要求，协调配合。（一）关于约3.4万平方米面积误差问题处理相关事宜。由安居住建局与天信公司共同委托第三方有资质的测绘公司进行据实测绘，安居国土分局、区土储中心、区城管分局、区规划分局、柔刚街道办事处等派专人参加，确保面积核实的准确性。天信公司须出具同意测绘的委托书和同意确认测绘结果的书面材料。双方可委托遂宁市诚致测绘有限公司进行，测绘执行国家相关法律法规规定的技术标准，在2个月内全面完成测绘工作。（二）关于政府收益问题。天信公司在测绘结果出来一个月之内，按合同约定向区财政交清6250万元政府收益。（五）关于争取棚改项目相关事宜。安居住建局积极配合天信公司争取到该项目纳入上级“棚户区”改造项目，如符合政策可以按棚改政策奖励的形式予以支持，争取的专项资金要严格按照财政部、住建部《关于中央补助城市（棚户区）改造专项资金管理办法的通知》（财综﹝2010﹞46号）规定使用用途进行管理，严禁进行任何形式的民间融资。 2016年8月17日，天信公司向安居住建局出具《关于安居旧城改造项目房屋征收面积重新测绘的报告》，同意按照前述会议指示精神，由安居住建局、天信公司共同邀请委托有资质的测绘公司在政府相关部门共同参与下对项目征收范围内的房屋进行重新测绘，以对房屋征收面积误差作出认定。2016年8月31日，天信公司向安居政府出具川天函[2016]15号《关于遂宁市安居区人民政府2016年第34期会议纪要的复函》，提出：“纪要中未完全体现我司在会上提出的问题及意见：一、我司坚持提出的面积误差测绘需沿用安居区房屋征收一直以来对老百姓房屋丈量的实际标准，这一标准的意见在纪要中未体现。二、我司领导在会上阐明该项目至今推进缓慢的主要原因是我司于2011年提出的面积差异过大问题迟迟不能得到解决，延误了商机，且又未能获得用以开发的土地，项目未形成滚动开发，资金无法良性循环。因此我司认为，该项目只有在妥善解决处理好上述问题后，才能对下一步各项工作的开展作新的布置和安排”。之后，原、被告未就面积差问题再行沟通和采取实际措施。 第七部分原、被告诉请的其他事实 一、安居政府： （一）过渡费及房屋补偿款损失的情况：根据安居政府的主张，鉴定意见列为推断性金额：1.过渡费总金额为38242277.66元：①2016年7月—2017年7月过渡费（343户），过渡费金额7177010.24元（未含被告将拆迁资料移交原告后23户变更拆迁协议过渡费金额39224.46元）；②2017年7月—2020年3月过渡费，其他户过渡费金额31065267.42元（未含被告将拆迁资料移交原告后23户变更拆迁协议过渡费金额391422.91元）。2.拆迁过程中43户已拆迁，但被告未付房屋征收补偿费用，总金额为4676375.05元（即1169184.62元+3507190.43元）：①其中20户协议未变更，房屋补偿款1169184.62元（含原告主张按6.2%年息计算的货币补偿利息70352.94元）；②其中23户变更拆迁协议的情况，23户变更前涉及的货币补偿款3507190.43元，过渡费0元（货币补偿金额根据协议统计）；变更后涉及的房屋补偿款1598953.45元[含原告主张且在变更协议中已注明利息金额计算方式的，按6.2%年息计算的货币补偿利息327710.27元。此部分涉及拆迁房屋面积2229.29㎡（不含奖励面积），由于此变更为被告将拆迁资料移交原告后原告方与拆迁户之间协议变更，此次鉴定意见书计算原告主张逾期过渡费时，此23户按变更前涉及的金额计入总金额]。经当庭询问，原、被告对上述费用的金额均无异议。 （二）5号地块危房过渡费的垫付情况：在5号地块施工过程中，因施工原因造成琼江中路、交通街20户住户房屋受损成为危房，盛大公司于2015年2-3月期间对危房户主支付一次性排危过渡补贴共计305876.8元。2016年12月16日，琼江社区向柔刚街道办事处请示并经集体研究同意后，与14户D级危房户签订《危房户租房搬离协议书》，约定“按上级要求，对14户D级危房户租房搬家补贴时间暂定一年，自2017年1月1日至2017年12月31日止，一次性付清，户平9000元”，柔刚街道办事处照此标准向14户D级危房户发放了一年的租房搬离补贴共计126000元。另，其中6户危房住户朱洪友、姜远生、詹家俊、朱洪明、成英、吕万福分别与安居征收办签订了《安居旧城（棚户区）改造房屋征收补偿协议》，14户中的9户危房住户宋文礼、应泽富、吴红梅、吴明香、吴丽君、吴春容、罗孝友、吴正平、雷天林分别就受损房屋的加固费、所受经济损失向遂宁市安居区人民法院提起诉讼，请求由天信公司、盛大公司、城世建设公司承担连带赔偿责任。经法院主持调解，各方当事人达成调解协议，由盛大公司分别向该9户住户赔偿房屋损坏赔偿金、过渡费、搬家安置费等并承担案件受理费，分别为：宋文礼60858元、395元[（2017）川0904民初165号《民事调解书》]；应泽富81144元、335元[（2017）川0904民初167号《民事调解书》]；吴红梅46522.56元、458元[（2017）川0904民初170号《民事调解书》]；吴明香46522.56元、458元[（2017）川0904民初173号《民事调解书》]；吴丽君46522.56元、458元[（2017）川0904民初174号《民事调解书》]；吴春容46522.56元、458元[（2017）川0904民初175号《民事调解书》]；罗孝友60858元、440元[（2017）川0904民初177号《民事调解书》]；吴正平46522.56元、250元[（2018）川0904民初1083号《民事调解书》]；雷天林107265.6元、688元[（2018）川0904民初1668号《民事调解书》]，以上合计546678.4元。2017年12月14日《调解笔录》记载了审判人员与柔刚街道办事处主任杨龙的手机通话记录“杨龙明确表示安居区柔刚街道办事处于2016年12月16日向宋文礼、罗孝友、吴明香、吴丽君、吴红梅、吴春容、应泽富支付的危房租房搬离补贴分别9000元，以后不再找天信公司、城世建设公司、盛大投资公司追偿该部分款项”，该内容下方杨龙签署“属实”字样。2018年7月27日《调解笔录》记载盛大公司的调解意见“另雷天林之前在柔刚街道办事处于2016年12月16日领取的危房搬家补贴费9000元，如果这笔费用政府向我们公司追偿，我公司就该笔费用保留对原告的追偿权”以及天信公司、城世建设公司的调解意见“我公司意见与盛大投资意见一致，如政府向我二公司追偿这9000元，我二公司也就该笔费用保留对原告的追偿权”，前述内容下方杨龙签署“同意调解意见”。 （三）集体土地上房屋的自主安置情况：案涉《投资建设合同》及《补充协议》解除后，2018年3月24日，安居住建局（甲方征收人）与曾繁富（乙方被征收人）签订《国有土地上房屋征收补偿协议》，对曾繁富位于书院沟社区1组建筑面积为95.35平方米的住宅房予以征收，并按照“在签约期限内第一个月到第三个月内签订征收补偿协议的，小青瓦平房1层奖励50%”的办法奖励其住宅房提前搬迁面积47.675平方米。《遂宁市安居区旧城（棚户区）改造项目指挥部征地调查表》记载曾繁富该处房为4号地集体土地。本案审理中，安居政府认可曾繁富被征收房屋是集体土地上房屋。 二、天信公司、大才公司、盛大公司： （一）土地征用及拆迁补偿费的支付情况：被告主张共支付52433845.01元，其中：1.334户货币补偿、奖金、附着物补偿及过渡费、搬家费、炉灶费共计51597704.61元；2.附着物遗漏补偿款共计66158元；3.退还房租费共计9192元；4.经遂宁市安居区人民法院调解书确认的应泽富等9户房屋损害赔偿费及诉讼费共计546678.4元；5.坟墓搬迁费共计29320元；6.青苗补偿费、临时门面补偿费等其他相关费用共计184792元。被告未针对前述费用申请鉴定，庭审中自愿放弃对房租费9192元的权利主张，该部分实际主张金额为52424653.01元（52433845.01元－9192元）。 （二）营业房超面积安置补差款的收取情况：盛大公司收取赖前荣248979元、詹万平126600元合计375579元，大才公司收取邓学甫1100000元，以上共计1475579元。 （三）税费缴纳情况：2014年10月11日，大才公司缴纳土地出让金契税262853.88元。2014年7月17日，盛大公司支付5号地块市政配套费1991595元。大才公司、盛大公司向遂宁市安居区地方税务局缴纳土地使用税、印花税及其他共计1490434.13元，其中：截止2018年7月31日的土地使用税795550.32元和印花税及其他122561.11合计918111.43元，2018年8月1日-2020年3月31日期间土地使用税、印花税及其他合计572322.7元。 （四）工程建设情况：2011年3月28日、2013年10月12日，天信公司分别与艾斯弧（杭州）建筑规划设计咨询有限公司、中国建筑西南设计研究院有限公司签订《遂宁市安居区旧城改造修建性详细规划项目合同》、《建设工程设计合同》，约定对案涉项目进行规划设计。2013年9月5日第十一期《遂宁市安居区规划委员会三届第十一次全委会纪要》载明，规划委全委会于2013年8月26日召开会议，原则通过旧城改造项目一期方案，并提出调整优化意见。2013年11月19日，大才公司、盛大公司分别向遂宁市安居区发展和改革局提交《关于安居中华福城（旧城改造）开展项目立项前期工作的请示》，载明5号地块一期工程规模、工期为3年等内容，该局均作出书面批复，同意二公司开展4、5号地块一期工程的前期工作，建设工期为36个月。2014年6月，天信公司正式启动旧城改造项目。2014年8月25日，盛大公司取得5号地块一期工程建设工程规划许可证，监理单位在9月23日出具《工程开工令》，一期工程于2014年10月1日开工。2014年10月9日，盛大公司与城世建设公司签订《建设工程施工合同》，该工程在投资合同解除前的建设期间出现了两次停工，分别是2015年12月23日至2016年4月11日、2016年8月12日至合同解除。盛大公司诉称其与城世建设公司已于2017年7月就已完工程停工索赔等事项进行了结算。2017年12月28日，绵阳市皓立建设工程技术有限公司出具两份《工程质量鉴定报告》，评定5号地块一期地基与基础分部工程、主体结构分部工程中地下室已完成混凝土分项工程、基坑支护工程的施工质量均为合格。庭审中，安居政府明确表示不会对在建未完工程再予使用，该工程无任何利用价值。 （五）融资贷款情况：2015年6月30日，盛大公司与遂宁市商业银行安居支行签订《流动资金借款合同》，借款本金50000000元，借款期限为2015年6月30日至2016年6月30日（该笔借款已到期偿还）；2016年1月22日，大才公司与遂宁市商业银行安居支行签订《流动资金借款合同》，借款本金50000000元，借款期限为2016年1月22日至2017年1月22日（该笔借款已到期偿还）；2016年9月20日，大才公司与遂宁市商业银行安居支行签订《流动资金借款合同》，借款本金50000000元，借款期限为2016年9月20日至2017年9月20日（大才公司续贷，该笔借款尚未偿还）；2015年8月27日，大才公司与遂宁市船山恒生小额贷款股份有限公司签订《企业借款合同书》，借款本金10000000元，借款期限为2015年8月27日至2016年8月26日（该笔借款尚未偿还）。上述借款发生金额为1亿6千万元。 第八部分合同解除的事实 2016年11月10日，天信公司向安居政府出具川天函﹝2016﹞19号《关于安居旧城（棚户区）改造项目下一步工作实施初步方案的函》，载明：因项目在实施初期就发现房屋征收面积与招标公告公布的面积存在较大的误差（约3.4万平方米）的问题，多次与区委区府领导协商，但因主要领导认识等种种原因迟迟得不到有效解决，也未同意规划建设方案，导致项目中途停止，错过了投资开发的较好时机。加之近年国家宏观经济下行，原投资项目的股东经济经营情况恶化，部分股东已近破产，不仅无法增加投入，也不可能实现项目融资。公司目前在安居项目上已投入1.6亿多元现金，且短期内不可能有任何回报，项目多数股东又根本无法再向项目增加投资，致使项目处于几近停止的状态。……根据2016年10月25日区府冷副区长召集政府相关部门召开安居旧城改造项目专题会议精神，经公司研究决定，代表其他股东对项目下一步工作实施安排如下：一、采取公司全部退出项目、部分退出项目或与贵府合作方式继续实施项目均可，我司都将本着实事求是和有效解决问题的原则，积极推进问题得以解决；二、请求区委区府酌情考虑我司与相关股东积极来安居投资，并千方百计推进项目实施且无主观故意托缓项目实施的客观实际情况，本着合情合理合法的原则确定解决方案，并给予一定的支持或政策优惠……。 2017年1月10日，天信公司向安居政府提交川天房司﹝2017﹞4号《关于安居旧城（棚户区）改造项目实施情况和下一步实施方案的报告》，载明：一、项目实施过程及遇到的问题：由于房屋实际应征收面积与区府招标公告公布的面积存在较大差异（约3.4万平方米），同时由于征收补偿方案和规划建设方案未能按照预期及时审批，在多次反映后至今仍未能得到全部落实，造成项目由此中途停滞，没有赶上投资开发的较好时机。近年来，随着宏观经济下行压力的不断增大，国家加大了宏观调控政策和措施，民营资本融资难、融资贵的问题无法解决，尤其是三四线城市房地产开发项目根本无法获得银行贷款的支持，项目资本金已全部投入到该项目中了，今年来该项目所有投资人都出现了资金困难，无法继续增加资金投入，项目出现资本聚集困难。加之征收补偿成本日益攀升，开发销售困难，继续实施和投入项目，势必出现在国家去库存大政方针的同时形成新的库存问题。上述情况，造成了项目客观上基本无法实施的局面。尽管如此，我们仍然竭尽全力千方百计筹集资金进行投入，但仍然无法再支付该项目已拆迁房屋的过渡费用及建设工程欠款，给贵府及公司带来极大的影响，请求贵府给予公司大力扶持，酌情合理解决，渡过难关。二、项目实施完成情况：（一）项目投入：截止2016年11月30日，项目总投入22000.77万元。其中：现款投入17423.56万元，已发生应付未付4577.21万元。1.土地成本：7807.93万元，其中：土地收益金1000万元，拆迁补偿5185.34万元，市政配套费199.16万元，已交出让金契税26.61万元，已交未退出让金307.97万元，应交未交契税245.63万元，应付未付拆迁费843.22万元。2.开发建设成本：8559.82万元，其中：前期等费用2379.15万元，工程建设等已支费用2692.31万元，应付未付工程建设款3488.36万元。……（二）征收情况：1.签订房屋征收补偿协议412户，其中国有130户、集体282户；5.已产生拆迁费用（截止2016年11月30日）6028.56万元，其中选择一次性货币补偿面积6012.45㎡（住房5899.57㎡，营业房112.88㎡），已支付5185.34万元，应付未付843.22万元。（三）工程建设情况：1.已完成B4-1、B5-1地块设计工作；2.已完成B5-1地块全部报建工作和B4-1地块局部报建工作；3.B5-1地块建设工作：完成了周边护壁桩工作、桩基础工作，1、2号楼地下室及中庭已完成，3、4、5号楼地下负2层已完成，局部中庭负2层已完成；4.工程建设总投入8559.82万元。三、下一步实施方案：……2016年12月23日，区委、区府相关领导再一次就安居旧城改造项目召集进行专题会议，研究协商项目下一步工作实施方案。根据这次会议的精神和安排，再次初步拟定出二个方案供区府研究参考。一是公司全面退出项目，二是公司部分退出项目（详细实施方案附后）。无论最终采用何种方案，我们都愿积极配合，主动与相关部门友好协商、加强沟通，力争问题的早日解决。《方案一公司全面退出项目》：“公司与政府友好协商，全面终止合同，由政府或其他后续投资人采用收购资产的方式或回购项目公司（大才和盛大）的方式对项目进行处置，公司退出安居旧城改造项目，具体方式如下：1.公司暂停征收和建设工作；2.与公司已签订了安置协议的被安置户，由政府或其他后续投资人负责支付后续过渡费并进行安置；3.公司自进入项目以来的所有费用，包括但不限于：土地出让金、已交政府收益、土地契税、项目开发建设费用、房屋征收及各项补偿费用、财务费用、项目管理费用等，由政府或其他后续投资人与公司合理结算；4.公司将所获得土地81亩全部返还给政府”。《方案二公司部分退出项目》：“公司暂停所有征收以及安置工作，由政府或后续投资人采用收购资产或回购项目公司（大才和盛大）的方式实施后续征收及安置工作。公司将已获得的81亩土地退还给政府，其中B5-1地块的修建工作由公司继续实施完毕，政府或后续投资人按现行清单定额与公司结算工程款。具体方式如下：1.公司暂停征收工作；2.与公司已签订了安置协议的被安置户，由政府或其他后续投资人负责支付后续过渡费并进行安置；3.公司自进入项目以来的所有费用，包括但不限于：土地出让金、已交政府收益、土地契税、项目开发建设费用、房屋征收及各项补偿费用、财务费用、项目管理费用等，由政府或其他后续投资人与公司合理结算；4.公司将所获得土地81亩全部返还给政府；5.公司将B5-1地块的修建工作继续实施完毕，政府或后续投资人按现行清单定额及市场正常下浮比例与公司结算工程款”。 2017年7月24日，安居政府向天信公司出具遂安府函﹝2017﹞94号《遂宁市安居区人民政府关于解除及其的通知》，认为因天信公司未及时、全面履行合同相关约定，且已致函表示退出项目实施，决定解除《投资建设合同》及《补充协议》，并依法追究天信公司相关责任。 庭审中，天信公司不认同安居政府提出的合同解除理由，但同意于2017年7月24日解除《投资建设合同》及《补充协议》。 第九部分损失鉴定的事实 本案审理过程中，安居政府申请对因天信公司擅自提高补偿标准等原因导致增加的安置补偿费用的损失（本诉部分）进行鉴定，天信公司、大才公司、盛大公司申请对其投入的项目开发建设相关费用和盛大公司应向施工单位承担的索赔费用的损失（反诉部分）进行鉴定。 本院依法委托四川创信工程咨询股份有限公司对上述损失进行了鉴定，该鉴定机构出具创信咨字[2020]第1348号《鉴定意见书》及《工程造价鉴定意见书补证说明》、《工程造价鉴定意见书补证说明（二）》、《工程造价鉴定意见书补证说明（三）》。鉴定意见依据《建设工程造价鉴定规范》第5.11条，按证据资料情况分为确定性金额、推断性金额和供选择性金额三类。其中：确定性金额是指鉴定事项内容事实清楚，证据充分的事项所计算的金额；推断性金额是指鉴定事项内容客观，事实较清楚，但证据不够充分的事项所计算的金额；供选择性金额是指合同约定矛盾或鉴定事项中部分内容证据矛盾，按照不同的合同约定或证据，作出选择性意见，由委托人判断使用的金额。鉴定结论：一、本诉部分：1.确定性金额合计1475579元：天信公司已收取的门面超面积安置费用。2.推断性金额合计42918652.71元：逾期过渡费38242277.66元（其中：2016年7月—2017年7月343户过渡费7177010.24元，2017年7月—2020年3月其他户过渡费31065267.42元），被告未付房屋征收补偿费用4676375.05元。3.供选择性金额合计46272602.24元：安居政府垫付的5号地块危房过渡费504000元，超安置费用45768602.24元。二、反诉部分：1.确定性金额合计16572901.3元：项目建设费用中的规划设计费用5604320元，四川卓立建设工程咨询公司施工图审查合同（两份）165400元，勘测丈量费388500元，项目整体性报批报建费2141632元，护壁工程费用7914262.4元，鉴定、评估等费用290000元，其他零星材料费用1400元，监理费用67386.9元。2.推断性金额合计172761226.5元：①项目公司管理费用9255863.68元，包括员工工资、社保、公积金、个人所得税等6338658.66元，节假日、员工生日等福利费236882元，房租费52050元，办公费694144.3元，采购固定资产671016元（《固定资产折旧计算表》：折旧值538201.5元，余值132814.5元），中介机构评估咨询费322409元，业务招待费407650元，车辆使用费213443.75元，差旅费20207.46元，水电气费161277.95元，邮电通信费56673.15元，保安服务费60000元，其他零星费用21451.41元；②项目广告、宣传费用577571.56元，包括成都精诚美鼎展览工程有限公司模型定作合同188000元，广告及业务宣传费389571.56元；③项目建设费用136261862.15元，包括规划设计费用1547345元，四川卓立建设工程咨询公司施工图审查合同（两份）239600元，三通一平、临时设施、基础设施、零星工程等费用7126742.91元，护壁工程费用910000元，鉴定、评估等费用174702元，城世建设公司主张的工程款及停工索赔款126263472.24元；④项目财务费用26665929.11元，包括利息、融资服务费支出26780818.21元，手续费11958.4元，滞纳金、捐款、罚款等10000元，自来水公司押金1000元，利息收入-137847.5元。3.供选择性金额合计7294596.07元：①项目公司管理费用31384.86元，包括房租费4800元，车辆使用费26584.86元；②项目建设费用7263211.21元，包括规划设计费用50000元，三通一平、临时设施、基础设施、零星工程等费用-847584.3元，护壁工程费用1855717.19元，向危房居民支付过渡费311396.8元，其他零星材料费用55253元，城世建设公司主张的工程款及停工索赔款5838428.52元。 在前述鉴定过程中，安居政府申请对天信公司超面积安置费用损失中涉及拆迁区域内门面及住房单价进行追溯评估，因安居政府没有提供证据证明被告有超面积安置的损害事实，本院对其申请不予准许。 安居政府以及天信公司、大才公司、盛大公司分别向四川创信工程咨询股份有限公司支付鉴定费660000元、1490000元，鉴定费合计2150000元。 第十部分诉讼保全的事实 诉讼中，安居政府向本院申请财产保全。本院于2018年10月22日作出（2018）川09民初66号《民事裁定书》，对大才公司名下位于遂宁市安居区××路使用权面积为23142.70平方米【国有土地使用证：遂安国用（2011）02713号】、位于遂宁市安居区××道××使用权面积为7181.81平方米【国有土地使用证：遂安国用（2014）03835号】以及盛大公司名下位于遂宁市安居区××镇××路使用权面积为23980.90平方米【国有土地使用证：遂安国用（2012）00198号】三宗国有土地的土地使用权予以查封。安居政府提供中国人民财产保险股份有限公司遂宁市分公司诉讼财产保全责任保险保函作为担保，缴纳保全申请费5000元。 本案诉讼中，安居国土分局（现遂宁市安居区自然资源和规划局）向本院出具情况说明，同意由安居政府就案涉三宗土地主张权利。 本院认为，在全面推进依法治国的当下，无论是民营企业还是政府及其所属行政机关，都要努力践行诚实信用、契约严守等法律原则和法律精神。安居政府与天信公司签订的《投资建设合同》和《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应尊重诚实守信、平等交易的市场经济秩序并按合同约定履行各自义务。 本案争议焦点为：一、基于合同解除，天信公司、大才公司、盛大公司是否应向安居政府返还3号地块、4号地块、5号地块的国有土地使用权，天信公司是否应向安居政府返还门面超面积安置费用及安居政府垫付的5号地块危房过渡费，安居政府是否应返还天信公司、大才公司、盛大公司已支付的土地相关费用及政府收益；二、安居政府、天信公司在旧城改造项目实施过程中是否存在违约行为，各自应承担何种违约责任，其诉请的损失赔偿和费用承担能否得到支持。 关于争议焦点一，本案中，安居政府与天信公司一致同意于2017年7月24日解除《投资建设合同》及《补充协议》，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 首先，关于安居政府请求返还案涉三宗地块国有土地使用权的问题：根据《投资建设合同》及《补充协议》的合同约定，天信公司系经招标评选确定的遂宁市安居区旧城（棚户区）改造建设项目的中标人，其作为投资人通过参与竞买取得项目用地的开发权和使用权，案涉3号地块、4号地块、5号地块隶属规划总面积并用于该项目的房地产开发建设和市政基础设施配套建设，且土地实施过程中的各项技术指标应按照天信公司报经安居政府规委会审定的旧城改造整体技术指标为准。因此，涉及三宗地块的出让、开发建设等事项均是《投资建设合同》及《补充协议》实施内容的组成部分。安居国土分局是隶属安居政府负责土地出让的行政机关，大才公司和盛大公司亦系天信公司确定的负责该项目具体运营的项目公司，天信公司与安居国土分局签订《国有建设用地使用权出让合同》以及天信公司书面商请安居政府协调国土部门办理《国有建设用地使用权证》至大才公司和盛大公司名下，实质是在全面履行《投资建设合同》及《补充协议》的内容，其办理土地出让、登记手续的行为目的系用作项目开发建设，须依附于《投资建设合同》和《补充协议》得以实现；同时，天信公司在向安居政府提交的公司全面或部分退出项目的两套方案中均提出“公司将所获得土地81亩全部返还给政府”的处理意见，安居国土分局亦出具情况说明同意由安居政府主张权利，故在《投资建设合同》及《补充协议》被解除的情况下，案涉三宗地块已丧失继续履行的基础，本院对安居政府要求返还3号地块、4号地块、5号地块国有土地使用权的诉讼请求予以支持。 其次，关于安居政府主张门面超面积安置费和5号地块危房过渡费应否返还的问题：被告认可已收取门面超面积安置费即赖前荣、邓学甫、詹万平三户营业房面积补差款共计1475579元的事实，但辩称其在安居政府履行拆迁协议并返还投资款、承担全部损失的前提下才愿意返还该项费用，因合同已解除，该项费用应予返还，被告附条件返还的辩解意见缺乏合同依据和法律依据，本院不予采纳。安居政府主张其垫付5号地块危房过渡费504000元并请求予以返还，经审理查明，柔刚街道办事处依据租房搬离协议书的约定于2016年12月16日向14户D级危房户共支付补贴126000元，其余378000元并未实际发生，安居政府对该事实不持异议，故其主张的垫付金额应认定为126000元。柔刚街道办事处系安居住建局的委托单位，从事国有土地上房屋的征收拆迁工作，杨龙主任代表柔刚街道办事处在案件调解中已明确表示对宋文礼等7户危房户已领取的各9000元补贴费用不再向天信公司、盛大公司进行追偿，系权利的自愿放弃，安居政府再行主张返还于理不符。柔刚街道办事处未对其向另外7户危房户发放的63000元补贴费用作出不再追偿的明确意思表示，被告应予返还。 最后，关于天信公司、大才公司、盛大公司请求安居政府返还土地相关费用及政府收益的问题：如前所述，基于《投资建设合同》及《补充协议》已解除的实际情况，大才公司、盛大公司应承担3号地块、4号地块、5号地块国有土地使用权的返还责任，则其已缴纳的土地出让价款3079721元、投标保证金转为政府收益的10000000元，安居政府应予返还。天信公司、大才公司、盛大公司主张由安居政府返还其已缴纳的土地出让金契税262853.88元、5号地块市政配套费1991595元并承担因本项目投资开发支付的土地使用税、印花税等相关税费1490434.13元，根据《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》等规定精神，国有土地出让时的受让方为契税纳税人，受让方契税纳税义务产生于签订土地权属转移合同的当天；受让方受让国有土地使用权后，在城市、县城等范围内使用土地的为土地使用税的纳税人。就案涉三宗土地，大才公司、盛大公司不仅与安居国土分局签订有《国有建设用地使用权出让合同》也取得了《国有建设用地使用权证》，二公司当时即已取得并拥有案涉地块的土地使用权继而进行开发利用，因此构成契税、土地使用税等相关税费的纳税义务人，已缴纳的上述税费应不予退还，本院对三被告请求返还土地契税的反诉请求不予支持。5号地块市政配套费1991595元系安置房施工报建的规费，属于工程修建的必要费用，应予返还。天信公司、大才公司、盛大公司主张已支付土地征用及拆迁补偿费52424653.01元并请求由安居政府予以返还，经审查，其中的334户货币补偿、奖金、附着物补偿及过渡费、搬家费、炉灶费51597704.61元，附着物遗漏补偿款66158元，坟墓搬迁费29320元，青苗补偿费、临时门面补偿费等其他相关费用184792元，以上合计51877974.61元，安居政府虽表示不予认可但未提供确实充分的反驳证据，前述费用有过渡费结算表、房屋征收补偿证明、银行转款凭证等证据佐证，本院予以确认。但盛大公司依据民事调解书向应泽富等9户D级危房户支付的房屋损害赔偿费及诉讼费546678.4元，系由于5号地块一期工程承包单位的施工原因而支付的侵权赔偿费用，责任在己方，与安居政府无涉，故应当由被告自行承担。 关于争议焦点二，根据《投资建设合同》和《补充协议》的合同约定，安居政府负责审定征收补偿方案并组建项目房屋征收实施单位专门负责房屋征收事宜，其应保障农村集体土地征收的用地指标及项目区内净面积不少于454亩的可建设用地，组织实施完成需征收的农村集体土地，亦按照国家相关法律规定依法征收项目区内的空置土地，将土地使用权出让于天信公司，且项目区内征用集体土地房屋以及国有土地上房屋的征收与补偿工作亦均由安居政府为主体负责具体组织实施，天信公司派员配合管理，并由天信公司或者安居政府委托天信公司组建的实施单位承担所有费用，安居政府对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督。安居政府发布的遂安府通〔2013〕2号《关于旧城（棚户区）改造项目国有土地上房屋征收决定的通告》明确载明案涉安居旧城（棚户区）改造项目的房屋征收部门是安居住建局，并由其委托安居征收办作为实施单位来承担房屋征收和补偿的具体工作。在实施过程中，安居征收办与大才公司签订《协议书》，聘请大才公司协助办理该项目征收相关事宜的工作，约定征收和补偿方案须征得安居征收办认可后方可执行；安居住建局也与柔刚街道办事处签订《国有土地上房屋征收委托书》，由该办事处从事与被征收人签订房屋征收补偿协议、组织搬迁、房屋拆除等委托事项。 本案中，天信公司与安居政府签订协议的目的是在受让土地的基础上，开发建设经营遂宁市安居区旧城（棚户区）改造建设项目并实现一定的经济利益，天信公司对合同目的的实现应当以不存在权利行使障碍为前提，虽然安居政府辩称《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定的土地交付标准是“现状土地条件”，认为房屋拆迁征收系天信公司或其项目公司的合同义务，但结合前述合同、通告、协议、委托书的内容以及国有土地使用权出让中的土地交付惯例，上述按“现状土地条件”交付应当是指净地交付。因此，安居政府负有组织实施案涉土地及其土地上房屋的征收与补偿工作并交付净地的合同义务，天信公司或其实施单位受安居政府委托开展具体事务，其承担所有费用的行为应理解为在商业模式中的费用承担方式，这与安居政府作为征收主体履行相关法律义务不相冲突。安居政府未依约完成案涉土地上房屋的拆迁征收工作，致土地移交迟延，该事实明显构成对天信公司权利行使的障碍，致使天信公司无法按期顺利开展项目的开发建设，安居政府未依约履行合同义务，构成违约。关于房屋征收补偿面积差的问题，从天信公司向安居政府提交申请、请示以及安居政府相关会议纪要的内容看，安居政府知晓存在面积误差的问题，并安排部署了测绘核实工作，虽然天信公司曾出具报告同意与安居住建局共同委托测绘公司重新测绘，但其随后又复函提出只有在妥善解决处理好测绘标准等问题后，才能对下一步各项工作的开展作出新的布置和安排的处理意见，双方未就面积差问题再行沟通和采取实际措施，对面积差问题不能得以有效解决的结果均负有责任。天信公司主张安居政府还存在供地不足、逾期且未足额返还土地出让金、组建征收实施单位滞后等违约行为，经审查，安居政府返还土地出让金及组建征收实施单位的时间与《补充协议》的约定不符，土地出让金亦尚有3079721元未返还；而8号地块虽包含在招标文件709.46亩项目规划总用地中，但原、被告并未办理土地出让手续，案涉项目开发建设具有一定的供地时序，天信公司在5号地块已完成拆迁的情况下尚未完成安置房修建，其主张因安居政府不提供8号地块致供地不足且客观限制了拆迁安置进度的理由不充分。安居政府主张天信公司未按照《投资建设合同》第六章第二项第3条的约定如期足额支付72500000元政府收益，天信公司辩称因《投资建设合同》约定政府收益包含土地出让金，结合其缴纳的10000000元投标保证金和67979721元土地出让金，实际已超过合同约定金额，但《国有建设用地使用权出让合同》后于《投资建设合同》签订，《投资建设合同》与《补充协议》对政府收益和土地出让金分别作出约定，安居政府系按收支两条线的原则返还土地出让金并将其投入到项目的房屋征收补偿及基础设施建设，天信公司缴纳土地出让金的时间不符合其应分期支付政府收益的合同约定期限（首期40000000元应在2011年4月1日前支付，余款在2011年12月17日前支付完毕）且其在2015年9月14日出具的欠款催告复函中亦对欠付的62500000元政府收益提出希望政府提供资金缓、减、免支持和适时适度调整履行时间的建议并作出资金足额到位的保证和承诺，故天信公司在合同履行过程中亦存在违约行为。同时，天信公司于2016年11月10日、2017年1月10日向安居政府出具的关于案涉项目下一步工作实施方案两份函件内容以及安居政府在合同解除前代被告支付过渡费和房屋征收补偿费用的事实，亦证明天信公司在项目实施过程中因投资人经营情况恶化，无法增加投入等自身因素，造成项目融资困难、资金筹集断链以及客观上基本无法实施的局面。根据合同约定，天信公司应承担全部征收补偿费用，负有保障项目房屋征收补偿和开发建设资金足额投入的责任。《遂宁市安居区旧城（棚户区）改造投资建设项目招标文件》对案涉项目的投资成本构成、项目报价等事项进行了明确告知，天信公司作为投资人依据前述文件内容对该项目涉及的拆迁安置、建设开发所发生的成本以及预期收益情况理应充分测算和预判，系其应承担的商业投资风险。因此，其对于案涉项目无法继续实施的结果存有过错。 原、被告均提出损失赔偿的诉讼主张，案涉合同解除后，当事人应当主动采取止损措施，防止损失的扩大，根据本案实际，本院将合同解除前的费用纳入损失范围计算。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因安居政府与天信公司均有违约行为，对《投资建设合同》及《补充协议》解除均有过错，本案应根据原、被告均存在违约行为的实际情况，依据该条法律规定，确定《投资建设合同》及《补充协议》解除后，双方各自应承担的法律责任，故双方对因合同解除造成的相关损失应予以分担。综合本案法律事实，可按原、被告分别承担60%、40%的比例来确定双方对相关损失的分担责任。大才公司、盛大公司系天信公司项目公司，三被告应共同承担责任。安居政府与天信公司、大才公司、盛大公司就损失赔偿存在争议，本院根据双方当事人的申请，委托具有司法鉴定资质的鉴定机构对费用损失进行了鉴定，鉴定程序合法。经依法鉴定并出庭接受质询，四川创信工程咨询股份有限公司作出的《鉴定意见书》及其《补证说明》应作为本案事实认定的佐证依据予以采信。 一、关于安居政府主张的损失部分： 第一，逾期过渡费及被告未付房屋征收补偿费用损失。经鉴定，逾期过渡费为38242277.66元、被告未付房屋征收补偿费用为4676375.05元。审理中，原、被告对该两项鉴定意见的金额均表示认可，本院予以确认。盛大公司进行5号地块开发建设时，该地块已完成全部拆迁。首先，由于案涉《安居旧城（棚户区）改造房屋征收补偿协议》及《安居旧城（棚户区）改造房屋征收奖励补充协议》均未明确约定产权调换房屋的交付时间，开工令记载5号地块一期工程于2014年10月1日开工，结合《国有建设用地使用权出让合同》第十六条关于该宗地建设项目施工期限为两年及其延建期限不得超过一年的约定以及被告在项目立项前期工作的请示和安居发改局在批复中关于该工程为三年工期的内容，本院确定2017年7月为交房即过渡费截止的合理期限。因此，在安居政府主张的过渡费中，2016年7月至2017年7月的过渡费 7177010.24元系拆迁安置发生的必要费用，属于正常的投入成本，不构成安居政府的损失，由于盛大公司在进行5号地块开发建设时，该地块已为净地，不存在建设障碍，故合理期限截止之后于2017年7月至2020年3月产生的过渡费31065267.42元应作为安居政府的损失，由被告予以赔偿。其次，被告未付房屋征收补偿费用4676375.05元由未变更协议的20户房屋补偿款1169184.62元以及已变更拆迁协议的23户在变更前涉及的货币补偿款3507190.43元两部分组成，其中20户房屋补偿款1169184.62元包含了按6.2%年息计算的货币补偿利息70352.94元。房屋征收补偿费用也是必要的拆迁安置费用和投入成本，不属于安居政府的损失范畴，其就此主张损失赔偿于法无据，但其中的70352.94元货币补偿利息系因被告未及时支付房屋征收补偿费用而额外产生的资金占用利息，被告应予赔偿。 第二，超面积安置奖励损失。安居政府认为面积测绘系由大才公司负责，其仅派员协调相关工作，不动产登记中心无法查询到部分拆迁户的产权登记信息，天信公司也未按照四至界限确定房屋面积而是按照滴水面积进行测绘，且用国有土地上房屋的征收补偿标准对集体土地上房屋予以安置补偿，导致安置奖励费用增加，故主张由此产生的超面积安置奖励损失。1.关于国有土地上房屋是否存在擅自超安的问题。根据《投资建设合同》关于国有土地上房屋征收主体的约定、遂安府通〔2013〕2号《关于旧城（棚户区）改造项目国有土地上房屋征收决定的通告》中征收部门与实施单位的通告内容以及安居征收办与大才公司签订《协议书》、安居住建局与柔刚街道办事处签订《国有土地上房屋征收委托书》等协议内容，安居政府负有组织实施房屋征收补偿、交付净地以及审定征收补偿方案的合同义务。本案审理中，原、被告双方共同确认国有土地上房屋征收安置的执行依据是安居征收办与被征收人签订的《安居旧城（棚户区）改造房屋征收补偿协议》，大才公司员工简敏、田强和柔刚街道办事处工作人员冯志军均在补偿协议上签字。安居政府虽辩称柔刚街道办事处工作人员参与征收过程并签字仅系配合天信公司工作的见证行为，但这与其负有的前述合同义务明显不符。在卷《安居旧城（棚户区）改造房屋征收补偿协议》中，被征收人吕万福的房屋面积丈量图亦显示其房屋第四层进深在加上1.2米的滴水后由第三层的18.2米变为了19.4米，冯志军予以签字确认，据此计算的第四层房屋面积构成补偿协议总安置建筑面积396.88平方米的组成部分，曾清态的房屋也存在类似丈量情况，吕纯军同样签字进行了确认。因此，在实际征收过程中，冯志军、吕纯军等代表柔刚街道办事处全程参与国有土地上房屋的面积丈量、确认以及签订补偿协议等事务，系履行职务行为，天信公司亦是依据安居征收办与被征收人签订的《安居旧城（棚户区）改造房屋征收补偿协议》进行安置补偿，故安居政府认为天信公司对国有土地上房屋擅自进行超面积安置补偿的理据不足。2.关于集体土地上房屋是否存在擅自超安的问题。《投资建设合同》约定项目区内集体土地房屋的征收与补偿工作的征收主体是由安居政府为主体负责具体组织实施，天信公司派员配合管理并承担所有费用，政府履行监督和方案审定等职能。首先，现有证据显示，安居政府在案涉项目实施过程中出台了涉及国有土地上房屋的征收通告及其补偿方案、奖励办法，但未出台集体土地上房屋的相关征收通告和补偿方案，其在本案合同解除后的自主拆迁中对曾繁富所有的集体土地上房屋也是按照国有土地上房屋征收补偿标准进行了拆迁安置补偿和面积奖励。其次，拆迁房屋的面积测绘属于征收补偿工作的一部分。由于历史、风俗习惯等因素，现实中普遍存在农村房屋未办理产权的情况，但农村无证房屋不等于违章建筑，被拆迁人长期正常使用房屋，其基于房屋拆迁取得的合法权益应得到保护。案涉此类集体土地房屋在被拆迁前已经原、被告进行摸底调查，例如被征收人唐正富、钟代全的集体土地上房屋拆迁，在卷拆迁资料中唐正富宅基地产权面积为105.87平方米，未见房产证资料，丈量单上住宅房面积按照国有土地上房屋补偿标准给予了1.4倍或1.5倍的奖励，住宅房奖励后面积210.85平方米，门面面积66.34平方米，柔刚街道办事处冯志军在丈量单上签字确认，上述210.85平方米面积纳入大才公司与唐正富签订的《安居旧城（棚户区）改造房屋征收奖励补充协议》并实际执行，柔刚街道办事处在对钟代全的房屋进行征地调查的面积丈量时亦增加了0.8米的滴水。实践中，以滴水计算农房建筑面积亦得到一些地方政府的文件支持，符合国情和区域发展实际，不违反法律的禁止性规定。被征收人吕万福国有土地上房屋的面积丈量图清楚记载该房屋第四层增加了1.2米滴水，冯志军签字确认，从侧面反映出柔刚街道办事处工作人员全程参与农房丈量，知晓增加滴水测量面积的事实。最后，2014年5月14日，柔刚街道办事处向安居政府出具《安居区柔刚街道办事处对旧城改造区域内（书院沟社区1、2社）集体土地上房屋拆迁安置目前开展情况的报告》并加盖公章，详细罗列了其与天信公司分别在集体土地上房屋拆迁安置中已开展的工作内容和请示事项。柔刚街道办事处作为政府的委托机构对大才公司与被征收人签订集体土地上房屋补充协议及其采用的奖励补偿标准系明知，且报请安居政府明确是否符合政策。安居政府具有监督和审定职责，也派员全程参与了整个征收过程，其未提供证据证明对此明确表示否定或对大才公司的上述行为予以叫停，应视为安居政府对大才公司按照补充协议进行集体土地上房屋的拆迁安置予以知晓和认可。因此，安居政府认为天信公司对集体土地上房屋擅自进行超面积安置补偿的理由亦不充分，其主张天信公司赔偿超面积安置奖励损失的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 二、关于天信公司、大才公司、盛大公司主张的损失部分： 第一，项目公司管理费用。鉴定机构依照《基本建设财务管理规定》计算出1828731.8元的金额作为参考，但案涉项目系招商引资项目，不属于该文件规定的适用范围，故对该参考意见不予采纳。安居政府认为天信公司项目部员工人数较多、业主单位与施工单位存在人员交叉，主张员工工资在停工期间和合同解除后应相应减少，员工工资、社保、公积金等鉴定金额6338658.66元不具有合理性，因鉴定机构作出的鉴定意见有被告方提供的相应票据等证据佐证，安居政府未对其辩解意见辅以证据加以证明，因此相较于被告而言不具有证据优势性；大才公司向员工支付的体检费、过节费、生日费等福利费用236882元，不违反法律禁止性规定和企业经营规范，具有合理性；房租费中52050元有房屋租赁合同、银行现金存款回单、收条等证据佐证，予以采信，但4800元仅有收条，证据不足，不予采信；鉴定机构根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》的规定对被告申请鉴定的固定资产价值进行了折旧计算，因涉案固定资产属被告所有且尚有余值132814.5元，故只应将其折旧值538201.5元纳入损失范围；机动车注册登记表及行驶证能够证明川Ｊ2××××车辆的所有人是大才公司，该车辆发生的年审、保险等费用应予认可，选择性金额26584.86元中的1578元、854元两笔费用，其保险发票上已注明系川Ｊ2××××车辆的保险费，予以认可。被告已出具发票并纳入公司成本核算的车辆油费、过路和停车费用，安居政府虽提出关联性异议，但未举示反驳证据，故采纳车辆使用费215875.75元（213443.75元＋1578元＋854元），对选择性金额24152.86元（26584.86元－1578元－854元）不予采纳；安居政府对业务招待费407650元、差旅费20207.46元的关联性亦存有异议，但仍未举证证明，被告出具了相关凭证并纳入公司成本核算，依据证据规则，对前述费用作为法律事实予以认可；根据《临时保安服务合同》约定，盛大公司因交通街危房执勤所需产生保安服务费60000元，安居政府认为源自建筑成品看管维护的意见与事实不符，但该笔费用系因5号地块一期工程承包单位的施工原因造成危房事实而发生的衍生费用，与安居政府无涉，亦应由盛大公司自行承担；对于鉴定所涉的办公费694144.3元、中介机构评估咨询费322409元、水电气费161277.95元、邮电通信费56673.15元、其他零星费用21451.41元，安居政府未针对鉴定结论发表明确意见亦未提供相反证据，被告对其金额不持异议，本院予以确认。综上，项目公司管理费用总金额为9065481.18元（6338658.66元＋236882元＋52050元＋694144.3元＋538201.5＋322409元＋407650元＋215875.75元＋20207.46元＋161277.95元＋56673.15元＋21451.41元）。其中，纳入损失计算的管理费用金额为6976246.95元（案涉合同解除前的鉴定统计金额7136629.45元－132814.5元－30000元＋1578元＋854元）。 第二，项目广告、宣传费用。该部分费用均发生在合同解除前，鉴定金额为577571.56元。其中：大才公司于2016年12月16日转账支付梁向东的10976元，经核实资金支付审批单及领条等在案证据，该项金额系退还广告牌质保金，并非大才公司实际产生的费用，不应计入鉴定金额。除此之外，大才公司、盛大公司分别支付的沙盘和户型模型费、便民手册设计费、广播电视宣传费、围墙广告费等费用，有《模型定作合同》、发票及银行电汇凭证为证，予以确认。综上，纳入损失计算的的广告、宣传费用金额为566595.56元（577571.56元－10976元）。 第三，项目建设费用。其中：1.规划设计费用，鉴定确定性金额5604320元包含天信公司向艾斯弧（杭州）建筑规划设计咨询有限公司转账支付的1110400元和大才公司、盛大公司向中国建筑西南设计研究院有限公司转账支付的4493920元，该部分金额有《遂宁市安居区旧城改造修建性详细规划项目合同》、《建设工程设计合同》以及相关银行电汇凭证、发票为证，予以确认。推断性金额1547345元无支付依据，不予支持。选择性金额50000元，虽然大才公司提供了四川省经纬建筑设计有限公司出具的收条和中华福城项目8号地块方案设计图，但8号地块尚未出让，大才公司未提供证据证明安居政府要求或同意其进行先期设计，该费用与损失主张的关联性欠缺，不予支持。2.施工图审查费用，鉴定确定性金额165400元，有大才公司、盛大公司与四川卓立建设工程咨询有限公司签订的两份《建设工程施工图设计文件技术审查合同》及银行电汇凭证佐证，予以确认。推断性金额239600元无支付依据，不予支持。3.勘测丈量费，鉴定确定性金额388500元，原、被告均未提出异议，予以确认。4.三通一平、临时设施、基础设施、零星工程等费用，安居政府未提出意见，鉴定选择性金额-847584.3元系鉴定机构按照3公里运距进行定额组价计算后的土方差价，被告认为应采用5公里的土方运距，其仅提供了弃土场图纸并无他证，也认可鉴定机构根据该图纸测算的3公里运距处于弃土场范围，因此其主张的5公里运距依据不足。另外，盛大公司与李迪签订的土方挖运承包协议、附加协议及协议增加条款等已约定了单价承包方式，故对土方挖运选择性金额-847584.3元不予采纳。该项费用金额确定为7126742.91元。5.项目整体性报批报建费，鉴定意见为确定性金额2141632元，原、被告均未提出异议，予以确认。6.护壁工程费用，鉴定确定性金额7914262.4元包括：案涉合同解除前，盛大公司与四川西勘正兴岩土工程有限公司、成都都邦科技有限公司遂宁分公司分别签订《建设工程护壁承包合同》、《测绘合同》，通过银行转款已支付的7864262.4元，予以确认；案涉合同解除后，盛大公司与四川西勘正兴岩土工程有限公司签订《基坑支护桩桩间修补劳务协议》，于2018年8月29日通过银行转款支付50000元，该费用不属于必要损失。推断性金额910000元无支付依据，不予支持。选择性金额1855717.19元中，被告主张产生10000元购买护壁工程零星材料的费用，佐证材料仅有盛大公司向徐绍珂转款且备注为借款的银行凭证，依据不充分，不予采信；另有1845717.19元护壁费用系鉴定机构依照《四川省建设工程工程量清单计价定额（2009）》进行组价计算后与被告提供相关合同金额之间的差额，因前述《建设工程护壁承包合同》已明确约定护壁工程采用清单总价包干的计价方式，定额价实际高于被告的主张金额，安居政府及其具有代理权限的诉讼参与人并未在法院组织的庭审、证据交换或者询问调查中作出认可并接受定额价的意思表示，不构成诉讼中的自认，故对1845717.19元护壁费用不予采纳。7.危房居民过渡费，鉴定选择性金额311396.8元，该笔费用系被告因5号地块一期工程承包单位施工致琼江中路、交通街部分居民房屋受损而支付的一次性排危过渡补贴，属于侵权费用支出，与安居政府无涉，应不予支持。8.鉴定、评估费用，鉴定推断性金额174702元所涉各项费用有相应的银行转款凭证、发票佐证，予以支持。鉴定确定性金额290000元中，盛大公司向四川省坤泰建设工程质量检测鉴定有限公司成都分公司支付的40000元系前述受损房屋的危房鉴定费，属于侵权衍生费用，不予支持；另有盛大公司向绵阳市皓立建设工程技术有限公司支付了250000元鉴定费，安居政府未举示工程质量不合格的相反证据或申请质量鉴定，该工程质量鉴定意见应予采纳，对其鉴定费予以支持。该项合计424702元（174702元+250000元）。9.其他零星材料费用，原、被告均未提出意见，采纳鉴定确定性金额1400元，选择性金额55253元不予采纳。10.城世建设公司主张的工程款及停工索赔款，其中：①桩基础工程，鉴定推断性金额为13670956.42元。安居政府向本院补充提交了城世建设公司的投标文件，认为桩基础造价应当按照分部分项工程量清单与计价表上的标准进行计算，但被告提供盖有审图印章的相关施工图能够证明桩基础工程在实际施工过程中发生了工艺变更，由机械挖孔变为人工挖孔，上述施工图经质证后安居政府对其真实性不持异议，该项鉴定意见具有事实依据，予以确认。②地下室建筑安装工程，鉴定推断性金额为33879574.64元。安居政府在本案第三次庭审中已不再坚持对该项费用进行重新鉴定，鉴定意见有签章施工图、现场踏勘记录等证据支持，予以确认。③安全文明施工费，该项费用属于桩基础和地下室建筑安装工程款范围，因无合同约定，鉴定机构参照《建筑工程工程量清单计价规范》和川建发[2011]6号文件的相关规定进行计取并无不当。2003年，经国务院批准撤销遂宁市市中区，以原市中区的行政区域设立了遂宁市安居区，因此安居区属于市城区，安居政府认为应当按照惯例即县城镇费率标准计取的意见不能成立。案涉工程系未完工工程，安居政府认为因承包人不能出具《建设工程安全文明施工措施评价及费率测定表》，故不得收取安全文明施工费，但其主张涉及工程竣工验收合格后安全文明施工费的结算事项，与本案客观事实不符，因此，鉴定机构参照适用合同工期一年以上的工程，预付安全文明施工费不得低于基本费的50%即足额计取的安全文明施工费的25%这一文件规定并无不当，故对该部分金额1709685.85元予以确认，超出25%部分金额71806.81元缺乏相关依据不予确认。④停工索赔费用，盛大公司与城世建设公司仅于2017年7月26日通过会议纪要和复函的方式达成索赔意见，未进行司法确认，也无支付依据，不予支持。⑤欠付工程款利息及停工索赔资金利息，系盛大公司基于建设工程施工合同关系且因怠于履行工程款和索赔款的支付义务而产生的费用。盛大公司负有支付工程价款的法定义务，原、被告就投资合同发生的本案诉争并不当然构成盛大公司能够欠付工程款及索赔款的正当合法理由，因此其主张损失赔偿于法无据。⑥违约金，盛大公司与城世建设公司只在会议纪要中约定因盛大公司原因解除合同造成的违约赔偿按总合同价的3%执行，由于双方的施工合同尚未解除，盛大公司提出的违约金赔偿主张难以得到支持。以上合计49260216.91元（13670956.42元+33879574.64元+1709685.85元）。11.监理费用，原、被告均未提出意见，对鉴定确定性金额67386.9元予以采纳。综上，纳入损失计算的建设费用金额为 73044563.12元（5604320元+165400元+388500元+7126742.91元+2141632元+7864262.4元+424702元+1400元+49260216.91元+67386.9元）。 第四，项目财务费用。安居政府对大才公司与盛大公司融资贷款行为的关联性和必要性持有异议。经审理查明，大才公司、盛大公司系天信公司确定的项目公司，二公司于2015年6月至2016年9月期间分别向遂宁市商业银行安居支行以及恒生小贷公司借款共计1亿6千万元，借款合同的借款时间发生在案涉项目实施过程中，与项目开发具有关联性；案涉项目《招标公告》对投标人资格的要求包括投标人须出具自有资金不低于1亿元人民币的银行资金证明和可融资不低于3亿人民币的证明材料，说明投标人首先应具备不低于1亿元的自有资金，除此之外可进行融资贷款的商业运作。被告进行融资贷款的行为因选择模式和实施方式的不同，自身存在一定的商业风险，本院对案涉合同解除后发生银行贷款的利息、手续费支出不纳入损失范围审查，而对于合同解除前发生的利息、手续费支出的损失范围须综合投标资格中自有资金要求的因素来确定，对于自有资金1亿元以外发生的融资费用6000万元可纳入损失范围计算。案涉合同解除前的财务费用中，大才公司聘请四川恒励投资有限公司担任其投融资的财务顾问并支付3090000元的服务费，这是大才公司自身应负担的经营成本，大才公司支出的扶贫慈善捐款5000元和活动板房罚款 5000元，也与安居政府无关，而自来水公司押金支出1000元亦不具有损失性质，上述金额均不应得到支持。综上，合同解除前的财务费用金额为12015903.72元（鉴定统计金额15116903.72元－3090000元－10000元－1000元），纳入损失计算的财务费用金额为4505963.9元[12015903.72元×（6000万÷1亿6千万元）]。 据此，本院确定被告的损失总金额为85093369.53元（6976246.95元+566595.56元+73044563.12元+4505963.9元）。其中，由安居政府承担51056021.72元（85093369.53元×60%），其余部分由天信公司、大才公司、盛大公司自行承担。 综上所述，原告安居政府的诉讼请求以及被告天信公司、大才公司、盛大公司的反诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、遂宁大才房屋拆迁有限公司、遂宁盛大投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向遂宁市安居区人民政府返还位于遂宁市安居区××路使用权面积为23142.70平方米【国有土地使用证：遂安国用（2011）02713号】、位于遂宁市安居区××道××使用权面积为7181.81平方米【国有土地使用证：遂安国用（2014）03835号】以及位于遂宁市安居区××镇××路使用权面积为23980.90平方米【国有土地使用证：遂安国用（2012）00198号】三宗国有土地的土地使用权； 二、四川天信房地产发展有限公司、遂宁大才房屋拆迁有限公司、遂宁盛大投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向遂宁市安居区人民政府返还门面超面积安置费用1475579元、5号地块危房过渡费63000元； 三、遂宁市安居区人民政府于本判决生效之日起十五日内向四川天信房地产发展有限公司、遂宁大才房屋拆迁有限公司、遂宁盛大投资有限公司返还土地出让价款3079721元、政府收益 10000000元、土地征用过渡费及拆迁补偿费51877974.61元、5号地块市政配套费1991595元； 四、四川天信房地产发展有限公司、遂宁大才房屋拆迁有限公司、遂宁盛大投资有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿遂宁市安居区人民政府逾期过渡费损失31065267.42元和房屋征收补偿费损失70352.94元； 五、遂宁市安居区人民政府于本判决生效之日起十五日内赔偿四川天信房地产发展有限公司、遂宁大才房屋拆迁有限公司、遂宁盛大投资有限公司各项费用损失51056021.72元； 六、驳回遂宁市安居区人民政府的其他诉讼请求； 七、驳回四川天信房地产发展有限公司、遂宁大才房屋拆迁有限公司、遂宁盛大投资有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费686598元、保全费5000元合计691598元，由遂宁市安居区人民政府负担509948元，四川天信房地产发展有限公司、遂宁大才房屋拆迁有限公司、遂宁盛大投资有限公司共同负担181650元。反诉受理费887423元，由遂宁市安居区人民政府负担257353元，四川天信房地产发展有限公司、遂宁大才房屋拆迁有限公司、遂宁盛大投资有限公司共同负担630070元。鉴定费2150000元，由遂宁市安居区人民政府负担810000元，四川天信房地产发展有限公司、遂宁大才房屋拆迁有限公司、遂宁盛大投资有限公司共同负担1340000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  文晓萍 审判员  姚梓佳 审判员  魏 星 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  肖 敏