广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤13民终8946号上诉人（原审被告）：惠东碧桂园房地产开发有限公司，住所地广东省惠东县稔山镇xxxxx。法定代表人：杨xx，总经理。委托诉讼代理人：王骞、黄永奇，广东卓凡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈琛，女，1992年6月28日出生，汉族，户籍地北京市海淀区*********集体2015级研究生宿舍，公民身份号码412************909。委托诉讼代理人：李浩，广东商达律师事务所律师。上诉人惠东碧桂园房地产开发有限公司与被上诉人沈琛因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院作出的（2019）粤1323民初2699号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人惠东碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求：1.撤销（2019）粤1323民初2699号民事判决第一项。2.改判驳回被上诉人全部诉讼请求。3.由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由:一、2016年6月28日惠东县启动统一不动产登记工作对上诉人作为特大房地产开发商项下楼盘的办证时间造成了不可逾越的重大影响，第一审判决对该重大变化事实认定不足。第一审判决忽视了上诉人作为特大房地产开发企业的特殊情况：在惠东县“一刀切”启动统一不动产登记工作之后的两到三年内，仅上诉人一家企业的到期办证需求量就超过惠东全县在同期总的办证工作能力。2016年6月28日，惠东县人民政府发布《关于启动不动产统一登记工作的通告》，对本案商品房等房屋，2016年6月30日起政府停止办理《房地产权证》，改办《不动产权证》，并按照《不动产登记规程》等新的管理法规、技术规范等，对不动产登记的主管机关、登记规则、办事流程进行全面调整。成立专门的不动产登记局专门执行新的不动产登记事务。上诉人开发的十里银滩项目于2011年7月30日开盘，规划总户数达到4万余套。按照前期的交楼进度，据统计，截止到2016年下半年的时候，十里银滩项目已经收楼可办证的单位共计22576套，但因为2016年6月28日惠东县启动统一不动产登记工作，对增量商品房不再办理《房地产权证》，而新设的不动产登记机构因工作适应一时无法及时处理随即而来包括上诉人在内的的海量不动产登记需求，导致上诉人大量已经交楼应办理不动产登记的的商品房受限于惠东县不动产登记的整体工作瓶颈，全部的办证申请排队停滞滚动递延形成普遍性的逾期。按照惠东县不动产登记的全部工作量数据，2016年6月28日到2016年12月31日半年时间惠东全县仅完成293套增量房不动产登记，2017年度全年惠东全县完成10120套增量房不动产登记，2018年度惠东全县完成25883套增量房不动产登记，而同时期上诉人堆积的到期应办证需求量分别为7150套、16476套和20759套，各期均无法完成要顺次后延。即使惠东全县的不动产登记工作能力都为上诉人一家开发商办证，仍无法改变上诉人楼盘办证大面积逾期的情况。何况，惠东县不动产登记机构的产能还要在众多开发商之间分配。因上诉人楼盘全部远远早于2016年6月28日即完成竣工备案具备不动产登记全部实质条件，据初步估计，上诉人十里银滩项目在2016年6月28日之后因为惠东不动产登记整体产能原因造成办证逾期的商品房不低于1.3万套。二、惠东县启动不动产统一登记工作之后的两到三年里形成的仅上诉人一家的到期办证需求超过惠东全县工作能力的重大变化，该情况对办证期限问题的影响，完全符合最高人民法院确定的因情势变更原因应变更或解除合同的法定条件，法院不能要求上诉人承担2016年6月28日之后办理《房地产权证》逾期的违约责任。惠东县政府按照全国统一要求，在2016年6月28日公告“一刀切”方式启动不动产统一登记工作之后，政府的有关单位克服种种困难依次完成规则和体制的重建、工作的适应学习等众多复杂繁重的任务，因此，惠东不动产登记机构的工作成效显著并无瑕疵。发生的总工作能力无法适应需求是客观条件所造成，并非政府责任所致，政府就此事项不应受到任何指责追责。但是对上诉人而言，前述不是因上诉人自身原因造成的逾期，按照法律和合同约定，也不能由上诉人承担逾期责任。同时，因为本案存在上诉人是惠东县超大规模的开发商，上诉人一家的到期办证需求即超过惠东全县全部办证能力的特殊事实，本案也不能参照惠东或惠州其他县区其他开发商的同类案例处理。对于本案逾期问题的法律适用，应根据我国《合同法》第九十四条关于外部不可抗力导致合同目的不达当事人可以解除合同的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，参照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》中出卖人只对于因自身原因造成的办证逾期才承担违约责任的意见，以解除《委托办理权属登记协议书》的方式或者以情势变更不予执行《委托办理权属登记协议书》和《商品房买卖合同》约定的不动产登记期限的方式，自2016年6月28日不再要求上诉人承担办理《房地产权证》逾期的违约责任。三、本案第一审判决属机械办案，具体存在诸多违反事实和法律情况。1.即使上诉人无法取得有关不动产登记机关各环节推迟受理的书面证明文件，但该问题也只是一个证明形式问题，不是事实与否问题。按照法律及合同约定，以及广东省高级人民法院的指导意见，第一审法院应当查明事实，明确造成办证逾期的具体原因。而第一审法院完全忽视惠东县在2016年6月30日不动产登记改革之后办证总能力低于上诉人办证需求的工作瓶颈问题，以及该工作瓶颈导致其无法在各个环节及时受理上诉人全部办证需求的客观事实，违反《民事诉讼法》第二条、第七条关于人民法院应当查明事实，分清是非，正确适用法律，以及“以事实为根据，以法律为准绳”的最基本要求。2.对于启动不动产统一登记工作是否造成办证条件重大变化问题，第一审法院不对不动产登记改革之后发生的行政事实和实践状况进行查明了解，只是以有关法规的抽象条文比较替代对案件客观事实查明工作，认为政策变化对办证的影响仅系“增加了权籍调查”，不符合事实情况。3.第一审法院孤立片面认定惠东县自然资源局函复证据材料。惠东县自然资源局对第一审的调查取证函复文件只是列明本案楼盘登记过程中的各个时间节点，并未提及各时间节点推迟或延长的原因：自然资源局函复只是对有关环节的时间点进行说明，并没有说明全部涉案的相关情况。第一审法院不能仅凭函复文件提供的时间节点，就认定是上诉人原因造成相关时间节点推迟和延长是上诉人原因造成的。况且，函复文件所列各时间节点之间跨度不合理超长，本身说明存在事出有因的推迟和延长事实，第一审判决却给予忽略。4.第一审判决的证明责任分配错误。对于本案转移登记资料递交时间的起算问题，按照《委托办理权属登记协议书》约定应是买受人楼款税费、提供和签署文件，以及收楼无质量异议三个条件均具备才起算，该三个条件是否全部具备应由权利主张人即被上诉人提供证据证明，在上诉人已经提出有关上述三个条件不齐备的相关具体事实的情况下，第一审法院仍不责令买受人提供其履行楼款税费、提供签署文件时间节点的证据履行证明义务，反而仍以交楼时间直接作为三个条件均齐备的时间，违反了民事诉讼的举证分配规则。5.第一审判决以不动产登记机构实际“办理不动产转移登记”的时间作为上诉人递交转移登记申请资料时间，明显违反事实。惠东县自然资源局已经明确列了上诉人预交转移登记资料时间，而第一审判决未查明本案存在上诉人原因造成推迟办理的具体事实，也不考虑上诉人提供的催告被上诉人提供资料的有关情况的有关情况，就认为上诉人递交材料无效，不是依据事实审理案件。综上，上诉人提出上诉如前，恳请第二审法院依法予以支持。被上诉人沈琛答辩称，1、答辩人提交的证据及惠东县自然资源局的涉案房屋表已完全明确的显示了被答辩人存在逾期交房及逾期办房产证的事实，且被答辩人办理好房产证后仍未及时交付涉案房产证，甚至逾期有的达一年以上，因此被答辩人逾期为答辩人办理房产证并迟延交付房产证的行为，应承担违约责任。2、对于被答辩人提出因政府政策因素导致其逾期办证属情势变更，理由不成立，理由如下：情势变更须是当事人所不能预见法人，且有不可预见之性质。而对于本案的事实，当事人作为一个专业的房地产开发企业，具有对涉及房地产相关法律法规变化的高度敏感性，完全可以预见因不动产登记新政所带来的登记逾期问题，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日正式落地实施，而本案涉及的合同签订都是在此时间前后，甚至还有部分合同签订在2016年6月30日后，仍然存在延期办证问题，这也从侧面说明被答辩人怠于履行合同并造成违约的事实。另惠东县自然资源局就已说明因政策实施初期导致办证进度较慢，但是涉案房屋中被告逾期递交材料均在2018年-2019年间，并非政策实施初期，因此被答辩人本身客观上确实存在逾期向相关部门递交办理房产证所需的材料，因此应当承担相应的违约责任并支付违约金。3、一审判决已扣除了权籍调查、出具宗图时间等期间的违约金，排除了因政策因素导致的办证逾期问题，因此被答辩人应当支付逾期办证违约金。原审原告沈琛向一审法院起诉请求：1.被告支付原告2017年3月4日至2018年11月20日逾期办理房产证的违约金12520元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：1.沈琛（买受人）与惠东碧桂园公司（出卖人）于2015年8月14日签订了商品房买卖合同，约定标的物为惠东县稔山镇亚婆角地段海头埔苑20号楼1单元7层04号房，房屋总价款为553208元，约定2016年5月30日交付房屋；商品房买卖合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后X日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、该商品房的《房地权证》由买受人委托出卖人代为办理，该委托的具体事宜详见本合同附件四《合同补充协议》附录《委托办理权属登记协议书》。《委托办理权属登记协议书》第三条“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料分别送交房产部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其它应付款等一切款项；2、按房产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；出卖人未按前述第三条的约定向房地产权属登记机关或出卖人递交权属登记资料的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币贰拾元的违约金。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得房地产权证的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任……五、因办理本协议第一条约定的事项而由买受人承担的税费，买受人同意只是预付给出卖人，由出卖人向有关部门代缴，在本协议书约定的期限内的任何阶段如遇政府部门变更收费标准或增加新的收费项目的，买受人均应按政府部门的有关规定缴交，如买受人不按规定缴交而引起的任何后果均由买受人自行承担。六、本协议书第三条第2项约定的文件若在出卖人办理时政府部门有变更或要求增加新文件的，买受人均应按政府部门的有关规定履行，如买受人不履行而引起的任何后果均由买受人自行承担。”2.商品房买卖合同签订后，沈琛主张按合同约定向惠东碧桂园公司交付了楼款、契税等，提交了相关票据予以证明，惠东碧桂园公司对原告提交的证据没有异议；惠东碧桂园公司向沈琛交付了房屋，房屋交付系惠东碧桂园公司的义务，结合现有证据可知房屋实际交付时间应为2016年6月7日。3.本院就本案事实依法向惠东县自然资源局调查取证，惠东县自然资源局于2020年6月9日函复本院，内容为“一、不动产首次登记（确权）申请前，需办理权籍调查，已完成权籍调查的，申请转移登记前无需权籍调查，我局测绘部门利用早期完成的权籍调查出具相应的权籍成果即可。二、涉案房屋办理权籍调查、产权登记情况详见附表。”附表记载涉案房屋初始登记阶段不动产权籍调查受理时间为2016年12月19日，初始登记阶段不动产权籍调查完成时间为2017年4月20日，转移登记阶段批量申请出具权籍调查成果时间为2017年8月25日，转移登记阶段批量出具权籍调查成果完成时间为2017年10月18日，申请办理初始登记时间为2017年4月21日，办理完毕初始登记时间为2017年6月5日，预收房屋转移登记资料时间为2018年7月19日，办理房屋转移登记时间为2018年11月1日，办理完毕房屋转移登记时间为2018年11月20日，并备注“批量送件业务先预收材料，待材料齐全后办理。”4.惠东碧桂园公司主张在2016年6月28日启动不动产统一登记工作之前涉案房屋不具备办证障碍，提交了竣工验收备案表。5.惠东碧桂园公司主张政府在2016年6月28日启动不动产统一登记工作，且政府在启动工作后长期没有理顺相关登记工作，导致不动产登记工作长期处于停滞状态，无法正常受理及办理不动产登记工作，直到2017年9月28日之后才理顺相关登记工作，工作才进入正常轨道，提交了落款日期为2016年6月28日的惠东县人民政府关于启动不动产统一登记工作的通告、落款日期为2017年3月22日的关于县不动产统一登记工作2017年第一次联席会议的纪要、落款日期为2017年9月28日的关于县不动产统一登记工作协调会议的纪要、落款日期为2020年1月2日的关于政府信息公开答复予以证明。6.惠东碧桂园公司主张在不动产统一登记工作实施前已就部分楼栋向房管局申请初始登记并交纳办证费用，提交了：房屋实地查看表、国有土地范围内房屋所有权登记申请审批书、房屋登记询问表、收取办证服务费的回执；惠东碧桂园公司主张在不动产统一登记工作实施后重新就部分楼栋向国土资源局申请初始登记，因审批流程变更及需要重新提交不动产登记大表，提交了：不动产权籍调查表、不动产登记申请审批表、不动产实地查看表、不动产登记受理清单。原告对惠东碧桂园公司提交的上述证据的真实性没有异议，对关联性不予认可。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议焦点系，1.约定办理权属登记的截止日为何时；2.是否存在政策原因影响权属转移登记进程；3.本案如何处理。关于第一个焦点，被告主张惠东县人民政府自2016年6月30日起将原来的房地产权证变更为不动产权证后，商品房买卖合同约定的办证义务已经不适应新的工作任务，认为应根据情势变更原则不予执行商品房买卖合同及委托办理权属登记协议书关于办证的约定，原告对被告的主张不予认可。商品房买卖合同约定的房地产权证与目前的不动产权证确实存在不同名称，但两者实际上均是房屋权属证明，该名称变化并不导致惠东碧桂园公司无法履行其办理权属证明的义务，且惠东碧桂园公司已实际向产权登记中心提交相关办证材料，产权登记机关也将涉案房屋的不动产权证办理完毕，惠东碧桂园公司主张应另行协商办理期限没有事实和法律依据，本院不予支持，被告应当按商品房买卖合同及委托办理权属登记协议书的约定履行相关义务。委托办理权属登记协议书第三条约定了三个条件，第一个条件系楼款、税费等，第二个条件系原告需按要求提供及签署相关文件，第三个条件系原告收楼并对房屋质量无异议。委托办理权属登记协议书明确约定税费由被告代收并代缴，被告未能举证证明何时要求原告缴纳，没有证据证明原告存在迟延履行的情况，关于楼款，原告也已按约定缴纳；被告未能举证证明原告迟延递交或签署何种资料，更未举证证明何时通知原告递交或签署何种资料；交付房屋系被告的义务，且结合本案证据，原告已按约定支付了相关款项，本案权属证明也实际办理完毕，可见不存在办理障碍，被告也未举证证明原告的何种具体行为影响了房屋权属转移登记，被告辩称原告存在过错，本院不予采纳，本案房屋转移登记起算270天的时间点为房屋实际交付之日，即约定办理权属登记的截止日为2017年3月4日。关于第二个焦点，中华人民共和国国土资源部2016年1月1日公布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”可见，《不动产登记暂行条例实施细则》施行后，不动产登记变化较大的系增加了权籍调查，惠东县人民政府于2016年6月28日发布关于启动不动产统一登记工作的通告，被告履行办证义务的截止时间点为房屋实际交付之日起的270天即2017年3月4日，该时间在当地政府部门实际启动不动产登记时间之后，实施不动产登记后，不动产首次登记及转移登记申请前均需要办理权籍调查，该政策确实对办理权属登记存在一定的影响，扣除初始登记、转移登记权籍调查时间更符合公平原则，故本院对初始登记、转移登记权籍调查时间在惠东碧桂园公司逾期办理权属证明中的时间中予以扣除，即扣除2016年12月19日至2017年4月20日计122天的初始登记权籍调查时间和2017年8月25日至2017年10月18日计54天的转移登记权籍调查时间。关于第三个焦点，本案逾期办证违约金的起算点为房屋交付之日起的270日之次日即2017年3月5日，终止点为被告递交有效、齐全的办理权属登记材料之日，结合惠东县自然资源局的复函知，被告系批量预交材料，待材料补充齐全后才能办理，被告未能举证证明其递交的资料系齐全的材料，根据举证规则，应当认定“办理不动产转移登记”的时间为资料齐全的时间，故被告的逾期时间为2017年3月5日至2018年11月1日计606天，扣除初始登记、转移登记权籍调查时间合计176天，实际逾期时间为430天；委托办理权属登记协议书明确约定违约金标准为每天20元，该约定不违反法律规定，双方均应遵守，故违约金计为8600元。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠东碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7天内支付违约金8600元给原告沈琛；二、驳回原告沈琛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费113元，由被告惠东碧桂园房地产开发有限公司负担。本院查明，一审法院认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人碧桂园公司是否应当承担逾期办证的违约责任。本院对此分析如下：上诉人碧桂园公司主张新的不动产登记政策的实施对其办证造成了影响，继而认为不应承担逾期办证的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》，碧桂园公司将其履行办证义务的内容及期限确定为“出卖人在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房房地产权证所需的权属登记资料送交房产部门”。由此可见，碧桂园公司作为大型专业的房地产开发企业，熟悉房产证的办理流程，因此将其办证义务限于将所需的权属登记资料送交房产部门,且对办理房产证所需耗费的时间有所预判，在正常办理时间之外亦预留了一定的合理期间，涵盖了不可控因素可能带来的影响。即使在新政策实施初期存在衔接期，但一审法院已经将新政策实施所致初始登记、转移登记权籍调查时间予以扣除，碧桂园公司现主张完全不承担逾期办证的违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人惠东碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费113元，由上诉人惠东碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月三十日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮