安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初8194号 原告：芜湖起重运输机器股份有限公司，住所地安徽省芜湖市三山区经济开发区官河路与浮山路交叉口，统一社会信用代码913402007790806485（1-1）。 法定代表人：李静，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周天源，安徽纬纶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：后明月，安徽纬纶律师事务所实习律师。 被告：宣守贵，男，1980年10月22日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 被告：芜湖一秒医疗美容门诊部有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区世茂滨江花园**特色商业街**201-202，统一社会信用代码91340200MA2NCKEW2K。 法定代表人：郑燕，该公司总经理。 上述两被告共同委托诉讼代理人：吴娟娟，安徽夏薇律师事务所律师。 上述两被告共同委托诉讼代理人：裴明，安徽夏薇律师事务所律师。 原告芜湖起重运输机器股份有限公司（以下简称“起重运输公司”）与被告宣守贵、芜湖一秒医疗美容门诊部有限公司（以下简称“一秒美容公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告起重运输公司的委托诉讼代理人周天源，被告宣守贵及其与被告一秒美容公司共同委托诉讼代理人吴娟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起重运输公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付房屋租金36594元；2、被告支付违约金10000元；3、被告承担律师费3150元；4、解除《商铺租赁合同》及《商铺转租三方协议》；5、被告15日内将三楼公共区域及公共区域进入原告租赁区域的门恢复原状，否则原告有权聘请第三方恢复，费用由被告承担；6、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年7月15日，原告与芜湖小贝壳商业管理有限公司（下称“小贝壳公司”）签订《商铺租赁合同》，约定由小贝壳公司承租原告位于芜湖市镜湖区商铺，租期五年，自2016年7月18日起至2021年7月17日止，租金为第一年60000元、第二年60000元、第三年64200元、第四年68694元和第五年73502元，房租每三个月支付一次，支付至甲方指定银行账户；逾期缴纳房租的违约金为10000元。2018年5月29日，原告、被告宣守贵及小贝壳公司三方签订《商铺转租三方协议》，约定由被告宣守贵承接小贝壳公司在《商铺租赁合同》中的全部权利和义务，同时在协议第二条违约责任中强调，一方违反协议约定义务的，“需承担其他各方遭受或发生损害、损失、索赔、处罚、诉讼仲裁费用，违约方需向另一方作出全面赔偿”。《商铺转租三方协议》签订后，案涉商铺由被告一秒美容公司占有和使用，该公司实际享有了上述合同权利。自2019年8月18日开始是租期的第四年，根据合同约定，第四年年租金是68694元，每季度租金是17173.5元。被告2019年8月18日至2020年2月17日2个季度少付租金2247元，从2020年2月18日到2020年5月17日止，欠付三季度租金17173.5元，从2020年5月18日到2020年8月17日止，欠付四季度租金17173.5元，欠付租金总计36594元。依据《商铺租赁合同》第四条第三款，承租人逾期支付房租的，应当支付违约金10000元。依据《商铺转租三方协议》第二条第一款，被告应当承担原告律师费3150元及本案诉讼费。鉴于被告的违约行为已给原告造成损失，原告多次与被告协商支付房租或解除合同将商铺恢复原样未果，为了自身合法权益，故诉至法院请求判如所请。 被告宣守贵、一秒美容公司辩称，1、被告不应支付合同解除后的租金。双方的聊天记录能够证明双方已就解除租赁合同达成一致意见，租赁合同已解除，且被告已将房屋腾空，原告也验收了房屋。2、被告不应支付违约金。根据合同第九条约定，若租赁房屋因不可抗力造成承租人的任何损失或无法使用房屋时，双方互不承担责任，合同终止。本次新冠××疫情已被认定为不可抗力，被告受疫情影响无法经营，造成租赁合同无法履行。且被告在2020年2月22日就微信通知原告，因疫情影响，请求减免房租，在未获原告同意后，于3月12日微信通知原告表示不再租赁案涉房屋。得到原告同意后，被告于3月15日就已将案涉房屋腾空并交还给原告，原告也进行了验收。3、被告已于2020年3月15日将房屋腾空并交还原告，原告也进行了验收，并于4月6日微信回复对合同的解除予以确认，但原告因索要违约金所以拒绝接收案涉房屋，故因此造成的扩大损失应由原告自行承担。4、律师费3150元不应由被告支付。首先，被告并未违约，不应适用合同的违约条款；其次，新冠××疫情构成不可抗力，被告不应承担违约责任；最后，违约责任中也未约定律师费，该项费用不是诉讼必然要发生的费用。5、案涉房屋在未恢复原状的情况下，并不影响原告继续将该房屋对外出租，且根据租赁合同第六条约定，承租方不再使用出租的房屋后，不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。 本院经审理认定事实如下：2016年7月15日，原告（甲方）与小贝壳公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于芜湖市镜湖区商铺（建筑面积240.57平方米）；租赁期限为五年，自2016年7月18日起至2021年7月17日止，其中免租期为一个月，自2016年7月18日起至2016年8月17日止；租金标准及支付时间，第一年租金60000元，第二年租金60000元，第三年租金64200元，第四年租金68694元，第五年73502元，第一次支付租金的时间为2016年7月18日，后每三个月支付一次；乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约，违约金10000元。2018年5月29日，原告（甲方）与小贝壳公司（乙方）、宣守贵（丙方）签订《商铺转租三方协议》，约定乙方将其承租案涉商铺转租给丙方，并由丙方享有、承担乙方在原商铺租赁合同中的全部权利和义务。2018年5月29日前产生的费用乙方自行缴纳和丙方无关。关于违约责任，三方作如下约定：如果一方违反其在本协议中所作的陈述、保证、承诺或任何其他义务，致使其他方遭受或发生损害、损失、索赔、处罚、诉讼仲裁、费用，违约方须向另一方作出全面赔偿并使之免受其害。上述合同签订后，被告一秒美容公司按约支付了2019年8月17日前的租金,支付2019年8月18日至2019年11月17日租金16050元，2019年11月18日至2020年2月17日租金16050元，少付前述两个季度的租金2247元，被告宣守贵于2019年8月就给予房租优惠通过微信与原告协商，但原告未回复同意。2020年2月18日后的租金被告一秒美容公司未再支付。后因疫情影响，被告宣守贵通过微信向原告申请减免房租，未获得原告同意，被告宣守贵于2020年3月12日向原告提出不再承租案涉房屋，被告于2020年3月14日回复确定时间按照合同办理交接手续。被告于2020年3月15日将案涉房屋腾空，并与原告确定于当天办理交接手续，并微信回复原告钥匙在行政，随时可以过来拿走或让人来看房。2020年4月6日，原告通过微信通知被告宣守贵，欠付前述2个季度的租金2247元，2020年2月19日至2020年3月15日的租金6900元及违约金10000元，减去5000元，共计14147元。双方对于租金及违约金的支付存在争议，遂成讼。 另查明，1、被告宣守贵系被告一秒美容公司股东，庭审中，两被告表示被告宣守贵签订《商铺转租三方协议》的行为属于职务行为，经法庭释明，原告同意向被告一秒美容公司主张上述权利。2、原告为实现本次债权而支出律师费3150元。3、被告一秒美容公司向原告缴纳押金5000元。 再查明，经本院现场查看，案涉商铺三楼原告与相邻业主房产的公共区域现已进行装修，公共区域正面墙面有被告一秒美容公司的广告装饰。经本院向案涉商铺的物业公司了解，案涉商铺在被告一秒美容公司承租之前即已进行装修，该公共区域由三楼两家业主共同使用。 上述事实，有房屋所有权证、企业信息公示报告、私营企业基本注册信息查询单，董事、监事、经理信息，《商铺租赁合同》、《商铺转租三方协议》、银行交易明细表、照片、《法律服务委托合同》、发票、网上银行电子回单、微信聊天记录及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为：原告与小贝壳公司签订的《商铺租赁合同》及原告与小贝壳公司、被告一秒美容公司签订的《商铺转租三方协议》系各方真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效，对各方具有法律约束力。（一）关于合同解除的问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人协议一致，可以解除合同。根据双方的微信聊天记录内容，被告向原告提出不再租赁案涉房屋，原告回复按合同办理确定时间办理交接手续，后被告将案涉房屋腾空，与原告确定于2020年3月15日办理交接，并微信回复原告钥匙在行政，随时可以过来拿走或让人来看房。同年4月6日，原告微信通知被告欠付的房租（计算至2020年3月15日）和违约金，本院根据上述情形确认原、被告签订的《商铺转租三方协议》已于2020年3月15日由双方协商解除。（二）关于合同解除后的处理问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同已于2020年3月15日解除，根据本院已查明的事实，被告应支付原告2019年8月18日至2020年2月17日少支付的租金2247元，及2020年2月18日至2020年3月15日的租金，经计算为4893元（68694元÷365天×26天），以上租金合计7140元。原告主张将案涉租赁房屋三楼公共区域进入原告租赁区域的门恢复原状，因原告未提交证据证明此处原状的情况，且被告一秒美容公司亦不予认可，本院对该项主张不予支持。原告主张将三楼其与相邻业主房产的公共区域恢复原状，因该公共区域为相邻两户的入户大厅，属于共有部分，应由原告与相邻业主共同享有权利。现原告要求将该区域恢复原状，但未提交证据证明该区域的原状情况，且根据本院现场查看的装修情况，将该区域全部恢复原状，必然会导致不合理的资源浪费，原告也未举证证明其合法权益因装修受到损害，但被告一秒美容公司在该区域正面墙上所加装的广告装饰，势必对原告享有的该区域的权利及商业利益造成不利影响，故本院对原告的上述主张予以部分支持，被告一秒美容公司应拆除该区域正面墙面的广告装饰。（三）关于违约责任及实现债权费用问题，被告一秒美容公司早在2019年11月即新冠××疫情发生之前就已经拖欠租金，存在违约行为，故本院对于原告要求被告一秒美容公司承担10000元违约金的诉讼请求予以支持。关于实现债权费用，根据《商铺转租三方协议》的约定及过错责任，对原告要求被告一秒美容公司承担实现债权费用（律师费）3150元的诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告芜湖起重运输机器股份有限公司与被告芜湖一秒医疗美容门诊部有限公司签订的《商铺转租三方协议》于2020年3月15日解除； 二、被告芜湖一秒医疗美容门诊部有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖起重运输机器股份有限公司租金7140元、违约金10000元； 三、被告芜湖一秒医疗美容门诊部有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖起重运输机器股份有限公司为实现债权而支出的律师费3150元； 四、被告芜湖一秒医疗美容门诊部有限公司于本判决生效之日起十日内拆除芜湖市镜湖区商铺所在三楼与相邻业主房产的公共区域墙面的广告装饰； 五、驳回原告芜湖起重运输机器股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取622元，由原告芜湖起重运输机器股份有限公司负担277元，被告芜湖一秒医疗美容门诊部有限公司负担345元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  何俊 二〇二〇年十二月十七日 法官助理桂亚运 书记员王任慧子 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。