广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7614号上诉人（原审被告）：刘越爱，女，汉族，1974年7月21日出生，住址：广东省惠州市惠阳区***************，身份证号码：440************888。被上诉人（原审原告）：惠州市裕华惠湾房地产代理有限公司，住所地：惠州市惠阳区****************。法定代表人：古某1。上诉人刘越爱与被上诉人惠州市裕华惠湾房地产代理有限公司因居间合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院作出的(2020)粤1303民初1692号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘越爱上诉请求：撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初1692号判决，依法发回重审或改判。支持上诉人的诉讼请求。事实与理由:一、一审法院认定事实错误，没有认定直接影响相对人交易的二手房交易信息。1，被上诉人没有把房屋所有权人是否转让的真实意思的信息报告给上诉人，签订房屋买卖合同，不是被上诉人徐新波与苏文君的真实意思表示，被上诉人苏文君在价格上不同意卖，没有授权（证据:徐新波在微信上说苏文君不同意卖，而且一家人都不同意卖。有解约的意思，是上诉人不同意解约，即刻打款。）被上诉人苏文君也没有授权徐新波卖，在法庭也没有看到有苏文君的任何授权。作为专业的中介公司应当就有关订立合同的事项报告给委托人，中介公司没有尽居间人的义务，没有得到房屋所有权人苏文君的委托，也没有在及时确认苏文君追认。被上诉人存在重大过错。没有履行报告义务。2020年01月05日，上诉人履行合同期限内，被上诉人又以500万委托中介公司出售，进一步证实被上诉人不同意此价格转让的事实。根据《合同法》第四百二十五条之规定:居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求报酬，并应当承担损害赔偿责任。2，就是应为居间人没有获得房屋所有权人是否转让的确切款真实信息，而且故意与房屋所有权人串通隐瞒该事实。才使房屋所有权人为了自己的丈夫签订合同后不违约，恶意通过唯心的神鬼论，制造心理恐惧:“我住了该房得了一种怪病，查都查不出来，在该房睡会做恶梦，梦见神神鬼鬼，专请了香港风水大师来镇宅，我专门问过香港风水大师，该房子不能动，动会影响我的身体健康，我很相信风水的”。诱使上诉人违约，目的是阻止上诉人履行合同。想想都知道，上诉人怎么可能违约？一家人都非常满意的房子，怎么可能违约，不履行合同，像这种房子，用大众朴实思想都不会买这种房子，属于违背善良民俗习惯的行为。被上诉人的主观状态，应用客观标准（正常人标准）来衡量。这是一种违约，通过民俗习惯、制造恐惧心理、唯心思想、神鬼论等。是一种严重引诱对方违约的违约行为，这符合法学欺诈理论，直接影响当事人真实意思表示重要情况，属于不能实现合同的目的。该重要事实情况理应报告给上诉人，否则居间人没有获得报酬，造成委托人损失的，居间人应当赔偿。根据《合同法》第425条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求报酬，并应当承担损害赔偿责任。二、一审法院对格式条款的认定存在错误。居间人利用他专业的合同（格式合同），直接在第一笔付款和第二笔付款中规定为定金，也就是说每一份合同的第一笔第二笔付款均为定金，除非付款方式是一次性付款，同时一定是是一笔付款，否则就会出现二笔都是定金，相对于二手房交易的流程来说，可以说是绝对不可能的，这是众所周知的事实，在整个社会的二手房交易的付款方式，都是分步付款，只有到了交完了不动产交易资料后才付清交易款，居间人没有在合同中有明显释明，根据《合同法》第39条之规定:----采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方要求对该条款予以说-----、第41条规定对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释-----。三、一审法院适用法律错误。居间人与房屋所有权人恶意串通，故意隐瞒直接影响上诉人购买的事项信息，属于恶意串通的欺诈行为，违背了正常人生活标准，通过民俗习惯、制造恐惧心理、唯心思想、神鬼论等。是一种严重引诱对方违约的违约行为。属于违背公序良俗行为，同时还应按照格式条款法律规定进行判决。根据《合同法》第39、41、48、52条之规定判决。综上，无论从哪一条规定，无论从主观上，还是客观上，上诉人不可能违约，不履行合同，是由于被上诉人与房屋所有权人恶意串通，阻止上诉人履行合同，是房屋所有权人违约。被上诉人应告房屋所有权人违约，不应当起诉上诉人违约，或者说被上诉人与房屋所有权人恶意串通，损害上诉人的利益，应当赔偿上诉人的损失，请二审法院支持上诉人的请求，被上诉人惠州市裕华惠湾房地产代理有限公司答辩称，一、2019年12月7日刘越爱与配偶余奕望到我公司与卖方苏文君配偶徐新波签订了惠州市惠阳区淡水泗水湖滨商xxx房的《房地产买卖预约（居间）合同》（以下简称该房产），合同编码NO：00xxx，并于2019年12月7、8、9日合计支付定金人民币伍拾万元整（￥500000），此行为合法合规，也是正常交易，属于有效合同。后上诉人刘越爱及配偶余奕望因风水原因不想购买该房产，属于无理取闹。二、此单交易我公司为上诉人刘越爱夫妇前后四年多时间提供不间断服务直至成交，我公司已完成居间服务，居间合同第八条第3点“无论任何情况下，若买方或卖方任何一方违反本合同任一条款或违反本合同约定致使买、卖双方未能购买或者出售该物业，鉴于居间方已提供服务，则买卖双方须向居间方支付本合同第七条约定的佣金”之约定，上诉人刘越爱作为买方仍应向我公司支付服务佣金人民币玖万元整（￥90000）。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，恳请法院依法驳回其上诉，维持原判。原审原告惠州市裕华惠湾房地产代理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告《房地产买卖预约（居间）合同》合同编号NO：00xxx的服务佣金人民币玖万元整（￥90000）及按揭服务手续费人民币贰仟元整（￥2000）。2、诉讼费用及相关一切费用由被告承担。一审法院查明的事实：2019年12月7日原告裕华公司作为居间方与被告刘越爱作为买方、案外人苏文君作为卖方签订《房地产买卖预约（居间）合同》约定被告以总价款380万元向案外人苏文君购买苏文君名下位于惠州市惠阳区淡水泗水湖滨商住区半岛1号花园三期20幢03号房，其中第三条约定“付款方式1、买方按下列方式B方式支付房款：在2019年12月7日签合同当天交第一笔定金5万元给卖方；在2019年12月9日前交第二笔定金45万元给卖方；2020年1月15日前付清50万元；2020年2月20日前付清100万元给卖方；贷款金额人民币180万元由买房按揭贷款银行直接支付给卖方（以上贷款金额为预算，最终以银行实际审批为准；若出现贷款金额与合同约定金额不一致的，则成交总价不变，其他剩余房款相应调整后支付给卖方）；办理银行贷款所产生的包括但不限于评估费、律师见证费、保险费、查档费、登记费、抵押费等费用全部由买方支付，如需居间方代办银行按揭的，买方需向居间方支付办理银行按揭贷款手续费人民币2000元”、第七条约定“服务佣金1、基于居间方提供居间服务，买方须支付居间方人民币九万元作为服务佣金；2买卖双方在签订本合同同时支付以上服务佣金给居间方”、第八条第3款约定“无论在任何情况下，若卖方或卖方任何一方违反本合同任一条款或违反本合同约定致使买、卖双方未能否买或者出售该物业，鉴于居间方已提供居间服务，则买卖双方须向居间方支付本合同第七条约定的佣金”，原告主张其已完成居间、按揭服务，故诉请被告支付按揭服务费、服务佣金。另查明，在本案受理的同时，刘越爱以苏文君、裕华公司、徐新波为被告请求撤销涉案合同退还已交款项等诉至本院。案号为（2020）粤1303民初957号。一审法院认为，原告裕华公司作为居间方、被告刘越爱作为买方、苏文君作为卖方于2019年12月7日所签订的《房地产买卖预约（居间）合同》是各方当事人真实意思的表示，未违反法律规定，应为有效合同，对各方当事人均具有法律约束力，各方当事人应依照合同内容履行各自的义务。本案中虽然被告刘越爱向本院起诉请求撤销涉案合同不购买涉案房产，但根据三方所签订的涉案《房地产买卖预约（居间）合同》第七条“服务佣金1、基于居间方提供居间服务，买方须支付居间方人民币九万元作为服务佣金；2买卖双方在签订本合同同时支付以上服务佣金给居间方”、第八条第3款“无论在任何情况下，若卖方或卖方任何一方违反本合同任一条款或违反本合同约定致使买、卖双方未能购买或者出售该物业，鉴于居间方已提供居间服务，则买卖双方须向居间方支付本合同第七条约定的佣金”之约定，被告刘越爱作为买方仍应向居间方支付服务佣金9万元，至于原告诉请按揭服务手续费问题，原告未能提交充足证据显示其已为被告刘越爱代办银行按揭，因此原告诉请被告支付按揭服务手续费无事实依据，本院不予支持，应予驳回该诉请。综述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第五十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告刘越爱应在本判决生效之日起七日内向原告惠州市裕华惠湾房地产代理有限公司支付服务佣金费90000元。二、驳回原告惠州市裕华惠湾房地产代理有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费1050元（已减半），由被告刘越爱承担（原告已预交1050元）。本案二审期间，双方当事人均未提交证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷。本案二审的争议焦点是：上诉人是否应当支付服务佣金费。本院分析如下：上诉人与被上诉人以及案外人三方于2019年12月7日所签订的《房地产买卖预约（居间）合同》是各方当事人真实意思的表示，未违反法律规定，应为有效合同，对各方当事人均具有法律约束力，各方当事人应依照合同内容履行各自的义务。根据三方所签订的涉案《房地产买卖预约（居间）合同》第七条“服务佣金1、基于居间方提供居间服务，买方须支付居间方人民币九万元作为服务佣金；2、买卖双方在签订本合同同时支付以上服务佣金给居间方”、第八条第3款“无论在任何情况下，若卖方或卖方任何一方违反本合同任一条款或违反本合同约定致使买、卖双方未能购买或者出售该物业，鉴于居间方已提供居间服务，则买卖双方须向居间方支付本合同第七条约定的佣金”之约定，上诉人虽认为涉案合同应予撤销，但被上诉人作为居间方已成功促成本案交易，提供了居间服务，且无明显瑕疵，上诉人作为买方仍应依据合同约定向居间方支付服务佣金9万元。上诉人上诉认为被上诉人与房屋所有权人恶意串通，故意隐瞒直接影响上诉人购买的事项信息的理由，无事实依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2100元，由上诉人刘越爱负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月二十四日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮