浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终5428号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州明嘉健康科技有限公司。住所地：杭州市余杭区塘栖镇超山泰山村张湾河****。统一社会信用代码：91330105MA2B0THAXX。 法定代表人：方静媛。 委托诉讼代理人：屈俊久，系公司股东。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州水晶城购物中心有限公司。住。住所地：杭州市拱墅区上塘路**一社会信用代码：91330105056741529K。 法定代表人：许土根，董事长。 委托诉讼代理人：牟宝强，浙江尔思律师事务所律师。 上诉人杭州明嘉健康科技有限公司（以下简称明嘉公司）因与被上诉人杭州水晶城购物中心有限公司（以下简称水晶城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初7727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2017年12月16日，水晶城公司（甲方）与案外人浙江嘉仕堡健康科技有限公司（以下简称嘉仕堡公司）（乙方）签订店铺租赁合同，约定由乙方承租水晶城购物中心6080室店铺，面积为417平方米。租金自2018年1月1日至2021年12月31日按套内面积3.5元/天/平方米收取，物业费为1.5元/天/平方米。合同签订之日5日内，乙方需支付铺位定金50000元及铺位押金140000元，定金及押金在开业之日起3天内转为质量保证金。合同期限届满或双方同意提前撤店时，乙方同意保留其已交纳的质量保证金，用于店铺已售商品的售后服务。合同期满或双方书面同意提前撤店之日起三个月后，双方根据质量保证金的使用情况进行清算，并多还少补。计租期为1个月，每个计租期结束前15天支付下一个计租期的租金及物业管理费，逾期支付的按每日千分之一支付滞纳金，超期60天的，甲方有权解除合同。关于提前撤店，双方约定，如乙方拟在合同期限届满前终止合同的，应于撤店前45日向甲方提出书面撤店申请，经甲方书面同意并向甲方支付违约金后方可撤店，违约金数额为三个月租金及物管费。另约定如合同终止、解除或乙方提前撤店后，乙方无权要求甲方对其在店内的装修投入进行任何补偿。2018年5月15日，水晶城公司（甲方）、明嘉公司（丙方）以及嘉仕堡公司（乙方）签订《容瑜伽补充合同》，约定甲、乙方原合同乙方的权利和义务于2018年5月15日起由丙方继承。明嘉公司承租涉案店铺后对店铺进行了装修，并开始营业。后在履约过程中，双方因租金交付等问题发生争议。明嘉公司未能按约及时支付6月份租金。2019年6月25日，明嘉公司向水晶城公司寄送《解除合同通知书》，表明因水晶城公司拉闸断电等行为影响其正常经营，要求解除合同并表示不再支付后续租金，并要求沟通质量保证金及撤店事宜。28日水晶城公司回函，表示鉴于明嘉公司单方面解除合同，要求明嘉公司腾空房屋，拆除装修恢复房屋原状，并要求支付提前解除合同违约金187650元，赔偿未提前45天提出撤店申请的损失93825元。2019年7月1日，明嘉公司开始陆续搬离涉案店铺内物品，并确定代理人办理相关沟通和协商工作。至2019年7月9日，明嘉公司已关闭店铺不再经营。2019年11月14日，水晶城公司对店铺进行强制腾退及恢复原状，并预先告知明嘉公司。水晶城公司为此支出拆除及垃圾清运费用共计58000元。2019年8月7日，明嘉公司提起诉讼，请求判令：1、确认明嘉公司、水晶城公司间《杭州水晶城购物中心有限公司店铺租赁合同》于2019年6月27日解除；2、水晶城公司自2019年6月27日起三个月后（2019年9月27日）向明嘉公司返还质量保证金190000元；3、水晶城公司赔偿其违约行为而导致明嘉公司解除合同所产生的装修损失合计860087元（装修设计、施工、消防工程、家具音响合计1099000元，装修残值以合同装修完成之日起至租期结束之日止总计69个月折价残值为零计算，暂计算至合同解除之日2019年6月27日止合计15个月，剩余残值为860087元）；4、诉讼费用由水晶城公司承担。水晶城公司在审理中提出反诉，请求判令：1、明嘉公司立即向水晶城公司支付提前撤店违约金193905元；2、明嘉公司立即支付水晶城公司欠付的水费、电费、电话线路费、电话费等共计2823.23元；3、明嘉公司赔偿未按合同提前45天通知提前撤店导致的损失96952.5元；4、明嘉公司赔偿因其未交还房屋导致的房屋占用费293985元（按照租赁合同约定的租金及物业费标准，自2019年7月1日起，至2019年11月19日止）；5、明嘉公司承担因恢复原状产生的费用58000元。审理中，水晶城公司明确撤回第3项诉讼请求。 原审法院认为：明嘉公司、水晶城公司、嘉仕堡公司三方协议确认了明嘉公司概括受让原水晶城公司与嘉仕堡公司签订的《店铺租赁协议》，三方意思表示真实，合同有效，故《店铺租赁协议》相关约定对明嘉公司及水晶城公司具有法律拘束力，双方应按约履行。明嘉公司主张水晶城公司对其进行断电，一则未能提交确切证据证明断电事实，另即使断电情形存在，依据明嘉公司的陈述，断电时间最长未超过一天，尚未导致合同无法继续履行，尚不足以支撑明嘉公司据此要求解除合同。明嘉公司主张水晶城公司捏造传播不实消息，影响其经营，亦未能提供确切证据支持，不予采信。据此，明嘉公司并不享有法定的解除权或约定解除权，故其通知水晶城公司解除合同并不发生解除的效力。综上对于明嘉公司要求确认双方店铺租赁合同于2019年6月27日解除的诉请，不予支持。明嘉公司于2019年7月开始实际停止营业，并陆续搬离租赁店铺，以其实际行为明确不再继续履行租赁协议，合同无法继续履行。水晶城公司庭审中也明确表示主张解除合同。据此双方合同解除。明嘉公司的行为构成违约，双方合同约定解除或提前撤店后，承租方无权要求对其在店内的装修投入进行任何补偿，且现有证据也未能证明水晶城公司存在违约情形，故对于明嘉公司要求赔偿装修损失的诉请，不予支持。根据双方合同约定，合同期满前提前终止合同的，违约金数额为三个月租金及物管费，水晶城公司主张违约金，符合双方约定，予以支持，违约金数额应为191820元。关于质保金，明嘉公司主张退还，依据合同约定应先行用于处理售后服务，但据双方陈述，目前并未进行过使用，故水晶城公司应予以退还。庭审中水晶城公司主张用于抵扣明嘉公司的应付违约金，明嘉公司亦表示如其需承担责任，则同意进行抵扣，据此确认明嘉公司先行缴纳的190000元质保金先行抵扣其应承担的违约金，剩余部分另行支付。明嘉公司擅自退出经营，但未能及时完成租赁店铺的交付及恢复原状工作，实际上持续占用了涉案店铺，水晶城公司据此要求其支付占用费，予以支持。占用费计算时间为自2019年7月1日至恢复原状之日，即2019年11月19日，经计算为293985元。明嘉公司提前解除合同，应承担恢复店铺原状的义务，其未能自行履行该项义务，水晶城公司在要求其自行恢复原状，及通知其即将强行恢复原状的情况下，对店铺进行拆除，因此产生的费用应由明嘉公司承担。水晶城公司主张该项费用为58000元，明嘉公司亦认可费用金额符合市场价格，对此予以确认。水晶城公司主张的水费、电费、电话线路费、电话费等，但未能提交充分证据证明欠付金额，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年5月13日判决：一、明嘉公司于判决生效之日起十日内支付水晶城公司占用费及物业费合计293985元，支付因房屋原状产生的费用58000元；二、明嘉公司应向水晶城公司支付违约金191820元，该款项由明嘉公司已经缴纳的质量保证金190000先行抵扣，剩余应付款项为1820元，限明嘉公司于判决生效之日起十日内付清；三、驳回明嘉公司的诉讼请求；四、驳回水晶城公司的其他反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取7126元，由明嘉公司承担5837元，水晶城公司承担1289元。反诉案件受理费3022元，保全申请费2083元，合计5105元，由明嘉公司承担5000元，水晶城公司承担105元。 宣判后，明嘉公司不服，向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误，一审中双方对明嘉公司停业并将房屋交给水晶城公司及水晶城公司在7月已经控制并接收房屋没有证据，表明在2019年7月后明嘉公司并未占有房屋。停电关水是出租人对承租人最极端的做法，水晶城公司声称明嘉公司违约，却仍在“按月”收取房租，对明嘉公司的装修费不予确认。二、一审法院适用法律错误，且有悖常理。水晶城公司动辄停水停电，却指责明嘉公司违约，明嘉公司有权解除合同。一审对于水晶城公司的违约行为视为不见。请求二审法院：1、撤销原判，依法改判支持明嘉公司一审诉讼请求，驳回水晶城公司的反诉请求；2、由水晶城公司承担本案全部诉讼费。 上诉人明嘉公司在二审中未提交新证据。 被上诉人水晶城公司在二审中辩称：1、关于明嘉公司主张的一审法院认定事实有误，水晶城公司认为该主张没有任何事实与法律依据。首先，明嘉公司从未将本案所涉房屋还原并交还给水晶城公司，并且在庭审中明嘉公司也明确该房屋的正门门锁钥匙始终是掌握在其手中。其次，即便是水晶城公司可以进出该房屋，也不能免除明嘉公司依法应当履行的腾空还原房屋的义务，并且根据最高人民法院关于审理房屋租赁合同的司法解释，承租人负有腾房义务，如果逾期不腾房的，应该支付占有使用费。因此，明嘉公司主张的认定事实有误是没有任何事实与法律依据的。2、关于明嘉公司主张一审法院适用法律错误的主张，也是没有事实与法律依据的。明嘉公司对于欠付租金的事实在一审审理过程中是予以认可的，根据合同的约定，欠付租金也确实是违约情形，明嘉公司违约，其是没有权利来解除合同的。因此明嘉公司向水晶城公司发送解约函通知并且搬走房屋内的部分物品，其是以事实行为表明了不再继续履行合同。合同解除的权利应该是水晶城公司享有的。因此，明嘉公司应依照合同约定承担违约责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人水晶城公司在二审中未提交新证据。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为，明嘉公司上诉主张其发函解除租赁合同是因水晶城公司对其店铺停电停水，影响其正常经营，但明嘉公司未能提供证据证明水晶城公司对其实施停水停电行为的具体时间，持续时长及对其经营确造成损失的客观证据，在二审中，明嘉公司依旧对断电的次数等无法进行明确，故，从现有证据尚无法证明明嘉公司因水晶城公司停电停水导致其无法正常经营，足以解除合同的情形存在。同时，明嘉公司主张的水晶城公司对外虚假宣传明嘉公司倒闭的事实也无证据证实，不予采信。明嘉公司解除合同的通知不发生解除的法律效力。而明嘉公司未按约支付租金，并于2019年7月陆续搬离店内物品，至2019年7月9日关闭店铺不再经营，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。明嘉公司虽在2019年7月9日后未再实际经营，但明嘉公司并未将店内物品腾空并将租赁房屋交还给水晶城公司，因此，一审判决明嘉公司支付2019年7月1日至水晶城公司恢复原状之日的房屋占用费及明嘉公司未及时腾退房屋，水晶城公司恢复店铺原状的费用并无不当。租赁合同约定了违约金计算方式，即三个月租金及物管费，原审判决明嘉公司承担违约金191820元符合合同约定。因明嘉公司系违约方，其所提要求水晶城公司赔偿装修损失缺乏依据，不予支持。明嘉公司的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17435元，由杭州明嘉健康科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 袁其伟