北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初15721号原告：张鹤，男，1987年8月13日出生，汉族，北京x有限公司职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：蒋曼，北京天昇律师事务所律师。被告：王海华，男，1983年11月5日出生，汉族，无业，住北京市。委托诉讼代理人：高彬彬，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张永斌，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。第三人：北京泽诚安居房地产经纪有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区文化园西路6号院28号楼1层104。法定代表人：高泽林，经理。原告张鹤与被告王海华、第三人北京泽诚安居房地产经纪有限公司（以下简称泽诚安居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张鹤的委托诉讼代理人蒋曼，被告王海华的委托诉讼代理人高彬彬、张永斌，第三人泽诚安居公司的法定代表人高泽林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张鹤向本院提出诉讼请求：1、判令解除张鹤与王海华于2020年5月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：x）及《补充合同》；2、判令王海华返还购房款400000元；3、判令王海华双倍返还定金1600000元；4、判令王海华给付保函费用10550元；5、判令泽诚安居公司返还居间服务费63300元；6、本案诉讼费（含诉前财产保全费用）由王海华、泽诚安居公司共同承担。事实和理由：2020年5月2日，张鹤及王海华在泽诚安居公司的居间服务下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：x）及后续的《补充合同》，约定王海华将其名下位于北京市x号楼x层x单元x室的住宅房屋（建筑面积86.61平方米）一套以422万元的价格出售给张鹤，王海华保证该套房产没有特殊情况包括但不限于“凶宅”、辐射超标、该房屋为遗产且未完成分割及其他影响交易的情形，如一方违约，违约方按房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失，交易的税费由张鹤承担，定金数额为80万元。合同签订后，张鹤于当时即向王海华支付了定金5万元，2020年5月3日支付了定金15万元，后又于2020年5月10日支付了100万元（其中包含定金60万元和购房款40万元），以上共计120万元。同日，张鹤向泽诚安居公司支付了居间服务费63300元。后张鹤得知王海华的配偶宋x在屋内被宋x的父亲持利器砍死，涉案房屋为凶宅。因涉案房屋有银行抵押贷款未能付清，王海华与宋x存在共同偿还贷款的客观事实，故宋x死亡后，必然导致该套房屋存在遗产继承纠纷。王海华未如实披露房屋真实情况，该房屋存在重大缺陷，但王海华却以正常的市场价格出售给张鹤，王海华的行为不但违反公序良俗，且对房屋标的物存在的重大事实缺陷予以恶意隐瞒，违反合同的重大义务，已构成根本违约，泽诚安居公司亦未尽到审慎的审查义务，亦应承担相应民事责任。为维护张鹤的合法权益，故诉至法院，望判如所请。王海华辩称，不同意解除合同，要求继续履行合同，王海华不存在任何违约行为。第一，张鹤主张与客观事实不符，没有事实和法律依据。本案不存在任何买卖合同应该解除的约定或法定情形。第二，关于张鹤所称的王海华没有如实告知的问题，关于与房屋有关的意外事件，王海华已经如实告知，在签订合同时，双方签订补充说明，双方交易价格和合同的达成是根据全部情况及事实的客观认知的基础上达成一致的，不存在任何隐瞒虚假的情况，系双方真实意思表示，合同合法有效，对双方具有法律约束力。本合同在签署过程中，经过双方多次沟通，特别是双方就意外事件签署意外事件说明，王海华尽到告知义务，张鹤对此是知情和确认的。张鹤在签署补充说明时，已经知道意外事件，王海华向张鹤对意外事件进行披露，张鹤完全可以通过正常途径进行了解并对王海华告知情况进行核实。现在张鹤在签订合同后反悔，有违背诚实信用原则。根据张鹤、王海华及泽诚安居公司工作人员的谈话录音显示，王海华在签订合同时已经将其所能了解到的情况如实告知，即只是在屋内发生争吵，x楼楼道内意外死亡。张鹤在签约后以又听到另一种版本即死者在室内被砍死为由，进而向王海华主张未如实告知，显然是不符合事实的。根据王海华以及现场证人和保险公司及目击证人了解的情况，死者是x楼楼道死亡，而非在室内，涉案房屋并非凶宅。关于房屋产权问题，涉案房屋不存在任何纠纷，王海华有权签署并履行合同，不存在任何客观和主观的障碍，因为张鹤拒绝履行约定义务提出本案诉讼。涉案房屋登记在王海华名下，继承人有王海华及未成年的儿子和王海华岳母，王海华岳母现在同意放弃继承权，王海华作为其未成年子女的监护人有权行使相应的权利。目前没有任何人对房屋的买卖合同存在异议，也没有任何与房屋的权属主张存在异议的，房屋不存在任何妨害房屋过户的情形，房屋过户是完全可以实现。张鹤主张的事实没有事实和法律依据，请求张鹤继续履行合同，王海华保留追究张鹤违约责任的权利。泽诚安居公司述称，在张鹤、王海华签订买卖合同过程中，王海华说家里人在楼道里发生过意外事件。泽诚安居公司让双方写了意外事件说明，王海华对具体的事情没有详细说明。泽诚安居公司对房屋的交易行为没有任何问题。签订合同后，三方一起到派出所调取材料，派出所不予调取，原因是没有调取的权利，张鹤就起诉王海华了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月2日，王海华（出卖人，甲方）与张鹤（买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定由张鹤购买王海华所有的位x号楼x层x单元x（以下简称涉案房屋），建筑面积共86.61平方米，该房屋已经设定抵押。关于房屋特殊情况，出卖人陈述并保证，该房屋除抵押以外无任何权利限制情况。出卖人陈述并保证，该房屋无特殊情况（特殊情况包括但不限于凶宅、辐射超标、该房屋为遗产且未完成分割、及其他影响交易的情况，出卖人需如实陈述）；房屋交易总价为4220000元。关于定金事宜，定金总额为800000元，乙方应于2020年5月3日向甲方支付第一笔定金200000元，乙方应于解压当日向甲方支付剩余定金600000元。关于还款解押事宜，甲方应于乙方支付满200000元后20日内办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续。关于除定金及物业交割保证金外的购房款的支付，甲、乙双方同意，乙方需申请购房贷款以支付购房款的，则甲方应按贷款机构的要求（或接到丙方的评估通知后五日内），配合评估公司对房屋进行评估。甲、乙双方应于网签后20日内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续。乙方应于解押当日，将除贷款外的第一笔购房款400000元以自行支付的方式支付给甲方；乙方应于过户当日，将除贷款外的第二笔购房款580000元以自行支付的方式支付给甲方；乙方应于户口迁出当日，将除贷款外的第三笔购房款20000元以自行支付的方式支付给甲方。关于权属转移登记事宜，甲、乙双方同意，自本合同签署后75日内，甲、乙双方共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续。关于物业交割事宜，甲、乙双方同意，双方用于过户当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲、乙双方一致同意，不留存物业交割保证金。关于户口迁出事宜，甲、乙双方同意，如交易房屋内存在户口的，则甲方应于交易房屋权属转移登记完成之日起300日内，将与本房屋相关的全部户口迁出。如甲方未如期将与本房屋相关的全部户口迁出的，应按本补充协议第三条的约定承担违约责任。同日，王海华（出卖人）与张鹤（买受人）签订了《补充说明》，载明“买卖双方达成一致成交x号楼x层x单元x室，出卖人已向买受人说明此单元楼道于2019年11月发生意外事件，出卖人已如实向买受人告知，买受人确认”。张鹤于2020年5月2日向王海华支付定金50000元，于2020年5月3日向王海华支付150000元，于2020年5月10日向王海华支付1000000元。张鹤共向王海华支付房款1200000元，其中定金800000元，购房款400000元。张鹤以王海华在签订合同时隐瞒涉案房屋存在重大缺陷、涉案房屋为凶宅等原因要求解除合同，双方产生纠纷。2019年11月3日，大兴分局刑事侦查支队、大兴分局x派出所分别对王海华、证人作了《询问笔录》并对事发现场拍摄照片，宋x死亡地点在涉案房屋单元x楼楼道内，涉案房屋及x1层、x1层、x2层楼道内均有血迹。另查，北京市大兴区公安司法鉴定中心于2019年11月14日出具宋x《死亡证明书》，载明宋x符合被他人用锐器多次反复砍击，引起宋x失血性休克死亡。北京市公安局大兴分局于2019年12月2日出具《鉴定意见通知书》，载明被鉴定人宋x1（宋x的父亲）诊断为与文化相关的精神障碍，2019年11月3日实施行为时辨认和控制能力丧失，评定为无刑事责任能力，目前暂无受审能力。宋x1于2019年11月30日猝死。关于《补充说明》中所述“意外事件”问题。王海华在2020年9月17日庭审时称事发时其在出差，未在现场，从刑警队得知事情经过。在签订《补充说明》前已经口头详细告知事发经过，系岳父将媳妇在楼道内杀害，不存在隐瞒情况。张鹤和泽诚安居公司对此不予认可。王海华在2020年11月26日庭审时称告知张鹤，王海华家人因口角在室内发生争吵和打架，亲人是意外事件死在楼道内。王海华称基于亲人的角度不想过多阐述事件，不应要求王海华向外人过多披露案件细节，这是对家属的再次伤害。张鹤称签订《补充说明》前王海华告知有亲人在楼道里意外去世，张鹤理解的是老人在楼道里因病去世。泽诚安居公司称签订《补充说明》前只了解到死亡地点是楼道里，起因是与家人发生口角，意外事件发生在楼道，可能非正常死亡了，具体是自杀或是他杀不清楚。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，不得违反法律，不得违背公序良俗。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。张鹤与王海华签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应依约履行自己的义务。根据查明的事实，王海华在签订房屋买卖合同时已就“此单元楼道于2019年11月发生意外事件”对张鹤进行了披露，张鹤予以确认。本案争议的焦点是张鹤是否可依据王海华未告知内容要求解除涉案房屋买卖合同。首先，结案本案在案证据及当事人陈述，张鹤已主动向王海华询问上述情况，确保缔约符合自己的真实意思，但王海华未在签订《补充说明》时如实披露此意外事件的具体内容，王海华应知晓披露事发经过的真实情况会影响张鹤的缔约意愿，但其并未客观、全面披露，主观上具有误导张鹤的故意。其次，宋x虽未在涉案房屋内死亡，但王海华自述宋x与宋x1自房屋内发生争吵和打架，结合在案证据佐证，该事件与涉案房屋存在较大的联系，进而可能影响一般大众对该房屋的评价，王海华应在签订合同时对上述情况进行披露，但其仅对楼道内发生意外事件进行披露，隐瞒该事件与涉案房屋的关系。王海华未告知的上述情况，虽不影响房屋的实际使用价值，但该情形对居住人的心理感受将造成很大影响，应属于王海华应告知的房屋特殊情况。最后，在张鹤提出上述情况构成对居住人心理造成重大影响的情况下，结合证据及当事人陈述，本院认为涉案房屋买卖合同不宜继续履行。据此，关于张鹤要求解除与王海华于2020年5月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，证据充足，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，王海华应将收取的购房款400000元及定金800000元返还张鹤；结合张鹤在签订涉案房屋买卖合同时亦存在未尽到审慎注意义务的情况，关于张鹤要求双倍返还定金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持；关于张鹤要求王海华给付保函费用10550元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；关于张鹤要求泽诚安居公司返还居间服务费63300元的诉讼请求，本案是房屋买卖合同纠纷，张鹤与泽诚安居公司的居间服务纠纷应另案处理，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条之规定，判决如下：一、解除张鹤与王海华于2020年5月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、王海华于本判决生效之日起十日内返还张鹤购房定金800000元和购房款400000元；三、驳回张鹤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20280元，由张鹤负担10140元（已交纳），由王海华负担10140元（于本判决生效后七日内交纳）；保全费5000元，由王海华负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖爽二〇二〇年十二月十七日书记员  高奡