四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0722民初4862号 原告：绵阳市稼阳物业有限公司。公司住所地，四川省绵阳市临园路东段**。统一社会信用代码：91510703×××××。 法定代表人：岳汶其，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张超，四川蜀仁律师事务所律师。系特别授权。 委托诉讼代理人：王力，四川蜀仁律师事务所律师。 被告：四川省三台县波龙物资销售有限公司。。公司住所地，四川省三台县潼川镇后北街**统一社会信用代码：91510722×××××。 法定代表人：董万波，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨刚，四川擎剑律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：雷雨，四川擎剑律师事务所律师。 原告绵阳市嫁阳物业有限公司（以下简称稼阳物业公司）与被告四川省三台县波龙物资销售有限公司（以下波龙销售公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告稼阳物业公司之特别授权委托诉讼代理人张超、王力、被告波龙销售公司之委托诉讼代理人杨刚、雷雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告稼阳物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告向原告支付2015年至2020年10月的文豪名居二期商铺一楼、三楼的物业服务费共计303014.26元，违约金15150.71元，合计318164.97元（计算方式为一楼物业费1.20元/月/㎡×68个月×1579.40㎡＝128879.04元；违约金128879.04元×5%＝6443.95元；三楼物业费：1.20元/月/㎡×68个月×2134.01㎡＝174135.22元；违约金：174135.22元×5%﹦8706.76元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年8月17日，原告与四川波龙房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，并自2014年1月1日起入驻“文豪名居”二期为全体小区业主提供物业服务。2015年2月，被告通过购买取得了案涉商铺一楼、三楼的所有权，作为小区业主，被告应当向原告支付相应的物业服务费。被告自2015年2月取得所有权起，从未向原告支付应当缴纳的物业服务费，截止2020年10月拖欠物业服务费303014.26元，经原告多次催收，被告仍拒不缴纳。 被告波龙销售公司辨称，该公司不认可本案的物业服务合同纠纷，该公司未与原告签订物业服务合同，法律也禁止非书面物业服务合同。被告购置房屋后，从未将房屋及附属物业交给原告管理，被告所购置房屋处于空置状态未接受过物业服务，双方不存在事实上的物业服务关系，原告的主张无事实和法律依据，主张的违约金也没有事实和法律规定，物业服务企业提供物业服务的物业收费标准应具有相应服务服务资质等级。 本院经审理认定事实如下：2012年8月17日，以四川波龙房地产开发有限公司为甲方（开发建设单位）、稼阳物业公司为乙方（物业服务企业），双方签订了《前期物业服务合同》，合同“物业基本情况”载明：物业名称，文豪名居二期；物业类型，多层住宅、高层住宅；坐落位置，三台县益寿路中段，建筑面积约80486.20平方米，其中多层住宅8509.22平方米，高层住宅约53526.6平方米，商业用房18450.38平方米。合同第二条“物业服务质量与标准”载明：按绵阳市物价局《绵价费（2004）56号》物业管理服务质量标准及服务内容提供三级物业服务；……。合同第八条“物业服务收费”载明：根据《绵价费（2004）56号》收费指导标准三级，按物业建筑面积向业主负责物业使用人收取物业服务费，……，物业服务费自物业移交（入住通知生效次日）开始计费，每半年首月首日交费，1.住宅多层0.40元/平方米·月，高层1元/平方米·月，营业用物业1.20元/平方米·月，办公用物业1.20元/平方米·月，住宅改商用（办公）多层1元/平方米·月、高层1.20元/平方米·月；2.甲方未出售的物业或未交给买受人的物业的物业服务费，根据《发改价格〔2003〕1864》文的规定，全额向甲方收取，费用自物业承接验收开始计算，不足半月按半月计，超过半月按全月计，按月结算。合同第十一条“违约责任”载明：……4.甲方、业主或住户违反本合同第八条、第十条约定，未能及时足额缴纳物业服务费和代收的相关费用，应按应缴费用总额的5%向乙方支付违约金并及时缴清应缴费用。同日，双方签订了《文豪名居二期前期物业补充协议》。2012年7月29日，四川波龙房地产开发有限公司向三台县城乡规划建设和住房保障局填写《前期物业管理备案确认表》，载明：招标方式为邀请招标，中标单位为稼阳业务公司。三台县城乡规划建设和住房保障局于2012年8月23日审查同意备案。稼阳物业公司于2014年1月1日进驻“文豪名居”二期小区提供物业服务至今，并按《前期物业服务合同》向小区业主收取物业服务费，小区至今未成立业主委员会。 2016年3月7日，原告稼阳物业公司以四川波龙房地产开发有限公司为被告，起诉要求四川波龙房地产开发有限公司给付包括本案所涉商业用房在内的物业服务费，诉讼过程中，四川波龙房地产开发有限公司提供证据证实本案所涉商业用房（三台县××镇××路××期时代豪庭2幢2-1）已被被告波龙销售公司购买（四川波龙房地产开发有限公司未告知稼阳物业公司），并于2015年1月15日办理了房屋所有权变更登记（房屋所有权证记载建筑面积为一楼1579.4平方米，三楼2134.01平方米），用以抗辩本案所涉商业用房的物业服务费不应由四川波龙房地产开发有限公司交纳，本院于2017年9月5日作出（2017）川0722民初676号民事判决书，确认本案所涉商业用房办理房屋所有权变更登记前是物业服务费应由四川波龙房地产开发有限公司按每平方米每月1.20元交纳。后因波龙销售公司未向原告稼阳物业公司给付所购买的文豪名居二期一楼、三楼商业用房的物业服务费，原告稼阳物业公司于2020年11月5日起诉来院，提出如上诉讼请求。 上述事实，有双方当事人陈述、营业执照复印件、《前期物业服务合同》、《文豪名居二期前期物业补充协议》复印件、《前期物业管理备案确认表》复印件、《房地产产权情况记载》、《国有土地使用权证》复印件、（2017）川0722民初676号民事判决书等等证据在卷佐证。 本院认为，前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。本案原告稼阳物业公司与四川波龙房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》及《文豪名居二期前期物业补充协议》，约定由稼阳物业公司为四川波龙房地产开发有限公司开发建设的“文豪名居”二期小区提供前期物业服务，《前期物业服务合同》及《文豪名居二期前期物业补充协议》是原告稼阳物业公司与四川波龙房地产开发有限公司真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告稼阳物业公司从2014年1月1日开始向被告的“文豪名居”二期小区提供前期物业服务，享有向业主收取物业服务费的权利。被告波龙销售公司购买四川波龙房地产开发有限公司所有的位于三台县××镇××路××期小区××幢××号××房，并于2015年1月15日办理了房屋所有权变更登记，被告波龙销售公司依法取得该房屋所有权，成为该房屋业主，波龙公司自取得该房屋所有权之日起理应向稼阳物业公司交纳物业服务费用，被告波龙销售公司认为未与原告稼阳物业公司签订物业服务合同、未使用物业、未接受原告稼阳物业公司的物业服务，不应交纳物业服务费用的辩解，与相关法规规定相悖，其辩解理由不能成立；对被告波龙销售公司未按时向原告稼阳物业公司交纳物业服务费，其责任并非全归责于波龙销售公司，其要求波龙销售公司给付违约金的的诉讼请求，不予支持。 综上，原告稼阳物业公司要求被告波龙销售公司给付物业服务费的诉讼请求，应予支持。《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定,判决如下: 一、由被告四川省三台县波龙物资销售有限公司给付原告绵阳市稼阳物业有限公司位于三台县××镇××路××期的一楼、三楼商业用房自2015年2月起至2020年10月31日期间的物业服务费共计303014.26元，此款限本判决发生法律效力之日起二十日内付清； 二、驳回原告绵阳市稼阳物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6072元，减半收取3036元，由四川省波龙物资销售有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 刘兆博 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 谢国莉 书 记 员 胡 洋