河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0204民再7号再审申请人（原审原告）:蔡明，女，汉族，1986年2月10日出生，现住开封市。委托诉讼代理人：燕建华，河南正言律师事务所律师。代理权限系特别授权。被申请人（原审被告）:开封宏达置业有限公司。统一社会信用代码：914102006716545583。法定代表人：翟红生，任公司经理。住所地：开封市宏达紫云台小区西侧**。再审申请人蔡明与被申请人开封宏达置业有限公司（以下简称宏达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院于2017年9月1日作出的（2017）豫0204民初246号民事判决书，向本院申请再审。本院于2020年9月24日作出（2020）豫0204民监5号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人蔡明的诉讼代理人燕建华到庭参加诉讼，被申请人宏达公司经本庭合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告在原审中诉称，原告为购买被告宏达公司开发的位于宏达·紫云台小区的房产，与被告签订了《商品房买卖合同》。第一、由于被告未按照合同第十五条的约定，在商品房交付后180个工作日内将出卖人应当提供的资料报产权部门机关备案，导致原告产权证未能取得。被告违约，应当依照合同第十五条的约定，支付违约金2735元。第二、双方取得购房合同后，被告在原告不知情的情况下，让原告在补充协议上签字，损害原告权益，致使赠送面积未能实现，被告违约。第三、双方签订的合同约定面积是101.74平方米，而实际面积为106.60平方米，扣除被告应当赠送的7.58平方米后，被告多收原告2.71平方米的房价款，按照当时合同约定的每平方米5377.69元计算，被告应当返还原告多收的房屋价款14571元。综上，由于双方多次协商无果，故提起诉讼，请求法院依法判令：1、依法判令被告向原告提供产权分割图等相关资料并协助办理房产证；2、依法确认被告赠送的阳台、飘窗、空中花园面积允诺有效；3、依法判令被告退还多收取的房款14571元；4、依法判令被告因迟延办理房产证的违约金2735元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告宏达公司在原审中答辩称，一、被告已经全部履行了合同义务，不存在商业欺诈，也不存在违约行为，被告无法定义务和合同义务协助原告办理所购房产的不动产产权证；二、关于房屋面积问题，被告认为应当以开封市产权登记中心出具的数据为准，因为该数据面积是第三方依法测量并核算出来的面积，是官方数据。根据合同约定，原告应当向被告补交相关购房款，对此被告将保留相关诉权；三、原告诉求的违约金没有法律依据和事实依据，被告已按照合同约定在相关的期限内为其办理了分户证即产权证，不存在违约行为，不应当承担相应的违约金，因此原告诉求没有法律依据和事实依据，请求法庭予以驳回。原审一审查明，原告蔡明为购买被告宏达公司开发的位于宏达·紫云台10号楼东1单元1层西户的房产，双方签订了编号为0004568的《商品房买卖合同》。依据合同第三条约定，该商品房阳台为【非封闭式】，【合同约定】建筑面积共101.74平方米，房屋套内建筑面积与分摊面积以产权登记为准，商品房房价以建筑面积为计算依据。依据合同第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方5377.69元，总金额为547126元整。合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。合同第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将涉案商品房交付买受人。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，逾期超过1年的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，但因买受人原因造成产权证无法办理的，责任由买受人承担。在双方签署《商品房买卖合同》的同时，亦签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第八条约定，买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模拟等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确认违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。原告在该协议书买受人处签名并按捺指印。该《商品房买卖合同》及《补充协议》均已在不动产登记管理部门办理了备案登记。合同签订后，原告按约定支付了被告购房款547126元，被告宏达公司于2012年8月1日向原告出具了购房发票。2012年8月20日，原告按房地产权属转移面积101.74平方米，房款547126元缴纳了涉案房产的契税。原、被告双方办理了交房手续。另查明，2013年7月23日，被告宏达公司（甲方）与“宏达·紫云台”全体业主代表董志勇、董立京、王斌等（乙方）签订了《协议书》一份（为区分其他协议，此协议以下简称《最终协议》），该协议第一条为，由于“宏达·紫云台”所处区域位置的特殊性，造成了甲乙双方较大的分歧和矛盾。主要有两个方面：1、解放军71320部队（二十军）因国防和保密的需要而无偿征用小区西侧920平方米绿化用地；2、由于部队的原因，小区三次修改规划、造成道路、绿化等配套工程延期交付业主使用。第二条为：甲乙双方就第一条所述问题达成共识，1、乙方蒙受了一定程度上的损失；2、产生问题的原因非甲方所能左右，甲方无直接责任，仅从为业主负责任的态度，自愿承担间接责任。合同第四条第六款约定，甲方补偿乙方全体业主的人民币80万元，平均每户1600元。第九款约定：若甲方（宏达公司）不能在取得《建筑用地规划许可证》正本之后的180个工作日内开始发放“房地产权属证书”（即分割证）乙方按照《商品房买卖合同》第十五条之规定收取甲方的违约金。合同第五条第二款约定，甲方由于二十军原因造成“宏达·紫云台”小区道路、景观和配套设施延期交付使用，致使交房延期，根据双方所签《商品房买卖合同》第八条第二单元第三款的规定，此属免责范围，乙方予以认可，并不追究甲方逾期交房的责任。第六条约定，甲乙双方一致认定，本协议签订生效后，即为解决“宏达·紫云台”问题的最终协议，乙方及全体业主不能再以任何理由要求甲方承担责任和影响甲方正常交房、项目后续工作。若本协议签订后，乙方再以其他理由要求甲方承担责任或者影响甲方交房、项目后续工作推进，甲方有权单方解除本协议，已发放、退还和免收的款项全部收回。庭审中，原告认可其已收到补偿款1600元。审理中，宏达公司提交了涉案房屋的《建设用地规划许可证》，该许可证显示时间为2013年12月18日。2014年11月20日，开封市房地产交易中心向被告颁发涉案房产产权证，宏达·紫云台10号楼东1单元1层西户房地产权利人为开封宏达置业有限公司，汴房地产权证第**，建筑面积为106.61平方米。2015年9月10日，被告宏达公司向紫云台小区业主发出公示，要求业主办理房屋产权证移交及补缴购房款，原、被告产生纠纷。原审一审认为，当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原告称其提交的宣传彩页中的说明和允诺系被告宏达公司发出的要约，其在与被告宏达公司签订《商品房买卖合同》时，该要约应作为合同内容，对原、被告双方均应有约束力。但被告宏达公司对此宣传彩页真实性不予认可，且原、被告双方在签订《商品房买卖合同》时，同时签署了《商品房买卖合同补充协议》，原告在该协议买受人处签名，应系其真实意思表示，且协议不违反相关法律法规的规定，并已在房产登记部门备案，应为有效合同。而该协议第八条约定：“买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模拟等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确认违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。”该协议内容已对宣传彩页中被告宏达公司的说明和允诺内容作出实质性变更，原、被告双方应按《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》履行各自的义务。故对于原告要求确认被告赠送的阳台、飘窗、空中花园面积允诺有效的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付迟延办理房产证违约金2735元的请求，本院认为，2012年8月1日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》与2013年7月23日签订的《最终协议》均为双方当事人的真实意思表示，本案双方当事人对此都予以认可，均应按照上述协议中约定的内容履行。双方在庭审中均认可2013年7月23日签订的协议为最终协议，该协议第四条第九项规定若甲方（宏达公司）不能在取得《建设用地规划许可证》正本之后的180个工作日内开始发放“房地产权属证书”（即分割证）乙方按照《商品房买卖合同》第十五条之规定收取甲方的违约金。《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，逾期超过1年的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。庭审查明，2013年12月18日宏达公司取得了《建设用地规划许可证》。2014年11月20日，开封市房地产交易中心向被告颁发涉案房产产权证，2015年9月10日，被告宏达公司向紫云台小区业主发出公示，要求业主办理房屋产权证移交及补缴购房款，此时已超过取得《建设用地规划许可证》正本之后的180天，按照合同约定：买受人不退房，出卖人按已付房价款547126元的0.5%向买受人支付违约金。故对原告要求被告支付逾期办证违约金2735元的请求，本院予以支持。对原告要求被告宏达公司退还多收购房款14571元的请求，依据双方《商品房买卖合同》及补充协议的约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。涉案房产产权登记面积为106.61平方米，而合同约定面积为101.74平方米，原告仅按合同约定面积为101.74平方米交纳了房款，故原告该项诉求无事实根据及法律依据，本院不予支持。同理，因原告未按产权登记面积将房款补齐，宏达公司应当在原告补交房款后依约定将该证交付原告。故对原告要求被告提供产权分割图等相关资料并及时协助办理房产证书的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告开封宏达置业有限公司应向原告蔡明支付逾期办证违约金2735元。二、驳回原告蔡明的其他诉讼请求。案件受理费432元，由原告蔡明承担160元，被告开封宏达置业有限公司承担272元。本案再审中，原告蔡明诉称，我是紫云台小区10号楼1单元102号住户，在购买此房时，开发商承诺赠品飘窗、阳台一半的面积、空中花园一半面积的情况下，2012年8月1日，双方签订商品房买卖合同，申请人按约定支付购房款547126元，被申请人于当日向申请人出具了购房发票，2012年8月20日，被申请人按房地产权转移面积101.74平方米，房款547126元缴纳了房产的契税，并办理了交房手续，2017年1月3日，因被申请人多次违约，拒不履行合同，申请人向开封市鼓楼区人民法院提起诉讼，开封市鼓楼区人民法院于2017年9月1日作出（2017）豫0204民初246号民事判决书，本判决生效后，被告于十日内向申请人支付逾期办证违约金2735元，驳回原告的其他诉讼请求，原告未上诉。2018年12月29日，紫云台小区同类住户经过二审、再审后，河南省高级人民法院依法做出裁定：一、指令开封市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。现查明，申请人蔡明购买紫云台小区10号楼1单元102号房屋，购房合同面积101.74平方米，实测面积106.61平方米，购买单价5377.69元，购房总款547126元，实测面积空中花园占2.6*3.6=9.36平方米，赠送面积空中花园的一半9.36/2=4.68平方米，实测面积106.61平方米减去合同面积101.74平方米减去空中花园赠送面积4.68平方米=0.19平方米，实补面积0.19平方米*合同单价5377.69元减去违约金2735元=-1731.24元，这就是说被申请人应退还给申请人1731.24元购房款。综上所述，开封市鼓楼区人民法院（2017）豫0204民初246号民事判决书对于同类案件出现不同判决的情形，确实有误，没有充分体现法律的公平、公正原则，现在已经出现人民法院完全支持紫云台小区住户诉讼请求的情形，望开封市鼓楼区人民法院依法再审，查明本案事实、分辨是非、维护住户的合法权益，依法撤销开封市鼓楼区人民法院（2017）豫0204民初246号民事判决书，依法进行改判。再审请求：1、依法判令被申请人提供产权分割图，赠送面积发票，并协助办理房产证书；2、依法确认商品房买卖合同补充协议第八条无效；3、确认被申请人赠送的空中花园1/2有效；4、被申请人因延迟办理房产证书的违约金2735元；5、依法撤销开封市鼓楼区人民法院（2017）豫0204民初246号民事判决书；6、依法维持开封市鼓楼区人民法院（2017）豫0204民初246号民事判决书第一项并判决支持申请人诉讼请求进行改判；7、本案诉讼费用由被申请人承担。被告宏达公司未到庭，自动放弃答辩权利。本案在再审期间，原告提供开封市中级人民法院作出的（2018）豫02民再79号民事判决书一份，以证明其主张。本案再审期间认定事实与原一审认定事实一致。另查明，因本案是系列案件，在涉及同一小区内已生效的另案判决中确认，关于被告宏达公司在售房时向业主们宣传赠送阳台、飘窗、空中花园面积的允诺是否有效的问题上法院认为，《补充协议》第八条为被告宏达公司提供格式合同中的格式条款，该条款不仅违背了合同法第三十九条第一款规定，还免除了被告责任，排除了业主要求宏达公司履行允诺的权利，因此应认定该格式条款无效。被告宏达公司赠送飘窗面积、阳台和空中花园各一半面积的允诺为《商品房买卖合同》内容，未违反相关法律、法规的规定，应认定为有效，宏达公司应当履行相关允诺义务。再查明，涉案房屋的产权分割证所载建筑面积系开封市祥和房地产测绘大队测量计算，飘窗面积未计入该建筑面积，阳台按照一半面积计入该建筑面积，空中花园全部面积均计入该建筑面积。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，关于原告要求被告交付产权分割图、赠送面积发票并协助原告办理房屋产权登记手续的请求，因原告房屋面积大于合同签订面积，原告尚未全额交付购房款，其应向被告宏达公司补缴相应房款，在未全面履行交付购房款的情况下，要求宏达公司提供房屋房地产权证并协助办理房屋产权登记手续的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的迟延办证违约金，根据双方签订的《商品房买卖合同》中约定出卖人在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原、被告双方于2013年5月完成房屋交付手续，被告应于交房后的180个工作日内即2014年2月前将办理权属登记资料报登记机关备案。本案中，被告宏达公司于2014年9月份才取得办理涉案房屋产权证书（分割证），已构成违约，故对原告要求被告支付迟延办理房产证违约金2735元（即已付的房屋总价款×0.5%）的诉求，本院予以支持。关于空中花园赠送面积的问题，因生效判决已确认被告宣传时允诺原告的空中花园面积赠送一半有效，被告应当履行相关允诺义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、撤销本院于2017年9月1日作出的（2017）豫0204民初246号民事判决书第二项；二、维持本院于2017年9月1日作出的（2017）豫0204民初246号民事判决书第一项；三、确认开封宏达置业有限公司赠送飘窗面积、阳台一半面积、空中花园一半面积的允诺有效；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费432元，由被告开封宏达置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于开封市中级人民法院。审 判 长  宋 岩审 判 员  丁金环人民陪审员  徐 艳二〇二〇年十二月二十九日法官助理时琰书记员陈远航