安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1221民初10433号 原告（反诉被告）：李勤，女，1981年12月29日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：宋曼，安徽春源律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽腾辉国际城开发有限公司，统一社会信用代码：91341221335632720J，住所地临泉县经济开发区管理委员会**。 法定代表人：周建廷，任执行董事。 委托诉讼代理人：孙曙光，安徽安一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王华栋，安徽安一律师事务所律师。 原告（反诉被告）李勤与被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司（以下简称腾辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李勤及其委托诉讼代理人宋曼、被告腾辉公司的委托诉讼代理人孙曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李勤向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付迟延交房违约金19016元；2、判决被告赔偿原告延期协助办理产权登记违约金16235元；3、判决本案诉讼费用由被告支付。事实与理由：2017年1月20日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告正在开发建设的临泉县腾辉国际城27幢1层120号商铺。合同约定建筑面积为90.27平方米，单价为7045.53元每平方米，合同总价款636000元，合同签订之日首付336000元，余款300000元办理按揭。合同约定被告于2017年6月30日前交付房屋，并具备商品房验收合格。对于逾期交房，每逾期一日被告应承担已付房款万分之一的违约金；合同约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，被告直到2018年4月25日才将房屋验收合格，已经延迟交房266天，违约金共19016元；按照合同约定，被告最迟应于2018年7月25日前履行协助办理产权登记义务，但被告至今仍未向临泉县不动产登记中心提交资料，被告已经违约，依法应承担逾期办证违约责任。对于买受人不退房的情形，合同中就出卖人如何承担违约责任没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，可以按照已付购房款总额，参照逾期贷款利息的标准计算，截止2019年1月24日，被告逾期提供资料的天数为153天（从2018年7月25日计算至2019年1月24日），被告应支付违约金16235元（636000×6.09%×153÷365），鉴于被告的违约行为，原告依法提起诉讼。 被告（反诉原告）腾辉公司辩称，被答辩人诉求已超过法律规定的诉讼时效三年，依法不应当支持。在本案中，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害起计算，在合同约定的交房期限（2017年6月30日前交房）、及办证期限（2017年9月29日前）届满后，答辩人没有构成交房违约行为，没有构成办证违约行为，同时合同相对方被答辩人就应当知道其权利被侵害，即该违约行为已经发生，其侵害了债权人合法权利的事实即已经确定。被答辩人怠于行使权利，应承担相应的法律后果。恳请法院依法驳回被答辩人诉求。 反诉原告腾辉公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人支付逾期应付款违约金3139元（以300000元为基数，以0.1‰／日为违约金计算标准，自2017年3月26日至2018年7月20日，计481天）；2、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2017年1月20日，原被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于临泉县腾辉国际城第1＃楼Ｂ区房屋，房屋总价款为636000元。合同签订当天，原告支付首付款336000元，余款300000元以按揭方式支付。由于原告的违约行为，直至2018年7月20日银行按揭才放款，逾期付款481天（已扣除合理期限75天），已构成根本违约，故被告提起反诉，请求判如所请。 反诉被告李勤辩称，1、住房贷款合同属于三方协议，本诉被告是保证人，本诉原告是借款人，阜阳颖东商业银行是贷款人，三方均在合同结尾处盖章，本诉被告主张本诉原告逾期付款根据谁主张谁举证的原则，本诉被告应提供证据证明是本诉原告导致逾期签订贷款合同并逾期付款，仅根据银行放款的日期，晚于合同约定的付款日期，无法证明是本诉原告的原因导致了逾期付款，有可能是三方中的任意一方的原因导致逾期签订贷款合同和逾期付款；2、根据行业惯例本诉原告作为购房的都是按照开发商和银行要求前去办理贷款手续，自己不能决定办理贷款的时间，不能将逾期付款的后果强加到购房者的身上；3、本诉原告与银行及开发商签订的贷款合同日期是2017年9月15日，本诉被告提起的诉讼已经超过法律规定的诉讼时效，对其应依法驳回诉讼请求。 根据当事人陈述、辩解和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月20日，原被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于临泉县腾辉国际城第1＃楼Ｂ区房屋，房屋总价款为636000元。合同签订当天，原告支付首付款336000元，余款300000元以按揭方式支付。原告于2017年9月15日与贷款人阜阳颍东农村商业银行股份有限公司签订《住房（商业用房）按揭借款抵押合同》，同日被告作为保证人也在该合同加盖公章。 合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；2、自行约定：银行按揭，买受人应在支付首付款之日起15日内提交一套完整合格的贷款申请资料，因买受人责任而未能在60日内放款的，出卖人有权要求买受人按一次性付款方式付款，买受人应当在收到出卖人要求付款通知之日起10日内付款，逾期不付的出卖人有权另行销售该物业。 合同第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、买受人逾期付款或执行合同中违约的，由出卖人决定交付期限是否按买受人违约的天数相应顺延；3、政府相关政策法规变化及其他行政行为导致延期的；市政配套设施延期滞后导致延期的；因规划和设计变更导致延期的。 合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如买受人自行办理房产证或由于买受人的原因未能及时办理房产证的，出卖人不承担违约责任。 2016年7月1日被告与案外人临泉腾辉商业运营管理有限公司签订《运营管理合作合同》，对于腾辉国际城商铺运营管理合作相关内容进行约定，2016年12月25日原告签署了《商铺认购单》、2017年1月20日原告与案外人临泉腾辉商业运营管理有限公司签订《委托经营管理合同》，其委托临泉腾辉商业运营管理有限公司代为经营其购买的商铺，委托期限自2017年6月30日至2020年6月30日，其于2017年6月30日开始享受租赁收益，2017年6月30日临泉腾辉国际城开发有限公司、临泉腾辉商业运营管理有限公司对案涉商铺进行交接手续。 2018年7月20日，被告将涉案房屋的资料提交临泉县不动产登记中心，进行房屋所有权首次登记。临泉县不动产登记中心向被告出具《临泉县不动产登记受理通知书》。原告现已取得房屋产权登记证书。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。原告已支付购房款，被告亦按照原告与案外人的约定将房屋如期交付，其并未违约，故对于原告要求被告支付延迟交房违约金的诉求，本院不予支持。 被告于2017年6月30日交付涉案房屋，根据合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被告最迟应于2017年9月29日将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。本案被告于2018年7月20日才向临泉县不动产登记中心提交资料，已属违约，依法应承担逾期办证违约责任。因合同中就逾期办证的问题只约定了买受人退房的违约责任，对于买受人不退房应当如何承担违约责任没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本院酌定按照年利率4.35%上浮40%即年利率6.09%计算。被告逾期提供资料的天数应从2017年9月29日计算至2018年7月20日。被告辩称原告诉求已超诉讼时效。本院认为，自2017年9月29日至2018年7月20日，被告处于持续性违约状态，该期间的违约金请求权系持续性债权，原告对于违约期间的每一日均有债权请求权，原告于2020年11月6日起诉，则自2017年11月6日至2018年7月20日期间的债权请求权并不超过诉讼时效。该违约天数为256天，虽然原告要求被告支付违约金的起止时间与本院查明的事实不符，但其要求被告支付153天逾期提供资料违约金16235元的诉讼请求明确，且符合法律规定，原告仅主张153天的逾期提供资料违约金，系其对自身权利的放弃，本院予以认可，故被告应支付原告违约金16235元（636000×6.09%×153÷365）。 对于被告反诉称因原告违约，被告直至2018年7月20日才收到银行按揭款300000元，原告已逾期481天付款，因此，原告应支付逾期付款违约金3139元。原告辩称自签订贷款合同2017年9月15日至被告提起反诉之日2020年12月9日，已超过法律规定诉讼时效。本院认为，合同约定被告应于首付款之日起15日内提交贷款申请资料，并在60日内完成放款，但发放贷款的时间并非被告所能控制，如被告能在75日内办理完毕按揭贷款手续，应视为原告完成付款义务，超过75日的，应自次日起至被告与银行签订按揭贷款合同之日的期间计为逾期天数。因此原告逾期付款的期间为2017年4月6日至2017年9月15日。被告在2017年4月6日原告未提交资料办理贷款之日即应当知道自己的权利被侵害，但却未主张权利，至被告提起反诉之日，原告逾期付款违约期间最后一日的债权请求权诉讼时效也已届满，故对于原告的该抗辩，本院予以采信。对于被告的反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李勤逾期办证违约金16235元； 二、驳回原告（反诉被告）李勤的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司的反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取341元，由原告（反诉被告）李勤负担184元，被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司负担157元。反诉费25元，由被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  王大红 二〇二〇年十二月十五日 法官助理吴旭丽 书记员熊慧丽 附:判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。