福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4731号 上诉人（原审原告）：厦门联发（集团）物业服务有限公司，住所地厦门市湖里区湖里大道**联盛大厦**。 法定代表人：葛明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：傅剑平、黄金花，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门市三里汇商业经营管理有限公司，住所地，住所地厦门市湖里区五缘西三里******及地下****iv> 法定代表人：杨继续。 被上诉人（原审被告）：厦门利德伟物业管理有限公司，住所地厦门市集美区杏林，住所地厦门市集美区杏林湾路**物业**** style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：杨继续。 被上诉人（原审被告）：杨继续，男，汉族，1974年1月20日出生，住福建省石狮市。 原审被告：陈长芹，女，汉族，1946年10月2日出生，住厦门市思明区。 上诉人厦门联发（集团）物业服务有限公司（下称联发公司）因与被上诉人厦门市三里汇商业经营管理有限公司（下称三里汇公司）、厦门利德伟物业管理有限公司（下称利德伟公司）、杨继续，原审被告陈长芹物业服务合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初10338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人联发公司的上诉请求：一、请求判令撤销原审判决第三项，依法改判为“三里汇公司、利德伟公司、杨继续就陈长芹上述债务承担共同偿还责任”；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.被上诉人利德伟公司作为讼争物业的实际使用人，依法依约应承担讼争物业费，而杨继续系利德伟公司的唯一股东，依据公司法相关规定，股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对一人有限公司的债务承担连带偿还责任。2.被上诉人三里汇公司是讼争物业场地的实际共用人，同样应承担讼争物业费用。原审判决未支持上诉人该部分诉讼，事实认定错误。 各被上诉人均未提交答辩意见。 联发公司向原审法院提出的诉讼请求：1.三里汇公司立即向联发公司支付2016年4月至2019年9月期间的物业管理服务费76234.77元、公共维修金61496.57元，合计737731.34元；2.三里汇公司向联发公司支付违约金（按欠缴费用3‰／日标准计算，自2016年5月1日起计至实际计算至付清之日止）；3.利德伟公司、杨继续、陈长芹对上述债务承担共同偿还责任。 原审查明，2012年7月1日，厦门市湖里区联发五缘湾1号小区业主委员会作为甲方，联发公司作为乙方，双方签订一份《联发五缘湾1号花园物业服务合同》，约定：物业名称为联发五缘湾1号花园；坐落位置为厦门市湖里区××西三里××号；管理服务期限为5年，自2012年7月1日起至2017年6月30日止；本物业的管理服务费，高层住宅按建筑面积每月每平方2.45元；商铺按建筑面积每月每平方3.55元；幼儿园按建筑面积每月每平方1.8元；地下车库管理费每月每个车位80元；地下车库管理费每月每个车位80元人应当按每季度的第二个月前交清当季度的物业管理服务费，逾期未缴纳物业管理服务费、水电公摊费等费用的，从逾期之日起按日加收所欠缴费用千分之三的滞纳金；房屋公共维修金由乙方高层住宅每月每平方米0.3元，商铺每月每平方米0.3元，幼儿园每月每平方米0.3元，车位维修金每月每个5元，随物业管理服务费缴交时间一起缴交；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，可以向湖里区人民法院起诉；合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。 2018年9月26日，厦门市湖里区联发五缘湾1号小区第二届业主委员会出具《物业服务情况说明》，主要内容为：我会与联发公司签订的《联发五缘湾1号花园物业服务合同》约定服务期限自2012年7月1I日起至2017年6月30日止，该合同期满后双方未另订合同，但同意按原合同约定顺延物业管理服务合作，直至正式签订新的《物业服务合同》止。 2019年1月13日，厦门市湖里区联发五缘湾1号小区第二届业主委员会作为甲方，联发公司作为乙方，双方签订一份《联发五缘湾1号花园物业服务合同》，约定：物业名称为联发五缘湾1号花园；坐落位置为厦门市湖里区××西三里××号；物业服务期限为3年，自2018年7月10日起至2021年7月9日止；本物业的管理服务费，高层住宅按建筑面积每月每平方2.45元；商铺按建筑面积每月每平方3.55元；幼儿园按建筑面积每月每平方1.8元；地下车库管理费每月每个车位80元；地下车库管理费每月每个车位80元按季度收取，业主、物业使用人应于每季度首月5日前向乙方交纳本季度物业服务费等费用；逾期未缴纳物业服务费等费用的，从逾期之日起，每逾期一日按应交欠费金额的千分之三支付日违约金；住宅专项维修资金按高层住宅每月每平方米0.3元，商业每月每平方米0.3元，幼儿园每月每平方米0.3元，车位维修金每月每个5元，随物业服务费缴交时间一起缴交；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，可以向物业所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。 厦门市湖里区五缘西三里1号201室房产权属人为陈长芹，建筑面积为2546.23平方米，领证日期为2012年7月19日。厦门市湖里区五缘西三里1号地下一层01单元房产权属人亦为陈长芹，房产建筑面积为2334.45平方米，领证日期为2012年6月20日。 2014年2月26日，厦门市启德中实实业有限公司（作为出租方，甲方）（下称启德公司）与厦门利德伟投资管理有限公司（作为承租方，乙方），签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方房屋五缘湾一号商业Ｂ区，坐落在××西三里××号××单元××单元××层××单元，产权证号：××、0××4、0××5；租赁期限自2014年3月1日至2024年2月28日止，期限为10年。该《房屋租赁合同》另对租金及押金的支付、房屋的装修及维修、甲乙方的权利业务、违约责任等进行了约定，但联发公司提供的该合同缺少第五页，无法得知甲乙方有关物业服务费、公共维修金承担的约定。 2014年3月20日，厦门利德伟投资管理有限公司出具《无偿使用证明》一份，载明:厦门利德伟投资管理有限公司将五缘西三里1号101单元201单元及地下一层01单元无偿给厦门市三里汇物业管理有限公司作为住所、经营场所使用，时间为2014年3月1日至2024年2月28日。 2015年12月10日，厦门利德伟投资管理有限公司向联发公司递交《申请报告》一份，向联发公司申请降低物业费标准，若联发公司同意费用调整，厦门利德伟投资管理有限公司将所欠的所有费用结清，并将继续如期缴交物业费。 2018年8月7日，联发公司委托律师分别向三里汇公司、利德伟公司邮寄律师函，催讨案涉物业服务费、公共维修金。2018年8月8日，邮寄至三里汇公司的律师函显示“妥投”；同日，收悉该函件，邮寄至利德伟公司的律师函显示“退回妥投”。 原审另查明，三里汇公司曾用名厦门市三里汇物业管理有限公司，于2014年8月8日变更为现用名，住所及经营场所均登记为厦门市湖里区五缘西三里******及地下****，杨继续为其法定代表人。利德伟公司曾用名厦门市利德伟投资管理有限公司，于2018年9月26日变更为现用名，杨继续亦为其法定代表人，出资比例为100%。 原审认为，联发公司为联发五缘湾1号花园提供了物业管理服务，其主张三里汇公司、利德伟公司作为物业实际使用方，杨继续作为利德伟公司的唯一股东，应支付欠付的物业服务费、公共维修金及因拖欠前述款项而产生的违约金，但其提供的证据不足以证明三里汇公司、利德伟公司系厦门市湖里区五缘西三里1号201单元、地下一层01单元房产的物业使用人、地下****房产的物业使用人伟公司、杨继续支付欠付的物业服务费、公共维修金及违约金的主张不予支持。联发公司向作为业主的陈长芹主张物业服务费和公共维修金，有事实和法律依据，予以支持。陈长芹未依照《联发五缘湾1号花园物业服务合同》约定按时支付物业服务费及公共维修金，已构成违约，应承担相应的违约责任。联发公司主张陈长芹支付欠付的物业服务费676234.77元及公共维修金61496.57元，有事实和法律依据，予以支持。联发公司主张陈长芹按欠缴费用每日3‰标准计付逾期违约金明显过高，该违约金的计算标准应予调整为月利率2%，且按应缴纳物业费金额自逾期付款之日起即每季度的次月首日（2016年4月至2018年12月间）、每季度的首月6日（2019年1月起）计算至实际还款之日止，以应缴纳的物业服务费为限。三里汇公司、利德伟公司、杨继续、陈长芹经法院合法传唤未到庭参加诉讼，依法予以缺席审理。 综上所述，联发公司的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、陈长芹应于判决生效之日起十日内向厦门联发（集团）物业服务有限公司支付2016年4月至2019年9月期间拖欠的物业服务费676234.77元、公共维修金61496.57元。二、陈长芹应于判决生效之日起十日内向厦门联发（集团）物业服务有限公司支付违约金（以34821.04元为基数，自2016年5月1日起，按月利率2%，计算至实际付款之日止；以34821.04元为限；以34821.04元为基数，自2016年8月1日起，按月利率2%，计算至实际付款之日止，以34821.04元为限；以34821.04元为基数，自2016年11月1日起，按月利率2%，计算至实际付款之日止，以34821.04元为限；以51979.24元为基数，自2017年2月1日起，按月利率2%，计算至实际付款之日止，以51979.24元为限；以51979.24元为基数，自2017年5月1日起，按月利率2%，计算至实际付款之日止，以51979.24元为限；以51979.24元为基数，自2017年8月1日起，按月利率2%，计算至实际付款之日止，以51979.24元为限；以51979.24元为基数，自2017年11月1日起，按月利率2%，计算至实际付款之日止，以51979.24元为限；以51979.24元为基数，自2018年2月1日起，按月利率2%，计算至实际付款之日止，以51979.24元为限；以51979.24元为基数，自2018年5月1日起，按月利率2%，计算至实际付款之日止，以51979.24元为限；以51979.24元为基数，自2018年8月1日起，按月利率2%，计算至实际付款之日止，以51979.24元为限；以51979.24元为基数，自2018年11月1日起，按月利率2%，计算至实际付款之日止，以51979.24元为限；以51979.24元为基数，自2019年1月6日起，按月利率2%，计算至实际付款之日止，以51979.24元为限；以51979.24元为基数，自2019年4月6日起，按月利率2%，计算至实际付款之日止，以51979.24元为限；以51979.24元为基数，自2019年7月6日起，按月利率2%，计算至实际付款之日止，以51979.24元为限）。三、驳回厦门联发（集团）物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费11177元，由陈长芹负担。 经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，陈长芹作为案涉房产业主，其经法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利。原审法院根据联发公司提交的证据材料，认定陈长芹尚欠物业费用，事实清楚。而联发公司主张的本案其他被告系该房产的实际使用人，因联发公司提交的租赁合同，均涉及到案外人的权益，该租赁合同的真实性无法在本案中直接审查，故联发公司主张三里汇公司、利德伟公司系该房产的使用人，应承担共同支付物业费用的责任，证据不充分。原审判令驳回联发公司该部分诉讼请求，并无不当。联发公司为此提出的上诉主张，本院无法采信；其上诉请求，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费11177元，由上诉人厦门联发（集团）物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年十二月四日 书记员 陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。