北京市第四中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京04执异460号案外人：如皋耀伟商贸有限公司,住所地江苏省南通市如皋市城南街道万寿南路**（如皋高新区**楼**）。法定代表人：沈际红，执行董事。委托诉讼代理人:雷鹏，北京市义博律师事务所律师。申请执行人：中国进出口银行，住所地，住所地北京市西城区复兴门内大街**iv>法定代表人：胡晓炼，董事长。委托诉讼代理人：柳士杰，北京市惠诚律师事务所律师。被执行人：江苏涤诺日化集团有限公司，住所地如，住所地如皋市丁堰镇丁新东路**v>法定代理人：张智伟，执行董事。被执行人：如皋市涤诺皂业有限公司，住所地江，住所地江苏省如皋市丁堰镇丁新东路**v>法定代表人：张娟，执行董事。委托诉讼代理人：魏擎天，北京市义博律师事务所律师。被执行人：南通泛亚休闲有限公司，住所地江，住所地江苏省如皋市丁堰镇丁新路**v>法定代表人：朱爱芳，执行董事。被执行人：张亚明，男，1967年10月27日出生，汉族，住江苏省如皋市。被执行人：顾子兰，女，1966年2月22日出生，汉族，住江苏省如皋市。在本院执行中国进出口银行（以下简称进出口银行）与江苏涤诺日化集团有限公司（以下简称涤诺日化公司）、如皋市涤诺皂业有限公司（以下简称涤诺皂业公司）、南通泛亚休闲有限公司（以下简称南通公司）、张亚明、顾子兰金融借款合同纠纷一案中，案外人如皋耀伟商贸有限公司（以下简称耀伟商贸公司）提出书面异议,请求本院中止对涤诺皂业公司名下位于江苏省南通市如皋市丁堰镇新堰村的房产(产权证号为：0XXXX号、0XXXX号、0XXXX号、0XXXX号、0XXXX号、1XXXX号、1XXXX号、1XXXX号、1XXXX号、0XXXX号、0XXXX号、6XXXX号、6XXXX号、6XXXX号、6XXXX号、6XXXX号)及相应的国有土地使用权（权证号为皋国用（2006）第×号、×号、×号、×号）（以下简称案涉房屋）进行评估、拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人耀伟商贸公司称案涉房屋目前已被出租给其，且被转租给如皋市亚雅自来水厂等单位，如贸然将案涉房屋进行评估拍卖，将导致其与众多次承租人之间的合同无法正常履行，给其造成严重经济损失。具体事实和理由：1.案涉房屋已被其承租并转租用于经营活动。涤诺皂业公司名下房产系经营性用房，长期对外出租。本院（2019）京04民初539号民事判决书（以下简称539号民事判决）判决进出口银行对案涉房屋有权行使抵押权之前，案涉房屋已被整体出租给其，且其按照合同约定将房屋转租给多家单位用于经营活动。目前其与涤诺皂业公司的租赁合同以及与其他次承租人之间的租赁合同尚未到期，均享有合同约定的承租权利。2.如本院对案涉房屋进行拍卖，将导致其无法正常使用案涉房屋，也将导致其与其他次承租人的合同无法履行，给其以及其他次承租人造成巨额经济损失。本案目前其依法享有对案涉房屋的使用权，且房屋也已经被其他次承租人承租。如本院不不考虑房屋目前的实际状况就处置房产，不但导致其与涤诺皂业公司之间的合同无法正常履行，也将导致其与众多次承租人之间的合同丧失履行基础，给各方均造成严重经济损失。在其与其他次承租人承租权依法依然有效的过程中，本院对案涉房屋进行拍卖以实现抵押权的行为将严重损害其及其他次承租人的合法权利。综上，由于本院对案涉房屋评估、拍卖行为将直接导致其对房屋的租赁权无法实现，损害其合法成立的合同权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，其提出执行异议申请，恳请本院依法准许。为证明其主张，案外人耀伟商贸公司向本院提交了租赁合同、涤诺皂业公司租赁信息表、皂业房产清单（已领房产证）及中国建行银行客户专用回单。进出口银行称，案外人的异议请求于法无据，依法应予驳回。其对案外人提交的租赁合同的真实性、关联性不予认可，租赁合同是进入执行程序后双方恶意签订的，请法院对中国建行银行客户专用回单进行审查，这是在法院进入执行程序后发生的，法院应对这笔资金进行提存。涤诺皂业公司称其认可案外人提交的证据。本院查明，进出口银行与涤诺日化公司、涤诺皂业公司、南通公司、张亚明、顾子兰金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月13日作出（2019）京04财保46号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结被申请人涤诺日化公司、涤诺皂业公司、南通公司、张亚明、顾子兰的财产，限额190305132元。冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。后本院依据上述财产保全民事裁定书，依法查封涤诺皂业公司名下的案涉房屋，查封期限三年，自2019年8月20日起至2022年8月19日止（轮候，有抵押）。2019年12月26日，本院作出539号民事判决，判决：一、被告涤诺日化公司于判决生效后十日内偿还原告进出口银行贷款本金1950万美元、利息994924.25美元、罚息（截至2019年10月19日为448690.36美元，自2019年10月20日起至款项实际付清之日止，以1950万美元为基数，按照《借款合同》约定的利率计算）、复利（截至2019年10月19日为27602.12美元，自2019年10月20日至款项实际付清之日止，以994924.25美元为基数，按照《借款合同》约定的利率计算）……四、对判决第一项确定的债权，原告进出口银行有权对被告涤诺皂业公司提供的他项权证号为皋房他证字第×号、皋他项(2013)第×号的位于如皋市丁堰镇新堰村的房产及国有土地使用权折价或者拍卖、变卖所得的价款在人民币116977440元限额内优先受偿等。539号民事判决发生法律效力后，进出口银行向本院申请强制执行，案号为（2020）京04执171号。本院于2020年11月10日作出（2020）京04执171号查封拍卖公告。另查明，2013年5月7日，上海制皂（集团）如皋有限公司(现名称涤诺皂业公司)作为抵押人与进出口银行（抵押权人）签订《房地产抵押合同》，双方约定案涉房屋抵押给进出口银行。案涉房屋对应16个房产及4宗土地，16个房产对应他项权证号为：皋房他证字第×号，4宗土地对应他项权证号：皋他项(2013)第×号。抵押登记材料显示房屋及土地他项权利人均为进出口银行，义务人均为上海制皂（集团）如皋有限公司，登记日期均为2013年6月14日等。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。故对于租赁权的保护，只有成立于查封前的租赁权才由买受人承受。租赁合同必须签订于查封之前，查封之后受查封效力所及，不能对抗申请执行人。本案中，案外人提交了其与涤诺皂业公司签订的《租赁合同》，该合同的签订时间为2019年9月30日，晚于人民法院2019年8月20日对案涉房屋的查封。同时，案外人仅提交了中国建行银行客户专用回单，该证据亦不能证明其已经在人民法院查封之前占有并使用了案涉房屋。因此，案外人关于请求本院中止案涉房屋进行评估、拍卖的异议请求不能成立，本院不予支持。进出口银行关于案外人的异议请求于法无据，依法应予驳回的意见成立，本院予以采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下：驳回如皋耀伟商贸有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  袁煜驰审判员  翟长玺审判员  张 勇二〇二〇年十二月十四日书记员  江珞伊