北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初3576号原告（反诉被告）：郑明亚，男，1963年12月13日出生，汉族，河南省太康县居民，住河南省太康县。委托诉讼代理人：朱洪喜，北京所铭律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京合祥福地物业管理有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇复兴四街**院**楼****，统一社会信用代码91110113MA007DYT47。法定代表人：马振国，总经理。委托诉讼代理人：常青，北京市中通策成律师事务所律师。原告（反诉被告）郑明亚与被告（反诉原告）北京合祥福地物业管理有限公司（以下简称合祥福地公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑明亚之委托诉讼代理人朱洪喜，被告（反诉原告）合祥福地公司之委托诉讼代理人常青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑明亚向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还原告租金195万元；2．判令被告赔偿原告130万元；3．判令被告承担诉讼费。事实和理由：原、被告于2016年9月5日签订《房屋租赁合同》，即原告承租被告位于北京市顺义区xxx村北的房屋，约定租期为2016年9月8日起至2031年9月14日止。双方约定给予建筑和装修期和免租期12个月，装修期免租期一般为合同的开始，但被告要求免租期放在2021年9月5日起至2022年9月5日止。同时在合同第三条1．3“乙方的免租期（12个月）折抵第五年年度租金，第五年度租金不再交纳；如乙方实际租赁期限不满五年的,甲方应赔偿乙方一年的免租期租金金额130万元。退还乙方所缴纳的剩余租金”，租金每年130万元。后原告共支付了195万元租金,但由于政府检查和要求于2017年10月5日已经清退停业。直到2018年年底租赁房屋全部被政府拆除。对于原告诉争的钱款被告一直未给付原告,后原告诉至法院，经审核实，被告无规划许可，依据相关规定双方之间的租赁合同为无效。故原告依据双方约定，依约依法起诉，请裁判。被告合祥福地公司辩称，我方不同意原告的全部诉讼请求。关于诉讼请求第一项我方认为我方已经将房屋和场地都交付给了原告，且根据租赁合同第二条约定，对于涉诉房屋和土地具体情况原告非常清楚，且原告还拆除了我方之前的地上建筑物。由于原告的经营问题，导致我方之前的建筑物受到损失。原告实际使用场地18个月零25天，即使合同无效，我方也要求原告按照租金标准向我方支付占有使用费，对此我方提出反诉。原告支付的租金不足以弥补向我方支付的占有使用费。针对原告第二项诉讼请求，原告按照租赁合同拆除了我方原有地上建筑物，且新建建筑物，对于建筑物有没有相关的建设工程规划许可证原告是明知的，在此情况下原告仍然和我方签订合同并进行相关的合作，我方认为对其所有损失原告应该自行负责。原告主张房屋租赁合同无效，即合同所有条款都是无效的，所以赔偿130万元的合同依据也是不存在的。根据法律规定及租赁合同第七条约定，签订合同时双方协商了双方不负赔偿责任的情形，所以原告无权要求我方赔偿其130万元的损失。反诉原告合祥福地公司向本院提出反诉请求：1．判令反诉被告向反诉原告支付房屋占有使用费1967808元；2．判令全部诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2016年9月5日签订了《房屋租赁合同》，反诉被告承租反诉原告位于北京市顺义区xxx村北的房屋，年租金标准为130万元。反诉原告于租赁合同生效当日就将承租房屋交付给了反诉被告，反诉被告在承租期间又将房屋转租获取了巨大收益，现承租房屋因政府不可抗力原因被拆除，导致租赁合同无法再继续履行，而反诉被告却以租赁合同无效为由要求反诉原告退还全部租金。反诉原告认为反诉被告已经实际占有使用承租房屋，并且还将承租房屋转租获取了巨大收益，即使租赁合同无效，也应当以租赁合同约定的租金标准向反诉原告支付房屋占有使用费，特提出本反诉，请法院依法裁判。反诉被告郑明亚对反诉原告合祥福地公司的反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求，反诉原告没有权利将房屋出租给反诉被告，该场地的权利人是北京合祥福地农业生态园（以下简称合祥福地生态园），并非是本案反诉原告。合同中约定的租赁物是一个钢结构的棚子，后来由反诉被告进行的建设，所以不存在占用反诉原告房子的问题；且该房屋于2017年10月份被查封，贴了封条无法使用，在2017年9月份前均是在建设过程中，所以不存在使用的问题。本院经审理认定事实如下：2016年9月5日，合祥福地公司（租赁方、甲方）与郑明亚（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将北京市顺义区xx村北（老虾场院内）出租给乙方，出租物的地面积八千平方米，房屋建筑面积八千平方米（其中包含乙方自盖房屋建筑面积一万六千平方米）；该租赁物作为公寓出租使用，乙方不得改变用途，否则甲方有权解除合同，并扣除押金；本合同签订后，乙方将对承租的土地及地上建筑物按照自己的建设规划予以拆除、翻建、新建等方式，新建成二层公寓使用，甲方不得干预或阻挠。该合同第二条租赁期限约定：租赁期限为14年，即自2016年9月5日至2031年9月4日止，房屋的建筑、装修期和免租期共12个月（自2021年9月5日起至2022年9月5日止）。第三条租金和租金的交纳期限约定：1．1租金每年为130万元；1．2乙方应于2016年9月5日，2017年3月5日前分别向甲方支付房租65万元，租金每6个月一付，以此类推，租金需提前壹个月支付；1．3乙方的免租期（12个月）折抵乙方应交的第五年年度租金，第五年度租金不再交纳；如乙方实际租赁期限不满五年的，甲方应赔偿乙方一年的免租期租金金额130万元，退还乙方所缴纳的剩余租金。第五条甲方的权利、义务约定：6．在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，保证乙方在租赁期限内正常经营，且不得干涉乙方的经营活动；如因甲方所出租房屋（包括但不限于产权问题、安全问题与第三人纠纷等事由）无法保证乙方正常经营的，乙方有权拒交剩余租金，且甲方应给予乙方全额赔偿。第十一条：乙方自建房及装修部分：1．本合同执行期间，如遇政府对甲方所出租房屋进行拆迁，导致本合同自行终止，乙方应按照政府要求腾退房屋，双方均不承担违约责任。政府拆迁所得拆迁补偿款中乙方自盖房屋（平方米）的部分第一年全部归乙方所有，第二年甲方按8%乙方按92%……第十四年所有补偿款归甲方所有，占有率100%。双方确认合祥福地公司交付给郑明亚的租赁物为八千平方米的场地及其上的八千平方米的钢结构棚子，后郑明亚将该棚子拆除建设为一万六千平方米的房屋，棚子及新建房屋均无相应建设工程规划许可证等行政审批手续。郑明亚支付了2016年9月5日至2018年3月4日的租金195万元。因涉诉租赁标的物未依法取得乡村建设规划许可证，北京市顺义区xx镇人民政府认定其属于违法建设并于2019年1月全部强制拆除。2018年4月28日，合祥福地公司（甲方）与郑明亚合作伙伴（乙方）签订《补充协议》，内容为：因政府政策原因，公寓暂停使用，不能经营期间甲方同意免收乙方经营性租金，从2018年3月9日往后乙方不再向甲方交租金，等政府同意公寓能使用后，乙方再向甲方交租金；2018年3月9日之前的租金已向甲方交齐了；甲方不得私自往外出租。郑明亚认可该协议的内容。为支持其诉请及反诉答辩，郑明亚提交如下证据：1．2017年10月7日至2017年10月13日拍摄的照片一组以及卢心雨证言，证明合祥福地公司于2017年10月10日起停水停电，涉诉房屋在2017年10月8日被封，xx镇政府于2017年10月13日对电表箱贴封条，xxx村要求在2017年10月15日将人员清退完、断电封门，涉诉房屋从2017年9月27日开始无法正常经营，到2017年10月5日将公寓承租人员清退完毕。其中一张照片显示xx村村民委员会2017年9月27日发出的《清理整治告知书》内容为：“各出租户：北京市疏解整治促提升专项行动正在进行中，你处出租房属于疏解整治的范围，现请您立即给各租户办理退租手续，自觉完成人员清退工作。人员清退的最终期限为2017年10月15日……。”另一张照片显示合祥福地公司于2017年10月8日发出“通告”，内容为：即本月10日起本园区将停水停电，非园区工作人员及官方检察人员不得入内。还有照片显示：北京市顺义区公安消防支队于2017年10月8日对房屋予以查封，顺义区xx地区办事处安全管理科于2017年10月13日对电表箱贴封条予以查封。卢心雨出庭陈述：我是郑明亚的女婿；2017年4月20日，我与郑明亚，李小虎，李玉荣，马振国签的租赁合同；2017年8月我就开始招租，2017年9月底xxx村委会检查给我贴了通知，限期10月15日之前将所有人员清退完毕；我接到通知后就开始清退人，2017年10月5日全部清退完，然后就要求退还房租，甲方就要求等等，到现在也没退；十几号我的人就走光了，由于没有退钱，我隔十天八天就要去院里转转，看看房屋什么情况；钥匙是让甲方来拿，但是甲方没来拿，我就放在值班室了，值班室锁门了，值班室钥匙给李玉荣了。郑明亚认可李玉荣是其合作伙伴。合祥福地公司不认可照片及证言的真实性、证明目的。合祥福地公司表示在2017年10月份时，因为十九大的原因，确实对园区的一部分房屋进行过相关的治理，包括要求不要经营公寓以及安全、水、电方面有一些检查工作；涉诉租赁标的物确实因消防安全等原因被相关部门查封以及停水停电，但持续时间只有几天，后续又恢复了；查封部门没有解封，是郑明亚自行撕掉封条，安全管理科是查封电表箱，后续郑明亚就撕掉用了；就停水停电具体时间无法提交证据材料。2．律师函及民事起诉状复印件，证明涉诉场地和房屋与合祥福地公司无关，合祥福地公司无权出租，无权获得相应的租金或占有使用费。律师函及民事起诉状显示合祥福地生态园向合祥福地公司主张腾退涉诉场地、赔偿使用费等权利。合祥福地公司认可该证据的真实性，不认可证明目的，称郑明亚并未因涉诉建筑物及场地的归属问题影响其使用。3．捐赠协议书，证明合祥福地公司将整个园区捐赠给中国老龄事业发展基金会使用。捐赠协议书由合祥福地公司与中国老龄事业发展基金会华英援助基金管理委员会（以下简称老龄委）于2018年1月28日签订，主要内容为：合祥福地公司自愿将位于北京市顺义区xx镇xxx路6号的占地66亩，院内建筑面积三万七千平方米……工程总造价约二亿元人民币……的承包经营权捐赠给老龄委，交付时间为2018年1月28日……并由合祥福地公司原有人员按现有待遇继续全权管理捐赠标的物，直至本项目终止。合祥福地公司认可该证据的真实性，不认可证明目的，称合祥福地公司只是交付了几间办公室给老龄委，并没有将涉诉租赁标的物收回。4．合祥福地公司出具的《申请》，证明郑明亚于2017年10月与合祥福地公司达成口头协议，同意合祥福地公司将租赁房屋交给老龄委使用。《申请》内容为：顺义区xx地区办事处xxx村民委员会：合祥福地公司与xxx村经济合作社于2001年签订了30年土地承包合同，期间共投入上亿元……现申请与全国老龄办信息中心合作，共同创建北京合祥福地农业健康科技有限公司……老年娱乐活动基地等项目。合祥福地公司认可该证据的真实性，不认可证明目的，称《申请》未影响双方合同的履行。5．郑明亚与合祥福地公司签订的另一份《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期为2017年7月10日至2027年7月9日，建筑、装修期和免租期为2016年9月5日至2017年7月10日，证明双方此前约定的免租期在合同开始就免租，后来合祥福地公司急于收到租金就调整免租期，签订前述2016年9月5日的《房屋租赁合同》，该租赁合同不再履行。合祥福地公司认可该证据的真实性，不认可证明目的，称该合同已经不再履行。为支持其辩解及反诉诉请，合祥福地公司提交如下证据：1．合祥福地公司（甲方）与郑明亚（乙方）签订的《经营转让协议》，证明郑明亚实际使用涉案房屋至2018年3月底，不存在2017年10月清退的问题。合祥福地公司称该协议于2018年3月签订，具体日期记不清了。《经营转让协议》主要内容为：甲、乙双方于2016年9月5日签订了《房屋租赁合同》……双方已实际履行，乙方就自己出资建成了六栋楼并进行了装饰、装修、家具、家电配齐，为此形成519间房。现乙方将该504间房（6栋）交由甲方经营，其中5号楼三层15间房留由乙方自用……2016年9月5日双方签订的《房屋租赁合同》中约定的每年130万租金，就此于2018年3月31日以后乙方无须再付甲方租金……因有上述约定，乙方同意于2018年4月1日开始以按实际出租房间数，每间房800元的固定价格出租给甲方，由甲方对外经营，按月结算；双方同意由乙方派专人收取租金和押金，即对外出租房屋的所有租金、押金，由乙方人员收取；双方于每月2日进行结算上个月收到钱款，乙方扣留押金并按每月每间800元扣留租金……每栋楼每户的水、电、网等其他费用由甲方收取，甲方支出。郑明亚认可该协议的真实性，称协议于2018年3月9日签订，协议抬头处有郑明亚及其合作伙伴签名，落款处为郑明亚签名，不认可证明目的，并称没有按照《经营转让协议》的约定将房屋出租出去。2．《房屋经营承包协议》及2017年8月1日出具的证明，证明郑明亚在承租涉诉房屋后，又将涉诉房屋以极大的差价进行转租，获得巨大收益，不存在郑明亚起诉所称的2017年10月5日清退停业的情况。《房屋经营承包协议》是郑明亚与其合作伙伴作为甲方与卢心雨作为乙方所签订，约定甲方将涉诉房屋出租给乙方，租赁期限为2017年9月20日至2025年9月20日。证明显示郑明亚的合作伙伴收到500间房2017年9月20日至2018年3月20日租金360万元。郑明亚认可该证据的真实性，不认可证明目的，称卢心雨没有给付租金，给付的360万元是购买内部装修的钱款，且卢心雨亦要求退钱赔偿。3．2018年3月查处记录复印件，证明2018年3月郑明亚还在正常使用涉诉房屋经营公寓，被查处。合祥福地公司表示无证据证明该记录中签字人员系郑明亚员工。郑明亚不认可该证据的真实性、证明目的。4．合作协议、股权转让协议书、法人委托书、消防安全承诺书，证明合祥福地公司有权利管理经营涉诉生态园，合祥福地公司是合格的出租方。郑明亚不认可该证据的真实性、证明目的，表示没有反驳其真实性的证据。5．微信聊天记录，证明郑明亚的合作伙伴李小虎在2018年1、2月向合祥福地公司支付了水电费。郑明亚认可该证据的真实性，不认可证明目的，称微信中所述费用是郑明亚合作伙伴支付的涉诉租赁房屋之外的300平方米的办公用房的水电费，但就此未提交证据证明。诉讼中，郑明亚明确其第二项诉讼请求是依据《房屋租赁合同》第三条1．3款的约定。合祥福地公司明确其反诉请求主张之房屋占有使用费为2016年9月5日至2018年3月9日期间的。上述事实，有本院庭审笔录、《房屋租赁合同》、《补充协议》、2017年10月7日至2017年10月13日拍摄的照片一组、捐赠协议书、《申请》、《经营转让协议》、微信聊天记录、调取材料等证据在案佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，合祥福地公司与郑明亚签订的《房屋租赁合同》，虽系双方当事人的真实意思表示，但涉诉租赁建筑物未取得建设工程规划许可证等行政审批手续且已被强制拆除，故双方所签订之该合同应属无效。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。《房屋租赁合同》第三条1．3款的约定并不属于合同法中规定的独立存在的有关解决争议方法的条款，在该合同无效的情况下，郑明亚依据上述条款的约定要求合祥福地公司赔偿130万元，于法无据，本院对其第二项诉讼请求不予支持。郑明亚亦认可双方签订的另一份《房屋租赁合同》已不再履行，故该份合同的约定与本案并无关联。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现双方签订的《房屋租赁合同》无效，故郑明亚要求合祥福地公司返还租金195万元的诉讼请求本院予以支持。郑明亚提交的捐赠协议书及合祥福地公司出具的《申请》，合祥福地公司对其真实性予以认可，本院对其真实性予以采信，但该证据并不能直接证明郑明亚已将租赁标的物交还给合祥福地公司，或租赁标的物已由合祥福地公司实际控制。卢心雨与郑明亚系亲属关系，结合双方签订的《经营转让协议》，本院难以仅凭卢心雨的证言认定系合祥福地公司拒绝接收租赁标的物。郑明亚提交的2017年10月7日至2017年10月13日拍摄的照片一组，合祥福地公司不认可其真实性，但并未提交反驳其真实性的证据，本院对其真实性予以采信。根据该证据并结合合祥福地公司的自认，涉诉租赁房屋自2017年9月底即被相关部门清退，不能用作公寓出租使用，此后亦被相关部门查封，且存在断水断电的情况，但郑明亚并未提交证据证明其在不能经营的情况下将涉诉租赁房屋交还合祥福地公司，而2018年4月28日签订的《补充协议》中也未体现出对2018年3月9日前租金双方存在减免约定，故本院对合祥福地公司主张之房屋占有使用费酌情支持，其反诉请求过高部分本院不予支持。因合同具有相对性，且郑明亚依据《房屋租赁合同》占有使用了租赁标的物，故郑明亚以合祥福地公司无权出租涉诉房屋为由不同意给付占有使用费，依据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告北京合祥福地物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告郑明亚租金一百九十五万元；二、反诉被告郑明亚于本判决生效之日起七日内给付反诉原告北京合祥福地物业管理有限公司房屋占有使用费一百六十七万零四百一十一元；三、驳回原告郑明亚的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告北京合祥福地物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万六千四百元，由原告郑明亚负担五千二百二十五元（已交纳），由被告北京合祥福地物业管理有限公司负担一万一千一百七十五元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费一万一千二百五十五元，由反诉原告北京合祥福地物业管理有限公司负担一千三百三十八元（已交纳），由反诉被告郑明亚负担九千九百一十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  周益二〇二〇年十二月五日书记员  朱颖