山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0481民初155号原告：王延田，男，1969年2月21日出生，汉族，户籍地滕州市。委托诉讼代理人：程春艳（王延田之妻），女，1970年8月29日出生，汉族，户籍地滕州市，现住滕州市。委托诉讼代理人：黄士河，山东朗耀律师事务所律师。原告：程春艳，女，1970年8月29日出生，汉族，户籍地滕州市，现住滕州市。被告：陈洋洋，男，1987年8月10日出生，汉族，户籍地滕州市，住滕州市。委托诉讼代理人：刘彤，山东宁泰律师事务所律师。原告王延田、程春艳与被告陈洋洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王延田的委托诉讼代理人程春艳、黄士河，原告程春艳，被告陈洋洋及其委托诉讼代理人刘彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王延田、程春艳向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告王延田与被告陈洋洋就涉案房产签订的《房屋买卖合同书》无效；2.依法判令被告陈洋洋返还二原告就涉案房屋所得的拆迁利益（补偿协议中的第一条的第一项、第二项、第四项，第二条的全部，第三条的全部及第四条中回迁安置房中就涉案房屋总补偿款的相当安置房面积，第十三条中的后续奖励3万元）；3.要求被告支付原告2017年5月25日起至房屋交付到指挥部期间2020年12月7日的房屋使用费用，按2764.9元/月计算（依据为搬迁补偿协议第二条中的搬迁补偿费）。事实和理由：王延田系滕州市北辛办事处王仁居村民，在本居有宅基地及地上房屋一位，二原告婚后于2009年8月对原宅基地上瓦房进行拆除翻建，现建成主房上下八间、配房三间，系王延田与程春艳夫妻共有。2016年初，王延田在外地打工期间误入传销组织，因急用钱，在程春艳及家人不知情的情况下，隐瞒程春艳通过中介与陈洋洋签订房屋买卖合同，私自低价转让了夫妻共同的唯一房产。涉案房屋系在农村宅基地上所建，集体土地性质并未改变，依据土地管理法、行政法规、司法解释、最高法会议纪要及现行农村土地管理政策，明确要求农村宅基地及房屋禁止自由买卖，陈洋洋并非涉案房产所在村村民，王延田与陈洋洋就涉案房产签订的《房屋买卖合同书》违反现行法律法规等强制性规定，应属无效。王延田在其妻子程春艳不知情的情况下擅自将夫妻共同的唯一房屋出卖，导致原告家庭现在无家可归，家人的合法权益遭到侵害，陈洋洋就此事存在过错。合同签订日期在2017年5月17日，二原告均在广西北海打工。2018年春节，王延田未回家过年，程春艳在回家过年时发现房屋被王延田私自出卖，春节前后，程春艳通过居委会等其他途径协商要回房产未果。2019年春节前后，再次协商要回房产未果。2019年3月份，程春艳以夫妻共同财产起诉到法院，至此房屋纠纷一直未能解决，房屋卖出后不久，原告一直主张要回房产。愿意退还陈洋洋就涉案房屋支付的购房款59万元。被告陈洋洋辩称，本案房屋买卖系经王延田委托第三方中介公司挂牌售出后，达成的合同已生效，房款支付完毕，被告占有、管理、使用房屋已三年，对房屋已有维护、装修、添附。现涉案房屋所在已变更为城区规划的北辛街道王任居，原告本人亦变成城镇居民。在(2019)鲁0481民初1565号案中原告当庭承认多年不回家、现常住广西、亦有城市商品房滕州市涵翠苑小区房产。王任居已经滕州市人民政府于2019年4月做出拟征收公告，纳入2020年棚户区改造工程且立项，原告主张以农村集体经济组织成员的身份，以农村村民及社会公共利益的诉讼理由根本已经丧失。退一步讲，人民法院裁判认定合同无效，原告主张确认合同无效应当同时判令限期返还，原告在(2019)鲁0481民初1565号案件承认房款挥霍一空，一分不剩。2020年12月9日，陈洋洋签订协议，也已经交房了，就差结算了，合同没领。房屋现已交接完毕，已征收归办事处、居委会，集体经济组织已认可被告作为土地使用权人及房屋所有权人参与拆迁享受权益，原告无权向被告主张拆迁利益。若人民法院认定买卖合同无效，双方互相返还赔偿损失的前提下，被告主张为：购房款59万元及利息（以59万元为基数，从2017年5月25日（系最后一笔房款40万元支付的日期）开始计算至2019年8月19日按年利率24%计算，从2019年8月20日开始按全国银行间一年期贷款报价利率的四倍计算至给付完毕之日止），另赔偿被告明确的可得损失为：拆迁协议的第一条的第二项、第四项的现金，第二条现金，以第一条第一项确定的276.49平方米所安置的城市商品房住宅面积或同等市场价款，第十三条3万元奖励（2021年2月前发放）。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月17日，王延田（甲方、出售方）与陈洋洋（乙方、购买方）经儒房地产中介签订房屋买卖合同书（填充式），主要内容为：严格遵守国家相关政策法规的前提下，甲、乙、丙三方经过协商，就房产交易事宜达成以下协议，以期共同遵守。甲方同意将所拥有的滕州市城郊王仁庄房产出售给乙方。甲方保证此房一切情况介绍属实，承诺和保证此房无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵。同户籍、相关亲属及房产共有、所有人同意出售。甲乙双方权益至乙方全款付清590000元之日起房屋所有权及有关房屋的任何收益全归乙方所有。甲方有责任配合乙方有关房屋拆迁补偿以及村内事务协调，如甲方不配合而造成乙方损失，将有甲方按原房屋成交价格三倍赔偿作为乙方损失赔偿。此合同签订当日乙方付190000元为购房定金，转交给甲方保管，余款49万元整于一周内付清（七个工作日）。中介咨询、信息等服务佣金费用3000元乙方负担，于本合同签订之同时一次性支付给丙方。本合同签署后，丙方所收取的佣金费概不退还，由违约方承担。交易过程中，甲方办理房产证所需所有税费由乙方承担；房产证办理完毕，过户时需交纳的所有过户费用由乙方承担。甲方：王延田（签字、捺印），乙方：陈洋洋（签字、捺印），丙方店长：李某（签字）。至2017年5月25日，陈洋洋按约定付清房款590000元。陈洋洋申请证人李某出庭作证，主张证明王延田公开出售、虚假承诺、恶意诉讼的事实。证人李某到庭证：以前从事房屋中介，涉案的房屋买卖合同书属实。当时王延田本人到我们儒房地产公司，王延田登记了两套房源，一套是涵翠苑的商品房，一套王仁庄的民房，当时我们也问他为什么出售，他说是在广东还是广西买别墅。涵翠苑的商品房也是我们卖的，所有手续都办理完毕了。关于拆迁的问题我们也问他了，王延田本人也承诺要拆迁的话他本人全力配合。当时王延田提供了一个土地使用证，共有情况我和陈洋洋、陈洋洋的兄弟三个人一块去的民政局咨询了，没具体说，大概是没婚姻状况，涵翠苑的商品房也是王延田一人办理过户。当时王延田说房产和其他人无关。房子交易大概有一两年之后，在王仁庄村委会见过程春艳。（原告代理人：当时，在卖王仁庄王延田的房子的时候，你们当时没有问王延田的家庭和婚姻情况吗？）问过，但是我们不能过多地干预他的情况，王延田本人承诺是个人所有，但是中介公司没有权利过度干涉个人情况，王延田在合同中已经承诺。王延田个人承诺自己当家做主，与其他人无关。当时我给王延田说要不要两口子商量一下，王延田说这个房子是个人所有，与其他人无关。被告质证意见：通过证人如实的表述，可以还原出在本案涉案房屋销售及本次诉讼原告的不诚信及恶意行为，在合同履行中，存在绝对性的过错，欺瞒被告，又因面临拆迁恶意诉讼。二原告质证意见：通过证人证言可以看出涉案房屋签订买卖合同时均为要求王延田的妻子到现场签字，也未核实房屋的共同产权人身份，作为中介和被告为了各自利益，都存在侥幸心理，都有违反法律法规及政策的行为，在明知是农村宅基地所建夫妻共同房屋，而又执意购买，被告存在明显过错。诉讼中，被告陈洋洋提出鉴定申请，请求对滕州市北辛街道王任居涉案房屋整体（含房屋主体及装修）的现有市场价值进行鉴定（考虑目前城区位置坐落、面临拆迁安置的客观现实）。对房屋整体市场价值中的陈洋洋装饰装修（详见2020年7月8日装修明细清单及说明）价值单独列明（其中有争议的部分再单独列明）。2020年11月2日，山东新赢房地产土地评估有限公司作出房地产估价报告，评估结果：1.房屋（主房、配房）价值：861448元；2.部分装修价值88720元；合计：950168元。二原告对装修价值88720元中部分提出异议，经核对，双方协商如下：1.外墙漆总价8155元有异议，被告主张实际支出2500元。被告认可按2500元计算；2.改水电总价3625元有异议，被告主张水、电、暖实际安装费1200元。被告认可按1200元计算；3.复合门共4套及单价600元计2400元有异议，勘验仅2套，被告主张实际支付单价400元。被告认可按合计800元计算；4.内墙涂料单价25元有异议，主张市场价不超15元。被告对原告该异议不认可；5.暖气片8800元、暖气炉含安装费7000元有异议，理由为可拆除，被告主张水、电、暖实际安装费1200元。被告对原告该异议不认可；6.双层琉璃板2004元异议，勘验时无此内容。被告称其换的双层玻璃，主张更换玻璃1500元。二原告认可1500元，原来拆掉的玻璃不再主张了。关于陈洋洋的装修价值，本院认为，关于二原告主张内墙涂料单价不超15元，二原告未提供相反证据，不予认定。关于二原告主张的暖气片、暖气炉异议，因暖气片、暖气炉已计入搬迁附属物，二原告主张扣除暖气片、暖气炉，不予支持。按双方协商一致的价值予以扣除后，陈洋洋的装修价值为78536元。陈洋洋以鉴定报告出具之后发生搬迁的事实，主张不以鉴定为依据主张权利，要求以搬迁利益为依据主张权利。经陈洋洋申请，本院向滕州市王任居区域改造建设工程指挥部调取了滕州市房屋搬迁补偿安置协议，内容为：甲方:滕州市人民政府北辛街道办事处、滕州市北辛街道王任居民委员会，乙方：陈洋洋，因公共利益的需要，甲方需搬迁滕州市王任居区域改造范围内的房屋及附属物，按照《滕州市王任居域房屋搬迁补偿方案》(以下简称《方案》)规定，甲、乙双方就房屋搬迁补偿达成如下协议:一、房屋(含土地补偿)及附属物等评估补偿价值共计973915.00元。具体为：(1)认定的住宅补偿建筑面积及房屋奖励面积276.49平方米，补偿822483.07元；(2)附属物补偿99536.40元；附属物奖励22014.20元；(3)事实营业面积0平方米，事实营业补助0元；(4)享有工料费奖励补助的面积84.67平方米，奖励29881.70元；(5)其他补偿0元。二、搬迁补偿及奖励补助:一次性搬迁费600.00元；搬迁奖励费20000元；暂付36个月的临时安置补偿费99536.4元；共计120136.4元。三、扣除城市基础设施配套费276.49平方米，13824.5元。四、预定回迁安置房:甲方在规划的安置区域范围内新建高层住宅房屋安置乙方，乙方自愿选择高层住宅用房3套，面积约305平方米；上述选定的房屋价款共计1072788.86元。(上房时按测绘部门测绘的实际建筑面积结算。回迁房屋面积超出被搬迁住宅房屋的认定补偿建筑面积及房屋奖励面积10％以内的部分，按每平方米4200元结算；上述价格均不含楼层差价，超出被搬迁住宅房屋的认定补偿建筑面积及房屋奖励面积10％以上的部分，待回迁上房时按市场社会销售价格据实收取。)五、本协议一、二、三、四条款项相抵后，甲方应暂付乙方差额款7438.04元。六、回迁安置房屋(不含室内设施)暖气室外管网安装费暂按80/平方米收取，共计24400元(回迁上房时，专项审核，按实际发生的审计结果执行)。……九、过渡期限:自协议签订并交付房屋之日起36个月回迁上房。如提前回迁上房，临时安置补偿费据实结算；如因乙方原因未按期完成房屋搬迁或遇不可抗力等因素影响工程建设的，则回迁时间顺延。十、回迁上房时，乙方须按照甲方规定的时间办理结算上房手续；逾期不结算上房者，按自动放弃处理，甲方按照回迁通知及回迁方案规定停发乙方临时安置补偿费，并由乙方承担由此造成一切经济损失及违约责任。十一、回迁上房时，回迁安置面积与本协议签订时预选房屋面积存有误差时，按搬迁时认定的补偿建筑面积及房屋奖励面积为准，不再浮动或变化。选择回迁安置的被搬迁人自愿办理房屋登记的，应按照规定标准缴纳契税等相关费用。……十三、配合搬迁奖励:待乙方在搬迁结算签约期内签订协议并验收交房后，甲方按照《滕州市王任居区域房屋搬迁补偿方案》规定，再与乙方另行签订配合奖励协议，给予奖励。……滕州市北辛街道王任居民委员会盖章、滕州市人民政府北辛街道办事处盖章，陈洋洋（签字、捺印），2020年12月9日。预定住宅用房3套面积分别为约85平方米、约95平方米、约125平方米。另查明，王延田与程春艳于1993年9月10日在滕州市民政局办理结婚登记。涉案房屋系王延田与程春艳的夫妻共同财产。原告程春艳与被告陈洋洋、王延田确认合同无效纠纷一案，程春艳向本院提出诉讼请求：1.依法确认二被告就涉案房产签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令被告陈洋洋限期向原告和被告王延田返还夫妻共同所有的房屋；3.诉讼费用等费用由被告承担。本院于2019年3月11日立案后，于2019年7月5日作出（2019）鲁0481民初1565号民事裁定，驳回原告程春艳的起诉。程春艳不服，提出上诉。山东省枣庄市中级人民法院于2019年10月24日作出（2019）鲁04民终3296号民事裁定，裁定：驳回上诉，维持原裁定。全国人民代表大会常务委员会2015年2月27日公布的《关于授权国务院在北京大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，滕州市不属于上述试点地区。诉讼中，双方进行了协商，但协商未果。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》(2004修正)第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”涉案滕州市北辛街道王任居房屋系集体土地上所建房屋，参考王延田的年龄以及房屋的建设情况，根据日常经验及农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定，结合证人李某关于“王延田本人承诺是个人所有”的证言，涉案房屋并未办理房产证的情况，陈洋洋放任排除涉案房屋是否为王延田夫妻共同财产的情况与王延田签订合同具有主观上的过错，并非善意。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》(2004修正)第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份关系密切关联，非本集体经济组织成员无权取得。陈洋洋不是滕州市北辛街道王任居的集体经济组织成员，根据法律规定，非本集体经济组织成员购买宅基地的合同，损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定的情形，王延田与陈洋洋签订的房屋买卖合同无效。二原告要求陈洋洋支付2017年5月25日起至2020年12月7日的房屋使用费用，因王延田已收到全部房款，房屋使用费用与房款资金占用费可相互抵销，二原告该请求无事实和法律依据，不予支持。因涉案房屋已搬迁，房屋已转化为搬迁补偿利益，滕州市房屋搬迁补偿安置协议显示，房屋(含土地补偿)及附属物等评估补偿、搬迁补偿及奖励补助扣除城市基础设施配套费后均转化为预定回迁安置房住宅用房3套，分别为约85平方米、约95平方米、约125平方米。款项相抵后，仅剩余差额款7438.04元。另外还有未领取的配合搬迁奖励。涉案房屋系经中介公开出售，陈洋洋付出的房款为当时的市场价格，陈洋洋又进行了装修。王延田对于合同的无效具有主要过错，该过错的责任承担对外由王延田、程春艳夫妻共同承担。王延田、程春艳系滕州市北辛街道王任居的集体经济组织成员。综合考虑上述因素，本院酌定王延田、程春艳享有滕州市房屋搬迁补偿安置协议第四条中的预定回迁安置房住宅用房95平方米1套的补偿利益[过渡期限36个月之后的安置补偿费由王延田、程春艳在86.12平方米（95平方米/305平方米×276.49平方米）的范围内享有]，被告陈洋洋协助原告王延田、程春艳办理手续；其余补偿利益（含未领取的第十三项的配合搬迁奖励）由陈洋洋享有，如提前回迁上房，临时安置补偿费由陈洋洋负责据实结算，王延田、程春艳不再退还。综上，原告王延田、程春艳的诉讼请求，合理部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》(2004修正)第六十二条第一款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告王延田与被告陈洋洋于2017年5月17日签订的房屋买卖合同无效；二、滕州市房屋搬迁补偿安置协议第四条中的预定回迁安置房住宅用房95平方米1套的补偿利益归原告王延田、程春艳享有（过渡期限36个月之后的安置补偿费归原告王延田、程春艳在86.12平方米的范围内享有），被告陈洋洋协助原告王延田、程春艳办理手续，于涉案房屋回迁手续办理之日起5日内履行完毕；滕州市房屋搬迁补偿安置协议其余补偿利益（含未领取的滕州市房屋搬迁补偿安置协议第十三项的配合搬迁奖励）归陈洋洋享有（如提前回迁上房，临时安置补偿费由陈洋洋负责据实结算，王延田、程春艳不再退还）；三、驳回原告王延田、程春艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7817元，原告王延田、程春艳共同负担5417元，被告陈洋洋负担2400元。财产保全申请费3470元，由被告陈洋洋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  蒋继伟审 判 员  赵曰涛人民陪审员  赵凤芹二〇二〇年十二月二十九日法官助理秦剑波书记员廖明慧