广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7787号上诉人（原审原告）：张丽萍，女，汉族，身份证号码。委托诉讼代理人：孙国清，广东稳健律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市京粤实业有限公司，住所地惠州大亚湾**开城大道南路**富康国际综合楼**。法定代表人：林少勇委托诉讼代理人：曾环钦，广东增华律师事务所律师。原审第三人：黄海林，男，汉族，身份证号码，住所地，住所地江西省丰城市×××××××××××××××××××××iv>原审第三人：惠州市贝莱物业管理有限公司，住所地，住所地惠州市大亚湾区**×××××××××××世纪大厦营销中心iv>法定代表人：张晓斌，董事长。上诉人张丽萍因与被上诉人惠州市京粤实业有限公司、原审第三人黄海林、惠州市贝莱物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初2168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张丽萍上诉请求：1、依法对一审判决中的错误判项进行改判；2、依法判令被上诉人在2016年1月1日以后至完全交付给上诉诉止的房租金或使用费金额按《关于惠州市大亚湾西区××××××××××××使用费价格评估书》进行支付或重新对租金进行评估，且依据评估价格支付给上诉人；3、依法判令被上诉人支付迟付房租费的利息（自原告起诉之日起至案件履行完毕之日止）；4、本案的诉讼费用及相关费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定《关于惠州市大亚湾西区××××××××××××使用费价格评估书》过期且不依据其评估的认定事实错误。首先《关于惠州市大亚湾西区××××××××××××使用费价格评估书》的评估是对2016年1月至2018年12月31日止共计36个月的目标商铺租金的价格评估，明显看出评估价格已经高出了原来约定的月租金6903元许多的事实，这是不可否认的事实，说明上诉人提起的诉讼是合理的。其次本案在惠州市中级人民法院是在2018年6月11日就已经裁定发回重审，一审法院安排在2019年l月31开庭和2019年4月18开庭，至2020年7月7日收到贵院判决书，这期间均为诉讼时间。惠州中院发回的时间还在《关于惠州市大亚湾西区××××××××××××使用费价格评估书》的有效期内。再次，开庭庭审时上诉人已经向法庭提出要求对价格书没有涵盖的部分再进行价格评估。因此一审法院以价格评估书过期为由而裁判，相当于将案件又判决回了原点，当初上诉人就是对租金金额不满意才提起诉讼的，案件经过了几年的审理，最后又回到了起点，纠纷仍旧没有得到有效解决。二、一审法院认定不支持利息是不符合实际情况的。一审法院认定起诉时租金未曾确定租金利息，因此而不支持原告的利息请求，几乎所有的支付款项的诉讼都会涉及利息，没有上诉人是在起诉前就把利息都计算清楚了的，另外也没有原告在起诉前就确定好法院能支持原告多少本金的，提交的还只是一个利率计算标准而已。因此上诉人要求利息是有权利的，一审法院以起诉时租金未曾确定而不支持利息是错误的。综上，上诉人不服一审判决，特向惠州市中级人民法院提起上诉，请求惠州市中级人民法院做出正确判决支持上诉人的上诉请求。另，上诉人张丽萍庭审时补充上诉事实和理由如下：第一，原审判决判令被上诉人按每月6903元租金标准计算商铺占用使用费，没有合同依据和法律依据。第二，原审判决判令是自2016年3月3日起计算租金，应当自2016年1月1日起计算，因为2016年1月1日至2016年3月3日之间有未付租金，且数额有异议。第三，原审发回重审时，价格评估书上载有效期，因原审拖延开庭，导致评估书过期，责任不在上诉人，且上诉人已在原审庭审中提出要求进行评估，未得到一审法院相应许可，法院认定评估书已失效，应当对上诉人进行释明，并寻求上诉人的意见，这样判决有失公允。被上诉人惠州市京粤实业有限公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，因此请求二审法院维持原判。原审第三人黄海林、惠州市贝莱物业管理有限公司未答辩。上诉人张丽萍向一审法院起诉请求：1、判决确认原告张丽萍与被告京粤公司签订的《x花园委托招商经营管理合同》于起诉书送达被告时解除；2、判令被告支付原告就x花园x栋x号商铺自委托管理合同确认解除之日起至本案判决生效执行之日止的占有使用费341784元(计至2018年12月31日)，2019年依据评估报告按前一年百分之十的比例增长计算；3、判令被告将涉案商铺在本案判决生效后一个月内腾空返还给原告使用；4、判令被告向原告支付迟付商铺占用费的利息，利息按银行同期同类的流动资金贷款利率计算到付清之日止。一审法院认定事实：2013年5月13日，原告张丽萍与被告京粤公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的位于惠州市大亚湾区××××××××××××××，该商铺为预售商品房，建筑面积x㎡，套内面积x㎡，房屋总价为1491062元，2013年5月13日，原告应支付50%，余款于2013年5月25日付清。房屋交付期限为2014年4月30日。2014年1月8日，原告才支付首期购房款751062元，因原告银行资信原因，未能办理银行按揭贷款，直至2015年7月30日才交清余款740000元。同日，原告(甲方)与被告(乙方)签订一份《x花园委托经营管理合同》，主要约定：一、标的物及用途：1、合同标的物为原告所有的位于惠州市大亚湾区××××××××××××××。2、该标的物用途为甲方委托租赁经营的商业用房。二、委托方式：1、乙方全权负责该商铺所在商场的整体运营和管理。2、甲方授权乙方代表甲方签署《x花园租赁合同》，在合同期限内，除双方另行书面约定外，甲方遵循并配合乙方关于委托标的物的统一经营与管理。三、委托期限及房屋交付：租期自2014年1月1日至2023年12月31日，共10年，甲方同意按合同条款执行，该商铺由乙方统一经营管理。四、租金支付：1、自2014年1月1日起至2015年12月31日止的2年内，甲方商铺在上述二年的租金收益相当于总房款的10%，总金额为165674元，该租金收益在甲方签定《商品房买卖合同》时，直接冲抵原总价中包含的项目商铺招商推广费，乙方不再另行支付。2、自2014年1月1日起至2015年12月31日止的2年内，乙方代替甲方对物业收取出租的租金165674元，所得租金归乙方。2015年12月31日以后物业租金归甲方所有，由物业承租方向甲方缴纳租金。五、甲方的权利和义务：1、拥有自有产权商铺的租金收益的权利和依法纳税的义务。2、保证该商铺及其附属设施在合同期内处于正常可使用和安全的状态。乙方和承租人在商铺委托管理或租赁经营过程中确需乙方协助配合的，乙方应予积极协助和配合等。六、乙方的权利义务：1、负责商场整体的营运管理，制定科学的商场经营方案和管理标准，引进先进的商场经营理念、管理模式与管理方法。运用合法的整合营运手段，塑造商场形象和提升商场知名度，促进商场的长期稳定发展和繁荣。2、在本合同期内，乙方拥有该商铺的完全使用权和经营管理权益，并对承租人依法按章进行管理和督导。七、违约责任：l、在本合同履行期间，除甲、乙双方另有约定外，任意一方均不得擅自解除本合同。擅自解除本合同、未履行或部分履行本合同、有阻碍本合同继续履行行为的，均视为违约。2、对于甲方违约的，由甲方承担乙方所有损失，并承担由此而导致相关承租方所有损失及关联商铺的间接损失。3、对于乙方违约的，承担甲方所有经济损失。4、本合同履行期间，对于甲方延期办理房屋交接手续的，甲方应向乙方支付延期交付期间的每套商铺每月一万元人民币的违约金，不足1个月的按1个月计算；对于未经乙方书面许可，甲方擅自将该商铺对外租赁的，甲方应向乙方支付该租赁合同期内的每套商铺每月一万元人民币的违约金，并承担乙方对另外第三方违约的责任和损失等。合同签订后，被告以2年租金165674元抵扣原告应付的购房款，2016年1月，因原告不同意按第三人贝莱公司与第三人黄海林约定的租金条款履行而引发纠纷。另查明：庭审中被告承认第三人贝莱公司系其注册成立的下属企业，负责对被告开发建设的x花园的物业管理。2014年8月，被告转委托第三人贝莱公司与第三人黄海林签订《x花园租赁合同》，由贝莱公司将包含涉案商铺在内的7间(x)商铺（套内面积x4㎡）整体出租给第三人黄海林用作服装经营，期限为2014年8月1日起至2021年7月31日止。租金标准约定：该商铺月租金为43632元，租赁期内自第五年起租金按每年递增5%计付，即：2014年8月1日至2015年11月30日免租金；2015年12月1日至2016年7月31日租金按三折即13090元/月,其中涉案商铺按套内面积计2078.90元/月；2016年8月1日至2017年7月31日，租金43632元/月,其中涉案商铺按套内面积计6929.46元/月；2017年8月1日至2018年7月31日租金43632元/月，其中涉案商铺按套内面积计6929.46元/月；2018年8月1日至2021年7月31日，租金45814元/月，其中涉案商铺按套内面积计7276元/月。合同落款未签署日期。庭审中被告认可2015年12月1日至2017年12月31日的租金已由第三人黄海林交第三人贝莱公司收取，未支付给原告。第三人黄海林在法定期限内于2016年6月28日申请装修鉴定,但不愿提供装修鉴定公司要求的鉴定材料,致使装修费用无法鉴定。本案在审理过程中，原告向一审法院提出申请，要求对涉案商铺在2016年1月1日至2018年12月31日期间的租金进行评估的申请。一审法院依法委托广州市x价格事务所有限公司对涉案商铺的租金进行评估。该公司于2017年12月8日作出穗华价估（惠州）[2017]187号《关于惠州市大亚湾西区××××××××××××××使用费价格评估结论书》，其结论为：惠州市大亚湾西区××××××××××××××从2016年1月至2018年12月31日的使用费为人民币341784元，其中：2016年的房屋使用费为103224元（租金8602元/月）；2017年的房屋使用费为113544元（租金9462元/月）；2018年的房屋使用费为125016元（租金10418元/月）。该结论书注明自出具之日起有效期一年。此外，原告的起诉书于2016年3月3日送达给被告京粤公司。一审法院认为，原告张丽萍与被告京粤公司签订的《x茶园委托合同招商经营管理合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对双方当事人法律约束力。本案的争议焦点有：1、原告请求确认合同解除是否符合法律规定的问题；2、原告主张返还商铺有无法律和事实依据的问题3、原告张丽萍主张的商铺占用费的依据是否充分的问题；4、原告主张延付商铺占用费的利息是否合理问题。一、原告请求确认合同解除是否符合法律规定及原告主张返还商铺有无法律和事实依据的问题原告与被告签订的《x花园委托经营管理合同》是有效合同，双方应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。根据合法第四百条的规定，受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受委托人可以转委托。被告未经原告同意即将涉案商铺转委托给第三人贝莱公司出租给第三人黄海林使用，因此，被告应对转委托给第三人贝莱公司的行为承担责任。根据合同法第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因此，原告要求解除合同，并请求一审法院确认该合同于起诉书送达被告京公司之日解除，符合法律规定，应予支持。因此，确认原告与被告于2013年5月13日签订的《x花园委托招商经营管理合同》于2016年3月3日解除。合同解除后，被告没有法律依据再行占用或经营管理原告的商铺，因此，被告应依法返还涉案商铺给原告使用。二、原告张丽萍主张的商铺占用费的依据是否充分的问题按照《x花园委托经营管理合同》规定，原告同意自2014年1月1日到2023年12月31日止10年内将涉案商铺交由被告统一经营管理，自201年1月1日到2015年12月31日止两年租金相当于总房价10%，即165674元由被告收取，冲抵项目商铺招商推广费。自2015年12月31日以后的租金由原告收取。因此，原告有权收取2016年1月1日后的租金，现双方签订的委托管理合同于2016年3月3日解除，原告主张自合同解除之日起被告应支付涉案商铺占用费，理由成立，应予支持。因《关于惠州市大亚湾西区×××××××××××××使用费价格评估结论书》已失效，原告主张按该评估结论计算占用费，理由不成立，不予支持。鉴于双方对2016年1月1日之后的租金没有约定，因此，被告应参照双方约定前两年的租金6903元/月计算商铺占用费，自2016年3月3日计至返还涉案商铺之日止。2015年12月31日以后的物业承租方为第三人黄海林，黄海林与第三人贝莱物业签订的《x花园租赁合同》对原告没有约束力，因此，两第三人约定的租金不能作为计算原告的租金损失。三、原告主张被告支付延付商铺占用费的利息是否合理问题《x花园委托经营管理合同》约定涉案商铺自2015年12月31日后的租金由原告收取，但原告实际一直未得到租金，被告理应支付占用原告租金利息。因此，原告要求被告支付延付涉案商铺占用费的利息，理由充分，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第四百条、第四百零四条、第四百零六条第二款、第四百一十条用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告张丽萍与被告惠州市京粤实业有限公司于2013年3月15日签订的《x花园委托招商经营管理合同》于2016年3月3日解除；二、被告惠州市京粤实业有限公司应自本判决生效之日起30日内将惠州大亚湾西区x花园x栋x号(粤房地权证惠州字第x号)商铺返还给原告张丽萍；三、被告惠州市京粤实业有限公司自本判决生效之日起10日内按每月6903元租金标准计付商铺占用费给原告张丽萍，自2016年3月3日起计至返还上述商铺之日止，利息按银行同期同类流动资金贷款利率分段计算，计至付清之日止；四、驳回原告张丽萍其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10427元（原告已预交50元），由原告负担1427元，被告负担9000元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据本案查明的事实和各方当事人的意见，本案争议的焦点是：确定涉案商铺占用费的计算标准。涉案评估结论书系经具有评估资质的机构出具，评估程序合法、依据充足，虽该评估结论书载明的有效期系自出具之日起一年，但本案被发回重审再次立案时，并未超过该评估结论书的有效期，且即便评估结论书已过一年，已评定的涉案商铺的占用（租金）价格并不因评估结论书的使用期限是否已过而发生变化，故广州市x价格事务所有限公司出具的该评估结论书仍可作为确定涉案商铺在2016年至2018年期间的占用费的参考依据。一审参照双方约定前两年的租金6903元/月计算商铺占用费欠妥当，本院予以纠正。因上诉人起诉时诉请被上诉人支付自委托管理合同确认解除之日起的商铺占用费，而双方合同于2016年3月3日解除，故上诉人应按广州市x价格事务所有限公司出具的《关于惠州市大亚湾西区××××××××××××××使用费价格评估结论书》向上诉人支付自2016年3月3日起至2018年12月31日止的商铺占用费，即2016年3月3日起至2016年12月31日止按每月8602元的标准支付，2017年1月1日起至2017年12月31日止按每月9462元的标准支付，2018年1月1日起至2018年12月31日止按每月10418元的标准支付，2019年1月1日起至涉案商铺返还之日止，本院酌情认定按每月8602元的标准计算商铺占用费。至于上诉人主张的延付商铺占用费的利息，一审法院已予以支持，上诉人认为一审未予支持没有依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初2168号民事判决第一、第二判项及受理费的处理。二、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初2168号民事判决第四判项。三、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初2168号民事判决第三判项为：被上诉人惠州市京粤实业有限公司应自本判决生效之日起十日内，按每月8602元的租金计付标准自2016年3月3日起至2016年12月31日止向上诉人张丽萍给付商铺占用费；按每月9462元的租金计付标准自2017年1月1日起至2017年12月31日止向上诉人张丽萍给付商铺占用费；按每月10418元的租金计付标准自2018年1月1日起至2018年12月31日止向上诉人张丽萍给付商铺占用费；按每月8602元的租金计付标准自2019年1月1日起至涉案商铺返还之日止向上诉人张丽萍给付商铺占用费。利息计算：从2016年3月3日起至2016年12月31日止，以86020元为基数，按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率计算；从2017年1月1日起至2017年12月31日止，以113544元为基数，按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率计算；从2018年1月1日起至2018年12月31日止，以125016元为基数，按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率计算；从2019年1月1日起至占用费付清日止，每月以8602元为基数，按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率分段计算。四、驳回上诉人张丽萍的其他上诉请求。二审案件受理费10427元（上诉人张丽萍），由上诉人张丽萍负担1427元，由被上诉人惠州市京粤实业有限公司负担9000元。被上诉人惠州市京粤实业有限公司应负担的9000元，限其在收到本判决后五天内向本院缴交。上诉人张丽萍多缴交的9000元，由本院退回给上诉人张丽萍。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓文审 判 员 邓耀辉审 判 员 刘宇慧二〇二〇年十二月二十一日法官助理 李兵勤书 记 员 叶婷婷