福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初5477号 原告（反诉被告）：陈煜阳，男，1985年5月10日出生，汉族，住福建省建瓯市。 委托诉讼代理人：程洵、张闽亮，福建雅厚律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：林宗焕，男，1992年10月14日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：姚家雄、林立本，北京乾成（福州）律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）陈煜阳与被告（反诉原告）林宗焕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序于2020年12月11日公开开庭进行了审理。陈煜阳的委托诉讼代理人程洵、张闽亮与林宗焕及其委托诉讼代理人姚家雄、林立本到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告陈煜阳向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告双方签订的《经营场所租赁合同》；二、判令林宗焕退还租赁保证金4500元；三、判令林宗焕退还租金9000元；四、判令林宗焕退还转让费30000元；五、判令林宗焕赔偿装修违约金50000元；六、判令林宗焕承担陈煜阳聘请律师费5000元；七、判令本案全部诉讼费用由林宗焕承担。 事实与理由：陈煜阳与林宗焕于2020年5月18日签订《经营场所租赁合同》，约定陈煜阳租赁林宗焕坐落在福州市闽侯县××街镇××路××号××中国冶金地质大厦Ｂ栋第一层XXX单元约50平方米的场所使用面积，租赁用途为经营用途，租赁时间为2020年6月1日至2025年3月10日。签订合同前后陈煜阳先后支付给林宗焕39000元（租赁保证金4500元，第一个月租金4500元，转让费30000元），陈煜阳在2020年6月28日向林宗焕支付了第二个月的租金和电费共5700元。林宗焕向陈煜阳承诺该经营场所可以办理营业执照，能够满足经营需要。 陈煜阳在签订租赁合同后就进场装修，包括：定制生产所需的橱柜、操作台、展示柜、灯具等。在此期间陈煜阳屡次向林宗焕反映实际分给陈煜阳的经营面积只有不足20平方米，远达不到合同约定的50平方米，并要求林宗焕交付商铺钥匙，林宗焕一直推诿不予解决。因陈煜阳经营食品小吃需要加工冷热食品及切水果，在操作时需要独立的操作间，林宗焕无法按合同提供足够的经营场所导致陈煜阳无法设立操作间和办理营业执照。陈煜阳一直就经营面积不足、商铺钥匙未交付及无法办理营业执照事宜与林宗焕协商，林宗焕一直推诿不予处理。林宗焕的违约行为导致陈煜阳无法经营，租赁合同目的无法实现。陈煜阳多次找林宗焕就租赁事宜进行协商，但林宗焕不予理会，多次协商无果后陈煜阳不得已只能聘请律师维护合法权益，支付律师费5000元。 依照租赁合同约定林宗焕应当退还收取的租赁费用9000元、租赁保证金4500元，退还转让费30000元，赔偿装修损失50000元（含陈煜阳支出的装修设备费17008.46元），律师费5000元，共计98500元。 现原被告经多次协商，无法就赔偿事宜达成一致意见。为维护原告合法权益，依据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 本诉被告林宗焕辩称，一、陈煜阳认为经营面积不足、商铺钥匙未交付、无法办理营业执照，与事实情况不符。 1、经营面积不存在不足。首先，讼争店面系在中介居间之下形成的，陈煜阳多次到讼争店面实地考察，双方就所租赁具体区域进行确认，陈煜阳是充分知悉所租赁具体区域及相应面积，故最终双方签订《经营场所租赁合同》时对店面面积进行象征性约定约为50平米。其次，讼争店面实际确有约50平米，因讼争店面系在写字楼一楼店面，公摊较大，加上林宗焕与陈煜阳有公共使用区域，讼争店面约为50平米是合理范围。最后，讼争店面租金是按月固定收取，并非是按面积来计算，在陈煜阳已明确租赁区域情况下，不存在经营面积与租金不匹配的情形。 2、关于商铺钥匙问题。首先，林宗焕与陈煜阳店面实际为一体（中间隔着过道），林宗焕营业时间早于陈煜阳，停业时间晚于陈煜阳，陈煜阳完全可以自由、正常营业，且陈煜阳6月份、7月份经营行为可以得到印证。其次，在8月24日之前，包括洽谈租赁店面时，陈煜阳没有要求林宗焕提供钥匙，仅在双方出现纠纷才以林宗焕未交付钥匙作为借口。 3、陈煜阳完全可以办理营业执照。陈煜阳6月、7月份图经营方便，没有办理营业执照。即便现在要办理营业执照，林宗焕只要提供租赁合同等材料，即可配合陈煜阳办理营业执照，故陈煜阳主张不能办理营业执照与事实不符。此外，陈煜阳提到无法设立独立操作间，这与林宗焕无关，林宗焕仅负责租赁店面给陈煜阳经营，是否需要独立操作间非林宗焕义务，应由陈煜阳自行解决，且现有场地也可以支撑陈煜阳形成独立操作间。 二、陈煜阳诉称“无法经营，租赁合同目的无法实现”，与实际情况不符。 陈煜阳2020年5月份租赁讼争店面，2020年6月、7月都处于正常经营状态，但陈煜阳经营次月（即2020年7月）就开始消极经营，林宗焕还三番五次协助、督促陈煜阳正常经营，而店面客流量实际上是较多的。陈煜阳自7月25日开始因自身原因，停止营业，这一事实在林宗焕与陈煜阳及林楚楚之间微信聊天记录就可以印证。因此，陈煜阳不存在无法经营的情况，停止营业纯粹是个人经营不善。 三、林宗焕在履行讼争《经营场所租赁合同》过程中不存在违约行为，反而是陈煜阳拒不支付租金及水电等费用，故林宗焕不应当承担退还租赁保证金、租金，退还转让费、赔偿装修损失及律师费的违约责任。 1、关于违约行为。合同签订后，林宗焕依约将讼争店面及公用区交付给陈煜阳使用，陈煜阳亦按约定进行经营。林宗焕本着为《经营场所租赁合同》更好履行原则，多次主动协助、督促陈煜阳经营，故不存在违反合同义务。相反的是，陈煜阳仅支付2020年6月租金4500元、水电等费用1200元，7月租金4500元。自2020年7月25日开始，陈煜阳拖欠7月份及以后水电等费用、2020年8月及以后的店面租金已经构成违约。 2、关于保证金问题。《经营场所租赁合同》第6条约定，承租期满或被答辩人转租成功时林宗焕无息退还租赁保证金；第13条约定，陈煜阳提前退租并未转租成功的，林宗焕有权扣取（即没收）租赁保证金。现因陈煜阳违约要求退租，该租赁保证金不具备退还条件。 3、关于租金问题。陈煜阳已实际使用店面，应按合同约定4500元/月支付租金，林宗焕既不需要退还9000元租金，还有权利向陈煜阳要求支付自2020年8月份至今的店面租金。 4、关于转让费、装修损失8万元。首先，根据《经营场所租赁合同》第12条约定，若林宗焕提前收回房屋须赔偿陈煜阳转让费及装修费约80000元。如前所述，陈煜阳不存在违约，更主张林宗焕能够继续履行合同，故陈煜阳要求赔偿8万元没有依据。其次，店面转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，承租人在转租房屋的情况下，次承租人为获得剩余的租赁期限向转租人所支付的一种对价。本案中双方约定转让费30000元，现因陈煜阳自身原因不履行讼争合同，陈煜阳无权要求林宗焕退还转让费。最后，陈煜阳未就其所主张的损失提供相关证据予以说明，其提供的证据不能证明其产生损失。收款收据的真实性无法确认，且不是付款凭证，不能证明款项实际支付，即便所涉款项真实支付，也只是陈煜阳的正常经营成本，并非其损失。 5、陈煜阳支出的律师费应由其自行承担，与林宗焕无关。 四、讼争《经营场所租赁合同》合法有效，双方应依合同约定继续履行。 讼争《经营场所租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应依约履行。林宗焕签订合同后积极履行合同义务，但陈煜阳却未依约支付租金及水电等费用已构成违约，但陈煜阳还是希望双方能够继续履行讼争合同。 反诉原告林宗焕反诉请求：一、判令反诉被告继续履行双方于2020年5月18日签订的《经营场所租赁合同》；二、判令反诉被告向反诉原告支付2020年8月至2020年11月租金共计18000元（4500元/月×4个月=18000元）；三、判令反诉被告向反诉原告支付水费、电费、物业费、水电公摊费、中央空调电费共计7776.15元；四、判令反诉被告承担反诉原告因本案支出的律师费7000元；五、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。 反诉事实与理由：经中介俞建成提供居间服务，反诉被告陈煜阳就讼争店面租赁一事，多次到反诉原告林宗焕讼争店面实际考察，并确认所租赁位置。2020年5月18日，反诉被告陈煜阳、原告林宗焕、中介俞建成签订《经营场所租赁合同》一份，约定：反诉原告林宗焕将坐落于福州市闽侯县××街镇××路××号××中国冶金地质大厦Ｂ栋第1层XXX单元约50平方米的场所出租给反诉被告使用；租赁期限从2020年6月1日至2025年3月10日；租金为4500元／月，于每月25日交租；承租期内商铺内水费、电费、燃气费、物业费、水电公摊费由双方均摊。 合同签订后，反诉原告林宗焕依约将讼争店面及公用区交付给反诉被告陈煜阳使用，反诉被告陈煜阳亦按约定进行经营，并支付2020年6月租金4500元、水电等费用1200元，7月租金4500元。自2020年7月25日开始，反诉被告陈煜阳拖欠7月份及以后水电等费用、2020年8月及以后的店面租金。 反诉原告林宗焕认为，《经营场所租赁合同》系双方真实意思表示，应按照约定履行，反诉被告作为承租人应按照合同约定如期支付相应租金、水电费等费用,但至今反诉被告陈煜阳拖欠部分租金、水电等费用，已构成违约。 综上，为了维护反诉原告林宗焕的合法权益，反诉原告林宗焕依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等有关规定，特向贵院提出反诉，恳请贵院判如所请。 反诉被告陈煜阳辩称，一、林宗焕未按合同约定的场地面积交付给陈煜阳使用，已构成违约。 陈煜阳与林宗焕签订的《经营场所租赁合同》中明确约定，林宗焕需将案涉商铺中约50平方米的场地交付给陈煜阳使用，但从合同签订之后，林宗焕交付给陈煜阳的实际场地面积不足20平方米，即使算上共用的过道和货架，面积也仅仅只有23.8平方米左右，远远达不到合同约定的50平方米左右的面积，林宗焕对此也予以认可，因此林宗焕未按合同约定的场地面积交付给陈煜阳使用，已构成违约。 二、林宗焕未按合同约定的场地面积交付给陈煜阳使用，导致陈煜阳不能办理营业执照以及设立经营所需的独立操作隔间，以致合同目的无法实现。 陈煜阳租赁商铺的主要目的是为了制作、出售汉堡和水果捞，陈煜阳制作汉堡和水果捞在操作时需要独立的操作间，林宗焕无法按合同约定提供足够的场所面积，导致陈煜阳无法设立独立操作间，陈煜阳也因此多次被市场监督部门口头警告。 因在同一商铺地址办理不同营业执照，需要将商铺隔开，林宗焕也未能提供合同约定的场地面积，导致陈煜阳无法将商铺隔开申请营业执照。 林宗焕未按合同约定的场地面积交付给陈煜阳使用，以致陈煜阳租赁商铺的主要目的不能实现，已构成根本违约。 三、林宗焕从始至终未将商铺钥匙交付给陈煜阳，亦构成违约。 众所周知，租赁商铺做生意的另一个目的是为了能自主安排营业时间，陈煜阳制售汉堡、水果捞的营业时间和林宗焕经营便利店的时间并不完全相同，陈煜阳明显有权利自主安排营业时间，陈煜阳多次要求林宗焕交付商铺钥匙，林宗焕总是拒绝交付，导致陈煜阳不能自主安排营业时间，不仅阻却了合同的履行，也影响了经营收入，因此，林宗焕拒绝交付商铺钥匙的行为构成违约。 四、陈煜阳不再支付租金等费用，系因行使合同的不安抗辩权。林宗焕要求陈煜阳支付租金、水电费、物业费、水电公摊费、中央空调费、律师费无事实和法律依据。 陈煜阳一直就交付的场地面积不足、无法办理营业执照及商铺钥匙未交付事宜与林宗焕沟通解决，但林宗焕一直推诿不予处理，陈煜阳于2020年8月24日再次与林宗焕沟通上述事宜，林宗焕明确表示未交付合同约定的场地面积以及不能交付商铺钥匙。陈煜阳不再支付租金和水电费，系行使合同的不安抗辩权，维护自身合法权益。因此，在林宗焕已根本违约、合同目的无法实现的情况下，林宗焕要求陈煜阳支付租金、水电费、物业费、水电公摊费、中央空调费、律师费无事实和法律依据。 林宗焕早已将陈煜阳租赁的场地完全作为己用，何来还需支付租金一说。退一步说，即使陈煜阳要承担林宗焕诉请的费用，也应按合同解除的时间计算，且林宗焕在租赁前已将184.62平方米的案涉商铺隔开一半交付给第三方企业作为餐饮使用，却要实际使用场地面积不足20平方米的陈煜阳均摊184.62平方米商铺所产生的水电费、物业费、水电公摊费、中央空调费，明显不合理。 综上所述，因林宗焕的违约行为，导致合同目的无法实现，林宗焕的诉请无事实和法律依据，依法应予驳回。 庭审中，林宗焕申请闽侯县上街中鼎中介所员工俞建成出庭作证，其证人证言是陈煜阳为了租赁林宗焕的店面，俞建成曾经陪着陈煜阳及其合伙人到租赁场所看了三次，陈煜阳在此期间均未提出任何异议。但陈煜阳在租赁后发现经营的场所面积与实际不符，曾经向中介员工俞建成反映，俞建成亦将此情况向林宗焕传达，但林宗焕除了将两个冰柜搬走外，就不再给陈煜阳作出其他任何解释，故陈煜阳在该租赁场所连续经营两个月后不再经营。 陈煜阳、林宗焕围绕诉讼请求、反诉请求提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月18日，陈煜阳与林宗焕在闽侯县上街中鼎地产房产中介所居间下签订了编号为ＺＮ-ＹＪＤＳ20200518-103《经营场所租赁合同》，合同约定：林宗焕将其向中国冶金总局二局承租的坐落于福州市闽侯县××街镇××路××号××中国冶金地质大厦Ｂ栋第一层XXX单元约50平方米的场所转租给陈煜阳用于经营奶茶店，租赁时间为2020年6月1日至2025年3月10日，约定每月租金4500元，合同签订前，陈煜阳向林宗焕先后支付了39000元（其中租赁押金4500元、2020年6月份4500元、租赁场所转让费30000元）。合同签订后，陈煜阳又向林宗焕支付了2020年7月的租金4500元。陈煜阳在经营过程中，以合同上所记载的约50平方米的场所，实际加上公摊只有23平方米的面积为由拒绝向林宗焕缴纳自2020年8月份起的租金。2020年9月，林宗焕将橱柜等物品搬进陈煜阳经营的场所内，双方由此引起纠纷。审理中，林宗焕针对本案事实向本院提起反诉，要求判令双方继续履行合同等反诉请求，本院经审查后依法合并审理。 本院认为，陈煜阳与林宗焕签订的《经营场所租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。本案中，陈煜阳主张林宗焕提供的租赁场所名为约50平米，但实际经营面积不到20平米为由拒绝缴纳2020年8月起的租金，并要求解除双方之间所签订的租赁合同，本院认为，陈煜阳作为具有完全民事行为能力的自然人，在中介所员工俞建成陪同下到租赁场所察看了三次，明知对租赁店铺面积与实际面积相差巨大情形下仍然与林宗焕签订租赁合同且还经营了两个月的奶茶店，故陈煜阳对此亦存在过错，鉴于陈煜阳无继续租赁店铺之意，且林宗焕于2020年9月份在未解除合同的情形下将部分物品搬进陈煜阳经营的场所，故其请求解除双方签订的《经营场所租赁合同》，本院予以准许。合同既然解除，陈煜阳必须应在规定的时间内将其所租赁的店铺腾空后交还给林宗焕。 关于陈煜阳要求林宗焕退还租金9000元的诉请，本院认为，陈煜阳在租赁场所经营了两个月，其按照双方合同的约定向林宗焕支付两个月的租金，系陈煜阳应尽的合同义务，故其主张退还租金9000元，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于陈煜阳要求林宗焕退还租赁保证金（押金）4500元的问题，本院认为，因林宗焕确实未向陈煜阳提供合同约定的租赁经营面积，存在着相应的过错，故对陈煜阳的此项请求，本院予以支持。 关于陈煜阳请求退还转让费30000元的诉请，本院认为，鉴于林宗焕确实未向陈煜阳提供足够的经营面积，且陈煜阳无继续租赁经营场所之意，故林宗焕所收取陈煜阳的转让费30000元应予以退还。 关于陈煜阳要求林宗焕赔偿其装修损失50000元的诉请，本院认为，陈煜阳在租赁经营场所后，根本就没有对经营场所进行装修，其向本院举证两张票据也只是在网上购买酸奶机等物品，故陈煜阳的此项请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于陈煜阳请求林宗焕支付律师费5000元的问题，本院认为，因双方对此并无合同约定，故对陈煜阳的此项主张，本院不予支持。 关于林宗焕反诉陈煜阳应继续履行合同以及陈煜阳应向支付2020年8月份至11月份止的租金计18000元以及支付双方共同承担的水费、电费、物业费、水电公摊费、中央空调电费等反诉请求的问题，本院认为，林宗焕在双方未解除合同的情形下于2020年9月初将部分物品搬进陈煜阳经营的场所，已构成违约，故其主张2020年8月份租金4500元，本院予以支持，对于2020年9月份起的租金，本院不予支持。至于林宗焕反诉主张2020年6月至8月计三个月的水费、电费、物业费、水电公摊费、中央空调电费计17952.3元，根据合同约定，该费系陈煜阳与林宗焕共同承担，扣除陈煜阳已支付1200元，尚有7776.15元陈煜阳应予支付的诉请。本院认为，林宗焕的此项反诉请求，有双方签订的《经营场所租赁合同》第七条约定，故陈煜阳对此应当予以支付。另外，林宗焕要求陈煜阳支付律师费7000元，无合同约定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除陈煜阳与林宗焕于2020年5月18日签订的编号为ZN-YJDS20200518-103《经营场所租赁合同》； 二、陈煜阳应自本判决生效之日起十日内腾空租赁房屋（场所）交还给林宗焕； 三、林宗焕应自本判决生效之日起七日内退还陈煜阳租赁保证金（押金）4500元、转让费30000元，合计34500元，扣除陈煜阳应承担的2020年6月至8月份共三个月的水费、电费、物业费、水电公摊费、中央空调电费计7776.15元及2020年8月份的租金计4500元，合计12276.15元，林宗焕实际还应支付陈煜阳上述费用合计人民币22223.85元； 四、驳回陈煜阳其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告林宗焕其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2263元，减半收取计1131.5元，由林宗焕负担468元（该费林宗焕应自本判决生效之日起七日内向本院缴纳），陈煜阳自行负担663.5元。反诉费310元，由陈煜阳负担50元，林宗焕自行负担260元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 林循沙 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 罗燕圆 书 记 员 刘文芳 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。