广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初8589号原告：刘洪海，男，汉族，1×××年7月16日出生，户籍地广东省深圳市南山区××××××××××，公民身份号码362×××××××********。委托诉讼代理人：刘丹，广东俭德律师事务所律师。被告：惠东县长银房地产开发有限公司，住所地惠东县港口镇东山海地段檀悦度假酒店公寓******。法定代表人：符某1。委托诉讼代理人：姚小刚、郑雪燕，均为广东广法律师事务所律师。原告刘洪海与被告惠东县长银房地产开发有限公司（以下简称长银公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘洪海的委托诉讼代理人刘丹与被告长银公司的委托诉讼代理人姚小刚、郑雪燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘洪海向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金28846.30元（以710500元为基数，按日万分之一自2017年9月18日起计算至2018年10月29日止止）；二、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2015年5月13日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于惠东县港口镇东山海地段檀悦度假酒店公寓4栋10层16号，总价款为710500元。原告如约支付房款，被告于2016年9月23日向原告交付房屋，双方合同约定“如因出卖人责任未能在合同约定交付之日起360日内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则出卖人应自此期限届满之次日起至实际完成之日止，每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，同时双方约定了被告的书面通知义务”。后因被告未及时履行相应义务，原告直至2018年11月5日才取得房屋产权证书。被告的上述行为已经严重的损害了被告的合法权益，并且违反国家相关法律和市场交易规则，故原告现特依据相关法律规定及合同约定诉至法院，恳请法院判如所请。被告长银公司辩称:一、被告已按商品房买卖合同及补充协议的约定履行了义务。1、被告于2016年9月23日将涉案房屋交付给原告，根据商品房买卖合同第十五条及补充协议第九条第1款“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，被告已按约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报惠东县国土资源局备案。从法院依法调取的不动产登记资料显示：初始登记（确权）受理时间为2017年6月19日，并于2017年9月28日完成初始登记（确权）、取得《不动产清单》，不动产登记政策改革后，《商品房屋权属登记证明书》已变更为《不动产清单》，因此，被告已按约定履行了义务。2、《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定自2016年1月1日起不动产登记需要进行权籍调查，而惠东县国土资源局于2016年6月30日启动不动产登记工作，此时，惠东县不动产登记和不动产权籍调查的业务流程才明确下来。办理不动产权证需要提交的材料在原、被告双方签订合同后已经发生了变化，取得权籍调查成果是办理不动产权属转移登记过程中增加的程序，是原被告双方在签订合同时不可预测的情形。因此，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，办理不动产权证需要提交的材料增加了权籍调查成果材料，被告在取得权籍调查成果清单后90天内通知原告前来领取办理产权登记所需要的材料，符合情势变更的情形。根据被告在惠东县不动产登记档案馆调取的不动产权登记材料以及法院调取的不动产登记信息，可以看出惠东县自然资源局于2018年2月7日出具权籍调查成果，那么被告取得权籍调查成果清单的时间应晚于惠东县自然资源局出具权籍调查成果的时间。而被告在领取了权籍调查成果清单后，已按约定通知原告前来领取办理房产证登记需由出卖人提供的资料以及办理面签手续。原告也已于2018年6月11日向惠东县××××××××申请办理不动产权转移登记，并于2018年11月5日办理出不动产权证。因此，被告已按约定履行了通知义务，不存在违约。二、商品房买卖合同及补充协议均没有约定“被告逾期通知原告前来领取办理《房地产证》登记需由被告提供的资料，被告需要承担违约责任和支付违约金”，因此，被告无需向原告支付逾期办理不动产权证的违约金。商品房买卖合同第十五条约定“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第（3）项处理……（3）双方同意本条款按照附件补充协议执行”。《补充协议》第九条第1款约定了“如因出卖人责任未能在合同约定交付之日起360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则出卖人应自此期限届满之次日起至实际完成之日止，每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金”，对于该条款约定的义务，被告已按约定的时间履行。而补充协议第九条第2款约定“出卖人在取得《商品房屋权属登记证明书》后90天内书面通知买受人前来领取办理《房地产证》登记需由出卖人提供的资料…买受人应在取得资料后10天内前往商品房所属的产权登记部门申请办理《房地产证》，否则，由此造成的责任由买受人承担”，该条款并没有约定被告需因逾期履行通知义务而需向原告承担违约责任和支付违约金，也没有约定违反该条款的违约金标准。因此，从原被告双方签订的商品房买卖合同和补充协议可以看出，“每日按已付房款的万分之一”的违约金标准仅是针对《补充协议》第九条第1款“出卖人逾期提交资料报产权登记机关备案”的约定，并不是针对“出卖人逾期通知买受人领取办理《房地产证》需由出卖人提供的资料”的约定。商品房买卖合同和补充协议其他条款也均没有约定被告须因逾期通知原告领取办理《房地产证》资料而应承担的违约责任以及违约金标准。三、原告主张的违约金标准过高。涉案房产的办证时间恰逢不动产登记政策的改革、登记流程变更的特殊时期，彼时惠东县不动登记改革正在推进当中，有关工作机制尚未健全、人员队伍尚未充足，辖区内房量巨大，除了县城众多住宅楼盘还有巽寮湾、双月湾、亚婆角等大量海边楼盘，工作量大而人员不足的问题比较突出，且因为当地台风多发等天气原因影响外出工作，所以惠东县国土资源局办理的权籍调查业务比较拖延、缓慢。对此，惠东县国土资源局分别在2016年8月19日、2016年9月7日、2016年10月14日在对网络问政进行回复时均予以确认。以上事实证明，涉案房产的办证工作缓慢根本不是被告的原因造成的，而是因为涉案房产的办证时间恰逢不动产登记改革的初始阶段，包括权籍调查在内的不动登记工作的相关政策、流程的不确定性以及登记部门的工作机制等原因造成了涉案房产所在地区惠东县的权籍调查工作拖延、缓慢，这是惠东县所有楼盘项目普遍存在问题，不是单单涉案房产所在的楼盘项目才有的问题。被告不存在故意拖延办证的行为，相反被告为了让业主们能尽早取得不动产权证，安排了大量的人力、物力进行办证工作，被告的工作人员也一直有去相关办证窗口催促和跟进办证事宜，而事实上，涉案项目的办证速度也是所在地区较快的，且也并未给原告造成任何实际损失。因此，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，如法院最终认定被告逾期办证，那么被告请求法院考虑合同履行过程中存在的上述客观事实、被告不存在过错以及未给原告造成任何实际损失等综合因素，对原告主张的违约金予以调整、减少。综上所述，原告的主张没有事实根据和法律依据，请求人民法院依法查清事实，判决驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案证据及事实，本院认定如下：原告刘洪海（买受人）与被告长银公司（出卖人）于2015年5月13日签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》各一份，约定被告将其开发建设的位于惠东县港口镇东山海地段檀悦度假酒店公寓4栋10层16号房出售给原告，该商品房用途为公寓式住宅，房屋总价款为710500元，付款方式为买受人于签订合同前付清首期款360500元，余款35万元于2015年8月13日前办理好银行按揭贷款。合同第八条（交付期限）约定出卖人应当在2016年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条（产权登记）约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照《补充协议》执行。《补充协议》第九条（对本合同第十五条的补充）约定：1、如因出卖人责任未能在合同约定交付之日起360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则出卖人应自此期限届满之次日起至实际完成之日止，每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，延期达720天以上的，买受人有权解除买卖合同，出卖人应向买受人合计支付合同总额5%的违约金；2、出卖人在取得《商品房屋权属登记证明书》后90天内书面通知买受人前来领取办理《房地产证》登记需由出卖人提供的资料，通知发出后即视为出卖人履行了办证义务，买受人应在取得资料后10天内前往商品房所属的产权登记部门申请办理《房地产证》，否则，由此造成的责任由买受人承担；3、买受人应按出卖人书面通知上的时间及地点领取办证的相关资料，买受人可选择自行办理《房地产证》或委托他人代办《房地产证》，如委托他人代办的，委托人必须出具经公证部门签发的《委托公证书》，如委托律师事务所，应出具律师事务所见证的授权委托书，否则，受托人无法领取相关办证资料。《补充协议》第十七条（通知和送达）约定：⑴双方通讯地址以本合同所载地址为准，一方联系方式如有变更，应在变更后十五天内书面通知对方；⑵本合同中通知的送达形式为当面签收或邮寄送达（包括挂号信或特快专递），采取当面签收方式送达的，则以签收日期为送达日期，采取邮寄送达的，送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的投递日期的第二天，如任何一方拒绝签收、地址发生、地址发生变化未通知另一方不可归责于对方原因而无法签收的，则视为送达。《补充协议》第二十、二十一条约定：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的组成部分，本补充条款自双方签字盖章之日起生效。签订上述合同及《补充协议》后，原告按约定向被告支付了购房款，被告于2016年9月23日将案涉商515品房交付原告使用，并于2018年11月5日转移登记至原告名下【不动产权证号：粤（2018）惠东县不动产权第005××4号】。中华人民共和国国土资源部于2016年1月1日公布并实施《不动产登记暂行条例实施细则》，该细则第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全”。根据被告提供的由惠东县房产管理局出具的《关于惠东县长银房地产开发公司办理檀悦度假酒店公寓不动产登记情况的回复意见》显示，上述《不动产登记暂行条例实施细则》施行后，惠东县当地办理不动产登记需提供惠东县国土资源局勘察测绘队出具的《不动产权籍调查成果表》，长银公司的工作人员曾于2016年2月底及此后就办证事宜多次咨询惠东县房产管理局港口所。另外，针对网络问政人员就不动产登记事宜提出的疑问，惠东县国土资源局于2016年8月19日作出如下回复：“我局于2016年6月30日开展不动产登记工作。权籍调查是不动产登记的前提与基础，目前过渡期间，全县权籍调查工作由我局测绘部门承担，人少量大，再加上台风天频繁下雨，影响外业作业，导致办理时限延误”。为查明案件事实，本院依职权向惠东县自然资源局调查案涉商品房的不动产权证办理情况，惠东县国土资源局于2020年11月16日向本院回复一份《涉案房屋信息表》，该信息表显示案涉商品房申请办理初始登记的权籍调查时间为2017年5月24日、完成时间为2017年6月16日；申请办理初始登记（确权）时间为2017年6月19日、完成时间【即取得《商品房屋权属登记证明书》（又名《不动产清单》）时间】为2017年9月28日；申请办理转移登记批量出具权籍调查成果时间为2017年10月26日、完成时间为2018年2月7日；预收被告申请办理转移登记资料的时间为2018年6月12日，办理时间为2018年10月31日，办结时间为2018年11月5日。被告主张其申请办理案涉商品房转移登记的时间应当以其提交的《惠东县不动产登记申请审批表》记载的时间为准，该审批表显示原、被告申请办理房屋所有权转移登记的时间2018年6月11日，惠东县房产管理局港口所初审意见的落款日期为2018年6月11日，惠东县国土资源局核定意见（准予登记）的落款日期为2018年11月5日。关于被告在取得《商品房屋权属登记证明书》后有无按《补充协议》的约定“在90天内书面通知原告前来领取办理《房地产证》登记需由出卖人提供的资料”的问题，经本院询问，被告称其有通过邮寄书面通知原告，但邮寄回单已因台风天气遗失。原告对该项主张不予认可。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原告刘洪海与被告长银公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按合同约定履行自己的义务。原告在本案中已按照合同约定向被告支付了购房款，被告理应按合同及《补充协议》的约定履行相关办理商品房权属登记的义务，否则将构成违约，依法应按合同约定承担逾期办证的违约责任。综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、不动产办证政策的变动能否成为被告豁免逾期办证违约责任的免责情形？二、被告是否存在逾期办证的违约行为及应否承担违约责任？对此，本院评析如下：关于第一个争议焦点。本院认为，根据中华人民共和国国土资源部公布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条的规定，自2016年1月1日起不动产登记需要进行权籍调查，即办理不动产权证需要提交的材料在原、被告双方签订合同后已经发生了变化。该办理产权登记过程中增加的程序，并非双方当事人在订立合同时可以预测，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，被告主张是因情势变更主张变更合同，相应延迟履行办证义务的依据充分，本院予以支持。关于第二个争议焦点。根据合同第十五条及《补充协议》第九条的约定，被告在履行办证义务过程中应当完成如下两项义务：第一项义务系被告应当在房屋交付之日即2016年9月23日起的360天内即2017年9月18日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；第二项义务系被告在取得《商品房屋权属登记证明书》后90天内书面通知买受人前来领取办理《房地产证》登记需由出卖人提供的资料。关于第一项义务，被告经初始登记的权籍调查完成后于2017年6月19日申请办理初始登记（确权），该日期在2017年9月18日前，可见被告已按照约定完成了该项义务，并无违约行为。关于第二项义务，被告本应在取得《商品房屋产权权属证明书》之日即2017年9月28日后90天内即2017年12月27日前书面通知原告前来领取办理转移登记的相关资料。然而，受到上述不动产登记政策变动的影响，即使被告将《商品房屋产权权属证明书》交付原告，在完成土地权籍调查前原告亦无法实现房产权属转移登记的合同目的。故此，在此情况下，被告履行该通知义务的时间应当相应顺延，即被告应自转移登记的权籍调查完成之日起90天内通知原告前来办理不动产权证。因案涉商品房完成转移登记权籍调查的时间为2018年2月7日，故被告应当在90天内即2018年5月8日前通知原告，被告未能举证证明其已经在该期间内按合同约定履行了通知义务，依法应承担举证不能的法律后果。据此，本院推定被告在该期间内未按合同约定履行通知义务，构成违约，依法应按合同约定承担逾期办证的违约责任。而根据被告提交的《惠东县不动产登记申请审批表》显示，原、被告申请办理房屋所有权转移登记的时间为2018年6月11日，该时间应推定为被告履行通知义务的时间节点。据此，根据《补充协议》第九条的约定，被告应自其应履行通知义务的次日即2018年5月9日起，每日按已付房价款710500元的万分之一向买受人支付违约金至2018年6月10日止（共计33日）。经本院核算，被告应向原告支付的逾期办证违约金为2344.65元（710500元×0.01%/日×33日,四舍五入）。原告诉请超过的部分，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠东县长银房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘洪海支付逾期办证违约金2344.65元。二、驳回原告刘洪海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费871.53元，由原告刘洪海负担800.69元，被告惠东县长银房地产开发有限公司负担70.84元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  王雪良审 判 员  陈 游人民陪审员  吴宇洋二〇二〇年十二月二十四日法官 助理  黄浩芳书 记 员  杨舒婷