河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0711民初2671号原告：河南太行投资担保有限公司，住所地：新乡市牧野区中原路**。法定代表人：胡明磊，董事长。委托诉讼代理人：孟凡，河南师大方正律师事务所律师，特别授权。被告：杨某。委托诉讼代理人：陈玲玲，河南普建律师事务所律师，特别授权。被告：河南新基房地产开发集团有限公司，住，住所地：新乡市凤泉区耿黄大道星湖花园/div>法定代表人：王首道，总经理。原告河南太行投资担保有限公司（以下简称太行担保公司）诉被告杨某、河南新基房地产开发集团有限公司（以下简称新基公司）执行异议纠纷一案，本院2020年7月22日立案受理后，本院公开开庭进行了审理。原告太行担保公司的委托诉讼代理人孟凡，被告杨某及其委托诉讼代理人陈玲玲到庭参加诉讼。被告新基公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告太行担保公司向本院提出诉讼请求，1、请求人民法院撤销新乡市牧野区人民法院（2020）豫0711执异74号民事裁定书；2、请求人民法院依法判决准许执行新乡市凤泉区星湖花园三期7号楼1单元2层东户1201室房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月14日，新乡市牧野区人民法院立案受理原告诉被告新乡市星湖贸易有限公司等担保追偿一案。2015年8月，新乡市牧野区人民法院（2015）牧民二初字第468号民事裁定书裁定查封本案案涉房产。2015年11月28日，新乡市牧野区人民法院作出（2015）牧民二初字第468号民事判决书，判决由新乡市星湖贸易有限公司向原告归还代偿款463352.25元及利息、违约金（自2015年4月21日至判决确定支付之日止，按年24%计算）；被告罗全高、张素君、王元起、高云静、河南新基房地产开发集团有限公司、王静华、马忠书、新乡市静华商贸有限公司对上述代偿款承担连带清偿责任；诉讼费保全费共计50680元由新乡市星湖贸易有限公司、罗全高、张素君、王元起、高云静、河南新基房地产开发集团有限公司、王静华、马忠书、新乡市静华商贸有限公司负担。判决生效后，原告对本案依法申请强制执行。2017年8月7日，新乡市牧野区人民法院（2016）豫0711民执341号之一裁定书裁定续查封本案案涉房产。在执行过程中，杨某对查封的涉案房屋提出了执行异议。2020年6月3日，新乡市牧野区人民法院作出（2020）豫0711民初74号民事裁定书，裁定中止对新乡市凤泉区星湖花园三期7号楼1单元2层东户1201室房屋的执行。原告认为该裁定程序及法律适用错误、事实认定错误：一、执行异议审理程序错误。①根据《民事诉讼法》227条之规定，案外人执行异议审查期限为15天。在如此之短的期限内原审查法院仅能就案涉执行查封是否错误进行程序性审查，即按照《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条第一款之规定审查被查封财产对外公示权属信息是否为被告，从而确定被告是否为权利人、执行查封行为是否错误。本案中被告未对房屋购买进行权属登记，甚至也没有预登记，原告认为房屋查封行为无误，案涉财产属于可执行房产。本案应当依据《民事诉讼法》第227条之规定驳回被告异议申请，由其以执行异议之诉的普通程序进行实质性审查。②原法院审查中，在被告没有任何对外公示权利的房产证明的情况下，仅凭所谓购房意向书、收据等片面材料来认定其拥有房产权利。本案明显属于典型的案情复杂、争议较大的情形。在此情况下，依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条之规定，原裁定法院应当组织听证，而不是简单的书面审查。而实际上，原裁定仅依照被告提交的未经质证的片面证据、未经听证、甚至未经原告答辩就从实质上认定被告杨某享有房屋权利、查封错误。原裁定法院的审查行为径行认定被告证据的效力、房屋权属系剥夺了原告的诉讼权利，原裁定法院以错误的审查程序侵害原告的合法利益。二、原裁定法院适用法律错误。异议裁定书称被告杨某于新乡市没有不动产，原告认为该事实不真实、不准确。根据被告所述2014年购买案涉房屋至今已长达7年，如其确无其他居住用房，房屋未正常交付、过户、使用，被告未及时维护权利的行为显然不符合大宗消费者的正常消费行为。因此原裁定法院依照《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定审理显然是错误的。原告认为本案应当依照该司法解释的第28条予以审理并驳回其异议请求。三、针对原裁定法院认定的房屋交易行为，原告不予认可。首先，根据被告杨某自认可知，其15岁时与新基公司签订意向书，即其在做出该行为时尚为限制行为能力人，就该法律行为是否有效裁定法院并未进行审查。其次，《新基星湖锦逸湾选房意向书》条款已自认其并非买卖合同，杨某与新基房地产公司之间并未达成合法有效的书面买卖合同。最后，该意向书同时自认房屋面积不准确，被告仅在案涉房屋建造框架时就短期交纳所谓大部分房款显然是不符合购房者的日常逻辑。基于上述三项理由可以看出案涉房屋是否存在真实的交易行为原裁定法院并未查明。原告认为该房屋交易行为为妨碍执行的虚假行为，应依法对被告予以处罚。综上，原告认为原裁定法院审理程序错误侵害原告于执行异议中的诉讼权利；原法院裁定适用法律错误；被告并未签订合法有效的书面购房合同，该款项的交付也为虚假交易，查封并执行案涉房产无误，被告的行为系侵害原告合法权益的行为，望贵院查明事实并支持原告的诉讼请求。被告杨某辩称，一、被告杨某系涉案房屋的利害关系人（所有权人），有权向法院提出案外人执行异议，且本案完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除执行的情形，因此，新乡市牧野区人民法院作出的（2020）豫0711执异74号《执行裁定书》认定事实清楚、适用法律正确，应中止对新乡市凤泉区星湖花园三期7号楼1单元2层东户1201室房屋的执行。1、被告杨某系涉案房屋的利害关系人（所有权人），有权向法院提出案外人执行异议。被告杨某于2014年4月3日与原被执行人新基公司签订了《新基星湖锦逸湾楼盘意向书》，虽未签订正式的商品房买卖合同，但该协议约定：“由被告杨某购买新基公司开发的新基星湖锦逸湾7号楼1单元2层东户1201室，建筑面积109.3平方米，单价2470元/m，总房款269971元”等内容，完全符合情形符合《商品房销售管理办法》第十六规定。且协议签订后，被告杨某于2019年4月3日、2014年6月14日分两次缴纳了共计15万元房款。新基公司向被告杨某出具了盖有公司财务专用章的《收据》。且被告杨某在新乡市辖区并没有已登记的不动产。那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备＜商品房销售管理办法＞第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”、第六条：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”之相关规定，本案被告杨某与新基公司签订的《新基星湖锦逸湾楼盘意向书》合法有效，依法受法律保护。那么被告杨某作案涉房屋的利害关系人，符合提出案外人执行异议。2、本案被告杨某的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定排除执行的情形，新乡市牧野区人民法院作出的（2020）豫0711执异74号《执行裁定书》是正确的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，本案被告杨某与新基签订的《买卖合同》时间是2014年4月3日，在法院查封（2015年8月）之前就已签订了合法有效的协议；且被告杨某名下无其他居住的房屋；及被告杨某已支付的房款为15万元（付款比例：已付15万元房款/总房款269971元=56%）远远超过合同总价款的50%，即被告杨某的情况完全符合第二十九条规定的三种排除执行情形。因此法院作出（2020）豫0711执异74号《执行裁定书》是正确的。依法驳回原告的诉求。二、原告提出的诉求无事实根据和法律依据，且理由也是不成立的，依法应驳回其诉求。（一）原告诉状的第一个理由不成立，不应支持，理由如下：1、案外人执行异议的审理程序及审理期限十五天是正确的，相反原告提出的诉状第一条理由是不成立的，这仅是其个人推测与误解，没有事实根据和法律依据。首先，《中华人民共和国民事诉讼法》是由全国人民代表大会通过的，该法是以宪法为根据，结合我国民事审判工作的经验和实际情况制定（该法的第一条就已明确规定了）。因此，法院依据该法进行审理案外人执行异议程序是正确的，且该法的第二百二十七条不仅规定了案外人执行异议的审查期限是十五天，且也规定了对裁定不服的而提出诉诉讼期限的也是十五。而本案原告也正是依据该法、该条款在收到裁定书后十五天期限内向本院提起诉讼的。所以案外人执行异议审查期限为十五天不存在程序性错误的情形。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》与《中华人民共和国民事诉讼法》的规定并不冲突，且是更加相辅相成。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条明确规定了：人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。因此这两个规定不存在冲突问题。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十条规定为：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。”，并非是原告诉状所述的“应当组织听证”规定。综上，原告不仅对规定不了解，且适用法律错误，因此原告诉状的第一个理由不成立，不应支持。（二）原告诉状的第二个理由不成立，不应支持，理由如下。为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益，根据民事诉讼法等法律规定，结合人民法院执行工作实际，制定《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，因此，执行异议按该规定进行审查，是正确的。且原告自己也是按该规定的部分条款提出诉讼的，并要求按规定进行审查（不过其要求适用法律条款错误）。因此，原告的第二个理由不成立，不予支持。（三）原告诉状的第三个理由不成立，不应支持，理由如下：如上所述，被告杨某与新基公司签订的《新基星湖锦逸湾楼盘意向书》合法有效，受法律保护，理由同答辩状的第一条（已陈述），原告公司诉称其自身不认可该协议，但在没有事实根据和法律依据的情况是不能否定该协议的合法有效性。其提出该理由没有事实根据和法律依据的支撑，因此不成立，应予以驳回。综上所述，原告诉求无事实根据和法律依据，且无没有相关证据予以证明，因此应驳回其诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原被告对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于原告提交的录像视频及留言板内容，被告对此有异议，但是结合案件情况，对于该证据，本院予以采信。对本案事实，本院认定如下：太行投资公司诉星湖公司、罗全高、张素君、王元起、高云静、新基公司、王静华、马忠书、静华公司借款担保纠纷，本院于2015年8月6日作出（2015）牧民二初字第468号民事裁定书，本院依据该裁定查封新基公司名下位于凤泉区星湖花园三期7号楼1单元2层东户1201室等30套房产。后本院于2015年11月28日作出（2015）牧民二初字第468号民事判决书，判决：一、星湖公司应于本判决生效后十日内偿还太行投资公司代偿款4633952.25元及利息、违约金（自2015年4月21日至本判决确定的支付之日止，按年24%计算）；二、罗全高、张素君、王元起、高云静、新基公司、王静华、马忠书、静华公司对第一项债务承担连带担保（清偿）责任，承担责任后有权向星湖公司追偿。判决生效后，星湖公司、罗全高、张素君、王元起、高云静、新基公司、王静华、马忠书、静华公司未履行生效法律文书确定的义务，太行投资公司向本院申请执行，本院立案后，于2015年3月10日向被执行人星湖公司、罗全高、张素君、王元起、高云静、新基公司、王静华、马忠书、静华公司发出执行通知书，星湖公司、罗全高、张素君、王元起、高云静、新基公司、王静华、马忠书、静华公司未按执行通知履行生效法律文书确定的义务。2017年8月7日本院作出（2016）豫0711执341号之一执行裁定书，裁定续查封被执行人新基公司所有的位于凤泉区星湖花园7号楼1单元2层东户1201室等共计30套住宅房屋。本院在对案涉房产采取执行措施的过程中，案外人杨某向本院提出异议，请求解除对案涉房屋的查封，本院经审理作出（2020）豫0711执异74号执行裁定书，中止了对上述房屋的执行。太行担保公司对裁定不服，向本院提起执行异议之诉。另查明，2014年4月3日，杨某与新基公司签订了《新基星湖锦逸湾选房意向书》，双方约定，杨某购买新基公司开发的新基星湖锦逸湾7号楼1单元2层东户，建筑面积约109.3平方米，合作建房单价2470元/m，总房款269971元。付款方式为一期诚意金150000元；二期诚意金119971元（包含定金）必须于本意向书签订之日起7日内付清。协议签订后，杨某于2014年4月3日、2014年6月14日分两次缴纳诚意金共计150000元，新基公司分别出具了盖有财务章的收据。再查明，李翠平与杨某为母子关系，根据新乡市不动产登记和交易中心出具的查询证明可知，两人名下在新乡市辖区均没有已登记的不动产。本院认为，关于被告杨某是否为商品房消费者，消费者购房人的认定着重在是否为居住需求，本案中，杨某及李翠平在新乡市辖区内并无登记备案的住房，其从新基公司处购买房屋是为了居住需求，故本院认为杨某为商品房消费者，本案应参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定进行审查，关于杨某与新基公司是否在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，两被告签订《新基·星湖湖锦逸湾选房意向书》的时间在本院对案涉房产查封之前，该意向书中对房屋的位置、建筑面积、单价及交款方式进行了明确约定，即双方买卖的房产已经特定为案涉房产，同时，也不存在导致上述协议无效的情形，原告杨某虽然在签订买卖合同时尚未成年，但购房款来源于其监护人，可以视为其监护人对上述买卖合同的认可，故本院认为，两被告已就案涉房产在法院查封之前签订了合法有效的买卖合同；关于杨某向新基公司交付的购房款是否超过了总价款的50%，杨某主张其按照新基公司的要求交纳的现金，新基公司收到款项后向其出具了收款收据，其对购房款来源进行了阐述并举了相关证据，原告太行担保公司对款项来源有异议，但本院认为，杨某对购房款的来源进行的阐释并未存在明显违背常理之处，杨某向新基公司交付购房款的事实具有高度盖然性，本院予以采信，故综上，杨某所提异议符合上述法律规定，可以排除执行，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告河南太行投资担保有限公司的诉讼请求。案件受理费5200元，由原告河南太行投资担保有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长 ：张孝群审 判 员 ：陈青青人民陪审员 ：齐东海二〇二〇年十二月十一日书 记 员 ：孙连利