浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终8274号 上诉人（原审原告）：周士良，男，1962年9月2日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：徐江陵，国浩律师（杭州）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州市江干区笕桥街道范家社区居民委员会。住所地：杭州市江干区机场路天城路**。统一社会信用代码：55330104002498869G。 法定代表人：钱国强，主任。 委托诉讼代理人：崔玥、姚逸晨，浙江楷立律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州市江干区农居建设管理中心、杭州市江干区拆迁安置办公室。。住所地：杭州市江干区庆春东路**统一社会信用代码：123301047429238597。 法定代表人：王**，主任。 委托诉讼代理人：唐佳璐，浙江九恒律师事务所律师。 上诉人周士良因与被上诉人杭州市江干区笕桥街道范家社区居民委员会（以下简称范家社区居委会）、杭州市江干区农居建设管理中心、杭州市江干区拆迁安置办公室（以下简称农居建管中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服浙江省杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初1247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2004年7月5日，周士良与范家村村民委员会签订了《范家村旧区改造拆迁补偿及安置协议》，协议说明了范家公寓系文件规划内的多层农居公寓，且约定了新房的分配方式及相应房款的支付系直接从拆迁补偿金中扣除等内容。之后周士良付清房款并入住。2001年12月17日，中共杭州市委、杭州市人民政府发布《中共杭州市委、杭州市人民政府关于扩大撤村（乡镇）建居（街）改革试点推行农转居多层公寓建设的意见》（市委[2001]29号），范家村正式撤村建居，原范家村村民委员会正式更名为范家社区居民委员会。2004年3月18日，杭州市江干区人民政府向杭州市规划局发出江政函[2004]6号《江干区人民政府关于要求补办范家社区农转居多层公寓（—期）有关手续的函》，说明案涉农居公寓因一期工程的建设由社区组织实施，由于缺少经验，社区仅根据村民的要求，未经过有关部门的批准，就对总平布置作了调整，因此需要补办有关手续的事实。2019年9月24日，杭州市清理解决拆迁安置房办证遗留问题专项工作领导小组印发《关于杭州市拆迁安置房产权初始登记历史遗留有关问题的处置意见》，要求拆迁安置房产权证申请主体为项目原开发建设单位。因案涉范家公寓产权证未能得到办理，周士良于2019年2月1日提起诉讼，请求判令：一、范家社区居委会、农居建管中心限期为周士良办理所属范家公寓置换房（门牌号为范家公寓15幢2单元302室、15幢2单元101室、11幢1单元502室）产权证并交付周士良；二、范家社区居委会、农居建管中心支付周士良违约金147148.62元（其中自2004年10月3日暂计至2018年10月19日止，此后以年利率5.76%计息，计算至权证办理完毕止）；三、范家社区居委会、农居建管中心承担本案诉讼费。 原审法院认为：本案的争议焦点为范家社区居委会、农居建管中心是否有限期办理案涉范家公寓房屋产权证的义务，以及案涉范家公寓引发的纠纷是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）。针对第一个争议焦点，无论是相关法律法规，或是当事人签订的《范家村旧区改造拆迁补偿及安置协议》，都未规定范家社区居委会具有限期办理房屋产权证的义务。针对第二个争议焦点，本案争议的房屋是拆迁安置房，拆迁安置房的对象并未向社会公开出售，而是特定的分配予被拆迁人，它不等同于商品房，不能适用解释第十八条关于逾期办理房屋权属证明的违约金条款。故周士良要求范家社区居委会、农居建管中心承担逾期办证违约金缺乏法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年6月23日判决：驳回周士良的全部诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费1621.5元，由周士良负担。 宣判后，周士良不服，向本院提起上诉称：一、针对一审判决认定的第一个争议焦点“范家社区居委会、农居建管中心是否有限期办理案涉范家公寓房屋产权证的义务”。1、一审判决未能明确办证主体，事实认定不清。2、一审判决认为“未规定具有限期办理房屋产权证的义务”适用法律错误。（1）一审判决并未否定需要办理房屋产权证书，但又认为“未规定具有限期办理房屋产权证的义务”，如若“未限期”那么是否意味着逻辑上可以无期限的“不予办理房屋产权证书”，显然，一审判决关于这一判项的说法自相矛盾。（2）一审判决认为当事人签订的《范家村旧居改造拆迁补偿及安置协议》并未规定限期办理房屋产权证的义务。但是该份拆迁安置协议实质上是一份不动产转让合同，从物权法的角度而言，办理不动产权登记必然是相应物权转让的附随义务，此附随义务并不需要在合同中予以明确，故不应当仅从合同未约定的角度而否定此附随义务。（3）一审判决认为相关法律法规并未规定限期办理房屋产权证的义务，适用法律错误。根据《合同法》第61条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，案子合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中虽然合同并未约定办理期限，但是根据相关房屋买卖及转让法律法规及交易习惯等可知，一般房屋应当自交付后90日内完成相应房屋产权登记，即使本案不适用90日的期限，但是“限期”办证应当是明确的合同义务。《杭州市撤村建居农转居多层公寓建设管理实施办法》第16条“农转非居民入住多层公寓后……由建设单位集中向市房管局、国土资源局申请办理房屋所有权证、国有土地使用证。市房管局、国土资源局参照经济适用房有关规定予以办理。”此处明确农转居多层公寓办理房屋产权证可参照经济适用房有关规定予以办理，而《城镇经济适用住房建设管理规定》第13条规定“购房者购买的经济适用房，按规定办理房屋产权登记手续”。根据《城市房屋权属登记管理办法》第16条“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证……房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件”。故，综合上述法规可知，本案中建设单位即范家社区居委会、农居建管中心应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交有关的证明文件。二、针对一审判决认定的第二个争议焦点“案涉范家公寓引发的纠纷是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》”。1、周士良对于案涉违约金的主张并没有依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关条款，而是基于范家社区居委会、农居建管中心事实上未履行其办理房屋产权证义务的违约行为，而要求其承担相应违约责任是根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”2、周士良建议可以参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第18条是基于本案基础事实与房屋买卖雷同，在没有具体规定的时候可参照适用类似的法规，同时周士良也在原审过程中明确可以由法院进行违约金的具体裁量。即使法院不认同所谓指引规范的概念，但根据（2017）最高法民再287号民事判决，如果现行法律未作出规定，对法律适用造成困扰，构成一定所谓的法律漏洞，不同性质的法律漏洞，可以通过类推适用、目的论的限缩等不同方法加以填补，同时也可以参照最类似的法规来进行相应的裁判说理。综上，一审判决存在事实认定及法律适用错误，请求二审法院：1、撤销原判，依法改判支持周士良的一审诉讼请求；2、由范家社区居委会、农居建管中心承担本案的诉讼费用。 上诉人周士良在二审中未提交新证据。 被上诉人范家社区居委会在二审中辩称：一、周士良一审诉讼请求为“判令限期办理所属范家公寓置换房产权证并交付”，并列明具体房屋门牌号，实则系要求办理具体的、对应到具体房屋的产权证，即私有产权登记。周士良在上诉状中自认“产权初始登记是周士良办理房屋产权证书的前提”，意味着其明确知晓需要先办理产权初始登记之后再办理具体的小证，且小证的办理主体是周士良自己。但是，在一审中经法院释明，周士良并未变更诉讼请求，那么在具体的房屋产权证也就是小证的办理主体是周士良自己的情况下，并无要求范家社区居委会限期为其办理小证的依据。所以，周士良要求改判支持其一审诉请的逻辑难以自洽。二、对于周士良认为案涉《范家村旧区改造拆迁补偿安置协议》系一份不动产转让合同的观点系法律关系认识错误，范家社区居委会已于一审提交房屋拆迁许可证，证明案涉项目属于征用集体土地项目，系行政征收，并不是由周士良将房屋出卖给范家社区居委会，周士良一审起诉案由也是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，并不是房屋买卖合同纠纷，周士良对法律关系的认知前后矛盾，错漏百出。三、关于限期办理的问题。首先，可以明确的是双方之间的《范家村旧区改造拆迁补偿安置协议》并未约定办理期限，所以周士良主张限期办证并无合同依据。其次，案涉项目属于撤村建居农转居多层公寓项目，应适用《杭州市撤村建居农转居多层公寓建设管理实施办法》，而该办法中并未规定办证期限。关于周士良上诉所称类推适用规定，首先案涉项目是明确的，有拆迁许可证佐证的集体土地征收项目，绝对不是商品房项目，所以不得适用商品房买卖司法解释。其次，关于九民会议纪要中强调审判实务应当依据有关的具体法律规则进行判断，类推适用亦应当以法律规则设定的情形条件为基础。商品房买卖司法解释设定的情形是商品房买卖。很显然，案涉项目并不符合这个司法解释所设定的情形和条件。范家社区居委会并不是商品房开发商，不适用相关的司法解释。其次，关于周士良主张参照经济适用房有关规定，但参照经济适用房有关规定是指在权属办理的时候参照经济适用房有关规定，意味着在产权证上需要注明。而并不是用于所谓的限期办证。周士良在其起诉状中所援引的《城镇房屋权属登记管理办法》已经失效，不具有法律适用的可能性。四、关于周士良主张违约金的问题，首先范家社区居委会已经全部履行了拆迁安置协议项下的全部义务，没有违约情形。所以该主张并无事实依据。其次，范家社区居委会没有为周士良办理私有产权登记的约定或法定义务，不存在违约责任一说。因此，有关主张违约金的诉请既无事实依据，也无法律依据。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律证据，周士良的上诉请求不能成立，请予驳回。 被上诉人范家社区居委会在二审中未提交新证据。 被上诉人农居建管中心在二审中辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，周士良的上诉请求及事实理由，没有事实依据和法律依据，理由如下：关于办证主体，原审判决中已经明确“2019年9月24日杭州市清理解决拆迁安置房办证遗留问题专项工作领导小组印发《关于杭州市拆迁安置房产权初始登记历史遗留有关问题的处置意见》，要求拆迁安置房产权证申请主体为项目原开发建设单位”，由此可见，范家社区居委会作为案涉范家公寓项目的开发建设单位，负有办理初始登记的职责，案涉范家公寓产权证的办理与农居建管中心无关，周士良诉请要求农居建管中心共同承担办证义务，显然与事实及政策不符。综上，农居建管中心不具有为案涉范家公寓办理产权证的法定职责，周士良的上诉缺乏事实依据和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人农居建管中心在二审中未提交新证据。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为，周士良在本案中诉请要求范家社区居委会、农居建管中心限期为其办理所属范家公寓15幢2单元302室、15幢2单元101室、11幢1单元502室房屋产权证并交付周士良及承担逾期办证的违约金。然案涉范家公寓系农转居拆迁安置用房，目前尚未办理产权初始登记，且无论是杭州市政府的相关文件还是周士良所签订的《范家村旧区改造拆迁补偿及安置协议》中，均未规定范家社区居委会或是农居建管中心应在限期内为周士良办理上述指定拆迁安置房的权属证书。故，周士良在范家公寓尚未办理产权初始登记的情况下，直接诉请要求范家社区居委会、农居建管中心限期为其办理上述指定3套拆迁安置房的产权证并承担逾期办证的违约金缺乏依据，原审未予支持并无不当。周士良的上诉请求不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3243元，由周士良负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年十二月八日 书记员 袁其伟