山西省太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初4974号原告（反诉被告）：师纪保，男，1977年7月25日出生，汉族，太原市万柏林区白家庄街办九院村委会团支部书记，住太原市。委托诉讼代理人：段慧明，山西君合君律师事务所律师。被告（反诉原告）：张苹苹，女，1985年8月30日出生，汉族，个体工商户，住太原市。委托诉讼代理人：祁玲玲，系张苹苹侄女，女，祁氏海鲜大咖饭店经理，住太原市。委托诉讼代理人：殷智杰，山西瀛唐律师事务所律师。原告师纪保诉被告张苹苹租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案。被告张苹苹于2020年11月7日提起反诉，本院依法予以受理。本案依法适用简易程序，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告师纪保向本院提出诉讼请求：一、判决确认原、被告签订的《门面房租赁合同》于2020年9月2日解除；二、判决被告立即向原告支付自2019年12月31日起至2020年9月2日止的拖欠租金22720.55元,及自2020年9月3日起至实际返还门面房之日止按照原租金标准计算的房屋占有使用费；三、判决被告支付原告违约金31800元；四、判决被告立即腾空门面房并将门面房返还原告；五、判决被告承担本案的诉讼费用、律师费、公告费、保全费用等实现债权的全部费用。事实与理由:2018年12月,原、被告双方签订《门面房租赁合同》(以下简称合同),约定原告将其拥有的坐落在太原市万柏林区白家庄街办九院403小区A栋3号门面房出租给乙方使用,租赁期限共36个月,自2018年12月31日起至2021年12月30日止,年租金为53000元整,按年支付。签订本合同同时被告已经支付一年租金53000元整,合同约定次年租金于2019年12月20日付清,但截至起诉时被告仅支付2020年度租金13000元整,严重违反合同第九条约定。被告已经拖欠房屋租金累计15天以上,原告有权解除该合同并收回房屋,被告应当支付合同总租金20%的违约金并赔偿原告其他损失。然而原告多次催要,被告拒不支付。为此特诉至贵院,请求依法支持原告的诉讼请求,以维护原告的合法权益。被告张苹苹辩称，一、被答辩人师纪保将有安全隐患的房屋出租给答辩人张苹苹,因出租房屋塌陷给答辩人张苹苹造成巨大损失,不仅不解决赔偿,反而擅自解除合同,属于明显违约。2018年12月,被答辩人师纪保和答辩人张苹苹双方签订了《门面房租赁合同》(以下简称合同),约定原告将其拥有的坐落在太原市万柏林区白家庄街办九院403小区A栋3号门面房出租给被告使用,租赁期限共36个月,自2018年12月31日起至2021年12月30日止,年租金为53000元整,按年支付。被答辩人师纪保在合同中承诺保证房屋安全。答辩人张苹苹租房以后,在房屋装修,设备购买投资了120000元,并且其中借了好多钱,一心想好好经营饭店做生意。但是,令人气愤的是,在2020年1月6日早上6点40分左右,店面中央地面发生塌陷,把供水管道压裂,导致不能正常营业。事后,答辩人张苹苹及时通知了被答辩人师纪保并报警,警察说让跟被答辩人师纪保协商,修理房屋。答辩人张苹苹说解决赔偿,赔偿答辩人张苹苹损失,然后再修理房屋。被答辩人师纪保说影响楼上供水,修理房屋,再解决问题。让答辩人张苹苹把东西搬到旁边A5门面房暂时营业,他进行A3门面的修理。在2020年2月3日上午10点左右,答辩人张苹苹老公祁平湖去店里拿东西,发现A5店面中央地面也发生塌陷,承重墙有裂痕,地面台阶也有裂痕,墙壁底梁也发现裂痕。答辩人张苹苹于当日13点左右通知被答辩人师纪保,被答辩人师纪保让答辩人张苹苹把前厅的桌子腾空,厨房的海鲜先走走外卖,以减少损失。结果，三天后,由于被答辩人师纪保雇佣人修理期间将厨房门堵住,并且将厨房断电,导致里面的海鲜、蔬菜全部腐烂,海鲜损失费用为24648元,蔬菜损失费用为1573.2元。然后答辩人张苹苹一直等待房屋修理完工,没有再营业,故被答辩人师纪保应赔偿答辩人张苹苹海鲜损失费用24648元,蔬菜损失费用1573.2元,以及2020年1月、4月、5月三个月的营业收入60000元。(去除疫情期间的2月和3月,每个月按20000元计算。)二、关于租赁房屋租金,并不是答辩人张苹苹故意拖延欠付租金,而是被答辩人师纪保履行合同义务不符合约定,答辩人张苹苹有拒付租金的权利,并有要求免除房屋不能保证安全期间的租金的权利。关于租赁房屋租金,签订本合同同时被告已经支付一年租金53000元整,合同约定次年租金于2019年12月20日付清。后经双方协商,答辩人张苹苹于2019年12月12日先支付了13000元,剩余次年租金最晚于2020年9月份付清。结果后期被答辩人师纪保出租的房屋发生塌陷,修理期间,答辩人张苹苹还通过市政和万柏林区白家庄街道办联系,与被答辩人师纪保协商,被答辩人师纪保当时都答应修理好房屋,解决赔偿问题。但一直没有通知答辩人张苹苹房屋已经修好,也没有出具相关的房屋安全检测的专业鉴定报告,也没有相关部门来验收。答辩人张苹苹方主动联系他,要交租金和协调赔偿损失问题,被答辩人师纪保不仅一直没有答复,积极解决问题,反而于2020年9月2号出具解除合同的书面通知,属于严重违约。根据我国《合同法》第六十六条:当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。被答辩人师纪保有保证出租房屋安全的义务,答辩人张苹苹有及时给付租金的义务。现在被答辩人师纪保出租房屋发生倒塌,倒塌以后,一直没有相关证据证明房屋现在处于安全状态,属于履行合同义务不符合约定。另,我国《合同法》第二百二十一条:承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。被答辩人师纪保维修出租房屋期间,答辩人张苹苹的店面不能正常营业,不仅没有收入,而且流失了很多客户,故被答辩人师纪保应当相应减少租金或者延长租期。《合同法》第二百三十一条:因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。被答辩人师纪保的出租房屋发生连锁塌陷,临近的几家店铺也发生塌陷,显然是房屋质量问题,既然不是答辩人张苹苹的责任,那么答辩人张苹苹可以要求减少租金或者不支付租金。综上,既然被答辩人师纪保不能保证出租房屋的安全问题,不能保证答辩人张苹苹的店面正常运营,房屋塌陷以后,也没有相关证据证明房屋现在处于安全状态,属于合同履行不符合约定,答辩人张苹苹有拒绝支付租金的权利,并有要求免除房屋不能保证安全期间的租金。三、被答辩人师纪保非基于不可抗力的原因擅自解除合同,应向答辩人张苹苹支付违约金31800元,并赔偿房屋73611元装修损失费用。《门面房租赁合同》第八条第二款在租赁期间,甲方因非本合同第十条第一款的情况,擅自解除本合同,提前收回本房屋的,被答辩人应按总租金的20%向答辩人支付违约金。而被答辩人师纪保的出租房屋塌陷显然不是不可抗力的原因,故被答辩人师纪保不是基于不可抗力的原因,擅自解除合同,属于严重违约,应向答辩人张苹苹支付违约金31800元。由于被答辩人师纪保出租房屋存在安全问题且提前解除合同,导致答辩人张苹苹花73611元装修的店面,不能实现答辩人张苹苹利用租赁房屋经营三年的合同目的,故被答辩人师纪保还应向答辩人张苹苹支付73611元装修损失费用。综上,答辩人张苹苹希望法院公正判决,以维护答辩人张苹苹的合法权益。反诉原告张苹苹向本院提出反诉请求：一、请求判令反诉被告(本诉原告)师纪保继续履行反诉原告(本诉被告)张苹苹与反诉被告(本诉原告)师纪保双方于2018年12月签订的《门面房租赁合同》，并免除房屋不能保证安全期间的租金；二、请求判令反诉被告(本诉原告)师纪保赔偿反诉原告(本诉被告)张苹苹海鲜损失费用24648元,蔬菜损失费用1573.2元；三、请求判令反诉被告(本诉原告)师纪保赔偿反诉原告(本诉被告)张苹苹2020年1月、4月、5月三个月的营业收入60000元；四、如不能履行合同,请求判令反诉被告(本诉原告)师纪保赔偿反诉原告(本诉被告)张苹苹房屋装修费用73611元；五、请求判令反诉被告(本诉原告)师纪保支付反诉原告(本诉被告)张苹苹违约金31800元；六、请求判令反诉被告(本诉原告)师纪保承担本案的诉讼费用、律师费、公告费、保全费用等实现债权的全部费用。事实和理由：反诉被告(本诉原告)师纪保将有安全隐患的房屋出租给反诉原告(本诉被告)张苹苹,因出租房屋塌陷给反诉原告(本诉被告)张苹苹造成巨大损失,不仅不积极赔偿损失,解决问题,而是擅自解除合同,属于严重违约。2018年12月,反诉被告(本诉原告)师纪保和反诉原告(本诉被告)张苹苹双方签订了《门面房租赁合同》(以下简称合同),约定原告将其拥有的坐落在太原市万柏林区白家庄街办九院403小区A栋3号门面房出租给乙方使用,租赁期限共36个月,自2018年12月31日起至2021年12月30日止,年租金为53000元整,按年支付。签订本合同同时被告已经支付一年租金53000元整,合同约定次年租金于2019年12月20日付清。后经双方协商,反诉原告(本诉被告)张苹苹于2019年12月12日先支付了13000元,剩余次年租金最晚于2020年9月份付清。并且反诉被告(本诉原告)师纪保在合同中承诺保证房屋安全,反诉原告(本诉被告)张苹苹租房以后,在房屋装修,设备购买投资了120000元,并且其中借了好多钱,一心想好好经营饭店做生意。但是,令人气愤的是,在2020年1月6日早上6点40分左右,店面中央地面发生塌陷,把供水管道压裂,导致不能正常营业。事后,反诉原告(本诉被告)张苹苹及时通知了反诉被告(本诉原告)师纪保,并报警,警察说让跟反诉被告(本诉原告)师纪保协商,修理房屋。反诉原告(本诉被告)张苹苹说解决赔偿,赔偿反诉原告(本诉被告)张苹苹损失,然后再修理房屋。反诉被告(本诉原告)师纪保说影响楼上供水,修理房屋,再解决问题。让反诉原告(本诉被告)张苹苹把东西搬到旁边A5门面房暂时营业,他进行A3门面的修理。在2020年2月3日上午10点左右,反诉原告(本诉被告)张苹苹老公祁平湖去店里拿东西,发现A5店面中央地面也发生塌陷,承重墙有裂痕,地面台阶也有裂痕,墙壁底梁也发现裂痕。在2020年2月3日上午10点左右,反诉原告(本诉被告)张苹苹老公祁平湖去店里拿东西,发现A5店面中央地面也发生塌陷,承重墙有裂痕,地面台阶也有裂痕,墙壁底梁也发现裂痕。反诉原告(本诉被告)张苹苹于当日13点左右通知反诉被告(本诉原告)师纪保,反诉被告(本诉原告)师纪保让反诉原告(本诉被告)张苹苹,把前厅的桌子腾空,厨房的海鲜先走走外卖,以减少损失。结果三天后,由于反诉被告(本诉原告)师纪保雇佣人修理期间将厨房门堵住,并且将厨房断电,导致里面的海鲜、蔬菜全部腐烂,海鲜损失费用为24648元,蔬菜损失费用为1573.2元。然后反诉原告(本诉被告)张苹苹一直等待房屋修理完工,没有再营业,不仅没有收入,而且流失了很多客户,造成不可估量的损失,故反诉被告(本诉原告)师纪保应赔偿反诉原告(本诉被告)张苹苹海鲜损失费用24648元,蔬菜损失费用1573.2元,以及2020年1月、4月、5月三个月的营业收入60000元。(去除疫情期间的2月和3月,每个月按20000元计算。)修理期间,反诉原告(本诉被告)张苹苹还通过市政和万柏林区白家庄街道办联系,与反诉被告(本诉原告)师纪保协商,反诉被告(本诉原告)师纪保当时都答应修理好房屋,解决赔偿问题。但一直没有通知反诉原告(本诉被告)张苹苹房屋已经修好,也没有出具相关的房屋安全检测的专业鉴定报告。反诉原告(本诉被告)张苹苹方主动联系他，要交租金,和协调赔偿损失问题,反诉被告(本诉原告)师纪保不仅一直没有答复,积极解决问题,反而于2020年9月2号出具解除合同的书面通知,属于严重违约。根据我国《合同法》第二百二十一条，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。《门面房租赁合同》第八条第2款在租赁期间,甲方因非本合同第十条第1款的情况,擅自解除本合同,提前收回本房屋的,甲方应按总租金的20%向乙方支付违约金。故反诉被告(本诉原告)师纪保不是基于不可抗力的原因,擅自解除合同,属于严重违约,应向反诉原告(本诉被告)张苹苹支付违约金31800元。根据我国合同法第六十六条当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。反诉被告(本诉原告)师纪保有保证房屋安全的义务,反诉原告(本诉被告)张苹苹有及时给付租金的义务。本案中,反诉被告(本诉原告)师纪保出租的房屋发生塌陷,不能保证反诉原告(本诉被告)张苹苹的店面正常运营,房屋塌陷以后,也一直没有相关证据证明,出租房屋现在处于安全状态,属于合同履行不符合约定,反诉原告(本诉被告)张苹苹有拒绝支付租金的权利,并有要求免除房屋不能保证安全期间的租金。由于反诉被告(本诉原告)师纪保出租房屋存在安全问题且提前解除合同,导致反诉原告(本诉被告)张苹苹花7361l元装修的店面,不能实现合同目的,故反诉被告(本诉原告)师纪保还应向反诉原告(本诉被告)张苹苹支付花73611元装修费。综上,反诉原告(本诉被告)张苹苹,据此特向法院提起诉讼,希望法院公正判决,以维护反诉原告(本诉被告)张苹苹的合法权益。反诉被告师纪保辩称，一、答辩人同意继续履行《门面房租赁合同》,但被答辩人应当支付占有使用房屋期间的租金。二、被答辩人反诉称赔偿海鲜蔬菜损失没有事实和法律依据,应当驳回。(一)被答辩人此项诉讼请求的基础法律关系应当是侵权,要求答辩人赔偿损失,那么被答辩人应当证明答辩人存在侵权行为、产生了相应的损害后果,侵权行为与损害后果存在因果关系,答辩人存在过错。1、答辩人不存在任何侵权行为。本案中,被答辩人承租答辩人房屋是事实,承租期间地板陷落是事实,在地板陷落后答辩人组织工人维修是事实,但实际情况是答辩人并未有任何的不当维修行为,在答辩人组织工人进入店内维修时,并未接触被答辩人海鲜、蔬菜,也并未将厨房断电,即答辩人根本不存在任何侵权行为。2、是否存在诉称的蔬菜、海鲜损失不能确定。根据现有全部证据,是否存在被答辩人诉称的海鲜、蔬菜损失不能确定,原因有三:(1)照片中的海鲜、蔬菜是否是被答辩人店中储存的还是借用其他店家的或是在其他店家拍摄的不能确定,根据答辩人辨认,冰箱内水果蔬菜并没有被答辩人照片中显示这么多。(2)被答辩人提交复印件,复印件客观上存在伪造变造的可能,照片是否真实不能确定。(3)照片中的蔬菜、海鲜是否腐烂不能确定,客观上存在被答辩人将新食材倒掉的可能;即使存在海鲜、蔬菜损失，被答辩人提交的票据上面的金额是否与照片上面的海鲜、蔬菜能一一对应,其中的食材有没有使用过不能确定,以上食材是否是在其他店家购买也不能确定。故其海鲜、蔬菜价值应当经过鉴定确认,未经鉴定,损失数额不能确定,答辩人不能认可。3、即使存在上述损失,那么也是因为被答辩人自身原因造成的,其损失与答辩人没有任何因果关系。4、答辩人不存在任何过错行为。在接到被答辩人声称房屋地板陷落的消息后,答辩人已经尽力及时抢修,在维修过程中,小心谨慎,没有任何不当之处,更不存在任何故意、过失造成被答辩人损失的行为。(二)即使因为答辩人行为导致被答辩人上述损失,那么被答辩人作为海鲜、蔬菜所有人负有妥善管理的义务,应当及时检查,及时查看,防止损失扩大,否则,也不能就扩大的损失要求任何赔偿。(三)被答辩人答辩称是答辩人将厨房断电导致海鲜、蔬菜腐烂不是事实,被答辩人也没有提交任何证据证明是答辩人行为导致的,更可能的情况是被答辩人因为自身原因,疏忽出错,断电导致腐烂。(四)如果排除断电原因,如果蔬菜、海鲜客观上确实腐烂,极大的可能也是自然腐烂。蔬菜放久了自然会变质,海鲜更是放久了坏的更厉害,这是自然规律;根据被答辩人的陈述,其海鲜、蔬菜已经储存很长时间,自然变质腐烂是大概率事件;疫情期间,几乎所有的饭店都存在食材放久了坏掉的情况,被答辩人食材也是一样,其要求答辩人来负担这一损失没有任何的依据。(五)如果说答辩人应当赔偿被答辩人海鲜、蔬菜损失,那么海鲜、蔬菜应当归答辩人所有,被答辩人擅自倒掉,其行为已经侵犯了答辩人的权益,应当赔偿答辩人相应损失。综上,即使存在被答辩人诉称的损失,也是因为被答辩人自身没有尽到基本的、合理的注意义务,没有妥善管理造成的,与答辩人不存在任何法律上的关系，答辩人不应当对其损失负责,其要求答辩人赔偿海鲜蔬菜损失没有事实和法律依据,应当驳回。三、赔偿营业损失没有事实和法律依据,此项诉求应当驳回。事情的事实经过是这样的:2020年1月6日被答辩人承租的A3房屋地面陷落,答辩人得知立即派人抢修,但因为被答辩人故意阻挠，不让修复,直至2020年1月14日答辩人才开始组织工人进入房屋内抢修,在此期间,因为被答辩人的阻挠行为使得相邻的整栋住宅楼都停水断水,严重干扰了居民生活;2020年1月18日经由答辩人协调,被答辩人搬到隔壁A5号房屋继续营业,然而2020年2月3日A5号门面房地面再次陷落,答辩人随即于2020年2月4日立即抢修,答辩人将地面修好以后立即联系被答辩人,询问被答辩人对维修是否还有其他想法和意见,但被答辩人因为营业业绩不佳,早有关门歇业的准备,为此已经在其他地方另外选址营业,所以拒绝和答辩人沟通,也拒绝交纳房租,更拒绝移交房屋给答辩人,答辩人无奈只能诉至贵院解决。被答辩人要求答辩人赔偿营业损失,那么被答辩人应当证明答辩人存在违约行为、违约行为造成了相应的损失,违约行为与损失存在因果关系,答辩人存在过错。1、地面陷落是被答辩人行为导致的,因被答辩人不合理使用厨房自来水及管道,导致房屋不能使用期间的营业损失应该由其自身负担。(1)从实际情况来看,根据维修情况得到的结论是:地下管道漏水,水流灌入地下,冲开地下黄土,导致地面陷落。而地下管道漏水的原因,是因为被答辩人使用厨房自来水及管道不当造成的,具体情形应当是:被答辩人在清洗海鲜时用水不当,导致海鲜硬壳等物堵塞下水道,被答辩人使用铁棒等硬物擅自疏通时,不慎捅破地下水管道,导致地下管道漏水,冲开地下黄土,引起地面陷落。(2)从常理来看,A5号门面房原承租人使用两年有余并未出现任何问题,A3号、A5号门面房在被答辩人使用后即出现问题,并且在答辩人出租的所有房屋中只有A3、A5号房屋出现地面陷落的问题,根据常理推断,也应当是被答辩人自身原因导致的。因被答辩人原因造成自身营业损失的,其损失应该由其自身负担,故被答辩人诉讼请求没有依据,应当驳回。2、答辩人不存在任何违约行为。答辩人、被答辩人存在房屋租赁关系,在答辩人将房屋交付使用时,房屋不存在任何的使用瑕疵,完全符合双方的合同约定;在被答辩人后续的使用过程中,房屋地面陷落,不是因为房屋自身原因导致的,而是被答辩人使用不当造成的,故在房屋租赁关系中,答辩人已经履行合同义务,并且履行情况完全符合双方的约定,答辩人没有任何的违约行为,不应当承担任何的违约责任。3、被答辩人诉称的营业损失没有事实和法律依据。疫情期间,根据太原市疫情防控管理规定,饭店不允许对外营业,几乎所有饭店都在亏损经营,也就是说,被答辩人的损失根本就是不存在的。即使被答辩人主张赔偿营业损失,那么也应当是营业收入扣除所有成本之后的纯利润,并非被答辩人诉称的营业损失;对于纯利润,被答辩人应当提交鉴定意见证明损失。对答辩人来说,被答辩人使用房屋的对价是答辩人获取对应使用期间的租金,即使存在违约行为,那么违约责任也应当是减免被答辩人不能使用期间的租金,赔偿其他损失已经超出答辩人订立合同时的预见能力,也超越了答辩人的负担能力,被答辩人主张上述赔偿没有事实和法律依据,如果被答辩人因为地面陷落这一客观行为而获取额外收益,却没有付出任何劳动,其结果也显然是不合理的。4、地面陷落和被答辩人诉称的损失没有因果关系。即使地面陷落属于答辩人责任,答辩人也已经积极协调其他房屋,作为被答辩人营业使用,被答辩人诉称的损失不是因为地面陷落造成的;疫情期间,根据太原市疫情防控管理规定,饭店不允许对外营业,也就是说,即使有损失,也是因为疫情原因,而非地面陷落。综上所述,对于被答辩人诉称的营业损失,系由被答辩人原因导致,答辩人不应当承担任何责任;并且因为被答辩人不合理使用自来水及管道,致使房屋地面陷落,答辩人有权解除租赁合同并要求被答辩人赔偿因此产生的维修费用100余万元,该费用现全部由房屋维修基金垫付,待出具明确鉴定意见后,答辩人会提起诉讼,要求相应的维修费用均应由被答辩人承担,答辩人有其他损失的,被答辩人也均应承担。四、房屋装修损失不应当由答辩人承担。1、因为被答辩人违约,答辩人已经通知其解除合同,合同是因为被答辩人违约而解除的,装修损失应当由被答辩人自身负担。2、被答辩人装修房屋并未经过答辩人同意,被答辩人擅自装修并承诺租约到期恢复原状,答辩人才允许其继续使用房屋;房屋装修风格、材料均由被答辩人自己选定,装修对答辩人并没有任何可以利用的地方,装修损失应当由自身承担,并且应当承担恢复房屋原状的全部费用。3、装修费用7361l元没有依据,装修费用没有转款凭证、纳税记录,真实性不能认定。4、即使承担装修费用,也应当是分担剩余租期装修费用,而非全部租期内的费用。五、被答辩人要求支付违约金31800元没有法律和事实依据。因为被答辩人违约,答辩人依据《门面房租赁合同》约定行使合同约定解除权,符合合同和法律规定,属于依法行使合同解除权的行为,并不属于违约解除合同的情形,被答辩人要求支付违约金31800元没有法律和事实依据。六、诉讼费、律师费、公告费、保全费等费用应当全部由被答辩人承担。被答辩人提出的反诉请求没有事实与法律依据,请贵院依法驳回被答辩人全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2018年12月，原告师纪保与被告张苹苹签订《门面房租赁合同》，合同约定：原告将其拥有的坐落在太原市万柏林区白家庄街办九院403小区A栋3号门面房出租给被告使用,租赁期限36个月,自2018年12月31日起至2021年12月30日止,年租金为53000元整,按年支付；在租赁期内，原告应保证出租房屋的使用安全，房屋所属设施的维修责任除被告在本合同及补充条款中约定外均由原告负责（但被告使用不当或人为因素除外），被告因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可对房屋进行装饰装修，但其规模、范围、工艺、用料等方案需事先征得原告书面同意后方可施工。合同还就合同的终止和解除、违约责任、争议的解决等做了约定。合同签订后，原告师纪保将涉案房屋交给被告张苹苹使用，被告依约向原告交付2018年12月31日至2019年12月31日的租金53000元，被告将所租赁房屋将房屋进行装修后用于“太原市万柏林区祁氏海鲜大咖饭店”的经营，实际支出装修费用71510元。按照原、被告所签合同约定，被告应在2019年12月20日向原告交付2020年度租金53000元，被告于2019年12月13日先行支付原告房屋租金13000元。2020年1月6日上午6点40分左右,被告承租原告的九院403小区A栋3号门面房中央地面发生塌陷,致使饭店无法正常营业。被告将该情况通知了原告师纪保，原告表示及时修缮，并要求张苹苹将营业所需物品搬到旁边A5门面房暂时营业。2020年2月3日上午，A5门面房地面也发生塌陷,被告所开饭店停业。2020年5月19日，原告通知被告房屋已经修缮完毕，被告因原告不能提供房屋安全的相关证书以及因赔偿问题未能达成一致，拒绝接收房屋。后原、被告就赔偿问题和支付租金问题多次协商未果。2020年9月2日，原告向被告发出解除《门面房租赁合同》通知书，认为被告没有全额缴纳2020年度房屋租金，违反合同约定，通知被告《门面房租赁合同》于2020年9月2日解除。庭审中，原、被告均有解除合同的意思表示，但就赔偿问题分歧较大，本院依法进行了调解，但双方未能达成一致。本院认为,原、被告签订的《门面房租赁合同》是当事人各方真实意思的表示，合同不违反我国法律、法规禁止性规定，合同合法有效。合同履行过程中，由于原告提供的租赁房屋发生地面塌陷的情形，致使合同自2020年1月6日至今不能正常履行，且当事人各方均有解除合同的意思表示，故原告请求解除双方所签订的《门面房租赁合同》的诉请，本院依法予以支持。本案争议焦点一，关于租金的问题。原、被告签订的《门面房租赁合同》约定，被告应在2019年12月20日向原告交付2020年度租金53000元，被告于2019年12月13日支付原告房屋租金13000元，该租金的交付能够确认被告租赁原告房屋的使用期限至2020年3月30日。由于案涉租赁物于2020年1月6日发生地面塌陷，原告予以维修，合同无法正常履行，并且此后被告没有在案涉租赁物内营业，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。故在解除原、被告签订的租赁合同的情形下，应当减免自2020年1月6日起的租金，原告应返还被告租金12275元。本案争议焦点二，关于违约金的问题。原、被告签订的《门面房租赁合同》约定，非不可抗力的原因或非协商一致，一方擅自中途解约的，另一方应按合同总租金的20%支付违约金。本案中，由于原告提供的租赁房屋地面发生塌陷，此后被告不能使用租赁物。房屋地面塌陷事故的发生当事人各方主观上并无过错，原、被告作为一般公众，无法预见塌陷事故的发生，本案没有证据证明原、被告对塌陷事故的发生未尽到合理注意义务，故本案合同的解除原、被告均无过错，相互不应承担违约责任。本案争议焦点三，反诉原告张苹苹的损失问题。1、海鲜、蔬菜损失。反诉原告主张反诉被告赔偿海鲜、蔬菜损失26221.2元，认为造成上述损失的原因是反诉被告将厨房断电，导致损失发生。但反诉原告在明知店面地面塌陷需要维修的情况下，不及时转移相关易腐变质食材，未能尽到合理注意义务，且反诉原告提供的证据不能证明海鲜、蔬菜的腐烂系由反诉被告的过错造成，故反诉原告应当承担举证不利的法律后果，本院对反诉原告的该项诉请不予支持。2、营业收入损失。反诉原告主张反诉被告赔偿2020年1月、4月、5月的经济损失60000元。我国《合同法》规定承担违约责任、赔偿损失中的“损失”指的是直接损失，反诉原告主张的营业收入损失不属于直接损失的范围，且饭店营业收入在不同地段、不同时间不具备可比性，反诉原告的该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。3、装修损失。反诉原告主张反诉被告赔偿装修损失。据反诉原告向法庭提交的《饭店装饰合同》及付款收据分析，反诉原告在案涉租赁物内经营饭店，因经营需要确需进行装饰装修，且反诉原告实际支出装饰装修费用71510元。综合全案证据，当事人双方签订租赁合同的期限为3年，一般情况下反诉原告的装修使用时间应当与租赁期限相匹配，因原告已经在案涉租赁物内实际经营了一年，租赁合同解除后，反诉原告投入的装修损失必然会受到损失，且租赁合同解除的根本原因在于反诉被告提供租赁物地面塌陷所致，故由反诉被告适当补偿反诉原告装修损失为宜。另，原、被告主张的律师费因双方均没有明确约定发生纠纷后律师费如何承担，且均没有向法庭提交关于律师费的证据，本院对该主张均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告师纪保与被告张苹苹于2018年12月签订的《门面房租赁合同》；二、被告张苹苹自本判决生效之日起十日内将位于太原市万柏林区白家庄街办九院403小区A栋3号门面房腾退并返还给原告师纪保；三、反诉被告师纪保自本判决生效之日起十日内返还反诉原告张苹苹租金12275元；四、反诉被告师纪保自本判决生效之日起十日内支付反诉原告张苹苹房屋装修补偿款35755元；五、驳回原告师纪保的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告张苹苹的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1164元，减半收取582元，由原告师纪保负担482元，被告张苹苹负担100元；反诉案件受理费2066元，由反诉原告张苹苹负担1570元，反诉被告师纪保负担496元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 张 奕 二〇二〇年十二月九日书记员 李婷婷