四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初6845号 原告：李忠，男，1971年1月19日出生，汉族，住四川省渠县。 原告：贾晓琼，女，1974年10月2日出生，汉族，住四川省渠县。 二原告共同委托诉讼代理人：唐勇，四川明炬律师事务所律师。 被告：四川天府银行股份有限公司成都青白江支行，住所地四川省成都市青白江区红阳华金大道二段****附**。 法定代表人：蒋爽。 委托诉讼代理人：房智明、刘明华，北京环球（成都）律师事务所律师。 被告：成都兴澍房地产营销有限公司，住所地成都市龙泉驿区龙泉镇龙平路亚热带商城写字间**。 法定代表人：万庆章。 委托诉讼代理人：杨林，四川方舟达律师事务所律师。 被告：曾文涛，男，1988年8月21日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：杨林，四川方舟达律师事务所律师。 原告李忠、贾晓琼与被告成都兴澍房地产营销有限公司（以下简称兴澍公司）、曾文涛、四川天府银行股份有限公司成都青白江支行（以下简称天府银行青白江支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告贾晓琼及其委托诉讼代理人唐勇，被告天府银行青白江支行的委托诉讼代理人房智明、刘明华，被告兴澍公司、曾文涛的共同委托诉讼代理人杨林，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李忠、贾晓琼向本院提出的诉讼请求：1.确认原告李忠、贾晓琼与被告曾文涛、兴澍公司签订的《房屋买卖合同》有效；2.确认原告李忠、贾晓琼对位于成都市龙泉驿区同安镇同德街87号花园小区X幢X单元X层X号房屋（以下简称案涉房屋）的购房权优先于被告天府银行青白江支行的抵押权；3.判令被告天府银行青白江支行协助办理上述房屋抵押登记的涂销手续；4.本案诉讼费由被告兴澍公司、曾文涛负担。事实和理由：2012年，案外人赖启全与曾文涛、兴澍公司签订《房屋买卖合同》，约定购买案涉房屋，赖启全于2019年12月将案涉房屋转让给原告。2019年12月19日，李忠、贾晓琼(买方)与兴澍公司、曾文涛（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定由李忠、贾晓琼购买案涉房屋，总价333264元，签订合同之日买方一次性付款；卖方应当在2012年8月31日前交付房屋，卖方从交房之日起一年内为买方办理产权分户手续。兴澍公司于2019年12月19日向原告出具收取购房款333264元的《收据》。成都市龙泉驿区同安镇同德街87号花园小区1号楼及2号楼的1、2单元于2012年2月办理了房屋所有权首次登记，曾文涛于同月向原龙泉驿区房管局申请对1号楼及2号楼1、2单元的房屋进行分割，证载权利人仍为曾文涛。 2015年3月至4月期间，曾文涛将案涉房屋办理抵押登记，抵押权人为南充市商业银行股份有限公司青白江支行（现已更名为：天府银行青白江支行）。由于案涉房屋存在抵押登记，原告无法办理房屋产权证。至原告起诉之日，案涉房屋抵押登记仍未注销。曾文涛将案涉房屋办理抵押登记的行为系无权处分，应无效。天府银行青白江支行作为抵押权人在办理抵押登记前未对抵押物状况、是否售卖进行审查，存在过错，应当承担相应责任。因此，原告认为，原告与曾文涛、兴澍公司签订的房屋买卖合同合法有效，原告已支付全部房款且实际占有使用房屋，原告的购房权优先于银行的抵押权，原告为维护其权益，特提起诉讼。 被告天府银行青白江支行辩称：1.被告天府银行青白江支行并非本案适格被告。本案为房屋买卖合同纠纷，天府银行青白江支行并非合同相对方；2.案涉房屋已向法院申请强制执行，原告应提出执行异议或执行异议之诉，原告以买卖合同纠纷为由起诉，属权利救济错误，请求驳回原告起诉；3.天府银行青白江支行办理抵押贷款时，查询了案涉房屋的不动产登记信息，其登记的不动产权利人为曾文涛，天府银行青白江支行基于对不动产登记簿的信赖办理抵押登记，不存在过错；4.抵押合同有效，且办理了抵押登记，天府银行青白江支行已取得相应的担保物权。原告购买案涉房屋的时间在抵押登记之后，不论是在抵押前或抵押后购买，原告仅能向出卖人主张权利，而非本案的抵押权人天府银行青白江支行。 被告兴澍公司、曾文涛辩称，对原告与曾文涛、兴澍公司签订的房屋买卖合同，以及原告已支付房屋全款并实际占有使用房屋的事实无异议，但原告主张的购房权和抵押权先后问题，应当在执行程序中处理。 本院经审理认定事实如下：2012年案外人赖启全与曾文涛、兴澍房产公司签订《房屋买卖合同》，购买案涉房屋，2019年12月，因案外人赖启全将案涉房屋转让给李忠、贾晓琼，故李忠、贾晓琼（买方）与曾文涛、兴澍公司（卖方）重新签订了《房屋买卖合同》，约定买方自愿购买案涉房屋，总房款333264元，付款方式为一次性付款；合同中约定的交房日期为2012年8月31日前交付房屋，卖方从交房之日起一年内为买方办理产权分户手续。兴澍公司于2019年12月19日向原告出具收取购房款333264元的《收据》并收取原告的过户费、维修基金、办证费及管理费等各项费用。前述合同签订后，被告兴澍公司、曾文涛将案涉房屋交付原告占有使用至今，庭审中，被告兴澍公司、曾文涛亦认可原告已支付全部房款。 另查明：1.案涉房屋登记的所有权人为曾文涛。曾文涛于2015年4月1日将包括案涉房屋在内的同一栋楼的住宅分别办理了抵押登记，抵押权人为南充市商业银行股份有限公司青白江支行（现更名为：天府银行青白江支行）。2019年10月，天府银行青白江支行以（2020）川成蜀公证执字第183、185号《执行公证书》为执行依据向我院申请强制执行，该执行案现尚在执行过程中。 2.案涉房屋现记载有查封，查封文号分别为（2018）川0112执313号、（2020）川0112执1362号。 上述事实，有双方当事人陈述，房屋买卖合同、收据、成都市不动产登记信息查询结果等证据在案为证，本院予以确认。 本院认为，原告李忠、贾晓琼与被告兴澍公司、曾文涛签订的《房屋买卖合同》，属双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性效力性规定，合同合法有效。李忠、贾晓琼诉请主张确认案涉房屋买卖合同效力，于法有据，本院予以支持。 本案中，经法庭询问，原告明确表示其提出确认购房权优先于抵押权，并请求银行协助涂销抵押权诉请中，所称购房权系指其基于房屋买卖合同关系而享有的物权期待权，该两项诉请的基础均在于物权期待权相对于抵押权所具有的优先性。因此，原告此两项诉请解决的是原告同兴澍公司、曾文涛之间基于房屋买卖合同关系而享有的请求权，与天府银行青白江支行同曾文涛之间基于贷款担保合同关系而形成的抵押担保物权之间的权利冲突。现双方争议的案涉房屋已被另案查封并进入执行，原告提出诉请之目的是阻却人民法院对案涉房屋的强制执行。根据最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条：“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书”，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除强制执行异议的，人民法院不予支持”，最高人民法院《关于人民法院立案、审判及执行工作协调运行的意见》第8条：“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。要求确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事从可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利”的规定，原告所提权利冲突问题应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定通过执行异议程序处理。故对原告提出的第二、三项诉讼请求，本院在本案中不作审理，当事人可另行依法定途径主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下： 原告李忠、贾晓琼与被告成都兴澍房地产营销有限公司、曾文涛于2019年12月19日签订的《房屋买卖合同》有效； 案件受理费减半收取50元，由被告成都兴澍房地产营销有限公司、曾文涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王小明 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  陈沁园