文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0117民初5118号原告：重庆市正腾实业有限公司，住所地重庆市合川工业园区高阳片区，统一社会信用代码91500117696554107N。法定代表人：刘桂永，职务总经理。诉讼代表人：重庆市正腾实业有限公司管理人，重庆中鼎会计师事务所有限责任公司，住所地重庆市渝中区民生路****，统一社会信用代码91500103202926522F。法定代表人：王彭果，职务总经理。委托诉讼代理人：郭顺祥，重庆智韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊建华，重庆智韵律师事务所律师。被告：重庆宝众汽车销售服务有限公司，住所，住所地重庆市合川工业园区内社会信用代码915001170532459761。法定代表人：祖朋，职务执行董事。委托诉讼代理人：曹甲陆，男，1964年9月14日出生，汉族，公司员工，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：王壹，女，1994年8月21日出生，汉族，公司员工，住重庆市渝**。原告重庆市正腾实业有限公司诉被告重庆宝众汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭顺祥、熊建华，被告的委托诉讼代理人曹甲陆、王壹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即清理、搬离其占有、使用的位于重庆市合川区工业园区内的5号租赁房屋，并向原告交还租赁房屋；二、判令被告立即向原告支付房屋租金暂计855431元及违约金（违约金以应付租金为基数，从2017年1月3日起，按月利率2%计算至付清之日止）；三、判令被告向原告支付房屋占用使用费暂计2402577.89元及资金占用利息损失（房屋占用使用费自原告与重庆五龙企业管理有限公司解除租赁关系之日起开始计算，2018年6月30日之前按照每日3254.94元、2018年7月1日起按照每日3581.33元的标准，计算至被告将房屋实际交还原告之日为止；资金占用利息损失自应付房屋占用使用费次日起，以应付房屋占有使用费为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求：判令被告向原告支付清洁费7876.83元及资金占用利息损失（资金占用损失自起诉之日起，以7876.83元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）。事实和理由：2013年1月8日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于重庆市合川区工业园内的×号厂房出租给被告重庆宝众汽车销售服务有限公司（以下简称“宝众公司”）从事汽车经营活动，租赁期限为15年，自2013年7月1日至2028年6月30日止。2016年12月31日，双方签订《解除合同协议书》，协商解除了前述租赁合同，并约定被告应于协议解除之日起2日内结清全部欠付款项，逾期按租金总价的1‰/天赔偿损失。后原告与重庆五龙企业管理有限公司（以下简称“五龙公司”）签订《北部汽车园项目生产经营权租赁协议》，约定将北部汽车园租赁给五龙公司经营管理。2017年9月26日，重庆市合川区人民法院裁定受理了曹均勇申请原告破产清算一案【案号：（2017）渝0117破5号】,并指定重庆中鼎会计事务所作为管理人。管理人接管公司后，认为原告与五龙公司签订的《北部汽车园项目生产经营权租赁协议》不宜继续履行，故未通知决定继续履行。2018年5月10日，管理人函告确认该租赁协议已经解除，并于2018年5月20日告知各租赁户重新与原告签订租赁协议等相关事宜。但至今，被告既未与原告重新签订租赁协议，也未返还租赁房屋及支付欠付的租金、房屋占用使用费等款项。综上，为了维护原告的合法权益，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告重庆宝众汽车销售服务有限公司辩称，一、原、被告之间的租赁关系合法且至今有效。（一）原、被告之间的租赁关系变化如下：1、原、被告第一次租赁关系形成。2013年1月8日原被告之间签订《房屋租赁合同》，并于2014年4月16日签订了补充协议。2、第二次租赁关系形成。2016年6月，原告与重庆市五龙企业管理有限公司以签订《北部汽车园项目生产经营权租赁协议》的方式将涉案房屋的对外租赁权授权给五龙公司，五龙公司与被告就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，原、被告于2016年12月31日签订了《解除合同协议书》。3、第三次租赁关系形成。五龙公司基于原告租赁权之授权，于2018年1月29日向被告发函，函告通知被告自2018年1月1日其就涉案房屋租金两年不递增；2018年3月28日，原告公司破产管理人向被告发出（2017）正腾破管字第2-1号通知书，要求被告继续履行2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》，并将涉案房屋的租金支付至破产管理人账户，被告接到通知后按照原租金标准向破产管理人指定账户支付了租金，破产管理人未提出异议，视为双方就涉案房屋保持原租赁关系；2018年5月17日，原告召开了汽车园内商户座谈会，主要内容是原签订的一切合同协议内容不变，只是变更了出租方主体。（二）基于原、被告之间的租赁关系至今合法有效，原告无权要求被告搬离涉案房屋。二、被告无需向原告支付租金、违约金、清洁费等费用。（一）被告不欠付原告2014年8月1日至2015年5月30日对账单上列明的租金，该租金系结算完毕后才于2016年12月31日与原告签订解除协议。即使认定该租金存在，也超过了诉讼时效，且原告于2014年11月7日开始欠付被告530万元本金及利息，且被告也曾向原告发函表示原告在未向被告偿还完借款的情况下，有权用借款及利息行使对租金、水电费的抵销权。（二）被告不欠付原告房屋的占有使用费、清洁费等款项。1、五龙公司于2018年1月29日向被告发函，函告通知被告自2018年1月1日其就涉案房屋租金两年不递增；2、2018年3月28日，原告公司破产管理人向被告发出（2017）正腾破管字第2-1号通知书，同意继续与被告保持租赁关系，并变更了租金收款账户。被告按照2017年12月31日的租金标准向五龙公司支付租金至2018年3月，从2018年4月起按照该租金标准向原告破产管理人账户支付租金，原告及破产管理人均未提出异议，视为双方同意按照原租赁关系履行，截止2019年4月，被告不存在欠付原告租金的行为。三、2019年4到6月，由于原告出具的发票金额不符合合同约定，仍然按照其自认为的递增标准进行开票，被告暂停支付租金。此期间的违约系原告造成，被告无须支付违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审查认定事实如下：2013年1月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定了原告将位于合川区工业园内×号房屋（一层租赁面积共计×平方米，加二层改造后租赁面积600平方米）租赁给被告作商业用途使用，租赁期限从2013年7月1日至2028年6月30日止。第一年至第三年的月租金标准：2013年7月1日至2016年6月30日的月租金为每平方米15元；第四年月租金在上一年月租金的基础上提高10%，即2016年7月1日至2017年6月30日租金为每平米16.5元；第五年的月租金在第三年月租金的基础上提高10%，即2017年7月1日至2018年6月30日租金为每平米18.15元；第六年的月租金在第三年月租金的基础上提高10%，即2018年7月1日至2019年6月30日的租金为每平米19.97元等内容。2014年4月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》一份，约定：1、乙方公司租赁我公司5#厂房，根据主合同第一条第2款约定，一层和加二层计租面积一共5380.07平方米（内二层1014.6平米，此面积以设计院出具的施工蓝图为依据，其中414.6平方米从2014年8月1日开始计租）。首次计租时间从2013年8月1日至2014年7月30日，按单价15元∕平米计算，乙方需支付甲方房租共计893785元；2、根据房屋租赁合同第三条第四款第一项应交房屋租房保证金100000元；3、2013年8月至2014年1月乙方用水：239吨，费用1219元；用电17359吨，费用19095元；共计20314元；4、乙方2013年9月-2014年2月环维费共计：32280元，此款由甲方先行收取。如有其他一家已开业商户未缴纳此项费用，则全额退还给给乙方公司；3、根据房租合同第一条第7款约定，我公司对乙方公司自行改造的水稳层按27.5元∕平米的单价折算给乙方公司，一层建筑面积共计4320平米，合计：118800元。6、宝众汽车2013年2月份缴纳1000000元租赁保证金，我公司应付水稳层118800元，核减掉首次房租、租房保证金和水、电、环维费等费用合计1046379元，余72421元。7、乙方员工在×号厂房（乙方租赁营业场地）收水口倒油污，被我公司管理人员查处，处以罚金500元整。8、以上几项款项品跌累计甲方应退回给乙方金额共计：71921元。甲方出具乙方房租发票金额774985元整。9、本协议一式两份，主合同与本补充协议不一致的以补充协议为准。本补充协议与主合同具有同等法律效力。后原、被告根据该补充协议内容，扣除被告应支付的车展费用后，原告于2014年4月21日退还被告54121元。2015年9月15日，原、被告对2014年8月1日-2015年5月30日期间的租金进行了结算，结算金额为807010.5元（10个月）。并备注：2014年8月1日至2015年5月30日的租金，待魏某刑事案件完结后，再行处理。2016年12月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《解除合同协议书》，鉴于甲方重庆正腾实业有限公司与重庆宝众汽车销售服务有限公司于2013年1月8日签订了《房屋租赁合同》及以后相关的补充协议等，约定租赁期限至2028年6月30日。现因乙方经营原因致使合同及补充协议等无法继续履行，甲乙双方经协商达成协议如下：一、甲、乙双方同意，《房屋租赁合同》及其相关补充协议（以下简称“原合同”），自2016年12月31日解除，自解除之日起，原合同约定的各方权利义务终止；二、从签订合同之日起2天内，乙方需按照主合同约定的计租面积及租金单价交清拖欠的房屋租金及环境维护费、水电费等，逾期按租金总金额的1‰元／天赔偿甲方损失；三、甲乙双方放弃原合同的其他权利；四、本协议一式四份，甲乙双方各执一份，经甲乙双方签字或盖章，且在乙方按本合同第二条约定支付全部款项后生效，每份具有同等效力。再查明，2016年6月20日，原告（甲方）与案外人重庆市五龙企业管理有限公司（乙方）签订《北部汽车园项目生产经营权租赁协议》一份，合同主要约定了便于乙方实现债权，甲方将北部汽车园所有房屋、场地、所有生产生活设备设施使用权和生产经营权整体租赁给乙方，租赁期间所有收益用于抵偿甲方所欠乙方的债务；租赁经营权时间自2016年7月1日至2031年6月30日，甲方应于2016年7月10日前移交清单资产，并由甲乙双方签字确认……对现存的租赁户，甲方负责告知，并协助乙方办理租赁合同的变更、租金收款人的变更手续；对空置的场地、房屋等，乙方有权直接以乙方的名义对外招租、经营等；对甲方因本项目所签订的相关协议，如乙方认为需要均继续履行的，由乙方自行与对方协商重新签订合同等内容……2017年1月1日，案外人重庆市五龙企业管理有限公司北部汽车园项目部（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方自愿选择租赁甲方位于合川区工业园区北部汽车园内的×号厂房，建筑面积约4965.5平方米；甲方将厂房出租给乙方作汽车销售及维修使用，租赁期限共计11年，从2017年1月1日至2028年6月30日止；租金6.5元／㎡／月，市场管理费10元／㎡／月，租金及市场管理费从第二年开始在上年度缴费基础上每年递增10%，租金按季度支付等内容。根据上述合同的约定，被告向案外人重庆市五龙企业管理有限公司共计支付2017年1月-2018年1月的房租、清洁费、水电费等共计1089444.95元，并支付2017年12月-2018年3月的水电、清洁费71157.2元。2018年1月29日，重庆市五龙企业管理有限公司北部汽车园项目部发出《通知》一份。汽车园各入驻商户：根据2018年1月29日汽车园领导班子工作会议的一致意见，决定对入驻汽车园的所有商户房屋租金进行调整：一、调整时间从2018年1月1日开始；二、调整方案：以2017年12月31日该企业按合同执行的房租单价为基数，往后顺延两年不递增。租金缴纳方式以合同约定为准，不作变更。另查明，2017年6月26日，案外人曹均勇以原告不能清偿到期债务、资产明显不能清偿全部债务且明显缺乏清偿能力为由向本院申请原告破产，本院于2017年9月26日裁定予以受理。2017年11月21日，指定重庆中鼎会计师事务所有限责任公司担任破产管理人。2018年3月28日，重庆市正腾实业有限公司管理人向被告发出《通知书》一份：重庆市正腾实业有限公司破产清算一案，经重庆市合川区人民法院受理后，于2017年9月26日作出（2017）渝0117破申字第5号《民事裁定书》，裁定受理重庆市正腾实业有限公司破产清算，并于2017年11月21日作出（2017）渝0117民初破5号决定书，指定重庆中鼎会计事务所担任管理人。现管理人已经对重庆市正腾实业有限公司进行了全面接管，经初步审查，根据管理人掌握的材料，在法院裁定受理破产申请前，重庆市正腾实业有限公司于2017年1月1日与你公司签订了《房屋租赁合同》。贵司租赁了债务人的合川工业园区高阳路北部汽车园×号厂房共计4965.5平方米，现该合同仍在继续履行过程中。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，管理人决定继续履行上述合同。自收到该通知之日起请贵司将上述合同项下应支付的租金及合同项下约定应支付的环境维护费、水电费，其他应支付费用支付至重庆市正腾实业有限公司管理人账户，具体信息如下，账户：重庆市正腾实业有限公司管理人，账号：×，开户行：中国建设银行重庆合川支行。贵司在接到本通知书后任何向其他账户支付的行为均视为无效，后果自负。后被告于2018年6月19日、8月27日、8月30日、11月12日向管理人支付了2018年2月-2018年10月期间的房租共计737376.75元。2018年5月10日，重庆市正腾实业有限公司管理人向案外人重庆市五龙企业管理有限公司发出《通知书》一份：重庆市正腾实业有限公司破产清算一案，经重庆市合川区人民法院受理后，于2017年9月26日作出（2017）渝0117破申字第5号《民事裁定书》，裁定受理重庆市正腾实业有限公司破产清算，并于2017年11月21日作出（2017）渝0117民初破5号决定书，指定重庆中鼎会计事务所担任管理人。管理人全面接管重庆市正腾实业有限公司后，对尚未履行完毕的合同进行了审查，管理人审查《北部汽车园项目生产经营权租赁协议》后，结合公司现状及该合同的法律性质，管理人认为该协议不宜再继续履行。同时，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，《北部汽车园项目生产经营权租赁协议》即视为解除。现特此函告贵司确认该协议已经解除。协议解除后，你司不能再作为出租人行使原租赁合同中的权利，承担原租赁合同的义务，请尽快解除你司与承租人签订的租赁合同，并告知承租人如需继续租赁物业，需与重庆市正腾实业有限公司签订相应租赁合同。2018年5月20日，重庆市正腾实业有限公司管理人向重庆市正腾实业有限公司北部汽车园各租赁户发出《告知函》一份：重庆市正腾实业有限公司破产清算一案，经重庆市合川区人民法院受理后，于2017年9月26日作出（2017）渝0117破申字第5号《民事裁定书》，裁定受理重庆市正腾实业有限公司破产清算，并于2017年11月21日作出（2017）渝0117民初破5号决定书，指定重庆中鼎会计事务所担任管理人。管理人全面接管重庆市正腾实业有限公司后，经仔细审查并已审慎考虑，现已正式解除重庆市正腾实业有限公司与重庆市五龙企业管理有限公司签订的《北部汽车园项目生产经营权租赁协议》。协议解除后，重庆市五龙企业管理有限公司已不再作为出租人行使原租赁合同的权利，并承担相应义务。原与重庆市五龙企业管理有限公司签订租赁合同的各租赁户，如欲继续承租租赁物业，应当与该物业的权利人重庆市正腾实业有限公司重新签订租赁协议。2018年7月2日，原告委托律师向被告发《律师函》一份，要求被告结清拖欠租金、返还占有的租赁房屋等，被告于同年7月4日复函，认为原告未按之前协商的“租金两年不递增”的约定进行收费，并将水电费、清洁费和房屋管理费开具在同一张发票上，要求分别开具发票，故决定暂停支付费用，协商妥当后再行支付。还查明，2014年5月28日，案外人魏某（原告加盖了公章）向曹甲陆、黄春华借款5300000元。2014年11月16日，曹甲陆、黄春华向魏某及原告函告《债权转让通知书》一份，告知将2014年5月28日出具由其出具的借条中载明的全部债权（含本息）转让给被告。2014年11月17日，被告向魏某及原告函告《债务抵消函》，告知在前述债权范围内就被告向原告应付的房屋租金、水电费进行抵扣；同日，曹甲陆、黄春华又以本人名义加入魏某、周小愍个人资产清算临时小组；2015年4月8日，曹甲陆（乙方）与重庆市五龙企业管理有限公司（甲方）签订《债权入伙协议》一份，约定乙方将魏某未归还的借款本息363.5万元债权转移给甲方，由甲方行使债权人的权利；2018年3月28日，曹甲陆、黄春华就5300000元债权向管理人提交了重庆市正腾实业有限公司破产清算债权申报表，目前该笔债权未得到管理人审核认定。审理中，被告于2019年5月23日向管理人支付了2018年11-12月的房租163861.5元，2020年1-3月的房租245792.25元。因原告申请对被告名下的银行存款240万元予以冻结或将其他同等价值的财产予以查封、扣押。本院于2019年11月1日作出（2019）渝0117民初5118号《民事裁定书》，裁定：准许保全申请人重庆市正腾实业有限公司的财产保全申请。原告因此产生财产诉讼保全费5000元。后原、被告在本院主持下，就本案解除保全措施等内容达成部分调解协议：一、被告在签调解协议后立即向合川法院支付966960元款项，该款项作为2019年4月-12月期间的费用，标准5380.07平方米*19.97元/平方米。二、法院收到款项后原告向法院递交解除查封申请，解除已查封的被告的两个银行账户及五台车辆。三、在一审阶段费用支付标准按5380.07平方米*19.97元/平方米/月计算，一审判决后双方未达成新的租赁合同，被告还继续使用房屋的话标准按5380.07平方米*21.97元/平方米/月计算。四、被告的两个账户及五台车辆解冻后被告不得再以任何理由要求法院退款，法院可直接将款项划转至原告账户，无需再经得被告任何许可。五、原告收到法院款项后应当按原有方式向被告出具发票。六、法院收到款项后五个工作日内未将被告的保全措施解除，原告向法院撤回解除保全申请。七、被告从2020年1月起至一审法院作出判决之前按5380.07平方米*19.97元/平方米/月的标准向原告付费，如果被告按期付费，原告无权再对被告的财产进行查封，无权再对被告的经营场所停水、停电。八、由重庆景通汽车服务有限公司代被告向合川法院支付给原告966960元，作为被告向原告支付的2019年4月-12月期间的费用。九、法院在收到被告支付的966960元后，五个工作日内仍未完成对被告的两个账户及五台车辆的解封，法院不再向原告支付款项。后被告按期向原告支付了966960元（即2019年4月-12月房租）至本院账户，原告向本院申请解除保全申请，本院于2020年1月2日作出（2019）渝0117民初5118号之一《民事裁定书》，解除保全申请。2020年7月31日，原告（甲方）与被告（乙方）自行达成《退场协议书》一份。约定：一、甲、乙双方一致同意，乙方应于2020年7月31日前向甲方交还其占有、使用的位于重庆市合川区工业园区高阳路1539号北部汽车园内的×号厂房共计5380.7平方米。甲方接到退回场地后，处于安全管理要求，甲方将对退回房屋进行停水、停电管理，并封闭所有门窗。二、因乙方新欠甲方2020年5月及7月房屋使用费207601.4元，乙方滞留在甲方场地内的所有物品暂时不予搬离。三、乙方承诺于8月10日前付清甲方拖欠的房屋占用费后，甲方允许乙方搬离滞留在场地内的属于乙方的设施设备及物品。如8月10日前未付清房屋占用使用费，甲方将对乙方滞留设施设备及物品进行处置，同时保留对乙方拖欠房屋占用使用费的追偿权。并有权采取腾退房屋的相关措施。四、自乙方实际退场之日起，厂房的房屋占有使用费、水电费、清洁费停止计算。鉴于甲、乙双方所涉租赁合同纠纷一案，由重庆市合川区人民法院依法裁决，本协议不再进行约定。五、本协议自双方签字、盖章之日起生效，本协议一式三份，甲方持两份，乙方持一份，每份具有同等法律效力。2020年8月11日，原告（甲方）与被告（乙方）达成《退场补充协议书》一份，甲、乙双方已于2020年7月31日签订退场协议书，现双方本着自愿、平等及诚实信用的原则，就协议内容作如下补充：一、甲、乙双方一致同意，甲方同意将乙方缴纳的10万元租赁保证金转为冲抵5月份等额的房屋占有使用费。二、截止本协议签订之日，乙方尚欠2020年7月的房屋占用使用费107601.4元、8月的水电费6697.5元及清洁费5380.07元，合计119678.97元。乙方承诺于2020年8月15日前一次性支付给甲方，若乙方按约结清该款项，则甲方同意乙方拆除滞留在甲方场地内的乙方物品；如未按期足额支付，则甲方有权处置乙方滞留在场地内的所有物品，处置物品所得款项，用于冲抵乙方欠缴的房屋占有使用费、水电费及清洁费。冲抵不足部分，甲方有权对乙方继续进行追偿。三、本协议自双方签字、盖章之日起生效，本协议一式三份，甲方持两份，乙方持一份，每份具有同等法律效力。四、其他补充协议未尽事宜，以退场协议书为准。同日，原告与案外人焦鸿签订《物资买卖协议书》一份，将原告滞留在厂房内的设施设备及物品作假119678.97元变卖给乙方，变卖款项用于抵扣原告欠付被告在2020年7月的房屋占有使用费。审理中，原、被告认可按照协议结清了所有费用，尚余约20平米左右的办公室内的部分物品没有清理完毕。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。针对原告的具体诉讼请求，本院做如下评析：一、针对原告请求被告立即清理、搬离其占有、使用的位于重庆市合川区工业园区内的5号租赁房屋，并向原告交还租赁房屋的诉讼请求。双方在庭审中双方已确认仅余办公室内尚有部分物品未清理，其余部分均已进行了清退，故本院确认由被告在本判决生效后十日内对该办公室内的物品予以清退；二、针对原告请求被告支付房屋租金855431元及违约金的诉讼请求。本院认为：原告主张被告欠付2014年8月1日—2015年5月30日期间的租金即807010.5元，被告辩称该笔费用已结算完毕，若存在也已过诉讼时效并已抵销。本院认为，根据原、被告双方于2014年4月16日签订的《补充协议》内容来看，租金从2013年8月1日开始计算，在该补充协议中，已明确用被告向原告缴纳的保证金1000000元冲抵了2013年8月1日—2014年7月30日的租金，现《对账单》中载明的欠租时间段为2014年8月1日—2015年5月30日，故应该认为系另一笔未支付的租金；对被告抗辩曾发函告知原告在被告清偿完毕借款前，有权用借款及利息对租金、水电费进行抵销的主张，本院认为从查明事实来看，若被告主张的上述抵销事由成立，那么曹甲陆、黄春华本人不可能再以自己的个人名义加入魏某、周小愍个人资产清算临时小组，也不可能再次以个人名义全额向管理人申报债权；另破产法虽然赋予了债权人行使抵销权的权利，但债权人据以主张抵销的债权在破产程序中必须依法申报并经人民法院裁定，虽然曹甲陆、黄春华就5300000元债权向管理人提交了重庆市正腾实业有限公司破产清算债权申报表，但目前该笔债权未经法院裁定认可，原告是否应当承担该笔债务及债务金额均未能确定，且该主张与本案系两个不同法律关系，也不宜再本案中作出认定。综上分析：结合2015年9月15日原、被告签订的《对账单》中的备注“2014年8月1日至2015年5月30日的租金，待魏某刑事案件完结后，再行处理”的字面意思，应该认定该租金系附期限的给付，故对被告主张的诉讼时效的辩称本院亦不予采纳。根据《中华人民共和国企业破产法》四十六条的规定：未到期的债权，在破产申请受理时视为到期，故本院对原告要求被告支付2014年8月1日—2015年5月30日期间的租金即807010.5元的诉讼请求予以支持；对原告主张违约金的诉讼请求，因该笔债权系附期限的给付，双方也未对该笔费用约定延迟付款的违约责任，故本院对原告主张该部分的违约金的诉讼请求不予支持。对原告主张被告在2016年7月1日—2016年12月31日期间实际支付的租金单价与合同约定的租金单价有1.5元的差额，尚欠48420元未支付的诉讼请求，结合双方在2016年12月31日签订的《解除合同协议书》中第二条的约定“从签订合同之日起2天内，乙方需按照主合同约定的计租面积及租金单价交清拖欠的房屋租金及环境维护费、水电费等，逾期按租金总金额的1‰元／天赔偿甲方损失”的内容，可推论双方在签订解除协议时，被告尚欠原告租金等费用，现原告自认被告已按照15元/㎡，面积5380.07㎡的标准支付了大部分租金，虽然被告在庭审中抗辩已付清该款，但未向本院举示付款或者证明上述款项已结清的其他证据。结合双方于2013年1月8日签订的《房屋租赁合同》以及2014年4月16日签订的《补充协议》内容，本院确认2016年7月1日-2016年12月31日的租金计算标准为16.5元/㎡，计租面积为5380.07㎡.故原告尚欠2016年7月1日—2016年12月31日的租金48420（1.5元×5380.07㎡×6个月）元；因双方约定了逾期支付应赔偿甲方损失，庭审中原告主张按照月利率2%的标准支付违约金，本院认为该标准过高，酌定被告从2017年1月3日起，以48420元为基数按照年利率6%的标准向原告支付违约金至实际付清之日止。三、针对原告请求被告支付房屋占用使用费2402577.89元及资金占用利息损失的诉讼请求。本院认为：根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定：“管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，本院于2017年9月26日裁定受理了原告的破产清算申请，而管理人在二个月内并未通知案外人重庆市五龙企业管理有限公司继续履行原告与其签订的《北部汽车园项目生产经营权租赁协议》，故该协议自2017年11月26日即视为解除，案外人重庆市五龙企业管理有限公司自2017年11月26日便不再享有对本案涉案房屋即合川区工业园区北部汽车园×号厂房的承租权及转租权等权利。结合本案查明事实，被告与案外人就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，并实际支付租金至2018年1月份，水电、清洁费至2018年3月份，被告并不清楚原告与案外人已解除《北部汽车园项目生产经营权租赁协议》的事实，且原告以及案外人也未对上述合同解除这一事实对被告进行任何相关告知，被告根据与案外人的合同约定，向案外人支付了租金及水电、清洁费等费用并无任何过错，故被告无义务另行再向原告支付该部分费用。案外人重庆市五龙企业管理有限公司自合同解除后收取原告的租金、水电、清洁费等构成不当得利，原告可另行向其主张权利。另管理人于2018年3月28日向被告发出《通知书》一份，虽然管理人在该份通知中错误的将合同主体案外人重庆市五龙企业管理有限公司与被告误认为成原、被告二人，但根据该通知内容，租赁房屋的位置、面积、缴费标准、支付账户均指向明确，应该认定该通知对被告构成有效通知；2018年5月20日，管理人向重庆市正腾实业有限公司北部汽车园各租赁户（含被告）发出的《告知函》，该份告知函明确告知了各租赁户已解除了与案外人重庆市五龙企业管理有限公司签订的《北部汽车园项目生产经营权租赁协议》，且告知各租赁户欲承租租赁物业应该与原告重新签订租赁协议，该份告知书对象以及内容明确，对包含被告在内的所有租赁户均产生通知的效力。综上所述：本院确认在2018年5月20日之前，被告可以按照管理人通知书的内容约定的租赁面积及租金标准支付房租、水电及清洁费等各项费用；5月20日之后，即管理人发出《告知函》之后，被告系无权占用涉案房屋，原、被告未签订新的租赁合同，被告占用涉案房屋，应该向原告支付房屋占用费。从本案查明事实，被告已于2018年6月19日、2018年8月27日、2018年8月30日、2018年11月12日、2019年5月23日按照建筑面积4965.5平方米，单价16.5元/㎡的标准向管理人支付了2018年2月、3—7月、8月、9-10月、11-12月、2019年1-3月的租金，虽然原告主张被告应该参照原合同即2013年1月8日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》约定的面积5380.07平方米及租金标准（即2018年2月1日-2018年6月30日按18.15元/㎡计算；2018年7月1日-2019年6月30日按19.97元/㎡计算）支付房屋占用使用费。本院认为，根据前述陈述理由，对2018年5月20日之前的费用被告可以按照建筑面积4965.5平方米，单价18.15元/㎡的标准支付租金，故被告还应向原告补足20938元（1.15元×4965.5㎡×3个月零20天）；对于2018年5月20日后，因被告系无权占有涉案房屋，原、被告双方也未签订新的租赁合同，故房屋占用费的标准可以综合市场行情等综合因素予以考虑，被告已按照建筑面积4965.5平方米，单价16.5元/㎡的标准向原告支付了相关费用，虽然上述标准与原告主张的标准有所差距，但在合理范围内，并未明显显示公平，虽然双方在缴纳过程中产生了争议，但原告也予以接受，故本院对原告主张被告还应支付该部分时间段的房屋占用费不予支持；对于2020年1月-2020年7月31日阶段的房屋占用费，审理中双方确认已付清房屋占用费，故本院不再做处理。对于原告主张该部分资金占用利息损失的主张，虽然被告支付租金的时间与合同约定时间有滞后，但系双方对租金支付标准、承租面积、是否开具发票有异议，且被告事后履行原告也予以了接受。故本院对原告主张资金占用损失的诉讼请求不予支持。三、对于原告要求被告按照建筑面积5380.07平方米，1元/㎡的标准补足2017年11月26日—2019年6月30日的清洁费7876.83元及资金占用利息损失的诉讼请求。本院认为，被告已按照与案外人重庆市五龙企业管理有限公司签订的合同面积4965.5平方米向五龙企业支付了清洁费等费用至2018年3月，且根据2018年3月28日管理人向被告发出的通知内容，按前述理由案涉房屋建筑面积亦为4965.5平方米，被告在以上阶段按照4965.5平方米的标准支付清洁费并无不当；2018年5月20日之后，原被告双方未签订新的合同，被告参照4965.5平方米的建筑面积支付清洁费亦无明显不公，故对原告的该部分诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、限被告宝众汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内将位于重庆市合川区工业园区内5号租赁房屋内办公室内遗留的物品清除并搬离（若需原告开门协助腾退，原告应予配合）；二、限被告宝众汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆市正腾实业有限公司支付2014年8月1日—2015年5月30日期间的租金807010.5元；2016年7月1日—2016年12月31日期间欠付的租金48420元及违约金（违约金以48420元为基数，从2017年1月3日起按照年利率6%的标准支付至实际付清为止)；三、由被告宝众汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆市正腾实业有限公司支付2018年2月1日—2018年5月20日期间欠付的房屋占用费20938元；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告重庆市正腾实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25113.8元，保全费5000元，由原告重庆市正腾实业有限公司承担6973.75元（已纳清），由被告重庆宝众汽车销售服务有限公司承担23140.05元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  吴亚萍人民陪审员  谭兴龙人民陪审员  曾令葵二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  柳云浩