河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初23614号原告董银霞，女，汉族，1968年8月2日出生，住河南省台前县。委托代理人李艳请，河南智举律师事务所律师。被告张霞，女，汉族，1976年2月11日出生，住郑州市金水区。委托代理人卢子明，河南振山律师事务所律师。委托代理人田雪，河南振山律师事务所律师。被告濮阳瑞元置业有限公司，住所地濮阳市胜利路与濮水路交叉口东100米路北，统一社会信用代码：91410900066494699N。法定代表人刘秀合，总经理。委托代理人王伟杰，河南百特律师事务所律师。被告河南瑞元德投资管理有限公司，住所地郑州市管城区紫荆山路东商城路********，统一社会信用代码：914101005710401613。法定代表人张坤，总经理。原告董银霞诉被告张霞、濮阳瑞元置业有限公司（以下简称瑞元公司）、河南瑞元德投资管理有限公司（以下简称瑞元德公司）执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李艳请，被告张霞及其委托代理人卢子明、田雪，被告濮阳瑞元置业有限公司委托代理人王伟杰到庭参加诉讼。被告河南瑞元德投资管理有限公司经本案合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除对原告出资购买的濮阳市瑞园小区1号楼1单元0101号房屋的查封措施，终止对该房屋的拍卖、执行；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年5月12日，原告与被告瑞元公司签订了两份《认购协议》，购买瑞元公司开发建设的瑞园小区住宅房屋两套，协议约定，原告购买的房屋为被告瑞元公司开发建设的瑞园小区1号楼1单元0101号、0104号两套房屋，两套房屋价款共为175万元，原告一次性以现金形式交付两套房屋购房款175万元，当时被告瑞元公司承诺待商品房具备备案条件后再行签订《商品房买卖合同》。协议签订后原告依照约定及时交纳了所有购房款，但在被告瑞元公司许诺的签订《商品房买卖合同》条件成就后，虽经原告多次催促，瑞元公司一直借故推诿，一直未与原告签订《商品房买卖同》。直到2018年底，在向瑞元公司催促签订《商品房买卖合同》并要求交付两套房屋时，瑞元公司始告诉原告，两套房屋因与吕登森民间借贷纠纷被濮阳市龙华区人民法院查封，现在不能签订《商品房买卖合同》并备案。但告知原告，现在与吕登森的争议马上就快解决了，查封措施也马上解除，先把两套房屋交付给原告，并告诉原告回头再办理相应手续。2019年春节后，原告就在被告瑞元公司处接收了购买的瑞园小区1号楼1单元0101、0104号两套房屋，并已顺利装修、入住。2020年8月，异议人获知，被告张霞已依据郑州市金水区人民法院的民事判决，申请查封了原告出资购买的濮阳市瑞园小区1号楼1单元0101号、0104号房屋。现原告认为，案涉房屋是原告出资购买的住宅房屋，所有购房款原告已足额缴纳；购房行为与付款事实客观真实，虽未签订正式的《商品房买卖合同》，但没有签订正式《商品房买卖合同》的原因是因瑞元公司原因造成的，《认购协议》及交款、履行等客观事实已足以证实原告与被告瑞元公司之间已建立和形成商品房买卖合同关系；原告购买的案涉房屋为本人名下仅有的房屋，别无任何住房；且案涉房屋瑞元公司已向原告交付，原告已验收并接受该房屋并已装修并实际使用，原告是案涉房屋的实际购买人和所有权人，郑州市金水区人民法院执行裁定书的执行内容直接损害了原告的合法权益，对涉案房屋的查封、拍卖措施直接损害了原告购买房屋的权利，郑州市金水区人民法院对案涉房屋的执行、拍卖行为应及时终止。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望法院查明事实，充分保护原告权益，判决解除对原告出资购买的濮阳市瑞园小区1号楼1单元0101号房屋的查封措施，终止对涉案房屋的拍卖、执行。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、《【瑞园】认购协议》一份；证据二、充电卡费、水卡费收据一张；证据三、1-1-0101流量表费收据一张；证据四、打印照片14张；证据五、收据两份；证据六、农业银行受理单一份；证据七、建设银行受理单一份；证据八、中国银行电子回单一份；证据九、个人房屋信息查询情况表。证据十、（2020）豫0105执异760号执行裁定书一份；证据十一、离婚协议书及离婚证各一份。被告张霞辩称：金水法院作出的（2020）豫0105执异760号民事裁定认定事实清楚，适用法律正确，合法有效，并无不当，应予维持。涉案房屋登记于房地产开发企业名下，本案应适用最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定。原告不具备该条规定排除执行的法定条件，不享有足以排除强制执行的民事权益。1、原告与瑞元公司未签订合法有效的书面买卖合同。原告与瑞元公司所签订《认购协议书》为预约合同，并非本约，只能产生与瑞元公司签订买卖合同的期待性，没有任何物权期待性。2、原告并非为了居住而购买涉案房屋，且涉案房屋也不是原告名下唯一用于居住的房屋。原告认购瑞元小区1号楼1单元101号、104号两套房屋，本次购房行为不满足用于居住的唯一住房条件。原告及其配偶、子女名下是否有其他房产亦未知。3、原告并未实际支付房款。原告与瑞元公司间存在多笔借贷交易往来，原告向瑞元公司所转款项并非房款，而是借款。综上所述，原告与被告瑞元公司之间并不存在真实的房屋买卖关系，即便不考虑证据的真伪，原告就涉案房产也不享有足以排除强制执行的实体权益，本案不符合执行复议规定第二十九条的规定的可以排除执行情况。原告所提诉讼请求无事实和法律依据，依法不能对抗人民法院的依法执行行为，原告诉讼请求应予以驳回。被告张霞为支持其辩称，向本院提交以下证据：证据一，瑞元公司银行流水一份；证据二、（2019）豫0105执异896号执行裁定书一份。被告瑞元公司辩称，原告诉状中所述的房屋买卖情况属实，案涉房屋在2015年5月已经出售给原告董银霞，已收取了购房款。当时，瑞元公司尚未取得案涉房屋的预售许可证，无法对外直接签订《商品房买卖合同》，就与原告签订了《认购协议》，承诺待取得销售许可证后再行签订正式的《商品房买卖合同》。2015年9月15日因瑞元公司其他案件的诉讼纠纷，案涉房屋被濮阳市华龙区人民法院查封。因房屋被查封就没有敢将房屋被查封的事实告知原告，原告多次要求签订正式的《商品房买卖合同》。2018年12月底，在房屋尚未验收完毕时，在地方政府的要求和督促下，才将房屋交付给了原告，并在原告再次要求签订《商品房买卖合同》时，告知了房屋被查封的事实，并承诺涉案债务即将偿还完毕、查封即将解除。基于上述事实，瑞元公司认为：涉案房屋已由本案原告购买，房款也早已交纳，房屋已经向原告交付，原告早在2019年就已装修入住，原告所提的执行异议之诉有事实根据和法律依据，应依法解除对案涉房屋的查封，终止对案涉房屋的拍卖、执行。被告瑞元公司为支持其辩称，向本院提交以下证据：证据一、离婚协议书及离婚证各一份；证据二、商品房预售许可证一份。被告瑞元德公司未答辩亦未举证。经审理查明：张霞诉瑞元公司、瑞元德公司借款合同纠纷一案，本院于2017年11月29日作出的（2017）豫0105民初10336号民事判决书已经发生法律效力，判决如下：一、被告濮阳瑞元置业有限公司于本判决生效后十日内偿还原告张霞借款本金160000元及利息（利息自2014年10月3日起至实际清偿之日止，以借款本金160000元为基数，按照年利率24%标准计算）；二、被告河南瑞元德投资管理有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告张霞的其他诉讼请求。后案件进入执行程序，执行过程中，本案原告董银霞以案外人身份向本院提出书面异议，请求解除对涉案房产的查封。本院于2020年10月15日作出（2020）豫0105执异760号执行裁定书，认为董银霞与濮阳瑞元置业有限公司仅签订了认购协议，没有签订书面买卖合同。未提交证据证明所购房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。对董银霞的异议请求，不予支持。依法裁定驳回董银霞的异议请求。董银霞对该裁定书不服，向本院提起诉讼。原告提交的《［瑞元］认购协议》主要载明：原告认购瑞园1号楼1单元0101号房屋一套，认购价932292元，原告自愿于2015年5月12日缴纳购房定金300000元，自愿于2015年5月21日前交足房款890000元。协议第三条约定：买方应于上述第2条约定时间内交足相应房款并签订临时的《商品房买卖合同》。备注：优惠后单价：7255.23元，总价890000元等。瑞元公司出具的两张收据显示：2015年5月12日，交款人董银霞，摘要1-1-0101房款，300000元；2015年5月21日，交款人董银霞，摘要1-1-0101房款，550000元。原告提交的中国银行回执单显示，2015年5月21日，原告向被告瑞元公司转款50万元。原告提交的农业银行受理单显示，2015年5月21日，原告向被告瑞元公司转款50万元。原告提交的中国建设银行受理单显示，2015年5月12日，原告向被告瑞元公司转款70万元。原告提交的被告瑞元公司出具的收据2份，票号5612697的收据载明：2019年3月20日，董银霞1-101，300元，充电卡200元，水卡100元。另一收据载明：2019年10月24日，交款人董银霞，摘由：1-1-0101流量表3000元。濮阳市自然资源和规划局出具的《个人房屋信息登记情况表》显示：2020年12月3日，权利人董银霞有坐落于河南省××街道××街坊瑞璞紫景元0001栋0107、0106房产，坐落于河南省××街道××街坊××中路路南（阳关花园）138-07-012-1-（-1）-08房产三处。其中两处用途为商业服务，一处为老储藏室。（2019）豫0105执异896号执行裁定书中本院查明部分显示：2016年12月8日，昌达公司（甲方）与瑞元公司（乙方）签订协议一份，主要约定内容如下：瑞元小区由昌达公司承揽建设，瑞元公司现欠工程进度款2000万元未付，现双方经平等协商，瑞元公司同意昌达公司将瑞元小区17套住宅房屋抵偿瑞元公司所欠昌达公司的工程款进度款1004万元（抵偿欠款的房屋包括1号楼1单元0101号，面积：122.30㎡，房款：936818元）；本协议签订后，第一条所约定的房屋即归昌达公司所有，最终结算工程款时，该款项折抵瑞元公司应向昌达公司支付的工程款。被告张霞提交的瑞元公司中国银行账户流水显示，自2015年5月12日至2015年6月19日，原告董银霞分5次向被告瑞元公司转款合计金额为295万元；自2015年10月15日至2018年4月12日，瑞元公司向原告董银霞转款合计为365万元。另查明，2010年5月13日，原告董银霞与刘秀合办理离婚手续。另案中，原告与濮阳瑞元置业有限公司签订《［瑞元］认购协议》载明，同一时间原告认购该小区1号楼1单元0104号房屋一套。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，本案中，双方签订的认购协议明确约定双方以后需要签署《商品房买卖合同》，该认购协议仅仅约定了双方当事人的基本情况、房屋基本情况、签署商品房买卖合同的时限等内容，而没有约定房屋的交付时间、交付使用条件、装饰设备标准承诺、面积差异的处理方式、产权登记等商品房买卖合同的主要条款，故该认购协议属于预约，并非本约，不应认定为商品房买卖合同。根据被告张霞提交的被告瑞元公司账户流水显示，自2015年5月12日至2015年6月19日，原告向被告瑞元公司转款合计金额为295万元；自2015年10月15日至2018年4月12日，瑞元公司向原告董银霞转款合计为365万元。相互抵扣后被告瑞元公司向原告支付70万元，另案中，原告亦称向瑞元公司已支付购房款，本案与另案共支付购房款170万元。显然与原告所述向被告瑞元公司支付购房款严重不符，且原告亦未说明瑞元公司向其支付的款项性质。原告所称的支付购房款金额与认购协议中约定的金额亦不相符，本院根据当事人庭审所述及所举证据无法确认原告已按照本案原告与瑞元公司签订的《认购协议》约定向瑞元公司支付了相应的购房款，原告董银霞提交的证据不能证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，故原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告董银霞的诉讼请求。案件受理费13123元，由原告董银霞负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  田晓丽人民陪审员  孟丽红人民陪审员  马 凯二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  王晓祥