贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初13618号原告：丁平，女，1984年3月3日出生，仫佬族，贵州省凯里市人，住凯里市。被告：中国华融资产管理有限股份有限公司贵州省分公司，住所地贵阳市新华路**。统一信用代码：915200007143075654。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：何大党、周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，住，住所地贵州省凯里市北京东路**一信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，该公司经理。委托诉讼代理人：李林燕，女，1985年12月24日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。代理权限为特别授权。原告丁平诉被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）及被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院2020年9月3日立案受理后，依法适用普通程序于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告丁平，被告华融贵州分公司的委托诉讼代理人周真恩，被告大地联创房产公司的委托诉讼代理人李林燕到庭参加了诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告丁平请求依法判决：1、依法撤销（2020）黔2601执异177号《执行裁定书》。2、依法解除依据（2017）黔2601执1393号之一对凯里市的执行查封。3、案件受理费由被告承担。事实及理由：大地联创房产公司开发建成“大地春城＂三期商品房后，开始对外销售。2017年7月7日，我向大地联创房产公司购买“大地春城”三期6栋2203号房屋，双方依法签订《商品房买卖合同》，当日我将购房首付款23万元支付给被告大地联创房产公司，大地联创房产公司也向我出具收据。合同签订后大地联创房产公司交付该房屋给我占有、使用至今。期间我也多次向被告大地联创房产公司询问缴纳尾款及办理房屋备案登记和产权转移登记相关事宜，但由于大地联创房产公司的原因一直未给我办理产权变更过户手续。后来原告才得知该房屋被法院作出执行裁定查封，并将要被执行。因此，原告依法提出异议，法院作出裁定驳回异议，现原告依法提起诉讼。综上所述，涉案房屋在被法院查封之前，依法签订了合法有效的合同，并根据合同约定支付了购房首付款，房屋也交付给原告占有、使用，是因大地联创房产公司的原因没有办理产权过户手续。该房屋实际属于原告所有，贵院应当依法解除查封，并不得执行处置。为维护原告的合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《民事诉讼法》的规定，特提出异议。恳请贵院依法查清事实，支持原告的诉讼请求。被告华融贵州分公司辩称：原告诉请不能成立，请求依法驳回。理由：一、华融公司对案涉房屋享有经登记的抵押权，涉案房屋属于华融公司拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，该事实已由登记机关的楼盘查询表载明，且该在建工程抵押权已经得到凯里市人民法院执行程序和贵阳市中级人民法院的认可；贵阳市中级人民法院作为首次查封法院于2019年8月29日以“（2019）黔01执188号”《移送执行函》，应凯里市人民法院之商请，将涉案房屋移送凯里市人民法院执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下称《执行异议复议规定》）第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，在本案中，原告不享有“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利，因此人民法院应当尊重并保护华融公司的抵押权。二、商品房消费者权才能对抗抵押权、排除执行。（一）商品房消费者权的构成条件，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《执行异议复议规定》第二十九条赋予了符合条件的购房人“商品房消费者权”（也称为商品房消费者物权期待权），按照《九民会议纪要》126条“支付全部或者大部分购房款项的商品房消费者的权利优于抵押权人的抵押权”的意见，商品房消费者权才能对抗抵押权、排除法院执行。商品房消费者（也称消费者购房人）要满足《执行异议和复议规定》第二十九条的规定条件，即：人民法院执行标的为金钱债权，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议，购买行为满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”这三个条件。该条规定基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。最高人民法院在（2018）最高法民申1972号案中认为“根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中……该条规定基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。……但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定”，为了统一适用标准，最高人民法院执行局在2019年下半年通过编著的《最高人民法院执行司法解释条文适用编注》一书对《执行异议复议规定》第二十九条进一步明确，明确“本条规范内容与本规定第28条相关。相关买受人依据第28条对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合第28条规定的情形，且其权利能够排除执行的，人民法院也应予以支持。但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合本条的规定”。（二）一般买受人物权期待权，我国《物权法》规定的债权形式主义的物权变动模式为“债权合意加登记”的方式，在房屋买卖合同有效成立后，买房人仅取得物权期待权，即《执行异议复议规定》第二十八条规定的一般买受人物权期待权。一般买受人物权期待权仅是在将来可以过渡为物权，本质是正在接近物权的债权，而并非具有排他性或者排除执行的物权。为了保护债权的平等性，为了防止普通债权经过诉讼执行程序取得优先于其他债权受偿的资格，《执行异议复议规定》第二十八条才规定一般买受人的物权期待权，防止人民法院强制执行时侵害一般买受人的正当权利。但一般买受人的物权期待权仅能对抗一般债权的执行，并不能对抗优先债权的受偿权，也不能排除人民法院执行优先债权。三、原告仅是一般买受人，不能对抗华融公司的抵押权、不能排除法院的执行。本案中，华融公司对涉案房屋拥有在建工程抵押权，本案应参照《执行异议复议规定》第二十七条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号，以下称《九民会议纪要》）126条的规定适用法律。原告必须符合商品房消费者身份、拥有商品房消费者权，对抗华融公司的抵押权。原告只是试图证明其符合一般买受人条件、属于一般买受人，未证明其符合商品房消费者的身份、具备商品房消费者权，因此原告最多是一般买受人、也只拥有一般买受人物权期待权华融公司的在建工程抵押权是已经登记的物权，应参照《执行异议复议规定》第二十七条规定予以保护，原告未证明其享有消费者物权期待权，在其仅享有“一般买受人物权期待权”的情形下，不能对抗华融公司的在建工程抵押权、不能排除法院的执行。四、以物抵债，不产生物权期待权，不能对抗华融公司的抵押权，不能排除法院的执行。涉案《商品房买卖合同》的订立系基于抵账行为，以房抵债协议不产生物权期待权，无法排除执行。当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与大地联创房产公司之间存在债权债务关系的当事人的合法权利。综上所述，华融公司对涉案房屋拥有在建工程抵押权，原告的一般买受人物权期待权不能对抗华融公司的在建工程抵押权、不能排除法院的执行。因此法院应当尊重并保护华融公司的抵押权，望贵院依法保护华融公司的合法权益，判令继续执行涉案房屋。被告大地联创房产公司在答辩期限内未向本院递交答辩状，庭审中，其委托诉讼代理人口头辩称：原告购买房屋是事实，公司也收到原告首付款23万元。经审理查明：2017年7月7日，丁平作为买受人与大地联创房产公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定将大地公司所有的位于凯里市房屋出售给丁平，合同中约定房屋总价款为885010元及付款方式为在2017年7月7日支付购房首付款230000元，余款655010元通过银行按揭方式支付，当日，大地联创房产公司出具案涉房屋首付款收据。2017年9月22日，原告丁平按照被告大地联创房产公司的要求将购房首付款14万元转入大地联创房产公司员工周继兴账户中，另有90000元按照被告大地联创房产公司要求转入其指定账户。2017年9月26日，原告办理接房手续。案件在审理中，经对案涉房屋实地核实，原告已对涉案房屋进行装修并入住至今。另查明，大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96489.73㎡的房产（包括6栋22层2203号住房在内）。丁平得知自己所购的“大地春城”小区6栋22层2203号住房被查封后，于2020年7月29日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年8月12日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异177号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人丁平的异议申请。”事后，丁平不服裁定结果并于2020年9月3日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。再查明：原告丁平于2020年12月2日向本院指定账户转入案涉房屋尾款655010元。上述事实，有原告丁平的起诉状、被告华融贵州分公司、大地联创房产公司的答辩意见以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，可以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于丁平对华融贵州分公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，丁平与大地公司签订的《商品房买卖合同》，足以证明丁平与大地联创之间就涉案房屋存在商品房交易关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、首付款的支付日、房屋交付占有日均发生在涉案房屋查封之前，原告丁平又将且丁平已对涉案房屋进行装修入住，且在诉讼过程中，原告丁平已支付剩余购房款655010元。故原告已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因华融公司庭审中亦认可系基于大地联创就在建项目上存在不合规行为所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，丁平对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。庭审中，华融贵州分公司虽对涉案房屋买卖合同的真实性提出异议，但基于我国对不动产的管理实行统一登记制度，涉案房屋虽未办理房屋产权证，但丁平购买了涉案房屋是客观事实，则丁平为房屋的合法物权人，华融贵州分公司未能提交推翻房屋交易真实性的直接证据，对此抗辩意见本院不予采纳。关于华融公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院亦不予采纳。据此，依照《最高人民法院关于的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条判决如下：一、不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行丁平所购的位于凯里市房屋。二、驳回原告丁平的其他诉讼请求。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  朱 艳人民陪审员  王晓明人民陪审员  赵华洪二〇二〇年十二月二日法官助理朱瑾书记员吴**