江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初8266号原告：中国建设银行股份有限公司南京江宁支行（统一社会信用代码91320100835610122A），住所地南京市江宁区东山街道上元大街**。负责人：金鑫，该行行长。委托诉讼代理人：陈红霞，江苏天晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晶，江苏天晖律师事务所实习律师。被告：赵立军，男，1977年2月17日生，汉族。委托诉讼代理人：陈鋆，江苏中水律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷义霞，江苏中水律师事务所实习律师。被告：金利（南京）建设开发有限公司（统一社会信用代码91320115608939550K），住，住所地南京市江宁区禄口街道天禄大道**（江宁开发区）/div>法定代表人：杨啟忠，总经理。委托诉讼代理人：丁峰，男，1969年5月1日生，系该公司法务。原告中国建设银行股份有限公司南京江宁支行（简称建行江宁支行）与被告赵立军、金利（南京）建设开发有限公司（简称金利公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告建行江宁支行的委托诉讼代理人陈红霞，被告赵立军的委托诉讼代理人陈鋆、雷义霞，被告金利公司的委托诉讼代理人丁峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行江宁支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告赵立军向其偿还借款本金532073.57元并支付自2020年10月20日起至借款本金结清日止的利息（按照中国人民银行同期五年以上档贷款基准利率下浮10%后再上浮50%标准计算），同时承担本案的律师代理费42700元；2.判令被告金利公司对被告赵立军的上述第一项债务承担连带清偿责任；3.判令其有权对抵押物（抵押物地址：南京市江宁区房屋，以下简称203室房屋）享有优先受偿权；4.判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月13日，两被告与其签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：被告赵立军向其借款59万元，借款期限从2016年9月13日起至2041年9月13日止（贷款起止日期），被告金利公司承诺对赵立军的上述借款承担阶段性担保责任，各方还对违约责任等事项进行了明确的约定。同时，赵立军将其拥有的203室房屋抵押给其，以担保债务的履行。合同生效后，其于2016年9月19日依约向赵立军下放贷款59万元。现由于赵立军未能按约全面及时的履行还款义务，已经构成根本违约，故诉至法院，要求判如所请。被告赵立军辩称，对原告建行江宁支行陈述的本案事实没有异议，其确因客观原因造成拖欠，但在诉讼过程中，其已经归还了欠款。其拖欠还款的原因并非恶意，其本人在美国工作，因疫情影响，造成了诸多还款的客观困难。建行江宁支行的诉讼请求实质是要解除案涉的借款合同，其不同意，因为其虽构成了违约但并没有根本性的违约，建行江宁支行也未向其进行催告。根据双方合同第17条规定，贷款人有14项救济措施，根据目前合同的履行情况，还未达到提前解除借款合同的程度，直接解除合同对其惩罚太重，也不公平。在不解除借款合同的情况下，建行江宁支行可以要求其支付违约金或者罚息、复利，如果产生一些费用，其也同意愿意承担。综上，希望法庭能够考虑其实际情况，判决继续履行合同。被告金利公司辩称，关于欠款本金、利息、罚息、律师费等事实由法院依据原告所提供的相关证据材料来进行认定。被告赵立军出现拖欠，也是受新冠疫情这种不可预见、不可抗力的情况影响，赵立军在案件审理过程中已经还清所欠款项，实际上所欠债务已经消灭了。原告建行江宁支行现在要求解除借款合同，要求赵立军归还剩余全部借款本息，不公平也不合理。请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2016年8月24日，被告赵立军向原告建行江宁支行申请贷款并提交了《中国建设银行个人住房借款申请及贷款调查申报审批表》1份，拟购买203室房屋，申请贷款590000元。建行江宁支行（贷款人）与赵立军（借款人、抵押人）、被告金利公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为2012-2016001665）1份，主要内容为“担保条款：保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证人在本合同项下的保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；保证条款效力的独立性本保证条款的效力独立于合同其他条款，合同其他条款不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本条款的效力；如借贷合同关系被确认为不成立、不生效、全部或部分无效、被撤销、被解除，则保证人对于借款人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；抵押人以‘抵押财产清单’所列之财产设定抵押；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；借款人未足额履行本合同项下到期债务或违反本合同其他约定，贷款人有权行使抵押权利，贷款人处分抵押财产所的价款，在支付变卖或拍卖过程费用后，优先用于清偿抵押财产担保的债务，剩余价款退还抵押人；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，抵押人在本合同项下的担保责任均不因此减免，贷款人均可直接要求抵押人依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任；借款人违约情形：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项…出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利（第十七条救济措施）：1.停止发放本合同项下贷款；2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；4.向借款人收取违约金，具体约定见本合同第四十条…6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处；7.本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行…11.行使担保权利…13.以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。借款人应将借款用于购房（203室房屋），借款本金为590000元，借款期限为300个月，即2016年9月13日至2041年9月13日，贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调10%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；本合同项下贷款的利率调整日于每年1月1日调整；借款人还款方法为等额本息，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为3249.34元；本合同项下担保方式为保证和抵押；保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止；如合同项下债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至合同项下最后一期债务履行期限届满之日后两年止；贷款人与借款人就合同项下债务履行期限达成期限变更协议的（如为债务展期，应经保证人同意），保证期间至双方约定的新的债务履行期限届满之日后两年止；若贷款人根据合同约定，宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期日后两年止；203室房屋作为抵押财产；担保人与贷款人关于费用承担的约定为：（1）登记费由贷款人（抵押权人、质权人）承担；（2）评估费；（3）保管费；（4）鉴定费；（5）公证费；（6）律师服务费；（7）保险费由抵押人承担；借款人与贷款人关于费用承担的约定为：（1）登记费用由贷款人承担；（2）评估费；（3）保管费；（4）鉴定费；（5）公证费；（6）律师服务费；（7）保险费由借款人承担；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担。赵立军（抵押人、借款人、甲方）、建行江宁支行（抵押权人、贷款人、乙方）、金利公司（担保人、开发商、丙方）还签订《南京市江宁区房地产抵押合同》（编号为2012-2016001665）1份，约定：甲方将203室房屋抵押给乙方，抵押担保的范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；丙方愿为甲方以上借款承担连带保证责任，丙方保证担保的范围：1.本合同第一条载明的借款本金及其利息；2.本合同第一条载明的借款合同中约定的违约金；3.赔偿金；4.实现抵押权的费用；担保期间自本合同生效之日起至乙方领取上述甲方所购商品房他项权利（抵押权）证书之日止；甲方与丙方办理完毕上述甲方所购商品房交易过户手续后，甲方同意将上述商品房抵押给乙方，作为以上借款的担保；甲方连续3个月或累计6月未能按约归还借款，丙方也未履行保证责任的，乙方有权依法定程序处分203室房屋，并可要求提前清偿上述借款。后赵立军办理了203室房屋的抵押登记手续。2016年9月19日，建行江宁支行将赵立军向建行江宁支行的借款590000元按三方约定交付金利公司。自2020年3月起，赵立军未按照三方合同约定足额还款，2020年7月17日，建行江宁支行与江苏天晖律师事务所签订《委托代理协议》1份，约定由该所代理本案纠纷，律师费42700元（该款建行江宁支行已实际支付）。另查明，原告建行江宁支行起诉后，被告赵立军于2020年9月18日归还建行江宁支行14545.72元，于9月20日分别归还建行江宁支行2860元、3979.12元，于10月19日归还建行江宁支行3250.6元，三方确认赵立军已偿还了截至2020年10月19日拖欠的本金、利息、罚息。截至2020年10月20日，赵立军剩余贷款本金532073.57元未清偿，未欠利息、罚息。2020年7月，原告建行江宁支行向本院提起诉讼，要求被告赵立军偿还借款本息、支付律师费，就赵立军名下抵押物行使抵押权利，被告金利公司承担连带保证责任。赵立军要求继续履行合同，愿意承担违约责任，赵立军、金利公司均认为建行江宁支行未行使合同解除权，也不具备解除合同的条件。双方意见分歧较大，致调解未成。上述事实，有审批表、借款合同、抵押合同、支付凭证、银行对账单、贷款还款明细表、委托代理协议、律师费发票及当事人陈述等证据证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告建行江宁支行与被告赵立军、金利公司之间签订的借款合同、抵押合同系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应全面履行。建行江宁支行按约向赵立军发放贷款590000元，赵立军因自身客观原因未按合同约定按时归还借款本息达6期，建行江宁支行有权依照合同约定宣布借款提前到期，并要求赵立军向建行江宁支行清偿剩余全部借款并支付后续利息、罚息。赵立军、金利公司认为建行江宁支行应先行使合同解除权，且赵立军于本案的情况并非根本违约，系特殊情况导致，未达到合同解除条件，建行江宁支行无权要求赵立军清偿全部未还贷款并承担利息的抗辩意见，于法无据，亦无合同依据，本院不予采信。建行江宁支行支出律师费42700元系实现债权支出的必要费用，赵立军逾期还款构成违约，按约应当由赵立军承担。截至2020年10月19日，赵立军尚欠建行江宁支行借款本金532073.57元未还，本院予以确认；根据借款合同、抵押合同，金利公司为赵立军的上述借款、利息（包括复利和罚息）、建行江宁支行为实现债权与担保权利而发生的相关费用承担连带担保责任。故对建行江宁支行要求赵立军归还剩余借款本金532073.57元及利息（自2020年10月20日起，按照中国人民银行同期五年以上档贷款基准利率下浮10%后再上浮50%标准计算至贷款本息清偿之日止），支付律师费42700元，并由金利公司承担连带担保责任的诉讼请求，本院予以支持。赵立军自愿以其名下203室房屋作为上述债务的抵押担保财产并办理了抵押权登记手续，建行江宁支行有权就赵立军的上述债务对203室房屋行使抵押权利，故对建行江宁支行要求对赵立军名下203室房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告赵立军于本判决发生法律效力之日起10日内向原告中国建设银行股份有限公司南京江宁支行偿还贷款本金532073.57元、利息（自2020年10月20日起按照中国人民银行同期五年以上档贷款基准利率下浮10%后再上浮50%标准计算至贷款本息实际清偿之日止）及律师费42700元；二、原告中国建设银行股份有限公司南京江宁支行有权就被告赵立军的前述债务对位于南京市江宁区不动产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。三、被告金利（南京）建设开发有限公司对被告赵立军的上述第一项债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9793元、财产保全费3770元，合计13563元，由被告赵立军、金利（南京）建设开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  郭辉二〇二〇年十二月十四日书记员  王丹