浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2613号 上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江东裕物资贸易有限公司，住所地：台州市椒江区洪家街道大环线****。 法定代表人：周妮娜，执行董事。 委托诉讼代理人：葛春良，浙江鑫湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王军超，浙江鑫湖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江金木土环境科技有限公司，住所，住所地：台州市东海大道**div> 法定代表人：李卫平，执行董事。 委托诉讼代理人：张辉，浙江全力律师事务所律师。 上诉人浙江东裕物资贸易有限公司因与被上诉人浙江金木土环境科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2020）浙1002民初2986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 浙江东裕物资贸易有限公司上诉请求：一、撤销（2020）浙1002民初2986号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审事实认定错误。本案的争议焦点是哪一方违约的问题。被上诉人未按合同约定完全履行交付房产的义务，系违约方，催告函、快递单等证据证实了被上诉人在办理房屋过户登记、交付房屋钥匙后仍留有配电房钥匙、擅自拉闸断电的事实，导致上诉人无法进场装修施工。公证书也证明了在上诉人支付完毕房屋价款后，被上诉人仍留有化学物品在案涉房屋，未搬空案涉房屋。上述证据能够证实本案的违约方系被上诉人，一审认定上诉人系违约方，事实认定错误。二、一审法律适用错误。上诉人基于被上诉人交付钥匙的行为，提前履行了支付购房款的义务并不能证明被上诉人已履行完毕合同约定的腾空交房义务。根据双方签订的补充条款，对850万元购房款的支付时间节点已作了明确的约定，而上诉人提供的公证书、录像都已证明了被上诉人未履行搬空的义务，因此，上诉人并未延期支付购房款，无需承担相应的违约责任。上诉人购买房屋的目的是为了使用，被上诉人向上诉人交付的房屋应满足这一需求，双方对“交付房屋”的标准通过补充条款的形式进一步进行了约定，即需达到“搬空”的状态，而直至2020年4月9日，被上诉人仍未搬空涉案房屋，留有化学物品在案涉房屋，影响了上诉人的使用，给上诉人造成了损失，应当赔偿上诉人的损失。 浙江金木土环境科技有限公司辩称，一、被上诉人已按合同的约定履行交付房产的义务，被上诉人交付钥匙等均按合同的约定履行。二、电力公司对配电房钥匙有备份的，上诉人在取得房屋所有权后怠于履行变更登记手续，又不积极缴纳电费，导致电力公司强制拉闸限电，与被上诉人无关。三、上诉人所提供的公证书、录音均不能证明被上诉人未履行搬运的义务，因为上诉人提供的公证书以及录像都显示被上诉人的化学药品是存放在涉案房屋的东边角落里，该处原为空地，没有产权登记，且主楼、生产车间均已经搬空。综上，请求驳回上诉，维持原判。 浙江金木土环境科技有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告滞纳金（违约金）296100元；2.上述费用利息从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行完毕之日止。 被告浙江东裕物资贸易有限公司向一审法院反诉请求：1.判令原告向被告支付自2020年3月24日起至2020年4月16日止以2100万元为基数按日万分之三计算的滞纳金，共计132300元；2.原告向被告支付自2020年3月24日起至2020年4月16日止按每日3968元标准计算的租金损失，共计83328元；3.原告向被告支付因无法正常出租导致违约产生的损失217260元。 一审法院认定事实：原、被告双方于2019年11月1日签订《房地产交易意向协议》，主要约定：原告将其拥有的台州市东海大道162号厂房转让给被告，交易金额为2100万元，2019年11月1日被告支付给原告50万元作为定金。同日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，主要约定：原告将台州市东海大道162号房产（含土地及地上建筑物）出售给被告；付款方式为协议签订后、房产过户前，被告支付原告900万元，房屋产权及土地使用权证过户时，被告应支付原告100万元，被告银行抵押贷款放款次日即向原告支付850万元，余房款最迟不得超过办理房产过户手续后45天，若延迟支付按每日万分之三计息。余款200万元在双方房产交付、交接完毕时付清；若因原告原因导致无法按时过户或无法交付房屋的，或被告不能按本合同约定期限内向原告付清购房款的，每逾期一日，由违约方向对方支付房屋买卖成交价总额（万分之三）的滞纳金；标的房产及土地之上的现有违章房棚，原告不得拆除，全部归乙方所有或使用。2019年11月22日，原、被告补充约定：主楼及生产车间设备材料搬空3日内付清850万元，办公区域搬空当日交钥匙付清200万元。被告分别于2019年11月1日、2019年11月12日、2019年11月22日、2020年1月19日、2020年1月20日、2020年1月21日、2020年3月23日支付原告50万元、450万元、100万元、450万元、80万元、770万元、200万元。原、被告于2019年11月21日办理产权变更手续。2020年4月9日，浙江省台州市正立公证处确认该厂区北侧房屋东北角副楼内存放部分物品及设备。原告于2020年3月23日交付钥匙给被告。 一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，应为有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人理应按照合同约定，合理审慎地履行各自合同义务。现原告根据双方《房屋买卖合同》补充约定，“主楼及生产车间设备材料搬空3日内付清850万元”，认为原告已于2019年12月2日履行了上述房屋搬空义务，而被告未按上述约定付款，应根据合同约定支付延迟支付的滞纳金。被告辩称，原告并未履行搬空义务。双方的争议为原告是否已履行了搬空义务，而原告作为搬空的履行主体应对是否实际履行承担举证责任，现原告提供的微信聊天记录仅为原告单方面认为已履行搬空义务，但根据被告提供的公证书、录像可以证明原告尚有部分货物存放于案涉厂区，因原告提供的证据不足以证明其已履行搬空义务，故该院对原告根据该补充约定主张被告承担违约责任，不予确认。另《房屋买卖合同》约定案涉金额850万元被告于抵押贷款放款次日，最迟支付不得超过办理房产过户手续后45天，若延迟支付按日万分至三计息。该院认为，该条款为兜底条款，补充约定存在前置条件，在补充约定前置条件未成就时，也应该适用上述兜底的最迟的45日付款时间。本案中，原、被告于2019年11月21日办理产权变更手续，现原告也未能举证证明被告贷款发放日期，故该院确认案涉850万元付款期限适用最迟的45日付款时间，即2020年1月6日，故原告可自2020年1月7日至实际付款日按每日万分之三计算滞纳金，经该院折算被告应付原告滞纳金为59100元。至于原告主张的上述滞纳金再加付全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失并无相关依据，故该院对于该诉请不予支持。本案中，尾款的支付条件为房产交付、交接完毕，且补充约定亦明确为办公区域搬空当日交钥匙付清200万元。原告于2020年3月23日交付钥匙给被告，被告亦于同日支付了尾款200万元。被告上述付款行为应当认定为原告已履行了相应的交付义务，现被告反诉主张滞纳金、租金损失均以原告违约为前提，原告虽尚存部分物品在案涉厂区，但被告在支付尾款、交付钥匙时也未提出任何异议，且被告提供的其他证据亦不能证明被告主张的事实，故对被告的反诉主张均不予支持。 综上，原告浙江金木土环境科技有限公司诉讼请求中的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回；被告浙江东裕物资贸易有限公司的反诉请求缺乏依据，不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告浙江东裕物资贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告浙江金木土环境科技有限公司滞纳金59100元。二、驳回原告浙江金木土环境科技有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告浙江东裕物资贸易有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2871元（已减半），由原告浙江金木土环境科技有限公司负担2298元，被告浙江东裕物资贸易有限公司负担573元；反诉案件受理费3897元（已减半），由被告浙江东裕物资贸易有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》及补充说明系双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。据此，双方当事人应按合同的约定享有权利和承担义务。一、2019年11月22日的补充说明对部分付款的期限和条件作了重新约定，即对《房屋买卖合同》的付款期限及条件作了部分的变更，故双方当事人均应按该补充说明的约定履行义务。据此，一审认定《房屋买卖合同》中关于850万元支付期限和条件的约定系兜底条款，在补充说明前置条件未成就时，应适用该兜底条款的约定不当，本院二审予以纠正。补充说明约定，主楼及生产车间设备材料搬空3日内付清850万元。双方当事人对该850万元的付款条件是否已经成就存在争议，并据此提供了相应的证据予以佐证己方的主张。被上诉人提供了与上诉人法定代表人及股东的微信聊天记录，在该微信聊天记录中，被上诉人告知上诉人已经搬空主楼和车间，并通知上诉人准备850万元款项。据此，在被上诉人已经告知上诉人搬空的情况下，上诉人应当举证证明付款条件并未成就。虽然上诉人提供的公证书、录像证明尚有部分货物存放于案涉厂区，但该部分货物仅存放在厂区北侧房屋东北角副楼。综合考量双方当事人提供的证据及《房屋买卖合同》约定的面积看，在被上诉人无其他证据足以证明被上诉人尚未搬空的情况下，上述物品的存在并不能作为上诉人拒付约定款项的依据，据此，上诉人存在逾期付款的违约行为，其应当承担违约责任。由于被上诉人对一审判决并未提出上诉，故本院对一审认定的上诉人支付给被上诉人的滞纳金予以确认。二、上诉人一审反诉主张涉案房屋过户登记、交付房屋钥匙后，被上诉人仍留有配电房钥匙，擅自拉闸断电，也未搬空案涉房屋，被上诉人存在违约。但2020年3月23日被上诉人交付钥匙、上诉人支付尾款时，并未有证据证明上诉人提出异议，在此情况下，双方的上述行为可认定为上诉人认可现状的交付，因此，上诉人主张被上诉人存在违约的事实不能成立，且上诉人二审亦陈述系被上诉人带供电局的人过来拉闸断电的。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币8680元，由上诉人浙江东裕物资贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邬卫国 审 判 员 阮丹军 审 判 员 胡精华 二〇二〇年十二月二十五日 代书记员 严 凌 8- 9-