北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初10049号原告：赵砚平，男，住北京市海淀区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张维豪，北京市和思律师事务所律师。被告：北京鸿博嘉业房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区。委托诉讼代理人：白光锐，该公司员工。原告赵砚平与被告北京鸿博嘉业房地产经纪有限公司（以下简称鸿博嘉业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵砚平及其委托诉讼代理人张维豪与被告鸿博嘉业公司委托诉讼代理人白光锐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵砚平向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原被告2019年1月25日签订的房屋委托出租合同并腾退房屋；2.判令被告支付所欠2020年8月、9月租金14600元，并按照月租金7300元标准按月支付至腾退房屋之日止；3.被告支付所欠水费935元；4.被告承担因违约导致合同无法继续履行造成原告的损失14600元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2019年1月25日签订房屋委托出租合同，约定原告把位于北京市海淀区xxx房屋（面积为75平方米，二居室）委托被告出租。合同对于租金、支付方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定交付了房屋，全面适当履行了自己的合同义务。合同履行中原告偶尔发现被告对房屋的结构进行了大幅改动，对房屋进行了隔断处理，改变了房屋的部分功能和用途，而且有很多人群住，有很大的安全隐患。为此多次找被告要求恢复原状，被告置若罔闻。原告只得向相关部门投诉，相关部门也向被告下达了整改通知，但被告一直没有整改。原告认为被告的行为违反合同约定，原告有解除合同并主张被告违约的权利。故原告诉至法院，提出上述诉求。被告鸿博嘉业公司辩称，第一，我公司不同意解除合同也不同意腾退房屋，不认可有违约情形，打隔断是别的公司打的，我公司接手原告房屋的时候就有隔断，而且在今年六月份已经被拆除了。第二，关于房租我们约定是季付，因为疫情所以拖欠了部分房租，但是双方经居委会和街道协调，已经把拖欠的房租结清了，而且双方协商房租按月支付。第三，因为原告将我公司起诉了，所以我公司停止支付8、9月的房租，现在同意支付8、9月份及以后的房租，按约定按月支付。第四，对于拖欠水费，原告如有证据证明属于我们负担的费用，我公司同意负担。综上所述，我公司不存在违约行为，我公司不同意解除合同及腾退房屋，也不同意支付违约金及诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述及其证据，本院认定事实如下：2019年1月25日，赵砚平（出租方、甲方）与鸿博嘉业公司（代理人、乙方）签订《房屋委托租赁合同》，约定甲方将北京市海淀区xxx房屋（面积75平方米）交由乙方出租代理；出租代理期限自2019年3月1日至2021年2月28日，房屋租金为7300元/月，按季交付，第一次2019年3月1日（14600），第二次2019年5月1日（21900），第三次2019年8月1日（21900），第四次2019年11月1日（21900），以后依此类推，如遇节假日自动顺延；出租代理期内甲方同意预留出30日计算租金作为乙方工作期，工作日后于2019年4月1日开始计算租金，即自出租代理期起每年乙方给甲方11个月房租，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，即在第一次付款中扣除；甲方承担供暖费（自供暖除外）、物业管理费、有线电视初装使用费等，乙方承担水费、电费、燃气费、有线收视费、卫生费等；乙方故意不按约定支付租金达十个工作日以上的、擅自改变房屋用途的，甲方有权单方解除合同；出租代理期内甲方需提前终止合同的，应提前30日通知乙方，并按月租金的200%支付违约金，并赔偿因违约给乙方的承租人造成的经济损失；出租代理期内乙方需提前终止合同的，应提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金；违约方在解除合同当日，应无条件将委托期剩余的房租全部退还对方；补充规定，2020年3月1日为15200元、2020年5月1日为22800元、2020年8月1日为22800元、2020年11月1日为22800元、2020年3月1日至2021年2月28日月租金为7600元/月。合同签订后，赵砚平将涉案房屋交付给鸿博嘉业公司代理出租。双方均认可鸿博嘉业公司交纳房租至2020年7月31日；2020年8月后的房租未予交纳；双方在2020年5月份经居委会协调，鸿博嘉业公司将之前拖欠租金分两次支付给赵砚平，2020年6月份起房屋租金按月支付。鸿博嘉业公司对此称因为赵砚平诉至法院，故保留房租支付的权利。庭审中，赵砚平提交其银行账户交易明细，证明在合同履行中鸿博嘉业公司多次迟交租金，构成违约；提交房屋照片，证明房屋打了隔断，构成违约。鸿博嘉业公司对此不予认可，主张租金有提前给过，也有晚给过，但都是经过赵砚平同意的；房屋隔断是之前的出租代理方打的隔断，其接手的时候就有隔断。赵砚平对房屋交付鸿博嘉业公司时的状态未予举证。赵砚平要求鸿博嘉业公司支付水费，对此未提交证据。赵砚平主张鸿博嘉业公司迟交租金、改变房屋用途、群租扰民、未及时交纳水费，构成违约，故要求解除合同，并主张因鸿博伟业公司违约导致合同无法继续履行造成的损失14600元，该损失参照合同中关于单方解除违约责任的约定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赵砚平与鸿博嘉业公司签订了房屋委托出租合同，该合同系双方真实意思表示，且未违反国家法律强制规定，故合法有效，双方应依据合同约定履行义务。本案中，在合同履行中，双方对于租金支付的方式由按季支付变更为按约支付，但鸿博嘉业公司并未按约履行支付租金的义务，对此构成违约，应承担相应法律责任。现赵砚平要求解除双方签订的房屋委托出租合同、要求鸿博嘉业公司腾退房屋、支付拖欠的房租租金及房屋使用费，理由正当，证据充分，本院对此予以支持，解除合同的具体时间以鸿博嘉业公司收到本案起诉材料之日为准；要求鸿博嘉业公司支付水费，对此未提交证据，本院对此不予支持；要求鸿博嘉业公司承担因违约造成的损失，据此未提交证据证明损失情况，本院依据双方所签合同中关于违约责任的约定及鸿博嘉业公司的违约情形予以酌定。鸿博嘉业公司之辩称，缺乏事实及法律依据，本院对此不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、赵砚平与北京鸿博嘉业房地产经纪有限公司于2019年1月25日签订的房屋委托出租合同于2020年10月16日解除；二、北京鸿博嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效后7日内将北京市海淀区五福玲珑居1-2-403房屋腾退并交还予赵砚平；三、北京鸿博嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效后7日内支付赵砚平房屋租金14600元（2020年8月至2020年9月）及房屋使用费（房屋使用费自2020年10月1日支付至腾退房屋之日止，按照每月7300元的标准计算）；四、北京鸿博嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效后7日内支付赵砚平违约金7300元；五、驳回赵砚平其他诉讼请求。如果北京鸿博嘉业房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费277元（赵砚平已预交），由赵砚平负担77元，已交纳；由北京鸿博嘉业房地产经纪有限公司负担200元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王**鸽二〇二〇年十二月二十九日书记员  罗 莎