鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0304民初3907号原告：鞍山爱家物业服务有限公司，住所地：鞍山市铁**三道街**。法定代表人：李影，系该公司经理。委托代理人：周聪，系该公司员工。被告：张艳，女，汉族，1965年7月10日出生，住址：鞍山市高新区。委托代理人：梅琳，系辽宁鞍大律师事务所律师。原告鞍山爱家物业服务有限公司（以下简称“爱家物业公司”）与被告张艳物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员付玉担任审判长，与人民陪审员赵秀凤、孟英组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告爱家物业公司委托代理人周聪，被告张艳委托代理人梅琳均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付拖欠2017年10月28日至2019年10月27日的物业服务费、电梯费、车库费5765元，滞纳金1728元，合计：7493元。2、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系鞍山市立山区运通叁號第小区B11-2071及D3-21车库业主，房产建筑面积为128.66平方米，车库面积22.93平方米。被告在入住该小区前与原告签署了《前期物业管理服务协议》。双方在协议中规定物业服务费标准为每月每平方米1.5元，电梯费每月30元，车库物业服务费标准为每月每平0.75元。但被告从2017年10月28日至2019年10月27日，一直拖欠物业服务费。无奈起诉至法院，请法院判决被告支付物业费、电梯费、车库服务费及总额30%的滞纳金。被告辩称：一、不缴纳物业费是因为物业服务存在瑕疵，未尽到积极服务。答辩人2015年秋收房，2016年装修，2016年8月装修期间房屋漏水，导致答辩人家中楼上楼下均受损失，装修停工。2019年8月房顶漏水，以上均向物业保修，无果，找施工方解决。答辩人为上述出现的问题不仅花费人力物力，2016年第一漏水共计花费4000元左右，给答辩人造成生活的不便无法衡量。收房至今一直存在漏雨问题，找到物业保修解决问题效果特别不好，拖延，再不就是要求找施工方，施工方不在本地，沟通困难。2016年答辩人购买地上车库，购买后得知车库门存在设计漏洞，卷帘门安装在墙内，遇到停电等问题车库门无法打开，无法取车。物业公司找到答辩人进行登记记录,承诺统一修改,将卷帘门从墙内翻到墙外。但一年没有落实。答辩人考虑到使用,自己找人将卷帘门从墙内翻到墙外,花费1200元。后综合执法认为改动后的车库门是违建,进行了强拆。但由于答辩人一直没有搬家,不知道强拆一事,导致车库门被强拆后一直处于开放状态,车库内有自家装修物品及邻居寄放的灯具,导致自家物品及邻居家的灯具丢失,在强拆的过程中也造成了卷帘门损坏严重。物业公司在明知答辩人未入住的情况,没有将综合执法强拆一事第一时间通知答辩人,导致答辩人及邻居放在车库内的物品丢失,卷帘门损坏严重。强拆后近一年时间都没有修复,物业公司也不负责,是答辩人自费修理人工材料加上维修卷帘门花销1800元。物业公司作为物业服务方,应有告知或协助维护管理的义务,物业公司未尽到服务的义务。答辩人认为物业公司未按合同约定尽职尽责的提供物业服务,存在提供物业服务存在瑕疵,因此答辩人未在规定期限内交纳物业服务费。二、不同意支付滞纳金,原告主张未交纳物业费的30%作为滞纳金约定过高,由于是前期物业合同,对于约定的滞纳金条款明显过高,原告未能证据逾期未交纳物业费造成的损失,要求答辩人支付滞纳金有损答辩人的合法权益。经审理查明：原告为运通叁號第小区的物业服务公司，被告系运通叁號第小区B11-2071室及D3-21车库的业主，房屋的建筑面积为128.66平方米，车库面积22.93平方米。被告买房时，原告与被告签订《前期物业服务合同》二份及《业主入住资料资料》。协议主要约定：原告物业公司对被告居住的小区提供物业服务。物业服务期限为自商品房交付使用之日起5年。物业费标准为住宅每平方米1.5元/平方米/月，电梯费30元/户/月，单体车库0.75元/平方米/月。合同签订后，原告对小区实施了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等管理及服务，被告自2017年10月28日至2019年10月27日未向原告交纳物业服务费。2017年11月10日，鞍山高新技术产业开发区综合行政执法队对鞍山高新区运通叁號第小区D3-21车库未经审批违法建设构筑物进行强制拆除。2019年10月17日及2020年7月25日，地，地产维修部分别对原告报修的墙壁长毛水及厨房窗口漏水进行了维修，维修后原告在《维修联系单》维修联系单上签名确认。上述事实有原告起诉状,原、被告当庭陈述在卷为凭，原告提交的证据有：《前期物业服务合同》二份、入住通知书一份、《单体车库前期物业服务协议》一份、《维修联系单》二份、催交函一份、照片一组、资质证书一份。被告提交的证据有：回复函一份、照片一份、工作手册记录截图一份。以上证据，经庭审及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为：依法成立的合同受法律保护。被告入住之日起，原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为运通叁號第小区提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。关于原告主张被告支付欠缴的物业费、电梯费用、车库服务费5765元一节，本案中物业合同中明确约定物业费为每平米1.5元/月/平，电梯费30元/月/平，单体车库0.75元/平方米/月，被告对《前期物业服务合同》真实性及欠费事实无异议，故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。被告欠缴时间为2017年10月28日至2019年10月27日，被告应缴纳房屋物业费为1.5元/月/平×128.66平×24个月=4632元，电梯费30元/户/月×24个月=720元，车库物业费0.75元/平方米/月×22.93平×24个月=413元，合计物业费、电梯费、车库费5765元。故本院对原告要求被告支付物业费、电梯费、车库费5765元的诉讼请求予以支持。关于被告辩称房屋漏水一节，本院认为物业公司应当尽到沟通协调的职责，努力积极为业主解决问题，但物业公司并不能成为解决业主房屋质量问题的直接责任主体。原告提交的《维修联系单》证明了针对被告的报修漏水问题，维修部门已进行了相应维修，被告亦在《维修联系单》上进行签名确认。原告主张的债权系基于原告与被告间存在的物业服务合同关系，而被告抗辩房屋漏水，物业及开发商不及时修理问题，如被告有证据，应向物业服务关系的违约人或房屋买卖关系违约人另行主张权利。故本院对被告的该项辩称不予采信。关于被告辩称车库门强拆后未第一时间通知致车库内物品丢失、卷帘门损坏未修复一节，本案中，鞍山高新技术产业开发区综合行政执法大队对被告所有的D3-21车库未经审批违法建设构筑物进行了强制拆除，综合行政执法大队拆除违法构建物是行政管理事项，并非物业公司对车库进行拆除，亦无修复的义务。被告未能提供充分证据证明原告未第一时间通知业主致车库内物品丢失，如被告有其他证据，可向物业服务关系违约人或实际侵权人另行主张权利。关于原告主张被告支付1728元的逾期付款滞纳金一节，本院认为，原告要求被告按照欠费总额30%支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据。在被告车库被强拆一事过程中，原告未能尽到及时沟通协调义务，加收滞纳金不利于维系良好和谐的小区环境，原告现已实际提供物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。故本院对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告张艳于本判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山爱家物业服务有限公司自2017年10月28日至2019年10月27日止的物业费、电梯费、车库费5765元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，原告已预交，减半收取25元，由被告张艳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长 付 玉人民陪审员 孟 英人民陪审员 赵秀凤二〇二〇年十二月十九日书 记 员 高广君