广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0323民初2589号 原告：蒋辉琼，女，汉族，1981年9月12日出生，住广西灵川县。 委托代理人：蒋太荣，男，汉族，1950年6月5日出生，住广西全州县，系原告父亲。 被告：桂林育玺福商业管理有限公司，住所地：灵川县八里街开发区**地“金色年华”2幢1单元1层1号。统一社会信用代码：91450323051036943G。 法定代表人：梁志湘，经理。 委托代理人：廖玉荣，女，汉族，1986年12月11日出生，住广西灵川县，系被告员工。 原告蒋辉琼诉被告桂林育玺福商业管理有限公司（育玺福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法由审判员易升龙适用简易程序进行了审理。2020年11月27日，本院依法公开开庭审理了本案。书记员张婷担任法庭记录。原告蒋辉琼及其委托代理人蒋太荣，被告育玺福公司的法定代表人梁志湘及其委托代理人廖玉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋辉琼诉称，原告跟被告于2018年11月10日签订租房合同，每12个月为一个租赁年度，每年房租递增5%。租赁期为：2018年11月10日起至2023年11月9日止。今年受疫情影响，原告所在的教育行业深受打击，尤其对原告这样一个创业一年多的新机构，在今年9月初的时候，原告跟被告申请第三年度能否不涨房租，协商无果，被告仍然坚持按原合同涨租5%。因为不可抗力导致的经营亏损和日益增加的成本，于是原告于本月10月10号书面通知被告：原告在这季度房租到期后决定搬迁走。原告的房租已经交到2020年12月9日。原告的搬迁通知整整提前了60天书面通知被告，并希望被告能把原告的合同保证金退还给原告。被告拒绝。1、今年疫情影响，原告是国家政策规定扶持的行业，被告不仅不减租，还上涨房租，无视今年实际情况变化，是导致我们提前撤场的直接因素，属于不可抗力影响。根据合同约定，遭受不可抗力一方不承担违约责任。被告如果对自己的房租市场定价觉得合理，更应该有信心能快速把商铺出租出去，而不是以此为由不退还合同保证金；2、合同并未约定提前撤场要扣除合同保证金作为违约金，只是约定合同到期前30天要书面通知是否续租。今年因为新冠疫情不可抗力影响，原告提前整整60天书面通知被告将在已支付房租日到期前搬迁。给足被告时间去出租店铺，并未对被告造成实际性损失。相比合同到期规定的提前30天，原告给的时间足够被告做出租准备；3、合同的保证金只是确保原告租赁期间不损害租赁物，并不是违约金。理应在我们撤场结清物业水电相关费用的时候，无条件退还给我们。协商无果，于是提起本案诉讼，请求判令：1、解除双方合同协议，并退还合同保证金共计¥14814(大写：壹万肆仟捌佰壹拾肆元整)；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。 原告蒋辉琼对其主张提交了如下证据： 一、《租赁合同》复印件，证明该合同根本没有“租赁未到期、提前退租扣押金”这一限制原告的内容。更没有对这方面作出引起原告注意的提示与明确说明义务； 二、学生家长与原告的聊天记录2页，时间2020年8月14日、19日，证明：1、因疫情影响，有些学生因无力支付学费而中断学习；2、因这一不可抗力的原因，原告不得不提前退租； 三、原告与被告的微信聊天记录1页，时间2020年9月11日，证明：1、早在2020年9月11日，原告因疫情的影响向被告提出降低房租的申请；2、被告的意思是不同意降低租金； 四、原告与被告的微信聊天记录1页，时间2020年9月17日，证明：1、被告明确表示“那你看下哪里优惠政策大就去哪里呗”；2、被告同意原告退租另行选别的地方教学，不属于“单方违约行为”； 五、原告与被告的微信聊天记录与《教室搬迁通知》共3页，证明：1、早在2020年10月10日原告就向被告提交了书面的《教室搬迁通知书》；2、被告不但不减房租，反而还上涨房租；3、被告明确表示“押金如果是单方解约不需退还的”； 六、原告与《雄基广告》于静思的微信聊天记录及刊登的租房信息3页，时间2020年10月1日与同月5日，证明：1、原告在履行合同方面不但自己诚实守信，而且还主动帮助被告发信息出租门面；2、因被告出租的价格偏高，不仅原告接受不了，其他人也无人问津；3、被告门面没有及时租出去非原告的责任。 被告育玺福公司辩称：不同意解除合同。如法院判决解除合同要求原告赔偿相应的损失。原合同签订的时间是2018年11月10日-2023年11月9日，合同期满后被告会退还保证金，鉴于原告中途解除合同，按合同视为原告违约，原、被告在合同第二页第二条有约定，被告给了原告3个月的装修的免租期，如果原告提前解除合同，被告将要求原告支付该三个月的租金，合同第四页第五条违约责任违约方需赔偿因违约造成的一切损失，在原告中途退租的情况下，被告的门面如果没有出租出去，原告承担租赁期间内的房租。如果原告方同意不退还保证金，对前述所说的要求原告赔偿的损失可以适当减免。 被告育玺福公司为其辩解提供的证据有： 一、租赁合同，证明原、被告间的租赁关系； 二、致广泰商厦商户的一封信复印件（通过微信群发到各个商户手机上），证明2020年2月5日由被告法定代表人手写的疫情期间减免房租的通知； 三、申请书1份，证明原告向被告申请过租金由季付改为月付，租金不上涨的申请，被告同意月付维持租金按原合同执行。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据一、三、五无异议，对原告提供的证据二、四、六的真实性无异议。原告对被告提供的证据一无异议，对被告提供的证据二、三的真实性无异议。经审查，上述证据符合民事证据规则关于证据真实性、合法性、关联性的规定，本院依法予以采信，作为本案定案证据。上述证据能证明原、被告间的房屋租赁关系及相关约定。根据原告提供的证据三、四、五综合判断，原、被告对于是否解除合同处于协商过程中，原告提供的证据不足以证明被告已同意原告退租。 综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：2018年11月6日，原告与被告签订了《租赁合同》。双方约定，被告将位于桂林市灵川县八里街经济开发区10栋-1号大厦自编门牌号××的商铺出租给原告，租赁期为2018年11月10日起至2023年11月9日止，每12个月为一个租赁年度；原告按先支付租金后使用物业的原则按季度支付租金；租金为每月4938元，每年递增5%；自2018年11月10日起至2019年2月9日止作为原告装修期，装修期内免收租金，若原告单方面一年内提前撤场或违约，需支付三个月免租期的房租；原告在2018年11月10日向被告缴纳合同保证金14814元，合同保证金由被告于租期届满返还租赁商铺及相关费用结算确认后，十五日内无息返还给原告；发生地震、洪灾等不可抗力事件致使合同无法履行或无必要履行时，合同终止，遭受不可抗力一方不承担违约责任，但应及时通知对方。此外，双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交纳了保证金14814元。因新冠疫情影响，被告方于2020年2月5日向包括原告在内的租户发出通知，免收2020年2月份的租金。2020年7月2日，原告向被告提出申请，申请2020年6月10日至9月9日的租金改为按月支付，另申请从2020年9月10日之后的房租恢复到去年的房租水平。被告方同意租金按月支付，对于房租恢复去年水平的申请暂不同意。2020年10月10日，原告向被告提出解除租赁协议，并要求被告方在原告结清相关费用后退还保证金，双方对此未达成一致意见。原告为此向本院提起本案诉讼。 另查明，原告已向被告交纳了至2020年12月9日的房租，在本案诉讼过程中仍在继续使用本案所涉租赁房屋开展培训活动。现原告已在青城苑另行租赁了场地，确定将于2020年12月9日前进行搬迁。鉴于原告已另行租赁场地，为了减少双方的损失，在庭审结束后，经本院询问，被告同意与原告解除《租赁合同》，同时提出原告提前解除合同属违约，要求原告承担相应的违约责任。原、被告双方均同意本院在本案中对原告提前解除合同是否构成违约，是否应给予被告方赔偿及如何赔偿，根据本案查明情况进行判决。原、被告双方均同意原告方于2020年12月9日前搬迁，如原告超过该时间搬迁，应根据原合同约定的租金按日向被告支付占用期间的费用。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，对双方当事人具有约束力。今年新冠疫情的爆发，属不可抗力，但疫情缓解后，或许生源有所减少，原告却也已正常使用本案所涉租赁房产开展培训活动，并不符合双方合同约定的“因不可抗力事件致使合同无法履行或无必要履行”的合同终止条件。原告提出在其于2020年10月10日向被告发出撤场的通知时双方合同已解除，没有依据，本院不予支持。原告以新冠疫情属不可抗力，导致合同无法履行为由解除合同，没有法律依据及合同依据，属于违约，依法应承担相应的违约责任。综合原、被告双方《租赁合同》约定的租赁期限及已履行的期限、合同约定的租金、合同解除时已处于年底房屋重新租赁的难度以及一般人对合同保证金含义的理解等因素考虑，本院依法酌情确定原告原交纳的合同保证金14814元作为原告应支付给被告的赔偿，合同解除后，该合同保证金被告无需退还给原告。对被告提出的超过保证金部分的损失，本院不予支持。被告提出要求原告支付三个月免租期的房租，因双方合同履行已超过一年，该主张没有依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告蒋辉琼与被告桂林育玺福商业管理有限公司于2018年11月6日签订的《租赁合同》； 二、驳回原告蒋辉琼的其他诉讼请求。 案件受理费85元（已依法减半收取），由原告蒋辉琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费170元（户名：桂林市中级人民法院。账号：20×××16。开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 易升龙 二〇二〇年十二月七日 法官助理 梁雪超 书 记 员 张 婷 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 2、《中华人民共和国合同法》第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 3、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 4、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。