广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5709号上诉人（原审被告、反诉原告）：张俊乐，男，1986年12月8日出生，汉族，住广东省深圳市南山区********。委托诉讼代理人：张绍波，广东恩典律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏天恩，广东恩典律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁永全，男，1978年1月2日出生，汉族，住广东省中山市***********。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓浩明，男，1994年7月23日出生，汉族，住广东省中山市**********。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：李凌男，广东雅商律师事务所律师。原审第三人：中山市港信房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市**********绿茵苑8卡，统一社会信用代码914***********494P。法定代表人：刘某1。上诉人张俊乐因与被上诉人梁永全、邓浩明以及原审第三人中山市港信房地产经纪有限公司（以下简称港信房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。张俊乐上诉请求：撤销一审判决，依法改判撤销张俊乐与梁永全、邓浩明及港信房地产公司于2019年1月26日签订的《房地产买卖合同》；改判张俊乐不承担任何赔偿责任。事实和理由：一、首先，本案中判断张俊乐是否属于善意应当取决于签订合同时的心理状态，合同签订后张俊乐的心理状态不能作为判断是否属于善意的依据。一审法院以张俊乐合同签订后催促邓浩明追认的行为认定张俊乐签订合同时不属于善意与事实不符。其次，致使张俊乐撤销合同的原因是邓浩明迟迟不肯对合同进行追认，应当由邓浩明承担全部过错责任，一审法院对此认定事实错误。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定，张俊乐有权撤销涉案《房地产买卖合同》，不应承担任何赔偿责任。二审期间，张俊乐补充以下事实和理由：一、一审判决经过补正裁定后，仍存在多处笔误，如：判决书第11页第6行“如卖方逾期履行”实际为“如买方逾期履行”；判决书第14页倒数第5行“2019年02月2日”实际为“2019年02月21日”；判决书第19页第7行“则享有对物权代理”实际为“则享有对无权代理”。二、一审判决的补正裁定，存在律师费和诉讼担保费重复计算的错误。根据一审判决的计算方法，判决第二项中的193200元=（264000违约金+10000律师费+2000担保费）×70%过错责任，而补正裁定再次增加梁永全、邓浩明主张的律师费和诉讼担保费，存在明显的错误。三、一审判决认定张俊乐承担的违约赔偿责任包含了定金返还和违约金的双重责任，既不符合合同约定，又违反了法律规定，涉案合同第九条第一款中约定的违约责任是定金罚则和违约金二选一，在2019年2月26日张俊乐已将定金退还给梁永全，一审法院仍以总价款的20%计算违约金，相当于张俊乐既返还了定金又赔付了违约金，既不符合合同约定，又违反了合同法第116条的规定。四、一审判决认定的违约金过高。首先，涉案合同因是梁永全在无权代理的情况下签署的合同，而梁永全支付的定金已经退回，且梁永全没有证据证明其有任何损失，一审判决以合同总价款的20%认定违约金明显过高。其次，涉案合同在邓浩明和张俊乐之间并未发生法律效力，涉案房产实际购房人邓浩明没有任何实际损失，且合同签订后涉案小区房价整体平稳并无上涨，梁永全、邓浩明也没有预期利益损失，因此违约金应当予以下调。再次，一审开庭时张俊乐已经以违约金过高为由向法院申请下调，但一审判决没有做出相应的认定。最后，本案中从双方合同签署到张俊乐行使撤销权将撤销通知送达梁永全、邓浩明的时间间隔不超过一个月，在张俊乐发出通知后即刻原路退回收到的10万元定金，因此张俊乐在本次合同签署中并无任何获利，而不到1个月的时间里涉案房屋也没有明显的房价上涨，梁永全、邓浩明接到张俊乐的撤销通知及退回的定金后完全有条件另行购买其他房屋，梁永全、邓浩明没有任何证据证明本合同签订和撤销期间至今有任何损失。一审法院以合同约定20%违约金顶格计算且无视已经退回10万元定金的事实有失公平。五、一审判决否认张俊乐在涉案合同签署时为善意相对人，缺乏事实和法律依据。首先，张俊乐选择委托房产中介公司售房，是依赖于房产中介公司的专业，相信房产中介公司具备审核购房手续和把控房产交易风险的能力，依据合同第12条第3款，因此在签订合同时相信梁永全拥有邓浩明的授权。其次，张俊乐在签订合同时，梁永全声称系邓浩明舅舅，在梁永全出示了邓浩明的身份证电子照片后，基于对房产中介公司专业保障的信赖和对舅甥亲情的朴素相信，在签订合同时相信梁永全拥有邓浩明的授权。再次，张俊乐在合同签订后，因咨询了专业人士，故选择要求实际购房人邓浩明补签合同，该行为系相对人主动要求被代理人追认的正常行为，不能由此认为相对人在合同签订时对无权代理知情。最后，整个交易过程中港信房地产公司确实知情且对于梁永全、邓浩明之间代理关系是否合法有效未给予专业说明和风险提示，加上张俊乐本人是首次销售房产，作为普通卖房者没有专业风险意识才找中介予以处理，所以中介公司同样拥有不可推卸的责任。六、一审判决对于涉案房屋实际购房人邓浩明已追认授权的事实认定错误。首先，梁永全虽一直声称有邓浩明的追认，但该追认未合法有效做出，且直到现在仍然没有证据予以支持；其次，中介公司声称的追认不能等同于邓浩明本人的实际追认，对于购房的重大交易追认应当以书面的合法的面签或公证形式做出。最后，本案至今梁永全、邓浩明所声称的邓浩明自始至终没有出现过，张俊乐也没有见过邓浩明签署的授权书或在追认书上签字，张俊乐有理由怀疑邓浩明与中介公司恶意串通虚构交易，给本案带来重大损失利益。七、一审判决未认定房产中介公司的过错责任，存在错误。港信房地产公司作为专业的房产交易中介公司，在向张俊乐推荐购房者时，未尽到购房主体资格的审查义务和信息披露义务，导致购房主体一直不明，张俊乐又无法自行联络确认，只能催促该中介公司促使房产交易手续完善，但房产中介公司又恶意拖延阻碍，导致涉案合同一直没有被追认，房产中介公司应当为此承担相应的过错责任。梁永全、邓浩明辩称：一、一审法院认定事实有误，一审法院没有认定梁永全为涉案合同的相对人，梁永全与邓浩明都在合同交易中进行签字，房屋买卖合同中也有注明了梁永全与邓浩明的名字，故梁永全不仅是代理人身份也是买家。二、梁永全、邓浩明并不存在任何过错，梁永全作为合同买家对于合同享有完全的购买权利，梁永全在签订合同时并非未取得邓浩明的授权，在房屋交易过程中梁永全多次与邓浩明进行确认才签订合同，签订合同后梁永全已经将邓浩明的授权交给中介公司，交付时间是在邓浩明发出撤销通知前，双方也约定邓浩明进行面签的时间也是在邓浩明发出撤销通知前。基于一审判决没有判定梁永全、邓浩明承担责任，故梁永全、邓浩明没有提起上诉。港信房地产公司在二审期间未对本案发表陈述意见。梁永全、邓浩明向一审法院起诉请求：1.解除2019年1月26日，梁永全、邓浩明与张俊乐签订《房地产买卖合同》；2.张俊乐向梁永全、邓浩明支付违约金264000元；3.张俊乐向梁永全、邓浩明支付律师费10000元，诉讼财产保全担保费2000元。张俊乐向一审法院提出反诉请求：1.撤销梁永全、邓浩明与张俊乐及港信房地产公司于2019年1月26日签订《房地产买卖合同》；2.梁永全赔偿张俊乐损失律师费13200元，差旅费2000元。一审法院认定事实：1.2019年1月26日，张俊乐作为卖方（委托人），梁永全、邓浩明作为买方（委托人），港信房地产公司作为经纪方签订了《房地产买卖合同》，主要约定：买卖双方通过经纪方出售及购入中山市*****************。该房产处于抵押状态，卖方应于签署本合同、出房产证后60个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续，并将房地产权证原件托管于经纪方处作为办理过户手续之用。若卖方需委托担保公司融资赎楼、办妥解除抵押登记手续，并将房地产证原件托管于经纪方处作为办理过户手续之用。房屋成交价为132万元，其中定金20万元为第一部分楼款，经双方协商，买方同意在签署本合同时向卖方支付定金1万元，在本合同签订后叁个工作日内再向卖方支付定金9万元。112万元为第二部分楼款，由买方申请银行按揭贷款110万元（具体贷款金额以银行出具的《同意购房抵押贷款通知书》为准）支付给卖方。办理按揭所需费用由买方自理，否则视为买方违约。买方需于国土过户之前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得故意拖延，否则视为违约。买方须在卖方出证后银行赎楼当天支付定金10万元（根据实际贷款金额多退少补），剩余房款2万元国土过户当天支付完毕。在银行出具《同意购房抵押贷款通知书》之日(若卖方需赎楼的，则在赎出房地产证原件并在注销抵押登记完毕后)两个工作日内，买卖双方须签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件手续。卖方须在国土过户当天将该房地产交由买方使用。关于违约责任：如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，且买方收楼后新投入的装修等不宜搬迁的设施无偿归卖方所有。合同履行过程中如发生争议，任何一方都可以依法向房地产所在地的人民法院提起诉讼，诉讼所需的调查费、诉讼费、律师费等费用由违约方或者过错方承担。该《房地产买卖合同》还约定了其他内容。卖方签名由张俊乐本人签名，买方签名“邓浩明、梁永全”为梁永全一人代签。《房地产买卖合同》签订后，梁永全依约向张俊乐支付定金10万元。2.2019年2月22日，张俊乐委托广东恩典律师事务所分别向梁永全、港信房地产公司发出《律师函》（【2019】粤恩典律函字第0221-1、0221-2号），内容为：“……合同签订当天，梁永全声称：因邓浩明过于繁忙，所以由作为舅舅的梁永全代为购买房产。合同签订时，梁永全出示了本人身份证及邓浩明的身份证照片，但未出示授权委托书等授权委托资料。张俊乐基于对经纪方房地产中介服务专业能力的信赖，以及对梁永全所述其与邓浩明亲戚关系的相信，进而相信梁永全对邓浩明的代理为有权代理，签订了《房地产买卖合同》……截止2019年2月21日，对于授权梁永全购买房产事宜，邓浩明一直没有明确表示追认，亦未向张俊乐出示授权委托资料，经纪方也没有提供买方邓浩明的联系方式，且未曾将相关授权资料交于张俊乐……现郑重向你双方通知函告如下：1.即日起撤销2019年1月26日我方委托人张俊乐与你双方签订《房地产买卖合同》（合同编号：8900607），合同所约定的各方权利义务自始无效。2.我方委托人自本函送达之日起5日内向梁永全退回其交付的定金10万元……”梁永全、港信房地产公司均于2019年2月23日收取上述《律师函》。2019年2月26日，张俊乐向梁永全的账号汇款10万元，并注明为“买房10万元定金退款”。上述《律师函》（【2019】粤恩典律函字第0221-1、0221-2号）收取后，港信房地产公司委托广东雅商律师事务所于2019年3月2日向张俊乐及广东恩典律师事务所发出《律师函》【粤雅律函（2019）第033号】，内容为：“根据委托人提供的资料显示：2019年1月26日，邓浩明先生委托其舅舅梁永全先生与阁下在委托人港信房地产公司的中介下签订《房地产买卖合同》(NO.8900607)，合同约定阁下将其名下位于中山市*****************以132万的价格出售给邓浩明先生，邓浩明先生因时间问题未能现场与阁下签订合同，特委托其舅舅梁永全先生代为签订买卖合同。签约之时，梁永全先生已明确告知阁下，其与阁下签订《房地产买卖合同》的行为属邓浩明先生授权，两人系舅甥关系，并告知会在签约之后补齐授权委托手续；阁下明知此状况，仍与梁永全先生签订《房地产买卖合同》，合同上也已写明买方为梁永全、邓浩明二人。签订合同当天，梁永全先生将定金1万元通过微信转账支付给阁下，又于2019年1月30日将定金9万元通过银行转账支付给阁下。但阁下于2019年2月21日委托律师向梁永全先生以及委托人港信房地产公司发出律师函：阁下认为邓浩明先生对于梁永全先生购买房产事宜一直没有明确表示追认，亦没有向阁下出示授权委托材料，因此阁下于该律师函发出之后，已向梁永全先生退回定金10万元，并要求撤销2019年1月26日阁下与梁永全先生以及委托人港信房地产公司签订的三方合同《房地产买卖合同》(NO.8900607)。根据委托人港信房地产公司提供的资料及陈述，依据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规规定，本律师现发函再次告知阁下，梁永全先生受邓浩明先生的委托，与阁下签订的《房地产买卖合同》符合法律法规要求，且具有授权委托书为证，系真实有效的民事法律行为。因此，阁下在发出律师函之后退回梁永全先生支付的定金，并要求撤销合同，已然违反三方之间所签订的《房地产买卖合同》，阁下需承担违约行为造成的法律后果。本律师现郑重致函阁下，请阁下务必在收到此函后当即撤回解除合同的声明并续履行合同！”张俊乐后又委托广东恩典律师事务所向港信房地产公司发出《律师函》（【2019】粤恩典律函字第0506号），内容为：“2019年2月22日，本律师就撤销张俊乐与梁永全（身份证号码：442************39X，下同）、你方签订的《房地产买卖合同》（合同编号：8900607，下同）事宜致函你方。自2019年2月22日起，张俊乐与梁永全、你方签订的《房地产买卖合同》已撤销，合同所约定的各方权利义务自始无效。在粤雅律函字(2019)第033号律师函中，你方声称2019年01月26日在签订《房地产买卖合同》时，梁永全已告知在签约后补齐授权委托手续，该陈述并非事实。《房地产买卖合同》签订时，梁永全仅出示了本人身份证及邓浩明的身份证照片，但未告知在签约后补齐授权委托手续相关事宜。自2019年01月26日《房地产买卖合同》签订当日至2019年02月2日张俊乐委托我方发出撤销《房地产买卖合同》的律师函之日，梁永全从未向张俊乐出示授权委托书，对于授权梁永全购买房产事宜，邓浩明也一直没有表示追认，亦未向张俊乐出示授权委托资料，你方作为居间人也没有提供买方邓浩明的联系方式，且未曾将相关授权资料交于张俊乐。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条和《房地产经纪管理办法》第二十二条的规定，你方作为居间人未尽居间义务，巳损害我方委托人张俊乐的合法权益。现郑重向你方通知函告如下：港信房地产公司作为居间人，在专业的代理过程中在没有确认梁永全代理权的情况下，你方仍然促成双方签订了《房地产买卖合同》，属于未尽居间义务的行为，已损害我方委托人的合法权益，我方委托人将保留追究你方法律责任的权利。”3.张俊乐提交了其与港信房地产公司员工杨春苗的聊天记录一份（注：该证据为微信截图打印件，未显示聊天时间。因港信房地产公司拒不到庭参加诉讼，未质证），从该聊天记录可知，张俊乐要求买方真正购房人在合同上当面进行一次追认，否则就撤销合同。员工杨春苗回复称：“你什么时候过中山，到时候带上合同补一个签名就可以了”张俊乐表示同意约时间。4.2019年2月25日，在港信房地产公司收到张俊乐发出的《律师函》（【2019】粤恩典律函字第0221-1、0221-2号）后，其员工“小杨”与张俊乐曾有过一次微信聊天，“小杨”认为：“第一：业主已经收定金了，签字了，证明合同是有效的，是买卖双方真实意思的表达；第二：客户承认购买事实，购买人与代理人均承认签字、给定金的事实；第三：购买人有后补的委托书，证明购买人追认了代理人的行为；第四：我们合同应写明了买家代理人充分确认了自己有代理权限的。”张俊乐回复：“第一，追认之前我有撤销的权利，就算有后补的委托书，但是在我撤销之前我并没有收到；第二，合同里只是说了卖家代理人充分确认了自己有代理权限的，而并没有说买方”。“小杨”说：“那你2月18日就说好了，都约好时间了，叫另外一个客户他侄子过来补签上名字，时间都约好了，才隔了几天时间，可是是你说不想卖了，甚至连定金都单方面退给人家了。”2019年3月1日，张俊乐、梁永全和港信房地产公司员工“小杨”“杨春苗”就本案纷争进行了一次会谈，会谈内容显示：梁永全认为张俊乐违约了，而且邓浩明已经将委托授权书交给了中介，故梁永全、邓浩明不构成违约；张俊乐认为其在邓浩明追认之前享有合同撤销权，不构成违约；港信房地产公司员工认为邓浩明已经在签订合同后追认了。5.梁永全、邓浩明委托广东雅商律师事务所代理本案诉讼，支出律师费10000元、保函担保费2000元。张俊乐委托广东恩典律师事务所代理本案诉讼，支出律师费13200元。一审法院认为，张俊乐既主张《房地产买卖合同》可撤销，又主张《房地产买卖合同》因约定的按揭比例高达83.33%，违反了国务院在2010年4月17日发布的国发2010[10]号文第2条第3项的规定而属无效合同。因合同无效与可撤销的后果相同，一审法院决定全面审查合同是否具有无效事由以及当事人主张的可撤销事由。首先审查无效事由。张俊乐提及的国发2010[10]号文全称为《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，该行政法规第二条第（三）款是这样规定的：“……对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。”此规定是基于为坚决遏制部分城市房价过快上涨的行政管理性质的强制性规定，同时，《房地产买卖合同》中亦明确了“具体贷款金额以银行出具的《同意购房抵押贷款通知书》为准”，因此不能以此认定合同无效。本案争议的主要焦点有二，一是《房地产买卖合同》的主体问题；二是张俊乐是否享有《房地产买卖合同》撤销权的问题。关于焦点一。《房地产买卖合同》的卖方为张俊乐、经纪方为港信房地产公司各方都不持异议，但对于合同的买方，张俊乐认为是邓浩明一人，梁永全、邓浩明则认为买方应为梁永全、邓浩明两人。一审法院认为，对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。具体分析如下：首先，从张俊乐持有的《房地产买卖合同》来看，该合同列明的买方（委托人）为梁永全、邓浩明两人，但签名处则只有梁永全签名，以及梁永全代替邓浩明所实施的签名。此时要判断购买方是梁永全、邓浩明两人还是其中一人确实存在困难。然而，在2019年2月25日港信房地产公司员工“小杨”与张俊乐曾有过一次微信聊天，“小杨”明确了“购买人有后补的委托书，证明购买人追认了代理人的行为”这样一个事实；同时，张俊乐提交的2019年3月1日录音资料亦证实，港信房地产公司员工承认邓浩明已经在签订合同后追认了授权。结合张俊乐与港信房地产公司之间的往来《律师函》综合分析，一审法院认定《房地产买卖合同》的购买人是邓浩明一人，梁永全是邓浩明的购房受托人。关于焦点二。港信房地产公司述称《房地产买卖合同》不能履行的原因是由于张俊乐家里人反对张俊乐以低价格出售涉案房屋，故反悔出售该涉案房屋。一审法院认为，如果张俊乐有权行使合同撤销权，无论其基于何种理由行使，均不构成违约，关键系张俊乐是否拥有合同撤销权。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”该法条基于平衡相对人与被代理人之间的利益关系，与被代理人享有的追认权相对应，规定了相对人与无权代理人进行民事法律行为时，如果其不知也不应知代理行为是无权代理的，则享有对无权代理行为的撤销权。但是，这里有一个重要的前提，即相对人须是善意，相对人对于行为人该代理行为系无权代理并不知情且不应当知情。本案中，首先，张俊乐在答辩及反诉时述称：“2019年1月26日梁永全和港信房地产公司声称梁永全得到邓浩明的授权并出示邓浩明身份证照片，张俊乐基于对港信房地产公司作为专业的房产中介的依赖，于当日与邓浩明的代理人及港信房地产公司签署《房屋买卖合同》”，此事实在其委托律师事务所发出的《律师函》（【2019】粤恩典律函字第0221-1、0221-2号）中得到印证，因此，其在2019年1月26日签订合同时对梁永全可能是无权代理是知情的。其次，从张俊乐提交了其与港信房地产公司员工杨春苗的聊天记录一份（注：该证据为微信截图打印件，未显示聊天时间）中可知：张俊乐要求买方真正购房人在合同上当面进行一次追认。港信房地产公司随即表示同意，并约好了在2019年2月18日让邓浩明进行一次当面签名（注：该事实从2019年2月25日港信房地产公司收到张俊乐发出的《律师函》后，其员工“小杨”与张俊乐曾有过一次微信聊天这份证据中可以证实）。综上可知，张俊乐在签订《房屋买卖合同》知道梁永全可能是无权代理，后由于不放心又要求邓浩明补签名，在要求得到满足后又反悔，随即要求行使撤销权。由此可确定，张俊乐并非上述法律规定的善意相对人，其无权行使《房地产买卖合同》撤销权。如前所述，既然张俊乐无权行使《房地产买卖合同》撤销权，对其主张反诉主张，一审法院不予支持。鉴于行为人梁永全的代理行为得到被代理人邓浩明的追认，这时在邓浩明与张俊乐之间发生了与有权代理相同的法律后果，张俊乐拒不履行合同的行为即构成违约，要承担相应的违约责任。本案因张俊乐违约而给被代理人邓浩明造成的损失为违约损失，邓浩明主张按合同约定的总价款的20%计算违约金264000元符合合同约定，一审法院予以采纳。合同约定了由违约方或过错方承担因诉讼所需的调查费、诉讼费、律师费等费用，故邓浩明主张的律师费10000元以及诉讼财产保全担保费2000元依法有据，一审法院亦予以支持。综上，被代理人邓浩明总损失为276000元。依据前述法律规定，相对人张俊乐与行为人梁永全要按照各自的过错承担责任，综合本案案情，一审法院酌情认定由张俊乐承担70%过错责任，由梁永全承担30%的过错责任，综上，对于邓浩明违约损失276000元，由张俊乐承担其中的70%为193200元。《房地产买卖合同》包括邓浩明与张俊乐之间的房屋买卖合同法律关系以及邓浩明、张俊乐与港信房地产公司之间的居间合同法律关系两部分，鉴于房屋买卖合同法律关系已经实际不能履行，邓浩明主张解除一审法院予以支持，但居间合同法律关系不受影响。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款、第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决：一、解除邓浩明、梁永全、张俊乐、港信房地产公司于2019年1月26日签订的《房地产买卖合同》（NO：8900607）中的房屋买卖合同部分；二、张俊乐于判决发生法律效力之日起七日内向邓浩明支付违约赔偿款193200元、律师费10000元，诉讼保全担保费2000元；三、驳回邓浩明、梁永全的其他诉讼请求；四、驳回张俊乐的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5440元，诉讼保全费1900元，合计7340元（邓浩明、梁永全已预交），由邓浩明、梁永全负担2203元，张俊乐负担5138元（张俊乐于判决生效之日起七日内迳付梁永全、邓浩明）；反诉案件受理费90元（张俊乐已预交），由张俊乐负担。二审期间，梁永全、邓浩明、张俊乐与港信房地产公司均未向本院提交新的证据。除一审判决书第11页第6行“如卖方逾期履行”纠正为“如买方逾期履行”，及一审判决书第14页倒数第5行“2019年02月2日”纠正为“2019年02月22日”外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，案涉《房地产买卖合同》是各方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。一审法院认定涉案《房地产买卖合同》的买方主体为邓浩明，张俊乐对此认定也无异，梁永全和邓浩明对此部分并未提起上诉，结合交易往来函件，足以认定买方主体为邓浩明，故本院予以确认。综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、张俊乐对涉案《房地产买卖合同》行使撤销权是否成立；二、张俊乐是否需承担违约责任，如何承担违约责任。关于焦点一。张俊乐上诉称其系案涉《房地产买卖合同》的善意相对人，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定，其有权撤销涉案《房地产买卖合同》，不应承担任何赔偿责任。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”该法条规定的“善意相对人”是指相对人对于行为人该代理行为系无权代理并不知情且不应当知情。本案中，梁永全系签订涉案《房地产买卖合同》的行为人。张俊乐在其于2019年2月22日发出的《律师函》中声称梁永全在签订涉案《房地产买卖合同》当天并未出示邓浩明授权委托书等授权委托资料。港信房地产公司也在其于2019年3月2日发出的《律师函》中确认梁永全告知会在签约之后补齐授权委托手续。从上述两份《律师函》反映内容来看，行为人梁永全在2019年1月26日签订涉案《房地产买卖合同》时并未取得邓浩明的明确授权，梁永全当时系在没有代理权的情形下签订涉案《房地产买卖合同》。而张俊乐作为相对人，在签订合同时对于行为人梁永全该代理行为是无权代理的事实系知情且也应当知情的。因此，张俊乐并不符合上述法律规定的“善意相对人”的情形，其无权依据上述法律规定行使涉案《房地产买卖合同》撤销权。故其上诉主张其系善意相对人并撤销涉案《房地产买卖合同》，理据不足，本院不予支持。关于焦点二。从张俊乐与港信房地产公司员工杨春苗的聊天记录内容来看，港信房地产公司向张俊乐表示约好在2019年2月18日让邓浩明进行一次当面签名。在2019年2月25日港信房地产公司员工“小杨”与张俊乐的微信聊天中，“小杨”明确了“购买人有后补的委托书，证明购买人追认了代理人的行为”这样一个事实；同时，张俊乐提交的2019年3月1日录音资料亦证实，港信房地产公司员工承认邓浩明已经在签订合同后追认了授权。综合本案以上事实，在张俊乐没有撤销权的情形下，在港信房地产公司明确让邓浩明进行一次当面签名进行追认且表示在签订合同后张俊乐已追认的情况下，张俊乐应遵循诚实信用原则履行涉案《房地产买卖合同》。现张俊乐以行使撤销权为由拒不履行合同的行为已构成违约，买方主体邓浩明有权解除涉案《房地产买卖合同》，并要求张俊乐承担违约责任。张俊乐主张其已撤销涉案《房地产买卖合同》，不应承担任何赔偿责任，理据不足，本院不予采纳。关于违约责任的承担问题。涉案《房地产买卖合同》约定：“如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。”及约定：“诉讼所需的调查费、诉讼费、律师费等费用由违约方或者过错方承担”。根据上述合同约定，邓浩明主张违约方张俊乐承担违约金264000元、律师费10000元、诉讼保全担保费2000元，合计276000元，依据充分，本院予以确认。张俊乐主张违约金过高，但其并未举证证明双方约定的违约金过分高于其违约对邓浩明造成的损失，应由张俊乐自行承担不利后果，本院不予采纳。但根据前述法律规定，相对人张俊乐与行为人梁永全要按照各自的过错承担责任。综合本案案情，一审法院酌情认定由张俊乐承担70%过错责任，由梁永全承担30%的过错责任，并无不当，本院予以确认。综上，张俊乐应向邓浩明赔偿损失193200元（276000元×70%）。该部分损失已包括律师费、诉讼保全担保费。一审法院另判决张俊乐向邓浩明支付律师费10000元、诉讼保全担保费2000元，属于重复计算，处理结果不当，本院予以撤销。另，对双方当事人未上诉的部分，本院不予审查。综上所述，张俊乐的上诉请求合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，但处理结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款、第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15260号民事判决第一项、第四项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15260号民事判决第三项；三、变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15260号民事判决第二项为：张俊乐于本判决发生法律效力之日起七日内向邓浩明支付违约赔偿款193200元；四、驳回梁永全、邓浩明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5440元，诉讼保全费1900元，合计7340元（已由邓浩明、梁永全预交），由邓浩明、梁永全负担2202元，张俊乐负担5138元，并直接向邓浩明、梁永全支付；反诉案件受理费90元，由张俊乐负担。二审案件受理费5228元（已由张俊乐预交），由梁永全、邓浩明负担1568元，并直接向张俊乐支付；张俊乐负担3660元。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 黎 妙审判员 刘 通二〇二〇年十二月四日书记员 钱绮丽