贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔23民终2808号 上诉人（原审原告）：贵州天利明盛商贸有限公司，住所地贵州省兴义市桔山街道办事处兴达综合农贸市场**。 法定代表人：张其明。 被上诉人（原审被告）：贵州顺通易汇电子商务有限公司，住所地贵州省安顺市经济技术开发区西兴村翠麓阳光**商铺。 法定代表人：青先福。 被上诉人（原审被告）：贵州顺通易汇坎电子商务有限公司，住，住所地贵州省兴义市桔山街道办事处瑞金路**兴义市商城****/div> 法定代表人：罗天洋。 被上诉人（原审被告）：青先福，男，1971年1月13日生，汉族，湖南省汉寿县人，住湖南省汉寿县。 被上诉人（原审被告）：纪波，男，1994年5月15日生，汉族，贵州省盘州市人，住贵州省盘县。 被上诉人（原审被告）：罗天洋，男，1995年8月1日生，贵州省兴仁市人，住贵州省兴仁市。 被上诉人（原审被告）：罗榕，男，1990年3月28日生，汉族，贵州省兴仁市人，住贵州省兴仁市。 上诉人贵州天利明盛商贸有限公司（以下简称“明盛公司”）因与被上诉人贵州顺通易汇电子商务有限公司（以下简称“易汇公司”）、贵州顺通易汇坎电子商务有限公司（以下简称“易汇坎公司”）、青先福、纪波、罗天洋、罗榕租赁合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019)黔2301民初1904号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 明盛公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持明盛公司一审诉讼请求，并由易汇公司、易汇坎公司、纪波、罗榕、罗天洋、青先福承担上诉费用。事实和理由：1.案涉租赁合同约定，易汇公司最低应支付三、四层楼保底租金210万元，但一审随意将房屋租赁的截止日期界定为明盛公司发出通知的时间，导致租金判决错误。2.根据案涉租赁合同中违约金约定以及《合同法》规定，易汇公司应付明盛公司的违约金为210万元×30%=630,000元，但一审随意认定为违约金为贷款市场报价利率错误。3.易汇公司、易汇坎公司自接收房屋后一直在打广告至一审起诉时止，实际产生电费880元，但一审法院以对方未签收电费单为由不予支持错误。4.青先福、纪波为易汇公司股东，罗天洋、罗榕为易汇坎公司股东，对公司虚假出资，一审未判决前述人员承担连带责任，适用法律错误。 易汇公司、易汇坎公司、纪波、罗榕、罗天洋、青先福未作答辩。 明盛公司向一审法院起诉请求：1.判令终止明盛公司与易汇公司之间2018年5月20日签订的兴义市兴达农贸市场四楼《房屋租赁合同》和三楼的《房屋租赁合同》；2.判令易汇公司支付明盛公司四楼房屋租赁款保底120万元，房屋租赁违约金36万元，三楼房屋租赁款保底90万元，房屋租赁违约金为房屋租赁款保底90万元×30%＝27万元，下欠电费880元；3.由青先福、纪波、罗榕、罗天洋和易汇坎公司为易汇公司承担连带责任；4.诉讼费由易汇公司、易汇坎公司、青先福、纪波、罗榕、罗天洋承担。 一审法院认定事实：2018年5月20日，明盛公司作为甲方，易汇公司作为乙方，在贵州省兴义市签订了《明盛公司与易汇公司关于兴达市场四楼的房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将自己拥有经营权的贵州省兴义市桔山街道办事处兴达农贸市场已装修的四楼整层（面积为3300㎡）,首先以免房租的形式出租给乙方作商业使用（甲方在该层楼原堆放杂物的两间保管室不在租赁范围），乙方在该处设立易汇坎公司进行经营，法人为罗天洋。第一条，装修时间、租赁期间，装修时间为2018年5月20日至2018年7月20日，租赁时间从2018年8月1日至2023年7月30日止，需要延期双方再行协商。第二条，保证金：乙方须向甲方交保证金30万元（其中2018年8月15日前交10万元，2018年9月15日前交10万元，2018年10月30日前交10万元）。1、合同期限届满双方交接清楚后退还乙方保证金，若乙方违约，保证金不予退还。2、若乙方损坏甲方物品，以保证金扣抵，多退少补。3、若乙方不按约定交付保证金，甲方有权终止合同。第三条，甲方移交给乙方的物品以清单为准，损坏照价赔偿。第四条，经营方式及保底，1、经营方式：乙方易汇坎公司账户必须该公司的对公账户，甲方每天依权利提取乙方易汇坎公司平台盈利的20%回收房租，双方必须做到日清周结。从2018年8月开始，在每年6月30日前甲方收入不足保底时，乙方必须补足甲方每年保底收入120万元，盈利＝营业额－成本。2、乙方各个板块的账目流水必须向甲方透明，甲方有权监督，但甲方要负责保密。3、乙方易汇公司将易汇坎公司原始股2股（以股权书为准）赠送甲方明盛公司作为房租补偿，若以后乙方公司撤离兴达市场，所送甲方股份永远拥有。今后易汇公司所有旗下子公司甲方拥有的原始股跟着市值升值，将全部生效。甲方不承担股份产生的对外债务。因股份产生的债务，由乙方自行负责。4、保底：双方实行保底120万元结算，在甲方收入不足保底时，乙方负责补足保底数额，甲方收入超出保底数额时，继续以约定比例提取，不受保底限制。第五条，双方的责任及义务，（一）乙方的责任及义务，1.乙方在承租期间，因租房所产生的一切装修费、税费、水电费、卫生费、职工工资、购物款等一切费用由乙方负责，甲方提起的收入或保底收入为净收入……4.乙方必须保证每天流水账目经甲方签名认可，每周向甲方结清一周的收入，满一年补足甲方保底收入，甲方超过保底收入时按实际收入收取…7.因乙方原因，无法继续履行合同时，在补足甲方当年的保底收入后，再给付甲方240万元违约金，可选择终止合同，乙方自动退出…13.乙方在2018年7月20日前不进场装修，须赔偿甲方20万元的房租损失。合同签订后，易汇公司已进场使用房屋,但未实际经营产生收入。 同日，明盛公司（甲方）与易汇公司（乙方）又签订了《明盛公司与易汇公司关于兴达市场三楼的房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将自己拥有经营权的贵州省兴义市桔山街道办事处兴达农贸市场未装修的三楼整层(面积为3300㎡),首先以免房租的形式出租给乙方作商业使用，乙方在该处设立易汇坎公司属下的子公司进行经营。一、装修时间、装修期限，装修时间为2018年5月20日至2018年11月30日，租赁时间从2018年12月1日至2023年7月30日止，需要延期双方再行协商。二、经营方式及保底，1.经营方式：乙方易汇坎公司在三楼的经营必须是三楼易汇坎公司对公账号外单独的账户，甲方每天依权利提取乙方易汇坎公司平台盈利的20%回收房租，双方必须做到日清周结。从2018年12月开始，在每年6月30日前甲方收入不足保底时，乙方必须补足甲方每年保底收入90万元。盈利＝营业额－成本。2.乙方各个板块的账目流水必须向甲方透明，甲方有权监督，但甲方要负责保密。3.乙方易汇公司将易汇坎公司总计10000股原始股中的100股（以股权书为准）赠送甲方明盛公司作为房租补偿。今后易汇坎公司所有旗下子公司甲方拥有的原始股跟着市值升值，将全部生效。甲方不承担股份产生的对外债务。因股份产生的债务，由乙方自行负责。4.保底：双方实行保底90万元结算，在甲方收入不足保底时，乙方负责补足保底数额，甲方收入超出保底数额时，继续以约定比例提取，不受保底限制。三、双方的责任及义务，(一)乙方的责任及义务，1.乙方在承租期间，因租房所产生的一切装修费、税费、水电费、卫生费、职工工资、购物款等一切费用由乙方负责，甲方提起的收入或保底收入为净收入……4.乙方必须保证每天流水账目经甲方签名认可，每周向甲方结清一周的收入，满一年补足甲方保底收入，甲方超过保底收入时按实际收入收取…7.因乙方原因，无法继续履行合同时，在补足甲方当年的保底收入后，再给付甲方180万元违约金，可选择终止合同，乙方自动退出。13.乙方在2018年7月20日前不进场装修，须赔偿甲方20万元的房租损失。合同签订后，易汇公司未对三楼房屋进行装修，也未实际在三楼经营产生收入。 2018年9月8日，易汇公司向明盛公司出具承诺书，承诺书的主要内容为：关于易汇公司和明盛公司的合作，经易汇公司开会决定于2018年10月29日转入人民币30万元整到明盛公司指定账户作为保证金。易汇公司将于2018年10月15日之前开始筹备兴达市场三楼的装修工程，并且做好项目的可行性报告，加强项目的管理及设施工作。易汇公司作出承诺后，并未向明盛公司交纳保证金。 2018年12月7日，明盛公司向易汇公司发送通知，通知内容为：贵公司与明盛公司签订的贵州省兴义市兴达农贸市场三楼、四楼《房屋租赁合同》，因贵公司没有履行合同义务，明盛公司分别于2018年10月19日、11月16日与贵公司联络人罗榕协商未果，特通知贵公司于2018年12月10日至14日之内到明盛公司协商解决，到期不解决，明盛公司将向人民法院提起诉讼解决。易汇公司收到通知后，并未向明盛公司回复。 一审法院认为，明盛公司向易汇公司以免租的形式提供其享有经营权的三、四楼给易汇公司经营，易汇公司赠送明盛公司易汇坎公司股权、易汇公司每年向明盛公司补足两层楼每年的保底收入，并提供经营管理技术支撑，对案涉楼房的整体经营规划，双方形成合同关系，虽然合同命名为租赁合同，实质并非租赁合同，双方之间的基础法律关系是均有投入、分享利益的合作合同，案涉合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。 关于明盛公司诉请案涉合同是否终止问题，签订合同后，易汇公司未按合同约定于2018年10月30日前向明盛公司交纳保证金30万元、于2018年7月20日进场装修，并经明盛公司于2018年12月7日通知后不予回复，仍未履行合同，四楼的合同约定：若乙方不按约定交付保证金，甲方有权终止合同。三楼的合同约定：因乙方原因，无法继续履行合同时，在补足甲方当年的保底收入后，再给付甲方180万元违约金，可选择终止合同，乙方自动退出。按照双方合同约定，明盛公司有权终止合同，故对明盛公司的此项诉请予以支持。 关于明盛公司诉请三、四楼第一年保底费及违约金应否支付问题，至于保底费，易汇公司接手了案涉房屋三、四层楼，未实际经营产生收入，没有盈利，导致合同终止而解除，以此支持明盛公司的全部诉请，有悖法律的公平、公正，但易汇公司不履行合同，导致三、四楼房屋长时间空置，不能实现其使用价值，也给明盛公司造成房屋的租金损失，结合本案实情，合同约定乙方在2018年7月20日前不进场装修，须赔偿甲方20万元的房租损失，故2018年7月20日前的租金损失按合同的约定予以支持，后续的租金损失，本院参照两份合同约定的每年保底金额作为标准，计算实际租金损失，鉴于2018年12月7日明盛公司向易汇公司发送通知，要求易汇公司于2018年12月14日前解决，但逾期后仍未解决，三、四楼合同的终止时间以此界定为宜，并将作租金损失计算终结点，因此，租金损失为1,219,999.92元﹛20万元×2＋[120万元÷12月×4＋（24天×3,333.33元/天）]＋[90万元÷12月×4＋（24天×2,500元/天）]﹜，此项诉请予以支持1,219,999.92元。至于违约金问题，违约金以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，易汇公司占用款项期间给明盛公司造成一定利息损失,予以支持自2018年12月15日起至款项付清之日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于明盛公司诉请下欠水电费问题，明盛公司提供的证据仅有收据复印件，没有其他证据加以辅证，根据谁主张谁举证的原则，明盛公司承担举证不能的法律后果，故对其此项诉请不予支持。 关于纪波、罗天洋、罗榕、易汇坎公司、青先福的民事责任问题，纪波、罗天洋、罗榕、易汇坎公司、青先福与明盛公司没有形成合同关系，不是合同的相对方，根据合同的相对性原则，明盛公司与易汇公司签订的合同不能约束纪波、罗天洋、罗榕、易汇坎公司、青先福，故对明盛公司要求易汇坎公司、纪波、罗天洋、罗榕、青先福承担连带责任的诉讼请求，不予支持。 纪波、罗天洋、罗榕、易汇坎公司、易汇公司、青先福经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视其对明盛公司起诉的事实和所举的证据放弃抗辩和质证的权利，依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、终止贵州天利明盛商贸有限公司与贵州顺通易汇电子商务有限公司于2018年5月20日签订的《明盛公司与易汇公司关于兴达市场三楼的房屋租赁合同》《明盛公司与易汇公司关于兴达市场四楼的房屋租赁合同》；二、贵州顺通易汇电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿贵州天利明盛商贸有限公司租金损失1,219,999.92元，并支付利息（以1,219,999.92元为基数，自2018年12月15日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）;三、驳回贵州天利明盛商贸有限公司的其余诉讼请求。案件受理费28,748元，公告费600元，共计29,348元，由贵州顺通易汇电子商务有限公司负担15,348元，贵州天利明盛商贸有限公司负担14,000元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：一审中，明盛公司提交的微信聊天记录中显示：2018年12月27日，明盛公司向易汇公司罗荣发送了《兴达三楼合同终止协议》《兴达四楼合同终止协议》。 本院认为，根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1.案涉租金和违约金、水电费如何认定。2.关于责任主体如何认定。 一、关于租金部分的问题。案涉三、四楼租赁合同中，未明确约定租金费用，合同中约定的为双方的合作模式，即明盛公司按照易汇公司盈利的20%收取租金，并约定在易汇公司营业后，未达到明盛公司保底收入210万元时，易汇公司需补足210万元。但易汇公司并未实际开展经营活动，且前述约定为一年的保底收入，故以此计算明盛公司的租金损失为210万元欠妥。一审法院以案涉租赁合同中，易汇公司在2018年7月20日前不进场装修，须赔偿明盛公司20万元的房租损失的约定为依据，计算2018年7月20日前的三、四楼的租金损失合计40万元，符合案件实际，予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本案中，易汇公司未按照合同的约定，及时支付保证金及遵守自己作出的承诺，对明盛公司发出的催告行为也不予理会，其已表明易汇公司不愿再继续履行合同，已构成严重违约，明盛公司享有单方解除权。2018年12月7日，明盛公司虽向易汇公司发出通知，但内容为，限易汇公司在2018年12月10日到14日前来协商解决，否则将诉至法院解决，但并未明确解除合同的意思表示，也不能从通知中确定解除合同的时间点。2018年12月27日，明盛公司向易汇公司发出了《兴达三楼合同终止协议》《兴达四楼合同终止协议》，表明明盛公司在此时间点作出了单方解除合同的意思表示。故本案应以2018年12月27日作为解除合同的时间点。一审法院以2018年12月14日作为解除合同的时间点不当，予以纠正。据此，易汇公司应支付明盛公司应租金为1315833.33元﹛20万元/月×2个月＋[120万元÷12个月×5个月＋（7天×3,333.33元/天）]＋[90万元÷12月×5个月＋（7天×2,500元/天）]﹜。 二、关于违约金的计算问题。本案合同中约定了双方的合作模式，即按照易汇公司盈利的20%收取租金，但易汇公司并未实际开展经营活动，故以双方约定的保底收入计算违约金欠妥。违约金以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等特点，明盛公司主要的损失为房屋被占用期间的资金未得以及时收回导致资金被占用的利息损失，故应按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付逾期利息，即应以租金1,315,833.33元为基数从2018年12月28日起计算逾期利息。因自2019年8月20日起中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故2019年8月20日之后应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。即2019年8月19日前按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。至于水电费问题，明盛公司虽未出具正式发票，但易汇公司接收了房屋，并进行实际使用，必然产生一定的电费。同时，案涉三、四楼房屋面积共计约6600㎡，其使用880元的电费，亦符合客观实际。同时，一审中易汇公司也未到庭抗辩，视为放弃有关抗辩权利，故予以支持明盛公司主张的880元电费。 三、关于责任主体的问题。案涉租赁合同签订人和承租人均为易汇公司，易汇坎公司仅是负责后期的经营活动。根据合同的相对性原则，案涉租赁合同对易汇坎公司不具有直接约束力。故对明盛公司要求易汇坎公司担责的主张不予支持。如前所述，纪波、罗榕、罗天洋、青先福也非案涉租金合同的签订主体，经本院释明后，明盛公司也表示不在本诉讼环节要求前述个人承担责任。 综上所述，明盛公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十六条，第一百零七、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贵州省兴义市人民法院（2019)黔2301民初1904号民事判决； 二、终止贵州天利明盛商贸有限公司与贵州顺通易汇电子商务有限公司于2018年5月20日签订的《关于兴达市场三楼的房屋租赁合同》《关于兴达市场四楼的房屋租赁合同》； 三、限贵州顺通易汇电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付贵州天利明盛商贸有限公司租金1315833.33元、电费880元，并以1315833.33元为基数，从2018年12月28日起支付利息至全部租金付清之日止（2019年8月19日前按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。 四、驳回贵州天利明盛商贸有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费28,748元，公告费600元，共计29,348元，由贵州天利明盛商贸有限公司负担15,348元，贵州顺通易汇电子商务有限公司负担14,000元。二审案件受理费18,398元（贵州天利明盛商贸有限公司二审预交28,748元），公告费300元，共计18,698元，由贵州天利明盛商贸有限公司负担15,898元，由贵州顺通易汇电子商务有限公司负担2,800元。 本判决为终审判决。 审 判 长  石 鑫 审 判 员  陆金凤 审 判 员  简 坤 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理  陈友虎 书 记 员  李红兰