山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0283民初3545号原告：潘锡涛。委托诉讼代理人：孙建芳,山东天正平律师事务所律师。被告：青岛平度市田庄农贸有限公司。法定代表人：赵风瑞，经理。原告潘锡涛与被告青岛平度市田庄农贸有限公司（以下简称田庄农贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘锡涛及其委托诉讼代理人孙建芳，被告田庄农贸公司的法定代表人赵风瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘锡涛向本院提出诉讼请求：１.依法确认原、被告签订的两个《土地、房屋转让合同》合法有效；２.依法确认坐落于平度市以西原生产门市部东起6-13间共8间房屋(即第22号、23号资产)及后院落一处(院落面积393.60平方米)归原告所有；3.判令被告支付未按时交付22号资产的利息15728.22元(以160000元为基数，按照月息1%计算，自2019年7月7日计算至2020年4月30日)；4.判令被告支付未按时交付23号资产的利息(以160000元为基数，按月息1%，自2019年7月7日起计算至实际交付日，暂计算至2020年5月14日为16464.65元）；5.案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年1月7日，原、被告双方经协商，被告将其所有的第22号、23号两处资产即昌平路以北、于幸路以西东西相连接的临街8间房屋及后院落一处转让给原告，国有土地证书号：平国用(2017)第0070号，原土地证号：平国用(2011)第002**。为此双方分别签订两个转让合同及补充协议，分别是：一、原、被告签订关于第22号资产的《土地、房屋转让合同》，将被告现有的原生产门市部东起6-9间共4间房屋(房产面积192.4平方米)一次性转让给原告，转让价格为160000元。同日，原、被告签订《补充协议》,约定：因被告原因不能交付房屋，在本合同签订后6个月内由被告办理房屋、土地移交手续，超过6个月未能移交完毕的，被告按照合同金额的月息1%支付原告超时利息，直至移交完毕。最终移交时间不能超过20个月。按照补充协议约定，被告应于2019年7月7日前将上述资产移交原告，但被告一直拖延至2020年4月30日才移交，且至今没有按照约定支付利息。二、2019年1月7日，原、被告针对第23号资产签订了《土地、房屋转让合同》，将被告现有的原生产门市部东起10-13间共4间房屋(房产面积92.4平方米)一次性转让给原告，转让价格为160000元。同日，双方签订《补充协议》,约定内容与以上22号资产补充协议相同。以上资产被告至今没有交付，没有按照补充协议的约定支付利息。原告除购买以上两处房产外，还从原告处转让了以上22号、23号房屋后的院落一处，土地使用面积393.6平方米(东西宽24米，南北长16.4米)。合同及补充协议签订后，原告于2019年1月7日将转让款从原告父亲潘俊春账户转存给被告320000元，被告给原告出具了各160000元收据2张。按照补充协议约定，被告应于2019年7月7日前将以上房产交付原告，但被告一直拖延至2020年4月30日才将22号的4间房屋交付原告，23号的4间房屋至今没有交付，也没有按照补充协议的约定支付利息，已经构成违约。综上，原、被告双方所签订的土地、房屋转让合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，被告应按照合同及协议约定履行义务。诉讼中，原告将诉讼请求第2-4项分别变更为：2.依法确认原告享有坐落于平度市以西原生产门市部东起6-13间共8间房屋(即第22号、23号资产)、厢房的建筑物使用范围内的土地使用权及后院落的土地使用权(土地使用面积共计578.50平方米)。3.判令被告履行合同义务，将转让的23号资产的4间房产及厢房、院落在2020年8月31日前移交给原告。4.依法判令被告支付未按时交付23号资产的利息(以160000元为基数，按照月息1%计算，自2019年7月7日起计算至实际交付日,暂计算至2020年5月14日为16464.65元)。后原告要求自2020年9月1日起支付利息。被告田庄农贸公司辩称，对原告的第4项诉讼请求有异议，22号资产已经交付给原告，不应当再支付违约金，对原告的其他诉请事项没有异议。原告针对其主张，向本院提交如下证据：第一组证据：1、土地、房产转让合同一份（22号资产）及平面图一份。证明：2019年1月7日，被告将第22号资产即昌平路以北、于幸路以西临街的第6-9间共4间房屋及厢房、后院院落一处以16万元价格转让给原告。其中4间正房的土地使用面积为92.40平方米，厢房及院落面积为196.80平方米。即房产及院落的土地使用面积共计289.25平方米。2、《补充协议》一份。协议约定：被告因承包合同不到期等原因，不能交付房屋给原告，约定在本合同签订后6个月内（即2019年7月7日前）将房屋、土移交给原告，超过6个月未能移交完毕的，被告按照合同金额的月息1%支付原告超时利息，直至移交完毕。最终移交时间不能超过合同签订日后20个月（即2020年8月31日前）。证明：被告应于2019年7月7日前将以上资产移交原告，但一直拖延至2020年4月30日才将以上4间房屋移交，且至今没有按照约定支付自2019年7月7日至2020年4月30日的利息。3、收款收据一份及转账凭证一宗。证明：原告按照合同约定支付合同对价160000元，系通过原告父亲潘俊春银行卡转账。第二组证据：1、土地、房产转让合同一份（23号资产）及平面图一份。证明：2019年1月7日，被告将第23号资产即原生产门市部东起10-13间共4间房屋及厢房、后院落一处一次性转让给原告，其中正房4间的土地使用面积为92.40平方米，厢房及院落土地使用面积为196.80平方米，即以上房产及院落的土地使用面积共计289.25平方米。转让价格为160000元。2、《补充协议》一份，协议约定：被告因承包合同不到期等原因，不能交付房屋。本合同签订后6个月内（即2019年7月7日前）被告将房屋、土移交给原告，超过6个月未能移交完毕的，被告按照合同金额的月息1%支付原告超时利息，直至移交完毕。最终移交时间不能超过合同签订日后20个月（即2020年9月7日前）。证明：被告应于2019年7月7日前将以上资产移交原告，但被告没有移交，也没有按照补充协议的约定支付原告利息。3、收款收据一份及转账凭证一宗。证明：原告按照合同约定支付合同对价160000元，系通过原告父亲潘俊春账户与购买其他资产一并转给被告。第三组证据：国有土地证书一份，土土地证号：平国用（2017）第00**原土地使用证号为平国用（2011）第00236号。证明：以上第22号、23号房产及院落相对应的土地使用面积共计578.50平方米（东西宽24米，南北长24.10米，详见两个平面图）包含在其中。该宗地四至为：东至张丽、刘建英，西至西寨村村民居住区，南至昌平路，北至西寨村居民区。第四组证据：照片2张。证明：照片当中显示的福来酒店及中铁物流的8间临街房屋，以及后院落和已经倒塌的厢房都属于原告购买的资产的范围。第五组证据：资产评估报告书一份。证明：在表格当中所涉及的明细表生产门市部以及贸易街百货楼包含原告购买的资产在内。第六组证据：改制实施方案一份。证明:企业改制时将原平度市田庄供销社的资产改制到被告名下。被告对上述证据的质证意见是：对第四组证据有异议，原告所述的已经倒塌的厢房不在原告购买的资产范围内。对其他证据没有异议。经庭审质证、认证，本院确定以下事实：2019年1月7日，原告潘锡涛与被告田庄农贸公司签订了2份土地、房屋转让合同以及2份补充协议。约定：1、被告将现有原生产门市部东起6-9件（第22号资产）、东起10-13间（第23号资产）转让给原告，转让金额均为160000元。2、房屋交付后，被告应在取得房屋产权证后立即办理转让手续，办理产权证转让手续等相关费用由原告承担。被告应协助原告办理过户手续。因任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。3、被告保证将房产的产权证、土地证办理到原告名下。在本房屋买卖合同成立后，无论是否办理房屋产权证、土地证及其过户手续，原告有权将此房屋出售，被告不得干涉。4、被告在合同签订后6个月内负责办理土地、房屋的移交手续，超过6个月未能移交完毕，被告按合同金额月息1%支付原告超时利息，直至土地、房屋交接完成，最终土地、房屋交接时间不得超过本合同签订日之后20个月。双方还约定了其他事项，因不涉及本案争议的事实，不再赘述。协议签订后，原告按期支付了全部价款。被告将22号资产所涉及的土地和房屋交付给了原告。22号资产中的厢房因之前已经倒塌，不在原告购买的资产范围内。另查明，第22号、23号资产对应的土地使用面积共计578.50平方米（东西宽24米，南北长24.10米），平国用（2017）第0070号国有土地使用证所确权的土地包含在其中。该宗土地四至为：东至张丽、刘建英，西至西寨村村民居住区，南至昌平路，北至西寨村居民区。该土地上的房屋未办理登记。还查明，第23号资产所对应的房屋现由案外人鲁强占有，被告目前无法交付原告。本院认为，原告潘锡涛与被告田庄农贸公司签订了2份土地、房屋转让合同以及2份补充协议，均是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方应按合同和协议的约定履行各自义务。合同和补充协议签订后，原告按约定足额支付了合同对价，被告应当及时将房屋和对应的土地交付给原告。被告仅将22号资产所涉及的土地和房屋交付给了原告，对于第23号资产所涉及的土地和房屋，被告不能交付，应当承担相应的违约责任。原告要求被告交付第23号资产所涉及的土地和房屋，因被案外人占有，被告目前不具备履行交付的条件，属于客观上履行不能，本院不予支持。原告可待具备交付条件时另行主张权利。因被告不能及时交付第23号资产，原告要求被告自2020年9月1日起至实际交付之日，以160000元为基数，按月息1%支付逾期交付违约金，符合双方合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。关于原告请求确认对涉案土地享有土地使用权。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，原告受让登记在被告名下的部分土地，应当办理土地使用权的变更、过户登记手续后，才能依法享有土地使用权。而根据涉案土地的登记情况，平国用（2017）第0070号国有土地使用证明确记载“根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，本宗地再行转让、出租或抵押时，必须依法办理有关手续。”故原告不能仅以其与被告签订的土地、房屋转让合同，即可办理土地使用权的变更、过户登记手续，而应由相关部门办理相关手续后才能进行。因此，涉案土地目前尚不具备办理变更、过户登记条件，对原告的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决如下：一、原告潘锡涛与被告青岛平度市田庄农贸有限公司于2019年1月7日签订的两个《土地、房屋转让合同》有效。二、被告青岛平度市田庄农贸有限公司于本判决生效后十日内支付未能及时交付第23号资产而产生的违约金（以160000元为基数，自2020年9月1日起至第23号资产实际交付日）。三、驳回原告潘锡涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6583元，减半收取3291.5元，保全费2120元，共计5411.5元，由被告青岛平度市田庄农贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。审判员  尚丰文二〇二〇年十二月十八日法官助理翟会杰书记员王子恒