北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初11008号原告：北京市顺义区杨镇于庄村经济合作社，住所地北京市顺义区杨镇于庄村村委会，统一社会信用代码：N2110113778624324Q。法定代表人：郝惠华，社长。委托代理人：及雷，北京智勇律师事务所律师。被告：吕志军，男，1967年1月4日出生，汉族，北京市顺义区村民，住顺义区。委托代理人：聂利锋，男，1963年12月19日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区。原告北京市顺义区杨镇于庄村经济合作社（以下简称：于庄经济合作社）与被告吕志军租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于庄经济合作社委托代理人及雷，被告吕志军及其委托代理人聂利锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于庄经济合作社向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即将在原告处承租的房屋腾退后归还给原告；请求判令被告吕志军给付截止到2019年12月24日拖欠的房屋租金3390元，并自2019年12月25日按照每月每间1100元的标准支付未腾退房屋的租金；三、请求判令被告将其在承租房上注册的营业执照迁移至其他地址；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告在原告处承租了三间房屋，房屋位于原告村辖区内顺平路的南侧。在最初租房时（大约是2000年左右）月租金为每间房100多元，后在2013年后调整到250元每间。截止到2018年房屋一直由被告使用，后原告在2018年时和被告协商过增涨租金的问题，由于各种村务问题，也未签订房屋租赁合同。后在2019年8月底再次经村委会决议,要求被告和原告再次签订合同，并协调租金上涨问题。至2019年10月初,村委协同原告与被告等就签订房屋租赁合同以及租金上涨事宜进行沟通,并给被告发送了如未按照通知期限重新签订合同,则按照不定期租赁合同进行处理的意见，并通知被告等最迟至2019年11月25日,如未和原告签订合同,则应在该期限内腾退房屋,被告收到通知后,未和原告签订合同,也未腾退房屋,现经原告所属村委会决议,除已经和原告签订房屋租赁合同的租户外,仅剩余两户租户未续签,也未腾退,现经原告多次催告,被告拒不配合原告的房屋管理工作，为此原告决定通过诉讼方式起诉被告要求其腾退房屋。望贵院依法支持原告的诉讼请求。被告吕志军辩称：针对原告第一项诉讼请求，是因为租给被告的是违法建筑，2020年11月16号镇政府要实行强制拆除，所以不存在腾退房屋的问题，被告会积极配合政府对违法建筑进行强制拆除。针对第二项诉讼请求，原告没有按照我方所交付的费用的时间去起诉，原告方属于乱诉，吕志军2019年6月1号至11月25号之前的管理费及租金和当年10月的电费347元均已交纳，原告方起诉不真实。2019年11月25日后，原告利用断水断电给被告的生活和正常经营造成极大损失，所以被告不同意交纳后期的管理费和租金，我方保留向原告主张赔偿的权利。针对第三项诉讼请求，被告不同意原告的主张，因原告的房屋将被强制拆除。原告与其他人去年11月份的合同均被政府强制收回，其他人都没交租金。经本院审理认定事实如下：吕志军自于庄经济合作社承租3间房屋。2019年11月25日前，租金标准为每月每间250元。2019年11月22日，于庄村村民委员会向吕志军发送《限期腾退通知书》，内容为：我村委会已经在2019年10月25日向您发送了书面通知，通知您最晚在2019年11月25日前到顺义区杨镇于庄村村委会办理《房屋租赁合同》签订事宜，到场时请携带承租人身份证（复印件）。由于您未在指定时间内和我村委会协商一致，并拒绝签订新的《房屋租赁合同》，现双方的房屋租赁合同出于不定期租赁状态。经我村委会研究决定，凡是未在通知时间内到村委会办理房屋租赁合同补签事宜的，视为放弃续租权利，我村委会不再保留您的租赁权利，现再次通知，如您在2019年11月25日前未能腾退房屋，我村委会将依法采取停止供水供电的措施，届时因您未能续签和补交租金带来的一切损失和后果，将由您自行承担。截止至2019年11月25日，您应补交的租金为4350元。请您在该日期到期后将房屋和租金一并和村委会办理交接手续，拒绝办理的，我村委会依法诉讼处理。双方共同确认，2019年11月25日前的租金已交纳。于庄经济合作社自认，自2019年12月始，其采取了停电措施。2020年11月3日，于庄经济合作社向吕志军发送《致承租人的一封信》，主要内容为：2020年10月29日，北京市规划和自然资源委员会顺义分局向北京市顺义区杨镇人民政府出具“关于确认于庄村委会建设的建筑物规划审批情况的函”，该函确认我方出租给你的房屋未依法取得乡村建设规划许可证。现通知你方，请于2020年11月15日之前，完成搬离腾退工作，将占用土地及房屋返还给北京市顺义区杨镇于庄村经济合作社，如到期未腾退，所造成的一切损失均由你方承担。2020年11月8日，顺义区杨镇人民政府下发《催告通知书》，责令吕志军在接到通知书之日起2日内将违法建设自行拆除。2020年11月10日，顺义区杨镇人民政府下发《强制拆除决定书》《强制拆除公告》，决定于2020年11月16日8时对上述违法建设进行强制拆除。审理中，于庄经济合作社撤回要求吕志军交纳2019年11月25日之前租金的诉讼请求，诉讼请求变更为要求吕志军支付从2019年11月26日至2020年10月25日的占有使用费，以每间每月1100元计算。吕志军表示，因国家疫情形势，请求法院考虑减免租金，同意按照上一年度的每间每月250元的标准支付租金。吕志军另补充，其承租的房屋位于路南，路北由沙岭村村委会出租的房屋租金标准为每月每间300-400元，由个人出租的房屋租金标准为每月每间500-600元，不同意于庄经济合作社将租金上涨至每月每间1300元。吕志军表示，就其经营损失问题，其准备另行起诉解决。吕志军原租赁房屋及自建棚子于2020年11月16日被拆除。审理中，于庄经济合作社撤回第一项诉讼请求。针对合同效力问题，双方均认可涉诉合同应属于无效。上述事实，有双方当事人陈述、会议记录、照片、告知书、限期拆除决定书、催告通知书、强制拆除公告、强制拆除决定书等在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。双方租赁的房屋未依法取得乡村建设规划许可证，已经被强制拆除，双方之间的合同应属于无效。针对于庄经济合作社要求吕志军支付从2019年11月26日至2020年10月25日的占有使用费的诉讼请求，因双方之间的租赁合同无效，考虑到吕志军在该期间占有使用涉诉房屋，故应支付占有使用费。对于占有使用费的标准，本院予以酌定。同时考虑到新冠疫情对于吕志军的经营客观上造成了不利影响，本院根据公平原则在确定房屋使用费时酌情考虑该项影响。针对吕志军关于于庄经济合作社停电对其造成的损失问题，因其准备另行起诉解决，本案中不予处理。针对于庄经济合作社要求吕志军将在承租房上注册的营业执照迁移至其他地址的诉讼请求，因涉诉房屋已经拆除，且营业执照涉及相关行政主管机关的审批流程，不属于民事案件受理范围，故法院对此不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告吕志军向原告北京市顺义区杨镇于庄村经济合作社支付自二〇一九年十一月二十六日至二〇二〇年十月二十五日期间的占有使用费九千六百元，于本判决生效之日起七日内履行；二、驳回原告北京市顺义区杨镇于庄村经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百五十四元，由原告北京市顺义区杨镇于庄村经济合作社负担三百二十九元（已交纳），由被告吕志军负担二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋万忠二〇二〇年十二月五日书记员  邹 雷书记员  石 在