吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉民再389号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：冷立超，男，汉族，1985年12月14日出生，住吉林省。 委托诉讼代理人：倪子钧，吉林金可律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王宝，男，汉族，1982年12月24日出生，住吉林省。 委托诉讼代理人：夏清臣，吉林昊桓律师事务所律师。 再审申请人冷立超因与被申请人王宝房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2018）吉01民终5636号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月1日作出（2019）吉民申1558号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。再审申请人冷立超及其委托诉讼代理人倪子钧、被申请人王宝及其委托诉讼代理人夏清臣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 冷立超申请再审称，一、二审判决认定事实不清、适用法律错误。1.冷立超不存在违约行为。冷立超与王宝于2016年6月签订了《房屋买卖合同书》，约定王宝将案涉房屋出售给冷立超，房屋总价款100万元。2016年6月27日，冷立超向王宝支付了房款60万元，并约定剩余40万元房款于2016年8月7日前付清。在签订合同时，王宝与中间人均明确告知冷立超，房屋能够办理产权登记。但冷立超在支付了60万元房款后，随即发现案涉房屋当时根本无法办理产权登记，且至今仍然不能办理。在房屋买卖合同中，协助办理产权登记是出卖人应尽义务，在冷立超与王宝签订的《房屋买卖合同书》中，也明确约定王宝有义务配合冷立超办理有关房产过户手续。而王宝在合同签订后，无法配合冷立超办理产权登记，违约在先，冷立超未支付剩余房款系依据合法享有的先履行抗辩权，并不构成违约。且2017年时，冷立超曾经联系过王宝欲办理房屋预登记及支付剩余房款事宜，但因无法与王宝取得联系而未能完成，此事有吉林中诚房地产开发有限公司（以下简称中诚公司）出具的证明及中间人冷树义的证言能够证明。二审判决认为王宝仅需将其名下的房屋手续更名至冷立超名下即为完成合同义务，却忽略了双方交易的前提是房屋能够办理产权登记，而案涉房屋至今仍不能办理产权登记。冷立超为保证自身利益不受损失，应中诚公司要求向其代王宝还款30万元后，房屋才备案在冷立超名下。因此，二审认定冷立超构成违约，显属错误。2.王宝无权解除《房屋买卖合同书》。如前所述，冷立超系依据合法的先履行抗辩权，在王宝违约在先的情况下才拒绝支付剩余房款，冷立超并不构成违约。因此，在冷立超无违约行为的情况下，王宝无权要求解除合同。退一步讲，即便冷立超构成违约，那么按照双方约定，冷立超应于2016年8月7日前付清剩余房款，如不按时付清房款，王宝有权解除合同。因此，本案争议的《房屋买卖合同书》系附有约定解除权的合同。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款的规定，当冷立超2016年8月7日没有付清房款时，王宝自即日起便享有了解除权。但依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，王宝行使解除权的期限为自解除权发生之日起一年内，此期限不适用中止、中断、延长，逾期未行使则解除权消灭。也就是说，王宝应于2017年8月7日前行使其享有的解除权，否则解除权消灭，而本案王宝起诉时间为2018年9月，已经超过王宝可行使解除权的期限，该解除权已经消灭，王宝已无权解除合同。请求：1.撤销一、二审判决，并依法改判驳回王宝的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由王宝承担。 王宝辩称，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回冷立超的再审申请。2016年6月27日签订的《房屋买卖合同书》是双方当事人真实意思表示，合法有效，合同条款对各方均具有约束力。该合同并未明确约定解除时间，在出卖人无法实现合同目的时，通过诉讼解除合同，合法合理，只要在诉讼时效期间内，且房屋买受人违约情形持续存在，均可主张收回房屋。1.关于房屋更名问题。合同签订时冷立超、冷树义明知案涉房屋是王宝在中诚公司的抵账房，并且向其出示了“房票子”，就房屋变更问题王宝作为出卖人的配合义务应为配合并协助冷立超在中诚公司“改底”，将购买人由王宝变更为冷立超。改底完毕后，王宝已不属于网签备案的《商品房买卖合同》的合同相对方及权利人，该房屋的实际权利人已变更为冷立超，王宝已经履行完更名义务，不存在违约情形。2.关于解除权的行使。王宝一审时诉请解除合同依据的是《合同法》第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”及第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的”规定的法定解除权。在一审立案前，王宝多次向冷立超及担保人冷树义讨要购房剩余欠款，且冷立超、冷树义多次通过中间人说情与王宝协调欠款事宜，在双方无法达成一致且王宝给予足够的宽限期后，王宝才提起诉讼，应当获得支持。3.冷立超以无法联系到王宝为由拒绝或迟延履行购房款支付义务没有任何依据且有悖常理。4.冷立超与中诚公司就案涉房屋签订的《农安金都城市广场2号楼房屋买卖合同》载明的签订日期、约定的付款日期与中诚公司给冷立超开具的收款收据日期均为2016年6月14日，此日早于王宝与冷立超签订《房屋买卖合同书》13天，涉嫌恶意串通，中诚公司涉嫌出具伪证。冷立超向中诚公司支付30万元与王宝无关，不能抵消欠王宝的购房款。冷树义的证人证言也同样存在作伪证嫌疑。 王宝向一审法院起诉请求：1.解除王宝与冷立超于2016年6月27日签订的《房屋买卖合同书》；2.冷立超返还王宝农安县金都城市广场2号楼商网14号门1-2层房屋，并将该房屋过户到王宝名下；3.冷立超赔偿王宝违约损失(以40万元欠款为本金,按中国人民银行同期贷款基准利率参照逾期罚息计算，自2016年8月7日至房屋返还之日止)。一审法院认定事实：2016年6月27日，王宝与冷立超签订房屋买卖合同，合同约定王宝将其所有的农安县金都城市广场小区2号楼商网14号门1-2层房屋（面积166.26平方米）以100万元价格出卖给冷立超，冷立超应该在签订合同时先付给王宝70万元，剩余30万元自签订合同之日起40日内付清，如冷立超不按时付清房款，王宝将无条件收回房屋。合同签订当日，冷立超支付王宝房款60万元，同时冷立超给王宝出具了40万元欠条，约定此欠款于2016年8月7日前付清。合同签订后，王宝将房屋交付给冷立超并协助冷立超将该房屋登记备案在冷立超名下。一审法院判决：（一）解除王宝与冷立超于2016年6月27日签订的《房屋买卖合同书》；（二）冷立超于本判决生效后返还王宝农安县金都城市广场2号楼商网14号门1-2层房屋，并协助王宝将该房屋过户至王宝名下；（三）冷立超赔偿王宝所欠房款40万元损失(以欠款40万元为本金，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础参照逾期罚息利率标准计算，自2016年8月7日至房屋返还之日止)。 冷立超不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决,改判驳回王宝诉讼请求；诉讼费用由王宝负担。二审法院审理查明的事实与一审相同。二审法院认为，冷立超与王宝于2016年6月27日签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。王宝已按照买卖合同约定将其名下的房屋手续更名至冷立超名下，冷立超取得了中诚公司向其出具的《农安金都城市广场2号楼房屋买卖合同》以及收款票据，王宝已完成其合同义务，而冷立超并未依约向王宝支付足额购房款，构成违约。依据《房屋买卖合同书》第三条“如乙方不按时付清房款，甲方将无条件收回房屋”的约定，王宝有权要求解除合同，冷立超应予退还房屋，一审法院判决解除合同并无不当。至于冷立超主张其未办理产权登记有权拒绝支付剩余房款一节，因办理产权登记系其与中诚公司之间的另一法律关系，与本案无关，并不能构成其拒付房款的理由，故对其主张不予支持。关于冷立超主张其在签订合同后与王宝失去联系，无法缴纳房款一节，因其未提供充分证据证实，不予支持。关于王宝主张的违约损失问题，因王宝明确表示不再主张房屋占用费，故一审法院对其违约损失即拖欠房款损失予以保护，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。 除对王宝协助冷立超将案涉房屋登记备案在冷立超名下的认定不予确认外，本院对一、二审查明的其他事实予以确认。本院另查明，一审庭审时王宝提交产权登记备案证明，主张案涉房屋已登记备案在冷立超名下，冷立超对该证据无异议，并在二审时自认该登记备案手续的办理时间是2017年11月14日。双方诉讼期间王宝收取了承租人向其支付的案涉房屋2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金45,000元。 本院再审认为，冷立超与王宝于2016年6月27日签订的《房屋买卖合同书》合法有效，双方当事人应当依约履行义务。王宝按照合同约定将案涉房屋手续更名至冷立超名下，冷立超取得了中诚公司向其出具的《农安金都城市广场2号楼房屋买卖合同》以及收款票据，王宝已履行合同义务，而冷立超未按照约定时间向王宝支付足额购房款，构成违约。冷立超关于王宝违约在先，其未支付剩余房款系行使先履行抗辩权的主张不能成立。 双方《房屋买卖合同书》第三条约定“如乙方不按时付清房款，甲方将无条件收回房屋”，冷立超未按约定时间付款,在接受王宝依约交付的案涉房屋后一直占有使用收益，并于2017年办理了产权备案登记。王宝依据前述约定诉请解除合同，冷立超主张王宝无解除权却又拒绝履行合同义务支付剩余购房款，其主张不应支持，一、二审法院判决解除该合同并无不当。 依据《合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，双方合同解除后，冷立超应当将案涉房屋返还给王宝并协助将该房屋过户至王宝名下，冷立超作为违约方应承担过户费用并赔偿王宝损失，王宝亦应将已收购房款60万元返还给冷立超。王宝在二审庭审时明确表示放弃冷立超占用其房屋的租金损失，认为冷立超应付而未付的40万元购房款给其造成了利息损失，主张以40万元为本金按中国人民银行同期贷款基准利率参照逾期罚息标准计算损失数额，该主张属合理范围，一、二审法院予以支持并无不当，但具体损失计算标准应予明确。本院根据公平原则，综合考虑合同履行情况、当事人过错等因素，酌定损失利息数额以40万元为基数，按同期中国人民银行一年期贷款利率上浮130%标准计算。因承租人已向王宝支付了2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金，故前述利息损失应从2016年8月8日计算至2019年6月30日，数额共计65,443元（40万元×4.35%×130%×2年+40万元×4.35%×130%÷365天×326天）。冷立超已收取的至2019年6月30日的房屋租金无需返还王宝，2020年7月1日以后的房屋租金由王宝收取。 综上所述，冷立超的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销吉林省长春市中级人民法院（2018)吉01民终5636号民事判决及吉林省农安县人民法院（2018）吉0122民初3902号民事判决； 二、解除王宝与冷立超于2016年6月27日签订的《房屋买卖合同书》； 三、冷立超于本判决生效后立即返还王宝农安县金都城市广场2号楼商网14号门1-2层房屋，并于5日内协助王宝将该房屋过户至王宝名下，过户费用由冷立超负担； 四、王宝于本判决生效后立即返还冷立超已支付的60万元购房款； 五、冷立超于本判决生效后立即赔偿王宝65,443元损失； 六、驳回王宝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，二审案件受理费5800元，由冷立超负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宋雨洛 审 判 员 岳 航 审 判 员 李 丽 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理 何文婷 书 记 员 白舒萌