北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初64542号原告：北京纯真蓝影像服务有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路**院******商铺。法定代表人：张玉姣。委托诉讼代理人：闫泽娟，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张华华，北京德恒律师事务所律师。被告：北京商务中心区投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区，住所地北京市朝阳区建国路****楼101v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：孙彬，经理。委托诉讼代理人：岳世锋，北京市铭泰律师事务所律师。原告北京纯真蓝影像服务有限公司（以下简称原告）与被告北京商务中心区投资管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人闫泽娟，被告的委托诉讼代理人岳世锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2017年6月9日签订的《租赁合同（中国北京市朝阳区东三环中路7号院7楼之财富购物中心2层2-29号店铺）》于判决生效之日起解除；2.判令被告向原告退还租金保证金128835元；3.判令被告向原告支付违约金11595l.5元；4.判令被告向原告支付因被告违约对原告造成的直接经济损失：门店开业时装修等损失866998元、门店重新装修期间店内物品的存储与保管费用21990元、现有员工从关店直至重新开业期间的基本工资暂计184933.77元；店铺拆除费用56826元。事实和理由：2017年6月9日，上海纯蓝影像创意有限公司（以下简称上海纯蓝公司，原告为其全资子公司）与被告签署租赁协议约定：原告向被告租赁位于中国北京市朝阳区东三环中路7号的财富购物中心2层2-29单元的商铺，租赁面积为143.15平方米，租赁期限为2017年6月9日至2020年6月8日，交付日为2017年6月9日；自装修期、试运营期届满日的次日起至第一年届满（即2017年9月9日至2018年6月8日），月租金为34356元；自交付日起第二年（即2018年6月9日至2019年6月8日），月租金为38650.5元；自交付日起第三年（即2019年6月9日至2020年6月8日），月租金为42945元；租金保证金128835元、物业保证金25767元；若甲方擅自提前终止本合同的，或者因甲方的原因影响乙方正常营业（年度累计）超过15天的，乙方均有权解除本合同，届时，甲方除了退还保证金和乙方已经预付的房租、费用外，还须向乙方支付相当于租赁单元届时三个月基本租金作为违约金。2017年10月17日，上海纯蓝公司、原告、被告共同签署关于《租赁合同》的变更协议，三方一致同意，将原租赁协议的承租人由上海纯蓝公司变更为原告，由原告概括承受上海纯蓝公司的所有合同权利义务。合同签订后，原告如约履行有关合同义务，但是到2018年5月22日，被告突然单方面强制要求解除租赁协议，导致原告无奈停业。被告的行为违反我国《合同法》第八条等有关规定，已构成严重违约，且对原告造成巨大经济损失。原告多次敦促被告继续履行合同约定，被告至今仍未履行。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。同意解除租赁合同，但我方认为解除时间是2018年12月31日。同意退还租金保证金，不同意支付违约金，原告所述合同第11.8条并不适用，双方系协议解除租赁合同，且原告也向我方出具了加盖公章的协议书，也在2018年12月31日进行了房屋交割，并且产权人是根据北京市的规定对于事业单位资产不允许对外出租，并非我方自身原因导致合同解除。不同意支付经济损失，原告主张与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：上海纯蓝公司作为乙方与被告作为甲方签署《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于北京市朝阳区东三环中路7号的财富购物中心2层2-29单元的商铺，租赁面积为143.15平方米，租赁期限为2017年6月9日至2020年6月8日，交付日为2017年6月9日；自装修期、试运营期届满日的次日起至第一年届满（即2017年9月9日至2018年6月8日），月租金为34356元；自交付日起第二年（即2018年6月9日至2019年6月8日），月租金为38650.5元；自交付日起第三年（即2019年6月9日至2020年6月8日），月租金为42945元；租金保证金128835元、物业保证金25767元；乙方若对租赁单元进行任何装修工程，其设计与图纸必须取得甲方的事先书面同意；若甲方擅自提前终止本合同的，或者因甲方的原因影响乙方正常营业（年度累计）超过15天的，乙方均有权解除本合同，届时，甲方除了退还保证金和乙方已经预付的房租、费用外，还须向乙方支付相当于租赁单元届时三个月基本租金作为违约金（如果违约金不足以弥补乙方损失的，乙方有权继续追偿）。2017年10月17日，上海纯蓝公司、原告、被告共同签署《关于的变更协议》，三方一致同意，将原租赁合同的承租人由上海纯蓝公司变更为原告，由原告概括承受上海纯蓝公司的所有合同权利义务。2018年5月22日，被告向原告发送《关于终止的函》，载明：“……现根据区财政局《关于印发的通知》（朝财资产[2014]455号）及区纪委《关于对全区国有资产出租、出借、对外投资、担保工作开展监督检查的通知》（朝纪发[2017]6号）的相关规定，我司需在2018年12月31日前与贵司解除协议并收回房屋，请贵司配合……”2018年12月19日，原告向被告发送《说明函》，载明：“……现由于贵司要求租赁合同终止到2018年12月31日。我方承诺于2018年12月31日退还承租房屋并结清该房屋租金……”2018年12月31日，被告收回原告所承租房屋，双方签署交割清单。关于原告主张的各项经济损失，原告提交了如下证据：1.店铺楼层平面图，用以证明原告在承租涉案2-29号商铺的同时，向案外出租人承租了与2-29号商铺相邻的2-30-1号商铺，2-29号商铺的拆除必然导致2-30-1号商铺拆除及重新改造。2.民生银行付款回单及装修损失明细，用以证明原告就涉案2-29号商铺装修实际支出866998元装修费用。装修损失明细显示费用项目包含天真蓝北京2、3店设计费、石膏板测试费、国贸店工程尾款等，原告表示其公司北京2店是指金融金购物中心店，3店系指涉案财富中心店，也称国贸店，当时其公司在国贸仅有涉案财富中心店1家店。3.安东自助仓储客户服务确认单和民生银行付款回单，用以证明原告支付门店重新装修期间店内物品存储与保管费用21990元。4.代发业务成功报告，用以证明被告应向原告支付原告员工从关店到重新开业期间即2019年1月、2月的基本工资114148.86元。5.增值税专用发票，用以证明被告应向原告支付店铺拆除费用56826元。对于上述证据，被告表示，认可店铺楼层平面图的真实性，但表示2-30-1号商铺与本案无关；认可民生银行付款回单的真实性，但表示仅凭回单不能证明是装修费用，且不能明确仅是原告涉案店铺的装修费用，对于原告所称3店系指涉案财富中心店、当时原告在国贸仅有涉案财富中心店1家店无异议；无法确认安东自助仓储客户服务确认单和民生银行付款回单的真实性，不清楚存储物品及相关信息；不认可代发业务成功报告和增值税专用发票的真实性，双方已于2018年12月31日交接房屋，原告员工此后的工资与被告无关，拆除费用与本案无关。经询，原告表示就装修损失不申请评估，由法院酌定。本院认为，关于原、被告所签《租赁合同》的解除问题，被告于2018年5月22日向原告发送《关于终止的函》，表示需在2018年12月31日前解除双方所签《租赁合同》，原告于2018年12月19日向被告发送《说明函》，承诺于2018年12月31日退还承租房屋并结清该房屋租金，而原、被告双方亦实际于2018年12月31日办理涉案房屋收回交接手续，故原、被告双方实际已于2018年12月31日解除《租赁合同》，本院据此确认双方所签《租赁合同》于2018年12月31日解除。从双方租赁合同履行过程来看，被告提出解除租赁合同系基于被告自身管理原因，并非基于原告原因或过错，故依据双方所签《租赁合同》之约定，被告应向原告退还租金保证金128835元，同时还应支付原告三个月基本租金的违约金。针对原告主张的各项经济损失，本院认为，对于装修损失，本院考虑如下因素予以酌定。第一，从原告提交的民生银行付款回单及装修损失明细来看，原告主张的损失金额中包含有案外店面的设计、装修费用，应予去除；第二，双方约定租赁期限为2017年6月9日至2020年6月8日，原告实际承租至2018年12月31日，已达约定租赁期间约一半时间；第三，原告并未举证证明在装修前依照《租赁合同》约定征得了被告的书面同意，故其装修不能当然且完全地视为系经营所必须的必要装修；第四，本院已按双方约定支持原告关于违约金的主张，且原告并未就违约金指向具体损失。基于上述因素，参考原告所主张的装修费用，本院酌定由被告赔偿应该装修损失20万元。对于物品存储保管费用和员工工资问题，本院认为，被告虽系单方解除租赁合同，但已于2018年5月即提前半年时间向原告发出解除通知，原告理应具有足够充裕的时间提前进行物品处置和员工安置，故对于该两项主张，本院不予支持。对于店铺拆除费用，原告并无充足证据证明其进行店铺拆除的必要性，故本院对于该项费用亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告北京纯真蓝影像服务有限公司与被告北京商务中心区投资管理有限公司签订的《租赁合同》于二〇一八年十二月三十一日解除；二、被告北京商务中心区投资管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京纯真蓝影像服务有限公司租金保证金128835元；三、被告北京商务中心区投资管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京纯真蓝影像服务有限公司违约金11595l.5元；四、被告北京商务中心区投资管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京纯真蓝影像服务有限公司损失200000元；五、驳回原告北京纯真蓝影像服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8590元，由被告北京商务中心区投资管理有限公司负担7972元（于本判决生效后7日内支付原告北京纯真蓝影像服务有限公司），由原告北京纯真蓝影像服务有限公司负担618元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  吴克孟二〇二〇年十二月十四日书记员  姜 真