广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终4588号上诉人（原审原告）：罗文荣，男，汉族，1956年5月17日出生，住广东省英德市***************。上诉人（原审原告）：罗燕玉，女，汉族，1958年10月8日出生，住广东省英德市***************。两上诉人共同委托诉讼代理人：巫文结，广东浈阳律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘文财，广东浈阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：英德市中实投资有限公司，住所地：英德市*****************。法定代表人：张耀坤。委托诉讼代理人：林瑞文，广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文谦，广东捷高律师事务所实习律师。上诉人罗文荣、罗燕玉因与被上诉人英德市中实投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2020）粤1881民初2809号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭适用快审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。罗文荣、罗燕玉上诉请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金31109.14元；二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定“该案的逾期办证违约金适用固定金额，不应调整”是错误的。首先，根据《中华人民共和国合同法》第三十条，第四十三条规定，关于逾期办证的违约条款与合同第七条“如买方逾期付款，需按日万分之一承担违约责任”的逾期付款违约责任条款相比，明显是加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的条款，极不公平，该条款应视为无效；其次，根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法（2017）191号】第三十九条的规定，合同约定被上诉人逾期办证违约金（按已付房价款的0.1%计付）明显低于买受人的实际损失，是违反最基本的公平合理原则的。综上，再参照该指引第三十八条的规定，上诉人认为，按已付购房款的日万分之一（约年利率3%）计付逾期办证违约金，更符合公平合理原则和法律的规定。而一审法院却简单、直接地采信和适用一次性违约金（按已付房价款的0.2%），是违反事实和法律规定的，应予以撤销。二、一审法院未充分论述和采信上诉方提供的诉讼时效中断的证据，做出“未能证明诉讼时效中断、中止、延长之情形”的论断，实属违背事实。首先，被上诉人未能按合同约定按时办理产权证，上诉人不可能不向被上诉人主张，因为这不符合常理。其次，从被上诉人承诺按期办证（补充证据显示）的“承诺书”，可以合理推定上诉人存在多次催促被上诉人办证的行为（此承诺书是在上诉人多次催促之下才向上诉人出具的）；第三，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，上诉人认为：1、被上诉人出具承诺书赠送物业费的行为就是上述法律规定的“当事人一方提出要求——即向上诉人提出以物业费来抵扣逾期办证违约金的意思表示”，从而产生了时效中断的法律效力；2、这一行为也符合上诉人一直向被上诉人主张逾期办证违约金，被上诉人做出“主张用赠送物业费的形式抵扣逾期办证违约金”的反应的法律逻辑；3、该一百四十条只是对民事法律行为的概述总结，并不能详尽实际生活中诉讼时效中断的所有情形。实际生活中，我们不能强求上诉人或者被上诉人完完整整的按照该法条中规定的情形，书面明确要求另一方一定要支付或者赔偿违约金的请求，因为这样是不利于市场交易的。最后，本案中，诉讼时效应该从被上诉人承诺办证即2017年11月3日起算，至此，上诉人主张的逾期办证违约金的三年的诉讼时效直到2020年11月2日才届至。综上所述，一审法院认定本案逾期办证违约金是固定金额的一时性债权和诉讼时效已超三年是认定事实和适用法律错误。英德市中实投资有限公司未作答辩。一审法院作出判决：驳回罗文荣、罗燕玉的诉讼请求。案件受理费310.18元，由罗文荣、罗燕玉负担。二审期间，被上诉人向本院提交不动产登记受理凭证，拟证明根据附件四《补充协议》第十条的内容，被上诉人在2018年3月13日或者2018年3月14日履行完办证义务。本院组织双方当事人进行质证。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，一审法院在涉案楼盘其他案件中查明：涉案楼盘9幢、10幢业主要求被上诉人办理产权证，被上诉人于2017年11月3日向涉案楼盘9幢、10幢业主出具《承诺书》，承诺：不动产权证于2018年2月28日办出给业主，若超出此承诺时间出证，逾期壹个月，赠送叁个月物业管理费，逾期贰个月，赠送半年物业管理费，依此类推。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。本案二审争议的焦点为：1.上诉人向一审法院主张被上诉人支付逾期办证违约金的请求是否超过法律规定的诉讼时效。2.如果没有超过法律规定的诉讼时效，如何确定涉案逾期办证违约金的起算时间及违约金的计算标准。关于诉讼时效问题。首先，案涉《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人于2015年9月30日向买受人交付房屋；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；合同附件四补充协议约定，房屋交付后280天内出卖人负责办理房屋产权证书到买受人名下。根据前述约定，出卖人应于2015年9月30日向买受人交付房屋，于2016年7月6日前将房屋产权证转移登记至买受人名下。本案中，出卖人于2018年3月15日才将案涉房屋的产权转移登记至买受人名下，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。其次，根据查明的事实，被上诉人因涉案楼盘9号楼、10号楼业主主张办证权利，于2017年11月3日向业主出具《承诺书》，承诺于2018年2月28日为业主办好房地产权证，因而，本案发生诉讼时效中断情形，诉讼时效从2018年3月1日重新起算，上诉人于2020年5月26日向一审法院提起本案诉讼，未超过超出法律规定的三年诉讼时效期间。关于逾期办证违约金的起算时间及违约金的计算标准问题。案涉逾期办证违约金的起算时间应为出卖人向买受人交付房屋之日起第280日之次日即2016年7月7日。出卖人为买受人办妥产权证时间为2018年3月15日，故逾期办证违约金应计至2018年3月14日，逾期办证期间为616天。合同附件四补充协议约定，出卖人逾期办证按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。买受人向一审法院起诉要求按日万分之一的计算标准计算违约金，买受人的请求实质是要求调高逾期办证违约金。对此，本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。本案出卖人已向买受人交付房屋，且房屋产权已转移登记到买受人名下，合同目的已实现。但双方在合同附件四补充协议约定的逾期办证违约金为已付房款的0.2%，按买受人已付房款407631元计算，仅为815.26元，确实偏低。结合上述因素考虑，本院酌情调整逾期办证违约金计算标准为以买受人已付房款为基数按年利率2%计算。综上，被上诉人应向上诉人支付逾期办证违约金元（407631元×2%÷365×616天=13758.94元）。综上所述，上诉人的上诉理由部分有理，对其有理部分，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省英德市人民法院（2020）粤1881民初2809号民事判决；二、限英德市中实投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向罗文荣、罗燕玉支付逾期办证违约金13758.94元；三、驳回罗文荣、罗燕玉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费310.18元，由英德市中实投资有限公司负担127.17元，罗文荣、罗燕玉负担183.01元；二审案件受理费577.73元，由英德市中实投资有限公司负担236.87元，罗文荣、罗燕玉负担340.86元。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 禹 莉审 判 员 杨 玲二〇二〇年十二月二十五日法官助理 张 婧书 记 员 陈 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。