广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初4412号 原告：桂林市某某物业服务有限责任公司，住所地：广西桂林市，统一社会信用代码：91450300737606576*。 法定代表人：刘某某，总经理。 委托诉讼代理人：吕宏科，广西伏波律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周某某，女，1993年2月14日生，汉族，住广西永福县，系原告职员。 被告：刘某某，男，1979年8月27日生，汉族，住广西桂林市临桂区，现住广西桂林市临桂区。 原告桂林市某某物业服务有限责任公司与被告刘某某物业服务合同纠纷一案，2020年7月9日，原告向本院提交了起诉材料，之后案件转入诉前调解程序，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，由审判员文威独任审理。于2020年12月2日公开开庭审理了本案，书记员易济某某担任记录。原告桂林市某某物业服务有限责任公司的委托代理人周某某，被告刘某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林市某某物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付拖欠的2014年1月1日至2017年7月13日期间物业管理费2214.55元，公摊水电费212元、垃圾处理费296.80元，小计2723.35元；违约金3000元，以上合计：5723.35元。二、本案诉讼费用及公告费、邮寄费由被告承担。事实与理由:被告系桂林市临桂区时代花园业主，房屋建筑面积为104.94平方米。原告于2004年1月1日便开始入驻案涉时代花园小区提供物业服务。2012年1月1日原告与桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同第二十五条约定：物业服务费收费标准：（按房屋建筑面积计算）1、多层住宅：0.50元/月/平方米；2、高层电梯住宅:1元/月/平方米（不含二次供水加压电费）；3、别墅住宅：1元/月/平方米;4、公用水电费：根据实际使用数按户或按建筑面积分摊；（主要包含楼道照明电费、高层加压电费等）合同签订后，原告依约履行了《前期物业服务合同》的合同义务，直至2017年7月13日原告退出小区物业服务止。被告拖欠了诉讼请求中的费用。虽经原告催缴，但被告仍未缴纳。 被告刘某某辩称：对于原告提起的诉讼,被告作出如下答辩原告从未向被告催告物业费,不符合起诉的前置程序要求,请法院驳回原告的诉讼请求。首先,被告一直用实际行动支持原物业方在小区的各项服务工作,但介于其在管理小区的2014年起由彩生活担任负责顾问期间(实质彩生活为服务主体),业主的持续合理诉求未得到回应更未得到解决;也因属前期物业无有效的监督主体,无奈之下仅能通过抵制延交费用的做法予以维权抗争。直到收到传票止,物业方未有派人与被告直接联系或接触协商有关费用一事。故被告认为其已自行承担因服务缺失而放弃追讨的权利。根据《民法总则》“诉讼时效期间届满的,义务人可以提出不履行义务的抗辩”。关于“物业合同”,对于前期物业合同是有效的,但目前有多个版本 的收费合同,分别为0.28元、0.38元、0.5元。在中院的判决中,0.28元的前期物业合同是得到支持的,先不管服务质量如何,被告也是认可0.28元合同有效性。而起诉的主要证据为0.5元的合同从何而来?按物业管理条例及相应法规条款,在签订了前期物业合同后若需改变收费标准应要召开业主大会的,这份捏造、虚假的合同法院是如何认定作为主要证据的?若本身此合同存假不真实而得到法院采纳,已违背了司法为民、为人民服务宗旨这个初心。若原告方故意为之、作为法院还积极配合对原告主张的诉讼进行,各方难道没有担责、追责的风险?根据《民法通则》第55条对“民事法律行为”所规定的条件来看,主要应具有以下条件1、行为人具有相应的民事行为能力2、意思表示真实;3、不违反法律或者社会公共利益因为上述三个条件是民事行为能够合法的一般准则,当然也应适用于当事人签订合同这种民事行为。所以,合同有效的条件也应当具备上述三个条件,只不过是根据《合同法》第52条的规定,《民法通则》中的“不违反法律”具体表现为不得“违反法律、行政法规的强制性规定”。同时结合到《合同法》第10条等规定来看,有些合同的生效或有效还要求合同必须具备某一特定的形式。因此,以上四个条件也就是合同有效的要件。从《合同法》第44条来看,就是要“合法”。当然以上四个条件也都是《民法通则》、《合同法》的相关具体规定,只有符合这些条件,合同才能“合法”,也才会有“有效”的可能。某某物业撤出2017年7月13日撤出小区时,半夜突然离场,未做任何交接,撤场前也没出任何公告及催费通知,被告及很多业主是半年或一年一缴,所以欠费并不是被告原因。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释【2009】8号)第6条:“经书面催告,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持”的规定,物业服务企业必须向业主书面催告,并在业主无正当理由拒绝交纳或在 催告的合理期限内仍不交纳物业费后,物业服务企业才有权提起诉讼。本案中,原告从未向被告送达过催缴物业费的书面通知,不符合起诉的前置程序要求,请法院驳回原告的诉讼请求,而非恶意欠费之情况。四、某某物业撤出时代花园时为半夜离场，并且未按照《广西壮族自治区物业管理条例》第四十条、四十五条的规定办理交接手续,属于未履行义务。虽接到撤场通知,但拒绝履行交接义务属严重违约。未交接或公布离场时有关业主的欠费清单明细,故已从其行为上判断已放弃了相应追诉权。五、对于已超过法定诉讼时效的诉请,请法院驳回根据《中华人民共和国民法总则》第188条:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定,诉讼时效只有3年。原告在明知被告未交纳物业费等费用,原告也没有向被告主张过物业管理费等费用权力,至此,原告对其主张的权利未在3年时效期间内行使,已超过法定的诉讼时效,请法院予以驳回。六、原告未履行合同约定的物业服务,被告有正当理由延交纳物业费,且原告通过公示出来的公摊电费、垃圾处理费与事实不符,不符合法律规定。原告未履行合同约定的物业服务。因原告并未提供相应的物业服务,小区物业管理十分混乱,环境卫生恶劣,设施损坏也不修理,小区治安事件频发,无奈之下,并多次对时任的物业方说明:因小区管理混乱、设施未得到有效维护、这已构成物业方根本性违约。原告未按照《前期物业服务协议》履行相应的物业服务,原告根本无权要求被告给付全额物业费,答辩人延交物业费是具有正当理由的。对话协商的途径是一直存在的,不存在主观故意违约的状况。1、物业前期合同约定:“小区公用水电费根据各单元实际使用数按户分推”根据某某物业2016年公布的“物业管理收支公布表”1-6月份的公布公用电费:9,300元;公用水费:150元,合计9,450元,按合同约定按实际使用数按户分推为:9,450元÷2,076户+6个月得到0.758元,某某公司收五元的每户纯属欺骗性质收费,乱收费属不当得利并保留追究权利。对于其它时段的公摊费用 计算,要求原告提供当时交费给供电局和自来水公司的发票(要査看原件),与被告核算后予以确认。2、垃圾代收费用,为原告代收费用,要求原告提供被告当期欠费期间向环卫站所代交的垃圾费以证明原告已为被告已交了垃圾处理费,按实际产生金额垃圾处理费核算后确认。按原告提供的业主清册,当时为小区服务的业主为2,076户,提供票据也应一致。如原告事实上未代交垃圾处理费,那原告无权向被告追讨此项费用,被告自行向环卫站交纳。七、原告未按照《前期物业服务协议》履行相应的物业服务,原告根本无权要求答辩人给付物业费,且原告诉请的违约金3,000元也不符合《前期物业服务协议》的合同约定,请法院驳回原告的该诉讼请求。综上所述,原告的诉讼请求无事实依据,超诉讼有效期且不符合法律规定,请人民法院驳回原告的诉讼请求。因原告未按照《前期物业服务协议》履行相应的物业服务,且在服务期间的无依据收费,乱收费,高于合同约定收费保留追索权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘某某系临桂县临桂镇世纪大道时代花园******房屋的所有权人，办证登薄时间为2012年9月11日，产权登记建筑面积为104.94平方米。2009年1月10日，案外人桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司（为甲方）与原告桂林市某某物业服务有限责任公司（为乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“时代花园”委托给乙方实施物业管理。第二章服务管理事项。一、房屋建筑共用部位的维护、养护和管理。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施及附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品、路灯、草皮音箱等的养护和管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持小区公共秩序，协助当地公安机关 实施小区的治安防范工作；管理与物业相关的工程图纸，住户档案与竣工验收资料；组织开展社区娱乐活动；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公摊水电费、其它专项服务费（如代收市政生活垃圾费7元/月·户）。第三章委托管理期限：自2009年1月1日起至2009年12月31日止。第二十五条物业服务费收费标准为：普通住宅2009年12月31日及以前已售出楼栋为0.28元/月/㎡，以后售出楼栋为0.38元/月/㎡，电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天0.1%交纳违约金。 2009年12月31日，案外人桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司（为甲方）与原告桂林市某某物业服务有限责任公司（为乙方）又签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“时代花园”委托给乙方实施物业管理。委托管理期限自2010年1月1日起至2010年12月31日止。物业服务费收费标准普通住宅2009年12月31日及以前已售出楼栋为0.28元/月/㎡，以后售出楼栋为0.38元/月/㎡，电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天0.1%交纳违约金。 2012年1月1日，案外人桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司（为甲方）与原告桂林市某某物业服务有限责任公司（为乙方）又签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“时代花园”委托给乙方实施物业管理。委托管理期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止。物业服务费收费标准多层住宅0.5元/月/㎡，高层电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天1‰交纳违约金。 2017年7月9日，临桂区时代花园业主委员会向原告出具了一份《退场通知》，该通知载明“经时代花园业主委员会及广大业主的决定，新聘桂林市景顺物业公司为时代花园小区的物业公司。现请贵公司于2017年7月13日上午9点办理好相关的文件资料进行交接退场”。 同时查明，2020年5月28日，原告将《桂林市某某物业时代花园业主欠费明细催费通知》在小区内公告栏上进行了张贴。 另查明，2012年12月31日双方签订的最后一份《前期物业服务合同》合同期满后，双方未再续签《前期物业服务合同》，也未签订正式的书面物业服务合同。同时，由于时代花园小区业主委员会没有成立，在双方未续签物业服务合同的情况下，桂林市某某物业服务有限责任公司一直对时代花园小区进行物业管理。2017年7月13日原告桂林市某某物业服务有限公司退出涉案小区。 再查明，2020年3月9日，桂林市临桂区环境卫生管理站出具的《证明》显示，桂林市某某物业服务有限责任公司已按7元/户/月支付了时代花园2006年1月至2017年7月期间的生活垃圾处理（清运）费。 2020年3月18日，广西电网有限责任公司桂林临桂供电局出具的《证明》显示，桂林市某某物业服务有限责任公司支付了时代花园小区2014年1月至2017年7月期间的电费，未存在任何欠费。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 一、关于原告与桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司分别于2009年1月1日、2009年12月31日、2012年1月1日签订的《前期物业服务合同》的效力以及是否对被告有约束力的问题。 建设单位开发建设物业单位后，在成立业主委员会自主管理物业单位前，为了保障物业单位安全，保证物业单位公共部位的管理、使用，建设单位依法必须制定管理规约，对物业单位进行前期物业管理，保障业主的合法权益。《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包含前期物业服务合同约定的内容。”即前期物业服务合同属于物业买卖合同的组成部分，物业买受人购买物业，必须接受并遵守该建设单位制定的物业管理规约作为购买该物业的附加条件直至该物业业主委员会成立。在本案中，原告某某物业公司接受建设单位聘用及委托为时代花园小区提供物业服务，其与建设单位签订的前期物业服务合同即属于小区的管理规约，对建设单位、某某物业公司以及被告均有法律约束力。该协议约定的物业费收费标准是住宅按0.28元/月/㎡收取，协议内容符合法律规定，为有效合同，各方均依约履行自己的权利义务。 二、关于物业服务费交纳标准的问题及诉讼时效的问题。涉案小区建设单位即桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司聘请原告某某物业公司对涉案小区进行前期物业管理服务，分别于2009年1月1日、2009年12月31日、2012年1月1日签订了《前期物业服务合同》。上述合同中关于收费标准作了调整，原告据此主张物业费按照0.5元/月/平方米的标准，向包括被告在内的小 区业主收取物业服务费。该价格改变了原告在此之前按0.28元/月/平方米的收费标准，提高了物业服务费。虽然我国现行物业管理有关法规及司法解释未禁止调整物业服务合同内容，但调整物业收费标准，仍应征得业主同意。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（略）；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”提高物业服务费收费标准属于有关共同管理权利的重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该同意的意思表示可以约束全体业主。《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”原告如果想提高物业服务费，应当符合法律法规的规定，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中原告并未提交相应的证据证实其提高物业费的收费标准已经过相应的程序并与业主协商一致，因此，其单方面提高物业服务收费标准，不符合法律法规规定。综上，对原告提出按0.5元/月/平方米的标准收取物业服务费的主张，本院不予支持，被告应按0.28元/月/平方米的标准向原告缴纳物业服务费。 被告辩称原告的诉请已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日 起计算。”当事人请求人民法院保护其民事权利，应当在法律规定的诉讼时效内。本案中，在2013年1月1日至2017年7月13日期间，原告桂林市某某物业服务有限责任公司虽然没有与小区建设单位签订书面的物业管理合同，但是其继续在时代花园小区内从事物业服务，在2017年7月13日原告退出该小区前，应视为原告与被告之间形成了连续的、事实的物业服务合同关系，该期间的物业相关费用属于因同一原因而产生的继续性债权，不应以债务具有客观分期履行的可能性而否定其整体性和关联性，物业服务费分阶段缴纳应当视为同一债务的分期履行，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。因此，该时间段内的物业管理费等费用的诉讼时效应当从原告桂林市某某物业服务有限责任公司撤出时代花园小区之日起计算，原告于2020年7月9日向本院提交了起诉的材料，未超过三年的诉讼时效。因此，对于被告辩称原告的诉请已过诉讼时效的意见，本院不予采信。被告称其交纳过物业费但未能提供证据证明其主张，故本院无法予以确认。被告应向原告支付2014年1月1日至2017年7月13日的物业管理费1,246.83元（产权登记建筑面积104.94㎡×0.28元/㎡×42个月＋104.94㎡×0.28元/㎡÷30天×13天）。至于垃圾处理费，从原告提交的临桂区环境卫生管理站的《证明》可知，原告已经按照每户7元/月的标准向临桂区环境卫生管理站交纳了2006年1月至2017年7月的垃圾处理费，因此，对于原告诉请的垃圾处理费，本院予以支持。即被告应向原告支付垃圾处理费296.8元〔按（7元/月×43个月）计算为301元，原告只诉请296.8元，未超过本院审核的数额，视为其对诉权的处分，本院予以支持〕。关于公摊水电费如何处理的问题。公摊水电费的收取主要是以维护小区业主共同利益，特别是保障小区共有部分、公用设施的正常运转为目的，因此，从物业交付开始，业主无论是否使用或入住房屋均应交纳公摊水电费。虽然原告未能提交完整的交纳公摊水电费的 票据，但是从原告提交的临桂供电局的证明及银行的电子回单等可知，原告是向相关部门支付了时代花园的公摊水电费的，根据公平原则，原告诉请按照每户每月5元的标准交纳公摊水电费，并未明显过高，对于原告诉请的公摊水电费，本院予以支持。即被告应向原告支付公摊水电费212元〔按（5元/月×43个月）计算为215元，原告只诉请212元，未超过本院审核的数额，视为其对诉权的处分，本院予以支持〕。对于原告诉请超过本院审核部分的物业服务费，与本院查明的事实及法律规定不符，本院不予支持。由于被告未按时缴纳物业服务费、垃圾处理费及公摊水电费，已构成违约，应承担违约责任，原告与小区建设单位签订的《前期物业服务合同》约定的违约金是按每天0.1%收取，明显过高，本院酌情按照被告欠付物业服务费的30%计算违约金，即被告应向原告支付违约金374.05元（1,246.83元×30%）。对于原告超过本院审核部分的违约金，本院不予支持。至于被告辩称原告未向其进行催收物业费，不符合起诉的前置程序要求，但从原告提交的其于2020年5月28日将《桂林市某某物业时代花园业主欠费明细催费通知》在小区内公告栏上进行了张贴的照片可知，原告已履行了向被告进行书面催收的义务，因此，对被告的该项辩称，本院亦不予支持。被告辩称房顶漏水造成其损失，原告主张全额物业费用，但未能提供证据证明与原告行为存在因果关系，故本院无法确认。对于被告提出装修押金如何处理的问题，因属另一法律关系，本院在本案中不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第一款、第二十二条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十 九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告刘某某应支付物业管理费1,246.83元、公摊水电费212元、垃圾处理费296.8元给原告桂林市某某物业服务有限责任公司； 二、被告刘某某应支付违约金374.05元给原告桂林市某某物业服务有限责任公司； 三、驳回原告桂林市某某物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告刘某某负担9元，原告桂林市某某物业服务有限责任公司负担16元。 本判决为终审判决。 审判员 文  威 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 易济某某