德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0603民初4807号 原告：姚金帮，男，1982年4月20日出生，汉族，户籍地安徽省阜阳市颖州区，现住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：朱凤（系姚金帮之妻），女，1986年5月16日出生，汉族，户籍地四川省达州市通川区，现住四川省德阳市旌阳区。 原告：朱凤，女，1986年5月16日出生，汉族，户籍地四川省达州市通川区，现住四川省德阳市旌阳区。 被告：四川新力葆房地产集团有限公司,住所地四川省德阳市鞍山路,统一社会信用代码915106007091809695。 法定代表人：尹贵基，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：谭凯，男,该公司员工。 原告姚金帮、朱凤与被告四川新力葆房地产集团有限公司（以下简称新力葆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚金帮的委托诉讼代理人朱凤即原告朱凤，被告新力葆公司的委托诉讼代理人谭凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚金帮、朱凤向本院提出如下诉讼请求:1、依法判令被告支付原告逾期交房违约金，违约金的计算标准为：以567950元为基数，从2018年11月30日起至2019年3月28日止按照日万分之五计算，合计33225.075元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年1月14日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，根据合同约定：原告购买被告开发的位于德阳市××路××号××镇××幢××层××号房屋,房屋总价款567950元,采用贷款方式付款。合同还约定，交房时被告应取得该房屋规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书、房屋面积实测计算报告书等，并于2018年11月30日之前交付房屋,合同同时约定：被告未按照约定条件和期限交付房屋的，应当按每日全部已付款项的万分之五向原告承担违约金。合同签订后,双方就房屋买卖签订了补充协议,补充协议约定:若补充协议与前述合同有抵触,以补充协议为准,同时约定,只要出卖人交付的房屋在设计和施工上符合国家强制性规范,买受人不得以任何理由要求出卖人承担质量违约责任,亦不得拒绝接房。上述合同签订后，原告向被告交付了全部购房款项。2019年4月9日原告接收了案涉房屋。为维护原告合法权益,特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 新力葆公司辩称,本案中原被告虽约定了违约金的计算方式，但造成被告违约是由宏观政策因素、施工方施工作业因素及被告自身等多种原因造成，并非被告主观故意违约。违约金的性质是以补偿性为主，惩罚性为辅，对于过分高于损失的违约金应当予以调低，一般情形下，逾期交房导致的损失与房屋租金的损失是相当的，案涉合同约定的违约金明显高于了违约造成的损失，依法应予以调低，调低违约金应将房屋租金作为参考标准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理查明事实如下： 2017年1月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定：出卖人以出让方式取得位于市区××路××号地块的国有土地使用权。该地块国有土地用途为：商业、住宅、办公、休闲，上述地块建设的商品房暂定名为枕水小镇三期，商品房预售许可证号为：德2016房预售证第0XX号。第三条买受人所购商品房的基本情况：该商品房为13幢X层XXX号，用途：住宅，建筑面积共121.25平方米，其中套内面积97.93平方米。第十一条交付条件：（一）出卖人应当在2018年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用书》：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；第十三条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。2、买受人不退房，出卖人按照买受人已交付房价款的万分之五向买受人支付违约金。第二十七条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。同日双方就《商品房买卖合同》签订了补充协议,约定:鉴于买受人（案原告）决定购买出卖人（被告）开发建设的［枕水小镇三期］（暂定名）13幢X单元X层X号房屋并于出卖人（被告）自愿签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），为进一步明确双方的权利义务关系，特作如下补充约定，本补充协议与前述合同有抵触之处，以本补充协议为准。同时约定：买受人接收钥匙即为接收房屋，只要出卖人交付的房屋在设计和施工上符合国家强制性规范,买受人不得以任何理由要求出卖人承担质量违约责任,亦不得拒绝接房，补充协议自双方签订之日起生效。 2017年1月16日，原被告双方共同办理了商品房买卖合同备案登记。后原告未按合同约定期限向原告交付案涉房屋，2019年，被告向[枕水小镇]业主发出交房通知书载明：我公司将于2019年3月29日办理枕水小镇三期13号楼交付手续。2019年4月17日被告向原告出具了《四川增值税普通发票》，载明被告收到原告购买枕水小镇三期房屋的购房款567950元。 另，2020年6月27日，德阳杰灵资产评估有限责任公司出具《四川新力葆集团有限公司拟了解租金价值涉及的住宅房地产租金价值资产评估报告》，载明：截止评估基准日2019年3月29日，四川新力葆集团有限公司申报的德阳市区××路××号枕水小镇三期11栋、12栋、13栋的264套住宅房地产于2018年12月1日至2019年3月29日期间的租金市场价值为人民币106.46万元。 本案审理中，双方当事人一致认可案涉楼栋于2019年3月28日经德阳市公安消防支队综合评定消防验收合格。案涉房屋已竣工验收合格。 庭审中，原告陈述其接收房屋后至今尚未装修使用案涉房屋，被告逾期交房给其造成的损失即为资金利息损失与房屋租金的损失。原、被告双方对违约金计算截止时间2019年3月28日不持异议，被告认可其向原告逾期交房天数为118天。 以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、商品房买卖合同备案表、交房通知书、发票等证据予以佐证。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同真实、有效，本院予以确认，且原、被告双方已对违约金计算的截止时间予以认可，本院亦予以确认。根据查明的事实，结合原告诉求，本院对焦点问题评析如下： 关于违约金是否调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》第十三条中约定，逾期交房的违约责任为逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。本案中，被告主张逾期交房导致原告主要存在租金方面的损失，双方约定的违约金过高，并提交了德阳杰灵资产评估有限责任公司出具的《四川新力葆房地产集团有限公司拟了解租金价值涉及的住宅房地产租金价值资产评估报告》予以证明。庭审中，原告陈述被告逾期交房给其造成的损失即为租金与资金利息的损失，且其至今尚未入住使用案涉房屋，本院认为，双方当事人在商品房买卖合同中约定的付款方式为贷款方式付款，表明涉案房屋短期内进行交易或抵押融资的可能性较低，综合考察了《四川新力葆房地产集团有限公司拟了解租金价值涉及的住宅房地产租金价值资产评估报告》反映的案涉房屋清水房租金金额，原告所需承担的按揭贷款利息、双方当事人合同约定、违约情节等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定：新力葆公司从逾期交房之日起，以实际支付的房款为基数，以日万分之二为标准计算违约金。 综上，原告的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，判决如下： 一、被告四川新力葆房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚金帮、朱凤支付逾期交房违约金13403.62元； 二、驳回原告姚金帮、朱凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费共计315元，由被告四川新力葆房地产集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 员 方显琼 二〇二〇年十二月十九日 法官助理 何松满 书 记 员 张 敏