江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初3562号原告：韦成秀，女，1963年2月6日生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：吴瑶，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201511279707。被告：涂传宝，男，1983年3月27日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。原告韦成秀与被告涂传宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告韦成秀及被告涂传宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦成秀向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告将租赁的房产交付给原告；2.判令被告向原告支付自2020年3月15日至房屋实际返还之日应付租金，暂计至2020年7月15日为4400元；3.判令被告向原告支付自2020年3月1日至房屋实际返还之日因延期缴纳租金而产生的滞纳金，暂计为660元；4.判令被告结清至搬离租赁房屋时的水、电、物业管理费等费用，暂计为700元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告曾在南昌工作，后因工作调动，落户深圳。本案涉案房产系原告原工作单位的拆迁还建房。2017年5月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，双方约定，原告将自己所有的位于南昌市红谷滩新区房屋出租给被告，租期10年，自2017年5月16日至2027年5月16日；每月租金1100元；付款时间及方式：先付后住，两月一付，每两月前16日支付租金；合同还约定：乙方（被告）应按时缴纳租金，否则以每日按月租金千分之五支付滞纳金，逾期七天或以上的以违约论处，甲乙任一方未能按本合同履约，另一方可提前解除合同，所造成的损失由责任方承担；乙方（被告）应按时缴纳水、电、燃气、物业管理费等。原告本想将房长租，可以省去往返南昌深圳打理房屋的麻烦，但自房屋出租后，水电欠费的通知、小区物业催缴物业费的催费电话及微信等等，让原告不胜其扰，几乎每月都要为缴费事宜电话被告，而被告也是要原告电话催促多次，才有可能会去处理欠费。本来，被告还只是欠缴水电物业费，现在竟然直接不付租金。2020年3月16日之前，被告本应缴纳3、4月两月的租金，被告没有支付。原告4月份电话被告催租，被告依旧未付租金。依据合同，被告已经构成违约，原告依约有权解除合同，收回租赁房屋。被告涂传宝辩称，被告无过错，房子是去年就已经空出来，因为今年疫情一直没有上班，晚了十几天未交房租，并不是恶意晚交，是因为疫情不可抗力因素导致遗忘交费。另原告提出的物业、水电与本案无任何租赁关系，是被告与水电或者物业之间的关系。原告要求被告支付违约金，被告同意，但是不同意解除合同，要求继续按照原合同履行。如果原告执意解除合同，那原告应该赔偿装修损失约4万元，并且退回租赁押金3300元。根据当事人陈述和经审查确认的《房屋租赁合同》、短信截图等证据，本院认定事实如下：2017年5月，原告韦成秀与被告涂传宝签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于南昌市红谷滩新区汇和家园5号楼C单元1202室房屋出租给被告，租期自2017年5月16日至2027年5月16日止；每月租金1100元，每2个月前16日支付；原告收取被告租赁押金3300元；被告应按时缴纳租金，否则以每日按月租金的千分之五支付滞纳金，逾期7天或以上的以违约论处，并按时缴纳因被告使用而产生的水、电、燃气和物业管理等有关一切费用。合同并约定，原、被告任一方未能按本合同履约或违反政府法令的，另一方可提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担；任一方需要提前终止本合同的应提前一个月告知对方，并赔偿另一方等同于一个月的租金作为违约金。合同签订后，原告将处于毛坯状态的案涉租赁房屋交付被告装修使用，被告交纳了押金3300元，租金交纳至2020年3月15日，此后租金未交纳。2020年4月2日，原告向被告发送短信，主要内容为：我方将按照合同执行房屋租赁解约，并通过法律途径解决……按时缴纳房租、物业费及水电煤气等费用是一个遵守合同的合格租房者的义务和责任，您在入住期间，曾长期拖欠物业费及水电费等，引起物业投诉，已经造成了极其不良的影响……您已逾期超1个月……我方坚持以严重逾期违反合同提出解约，自2020年4月2日起，宽限1个月时间进行搬迁。原告韦成秀于2020年4月24日向本院提起诉讼。本院认为，原告韦成秀与被告涂传宝签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，合同双方均应按约履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。按原、被告双方约定，被告应于2020年3月16日之前支付2020年3月16日至2020年5月15日期间的租金，应于2020年5月16日之前支付2020年5月16日至2020年7月15日期间的租金，被告未按约支付租金，构成违约，应承担继续支付租金的违约责任。对原告要求解除案涉租赁合同并返还房屋的诉请，被告抗辩其未交租金系疫情不可抗力因素导致遗忘交费，非恶意晚交，故不同意解除合同，要求继续按原合同履行，原、被告合同虽约定“原、被告任一方未能按本合同履约或违反政府法令的，另一方可提前解除本合同”，但根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法［2019］254号）第47条规定：“违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持”及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项规定：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行……因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持”，现被告在对原告交付的毛坯状态的房屋装修后在疫情期间迟延支付租金行为并不导致合同目的不能实现，故对原告要求解除案涉租赁合同并返还房屋的诉请，本院不予支持。原、被告双方虽约定逾期付款违约金标准，但其约定标准过高，根据公平原则，本院调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。故对原告要求支付2020年3月16日至2020年7月15日期间的租金4400元及自应付租金之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的诉请部分及要求被告支付原告已垫付的2020年1月1日至2020年6月30日期间的物业费840.7元的诉请，本院予以支持。对于原告要求被告支付水、电费用的诉讼请求，原告未提供其实际垫付凭证予以证实，本院不予支持。对于2020年7月15日之后的租金，若被告涂传宝在合同履行中仍未按约支付，原告韦成秀可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告涂传宝于本判决生效之日起十日内向原告韦成秀支付2020年3月16日至2020年7月15日期间的租金4400元及逾期付款滞纳金（其中，2200元自2020年3月16日起，另2200元自2020年5月16日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日）；二、被告涂传宝于本判决生效之日起十日内向原告韦成秀支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的物业费840.7元；三、驳回原告韦成秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2200元（原告韦成秀已预交），由原告韦成秀负担2150元，被告涂传宝负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  廖如荣人民陪审员  万淑婛人民陪审员  陆国玉二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  包思颖附相关法条及司法解释：1.《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。