福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0481民初3622号 原告：周淑芝，女，1964年11月22日出生,汉族，住福建省永安市。 被告：陈大意，男，1989年5月14日出生,汉族，住福建省永安市。 原告周淑芝与被告陈大意房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周淑芝，被告陈大意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周淑芝向本院提出诉讼请求：1.判令解除周淑芝与陈大意签订的租赁合同；2.判令陈大意支付房租费2,000元（2020年9月15日至2020年11月15日）、电费335元、水费46.20元，合计2,381.20元；3.由陈大意承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年8月15日，周淑芝与陈大意签订了《房屋租赁合同》，约定陈大意向周淑芝租赁永安XX路X号X栋X室的住宅，租赁期12个月，自2020年8月15日至2021年8月14日止，月租金1,000元，租赁期间水费、电费由陈大意负责。合同签订后，周淑芝依约将房屋交付给陈大意使用，陈大意仅支付8月的租金，9月、10月租金未付。此后，陈大意不知去向，电话也不接。为了维护周淑芝的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 陈大意辩称，2020年8月15日，其经中介介绍租了周淑芝的房子，同日与周淑芝的委托人吴某签订了《房屋租赁合同》，协议签订后交了1,000元押金和8月的租金1,000元。陈大意租住一个月后，与吴某协商退租，吴某同意陈大意退房，并叫陈大意将钥匙交给中介，与中介进行交接。2020年10月2日，中介去看了房子后，收走了钥匙。 周淑芝围绕诉讼请求依法提供了《房屋租赁合同》复印件一份、微信账单截图一份。陈大意围绕抗辩事由依法提供了微信聊天记录截图一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 1.周淑芝提供的《房屋租赁合同》载明，周淑芝为甲方（出租方），陈大意为乙方（承租方）。主要约定：“甲方同意将XX路XX室租赁给乙方作为住宅用途使用；租赁时间从2020年8月15日至2021年8月14日，暂定12个月；月租金1,000元，按月付，每次准时付该款，该房屋附属设备及合同保证押金1,000元；租赁期间水费、电费、闭路电视使用费等物业管理费由乙方承担；乙方按时交付租金，逾期一日按月租金的5%向甲方交付滞纳金；乙方交付定金后既终止合同，甲方有权不退还乙方定金，甲方收取乙方定金后毁约，应双倍返还乙方所付定金；合同履行期间，甲方无因终止合同应赔偿守约方一个月租金作为补偿。”合同甲方处签有“周淑芝”，陈大意在合同乙方处签名确认，合同签订时间为2020年8月15日。庭审中，陈大意述称，其是通过小英子中介找到涉案房子的，中介带陈大意看完房子后，与周淑芝的委托人吴某签订了《房屋租赁合同》，合同中“周淑芝”的名字是吴某签的，8月份的租金1000元和押金1000元其也是支付给吴某，陈大意一直以来都是与吴某联系，其从未见过周淑芝。周淑芝对陈大意的上述陈述予以认可，并述称，吴某是其前夫，是其委托吴某对外出租房子的。 2.陈大意提供一份2020年9月30日其与微信昵称为吴某的聊天记录，内容为： 陈大意发送：“房东啊，那个实在没办法租啊，没生意做，没钱做没钱租啊，那个我们就退掉了哦。” 吴某回复：“退掉违约怎么办。” 陈大意发送：“那个押金就不要退了吗？我们住了半个月这样子。生意实在没办法做，有办法的话都会租。” 吴某回复：“洗衣机刚买的。” 陈大意发送：“是啊，你看一下转租掉，那个中介帮你租一下。” 吴某回复：“押金是违约的当然不能退，半个月房租要付啊。一直问你要不要租，一直说要。半月房租总要付吧。” 陈大意发送：“我问一下，另外一个人一下。” 吴某回复：“你打个电话给中介去交接。” 陈大意发送：“他电话给我下。” 吴某将小英子中介的微信名片发送给陈大意。 陈大意回复：“好的”。 该聊天记录还载明，陈大意于2020年8月11日支付吴某1,000元，于2020年8月18日支付吴某1,000元。庭审中，陈大意述称，2020年9月30日其根据吴某的授意，把房子钥匙交给了中介，中介也在10月2日验收了房子，其实际租用房子到2020年9月30日。周淑芝认可该微信聊天对象为吴某本人，但不认可微信聊天内容，认为陈大意退租应当与周淑芝联系。 3.租赁期间，周淑芝代缴了电费335.35元及水费46.2元。陈大意对此予以认可。 本院认为，本案《房屋租赁合同》虽然系案外人吴某与陈大意所签，但周淑芝事后进行了追认，且双方均认可该合同的效力，故该合同为有效合同，对双方均有约束力。本案陈大意是与吴某签订的合同，租赁过程亦与吴某联系，房屋租金和押金也是支付给吴某，陈大意有正当理由相信吴某有代理权。即便周淑芝现在不认可有授权给吴某，但吴某与陈大意协商退租的行为构成表见代理，其行为效力应当及于周淑芝。从吴某与陈大意的微信聊天记录来看，吴某明确表示“你打个电话给中介去交接”，并将中介的电话发送给陈大意。而本院经与小英子中介电话联系，中介也认可当时吴某确有委托其去找陈大意收回房屋钥匙（电话已录音）。因此，吴某与陈大意就房屋钥匙交接所达成的合意，应当视为解除《房屋租赁合同》的意思表示，其代理行为对周淑芝有效。退一步说，即便周淑芝未同意陈大意退租，但陈大意客观上确实在9月30日搬离了涉案房屋，以行为明确表明不再履行合同，也应当认定合同在9月30日实际解除。故本院对《房屋租赁合同》已于2020年9月30日解除的事实，予以确认。周淑芝提出要求陈大意支付2020年9月15日至2020年11月15日租金2,000元的诉请，但陈大意实际租用房子到2020年9月30日，故2020年9月15日至2020年9月30日期间的房屋租金500元陈大意应当支付给周淑芝。周淑芝要求支付2020年10月1日至2020年11月15日租金的诉请，于法无据，不予支持。陈大意认可周淑芝代缴了电费335.35元及水费46.2元，故周淑芝要求陈大意支付电费335元、水费46.2元的诉请，予以支持。上述陈大意应支付给周淑芝的款项为500元+335元+46.2元=881.2元。本案陈大意在合同履行期间提出提前解除合同的请求，周淑芝可以要求陈大意承担违约责任，本院经向陈大意释明，陈大意明确表示不要求周淑芝退还1,000元押金。因周淑芝在本案未提出违约赔偿的诉讼请求，而周淑芝已经就陈大意的违约行为得到了相应的补偿（1,000元押金），故本院无需就合同解除后的违约损害赔偿问题做进一步释明和处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条及第二百二十六条规定，判决如下： 一、确认周淑芝与陈大意于2020年8月15日签订的《房屋租赁合同》已于2020年9月30日解除。 二、陈大意应于本判决生效后十日内支付给周淑芝租金500元、水费335元、电费46.2元，合计881.2元。 三、驳回周淑芝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由周淑芝负担16元，由陈大意负担9元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员 肖 懿 二〇二〇年十二月十四日 书记员 黎慧敏 附：本判决适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。