浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6372号 上诉人（原审被告）：胡丹，男，1990年5月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。 委托诉讼代理人：杨继红，浙江良驹律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：童军民，男，1982年1月27日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：曾志坤，浙江博方律师事务所律师。 上诉人胡丹因与被上诉人童军民房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初14230号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年7月24日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员睢晓鹏适用普通程序独任审理，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。上诉人胡丹及其委托代理人杨继红、被上诉人童军民的委托代理人曾志坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：2018年5月15日，胡丹和童军民签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：童军民将位于杭州市萧山区××街道××区的房屋出租给胡丹；出租房独立庭院面积约五亩地；该房屋通水通电，门窗、地砖、墙砖已装修；租赁年限4年，2018年6月1日至2022年5月30日；年租金为450000元，第一年可半年一付（230000元＋220000元）；其余三年在租赁起始日提前三十天一次性支付；在租用期内，每年按总租金5%的涨幅递增；胡丹如拖欠租金等超过30天的，童军民有权提前解除本协议并由胡丹支付违约金即每年租金的20%。合同签订后，童军民交付了房屋，胡丹支付了2018年6月1日至11月30日的半年租金230000元。另外，胡丹支付了童军民50000元。 2019年7月12日，胡丹通知童军民将房屋钥匙放在租赁房屋的窗户处，童军民收到胡丹通知后，按照童军民陈述租赁房屋内仍有胡丹物品，童军民过了几天在确定胡丹退租后拿回钥匙、收回房屋并清理打扫。 另查明，案涉租赁厂房未取得建设工程规划许可证，未有相关产权证，系童军民从何妙羊、何柏林处受让的，童军民在2012年3月28日与何妙羊、何柏林签订《厂房出让合同》，租赁厂房概况为：出让厂房位于杭州市萧山区××街道××路××号，合法土地面积为4.3亩及铁路四周圈建用地，由何妙羊、何柏林合资兴建而成。 童军民的诉讼请求为：一、解除童军民、胡丹于2018年5月15日签订的《房屋租赁合同》；二、胡丹腾退案涉位于杭州市萧山区××街道××区的承租房屋并交还童军民。三、胡丹向童军民支付2019年1月1日起至实际搬离之日止的房租（按450000元／年标准自2019年1月1日起至2019年6月30日止为220000元，按472500元／年标准计算自2019年7月1日起至2019年7月30日止为39375元）。四、胡丹向童军民支付违约金90000元。后童军民撤回第二项诉讼请求，并变更第三项讼请为：胡丹向童军民支付2018年12月1日起至实际搬离之日止（2019年7月30日）的房租247671元（按450000元／年标准自2018年12月1日起至2019年5月31日止为220000元，按4725000元／年标准计算自2019年6月1日起至2019年7月30日止为77671元，扣减50000元款项后，合计247671元）。 原审法院认为：第一，案涉租赁厂房未取得建设工程规划许可证，未有相关产权证，故童军民和胡丹签订的《房屋租赁合同》无效。因租赁合同无效，双方实际也已终止履行，故无须原审法院判决解除合同。第二，租赁合同虽然无效，但当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。经原审法院释明，童军民同意参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费。关于房屋的腾退时间，胡丹在审理中陈述其已于2018年3月清除货物，该陈述与其辩称的2019年3月3日才交付房屋相互矛盾，且未能提供证据证明其主张的腾退时间。胡丹于2019年7月12日将租赁房屋钥匙放至租赁房屋的窗户处，可以视为胡丹提出腾退房屋的意思表示，童军民也收回了钥匙和房屋，虽然未能明确收回钥匙的具体时间，但考虑童军民从确定胡丹退租、收回房屋、清理房屋等需要一定时间，原审法院酌情认定房屋占有使用费计算至2019年7月20日。胡丹应付自2018年12月1日起至2019年7月20日的房屋占有使用费234726元（其中2018年12月1日至2019年5月31日为220000元，自2019年6月1日起参照租金472500元/年标准计算至2019年7月20日止为64726元，合计284726元，扣减胡丹支付的50000元后为234726元）。第三，关于童军民主张的违约金，因租赁合同无效，关于违约金条款的约定亦无效，童军民按照合同约定主张违约金90000元的诉讼请求，原审法院不予支持。关于胡丹辩称的租赁房屋实际面积只有4.3亩、童军民履行义务不符合约定的意见，原审法院认为，《厂房出让合同》中4.3亩系合法土地，并不包括铁路四周的圈建用地，故《房屋租赁合同》约定的庭院面积约为5亩地，未明显不合理。况且，《房屋租赁合同》约定的租赁标的物不仅是庭院，还包括出租房屋，即便庭院面积不足5亩地，也并不影响租赁合同的履行。关于胡丹辩称童军民存在延期交房、童军民施工建造房屋的区域不计算租金、房屋漏水导致无法使用租赁物的意见，依据不足，原审法院不予采信。至于胡丹提出的房屋漏水导致的损失，因胡丹反诉未预交案件受理费，原审法院按胡丹撤回反诉处理，故胡丹提出的反诉诉请不在本案中处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决：一、胡丹在判决生效后十日内支付童军民房屋占有使用费234726元。二、驳回童军民的其余诉讼请求。 如胡丹未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6366元，减半收取3183元，由胡丹负担2410元，由童军民负担773元。 宣判后，胡丹不服，向本院提起上诉称：首先，原审法院认定双方于2018年5月15日签订的《房屋租赁合同》，因案涉租赁厂房未取得建设规划许可证，未有相关产权证而被认定为无效合同，应参照合同约定租金标准计算占有使用费。胡丹对原审法院认定的租赁面积、租赁时间及租金计算方式不予认可。合同约定的出租房屋独立庭院面积约为5亩地，而胡丹实际使用的面积未达到5亩地。胡丹在原审法院庭审中亦予以说明，童军民截至一审诉讼之日仍在租赁厂房进口部分区域进行施工建造房屋，经过丈量此区域宽24米、长36米，共864平方米。故该区域租金胡丹不应当支付。其次，胡丹系经营海尔洗衣机等设备的个体工商户，租赁童军民房屋是用来作为仓库使用，存放机器设备。合同签订后，胡丹已履行了支付租金义务，但胡丹前往出租房屋查看，发现该房屋并无大门，且门口仓库亦未动工。而童军民承诺在2018年6月1日之前将大门安装完毕交付胡丹使用。但直至2019年3月3日，童军民才将大门钥匙交付给胡丹。故实际起租日期为2019年3月3日。再者童军民期间多次违约，为了房屋以后拆迁能得到更多政府赔偿，多次没有经过胡丹同意装修房屋、建造房屋，擅自更改房屋结构。故童军民已经多次违反合同约定。最后，出租房屋内地面漏水严重，胡丹的货物无法放置。后胡丹通过微信及电话将此情况告知童军民，但童军民接到通知后并未能改正，该房屋仍然不能使用。胡丹的货物完全被浸湿，已然给胡丹造成了巨大的经济损失，胡丹保留追究该经济损失的权利。综上，请求：1、撤销原审判决。2、驳回童军民的全部诉讼请求。3、一、二审诉讼费用由童军民负担。 胡丹当庭补充如下意见：第一、童军民并非本案适格主体，何妙羊、何柏林与童军民签订的出让合同，胡丹在一审过程中对该合同的三性均提出了异议。第二、即使出让合同是真实的，是否合法也存在问题。如果合法依据在哪里？童军民是否与何妙羊、何柏林是同一个村的，依据在哪里？根据我们初步了解，应该不是同一个村的，土地出让协议是否有效，是不是同一个承担主体，出让协议是无效的。 童军民答辩称：一、一审法院事实认定清楚、适用法律正确。2018年5月15日，胡丹与童军民签订《房屋租赁合同》，约定由童军民将案涉房屋出租给胡丹。合同签订后，童军民交付了房屋。依照合同约定，胡丹应按期向童军民支付租金。然而，胡丹未按约支付租金，并于2019年7月12日单方通知童军民，将房屋钥匙房在租赁房屋的窗户处。一审判决中，虽因案涉租赁厂房未取得建设工程规划许可证，认定案涉租赁合同无效，但童军民仍有权参照合同约定标准要求胡丹支付房屋占有使用费，一审法院对此也予以确认。因此，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予以维持。二、胡丹的上诉理由不成立。首先，胡丹于上诉状中主张：实际承租面积未达到5亩地，不符合合同约定。针对该主张，胡丹在一审中就已经提出，童军民在一审中就已经明确说明，合同本身约定的就是“约为五亩地”，并非固定的面积。且一审法院对于胡丹的该主张，也作出了充分说明，胡丹该上诉事理无法成立。其次，关于胡丹提出的：实际起租日期是2019年3月3日。针对该主张，胡丹在一审中同样提及，一审法院针对胡丹的说法进行了详细的法庭调查，而胡丹在一审庭审过程中的陈述相互矛盾，也与在案证据矛盾，该主张明显与客观事实不符。再者，关于胡丹主张的：案涉房屋漏水导致其受有损失。案涉房屋并无胡丹描述的漏水情况，且胡丹对于该主张，也未能提供证据予以证实，该主张无法成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。 针对胡丹当庭补充的上诉意见，童军民当庭补充如下答辩意见：胡丹主张何妙羊作为案涉房屋原始的兴建人，其无权兴建。但是在一审中，童军民已经提供了村委，也就是村合作社跟畈里童村民何妙羊的土地出卖协议书，且当时也出具了原件，胡丹在一审中不认可但未提供其他材料予以反驳。一审据此认定三性，无法律与事实上的问题。 二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：案涉租赁合同无效，已经原审法院确定在案，该认定符合法律规定，双方当事人亦未提出异议。案涉合同虽然无效，但童军民有权参照合同约定要求胡丹支付房屋占有使用费。胡丹二审中认为童军民不是本案适格主体，无权收取占有使用费，但二审中经向其本人核实，胡丹认可在使用案涉房屋期间，并无其他权利人向其主张权利，故其该项理由不能成立。胡丹认为童军民未按合同约定交付租赁标的物，虽然童军民并未提交其交付标的物的证据材料，但本案中胡丹已经实际使用了案涉标的物，且其二审中陈述认为，其催促童军民交付房屋，并在2018年6月11日通过微信方式询问童军民什么时候交付房屋，并表示交付房屋以后签合同，结合案件事实，可以认定胡丹已经签订了合同并支付了部分租金，因此本院认为，可以认定童军民已经按约交付了房屋，胡丹的该项意见，本院亦不予采纳。关于占有使用费的标准问题，胡丹上诉认为，合同约定租赁场地含5亩地，但实际交付土地不足5亩，故而要求扣减该部分租金，本院认为，合同约定独立庭院面积约五亩地，同时合同并未约定以该土地的面积作为计价的方式，且胡丹庭审中也认可在承租案涉厂房时，实际考察过租赁标的物，现其要求扣减相应部分租金，缺乏合同依据，原审法院不予支持并无不当。关于承租期间漏水以及因漏水给胡丹造成的损失问题。本院认为，对于承租期间漏水导致房屋不能使用，胡丹并未提交充足有效的证据予以证实，其提出的漏水导致的损失，因未预交诉讼费用，原审法院不予处理亦属正确，如其认为受有损失，可另行主张，是否支持由受理法院依法处理。 综上，胡丹的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4821元，由上诉人胡丹负担。 本判决为终审判决。 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  姚丽萍