广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初38129号原告（反诉被告）：深圳市长龙港商业管理有限公司，住所：深圳市龙岗区坂田街道大发埔社区里石排一巷20号903，统一社会信用代码：91440300MA5FLH393G。法定代表人：胡栗萍，职务。委托诉讼代理人：庄婉娜，广东世港律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑秋婷，广东世港律师事务所律师。被告（反诉原告）：高源，女，汉族，住所：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：何志友，广东启仁律师事务所律师。原告深圳市长龙港商业管理有限公司与被告高源服务合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，被告提起了反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人庄婉娜、郑秋婷、被告高源及其委托诉讼代理人何志友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.确认原告与被告于2019年9月17日签订的《综合管理服务合同》于2020年5月15日解除；2.被告向原告支付2020年4月1日开始至2020年5月14日共44日的管理服务费3656.4元（月管理费为2493元，2493÷30×44）及滞纳金1448元（滞纳金3‰，拖欠管理费从2020年3月21日开始暂计算至2020年7月31日，滞纳金3656.4×132×3‰=1448）；2.被告向原告支付相当于履约保证金等额的违约金5169元；3.被告向原告支付未按要求交付商铺产生的管理服务费6481.8元（从原告要求2020年5月15日交还商铺时起计，暂计至2020年8月1日，共78天，即2493÷30×78=6481.8）；4.被告承担原告因主张权利而产生的合理费用2000元及诉讼费用。以上款项暂合计为：15098.8元。事实与理由：原告与被告于2019年11月25日与深圳市长龙港投资发展有限公司签订《租赁合同》，约定被告承租华创云轩裙楼商业长龙MALL第L1层自编L1-1号商铺，用于餐饮业态蔬果的秘密品牌经营。《租赁合同》期限为2019年12月21日至2021年12月20日，《综合管理服务合同》期限同《租赁合同》。《综合管理服务合同》3.1.3中约定被告应于每个交租期最后一个月的20日前应向原告交纳下个月的综合管理服务费人民币2493元，3个完整的自然月为一个交租期。被告在与深圳市长龙港投资发展有限公司及被告签订《租赁合同》及《综合管理服务合同》后，各自按合同履行交付商铺、支付租金及管理费的义务。在2020年4月1日起，被告开始违反合同，拖欠租金与管理服务费。而且无故在2020年5月10日闭店，2020年5月12日撤场，违反了原被告在《租赁合同》、《综合管理服务合同》中的约定。原告于2020年4月21日向被告发出《关于“蔬果的秘密”管理费催缴函》，要求被告按照合同约定支付2020年4月、5月、6月的管理费，再于2020年5月11日向被告发出《关于解除、并撤场清拆的公函》要求被告支付管理费、违约金，并于收到本函之日起3日内自行搬离租赁物业，并拆除装修，将物业恢复至交付时状态（毛坯房状态），否则应从解除之日起至实际清场交还物业之日止的管理服务费。但截至原告起诉时，被告仍未按约定及要求交付物业并恢复至交付时的毛坯房状态。被告以上严重违约行为已侵犯了原告的合法权益，故原告根据《综合管理服务合同》3.1.5、10.2、10.3的规定，被告应向原告支付拖欠的管理服务费及逾期交还商铺产生的管理服务费及滞纳金。请求法院查明事实，维护原告合法权益，判如所请。被告的答辩意见：1.我方认为解除合同的时间为2020年5月11日；2.被告不应当支付滞纳金，滞纳金是因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱，是行政管理的罚金，由行政部门对行政相对人违反行政管理的规定而承担的行政责任形式，具体适用的规定在各个行政法规之中，因此本案不适用滞纳金的约定；3.被告无须向原告支付该期间的占用管理服务费，因为被告因不可抗力原因解除与原告的合同且在退场事项中多次与原告进行商谈，期间报过警，也于5月22日到岗头社区进行调解，之所以没有搬离设备以及还原，是因为原告将被告的门上多加了一把锁，所以是因原告原因导致占用；4.我方不应当支付律师费，即使支付律师费，根据委托代理合同显示有七个案件（即14个案件）因为他是一个是物业公司的，一个是租赁公司的，相当于是14个案件，共计2万元；5.被告由于疫情原因无法继续经营属于不可抗力，解除合同无需支付违约金。被告的反诉请求：1.原告退还被告支付的物业综合管理费用、管理服务保证金共人民币7479元；2.原告退还被告支付的装修保证金人民币5000元；3.原告退还被告支付的水电费履约保证金500元。以上合计12979元。事实与理由：2020年因新冠疫情的发生，导致反诉人的生意难以为继，且店铺外围被封导致人流无法进入商场，无开业希望。被告希望与原告协商解除合同并撤场，但被原告拒绝。原告在协商过程中，强行在被告商铺大门加一把锁。被告气愤之下选择报警，双方在岗头社区领导组织下进行了调解，双方未能达成解除合同的一致意见。目前，原告仍拒不退还各项保证金，同时扣留被告各项设备。原告于2020年5月至6月又另行将商铺出租。被告为维护合法权益，特向法院提起反诉。原告对被告的反诉发表答辩意见如下：1.被告拖欠租金超过30日，根据合同10.3.2的约定构成了根本违约，原告可以单方解除合同并且没收履约保证金；2.被告没有提供其已支付水电费履约保证金、装修保证金的一个证据；3.本案系因被告单方违约行为引起的纠纷，诉讼费用及原告因此支出的维权费用，根据合同10.6的规定约定及法律规定，应由被告承担。经审理查明，2019年12月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《综合管理服务合同》，约定：甲方将位于深圳市龙岗区方用于经营餐饮业态的“蔬果的秘密”，商铺套内面积约17.23平方米，建筑面积约为34.46平方米。综合管理服务期限自出租方交付该商铺给乙方之日起至乙方与出租方的租赁合同期届满之日止。每月合计缴纳1723元综合管理服务费。乙方与出租人解除或终止租赁关系后逾期交还商铺的，乙方仍须按当时执行的计费标准向甲方支付逾期期间的综合管理服务费及商铺产生的水、电、燃气、通讯费等。乙方应一次性向甲方交纳3个月综合管理服务费5169元作为履约保证金。合同期间，如果乙方违反本合同约定，给甲方造成损失的，在甲方发出书面通知后7天内，乙方拒不纠正或赔偿的，甲方有权直接从乙方的履约保证金中抵扣，以补偿乙方违约造成甲方的损失。乙方在收到甲方抵扣通知后十个工作日内未将履约保证金补足的，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付与本合同约定的履约保证金等额的违约金，若甲方损失超过履约保证金的，甲方有超过部分仍有权向乙方追索。乙方未按本合同约定交付相关费用的，乙方须在甲方催告后7天内及时付清，并按所欠费用总额每日3‰标准支付滞纳金；如超过合同约定交纳日期14天或经甲方催告后7天仍未支付相关费用的，甲方可采取没收履约办证金并追讨欠费（没收后本合同继续履行的，乙方应在甲方通知3日内补足保证金）。乙方逾期超过30天未能支付、不能支付或者迟延支付综合管理服务费或其他任何应付给甲方的费用（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等）视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，没收履约保证金，履约保证金不足以弥补甲方损失的，乙方应赔偿甲方全部损失。甲方因向乙方催缴综合管理服务费或其他费用而引起的损失，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用由乙方承担。同日，双方签订一份变更协议，约定将上述合同记载的套内面积变更为24.93平方米，建筑面积变更为49.86平方米；每月综合管理服务费变更为2493元，履约保证金变更为7479元。2019年11月25日，被告（乙方）与甲方深圳市长龙港投资发展有限公司签订一份《租赁合同》，约定：甲方将深圳市龙岗区方用于经营“蔬果的秘密”。合同租赁期从2019年12月21日起至2021年12月20日止。第1个计租年度（2019年12月21日至2020年12月20日）年租金额148867.20元、月租金额12405.60元。乙方同意甲方可将本合同中的部分或全部权利义务委托给商业管理公司代为行使和履行，无须再通知乙方。乙方在《综合管理服务合同》项下义务和责任也构成对甲方的单方承诺，甲方有权直接援引向乙方主张权利。12.12乙方应服从甲方和商业管理公司对本项目营业时间的安排，不得于正常营业时间内无故停止营业、撤离派驻人员或商品，乙方应配合甲方和商业管理公司对本项目进行的推广活动的时间安排。上述同签订后，被告向原告交付了《综合管理服务合同》约定的履约保证金7479元、装修保证金5000元、水电费履约保证金500元，被告对商铺进行了装修后进行了正常营业，并按照合同约定的综合管理服务费支付了相应月份的费用，直至2020年3月31日。因生意不佳，被告于4月21日停止营业。原告在2020年3月27日、4月21日向被告发出书面通知催缴2020年4月至6月期间的综合管理费。原告于2020年5月11日向被告发出《关于解除、并撤场清拆的公函》，通知解除合同并要求被告其缴纳4月至6月分的综合管理服务费，收到函件3日内撤场清拆，将商铺恢复至毛坯房状态。被告称，其实际于2020年5月11日将商铺关门，但因原告另外上锁导致不能完全搬离物品。被告在另案中提交的一份《小商户停业决议函》，记载被告与其他商户一起向原告发函，称希望原告给与租金减免政策，如原告不能同意，小商户门将无力经营，只能闭店、撤场。被告提交的照片、岗头社区来访人员登记表等证据，显示被告与其他小商户在搬离商铺过程中，因原告上锁发生纠纷，但在社区调整过程中未能达成一致意见。另查，案涉建筑物登记的不动产权利人为深圳市众驰伟业投资发展有限公司，深圳市长龙港投资发展有限公司系从产权人处承租了案涉房产转租给了本案被告。原告为包括本案诉讼在内的与7个租户纠纷产生的10余宗案件支出了律师代理费共计20000元。本院认为，原、被告签订的《综合管理服务合同》系当事人真实意思表示，该合同真实有效。双方均确认被告于2020年4月1日后未支付管理服务费。因受新冠肺炎疫情的影响，被告自2020年1月下旬至3月上旬无法正常经营。被告曾提出减免费用的请求，但原告未能同意，故其决定撤店，原告亦于2020年5月11日通知被告解除合同，本院视为双方均同意解除合同，因此确认合同解除时间为2020年5月11日。根据我国政府在不同阶段对新冠肺炎疫情采取的不同力度的防控措施、采取不同防控措施的时间、对恢复生产、生活秩序的时间安排等综合判断新冠肺炎疫情对被告经营的影响,按照公平原则，原、被告双方对相关损失应共同承担，本院酌定被告应支付原告2020年4月1日至5月11日的管理服务费的50%，即1703.55元，计算方法：（2493元×1月+2493元÷30天×11天）×50%。被告未能及时支付上述期间的管理服务费，有合理理由，本院对原告另请求滞纳金，不予支持。关于原告诉求的2020年5月11日至7月31日管理服务费，因合同已解除，且被告明确要搬走，但因原告门上加锁导致其不能及时清空商铺，该扩大部分的损失应有原告自行承担。本院对该部分请求不予支持。原告可以将收取的履约保证金7479元抵扣，经核算，被告无须再行向原告支付管理服务费。原告另应向被告返还履约保证金差额5775.45元，计算方法：7479元-1703.55元。关于维权费用即原告支出的律师费承担问题，因原告未能胜诉，故本院对原告的该部分请求不予支持。另原告没有正当理由不返还其收取被告的装修保证金5000元、水电费履约保证金500元，被告请求返还上述费用，本院予以支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条第一款、第6条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，本院判决如下：一、确认原告（反诉被告）深圳市长龙港商业管理有限公司与被告（反诉原告）高源于2019年12月2日签订的《综合管理服务合同》于2020年5月11日解除；二、原告（反诉被告）深圳市长龙港商业管理有限公司应于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）高源返还履约保证金差额5775.45元；三、原告（反诉被告）深圳市长龙港商业管理有限公司应于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）高源返还装修保证金5000元、水电费履约保证金500元；四、驳回原告（反诉被告）深圳市长龙港商业管理有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分的案件受理费88元（原告已预交），由原告深圳市长龙港商业管理有限公司负担78元，被告高源负担10元。反诉部分的案件受理费62.24元（被告已预交），全部由原告负担。上述费用抵扣后，原告应向被告支付案件受理费52.24元，被告可向本院申请退费52.24元，原告应于本判决生效之日起七日内缴纳52.24元，逾期缴纳，本院予以强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杜 攀二〇二〇年十二月二十四日书记员 陈艳婷