河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初2549号原告（执行案外人）：韩家县，男，汉族，1994年1月25日出生，住河南省唐河县。委托代理人：张振勇，河南问鼎律师事务所律师，特别授权。被告（申请执行人）：马志远，男，汉族，1991年8月6日出生，住南阳市宛城区。委托代理人：杜静来，南阳市梅溪法律服务所法律工作者，特别授权。第三人（被执行人）：郑立红，女，汉族，1968年11月20日出生，住南阳市唐河县产业聚集区。原告韩家县与被告马志远、第三人郑立红案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理，原告韩家县及其委托代理人张振勇，被告马志远委托代理人杜静来，第三人郑立红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩家县诉称，2019年5月28日，原告与牛新书签订了《房屋买卖协议》并进行了公证，协议约定，牛新书将其所有的，位于唐河县××街道××社区××唐河××小区××楼××单元××房产（该房产为牛新书离婚后个人所有，原购房合同买房为郑立红）出售给原告，房产总价78万元，面积134.7平方米。在2019年5月28日原告与牛新书签订房屋买卖合同之前，原告已支付了购房款60万元，该60万元由原告父亲韩广军于2019年5月13日，通过唐河农信社新都储蓄所和邮政银行唐河县建设路营业所，分两笔49万元和11万元支付给牛新书（两笔款由牛新书的委托代理人其子牛元森代收）。2019年5月28日签订房屋买卖合同当日，原告支付了购房款15万元，该15万元由原告父亲韩广军通过邮政银行唐河县建设路支行支付给牛新书账户，至此原告共向牛新书支付购房款75万元，剩余3万元双方约定在办理房产过户登记时一次性支付，但非因原告原因现未办理房权过户登记。牛新书出具了购房款收据两份分别是2019年5月13日60万元房款收据和2019年5月28日15万元房款收据。2019年5月13日原告支付第一笔购房款60万元时，牛新书即将房产相关手续及房屋钥匙交给了原告，完成了买卖房产的交付，原告接收购买的房产之后即开始装修，装修大概在2019年7、8月份完成，原告居住使用至今。另外，被告马志远与第三人郑立红、侯德明、南阳传奇儿童用品有限公司民间借贷中，郑立红是在被误导，非本人真实意思表示下进行的担保，其不应承担担保责任。综上所述，本案争议房产已经转卖给了原告，原告已经支付了购房款，本案争议房产应归原告所有，原告名下没有其他房产，原告的居住、生产权应当优先保护，现为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请判如所请。诉讼请求：1、依法确认唐河外滩小区15号楼301室，合同号为16910751的房产归原告所有；2、判决排除对唐河外滩小区15号楼301室，合同号16910751房产的强制执行；3、诉讼费用由被告承担。被告马志远辩称，1、案涉房产于2019年11月27日以9062号民事裁定书予以查封，查封后至本案执行过程中，第三人郑立红及其丈夫以及主债务人侯德明均未对案涉房产已出售及损及原告及其他人合法利益为由提出过异议，一直在协商如何处置房产及及时收回传奇公司货款来解决执行案件款。通过原告诉状的事实理由可以看出，原告虽诉请排除执行，但事实理由部分是在代第三人郑立红进行申诉，其不应该承担民间借贷案件的担保职责。所以原告所提执行异议有理由让被告产生合理怀疑，其双方当事人所签订的房屋买卖协议是在对抗执行。其在本案诉讼中不仅应提交2019年5月13日、28日三笔转款凭证，还应向法庭提交转款日前两年及转款后至今原告与第三人及牛新书的银行流水交易明细，以排除本案由民间借贷、以物抵债等其他纠纷而引发的本案诉讼。2、即便原告与牛新书所签买卖合同客观存在，其在购买该房屋时，明知房产系网签备案未办理产权登记，依法不具备更名过户条件，即便原告支付了购房款，但房产不能更名过户的过错，原告是明知的，因此原告的诉请依法不能支持。第三人郑立红辩称，我不同意被告的说法，因为房子2019年1月5日郝改青拟好的借款合同和还款协议拿去让签字，说是借给我100万元，还郝改青一部分，剩余公司搞生产，我拿着这100万元才给他担保的。第二天我问郝改青转钱没，他说没有，等了三天钱没转过来，他说你放心钱没到账，他给我要合同的担保手续、还款协议手续，你签的条我都给你。等到1月10日左右，他把借款合同用拼车给我带到唐河，还款计划没有给我，还款计划填写的时候马志远未在现场，上面马志远那几个字是空白的，是后来11月27日冻结公司账号、查封房产，之后马志远的名字是他们自己填上的，包括还款协议上面的电话号码也是他们自己填上的。当时是以公司名义担保不是以个人名义，现在我不同意查封这个房子，在他起诉之前，这个房子是我们离婚后男方的，都不属于我的，当时马志远还没有起诉，不能查封房产还有冻结我私人的银行卡。这房子属于韩家县，请求法院解除查封。原告韩家县为支持自己的主张，向本院提交如下证据：第一组：郑立红《商品房买卖合同》、《离婚协议》公证书。该两份证据显示：2014年9月19日，郑立红与万家园房地产公司签订了《商品房买卖合同》购房了本案争议房产，2019年4月8日郑立红与牛新书离婚将本案争议房产分割归牛新书所有，证明：第三人郑立红不是本案争议房产的所有人，所有人为牛新书，牛新书拥有该房产的处分权。第二组：原告《房屋买卖协议》公证书。证明：2019年5月28日，牛新书已将本案争议房产出卖给了原告，总价78万元，原告已支付了75万购房款，剩余3万元在办理房产过户手续时支付，本案争议房产在2019年5月28日之前已经交付给了原告占用。第三组：原告付款《银行转款凭证》、牛新书出具的《收据》。证明：原告通过父亲韩广军的唐河县农村信用社新都储蓄所和邮政银行建设路营业所账户，分三次支付了75万元购房款的事实。分别是：2019年5月13日农信社支付购房款49万元，邮政建设路营业所支付11万元，共计60万元；2019年5月28日邮政建立路营业所支付15万元。牛新书分别出具了两份收款《收据》。原告支付购房款属实。第四组：原告微信截屏、房屋装修后照片。证明：原告对本案争议房产进行了装修，用于结婚后居住，原告现有实际占用了房产。第五组：原告《不动产（房产）资料查询结果证明》。证明：原告名下无其他房产，购买争议房产是为了居住使用，属于消费性购房，原告权益应当优先保护。第六组：牛新书委托书。证明：牛新书委托其子牛元森，代收房款。第七组：收据条两份，日期分别为2019年7月2日、2020年1月10日，2019年的收据为原告装整体厨房等厨卫用品的收据，证实在本案被告查封之前原告已经实际接收并使用该房产。第八组：证人石某证言。证实原告购买房屋后委托证人进行装修。第九组：收据两份以及微信交易流水复印件三张。被告马志远对原告韩家县所举证据发表如下质证意见：一、对郑立红2014年9月19日签订的商品房买卖合同真实性无异议，对证明方向有异议，该合同证实了案涉房屋系郑立红购买，虽在第一组证据中郑立红与其前夫牛新书进行了离婚协议公证，约定将案涉房产处分给牛新书所有，但双方只在公证书办理了离婚协议的公证，若双方进行了离婚登记，离婚协议书约定的男女双方具有法律约束力，但若双方未办理离婚登记手续，双方签订的协议书对其双方以及协议外的任何第三人都无约束力。二、真实性无异议，但该协议中明确记载了在协议签订前原告已向卖方牛新书支付60万元，无论从协议卖方或买方的生活习惯来看，双方在处理双方事物时均有签订协议和公证的良好习惯，但是60万元的购房款在双方未签订任何协议的情况下就进行交付，与常理及双方交易习惯不符，故此该证据中所载明的60万元所谓购房款的性质并不能予以确认，原告方应提交其他证据补强60万元系案涉房屋的购房款，若对此举证不能，应认定原告未按约定足额支付案涉房屋购房款。三、汇款凭证及转账凭单真实性无异议，证明方向有异议，转款单中并未附言转款用途，并不能证实系原告或者原告之父韩广军所支付的购房款，另收款人也非本案第三人郑立红或其前夫牛新书，收款人系牛元森。四、对微信截屏真实性有异议，因截屏在无原始载体证实其客观存在时，微信截屏内容是可进行修改的，微信截屏内容仅能证实微信持有人购买了相应的家具家电，但并不能证实所购家电送至了案涉房屋，因商品房买卖合同记载了15号楼存在1单元，说明可能存在好几个单元，好几个301室，截屏内容与案涉房产缺乏关联性。五、查询单恰恰证实了案涉房产未登记在原告名下，其名下有无房产对本案执行异议诉请也无关联性，并非必须审理的争议事实。六、牛新书出具的委托书从形式上看无落款日期，若该委托书属实，恰巧证实了民间借贷案件诉讼之前第三人郑立红及牛新书为规避担保职责及传奇公司一人公司股东财产混同，而转移双方共同财产，另传奇公司及郑立红、侯德明、牛新书等近两年均涉及有其他民间借贷等纠纷，所以对此委托书真实性不予认可。七、真实性无异议。证明方向除以证据四以外补充，该收据并不能证实付款人及款项支付方式。综述，原告提交的七组书证并不能证实其主张成立。八、不能作为定案依据，因为证言中首先报的楼号是16号楼，经旁听人员提醒后改口15号楼，工程款结算口述为现金支付，付款是原告付款，又经旁听人员提示后改口为原告之父支付，故此证人其与原告串通后到庭参加质询，其结算工程价款无转款依据或微信收款依据，故其证言在无上述证据佐证的基础上不能作为定案依据。九、1、收据本身存在造假，从收据编号0490146及0490148可以看出两份收款收据系为应付诉讼而出具，收据编号与出具收据时间相互矛盾，另外该收据中所记载内容为今收到外滩15号301付定金或付尾款，并不能证实该款与案涉的15号楼1单元301房产存在关联性。故此，原告提交的收款收据并不能排除查封及执行措施。2、与案涉房产无关联性不应作为定案依据。第三人郑立红对原告韩家县所举证据发表如下质证意见：第一至七组证据都认可，无异议。对第八组证据，证人我觉得装修房子房号不可能记那么清，这房子应该是归韩家县所有。房子是离婚后牛新书卖的，卖给韩家县的，也不是我卖的。房子属于牛新书不属于我。对第九组证据，原告提交的微信聊天截图（复印件）以及收据是事实，属实。被告马志远为支持自己的主张，向本院提交如下证据：第一组：原审民间借贷案件（2019）豫1302民初9062号的民事判决书一份。证实本案第三人与传奇儿童用品有限公司与侯德明对被告借款承担连带责任，判决已生效进行执行程序。第二组：诉讼保全信息反馈表一份。证实2019年11月27日宛城区人民法院依据生效的民事裁定书对郑立红名下位于唐河外滩15号楼1单元301室房产进行查封，合同号为16910751。原告韩家县对被告马志远所举证据发表如下质证意见：一、判决书无异议。二、反馈表真实性无异议，但是信息表上可以看出查封时间晚于原告购买房屋协议时间。第三人郑立红对被告马志远所举证据发表如下质证意见：一、二组证据真实性无异议。第三人郑立红为支持自己的主张，向本院提交如下证据：离婚证一份，离婚协议两份以及离婚公证书一份。原告韩家县对第三人郑立红所举证据发表如下质证意见：郑立红提交的离婚证复印件、离婚协议两份复印件以及离婚公证书复印件属实，无异议。被告马志远对第三人郑立红所举证据发表如下质证意见：对离婚证、离婚协议真实性无异议，能够证实案涉房产具体位置系外滩小区15号楼1单元301室，原告所提交证据与1单元301室不存在关联性。第三人与前夫离婚协议约定因案涉债务产生于其夫妻关系存续期间，且离婚后双方未办理房产更名过户手续。法院的查封及执行措施是正确的。对原被告双方均无异议的证据，本院予以认定。对有异议的证据在评理部分综合予以认定。依据当事人的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件的基本事实：马志远诉郑立红、侯德明、南阳传奇儿童用品有限公司民间借贷纠纷一案，马志远于2019年11月21日向本院提出财产保全申请，本院于2019年11月21日作出（2019）豫1302民初9062号民事裁定书，冻结、查封三被告银行存款1,000,000元或同等价值的其他财产。2019年11月27日，本院作出（2019）豫1302执保542号协助执行通知书，查封郑立红名下位于唐河外滩小区15号楼301室，合同号16910751的房产。2020年3月17日，我院作出（2019）豫1302民初9062号民事判决书，判决：“一、被告侯德明于本判决生效之日起十日内偿还原告750,000元。二、被告南阳传奇儿童用品有限公司、郑立红对上述债务承担连带担保责任。三、驳回原告其他诉讼请求。”判决生效后，被告未履行还款义务，马志远于2020年5月21日申请法院强制执行，执行案号为（2020）豫1302执1566号。案外人韩家县不服查封，向本院提起执行异议，本院于2020年5月11日作出（2020）豫1302执异81号执行裁定书，认定如下：“本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房产网签在被保全人郑立红名下，案外人韩家县虽然向法院提供了其购买案涉房产的购房协议及交纳购房款项等相关凭证，但其对不能办理过户登记，自身存在过错。因此，案外人韩家县对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故不能阻却执行。综上，案外人的异议理由不能成立，应予驳回”。案外人不服，又提起案外人执行异议之诉。另查明，2014年9月19日，郑立红与河南万家园房地产开发集团有限公司签订了商品房买卖合同，购买了万家园·唐河外滩15号楼1单元3层1户，建筑面积为134.7平方米的房产一套。双方约定房屋单价为2,715.5元/平方米，总价款为365,777元，付款方式为分期付款，首付款为总价款的40%，即146,311元，交房前一个月内付清所有剩余房款。2019年4月4日，郑立红与牛新书签署了离婚协议并于4月8日在唐河县公证处办理了公证，协议内容为：“一、甲、乙双方婚续期间在唐河县外滩15号楼1单元3层01户共同购买单元房一套；在唐河县一初中东路南老福利厂院内东单元二楼西户有单元房一套，双方约定两处房屋所有权均归甲方牛新书所有。二、在本协议签署后任何时间内，乙方应甲方要求无条件办理上述房产的过户或合同变更手续。……”。2019年4月8日，郑立红与牛新书在唐河县民政局办理了离婚登记，离婚协议就上述财产同一处理方案再次做出了约定。又查明，2019年5月13日，韩广军通过唐河县农村信用合作联社新都储蓄所向牛元森汇款490,000元，通过中国邮政储蓄银行股份有限公司唐河县建设路营业所向牛元森汇款110,000元，牛新书与牛元森出具收据一份“今收到韩广军购买外滩（15#-1-301户）房款600,000元”；2019年5月28日，案外人韩家县与牛新书签订了房屋买卖协议并办理了公证，协议约定：“一、甲方自愿将位于唐河县滨河街道新安社区（唐河外滩）15号楼1单元3层1-301号的房产一处出售给乙方，乙方已对上述房产充分了解，同意购买。二、该处房产双方协商售价为人民币780,000元（大写：柒拾捌万元整）。三、付款方法：本协议签订前，乙方已付给甲方购房款陆拾万元整，甲方已将该房产、房产相关手续及该房钥匙交付于乙方；本协议签订之日，乙方再付给甲方购房款壹拾伍万元整；下欠叁万元待上述房屋的不动产权证出来后，甲方协助乙方办理不动产权转移登记手续时，乙方一次性付清。四、甲方保证所出售给乙方的上述房屋产权权属清楚，协议签订前无抵押、无纠纷、也无他项权利限制，若因该房发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿……”。公证当日，韩广军再次通过中国邮政储蓄银行股份有限公司唐河县建设路营业所向牛新书汇款150,000元，牛新书出具收据一份“今收到韩广军购买外滩（15#-1-301户）户款150,000元”。牛新书向牛元森出具《房屋买卖委托书》，委托牛元森代为办理房屋出售相关事宜，包括：签订房屋买卖合同、办理房产转移、过户手续、办理出售有关的费用交接手续、收取出售房屋所得房款等，委托期限自委托之日起至上述委托事宜办完为止，落款时间为2019年。2019年7月2日起，韩家县陆续购买装修材料及家电对涉案房屋进行了装修。再查明，唐河县房屋登记信息系统显示，截止2020年5月19日，韩家县名下无房屋登记记录。2020年12月7日，韩家县向本院出具保证书一份，承诺“一、停止向房产出卖人支付3万元购房尾款；二、保证在接到法院执行局通知之日起5日内，或在申请法院解除对房产查封之日，将3万元购房尾款交给法院用于执行；三、如保证人韩家县违反上述承诺，自愿承担一切法律责任”。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体到本案中：（一）关于异议人在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同？2019年5月28日，案外人韩家县与牛新书签订了房屋买卖协议并办理了公证，郑立红对该买卖行为予以认可，双方买卖房屋的行为早于争议房产的查封时间即2019年11月27日，该房屋买卖合同合法有效，本案符合异议人韩家县在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同之情形。（二）异议人是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产？在人民法院查封前，案涉房屋已交付给异议人韩家县，并开始装修，异议人在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（三）异议人是否已支付全部价款？或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行？异议人提交了其父韩广军按照房屋买卖协议约定在房屋买卖协议书签订、公证之前及当日分三笔向牛新书及牛新书之子牛元森转款750,000元的转款凭证及收款收据，异议人已按合同约定支付了前期全部价款；下余30,000元尾款，双方约定待上述房屋的不动产权证出来后，出卖人协助买受人办理不动产权转移登记手续时，买受人一次性付清，为此，买受人韩家县向本院出具书面保证书，承诺保证按照人民法院的要求交付执行。（四）是否因买受人自身原因未办理过户登记？本院查封时，案涉房产尚不具备办理更名过户的相关条件。因此，买受人未办理过户登记应非因其个人原因所致。综上，买受人韩家县对被执行人郑立红名下的不动产提出执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四条情形且其权利能够排除执行，对韩家县的异议请求应予支持。对韩家县请求确认位于唐河外滩小区15号楼301室，合同号为16910751的房产归原告所有的诉讼请求，本院认为，案涉房屋在具备办理更名过户条件后，完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权，因此，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于案件受理费的承担问题，原告韩家县自他人处购买不能直接办理过户登记的房产，应能预见到购买此类房产在办理过户登记前可能会存在一定的风险，其中也包含本案的诉讼风险，而被告马志远在本次诉讼中并无过错，因此，本案案件受理费由原告韩家县承担。依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于唐河县唐河外滩小区15号楼301室，合同号为16910751的房产。二、驳回原告韩家县的其他诉讼请求。案件受理费11,600元，由原告韩家县负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。本院（2020）豫1302执异81号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘琳瑜人民陪审员  崔 强人民陪审员  李春丽二〇二〇年十二月七日书 记 员  王冬丽书 记 员  刘 洋