浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终7865号 上诉人（原审原告）：孙立民，男，1967年7月12日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：徐江陵，国浩律师（杭州）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州市江干区笕桥街道范家社区居民委员会。住所地：杭州市江干区机场路天城路**。统一社会信用代码：55330104002498869G。 法定代表人：钱国强，主任。 委托诉讼代理人：崔玥、姚逸晨，浙江楷立律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州市江干区农居建设管理中心、杭州市江干区拆迁安置办公室。。住所地：杭州市江干区庆春东路**统一社会信用代码：123301047429238597。 法定代表人：王**，主任。 委托诉讼代理人：唐佳璐，浙江九恒律师事务所律师。 上诉人孙立民因与被上诉人杭州市江干区笕桥街道范家社区居民委员会（以下简称范家社区居委会）、杭州市江干区农居建设管理中心、杭州市江干区拆迁安置办公室（以下简称农居建管中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服浙江省杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初1264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2001年12月17日中共杭州市委、杭州市人民政府发布的《关于扩大撤村（乡镇）建居（街）改革试点推行农转居多层公寓建设的意见》将范家村列入杭州市第二批撤村建居改革试点村。2004年3月22日孙立民与范家村签订范家村旧区改造拆迁补偿及安置协议1份，约定因多层农居公寓建设需要，需对孙立民户房屋进行拆迁、安置；协议还对拆迁补偿、腾空期限、腾空奖励及安置房价格、分配方案等条款作出约定。2004年5月24日孙立民付清402室、601室、201室三套安置房房款合计198408元，后入住。2019年2月1日，孙立民提起诉讼，请求判令：范家社区居委会、农居建管中心限期为坐落于杭州市江干区范家公寓4幢1单元402室、4幢1单元601室、6幢1单元201室房屋办理产权证并承担相应的逾期办证违约金。 原审另查明：2002年5月31日《管理实施办法》第16条规定：农转非居民入住多层公寓后，区政府有关部门在确定原住房已拆除且符合《意见》和本办法规定要求后，开具办证证明，由建设单位集中向市房管局、国土资源局申请办理房屋所有权证、国有土地使用证。2004年12月20日《发证暂行规定》第四条规定：根据“谁建设、谁领证”的原则，建管中心（建设单位）应按照规定向登记机关提交相关证件、证明等材料并提出农转居多层公寓房屋所有权登记申请。第十条规定：在建管中心（建设单位）申请初始登记领取房屋所有权证后，撤村建居农转居多层公寓房屋所有权权利申请人应当及时提供相关证明资料，到登记机关办理私有产权登记手续，领取房屋所有权证。2019年9月24日杭州市清理解决拆迁安置房办证遗留问题专项工作领导小组印发的《关于杭州市拆迁安置房产权初始登记历史遗留有关问题的处置意见》第三.1条规定项目属地政府（管委会、市级主体）为拆迁安置房初始登记历史遗留问题处置工作的责任主体。第三.2条规定项目原开发建设单位存在的由原开发建设单位提出申请。 原审法院认为：本案的争议焦点在于：一、办理涉案范家公寓产权初始登记的责任主体归属；二、在未办理产权初始登记的前提下是否可直接限期为孙立民办理房屋产权证书；三、是否存在逾期办理产权初始登记的违约责任。根据2019年9月24日《关于杭州市拆迁安置房产权初始登记历史遗留有关问题的处置意见》，范家社区居委会作为原开发建设单位具有申请办理涉案范家公寓产权初始登记之义务，但依据孙立民与范家村签订的范家村旧区改造拆迁补偿及安置协议加之杭州市政府相关文件规定，均未明确约定办理涉案范家公寓产权初始登记的期限及逾期后果，况且孙立民还坚持在未办理产权初始登记的前提下直接限期为其办理房屋产权证书，故其诉请缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年8月4日判决：驳回孙立民的诉讼请求。案件受理费40元，由孙立民负担。孙立民于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费。 宣判后，孙立民不服，向本院提起上诉称：一、针对第二个争议焦点“在未办理产权初始登记的前提下是否可以直接限期为孙立民办理房屋产权证书”。产权初始登记是孙立民办理房屋产权证书的前提，没有办理产权登记即无法办理具体的房屋产权证书。一审判决认为范家社区居委会具有申请办理涉案范家公寓产权初始登记之义务，但又认为“未明确约定办理涉案范家公寓产权初始登记的期限”，如若未限期，则是否意味着可以无限期的“不予办理产权初始登记”，也就以为着无法办理具体的房屋产权证。拆迁安置协议实质上是一份不动产转让合同，从物权法的角度而言，办理不动产权登记必然是相应物权转让的附随义务，此附随义务并不需要在合同中予以明确，故不应当仅从合同未约定的角度而否定此附随义务。相关法律法规已明确规定限期办理房屋产权证的义务。根据《合同法》第61条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中虽然合同并未约定办理期限，但是根据相关房屋买卖及转让法律法规及交易习惯等可知，一般房屋应当自交付后90日内完成相应房屋产权登记，即使本案不适用90日的期限，但是“限期”办证应当是明确的合同义务。根据《杭州市撤村建居农转居多层公寓建设管理实施办法》第16条“农转非居民入住多层公寓后……由建设单位集中向市房管局、国土资源局申请办理房屋所有权证、国有土地使用证。市房管局、国土资源局参照经济适用房有关规定予以办理。”此处明确农转居多层公寓办理房屋产权证可参照经济适用房有关规定予以办理，而《城镇经济适用住房建设管理规定》第13条规定“购房者购买的经济适用房，按规定办理房屋产权登记手续”。根据《城市房屋权属登记管理办法》第16条“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证……房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件”。故，综合上述法规可知，本案中建设单位即范家社区居委会、农居建管中心应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交有关的证明文件。二、针对第三个争议焦点“是否存在逾期办理产权初始登记的违约责任”。一审判决既然己经认可了“范家社区居委会具有申请办理涉案范家公寓产权初始登记之义务”，那么范家社区居委会事实上逾期未履行其义务的行为显然违反了约定，故要求其承担相应违约责任是根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”孙立民建议可以参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第18条，是基于本案基础事实与房屋买卖雷同，在没有具体规定的时候可参照适用类似的法规，同时孙立民也在原审过程中明确可以由法院进行违约金的具体裁量。即使法院不认同所谓指引规范的概念，但根据（2017）最高法民再287号民事判决，如果现行法律未作出规定，对法律适用造成困扰，构成一定所谓的法律漏洞，不同性质的法律漏洞，可以通过类推适用、目的论的限缩等不同方法加以填补，同时也可以参照最类似的法规来进行相应的裁判说理。综上，一审判决存在事实认定及法律适用错误，请求二审法院：1、撤销原判，依法改判支持孙立民的一审诉讼请求；2、由范家社区居委会、农居建管中心承担本案的诉讼费用。 上诉人孙立民在二审中未提交新证据。 被上诉人范家社区居委会在二审中辩称：一、孙立民一审诉讼请求为“判令限期办理所属范家公寓置换房产权证并交付”，并列明具体房屋门牌号，实则系要求办理具体的、对应到具体房屋的产权证，即私有产权登记。孙立民在上诉状中自认“产权初始登记是孙立民办理房屋产权证书的前提”，意味着其明确知晓需要先办理产权初始登记之后再办理具体的小证，且小证的办理主体是孙立民自己。但是，在一审中经法院释明，孙立民并未变更诉讼请求，那么在具体的房屋产权证也就是小证的办理主体是孙立民自己的情况下，并无要求范家社区居委会限期为其办理小证的依据。所以，孙立民要求改判支持其一审诉请的逻辑难以自洽。二、对于孙立民认为案涉《范家村旧区改造拆迁补偿安置协议》系一份不动产转让合同的观点系法律关系认识错误，范家社区居委会已于一审提交房屋拆迁许可证，证明案涉项目属于征用集体土地项目，系行政征收，并不是由孙立民将房屋出卖给范家社区居委会，孙立民一审起诉案由也是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，并不是房屋买卖合同纠纷，孙立民对法律关系的认知前后矛盾，错漏百出。三、关于限期办理的问题。首先，可以明确的是双方之间的《范家村旧区改造拆迁补偿安置协议》并未约定办理期限，所以孙立民主张限期办证并无合同依据。其次，案涉项目属于撤村建居农转居多层公寓项目，应适用《杭州市撤村建居农转居多层公寓建设管理实施办法》，而该办法中并未规定办证期限。关于孙立民上诉所称类推适用规定，首先案涉项目是明确的，有拆迁许可证佐证的集体土地征收项目，绝对不是商品房项目，所以不得适用商品房买卖司法解释。其次，关于九民会议纪要中强调审判实务应当依据有关的具体法律规则进行判断，类推适用亦应当以法律规则设定的情形条件为基础。商品房买卖司法解释设定的情形是商品房买卖。很显然，案涉项目并不符合这个司法解释所设定的情形和条件。范家社区居委会并不是商品房开发商，不适用相关的司法解释。其次，关于孙立民主张参照经济适用房有关规定，但参照经济适用房有关规定是指在权属办理的时候参照经济适用房有关规定，意味着在产权证上需要注明。而并不是用于所谓的限期办证。孙立民在其起诉状中所援引的《城镇房屋权属登记管理办法》已经失效，不具有法律适用的可能性。四、关于孙立民主张违约金的问题，首先范家社区居委会已经全部履行了拆迁安置协议项下的全部义务，没有违约情形。所以该主张并无事实依据。其次，范家社区居委会没有为孙立民办理私有产权登记的约定或法定义务，不存在违约责任一说。因此，有关主张违约金的诉请既无事实依据，也无法律依据。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律证据，孙立民的上诉请求不能成立，请予驳回。 被上诉人范家社区居委会在二审中未提交新证据。 被上诉人农居建管中心在二审中辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，孙立民的上诉请求及事实理由，没有事实依据和法律依据，理由如下：关于办证主体，原审判决中已经明确“2019年9月24日杭州市清理解决拆迁安置房办证遗留问题专项工作领导小组印发《关于杭州市拆迁安置房产权初始登记历史遗留有关问题的处置意见》，要求拆迁安置房产权证申请主体为项目原开发建设单位”，由此可见，范家社区居委会作为案涉范家公寓项目的开发建设单位，负有办理初始登记的职责，案涉范家公寓产权证的办理与农居建管中心无关，孙立民诉请要求农居建管中心共同承担办证义务，显然与事实及政策不符。综上，农居建管中心不具有为案涉范家公寓办理产权证的法定职责，孙立民的上诉缺乏事实依据和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人农居建管中心在二审中未提交新证据。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为，孙立民在本案中诉请要求范家社区居委会、农居建管中心限期为其办理所属范家公寓4幢1单元402室、4幢1单元601室、6幢1单元201室房屋产权证并承担相应的逾期办证违约金。然案涉范家公寓系农转居拆迁安置用房，目前尚未办理产权初始登记，且无论是杭州市政府的相关文件还是孙立民所签订的《范家村旧区改造拆迁补偿及安置协议》中，均未规定范家社区居委会或是农居建管中心应在限期内为孙立民办理上述指定拆迁安置房的权属证书。故，孙立民在范家公寓尚未办理产权初始登记的情况下，直接诉请要求范家社区居委会、农居建管中心限期为其办理上述指定3套拆迁安置房的产权证并承担逾期办证的违约金缺乏依据，原审未予支持并无不当。孙立民的上诉请求不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由孙立民负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年十二月八日 书记员 袁其伟