广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4167号上诉人（原审原告）：林某某，男，1987年11月28日出生，汉族，身份证号码：441************478，住址：广东省惠州市惠城区马安镇新楼村委会第二小区****。委托诉讼代理人：张水英，魏慧芳，广东宝晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东合生帝景房地产有限公司，地址：惠州市江北新区**小区。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：陈晓越，广东伍邦律师事务所律师。上诉人林某某与被上诉人广东合生帝景房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初11746号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人林某某向本院提出上诉请求：一、请求撤销广东省惠州市惠城区人民法院作出的(2019)粤1302民初11746号民事判决书;二、依法改判:被上诉人广东合生帝景房地产有限公司向上诉人林某某支付逾期办证违约金219386.74元。三、本案一审及二审诉讼费由被上诉人广东合生帝景房地产有限公司承担。事实和理由：一、本案最大的争议焦点在于:是应当以合同约定的交房时间还是以实际交付房屋的时间作为计算被上诉人逾期办证违约的时间起算点。根据2016年12月11日第八次全国法院民商事审判工作会议纪要，第18条第一款规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日计算诉讼时效的期间，从这一点明确了逾期办证违约金的诉讼时效起算的一般原则。根据合同的规定，也就是惠州（2012）年10013951《商品房买卖合同》的第六页第八条的交付时间，出卖人应当在2014年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将约定的商品房交付给买受人使用，我方认为涉案的商品房交付期限为2014年1月30日，商品房的买卖条款是由被上诉人制定的，根据合同法的第41条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常的理解予以解释，如果对格式条款有两种以上的解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。所以我方认为商品房的交付期限应该对合同2014年1月30日提供格式条款的不利解释为准。一审以实际交付房屋时间作为计算被上诉人逾期办证违约的时间起算点，属事实认定错误。本案应当以合同约定的2014年1月30日房屋交付时间作为计算被上诉人办证的起点符合合同约定和法律规定,由此违约金逾期时间始于从交付使用满一年半之日,止于为被上诉人为上诉人林某某办理产权证书之日,即2015年8月4日起计至2018年10月10日止。一审法院查明的事实：2014年1月25日被上诉人合生公司通知上诉人林某某收楼,由于上诉人林某某验收房屋后提出整改意见,被上诉人物业服务中心出具的收楼表格显示,2015年10月30日上诉人林某某实际收楼。2018年10月10日上诉人林某某取得不动产产权证书。被上诉人合生公司是否违约逾期办理房地产权属证书以及违约金计算问题,一审法院认定商品房交付时间为上诉人林某某实际收楼时间2015年10月30日。依据《房屋买卖合同》附件4约定:如因被上诉人的责任,上诉人不能在房屋交付使用一年半期限内取得房地产权属证书的,从逾期之日起计,每满一年出卖人按已付房款的1%向上诉人支付违约金。上诉人实际收楼时间为2015年10月30日,被上诉人应于2015年10月30日――2017年4月30日为上诉人办理并取得房地产权属证书,但上诉人于2018年10月10日方取得房地产权属证书,被上诉人逾期一年五个月办理房地产权属证书。上诉人林某某认为,实际交楼时间应为2014年1月30日,关于本案计算被上诉人合生公司逾期办证违约金的起算点应按照合同约定的交付房屋时间即2014年1月30日作为起点计算一年半期限内作为被上诉人合生公司的办证时间,超过该期限即可计算被上诉人合生公司逾期办证的违约金。理由是:首先,依据双方《商品房买卖合同》第八条明确约定,被上诉人合生公司应在2014年1月30日向上诉人林某某交付符合合同约定的房屋。且2014年1月25日,被上诉人合生公司也向上诉人林某某发出《合生帝景湾交楼通知书》,通知上诉人林某某涉案房屋已符合《商品房买卖合同》约定的交付条件,并于2014年1月30日正式交付使用。上诉人林某某也按约定于2014年1月7日到涉案房屋办理交楼验收手续。证明上诉人林某某已按合同约定办理过交房验收手续,上诉人林某某对此无过错。其次,上诉人林某某在一审中提交的证据5：《物业费缴纳明细》,证实原告自2014年2月1日向物业公司缴纳了物业管理费,符合双方《商品房买卖合同》之关于视为交付房屋的约定。在实践中,物业在未实际交付给买受人占有之前的物业服务费应由房产开发商交纳,实际交付后应由业主买受人交纳,并且实际操作中以购房者实际收房之次月开始交纳物业管理服务费。从这一证据显示,房屋的交付时间也应为2014年1月30日。再者,虽上诉人林某某最终是在2015年10月完成了房屋交付手续,但造成逾期交房的违约责任在于被上诉人合生出售的房屋存在种种质量问题,才导致上诉人林某某在先后三次办理交楼验收手续(即2014年1月、2014年8月、2015年10月)。一审法院认定上诉人林某某实际交付房屋时间作为计算被上诉人合生公司办证时间的起算点,实际上是将被上诉人合生公司逾期交房的责任强加给上诉人林某某,这显然不公,损害了上诉人林某某的合法权益。综上所述,上诉人林某某认为,本案应当以合同约定及《交楼通知书》规定的交楼时间即2014年1月30日作为计算被上诉人办证时间的起点。二、本案的违约金计算方式应当为从逾期之日起计,每满一年被上诉人合生公司按已付房款的1%向买受人支付违约金。即应当以被上诉人合生公司实际逾期天数折合计算。本案中,交房时间应认定为2014年1月30日,自2015年8月4日起至被上诉人合生公司在2018年10月10日为上诉人林某某办理出房产证止计算被上诉人合生公司逾期办证的违约金即219386.74元。一审判决认为被上诉人合生公司逾期办理房地产权属证书超过一年不满二年,应当支付一年违约金的裁判观点是错误的。按一审判决的思路：被上诉人合生公司逾期办证不超过一年的,则被上诉人合生公司无须支付逾期办证的违约金。被上诉人合生公司逾期超过一年至二年期间(不满二年)则按一年违约金计算。显然这种裁判思理严重损害了作为买受人的合法权益,明显偏颇于被上诉人合生公司。本案应当按照实际逾期天数计算被上诉人合生公司的逾期办证违约责任。因此,因被告的行为已构成违约,违约金应从交付使用2014年1月30日满一年半之日即2015年8月4日开始计算逾期时间,终止时间为被告为原告办理产权证书之日(即2018年10月10日)止,违约金计算方式:按每满一年按已付房款6891730元的1%计算,自2015年8月4日起计至2018年10月10日止,即违约金为[6891730×1%]÷365×1163=219386.74元。综上所述,一审法院关于认定计算被上诉人合生公司办证的时间起算点及计算被上诉人合生公司逾期办证违约金的计算方式错误,恳请二审法院依法予以纠正,并支持上诉人林某某的全部上诉请求,以维护上诉人林某某的合法权益。被上诉人广东合生帝景房地产有限公司发表答辩意见：被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。具体理由如下：第一大点,关于办证起算点,我们认为应当以实际交楼日期开始计算,具体如下:一、中院有既定的案例，是以实际收楼作为办证起算点。惠城区法院大约有70多个案例，都是以以实际收楼开始计算,法庭可以作为参考。庭后我们这边也抽了几份判决也供法庭这边作为参考。第二点,上诉人按照已交楼通知书作为起算点是没有依据,且不合常理。关于商品房买卖合同第11条是指符合收楼条件,买受人未按书面通知的时间前来收楼视同实际交付,但是后面我们注意是还有一句话,“买受人须按照物业管理公司规定标准给付付物业管理费”,这一条是为了追讨物业管理费,属于开发商的权利范畴,视同已实际交付表示我们的义务完成,但不代表买受人的收楼义务已经完成。第三点,关于是从视同交付还是实际交付开始计算办证时限,合同也约定的非常清晰。第15条,出卖人应当在商品房交付使用后550天内,将办理权属登记资料报产权登记机关备案。这里强调的就是交付使用是实际收楼。合同附件四补充协议第三条也约定了,如因出卖人的责任不能在房屋交付使用两年期限内取得商品房权属登记证明书的,这里强调的也是房屋的交付使用,而不是视同交付。第四点,我们可以看一下合同约定的为什么是必须是实际交付。在补充协议第13条,买受人应当在收楼时间向出卖人提交齐全办理房产证的有关资料和证明文件,签署相关文件包括房地产权交易登记申请书、商品房买卖合同、住房专项维修资金缴交通知书等,这些都是办证需要提交的文件,必须在实际交付的时间给到我们这边,如果你没有实际交付给了我们这些文件,我们实际到底对方买受人有没有给这些文件,什么时候给都是一个问题。第五点，为什么要强调实际收楼，因为办理收楼手续是业主的一项义务，可以提高收楼率，对项目的整体销售物业管理都是有好处的。所以合同约定以实际收楼作为办证起点。第六点,只有实际收楼才表示买受人对房屋的认可,权利发生转移,买受人愿意接收这个产品,如果业主连是否愿意接受这个产品都不确认,就有可能存在业主不愿意要房屋的问题,后续就不存在是否办证这个程序,这个是不符合基本的逻辑。第七点,以物业费作为实际收楼是没有依据的,物业费与收楼是属于不同的法律关系，业主缴交的物业费也属于补交，是实际收楼时候补交的，这个属于业主应该补交的费用，不应该将实际收楼时间倒退到合同约定收楼日期，办理收楼应当以交钥匙为准。第二大点，关于一期逾期办证按年计算，还是折合天数计算，我们认为这个是应该依照合同约定按年计算，具体理由如下，第一、我们法院中院也有既定的案例，是以年计算的。第二点，合同也明确约定了逾期之日起，每满一年，按已付房款的1%支付违约金，我们应当以遵守合同约定为准。原审原告向一审法院提出起诉请求：一、判令被告向原告支付自2015年8月4日起至被告实际完成办证日止的逾期办理商品房权属登记证书违约金219386.74元。(违约金计算方式:按每满一年按已付房款6891730元的1％计算，自2015年8月4日起计至2018年10月10日止，即违约金为[6891730×1％]÷365×1163＝219213.7元);二、判令被告承担本案诉讼费。一审法院查明的事实：2012年6月19日，原告与广东合生帝景房地产有限公司签订《商品房买卖合同》及相关附件，合同及相关附件约定：原告购买被告广东合生帝景房地产有限公司开发建设的惠州市惠城区*********************，建筑面积409.27平方米，房屋总价款为6891730元；被告应于2014年1月30日前，将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告，并符合合同约定的商品房交付给原告使用；被告应当在商品房交付使用后550日内，将办权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在房屋交付使用一年半期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向原告支付违约金。签订合同后，2012年6月21日原告已按合同约定向被告付清全部购房款，并缴纳了契税、缴存住宅专项维修基金。2014年1月25日被告通知原告收楼，由于原告验收房屋后提出整改意见，被告物业服务中心出具的收楼表格显示，2015年10月30日原告实际收楼。2018年10月10日原告取得由中华人民共和国国土资源部监制、惠州市国土资源局签发的编号为NO.D44460167376的关于本案涉案商品房的不动产产权证书。2019年7月5日，原告向一审法院提起诉讼。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人应严格按照合同约定履行各自的义务。关于被告是否违约逾期办理房地产权属证书以及违约金计算问题。原、被告双方约定涉案商品房的交付期限为2014年1月30日，原告实际收楼时间为2015年10月30日，据此，可确定实际收楼时间为商品房交付时间。《房屋买卖合同》附件4约定：如因被告的责任，原告不能在房屋交付使用一年半期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向原告支付违约金。原告实际收楼时间为2015年10月30日，被告应于2015年10月30日--2017年4月30日为原告办理并取得房地产权属证书，但原告于2018年10月10日方取得房地产权属证书，被告逾期一年五个月办理房地产权属证书，构成违约，应承担违约责任；依照当事人双方合同及附件相关约定，被告逾期办理房地产权属证书超期一年不满二年，被告应当支付一年违约金；所以，原告诉请被告按合同约定支付办证逾期一年的违约金，有事实和法律依据，一审法院予以支持；原告诉请超出一年的办证逾期违约金，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广东合生帝景房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告林某某支付逾期办证违约金68917.3元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费4588元（原告已预交），由原告负担1000元，被告负担3588元。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，涉案房屋于2017年11月22日完成竣工验收备案。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，结合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：一审法院认定的逾期办证违约金起算点及计付标准是否正确。具体分析如下：关于违约金起算点问题。由于涉案商品房是于2017年11月22日完成竣工验收备案的，至此涉案商品房才符合法定和约定的交付条件。虽然在涉案合同中约定，由于买受人的原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付买受人。但是该条约定的适用前提是涉案商品房符合约定和法定的交付条件，在业主没有同意收楼的情况下，该书面通知对业主并不发生法律效力。在业主实际收楼时，涉案房屋转移占有，即视为房屋已交付使用，则合生帝景公司应在此日之后的550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故一审法院以业主实际收楼之日作为计付逾期办证的违约金起算点，并无不当，本院予以维持。关于违约金的计付标准问题。上诉人主张应当以被上诉人实际逾期天数折合计算。对此，本院认为，涉案合同附件四约定，从逾期之日起，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。本案被上诉人逾期一年五个月办理房地产权属证书，一审法院支持一年违约金符合合同约定，且对上诉人的损失已经给予了一定的弥补，剩余的五个月若再折算成日计付违约金，与合同约定相悖，故一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3309.39元，由上诉人林某某负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年十一月二十七日书记员 叶秀婷