云南省宾川县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2924民初2146号原告：云南同元印象置业有限公司，住所地宾川县金牛镇金叶路南金城印象****。法定代表人：邹海雄，总经理。委托诉讼代理人：李丽，女，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：环海钊，云南星震（宾川）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：李江，男，1979年7月24日生，汉族，云南省宾川县人，农民，住宾川县。委托诉讼代理人：杨达春（系被告李江之妻），住宾川县，代理权限为特别授权代理。原告云南同元印象置业有限公司与被告李江商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告云南同元印象置业有限公司的委托诉讼代理人李丽、环海钊，被告李江的委托诉讼代理人杨达春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南同元印象置业有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》。二、判令合同解除后，在7日内被告返还房屋并无条件配合原告办理《商品房购销合同》及《合同补充协议》解除备案手续。三、判令被告赔偿原告各项损失14653.93元[被告承担原告因解除原被告双方的合同及本案的发生所产生的一切损失费用共计1878230.93元（1.销售税款125170.26元：增值税88741.76元、城建税4437.09元、教育费附加2662.25元、、地方教育费附加177484元、土地增值税26622.53元、印花税931.79元；2.支付销售费用（佣金）55907.31元；3.违约金149086.16元；4.二手房交易税费236487.92元；5.代偿借款本息1311579.28元：代偿房款本金1240183.43元、利息67112.78元、罚息4283.07元）；解除合同后，被告返还原告房屋，原告返还被告购房款1863577.00元。两项抵扣余额14653.93元]。四、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年4月18日，原被告双方签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定被告向原告购买由原告开发建设的金城印象一期15幢第1-5层15-10号房，合同中明确约定由被告向原告首期支付购房总价款的30.24%，金额563577.00元，其余价款1300000.00元向银行贷款向原告支付。同时，原被告双方还约定如合同所指房屋在未办理完产权证之前，因被告原因不能如期按时偿还银行按揭贷款及利息而导致原告承担担保责任代为偿还时，则原告有权收回被告所购房屋并将其所有权出售，所获款项用于清算在此交易过程中产生的一切费用及银行欠款，待清算完毕，余款部分由原告退还被告，不足部分原告有权对被告进行全额追偿。如被告未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款，造成原告直接或间接经济损失的，被告应承担赔偿责任。2020年4月26日，由于被告已超过连续三个月未按时足额偿还贷款本息，中国建设银行股份有限公司宾川支行向原告发出代偿通知，要求原告承担阶段性担保保证责任，并起诉。被告向原告支付首付563577.00元，其余价款1300000.00元向银行贷款向原告支付，共计支付房款1863577.00元，原告因解除双方的合同及本案的发生产生的一切费用共计1878230.93元；原告按照原价回收被告房屋，计价1863577.00元。两项抵扣余额14653.93元，故请法院判令确认被告实际应承担原告各项损失14653.93元。综上所述，合法的购房合同关系受法律保护，因被告未向银行按时履行还款义务，导致原告被银行要求承担担保责任，根据原被告双方签订的补充协议，原告有权解除合同，收回房屋，并要求被告承担原告相应的经济损失。原告约定如因合同发生争议，双方协商不成依法向商品房所在地人民法院提起诉讼，为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告李江辩称，我对原告的诉讼请求有异议，原因有以下几点：1.当时我因开餐厅需要，去跟同元公司租房，结识了售楼部的工作人员，他们便建议我买房经营更划算，当时我就告诉他们我资金不足，没钱购买房屋，他们说资金不是问题，由他们来想办法解决，然后工作人员帮我向他们公司申请借款513577.00元用来作为购房首付款，之后在他们的帮助下我用50000.00元定金购买了此套房屋。2.关于原告帮我担保一事，事实如下，当时我办房贷的时候，建行工作人员要求我把农村信用社贷款30万元、富滇银行贷款50万元全部还清才能放款给我，我就按他们的要求还清了两笔贷款共计80万元，并把还款单交给建行信贷部的工作人员。3.关于借款一事，当时我因没有首付款，他们就说首付款由他们公司提供借款，签订借款合同时是他们拿过来的合同，公司名称是宾川晟辉房地产经纪有限公司，当时我问为什么不是同元公司，他们说晟辉公司是同元公司的下属公司，据他们员工秋林2018年跟我在一起闲的时候告诉我晟辉公司的法人代表是同元公司的一名员工，现公司已注销。2018年至今每年都是同元公司的员工白宇、周艳芳包括他们的老板邹海雄等人多次向我催收此笔借款。综上所述，同元公司明知我无购房能力，还用国家禁止的0首付叫我购房，现给我造成巨大损失，其中有房屋装修损失、购房定金、购房税收等多项重大损失共计845770.57元，应由同元公司全部承担，之后房屋归还同元公司自行处理，与我无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对在案证据，本院认定如下：原告提交的云南同元印象置业有限公司缴税情况明细表原件一份系原告单方制作，未经被告签名确认，不能确认其客观真实性；原告提交的税收完税证明原件一份、云南省地方税务局电子缴款凭证原件三份、中国建设银行单位客户专用回单原件一份、云南增值税普通发票原件四份、收据原件一份，虽来源合法，内容客观真实，但不能确定证据载明的税款、佣金包含案涉房产的税款、佣金，致不能确定证据与本案的关联性；原告提交的国家税务总局宾川县税务局商业二手房交易过户税费打印件一份未加盖税务机关印章，不符合证据的形式要件；被告提交的告知函，系被告与案外人宾川晟辉房地产经纪有限公司签订借款合同所形成，与本案无关。以上证据均不作为本案的有效证据使用。原被告双方提交的其余证据，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，均确认为本案的有效证据，对证据间能够相互印证的部分予以采信，作为认定案件事实的依据。本院经审理认定事实如下：2017年4月18日，原告作为甲方与被告李江作为乙方签订《商品房购销合同》，约定：被告向原告购买由原告开发建设的位于宾川县。按套计价，该商品房总价款为1863577.00元（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格）,房屋的参考套内建筑面积为265.9平方米；买受人首期支付购房总价款的30.24%，金额563577.00元，付款日期2017年4月18日，其余价款1300000.00元向银行贷款支付；甲方应于2017年6月30日前将经建设单位验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；乙方如未按合同约定付款，自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，乙方按每天30元向甲方支付违约金，合同继续履行，逾期30天后乙方按应付未付款的0.02%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行；本合同未尽事项，由甲乙双方另行签订补充协议；本合同自签订之日起30天内，由甲方向房屋所在地的县或者市房地产管理机关登记备案。同日，原被告双方签订《合同补充协议》，约定：如因乙方自身原因未能通过按揭审批，逾期10天内乙方按每天10元向甲方支付违约金；逾期不超30天乙方按购房款总额的5%支付违约金，合同继续履行；逾期超过90天乙方按购房款总额的8%支付违约金后，甲方有权解除合同，并向乙方退还已付款，已发生的相关交易税收及费用由乙方承担。如合同所指房屋在未办理完产权证之前，因乙方原因不能如期按时偿还银行按揭贷款及利息而导致甲方承担担保责任代为还款时，则甲方有权收回乙方所购房屋并将其所有权出售，所获款项用于清算在此交易过程中产生的一切费用及银行欠款，待清算完毕，余额部分甲方退还乙方，不足部分甲方有权对乙方进行全额追偿。如乙方未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款或违反按揭贷款合同的其他约定，造成甲方直接或间接经济损失的，乙方应承担赔偿责任。本《补充协议》与《商品房购销合同》具有同等法律效力，本《补充协议》与《商品房购销合同》有不同规定的，以本《补充协议》为准。合同及补充协议签订后，被告于当日向原告支付购房首付款563577.00元，原告亦将被告所购房屋交付给被告管理使用。2017年4月25日，原告对前述合同及补充协议向宾川县房地产交易中心办理了登记备案手续。2018年2月8日，被告李江及其妻杨达春作为借款人与中国建设银行股份有限公司宾川支行作为贷款人、原告云南同元印象置业有限公司作为保证人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，办理按揭贷款1300000.00元，借款合同签订后中国建设银行股份有限公司宾川支行将贷款1300000.00元划入原告账户用于支付被告购房余款，至此被告对全部购房款支付清结。办理按揭贷款后，李江、杨达春按约还款至2019年9月8日，此后未按约还款，中国建设银行股份有限公司宾川支行以李江、杨达春、云南同元印象置业有限公司为被告向本院提起诉讼，本院经审理于2020年8月6日作出（2020）云2924民初801号民事判决书，判决由李江、杨达春偿还中国建设银行股份有限公司宾川支行借款本金1240184.53元及相应利息、罚息，并由云南同元印象置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任。该判决生效后，因李江、杨达春未履行判决确定的还款义务，云南同元印象置业有限公司于2020年9月15日代为偿还贷款本息合计1311579.28元，其中本金1240183.43元、利息67112.78元、罚息4283.07元，至此该笔贷款已全部清结。被告所购房屋未办理土地使用权及房屋产权登记手续，现仍由被告管理使用。本院认为，原被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，系依法成立的有效合同，对双方均具法律约束力。合同及补充协议签订后，双方进行了实际履行，被告于当日向原告支付购房首付款563577.00元，原告亦将被告所购房屋交付给被告管理使用，后被告以办理按揭贷款的方式向原告支付购房余款1300000.00元，履行了支付全部购房款的义务。2019年9月8日以后，被告未按约向中国建设银行股份有限公司宾川支行还款，致该行向本院提起诉讼，在本院作出（2020）云2924民初801号民事判决后，被告仍未履行还款义务，原告于2020年9月15日代被告偿还贷款本息合计1311579.28元，被告的行为已构成根本性违约，应承担相应的违约责任，按照补充协议关于如合同所指房屋在未办理完产权证之前，因乙方原因不能如期按时偿还银行按揭贷款及利息而导致甲方承担担保责任代为还款时，甲方有权收回乙方所购房屋并将其所有权出售，所获款项用于清算在此交易过程中产生的一切费用及银行欠款，待清算完毕，余额部分甲方退还乙方，不足部分甲方有权对乙方进行全额追偿，造成甲方直接或间接经济损失的，乙方应承担赔偿责任的约定，原告有权解除合同及补充协议，被告应将所购房屋返还原告，同时原告应返还被告购房款1863577.00元。由于原告对双方签订的合同及补充协议已向房地产管理机关办理了登记备案，在合同及补充协议解除后，被告有义务配合原告办理解除登记备案手续。关于原告损失的确定，原告代被告偿还的按揭贷款本息1311579.28元应认定为原告的损失，由被告予以返还；关于原告因案涉房产交易产生的其他损失，根据庭审查明的事实，案涉房产现仍由被告管理使用，原告未另行出售，双方对案涉房产交易过程中产生的税费损失未进行清算，原告提交的证据亦不能证实损失的具体数额，结合本案实际，可比照补充协议关于如因乙方自身原因未能通过按揭审批，逾期超过90天乙方按购房款总额的8%支付违约金后，甲方有权解除合同，并向乙方退还已付款，已发生的相关交易税收及费用由乙方承担的约定，本案中确定由被告按购房款总额的8%向原告支付违约金，以此弥补原告因案涉房产交易产生的损失。综上所述，原告要求解除合同及补充协议，由被告返还所购房产，配合办理解除登记备案手续，支付违约金149086.16元，并返还代偿贷款本息1311579.28元的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。关于原告主张的销售税款、销售费用（佣金），在案证据不能证实因案涉房产交易产生前述税费的具体数额，结合本案中已对原告主张的违约金予以支持的实际，对原告主张的销售税款、销售费用（佣金）不再予以支持。关于原告主张的二手房交易税费，经庭审调查查明该项税费尚未实际发生，不属原告的损失范围，亦不予支持。关于被告答辩中提出要求原告赔偿本方损失845770.57元的意见，经当庭释明并征询意见，被告明确表示对本方的损失仅作为答辩意见提出，在本案中不提出反诉，保留另案起诉的权利，故被告提出的损失不属本案审查和处理范围，本案中不作审理评判。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告云南同元印象置业有限公司与被告李江于2017年4月18日签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》，由被告李江于判决生效后一个月内返还原告云南同元印象置业有限公司位于宾川县，并配合原告云南同元印象置业有限公司办理该《商品房购销合同》和《合同补充协议》的解除登记备案手续。二、由原告云南同元印象置业有限公司返还被告李江购房款1863577.00元。三、由被告李江返还原告云南同元印象置业有限公司代为偿付的贷款本息1311579.28元。四、由被告李江支付原告云南同元印象置业有限公司违约金149086.16元。前述二至四项款项折抵后，由原告云南同元印象置业有限公司实际向被告李江返还402911.56元，并限于判决生效后一个月内支付。五、驳回原告云南同元印象置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21704.00元，由原告云南同元印象置业有限公司负担4825.00元、被告李江负担16879.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  蔡桂华人民陪审员  杨本理人民陪审员  李为方二〇二〇年十二月八日书 记 员  杨天娇