湖南省茶陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0224民初2057号 原告：刘秋蓉，女，1970年8月9日出生，汉族，茶陵县人，户籍地茶陵县。 原告：曾刚强，男，1965年10月20日出生，汉族，茶陵县人，户籍地茶陵县。 两原告共同委托诉讼代理人：付小宁，湖南犀城律师事务所专职律师。 两原告共同委托诉讼代理人：刘小青，湖南犀城律师事务所实习律师。 被告：株洲市洣江龙房地产有限公司，住所地：攸县联星街道胜利社区漕垅组上哨**。 法定代表人：刘刚。 委托诉讼代理人：罗斯嘉，湖南挚友律师事务所专职律师。 原告刘秋蓉、曾刚强与被告株洲市洣江龙房地产有限公司（以下简称洣江龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾刚强以及两原告共同委托诉讼代理人付小宁、被告委托诉讼代理人罗斯嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还购房款191094.98元，并以191094.98元为基数按月利率0.5%的标准支付自2016年11月12日起至191094.98元全部退还之日期间的资金占用利息。2、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2016年11月12日案外人彭娟娟、陈亮亮与被告签订了《茶陵县商品房预销售合同》（合同号：9000032171），案外人彭娟娟、陈亮亮向被告购买了《锦龙国际商住楼》茶陵县云阳街道办事处交通社区交通街锦龙国际商住楼115、215、308室。被告预测该房屋建筑面积为206.27平方米。双方就该商品房买卖合同在茶陵县房产管理局办理了预售商品房买卖预告登记和预售商品房抵押权预告登记。2018年9月6日案外人彭娟娟、陈亮亮与原告签订了《房屋买卖协议》，将上述房屋卖给原告刘秋蓉，交易房屋的实际成交总价款为3698000元。2018年11月1日茶陵县房产管理局对买受人为案外人彭娟娟、陈亮亮，房号为115、215、308号的商品房买卖预告登记和预售商品房抵押权预告登记予以解除。2018年11月2日原告就该买受的上述房产与被告签订了《茶陵县商品房预销售合同》（合同号：9000053934），合同约定：刘秋蓉、曾刚强向株洲市洣江龙房地产有限公司购买《锦龙国际商住楼》茶陵县云阳街道办事处交通社区交通街锦龙国际商住楼115、215、308室。被告预测该房屋建筑面积为206.27平方米。该房屋按建筑面积每平方米单价为15448.26元。根据该预测面积，原告购买房屋的总价款暂定为3186513元。房屋交付时，该房屋的建筑面积以茶陵县房地产管理局市场管理处认定的测绘机构的实测面积为准。如株洲市洣江龙房地产有限公司的预测面积与该实测面积不一致的，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。 2018年11月22日原告办理了银行按揭抵押贷款，并在茶陵县房产管理局对涉案房屋办理预售商品房买卖预告登记和预售商品房抵押权预告登记。2019年原告发现房屋实际面积与合同约定面积不符。2020年4月13日茶陵县住房保障服务中心、茶陵县房屋测量事务所出具的《房屋分层分户面积对照表》确认本案涉案商品房115、215、308室实测建筑面积分别为47.65㎡、42.74m、103.51㎡，总建筑面积193.9㎡，与预售合同中预测的建筑面积206.27平方米相差12.37平方米。原告因此要求在支付案外人彭娟娟、陈亮亮的购房尾款中扣除面积相差部分的房款，双方为此产生争议。 2020年1月案外人彭娟娟、陈亮亮以本案原告为被告、本案被告为第三人起诉至茶陵县人民法院，要求本案原告支付拖欠的房款266281元及承担违约金400000元。经株洲市中级人民法院二审判决认为对于面积差异刘秋蓉、曾刚强应向株洲市洣江龙房地产有限公司主张。经多次协商无果后，原告诉至法院。 被告答辩称，1、本案与答辩人无关。原告与案外人彭娟娟、陈亮亮一案一审、二审的判决书所查明的事实可以看出，本案涉案商品房实际的交易对象系原告与彭娟娟、陈亮亮。彭娟娟、陈亮亮与答辩人之间买卖合同履行完毕后，又将涉案商品房转卖给原告，他们双方完成了购房款的支付以及房屋的支付，履行了房屋买卖合同的权利与义务，他们之间的该笔买卖交易与答辩人没有任何关系。原告从未向答辩人支付过房款，答辩人亦从未占用过原告的资金，因此原告要求答辩人向原告退还购房款并支付利息的诉求是没有任何法律依据与事实依据；2、答辩人对原告所述涉案商品房面积为193.9㎡不予认可。在原告与彭娟娟、陈亮亮一案中，因没有其他证据可以证实涉案商品房的实际面积，才以茶陵县房屋测量事务所的《房屋分层分户面积对照表》作为确认涉案商品房面积的依据。同时茶陵县房屋测量事务所在对涉案商品房进行面积测量时答辩人并不在场亦不知情，且该份《房屋分层分户面积对照表》既没有经办人签名亦没有出示日期，完全不符合证据规则的要求。2、房屋面积应当以不动产登记处登记为准，在还未登记的情况下应当以具有资质的鉴定机构鉴定为准。因此，答辩人书面向法庭申请对涉案商品房的面积进行鉴定，请求法庭准予。 本院经审理查明：案外人彭娟娟、陈亮亮从被告洣江龙公司处购买了茶陵县云阳街道办事处交通社区交通街锦龙国际商住楼115、215、308室，被告洣江龙预测该房屋建筑面积为206.27平方米。2018年9月6日，原告刘秋蓉、曾刚强与案外人彭娟娟、陈亮亮就上述房产签订《房屋买卖协议》，双方议定价款为3658000元。后双方又签订了《房屋买卖补充协议》，该补充协议约定交易房屋的出租押金40000元归原告方所有，则交易房屋的实际成交总价款为3698000元。 2018年11月2日，原告刘秋蓉、曾刚强就该买受的上述房产与株洲市洣江龙房地产有限公司签订了《茶陵县商品房预销售合同》合同约定：刘秋蓉、曾刚强向株洲市洣江龙房地产有限公司购买《锦龙国际商住楼》茶陵县云阳街道办事处交通社区交通街锦龙国际商住楼115、215、308室，株洲市洣江龙房地产有限公司预测该房屋建筑面积为206.27平方米，该房屋按建筑面积每平方米单价为人民币15448.26元，根据株洲市洣江龙房地产有限公司预测的房屋建筑面积，刘秋蓉、曾刚强购买该房屋的总房价款暂定为人民币3186513元；房屋交付时，该房屋的建筑面积以茶陵县房地产管理局市场管理处认定的测绘机构的实测面积为准。如株洲市洣江龙房地产有限公司的预测面积与该实测面积不一致的，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补等。 2018年11月22日，原告刘秋蓉、曾刚强办理了银行按揭抵押贷款，并在茶陵县房产管理局对涉案房屋办理了预售商品房买卖预告登记和预售商品房抵押权预告登记。 2019年，原告发现房屋实际面积与合同约定面积不符。2020年4月13日，茶陵县住房保障服务中心（茶陵县房产管理局）、茶陵县房屋测量事务所出具《房屋分层分户面积对照表》，确认本案涉案商品房115、215、308室实际测量建筑面积分别为47.65㎡、42.74㎡、103.51㎡，总建筑面积193.9㎡，与预售合同中预测的建筑面积206.27平方米相差12.37平方米。 另查明，因原告未足额向案外人彭娟娟、陈亮亮支付购房款，案外人曾向茶陵县人民法院起诉，要求刘秋蓉、曾刚强支付剩余的购房款及违约金，本院于2020年6月22日作出（2020）湘0224民初56号民事判决书，后刘秋蓉、曾刚强对该判决不服故向株洲市中级人民法院提起上诉，株洲市中级人民法院于2020年8月12日作出（2020）湘02民终1321号民事判决书。二审判决生效后，该案进入执行程序，现已执行完毕。 上述事实，有原告提交的企业信用信息公示报告、《茶陵县商品房（预）销售合同》两份、《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》株洲市中级人民法院（2020）湘02民终1321号民事判决书、房屋分层分户面积对照表、《执行案件结案通知书》以及原、被告的当庭陈述予以证明，足以认定。 本院认为，原告刘秋蓉、曾刚强与被告洣江龙公司签订的《茶陵县商品房预销售合同》系当事人的真实意思表示,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,上述合同依法成立有效,受法律保护。原、被告双方均应全面按照合同约定履行合同义务。现案涉房屋已交付使用，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理。本案原、被告在双方签订的合同中已经明确约定关于涉案房屋面积确认及面积差异的处理规则。依照合同约定涉案商品房115、215、308室的预测面积为206.27平方米，但经茶陵县房屋测量事务所测量涉案商品房的总建筑面积为193.9平方米，实测面积比预测面积少12.37平方米，故原告主张被告返还191094.98元（15448.26元/㎡×12.37㎡）购房款的诉请符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的资金占用期间的利息应参照原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期3.85%计算，本案的起算点以原告将涉案商品房购房款全部支付完毕之日起计算即2020年11月26日更为适宜。 本案审理中,被告洣江龙公司向本院提交了鉴定申请书,请求对涉案商品房面积进行鉴定。本院认为,原、被告双方已在合同中对房屋的建筑面积确认及面积差异处理进行了约定,且被告亦未提交证据反驳茶陵县房屋测量事务所所测量的结果，故对于该鉴定申请本院不予准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款之规定，判决如下： 一、被告株洲市洣江龙房地产有限公司在本判决生效后七日内返还原告刘秋蓉、曾刚强购房面积差价款项191094.98元及利息(以191094.98为基数，按照年利率3.85%的标准自2020年11月26日起计算至实际付清之日止)。 二、驳回原告刘秋蓉、曾刚强过高部分的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取2061元，由被告株洲市洣江龙房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费数额向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：810103210********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员  颜 星 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理  谭 瑶 书 记 员  黄红清 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第一百二十一条第一款当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。