广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初37103号原告：中国农业银行股份有限公司广州北秀支行，住所地广州市越秀区小北路**。负责人：戴琦，行长。委托诉讼代理人：庄素，广东拓孚创展律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭锦婷，广东拓孚创展律师事务所实习律师。被告：陈志杰，男，1993年5月29日出生，汉族，住所广州市增城区。被告：广州市寓科房地产开发有限公司，住，住所地广州市增城区增江街同创滨江花园海德街**/div>法定代表人：钟耕涛。原告中国农业银行股份有限公司广州北秀支行与被告陈志杰、广州市寓科房地产开发有限公司（以下简称寓科公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人庄素到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉请求判令：1、被告陈志杰按编号为44020120160228014的《个人购房担保借款合同》提前偿还原告借款本金863398.64元及至实际还清借款之日止的全部正常利息、罚息及复利（暂计至2020年7月3日的正常利息8974.67元、罚息17.78元、复利35.86元，此后各类利息按照合同约定标准计算）；2、两被告共同配合办理同创滨江花园公建，商业，住宅楼（自编号F，G，5栋；H，I，6-1栋，6-2栋）唐宁街4号11层1103房的房屋权属证书及正式抵押登记，将原告设定为抵押权人，抵押权设定后，原告对依法处分该房产的所得价款享有优先受偿权；3、两被告承担本案的受理费、财产保全费。事实与理由：两被告在履约过程中违约，原告遂提起本案诉讼。两被告均无答辩，无提交证据。原告围绕其诉讼请求，提交了《个人信贷业务申请表》《个人购房担保借款合同》、借款凭证、欠供明细表、商品房预售合同、阳光家缘网站【穗房预（网）第20151096号】预售证的销控表基本情况截图、利率批量转换的公告及执行利率的系统截屏等证据。两被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相关诉讼权利。结合当事人提交的证据与到庭陈述，本院认定事实如下：2016年10月28日，原告（贷款人、抵押权人）与被告陈志杰（借款人、抵押人）、寓科公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为920000元，用于购买住房，借款期限30年；借款利率采用基准利率方式，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础下浮15%后确定，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款方式；合同项下借款采用阶段性保证+抵押方式，由阶段性保证人即寓科公司提供保证担保，由抵押人提供增城市增江街同创滨江花园唐宁街4号1103房作为抵押，担保合同项下的借款本金、利息、罚息、复利等；阶段性保证人自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利等；抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记；自本合同签订之日起360日内办妥抵押登记；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定的借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权等。原告与被告陈志杰就上述抵押房产办理了预告抵押登记手续。2016年11月1日，原告向被告陈志杰发放贷款920000元。借款凭证上载明的执行利率为年利率4.165%。在合同履行过程中，被告陈志杰自2020年5月2日起开始逾期还款，成讼。原告的起诉状副本于2020年11月10日送达两被告。原告提交的欠供明细表显示：截至2020年11月3日，被告陈志杰尚欠本金863398.64元、利息20868.23元、罚息104.20元、复利209.12元。庭审中，原告称涉案房产已经符合交楼条件，根据阳光家园的数据显示也已经达到办证的条件，因涉案房产未办理房产证，故未能办理正式的抵押登记。另查明，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经不再公布。中国人民银行于2019年12月28日发布了《关于存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜的公告》，规定：自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。2019年12月的五年期以上LPR为4.8%。2020年8月12日，原告发布《关于存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换的公告》，通知客户自2020年8月25日起根据中国人民银行的上述公告要求对符合转换条件的存量浮动利率个人住房贷款批量转换为LPR定价。本院认为：原告与两被告签订的《个人购房担保借款合同》是当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。原告已依约履行了发放借款的义务，享有按时收回借款本金及利息收益的权利。现被告陈志杰未能按期偿还借款本息构成违约，应承担违约责任。原告起诉要求被告陈志杰提前偿还剩余全部借款本金，符合合同约定与法律规定，本院予以支持。因原告宣布合同提前到期，该到期日应为起诉状副本送达被告之日，即2020年11月10日，故利息应当计算至该日止。罚息、复利应按中国人民银行公告要求作相应调整，具体在本案中，根据借款合同约定，现在合同执行利率为年利率4.165%，2019年12月20日的LPR为年利率4.8%，二者的差值为-0.635%（一个基点等于0.01%），所以本案贷款利率从2021年1月1日起依据利率调整日（即每年1月1日）前一日的相应期限LPR减63.5基点，在每个利率调整日调整一次。关于原告要求被告陈志杰、寓科公司协助办理涉案抵押房产的房屋权属证书及正式抵押登记手续的请求，原告并非商品房买卖合同关系的当事人，故其无权要求办理房屋权属证书。涉案房产尚未办理房屋权属证书，暂不具备办理房产抵押登记的条件，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。同理，原告要求确认抵押优先受偿权缺乏依据，本院亦不予支持。现原告亦未能提供证据证明涉案房产已满足办理房屋权属证书条件，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，判决如下：一、在本判决发生法律效力之日起10日内，被告陈志杰向原告中国农业银行股份有限公司广州北秀支行偿还借款本金863398.64元、利息、罚息及复利[暂计至2020年11月3日止的利息为20868.23元、罚息为104.20元、复利为209.12元；从2020年11月4日起至2020年11月10日止的利息以未到期的欠款本金为基数，罚息以已到期的欠款本金为基数，复利以应付未付的利息为基数，均按照《个人购房担保借款合同》约定的标准计算；从2020年11月11日起的罚息以尚欠本金为基数，复利以截至2020年11月10日应付未付的利息为基数，均按照年利率4.165%再上浮50%计算至2020年12月31日；从2021年1月1日起的罚息、复利依据利率调整日（即每年1月1日）前一日的相应期限LPR减63.5基点再上浮50%计算至款项实际清偿日止，其中罚息不得计收复利]；二、驳回原告中国农业银行股份有限公司广州北秀支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6262元、财产保全费4882元，均由被告陈志杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 杨 婷二〇二〇年十二月十八日书记员 陶诗雯法庭记录员邹一民