浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终9983号 上诉人（原审被告）：金谊华，男，1979年10月18日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：毛晨光、范雨豪，北京天达共和（杭州）事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州东升服装小商品市场有限公司，住所地浙江省杭州市江干区艮山西路**，统一社会信用代码：913301047494836658。 法定代表人：翟国庆,执行董事。 委托诉讼代理人：龚磊、方俊灿，公司员工。 上诉人金谊华因与被上诉人杭州东升服装小商品市场有限公司（以下简称东升公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初6990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员张一文适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2017年12月29日，东升公司与金谊华签订《杭州东升服装小商品市场营业房租赁合同》，约定：东升公司将新区贰层2162-2165、2187、2187-1、2201号营业房出租给金谊华作营业使用，租赁期自2018年1月1日至2018年12月31日止；租金为人民币401235元，物业管理费为人民币35489元，上述款项在合同签订时一次性付清；拖欠应缴费用15天以上的，东升公司有权终止合同并无偿回收营业房；合同期限届满后，双方未达成续租合同，金谊华必须按期腾退，若金谊华逾期腾退超过二天，金谊华同意东升公司随时自行腾退该房屋，所造成一切损失（包括且不限于东升公司、金谊华等）全部由金谊华承担，同时金谊华须按照原合同（即本租赁合同）约定每日租金3倍向东升公司支付房屋使用费、滞纳金，费用按日累计计算至腾退为止。 合同到期后，金谊华继续占用案涉租赁物，但未与东升公司续签租赁合同。之后东升公司向金谊华发出腾退通知，金谊华未腾退。2019年7月8日，东升公司自行对金谊华的商铺进行强制腾退，支付了搬运费34587.5元，拍摄费5724元，安保服务费19000元。东升公司与浙江聚丰玻璃有限公司签订仓库租赁合同，租赁了杭州市萧山东部工业园的140平方米仓库用于存放腾退物品，租赁期限为1年，从2019年7月1日起至2020年6月30日止，年租金25200元，半年一付，先付后用。 另查明，案涉租赁物的业主单位是案外人杭州长运运输集团有限公司（以下简称长运集团）。2005年3月29日，东升公司与案外人长运集团签订租赁协议书，约定：东升公司向长运集团承租“杭州汽车东站小商品市场第六交易区”东至规划道路、西至景昙路、南至浙江出入境检验检疫局、北至浙江省气象局约4000平方米的土地及现有地上建筑物，由东升公司负责拆除重建和租赁经营，租赁期限为10年，2006年7月1日至2016年6月30日；用途为开办市场，经营小商品批发和零售；年租300万元；租赁期满，东升公司应将长运集团提供的营业房按经营期间装修后之原状（动产部分除外）交还等。2006年12月11日，东升公司与长运集团签订补充协议，租赁期限变更为2007年1月1日至2016年12月31日。市场改造提升工作由江干区政府牵头自2005年12月启动，至2006年12月基本完工。杭州市规划局于2005年12月6日向长运集团核发了（2005）年浙规临建证××号临时建设工程规划许可证，允许建造过渡性（临时）汽车维修用房2幢，建筑面积10108平方米；明确该许可证自发证之日起有效期两年，到期自行拆除；该临时建设工程使用到期不能拆除者，应申述理由，随带此证和附图来局办理有关手续。 2007年9月、2007年10月，长运集团及上级单位杭州市交通集团有限公司出具文件，确认整改后的市场地下一层及地上五层经营面积为23000平方米。2007年11月8日，杭州市人民政府向杭州市交通集团有限公司出具府办简复第B20071709号公文处理简复单，载明：鉴于原汽车东站六区市场是江干区政府为消除重大火灾隐患而组织实施的改造项目，其用地和业态符合规划要求，改造后的市场设施达到相关标准，为便于管理，原则同意该市场作为临时经营场所增加杭州东升小商品市场经营面积，由杭州东升小商品市场按规定办理临时审批手续。 东升公司属于三证不全但取得消防合格证或消防部门验收意见（即消防合法资质的市场），经杭州市江干区人民政府办公室专题会议研究，2015年、2018年、2019年每年均同意《市场名称登记证》延期一年。 东升公司与长运集团租期届满前后，就续租事宜经多方协商未能签订协议。2016年12月28日，长运集团在2016年11月12日已发告示的基础上，再次向市场商户发布公告书，载明：东升公司承租我司的经营场地将于2016年12月31日到期，东升公司已无资格、无权向各租赁商户预收取2017年及以后摊位租金，如各租赁户自行缴纳引起的法律纠纷，由各租赁商户自行承担。 2017年9月1日，长运集团后与杭州东赢物业管理有限公司（以下简称东赢公司）签订房屋租赁协议，将物业出租给东赢公司经营；同年9月30日，长运集团、东赢公司联合向市场商户发布公告书，载明：东升公司无权向各租赁商户收取2017年、2018年及以后的摊位租金，如自行向东升公司缴纳，引起的一切法律责任自行承担；长运集团将于2017年11月30日前会同东赢公司接管经营市场等。 因东升公司拒绝退出，三方之间发生纠纷，经政府部门协调也无果。2018年6月26日，东赢公司以东升公司为被告向原审法院提起侵权责任纠纷之诉，要求东升公司腾退新区房屋、支付应由东赢公司收取的租金；2019年12月23日，东赢公司撤回起诉。2018年12月12日，东赢公司以长运集团为被告、东升公司为第三人向原审法院提起房屋租赁合同纠纷之诉，要求长运集团继续履行合同，交付房屋；2019年10月17日，东赢公司撤回起诉。期间，东赢公司单独于2018年11月30日向市场商户发布公告，要求商户不要将2019年度的租金交给东升公司。 2019年2月27日，经江干区政法委协调，决定由东升公司作为市场实际管理者，敦促商户及时交纳租金至监管账户，但金谊华既未向东升公司交纳，也未支付至监管账户。 诉讼过程中,杭州市商务局、杭州市江干区综合行政执法局、杭州市综合行政执法局出具证明、情况说明,主要内容为案涉建筑物应根据《杭州市人民政府关于印发杭州市市区违法建筑处置办法的通知》（杭政函〔2014〕139号）文件精神处理，不列入违法建筑认定与查处范畴。 东升公司的诉讼请求为：1、金谊华立即支付东升公司房屋使用费、滞纳金619990.16元（按照约定每日租金3倍支付至实际腾退日2019年7月8日）；2、金谊华立即支付东升公司物业管理费18279.27元（按照约定标准支付至实际腾退日2019年7月8日）；3、金谊华承担东升公司为金谊华搬运货物产生的实际支出费41955.75元（搬运费17293.75元、拍摄费2862元、安保服务费9500元、人工费6000元、仓储费6300元）；4、金谊华承担本案所有诉讼费用。 原审法院认为：一、案涉租赁物的临时建筑性质不影响合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。第二款规定：租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。东升公司出租给商户的建筑物主要由两部分组成：一部分为2005年12月6日经杭州市规划局许可的过渡性（临时）汽车维修用房10108平方米，另一部分为2007年11月8日经杭州市人民政府以府办简复第B20071709号简复单同意作为临时经营场所增加的市场经营面积；杭州市规划局颁发的临时建设工程规划许可证明确该临时建筑物有效期为许可之日起两年，到期自行拆除，到期不能拆除者，应申述理由来局办理手续；杭州市人民政府的简复单也明确要求市场按规定办理临时审批手续。建设规划许可证的发证日期为2005年12月6日，东升公司未提供证据证明已在杭州市规划局限定的两年有效期限即2007年12月5日前重新办理手续，不能认定为具有合法权属证明，属于违法建筑；但根据杭州市人民政府关于印发杭州市市区违法建筑处置办法的通知（杭政函〔2014〕139号）第五条第一款第（三）项规定，城管执法部门经初步调查发现有关建筑物、构筑物属政府统一组织或牵头实施的改造、整治项目，应征求相关牵头部门意见，经确认已纳入实施方案的，不列入违法建筑认定与查处范畴；其中市场提升改造项目由市商务委出具意见。东升公司在诉讼过程中业已提供杭州市商务局、杭州市江干区综合行政执法局、杭州市综合行政执法局关于案涉建筑物不列入违法建筑认定与查处范畴的意见，故案涉东升公司与金谊华之间的租赁合同不因租赁物系临时建筑而无效。 二、东升公司转租期限超过其剩余租赁期限的情节不影响合同的效力。现有证据表明，东升公司与业主单位长运集团签订的补充协议约定的租赁期限为2007年1月1日至2016年12月31日、业主单位长运集团公告书确定的租赁期限截止至2016年12月31日；案涉争议的东升公司、金谊华约定的租赁期限已超过东升公司的承租期限，业主单位通过公告书的形式明确表示不再续租，故东升公司的转租行为构成无权转租。但无权处分仅影响合同的履行，并不影响合同的效力，故对东升公司与金谊华之间的租赁行为，原审法院认定为合法有效。 三、金谊华应承担的民事责任。1、东升公司、金谊华租赁合同约定的租期至2018年12月31日届满后，金谊华继续使用租赁物，东升公司未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方的权利义务应按原租赁合同确定。2、租金（占用费）、物业管理费的确定。原租赁合同约定的年租金为401235元（日租金401235元/365天为1099.27元/天）、年物业管理费35489元(日物业管理费35489元/365天为97.23元/天)，金谊华自2019年1月1日至2019年7月8日的租金（占用费）189天，应支付的租金（占用费）为207762.03元，金谊华未支付任何租金，尚应支付的租金（占用费）金额为207762.03元；应支付的物业管理费为18376.47元，东升公司主张金额为18279.27元，系对自身民事权利的处分，原审法院予以准许。3、东升公司主张按日租金三倍计算租金（占用费）的确定。原租赁合同约定：合同期限届满，双方未达成续租合同，金谊华必须按期腾退；逾期腾退超过二天，金谊华同意东升公司随时自行腾退，所造成的损失（包括且不限双方等）全部由金谊华承担，金谊华须按租赁合同约定每日租金3倍向东升公司支付房屋使用费、滞纳金，费用按日计算至腾退为止。但2018年11月30日，东赢公司通过公告的方式向包括金谊华在内的商户告知东升公司无资格、无权继续收取2019年以后的租金，东升公司、金谊华未达成续租合同的责任并非在于金谊华。东升公司以双方未达成续租合同为由要求金谊华自原合同租赁期限届满次日起按原租赁合同每日租金3倍的房屋使用费、滞纳金欠缺依据，不予支持。4、东升公司主张的腾空搬运费、仓储费等费用。根据原租赁合同约定：合同期限届满，双方未达成续租合同，金谊华必须按期腾退；逾期腾退超过二天，金谊华同意东升公司随时自行腾退，所造成的损失（包括且不限东升公司、金谊华等）全部由金谊华承担。东升公司向金谊华主张因腾退而产生的搬运费、仓储费，符合合同约定。东升公司支付的搬运费和仓储费系腾退、储存金谊华名下两处租赁物所产生的混同费用，无法具体区分，鉴于东升公司代为进行腾退、仓储，确有发生费用的必要，原审法院综合东升公司、金谊华在合同履行过程中的过错，结合东升公司主张的费用金额，酌情确定金谊华应承担的搬运费和仓储费。东升公司主张的拍摄费和安保服务费，并非房屋腾退中的必要开支，不予支持。东升公司主张的人工费，因东升公司未提供有效证据予以证明，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，原审法院于2020年8月10日判决：一、金谊华于判决生效后十日内支付东升公司租金（占用费）人民币207762.03元；二、金谊华于判决生效后十日内支付东升公司物业管理费人民币18279.27元；三、金谊华于判决生效后十日内支付东升公司因腾退营业房、储存物品而发生的费用人民币14000元；四、驳回东升公司的其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费5301元，财产保全申请费人民币3918元，合计人民币9219元，由东升公司负担6769元，金谊华负担2450元。 宣判后，金谊华不服，向本院提起上诉称：一、一审法院部分事实认定错误。原审法院查明，2019年2月27日，经江干区政法委协调，决定由东升公司作为市场实际管理者，敦促商户及时缴纳租金至监管账户，但金谊华既未向东升公司交纳，也未支付至监管账户。该节事实为东升公司陈述的部分历史事实，金谊华对江干区政法委能否在一起民事合同纠纷中作为有权机关去确定“实际管理者”姑且不予置评，但对于一审法院在东升公司未提交政法委协调会会议纪要（记录）、决定文件和监管账户开设信息等证据材料证明的情况下，认定此节事实存在，显为错误。实际的情况是，政法委等相关部门的确协调过此事，但业主长运集团、东升公司、东赢公司、部分商户代表等并未达成一致意见，所谓监管账户因东升公司反对由街道或由当事几方共管设立，要求以其一方名义开设而未能开设成功，因此金谊华等商户要求设立的监管账户并不存在，东升公司也根本无法证明向商户公布过此“监管账户”，如果非因东升公司阻挠，本案就不会产生。 二、一审法院认定东升公司行为属“无权转租”继而认定双方存在不定期租赁合同，为适用法律错误，应予纠正。1、关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第15条明确规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”该条解释的主旨意思是承租人在未通过租赁合同获得权利的前提下，与次承租人签订的租赁合同是无效的。具体到本案，在所有权人长运集团通过公告、发函等方式明确表示不与东升公司续租的情况下，在东升公司没有取得承租人地位而订立的“转租”合同显然是无效的，而一审法院认为“案涉争议的东升公司与金谊华约定的租赁期限已超过东升公司的承租期限，业主单位通过公告书的形式明确表示不再续租，故东升公司的转租行为构成无权转租”，违反了法律规定。2、一审法院进一步适用无权处分的规则，认定合同有效，双方成立不定期租赁合同，是明显错误的。所谓“无权转租”并非无权处分，租赁或转租都是债权行为（负担行为），不产生物权效力，因此不属于处分。在法律规定层面，无论是《合同法》第51条、《买卖合同司法解释》第3条，还是作为无权处分重要配套的善意取得制度《物权法》第106条，其规制的权利均为所有权(或物权），在法律有明确规定的情况下（房屋租赁合同司法解释15条），一审法院参照适用物权法律，违反了最高院关于判决书释法说理指导意见，也违反了民事诉讼法律。3、退一步讲，即使参照适用无权处分规则，将案涉商铺的占有、使用权的转移准用无权处分规则，一审法院的认定也是错误的。《买卖合同司法解释》第3条在《合同法》第51条基础上确立的无权处分合同“有效说”仅指双方之间成立的债权债务合同有效，若因所有权人不追认导致所有权转移不能实现，则产生善意相对人可以通过有效的债权合同追究无权处分行为人违约责任来弥补损失的法律后果。立法者通过将无权处分合同区分为负担和处分两个层次的效力达到保护权利所有人和善意相对人的目的。本案中，业主长运集团发布了公告后，东升公司不再享有承租权利毋庸置疑，同时金谊华也知道了东升公司已经没有“转租”的权利了，因此，在没有续签营业房租赁合同书的，金谊华未交租金的情形下，双方并未就营业房“转租”达成合意，双方之间基于金谊华善意的债权合同未成立，故不应当肯定其效力。至于不定期租赁合同，前提也是要出租人存在出租权才能成立。本案，东升公司作为不享有物权性权利的非法占有者，如认为自己有权收取营业房占有使用费，也仅能通过债权请求权来实现，其腾空金谊华营业用房、禁止金谊华继续经营，造成金谊华重大损失，已经严重侵权。 综上，一审判决无视法律明确规定，错误适用无权处分规则，置所有权人和商户利益不顾，去保护一个非法占有他人物业强行收租的行为人，难称正义，也充斥着逻辑矛盾。请求二审法院作出公正裁判，金谊华的上诉请求为：1、撤销原审判决，改判驳回东升公司的原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由东升公司承担。 针对金谊华的上诉，东升公司发表答辩意见称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、东升公司拥有涉案房屋使用权和所有权且来源合法。首先，案涉房屋是东升公司应政府要求而进行的提升改造项目。本案涉诉的租赁营业用房原为长运集团汽车修理车间，后改造成为小商品市场，称汽车东站市场六区。该区原占地红线范围面积7000余平方米，建筑占地约4000平方米，建筑面积3350平方米。因上述市场六区在建造之初未经消防部门审批，存在重大火灾隐患。为解决前述问题，在江干区政府的协调下，确定了“谁摘帽子谁经营”的原则，东升公司与长运集团于2005年3月29日签订了《租赁协议书》。协议约定“长运集团协助东升公司办理该改建工程的审批手续，相关费用由东升公司承担，但土地性质变更手续由长运集团负责办理。”协议还约定“东升公司负责该地块以上建筑物的拆除（拆除材料做人工费处理，不足部分由东升公司承担）及改建工程的设计、施工装修、改建工程所需的资金由东升公司承担。”据此，双方的合作模式为长运集团出地，收取固定收益，东升公司承担原建筑的拆除、市场经营户及有关员工的安置、改造建设工程的设计审批施工、回迁及后续招商经营管理等，并承担一切费用及风险。经东升公司要求，长运集团上报交投集团，交投集团上报杭州市人民政府，市政府办简复B20071709号批复，增加东升公司经营面积。据此，由东升公司全额出资建造的是一个根据浙江省人民政府、杭州市人民政府为解决历史遗留、人民群众的就业问题，促进经济建设发展的杭州市商品专业市场整体提升改造的项目。杭州市人民政府于2014年9月17日发布了《杭州市人民政府关于印发杭州市区违法建筑处置办法的通知》（杭政函［2014]139号）中对政府统一组织、牵头的市场提升改选项目规定由市商务委出具意见，确认纳入己实施方案的，不列入违法建筑认定与查处范围。杭州市商务局、杭州市综合行政执法局均出具了证明文件证明案涉东升小商品市场新区是2006年由江干区政府牵头进行的市场提升改造项目，不列入违法建筑认定与查处范畴。东升公司出租给金谊华等经营户的建筑一部分是经杭州市规划许可的，另一部分是经市政府办简复同意作为临时经营场所增加的东升公司经营面积的临时建筑。现杭州市江干区人民政府每年均对全区类似专业市场做出延期许可，新区市场仍在许可范围。故案涉房屋是特定历史条件下的暂保违法建筑。其次，东升公司与土地使用权人长运集团的租赁期限超过未续签，其因承租双方就土地租赁费用存在争议，在争议未协商、合同未续签期间，因金谊华等信访诉求，经杭州市江干区政法委、杭州市江干区彭埠街道等有关部门协调，仍由东升公司经营管理市场，并设立租金缴纳监管账户，由彭埠街道对账户内租金使用进行监督管理，并在市场进行公布。但金谊华等仍强占营业用房，不向监管账户缴纳租金，也未向金谊华认为有权收取租金的主体缴纳租金。2、长运集团与东升公司之间在土地续租洽谈期间，市场是由东升公司实际占有经营管理，在此期间长运集团将东升公司全额出资改造提升的并经市政府批准的市场建筑物出租给东赢公司本身不合法，亦属无效。此后东赢公司已撤回要求长运集团履行出租协议的诉请。3、东升公司转租期限超过其剩余租赁期限的情节不影响合同的效力。金谊华在合同租赁期限届满后，继续实际使用其实是一种不定期租赁行为，应认定合法有效。金谊华理应承担占有、使用及接受管理服务等应承担的费用。二、金谊华与东升公司签订《租赁合同》合法有效，合同期满未续签，但双方实际形成不定期租赁合同关系，金谊华拖欠租金及费用，构成违约。金谊华以承租人身份继续使用租赁物，接受市场服务与管理。东升公司有权依据双方实际存在的租赁合同向金谊华收取使用费。而且金谊华明知此期间一直由东升公司经营管理，更无其他合法经营主体转租或经营管理。在政府有关部门开设监管账户，保障其权益的情况下仍拒交租金及使用费，是严重失信、违约行为。因此在金谊华未在限定期内腾退侵占的营业房，东升公司依据合同腾退金谊华占用的营业房符合双方合同约定。因腾退所产生的费用，亦应依法由金谊华承。综上，东升公司认为，一审法院判决，认定事实清楚，属适用法律正确，应驳回金谊华的上诉请求。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 根据双方当事人的陈述，结合原审中双方提交的证据材料，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，根据杭州市商务局、杭州市江干区综合行政执法局出具的证明及情况说明，案涉建筑物应根据《杭州市人民政府关于杭州市区违法建筑处置办法的通知》（杭政函[2014]139号）的文件精神处理，不列为违法建筑物认定与查处范围，故金谊华与东升公司的《营业房租赁合同》不因案涉房屋系临时建筑而无效。虽然金谊华与东升公司签订《营业房租赁合同》时，东升公司与长运集团约定的租赁期限已经到期，但金谊华与东升公司的租赁合同已经实际履行完毕，租赁合同到期后，金谊华仍占有使用案涉房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，仍应当支付相应的占有使用费。金谊华主张东升公司无权向其主张租金，东升公司与长运集团的租赁期限已经到期，东升公司不是合法的转租主体。依据本案查明的事实，东升公司目前仍是案涉场地的实际经营管理者，金谊华系基于与东升公司的租赁关系而占有使用案涉房屋，且金谊华亦认可出租人长运集团未向其主张过租金，其亦未向任何主体支付过2019年1月之后的占有使用费。故原审法院对东升公司要求金谊华支付相应占有使用费及物业管理费的请求予以支持，并无不当。金谊华与东升公司的租赁期限届满后，金谊华既未腾退也未缴纳租金，东升公司有权依据合同行使权利。原审法院依据查明的事实和东升公司提供的腾房所支出相关费用的证据，酌情判决金谊华支付一定的费用损失，并无不当。综上，金谊华的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4900元，由上诉人金谊华负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 张一文 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 徐森燕 书 记 员 戚依宜