江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初3131号原告：南京万科物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市鼓楼区天齐路**。负责人：杨靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：万思含，女，1991年9月19日生，汉族，该公司员工，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李文，江苏苏星律师事务所律师。被告：江苏永利不动产经纪有限公司，住所地徐州市民主南路燎原巷综合楼（建银开发）709。法定代表人：孙雪，该公司总经理。委托诉讼代理人:张光辉，江苏恒邦律师事务所律师。原告南京万科物业管理有限公司徐州分公司（以下简称万科物业徐州分公司）与被告江苏永利不动产经纪有限公司（以下简称永利公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月3日公开开庭进行审理。后双方争议较大，本院依法裁定转为适用普通程序，于2020年12月29日公开开庭进行审理。原告万科物业徐州分公司的委托诉讼代理人万思含、李文，被告永利公司的委托诉讼代理人张光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业徐州分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付原告欠付的物业服务费45290.70元、滞纳金6793.61元，合计52084.31元；2、判令被告支付律师费1500元；3、被告承担本案的诉讼费用。在庭审中，原告将本案诉请变更为：1、请求判令被告给付原告所欠2018年1月1日至2020年9月30日的物业服务费用82000.50元、滞纳金16235.66元，合计98236.16元；2、请求判令被告支付律师费用和诉讼费用。事实与理由：2017年2月4日被告和徐州鼎尚置业有限公司双方签订了《商品房买卖合同》，购买坐落于XX天地商住区商品房，建筑面积331.80平方米。该合同第二十一条约定，由南京万科物业管理有限公司徐州分公司向徐州鼎尚置业有限公司开发的XX天地商住区提供物业管理服务，物业服务时间从2014年7月1日到小区业主委员会成立选聘新的物业公司止，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为6.5元/(m²•月)(建筑面积)，该商品房《前期物业服务协议书》、《临时管理规约》作为《商品房买卖合同》附件九由被告和原告同日签订。徐州万科XX天地商住区《前期物业服务协议书》第四条约定，物业管理公共服务费6.5元/(m²•月)；公共能耗费1元/(m²•月)，被告总收费面积为331.80平方米(最终以房屋产权证或房屋面积实测报告中载明的面积为准)，被告每月应缴物业服务费2488.50元。该条第五款约定，被告办理入住手续时预付1年的物业服务费，此后物业服务费按季度缴纳，应于每季度第二个月25日之前向原告预交下季度的物业服务费，逾期视为违约。每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金并承担原告实现债权的费用，包括且不限于律师费、差旅费、查询费、邮寄费等。综上，原、被告签订的合同履行至今，原告按合同约定为被告所属的物业提供了优质、高效的物业管理服务，被告作为业主按约定应当向原告缴纳从2018年1月1日至2019年9月30日的物业管理费用人民币45290.70元，但被告一直拒绝缴纳物业服务费并产生物业服务费滞纳金人民币6793.61元，合计52084.31元。原告多次就物业费用的缴纳事宜和被告进行沟通，并于2019年10月2日经徐州EMS邮政专递的方式向被告发出江苏钟鼓楼律师事务所律师函进行书面催缴，但被告一直拒不履行自己的缴费义务。为维护原告合法权益，故依法提起诉讼，请求法院支持原告的各项诉讼请求。被告永利公司辩称，原被告之间确实存在物业服务合同关系，但原告并未尽到合理的物业服务管理义务，被告房屋每逢雨季都会因物业公司未及时疏通下水道导致雨水不能及时排入市政管道，导致被告房屋内进水，故被告认为原告应当对被告减免一部分物业费用或赔偿相应的损失。原告万科物业徐州分公司为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、前期物业服务协议，证明物业服务合同关系和双方权利义务关系；2、欠费情况明细清单；3、物业服务报告、公示及相关照片，证明原告按合同约定向被告提供了优质高效的物业管理服务。经质证，被告永利公司对证据1的真实性无异议；对于证据2，被告陈述缴纳过一部分物业费，具体缴纳记录需要庭后核实；对于证据3，被告认为原告确实提供了基本物业服务，但谈不上优质高效，其收费水平与服务水平相比，收费过高。被告永利公司未提交证据。经审理查明，2017年2月7日，原告南京万科物业管理有限公司徐州分公司（物业管理单位、乙方）与被告江苏永利不动产经纪有限公司（业主、甲方）签订了《徐州万科XX天地商住区前期物业服务协议书》，其中约定：乙方是房地产开发建设单位通过公开招投标选聘的徐州万科XX天地商住区之物业管理服务企业，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发建设单位选聘物业管理企业实施物业管理服务。物业名称为徐州万科XX天地，类型为商服，坐落位置为X幢X单元XXX室，建筑面积为331.80平方米。乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方依据与开发建设单位签订的《前期物业服务合同》的规定，向甲方收取物业管理费用；乙方为房屋共用部位、房屋共用设施设备及专有部位进行维护和管理，为物业管理区域内公共场所清扫、道路保洁，为共用设施设备保洁，对生活垃圾收集、清运，进行环境消杀，对秩序进行维护，对车辆限速、限重、禁鸣，对车辆进出管理，对停车泊位管理，保持车辆行驶、停放有序，控制小区噪音，维护小区内公共道路交通顺畅，以及房屋装饰装修管理、消防管理、公共绿化等。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：物业管理公共服务费(商业)每月每平方米6.50元，公共能耗费每月每平方米1元，甲方房屋的总收费面积为331.80平方米(最终以房屋产权证或房屋面积实测报告中载明的面积为准)，甲方每月应缴物业服务费为2488.50元，上述收费标准仅适用于本项目商业物业。业主办理入住手续时预付壹年的物业服务费，此后物业服务费按季度进行交纳，业主或物业使用人应于每季度第二个月25日之前向乙方预交下季度的物业服务费，逾期视为违约，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金，并承担乙方实现债权的费用，包括且不限于律师费、差旅费、查询费、邮寄费等。另查明，原告在本案审理中申请财产保全，支出了财产保全费940元，保函费400元。本院认为，原告万科物业徐州分公司与被告永利公司签订的《徐州万科XX天地商住区前期物业服务协议书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。万科物业徐州分公司提供物业管理服务后，有权依前期物业服务协议书的约定向业主及物业使用人收取物业费，而永利公司作为业主应当及时交纳物业费。关于被告永利公司主张的因房屋每逢雨季都会因物业公司未及时疏通下水道导致雨水不能及时排入市政管道，导致被告房屋内进水而拒交物业费的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，被告永利公司作为业主，若认为万科物业徐州分公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，有权请求万科物业徐州分公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，被告永利公司以此拒交物业费，缺乏合同和法律依据。原告万科物业徐州分公司提交的证据证实其已经履行了物业服务合同约定的义务，故本院对其主张的物业费，依法予以支持。根据上述前期物业服务协议的约定，被告永利公司所有的建筑面积为331.80平方米，物业费用标准为每月每平方米6.5元，公共能耗费每月每平方米1元，合计每月应支付的物业费为2488.50元。被告自2018年1月1日起即未向原告交纳物业费用，至2020年9月30日，被告欠缴的物业服务费金额为71171.1元（6.5元/月/平方米×331.80平方米×33个月），公共能耗费金额为10949.4元（1元/月/平方米×331.80平方米×33个月），合计为82120.5元。被告在庭审中陈述缴纳过一部分物业费，但是并未核实交纳的具体时间，现原告主张的的物业费、公共能耗费合计82000.50元，并未超出被告欠缴的物业费总额。关于原告万科物业徐州分公司要求被告永利公司支付逾期违约金16235.66元的主张，因本案争议系因物业服务引发，双方就物业服务内容及各自权利义务沟通不畅，致使被告未能正常缴纳物业费，对此诉请本院不予支持。关于原告万科物业徐州分公司主张的律师费用，因原告未提交代理合同及付款凭据证实花费律师费用的具体数额，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告江苏永利不动产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告南京万科物业管理有限公司徐州分公司支付2018年1月1日至2020年9月30日的物业管理费、公共能耗费等合计82000.5元；二、被告江苏永利不动产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告南京万科物业管理有限公司徐州分公司支付财产保全费940元及保函费400元；三、驳回原告南京万科物业管理有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2256元，由被告江苏永利不动产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 刘现伟审 判 员 刘钟薇审 判 员 张梦瑶二〇二〇年十二月三十一日法官助理 甘 琪书 记 员 王 琇