安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1221民初9867号 原告：安徽中泉置地集团市场运营有限公司，住所地阜阳市临泉县建设路西侧，统一社会信用代码91341221MA2MXCM97F。 法定代表人：郑洪军。 委托诉讼代理人：孙蝶，安徽文瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：饶利利，安徽文瑞律师事务所实习律师。 被告：闫明磊，男，1987年12月12日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：刘晓东，安徽颍州律师事务所律师。 原告安徽中泉置地集团市场运营有限公司与被告闫明磊房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年10月20日起诉，本院受理后，依法适用简易程序于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告安徽中泉置地集团市场运营有限公司委托诉讼代理人孙蝶，被告闫明磊及其委托诉讼代理人刘晓东，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽中泉置地集团市场运营有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付原告租赁费用129709元；2、请求被告支付原告鉴定费用4000元及后期恢复原状费用13950元，以上合计147659元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月31日，原告受业主委托将位于临泉县商铺租赁给被告使用，租期3年，租金第一年249998、第二年284494、第三年323254，租期2018年1月1日—2021年1月1日。根据原被告签订的《武圣殿街租赁合同》第四条付款时间及结算方式之第1条规定，被告应于每一租期届满前30日交纳。被告未在2019年12月1日交纳第三年租金，原告多次催要，被告表示不再续租。原告要求被告将出租屋内物品搬出并恢复原状，房屋租金收到被告恢复原状之日止。原告多次通知被告恢复原状然而被告置之不理。后原告委托评估公司对被告租赁房屋恢复原状的费用进行评估，并将评估结果以短信的方式通知被告。被告收到评估结果后主动找原告协商恢复原状事宜，并在2020年4月实施恢复工程。恢复一半被告又找原告要求降租，认为自己不仅不必承担全年租金，而且连恢复原状期间的租金也不必支付。双方协商无果，被告不再恢复原状。原告找人施工才进一步恢复。2020年4月到6月，一部分业主对被告恢复原状不再期待，接受另行出租，一部分业主至原告完善后才勉强接收房屋。综上，原被告签订的《武圣殿街租赁合同》合法有效，被告在租赁期限内违约，房屋被业主验收之前的租赁费用129709元应由被告承担；原告为恢复原状所需费用进行鉴定支付的鉴定费4000元，以及后期恢复原状费用13950元也应被告承担。 被告闫明磊辩称：1、原告提起本案诉讼，并没有理直气壮地举出本公司《营业执照》，也没有举出涉案房产属于该公司合法所有的《房地产权证》，结合该公司在今年1月23日将解除租赁合同的书面《通知》放在闫明磊经营场所的公开场合，却不敢在该书面《通知》上加盖公司印章的情况，被告非常怀疑原告公司的民商事主体资格不合法。2、从原告诉称的情况看，不仅该公司的很多说法不是事实，而且还暴露出涉案房屋并非原告所有，其中涉及到一部分“业主”。根据合同的“相对性”法律特征可见，本案房屋租赁合同的双方“相对人”仅限于本案的原告和被告。至少可以说，被告与“案外人”即“业主”和“安徽明磊价格评估有限公司”之间，则丝毫无关。无论是对业主提出的“争议”，还是对安徽明磊估价公司的“估价”意见，被告都是概不知情，不应当归责于被告一分半文。3、在本案，被告只需要将房屋于2月2日退还给原告，再于3月20日前“恢复原状”，就足以说明被告已经全部履行了合同义务。至于原告接收了被告退还的房屋之后，业主按照他们与原告之间的“合同关系”如何提出“争议”甚至进行“估价”，都与本案原、被告之间“房屋租赁合同关系”之间，保持着各自独立的法律地位，不得随意加以混淆或重叠。4、严格审查原告通知解除、终止合同的时间，结合众所周知的全国疫情防控事件，以及由此而形成的“不可抗力”，包括此后陆续“复工复产”和武汉于4月8日“解除封城”的时间节点等，不难看出，本案原、被告双方解除房屋租赁合同的确切时间，应当认定为是在“武汉封城”之夜，而被告向原告退还房屋的时间是在2月2日之前，此后被告又按原告方《律师函》要求于3月20日前完成“恢复”，所以原告于4月22日发微信称曾被被告“之前恢复”。总之，这几个时间节点，确属事实，不容否定。5、按照上述几个时间节点加以审查可见，本案原、被告房屋租赁合同进入“第三个租赁年度”即2020年的实际租赁时间，仅仅只有23天，即从2020年1月1日到1月23日。延至2月2日退房之时，也不过只有一个月另一天，其中至少已有8天时间进入“不可抗力”阶段。而这种“不可抗力”，在客观上延至4月8日。被告3月20日前对房屋的“原状”已“恢复”完毕，可见在1月24日到3月20日这段时间，被告客观上并未占用涉案房屋进行租赁经营。故不应当再向原告支付租金。6、退一步说，即便从1月24日到3月20日，被告仍在占用涉案房屋进行租赁经营的话，但因全国疫情防控工作正值攻坚克难之际，被告也绝对不敢违反国家对疫情防控的总体部署而进行独家经营。特别是在全国人民都在“居家隔离”的非常时期，即使被告敢冒天下指责“擅自开业经营”的话，也无任何顾客前来提供消费并接受服务，因此也就不可能产生一分半文的营业收入。总之，原被告所签房屋租赁合同值此“不可抗力”的情势之下，原告早于第一个月尚未过完之时就通知被告解除合同，居然仍主张向被告索要房屋租金129709元，以及评估费4000元和后期恢复原状费13950元，确属不妥，依法应予驳回。根据本案确证无疑的事实可见，被告实欠原告不超过一个月的租金顶多有26938元，冲抵原告曾收被告35000元应予返还之外，原告反而还倒欠被告8062元，足证原告毫无任何向被告所要上述租金、评估费和后期恢复费的“事实和理由”，故对其诉讼请求，理应予以驳回。敬请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。 经审理查明：原告安徽中泉置地集团市场运营有限公司是一家经营市场运营管理、房屋租赁服务等项目的有限责任公司。2017年原告与中泉首府武圣殿街多名商铺房屋所有权人签订《商铺委托经营协议书》，将多处商铺集中对外出租。 2017年10月31日，原告与被告闫明磊签订《武圣殿街租赁合同》，合同约定，原告将武圣殿街S10栋101-109号及201-209号商铺出租给被告经营韩式洗浴；租赁期限自2018年1月1日起至2021年1月1日止；基准租金49.98元/平方米/月；经打折优惠后，第一年2018年1月1日至2019年1月1日，租金249998元；第二年2019年1月1日至2020年1月1日，租金284494；第三年2020年1月1日至2021年1月1日，租金323254元。合同第四条约定，被告在签订本租赁合同时，向原告交付30000元作为租赁押金，并在交铺当日（进场装修），预交合同期内第一年租金，先交费后使用，租金为249998元；此后每年租金应于每一租期届满前30日进行交纳，如遇节假日则提前至节假日前交纳。被告应按期向原告交纳租金、物业管理费和铺内水、电费等项费用，具体缴费时间以原告通知为准，并保证在通知送达后七日内交纳；如被告逾期不交纳，应向原告支付违约金（按天计算），金额为拖欠天数乘以所欠金额的1%；被告拖欠应缴费用超过15日的，原告有权停止相关的服务（包括停止供电、供水等）；如被告超过30日仍未交清费用，则视为被告违约，原告有权单方面解除本租赁合同，被告所缴纳的租赁押金概不退还。合同第六条约定，被告应按照本租赁合同第四条约定的时间及时、足额缴交租金及其它款项；在租赁合同终止或解除时应完好无损地把铺位交还给原告，如因被告的使用行为致使该商铺出现任何损坏或影响使用的情形，被告应负责维修并恢复原状；被告拒绝或不按期整改、修缮的，原告有权自行或委托其他第三方进行维修，所产生的全部费用均由被告承担，被告承诺对该费用不持异议。 合同签订后，原被告前期均按约履行了合同义务，被告依照合同约定向原告交付30000元作为租赁押金。直到2019年12月，被告应当支付2020年1月1日至2021年1月1日的第三年度租金时，被告拖欠没有支付。 2020年1月23日，原告公司署名向被告送达《解除租赁合同通知书》：1、请您于2020年2月2日前一次性向我公司支付房租款323254元、物业费17442元、逾期违约金金额为拖延天数乘以所欠金额的1%。2、因您没有按照合同约定向我司支付房屋租金且经多次通知与协商无果，那么我司将现正式解除您与我方签订的租赁合同（到时不再通知），请贵司于2020年2月2日之前将租赁房屋内物品搬出并将房屋退还我司，同时交清在退还房屋之前所欠租金、水电费及违约金和利息，并将租赁房屋恢复原状。 2020年2月1日、2日，原告公司工作人员向被告手机送达短信，告知“因您没有按照合同约定向我司支付房屋租金且经多次通知与您协商无果，那么我公司将现正式解除您与我方签订的租赁合同（到时不再通知），请您于2020年2月2日之前将租赁房屋内物品搬出并将房屋退还我司，同时交清在退还房屋之前所欠租金、水电费及违约金和利息，并将租赁房屋恢复原状。请您在2月17日前将房屋恢复原状，租金计算到墙体恢复原状为止”。 2020年2月2日，被告腾退租赁房屋，交付给原告。 2020年2月13日，原告工作人员向被告手机送达短信，告知被告：“关于您租赁的商铺墙体恢复费用，我们也请相关专业人士评估报告，报价单也已发过给您，如有异议您也可自行把墙体恢复”；“您方之前与三楼商户因一楼楼梯位置发生墙体渗水的事，我公司经您和三楼商户同意，我公司垫付1500元给渗水位置先行维修”；“根据您与我公司签订的租赁合同第四条第二项及第六条第一项，合同解除时应完好无损的把铺位交还给我公司”。 2020年3月16日，原告方向被告送达《律师函》，再次通知终止合同，并限期2020年3月20日前恢复原状，如消极履行义务或拒绝清场恢复原状，公司将委托第三方清理恢复。 被告按照原告要求对租赁房屋实施恢复原状施工，被告施工后没有与原告进行交接。 2020年4月22日，原告向被告送达短信，就被告恢复原状施工后部分墙体未恢复到位，要求再次恢复,并向被告明确继续恢复的具体问题。 被告没有再次实施恢复施工。 2020年5月6日，原告向被告送达短信，告知被告后期恢复所需费用报价，并告知另找他人恢复。 本院认为：原被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据合同第四条约定，2020年1月23日被告已经逾期房租超过30日，原告向被告送达《解除租赁合同通知书》，并于2020年2月1日、2日短信通知被告解除租赁合同，被告于2020年2月2日腾退房屋，原被告之间的《武圣殿将租赁合同》已经解除，被告交付30000元租赁押金原告不应退还。 被告腾退房屋后，原告多次向被告明确，依照合同约定应当恢复原状，并且房屋租金计算至房屋恢复原状之日止，被告没有提出异议，本院视为被告认同。但原告提举的《房屋恢复验收通知单》、《房屋租赁合同》系原告和业主共同制作或业主与他人共同制作，业主均系本案直接利害关系人，没有合同相对方出庭作证，没有其他证据印证，该两份证据不能作为认定案涉房屋恢复原状的日期。根据原被告双方往来短信可见，2020年5月6日原告仍向被告短信提出还要进一步恢复维修，被告没有举证证据证明自己提出异议，本院视为被告认同2020年5月6日仍没有完全恢复原状。根据双方约定，被告应当承担房屋租金自2020年1月1日可计算至2020年5月6日。按第三年租金323254元，被告应支付原告房屋租金111589元。 被告对案涉房屋虽实施恢复原状，但尚有部分恢复不够彻底，原告向被告通报了需要继续恢复的具体问题，并明确委托第三方维修，被告没有提出异议，本院视为被告认同。但原告提举的《中泉武圣殿S10-101-109、201-209恢复费用情况说明》，是原告自己制作，自说自话，没有其他证据相互印证；《情况说明》是证人证言，说明人舒洪春身份不明，舒洪春没有出庭作证、接受法庭询问。该两份说明均不能作为定案依据。鉴定费发票没有司法鉴定意见书内容相印证，不能证明该发票与本案具有关联性。三张白条不是正式票据，不能作为证据使用。原告关于鉴定费用及后期恢复原状费用的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告闫明磊于本判决生效之日起三十日内支付原告安徽中泉置地集团市场运营有限公司租赁费用111589元； 二、驳回原告安徽中泉置地集团市场运营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1709元，由原告安徽中泉置地集团市场运营有限公司负担417元，由被告闫明磊负担1292元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 张 伟 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 余文凤 附：判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。