上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初22434号原告：上海邑邦物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：肖嘉莹，财务总监。委托诉讼代理人：张莉，上海驷言律师事务所律师。被告：陆以昊，男，1997年1月5日生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：张云沙，上海业盈律师事务所律师。原告上海邑邦物业管理有限公司与被告陆以昊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告上海邑邦物业管理有限公司的委托诉讼代理人张莉、被告陆以昊的委托诉讼代理人张云沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海邑邦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年9月16日至2020年3月15日的物业服务费人民币3,476.40元、停车费360元；2、判令被告支付违约金1,185元。审理中，原告变更第二项诉请为：判令被告支付违约金(以欠费金额为基数，按日千分之三的标准，自2020年3月16日计算至实际支付之日止)。事实和理由：2019年9月16日，原告与上海市青浦区雅苑小区业委会签订《物业服务托管合同》，合同约定原告为雅苑小区提供物业服务，合同期为半年，自2019年9月16日至2020年3月15日，物业费用为多层每月每平方米3.50元，联排(底层)每月每平方米3.10元，物业服务费用按季度交纳，业主逾期交纳物业服务费、停车费的，按照日千分之三计违约金，合同对停车场的服务费用进行了明确约定。被告系雅苑小区116号102室房屋业主。原告认为其履行了合同义务，对被告居住的小区提供了物业管理，但被告未交纳相应物业服务费用，原告多次催讨未果，故诉诸法院。被告陆以昊辩称：对欠费期间及金额无异议，但不同意按照每月每平方米3.10元的标准支付物业费，认为原告提供的服务不符合合同约定，要求原告的物业费标准减少到2.50元每月每平方米。原告主张的违约金缺乏依据，被告方未支付物业费是因为原告未按合同提供服务，是原告违约在先。对于车位管理费，车位管理费是在原告对车位提供管理服务的基础上的，原告未按合同对车位进行任何管理，小区车子乱停、车位被占的情况一直有发生。本院经审理认定事实如下：被告系上海市青浦区朱家角镇沙淀中路XXX弄XXX号XXX室房屋业主，该房屋建筑面积地上为123.05平方米，地下为123.67平方米，属多层住宅。2019年9月16日，上海市青浦区雅苑小区业主委员会(以下简称雅苑业委会)与原告上海邑邦物业管理有限公司签订《物业服务托管合同》，约定由原告为雅苑小区提供物业管理服务；物业管理服务内容为物业共用部位的维护、物业公用设施设备的日常运行和维护、物业公共区域的绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、物业公共区域的秩序维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务；物业服务费收费标准为多层每月每平方米3.50元，联排(底层)地上面积每月每平方米3.10元、联排(底层)地下面积每月每平方米1.60元；停车位物业服务费为车库机动车车位每月每个60元；物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度第一月的上半月履行交纳义务，逾期交纳物业服务费用、停车费或者本合同约定的其他应交费用的，按日千分之三的标准计违约金；物业服务费用结算方式为酬金制，物业公司每月在预收的物业服务资金中按百分之十的比例提取酬金；合同为期半年，自2019年9月16日起至2020年3月15日止。因被告欠缴2019年9月16日至2020年3月15日的物业服务费及停车位物业服务费，故原告诉至本院。以上查明的事实，有以下证据证明：原、被告的陈述、原告提供的《物业服务托管合同》、面积费用明细表等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，双方对于原告是否按约履行物业服务存在争议。原告表示其对小区配备了安保和门岗，门岗每天对进出人员、快递收发进行登记；保洁每天进行服务，疫情期间进行消毒查杀。对于快递问题，原告每天有进行核实登记。疫情期间，快递不允许进入小区，部分快递放在小区外。门禁问题，门禁损坏也是正常现象，原告有及时处理。原告并提供了弱电系统维修及保养合同、绿化养护合同、建筑装潢垃圾清运处置合同、保洁服务合同、水箱清洗合同、电梯标保合同、保安服务合同，报修、接待记录、工程维修(日检)记录表、设施设备巡检记录、客服排班表、疫情期间境外抵青人员情况表、外来人员出入、车辆登记表，消毒记录表及工作人员消毒的照片。被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据真实性无法确认。物业服务合同是原告与案外人签某某，即使原告确实签订了合同，也不能证明原告按合同履行。巡检、消毒、报修记录等是原告单方制作的，也没有登记是否是涉案小区。报修登记表中，多项报修记录没有最终处理结果。排班表是原告单方制作，一共四名客服分两班，7点已下班，但很多业主7点之后才下班，7点之后就无法联系原告客服，导致业主有问题找不到原告。外来人员登记表，原告只提供了四天的记录，该四天系疫情期间，是政府要求登记。被告确认前期物业撤出，业委会成立后，通过政府协调，原告与雅苑业委会签订六个月的托管合同。被告还提出原告提供的服务不符合约定标准，楼道楼梯顶面粉刷层大面积脱落，在被告与原告沟通以后，原告也未及时处理，脱落物也未清理。公共道路灯具亮灯率99%以上，原告管理期间，车库内的灯只有五分之一的灯是亮的。电子防盗门，在原告服务期间，门禁失去功能，原告未及时处理仅张贴了门在维修的告示，并未维修。地面墙面未做到每日清扫，合同约定的是六辆保洁车，被告只有两辆保洁车。对讲系统未采用，任何外来人员均可随意进入小区，其他小区人员也可随意进出小区停车，门岗未起到作用，车位未良好管理，导致小区内车位乱停乱放。疫情期间，未严格控制小区人员出入，涉案小区管理松散，出入证随意发放，小区门岗形同虚设，疫情期间快递不能入小区，原告未如其他物业公司一样提供场地存放快递，导致快递随意丢放。被告向本院提供了2020年10月28日被告委托诉讼代理人与居委会工作人员的电话录音光盘、业主的投诉信息及照片打印件。原告对被告提供的证据质证意见为对光盘的真实性、关联性不予认可。对表决投票的照片不予认可，认为时间是2019年1月，照片也反映不出表决的具体事项；对投诉信息不予认可，认为是业主单方陈述；对其余照片真实性不予认可，部分没有时间、看不出地点。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。原告上海邑邦物业管理有限公司与雅苑业委会签某某《物业服务托管合同》，在未被宣告无效或撤销前，系有效合同，对小区全体业主具有法律约束力，双方均应按合同约定履行应尽义务。对于物业管理费标准被告未提供业主大会就物业管理费下调已达成决议且与原告已协商一致的证据，故物业服务费标准应按原告与雅苑业委会的合同约定进行确定。物业服务合同属于长期性服务合同，相对其他服务合同，提供服务及接受服务的两方彼此更应互相配合协作。对物业服务的不足之处，业主有权提出合理化建议和意见，但物业服务具有连续、长期的特性，虽有服务瑕疵，不足以构成业主拒交物业服务费的理由，故本院对原告要求被告支付物业服务费及停车位物业服务费的诉请予以支持。被告提供的证据虽可反映出原告部分服务工作存在不尽如人意之处，但现有证据不足以证明原告的物业管理服务存在违反合同约定的严重瑕疵，故本院难以采纳被告的该项答辩意见。根据被告的答辩及提供的证据，其并非恶意拖欠物业服务费，故本院对原告要求被告支付违约金的主张不予支持。依照《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条规定，判决如下：一、被告陆以昊应于本判决生效之日起十日内支付原告上海邑邦物业管理有限公司2019年9月16日至2020年3月15日的物业服务费3,475.98元；二、被告陆以昊应于本判决生效之日起十日内支付原告上海邑邦物业管理有限公司2019年9月16日至2020年3月15日的停车位物业服务费360元；三、驳回原告上海邑邦物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陆以昊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 王美芳二〇二〇年十二月三十日法官助理 张佳欢书 记 员 胡冬美附：相关法律条文一、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。