北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初19463号原告（反诉被告）：宋丽颖，女，1981年11月29日出生，汉族，无职业，住河北省秦皇岛市昌黎县。委托诉讼代理人：申学兵，北京东通律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京新亚房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区玉桥西里****楼**138。法定代表人：李小趁，总经理。委托诉讼代理人：方旭，1994年7月27日出生，北京新亚房地产经纪有限公司职员，住北京市通州区。原告宋丽颖与被告北京新亚房地产经纪有限公司（以下简称新亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋丽颖的委托诉讼代理人申学兵，被告新亚公司的委托诉讼代理人方旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋丽颖向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除宋丽颖与新亚公司签订的《北京市房屋出租代理合同》；2.请求依法判令新亚公司向宋丽颖支付拖欠的租金23052元；3.请求依法判令新亚公司支付宋丽颖违约金14000元；4.请求依法判令新亚公司支付拖欠水费1705元、电费544.8元；5.诉讼费由新亚公司承担。事实与理由：我和新亚公司于2019年7月15日签订《北京市房屋出租代理合同》，我将位于北京市通州区金隅花石匠131号楼2单元1001号房屋（以下简称1001号房屋）出租给新亚公司代理。出租代理期限自2019年7月20日至2024年7月19日，共计五年，租金标准第一年为7200元/月，以后每年按照5%递增（第一年有40天空置期，第二到第五年每年有20天空置期）。租金支付期限为每月10日前付房租，押金5000元。合同履行期间，新亚公司只在前三个月按合同约定履行，即2019年7月10日付房租7200元，8月10日付房租0元，9月10日付房租4800元（空置期40天，房租为0），剩余九个月均未按合同约定的时间及数额给付。2019年10月10日，我并未收到新亚公司按照合同规定的房租，在多次催促后新亚公司于2019年10月12日给付19800元，2020年1月9日给付19800元，2020年4月26日给付15000元。累计拖欠房租10200元。为了维护我的合法权益不受侵害，故起诉请求法院维护我的合法权益。被告新亚公司辩称：同意解除合同，并且对于宋丽颖有证据证明我公司欠付的水电费同意支付。不同意支付宋丽颖违约金，诉争房屋不是我公司不想租了，是宋丽颖不让我公司租赁。宋丽颖不止一次的换了锁，我公司不能再租了。关于换锁的事情，多次报警，警察也进行过了协调。宋丽颖拖欠物业费导致我公司在物业买水买电很困难。宋丽颖还拖欠我公司5000元押金，疫情期间，我公司和宋丽颖对租金进行了协商，协商后将租金给了宋丽颖，但宋丽颖当场又反悔了，而且当天换了锁，租户无法进出，当晚报警警察协调后宋丽颖才留下一把钥匙让租户进出。因为宋丽颖在疫情期间从外地来北京，来京后隔离了14天之后再也联系不上了。因为当时已经支付了房租，所以我公司又换了锁，让租户可以使用。我公司现在已经不欠宋丽颖的房租了。新亚公司向本院提出反诉请求：1.宋丽颖返还我公司房屋押金5000元并支付违约金13000元；2.本案反诉费由宋丽颖负担。事实与理由，合同无法继续履行是因为宋丽颖经常换锁，拖欠物业费，导致我公司买水买电都很困难，是宋丽颖违约。针对新亚公司的反诉请求，宋丽颖辩称：不同意新亚公司的反诉请求。新亚公司支付拖欠的房屋租金后宋丽颖同意退还押金，现在新亚公司还欠宋丽颖房租。不同意支付违约金，是新亚公司违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年7月18日，宋丽颖作为出租方（甲方），新亚公司作为代理方（乙方），就1001号房屋签订《北京市房屋出租代理合同》，约定出租代理期限自2019年7月20日至2024年7月19日，共计五年。第六条租金、佣金约定：第一年：租金标准7200元/月，按月缴付，具体付款日期：第一次2019年7月20日（￥7200元整），第二次2019年9月10日（￥4800元整），第三次2019年10月10日（￥7200元整），第四次2019年11月10日（￥7200元整）。第二年：租金标准7560元/月，按月缴付，具体付款日期：第一次2020年7月10日（￥2520元整），第二次2020年8月10日（￥7560元整），第三次2019年9月10日（￥7560元整），第四次2020年10月10日（￥7560元整）。第三年：租金标准7938元/月，按月缴付，具体付款日期：第一次2021年7月10日（￥2646元整），第二次2021年8月10日（￥7938元整），第三次2021年9月10日（￥7938元整），第四次2021年10月10日（￥7938元整）。第四年：租金标准8334元/月，按月缴付，具体付款日期：第一次2022年7月10日（￥2778元整），第二次2022年8月10日（￥8334元整），第三次2022年9月10日（￥8334元整），第四次2022年10月10日（￥8334元整）。第五年：租金标准8751元/月，按月缴付，具体付款日期：第一次2023年7月10日（￥2917元整），第二次2023年8月10日（￥8751元整），第三次2023年9月10日（￥8751元整），第四次2023年10月10日（￥8751元整）。第十二条违约责任约定：（一）出租代理期内甲方需提前终止合同的，应提前30日通知乙方，并按月租金的200%支付违约金，由此给乙方及代理客户造成的经纪损失甲方应当承担赔偿责任。（二）出租代理期内乙方需提前终止合同，应提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。合同签订后，宋丽颖向新亚公司交付了房屋，新亚公司将房屋分租他人。后新亚公司于2019年7月15日支付租金12200元（包含押金5000元），2019年9月10日支付租金4800元，2019年10月12日支付租金19800元，2020年1月9日支付租金19800元，2020年4月26日支付租金15000元。2020年4月起，宋丽颖与新亚公司发生争议，宋丽颖至1001号房屋处更换门锁，导致实际租户无法出入，双方报警，经协调后留一把新换门锁钥匙给租户进出。2020年9月21日，宋丽颖至1001号房屋处查看，发现租户已经搬走，故更换门锁收回房屋，并核实欠付水费1705元、电费544.8元。在本案审理过程中，宋丽颖表示因新亚公司未足额支付房租，多次催促其补齐房租，因新亚公司未补齐房租，双方曾于2020年4月发生了争议并报警，2020年6月其曾通知新亚公司如不补起房租，1001号房屋将不再出租给新亚公司使用。新亚公司称，2019年10月，曾与宋丽颖协商将房租降低至6600元每月，故2019年10月12日、2020年1月9日分别支付季度租金19800元。2020年疫情期间，曾协商将房租继续降低，宋丽颖曾答应后反悔，故双方发生争议，1001号房屋内实际租户本想继续租赁该房屋，但因宋丽颖多次更换门锁的行为导致租户无法使用该房屋，故租户于2020年7月中旬陆续搬离该房屋。新亚公司同时表示，租户搬走后，其与宋丽颖并未办理该房屋的交接手续，但租户自房屋内搬离时，物业均会与业主核实，否则租户无法将物品自小区内搬离，故宋丽颖应知晓租户自房屋内搬离情况。本院认为：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，宋丽颖与新亚公司签订的《北京市房屋出租代理合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。现宋丽颖要求解除合同，新亚公司亦同意解除合同，本院对此不持异议。在合同履行的过程中，新亚公司自2019年10月12日起给付宋丽颖的租金金额即与合同约定的金额不一致，现新亚公司提供的证据不足以证明其对租金金额与宋丽颖已经另行协商一致，故新亚公司应当按照合同约定足额向宋丽颖支付租金，故对于宋丽颖要求新亚公司补足2019年10月至2020年7月期间租金10200元的诉讼请求，本院予以支持；对于宋丽颖主张的2020年7月至2020年9月20日期间的租金的诉讼请求，本院认为，2020年4月宋丽颖与新亚公司因租金未能协商一致后产生了争议，宋丽颖更换门锁影响了租户对该房屋的使用，新亚公司自2020年7月起未向宋丽颖继续交租亦以实际行为表示了不继续履行《北京市房屋出租代理合同》，在租户搬离1001号房屋后新亚公司虽未与宋丽颖进行交割，但租户自1001号房屋搬离时，物业公司必然要告知作为房主的宋丽颖，并得到其允许后租户才能将1001号房屋内的物品搬出，故宋丽颖应当知晓租户2020年7月已经自房屋内搬离的事实。同时，在宋丽颖提交起诉书及本案简易程序开庭时，宋丽颖亦仅主张了新亚公司至2020年7月期间的未足额支付的租金10200元的部分，后期在新亚公司提出反诉后，宋丽颖才变更了诉讼请求继续主张房屋租金至2020年9月20日，故对宋丽颖主张该部分租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。对于宋丽颖要求新亚公司支付违约金的诉讼请求，在《北京市房屋出租代理合同》履行的过程中，新亚公司未向宋丽颖足额支付租金，已经构成违约，但在2020年疫情期间，新亚公司曾向宋丽颖提出了降低租金的请求，即使双方未能协商一致，但宋丽颖更换门锁的行为已经实际影响了租户对房屋的正常使用，亦有过错，因此，本院综合考虑双方过错、疫情因素，根据公平原则，酌情降低违约金的金额，酌定新亚公司给付宋丽颖违约金3000元，对于宋丽颖该项诉讼请求中过高的部分，本院依法不予支持。对于宋丽颖要求新亚公司给付水费1705元，电费544.8元的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院依法予以支持。对于新亚公司要求宋丽颖返还房屋押金5000元的诉讼请求，因合同已经解除，故新亚公司的该项反诉请求理由正当，证据充分，本院依法予以支持。对于新亚公司要求宋丽颖支付违约金13000元的诉讼请求，因新亚公司违约在先，故其该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起，解除原告宋丽颖作为出租方（甲方）、被告北京新亚房地产经纪有限公司作为代理方（乙方）于二〇一九年七月十八日签订的《北京市房屋出租代理合同》；二、被告北京新亚房地产经纪有限公司给付原告宋丽颖房屋租金10200元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京新亚房地产经纪有限公司给付原告宋丽颖违约金3000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告北京新亚房地产经纪有限公司给付原告宋丽颖水费1705元、电费544.8元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、原告宋丽颖返还被告北京新亚房地产经纪有限公司房屋押金5000元，于本判决生效之日起七日内执行清；六、驳回原告宋丽颖的其他诉讼请求；七、驳回被告北京新亚房地产经纪有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费907.19元（含反诉费125元），由原告宋丽颖负担620.94元（含反诉费25元，已交纳），由被告北京新亚房地产经纪有限公司负担286.25元（含反诉费100元），已交纳125元，剩余161.25元于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘丹丹人民陪审员  刘永红人民陪审员  张立红二〇二〇年十二月八日法官 助理  于广英书 记 员  郎 朗