广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8928号上诉人（原审被告一）：江莲云，女，汉族，1963年3月5日出生，身份证号码352************023，住所地广东省深圳市宝安区**************。上诉人（原审被告二）：钟智敏，男，汉族，1993年7月20日出生，身份证号码440************217，住所地广东省深圳市龙岗区********************。两上诉人的共同委托诉讼代理人：周启维，广东华安联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周惠锦，女，汉族，1983年11月1日出生，身份证号码431************627，住所地**省**县********。委托诉讼代理人：廖立人、罗美卿，广东海瀚律师事务所律师上诉人江莲云、钟智敏与被上诉人周惠锦因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初3331号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、请求二审法院依法撤销或改判一审法院作出的（2020)粤1391民初3331号民事判决书；2、请求二审法院驳回被上诉人的所有诉讼请求；3、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案200万元的性质应认定为转让费，并非押金。1、上诉人与被上诉人之间虽未签订书面的租赁合同、转让协议，但是双方实际上是已经在履行租赁合同及转让协议了。从被上诉人提交的银行流水及上诉人提交的微信聊天记录来看，被上诉人一直有按照转让协议的内容向上诉人陆陆续续的支付转让费，即涉案所称的200万元。2、涉案租赁物的月租金为4万元，按照租赁行业的通用情况来说，押金通常情况下是押2个月的租金，而不可能押200万元，即月租金50倍的情况。对此，按照一般常理推断是不合理的，是解释不通的。另外，从上诉人提交的证据第57页被上诉人方的代表人之一詹静与被告聊天称“之前不是跟您谈了，说我们租金半年一付，就不交押金了吗”。这说明，当时双方是未约定押金的，被上诉人存在虚假陈述。而该言论也与被上诉人提交的证据7《证人詹静证言》存在矛盾，被上诉人涉嫌提供虚假证据。3、从双方提交的证据及庭审过程中可以明确，双方之间尚未签订的租赁合同及转让协议均是由被上诉人方草拟且发送给被告方的，转让费200万元也是由被上诉人方起草的，在合同是由被上诉人方起草的情况下，被上诉人方不可能不清楚该200万元的性质。4、从2016年8月份开始，双方就已经明确了该200万元是转让费。上诉人提交的证据第48页-55页：2016年8月4日，被上诉人方的代表人之一詹某称“明天先给你50万，下个星期把另50万给你”，这里的100万元就是指的是200万元转让费当中应当先付的一半；2016年8月12日，上诉人称“你这次都这么麻烦付款，那下次100万不是很麻烦”，被上诉人方的代表人之一詹某回复称“年底了，会把一些款收回来，到时就好些”，这里的100万元就是指的是200万元转让费当中剩下未付的100万元。因此，双方从一开始就已经约定好该200万元为转让费，且也不存在被上诉人庭审时所称的上诉人要求付一点押金后又再付一点押金，被上诉人的陈述前后矛盾。二、涉案200万元不存在退回的事实依据以及法律依据。1、从被上诉人方发过来的转让协议来看，上诉人是将其正在经营的酒店转让给被上诉人的，可以说，在转让时，该酒店就已经是成熟、可经营的了。该200万元转让费涉及的是租赁标的物酒店的经营权（包括证、照、客源）、全套设施、设备、厨房用品、装饰装修、电梯等。而现在由于被上诉人的违约，未能做好租赁标的物酒店设施、设备、装饰装修、电梯等的有效维护，导致租赁标的物酒店损坏严重。现如果要重新使用租赁标的物酒店，需要进行重新装饰装修、维修甚至于更换电梯，给上诉人及房东是带来巨大损失的。2、从当地相关产业的行情来说，法院对此也做了相应的调查，收取转让费是行业普遍情况，不予退还是行业习惯。三、被上诉人起诉的事实依据有误，应予以驳回其诉讼请求。1、涉案的200万元属于转让费，双方系根据口头约定的转让协议及事实存在的转让协议关系对该200万元进行约定的，而并非是基于租赁关系的押金。涉案的争议标的应当适用关于转让协议的相关规定，而并非是租赁关系的相关规定。因此，被上诉人所称的租赁合同是否有效的问题，仅能影响与租赁关系相关的押金、租金、水电费用等，并不能基于租赁合同是否有效即认定该200万元转让费的效力问题以及是否应当退回的问题。2、退一万步讲，惠州市中级人民法院作出的（2019)粤13民终2891号民事判决书中已针对类似本案租赁物的情况，作出了相关认定。惠州市中级人民法院认为，由于各地政府和房地产管理部门对于住宅规划和用地管理的规定以及当地实际情况的不同，核发许可证书的类型也可能不一，同时具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、乡村建设规划许可证、开工通知书的，已充分证明房屋已获得相关部门审批建设。因此，被上诉人主张涉案租赁合同无效，无事实依据。3、退一万步讲，租赁标的物是否存在违建的问题，应当是由相关行政部门作出认定及处罚，而并非是由被上诉人进行认定。综上所述，为了维护上诉人的合法权益，上诉人请求惠州市中级人民法院依法撤销或改判一审法院作出的（2020)粤1391民初3331号民事判决书，支持上诉人的诉讼请求。上诉人在二审查询中补充事实与理由如下：一、上诉人江莲云与被上诉人周惠锦（以下称“周”）之间口头约定了转让协议。被上诉人已实际履行转让协议的主要义务，涉案的200万元的性质应认定为转让费。1.上诉人提供的聊天记录中，证据第31页，上诉人江莲云称“金xx江莲云”；第37和38页，江让周改微信名，“这样客人容易找你”；第45页江给小静推客人名片；第55页江给小静推客人名片，加上证据第18页转让协议中“金xx全套设备，证、照转让给乙方”；证据第32页“酒店整体转让乙方经营”；证据第66页“金xx酒店的装修部分转让给乙方使用”，可以证明上诉人江是将正在经营的酒店转让给被上诉人的，且被上诉人已实际经营转让后的酒店。在聊天记录中双方协商的过程中，被上诉人一方多次发修改过的合同给上诉人，都是有两份合同，说明在协商过程中，双方一直认可需要签订两份合同即租赁合同和转让合同的事实。2.上诉人提交的聊天记录中，证据第48页，在2016年8月4日，上诉人江和詹静提到了100万元；证据第49页，2016年8月5日，小静说“20万元收到了吗？”“要换个银行继续”；证据第50、51页，2016年8月11日，小静说“昨天转了24万元”；证据第56页，2016年8月15日，小静说“一共给了110万了”，可以证明最早在2016年8月，被上诉人一方就已经实际履行转让协议的主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”根据聊天记录显示，双方约定采用书面形式订立酒店转让协议，后双方虽然未订立书面合同，被上诉人一方已实际履行转让协议中支付转让费的主要义务，上诉人江接受了被上诉人一方的转账，且酒店包括酒店内财产设备等已实际移交被上诉人经营，上诉人江已经全部履行了自己的合同义务，被上诉人取得酒店经营权及相应资产的合同目的已经实现，可以认定转让协议依法成立3.证据第16页，2017年1月14日，被上诉人周发了《酒店转让协议》给上诉人江，第18页，协议中写明“转让费共计：人民币200万元”，第29页，《租赁合同书》中写明“如果因甲方抵押房屋造成乙方无法正常经营，甲方应退还乙方所付转让金及赔偿其他损失”，被上诉人一方2016年已经有转账接近约定的200万元转让费的行为，2017年被上诉人发的合同是其真实的意思表示，证明被上诉人周对之前2016年8月份支付的款项性质为转让费和租金的认可。双方虽未正式签约，但双方愿意签订转让合同的意思表示明确，并对转让合同的主要内容达成合意且就转让的酒店进行交接，并由被上诉人接手经营，合同已实际履行。证据第69页中的《房屋租赁合同书》写明“交纳押金80000元”，与200万元转让费的数额相差巨大。没有人会在只要求8万押金的情况下，而乐意支付200万押金，两者相差25倍。更何况被上诉一方连押金也不愿意支付。（证据第57页，小静说“之前不是跟您谈了，说我们租金半年一付，就不交押金了吗？”）。正因为被上诉一方不愿支付押金，上诉人不得不在2017年将2016年谈妥的30万押金降为8万押金。因此，若认定200万为押金是无法解释双方微信聊天内容，而只有认定为转让费才符合双方真实意思表示。因此押金8万和转让费200万无论在性质、金额还是给付对象上均有明显区别，所以将200万元认定为押金不仅是不合理的，而且不符合事实。4.被上诉人周在2017年11月12日提交的起诉状中的诉讼请求是“向原告返还租房押金贰佰万元整”（打印字体），构成了被上诉人周对已实际履行了200万元的主要内容的自认。二、一审法院认为上诉人作为出租人应当在租赁期间保持租赁物及经营酒店符合经营条件包括厨房设备等附着物不符合房屋租赁的交易习惯。出租人在租赁期间保持酒店符合经营条件，应是对酒店房屋产权合法、布局、消防设备、水电、协助办理营业执照等方面的要求，而不应该包括对厨房用品、酒店装饰、固定资产、低值易耗品等的转让。出租人将正在经营的酒店包括装修和各类经营所需物品转让给承租人，使承租人免于酒店装修和购置大部分物品，同时从聊天记录中可以证明上诉人江转让酒店后，“金xx”的酒店名称以及客源等无形资产也一并转让给被上诉人周，因而转让费是对酒店设备设施等物品以及无形资产的折价转让的约定，符合酒店房屋租赁和转让的交易习惯。三、案涉租赁合同和转让协议的合同主体不同。本案中存在两个法律关系，分别是上诉人钟和案外人邱霖与被上诉人周之间的房屋租赁关系和上诉人江与被上诉人周之间的酒店转让关系。江作为钟和邱霖的代理人与周约定并成立了房屋租赁关系，江作为酒店的经营者与周约定并成立了酒店转让关系。江在取得房屋的两个产权人钟和邱霖的代理权之后，自己花钱对房屋进行了装修，开始经营酒店，这个过程之中江与产权人钟和邱霖成立了代理关系之外的租赁关系，之后才将正在经营的酒店整体转让给了周，江与周协商的房屋租赁合同是江代理产权人钟和邱霖来与周协商的，即租赁合同的主体是钟、邱霖和周。而转让协议的合同主体是江与周，这是两个不同的法律关系。案涉转让费是上诉人与被上诉人之间形成的转让关系的款项。四、被上诉人的行为违反诚实信用原则。从聊天记录中可以证明上诉人江与被上诉人周之间口头转让协议中的主要义务达成一致意见并已实际履行，被上诉人已受让酒店，因自身原因经营不善，短暂经营后停业，被上诉人为拿回前期对经营酒店的投入，试图耍赖将200万元转让费定义为押金，违背了诚实信用原则。五、被上诉人提供的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。1.一审法院认定双方中止房屋租赁关系的依据是被上诉人提供的三名证人和《证人证言》，被上诉人提供的三名证人中，周保倩是被上诉人的员工，廖彦波和周继冲是周惠锦的朋友甚至是表哥和堂哥（《周惠锦关于涉案房屋交接经过说明》第一页最后三行），与被上诉人存在利害关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言”之规定，一审法院仅凭周保倩、廖彦波和周继冲三人的证言，不足以证明被上诉人已交付涉案酒店。即使有其他证据可以证明被上诉人已搬离酒店，但被上诉人搬离之前并未与上诉人达成合意，办理正常的房屋交接手续，造成上诉人租赁物严重损毁，被上诉人应当承担赔偿责任，并应继续支付租金至交还房屋之日。2.经过类案检索，检索到两份与本案在基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面具有相似性，且已经人民法院裁判生效的案件。广东省高级人民法院（2019）粤民申4373号民事裁定书中有与上述相同的观点，认为一审原告提供的证人作为原告的朋友，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，仅凭证人的证言，不足以证明原告已交付涉案商铺。广东省高级人民法院（2017）粤民申3901号民事裁定书中也有与上述相同的观点，认为一审被告提供的证人是被告的员工，与被告存在利害关系，其证言不足以证明被告的主张。请求贵院根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》第十条：“提交其他类案作为控（诉）辩理由的，人民法院可以通过释明等方式予以回应。”之规定，对上诉人提供的上述两个案例予以回应。被上诉人辩称，一、答辩人与被答辩人之间未就租赁涉案酒店签订过任何书面合同，双方之间系事实上的租赁关系。从被答辩人提供的微信聊天记录可以看出，答辩人与被答辩人在协商签订租赁合同过程中，确实是提出过转让费一事，但答辩人所指的转让费的支付前提是涉案房产有房产证，被答辩人是二手房东，有权处置，此处的“转让费”是包括酒店里面的全部设施设备以及证照齐全的情况下可变更至答辩人名下的对价。但被答辩人不同意答辩人起草的协议内容，双方未达成一致合意。1.被答辩人在一审时向法院提交的证据二-公证书中的微信聊天记录第16页，2017年1月14日下午14:43，答辩人的哥哥周某辉向上诉人发送了一份文件名称为《金xx酒店转让协议》，该份协议中的转让方（甲方）是江莲云，受让方（乙方）是周惠锦，房东（丙方）处未填写，该协议中第一条丙方对产权的声明“丙方对产权的声明，丙方根据国家规定，已依法取得惠州市惠阳区（县）的房屋所有权证书”，第二条约定：“丙方同意将其自营的位于（惠州市惠阳区*******）的金xx酒店全套设备、证照转让给乙方，酒店建筑面积为平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，转让费总计为人民币200万元。具体财产包括：房屋现有的全部设备、设施、厨房用品、装饰类等，还有乙方（周惠锦）认可的其他东西”。第四条约定了转让费分3次付清，第一次甲乙双方在酒店设施设备清点交接完毕后，乙方向甲方支付100万元，第二次甲乙双方在正式签订合同后支付转让费，80万元，在甲乙双方办理完营业执照、特种行业许可证、卫生许可证、消防合格意见书等相关证件过户手续后，乙方在半年内向甲方分期付清……由该部分协议内容可以看出：第一，该协议第一条内容可说明，答辩人以为涉案房屋是有房产证的，涉案房屋是有房产证是答辩人承租的前提。第二，该转让协议将房东列为协议的丙方，但是却没有在丙方处填写江莲云，结合协议第二条“……保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务”可知，答辩人在起草该份协议时，不知道被答辩人是房东，而是以为被答辩人是二手房东，所以将该200万元写成是转让费（按租赁行业惯例，一手房东是不会收取转让费的，收取转让费的一般是二手房东）。第三，该协议第二条的内容写明，转让的标的是包括涉案酒店的全部设备、证、照。第四，200万转让费的支付方式是分期支付，且是以甲方协助乙方办理完毕营业执照、特种行业许可证、卫生许可证、消防合格意见书等相关证件过户手续为尾款20万元的付款条件的。被答辩人在一审时向法院提交的证据二-公证书中的微信聊天记录第23页，2017年1月14日下午15:44分，被答辩人就周某辉发送的上述协议回复：“按以前小静老公起草的合同，我们接受，你这个协议我不接受……”由此可见，被答辩人并不认可该份《金xx酒店转让协议》，双方未就《金xx酒店转让协议》内容达成一致意见。综观答辩人与被答辩人自租赁关系开始至租赁关系结束，双方实际上也没有按照该份《金xx酒店转让协议》履行。2.被答辩人在一审时向法院提交的证据二-公证书中的微信聊天记录第31页，2017年1月14日晚上21:09,周某辉向被答辩人发送了一份文件名称为《酒店租赁经营合同书-1》及《宾馆转让协议书-4》。从该份《酒店租赁经营合同书-1》中第一条第4款约定：“甲方作为该房屋的唯一合法产权人与乙方建立租赁合同关系。甲方应保证对本合同所涉之租赁房屋及配套附属设施等享有使用权及合法处置权……”可知，答辩人想要与被答辩人建立的是租赁合同关系。此外，该份《酒店租赁经营合同书1》未约定转让费事宜。《宾馆转让协议书-4》中仅约定了转让标的，但未约定转让费金额及转让费支付方式。即《酒店租赁经营合同书1》及《宾馆转让协议书-4》均未约定转让费。被答辩人在一审时向法院提交的证据二-公证书中的微信聊天记录第31页，针对答辩人（周某辉）发送的《酒店租赁经营合同书1》及《宾馆转让协议书-4》，被答辩人未作任何答复。由此可见，被答辩人也不认可答辩人发送的《酒店租赁经营合同书1》及《宾馆转让协议书-4》的内容，双方未就该两份协议达成一致意见。二、被答辩人在上诉补充意见中称“本案存在两个法律关系”完全属于混淆视听，没有任何事实与法律依据。三、答辩人申请的三名证人与答辩人不存在法律上的利害关系。答辩人申请的该三名证人均有出庭作证，该三名证人均证明了答辩人在2017年9月10日将涉案房产交还给被答辩人，被答辩人在一审庭审中对此也未提出异议。而且答辩人提交的证人证言的内容与被答辩人在一审提交的证人证言的内容以及提交的落款时间为2017年10月20日水电费票据（可证明上诉人接收了房屋，在2017年10月20日自行去交了水电费）是相互印证的。答辩人提交的3名证人出具的证人证言可以作为认定本案事实的依据。四、需要强调的是，涉案房产没有办理产权登记，没有取得房产证，也未按照建设公证规划许可证的规定建设。答辩人与被答辩人之间关于涉案房产之间成立的租赁关系，依法应认定为无效。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，依法驳回被答辩人的全部上诉请求。一审原告向一审法院起诉请求：请求判令两被告连带向原告返还租房押金1897800元及利息，利息按中国银行同期贷款利率计算，自合同解除之日起的次日即2017年9月11日计算至被告向原告全部返还全部款项之日止。一审法院认定事实：被告一江莲云是被告二钟智敏的母亲。坐落于xxxx村的使用面积为180平方米的土地使用权人为邱霖、钟智敏，该土地上建有一栋九层高的楼房，并未办理房屋产权证。邱霖对涉案房产由邱霖占有的部分委托被告一江莲云对外进行经营，被告一江莲云将涉案房产装修并添置家具后出租给原告用于经营酒店，双方并未签订书面的租赁合同，双方口头约定每月租金40000元。2016年8月5日，原告委托李某凤向被告一转账500000元；2016年8月11日，原告委托周某飞向被告一转账240000元（2016年8月1日至2017年1月31日的租金）；2016年8月14日，案外人辛某连向被告一转账100000元；2016年8月15日，原告委托周某敏向被告一转账150000元；2016年8月15日，案外人詹某向被告一转账100000元；2016年8月18日，案外人詹某向被告一转账100000元；2017年1月20日，原告委托周某辉向被告一转账850000元；2017年7月26日，案外人詹某向被告一转账26000元；2017年7月27日，案外人詹某向被告一转账15000元；2017年7月28日，案外人詹某向被告一转账20000元及原告周惠锦通过微信转账给被告一10000元房屋租金，以上原告共转了2111000元给被告一，其中250000元为租金。被告江莲云于2016年8月5日将涉案房屋交付给原告经营，被告一交付的房屋大堂装修较为豪华，配有电梯、洗衣设备、客房配有床、被褥、电视等。原告于2017年7月7日领取个体工商户营业执照，将其经营的涉案房产注册为“惠州大亚湾xx旅馆”，后因经营不善，原告于2017年9月10日搬出涉案房产。一审法院认为，本案的争议焦点有：一、原、被告双方有无签订《房屋租赁合同》和《金xx酒店转让合同》的问题；二、双方何时终止了房屋租赁关系的问题；三、原告主张的款项是属于租房押金还是酒店设备、设施、厨房用品、装饰灯的转让费的问题。一、原、被告双方有无签订《房屋租赁合同》和《金xx酒店转让合同》的问题被告方提供的提交的《房屋租赁合同》和《金xx酒店转让合同》均无原告周惠锦与被告一江莲云、被告二钟智敏双方的签字，因此，双方并未签订书面合同，原、被告双方只是口头约定了租赁关系，且原告已实际租赁了被告的房屋用于酒店经营，双方已形成事实租赁关系。该租赁行为没有违反法律及行政法规的禁止性规定，租赁行为有效，应受法律保护。二、双方何时终止了房屋租赁关系问题原告向法院申请三名证人出庭用于证明其于2017年9月10日搬离了酒店，三名证人均出庭对其《证人证言》予以认可，且三名证人的《证人证言》相互印证，均证实了2017年9月10日，原告已经搬离了酒店；对此，被告在重审庭审中也未对该事实提出异议，故本院认定原、被告双方于2017年9月10日终止了房屋租赁关系。三、原告主张的款项是属于租房押金还是酒店设备、设施、厨房用品、装饰灯的转让费问题原告已经实际承租了被告方的房屋，按照合同法的有关规定，被告作为出租人应当在租赁期间保持租赁物即经营的酒店符合经营条件，此外，如果是原告受让房屋里的附着物，则租赁关系解除时，附着物应归原告所有，或由被告方折价赔偿，如此，并不符合房屋租赁的交易习惯，故认定原告主张的款项属于租房押金更为符合本案事实。被告没有提交任何证据证明原告主张的款项属于转让金，故被告辩称原告主张的款项是转让金，没有事实依据，不予认定。原告已经于2017年9月10日搬离了该酒店，已经终止了双方的租赁关系，原告从2016年8月5日开始经营该酒店至2017年9月10日搬离该酒店，总共经营401天。按原、被告约定每月租金为40000元计算，现原告需要支付给被告租金共计534667元（40000元/月÷30天×401天），原告已支付被告租金250000元，仍应支付租金284667元。扣除应付未付租金后，被告方应退回原告押金1576333元。按照惯例，通常租赁押金可以抵扣租金或者退还，双方也没有约定应支付利息，故原告主张从2017年9月11日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息，没有法律依据，不予支持。综上所述，原告诉请有理的部分，予以支持，诉请无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、二百零七条及二百一十六条的规定，判决如下：一、被告江莲云、钟智敏应在本判决生效之日起十日内返还原告周惠锦租房押金1576333元。二、驳回原告周惠锦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22800元,由原告负担3862元，两被告负担18938元。本案二审期间，上诉人提交了新证据，被上诉人对此发表了质证意见。一审认定事实清楚，予以确认。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。根据双方的诉辩主张，现本案争议的焦点为：1、涉案合同的效力；2、涉案的200万元款项如何处理。具体评析如下：关于涉案合同的效力问题，根据上诉人一审提交的涉案房屋的证件可知，涉案房屋的建设规划许可证上载明“层数≤6层”，而涉案房屋违规加建房屋层数至9层，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案租赁合同的效力应认定为无效。涉案的200万元如何处理的问题，依据《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，涉案的200万元应由上诉人返还给被上诉人。虽然涉案的租赁合同为无效合同，被上诉人实际占有使用了涉案房屋，依法应支付相应的占用费，该占用费参照双方约定的租金标准予以支付，抵扣后上诉人仍需返还1576333元给被上诉人。综上，原审法院认定事实清楚，虽适用法律不当，但实体处理正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用22800元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 卫书平审判员 寇 倩二〇二〇年十二月二十三日书记员 黄春婷附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；