北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初14626号原告（反诉被告）：北京真诚宏业投资管理有限公司，住所地北京市大兴区北兴路（东段）2号院20号楼6层6015室。法定代表人：曾申，经理。委托诉讼代理人：周红燕，北京昂信律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京天天通科技开发有限公司，住所地北京市西城区阜外大街34号3号楼512室。法定代表人：赵秀云，总经理。委托诉讼代理人：曾宪湘，北京京航律师事务所律师。原告（反诉被告）北京真诚宏业投资管理有限公司（以下简称：真诚宏业公司）与被告（反诉原告）北京天天通科技开发有限公司（以下简称：天天通公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告真诚宏业公司的委托诉讼代理人周红燕，被告天天通公司委托诉讼代理人曾宪湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。真诚宏业公司提出如下诉讼请求：1.请求确认解除原告与被告签订的《经营场地租赁合同》；2.请求判决被告返还原告2020年2月1日至2020年10月31日期间租金90000元以及2018年9月支付的押金10000元；3.判决被告赔偿原告搬家费用9000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月，原告与天天通公司签订经营场地租赁合同。约定，天天通公司将位于北京市大兴区黄村镇高家堡甲1号内57号院（包括库房、办公室）457平方米租给原告用于调料存放经营，租赁期限从2018年10月1日至2020年10月31日，每年租金120000元，押金10000元，合同签订后，原告按照被告指示，将租金和押金转入被告账户。2019年10月16日，原告向被告支付最后一年租金120000元。春节后，由于疫情影响被告对整个库房进行管控，不允许人员、车辆进入，4月30日通知允许人员车辆入场，5月1日下午发生火灾，大兴区城市管理综合行政执法局向被告下达《限期拆除决定书》，责令被告拆除包括出租给原告的库房场地在内的位于北京市大兴区黄村镇高家堡村甲1号院内的违建房屋232处（建筑面积共约35577.8平方米）。2020年5月3日，对该地址房屋进行拆除。原告认为，被告出租违建房屋场地给原告，并对出租物疏于管理，导致火灾发生。致使出租房屋被拆除。导致合同无法继续履行，故请求解除原被告签订的合同返还未使用的租金，并赔偿由于被告过错给原告造成的搬库房运费损失。天天通公司辩称，请求驳回原告诉讼请求，根据双方签订的合同第五条第二项第六款乙方租赁本地属独立经营，其自行承担经济和民事责任。乙方自愿放弃任何原因，向甲方追偿的权利，原告所述疫情期间，被告不允许原告入内对场地进行管控。由于疫情爆发，北京市政府及黄村镇政府对各地区进行了疫情防控，包括高家堡甲1号都依照相关防疫流程规定，但并不是不允许人员及车辆进入，只要根据相关规定，履行相关手续出示健康码，原告都可以正常使用其承租的场地，而且对方没有提供支付押金1万元的证据。因此，原告所述的第二项诉讼请求不应得到支持。第三项诉讼请求损失并不是我方造成的，不应由我方承担。天天通公司提出反诉请求：1.请求判决真诚宏业公司向天天通公司支付水电卫生等费用4054元；2.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：真诚宏业公司与天天通公司签订《经营场租赁合同》，约定被反诉人承租反诉人位于北京市大兴区黄村镇高家堡甲1号院内部分场地。根据合同第三条第3款约定“3、合同期内，水电费由乙方按照实际使用数（计量）计缴，每月25日前缴纳，不得拖欠”。被反诉人自2020年5月底彻底撤离后，拖欠反诉人水电卫生等费用未缴纳。真诚宏业公司针对反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求。被告没有提交充分证据证明发生的具体的水电费的金额，原告不欠费，该交的都交了。卫生费怎么交纳的我不清楚，我们认可合同约定的每年200元，电费应当是按照电表，但是对方没有提供。我们撤场的时候，没有看电表。我们的电费是按照电表来交纳的。本院经审理认定事实如下：甲方（出租方）天天通公司与乙方（承租方）真诚宏业公司签订《经营场地租赁合同》，甲方将位于北京市大兴区黄村镇高家堡甲1号内57号院租赁给乙方用于调料存放经营。场地面积457平方米。租赁期限自2018年10月1日起至2020年10月31日止，经营场地每年租金12万元，租赁期限内，每年缴纳卫生费200元人民币，合同期内，水、电费由乙方按实际使用数（计量）计缴，每月25日前缴纳，不得拖欠，乙方按其年租金的10%向甲方缴纳安全责任保证金及场地租赁管理保证金1万元。乙方在2018年10月1日前付场地租金12万元，每年10月1日前给付甲方场地租金壹拾贰万元整。水电费按月实际数由专管员在每月25日收取，不得拖欠。各项保证金应于2018年10月1日前一次性缴纳完成。甲乙双方签订的经营场地租赁合同，乙方已交纳租金及保证金后，甲方未能按期完好向乙方移交场地，属于甲方违约，甲方每天按年租金的万分之五每日向乙方支付延期违约金。合同签订后，天天通公司将涉案房屋交给真诚宏业公司使用。2020年5月1日，涉案场地发生火灾。2020年5月9日，北京市大兴区城市管理综合行政执法局出具限期拆除决定书，载明：当事人天天通公司及相关产权人、所有人、使用人，2020年5月1日，北京市大兴区城市管理综合行政执法局执法人员在检查中发现，你(单位)有违法建设行为，遂予以立案调查。经查：你（单位）在北京市大兴区黄村镇高堡村甲1号院内建设的砖混、彩钢结构房屋232处......经规划自然资源部门协查复函证明，该建筑物未取得建设工程规划许可证、临时建设规划许可证以及选址意见书、规划条件或者建设工程设计方案审查同意意见等规划文件，属违法建设，以上事实有现场勘验现场检查，照片等材料为证。你(单位)搭建违法建设的行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条第一款规定，影响了本市城市规划管理秩序，依据《北京市城乡规划条例》第七十五条第一款规定，本行政机关决定：限你(单位）收到本决定壹日内拆除上述违法建设，并接受复查。逾期拆除的，本行政机关将报请大兴区人民政府责成有关部门依法强制拆除。依据《北京市城乡规划条例》第八十条第一款规定，强制拆除或者回填违法建设及其安全鉴定的费用、建筑垃圾清运处置费用，以及相关物品保管费用由违法建设当事人承担。关于租金交纳情况，真诚宏业公司称其于2019年10月16日交纳了2019年11月1日至2020年10月31日的租金12万元，合同中约定的租赁期间为2018年10月1日至2019年10月31日，共计13个月，但是实际上是给了一个月的免租期，另外缴纳了1万元为押金。天天通公司称真诚宏业公司确实交纳了截至2020年10月31日之前的租金，但该租金系2018年10月1日至2019年10月31日计13个月的租赁费用，对方转账了12万元的款项及1万元的定金冲抵1个月的租金，不认可有1个月的免租期。关于合同解除，真诚宏业公司要求于2020年5月1日解除合同。真诚宏业公司称自2020年2月1日疫情开始之后，就无法实际经营了，要求全部退还疫情期间的租金。解除理由系：1、2020年5月1日之后涉案场地因为火灾不被允许使用了，现场就被查封；2、涉案房屋应该是已经被拆除了，即便是没被拆除，合同也无法履行；3、政府后期安装限高杆，禁止涉案场地继续出租合同已经无法履行了。所以自2020年2月1日至火灾实际发生日即2020年5月1日期间我方不应该再向被告缴纳租金，其于2020年5月9日腾退，产生搬运费9000元。天天通公司称合同解除的时间2020年5月31日解除，称不清楚真诚宏业公司撤场的时间，双方没有办理交接手续，其公司于2020年5月31日从涉案场地搬离。关于水电卫生费用，天天通公司称，该费用由三部分组成，第一部分为2019年12月3日至2020年1月9日期间电费为68元、卫生费200元，合计268元；第二部分为2020年1月10日到2020年3月5日期间的卫生费200元，电费1692.9元；第三部分为2020年3月6日至5月31日期间的电费1692.9元，卫生费200元，三部分合计4054元。其中第三部分的款项是依据第二部分类推出来的，所以金额跟第二部分完全一样。卫生费是合同上每年200元，我们实际上也是按照是每个月200元进行收费的。真诚宏业公司称未拖欠天天通公司任何费用，因为搬家东西特别乱，交费的证据已经丢失。卫生费怎么交纳的不清楚，认可合同约定的卫生费数额为每年200元，电费应当是按照表，但是对方没有提供。天天通公司提交的水电、卫生费统计表显示，2019年12月3日至2020年1月9日期间，真诚宏业公司产生电费68元、卫生费200元，共计268元。2020年1月10日至2020年3月5日期间，真诚宏业公司产生电费1692.9元，水费无、卫生费200元，共计1892.9元。经询问，涉案房屋是否有建设工程规划许可证，天天通公司称其公司没有。真诚宏业公司主张涉案房屋为违建。经本院释明，真诚宏业公司同意如合同认定为无效，其公司同意撤销第一项诉讼请求，将诉讼请求中的租金变更成房屋占有使用费。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方当事人均未举证证明涉案房屋在法庭辩论终结前取得合法的建设工程规划审批手续，故本院认定真诚宏业公司与天天通公司签订的《经营场地租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。虽然涉案租赁合同被确定无效，但真诚宏业公司占有使用租赁房屋期间，应给付占有使用费。关于真诚宏业公司要求退还2020年2月1月至2020年10月31日期间房屋占有使用费问题。考虑到疫情对真诚宏业公司营业的影响，给真诚宏业公司和天天通公司均造成一定损失，根据双方提交的证据，本院对真诚宏业公司主张其于2020年5月9日进行腾退的主张予以采信，因真诚宏业公司占有涉案房屋至2020年5月9日，故其应支付2020年2月1日至2020年5月9日期间的房屋占有使用费，基于公平原则，双方应合理分担损失，本院依法酌定该期间的房屋占有使用费的数额为15000元，因其已交纳该年度的租金，因此本院认定由天天通公司退还真诚宏业公司75000元，对超出部分，本院不予支持；关于退还押金问题。因真诚宏业公司已经搬离涉案房屋，涉案房屋已经被拆除，故对真诚宏业公司要求天天通公司返还押金10000元的诉讼请求，本院予以支持。关于真诚宏业公司主张的搬家费。涉案房屋因系违法建筑被拆除，天天通公司存在过错，故对真诚宏业公司产生的搬家费9000元，本院根据双方过错程度，对其中的6000元予以支持。关于天天通公司提出的反诉请求。天天通公司主张真诚宏业公司未缴纳2019年12月3日至2020年5月31日期间的水电费、卫生费，真诚宏业公司称其公司缴纳了上述费用，未提交证据证明，故本院对天天通公司的主张予以采信。结合天天通公司提交的抄表单，虽没有真诚宏业公司签字确认，但数额符合常理，本院对该证据予以采信。故对天天通公司要求真诚宏业公司支付2019年12月3日至2020年1月9日期间产生电费68元、卫生费200元，共计268元、2020年1月10日至2020年3月5日期间，真诚宏业公司产生电费1692.9元，卫生费200元的诉讼请求予以支持。天天通公司主张的2020年3月5日之后的水电费、卫生费，因天天通公司未提交证据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决如下：一、北京天天通科技开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还北京真诚宏业投资管理有限公司2020年2月1日至2020年10月31日期间的房屋占有使用费75000元、押金10000元，以上共计85000元；二、北京天天通科技开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京真诚宏业投资管理有限公司搬家费6000元；三、北京真诚宏业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京天天通科技开发有限公司2019年12月3日至2020年1月9日期间的电费68元、卫生费200元、以及2020年1月10日至2020年3月5日期间电费1692.9元、卫生费200元，共计2160.9元；四、驳回北京真诚宏业投资管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京天天通科技开发有限公司的其他反诉请求。案件受理费2480元，由北京真诚宏业投资管理有限公司负担555元（已交纳），由北京天天通科技开发有限公司负担1925元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费50元，由北京天天通科技开发有限公司负担23元（已交纳），由北京真诚宏业投资管理有限公司负担27元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二〇年十二月二十九日法官助理  刘天怡书 记 员  陈禄源