北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初39022号原告：北京地涌鑫物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区莲花桥东南角。法定代表人：江永世，总经理。委托诉讼代理人：孙冉，北京市中通策成律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗顺意，北京市中通策成律师事务所律师。被告：北京国济中医医院，住所地北京市丰台区莲花池东路**。法定代表人：庄清宝，院长。委托诉讼代理人：刘建国，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢晨，男，1978年11月4日出生，汉族，北京国济中医医院副院长。原告北京地涌鑫物业管理有限责任公司（以下简称地涌鑫物业公司）与被告北京国济中医医院（以下简称国济医院）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告地涌鑫物业公司的委托诉讼代理人孙冉、被告国济医院的委托诉讼代理人刘建国、卢晨到庭参加诉讼。地涌鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2007年1月20日至2019年1月20日期间物业服务费130万元；2.判令被告支付原告自2006年1月20日起至2019年8月28日期间违约金70万元；3.判令被告支付原告利息损失，以130万元为基数，自2019年8月29日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年1月1日，原告与被告签订《物业服务合同》，约定原告向被告提供北京市丰台区莲花池东路132号涌鑫大厦的物业管理服务，合同期限自2006年1月1日至2020年2月20日，物业服务费为每年10万元，于每年1月20日前一次性支付，如被告不能如约交纳，原告有权自逾期之日起，按被告每日应缴纳物业费的千分之三向被告收取违约金。合同签订后，原告依约向被告提供了物业服务，被告未按照合同约定支付物业服务费。自2006年2月始，原告多次上门催缴物业服务费，被告均未给付。2015年11月6日，被告向原告支付2006年度物业服务费10万元，此后未再向原告支付物业服务费。2018年4月17日，原告向被告发送函件，告知被告支付欠缴物业服务费120万元，2018年4月26日，被告在该函件上加盖财务专用章，确认了欠付物业服务费金额。2019年7月8日，原告通过EMS邮政速递方式向被告邮寄物业服务催款函，被告于2019年7月9日签收。被告至今尚欠原告物业服务费130万元及违约金70万元。为维护合法权益，特向法院起诉。国济医院辩称：请求依法驳回原告诉讼请求。一、因原告在物业服务过程中，利用直接掌管水、电、暖的优势地位，实施犯罪行为给被告造成巨大的经济损失，被告已经就此向公安机关报案并于2018年12月29日受理。虽然现在公安机关撤销了案件，但被告负责人表示将继续追究原告的犯罪行为；二、涉案合同并未实际履行，因为原告提供的物业服务合同中物业方与房屋租赁合同中出租方均系原告，其权利和义务重合，原告属于重复收费。原告提交的房屋租赁合同是以原告提供北京丰台区莲花池132号涌鑫大厦作为被告的经营用房这一租赁标的而签订，结合原告的服务范围可见，其服务整个大厦的公共设施，故收费也应涵盖整个大厦，但原告未提供全部房屋给被告使用，故被告无需按合同交纳物业费；三、原告要求给付物业服务费尤其是2015年之前的请求已经超过诉讼时效。被告2015年11月6日的付费行为并不产生对2015年之前诉讼时效中断的效力。涉案合同约定物业费属于分期履行合同，关于分期履行合同诉讼时效的起算，诉讼时效期间应自每一期债务履行期限届满之日起算。原告将标注日期为2018年4月17日的函件送达给被告由王晓辉签收与事实不符，该函件没有中断诉讼时效之效力；四、物业费收费标准过高。原告只是对部分公共设施进行维护，远远超过《北京市物业费收费标准》规定的0.1元／月／平米的收费标准；五、原告的物业服务不充分，不应收取全额费用。根据《物业服务合同》可见，原告的物业服务内容仅仅是设备的日常运行维护，不符合《物业服务收费管理办法》及《北京市物业服务收费管理办法（试行）》的相关规定，原告未提供物业管理区域清洁卫生、物业管理区域绿化养护、物业管理区域秩序维护等项服务；六、原告提供的租赁标的不符合医院使用标准，导致被告的住院部自2019年6月21日起停业至今，不仅不应交付租金和物业费，原告还应承担因此给被告造成的经济损失。2019年4月18日，北京西站地区防火安全委员会要求对涌鑫大厦“中部及东侧疏散楼梯宽度不足”问题进行整改，为配合整改被告于2019年6月21日疏解全部102名住院病人。期间，被告多次致函原告希望早日施工，此后也多次催促问询。但原告在病人全部疏解后拒不开展施工改造，并采取强行锁上地下室并张贴封条、强行锁上CT室并张贴封条、强行霸占检验科（即餐厅）、砸毁被告对外宣传牌匾和广告灯箱、在涌鑫大厦大门及楼门入口、楼梯内多处粘贴大字报、借口设备维修故意停水、停电、停电梯，干扰被告的日常营业、关闭庭院大门不让被告公务和就车辆进院停放等影响被告正常经营的行为；七、违约金的计算标准过高，请依法予以调整，并且原告诉讼请求第二项违约金和第三项利息属于重复计算，没有法律及合同依据；八、自2019年6月起，被告已经无法正常经营，后期原告不允许被告人员正常出入，不应收费。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年9月16日，出租方地涌鑫物业公司（甲方）与承租方国济医院（乙方）签订《房屋租赁合同》两份，分别就北京市莲花池东路132号涌鑫大厦的二、三、四层全部房间及第八层北侧之801房、803房、805房、807房及南侧802房、806房、808房、810房、816房、818房及820房的房屋租赁事宜进行约定。租赁期限为2005年9月16日至2008年11月30日止（包含两个半月免租期），年租金分别为260万元、30万元。并就双方权利义务、违约责任等其他事项进行了约定。该二份合同后将租赁期限续签至2011年11月30日。2006年1月26日，地，地涌鑫物业公司方）与国济医院（乙方）签订《房屋租赁合同》，就北京市莲花池东路132号涌鑫大厦的第五层之全部房间、第六层（不含618、620）以外的全部房间、第七层（不含701房、702房）以外的全部房间的房屋租赁事宜进行约定。租赁期限为2006年1月1日至2020年2月20日，年租金为160万元。并就双方权利义务、违约责任等其他事项进行了约定。2006年1月25日，地，地涌鑫物业公司方）与国济医院（乙方）签订《物业服务合同》，主要约定：地：地涌鑫物业公司对其提供国济医院作为经营用房的北京市丰台区莲花池东路**涌鑫大厦进行物业服务管理务年限十四年，自2006年1月1日至2020年2月20日止。物业服务费用每年10万元，并于每年1月20日前支付；物业服务内容包括制定物业管理服务工作计划、组织实施管理大厦相关的工程图纸、竣工验收材料，配电室及竖井内线路、消防监控设备设施维修保养及24小时运行管理服务，电话线端口、大厦内给排水系统维护保养，供暖系统及楼内加压供水设备、中水系统的维修保养及运行管理服务，电梯大中维修、日常维护及24小时运行管理服务，与大厦业主进行沟通与联络，与西站地区管委、政府机构的工作配合，协助当地公安机关进行安全监控、巡视等保安工作；乙方不能按规定日期交纳物业服务费，甲方有权自逾期之日起，按乙方每日应缴纳物业费的千分之三，向乙方加收违约金等。2015年11月6日，国济医院向地涌鑫公司转账10万元，2015年11月26日，地涌鑫，地涌鑫公司开具北京市地方税务局通用机打发票明“收款单位：北京地涌鑫物业管理有限责任公司，付款单位（个人）：北京国济中医医院，经营项目为物业管理费，金额100000元”自2014年5月起至2019年3月间，国济医院多次致函地涌鑫物业公司，确认尚欠房租，并申请延期支付。2017年12月20日，地涌鑫，地涌鑫物业公司曾致函国济医院至2017年11月国济医院尚欠房租、供暖费以及应缴房屋滞纳金情况。国济医院在该函件上加盖财务章。2018年4月17日，地涌鑫，地涌鑫公司致函国济医院明“……至今贵院应付物业服务费总额130万元，仅支付10万元，欠费120万元，请贵院务必于近期将此项欠费补缴……”，函件下方有“已收2018.4.26”字样手写签字并加盖“北京国济中医医院财务专用章”字样签章（大章）。此后，因国济医院仍未交纳物业服务费，故地涌鑫物业公司诉至本院。在审理中，国济医院出具《关于北京国济中医医院存在重大火灾隐患的函》、《关于我院加快进行疏解住院病人工作希望早日施工消除隐患的申请》、《关于我院完成全部住院病人疏解工作希望早日施工消除重大安全隐患的申请》、《就贵院关于“疏解住院病人工作完成希望早日施工消除隐患的申请”的回复》及照片，拟证明地涌鑫物业公司出租给国济医院的涌鑫大厦存在安全隐患，不符合医院使用标准，国济医院积极配合消防隐患整改疏散住院病人，但地涌鑫物业公司不予配合，致使国济医院被迫停业，影响其正常营业行为，地涌鑫，地涌鑫公司不应收取租金及物业费。地涌鑫物业公司表示认可上述文件真实性可其证明目的，对照片真实性、证明目的均不予认可。地涌鑫。地涌鑫公司认为加装消防梯既非物业服务合同约定义务法定义务，与本案物业服务合同纠纷无关，至于租金部分应另案主张。国济医院出具2019年10月12日至2019年11月28日期间与地涌鑫公司、恒兴物业管理集团、北京西站地区管理委员会往来函件，拟证明地涌鑫公司对其停水停电、停电梯、不许车辆使用停车场、强拆荣誉牌匾及发光字、张贴大字报等干扰其经营的行为，不应收取物业费。地涌鑫。地涌鑫物业公司不认可上述证据证明目的水系因维修，且仅停水三天，11.2恢复供水，停车场暂停使用系天然气改造，其他不认可真实性。另查，地涌鑫，地涌鑫物业公司与国济医院另有多起房屋租赁合同纠纷案件由本院审理在审理中。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，虽然国济医院否认其持有《物业服务合同》并对合同中其印章及“庄清宝”字样签字提出质疑，但并未提供证据证明其主张亦未对相关印章及签字申请鉴定，对其上述抗辩理由，本院不予采信。地涌鑫。地涌鑫物业公司与国济医院签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示反法律法规强制性规定，合法有效。合同双方应当全面履行各自义务。关于物业服务费用，结合2015年11月6日转账单、2015年11月26日发票及2018年4月17日地涌鑫公司致国济医院函件及双方陈述，可以认定国济医院于2015年11月6日向地涌鑫物业公司履行2006年度物业管理费10万元，剩余费用尚未给付。故对于地涌鑫物业公司要求国济医院支付2007年-2019年度物业服务费130万元并支付违约金及利息的诉讼请求，本院均予支持。鉴于双方约定的违约金标准过高，且国济医院亦申请依法予以调整，故在计算违约金时对于双方约定的违约金标准确有调整必要，但鉴于地涌鑫物业公司在主张违约金时主动予以调整，且经本院审查并无不当，尚属合理，故对于地涌鑫物业公司主张的违约金金额，本院予以确认。由于地涌鑫公司对于违约金和利息的主张期间并未重合，符合合同约定和法律规定，故对于国济医院关于此项事实的抗辩意见，本院不予采信。关于国济医院认为地涌鑫物业公司主张的部分物业费已过诉讼时效的抗辩意见，物业服务本身具有长期性及持续性特点，地涌鑫，地涌鑫物业公司为国济医院提供物业服务期间亦未间断定双方存在持续性的物业服务合同关系，综合考虑双方物业服务合同存续期间以及双方催缴、交纳情况，无法认定地涌鑫物业公司存在怠于行使权利的情况，故对于国济医院上述辩称意见，本院不予采信。对于国济医院关于地涌鑫公司存在未对消防疏散通道进行整改、停水等行为的抗辩意见，由《重大火灾隐患的函》中“北京国济中医医院分别在第5层、第7层、第8层设置住院部……其中多为老年人、残疾人、重病人智障者等行动不便病人，医院疏散楼梯宽度不足……”内容可知，该疏散楼梯宽度系因医院多行动不便病人的特殊要求，而非对楼宇的普遍性要求，另消防通道改造对于地涌鑫物业公司并非合同约定之义务；停水及停车场使用问题，系属正常合理维修及养护，国济医院没有证据证明地涌鑫物业公司物业管理行为不当或超出合理限度。故对于国济医院上述辩称意见，本院不予采信。另当指出，双方所签《物业服务合同》本身独立于双方的《租赁合同》，且该合同约定的物业服务范围主要限于楼内设施等维护保养，国济医院与地涌鑫物业公司之间因租赁合同关系引发的纠纷，应另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京国济中医医院于本判决生效之日起十日内给付北京地涌鑫物业管理有限责任公司2007年1月20日至2019年1月20日的物业服务费1300000元；二、北京国济中医医院于本判决生效之日起十日内给付北京地涌鑫物业管理有限责任公司2006年1月21日至2019年8月28日期间违约金700000元；三、北京国济中医医院于本判决生效之日起十日内给付北京地涌鑫物业管理有限责任公司相应利息（自2019年8月29日起计算至实际给付之日止，以所欠物业服务费1300000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由北京国济中医医院负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 刘 军二〇二〇年十二月三十一日书记员 张博悦书记员 许子月