北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0106民初24416号原告：北京宏创嘉业房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区楼恩济里小区******。法定代表人：曲忠忱，总经理。委托诉讼代理人：谢士德，男，该公司业务经理。被告：许桂茹，女，1950年12月1日出生，汉族，住北京市西城区。被告：许欣，女，1957年5月10日出生，汉族，住北京市通州区。原告北京宏创嘉业房地产经纪有限公司（以下简称宏创嘉业公司）与被告许桂茹、许欣委托合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏创嘉业公司的委托诉讼代理人谢士德，被告许桂茹、许欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏创嘉业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告2020年2月1日至2020年4月30日的房租18000元；2.判令被告赔付原告违约金12000元；3.判令被告赔付原告装修费21682元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年4月23日，原、被告签署了《北京市房屋出租委托合同》，被告将北京市丰台区文体路甲24号4号楼1门3层6号委托原告出租，合同期限为36个月，2019年5月1日至2022年4月31日止。2020年2月1日起至今，本小区租户无法入住，按委托合同第五条第2条甲方承诺房屋为其合法拥有，并且具备合法出租的资格。如因甲方不具备上述资格而造成的有关争议纠纷，甲方应负责解决，并赔偿因此而给乙方带来的经济损失。第八条违约责任等合同上规定，要求被告赔付原告共计款项51682元。2020年4月起原告多次与被告沟通退还房租，被告至今不予退还，故原告诉至法院。许桂茹、许欣共同辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.关于房租退还问题，原被告于2019年4月23日签订租赁合同，2020年1月末被告如期收到2-4月的房租款18000元。疫情发生后，原被告签订了停租协议，对于预付的房租款，是用于疫情后继续合作，共同协商免租期。租户实际是3月30日搬走的，合同签订后，房子一直在中介手中，二被告至今没有拿到钥匙，给二被告造成了损失，退还3个月房租是不合理的。2.关于违约金的问题，原被告双方既有停租协议，还有当面协议，并且一直在履行当中，根本不存在违约的问题也不涉及违约金。3.关于装修费的问题，在租赁合同中并没有涉及装修的事情，被告也没有要求原告装修。原告为了多挣钱自行装修，挣钱后再要求被告出具装修费属于无理要求。现在房屋的钥匙还在原告手中没有退还，被告的损失更大。4.关于诉讼费的问题，原告单方提起诉讼，应由原告自理。原告提交的四张简易收据，是原告的谢士德与丁磊开具的，与被告无关。因为原告多次起诉给被告造成了精神损失，且疫情对双方都有影响。被告保留解除合同、收回钥匙的诉权。本院经审理认定事实如下：2019年4月23日，许桂茹（甲方）与宏创嘉业公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托合同》，约定：甲方委托乙方全权代理出租之房屋，位于北京市丰台区文体路**1门****；甲方委托乙方代为寻找适租客户、代为签署客户承租合同，乙方在代理范围内与客户签署的承租合同及相关附件，甲方均予授权并认可；甲方委托乙方全权代理出租该房屋的期限共36个月，即2019年5月1日至2022年4月31日；租金价格为6000元/月，合同签订后，甲方同意预留出45天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期，工作期后从2019年6月16日开始计算租金，即自委托日起每年乙方给甲方320天的房租；甲方账户开户行为工商银行，并通过许欣账户收取乙方划转的租金；首次付款日期为2019年4月25日，二次付款日期为2019年7月30日，余不列举；甲方承诺该房屋为其合法拥有，并且具备合法出资的资格，如因甲方不具备上述资格而造成的有关争议纠纷，甲方应负责解决，并赔偿因此而给乙方带来的经济损失；甲乙双方任何一方不遵守本合同约定提出提前解约的，合同自违约方提出之日终止，但违约方须支付对方违约金，违约金标准为两个月房租；甲方有下列行为之一的，乙方有权终止本合同并不承担责任，因此而造成的损失，由甲方赔偿：甲方延迟交付房屋达10日以上的，甲方隐瞒房屋重大瑕疵，存在效验时无法发现的重大隐患，影响对外出租或承租人居住的，出现严重降低房屋居住质量问题，影响乙方对外出租或承租人居住的，因甲方或其亲属的行为，影响乙方对外出租或承租人居住的，因甲方拒绝或拖延履行应承担的责任义务，影响乙方对外出租或承租人居住的；有下列情形之一的，甲乙双方可以变更或者终止本合同并互不承担责任，租金按照实际使用时间计算：因不可抗力致使本合同不能继续履行等。上述合同签订后，许桂茹将上述房屋交付宏创嘉业公司出租，宏创嘉业公司于2019年4月25日至2020年1月31日依约向许桂茹支付房租，其中2020年1月31日支付的18000元系2020年2月至4月的房租。受新冠病毒疫情影响，许桂茹与宏创嘉业公司通过手机短信方式达成协议，约定：因北京疫情原因，经双方友好协商北京丰台区文体路甲24号4号楼1单元3层6号，因疫情无法入住，从2020年2月1日起停止出租，宏创嘉业公司已转房租（2020年2月1日-2020年4月30日）18000元，待疫情结束后，房屋从新出租后，房租按起租日开始计算，免租期双方在商议，其他条款同原合同不变。2020年5月6日，许桂茹短信告知宏创嘉业公司员工“小谢你好！还要再等些日子，他们说为了老首长的健康，现在还不能马上放开，有子女要回来看望老人的，也要严格把关，不能随便进入，咱们再等等看，好吧？”宏创嘉业公司员工回复“您好，可以，您先把三个月房租转给公司，等能让进我们再签合同。”许桂茹回复“小谢，你放心吧，我们不会白拿钱的，和小姜签过协议了，我们明白该怎么做。”庭审中，宏创嘉业公司陈述其为了房屋出租，对该房屋进行装修、购买家具、进行隔断等，支出费用共计21682元，该费用应由许桂茹、许欣赔偿，并提交收据四张予以证明。许桂茹、许欣陈述涉案房屋的承租人实际是2020年3月30日搬走的，房屋实际出租到3月30日。宏创嘉业公司对此不予认可，陈述自2月1日起涉案房屋所在小区即不允许出租，3月30日给租户一天时间将物品搬走。案件审理过程中，经本院询问，宏创嘉业公司是否要求解除委托合同，宏创嘉业公司表示其并不要求解除合同，如果房屋可以出租双方可以继续履行合同，但现在房屋无法出租了。上述事实，有宏创嘉业公司提供的《北京市房屋出租委托合同》、转账凭证、短信记录，许桂茹、许欣提供的《北京市房屋出租委托合同》、短信记录等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，宏创嘉业公司与许桂茹之间签订的《北京市房屋出租委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同签订后，许桂茹依约将房屋交付宏创嘉业公司出租，宏创嘉业公司也已经实际出租并支付租金。因受新冠病毒疫情影响，涉案房屋无法出租，无法出租的原因不可归责于任何一方，故宏创嘉业公司主张许桂茹违约，要求许桂茹支付违约金的诉讼请求，并无法律依据，本院不予支持。关于房屋装修费用，双方签订的委托合同并未对装修费进行约定，装修系宏创嘉业公司自行实施的，且宏创嘉业公司亦不要求解除合同，故宏创嘉业公司要求许桂茹赔偿装修费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于宏创嘉业公司主张退还的18000元房租，该房租系2020年2月至4月的房屋租金，双方在疫情发生后已达成协议，自2020年2月1日起停止出租房屋，且截至2020年5月6日许桂茹与宏创嘉业公司短信沟通时，涉案房屋所在小区还没有放开出入，许桂茹主张房屋实际出租到2020年3月30日，但并未提交有效证据予以证明，故宏创嘉业公司要求许桂茹返还18000元房租的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。宏创嘉业公司要求许欣共同退还房租、支付违约金并赔偿装修费的诉讼请求，根据合同相对性原则，许欣仅是许桂茹指定的收款人，与宏创嘉业公司并不存在合同关系，故宏创嘉业公司的该项诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、被告许桂茹于本判决生效之日起十日内退还原告北京宏创嘉业房地产经纪有限公司房屋租金18000元；二、驳回原告北京宏创嘉业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费546元，由原告北京宏创嘉业房地产经纪有限公司负担356元（已交纳），由被告许桂茹负担190元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 罗红斌二〇二〇年十二月五日法官助理 焦美杰书 记 员 叶江波