广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3452号上诉人（原审原告）：深圳市万科物业服务有限公司惠东分公司，住所地广东省惠东县*****************。负责人：赵xx，总经理。委托诉讼代理人：倪嘉瑶，系深圳市万科物业服务有限公司工作人员。被上诉人（原审被告）：惠州市微豪思湾舍酒店管理有限公司，住所地广东省惠东县***************。法定代表人：高某1。委托诉讼代理人：肖xx，公司总经理。上诉人深圳市万科物业服务有限公司惠东分公司与被上诉人惠州市微豪思湾舍酒店管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院作出的(2019)粤1323民初6158号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人深圳市万科物业服务有限公司惠东分公司上诉请求：1、请求撤销(2019)粤1323民初6158号民事判决第二项，并依法改判被上诉人向上诉人支付其拖欠惠州万科双月湾A1,A2栋2017年3月1日暂计至2019年9月6日的设备服务费人民币1877520元，以及被上诉人向上诉人支付其拖欠设备服务费、水电费的违约金(至实际支付之日止，暂计至2019年9月6日人民币424021.97元)，前述款项共计人民币2301541.97元;2、请求判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决关于设备服务费及违约金认定的法律适用错误。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的“先履行抗辩权”具有一个前提条件，即合同双方互负的合同义务在履行上存在关联性，且形成对价关系。而开具发票只是上诉人的从义务，与被上诉人支付设备服务费义务并不具有合同对价关系，而且被上诉人在开庭时未以开具发票为由进行抗辩，因此原审判决依据《中华人民共和国合同法》第六十七条驳回上诉人原审诉讼请求，适用法律错误。二、上诉人已按合同约定向被上诉人交付了设备服务费金额为人民币1877520元的发票。上诉人已如约向被上诉人交付了惠州万科双月湾A1、A2栋2017年3月1日暂计至2019年9月6日的设备服务费人民币1877520元的发票，完成了《双月湾A1、A2栋物业服务管理协议书》所约定的事宜，被上诉人应向上诉人支付2017年3月1日暂计至2O19年9月6日的设备服务费人民币1877520元。三、原审判决中被上诉人已承认其存在未按合同约定支付设备服务费、水电费等款项的行为，根据《双月湾A1、A2栋物业服务管理协议书》约定和相关法律规定，被上诉人应向上诉人支付由此导致的违约金。原审判决中被上诉人已承认了其存在未按合同约定支付设备服务费、水电费等款项的行为，根据上诉人与被上诉人签署的《双月湾A1、A2栋物业服务管理协议书》第四条第四项约定和第八条约定的违约责任，被上诉人应承担相应的违约金。因此，上诉人于原审的诉讼请求是合法合理的，被上诉人应向上诉人支付其拖欠设备服务费、水电费的违约金，至实际支付之日止，暂计至20l9年9月6日人民币424021.97元。综上所述，原审判决的法律适用错误且事实情况发生变化，为了维护上诉人的合法权益，现恳求二审法院依法支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人惠州市微豪思湾舍酒店管理有限公司提交书面答辩状称：微豪思酒店自经营以来一直合法合规经营，照章纳税，我们十分尊重合同契约，没有按合同履行，我们同样感到非常难过，然而未能按时付款存有多方面的原因，请酌情考虑以下不可抗力因素:l、我司自2016年6月我司是在万科酒店与双月湾业主解约，引起业主大规模找到万科集团投诉，找到惠东县政府群诉，而引起社会不稳定的背景下，从万科酒店公司接管经营，为70多位员工提供了就业的机会，解决了当时惠东县政府和万科所面临的尖锐的社会矛盾，我们非常明白一旦酒店无法经营，社会矛盾事件很可能将再次上演。2、合同期间，从2017年至今经常性停水，导致酒店2017年销售收入减少100万，2018年“山竹”台风及停水问题的影响，酒店销售收入直接减少150多万，导致企业在经营中亏损严重，现金流短缺，加上合同产生的累计应付金额较大，导致酒店没能按合同内约定履行，为了酒店的健康稳定经营，酒店股东引资投入经营，团队也在想方设法增加销售收入，但是2019年却因双月湾政府临时强制下达限行政策，这对酒店经营影响巨大，直接影响酒店销售收入减少750万元，度假型酒店靠天吃饭，这种不可抗力的天气以及政府因素，让酒店收入惨不忍睹影响巨大。3、现今我司在面临巨大经营困难时，而原告在未按合同第三条款[乙方经营范围内的污水/生活动用水处理池、A1/A2栋公寓生活水泵房、消防泵房、二次水过虑系统、1、2、3、6变压器竺供配电设行房、消防监控控制中心等仍由甲方提供维修护等服务管理服务]履行对设备进行有效维护的违约情况下，以致经常性水质和停水问题，导致酒店频频被投诉，造成严重的经营损失和品牌影响，原本度假型酒店靠天吃饭的前提下，连基础的用水问题都无法保障，原告是否还继续旱涝保收，继续全额照收费用，这是否合理?又还是不计前因后果，完全按照合同条款，置我司生死不顾呢?即使到现在消防监控都还是处于瘫痪状态，这种不作为只收费做法是否合理?4、2020年又受新型冠状病毒影响，全国启动重大突发公共卫生事件一级响应，实行了最严格的防控措施，这对于住宿餐饮是致命的打击，酒店在1-4月一直处于歇业状态，在这种市场环境下，全国企业都在对商家进行减免支持，但物业在未进行物业服务，我司提出减免物业费申请情况下，还是照单收取物业费，这种收费不作为做法又是否合理?受以上种种不可抗力因素影响，酒店才未能按合同履行，综上所述，请求酌情判决:（l）根据协议第八条第1点、第九条第4点，请求减免物业管理费l877520元及减免滞纳金。（2)请求诉讼费由原告支付。原审原告深圳市万科物业服务有限公司惠东分公司向一审法院起诉请求：1.被告支付拖欠惠州万科双月湾A1、A2栋2017年3月1日暂计至2019年9月6日的设备服务费1877520元、2018年10月1日暂计至2019年9月6日的电费计291825.5元、2018年10月1日暂计至2019年9月6日的水费计111846.11元；2.被告支付拖欠上述款项的违约金共计424021.97元；3.被告承担本案的诉讼费用。一审法院查明的事实：1.原告深圳市万科物业服务有限公司惠东分公司（甲方）与被告惠州市微豪思湾舍酒店管理有限公司（乙方）于2017年4月18日签订了双月湾A1、A2栋物业服务管理协议书，协议约定原告为被告用于酒店经营的万科双月湾A1、A2栋公寓提供物业管理服务，建筑面积39953平方米，协议期限为2017年3月1日至2020年2月29日，第四条约定“⑴自2017年3月1日起，乙方不再按照3.2元/月的标准向甲方支付物业服务费，仅需每月向甲方交付人民币陆万贰仟伍佰捌拾肆元整（¥62584）的设备服务费；⑵付款方式，设备服务费按月通过转账的方式计算，甲方于每月5日前向乙方提供有效发票，乙方收到发票之日起15个工作日内，将应付甲方上月之服务费转划到甲方指定账户……⑶公寓涉及公共设施设备的能耗分摊，甲方每月5日前出具公共分摊数据及相应票据给乙方，乙方收到票据之日起15个工作日内，将应付的水电费划转到甲方指定账户；⑷若乙方未按合同要求及时支付甲方上月设备服务费，甲方将乙方当月应付金额的万分之五每日收取违约金。”第八条约定“违约责任，⑴如因甲方原因，造成乙方经营损失的，甲方应给乙方相应补偿，乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同；⑵如因乙方原因，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿，甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同；⑶合同期内，任何一方一般不得无故单方面终止合同，如因甲乙任何一方无法履行合同时，需提前两个月以书面形式通知对方，在取得同意后方可终止合同（乙方服务质量不能满足甲方要求的除外），否则均须赔偿对方损失相等于一个月服务费的金额，唯如下情况发生，则一方可单独解除合同，①乙方严重违反合同所规定之乙方责任，经甲方三次书面警告仍无效果，甲方有权单方面终止合同，而不需承担任何费用，给甲方造成经济损失的，乙方应予以赔偿（因人力不可抗力即自然灾害、人为恶意破坏等因素所引起，不在此列），②乙方连续两个月及以上未能支付甲方之服务费用；⑷因乙方未能如期付款而影响甲方服务工作，受资金不到位影响而未能采购到常用物料、工具，导致各项工作难以开展时，甲方不承担相应责任。”第九条约定“……⑷本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，是双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理”。2.被告未向原告交付2017年3月至2019年8月共30个月的设备服务费计1877520元、2018年10月1日至2019年9月6日电费计291825.5元、2018年10月1日至2019年9月6日水费111846.11元。原告未向被告交付设备服务费发票。3.被告主张因台风、政策等原因，造成经营困难，请求减免服务费及违约金。原告陈述清楚被告的经营现状，但物业服务同样面临经营压力，不同意减免。4.惠州市微豪思湾舍酒店管理有限公司成立于2016年6月8日，统一社会信用代码为914xxxxxxxT。原告在民事起诉中明确记载的“纳税识别号”与被告的统一社会信用代码一致。5.原告请求的设备服务费、水费、电费的违约金计算截止日均为2019年9月6日。6.被告的委托诉讼代理人李道芳的代理权限为一般代理。一审法院认为，原、被告签订的双月湾A1、A2栋物业服务管理协议书依法成立并生效，双方均应遵守。本案焦点系原告的诉讼请求如何处理。关于设备服务费及违约金请求，涉案协议书第四条约定被告支付服务费的前提系原告将发票交付被告，该约定系双方真实意思表示，双方均应遵守，原告未按约定先行向被告交付发票，径行向被告主张设备服务费，不符合双方的约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本院对该设备服务费请求不予支持，同时对该违约金请求一并驳回；原告可先行履行完交付发票义务后，另行向被告主张相关款项交付义务。关于水、电费及相应违约金请求，被告使用了水、电，理应支付相应水、电费用，原告请求被告支付2018年10月1日至2019年9月6日水费111846.11元、2018年10月1日至2019年9月6日电费计291825.5元，本院予以支持。关于违约金，因双方未约定水电费交付时间，也未约定逾期支付水、电费违约金，且原告未举证证明其损失，原告请求被告支付2019年9月6日前的违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠州市微豪思湾舍酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起向原告深圳市万科物业服务有限公司惠东分公司支付水电费共403671.61元（其中2018年10月1日至2019年9月6日水费111846.11元、2018年10月1日至2019年9月6日电费计291825.5元）；二、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司惠东分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28442元，由原告深圳市万科物业服务有限公司惠东分公司负担21042元，被告惠州市微豪思湾舍酒店管理有限公司负担7400元。本院二审审理期间，上诉人提交证据：一、开票日期为2020年1月15日，自2017年3月至2019年8月设备设施维护费的广东省增值税专用发票。被上诉人提交证据：一、酒店客人对客房问题投诉的截图，证明上诉人未对设备进行有效保养维护。本院组织了当事人质证。本院经审理查明：一审认定事实基本清楚，本院予以确认。本院二审另查明，一审判决后，上诉人于2020年1月15日向被上诉人开具自2017年3月至2019年8月设备设施维护费的广东省增值税专用发票。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，结合双方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：上诉人是否有权向被上诉人收取设备服务费、水电费及违约金，本院分析如下：本案中，上诉人与被上诉人之间签订了《双月湾A1、A2栋物业服务管理协议书》，是双方真实的意思表示，合同合法有效，双方应遵照合同履行自己的义务。根据《双月湾A1、A2栋物业服务管理协议书》第四条约定，上诉人每月5日向被上诉人提供有效发票，被上诉人在收到发票之日起15个工作日内，将应付上诉人上月之服务费划转至上诉人指定的账户中。一审判决后，上诉人于2020年1月15日开具了自2017年3月至2019年8月设备设施维护费的广东省增值税专用发票给被上诉人，上诉人已经履行了将发票提前给付被上诉人的义务。原审查明被上诉人自认自2017年3月1日起未缴纳设备服务费，被上诉人称上诉人怠于行使物业服务的行为和因爆发新冠肺炎导致酒店收入减少，要求予以酌情扣除设备服务费的主张，因被上诉人未提供充分证据证明上诉人未对设备进行有效保养维护，且上诉人的诉请系自2017年3月1日至2019年9月6日期间的设备服务费，当时并未爆发新冠肺炎，被上诉人的主张无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人主张自2017年3月1日至2019年9月6日期间的设备服务费共计1877520元，有事实和法律依据，本院予以支持。至于设备服务费的违约金问题，因上诉人一直未向被上诉人开具发票，上诉人因此未付设备服务费，故上诉人对于设备服务费未支付存在过错，其请求被上诉人支付设备服务费的违约金，本院不予支持。至于上诉人请求被上诉人支付水电费及违约金，被上诉人已实际使用水电，应当支付水电费；对于违约金，因双方未约定水电费交付时间，也未约定逾期缴纳水电费违约金，原审对于水电费的违约金不予支持，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求部分成立，对有理部分，本院予以支持，对无理部分，本院应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初6158号民事判决第一项；二、撤销广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初6158号民事判决第二项；三、惠州市微豪思湾舍酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向深圳市万科物业服务有限公司惠东分公司支付设备服务费1877520元；四、驳回深圳市万科物业服务有限公司惠东分公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费28442元，由深圳市万科物业服务有限公司惠东分公司负担21042元，惠州市微豪思湾舍酒店管理有限公司负担7400元。二审案件受理费21042元，由上诉人深圳市万科物业服务有限公司惠东分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月十六日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮