广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初17514号原告廖静虹，女，汉族，1968年4月13日出生，公民身份号码：442************044，住址：广东省惠州市惠城区。委托代理人冯计明，广东宇伦律师事务所律师。委托代理人叶汉健，广东宇伦律师事务所律师。被告周炳辉，男，汉族，1962年1月14日出生，公民身份号码：442************176，地址：广东省东莞市***********。委托代理人叶文浩，广东泽声律师事务所律师。第三人惠州市时代光耀地产有限公司，住所地：惠州市江北世纪新苑**。统一社会信用代码：914***********313P。法定代表人：芩某1。叶素芳与被告周炳辉、第三人惠州市时代光耀地产有限公司执行异议之诉一案，本院于2019年10月21日依法受理，2019年12月14日，叶素芳因病在惠州市死亡。此前的2019年11月23日，叶素芳的原配丈夫廖悦强因病在惠州市死亡。本案需要等待叶素芳的的继承人表明是否参加诉讼，其委托代理人冯计明向本院提出申请，要求中止本案诉讼。2020年6月22日，本院作出（2020）粤1302民初17514号民事裁定书，裁定：本案中止诉讼。2020年11月2日，廖静虹向本院提交《继承人参加诉讼申请书》，认为其是叶素芳唯一的第一顺序继承人，请法院准许其以原告的身份参与本案诉讼，本院经审查依法准许其作为本案原告参与诉讼。2020年11月2日，廖静虹向本院提交了（2020）粤惠阳光第11270号《公证书》及《恢复审理申请书》，该《公证书》证明本案被继承人廖悦强、叶素芳的案涉《车位使用权销售协议》项下权益全部由其女儿廖静虹一人继承。2020年11月17日，本院作出《恢复审理通知书》，决定恢复本案的审理。2020年12月24日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告廖静虹的委托代理人叶汉建，被告周炳辉的委托代理人叶文浩到庭参加诉讼。第三人惠州市时代光耀地产有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见叶素芳诉称，019年7月3日惠州市惠城区人民法院作出（2019）粤1302执恢385号之一执行裁定书，裁定：一、查封第三人惠州市时代光耀房地产有限公司名下的位于惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B2层01号的房产（产权证书号：粤房地权证惠州字第1100126620号，建筑面积：1801.09平方米），二、查封第三人惠州市时代光耀房地产有限公司名下的位于惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B1层01号的房产（产权证书号：粤房地权证惠州字第1100126619号，建筑面积：17906.06平方米），其中包含原告主张的B1层086、087号车位。2019年8月12日原告向惠州市惠城区人民法院提出书面异议，惠州市惠城区人民法院于2019年8月15日作出（2019）粤1302执异266号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服，依法提起执行异议之诉。2010年8月30日原告叶素芳与第三人惠州市时代光耀房地产有限公司双方签订两份《车位使用权销售协议》，约定第三人将位于惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B1层086、087号车位使用权出售给原告，使用权期限与项目住宅使用权年限一致。当时开发商惠州时代光耀房地产有限公司为更好的销售房屋进行促销活动，采用车位买一送一的方式将车位定价为158000元，原告按合同约定向其支付了价款158000元，第三人即时将上述086、087车位交付原告使用至今。并且在签订《车位使用权销售协议》的同时与惠州市深中原物业服务有限公司签订《物业服务协议》，并约定每个车位每月管理费为60元，确认上述车位使用权已经由原告实际所享有。即原告叶素芳与第三人惠州市时代光耀房地产有限公司双方签订两份《车位使用权销售协议》已经履行完毕，在被告所依据的（2013）东三法民一初字第5720号民事调解书生效之前，位于惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B1层086、087号车位使用权就由原告享有。根据上述事实，原告对位于惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B1层086、087号车位享有排除执行的权利，第一、2010年8月30日原告与第三人惠州市时代光耀房地产有限公司签订的《车位使用权销售协议》意思表示真实明确，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，且合同签订及履行时间在被告的权益及法院查封之前。第二、原告根据合同约定已向惠州市时代光耀房地产有限公司全额支付了086、087号车位使用权的转让款。第三、原告与第三人签订《车位使用权销售协议》后即交付给原告使用，原告一直实际占有上述车位。第四、原告对未办理产权登记没有过错，因为案涉车位是人防车位，按现有法律规定，所有权属于国家。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在第三人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告对案涉车位拥有足以排除继续执行的实体性权利，依法应当予以确认。综上，原告对案涉车位拥有足以排除继续执行的实体性权利，请求人民法院依法判决不得执行（2019）粤1302执恢385号执行裁定书中位于惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B1层086、087号车位，依法确认原告为位于惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B1层086、087号车位的使用权人，维护原告的合法权益。1、依法判决不得执行（2019）粤1302执恢385号执行裁定书中位于惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B1层086、087号车位。2、依法确认原告为位于惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B1层086、087号车位的使用权人。3、由被告负担诉讼费。2019年11月21日，叶素芳向本院提交了《变更诉讼请求申请书》，将其诉讼请求变更为：1、依法判决不得执行（2019）粤1302执恢385号执行裁定书中位于惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B1层086、087号车位。2、依法确认申请人对位于惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B1层086、087号车位享有所有权。3、请求判决第三人将位于惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B1层086、087号车位过户登记在申请人名下，并承担办证费用。4、判令被申请人承担本案的诉讼费。2020年11月21日，原告廖静虹向本院提交了《变更诉讼请求申请书》，将其原诉讼请求第二项、第三项变更为：请求判决原告对位于惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B1层086、087号车位享有使用权。被告周炳辉答辩称，一、本案不符合法律规定的可以排除执行的情形，被答辩人请求停止对位于惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室负一层086号、087号车位的强制执行没有律依据。1.被答辩人与第三人之间所签署的并非不动产买卖合同。根据被答辩人所提交的《车位使用权销售协议》第一条记载，第三人向被答辩人所转让的标的为涉案车位的使用权，结合该《车位使用权销售协议》第三条第3款、第4款的内容可以进一步确定，该协议并非买卖涉案车位不动产产权的合同，第三人完全没有向被答辩人转移不动产所有权的意思。因为第三人从来没有向被答辩人转移涉案不动产之物权的意思表示，故被答辩人不享有物权期待权。2.涉案车位因被答辩人自身原因未办理不动产过户登记。根据被答辩人所提交的《车位使用权销售协议》记载，第三人与被答辩人之间转让的是涉案车位的使用权，第三人不将涉案车位的不动产产权过户登记至被答辩人名下是被答辩人明知并同意的。在该种情形下，第三人在涉案车位上设立抵押权不违反法律规定，对于该不动产上设立的抵押权及其后果，被答辩人应当自行承担。3.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，答辩人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权，被答辩人提出的排除执行的异议应当不予支持。三、被答辩人无权根据该《车位使用权销售协议》享有涉案车位的使用权，应当在限期内搬迁。1.第三人与被答辩人签署的《车位使用权销售协议》应为无效合同。涉案《车位使用权销售协议》约定转让相关车位使用权年限同该项目住宅使用权年限一致，有违一般车位使用权转让交易，实际上是意图在该车位上设立新型的用益物权。《物权法》仅仅规定了建设用地使用权、宅基地使用权及土地承包经营权等用益物权，并不包括该《车位使用权销售协议》所设立的车位使用权。因此，该《车位使用权销售协议》与《物权法》第五条规定的物权法定原则相悖，应为无效合同。被答辩人依据该《车位使用权销售协议》主张对涉案车位享有所有权以及使用权，均缺乏法律依据。2.倘若被答辩人根据《车位使用权销售协议》对涉案车位享有的权利在性质上属于债权，则该权利应当具有相对性，只能请求第三人履行，不能约束答辩人。答辩人对涉案车位享有抵押权，经登记公示具有对世效力。被答辩人根据《车位使用权销售协议》所享有的债权不能对抗答辩人的抵押权，不能妨害答辩人通过拍卖等方式实现抵押权。因此，贵院作出（2019）粤1302执恢385号之一的《搬迁通知书》，要求被答辩人限期搬迁，是完全符合法律规定的。综合以上所述，涉案车位的不动产产权应当依据不动产登记簿之登记确定为第三人所有，答辩人依法享有抵押权。被答辩人对该车位不享有所有权及合法的使用权。本案情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关条文的规定，被答辩人请求排除对涉案车位的强制执行，依法应当不予支持。第三人惠州市时代光耀地产有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。本院查明的案件事实经审理查明，原告廖静虹的母亲叶素芳是惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期2号楼3单18层01号房的业主。2010年8月30日，原告廖静虹的母亲叶素芳与第三人惠州市时代光耀地产有限公司签署两份《车位使用权销售协议》，约定第三人将位于惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B1层086、087号车位使用权出售给叶素芳，使用权期限与项目住宅使用权年限一致。当时开发商惠州时代光耀房地产有限公司为更好的销售房屋进行促销活动，采用车位买一送一的方式将车位定价为158000元，叶素芳按合同约定向其支付了价款158000元，第三人即时将上述086、087车位交付叶素芳使用至今。并且在签订《车位使用权销售协议》的同时与惠州市深中原物业服务有限公司签订《物业服务协议》，并约定每个车位每月管理费为60元。另查明，2012年5月24日，第三人将惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B1层、B2层的房产办理了不动产权证登记，将包括案涉车位在内的地下室产权全部登记在第三人名下（证号：粤房地权证惠州字第**，建筑面积：1801.09平方米，证号：粤房地权证惠州字：粤房地权证惠州字第**06.06平方米），并于2012年7月26日抵押给周炳辉，抵押数额：4500万元。再查明，周炳辉诉惠州市时代光耀房地产有限公司其他合同纠纷一案，广东省东莞市第三人民法院作出的(2013)东三法民一初字第5720号民事调解书，已经发生法律效力。由于被执行人惠州市时代光耀房地产有限公司未履行生效法律文书确定的义务，权利人向广东省东莞市第三人民法院申请执行，广东省东莞市第三人民法院委托本院执行。在执行过程中，本院作出(2019)粤1302执恢385号之一执行裁定书，查封了包括案涉车位在内的惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B1层、B2层的产权。2019年8月6日本院向被执行人惠州市时代光耀房地产有限公司及相关住户发出搬迁通知书，通知上述财产相关住户（用户）在本通知之日起30日内迁出该标的物。叶素芳为此向本院提出了书面执行异议，本院于2019年8月15日作出了(2019)粤1302执异266号执行裁定书，驳回了叶素芳的执行异议请求，叶素芳不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。在诉讼过程中，本院向惠州市自然资源管理局询问如下问题：粤房地权证惠州字第1100126619号（惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B2层01号）及粤房地权证惠州字第1100126620号产权证书（惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B1层01号，产权证注明竣工时间为2011年5月30日），是否涵盖了惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期房产的全部地下停车库，上述房产证是否有相应的图纸明确其四至范围？惠州市惠城区自然资源管理局回复如下：经查，位于惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B1层01号（房地产权证号为粤房地权证惠州字第1100126619号，建筑面积为17906.06平方米，惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B2层01号，房产证号为粤房地权证惠州字第1100126620号，建筑面积1801.09平方米）。除上述两本房产证范围外，光耀荷兰水乡花园第四期地下室还有位于B2层的人防区域。本院再问，粤房地权证惠州字第1100126619号（惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B1层01号）及粤房地权证惠州字第1100126620号产权证（惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B2层01号）是否可以根据开发商实际出售的停车位分割独立的小产权证？惠州市惠城区自然资源局回复如下：关于惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B1层01号、B2层01号地下室的车位分割问题，须持规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、竣工图等资料向测绘部门申请权籍调查，经测绘部门对相关资料和实施地测量是否符合规划设计后方可确定。庭审结束后，本院到惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期查看了现场，别墅地下一层与房屋相通，是小业主家庭的组成部分，，地下**是地下停车库停车库的车位与通过一扇门与地下一层相通。整个小区的大停车库相通。（2018）最高法民再450号案【广西恒冠建议集团有限公司与王某某、北海尚源居房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案】，确定的裁判规则：从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用执行异议和复议规定第28条，也可以选择适用第29条，但房屋买受人若要排除建设工程款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，必须符合执行异议和复议规定第29条的规定。（2019）最高法民终56号案（杨某与谭某、云南金冠源房地产开发有限公司等案外人执行异议之诉案），中国法制出版社出版的《最高人民法院执行异议之诉裁判规则与典型案例》以此案为例，对车位、储藏室的种类及归属延展分析：第一种车位、储藏室，经过规划审批，并缴纳了相应的土出让金，可以办理所有权证、与普通商品房的性质相同。第二种车位、储藏室，经过规划审批，规划用途即为储藏室，未缴纳相应的土地出让金。第三种车位、储藏室，未经审批，但规划用途为备用间等公共用途，已纳入公摊面积之内。第四种车位、储藏室，未经规划审批，但规划性质为人防工程，未计入公用建筑空间。第五种车位、储藏室，未经规划审批，未经缴纳土地出让金。（2020）最高法民申1498号案（再审申请人建银国际资本管理（天津）有限公司与被申请人王得鑫及一审第三人大连中天房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉）确定的裁判规则：消费者在已经支付或者部分购房款时其购房债权权利要优先于银行抵押权受到保护。以上事实，有原、被告的身份证，第三人的企业信息查询结果、车位使用权销售协议及物业服务协议、收款收据、搬迁通知书、执行裁定书、不动产登记结果及庭审笔录等在案佐证。裁判理由和结果本院认为，本案争议焦点是：一、原告享有的权益是否足以排除被告对被执行标的物的强制执行？二、原告请求对被执行标的物进行使用权确认是否具有合法条件？是否属于本案的审理范围？对于争议的第一个问题，参考（2019）最高法民终56号案的延展分析、（2018）最高法民再450号案及（2020）最高法民申1498号案确定的裁判规则，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。对照上述条件，首先，本案争议的是地下停车库，但其性质类似房产，已成为小业主生活的基础设施，在本院查封之前，原告廖静虹的母亲叶素芳与第三人签订了车位使用权销售协议及物业服务协议，在叶素芳向第三人购买房屋时，一并支付了购买停车位的款项，停车位作为小区生活的基础设施，并无其他替代方案。2012年7月26日，第三人又将地下停车库的大产权抵押给被告，经本院向自然资源局询问，在具备条件的情况下，大产权可分割成小产权证，未办理产权证的过错应当归咎于第三人，第三人将同一标的既抵押给被告，又出售给叶素芳，叶素芳基于对物权的期待向第三人购买停车位的使用权，原告廖静虹通过继承父母廖悦强、叶素芳遗产的方式取得的权益可以排除被告的强制执行。是否可以解除查封的问题，在停止执行之后，在执行程序中解决。对于争议的第二个问题，本案是执行异之诉，审查的重点是原告取得的权利是否足以排除被告申请强制执行，原告廖静虹通过继承父母廖悦强、叶素芳遗产的方式取得的权益包括案涉停车位的使用权，原告可以继续使用案涉停车位，无须单独诉讼，不属于执行异议之诉的审理范围，不予支持原告这一部分诉讼请求。综上所述，原告享有的权益足以排除（2019）粤1302执恢385号对案涉停车位的执行，原告其他的诉讼请求没有事实依据，不予支持。第三人经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、本院（2019）粤1302执恢385号执行案不得对原告廖静虹享有使用权的位于惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B1层086、087号车位进行执行；二、驳回原告廖静虹的其他诉讼请求。本案受理费3460元（原告已预交），由原告廖静虹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 段小林审 判 员 贺晔晖审 判 员 刘 娟二〇二〇年十月二十五日法官助理 杨俊斐书 记 员 张敏茱附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。