浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终2606号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州锦悦企业管理有限公司。住所地：浙江省杭州市上城区水门********。统一社会信用代码：91330102063971103Q。 法定代表人：郁敏珺，执行董事。 委托诉讼代理人：周再松，浙江君安世纪（金华）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：倪晓明，男，1982年4月1日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：陈志军、王一凡，北京大成（杭州）律师事务所律师。 上诉人杭州锦悦企业管理有限公司（以下简称锦悦公司）、倪晓明因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2018）浙0102民初5696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2016年7月28日，锦悦公司（作为出租方、甲方）与倪晓明（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在杭州市上城区庆春路87号越都荟商场3层008-001室房屋（建筑面积988平方米）出租给乙方用作美食广场用途；租赁期自2016年11月1日起至2022年10月31日，交付日为2016年8月1日；给予92天的装修期，即自2016年8月1日起至2016年10月31日；2016年11月1日起至2017年10月31日的月租金为62456元，2017年11月1日起至2018年10月31日的月租金为62456元，2018年11月1日起至2019年10月31日的月租金为65632.84元等；房屋租金采用先付后用的方式，乙方须在2016年8月1日前向甲方支付2016年11月1日至2016年12月31日的首期租金124912元；乙方应于租赁期内按照约定向物业公司支付该房屋的物业管理费，每月的物业管理费为37544元，乙方须在2016年8月1日前向受托的物业管理单位支付装修期及租赁期首期物业管理费119548元，以后每2个月为一个付款周期，乙方在该付款周期前一个月的25日之前支付物业管理费，每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金；该房屋实际使用的水、电、煤气等能源费用及其他公用事业费用以独立计量装置所得为计算依据，乙方须在收到书面结算通知后5个工作日或甲方另行确定的时间支付上一月的该笔费用，如乙方未及时支付，则每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金；甲方有权要求乙方自负费用保证该房屋的开业日与本项目开业日同步，乙方同意承租房屋与项目同步开业，在该前提下，甲方同意在装修期结束至项目开业日之间乙方可免交租金和物业管理费；如乙方逾期或未足额支付租金及其他应支付费用累计超过15日的，甲方可不予返还乙方的租赁保证金，并要求乙方补交装修期所免除的租金等费用，提前终止本合同并合法提前收回该房屋或任何部分，同时乙方应另行按第一年月租金的3倍金额补偿甲方；乙方按照政府相关部门要求，自行办理工商、税务、消防、环评等许可证，取得营业执照及相应各类许可证和配置相应设备设施，对其经营行为造成的影响承担全部责任；如法律法规规定或政府部门要求由甲方提供材料的，乙方必须向甲方书面提交需由甲方配合（该配合的范围应当在甲方的能力范围内且属于为达本合同目的所必须）提供的材料清单，甲方以其清单确认内容为限尽量配合，乙方应在开业前自行负责完成所有乙方在该房屋经营所需证照的办理，若乙方未能在开业前完成证照的办理，甲方对此不承担任何责任；因甲方原因致使乙方无法营业超过90天仍未解决的或甲方存在其他违约行为，经乙方书面催告后90天仍未有效解决，从而致使乙方无法实现本合同目的等任一事件，乙方有权在任意时间提前终止合同，同时甲方应另按第一年月租金的3倍金额补偿乙方；合同首页所列的双方信息为合同双方的有效方式，包括收件人、电话、联系地址等。任何一方在收到另一方所发出的变更上述联系方式的书面通知之前，该方的有效联系方式仍以首页所载为准；对于所有通知、其他通信往来，如为手递交付，在递送后即视为送达；如为快递，在投放快递之次日即视为送达；如为挂号信邮寄，在寄出二天后视为送达，外省市寄出三天后视为送达；双方还对其他条款进行了约定。双方持有的合同原件中对付款周期约定不一致，锦悦公司起诉时提供的复印件与倪晓明持有的原件一致为空白，在庭审后锦悦公司提供的合同原件载明为2个月。2016年8月，锦悦公司将案涉房屋交付给倪晓明使用。2018年10月8日，锦悦公司提起诉讼，请求判令：1、确认双方签署的《房屋租赁合同》已于2017年12月13日解除；2、倪晓明向锦悦公司支付租金338973.52元；3、倪晓明向锦悦公司支付租金滞纳金117432.51元（暂计算至2018年7月31日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至倪晓明实际付清之日止）；4、倪晓明向锦悦公司支付水电费共计50.6元及水电费滞纳金25.7元（暂计算至2018年7月31日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至倪晓明实际付清之日止）；5、倪晓明向锦悦公司支付物业管理费158816.26元；6、倪晓明向锦悦公司支付物业管理费滞纳金53729.68元（暂计算至2018年7月31日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至倪晓明实际付清之日止）；7、倪晓明向锦悦公司补交装修期内免交的租金187368元、物业费112632元，合计300000元；8、倪晓明向锦悦公司支付违约金187368元；9、倪晓明向锦悦公司支付未开业违约金283550.24元；10、倪晓明向锦悦公司支付房屋占有使用费472270.03元（自2017年12月14日起算，暂计算至2018年7月31日，实际应支付至房屋实际腾退之日止）；11、倪晓明腾空位于杭州市上城区××路××号××层××室房屋并交付给锦悦公司；12、本案诉讼费用全部由倪晓明承担。在诉讼过程中，锦悦公司减少部分诉讼请求，变更后的诉讼请求为判令：1、确认双方签署的《房屋租赁合同》已于2017年12月13日解除；2、倪晓明向锦悦公司支付租金338973.52元；3、倪晓明向锦悦公司支付租金滞纳金29508.3元（支付以合同约定应交租金之日次日起，以欠缴租金为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率暂计至2019年8月19日，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；4、倪晓明向锦悦公司支付水费50.6元；5、倪晓明向锦悦公司支付水费滞纳金5.38元（支付以应交之日次日起，以欠缴费用为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率暂计至2019年8月19日，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；6、倪晓明向锦悦公司支付物业管理费158816.26元；7、倪晓明向锦悦公司支付物业管理费滞纳金13671.53元（支付以合同约定应交物业费之日次日起，以欠缴物业费为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率暂计至2019年8月19日，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；8、倪晓明向锦悦公司补交装修期内免交的租金187368元、物业费112632元；9、倪晓明向锦悦公司支付违约金187368元；10、倪晓明向锦悦公司支付未开业违约金283550.24元；11、倪晓明向锦悦公司支付房屋占有使用费1464037.08元；12、本案诉讼费用全部由倪晓明承担。在原审审理中，倪晓明提出反诉，请求判令：1、解除双方签订的合同编号为“×××17”的《房屋租赁合同》；2、锦悦公司返还倪晓明已支付首期房屋租金124912元、租赁保证金124912元、能源押金15412.80元、物业管理费119548元、装修押金35938元及资金占用期间的利息损失58925.98元（按中国人民银行同期贷款年利率6%暂计至2018年12月24日，2018年12月25日起仍按年利率6%计算）；3、锦悦公司赔偿倪晓明装修损失347350.05元（其中设计费80000元，餐桌定金42000元，碗筷定金20000元，灶具定金52800元，厨房排烟设备定金40500元，其他材料费45050.05元，人工费67000元）；4、锦悦公司支付倪晓明违约金187368元；5、本案全部诉讼费用、保全费用由锦悦公司承担。在诉讼过程中，倪晓明变更第3项反诉请求为：判令锦悦公司赔偿倪晓明装修损失304672元（其中设计费80000元，餐桌定金42000元，碗筷定金20000元，灶具定金52800元，厨房排烟设备定金40500元，其他材料费39872元，人工费29500元）。 原审另查明，原审庭审中，锦悦公司提供了《越都荟商业综合体开业美陈制作合同》、增值税专用发票、《精视传媒楼宇媒体广告发布合同》、发布广告情况清单、PPT报告、广告宣传打印页、《上线单》、业务回单、微信推送页面、《函告》等材料，证明越都荟项目已经开业。广告宣传打印页和微信推送页面有越都荟商场的鑫釜汇、廊棚鱼馆、蜀千签等部分餐饮租户开业酬宾介绍，上海锦能物业管理有限公司杭州分公司给越都荟餐饮租户的函告中亦写明越都荟项目已经于2017年5月1日开业，并有餐饮租户的签名。 原审再查明，在诉讼之前，倪晓明向锦悦公司支付首期租金124912元、首期物业费119548元、租赁保证金124912元、能源押金15412.8元、装修保证金30000元、装修出入保证金1000元。诉讼过程中，经倪晓明申请，原审法院委托浙江科佳工程咨询有限公司对案涉租赁房屋目前的装修残值进行评估，鉴定查核意见为：室内现场已形成实体的人工、机械、材料装修费用价款合计39872元；建议拆除、清运、二次搬运的人工费考量区间为20000至39000元；就现有证书所示，反映的工程外相关费用累计为235300元。倪晓明为此支出鉴定费8000元。在诉讼过程中，锦悦公司与倪晓明一致确认自2019年11月27日案涉房屋交由锦悦公司控制和处分。 原审法院认为：锦悦公司与倪晓明签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行义务。本案中，双方提供的合同文本原件并不一致，案涉合同系锦悦公司提供且手写部分为锦悦公司书写，倪晓明持有的房屋租赁合同原件与锦悦公司起诉时提供复印件一致，故以倪晓明持有的房屋租赁合同原件为依据对双方的纠纷进行处理。根据确认的房屋租赁合同，双方对租金付款周期未作明确约定，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定，承租人应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。倪晓明在支付首期租金124912元、首期物业费119548元、租赁保证金124912元、能源押金15412.8元、装修保证金30000元、装修出入保证金1000元之后，未及时支付相应的租金和物业管理费，经锦悦公司催要仍未履行，属于违约行为，该行为符合法律规定的合同解除条件。锦悦公司主张案涉合同自2017年12月13日起解除，但其提交的证据不足以证明其解除通知已经有效送达倪晓明，故不予采信。在诉讼过程中，倪晓明亦提出解除合同的诉讼请求，双方一致确认自2019年11月27日案涉房屋交由锦悦公司控制和处分，已经成就合同解除并终止履行的后果，故案涉合同应认定自2019年11月27日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，案涉租赁合同自2019年11月27日起解除，倪晓明对合同解除之前的未付租金和物业管理费等仍负有偿付的义务。在诉讼过程中，经释明，如查明的合同解除时间与锦悦公司主张的解除时间不一致，锦悦公司同意对租金与占有使用费相应的节点予以调整。自2017年5月1日至2019年11月27日租金总额为1849159.42元（已经扣除首期租金124912元），锦悦公司主张物业管理费158816.26元（已经扣除首期物业费119548元）、水费50.6元在法律许可范围内，予以支持。以上欠款金额合计2008026.28元，再行扣除租赁保证金124912元、能源押金15412.8元、装修保证金30000元、装修出入保证金1000元，余欠1836701.48元。对锦悦公司要求倪晓明支付逾期付款滞纳金、违约金等诉讼请求，考虑《房屋租赁合同》对租金付款周期约定并不明确，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情对倪晓明逾期付款、未及时开业等违约责任予以免除。综上，对锦悦公司合理的诉讼请求部分予以支持。倪晓明的抗辩理由及反诉请求缺乏相应依据，不予采纳和支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年12月31日判决：一、倪晓明于判决生效之日起十日内向锦悦公司支付租金、物业管理费、水费合计1836701.48元；二、驳回锦悦公司的其他诉讼请求；三、驳回倪晓明的全部反诉请求。如倪晓明未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29008元，由锦悦公司负担7678元，由倪晓明负担21330元；本诉财产保全申请费5000元，由倪晓明负担。预收反诉案件受理费6965元，应收6758.5元，由倪晓明负担；反诉财产保全申请费5000元，鉴定费8000元，由倪晓明负担。 宣判后，锦悦公司、倪晓明均不服，向本院提起上诉。 锦悦公司上诉称：原审法院认定倪晓明逾期付款行为构成违约，却又以租金付款期限约定不明为由免除其违约责任，缺乏事实与法律依据。倪晓明逾期付款构成违约已是事实，不论租金付款期限如何约定，都不能否认该客观事实。且案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示，也不违反法律强制性规定，属合法有效。该合同对倪晓明逾期付款的违约责任也已有明确约定，即应当承担装修期内的租金及物业管理费以及相应的滞纳金。倪晓明逾期付款及未能如约开业的违约行为，对锦悦公司造成的损失及逾期收益致损客观存在。原审未能充分认定守约方的权益受损及违约方违约后果之间的平衡标准，不符合公平与诚实守信原则。请求二审法院：1、判令维持原判第三项；2、改判原判第一项为：判令倪晓明向锦悦公司支付租金、物业管理费、税费合计2008026.28元；3、改判原判第二项为：判令倪晓明向锦悦公司支付违约金187368元、未开业违约金283550.24元、装修期内租金及物业费300000元、滞纳金43185.21元（支付以合同约定的应交费用之日次日起，以欠缴费用为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率暂计算至2019年8月19日，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日），共计814103.45元；4、倪晓明承担本案一审、二审诉讼费。 上诉人锦悦公司在二审中未提交新证据。 针对锦悦公司的上诉，倪晓明辩称：合同装修期是2016年8月份到11月份，但这期间没有正常施工，包括物业阻挠种种事件，这些证据都已经提交到一审法院了。对方不让装修，后期的时候倪晓明多次跟余伟、锦悦公司沟通，说既然这样子，一直开业不了，倪晓明想把这个铺子退掉，或者要转租，但锦悦公司一直就拖着，说要上报总部回复得要三个月，然后到2017年3月1号也是同样的情况。倪晓明与倪晓达大概四次到上海总部去协商，都有录音，但锦悦公司一直拖着。这块场地，实际上倪晓明一直都没有用过，装修停了，放在那里，锦悦公司随时可以处置，是锦悦公司恶意扩大损失。2019年4月份，锦悦公司就已经拿回去再用了，有照片可以证明。 倪晓明上诉称：一、倪晓明与锦悦公司签订的《房屋租赁合同》，实际上兼具房屋租赁、物业服务、商场运营三重性质、多项权利义务并存的综合合同，属于当前《合同法》下无名合同的范畴。二、一审认定事实错误。一审法院将《房屋租赁合同》于2019年11月27日解除的原因，完全归结为倪晓明违约所致，与事实不符。合同解除的根本原因是因为锦悦公司无法提供“物业服务和商场运营”的基本义务，导致倪晓明承租房屋从事餐饮的合同目的无法实现的先期违约造成，因此，应当由锦悦公司承担合同解除的违约责任。一审将“越都荟”项目的开业时间认定为2017年5月1日与事实不符。“越都荟”项目截至2018年9月20日才根据《消防法》第十五条的规定，领取《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，因此，在此之前所谓开业活动都是违法的，都不构成双方租赁合同项下约定的“项目开业”。三、即使倪晓明对《房屋租赁合同》的解除承担违约责任，锦悦公司亦应采取措施减少损失的发生，否则，不得就损失扩大部分主张权利。早在2018年12月锦悦公司就已经解除了合同，至2019年11月27日倪晓明根据原审法院要求作鉴定的评估日期，锦悦公司无权就此期间主张房租费。四、锦悦公司于2017年12月28日向倪晓明发出《房屋租赁合同解除通知函》，通知倪晓明《房屋租赁合同》于2017年12月13日起解除，而项目开业的时间至早为2018年9月20日，双方解除合同时，“越都荟”项目尚未开业，依据《房屋租赁合同》约定，倪晓明无需向锦悦公司支付房屋租赁费及物业管理费。因倪晓明未有违约行为，因此无需向锦悦公司支付各类违约金及装修期间房租。另，因为锦悦公司未履行《房屋租赁合同》约定的物业管理和商场运营的基本义务，导致倪晓明租赁房屋从事餐饮的合同目的无法实现，最终导致合同的解除，应当承担返还租金、能源押金、物业管理费、保证金等费用，并赔偿装修和违约损失的责任。请求二审法院：1、撤销原判，依法改判驳回锦悦公司的原审诉讼请求，支持倪晓明原审诉讼请求。 上诉人倪晓明在二审中未提交新证据。 针对倪晓明的上诉，锦悦公司辩称：本案房屋租赁合同的合同目的在于使用租赁标的物，锦悦公司交付的房屋符合倪晓明经营餐饮的使用要求。在房屋交付时，倪晓明也对此予以确认和认可。经营餐饮，获取收益是其经营的目的，而非房屋租赁合同的目的。倪晓明作为独立的经营主体，应当自负经营风险，租赁合同并未赋予锦悦公司承担运营责任，更未赋予锦悦公司确保倪晓明获得经营收益的担保责任。因此，本案房屋租赁合同的合同目的在合同解除前，已然实现并不存在其上诉状中所称合同目的无法实现的情形。案涉合同的解除，是由于其拖欠租金、物业费、水电费等费用的违约行为所致，符合合同解除的合同约定解除条件。合同解除后，倪晓明应当继续承担支付拖欠的相关费用的义务，并承担相应违约责任。双方从未对锦悦公司商场开业时间进行约定，合同第八条八点1条明确约定倪晓明商铺开业时间为2016年1月9日，锦悦公司有权书面要求商铺与商场同步开业。因此，对锦悦公司而言，要求与商场同步开业是权利，而非义务，不存在商场迟迟不能开业的情况。事实上，商场已于2017年5月1日正式开业。相反，对方因考虑各种因素，迟迟未装修完毕并如期开业，已构成违约。案涉房屋不存在不符合合同约定的情形。商场多家商铺都在正常经营，从未受到外界影响，而利益受损。 本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为，锦悦公司与倪晓明签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。上述合同从名称到内容均为租赁，倪晓明上诉主张因锦悦公司未尽到“物业服务和商场运营”的合同义务，导致其合同目的无法实现，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。根据租赁合同的约定，在租赁期限内，倪晓明应当自行申请并获得经营所需的一切政府许可或批准证书，如需锦悦公司配合，锦悦公司在法律规定的范围内给予积极配合。现倪晓明并未举证证明其因锦悦公司的原因，无法办理经营所需之证照，其上诉主张“越都荟”项目的开业时间至早应为2018年9月20日，故在此之前其无法实现合同目的，双方合同解除的根本原因是锦悦公司先期违约造成的亦缺乏依据，不予采纳。倪晓明持有的租赁合同中虽未对首期之后的租金支付时间作出约定，但合同同时也约定了租金是采取先付后用的方式，倪晓明理应在此之后与锦悦公司协商确定支付时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，租赁期间一年以上的，应当在每满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。而倪晓明在支付首期租金、物业费、租赁保证金、能源押金、装修保证金、装修出入保证金后，未再支付过租金和物业管理费，经锦悦公司催讨后仍未支付，已构成违约。故，倪晓明上诉请求判决锦悦公司返还租金、赔偿装修和违约损失缺乏依据，不予支持。因锦悦公司在本案中未能举证证明其向倪晓明所发解除租赁合同的通知已有效送达倪晓明，而双方在原审中一致确认自2019年11月27日案涉租赁房屋已交由锦悦公司控制和处分，故原审据此认定双方的租赁合同自2019年11月27日起解除并无不当。锦悦公司在二审中对原判第一项表示无异议，同意将租赁保证金、能源押金、装修保证金、装修出入保证金在倪晓明应付租金、物业费、水费中予以抵扣，故本院对此项予以维持。同时，锦悦公司在二审中还对其上诉第3项上诉请求，即要求判令倪晓明向锦悦公司支付违约金187368元、未开业违约金283550.24元、装修期内租金及物业费300000元、滞纳金43185.21元（支付以合同约定的应交费用之日次日起，以欠缴费用为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率暂计算至2019年8月19日，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日），共计814103.45元表示不再进行主张，系锦悦公司对自身民事权利的处分，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29267元，由倪晓明负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年十二月十六日 书记员 袁其伟