济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初14743号原告：山东信莱物业管理有限公司济南分公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码：91370104780609553Y。法定代表人：李耿忠，经理。委托诉讼代理人：邵秀红，山东蕴达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雅倩，山东蕴达律师事务所实习人员。被告：刘文娟，女，汉族，1985年11月15日出生，山东幼儿师范高等专科学校教师，住济南市委托诉讼代理人：张乐（系刘文娟之夫），住济南市。原告山东信莱物业管理有限公司济南分公司（以下简称信莱物业公司）与被告刘文娟物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告信莱物业公司的委托诉讼代理人邵秀红、王雅倩，被告刘文娟的委托诉讼代理人张乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信莱物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘文娟支付信莱物业公司2016年7月1日至2018年12月31日物业服务费6309元，2019年7月1日至2020年6月30日物业服务费2523.6元，以上共计8832.6元；2.判令刘文娟分别以欠付物业服务费为基数支付信莱物业公司自2016年7月16日起至2020年6月30日止的物业服务费滞纳金2987.94元；3.判令刘文娟以8832.6元为基数支付信莱物业公司自2020年7月1日起至实际给付之日止的物业服务费滞纳金；4.判令本案诉讼费用由刘文娟承担。事实与理由：刘文娟为济南市房产的业主。2015年12月26日，信莱物业公司与刘文娟签订《前期物业服务协议》，约定信莱物业公司为刘文娟提供物业服务。双方约定物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米1.95元(含电梯运行维护费），交费日期为每半年首月的1-15日预交6个月的物业服务费。合同签订后，信莱物业公司依约提供了物业服务，但刘文娟未按照约定支付物业服务费，信莱物业公司多次催缴无果。为了维护信莱物业公司的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。刘文娟辩称，一、信莱物业公司未按合同约定提供物业服务，违约在先。其主要有以下违反物业合同的行为：1.《前期物业服务协议》第二条第一款约定物业管理服务内容及质量如下：物业共有部位及公用设施设备的使用、管理和维护①性能正常，安全运行；②定期巡检维护，做好记录；③按照国家规定维保电梯及消防设备，定期检验，确保安全运行；④发现问题及时解决。基于以下几点事实，信莱物业公司第一条及第四条两个方面，未履行约定：⑴在《前期物业服务协议》签署时，仅刘文娟的代理人就亲身经历过2次电梯从高层突然坠落至-2层的情况。除此之外，电梯无法打开、电梯按键失灵、电梯大幅度抖动、电梯噪音过大、电梯损坏无法乘坐等类似情况数不胜数，严重影响业主正常生活。⑵电梯噪音过大，严重影响休息。2016年至2018年期间尤为严重，刘文娟住宅几个房间均受影响；2019年至2020年有所好转，但噪音仍然明显，靠近电梯的房间休息仍受到很大影响。⑶刘文娟的代理人曾主动与信莱物业公司沟通多次，试图共同寻求解决方案。只是从2016年1月至2020年7月，四年半时间过去了，问题仍未能解决。2016年，刘文娟与邻居一起给信莱物业公司发函，期望信莱物业公司协调整改电梯晃动及噪音问题，未收到任何回复，电梯也未明显改善。2018年5月，电梯情况有所好转，信莱物业公司追索之前的物业费，刘文娟主动与信莱物业公司现场沟通，表示信莱物业公司追索之前的物业费不合理。电梯问题好转时间不长，噪音及抖动问题又比较严重，电梯安全及噪音问题仍未能根本解决。2019年，刘文娟主动与信莱物业公司沟通，信莱物业公司表示会协调电梯维保公司、业主沟通商讨解决方案，只是在后续时间，刘文娟再没收到信莱物业公司任何协调解决的通知。2.《前期物业服务协议》第六条第三款约定小区广告管理及收益“广告收益（扣除管理成本）主要用于开展社区文化活动，剩余部分用于公共设备的维修改善”，基于以下事实，刘文娟有理由认定信莱物业公司在广告收益的用途上，未按约定履行：⑴社区内举办文化活动次数非常有限；⑵物业费每月每平方米1.95元（含电梯运行维护费），广告收益部分也用于公共设备的维修及改善，但电梯安全及噪音问题经过四年半时间仍未能解决。二、刘文娟请求：1.因信莱物业公司未能履行物业服务义务，给刘文娟生活造成诸多不便，根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在信莱物业公司正确履行物业服务义务之前，刘文娟有权拒绝支付物业服务费，请求驳回其诉讼请求。2.请求判令信莱物业公司以月为单位，定期在小区宣传栏等宣传区域，公布广告收益及支出明细，接受全体业主监督。3.判令信莱物业公司在小区宣传栏等公共宣传区域，公布信莱物业公司在物价局报备的物业费构成明细，并按月为单位，定期在小区宣传栏等公共宣传区域，公布其中电梯维护运行费的支出明细。4.五年过去了，电梯经常损坏不安全，噪音影响休息等问题虽有好转，但依然没有完全解决。不交物业费不是目的，最多只能是一种手段，目标是期望信莱物业公司可以尽职尽责，努力协调各方，让电梯经常损坏及噪音大的问题得到根本解决。经审理本院认定事实如下：信莱物业公司系济南市历下区化纤厂路4号凯旋公馆小区的物业服务公司，刘文娟系凯旋公馆小区8号楼1单元2701室的业主，房屋面积为107.84平方米。2015年12月26日，信莱物业公司与刘文娟签订《前期物业服务协议》一份，物业服务费标准为高层住宅1.95元╱平方米╱月。物业费采取预收制度，交房之日按照交房通知单上规定预交物业服务费，此后每半年首月的1-15号预交6个月的物业服务费。业主如不按时足额交纳物业服务费，信莱物业公司有权要求业主补交从逾期之日起按每天千分之三的标准收取违约金。合同签订后，信莱物业公司提供服务。2016年，刘文娟向信莱物业公司发函，因电梯噪音过大，要求免除2016年7月1日至电梯噪音彻底解决之日的物业费，采取实际措施进行电梯整改或更换。刘文娟拖欠2016年7月1日至2018年12月31日、2019年7月1日至2020年6月30日共计42个月的物业费8832元（1.95元╱月╱平方米×107.84平方米×42个月）。2019年2月21日信莱物业公司向刘文娟催收物业费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。信莱物业公司与刘文娟签订的物业服务协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中信莱物业公司履行了合同义务，对小区进行了管理，刘文娟作为业主享受了信莱物业公司提供的服务，应该交纳相应的物业服务费。刘文娟自2016年7月1日至2018年12月31日、2019年7月1日至2020年6月30日未缴纳物业费8832元，已属违约，应当缴纳，本院对该物业费予以支持。刘文娟辩称电梯噪音影响休息、电梯不安全，由于其未举证证明电梯问题是由于设备自身故障还是因物业公司对电梯运行的后期维护管理不当而导致的，故其要求物业公司承担责任，证据不足，本院不予支持；就电梯质量问题，刘文娟可待明确责任主体后，另行主张权利。关于信莱物业公司主张的滞纳金，考虑到信莱物业公司在提供物业服务过程中存有一定瑕疵，亦有违约行为，应承担相应责任。刘文娟并非无故不交物业费，信莱物业公司要求支付利息损失，本院不予支持。另，信莱物业公司作为业主与房地产开发单位联系沟通的桥梁和纽带，应将业主反映的问题及时反馈给开发单位，并与开发单位一起积极为业主解决问题，不应一味以诉讼作为收取物业费的手段，既寒了业主的心，不利于之后物业费的收取，又浪费司法资源。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告刘文娟于判决书生效之日起十日内支付原告山东信莱物业管理有限公司济南分公司自2016年7月1日至2018年12月31日、2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业费8832元；二、驳回原告山东信莱物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由山东信莱物业管理有限公司济南分公司负担。本判决为终审判决。审判员  闫秋芹二〇二〇年十二月二十七日书记员  段雅绮