广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初8551号原告：金融街物业股份有限公司惠州分公司（曾用名：北京金融街物业管理有限责任公司惠州分公司）。负责人：田素萍。委托诉讼代理人：曹妹，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：邓美红，女，系该公司员工。被告：刘利华，女，汉族。委托诉讼代理人：陶圣雄，男，汉族。原告金融街物业股份有限公司惠州分公司与被告刘利华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金融街物业股份有限公司惠州分公司的委托诉讼代理人曹妹、邓美红，被告刘利华的委托诉讼代理人陶圣雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金融街物业股份有限公司惠州分公司向本院提出诉讼请求：被告支付拖欠惠州巽寮湾XXX号房的物业服务费4314.45元、公摊水电费340元，共计4654.45元。事实和理由：原告为涉案小区的物业服务企业，依据金融街巽寮湾凤池岛《物业服务合同》的约定为涉案小区提供物业服务。合同约定了住宅物业服务费为人民币3.5元/平方米/月。被告为涉案房产的买受人。被告从2018年12月开始拖欠原告物业服务费，至2020年8月，共拖欠物业服务费人民币4314.45元，另外，被告拖欠公摊水电费340元，拖欠周期为2019年3月至2020年7月。以上欠费金额共计：4654.45元。为维护涉案小区全体业主的共同权益，特提起诉讼。被告刘利华答辩称，我方不清楚物业公司什么时候进驻的，当时购买房屋时的物业公司不是本案原告，此前的物业公司叫彩生活公司，将我们的房屋指定给其他公司托管，他们目前还欠我们租金没有支付，我方也没有与原告签订物业合同，此前被告本人的手机号码已经更改。我们当时只知道房屋所在的小区已经烂尾了。原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：商品房买卖合同、【金海湾凤池岛项目】物业服务合同、惠州市惠东县**********临时委托代管协议、资料明细、欠费明细、催缴记录、金融街物业股份有限公司惠州分公司内部事项会签单采购计划申请、凤池岛破损及损坏玻璃位置图片、光辉玻璃广告装饰工程报价表、凤池岛水泵维修报价单、金融街凤池岛保温水箱补漏单及增值税发票、物业改造图片。被告对原告提交的上述证据的质证意见为：商品房买卖合同是被告本人签名的；对于物业服务合同我们不清楚业委会什么时候成立的；对于资料明细，手机号码是被告代理人的；对于欠费明细表我方没有欠原告管理费，也没有委托原告管理；对于催缴记录中的手机短信截图，我手机设置了手机短信拦截功能，没有看到该短信；对于临时委托托管协议书，我不清楚何时成立的业委会，我是前天到小区的时候才知道业委会的事情的；对于物业改造图片，小区确实有打理，但是之前的物业公司还是现在的物业公司打理的我方不清楚。被告围绕其抗辩提交了案涉房屋的房产证复印件。本院查明本案的事实如下：原告金融街物业股份有限公司惠州分公司系经工商登记设立的其他股份有限公司分公司（非上市），曾用名为北京金融街物业管理有限责任公司惠州分公司，于2019年10月11日核准变更为现在的名称，经营范围为物业管理等。被告刘利华系惠东县巽寮XXX号房的房屋业主。2018年12月1日，惠东县巽寮金海湾凤池岛住宅小区业主委员会作为甲方与北京金融街物业管理有限责任公司惠州分公司（原告曾用名）作为乙方签订《惠州市惠东县**********临时委托代管协议》，内容为“为加强小区的管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造安全、方便、属实的居住环境，就甲方向乙方发出的《关于邀请金融街物业惠州分公司代管凤池岛小区物业管理工作的联系函》【凤池岛小区业委会函（第XXX号）】的请托事项，甲方委托乙方临时代管惠州市惠东县巽寮********，……临时委托代管期限为三个月，自2018年12月1日起到2019年2月28日止……乙方代管期间的成本、费用，由乙方向全体业主收取，甲方或全体业主不能按约定向乙方支付的，视为本协议甲方债务，以甲方及全体业主信托受益权清偿。该协议落款的甲方处盖有惠东县巽寮金海湾凤池岛住宅小区业主委员会的公章，并有授权代表周世恩、李斌等人签名，乙方处盖有北京金融街物业管理有限责任公司惠州分公司（原告曾用名）公章，并有法定代表人田素萍签名。2019年2月28日，惠东县巽寮XXX业主委员会作为甲方与北京金融街物业管理有限责任公司惠州分公司（原告曾用名）作为乙方签订编号为金物惠（合）字[2019]第XXX号《【金海湾凤池岛项目】物业服务合同》，内容为：“第二条约定物业名称为金海湾凤池岛小区；第三条约定乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；第六条约定本物业区域服务经营方式为包干制；第七条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业A/**3.5元/平方米/月，公共水电费每月抄表结算，采取据实按户计算分摊方式，但设立上限为每户20元/月，超出上限部分由小区公共收益补足；第九条约定业主或者使用人应在每月10日前按月交纳当月的物业服务费；第十七条约定物业服务期限为3年，自2019年3月1日至2022年2月28日”。该合同落款的甲方处盖有惠东县巽寮XXX小区业主委员会的公章，并有授权代表周世恩签名，乙方处盖有北京金融街物业管理有限责任公司惠州分公司（原告曾用名）公章，并有法定代表人田素萍签名。根据原告提交的欠费明细表显示，被告共拖欠2018年12月起至2020年8月期间的物业服务费4314.45元；拖欠2019年3月至2020年7月期间的公摊水电费340元。原告主张通过在案涉房屋张贴公告及短信通知的方式向被告催收物业费，提交了照片及短信发送记录予以佐证。原告主张其在2018年12月进驻案涉小区后有对小区投入服务，提交了物业改造图片等予以佐证。另查明，根据被告所提交的不动产权属证明记载，案涉房屋的建筑面积为58.7平方米。2020年11月2日，原告以被告经催讨未能偿还上述费用为由向本院提起诉讼，提出了上述诉讼请求。本院认为，惠东县巽寮金海湾凤池岛住宅小区业主委员会分别于2018年12月1日、2019年2月28日与北京金融街物业管理有限责任公司惠州分公司（原告曾用名）签订的《【金海湾凤池岛项目】物业服务合同》、《惠州市惠东县**********临时委托代管协议》，均约定将案涉房屋所在的凤池岛住宅小区委托原告进行物业服务，该两份合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。关于被告抗辩其购买案涉房屋时的物业公司并非原告、且其并未与原告签订物业合同、其不清楚业委会的成立的主张，本院认为，虽被告刘利华不是上述两份合同的当事人，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告刘利华作为惠东县巽寮金海湾凤池岛住宅小区的业主，应当受到案涉物业合同的约束，原告有权按照合同约定的物业费标准向被告主张欠付的物业管理费及公摊水电费。另外，关于被告对业委会的成立有异议的，被告可另行途径主张。被告未在协议约定的时间内支付物业服务费等费用，属于违反合同约定，应承担继续履行的义务。根据上述两份合同的约定，原告需向被告提供物业管理服务，被告需按住宅的总建筑面积每月3.5元/㎡的标准向原告缴交物业管理费及按照每月20元的标准缴纳公摊水电费；对拖欠物业管理等的具体费用，被告未能提供证据予以反驳，应承担举证不能责任。据此，原告诉请被告支付拖欠的2018年12月起至2020年8月期间的物业服务费4314.45元；拖欠的2019年3月至2020年7月期间的公摊水电费340元，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告刘利华于本判决发生法律效力之日起7日内向原告金融街物业股份有限公司惠州分公司支付2018年12月起至2020年8月期间的物业服务费4314.45元以及2019年3月至2020年7月期间的公摊水电费340元，共计4654.45元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘利华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  林耀驰人民陪审员  方运流人民陪审员  庄巧华二〇二〇年十二月二十二日法官 助理  陈丹茹书 记 员  陈俊彬