内蒙古自治区土默特右旗人民法院民事判决书（2020）内0221民初2748号原告：包头市佳宝物业服务有限责任公司，统一社会信用代码91150203747903523C。法定代表人：李志成。委托诉讼代理人：郝永铎，确认送达地址：内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：李娜。被告：张林忠，男，1964年7月16日出生，打工，确认送达地址：内蒙古自治区包头市。原告包头市佳宝物业服务有限责任公司（以下简称佳宝物业公司）与被告张林忠物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月31日公开开庭进行了审理。原告佳宝物业公司的委托诉讼代理人郝永铎、被告张林忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佳宝物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告给付物业服务费2447.28元（113.3平方米×0.6元/月/平方米×12个月×3年）；2、自来水二次加压费360元（120元/年×3年）；3、楼道亮化54元（18元/年×3年）；4、违约金122.36元（2447.28元×5%）；5、本案诉讼费用是指案件受理费50元由被告承担。事实与理由：原告系土默特右旗萨拉齐镇鑫隆佳苑小区的物业服务单位，被告张林忠系该小区6栋3单元502室的住宅房屋业主，该住宅为普通步梯房屋，建筑面积（5楼96.3平方米，阁楼34平方米，我方在计算物业费时阁楼是按一半的面积计算的）。合同约定物业服务费为0.6元/月/平方米，自来水二次加压费为0.1元/月/平方米（凡是超过100平方米住宅，该费用变更为120元/年，之后不论平方米大小统一为120元/年），楼道亮化费为18元/年，违约金为物业服务费的5%。被告从2017年6月1日至2020年5月30日止共拖欠3年即36个月的上述物业服务等费用共计2861.28元以及违约金122.36元。后经原告多次催缴，被告一直以各种理由拒绝交纳物业费。故原告诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。原告方还表示：1、前期二份物业合同是在包头市住房保障和房屋管理局备案，现在的物业合同是在土默特右旗住房和城乡建设局备案；2、关于楼道门我方已经多次维修，被告提出一次我方修理一次，而且维修完还通知业主，但因使用年限长了，楼道门到了该换的程度了，我们也去住建部门查询过，被告所在的一期楼房就没有交纳公维金，所以没法更换；3、现在我们小区走的是农电局的综合电价0.427元/度，我们收取的线路损耗费是按农电局的最低标准1度收取的；4、关于践踏草坪现象，我们发现一处整改一处，而且直接补种草坪。草坪上放置宠物笼的，我们接到举报后，当时就通知该业主拿走宠物笼；5、关于房顶漏雨、漏水现象，原告于2016年因物业纠纷起诉被告，当时该案调解解决，我方给被告减免300元作为维修被告房顶费用；6、关于墙体裂缝现象，我方也去被告家里查看过，应当属于工程质量问题，找开发商解决。被告张林忠答辩称：1、我知道前期物业合同是跟开发商签订的，但是后期签订物业合同的内容不知情，我们业主享有知情权，而且原告方的各项物业收费我们都不清楚；2、楼道门坏了四、五年了，也没人维修过；3、从电费收据上显示，每月我们的公摊电费4-5度，我认为该收费标准较高；4、小区内草坪被业主任意使用，甚至有宠物铁笼放置在草坪上；5、我的房屋墙上有裂缝以及房顶漏水、漏雨，我认为应该由原告方负责维修；6、原告陈述我居住房屋位置、面积均属实，也确实向我催收过物业等费用，而且我欠原告方物业等费用的数额、时间年限及计算方式也是正确的。但我暂时不给原告方诉请的各项费用，等原告方处理了我答辩中陈述的事宜，我才交纳原告方的物业等各项费用。经审理查明，原告佳宝物业公司系土默特右旗萨拉齐镇鑫隆佳苑小区的物业服务单位，被告张林忠系该小区6栋3单元502室的住宅房屋业主，该住宅为普通步梯住宅房屋，建筑面积（5楼96.3平方米，阁楼34平方米，原告方在计算物业费时阁楼是按50%的面积计算）。原告与该小区建设单位包头市源利鑫房地产开发有限责任公司分别于2013年10月23日以及2016年10月1日签订了《前期物业服务合同》，约定物业服务期限分别为2013年10月23日至2016年10月22日、2016年10月23日至2019年10月22日；后因该小区没有成立业主委员会，土默特右旗萨拉齐镇小袄兑村委会代表社区于2019年9月17日与原告方签订《物业服务合同》，约定物业服务期限为2019年10月22日至2022年10月22日，以上合同分别在包头市住房保障和房屋管理局及土默特右旗住房和城乡建设局进行了备案，并约定物业服务费为0.6元/月/平方米，自来水二次加压费为0.1元/月/平方米（后变更为每户120元/年）；并在违约责任中约定：业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按物业服务费用总额5%的标准向原告支付违约金。现原告认为被告未按照约定交纳物业服务费、自来水二次加压费、楼道亮化费，共欠付物业服务等费用2861.28元及违约金122.36元。经原告催缴，被告一直未交纳，故原告诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。上述事实，有原告委托诉讼代理人郝永铎、被告张林忠的陈述及原告提供的相关证据予以证实，同时有庭审笔录在案佐证。本院认为，被告张林忠接受了原告佳宝物业公司提供的物业服务，就应按照法律规定及合同约定向原告缴纳物业服务等费用。庭审中被告提出对原告收取物业等各项费用不清楚，因原告方当庭出示证据予以证实，且被告均予以认可，故本院对被告的该项意见不予采纳；关于被告提出楼道门坏了四、五年不给维修的意见，因原告方表示已向住建部门反映核实过，故本院不予涉及；关于被告提出公摊电费较高的意见，因被告未能出示证据，且原告方已明确该项电费的具体收取标准，故本院不予采纳；关于小区内草坪被业主任意使用的意见，因被告未能出示证据，且原告方表示已及时整改，故本院不予采纳；关于被告提出房屋墙体有裂缝以及房顶漏水、漏雨的意见，因被告未能明确是属于工程质量问题还是物业服务问题，且原告方表示曾经就房屋漏雨、漏水为其减免过相关修缮费用，故本院对被告提出的该意见不予采纳。故关于原告方主张的物业服务费及自来水二次加压费，因与其出示合同的约定一致，且不违反法律规定，依法应当予以支持；关于原告方主张的楼道亮化费，虽未在合同中明确约定，但该收费项目符合当地行业标准，且具有合理性，故本院对此费用亦予以支持。综上，本院对原告诉请的物业服务费、自来水二次加压费以及楼道亮化费共计2861.28元的诉讼请求予以支持。关于原告佳宝物业公司主张的违约金，因原告与该小区建设单位包头市源利鑫房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》以及与土默特右旗萨拉齐镇小袄兑村委会签订的《物业服务合同》中均约定，业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按物业服务费用总额5%的标准向原告支付违约金。故原告主张的违约金标准符合双方约定及法律规定，本院对原告要求被告支付违约金122.36元的诉讼请求予以支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《包头市物业管理条例》第五十五条之规定，判决如下：被告张林忠于本判决生效后10日内向原告包头市佳宝物业服务有限责任公司交纳物业服务费、自来水二次加压费以及楼道亮化费共计2861.28元，并向原告包头市佳宝物业服务有限责任公司交纳违约金122.36元。若被告未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告包头市佳宝物业服务有限责任公司已预交），由被告张林忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 刘红霞 二〇二〇年十二月三十一日书记员 于腊梅附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《包头市物业管理条例》第五十五条业主对物业服务企业的服务水平、质量有异议的，可以向房产行政主管部门投诉，也可以请求街道办事处、镇人民政府或者居民委员会、社区服务站进行调解。物业服务企业达不到服务标准或者减少服务项目的，房产行政主管部门应当责令其限期整改，并将其记入物业服务企业信用档案。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。备注：本判决一经生效，义务人即应在本判决书指定的期间内履行相应义务，义务人未履行的，权利人可在判决书规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。