重庆市云阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0235民初3315号 原告：云阳县国有资产经营有限公司，住所地：重庆市云阳县双江镇云江大道**，统一社会信用代码915002357339780811。 法定代表人：贺红梨，系该公司执行董事。 委托代理人：蔡德慧，重庆四正律师事务所律师，特别授权。 被告：蒲建，男，汉族，1971年10月30日出生，重庆市云阳县。 委托诉讼代理人：周健，重庆洲同律师事务所律师，系特别授权。 被告：云阳县江峡建筑工程有限公司，住所，住所地：云阳县双江镇云安路**社会信用代码91500235678669787Y。 法定代表人：周永志。 委托诉讼代理人：周健，重庆洲同律师事务所律师，系特别授权。 第三人：重庆市定厦房地产开发有限公司，统一社会信用代码91500235569923192L。 法定代表人：张洪兵。 委托诉讼代理人：周健，重庆洲同律师事务所律师，系特别授权。 原告云阳县国有资产经营有限公司与被告云阳县江峡建筑工程有限公司、蒲建、第三人重庆市定厦房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云阳县国有资产经营有限公司的委托诉讼代理人蔡德慧、被告云阳县江峡建筑工程有限公司、蒲建、第三人重庆市定厦房地产开发有限公司的共同委托诉讼代理人周健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告云阳县国有资产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决二被告共同向原告还房2279.72平方米（所还房房屋位于云阳县青龙街道EA2号路天然气公司后侧，房屋的项目名称为12号国有公房，楼盘暂定名为融江丽舍），由二被告承担连带责任；并由第三人配合。2.判决二被告共同向原告给付违约金50万元，并由二被告承担连带责任。3.本案案件受理费及损失鉴定费概由被告承担。后变更诉讼请求为：1.判决被告蒲建、云阳县江峡建筑工程有限公司共同赔偿原告损失8006105.50元，二被告承担连带赔偿责任。2.判决被告蒲建、云阳县江峡建筑工程有限公司共同向原告给付违约金50万元，被告蒲建、云阳县江峡建筑工程有限公司承担连带责任。3.被告蒲建、云阳县江峡建筑工程有限公司承担本案鉴定费、诉讼费、保全费。事实和理由：2007年5月31日，云安镇人民政府（甲方）与云阳县江峡建筑工程公司（乙方）签订《云安镇十二号移民公房联建合同》，该合同约定：1、甲方将1668.62平方米的移民土地提供给乙方建设开发，经验收合格后按1:1.22还甲方成品住房2279.72平方米。2、建筑安全责任和一切建房风险均由乙方承担，甲方概不负责。6、乙方负责办理十二号公房所有手续，相关税费由乙方承担。第三条：联建标准1、房屋结构：砖混。质量：必须达到国家标准规定的合格标准。3、层高：室内净空高度不得低于2.8米。4、房屋面积及户型：每套68平方米、户型为二室一厅一卫一厨，每间房必须采光良好。5、还房的位置：乙方还甲方的房屋必须在一个单元内。6、还政府的2279.72平方米房屋室内为普通水泥地面、仿瓷涂料墙面、木制门、卫生间地面为防滑地板砖、1.5米高内墙砖；水电到位（保证三个龙头通水，每个房间一个开关，1盏白炽灯，客厅为日光灯）。房屋装饰为外墙漆，铝合金玻璃窗，每套大门为价值600元的防盗门。7、十二号公房整栋房屋建筑风貌要符合新城的风貌要求，设计图、风貌图必须交甲方审查同意后，乙方才能按图施工，第六条交房时间乙方应于2008年7月前将房屋交付甲方。第八条：违约责任3、乙方不按规定时间交房（大的自然灾害除外），视为违约，且每延期一天按工程总造价千分之五赔偿延期损失费。5、乙方不安图施工和不按规定保修视为违约。6、擅自更改合同条款或不按合同条款执行，视为违约。7、乙方必须达到协议第三条约定的联建标准，如果其中一项达不到约定要求均属违约。8、本合同违约金10万元，双方任何一方违约，支付违约金并赔偿相应损失。合同签订后，合同甲方向被告提供了云阳县新县城土地，云阳县江峡建筑工程有限公司利用甲方提供的土地，以云阳县青龙街道办事处为建设业主（代建业主重庆市定厦房地产开发有限公司）报建取得工程规划许可证及工程施工许可证，已经在新县城青龙街道EA2号路建设了房屋，且已经在对外出卖联建房屋并任由客户挑选。依据合同，被告应还房2279.72平方米，但是，被告不仅至今未向原告还房屋，更没有按合同约定将应还给原告的房屋预留在1个单元内，原告还房利益面临因为被告严重违约的继续而难以实现的危险，被告的严重违约行为给国家造成了巨大损失。根据县人民政府相关文件精神，原云阳县国有资产管理局将《云安镇十二号移民公房联建合同》中的合同甲方权利无偿划转给原告，原告因此取得了《云安镇八号移民公房联建合同》中的合同甲方权利。原告向被告云阳县江峡建筑工程有限公司书面催告履行合同义务，云阳县江峡建筑工程有限公司答复：应履行合同义务，但系蒲建挂靠云阳县江峡建筑工程有限公司联建云安镇十二号移民公房（即12号国有公房），蒲建有责任还房。原告为维护国有资产权利，依法向贵院起诉。故诉至法院，请求依法判决。 被告云阳县江峡建筑工程有限公司、蒲建、第三人重庆市定厦房地产开发有限公司共同辩称，1.原告适格主体是云阳县青龙街道办事处。2.被告蒲建、第三人重庆市定厦房地产开发有限公司不是合同相对方，不承担履行合同的义务。3.《云安镇十二号移民公房联建合同》属于无效合同。4.因房地产仍处于建设中，尚未竣工验收，不具备还房条件。5.因云阳县江峡建筑工程有限公司缺资金，地面以上，地面以上房屋已基本卖完负层房屋和车库可用于偿还。6.被告云阳县江峡建筑工程有限公司交纳的履约保证金以及政府物价指数调整应该支付的移民补偿金冲抵房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，综合双方的质证意见，本院经审理认定事实如下： 2007年5月31日，云安镇人民政府（甲方）与云阳县江峡建筑工程公司（乙方）签订《云安镇十二号移民公房联建合同》，合同约定：第一条1、工程名称：云安镇人民政府第十二号移民财政公房（以下简称十二号公房）。2、工程地址：双江镇云安路。3、工程量：该栋房屋建筑面积约为9000平方米，其中：无偿还云安镇政府2279.72平方米。第二条：联建方式1、甲方将1668.62平方米的移民土地提供给乙方建设开发，经建设行政部门验收合格后按1:1.22还甲方成品住房2279.72平方米（建筑面积）。还房增减面积按650元/平方米结算。2、建筑安全责任和一切建房风险均由乙方承担，甲方概不负责。3.乙方向甲方缴纳抵押金40万元，领出《国有土地使用证》前交清，移民入住和两证办齐后一次性退还，只退本金，不计利息。6、乙方负责办理十二号公房所有手续，相关税费由乙方承担。第三条：联建标准1、房屋结构：砖混。质量：必须达到国家标准规定的合格标准。3、层高：室内净空高度不得低于2.8米。4、房屋面积及户型：每套68平方米、户型为二室一厅一卫一厨，每间房必须采光良好。5、还房的位置：乙方还甲方的房屋必须在一个单元内，在正式设计图完成后，另写还房承诺。6、还政府的2279.72平方米房屋室内为普通水泥地面、仿瓷涂料墙面、木制门、卫生间地面为防滑地板砖、1.5米高内墙砖；水电到位（保证三个龙头通水，每个房间一个开关，1盏白炽灯，客厅为日光灯）。如安水电专户，其费用由甲乙双方协商后，另签订补充协议，由乙方负责经办。房屋装饰为外墙漆，铝合金玻璃窗，每套大门为价值600元的防盗门。7、十二号公房整栋房屋建筑风貌要符合新城的风貌要求，设计图、风貌图必须交甲方审查同意后，乙方才能按图施工。第四条资金筹措及拨款方式甲方按现行的三峡库区集镇移民补偿标准，以砖木结构房屋934.31㎡和934.31㎡的土木结构房屋的移民补偿金（含物价指数）472558.86元付给乙方作为投入，其余所有资金由乙方负责。甲方投入部分分二次拨付给乙方，第一次房屋所有权证办齐后拨付95%，第二次保修期付5%。第六条交房时间乙方应于2008年7月前将房屋交付甲方。第八条：违约责任1、甲方不按规定拨款或擅自终止合同，视为违约。3、乙方不按规定时间交房（大的自然灾害除外），视为违约，且每延期一天按工程总造价千分之五赔偿延期损失费。5、乙方不按图施工和不按规定保修视为违约。6、双方擅自更改合同条款或不按合同条款执行，视为违约。7、乙方必须达到协议第三条约定的联建标准，如果其中一项达不到约定要求均属违约。8、本合同违约金10万元，双方任何一方违约，支付违约金并赔偿相应损失。云安镇人民政府、法定代表人刘学东，云阳县江峡建筑工程公司、法定代表人周永志盖章、签字确认。 云安镇国有12号联建公房由蒲建以云阳县江峡建筑工程公司的名义具体承建，云阳县江峡建筑工程公司收取管理费8万元。因云安镇国有12号联建公房由蒲建垫资建设，因资金问题，蒲建边建设边变卖房屋，原设计16+1层，实际建成17+1层，蒲建陈述只有一套房屋未卖，其余房屋已经进行了处理，其已不可能按《云安镇十二号移民公房联建合同》的约定返还在一个单元内2279.72平方米的房屋。 2013年7月5日云阳县江峡建筑工程公司与重庆市定厦房地产开发有限公司（房地产开发三级资质）签订《国有12号公房项目开发、移民安置责任协议》，根据2008年《云阳县人民政府关于进一步规范县城住房建设秩序的通知》，停止审批“联户自建”住房项目，只能以组团方式实施建设，组团建设必须同时具备建筑工程三级及以上资质和房地产开发三级以上资质。因此双方协商达成如下责任协议：由重庆市定厦房地产开发有限公司负责国有十二号公房项目的相关开发事宜；由云阳县江峡建筑工程公司负责国有十二号公房项目的建设和相关移民安置事宜。 2013年7月23日重庆市定厦房地产开发有限公司取得12号国有公房《重庆市企业投资项目备案证》。 2014年11月20日云阳县青龙街道办事处取得云安镇12号公房迁建住房《国有建设用地划拨决定书》。11月30日云阳县国土资源和房屋管理局将该宗地实际交付给云阳县青龙街道办事处，交接方云阳县国土资源和房屋管理局、受让方云阳县青龙街道办事处在《国有建设用地交地确认书》上盖章确认。 2015年云阳县审计局受县政府委托，对原云安镇财政公房实施了清产核资专项审计，审计报告载明：（一）根据2008年10月30日中共云阳县委、云阳县人民政府《关于印发青龙、双江建制设置实施方案的通知》第三条（一）项已实施的移民安置、项目建设等涉及移民计划财务及档案资料，全部先移交给青龙街道办事处的规定，由青龙街道办事处管理。（二）青龙街道办事处成立后，接收了原云安镇人民政府移交的已实施的移民安置、项目建设等涉及移民计划财务及档案资料等，并负责实施移交的移民安置、未完成的移民还房和财政公房项目的建设、以及移民安置和财政公房管理等工作。（三）12号和13号联建房已签订联建合同，待建。应付账款（尚需支出项目费用）290.58万元，其中云阳县江峡建筑工程公司12号公房移民还房补偿资金47.26万元。 2017年1月18日12号国有公房取得《建设用地规划许可证》。2017年7月17日12号国有公房取得《建设工程规划许可证》。 2017年12月30日云阳县国有资产管理局作出云国资产（2017）194号《关于无偿划转云阳县原云安镇12号移民国有公房成品住房的通知》，要求云阳县青龙街道办事处将《云安镇十二号移民公房联建合同》中应返还给原云安镇人民政府的2279.72平方米房屋的权利无偿划入云阳县国有资产经营有限公司，并由云阳县国有资产经营有限公司做好资产划转、移交、追讨、产权办理、过户等工作。 2020年1月6日、4月20日原告两次给云阳县江峡建筑工程公司送达《关于限期还原云安镇12号移民国有公房成品住房2279.72㎡》的函，云阳县江峡建筑工程公司法定代表人周永志进行了签收。 2020年5月15日云阳县青龙街道办事处出具《说明》，根据县人民政府相关文件精神，原云阳县国有资产管理局将《云安镇十二号移民公房联建合同》中的合同权利无偿划转给云阳县国有资产经营有限公司，我街道办事处于2019年向云阳县国有资产经营有限公司移交该合同权利，因此，云阳县国有资产经营有限公司取得《云安镇十二号移民公房联建合同》中的合同甲方权利，由云阳县国有资产经营有限公司向合同乙方（云阳县江峡建筑工程有限公司）主张权利。 2020年5月28日原告向本院提出财产保全申请，给付财产保全费5000元。 2020年7月29日原告向本院提出鉴定申请，要求对以原告起诉时（即：2020年5月26日）为评估鉴定基准日，对坐落于云阳县青龙街道EA2号路天然气公司后侧的12号国有公房同地段的住宅房屋（砖混结构，清水房，房屋每套建筑面积68平方米，房屋室内为普通水泥地面、仿瓷涂料墙面、木制门、卫生间地面为防滑地板砖、1.5米高内墙砖；水电到位，三个龙头通水，每个房间一个开关，1盏白炽灯，客厅为日光灯。房屋装饰为外墙漆，铝合金玻璃窗，每套大门为价值600元的防盗门）中的2279.72.平方米住房的市场价值（含平均单价及买卖2279.72平方米住房的总价）及办理34户房地产权证的税费予以评估鉴定。本院依法委托重庆顺达资产评估土地房地产估价有限责任公司进行鉴定，2020年11月23日重庆顺达资产评估土地房地产估价有限责任公司作出《资产评估报告》，评估结论：经测算，委托资产评估值总金额8006105.50元。其中：委估房地产市场价值参考总额为775.1万元；预计办理产权证应缴纳的税费255105.50元。原告缴纳鉴定费2万元。 上述事实，有原、被告的陈述，原、被告身份信息、《云安镇十二号移民公房联建合同》、《国有12号公房项目开发、移民安置责任协议》、《重庆市企业投资项目备案证》、《国有建设用地交地确认书》、审计报告、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《关于无偿划转云阳县原云安镇12号移民国有公房成品住房的通知》、《关于限期还原云安镇12号移民国有公房成品住房2279.72㎡》的函、《说明》、《资产评估报告》等证据在卷佐证。上述证据客观真实，并能够相互印证，本院予以采信，对其证明的事实，本院予以确认。 本院认为，2007年5月31日，云安镇人民政府与云阳县江峡建筑工程公司签订的《云安镇十二号移民公房联建合同》，这份联建合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。因云安镇人民政府已合并为云阳县青龙街道办事处，其资产由云阳县青龙街道办事处管理，现云阳县青龙街道办事处根据云阳县人民政府的决定，将原云安镇人民政府的2279.72㎡房屋的权利无偿划入云阳县国有资产经营有限公司，由云阳县国有资产经营有限公司进行追讨等相关工作，同时将这一情况以书面形式告知给云阳县江峡建筑工程公司，故原告有权以其名义起诉被告云阳县江峡建筑工程公司、蒲建。 《云安镇十二号移民公房联建合同》约定，云安镇人民政府将1668.62平方米的移民土地提供给云阳县江峡建筑工程公司建设开发，经建设行政部门验收合格后按1:1.22还云安镇人民政府成品住房2279.72平方米（建筑面积）。还房增减面积按650元/平方米结算。还政府的2279.72平方米房屋室内为普通水泥地面、仿瓷涂料墙面、木制门、卫生间地面为防滑地板砖、1.5米高内墙砖；水电到位（保证三个龙头通水，每个房间一个开关，1盏白炽灯，客厅为日光灯）。如安水电专户，其费用由双方协商后，另签订补充协议，由云阳县江峡建筑工程公司负责经办。房屋装饰为外墙漆，铝合金玻璃窗，每套大门为价值600元的防盗门。云阳县江峡建筑工程公司却在建设过程中边建设边变卖房屋，导致其现无法按合同约定返还原告成品住房2279.72平方米（建筑面积），云阳县江峡建筑工程公司未按约定交付房屋的行为，已构成违约。原告鉴于云阳县江峡建筑工程公司、蒲建所建房屋已被处理完毕，原告要求继续交付房屋属于事实上不能履行，故原告变更诉讼请求要求被告云阳县江峡建筑工程公司赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定。 对重庆顺达资产评估土地房地产估价有限责任公司作出《资产评估报告》，经庭审质证，原告不持异议，被告云阳县江峡建筑工程公司、蒲建提出按同地段同区域根据当地市场行情，评估价值偏高。本院认为，重庆顺达资产评估土地房地产估价有限责任公司其有相应的评估资格，且进入了鉴定机构名册，被告虽提出异议，但未向本院提供证据予以证明，故本院对重庆顺达资产评估土地房地产估价有限责任公司作出《资产评估报告》予以采证。即委托资产评估值总金额8006105.50元。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十四条规定，以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。庭审中，蒲建明确其挂靠云阳县江峡建筑工程公司的名义具体承建云安镇十二号移民公房，故被告蒲建应承担相应的法律责任。 原告要求被告蒲建、云阳县江峡建筑工程有限公司共同向原告给付违约金50万元，被告辩称原告主张的违约金过高，即使法院支持违约金应按合同约定不高于10万元。本院认为，《云安镇十二号移民公房联建合同》约定云阳县江峡建筑工程有限公司不按规定时间交房（大的自然灾害除外），视为违约，且每延期一天按工程总造价千分之五赔偿延期损失费。因本案无法交付房屋，原告也已变更其诉讼请求，故不应按本条约定要求被告支付违约金，但《云安镇十二号移民公房联建合同》还约定：本合同违约金10万元，双方任何一方违约，支付违约金并赔偿相应损失。故被告蒲建、云阳县江峡建筑工程有限公司应承担给付原告违约金10万的诉讼请求。 被告辩解其交纳的履约保证金以及政府物价指数调整应该支付的移民补偿金冲抵房款。本院认为，《云安镇十二号移民公房联建合同》约定原告按现行的三峡库区集镇移民补偿标准，以砖木结构房屋934.31㎡和934.31㎡的土木结构房屋的移民补偿金（含物价指数）472558.86元付给云阳县江峡建筑工程有限公司作为投入，其余所有资金由云阳县江峡建筑工程有限公司负责。原告投入部分分二次拨付给云阳县江峡建筑工程有限公司，第一次房屋所有权证办齐后拨付95%，第二次保修期付5%。同时云阳县审计局的审计报告明确：原告应付账款（尚需支出项目费用）290.58万元，其中云阳县江峡建筑工程公司12号公房移民还房补偿资金47.26万元。故被告要求冲抵房屋损失款的辩解理由，本院予以支持。原告庭后向本院提供的云阳县青龙街道办事处《关于云安镇十二号移民公房补偿金拨付情况的函》，证明被告是否欠云阳县青龙街道办事处土地出让金及配套费，因被告不认可，且主体与本案不同，可另案解决，故本案暂不予评判。被告辩解其向原告交纳履约保证金40万元，向本院提供了刘建清的收款收据复印予以证明，因被告不能提供原件，原告不予认可，被告又明确不在本案中提出反诉，要求单独提起诉讼，故本院对被告此项辩解，暂不纳入本案进行处理。被告蒲建作为《云安镇**移民公房联建合同》的实际施工人和挂靠人，应当承担直接的赔偿责任；；被告云阳县江峡建筑工程有限公司作为被挂靠人，当对被告蒲建承担的法律责任承担连带责任。对被告应从赔偿款中扣除的47.26万元后应为7533505.50元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条的规定，判决如下： 一、被告云阳县江峡建筑工程有限公司、蒲建在本判决生效后十日内连带赔偿原告云阳县国有资产经营有限公司损失7533505.50元。 二、被告云阳县江峡建筑工程有限公司、蒲建在本判决生效后十日内连带赔偿原告云阳县国有资产经营有限公司违约金10万元。 三、驳回原告云阳县国有资产经营有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费35680元，鉴定评估费20000元，财产保全费5000元，均由被告云阳县江峡建筑工程有限公司、蒲建负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 员 沈阳东 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 陈 冉 书 记 员 胡 倩