广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1303民初1212号原告：中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行，住所地：惠州市惠阳区********之1,统一社会信用代码：914************466。法定代表人：李某1。诉讼代理人：黄子豪，广东衡仁律师事务所律师。诉讼代理人：卢裕丹，广东衡仁律师事务所律师。被告一：李海容，女，1970年8月19日出生，住址：广东省深圳市（住宅），香港居民身份证号码：。被告二：广东中胜置业有限公司，住所：惠州市惠阳区*********************，统一社会信用代码：914**********。法定代表人：刘雨澄，董事长。诉讼代理人：董元飞，男，汉族，1983年8月14日出生，身份证住址：贵州省盘县*********，身份证号码：520**********，系被告二的员工。原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行（以下简称建设银行惠阳支行）诉被告一李海容、被告二广东中胜置业有限公司（以下简称中胜公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告建设银行惠阳支行的诉讼代理人黄子豪，被告二中胜公司的诉讼代理人董元飞到庭参加诉讼。被告一李海容经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行惠阳支行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告一签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440717151-201*******168586号）。2、判决被告一归还原告剩余借款本金316527.86元，并支付相应的利息及罚息（暂计至2019年10月9日的利息为10450.06元、罚息为566.35元，此后继续按上述借款合同的约定计算至借款本息还清之日止），以上合计327544.27元。3、判决被告一偿还原告为追索上述借款本息而支出的律师费人民币18991.67元。4、判决被告一以其名下位于惠州市惠阳区对上述全部债务承担抵押担保责任，并由原告享有优先受偿权。5、判决被告二对被告一的上述全部债务承担连带保证担保责任。6、本案的案件诉讼费、保全费、公告费等费用全部由二被告承担。事实和理由：2014年1月2日，原告与被告二签订了一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》[编号：2014年按字第440*号，以下简称保证合同]，约定：一、2014年1月2日至2019年1月2日期间，因原告向债务人[因购置座落于惠州市惠阳区******被告二对原告所享有的该债权提供连带责任保证担保；二、担保的范围包括贷款本金、利息（含复利及罚息）、违约金、赔偿金、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）；三、保证期间为自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止；四、被告二应按原告对每个债务人贷款发放金额的5%逐笔分次存入保证金账户，对于被告二在本合同项下的全部应付款项，原告有权直接从保证金账户中扣划。2016年1月13日，被告一为了购买被告二中胜公司开发的位于惠州市惠阳区*与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：，以下简称借款合同）向原告借款人民币370000元，并约定：一、该370000元借款的期限为180个月，按月等额本息偿还，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮3%，即年利率为5.047%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，基准利率在每年的1月1日调整一次。罚息利率在贷款利率水平上上浮50%；二、被告一以该合同项下借款所购的位于惠州市惠阳区*为上述借款提供抵押担保。三、若被告一违约，原告有权解除与被告一的借贷关系，并要求被告一赔偿因其违约而给原告造成的损失；四、原告为实现债权而发生的包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师费等全部费用由被告一承担。上述借款合同签订后，原告依约向被告一发放了贷款人民币370000元整。依上述合同约定，被告一应每月按时向原告归还借款本息，但自2018年12月起，被告一开始未按合同约定按期足额偿还借款本息，截止至2019年10月9日，按上述借款合同约定被告一应还未还的逾期本金为13020.36元、逾期利息10450.06元、罚息为566.35元，以上合计24036.77元，被告一的行为已严重违约。另，本案原告向被告一发放的370000元贷款，被告一已偿还本金53472.14元，现剩余借款本金为316527.86元。原告认为，原告与被告一签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，应当受到法律的保护。作为借款人的被告一，长期不按合同约定履行还款义务，其违约行为一直处于持续状态，已严重违约，给原告造成了损失。据此，根据合同法和本案借款合同、保证合同的约定，原告依法有权解除借款合同，要求被告一归还尚欠的全部借款本金、支付相应的利息、罚息，并承担相应的违约责任，并要求作为保证人的被告二对被告一向原告归还全部借款及相关费用承担连带保证责任。鉴于上述情况，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。原告建设银行为其陈述的事实提交如下证据：证据1、营业执照、负责人身份证明、身份证，证明原告主体资格；证据2、被告身份证、企业信用信息查询，证明二被告主体资格；证据3、《个人住房(商业用房)借款合同》（合同编号:440716）、借款借据，证明原告与被告一的借款合同关系成立，原告已经依约向被告一发放了借款人民币37万元；证据4、房地产预告登记证明，证明被告一将其名下位于惠州市惠阳区*房产抵押给原告，并办理抵押权预告登记；证据5、个人贷款对账单，证明自2018年12月起，被告一开始未按合同约定按期足额偿还借款本息，截止至2019年10月9日，按上述借款合同约定被告一应还未还的逾期本金为13020.36元、逾期利息10450.06元、罚息为566.35元，以上合计24036.77元，被告一的行为已严重违约。原告向被告一发放的370000元贷款，被告一已经偿还本金53472.14元，剩余借款本金为316527.86元；证据6、个人住房(商业用房)借款最高额保证合同(编号:2当庭提交补充证据7、诉讼委托代理协议，证明原告向被告追索本案借款本息支出了律师费18991.67元。被告一未到庭也未提供证据证明。被告二中胜公司答辩称：一、本案所涉抵押财产的抵押登记手续已办妥，根据合同约定，答辩人的保证期限已届满，依法无需承担保证责任。答辩人与被答辩人签订的《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》第四条约定:保证期间按乙方(被答辩人)对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方(被答辩人)与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证书等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。而本案所涉财产的抵押登记证书已于2016年1月27日办妥，且该不动产登记证明文件已交由被答辩人保管，因此答辩人的保证期限已届满，依法无需承担保证责任。二、退一步说，即便答辩人需承担保证责任，在被告一(债务人)提供了物的担保的情况下，被答辩人应首先就该物的担保实现债权。《中华人民共和国物权法》第176条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案被告一(债务人)已以其自己的财产对被答辩人所享有的债权提供了物的担保，依据上述规定，被答辩人应首先就该物的担保实现债权。综上，请人民法院依法驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。被告二中胜公司为其抗辩未提交证据证明。经庭审质证被告二对原告提交的证据没有异议。对上述无异议的证据本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据已确认的证据，结合庭审笔录等综合认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。经审理查明：2014年1月2日，原告与被告二签订了一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》[编号：2014年按字第440]（甲方为中胜公司，乙方为建设银行惠阳支行），主要约定以下内容：一、2014年1月2日至2019年1月2日期间，因乙方向债务人[因购置座落于惠州市惠阳区******“清泉城市广场”一期住宅小区所属之住房或商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人]发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，甲方对乙方所享有的该债权提供连带责任保证担保；二、担保的范围包括贷款本金、利息（含复利及罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）；三、保证期间自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。2016年1月13日，原告与被告一签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：，借款人、抵押人为李海容，贷款人为建设银行惠阳支行），主要约定以下内容：一、借款用途为购置被告二中胜公司开发的位于惠州市惠阳区产；二、借款的本金为人民币370000元，借款期限为180个月即从2016年1月13日至2031年1月13日；三、贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮3%，即年利率为5.047%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，基准利率在每年的1月1日调整一次。借款逾期的，罚息利率在贷款利率水平上上浮50%；四、还款日为每月的月末日，还款方法为等额本息还款法；五、被告一以该合同项下借款所购的位于惠州市惠阳区为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、公告费等）；借款合同第十六条还约定：违约情形及可能危及贷款人债权的情形一、借款人违约情形：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；第十七条约定：救济措施一、贷款人救济措施出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系。上述借款合同签订后，原告依约向被告一发放了贷款人民币370000元整。被告一自2018年12月开始出现逾期还款的情形。截止至2019年10月9日，被告一拖欠逾期本金13020.36元、逾期利息10450.06元、罚息566.35元。经庭审查明，原告已偿还借款本金53472.14元，至今仍剩余借款本金总额316527.86元未偿还。另查明，原告与被告一于2016年1月27日对涉案位于惠州市惠阳区产办理了预购商品房抵押权预告登记手续（预告登记证号：，预告登记权利人为建设银行惠阳支行、预告登记义务人为李海容）。再查明，2019年9月11日，原告的上级机构中国建设银行股份有限公司惠州市分行为实现本案债权，与广东衡仁律师事务所签订《诉讼委托代理协议》，约定由广东衡仁律师事务所律师代其进行诉讼，但未提供相应的发票、转账凭证等予以证明律师费已实际产生。案件在诉讼过程中，原告申请财产保全并提供了担保，本院于2020年4月21日作出（2020）粤1303民初1212号《民事裁定书》，裁定如下：查封被告一李海容名下位于惠州市惠阳区*】。上述查封、冻结价值以人民币370000元为限。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告与被告一李海容签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是各方的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效，各方均应依照合同的约定全面履行义务。原告作为贷款人，按照合同约定向被告一李海容支付了贷款，已履行了合同义务。被告一李海容作为借款人，在借款期限内未按时偿还贷款本息的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。原告依据上述合同约定，请求判令解除与被告一李海容的《个人住房（商业用房）借款合同》并请求被告一李海容偿还借款本金316527.86元及相应利息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于抵押物优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”。由此可知，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他性。原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其所享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对预告登记房屋的处分，但并非对预告登记房屋享有现实抵押权，故原告主张对预告登记房屋享有抵押权，并对其处置的价款享有优先受偿权的请求没有法律依据，本院不予支持。关于被告二中胜公司是否要承担连带还款责任的问题。本案中被告二为被告一李海容的上述债务提供阶段性连带保证。所谓的阶段性连带保证，其本意就是在贷款合同签署之日起至抵押有效设定期间内，让房产开发商为借款人在该阶段内向银行提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，原告就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即被告二提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就。故此，被告二仍应对被告一因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。关于律师费的问题。原告提交的《诉讼委托代理协议》无法证明律师费已经实际发生，因此对于原告要求被告承担本案律师费的诉请，本院不予支持。被告一李海容经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利，以缺席论处。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行与被告一李海容于2016年1月13日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440717151-201*******168586）；二、被告一李海容于本判决生效之日起三十日内向原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行偿还借款本金316527.86元及利息（含罚息、复利）【利息的计算：1、截止2019年10月9日的利息为10450.06元、罚息为566.35元；2、从2019年10月10日起的利息（含罚息、复利）按双方合同约定的计算方式计算至本判决清偿之日止。上述利息、罚息、复利同时段的利率总计不得超过年利率24%，且罚息不得计收复利】；三、被告二广东中胜置业有限公司对被告一李海容的上述债务（判决第二项）承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6213元（原告已预交），由原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行负担340元、由被告一李海容、被告二广东中胜置业有限公司连带负担5873元；保全费2370元（原告已预交）、公告费（以实际票据为准），由被告一李海容、被告二广东中胜置业有限公司连带负担。如不服本判决，原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行、被告二广东中胜置业有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。被告一李海容可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  黎海燕人民陪审员  王 艳人民陪审员  刘荣清二〇二〇年十二月八日法官 助理  胡 敏书 记 员  马佳梓