福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初4007号 原告（反诉被告）：福建省福州市晋安区新店镇东园村民委员会，住所地福建省福州市晋安区新店镇东园村66号，统一社会信用代码54350111B23469055C。 法定代表人：陈建忠，主任。 原告（反诉被告）：福州市晋安区新店镇东园经济合作社，住所地福建省福州市晋安区新店镇东园村66号。 法定代表人：陈建忠，主任。 两原告的共同委托诉讼代理人：陈学龙，福建八闽律师事务所律师。 两原告的共同委托诉讼代理人：陈学端，福建八闽律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郑坤平，男，1960年3月14日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被告（反诉原告）：张晓禹，男，1983年1月17日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 两被告的共同委托诉讼代理人：洪志明，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 两被告的共同委托诉讼代理人：韦天祥，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 原告福建省福州市晋安区新店镇东园村民委员会（以下简称“东园村委会”）、福州市晋安区新店镇东园经济合作社（以下简称“东园合作社”）与被告郑坤平、张晓禹租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，被告郑坤平、张晓禹于2019年9月20日提出反诉。2020年3月2日，本院依法合并审理并作出（2019）闽0111民初4121号民事判决，被告郑坤平、张晓禹不服一审判决，提出上诉。2020年6月18日福州市中级人民法院作出（2020）闽01民终3145号民事裁定书，裁定撤销（2019）闽0111民初4121号民事判决，发回重审。本院于2020年7月21日重新立案后，另组合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告东园村委会、东园合作社的法定代表人陈建忠及其委托诉讼代理人陈学龙、被告郑坤平、被告郑坤平和张晓禹的委托诉讼代理人洪志明、韦天祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告东园村委会、东园合作社向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告于2013年7月1日签订的租赁土地《合同书》于2019年7月11日解除；2．判令两被告立即向原告支付租金共计1092000元以及自2016年9月起至2019年6月止的利息91744.74元，并以租金1092000元为本金按年利率6%计算支付自2019年7月1日起至实际支付之日为止的利息。事实与理由：2013年7月1日，原告与两被告签订了租赁土地《合同书》，约定：（1）原告将东园村第三生产队集体土地（面积8572㎡）租赁给两被告，租期十五年（2013年9月1日至2028年8月31日）；（2）租金每月3.5元／㎡，合计3万元/月，每月首周支付，租金每3年递增10%。合同签订后，原告依约履行了合同，但是被告仅足额支付租金到2016年8月。从2016年9月起，被告开始欠付租金，其中2016年9月租金为3.3万元，被告仅支付3万元，尚欠3000元；从2016年10月到2019年6月止共33个月，每月租金33000元，被告均未支付，合计拖欠租金1092000元。被告应付租金而未付，故被告应当向原告支付租金的利息。2019年7月11日，原告委托律师向两被告发出《律师函》，通知两被告：（1）原告解除与两被告之间签订的土地租赁《合同书》。（2）请两被告在收到律师函后三日内到原告办公地点办理租赁土地的交接手续；发函后超过7日未办理交接的，委托人自行接管租赁土地。（3）请两被告在收到本函后三日内向原告支付从2016年9月到2019年6月拖欠的租金共计1092000元及利息。在《律师函》发出后，被告未将租赁土地还给原告，租金也分文未付。 被告郑坤平、张晓禹辩称，1、原告将农业用地出租用于建设经营使用，且未经民主议定程序，诉争合同无效。被告认为诉争合同因违反《村民委员会组织法》第二十四条第八项以及《土地管理法》第六十三条的规定，严重破坏集体财产处置以及保护农业用地的基本政策和公共利益，诉争合同属于合同法第五十二条第四、第五款规定的无效合同的情形，诉争合同应认定为无效合同。2、原告至今未向被告交付租赁土地，其无权主张租金以及利息。根据合同第七条、第八条约定，原告应负责先接通水电，以及办公综合楼北面围墙外通道用地保障，清除租赁土地内的种植物、构筑物，并协调其他租赁甲方场所单位共同丈量并界定地块区域划分，将各方共同认定后的地块完整交付给被告，但是原告至今没有履行，更没有将租赁土地交付被告。原告也没有任何证据证明其履行交付土地义务，相反，原告还另行将该通道路口提供给村民建房、第三方建设活动板房作为施工项目部使用。 被告（反诉原告）郑坤平、张晓禹向本院提出反诉请求：1．确认双方于2013年7月1日签订的《合同书》无效；2．判令原告（反诉被告）返还反诉原告租赁押金6万元、预付的租金111万元，共计117万元，并赔偿按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的从2016年10月1日起至实际还款之日止的资金占用损失。事实和理由：根据双方于2013年7月1日签订《合同书》，约定东园村委会将福州市晋安区东园村第三生产队8572平方米的集体土地出租给郑坤平、张晓禹，作经营物流仓储用地使用。同时双方约定，东园村委会负责水、电接通以及办公综合楼北面围墙外通道用地保障，并负责该幅地块内一切种植物和临时搭建物的赔偿和拆除，协调其他租赁甲方场所的单位共同丈量并界定地块的区域划分，将各方共同认定后的地块完整交付给反诉原告，土地租赁期限为15年。上述合同签署后，其缴纳了押金，并基于东园村委会前任村主任陈长春“村财困难，让反诉原告先预付租金，到时候土地可以交付使用后扣除”的承诺，在东园村尚未交付租赁土地的情况下，先行预付租金，租金预付至2016年9月。后因前任村主任病逝，东园村迟迟未能交付租赁土地，而且所出租的土地为农业用地，也无法作为经营用地使用，东园村也未能提出解决方案，因此搁置至今。 反诉被告东园村委会、东园合作社辩称，1、双方签订的《合同书》合法有效，未违反《土地管理法》，反诉原告也未举证证明合同存在无效情形，应当承担举证不利的法律后果，反诉原告无权要求退还款项。2、东园村已依约将土地交付反诉原告，反诉原告所支付的款项并非预付款，其无权要求退还。（1）、本案已支付款项并非预付款，而是在合同期内按月支付的租金，且从租金支付方式可见，与预付款的交易习惯不符。（2）、土地现状系反诉原告怠于建设、使用、管理土地导致，与东园村无关，合同签订后，东园村便已经将土地交付给反诉原告，合同履行伊始反诉原告也能依约支付租金、双方并无纠纷，但由于反诉原告自身原因未妥善开发使用、管理土地，导致土地荒废。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年7月1日，原告东园村委会、东园合作社为甲方与被告郑坤平、张晓禹为乙方签订了一份《合同书》，合同约定：甲方将东园村第三生产队集体土地一幅（面积8572㎡）租赁给乙方用于经营使用，土地的四至为东至三盛国际公园围墙和西至井店村废品场、南至华侨家具厂围墙、井店村民房、北至办公综合楼围墙及其延长线；租赁期限十五年（自2013年9月1日起至2028年8月31日止）；租金为每月3.5元／㎡，合计3万元/月，于每月首周内支付，租金每3年递增10%，合同签订生效后，乙方应预付6万元用作租赁押金，该押金至合同期满无条件退还；在合同期内，除遇政府征收土地外，双方均不得单方解除合同，如甲方单方解除合同，必须承担违约责任并赔偿乙方损失，如乙方单方解除合同，必须承担违约责任，甲方有权没收乙方合同押金用以抵扣其未能履约的合同剩余期的租金；鉴于该幅地块内设有军用电台的发射、接受网，甲方同意网线范围内的土地不及租金，土地由乙方管理并使用；合同签订后，甲方按照乙方的要求，负责该幅地块的水、电接通，以及办公综合楼北面围墙外通道用地保障，并负责该幅地块内的一切植物及临时搭建物的赔偿与拆除；甲方应按照乙方要求，负责协调其他租赁甲方场所的单位共同丈量并界定地块的区域划分，将各方共同认定后的地块完整交付给乙方，避免产生纠纷。合同还对其他权利义务进行了约定。 合同签订后，被告向原告支付了押金60000元，并依约按30000元/月的标准支付租金至2016年9月份（当月应付33000元，已支付30000元）累计1110000元。2019年7月11日，原告委托律师向被告发出《律师函》，称因被告尚欠2016年9月的租金3000元及此后至2019年6月止的所有租金，故解除双方签订的《合同书》。2019年8月2日，被告郑坤平回函给原告，表示截止目前该地块内原有村民仍占用种植蔬菜、原有搭建物一直未拆除，更未通水、电、道路，其始终没有接收、使用该地块，因此没有支付租金的义务，原告系违约方，无权解除合同。 本院认为,讼争《合同书》系原、被告双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合同有效，双方当事人均应依约履行。《合同书》约定被告租赁土地系为“经营使用”，并未约定用于非农业建设，被告主张其租赁土地系用于非农业建设，缺乏证据证明，且亦与合同约定不符，本院不予支持。 基于讼争合同的履行已陷入僵局，且双方均不主张继续履行合同，故原告主张确认合同于2019年7月11日解除，本院予以支持。 讼争合同虽然约定了租赁地块的四至和计租面积8572平方米，但从现场勘查可以明确，两者并不吻合，即租赁标的的四至范围面积远超实际计租面积；从合同第六条“鉴于该幅地块内设有军用电台的发射、接受网，甲方同意网线范围内的土地不及租金，土地由乙方管理并使用；”及第八条“甲方应按照乙方要求，负责协调其他租赁甲方场所的单位共同丈量并界定地块的区域划分，将各方共同认定后的地块完整交付给乙方，避免产生纠纷”约定也可以看出，合同所载的土地四至“东至三盛国际公园围墙和西至井店村废品场、南至华侨家具厂围墙、井店村民房、北至办公综合楼围墙及其延长线”只是大致范围，还须通过后续的丈量来界定实际的租赁标的范围，但双方未进一步推进丈量工作，导致对租赁标的准确四至界线至今未明确，对此，双方均有过错。故原告要求被告继续支付至2019年6月止未支付的租金，本院不予支持。 在合同签订后，原、被告做了大致地块的交付，被告也向原告支付了相应的租金合计1110000元。合同约定的原告负责租赁地块的水、电接通和通道用地保障等义务，与租赁地块交付并不冲突，这些合同义务将随着被告建设的进展而继续履行，但被告至今未对租赁地块进行建设使用，故被告主张合同租赁地块未交付，没有事实依据，要求返还已经支付的租金和押金，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条及第一百二十条规定，判决如下： 一、确认原告福建省福州市晋安区新店镇东园村民委员会、福州市晋安区新店镇东园经济合作社与被告郑坤平、张晓禹2013年7月1日签订的《合同书》已于2019年7月11日解除； 二、驳回原告福建省福州市晋安区新店镇东园村民委员会、福州市晋安区新店镇东园经济合作社的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）郑坤平、张晓禹的反诉请求。 本诉案件受理费41844元，减半收取计20922元，由原告福建省福州市晋安区新店镇东园村民委员会、福州市晋安区新店镇东园经济合作社负担；反诉案件受理费16835元，减半收取计8417.5元，由反诉原告郑坤平、张晓禹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  倪卫东 人民陪审员  徐泽榕 人民陪审员  杨 峰 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  危 艳 附本案适用的主要法律条文及申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。