广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初805号原告：张孝均，男，1968年12月25日出生，汉族，住所地：重庆市开州区大德镇磨梁村****，身份证号码：512************792。委托诉讼代理人：熊氢玲，广东雄爵律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶伟智，广东雄爵律师事务所律师。被告一：惠州市胜源投资有限公司，，住所地：惠州大亚湾区澳头澳头围****统一社会信用代码：914************788。法定代表人：查亮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：农博伟，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡灿豪，广东金桥百信律师事务所实习律师。被告二：惠州新力美学房地产开发有限公司，，住所地：惠州大亚湾澳头南山国际大厦******房统一社会信用代码：91441300MA4UX1X713。法定代表人：查亮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：农博伟，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡灿豪，广东金桥百信律师事务所实习律师。原告张孝均与被告惠州市胜源投资有限公司（以下简称胜源公司）、惠州新力美学房地产开发有限公司（以下简称新力美学公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告张孝均的诉讼代理人熊氢玲、叶伟智，被告胜源公司、新力美学公司的诉讼代理人农博伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张孝均向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告一惠州市胜源投资有限公司调整案涉房屋销售价格，退回原告购房损失人民币168856元；二、请求依法判令被告一惠州市胜源投资有限公司向原告支付违约金人民币127409元（以已付首期房款人民币332393元为基数，违约金按年利率6%的标准自2017年12月4日起计算至2018年3月15日为人民币5595元；以已付购房款总额1102393元为基数,违约金按年利率6%的标准自2018年3月16日至被告一调整案涉房屋销售单价并向原告退回多收购房款之日止，暂计至2020年1月8日为人民币121814元，以上违约金合计为人民币127409元）；三、请求依法判令被告二惠州新力美学房地产开发有限公司对上述第一项、第二项诉讼请求承担连带清偿责任；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月28日，被告一在新力东园营销中心举办“新力东园Ⅱ期开盘”售楼活动，同时在“新力惠州东园”微信公众号（账号主体：惠州大亚湾新际房地产开发有限公司）以《实力再铸都会传奇，新力东园新品加推奏响惠湾！》为广告主题，宣传报导了本次开盘活动的盛况。该广告推文以开盘项目为“新力东园”进行广告宣传，隐瞒包括涉案房产在内的本次开盘项目的真实情况（即项目名称：胜源香山居，开发企业名称：惠州市胜源投资有限公司），对购房者进行误导。新力地产公司早在2010年成立，经过多年的经营沉淀，目前新力地产公司在香港联交所主板成功上市（股票代码：2103.HK)，同时在中国房地产开发商100强中位列第31。新力地产公司所开发的房地产项目在楼盘设计、绿化覆盖率、公共设施配套、硬件设施、物业服务等方面都具有较好的口碑和获得较高的社会评价，从而在销售单价上，新力地产公司的案涉楼盘项目在相对于会高于其周边其他房地产公司楼盘项目的销售单价。由于新力地产公司是中国50强地产企业，并多次在媒体及新力地产官网中宣称新力地产形成了全产品线综合型地产开发体系，发展出“湾”、“园”、“悦”三大面对不同层次需求的住宅产品线，保证住宅质量。原告出于对新力地产公司“园”系列产品的信任，同时对新力地产公司实力和所开发楼盘硬件、质量的认可，原告来到新力东园营销中心准备购买一套新力东园的房产，在被告一的引导下参观、考察了新力东园的环境（包括但不限于沙盘、样板房、游泳池、会所、商铺、公共设施、幼儿园、周边配套等）。被告一宣称涉案房产为“新力东园Ⅱ期”，与新力东园为同一小区，新力东园、新力东园Ⅱ期的投资商、建筑商、物业管理均是同一公司，房屋质量、小区环境没有任何区别。同时共享幼儿园、游泳池、一栋二层高端休闲会所、健身房、阅览区、人工湖、高级水景园林等等小区内环境及公共设施。除此之外，被告一还通过：1、将销售场地设在新力东园营销中心进行销售活动；2、将涉案房产和新力东园合并在同一楼房模型沙盘进行展示（该沙盘一共有19栋楼，且有幼儿园、游泳池、会所、人工湖、水景园林等公共设施）；3、宣传广告立牌、施工工地均标识为“新力东园Ⅱ期”；4、楼书采取与新力东园同一格式版本且有“新力园系”、“新力东园Ⅱ期”等标识；5、通过新力地产官微、新力深莞惠营销、新力惠州东园等微信公众号，新力地产官网、新力东园“今日头条”号等新力地产的官方宣传渠道，以及房天下、链家、安居客、Q房网、贝壳找房等第三方房产中介平台、惠州市房地产权威媒体“惠民之家”等多家房地产媒体发布广告推文，在网页上的宣传效果图、实景图、规划图均显示新力东园、新力东园Ⅱ期同属于新力东园一个小区等行为，以虚假、引人误解的宣传方式误导原告，让原告误以为涉案房产是新力地产公司开发的新力东园房产项目。原告在被告一的劝告和诱导下，相信了被告一的说辞，选定了新力东园******号房作为购买对象，并在2018年2月4日签订了《商品房买卖合同》。经原告在大亚湾区房产管理局网站查询得知，案涉房屋旁边的新力东园“园”系列楼盘最高备案价是每平方米人民币13590元，最低备案价是每平方米人民币11914元，而被告一通过上述的虚假宣传行为，将案涉房屋售价确定为最高备案价是每平方米人民币13,002元，最低备案价是每平方米人民币11152元。原告所选择购买的案涉房屋备案价为每平方米人民币11869元，售价为每平方米人民币11869元。而在此时，周边楼盘的售价与新力东园“园”系列楼盘销售备案最高价的差额是每平方米人民币2668元，最低价差额是每平方米人民币2734元。（详见证据【五】“备案价对比图表”）合同签订不久后，原告及其他购买了“新力东园Ⅱ期”的购房者陆续发现，虽然被告一在向社会公众发布广告以及实际销售过程中一直将涉案房产所在楼盘宣传为“新力东园Ⅱ期”，是新力地产公司开发的“新力东园”系列楼盘，与新力东园一期共享所有小区配套及公共设施，但被告一却在打着“新力东园Ⅱ期”宣传旗号的商品房售罄后，开始通过建设围墙等隔离设施将涉案房屋所在楼盘与“新力东园Ⅰ期”进行隔断，成为了两个各自独立的小区。涉案房屋所在小区成为仅仅只有四栋楼房和少量绿化，没有销售广告、展示沙盘中列明的游泳池、会所、幼儿园等相关配套的公共设施。原告得知被告一违反合同义务，使得原告购买新力东园房屋的目的无法实现后，与被告一多次协商，希望被告一能够履行义务，向原告交付符合在售楼广告宣传中所展示的内容，以及销售时向原告承诺的相关配套设施、绿化等等。被告一不仅态度恶劣，反而声称是原告当初购买时没有理解清楚。原告非常愤怒，当时购买的目的是购买新力东园Ⅰ期、Ⅱ期合体的超大商品房小区里的商品房，享受幼儿园、游泳池、高端休闲会所、健身房、阅览区、人工湖、高级水景园林等等小区内的优质居住环境及公共设施。但被告一却误导、引诱原告购买涉案房产，在销售房产过程中一直强调最后实际交付和居住给原告的就是新力东园系列楼盘的房产，被告一的欺诈行为，使得原告购买新力东园楼盘房产的合同目的已经无法实现。目前，被告一已经被惠州市大亚湾市*经济技术开发区市场监督管理局立案调查，经调查后认定被告一存在以引人误解的内容误导、欺骗消费者，发布虚假宣传广告的欺诈行为，同时在2019年5月23日作出行政处罚决定。（行政处罚书编号：惠湾市监澳处字【2019】26号）。被告一在销售房产的过程中发布虚假广告，将其开发的楼盘项目销售单价参照新力地产公司的“新力东园”楼盘销售单价进行备案和出售，误导原告购买涉案房屋，原告在受到被告一发布的引人误解的内容误导，购买了被告一发布的所谓新力东园Ⅱ期（胜源香山居）房屋，最后发现真相时，得知并非享有新力地产公司的“新力东园”楼盘公共配套设施、园林绿化、居住环境，而自己支付的对价却是等同于购买“新力东园”楼盘的价格。被告一深知如果靠自己的单方宣传及所开发的小规模楼盘（只有4栋）是不可能定价到每平方米人民币11,152元至每平方米人民币13,002元的。被告一实施欺诈行为的目的，在于能够以等同或接近新力地产公司房屋销售价格去销售自身所开发的房屋，从而通过此种欺诈手段，从中获取巨额非法销售利益。原告购买涉案房屋“胜源香山居”******号房，建筑面积为92.88平方米，房屋单价为人民币11869元/㎡，总价款为人民币1102393元。原告经查询及收集了在案涉房屋周边同时期、同地段、具备相似配套环境、设施、规模的楼盘和房屋，每平方米备案售价只是在9180元/㎡-10922元/㎡之间，均价为人民币10051元。因此原告认为，被告一通过虚假宣传的手段，达到调高涉案房屋的销售单价出售，而实际上，涉案房屋的销售单价并不值这么高的单价，而参照周边同类型楼盘房屋销售均价人民币10051元可计算得出，被告一通过虚假宣传的欺诈行为销售案涉房屋非法获利人民币168856元，原告认为应当调整被告一所售案涉房屋的销售单价，被告一应当返还实施虚假宣传欺诈行为而多收原告的购房款。另外，根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦因当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，被告一惠州市胜源投资有限公司展示的小区效果图、实景图、规划图、楼书、楼房模型沙盘，显示的是涉案房产的小区总体布局，各项公用设施具体明确，这对原告被告双方预售合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应视为要约。尽管该小区效果图、实景图、规划图、楼书、楼房模型沙盘未附属在双方签订的《商品房买卖合同》中，但亦视为合同的内容之一，对双方当事人均产生约束力。被告一实施虚假宣传的欺诈行为，其行为明显违背《民法通则》和《合同法》的诚实信用原则，显然属于违约行为，依法应承担违约责任。同时，依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的,人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金。”，综合被告一实施虚假宣传的欺诈行为情况，原告认为从与被告一在2017年12月4日给购房首付款之日起，被告一应当以已付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计付违约金至被告一调整案涉房屋销售单价并向原告退回多收购房款之日止，暂计至2020年1月8日被告一应向原告支付违约金人民币127409元。另，被告一系一人有限责任公司，被告二惠州新力美学房地产开发有限公司作为被告一公司的唯一法人股东，其不能证明公司财产独立于自己的财产，被告二应当对被告一的债务承担连带清偿责任。本案是商品房买卖合同纠纷中一个普遍的个案，但反映的却是消费者在商品房买卖过程中处于弱势地位的现实状况，以及合法权益得不到有力法律保护的困境和无奈的现象，从构建和谐社会，建立社会诚信机制和体系的法治建设进程中，我们每一个法律工作者，尤其是掌握国家审判权力的审判人员，都应该更多地从立法的目的和精神，社会良好秩序和规则的建立，以及民生民情的现实考虑，因此，请求法院查明事实，依法作出公正裁决。原告为证明其主张提交如下证据：证据一：1、《（公证书）2019粤惠惠州第1714号（第62、78、98页）》；2《（公证书）粤惠惠州第1831号（第22、23、24页）》；3、《被告发布的广告宣传（实力再铸都会传奇，新力东园新品加推奏响惠湾！）》，拟证明被告存在虚假宣传的事实；证据二：1、《新力地产公司介绍》；2、《集团新闻：新格局新启程，新力控股于港交所挂牌上市》；3、《集团欣慰：新力地产荣获“2018年度品质地产综合大奖”》，拟证明新力地产是大型房地产开发商。证据三：1、《（公证书）2019粤惠阳光第5439号》；2、《公证书2019粤惠惠州第1830号》；3、《公证书2019粤惠惠州第1831号（第11、12页）》；4、《公证书2019粤惠州惠州第1798号（第26、27页）》，拟证明被告宣传涉案房产是新力东园项目的事实；证据四：1、《胜源香山居购房须知》；2、《商品房买卖合同》；3《收款收据》；4、《按揭贷款合同》；5、《银行放款单》，拟证明原告购买被告案涉房产的事实；证据五：1、《案涉房产备案价格》；2、《新力东园周边楼盘备案价对比》；3、《胜源香山居周边楼盘备案价对比》，拟证明被告通过虚假宣传提高房价的事实；证据六，证人证言，拟证明原告购买新力东园房屋的目的已经无法实现的现实；证据七：《大亚湾经济技术开发区市场监督管理局行政处罚决定书（惠湾市监澳处【2019】26号）》，拟证明被告已被大亚湾市场监督管理部门认定存在虚假宣传的事实；证据八：1、《头条新闻：322名干警及亲友维权：法院团购房烂尾，房子没了地也飞了》；2、《案例：开发商交付的商品房与宣传广告内容不一致，开发商的行为是否构成欺诈以及购房者能否获得双倍赔偿？》，拟证明消费在买卖过程中的合法权益得不到有力法律保护。被告胜源公司辩称，一、被告一无虚假宣传行为，不存在虚假宣传的故意，且原告在看房时已经充分知晓涉案小区和新力东园小区并非同一小区，原告混淆两小区自身存在过错。被告胜源公司仅出于保持新力地产园系产品命名统一的目的使用东园二期推广名，并无利用新力东园项目欺骗原告从而获取利益的目的，也从未要求或者是销售人员对原告作出案涉房屋与新力东园是同一小区的表述，且依据双方合同规定涉案房屋交易的内容以销售合同约定为准。在合同中，被告未作出案涉房屋与新力东园系同—小区的表述，未作出误导性陈述，在销售现场沙盘、立牌、规划许可证、施工许可证等证照展示、户型图、样板房、合同等资料上均清晰标注了案涉楼盘的胜源香山居的名称已经充分明确尽到告知义务，原告足以区分两小区，原告在购买房屋时，已经对上述宣传材料进行详细勘察，能够明确知悉涉案房屋与新力东园非同一小区。被告不存在告知虚假信息隐瞒事实真相的行为，原告所主张公共配套因素并未其购买案涉房屋的原因，对案涉房屋价格也无重大影响，根据被告一所提交的证据所谓公共配套原告和新力东园的业主一样可通过付费方式享受，故未对原告造成实际损害，综上被告一在本案中不存在欺诈行为，原告无权以此为由主张购房损失或违约金。二、根据法院调查证据显示，与在香山居小区范围3公里内建设规模类似、楼盘相似的项目价格对比，香山居小区价格不存在虚高。三、原告以《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第38条主张本案违约金，适用法律不当。《指引》第38条所指的违约金或损失数额难以确定的前提，是指存在逾期办证的情形。而本案原告所主张的是被告存在虚假宣传小区配套设施而产生的违约责任，与逾期办证情形无关，不适用按照年利率6%的标准计算违约金。被告新力美学公司辩称，第一，同意被告—答辩意见。第二，被告二与被告－财产不存在混同情形两者有各自独立的办公地点、经营场所，且从原告提交的证据来看，案涉楼房的购房款均是由被告—收取，可见二者财产独立。被告胜源公司及被告新力美学公司为证明其主张提交如下证据：1、营业执照，证明被告主体资格；2、资质证书复印件，证明被告胜源公司开发资质；3、不动产权证复印件，4、建设用地规划许可复印件，5、建设工程规划许可证复印件，6、建设工程施工许可证复印件，7、商品房预售许可证复印件，拟共同证明被告胜源公司销售“胜源香山居”的合法性，“胜源香山居”为独立开发报建的小区；8、沙盘模型照片，拟证明沙盘模型上“香山居”项目与“东园”项目之间有围墙组个，展示是已标明两小区之间存在围蔽；“香山居”沙盘门口注明“胜源香山居”，告没有将两小区混同销售的故意，亦无两小区为“同一社区，相互连通”的意思表示，没有欺诈的意思表示；9、大亚湾市场监督管理局现场笔录及照片，拟证明沙盘显示“胜源香山居”及“新力东园”两个项目之间有围墙阻隔，且有高度落差，原告不应将两小区混淆；10、现场销售照片，拟证明被告在销售中心已经分别摆放“胜源香山居”与“新力东园”项目的相关证照、红线图。房屋销售信息公示栏所展示的证照信息已向原告提示涉案房屋基本信息，被告已尽到告知义务，原告不会也不应将两小区混淆；11、声明，拟证明被告及分销代理公司从未要求人员作出“同一小区、相互连通、资源共享”等表述，上述表述非被告意思表示，也不构成商品房销售合同的内容；12、大亚湾区商品房价格申报监制协助函的复函、关于“胜源香山居”和“新力东园”项目销售备案均价的复函，拟证明“胜源香山居”项目与“东园”项目备案价格相差约近千元每平米，在销售时间相近，地段，地段相同的情况下，原告应当能从价格上判断两小区属于不同小区配套设施有差异，因两个项目环境配套设施差异，两个小区在销售备案价上充分得到了体现，并未欺诈消费者。13、新力东园预售许可证，拟证明原告购买“胜源香山居”时，“新力东园”项目亦开盘销售，原告知悉两楼盘存在价格差异，能够区分两小区不是同一小区；原告在购买案涉房屋时有选择权，在新力东园和胜源香山居之间原告选择了价格较低的香山居小区，所享受的即为香山居房屋价格所对应的小区环境；14、碧桂园公园上城、润杨溪谷项目截图，拟证明两项目均使用推广名和备案名进行宣传，该宣传方式为行业管理，不失为具有误导性的广告；公园上城第三期使用“公园上城”作为推广名（备案名海德公馆），实际与一期二期完全独立隔离，因此共用同一推广名不能代表楼盘属于同一小区；公园上城二期之间存在道路物理隔离，因此在实践中，即使在同一期小区，亦存在分离独立的情形；15、商品房买卖（预售）合同（新力东园业主合同），拟证明案涉楼盘其他商品房买卖合同均标明推广名：东园二期，备案名：胜源香山居。交易价格明显低于新力东园；16、商品房买卖（预售）合同（新力东园业主合同），拟证明新力东园销售合同中均约定配套设施开放对象不限于该小区业主；交易价格明显高于香山居。17、证明，拟证明新力东园开发商确认新力东园小区的部分配套设施可供小区外业主付费试用，原告所说的公告配套对其无实际影响，对合同的订立及价格不构成实际影响；18、商品房认购书、胜源香山居购房须知，拟证明明确表明小区名称、开发商名称，原告能够区分与东园小区并非同一小区；19、关于人民法院（2019）粤1391民初2437-2457、2467-2498、2502号《调查函》的复函，拟证明涉案小区周围类似规模、楼盘相似的项目备案价对比，未明显高出周围楼盘价格，涉案小区备案价能够反映市场价格；20、关于新力东园项目总平面规划及建筑设计方案的批复及规划图，21、关于香山居项目总平面规划及建筑设计方案的批复及规划图，拟共同证明配套设施均在新力东园小区红线内，而不再香山居红线范围内。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告新力美学公司是被告胜源公司的唯一股东。位于惠州大亚湾澳头中兴中路的“胜源香山居”项目由被告胜源公司开发建设，紧邻“胜源香山居”的“新力东园”项目由案外人惠州大亚湾新际房地产开发有限公司（新力集团有限公司的控股公司）开发建设。“胜源香山居”与“新力东园”系两个独立的楼盘，“胜源香山居”有4栋，“新力东园”有15栋。“新力东园”规划中有幼儿园、游泳池、会所、健身房、人工湖等。“胜源香山居”于2017年7月27日起陆续取得预售许可证，“胜源香山居”项目的营销中心与在旁边“新力东园”项目的营销中心设置在一起，“胜源香山居”对外推广名为“新力东园Ⅱ期”。该项目在销售时，现场销售人员口头承诺“新力东园Ⅱ期”与“新力东园”项目为同一小区，资源共享；另外，在营销中心展示的沙盘上，“新力东园Ⅱ期”与“新力东园”共同展示，共19栋；现场展示的宣传册亦将“新力东园Ⅱ期”与“新力东园”共同呈现，并标注“新力.园系”；“新力东园Ⅱ期”与“新力东园”对外宣传有“一城19盘致敬深惠”字样；现场展示的“交通图”仅标注“新力东园”，并未标注“胜源香山居”的具体位置，亦未标注“新力东园Ⅱ期”的具体位置；“新力东园Ⅱ期”的施工现场大门标注“新宇建设—新力.香山居”。等等。原告通过销售人员的介绍，参观了营销中心的展示，决定购买“新力”的房产，2018年2月4日，原告与被告胜源公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，主要约定：原告购买被告胜源公司开发的位于惠州大亚湾澳头中兴中路99号胜源香山居******号房，建筑面积92.88平方米，房屋总价款为1102393元，原告于2017年12月4日支付首期款332393元，余款770000元申请贷款支付；被告胜源公司应当在2019年7月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给原告，被告应当书面通知原告办理交付手续。补充协议（合同附件十一）约定：出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及本补充协议的约定为准。出卖人通过报刊杂志、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品、手机短信及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据此提出任何主张或要求。双方同意：出卖人雇佣或委托的任何人员（包括但不限于销售人员、代办人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件，均应在出卖人予以书面授权或确认的情况下对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。本项目销售现场的示范区、展示间仅作户型展示之美好效果，展示间室内软装配饰、硬装装修及设备，包括但不限于室内装修、柜体、家具、电器、灯具、洁具、灶具等均不属于交付标准，仅供户型装修参考，不构成合同内容。教育配套、交通配套、入户政策等，出卖人仅做转述，旨在告知相关内容，不构成要约或合同内容。双方还约定了其他权利义务。原告于2017年11月26日向被告胜源公司支付了定金5万元，于2017年12月4日向被告胜源公司支付了首期款282393元、维修基金等费用6013元。被告胜源公司出具了收据，收据上标注“惠州胜源香山居一期-01栋-一单元-1302”。原告向平安银行惠州分行贷款77万元用于支付购房尾款，原告为此支出律师代理费1100元，公证费、办证服务费1400元。因被告胜源公司涉嫌发布虚假广告，惠州大亚湾经济技术开发区市场监督管理局接到投诉后于2019年3月21日对营销中心进行了现场检查，检查情况如下：……售楼处入口正门标有“新力东园”字样，售楼处右侧沙盘中共有19栋楼，其中东侧4栋与西侧15栋中间显示有高度落差，中间有围墙，模型上标示制作时间为2017年3月。沙盘四周共有13幅立式广告宣传纸，其中11幅上标有“新力东园”字样。沙盘北侧有3个户型室内模型，标示“新力东园”字样，模型北侧有一幅“新力”展示板。原告在本次诉讼中作为证据提交的视频中显示的沙盘，无法看清“胜源香山居”与“新力东园”之间是否有高度落差、是否有围墙，但通过对比，可以看清幼儿园地面图案与被告提交的沙盘图片上的图案略有不同。并且，“新力东园Ⅱ期”的广告宣传纸上的19栋楼的图片，由于拍摄视角的问题，亦无法看到“胜源香山居”与“新力东园”之间是否有高度落差及是否有围墙。2019年5月23日，惠州大亚湾经济技术开发区市场监督管理局作出惠湾市监澳处字[2019]26号《行政处罚决定书》，认定被告惠州市胜源投资有限公司的行为构成了《中华人民共和国广告法》第二十八条第二款第（五）项“广告有下列情形之一的，为虚假广告：……（五）以虚假或引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形”中“以引人误解的内容误导消费者”的情形，违反了《中华人民共和国广告法》第四条第一款“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者”的规定，决定责令惠州市胜源投资有限公司立即停止违法行为，在相应范围内消除影响，并罚款人民币145000元。另查明，根据大亚湾区房管局出具的惠湾房函[2019]107号回函，涉案“胜源香山居”住宅备案均价为12073元／㎡，“新力东园”住宅备案均价为12960元／㎡，“胜源香山居”比“新力东园”住宅备案均价低887元／㎡。本院认为，被告胜源公司在销售中是否存在虚假宣传的问题。房地产项目的名称应当经有关行政主管部门批准，涉案项目的名称经批准为“胜源香山居”，但被告胜源公司在销售过程中擅自使用“新力东园Ⅱ期”的名称作为推广名，且被告胜源公司、新力美学公司在销售过程中将“胜源香山居”与“新力东园”两个项目的营销中心设置在一起，将营销中心的沙盘模型合并展示，在“新力东园Ⅱ期”与“新力东园”的对外宣传单标有“一城19盘，致敬深惠”字样，以及营销中心展示的“交通图”仅标注“新力东园”等，这一系列行为易让人混淆“胜源香山居”与“新力东园”的界限。另外，原告提交的证据可以证明被告胜源公司的销售人员在销售过程中，有口头承诺新力东园与新力东园Ⅱ期共一个小区。因此，被告胜源公司在销售中将“胜源香山居”与“新力东园”共一个小区进行宣传的事实本院予以认定，被告胜源公司存在虚假宣传。被告胜源公司虚假宣传的内容是否可认定为要约的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案中，被告胜源公司作为“胜源香山居”的开发商，虽利用其与“新力东园”开发商的关联关系，在销售中故意将“胜源香山居”与“新力东园”共一个小区进行宣传，令买受人混淆两小区，但商品房的销售广告和宣传资料仅为要约邀请，不应视为要约。双方也在补充协议中约定“出卖人通过报刊杂志、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品、手机短信及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力”。因此，被告胜源公司在销售中宣传的上述内容不宜认定为要约，不应当视为合同内容。综上，被告胜源公司在销售中所宣传的“胜源香山居”与“新力东园”共用一小区不应当视为合同内容，原告起诉主张被告胜源公司、新力美学公司承担违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张孝均的诉讼请求。案件受理费5743.98元，由原告张孝均负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  卓建新审 判 员  林嘉伟人民陪审员  张栋柱二〇二〇年十二月二十五日法官 助理  黄冬怡书 记 员  张肇晓