河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初4071号原告（反诉被告）：时劭华，女，汉族，1989年6月24日出生，住河南省封丘县。被告（反诉原告）：郭英，女，汉族，1968年10月17日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：张辉（郭英配偶），男，汉族，1966年1月24日出生，住新乡市。被告（反诉原告）：张辉，男，汉族，1966年1月24日出生，住新乡市。原告时劭华与被告郭英、张辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，郭英、张辉于2020年8月19日提出反诉。本院经审查后，决定合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。时邵华，张辉并作为郭英的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时劭华向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告郭英、张辉立即返还原告在新乡市所有物品，物品清单如下：消毒柜1台、浴巾10条、蓝色、紫色毛巾各20条、刷牙用品2套、洗衣机1台、美容喷雾机1台、饮水机1台、美容盆5个、洗面奶1支、产品展柜2个、吧台1个、POSS机2个、院装护肤品1套、按摩膏2罐、小推车2个、艾灸箱2个、艾条10包、原始点红豆袋1个、美容床4张、脊柱矫正床1张、美容床被子2条、脊柱模型1个、雪花秀护肤品一套（3支）、人体穴位模型1个、体态评估图1张、沙发1张、茶几1张、鞋柜1个、吹风机1个、鞋子若干、被褥各1条、儿童被子1条、凉席1张、电风扇1台、液晶电视机1台、插座2个、凳子4把（大小各2把）、擀筋棒1套（4根）、国医研拔罐器2套、玻璃罐若干、特百惠密封桶、炒锅2个、电饭锅1个、汤锅2个、煎锅2个、烧水壶1个、特百惠水杯3个、不锈钢桶1个、换衣镜1面、书籍若干、灸疗师证书、中医确有专长报名备案档案1份、病历3份、X光片、诊断报告3份、儿童玩具枪1把、魔法变身器1个、头盔1顶、雨伞1把、路由器1个、光猫1个、艾草姜油1瓶、橄榄油1瓶、衣架2个、简易沙发1张、打姜机1台、豆浆机1台。以上物品价值10000元（庭审过程中变更为19738元）；2、被告承担本案的诉讼费及其他费用。事实和理由：二被告系夫妻关系。2018年5月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，并交纳押金1350元。签订合同后，2020年之前原告都按时交纳租金。2020年由于疫情及原告生病，在该交第三年房租时，原告让被告宽限几天到2020年6月底，被告不同意，要求原告必须6月20日支付。6月20日，原告用花呗支付时，因原告支付宝不支持此项功能，导致没有支付成功，原告要求被告再宽限两天，但被告非让原告离开，实在没办法，原告只好搬物品离开，但被告又不允许原告搬东西，要求原告走人但把东西留下，还和他儿子、女儿在原告房里守了一夜。在原告儿子晚上睡觉的时候，被告的女儿在床边放音乐、用脚晃床、时不时拍门，试图把孩子吵醒让立马走人。这样的行为一直持续到天亮，原告儿子还没睡醒，就被被告抱出来放到门口，被告及其儿子、女儿三人将门上锁走了，后又立即更换门锁，导致原告在房屋内的物品都无法搬走。原告向被告支付的押金可以抵一个月的房费，在只是晚交下期房租的情形下，被告不顾原告儿子可能会受到惊吓的后果，强行将原告和儿子赶出。原告认为，在双方没有解除合同的情况下，被告将原告赶走并更换门锁、扣押原告物品的行为明显违法。为维护自身合法权益，原告诉至本院。被告郭英、张辉向本院提交书面答辩意见称，应驳回原告时劭华的全部诉讼请求，并判令其支付被告房租、半年物业费、水费、违约金、物品损坏赔偿等费用共计9683元，且由原告承担本案诉讼费等费用。事实与理由：1、原告称其所留物品价值10000元不实，原告在与被告的聊天中曾称其物品的实际价值应该在1500元至2000元之间；2、原告物品清单中所列的物品不实。其中的艾条10包（120根）和灸疗师证书并不存在；3、原、被告于2018年5月15日签订《房屋租赁合同》，截止到2020年6月22日，原告共交房租八次，但每次都超过合同约定期限，最长拖欠45天才履行交房租义务，而不是如原告所称“都是按时交纳租金”；4、原告在民事起诉状里所列事情经过与真相完全不符。事实真相是：2020年5月17日，原告请求推迟交房租，被告同意推迟到五月底，但原告到期仍未支付。后又经原告要求，双方通过电话约定6月20日前务必交付2020年6月至8月三个月的房租。但到6月21日下午，原告仍未支付，要求继续推迟，但原告并非没有钱，其不但买了现在居住的房子，平时消费也比较阔绰，到北京参加一次三天的培训花费20000多元，买保险花费几万元，给上幼儿园的儿子买学习点读机花数千元，给儿子买手表花800元等，且据原告客户称，原告在2020年4、5月份搞促销活动，收了客户几万元，但其却对被告不讲信用，每次都违反合同约定，找种种理由拖延支付房租，还欠交半年的物业费及6月份的水费。6月21日，被告考虑到原告租房时就是晚上将近0点拉着家具物品入住，担心原告这次有可能会连夜拉东西走人，故最后一次不同意原告再延迟支付房租。6月21下午6点多，被告到天下城504房间找原告协商，进门看到原告和一个年轻小姑娘在往房间外搬浅绿泛白的塑料储物箱（里面应该是艾条），还有一些生活用品、衣服、米面油等已放在门外，准备搬走。经协商，原告答应被告去借钱交房租，晚上8点半左右会借来，被告就离开504房间。到晚上9点10分左右，原告带着儿子从外面回来，说借不到钱，表示没有钱就不再租房子了，被告同意原告退租，但要求原告结清所欠的物业费，赔偿墙面损失，因墙面是原告承租时被告新刷的，现在每个房间都被原告儿子涂抹乱画的不堪入目，不要求其赔偿损坏的家具物品门窗。原告答应结清物业费，并说她哥哥就是刷墙的，由她哥哥把墙刷一下，被告同意了，但要求在墙没刷好之前置留原告的“脊柱整理师结业证书”，等刷好墙还给原告。原告认可，但当被告拿着原告的结业证书离开时，原告反悔，不让置留结业证书，要求留置笔记本电脑，并称其哥哥没有时间，不能来刷墙。于是双方重新协商，于晚上10点左右达成如下口头协议：1、原告支付被告2000元用于结清物业费、水费和刷墙费用；2、房间内现有家具物品暂时存放在房间，等原告支付2000元后原告再拉走；3、7月1日前结清。后被告离开。10点21分，原告给被告打电话询问被告是否拿走房门钥匙，被告回答没有；10点40分，被告给原告打电话想问钥匙是否找到，但对方正在通话。被告担心原告再次联系人来搬东西偷跑，故于10点42分给原告打电话，委婉告知原告别折腾，原告满口答应。11点10分，被告再次来到504房间楼下观察，发现原告和三个小伙子正在把洗衣机、消毒柜等物品搬到楼下单元门口。被告就让儿子、女儿过来，并把小区保安请来。保安对原告夜晚不打招呼就往外搬运东西的行为进行了批评。经初步协商，原告让三个小伙子把东西又搬回房间。鉴于原告作出如上违反有关法律规定、侵害被告利益的行为，被告在小区保安和小区26号楼业主都在场的情况下，要求原告交出504房间钥匙并离开。因此时原告的儿子还没有睡觉，原告要求休息一晚，等天亮再离开。后26号楼业主说情，并写出保证书保证原告天亮离开房间，且房间内的东西一样不少，被告同意原告的要求后离开。但22日凌晨1点15分，原告又和两个人（一男，不到40岁，中等身材微胖，戴眼镜；一女，不到60岁，个头高，较瘦）往外搬东西，有的东西已经搬进电梯，有的搬到电梯口。被告发现后，立刻让子女过来并请小区保安，这时原告很生气，称东西不要了，就是不给钱，然后返回房间，关上房门。被告怕原告出意外就用钥匙打开了房门，但并未进门，问帮原告搬东西的两人是哪里的、和原告什么关系、为什么现在搬东西等问题，两个人没有回答走了。几分钟后，被告的儿女、保安及警察（原告以“有人未经允许，非法强行进入其房间，受到骚扰”为理由报警）来到房间。警察单独询问原告后，得知事情并非原告报警所说的情况，于是令原、被告在出警处理书上签字并给予教育后离开。小区保安也对原告又一次深夜搬东西的行为进行批评教育，等双方情绪稳定后离开。此时是22日3点左右，原告的儿子也睡着了，被告就没有再要求原告母子离开，但担心原告再次搬东西走人，就和儿子、女儿一起留在房间，等着原告天亮后离开。到5点，原告以儿子没睡醒为由不离开房间，一直拖到7点29分。后被告征得原告同意，将原告的儿子抱到门外，被告女儿把原告收拾的生活用品拿到门外，然后被告当着原告的面锁门后，和儿子、女儿离开。22日快中午时，原告叫来开锁公司，想趁被告不在时开锁拉东西未果。自此之后，原告不仅不履行向被告支付2000元费用后把东西搬走的口头协议，还几次到504房间闹，在电话、微信、短信中多次对被告威胁、谩骂、侮辱，最终歪曲事实对被告提起诉讼。综上所述，被告认为，原告的行为违反有关法律规定，应向被告支付物业费、水费、2020年6月房租、违约金、物品损坏维修费、墙面恢复费用及物品看管费等费用。被告郭英、张辉就其对本诉的答辩意见及事实理由提起反诉，要求时劭华支付2020年1月至6月物业费669元、6月份水费64元、6月份房租1350元、违约金1350元、门与锁维修费150元、床维修费100元、燃气灶维修费100元、两扇纱窗维修费100元、墙面恢复费用的一半1400元、7月1日至8月13日原告物品的场地占用和看护保管费4400元（1OO元/天×44天），共计9683元。原告时劭华向本院提交反诉答辩状称，1、被告郭英、张辉在反诉状中所述不是事实，应当驳回其反诉请求。原告每次交房租的时间是双方商量一致的结果，被告如果认为原告在还未取得房屋租赁权时已违约，应当拒收租金，解除合同，但本案中，被告每次都收取原告租金。原告在实际开始使用房屋之前，于合同签订当日已支付1000元押金，装修好后又向张辉转账3050元（包含剩余押金），且被告承诺押金可以抵扣房租；2、被告要求支付各项费用共计9683元的反诉请求不成立。因被告收取原告押金1350元，抵扣6月份20天的房租后，还剩余450元。物业费和水费也应当只计算到6月20日，但水费明显超出原告平时用水量，原告不予认可；原告6月16日交纳100元电费未使用，被告应予退还；违约金也不应支付，被告违约在先，在双方没有解除租赁合同的情况下，被告强行让原告搬出房屋构成违约，被告还在原告所租的房屋门头上张贴通告，诋毁原告，造成原告经济损失30000元，被告应予赔偿；关于房屋内损坏的物品，原告离开时这些物品并没有损坏，且根据合同法有关租赁的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，故这些损失不应由原告赔偿；物品保管费也不应支付，被告在反诉状中自认，原告要把自己的物品拉走时被告不同意，故产生的看管费应由被告自行承担，且应赔偿原告物品损失10000元；3、被告在反诉状中所述与事实不符，应承担虚假陈述的法律责任。综上，原告认为，被告的反诉请求不成立，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及双方当庭陈述，本院认定以下事实：2018年5月15日，郭英（甲方）与时劭华（乙方）签订房屋租赁合同，约定：乙方租赁天下城3号楼504房间；租赁期为60个月，自2018年6月1日至2023年5月31日；租金每年16200元，押金1350元；交租办法为第一年三个月一付，第二年起半年一付，第三年一年一付；乙方应保持室内整洁，按时交纳水电、物业等费用，提前15天结清下个租期或交费期的租金，不得转租或改变用途，否则，甲方有权随时终止合同，租金、押金不退；双方应遵守上述约定，无论何方违约，均应支付给对方一个月的房租作为违约金。合同签订当天，时劭华向张辉支付押金1000元；装修完毕后，其向张辉支付3050元（含剩余押金350元）并入住。时劭华租赁该房屋用于居住，并经营鑫康经络养身馆。2020年6月22日，因时劭华未支付2020年1月至6月物业费及2020年6月至8月的房租，张辉要求时劭华搬出租赁房屋，并将时劭华租赁房屋内物品留置。该小区26号楼2单元2202号业主张慧出具证明，载明“保证3号楼504房间现有的物品一件不少”。现时劭华提起诉讼，要求解除与郭英、张辉的房屋租赁合同，由郭英、张辉返还留置物品；郭英、张辉提起反诉，要求解除与时劭华的房屋租赁合同，由时劭华支付物业费、违约金、房租等费用。另查明，案涉房屋系郭英、张辉共同共有。郭英于2020年7月16日支付2020年1月至6月物业费669元。认定以上事实的证据有：房屋租赁合同、房屋产权证、聊天记录等。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，时劭华与张辉、郭英签订房屋租赁合同，约定房屋租金支付方式、时间，并约定物业费由承租人时劭华交纳，但时劭华未按约定时间支付2020年6月至8月房租及2020年1月至6月物业费。双方协商未果，均以实际行为明示解除房屋租赁合同，故本院对时劭华及张辉、郭英要求解除房屋租赁合同的诉讼请求及反诉请求不再处理。因时劭华未及时支付房屋租金及物业费，存在违约，故本院对张辉、郭英要求时劭华支付欠付的租金、物业费及违约金的反诉请求予以支持，其中欠付租金时间为2020年6月1日至22日共计22天，金额为1350元/月÷30天/月×22天=990元；物业费669元；违约金按双方约定的金额计算为1350元。张辉、郭英还要求时劭华支付物品损坏费用共计450元、水费64元、墙面修复费的50%为1400元、物品保管费4400元，但其提交的证据不能证明水费、物品损坏与时劭华有关，本院不予支持，对墙面修复费虽未提交证据证明具体金额，但时劭华对墙面损坏予以认可，故本院酌定时劭华赔偿1000元，物品保管费没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，时劭华共计应支付张辉、郭英990+669+1350+1000=4009元，因张辉、郭英在签订房屋租赁合同时收取时劭华押金1350元，折抵后，时劭华还应支付张辉、郭英2659元。张辉、郭英因时劭华违约留置时劭华的物品，在时劭华支付上述费用后应予返还。时劭华要求张辉、郭英按照物品清单返还其物品，但张辉、郭英不认可留置物品中有艾条10包及灸疗师证书，而时劭华提交的证据仅能证明其曾购买或者考取该两样物品，不能证明该物品确由张辉、郭英留置，且时劭华提交的清单中的鞋子若干、玻璃罐若干、书籍若干系诉讼请求不明确，故本院对上述物品的返还请求不予支持，时劭华可待证据充分后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、时劭华于本判决生效之日起十日内支付张辉、郭英2659元；二、张辉、郭英于时劭华支付上述费用后三日内返还留置物品：消毒柜1台、浴巾10条、蓝色、紫色毛巾各20条、刷牙用品2套、洗衣机1台、美容喷雾机1台、饮水机1台、美容盆5个、洗面奶1支、产品展柜2个、吧台1个、POSS机2个、院装护肤品1套、按摩膏2罐、小推车2个、艾灸箱2个、原始点红豆袋1个、美容床4张、脊柱矫正床1张、美容床被子2条、脊柱模型1个、雪花秀护肤品一套（3支）、人体穴位模型1个、体态评估图1张、沙发1张、茶几1张、鞋柜1个、吹风机1个、被褥各1条、儿童被子1条、凉席1张、电风扇1台、液晶电视机1台、插座2个、凳子4把（大小各2把）、擀筋棒1套（4根）、国医研拔罐器2套、特百惠密封桶、炒锅2个、电饭锅1个、汤锅2个、煎锅2个、烧水壶1个、特百惠水杯3个、不锈钢桶1个、换衣镜1面、中医确有专长报名备案档案1份、病历3份、X光片、诊断报告3份、儿童玩具枪1把、魔法变身器1个、头盔1顶、雨伞1把、路由器1个、光猫1个、艾草姜油1瓶、橄榄油1瓶、衣架2个、简易沙发1张、打姜机1台、豆浆机1台；三、驳回时劭华的其他诉讼请求；四、驳回郭英、张辉的其他反诉请求。如果时劭华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费293元，由张辉、郭英负担183元，时劭华负担100元。反诉费25元，由时劭华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  李 琦审 判 员  刘向军人民陪审员  祁增杰二〇二〇年十二月十日书 记 员  曲志菲