福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初9037号 原告：泉州联达房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区东海滨城联益织造办公楼**，统一社会信用代码91350500759395175M。 法定代表人：黄杰斯，总经理。 委托诉讼代理人：林玮，福建尚民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱琼婷，福建尚民律师事务所律师。 被告：施伟军，男，1993年5月28日出生，汉族，住惠安 县螺城镇双龟牌巷57号。 第三人：中国建设银行股份有限公司惠安支行，住所地惠安县世纪大道西侧县体育中心旁广海·新景城第一幢一层SC1号房及二层BG1号房，统一社会信用代码91350521856235819Q。 法定代表人：欧阳岗，行长。 委托诉讼代理人：张秋平，男，公司职员。 委托诉讼代理人：庄佳伟，男，公司职员。 原告泉州联达房地产开发有限公司(简称联达公司)与被告施伟军、第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行（简称建行惠安支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林玮、朱琼婷，第三人的委托诉讼代理人庄佳伟到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联达公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2016年10月25日签订的编号为201610250035《商品房买卖合同》；二、解除原、被告、第三人于2016年12月29日签订的合同号为350656102-2012-20161124324《个人住房借款合同》；三、被告立即按商品房总价款的15%向原告支付违约金69000元；四、被告立即向原告偿还代垫的款项，并按月利率2%支付自代垫之日起至还清之日止的利息；五、原告直接以被告已付购房款向第三人支付上述《个人住房借款合同》项下尚欠的全部贷款本息；六、被告向原告支付律师代理费10000元；七、被告协助原告办理上述《商品房买卖合同》的备案登记注销手续及预购商品房预告登记注销手续，被告、第三人共同协助原告办理案涉预购商品房抵押权预告登记注销手续；八、原告有权从被告已付购房款中直接扣除以上第3、4、6项诉讼请求所列费用及款项。事实与理由：2016年10月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定被告向原告购买其开发的位于惠安县××村××小区××＃××号房屋，总购房款460000元，支付方式为银行按揭付款。同时，合同附件六补充协议第三条第2款约定“在担保期间，若因买受人逾期偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任的，买受人除应偿还出卖人代偿款项、利息（按照代偿款月利率2%）和出卖人支付的律师费、诉讼费外，还应自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，按出卖人代偿款的日万分之五向出卖人支付违约金”；第3款约定：“在担保期间，若买受人逾期偿还贷款本息，经贷款机构或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除本商品房买卖合同，本商品房买卖合同自出卖人发出的解除通知送达买受人之日起解除，买受人应按商品房总价款的15%向出卖人支付违约金，并承担出卖人因此支付的所有费用（包括但不限于税费、诉讼费、仲裁费、律师费、公证费、公告费、鉴定费、执行费等）。出卖人于本商品房买卖合同注销手续办理完毕后30日内将买受人已付房款扣除各种费用（包括违约金、出卖人代付按揭贷款的本息、罚息、税费、诉讼费、仲裁费、律师费、公证费、公告费、鉴定费、执行费及损失等）后无息返还买受人。”上述合同签订后，被告依照合同约定向第三人申请办理了上述商品房的按揭贷款手续，并与原告及第三人共同签订《个人住房借款合同》，该合同约定由原告为被告的上述贷款承担阶段性的担保责任。之后，因被告未能按时向第三人履行偿还上述贷款的还款付息义务，导致原告名下的银行账户不断被扣划款项，截至2020年9月24日，共被扣划款项10316.94元。经原告多次催讨，被告至今未付。 被告施伟军未作答辩。 第三人建行惠安支行述称，被告应在偿还全部贷款本息后方能解除与第三人签订的《个人住房借款合同》。 经审理查明，原告系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发、商品房开发、物业出租及管理。2016年10月25日，原、被告签订编号为201610250035《商品房买卖合同》1份，约定被告向原告购买其开发的位于惠安县××村××小区××＃幢××层××号商品房，建筑面积89.69平方米，总购房款460000元。合同附件六合同补充协议第二条约定，被告应在签订合同时支付购房款92000元，其中69000元由被告实际缴交，剩余首付款23000元为被告享受的购房财政补贴款，其余购房款368000元以按揭贷款方式向原告支付；第三条第2款约定，在担保期间，若因被告逾期偿还贷款本息而导致原告承担保证责任的，被告除应偿还原告代偿款项、利息（按照代偿款月利率2%计算）和原告支付的律师费、诉讼费外，还应自原告承担保证责任之日起至被告向原告还清代偿款项之日止，按原告代偿款的日万分之五支付违约金；第三条第3款约定，在担保期间，若被告逾期偿还贷款本息，经贷款机构或原告催告仍不履行的，原告有权解除本商品房买卖合同，本商品房买卖合同自原告发出的解除通知送达被告之日起解除，被告应按商品房总价款的15%向原告支付违约金，并承担原告因此支付的所有费用（包括但不限于税费、诉讼费、仲裁费、律师费、公证费、公告费、鉴定费、执行费等）。原告于本商品房买卖合同注销手续办理完毕后30日内将被告已付房款扣除各种费用（包括违约金、原告代付按揭贷款的本息、罚息、税费、诉讼费、仲裁费、律师费、公证费、公告费、鉴定费、执行费及损失等）后无息返还被告。被告于2016年10月9日支付购房款11000元，2016年10月25日支付购房款58000元，首付余款23000元由财产补贴直接支付给原告。案涉《商品房买卖合同》于2016年11月16日办理网上备案登记手续。2016年12月29日，原、被告及第三人签订合同号为350656102-2012-20161124324《个人住房借款合同》1份，约定被告向第三人借款368000元用于支付上述商品房购房款，借款期限自2016年12月28日至2036年12月28日，原告为此提供阶段性连带保证。合同签订后，第三人依约发放贷款368000元至原告账户作为被告支付给原告的购房款。案涉商品房于2016年12月6日办理预告登记，于2017年1月5日办理预抵押权预告登记。因被告未能按约履行偿还贷款的义务，导致原告分别于2020年3月23日、2020年6月19日、2020年9月24日代被告向第三人偿还4526.13元、3503.11元、2287.70元，合计10316.94元。2020年6月3日，原告委托福建尚民律师事务所按合同约定的联系地址向被告邮寄律师函，要求被告在收到律师函之日起三日内立即向原告支付代偿款项4526.13元及相应利息、违约金等，否则原告将依照法律途径维护自身合法权益，该邮件于2020年6月8日由他人代收。原告因本案诉讼支出律师代理费10000元。目前，案涉商品房尚未办理交房手续。 以上事实，有原告提供的营业执照、企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同》(含附件)、不动产登记情况查询结果一栏表、《个人住房借款合同》、中国建设银行单位客户专用回单、律师函及EMS查询单、委托代理合同、福建省增值税普通发票，以及到庭当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 综上事实，本院认为，原、被告于2016年10月25日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应全面履行各自的义务。被告逾期未能偿还第三人贷款本息，导致原告代偿按揭贷款本息合计10316.94元，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第三条第三款的约定，原告有权解除购房合同。原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定和合同约定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后，导致案涉商品房的担保借款合同目的无法实现，原告据此请求解除其与被告、第三人签订的《个人住房借款合同》，符合规定，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定，被告应向原告支付合同解除违约金，支付原告代偿贷款本息，并承担解除合同增加的费用。原告代被告向第三人偿还按揭贷款合计10316.94元，原告要求被告偿还10316.94元，予以支持。原告请求被告按购房合同约定的总价款460000元的15%支付合同解除违约金过高，酌情调减按购房合同约定的总价款的5%计算即23000元（取整）。因本案原告系请求解除合同，且本院已支持被告向原告支付合同解除违约金23000元，故原告请求按月利率2%支付代偿款的利息，不再支持。原告请求被告支付为解除合同提起诉讼而支出的律师代理费10000元，符合双方约定，予以采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，原告请求从被告已付购房款460000元中直接向第三人偿还被告尚欠的按揭贷款本息，符合规定，且第三人在答辩中也提出此项要求，故予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告、第三人配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续，被告配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》备案注销手续、预购商品房预告登记注销手续，符合规定，予以支持。代偿款及违约金、律师代理费是一般债权，原告并不享有从被告已付购房款中予以抵扣优先受偿的权利，原告要求从被告已付购房款中直接扣除代偿款及违约金、律师代理费，依据不足，不予支持。鉴于被告未在本案主张返还已付购房款，故购房款的返还问题由双方当事人另行处理。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告泉州联达房地产开发有限公司与被告施伟军于2016年10月25日签订的编号为201610250035的《商品房买卖合同》。 二、解除原告泉州联达房地产开发有限公司与被告施伟军、第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行于2016年12月29日签订的合同号为350656102-2012-20161124324《个人住房借款合同》。 三、被告施伟军应于本判决生效之日起十五日内支付原告泉州联达房地产开发有限公司代为偿还的贷款本息10316.94元。 四、原告泉州联达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内从被告施伟军已付购房款直接向第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行偿还施伟军尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）。 五、被告施伟军应于本判决生效之日起十五日内支付原告泉州联达房地产开发有限公司合同解除违约金23000元。 六、被告施伟军应于本判决生效之日起十五日内支付原告泉州联达房地产开发有限公司因本案诉讼支出的律师代理费10000元。 七、被告施伟军应于本判决生效之日起十五日内，配合原告泉州联达房地产开发有限公司向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》解除后的注销登记备案手续和预购商品房预告登记注销手续。 八、被告施伟军、第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行应在原告泉州联达房地产开发有限公司代为偿还被告尚欠按揭贷款本息后十日内，配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续。 九、驳回原告泉州联达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8200元，减半收取4100元，由被告施伟军负担4100元，应于本判决生效后五日内缴交，原告预交的8200元予以退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员 唐锡奎 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 郑榕玲 书 记 员 留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。