成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初16028号 原告：北京首万物业服务有限公司成都分公司，住所地四川省成都市。 法定代表人：周勇，系该公司负责人。 委托诉讼代理人：陈雪峰，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告一：陈林，男，汉族，1988年05月28日出生，住四川省绵阳市安州区。 被告二：沈定敏，女，汉族，1986年06月19日，住四川省高县。 原告北京首万物业服务有限公司成都分公司（以下简称首万公司）与被告陈林、沈定敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告首万公司的委托诉讼代理人陈雪峰及被告陈林到庭参加了诉讼，被告沈定敏经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。 原告首万公司向本院提出的诉讼请求：1、请求判令二被告立即支付所拖欠的物业服务费共计人民币7630.87元整；2、请求判令二被告承担违约金人民币2232.03元整（以所欠费用总额7630.87元为计算基础，每日按欠缴金额的万分之五计算至欠费付清为止，暂计算至2020年7月31日；）；3、请求判令二被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：原告北京首万物业服务有限公司成都分公司（更名前为北京金网络物业管理有限公司成都分公司）与被告陈林、沈定敏于2014年11月10日签订“《前期物业服务合同首创光和城》物业服务合同，约定原告负责该项目的物业管理服务工作，根据《前期物业服务合同首创光和城》的约定，被告的商品房系案涉小区一期5幢406号，建筑面积87.51平方米，物业费按建筑面积每月每平方米2.18元的标准收取。按照约定，被告应按期缴纳物业服务费等费用，但被告自2017年4月1日起至2020年7月31日共拖欠物业费人民币7630.87元，经原告多次催缴后，被告仍未予缴纳。被告拒不缴纳物业管理费的行为不仅构成违约，给原告造成了经济损失，也侵害了其他按时、足额缴纳了物业服务费的业主的合法权益。 被告陈林辩称，其未实际交纳物业费是由于其收房后未实际入住案涉房屋，未实际享受到该小区的物业服务，被告方应当按照应缴纳物业费的70%缴纳物业费，其未收到原告的书面的物业费催款单，并对违约金表示异议，称其未实际入住没有享受到与其他入住业主的同等待遇。 被告沈定敏未到庭、未答辩、未举证质证。 经审理查明，被告沈定敏、陈林系成都市成华区首创光和城5幢406号业主，房屋建筑面积为87.51平方米。2014年11月10日与成都首创正华置业有限公司（甲方）与北京金网络物业管理有限公司成都分公司（乙方）签订前期物业合同，约定将坐落于成都市成华区首创光和城物业委托乙方负责管理，乙方按高层住宅2.18元／平方米每月收取物业管理服务费。乙方自2014年11月10日起提供物业服务至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止，目前业主委员会未更换新的物业服务公司，至今为首创光和城一期小区提供物业服务。2015年6月17日北京金网络物业管理有限公司成都分公司（甲方）与陈林、沈定敏（乙方）签订了《“首创·光和城”前期物业服务合同》，约定北京金网络物业管理有限公司成都分公司对位于成都市成华区××街道××社区××组首创光和城进行物业管理，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积缴纳。具体标准为电梯高层住宅物业：2.18元／月·平方米；本合同有效期自签订之日起，至本物业业主委员会成立、业主大会召开、并与选聘的新的物业服务企业签订物业服务合同两个月后止，该物业合同第十九条第四款约定，乙方违反协议，不按本约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日支付应付费用千分之一标准的违约金。2017年1月16日，北京金网络物业管理有限公司成都分公司更名为北京首万物业服务有限公司成都分公司。被告在收房后未实际入住，案涉房屋目前处于空置状态。 庭审中，原告提交《物业费收费通知单》、《欠费清单》、《邮政快递单》，欲证明被告未缴纳2017年4月1日至2020年7月31日的物业费，原告曾向被告催缴过物业费，其通过多种方式包括张贴通知单的形式催缴物业费。被告称未看到过该通知，也未收到书面催收单，但原告方曾联系过被告催缴物业费。 庭审中，被告陈林表示，陈林与沈定敏系案涉房屋所有权人，在签订《“首创·光和城前期物业服务合同”》时，双方处于婚姻关系存续期间，该前期物业服务合同上的乙方的签字均系其配偶沈定敏签字，案涉房屋交房时缴纳了一年的物业费，后未缴纳物业费，其对欠缴物业费的行为予以认可。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1.当事人身份信息、原告营业执照、工商变更登记资料；2.商品房买卖合同摘要；3.《前期物业服务合同首创光和城》；4.《“首创·光和城前期物业服务合同”》；5.欠费清单；6.催收单等。 本院认为，原告为被告所居住的案涉小区提供物业管理服务，被告应当按照合同约定缴纳相应物业管理费用。针对本案，本院评述如下： 一、关于物业服务费。《“首创·光和城前期物业服务合同”》系双方当事人真实意思表示，原、被告之间形成物业服务合同关系。在合同存续期间，双方应该按照合同中约定的内容享有权利、履行义务。物业服务公司提供物业服务，而业主应按时支付物业管理服务费。物业管理服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主或使用人收取的费用。本案中，原告已实际提供物业服务、且以双方协议作为依据，原告收取一定服务费用不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，被告应该按照合同约定支付物业管理费。被告以未实际入住，没有享受物业服务为由，拒绝交纳物业服务费或减交物业费，没有法律依据，且被告在交房后也实际缴纳过一年的物业费。案涉房屋建筑面积87.51平方米，每月每平方米2.18元的标准，故案涉房屋每月计收的物业管理费金额为190.77元，则2017年4月1日至2020年7月31日期间共计40期的物业费金额为7630.87元，原告要求被告缴纳前述物业费并无不当，本院予以支持。 二、关于违约金问题。被告以未实际入住没有享受到与其他入住业主的同等待遇为由不缴纳违约金，无合法依据，本院不予支持。另外，《“首创·光和城前期物业服务合同”》第十九条第四项中载明“乙方违反协议，不按本约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日支付应付费用千分之一标准的违约金”。现原告自愿降低违约金计算方式，要求按照欠缴金额的万分之五计算至欠费付清为止，这是原告对自己权利的处分，不违反法律规定，但仍高于其实际所受损失，且不便于计算，本院酌情调整为按欠费金额的10%执行。 窗体顶端 窗体底端 被告沈定敏经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为对其权利的放弃，其应当承担相关不利法律后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陈林、沈定敏于本判决生效之日起十日内向原告北京首万物业服务有限公司成都分公司支付物业服务费7630.87元； 二、被告陈林、沈定敏于本判决生效之日起十日内向原告北京首万物业服务有限公司成都分公司支付违约金763.09元； 三、驳回原告北京首万物业服务有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈林、沈定敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 张 丹 二〇二〇年十二月三十一日 书记员 周冬艺