山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1312民初4573号原告：刘建武，男，1973年4月14日生，汉族，居民，住临沂市河**。委托诉讼代理人：李春雷，山东典成律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜楚楚，山东典成律师事务所律师。被告：临沂金泉置业有限公司，住所地山东省临沂市兰山区北园路前园花园小区****楼**。法定代表人：刘全厚,经理。委托诉讼代理人：苑承胥，山东正格律师事务所律师。原告刘建武诉被告临沂金泉置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李春雷、颜楚楚，被告临沂金泉置业有限公司的委托诉讼代理人苑承胥均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告继续履行合同约定，确认该房屋所有权归原告所有，并承担违约责任赔偿原告损失；二、判令本案诉讼费等程序性费用均由被告承担。事实与理由：被告与原告签署了《洽沟新城房屋合同书》，合同约定：原告用工程款抵付房款购买被告开发的位于临沂市河东区××镇××区的洽沟新城（3期31号楼2单元202室）,建筑面积为129.89平方米,约定该楼房2017年12月31日前交付给原告，且合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。在被告将房屋交给原告后又将房屋卖给第三人，故为维护原告的合法权益，特具状诉至贵院，诚望判如所请。被告答辩称，1、涉案工程由周明华承建，至2017年9月24日答辩人尚欠周明华31号、32号楼工程款1319140元。当日答辩人用包括涉案房屋在内的五套房子顶抵了上述工程款，周明华出具收到条一张，同时答辩人向周明华提供了五份加盖公章并有法定代表人签字的“洽购新城房屋合同书”。但五份合同的乙方均为空白，没有刘建武的名字，答辩人更没有向刘建武出具过顶款收据。答辩人与刘建武之间没有履行房屋买卖的任何手续，双方不存在房屋买卖合同关系。2、因周明华欠刘建武混凝土款166600元，周明华便用空白的案涉房屋合同书作担保。2018年9月30日周明华向答辩人提供证明一份，要求答辩人向刘建武代付款项166600元，涉案房屋由周明华收回撤回抵押。周明华并承诺，如有一切纠纷，责任由其承担与答辩人无关。同日答辩人通过王翔平农商行账户向刘建武汇款166600元，随后周明华将涉案房屋出售他人。因为周明华欠刘建武混凝土款166600元，而31号楼2单元202室房价为259780元，不能抵顶一套房屋，周明华便让答辩人代为支付，而且刘建武予以认可并收款。因此，至2018年9月30日，周明华与刘建武之间的债权、债务关系已消灭。3、答辩人对刘建武提交的证据合同的真实性、合法性、关联性均有异议，法庭不能作为有效证据使用。（1）对混凝土款396600元，答辩人不予认可，应当由周明华、李超到庭确认欠款数额及签字手印是否为本人所写所按。（2）空白房屋合同书是用来担保的，并非周明华出卖房子。所以周明华应当作为本案被告参加诉讼。综上所述，答辩人与刘建武之间没有房屋买卖合同关系，刘建武涉嫌虚假诉讼。因此答辩人请求法庭依法驳回刘建武的所有诉讼请求，并追究其相应的法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据包括：1、原告身份证，证实原告的主体适格。2、洽沟新城房屋合同书，证实原告用其工程款抵付被告开发的临沂市河东区汤头镇洽沟社区洽沟新城的房款购买该房屋，且约定被告于2017年12月31日前将该房屋交付给原告的事实。3、合同，证明周明华欠原告混凝土款项的事实。被告质证认为：证据1无异议。证据2的真实性、合法性、关联性均有异议。被告欠周明华31号楼、32号楼工程款131万余元，因此2017年9月24日被告用五套房子抵顶了上述欠款，同日周明华向被告出具收到条一张，说明五套房子之中就含有涉案房屋，被告向周明华提供了五份空白房屋合同书，但是每份合同书上乙方处均为空白，没有原告的名字。本合同书在付款方式注明的是工程款抵付房款但是被告和原告之间根本不存在欠付工程款的问题，而且本合同年、月、日均为空白。无论是抵顶哪种款项，被告都会向另一方出具抵顶收据，但是被告从来没有向原告出具过任何收据，当然也就不存在收取原告房屋款项的问题。综上，该证据不能证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，涉案房屋真正的持有是周明华，如果原告诉讼属实的话，也应当向周明华主张权利。证据三的三性均有异议。第一、在该证据中仅出现了刘建华的名字的，并没有出现原告的名字，不知道刘建华与原告是什么关系。原告是否能代表刘建华主张权利。第二、关于396600元的混凝土款项被告不予认可，应当由付款人周明华及担保人李超到庭确认欠款的真实数额以及证据当中的签字手印是否为本人所为。周明华不到庭，无法查清原告与刘建华及周明华之间的关系以及欠款的具体数额。第三、从证据的内容来看，假设证据是真实的，周明华也是拿着空白的合同书来做担保，而不是将涉案房屋卖给原告。第四、从约定的滞纳金来看，严重超出了原告受到的损失，该约定无效。被告提交的证据包括：1、户籍信息，证实周明华的个人基本信息。2、收到条，由周明华书写，证实金泉公司用将包括涉案房屋在内的五套房子顶抵欠周明华31号楼、32号楼工程款1319140元，并向周明华提供五套乙方空白的房屋合同书。金泉公司和刘建武之间没有房屋买卖合同关系。3、证明，由周明华出具，证实（1）周明华欠刘建武款项16.66万元，用31号楼2单元202室作为抵押，现在撤回房子抵押；（2）16.66万元由金泉公司代其支付；（3）房子如有纠纷，由周明华承担责任，与金泉公司无关。涉案房屋周明华仅是抵押给了刘建武，他们之间不存在房屋买卖合同关系。4、余额明细查询，证实应周明华的要求，2018年9月30日金泉置业通过王翔平农商银行的账户代周明华向刘建武转款16.66万元，刘建武接收。说明周明华欠刘建武款项已经付清，刘建武拿着不成立的房屋合同书起诉索要房屋，涉嫌虚假诉讼。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认为原、被告所提交证据的真实性应予以认定，并依据以上书面证据，认定事实如下：临沂市河东区××镇××区洽沟新城由被告金泉置业开发。2017年9月24日，案外人周明华向被告金泉置业出具收条，内容为“收到条今收到31＃、32＃楼工程款1319140元大写壹百叁拾壹万玖仟壹佰肆拾元整，注明：此款用以下五套房子抵工程款31＃楼201室（3单元）31＃楼2单元201室32＃楼1单元502室32＃楼1单元501室31＃楼2单元202室周明华2017、9、24号”。收条出具后，被告金泉置业向周明华出具五份空白《洽沟新城房屋合同书》。2017年10月4日案外人周明华向刘建华出具合同一份，内容为“洽沟社区31＃32＃用混凝土396600元（大写叁拾玖万陆仟陆佰元），由周明华付款。到2017年11月3日全部结余款，如逾期不付款，每天按余款396600的百分之十来支付滞纳金。如周明华逾期不付款，则有担保人付清全款，及担保人车辆作为抵扣混凝土款（叁拾玖万陆仟陆佰元）注：自合同签字日期生效…如期不付，两万元作为利息，另外用两套房子手续担保，如期不付，房子归刘建华…”。该协议中付款人为周明华，担保人为李超。为此，周明华将一份尚未签订合同时间的《洽沟新城房屋合同书》交付给刘建华。2018年9月30日周明华向金泉置业出具证明一份，内容为“今有周明华欠搅拌站刘建武工地欠款16.66万元，用31号楼2单元202室作为抵押，现周明华要求把抵押房子撤回，把所欠16.66万元付给搅拌站刘建武。如有一切纠纷，纠纷责任由周明华承担，与金泉置业有限公司无关”。协议签订的当天，被告金泉置业通过王翔平的账户向刘建武转款166600元。现案外人刘建武持周明华交付刘建华的《洽沟新城房屋合同书》主张物权。本院认为，本案争议的焦点问题为：1、2017年9月24日周明华出具的“收到条”的法律性质；2、2017年10月4日周明华与刘建华之间的“合同”性质；3、《洽沟新城房屋合同书》对于刘建武的法律效力。1、通过2017年9月24日周明华出具的收到条，可证实被告金泉置业与周明华之间存在工程款的拖欠。周明华出具的“收到条”实为“以物抵债协议”，被告金泉置业为此向周明华提供五套空白《洽沟新城房屋合同书》，但该五套房产在“收到条”签订的当时没有对房屋的权利人进行变更登记，亦没有实际交付。因此“收到条”的法律效力为债务履行的担保，那么作为债权人的周明华有权要求债务人即金泉置业履行“以物抵债协议”或实际履行双方之间的债务，但周明华并不因此享有该五套房产的所有权。2、2017年10月4日周明华与刘建华之间的合同内容显示“…如周明华逾期不付款，则有担保人付清全款，及担保人车辆作为抵扣混凝土款（叁拾玖万陆仟陆佰元）注：自合同签字日期生效…如期不付，两万元作为利息，另外用两套房子手续担保，如期不付，房子归刘建华…”。由此可看出在周明华与刘建华签订该协议时，周明华拖欠刘建华债务的履行期限尚未届满，且具体的债务数额尚不明确。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。因此周明华与刘建华协议中的“以物抵债”约定违反法律的禁止性规定，属于无效条款。另外周明华虽然持有两套《洽沟新城房屋合同书》，但是周明华在与刘建华签订协议时，尚未取得该两套房产的所有权，未经过金泉置业的确认。结合2018年9月30日周明华向金泉置业出具的“证明”，亦可证实周明华与金泉置业之间签订的“收到条”实为债务履行的担保，且在履行的过程中也发生了履行方式的变更。故刘建华虽然持有《洽沟新城房屋合同书》，但不因此享有该合同书项下房产的所有权。3、本案中原告没有提交证据证实刘建华与刘建武之间的法律关系。在2018年9月30日周明华出具的“证明”中，可证实用以担保金泉置业债务履行的31号楼2单元202室合同，最终是以金泉置业收回合同，由金泉置业代周明华偿还刘建武工程款166600元的方式结算。金泉置业在《证明》出具的当天亦通过案外人王翔平的账户向刘建武转账166600元。庭审中刘建武陈述以上款项的支付自己并不清楚具体情况，且认为刘建武持有合同即享有金泉置业的无限授权。本院认为刘建武持有的《洽沟新城房屋合同书》并非是金泉置业交付，金泉置业与刘建武之间并不存在债权债务的直接法律关系，周明华提供给刘建华的《洽沟新城房屋合同书》，在双方签订协议时其目的也是作为债权的担保，并非权利的转让。原告即使持有该《洽沟新城房屋合同书》也并不因此享有无限权益，而涉案合同所指向房屋的物权更不因此发生变更。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘建武的诉讼请求。案件受理费2598元，由原告刘建武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员 武 威二〇二〇年十二月十七日书记员 张腾飞