浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8209号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州聚光科技园有限公司，住所地：杭州市滨江区西兴街道阡陌路******，统一社会信用代码：91330108MA27XCF990。 法定代表人：陈荧平，董事长。 委托诉讼代理人：姜海斌，胡高鸳，浙江浙杭律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州灰狗公园品牌策划有限公司，住所地，住所地：杭州市滨江区西兴街道阡陌路****会信用代码：91330108MA2CGKG21G。 法定代表人：叶欣，总经理。 上诉人杭州聚光科技园有限公司（以下简称聚光公司）与杭州灰狗公园品牌策划有限公司（以下简称灰狗公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2020）浙0108民初2310号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年9月15日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员丁晔适用普通程序独任审理，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。聚光公司的委托诉讼代理人姜海斌、胡高鸳，灰狗公司的法定代表人到叶欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：聚光公司（甲方，出租方）与灰狗公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》一份，约定：一、乙方所租用房屋位于杭州市滨江区××路××号××楼××室（以下简称租赁房屋），租赁建筑面积为112.64平方米；二、租赁房屋的装修及设施以实物为准，甲乙双方确认租赁房屋在签约之日已达到交付标准，甲方应于2019年7月31日前将租赁房屋交付乙方。乙方接受并开始使用或装修租赁房屋，视为乙方确认甲方所交付房屋符合本合同约定；三、租赁房屋仅作合法经营使用；四、租赁期：从2019年8月21日起至2021年8月20日止，共2年；装修免租期从2019年8月1日起至2019年8月20日止；五、租金及支付方式：租赁房屋自起租日起按建筑面积计算租金，租金为人民币3.5元／平方米／天，第二年起租金在上一年基础上递增5%。本租赁合同签订后10个工作日内，乙方应向甲方支付首期（自2019年8月21日至2019年11月20日）租金人民币35974.40元。后续租金实行先付后用、按季度支付的原则，乙方须在上一个租金结算周期结束前的十个工作日前支付下一季度的租金，依此直至租赁期限届满；十、租赁期间，甲方保证租赁房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全状态；十三、违约责任：乙方逾期支付租金及相关费用的，每逾期一天按当年租金及应支付费用之和的万分之三支付滞纳金。 2019年6月5日，灰狗公司向聚光公司支付首期租金35974.40元（租期自2019年8月21日至2019年11月20日）。2019年12月19日，灰狗公司向聚光公司支付第二期租金35974.40元（租期自2019年11月21日至2020年2月20日）。自2020年2月21日起，灰狗公司未向聚光公司支付租金。目前灰狗公司仍在使用案涉房屋。 2019年10月至2020年5月，灰狗公司分别向聚光公司支付2019年9月至2020年4月的电费106.05元，100.41元，153.88元，442.93元，102.51元，93.16元，437.30元，97.00元。 2019年8月至2020年5月，灰狗公司多次向聚光公司和聚光物业反应周围房屋装修影响其正常营业的问题。聚光公司向灰狗公司发送缴费通知单，要求灰狗公司在2020年6月16日前缴纳2020年5月的电费与空调费合计148.26元，灰狗公司至今未支付该费用和合同约定的第三季度租金35974.40元。现聚光公司向原审法院提起诉讼，请求：1.判令灰狗公司向聚光公司支付自2020年2月21日起暂计算至2020年8月20日的租金71948.8元；2.判令灰狗公司向聚光公司支付滞纳金1533元（暂计算至2020年6月3日，此后按照每日万分之三的标准支付至实际清偿全额租金之日止）；3.判令灰狗公司承担聚光公司支出的律师费7000元。以上共计80481.8元。灰狗公司亦提起反诉，请求：1.判令解除双方之间的租赁合同；2.判令聚光公司赔偿违约损失123236.25元；3.判令聚光公司承担诉讼费。 原审法院认为：聚光公司与灰狗公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。聚光公司按约向灰狗公司交付房屋，灰狗公司应当按约向聚光公司支付房屋租金。然灰狗公司自2020年2月21日起未再向聚光公司支付租金，已构成违约。现聚光公司诉请要求灰狗公司支付自2020年2月21日至2020年8月20日的房屋租金，符合合同约定，予以支持。灰狗公司以受新冠肺炎疫情影响为由，要求减免租金，该院认为，鉴于全国范围内爆发的新冠肺炎疫情对企业的影响及政府为防控疫情采取的措施等因素，从公平角度该院酌情免去灰狗公司半个月的租金。据此，该院确定灰狗公司应当支付聚光公司自2020年2月21日至2020年8月20日的房屋租金66035.2元。关于聚光公司主张的滞纳金，有合同依据且未超出法律规定的范围，予以支持，但考虑到疫情影响，已酌情减免租金，故计算基数及起算日期该院相应调整为灰狗公司支付聚光公司自2020年5月21日起以66035.2元为基数，按日万分之三计算至实际履行之日止的滞纳金。关于聚光公司主张的律师费7000元，有合同依据，且聚光公司提供支付律师费的相应凭证，予以支持。 关于灰狗公司的反诉主张，该院认为，聚光公司的合同义务为确保案涉房屋处于正常的可使用和安全状态，灰狗公司主张案涉房屋周边装修导致噪音、粉尘等情形。该院认为，首先，灰狗公司在签订合同之前负有对案涉房屋及周边状况审慎审查的义务；其次，灰狗公司使用案涉房屋过程中，对于周边的装修状况负有适当的容忍义务；再次，灰狗公司在该案中未提供充分有效的证据证明周边装修状况已影响到其对案涉房屋的正常使用及安全状态；退一步讲，若周边房屋装修噪音等超出国家规定的标准，灰狗公司可对实际侵权人另行提起侵权诉讼；最后，灰狗公司与聚光公司签订的合同系长期合同，而周边装修在短期即可完成，未满足解除合同的法定情形。综上，再结合灰狗公司仍在使用案涉房屋，未出现合同僵局，故该院认为灰狗公司要求解除租赁合同的主张，理由不够充分，不予支持。因聚光公司已按合同约定提供了符合合同要求的租赁房屋，不构成合同违约，故灰狗公司主张的违约损失亦不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，于2020年8月19日判决：一、灰狗公司于判决生效之日起十日内支付聚光公司自2020年2月21日至2020年8月20日的房屋租金66035.2元，并支付以未付租金为基数，自2020年5月21日起按日万分之三的标准计算至实际履行之日止的滞纳金；二、灰狗公司于判决生效之日起十日内支付聚光公司律师费7000元；三、驳回聚光公司的其他本诉诉讼请求；四、驳回灰狗公司的反诉诉讼请求。如果灰狗公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1812元，减半收取906元，由聚光公司负担84元，由灰狗公司负担822元；反诉案件受理费1383元，由灰狗公司负担。 宣判后，聚光公司不服，向本院提起上诉称：一审法院认定“鉴于全国范围内爆发的新冠肺炎疫情对企业的影响及政府为防控疫情采取的措施等因素，从公平角度本院酌情免去被告（即灰狗公司）半个月的租金”，显示公平。首先，根据国务院办公厅关于延长2020年春节假期的通知（国办发明电【2020】1号）：延长2020年春节假期至2月2日（农历正月初九，星期日)，2月3日（星期一）其正常上班。本案中，聚光公司在一审诉讼请求是要求灰狗公司支付租金期间为2020年2月21日起的租金，已经属于正常复工时期，一审法院在正常复工时期扣除租金没有任何法律依据。再次，2020年2月21日，杭州市中级人民法院发布的《疫情防控期间的房屋租赁合同纠纷怎么解决？》问答中第3条：承租人承租房屋(摊位）用于经营，因疫情防控导致经营受到较大影响的，承租人可以要求出租人减免租金吗？答：“对政府明令暂停营业的行业、企业，承租人主张减轻或者免除自身的法律责任的，应当依法按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条的规定妥善处理。对政府未明令暂停营业的行业、企业，承租人应按租赁合同继续履行，但承租人能证明其经营因疫情防控受到较大影响的，承租人可以根据公平原则要求出租人适当减免租金、延长租期，合理分担因疫情防控导致的不利后果”。本案中，灰狗公司未能证明其经营因疫情防控受到了较大影响，一审法院在灰狗公司未能提供证据的情况下酌情减免半个月租金，对承租人显示公平。综上，请求：撤销杭州市滨江区人民法院2020年8月19日作出的（2020)浙0108民初2310号民事判决书第一项、第三项判决，依法改判：（1)请求依法判决灰狗公司向聚光公司支付自2020年2月21日起暂计算至2020年8月20的租金71948.8元；（2)请求依法判决灰狗公司向聚光公司支付滞纳金1533元（暂计算至2020年6月3日，此后以租金71948.8元为基数按照每日万分之三的标准支付至实际清偿全额租金之日止）。2、一、二审诉讼费用由灰狗公司承担。 针对聚光公司的上诉，灰狗公司答辩称：国家对于国有的园区有减免三个月租金的规定，疫情的损失由双方共同承担，所以要求各自对半。灰狗公司对对方的上诉理由不认可。 灰狗公司上诉称：一审判决事实认定错误，不尊重客观事实，曲解案件事实，导致一审判决错误。具体理由如下：一审法院认定“原告按约向被告交付房屋，被告应当按约向原告支付房屋租金”，属于认定事实错误。自灰狗公司承租涉案房屋后，聚光公司将涉案房屋附近房屋陆续出租，租赁房屋隔壁、楼上楼下房屋一直处于装修施工状态，从早持续到晚的装修产生了强噪音、大量粉尘木屑，直接危及灰狗公司及其员工、来访客人的健康和体验感。按照聚光公司与灰狗公司双方签订的《租赁合同》9.1约定“甲方保证租赁房屋的装修及设施符合本合同约定并达到正常可使用和安全的状态”。但聚光公司提供的房屋明显不符合合同约定的“正常可使用和安全状态”，并未做到按约向灰狗公司交付房屋。故一审法院认定“原告按约向被告交付房屋，被告应当按约向原告支付房屋租金”，属于认定事实错误。二、一审法院认定“原告主张的律师费7000元，有合同依据”，属于认定事实错误。聚光公司与灰狗公司之间《租赁合同》13.6约定“乙方出现下列情形之一的，甲方有权提前解除本合同……并承担甲方为主张权利而支付的调查取证费用以及代理费用”，并未明确约定为“律师代理费”，而代理费不能等同于律师代理费。因此，法院认定聚光公司主张的律师费有合同依据，属于认定事实错误。综上，请求：1、二审法院依法撤销一审判决，并重新审理本案，依法改判驳回聚光公司一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费全部由聚光公司承担。 针对灰狗公司的上诉，聚光公司答辩称：一、聚光公司已按约向灰狗公司交付房屋，且案涉房屋完全可以达到“正常可使用和安全状态”，一审法院认定事实清楚。(1)灰狗公司已确认所交付的房屋符合合同约定。《租赁合同》第二条约定:“乙方(即灰狗公司)接受并开始使用或装修租赁房屋，视为乙方确认甲方(即聚光公司)所交付房屋符合本合同约定”。2019年6月，灰狗公司向聚光公司支付2019年8月21日至20l9年11月20日的租金且在2019年8月开始正常使用案涉房屋，鉴于以上事实，灰狗公司应当在开始使用租赁房屋前已对房屋使用性、安全性及周围状况进行审查，确认案涉房屋符合合同约定才开始装修并使用。(2)灰狗公司自租赁之日起一直在正常使用案涉房屋。案涉房屋承租交付后，持续产生室内电费、空调供电能耗费等费用，均可以直接证明灰狗公司一直在实际使用房屋。灰狗公司己经实际享受了租赁合同项下的权利，依约应当履行支付租金的义务。不论是住宅或是商业用房，在产生买卖或租赁关系后，甚至日常使用中，周围房屋进行装修修缮是合法且符合常理性的自然事件，这属于常识，附近房屋的装修在合法、合规的状态下进行，并不会对灰狗公司产生实质性的使用影响，更末导致其无法正常营业，灰狗公司所称:因为隔壁装修致使其另行寻找临时办公场所，无法使用空调、网络线路被断、墙体被破坏等，显然与事实不符。(3)案涉房屋的附近房屋在进行装修前，均依法进行了装修。案涉房屋附近的房屋均在施工前依法履行了装修各案手续，进行施工合理、合法，不存在违反国家规定且末影响到案涉房屋的正常使用及安全状态。本案周围房屋为商业用途，装修面积小，因此装修期较短，依据常理判断，不会存在灰狗公司所称“附近房屋一直处于装修状态、从早持续到晚”的情形。二、聚光公司支付的律师代理费具有合同依据，一审法院认定事实正确。《租赁合同》13·6条约定了：“如因此给甲方造成任何损失，应按损失大小向甲方承担赔偿责任，并承担甲方为主张权利而支付的调查取证费用以及代理费用”。本案中，因灰狗公司的违约行为由此造成了聚光公司的损失，律师代理费应当是聚光公司为主张权利而产生的损失，合同条款中的“代理费用”不应 当做缩小解释，一审法院认定该事实正确。综上，聚光公司认为，案涉房屋附近房屋进行装修是符合常理的合法合规时间，并不能构成灰狗公司不支付租金的理由，且灰狗公司实际也使用了案涉房屋，享受了合同权利，故应当履行合同义务。 二审期间，双方均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”灰狗公司和聚光公司之间签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现灰狗公司未按约支付租金，而其所述因装修等原因影响使用没有相关依据，原审法院结合本案实际情况在酌情减免租金后判令灰狗公司支付租金及违约金并无明显不当。关于律师费，因双方之间签订的合同有相关约定，而灰狗公司确未按约支付租金，故原审法院判令由灰狗公司承担律师费并无不当。因本案并不存在足以导致合同解除的情形，亦不存在聚光公司违约的行为，故原审判令驳回灰狗公司的反诉请求并无不妥。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1676元，由杭州灰狗公园品牌策划有限公司负担1626元；由杭州聚光科技园有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判员 丁 晔 二〇二〇年十二月十日 书记员 刘婧函