浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终8645号 上诉人（原审被告）陈亭，男，1965年11月14日出生，汉族，住浙江省天台县。 委托代理人许舟华，浙江谋策律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）张丽娜，女，1963年10月15日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 上诉人陈亭因与被上诉人张丽娜房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初9832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2020年12月9日公开开庭进行了审理。上诉人陈亭及委托代理人许舟华，被上诉人张丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2018年5月16日，张丽娜（甲方）与陈亭（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将案涉房屋租赁给乙方使用，租期三年，自同年6月1日至2021年5月30日。租金每年110000元，每年一付，自合同签订之日，乙方向甲方支付第一年的房租（2018年6月1日至2019年6月1日），第二、三年的房租在每年的6月1日准时交纳。乙方必须按合同向甲方交纳商铺租金，到期不交视同违约，违约金60000元；在合同期内，甲方不能有任何理由收回商铺，如违约甲方应向乙方支付违约金60000元。若租赁商铺因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用商铺时，双方互不承担责任，合同终止等内容。后双方按约履行，陈亭对房屋进行了装修并作石材经营，于2019年4月1日在案涉房屋处注册登记字号“杭州萧山好尚品石材经营部”。后陈亭于2020年6月份搬离房屋，但前述字号尚未迁出。因陈亭未支付第三年的商铺租金，张丽娜遂起诉来院，请求判令：1.陈亭支付合同约定第三年的商铺房租110000元；2.陈亭支付违约金60000元；3.本案诉讼费由陈亭承担。案经调解无效。 原审法院认为，本案双方之间签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。针对张丽娜关于继续履行及违约责任的主张，陈亭辩称其现无力经营而无法继续履行合同，且张丽娜之前同意其搬离等。本案陈亭以缺乏履约能力为由主张提前解除合同，缺乏合同及法律依据，与合同关于不可抗力的约定情形明显不相符，且就张丽娜同意其搬离的主张，亦未提供任何证据予以证实。同时，陈亭的前述主张与合同关于“乙方必须按合同向甲方交纳商铺租金，到期不交视同违约，违约金60000元；在合同期内，甲方不能有任何理由收回商铺，如违约甲方应向乙方支付违约金60000元”的约定明显相悖，该条款对出租方的合同解除权作了相应限制，可见陈亭在签订合同时对相应经营风险已有明确预期，现陈亭以此为由要求提前解约，明显有失诚信，且缺乏依据，故对其相应辩称不予采信。根据权利义务相对等原则及合同约定，张丽娜作为守约方有权要求违约方继续履行合同，故原审法院对张丽娜的租金主张予以支持。至于租金减免问题，案涉租金系第三年的商铺租金，而陈亭已交纳之前受影响的租金，且其并未在本案中提出相应独立主张，故本案中不予审查，双方可依法另行处理。关于张丽娜主张的违约金，在合同继续履行的情况下，其明确实际损失为逾期支付租金的利息损失，陈亭也明确其主张的违约金过高且应予调整，原审法院考虑违约情形、实际损失及合同继续履行等因素，酌情确定按欠付租金110000元自逾期之日即2020年6月2日起至实际履行日止按日万分之五的标准计算违约金，并予以调整，故对张丽娜该项主张的合理部分予以支持，其余部分不予支持，对陈亭相应合理辩称予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈亭在判决生效后十日内支付张丽娜租金110000元；二、陈亭在判决生效后十日内支付张丽娜前述租金自2020年6月2日起至实际履行日止按日万分之五标准计算的违约金；三、驳回张丽娜的其余诉讼请求。如陈亭未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，减半收取计1850元，由张丽娜负担601元，陈亭负担1249元。 宣判后，陈亭不服，向本院提起上诉称：一、本案租赁合同应当予以提前解除，租赁期间由于受到了疫情影响，上诉人不能经营时间约两月，受疫情后期影响仍不能正常经营，因此，上诉人曾经在疫情期间向被上诉人提出要求提前解除合同，并于2016年6月搬离且告知被上诉人，上诉人的行为可以证明由于疫情存在与事后疫情的影响确实造成上诉人难以继续经营并支付昂贵的租金，因此，一审中上诉人明确请求一审法院提前解除本案租赁合同，并明确表示合同解除前所欠的租金上诉人同意支付。一审无视以上租赁合同履行中遭遇疫情及疫情后的实际难以经营的不可抗力事实，判决上诉人继续履行租赁合同并支付约定相应租金，承担相应的损失，违背了公平、客观及情势变迁法定原则，本案合同于情于法应予提前解除。二、一审判决上诉人继续缴纳租金及逾期利息显失公正。租赁关系履行中，受疫情影响，上诉人不能经营时间约两月，同时，在疫情稍有好转及到目前为止，上诉人仍然由于疫情后期影响而不能正常经营，因此，一审庭审中上诉人多次提出要求减免相应租金及免去相应的赔偿，因为上诉人所遭遇的情势是由突发性公共卫生事件爆发而遭受了相应重大损失，究其原因并不是由于上诉人的主观违约原因所造成，疫情期间及疫情之后，党和国家及有关政府以及司法部门对本案租赁关系所产生的损失，都有明确的减免及照顾到承租方利益的相关规定，因此，一审法院在判决中理应减免上诉人疫情期间继续履行合同所缴纳的租金，免去上诉人逾期支付租金的利息。三、本案租金虽已交到2020年6月，从情势上看，疫情暴发期间已经繳纳租金，因为双方合同约定，必须先交一年租金，因此，上诉人在疫情尚未形成前半年多，已经缴纳了疫情期间的租金，疫情开始后，由于政府禁止，上诉人不能继续经营，造成了其重大经营损失也造成了本案已交的租金损失，疫情稍有好转后到目前为止，由于疫情继续，市场不能恢复，为此仍然无法正常经营。鉴于以上客观情况，一审法院应当判决免除疫情暴发期间已收的租金。 被上诉人张丽娜答辩称：房屋租赁合同是本案双方平等、自愿签订的，合法有效，双方均应依约履行。租期三年，根据合同约定，2020年6月1日陈亭应缴纳第三年租金11万元，但直到现在陈亭仍未缴纳，违反合同约定。因此，陈亭应支付第三年租金11万元并依约承担违约金6万元以及诉讼费。 上诉人与被上诉人在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，本案双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。张丽娜已经依约交付房屋，陈亭应当按期支付租金。现张丽娜主张的第三年租金11万元已届履行期，陈亭应当支付并承担违约金。陈亭以其无力经营且2020年6月搬离房屋作为合同解除日，缺乏法律依据和合同依据，一审不予支持正确。陈亭上诉要求法院解除合同、返还已付租金因超出一审诉讼请求范围，本院不予处理。本案所涉的租金系2020年6月起的第三年租金，不涉及陈亭主张的疫情期间租金减免问题，陈亭要求减免缺乏依据。综上，陈亭的上诉请求依据不足，一审判决认定事实基本清楚，法律适用正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2500元，由陈亭负担并于本判决生效之日起十五日内向本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二〇年十二月十五日 书记员 万丹丹