四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初4345号 原告：杨晓松，男，1987年4月8日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 原告：杨莉，女，1987年10月7日出生，汉族，住四川省金堂县。 二原告共同委托诉讼代理人：李跃，四川致高律师事务所律师。 被告：彭毅，女，1982年7月10日出生，汉族，住四川省简阳市。 被告：邱志勇，男，1984年9月24日出生，汉族，住福建省石狮市。 原告杨晓松、杨莉与被告彭毅、邱志勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告杨晓松、杨莉的共同委托诉讼代理人李跃到庭参加诉讼，被告彭毅、邱志勇经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 杨晓松、杨莉向本院提出诉讼请求：1.判令解除杨晓松、杨莉与彭毅、邱志勇之间签订的《预约合同》；2.判令彭毅、邱志勇立即返还杨晓松、杨莉已付购房款286500元；3.判令彭毅、邱志勇赔偿杨晓松、杨莉经济损失737590元（该损失由以下部分组成：（1）购房款占用损失，按年息6%计算，暂计至起诉之日止，暂用5年零8个月，共计损失101670元；（2）房屋占用损失，按月租金2000元计算，暂计至起诉之日止，占用5年零8个月，共计损失135920元；（3）房屋价差损失约500000元），当庭变更该项诉讼请求为：判令彭毅、邱志勇按合同约定总房款的20%支付违约金。事实与理由：2014年7月17日，双方就彭毅、邱志勇出售其位于成都市新都区××街道××路××号××栋××单元××楼××号房屋（以下简称案涉房屋）签订《预约合同》，待彭毅、邱志勇取得房屋正式所有权证后只向杨晓松、杨莉或其指定的人出售，双方约定房屋总价款为910000元，在签订《预约合同》并公证后向彭毅、邱志勇支付首期购房款710000元，剩余尾款待双方到房管部门办理递件过户后，杨晓松、杨莉直接将尾款存入彭毅、邱志勇账户，彭毅、邱志勇保证在收到首期款当日将房屋交付杨晓松、杨莉使用。合同签订当日，经双方申请由四川省成都市蜀都公证处（以下简称蜀都公证处）于2014年7月21日依法对该《预约合同》出具相应公证书，后经双方协商，杨晓松、杨莉于2014年7月18日向彭毅账户支付首期购房款286500元，余款待办理房屋登记过户后一次性支付。嗣后，杨晓松、杨莉多次请求彭毅、邱志勇按照《预约合同》约定交付案涉房屋、签订房屋买卖合同并配合办理过户登记，彭毅、邱志勇以各种理由拖延，至今未履行合同义务。故此，杨晓松、杨莉向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 彭毅、邱志勇未到庭应诉，未提交书面意见及证据。 本院经审理认定事实如下：2014年7月17日，彭毅、邱志勇（甲方）与杨晓松、杨莉（乙方）签订《预约合同》，约定：1.1甲方于2012年4月16日与成都市新都区保利投资有限公司签约备案商品房买卖合同，购买了案涉房屋，建筑面积142.16平方米，商品房买卖合同签约备案号××，上述房产登记为彭毅和邱志勇按份共有，各占50%份额，购买时系按揭购买，现尚未结清银行按揭款，现房产证尚在办理过程中，甲方保证所提供材料的真实性并承诺上述房屋系首次出售，并在其取得上述房屋的正式所有权证后只向乙方或乙方指定的人出售。1.2乙方对上述房屋情况和权属性质已充分知悉。2.1甲方承诺待合法取得房屋所有权后将上述房屋只转让给合同乙方或乙方指定的人，不得转让给第三人。双方应按本预约合同内容签订正式房屋转让合同。2.2正式合同内容包括但不限于本合同以下的范围。甲乙双方对正式合同内容中房地产转让价款内容不得作任何变更。2.2.1双方经磋商，约定上述房屋总价款为910000元，乙方在本合同签订并公证后向甲方支付首期购房款710000元，剩余200000元的房屋尾款，待甲方与乙方到房管部门办理递件过户后，乙方直接将尾款存入甲方账户。银行按揭款余款由甲方自行结清……3.本合同系双方为达成订立房屋转让合同预先订立的合同，甲方只针对乙方作为更名人，并协助乙方办理上述房屋所有权更名过户手续，本合同不作为房屋产权转移的依据。4.1甲方保证转让的房屋没有产权纠纷，如因甲方故意隐瞒产权纠纷，造成乙方经济损失的，由甲方承担全部责任。4.2甲方保证在收到上述房屋首期款当日将房屋交由乙方使用，且交付之前，甲方已结清上述房屋的所有费用（包括水、电、气、光纤、物管等相关费用）。5.1若甲方拒不将房屋转让给乙方、提高转让价款、不配合乙方或乙方指定的人办理房屋过户手续的，甲方应向乙方返还全部已收款项，并向乙方支付总房款价20%的违约金，同时，乙方有权要求甲方继续履行合同。5.2若乙方拒不付款、解除合同的，乙方应向甲方支付总房价款价20%的违约金。6.1本合同一式叁份，甲乙双方合同自双方签名、捺指印之日起生效。2014年7月21日，蜀都公证处出具（2014）川成蜀证内民字第18250号《公证书》，对前述《预约合同》办理公证，证明：彭毅、邱志勇与杨晓松、杨莉于2014年7月17日来到蜀都公证处，在公证人员面前签订前述《预约合同》，合同上双方当事人签名、捺印均属实。2014年7月18日，杨莉自其名下账户向彭毅名下账户转账支付四笔分别为286500元、50000元、50000元、50000元，同日，彭毅向杨莉名下账户转账支付50000元、50000元、45000元。杨莉、杨晓松述称，其中286500元系用于支付案涉房屋首付款，其他转账为双方其他经济往来，彭毅、邱志勇在另收款150000元后转账退回145000元，印证双方经协商约定案涉房屋首付款为286500元。 案涉房屋2020年11月19日的成都市不动产登记信息查询结果显示，案涉房屋现登记所有权人为成都市新都区保利投资有限公司，房屋上的预告登记信息如下：权利人为邱志勇、彭毅（成预0××××9），登记时间为2012年5月15日，状态为有效。抵押信息如下：抵押权人为中国建设银行股份有限公司成都高新支行（预抵0××××5），登记时间为2012年7月13日，债务履行期限为2012年4月20日至2042年4月20日，状态为有效。查封登记如下：1.成都市青羊区人民法院（2018）川0105执4993号；2.成都铁路运输法院（2017）川7101执581号；3.绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603执509号；4.成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191执1610号之一，查封状态均为“现势”。 以上事实，有到庭当事人提供的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，杨莉、杨晓松与彭毅、邱志勇签订的公证《预约合同》系买卖双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定诚信全面履行义务。《预约合同》第3条约定该合同系双方为达成订立房屋转让合同而预先订立，即合意在将来订立正式合同以最终确定双方权利义务，预约合同的目的在于为最终订立正式完备的本约创造条件。杨晓松、杨莉应按约定足额向彭毅、邱志勇支付首付款，并为后续履行筹备资金等，彭毅、邱志勇也应为履行合同积极准备，在按照商品房买卖合同约定及时与房地产开发企业办理案涉房屋权属转移登记、结清银行按揭款并解除预告抵押登记等。本案查明的实际履行情况为，《预约合同》签订后，杨莉已向彭毅账户转账286500元用于支付购房款，案涉房屋未向杨晓松、杨莉实际交付，杨晓松、杨莉所举转账记录不足以证明双方合意变更了经公证的《预约合同》中关于首付款金额和交付条件的约定，但亦无证据表明杨晓松、杨莉在合同具备继续履行条件情况下拒不支付购房款。至2020年11月19日，彭毅、邱志勇尚未取得案涉房屋权属登记，房屋上的抵押登记未解除，且存在四处查封登记，彭毅、邱志勇均已无法联系。此情况下杨晓松、杨莉依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定主张解除案涉公证《预约合同》，具备事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，彭毅、邱志勇应向杨晓松、杨莉返还杨晓松、杨莉已付购房款286500元。对于杨晓松、杨莉主张的违约金，按照《预约合同》第5.1条约定，“若甲方拒不将房屋转让给乙方、提高转让价款、不配合乙方或乙方指定的人办理房屋过户手续的，甲方应向乙方返还全部已收款项，并向乙方支付总房款价20%的违约金”，双方约定的彭毅、邱志勇取得房屋所有权这一订立正式房屋买卖合同的条件长期未成就，案涉房屋也因被多家法院查封而无法向杨晓松、杨莉转让，彭毅、邱志勇行为已符合双方约定的违约情形，彭毅、邱志勇未到庭应诉，不利后果应自行承担。综合杨晓松、杨莉支付购房款的时间、金额及案涉房屋未交付的事实状态，对于杨晓松、杨莉所主张的违约金182000元（910000元*20%），本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、解除杨晓松、杨莉与彭毅、邱志勇于2014年7月17日签订的《预约合同》； 二、彭毅、邱志勇于本判决发生法律效力之日起7日内，向杨晓松、杨莉返还购房款286500元，并支付违约金182000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14216元，公告费600元，共计14816元，由杨晓松、杨莉负担7929元，彭毅、邱志勇负担6887元（此款杨晓松、杨莉起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  余 晨 人民陪审员  曾庆顺 人民陪审员  刘开福 二〇二〇年十二月二日 书 记 员  曾 妙