浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8746号 上诉人（原审被告）：杭州顶峯餐饮管理有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区宝龙商业中心****。统一社会信用代码：91330101MA2B10M57D。 法定代表人：金晓。 被上诉人（原审原告）：李其蔓，女，1990年11月7日出生，汉族，住河北省张家口市宣化区。 上诉人杭州顶峯餐饮管理有限公司（以下简称顶峯餐饮公司）因与被上诉人李其蔓房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初6192号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年9月30日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵为民适用普通程序独任审理，于2020年12月1日公开开庭进行了审理，上诉人顶峯餐饮公司的法定代表人金晓，被上诉人李其蔓到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2018年4月，顶峯餐饮公司从案外人杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司（以下简称上亿亿贤）处承租坐落于杭州市余杭区××街××号××广场××楼××铺位。 后顶峯餐饮公司将其承租的坐落于杭州市余杭区崇杭街651号上亿广场五楼味时代美食广场21#铺位转租给案外人朋兴林，并由朋兴林支付租金、租赁保证金、进场装修费等。此后因朋兴林无意继续租赁该商铺，经顶峯餐饮公司案涉项目工作人员冯国华协调，由李其蔓承租案涉商铺。庭审中，顶峯餐饮公司陈述其与朋兴林之间曾签订过租赁合同，此后未就款项返还等与朋兴林结算，也未向朋兴林返还过款项。 2018年10月3日，李其蔓（承租方）与顶峯餐饮公司（出租方）签订《“味时代”美食广场商铺租赁合同》一份，约定顶峯餐饮公司将其承租的上述坐落于杭州市余杭区崇杭街651号上亿广场五楼味时代美食广场21#铺位转租给李其蔓，租赁用途为经营六味羊食品，租期一年，自2018年9月18日起至2019年9月17日（实际以开业时间为准）；租金93000元/年（7750元/月），按年支付，先付后用，租赁保证金30000元（租期届满合同终止，李其蔓无违约并付清相关费用的，顶峯餐饮公司无息返还租赁保证金），进场装修费35000元（合同到期后不作退还）；李其蔓独立收银，独立对接外卖平台，李其蔓的收银系统必须对接顶峯餐饮公司的后台系统可以刷广场的充值会员卡，会员卡的折扣率由李其蔓承担，会员卡结算周期为一个月；李其蔓在经营过程中，未经顶峯餐饮公司书面同意，私自关店达5天，顶峯餐饮公司有权单方解除合同，李其蔓所缴纳的所有费用，不予退还；租期内，物业综合管理费为每月2300元，由李其蔓承担并按期向顶峯餐饮公司缴纳（自试营业日起算，每月5日支付上月物业费，拖欠3日以上的顶峯餐饮公司按照每日1%滞纳金向李其蔓收取，拖欠一周顶峯餐饮公司有权解除合同并不承担任何赔偿责任），李其蔓店铺内产生电费、水费、燃气费按照计量表按时交纳，其他公共照明、空调、公共广告灯箱和排烟机电费由所有商户平摊，公共水费、公共燃气费由所有商户平摊，上述费用自物业交付之日，由顶峯餐饮公司统一收取并代为支付；顶峯餐饮公司有权在租赁期届满或提前解除或终止后的任何时间内进入并收回该物业，李其蔓应3天内完成拆除、搬出和补修等工作；因非顶峯餐饮公司过错造成的各种机电系统及设备的失灵或故障、维修等引起的一切后果及供水、供电等单位日常检查、维修等造成物业停水、停电等，顶峯餐饮公司除应及时通知李其蔓外，无须承担任何责任。 2018年10月1日，李其蔓向顶峯餐饮公司工作人员冯国华支付10000元；次日，李其蔓通过冯国华提供的银行账户，向案外人朋兴林转账支付137000元，并在微信记录中陈述系“店铺租金、保证金和设备费用”。庭审中，李其蔓陈述交付冯国华的10000元系定金，用以抵扣进场装修费10000元；向朋兴林转账的137000元包括租金93000元、保证金30000元以及朋兴林原商铺内包括油烟机、烤炉等设备费14000元。 2018年9月28日，顶峯餐饮公司与包括李其蔓在内的五楼美食广场租户签订《味时代美食广场业主协议》，载明：针对上亿广场内二楼物美超市自行增加美食广场事宜，味时代美食广场给予商户优惠条件如下：一、物业费每个商户在原有合同基础下降20%，优惠期一年，房租免租期一个半月（2018.9.28-2018.11.12）；二、租金上半年在合同基础下降三分之一；三、租金下半年在合同基础下降五分之一；四、以后上亿优惠政策会给到每个商户；五、减免租金每月充物业费，多余的以现金形式返还，第二年不能转租，必须是合同本人经营，味时代美食广场租金不涨，按合同签订价格不变。 2019年4月5日，因认为案涉商场二楼另行开设美食广场造成包括李其蔓在内的五楼美食广场租户生意受到影响，五楼租户代表与顶峯餐饮公司就降租、免租等事宜进行调解，但未达成一致。 期间，案涉美食广场因消防升级改造、停电等存在停业情况。 2019年7月17日，上亿亿贤向顶峯餐饮公司发送《解约通知函》，载明：因顶峯餐饮公司拖欠租金、物业费、水电费等费用，上亿亿贤提出单方解约，并要求于2019年7月17日前缴清相关欠款，2019年7月20日前完成相关撤铺事宜。同年7月24日，顶峯餐饮公司向上亿亿贤出具《情况说明和撤场告知函》，表示因上亿亿贤招商失误导致五楼美食广场无法继续经营，顶峯餐饮公司决定退场，并要求退回押金并减免一个月租金物业费和水电费。2019年8月1日，上亿亿贤再次向顶峯餐饮公司发送《通知》，载明：根据2019年7月17日发送《解约通知函》，2019年7月20日正式解除合同，并于2019年8月2日起上亿亿贤将有权处理商铺内的装修、设施、设备。 2019年8月8日，包括李其蔓在内的案涉商场五楼美食广场租户与顶峯餐饮公司就撤场事宜进行调解，租户要求顶峯餐饮公司出具书面撤场告知书并退回押金、未到期房租，补偿进场装修费、应减免的房租，顶峯餐饮公司表示商议后书面回复。2019年8月11日，顶峯餐饮公司回复李其蔓：由于李其蔓违反合同第五条第六款约定，经顶峯餐饮公司多次口头、发函要求恢复正常营业，李其蔓一直无视，未正常营业，已被顶峯餐饮公司单方面解除合同，顶峯餐饮公司不承担任何责任。 另查明，2018年9月21日，李其蔓（乙方）与苏州小怀娘餐饮管理有限公司（甲方）签订《品牌授权使用合同》，甲方授权乙方从事合作经营小淮娘品牌餐饮，合同所指店铺位于杭州市××街××号××广场××楼××广场××＃铺位，如乙方需要更换经营地址须经甲方书面同意；乙方须向甲方支付品牌使用费35000元、保证金5000元（合同到期且乙方未有违约行为，无息退还），协议有效期2年，自2018年11月1日至2020年10月31日。 李其蔓于2020年5月11日向原审法院起诉，请求判令顶峯餐饮公司返还租金26350元（2019年8月1日-2019年11月12日期间共计3.5个月租金）、租赁保证金30000元、进场装修费2833.3元，并支付资金占用期间的利息256.7元（按照银行同期同档次贷款利率计算，自2019年8月1日开始起暂算至2019年8月31日，要求支付至实际履行日），赔偿加盟费损失5666.7元、设备投入损失11246元、经营损失30960元，合计人民币107312.7元并由顶峯餐饮公司承担本案诉讼费用。庭审中，李其蔓增加诉讼请求：判令李其蔓与顶峯餐饮公司签订的租赁合同于2019年7月31日解除。 庭审中，双方认可案涉商场实际开业时间为2018年9月28日，李其蔓已于2019年7月31日搬离案涉商铺。 原审法院认为，本案争议焦点为李其蔓与顶峯餐饮公司之间是否存在租赁合同关系，顶峯餐饮公司是否应返还李其蔓租金等款项以及是否应就李其蔓主张的损失承担赔偿责任的问题。首先，本案中，李其蔓主张李其蔓与顶峯餐饮公司之间存在商铺租赁合同关系，并提交《“味时代”美食广场商铺租赁合同》予以证明，顶峯餐饮公司认可上述租赁合同系其所签，但否认双方之间存在租赁合同关系，认为该租赁合同仅系对李其蔓与案外人朋兴林转租合同的确认，但未提交证据予以反驳，同时结合顶峯餐饮公司工作人员参与李其蔓租赁案涉商铺的过程以及顶峯餐饮公司从未与朋兴林协商退租、返还款项等事宜的事实，认定李其蔓与顶峯餐饮公司之间成立租赁合同关系，且合法有效，依法应予保护。庭审中双方认可李其蔓已于2019年7月31日搬离案涉商铺，现李其蔓主张双方之间的租赁合同已于2019年7月31日解除，理由充分，予以确认。其次，关于李其蔓已经交纳的款项，虽顶峯餐饮公司认为其并未收取李其蔓款项，但结合顶峯餐饮公司自认朋兴林已支付租金、保证金等款项，且截至目前其仍未与彭兴林就款项返还予以结算，亦未向彭兴林返还任何款项的事实，认定李其蔓向冯国华交付的定金10000元以及向朋兴林交付的除设备费14000元外的123000元款项应为交纳本案费用，即租金93000元、租赁保证金30000元、进场装修费10000元。再次，关于各项费用。第一，顶峯餐饮公司应返还的租金。根据双方合同约定以及商场实际开业时间，案涉商铺租赁期间应自2018年9月28日起至2019年9月27日，租金93000元/年（7750元/月）。后顶峯餐饮公司与各商铺承租人达成协议，约定“物业费每个商户在原有合同基础下降20%，优惠期一年，房租免租期一个半月（2018.9.28-2018.11.12），租金上半年在合同基础下降三分之一，租金下半年在合同基础下降五分之一，减免租金每月充物业费，多余的以现金形式返还”。故李其蔓租赁期中2018年9月28日至2018年11月12日为免租期，2018年11月13日至2019年3月27日期间的租金按原租金的三分之二计算，即93000元÷365天×135天×2/3=22931.51元；2019年3月28日至2019年7月31日期间的租金按原租金的五分之四计算，即93000元÷365天*126天*4/5=25683.29元。综上，原告应支付的租金为48614.80元，被告应退还租金为44385.20元。又因双方约定减免租金抵充物业费，2018年9月28日至2019年7月31日期间的物业费为2300元/月×80%÷30×3天+2300元/月×80%×10个月=18584元，相抵扣后顶峯餐饮公司尚应退还25801.2元。第二，租赁保证金，李其蔓已付30000元，虽顶峯餐饮公司抗辩认为因原告私自停业超过5天，该款项不予退还，但现有证据不足以证明顶峯餐饮公司上述主张，故对李其蔓要求顶峯餐饮公司返还租赁保证金30000元的诉讼请求，予以支持。第三，进场装修费，根据双方合同应为35000元，现原告仅支付10000元，根据李其蔓实际租赁期间，其应承担的进场装修费为29438.36元，尚应支付19438.36元。第四，加盟费损失，李其蔓与案外人签订的品牌授权使用合同的期限远长于案涉租赁期限，案涉租赁合同的解除并不必然影响该授权合同的效力，也不必然影响李其蔓获得品牌授权等，现李其蔓主张加盟费损失，依据不足，不予支持。第五，设备投入损失、经营损失，李其蔓现有证据不足以证明因合同提前解除给其造成的实际损失，故不予支持。第六，资金占用期间的损失，因期间双方一直就案涉租赁合同解除、款项返还及赔偿事宜进行协商，对该主张不予支持。第七，关于顶峯餐饮公司抗辩认为李其蔓应承担商铺水电费3400元、公摊水电费2112.75元，李其蔓对金额不予认可，顶峯餐饮公司亦未提交有效证据予以佐证，不予采信。但结合李其蔓自认未支付上述费用的事实，顶峯餐饮公司可收集证据后另行主张。 综上，顶峯餐饮公司尚应返还李其蔓各项费用合计36362.84元。李其蔓诉讼请求合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李其蔓与杭州顶峯餐饮管理有限公司于2019年10月3日签订的《“味时代”美食广场商铺租赁合同》自2019年7月31日起解除；二、杭州顶峯餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内返还李其蔓租金、租赁保证金36362.84元；三、驳回李其蔓的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1223元，由李其蔓负担809元，由杭州顶峯餐饮管理有限公司负担414元。 宣判后，顶峯餐饮公司不服，向本院提出上诉称：一、原审判决认定部分事实有误，顶峯餐饮公司与李其蔓不存在租赁合同关系，原审判决顶峯餐饮公司向李其蔓退还部分租金不当。 案涉商铺系李其蔓从案外人朋兴林自行转租给李其蔓，顶峯餐饮公司仅是作为整个美食广场的经营者知道李其蔓与朋兴林之间的转租事宜，但根据庭审中李其蔓提交的相关付款凭证，其租金全部支付给案外人朋兴林，顶峯餐饮公司并未收取过李其蔓任何款项，因此原审判决顶峯餐饮公司退还款项缺乏依据。 二、李其蔓自2019年春节过后就单方关闭店铺进行停业，其行为已经构成严重违约，严重影响了顶峯餐饮公司整个美食广场的业态，顶峯餐饮公司有权依据合同扣除李其蔓租赁保证金并不予退还相应费用。根据双方合同约定，承租人不得擅自关门停业，未经出租人书面同意的，私自关店达5天的，出租人有权单方解除合同，承租人缴纳的所有费用出租人不再退还。顶峯餐饮公司已经在一审中提交相关监控视频截图等证明自2019年春节起李其蔓就开始关门停业，同时在顶峯餐饮公司与李其蔓之间就案涉商铺往来函件中也明确，李其蔓违约停业，顶峯餐饮公司多次口头、发函催促正常经营，李其蔓都不予理睬。上诉内容都足以相互印证案涉商铺系李其蔓违约，因此顶峯餐饮公司有权依据合同约定不予退还李其蔓任何费用，原审判决退还30000元租赁保证金不当。 三、一审关于李其蔓商铺公摊水电费以及商铺个人水电费不予认定不当，也错误适用举证责任分配。双方合同明确约定李其蔓需要承担公摊部分的水电费，并且根据双方整个美食广场的业态来看公共就餐区等一定会产生相应的水费、电费，同时李其蔓经营商铺也一定会产生个人商铺的水电费，这些是无可争辩的客观事实，李其蔓在庭审中也是认可的，无非是双方对金额有异议，结合案涉租赁合同履行周期为10个月的客观事实，顶峯餐饮公司主张的公摊水电费仅2112.7元，个人水电3400元，该金额显然是正常的、合理，也是符合上人实际交付给上亿广场的水电费金额的，一审法院忽略该客观尊实，简单将举证责任分配给顶峯餐饮公司不当，李其蔓也若对顶峯餐饮公司主张的公摊水电费及商铺水电费金额不予认可的，其也应当举证证明合理是水电费金额，或者李其蔓主张自行缴纳水电费的，也应当提交相应证据。综上，原审认定部分事实不当，使用法律部分有误，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。 被上诉人李其蔓辩称：1、如顶峯餐饮公司所说，是为了方便管理才与李其蔓签署合同，但顶峯餐饮公司并不能举证1-20号商铺都有签有合同，因此该事实不成立。2、李其蔓与顶峯餐饮公司签署了租赁合同，还签署了人民调解协议，足以证明李其蔓与顶峯餐饮公司是合作关系。3、合同并未有转租相关约定，而李其蔓是直接和冯国华，也就是顶峯餐饮公司的员工签署的合同，所以李其蔓与顶峯餐饮公司单方面合作关系是有效的。4、至于顶峯餐饮公司所说，李其蔓打款给彭新林。这一事项是顶峯餐饮公司员工冯国华指定打款账户，并且微信发给李其蔓的，而且李其蔓打款后也发了打款截图。关于停业，对于顶峯餐饮公司提供的证据照片的合法性、真实性以及证明对象有异议，不能证明李其蔓停业。5、李其蔓没有接到顶峯餐饮公司任何工作人员电话、信息来说这件事情。实际上李其蔓的水电费是每次都交钱的，如果李其蔓不交的话，顶峯餐饮公司是会给李其蔓停水停电的。李其蔓拒绝支付顶峯餐饮公司所说的水电费和公摊费用。所以顶峯餐饮公司应退还李其蔓保证金和未使用的租金以及相关费用。 上诉人顶峯餐饮公司和被上诉人李其蔓在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”杭州市余杭区崇杭街651号上亿广场五楼味时代美食广场21#铺位原由顶峯餐饮公司出租给案外人朋兴林，并已由朋兴林支付了租金、保证金、进场装修费等，后朋兴林无意继续租赁该商铺，经顶峯餐饮公司协调，由顶峯餐饮公司与李其蔓签订了《“味食代”美食广场商铺租赁合同》，约定由李其蔓承租，从李其蔓签订合同后，分别向顶峯餐饮公司工作人员冯国华支付10000元和朋兴林转账支付137000元，顶峯餐饮公司也未就款项返还等与朋兴林结算，也未向朋兴林返还过款项。故该铺位实际已由顶峯餐饮公司出租给李其蔓，顶峯餐饮公司与李其蔓签订的《“味食代”美食广场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。李其蔓所承租的商铺虽是顶峯餐饮公司从上亿亿贤处承租而来，但并不影响双方所签订合同的效力。顶峯餐饮公司认为李其蔓私自停业超过5天，但顶峯餐饮公司并未提交有效证据予以证明。对于顶峯餐饮公司认为李其蔓应承担商铺水电费3400元、公摊水电费2112.7元的请求，顶峯餐饮公司仅提交了其向上亿亿贤支付水电费的付款明细，该付款明细系单方制作，且系复印件，难以确认每位商户所要承担的费用，故本院难以支持。综上，顶峯餐饮公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费710元，由杭州顶峯餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵为民 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  周 杨