四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初2780号 原告：龙锦综合开发（成都）有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大慈寺路**。 法定代表人：徐耀祥，董事长。 委托诉讼代理人：何连辉，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨蕊铭，四川恒和信律师事务所律师。 被告：上海咏福投资管理有限公司，住所地：上海市闵行区元江路**第****。 法定代表人：刘海波，执行董事。 第三人：钢钢网电子商务（上海）股份有限公司，住所地：上，住所地：上海市闵行区颛兴东路******div> 法定代表人：周之锋，董事长。 原告龙锦综合开发（成都）有限公司（简称龙锦公司）与被告上海咏福投资管理有限公司（简称咏福公司）、第三人钢钢网电子商务（上海）股份有限公司（简称钢钢网公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙锦公司的委托诉讼代理人何连辉、杨蕊铭到庭参加诉讼，因被告咏福公司、第三人钢钢网公司下落不明，本院依法于2020年9月25日在《人民法院报》公告向其送达了起诉状副本、变更诉讼请求申请书、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，公告期届满，被告咏福公司、第三人钢钢网公司未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告龙锦公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认《租赁合同》及《补充协议》已于2020年7月23日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的租金328408.64元、管理费79453.70元、电费419.20元；3、判令被告按0.03%／天向原告支付前述第2项请求的费用自拖欠之日起至偿清之日期间的违约金（暂计算至2020年7月23日违约金金额为18149.75元）；4、判令被告向原告支付场地占用费25448.64元；5、判令被告赔偿原告免租期损失62611.73元，空置期损失139967.52元，两项合计共202579.25元；6、判令原告有权没收其依据《租赁合同》的约定收取的保证金共计139058.64元归原告所有；7、判令被告向原告赔偿公证费3700元；8、判令被告向原告赔偿律师代理费22280元；9、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告上海咏福投资管理有限公司于2019年签订《租赁合同》，约定原告将位于成都市锦江区××路××段××号的成都国际金融中心一号办公楼16楼单元7（以下简称“标的房屋”）出租给被告，《租赁合同》约定租赁物建筑面积为302.96平方米，该建筑面积是租金、管理费及其他杂费等的计费依据；被告须每月按时向原告支付租金、管理费等费用，如逾期未支付，须按欠款金额的0.03%日息支付违约金。原告按照约定将标的房屋交付给被告使用后，原告与被告以及第三人钢钢网电子商务（上海）股份有限公司签订《＜租赁合同＞补充协议》，约定：自2019年5月20日起至2022年4月10日止期间由被告将标的房屋分享给第三人使用，被告保证第三人遵从《租赁合同》内的全部条款。因被告持续不履行《租赁合同》约定的支付租金等相关费用的义务，根据《租赁合同》的约定，原告有权解除合同并收回租赁场地，原告已于2020年7月17日向被告发出解除合同并提前收回租赁场地的书面通知，该通知已于2020年7月23日生效。截至2020年7月23日，被告尚拖欠原告各项费用包括但不限于：2019年11月1日至2020年7月23日的租金328408.64元、管理费79453.70元，以及2019年8月11日至2020年1月11日期间产生的电费419.20元。根据《租赁合同》的约定，原告除追讨被告已拖欠的费用及违约金外，还有权要求被告支付欠付的费用并没收被告缴纳的保证金作为违约金、要求被告支付场地占用费、赔偿原告的免租期损失、空置期损失及原告支出的公证费、律师费、公告费等损失。经原告多次催促，被告至今仍未支付上述拖欠款项，为此，原告特向人民法院提出诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。 被告咏福公司、第三人钢钢网公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：原告系成都国际金融中心的产权人。原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与上海咏福投资管理有限公司有关国际金融中心一号办公楼16楼单元7》，合同约定：甲方将其所有的位于成都市锦江区××路××段××号国际金融中心一号办公楼16楼单元7租赁给乙方使用，租赁场地根据有资质的房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》显示，其建筑面积为302.96平方米，该建筑面积是租金、管理费及其他杂费等的计费依据；租赁场地的具体位置见本合同附件一《平面图》中粉红色所示部分；租赁期自本合同约定的起租日起，为期36个月，定由2019年4月11日至2022年4月10日；甲方同意起租日定于2019年4月11日，交付日暂定为起租日。实际交付日以交楼通知书中所述日期为准。该通知书将不少于实际交付日期前3个工作日寄给乙方。乙方每月须向甲方预先支付租赁场地的租金，第1个月至第36个月的每月每平方米建筑面积租金为124元，每月租金为37567.04元，上述租金如不足一整月，则须以日租金标准（以月租金除以当月实际天数）按照实际租赁天数计算；乙方须按月向甲方或其当时聘用的物业管理公司支付管理费，管理费现为每月每平方米29元；管理单位在租赁期内有权因运作成本上升而适当调整管理费及其它杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度，且甲方以不少于一个月的通知期通知乙方；乙方须按管理单位规定支付与租赁场地有关之水、电、电话、网络及其它开支费用及有关的保证金（如适用）。而有关上述项目的安排与供应，则由乙方自行向管理单位、有关之政府部门或其它机构（如适用）申请，所有开支一概由乙方支付。本合同之保证金为三个月租金及管理费之总和，为139058.64元；在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前，向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其他杂费。如租赁期首期或最后一期的租金、管理费及其他杂费不足一整月，则须以日租金标准（以月租金除以当月实际天数）按照实际租赁天数计算；乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金、管理费及其他杂费，到期后7天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止；如果乙方拖欠任何租金、管理费及其它杂费（包括整月或部分）超过7天，在不影响甲方的其它权利或补救措施的前提下，甲方可在发出书面通知的2天后暂停租赁场地的水、电、电话等公共设施的供应及要求管理单位暂停对租赁场地提供管理服务，直至乙方付清所有拖欠的款项、违约金及其它相关费用（包括但不限于开通恢复费用）为止，乙方不得异议，甲方无须因采取上述行动向乙方所招致的损失作出任何赔偿。若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方亦有权解除本合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的物品或其它财产用以抵偿乙方的欠款，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。如出售所得未能补足欠额，乙方仍需负责补足余额；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满或租赁期提前结束的当日下午六时前返还租赁场地，未经甲方同意逾期返还租赁场地的，每逾期一日，乙方应按本合约定的日租金的三倍向甲方支付租赁场地占用使用费，乙方不得对该市值租金有任何异议，此外，甲方有权向乙方追讨因过期返还租赁场地而致的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该租赁场地而需承担的违约金及中介费；乙方须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物、按租赁合同规定，以标准精装修交房的状态（合理损耗除外），交还甲方，交还时，须经甲方认可，并相互结清各自应当承担之费用；甲方有权要求乙方于租赁期结束或提前结束前自行拆除及移去其商业附属设施及装置，乙方须将引致的破坏部份复原至租赁期生效时交付乙方的使用状态；甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其它费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担；倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有；按照本合同须向一方送达的任何文件及通告（包括甲方在公证人员监督下，向乙方发出的通知及甲方请求书刊号法机构向乙方发出的任何通知）均采用书面形式，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的通讯地址或以挂号的方式，寄往本合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其它地址，将被视为已送达该一方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出3个工作天后，将被视为已送达收件人。邮政局出具的挂号投送收据，证明该通知已送达收件人。被告在《租赁合同》所述的注册地址为“上海市闵行区元江路5500号第一幢Ｃ498室”、通讯地址为“成都市红星路三段1号国际金融中心一号办公楼16楼单元7”。 原告（甲方）与被告（乙方）、第三人（丙方）签订《租赁合同补充协议》，合同约定：甲方同意乙方从自2019年5月20日起至2022年4月10日止及续租期间（若有）将租赁场地中单元7无偿分享给丙方使用，并同意丙方将该部分用于工商注册成立本地分支机构；乙方仍然按照租赁合同享有各项权利和履行各项义务，乙方保证丙方会遵从租赁合同内的全部条款，乙方明确地知悉及同意，倘若丙方违反租赁合同内任何条款，即当作乙方违约处理，甲方有权向乙方追讨有关责任及赔偿。 原告于2019年4月11日将案涉租赁场地交付被告使用。2019年6月1日起，案涉租赁场地管理费由每月每平方米29元上调至30元。 原告提交的电表抄表照片、每月的电量统计表中记载了被告的用电量、单价及电费金额，2019年8月11日至2020年1月11日，案涉租赁场地用电产生电费419.20元。 2019年10月至2020年1月，原告向被告出具《催缴函》、《最后通知》，要求被告支付欠付费用。2020年7月14日，原告委托中豪律师集团（四川）事务所向被告出具《关于解除＜租赁合同＞＜补充协议>及收回租赁场地的律师函》，2020年7月17日，原告向被告、第三人通讯地址邮寄发出上述《律师函》，表示决定解除《租赁合同》及《补充协议》、收回租赁物业，且不予以退还保证金，要求被告、第三人自通知发出之日起7日内将租赁物业按约定状态交还原告，办理终止合同的相关手续，并结清欠付费用及赔偿原告的损失。原告对上述邮寄行为和过程进行了证据保全公证，该邮件于2020年7月21日被退回。2020年7月30日，原告对被告所租赁的案涉房屋内的物品进行了清点、登记，并进行了证据保全公证。 原告因与被告、第三人房屋租赁合同纠纷一案委托四川恒和信律师事务所提供代理服务，支付本案律师代理费共计22,280元。原告因办理各项公证，共计支付公证费3,700元。 上事实有原告的陈述及原告提交的以下证据在案为证：原告营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、被告营业执照复印件及第三人企业信息查询单、租赁合同、租赁合同补充协议、办公楼交接表、办公楼交接清单、2019年度调整管理费通知、调整管理费通知签收记录、电表照片（2019年8月中旬—2020年1月中旬）、2019年9月—2020年1月用电量统计表及电子邮件；电费缴纳发票（2019年9月—2020年1月）、催款函及最后通知电子邮件记录（2019年10月-2020年1月）、催费律师函及邮件单据、送达详情、解约律师函及公证书、解约律师函邮寄EMS底单及签收记录、解约律师函邮寄公证费发票及支付凭证、收回房屋过程证据保全公证书、收房过程证据保全公证费发票及支付凭证、委托代理合同、《委托代理合同》补充协议、律师代理费发票、网上银行电子回单。 本院认为，原告作为成都市锦江区红星路成都国际金融中心的所有权人，原告将该中心一号办公楼16楼单元7租给被告、第三人，并签订了《租赁合同》、《租赁合同补充协议》，合同的签订系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。各方均应按约履行各自的义务。 关于合同解除。现原告已按约向被告履行了交付租赁物的义务，被告理应按约履行作为承租人的相关义务。但被告未按约定支付租金、管理费等，其行为直接影响原告合同目的的实现。原告于2020年7月17日向被告、第三人通讯地址邮寄送达了解除合同的通知，按照租赁合同约定，原告向被告、第三人租赁合同所述的通讯地址寄出的通知，在寄出之日起计第3个工作日，将被视为已送达被告、第三人。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，原告要求确认《租赁合同》及《租赁合同补充协议》已于2020年7月23日解除，本院予以支持。 关于租金、管理费。被告承租原告租赁场地后，应当按约定支付租金等相应费用。根据《租赁合同》的约定，租赁场地月租金为37,567.04元、月管理费为9,088.8元。故原告诉被告欠付2019年11月1日起至合同解除之日即2020年7月23日的租金、管理费，共计8个月零23天，即租金为328,408.64元（37,567.04元/月×8个月＋37,567.04元/31天×23天）、管理费为79,453.70元（9,088.8元/月×8个月+9,088.8元/31天×23天）。 关于电费。2019年8月10日至2020年1月11日，案涉租赁场地用电产生电费419.20元，本院予以支持。 关于违约金。双方合同中有关于“乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金及/或管理费及/或其他杂费，到期后7天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及/或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止”，原告据此主张被告按照0.03%的标准支付欠付租金、管理费、电费的违约金，符合双方的约定，也不违反法律的规定，本院予以支持。本院酌定上述欠费（租金、管理费、电费共计408,281.54元）违约金自本案立案起,即2020年3月27日计至实际付清之日止。 关于场地占用费。原告已于2020年7月30日收回案涉租赁场地，被告应当按约定支付占有、使用租赁场地期间的相应费用，案涉租赁场地占用期间从《租赁合同》、《租赁合同补充协议》解除次日即2020年7月24日至收回之日即2020年7月30日，按合同约定被告应按日租金标准的3倍向原告支付上述期间场地占用费。上述约定是对被告未按约定返还租赁场地违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅，故本案根据被告的违约程度及合同的履行情况，酌定场地占用费按日租金标准的1.5倍计算，即12,724.32元（37,567.04元/31天×7天×1.5）。 关于被告向原告交纳的保证金及原告主张的免租期和空置期损失。原告主张没收保证金并向被告主张免租期和空置期损失的诉讼请求，实际是对被告违约的处罚即要求被告承担给付违约金的责任。合同关于“倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权(不影响甲方对该等违反或不履行可行使的任何其它权利或补救方法)没收乙方向其支付的租赁场地的保证金”之约定是对被告违约的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。虽然本院已支持了原告的违约金主张，但因被告违约致使《租赁合同》、《租赁合同补充协议》提前解除，约定的3年租赁期限不能实现。原告收回涉案房屋后，原告需要对租赁物进行复原以及待租，该期间会给原告造成损失。故本案根据被告的违约程度，并结合原告需要对租赁物进行复原和寻找新的承租人并重新给予免租期，酌情确认被告将已交原告的保证金139,058.64元即3个月租金及管理费作为违约金，以赔偿原告的损失。原告主张空置期和免租期其余部分损失，本院不予支持。 关于原告主张的律师代理费及公证费。根据双方合同中关于“甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其它费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费）”的约定，原告因本案催付所涉欠费等而支付的律师代理费22,280元、公证费3,700元，系双方合同约定应由被告承担的费用，故原告要求被告支付律师代理费22,280元、公证费3,700元的主张，符合双方的约定，不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告龙锦综合开发（成都）有限公司与被告上海咏福投资管理有限公司签订的《租赁合同龙锦综合开发(成都)有限公司与上海咏福投资管理有限公司有关国际金融中心一号办公楼16楼单元7》及原告龙锦综合开发（成都）有限公司与被告上海咏福投资管理有限公司、第三人钢钢网电子商务（上海）股份有限公司签订的《租赁合同补充协议》已于2020年7月23日解除； 二、被告上海咏福投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付尚欠的租金328,408.64元、管理费79,453.70元、电费419.20元； 三、被告上海咏福投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付应付上述租金、管理费、电费的违约金（以408,281.54元为计算基数，按每日0.03%标准自2020年3月27日起计至付清欠费之日止)） 四、被告上海咏福投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付场地占用费12,724.32元； 五、被告上海咏福投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付免租期、空置期损失139,058.64元(此款在被告上海咏福投资管理有限公司已向原告龙锦综合开发（成都）有限公司给付的保证金中扣减)） 六、被告上海咏福投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付律师代理费22,280元、公证费3,700元； 七、驳回原告龙锦综合开发（成都）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,995元，由原告龙锦综合开发（成都）有限公司承担3,223元，被告上海咏福投资管理有限公司承担8,772元。公告费600元和后续因送达本裁判文书发生的公告费，由被告上海咏福投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后,负有履行义务的当事人应当依法按期履行,逾期未履行的,权利人申请执行后,人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。 审 判 长  李玉佳 人民陪审员  朱卫群 人民陪审员  潘 碧 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  梁 杰