广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初15028号原告：广州市高德长兴置业有限公司，住所地广州市天河区奥体南路**广州市高德汇奥体购物中心市场**，统一社会信用代码91440101661828606U。法定代表人：吴健梅，职务总经理。委托诉讼代理人：胡新范、王永强，广东佰卓律师事务所律师。被告：叶国礼，男，1959年11月5日出生，汉族，住广州市荔湾区，委托诉讼代理人：林思源，广东和志满律师事务所律师。原告广州市高德长兴置业有限公司（以下简称高德置业公司）与被告叶国礼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告高德置业公司的委托诉讼代理人王永强，被告叶国礼的委托诉讼代理人林思源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高德置业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告自2020年3月1日至2020年5月31日租金40422.90元及迟延缴纳租金的违约金1616元（以当月欠缴费用为基数，按年利率24%为标准，分别自欠费当月6日起计算至付清之日止，暂计至2020年6月5日，违约金以不超过本金为限）；2.被告支付原告为实现债权所支付的律师费5000元；3.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》，约定原告将位于广州市天河区*单元（以下称涉案商铺）出租给被告作商业用途使用，租赁期限自2017年6月1日起至2020年5月31日止，租赁物业计租面积为192.49平方米，2019年6月1日至2020年5月31日的月租金为13474.30元，在每月五日前支付当月租金，迟延缴交租金及其他应缴费用，需从迟交日起按日加付所欠缴金额千分之五的迟延违约金，由于被告欠费导致原告通过发送律师函或者诉讼途径追究被告责任的，由被告承担因原告委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用（每封100元）律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。因该租赁合同为续租，合同签订时，被告已在使用场地。合同签订后，原告按照合同约定履行了义务。被告自2020年3月起开始拖欠原告租金，原告多次书面致函催促被告支付租金及迟延违约金，被告拒不支付。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告叶国礼答辩称，双方于2016年签订租赁合同及相关协议，租赁期限至2020年5月31日止。双方纠纷起源于疫情，自2020年2月份后，被告作为承租方无法经营，且商铺一直空置，根据政府相关复工复产规定，可以免收、减半收取租金。被告与原告协商要求免除被告租金，若不能免除则提前解除合同，原告不仅不同意，还扣押了被告的服装，导致双方纠纷至今未结束。被告向原告支付了租赁保证金28873.50元、水电保证金2000元、物业费押金23098.80元，原告应将上述费用合计53927.30元退回给被告。经审理查明：位于广州市天河区*号房屋的权属人为广州市天河区长兴街长湴股份合作经济联社。广州市天河区长兴街长湴股份合作经济联社出具《证明》，授权委托广州市天河区长湴经济发展公司对广州市天河区长兴路13号进行出租管理业务。广州市天河区长湴经济发展公司出具《证明》，高德置业公司承租位于广州市天河区*层，租赁期限2016年9月1日至2029年8月31日。双方办理了房屋租赁登记（穗租备2018*28号）。高德置业公司（甲方）与叶国礼（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方经十八淑女坊品牌项目，计租面积192.49平方米；租赁期自2017年6月1日起至2020年5月31日止；其中2019年6月1日至2020年5月31日的月租金为13474.30元；乙方应于每月5日前向甲方支付当月应付租金；签订本协议之日，乙方向甲方支付租金保证金28873.50元，租金保证金在本协议期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止且乙方无任何违约的情况下无息返还乙方；如乙方迟延缴纳租金或其他应缴费用，从迟交日起按日加收所欠缴金额5‰的迟延违约金；如乙方逾期缴付达三十日，视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金，不足部分有权继续向乙方追偿；由于乙方违约导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追乙方违约责任的，由乙方承担甲方委托律师等产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费、交通费等；合同还约定：“除了双方可书面一致终止原合同及本协议外，倘若发生以下情况中的任何事项，任何一方可终止原合同及协议：（a）另一方由于发生的不可抗力事件无法履行其义务长达六个月或更长时间；……”14.1不可抗力约定“……；（b）……。如有不可抗力事件发生，任何一方无需对因不可抗力事件而停止或延迟履行义务致使另一方招致的任何损失、费用增加或损失承担责任。”等合同条款。合同签订后，叶国礼向高德置业公司支付了租赁保证金28873.50元。高德置业公司也将涉案商铺交付给叶国礼用于经营服装。叶国礼未支付高德置业公司从2020年3月份起的租金，2020年3月6日、2020年4月8日，高德置业公司分别向叶国礼合同约定送达地址邮寄《催租函》，催缴2020年3月、4月租金及违约金。2020年4月27日，高德置业公司及高德置业公司长兴购物分公司共同向叶国礼合同约定送达地址邮寄《解除合同通知书》，内容为“……贵方至今仍未缴交2020年3月1日至2020年4月30日的租金、管理费、水电费、违约金等相关费用……贵方的行为已构成根本性违约，现我司依据双方合同的相关约定于2020年4月30日24时解除与贵方签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议、《物业管理服务合同》，我司将按合同的相关约定收回该铺位，同时取消贵我双方合同中关于费用及条件优惠，贵方需缴纳及补足免租期、培育期及优惠期（如存在）的所有费用差额，并没收贵方已缴交的保证金、押金、意向诚意金等所有名目款项。……”该邮件显示于2020年5月2日被签收。2020年6月20日，高德置业公司（甲方）与广东佰卓律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定甲方委托乙方在甲方与叶国礼房屋租赁合同纠纷六案中担任甲方的委托代理人，一审代理费每案均为5000元；高德置业公司向广东佰卓律师事务所支付了律师费合计30000元。诉讼中，叶国礼主张自疫情开始，无法进入涉案商铺，叶国礼提交了店铺现场照片、店铺销售流水、广州疫情通告等证据予以证明。其中现场照片显示有打包好的货物堆放；店铺销售流水记载2019年5月至2020年1月，2020年3月、4月的销售数量分别为944、921、1119、1031、1238、1308、995、1066、1190、534、1043；广州疫情通告记载“广东省决定从1月23日起启动重大突发公共卫生事件一级响应……现将有关事项通告如下：……四、暂停开放人员密集的公共服务场所，自1月24日起，市内的博物馆、图书馆、影剧院、宗教场所等人员密集的公共服务场所暂停对外开放，直至疫情响应结束。室内外有关人员密集的活动如非必要一律停办，暂停举办各类课外教育培训活动。广州花市实行人流限制，花市经营人员和服务人员要做好个人健康防护，花市提前于1月24日18时前结束。”叶国礼使用涉案商铺至2020年5月31日。本院认为：高德置业公司与叶国礼签订《房屋租赁合同补充协议》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：叶国礼未向高德置业公司支付2020年3月至5月租金是否构成违约，应否承担相应的违约责任。双方签订的租赁合同约定每月5日前支付当月租金，即2020年3月的租金叶国礼应在3月5日前向高德置业公司支付，虽叶国礼逾期未支付，因叶国礼承租涉案物业受疫情影响，其根据政府的管控措施于2020年1月23日停止营业，导致其经营受到严重的影响。高德置业公司本不可以叶国礼没有按照约定的期限支付租金为由解除租赁合同，其向叶国礼发出了《解除合同通知书》，明确告知叶国礼于2020年4月30日解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议，诉讼中，叶国礼也确认双方签订的上述合同于2020年4月30日解除，因此，本院可确认双方签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议协商一致于2020年4月30日解除。如前所述，叶国礼因受疫情及疫情防控措施的影响而导致经营受到严重的影响，并迟延支付租金。根据《房屋租赁合同补充协议》中“除了双方可书面一致终止原合同及本协议外，倘若发生以下情况中的任何事项，任何一方可终止原合同及协议：（a）另一方由于发生的不可抗力事件无法履行其义务长达六个月或更长时间；……”14.1不可抗力约定“……；（b）……。如有不可抗力事件发生，任何一方无需对因不可抗力事件而停止或延迟履行义务致使另一方招致的任何损失、费用增加或损失承担责任。”的约定，高德置业公司要求叶国礼支付违约金、律师费的诉讼请求，本院不予支持。关于高德置业公司要求叶国礼支付2020年3月至5月租金问题，叶国礼于2020年1月23日停业，租赁合同于2020年4月30日解除，叶国礼使用涉案商铺至2020年5月31日，因此，叶国礼应当向高德置业公司支付2020年3月、4月租金以及2020年5月占有使用费。根据叶国礼提供的店铺销售流水显示，涉案商铺2020年3月份的销售数量与此前月份相差甚远。可见，叶国礼确因受疫情及疫情防控措施的影响，导致收益大幅下降,无力支付租金。从民事活动的公平原则出发，可以适当减免叶国礼应付的租金。综合叶国礼的经营项目、受疫情和疫情防控措施影响的程度等情况，本院酌定涉案商铺3月份的租金减免20%，4月份的租金减免10%，故叶国礼尚需向高德置业公司支付2020年3月1日至2020年5月31日期间的租金、使用费合计36380.61元[13474.30元/月×（80%+90%）+13474.30元/月]。虽然双方并未就保证金问题提出相关的诉讼请求，但高德置业公司认为其应当没收，而叶国礼认为应当返还，故双方实质上均对保证金的处理作出了决定，为减少讼累，本案应当对租赁保证金一并处理。叶国礼主张的保证金包括：租赁保证金28873.50元、水电保证金2000元、物业费押金23098.80元，共计53927.30元。水电保证金2000元、物业费押金23098.80元非案涉租赁合同项下产生，故不属于本案的处理范畴。如上所述，本院根据双方签订的《房屋租赁合同补充协议》第14.1条的约定，不支持高德置业公司要求叶国礼支付违约金的请求，高德置业公司应当将租金保证金28873.50元返还给叶国礼，并应当用于抵扣叶国礼应当支付给高德置业公司的租金。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下：一、被告叶国礼于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市高德长兴置业有限公司支付2020年3月1日至2020年5月31日的租金、使用费合计36380.61元，在抵扣保证金28873.50元后，被告叶国礼还需支付7507.11元给原告广州市高德长兴置业有限公司；二、驳回原告广州市高德长兴置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费976元，由原告广州市高德长兴置业有限公司负担221元，被告叶国礼负担755元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  郭志峰二〇二〇年十二月十八日法官助理张彩莲书记员麦秋菊