江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0903民初5385号 原告：潘军，男，1967年7月16日生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。 原告：印红琴，女，1970年4月9日生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。 上列两原告共同委托诉讼代理人：杨建功，江苏拙正律师事务所律师。 被告：盐城晟瑜置业有限公司管理人（江苏仁禾中衡会计师事务所），住所地在江苏省盐城市盐都区新都西路**瑞金大厦项目部。 负责人：梁泽泉。 委托诉讼代理人：万金海，江苏因果律师事务所律师。 原告潘军、印红琴与被告盐城晟瑜置业有限公司管理人（以下简称晟瑜公司管理人）确认管理人行为无效纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘军、印红琴的委托诉讼代理人杨建功、被告晟瑜公司管理人的委托诉讼代理人万金海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘军、印红琴向本院提出的诉讼请求：1、判决确认被告破产管理人向原告发出的（2019）晟瑜破管字第44号《通知书》无效；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年2月19日，原告与被告盐城晟瑜置业有限公司（以下简称晟瑜公司）签订了商品房买卖合同一份，合同约定：被告将其开发的瑞金大夏共计14间办公用房屋出售给原告，房屋总价款为8004917元。合同签订后，晟瑜公司向原告开具了二份销售不动产统一发票，并在房产交易中心办理了网签手续。同年2月20日，原告与江苏银行股份有限公司盐城盐都支行签订了一份借款合同，约定：原告向江苏银行贷款400万元用于支付购房款，并签订了抵押担保合同。同年2月22日，晟瑜公司向原告出具了一份收条，截明：收到原告购房款8004917元。2020年4月13日，晟瑜公司管理人管理人向原告发出（2019)晟瑜破管字第44号通知书，内容为：晟瑜公司因不能清偿到期债务及资不抵债，丁囡囡、盐城市盐都区盐渎街道刘朋社区居委会于2019年5月19日向盐城市盐都区人民法院提出对晟瑜公司进行破产清算的申请。盐城市盐都区人民法院于2019年6月17日裁定受理了盐城晟瑜置业有限公司破产清算，并于2019年6月17日作出（2019)苏0903破5号决定书，指定江苏仁禾中衡会计师事务所担任管理人。根据管理人掌握的材料，在法院裁定受理破产申请前，晟瑜公司于2014年2月19日与你签订了合同编号为3811508720140120的《商品房买卖合同》。因晟瑜公司进入破产清算，故已事实上不能履行上述合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十条之规定，管理人决定与你解除上述合同。如你对解除合同有异议，可以请求人民法院确认解除合同的效力；如你因上述合同解除产生损失的，可以损害赔偿请求权向管理人申报债权。原告认为：（1）、原、被告之间的商品房买卖合同签订后，原告已按合同约定向被告支付了房屋的全部价款，履行了作为买受人的全部义务，不属于《中华人民共和国破产法》第十八条“债务人和对方当事人均未履行完毕的”情形，被告无权行使解除权;（2）、根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（下称破产管理规定）第七十一条第一款第（五）项规定“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”之规定，原告所购商品房的楼层、房号、面积均具体明确的情况下与其他房屋相区别，属于特定物，不属于破产财产；（3）、涉案房屋具备交付条件后，完全可以向原告交付。不存在涉案商品房买卖合同不能继续履行的情形。（4）、被告所发的通知书依据《合同法》第九十四条、九十六条、一百一十条，以被告公司破产清算为由，认为案涉合同属于事实上不能履行的合同，原告认为，所谓事实上不能履行，既包括暂时不能履行，也指永久不能履行，被告公司虽然进入破产程序，暂时不能履行合同，待经过重组、和解等程序，案涉房屋仍然可以交付，不属于事实上不能履行的情形。被告以此为由，解除合同，不符合相关的法律规定。综上所述，被告不顾涉案房屋原告已支付全部价款的事实，错误理解和适用《破产法》十八条的规定，以涉案商品房买卖合同不能继续履行为由，向原告发出解除涉案商品房买卖合同的通知书，不符合事实和法律规定，严重违背了诚实守信用原则，侵害了原告的合法权益，故请求法院依法支持原告的诉讼请求。 原告潘军、印红琴提供的证据为：1、2020年4月13日由被告管理人向原告发出的通知书一份，决定和原告解除合同；2、2014年2月19日商品房买卖合同一份，证明原告和晟瑜公司之间商品房买卖合同关系；3、2014年2月22日晟瑜公司出具的收到购房款8005000元的收据一份、2014年2月19日、2014年11月12日的商品房销售发票各一份，合计价款8004917元；4、个人借款合同一份、原告与江苏银行签署的抵押担保合同一份，证明原告为购买案涉房屋向江苏银行盐都支行贷款400万元，由晟瑜公司提供阶段性担保，由原告将所购买的房屋抵押给江苏银行。 被告晟瑜公司管理人辩称：1、破产法赋予破产管理人解除合同的权利，本案涉及的商品房买卖合同，原告部分履行，晟瑜公司尚未履行，依法可以解除；2、晟瑜公司管理人根据合同法解除合同，原告也不得请求强制履行，非金钱债务，即便可视为一方已经履行完毕，但是另一方履行不能，作为违约方，也可以解除合同。破产法第十八条赋予管理人解除合同的权利，合同法第一百一十条、第九十四条是管理人解除合同的法律依据，作为违约方解除合同，可以通过起诉方式解除，但是在合同的一方进入破产程序的情形下，管理人也可以通知解除合同，本案晟瑜公司进入破产程序，与瑞金大厦项目有关的所有施工合同依法全部停止，管理人只有在解除瑞金大厦所有商品房买卖合同的基础上，方可将瑞金大厦对外变价出售，从节约司法资源、服从整体利益的需要，晟瑜公司管理人完全可以通知解除合同；3、案涉合同如果不解除，必然影响其他商品房买卖合同的解除工作，晟瑜公司的破产程序将无法进行。晟瑜公司管理人为了融资和偿还债务，已经将瑞金大厦地面上91%的房屋与债权人或者买房人签订了商品房买卖合同，并且办理了网签登记手续，本案商品房买卖合同如果不解除，必然严重损害抵押权人、建设工程价款优先受偿权人、职工债权人、破产费用等权利人的合法权益，如果不解除，破产清算工作将无法进行，包括原告在内的全体债权人的权利将得不到保障，因此，本案商品房买卖合同应当解除、必须解除，且已经解除。综上，请求驳回潘军、印红琴的诉请。被告晟瑜公司管理人对该辩称，未提供证据。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并存卷佐证。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月19日，潘军、印红琴与晟瑜公司签订了商品房买卖合同一份，合同约定：晟瑜公司将其开发的瑞金大夏共计14间办公用房屋出售给潘军、印红琴，房屋总价款为8004917元。合同签订后，晟瑜公司向潘军、印红琴开具了两份销售不动产统一发票，并在房产交易中心办理了网签登记备案手续。2014年2月20日，潘军、印红琴与江苏银行股份有限公司盐城盐都支行签订了一份借款合同，约定：潘军、印红琴向江苏银行贷款400万元用于支付购房款，并签订了抵押担保合同。2014年2月22日，晟瑜公司向潘军、印红琴出具了一份收条，载明：收到潘军、印红琴购房款8005000元。后该房地产一直未交付。2019年6月17日，本院作出（2019）苏0903破申3号裁定书，对晟瑜公司进行破产清算。2020年4月13日，晟瑜公司管理人向潘军、印红琴发出了（2019）晟瑜破管字第44号《通知书》，要求解除与潘军、印红琴2014年2月19日的《商品房买卖合同》，潘军、印红琴因对晟瑜公司管理人的上述解除通知不予认可，遂向本院提起本次诉讼。 本院认为：2014年2月19日，潘军、印红琴与晟瑜公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，虽潘军、印红琴按协议书约定付清全部房款8004917元，但约定房地产至今未交付，故应认定潘军、印红琴与晟瑜公司签订的《商品房买卖合同》，晟瑜公司至今未能履行房地产交付。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，本院于2019年6月17日作出裁定，受理案外人对晟瑜公司的破产清算申请后，晟瑜公司管理人有权通知解除与潘军、印红琴签订《商品房买卖合同》。潘军、印红琴认为原告所购商品房的楼层、房号、面积均具体明确的情况下与其他房屋相区别，属于特定物，不属于破产财产及晟瑜公司管理人无权行使解除权，要求确认（2019）晟瑜破管字第44号《通知书》无效的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告潘军、印红琴对被告盐城晟瑜置业有限公司破产管理人的诉讼请求； 案件受理费67834元，减半收取33917元，由原告潘军、印红琴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 员 辅绍贵 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理 朱 蕾 书 记 员 曹妮娜 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 2、《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。