广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初3185号原告：刘少琼，女，1968年6月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码440************824。委托诉讼代理人：江润凯，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明全，广东信广律师事务所律师。被告：佛山市景翠苑房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区大塘镇大㘵沙永大西路**自编号116-121商铺，统一社会信用代码914***********545Q。法定代表人：陈就浓，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭笑长，女，该公司总经理。被告：广东方才实业有限公司，住所地广东省广州市天河区************（部位：自编D），统一社会信用代码91440101MA59FQ314U。法定代表人：彭笑长，该公司总经理。原告刘少琼与被告佛山市景翠苑房地产开发有限公司（以下简称景翠苑公司）、广东方才实业有限公司（以下简称方才公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用普通程序于同年10月16日、11月20日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告刘少琼及其委托诉讼代理人江润凯、被告景翠苑公司的委托诉讼代理人即被告方才公司的法定代表人彭笑长到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告的委托诉讼代理人陈明全、被告景翠苑公司的委托诉讼代理人即被告方才公司的法定代表人彭笑长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告共同向原告退还房款22900.38元（7633.46元×3=22900.38元）；2.两被告共同向原告赔偿51357.9元（513579元×10%=51357.9元）；3.两被告共同向原告退还装饰装修款26760元；4.案件诉讼费由两被告共同负担。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为：被告景翠苑公司向原告赔偿51357.9元（513579元×10%=51357.9元）。事实和理由：2018年3月17日，景翠苑公司与原告签订商品房买卖合同（预售），将位于佛山市三水区大塘镇大㘵沙永大西路87号的景秀南湾公馆3座702房以每平方米7633.46元的单价出售给原告。景翠苑公司将该房屋出售给原告时是声称有地下停车库的，而且商品房买卖合同（预售）附件一中的建设工程规划方案总平面图也显示具有地下停车库，但是现在景翠苑公司拟交付给原告的房屋所在的楼栋是不存在地下停车库的，而且该楼盘其他楼栋却存在地下停车库。另外，商品房买卖合同（预售）约定出售房屋的建筑面积共82.12平方米，其中套内建筑面积67.28平方米，但是景翠苑公司拟交付给原告的房屋面积与该合同约定的面积少了差不多3平方米。原告认为，根据相关法律规定，原告与景翠苑公司已构成了房屋买卖合同关系，依法受到法律的保护，景翠苑公司应当交付符合双方约定的房屋。。地下停车库作为商品房的附属配套设施是原告购房需要考虑的重大事项之一，若没有地下停车库，在购房时影响该楼盘在该地段是否值得以每平方米7633.46元的单价购入，在购房后影响着房屋的升值空间，在收楼入住后必定对原告的出行和生活造成严重的影响。房屋实际面积也是原告购房需要考虑的重大事项之一，要求满足原告的入住空间需求，而且会严重影响房屋的价值和合同的成交价格。无论上述哪一种情况，都影响原告与景翠苑公司当初达成房屋买卖的合意，可是，景翠苑公司拟交付的房屋无论是在地下停车库方面，还是在房屋面积方面，都与双方的约定不符，景翠苑公司的行为已经违反了诚实信用原则，构成了违约，并且严重侵害了原告的合法权益。同时，开发商的装饰装修合作单位（方才公司）以每平方米1500元的单价为原告提供涉案房屋的装饰装修服务，并与原告签订了室内装修委托合同。为此，原告向方才公司支付了装饰装修款123180元。现原告发现开发商拟交付给原告的房屋面积与合同约定的面积少了差不多3平方米，而且方才公司收取的装饰装修款并非是按照实际施工面积（套内建筑面积）计算的，而是按房屋的建筑总面积计算。原告认为，原告与方才公司双方原本就是约定对室内即套内面积进行装饰装修，那么，装饰装修款自然应当按照套内面积进行计算，可是，方才公司收取的装饰装修款却按照建筑总面积来计算，而建筑总面积远大于套内面积，亦非实际施工面积。所以，方才公司的收费方式必然存在多收费用的情况，这是不合理的，是有违公平原则的。因此，方才公司应当按实际施工面积（67.28-3）以每平方米1500元的单价进行计算装饰装修款，并向原告退还多收取的装饰装修款26760元[1500元×（82.12㎡-67.28㎡+3㎡）=26760元]。虽然室内装修委托合同是原告与方才公司签订，但方才公司并无实际履行装修的义务，方才公司也没有相关的装修资质，实际上涉案房屋是由景翠苑公司进行装修，方才公司只是名义上签订了装修合同，实际上所有的装修费用都是景翠苑公司收取，故景翠苑公司应负连带返还责任。原告本着协商解决纠纷的原则找两被告沟通，但两被告置之不理，为维护合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。庭审中，原告补充事实和理由为：涉案房屋及装修存在质量问题，两被告应向原告支付诉请一、三中涉及的房款及装修款。被告景翠苑公司及方才公司共同辩称，1.原告在起诉状中所主张的涉案楼盘1、2、3座存在地下停车库，与事实不符。从原、被告签订的商品房买卖合同（预售）第六页第三条可以看出，涉案房屋并无地下停车库。商品房预售证及商品停车位（库）销售意向书也明确告知了原告涉案楼盘的1、2、3座地下为0层无车位。商品房买卖合同（预售）附件的总平面图图例地下车库边线明确标明该小区规划的地下车库是在4-7座下面，1、2、3座不在地下车库范围内，附图也进一步明确说明了原告购买的房屋不在地下车库之上；2.原告主张房屋实测面积比合同约定的面积少，与事实不符。景翠苑公司向佛山市自然资源局提交的景秀南湾公馆1、2、3座首次登记确权申请已经办理完毕，该确权清单显示1、2、3座房屋的确权面积比商品房买卖合同（预售）的预测面积要大；3.原告主张的装修面积、总价及经营范围与事实不符。从室内装修委托合同的文义解释看，合同第一条约定了原告委托方才公司全权负责房屋的装修，委托服务总包干价，双方同意费用一次性包干，不再另外结算费用。而方才公司营业执照的经营范围也明确包含了室内装修。综上，原告无理起诉，请求法院予以驳回。原告刘少琼围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同补充协议、住房能源消耗指标和节能措施、佛山市商品停车位（库）销售意向书各一份，拟证明景翠苑公司与原告签订商品房买卖合同（预售），将位于佛山市三水区大塘镇大㘵沙永大西路87号的景秀南湾公馆3座702房以每平方米7633.46元的单价出售给原告，房屋建筑面积共82.12平方米，套内建筑面积为67.28平方米，总价513579元。景翠苑公司明确景秀南湾公馆1-3座有地下车库可供业主购买使用；2.收据（购房款）两份、银联刷卡单三份，拟证明原告已向景翠苑公司支付购房定金30000元及购房款183579元，景翠苑公司确认收到上述款项并出具收据；3.室内装修委托合同一份，拟证明合同明确约定房屋装修标准，并约定装修款为123180元；4.收据（装修款）三份、刷卡单两份，拟证明原告已按装修合同约定向方才公司支付装修款，方才公司确认收到123180元装修款并出具收据；5.光盘一份，拟证明房屋装修质量存在问题；6.（2019）粤0604民初17361号民事判决书一份、佛山市三水区创联电脑科技有限公司企业信用信息一份、佛山市景秀湾物业管理有限公司企业信用信息一份，拟证明两被告及案外人佛山市三水区创联电脑科技有限公司是关联公司，其财务管理人员高度混合，故两被告应承担连带责任。被告景翠苑公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.广东省佛山市三水区商品房预售许可证（编号：三房预字第2017025405号）一份，拟证明景秀南湾公馆1、2、3座为地上17层，无地下室；2.广东省佛山市三水区商品房预售许可证（编号：三房预字第2019003405号）一份，拟证明景秀南湾公馆7座为地下1层地上17层，是预售合同附件规划方案总平面图停车位所在的位置；3.广东省佛山市三水区商品房预售许可证（编号：三房预字第2019014605号）一份，拟证明景秀南湾公馆4、5、6座为地下1层地上17层，是预售合同附件规划方案总平面图停车位所在的位置；4.首次登记确权清单一份，拟证明景秀南湾公馆1、2、3座房屋确权面积比预售合同约定的面积大；5.商品房买卖合同（预售）一份，拟证明预售合同第六页第三条约定了景秀南湾公馆1、2、3座商品房的基本情况，该商品房所在的地下室为0层；6.佛山市商品停车位（库）销售意向书一份，拟证明景秀南湾公馆第一期1、2、3座地下是没有停车位的，预售合同附件规划方案总平面图地下停车位所在的位置是在二期4-7座，项目商品停车位规划比例为1个/住宅100平方米；7.小区总平面图一份，拟证明小区总平面图图例地下车库边线明确表明地下车库是在4-7座下面，1、2、3座不在地下车库之上；8.商品房认购知情书一份，拟证明物业状况、交易条件和周边环境。针对买受人购买的商品房项目所做的广告、模型仅供参考，双方的权利义务最终以商品房买卖合同为准；9.广东省建筑施工项目安全生产标准化评定结果告知书、单位（子单位）竣工验收备案表、佛山市建设工程规划条件核实意见各一份、佛山市建设工程规划条件核实合格证核发申请表三份，拟证明涉案工程已通过竣工验收备案。被告方才公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.方才公司的营业执照一份，拟证明方才公司的经营范围包含室内装修；2.收据三份、刷卡单两份，拟证明装修款是由方才公司收取；3.室内装修委托合同一份，拟证明合同第一条约定了服务内容和价格，双方同意费用为一次性包干总价；4.首次登记确权清单一份，拟证明景秀南湾公馆1、2、3座房屋确权面积比预售合同预测面积大。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据1及景翠苑公司提交的证据5、6、7、8、9均属原件，来源、形式合法，与本案具有关联性，本院予以确认；2.原告提交的证据5、6，本院对真实性予以确认；3.景翠苑公司提交的证据1、2、3、4及方才公司提交的证据4，由相应的行政机关出具，虽原告对关联性持有异议，却未能提交反驳证据，故本院对该部分证据均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月17日，原告刘少琼与被告景翠苑公司共同签订商品房买卖合同（预售），约定由原告购买景翠苑公司开发的景秀南湾公馆3座702号房，该房预测建筑面积82.12平方米，套内面积67.28平方米；该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑总层数为17层，其中地上17层，，地下**房屋单价为每平方米7633.46元，总价款为513579元。合同第十六条第二款关于其他质量问题约定为，该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任；经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的，出卖人按照本合同约定承担保修责任；合同第十七条第三款关于保修责任的约定为，在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人100日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。同日，原告与景翠苑公司签订佛山市商品停车位（库）销售意向书，确定景秀南湾公馆商品停车位总数量为430个，第一期0个，第二期430个，第三期0个。同时，原告签订商品房认购知情书，由原告确认：在认购涉案物业之前，本人已详细阅读本物业各项资料、售楼部公示的各种文件、证书、交付标准、价格、重要提示、温馨提示、风险提示、购房流程和商品房买卖合同（包括附件）、商品房买卖合同补充协议、前期物业管理服务协议、临时管理规约范本，以及对所认购物业的状况、交易条件、周边环境进行充分的了解和确认；出卖人针对买受人所购的商品房及其所在楼宇、项目所做的广告宣传资料（如建筑规划模型、户型模型、宣传单张等），仅供买受人参考，对于楼盘销售人员、委托的中介公司口头的介绍或允诺，未以书面协议方式确定的，双方权利和义务最终以商品房买卖合同为准；商品房购房价款及装修价款，本人对价格无异议；本人及家庭成员都清楚知悉并接受该商品房的楼层、座向、建筑面积、户型、平面间隔、交付标准及价格等。另，原告与方才公司签订室内装修委托合同，由原告委托方才公司全权负责涉案房屋的装修，委托服务总包干价为123180元。合同第六条第三款约定，本合同签署后不得单独解除、终止履行，任何情况下本合同须与该房屋商品房买卖合同同时履行或解除，因原告原因导致该房屋商品房买卖合同及本合同被解除，原告应按本合同第五条约定及商品房买卖合同约定向方才公司支付违约金。上述所有合同签订后，原告共支付了购房款213579元、装修款123180元。根据佛山市自然资源局出具的首次登记确权清单显示，涉案房屋实测建筑面积为82.22平方米、实测套内面积为67.37平方米。另查明，涉案楼盘总平面图显示的地下车库边线所规划的范围包括4-7座，不包括1、2、3座。该地下车库规划线范围与商品房买卖合同附件一中的建设工程规划方案总平面图所示的规划线范围一致。本院认为，本案的争议焦点在于：一、面积差异的问题；二、、地下车库是否存在与约定不符的情形三、装修款性质，原告诉请两被告返还装修款的依据；四、房屋质量问题。针对上述争议焦点，本院作如下认定与评析：一、面积差异的问题。原告与景翠苑公司签订的商品房买卖合同（预售）约定了涉案房屋的建筑面积为82.12平方米，套内面积为67.28平方米。而根据佛山市自然资源局出具的首次登记确权清单，涉案房屋实测建筑面积为82.22平方米、实测套内面积为67.37平方米，并不存在原告所述实测面积比约定面积少3平方米的情形。故此，原告以面积差异为由主张两被告退还房款，缺乏事实依据，本院不予支持。二、、地下车库是否存在与约定不符的情形商品房买卖合同（预售）为格式合同，其中第三条第二款约定涉案楼层为17层，其中地上17层，，地下**该条款并未存在《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，也不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任或排除对方主要权利的情形，故该条款属有效条款。原告主张上述条款无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。商品房买卖合同（预售）是原告及景翠苑公司在自愿平等、协商一致的基础上签订，属当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人均具有法律约束力。原告作为具有完全民事行为能力的自然人，在涉及房屋买卖的大宗交易时，自身应尽谨慎注意义务，包括对合同内容的审查。无论是合同条款中“地下0层”的约定，还是合同附件一中建设工程规划方案总平面图所示的地下车库边线规划范围，均显示涉案房屋并不存在地下车库。原告提出景翠苑公司对外宣传时宣称涉案房屋有地下车库，但未提交相关的宣传单张等证据予以证实。基于上述理由，原告以涉案房屋无地下车库的事实与约定不符为由主张被告赔偿51357.9元，缺乏事实依据，本院不予支持。三、装修款性质，原告诉请两被告返还装修款的依据。景翠苑公司在庭审中陈述买受人在签订商品房买卖合同（预售）时，须同时签订室内装修委托合同，并不能选择只签订商品房买卖合同（预售），装修款即购房款的一部分。而室内装修委托合同中有“本合同签署后不得单独解除、终止履行，任何情况下本合同须与该房屋商品房买卖合同同时履行或解除”的条款。且原告在签订商品房买卖合同（预售）及室内装修委托合同时，主观上已经认定两被告之间存在关联关系。基于上述理由，本院认定，室内装修委托合同虽由方才公司与原告签订，但方才公司是受景翠苑公司控制且原告对此是明知的。室内装修委托合同的真实意思表示并非是对涉案房屋进行装修，而是将房屋成交总价款拆分为商品房买卖合同（预售）及室内装修委托合同两份合同签订，目的是为了规避政府相关部门的房价调控政策。景翠苑公司及方才公司之间构成显名的间接代理关系。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理”。室内装修委托合同是原告及方才公司以虚假的意思表示实施的民事行为，应为无效合同。但合同背后隐藏的真实意思表示是将涉案房屋交易总价定为买卖合同价款和装修合同价款之和，该真实意思表示没有违反法律强制性规定，为有效的民事法律行为，直接约束开发商即景翠苑公司及原告。原告所支付的装修款123180元实为房屋总价款的一部分，此为当事人的真实意思表示。既然装修款整体属房屋总价款的一部分，就不存在装修款按照建筑面积还是实际施工面积计算一说。原告认为装修款应按照实际施工面积计算而主张两被告返还装修款，缺乏事实依据，本院不予支持。四、房屋质量问题。原告提交的光盘无法显示拍摄时间，难以判断原告所述的涉案房屋的阳台栏杆存在生锈脱落的情况是何时出现的。退一步说，即使房屋存在质量问题，根据商品房买卖合同（预售）的约定，原告应首先要求景翠苑公司承担更换、修理的责任，在景翠苑公司拒绝履行保修义务也不提出书面异议后，原告可自行或委托他人维修，维修费用及维修期间造成的其他损失再主张景翠苑公司承担。本案中，原告未提交证据证实其就质量问题要求景翠苑公司承担更换及修理责任，在此情况下，原告以房屋质量问题为由迳行要求被告退还房款，缺乏合同依据与法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘少琼的诉讼请求。案件受理费2321元，由原告刘少琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陆志珊人民陪审员  林涧玉人民陪审员  刘 正二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  麦倩雯书 记 员  范楚妤