湖南省洪江人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1291民初246号原告：怀化市洪江区住房和城乡建设局，住所地怀化市洪江区幸福西路**，统一社会信用代码11431231006642231A。负责人：黄福元，系该局局长。委托诉讼代理人：杨通，男，1992年7月6日出生，汉族，住怀化市鹤城区，由怀化市洪江区住房和城乡建设局推荐。被告：陈勇刚，男，1960年10月25日出生，汉族，住洪江区。委托诉讼代理人：刘玉香（陈勇刚的妻子），女，1963年8月8日出生，汉族，住洪江区。原告怀化市洪江区住房和城乡建设局（以下简称洪江区住建局）与被告陈勇刚返还原物纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月24日公开开庭进行了审理，原告洪江区住建局的委托诉讼代理人杨通、被告陈勇刚及其委托诉讼代理人刘玉香均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪江区住建局向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈勇刚停止侵权，排除屋内妨害,交还房屋（洪江区牛头冲11号公字203号分号304号）；2、本案诉讼费用由被告陈勇刚承担。事实与理由：1993年10月15日,原洪江市房地产管理局将自己所有的洪江区牛头冲公字270号、273号、274号公房交给洪江市城建综合开发公司（以下简称城建开发公司）进行拆除,双方签订《房屋拆除偿还协议书》,约定由城建开发公司在原土地上修建商品住宅,并对原洪江市房地产管理局所有的建筑面积进行偿还,新建房屋为砖混结构,因结构等级提高,面积增多,资金短缺,后确定向被拆迁户每户集资5000元,被告及被告的父母均为集资户。城建开发公司于1993年至1994年收取了原所有租户的集资款,新建房屋于1995年8月竣工,原承租户均搬入其中居住。被告父母陈义文、柯瑶芝承租了洪江区牛头冲11号公字203号分号304号房屋,租期自1995年9月1日起算,之前收取的5000元扣除水、电设备转让费700元后,按每月51.6元抵扣房租,期间提高了房租,截止至2002年11月该4300元已全部抵扣完毕。1996年6月5日，洪江市房地产经营公司将洪江区牛头冲公字270号、273号、274号公房办理了产权登记。约2000年，洪江区牛头冲公字273号变更为洪江区牛头冲公字203号。2003年8月，洪江市房地产经营公司破产改制，其名下全部房屋由怀化市洪江区管理委员会（以下简称洪江区管委）统一处置，2005年11月27日，该方案经洪江区管委同意通过，洪江区牛头冲公字203号在此次改制后产权归属于洪江区管委。洪江市房地产经营公司清算以后，新成立了洪江区佳园房地产有限责任公司（以下简称洪江佳园公司），2005年12月30日，洪江区管委委托洪江佳园公司收取直管公房的房租。洪江区牛头冲11号公字203号分号304号房屋原承租人柯瑶芝已于2020年3月10日去世,该房屋之后无人入住,空置至今。2020年6月3日,原告向包括被告在内的柯瑶芝的两个继承人送达了腾空清理通知书,通知要求他们在2020年6月10日前自行腾空清理屋内物品,交还房屋。陈听琴已按通知要求自行清理了属于自己的物品,但被告明确表示不同意清理物品腾退房屋。原告认为被告拒不交还房屋的行为,侵害了原告的合法物权,特提起诉讼。被告陈勇刚辩称：洪江区牛头冲11号C304系集资房,原告主张产权归洪江区管委所有,在法律上不成立。柯瑶芝系洪江区牛头冲**C304的原始居住人,在1993年经房地产开发公司与住户口头协商拆迁房屋,须集资就地建房,每户交集资款5000元,当时未附加任何条件。房地产开发公司在1995年9月向住户交付钥匙及房屋时拿走了住户交纳集资款的收据。住户于1997年7月24日收到了房地使用证,证上写明五千元集资款在房租中扣除,但这并未取得住户同意,住户也未在上面签字。根据合同法规定,单方面写的合同是无效的,根据《经济适用住房管理办法》及《关于制止违规集资合作建房的通知》规定,国家允许存在特殊情况的单位或公司进行集资建房,这类房产可以办产权证书,但不能办土地证,集资款是建房费用,不可以抵扣房租,房产公司变相窃取集资人对该房屋拥有的产权,请求法院调查、追责。收到房卡后,集资户多次找开发公司及房产公司领导,但该两个公司相互推托,房产公司应对现在的结果负全责。诉争房屋到处有问题,上厕所要打伞,开发公司以及房产公司领导均回复与其无关,要求住户自己解决。若要强制退房,当时的5000元相当于现在的75000元,请法院判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对于原告提交的《房屋拆除偿还协议书》复印件、《房屋产权移交书》复印件、《牛头冲拆迁户安置户住房移交表》复印件、新房集资（抵扣房租）偿还产权移交花名册复印件各1份，该证据来源合法，内容客观真实，能证明本案诉争房屋的来源，本院予以采信；2、对于原告提交的《城镇住房情况分户普查表》复印件2份、收款收据复印件1份、证明复印件1份、收款证明1份、2003年收租记录复印件2份、2018年收租记录复印件2份，收款收据及证明被告无异议，本院予以采信，《城镇住房情况分户普查表》与庭审查明的相关事实一致，本院予以采信，收租记录系原始档案材料，本院予以采信；3、对于原告提交的幸福东路“安居工程”住宅分配公告复印件2份、（2003）怀洪民一初字第196号民事判决书复印件1份，与本案无关联，本院不予采信；4、对于原告提交的洪江区管委关于同意《洪江区房地产经营公司改制方案》的批复复印件、《洪江区房地产公司改制方案》复印件、《房屋委托管理协议》复印件各1份，该证据来源合法，内容客观真实，能证明本案的相关事实，本院予以采信；5、对于原告提交的洪江市房屋所有权证复印件、证明各1份，证据来源合法，内容客观真实，与本案存在关联性，本院予以采信；6、对于原告提交的洪管办发（2016）26号文件复印件1份，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；7、对于原告提交的告知书1份、送达回证复印件2份、送达照片复印件2份，被告认可确实有人通知其腾退其父母生前所住房屋，本院对该组证据予以采信；8、对于原告提交的《情况说明》1份，原告在此案中未主张房屋租金，与本案的处理无关联，本院不予采信；9、对于被告提交的照片6张，被告不能证明该照片拍摄的是否系本案诉争房屋，不能证明与本案的关联性，本院不予采信；10、对于被告提交的《城镇住房情况分户普查表》复印件及收款收据复印件各1份，证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信；11、对于被告提交的单位集资房产权最新政策复印件2页、合同法的相关规定资料1页，该证据系由被告在互联网搜索打印，证据来源不合法，与本案无关联，本院不予采信；12、对于被告提交的证明复印件1份，该证据不能证明被告的证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原洪江市房地产管理局原在洪江区××房××栋。1993年10月15日,原洪江市房地产管理局作为甲方与作为乙方的城建开发公司签订《房屋拆除偿还协议书》1份,协议约定:乙方在牛头冲地段修建商品住宅,需拆除甲方直管公房公字砖木结构房屋三栋,即公字270、273、274，被拆迁住户共32户,为提高原拆迁住户居住水平,实际偿还甲方建筑面积1716平方米。被告的父亲陈义文属于该32户中的其中一户。原公房于1993年被拆除,陈义文于1993年交纳了集资款5000元。洪江市房地产经营公司隶属于原洪江市房地产管理局,1995年诉争公房修建完成,城建公司向洪江市房地产经营公司移交了安置拆迁户的二室一厅住宅28套,陈义文作为拆迁户被安置在洪江区牛头冲公房-273号Ｃ2-302房屋，现该房屋地址已变更为洪江区牛头冲11号公字203号分号Ｃ304号。1996年6月5日,洪江市房地产经营公司取得了洪江区牛头冲公房-273号的房屋所有权证。1997年7月24日,陈义文取得了诉争房屋的房地使用证1本,该使用证记载承租日期为1995年9月1日,月租为51.6元,另该使用证上还记载:陈义文于1993年7月1日预交现金5000元整（无息,见市城市建设综合开发公司1997年7月17日证明）,扣除水、电设备转让费700元整,尚余4300元整,在逐年房租中抵扣租金抵扣完毕,请按时交纳房租。2005年洪江市房地产经营公司改制时确定该公司的所有房屋由洪江区管委统一处置。2016年3月28日，洪江区管委批准原告负责直管公房的管理工作。至今为止,除已经交纳的5000元集资款外,陈义文、柯瑶芝就诉争房屋未再向洪江市房地产经营公司或公房管理部门交纳任何费用,被告陈勇刚也未交纳该房屋的租金,被告称陈义文等之所以未再交费系因本案诉争房屋系集资房而非公房。陈义文分得诉争房屋后一直与其妻子柯瑶芝在该房屋内居住,陈义文于2004年去世,柯瑶芝于2020年3月10日去世。原告于2020年6月3日向包括被告在内的陈义文、柯瑶芝的继承人就本案诉争房屋送达了腾空清理告知书,该告知书记载:房屋原承租人柯瑶芝已于2020年3月10日去世,原房屋租赁关系终止,终止后由我单位统一收回管理且不再用于出租经营,请在2020年6月10日前自行腾空清理直管公房室内物品。被告至今为止一直占用该房屋,故引起本案诉讼。另查明:被告陈勇刚于1993年3月18日交纳集资款5000元,后取得了位于洪江区××号××号××号××号房屋的房地使用证。本院认为，原告的诉讼请求为要求被告停止侵权，返还房屋，本案案由应为返还原物纠纷。本案的争议焦点为诉争房屋的权属问题。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，被告以其父亲交纳了5000元集资款为由主张其父母对诉争房屋拥有产权，该主张无法律依据,洪江市房地产经营公司于1996年6月5日取得了诉争房屋的房屋所有权证,该公司于2005年破产改制后,所有房屋由洪江区管委统一处置,即诉争房屋系洪江区管委的直管公房,依法由原告进行管理。陈义文取得了诉争房屋的房地使用证，根据该使用证记载,起租日期为1995年9月1日，即陈义文从1995年9月1日合法承租了诉争房屋，与公房管理部门成立了房屋租赁合同关系,陈义文承租房屋后一直与其妻子柯瑶芝在该房屋内居住,现陈义文与柯瑶芝均已过世,原房屋租赁关系终止。原房屋租赁关系终止,被告占用诉争房屋,原告向被告送达了腾退通知,原告与被告之间就诉争房屋未建立新的租赁关系,被告占用诉争房屋系无权占有,无权占有不动产的或动产的,权利人可以请求返还原物。因此，对于原告要求被告返还诉争房屋的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条,《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，判决如下：被告陈勇刚于本判决生效后三十日腾空并返还原告怀化市洪江区住房和城乡建设局洪江区牛头冲11号公字203号分号C304号房屋。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告陈勇刚承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员  朱彩红二〇二〇年十二月四日法官助理肖红艳书记员王子晔本案适用的法律条文如下：《中华人民共和国物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。