贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初7945号原告（反诉被告）：凯里市和盛房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省凯里市凯棉路**佳和盛世******，统一社会信用代码：91522601556639061W。法定代表人：蒋宏永，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：邓成，贵州七律律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：杨泽慧，贵州七律律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡富权，男，1974年6月23日出生，汉族，住贵州省榕江县。被告：姚正满，男，1957年7月27日出生，汉族，住贵阳市观山湖区。二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：万虹余，贵州维律律师事务所律师。原告凯里市和盛房地产开发有限责任公司（以下简称和盛公司）与被告蔡富权、姚正满以及反诉原告蔡富权与反诉被告和盛公司房屋租赁合同纠纷案，本院立案后，依法普通程序，公开开庭进行了审理。庭审中，原告和盛公司申请将原列为第三人的姚正满变更列为被告参加诉讼，姚正满及被告蔡富权均表示同意，本院当庭予以准许。原告和盛公司的法定代表人蒋宏永及其委托诉讼代理人邓成，被告蔡富权、姚正满及其共同委托代理人万虹余到庭参加诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。原告和盛公司向本院提出诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2019年6月20日签订的《商铺租赁合同》;2、被告将案涉房屋恢复原状,腾空返还给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月20日，原、被告签订了商铺租赁合同,约定原告向被告出租位于凯里市凯棉路140号南区,商铺建筑面积约为1328.23平方米,租赁用途为娱乐场所。合同第六条约定,乙方进行装修施工作业时,必须服从甲方的现场管理,并且不得违反下列规定:必须严格按照甲方备案的装修方案施工;不得改变或损害主体建筑和已有的设备、设施。乙方进行装修施工之前,应当按照甲方的规定交付装修保证金,乙方违反装修管理规定的,甲方管理部门有权要求乙方停止施工、恢复原状或者重新装修,并视情况没收全部或者部分装修保证金。原告向被告交付商铺后,被告在进行装修时私自违规改变房屋主体结构,撤除了三楼楼板并擅自在三楼上加建一层房屋,违反了合同的约定和《建筑法》的规定。原告于2019年8月2日向被告送达了违规装修通知函,要求其接到此通知后立即停止违规行为并恢复原状,但被告至今仍未停止违规行为并将商铺恢复原状。综上,原、被告签订商铺租赁合同是双方真实意思表示,内容不违反法律、法规强制性规定,为有效合同。签约双方应严格按照合同规定履行各自的权利、义务。被告擅自拆除和变动房屋建筑主体结构,且在原告要求的合理期限内不予恢复原状,原告有权请求解除合同并要求被告将商铺恢复原状。现特诉至贵院,请求依法保护原告的合法权益,支持原告的诉讼请求。诉讼期间，原告申请增加诉请：判令被告赔偿原告因“佳和盛世二期商业广场天宫一号恢复原样”工程所支出的工程款2647686.16元。事实和理由:原告与贵州淇铃交通建筑工程有限公司黔东南分公司签订了《佳和盛世二期商业广场天宫一号恢复原样协议书》,约定由该建筑公司将案涉商铺恢复原样,总工程造价为2647686.16元。被告蔡富权辩称：一、被告同意解除被告与原告于2019年6月20日签订的《商铺租赁合同》。二、被告不负有将案涉房屋恢复原状的义务,原告诉请被告赔偿因恢复支付的工程款2647686.16元,没有事实和法律依据。被告与原告就租赁案涉房屋达成合意,租赁用途为娱乐场所,且被告已明确告知原告,对房屋高度的要求为13米,原告就被告的这一要求通知股东到场进行商讨,最终协商的结果是同意被告对案涉商铺进行改装,且承诺配合被告找关系验收,但要求租赁期限届满后,被告不拆除装饰装修物按现状退回房屋。得到原告允许后,被告进行设计,并将设计图纸交给原告备案，被告进场安排工人按图施工。施工至2020年1月10日,被告安排工人离场回家过年。原告在没有通知被告的情况下私自将被告在案涉商铺中的装饰装修进行拆除,已用行动表示不再履行合同,违反了双方签订的《租赁合同》,属于根本违约,而将案涉商铺恢复原样是原告违反双方的约定导致合同目的不能实现,原告应自行承担案涉房屋恢复原状的义务,所产生的费用也应由原告自行承担。综上,被告同意解除双方于2019年6月20日的《租赁合同》,合同不能实现的原因归于原告,原告应自行承担因恢复而产生的费用。被告姚正满在答辩期限内未提交书面答辩意见，庭审中口头辩称：我没有什么说的。反诉原告蔡富权提出反诉，请求判令：一、确认原、被告于2019年6月20日签订的《商铺租赁合同》属于无效合同；二、反诉被告立即退还反诉原告装修保证金84923元,第一年租金298850元;三、反诉被告赔偿违法拆除反诉原告在租赁房屋处的装修装饰损失、变卖反诉原告存放的装修建材、器材等经济损失约280万元；四、本案诉讼费用由反诉被告承担。庭审中，反诉原告蔡富权放弃第一项反诉请求，第二诉请中第一年租金298850元包含门面押金119540元、门面租金179310元。事实和理由:2019年6月20日,因反诉原告与姚正满合作经营娱乐场所,双方共同投入装修,共同与反诉被告达成一致协议,租赁反诉被告的位于凯里市凯棉路140号南区,因反诉原告租赁用于开设娱乐场所,故对房屋挑高有所要求,经反诉被告招商销售部同意反诉原告对楼顶的装修方案,并口头承诺帮助协调政府相关部门,让反诉原告的娱乐场所顺利通过验收并与反诉被告的商场同期开业经营,同年7月中下旬,反诉原告和姚正满在反诉被告多次催促之下,匆忙进场施工,后经城管部门限期整改而停工,反诉被告再三要求反诉原告和姚正满继续装修,并承诺反诉被告出面协调相关部门,以保证反诉被告商场能如期开业。2019年12月下旬,因年关将至,反诉原告暂停装修,此时反诉原告投入的装修材料和人工约合280万元,后因今年疫情影响,暂停装修,反诉原告在疫情结束前未曾到房屋现场查看,在接到贵院应诉通知后才知晓反诉被告以违规装修为由起诉,反诉原告联系反诉被告协商才知晓反诉原告投入的装修全部被反诉被告拆毁,堆积的装修建材也被运走变卖。反诉被告未征得反诉原告同意,甚至在未通知反诉原告的情况下,私自拆毁、变卖反诉原告装修和堆积的建材;反诉被告不仅欺诈反诉原告,还损害反诉原告的合法财产,为维护自身合法权益,提起反诉,望判如所请。反诉被告和盛公司在答辩期限内未提交书面答辩意见，庭审中口头辩称：反诉原告未经反诉被告的许可，擅自拆除、改建房屋，违反了双方租赁合同的约定，所以要求反诉被告退还租金和保证金以及违法建筑被拆除的损失，没有法律依据和事实依据，请求人民法院驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年6月20日，和盛公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）蔡富权签订《商铺租赁合同》，合同主要约定：“商铺坐落于凯里市凯棉路140号南区，建筑面积1328.23平方米，租赁用途娱乐场所，租期8年，2019年8月1日至2027年7月30日，从2019年8月1日开始计算租金，第一年即2019年8月1日至2020年7月30日，租金按59770元计算，年租金478160元。第一年免租期4个月。合同签订之日，乙方一次性向甲方支付合同押金119540元和租金179310元，合同到期或终止，甲方将押金退还给乙方，乙方进场装修前必须到甲方物业公司办理相关手续并缴纳装修管理费用和装修押金，乙方装修方案需报甲方审核通过后方可执行。在甲方向乙方交付商铺后160日内，乙方应当完成该商铺的装修，乙方未按时完成装修，导致该铺位不能及时开业的，应当依照合同的约定承担责任，乙方在进行装修施工作业之前，应当提前7日向甲方管理部门登记，将装修设计平面图、效果图、电路图和装修方案的具体文字说明，以及装修作业时间和现场负责人等情况提交甲方备案，经甲方书面同意后方可施工。乙方进行装修施工作业时，必须服从甲方的现场管理，并且不得违反下列规定：必须严格按照甲方备案的装修方案施工，不得改变或损害主体建筑和已有的设备、设施，承租方的装修或装修过程中需改变房屋原貌或改变主要结构时，必须先向甲方申请，得到甲方同意后方可施工，如未经同意私自施工，甲方有权提前解除合同，并要求乙方承担违约责任及赔偿损失。乙方不擅自拆改房屋构造。……”合同签订后，蔡富权即开始组织人员进场装修施工。在施工过程中，因蔡富权改变房屋主体结构，被城管部门限期整改停工。2020年1月份，和盛公司为了使涉案商铺所在的楼盘整体验收合格，在未告知蔡富权的情况下，将涉案商铺已装修的部分全部拆除，并恢复成出租给蔡富权之前的原毛坯房状态。2020年5月15日，和盛公司法定代表人蒋宏永以微信方式告知姚正满，双方为此引发纠纷。嗣后，和盛公司诉至本院，蔡富权则提起反诉。另查明，2019年12月8日，和盛公司与贵州淇铃交通建筑工程有限公司黔东南分公司签订《佳和盛世二期商业广场天宫一号恢复原样协议书》，约定由贵州淇铃交通建筑工程有限公司黔东南分公司为和盛公司将佳和盛世二期商业广场天宫一号恢复原样，工程预算造价为2647686.16元。本院认为，我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。关于涉案合同解除的问题。本案中，因本诉被告装修涉案房屋时未经许可，擅自改变涉案租赁房屋主体结构，违反了合同约定及法律法规的强制性规定，本诉原告将涉案房屋已装修部分拆除并恢复原状，导致合同已不能继续履行，符合合同解除条件，本诉原告诉请解除合同，本诉被告亦表示同意，故原告的该项诉请，本院予以支持。关于本诉原告诉请本诉被告将涉案房屋恢复原状腾空返还给原告。经查明，涉案房屋已经原告拆除装修恢复成被告承租前的状态，并由原告实际管理，故原告的该项诉请本院不予支持。关于本诉原告诉请本诉被告赔偿因恢复涉案房屋原状支出工程款2647686.16元。本诉原告擅自拆除已由本诉被告承租的房屋装修部分，并恢复原状，本诉原告未告知本诉被告，未通过合法途径解决问题，其行为存在过错，该过错行为所导致的损失应由其自行承担。故本诉原告的该项诉请本院不予支持。关于反诉原告的反诉请求是否成立，反诉原告诉请被告退还装修保证金84923元及门面押金119540元、租金179310元，并赔偿其装修损失、装修建材、器材等经济损失约280万元。首先，反诉原告的经济损失诉请不明确，且其提供的证据不足以证明其主张的事实，其依法应承担举证不能的不利后果；其次，反诉原告在装修施工过程中，未经许可擅自改变涉案房屋主体结构，违反了《贵州省物业管理条例》第九十三条第（一）项“损坏或者擅自改动建筑物的承重结构、主体结构”及第（六）项“未经主管部门批准搭建建筑物和构筑物，改变外墙面颜色或者在外墙立面开设门窗”的相关规定，且相关部门通知其停工限期整改，故反诉原告的行为违反了相关的法律法规强制性规定，存在过错，其过错行为所导致的装修损失以及租金、押金损失应由反诉原告自行承担。故反诉原告的诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除本诉原告凯里市和盛房地产开发有限责任公司与本诉被告蔡富权2019年6月20日签订的《商铺租赁合同》。二、驳回本诉原告凯里市和盛房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求。三、驳回反诉原告蔡富权的反诉请求。案件受理费36453元，反诉费16375元，由本诉原告凯里市和盛房地产开发有限责任公司负担36453元，反诉原告蔡富权负担16375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审 判 长  黄原慧人民陪审员  张 英人民陪审员  罗绍敏二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  王 宇