北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初16196号原告：张茂强，男，1970年1月15日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。被告：北京首开中晟置业有限责任公司，住所地北京市顺义区向阳西路北侧(马坡农工商联合总公司)，统一社会信用代码91110000061261861J。法定代表人：熊文利，总经理。委托诉讼代理人：滕志刚，男，1971年5月20日出生，北京首开中晟置业有限责任公司职员。被告：北京首开望京物业服务有限公司晟安分公司，住所地北京市顺义区西马坡街1号院10号楼3单元101，统一社会信用代码91110105MA005DKL90。负责人：邢振刚，总经理。委托诉讼代理人：孟月，女，1988年8月15日出生，汉族，北京首开望京物业服务有限公司晟安分公司项目副经理，住北京市顺义区。原告张茂强与被告北京首开中晟置业有限责任公司（以下简称首开中晟公司）、北京首开望京物业服务有限公司晟安分公司（以下简称晟安物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张茂强，被告首开中晟公司之委托诉讼代理人滕志刚，被告晟安物业公司之委托诉讼代理人孟月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张茂强向本院提出诉讼请求：1．被告首开中晟公司、晟安物业公司将北京市顺义区×××街2号院12号楼4层2单元401（以下简称401室）漏水和裂缝部分修好并不再出现问题（具体漏水部位为客厅北侧窗户的窗台）；将受损部位客厅东侧墙壁、主卧的东、西两面墙、次卧的东墙、南墙、主卧西面墙连到玄关西面墙恢复原状（要求更换壁纸，如不能找到相同壁纸，相似即可）；2．被告赔偿租房费6000元；3．案件受理费由被告负担。事实和理由：原告自2017年1月入住该房屋至3月份发现此房屋四面墙壁出现裂缝（有照片）面积达12平方米,与物业施工方多次寻求解决未果。延至当年8月,又出现客厅北侧窗户下墙壁30多厘米处下雨时流水(有视频)。每逢雨季,原告便提心吊胆,已经影响到了原告家庭的正常生活。2017年至2020年,三年多来原告与被告双方进行过多次沟通（对方有记录）,但至今未能得到解决。这对原告家庭的正常生活起居造成了重大的影响。故起诉至法院，请求法院判令被告解决房屋所出现的所有质量问题，维修墙面并承担所有的诉讼费用。被告首开中晟公司辩称：原告是2017年入住至今，房屋质量问题从未向我公司提出异议，对损失的扩大有责任，根据诉讼法，原告的起诉超过了三年的诉讼时效，应该驳回原告的起诉。原告起诉我公司是依据《商品房预售合同》，买受人是王**和原告，房屋的不动产权证书是上述二人，应该是共有产权，原告一人起诉有瑕疵，法院应该驳回。原告的诉讼请求没有事实根据，我公司建造的楼栋经过了竣工验收，每个单元经过了分户验收，不存在质量问题，原告经过自身的加装，加装过程中有装修行为，可能是装修造成的损失，原告我公司修复房屋没有事实及法律依据，不同意支付租房费用，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告晟安物业公司辩称：原告主张的是房屋质量问题，但是物业作为服务公司，不可能为了房屋质量问题承担责任。原告已经入住四年多，只交了2016年7月1日至2017年6月30日的物业费。我公司没有不作为，我公司物业主管和工程部人员多次去了原告家里，建设方认为是原告自身行为导致，但原告对此不予认可。我公司不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：张茂强、王**系402室房屋所有权人，王**同意由张茂强作为原告提起诉讼并主张权利，对其诉讼请求及意见均予以认可。张茂强2014年8月31日与首开中晟公司签订了《北京市商品房预售合同》，购买401室，房屋为毛坯房。合同约定出卖人自该限价商品住房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺内容承担相应的保修责任。在该限价商品住房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。首开中晟公司于2015年12月18日将401室交付张茂强，张茂强随即开始装修，2016年1月20日左右装修完毕，2016年1月23日入住房屋。2016年4月张茂强发现墙体出现裂缝，2016年6、7月份发现墙体出现裂缝并流水、漏水。张茂强称其自2016半年发现问题后即向晟安物业公司反映问题。晟安物业公司与张茂强在2015年12月18日签订了《物业管理服务协议》，同日签订了《装饰装修工程管理协议书》，2016年1月29日出具了《装修方案审批及验收情况》，验收情况为：改水电、卧室拆护栏、改组暖气移位、卫生间下水包管井，未留检查口。家中所有改动部分，如出现问题由业主自己负责，与物业无关。晟安物业公司表示有记录的第一次接待原告反映问题的时间为2017年5月，至少接待了七八次，自2017年至2019年6月均在反映，去年因为案件被驳回，所以今年没有到物业公司反映。晟安物业公司联系了施工方多次到原告家查看，施工方一直什么都没有做。考虑到原告个人与施工方沟通困难，其也提出由装修师傅给维修一下，但因涉及问题太专业，故没有维修。首开中晟公司表示晟安物业公司没有向其反映过原告家的问题。关于装修情况，张茂强称因墙很平，其没有对墙体进行任何处理直接贴的壁纸，窗户没有进行过改动，只是安装了木质窗户套，安装行为与漏水部位无关。《住宅质量保证书》记载：在保修期内，正常使用无任何更改的条件下，土建工程及水、暖、电等设备发生质量问题，由首开中晟公司按照《商品住宅工程质量保修规程》规定的范围和期限进行保修并承担所需费用。其中室内装修工程2年，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏5年。本院2020年11月10日对401室进行现场勘查。客厅情况为北窗窗台下东侧墙体可见裂缝、掉皮、墙壁纸开裂，东墙空洞下方有起鼓、裂缝、东墙中部可见自上而下贯通黑印，另见自门框往北至黑印上方有一条横行鼓起裂缝。入户门北墙电表箱附近可见自上而下黑印。主卧情况为西墙壁纸可见2m×2m面积黑印，呈方块网格状。东墙可见2．3m×2．1m面积黑印，呈方块网格状，经法院要求，张茂强用壁纸刀划开西墙一段壁纸，可见墙面起鼓、裂缝，黑印即沿裂缝方向走向。次卧情况为东墙、南墙、西墙壁纸均可见黑印，西墙上方有一横向裂缝及起鼓。卧室外走廊上墙壁情况为西墙、东墙及北墙门框上壁纸均可见黑印，以西墙为重，呈方块网格状。经本院询问，双方同意本案案由经法院查明后予以确定。上述事实，有庭审笔录、双方当事人陈述、现场勘查笔录、《北京市商品房预售合同》、《住宅质量保证书》、照片、不动产权证、《物业管理服务协议》、《装饰装修工程管理协议书》、《装修方案审批及验收情况》等证据在案佐证。本院认为：张茂强、王**与首开中晟公司签订了《北京市商品房预售合同》购买了401室房屋，王**明确同意由张茂强一人提起诉讼并接受诉讼结果，不违反法律规定，故张茂强主体适格。本案实质争议为合同履行过程中出现的房屋质量问题纠纷，故本院依职权确定案由为商品房预售合同纠纷。首开中晟公司作为出售方应向张茂强提供质量合格的房屋。但房屋自2015年12月交付张茂强使用后，在2016年即出现漏水、流水、墙体裂缝、起鼓的质量问题，张茂强及时向晟安物业公司反映问题并要求维修，晟安物业公司亦表示张茂强反映问题有记录的时间为2017年5月，并联系施工方到现场查看情况，故张茂强房屋出现质量问题的时间并未超过保修期，首开中晟公司未提交证据证实张茂强存在使用不当或自行改动造成质量问题的产生，应对房屋承担维修责任。具体维修范围以现场实际存在的质量问题为准，因张茂强家整屋墙面均铺设壁纸，首开中晟公司应尽量使用相同壁纸进行维修或使用类似壁纸以减少色差。在维修过程中，张茂强应予配合，因维修给401室造成的其他损坏，首开中晟公司应予恢复，在维修过程中首开中晟公司负责成品保护及垃圾清运。对于张茂强主张的租房损失，因维修范围较大，涉及整个房屋，必然造成张茂强一家无法在房屋内居住，本院综合考虑维修时间、租房支出市场价格等因素对租房费用酌情予以确定。原告张茂强要求晟安物业公司承担责任的依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、被告北京首开中晟置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内对北京市顺义区×××街2号院12号楼4层2单元401房屋内客厅窗台下流水、漏水的损坏部位修复至不漏水、流水并恢复墙体原状后重铺壁纸（壁纸应与原壁纸颜色、样式相一致或相近，避免较大色差）；在维修过程中北京首开中晟置业有限责任公司负责成品保护、垃圾清运，原告张茂强应配合维修工作；二、被告北京首开中晟置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内对北京市顺义区×××街2号院12号楼4层2单元401房屋内所有墙体裂缝、起鼓部位拆除、重新粉刷墙体后重铺壁纸（壁纸应与原壁纸颜色、样式相一致或相近，避免较大色差）；在维修过程中北京首开中晟置业有限责任公司负责成品保护、垃圾清运，原告张茂强应配合维修工作；三、被告北京首开中晟置业有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告张茂强租房费三千五百元；四、驳回原告张茂强的其他诉讼请求。案件受理费二十五元，由被告北京首开中晟置业有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 蕾二〇二〇年十二月十四日书记员 孙建伟