广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3661号上诉人一（原审被告一）：薛占营，男，汉族，1963年10月27日出生，公民身份号码：410************015，户籍住址：广东省惠州市惠城区****************。上诉人二（原审被告二）：吴静黎，女，汉族，1963年8月24日出生，公民身份号码：410************829，户籍住址：广东省惠州市惠城区****************。委托诉讼代理人：薛占营，男，汉族，1963年10月27日出生，公民身份号码：410************015，户籍住址：广东省惠州市惠城区****************，系上诉人二的丈夫。被上诉人（原审原告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司，住所地：广东省惠州市惠城区*********。法定代表人：徐某1。上诉人薛占营、吴静黎与被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司因物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院(2019)粤1302民初15460号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人薛占营、吴静黎上诉请求：1、依法撤销惠州市惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初15460号《民事判决书》；2、依法将本案发回原审人民法院重审或者查清事实后改判；3、本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院罔顾被上诉人于2016年2月20日才实际交付涉案房屋的事实，仅仅根据上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》（以下简称《协议》）约定，即将本案缴交物业服务费的起始日期提前确认为2015年10月9日，属于基本事实认定不清。上诉人于2014年8月27日向惠州市白鹭湖旅游实业开发公司（以下简称“白鹭湖实业公司”）购买位于惠州市惠城区*************************（以下简称“涉案房屋”），后接白鹭湖实业公司通知，定于2015年9月进行收楼。在涉案房屋交付过程中，鉴于涉案房屋存在严重质量问题、不满足《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，被上诉人工作人员未出示《商品房综合验收合格证》，被上诉人要求预缴的费用款项严重不符《协议》规定的费用标准等事实情况，在涉案房屋不满足交付的条件下，上诉人经与被上诉人协商，双方一致同意延期交付。因此，白鹭湖实业公司并未在约定期间实际向上诉人交付房屋。其次，被上诉人提交的《业主收楼验收表》、《业主文件钥匙签收清单》等两份证据清楚表明，上诉人实际接收涉案房屋钥匙及相关配套文件并收楼的时间是2016年2月20日。根据我国《物业管理条例》第四十一条关于“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，涉案房屋在2016年2月20日实际交付之前，应当由建设单位即白鹭湖实业公司向被上诉人承担物业服务费，上诉人没有缴纳义务。二、原审法院将属于普通住宅的涉案房屋错误定性为别墅，进而错误地适用物业服务费收费标准，属于事实认定错误。《民用建筑设计术语标准》（GB/T50504-2009）第3.1.3条将“别墅”定义为“带有私家花园的底层独立式住宅”，显然，涉案房屋位于四层楼房的3、4层且与相邻房屋有共同墙体、没有花园、非独立式住宅，并不属于别墅。结合《协议》第8.1.2条关于“物业管理服务费收费标准:别墅每月每平方米3.5元，住宅每月每平方米1.8元”的约定，涉案房屋物业管理服务费的缴纳标准应当为每月每平方米1.8元，原审法院关于收费标准的认定显然存在事实认定错误。三、原审法院以涉案房屋所在小区其他业主的缴费标准来认定上诉人的物业管理服务费的缴纳标准，完全不顾双方《协议》之明确约定，有悖合同当事人意思自治原则。并且，原审法院忽视不同合同之间的个案差异性，并不公平合理，存在法律适用错误。综上所述，原审判决罔顾重要客观事实、错误适用有关法律规定，作出事实认定、法律适用均有错误的判决，明显有失公平公正。上诉人为维护自身合法财产权利、诉讼权利，根据《民事诉讼法》第一百七十条之规定，特向人民法院提起上诉，请求人民法院依法撤销原审判决，在查清客观事实的基础上依法改判，并判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司未向本院提交书面答辩意见。雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司向一审法院起诉请求：1、判令被告按每月846元的标准向原告支付物业管理费至本案判决生效之日止。（2015年10月9日至2019年7月31日），应付物业管理费为人民币38698元。2、判令被告自逾期付款之日起至全部欠费付清之日止，按每日千分之一的标准支付逾期付款滞纳金。暂计至2019年7月30日，滞纳金金额为人民币27048.8元。3、判令被告承担本案诉讼费及公告费。一审法院认定事实：两被告向惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司（以下简称“白鹭湖实业公司”）购买了雅居乐白鹭湖东岸76栋306号房（以下简称“涉案房产”），该房建筑面积为241.64平方米，涉案房产于2012年6月29日完成竣工验收备案后，白鹭湖实业公司于2015年8月20日向两被告寄出《雅居乐白鹭湖收楼通知书》，通知两被告于2015年9月8日至2015年10月8日前来物业管理公司办理收楼手续。原、被告双方于2014年8月27日签订了一份《前期物业服务协议》，其中约定：由原告向两被告收取物业管理费，按两被告签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积（含公共部位与共用房屋分摊）计付，实测建筑面积与约定建筑面积有差异的，以实测建筑面积为准，自两被告向原告提供或原告自行取得相关证明文件的下一个月起调整物业管理费，别墅每月每平方米3.5元，住宅每月每平方米1.8元，自该房的开发商发出的《物业交付使用通知书》中约定的交楼时间之日起计收物业管理费；每月10日前收取当月物业管理费，原告每月11日起征收滞纳金，两被告应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业管理费的千分之一计付滞纳金。两被告于2016年2月20日办理了收楼手续后，并未向原告支付物业管理费，自2015年10月9日便开始拖欠至今，原告曾向两被告寄送《律师函》，但两被告至今仍未支付该费用，现原告于2019年8月26日诉至本院，请求判如所请。另查一，雅居乐白鹭湖东岸小区内与涉案房产同类型的房产有上百套，其他业主均以每月每平方米3.5元的标准向原告缴交物业管理费。另查二，原告的名称原为中山市**乐物业管理服务有限公司惠州分公司，于2018年3月26日变更为现在的名称。一审法院认为,原、被告经协商一致、以平等自愿的原则于2014年8月27日签订的《前期物业服务协议》，是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，该协议合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。原告向两被告提供了相应的物业服务，两被告应当按约定支付物业管理费。涉案房产已完成竣工验收备案，具备交付条件，至于两被告所提出的房屋质量问题，非原告提供物业服务所导致，亦非原告提供物业服务的范围，而属于涉案房产开发商白鹭湖实业公司的义务，与本案不属同一法律关系。关于物业管理费的收费标准，《前期物业服务协议》中虽无明确约定涉案房产属于别墅，但对于该小区同类房产的物业管理费，原告均是按每月每平方米3.5元的标准向业主收取的，那么，原告按该标准收取涉案房产的物业管理费也无不当，且涉案房产不同于普通住宅，涉案房产的物业管理费的收费标准高于普通住宅的物业管理费的收费标准也是合理的。两被告无正当理由拒不交纳物业管理费，其行为明显违约，原告诉求两被告支付拖欠的物业管理费及其滞纳金，有事实和法律依据，应予支持。但是，对于滞纳金，双方约定的标准过高，应按月利率2%来计算。综上，原告的诉求有事实和法律依据，其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：一、被告薛占营、吴静黎应于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司支付拖欠的物业管理费人民币38698元及其滞纳金（滞纳金以每月拖欠的物业管理费为基数，按月利率2%自每月的11日起计至拖欠的全部物业管理费付清之日止）。二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1418元，由被告薛占营、吴静黎负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。另查明，2016年2月20日，薛占营在《业主收楼验收表》签名，上载有“同意物业管理费从2016年2月20日开始计收”，上诉人薛占营、经办人黄伟分别在业主签名处和经办人签名处签字确认；同日，薛占营、吴静黎在《业主文件钥匙签收清单》上签名。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：物业管理费的起算时间及计算标准问题。对此分析如下：第一，根据双方于2016年2月20日签订的《业主收楼验收表》显示“同意物业管理费从2016年2月20日开始计收”，同日，薛占营、吴静黎在《业主文件钥匙签收单》上签名，应认定交房日期为2016年2月20日，一审法院认定从2015年10月9日开始计算物业费不当，本院予以纠正。第二，对于物业费收取标准问题，涉案房屋属于“联排”，相对于普通高层住宅物业服务成本相对较高，结合涉案小区同类型房屋物业费收费标准，涉案房屋物业费比照别墅类型确定并无不当。故物业费应从2016年2月20日起计算，截至2019年7月31日，按每月846元计算，金额为34968元。综上所述，上诉人薛占营、吴静黎的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠城区人民法院(2019)粤1302民初15460号民事判决第二项。二、变更广东省惠州市惠城区人民法院(2019)粤1302民初15460号民事判决第一项：薛占营、吴静黎应于本判决生效之日起五日内向雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司支付拖欠的物业管理费人民币34968元及其滞纳金（滞纳金以每月拖欠的物业管理费为基数，按月利率2%自每月的11日起计至拖欠的全部物业管理费付清之日止）。三、驳回薛占营、吴静黎的其他诉讼请求。一审案件受理费1418元，由薛占营、吴静黎负担。二审受理费用1418元，由上诉人薛占营、吴静黎负担。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月二十八日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧