广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0323民初1574号 原告:尹双玲，女，1985年12月18日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人:卢自聪，广西君健律师事务所律师。 被告：李运兵，男，1975年9月27日生，汉族，住广西壮族自治区荔浦县。 被告：蔡敏，女，1976年7月16日生，瑶族，住广西壮族自治区荔浦县。 二被告共同委托诉讼代理人：莫秋菊，广西华桂律师事务所律师。 第三人:桂林市阖泰置业有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区建干路**华郡小区****房商铺。统一社会信用代码：91450305MA5N6LW949。 法定代表人:黄城。 原告尹双玲诉被告李运兵、蔡敏、第三人桂林市阖泰置业有限公司（以下简称阖泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，依法适用简易程序，由审判员赵桂春独任审判，公开开庭进行了审理。原告尹双玲及委托诉讼代理人卢自聪，二被告共同委托诉讼代理人莫秋菊及第三人法定代表人黄城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告尹双玲诉向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告、二被告及第三人于2020年3月1日签订的《房地产买卖合同》；二、判令二被告双倍返还定金共计人民币（以下币种同）4万元；三、判令二被告承担原告因提起本案诉讼产生的律师费3500元；四、判令二被告承担本案诉讼费。事实与理由：2020年3月1日，原告与二被告在第三人居间下，三方签订《房地产买卖合同》，约定：原告（乙方）购买被告（甲方）名下位于灵川县房屋，总价款55万元；乙方应于2020年3月1日支付定金2万元，于30日内支付第一期购房款14.5万元（含上述2万元定金）；甲方应于本协议签订之日起30日内还清贷款（贷款金额28万元）并办理注销抵押登记手续；双方同意在2020年4月1日前共同办理房屋权属转移登记。合同签订当日，原告即支付了2万元定金，二被告出具《收据》予以确认。合同签订30日前后，原告已经筹集好款项12.5万元，但被告却要求原告再支付剩余购房款用于偿还抵押贷款，以致各方发生争议且搁置至今，同时被告还多次扬言要终止合同且不予退还2万元定金；经原告后续了解，案涉房屋已被二被告另行处置出卖。原告认为，根据合同约定，办理注销抵押登记、筹集解押款的责任在二被告，但二被告却擅自违约导致合同目的无法实现，为保护原告的合法利益不受侵犯，故诉至法院。 原告就其诉讼主张向本院提交了以下证据： 一、《房地产买卖合同》，证明：1.原告、二被告及第三人于2020年3月1日签订有《房地产买卖合同》；2.合同第一条第一款约定了涉案房屋的具体信息；第七款约定了甲方承诺于本协议签订之日起30日内还清28万元贷款，办妥注销抵押登记手续；3.第二条第一款乙方应于2020年3月1日支付定金2万元；第四款约定乙方于30日内支付14.5万元（含2万元定金）作为首付款，乙方采取银行贷款方式支付；4.第三条第一款约定双方同意在2020年4月1日前办理转移登记手续；5.第七条约定了根本违约行为及责任； 二、转账截图、收据，证明原告依约向被告支付了2万元定金，被告出具《收据》予以确认； 三、支付宝截图，证明原告能够依约履行付款义务； 四、民事诉讼委托代理合同、转账凭证、增值税普通发票，证明原告为提起本次诉讼支出合理律师费3500元，按照合同约定该支出应当由违约一方即被告承担； 五、房地产权登记信息，证明被告于2020年4月24日将案涉房屋擅自出售给案外人，同时证明其交易时间与案涉合同履行期限接近，构成根本违约； 六、微信群聊截图，证明原告已经依约履行了合同义务，但被告不按照合同约定垫资借款办理撤押，最终因被告单方面原因导致交易失败。 被告李运兵、蔡敏辩称，被告与第三人联系时，明确向第三人表示过，被告因为手头上没有钱，而且资金周转也急需用钱，急着把房子卖掉，所以低价出售，首付款必须保证足额支付银行的贷款用于解押，当时第三人明确表示同意。第三人跟被告联系时，说原告愿意一次性出资28万元首付款给被告用于解押房屋，并在3月1日给被告发送了拟好的《房地产买卖合同》，其中第二条第四项内容明确为：第一期购房款项乙方于30日内自行支付28万元给甲方，于是被告就同意与原告签订这份《房地产买卖合同》。哪知，实际签订合同时，该合同的第二条第四项内容改为：第一期购房款项乙方于30日内自行支付14.5万元给甲方，第二期购房款项乙方于30日内通过理房通支付11.5万元给甲方。当时被告并没有在意，毕竟第三人提供的合同内容太多，根本看不过来，而且第三人跟被告说这是第三人负责垫付的，与被告没有关系，反正不需要被告出资解押，所以被告就等到3月30日那天收到28万元首付款用于偿还银行贷款解押。签订合同后，第三人先是跟被告说，让被告去跟垫资方签订《借款协议》，被告肯定是不同意的。到3月28日时，第三人又跟被告说，合同不变，第三人与原告去借钱解押，让被告承担部分利息，被告也不同意。被告认为，第三人不按照合同的约定提供居间服务，没有向原告说清楚首付款的支付和垫资的情况，导致履行合同出现不同的理解，引发双方纠纷，第三人存在明显过错，应该承担主要责任，被告不承担任何责任。而按照原告与被告的口头约定及微信确认，首付款及定金是16.5万元，加上垫资的11.5万元，整数28万元用于偿还银行贷款，从第三人的聊天记录也可以发现原告筹集首付款十分困难，截至合同履行期原告还没有筹够16.5万元。而垫资的11.5万元，是由原告通过理房通支付给被告的，无需被告的配合。按照口头约定及微信聊天，垫资的11.5万元第三人也愿意与原告共同借款支付给被告，但实际履行过程中，原告与第三人并没有筹备11.5万元的资金给被告用于偿还银行贷款。综上所述，原告诉称的事实不符合客观实际，原告违约在先。被告要求原告支付剩余购房款用于偿还抵押贷款，是被告签订合同前和签订合同时明确的意思表示，也符合合同的约定，原告的误解在于第三人没有履行合同解释的义务，与被告无关，其损失应为第三人承担。因第三人的原因，导致原告、被告在履行合同过程中，对于首付垫资款的问题理解发生分歧，最终导致原告、被告无法继续履行合同，原告也用实际行动表示不再履行支付义务，符合法定解除的条件，根据合同法第九十四条规定，被告于3月30日通过微信方式将解除该合同的意思表示送达至原告时，该合同便已解除。原告在诉讼中也认可被告多次向原告“扬言终止合同”，证明原告已收到被告解除合同的表意，该合同早已解除。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 二被告就其诉讼主张向本院提交了以下证据： 一、被告与第三人单独的微信聊天记录，证明：1.签订《房地产买卖合同》前，被告与第三人明确双方签订合同的内容是：由原告首付款28万给被告方，其中11.5万元是第三人帮原告垫支给被告解押的资金，说明首付款被告应拿到28万元后才用于解押，并不是被告自行筹集资金进行解押再收取28万首付款；2.第三人将拟签订的《房地产买卖合同》通过微信发给被告，其中第二条第四项内容明确为：第一期购房款项乙方于30日内自行支付28万元给甲方，说明被告的目的就是拿到首付款28万后偿还贷款再进行解押；3.签订《房地产买卖合同》后，第三人跟被告沟通，原告也没有什么钱，预计最多还能给出13万，这13万不含2万定金。至3月28日，第三人跟被告说，第三人和原告去借钱解押，合同没有变(即按照合同约定，就是原告出资以及第三人垫资共计应支付28万首付款给被告方去解押)，就是让被告承担一些利息，让被告作出一点点让步； 二、原告、被告、第三人、垫资人四方的群聊天记录，证明：1.3月25日，四方还在商量解押出资和费用承担的问题，说明第三人对于合同约定的实际内容并没有明确讲清楚给各方听。从聊天看来，原告、被告、第三人都认可首付款及定金16.5万，银行尚未解押款28.8万，部分首付款由中介垫资；2.3月30日，原告准备的首付款只有12.5万，原告还表示需看到解押后的房产证才会转钱。因第三人没有把《房地产买卖合同》中的首付款支付及垫资问题向原告、垫资方说明清楚，导致垫资方误认为剩余解押首付款是由被告负责借款垫资，原告则误认为是被告解押后才支付首付款，导致3月30日当天，双方用实际行动表示无法协商，也无法继续履行合同，该合同依法解除； 三、《房地产买卖合同》，证明3月1日签订正式《房地产买卖合同》前，第三人通过微信方式发送该合同版本给被告，该合同第二条第四项内容明确为：第一期购房款项乙方于30日内自行支付28万元给甲方，说明被告与第三人约定的内容很清楚，原告的首付款就是用于偿还银行的贷款、用于解押的，并不是被告方自行筹资解押后，原告才支付首付款； 四、蒋碧英证人证言，证明蒋碧英受二被告委托，全权代理卖房事宜，系蒋碧英与第三人、原告等全程沟通，二被告陈述的事实以及相关的聊天记录属实。 第三人阖泰公司述称，《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，应当履行，第三人已经向原、被告双方详细阐明房屋买卖流程并促使双方达成房屋购买意向、基本条款，进行了居间服务。《房地产买卖合同》签订后，原告向被告支付定金2万元。第三人多次与被告沟通均未果，导致本案诉讼。第三人尚未收取居间代理费。诉讼请求与第三人无关。 第三人阖泰公司对其辩称在举证期限内未提供证据。 经双方质证，原告对二被告证据一的真实性认为无法核实，不予认可，且应以签订的合同为准，即解押款由被告负责；对被告证据二的真实性认可，对证明目的不予认可，认为双方协商出资及费用的承担不代表对原有合同的变更，只是出于解决问题的角度进行沟通，解押款仍由被告负责；对被告证据三的三性及证明目的均不予认可，认为应以正式签订的合同为准。 二被告对原告证据一的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为合同第二条第四款已经说明首付款并不是14.5万元，而是28万元；合同第五条约定在收到全部款项后进行变更登记，但被告在原告逾期履行合同当时就要求解除合同，并多次告知原告及第三人解除合同的意图，所以本案合同已解除，被告没有根本违约；对原告证据二的三性无异议；对原告证据三的真实性无异议，证明内容有异议，不能证明原告有支付首付款的能力，本案首付款是28万元，不是14.5万元；对原告证据四的真实性、合法性无异议，但与本案无关；对原告证据五三性无异议，转卖时间是4月24日，距离原告根本违约已经超过15天；对原告证据六真实性无异议，证明内容有异议，认为原告准备的首付款只有12.5万元，也证明第三人没有将合同条款向原告、被告解释清楚，导致双方对首付款等问题存在争议。 第三人对原告的证据无异议；对被告证据，认为合同的本意是原告只能首付14.5万元（含2万元定金），然后垫资11.5万元，还有27万元走银行贷款。到银行面签时，银行同意贷款44万元，原告只支付11万元，但贷款需要等交易完成才能放款。所以28万元解押款，由原告支付11万元，剩余17万元由垫资公司垫付，应当由被告与垫资公司签订借款合同，并不是由原告筹集28万元解押。因被告不肯与垫资公司签订借款合同，导致没有垫资成功，第三人认为被告的违约责任大一些，应承担违约责任。 上述证据本院认证如下：二被告所举证据三的《房地产买卖合同》，与三方正式签订的《房地产买卖合同》的有出入，应以正式签订的合同为准，故本院对其合法性及关联性不予采信；原告、二被告所举其他证据符合民事证据规则关于证据真实性、合法性、关联性的规定，本院依法予以采信，作为本案定案证据。 本院经审理认定事实如下：2020年3月1日，原告尹双玲（乙方、买受人）、被告蔡敏、李运兵（甲方、出卖人）、第三人阖泰公司（丙方、居间人）共同签订《房地产买卖合同》，合同约定包括但不限于以下内容：第一条，甲方蔡敏、李运兵出售其二人共有的位于灵川县房屋，建筑面积104.55平方米，该房屋处于抵押状态，甲方承诺于本协议签订之日起30日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续，抵押金额28万元；第二条，房屋成交价格为55万元，乙方于2020年3月1日签约当天向甲方支付购房定金2万元并可转为房款，于30日内向甲方自行支付第一期购房款14.5万元，于30日向甲方通过理房通支付第二期购房款11.5万元，于90日向甲方通过银行三方托管支付27万元；第三条，甲乙双方同意在2020年4月1日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；第七条，违约责任：（一）甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；（二）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：…4.在签订本合同后，拒绝将该房屋出售乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5.将该房屋出售该第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；（三）乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：…3.在本合同签订后，拒绝购买该房屋的；4.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金……（四）…若进入司法程序，因诉讼所产生的费用由违约方承担。《房地产买卖合同》签订当日，原告向被告支付定金2万元。后因首付款数额、解押款承担、垫资方式等问题三方发生争议，致使在3月30日前，甲方（即被告）未解押涉案房产，乙方（即原告）未支付首付款，亦未形成书面的补充协议或口头的一致意见变更原合同内容，亦未书面解除合同。2020年4月24日，被告在未告知原告及第三人的情况下，将涉案房产出卖并过户给案外人。原告遂诉至本院。被告在举证期限内提出管辖异议，本院于2020年8月10日裁定驳回被告的管辖异议。被告不服该裁定，提起上诉。桂林市中级人民法院于2020年11月11日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院继续审理本案。 本院认为，原告、二被告及第三人于2020年3月1日签订的《房地产买卖合同》属各方当事人的真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当遵照合同约定履行各自的义务。该合同约定甲方（即被告）应于2020年3月30日前办妥涉案房产的注销抵押登记手续，乙方（即原告）应于2020年3月30日前分两期支付首付款共计26万元。对于上述约定，一方履行义务不以对方履行义务为前提，双方应分别履行合同约定的义务，在双方对此未形成书面的补充协议或口头的一致意见变更原合同内容的情况下，原合同视为未变更，双方均拒绝履行的，双方均构成违约。原告主张应于2020年3月30日前支付的首付款只是12.5万元与合同载明的条款不符，且未予支付，故本院对其主张不予采信。被告主张应先取得原告首付款28万元用于清偿此前的贷款，然后才能进行涉案房产解押，也与合同载明的条款不符，故本院对其主张亦不予采信。由于涉案房产现已由被告转卖给案外人并办理了过户手续，以其行为表明不再履行主要债务，故涉案合同不具备继续履行的条件，应予解除。被告主张其已声明解除合同，涉案合同已于2020年3月30日解除，不符合合同解除的形式和条件，本院不予采信。解除涉案合同的同时，原告请求适用定金罚则进行处理，具备法律依据和合同依据。但由于双方违约，原告请求双倍返还定金有违公平原则，本院不予支持，故酌定由被告退还原告定金2万元。涉案合同虽约定因诉讼所产生的费用由违约方承担，但原告既已选择适用定金罚则，故本院对其适用违约责任条款判令被告承担律师费的请求不予支持。被告主张原告及第三人违约，但未提出反诉请求，且原告未请求第三人承担相应的合同责任，故本院对第三人是否构成违约不予认定，第三人不承担本案相应的合同责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第二项、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下： 一、解除原告尹双玲与被告李运兵、蔡敏、第三人桂林市阖泰置业有限公司于2020年3月1日签订的《房地产买卖合同》； 二、被告李运兵、蔡敏返还原告尹双玲定金2万元； 三、驳回原告尹双玲的其他诉讼请求。 案件受理费800元，减半收取计400元，由原告尹双玲负担200元（已交纳），由被告李运兵、蔡敏负担200元。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生效力之日起十日内履行完毕。如义务人未按本判决规定的期限履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费800元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 赵桂春 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 林 锋 书 记 员 袁 泉 附本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十五条【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金， 第一百一十六条【违约金与定金的选择】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。