湖北省武穴市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1182民初3184号原告：周清年，男，1956年11月8日出生，汉族，住湖北省武穴市。被告：戚铭言，男，1970年12月14日出生，汉族，住湖北省武穴市。委托诉讼代理人：张增国，男，武穴市武穴法律服务所法律工作者。特别授权。被告：卢启桂，男，1952年8月3日出生，汉族，住武穴市，原告周清年诉被告戚铭言、卢启桂债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年11月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理，原告周清年与被告戚铭言及其委托诉讼代理人张增国、被告卢启桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周清年向本院提出诉讼请求：1、依法撤销戚铭言与卢启桂签订的《商业门面和商住房购销合同》；2、案件受理费由戚铭言、卢启桂负担。事实与理由：2007年，戚铭言向周清年借款41.45万元用于开发香苑大厦，借款后，戚铭言一直没有还款。2007年11月，戚铭言以其开发的香苑大厦402室、404室、602室商品房抵债给周清年偿还其借款41.45万元。2007年11月15日，周清年与戚铭言就香苑大厦402室、404室、602室商品房签订了商品房买卖合同，戚铭言协助周清年办理了商品房买卖合同预售备案登记，戚铭言向武穴市房产局出具了香苑大厦402室、404室、602室三套商品房购房款已交清，同意办理产权手续的证明，另借条注明了此款抵购房款，戚铭言交涉案的404室商品房的钥匙交给了周清年，香苑大厦404室商品房周清年不但已占有使用，而且涉案房屋水电已安装，房屋已装修并放了周清年有家具。周清年与戚铭言之间的以债抵房协议合法有效。周清年依法取得了涉案的404室商品房的所有权后，戚铭言没有向周清年偿还一分钱，故香苑大厦404室商品房依法应归周清年所有。在刘平东与戚铭言民间借贷执行一案中，刘平东向法院申请执行查封戚铭言名下香苑大厦404室、602室商品房，刘平东特别授权卢启桂与戚铭言达成执行和解协议，刘平东特别授权卢启桂向法院申请解除对戚铭言名下香苑大厦404室商品房的查封，本院于2020年5月23日依法作出的（2020）鄂1182执异500号之一执行裁定书，裁定解除对香苑大厦404室商品房的查封。2020年5月26日，戚铭言将香苑大厦404室商品房再次非法出卖给卢启桂，戚铭言与卢启桂签订了香苑大厦404室商品房《商业门面和商住房购销合同》，该合同约定了香苑大厦404室商品房面积139.82平方米，每平方米2300元，房屋总价值32万元。但合同没有约定购房款支付的条款，戚铭言将涉案的404室商品房再次非法出卖约卢启桂，严重损害了周清年的合法权益。综上所述，戚铭言将香苑大厦404室商品房以债抵房给周清年后，又将其再次非法出卖约卢启桂，戚铭言为了逃避巨额债务恶意转移房产，已严重损害了周清年的合法权益，根据合同法第七十四条规定，戚铭言与卢启桂签订的《商业门面和商住房购销合同》应依法撤销，故周清年提起诉讼。被告戚铭言辩称：一、周清年作为本案的原告主体不适格。理由是：黄冈市中级人民法院（2019）鄂11民终3080号民事判决书确认，周清年和戚铭言出具的承诺书、三份商品房买卖合同及商品房预售登记凭证等，戚铭言以房产为借贷提供担保的意思表示明确，故双方并非商品房买卖合同关系，且戚铭言向周清年为借贷提供的担保未依法办理抵押登记，根据担保法第四十一条规定，周清年与戚铭言的担保合同未生效，周清年对戚铭言提供担保的房产不享有担保物权；二、刘平东与戚铭言民间借贷纠纷一案，经本院主持调解，刘平东与戚铭言达成和解协议，戚铭言用香苑大厦404室房屋抵偿刘平东的借款，约定由戚铭言协助刘平东将房屋过户登记在卢启桂的名下。并非戚铭言将404室商品房直接出卖给卢启桂，请求驳回周清年的起诉。被告卢启桂辩称:卢启桂从刘平东手上购买涉案的香苑大厦404室商品房，交纳了购房款32万元，并办理了不动产登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告周清年提交的证据三中的证明，被告戚铭言、卢启桂有异议，而证人未到庭作证，对证明不予采信。证据三中的购买装修材料凭证，不能单独证明装修材料用于涉案的香苑大厦404室商品房，不予采信；证据四原告周清年的通话录音，不能确认对方通话人的身份，不予采信；证据五中的《商业门面和商住房购销合同》，不能单独证明被告戚铭言逃避巨额债务，恶意转移房产，不予采信。证据五中的证明，被告戚铭言、卢启桂有异议，而证人未到庭作证，对证明不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：戚铭言以武穴市兴业房地产开发有限公司名义开发香苑大厦，因需要资金周转向周清年借款。2007年11月13日，周清年向戚铭言出具承诺：“本人承诺戚铭言向我借款资金周转，现在房产部门办理登记手续暂作为借款抵押担保，具体金额以借条为准，另外本人承诺在2008年5月30日之前戚铭言与所签订的香苑大厦叁套房屋抵押借款合同，本人只能在2008年5月30日后在戚铭言没有还清我的本金及利息后才有权作价出售此叁套房屋收回本金及利息。”2007年11月15日，戚铭言与周清年就香苑大厦402室、404室、602室商品房签订了三份《商品房买卖合同》，并向周清年出具了房款已收清、同意办理产权一切手续的证明。2007年11月22日，办理了402室、404室、602室商品房预售登记备案。2015年1月20日，戚铭言办理了香苑大厦的房屋所有权证（产权证号：武穴市房权证武办字第**），香苑大厦系戚铭言单独所有。本院在执行刘平东与戚铭言民间借贷纠纷一案中，因戚铭言未履行（2016）鄂特15号确认决定书确定的义务，本院于2020年5月18日作出（2020）鄂1182执500号执行裁定书，裁定查封戚铭言所有的位于武穴市××大道南××大厦××室、××室商品房。在执行过程中，刘平东与戚铭言达成如下协议：“申请执行人刘平东与被执行人戚铭言民间借贷纠纷一案，（2016）鄂特15号确认决定书已发生法律效力，被执行人戚铭言应向申请执行人刘平东返还借款80万元，本案在执行过程中，当事人自愿达成和解协议如下：一、被执行人戚铭言同意将香苑大厦404室房屋（面积139.88平方米，价款55.20万元）、606室房屋（面积83.61平方米，价款33万元）销售给申请执行人刘平东，刘平东向被执行人戚铭言补交购房款31416元；三、申请执行人刘平东同意将香苑大厦606室房屋登记在周格容名下，将404室房屋登记在卢启桂名下；四、过户费由周格容、卢启桂承担；……六、被执行人戚铭言协助办理房屋过户手续；七、申请执行人刘平东同意结案。”2020年5月22日，本院作出（2020）鄂1182执500号之一执行裁定书，裁定解除对香苑大厦404室商品房的查封。2020年5月26日，戚铭言为协助刘平东将404室商品房登记到卢启桂名下，戚铭言为甲方与卢启桂为乙方签订《商业门面和商住房购销合同》，约定：“一、乙方购买甲方香苑大厦404室，总建筑面积139.88平方米，每平方米单价2300元，合计金额320000元；二、房屋产权证由甲方统一办理，税费由乙方负责，水、电开户由甲方统一办理，税费乙方负责。”2020年5月27日，刘平东向本院出具结案证明。2020年6月2日，戚铭言协助刘平东将香苑大厦404室商品房登记在卢启桂名下，办理了不动产权证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。2015年1月20日，被告戚铭言办理了香苑大厦的房屋所有权证，香苑大厦归被告戚铭言单独所有。本院在执行刘平东与戚铭言民间借贷纠纷一案中，因被告戚铭言未履行生效法律文书确定的义务，本院于2020年5月18日作出（2020）鄂1182执500号执行裁定书，裁定查封被告戚铭言所有的香苑大厦404室、606室商品房。在执行过程中，刘平东与被告戚铭言达成和解协议，被告戚铭言将香苑大厦404室房屋作价55.20万元抵偿刘平东的借款，和解协议同时约定由被告戚铭言将香苑大厦404室房屋协助过户登记在被告卢启桂的名下。从上述事实可以认定，被告戚铭言并非将404室商品房直接出卖给被告卢启桂。虽然被告戚铭言为协助刘平东将404室商品房过户登记在被告卢启桂名下，与被告卢启桂签订《商业门面和商住房购销合同》，合同价格达不到交易时市场交易价百分之七十，但不能改变被告戚铭言将404室商品房抵偿刘平东借款的事实，对原告周清年针对被告戚铭言与卢启桂签订的《商业门面和商住房购销合同》提起的撤销权请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告周清年的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告周清年负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审判员  金清强二〇二〇年十二月十六日书记员  陈 立