山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3693号上诉人（原审原告）：赵兴科，男，1966年9月19日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：林明，北京炜衡（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨工业大学（威海），住所地山东省威海市文化西路2号。法定代表人：徐晓飞，校长。委托诉讼代理人：张鹏、孙金欢，山东健华律师事务所律师。上诉人赵兴科因与被上诉人哈尔滨工业大学（威海）（以下简称“哈工大”）返还原物纠纷一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院(2020)鲁1091民初2366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵兴科上诉请求：撤销一审判决，改判为哈工大返还坐落于文化西路-2-3号-201号的房屋。事实和理由：1.一审法院认定“《哈尔滨工业大学威海分校向职工分房及出售公有住房实施办法》应是住房买卖合同约定的一部分”错误。虽然哈工大提交的1997年8月18日签订的《哈尔滨工业大学威海分校向职工出售公有住房协议书》第三条将“公有住房实施办法”纳入到协议当中，但是该协议“购房人”落款处并非由赵兴科亲笔签字，赵兴科自始至终并不知道该协议的存在，也无从知晓协议内容，因此上述协议对赵兴科没有法律约束力。赵兴科1997年7月18日与哈工大签订并由山东省威海公证处于1997年9月10日予以公证的第一套房产《住房买卖契约》，以及1999年8月24日签订案涉房产的《住房买卖契约》均未将“公有住房实施办法”吸收为合同条款，第一套房产《住房买卖契约》与案涉房产《住房买卖契约》之间没有关联性。针对案涉房产而言，赵兴科与哈工大应当履行的是1999年8月24日签订的《住房买卖契约》，而该契约中并没有约定赵兴科离职之后必须将案涉房产出售给哈工大，因此一审法院事实认定错误。2.哈工大利用强势地位回购房产，赵兴科将案涉房产交付给哈工大显属无奈之举，双方的房屋回购因缺乏真实意思表示而导致合同未成立。从交易背景来看，赵兴科之所以将案涉房产出售给哈工大，是因为当时赵兴科欲从哈工大调离档案，但是哈工大以“不退回案涉房屋就不予办理调离手续为由”强行从赵兴科手中回购房产，赵兴科为了尽快调离档案，无奈将房产退售给哈工大，因此双方的交易行为并非是在平等、自愿、协商一致的基础上达成的，缺乏真实意思表示。从交易价格来看，案涉房产当时市值6000元/平方米左右，而哈工大利用强势地位欲以1200元/平方米的价格从赵兴科回购，赵兴科并未同意。哈工大承诺将房屋回购事宜上报学校职工福利委员会后补齐差价，但是截止赵兴科起诉之日，哈工大也未将学校福利委员会的会议决定向赵兴科送达，因此双方未就房产回购价格达成一致。从合同形式来看，正是由于赵兴科与哈工大未就房产回购价格达成一致，所以一直未签订正式的房屋买卖协议。因此赵兴科与哈工大就案涉房产回购事宜，并未就价格达成一致的情况下，双方的房屋买卖协议不成立，哈工大应当返还房产。哈工大辩称，1.即使赵兴科不知晓《哈尔滨工业大学威海分校向职工分房及出售公有住房实施办法》的内容及未在1997年8月18日的《哈尔滨工业大学威海分校向职工出售公有住房协议书》中亲笔签字，2016年7月14日赵兴科收到房款时，双方的房屋回购合同实际上已履行完毕；2.案涉房屋项下的土地性质为教育划拨地，依据现行法律规定，禁止房屋在市场上自有流转，故哈工大回购房屋不适用市场价格。赵兴科向一审法院起诉请求：哈工大将坐落于文化西路-2-3号-201室房屋腾空并返还赵兴科。一审法院认定事实：赵兴科于1993年起任职于哈工大。1997年7月18日，赵兴科通过房改形式以17645.13元的价格购买了位于威海火炬高技术产业开发区房屋，该房屋建筑面为65.3平方米，原为坐落于哈工大学校内的公有住房，双方签订了《住房买卖契约》。后因赵兴科的资格达到一定标准，住房可以小面积调到大面积。1999年8月，赵兴科通过房改形式以26919.42元的价格以小换大购买了位于威海火炬高技术产业开发区房屋，该房屋建筑面为78.3平方米，原为坐落于哈工大学校内的公有住房，双方签订了《住房买卖契约》，后该房屋确权登记在赵兴科名下，限制单位为特殊单位房改房上市。哈工大提交以下证据：一、哈工大于1997年6月17日发布的《哈尔滨工业大学威海分校向职工分房及出售公有住房实施办法》，规定：1、经学校批准，分校第一生活区1-9栋和第二生活区1栋家属住宅向职工出售；2、凡是分校正式职工（含合同制职工）及校长特批者，均可按规定购买本人现有住房或达标住房。职工原则上仅享受一次售房优惠政策，由于职称及职务变动，在学校住房条件允许的情况下，新的达标住房按威海市和校本部的有关规定办理……；9、根据国家教委的有关文件精神和校本部的有关规定，为了保证校内房源不外流，维持校内教学秩序，本次房改只向承认按成本价购房的职工享有90%的产权，学校保留10%的产权的职工售房。将来职工出售住房时，必须经过学校同意……；11、职工购买的住房，必须按学校有关规定服从管理。调离学校时，按规定将住房卖给学校，否则，不予办理调离手续等等；二、落款时间为1997年8月18日的《哈尔滨工业大学威海分校向职工出售公有住房协议书》，落款乙方处签有“赵兴科”三字，甲方处加盖哈工大的公章，该协议约定，甲方同意将第一生活区第九栋204室房屋以17645.13元的价格出售给乙方；乙方所购住房产权为90%，甲方为10%,将来职工出售住房时，必须经过学校同意，并优先出售给学校；乙方遵守《哈尔滨工业大学威海分校向职工分房及出售公有住房实施办法》中的规定，爱护房产及各项公共设施及设备等等；三、2016年7月5日，哈工大制作的《离校手续通知单》一份，内容为：赵兴科原系我校材料科学与工程学院职工，2004年9月因个人原因离校，请协助该同志办理相关手续；四、赵兴科于2016年7月6日书写的《情况说明》一份，内容为：因时间长久，原购房协议及购房收据丢失，自交付3号楼201室钥匙及收到学校退回个人房款之日，上述文件声明作废；五、赵兴科于2016年7月6日书写的《承诺书》一份，内容为：本人于2016年7月5日提出调离学校申请，因时间较紧，不能及时搬出私人物品，承诺于2016年8月6日之前将私人物品搬出原住房（3号楼201室）。最后备注：钥匙已交后勤保卫处一把，待物品搬出后，上交其余钥匙，期间不更换门锁；六、赵兴科于2016年7月6日书写的银行卡号及“请将此房款打入本卡”的说明一份；七、中国银行的《国内业务付款回单》一份，该回单记载，哈工大于2016年7月14日将94900元款项转给赵兴科；八、《国有土地使用证》一份，记载哈工大使用的位于文化西路2号土地的使用权类型为“划拨”。经质证，赵兴科对证据一及三至八的真实性没有异议，但对证明的目的不认可，主张哈工大支付的款项为房屋使用费等等；对证据二的真实性不予认可，主张协议上“赵兴科”三字并非本人所签。一审法院认为，赵兴科、哈工大签订的两份《住房买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方应按约定全面履行相应的义务。赵兴科虽然不认可《哈尔滨工业大学威海分校向职工出售公有住房协议书》系本人签字，但赵兴科根据该协议购买的房屋与1997年7月18日签订的《住房买卖契约》所购房屋为同一房屋，并结合其在办理离职手续时出具的《情况说明》、《承诺书》等证据，可以证实，哈工大在房改之前发布的《哈尔滨工业大学威海分校向职工分房及出售公有住房实施办法》应是住房买卖合同约定的一部分，属于合同双方应当遵守的合同条款，双方已按合同的约定履行了部分的相关义务，现赵兴科主张腾退房屋的诉讼请求，与合同双方的约定不符，理由不当，不予支持；哈工大辩称，理由正当，证据充分，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决：驳回赵兴科要求哈尔滨工业大学（威海）将坐落于文化西路-2-3号-201室房屋腾空并返还的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由赵兴科负担。本院二审期间，赵兴科提交《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》打印件一份，拟证明哈工大1997年6月17日颁布的公有住房实施办法属于学校内部文件，按成本价出售房屋、按比例分配产权并限制出售，与上述行政法规冲突，不具备法律效力。哈工大主张该文件不适用教育性质住房，针对的是公有住房进入交易市场问题，而案涉房屋未进入市场上市交易。哈工大提交教育部教发【1998】23号文打印件，拟证实该份文件主要针对高校分房，校内住房应在一定期限后出售，必须出售给学校。赵兴科对其真实性有异议，认为该文件没有相关部门的落款，从内容上看并非学校住房不能进入市场，学校主管部门同意即可，且学校应同购房者签订具有回购条款的书面协议，本案中，双方没有关于回购房屋的合同条款。另查，一审过程中，赵兴科提交哈工大后勤保卫处2016年7月6日出具的《关于赵兴科3号楼201室退款说明》复印件一份，内容为：“原学校职工赵兴科于2016年7月5日提出调离申请，并同意交回一生活区内3号楼201住房，房源性质为商品房，面积79.23平米。经请示学校决定按照以下条例执行：依据《2#专家公寓购置及相关住房换购方案(试行)》(校总务发[2012]101)文件第五款中第三条1-20号楼流通换购原则规定：1-9号楼回收价格为1200元/平米；储藏室的价格为800元/户，房屋总金额合计95876元；对此赵兴科老师提出：现执行2012年度的文件，时间太久，房屋回收价格太低，故决定上报学校职工福利委员会，对学校1-9号楼回收价格事宜进行讨论后依据新的会议决定执行；房屋价格差额由后勤保卫处负责报校财务处进行补齐。因赵兴科老师着急办理调离手续，双方协商先按照原决定金额(95876元)办理退房离校手续。”，拟证实离职时按房屋价格95876元，哈工大承诺补齐。经质证，哈工大认为本案双方的争议在于哈工大应否返还房屋，房款数额应是房屋买卖合同应该解决的问题，2016年7月21哈工大福利委员会就房改问题也进行了讨论，价格仍为95876元，所以房款已经全部支付。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系赵兴科以买卖合同未成立为由要求哈工大返还房屋。案涉房屋项下土地使用权性质为教育划拨地，存在一定交易限制。2016年赵兴科离职时将案涉房屋交给哈工大，并预留银行卡号，哈工大将94900元房款转给赵兴科，从此哈工大占有房屋，表明哈工大向赵兴科回购房屋事宜已得到履行。从上述退款说明内容看，双方对房屋回购本身有一致意见，赵兴科认为回购价格低，故而需哈工大职工福利委员会研究。赵兴科主张为尽快离职无奈交回房屋，但在法律规定的期限内赵兴科并未主张撤销，故双方的交易成立并予以履行。即使赵兴科认为哈工大回购房屋价格过低，双方就房款应否增加问题寻求解决。赵兴科现要求哈工大返还房屋，理由不当，本院不予支持。综上所述，赵兴科的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，赵兴科负担。本判决为终审判决。审判长  万景周审判员  张丽萍审判员  郭林涛二〇二〇年十二月二十三日法官助理孟佳宁书记员丁真真