济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初13598号原告：尹群，女，1969年6月22日出生，汉族，住济南市。原告：王汉民，男，1966年9月11日出生，汉族，住济南市。被告：北京京中物业管理有限责任公司，住所地北京市。法定代表人：邵风灵，总经理。原告尹群、王汉民与被告北京京中物业管理有限责任公司（以下简称京中物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹群、王汉民到庭参加诉讼，被告京中物业公司经依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹群、王汉民向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的房屋出租代理合同。2.被告依约支付原告自违约之日（2020年2月4日）至法院判决之日未付租金及利息（按银行同期一年贷款利息计算）；3.据实结清欠缴的物业管理费及水、电、燃气等费用；4.退还原告提前免收的两个月房屋空置费5700元。5.判决本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月10日，双方签订房屋出租代理合同，原告尹群将与王汉民共同持有的济南奥东新都1号楼1单元3003住宅委托租赁给被告，并约定租金标准几交付方式。委托期限共计36个月，自2019年8月14日起至2022年8月13日，月租金2850元。按季缴付，乙方需提前十天支付下季度租金，并在合同中列明具体付款日期及租金金额。按照合同约定，被告应于2020年2月4日支付下季度租金8550元。自2020年2月6日起，尹群、王汉民便多次以电话、微信等方式，与被告的工作人员联系，要求被告尽快履约支付租金。但被告始终采取消极躲避态度，以疫情影响为由拒绝履行，考虑到被告的实际情况，原告此前业已同意被告本季度可缓交租金至3月底，甚至可减租金1000元，但被告一直坚持要求原告至少免租一个月，否则就不支付租金。直到5月1日，在原告的再三督促下，被告支付原告两个月租金5700元。被告应依约于5月4日支付原告下季度租金8550元，但当日仅支付一个月租金2850元。至此，被告累计欠缴原告3个月租金共计8550元。另外，被告至今未缴纳2020年1至5月份的物业费。期间，原告以电话、微信、面见等多种方式，多次提示催促被告尽快缴物业费，但被告至今欠缴。现被告已经出现多起恶意违约、拖欠租金的行为。根据原被告2020年5月9日签订的房屋出租代理补充合同第六款约定，乙方不按照合同约定支付租金达5日，或欠缴物业费达3个月，甲方提示后仍拒绝缴纳，出租人有权单方解除合同，收回房屋。但在接到原告的解约通书后，被告拒绝依约解除双方合同，也不履约支付欠付租金和欠缴物业费。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。京中物业公司未作答辩。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月10日，尹群（甲方）与北京隆兴铭珠房地产经纪有限公司（乙方）签订《济南市房屋出租代理个人合同》，约定乙方以甲方名义代理出租历下区恒大奥东新都1号楼1单元3003号并办理与承租方之间的签约等事宜，出租代理期限自2019年8月14日至2022年8月13日，共计3年。合同第六条约定，第一年租金标准为2850元/月，按季缴付，租金标准为按季缴纳，第一次为2019年8月14日支付2850元，第二次2019年11月4日支付5700元，第三次2020年2月4日支付8550元，第四次2020年5月4日支付8550元，第二年租金标准为2850元/月，按季度缴付，第一次2020年8月4日支付8550元，第二次2020年11月4日支付8550元……出租代理期内甲方同意每年留出30工作日为乙方工作期，即自出租代理期内每年乙方给甲方11个月房租，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，在第一次付款扣除。合同第七条约定乙方承担水费、电费、电话费、燃气费、有限收视费、卫生费等。2020年5月9日双方签订《房屋出租代理补充合同》，约定，甲乙双方于2019年8月10日签订的房屋出租代理合同中应由乙方享有的权利、履行的责任，均由济南隆晟房地产经纪有限公司实际享有和履行。补充合同第六条约定，乙方不按合同约定支付租金达5日，甲方有权单方解除合同，收回房屋，甲方可开启房门，接纳新租户入住，房内乙方的承租人未搬离的物品四位自动放弃，由甲方自行处理，甲方与乙方的承租人也可自愿协商签订房屋租赁合同。该补充协议尹群签字，京中物业公司盖章，济南隆晟房地产经纪有限公司并未作为合同主体列明权利义务，仅在第一条款处加盖合同专用章。原告尹群称2020年2月4日被告应付一季度租金8550，然其拖延支付，至2020年5月1日支付了两个月租金5700元，后于2020年5月4日支付2850元，此后未再支付租金；尹群于2020年5月26日出具解约通知书一份，载明因京中物业公司违约，尹群决定解除房屋出租代理合同并收回房屋，并将解约通知书于张贴于案涉房屋入户门。另查明，原告于2020年12月9日交纳2020年2月至12月物业费2766.4元，2020年7月31日交纳2020年6月1日至7月1日电费176.09元，2020年12月10日缴纳燃气费6.6元（截止2020年9月24日未缴纳数额）。再查明，北京隆兴铭珠房地产经纪有限公司于2020年8月13日变更名称为京中物业公司；案涉房屋系原告尹群、王汉民购买取得。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。合同约定的解除条件成就时，当事人可以解除合同。案涉租赁合同系由尹群与京中物业公司签订，系双方当事人真实意思表示，双方均应恪守；后双方签订补充合同，补充约定了京中物业公司的权利、义务由济南隆晟房地产经纪有限公司承接，然该补充协议除第一条约定京中物业公司公司的权利义务由济南隆晟房地产经纪有限公司承接外，其他内容均未涉及到济南隆晟房地产经纪有限公司，仍系补充约定尹群与京中物业公司的权利义务，济南隆晟房地产经纪有限公司亦仅在第一条款处盖章，现尹群亦向京中物业公司主张权利，故无法认定《济南市房屋出租代理个人合同》权利义务的转让已对济南隆晟房地产经纪有限公司发生效力，案涉《济南市房屋出租代理个人合同》及补充合同中的权利义务应仍约定尹群与京中物业公司。案涉出租代理合同中约定了合同解除条款，然补充合同中重新约定了合同解除内容，即京中物业公司存在不按照合同约定支付租金达5日的，尹群即可解除合同。被告于2020年2月4日第一次未按约定支付租金，后于2020年5月1日、4日未足额补齐租金，原告于2020年5月26日出具解除合同通知书并于次日邮寄至被告，故本院认定双方签订的《济南市房屋出租代理个人合同》及其补充合同于2020年5月27日解除。被告未按约定支付租金，系违约，现原告主张被告支付至2020年12月共计7个月租金19950元以及免租期两个月的租金5700元，本院认为，因被告违约，被告应支付租金，然租金应计算至合同解除之日；原告向被告通知解除合同，但被告一直未配合原告进行房屋交接，致使案涉租赁房屋一直处于未返还的状态，对于房屋未返还原告，被告负有过错，故应承担房屋占有使用费，原告计算至2020年12月止共计为19950元，本院不持异议；故被告应支付原告租金及房屋占有使用费19950元。对于原告给与被告的免租期，因免租期系在合同能够正常履行完毕的预期下,双方协商的出租人利益让渡，但因被告违约，合同中途解除，出租人并未获得预期的租金收益，此时继续要求出租人进行利益让渡，将会导致合同双方权利义务失衡，故原告要求被告支付免租期的租金5700元，本院予以支持。对于原告主张的物业费3018.9元，因实际支出为2766.4元，本院支持2766.4元，原告所主张的电费176.09元及燃气费6.6元.系实际支出垫付，本院对此予以支持。对于原告诉请的欠付租金利息498.75元，因合同中未有明确约定，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告尹群与被告北京京中物业管理有限责任公司于2019年8月10日签订的《济南市房屋出租代理个人合同》及2020年5月9日签订的《房屋出租代理补充合同》；二、被告北京京中物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告尹群租金及房屋占有使用费共计19950元；三、被告北京京中物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告尹群两个月免租期费用5700元；四、被告北京京中物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告尹群支付物业费、水电费、燃气费共计2949.09元；五、驳回原告尹群、王汉民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元，减半收取计94元，由被告北京京中物业管理有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员  娄培阳二〇二〇年十二月二十四日书记员  薛 莲