山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁13民终7267号 上诉人（原审被告）：潘付强，男，1976年10月2日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 被上诉人（原审原告）：马彦清，男，1972年9月6日出生，汉族，住临沂市河**。 委托诉讼代理人：王英连，山东鼎航律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：临沂市河东区人民政府芝麻墩街道办事处，住所地临沂市河**香港路与临工路交汇处。 负责人：王胜虎，主任。 委托诉讼代理人：郇恒吉，山东隆泰律师事务所律师。 上诉人潘付强因与被上诉人马彦清、临沂市河东区人民政府芝麻墩街道办事处（以下简称芝麻墩办事处）房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂经济技术开发区人民法院（2019）鲁1392民初1952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 潘付强上诉请求：撤销一审民事判决书或发回重审；上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院未查清案件事实及适用法律错误。1.本案所涉房产登记在上诉人名下，上诉人系涉案房产的物权所有人。上诉人于2010年3月10日与冠亚(临沂)置业有限公司签订商品房预售合同并于2010年3月12日在临沂市房产登记部门办理了房屋登记备案。2.芝麻墩办事处在一审中提交了2010年3月30日协议书，系芝麻墩办事处伪造的证据，上诉人潘付强和妻子徐之英从未在该份协议书上签过字。对于该份证据在一审阶段，上诉人向法院提交了对该份证据笔迹鉴定的申请，但一审法院未予采纳，径行认定该份协议书的效力，严重损害了上诉人的合法权益。3.在上诉人不知情情况下，芝麻墩街道办事处与被上诉人马彦清双方恶意串通于2011年11月20日签订了一份协议书。被上诉人芝麻墩办事处无权处分了上诉人的财产。事后，权利人潘付强并未追认。因此，基于此行为，被上诉人马彦清应该追究相对人芝麻墩办事处法律责任。一审法院判决上诉人应履行协助办理更变登记义务，显然适用法律错误。 马彦清辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 芝麻墩办事处辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 马彦清向一审法院起诉请求：判令第一被告将冠亚（临沂）置业有限公司开发的“冠亚星城”17号楼303号（2单元301室）房产挂名买受人更名原告为买受人；判令二被告履行过户手续将该房产过户登记在原告名下；更名和过户费用由被告承担；案件受理费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：2010年3月6日，被告潘付强（买受人）与冠亚（临沂）置业有限公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，合同约定，买受人购买的商品房第1-17号楼303号房，商品房用途为住宅，该商品房预测建筑面积共131.15平方米，其中套内建筑面积105.3平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.85平方米，商品房单价为每平方米2401.2元，总金额为314917元，付款方式为买受人于合同签订当日支付房款64917元，其中购房定金20000元，余款250000元向银行申请按揭贷款。该合同于2010年3月12日在临沂市房产管理局备案。合同签订后，被告芝麻墩办事处（甲方）与被告潘付强、徐之英（乙方）、林祥军（丙方）于2010年3月30日签订《协议书》一份，协议约定：甲方以乙方名义购买冠亚星城17号楼303号房屋一套；本合同项下所购买的冠亚星城17号楼303号房屋所有权归甲方所有，甲方享有该房屋占有、使用、收益及处分的权利；购房首付款、按揭还款、抵押费、保险费等所有购房相关费用均由甲方支付，所有交款凭据由甲方保管，乙方有义务协助甲方办理交款手续；冠亚星城17号楼303号房屋产权证暂办至乙方名下，产权证由甲方保管，甲方有权在任何时间将产权变更至本人名下，或转让、出租及抵押该房屋，乙方应当协助甲方办理相关手续，不得拒绝；甲方如需在房屋取得产权证之前转让该房屋，乙方应当协助甲方办理更名手续。被告芝麻墩办事处及潘付强、徐之英均在该协议中签字盖章予以确认。利害关系人承诺：本人已知悉冠亚星城17号楼303号房屋为甲方以乙方名义为甲方购买，保证不主张该房屋所有权利。被告潘付强、案外人徐之英、林祥军签字确认。原告马彦清（乙方）与被告芝麻墩办事处（甲方）签订《协议书》一份，协议约定：甲方以本单位职工名义购买冠亚星城17号楼303号房屋一套，转让给乙方所有（备注：17号楼2单元301室）；乙方一次性付清房款，共计32万元，本合同项下所购买的冠亚星城17号楼303号房屋所有权归乙方所有，乙方享有该房屋占有、使用、收益及处分的权利；购房首付款、按揭还款、抵押费、保险费等所有购房相关费用均由乙方支付，所有交款凭据由乙方保管，甲方有义务协助乙方办理交款手续；乙方如需在房屋取得产权证之前转让该房屋，甲方应当协助乙方办理更名手续，所需费用由乙方承担；冠亚星城17号楼303号房屋产权证暂办至甲方职工名下，乙方承担办理房产证所需全部费用，产权证由乙方保管，乙方有权在任何时间将产权变更至本人名下，或转让、出租及抵押该房屋，甲方应当协助乙方办理相关手续，不得拒绝，乙方承担办理房屋过户所需费用。原告马彦清签字确认，被告芝麻墩办事处在该协议中盖章予以确认。2011年10月20日，原告马彦清向临沂皇山置业有限公司交纳92975元；2012年3月10日，原告马彦清向临沂皇山置业有限公司交纳1580元，收款事由为马彦清购潘付强冠亚楼。涉案房屋的剩余房款通过被告潘付强向银行按揭贷款的形式支付，贷款本息由原告按月支付至潘付强账户，银行按揭贷款尚未还清。涉案房屋已交付原告使用。原告要求被告协助办理不动产权登记及过户登记未果，遂诉至本院。另查明，涉案房屋在银行按揭贷款偿还过程中存在逾期。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.二被告之间的借名买房合同是否成立；2.原、被告签订的《协议书》是否有效；3.两份协议的履行问题。关于焦点一，合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，冠亚（临沂）置业有限公司与被告芝麻墩办事处协商采取以房抵债的形式支付拖欠土地补偿款，由冠亚（临沂）置业有限公司依照芝麻墩办事处指示与被告潘付强订立《商品房预售合同》，同时将不动产预告登记至被告潘付强名下；且二被告订立《协议书》明确约定以被告潘付强的名义购买涉案房屋，由被告芝麻墩办事处享有房屋所有权，可以认定冠亚（临沂）置业有限公司与被告芝麻墩办事处存在以房抵债合同关系、二被告之间存在借名买房合同关系，在合同订立时不存在法定无效的情形下，应当认定借名买房合同已有效成立，被告芝麻墩办事处作为实际购房人享有名义购房人潘付强在《商品房预售合同》项下的期待权利。虽然被告潘付强辩称为房屋的实际购买人，但其未交纳过房款，首期房款由马彦清支付，银行按揭贷款由其配合马彦清办理并由马彦清实际偿还，且房屋已于2012年交付原告使用至今，潘付强亦未提交证据证明其主张过权利，其辩称明显与事实及常理不符，故该辩称理由不当，不予采信。潘付强申请对其与芝麻墩办事处签订的《协议书》中签字进行鉴定，因该鉴定结论并不影响案件事实认定，不予准许。关于焦点二，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。2011年11月20日，被告芝麻墩办事处与原告马彦清签订《协议书》，将名义购房人潘付强名下的房屋出售给原告，同时通知了被告潘付强。虽然房屋预告登记在名义购房人潘付强名下，但被告芝麻墩办事处作为实际购房人对房屋享有期待权益，其是否享有所有权或处分权亦不影响与原告马彦清签订的协议书效力，《协议书》经双方签字盖章后即有效成立。关于焦点三，根据《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让；在预售商品房竣工交付、取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。由于冠亚（临沂）置业有限公司依照芝麻墩办事处指示与被告潘付强订立《商品房预售合同》后将不动产预告登记至被告潘付强名下，且房屋银行按揭贷款尚未偿还完毕，房屋亦处于抵押状态，原告马彦清应当按照协议约定清偿被告潘付强名下银行按揭贷款后办理解除抵押手续，由被告潘付强将不动产权登记至自己名下后，将涉案房屋不动产权变更至原告马彦清名下，期间发生的各项费用按照协议约定均应由原告马彦清负担。潘付强主张因马彦清存在逾期还款的情况，导致其征信出现问题，该主张与本案并非同一法律关系，可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告潘付强于判决生效后二十日内办理涉案房屋的不动产权登记，并于办理不动产权登记后十日内协助原告马彦清办理不动产权变更登记；办理不动产权登记及变更登记产生的相关费用由原告马彦清承担；二、驳回原告马彦清的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告临沂市河东区人民政府芝麻墩街道办事处负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅对上诉人的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。 本案争议的焦点问题是：上诉人潘付强是否对涉案房屋具有所有权。本案证据证明涉案房屋虽登记在潘付强名下，但潘付强并未支付房款，由被上诉人马彦清支付部分房款，并支付以潘付强名义所贷款项，上述事实足以证明潘付强仅是名义购房人，实际购房人为被上诉人马彦清。基于以上事实，上诉人潘付强及其妻子徐之英是否在协议书上签字不影响本案事实的认定，一审法院对其笔迹鉴定申请不予支持并无不当。上诉人潘付强对于自己顶名买房的事实是明知的，被上诉人要求其协助将其名下的他人房产过户，上诉人应予协助。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人潘付强负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  王海涛 审判员  李大军 二〇二〇年十二月十四日 书记员  范玉林