黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0208民初899号原告:哈尔滨玉彬房地产开发有限公司（以下简称：玉彬房产公司），住所地哈尔滨市南岗区长江路**欧倍德中心****。统一社会信用代码91230103665679898K（1-1）。法定代表人：殷忠宝，职务总经理。委托代理人：杨立广，黑龙江天扩律师事务所专职律师。被告:尹君，男，1972年11月11日出生，汉族，无业，户籍地黑龙江省齐齐哈尔市建华区，住齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区。原告玉彬房产公司与被告尹君拆迁补偿协议纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨立广、被告尹君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。玉彬房产公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告尹君继续履行《征收房屋补偿安置协议》，补交房屋动迁差价款人民币158464.00元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年9月1日，齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区达呼店镇人民政府（以下简称：达呼店镇政府）和齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区达呼店镇达呼店村委会（以下简称：达呼店村委会）与黑龙江圣庭房地产开发有限公司（以下简称：圣庭房产公司）就开发建设镇政府农业服务中心及村委会办公楼事宜签订合同，欲动迁开发建设。后因圣庭房产公司资金及资质等级原因，无法继续进行开发欣鑫家园项目，经齐齐哈尔市住建局及梅里斯区政府批准，将欣鑫家园项目转让给原告玉彬房产公司，由原告玉彬房产公司承接继续该项目的开发建设，并承担原开发公司的权利义务，双方并于2013年2月18日签订了转让协议。在开发建设动迁过程中，由圣庭房产公司与被动迁人尹君签订了《征收房屋补偿安置协议》，约定被动迁人尹君动迁后甲方给其安置用房建筑面积90平方米，被告应交纳增加面积24.07平米、每平米7000.00元的差价款共计168490.00元，扣除甲方应补给动迁人的其他补偿费用，被告最后应补交房屋动迁差价款158464.00元。该欣鑫家园项目开发建设完成后，被告尹军于2013年11月26日交纳相关进户的取暖费、电费、水费、网费、物业费、排污费等相关费用后，即进户实际居住使用。但对于差价款被告一直未予给付。后经齐齐哈尔市北兴房地产测绘有限公司进行测量，被告动迁房屋的实际建筑面积为90.85平方米。因被告迟迟未交差价款，却一直使用动迁房屋，损害了原告的合法权益。根据我国法律的有关规定，特诉至法院，请求依法判决被告继续履行《征收房屋补偿安置协议》，补交房屋动迁差价款人民币158464.00元。原告为证明其诉讼主张提供如下证据：1、《补充协议》、《转让协议》、《关于梅里斯区达呼店镇欣鑫家园开发建设项目的批复》各一份。证明圣庭房产公司与达呼店镇政府就原办公楼建设达成协议，取得了动迁开发建设的主体资格后因圣庭房产公司资质及等级原因无法开发欣鑫家园项目，经梅里斯区政府批准并经梅里斯区发展改革和工业信息化局批准将欣鑫家园项目开发建设转让给了原告；因而玉彬房产公司具有欣鑫家园项目的开发建设的主体资格。2、《征收房屋补偿安置协议》一份。证明被告动迁安置房屋的状况、位置、面积、安置费用以及关于增加面积款的约定及最后结算被告应补差价款158646.00元；协议约定被动迁人尹君动迁后甲方给其安置用房建筑面积90平方米，被告应缴纳增加面积24.07平米、每平米7000.00元的差价款共计168490.00元，扣除甲方应补给动迁人的临时安置费用7252.30元、搬迁补偿金2373.48元、电话费100.00元、有线电视300.00元，被告最后应补缴房屋动迁差价款158464.00元。另外合同第五条约定办理贷款事宜，因被告未向原告及银行申请房屋贷款，故该款项没有实际履行。3、《收据》五张。证明被告尹君于2013年11月26日交纳相关进户的取暖费、电费、水费、网费、物业费、排污费等相关费用,证明被告在缴纳相关入住经营所使用的费用后，于2013年11月26日正式入户，该时间既是入户时间，同时也代表被告对争议房产质量及相关条件的认可。4、《房地产测绘报告》一份。证明诉争房产经齐齐哈尔北兴房产测绘有限公司测绘，争议房屋面积为90.85平方米；同时说明《房屋质量保证书》、《房屋使用税说明书》我方交给该公司了，这些证件本身也不是交给被告的。5、2013年9月1日，《达呼店镇政府农业服务中心暨达呼店村委会办公楼建设协议书》及2012年7月1日《达呼店镇建筑计生办公室施工合同》复印件各一份。证明本案争议的土地是达呼店镇政府与圣庭房产公司共同动迁所得，动迁人为达呼店镇政府和圣庭房产公司，原告通过招牌挂购买所得，并进行开发。6、《齐齐哈尔市国有建设用地使用权挂牌出让公告》、《国有土地使用权出让收入缴款通知书》、《竞买土地保证金缴纳确认单》、《国有建设用地使用权出让合同》、《房地产开发项目许可证》、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工验收备案证》、《商品房销售许可证》复印件。以上证据证明原告通过招拍挂方式取得出让土地并缴纳了相关的出让金，进行了房地产开发、取得了所有的证件、获得了开发权利，开发项目经过验收备案后经批准取得了房产销售资格。7、涉案房产的《不动产权证书》（第0000257号）。证明涉案房产现登记权利人为原告玉彬房产公司单独所有，如被告不认可动迁协议并缴纳差价款，原告将收回本案涉案房产。尹君辩称，一、原告所诉于2013年5月13日与我签订征收协议这事没有,我是和圣庭房产公司签订的协议；二、如果玉彬房产公司是合法接收，证明合同是有效的情况下，玉彬房地产公司没有履行合同的义务;我入住房屋之后应该交给我房屋质量保证书、房屋使用税说明书，原告未交给我方；三、按照合同第五条约定，商服房屋应结差价剩余金额由甲方负责为乙方办理贷款，原告未给我办理贷款，不应该向我要钱；四、另外按安置补偿协议约定，原告应在交付后6个月内给我办理房产证，至今已经6年6个月也未办理，现在导致我房屋不能交易给我造成经济损失。被告为证明其诉讼主张提供如下证据：《征收房屋补偿安置协议》一份。证明根据合同第六条约定，甲方在交付乙方房屋6月内给乙方办理产权证书，过户手续所产生的费用由乙方承担，但原告至今未给被告办理房屋产权证书构成违约。在开庭审理过程中，原、被告对上述证据进行了质证，对上述证据分别表示了结论性意见。被告对原告证据1、3、4、5无异议；被告对原告证据2有异议，表示原告与圣庭房产公司的《转让协议》是2013年2月18日签的，《征收房屋补偿安置协议》是2013年5月13日签的，这份协议应该是被告与原告签的而不是与圣庭房产公司签；再者根据拆迁法2011年执行，拆迁主体不应该是开发公司而应该是政府；另外原告没有部分履行合同。被告对原告证据6有异议，表示原告提交的《建筑工程许可证》时间是2014年10月27日，我的房子在2013年时就已经交付到我的手里了，这证是原告在交房后取得的；原告提供的《建设工程竣工验收备案证书》为2018年9号，也就是说原告在我方入户5年后取得了《竣工验收备案证书》，第三点原告提交的《商品房销售许可证》是2018年12月21日，说明此房屋在2018年12月21日才可正式销售办证。所以原告方前期所说要求我方办理房产证根本不是事实，责任不在我方，按照拆迁合同甲方严重违约，事实确凿。被告对原告证据7有异议，不认可房产证，认为被告属于回迁房，其中大部分产权是自己的，为什么原告办理房产证，侵犯了被告的财产权。原告对被告证据合同真实性没有异议，但是对证明目的有异议，被告至今未将房屋差价款予以补齐，按照法律规定原告方有先履行抗辩权，即只有被告将房屋差价款补齐了，原告方才能给被告办理产权过户手续。结合原、被告的陈述、辩论及对证据的质证意见，本院经审核认为：原、被告提交的证据均符合证据的形式要件，对证据的真实性、合法性、关联性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月1日，达呼店镇政府和达呼店村委会与圣庭房产公司签订《达呼店镇政府农业服务中心暨达呼店村委会办公楼建设协议书》。《协议书》第一条约定：1.甲方将其使用的位于雅巨公路东侧的国有土地采取挂牌招标的形式，交由乙方自主开发，2.乙方负责给甲方新建一处农业综合服务中心，一处村委会办公楼；第七条第5项约定：沿街商业开发时应遵守区建设局相关规定保证金事宜，工程竣工后，乙方应保证办公楼供暖、供水、供电正常使用；第6项约定：甲乙双方达成置换原政府开发后，由乙方自拆、自建自行商业开发。2013年2月6日,经齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区发展改革和工业信息局批准为欣鑫家园小区建设项目。2013年5月13日，圣庭房产公司与沿街拥有住宅用房的被告尹君签订《征收房屋补偿安置协议》，占用被告尹君36平方米有照房屋及附属用房用于商品房开发。《协议》第二条第（一）款约定：乙方同意甲方提供欣鑫家园小区附属楼南起6号商服房屋；第（三）款约定：乙方选择商服安置用房的，甲方给乙方提供安置用房建筑面积90平方米，乙方应向甲方交纳增加面积款7000.00元/平方米（商服安置用房一层建筑面积65.93平方米，计超24.07平方米×7000.00元=168490.00元）。第五条约定：商服房屋应结差价剩余金额由甲方负责为乙方办理贷款，贷款利率按现行银行贷款利率；第七条约定：甲乙双方约定临签期限2013年5月13日至2013年10月31日，待安置房竣工后经验收检验机构检验合格后开据检验合格证书后，向乙方出据《房屋质量保证书》、《使用说明书》（应保证基本经营使用供暖、供电、供水、下水），由甲方通知乙方，乙方按期办理进户手续，乙方具有安置房屋的全部产权。第八条约定：甲方在交付给乙方商服房屋6月内给乙方办理《房屋产权证书》，过户手续所产生的费用由乙方承担负责。同时还约定其它事项（详见《征收房屋补偿安置协议》）。圣庭房产公司将欣鑫家园小区建设至楼房封顶时，由于资金不足及前期向原告玉彬房产公司借款等原因，于2013年秋天与玉彬房产公司签订《欣鑫家园小区转让协议》，《协议》时间写为2013年2月18日；由原告承接欣鑫家园小区项目的开发建设，同时由原告承接项目中圣庭房产公司与被告尹君所签《征收房屋补偿安置协议》中约定的权利、义务。2013年11月26日，被告尹君向原告交纳相关进户的取暖费、电费、水费、网费、物业费、排污费等相关费用后，正式入户，原告为被告提供的房屋实际建筑面积为90.85平方米。被告应按每平方米7000.00元向原告交纳增加面积24.07平方米的差价款168490.00元，扣除甲方应补给被告的其他补偿费用10026.00元，余款158464.00元被告尹君一直未付。另查明，原告玉彬房产公司于2013年12月20日与齐齐哈尔市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》、于2014年3月28日取得《房地产开发项目许可证》、于2014年3月1日取得《土地使用权证》、于2014年2月12日取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、于2018年11月16日取得《建设工程竣工验收备案证书》、于2018年12月21日取得《商品房销售许可证》，原告于2019年1月24日将交付给被告尹君使用的房屋办理《不动产登记证书》，权利人为原告玉彬房产公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。圣庭房地产公司与达呼店镇政府和达呼店村委会签订《达呼店镇政府农业服务中心暨达呼店村委会办公楼建设协议书》后，利用置换达呼店镇政府原有办公用房所占土地及周边被告尹君等人住宅所占土地开发建设欣鑫家园小区，欣鑫家园小区建设项目业经齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区发展改革和工业信息局批准。圣庭房产公司与被告尹君签订的《征收房屋补偿安置协议》是双方真实意思表示，虽然圣庭房产公司不具有征收主体资格，但《协议》内容属拆迁补偿性质，双方自愿达成，符合法律规定，具备合同效力；双方均应按协议履行自己的义务。圣庭房产公司将欣鑫家园小区建设项目转让给原告玉彬房产公司，同时将项目中与被告尹君签订的《征收房屋补偿安置协议》一并转让给原告，虽然未征求被告尹君意见，但原告于2013年11月26日按圣庭房产公司与被告尹君签订的《征收房屋补偿安置协议》将90平方米安置商服房屋交给被告，被告已使用七年，证明被告已同意。原、被告双方均应按《征收房屋补偿安置协议》的约定全面履行自己的权利和义务；即被告应按协议约定交给原告被拆迁房屋、给付原告超占房屋面积的价款，原告应按协议约定交付新建房屋、为被告办理《不动产登记证书》、给付被告安置费等。但原告未将交付给被告的房屋的《不动产登记证书》权利人办理在被告尹君名下，而将该房屋的《不动产登记证书》权利人办理在自己名下，原告并未完全履行自己的义务，导致被告不能实现合同目的。原告只有在完全履行自己义务后，才能向被告主张房款，故对原告的诉讼请求本院不予支持。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：一、驳回原告哈尔滨玉彬房地产开发有限公司的诉讼请求。二、案件受理费3469.00元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长 ：刘立君人民陪审员 ：刘丽艳人民陪审员 ：郑恒武二〇二〇年十二月二十九日书 记 员 ：刘释然