四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初1006号 原告：马敏，女，1982年11月18日出生，汉族，住湖北省兴山县。 委托诉讼代理人：辜扬轩，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。 被告：刘意，女，1991年2月24日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：曾涛春，四川谦信律师事务所律师。 第三人：成都伟业我爱我家房地产经纪有限公司，住所地成都市金牛区天回镇街道金华社区**。 法定代表人：卫琪俊。 委托诉讼代理人：陈慧慧，女，1993年3月15日出生，汉族，住湖南省石门县。系公司员工。 委托诉讼代理人：罗美琳，女，1990年10月26日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。系公司员工。 原告马敏与被告刘意房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，刘意向本院申请追加成都伟业我爱我家房地产经纪有限公司（简称我爱我家公司）为第三人参加本案诉讼，本院依法予以准许，并书面通知我爱我家公司。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员李琳独任审理，公开开庭进行了审理。马敏的委托诉讼代理人辜扬轩，刘意的委托诉讼代理人曾涛春，我爱我家公司的委托诉讼代理人陈慧慧、罗美琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马敏向本院提出诉讼请求：1.判令解除编号为MM0007810的《房产买卖合同》及补充协议;2.判令刘意双倍退还定金30万元；3.判令本案诉讼费用由刘意承担。事实和理由：2017年11月11日，马敏与刘意就位于成都市青羊区斌升街19号1栋3单元8.9层8E号的房屋签订编号为MM0007810的《房产买卖合同》及补充协议，因该房屋存在抵押和查封，双方补充约定由刘意在上述买卖合同及补充协议签订之日起40个工作日内还清债务并解除抵押登记和限制。但刘意至今未履行上述义务，构成根本违约，故起诉来院。 刘意辩称，同意解除合同。但刘意从来就没有违约行为，马敏在购买被告房屋时，刘意就将房屋的所有情况包括房屋的查封、抵押的情况均已告知，马敏对该情况是很清楚的。三方签订了补充协议。该补充协议是明确约定了因标的房屋处于抵押和限制中，经三方友好协商，同意刘意在签订本协议后40个工作日内自行偿还全部债务，并解除标的房屋的抵押和限制登记。如果刘意未按照本条款的约定还清债务解除抵押登记，在限制抵押，则三方将在2018年1月12日前再行协商。也就是说刘意与马敏是没有约定具体哪一天要将房屋抵押，可限制登记进行解除，这是需要三方协商的。在2018年1月份，刘意通过第三人与马敏协商过等待房屋解除后才进行过户，马敏也予以同意了的。2018年成都实行限购政策，由于马敏的户口才迁到成都，要等待2年（2019年11月）才进行房屋过户交易，故当时第三人就询问过马敏是否需要等到2019年11月份，刘意考虑到马敏已经等待了很久的时间，所以刘意也同意等待马敏。2019年11月份，刘意的房屋查封已被全部解除，所以刘意是不存在任何违约情形的，刘意不应当退还原告的购房定金，也更不存在双倍退还定金的情况。 我爱我家公司认为马敏的诉请请求与其无关，放弃发表答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 2017年，案外人郑屿天受刘意委托与马敏、我爱我家公司签订《房产买卖合同》约定马敏购买刘意所有的位于青羊区斌升街19号1栋3单元8.9层8E号房屋，面积292.63平方米，房屋成交价550万元，购房定金为15万元，由马敏在签订本合同时支付。首付款180万元在过户当天递件成功后支付，尾款370万元以银行贷款方式支付。 后，案外人郑屿天受刘意委托与马敏、我爱我家公司签订《补充协议》，约定因标的房屋处于抵押和限制中，经三方协商，同意甲方在签订本协议后40个工作日内自行偿还全部债务，并解除标的房屋的抵押和限制登记。如果刘意未按照本条款约定时间还清债务并解除抵押登记和限制抵押，则三方在2018年1月12日前三方再行商议。甲方在解抵押完毕后，需要立即将房屋所有权证原件等产权转移所须资料交给我爱我家公司用于办理产权转移手续。如因马敏贷款审批不能通过和遇到国家政策调控导致刘意不能出售该房屋和马敏不能购买该房屋导致《房产买卖合同》不能继续履行，上述合同及相关补充协议自行终止。 2017年11月11日，刘意的委托代理人郑屿天出具房款收据载明收到购房定金15万元。 2019年9月9日，成都房地产信息档案中心就案涉房屋的房屋查询记录显示，刘意名下位于青羊区斌升街19号1栋3单元8.9层8E号房屋存在三条抵押信息，抵押权人分别为中国工商银行股份有限公司成都春熙支行（权利设定时间2013-01-24，状态有效）、何立红（权利设定时间2013-02-25，状态有效）、杨戬（权利设定时间2014-11-6，状态有效）；同时上述房屋存在两条限制登记信息，限制登记主体分别为成都市金牛区人民法院（限制登记时间为2018年7月19日）、成都市锦江区人民法院（限制登记时间为2017年7月17日）。 2020年9月21日，成都个人住房信息就案涉房屋的房屋查询记录显示案涉房屋存在一条抵押信息，抵押权人为王恺，权利设定时间为2019年11月21日。 审理中，刘意提交了（2018）川0106民初6417号民事判决书、（2019）川01民终10087号民事判决书、工商银行交易明细拟证明案涉房屋系因上述刘意与案外人何立红、丁丽惠之间的民间借贷纠纷一案而被查封，马敏在购买案涉房屋时知晓查封情况。（2019）川01民终10087号民事判决书于2019年9月18日生效后，刘意于2019年10月5日结清案涉房屋贷款，但马敏2019年11月份才具备购房资格，刘意没有违约。马敏对此不予认可，马敏陈述，在购买时确实知晓房屋存在查封状态，但刘意从未将真实情况完整告知过马敏，导致案涉房屋解封和解抵的时间从40个工作日一直拖延至两年有余，在此期间马敏多次要求刘意解除查封和抵押，但刘意均以各种理由拖延，导致因政策缘故致使马敏购房资格丧失。此外案涉房屋在短暂解封后又被案外人王凯进行了抵押。 刘意提交了案外人王某与我爱我家公司工作人员罗美琳、赵旭娟的微信聊天记录拟证明马敏因限购政策需要落户满2年才能过户，后马敏以贷款通不过为由不想购买案涉房屋，马敏的行为属于违约。对此马敏不予认可，认为微信记录中与我爱我家公司工作人员聊天的对象身份不明确，且马敏在签署合同时具备履行协议的资格，后购房资格的丧失、贷款政策的变化均是因刘意拖延履行而导致。 我爱我家公司在庭审中陈述，《补充协议》约定了由刘意在40个工作日完成解封，但刘意未完成解抵解封的手续，按照协议约定，各方重新约了见面，当时刘意方在场的有一位自称为“王姐”的人及刘意的母亲，后协议的结果是2018年1月底，但之后仍没有结果，就拖到了马敏被限购。 本院认为，刘意与马敏签订的《房产买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。现刘意、马敏双方对解除《房产买卖合同》及《补充协议》均无异议，本案的争议焦点为刘意是否应当双倍返还定金。本院认为，合同签订后，马敏已按合同约定支付了购房定金15万元，履行了合同约定的义务，刘意未按合同约定在补充协议签订后40个工作日解除标的房屋的抵押和限制登记，后经马敏多次催告，刘意仍未履行，其行为已构成违约。刘意虽辩称《补充协议》中载明了：“如果刘意未按照本条款约定时间还清债务并解除抵押登记和限制抵押，则三方在2018年1月12日前三方再行商议”，故双方未明确约定解抵押和解除查封的时间。但截止2019年9月案涉房屋仍未解除查封，至2019年11月5日，刘意才结清案涉房屋贷款，超过原约定的履行期间至今两年，明显超过了履行的合理期限。故本院对刘意的上述辩称，本院不予支持。依据《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十六条之规定，刘意未按约履行约定的债务，应当双倍返还定金30万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除马敏与刘意之间签订的《房产买卖合同》及补充协议； 二、刘意于本判决发生法律效力之日起十日内向马敏支付定金30万。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，由刘意负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  李 琳 二〇二〇年十二月十六日 法官助理  姜 君 书 记 员  邓郁锚