河北省沙河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0582民初1816号 原告：窦现本，男，1957年3月26日生，汉族，群众，个体，住沙河市。 委托诉讼代理人：窦净坡，男，1982年12月2日生，汉族，住沙河市，系窦现本儿子。 委托诉讼代理人：裴亚飞，河北文谦律师事务所律师。 被告：河北万颐房地产开发有限公司，住所地沙河市京广路东，统一社会信用代码911305826992081463。 法定代表人：张美芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭建钊，河北宣威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔宇，河北宣威律师事务所实习律师。 原告窦现本与被告河北万颐房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告窦现本及其委托诉讼代理人窦净坡、裴亚飞，河北万颐房地产开发有限公司委托诉讼代理人郭建钊、崔宇，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告窦现本向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告承担逾期交房的违约金51554.3元；2、依法判令被告承担逾期办理房屋权属证书的违约金108238.6元（暂由2016年4月1日起计算至2020年4月30日共计49个月，每月违约金2208.95元），剩余的违约金自2020年5月1日起计算至 2/8 被告实际办理完成房屋权属证书登记之日止；3、判令被告承担自2020年5月1日起至办理完毕商品房权属登记证书期间的逾期违约金，每月按2208.95元计算；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月，原、被告双方订立了《商品房买卖合同》（合同编号80120），原告购买了由被告开发建设的属于沙河市剑桥公馆1号楼1单1273室商品房，建筑面积95.88平方米，合同总价为358016元。合同约定交房时间为2015年12月31日前，办证时间为2016年3月30日前，合同订立后原告按约定付清了全部购房款，被告逾期交付了商品房，因一直未达到交房条件，原告多次因逾期交房与被告协商，双方于2017年12月20日达成协议，被告赠与原告车位一个，用于抵顶逾期交房的违约金，但是被告违背诺言至今没有履行，也没有给付逾期交房的违约金。被告所建设的剑桥公馆项目，一直不具备办理商品房权属证书的条件，尚未全部办理项目的规划验收、消防验收、绿化验收、节能环保验收等《建筑工程竣工验收备案》，原告多次到不动产部门办理权属证书时被告知因开发商原因无法办理。由于被告违反合同约定至今未将办理商品房权属证书由被告提供的资料报产权登记机关备案，导致原告无法办理权属证书，其已构成合同违约，理应承担违约责任。 被告河北万颐房地产开发有限公司辩称，第一，原告请求判令被告承担逾期交房违约金，已超过诉讼时效，案涉房屋已于2016年5月10日完成交付。第二，原告请求被告承担逾期办理房屋权属证书违约金，没有法律和事实依据，房屋交付以后，原告的使用、收益等各项权益没有受到损害，违约金应当以损失为前提，原告并没有提供因为办证迟延而遭受的实际损失。第三，原告本次起诉，没有要求被告继续 3/8 履行合同，还是解除合同，只是要求支付违约金，存在恶意诉讼的可能性。 针对自己的主张，原告提交下列证据： 证据一、商品房买卖合同（编号80120）（18页）。主要内容：2014年6月，原、被告之间签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告从被告处购买剑桥公馆第1栋1单元1273商品房一套，面积为95.88平方米，单价为每平方米3734元，总金额人民币358016元整（以下币种均为人民币），首付188016元，贷款170000元。另就交房时间、办理不动产证时间、交房标准等作出明确约定。合同第八条约定了交房时间，被告应于2015年12月31日前向原告交房；第九条约定了被告逾期交付的责任，被告应自约定交房第二日起至实际交房之日止，按日计算向原告支付全部房价的万分之二的违约金；第十一条约定了交接条件，交接时应书面通知买受人，并签署房屋交接单等，出卖人出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条规定了办理权属证书的时间及违约责任，根据该约定，被告应于2016年3月30日之前为原告办理房屋所有权登记证书，但至今被告都未达到办理权属证书的条件。合同第十五条第三项没有约定迟延办证违约金计算方法。证明对象：原、被告之间签订的商品房买卖合同内容符合法律要求，系有效合同，双方应继续履行。被告没有在2015年12月31前向原告交房；也没有在2016年3月30日前达到办理权属证书的条件，导致原告无法办理权属证书登记。被告应自2016年1月1日起至被告实际交房之日止以总房价358016为基数，每日按照总房价的万分之二计算，向原告支付违约金；被告应承担逾期办理房屋权属证书的违约金，自 4/8 2016年4月1日起计算至被告办理完毕房屋权属证书之日止向原告支付违约金（以总房价358016为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金）。证据二、中国银行借款合同一份、贷款还清证明一张、被告出具的收据一张。主要内容：2014年9月19日原告与中国银行股份有限公司沙河支行签订了借款合同，约定将剑桥公馆第1栋1单元1273商品房一套以358016元价格抵押给中行沙河支行，贷款170000元直接转入被告账户中，2019年11月25日贷款已全部还清，2013年10月25日原告向被告交付了首期购房款188016元，被告向原告出具收据一张。证明对象：原告已经按照合同约定履行了支付358016元购房款的义务，且因被告原因无法办理房屋权属证书，导致原告不能将该房屋进行贷款使用，对子女上学也产生影响。证据三、原、被告2017年12月20日签订的协议一份。证明对象：2017年12月20日就涉案房屋迟延交付问题双方达成了协议，原告接收了涉案房屋，但被告一直没有履行，证明诉讼请求没有超过诉讼时效，逾期交房时间应计算至2017年12月20日。证据四、贷款利率通知两份。证明对象：购房合同第十五条第三项没有约定迟延办证违约金的计算方法。根据商品房买卖司法解释第十八条规定，未约定逾期办证违约金或损失数额难以确定的参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 被告的质证意见为：对证据一，真实性无异议，对证明目的有异议，该合同第八条约定了房屋的交付时间是2015年12月31日前，第九条约定了逾期交房的违约责任，第十五条关于办证的约定了办证的义务是在商品房交付使用后九十日内向产权登记机关提交资料，否则才产生违约办证 5/8 的责任，不是原告所说的2016年3月30日前；办理产权证逾期的违约责任双方进行了约定，原告主张使用房屋买卖合同司法解释第十八条是没有事实依据的。对证据二，无异议，与本案没有关联性。对证据三，真实性庭后核实，证明目的有异议，该协议证明原被告双方已就房屋逾期交房达成一致意见，视为对原合同的补充变更，应当按照补偿变更后的合同执行，原告依据原购房合同主张违约金，应当不予支持。 对证据四，与本案没有关联性，按照最新的司法解释规定的LPR利率计算。 被告提交证据如下：证据一、剑桥公馆业主登记表一张、业主入住手续办理单一张、剑桥公馆一号楼房屋功能验收单一份、入住声明一张，证明交房时间是2016年5月10日；证据二、河北省建筑工程竣工验收报告（一号楼），证明竣工时间是2016年2月22日；证据三、被告的不动产权属证书，证明办理产权证的进度；证据四、桥东法院的民事判决书，证明办证的违约金是从判决生效后确定明确办证义务的那一天开始计算。 原告的质证意见为：被告未在举证期限内向法庭提交证据，应向法庭说明理由。对证据一，真实性无异议，但四张单子中业主入住手续办理单没有原告签字，其他三张也非原告本人签字，是原告代理人所签，当时并没有委托代理人签字，并且双方在合同中第11条对交接条件约定非常清楚，被告至今没有提供符合交接手续的任何证据；对证据二，真实性认可，但该证据竣工日期显示2016年2月22日，情况不实，在该证据所有的盖章处均没有日期，建设单位项目负责人处也没有签字，也没有日期，并且没有盖骑缝章，不能证明第一页和其他是完整一体，即使按被告所述竣工日期，也已经超过了双方约定的交房日期；对证据三，因该证据是 6/8 复印件，对其真实性庭后核实，但从该证据中可以看出被告于2019年10月25日才取得了初始登记，即房屋产权大证，该证是原告获取个人房产证的前提条件之一，说明被告最少逾期办证，未将所需的资料报登记机关备案，在2019年10月25日以后才办理了其中一个大证，且被告至今不能证明其已经按法律规定将其他资料向登记机关备案。对证据四，真实性无异议，证明目的有异议，该证据和原告之间的案例情况不同，且我国不是判例国家，不应作为判案依据，但该证据不能作为证据使用。 经审理，本院认定事实如下：2014年，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发建设的书香门第（剑桥公馆）1幢1单元1273号商品房，单价每平方米3734元，总金额358016元；合同第六条约定：“付款方式为银行按揭，买受人应于本认购书签订同时向出卖人支付52.51%的房款，计188016元，其余房款170000元以申请银行贷款方式支付”；合同第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期”；合同第九条约定：“除上述特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过三十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违金，合同继续履行；（2）逾期超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二 7/8 天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后九十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、双方协商处理”。2013年10月25日原告向被告支付了房屋首付款188016元；2014年9月19日原告与中国银行股份有限公司沙河支行签订《个人一手住房贷款合同》，贷款170000元，该贷款已于2019年11月25日全部结清。2016年5月10日,原告办理了入住手续，领取了房屋钥匙。2017年12月20日，原、被告签订协议一份，约定被告赠与原告非正式车位一个，原告不再追究其名下房产因延期交房所产生的违约金，该协议签订后未实际履行。2019年10月25日，被告就原告房屋所在的书香门第住宅小区1#楼办理了不动产权登记证书。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。被告没有在合同约定的期限交付房屋，应当承担违约责任，向原告支付违约金。被告主张原告起诉逾期交房违约金超过诉讼时效，但根据双方就逾期交房违约金问题于2017年12月20日达成的协议，可认为诉讼时效中断，重新起算，故原告起诉逾期交房违约金在诉讼时效期间内。被告2016年5月10日向原告交付了房屋，根据合同约定，应按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，自2016年1月1日至2016年5月10日止共计131天，计算为9380元（358016元*0.0002*131天）。原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，双方在商品房买卖合同中对此没有明确约定，现有证据不能证实系出卖人原因造成，且原告未提交证据证 8/8 实因逾期办证而产生损失，故原告的上述主张，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告河北万颐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告窦现本逾期交房违约金9380元。 二、驳回原告窦现本其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3496元，由原告窦现本负担3291元，被告河北万颐房地产开发有限公司负担205元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  杨利东 人民陪审员  赵苗苗 人民陪审员  周利杰 二〇二〇年十二月三十一日 书 记 员  柳静一