山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0612民初2305号原告：李文婷，女，1987年3月28日出生，汉族，住黑龙江省五大连池市。委托诉讼代理人：王亚翔，北京市两高律师事务所律师。被告：烟台中冶京诚置业有限公司，住所地烟台市牟平区宁海街道办事处富海街**。法定代表人：王博，经理。委托诉讼代理人：韩帅，北京策略律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱立，北京策略律师事务所律师。原告李文婷诉被告烟台中冶京诚置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李文婷的委托诉讼代理人王亚翔、被告烟台中冶京诚置业有限公司的委托诉讼代理人韩帅、朱立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李文婷向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金（按照已付房款582750元，自2019年9月2日按日万分之三支付到房屋实际交付）；2.判令被告向原告逾期交付房屋造成的租金损失（按照每月1630元，自2019年9月2日支付到房屋实际交付）；3.判令被告向原告交付房屋，并提供房号烟台市牟平区振海路99号9号楼2单元2202住宅质量保证书；4.判令被告向原告交付房屋时出示《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；5.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告支付逾期交房违约金55069.90元（按照已付房款582750元，自2019年9月2日按日万分之三计算至2020年7月15日）；2.判令确认被告提供格式条款补充协议第二十七条第五项无效；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订商品房买卖合同，按照合同约定，原告向被告购买房号烟台市牟平区振海路99号9号楼2单元2202住宅。原告按照合同约定的付款方式及期限已履行合同义务，合同约定房屋交付时间为2019年9月1日，被告因工程质量原因及其他自身原因造成逾期交房，原告多次催告被告交付房屋，但被告答复因项目质量验收造成无法按期交付房屋，按照合同约定逾期交付房屋超过90日，被告应当按照原告已付购房款日万分之三支付违约金。烟台中冶京诚置业有限公司辩称，一、双方关于逾期交房违约金已有明确合同约定，应按合同约定履行。原告主张按日万分之三计算违约金不符合合同约定，不应支持。双方签订的《商品房买卖合同》第九条对违约金进行了约定，但根据《补充协议》第二十七条第5款的约定“无论合同及本补充协议是否另有规定，在任何情况下，如果出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。”。二、即使原告认为违约金过低，也应按法律规定进行调整，原告主张的日万分之三标准计算违约金，不符合双方合同约定以及法律规定调整违约金的形式，不应支持。根据合同法及合同法解释的规定，违约金数额调整以实际损失额为限。如原告认为约定违约金低于实际损失的，应提供相应证据证明其实际损失，但最终也只能以其所能证明的实际损失为赔偿上限。如果法院认为双方之间对损失赔偿的计算方法约定不明，也应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定原告实际损失。三、涉案房屋已达到交付条件，且被告已完成交房义务，不应继续计算逾期交房天数。被告已于2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》，房屋已达交付条件。被告于房屋达到交付条件后，向原告快递发出了交房通知书。四、关于被告逾期交房的天数，被告在施工过程中，曾存在多次因天气原因暂停施工，逾期交房天数应予以扣减，同时，原告收房后的装修期间也应予以扣减。五、涉案合同条款并非格式条款，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，可见格式条款的主要特点在于未与对方协商，本案中涉案合同是在双方平等协商的前提下订立的，双方的缔约地位平等，原告完全有协商或拒绝签署的权利。退一步讲，即使补充协议为格式条款也不能当然认定为无效。《补充协议》第二十七条第5款是关于违约金上限的约定，并没有免除被告支付违约金的责任、加重原告的责任、排除原告的主要权利，被告已采取合理方式提醒对方注意，在《补充协议》首部尾部均有相关加粗字体提示，因此被告在原告签订补充协议时已采取合理方式充分提示原告，不应认定为无效格式条款。本院经审理认定事实如下：原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于烟台市牟平区（以下简称涉案房屋），房屋总价款为582750元。原告已按约履行了付款义务。《商品房买卖合同》第八条约定“卖方应当在2019年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且卖方在发生之日起30日内告知买方的；2、为配合执行政府规定文件以及政策而延误的；3、非卖方所能预见、避免和控制的重大事件，如发生重大疫情、长时间停水、停电和政府有重大活动而造成工程延期的；4、遭遇上述一种或几种情况的，卖方应在发生之日起30日内告知买方。”第九条约定“1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已支付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的0.5%向买方支付违约金。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”原、被告双方另行签订了《补充协议》，该协议第十一条约定“1、鉴于小区属于分期建设、分期交付，政府部门只在小区整体竣工验收后方接受出卖人办理《竣工验收备案表》，为此，买受人已知悉合同第八条约定的交付时间到来时出卖人尚未取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、买受人同意按所购商品房《竣工验收报告》作为交房条件并接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》作为房屋的交付条件，并放弃以出卖人未取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》而追求出卖人逾期交房违约责任的权利。”第十四条约定“……买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房存在保修范围内瑕疵的，出卖人应按《烟台市住宅使用手册》中的规定承担保修义务，但该质量问题不能作为买受人拒绝接收商品房交付并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。出卖人亦无需承担赔偿责任。”第二十七条约定“合同的变更和解除……5、无论合同及本补充协议是否另有规定，在任何情况下，如果出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。”该补充协议开头和结尾处有字体加粗的内容，即“为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签署前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明。本合同一经签署即对双方均具有约束力”、“买受人已认真阅读本协议内容，并完全理解本协议含义，出卖人已就本协议内容（尤其是黑体字内容）及可能产生的法律效果向买受人做出充分说明，买受人在此基础上同意签署本协议，并确认该等约定可能对买受人产生的影响均已经在房价款中予以充分考虑。买受人同意放弃基于格式条款的有关规定对出卖人提出任何抗辩及主张”。被告于2020年7月14日取得涉案楼盘《建设工程竣工验收备案表》，并向原告发出交房通知书，告知交房时间为2020年7月17日。原告于2020年7月16日收到交房通知书，原告于2020年8月22日接收涉案房屋。原告主张，商品房买卖合同及补充协议是被告盖章后向其邮寄，其签字后又寄回给被告。被告主张，若如原告所述，更可以证明原告是没有受到任何外力的影响，完全可以充分有效的阅读相应的条款，可以选择签或不签，由此也可以认定原告第二项诉请不能成立。关于逾期交房违约金，原告主张按照《商品房买卖合同》中约定的违约金条款日万分之三标准计算，其认为特别条款优于一般条款，主合同第九条约定的卖方逾期交房的违约责任，是直接用于确定和解决逾期交房，补充协议中第二十七条第5项为格式条款无效，补充协议非住房监管部门行政指导的合同格式版本，依据合同法第四十条规定该条款无效，根据合同法第三十九条规定，被告应当对该条款进行告知说明，根据合同法第四十一条，主合同已明确约定了违约责任的计算方式，被告通过另行签订补充协议格式条款的形式排除或降低了逾期交房的责任，且其为补充协议格式条款的提供方，应当作出对其不利的解释，根据合同法司法解释二第十条规定，该格式条款无效。被告主张应按照补充协议中约定的违约金标准计算，其认为补充协议前后均明确告知了相关内容，用黑体字进行了加黑，进行了标注，符合最高院关于认定格式合同司法解释的相关规定，其已尽到了提示义务，而违约金条款系对违约金上限的约定，违约金计算方法系双方约定的内容，同时该条款并没有不合理、不正当的免除被告依照法律应负有的法定义务，如果原告认为违约金过低，其可申请法院通过调整违约金的方式进行救济，但并不能以此来认定关于违约金上限条款为无效条款。关于被告答辩所述的在施工过程中存在多次因天气原因暂停施工以及原告收房后的装修期间扣减问题。被告向本院提交了其自行统计整理的天气影响因素统计表，主张在房屋建设过程中因天气原因多次暂停施工，属于商品房买卖合同第八条中非卖方所能预计或避免的重大事件，卖方可据实予以延期。原告对证据的真实性不予认可，称被告逾期交房是工程进度原因导致。被告未能对其该答辩意见提供证据予以证实。本院认为，本案的主要争议焦点在于双方签订的补充协议及补充协议中关于违约金变更的条款是否有效。第一，根据规定，具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。原告系具备完全民事行为能力的自然人，其在与被告签订商品房买卖合同情况下，又与被告签订补充协议，系其真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定。第二，根据合同法第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方签订的补充协议中关于违约金的变更并未免除开发商对购房业主的责任，亦未排除购房业主向开发商主张权利，其中违约金只是对上限进行了约定。第三，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条的规定，当事人可以请求人民法院增加违约金，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。即在双方签订的补充协议中如果原告认为违约金过低，不足以弥补其损失，其完全可以通过请求调增违约金的方式寻求救济，但并不影响补充条款的效力。综上所述，本院认定双方签订的补充协议有效，补充协议中关于违约金变更的条款有效。商品房买卖合同约定被告需于2019年9月1日向原告交付涉案房屋，但直至2020年7月17日被告才履行交房义务，该期间已逾期交房，应向原告支付自2019年9月2日至2020年7月17日期间逾期交房违约金。在本院认定补充协议条款有效，且原告未主张违约金过低，未要求调增违约金的情况下，按补充协议中约定的以不超过已付购房款的百分之二标准核算，本院认定逾期交房违约金为11655元（582750元×2%）。被告答辩主张在施工过程中存在多次因天气原因暂停施工以及原告收房后的装修期间应予扣减，但其未能提供证据予以佐证，且被告所述的天气原因并不属于合同中约定的卖方可以据实予以延期的情形，另被告亦未提供证据证实就延期情况向原告进行了告知，故本院对被告该项答辩意见不予采信。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告烟台中冶京诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李文婷逾期交房违约金11655元；二、驳回原告李文婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1544元，减半收取计772元，由被告烟台中冶京诚置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  隋素平二〇二〇年十二月十六日书记员  董 琳