山东省菏泽市定陶区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1703民初2923号 原告：山东辰光建设置业有限公司，住所地：山东省成武县伯乐大街中段路北。 法定代表人：梁中国，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：申英，山东两仪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐秋雷，山东两仪律师事务所律师。 被告：王玉梅，女，汉族，1947年8月25日出生，住菏泽市定陶区。 委托诉讼代理人：田昌国，男，汉族，1978年8月20日出生，住菏泽市定陶区，系被告王玉梅之女婿。 被告：任某，女，汉族，1986年10月27日出生，住菏泽市定陶区，系刘化勇之妻。 被告：郭某，女，汉族，2008年5月13日出生，住菏泽市定陶区，系刘化勇继女。 法定代理人：任某，女，汉族，1986年10月27日出生，住菏泽市定陶区，系郭某之母。 被告：刘某，女，汉族，2005年8月25日出生，住菏泽市，系刘化勇女儿。 法定代理人：楚某，女，汉族，1981年11月7日出生，住菏泽市定陶区，系刘某之母。 原告山东辰光建设置业有限公司（下称辰光建设公司）诉被告王玉梅、任某、郭某、刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告辰光建设公司的委托诉讼代理人申英、被告王玉梅的委托诉讼代理人田昌国、被告任某、被告郭某的法定代理人任某到庭参加诉讼，被告刘某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告辰光建设公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告直系亲属刘化勇于2017年3月17日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金62953.2元（以案涉房屋总价314766元的20%计算，要求从刘化勇已付房款中扣除）；3.判令被告支付原告代偿的房贷款6617.53元（要求从刘化勇已付房款中扣除）；4、判令被告搬离、腾空房屋，将房屋交还于原告，并支付房屋使用费（要求以314766元为基数，按日利率1‰，自2020年7月1日计算至被告实际交还房屋之日止）；5、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第三项诉讼请求为：判令被告支付原告代为偿还的房屋贷款本息金额为9515.69元。事实与理由：2017年3月17日，原告与被告的直系亲属刘化勇签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定刘化勇购买原告开发建设的位于定陶区××路××路××座××单元××号房屋，房屋总价款为314766元，其中首付款64766元，剩余房款250000元由被告向银行办理按揭。后，因刘化勇意外死亡，案涉房屋的银行按揭贷款不能及时偿还，导致银行从原告的保证账户扣款。银行扣划原告保证金款项后，原告多次和被告沟通，各被告均不愿意承担原告与刘化勇签订的《商品房买卖合同》的还款义务，均拒绝继续偿还银行按揭贷款。根据原告与刘化勇所签《商品房买卖合同》补充协议第二条的约定：“因买受人未能按期偿还贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人按合同总额的20%向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人的其他损失。”基于刘化勇死亡后，各被告拒不履行案涉房屋的银行还款义务，银行已从原告的保证账户内多次扣款，给原告造成了损失，原告与刘化勇签订的《商品房买卖合同》无法继续履行，故为维护原告合法权益，特提起诉讼。 被告任某、郭某辩称，刘化勇2018年9月19日因交通事故去世，并非有意不还，交通事故赔偿款2020年11月26日刚审结，家中确实困难。第二，对原告诉讼请求第二项有异议，购房合同中有提到违约，但是未说明违约金按20%收取，也未说明截止时间，只有起始日期30日内，30日后按每天0.001%收取，所以不应有62953.2元。第三，原告为被告代偿9515.69元事实不符，因为从起止日期到截止日期是哪一天不明确。第四，原告第四项请求，自2018年9月19日刘化勇去世后，任某因受伤住院100天，出院后因伤心之地已搬离房屋，一直未居住，所以不应支付2020年7月1日开始计算的房屋使用费，房屋钥匙目前我和婆婆王玉梅手中均有，原告方并没有向我要过钥匙。 被告王玉梅代理人未发表答辩意见。 被告刘某未出庭亦未提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据,本院认定的事实如下: 2017年3月21日，原告与刘化勇签订《商品房买卖合同》，约定：“出卖人：山东辰光建设置业有限公司，……。买受人：刘化勇，……。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第0017座03单元3-602号房。……第四条计价方式与价款。该商品房计价方式为双方协议价……（1）该商品房单价为（人民币）每平方米2717.01元，总金额为314766元整。…….第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式买受人总房款为叁拾壹万肆仟柒佰陆拾元整（¥314766元整），贷款为贰拾伍万元整（¥250000元整）。……附件四：合同补充协议。第二条……因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行如要求出卖人承担保证责任的，出卖人在接到银行通知后，出卖人有权解除《商品房买卖合同》收回该商品房另行出售，买受人按合同总金额的20%向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人的其他损失。……。” 2017年6月5日，原告向刘化勇交付案涉房屋。 2018年9月19日，刘化勇因交通事故去世。 2018年10月、2020年7月至2020年12月，刘化勇未如期偿还贷款本息，中国工商银行定陶支行自原告辰光建设公司账户上扣划上述7个月贷款本息及逾期利息共计9515.69元。 另查明，被告王玉梅系刘化勇之母，被告任某系刘化勇之妻，被告郭某系刘化勇之继女，被告刘某系刘化勇之女。 本院认为，原告辰光建设公司与刘化勇签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,未违反法律强制性规定,具有法律约束力,双方均应按照约定履行各自义务。刘化勇已经去世，第一顺位继承人为被告王玉梅、任某、郭某、刘某，上述被告继承刘化勇的遗产，依法应承担相应义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”刘化勇作为买受人按揭购买辰光建设公司开发的房屋后,因未按期偿还银行按揭借款,中国工商银行定陶支行直接自辰光建设公司处扣划贷款本息。依据双方签订《商品房买卖合同》的补充协议第二条的约定,解除的条件已经成就,现辰光建设公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合合同约定及法律规定，本院予以支持；辰光公司要求按照合同约定支付商品房价款20%的违约金,被告认为过高，请求予以调减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院依法将违约金酌情调减为房屋总价款的10%。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”，本案中,双方解除《商品房买卖合同》，原告要求被告返还代为清偿的贷款本息及逾期利息9515.69元，并搬离、腾空房屋，将房屋交还于原告，本院予以支持；双方签订的合同中并未约定房屋使用费问题，亦无相关法律依据，故原告要求被告支付房屋使用费，本院不予支持；合同中对返还款项的方式并没有明确约定,原被告双方可协商解决。鉴于四被告在本案审理期间未就已付购房款的返还提出诉求,本院不予处理，四被告可自行决定是否另行主张权利。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告山东辰光建设置业有限公司与刘化勇于2017年3月17日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告王玉梅、任某、郭某、刘某按房屋总价款的10%向原告山东辰光建设置业有限公司支付违约金31476.6元，于判决生效后十日内付清； 三、被告王玉梅、任某、郭某、刘某支付原告山东辰光建设置业有限公司代偿的贷款本息及逾期利息9515.69元，于判决生效后十日内付清； 四、被告王玉梅、任某、郭某、刘某于本判决生效之日起十日内搬离、腾空房屋，将房屋交还于原告； 五、驳回原告山东辰光建设置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计770元，由被告王玉梅、任某、郭某、刘某共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审判员  崔巍 二〇二〇年十二月十八日 书记员  李晴