新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0104民初8938号 原告：新疆池嘉昊物流有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区祥云东街101号3区10栋。法定代表人：池东，总经理。委托诉讼代理人：刘莹，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玉慧，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：张珈毓，女，1974年2月18日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：唐云龙，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱文超，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告新疆池嘉昊物流有限公司（以下简称池嘉昊公司）与被告张珈毓合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月25日公开开庭进行了审理，原告池嘉昊公司委托诉讼代理人刘莹、被告张珈毓及委托诉讼代理人唐云龙和朱文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。池嘉昊公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付房屋使用费308,333元（按年租金5万元自2013年11月20日暂计算至2020年1月20日）；2．判令被告支付保函费1,000元、保全费2,061.66元；3．本案的邮寄费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年4月2日签订了《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》（以下简称转让合同），约定原告将自己投资建设的新疆新东方国际汽配机电商城内位于A区02幢负006号建筑面积为78.49平方米的仓储用房转让给被告，转让价款为1,020,370元。该仓储用房已于2013年11月20日交付给被告使用。2019年6月13日，乌鲁木齐市头屯河区人民法院判决确认原、被告所签订的《转让合同》无效。原告认为，即使合同无效，被告自2013年11月20日使用房屋用于经营至今，亦应当向原告支付该房屋的占有使用费。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法裁判。张珈毓辩称，如本案案由定为合同纠纷，原告“房屋使用费”不存在请求权基础，被告已向原告返还房屋，原告基于合同可能取得的预期利益应为原告出售房屋的可得利润，其请求没有法律上的依据。原告诉请即便成立，也应当按照各自的过错比例承担相应责任。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法审查认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月2日，池嘉昊公司（甲方、转让方）与张珈毓（乙方、受让方）签订《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》约定：乙方订制的仓储用房位于乌鲁木齐市××路）新疆新东方国际汽配机电商城内，房号A区2幢负006号，建筑面积暂定78.49平方米，属框架结构（总层数三层，地上两层、地下一层），转让单价为每平方米1.3万元，总价款为1,020,370元，使用年限自2011年11月17日至2051年5月21日；乙方订制的仓储用房，在本合同签订之日起5年内，且在乙方付清全部合同价款和物业管理费，在国家允许将仓储用房的土地性质变更为商业用地后，且经园区全体业主同意后，甲方代表全体业主申请土地变性为商业用地，乙方自愿承担因土地变性而产生的税费和土地出让金差额部分（乙方承担地下室1万元，地上2万元）；土地性质变更完成后，甲方为乙方办理产权过户手续，若不具备商业用地产权办理条件，则乙方拥有其订制的仓储用房的终身使用权和实际处置占有权，同时甲方将乙方订制的仓储用房办理分户产权证（产权证登记于甲方名下）交由乙方自行保管，届时乙方可就此办理公证手续，甲方予以配合，公证费由乙方承担；甲方应于2012年12月30日前向乙方交付订制的仓储用房；买受人于2013年4月2日已付款620,370元，剩余房款40万元为公司内部分期付款两年。该合同签订后张珈毓于2013年5月21日及7月6日付款二笔合计40万元。2013年5月7日，张珈毓向新疆新东方国际商贸城有限公司交纳入住押金2万元并签订入住合约。2013年11月20日，张珈毓办理入住手续。2019年4月10日，张珈毓诉至本市头屯河区人民法院，请求确认双方签订的《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》无效，判令池嘉昊公司返还购房款1,020,370元、支付利息352,601.61元（自2013年4月2日暂计算至2019年6月30日，实际计算至清偿之日）以及返还入住押金2万元。头屯河区人民法院于2019年6月13日作出（2019）新0106民初778号民事判决：一、张珈毓与池嘉昊公司于2013年4月2日签订的《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》无效；二、池嘉昊公司退还张珈毓购房款1,020,370元；三、池嘉昊公司支付张珈毓2013年4月2日至2019年6月30日期间利息246,821.13元，此后利息按中国人民银行同期同类贷款利率70%计算至实际给付之日；四、驳回张珈毓要求池嘉昊公司退还入住押金2万元的诉讼请求。该民事判决经本市中级人民法院2019年9月20日作出的（2019）新01民终3363号民事判决予以维持。2019年9月27日，张珈毓到池嘉昊公司办公场所提出交接房屋，池嘉昊公司的工作人员拒绝交接。2020年3月11日，张珈毓与案外承租人协议解除双方之间上述房屋的租赁合同，解除协议约定双方房屋租赁合同2020年2月13日到期终止，承租人应当自合同到期之日起搬离该房屋，如承租人继续承租该房屋则自行与池嘉昊公司重新签订合同，承租人未予池嘉昊公司协商又擅自占用房屋的，张珈毓不承担任何责任。本案审理中，池嘉昊公司提供其出租新东方国际汽配机电商城A区负层房屋租赁协议三份，4-负008建筑面积70.7平方米年租金5万元、01-负013建筑面积78.49平方米年租金5万元、4-负001建筑面积77.5平方米年租金7万元。池嘉昊公司本案诉前于2020年3月18日申请保全，其缴纳保全申请费2,061.66元，支付保全责任保险保费1,000元，本院查封、冻结张珈毓在头屯河区人民法院（2020）新0106执53号案款308,333元不予发放。另查明：2020年1月6日，头屯河区人民法院作出（2020）新0106执53号执行裁定，冻结、扣划池嘉昊公司银行账户存款1,298,192.36元。池嘉昊公司与案外人王荣乔房屋买卖合同纠纷一案，头屯河区人民法院委托对新东方国际汽配机电商城B2-015房（建筑面积147.4平方米）2013年5月7日-12月31日、2014年-2018年全年租金鉴定评估，价值为19.53万元，2014年-2018年年租金分别为3.29万元、3.34万元、3.48万元、3.52万元、4.03万元。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原、被告《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》经生效判决确认为无效合同，在判决池嘉昊公司返还张珈毓购房款1,020,370元的同时，还判决支付2013年4月2日至2019年6月30日期间的利息246,821.13元以及此后至实际给付之日的利息，利息是按70%的责任比例承担。标的物返还与价款返还互为对待给付，房屋因合同无效应予返还，但对房屋占有的利益非有形财产而无法现实返还，只能以折价方式予以补偿。张珈毓自2013年11月20日起占有房屋，其抗辩已返还房屋，但所提供的视听资料反映双方未交接房屋，提供的解除合同协议书则表明其出租房屋2020年2月13日到期后才于2020年3月11日协议解除房屋租赁合同，故合同确认无效后且已判决支付购房款利息的情况下，对于池嘉昊公司主张2013年11月20日至2020年1月20日期间的房屋占有使用费，张珈毓应予折价补偿。因房屋占有使用费系对返还占有利益的折价补偿，张珈毓以导致合同无效的过错比例划分责任亦不能成立。本案中池嘉昊公司提出返还房屋，张珈毓表示可以返还，故双方可自行交接。房屋占有使用费可以参照租金标准，双方协商未能达成一致，故综合本案实际情况，本院酌情按平均年租金4万元确定占有使用费，即246,667元。池嘉昊公司主张的保全申请费2,061.66元及保费1,000元，非合同无效造成的池嘉昊公司的直接财产损失，本院对此不予支持。综上所述，池嘉昊公司的部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，判决如下：一、被告张珈毓于本判决生效之日起十日内给付原告新疆池嘉昊物流有限公司2013年11月20日至2020年1月20日期间的房屋占有使用费246,667元；二、驳回原告新疆池嘉昊物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,985.46元（已减半收取，原告已预交），由原告负担620.57元，被告负担2,364.89元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   郭 荣二 〇 二 〇 年 十 二 月 七 日书  记  员   史雅楠