北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初16339号原告：方建奎，男，1982年4月3日出生，汉族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：北京市建升物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区仁和地区卧龙环岛南侧，统一社会信用代码9111011373768462XP。法定代表人：韩玉，经理。委托诉讼代理人：潘冬明，男，1975年12月8日出生，汉族，北京市建升物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：佟彩燕，女，1973年6月3日出生，汉族，北京市建升物业管理有限公司员工。被告：北京建升房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区石门村东侧，统一社会信用代码911101131025646164。法定代表人：贾利，经理。委托诉讼代理人：何江，北京市律港律师事务所律师。原告方建奎与被告北京建升房地产开发有限公司（以下简称建升房地产公司）、北京市建升物业管理有限责任公司（以下简称建升物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方建奎、被告建升房地产公司之委托诉讼代理人何江，被告建升物业公司之委托诉讼代理人潘冬明、佟彩燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方建奎向本院提出如下诉讼请求：1.二被告赔偿因房屋漏雨造成财产损失共计40000元，其中装修损失包括电路维修8000元（50平方米）、吊顶6000元、地板3000元、墙漆8000元；家具损失包括橱柜5000元、家具2000元，灯具2000元、窗帘1000元；误工费3000元、精神损失费2000元。2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告系北京市顺义区×××602号（以下简称涉诉房屋）房屋所有权人。涉诉房屋存在明显质量问题，严重漏雨。自2008年起，窗户开始漏水，一直到现在仍有渗水情况，但已不严重。2012年7月屋顶开始漏雨持续到2016年，比较严重，2017年以后房屋漏雨情况好转。针对房屋漏水问题，建升物业公司维修不力，导致多年漏雨。建升物业公司与建升房地产公司存在重大利益关系，对于房屋质量问题，建升物业公司故意隐瞒不说，没有起到告知义务。建升房地产公司存在欺瞒行为，按照已签订的《北京市商品房预售合同》第十七条住宅保修责任规定第一款规定：该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，但建升房地产公司并未向原告提供《住宅质量保证书》，存在明显的对房屋质量的欺瞒行为。建升物业公司、建升房地产公司应共同承担维修、赔偿责任。按照已签订的《北京市商品房预售合同》附件七物业服务第四条维修资金的筹集和使用的规定：业主应按照规定和本公约交纳专项维修资金，且专项维修资金的帐目由物业管理企业代管，具体管理、使用按政府规定执行。综上，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第三条、第十四条规定，原告主张由建升物业公司及建升房地产公司共同赔偿房屋漏雨给原告造成的损失。被告建升物业公司辩称：原告所称屋面漏水并非该公司侵权所致，原告主张赔偿没有事实根据。原告称该公司对房屋漏水问题维修不力不属实。原告主张电路维修损失，应当提交电路损坏与漏雨具有因果关系以及维修费支付的相关证据；原告主张吊顶损坏，需要提交自修购买材料的票据或者提供承揽人收取款项后的纳税证据；原告主张地板损失，应提供已经损坏的地板及更换地板支付费用的证据；原告主张墙漆损失，应当提交墙面损毁情况、墙面毁损与漏雨具有因果关系及承揽人收取费用的纳税证据；原告主张橱柜、家具、灯具、窗帘的损失应当提交购买的发票及损失与漏雨具有因果关系的证据；原告要求误工费、精神损失费5000元，需要提交权威医院出具的可以证明其因房屋漏水导致精神出现问题的诊断证明，用以佐证精神受到严重伤害。原告本次起诉违反了一事不再理的诉讼原则，在被告起诉原告要求其交纳物业服务费案件中，原告以房屋漏雨作为不交物业服务费的抗辩理由，法院也对物业服务费进行了酌减。综上，请求驳回原告的起诉。被告建升房地产公司辩称：不同意原告的诉讼请求。2001年1月，原告与建升房地产公司签订了商品房买卖合同，该公司已经依约完成了房屋交付及协助原告办理产权登记义务，在交付房屋时一并提交了《住宅质量保证书》，根据该保证书保修范围和期限约定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏等保修期为5年。现保修期依据早已超过，故不论涉诉屋面是否存在漏水问题，原告要求该公司对其承担民事责任没有事实和法律依据。另外，原告诉讼请求超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：方建奎系涉案房屋业主，建升物业公司系小区物业服务公司。2007年1月21日，原告方建奎与被告建升房地产公司签订商品房预售合同购置涉诉房屋。2007年10月3日，方建奎办理房屋入住手续并进行了装修。2008年六七月雨季，方建奎向建升物业公司反映窗户漏雨问题，建升物业公司维修后情况好转。2012年7月，原告北侧一间卧室和厨房屋顶开始漏雨，报修后建升物业公司对卧室和厨房顶部露台进行了防水处理，但漏雨问题一直未解决，直至2017年建升物业公司对阁楼外墙和天沟进行防水处理后至今未再出现漏雨。原告方建奎称其本案主张的损失是2012年7月厨房及北侧卧室屋顶漏雨造成的损失，其主张厨房吊顶因漏雨脱落、卧室地板因漏雨被泡起包、厨房及卧室屋顶、阳台墙漆被泡脱落、发霉，提交了视频、照片予以佐证；其主张家具（床垫）、灯具、窗帘、电路损坏，但未能提交相关证据。方建奎提交了《住宅工程质量分户验收表》，建升房地产公司提交了《入住手续办理情况表》《住宅质量保证书》，上述验收表载明，涉案房屋竣工日期2006年10月18日，墙面、地面和顶棚面层质量、防水工程质量等验收合格。上述保证书载明，自建设工程竣工验收合格之日起，正常使用情况下各部位、部件的保修期如下：……屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限5年……上款住宅商品房保修期的存续期低于下述期限的，保修期以下述期限为准（从交付使用之日起计算）：屋面防水3年；外墙面和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；……凡有关工作人员对保修工作推脱、敷衍处理，不负责任、为难用户者，客户可向物业管理中心直至本公司投诉。建升物业公司曾就方建奎欠付的2013年1月1日至2019年12月31日物业费以物业服务合同纠纷为由将方建奎诉至本院，方建奎以房屋漏雨，建升物业公司一直未修好直至2017年房屋漏雨情况好转进行抗辩。2020年9月3日，本院作出（2020）京0113民初7953号民事判决书，认定建升物业公司在提供物业服务时存在一定瑕疵，对物业费酌情扣减后予以支持。建升物业公司认可其在催缴物业费时，方建奎以漏雨造成其损失为由拒交物业费。本院认为：本案中，根据当事人提交的证据，可以认定涉案房屋确实存在漏雨问题，结合漏雨部位、修复情况，本院认为外墙壁防水有问题导致涉案房屋北侧卧室、厨房顶部漏雨具有高度盖然性。2012年7月房屋出现漏雨时已经超过房屋质保期，应当由建升物业公司对房屋公共部位负有维护、维修义务。现因房屋公共部位漏雨导致原告涉案房屋内装修、物品损坏，建升物业公司应当对此承担赔偿责任。对于建升物业公司辩称一事不再理的意见，本院认为，本诉与前诉（2020）京0113民初7953号一案诉讼标的不同，前诉亦未以漏雨给方建奎造成的损失折抵物业费，故本院对建升物业公司该辩解意见不予采信。关于建升房地产公司辩称诉讼时效问题，原告以房屋漏雨造成其损失为由拒交物业服务费，亦是其主张权利的方式，结合审理查明的事实，其起诉并未超过三年的诉讼时效，故本院对建升房地产公司该辩解意见亦不予采信。关于原告方建奎主张的相关损失，对于原告主张的家具（床垫）、灯具、窗帘、电路损坏情况及数额，原告均未能提交相关证据，故本院难以支持；根据原告提供的视频、照片可以证明涉案房屋厨房屋顶、吊顶、橱柜及北侧卧室地板、屋顶，北侧阳台窗户墙漆因漏雨造成了不同程度的损坏，本院结合损坏程度、面积、市场价值等情况予以酌情支持3000元；原告主张误工费、精神损失费，于法无据，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：一、被告北京市建升物业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告方建奎3000元；二、驳回原告方建奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元（原告方建奎已预交），由原告方建奎负担350元（已交纳），由被告北京市建升物业管理有限责任公司负担50元，于本判决生效之日起七日内支付给原告方建奎。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李永芝二〇二〇年十二月十一日书记员  吴晓枫