四川省盐亭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0723民初2824号 原告：任培坤，男，汉族，生于1952年10月22日，住四川省盐亭县。 原告：胥执君，女，汉族，生于1958年7月24日，住四川省盐亭县。 以上二原告共同委托诉讼代理人：秦铭，四川文同律师事务所律师。 被告：甘伟平，女，汉族，生于1952年7月6日，住四川省盐亭县，（系杨某某之妻） 被告：杨静，女，汉族，生于1978年11月20日，住四川省盐亭县，（系杨某某之女） 以上二被告共同委托诉讼代理人：江泽兵，四川川北律师事务所律师。 原告任培坤、胥执君与杨某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，被告杨某某于2020年11月17日因病去世，二原告申请追加杨某某的妻子甘伟平、女儿杨静作为本案的共同被告，本院依法予以准许。本院依法适用简易程序于2020年12月14日公开开庭进行了审理，原告任培坤、胥执君及二原告委托代理人秦铭、被告甘伟平、杨静及二被告委托诉讼代理人江泽兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任培坤、胥执君向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告任培坤、胥执君与被告杨某某签订的《购房合同》有效，确认所购案涉房屋归两原告所有；2.判令被告继续履行《购房合同》，被告限期将该套案涉房屋产权过户登记在两原告名下；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年12月15日被告杨某某与两原告签订《购房合同》。，合同约定将位于盐亭县××镇××路（房产证号：字第2××5号，建筑面积57.06㎡）住房**出售给两原告，合同约定的售价为2万元。在签订合同时原告按照合同约定一次性付清了购房款，同时被告杨某某将该套房屋的房产证及国土使用权证交付给原告。原告在购得该房屋后为了居住生活，对该套房屋进行了整理、修缮，用掉大笔的费用，并将该套房屋的水电气户头过户到原告名下。被告将该套房屋出售后不久便离开盐亭外出生活，被告至今未将该套房屋产权过户登记到原告名下，现原告偶然得知被告杨某某回到盐亭生活，便找到被告杨某某要求其办理过户登记手续，但被告杨某某不予理睬，为维护原告自身合法权益，原告依法提起诉讼。 被告甘伟平、杨静辩称：1、被告二人与二原告之间没有事实的买卖合同关系，且没有签订任何的房屋买卖合同；2、原告之前的房屋买卖合同纠纷案由不当，应当予以驳回；3、原告与杨某某签订的房屋买卖合同，按照原告的陈述，2005年至今时间长达15年之久，已故的杨某某没有履行相应的合同义务，早已超过了两年的诉讼时效，原告没有胜诉权，应当予以驳回其诉讼请求；4、原告与杨某某签订的房屋买卖合同上没有甘伟平的签字，甘伟平也只是最近才直到杨某某将涉案房屋单方出售，因此原告与杨某某签订的买卖合同无效。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 杨某某系原盐亭县糖果厂职工，1975年6月16日与被告甘伟平结婚。杨某某因原盐亭县糖果厂职工优惠售房于1998年购买了位于四川省盐亭县××镇××路住房一套［建筑面积为：57.06㎡，房屋产权证号为：字第2××5号，国有土地使用权证：盐国用（2000）字第0××9）］,房屋所有权登记的权利人为杨某某。 原告任培坤、胥执君为乙方（买方）与杨某某为甲方（卖方）于2005年12月15日签订《购房合同》，该合同约定：“经甲、乙双方协商，甲方愿将自己的合法住房一套出售给乙方，甲乙双方本着平等、自愿的原则，达成如下条款：一、甲方杨某某将位于云溪镇弥江路（房产证号：字第2××5号，建筑面积57.06㎡，国有使用权号：盐国用2000字第0××9号）一幢四楼的住房一套，水、电、气、闭路电视全通，自愿出售给乙方任培坤、胥执君。二、甲乙双方共同协商该房屋价款为贰万元整。三、付款方式：乙方一次性将房款贰万元（其中：任培坤壹万元，胥执君壹万元）付给甲方杨某某。四、该房必须于二00五年十二月十五日前交付于乙方。截止交房之日，甲方负责该房此前使用过程中发生的一切费用，乙方对此不承担任何责任。五、此房过户由乙方自行负责，甲方有义务协助办理相关手续。六、本协议一式二份，甲乙双方各持一份，并经双方签字盖章后具有法律效力。本协议为最终协议，甲乙双方于二00五年十二月六日达成的《协议》同时作废。”该协议书尾部甲方处有杨某某签字捺印，乙方处有任培坤、胥执君的签字捺印。该协议签订后，杨某某将案涉房屋的房屋产权证、土地使用权证交付给原告，且二原告一直在案涉房屋中生活居住，现该房的水、电、气户头已变更在原告名下。 同时查明，杨某某与被告甘伟平婚后于1978年11月20日生育一女，取名杨静。杨某某于2020年11月17日因病去世。 在庭审中，被告甘伟平表示：被告甘伟平在2004年前对案涉房屋的租赁进行管理，2004年之后杨某某告知其将案涉房屋租赁给杨某某的朋友，案涉房屋租赁就一直由杨某某进行负责；原告与杨某某签订的房屋买卖合同上没有被告甘伟平的签字，被告甘伟平最近才知道杨某某将涉案房屋单方出售，该房屋系杨某某与被告甘伟平的夫妻共同财产，杨某某单方处分案涉房屋，因此二原告与杨某某签订的《购房合同》无效。原告在庭审中主张已经按照《购房合同》的约定向杨某某支付了人民币2万元的购房款，但被告不予认可。 上述事实，有当事人的陈述、《房屋买卖协议书》、证人证言等证据证实。 本院认为，结合本案的庭审情况，本案的争议焦点归纳并评析如下： 焦点一：原告任培坤、胥执君是否已经按照《购房合同》的约定向杨某某支付了人民币2万元的购房款 原告任培坤、许执君主张已经按照《购房合同》的约定支付了人民币2万元的购房款，并向本院提供了《购房合同》、房屋所有使用权证、土地使用权证以及杨某某向盐亭县原糖果厂购买案涉房屋的原始收据（以上证据原件经与提供的复印件核对后，原件已退还原告）及该房的水、电、气户头已变更在原告名下，结合房屋买卖合同和交易习惯，对于原告任培坤、胥执君的主张，本院予以认可。 焦点二：2005年12月15日原告任培坤、胥执君与杨某某签订的《购房合同》是否有效 原告任培坤、胥执君与杨某某于2005年12月15日对案涉房屋签订了《购房合同》，该合同系杨某某与二原告真实意思表示，不违反法律的强制性规定，对杨某某及二原告产生法律约束力。杨某某与被告甘卫平于1975年6月16日结婚，该财产是杨某某与甘伟平夫妻关系存续期间取得，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，案涉房屋应该属于杨某某与甘伟平的夫妻共同财产。杨某某在出售案涉房屋给二原告之前，案涉房屋登记在杨某某名下，并未加记甘伟平，原告任培坤、胥执君有理由相信杨某某对案涉房屋具有处分权，二原告对签订《购房合同》善意无过失。即使杨某某对案涉房屋无处分权，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，本院亦不能认定该《购房合同》无效。 焦点三：被告甘伟平是否认可杨某某处分案涉房屋的行为 被告甘伟平在庭审中表示最近才知道杨某某单方处分案涉房屋，案涉房屋系杨某某因原盐亭县糖果厂职工优惠售房购买所得，该房屋后为原告任培坤、胥执君生活居住长达15年之久，案涉房屋的房屋产权证、国有土地使用权证及购买案涉房屋的原始票据均交由原告任培坤、胥执君持有，但被告甘伟平对涉案房屋的权利凭证存放情况及案涉房屋长达15年之久的实际使用情况均表示不知情，这明显有悖于常理。《中华人民共和国民法总则》第7条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”诚实信用，反映了人们对彼此交往中的主观善意、彼此关照、尽心尽力的主观心态与行为方式的理想预期，同时也要求当事人在民事活动中实事求是，诚实待人，这也是中国社会主义核心价值观的主要表现。被告甘伟平虽然未在《购房合同》上签字，但也未向本院提供证据证实其在长达15年的时间里向案涉房屋的实际占有人任培坤、胥执君主张过权利。被告甘伟平对案涉房屋登记在杨某某名下并由其控制、支配和使用采取了默许的态度，否则被告甘伟平应办理共有权利登记，但被告甘伟平至今仍未办理。因此被告甘伟平以自己的实际行为认可了杨某某处分案涉房屋的行为。根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有不动产权利的证明。”不动产权证对外宣称登记人具有所有权的合法证明，根据房产证上的信息，原告任培坤、胥执君有理由相信杨某某对案涉房屋具有完全的处分权，基于物权公示效力产生的信赖利益应予保护，这符合我国物权法、婚姻法的立法精神和保障市场交易持续稳定和交易完全的原则。故，被告甘伟平不能以自己不知情、不同意为由对抗原告要求继续履行《购房合同》的主张。 焦点四：在《购房合同》有效的前提下，则被告甘伟平、杨静是否按照《购房合同》应当履行协助二原告办理过户登记手续 杨某某与二原告签订的《购房合同》有效，且被告甘伟平以自己长达15年之久未对案涉房屋进行管理的实际行为认可了杨某某处分案涉房屋的行为，现杨某某已去世。被告甘伟平、杨静作为杨某某的法定继承人，未向本院明确表示放弃继承杨某某的遗产，继承的遗产包括了积极的财产和消极的财产，在本案中协助二原告办理案涉房屋过户手续属于杨某某按照《购房合同》的约定应履行的义务，该义务属于杨某某生前负担的债务，根据《中华人民共和国继承法》第二十五条、第三十三条的规定，被告杨静应该承担协助案涉房屋办理过户的义务。被告甘伟平、杨静需要办理房屋买卖转移登记程序中进行协助。办理转移登记的费用根据《购房合同》的约定，由二原告负担。 焦点五：原告的诉讼请求是否超过了诉讼时效 2005年12月15日原告任培坤、胥执君与杨某某签订的《购房合同》，二原告按照该合同约定履行了付款义务。杨某某按照该合同向二原告交付了案涉房屋、房屋所有证、国有土地使用权证、原始购房票据等，杨某某已经履行了主要合同义务，对于协助办理过户手续的义务，由于二原告与杨某某未实际约定履行期限，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，二原告的诉讼请求的诉讼时效期间应为20年，故原告的诉讼请求未超过诉讼时效。 对于二原告主张请求确认案涉房屋归二原告所有，由于案涉房屋未办理不动产物权登记，根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，即便案涉《购房合同》有效，也不发生物权效力，故对二原告的上述主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国继承法》第二十五条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告任培坤、胥执君与杨某某签订的《购房合同》有效； 二、原告任培坤、胥执君在不动产登记部门办理产权变更登记时，由被告甘伟平、杨静协助办理房屋买卖转移登记； 三、驳回原告任培坤、胥执君的其他诉讼请求。 根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案减半收取案件受理费650元，由被告甘伟平、杨静负担（此款已由原告垫付待执行时由被告一并支付原告）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 任 格 二〇二〇年十二月二十四日 书记员 罗富云