湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初11975号原告：湖南润天投资发展有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区杉木冲东路**红星物流配送中心。法定代表人：周建文，执行董事。委托诉讼代理人：谭孟茹，湖南鑫昊成律师事务所律师。被告：苏伟，男，1970年4月20日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘丹，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄子煜，湖南湘军麓和律师事务所律师。原告湖南润天投资发展有限公司（以下简称原告）与被告苏伟（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭孟茹，被告及其委托诉讼代理人刘丹、黄子煜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付房屋租金73725元，并自2019年10月1日起按照月利率2%向原告支付资金占用费；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与原告签订《租赁合同》，约定被告租赁原告位于红星灯世界A418、A420号铺位经营，面积为307平方米，租金为10675元/月；被告须在签订本合同时缴纳六个月的租金和综合管理费，以后每月应缴纳总费用由被告按每三个月一付的方式，在下三个月之前提前一个月向原告支付；中央空调使用费按实际发生费用每月每平米分摊到户，原告按月收取；被告如逾期支付应缴纳总费用等款项，原告有权要求被告按其欠总额的月利率的2%向原告支付资金占用利息。合同签订后，被告向原告缴纳保证金1000元。至2019年12月31日，被告欠租金74725元。原告与房屋所有权人的租赁合同于2020年1月1日已经协商解决，房屋所有权人同意承接原告与被告的租赁合同，原告与被告的租赁期限至2019年12月31日终止。原告多次向被告催要租金未果，特提起诉讼。被告辩称，1、本案案由应为合同纠纷，而不是租赁合同纠纷。原告就案涉合同期满后其有权收取场地租金和综合管理费的主张严重缺乏事实依据、法律依据和证据证明。2、原告收取被告的场地租金和综合管理费从未开具过任何合法发票，被告有权行使同时履行抗辩权拒绝支付场地租金和综合管理费。3、原告未能积极全面的尽到其招商运营、物业管理等合同义务，其无权主张依据案涉合同约定全额收取场地租金和综合管理费。4、原告诉称按月利率2%的标准计算资金占用费已超过法定标准，法院应当依照最新的相关规定按LPR利率进行调整。5、综合全案证据，原告的诉讼请求不应当得到支持。6、本案合同约定租金为10535元每月，原告起诉标准为10675元每月。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信，对于有异议的证据，本院进行审查确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月22日，原告与湖南绿博物流管理有限公司（以下简称绿博公司）签订《租赁合同》，原告租赁位于长沙市雨花区××路××路××路红星物流配送中心红星商圈39539.8㎡物业，租赁期限20年。2013年10月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方提供位于红星?灯世界四楼A418、A420号，面积为307平方米的铺位给乙方经营，租赁期从2013年10月24日起至2018年10月23日止；乙方所在经营场所的场地租金为每月每平方米7元，综合管理费每月每平方米28元，合计每月应缴纳总费用为10535元；综合管理费包括经营管理、后勤服务、防损、公共保洁等费用，自动扶梯、客梯、货梯运行折旧等费用，公共部分照明等费用；中央空调使用费按实际发生费用每月每平方米分摊到户，甲方按月收取；乙方须在签订本合同时缴纳3个月的租金和综合管理费，以后每月应缴纳总费用按每三个月一付的方式，在下三个月届至之前提前一个月向甲方支付；各项收费一律凭甲方财务部开具的并加盖湖南润天投资发展有限公司财务专用章的收据，此单据为乙方向甲方缴费的唯一依据，其他部门和人员开具的收费单据甲方一律不予认可；甲方的义务包括甲方应为乙方进场装修施工提供便利，甲方应为乙方的经营提供良好的购物环境、服务质量和安全工作条件，甲方协助乙方定期或不定期组织促销活动,并协助乙方进行各类信息发布和广告宣传活动，甲方应为乙方拓展工程业务、小区团购提供便利，甲方应为乙方的业绩提升组织召开客商经验交流会,不断提供营新举措，甲方应为乙方提供相关配套商务服务(按标准收费),如文印、传真、餐饮等，甲方应为乙方提供(有偿)统一的营业服装、商品价签、包装袋、商品销售单等；乙方在本合同签订时，应一次性向甲方缴纳商业信誉保证金10000元，该保证金不计利息；乙方如逾期支付应缴纳总费用等款项，甲方有权要求乙方按其欠缴总额的日2‰向甲方支付违约金，乙方逾期30天仍未缴纳的，视为乙方根本违约，甲方有权在追讨该欠款的同时，终止本合同，并有权将提供给乙方的场地收回另行出租。合同还对其他事项进行了约定。2017年8月7日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订《租赁合同》，合同约定：甲方提供位于红星?灯世界四楼A418、A420号，面积为305平方米的铺位给乙方经营，租赁期从2017年8月7日起至2018年8月6日止；乙方所在经营场所的场地租金为每月每平方米7元，综合管理费每月每平方米28元，合计每月应缴纳总费用为10675元；乙方须在签订本合同时缴纳6个月的租金和综合管理费，以后每月应缴纳总费用按每三个月一付的方式，在下三个月届至之前提前一个月向甲方支付；乙方如逾期支付应缴纳总费用等款项，甲方有权要求乙方按其欠缴总额的月利率2%向甲方支付资金占用利息，乙方逾期30天未缴纳总费用等款项的，视为乙方根本违约，甲方有权解除本合同，将场地收回另行出租。合同的其他内容与上述2013年10月23日的《租赁合同》基本相同。合同签订后，原告将上述商铺交由被告经营。原告认可被告交纳了1000元保证金。合同到期后，双方未再续签合同，被告亦未办理退租手续，仍使用案涉商铺。2019年12月23日，原告向被告发出《租金确认函》，载明被告承租的位于红星灯世界四楼A418/A420号商铺欠付2019年6月1日至2019年12月31日期间的租金及综合管理费合计74725元。被告在《租金确认函》上签字，确认数据无误。2019年9月4日，本院受理本案原告与绿博公司房屋租赁合同纠纷一案，2019年12月19日，本院作出(2019)湘0111民初9765号民事判决书，判决解除本案原告与绿博公司所签《租赁合同》。该判决已发生法律效力。2020年5月27日，原告与绿博公司发布《联合通告》，载明：1、解除原告和绿博公司原签订的租赁合同,并从2020年1月1日起原红星灯世界所有物业资产设施设备归还给绿博公司,由绿博公司整体全面经营管理；2、2020年1月1日前原红星灯世界产生的所有债权、债务及相关纠纷和经济法律责任由原告承担。2020年1月1日起,红星现代灯世界产生的所有债权、债务及相关纠纷和经济法律责任由绿博公司承担；3、红星灯世界商户与原告签订的租赁合同资料现也移交给绿博公司。在庭审中，原告明确其主张的费用系由租金和综合管理费组成。被告则还提供(2019)湘0111民初9765号民事判决书、《租赁合同》及附件、《联合通告》、《致红星现代?灯世界全体经营商户的公开信》、《情况说明》、《租赁合同补充协议》、市场平面图、市场楼层商户分布图、微信聊天记录截图，拟证明原告同时也是市场的物业管理方、运营方兼顾物业管理和招商运营义务，原告在涉案合同租赁期内与绿博公司发生租赁纠纷，将市场管理置之不理，绿博公司多次确认原告未尽到运营方和管理方的职责，且红星灯世界空置率超过50%，原告未尽到招商运营义务，亦未就收取的费用开具发票；2020年绿博公司接手后，与商户确认的租金标准在原告的租金标准上下浮了30%，本案租金和管理费也应当予以调整。原告质证认为，原告与绿博公司签订的《租赁合同》中约定的内容与原告与被告之间的租赁合同无关，原告与绿博公司的租赁合同纠纷已经法院审理完毕，双方最终协商解决，达成的协议为2019年12月31日前市场中的债权债务关系均由原告承担。原、被告之间属于租赁合同关系，与市场的宣传推广没有必然联系，且原告在租赁合同实际履行过程中，已实际履行减租；市场平面图、市场楼层商户分布图与实际情况不符，不能证明市场经营惨淡，与招商运营也无必然联系；微信聊天记录原告不予认可。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自义务。合同约定的租赁期限届满后，双方未再续签，被告仍继续使用案涉商铺。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。故原、被告签订的原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系，被告应当依约及时支付租金及综合管理费。同时，原告与绿博公司发布《联合通告》明确，2020年1月1日前原红星灯世界产生的所有债权、债务及相关纠纷和经济法律责任由原告承担。因此，对于2020年1月1日之前的租金及综合管理费，原告有权进行主张。2019年12月23日，原、被告签署《租金确认函》，双方确认被告欠付原告2019年6月1日至2019年12月31日期间的租金及综合管理费合计74725元。原告认可被告交纳了1000元保证金，在上述欠付租金及综合管理费中予以抵扣后，被告应当支付原告租金及综合管理费73725元。被告未能及时向原告足额支付租金及综合管理费，造成了原告资金被占用的利息损失，被告应当予以赔付，但原告主张的计算标准明显过高，本院综合考量合同约定、履行情况、过错、逾期时间及原告主张的起算时间等因素，酌情调整资金占用费为按日万分之三的标准，以73725元为基数，从2019年10月1日起计算至被告实际清偿之日止。原告主张超过部分，本院不予支持。根据《租赁合同》约定，综合管理费包括经营管理、后勤服务、防损、公共保洁，自动扶梯、客梯、货梯运行折旧，公共部分照明等费用，上述费用系维护整个市场正常经营所需要。被告一直在上述市场经营，接受了服务并使用了相应设备设施，应当依约支付相应费用。被告认为原告未按合同约定履行相应管理、服务等义务，但被告并未就其主张提供充分证据予以证实。同时，开具发票系合同附随义务，并非支付租金及综合管理费之先行义务，亦不能与支付租金及综合管理费等合同主义务构成同时履行抗辩。故对于被告的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏伟于本判决生效之日起十日内支付原告湖南润天投资发展有限公司租金和综合管理费合计73725元及资金占用费（以73725元为基数，按日万分之三的标准，从2019年10月1日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告湖南润天投资发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1644元，因适用简易程序减半收取822元，由被告苏伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审判员  刘文华二〇二〇年十二月三十日书记员  邓友芳附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。