广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初13477号 原告：杨雄。 被告：覃继克。 被告：韦翠金。 原告杨雄与被告覃继克、韦翠金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月18日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告杨雄到庭参加诉讼， —2— 被告覃继克、韦翠金经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨雄起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2020年3月3日签订的《房地产买卖代办合约》有效（房产总价值：1500000元）；2.判令两被告立即为原告办理房屋的房产证；3.判令两被告向原告支付逾期办理房产证的违约金（每逾期一天按房屋总值1500000元的万分之四计算利息，时间从2020年10月1日起暂计至2020年11月17日共48天的违约金为28800元，2020年11月18日至履行期限最后一日止每逾期一天继续按房屋总值的万分之四计算利息）；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2020年3月3日与业主被告签订了《房地产买卖代办合约》，向被告购买一套位于南宁市江南区×××房屋，原告在支付完首付款500000元之后，于2020年4月20日开始正常偿还房贷。因房屋刚交付未办理房产证，需等开发商办理房产证才能过户，原告签订《房地产买卖代办合约》并支付首付后开始对房屋进行装修，于2020年5月底入住。2020年6月1日物业通知案涉房屋所处的11栋楼业主提交办理房产证的相关材料，被告于6月17日向物业提交了材料。2020年9月份有业主领到房产证时，原告问被告是否接到领房产证的通知，被告 —3— 说没有，原告只能继续等。大概在9月中旬，房产中介业务员询问被告是否收到通知去领房产证时，才知道被告因个人问题导致房产证办不下来，被告说会尽量处理好，但直到现在也没见处理好。原告认为，被告因自身原因导致原告购买的房屋办理不了房屋产权证书，损害了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，原告特向贵院起诉，请求判如所请。庭审中，经本院释明，原告将第1项诉讼请求变更为：判令确认原、被告于2020年3月3日签订的《房地产买卖代办合约》及《补充协议》合法有效，将第2项诉讼请求变更为：判令被告于2020年3月3日交付涉案房屋给原告使用居住至今，其他诉请不变。 被告覃继克、韦翠金未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见及证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，并当庭出示。经审理本院认证认为，原告当庭出示的证据材料来源合法，内容真实，具有证据的证明效力，可以作为认定本案事实的依据。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年3月3日，原告杨雄作为乙方/买方、两被告作为甲方/卖方、案外人广西南宁鹏程志伟置业有限公司作为丙方/代办方、案外人南宁优生活房地产代理有限公司作为丁方/管理方，四方签订《房地产买卖代办合约》，主要约定：甲、乙双方共同 —4— 委托丙方和丁方办理南宁市江南区×××商品房（商品房买卖合同编号：ＹＳ10×××72，建筑面积130.84㎡）的买卖手续，房屋成交价为1500000元，乙方于签约当日支付定金300000元、首付款200000元，尾期款1000000元在乙方完成过户出证及抵押贷款成功办理抵押登记手续并领取不动产登记证明后由乙方将该1000000元贷款支付给甲方；房屋以空房带现固有装修且不带租约交付，由甲方收齐全部楼款三日内交付乙方；甲乙双方签署合约后，不按约履行配合办理物业出售、购房等房地产交易手续或违反合约约定的其他义务的，自违约之日起应每日按物业成交价的万分之四向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响合约在违约行为终止后的继续履行。 同日，原告杨雄作为乙方/买方、两被告作为甲方/卖方、案外人广西南宁鹏程志伟置业有限公司作为经纪方，三方签订《补充协议》，就2020年3月3日签订的《房地产买卖代办合约》作如下补充约定：三方确认截止签约之日案涉房屋未取得房屋不动产权证，协议约定卖方须在接到该物业开发商通知可办理房屋不动产权证后十个工作日内向开发商申请办理房屋不动产权证；卖方于买方支付定金款当天交该物业交付给买方使用；本合约签订后，由乙方负责该物业的每月银行按揭贷款月供，起止时间为 —5— 从2020年4月至解押当日。 上述合约及补充协议签订后，原告依约于2020年3月3日向被告覃继克转账支付了500000元，被告向原告出具了收条，并向原告交付了案涉房屋，原告居住使用案涉房屋至今。同时，原告自2020年4月起连续向光大银行支付了7期月供款，每期5172元，合计36204元。 另查明，因被告原因（原告陈述系被告与他人存在债务纠纷而被起诉至马山县法院，马山县法院根据申请查封了案涉房屋），案涉房屋至今未能办理房屋不动产权证书。 又查明，案涉房屋系两被告于2017年8月26日向案外人南宁锦官置业有限公司购买所得，被告向南宁锦官置业有限公司支付首付款216878元后，剩余的购房款867000元通过向中国光大银行贷款的方式支付。 本院认为：当事人的合法权益，受法律保护。 关于原告请求确认原、被告与房产中介于2020年3月3日共同签订的《房地产买卖代办合约》及《补充协议》合法有效的问题。原、被告及房产中介于2020年3月3日共同签订的《房地产买卖代办合约》及《补充协议》，系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未违背公序良俗，应为合法有效的合同，故对原告的此项诉请，本院予以支持。 —6— 关于原告诉请被告于2020年3月3日交付涉案房屋给原告使用、居住至今的问题。经本院查明，原、被告及房产中介于2020年3月3日签订《房地产买卖代办合约》及《补充协议》后，原告依约于当日向被告覃继克转账支付了500000元购房款，被告当日向原告交付了案涉房屋，原告居住使用案涉房屋至今，故原告的此项诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告诉请的逾期办证违约金问题。原、被告及房产中介于2020年3月3日共同签订的《房地产买卖代办合约》及《补充协议》，系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未违背公序良俗，应为合法有效的合同，对原、被告双方均具有约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。《房地产买卖代办合约》及《补充协议》签订后，原告依约于当日向被告覃继克转账支付了500000元购房款，被告应按约为原告所购房屋办理房屋不动产权证书，现因被告自身原因导致从2020年3月3日至今未能办理案涉房屋的不动产权证书，则被告已构成违约，应按双方约定向原告支付逾期办证违约金。本案中，双方约定违约金以房屋总价款1500000元为基数，按每日万分之四计算过分高于原告遭受的实际损失，应予以调整，结合原告自2020年3于3日已实际使用居住案涉房屋至今，本院依法调整违约金的计算方式为：以房屋总价款1500000元为基数， —7— 自2020年10月1日起按年利率6%计算至案涉房屋实际办妥不动产权证之日止。 依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告杨雄与被告覃继克、韦翠金及案外第三人广西南宁鹏程志伟置业有限公司、南宁优生活房地产代理有限公司于2020年3月3日签订的《房地产买卖代办合约》及《补充协议》合法有效； 二、确认被告覃继克、韦翠金于2020年3月3日起交付南宁市江南区×××（商品房买卖合同编号：ＹＳ10×××72，建筑面积130.84㎡）给原告杨雄使用居住至今； 三、被告覃继克、韦翠金向原告杨雄支付逾期办证违约金（计算方式：以1500000元为基数，按年利率6%，从2020年10月1日起计至实际办妥房屋不动产权证书之日止）。 上述金钱给付义务，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效民事判 —8— 决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费9280元(已减半收取），由被告覃继克、韦翠金负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，汇款：南宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××28。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  包其剑 二〇二〇年十二月十五日 书记员  廖彩丹