西藏自治区林芝市中级人民法院   民事判决书   （2020）藏04民终174号   上诉人（原审被告、原审反诉原告）：彭红梅，女，1972年5月20日出生，汉族，户籍地西藏林芝市波密县，经商人员，现住西藏自治区林芝市，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：郭东升，西藏三千律师事务所律师。   委托诉讼代理人：尼玛康珠，西藏三千律师事务所实习律师。   被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：许洪，男，1982年6月8日出生，汉族，户籍地四川省遂宁市，外来经商人员，现住西藏自治区林芝市，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：伍小容，西藏昂秀律师事务所律师。   上诉人彭红梅因与被上诉人许洪房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2020）藏0402民初304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人彭红梅及其委托诉讼代理人郭东升、尼玛康珠、被上诉人许洪委托诉讼代理人伍小容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   彭红梅上诉请求：1.依法撤销西藏自治区林芝市巴宜人民法院（2020）藏04民终174号民事判决，依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由许洪负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.2017年4月1日，彭红梅与许洪签订《房屋租赁合同书》，之后彭红梅将案涉租赁房屋全部交由许洪使用，许洪将该房屋转租给他人并从实际租户处收取租金。2018年底，因许洪与实际租户之间发生矛盾，许洪便委托彭红梅从实际租户处代为收取租金，且彭红梅代为收取了部分租金。2019年2月后，许洪仍与彭红梅沟通从实际租户处收取租金的情况及水电费交纳等问题。由此可见，2019年2月之后，彭红梅与许洪之间仍在履行合同，因此，一审法院认定彭红梅与许洪签订的《房屋租赁合同书》于2019年2月1日解除无事实依据；2.2017年，彭红梅向许洪借款200,000元，但许洪仅向彭红梅转款180,000元，之后，经双方同意将该款用于抵扣许洪2017年4月1日至2019年3月31日期间的租金。现许洪于2017年4月1日至2019年3月31日期间所欠20,000元及2019年4月1日至今的租金未支付。许洪未按合同约定支付租金，导致签订合同目的根本无法实现，应承担违约责任，并赔偿违约金。   伍小容辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求本案依法驳回上诉维持原判，由彭红梅承担案件受理费。   一审法院认定事实：2015年，彭红梅将其位于林芝市××区房屋出租予案外人罗某、张某，约定：租赁期限即自2015年4月1日起至2030年4月1日止、租金100,000元/年。后彭红梅与罗某、张某解除涉案房屋租赁合同，于2017年将涉案房屋出租予许洪并签订《房屋租赁合同书》，约定：出租双拥南路195号整栋房屋、租金100,000元/年、半年预付一次、押金100,000元、许洪承担人为损坏的修缮责任、彭红梅承担自然损耗的修缮责任、许洪承担租赁期间的水电费、提前解除合同应赔偿对方损失等事项。2017年7月29日，彭红梅向许洪出具《收条》载明收到许洪2017年10月1日至2019年10月1日期间租金180,000元，并注明“2019年10月1日前的租金全部付清”。许洪承租涉案房屋主要用于转租他人。2019年2月28日，彭红梅出具《收条》确认许洪修理下水道支出25,000元的费用抵扣租金。同日，彭红梅出具《借条》确认其从实际承租人处收取的18,315元抵扣租金。2018年4月至2018年11月期间，彭红梅支付水费1800元。2019年3月至2019年12月期间，许洪支付电费5835.46元。   另查明，2020年4月13日，彭红梅向该院提起诉讼，诉请龙文刚支付其承租林芝市××双拥南路195号三楼2号房屋的租金，即2018年1月1日起至搬离之日止的租金。   一审法院认为，双方争议的焦点：许洪与彭红梅签订的《房屋租赁合同书》，对租赁房屋的具体位置、年租金、租赁期限、违约责任等内容作了明确约定，并有双方签名捺印予以确认，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。首先，关于双方是否解除《房屋租赁合同书》的问题。第一，彭红梅辩称许洪提供的《录音》足以认定涉案房屋租赁合同起算时间系2017年4月1日，但因彭红梅收取2019年租金后拒交许洪，双方因此产生矛盾，该《录音》系双方就涉案房屋租赁事宜产生矛盾进行协商的过程，协商时，许洪所作的妥协意见并不能作为许洪的默认，且彭红梅亦未提供其于2019年4月1日后向许洪催要租金的证据，显然不合常理。因此，不能通过《录音》推定涉案房屋租赁起算时间，故对彭红梅该辩解意见，不予采纳。第二，《房租收取明细记录》中载明彭红梅收取2019年租金共计70,000余元。彭红梅辩称因许洪未按约交纳租金，故其代收租金，但彭红梅于2017年7月29日向许洪出具《收条》确认许洪交付2017年10月1日至2019年10月1日的租金，注明“2019年10月1日前租金全部付清”，且彭红梅于2019年2月出具的债权凭证中亦将其欠付许洪的43,315元用于抵扣租金，故认定许洪已交清2019年租金，彭红梅于2020年年初从实际承租人处另行收取2019年度租金后拒交许洪，故对彭红梅该辩解意见，该院不予采纳。第三，2020年4月13日，彭红梅以出租人名义起诉龙某并要求其支付2018年1月1日起至实际搬离之日止的租金。综上，综合考虑彭红梅收取租金拒交许洪、管理涉案房屋、许洪难以从租户处收取租金等情形，许洪签订涉案房屋租赁合同目的无法实现，彭红梅从实际承租人处收取2019年度租金并拒交许洪，故对许洪要求于2019年2月1日解除《房屋租赁合同书》及退还押金100,000元的诉讼主张，该院予以支持，对彭红梅要求继续履行《房屋租赁合同书》的诉讼主张，该院不予支持。基于前述认定，许洪不构成违约，故彭红梅要求许洪支付2019年4月1日至2021年4月1日期间剩余租金129,492元及违约金38,847.6元，于法无据，该院不予支持。其次，如何认定返还租金的问题。第一，许洪称其于2019年12月3日以现金方式向许洪交纳2年租金即200,000元，并有彭红梅出具的《收条》为证，但彭红梅对此不予认可，且庭审中许洪未合理陈述以何种方式实际交付该200,000元予彭红梅，故对许洪要求彭红梅退还租金200,000元，于法无据，该院不予支持。第二，许洪称彭红梅出租房屋间数与合同约定间数不一致，彭红梅应按实际间数收取租金，但《房屋租赁合同书》系按整栋房屋约定租金，而非按房屋间数约定租金，故对许洪该意见，该院不予采纳。第三，原彭红梅均认可以彭红梅欠款43,315元抵扣租金，且许洪已交纳租金至2019年10月1日，故该欠款应抵扣2019年10月1日之后的租金，现双方租赁合同于2019年2月1日已解除，故彭红梅应返还该笔款项。第四，原彭红梅均认可实际承租人均系先入住再于次年年初即1月底前交纳租金，故彭红梅于2020年从实际承租人处收取2019年度租金，且拒绝将收取的租金交予许洪。原彭红梅双方于2019年2月1日解除涉案租赁合同，故彭红梅应向许洪返还2019年2月1日至2019年10月1日期间的租金即100,000元÷12个月×8个月=66,666.67元。综上，彭红梅应向许洪返还租金共计43,315元＋66,666.67元=109,981.67元。最后，关于认定电线改造费18,000元、水电费7200元、清理化粪池费用600元、刷漆费1200元、电费5083.37元承担的问题。原彭红梅已于2019年2月1日解除租赁合同，其后产生的电线改造费18,000元、刷漆费1200元、清理化粪池费600元，应由彭红梅自行承担，故彭红梅该诉讼请求，于法无据，该院不予支持。关于彭红梅主张水电费7200元，除其于2018年代许洪支付水费1800元外，剩余水电费均系2019年2月1日之后产生，彭红梅收取该期间租金，应由其承担该费用，故对彭红梅该主张，该院部分予以支持。许洪于2019年3月至2019年12月期间交纳电费5835.46元，但彭红梅已实际收取该期间房租，故其应当向许洪返还该款，现许洪仅主张5083.37元，系对自己民事权利的处分，该院予以确认。综上所述，当事人的合法权益应受法律保护。彭红梅以其实际行为解除涉案房屋租赁合同，且已实际收取2019年租金，故对许洪主张解除涉案房屋租赁合同、退还押金100,000元、电费5083.37元的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。许洪要求彭红梅返还租金319,577.67元的诉讼请求，其提供的证据无法证实其于2019年12月3日再次支付租金200,000元，故对该诉讼请求，该院部分予以支持。关于彭红梅的反诉的诉讼请求，其提供证据不能证明许洪违约，且其收取租金拒交许洪致使租赁合同不能继续履行，与诚实信用原则不符，但其为许洪垫付2018年水费1800元，许洪应予返还，故对彭红梅的反诉请求，该院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一项第二款、第九十七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除许洪与彭红梅之间的《房屋租赁合同书》；二、彭红梅于本判决生效之日起十日内向许洪退还押金100,000元；三、彭红梅于本判决生效之日起十日内向许洪返还租金109,981.67元；四、彭红梅于本判决生效之日起十日内向许洪退还垫付电费5083.37元；五、许洪于本判决生效之日起十日内向彭红梅退还垫付水费1800元；六、驳回许洪的其他诉讼请求；七、驳回彭红梅的其他诉讼请求。   二审中，彭红梅向本院提交如下证据：   1.2019年12月3日许洪出具的《收条》一张，欲证明一审中许洪提交的彭红梅于2017年7月29日签字的《收条》，是因彭红梅未戴眼镜、《收条》上的书写时间字体较小，未看清内容就签字捺印，该《欠条》所载明内容不属实，本《收条》出具后，于2017年7月29日出具的《收条》应作废，应按照双方签订的租赁合同期限履行。本院认为，根据该证据内容，无法证实彭红梅于2017年7月29日签字的《收条》内容不属实，故本院对其证明目的不予采信；2.“总结”复印件一份，欲证明因彭红梅在与张建签订《房屋租赁合同书》基础上与许洪签订了《房屋租赁合同书》，合同书签订时时间亦未变动，张建与彭红梅于2017年4月已结清租金，之后的房屋租金应由许洪承担。本院认为，本院认为，许洪对该证据的真实性不予认可，该证据系复印件无法与原件核对，对其真实性本院不予认定。   本院对一审法院查明的事实予以确认。   对双方当事人二审争议的事实，本院分析、认定如下：   关于双方是否解除《房屋租赁合同书》的问题。本院认为，首先，彭红梅与许洪之间签订《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，其内容符合法律规定，合同合法有效，双方应严格按照合同约定履行义务；其次，根据许洪一审中提交的《收条》明确写明了2019年10月1日前的租金全部付清，彭红梅于2017年7月29日在该《借条》中签字并在欠条主要内容部分载明的日期及数字中均予以捺印，应认定其真实意思表示，彭红梅主张该借条内容不真实，但其提交的证据不足以证实其主张，本院不予采信，故认定许洪于2019年10月1日前的租金已付清；再次，根据一审中许洪提交的《房租收取明细记录》显示，彭红梅从实际承租人处另行收取2019年租金70,000余元后拒交许洪，且2020年4月13日，彭红梅为了收取实际租户人龙某于2018年1月1日起至实际搬离之日止的租金，向法院提起了诉讼，许洪签订案涉房屋租赁合同目的无法实现。许洪主张2019年2月后，其与彭红梅沟通从实际租户处收取租金的情况及水电费交纳等问题，可以证实彭红梅与许洪之间的合同仍在履行，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，因彭红梅从实际租户处收取租金后拒交许洪，致使许洪的合同目的无法实现，许洪可以解除合同。许洪与彭红梅协商解除并未达成一致意见，故双方存在协商事实不应认定为合同仍在履行。一审法院以彭红梅收取租金拒交许洪、管理案涉房屋、许洪难以从实际租户中收取租金及彭红梅从实际租户处收取租金的时间节点，综合考虑认定双方签订的《房屋租赁合同书》于2019年2月1日解除并退还押金100,000元并无不当，本院予以支持。   综上，合法的租赁关系受法律保护，双方当事人均应严格履行自己的义务，本案中，双方当事人签订《房屋租赁合同书》，许洪已支付截止2019年10月1日前的租金，且案涉租赁物系用于转租他人收取租金，但彭红梅从实际租户处收取租金拒交许洪，致使合同目的不能实现，许洪有权解除合同，彭红梅主张与许洪的《房屋租赁合同书》继续履行已无事实和法律依据，本院不予支持。关于彭红梅主张许洪尚欠2017年4月1日至2019年3月1日的租金，存在违约行为，但其提交的证据不足以证实其主张，且与2017年7月29日出具的《收条》载明的内容不符，本院不予支持。彭红梅主张许洪支付房屋租金亦无事实依据，本院不予支持。因确认双方《房屋租赁合同书》于2019年2月1日已解除，许洪已付2019年2月1日之后的租金及水电费，彭红梅应当予以返还， 2019年2月1日之后产生的电线改造费、水电费，清理粪池费、刷漆费应由彭红梅承担，一审对此认定并无不当，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，彭红梅提交的证据均不足以证实其主张，应承担举证不能的不利后果。   综上所述，彭红梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4168.04元（上诉人彭红梅已预交），由上诉人彭红梅负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   王 林 华   审  判  员   边  巴   审  判  员   达娃玉珍   二〇二〇年十二月三十一日   法 官 助 理   黄 国 基   书  记  员   姆  地