北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初5360号原告：北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区**内北京万科城市花园。法定代表人：邹明，董事长。委托诉讼代理人：李金萍，女，1987年8月18日出生，汉族，该公司职工。被告：刘佳，女，1987年7月27日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张颖，北京市明宪律师事务所律师。原告北京万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）诉被告刘佳物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。本案原告万科物业公司委托诉讼代理人李金萍，被告刘佳及其委托诉讼代理人张颖到庭参加。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求判决被告立即交纳所拖欠的2019年1月1日至2020年12月31日的物业费11707．92元，违约金500元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：根据《北京市前期物业服务合同》/《商品房买卖合同》附件之前期物业服务内容/《前期物业服务合同》可知，原告为盛佳尚苑小区的物业服务企业。原告已按合同约定提供了物业服务，但被告未履行按时交纳物业费的义务。虽然原告多次电话、书面告知被告需按合同、法规要求履行按时交纳物业费的义务，但是被告一直无正当理由拒交，其行为已构成违约。综上，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告刘佳辩称，不同意原告的诉讼请求。原告提供的管理和服务存在瑕疵，物业管理混乱、问题严重，所以被告才迟迟未交物业费。因原告属于瑕疵履行的物业服务合同，不存在违约金一说，且应按50%的比例扣减物业费。具体理由一、对物业费的收费标准有异议，1．物业费收费标准过高；2．双方签订物业服务合同附件六《物业服务费用评估报告摘要》中评估报告有效期为2015年11月30日至2017年11月29日，之后的收费标准不清晰；3．原告未提供招标、投标、评标、中标、定标五大流程的相关文件；4．关于《前期物业服务合同中物业费的评估报告摘要》签字的焦洪伟、马军没有物业服务评估师相关证件以及根据北京市物业服务第三方评估监理管理办法中要求评估单位需要5名专家以上；5．2015年11月30日测算的物业费收费标准没有具体依据，我家隔壁小区loft房型物业费是3．8元。二、原告提供的物业服务合同存在瑕疵，根据2020年5月1日北京市物业管理规定，建设单位承接物业服务合同最长不能超过2年，原告提供的服务已过2年，在原告服务期内，消防有严重安全隐患，小区内发生2起火灾，1起水患。1．2018年2月2日，小区1号楼发生火灾，到目前为止关于火灾文件没有告知，火灾发生时安全大门被锁死消防报警器也未启动，消防喷淋未启动，物业回复室温度不够高，1号楼火灾4号楼消防报警触发导致4号楼电梯迫降，此事和消防负责人李树宁沟通他竟然不懂消防知识；2．2019年3月小区4号楼发生火灾，消防系统是否交付、全面验收，业主多次与物业沟通物业都不出具相关证明；3．2018年7月6日，1号楼1016业主家喷淋自爆造成业主家中财产损失，到目前为止水患原因也未明确告知；4．2018年5月11日和物业电工沟通，小区消防门长期开放无关人员从地下室可直接进楼，但消防门的运行成本是计算在物业费中；5．入住期间物业一直隐瞒业主使用临电并收取电费；6．关于水质问题，物业一直告知业主小区是市政水，后期经工程主管王明告知小区是开发商自备井的水，但物业按照9元一吨价格收取水费并长期隐瞒业主，自备井的水没有经过消毒导致小区水垢多、质量差；7．关于水表问题，工程主管王明陈述，小区有总水表业主有小水表，总水表的数额是小于业主小水表的总和，也就是水表不准，存在潜动，多流水，业主出门一个月，回来后可能水电都是没有了，现在很多业主都不知道自己的表是不准的；8．物业不顾业主安全，在地下室让工人居住，对业主隐瞒，对外告知安全敬业，在2019年4月26日业主代表巡查时发现地下室私拉电线，另外在2019年7月5日我去2号楼2层查看发现里面脏乱差，苍蝇乱飞，洗手间臭味辣眼，满地都是脚印，楼上就是居民住所；9．2019年4月29日，业主代表对消防稳压泵房和电梯机房检查，发现物业公司没有按照合同约定进行定期巡检，物业费和实际服务不匹配；10．2019年4月29日与项目经理华祥沟通发现地产公司消防没有彻底移交，发生火灾或水患，物业公司无法及时的维护业主利益，大部分业主都不知情，物业连告知义务都没履行；11．2019年8月27日，业主和物业多次反映关于配电柜电缆紧固严重松动，夏天大负荷用电容易导致供电事故，物业说已经紧过但是实际没动过；12．2018年5月11日与物业电工沟通，物业在编人员是6人，隔壁小区同为万科开发的盛达家园，本小区的6人还需去隔壁盛达家园帮忙，本小区物业费测算有问题；13．小区停电时消防疏散指示灯一直不亮，应急供电系统也没有电；14．2018年6月16日与工程主管王明及消防负责人陈工沟通发现开发商移交时存在瑕疵，但物业交接后没有排查，业主发现告知物业，电梯温度过高有危险，物业的消防负责人说不知道电梯问题出在哪里；15．水电没有达到可靠、稳定的标准，虽然是开发商的问题，但是物业连告知义务也没尽到。三、小区安保存在严重瑕疵。1．2018年至2019年小区门禁卡不启动，安保人员工作不作为，随意出入，甚至有黄色小广告在业主门上，2020年还发现一次；2．小区地下B1未启动门禁卡，从地下一层可以进入小区任何一栋楼，直到疫情开始经过多次反映才有所更改；3．2018年至2019年我几次从外地回京，进门根本看不到保安。四、卫生存在问题。1．保洁人员工作不到位，经常有生活垃圾、蟑螂及动物粪便；2．保洁人员用的抹布都是黑色；3．隔壁住户门口垃圾瓶放置几个月不清理；4．隔壁1208住户将闲置物放在公共走廊当道已经妨碍正常通行2个多月；5．楼梯过道有大量闲置物，如发生火灾影响业主逃生。五、根据新物业管理条例第十九条，5月1日起实施前期物业服务合同最长不超过2年，现已经超过2年，确实有服务，但也有明显瑕疵，要求打折物业费。六、针对上述问题，2019年3月12日，业主均以书面形式向原告发物业整改函，期间物业、地产、业主组织会谈，但物业依然没有明确整改，原告收取6．82元的物业费，就应该提供6．82元的物业服务，我方主张先履行抗辩权。另，2020年8月12日至2020年12月31日期间的物业费尚未发生，故不同意交纳。在疫情爆发期间，原告没有履行物业应尽的义务，进出小区没有进行体温检测和查验身份，拿快递、开车从地库到楼层也没有测温计检查车上是否有外来人员，从有外来疫情感染者之后才进行形式上的检查，14天隔离政策没有施行，存在很大的安全隐患。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对双方有争议的证据，本院在查明事实中认定如下：刘佳系北京市通州区东石东四路**院**楼**XXXX房屋的所有权人，该房屋建筑面积71．53平方米，房屋用途为办公。2016年4月22日，刘佳（买受人）与北京万科东地房地产开发有限公司（出卖人）就位于北京市通州台湖镇4-1-007地块商务金融用地2#商业办公楼XX层XXXX商品房签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，合同约定：第十二条交付条件（一）出卖人应当在2017年5月4日前向买受人交付该商品房。……第十六条交接手续（二）查验该商品房时发现其他质量或其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：（3）买受人在办理房屋交付手续过程中，除非存在房屋地基基础和主体结构质量经检测不合格的情形，出卖人应按合同约定时间交付房屋，买受人应按合同约定时间接收房屋。除前款约定之外的质量瑕疵（包括但不限于粉刷瑕疵、墙壁裂缝、局部渗漏、部品零件损坏、管道堵塞等装修问题）不能作为买受人拒绝接收房屋并要求出卖人承担逾期交付责任的理由，出卖人无须就此承担逾期交付的违约责任，但应按照《质量保证书》的规定承担保修责任。维修涉及特殊工艺或工期要求的，可以合理延长工期，但出卖人维修期间不视为逾期交付，出卖人无须就此承担逾期交付的违约责任。合同附件十二补充协议第十七条对合同第十六条第（一）款、第（二）款、第（三）款、第（四）款的补充约定：17．1双方协商一致同意，出卖人无需向买受人发送交付通知，双方以合同约定的交付截止日为实际交付日，房屋所在地为交付地，买受人应按照约定的时间和地点前来接收房屋。如买受人在合同约定交付截止日仍未收房，则视为出卖人已履行合同项下房屋的交付义务。自交付（或视为交付）之日起，该房屋的风险责任转由买受人承担，此后该房屋发生的所有费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、供暖费、物业服务费）全部由买受人承担。二十二、对合同第二十三条的补充约定：22．1物业服务收费标准为：办公用房：6．82元/月·平方米（建筑面积）。22．3买受人自交付或视为交付之日起承担该房屋的物业服务费。22．4买受人应在办理交付使用手续时，按照约定的费用标准，向出卖人交纳一年（12个月）的物业服务费用。同日，刘佳作为业主（甲方）与北京万科东地房地产开发有限公司作为建设单位（乙方）签订了《北京市前期物业服务合同》，约定：第二章物业服务事项、标准及有关约定第七条经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为：【办公楼】：6．82元/平方米（建筑面积）·月。第八条交付房屋前，乙方可按前述约定的物业服务费标准直接向甲方收取物业服务费。物业服务费自乙方向甲方交付其所购房屋，或根据双方签署的《北京市商品房预售合同》/《北京市商品房现房买卖合同》约定的“视为交付”之日起计算，且该物业服务费由甲方承担。附录八：补充协议四、对前期物业合同第八条补充约定如下：4．1甲方应在办理其所购房屋交付使用手续时，向乙方交纳一年（12个月）的物业服务费。4．2乙方根据约定向甲方收取物业服务费，甲方应按乙方或乙方选定的物业服务公司通知（包括书面、电话、短信、邮件等）之日起，7日内向乙方选定的物业服务公司直接支付。物业服务费按年收取，当年物业服务费于该年度首月前10日前交纳。合同还对其他内容进行了约定。同时，万科物业公司（物业服务企业、乙方）与北京万科东地房地产开发有限公司（开发建设单位、甲方）签订有《前期物业服务委托协议》，约定：甲方委托乙方对盛佳尚苑提供前期物业服务事宜。本物业管理区域内的物业服务费标准为办公楼6．82元/月·平方米（建筑面积）。合同还约定了其他内容。经核实，刘佳未向万科物业公司交纳2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据已查明的事实，被告刘佳与北京万科东地房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及《北京市前期物业服务合同》，该合同系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。原告万科物业公司为被告刘佳购买的房屋所在小区提供了物业服务，被告刘佳亦接受了该服务，故被告刘佳应当按照合同约定的标准向原告万科物业公司交纳物业服务费，万科物业公司要求刘佳给付物业费的请求，合法有据，本院予以支持。万科物业公司要求刘佳支付违约金的请求，依据不足，本院不予支持。刘佳辩称对物业费标准有异议，但刘佳与北京万科东地房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及《北京市前期物业服务合同》均对物业费标准有明确约定，刘佳亦未提交相应证据证明物业费标准过高，故对其该项抗辩意见本院不予采纳。刘佳辩称物业服务存在瑕疵，但其提交的证据尚不足以证明涉诉期间内原告提供的物业服务存在严重问题并足以导致减免物业费，故对其该项答辩意见，本院不予采纳。刘佳辩称2020年8月12日至2020年12月31日的物业费尚未发生故不同意交纳，因《北京市前期物业服务合同》明确约定“当年物业服务费于该年度首月前10日前交纳”，故对其该抗辩意见本院不予采纳。需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地进行反馈和整改，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，本院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘佳给付原告北京万科物业服务有限公司2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费11707．92元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53元，由原告北京万科物业服务有限公司负担7元（已交纳），由被告刘佳负担46元，于本判决生效之日起七日内给付原告北京万科物业服务有限公司。本判决为终审判决。审判员  王楠二〇二〇年十二月三日书记员  康静