广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初9115号原告：广东康景物业服务有限公司，住所广东省广州市。法定代表人：何超华，总经理。委托诉讼代理人：吴米琪，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾景熙，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告：冯建强，男，1980年6月4日出生，汉族。原告广东康景物业服务有限公司（以下简称康景物业公司）与被告冯建强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告康景物业公司的委托诉讼代理人吴米琪到庭，被告冯建强经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但庭前向本院邮寄答辩状和证据材料，本案现已审理终结。原告康景物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的自2019年10月至2020年8月管理费2763.2元，违约金（根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至实际付款之日止，暂计至起诉之日）422.51元，共计3186元给原告。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年6月19日，被告因购买位于惠州市惠东县，与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时缴纳物业服务费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。同日，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2019年10月起，被告未按期向原告缴纳物业管理费，至2020年8月止共拖欠原告物业管理费2763.2元。原告多次催要，被告均拒不缴纳。被告的行为已经违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定，为了保护原告的合法债权不受侵犯，请求法院判如所请。被告冯建强辩称，一、原告主张的物业费收费标准有失公允、明显偏高，而且所提供的服务与价格不相匹配。现行的物业费收费实行政府指导价和市场调节价，具体收费标准由业主代表与物业管理企业在物业服务合同中约定，而不是原告单方拿出物业收费标准让被告执行，违反了物业费收费应当遵循的合理、公开、公正以及收费标准与服务水平相适应的原则。二、根据《发票管理办法》和《税收征收管理法》的规定业主缴纳物业费，物业公司应当出具正规发票。被告在未体验过原告所提供的服务的前提下签约，并以此价格支付了三个月的物业费，但原告并未出具正规发票，所提供的服务与价格不相匹配，而且与周边小区的物业费相对照，也明显偏高。三、原告没有按照合同约定履行相关义务。原告没有提供证据证明其作为物业管理公司已经按照合同约定履行了物业管理的义务，且原告也没有按照合同约定履行义务。首先是公布物业服务资金的收支情况，其次物业前期介入对工程的跟踪。由于原告没有履行好自己的职责，敷衍了事的从开发商手中接过问题重重的小区，再加上原告服务不得力导致整改拖沓，小区环境不达标，房屋质量堪忧等种种问题，都严重侵害被告的知情权和监督权等合法权益，原告违约在先。在收到律师函后，几十个业主联名向物业作出了回复函，要求原告履行相应的义务，提高物业服务水平。时至今日原告置若罔闻，严重违反了前期物业管理服务协议中的第一条第二点。很多业主至今拒绝收房，被告缓交物业费实属集体行为，是为抗议原告的不作为行为不得不采取的倒逼策略。综上，被告认为法院应当要求原告公示物业费收费标准的批文，公示涉案小区自2019年10月至2020年8月期间的物业服务资金的收支情况，向被告补开缴纳各项物业费用的正式发票。被告缓交物业费是因原告管理小区期间，没有提供与收费标准质价相符的物业服务，给被告带来的诸多不便、诸多损失。故被告依法主张先履行抗辩权，有权拒缴相应的物业费，以此敦促原告积极改进。被告认为《前期物业管理服务协议》和《合生海岸花园前期物业服务合同》违反国家和地方政府法律法规，请求法庭裁定为无效协议。被告要求重新拟定合法合规、质价相符的合同，并按新拟定的协议、合同重新计算物业费。请求法院依法维护被告权益，驳回原告不当诉请。原告康景物业公司围绕其诉请提交如下证据：1.物业管理委托合同，证明原告受托进行前期物业管理；2.前期物业管理服务协议，证明原被告约定相关权利义务；3.收楼表格，证明被告入住该小区；4.催费通知书等，证明原告多次书面催告被告交纳费用；5紧急联络记录表，证明被告向原告书面确认的送达地址及方式；6.客户账务明细，证明被告欠费数额；7.购房合同，证明被告房屋权属情况。庭后，原告康景物业公司提交：1.竣工验收备案表，证明涉案房屋竣工验收合格，符合收楼条件；2.备案回执，证明涉案小区的物业管理委托合同已到相关部门备案，原告收取的物业管理费标准符合法律依据，合法合理；3.供水水质情况说明，证明小区水质监测合格，并定期有做检测报告，对个别业主反映问题已作出合理解释，并已经通过贴出公告栏形式告知业主，说明原因；4.小区环境整治图片，证明原告一直履行物业管理服务，不断完善、整改小区环境，提高物业服务质量；5.小区现状图片，证明经原告的不断努力，现小区环境优雅，工作人员充足，物业管理服务到位；6.综合服务收据，证明双方签订《前期物业管理服务协议》后，对物业管理服务费标准达成一致，依据协议约定，被告自愿预缴三个月的物业费；7.《关于合生海岸花园交楼工作的函》；8.EMS快递单，文件品名记载“交楼通知书”；9.落款人为中福公司，落款日期为2019年5月21日的通知被告于2019年6月19日办理收楼手续的交楼通知书及附件。被告冯建强围绕其辩解提交：时间为2020年5月25日的《关于要求对海岸花园物业管理中存在问题进行整改及说明的函》。对被告提交的证据，原告发表质证意见如下：依据广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知及印发广东省物价局、广东省住房和房屋城市城乡建设厅，关于物业服务收费管理办法的通知，以及惠州市当地政府物价部门新出的《物业管理条例》上明确规定，针对物业收费不同的物业性质和特点，分别实施政府指导价格市场调节价，而市场调节价的物业服务收费，可以由物业服务企业与业主双方协商确定，而涉案楼盘的物业管理费是原告与业主在自愿平等合法的情况下签订的，并且签订后，业主自愿缴纳三个月的物业管理费，因此不存在着私自定价收费，违法收费问题。对被告提出的房屋质量问题，房屋质量问题与原告无关，被告不应以房屋质量瑕疵问题要求抵扣物业管理费。还有一点，小区内的环境卫生、园林绿化及保安人员配备已达到了法律的相关规定，因此被告方应履行前期物业管理服务协议缴纳物业管理费。根据上述证据，结合庭审笔录等进行综合认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。本院认定事实如下：原告康景物业公司系于1999年8月11日成立的有限责任公司（外国法人独资），经营范围：物业管理，酒店管理等。2017年9月6日，原告康景物业公司与惠东中福置业有限公司（以下简称中福公司）签订《合生海岸花园前期物业服务合同》，合同约定：1、中福公司选聘康景物业公司对位于惠东县实施前期物业管理服务事宜。合同期限自2017年9月6日起至业主大会依法选聘新的物业公司进场之日止。2.物业服务内容包含物业交付前和物业交付后两方面。康景公司提供的前期物业服务应达到约定的质量标准（附件五），前期物业管理服务质量标准以乙方的投标文件为准，详见投标文件。3.本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由康景公司享有或承担，具体标准如下：多层住宅：3.1元/月·平方米，高层住宅3.1元/月·平方米（房屋的总层数在七层（含）以上）。物业服务费用主要用于以下开支：1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3）物业管理区域绿化养护费用；4）物业管理区域清洁卫生费用；5）物业管理区域秩序维护费用；6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用等。4.业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金），中福公司不得对业主的物业服务费用（物业服务资金）作出减免的承诺。物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由中福公司按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在每月5日前交纳。5.中福公司保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。中福公司违反该约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托物业公司修复，修复费用及造成的其他损失由中福公司承担。该合同还对物业的经营与管理，物业的承接验收，物业的使用与维护，违约责任等进行约定。2017年9月25日，惠东县房产物业管理办公室出具《惠东县前期物业管理招投标中标备案回执》（惠东房物中备〔2017〕第004号）、《惠东县前期物业管理合同备案回执》（惠东房物议合〔2017〕第004号）给中福公司，对中福公司选聘原告作为涉案合生海岸花园物业服务企业进行备案。2018年6月20日，被告冯建强（买受人）与中福公司（出卖人）签订合同编号HT0064333《商品房买卖合同》及附件（附件九为上述前期物业服务合同），合同约定：1.被告冯建强以911177元的价款向中福公司购买位于惠东县，商品房的规划用途为住宅，预测建筑面积81.02平方米，套内面积63.45平方米，分摊共有建筑面积17.57平方米。2.该商品房交付时应当符合下列条件：1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2）该商品房已取得房屋测绘报告；3）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。3.出卖人应当在2019年6月19日前向买受人交付该商品房。4.商品房实行保修制度，该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。5.出卖人依法选聘的前期物业服务企业为广东康景物业服务有限公司，物业服务期限从2017年9月6日到2020年9月5日，物业服务期间，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为3.1元/月·平方米（建筑面积）。买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备，出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接检查的备案情况书面告知买受人。买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。该合同还对违约责任等内容进行约定。原告康景物业公司（甲方）与被告冯建强（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：1.前期物业管理服务是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。2.甲方的权利和义务：1）对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2）依据本协议向乙方收取物业管理费用；3）编制物业管理服务及财务年度计划；4）向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务……3.乙方的权利义务：1）监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；2）依据本协议向甲方交纳物业管理费用……。4.物业管理服务内容：1）房屋共用部位的维护和管理；2）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；3）环境卫生：公共绿地、花木等的养护与管理，公共场地、房屋共用部位的日常保洁、垃圾收集、清运，小区内沟、井及化粪池清理、生活水池的清洁消毒……。5.物业管理服务质量：1）环境卫生：公共环境整洁，公共排污系统畅通，化粪池使用正常；2）绿化：园林绿化养护措施得当，设施完好、整洁，草坪、花木、绿篱生长良好……6.物业管理服务费用：1）乙方交纳物业管理服务费用，从《房地产买卖合同》约定交付所购房屋之日起计（如有变更以交楼通知书交楼日期起计）；2）住宅按建筑面积每月每平方米3.1元（含公摊）。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共用建筑面积；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同或本协议约定的建筑面积为准；3）交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每一个月缴交管理费……7.违约责任：1）甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2）乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量服务约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；3）甲方违反协议，擅自调高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；4）乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金；……合同还对其他有偿服务费用、代收代缴收费服务等内容进行约定。合同未注明签订时间。2019年7月20日，被告冯建强签署《收楼表格》，表格显示已经获取：大门钥匙、房门钥匙、交楼验收表、房屋质量保证书、房屋使用说明书等；签署《业主/住户紧急联络资料登记表》，上载被告的联络地址、联络电话、紧急联络人等信息；支付2019年6月19至2019年9月30日的物业管理费合计854.1元。2020年4月10日，原告康景物业公司出具《法律函》，致函被告冯建强欠付物业管理费1550.7元，并邮寄给被告冯建强。2020年12月16日，惠东县发展和改革局根据本院致函作出《关于协助调查物业服务费有关问题的复函》，函文记载：“（一）惠东县（惠州市）物业服务费价格政策规定惠州市按照广东省的工作部署，在2015年作为试点城市在全市开展了开放非保障性住房物业服务收费试点改革工作。根据《惠州市关于放开非保障性住房物业服务费试点工作方案》（惠市发改价〔2015〕135号）规定，自2015年10月1日起，放开全市(含县、区）保障性住房以外的物业服务收费，实行市场调节价。其中，新建商品房住宅前期物业服务收费的定价，由开发商参照同类物业服务收费标准，结合开发项目品质，按照质价相符的原则确定物业服务企业的服务内容和收费标准。（二）合生海岸花园物业服务收费标准由《合生海岸花园前期物业服务合同》可知，合同签订时间在2017年且合生海岸花园不属于保障性住房，适用前述的“2015年10月1日起，新建商品房住宅前期物业服务收费实行市场调节价”的规定。实行市场调节价的商品房和服务价格不需要向我局申报备案，我局也从未要求合生海岸花园开发商或物业服务企业申报备案物业服务收费标准。”2020年12月17日，本院至涉案小区就物业服务进行勘察。一同参加勘查的本院审理的其他案件的原告表示现小区环境较之前已改善很多。现场发现小区楼房公共通道存在墙体鼓包、开裂的情况，小区游泳池未投入使用。原告提交自制的《欠费明细表》，表记载冯建强欠付2019年10月至2020年8月的物业费合计2763.2元（251.2元/月×11个月）。被告提交时间为2020年5月25日致广东康景物业服务有限公司及康景合生海岸花园物业服务中心的《关于要求对海岸花园物业管理中心存在问题进行整改及说明的函》，函文记载园林维护存在的杂草存生、草木枯死的问题，6栋旁和公厕边的建筑垃圾堆放没有及时清走等的问题，园区照明问题等的文字及图片。庭审中，原告称证据中提到的园林绿化问题，只是瞬间短暂记录，并不代表小区持续性的状态，现小区园林绿化环境卫生状态都良好，并有相应配套，属于优质的物业管理服务。对被告答辩中所称的发票问题，被告要求提供发票，原告就会提供，具体发票的抬头是根据被告提出的收费单位开具的。另查，案涉房产所在小区于2019年4月10日办理竣工验收备案手续。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，根据原、被告的诉、辩意见，本院分析如下：一、被告冯建强认为涉案《前期物业管理服务协议》是违反法律法规、损害被告合法权益，应认定为无效协议。经审查，原告康景物业公司与被告冯建强签订的《前期物业管理服务协议》，未发现有违反法律法规的效力性强制性规定的内容，亦未发现有损害被告合法权益的内容，故对被告辩解，本院不予采纳。原告康景物业公司与被告冯建强签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应依约履行。二、被告抗辩未支付物业费是因原告未提供证据证明其按合同约定履行物业管理义务且事实未履行合同义务而行使的先履行抗辩权。对被告的上述抗辩理由，本院分析如下：1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，被告冯建强认为原告康景物业公司未履行合同义务，应当举证证明，举证责任在被告；2.本案为物业服务纠纷案件，物业管理服务涉及诸多业主的利益。被告作为物业业主对于物业服务企业提供的物业服务质量不满，可依合同约定要求物业服务企业限期整改、通过业主委员会终止合同、赔偿损失，也可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，另行起诉请求物业服务企业承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任，而不能以此作为拒缴物业费的理由。故对被告的上述辩解，本院不予采纳。三、根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》“住宅按建筑面积每月每平方米3.1元（含公摊）。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共用建筑面积；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同或本协议约定的建筑面积为准”的约定，结合《商品房买卖合同》关于案涉房产建筑面积81.02平方米的记载及已交物业费数额，被告应向原告每月交纳的物业费为251.2元/月。综上所述并结合答辩状中被告的陈述，原告诉请被告支付2019年10月至2020年8月物业费合计2763.2元（251.2元/月×11个月），本院予以支持。原告康景物业公司在收取业主交纳的物业费后，应及时、主动出具有效票据。四、在原告诉请支付物业费后，被告仍未交纳物业费，根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%缴纳违约金；”的约定及上述论述，原告康景物业公司有权诉请被告冯建强支付违约金。物业公司应按物业服务协议的约定，积极、主动、全面履行义务，对业主提出的小区维护、管理问题更应积极回应、解决，提供高性价比物业服务。基于原告对被告提交的内含小区存在的环境等问题的证据的真实性无异议；经现场勘查物业服务，物业存在公共区域墙体空鼓等问题，原告康景物业公司的物业管理服务存在瑕疵，故对原告关于违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告冯建强于判决发生法律效力之日起7日内向原告广东康景物业服务有限公司支付2019年10月至2020年8月的物业管理费2763.2元。二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费50元，由被告冯建强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  叶 璐人民陪审员  丘志忠人民陪审员  薛秀琼二〇二〇年十二月三十一日法官 助理  何钰营书 记 员  林晓晴