广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5944号上诉人（原审被告）：广东合生帝景房地产有限公司，地址：惠州市江北新区**小区。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：林某某，公司员工。被上诉人（原审原告）：韦某某，男，1990年7月12日出生，居民身份证号码：445************350，住址：广东省普宁市************。被上诉人（原审原告）：许某某，女，1990年6月16日出生，居民身份证号码：441************424，住址：广东省惠州市惠城区******。上诉人广东合生帝景房地产有限公司与被上诉人韦某某、许某某商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初13978号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人广东合生帝景房地产有限公司向本院提出上诉请求：1、撤销惠州市惠城区人民法院作出的(2019)粤1302民初13978号民事判决书;2、改判驳回被上诉人的原审诉讼请求;3、判令全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认为“涉案《商品房买卖合同》及其附件对于逾期办证期限没有作出明确约定，逾期办证违约金折算成天计算”,并以此判决上诉人承担违约责任,属于事实认定错误,应予改正。《商品房买卖合同》附件四第三条规定:从逾期之日起计,每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金;逾期超过一年,买受人有权提出退房,出卖人按已付总房价款的1%赔偿买受人损失,并将买受人已付房价款退还给买受人。该条款约定明确,不存在异议,是双方真实的意思表示。约定了上诉人从逾期之日起,每满一年按已付房款的1%支付违约金,即逾期办证违约金的计算时间应以年为单位,未满一年的部分不应计算违约金。而本案上诉人仅逾期8个月,尚不满一年,因此上诉人不应当支付违约金。原审法院错误理解了合同附件四第3条的条款。二、原审法院对同类型的案件作出了标准不一的判决,违背了法律的司法统一原则。原审法院审理的帝景湾四期逾期办证系列案200余个,原审法院及惠州市中级人民法院均认定逾期办证违约金应当以年为单位计算,不满一年的部分不计算。本批次系列案为37个案件,原审法院对于同样案情的案件却作出了两种不同的判决。对于逾期满一年以上的案件,原审法院按年计算违约金,不满一年不计算。而本案判决逾期不满一年的部分却折算成日计算,原审法院同案不同判的行为违背了司法统一的原则,在同期区、同类型案件、违约责任条款一致的情况下,人民法院应当以同样的标准进行裁判。综上,原审法院认定事实不清、适用法律错误,实体处理不公,恳请贵院依法撤销原审判决,依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人韦某某、许某某未发表答辩意见。原审原告向一审法院提出起诉请求：1、判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金91961元（自2015年12月31日计算至被告履行完毕上述办证义务止，计至2018年9月19日，993天）；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：2011年11月26日，案外人温瑞简与广东合生帝景房地产有限公司签订《商品房买卖合同》及相关附件，合同及相关附件约定：温瑞简购买被告广东合生帝景房地产有限公司开发建设的惠州市惠城区********************，房屋总价款为4598050元；被告应于2013年12月30日前，将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告，并符合合同约定的商品房交付给温瑞简使用；被告应当在商品房交付使用后550日内，将办权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，温瑞简不能在房屋交付使用两年期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%支付违约金。原告于2016年1月5日通过拍卖取得涉案房产的所有权，惠城区人民法院作出（2015）惠城法执字第653-2号执行裁定书，裁定涉案房屋的所有权益均归原告所有。2016年1月13日，原告签收收楼表格与领取房产钥匙。2018年9月19日原告取得惠州市国土资源局签发的关于本案涉案商品房的粤（2018）惠州市不动产权第0094933号证书。2019年8月13日，原告向一审法院提起诉讼。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，案外人温瑞简与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人应严格按照合同约定履行各自的义务。原告通过司法拍卖的途径获得该商品房买卖合同项下的标的，温瑞简与被告所签订的《商品房买卖合同》项下的权利义务由原告承接，原告可以向被告主张权利，对此，一审法院予以确认。关于被告是否违约逾期办理房地产权属证书以及违约金计算问题。上述《商品房买卖合同》约定涉案商品房的交付期限为2013年12月30日，原告实际收楼时间为2016年1月13日，据此，可确定实际收楼时间为商品房交付时间。《房屋买卖合同》附件4约定：如因被告的责任，权利人不能在房屋交付使用两年期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向权利人支付违约金。原告实际收楼时间为2016年1月13日，被告应于2016年1月13日--2018年1月13日为原告办理并取得房地产权属证书，但原告于2018年9月19日方取得房地产权属证书，被告逾期249天办理房地产权属证书，涉案《商品房合同》及其附件对于逾期办证期限未满一年的情形，逾期办证违约金应当如何计算的问题没有作出明确约定。结合本案具体案情，逾期时间未满一年，此种情况下，逾期办证违约金应参照双方约定的违约金标准每满一年按已付房款的1%按具体天数折算相应违约金，即被告应向原告支付违约金31367.51元（4598050×1%÷365×249）。所以，原告诉请被告按合同约定支付办证逾期违约金31367.51元，一审法院予以支持，超出的部分，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广东合生帝景房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告韦某某、许某某支付逾期办证违约金31367.51元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费2099.02元（原告已预交1050元），由原告负担629.02元，被告负担1470元。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，涉案房屋于2017年11月22日完成竣工验收备案。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，结合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：一审法院认定的逾期办证违约金计付标准是否正确。具体分析如下：上诉人主张根据涉案合同附件四第三条约定，从逾期之日起，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金，故对于未满一年的不能计付违约金。对此，本院认为，由于涉案商品房已经办理出房产证，按照合同约定未满一年的不能计付违约金（虽合同未约定逾期未满一年的违约金计付），但是在此期间未能如期办理出房产证，确实给被上诉人造成了损失，若不计付违约金，则无法弥补被上诉人实际遭受的损失，基于公平原则，一审法院折算为日计付违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费584.19元，由上诉人广东合生帝景房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年十一月二十三日书记员 叶秀婷