河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初7503号原告：胡艳玲，女，1977年2月12日出生，汉族，无业，户籍所在地河南省荥阳市，现住郑州市中原区。委托诉讼代理人：袁亚威（系胡艳玲丈夫），男，1980年10月17日出生，汉族，河南省兴达建筑安装有限公司工程师，户籍所在地郑州市中原区，现住郑州市中原区。委托诉讼代理人：段颖杰，河南得益律师事务所律师。被告：高红军，男，1977年9月1日出生，汉族，无业，户籍所在地郑州市中原区，现住陕西省西安市未央区。委托诉讼代理人：曹馨（系高红军妻子），女，1978年3月21日出生，汉族，西安得安信息技术有限公司职员，户籍所在地郑州市中原区，现住陕西省西安市未央区。第三人：孟书芳，女，1966年3月18日出生，汉族，无业，户籍所在地河南省新密市，现住郑州市管城区。第三人：中国建设银行股份有限公司郑州农科路支行，营业场所郑州市金水区农科路北、科明路东郑州金水万达中心11号楼145号商铺。负责人：陈永亮，职务：行长。委托诉讼代理人：赵宏骏，系第三人银行员工。委托诉讼代理人:王彪，系第三人银行员工。原告胡艳玲诉被告高红军、第三人孟书芳、第三人中国建设银行股份有限公司郑州农科路支行（以下简称建行农科路支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后依法适用简易程序由审判员刘黎青独任审理，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告胡艳玲的委托诉讼代理人袁亚威、段颖杰，被告高红军的委托诉讼代理人曹馨，第三人孟书芳，第三人建行农科路支行的委托诉讼代理人赵宏骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡艳玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助将位于郑州市中原区××路××院××楼××1007房屋产权过户登记至原告名下；2.判令被告、第三人办理位于郑州市中原区××路××院××楼××1007房屋产权抵押登记注销手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年9月16日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，合同主要约定：被告将位于郑州市中原区秦岭路９号院1号楼1007房屋以31万元的价格出售给原告，合同还对付款方式、过户时间等进行了约定。之后，原告按约支付了购房款，被告也将房屋交付原告。原告后来得知，被告将案涉房屋出售给原告后，又将案涉房屋作为抵押物向他人借款，并办理了抵押登记手续。2019年被告以原告违约为由，要求解除合同。经郑州市中原区人民法院一审、郑州市中级人民法院二审，判定被告要求解除合同的理由不能成立。案涉房屋的抵押已具备解除条件，被告仍拒不办理抵押权注销登记。在生效判决已确认房屋买卖合同有效的情况下，被告仍拒不配合办理房屋过户手续。综上，原告认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，被告以种种理由不予办理房屋产权过户手续，其行为属违约行为，严重侵害了原告的合法权益。为维护自身利益，特提起诉讼。被告高红军辩称，一、郑州市中级人民法院二审（2020）豫01民终12325号，认定了一审郑州市中原区人民法院查明的事实，撤销的是一审郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初1293号民事判决，即不同意本案被告解除补充协议的诉求，并没有对双方事实及《协议书》判决撤销或终止。二、原告方未积极履行《协议书》，代高红军偿还河南鑫银盛投资担保有限公司房贷，房屋过户的基本条件不具备。因此涉案房屋的抵押、过户条件仍不满足过户的基础。理由如下：1.建行房贷自2012年起，一直是被告高红军支付，原告在长达十年间没有支付过一分钱，却一边霸占涉案房屋，一边私下另外购买房屋（户名袁亚威，不动产权证号1601109824），这说明原告完全没有履行协议的想法。此行为给被告造成了巨大的经济和精神负担。因信用被占，被告既要支付涉案房贷和河南鑫银盛投资担保有限公司的债务，还要自己租房居住，更因补充协议签署后原告严重违约，一年多没有及时归还房贷，造成被告个人征信受到影响，耽误了孩子上学。原告于2020年2月疫情期间（是其在一审败诉，二审发回郑州市中原区人民法院重审），在明知涉案房屋面临解约，债务不可预估的情况下，悄悄的将房贷余款5万归还。十年不履约，十年后才还房贷，这难道不是违约吗？难道这也是法律规定的合法履约行为？2.2020年5月郑州市中原区人民法院重审期间，法庭曾当场联系孟书芳本人，核实借款情况，孟书芳说她已收到由河南鑫银盛投资担保有限公司代偿的款项，是否解押要河南鑫银盛投资担保有限公司告知她，不是谁说解押就解押的。孟书芳借款虽由河南鑫银盛投资担保有限公司代高红军偿还，但是本质上并没有消除债务债权关系，债权人由孟书芳变为河南鑫银盛投资担保有限公司，即使孟书芳强制办理抵押注销，房屋过户后河南鑫银盛投资担保有限公司追偿我方，河南鑫银盛投资担保有限公司的债务由谁承担？法院是否可以解决后续的债务问题？附河南鑫银盛投资担保有限公司借款情况说明：根据续签合同借款，借款本金12万，借款期1年，月息1.6厘（原协议约定，可联系孟书芳获得原协议）。本金12万，月息1.6厘（年利率19.2%），不含罚金，截止2010年11月本金合计16.608万（12+12×19.2%×2）。2010年河南鑫银盛投资担保有限公司要求21万。根据最新的民法典规定，最高年利率15.4%，本金合计32.328万，依然在高红军名下，应承担的河南鑫银盛投资担保有限公司债务53.34万(21+21×15.4%×10)。此费用是被告不履行合同造成的，应当由被告承担。至于未来，河南鑫银盛投资担保有限公司具体要求多少，我们不得而知，更无法给出一个明确的数字。此涉案房屋纠纷2019年9月27日在郑州市中原区人民法院一审审理期间，被告方曾提供了河南鑫银盛投资担保有限公司经理联系方式，如果他没联系河南鑫银盛投资担保有限公司，是怎么可能提供给法庭的？联系过河南鑫银盛投资担保有限公司却不清楚借款金额及利息这么重要的信息，谁信啊？如原告确实联系不上河南鑫银盛投资担保有限公司，原告诉讼了吗？这也印证了原告不诚实、没有契约精神，更没有履行任何协议的诚意，这恰恰是涉案房屋债务解决的最大障碍。原告把自己扮成无辜的受害人，打着维护自身合法权益的幌子，是对被告权益的严重侵害，对法律的藐视。被告不禁想问，这样公平吗？3.郑州高新技术产业开发区人民法院的案外异议判决，系原告采取欺骗手段获得的，原告既没有提供《补充协议》、（2020）豫0102民初1293判决书以及二审（2019）豫01民终25103号判决书，又没有明确告知，此案郑州市中原区人民法院已开庭重审，待判决的事实，还蒙骗王东明法官说他们没有我们的联系方式，造成郑州高新技术产业开发区人民法院在没有通知我方的情况下，被原告误导而做出错误的判决。对此判决，我方不予认可，郑州高新技术产业开发区人民法院执行局表示将对被告的行为予以处罚。4.原告仅支付了被告14.3万元，没有支付因违约而造成的被告经济损失。归还自2010年11月补充协议签署后，我方承担的建行贷款本金及利息损失。按照国家商业贷款期限五年以上，贷款利率为4.90%，本金10万，合计约15万（10×4.9%×10），此费用不含因房价溢价造成的损失。依据2011年，郑州中原区房价为5800-6800元/平方米，购买75平方米房屋，首付20%首付款9.45万。十年来我们支付的房贷本金足够重新按揭一套房屋。但是因为原告严重违约，我们却错失了购买的机会，目前的房价已是10年前的2倍多，此损失难道原告不该承担吗？由被告归还河南鑫银盛投资担保有限公司借款，以及因此产生的一切费用，包含但不限于诉讼费、配合费等。因原告使用被告的个人信用，不积极履约造成高无法购房的损失，参照据郑州市同区域房屋租赁费均价，2010年11月至2020年11月期间的租房费用，1800元/月×12月×10年，合计21.6万。综上，被告认为，双方签署的《协议书》合法有效，原告长达十年既不履行协议，又不归还房屋，造成被告深陷债务中不得脱身，严重侵害了被告的合法权益，为维护自身权益和法律的公平公正，恳请法院驳回原告诉求。第三人孟书芳陈述，河南鑫银盛投资担保有限公司已经将12万元还给了我。第三人孟书芳愿意配合办理房屋的抵押登记注销手续。第三人建行农科路支行陈述，案涉房屋银行贷款于2020年2月28日结清，同意办理案涉房屋的产权抵押登记注销手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：1.2009年9月16日，被告高红军（卖方、甲方）与原告胡艳玲（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，该合同约定条款与争讼各方具体本案争议诉求有直接关联的内容为：“一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有：1.房屋状况：房屋座落：秦岭路9号金源第一城，幢号1，室号1007，套（间）数一套两室两厅，建筑结构高层构架，总层数14，建筑面积（平方米）73.8，用途住宅。……二、甲乙双方商定成交价格为人民币310000元，乙方分三次付清，付款方式：2009年9月17日前付叁万元，2009年9月21日前付柒万元，剩余贰拾壹万元在乙方办理完过户手续后用银行贷款办理。……五、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。……九、双方约定的其他事项：1、办理完过户手续付第三笔房款；2、在2009年10月21日将房屋钥匙交乙方使用。”。2.2010年11月8日，被告高红军的妻子曹馨（甲方）与原告胡艳玲的丈夫袁亚威（乙方）签订《协议书》主要内容载明：“关于高红军涉嫌诈骗一案，经甲方（高红军之妻）与乙方协商，达成如下协议：一、甲方把位于秦岭路9号院1号楼1单元1007号房屋卖给乙方。二、从高红军出看守所第四天甲方把房屋腾空交给乙方，并协助乙方办理各种房屋买卖手续。三、房屋总价款为：乙方替甲方偿还完银行贷款、担保公司欠款，再另行支付甲方贰万伍仟元。四、关于担保公司的欠款，甲方无条件配合乙方工作，但支出的如诉讼费等由乙方承担。五、因客观原因限制，如乙方不要房屋，甲方应当在30日内支付乙方11.8万元款项。六、从甲方和担保公司达成还款协议，并征得乙方同意的情况下，乙方支付甲方2.5万元（或法院判决生效之日）。七、乙方应当在高红军出看守所30天内，作出要房或要钱的决定，乙方不明确表示的，视为要钱。八、从乙方正式入住甲方房屋，由乙方据实承担房屋每月按揭款项。物业、水电等费用按照上述方案执行……”。3.2009年9月17日、2009年9月21日高红军出具两份《收条》分别载明“兹收到胡艳玲购房款30000（叁万元整）按合同约定的日期”“今收到胡艳玲现金70000元（柒万元整）按合同约定期限”。2009年11月16日、2009年12月2日高红军出具两份《借条》分别载明：“今借袁亚威现金500（伍佰元整）”“今借袁亚威现金1500元（壹仟伍佰元整）”；2010年3月3日，高红军出具《收据》载明：“今收到胡艳玲购房定金16000元（壹万陆仟元整），在7个工作日内办理过户手续，违约按每天100元（壹佰元）。物业、水电、有线交接完毕后银行通知三个工作日。办理过户当日支付除银行贷款外剩余房款。保证银行贷款按规定支付，违约按每天100（壹佰元）支付”；2010年11月28日，曹馨出具《收条》上载明：“今收到袁亚威贰万伍仟元整，此为2010年11月8日签署和解协议房屋款项。此款项计入总房款”。被告高红军于2010年11月28日将涉案房屋交付于原告胡艳玲，被告高红军收到原告胡艳玲支付购房款共计143000元。4.2020年12月11日《不动产登记资料查询结果证明》显示：涉案房屋产权人为高红军（不动产权证号：0901054512），该房屋自2009年8月13日先后多次被抵押、司法查封。该房屋于2009年11月24日房管移交抵押，权利人：孟书芳，抵押金额12万元。2009年8月13日，房管移交抵押，权利人：中国建设银行股份有限公司郑州郑花路支行，抵押金额13万元。5.高红军与曹馨于2004年8月5日登记结婚；胡艳玲与袁亚威于2007年9月29日登记结婚。6.2020年2月28日，原告胡艳玲的丈夫袁亚威向被告高红军的案涉房屋贷款经办机构建行郑州金水支行住房金融业务部金水路个人贷款营销中心偿还银行贷款本金65296.68元、利息1941.01元、罚息158.44元，共计67396.13元。案涉房屋银行贷款于2020年2月28日结清，但案涉房屋在房管部门的抵押并未解除，诉讼中第三人建行农科路支行同意办理案涉房屋的产权抵押登记注销手续。7.2020年6月5日，胡艳玲诉至本院，要求依法判令高红军、孟书芳办理郑州市中原区××路××院××楼××1007号房屋的注销抵押登记手续。根据孟书芳在本院制作的询问笔录中的陈述，其对高红军所享有的主债权已经因履行完毕而消灭，故与之对应的本案争议抵押权也随之消灭。抵押权消灭后，孟书芳应当及时办理抵押权注销登记手续。询问过程中，孟书芳表示愿意办理涉案房屋抵押权注销登记手续。本院审理后于2020年6月19日作出（2020）豫0102民初2517号民事裁定书，驳回胡艳玲的起诉。目前涉案房屋中孟书芳抵押仍未解押，本案诉讼中，第三人孟书芳愿意配合办理房屋的抵押登记注销手续。8.2019年9月2日高红军、曹馨诉至本院，要求解除与袁亚威、胡艳玲签订的案涉房屋买卖合同及协议书，并要求袁亚威、胡艳玲支付房屋占有使用费。本院审理后于2020年8月24日作出（2020）豫0102民初1293号民事判决，袁亚威、胡艳玲不服该判决，提出上诉。郑州市中级人民法院于2020年10月19日作出（2020）豫01民终12325号民事判决，撤销本院（2020）豫0102民初1293号民事判决，并驳回高红军、曹馨的诉讼请求，该判决认定：袁亚威、胡艳玲提供河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191执异291号执行裁定书、中信银行的结算业务申请书、河南省郑州高新技术产业开发区人民法院出具的河南省行政事业单位资金往来结算票据，拟证明案涉房屋司法查封，已经具备解除查封的条件。9.被告高红军自出卖案涉房屋时即2009年9月16日至2019年5月21日向案涉房屋贷款经办机构建行郑州金水支行住房金融业务部金水路个人贷款营销中心偿还银行贷款本金、利息、罚息共计105484.19元。10.被告高红军因与广发银行股份有限公司郑州分行信用卡纠纷一案，案涉房屋曾于2016年6月28日被郑州高新技术产业开发区人民法院查封。原告胡艳玲的丈夫袁亚威于2020年8月10日向郑州高新技术产业开发区人民法院交纳99604元，该款项用于支付高红军与广发银行股份有限公司郑州分行银行卡纠纷案件执行款。郑州高新技术产业开发区人民法院于2020年8月10日出具河南省行政事业单位资金往来结算票据1份，编号0134090，载明：“付款单位：袁亚威，收款项目：（2016）豫0191执1613号胡艳玲付高红军剩余购房款，金额：99604元。”。11.案涉房屋抵押权人中国建设银行股份有限公司郑州郑花路支行于2017年10月19日被批准更名为中国建设银行股份有限公司郑州农科路支行。12.第三人孟书芳自认河南鑫银盛投资担保有限公司已经将120000元还给了她，但原告胡艳玲、被告高红军并未将案涉协议书中约定的河南鑫银盛投资担保有限公司欠款付清，河南鑫银盛投资担保有限公司因经营异常，目前原、被告及第三人孟书芳均联系不到河南鑫银盛投资担保有限公司。原告胡艳玲表示如果将来河南鑫银盛投资担保有限公司向被告高红军追偿河南鑫银盛投资担保有限公司欠款时，其愿意负责偿还。上述事实，有房屋买卖合同、协议书、收条、借条、不动产登记资料查询结果证明、民事裁定书、民事判决书、结算票据、以及当事人的陈述等证据在卷为证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”，第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案涉及的2009年9月16日高红军与胡艳玲签订的《房屋买卖合同》以及2010年11月8日曹馨与袁亚威签订的《协议书》约定条款与具体本案当事人争议诉求有直接关联的内容，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定,故该《房屋买卖合同》、《协议书》合法有效,双方应按照房屋买卖合同、协议书的约定全面履行各自的义务。双方当事人签订上述案涉《房屋买卖合同》及《协议书》后，袁亚威、胡艳玲支付了部分购房款143000元，高红军、曹馨也于2010年11月28日交付案涉房屋，袁亚威、胡艳玲居住使用案涉房屋至今已近十年。被告高红军自出卖案涉房屋时即2009年9月16日至2019年5月21日向案涉房屋贷款经办机构建行郑州金水支行住房金融业务部金水路个人贷款营销中心偿还银行贷款本金、利息、罚息共计105484.19元，原告胡艳玲应将此款项支付给被告高红军。原告胡艳玲于2020年8月10日向郑州高新技术产业开发区人民法院交纳99604元，应视为支付案涉房屋的购房款，此款项从上述105484.19元中扣除后，原告胡艳玲仍需支付被告高红军案涉房屋购房款5880.19元。诉讼中，原告胡艳玲愿意将购房款5880.19元支付被告高红军，但被告高红军不愿接受，原告胡艳玲表示愿意通过公证程序予以解决。双方如因此发生纠纷，可依法另行解决。2020年2月28日，原告胡艳玲的丈夫袁亚威向案涉房屋贷款经办机构建行郑州金水支行住房金融业务部金水路个人贷款营销中心偿还本金65296.68元、利息1941.01元、罚息158.44元，共计67396.13元，即案涉房屋银行贷款已结清，故案涉房屋在房管部门的抵押应予解除，故本院对原告胡艳玲主张的被告高红军、第三人建行农科路支行办理位于郑州市中原区××路××院××楼××1007房屋产权抵押登记注销手续的诉求予以支持。案涉房屋还存在第三人孟书芳的金额为120000元抵押，根据孟书芳的陈述，其对高红军所享有的主债权已经因履行完毕而消灭，故与之对应的本案争议抵押权也随之消灭。抵押权消灭后，孟书芳应当及时办理抵押权注销登记手续，本院对原告胡艳玲主张的被告高红军、第三人孟书芳办理位于郑州市中原区××路××院××楼××1007房屋产权抵押登记注销手续的诉求，予以支持。关于被告高红军抗辩孟书芳借款虽由河南鑫银盛投资担保有限公司代高红军偿还，但是本质上并没有消除债务债权关系，债权人由孟书芳变为河南鑫银盛投资担保有限公司的意见，因目前河南鑫银盛投资担保有限公司经营异常，且原、被告及第三人孟书芳目前均联系不到河南鑫银盛投资担保有限公司，案涉协议书中约定的原告胡艳玲方支付河南鑫银盛投资担保有限公司欠款本金及利息无法明确。被告高红军辩称原告胡艳玲应承担河南鑫银盛投资担保有限公司债务533400元，但是证据不足。按照案涉协议书的约定河南鑫银盛投资担保有限公司欠款应由原告胡艳玲负责偿还，原告胡艳玲表示如果将来河南鑫银盛投资担保有限公司向被告高红军追偿河南鑫银盛投资担保有限公司欠款时，其愿意负责偿还，故本院对被告高红军的抗辩意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告高红军于本判决生效后十日内协助原告胡艳玲将位于郑州市中原区秦岭路9号院1号楼10层1007房屋（不动产权证号：0901054512）过户登记至原告胡艳玲名下；二、被告高红军、第三人中国建设银行股份有限公司郑州农科路支行于本判决生效后十日内办理位于郑州市中原区秦岭路9号院1号楼10层1007房屋（不动产权证号：0901054512）产权抵押登记注销手续；三、被告高红军、第三人孟书芳于本判决生效后十日内办理位于郑州市中原区秦岭路9号院1号楼10层1007房屋（不动产权证号：0901054512）产权抵押登记注销手续。案件受理费50元（已减半收取），由被告高红军负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式玖份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘黎青二〇二〇年十二月二十八日书记员  刘建行