宁夏回族自治区固原市中级人民法院   民事判决书   （2020）宁04民终1103号   上诉人（原审被告）：张瑞其，男，1956年4月26日出生，回族，宁夏固原市人，小学文化，居民，住宁夏固原市原州区。   上诉人（原审被告）：马新田，男，1949年8月8日出生，回族，宁夏固原市人，大学文化，退休职工，住宁夏固原市原州区。   上诉人（原审被告）：母世军，男，1978年7月21日出生，回族，宁夏固原市人，小学文化，个体户，住宁夏固原市原州区。   被上诉人（原审原告）：马军，男，1989年12月5日出生，回族，宁夏固原市人，大学文化，教师，住宁夏固原市原州区。   委托诉讼代理人：明进莲（系马军三姨），住宁夏固原市原州区。代理权限为特别授权。   原审第三人：宁夏东海房地产开发有限公司。住所地：宁夏固原市原州区。   法定代表人：穆保雷，该公司总经理。   委托诉讼代理人：杨爱玲，女，该公司员工。代理权限为特别授权。   委托诉讼代理人：杨小勤，宁夏信用律师事务所律师。代理权限为特别授权。   上诉人张瑞其、马新田、母世军因与被上诉人马军、原审第三人宁夏东海房地产开发有限公司（以下简称宁夏东海房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2020）宁0402民初5192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   张瑞其、马新田、母世军上诉请求：1.撤销原判，改判继续履行张瑞其、马新田、母世军与马军之间签订的《营业房出售合同》；2.一、二审案件受理费等均由马军负担。事实与理由：2018年7月14日张瑞其、马新田、母世军与马军签订《营业房出售合同》，合同签订后马军支付预付购房定金400480元，2019年5月29日马军三姨明进莲找马新田办理按揭贷款的相关事宜，张瑞其让马新田转给明进莲100000元，让其以马军的名字打进宁夏东海房地产公司账户，带回银行进账单后，张瑞其再将300480元转到马军个人账户，马军转到宁夏东海房地产公司账户，宁夏东海房地产公司才能办理按揭贷款事宜，但之后明进莲将马新田给的100000元并没有按约定转进宁夏东海房地产公司账户，马新田一直催促其打款并办理贷款事宜，但明进莲一直推诿不给宁夏东海房地产公司支付。张瑞其、马新田、母世军与马军签订的《营业房出售合同》合法有效，应受法律保护。马新田与宁夏东海房地产公司签订的《合作开发房地产合同》中第三条：“该项目房屋达到预售条件后，由乙方组织销售，销售价格由乙方确定，甲方配合乙方办理销售及贷款手续”，办理营业房贷款手续时马新田与宁夏东海房地产公司约定，购房款转到宁夏东海房地产公司账户后，宁夏东海房地产公司有义务配合办理按揭贷款，所以宁夏东海房地产公司在一审中称不知情是不成立的。马军在一审中称单身不能办理按揭贷款，张瑞其、马新田、母世军在中国农业银行固原支行咨询后，银行工作人员告知只要贷款人个人征信、个人账户明细符合贷款条件，就可以贷款，没有个人或者单身不能贷款的相关法律、法规依据，马军的诉求不能成立。综上，请求支持张瑞其、马新田、母世军的上诉请求。   马军辩称，涉案房屋现在不能办理按揭贷款，请求驳回上诉，维持原判。一审判决结果正确。   宁夏东海房地产公司述称，一审判决对涉及其公司的事实认定正确。宁夏东海房地产公司与马新田具有合作开发房地产合同关系，与张瑞其、母世军没有任何关系。对张瑞其、马新田、母世军与马军所订立的《营业房出售合同》，在本案诉讼前宁夏东海房地产公司不知情。张瑞其、马新田、母世军对涉及宁夏东海房地产公司的部分陈述不准确。张瑞其、马新田、母世军和马军均未要求宁夏东海房地产公司承担责任，一审判决也不涉及宁夏东海房地产公司承担责任的问题。请求依法裁判。   马军一审诉讼请求：1.依法解除马军与张瑞其、马新田、母世军签订的《营业房出售合同》；2.判令张瑞其、马新田、母世军返还马军支付的购房首付款400480元，同时按照月息1%支付自2018年7月15日起至张瑞其、马新田、母世军实际返还上述购房首付款400480元期间的利息；3.案件受理费由张瑞其、马新田、母世军负担。   一审法院认定事实：宁夏东海房地产公司与马新田以及案外人河北瀛源建筑工程有限公司签订《合作开发房地产合同》，约定马新田组织销售东海·宋家巷四区沿中山街Ⅱ段、Ⅲ段、Ⅳ段、Ⅴ段、Ⅵ段房屋，宁夏东海房地产公司配合办理销售及贷款手续。2018年7月14日，马军与张瑞其、马新田、母世军签订《营业房出售合同》，约定张瑞其、马新田、母世军将位于原州区中山南街东海宋家巷45号营业房以1060480元的价格出售给马军，双方约定马军首付款400480元，按揭贷款530000元，剩余130000元待张瑞其、马新田、母世军将房产证等相关手续办妥后付清。合同签订后，马军向张瑞其、马新田、母世军支付首付款400480元。2019年5月29日，马新田以马军三姨明进莲借款形式向马军支付100000元让马军支付给宁夏东海房地产公司，马军未向宁夏东海房地产公司支付。后因故未办理银行按揭贷款，张瑞其、马新田、母世军收取马军购房首付款300480元至今未退还，双方发生纠纷协商解决未果。现马军起诉来院，要求判如所请。一审法院认为，马军与张瑞其、马新田、母世军签订的《营业房出售合同》因宁夏东海房地产公司与马新田签订《合作开发房地产合同》授权销售，且该合同是在双方当事人充分协商的情况下达成的一致意见，系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效，应受法律保护。合同签订后，因马军与张瑞其、马新田、母世军在发生该笔交易时未能了解清楚按揭贷款情况，致使合同签订后马军未能按揭贷款而无法履行合同义务，马军与张瑞其、马新田、母世军签订合同目的无法实现，而且银行按揭贷款还需要宁夏东海房地产公司配合办理，但宁夏东海房地产公司至今未知情，故马军主张要求解除《营业房出售合同》的请求成立，其该项主张予以支持。对于马军主张要求张瑞其、马新田、母世军退还购房款的请求，因张瑞其、马新田、母世军通过马军三姨明进莲以借款形式向马军退还100000元，扣减该部分款项后予以退还。对于马军主张的应退还购房款利息分阶段按规定的利率确定支付。庭审中，张瑞其、马新田、母世军的部分抗辩理由成立，其部分抗辩意见予以采纳。宁夏东海房地产公司的述称意见予以采纳。综上所述，马军的部分诉请成立，其部分诉讼主张予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百三十条规定，判决：一、依法解除马军与张瑞其、马新田、母世军签订的《营业房出售合同》；二、由张瑞其、马新田、母世军于判决生效之日起十日内向马军退还购房首付款300480元及利息（利息以应退还购房款300480元为基数，自2018年7月15日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回马军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7307元，减半收取3653.5元，由马军负担911.5元，由张瑞其、马新田、母世军负担2742元。   二审中，马军提供个人征信1份、微信聊天记录打印件3张、银行交易明细清单4页、短信聊天记录打印件1张，本院组织当事人进行了质证。张瑞其、马新田、母世军质证认为，马军办理不了贷款是宁夏东海房地产公司的问题，与张瑞其、马新田、母世军没有关系。宁夏东海房地产公司质证认为，上述证据均与宁夏东海房地产公司没有关系，其真实性均无法判断，对涉及宁夏东海房地产公司的证明目的不认可。马军能否贷款不是由宁夏东海房地产公司说了算，而是由贷款银行决定。本院审核认为，上述证据能够证明马军名下有其他贷款的事实，但不能以此作为解除马军与张瑞其、马新田、母世军签订的《营业房出售合同》的依据。二审审理另查明，2018年4月26日，马新田与张瑞其、母世军签订《合作建设固原市原州区中山南街路东面营业房项目合同书》，约定马新田、母世军、张瑞其合作共建固原市原州区中山南街东面营业房项目。其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案争议焦点为马军是否享有合同解除权，涉案《营业房出售合同》应否予以解除。针对焦点问题，本院评判如下：   马新田基于与宁夏东海房地产公司以及案外人河北瀛源建筑工程有限公司之间的《合作开发房地产合同》取得对外出售涉案营业房的权利，因马新田与张瑞其、母世军之间签订有《合作建设固原市原州区中山南街路东面营业房项目合同书》，故马新田、张瑞其、母世军与马军签订的《营业房出售合同》系双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。该合同约定马军支付首付款400480元，按揭贷款530000元，剩余130000元待马新田、张瑞其、母世军将房产证等相关手续办妥后付清。马军已按约向张瑞其支付400480元，并且马新田向马军退了100000元让马军交至宁夏东海房地产公司，以便马军与宁夏东海房地产公司签订正式房屋买卖合同并办理按揭贷款，但马军称其因听说自己就涉案房屋不能办理按揭贷款未向宁夏东海房地产公司交纳该款项。现马军以自己名下已有其他贷款，再不能办理按揭贷款为由请求解除《营业房出售合同》。因双方在签订合同时未约定解除权，马新田、张瑞其、母世军又明确表示不同意解除合同，马军的诉讼请求能否成立须审核其有无法定解除权。   《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”结合查明的案件事实和证据，本案显然不符合上述第一项情形，第二至四项情形属于对方当事人可行使的合同解除权，第五项系法律规定的其他解除情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”但马军因个人原因导致不能办理按揭贷款，马军系合同违约方，且不能按揭贷款并不导致合同必然解除，故马军亦不享有该司法解释所赋予的合同解除权。另，马军购买该营业房实为一种投资，投资就会有一定的商业风险，马军要求解除合同也不符合诚实信用原则。据此，马军请求解除其与马新田、张瑞其、母世军签订的《营业房出售合同》无合同约定和法律依据，一审判决支持马军的诉讼请求，属于适用法律错误，应予纠正。   综上所述，马新田、张瑞其、母世军的上诉请求成立，应予以支持。一审判决适用法律错误，处理欠妥，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2020）宁0402民初5192号民事判决；   二、驳回马军的一审诉讼请求。   一审案件受理费7307元，减半收取3654元；二审案件受理费5807元，均由马军负担。   本判决为终审判决。   审判长 杨忠清   审判员 刘秀萍   审判员 柴鹏鹏     二〇二〇年十二月十日   书记员 宋 洁