湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初5667号 原告：永州市百嘉物业管理有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区双洲路**。 法定代表人：张军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭秋旭，女，1981年11月22日出生，汉族，户籍地湖南省宁远县，系原告职工，代理权限为一般授权。 被告：文贻好，男，1989年7月27日出生，汉族，户籍地湖南省东安县。 原告永州市百嘉物业管理有限公司与被告文贻好物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永州市百嘉物业管理有限公司的法定代表人张军、委托诉讼代理人彭秋旭到庭参加了诉讼，被告文贻好经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永州市百嘉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业服务费2253元、违约金676元，共计2929元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年11月9日被告购得世博美域B区4栋603室，当时只缴纳物业费至2017年10月30日，从2017年11月1日至2020年8月31日没有缴纳分文物业费，原告多次向被告催收，被告总是找一些不是物业方面的事情来搪塞。按照前期物业管理服务协议的约定，被告的多层住宅按建筑面积每平方米0.55元收取物业费，被告房屋面积为120.46平方米，共计下欠物业管理费120.46㎡×0.55元×34个月=2253元。每次交纳费用时间，第一次交费按一年收取，以后按半年收取，每半年的第一个月的1-10日交纳每半年的物业费，否则从逾期之日起按月度管理费千分之五的比例收取违约金。为维护原告的合法权益，请判如所请。 被告文贻好向本院提交书面答辩状辩称，一、原告没有按约履行合同在先。起诉状所述“原告按约履行了合同，被告却没有按合同约定给付相关费用”，这与事实不符。物业服务合同关于原告方权利义务中明确写明“根据本协议对房屋共用部位、共用设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”。但因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便。一是本答辩人所拥有的两个车库前面的空地已成天然的停车场(照片为证)。车库门前，经常有汽车甚至是非小区业主的外地牌照汽车乱停乱放，导致本人停在车库的汽车不能出库，严重影响本人及家人的出行;每次本人遇到汽车停在车库不得出去的情况，均会找到值班保安，遇到素质差的保安，答复“汽车出不来，我也没办法啊，我也不知道是谁家的车”;有时“幸运”，碰见素质高的值班保安，责任心强，但也只能到楼下叫喊“谁家的车”种种，并不能快速解决问题。随后，本人也向保安建议，要在门口进行出入车辆登记，起码记录车牌号以及车辆归属业主的住址、电话。可至今，乱停乱放、影响出行的“无主车”的事件还是没有解决。二是原告不履行维护公用设施的服务义务。《物业管理委托合同》明确约定了原告负有维护公共设施的义务。但是，原告并没有按照规定履行维护义务小区路灯、消防设施盗门出现故障后，长期得不到维售，给整个小区居民的出行和安全造成了威胁。本人明确表明，只要解决上述问题，本人立刻缴费。但时至今日，物管没有任何明确答复，足以表明物管没有解决问题的诚意，而不是起诉状所说的“经催要无果，无奈诉至法院”。二、答辩人主张先履行抗辩权。合同对物业管理的服务质量，包括环境卫生、绿化、车辆停放秩序等有明确的要求，但原告未适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告未按约履行服务合同义务前，答辩人有权少付或拒付物业服务费用。合同对双方都有约束，答辩人不是只有交钱的义务，也有享受服务的权利，不谈优质服务，起码是合同规定的;原告物管不是只有收费的权利，也有按合同履行服务的义务。三、答辩人无义务支付违约金，依合同愿意承担60%物业管理费1351.8(2253*0.6)因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便。答辩人无义务支付违约金，但答辩人依合同愿意承担60%物业管理费1351.8(2253*0.6)。因此，请求法院驳回原告要求答辩人支付违约金的诉讼请求，并判决原告承担40%物业管理费901.2(2253*0.4)和本案诉讼费。 本院经审理查明：被告系世博美域XX栋XXX号房的业主，2013年11月9日，开发商永州市裕悦有限责任公司将该房屋交付给被告，并与被告办理了房屋交接手续。同日永州市荣鑫物业管理有限公司（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，该合同的主要内容为：一、乙方所购房屋基本情况：坐落位置XX栋XXX室，建筑面积120.46平方米；二、物业管理服务费不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，公众责任保险费，二次供水加压电费、水量、动力、水电量；三、物业服务费收费标准（按用途）：具体按物价部门批准价格收费，多层住宅按建筑面积每平方米0.55元/月；四、每次交纳费用时间：第一次交费按一年收取，以后按半年收取，每半年第一个月的1-10日交纳每半年的物业管理服务费；五、物业服务费用标准按政府相关政策法规进行调整，调整前一个月甲方应通知乙方；六、乙方违反协议，不按本协议约定的标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要乙方补交，并从逾期之日起每天按月度管理费千分之五的比例收取违约金；七、乙方物业管理费从2013年11月1日开始缴纳。 后永州市荣鑫物业管理有限公司退出世博美域小区，因世博美域小区未成立业主委员会，2018年2月13日，永州市裕悦有限责任公司世博美域项目部（甲方）与永州市净美物业管理有限公司（乙方）签订了《世博美域物业托管协议》，该协议的主要内容为：一、甲方确定由乙方在本协议签订之后托管世博美域小区的物业管理工作，如今后在法律规定和政策要求下，需对世博美域小区物业管理项目进行招投标，则甲方负责组织实施，乙方负责所有费用；二、收取的物业管理费以2018年3月1日为结点，之前归甲方，之后归乙方，3月1日后乙方正式全面履行物业管理职责和权力；三、乙方正式接管世博美域后，物业管理费标准不应低于之前已收取的标准，乙方可根据原物价部门审批的世博美域物业管理费标准进行收费。 2020年3月永州市净美物业管理有限公司退出该小区物业管理，同年4月20日永州市裕悦有限责任公司世博美域项目部（甲方）与原告（乙方）签订一份《世博美域物业托管协议》，约定：一、甲方（永州市净美物业管理有限公司）确定由乙方（原告）在本协议签订之后托管世博美域小区的物业管理工作，如今后在法律规定和政策要求下，需对世博美域小区物业管理项目进行招投标，则甲方负责组织实施，乙方负责所有费用；二、收取的物业管理费以2018年3月1日为结点，之前归甲方，之后归乙方，3月1日后乙方正式全面履行物业管理职责和权力；三、乙方正式接管世博美域后，物业管理费标准不应低于之前已收取的标准，乙方可根据原物价部门审批的世博美域物业管理费标准进行收费。 2020年3月6日，永州市净美物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》，将永州市净美物业管理有限公司2018年3月1日至2020年2月29日在世博美域小区提供物业管理服务期间业主所欠物业服务费全部转让给原告，其中B4-603室业主文贻好于2018年3月1日至2020年2月29日的物业服务费1590元全部由永州市百嘉物业管理有限公司追缴。 2020年4月2日，永州市荣鑫物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》，将永州市荣鑫物业管理有限公司2013年1月1日至2018年2月28日在世博美域小区提供物业管理服务期间业主所欠物业服务费全部转让给原告，其中B4-603室业主文贻好于2017年11月1日至2018年2月28日的物业服务费265元全部由永州市百嘉物业管理有限公司追缴。 被告缴纳物业费至2017年10月31日，此后的物业费原告多次催缴未果，遂酿成本纠纷。 以上事实，有当事人提供的《前期物业管理服务协议》、房屋交接书、《世博美域物业托管协议》、《债权转让协议》、照片等证据在卷予以证实，结合原告的庭审陈述，足以认定。 本院认为，被告与永州市荣鑫物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，对双方具有约束力，双方应当依据协议约定享受权利，履行义务。永州市荣鑫物业管理有限公司依约为被告提供了物业服务，被告应当按照协议约定交纳物业服务费。 同时，因世博美域小区未成立业主委员会，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，建设单位永州市裕悦有限责任公司分别于2018年2月13日、2020年4月20日与永州市净美物业管理有限公司、原告签订的名为托管，实质为前期物业服务合同的《世博美域物业托管协议》，将世博美域小区的物业服务先后托管给永州市净美物业管理有限公司和原告公司，对业主均具有约束力。后永州市荣鑫物业管理有限公司、永州市净美物业管理有限公司与原告分别签订《债权转让协议》，将业主拖欠的物业服务费债权转让给原告，该协议是双方真实意思表示，合法有效，故对被告亦具有法律约束力。因此，被告应向原告支付2017年11月1日至2020年8月31日的物业服务费120.46×0.55×34=2253元，对原告就此提出的诉讼请求依法予以支持。被告打折缴纳的主张,缺乏依据,本院难以采信。被告延期交纳物业服务费，虽然构成违约，但原告未提交证据证实该违约行为给其造成的实际损失，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告文贻好自本判决生效之日起十日内给付原告永州市百嘉物业管理有限公司2017年11月1日至2020年8月31日的物业管理费2253元； 二、驳回原告永州市百嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告文贻好负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  蒋 娜 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理唐莉 代理书记员  阳志科