广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初12602号原告：广州市狮兴贸易有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇阳光路39、41号（金狮大道中3、3-1），统一社会信用代码914401017268175548。法定代表人：苏相瑜，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志勇，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾志华，广东合誉律师事务所实习人员。被告：韦柔美，女，1991年9月28日出生，汉族，住广西柳州市柳江区，原告广州市狮兴贸易有限公司（以下简称狮兴公司）与被告韦柔美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告狮兴公司的委托诉讼代理人陈志勇、曾志华、被告韦柔美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。狮兴公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令韦柔美向狮兴公司支付拖欠租金77000元，卫生费、水电费和出租税2998.5元；2.请求判令韦柔美向狮兴公司支付逾期上述各项费用的违约金暂计254149.11元；3.请求判令本案的诉讼费、诉讼保全费由韦柔美承担。诉讼中，狮兴公司增加一项要求韦柔美支付律师费6000元的诉讼请求，并变更第一项诉讼请求为：请求判令韦柔美向狮兴公司支付拖欠自2020年1月23日至2020年9月22日共8个月的租金，每月租金标准15000元，扣除韦柔美已经支付的28000元，合共92000元；2020年6月的卫生费300元、水费95.4元、电费1283.1元和出租税510元，合共2188.5元；2020年7-9月的卫生费共计900元、每月标准300元，出租税每月510元、3个月共计1530元，合计2430元。事实和理由：狮兴公司是一家专业从事房屋租赁的企业。2019年3月22日，狮兴公司和韦柔美签订《房屋租赁合同》，狮兴公司将坐落在花都区××大道××楼××（××路××、××）的房产出租给韦柔美使用。韦柔美将租赁物业场所作舞蹈培训学校使用。根据《房屋租赁合同》第二.1条：租赁期贰年，从2019年5月23日起至2021年5月22日止。第三.1条：租金按月支付，首期先付首月租金15000元，每月卫生费300元，先付租金后用房，此后由韦柔美提前20天付清下一期租金给狮兴公司。第三.2条：租赁房产的出租税金，经协商由韦柔美负责按国家地方税务部门规定应缴金额承担，政府部门需要缴交的各项费用全部由韦柔美负责支付。第三.4条：韦柔美每月承担租赁范围的水费、电费、卫生费及分担公共场所的路灯费、水费、电费、消防保养费。第四条：本合同所列租金及各项费用，韦柔美应按期缴交，每逾期一天，每天按当月应交款合计数的3%支付违约金。韦柔美从2020年1月23日起开始逾期缴交租金，韦柔美拖欠狮兴公司2020年1月23日-2020年8月22日（七个月）租金共计105000元。2020年4月25日、6月1日，韦柔美分别偿还了18000元和10000元，共计偿还了28000元。截至起诉日，韦柔美尚欠租金77000元、6月份卫生费和水电费2188.5元、7月份卫生费和出租税810元仍未支付，上述欠款合计79998.5元，产生违约金暂计254149.11元，违约金计算情况详见附件《违约金计算表》。狮兴公司为维护自己合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持狮兴公司全部诉讼请求。韦柔美辩称，一、狮兴公司请求韦柔美支付房租和水电费金额有误。6月份水电费，已转款给前台收银；其次，狮兴公司约定疫情期间1月份收2成房租，2月份房租为15000×0.2=3000元，2月份收5成房租。2月份房租为15000×0.5=7500。二、根据狮兴公司和韦柔美合同约定的第十四条，合同期间，因不可抗力或国家政策，法律变动及征用，拆除，狮兴公司经营权变更等原因造成不能履行，双方互不承担对方责任。狮兴公司将押金无息退回韦柔美。《民法总则》第180条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2020年1月21日，国家卫健委发布公告：“将新型冠状病毒感染的××纳入《中华人民共和国××防治法》规定的乙类××，并采取甲类××的预防、控制措施。”2020年1月31日，世界卫生组织宣布新型冠状病毒感染的××疫情构成“国际关注的突发公共卫生事件”。本次新型冠状病毒是一种新发现的新型病毒，目前，新冠疫情具有不可预见、不能避免且不能克服的客观性。所以韦柔美在疫情期间不能按时履行交租责任，不承担违约责任。三、狮兴公司和韦柔美的合同中第六条约定，如果韦柔美拖欠狮兴公司费用及房内无人超过10天，而事先未向狮兴公司说明，则视为自动弃租，房屋及物品，狮兴公司有权作出处理。狮兴公司于7月4日告知韦柔美不交租就停水停电，韦柔美在停水停电的情况下，无法正常经营，并且影响到舞蹈室学员学习状态，最后当天狮兴公司锁门收回房屋，室内物品不能搬迁，韦柔美最后明确告知狮兴公司，因为疫情影响，期间也因为欠部分房租，狮兴公司多次停电，经营状况不好，已无法维持，告知狮兴公司宣布倒闭。所以韦柔美认为房租只能算到7月3日，即6月23日至7月3日，共10天，应算租金为15000元除以30天，等于500元一天，10天为5000元。四、《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第118条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。在没有明确约定押金性质的情况下，押金的作用是为房屋及屋内财产设定的一个担保，租赁期间如造成出租人房屋及室内设施的财产损失则从押金里扣除，如没有造成该损失则合同期满或者解除合同时应予退还，所以我方主张押金30000元可以作为租金使用。五、疫情防控期间，政府明确要求，学生返校之前，不得开展任何校外培训和任何形式的线下聚集培训，舞蹈培训属于政府疫情防控要求停止营业的对象。商业房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，具有持续履行的特点。新冠疫情及疫情防控措施，客观上会影响到租赁合同的正常履行，所带来的损害，对于双方当事人来说均无过错。如果由无过错的一方当事人承担疫情带来的全部损害后果，不符合公平的原则。受疫情影响，狮岭大部分工厂连续放假3个月以及疫情期间，政府要求学生返校之前不能正常营业，广州首批高校返校时间为5月27日，所以秉承公平原则，我方要求3月份，4月份减免5成，5月份免2成，则3月23日房租应交为7500元，4月份23日应交房租为7500元，5月23日应交房租为12000元。综上所述：我方1月23日至7月3日应交房租为1月23日3000元、2月23日7500元、3月23日7500元、4月23日7500元、5月23日12000元、7月3日5000元。总共42500元，已交28000元，尚欠14500元。狮兴公司从30000押金中扣除14500元房租，应退回韦柔美14500元。六、我方要求驳回狮兴公司全部诉求，并退还我方14500押金。本院经审理认定事实如下：狮兴公司是位于广州市花都区狮岭镇阳光路xx号（金狮大道中xx）房产的权属人。2019年3月22日，狮兴公司（甲方、出租方）与韦柔美（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将坐落在花都区××大道××楼××（××路××、××）的房产出租给乙方，租赁面积720平方米，租赁期2年，从2019年5月23日起至2021年5月22日止。合同到期不需要续租的，需提前30天通知甲方，否则本合同自动顺延一年，依此类推。自动续约期间，中途退场的，本合同押金不予退还。租金按月支付，首期先付首月租金15000元，每月卫生费300元，租赁押金为30000元。先付租金后用房，此后由乙方提前20天付清下一期租金给甲方，逾期交租时间起过10天，视为乙方自动放弃继续承租房屋，甲方有权单方提前终止合同，收回楼房，乙方的押金不予退还，租赁期的租金及其他收费均以收款收据为准。在租赁期内，租赁房产的出租税金，经协商由乙方负责按国家地方税务部门规定应缴金额承担，但乙方要将应缴税金交给甲方，由甲方统一向税务部门缴交。另，租赁期内，政府部门需要缴交的各项费用全部由乙方负责支付。乙方每月承担租赁范围的水费、电费、卫生费及分担公共场所的路灯费、水费、电费、消防保养费等公共支出费用，费用金额以甲方的缴费通知为准，这些费用须在每月3日至5日向甲方缴交。本合同所列租金及各项费用，乙方应按期缴交，每逾期一天，每天按当月应交款合计数的3%支付违约金。逾期十天，甲方有权停水、停电或单方提前终止合同，收回楼房，乙方的押金不予退还。合同签订当天，韦柔美向狮兴公司支付了押金30000元，韦柔美承租租赁物用于经营舞蹈培训行业。韦柔美付清了2020年1月22日前的租金，从2020年1月23日开始欠付租金，2020年1月23日后韦柔美共计支付了28000元租金，韦柔美确认其未支付2020年6月份的水电费，并确认狮兴公司提交的水电费的抄表记录。诉讼中，双方一致确认韦柔美已支付了2020年6月份的卫生费，2020年7月份至2020年9月份期间没有产生水电费。狮兴公司认为因韦柔美违约中途退场，故押金应当予以没收。诉讼中，双方关于狮兴公司是否同意减免租金、交接场地的情况等各执一词，韦柔美认为因其遭受新冠××疫情影响，故没有支付租金，狮兴公司的邓姓经理同意减免租金，具体为2020年1月份收取2成租金，2020年2月份收取5成租金，对此提交录音拟予以证明。狮兴公司陈述，其并没有同意减免租金，对于录音，狮兴公司认为其有一个经理邓其基是负责管理，没有权利决定能对租金进行减免。关于交接场地的情况，庭审中狮兴公司陈述没有交接场地，韦柔美认为2020年7月4日已经交接了场地，由韦柔美与邓姓经理和另一个保安在场的情况下对场地进行了交接，2020年7月4日狮兴公司对租赁物作了锁门处理并准备停水停电了，韦柔美也于同日将钥匙交还给了狮兴公司，狮兴公司并留置了韦柔美的洗衣机等大件物品不让搬走，只让拿走了学员的衣物等小件物品，韦柔美对大件物品只好做丢弃处理。本院于庭审中告知狮兴公司，韦柔美认为于2020年7月4日之后其已经无法使用涉案场地，且属于韦柔美的私人物品其已经丢弃了，假如狮兴公司认为场地仍然由韦柔美占有使用，从庭审之日起，涉案场地由狮兴公司自行支配使用。狮兴公司表示其清楚并同意从庭审之日视为场地交接日。庭审后韦柔美提交2020年7月4日现场照片拟证明其上述陈述，照片显示有人将涉案场地上锁。狮兴公司庭后陈述其于2020年9月21日对涉案房屋另加了一把锁，狮兴公司确认韦柔美提交的照片中上锁的是其员工邓其基。狮兴公司提交水电表读数，拟证明韦柔美欠缴水电费的情况，其上显示，电表底数：2020年1月1日：5799，2020年2月1日：放假未抄表，2020年3月1日：5988，2020年4月1日：5988，2020年5月1日：7036，2020年6月1日：8003，2020年7月1日：8990；2020年8月1日：8995；2020年9月1日：8995；2020年10月1日：8995。水表底数：2020年1月1日：101，2020年2月1日：放假未抄表，2020年3月1日：111，2020年4月1日：111，2020年5月1日：129，2020年6月1日：148，2020年7月1日：166；2020年8月1日：169；2020年9月1日：171；2020年10月1日：171。狮兴公司认为其因本案诉讼聘请律师花费了6000元，并提交代理合同、发票拟予以证明。另查，广东省卫生健康委员会于2020年1月23日发布《广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应》，载明，根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。广东省卫生健康委员会于2020年2月24日发布《广东省决定省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应》，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。广州市人民政府于2020年3月3日发布《广州市新型冠状病毒××疫情防控指挥部关于进一步加强疫情防控工作的通告（第4号）》，其中第六条为，严格商业服务区防控，……酒吧、舞厅、电影院、电子游戏厅、KTV、网吧、演出场所（馆）、洗浴中心、拍卖场所、大型会展所等人员密集区域暂缓开放；商场暂停母婴室、儿童游乐场、室内娱乐场所服务。诉讼中，依照狮兴公司的财产保全申请，本院作出（2020）粤0114民初12602号民事裁定，裁定如下：冻结韦柔美的银行存款334147.61元或查封等值的其他财产。后本院对韦柔美的财产采取了保全措施。本院认为，狮兴公司与韦柔美签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守履行。韦柔美以其遭受新冠××疫情影响为由请求减免租金，并认为狮兴公司已经同意减免租金，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，韦柔美提交的录音不足以证明双方已就变更合同约定的租金标准达成了一致的意思表示，故本院对韦柔美认为狮兴公司已经同意减免租金不予采纳。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。合同自由是意思自治原则的具体体现，当事人本应当接受其自由创设的民事权利义务关系的约束，虽狮兴公司不同意减免租金，但我国发生新型冠状病毒感染××疫情这一突发公共卫生事件是当事人在订立合同之时无法预知的情况，故结合韦柔美使用涉案租赁物经营的业态、广东省疫情实际情况、合同履行程度、各方过错等，本着共担风险、共渡难关，兼顾公平原则考虑，现将2020年1月23日至2020年3月31日期间的租金标准调整为双方原约定标准的一半。至于韦柔美应当支付租金的截止日期，虽狮兴公司认为双方并未交接场地，但狮兴公司确认韦柔美提交的2020年7月4日照片中上锁的人是其员工邓其基，结合狮兴公司提交的水电表抄表记录显示2020年7月份至2020年9月份并未产生水电费，故本院对韦柔美的意见予以采纳，狮兴公司于2020年7月4日自行将租赁物上锁，至此韦柔美失去对租赁物的控制，故韦柔美支付租金的截止日期应当是2020年7月3日。因此，经核算，韦柔美应当支付的租金为35750元（2020年1月23日至2020年3月22日：共15000元，2020年3月23日至2020年4月22日：7500元÷30天×9天+15000元÷30天×22天，2020年4月23日至2020年6月22日：共30000元，2020年6月23日至2020年7月3日：15000元÷30天×11天，扣减韦柔美已付租金28000元）。韦柔美应当支付其使用期间的水电费、租赁税，狮兴公司请求韦柔美支付欠付的2020年6月份的电费1283.1元、水费95.4元、出租税510元，合理有据，本院予以支持。如上所述，狮兴公司已于2020年7月4日将租赁物上锁处理，故狮兴公司请求韦柔美支付2020年7月份至2020年9月份的卫生费、出租税，依据不足，本院不予支持。狮兴公司认为因韦柔美违约，故押金30000元应当按照合同约定不予返还，韦柔美存在逾期交租的违约行为，狮兴公司认为押金不予返还的意见符合双方签订的合同约定，本院对狮兴公司不予返还押金的意见予以认可。至于狮兴公司要求韦柔美支付逾期交租的违约金，违约金是在当事人不履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱或其他给付，是双方对违约损失的预估，违约金要与违约造成的损失相匹配，如上所述，本院对狮兴公司不予退还押金30000元予以认可，狮兴公司因韦柔美逾期交租的违约行为遭受的损失已经因此得以弥补，故狮兴公司请求韦柔美支付逾期交租的违约金254149.11元，本院不予支持。狮兴公司请求韦柔美支付律师费6000元，没有合同依据，本院不予支持。综上所述，狮兴公司诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告韦柔美于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市狮兴贸易有限公司支付租金35750元；二、被告韦柔美于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市狮兴贸易有限公司支付2020年6月份的电费1283.1元、水费95.4元、出租税510元；三、驳回原告广州市狮兴贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3325.76元，由原告广州市狮兴贸易有限公司负担2974.76元，由被告韦柔美负担351元。财产保全费2191元，由原告广州市狮兴贸易有限公司负担1944元，由被告韦柔美负担247元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年十二月八日法官助理李诗琪书记员孙诗韵方琢华