广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初3909号原告吴倩芬，女，1983年4月2日出生，汉族，住广州市增城区************。身份证号码：440************528。委托诉讼代理人莫国星，广东穗益律师事务所律师。被告陈佰春，男，1969年1月6日出生，汉族，住湖南省隆回县*******组16号。身份证号码：430************137。委托诉讼代理人陆彪，广东莞信律师事务所律师。第三人博罗县大宇五金塑胶有限公司，住所地：博罗县******。原告吴倩芬诉陈佰春、第三人博罗县大宇五金塑胶有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴倩芬的委托诉讼代理人莫国星、被告陈佰春的委托诉讼代理人陆彪到庭参加诉讼。第三人博罗县大宇五金塑胶有限公司缺席。原告吴倩芬诉称，原告与被告于2019年5月1日签订厂房设备租赁合同，合同约定被告将位于博罗县******的厂房租赁给原告，合同期限为2年。合同约定在租赁期间，被告中途违约应双倍退还保证金给原告，若原告违约，保证金归被告所有。后被告于2019年12月通知原告无法继续履行合同，请求原告搬迁，且被告在该厂房的环评许可证到期时并未续期。原告在租赁该厂房仅不到半年之际，因被告中途违约致原告无法租赁厂房继而生产受阻，且致我方面临巨大的更换场地与搬迁设备的经济压力与时间成本。原告无奈之下同意搬迁，但多次与被告交涉赔偿问题无果，被告拒绝赔偿原告任何损失，根据《合同法》第108条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。原告认为，被告在2年合同期限届满前明确表示不履行合同义务系违约，应当承违约责任并向原告赔偿损失。为维护原告的合法权益，现请求人民法院：1、判令被告向原告赔偿因违约造成的双倍保证金共218298元；2、判令被告承担本案诉讼费。原告对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1、厂房租赁合同；2、收据（2019年5月14日-2019年11月1日）、被告向原告发出的费用通知单(2019年6月-11月）；3、原告与被告之间的聊天记录截图；4、被告向原告发出的2019年12月应付费用通知单、原告与被告之间的对账单；5、2019年11月30日录音（一）及其译文文稿；6、2019年11月30日录音（二）及其译文文稿；7、2019年11月30日录音（三）及其译文文稿；8、2019年12月6日录音（一）、录音（二）及译文文稿；9、2020年1月11日录音及译文文稿以及原告与东莞市恒青实业有限公司签订的厂房租赁合同。被告陈佰春辩称，答辩人投资的博罗县天韵服饰工艺制品有限公司与博罗县大宇五金塑胶有限公司于2005年就其名下坐落于博罗县******的厂房签订租赁合同，2013年2月1日租赁期满后，天韵公司与博罗县大宇五金塑胶有限公司签订《租赁延期补充合同》约定由天韵公司继续承租该厂房，租金期限为长期，后天韵公司委托答辩人进行管理。答辩人与被答辩人于2019年5月1日签订《厂房设备租赁合同书》，约定由答辩人将上述厂房中1323平方米案涉厂房出租给被答辩人，租赁期限2年，自2019年5月1日-2021年4月30日，每月租金36383元，水电费、变压器使用费等费用另行计算，每月5号前支付当月租赁及上月水电费、变压器使用费等所有费用，2019年5月14日答辩人收到保证金109149元。双方在具体履约过程的费用构成为：1、当月厂房租金及仓库租金；2、上月水电费、变压器使用费；3、上月工资分摊费用（保安及清洁人员）；4、其他费用。该厂房并未办理《建设工程规划许可证》，且答辩人与博罗县大宇五金塑胶有限公司签订《租赁延期补充合同》约定：博罗县大宇五金塑胶有限公司有权提前2个月通知收回厂房，答辩人的排污许可证也将于2020年12月31日到期，答辩人将上述情况如实告知被答辩人，因被答辩人急需寻找持有排污许可证的公司进行挂靠生产便答应继续承租，为避免因上述情况导致双方在合同履行中产生争议纠纷，故双方在《厂房设备租赁合同书》第三条第四款明确约定：“若遇环保问题甲方配合乙方处理，如环评许可证在租赁期内未能批复的，不能继续使用导致乙方停产的，乙方可以终止合同，此种情况下甲方不属于违约行为，甲方退回乙方保证金。如遇房东问题收回的，双方互不承担责任，租金多退少补”。2019年9月份，租赁市场行情上涨，博罗县大宇五金塑胶有限公司要求加租，经双方多次协商未果后，博罗县大宇五金塑胶有限公司10月份左右，根据《租赁延期补充合同》要求答辩人搬离厂房终止合同，最后答辩人于2020年2月份搬离，双方终止租赁合同。博罗县大宇五金塑胶有限公司要求答辩人搬离厂房后，答辩人并将上述情况告知被答辩人，并告知其尽快寻找新的厂房或找博罗县大宇五金塑胶有限公司进行承租，被答辩人在与博罗县大宇五金塑胶有限公司司协商未果后于2020年1月底搬离，期间并未缴纳11月份水电费、变压器使用费、工人工资分摊费等、12月份租金及水电费、变压器使用费、工人工资分摊费等、1月份租金及水电费变压器使用费、工人工资分摊费等相关费用。案涉厂房并未取得《建设工程规划许可证》或者经主管部门批准建设，本合同应属无效合同，被答辩人要求答辩人支付双倍保证金并无事实和法律依据，恳请法院依法驳回。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应律若干问题的解释》第二条之规定，吴倩芬与陈佰春2019年5月1日签订的《厂房设备租赁合同书》中博罗县大宇五金塑胶有限公司名下坐落于博罗县******的案涉厂房并未办理《建设工程规划许可证》或者经主管部门批准建设，本合同应属无效合同。被答辩人未缴纳的2019年12月租金及11月份水电费、变压器使用费、工资分摊费用等费用为53053元，2020年1月份租金及2019年12月份水电费、变压器使用费、工资分摊等费用为53800元，2020年1月份水电费、变压器使用费等费用为4597元合计人民币111459元，答辩人已收取的保证金为109149元，相差2301元。根据《合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具用法律若干问题的解释》第五条等相关法律规定，答辩人无须退回任何费用，且被答辩人还需支付2301元，综上，被答辩人要求答辩人支付双倍保证金并无事实和法律依据，恳请法院依法驳回。即使租赁合同有效，双方租赁合同无法继续履行直接和根本原因系遇房东问题收回厂房，根据合同约定答辩人无须支付双倍保证金，且被答辩人存在违约行为还需向悠辩人承担违约责任。首先，双方租赁合同无法继续履行的直接和根本原因系遇房东收回厂房，而非排污许可证到期，房东通知收回厂房，答辩人告知被答辩人尽快搬离的时间均为2019年10月份左右，排污许可证到期日为2020年12月30日，本案导致被答辩人无法继续承租的直接和根本原因是遇房东问题收回厂房，故而被答辩人主张环评许可证到期未续约而导致其搬离系答辩人的违约行为所致并无事实依据，被答辩人据此要求答辩人支付双倍保证金更无法律依据。其次，根据《厂房设备租赁合同书》第三条第四款明确约定：“若遇环保问题甲方配合乙方处理，如环评许可证在租赁期内未能批复的，不能继续使用导致乙方停产的，乙方可以终止合同，此种情况下甲方不属于违约行为，甲方退回乙方保证金。如遇房东问题收回的，双方互不承担责任，租金多退少补”，根据该条款据实结算，被答辩人尚欠答辩人2301元。最后，在答辩人并未同意被答辩人延迟支付租金及相关费用的情况下，被答辩人自2019年12月5日起未缴纳12月租金及11月水电压器使用费等费用，1月份租金及12月份水电费、变压器使用费等，1月份水电费、变压器使用费等费用已经逾期超过30天。根据《厂房设备租赁合同书》第3条第3、4款之规定，答辩人有权不退回保证金，并对逾期费用按照每月总费用的5%／天收取逾期违约金，答辩人在此保留追诉的权利。综上所述，无论案涉租赁合同是否有效，被答辩人的诉请均无事实依据及法律依据，为维护答辩人的合法权益，故恳请请贵院依法驳回。被告对其辩称的事实在举证期限内提交的证据有：1、租赁延期补充协议、确认函、厂房设备租赁合同；2、对账单、通知单；3、广东省污染物排放许可证、联络函。第三人博罗县大宇五金塑胶有限公司经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书及开庭传票后，在法定期限内未作书面陈述及提供有关证据。经开庭质证，被告对原告提交的证据1、2、5、6、7、8三性予以认可；对证据3、4三性不予认可；对证据9的真实性、合法性予以确认，对关联性不认可。原告对被告提交的证据1不认可；对证据2、3三性予以确认。经审理查明，2019年5月1日，原告吴倩芬（乙方）与被告陈佰春（甲方）签订了《厂房设备租赁合同》，约定：甲方租赁给乙方的厂房建筑面积1323平方米，坐落在博罗县******，租赁期限为2年，2019年5月1日至2021年4月30日终止，中途不可退租转让；每月租金为36383元，水费一个月用水300方以下按15元/方，超过300方部分水费按20元/方计算，电费1.18元/度、变损费用另外计算，宿舍房租700元/间，宿舍水、电费是另外计算，用多少算多少，甲方给乙方20天的装修期，即从2019年5月20日开始计算租金；甲乙双方签订合同时，乙方向甲方交付3个月租金作为保证金，金额为109149元，并先交付第一个月租金给甲方，合同期满后乙方付清租金及一切费用给甲方之后，甲方应将保证金全额无息的退还给乙方；乙方应在每个月5号前将租金及所有产生费用付清给甲方，逾期未付清每天按当月总费用的5%收取滞纳金，逾期30日未付甲方有权终止合同并保留使用其他合法的追缴权利，由此造成的经济损失由乙方自行负责；在租赁期间，甲方中途违约应双倍退还保证金给乙方，若乙方违约，保证金归甲方所有，如遇环保问题甲方配合乙方处理，如环评许可证在租赁期内未能复批，不能继续使用导致乙方停产，乙方可以终止合同，此种情况甲方不属于违约行为，甲方退还保证金给乙方，如遇房东问题收回，双方互不承担责任，租金多退少补。2019年5月14日，原告支付了保证金109149元给被告。原告支付租金至2019年11月、水电费至2019年10月。经原、被告庭审确认，原告于2020年1月搬离，原告未支付2019年12月至2020年1月的租金、2019年10月至2020年1月的水电费共计111459元。另查一，案涉租赁厂房系博罗县大宇五金塑胶有限公司于2005年12月1日出租给博罗县天韵服饰工艺制品有限公司。2013年1月2日，博罗县大宇五金塑胶有限公司与博罗县天韵服饰工艺制品有限公司签订《租赁延期补充合同》，约定：双方原于2005年12月1日签订的租赁合同已期满，现双方同意该合同延期执行，继续生效；合同延续期限从2013年2月1日起重新按补充合同相关内容执行，本补充合同不设最后期限，如单方希望终止，应提前两个月通知对方，届时终止合同；还就租金等费用进行了约定。因博罗县大宇五金塑料有限公司要求增加租金，被告不同意，故博罗县大宇五金塑料有限公司于2019年11月8日向博罗县天韵服饰工艺制品有限公司发出通知，要求终止双方租赁关系，搬迁厂房设备截止时间为2020年1月31日前。被告于庭审中表明，被告与第三人之间按照双方签订的租赁合同进行了结算，双方之间的租赁关系终止。查二，被告庭审中提交一份博罗县天韵服饰工艺制品有限公司出具的确认函，内容为：我司对陈佰春与吴倩芬就位于博罗县*******的厂房于殿前的租赁合同的效力予以确认，我司一直就该的租赁、管理等事宜委托给陈佰春处理，陈佰春有权对外进行出租、处分及收益。查三，博罗县天韵服饰工艺制品有限公司的污染物排放许可证有效期限自2019年1月14日至2019年12月30日。本院认为，原告吴倩芬与被告陈佰春签订的《厂房设备租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,未侵害国家、集体、他人合法权益，经博罗县天韵服饰工艺制品有限公司追认后，双方应按合同约定履行各自义务。被告抗辩称案涉租赁厂房没有报建手续，案涉租赁合同应无效，对此，本院认定如下：首先，被告作为本案的出租方，其就案涉厂房是否办理了报建手续应负举证责任，然被告却未能提供任何证据证明案涉厂房的报建情况，其应承担举证不能的法律后果，且从其跟第三人签订的《租赁延期补充合同》及向原告出具的《确认书》，其中均有确认租赁、转租关系合法、有效的内容，现被告以案涉厂房未办理报建而请求认定无效，其主张违反禁止反言原则；其次，退一步讲，即使案涉厂房未办理报建手续，然被告作为博罗县天韵服饰工艺制品有限公司法定代表人自2005年至今取得案涉厂房租赁、经营权已达十五年之久，该期间其从未向任何一方当事人提出过租赁合同效力问题，现因租赁合同无法继续履行，原告向本院提起诉讼，被告才提出要求审查合同效力，其主张明显是为规避法律责任，有违诚信。综上，鉴于原被告双方租赁关系已解除，原、被告之间签订的租赁合同无论有效与否，均应按合同内容确定各自权利义务。关于被告是否存在违约行为，本案中，被告因不同意第三人增加租金而终止了与第三人的租赁合同，导致原告与被告之间的转租合同在租赁期限内无法继续履行，原被告虽在租赁合同约定“如遇房东问题收回，双方互不承担责任，租金多退少补”，但该约定较抽象，并未进一步明确、细化，结合被告在签订合同时未告知原告其对案涉厂房租赁期限不确定的事实以及为维护合同履行的稳定性，上述条款不宜作扩大解释，本着合同双方权利义务对等的原则，在被告隐瞒租赁期限不稳定情形下，上述约定的“如遇房东问题收回”应特指不可抗力，不应包含“房东加租”等仍具备合同履行基础的情形，且“房东加租”导致经营成本增加系被告应承担的风险，被告拒绝承担此风险导致其与原告的合同无法继续履行，被告的行为已构成违约，应承担违约责任，按约定双倍退还保证金218280元（109140元×2）给原告。鉴于原告尚需向被告支付租金、水电费共111459元，两者相减扣，被告仍应向原告支付106821元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈佰春在本判决发生法律效力之日起十五日内，支付人民币106821元给原告吴倩芬。二、驳回原告吴倩芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4574元（原告已预交4574元），由被告陈佰春负担2336元，原告吴倩芬负担2238元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  卢东明审 判 员  纪汉雄人民陪审员  关重庆二〇二〇年十一月十七日法官 助理  袁 青书 记 员  童春梅