吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终2808号上诉人（原审被告）：长春交通房地产开发有限公司。住所地：长春市长江路经济开发区长江路****210段。法定代表人：刘井涛，总经理。委托诉讼代理人：李晶，吉林开晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春市信达物业服务有限公司。。住所地：长春市宽城区凯悦世纪广场**法定代表人：徐世昌，总经理。委托诉讼代理人：贺海，职员。委托诉讼代理人：张君隆，吉林钧诺律师事务所律师。上诉人长春交通房地产开发有限公司（以下简称交通房地产公司）因与被上诉人长春市信达物业服务有限公司（以下简称信达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2019）吉0103民初277号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。信达物业公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令交通房地产公司依《前期物业服务合同》约定向信达物业公司支付自2010年1月1日至2017年7月1日未交付房屋期间的物业服务费共计人民币5,700,429.54元及利息（2010年1月1日至2011年7月1日以交通房地产公司拖欠物业费3,065,393.70元为基数，从2011年7月2日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至交通房地产公司实际给付之日止；2011年7月2日至2012年7月1日以交通房地产公司拖欠436,995元为基数，从2012年7月2日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至交通房地产公司实际给付之日止；2012年7月2日至2013年7月1日以交通房地产公司拖欠436,995元为基数，从2013年7月2日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至交通房地产公司实际给付之日止；2013年7月2日至2014年7月1日以交通房地产公司拖欠436,995元为基数，从2014年7月2日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至实际给付之日止；2014年7月2日至2015年7月1日以交通房地产公司拖欠436,995元为基数，从2015年7月2日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至实际给付之日止；2015年7月2日至2016年7月1日以拖欠436,995元为基数，从2016年7月2日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至实际给付之日止；2016年7月2日至2017年7月1日以436,995元为基数，从2017年7月2日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至实际给付之日止）；2.判令交通房地产公司清偿信达物业公司代为支付的面积差价款人民币342,009.49元及利息（以342,009.49元为基数，从2012年1月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至被告实际给付之日止）。事实和理由：信达物业公司于2010年1月与交通房地产公司就凯悦世纪广场物业服务事宜签订《前期物业合同》一份。合同第20条约定，物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担。第25条约定服务期自2010年1月1日起至2013年12月31日止。服务期满后，双方口头约定合同继续履行，该合同至今仍在实际履行。自2010年1月1日至2017年7月1日，交通房地产公司共计拖欠信达物业公司物业管理费5,700,429.54元。合同履行期间，信达物业公司还以抵扣物业管理费的形式，代交通房地产公司向业主支付面积差价款项共计346,174.5元，上述款项经信达物业公司多次催要，交通房地产公司口头承诺由信达物业公司出售地下车位，所得价款用以清偿。但在信达物业公司依约出售五个地下车位后，交通房地产公司又以信达物业公司涉嫌诈骗罪为由向公安机关诬告信达物业公司，其主要目的是为了继续拖欠欠款不还，如上所述，信达物业公司认为交通房地产公司严重违约侵害了信达物业公司的合法权益，故诉至法院。交通房地产公司在原审辩称：一、信达物业公司作为原告主体不适格，依法应驳回起诉。信达物业公司、交通房地产公司、吉林省昌融物业服务有限公司（以下简称昌融物业公司）已于2012年7月10日签订了协议书，与信达物业公司的合同已经解除，不存在合同关系，故信达物业公司不具备诉讼主体资格。二、信达物业公司的诉讼请求没有合法有效的证据证实，依法不应支持。信达物业公司主张的没有办理入住前的物业费没有事实和法律依据，凯悦世纪广场综合楼在2011年7月15日正式交付业主使用前尚未竣工，信达物业公司主张面积56,766.56平方米包含人防工程和物业用房，应予以扣除，并且已经超过诉讼时效；地下；地下车库的物业费交通房地产公司不应承担信达物业公司主张的面积差价款、违约金、利息与事实不符，且没有充分的证据证明，依法不应予以支持。交通房地产公司没有委托信达物业公司代为以面积差价款抵顶物业费，凡是同意以面积差价款抵顶物业费的，应有交通房地产公司盖章且有面积差价款抵物业费的字样。信达物业公司主张的曹百惠违约金、农商银行入住费等主张没有充分的证据证实，不应支持。原审法院认定事实：2010年1月22日，交通房地产公司与信达物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由信达物业公司为交通房地产公司开发建设的凯悦世纪广场提供前期物业服务，委托服务期限自2010年1月1日至2013年12月31日止；物业服务面积为56,766平方米；写字间及商业用房物业服务费每月每平方米3元，物业服务费每半年收取一次，即每年的1月10日、7月10日前交纳半年的物业费。2012年7月10日，交通房地产公司、信达物业公司及昌融物业公司三方签订《协议书》一份，约定解除交通房地产公司与信达物业公司之间的《前期物业服务合同》，信达物业公司与交通房地产公司之间的债权债务由昌融物业公司承担，协议签订后三日内信达物业公司与昌融物业公司完成工作交接。同日，交通房地产公司与昌融物业公司签订《物业服务合同》，约定由昌融物业公司为交通房地产公司开发的凯悦世纪广场提供物业服务，物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担，物业交付业主后，由业主承担；服务建筑面积56,766平方米；委托服务期限为自2012年4月10日起至2015年4月10日止；收费标准为写字楼、商业用房及其他每平方米每月3元；物业服务费及相关费用每年收取一次，业主逾期不交纳按日加收应纳费用千分之五的违约金。上述物业服务合同期满后，凯悦世纪广场业主并未成立业主委员会，该物业区域的物业服务仍由信达物业公司提供至今。2017年7月14日，交通房地产公司向昌融物业公司发出《告知函》，认为双方于2012年签订的物业服务合同约定有效期三年，合同已到期，通知昌融物业公司退出凯悦世纪广场，并将相关资料移交交通房地产公司委托其他物业公司。2017年7月27日，交通房地产公司起诉信达物业公司及昌融物业公司，要求二物业公司撤出凯悦世纪广场物业管理区域并移交设施及资料。案号为（2017）吉0103民初2897号。该案经原审法院审理认为，物业服务合同终止后，物业服务企业应当将物业管理用房及资料交给业主委员会，交通房地产公司不具备诉讼主体资格，遂裁定驳回交通房地产公司的起诉。交通房地产公司不服上诉至长春市中级人民法院。长春市中级人民法院审理认定，一审裁定正确，驳回上诉，维持原裁定。信达物业公司与昌融物业公司的法定代表人均为徐世昌，两公司人员完全混同，昌融物业公司已于2017年8月21日注销。原审法院认为：信达物业公司与昌融物业公司混同，两公司的权利义务一致。交通房地产公司与信达物业公司签订的前期物业合同已经协商解除，交通房地产公司与昌融物业公司的物业服务合同已经届满后，信达物业公司仍一直对案涉房产提供物业服务，信达物业公司与交通房地产公司之间形成事实上的物业服务合同关系。信达物业公司已实际提供物业服务，交通房地产公司应当据实给付物业服务费，故对交通房地产公司有关信达物业公司主体不适格的主张不予支持，对信达物业公司要求交通房地产公司应支付物业服务费的主张应予以支持。关于物业服务费的诉讼时效问题。按交通房地产公司与昌融物业公司签订《物业服务合同》约定，每年交纳一次物业服务费，因交费日期未约定，应认定每年的12月31日为下一年度物业服务费最后的交费期限，故每期的物业服务费应据此自逾期之日起计算诉讼时效。因信达物业公司起诉时间为2017年10月1日以前，故应适用《中华人民共和国民法通则》关于两年的诉讼时效的规定。因此，交通房地产公司应给付信达物业公司自2016年1月1日起至2017年7月1日止的物业服务费。信达物业公司主张自2011年7月4日后凯悦世纪广场物业服务面积为12,199.24平方米。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，交通房地产公司提供的（2011）长民一初字第47号民事判决书，能够确认该涉案房屋中的30套，其权利已经由长春东亚建筑工程有限公司享有，故该部分面积应从信达物业公司主张的服务面积中扣除；另外，信达物业公司在庭审中认可1821室业主已经交纳了物业服务费并变更了请求数额，1821室的面积也应从信达物业公司主张的服务面积中扣除。关于业主入住的情况，交通房地产公司作为案涉房产项目的开发企业，对已经出售的房屋应当拥有完善的入住办理手续，交通房地产公司提供的其他证据均未能证明物权变动情况或物业服务变更情况，因此应当承担举证不能的后果。因此应当依据信达物业公司主张的面积扣除已经认定的面积计算服务费；关于服务费标准，应当依据交通房地产公司与昌融物业公司签订《物业服务合同》，确定每平方米每月3元。关于以物业服务费抵偿业主购房差价款，应当属于信达物业公司与交通房地产公司及业主就物业服务费抵偿购房差价款进行的债的变更，由此信达物业公司与交通房地产公司间形成没有约定履行期限的债务关系，债权人也可以随时要求债务人履行义务，因此信达物业公司该部分诉讼请求并未超过诉讼时效。就信达物业公司主张的长春农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）抵扣物业费一事，信达物业公司提供了加盖交通房地产公司公章的《情况说明》，说明中表明交通房地产公司承诺给农商银行免除10万元的物业费。经当庭质证交通房地产公司对该证据的真实性及加盖的公章不予认可，但并不申请对公章进行司法鉴定。由原审调取的农商银行的《情况说明》可知，2010年至2012年，农商银行未向信达物业公司交纳过物业服务费，与信达物业公司所述一致，由此可以认定信达物业公司就此节所述真实，故对信达物业此项主张依10万元予以支持。但信达物业公司就该部分请求提供的其他证据，交通房地产公司只认可加盖其公章的部分的111,153元，信达物业公司未能提供其他证据以证实双方及业主就抵偿问题达成一致，因此信达物业公司该部分请求应依据交通房地产公司自认部分予以保护。关于信达物业主张的出售地下车位款款一节，因该行为与本案不是同一法律关系，不予审理，当事人可另案告诉。交通房地产公司没有依照合同约定按时清偿债务，属于违约，信达物业公司关于利息的请求符合相关的法律规定，应予以支持。原审依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、交通房地产公司于判决生效之日起十日内给付信达物业公司自2016年1月1日起至2017年7月1日止的物业服务费557,760.06元及利息（以371,840.04元为基数自2016年1月1日起至2019年8月20日止、以185,920.02元为基数自2017年1月1日起至2019年8月20日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以557,760.06元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至实际支付之日止）；二、交通房地产公司于判决生效之日起十日内给付信达物业公司垫付的物业服务费211,153元及利息（自2017年8月3日至2019年8月20日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回信达物业公司的其他诉讼请求。案件受理费49,790元，由信达物业公司负担38,300元，由交通房地产公司负担11,490元。宣判后，交通房地产公司不服，向本院提起上诉。其上诉请求：撤销原审判决，改判驳回信达物业公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由信达物业公司承担。事实与理由：一、交通房地产公司不应给付信达物业公司物业服务费557,760.06元及利息。1.涉案房屋系政府相关部门强制办理入住，交通房地产公司将房屋钥匙全部交给信达物业公司由其负责办理入住，所以对已经出售的房屋应当拥有完善的入住办理手续的应是信达物业公司，应负有举证责任承担举证不能后果的也应是信达物业公司，而这也应是信达物业公司作为物业服务公司应尽的责任和义务。2.信达物业公司主张2011年7月4日后凯悦世纪广场物业服务面积为12,199.24平方米，该面积系信达物业公司单方统计，信达物业公司仅以三四个业主的联系函及物业管理服务协议，不能证明案涉房产项目将近700名业主办理入住都需要联系函，所以，信达物业公司关于没有联系函就是没有办理入住的主张依法不能成立，况且交通房地产公司举证的录像能够充分证明信达物业公司所谓没有办理入住的房屋已有人在使用，所以信达物业公司关于物业服务面积12,199.24平方米的主张证据不足，一审判决以物业服务面积12,199.24平方米做为计算涉案物业费是错误的。3.涉案1805、1903、1711、1712、1720计五套房屋，系交通房地产公司抵给案外人长春东亚建筑有限公司的房屋，虽然未在长春市中级人民法院（2011）长民一初字第47号民事判决判决给付的30套房屋内，但根据交通房地产公司举证的《补充协议书》《房源确认书》和（2011）长民一初字第47号民事判决，可以确定该5套房屋在2011年长春东亚建筑有限公司起诉交通房地产公司之前就已完成交付，所以该五套房屋的物业服务费，信达物业公司应向长春东亚建筑有限公司主张。4.涉案的1203、1819等计26套房屋交通房地产公司已经抵给了案外人长春建工集团有限公司，根据交通房地产公司证的《房屋顶账协议》《房源确认书》和长春市中级人民法院（2011）长民一初字第48号民事判决书，可以确定在2011年长春建工集团有限公司起诉交通房地产公司之前就已完成交付，且其中1203号房屋由长春建工集团有限公司代表刘福文出售给杨东娜，有录像证明现由其使用，所以该26套房屋的物业服务费，信达物业公司应向长春建工集团有限公司主张。5.涉案地下车库和人防工程面积计4300平方米的物业服务费不应由交通房地产公司承担。信达物业公司举证的《前期物业服务合同》第二章委托服务事项中并不包括人防工程，且人防工程属于市政公用设施，交通房地产公司对其不具有所有权，人防工程的物业服务费不应由交通房地产公司承担。涉案地下车库交通房地产公司已于2009年12月16日出售给案外人韩福臣，韩福臣已进行部分装修，是信达物业公司拒绝给其办理入住手续，故该地下车库的物业服务费不应由交通房地产公司承担。6.交通房地产公司已通过在报纸上进行公告，在小区张贴通知的方式告知业主办理入住的时间及逾期未办理入住的后果。依据《长春市物业管理条例》第三十六条等相关法律规定，交通房地产公司已尽到通知义务，因此，即使有业主未办理入住，物业服务费也应由业主自行承担，不应由交通房地产公司承担。二、交通房地产公司不应给付信达物业公司垫付的物业服务费211,153元。1.关于以物业服务费抵偿业主购房差价款中加盖交通房地产公司公章的111,153元，已由面积差价款变更为物业服务费，给付期限应该与物业服务费的给付期限一致。根据一审判决认定，该111,153元抵付的事实发生在2011年，给付期限应至2011年12月31日。因为信达物业公司在该给付期限届满之后从未向交通房地产公司主张过，所以至2017年信达物业公司起诉时，该111,153元已过诉讼时效，依法不应予以保护。2.关于所谓交通房地产公司免除称农商银行10万元的物业费，信达物业公司举证的《情况说明》不是交通房地产公司出具，交通房地产公司从未承诺过免除农商银行物业费。况且，根据此《情况说明》，交通房地产公司承诺免除10万元物业费的前提条件是农商银行在2010年2月4日付给交通房地产公司200万元，而农商银行并未在此日期向交通房地产公司支付200万元，免除物业费的承诺无效。一审法院调取的农商银行的《情况说明》，也只能证明2010年到2012年，农商银行未向信达物业公司交纳过物业服务费，证明不了是交通房地产公司免除了其10万元物业费。最后，根据一审判决关于“应认定每年的12月31日为下一年度物业服务费最后的交费期限”的认定，信达物业公司关于此物业费的主张也已过诉讼时效。信达物业公司辩称：1.长清签字【2011】1号文件和信达物业公司接收部分房屋钥匙均不能免除交通房地产公司向业主交付房屋的责任。我方确实通过辖区派出所接受了部分房屋钥匙，这是因为交通房地产公司与施工单位因拖欠工程款产生纠纷，施工单位拒绝向交通房地产公司交付钥匙而交给了派出所，派出所又转交至我方，这部分钥匙没有房屋编号，也无法确认房屋编号，无法使用。且即使我方接收了部分钥匙也不能免除交通房地产公司向购房者交付房屋的责任，也不能赋予我方未经交通房地产公司同意为购房人办理入住的权利。原审中我方提交的（2017）吉01民申61号裁定可说明交通房地产公司将房屋交给谁，应向其开具入住联系函，我方依据联系函来判断交通房地产公司将房屋交给谁并办理入住，故向购房者交付房屋的证据应由交通房地产公司掌握。2.我方诉请的物业服务面积是根据未办理入住的具体房屋计算所得，交通房地产公司作为房屋的开发建设单位和出售单位，应当掌握将房屋出售给谁的证据，但其始终未提交该方面证据，说明其未向购房者交付房屋。3.案涉1805、1711等五套房屋及1203、1809等26套房屋在（2011）长民一初字第47号及（2011）长民一初字第28号民事判决中均未体现，无法证明交通房地产公司已将房屋交付给长春东亚建筑有限公司和长春建工集团有限公司。4.根据《中华人民共和国防空法》第五条规定，结合我方原审提交的（2018）吉0103民初4590号民事判决，地下，地下车库及人防工程因交通房地产公司与第三人纠纷于2011年12月28日被原审法院查封至今备转让条件，也不存在交付他人的事实，该部分物业费仍需交通房地产公司承担。5.交通房地产公司主张通过登报公告方式通知业主办理入住不符合法律规定及合同约定，无法证明案涉房屋已实际交付业主或视为已交付业主。6.加盖交通房地产公司公章的111,153元差价款是我方与交通房地产公司协商确认的，与物业费无关，此款双方未约定履行期限，应从我方起诉之日起计算诉讼时效，交通房地产公司主张此款转化为物业费没有事实依据。7.我方原审提交的《情况说明》及原审法院调取的《情况说明》相互印证，证实交通房地产公司承诺给农商银行免除10万元物业费以抵偿延期交房的违约金，我方按照约定为农商银行免除了10万元的物业费，交通房地产公司应支付此笔费用。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”交通房地产公司作为案涉物业服务区域房屋的建设单位，负有向房屋所有权人交付房屋的义务，房屋所有权人收取房屋后，交通房地产公司与信达物业公司约定的物业服务权利义务方能转移给相应业主。现交通房地产公司不能提供证据证明案涉1805、1903、1711、1712、1720计五套房屋交付给案外人长春东亚建筑有限公，案涉1203、1819等计26套房屋交付给案外人长春建工集团有限公司，其应承担举证不能的法律后果。案涉地下车库和人防工程系由交通房地产公司建设，其享有管理使用收益的权利，现交通房地产公司不能提供证据证明地下车库和人防工程由他人接收管理使用，故原审判令此部分物业管理服务费用由交通房地产公司给付并无不当。关于交通房地产公司是否应给付信达物业公司垫付的物业服务费211,153元的问题。交通房地产公司对以物业服务费抵偿业主购房差价款111,153元的事实无异议，但其提出应以交纳物业服务费为给付期限，现主张此款已超过诉讼时效期间。由于以物业服务费抵偿业主购房差价款是交通房地产公司与信达物业公司形成的新的协议，双方对此付款期限未作约定，应以信达物业公司之日计算诉讼时效，故交通房地产公司抗辩此款超过诉讼时效期间的主张法律依据不足，不予支持。2010年3月20日交通房地产公司出具的《情况说明》中明确载明免除长春农村商业银行股份有限公司的物业费10万元，实质是承诺该10万元物业费由其承担。信达物业公司一审时提交了该《情况说明》，说明接受了该承诺。对此应视为双方对10万元物业费达成了新的协议，且合法有效，双方应依约履行。依此，原审判令交通房地产公司给付信达物业公司垫付的物业服务费211,153元亦无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。交通房地产公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,490元，由上诉人长春交通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白业春审判员  张兴冬审判员  吕玉玉二〇二〇年十二月二日书记员  王 建