辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初6263号原告：沈阳万维物业服务集团有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街**。法定代表人：陈忠杰。委托诉讼代理人：赵丹，辽宁弘立律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静，女，汉族，系该公司员工，住黑龙省虎林市云山农垦社区。被告：沈阳圣文房地产开发有限公司，住，住所地沈阳市于洪区下坎子村/div>法定代表人：刘志才，系该公司总经理委托诉讼代理人：李友林，系北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。原告沈阳万维物业服务集团有限公司（以下简称“万维公司”）诉被告沈阳圣文房地产开发有限公司（以下简称“圣文公司”）物业服务合同纠纷一案。本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵丹、王静，被告委托诉讼代理人李友林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告万维公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2019年7月1日至2020年6月30日于洪区青城山路福盛居园区空置房物业费共计445046元；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：原告自2016年8月1日与沈阳福盛居业主委员会签订《物业服务合同》，服务期限自2016年8月1日至2023年7月31日，物业费收费标准为：住宅、车库、仓房按建筑面积每月每平方米1元，电梯费每人每月1.2元,网点按建筑面积每月每平方米1元。其中合同约定“空置房的物业服务费，由原告按物业费标准的100%向产权人收取”。同时依据《物业管理条例》第二十二条第二款规定：“已竣工但尚未出售尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”的规定，被告应当支付空置房的住宅物业费共计367342元，仓房物业费共计4427元，车库物业费共计19970元，网点物业费共计53307元。上述费用经过原告多次催要，被告以种种原因未付，故提起诉讼。被告辩称：原告起诉的诉讼请求是2019年7月1日至2020年的6月30日，合同服务日期是2019年的8月1日才开始，原告起诉的时间有误。第一，被告不承担原告与福成居签订的物业服务合同所约定的义务即交纳物业费的义务。1、被告不是物业合同的权利义务主体，既不是合同的甲方，也不是合同的乙方，根据合同相对性的原则，被告既不享有涉案合同的权利，也不承担相应的义务。2、物业服务合同与其他合同有不一样之处，业委会在符合一定的条件下，可以代表业主签订物业合同，否则就是一个无效的合同。这个条件就是第一个是业主委员会必须是依法成立。选聘或者解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或占总人数过半数的业主同意，物业服务合同没有经过专有部分占有总面积不过半数的业主或占总人数过半数的业主同意，是一个无效的合同，对被告不产生约束力。第二、涉案的物业服务房屋没有经过竣工验收，不应当交纳物业费。辽宁建工集团和辽宁北方建工集团是两家为被告施工的单位。由于有纠纷，这两家施工单位不配合被告，所以涉案楼盘无法竣工验收。没有竣工验收证明，依据《物业管理条例》的第41条的规定，被告不符合交纳物业费的规定，因此被告没有义务交纳物业费。第三、原告没有对被告进行物业服务。现在没有任何证据证明原告对被告进行了有效的物业服务，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经审理查明：2016年8月1日，原沈阳万维物业服务有限公司（乙方）通过市场公开招标的方式，与被告圣文公司开发的位于沈阳市于洪区的福盛居小区业主委员会（甲方）签订了小区物业服务合同。合同约定：聘请乙方为福盛居小区物业服务企业，合同期限从2016年8月1日起至2019年7月31日止。合同中还就物业基本情况、物业服务内容及标准、物业服务费用、物业公共收益、物业的使用及维护等权利义务进行了约定，其中合同第七条约定，纳入物业管理范围的空置房屋，由产权人按物业费标准的100%交纳物业费。2019年3月6日，沈阳万维物业服务有限公司更名为沈阳万维物业服务集团有限公司，即本案原告。2019年11月17日，原告沈阳万维物业服务集团有限公司与沈阳市于洪区福盛居小区业主委员会续签了服务合同，期限为2019年8月1日至2023年7月31日。合同签订后，原告为该园区提供物业服务至今。在该园区内，被告有部分未出售的空置住宅、仓库及车库。但就该部分的物业服务费，被告未能交纳，现原告为此提起诉讼。原告在庭审中提交了福盛居小区空置住宅明细表、空置仓库明细表、空置网点明细表，主张空置房屋的物业费为445046元，本庭要求原、被告双方对原告提供的空置房屋明细表进行核对，被告核对后提交了118套房屋销售明细，原告核对上述房屋明细后，对于被告提出异议的118套房屋中的108套房屋撤回起诉，被告提出异议的其中10套不在原告的诉请之内，原告将诉请变更为主张263户住宅物业费248094元、19户网点物业费26284元、74户车库物业费19970元、41户仓房物业费4427元，总金额为298775元。另查明，原告曾就于洪区青城山路福盛居园小区空置房屋物业费起诉过被告沈阳圣文房地产开发有限公司，要求被告给付2016年8月1日至2019年6月30日期间的物业费，沈阳市于洪区人民法院下发了民事判决书，判决被告给付物业费1422004元，被告上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院下发了（2020）辽01民终613号民事判决书，维持了该判决。本院认为：本案的争议焦点问题包括两个方面：一、原告与福盛居小区业主委员会签订的物业合同对被告是否具有约束力；二、如果合同对被告具有约束力，被告应交纳物业费的具体数额如何确定。一、原告与福盛居小区业主委员会签订的物业合同对被告是否具有约束力。《中华人民共和国物权法》第二章第三节“其他规定”第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，依法登记取得或根据物权法第二章第二节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。被告圣文公司对其开发建设的商品房、仓库、车库等不动产，因合法建造的事实而取得物权。根据上述司法解释的规定，被告圣文公司即成为物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”所指的业主，其权利义务无疑应受物权法有关规定的规制。根据物权法第七十八条的规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，福盛居业主委员会经过公开招标，选聘原告作为该园区的物业服务企业，与原告签订了物业服务合同，被告作为园区业主之一，应受该合同约束。被告所谓原告与业主委员会签订的合同与之无关的抗辩意见，没有相应的法律依据，本院不予支持。二、关于被告应交纳的物业费数额如何确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在本案中，原告在庭审中提供了福盛居空置住宅明细表、空置仓库明细表、空置网点明细表，主张空置房屋的物业费为445046元，被告提供了118套房屋的出售明细，经核对其中10套房屋并不在原告主张的明细中，原告撤回108套房屋的请求，现主张298775元，故被告应给付原告物业费的数额为298775元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，判决如下：被告沈阳圣文房地产开发有限公司于本判决生效后三日内，给付原告沈阳万维物业服务集团有限公司2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业费298775元。案件受理费5694元、保全费2746元，由被告沈阳圣文房地产开发有限公司承担。如果被告沈阳圣文房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 杨 洋人民陪审员 常 艳人民陪审员 林 欢二〇二〇年十二月十日书 记 员 刘莹莹