河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初8532号 原告：华润置地（石家庄）有限公司，住所地河北省石家庄市桥**中山西路**华润大厦****。 法定代表人：李江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孟凡钦，北京市环球律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪川，北京市环球律师事务所律师。 被告：段志鹏，男，1987年5月29日出生，汉族，个体工商户，住石家庄市桥**。 原告华润置地（石家庄）有限公司与被告段志鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华润置地（石家庄）有限公司之委托诉讼代理人孟凡钦，被告段志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华润置地（石家庄）有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认（2018）华置（石）协字第621号《华润中心万象城房屋租赁合同》已于2019年11月18日解除；2、请求判令被告向原告支付解除合同违约金以及其欠付的租金、物业管理费、推广费、水电费、公用设施运行维护费、补交开业装修期租金、房屋还原费、围挡费以及由此造成的违约金、滞纳金以及原告为本案支出的律师费，扣除被告缴纳的押金后为1100294.84元（滞纳金暂计至2020年7月27日，应计算至实际支付日；3、请求判令被告办理“桥西区岳美饭店”的住所地变更或注销手续，并承担逾期办理的违约责任50000元，本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月30日，原告与被告就原告持有的位于石家庄市桥西区的华润中心万象城第五层第L503房屋（以下简称“涉案商铺”）的租赁事宜签订[2018]华置（石）协字第621号《华润中心万象城房屋租赁合同》（以下简称“涉案合同”），由原告向被告出租涉案商铺，由被告经营靓靓蒸虾品牌，租赁期限为自房屋交付之日起5年又40天。2018年9月1日，原告将涉案商铺交付给被告。自2019年3月起，被告开始欠付原告各项应付费用，原告于2019年5月22日、2019年7月29日先后两次正式函告被告催款。2019年10月25日，原告与被告签署[2019]华置石万协字89号《华润置地石家庄万象城商铺租赁合同补充协议》（以下简称“补充协议”），同意在被告于2019年10月31日前缴清自2019年4月-2019年9月欠缴的各项费用的前提下，减免被告2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金，如欠款无法缴清，上述免租方案不生效且原告有权无责清退被告。《补充协议》签收后，被告仍未按照约定的时间缴清欠付费用，并于2019年11月16日向原告提交《撤店申请》。由于被告长期欠付费用并单方提出撤店，严重违反了涉案合同的约定，原告于2019年11月18日向被告送达《石家庄万象城L503靓靓蒸虾店铺合同解约函》（以下简称“合同解约函”），通知被告涉案合同于2019年11月18日解除。涉案合同解除后，原告于2019年11月22日向被告送达《靓靓蒸虾店铺强制清场告知函》（以下简称“强制清场告知函”），通知被告于2019年12月6日前将涉案商铺恢复至毛坯状态，否则原告有权按照租赁合同的约定清理涉案商铺内所有物品并收回涉案商铺，由此产生的各项费用应当由被告承担。由于被告未按照强制清场告知函通知的期限清退涉案商铺，原告不得不自行在2020年1月18日自行进行了清场并垫付了商铺清场费用、因拆除商铺搭建围挡的费用。被告拒不履行涉案合同约定的付款义务，在合同解除后亦怠于撤场，给原告造成严重损失。原告根据涉案合同的约定和相关法律法规的规定，特诉至法院，望判如所请。 被告段志鹏辩称，同意2019年11月18日与原告解除租赁合同，确实欠原告租金，不同意支付违约金及滞纳金，不同意支付律师费用。签合同后向原告交纳了保证金153990.20元，装修押金40612.80元，水电押金30459.60元，质量保证金30000元，售卡保证金10000元，上述费用中水电押金应当冲抵水电费，剩余费用冲抵租金。 原告华润置地（石家庄）有限公司提交如下证据：一、不动产权书，证明原告是涉案商铺的所有权人，有权对外出租涉案商铺；二、［2018］华置（石）协字第621号《华润中心万象城房屋租赁合同》，证明原告与被告于2018年9月30日就涉案商铺签署了租赁合同，租赁合同对租赁费用（租金、物业管理费、推广费、水电费等）以及租赁期限、违约责任等均进行了明确约定；三、房屋交接验收单，证明原告将涉案商铺交付给被告；四、2019年5月22日催告函、2019年7月29日催告函，证明原告曾经两次正式向被告发函催款；五、［2019］华置石万协字89号《华润置地石家庄万象城商铺租赁合同补充协议》，证明被告承认欠付自2019年4月起的各项费用；六、被告2019年11月16日提交的撤店申请，证明被告单方函告原告撤店构成根本违约；七、石家庄万象城L503靓靓蒸虾店铺合同解约函，证明原告按照合同约定通知被告解除合同，涉案租赁合同于2019年11月18日解除；八、靓靓蒸虾店铺强制清场告知函，证明原告按照合同约定通知被告交还商铺，并给予了被告合理时间，但被告未按照合同约定和原告给定的期限交还商铺；九、原告自行清场并进行还原商铺的证明文件，证明由于被告怠于清退涉案商铺，原告不得不自行委托第三方进行清场，并垫付相关费用；十、委托代理协议，证明原告因本案支出律师费30500元；十一、缴费通知，证明被告欠付原告包括水电费在内的各种费用原告均多次催缴；十二、保证金缴纳凭证，证明被告向原告交纳的押金合计226062.60元，已在诉讼请求中扣除；十三、律师函，证明原告向被告邮寄的律师函被告已签收；十四、商铺还原费及围挡费用支出凭证；十五、围挡费用支出凭证；十六、律师费发票，证据十四、十五、十六证明因被告违约行为，原告支出商铺还原费66993.37元、围挡费用21196.03元、律师费30500元。 被告段志鹏质证意见，对证据一至八认可，无异议；对证据九，交接手续上的“段志鹏”签字不是我签的；对证据十至十三无异议；对证据十四至十六，有异议，我不应支付该笔费用。 经审理查明，原告为涉案房屋的权利人。2018年9月30日，原告与被告签订《华润中心万象城房屋租赁合同》，约定原告将位于华润中心万象城第五层第L503号房屋，建筑面积为676.88平方米，承租面积为423.05平方米，出租给被告用于经营靓靓蒸虾品牌餐饮，租赁期限自房屋交付之日起至5年又40天止，被告有40天的装修期。租金每月为：每月基本租金或每月营业额提成租金，两者取高。营业额提成租金以每月总营业额（含增值税）为基数计算。自装修期结束后次日起第一年，每月基本租金人民币42305元（含增值税）或当月营业额之9%（含增值税），两者取高；自装修期结束后次日起第二年，每月基本租金人民币46535.5元（含增值税）或当月营业额之9%，两者取高；自装修期结束后次日起第三年，每月基本租金人民币50766元（含增值税）或当月营业额之10%，两者取高；自装修期结束后次日起第四年，每月基本租金人民币54996.5元（含增值税）或当月营业额之10%，两者取高；自装修期结束后次日起第五年，每月基本租金人民币59227元（含增值税）或当月营业额之11%，两者取高。管理费：72元/平方米（承租面积）/月，计30459.6元/月（含增值税）。推广费：10元/平方米（承租面积）/月，计4230.5元/月（含增值税）。垃圾运输费：13元/平方米（承租面积）/月，计5499.65元/月（含增值税）。额外空调费：0.3元/平/小时（不足1小时按1小时计算，不足600㎡承租面积按600㎡计算）。装修期物业管理费：40元/平方米（承租面积）/月，计16922元/月（含增值税）。水费：6.6元/吨。电费：1.313元/度。装修押金40612.8元，水电押金30459.6元，租赁保证金153990.2元，质量保证金30000元，收卡保证金10000元。违约金：违约金计算以基本租金为计算基数，而合同仅约定提成租金的，以提成租金作为违约金计算基数。合同终止后，被告自费将该房屋内的所有动产搬离该房屋，该房屋交还时的状况与被告在合同结束前1个月内正常营业时的状况一致；房屋之装修及所有附属设施/设备归原告所有，原告无须给予被告补偿，如因被告原因导致房屋的装修或附属设施/设备遭到破坏，被告应当赔偿原告由此产生的损失；被告自费将房屋内的所有物品搬离该房屋，并将房屋恢复至空壳状态（正常使用导致的磨损除外）；被告自费将该房屋恢复至原告认为合适的状态。无论采取上述何种方式交还，在交还房屋时，被告应同时移交该房屋的钥匙。若被告拖欠支付租赁保证金、租金、管理费及其他费用之一或全部的达到20日，原告可单方解除合同，并有权向被告主张违约金。签订合同后，双方开始履行合同，被告依约缴纳了租赁保证金153990元、装修押金40612.8元、水电费押金30459.6元，2018年9月30日，原告与被告共同验收了涉案商铺并办理了接场手续。2019年5月22日、2019年7月29日，原告向被告发送律师函催要欠付的租金。2019年10月25日，原、被告双方就被告欠付租金等费用签订《华润置地石家庄万象城商铺租赁合同补充协议》，原告就被告欠付的租金进行了协商并给与了优惠，同时约定被告应及时缴清2019年4月-2019年9月租金、物业推广费、水电费等欠款，如不能按时缴清的，则补充协议不生效。2019年11月16日，被告以亏损严重为由向原告提交了撤店申请。2019年11月18日，原告向被告发律师函告知解除双方之间签订的租赁合同，被告现亦认可双方之间的合同已解除。2019年11月22日，原告向被告发送了强制清偿告知函，要求被告在2019年12月6日前返还房屋并清理店铺至毛坯状态。2020年1月18日，原告制作了涉案房屋撤场验收登记表，但被告否认签字确认。原告主张被告欠付租金期间为2019年4月1日-2019年11月17日，费用总计280814.14元，被告辩称应从2019年5月开始计算欠付的租金，但未提交证据证明。原告主张被告欠付自2019年4月1日至2019年11月17日期间物业费230241.20元，被告辩称其已经缴纳至2019年4月30日，但未提交证据证明。原告主张被告应支付欠付的租金及物业费的滞纳金，以每月欠交租金为基数按照年利率24%计算，并主张逾期交还房屋违约金，按照合同终止前最高月租金的日租金计算占有使用费。原告主张被告应支付商铺自2019年2月6日至2019年11月17日的水费，共计11041.13元；自2019年2月16日至2019年11月17日的电费共计48675.16元，并按照年利率24%计算滞纳金，被告辩称欠付的水电费可从缴纳的水电费押金中扣除，原告予以认可。原告主张按照合同约定，被告应补缴装修期租金，被告不予认可。原告要求被告支付推广费、维护费、未办理注销手续给其造成的损失，被告均不予认可。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人应当严格按照合同约定，履行合同义务。原告与被告签订的《华润中心万象城房屋租赁合同》及《华润置地石家庄万象城商铺租赁合同补充协议》均系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。原告主张在房屋租赁合同履行过程中，多次发函给被告催讨租金、物业管理费和水、电等费用，被告均未能偿付。被告也向原告申请撤店，原告据此根据合同约定书面通知被告合同提前解除，该行为属于行使约定解除权，符合法律规定，故确认原告与被告签订的《华润中心万象城房屋租赁合同》于2019年11月18日解除。由于被告的违约行为导致合同提前解除，按照合同约定，原告主张被告支付合同解除违约金253830元，但根据合同履行的情况以及被告的违约程度等因素综合考虑，被告应以原告的实际损失基数的百分之三十向原告支付违约金，即280814.14元×30%＝84244.24元。合同解除后，被告应当向原告支付合同项下的全部应付费用。原告主张被告应支付2019年4月1日至2019年11月17日的租金280814.14元、物业费230241.20的诉请，合法有据，予以支持。原告主张被告支付逾期交还房屋违约金，原告通知被告解除合同后给予被告合理期间腾退房屋，但被告逾期未清理，按照合同约定，被告应当以合同终止前租金最高月的日租金五倍为标准按日支付逾期违约金，同时支付实际占用费，原告主张的实际占用费与逾期违约金属于重复主张，且实际占用费足以弥补原告损失，因此，根据原告提交的被告缴费清单，本院取合同终止前一个月的租金42305元为作为计算日租金1410元的标准，被告逾期交还房屋的天数为自2019年11月18日至2020年1月18日共计62天，因此逾期交还违约金应为87420元（1410元×62天）。原告主张被告缴纳自2019年2月6日至2019年11月17日的水费、电费分别为11041.13元、48675.16元，被告亦认可，本院予以支持。原告主张被告支付公用设施运行维护费50531.28元、推广费31977.94元，符合合同约定，本院予以支持。原告主张被告补缴装修期租金55633.97元，根据双方合同约定，因被告过错致使合同提前解除，被告应当支付装修期租金，原告的主张符合合同约定，本院予以支持。原告因自行委托第三人还原了房屋，因此产生的费用由被告承担，原告主张应支付房屋还原费66993.37元、围挡费21196.03元，原告主张费用过高，与实际不符，虽双方约定解除合同后，被告将房屋恢复至空壳及原告认为合适的状态，根据撤场清单的情况，本院酌情支持20000元。原告主张律师费及工商注册违约金之诉请，于法无据，本院不予支持。关于被告主张的租金、物业费、水电费等费用的滞纳金，本院经过综合评定认为，原告主张的合同解除违约金已经足以弥补原告的损失，且滞纳金是行政机关对于不履行金钱义务的相对人的处罚，属于行政法范畴，而本案属于民事纠纷，因此对原告主张的滞纳金，本院不予支持。被告签订合同时向原告缴纳的租赁保证金153990元、装修押金40612.8元、水电费押金30459.6元是为了担保债务的履行，因此，被告应给付的费用应当冲减上述押金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、原告华润置地（石家庄）有限公司与被告段志鹏签订的［2018］华置（石）协字第621号《华润中心万象城房屋租赁合同》于2019年11月18日解除； 二、被告段志鹏向原告华润置地（石家庄）有限公司支付合同解除违约金84244.24元； 三、被告段志鹏向原告华润置地（石家庄）有限公司支付自2019年11月18日至2020年1月18日期间的占有使用费（逾期交还违约金）87420元； 四、被告段志鹏向原告华润置地（石家庄）有限公司支付自2019年4月1日至2020年1月18日期间的租金280814.14元； 五、被告段志鹏向原告华润置地（石家庄）有限公司支付物业管理费230241.20元、水费11041.13元、电费48675.16元； 六、被告段志鹏向原告华润置地（石家庄）有限公司支付公用设施运行维护费50531.28元； 七、被告段志鹏向原告华润置地（石家庄）有限公司支付推广费31977.94元； 八、被告段志鹏向原告华润置地（石家庄）有限公司支付装修期租金55633.97元； 九、被告段志鹏向原告华润置地（石家庄）有限公司支付房屋还原费、围挡费共计20000元； 十、驳回原告华润置地（石家庄）有限公司的其他诉讼请求。 上述第二、三、四、五、六、七、八、九项限本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15178元，由原告华润置地（石家庄）有限公司负担3324元，被告段志鹏负担11854元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市桥西区，邮编：050091，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费15178元应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  赵江云 人民陪审员  唐立敏 人民陪审员  任利宾 二〇二〇年十二月十四日 代书 记员  包亚文