河北省迁西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0227民初2836号 原告（申请执行人）：姜晶晶，女，1987年4月10日出生，汉族，住迁西县。 委托诉讼代理人（特别授权）：王兴，河北乾伦律师事务所律师。 被告（案外人）：庞玉海，男，1964年5月9日出生，汉族，农民，住迁西县。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨晓康，北京市京悦（石家庄）律师事务所律师。 被告（被执行人）：迁西县吉开成房地产开发有限公司，住所：迁西县洒河桥镇。 法定代表人：刘继忠，该公司执行董事。 被告（被执行人）：刘继忠，男，1962年10月19日出生，汉族，住迁西县。 二被告委托诉讼代理人：李胜营，迁西县吉开成房地产开发有限公司员工。 原告姜晶晶与被告庞玉海、迁西县吉开成房地产开发有限公司、刘继忠申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜晶晶委托诉讼代理人王兴、被告庞玉海委托诉讼代理人杨晓康、迁西县吉开成房地产开发有限公司法定代表人刘继忠及委托诉讼代理人李胜营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜晶晶向本院提出诉讼请求：1.准予对迁西县房屋的执行。2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告诉被告迁西县吉开成房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，河北省迁西县人民法院诉讼过程中作出（2018）冀0227民初2634-1号民事裁定书，查封了包括案外人庞玉海提出案外人异议的迁西县房屋。现该案件已进入执行拍卖、评估程序。案外人庞玉海对（2018）冀0227民初2634-1号民事裁定书查封的财产提出书面异议：1.要求依法撤销迁西县人民法院出具的（2018）冀0227民初2634-1号民事裁定书中对被告迁西县吉开成房地产开发有限公司开发的位于迁西县房屋的查封；2.要求依法确认位于迁西县房屋归异议申请人所有。河北省迁西县人民法院作出（2019）冀0227执异40号执行裁定书，裁定中止对迁西县房屋执行，驳回其他诉讼请求。原告认为，案外人提供了商品房买卖合同、现金收据等相关证据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，请求法院依法支持原告诉请。 被告庞玉海辩称，迁西县人民法院作出的（2019）冀0227执异40号执行裁定书，中止对涉案房产的执行，该裁定书事实清楚、适用法律正确。理由是：一、根据《最高院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，案外人作为涉案房屋查封前的买受人具有实体权利，有权对原告（申请人）申请保全的财产提出执行异议，并且法院已经受理并作出合法合理裁定。二、原告姜晶晶与被告刘继忠、迁西县吉开成房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，原告对被告迁西县吉开成房地产开发有限公司财产保全存在超额查封，查封过程中存在瑕疵，原告申请强制执行的依据（2018）冀0227民初2634号民事调解书不合法。三、案外人在法院查封前已经与被告迁西县吉开成房地产开发有限公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，自签订时生效；案外人在查封前向被告迁西县吉开成房地产开发有限公司支付全部房款，且被告迁西县吉开成房地产开发有限公司为买受人出具收据，案外人已经完成了合同约定的付款义务；案外人购买房屋的目的是用于居住；案外人已经实际占有涉案房屋，因错误查封涉案房屋，被告迁西县吉开成房地产开发有限公司无法办理有关不动产登记手续。综上，案外人享有足以排除强制执行的权利，应当依法驳回原告的诉讼请求。 被告迁西县吉开成房地产开发有限公司、刘继忠辩称，本案涉案房产已经备案，被告庞玉海已经与迁西县吉开成房地产开发有限公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并缴纳了房款，原告查封的房产不归公司所有；原告申请法院对被告迁西县吉开成房地产开发有限公司财产保全存在超额查封；迁西县人民法院作出的执异中止裁定适用法律正确，事实清楚。综上，应当驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告姜晶晶提交的（2019）冀0227执异40号执行裁定书，被告迁西县吉开成房地产开发有限公司提交的商品房预售许可证、准予行政许可决定书，客观真实，予以确认。被告刘继忠提交的（2018）冀0227民初2634号民事调解书、（2018）冀0227民初2634-1、2634-2、2634-3、2634-4号民事裁定书，被告刘继忠、迁西县吉开成房地产开发有限公司、庞玉海认为（2018）冀0227民初2634号民事调解书系违背被告刘继忠真实意思表示的情况下作出的，不具有合法性，以及法院存在超额查封行为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定“……案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理……”；《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议”，被告刘继忠、迁西县吉开成房地产开发有限公司、庞玉海现未依法主张权利，且非本案审理范围，被告刘继忠、迁西县吉开成房地产开发有限公司、庞玉海该意见，不予支持，故对被告刘继忠提交的（2018）冀0227民初2634号民事调解书、（2018）冀0227民初2634-1、2634-2、2634-3、2634-4号民事裁定书，客观真实，与本案具有关联性，予以确认。被告庞玉海提交的《商品房买卖合同》、迁西县吉开成房地产开发有限公司出具的收据，原告姜晶晶认为《商品房买卖合同》是未登记备案，房款打入个人账户，非有效合同；收款收据不能作为开发公司实际收到房款的证据，应附有购房者将购房款打入房地产开发公司账户证据，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”；被告刘继忠作为被告迁西县吉开成房地产开发有限公司的法定代表人，其法定代表人的行为对外履行职责是以法人名义进行的民事活动，案外人有理由相信被告刘继忠是代表公司的行为，被告迁西县吉开成房地产开发有限公司为案外人出具加盖公司印章的收据，应认定收据、打款凭证是客观真实的，《商品房买卖合同》客观真实，系有效合同，故对被告庞玉海提交的上述证据，予以确认。被告庞玉海提交的交房协议、准入通知单、垃圾清运费、物业费、水电费等证据，均系被告迁西县吉开成房地产开发有限公司在涉案房屋查封后为被告庞玉海出具，缺乏客观真实性，不予支持。被告刘继忠提交的（2019）冀0227民初1344号民事调解书及其与姜永龙的借款协议、转账记录，与本案缺乏关联性，不予确认。被告刘继忠提交的录音光盘、情况说明，缺乏客观性、关联性，不予确认。被告迁西县吉开成房地产开发有限公司提交的查封房产价格明细表、业主参加活动照片，缺乏客观真实性，不予确认。 本院认定事实如下：姜晶晶与迁西县吉开成房地产开发有限公司、刘继忠民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月13日作出（2018）冀0227民初2634号民事调解书，调解内容为：“一、被告刘继忠、迁西县吉开成房地产开发有限公司拖欠原告姜晶晶借款本金1700万元，被告刘继忠、迁西县吉开成房地产开发有限公司2018年12月底前偿还本金100万元，自2019年1月起至2019年8月底前于每月月底前偿还原告本金200万元，如被告刘继忠、迁西县吉开成房地产开发有限公司按约定还清借款，原告自愿放弃此款借款的利息；二、如被告刘继忠、迁西县吉开成房地产开发有限公司未按上述约定期限偿还借款，原告有权申请执行全部借款本金并要求被告自2018年4月25日起至本案执行完毕之日止按未履行借款本金的年利率24%计算支付利息；三、双方无其它纠纷。”在诉讼过程中，原告姜晶晶于2018年9月11日向本院申请财产保全，请求对迁西县吉开成房地产开发有限公司、刘继忠的2000万元存款或等价财产予以冻结，并用姜永龙名下的坐落于迁西县（产权证号：00002500／000025**）及土地使用权［土地使用证号：迁国用（2004）第××号］提供担保。本院于2018年9月11日作出（2018）冀0227民初2634-1号民事裁定书，裁定：“将迁西县吉开成房地产开发有限公司名下所有的位于迁西县里二期：1、4号楼1单元101室、4号楼1单元102室、4号楼1单元201室、4号楼1单元202室、4号楼1单元301室、4号楼1单元402室、4号楼1单元601室、4号楼1单元602室、4号楼1单元701室、4号楼1单元801室、4号楼1单元1002室、4号楼1单元1102室、4号楼2单元101室、4号楼2单元102室、4号楼2单元201室、4号楼2单元202室、4号楼2单元502室、4号楼2单元601室、4号楼2单元602室、4号楼2单元701室、4号楼2单元702室、4号楼2单元801室、4号楼2单元802室、4号楼2单元902室、4号楼2单元1001室、4号楼2单元1002室、4号楼2单元1102室；2、5号楼1单元101室、5号楼1单元102室、5号楼1单元401室、5号楼1单元501室、5号楼1单元601室、5号楼1单元602室、5号楼2单元101室、5号楼2单元102室、5号楼2单元401室、5号楼2单元402室、5号楼2单元501室、5号楼2单元602室、5号楼2单元702室、5号楼3单元101室、5号楼3单元102室、5号楼3单元401室、5号楼3单元402室、5号楼3单元502室、5号楼3单元701室、5号楼4单元101室、5号楼4单元102室、5号楼4单元501室、5号楼4单元502室、5号楼4单元602室、5号楼4单元702室；3、6号楼1单元101室、6号楼1单元102室、6号楼1单元103室；4、4号楼地下室：3、4、6、7、11、13、14、15、16、17、18、19、20、22、23；5、5号楼地下室：2、3、4、7、10、11、12、13、14、17、20、21、22、23、25、27、28、31、32、34、35、40、42、43的房产予以查封三年，期限自2018年9月11日起至2021年9月10日止。查封期间不得办理转让、抵押、变卖等变更登记手续。”本院于2018年9月11日作出（2018）冀0227民初2634-2号民事裁定书，裁定：“将迁西县吉开成房地产开发有限公司名下所有的土地使用权手续［产权证号：迁国用（2010）第××号、迁国用（2015）第××号、冀（2018）迁西县不动产权第0000845号］予以查封三年，期限自2018年9月11日起至2021年9月10日止。查封期间，未经法院准予，不得办理一切变更登记手续。”本院于2018年9月12日作出（2018）冀0227民初2634-3号民事裁定书，裁定：“将迁西县吉开成房地产开发有限公司的工商登记手续予以查封三年，期限自2018年9月12日至2021年9月11日止。查封期间，不得办理变更、注销、抵押、股权出质等手续。”本院于2018年9月21日作出（2018）冀0227民初2634-4号民事裁定书，裁定：“将迁西县吉开成房地产开发有限公司监管账号：04×××59的预售资金予以冻结一年，期限自2018年9月21日起至2019年9月20日止。”被告庞玉海以位于迁西县房屋归其所有，向迁西县人民法院申请执行异议，迁西县人民法院于2019年9月30日作出（2019）冀0227执异40号执行裁定书，裁定：中止对迁西县房屋的执行。原告姜晶晶不服（2019）冀0227执异40号裁定书，向本院提出执行异议之诉。 另查明，2018年1月28日被告庞玉海通过邮政储蓄银行向被告迁西县吉开成房地产开发有限公司法定代表人刘继忠转账2700000元用于购买被告迁西县吉开成房地产开发有限公司开发建设的花园里二期住宅楼房，同日被告迁西县吉开成房地产开发有限公司为被告庞玉海出具收据一份，载明“今收到庞玉海6-1-0102房款人民币2700000元”。2018年5月28日被告庞玉海与被告迁西县吉开成房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告庞玉海购买迁西县房屋。 本院认为，本案争议的焦点主要是被告庞玉海对涉案执行标的迁西县房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被告庞玉海提交证据证实其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已经全额支付房屋价款，被告庞玉海未提交证据证实其名下无其他用于居住的房屋，故被告庞玉海对涉案执行标的迁西县房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。关于三被告辩称法院存在超额查封及执行的依据（2018）冀0227民初2634号民事调解书不合法的意见，不是本案审理范围，其可依法通过其他途径予以解决。为维护当事人的合法权益，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十五条、第二百二十七条之规定，判决如下： 准予执行迁西县房屋。 案件受理费80元，由被告庞玉海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  张瑞军 人民陪审员  李锦修 人民陪审员  王金波 二〇二〇年十二月三十一日 书 记 员  王小娇