四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初3260号 原告：钟益朋，男，1997年4月10日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 委托诉讼代理人：邓凯文，四川烨律律师事务所律师。 被告：四川万莱企业管理有限公司，住所地：成都市锦江区东安北路******。 法定代表人：陈鹏，四川万莱企业管理有限公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李可，四川宗华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵坤，四川宗华律师事务所律师。 被告：张旭，男，1985年2月4日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：李可，四川宗华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵坤，四川宗华律师事务所律师。 原告钟益朋诉被告四川万莱企业管理有限公司（以下简称万莱公司）、张旭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，根据原告钟益朋的申请，本院依法追加张旭作为被告参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告钟益朋及其委托诉讼代理人邓凯文，被告万莱公司、张旭的共同委托诉讼代理人李可、赵坤到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。 钟益朋向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《中海熙苑认购书》；2、张旭双倍返还钟益朋缴纳的定金400000元；3、万莱公司承担连带赔偿责任；4、本案的诉讼费用由万莱公司、张旭承担。事实和理由：钟益朋与万莱公司于2019年12月8日在中海商业租售中心签订了《中海熙苑认购书》，万莱公司作为受委托方将位于成都市武侯区××街××号××期××栋××号商铺预售给钟益朋，钟益朋于当日缴纳200000元定金给万莱公司，双方定金性质合同成立。在签订合同前后万莱公司一直告知钟益朋：“委托万莱公司售房的主体就是中海兴业（成都）发展有限公司（以下简称中海兴业公司）的老板、我们手续齐全，你可以打中海的电话问如果没有预售证或房产证我们不敢卖，中海是央企等。”致使钟益朋相信万莱公司是代表中海兴业公司签订的《中海熙苑认购书》。合同签订后钟益朋一直要求查看万莱公司的授权委托书与张旭的房屋预售证或者产权证，但万莱公司一直以中海为央企不会骗人为由拒绝提供，一直到合同履行期限到达后万莱公司、张旭仍不履行相关义务，2020年3月12日钟益朋在四川烨律律师事务所律师邓凯文律师的陪伴下来到售楼部中海商业租售中心要求查看万莱公司、张旭的相关手续，在此过程中万莱公司明确告知委托万莱公司的主体实际是个人张旭而非中海兴业公司的老板，并且一直到现在为止张旭都尚未取得该房屋的产权登记证明。据以上事实，钟益朋认为万莱公司、张旭违反《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条及第三十九条的规定，而房产证是拥有所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分。万莱公司做为房产经纪公司擅自使用中海兴业公司的名义以个人为主体出售尚未取得房屋产权登记证明的房屋，其行为违法了我国相关法律规定，致使钟益朋无法继续履行双方签订的《中海熙苑认购书》，且在出售过程中明知张旭不是房屋所有权人，未取得产权登记证明，却一直陈述张旭为中海公司的老板，存在欺诈行为，对造成的损失应当承担连带赔偿责任。钟益朋为维护其合法权益，特诉至法院。 万莱公司、张旭共同辩称：一、《中海熙苑认购书》已于2020年7月1日由张旭行使《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第四款规定的法定解除权向钟益朋发出律师函实际解除，且导致认购书解除的过错责任全部在于钟益朋。1、从相关微信聊天记录及往来律师函可以分析出，钟益朋迟延履行《中海熙苑认购书》之约定支付剩余首付款及签订正式房屋买卖合同的主要债务，主要原因系其自身资金周转困难以及无力承担税费、无力偿还后期可能发生的贷款，过错责任在于钟益朋。2、钟益朋多次迟延履行《中海熙苑认购书》的主要合同义务，张旭多次通过万莱公司工作人员、以及本代理人发出律师函限期催告钟益朋在合理期间内积极履行《中海熙苑认购书》约定的债务，钟益朋经张旭催告后在合理期间内仍拒不履行；且由于钟益朋多次迟延履行、及明确表示单方违约不再履行《中海熙苑认购书》约定的支付及行为义务的根本性违约行为，导致张旭无法实现签订《中海熙苑认购书》的合同目的，张旭已具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权。二、与钟益朋签订《中海熙苑认购书》的合同相对方是张旭，万莱公司系张旭的代理人，案涉房屋的买卖效力应归为被代理人张旭；张旭取得案涉房屋的权利来源合法，其将案涉房屋转卖钟益朋的行为具有合法性。张旭是作为出卖人的身份在《中海熙苑认购书》的合同主体中列明，钟益朋是知晓与其签订《中海熙苑认购书》的合同相对方为张旭的事实，故《中海熙苑认购书》的合同双方为钟益朋与张旭。万莱公司系张旭的代理人，是以被代理人张旭的名义与钟益朋售卖及签订《中海熙苑认购书》，该民事行为的效力应归为被代理人张旭。三、《中海熙苑认购书》虽名为认购书，但并非预约合同，其中对于合同双方当事人、合同标的、价款、履行期限及方式、违约责任等均进行了明确约定，合同主要条款及内容已经很完整，实际系本约合同；双方对于200000元的定金性质进行了明确约定，且该定金金额并未超过合同价款1360000元的20%，定金条款合法有效。四、在钟益朋已经多次违约迟延履行合同主要债务的情况下，自2020年2月起至6月30日，张旭多次书面催告钟益朋积极履行合同义务，并告知了相关法律后果，仍给钟益朋留了长达4个月的时间，张旭作为出卖人已然为合同的履行做出了所有合理的措施，但钟益朋仍然拒不履行合同义务，钟益朋的过错是本次纠纷产生的全部原因。解除《中海熙苑认购书》的同时应当适用定金罚则，不应退还钟益朋定金。综上所述，钟益朋本身的迟延履行违约行为是导致本次纠纷产生的直接原因，导致《中海熙苑认购书》无法继续履行，解除的过错责任在于钟益朋，应当适用定金罚则不予退还，钟益朋要求双倍退还定金的诉求没有事实和法律依据，请求驳回钟益朋除解除《中海熙苑认购书》诉求之外的其他全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年5月15日，张旭向万莱公司出具一份《委托书》，内容为：张旭委托万莱公司对位于成都市武侯区××街××号××期××栋××，2栋101、102、103、201、202、203,3栋101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111的所有商铺进行销售，并签订《商品房买卖合同》及收款。 2019年5月29日，出卖人中海佳诚（成都）房地产开发有限公司（以下简称中海佳诚公司）与认购人张旭签订了《商品房认购书》，约定：认购人所认购的商品房位于成都市武侯区××街××号××】1栋1层101、102、103、104、106、107、108、109，2栋1层101、102、103,2栋2层201、202、203,3栋1层101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111，该商品房为商业性质，建筑面积共963.93平方米；总房价款25682120元，认购人一次性付款；认购人应当自签订本认购书之日起当日内，向出卖人支付认购定金2500000元，出卖人在收取定金后，应向认购人开具收款凭证，并注明收款时间，认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出售第三方，认购人同意在支付定金之日起十二日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款。 2019年5月29日，中海佳诚公司向张旭出具“收到中海熙苑一期商业2栋商业103号定金100000元”的收款收据。2019年6月30日、2020年4月9日，中海佳诚公司向张旭出具了两份收款收据，分别载明：收到中海熙苑一期商业2栋商业103号楼款384572元、484569元。 2019年12月8日，钟益朋作为买受人签订的《中海熙苑认购书》载明：认购房屋位于成都市武侯区××街××号××期××栋××号商铺，销售面积30.58平方米，总价1360000元；认购定金200000元，买受人付款方式按揭（首付五成），2020年1月24日前付200000元，剩余首付款280000元于2020年2月底前付清；该认购书经双方签署并缴纳认购定金之后生效；买受人充分认可出卖人所提供的商铺销售条件，并完全认同销售价格，以及充分了解出卖人销售人员对其所购买商铺的介绍情况；出卖人通知买受人在规定工作日内前往售楼部签订正式房屋买卖合同，若买受人不配合签订正式房屋买卖合同的，出卖人有权不退还买受人定金；出卖人通知买受人签订房屋买卖合同，但未能在规定时限120个工作日内过户给买受人的，出卖人将退还买受人定金，并向买受人支付定金金额50%的赔偿款；双方签订房屋买卖合同后，本认购书自行终止，买受人缴纳的认购定金直接转为购房款，并在签订买卖合同当天向出卖人支付全部剩余尾款或首付款。该认购书首部载明“出卖人”为张旭，“出卖人”的落款处加盖有万莱公司的公章，并有联系人叶双的签字，无张旭的签字。 2019年12月8日、12月9日，万莱公司分别向钟益朋出具了两张收据，分别载明“中海熙苑一期2栋103号商铺定金160000元、40000元”。 此后，钟益朋多次与万莱公司的员工叶双微信沟通案涉房屋买卖事宜。2020年1月20日、1月27日、1月28日，钟益朋称其需要凑钱，询问首付款能否延迟及税费问题，并希望晚点过户、有个七八月份过户。2月19日，钟益朋称因疫情影响首付款稍缓些，最大限度在三月底交付完成。2月24日，钟益朋询问“是否可以退定金”，叶双回复“不行”，钟益朋称其短期也凑不到钱，并询问“张旭到底是不是开发商，其担心是卖二手商铺”，叶双回复“你买之前所有东西都给你解释清楚了，你就是担心税，房管局喊交好多就是好多”。2月26日，钟益朋称“想见张旭，现在商铺是谁的我都没弄明白”，叶双回复“你把首付款交完了签合同时一起见张旭，中海这铺子一半都在张旭名下”，钟益朋称“你一开始说房地产老板为了回笼资金低价卖出，感觉张旭也不是房地产老板，要求看张旭的房产证”，叶双回复“他怎么不是房地产老板，我们手续都是齐全的，尾款都给你拖了那么久了……如果手续不齐全哪个敢卖中海央企的房子”，钟益朋称“我就是想了解清楚而不是说不给钱，我也没有看见你们的预售证或房产证”。此后，钟益朋称卖方没有房产证签订的是无效合同，叶双告知“你在购买案涉商铺时销售告知过该商铺在个人名下，现在办理产权过程中，到时产权办理下来在120个工作日办理在你名下。请你现在首付款本月内补齐我们将在合同内你办理产权；如你不将首付款补齐将视为违约，定金不退还，商铺我们有权另售”。 2020年3月14日，钟益朋委托四川烨律律师事务所向万莱公司发出《律师函》，主要内容为：签订合同前后根据万莱公司的告知，致使钟益朋相信万莱公司是代表中海兴业公司签订的《中海熙苑认购书》，合同签订后钟益朋一直要求万莱公司查看授权委托书与房产证或产权证，直到现在万莱公司与其委托人都未取得该房屋的产权登记。万莱公司出卖没有所有权的房屋属于无权处分，且万莱公司拒不交付委托人的授权委托书等，万莱公司擅自使用中海兴业公司的名义以个人为主体出售尚未取得产权登记证明的房屋，其行为违反相关法律规定，致使钟益朋无法继续履行《中海熙苑认购书》。万莱公司应在收到本函三个工作日内，一次性退还钟益朋定金。 2020年3月17日、2020年3月18日，张旭、万莱公司分别通过EMS向钟益朋邮寄了《要求签订正式房屋买卖合同通知函》，主要内容为：双方签订《中海熙苑认购书》后，钟益朋一直违约未付款，张旭、万莱公司多次通知钟益朋前来售楼部付款并签订正式房屋买卖合同，钟益朋不但不予配合，还想单方面解除认购书，退还定金。现再次通知钟益朋，在接到本通知七个工作日内前来售楼部签订正式房屋买卖合同，缴纳剩余购房款，如逾期，将按《中海熙苑认购书》的约定，解除合同，并不退还其定金。该邮件查询显示于2020年3月19日他人代收。 2020年4月10日，中海佳诚公司为张旭办理了成都市武侯区果堰街269号2栋1楼附11号商业房屋的网签登记，合同信息摘要载明房屋套内面积24.1平方米，公摊面积6.48平方米，清水成交价969141元。2020年4月13日，中海佳诚公司向张旭出具了商业房款969141元的增值税发票。2020年4月23日，张旭取得成都市武侯区果堰街269号2栋1层附11号房屋的不动产权证，该房屋系张旭单独所有。 根据派出所出具的《情况说明》及门牌号明细表，原成都市武侯区果堰街269号中海熙苑2栋1楼103号房屋门牌号现为2栋1层附11号。庭审后，万莱公司、张旭提交了从房管局查档的门牌号明细表交由本院予以审核。 2020年6月8日，四川宗华律师事务所受张旭委托，通过EMS向钟益朋邮寄了（2020）宗华函字第167号《律师函》，告知张旭已取得案涉房屋的不动产权，要求钟益朋在收到本函当日起3个工作日内前往售楼部签订正式房屋买卖合同及支付剩余首付款，否则张旭自动解除双方签订的《中海熙苑认购书》，张旭不再催告。该邮件查询显示钟益朋于2020年6月10日签收。 2020年6月29日，四川宗华律师事务所受张旭委托，通过EMS向钟益朋邮寄了（2020）宗华函字第170号《律师函》，主要内容为：张旭已取得案涉商铺的不动产权，张旭及代理人万莱公司多次书面催告按合同约定支付房款及签订正式房屋买卖合同，钟益朋仍拒不履行；张旭也委托本所向钟益朋发出（2020）宗华函字第167号律师函，催告在5个工作日内的合理期限内签订正式房屋买卖合同及支付余款，但钟益朋至今未履行；钟益朋拒不履行上述主要债务的违约行为，导致张旭签订《中海熙苑认购书》的合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、第（四）项之规定，正式解除双方签订的《中海熙苑认购书》。该邮件查询显示钟益朋于2020年7月1日签收。 庭审中，钟益朋陈述：签订认购书时，其要求万莱公司提供案涉房屋的权属情况，但万莱公司一直称张旭系中海公司的老板，过户时才愿意提供房产证、授权委托书等材料，且签订认购书的地点就是中海熙苑的售楼部，基于签订地点的特殊性才相信万莱公司。万莱公司陈述：其与钟益朋签订认购书时向钟益朋口头告知张旭的委托书，且在认购书中明确列明出卖人为张旭；万莱公司从未告知是代理中海公司在出售房屋，其真实意思是中海的铺子大部分都是张旭购买的，万莱公司代理的是张旭这个房地产老板。 庭审中，钟益朋明确其主张返还定金的理由为解除《中海熙苑认购书》，解除理由为：张旭在未取得房产证时与钟益朋签订认购书，因张旭的违约行为导致无法签订正式的房屋买卖合同，合同目的不能实现，故应解除该认购书。张旭、万莱公司无权代理案涉房屋的所有权人中海公司，张旭、万莱公司既没有案涉房屋产权证，也没有中海公司的授权出售房屋。 本案受理后，本院于2020年7月4日向万莱公司送达了诉状副本。后根据钟益朋的申请，本院依法追加张旭作为被告参加诉讼，并于2020年7月22日向张旭送达了诉状副本。 上述事实，有当事人提交的身份信息、工商信息、《中海熙苑认购书》、收据、微信聊天记录、《要求签订正式房屋买卖合同通知函》及邮寄单和邮件查询记录、四川烨律律师事务所发出的《律师函》及邮寄单、《商品房认购书》、收款收据及发票、门牌号明细表及情况说明、委托书、成都市商品房现售合同信息摘要、不动产权证、四川宗华律师事务所发出的两份《律师函》及邮寄单和邮件查询记录等证据，以及当事人的陈述在案佐证。钟益朋提交的中海兴业公司工商信息与本案不具有关联性，本院不予采信。 本院认为：根据张旭提交的其与开发商签订的《商品房认购书》以及缴纳定金和房款的收据、发票，可以认定张旭取得案涉房屋的权利来源合法。根据张旭向万莱公司出具的《委托书》，张旭委托万莱公司代为销售其购买的中海熙苑一期包括案涉房屋在内的所有房屋，并签订《商品房买卖合同》及收款。案涉《中海熙苑认购书》签订时万莱公司已取得张旭的授权，故其与钟益朋签订认购书、收取定金所产生的法律后果应由委托人张旭承担，案涉认购书对张旭具有约束力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，案涉认购书签订时，张旭虽未取得案涉房屋的所有权，但万莱公司代表张旭与钟益朋签订的《中海熙苑认购书》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，应属合法有效。钟益朋称认购书签订时万莱公司未出示张旭的《委托书》，但认购书上已明确载明出卖人为张旭，钟益朋已充分了解出卖人销售人员对其所购买商铺的介绍情况，且钟益朋作为购房者，其应审慎审查案涉房屋的权属情况，并应知晓协议签订所产生的法律后果，从双方提交的微信聊天记录来看，万莱公司的员工于2020年2月26日也已告知“中海这铺子一半都在张旭名下”，故对钟益朋陈述其不知晓万莱公司代理销售张旭所有的案涉房屋的事实，本院不予采信。案涉认购书虽然已明确买卖双方、标的物及价款内容，但协议约定双方在一定期限内订立正式房屋买卖合同，故该认购书系预约合同。认购书约定钟益朋应在2020年2月底前付清首付款，出卖人通知买受人在规定工作日内签订正式房屋买卖合同，并在120个工作日内过户给买受人，而本案中，钟益朋未按认购书的约定期限付清首付款，根据双方提交的微信聊天记录，钟益朋多次向万莱公司的员工表明其因资金困难、房屋税费等原因需延迟付款，且在合同履行期限届满前，其以万莱公司与其委托人未取得案涉房屋产权为由，发函要求万莱公司退还定金，作出解除合同的意思表示。钟益朋作为违约方并不享有合同解除权，故其向万莱公司发出的《律师函》并不具有合同解除的效力。案涉认购书虽未明确约定双方签订正式房屋买卖合同的时间，但万莱公司、张旭在合同履行期限届满前，多次向钟益朋发函要求其支付剩余首付款和签订正式房屋买卖合同，且在张旭取得案涉房屋不动产权后，再次发函催告，并又给予了钟益朋签订合同和支付首付款的合理履行期限，但钟益朋均未在合理期限内履行相应义务。鉴于钟益朋的违约行为，张旭依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第（四）项的规定，行使法定解除权，于2020年6月29日向钟益朋发函要求解除案涉认购书，故案涉认购书于2020年7月1日即钟益朋收到该解除函之日已解除。本案中钟益朋主张解除案涉认购书的诉讼请求，本院予以支持。根据认购书的约定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定，本案中张旭收受钟益朋的定金作为订立房屋买卖合同担保，张旭在合同履行期限届满前已取得案涉房屋所有权，已具备签订正式房屋买卖合同和办理产权过户的条件，而因钟益朋的违约行为未能订立房屋买卖合同及支付相应首付款，张旭有权不予退还钟益朋交纳的定金，故钟益朋要求张旭双倍返还定金400000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。本案中，钟益朋提交的证据不能证明代理人万莱公司在销售房屋过程中存在欺诈行为，故其要求万莱公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第（三）项和第（四）项、第九十六条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告钟益朋与被告张旭（被告四川万莱企业管理有限公司代签）于2019年12月8日签订的《中海熙苑认购书》已于2020年7月1日解除； 二、驳回原告钟益朋的诉讼请求。 案件受理费减半收取8520元，由原告钟益朋承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何理 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  刘茜