北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初17334号原告：北京海晟房地产开发有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：池飞英，董事长。委托诉讼代理人：李晨，北京卓纬律师事务所律师。被告：北京联科创新酒店管理有限公司，住所地北京市平谷区。法定代表人：王海，经理。被告：北京联科创新酒店管理有限公司海晟世纪酒店分公司，住所地北京市东城区。负责人：王海，经理。二被告之委托诉讼代理人：张明，北京市国振律师事务所律师。原告北京海晟房地产开发有限公司（以下简称海晟公司）与被告北京联科创新酒店管理有限公司（以下简称联科公司）、北京联科创新酒店管理有限公司海晟世纪酒店分公司（以下简称联科分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海晟公司的委托诉讼代理人李晨与被告联科公司和被告联科分公司之共同委托诉讼代理人张明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海晟公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告依约向原告支付拖欠的自2018年10月16日至2019年4月15日的房屋租金共计23400元；2、判令二被告按照租金标准向原告支付自2019年4月16日至2020年10月30日的房屋占有使用费共计72150元；3、判令二被告依约向原告支付逾期付款违约金共计28665元（违约金按照二被告拖欠的房屋租金及房屋占有使用费总额的30%计算）；4、案件受理费由二被告承担。事实和理由：原告与被告联科分公司于2018年4月16日就其承租原告名下位于北京市东城区××街××号（以下简称诉争房屋）签署了《房屋租赁合同》，租金每月3900元，租赁期限自2018年4月16日至2019年4月15日，租金每半年支付一次。合同生效后，原告将诉争房屋交予被告联科分公司使用，被告联科分公司仅向原告支付了2018年4月16日至2018年10月15日的房屋租金，之后的租金至今未付。合同期满后，被告联科分公司继续使用诉争房屋，直至2020年10月30日双方办理了房屋交接手续，原告收回诉争房屋。二被告是总公司与分公司的关系，被告联科公司应与被告联科分公司连带承担向原告支付租金、房屋占有使用费及违约金的责任。原告起诉前曾多次向二被告主张拖欠的各项费用，二被告均未履行，故此起诉，望判如所请。二被告答辩称，同意支付2019年以前的房屋租金，并同意承担逾期支付上述租金的违约金，但合同中约定的违约金标准过高，要求法院依法酌减。不同意原告其他诉讼请求。被告在2019年1月已经从诉讼房屋内搬离，并未实际使用诉争房屋。原告自2019年1月起对诉争房屋采取停电措施，导致被告无法正常使用诉争房屋。原告主张房屋占有使用费的违约金缺乏合同约定。此外，被告认为疫情期间的房屋占有使用费应该给予免除。综上，请求法院依法驳回原告其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月16日，原告海晟公司与被告联科分公司签订《房屋租赁合同》，约定海晟公司将位于北京市东城区××街××号房屋出租给联科分公司用于存放物品使用，租赁期限自2018年4月16日至2019年4月15日，租金为每月3900元，支付方式为半年付，押金3900元。合同约定如承租方未能如期交付租金，则逾期10个工作日后，视为承租方退租，出租方有权将该单位转租他人，并有权向承租方按日追讨全年租金的千分之三作为违约金。违约期间产生费用由承租方租赁押金中扣除。合同签订后，原告将诉争房屋交给联科分公司使用。联科分公司向原告支付了上半年的房屋租金23400元及租赁押金3900元。因联科分公司未依约向原告支付下半年的房屋租金，原告于2019年1月16日发通知要求联科分公司支付租金并承担违约金。关于诉争房屋断电一事，原告表示断电持续的时间不足10日，但被告表示自2019年1月起诉争房屋断电状态一直持续。为此被告向本院提交了双方工作人员于2019年5月17日的微信聊天记录，聊天记录中原告工作人员称：“你（指联科分公司）把去年下半年的（租金）补齐了，然后给你卖点电，然后尽快把后面今年欠的都补齐了，然后就正常买电”。联科分公司工作人员表示：“我昨天已经把办公室的物业费交了，先就这样吧，大周末你先让我们过去，要不然你说停着业，你说怎么弄啊”。原告解释称因被告长期拖欠租金，合同到期后亦不交还房屋，原告才以拒绝为其电卡充值进行抗辩，但持续时间不足十日，被告之后可正常购电，而且被告承租房屋用于存放物品，屋内仅有照明设施需要用电，断电期间亦不影响其房屋正常使用。被告就原告拒绝为电卡充值行为一直存续未能进一步举证。2020年10月30日，原告与联科分公司就诉争房屋办理了房屋交接手续。另查，在案涉合同签订时，原告与联科分公司还就同小区××号楼××号房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日，每月租金16000元。被告提交的落款日期为2019年1月16日的通知系原告针对××号房屋要求联科分公司尽快与原告续签租赁合同，否则视其放弃继续承租，原告将对该房屋进行清场，该证据与案涉合同无关。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方均应该依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，联科分公司在双方合同期内即拖欠房屋租金，在双方合同到期以后，又未将诉争房屋交还原告，且拒绝交纳占有房屋期间的使用费。联科分公司虽辩称其自2019年1月起已经从诉争房屋内搬离，但缺乏证据支持，本院不予采信。联科分公司还辩称原告自2019年1月起对诉争房屋采取了断电措施，并以2019年5月17日的微信聊天记录作为证据向本院提交，但该证据无法证明原告采取了断电行为以及断电持续的时间。综上，联科分公司拒绝支付2019年之后的房屋租金及合同到期后至2020年10月30日前的房屋占有使用费的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于联科分公司要求就疫情期间的房屋占有使用费进行减免的抗辩理由，本院依据疫情对合同履行的影响依据公平原则酌情予以确定。关于原告主张的违约金，双方合同中就联科分公司逾期腾房的违约责任未明确约定，原告主张的拖欠房屋占有使用费的违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。原告依据合同要求联科分公司承担逾期支付房屋租金的违约责任，符合法律规定，本院予以支持，但双方合同中约定的违约金标准过高，本院予以酌减。关于二被告承担连带责任一节，因联科分公司系联科公司设立的分公司，而分公司并不具有独立的法人资格，分公司的财产即属于总公司的财产，故原告要求二被告承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。庭审中，双方当事人均同意直接用合同押金进行折抵，本院对此不持异议，综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京联科创新酒店管理有限公司海晟世纪酒店分公司于本判决生效后七日内向原告北京海晟房地产开发有限公司支付拖欠的自2018年10月16日至2019年4月15日的房屋租金共计23400元；二、被告北京联科创新酒店管理有限公司海晟世纪酒店分公司于本判决生效后七日内向原告北京海晟房地产开发有限公司支付自2019年4月16日至2020年10月30日的房屋占有使用费共计64350元；三、被告北京联科创新酒店管理有限公司海晟世纪酒店分公司于本判决生效后七日内向原告北京海晟房地产开发有限公司支付逾期付款违约金3354元（已折抵押金3900元）；四、被告北京联科创新酒店管理有限公司就上述一、二、三项付款义务与被告北京联科创新酒店管理有限公司海晟世纪酒店分公司承担连带责任；五、驳回原告北京海晟房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1316元，由被告北京联科创新酒店管理有限公司、北京联科创新酒店管理有限公司海晟世纪酒店分公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 陈新二〇二〇年十二月十四日法官助理 刘勃书 记 员 李杨