北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初44329号原告（反诉被告）：北京西友瑞海房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店路**。法定代表人：牛毅，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈雯，北京市隆安律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京富电科技有限公司，，住所地北京市顺义区金穗路**院**楼**731法定代表人：吕勤燕，总经理。委托诉讼代理人：刘红，上海新沪律师事务所律师。委托诉讼代理人：华敏迪，男，1967年6月18日出生，汉族，该公司法务经理，住北京市顺义区。原告（反诉被告）北京西友瑞海房地产开发有限公司（以下简称西友瑞海公司）与被告（反诉原告）北京富电科技有限公司（以下简称富电科技公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。西友瑞海公司之委托诉讼代理人陈雯，富电科技公司之委托诉讼代理人刘红、华敏迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西友瑞海公司向本院提出诉讼请求，请求法院依法判令：1、确认双方于2015年6月10日签订的《北京瑞海大厦停车场地使用合同》于2019年1月28日解除；2、富电科技公司拆除位于北京市海淀区羊坊店路x号瑞海大厦地下B4层场地上的100套充电桩，腾退并返还给西友瑞海公司瑞海大厦地下B4层场地；3、富电科技公司向西友瑞海公司支付2018年12月2日至2019年1月28日（57日）期间的场地租金123690元及2019年1月29日至2019年2月19日（21日）期间的场地占有使用费45570元（按日租金2170元计算）；4、富电科技公司已支付西友瑞海公司的履约保证金50000元归西友瑞海公司所有；5、富电科技公司向西友瑞海公司支付违约金390600元；6、本案诉讼费由富电科技公司承担。事实及理由：2015年6月10日，双方签订《北京瑞海大厦停车场地使用合同》（以下简称《租赁合同》），约定西友瑞海公司将位于北京市海淀区羊坊店路x号瑞海大厦地下B4共108个车位（用于设立汽车充电站）及地面（建筑物西侧）停车场2个车位租赁与富电科技公司使用。《租赁合同》第3.1条约定租金及电费支付方式，第7条约定违约责任，第8条约定合同解除或终止后的处理。上述《租赁合同》签订后，西友瑞海公司依约交付租赁场地，但富电科技公司未依约支付场地租金及电费。经多次催要，西友瑞海公司仍未足额支付，其行为已构成根本违约，且给西友瑞海公司造成极大的经济损失，故西友瑞海公司依据我国《合同法》第8、107条之规定诉至法院。富电科技公司辩称：1、西友瑞海公司出租的瑞海大厦地下B4层是人防工程，依据相关规定不能转租，因此双方签订的《租赁合同》无效，因此西友瑞海关于解除合同和支付违约金等相关诉讼请求均不存在，不应得到支持；2、由于合同无效，西友瑞海公司不应主张租金，应按市场标准主张占有使用费，原则上要求西友瑞海公司返还租金，其获得的租金利益系不当得利，但鉴于本案特殊情况，富电科技公司认为自2015年至2018年应向西友瑞海公司支付租金285万元，但不同意部分再支付租金，对于已经支付的租金，要求按285万元的二分之一予以返还，富电科技公司自2018年12月就不再使用租赁场地，西友瑞海公司自2019年2月另行将场地租赁给他人，因此其主张2018年12月2日的租金和使用费，富电科技公司不应支付；3、富电科技公司自2018年11月底撤出场地，主动要求拆除设备，但得到了西友瑞海公司的拒绝，并将场地封闭，若双方不再履行合同，富电科技公司要求取回设备，同意将设备设施拆除，若西友瑞海公司向富电科技公司赔偿损失，则场地内的设备设施就归西友瑞海公司所有。综上，不同意西友瑞海公司的诉讼请求。富电科技公司向本院提出反诉诉讼请求，请求法院依法判令：1、确认双方于2015年6月10日签订的《租赁合同》无效；2、西友瑞海公司向富电科技公司返还履约保证金及押金392000元；3、西友瑞海公司向富电科技公司赔偿经济损失14870119.33元；4、本案反诉费用由西友瑞海公司承担。事实及理由：双方签订的《租赁合同》约定富电科技公司向西友瑞海公司承租位于羊坊店路21号瑞海大厦B4层的108个车位，用于经营电动汽车充电站。合同签订后，富电科技公司依约支付了押金和履约保证金，并为充电站的运营投入了大量的资金和人力。但是2018年下半年，富电科技公司在向海淀区发改委申请充电站项目补贴的过程中，方发现西友瑞海公司所提供停车场并无停车场许可证，导致富电科技公司不能够在涉案场地合法经营，富电科技公司于2018年11月向西友瑞海公司提出上述问题，并告知由于其违法行为导致双方之间的《租赁合同》无效，且富电科技公司不再使用上述场地并自该场地撤出。富电科技公司认为，其基于对西友瑞海公司的信赖以及对双方之间《租赁合同》的合理预期，对在该场地经营充电站进行了装修、充电桩采购及安装等大量的投入，但由于西友瑞海公司的违法行为导致富电科技公司无法在上述场地合法经营，导致了其产生巨额损失，西友瑞海公司应予赔偿，故富电科技提出反诉。西友瑞海公司针对富电科技公司的反诉辩称：1、关于第一项反诉请求，涉案租赁标的瑞海大厦地下4层已经办理了人防工程使用证，且瑞海大厦已取得合法有效的北京市公共停车场经营备案证。西友瑞海公司是瑞海大厦的投资人、建设单位、所有权人，有权根据人民防空法规定享有租赁场地使用管理及收益的权利。双方之间的《租赁合同》并未违反法律行政法规效力性强制性规定，依法成立并生效。2、关于第二项反诉请求，富电科技公司迟延履行支付场地租金的行为已构成根本违约，依据合同4.2条规定，已经支付的履约保证金5万元依约应冲抵违约金，不应退还，此外富电科技公司还应支付340600元的违约金；依照合同第7.2条约定，富电科技公司违约，其已交纳的押金342000元扣除最后一期租金169260元，剩余172740元同意退还，此部分款项可以在执行阶段进行折抵。3、关于第三项反诉请求，西友瑞海公司依约交付租赁场地，且富电科技公司至2019年2月底一直占用使用场地，正常经营，其主张的所谓损失根本未实际发生，其所主张的无法合法经营毫无事实依据。2018年5月29日以及2019年8月5日海淀人防局对瑞海大厦地下四层进行人防工程例行检查，均出具合格的意见。况且根据西友瑞海公司的了解，富电科技公司已于2016年向海淀发改委建设科提交了申报建设补贴的相应材料，并于2017年按照正常审批流程建设补贴于当年一次性发放完毕。第三项反诉请求的性质并不属于法律规定的损失的范围，而是经营充电站前期的投入。即使存在相应的装修装饰的损失，也是由于富电科技公司的根本违约行为导致合同解除。根据城镇房屋租赁合同司法解释的规定，应由其自行承担。且第三项反诉请求的计算基础毫无事实依据。数额的组成多为与本案无关的第三方主体签订的合同的数额以及并未实际支付的数额，还有其在非本案的涉案场地以外的其他场地产生的合同金额均计算在内。经核算有1400万元的金额与本案毫无关联。西友瑞海公司曾于2018年6月4日起诉至本院，要求解除合同，并由富电科技公司支付租金等费用。富电科技公司至本次诉讼前从未向西友瑞海公司主张过任何权利。富电科技公司于西友瑞海公司在2018年起诉后，在2018年7月17日支付了欠付的租金和违约金后，西友瑞海公司于2018年8月23日撤诉。涉案合同双方继续履行，现富电科技公司作为根本违约方，早在2018年就因多起案件被列为失信人。现提出反诉是恶意拖延诉讼，浪费司法资源，故不同意富电科技公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年6月10日，西友瑞海公司（甲方）与富电科技公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方允许乙方在其租赁位置设立汽车充电桩站项目。上述《租赁合同》主要条款如下：租赁期限6年，自2015年6月2日起至2021年6月1日止；乙方租赁地下B4共108个车位，，地面建筑物西侧)停车场共2个车位；乙方投资建设充电设施，并对租赁车位拥有独立运营权。关于场地租金及支付方式，合同约定为：1、、地下部分的车位共108个租金为人民币500元/月/个，6个月共计人民币32400元，，地上部分车位共2个租金为人民币1500元/月/个，6个月计18000元，共计342000元，全年租金共计684000元；2、本合同期间内，每6个月为一个支付周期，场地租金采取押一付一的支付方式，即为第一期须支付租金共计684000元，须于本合同签订之日起，10个工作日之内完成支付，其中押金342000元冲减租赁期间内最后一期租金，各期租金到期前30日支付。关于履约保证金，合同约定为：乙方须于本合同签订之日起2个工作日内，向甲方缴纳50000元履约保证金；非甲乙双方原因(第三方原因)造成项目不能实施，甲乙双方协商后解除本合同时，甲方无息返还履约保证金；在本合同解除或终止时，乙方应依约退还场地并结清各项费用，若乙方在本合同项下存在欠款(包括但不限于:许可费及应向甲方支付的款项等)，甲方有权在履约保证金中扣除，履约保证金不足以支付上述欠款的，乙方须另行缴纳。本合同项下乙方若无任何欠款及违约情况，甲方应在本合同解除或终止后30天内，无息返还乙方履约保证金。关于违约责任，合同约定为：1、合同解除:合同期内，若出现下述情形的，甲方有权立即解除合同，同时收取本协议六个月租金作为违约金：1)乙方逾期七天支付场地租金、履约保证金；2)合同生效之日起，超过（）个月后，充电站依然未能设立，或设立后超过（）个月未能正常经营；2、保证金扣除:因乙方违约，甲方解除合同，甲方有权扣除乙方已缴纳的履约保证金作为违约金；3、违约金:双方在合同期内，因一方违约，导致合同解除，违约方应向另外一方支付违约金。关于合同解除或终止后的处理，合同约定为：1、合同许可期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于许可期满或合同终止当日内将许可使用的场地及甲方提供的配套设施以良好状态交还甲方，并将存放的自有财产物资及时处置；如逾期未处置的财产物资，甲方应以书面方式通知乙方，若乙方在收到通知的三个工作日内没有做出任何反应，视为乙方同意甲方代为处置；乙方拒不交还场地的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。2、甲乙双方经书面协商一致，可提前解除本协议。如一方单方面要求提前解除本协议，违约金数额为六个月租金。合同还约定了其他内容。合同签订后，富电科技公司交纳了5万元保证金及342000元押金，西友瑞海公司依约交付租赁位置。庭审中，经询问，双方均认可富电科技公司支付了截止到2018年12月2日的租金。2019年1月28日，西友瑞海公司向富电科技公司发送告知函，并赴富电科技公司租赁的经营场地予以张贴，告知函的主要内容如下：“《场地租赁合同》签订后，西友瑞海公司如约交付租赁场地，但你司无正当理由拒不支付场地租金及电费。根据双方合同约定，你司拒不支付场地租金、电费的行为已构成根本违约，现郑重致函你司：一、西友瑞海公司与你司于2015年6月10日签订的《北京瑞海大厦停车场地使用合同》于你司收到本函之日解除。二、自你司接到本函之日起5日内，你司应当按西友瑞海公司交付时的场地状态腾退、返还租赁场地，逾期遗留于场地的设备、物品将视为你公司遗弃物，由西友瑞海公司处置。三、自你司收到本函之日起3日内，你司应支付西友瑞海公司场地租金人民币叁拾万零陆佰元整(小写:390600元)。四、自你司收到本函之日起3日内，你司应支付西友瑞海公司违约金人民币叁拾肆万贰仟元整(小写:342000元)。”关于撤场时间，经询问，富电科技公司称已于2018年11月底撤场，西友瑞海公司对此不予认可，称富电科技公司于2019年1月28日撤场，其已于2019年2月19日安排新的承租人进场。另查，瑞海大厦工程于2005年10月27日取得北京市规划委员会核发的《建设工程规划许可证》，载明建设单位为西友瑞海公司与北京西单友谊集团。2009年8月24日，西友瑞海公司取得瑞海大厦车库（不含涉案地下B4租赁位置）的《房屋所有权证》，产权证号：X京房权证海字第**。经询问，西友瑞海公司称，北京西单友谊集团虽为《建设工程规划许可证》中载明的建设单位之一，但并未实际出资，而是以其名义取得建设用地，且其已于2010年5月25日将其所有的瑞海大厦的不动产产权以3.2亿元的价格出售给西友瑞海公司，西友瑞海公司为瑞海大厦的唯一产权人。2008年10月28日，西友瑞海公司作为建设单位向北京市人民防空办公室提交《北京市人防工程竣工验收备案表》，上述备案表加盖了北京市民防局人防工程竣工验收备案专用章。根据西友瑞海提供的涉案地下B4租赁位置《人防工程使用证》（有效期为2018年9月4日至2019年9月3日）及《北京市公共停车场经营备案证》（有效期为2018年10月12日至2019年10月11日），使用单位载明为北京广上物业服务有限公司。西友瑞海公司对此称，其与北京广上物业服务有限公司订立《合作经营协议》，将人防工程委托北京广上物业服务有限公司进行管理，故将北京广上物业服务有限公司备案为使用单位。本院认为，本案的核心争议焦点为西友瑞海公司与富电科技公司于2015年6月10日签订的《租赁合同》是否有效。富电科技公司称涉案地下B4租赁位置备案的使用单位并非西友瑞海公司，上述租赁位置不得转租，且其于2018年下半年发现西友瑞海公司所提供停车场并无停车场许可证，因此双方签订的《租赁合同》无效。对此，本院认为：根据《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。根据本案查明的事实，西友瑞海公司为涉案地下B4租赁位置人防工程的投资者，且作为建设单位取得了北京市民防局人防工程竣工验收备案，同时，涉案地下B4租赁位置取得了《人防工程使用证》（有效期为2018年9月4日至2019年9月3日）及《北京市公共停车场经营备案证》（有效期为2018年10月12日至2019年10月11日）。综上，西友瑞海公司作为涉案地下B4租赁位置人防工程的投资者有权取得相应收益，富电科技公司未能提供证据证明西友瑞海公司与案外人北京广上物业服务有限公司之间的委托管理关系导致西友瑞海公司无权收取因人防工程所获得的收益，且亦未能提供充分证据证明涉案地下B4租赁位置在2018年不具备停车场许可证，故对富电科技公司的上述主张，证据不足，本院不予采信。西友瑞海公司与富电科技公司于2015年6月10日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。根据我国《合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据《租赁合同》的约定，每6个月为一个支付周期，各期租金到期前30日支付，合同期内，乙方逾期七天支付场地租金的，甲方有权立即解除合同。根据本院查明的事实，双方均认可富电科技公司支付了截止到2018年12月2日的租金，其虽称已于2018年11月底撤场，但未就此提供证据予以佐证，故富电科技公司逾期支付租金达7日以上的行为已构成违约，西友瑞海公司有权依约要求解除《租赁合同》。根据我国《合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，因西友瑞海公司已于2019年1月28日向富电科技公司发送关于解除《租赁合同》的告知函，并赴富电科技公司租赁的经营场地予以张贴，故本院确认双方于2015年6月10日签订的《租赁合同》已于2019年1月28日解除。根据我国《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据《租赁合同》的约定，合同许可期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于许可期满或合同终止当日内将许可使用的场地及甲方提供的配套设施以良好状态交还甲方，并将存放的自有财产物资及时处置。因涉案地下B4租赁位置的100套充电桩系富电科技公司加装，现《租赁合同》已解除，其应当将涉案地下B4租赁位置恢复原状，故对西友瑞海公司要求富电科技公司拆除位于北京市海淀区羊坊店路21号瑞海大厦地下B4层场地上的100套充电桩的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因庭审中，西友瑞海公司认可已将涉案地下B4租赁位置另行出租，故本院无须另行对富电科技公司将涉案地下B4租赁位置向西友瑞海公司予以腾退返还进行处理。因富电科技公司租金支付至2018年12月2日，但本院确认双方签订的《租赁合同》于2019年1月28日解除，故对西友瑞海公司要求富电科技公司支付2018年12月3日至2019年1月28日期间租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于押金342000元一节，因《租赁合同》约定押金342000元冲减租赁期间内最后一期租金，因此西友瑞海公司有权自押金中扣除上述租金，剩余押金应当予以返还，故对富电科技公司要求西友瑞海公司返还押金233700元的反诉请求，符合合同约定，本院予以支持。根据我国《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，根据《租赁合同》的约定，合同期内，若乙方逾期七天支付场地租金，甲方有权立即解除合同，同时收取本协议六个月租金作为违约金。现因富电科技公司违约，本院确认双方签订的《租赁合同》于2019年1月28日解除，富电科技公司应当依约承担违约责任。因富电科技公司在庭审中提出违约金约定过高，本院将结合西友瑞海公司的损失情况对违约金金额予以合理调整。根据本案查明的事实，西友瑞海公司的损失包括2019年1月29日至2019年2月18日期间场地占用费损失及因富电科技公司未依约支付租金导致的资金占用损失。其中，因富电科技公司已支付了3个月的租金作为押金，该部分的押金的利息收益实际由西友瑞海公司取得，因此因富电科技公司未依约支付租金导致的资金占用损失并未实际发生。西友瑞海公司虽称其再次出租涉案地下B4租赁位置的租金低于双方《租赁合同》的约定，产生了经济损失，但未就此提供证据予以佐证，故对其上述主张，本院不予采信。综上，本院根据西友瑞海公司的损失情况，对其主张的违约金中的合理部分39900元予以支持。关于履约保证金5万元一节，因《租赁合同》约定，因乙方违约，甲方解除合同，甲方有权扣除乙方已缴纳的履约保证金作为违约金，因此本院认为，西友瑞海公司有权依约扣除5万元中的39900元作为违约金，剩余部分应予退还，故对西友瑞海公司主张5万元保证金全部归其所有的诉讼请求，本院对其中39900元予以支持，对富电科技公司要求西友瑞海公司返还上述保证金的反诉请求，本院对其中10100元予以支持。综上，西友瑞海公司需向富电科技公司返还剩余保证金10100元。关于富电科技公司要求西友瑞海公司赔偿其经济损失14870119.33元一节，根据本院查明的事实，双方于2015年6月10日签订的《租赁合同》合法有效，且因富电科技公司逾期支付租金，构成违约，本院确认双方签订的《租赁合同》于2019年1月28日解除，故对其上述反诉请求，缺乏法律和合同依据，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认北京西友瑞海房地产开发有限公司与北京富电科技有限公司于二○一五年六月十日签订的《北京瑞海大厦停车场地使用合同》于二○一九年一月二十八日解除；二、北京富电科技有限公司于本判决生效后七日内拆除位于北京市海淀区羊坊店路x号瑞海大厦地下B4层场地上的100套充电桩；三、北京西友瑞海房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向北京富电科技有限公司返还保证金10100元;四、北京西友瑞海房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向北京富电科技有限公司返还押金233700元；五、驳回北京西友瑞海房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京富电科技有限公司的其他反诉请求。如果北京西友瑞海房地产开发有限公司、北京富电科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9899元（北京西友瑞海房地产开发有限公司已预交6040元），由北京西友瑞海房地产开发有限公司负担6635元，由北京富电科技有限公司负担3264元，均于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费56687元（北京富电科技有限公司已预交），由北京富电科技有限公司负担54208元，已交纳，由北京西友瑞海房地产开发有限公司负担2479元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王一凯人民陪审员  周义忠人民陪审员  刘良喜二〇二〇年十二月十四日书 记 员  崔 维