河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初8899号原告：王根树,男,1957年5月2日出生,汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：侯瑞芳，河南郑韩大有律师事务所律师（特别授权）。被告：赵银保，男，1945年3月28日出生，汉族，住河南省新郑市。被告：王保全，男，1963年4月14日出生，汉族，住河南省新郑市。被告：吴云霞，女，1963年1月3日出生，汉族，住河南省新郑市，系被告王保全之妻。被告：王洪辉，男，1986年2月4日出生，汉族，住河南省新郑市，系被告王保全之子。原告王根树与被告赵银保、王保全、吴云霞、王洪辉案外人执行异议纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法于2020年8月5日作出（2020）豫0184民初3599号民事判决书。后被告赵银保不服提出上诉，郑州市中级人民法院于2020年10月9日作出（2020）豫01民终11415号民事裁定书，裁定撤销原判，发回我院重审。本院于2020年11月13日重新立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王根树的委托诉讼代理人侯瑞芳、被告赵银保及其委托诉讼代理人林兴来到庭参加了诉讼。被告王保全、吴云霞、王洪辉经本院合法传唤无正当理由未有到庭。本案现已审理终结。原告王根树向本院提出诉讼请求：1、依法判令停止对位于新郑市××供销社院西侧××国道东侧房产（不动产权证号：豫20**新郑市不动产权第**）的执行，并依法解除查封措施；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月2日，原告与被告王保全签订了《房屋买卖协议》，约定被告王保全将其所有位于新郑市××供销社院西侧××国道东侧房产一套以500000元价格出卖给原告王根树。2019年3月2日，原告王根树向被告王洪辉的银行账户汇款500000元，被告王保全、王洪辉向王根树出具收到条一份。2019年3月10日，原告王根树与毛保建签订《租房协议书》，约定原告王根树以20000元价格将涉案房屋出租给毛保建，租期为一年。2019年11月29日，新郑市人民法院出具（2019）豫0184民初12037民事调解书，约定原告王根树与被告王保全共同确定2019年3月2日双方签订《房屋买卖协议》有效，被告王保全于2019年12月20日之前到新郑市房产部门办理该房屋产权过户给原告王根树的手续，双方别无争议。后在办理过户过程中，发现涉案房屋被法院查封，导致不能过户。后原告依法提出案外人执行异议，新郑市人民法院于2020年6月5日作出（2020）豫0184执异62号执行裁定书，裁定驳回了王根树的异议请求。故为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告赵银保辩称：一、王根树、王保全双方签订的《房屋买卖协议》“名为买卖实为以房抵债协议”。（一）2020年4月13日，法院对王根树调查询问时，王根树明确陈述“2019年3月2日，我给王洪辉转款50万元，协议：若王保全两个月内还不上借款，以上门面房过户给我以抵借款”。（二）2020年4月13日，法院对王某调查询问时，王某明确陈述“在这个借款过程中，我搓和王根树和王保全的”。（三）2020年7月17日，王保全在本案原一审庭审笔录明确陈述“同意解除查封涉案房产，我借了原告有500000元，我同意以房抵原告的债务”。从王根树、王保全、王某上述陈述足以证实王根树转给王洪辉的500000元是借款不是购房款，双方签订的《房屋买卖协议》“名为买卖实为以房抵债协议”。双方私下签订的《房屋买卖协议》目的是为民间借贷提供担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，王保全与王根树之间的基础法律关系应为民间借贷关系而不是房屋买卖合同关系。也正是因为双方之间不存在真实的房屋买卖合同关系才让买受人王根树在七个多月时间并未积极去房管局办理网签存量房手续，也不了解涉案房产能否直接转让；二、王根树、王保全于2019年11月29日达成（2019）豫0184民初12307号民事调解书时，向主持调解的法院隐瞒了如下事实：（一）2019年10月29日，赵银保诉王保全、吴云霞、王洪辉民间借贷纠纷一案【案号：（2019）豫0184民初10968号】由承办法官岳宏欣对涉案房屋作出了保全裁定书并于2019年10月31日向涉案房屋所有权人王保全邮寄送达了涉案房屋保全裁定书，但王保全在2019年11月29日与王根树达成民事调解书时并未向法院告知涉案房屋已被查封的事实。（二）王保全、王根树双方达成民事调解书时均隐瞒了名为买卖、实为借贷及以房抵债的事实；三、（2019）豫0184民初12037号民事调解书是法院未尽严格审查义务，明知涉案房产已存在查封情况下仍为涉案房产制作协助过户的民事调解书，已严重违反了《城市房地产管理法》第三十八条第二项规定的不得转让情形。致使查封在先的保全民事裁定书与民事调解书内容相互冲突，已查封在先的保全裁定书成一纸空文，严重损害了赵银保对涉案房产查封在先的合法权益；四、王根树、王保全、王某存在互相恶意串通行为，利用调解、诉讼等方式损害其他债权人利益。（一）王根树、王某在2020年4月13日的询问笔录明确陈述王根树支付的500000元系借款不是购房款，但王某、王根树在原一审出庭时陈述该款项为购房款，前后明显陈述不一致，在本案庭审中应为虚假陈述。（二）王根树在王保全收到查封涉案房产保全裁定后立即于2019年11月20日以“口头约定2个月内完成过户手续。但卖方以种种理由不配合买方办理过户手续，后经原告（即王根树）多次催促，被告（即王保全）至今仍不配合办理过户手续”为由起诉王保全确认合同效力一案，此时王保全完全可以涉案房屋已被查封为由拒绝调解，但王保全却一反常态，非常迅速地按照王根树全部诉讼请求与王根树达成了民事调解书。双方迅速达成民事调解书的事实明显与王根树陈述王保全以种种理由至今（自签订房屋买卖协议将近8个多月）不配合办理过户手续的事实相互矛盾，双方存在明显恶意串通损害其他债权人利益的行为。（三）本案一审庭审向王根树、王保全调查“为何在2019年11月份左右才要求法院确认协议效力？”时，王根树答“期间半年多一直在忙碌房屋过户的事宜”，该回答存在如下虚假陈述：1、该陈述与王根树（2019）豫0184民初12307号案件陈述王保全至今不配合过户相互矛盾。2、该陈述明显与房屋过户第一步网签存量房手续至今未办理相互矛盾。3、涉案房屋土地权利性质目前仍为“划拨”，至今未见报批或补交土地出让金手续，从王根树、王保全一直未向法庭陈述该限制交易情形可知，王根树、王保全并不知道划拨土地的房产不能直接转让，王根树陈述一直在忙碌房屋过户事宜更是无稽之谈；（四）在原一审庭审向王根树调查“既然你方提交有新郑市国税局出具的证明，称涉案房屋无评估价格、交易价格，无法过户，为何还在本院（2019）12307号案件中要求王保全协助办理涉案房屋的过户？”时，王根树答“新郑市国税局所出具的证明只是说没有评估价格，我方在12037号案件中起诉，诉讼请求第二项要求王保全履行协助过户义务，实际上是要求王保全配合进行房屋评估，只有评估价格才能实现交易，最终办理房屋过户”，该回答存在如下虚假陈述：1、王根树、王保全至今未向法庭提交报批和补交土地出让金手续，涉案房屋土地权利性质仍为“划拨”，在土地权利性质未变更前，涉案房产是限制交易的（即不能网签存量房手续）。2、因双方至今未办理网签存量房手续，不可能存在涉案房屋纳税评估。3、即使办理网签存量房手续需要纳税评估房屋价格，该存量房价格评估为税务局独立评估，并不需要王保全配合王根树进行房屋评估；五、涉案房屋在财产保全前未过户系买受人王根树自身原因造成，理由如下：（一）网签存量房买卖合同是房管部门办理存量房（即二手房）过户手续第一步，而王保全与王根树自2019年3月2日签订《房屋买卖协议》起至2019年10月29日新郑市人民法院（2019）豫0184民初10968号民事裁定书裁定查封涉案房屋的七个多月时间里，从未到新郑市房管部门办理过网签存量房买卖手续。从上述事实可证实买受人王根树在签订《房屋买卖协议》后并未积极办理过户手续。（二）存量房网签是存量房（即二手房）交易纳税的前置程序，只有办理存量房网签手续后才能办理纳税，无网签手续不存在纳税问题。（三）新郑市国税局2020年7月16日出具的《证明》仅证明涉案附近及周边房屋暂无存量房评估价格及交易价格，但并不能证明涉案房屋未网签系因暂无存量房评估价格及交易价格导致（即非买受人原因造成）。（四）只有网签存量房买卖合同，税务管理部门才能确定交易价格是否高于或低于存量房评估价，最终以较高的交易价或存量房评估价纳税。综上，从买受人王根树不了解二手房（即存量房）交易流程且未提交网签存量房手续可证实买受人王根树自签订《房屋买卖协议》后并未积极到房管局办理过户手续，涉案房产未过户主要责任系买受人王根树自身原因未积极办理网签手续导致的；六、根据《物权法》第九条之规定，涉案房产仍登记在王保全名下，王保全仍为涉案房产的所有权人，上诉人赵银保查封并执行王保全名下的案涉房产符合相关法律规定。综上，王根树与王保全之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，王根树支付的500000元实为借贷，其应当以民间借贷纠纷向王保全主张权利，双方通过诉讼、调解方式达成的民事调解书已损害了查封在先债权人赵银保的利益。另新郑市国税局没有附近房屋存量房评估价及交易价的《证明》并不能证明无法办理过户手续系无法纳税所致，双方签订《房屋买卖协议》后至涉案房屋被查封的7个多月时间里，涉案房产未过户主要责任系买受人王根树未积极办理网签手续所致，王根树请求停止执行涉案房产无事实和法律依据，恳请法院查明相关事实，依法驳回王根树的全部诉讼请求。被告王保全、吴云霞、王洪辉均没有到庭，亦未向本院提交答辩意见及如何证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据，本院认定如下事实：被告王保全原在位于新郑市××供销社院内西侧××国道东侧有单元号为410184015007GB00001F00010001的3层房屋一处，宗地面积为93.06㎡，房屋建筑面积为239.47㎡。该房屋第一层为商业用房，第二、三层为生活居住用房。自2010年4月份起，案外人毛保建租用涉案房屋的第一层开办了“新郑市梨河镇保建五金交电门市部”（其门头为“恩惠五金电料”）至今，第二、三层房屋现暂由被告王保全一家居住。2019年3月2日，（甲方、出售方）王保全与（乙方、购买方）王根树签订《房屋买卖协议》一份，主要内容为：一、买卖房屋的基本情况：该房屋位于新郑市××供销社院内西侧××国道东侧，手续齐全，混合结构，进户门窗齐全，水电齐全。二、买卖价格：人民币500000.00元。三、付款方式：该购房款乙方向甲方一次性付清，甲方于10日内搬出。四、甲方应保证该房屋无任何抵押及经济纠纷等相关事宜，确保该房屋手续真实有效，如有隐瞒，给乙方造成的损失，甲方应加倍赔偿并承担由此造成的损失，甲方应加倍赔偿并承担由此造成的一切法律责任。五、房屋交付：甲方应在本合同签字时将上述房屋的钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合合同约定，甲方应在向乙方交付房屋钥匙的同时，乙方应付该房屋全款付清，该房屋产权归乙方所有。双方在《房屋买卖协议》中还约定了其他的权利和义务。《房屋买卖协议》签订的当日，原告王根树通过其中国农业银行账户向被告王保全之子王洪辉的中国农业银行账户转账500000元，被告王保全、王洪辉共同给原告出具了收到条一份，载明“今收到王根树购房款伍拾万元整，不动产权证号豫20**新郑市不动产权第0003307号，此购房款已结清”。同时，原告王根树与被告王保全口头约定，涉案房屋的第二、三层暂由被告王保全继续居住至其购买房屋搬出为止。后原告王根树与被告王保全及租户毛保建三人达成口头协议，约定2019年度的房屋租金仍由被告王保全收取，2020年以后的房屋租金由原告王根树收取，第一层的水电费仍由租户毛保建以原告王根树的名义缴纳，王根树并在国网河南省电力公司新郑市供电公司梨河供电所及新郑市城镇用水管理所分别将王保全的名字更名为了王根树的名字。原告王根树向本院提交的加盖“新郑市梨河镇保建五金交电门市部”印章及加盖“国网河南省电力公司新郑市供电公司梨河供电所”印章的《证明》能够与上述事实相互佐证。2019年3月10日，（甲方）王根树与（乙方）毛保建签订了《租房协议书》，主要内容为：1、甲方把位于107国道东侧供销社大门口北侧房屋两间租给乙方，年租金为贰万元整，如果续租，提前一个月支付次年租金；2、乙方按年向甲方一次性交付，房租自2019年3月10日起至2020年3月9日，租期1年；3、房租起始由甲方支付乙方租房起始之前的水电费及物业费。双方在《租房协议书》中还约定了其他的权利和义务。2020年3月1日，毛保建向王根树缴纳了2020年度的房屋租金20000元，王根树于同日出具收到条，确认收到毛保建支付的租金贰万元整。《房屋买卖协议》签订后，原告王根树与被告王保全曾于2019年8月25日到新郑市不动产登记中心及新郑市房地产管理中心查询涉案房屋及土地的登记信息，新郑市不动产登记中心为被告王保全出具了“不动产登记资料查询结果证明”，新郑市房地产管理中心为被告王保全出具的“新郑市个人房屋权属信息表”中记载有“交易受理日期2019-08-25-11:14:06”的字样。2020年7月16日，国家税务总局新郑市税务局为原告王根树出具了《证明》一份，内容为“经查询税收征管系统，截止目前，河南省郑州市新郑市梨河镇供销社家属院内西侧107国道东侧附近及周边房屋，暂无存量房评估价格及交易价格。特此证明”。后由于原告王根树与被告王保全因没有涉案房屋附近房屋的政府指导价或成交价，导致涉案房屋无法纳税等原因，造成双方至今没有为涉案房屋办理完毕过户登记手续。2019年11月20日，原告王根树向本院提起诉讼，要求确认其与被告王保全于2019年3月2日签订的《房屋买卖协议》有效，并判令被告履行协助过户手续等相关义务。2019年11月29日，原、被告双方在本院主持下达成了调解协议，本院并作出了（2019）豫0184民初12037号民事调解书，确认：一、原告王根树与被告王保全共同确认：2019年3月2日，原、被告签订的位于新郑市××供销社院内西侧××国道东侧《房屋买卖协议》[产权证号：豫（2019）新郑市不动产权第0003307号]有效；二、被告王保全应积极协助王根树于2019年12月20日之前到新郑市房产部门办理该房屋产权过户给王根树的手续等。本院（2019）豫0184民初12037号民事调解书生效后，被告王保全至今亦没有按照调解协议的约定履行其相应的义务。另查明：1、被告赵银保与被告王保全、吴云霞、王洪辉民间借贷纠纷一案，赵银保作为原告向本院提起了诉讼。2019年10月29日，本院根据赵银保的申请作出了（2019）豫0184民初10968号民事裁定书，依据该裁定于2019年11月4日查封了王保全名下位于新郑市××供销社院内西侧××国道东侧的房产（不动产权证号：豫20**：豫20**新郑市不动产权第**年11月27日，本院作出（2019）豫0184民初10968号民事判决述，依法判令：一、王保全、吴云霞、王洪辉应于判决生效之日起十日内向赵银保返还借款100000元及利息（自2019年2月23日起，按月息2分计付至还清100000元借款之日止）；二、王保全、吴云霞、王洪辉应于判决生效之日起十日内向赵银保返还借款本金6026.67元及利息（自2019年8月2日—按月息2分计付至还清6026.67元借款本金之日止）；三、驳回赵银保的其他诉讼请求。该判决生效后，赵银保向本院申请了强制执行，本院于2020年1月14日立案执行。该案在执行过程中，本院亦依法采取了其他相应的强制执行措施，已经为申请人赵银保执行了部分款项。同时，案外人王根树向本院提出了执行异议，请求解除本院对上述涉案房产的查封。2020年6月15日，本院经审查后作出（2020）豫0184执异62号执行裁定书，以案外人王根树的异议申请不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》为由，裁定驳回案外人王根树的异议请求。原告王根树不服于2020年7月2日向本院提出了案外人执行异议之诉；2、本次庭审后，本院依法传唤了被告王保全到庭接受了调查，王保全称其由于开办企业需要资金，刚开始时本意是想向原告王根树借款500000元，但由于王根树担心其无法按时还款，两人即商定其将涉案房屋以500000元的价格出售给王根树，双方并于2019年3月2日签订了《房屋买卖协议》，王根树亦按约定向其转了购房款500000元，其亦按照约定将房屋交付给了王根树，并告知了租户毛保建自2020年以后的租金由王根树收取，王根树亦变更了水电费户名。后两人协商并两次到房管部门办理房屋过户登记，但由于房屋附近及周边暂无存量房评估价格及交易价格，至今没有办理完毕过户登记；同时，本院亦通知了涉案房屋的租户毛保建到庭接受了调查，毛保建称其自2010年起即开始租用王保全的涉案房屋，租金也一直由王保全收取。2020年初，王保全给他说以后的房屋租金要让他交给王根树，故2020年的租金他就以现金的形式交给了王根树，王根树给其出具了收条。其后来在交付水电费时发现水电费的户名也变更为了王根树，有人并于2019年7、8月份来看房屋，说是要进行评估，具体什么情况他也没有问过那么多。涉案房屋的租金一直都是其本人交纳的，其妻高冬梅对交付租金的情况并不清楚。上述事实，有原告向本院提交的本院院民事裁定书、房屋买卖协议、收到条、转账凭证、（2019）豫0184民初12037号民事调解书案件中的证据材料、调解笔录、调解协议、民事调解书、送达回证、生效证明、房产证、租房协议书、租金收到条、供电所出具的证明、水费和电费发票、恩惠五金店的企业信息查询单、个人房屋权属信息表、不动产登记资料查询结果证明、国家税务总局新郑税务局出具的证明、证人王某证言及身份证复印件等证据，被告赵银保向本院提交的王保全询问、（2020）豫0184民初3599号庭审笔录、王根树和王某询问笔录、高冬梅询问笔录、王某证人证言、赵银保民事起诉状、（2019）豫0184民初10968号民事裁定书及送达回证、2019年11月12日庭审笔录、（2019）豫0184民初12037号民事调解书等证据及本院调查王保全和毛保建的笔录与原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为：被告王保全、吴云霞、王洪辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为对其答辩、举证、质证、辩论等权利的放弃，原告王根树及被告赵银保向本院提交的证据符合证据的关联性、真实性、合法性原则，本院依法应予以采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告王根树向本院提交的《房屋买卖协议》、银行转账凭证、收到条等证据，能够证实原告王根树与被告王保全于2019年3月2日签订《房屋买卖协议》，约定被告王保全将其位于新郑市××供销社院内西侧××国道东侧的房屋以500000元价格出售给原告王根树，王根树于同日向被告王洪辉的银行账户转账500000元，王保全、王洪辉共同于当日给原告出具收到条的事实，且该《房屋买卖协议》已经本院（2019）豫0184民初12037号民事调解书确认有效；同时，原告提交的《租房协议书》、租金收到条、新郑供电公司梨河供电所加盖印章的《证明》、水费及电费票据等证据，亦能够证实王根树购买涉案房屋后，出租给毛保建使用，毛保建租赁期间以王根树的名义交纳了水电费，说明被告赵银保在2019年11月4日依据（2019）豫0184民初10968号民事裁定作出查封涉案房屋之前，原告王根树就实际并合法占有该房屋并出租给毛保建使用的事实；另，2020年7月16日新郑市税务局出具的《证明》，证实了涉案房屋因附近暂无存量房评估价格及交易价格，导致王根树在2019年3月2日向王保全、王洪辉付清500000元全部购房款后，暂时无法办理房屋过户登记手续，这是非因买受人王根树自身原因造成的，不利后果不应由王根树承担。综合上述事实，本院认为原告王根树对登记在被告王保全名下涉案房屋的所有权能够排除强制执行，原告王根树要求停止执行位于新郑市××供销社院西侧××国道东侧的房产（不动产权证号：豫20**新郑市不动产：豫20**新郑市不动产权第**支持。对于原告王根树提出解除查封涉案房屋的诉讼请求，应在赵银保与王保全、吴云霞、王洪辉民间借贷纠纷的执行案件中予以解决；关于被告赵银保辩称原告王根树与被告王保全之间的基础法律关系为民间借贷关系而非房屋买卖合同关系等问题，其在庭审中仅向本院提交了部分当事人的询问笔录、证人证言等证据，但这些询问笔录、证人证言等证据并不能够足以推翻原告向本院提交的《房屋买卖协议》、收到条、转账凭证、租房协议书、租金收到条、供电所出具的证明、水费和电费发票等证据，故对被告赵银保的该项辩称依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、不得执行位于新郑市梨河镇供销社院内西侧107国道东侧的房产（不动产权证号：豫20**新郑市不动产权第0003：豫20**新郑市不动产权第**'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>二、驳回原告王根树的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由被告赵银保负担4400元，由被告王保全、吴云霞、王洪辉负担4400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，递交上诉状十份，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  高安民人民陪审员  李 晓人民陪审员  王顺英二〇二〇年十二月三十日书 记 员  李明展