四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终3564号 上诉人（原审被告）：绵阳市汇融房地产经纪服务有限公司，住所地四川省绵阳市安州区花荄镇好医生大道南段（金星颐园），统一社会信用代码91510705MA67CYEG2U。 法定代表人：彭静，总经理。 委托诉讼代理人：谢蕊忆，四川鹏道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:吴刚，男，1987年6月5日出生，汉族，住四川省绵阳市安州区。 委托诉讼代理人：周欢（吴刚之妻），女，1987年7月12日出生，住四川省绵阳市安州区。 委托诉讼代理人：李明，四川升博律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶克龙，男，1964年6月12日出生，汉族，住四川省绵阳市安州区。 上诉人绵阳市汇融房地产经纪服务有限公司（以下简称汇融房产）因与被上诉人吴刚、叶克龙房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳市安州区人民法院（2020）川0724民初1982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人汇融房产的委托诉讼代理人谢蕊忆与被上诉人吴刚的委托诉讼代理人周欢、李明到庭参加诉讼。叶克龙经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 汇融房产提出如下诉讼请求：1.撤销四川省绵阳市安州区人民法院（2020）川0724民初1982号民事判决，改判上诉人不承担责任；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一、案涉房屋虽是我公司居间介绍，但是说清楚了是叶克龙抵工程劳务费的房子，并向被上诉人出示了《房源更换信息表》。上诉人清楚房屋状况。上诉人对外披露该房屋时，房源信息真实有效，具备交易条件。二、一审法院判决被上诉人叶克龙不能全额返还30万元购房款的情况下，由上诉人向被上诉人吴刚承担不能返还部分50%的补充赔偿责任没有法律依据。三、二被上诉人在上诉人的组织下，于2020年9月5日签订了《承诺书》，二被上诉人之间已经达成了协议，权利义务明确。 吴刚辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的诉讼请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。 叶克龙未提交书面答辩意见。 吴刚向一审法院提出如下诉讼请求：1.解除原告与二被告签订的《绵阳市二手房买卖经纪合同》；2.判令被告叶克龙返还原告已付购房款30万元，并支付违约金（利益损失）12万元，共计42万元；3.判令被告汇融房产退还已付的中介费4000元，并对原告的上述损失承担连带赔偿责任。 一审法院认定事实如下：2018年8月1日，原告作为买方、被告叶克龙作为卖方、被告汇融房产作为居间方签订了一份《绵阳市二手房买卖经纪合同》，约定卖方将位于银都宝座三期2栋2单元15楼3号的139.87平方米住房以60万元的价格卖给买方；买方在签订合同时支付定金4万元，2018年8月10日前支付首付款30万元（定金充抵成购房款），余款30万元在2018年10月31日前办理网签备案时一次性付清；居间方协助买卖双方办理权状变更手续，并收取中介服务费8000元；如一方违约，应向对方支付房屋成交总价20%的违约金。合同签订后，原告按约支付了定金及首付款30万元、中介服务费4000元。但对于办理网签备案一事，被告叶克龙却以种种理由拖延推诿，至今未予办理。 另查明，被告叶克龙找被告汇融房产出售案涉房屋时，并未取得该房的权属证书，只是向被告汇融房产提交了一份房源更换审批表，上面反映原签约人为欧鹏建筑公司，原签约人签字处无签字盖章，公司财务签字处为“新增以房抵龙钿明工程款475558元”，后面有相关人员的签字及陕西中明建设有限责任公司四川绵阳分公司盖章，下方空白处写有“同意支付劳务叶克龙”。原告吴刚在签订合同时，被告汇融房产曾向其出示了房源更换审批表。2018年12月14日，该房被欧鹏建筑公司网签备案给了其他购房户。 一审法院认为，被告叶克龙不按合同约定履行网签备案案涉房屋义务，致使房屋网签备案给他人，本案的合同目的已经无法实现，原告有权请求解除合同，并有权请求被告叶克龙退还购房款和支付违约金。根据《房地产经纪管理办法》等相关规定，被告汇融房产作为房产中介，其负有提供真实有效房源信息、产权核实、交易服务等工作职责。对于委托出售、出租房屋的，应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书，未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。同时，房地产经纪机构还应当向委托人书面告知可能存在的风险。因此，被告汇融房产在本案中存在未认真进行产权核实、未书面告知风险等过错，应当向原告退还中介服务费并承担部分损失。原告作为购房者，在房产中介向其提交了房源更换审批表后，对案涉房屋的情况应有一个大致的了解，其本身也应具有一定的风险意识，自己也应承担相应责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，遂判决：一、解除原告吴刚与被告叶克龙、绵阳市汇融房地产经纪服务有限公司签订的《绵阳市二手房买卖经纪合同》；二、限被告叶克龙在判决生效后十日内向原告吴刚返还购房款30万元，并支付违约金12万元，共计42万元；三、限被告绵阳市汇融房地产经纪服务有限公司在判决生效后十日内向原告吴刚退还中介服务费4000元，并在被告叶克龙不能全额返还30万元购房款的情况下，向原告吴刚承担不能返还部分50%的补充赔偿责任；四、驳回原告吴刚的其他诉讼请求。 二审中，上诉人汇融房产提交了承诺书图片打印件、视频资料、叶克龙与上诉人公司员工石春梅之间于2020年10月28日的微信聊天记录，拟证实二被上诉人于2020年9月5日达成了协议。经质证，被上诉人吴刚称其要求中介公司作担保未果，各方未达成一致，遂将承诺书撕毁。因上诉人汇融房产无法提交承诺书的原件，故该承诺书的真实性存疑，本院对该组证据不予采信。被上诉人吴刚提交了吴刚与中介公司经办人石春梅之间的微信聊天记录（包括聊天截图、聊天语音光盘及语音文字转换），拟证实2019年8月21日中介公司的经办人石春梅在案涉房屋在一年多以前就已出售的情况下，仍向吴刚担保案涉房屋是可以办理网签备案，是具备交易条件的。经质证，上诉人汇融房产对上述证据的真实性无异议，但认为该证据不能达到其证明目的，案涉房屋在签订合同时是具备交易条件的。本院对被上诉人吴刚提交的该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认并对该证据予以采纳。 二审审理查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案应围绕上诉人汇融房产的上诉请求进行审理。结合上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，本案争议焦点为上诉人汇融房产是否全面履行了中介义务,是否应当退还中介服务费及承担部分补充赔偿责任。上诉人汇融房产作为房地产经纪机构,应当为委托人提供全面的、真实有效房源信息、产权核实、交易服务等工作职责。对于委托出售、出租房屋的，应当审核房屋权属证书，未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。同时，房地产经纪机构还应当向委托人书面告知可能存在的风险。上诉人汇融房产在被上诉人叶克龙未提交真实有效的房屋权属证书等资料的情况下，仍接受委托，并签订《绵阳市二手房买卖经纪合同》，收取被上诉人吴刚中介服务费，故一审法院认定上诉人汇融房产在本案中存在未认真进行产权核实、未书面告知风险等过错，应当向被上诉人吴刚退还中介服务费并承担部分损失并无不当。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由上诉人绵阳市汇融房地产经纪服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 傅文忠 审 判 员 代 艳 审 判 员 石 军 二〇二〇年十二月十七日 法官助理 王 燕 书 记 员 薛亚春