四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0129民初2046号 原告：成都义力龙商贸有限公司，住址地四川省成都市大邑县内蒙古大道********。 法定代表人：李朝琴，总经理。 委托诉讼代理人：郭军，重庆伟豪律师事务所律师。 被告：四川子龙春天商贸有限公司，住所地四川省成都市大邑县晋原镇大邑大道********。 法定代表人：雷佳，职务不详。 委托诉讼代理人：王浩洁，四川鼎超律师事务所律师。 原告成都义力龙商贸有限公司（以下简称义力龙公司）与被告四川子龙春天商贸有限公司（以下简称子龙春天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月22日、11月25日公开开庭进行了审理。原告义力龙公司的法定代表人李朝琴、委托诉讼代理人郭军、被告子龙春天公司的委托诉讼代理人王浩洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告义力龙公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《租赁协议》；2、判令被告返还原告保证金29,000.00元；3、判令被告赔偿原告装修损失85,566.36元；4、判令被告归还非法扣押的原告货物（庭审中原告放弃该项诉讼请求）；5、确认被告违约并支付原告违约金100,000.00元。事实与理由：原被告本系在被告投资的子龙文化展示中心合作经营旅游文化业务的公司。2019年11月，被告以其达不到预期收益为由，强制原告解除合作经营关系，从2019年11月16日起改为签订由原告租用被告的子龙文化展示中心的《租赁协议》，该协议约定：被告将子龙文化展示中心的一至三楼租赁给原告经营，原告经营的营业收入由被告财务人员收取，被告抽取每日营业额的13%为租金，并每日抽取1,000.00元保证金至100,000.00元止，方式为日结，如违约，违约金为100,000.00元。协议签订后，原告投资人卖掉了住房，并借了高利贷，对租赁场地重新进行高档装修，严格遵照合同约定履行。2019年12月15日，被告未经原告协商，突然提出要签订《补充协议》，但该《补充协议》内容大大加重原告方的义务和责任，对原告极不公平，故原告拒绝签字盖章。被告遂暗中设置障碍影响原告的正常经营，意图将原告赶走。由于被告的暗中牵制，不提供和保证之前合同协商约定好的客源量，且还故意调整一些违反双方协商质量的旅行团队来增加原告的运营难度，加上新冠疫情的影响，致使原告业务极为萧条，不得已，在2019年12月25日，原告在结算员工工资并告知被告后暂停了营业，指望春节后来年有客源起来时恢复营业弥补损失，不料又遭遇新冠疫情严重化爆发，原告只得歇业。2020年2月22日下午，原告在重庆市铜梁区收到被告邮寄送达的《关于严重违反》,要求原告必须按照被告要求进行整改并必须重新正式营业，否则解除《租赁协议》。由于当时重庆市和全国均处于严格的居家隔离的状态，根本不具备被告要求的开业条件，原告投资人看到被告的告知函后受到强烈刺激，突发脑溢血，送医治疗19天后才出院，现已不能独立行走。2020年4月5日，疫情封闭措施稍微放松，政府允许复工复产，原告派人前往子龙文化展示中心准备复工，却遭被告拒绝和阻挠。2020年7月12日，因新冠疫情缓解，原告组织工作人员前往展示中心准备恢复经营，却发现被告单方擅自将租赁场地转租给第三方，并且擅自使用了原告的装修和购买的设备及物品。原告在新冠疫情期间按照政府要求暂停营业，并不构成违约，被告无权单方解除合同并将原告装修过的租赁场地以及货品擅自转租给他人经营，因双方协商无果，遂起诉至法院。 被告子龙春天公司辩称，同意解除租赁协议；同意返还实际收取的保证金11,000.00元；原告要求赔偿装修损失85,566.36元不予认可。首先，合同中未约定合同解除和终止时原告自行装修物的处置方式，原告无权要求被告直接赔偿损失。其次，被告即使应当折价赔偿，对原告提出的金额也不予认可，被告向原告出租的房屋本就是精装完成的房屋，原告在使用过程中为适应其经营模式而自行进行的改造也仅仅涉及案涉房屋内的三面墙体，墙体共计60余平方米，按照原告使用的板材、墙布、人工费等依照市场行情不会超过100.00元每平方米；关于第四项诉讼请求，原告离开时未带走的货物，被告已通过全程录像的形式进行了保管保存，被告同意返还录像保存的物品。但被告遗留物品占用原告仓库的占用费，被告保留诉讼权利；对于第五项违约金的诉讼请求，被告不予认可。被告房屋出租给原告之前的案外人的租金为1,380,000.00元每年，向原告出租后整个商场的保安、保洁、财务、出纳全部是被告聘请，每月的工资支出达28,100.00元，原告经营过程中持续亏本，每日的营业额有时甚至连保证金成本都不能达到，并且在原告持续经营近一个月内,从财务数据来看呈现不断恶化的情况。原告更是在2019年12月25日擅自离场，原告的擅自撤场行为不仅使被告造成巨大亏损，也违反了合同约定。被告为了避免双方损失继续扩大，同时出于对原告经营能力的质疑向原告发函要求原告整改，若无法改变将解除合同，其本质上是行使合同法规定的不安抗辩权，被告并未恶意违约，无需支付违约金。 原告义力龙公司围绕其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 1、《租赁协议》及附件，证明双方建立租赁关系，同时约定了租金、保证金的支付方式，以及违约金的计算方式； 2、《补充协议》、关于严重违反《租赁协议》的告知函，证明被告单方修改《租赁协议》制定《补充协议》，原告拒绝签字。被告因原告不签订补充协议，单方通知解除租赁合同关系； 3、装修费明细及送货单、收据、微信聊天及转账记录等，证明原告为履行租赁协议对案涉房屋进行了装修、添置物品等共产生费用8万余元，具体包括电工5,396.00元、木工27,440.00元、墙纸14,250.00元、圆桌等2,512.00元、绿萝等植物1,500.00元、对讲机耳机200.00元、酒杯570.00元、珠宝玉器等1,553.00元、办公用品535.00元、锁具用品161.00元、4GU盘30.00元、整理箱304.00元、文具用品176.00元、广告费用7,008.36元、五金卫浴6,323.00元、如意白菜120.00元、监控2,488.00元、玻璃展柜600.00元； 4、后勤用餐签单表、子龙春天参观证、被告制作的每日经营明细单28页，证明被告在原告经营期间提取了房屋租金及保证金； 5、信息咨询及还款管理服务协议及银行流水明细18页、原告出卖房屋及银行流水明细、原告住院病历，证明原告通过高利贷、出售商品房获得资金用于履行合同。原告收到被告单方解除合同的告知函后，受到刺激患了脑溢血，加重了原告的损失。 被告子龙春天公司向本院提交了如下证据；1、缴纳网络费用500.00元和电费1,000.00元票据，证明被告代原告支付了上述费用。2、公安罚没收入5,000.00元，证明因义力龙公司消防设施等没有达到检查要求，被告代原告支付了该笔费用。 被告子龙春天公司对原告提交的证据质证意见为：对第1组《租赁协议》无异议，附件系复印件，不予质证；对2组证据真实性、合法性无异议，证明目的有异议，从补充协议到告知函的过程表明因原告经营状况恶劣，经营能力不足，长此以往必将导致双方亏损，故被告只能行使不安抗辩权向原告发函，且发函时新冠疫情尚未全面爆发，原告收到函后未进行整改也未进行任何回复也未提出任何解决方案，被告此时解除合同不构成违约。对第3组证据均不予认可。所有票据都不是定额发票，而是手写的收据，并且部分票据上收款人和经手人都没有签字。对圆桌、绿萝等植物、对讲机耳机、酒杯、珠宝玉器、办公用品、锁具用品、4GU盘、整理箱、文具用品、广告费用、五金卫浴、如意白菜、监控、玻璃展柜等均是原告自行使用的生活用品、经营过程中的办公用品，或为了经营而支出的成本费用，并非装饰装修费用。关于原告自行装修的三面墙体，在解除合同后，被告自愿认可10,000.00元。对第4组证据中的后勤用餐签订表、子龙春天参观证的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性；对每日经营明细无异议，但是合同签订前即2019年11月30日前的单据不予认可，与本案没有关联性。我方仅收取保证金11,000.00元。同时，从明细可以看出，原告的经营不断恶化，案涉房屋系大型商场，共计三千余平方米，修建成本三千余万元，原告使用如此大型商场进行营业，每日收入仅有1,000.00余元，后期经营甚至连约定的水电费都没有进行缴纳，这也是被告行使不安抗辩权的理由。对第5项证据真实性、合法性予以认可，但与本案没有关联性，反而与被告行使不安抗辩权的理由存在关联性。原告向被告隐瞒了其极为糟糕的个人资信和公司资信，如果被告知晓原告的资信如此，是不可能将建设成本近四千万的房屋租赁给原告的。同样证明原告是无能力继续经营，如此僵局会扩大双方的损失，被告单方解除合同不存在违约。 原告义力龙公司对被告提交的证据质证意见为：证据均系复印件，真实性存疑。显示缴费日期为2020年3月3日的电费1,000.00元，而原告在2019年12月15日就离场，后期产生的电费显然不应由原告承担；网络费用载明的日期为2020年1月23日，也是在原告离场后，也不应由原告承担。关于消防罚款，是因为被告的房屋没有经过消防验收，责任在被告。 本院对原告提交的第1、2组及第4组中的每日经营明细单证据的真实性、合法性、关联性予以认可，依法予以采信。对第4组证据中的后勤用餐签单表、子龙春天参观证及第5组证据的真实性、合法性予以认可，但上述证据与本案争议事实无关联性，依法不予采信。对原告提交的第3组证据，电工费用5,396.00元，因有送货单、微信转账记录相互印证，对该笔费用本院予以采信；关于木工费用27,440.00元,有微信转账记录、送货单相互印证，对该笔费用予以采信；关于墙纸费用，订单载明为14,250.00元，但收据载明实际付款仅为11,780.00元，按实际支付确认该笔费用;其他支出费用非用于装饰装饰，系义力龙公司营业支出的必要成本，与其主张无关联性，不予采信。对被告提交的第1组证据，真实性、合法性予以认可，但上述费用产生的时间，原告并未占有、使用案涉房屋，该证据与本案无关联性，不予采信。被告提交的第2组证据，仅有罚没款项的记载，并无其他证据相互佐证该罚没费用系原告责任所致，对该证据的关联性不予认可，不予采信。 经审理查明，2019年11月30日，义力龙公司与子龙春天公司签订《租赁协议》，第一条约定，租赁时间一年，从2019年12月1日至2020年11月30日。第二条约定，义力龙公司为该项目总体负责人，并负责销售团队的组建、销售团队的工资结算、销售团队日常住宿及生活费用和销售货品采购；子龙春天公司负责安保、财务、外联、保洁等后勤人员的薪酬及食宿等费用，不得参与销售策划和政策运营管理。第三条约定，子龙春天公司提供子龙公司一楼、二楼、三楼设施设备为义力龙公司使用，子龙春天公司抽取义力龙公司当天营业额的13%作为房租，结算方式为日结。义力龙公司需向子龙春天公司交保证金100,000.00元，具体收款方式为合同履行期间每天抽取1,000.00元，累计达到100,000.00元，不再抽取。此保证金在双方终止合作后，子龙春天公司一次性无息返还义力龙公司。义力龙公司承担经营期间每月水、电、通信费。子龙春天公司保证提供平均每月不低于600个团队作为义力龙公司正常经营保障，3日游上的团队不低于总团量10%，团队客户年龄在40岁-60岁之间，如不在此年龄阶段的团队客户，则不记为正常经营团队不计保底。第五条约定，若有一方违约，违约方需向守约方赔偿违约金100,000.00元。 《租赁协议》签订后，义力龙公司开始进行经营，从义力龙公司提交的每日经营明细单显示：2019年12月1日，销售总额8,638.00元、扣除租金1,123.00元、扣除押金1,000.00元；2019年12月2日，销售总额12,050.00元、扣除租金1,567.00元、扣除押金1,000.00元；2019年12月3日，销售总额8,277.00元、扣除租金1,741.00元、扣除押金1,000.00元；2019年12月4日，销售总额3,351.00元、扣除租金436.00元、扣除押金1,000.00元；2019年12月5日，销售总额7,303.50元、扣除租金949.00元、扣除押金1,000.00元；2019年12月6日，销售总额1,823.00元、扣除租金237.00元、扣除押金1,000.00元；2019年12月8日，销售总额14,679.00元、扣除租金1,909.00元、扣除押金1,000.00元；2019年12月10日，销售总额6,837.00元、扣除租金889.00元、扣除押金1,000.00元；2019年12月14日，销售总额1,442.00元、扣除租金188.00元、扣除押金1,000.00元。庭审中，子龙春天公司称，从2019年12月1日至12月14日（扣除12月9日），子龙春天公司共计扣除义力龙公司押金11,000.00元。 2019年12月15日，子龙春天公司制作一份《补充协议》，载明：1、义力龙公司需在2019年12月20日前，将场地一楼的土特产区货品上架摆齐，品种、数量、售价均需迎合市场销售，经子龙春天公司现场检查合格；2、2020年12月30日对义力龙公司销售额进行第一次考核，往后次月的第3日进行上一个月的销售额考核，义力龙公司需确保月销售额不低于100万元；3、如义力龙公司不能满足第1或第2条，需向子龙春天公司说明原因，但无论任何原因子龙春天公司均有权选择解除合同收回场地，也有权选择给予义力龙公司整改机会继续合作。在销售额考核未达到标准的情况下，义力龙公司需按100万元×13%补足子龙春天租金等。子龙春天公司在落款处加盖公章，义力龙公司未签字及加盖公章。 2019年12月25日，义力龙公司在结清销售人员工资后撤场（仅带走电卡，未带走任何销售物品）。 2020年2月4日，子龙春天公司向义力龙公司法定代表人邮寄了《关于严重违反的告知函》，该告知函主要载明：义力龙公司自协议签订至今不仅没有将现场环境整理完毕，土特产区域没有摆上货品，销售管理也非常混乱，销售业绩极差。子龙春天公司多次催告义力龙公司整改，但义力龙不仅拒绝采纳意见，不接待顾客，还将销售人员全部撤离场地至今已有一个多月，不再联系我们。现子龙春天公司给予义力龙公司最后一次改正机会，必须在2020年2月3日前完成整改并重新正式营业。如义力龙公司不予理睬或拒不采纳本函告内容，则双方的合同于2020年2月3日正式解除。因疫情原因，该告知函实际于2020年2月20日左右寄送至义力龙公司法定代表人处。 2020年6月，子龙春天公司将义力龙公司遗留的物品进行打包、集中堆放，并全程摄影留存。 2020年7月12日，义力龙公司派人前往租赁房屋希望继续开门营业，遭到子龙春天公司拒绝，双方发生争执并报警。子龙春天公司称，其于2020年8月1日将案涉房屋另行租赁给了案外人。 2020年11月5日，双方完成了租赁场地及物品的移交。 另查明，义力龙公司在租赁合同签订前，对租赁房屋进行了装修改造，支出电工费用5,396.00元、木工费用27,440.00元、墙纸费用11,780.00元。 本院认为，根据诉辩双方的庭审陈述，本案的争议焦点为：一、违约责任认定；二、装修损失认定；三、保证金金额的认定。 针对焦点一，根据双方签订的《租赁协议》约定，房屋租金为义力龙公司每日营业额的13%。义力龙公司在未与子龙春天公司协商一致的情况下，于2019年12月25日撤场，将直接导致子龙春天公司收取房租的合同目的无法实现，义力龙公司存在违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，子龙春天公司在2020年2月4日邮寄通知义力龙公司在2020年2月3日前进行整改并重新正式营业，若未整改完成即解除合同。首先，该通知函载明的整改时间早于子龙春天公司发函日期，义力龙公司无法在该日期前完成整改并重新正式营业；其次，此时正处于疫情期间，义力龙公司客观上也无法在一定时期内完成整改并重新正式营业。故该告知函不能达到子龙春天公司通知解除合同的目的，但有催告义力龙公司继续履行合同的意思表示。义力龙公司在收到告知函后，理应立即与子龙春天公司电话或微信进行联系，做出是否继续履行合同的意思表示，其却直至2020年7月12日才派人前往子龙春天公司要求继续履行合同，其迟延履行行为已致使子龙春天公司合同目的无法实现，子龙春天公司此时要求解除合同，符合法律规定，且因解除合同的通知于此时通知到义力龙公司，《租赁协议》于2020年7月12日解除。故对义力龙公司要求子龙春天公司给付违约金100,000.00元的诉讼请求，本院不予支持。 针对焦点二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用范围内予以适当补偿。”本案中，鉴于子龙春天公司同意利用义力龙公司装饰，考虑义力龙公司的违约情况、租赁物使用情况，本院酌定子龙春天公司补偿义力龙公司装饰装修总额的80%，即44,616.00元×80%=35,692.80元。 针对焦点三，根据《租赁协议》约定，义力龙公司缴纳的保证金在双方终止合作后，子龙春天公司应一次性无息返还。义力龙公司主张保证金从2019年11月16日起至2019年12月14日，共计29,000.00元，但其提交的证据仅显示收取保证金（押金）9,000.00元，子龙春天公司自认收到保证金11,000.00元，并自愿退还，本院予以确认。 因双方已进行交接，义力龙公司放弃返还货物的诉讼请求，本院依法照准。 综上，义力龙公司的诉讼请求部分成立，本院对其合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告成都义力龙商贸有限公司与被告四川子龙春天商贸有限公司签订的《租赁协议》已于2020年7月12日解除； 二、被告四川子龙春天商贸有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告成都义力龙商贸有限公司保证金11,000.00元; 三、被告四川子龙春天商贸有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告成都义力龙商贸有限公司装修损失费用35,692.80元; 四、驳回原告成都义力龙商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,260.00元，由原告成都义力龙商贸有限公司负担1,260.00元，由被告四川子龙春天商贸有限公司负担1,000.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 李玉辉 二〇二〇年十二月八日 法官助理 李 莉 书 记 员 唐思敏