广东省中山市第一人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤2071民特758号申请人：张观明，男，1955年10月7日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市香洲区********，公民身份号码440************216。委托诉讼代理人：林小霞，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖秀文，广东铭致律师事务所律师。被申请人：刘浩然，男，1988年5月2日出生，汉族，身份证住址广东省中山市西区*******浩*********，公民身份号码411************777。申请人张观明与被申请人刘浩然申请实现担保物权一案，本院于2020年11月6日受理后，依法适用特别程序进行了审查。申请人张观明委托诉讼代理人林小霞，被申请人刘浩然到庭进行听证。本案现已审查终结。申请人张观明称，申请人张观明与被申请人刘浩然于2018年11月12日签订房地产借款抵押合同，约定被申请人刘浩然向申请人张观明借款550000元，月利率为2.5%，借款期限自2018年l1月12日至2019年5月11日止。为保证还款，被申请人刘浩然提供其自有的位于中山市西区*******浩*********房地产为上述借款提供抵押担保，并已办理抵押登记手续。合同签订后，申请人张观明已于2018年11月12日、13日向被申请人刘浩然指定银行账户转账支付借款合计550000元。双方签订的房地产借款抵押合同为真实意思表示，合法有效，双方均应切实履行。借款期限现已届满，但被申请人刘浩然并未归还本金，且自2019年12月12日起停止向申请人张观明支付借款利息，申请人张观明曾多次催促被申请人刘浩然尽快清偿借款本金及利息，但被申请人刘浩然均以各种理由拖延拒绝。2020年3月25日，申请人张观明就上述借款纠纷向中山市第一人民法院提起诉讼，庭审过程中，申请人张观明与被申请人刘浩然达成调解，中山市第一人民法院出具(2019)粤2071民初7124号民事调解书。然而，被申请人刘浩然并没有履行还款义务。根据双方签订的房地产借款抵押合同之约定，申请人张观明有权就(2020)粤2071民初7124号民事调解书确定的债权，对被申请人刘浩然名下位于中山市西区*******浩*********[不动产权证：粤(2016)中山市不动产权第0223219号]房地产折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。因此，申请人张观明向本院提出申请：请求裁定申请人张观明就(2020)粤2071民初7124号民事调解书确定的债权，对被申请人刘浩然名下位于中山市西区*******浩*********[不动产权证：粤(2016)中山市不动产权第0223219号]房地产折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权（优先受偿范围包括主债权、利息、案件受理费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。被申请人刘浩然称：申请人张观明陈述事实属实，对张观明提出的申请无异议。对于可享有优先受偿权的款项范围，由人民法院依法认定。经审理查明：2018年11月12日，刘浩然（借款人、抵押人、甲方）与张观明（抵押权人、出借人、乙方）签订房地产借款抵押合同，约定：甲方向乙方借款550000元。借款用途为经营性周转。债务履行期限为自2018年11月12日至2019年5月11日。交付方式为直接汇款转账。借款利息为2.5%。为确保债权的实现，经甲乙双方协议，甲方自愿提供房地产抵押给乙方，作为还款担保；房地产坐落于中山市西区*******浩*********，不动产权证号：粤（2016）中山市不动产权第0223219号；甲乙双方约定抵押房地产价值1000000元；担保范围为主债权及其利息。甲方在抵押期间对抵押的房地产承担维修、养护义务并负有保证抵押房地产完好无损的责任，并随时接受乙方的检查。在抵押期间因甲方或第三方造成房地产损毁的，乙方有权要求恢复房地产原状或提供乙方认可的新的抵押房地产，在无法满足上述条件的基础上，乙方有权要求甲方提前偿还贷款。在本合同签订1日内，甲乙双方持本合同及其他所需材料，申请办理房地产抵押登记手续。自本合同双方签字之日起生效，合同项下房地产的抵押权自抵押物登记后设立。合同还约定其他事项。2018年11月13日，中山市国土资源局出具粤（2018）中山市不动产证明第0134252*不动产登记证明，载明坐落于中山市西区*******浩*********的抵押权人为张观明，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额为550000元。因刘浩然未按时还款，2020年3月25日，张观明以民间借贷纠纷为由，向本院提起诉讼[案号：（2020）粤2071民初7124号]，请求：1.刘浩然返还借款本金550000元及利息（利息从2019年12月12日起按月利率2%计算至清偿之日止）；2.刘浩然支付张观明因实现债权支出的律师费12000元；3.张观明对刘浩然名下位于中山市西区*******浩*********的房地产折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。经本院主持调解，双方达成调解协议。本院于2020年6月1日出具（2020）粤2071民初7124号民事调解书：1.张观明与刘浩然一致确认：刘浩然尚欠张观明本金550000元及利息63062元（利息计算方法：以550000元为本金，自2019年12月12日起按月利率2%计算至2020年6月1日），合计613062元。双方确认刘浩然向张观明分六期支付613062元，具体分期方案如下：2020年7月5日前支付102177元、2020年8月5日前支付102177元、2020年9月5日前支付102177元、2020年10月5日前支付102177元、2020年11月5日前支付102177元，2020年12月5日前支付102177元，上述款项支付完毕后，双方本案纠纷就此了结；2.若刘浩然未按期足额支付上述第一项下任一期款项，则张观明有权就借款本金550000元、利息（利息计算方法：以本金550000元为基数，自2019年12月12日起按月利率2%计算至清偿之日止）及律师费6000元向法院申请强制执行，同时扣减刘浩然已偿还的款项，且刘浩然已偿还的款项可优先抵扣案件受理费、律师费及利息；3.案件受理费9720元，减半收取4860元（张观明已预交），由刘浩然负担，刘浩然于2020年12月5日前径付张观明。前述民事调解书作出后，刘浩然未向张观明偿还任何款项。张观明并称，之所以提出本次申请，是因为在（2020）粤2071民初7124号案调解过程中，遗留处理涉案房地产的优先受偿问题，因刘浩然未能清偿款项，故张观明已向本院申请强制执行[案号为：（2020）粤2071执11588号]。目前，涉案房地产已经淘宝司法拍卖平台拍卖成功，价款为690548元。因在（2020）粤2071民初7124号案中未处理涉案房地产的优先受偿问题，故提起本次特别程序，确定张观明对涉案房地产拍卖所得价款享有优先受偿权。刘浩然对于张观明前述陈述均无异议。另查：张观明提供2020年12月18日查询的不动产登记资料查询结果，载明涉案房地产的抵押权人为张观明，除该抵押登记以外，未载明有二次抵押等情形。另外，还有三项查封，申请人分别为戴剑强、江门市中盈融资担保有限公司、张观明。本院经审查认为：张观明与刘浩然之间的民间借贷纠纷已经经过本院（2020）粤2071民初7124号案调解处理完毕，双方对于相关事实等均无异议，（2020）粤2071民初7124号民事调解书亦明确确定了借款本金以及利息计算等方面的内容，该民事调解书已发生法律效力，本院对此予以确认。刘浩然针对借款有向张观明提供涉案房地产进行抵押担保物，且有依法进行抵押登记，合法有效，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条规定：“人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼”；《最高人民法院关于适用的解释》第三百七十二条规定：“人民法院审查后，按下列情形分别处理：（一）当事人对实现担保物权无实质性异议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产”。裁定准许拍卖、变卖担保财产的情形是当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就。基于前述，张观明、刘浩然对该方面的事实均无异议。《中华人民共和国物权法》第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”，《中华人民共和国担保法》第五十三条规定：“债务履行期限届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿”，本案中，涉案房地产已经拍卖完毕，故已无需裁定拍卖涉案房地产，基于前述，张观明确有权对涉案房地产拍卖所得价款优先受偿，而优先受偿问题确又与拍卖、变卖等方面紧密相连，因此，本院认为，张观明有权对拍卖涉案房地产所得价款在债权范围内优先受偿。关于优先受偿款项范围问题，借款担保合同中明确约定担保的范围为主债权及利息，并不包括违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，此为当事人真实意思表示，故张观明可主张优先受偿的款项范围仅应确定为主债权及利息，根据（2020）粤2071民初7124号民事调解书，主债权金额为550000元，利息的计算标准为以本金550000元为基数，自2019年12月12日起按月利率2%的标准计算至实际清偿之日止。张观明主张的其他的优先受偿的款项范围，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百七十二条第（三）项之规定，裁定如下：申请人张观明对拍卖被申请人刘浩然名下的坐落于中山市西区*******浩*********房地产[不动产权证号：粤(2016)中山市不动产权第0223219号]所得的价款享有优先受偿权[优先受偿的范围为：本金550000元及利息（利息的计算方式为以本金550000元为基数，自2019年12月12日起按月利率2%的标准计算至实际清偿之日止）]。申请费4754元（申请人张观明已预交），由被申请人刘浩然负担。申请人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。审判员  梁丹妮二〇二〇年十二月二十一日书记员  黄英毅冯冰冰