山东省沂南县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1321民初3406号 原告：潘军峰，男，1975年11月12日出生，汉族，居民，住山东省沂南县。 委托诉讼代理人：李家升，山东阳都律师事务所律师。 被告：王加成，男，1973年10月17日出生，汉族，住山东省沂南县。 原告潘军峰诉被告王加成农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，于2020年7月23日依法适用简易程序，公开开庭进行第一次审理，后因案情复杂、双方争议较大，依法变更为普通程序，于2020年12月12日公开开庭进行第二次审理。原告潘军峰及其委托诉讼代理人李家升、被告王加成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘军峰向本院提出诉讼请求：1.判令沂南县××街道××庄××区居民委员会与王加成签订的《沂南县潘家庄棚户区搬迁补偿安置协议书》确认的房屋拆迁所涉及的房屋安置补偿费及其它所有权益归潘军峰所有；2.本案诉讼费由王加成承担。在诉讼过程中，本院向双方当事人释明本案案由应为农村房屋买卖合同纠纷，双方当事人对此没有异议。潘军峰因而把其诉讼请求变更为：1.依法确认潘军峰与王加成于2014年10月5日签订的《房屋买卖合同书》无效；2.判决因涉案房屋拆迁而取得的地上物补偿款、拆迁奖励款及一套安置楼房归潘军峰所有；3.本案诉讼费由王加成承担。事实和理由：2014年10月5日，潘军峰与王加成签订《房屋买卖合同》，潘军峰把其所有的位于沂南县××街道××庄××区的一处住宅卖给了王加成，王加成依约给付潘军峰购房款285000元。后来经双方当事人协商，潘军峰向王加成支付购房款380000元，赎回了涉案房屋。2017年沂南县××街道××庄××区进行棚户区改造，涉案房屋在本次棚户区改造范围之内。潘军峰按照潘家庄社区居委会及拆迁指挥部的要求，按时腾空涉案的房屋，但王加成却在与潘军峰协商赎回过程中又以潘军峰为乙方与沂南县××街道××庄××区居民委员会签订《沂南县潘家庄棚户区搬迁补偿安置协议书》（房屋编号：679），企图侵占潘军峰的拆迁安置补偿权益，严重损害了潘军峰的合法权益，从而引发本案民事诉讼。 王加成辩称，一、涉案的《房屋买卖合同书》有效，合同签订后我依约支付购房款285000元，房屋也已交付给我。直至我与潘家庄社区居委会签订搬迁补偿安置协议书后，我才搬离涉案房屋；二、我购买涉案房屋后，又加盖了五间配房，对院落进行硬化并架起铝合金遮阴大棚、在室内铺地板装、在室外铺大理石、在厨房和卫生间贴瓷砖；三、涉案的搬迁补偿安置协议书（房屋编号：679号），是我与潘家庄居委会签订的，因而涉案房屋取得的拆迁补偿安置利益应当归我所有；四、（2019）鲁1328行初111号行政裁定书、（2020）1321民初394号民事裁定书，证明潘家庄居委会与我签订的搬迁补偿安置协议合法有效。综上所述，潘军峰的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。 潘军峰为证明其诉讼主张，向本院提供六组证据。潘军峰提供沂南集建（97）字第0578号集体土地建设使用证，证明涉案房屋的宅基地使用权归潘军峰所有；潘军峰提供涉案的《房屋买卖合同书》，证明潘军峰与王加成于2014年10月5日就涉案房屋签订买卖合同书，王加成支付285000元购买了涉案房屋；潘军峰提供一张农行银行卡交易明细清单和沂南农商银行查询单，证明潘军峰于2017年12月23日向王加成支付房款35000元、向潘军峰之妻高树荣支付房款300000元，赎回涉案房屋的事实；潘军峰提供涉案房屋的搬迁补偿安置协议书的复印件，证明该协议书的乙方为潘军峰，潘军峰仅是代表王加成签字；潘军峰提供其姐夫王德平于2019年11月16日和王加成的通话录音（录音存于王德平手机，手机号码187××××6917），证明王加成承认收到潘军峰支付的涉案房屋赎回款380000元，并把涉案房屋的宅基地使用证和《房屋买卖合同书》交给潘军峰，同时证明王加成承认双方赎回涉案房屋的交易已经完成；潘军峰提供其姐夫王德平于2019年11月27日与王加成的通话录音（录音存于王德平手机，手机号码187××××6917），证明王加成承认潘军峰赎回涉案房屋的交易已经完成，并指示把部分赎回款转给其妻高树荣。 王加成对潘军峰提供的六组证据进行了质证。王加成经质证对潘军峰提供的沂南集建（97）字第0578号集体土地建设使用证、涉案房屋买卖合同书、一张农行银行卡交易明细清单和沂南农商银行查询单的真实性没有异议，但主张沂南集建（97）字第0578号集体土地建设使用证原件、涉案房屋买卖合同书原件均是潘军峰从其手中骗取的，但其并未提供证据对此予以证明，虽认可潘军峰向其付款380000元（含现金35000元），但主张该笔380000元系潘军峰用来购买涉案房屋置换的一套安置楼房的款项，且双方最终确定的购买安置楼房的价款为420000元，因潘军峰未全额付款而未签订协议；王加成经质证不认可涉案房屋的搬迁补偿安置协议书的乙方是潘军峰，因是潘家庄社区居委会通知其签订的该搬迁补偿安置协议书，且该协议书落款处的乙方签名为王加成；王加成经质证，认为王德平与王加成的两份通话录音不能证明潘军峰与王加成达成赎回涉案房屋的协议，并主张其收到潘军峰支付的380000元，是潘俊峰购买涉案房屋置换的一套安置楼房的部分款项，因双方当事人最终确定的安置楼房的价款是420000元。 王加成为证明其诉讼主张，向本院提供涉案房屋的宅基地使用证复印件、涉案房屋买卖合同书复印件、涉案房屋购房款原件、涉案房屋的搬迁补偿安置协议书复印件、沂南县拆迁补偿明细表、（2019）鲁1328行初111号民事裁定书、（2020）鲁1321民初394号民事裁定书。潘军峰经质证对王加成提供的涉案房屋的宅基地使用证复印件、涉案房屋买卖合同书复印件的真实性有异议，但主张这两份证据，结合潘军峰提供的录音资料，能够证明潘军峰从王加成手中赎回了涉案房屋；潘军峰经质证对王加成提供的沂南县拆迁补偿明细表的真实性有异议，因该份证据没有加盖单位的公章，不能作为有效证据使用；潘军峰对王加成提供的涉案房屋购房款原件、（2019）鲁1328行初111号行政裁定书、（2020）鲁1321民初394号民事裁定书的真实性均无异议，并主张（2019）鲁1328行初111号民事裁定书已被临沂市中级人民法院发回蒙阴县人民法院重新审理，认为上述三份证据不能达成王加成的证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月5日，潘军峰与王加成签订《房屋买卖合同书》，潘军峰把其所有的位于沂南县××街道××庄××区的一处住宅作价285000元卖给了王加成。合同签订的当日，王加成依约给付潘军峰购房款285000元，潘军峰也依约向王加成交付了涉案房屋，涉案房屋被拆除前由王加成实际居住使用。2017年12月17日，沂南县××街道××庄××区居委会与王加成就涉案房屋签订了搬迁补偿安置协议书，涉案房屋获得地上物补偿款及拆迁奖励补助款共计189456.95元及一套安置楼房（因双方当事人对拆迁补偿安置利益归属争议较大而暂时未分配）。2017年12月23日，潘军峰给付王加成380000元，王加成把涉案房屋的宅基地使用证原件及《房屋买卖合同书》原件归还给潘军峰，潘军峰赎回了涉案房屋。2020年7月9日，潘军峰向本院提起民事诉讼，请求支持其诉讼请求。 另查明，潘军峰在庭审中确认，涉案房屋在拆迁前由王加成居住使用，即王加成为涉案房屋的拆迁户。 本院认为，本案的主要争议焦点有二：一是潘军峰和王加成于2014年10月5日签订的《房屋买卖合同书》是否有效的问题？二是潘军峰于2017年12月23日给付王加成380000元，是用来赎回涉案房屋的价款，还是用来购买一套安置楼房的价款的问题? 关于本案的第一争议焦点，即潘军峰和王加成于2014年10月5日签订的《房屋买卖合同书》是否有效的问题？本院认为，农村宅基地是农村集体成员用作住宅基地而占用、使用本集体所有的土地，宅基地的所有权属于农村集体所有，农村宅基地只能在本集体内依法流转。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”。《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号）第（十）条规定，“改革和完善农村宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。在本案中，潘军峰是沂南县××街道××庄××区居民，王加成是并非潘家庄社区居民。王加成和潘军峰签订的《房屋买卖合同书》，因违反法律和行政法规的强制性规定而无效。 关于本案的第二个争议焦点，即潘军峰于2017年12月23日给付王加成380000元，是用来赎回涉案房屋的价款，还是用来购买一套安置楼房的价款?本院认为，一是王加成收到潘军峰给付的380000元后，并把涉案房屋的宅基地使用证原件和《房屋买卖合同书》原件归还给潘军峰。如果潘军峰赎回的不是涉案房屋，而是涉案房屋置换的一套安置楼房，王家成就没有必要归还给潘军峰上述两份材料的原件，这表明双方当事人实际上达成了赎回涉案房屋的合意，并已履行完毕。二是王加成虽然否认潘军峰赎回了涉案房屋，但在潘军峰向王加成给付380000元时，王加成当时并没有提出异议。如果王加成不认可潘军峰赎回涉案房屋或对380000元价款有异议，王加成当时应当拒收潘军峰给付的380000元，或者在事后尽快退回潘军峰380000元，并向潘军峰提出异议，显然王加成没有做出这样的选择。三是虽然王加成和潘家庄居委会签订搬迁补偿安置协议书在前，潘军峰给付王加成涉案房屋赎回款在后，但这不意味着签订搬迁补偿安置协议书后，涉房屋马上就被拆除，也不影响潘军峰与王加成协商赎回涉案房屋。况且，潘军峰给付王加成380000元时，涉案房屋置换的一套安置楼房并未开工建设，王加成主张潘军峰交付的380000元，是用来购买涉案房屋置换的一套安置楼房，既不符合事实，也不符合常理。四是不论王加成最初向潘军峰购买涉案房屋，还是后来潘军峰和王加成协商赎回涉案房屋，都是王家成的朋友兼潘军峰的姐夫王德平，作为中间人全程参与办理，王德平认可潘军峰向王加成支付380000元，赎回了涉案房屋。虽然王德平与潘军峰存在利害关系，但王德平在与王加成通话录音中的陈述，多少能说明点问题。况且在王德平和王加成的通话录音中，王加成表示已和潘军峰账目两清，并确认把涉案房屋的宅基地使用证原件和《房屋买卖合同书》原件归还给潘军峰，且其认可是潘军峰未与潘家庄社区居委会未签订搬迁补偿安置协议书后（潘军峰因不满意拆迁条件而拒绝签订）搬迁补偿安置协议书，王加成才和潘家庄社区居委会签订的搬迁补偿安置协议书，换句话说，如果当时潘军峰和潘家庄社区居委会签订了搬迁补偿安置协议书，就不会产生王加成和潘家庄社区居委会签订的搬迁补偿安置协议书。五是王加成提供的（2019）鲁1328行初111号行政裁定书、（2020）鲁1321民初394号民事裁定书，并未对潘军峰是否向王加成赎回了涉案房屋进行分析并做出认定。综合考虑上述几个因素，本院确认潘军峰于2017年12月23日向王加成交付380000元，赎回了涉案房屋。 综合分析上述两个争议焦点，本院认为，潘军峰已经赎回了其原来卖给王加成的涉案房屋，故该涉案房屋获得的地上物补偿款121456.95元、残值补贴款2000元，应当归潘军峰所有。因涉案房屋拆迁而置换的一套安置楼房，亦应当对潘军峰所有。涉案房屋在拆迁前一直由王加成居住使用，王加成是涉案房屋的拆迁户，故因涉案房屋拆迁获得的按时签订协议奖励款10000元、按时腾空奖励款10000元、24个月的临时安置补助费24000元、搬迁补助费2000元、简装补助费20000元，上述款项共计66000元，应当归王加成所有。虽然王加成和潘军峰签订的《房屋买卖合同书》无效，由于潘军峰作为潘家庄社区居民已经赎回了涉案房屋，故不存在因该双方的买卖合同无效而产生的双方相互返还财产和根据各自过错承担赔偿责任的问题。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第四项，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第九条第三款，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第三十九条第一款、第五十条、第一百三十三条第三项规定，判决如下： 一、潘军峰和王加成于2014年10月5日签订的《房屋买卖合同书》无效； 二、因涉案房屋拆迁获得的地上物补偿款121456.95元、残值补贴款2000元、一套安置楼房，归潘军峰所有； 二、因涉案房屋拆迁获得的按时签订协议奖励款10000元、按时腾空奖励款10000元、24个月的临时安置补助费24000元、搬迁补助费2000元、简装补助费20000元，上述款项共计66000元，归王加成所有。 案件受理费8642元，由潘军峰负担2593元，王加成负担6049元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  臧庆军 审 判 员  李西昌 人民陪审员  乜洪建 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  田 超