浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0281民初3360号 原告：谷庆祝，男，1981年9月18日出生，汉族，住余姚市。 委托诉讼代理人：卜晓明，浙江姚城律师事务所律师。 被告：马红军，男，1979年7月19日出生，汉族，住余姚市。 被告：谷秧飞，女，1982年2月13日出生，汉族，住余姚市。 原告谷庆祝与被告马红军、谷秧飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月12日、8月7日两次公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人卜晓明，被告马红军、谷秧飞均到庭参加诉讼。本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，将本案转为普通程序由审判员独任审理。本院于2020年11月13日第三次公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人卜晓明，被告马红军、谷秧飞到庭参加诉讼，证人谷某、史某、孙某到庭陈述。本案现已审理终结。 原告谷庆祝向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告马红军于2017年5月30日签订的《房地产转让契约》；2.两被告共同归还原告购房款600000元，并支付自2018年1月15日起至判决确定的履行日止按月利率3%计算的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告系亲戚关系。自2011年开始被告以生活所需为由多次向原告借款，截至2013年年底，被告共向原告借款600000元。因被告无力偿还，经协商，被告同意将其名下的一套面积为112.54平方的拆迁安置房折抵借款，双方于2014年3月签订《期房买卖（转让）协议》一份，两被告签字确认并共同向原告出具收据，但因当时安置房具体楼层尚未抽签决定，所以协议只写明房屋面积，没有具体楼层。2017年5月30日，原告与被告根据抽签结果，再次在中介所签订《房地产转让契约》一份，明确楼层座落（永丰北苑16幢102室），并将办理过户时间、违约责任等内容，并明确说明此协议与此前双方于2014年3月10日签订的协议意思一样、收条一致。但其后，被告并没有按约办理权属登记及过户手续。原告于2020年1月6日向余姚市人民法院起诉，要求确认原、被告于2017年5月30日签订的《房地产转让契约》合法有效，并要求被告协助办理永丰北苑16幢102室房屋的过户手续。法院经审理后认定，原告与被告马红军于2017年5月30日签订的《房地产转让契约》合法有效，但因所转让房屋属于拆迁安置房，权属涉及案外共有人，两被告转让未经其他共有人同意，属于无权处分，涉案房屋所有权无法转移至原告名下，驳回了原告要求协助办理过户手续的诉讼请求。由于原告无法取得房屋产权，《房地产转让契约》的目的无法实现，故原告要求解除契约，两被告返还相应的购房款。在审理过程中，原告补充陈述了借款情况，即被告马红军曾向其和案外人谷某、史某、孙某借款，有部分借款被告谷秧飞是共同借款人；对于谷某处的借款，被告曾归还部分，最终尚欠80000元左右，欠史某170000元、欠孙某170000元左右，欠原告90000元左右，所欠借款共计510000元左右，因谷某、史某、孙某出借的借款由原告代为处理，故由原告出面与被告签订了以房抵债协议，因房屋作价600000元，欠款金额是510000元左右，差额80000余元原告亦已补给被告马红军。 被告马红军、谷秧飞共同答辩称：答辩人马红军曾向原告父亲谷某借款，并没有向其他人借款，而且借款是高利贷，借款本金不会超过180000元，为他人担保60000元左右，但利息高达1角至1角5分，因还不出这些借款，答辩人在原告的逼迫下签订了房屋买卖协议。 原告谷庆祝围绕诉讼请求向本院提交证据：1.住宅用房拆迁调产安置协议一份，用于证明两被告名下有安置房可供转让的事实；2.《期房买卖（转让）协议》一份，用于证明两被告在2014年3月10日自愿将面积为112.54平方米的安置房转让给原告的事实；3.收据一份，用于证明两被告确认已经收到以房抵债的款项600000元；4.《房地产转让契约》一份，用于证明原告在2017年5月30日再次与被告签订协议确认以前所签协议内容，并对抵债房屋的楼层、办理过户的时间、违约责任等进行约定的事实；5.收条一份，用于证明被告再次确认已经收到以房抵债的款项600000元；6.婚姻登记审查处理表一份，用于证明两被告系夫妻关系的事实；7.（2020）浙0281民初189号民事判决书，用于证明法院确认原、被告在2017年5月30日签订的《房地产转让契约》有效，两被告因无权处分涉案房产导致房屋无法过户至原告名下的事实；8.原告与被告马红军的通话录音一份，用于证明被告马红军承认借款没有利息的事实；9.借条10张，用于证明以房抵的借款金额为515000元；10.证人谷某、孙某、史某的出庭陈述，用于证明出借款项的相关情况。 两被告对证据1、2、3、6、7的真实性无异议，但认为证据2、3是被迫签订的；被告马红军对证据4、5、8的真实性无异议，但表示证据4、5中谷秧飞的名字是由其代签，在录音中之所以认可原告没有利息的说法是为了应付原告催讨故没有提出反驳意见；被告谷秧飞表示其并未在证据4、5上签名，对证据4、5、8这三份证据均不知情；被告马红军对证据9中借条上其本人签名的真实性无异议，但认为是高利贷，借款本金只有180000元左右，其他都是付不出利息而被迫写了借条；被告谷秧飞对有其签名的三张借条中，落款时间分别为2013年10月2日、2014年1月18日这两张借条上其签名的真实性无异议，对落款时间为2014年1月31日借条上表示记不清楚是否是其本人所签；两被告对证据10中三位证人的陈述不予认可，认为他们没有如实陈述。 本院认为，因两被告对证据1、6、7无异议，故本院予以采信；对证据2、3，虽然两被告系被胁迫而签，但并无相应的证据予以证明，且在2017年，被告马红军与原告签订的证据4、5，是对证据2、3的再次确认，本院的（2020）浙0281民初189号民事判决书亦确认了《房地产转让契约》，即证据4的效力，故本院对两被告的质证意见不予采纳，对证据2、3、4予以采信；证据5是对证据3的再次确认，即使只有被告马红军的单方签名，也不影响本院对相关事实的认定。证据8、9、10，系原告对以房抵债款为600000元所举的证据，虽然两被告提出异议意见，但因并无充分的证据予以证明其主张，再就是证据2、3对以房抵债款为600000元进行了确认，故本院对两被告的质证意见不予采纳，但根据证人谷某和史某的陈述，有一笔30000元的借款，是用于还被告马红军欠他人的赌债，因借款用途非法，法律不予保护，原告也同意将该笔款项从诉讼请求中扣除，本院予以确认；对这三组证据的其他内容，本院予以采信。 经审理，本院认定如下事实： 两被告曾系夫妻关系，于2002年7月22日登记结婚，于2014年10月16日在余姚市民政局协议离婚。 2012年4月13日，案外人谷明江（2农）、被告马红军（4农）与余姚市房屋征收补偿办公室签订《住宅用房拆迁调产安置协议》一份，被拆迁房屋坐落于永丰村谷家漕斗头38、39号，总建筑面积351.19㎡，经依法认定的建筑面积为53.25㎡＋247.5㎡，确定的可安置建筑面积为120㎡＋247.5㎡，调产安置住宅用房位于××期××小区××路××小区××期小区，共4套，其中：兵马司路安置小区Ｃ户型85.9㎡、永丰三期安置小区Ｃ1户型130.10㎡、永丰三期安置小区Ｄ1户型112.54㎡、永丰一期安置小区Ｇ1户型86㎡等。 因欠下借款，两被告与原告在2014年3月10日签订《期房买卖（转让）协议》一份，协议以上述一套面积为112.54平方米左右的安置房来抵债，房屋作价600000元；当日，两被告出具收据一份，确认收到房屋转让款600000元，该600000元包括了未还的借款，但因当时房屋的楼层尚未明确，因此只写了房屋面积。2017年5月30日，原告与被告马红军根据安置情况再次签订《房地产转让契约》一份，明确用于抵债的房屋坐落于永丰北苑16幢102室，建筑面积约112.54平方米，房屋作价600000元；契约中还写明“此协议与在2014年3月10日所写的协议一样和收条一致”。当天，被告马红军再次出具收条，写明收到房款600000元。 原告在2020年1月6日向本院起诉，要求确认其与被告马红军在2017年5月30日签订的《房地产转让契约》合法有效，并要求被告协助办理过户手续，本院经审理作出（2020）浙0281民初189号民事判决书，确认上述《房地产转让契约》有效，但认为因永丰北苑16幢102室系拆迁安置房，根据拆迁调产安置协议，该房屋应由案外人谷明江、高美娟、马银银、马炆炆及被告马红军、谷秧飞共同共有，除被告谷秧飞外，其他共有人并未对被告马红军出卖房屋的行为进行认可，被告马红军属无权处分，因此原告无权基于《房地产转让契约》取得物权，进而驳回了原告关于办理过户手续的要求。该份判决已经发生法律效力。现原告认为因无法过户，导致其签订《房地产转让契约》的目的无法实现，故提起本案诉讼。 本院认为，本院作出的（2020）浙0281民初189号民事判决书，确认原告与被告马红军签订的《房地产转让契约》有效，但因被告马红军属于无权处分，故原告无权基于上述契约取得物权，现原告要求解除契约，合法有据，本院予以支持。因两被告在2014年3月份与原告签订过与上述契约意思一致的《期房买卖（转让）协议》，且两被告共同向原告出具了收条，故两被告共同承担返还款项的责任，至于应返还的款项金额，原告同意扣除30000元，故为570000元；因原告明知抵债的房屋为拆迁安置房，属于家庭共有财产，其对上述契约的解除也负有一定责任，故原告要求两被告支付违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告谷庆祝与被告马红军于2017年5月30日签订的《房地产转让契约》； 二、被告马红军、谷秧飞返还原告谷庆祝570000元，款限于本判决发生法律效力之日起十日内付清； 三、驳回原告谷庆祝其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费9800元，由原告谷庆祝负担4900元，被告马红军、谷秧飞共同负担4900元，两被告负担的诉讼费限于本判决法律法律效力之日起七日内履行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员 裴 丹 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 史钟林