文书内容广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初33541号原告：卢军，男，汉族，1985年11月6日出生，住址广西钟山县。委托代理人：杨长禄，广东深天成律师事务所律师。委托代理人：王洁，广东深天成律师事务所实习律师。被告：深圳伊真投资发展有限公司，住所广东省深圳市罗湖区桂园街道桂木园社区宝安南路**深港豪苑名商阁8K，统一社会信用代码91440300311845190F。法定代表人：杜玉德。被告：杨力球，男，汉族，1962年7月24日出生，住址，住址湖北省浠水县div>被告：杜玉德，男，汉族，1963年9月3日出生，住址，住址广东省深圳市福田区div>被告深圳伊真投资发展有限公司、杜玉德共同委托诉讼代理人：薛安锋，广东百椹律师事务所律师。原告卢军与被告深圳伊真投资发展有限公司（下称伊真公司）、杨力球、杜玉德合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院适用普通程序独任审理，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告、被告伊真公司及杜玉德的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告杨力球经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告深圳伊真投资发展有限公司返还剩余购房款761333.34元，并赔偿利息损失150744元（利息暂计至2020年05月17日，之后的利息以761333.34元为基数按照年利率24%计至款项全部付清之日止）；2.被告深圳伊真投资发展有限公司承担原告因实现债权已支付的律师费20000元；3.被告杨力球、杜玉德对被告深圳伊真投资发展有限公司的上述债务承担连带清偿责任；4.三被告共同承担本案的诉讼费用、财产保全费用及与本案有关的其他费用。之后原告变更第1项诉讼请求为：被告深圳伊真投资发展有限公司返还剩余购房款435836.69元，并赔偿利息损失10750.64元（利息暂计至2020年8月12日，之后的利息以435836.69元为基数按照年利率24%计至款项全部付清之日止）。事实与理由：2019年1月10日，原告与被告伊真公司签订了编号为20190110-01的《不动产买卖合同》，约定：（1）原告向被告伊真公司购买坐落于深圳市福田区旧改住宅区的一处房产,建筑面积103平方米（以房产证为准）；（2）该房产的交易价格为508万元（含办理该不动产登记所需的一切费用和税费），除此价格外，原告无需再向被告伊真公司支付任何其他费用；（3）合同签订之日起二日内，原告向被告伊真公司支付购房首付款200万元，用于支付办理该不动产权登记需要缴纳的土地出让金、税费等各项费用，该首付款由被告杨力球代为监管；不动产登记至原告名下，原告取得不动产权证之日起二日内，应向被告伊真公司支付尾款308万元；（4）自原告支付首期款之日起5个月内，被告伊真公司必须将不动产登记至原告名下，否则，被告伊真公司在前述期限届满之日起7日内应将已经收取的款项悉数返还给原告，同时还应向原告支付相应的利息（以已经支付的款项为基数，按照月利率3%以及实际占用资金的天数计付）。同日，原告与三被告签订了《资金监管承诺书》，明确：（1）原告与被告伊真公司共同委托，由被告杨力球代为监管上述《不动产买卖合同》项下首期购房款200万元；（2）被告杨力球、被告杜玉德承诺，前述首期购房款200万元只用于被告伊真公司支付办理该不动产产权登记需要向政府相关部门缴纳的土地出让金、税费等各项费用，保证专款专用；（3）被告伊真公司在原告支付首期款之日起5个月的期限内，不能将前述《不动产买卖合同》项下的不动产登记至原告名下的，被告杨力球、被告杜玉德承诺在期限届满之日起7日内，与被告伊真公司连带将己经收取的上述款项悉数返还给乙方，同时按《不动产买卖合同》约定的利率标准计付利息给原告。《不动产买卖合同》和《资金监管承诺书》签订后，原告于2019年1月10日向被告杨力球在平安银行开立的账号为62×××01的银行账户转款200万元，但被告伊真公司却未按合同约定向原告交付房产并为原告办理不动产权登记手续。交房期限届满，原告多次要求被告伊真公司交付房产并为原告办理不动产权登记，但被告伊真公司予以拒绝或以其他理由予以拖延。在被告伊真公司迟迟不履行交房并办理不动产登记手续的情况下，原告遂要求被告伊真公司返还首期购房款200万元并支付相应的利息，同时要求被告杨力球、杜玉德对此购房款承担连带返还责任。2019年7月25日，被告杜玉德按原告的指示向卢玲（系原告姐姐）在招商银行深圳分行开立的银行账户转款150万元，剩余761333.34元购房款及相应的利息虽经原告曾多次催促，但三被告均以各种理由拖延和拒绝，至今未返还。原告认为，被告伊真公司未按照合同约定交付房产及办理不动产权证，且在交房期满后，迟迟未返还原告己支付的剩余购房款761333.34元并支付对应的利息，其行为己违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定及《不动产买卖合同》的约定，构成严重违约，导致了原告的经济损失。而根据《中华人民共和国担保法》的相关规定及《资金监管承诺书》的约定，被告杨力球、杜玉德须对被告伊真公司的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，为维护原告合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他相关法律法规的规定，特诉至法院。原告补充事实理由：本案立案后，被告才认可案外人车振锋向原告转账的10万元是偿还的部分购房款本息，并承诺不会向原告主张该10万元的任何权利。故原告在获得此认可和承诺后，将该10万元确认为被告伊真公司、杜玉德向原告偿还的部分本息。2020年7月6日，被告伊真公司、杜玉德委托案件人安天云向原告支付40万元，被告伊真公司仍应向原告偿还购房款及利息446587.33元。被告伊真公司、杜玉德共同答辩称，请求驳回原告的诉讼请求，涉案的合同是虚假合同，合同的内容违反合同法五十二条的规定，所以请求法庭依法确认合同无效。被告杨力球未答辩，开庭时缺席。经审理查明，2019年1月10日，原告（买方，乙方）与被告伊真公司（卖方，甲方）签订《不动产买卖合同》约定，乙方同意向甲方购买坐落于深圳市福田区旧改住宅区（处于正在旧城改造范围的房产）12栋308楼房（以房产证为准），建筑面积103平方米；交易价格508万元（含取得房产证应交的税费）。本合同签订之日起二日内，乙方向甲方支付首付200万元，用于支付办理该不动产产权登记需要向政府相关部门缴纳的土地出让金、税收等各项费用；不动产登记至乙方名下，乙方取得不动产权证之日起二日内，乙方应向甲方支付剩余尾款308万元；乙方支付的首期款监管账号为被告杨力球的账号；办理产权登记的期限为自乙方支付首期款之日起5个月内，甲方必须在该期限内将该不动产权登记至乙方名下；违约责任：如果因甲方或者政策的因素导致在乙方支付首期款之日起5个月，不能将本合同约定的不动产登记在乙方名下的，甲方在期限届满之日起7日内将已经收取的款项悉数返还给乙方；通过诉讼解决的胜诉方支付的律师服务费（20万元内）由败诉方承担。同日，原告（乙方）、被告伊真公司（甲方）、被告杨力球（承诺人一）、被告杜玉德（承诺人二）签订《资金监管承诺书》，甲乙双方共同委托承诺人一代为监管前述《不动产买卖合同》约定的首期款200万元。承诺人承诺该200万元只用于甲方支付办理该不动产产权登记需要，向政府相关部门缴纳土地出让金、税收等各项费用，保证专款专用，甲方在乙方支付首期款之日起3个月的期限内，不能将前述合同项下的不动产登记至乙方名下的，承诺人承诺在期限届满之日起3日内，与甲方连带将已经收取的上述款项悉数返还给乙方。2019年1月10日，原告（乙方）、被告伊真公司（甲方）、被告杨力球（承诺人一）、被告杜玉德（承诺人二）签订《资金监管承诺书》约定，甲乙双方共同委托承诺人一代为监管前述《不动产买卖合同》约定的首期款200万元。承诺人承诺该200万元只用于甲方支付办理该不动产产权登记需要，向政府相关部门缴纳土地出让金、税收等各项费用，保证专款专用，甲方在乙方支付首期款之日起3个月的期限内，不能将前述合同项下的不动产登记至乙方名下的，承诺人承诺在期限届满之日起7日内，与甲方连带将已经收取的上述款项悉数返还给乙方。上述《不动产买卖合同》《资金监管承诺书》签订当天，原告向被告杨力球转账支付了首付款200万元。2019年7月25日，被告杜玉德向原告指定的卢玲转账支付150万元。2020年1月11日、2020年7月6日，案外人车振锋、安天云分别向原告转账支付10万元、40万元。另查，2020年5月，原告（甲方）与广东深天成律师事务所（乙方）签订委托代理合同约定，甲方委托乙方律师作为甲方代理人处理本案相关事宜，前期固定律师费为2万元，在签订合同三日内支付。同年5月26日，该所向原告开具了2万元的增值税普通发票。以上事实有各方提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，被告伊真公司在收取了原告200万元购房款后，未能按照《不动产买卖合同》的约定，将相应的不动产登记至原告名下，构成违约。涉案合同于2019年1月10日签署，合同约定办理产权登记的期限为自原告支付首期款之日起5个月内，被告伊真公司在期限届满之日起7日内将收到的款项返还原告，同时按月利率3%的标准支付利息，被告伊真公司应于2019年6月17日前向原告返还购房款，被告杜玉德实际于2019年7月25日返还150万元、案外人于2020年1月11日支付10万元、于2020年7月6日支付40万元，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十一条规定，在合同未对还款的性质进行明确约定的情况下，原告主张的先扣除利息后再扣除本金的方式，本院予以支持。合同约定的利息标准过分高于被告迟延还款对原告造成的损失，应先后按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。经计算（详见附表），被告伊真公司还应向原告支付购房款26869.56元及利息，利息自2020年7月6日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿完毕之日止。对原告主张的利息计算基数及起算时间有误的部分，本院予以纠正。原告请求被告赔偿律师费损失20000元，符合《不动产买卖合同》的约定，具有事实依据，本院予以支持。原告请求被告杨力球、被告杜玉德对被告伊真公司的上述债务承担连带责任，符合《资金监管承诺书》的约定和法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十一条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告深圳伊真投资发展有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告卢军支付购房款26869.56元及利息（利息以26869.56元为基数，自2020年7月6日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿完毕之日止）；二、被告深圳伊真投资发展有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告卢军赔偿律师费损失20000元；三、被告杨力球、杜玉德对被告深圳伊真投资发展有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告卢军的其他诉讼请求。本案案件受理费7998.81元（原告已预交13120.77元），由原告负担7312.81元，三被告负担686元，原告变更诉讼请求多预交的诉讼费5121.96元，本院依法退还给原告。财产保全费5000元（均已由原告预交），由原告负担4571元，三被告负担429元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。当事人上诉的，应在收到交费通知次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  肖英二〇二〇年十二月二十二日书记员  胡洁附表：            本金(单位：元)              利息计算区间              利息计算标准              利息(单位：元)              还款时间              还款金额(单位：万元)              尚欠本金(单位：元)                  2000000              2019.6.18-2019.7.24              中国人民银行公布的同期贷款基准利率              8700              2019.7.25              150              508700                  508700              2019.7.25-2020.1.10              2019年8月20日前中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率              10009.38              2020.1.11              10              418709.38                  418709.38              2020.1.11-2020.7.5              全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率              8160.18              2020.7.6              40              26869.56      附法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。