广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5605号上诉人（一审被告）：深圳市保利物业管理集团有限公司，住所地：广东省深圳市南山区高新园中区科技中三路**国人大厦******，统一社会信用代码：91440300732071947T。法定代表人：曹元平，该公司执行董事。上诉人（一审被告）：深圳市保利物业管理集团有限公司东莞分公司，住所，住所地：广东省东莞市长安镇长盛长青南路**明珠广场****社会信用代码：91441900553684713U。负责人：李运。上列两上诉人共同委托代理人：覃囿翡，该公司员工。上列两上诉人共同委托代理人：许洁芳，该公司员工。被上诉人（一审原告）：东莞市长安明珠广场开发有限公司，住所地：，住所地：广东省东莞市长安镇长青南路**明珠广场******信用代码：914419007462501371。法定代表人：罗兰书，该公司总经理。委托代理人：王爱平，广东宏尚律师事务所律师。委托代理人：陈芳，广东宏尚律师事务所律师。一审第三人：东莞市长安镇明珠广场第一届业主委员会，住所地：广东省东，住所地：广东省东莞市长安镇明珠广场**会所[2016]9号。主任：麦进来。委托代理人：李忠实，广东理正明律师事务所律师。上诉人深圳市保利物业管理集团有限公司（以下简称保利物业公司）、深圳市保利物业管理集团有限公司东莞分公司（以下简称保利物业东莞分公司）因与被上诉人东莞市长安明珠广场开发有限公司（以下简称明珠广场开发公司）、一审第三人东莞市长安镇明珠广场第一届业主委员会（以下简称明珠广场第一届业委会）合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初15392号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。明珠广场开发公司起诉请求：1.终止明珠广场开发公司与保利物业公司签署的《地下停车场出租管理协议》（以下简称《出租协议》），保利物业公司与保利物业东莞分公司交还东莞市长安明珠广场地下车库给明珠广场开发公司。2.保利物业公司与保利物业东莞分公司向明珠广场开发公司支付从2019年3月24日起至交还车位之日止的停车场收益（暂计至2019年11月21日为332937.5元）。3.保利物业公司与保利物业东莞分公司向明珠广场开发公司返还隐瞒的应付停车场收益122360元。4.保利物业公司与保利物业东莞分公司赔偿明珠广场开发公司承担的沃尔玛百货商场停车费172115元，并按银行同期贷款利率的1.5倍赔偿原告利息损失，自2019年11月25日起计至付清之日止。5.保利物业公司与保利物业东莞分公司以上述应付停车场收益（暂计为144117.5元）为本金，按银行同期贷款利率的1.5倍向明珠广场开发公司支付上述应付款的利息，自起诉之日计至付清之日止。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第三百九十六条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2020年4月17日判决：一、确认东莞市长安明珠广场开发有限公司与深圳市保利物业管理集团有限公司于2015年9月签订的《地下停车场出租管理协议》终止，深圳市保利物业管理集团有限公司、深圳市保利物业管理集团有限公司东莞分公司于判决发生法律效力之日起十五日内，向东莞市长安明珠广场开发有限公司返还该协议项下的东莞市长安明珠广场地下车库。二、深圳市保利物业管理集团有限公司、深圳市保利物业管理集团有限公司东莞分公司于判决发生法律效力之日起十日内，支付东莞市长安明珠广场开发有限公司2019年3月24日至2019年11月21日的停车场收益332937.5元、2017年12月1日至2019年3月31日临停费用为61180元（扣减手续费367.08元后为60812.92元）、2019年11月22日至2020年1月15日停车场租金收益138280元，并支付实际收益顺延至第一项返还之日止。三、深圳市保利物业管理集团有限公司、深圳市保利物业管理集团有限公司东莞分公司于判决发生法律效力之日起十日内，赔偿东莞市长安明珠广场开发有限公司承担的沃尔玛百货商场停车费损失192115元及利息（以192115元为本金，自2019年12月15日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）。四、深圳市保利物业管理集团有限公司、深圳市保利物业管理集团有限公司东莞分公司赔偿东莞市长安明珠广场开发有限公司上述第二项的利息损失，以532397.5元为本金，自2020年1月16日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止。五、驳回东莞市长安明珠广场开发有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费2457元、保全费3657元（东莞市长安明珠广场开发有限公司已预交），由深圳市保利物业管理集团有限公司、深圳市保利物业管理集团有限公司东莞分公司共同承担。一审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初15392号民事判决书。保利物业公司、保利物业东莞分公司不服一审判决，上诉请求：1.请求判决撤销一审判决第一项至第四项判决。2.请求依法改判保利物业公司、保利物业东莞分公司无需向明珠广场开发公司返还东莞市长安明珠广场地下车库。3.请求依法改判保利物业公司、保利物业东莞分公司无需支付明珠广场开发公司2019年3月24日至2019年11月21日的停车场收益332937.5元、2017年12月1日至2019年3月31日临停费用为61180元（扣减手续费367.08元后为60812.92元）、2019年11月22日至2020年1月15日停车场租金收益138280元，并支付实际收益顺延至第一项返还之日止。4.请求依法改判保利物业公司、保利物业东莞分公司无需赔偿明珠广场开发公司承担的沃尔玛百货商场停车费192115元及利息。5.请求依法改判保利物业公司、保利物业东莞分公司无需赔偿明珠广场开发公司一审判决第二项的利息损失（以532397.5元为本金，自2020年1月16日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）。事实与理由：一、（一）一审判决存在事实认定错误。保利物业公司与明珠广场开发公司签订的《出租协议》的约定显示，达成该协议的前提是保利物业公司与明珠广场开发公司签订了案涉项目的《物业管理服务合同》。在《物业管理服务合同》中约定由保利物业公司对涉案项目的停车场进行经营和管理，且该约定符合《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》的相关规定。一审法院认为保利物业公司取得停车场的管理仅仅是基于《出租协议》之约定，明显存在事实认识错误。（二）判决金额存在事实认识错误。一审法院判决2017年12月1日至2019年3月31日的临停费用61180元，该费用实际为保利物业公司、保利物业东莞分公司通过平台系统收取的租金而并不是临停费用，而且根据双方确认函，明珠广场开发公司认可按扣减手续费367.08元后的费用60812.92元进行结算，但一审法院判决按61180元计算，与双方确认的金额不符。二、一审判决存在法律适用错误。涉案项目中明珠广场开发公司与保利物业公司之间关于停车场管理的纠纷，实质就是物业服务合同纠纷。相应的物业服务合同纠纷应先适用《物业管理条例》等物业方面的规定，而不是直接适用《中华人民共和国合同法》的规定。依据物业服务合同和相关法律、行政法规的规定，保利物业公司与保利物业东莞分公司只是对停车场进行经营和管理并未控制停车场的所有权，保利物业公司对停车场的经营和管理并不影响停车场所有权人行使所有权项下的处分、收益、使用等权能，故不存在需要向明珠广场开发公司返还停车场的问题。其次，本案实质为物业服务合同纠纷，该《出租协议》本身就是对物业服务合同的补充；而明珠广场开发公司要求返还地下车库的诉求本身就是保利物业公司依据《物业管理服务合同》提供物业服务产生的争议，应在本案中一并处理。一审法院作出的判决是依据保利物业公司与明珠广场开发公司签订的《出租协议》，该《出租协议》涉及地下停车场权属，而明珠广场第一届业委会也向法院主张了相应的停车场权属归全体业主所有，故应依职权认定该《出租协议》中约定的停车场权属的归属，并作出该《出租协议》是否真实有效的认定。一审法院在没确认该《出租协议》的效力情况下，要求保利物业公司与保利物业东莞分公司返还地下停车库及支付相应的费用，系法律适用错误。明珠广场开发公司答辩称：一、保利物业公司所谓其对停车场进行经营或管理是基于《物业管理服务合同》的约定与事实完全不符，《出租协议》约定保利物业公司与明珠广场开发公司签署了《物业管理服务合同》，故该《出租协议》并非以《物业管理服务合同》为前提，而是因为保利物业公司作为提供物业管理服务的企业，对停车场进行出租管理拥有一定便利性。二、《出租协议》约定的是停车场的经营与管理，而《物业管理服务合同》仅与物业管理服务有关，与停车场的出租和经营无关。三、保利物业公司与保利物业东莞分公司在一审答辩时未对临停费用61180元的数额提出异议和抗辩，仅抗辩没有欺诈明珠广场开发公司，应视为其自动放弃了该项权利，一审判决因此未纳入争议焦点，采纳明珠广场开发公司的主张，一审判决处理并无不当。四、本案系因履行《出租协议》引起的纠纷，并非因履行《物业管理服务合同》导致的纠纷，保利物业公司也并非依据《物业管理服务合同》行使经营权，而是基于《出租协议》的约定行使经营权。五、明珠广场开发公司将地下停车场交付给保利物业公司与保利物业东莞分公司出租经营至2018年，保利物业公司与保利物业东莞分公司一直按约履行并支付停车场的收益，但2019年3月之后，他们开始拒付停车场租金收益给明珠广场开发公司。六、明珠广场开发公司提交了《商品房产权权属》证明书及不动产登记簿信息查询结果，均载明明珠广场开发公司系东莞市长安明珠广场地下车库权属人，因此明珠广场开发公司认为案涉地下车库并无产权争议，一审判决东莞市长安镇明珠广场第一届业主委员会如认为存在产权争议，应另案解决处理方式并无不当，应予维持。明珠广场第一届业委会答辩称：一、明珠广场第一届业委会完全同意保利物业公司与保利物业东莞分公司的上诉意见，本案虽系合同纠纷，但明珠广场开发公司要求保利物业公司与保利物业东莞分公司交还涉案停车场及支付该停车场的收益，均涉及到涉案停车场的产权归属，即审理本案合同必须先审查涉案停车场的权属。随着明珠广场开发公司商品房的销售，明珠广场开发公司的房屋所有权已转移归买房的业主所有，其修建的停车场归属亦随着土地使用权的转移而归全体业主共有，且明珠广场开发公司一直以来未对涉案停车场办理产权登记手续，参照最高人民法院（2017）最高法民申2817号《民事裁定书》的判例精神，该涉案地下停车场应归明珠广场第一届业委会全体业主共有，明珠广场开发公司无权向保利物业公司与保利物业东莞分公司主张交还涉案停车场及其收益。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。本院认为，明珠广场开发公司以《出租协议》为依据，主张场所停车位相关权益及收益的返回，其中又涉及物业服务合同的处理，因此，本案并非单一的物业服务合同纠纷，一审认定本案系合同纠纷，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。根据保利物业公司、保利物业东莞分公司的上诉以及明珠广场开发公司、明珠广场第一届业委会的答辩，本院分析如下：关于案涉停车场的返还问题。明珠广场开发公司与保利物业公司签订《出租协议》，明珠广场开发公司委托保利物业公司经营案涉停车场，委托期限于2017年9月30日届满。明珠广场开发公司终止其委托，并要求保利物业公司、返还案涉停车场，有合同依据，本院予以支持。需要特别指出，该返还是根据合同相对性而作出，并不等同于对案涉停车场的物权归属作出认定。还需指出，保利物业公司、保利物业东莞分公司返还案涉停车场，并不影响保利物业公司、保利物业东莞分公司依据《物业管理服务合同》的约定履行其作为物业服务企业，对包括案涉停车场在内的物业提供管理服务的权利义务。关于案涉停车场的收益支付问题。如上所述，根据合同相对性，明珠广场开发公司有权要求保利物业公司、保利物业东莞分公司按照《出租协议》的约定支付案涉停车场的收益。至于该收益最终实际归属，并非保利物业公司、保利物业东莞分公司拒绝支付该收益的理由。一审根据双方的举证及陈述，认定临停费61180元，并无不当，对于其他具体收益及利息，保利物业东莞分公司、保利物业公司并未提出具体的上诉意见，经审查，一审认定并无不当，本院予以维持。综上所述，保利物业公司、保利物业东莞分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11045元，保全费5000元，由深圳市保利物业管理集团有限公司、深圳市保利物业管理集团有限公司东莞分公司负担（已预缴）。本判决为终审判决。审判长  陈加雄审判员  陈文静审判员  徐华毅二〇二〇年十二月十七日书记员  钟燕珊