福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初4008号 原告：平潭西航实业集团商业投资管理有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇西航海滨城******楼****。 法定代表人：张江峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：魏良琼，女，该公司员工。 被告：林传寿，男，1977年1月2日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：冯波，平潭综合实验区远大法律服务所法律工作者。 原告平潭西航实业集团商业投资管理有限公司（以下简称“西航投资公司”）与被告林传寿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西航投资公司的委托诉讼代理人魏良琼与被告林传寿的委托诉讼代理人冯波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西航投资公司向本院提出诉讼请求：1.解除西航投资公司与林传寿之间于2015年3月31日签订的《商铺合同》（以下简称“合同”）；2.判令林传寿立即搬离租赁房屋，将房屋返还西航投资公司；3.判令林传寿向西航投资公司支付所欠租金1329376元、房屋占用费288045元、物业费11100元（计至2020年9月6日止）；4.判令林传寿向西航投资公司支付违约金402143元（该违约金以未缴租金为基数，以日2%的费率按实际逾期天数计算至实际履行之日，该违约金以未缴纳租金的30%为限）；5.判令林传寿承担全部诉讼费用。事实和理由：2015年1月1日，周雅金委托西航投资公司对周雅金名下的相关物业进行运营管理，双方签订了《西航·海坛金座商业委托经营合同》，约定由西航投资公司对外招租，并代收租金。委托费用以70%的租金抵扣，允许由西航投资公司提供合同模板，签订相关合同。 2015年3月31日，西航投资公司与林传寿签订案涉合同，约定林传寿承租登记在周雅金名下位于登记在其名下位于平潭县××路××街××号楼商店，西航投资公司对此进行管理并收取费用等事宜。随后林传寿按约缴纳履约保证金并缴纳第一期租金后开始承租该商铺经营“阿里郎韩国料理”。自2016年4月7日起，林传寿开始以种种理由拖延且不按约定时间足额缴纳租金及相关费用，至2020年9月6日，已累计拖欠西航投资公司租金1329376元、房屋占用费288045元、物业费11100元。西航投资公司屡次要求林传寿缴纳租金及相关费用，林传寿均以种种理由拖延，拒不缴纳。 按案涉合同约定，林传寿未依约缴纳租金及相关费用，应以未缴纳租金及相关费用为基数，按日2%的费率支付违约金。由于该违约金过高，现西航投资公司将其调整为未缴纳租金及相关费用的30%为限。 林传寿辩称，一、根据不动产登记信息，案涉房产处于抵押状态，西航投资公司未告知抵押状态，故案涉合同无效；二、2015年4月5日发生漏水情况，西航投资公司未及时修缮，故没有缴纳案涉物业费；三、西航投资公司于2017年7月份将水电停掉，导致林传寿无法正常经营店铺。西航投资公司的上述行为视为其单方解除合同。其要求租金、物业费等算至2020年缺乏事实和法律依据，即使要支付租金也只能算至2017年7月份。 西航投资公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方进行证据交换及质证。林传寿对房屋所有权证、《商铺合同》、《西航·海坛金座商业委托经营合同》、不动产权属登记信息等证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院作如下分析：1.租金费用表，林传寿对其真实性有异议。本院认为，该证据为西航投资公司单方制作，故不予采纳。2.中国邮政面单、回执单、租金催缴通知函、现场张贴图片。本院认为，从中国邮政面单显示邮寄地址为“平潭海坛金座（万宝城东区）××号楼××至××商铺”，收件人签收处亦显示系他人代收。案涉合同未对送达地址进行确认，西航投资公司未举证证明上述地址为林传寿确认的收件地址。西航投资公司应对上述材料已实际送达至林传寿承担继续举证责任。但其未提供有效证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，故本院不予采纳。 根据当事人陈述及经审查确认的证据。本院认定事实如下： 周雅金（甲方）与西航投资公司（乙方）于2015年1月20日签订《西航·海坛金座商业委托经营合同》，约定周雅金将登记在其名下位于平潭县××路××街××号楼××西航投资公司投资经营管理。委托期限自2015年1月20日起至2021年1月19日止。委托事项：允许乙方以自己的名义与最终租户进行洽谈，提供租赁合同模板，签订相关合同，收取经营收入，代为收取租金等。租金标准：乙方同意按合同标的物中的一层每月每平方米120元，二层及以上楼层每月每平方米30元的标准对外承租。 西航投资公司（甲方，签订时间为2015年3月31日）与林传寿（乙方，签订时间为2015年3月20日）签订《商铺合同》，合同约定：1.出租物业。西航投资公司将海坛金座（万宝城东区）××号楼××至××出租给林传寿，乙方支付甲方第一年租金为每平方米每月130元。租金第三年开始每年按比率递增，年递增率从第三年开始每年按上一年度租金剔除优惠后的正常价格10%递增，第五年开始每年按上一年度租金剔除优惠后的正常价格10%递增。即第二年租金为每平方米每月130元。第三年租金为每平方米每月143元。第四年租金为每平方米每月157.3元。第二年租金为每平方米每月173元。租金合计：第一年：租金288600元，付款时间：2015年4月7日；第二年：租金288600元，付款时间：2016年4月7日；第三年：租金317460元，付款时间：2017年4月7日；第四年：租金349206元，付款时间：2018年4月7日；第五年：租金384060元，付款时间：2019年4月7日。履约保证金：履约保证金为72150元，须于合同签订当天缴纳，在乙方已全面履行其按合同书所承担责任及义务的情况下，甲方须于本合同书有效期届满后把履约保证金全数免息归还乙方。2.租赁期。租赁期限为5年，起租日自2015年4月7日起至2020年4月6日止。3.收租收费：（1）租金为一年一收，从本合同规定的交付日计；（2）首笔租金和履约保证金应于本合同签订之前交齐。若乙方未按时付款则甲方随时有权将商铺另行处置；（3）乙方应于租金即将到期15天前缴清下期租金。每逾期一天甲方有权向乙方收取所拖欠总金额日百分之二的惩罚性违约金。当日，西航投资公司向林传寿交付案涉商铺。 案涉合同签订后，林传寿向西航投资公司缴纳租金情况如下：1.2015年4月7日至2016年4月6日期间租金274550元；2017年8月15日缴纳租金1.2万元；2017年9月15日缴纳租金1.2万元。 本院认为，本案争议焦点为：1.案涉合同是否有效？2.本案是否超过诉讼时效？3.违约金的标准是否过高？ 关于案涉合同是否有效？案涉合同对租金缴纳的期限在第1条“租金合计”及第3条第（3）款中均作了约定，且前后矛盾。本院认为，案涉合同属于格式合同。西航投资公司作为提供格式条款的一方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，故租金缴纳期限应适用不利于西航投资公司的约定，即按第1条“租金合计”中的约定。除上述约定外，案涉合同的其他约定系双方真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效。西航投资公司与林传寿作为合同双方当事人，均应当按照合同约定履行各自义务。林传寿作为承租人应负向出租人西航投资公司支付租金的义务，但林传寿未按照合同约定支付租金。西航投资公司依据合同约定，诉请解除其与林传寿签订案涉合同，于法有据，本院予以支持。林传寿主张西航投资公司未尽到告知案涉房屋处于抵押状态的义务，案涉合同应属无效。本院认为，该主张无事实和法律依据，不予支持。 关于本案是否已过诉讼时效的问题。如前所述，案涉合同第1条“租金合计”约定租金缴纳期限。林传寿最迟一次支付租金的时间为2017年9月15日。诉讼时效应自2017年9月16日起计算。据《中华人民共和国合同法》第一百二十九条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，2017年9月30日之前的租金请求权适用两年诉讼时效规定。2017年10月1日至2020年9月6日期间的租金请求权适用三年诉讼时效规定。西航投资公司未提供有效证据证明其曾就案涉租金向林传寿主张过权利，亦未证明本案存在其他不宜主张权利的情形或本案存在其他导致诉讼时效中止、中断的情形。西航投资公司于2020年9月9日向本院提起诉讼。因此案涉第一年、第二年、第三年租金均超过诉讼时效。第四年及之后的租金及房屋占用费未超过诉讼时效。故林传寿还应向西航投资公司支付租金合计733266元（包含第四年租金349206元、第五年租金384060元）以及2020年4月7日至9月6日期间房屋占用费159937元（384060元/365天*152天），西航投资公司超出部分的诉讼请求不予支持。 关于违约金的标准。林传寿因拖欠西航投资公司租金、房屋占用费，构成违约，西航投资公司诉讼请求林传寿支付违约金，于法有据。本院认为，以日2%的标准计收违约金，已超过缴纳租金等相关费用总额的30%，西航投资公司主张违约金以缴纳租金总额的30%为限，本院予以支持，即林传寿应向西航投资公司支付违约金219979.8元（733266元*30%）。林传寿虽主张违约金过高，应予调整，但未提供反驳证据，故不予采信。西航投资公司尚主张林传寿应交纳物业费11100元。本院认为该主张无事实与法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条规定，判决如下： 一、解除平潭西航实业集团商业投资管理有限公司与林传寿签订的《商铺合同》； 二、林传寿应在本判决生效后十日内支付平潭西航实业集团商业投资管理有限公司租金733266元、房屋占用费159937元及违约金219979.8元； 三、平潭西航实业集团商业投资管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23045元，其中12633元由林传寿负担，10412元由平潭西航实业集团商业投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  郑 群 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理  李华峰 书 记 员  何 艳