河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1424民初4754号原告：河南柘城农村商业银行股份有限公司，住柘城县和谐大街与未来道交叉口西北角，确认地址同住址，统一社会信用代码9141142400587724X2。法定代表人：吴月英，职务：董事长。委托代理人：陈浩楠，河南保航律师事务所律师。被告：王海燕，女，1976年4月2日出生，汉族，住河南省柘城县，确认地址为柘城县城关镇中原西路。被告：河南乾赫市政建设有限公司，住所地柘城县城关镇正大街**，统一社会信用代码91411424706696265J。法定代表人：马其民，系该公司经理。被告：河南金珠置业有限责任公司，，住所地商丘市南京路东段北侧统一社会信用代码91411400670092071L。法定代表人：吴文理，系该公司经理。原告河南柘城农村商业银行股份有限公司（以下简称“柘城农商行”）诉被告王海燕、河南乾赫市政建设有限公司（以下简称“乾赫公司”）、河南金珠置业有限责任公司（以下简称“金珠公司”）执行异议之诉一案，本院于2020年9月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈浩楠，被告王海燕到庭参加了诉讼，被告乾赫公司、金珠公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柘城农商行诉称，柘城县人民法院作出的（2020）豫1424执异51号执行裁定书错误。理由是，根据《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定，被告王海燕就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，且涉案房屋均为商铺，并非住宅，被告王海燕的异议请求依法不能成立，柘城县人民法院中止对涉案房屋的执行是错误的。请求：1、判决准许原告对柘城县和谐大街25幢105号商铺（房产证号：20××**）的执行，2、本案诉讼费用由被告承担。被告王海燕辩称，2017年4月14日，答辩人与金珠置业有限公司签订认购协议书，约定以122万元购买房产（建筑面积224.32平方）已支付购房款80万元，有交房单，交款收据，转账流水，现金交付证人证言，且于2017年4月17日对房屋进行精装修，交纳水电费用，物业清单等证据，合法占有且使用至今。下余房款42万元也与2020年9月18日交付柘城县人民法院账户，有转账记录，此房于2020年7月1日租出去，并于今年7月14日向本院提起诉讼，要求金珠置业协助办理产权登记。而农商行查封答辩人房产公告时间为2020年7月27日，答辩人的房产在法院查封三年前已经签订合法有效的书面买卖协议，并合法占有使用至今。另答辩人购买房产时间为2017年4月12日，早于农商行2017年12月27日设立的抵押权8个月，农商行抵押在答辩人购房之后，农商行在明知此房已出售且装修使用后，仍违法做抵押，不调查，不重新评估，违反了法律规定，因此，农商行与和谐大街所签房产抵押合同无效。被告金珠公司庭审后提出书面答辩称，应当肯定的是该涉案商铺应当归被告王海燕所有，因为被告王海燕购买在先，农商银行设定抵押权在后。但根据最高人民法院执行异议和复议案件的司解第二十八条第一款第三项之规定，被告王海燕应当将欠付的房款按照法院的要求交付执行。该异议商铺的面积为224.23㎡，7500/㎡，总价款为1681725元，按照被告王海燕的说法，交款80万元，下余款项也于2020年9月18日交付法院执行，但总计交付款项才122万元，相差1681725元-1220000元=461725元，因此，根据上述司法解释规定，王海燕应当补足461725元，交付法院执行。又因原告的该笔借款债权用被告金珠公司的其他抵押财产以物抵债，已经全部清偿，原告不在主张该涉案商铺的抵押权，故该欠款应当归还被告金珠公司。被告乾赫公司未答辩。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为，原告诉请判决准许原告对柘城县××大街××号商铺（房产证号：20××**）的执行是否有事实和法律依据。原告向本院提供的证据材料有，1、柘城县和谐大街东侧和谐大街21幢1-2层商铺房产证一份（房产证号：柘城房权证柘城县字第**）；2、柘城县和谐大街东侧和谐大街21幢1-2层商铺房产抵押登记证一份（柘城房他证2015字第201523**）；3、不动产登记证明一份(豫(2017）柘城县不动产证明第0001084号）。证明目的：1、我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。而涉案房屋至今登记在河南金珠置业有限公司名下，因此河南金珠置业有限公司才是涉案房屋的所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项之规定（对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断)，法院应当支持原告诉讼请求。2、就本案事实而言，2015年8月28日，河南金珠置业有限公司用涉案房产，为他人在柘城农商行的借款作抵押担保，抵押期限自2015年8月28日至2017年2月28日。因借款到期后展期10个月。在该抵押到期之前，河南金珠置业有限公司用包含涉案房产在内的共12套房产，又为柘城县东鸿商贸有限公司在柘城农商行的借款作抵押担保，并依法办理第二顺位抵押登记（豫（2017)柘城县不动产证明第0001084号），抵押期限自2017年12月26日至2019年12月26日。涉案房产一直处于抵押登记状态之中，且原告柘城农商行是抵押权人。根据我国《物权法》第一百七十九条以及《担保法》第三十三条之规定，柘城农商行有权就涉案房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。因此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条（申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持）之规定，即便被告王海燕与金珠公司存在买卖合同关系，其取得的也是基于合同产生的债权，不是涉案房屋的所有权，因此不能对抗柘城农商行的抵押权。被告王海燕向本院提供证据材料有，1.购房认购协议一份；2.收据4页2张；3.转账凭证1张，现金交付证言证明2张；4.和谐大街交房单1张；5.和谐大街房产装修清单3张，门头招牌装修收据1张；6.商铺电费，水费证明，中南海花园物业证明3张；7.租赁合同一份2张；8.2020年9月18日向人民法院交付和谐大街21号105房产下余购房款缴费清单一份；9.房屋2017年4月装修原门面照片，现出租户门面照片；10.2020年9月22日柘城县人民法院执行裁定书一份。被告乾赫公司、金珠公司当庭未向本院提供证据材料。本院确认原、被告无异议的证据，可以作为本案的证据使用，原、被告有异议的证据，本院予以综合分析、采纳确认。经审理查明，2015年7月15日，涉案21幢1-2层商铺登记在金珠公司名下，建筑面积为654.53平方米，房产证号20××98号。2015年8月28日，涉案21幢1-2层商铺在柘城县房地产管理局办理抵押登记，抵押权人为柘城农商行，他项权证为20152318号，抵押日期均为2015年8月28日至2017年2月28日，并办理抵押登记，抵押权证为（2017）0001084号，该笔贷款已清偿，已解除抵押登记。2017年12月26日，涉案21幢1-2层房产办理第二顺位抵押权，抵押权人为柘城农商行，抵押日期为2017年12月27日至2019年12月26日，抵押权证为（2017）0001084号，该笔抵押贷款至今未清偿。另查明，李慧贞是金珠公司的股东。2017年4月14日被告王海燕与被告金珠公司签订和谐大街认购协议书，被告王海燕购买位于柘城县××大街××号商铺，商铺面积为224.23㎡，原单价7500/㎡,总价款为1681725元，优惠后总价1220000元；被告王海燕于2017年4月14日被告金珠公司为被告王海燕出具收据二份合计40万元（现金和转账），于同月18日被告金珠公司为被告王海燕出具收据20万元（转账），又于2017年7月9日被告金珠公司为被告王海燕出具收据19.9万元（现金和转账），共计79.9万元。被告王海燕自2017年开始交纳水电费。2020年9月18日被告王海燕将下余42.1万元购房款存入柘城县人民法院账户（账号：41×××01）。被告金珠公司于2017年7月9日将该商铺交付被告王海燕后，被告王海燕于2017年7月1日将涉案商铺租赁给郭红兵，被告王海燕已实际占有该商铺。在被告王海燕实际占有使用该商铺期间，2017年12月27日，原告柘城农商行在该涉案房产上设定抵押权。在本院审理乾赫公司与金珠公司、吴文理、李志国建设工程合同纠纷一案中，该案一审判决生效后，被告金珠公司未履行给付义务，被告乾赫公司向本院申请执行，在执行中本院于2020年3月30日作出（2020）豫1424执80号执行裁定书，裁定查封了涉案商铺。被告王海燕得知该商铺被查封后，即提出执行异议，本院作出（2020）豫1424执异51号执行裁定书，该裁定认定被告王海燕的上述买卖行为真实有效，被告金珠公司已经交付了该商铺，被告王海燕已经实际占用、使用该商铺，且该买卖行为及实际占用、使用该商铺的时间先于原告柘城农商行的抵押时间，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，裁定中止对位于柘城县××大街××号商铺（房产证号：20××**）的执行。该涉案商铺被中止执行后，原告以（2020）豫1424执异51号执行裁定书错误为由，向本院提起执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点为原告诉请的被告王海燕是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，本案主要审查被告王海燕提供的证据能否满足足以排除强制执行的民事权益。从上述认定事实不难看出，被告王海燕购买商铺的时间是2017年4月14日，期间并支付了对价，而涉案房产的查封日期是2020年3月30日，系法院查封之前签订，该涉案商铺被告王海燕在实际占有、管理使用的时间亦是在法院查封之前。被告金珠公司将涉案商铺为原告设定抵押权的时间是2017年12月27日，晚于被告王海燕购买涉案商铺并实际占有、管理和使用的时间。从查明的事实看，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付全部购房款，并合法占有涉案商铺，并且被告购买涉案房产的时间早于柘城农商行于2017年12月27日设立的抵押权，故未办理产权登记非被告自身原因所致，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，被告王海燕在本案对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。对于原告提供的证据真实性本院予以采信，但该证据不能证明其取得抵押权的时间早于被告王海燕对涉案商铺购买及实际占有、管理和使用的时间。虽然原告对被告王海燕提供的证据提出否定的质证意见，但该质证意见没有正当理由及有效证据排除被告王海燕提供证据证明的效力，对被告王海燕提供的证据予以采信。因此，本院对原告诉请的判决准许对柘城县××大街××号商铺（房产证号：20××**）的执行不予支持。被告金珠公司庭后辩称的理由，因本案是执行异议之诉，依据本院查明的事实和被告王海燕与被告金珠公司所签定的购房协议约定的涉案房产价款，如被告金珠公司对购房价款有异议，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告河南柘城农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费15780元，由原告河南柘城农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并不迟于上诉期满之日起七日内，向本院足额缴纳上诉费用，上诉于河南省商丘市中级人民法院。逾期按撤回上诉处理。审 判 长  李亚军人民陪审员  刘建国人民陪审员  李方运二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  李东峰