河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0711民初3910号原告：冯万轩，男，汉族，1963年10月9日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：冯立全，系原告父亲，特别授权。被告：王素艳，女，汉族，1972年10月26日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：丰思达，河南传德律师事务所律师，特别授权。被告：新乡市世博置业有限公司，住所地:新乡市西华大道**。法定代表人：何广全，总经理。委托诉讼代理人：张有水，该公司工作人员，一般代理。原告冯万轩诉被告王素艳、新乡市世博置业有限公司（以下简称世博公司）执行异议纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯万轩及其委托诉讼代理人冯立全、被告王素艳的委托诉讼代理人丰思达、被告世博公司的委托诉讼代理人张有水到庭参加诉讼，本院依法进行了审理，本案现已审理终结。原告冯万轩向本院提出诉讼请求，第一，请求市牧野区人民法院撤销（2020）予0711执异92号执行裁定书，继续执行评估、拍卖；第二，请求人民法院判令被告王素艳与新乡市世博置业有限公司2013号买卖商品房屋合同无效；第三，判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2009年3月12日小里村村委会与新乡市世博置业有限公司开发商签订了一份以土地换取世博卫河碧园A2号楼四个单元商品房，1、3、4号楼归世博置业公司所有，该房产盖好后，世博公司已向村委会履行了全部协议内容中，并将A2号楼四个单元房产交给村委所有。2014年1月29日市世博置业有限公司与原告冯万轩签订一份商品房买卖协议，我已交了全部房款世置公司已将买房钥匙交给原告并进住该房，由于世博公司在期限内三个月没给原告办理房产证，原告将世博公司诉至牧野区人民法院，市牧野区人民法院判令世博公司未取得房产许可证明，与冯万轩签订的购房议违反法律规定，为无效合同。在这期间世博公司又与将伟、彭涛、冯立全等多人签订的商品房合同，市牧野区法院都认定，世博公司未取得商品预售许可证明，买卖商品房合同无效（有牧野区人民法院判决书为证）。可是，这次被告王素艳提出执行异议，牧野区法院认定王素艳与世博公司签订的合同有效。依据《最高人民法院关系人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用买受人名下无其他用下居位的房屋，依据最高人民法院这规定，法院首先应依照双方签订的购买商品房合同是否有效，这是本案评判案件的要件，被告王素艳与世博公司签订的买卖商品房协议，未取得商品房预售许可证明，违反法律规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。同时，被告王素艳买卖房时，已在市翡翠城一号楼东2单元324层4室住宅一套并居住（产权处可查阅预售房）。依据最高人民法院有关规定，市牧野区法院（2020）豫0711执异92号执行裁定书裁定是错误的，没有法律依据。请求法院撤销（2020）予0711执异92号执行裁定书，继续执行原裁定书，继续对该房产进行评估拍卖，保护当事人合法权益不受侵害。根据被告王素艳与世博公司所签定的商品房买卖合同是否有效，法院应当依照双方签订买卖商品房合同作为依据来进行评判，买卖合同是否有效，可是，牧野区法院明明白白知道双方签订的买卖商品房合同，又知道世博公司出售房未取得商品房产售许可证明，违反法律规定，双方买卖商品房合同无效，为啥还认定合同有效呢?如果牧野区人民法院认定被告王素艳购买的的是小产权房，牧野法院你认定的依据什么：事实与理由又是什么?被告王素艳与世博公司所签订的买卖协议是商品房，牧野区人民法院必须依照双方签订的买卖商品房合同，进行评判是否合法有效，而法院依照王素艳在小里村村民委员会开了一份证明和身份证，就认定其是小里村村民，买小里村的房产就是合法有效的，这是十分荒堂认定错误。如果，被告王素艳符合小产权购买条件，也应该购买A2号楼村委会分得的房产，而不是开发商世博公司的商品房。反之，如果购买商品房，必须依照双方签订商品房合同来评判，来证实双方买卖房屋是否有效，依照合同事实来判定。被告王素艳在小里村村民委员会开具了一份证明，证明王素艳是该村村民，这份证明是虚开的，不真实的，她本人及家人身份不在小里村居住，并脱离小里村生活，不具备村民资格，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第十三条、第二十四条之规定，被告王素艳不具备小里村村民资格，所以依照法律规定，牧野区法院（2020）豫0711执异92号执行裁定书，认定事实和裁定都是错误。为此，请求法院查看后撤销（2020）豫0711执异92号执行裁定书，继续执行评估拍卖该房产，保护当事人合法权益不受侵害。被告王素艳辩称，一、原告冯万轩请求确认房屋买卖合同无效不属于执行异议之诉的审理范围，并且其主张也根本不能成立，依法应当予以驳回。本案属于冯万轩针对执行异议裁定所提起的执行异议之诉，该诉讼程序所要审查的是原裁定是否存在错误，即答辩人对执行标的是否享有排除强制执行的权利，而冯万轩在起诉状中却增加诉讼请求要求判令答辩人与新乡市世博置业有限公司（以下简称世博公司）签订的合同无效，显然不属于本案审查的范围，依法应当予以驳回。况且本案中，答辩人为牧野区王村镇小里村村民，其购买的案涉房屋属于小里村委会与世博公司在该村合作开发的河碧园项目房产，区别于在出让土地上开发建设的商品房，因此本案并不适用最高院关于商品房买卖合同的司法解释来认定合同的效力，在答辩人具有村民资格且双方意思表示真实的情况下，也并不能认定案涉买卖合同无效，原告冯万轩关于合同无效的主张根本不能成立；二、牧野区人民法院所作案涉中止执行裁定认定事实清楚，适用法律正确。本案执行裁定已经明确查明，在本案查封之前答辩人已经签订了书面购房合同、支付了全部购房款项且已实际占有案涉房屋，由于世博公司自身征地手续问题导致未能及时办理房屋过户手续，不能归咎于答辩人，答辩人完全满足《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行复议规定）第二十八条规定的条件，同时《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”显然答辩人同样满足上述法律关于排除执行的法定条件，可见执行异议之诉审查的是案外人对执行标的是否享有实体权益以及实体权益是否足以排除强制执行。本案答辩人在合同签订后支付了全部购房款项，并且在房屋被裁定查封之前早已占有、居住多年，答辩人实际上已经取得案涉房产的所有权益，在此情况下案涉房产根本不属于世博公司的财产，依法不能作为被执行财产予以查封。同时，答辩人对案涉房产所享有的物权的效力完全优先于冯万轩的普通债权，因此，答辩人对案涉房产的实体权益完全能够排除普通债权人冯万轩的执行，案涉执行异议裁定中止执行完全正确。至于冯万轩在其诉状中主张本案应适用执行复议规定第二十九条明显属于适用法律错误，曲解了立法本意。首先，执行复议规定第二十九条的适用情形明确限定为商品房，而案涉房产并非商品房，故本案不属于第二十九条的适用情形。其次，执行复议规定中第二十八条与第二十九条实质上属于一般条款和特别条款的关系，第二十九条是专门针对房地产开发企业作为被执行人而规定的特别条款，在房地产开发企业作为被执行的案件中，案外人提出异议既可选择第二十八条也可选择第二十九条。据此，案涉执行异议裁定适用第二十八条完全正确，而本案显然也不属于第二十九条的适用情形。三、人民法院在执行程序中保障效率的同时更应当注重保障民生及产权人的实体权益。案涉被执行房产属于牧野区小里村与世博公司合作开发的自建项目房产，答辩人作为小里村村民对案涉房产享有完全合法的实体权益，该村与答辩人为相同购房入住情况的涉及大概一百余户，一旦世博公司对外负债而被法院执行项目房产，势必会直接影响到小里村村民的居住权益，扰乱村集体用地秩序，极易滋生群体性纠纷，不利于保障民生。基于上述情况，答辩人也恳请人民法院充分考虑民生和社会稳定问题，依法判决驳回冯万轩的诉讼请求。综上，案涉中止执行的裁定认定事实清楚、适用法律正确，原告冯万轩的诉讼请求根本不能成立，请求依法判决驳回其诉讼请求，以维护答辩人对案涉房产所享有的物权实体权益。被告世博公司认为应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原被告对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院综合认定其效力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认案件事实如下：冯万轩申请执行世博公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后向世博公司发出执行通知，世博公司未按执行通知履行法律义务。2020年1月13日本院作出（2019）豫0711执1820号之二执行裁定，裁定查封被执行人世博公司名下位于新乡市卫河碧园小区三号楼二单元二楼东户房屋。另查明，新乡市牧野区王村镇小里村村民委员会与世博公司在该村合作开发卫河碧园项目，小里村委会曾出具证明一份，证明世博公司在小里村开发的世博．卫河碧园项目A2号楼四个单元均属小里村所有，1、3、4号楼归世博公司所有。另查明，王素艳于2012年4月23日向世博公司支付购房定金30万元，王素艳与世博公司于2013年2月15日签订一份商品房买卖合同，合同约定王素艳购买案涉房屋，房屋总价款52万元。后王素艳于2015年4月8日支付22万元，之后，世博公司将案涉房屋交付王素艳。再查明，王素艳户籍显示其为新乡市牧野区王村镇小里村村民。本院认为，案涉房产位于新乡新乡市××××村地属于集体土地，故案涉房产并非可以对村民以外人员销售的商品房，同时，根据原告提交的证明可知，小里村对于世博公司有权出售卫河碧园项目1、3、4号楼并收取房款予以认可，因而本案应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行审查，根据被告王素艳的户籍信息可知，其签订合同时户口在小里村，为该村村民，原告主张被告不是小里村的村民，不能享受村民待遇，但并未提交有效证据证明其主张，故对于原告的主张，本院不予支持。王素艳对购房款来源及交付进行了阐述并举了相关证据，该阐释并未存在明显违背常理之处，故对于王素艳已经实际交付了购房款，本院认为具有高度盖然性，予以采信；因被告世博公司已将案涉房产钥匙交付被告王素艳，即王素艳已经实际占有了案涉房产，至于王素艳是否实际入住或者使用，并非占有的必要条件。同时，案涉房产并非因买受人的原因未办理过户登记，故综上，被告王素艳对案涉房产所提异议能够排除执行，关于原告主张准许执行案涉房产的诉讼请求，本院不予支持；关于原告主张撤销（2020）豫0711执异92号执行裁定及被告王素艳与新乡市世博置业有限公司2013号买卖商品房屋合同无效的诉讼请求，不属于执行异议之诉的审查范围，对于原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告冯万轩的诉讼请求。案件受理费4900元由原告冯万轩承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长 ：张孝群审 判 员 ：陈青青人民陪审员 ：齐东海二〇二〇年十二月二十二日书 记 员 ：张继文