安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1221民初6947号 原告：临泉县新百购物有限公司，统一社会信用代码913412213958914762（1-1），住所地临泉县鲖阳路与光明路交叉口西北角。 法定代表人：李静，该公司负责人。 委托诉讼代理人：程保金，上海君之程律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯坚伟，上海君之程律师事务所律师。 被告：临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司，统一社会信用代码91341221MA2NQ29303,住所地安徽省临泉县光明路西侧临鮦路北侧新百购物广场**。 法定代表人：冯常春，该公司负责人。 委托诉讼代理人：刘润华，安徽元祥律师事务所律师。 被告：冯常春，男，1982年9月1日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：简洪利，安徽元祥律师事务所律师。 被告：刘勇，男，1984年11月29日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：侯允超，安徽文瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李**飞，安徽文瑞律师事务所律师。 原告临泉县新百购物有限公司与被告临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司、冯常春、刘勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日适用简易程序立案后，因案件复杂，本院依法转换为普通诉讼程序公开开庭进行了审理。原告临泉县新百购物有限公司委托诉讼代理人程保金，被告临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司委托诉讼代理人刘润华，被告冯常春委托诉讼代理人简洪利，被告刘勇委托诉讼代理人李**飞、侯允超，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告临泉县新百购物有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告一签订的租赁合同自2020年8月15日起解除；2.判令三被告共同支付原告房屋租金4313543.12元（自2019年5月6日至2020年7月31日止，以后另计）及违约金512119.67元（按照每天万分之三计算至2020年8月14日止）；以上合计4825662.79元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月23日,被告二、被告三与原告签订《商铺场地租赁合同》,就涉案物业即临泉县出租给被告作韩式养生会所休闲娱乐项目达成一致,合同还就租赁期限、租金价格计算及支付方式、违约金以及免租期等做了约定。2017年6月日,业主方临泉县万嘉置业有限公司与原被告签订三方《协议书》,业主方同意将物业出租给被告。后原告依约将房屋交付告使用。被告二、被告三也登记注册了其作为股东的公司即被告一。虽然被告一注册成立,由于股东出资注册资金小（仅为100万元人民币）且不到位,租赁合同签订时需要预交的半年租金1742598元仅支付1150000元尚欠592598元,还需要巨额的装修款,其资本显著不足根本无法支撑实际经营所需,资本金与其经营的活动极不匹配。为了控制被告一,被告二还注册与其名称容易混淆的个体企业“临泉县水尚汇汤泉”并担任法人代表。两自然人股东过度控制该公司收支混乱,公私不分,不当处分公司资产时有发生。被告一显然沦为被告二、被告三控制的工具。原告认为,被告一不仅成立时资本显著不足无法满足经营所需,虽作为合同形式上的相对方参与了民事活动,但因沦为自然人被告二、被告三过度控制的工具,公司人格与自然人混同,其目前已经丧失了公司的独立人格。这给所有债权人带来了巨大的隐患及交易风险,导致原告的巨额租金拖欠至今无法清偿,加上法院已经判决的上年度租金、违约金合计已经近1000万元,严重损害了原告利益并导致原告经营困难。作为不当控制公司并与公司人格混同的自然人股担共同东,被告二、被告三不应依法享有责任限制,而应与被告一承连带支付租金、违约金责任。原告无奈,诉诸贵院,恳请贵院判如所请。 被告临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司辩称：1.新百公司不具有原告资格，应当驳回起诉；2.因疫情原因，应当免除和减少租金；3.租金数额有误；4.我公司没有违约，不应承担违约责任，即使违约，违约金也过高。补充一点：1、新百公司变更增加的第一项诉求，新百公司于2020年8月14日向我公司发出解除合同通知书，我公司对该解除行为已经于2020年10月15日向法院提起了诉讼，请求确认该解除通知书不发生效力，法院已经受理，并且已经于2020年11月24日开庭审理，原告增加的该诉求与另案2020皖12**民初9632号系同一法律关系，同一案由，且属于同一诉讼请求内容，故新百公司要求的该诉求属于重复诉讼。2、双方履行房屋租赁合同期间，房屋质量存在问题，给我公司造成了巨额的损失，我公司已经向法院提起了损害赔偿诉讼，标的额700多万，该案也在本院审理之中。 被告冯常春辩称：1.其系水尚汇法人，不是本案租赁合同的义务主体，不是合格的诉讼主体；2.其没有侵权事实的法律依据。 被告刘勇辩称：1.涉案租赁合同经法院判决书认定当事人为临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司和原告。答辩人刘勇不是房屋租赁合同当事人；2.被答辩人以答辩人不当控制公司并与公司人格混同为由主张答辩人与被告一、被告二共同承担共同支付房屋租金和违约金诉求无事实和法律依据，请求法院驳回被答辩人对答辩人的诉求请求。 经审理查明：2017年5月，被告冯常春、被告刘勇与案外人吴东华、张伟四人协商准备共同发起设立公司。 2017年5月19日，公司发起人吴东华、刘勇、冯常春三人作为承租方与出租方原告临泉新百购物广场许德田、毕翔宇签订《商铺租赁合同》第一版，该合同尾部注明：“具体细节另行补充确认，本合同为意向合同，以正式文本为准”。 2017年5月23日，原告临泉县新百购物有限公司与被告冯常春、刘勇签订《商铺场地租赁合同》第二版，原告临泉县新百购物有限公司时任法定代表人李**签名并加盖临泉县新百购物有限公司公章，被告冯常春、刘勇签名并按押，没有加盖临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司公章。该合同第3页合同条款“5.4”误写为“4.4”。 2017年5月23日，原告临泉县新百购物有限公司与被告冯常春、刘勇签订《商铺场地租赁合同》第三版，原告临泉县新百购物有限公司时任法定代表人李**签名并加盖临泉县新百购物有限公司公章，被告冯常春、刘勇签名并按押，没有加盖临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司公章。该合同第3页合同条款误写的“4.4”改为“5.4”，第5页增加合同条款“9.4”。 2017年5月23日，原告临泉县新百购物有限公司与被告临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司签订《商铺场地租赁合同》第四版，出租方临泉县新百购物有限公司法定代表人李**签字并加盖临泉县新百购物有限公司公章，承租方临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司法定代表人冯常春及股东刘勇签名并加盖临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司公章。第四版与第三版合同内容相同，原告对本次合同真实性无异议。 《商铺场地租赁合同》（第四版）约定：1.1甲方出租给乙方的是位于临泉县，该场所三楼建筑面积为__平方米。该租赁行为经临泉县万嘉置业有限公司书面同意。该物业场地租赁给乙方做（水尚汇）韩式养生会所休闲水疗娱乐项目。2.1租赁期限为15年，自2017年6月1日到2032年5月31日止。甲方应在2017年5月31日之前清场。2.2因乙方经营的特殊性装修周期较长，装修免租期定为6个月，自2017年6月1日到2017年12月1日止。（实际以甲方交付乙方场地时间为准），双方应互相理解，共同配合，乙方进场采取渐进方式，由甲方先将主场地交付，乙方进驻装修，同步清场，同步施工。3.1租赁费用从2017年12月1日起开始计算，每日每平方米为1.1元，一年一交租金遵循先交租后使用的原则，每年度租赁期开始日提前一个月一次付清。3.4合同签订后1周内支付甲方定金100万元，以后转为租金使用，保证金__元，期满后双方无争议后无息退还。3.5第一年甲方清场交付乙方时一周后支付50万元，剩余租金在乙方开门营业后一周内全部结清。4.1甲方应于合同签订__日内将租赁场地按照现状进行交付，双方签署租赁场地交付确认书，签署之日为场地正式交付之日，乙方已对该房屋基本情况进行充分的了解并完全接受并不提出任何异议。5.4甲方商场（地上、地下）所有车位与乙方共享，甲方不得收取乙方客户任何费用（以乙方票据为准），但自本合同签订之日起5年后，临泉县同行业都收取客户停车费的，双方另行协商。6.7甲方应协助乙方办理营业所需的工商、税务、规划、环保、消防、卫生、通讯、设计、施工、增容（如有需要）及其他国家规定的申报手续或经营执照，协助乙方提供报批所需租赁标的的相关文件、图纸、资料等。甲方对此类协助不另行收费。因乙方原因未能办理以上相关证件，导致乙方不能正常经营，甲方赔偿乙方的经济损失。9.1任何一方无故解除合同或拒不履行义务超过三十天的，非违约方有权单方解除合同，违约方除赔偿对方经济损失外还应按照合同实际履行的年限乘以年租金的20%支付违约金。9.2乙方未能按合同约定支付合同款项，每延付一日违约金为延付金额的万分之三。10.1本商场的房产测绘报告、房产证（复印件加盖公章）为合同附件。 2017年6月6日冯常春、刘勇、吴东华、张伟四人共同签署《发起人协议》，约定设立公司事宜。 2017年6月7日，冯常春、刘勇、吴东华三人（丙方）与原告临泉县新百购物有限公司（乙方）、房屋所有权人临泉县万嘉置业有限公司（甲方）三方共同签订《协议书》。《协议书》第一条约定：甲方同意乙方将位于临泉县转租给丙方做（水尚汇）韩式养生会所休闲水疗娱乐项目，该场所三楼建筑面积约为9200平方米左右（最终以图纸面积为准）。 2017年6月8日，冯常春、刘勇、张伟、吴东华四人共同签署《临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司公司章程》。 2017年6月20日，被告临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司成立，公司经营范围包括汗蒸、洗浴、餐饮、住宿服务及管理，冯常春、刘勇、吴东华、张伟为公司股东。 涉案房屋房产证显示建筑面积为10935.6平方米。 被告临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司分别于2017年7月3日向原告支付房屋租金176000元，2017年7月4日支付824000元，2017年10月5日支付150000元，2018年2月14日支付82740元，共计1232740元。 被告临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司书面确认原告起诉书中称被告“2017年9月30日”支付一笔150000元租金与被告举证的“2017年10月5日”交纳一笔150000元租金系同一笔租金。 2018年12月18日，原告委托上海君之程律师事务所向被告临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司发送催缴房屋租金《律师函》，该《律师函》明确每年租金3485196元。 2019年5月7日，原告临泉县新百购物有限公司起诉以上三被告，本院于同年11月28日依法作出（2019）皖1221民初4526号民事判决书，确认双方合同约定每年租金3485196元，并就被告临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司拖欠原告至2019年5月份租金及违约金部分作出生效判决。 本院认为，原告临泉县新百购物有限公司与被告临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司2017年5月23日签订的《商铺场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违法法律规定，为有效合同。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己义务。被告临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司拖欠原告房屋租金理应支付，原告请求被告临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司支付拖欠房屋租金，并承担违约责任，本院应予支持；被告临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司拖欠原告至2019年5月31日前的房屋租金本院已判决，应从2019年6月1日计算房租至2020年7月31日，拖欠房租应为应为14个月，因“疫情”，被告临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司根据安徽省阜阳市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部相关规定停业，根据公平原则，本院酌情认定免除被告临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司1个月租金，被告临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司应付租金为3775629元（3485196元／年÷12个月×13个月），按合同约定，被告临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司应在2019年5月1日支付原告2019年6月1日至2020年5月31日租金3485196元，因其未按合同履行，同时应支付房租时间在“疫情”前，故被告临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司应按合同约定以3485196元为基数按万分之三／天计算违约金，至2020年8月14日时违约金应为492458元（3485196元×0.3‰×471天）。 原告诉求与被告临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司签订的租赁合同自2020年8月15日起解除，因被告临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司已另案诉讼，本院在此不再审理。 被告冯常春、刘勇系被告临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司成立前的发起人，其在公司成立前与原告协商、签订房屋租赁合同系公司发起人履行承担公司筹办事务义务的行为，该合同在公司成立后经公司签章确认，公司发起人个人不应当对其参与协商谈判的房屋租赁合同承担义务。被告临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司2017年6月20日成立，而2017年5月23日原被告签订的《商铺场地租赁合同》加盖了被告临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司公章，显然是公司事后补盖的公章，是公司对发起人签订合同行为的追认。从被告临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司的公司名称、公司的经营范围、被告冯常春和刘勇公司发起人和公司成立后的股东地位等诸多方面，均能认定被告冯常春、刘勇签名签订《商铺场地租赁合同》的行为系公司筹备中和公司成立后的职务行为，该租赁合同义务理应由被告临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司承担。 综上，原告的诉求，合法部分本院予以支持；上述被告的辩解，合法部分本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告临泉县新百购物有限公司房屋租金3775629元，并支付原告拖欠房屋租金日万分之三的违约金492458元（自应付之日起暂计至2020年8月14日，以后违约金继续计算，至本次拖欠房屋租金清偿之日止），合计4268087元； 二、驳回原告临泉县新百购物有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费45260元，由被告临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司负担40181元，原告临泉县新百购物有限公司负担5079元；财产保全费5000元，由被告临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  孙文政 人民陪审员  李兴芳 人民陪审员  赵汉英 二〇二〇年十二月二日 书 记 员  冯 阳 附：判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立第合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十九条股份有限公司发起人承担公司筹办事务。 发起人应当签订发起人协议，明确各自在公司设立过程中的权利和义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。