吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终1461号 上诉人（原审被告）：白城市港原地产置业有限公司 法定代表人：潘进荣，系董事长。 委托诉讼代理人：杨志华，系总经理。 委托诉讼代理人：李晓勇，系吉林储含律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：战群捷，男，1971年12月17日出生，汉族，个体，现住白城市。 上诉人白城市港原地产置业有限公司因与被上诉人战群捷房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2020）吉0802民初2571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 白城市港原地产置业有限公司上诉请求：1、撤销洮北区人民法院（2020）吉0802民初2571号民事判决第二项，依法改判;2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。上诉理由:一审判决上诉人以房屋总价款803520为基数，自2017年11月31日起按日万分之五的利率计算至交付房屋之日止认定事实错误，理由如下:首先，判决以房屋总价款803520为基数按日万分之五标准计算利息没有事实依据。上诉人与被上诉人签订的房屋认购协议中虽约定“如未按时交房，甲方将按每天万分之五的利息向乙方支付”，但并未约定以房屋总价款803520为基数，也没有约定以什么标准为基数，应当视为没有约定。其次，本案不是民间借贷纠纷，以房屋总价款803520为基数按日万分之五的利率计算利息明显过高,上诉人认为应按银行存款或贷款利率标准来计算。第三，利息计算起止时间错误。一审判决利息自2017年11月31日起计算，但11月份仅有30天，没有31日;利息应计算至一审法院立案时止，不应计算至交付房屋之日止。综上，请求二审法院依法审理公正判决。 战群捷答辩称，双方签订的房屋认购协议合法有效，协议明确约定交付房屋时间，逾期交付房屋按，按日万分之五计算违约金至交付日止。上诉人未按期交付房屋给被上诉人造成实际损失是事实，应该承担违约赔偿责任。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 战群捷向一审法院起诉请求：1、要求确认原告与被告签订的《港原国际商贸城房屋认购书》合法有效；2、要求被告交付原告购买的港原国际商贸城项目7栋A11号商品房；3、要求被告给付逾期交房违约金以房屋总价款803，520.00元为基数，自2017年11月30日起，按日万分之五计算至交付房屋止。 一审法院认定事实：战群捷向法院提出诉讼请求：1、要求确认原告与被告签订的《港原国际商贸城房屋认购书》合法有效；2、要求被告交付原告购买的港原国际商贸城项目7栋A11号商品房；3、要求被告给付逾期交房违约金以房屋总价款803，520.00元为基数，自2017年11月30日起，按日万分之五计算至交付房屋止。事实与理由：原告在被告处抵账所得门市一处，双方于2017年8月30日签订《港原国际商贸城房屋认购协议》一份，协议约定战群捷认购港原国际商贸城项目7栋A11号商品房。该商品房建筑面积为144平方米，房屋价款为一次性付款，折扣后单价5580.00元，总房款803，520.00元。本项目交房时间为2017年11月30日，如未按时交房，白城市港原地产置业有限公司将按日万分之五向战群捷支付逾期交房利息。协议签订后，原告按约定缴纳了购房款803，520.00元，被告为原告出具“白城市港原地产置业有限公司收款收据”一枚。该《港原国际商贸城房屋认购协议》具备《商品买卖合同》的主要内容，应确认其合法有效。现该商品房已过交房期，被告不交房行为已经构成违约，故原告向被告主张立即交付房屋，并以房屋总价款803，520.00元为基数，按日万分之五的标准向原告支付利息（即每日利息401.76元），直至被告向原告交付房屋为止。经多次与被告协商未果。故，诉至法院。 一审法院认为，本案的法律关系是房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：1、原、被告签订的港原商贸城房屋认购协议是否合法有效；2、原告主张被告交付港原A711号房屋是否符合法律规定；3、原告要求被告支付房屋逾期违约金以房屋总价款的803，520.00元为基数，自2017年11月31日起，按日万分之五的标准计算至房屋交付之日止的诉讼请求是否符合法律规定。根据原告的陈述，被告的答辩，围绕本案争议的焦点问题，法院综合评判如下：一、原、被告签订的港原商贸城房屋认购协议是否合法有效的问题。原告在被告处抵账所得门市一处，双方于2017年8月30日签订《港原国际商贸城房屋认购协议》一份，协议约定战群捷认购港原国际商贸城项目7栋A11号商品房。该商品房建筑面积为144平方米，房屋价款为一次性付款，折扣后单价5580.00元，总房款803，520.00元。本项目交房时间为2017年11月30日，如未按时交房，白城市港原地产置业有限公司将按日万分之五向战群捷支付逾期交房利息。协议签订后，原告按约定缴纳了购房款803，520.00元，被告为原告出具“白城市港原地产置业有限公司收款收据”一枚。根据《中华人民共和国合同法》第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”原、被告订立的合同符合邀约、承诺要件，是依法订立的，故，原、被告于2017年8月30日签订《港原国际商贸城房屋认购协议》合法有效。二、原告主张被告交付港原A711号房屋的问题。原、被告于2017年8月30日签订《港原国际商贸城房屋认购协议》约定，交付房屋的时间是2017年11月30日，如未按时交房，甲方将按每天万分之五的利息向乙方支付。被告至今未交付房屋。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”双方约定逾期交付房屋，甲方（被告）将按每天万分之五的利息向乙方（原告）支付，按该约定是允许被告逾期交付房屋的。原告购买被告的房屋属期房，因该房至今未竣工，且原告主张了逾期交付房屋利息，应视为同意被告逾期交付房屋，庭审中，经法庭询问被告，被告自认该楼房尚未竣工，不具备交付条件。故，原告主张被告交付港原A711号房屋的诉讼请求，不符合法律规定，法院不予以支持。三、原告主张被告支付房屋逾期违约金以房屋总价款的803，520.00元为基数，自2017年11月31日起，按日万分之五的标准计算至交付房屋之日止的问题。原、被告于2017年8月30日签订《港原国际商贸城房屋认购协议》约定，交付房屋的时间是2017年11月30日，如未按时交房，甲方将按每天万分之五的利息向乙方支付。被告至今未交付房屋。从原、被告签订的房屋认购协议看，原告购买的房屋属期房，该房屋认购协议在性质上，属预购房屋协议，因该房屋是正在建设中房屋，不是现房，交付房屋时间尚不能完全确定。原告交付的购房款属于预购款，是在被告楼房未建成时收取原告预先交付的购房款。双方约定于2017年11月30日交付房屋，如未按时交房，甲方将按每天万分之五的利息向乙方支付。该约定应是一种附条件的民事法律行为。根据《中华人民共和国民法通则》第六十二条规定：“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”被告未按约定交付房屋的条件已经成就，双方约定的甲方（被告）将按每天万分之五的利息向乙方（原告）支付的合同条款即发生法律效力。根据最高人民法院《关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24％，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”双方签订的房屋认购协议因被告交付房屋的时间不能完全固定，双方约定的逾期不能交付房屋支付利息的约定，具有民间借贷性质，双方约定每天万分之五的利息不超过年利率的24％的规定，故，原告主张被告支付房屋逾期交付利息以房屋总价款的803，520.00元为基数，自2017年11月31日起，按日万分之五的标准计算至交付房屋之日止诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。被告抗辩主张，违约金过高，根据最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定》的解释第十六条的规定，向法庭申请减免违约金。原告与被告签订的房屋认购协议是一种预购房屋买卖协议，是原告预购的房屋被告尚未建成时，双方意向型的买卖，被告未按约定交付房屋，被告长期占有原告资金而约定支付利息，具有民间借贷法律关系的属性，因日万分之五的利息，不超过法定最高年利率的24％，不属于违约金过高情形，故，被告抗辩主张违约金过高依法无据，法院不予支持。综上所述，法院为保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第十三条、第四十四条、第六十条、第一百零七条和最高人民法院《关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款的规定，判决如下：一、原、被告于2017年8月30日签订的港原商贸城房屋认购协议合法有效；二、被告白城市港原地产置业有限公司于判决生效后3日内给付原告战群捷逾期交付房屋利息以房屋总价款的803，520元为基数，自2017年11月31日起，按日万分之五的利率计算至交付房屋之日止；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费172.00元，由被告白城市港原地产置业有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据，二审查明事实与一审查明事实基本相同。二审对一审查明事实予以确认。 本院认为，战群捷与白城市港原地产置业有限公司于2017年8月30日签订的“港原商贸城房屋认购协议”系合同当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，属合法有效，对合同双方具有约束力。双方在协议中约定于2017年11月30日交付房屋，如未按时交房，甲方将按每天万分之五的利息向乙方支付。战群捷按约定交付了购房款803，520.00元，白城市港原地产置业有限公司未按约定的时间交付房屋，战群捷请求白城市港原地产置业有限公司按协议约定支付违约金符合合同约定和法律规定。白城市港原地产置业有限公司主张双方未约定违约金计算基数，属于约定不明，于法无据。双方在协议中约定于2017年11月30日交付房屋，因11月不存在31日，逾期交付房屋违约金起算时间应为2017年12月1日，一审确认违约金起算时间为2017年11月31日不妥。白城市港原地产置业有限公司主张双方约定的违约金过高，应予减少，一审对其主张不予支持并无不当。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下： 一、维持吉林省白城市洮北区人民法院（2020）吉0802民初2571号民事判决第一项、即一、原、被告于2017年8月30日签订的港原商贸城房屋认购协议合法有效； 二、撤销第二项、第三项即二、被告白城市港原地产置业有限公司于判决生效后3日内给付原告战群捷逾期交付房屋利息以房屋总价款的803，520元为基数，自2017年11月31日起，按日万分之五的利率计算至交付房屋之日止；三、驳回原告其他诉讼请求； 三、变更第二项，即被告白城市港原地产置业有限公司于判决生效后3日内给付原告战群捷逾期交付房屋利息以房屋总价款的803，520元为基数，自2017年12月1日起，按日万分之五的利率计算至交付房屋之日止; 四、驳回战群捷其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费344.00元，由白城市港原地产置业有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  常宗仁 审判员  杨剑虹 审判员  孙金芹 二〇二〇年十二月十五日 书记员  张 琨