福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初11755号 原告（反诉被告）：黄嗣昌，男，1983年12月11日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：曹维，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓莹，福建旭丰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：朱秀英，女，1968年11月27日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林德成，福建旭恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林国静，福建旭恒律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）黄嗣昌与被告（反诉原告）朱秀英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。黄嗣昌的委托诉讼代理人曹维、陈晓莹与朱秀英的委托诉讼代理人林德成、林国静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄嗣昌向本院提出诉讼请求：1.确认黄嗣昌与朱秀英于2020年3月16日签订的《厦门市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》已于2020年5月20日解除；2.朱秀英向黄嗣昌返还已付购房款20万元；3.朱秀英向黄嗣昌支付违约金498000元（249万元×20%）；4.朱秀英向黄嗣昌支付居间代理费40500元、代办费1000元、评估费3000元；5.朱秀英承担本案律师费20000元；6.朱秀英承担案件受理费、保全申请费、财产保全责任保险费。事实和理由：黄嗣昌与魏鹭梅系夫妻关系。朱秀英与朱路杭系母子关系。2020年3月16日，黄嗣昌、朱秀英的代理人魏鹭梅、朱路杭通过厦门前聚汇房地产代理有限公司（以下简称前聚汇公司）从业人员吴年超提供居间服务，签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，含《厦门市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》）《居间服务合同》等合同文件，约定由黄嗣昌购买朱秀英名下坐落于厦门市思明区××路××号××室的房屋即本案讼争房屋。《房屋买卖合同》约定：朱秀英以249万元将讼争房屋出售给黄嗣昌，黄嗣昌应于2020年3月16日、3月23日前分别支付10万元定金，且于同年4月15日与朱秀英一同前往银行办理商业贷款手续，贷款129万元；朱秀英应于2020年4月30日前办理完毕抵押注销手续，其与黄嗣昌应于2020年5月15日共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出售人若出现房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的情形，出售人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，出售人出现根本违约情形之一的，出售人应在违约行为发生之日起十五日内，按该房屋成交总价的20%向买受人支付违约金；违约方除依本合同约定承担违约责任外，还应承担守约方向其主张权利所产生的合理费用，包括但不限于诉讼费用、保全费用、合理的律师费用、调查费用等费用。《居间服务合同》约定：本次交易由买受人黄嗣昌向居间方前聚汇公司支付居间代理费40500元、贷款单代办服务费1000元、代收评估费3000元；黄嗣昌或朱秀英违反买卖合同或本合同约定，导致前聚汇公司不能继续履行义务的，前聚汇公司不承担责任，且前聚汇公司有权收取本合同约定的各项费用，无需退还，如支付费用方为守约方，则守约方有权要求违约方支付该笔费用给守约方。《房屋买卖业务签订文件合订本》第三页显示，交易方（出售方）留存信息通信地址为福建省厦门市思明区洪莲路19号502室及福建省厦门市××五里××号××室，按照上述地址收发文书无论是他人代收、本人拒收、无人签收，均视为送达本人。上述合同等文件签订后，黄嗣昌即依约履行合同，代理人魏鹭梅分别于2020年3月16日、3月23日向朱秀英各转账10万元，并由朱秀英确认后经朱路杭分别出具收款收据，后黄嗣昌亦如约办理商业贷款手续。2020年4月27日，黄嗣昌通过吴年超得知讼争房屋因查封被限制转让，经多次询问，朱秀英配偶亦确认该房屋已于2020年4月15日被厦门市湖里区人民法院查封。鉴此，黄嗣昌多次与朱秀英及吴年超沟通解除该房屋被查封事宜，但直至2020年5月15日合同约定的产权变更登记之日届满后，朱秀英仍未解除房屋查封，无法依约办理产权变更登记，已严重违反合同约定，朱秀英已构成根本违约。2020年5月19日，黄嗣昌遂向出售方朱秀英留存通信地址邮寄合同解除函，该函于5月20日签收知晓，黄嗣昌已行使合同解除权，解除与朱秀英所签订的《房屋买卖合同》。鉴于上述事实，黄嗣昌为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 朱秀英辩称，一、朱秀英不构成违约，不构成合同解除，朱秀英迟延履行合同义务是不可抗力影响所致。2020年3月16日，黄嗣昌与朱秀英签订《房屋买卖合同》，约定朱秀英将讼争房屋以249万元的价格出售给黄嗣昌，且黄嗣昌、朱秀英应于2020年4月15日前共同前往银行办理商业贷款手续。为了如期履行该义务，朱秀英于2020年3月27日从泰国曼谷飞回厦门，不料，全球爆发新冠肺炎疫情，下飞机后，即被送往亚洲海湾酒店隔离观察至2020年4月11日，回到家后，还被要求在家继续隔离观察数日，不能与外人接触。朱秀英因此错过了与黄嗣昌按时前往银行办理商业贷款手续以及后来按时过户的时间。不巧，朱秀英因涉及另一起执行案件（执行款70多万元），讼争房屋和朱秀英名下的另一套上千万的房屋此时被厦门市湖里区人民法院查封。为了尽快履行过户义务，尽管朱秀英向执行法院提交解除超额查封房屋申请书，但恐时间拖得太久，朱秀英只好先筹款向申请执行人清偿了全部债务，执行法院立即出具结案证明，解除了对朱秀英名下所有房屋的查封。2020年5月19日，黄嗣昌向朱秀英发函解除《房屋买卖合同》，并要求朱秀英返还定金20万元和支付违约金498000元。2020年5月20日，朱秀英向黄嗣昌发出《不可抗力影响合同履行通知函》，说明迟延履行是疫情影响所致，属于不可抗力因素。讼争房屋被查封是法院超额查封所致，朱秀英正积极努力解除查封，讼争房屋还可继续交易。2020年5月23日，朱秀英向黄嗣昌发出《不可抗力情形消除通知函》，告知朱秀英受疫情和讼争房屋被查封的影响已消除，催促黄嗣昌于2020年5月25日前往银行办理商业贷款手续，黄嗣昌却不予回应，反而以朱秀云根本违约为由向法院提起诉讼。二、朱秀英延迟履行合同义务，不存在根本违约，黄嗣昌对根本违约存在曲解。所谓根本违约，是指当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为将导致合同相对方合同目的落空的严重违约行为。当事人一方迟延履行主要债务，还不能称之为根本违约，只有当迟延履行行为致使相对方合同目的不能实现时，才可称为根本违约。结合本案的事实，朱秀英因疫情和房屋被查封影响而迟延履行合同义务后，及时通知黄嗣昌并提供不可抗力证据，在不可抗力因素消除后，又及时通知黄嗣昌继续履行合同交易义务，黄嗣昌接到朱秀英通知后，以朱秀英违约为名，行反悔买房之实。显然，如果黄嗣昌继续拒绝履行合同交易义务，致使朱秀英卖房收到房款的合同目的落空，黄嗣昌将构成根本违约，依法应承担根本违约的法律后果。综上，黄嗣昌解除房屋买卖合同，缺乏事实和法律依据。朱秀英具有充分的证据证明迟延履行事出有因，不可归责于朱秀英，并没有导致黄嗣昌合同目的落空，讼争房屋完好无损、产权清晰，具备继续交易的条件。恳请法院驳回黄嗣昌的全部诉求。 朱秀英向本院提出反诉请求：黄嗣昌继续履行朱秀英与黄嗣昌于2020年3月16日签订的《厦门市存量房屋买卖合同（经济成交版）》项下义务，即黄嗣昌与朱秀英共同前往银行办理商业贷款手续（贷款金额为129万元），黄嗣昌向朱秀英支付购房款129万元，黄嗣昌于上述购房款129万元支付后15天内再向朱秀英支付购房款100万元（不包含前期支付全部定金）。事实和理由：2020年3月16日，黄嗣昌与朱秀英签订《房屋买卖合同》，朱秀英将讼争房屋出售给黄嗣昌。因疫情影响和讼争房屋被法院查封，朱秀英延迟履行合同约定的交易义务数天。在延迟履行义务期间，朱秀英向黄嗣昌发出《不可抗力影响合同履行通知函》《不可抗力情形消除通知函》《告知函》，反复说明朱秀英延迟履行确因疫情影响，在签订合同时，讼争房屋产权清晰，并未被查封，只是朱秀英后来在另案执行中被超额查封。为了继续履行合同，朱秀英借款还债，在短时间内解除查封，以最大的诚意和行为信守合同，促进交易，但黄嗣昌却拒绝继续履行合同，主张合同解除，显然，黄嗣昌解除合同，不具备解除条件，黄嗣昌的合同目的完全能够实现。故朱秀英提起反诉，望判如所请。 黄嗣昌针对反诉辩称，黄嗣昌与朱秀英于2020年3月16日签订的《房屋买卖合同》已经解除，黄嗣昌无需继续履行合同项下的买房义务。首先，黄嗣昌签订《房屋买卖合同》后，依约履行合同义务，并与朱秀英及其配偶、居间从业人员吴年超一同前往银行办妥贷款手续。此后，黄嗣昌得知讼争房屋已被法院查封，直至合同约定的房屋权属变更之日，朱秀英亦未就讼争房屋解除查封，导致房屋权属无法转移登记，已严重违反合同约定。其次，讼争房屋系被他人申请查封，并非因疫情原因被查封。房屋查封的时间发生在朱秀英解除集中隔离之后，与疫情无关，朱秀英构成根本违约。最后，黄嗣昌依约行使合同解除权，于2020年5月19日向朱秀英邮寄书面解除函，双方签订的《房屋买卖合同》已经解除，黄嗣昌无需继续履行合同项下买房义务。朱秀英的反诉请求没有事实和法律依据，恳请法院驳回其反诉请求。 当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 本案讼争的厦门市思明区××路××号××室房屋登记在朱秀英名下。2020年3月16日，买受人黄嗣昌（由魏鹭梅代理）与出售人朱秀英（由朱路杭代理）通过前聚汇公司提供居间服务，签订《房屋买卖合同》和《居间服务合同》等合同文件。 《房屋买卖合同》约定：朱秀英将讼争房屋出售给黄嗣昌；该房屋已经设定抵押，出售人应于2020年4月30日前办理完毕抵押注销手续；成交总价为249万元，定金为20万元；买受人于2020年3月16日向出售人支付第一笔定金10万元，2020年3月23日前支付第二笔定金10万元，2020年4月29日前支付第一笔购房款100万元（不包含前期支付全部定金），双方于2020年4月15日前共同前往银行办理商业贷款手续，拟贷款金额为129万元，如买受人未获得批贷或足额批贷的，买受人于贷款机构批贷或被拒批贷后7日内补足差额购房款；出售人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让；双方应于2020年5月15日共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按房屋成交总价的万分之五向守约方支付违约金；出售人若出现该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的，或者逾期履行本合同约定的义务超过十五日的情形，出售人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，出售人应在违约行为发生之日起十五日内，按该房屋成交总价的20%向买受人支付违约金；违约方除依本合同约定承担违约责任外，还应当承担守约方向其主张权利所产生的合理费用，包括但不限于诉讼费用、保全费用、合理的律师费用、调查费用等费用；因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。 《居间服务合同》约定：黄嗣昌于签署本合同当日向前聚汇公司支付居间代理费40500元、代办服务费1000元、评估费3000元；黄嗣昌或朱秀英违反买卖合同或本合同约定，导致前聚汇公司不能继续履行义务的，前聚汇公司不承担责任，且前聚汇公司有权收取本合同约定的各项费用，无需退还，如支付费用方为守约方，则守约方有权要求违约方支付该笔费用给守约方。 上述合同签订当日，黄嗣昌通过魏鹭梅向朱秀英支付定金10万元。2020年3月23日，黄嗣昌又通过魏鹭梅向朱秀英支付定金10万元。 2020年3月28日，朱秀英从泰国回到厦门，因新冠肺炎疫情影响在酒店集中隔离14天（自2020年3月28日至2020年4月11日），之后朱秀英在家中自行隔离7天（自2020年4月12日至2020年4月18日）。 2020年3月30日，黄嗣昌向前聚汇公司支付居间代理费40500元、代办服务费1000元、评估费3000元。 2020年4月20日，厦门市湖里区人民法院依据已经发生法律效力的（2018）闽0206民初8370号民事判决书（该判决书于2019年6月12日作出），作出（2020）闽0206执2072号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人叶丽端、朱秀英所有的款项753471元，或扣留、提取等额的收入，或查封、扣押、拍卖被执行人相应的等值财产。嗣后，厦门市湖里区人民法院对讼争房屋采取执行措施，讼争房屋被限制办理权属转移登记。 2020年5月19日，黄嗣昌向朱秀英发送《解除函》，黄嗣昌以讼争房屋被法院查封，直到2020年5月15日合同约定办理权属转移登记的期限届满，讼争房屋仍未解除查封，合同约定的解除条件业已成就为由，通知朱秀英解除《房屋买卖合同》，并要求朱秀英返还购房款20万元，支付违约金498000元。 2020年5月20日，朱秀英收到黄嗣昌发送的上述《通知函》，并向黄嗣昌发送《不可抗力影响合同履行通知函》，朱秀英认为其未按时与黄嗣昌前往银行办理商业贷款手续，是因为新冠肺炎疫情影响和司法超额查封所致，属于不可抗力，朱秀英已积极申请法院解封，黄嗣昌购房目的不会落空，不存在解除合同的事由，应继续履行合同。 2020年5月22日，厦门市湖里区人民法院解除对讼争房屋采取的执行措施。 2020年5月23日，朱秀英向黄嗣昌发送《不可抗力情形消除通知函》，通知不可抗力影响合同履行的情形已消失，黄嗣昌购房目的并未落空，要求黄嗣昌继续履行合同，双方于2020年5月25日共同前往银行办理商业贷款手续。 2020年5月30日，朱秀英向黄嗣昌发送《告知函》，朱秀英重申黄嗣昌解除合同不能发生法律效力，并表示若黄嗣昌确实不愿购买房屋，双方可以协商解除房屋买卖合同，解除之日，朱秀英可返还20万元定金，此后双方再无争议。 另，黄嗣昌委托福建旭丰律师事务所律师代理本案诉讼，支付律师费20000元。 黄嗣昌向本院申请诉前财产保全，本院作出（2020）闽0203财保100号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结朱秀英所有的价值762500元的银行存款或等值财产。黄嗣昌为此支付财产保全申请费4333元、财产保全责任保险费3050元。 本院认为，黄嗣昌与朱秀英签订的《房屋买卖合同》《居间服务合同》等合同文件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。朱秀英先是因新冠肺炎疫情被隔离，无法依约于2020年4月15日前前往银行办理商业贷款手续，后又因讼争房屋被法院采取执行措施限制办理权属转移登记，无法依约于2020年5月15日办理房屋权属转移登记手续，已构成违约。新冠肺炎疫情的影响在朱秀英签订《房屋买卖合同》时即已存在，朱秀英对于其回国后面临的隔离措施应当是知道的，或者至少是应当预见的，朱秀英主张其因疫情被隔离系不可抗力所致，不能成立。朱秀英因未履行生效判决确定的义务被法院采取执行措施，其对于讼争房屋被限制办理权属转移登记负有不可推卸的责任，朱秀英主张讼争房屋被法院采取执行措施系不可抗力所致，亦不能成立。据此，朱秀英对其违约行为，应当承担违约责任。 《房屋买卖合同》约定，出售人若出现该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的，或者逾期履行本合同约定的义务超过十五日的情形，出售人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，出售人应在违约行为发生之日起十五日内，按该房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。在讼争房屋被法院采取执行措施而无法办理权属转移登记且朱秀英逾期办理过户手续的情况下，黄嗣昌提出解除《房屋买卖合同》，并在交易障碍排除后不同意继续履行《房屋买卖合同》，从保护守约方的角度出发，本院对黄嗣昌解除合同的主张予以采纳，并确认合同解除的时间为2020年5月20日。朱秀英诉请继续履行合同，本院不予支持。但是，从合同履行情况来看，虽然讼争房屋被法院采取执行措施，但朱秀英并未怠于履行合同义务，而是积极排除合同履行障碍，从讼争房屋被限制交易到排除交易障碍用时仅32天，而交易障碍的排除时间距双方约定的过户时间逾期仅7天（未达15天），交易障碍排除后，《房屋买卖合同》具备继续履行的条件，难以认定朱秀英构成根本违约，黄嗣昌要求朱秀英承担根本违约的违约责任，本院不予支持。 尽管朱秀英不构成根本违约，但朱秀英仍然应对其逾期办理商业贷款手续和逾期办理房屋权属转移登记手续的违约行为承担违约责任。《房屋买卖合同》约定，任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按房屋成交总价的万分之五向守约方支付违约金。从朱秀英2020年4月15日逾期办理商业贷款手续起至《房屋买卖合同》解除之日2020年5月20日止，朱秀英逾期履行合同义务35天，应向黄嗣昌支付违约金43575元（249万元×0.05%×35天）。黄嗣昌诉请朱秀英支付违约金498000元，本院在43575元的范围内予以支持，超出部分，本院不予支持。 《房屋买卖合同》因朱秀英违约而解除，黄嗣昌诉请朱秀英返还已付购房款20万元，于法有据，本院予以支持。黄嗣昌诉请朱秀英支付居间代理费40500元、代办服务费1000元、评估费3000元、律师费20000元、财产保全申请费4333元、财产保全责任保险费3050元等费用，符合双方约定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、黄嗣昌与朱秀英签订的《厦门市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于2020年5月20日解除； 二、朱秀英于本判决生效之日起十日内向黄嗣昌返还购房款20万元； 三、朱秀英于本判决生效之日起十日内向黄嗣昌支付违约金43575元； 四、朱秀英于本判决生效之日起十日内向黄嗣昌支付居间代理费40500元、代办服务费1000元、评估费3000元； 五、朱秀英于本判决生效之日起十日内向黄嗣昌支付律师费20000元； 六、朱秀英于本判决生效之日起十日内向黄嗣昌支付财产保全申请费4333元、财产保全责任保险费3050元； 七、驳回黄嗣昌的其他诉讼请求； 八、驳回朱秀英的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为13360元，由黄嗣昌负担2390元，朱秀英负担10970元。反诉案件受理费减半收取为12560元，由朱秀英负担。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 朱 晨 二〇二〇年十二月二十二日 书记员 黄丽婷 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。