河北省邯郸市永年区人民法院民 事 判 决 书（2020）冀0408民初2622号原告：赵爱霞，女，汉族，生于1969年10月23日，住邯郸市永年区。委托诉讼代理人：杜修林，河北贯云律师事务所律师。被告：陈磊涛，男，汉族，生于1982年1月18日，住邯郸市永年区。委托诉讼代理人：杨冰，河北众意律师事务所律师。原告赵爱霞诉被告陈磊涛房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年9月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵爱霞的委托诉讼代理人杜修林、被告陈磊涛及其委托诉讼代理人杨冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵爱霞向本院提出诉讼请求，一、请求判令解除2013年原告赵爱霞与被告陈磊涛达成的领域小区9-1-501室单元楼房“买卖协议”；二、请求判令被告向赵爱霞返还领域小区9-1-501室房屋；三、请求判令被告立即腾空领域小区9-1-501室房屋内物品，并恢复原状从该房内迁出；四、请求判令被告取回已付房款扣除实际占用房屋期间费用后剩余款；五、案件受理费由被告承担。事实与理由：2010年9月8日，赵爱霞购买永年区9-1-501单元楼房一套。2013年，经人介绍，原、被告达成口头协议，双方约定：原告赵爱霞将领域小区9-1-501单元楼房转让给被告陈磊涛；房屋价格为386725元；首付200000元，2013年底付清全部房款。达成协议后，原告将房屋交付被告，被告没有按照约定给付首付，经催要被告累计给付原告240000元，占有居住原告转让房屋至今。之后，原告多次催要剩余房款，被告以种种理由推脱，无奈原告通知被告解除合同退房。被告未依约履行付款义务，致使赵爱霞无法实现房屋买卖合同目的，被告已构成根本违约，给赵爱霞造成重大损失。为维护原告权益，特向贵院起诉，请支持原告诉讼请求。被告陈磊涛辩称，一、2013年，双方达成位于永年区的房屋买卖口头合同，约定2500元／平，总价为386725元，双方约定首付20万元，待办出房产证后由答辩人贷出房款后付清余款。被答辩人交付房屋后，答辩人前后又投入装修和购买家具家电费用共计20万余元，并将年迈双亲接到身边，一家三代人在此居住至今。居住过程中，答辩人经常催促被答辩人办理房产证过户事宜，被答辩人以需要各种费用为由，陆续向答辩人要走4万元，目前答辩人共向被答辩人支付房款24万元，但至今被答辩人也未将该房屋过户到答辩人名下。二、答辩人已经履行了合同主要的付款义务，本案不符合合同解除的法定条件。1、双方达成的口头房屋买卖合同，被答辩人的合同目的就是得到房款。双方达成房屋买卖口头合同后，被答辩人如约交付了标的物，答辩人也履行了大部分的房款履行义务，答辩人虽有部分违约，但答辩人违约的部分在合同目的不能实现这一法定构成要件中所占比例很小，根本构不成行使法定解除权的条件，所以答辩人认为本案不具有法定解除权的构成要件。2、双方于2013年达成的口头购房合同，被答辩人在诉状中自认2013年年底答辩人应该付清房款。按照正常逻辑分析，2013年年底答辩人拒不付清余款，就应该视为被答辩人解除权的行使之日。权力行使应当有一定期限的限制，是民法上的一个基本致使。1年的解除权行使期限则是从解除权发生之日起开始起算。解除权的行使期限为除斥期间，不发生中止、中断、延长的问题，属于法定的不变期间。直至2020年7月8日被答辩人才向答辩人发出解除合同的律师函，此时早已经过答辩人合同解除权的行使期限，所以被答辩人的合同解除权早已消灭。三、答辩人拒不支付剩余的房款行使的是先履行合同抗辩权，依法无需承担违约责任。双方达成的房屋买卖合同的履行顺序是：第一、答辩人支付首付款20万元；第二、被答辩人将房屋过户到答辩人名下；第三、答辩人办理抵押登记后支付剩余房款。但剩余房款答辩人之所以未支付，就是因为被答辩人迟迟不能将房产过户到答辩人名下，答辩人无法到银行办理房屋过户登记已构成先期违约，该违约行为是答辩人拒不支付剩余房款的主要原因，答辩人依法无需承担违约责任。四、人民法院处理纠纷时，应平衡各方利益。如果接触合同势必会造成答辩人无家可归，造成新的社会矛盾。1、双方达成口头合同时，被答辩人出售给答辩人房屋的价格基本和周边比较成规模小区的房价相当。答辩人之所以选择被答辩人的房屋，第一、双方系朋友关系，有事好沟通。第二、被答辩人承诺可以分期付款，考虑到手续操作比较简单，才与之达成交易。2016年由于政策原因，永年县改成永年区，周边房价大幅上涨。此时答辩人心里不太平衡，借机收回房屋出售给他人以赚取更大利润，被答辩人恶意提起诉讼的真实目的是背信弃义、违背诚实信用原则，被答辩人的诉讼目的不应受法律保护。2、双方达成房屋买卖合同后，答辩人支付大部分购房款、又投入大量资金经装修购买家电家具后入住。目前该房屋答辩人双亲及妻子、孩子一家三代人居住至今，答辩人一家与该房屋已经形成了长期使用和占有的实时状态。2016年永年房价连续暴涨，因与被答辩人达成的购房合同，答辩人已经错失购买其他小区房屋的最佳时机。在此情况下，答辩人被迫接受了不能办理房屋产权过户的现实，并且多次主动履行剩余房款的支付义务，但被答辩人见利弃义、拒不接收。从这一行为足以证明被答辩人解除合同目的的动机不纯，法院不应保护此种行为。被答辩人的诉讼请求不应支持。经审理查明，2010年9月8日，赵爱霞购买永年区9-1-501单元楼房一套。2013年，经人介绍，原、被告达成口头协议，双方约定：原告赵爱霞将领域小区9-1-501单元楼房转让给被告陈磊涛；房屋价格为386725元；首付200000元，2013年底付清全部房款。达成协议后，原告将房屋交付被告，被告没有按照约定给付首付，经催要被告累计给付原告240000元，占有居住原告转让房屋至今。经调解，被告同意给付剩余款项及利息，原告不同意，坚持要求解除楼房“买卖协议”和返还房屋。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。本案中,原、被告签订房屋买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方应自觉遵守。法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。综合本案中被告已交付大部分购房款、已入住诉争房屋等事实，本院认为被告下欠部分房款的行为尚不构成根本违约，本案的买卖合同并非根本不能履行。故对原告的诉讼请求，不予支持。原、被告对于剩余房价款的确认及给付争议，可以另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:驳回原告赵爱霞的全部诉讼请求。案件受理费7101元，减半收取3550.5元，由原告赵爱霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审判员  侯占国二〇二〇年十二月十七日书记员  李 彤附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。