山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1311民初5130号 原告：山东美澳置业有限公司，住所地：临沂市清河南路东段，统一社会信用代码：9137130076002788XX。 法定代表人：韩殿彩，总经理。 委托诉讼代理人：高强，山东品众元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨静，山东品众元律师事务所律师。 被告：临沂市罗庄区清水湾小区业主委员会，住所地：临沂市罗庄区清水湾花园小区**楼****。 负责人：颜士宾，主任。 委托诉讼代理人：李全永，河南春屹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段汉杰，河南师道律师事务所律师。 被告：山东润凯物业管理有限公司，住所，住所地：临沂市兰山区临西五路与顺和街交汇处沭河城邦小区**楼****div> 法定代表人：李凯，总经理。 委托诉讼代理人：刘宏伟，1982年10月22日生，该公司职工。 原告山东美澳置业有限公司（以下简称美澳公司）与被告临沂市罗庄区清水湾小区业主委员会（以下简称清水湾业委会）、被告山东润凯物业管理有限公司（以下简称润凯公司）所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。美澳公司的委托诉讼代理人杨静、高强，清水湾小区业委会委托诉讼代理人李全永、段汉杰及业主委员会主任颜士宾，润凯公司委托诉讼代理人刘宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美澳公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认清水湾花园地下车库234个停车位为原告所有；2.案件受理费等费用由二被告承担。事实与理由：原告山东美澳置业有限公司作为开发商，开发建设了清水湾花园小区及地下车库，已建设地下停车位477个。对于地下车位部分，原告己向小区业主转让了243个车位的使用权，尚有234个车位待出租出售。2020年5月，二被告组织、纠集人员对原告安装的涉案车位的车位锁进行破坏，并多次对外发布通告，通告中声称：地下车位属于：地下车位属于全体业主“未售”车位代为出租，将租赁费汇入账号为临沂市罗庄区清水湾小区业主委员会的账户，并到物业公司办理租赁手续，统一挂牌。发布通告后，二被告对涉案车位进行了出租，与租户签订了车位使用协议，并收取了车位管理费和租赁费。涉案归原告所有，二被告无权对涉案车位进行出租、管理及收取相关费用。现原告诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 清水湾业委会辩称，一、原告诉讼请求不明确，民事诉讼法119条规定起诉必须符合的条件包括有具体的诉讼请求和事实理由，而原告诉状中要求确认地下车库234个停车位的具体位置、编号、面积等内容均未列出，被告无法确认原告所诉的地下车位具体是什么，因此原告的起诉不符合起诉条件。二、被告业委会不是本案的适格被告，原告是要求法院确认停车位为原告所有，但业委会从未主张停车位属于业委会所有，而是认为属于全体业主所有，原告如果有争议应该是和全体业主或者业主大会作为诉讼的双方，业委会只是业主大会的执行机构，他的诉讼主体资格受到业主大会决议的约束，并不能独立行使，最高院有相应的判决。原告和全体业主就停车位发生争议却起诉业委会是错误选择被告，业委会无法作为本案的被告。三、原告选择程序错误，1.地下车库的停车位所有权确认属于不动产登记的范畴，国家有相应的法律法规和相应的登记规范，临沂市有相应的登记结构，原告认为自己是所有权人应当是依法有登记机构发证，据被告了解原告没有取得有权部门的登记，现原告将被告诉至法院是希望由法院取代行政机关的职责。2.就本案而言，原告的地下车位只是在原本存在的土地上划线，根据土地管理法14条的规定，土地所有权或者使用权发生争议，由当事人协商解决，协商不成由人民政府处理，所以无论是行政机关进行登记还是人民政府处理土地纠纷，原告均不应该诉至法院而是应当走行政程序。四、原告不是诉争车位的所有权人，物权法明确规定不动产物权的设立变更应当根据法律规定进行登记，未经登记不发生效力。原告并没有取得本案争议车位的所有权登记，也没有相应的证据证明符合登记的实质条件。五、涉案车位是清水湾小区的共有部分，并非专有部分，应当由清水湾小区业主全体共有。小区内的不动产或者属于共有或者属于专有，没有第三种情形，涉案车位不具有专有部分的特性，不具有构造上的独立性，不具有利用上的独立性，也不具有登记的独立性，不能够成为包括原告作为开发商以及任何人的专有部分，只能依法属于全体业主所有。应驳回原告起诉。 润凯公司辩称，地下车位属于，地下车位属于业主或者开发商关系，我公司不属于适格被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 美澳公司是从事房地产开发的公司，2004年10月27日取得用地项目为清水湾花园的建设用地规划许可证（编号2004鲁13010**号），用地面积6公顷。 2004年12月30日临沂市人民政府分别为美澳公司出具关于上述土地的临罗国用（2004）第0250号国有土地使用权证和临罗国用（2004）第0251号国有土地使用权证，用途分别为旅游业、住宅用地，使用权面积13466.40平方米、35764.40平方米。 2014年4月22日、24日临沂市人民政府分别为美澳公司出具关于上述土地的临罗国用（2014）第0023号国有土地使用权证和临罗国用（2014）第0022号国有土地使用权证，用途为城镇住宅用地，使用权面积27823.40平方米、32235.80平方米。 2006年4月清水湾花园建设工程规划经临沂市规划局审批同意建设，该项目包括8#住宅楼建筑面积27618平方米，9#住宅楼建筑面积18378平方米，地下车库建筑，地下车库建筑面积10911平方米楷信乐购城（清水湾花园二期）地下车库经临）地下车库经临沂市规划局审批同意建设筑面积14520.50平方米。2014年3月31日美澳公司与天元建设集团有限公司签订中楷信乐购城地下车库建设工程施工框架协议，约定由天元建设集团有限公司施工该工程。 庭审中美澳公司提供五份商品房预售合同，涉及10#楼3份、9#楼1份，12#楼1份，合同中约定：规划的车位、车库归出卖人所有，出卖人有权单独出售或出租。或者约定：项目内的地下停车位为出卖人投资建设，其所有权属于出卖人，出卖人有采用出租、出售、赠送等方式经营、处分及在不违背规划的前提下变更用途。 本案争议的地下停车位是清水湾花园小区地下停车位477辆中的234辆，另外243辆停车位使用权已由美澳公司转让给业主，未转让的234辆地下停车位原告占有并获取相关收益，2019年12月31日起原告只售不租，引起纠纷，与业主发生争执，未经原告允许现实际由润凯公司控制、管理上述车位，由润凯公司收取租赁费（按每月240元收取），该款存入清水湾业委会账户。涉案项目的地下停车位未办理不动产产权登记。 上述争议地下停车位原告已进行编号，编号分别为：×××08、×××10、×××12、×××13、×××15、×××16、×××17、×××18、×××19、×××20、×××21、×××22、×××23、×××25、×××26、×××27、×××28、×××29、×××30、×××31、×××32、×××33、×××35、×××36、×××37、×××38、×××39、×××50、×××51、×××52、×××53、×××55、×××56、×××57、×××58、×××62、×××69、×××70、×××72、×××73、×××75、×××76、×××77、×××78、×××79、×××80、×××81、×××82、×××83、×××85、×××86、×××87、×××88、×××89、×××90、×××91、×××92、×××93、×××95、×××96、×××97、×××98、×××99、×××00、×××02、×××03、×××05、×××06、×××07、×××08、×××06、×××10、×××12、×××32、×××52、×××58、×××59、×××60、×××61、×××81、×××82、×××83、×××85、×××86、×××87、×××01、×××02、×××03、×××05、×××06、×××07、×××08、×××09、×××10、×××11、×××12、×××13、×××17、×××18、×××26、×××27、×××28、×××32、×××35、×××36、×××38、×××39、×××51、×××55、×××56、×××57、×××72、×××73、×××02、×××03、×××05、×××07、×××08、×××09、×××17、×××03、×××06、×××08、×××09、×××10、×××11、×××12、×××13、×××15、×××16、×××18、×××19、×××20、×××21、×××22、×××23、×××25、×××26、×××29、×××30、×××31、×××32、×××33、×××34、×××35、×××36、×××37、×××38、×××39、×××50、×××51、×××52、×××53、×××55、×××56、×××57、Ｅ01、Ｅ02、Ｅ03、Ｅ07、Ｅ08、Ｅ11、Ｅ12、Ｅ13、Ｅ15、Ｅ16、Ｅ17、Ｅ18、Ｅ19、Ｅ20、Ｅ21、Ｅ22、Ｅ23、Ｅ25、Ｅ28、Ｅ30、Ｅ31、Ｅ35、Ｅ38、Ｅ39、Ｅ50、Ｅ52、Ｅ53、Ｅ56、Ｅ57、Ｅ58、Ｅ60、Ｅ66、Ｅ68、Ｅ72、Ｅ80、Ｅ86、Ｅ87、Ｅ88、Ｅ89、Ｅ90、Ｅ91、Ｇ002、Ｇ003、Ｇ005、Ｇ006、Ｇ007、Ｇ008、Ｇ009、Ｇ012、Ｇ013、Ｇ016、Ｇ018、Ｇ019、Ｇ021、Ｇ023、Ｇ030、Ｇ037、Ｇ050、Ｇ053、Ｇ055、Ｇ056、Ｇ057、Ｇ058、Ｇ059、Ｇ060、Ｇ062、Ｇ065、Ｇ068、Ｇ069、Ｇ072、Ｇ076、Ｇ077、Ｇ079、Ｇ089、Ｇ095、Ｇ098、Ｇ099、Ｇ117。 庭审中美澳公司引用最高法（2018）最高法民再263号民事判决书，二被告引用最高法（2017）最高法民申2817号民事裁定书，以证实各自的主张。 美澳公司代理人主要代理意见：一、涉案的车库车位属于建筑区划内，并经规划用于停放汽车的车位。我方在庭审中己向法庭提供涉案项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、规划审批表及规划图等证据，完全能够证明地下车库的停车位在规划开发时，就已经列入规划范围内，并经有关部门审批核准后进行建设，因此案涉车位属于《中华人民共和国物权法》第七十四条规定的“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”。被告在答辩时提出的“涉案土地开发建设后该部分土地使用已经转让给涉案的全体业主”的说法是错误的。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反的证据证明的除外”之规定，美澳公司开发涉案项目时，涉案项目的建设用地使用权人系美澳公司，案涉车位系规划车位，由美澳公司进行投资建设，涉案地下车库车位的所有权当然应归属于美澳公司。并且，被告也无相反证据证实涉案的地下车库车位属于他人或者小区业主共有。被告在答辩时认为我方诉讼请求不明确及在质证时认为规划2/13图中没有明确到每一个车位的详细位置及面积编号，该观点同样是错误的，我方在诉状的事实理由部分及证据五中的规划图和诉争的234个车位的明细中，己明确证明涉案车位的具体情况。规划图中不可能对每一个车位的位置、面积和编号进行标注，但通过我方提供的规划图是完全可以看出车位的方位、位置，而且我方也在庭审中提供涉案234个车位的具体明细中也已经明确载明了车位的所处的区位及编号，之前在对方提起的管辖权异议审理过程中，我方也提供了多份与业主签订的停车位使用权协议，在转让协议中都是按照车位的区位和编号进行转让的，并无任何争议和不明确之处。根据大数据检索统计证实，原告的起诉诉求车位数量即可构成诉讼请求清楚，无需详细、具体到每一个车位的标号，并且最高法的裁判文书亦是如此认知。二、涉案的车库车位由山东美澳置业有限公司投资建成，物业产权及其他权益应归属于山东美澳置业有限公司。1、涉案车位由美澳公司投资建设。对此，我方在庭审中提交了美澳公司与山东华泰建设集团公司签订的《建设工程施工合同》、美澳公司与天元建设集团有限公司签订的《地下车库建设工程施工框架协议书》各一份，且我方提交的业主与美澳公司所签的《商品房销售合同》中也明确约定了车库是由开发商美澳公司投资建设。通过以上证据完全能够证实涉案车库是美澳公司投资建设的，虽然被告不认可这两份建设合同的真实性，却没有相反任何证据证实该车库是其他人投资建设。我方认为3/13车库由山东美澳置业有限公司投资建成无任何争议。2、地下工程权属、地下工程权属认定原则是谁投资谁所有间开发利用管理规定》第二十五条也明确规定，“地下工程应本;地下工程应本着谁投资益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”。因此，涉案车库车位应属于开发商美澳公司所有。三、地下停车场未、地下停车场未计容积率等同于未占用案涉小区土地的使用权已随房屋出售而一并转移给全体业主。最高人民法院对被告的观点也持否定态度，最高人民法院认为，地下停车场既，地下停车场既没有计入容积率即并未占用案涉小区土地的使用权已随房屋出售而一并转移给全体业主。因此，被告主张“涉案土地开发建设后该部分土地使用已经转让给涉案的全体业主”的说法不成立。四、在合同约定明确的情况下，无需审查是涉案车库车位的建设成本否计入公摊。被告方当庭提供的最高院的审判指导意见，可以看出，对于建筑区划内的车位，归属权完全根据《物权法》七十四条第二款的规定来确定，有约定的，按照约定判断归属。对于没有约定和约定不明的，在车位所有权发生争议时，最高院的意见是根据车库车位的建设成本是否分摊到业主的购房费用中来确定。在本案中，开发商美澳公司与业主之间的约定十分明确，不存在“没有约定和约定不明的车位所有权发生争议”的前置条件，因此，无需再审查涉案车4/13库车位的建设成本是否分摊到业主购房成本中。另外，最高人民法院案例的参考价值在于，证明地下停车场开发成本已相应分摊到各个商品房的出售价格之中的举证责任在于持此理由抗辩的一方，即业委会主张地下车位的成本已经分摊在建筑成本中的，其依法负有举证责任，依法应当承担举证不能的不利后果。事实上，被告并未提供证据证实成本问题。需要特别声明的是，原告并未将车库成本一并计入建设成本，甚至地下车位跟被告主张的楼不在一起，又怎么可能合并计算在内呢?五、原告有书面证据证实车位未计入公摊面积，不构成销售房屋时一并销售了车位。在美澳公司与业主签订的商品房买卖合同中，在附件二明确约定了公共部位与功用方分摊建筑面积的构成说明，详细载明了公摊的范围、计算方法，可以看出地下车库未计入公摊面积。另外，根据我方在庭审中提交的规划图，也完全能够证明涉案地下车位对应的地下建筑面积未计入公摊。车位纳入公摊面积在销售商品房时销售给业主的，视为一同销售了车位，本案未纳入公摊面积就不存在一并转移给业主的问题，更不构成被告主张权属的抗辩理由。六、山东美澳置业有限公司与业主签订的《商品房买卖合同》中已明确约定地下车库车位为美澳公司投资建设，其所有权属于美澳公司。5/13《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。涉案小区地下车位非小区公共配套设施，美澳公司可以通过约定方式确认权属，业主是否享有所有权应根据相应买卖合同或出售、赠与等合同关系或交易关系确认。作为开发商的美澳公司在与作为购房人的业主所签订的《商品房买卖合同》中明确约定：规划的车位、车库为出卖人所有权，出卖人有权采用单独出售或出租，该条款是针对地下车位的权属作出的约定，十分明确，毫无争议，在没有相反约定或证据的情况下，该约定合法有效。《商品房买卖合同》的明确约定依法应当作为判决车位归属原告的依据。《山东省物业管理条例》第十五条规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位，下同)的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。从规定可以看出，这是山东物业条例对权属规定的唯一一句话是涂黑部分，仅凭这句话足以认定在商品房买卖合同中约定车位车库归属的，依法应当认定属于6/13开发商所有。何况原告有规划、土地证等所有的产权证明文件，当然可以附赠、出售或者出租给业主。并且，最高人民法院的观点认为，开发商与业主在签订《深圳市房地产买卖合同》中虽未对停车位进行约定，通过另行签订车位租赁合同的方式对停车场的权益进行了明确约定，亦认定有效。而作为原告也与业主签订了相关的车位使用合同，可以作为认定权属的退位次的证据。需要声明的是，我们在每栋楼抽取了一个业主购房合同作为代表的证据样本，可以证实所有业主的《商品房买卖合同》都对车位、车库做了明确的归属开发商的约定。我们抽取证据样本的目的在于减少法庭对累加数量无味的审查，若被告仍然有异议并且法庭认为确有必要，原告可以提供小区所有业主的《商品房买卖合同》。七、即便涉案车位未在相关部门进行权属登记，同样不影响物权的确认。被告认为“原告没有取得本案争议车位的所有权登记，从而认为美澳公司确权的主张不能成立”，这种观点是错误的。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第八条规定“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持”，不动产物权登记并非系判断不动产物权归属的唯一依据，案涉停车位虽未在产权部门完成登记，与确定车位权属是两回事，不能就此否定美澳7/13公司对车库车位享有物权。这个道理是，依法经规划批准的小产权房虽然不能登记但是不影响确权。尤其是，二者的区别在于，原告的车位是经规划的，是大产权，只是尚未办理产权登记而已。八、案涉地下车库车位应属于美澳公司专有，并非属于全体业主共有。涉案车位是否具有专有部分的特性，是否具有登记的独立性，是判断车位权属的重要参考。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体”。根据本案中涉诉车库建成后的实际情况，可以证实涉案地下车库是具有独立使用功能的建筑物，在使用性质上具有排他性。同时，涉案地下车库对地下空间资源的利用与地表以上建筑物对地下空间资源的利用一样，都具有建筑面积和使用面积。在权利的形态上，能够登记成为特定业主所有权的客体。因此，案涉地下车位应属于建筑物的专有部分而非共有部分，《物权法》七十四条的规定非常明确，只有占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，才属于业主共有。本案所涉的车库车位未占有公共用地，也未占用道路，所有权不属于业主共有。《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或8/13者反诉对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。案涉地上234个车位依规划而建，被告并没有证据证明事先规划的停车位占用了业主共有的道路或者其他场地，那么案涉地上234个车位当然不能视为业主共有。九、地下车位不属、地下车位不属于附属设施让给业主。《物权法》第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下、地上或者地下分别设立用地使用权，不得损害已设立的用益物权。这是地下或地上分别设立权利的法律基础，因此地下车位独立成权是有法律依据的，车位不是附属设施。因此，也就不存在《物权法》第一百四十六条规定(建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分)的情形。《物权法》第七十四条明确规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”；《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条也明确规定“地下工程应本;地下工程应本着谁投资益、谁维护”的原则确权，所以地下车位不构成附属设施，不存在一并转让给业主的问题。十、通过大数据报告分析可以看出全国此类案件，凡是争议地下车库的，100%可以检索的案例证实车位的所有权属于开发商。9/13Alpha案例库中，根据大数据报告设定的查询条件检索到的此类所有案例进行数据分析，在地下车位所有权确认纠纷中，法院裁判的结果显示，在地下车位所有权确认纠纷的43件案例中，100%判决归开发商所有；在地上停车位所有权纠纷的4件案例中，认定地上停车位占有共有部分归业主所有的3件，不宜由法院认定的1件。其中，不宜由法院认定的1件。我们对该判决的观点是不认同的。一是大数据显示涉及车位所有权争议的43件+1件的总基数中，认为不归法院管辖的占2%。二是确权纠纷是最高法明确规定的案由，本案属于确权的范畴。三是对车位确权有《物权法》等明确的法律依据。四是本案是车位所有权确权纠纷，不是土地使用权和使用权纠纷，不能参考《土地管理法》之争议由政府处理的规定，来推定本案由政府处理。案例显示，认定地上车位所有权属于业主的依据主要是：《物权法》尚未实施，适用的是地方性规定；在开发商与业主所签的合同中对车位的所有权约定不明确。由此分析可以看出，虽然极为个别的法院不支持地上车位属于开发商的案例，但是均与本案案情不同。比如最高人民法院(2017)最高法民申2817号民事裁定案件中虽支持车位归属于全体业主，但是此判决的理由是因为开发商与业主之间对停车位的归属约定不明，与本案有异，而本案中美澳公司与业主之间所签的房屋销售合同中已约定了车位的所有权属于开发商，约定非常明确，.因此，10/13最高人民法院(2017)最高法民申2817号民事裁定与本案案情不同，不宜作为本案的裁判参考。在大数据我们有详细的讨论，不再赘述。对于其他认定车位所有权属于业主的相关判例，虽然有的也支持规划范围外增设的车位所有权属于业主，但是同样与本案不同，本案所涉的车位均是规划范围内的车位。关键是，那些案例都是地上车位，与本案的地下车位完全不同。由此可以看出，通过大数据报告的分析，可以看出，涉案车库车位的所有权应认定为属于开发商美澳公司所有。十一、被告临沂市罗庄区清水湾小区业主委员会和被告山东润凯物业管理有限公司均是本案的适格被告。被告临沂市罗庄区清水湾小区业主委员会和被告山东润凯物业管理有限公司多次在业主群里转发通知，认为地下车库属于全体业主共有，认为地下车库归属权不明确，并煽动业主对地下车位的地锁进行破坏，而且二被告对美澳公司安装的地锁进行破坏后，将涉案车位进行，出租，并收取了车位使用费及服务费，对此我方在庭审中已提交了微信群的内容、二被告与业主签订的《车位使用协议》及被告出具的收款收据。二被告认为涉案车库车位有争议，且强行霸占涉案车位，已经严重侵犯了原告的合法权益，原告美澳公司将临沂市罗庄区清水湾小区业主委员会和山东润凯物业管理有限公司列为被告，并无任何不当之处。大数据亦显示，在开发商单纯的主张侵权时，业委会是此类案11/13件的适格被告。被告山东润凯物业管理有限公司亦多次在业主群里转发通知，与业委会共同与业主签订的《车位使用协议》及出具的收款收据，与业委会共同认为地下车库归属权不明确，依法构成适格被告。十二、《物权法》与《民法典》新旧法交替不影响本案的判决。一是两部法律规定的内容、原则、方法、立法本意基本一致，几无差距，所以法律的变化不影响判决。二是根据立法法等规定，根据立法法的规定，新的法律只对其施行后的法律事实产生约束力，对施行前的法律事实无溯及力，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。所以适用民法典时间效力上与物权法的新旧衔接，应当根据立法法执行。综上所述，我方提供国有土地使用证、建设用地规划许可证及规划图等证据，能够证明涉案234个停车位在规划开发时，就已经列入规划范围内，并经有关部门审批核准建设后投入使用。通过规划图看出，该234个停车位并非是占用业主共有的道路或者其他场地自行规划的车位。在商品房买卖合同中也已明确约定了涉案的的车位、车库为由开发商建设，所有权属于开发商，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的相关规定，涉案车位的所有权应当属于原告美澳公司所有。被告关于涉案车位属于业主共有的主张，法院不应予以支持。 清水湾业委会代理人主要代理意见：一、原告提起本案诉讼请求不明确，不符合民事诉讼法有关起诉条件的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；(二)有明确的被告；(三)有具体的诉讼请求和事实、理由；(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。原告提起本案诉讼的标的为234个车位，但不明确此234个车位的具体位置、备案编号、面积等详细内容，无法确认原告所主张车位标的的明确性。虽然原告当庭提交了一份其所主张的车位的列表，但经过与原告确认，原告认可涉案车位并未向有关部门备案。其所出具的列表仅仅系其自行自作的，并且在原告提交的规划图上也并未体现。同时依照原告的诉状所阐述，清水湾小区地下车位为477个，现主张234个车位的所有权，是否理解为对其他车位的权属不予主张?二、被告清水湾业委会不具备本案诉讼主体资格，其诉讼主体资格受到业主大会决议的约束。根据国务院《物业条例》和《山东省物业管理条例》的规定，业主委员会系业主大会的执行机构，其诉讼主体资格受到业主大会决议的约束。此观点已经得到最高法院相关案例的确认。在没有业主大会授权的情况下，业主委员会的诉讼主体资格受到限制，也就是说，业主委员会的起诉、应诉，应当得到业主大会的授权，否则业主委员会不能成为《民事诉讼法》上的合格诉讼主体。三、原告提起本案选择诉讼途径错误，应当现有相关政府部门处理作为法院受理的前置程序。地下车库的停。地下车库的停车位所有权确认属于不动产登记的范畴法律法规和相应的登记规范，临沂市有相应的登记结构，原告认为自己是所有权人应当是依法由登记机构发证。据被告了解原告没有取得有权部门的登记，现原告将被告诉至法院是希望由法院代行政机关的职责。《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。原告所主张的车位权属看，实际系土地所有权或者使用权争议。地下车位其本。地下车位其本身并不具备物权的属性土地上画了个线而已。由此可见，原告提起本案诉讼不在法院受案范围之内，应由政府先行处理作为前置程序。所以无论是行政机关进行登记还是人民政府处理土地纠纷，原告均不应该诉至法院而是应当走行政程序。四、房地一体、物权法定原则系确立物权归属的根本，原告并未取得涉案地下车位的权属登记，不享有所有权。(1)物权法定原则系《中华人民共和国物权法》确立的物权归属原则。该法第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十条规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。《山东省物业管理条例》第十五条规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位，下同)的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。第二十四条新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：(九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置。通过上述法律规定可以看出，不动产物权需要依法进行不动产登记，取得不动产登记证书，以此证明所有权人取得不动产的所有权，按照建设规划批文建设的配套设施之车库、停车位是强制性规定。本案中，原告至始至终并未提供相应的权属证明，证明涉案地下车位属于其所有。其所提供的证据仅仅只能证明对涉案清水湾小区取得了国有土地使用权，但不能就此认定涉案地下车位归其所有，该认定既不符合“物权法定”法律规定，也不符合客观事实。(2)从建设用地的来源来认定地下车位的归属有两种：一种是根据《物权法》第136条的规定，在地下设立建设用地使用权，由建设单位交纳土地出让金，独立报建审批，独立成本核算，其所有权属开发商，可以办理权属登记。另一种是根据《物权法》第139条的规定，地下车位属于，地下车位属于地面建筑物属设施所占用的地下空间，不计容计率的，建设单位不仅将建设成本转嫁给了业主，而且还获取了一定的利润，其所有权应当与地面建设使用权保持一致，属于公共产权。最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。本案中，原告并未提供涉案地下车位的建设是否计入清水湾小区容积率、是否计入公摊、是否纳入整个小区的建筑成本等证据，在原告不能提供此类证据的情况下，不能贸然认定涉案地下车位、车库属于原告所有。涉案地下车位属于清水湾小区的公共配套设施，依法属于全体业主所有。(3)《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。这是法律对房地一体原则的体现。本案中，原告已经将其所开发的清水湾小区全部销售给业主，清水湾小区土地面积已全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区业主所享有，原告不再享有该小区的土地使用权，原告也仅仅向国家缴纳了该幅土地的土地出让金，其必然没有向国家缴纳地下层的土地出让金，地下车位所使，地下车位所使用的土地是业主交纳土地出让金的土地下面的土地，附属建筑物下面的地下车位、车库不可能单独获得土地使用权，开发商不再享有该小区的土地使用权，也不享有该土地上建筑物以及该建筑物附属设施的所有权和分配权。五、涉案地下车位系清水湾小区的共有部分，并非专有部分，应当由清水湾小区全体业主享有。《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。这是从法律层面对建筑物区分所有权的明确规定，建筑物区分所有权分为专有部分和共有部分。专有部分具有三性“构造上独立性”“利用上的独立性”“登记的独立性”。涉案地下车位、车库并不具备建筑物专有部分的“三性”。首先，构造上不具有独立性，原告仅仅系在路面上画出白色的分割线，没有明确的排他的区分功能，就如同你我购买的房子仅仅用白线分割就可以了吗?其次，利用上不具有独立性，整个地下层也并非仅仅用于停放车辆，在地下层内，清水湾小区的供水、供电、消防、通信等基础设施均在此，原告建造地下层的目的并非单纯为了停车，而是放置清水湾小区的各种配套设施，地下层利用上，地下层利用上并非独立性立性更不用说，代理人开庭之前去登记中心查阅，并未查询到原告就涉案车位办理相关的预售、销售、权属登记等资料，而在现场代理人看到了其他合法建造的车位的相关完善的销售、权属登记等手续资料。在涉案车库、车位不具有建筑物专有部分特征的情况下，其属性只能是建筑物共有部分，不会存在第三种物权情形。共有部分依法应当属于全体业主所有，原告的主张不能成立。六、对《物权法》第74条的正确理解。涉案地下车位无法通过约定认定原告享有所有权。《物权法》第74条的规定与即将实施的《民法典》第二百七十五条的规定相一致。根据最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组编著的《民法典》理解与适用丛书物权编第361页条文具体含义部分第二自然段的阐述“关于规划内车位、车库问题。规划内车位、车库，是建设单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位”，这里面体现出三点内容：一是车位、车库经过规划部门规划并批准；二是建造完成，也就是经过竣工验收；三是可以办理产权登记。这种车位具有独立性、可分性。在该书的第363页“我们倾向性认为，在此情形下，应当查明事实基础上，是不同情况作出认定：如果车位、车库的建设成本未分摊至业主购房费用中，而是建设单位自行负担的，权属归建设单位；反之，如果建设成本已经分摊至建筑区划内众多业主身上的，即使彼此无约定，权属也应当归全体业主；另外，由建设单位负证明上述事实的举证责任，如果无法证明，权属也归全体业主共有”该部分倾向性解释是建立在第361页有关规划内车位阐述的基础之上的。也就是先明确车位的合法登记事宜，然后再根据双方的约定，查明车位的建设成本分摊问题。原告提交的其与部分业主签订的《商品房买卖合同》的《合同补充协议》中的约定，地下车库或车，地下车库或车位的建筑设施所有权归出卖人所有条款，不对被告产生法律效力。首先，“物权法定”原则是《物权法》基石，不动产物权的归属不能通过约定即解决其所有权。其次，小区内设施的归属除法律规定层面外，更要从建筑技术方面论证。是否属于小区的公共配套设施，要考虑是否纳入小区容积率、是否纳入公用分摊、是否摊入建筑成本。被申请人仅仅提供其与部分业主签订的补充协议约定，便以此认定其实上公共设施的所有人，有失牵强。再次，原告并未提交涉案车位自项目立项到办理产权登记等一系列手续的相关资料证据，也原告并没有取得合法建造地下车位、车库的法律文书，无法确认其建造行为的合法性。最后，房屋买卖双方在房屋交易中，双方签订《合同补充协议》时处于不平等的地位，该补充协议是原告拟制的格式合同，系排除购房者权利的协议，存在合同欺诈。在最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组编著的《民法典》理解与适用丛书物权编第363页最后部分阐述道“实践中，房屋销售合同通常为建设单位单方起草的格式合同，建设单位居于主导和强势地位，故如果因为没有约定归属发生争议，应当做出不利于建设单位的解释”。七、从商品房销售价格组成及建筑房产开发费用方面讲，涉案地下车位已经计入了商品房销售价格和土地开发成本之内，原告不享有所有权。根据国家税务总局(2009)第91号《土地增值税清算管理规程》第二十条规定，土地增值税扣除项目审核的内容包括：(一)取得土地使用权所支付的金额。(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。(三)房地产开发费用。(四)与转让房地产有关的税金。(五)国家规定的其他扣除项目。被告之所以向法庭申请调取原告的税务清算报告等资料的原因也在于此，从税务清算报告中便可以看出原告开发清水湾小区的房地产成本包含了涉案地下车位的建筑成本。附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自变更或者增加。在原告不能提交涉案车位的建设成本未分摊至业主购房费用中证据的情况下，因依法认定原告的举证不能。同时，亦未能按照国家销售商品房及其附属建筑物的有关规定，取得车位的销售许可，不能将车位自行销售。八、域内各级法院的指导性判例裁判原则。(1)最高院2017年8月就重庆市豪运房地产开发有限公司与重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷案的民事裁决，明确了小区停车位归属的裁定标准：一、土地随售出房屋转移，开发商不拥有土地，无权处置买卖小区停车位。二、开发商通过卖房强势地位，单方约定小区停车位归属行为无效，法院不予支持。三、未计入小区建筑容积率的配建停车位及公共部分，不属开发商专有部分，属小区全体业主共有。四、以政府产权部门核准登记为准，未获登记，未取得不动产权证的停车位及公共部分，属于全体业主共有。(2)江苏无锡市中级人民法院(2017)苏02民终5565号判决书，关于宜兴市恒兴置业有限公司与宜兴市新街街道海德名园业主委员会物权确认纠纷案。本案作为最高法院公报案例予以发布。明确了小区公共设施归属的标准：1、公共配套设施归属的举证责任由恒兴置业公司负担；2、公共配套设施的建造成本是否列入商品房建造成本，作为认定归属的依据；3、公共配套设施属于小区的共有部分，由业主享有。(3)哈尔滨市中级人民法院(2018)黑01民终3383号判决书，关于四季芳洲小区业主委员会与哈尔滨东安物业管理有限公司物业服务合同纠纷案。该案明确了小区内会馆、物业用房、锅炉房、老年活动中心、少儿活动中心、人防工程等由业主委员会管理。(4)广东省深圳市中级人民法院(2019)粤03民终1228号民事判决书。关于深圳市建业房地产开发有限公司与深圳市之平物业发展有限公司不当得利纠纷案。该案明确了地下停车场的权益随房地产同时转移，应归全体业主共有。综上，原告没有证据证明涉案地下车位应当属于其所有。原告没有取得地下车位合法建造的法律文书，更没有取得销售涉案车位、车库的许可。原告也没有证据证明其对地下车位的建设属于单独规划、单独建造，其建筑成本未分摊至业主购房费用中。更兼法院没有确认原告对涉案车位享有所有权的职能。鉴于此，恳请贵院依法驳回原告的起诉，其诉求不能获得法律支持!以上意见，供法庭参考。补充：1.原告代理词中提到其根据最高院关于物权法解释一中依照《物权法》28-30条享有物权，物权法28-30条是关于没有取得产权登记而依照法律应当获得物权的规定，其在该部分中提到关于建造应当具有合法性，如果不具有合法性或者没有相关的法院或者仲裁机构的法律文书以及行政机关的相关的确权文书是不能适用于28-30条规定的，原告主张涉案车位的权属必须建立在合法的基础之上，而本案原告所出示的相关证据无法证明其车位的合法性。2.关于原告陈述根据城市地下空间开发管理规定第25条的依据，该规定系规范性文件不是本案车位权属归属的依据，因为物权法定，只有法律才可以对物权的归属进行规定，并且在城市地下空间开发利用管理规定上对于地下空间的建设、开发的流程进行了明确的规定，在原告没有提供符合该规定的流程的证据的情况下无法认定原告所主张的涉案车位具有合法来源，相关的依据在城市地下空间开发管理规定的第9、10、11、13、19、23条等。3.山东省物业管理条例第15条对规划区域内的车位的归属也进行了明确的规定，约定属于建设单位所有的建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，结合本案原告并没有提供涉案车位的相关的产权证明，所以原告与小区业主关于车位的归属的约定系无效条款，不能作为认定涉案车位属于原告的依据。再补充意见：一、关于规划许可：审批表土建设工程规划许可证；没有工程规划许可证=违章建筑。关于车位规划，原告只提供了：建设用地规划许可证、建设工程规划审批表、规划图。没有提供涉案车位的建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是证明建设工程经城乡规划主管部门依法审核、符合城乡规划要求的唯一合法凭证。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。”建设工程规划审批表不等于建设工程规划许可证。它只是原告申请、规划局内部审批形成的材料，与对外公示、发生法律效力的建设工程规划许可证不是一回事。有审批表不等于有建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是办理商品房预售许可证的要件，原告之所以不能办理车位的所有权证，正因为没有建设工程规划许可证。没有建设工程规划许可证就是违章建筑，不能认定其合法性。二、(2018)最高法民再263号民事判决书不能作为本案的参考(一)、该判决案由为“物业服务合同纠纷”，不是“所有权确认纠纷”。双方为开发商和物业服务公司，争议焦点是物业公司收取物业管理费和停车费，对车位权属问题并不涉及。第1页共2页经网络检索，原告所举这份判决书未查到援引记录。被告所举(2017)最高法民2817号民事裁定书是关于车位所有权的诉讼，有较多的援引记录，是车位权属问题的重要法律文书。(二)、原告该再审判决书是该案合议庭针对该具体案件的论述，原告截取具体表述(“不计容”和“物业公司未举证车位成本已分摊”)应用于本案是不当的。1、容积率是一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率，本案的地下停车位不属于地上建筑，本来就不计入容积率。涉案地下车位不计容，与地下车位的权属没有关联。2、“地下停车位开;地下停车位开发成本分摊到相应的商品房价款中&rdquo举证而非业主举证。原告该份判决虽然有“物业公司也未证明……”的表述，但并未论证，并不意味其将举证责任分配给物业公司。主张权利存在者应对其主张所依据的要件事实承担举证责任。如法律没有具体规定，举证责任分配应按根据公平原则和诚信原则，综合当事人举证能力等因素予以确定。原告主张地下车位所有权，而建设成本是否分摊是确定所有权归属的关键因素；原告作为建设单位，其对建设成本分摊与否具有举证能力。最高法在《民法典条文理解与适用》中认为建设成本分摊应由建设单位举证的意见，符合举证责任分配法理，代表最高人民法院关于此类纠纷处理的权威观点，将在今后起到普遍性指导作用。关于涉案车位成本分摊问题，关系全体业主权益，应由原告举证，并经法庭查明。原告无权将同一标的物出售两次。 本院认为，本案争议的焦点是：1.涉案车位是否取得规划部门批准。2.关于涉案车位的归属，原告与业主之间是否已经达成明确的合意？3.地下车位是否列为公摊面积？（原告补充）4.涉案车位是否具有合法性（业委会补充）。5.建筑成本是否单独核算（业委会补充）。关于争议焦点1，根据原告提供的证据可以认定涉案地下停车位的建设已经取得相关规划部门的批准。关于争议焦点2，根据原告提供的部分商品房预售合同，可以认定原告与业主对涉案车位的归属已达成明确的合意，约定所有权归原告。关于争议焦点3，没有证据证实地下停车位列为公摊面积，可以认定地下停车位未列为公摊面积。关于争议焦点4，依照《中华人民共和国城乡规划法》规定，禁止房屋建设者未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，相关规章将上述建筑物表述为违法建筑物。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案地下停车位的建设取得建设规划许可证或者经主管部门批准建设，即可以认定其合法性，根据原告提供的证据可以认定涉案车位建设具有合法性。关于争议焦点5，争议的地下停车位是规划用于停放汽车的车位，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建筑成本是否单独核算并不影响商品房买卖合同当事人对地下停车位的约定，即有约定的应当从约定，如对该约定有争议可以另行主张权利。 关于本案争议的地下停车位，属于房地产建设范畴，不同于单纯的土地，不适用《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定，原告有权直接向法院起诉。关于原告起诉二被告，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第二项规定，不存在被告不适格的问题。关于原告的诉讼请求是否明确，原告诉讼请求中的争议地下停车位已经编号，足以确定其位置，可以认定其诉讼请求具体，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项规定，不存在诉讼请求不明确的问题。本案争议的地下停车位由原告开发建设，此前一直由原告占有、收益，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十三条、第二百四十五条规定，可以认定原告系争议地下停车位的权利人。关于原告申请确认争议地下停车位归其所有，因争议地下停车位能否办理产权证书，应由相关行政部门审查办理，原告可以自行按程序办理，如果法院直接认定归其所有，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，原告则有权持该生效文书办理不动产权登记，这侵害了行政部门相关的审查权，因此不宜直接认定争议地下停车位的归属。原告对争议地下停车位占有权、收益权应予保护，为保护当事人合法权益，认定原告是争议地下停车位的权利人，占有权、收益权与所有权不同，不是完全所有权，对原告的要求确认争议地下停车位归其所有的诉讼请求不予支持。关于美澳公司引用最高法（2018）最高法民再263号民事判决书，该案系物业纠纷，并没有明确对涉案车位予以确权，只是认为“不宜认定案涉车位已随美加广场项目所有权的转让，一并转移给全体业主”，另外对本案有参考价值的是“因无事实和法律依据证明业主或者业主委员会有处置车位的权利，故瑞征公司关于其与业主之间签订新的委托合同而占有案涉车位的主张不能成立”，本案中二被告亦无事实和法律依据证明业主或者业主委员会有处置车位的权利，原告是涉案争议地下停车位的权利人；二被告引用最高法（2017）最高法民申2817号民事裁定书，该案涉案车位系地上车位，不同于地下停车位可以办理不动产产权登记，不能以地下停车位未办理不动产产权登记直接推导出归全体业主的结论。综上所述，原告的部分诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第七十四条第二款、第二百四十一条、第二百四十三条、第二百四十五条规定，判决如下： 一、原告山东美澳置业有限公司是清水湾花园地下车库234个停车位（相关编号详见事实认定部分）的权利人； 二、驳回原告山东美澳置业有限公司其他诉讼请求。 案件受理费300元，减半收取计150元，由被告临沂市罗庄区清水湾小区业主委员会、被告山东润凯物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  何国防 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  石雪芹