广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终10261号上诉人（原审被告）：魏勇，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人:余斌，广东政霖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市深国投商用置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：竺某1。委托诉讼代理人：黎建文，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟蒋杰，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：党玉君，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。上诉人魏勇因与被上诉人佛山市深国投商用置业有限公司（以下简称深国投公司）、党玉君房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初9748号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏勇上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回深国投公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由深国投公司承担。事实与理由：（一）一审程序错误，应追加实际承租人佛山一某好餐饮管理有限公司（以下简称一某好公司）为实际被告而未追加，也未通知其作为第三人到庭参加诉讼结果与其有法律上利害关系的庭审，进一步导致认定实际承租人事实不清。因魏勇代表一某好公司接手涉案商铺三个月就退出一某好公司的经营，并将承租权、一某好公司的经营权等一并转让给刘某泉，并配合办理一某好公司法定代表人、股东变更为刘某泉的工商手续。2018年4月20日，魏勇按照深国投公司招商部经理何某健的要求提交与一某好公司签订的深国投公司出具的格式文件《租赁主体变更协议》，同年5月11日，深国投公司通知魏勇补充一份将租赁保证金、公共事业保证金转让至一某好公司的《声明书》，魏勇当天将上述声明书提交给深国投公司。参照深国投公司与党玉君之前的租赁主体变更做法，变更租赁主体同样是签订《租赁主体变更协议》及提交租赁保证金、公共事业保证金转让的《声明书》，魏勇实际已完成租赁主体变更为一某好公司的所有手续。根据深国投公司日后向一某好公司发出的催收租金及解除合同通知可知，深国投公司已经默认涉案商铺承租人已经变更为一某好公司，而一某好公司的法定代表人和股东均已经变更为刘某泉。本案争议的有关诉请均是关于实际承租人一某好公司在承租期间产生的违约及欠费，仅将涉案物业的前承租人作为被告存在重大瑕疵。一审开庭前，魏勇已向一审法院申请追加一某好公司为必要共同被告，但一审法院未经实质审查，仅开庭当日告知不同意追加，也未将其列为第三人通知参与诉讼。（二）一审法院未能一次性彻底解决本案纠纷，导致浪费诉讼资源。一审法院未实际审理查清涉案商铺承租人变更事实，简单认定前承租人可向债务人追偿。深国投公司管理混乱，导致涉案商铺承租人从党玉君变更为魏勇，继而变更为一某好公司期间：2016年2月、2018年3月、2018年4月均有欠费未结清。而这三个时间点分别属于三个不同的承租人承租期间。魏勇在其承租期限内不存在任何欠费。一审法院将一切费用判决由魏勇承担不合理，不公平。本案拖欠的租金、管理费、电费等费用应由党玉君及一某好公司、刘某泉承担。（三）对于本案关键事实，特别是涉及本案费用承担的关键主体问题，一审法院未予以审查。一审期间，魏勇提供了深国投公司原经办人何某健出具的《证明》，证实魏勇于2018年4月20日向深国投公司提交租赁主体变更协议，深国投公司认可租赁主体变更为一某好公司。一审期间，魏勇提交一某好公司的企业信用信息，魏勇于2018年3月31日将一某好公司经营权转让给刘某泉，同年4月19日办理一某好公司法人及股东的工商变更。后续租金由刘某泉代表一某好公司向深国投公司缴纳，深国投公司催收也是向一某好公司发函。现有证据及事实足以认定深国投公司对涉案商铺的承租人已经变更为一某好公司是明知且同意的。一某好公司在涉案商铺欠租经营半年期间，深国投公司亦未向魏勇主张过任何租金。深国投公司辩称，（一）一审法院认定事实清楚，涉案租赁合同相对方、实际租赁人、租赁主体均为魏勇。2015年10月27日，党玉君与深国投公司签订《商铺租赁合同》约定相关租赁事宜。后党玉君、魏勇和深国投公司于2017年11月13日签订《租赁主体变更协议》，约定原合同承租方党玉君变更为魏勇，形成新的租赁合同关系，党玉君承担连带保证责任。显然，在深国投公司的商城运营操作习惯中，租赁主体的变更必须签订书面的《租赁主体变更协议》，约定租赁主体变更以及连带保证事宜。魏勇曾签订过租赁主体变更相关协议，其知悉了解深国投公司租赁主体变更操作流程。具体到本案，深国投公司和魏勇以及案外人一某好公司、刘某泉并未签订《租赁主体变更协议》，涉案租赁合同的租赁主体并未变更。另一方面，魏勇一直混淆经营主体以及租赁主体的概念外延。自党玉君承租涉案商铺后，党玉君以商铺地址为注册地设立了一某好公司用于经营“一鼎一”品牌系列商品。该行为符合商铺租赁行业规律以及习惯。实际承租主体仍为党玉君。因此，2017年11月13日《租赁主体变更协议》签订各方为党玉君、魏勇和深国投公司。同理，魏勇将一某好公司股权、法定代表人转让给刘某泉并不必然导致租赁主体的变更，是其和案外人之间的其他民事法律关系，与本案租赁合同关系无关联性。且魏勇的前述行为极可能系为了逃避债务，意图将债务引进空壳公司。（二）一审判决适用法律正确，程序并无不当。一某好公司并非本案租赁合同关系当事人，不是必要共同诉讼参与人。本案中，魏勇主张租赁主体已变更，但其并未就该主张提供证据予以证明。根据相关法律规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。魏勇单方出具声明书，并未取得深国投公司同意。其与刘某泉之间的股权转让事宜更是其内部关系，并不导致本案租赁主体变更。魏勇所举证的何某健出具的《证明》更是反证了租赁主体变更协议并未取得审核结论。无论魏勇的《声明书》是否构成租赁主体变更申请的要约意思表示，深国投公司未对此作出承诺，双方未达成合意。另外，深国投公司向一某好公司发出敦促继续履行合同及解除合同通知，邮件收件人均为魏勇、邮寄地址系魏勇的联系地址。故深国投公司与魏勇并未达成租赁主体变更的合意，一某好公司并非本案租赁合同关系当事人，不是本案必要共同诉讼当事人，故一审法院适用法律正确，程序并无不当。魏勇为躲避合同约定租金给付义务，将公司股权转移给刘某泉。魏勇企图转移债务的行为不应得以支持。（三）本案租赁主体为魏勇，其对涉案商铺所拖欠租金负有支付义务，党玉君、魏勇和深国投公司签订的《租赁主体变更协议》约定前承租人的欠款义务由魏勇承担。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律准确，程序并无不当，魏勇的上诉理由不能成立，应予驳回。党玉君未发表答辩意见。深国投公司向一审法院起诉请求：1.确认双方所签订位于佛山市禅城区铺位号为A-B1-17的《商铺租赁合同》于2018年11月19日解除；2.判令魏勇、党玉君向深国投公司支付2018年7月-11月尚欠商铺固定租金、管理费合计195635.69元以及逾期违约金108306.81元（已冲抵保证金）；3.判令魏勇、党玉君向深国投公司支付2018年10月尚欠电费1775.05元以及逾期违约金818.3元；4.判令魏勇、党玉君向深国投公司支付因根本性违约而产生的解除合同违约金136170元；5.判令魏勇、党玉君向深国投公司立即支付因逾期交还租赁商铺而产生的占有使用费278392元；6.判令魏勇、党玉君向深国投公司立即支付租赁商铺的复原施工费用68932.58元；7.本案诉讼费由魏勇、党玉君承担。一审法院认定事实：深国投公司系涉案佛山市禅城区某铺的所有权人。2015年10月27日，深国投公司（甲方、出租方）、党玉君（乙方、承租方）双方签订《商铺租赁合同》，其中第一部分通用条款主要约定：若乙方违反本合同的规定，则甲方有权以租赁保证金抵付乙方所欠款项及甲方损失的赔偿，或按本合同约定没收租赁保证金（第4.1条）。乙方逾期支付租金或合同规定的其他任何应付款项超过十五天的，甲方有权书面通知解除合同（第7.2.6条）。甲方按合同约定行使解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金等款项均不予退还。乙方还应向甲方支付合同解除当月固定租金和管理费之和三倍的金额作为违约金（第9.3条）。乙方逾期合同约定的应交款项的，每逾期一天，应按逾期支付的款项的0.1%支付延期付款违约金（第9.4条）。乙方向甲方交还该商铺前，应将商铺恢复至交付时的状态，乙方未恢复的，甲方有权自行恢复，因此产生的费用有乙方承担，甲方可从乙方的各类保证金中予以扣除（第11.2条）。对于任何通知，如用快递或挂号信，在对方签收或寄出五天后视为收讫（第16条）。第二部分专用条款主要约定：涉案商铺位于甲方商场内第负一层编号为A-B1-17，建筑面积599.67平方米。约定交付日为2015年12月1日，租赁期为自交付日起60个月，即自2015年12月1日至2020年11月30日。租赁期包含装修期和营业期。在乙方租满本合同规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方自该商铺交付之日起62天的装修期，即自2015年12月1日至2016年1月31日（第22.1、22.4、22.5条）。按固定租金与提成租金两者中的较高者为标准支付月租金。其中第三租赁年度的固定租金为30740元/月；提成租金为乙方每月含税营业额的11%（第23.1.2、25.2条）。乙方应于本合同签订时，向甲方支付租赁保证金147117元、公共事业保证金20300元。乙方应于交付日或之前向甲方支付装修押金20340.6元、装修管理费8700元。乙方应于营业期间向甲方支付管理费，即14500元/月。乙方应支付的费用均为不含增值税的费用。乙方应支付的费用所产生的增值税由乙方承担，乙方支付相关费用时应将该费用产生的相应的增值税一并支付给甲方（第23.3-23.6、25.4条）。2017年11月10日，党玉君出具《声明书》，声明将其向有关缴交的租赁保证金、公共事业保证金、装修保证金共计187757.6元转让至魏勇名下。2017年11月13日，党玉君、魏勇与深国投公司签署《租赁主体变更协议》，其中第1条约定于2017年12月1日起上述租赁合同的承租方由党玉君变更为魏勇，原合同项下党玉君所有权利义务（包括但不限于欠款等）转为魏勇享有和承担，第2条约定，除本协议第1条外，原合同其余各项条款及内容不变，深国投公司、魏勇按其执行。除党玉君同意对因新租赁关系所产生的魏勇的相关债务（包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用）承担连带保证责任。该协议还列明了魏勇的联系地址。2018年11月2日，深国投公司以魏勇的上述联系地址为寄件地址，向一某好公司邮寄《敦促继续履行的函》，要求魏勇继续履行涉案租赁合同及清偿拖欠的费用。同年11月19日，深国投公司向魏勇邮寄《关于解除租赁关系通知函》，称一某好公司拖欠各项费用合共376158.57元及相应利息、滞纳金，且已连续6个月未达到租赁合同23.8条约定的最低营业额要求，同时在未经深国投公司同意的前提下擅自于2018年10月12日起停止营业，通知魏勇自即日起解除双方签订的租赁合同，并在收到通知函7日内清偿上述债务，并将商铺恢复原状后交还，如逾期不交还视为放弃对该商铺内一切物品的所有权，深国投公司有权自行处置商铺内的物品和装修。深国投公司未提供上述邮件的投递记录。另查明一，深国投公司委托佛山市万某装饰工程有限公司对包含涉案商铺在内的几家商铺进行复原改造等项目的施工，涉案商铺清拆复原产生费用68932.58元。据深国投公司陈述：约定的施工工期为2019年7月11日-2019年7月27日。另查明二，根据魏勇提交的何某健出具的《证明》，何某健时任深国投公司招商部经理，于2018年4月20日收到涉案商铺（一某壹火锅）租赁主体变更协议，并上报深国投公司，协议约定将租赁主体由魏勇变更为一某好公司，深国投公司明知且默认同意一某壹火锅租赁主体变更协议，其本人从深国投公司离职时，暂未看到相关主体变更协议的审核结论。庭审中，针对魏勇的答辩意见，深国投公司陈述：在2016年2月租金欠费后，深国投公司就进行了抵扣，并非是现在才进行抵扣，因此不存在诉讼时效的问题。保证金差额20000元的原因是魏勇欠费其他项目时，深国投公司有进行抵扣，但因为该部分抵扣费用本案无关联，所以没有进行说明，深国投公司可以庭后提供该部分抵扣的列表。2018年11月深国投公司是按照19天来计算租金的。魏勇陈述2018年10月21日闭店不存在占用，不符合事实，但魏勇并未及时办理和复原装修。深国投公司在2018年11月19日解除合同也是在合理的期限解除。深国投公司另陈述：2018年11月19日发出解除合同通知，在2019年7月才签订施工合同对现场进行复原的原因是为了避免产生其他纠纷，其次深国投公司为了和其他店铺一并处理。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案《商铺租赁合同》《租赁主体变更协议》等系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依约履行。关于承租人是否已变更为一某好公司及刘某泉。本案中，并无证据证明深国投公司、魏勇及一某好公司、刘某泉达成了租赁主体变更协议；即使何某健出具《证明》属实，深国投公司对魏勇将承租人变更为一某好公司的申请，并未审核通过。若该变更承租人申请属要约，并无证据证明深国投公司对此作出了承诺，魏勇主张的深国投公司对此“明知且默认”能否构成承诺，尚存疑问。深国投公司发出的催收租金及解除合同通知虽系向一某好公司发出，但系向魏勇的联系地址寄送，据此尚不能推定深国投公司已同意承租人变更为一某好公司及刘某泉。在魏勇未能证明其与深国投公司已达成权利义务转让合意的情况下，其不能以与刘某泉的内部转让协议主张免责并以此对抗深国投公司的权利主张。经询问，深国投公司明确不向其主张权利，其亦非本案必要共同诉讼人，魏勇申请追加其为本案被告，缺乏依据，一审法院不予支持。魏勇在承担本案责任后，若依据其与刘某泉的转让协议有权向其追偿，可另行主张。关于合同解除。涉案租赁合同约定，魏勇未按时足额缴纳租金及其他应付费用，超过十五天的，深国投公司有权单方解除合同。根据已查明的事实，魏勇长期拖欠租金，已超过十五天，且经深国投公司催告，亦未履行，故深国投公司有约定解除权和法定解除权。至于合同解除的时间，深国投公司发出的《关于解除租赁关系通知函》明确解除合同的时间为2018年11月19日，尽管无证据证明魏勇已收到该邮件，但该邮件系向魏勇约定联系地址寄出，根据约定，寄出五天后视为送达，故应确认深国投公司与魏勇间的租赁合同关系于2018年11月24日解除。关于租金、管理费。根据合同约定，魏勇每月应交纳租金、管理费，深国投公司主张魏勇拖欠2016年2月的租金1011.16元、2018年3月的租金21975.01元、2018年4月的租金17045.11元、2018年5-10月的租金各30740元、管理费14650元，2018年11月的租金为19468.67元、管理费9278.33元，以上合计341118.28元，魏勇未对上述欠款已偿还予以举证，应推定该欠款事实成立。根据合同约定，承租人违约的，深国投公司有权用保证金抵扣欠费。2016年2月的租金，深国投公司主张已用保证金抵扣，而非主张魏勇偿还该租金，故不存在诉讼时效问题。深国投公司主张以租赁保证金145482.59元抵扣后，魏勇尚欠租金195635.69元，不违反合同约定，应予支持。深国投公司主张的2018年11月的拖欠租金期间为11月1日至19日，则20日至24日的租金仍应计算，故尚欠租金合计为203200.69元。至于深国投公司主张用于抵扣的租赁保证金145482.59元少于合同约定的租赁保证金问题，深国投公司称差额部分的保证金用于抵扣其他项目，在诉状后附的《魏勇“一鼎壹”商铺各项费用收付情况统计表》中深国投公司还主张公用事业保证金已用于抵扣拖欠水电费，因当事人对此均未予举证，实难审查，且魏勇未反诉退还保证金，故一审法院对此不作处理。若魏勇认为深国投公司抵扣保证金不当，可另行主张。关于电费及违约金。深国投公司对尚欠电费未提供证据证明，一审法院对该主张不予支持。关于解除合同违约金及其他违约金。按照约定，甲方（深国投公司）按本合同约定行使合同解除权的，乙方（魏勇）应向甲方支付合同解除当月固定租金和管理费之和三倍的金额作为违约金，故深国投公司诉请魏勇支付该项违约金136170元，有合同依据，一审法院予以支持。鉴于解除合同违约金已经足以弥补深国投公司损失，如再计收其他违约金，则相当于对违约方的双重惩罚，有违公平，且魏勇亦认为深国投公司主张的各项违约金过高，应予调整，故一审法院对深国投公司诉请的其他违约金不予支持。关于逾期交还商铺占有使用费。深国投公司于2018年11月19日向魏勇发出解除通知，要求魏勇收到通知函7日内清偿上述债务，并将商铺恢复原状后交还，如逾期不交还视为放弃对该商铺内一切物品的所有权，深国投公司有权自行处置商铺内的物品和装修。根据约定，寄出5天后视为送达。又根据深国投公司与复原施工方签订的合同，约定的施工工期约16天，故2018年11月24日合同解除后，魏勇应支付占有使用费的期间为23天（7+16），此期间后视为复原施工完毕，魏勇不应再支付占有使用费。至于占有使用费的标准，深国投公司主张为按约定的租金和管理费标准的2倍计算，但该约定实际上是承租人迟延交还租赁物应承担的违约责任，因承租人迟延交还租赁物给深国投公司造成的损失为租金损失，故上述合同约定明显超过深国投公司的实际损失。在一审法院支持深国投公司主张的解除合同违约金且魏勇对该计付标准有异议的情况下，一审法院酌定魏勇按照合同约定的租金和管理费标准支付上述期间的占有使用费，即：（30740+14650）元/月÷30天×23天=34799元。对深国投公司主张超出部分，一审法院不予支持。关于深国投公司诉请的复原施工费。根据涉案租赁合同的约定，在合同解除后，魏勇应将商铺恢复原状后交还深国投公司。本案中，魏勇于合同履行期间自行撤场搬离，未将商铺恢复原状。深国投公司主张其委托案外人对商铺进行复原施工，诉请复原施工费用68932.58元，并提供施工报价单、发票等予以佐证，有理有据，一审法院予以支持。关于党玉君的责任承担。依据涉案《租赁主体变更协议》，党玉君应对魏勇的上述债务承担连带保证责任。党玉君未举证证明，在债务人魏勇违约时深国投公司作为债权人有及时通知保证人党玉君的义务，也无法律将该及时通知义务规定为债权人的法定义务，相反，党玉君作为保证人，应对其保证债务的履行负一定的注意义务，故党玉君主张深国投公司因未及时通知魏勇的违约情况而承担相应责任，缺乏依据，一审法院不予支持。党玉君在承担保证责任后，有权依据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，向债务人魏勇追偿。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认深国投公司与魏勇之间的租赁合同关系于2018年11月24日解除；二、魏勇在判决发生法律效力之日起十日内，向深国投公司支付拖欠租金203200.69元、逾期交还商铺占有使用费34799元；三、魏勇在判决发生法律效力之日起十日内，向深国投公司支付解除合同违约金136170元；四、魏勇在判决发生法律效力之日起十日内，向深国投公司支付复原施工费用68932.58元；五、党玉君对魏勇的上述债务承担连带保证责任，党玉君在承担保证责任后，对魏勇享有追偿权；六、驳回深国投公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5850元，由深国投公司负担2569元，魏勇、党玉君负担3281元。二审期间，魏勇、深国投公司、党玉君均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：本案承租人是否已变更为一某好公司。深国投公司与党玉君于2015年10月27日签订《商铺租赁合同》，约定由党玉君承租涉案商铺。后党玉君、魏勇与深国投公司于2017年11月13日签订《租赁主体变更协议》，约定自2017年12月1日起涉案租赁合同的承租人由党玉君变更为魏勇，原合同项下党玉君所有权利义务转由魏勇享有和承担，党玉君承担连带保证责任。魏勇虽主张后承租人再次变更为一某好公司，但其未能提交证据证明其与一某好公司、深国投公司已就租赁主体变更达成合意。魏勇提交的《证明》亦无法证明其主张的变更租赁主体已经一某好公司的同意。至于魏勇主张深国投公司向一某好公司发函催收费用，应视为深国投公司已同意承租人变更为一某好公司。对此，本院认为深国投公司按照《租赁主体变更协议》约定魏勇的联系地址向其邮寄《敦促继续履行的函》《关于解除租赁关系通知函》，邮件收件人均为魏勇，无法仅据此认定深国投公司同意承租人由魏勇变更为一某好公司。故一审法院认定魏勇为涉案《商铺租赁合同》的承租人并判令魏勇向深国投公司支付租金、占有使用费、违约金、复原施工费用，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，魏勇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7947元，由上诉人魏勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年十二月二十九日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏