广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9016号上诉人：（原审原告、反诉被告）：肖德相，男，汉族，1978年10月10日出生，住址：江西省吉安市万安县。委托诉讼代理人：汪萌，广东宝晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海龙，广东宝晟律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州市惠城区大都汇酒店，经营场所：惠州市仲恺高新区****办事处曙光大道（新客运站侧），统一社会信用代码：92441300MA4X239434。经营者：邓士尧。委托诉讼代理人：雷玉东，广东标远律师事务所律师。上诉人肖德相因与上诉人惠州市惠城区大都汇酒店（以下简称“大都汇酒店”）合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初10488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人肖德相上诉请求：一、请求依法撤销原审判决第一项，并改判上诉人与被上诉人签订的原、被上诉人2017年5月11日签订的《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同》、《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同补充协议》及2018年8月30日签订的《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同补充协议》于2019年4月16日解除；二、请求依法撤销原审判决第三项，并改判被上诉人补偿上诉人装饰装修物514045.52元；三、请求依法撤销原审判决第五项，改判上诉人无需支付2018年11月份至2019年8月份的承包费195000元及水电费61972元；四、请求依法改判被上诉人向上诉人赔偿因酒店装修期间的亏损96350元及剩余承包期内的可期待利益损失100万元。事实与理由：本案的案由应为租赁合同纠纷，涉案房产未按照建筑工程规划许可证的要求建设和使用房屋，应认定为无效合同。一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应予以纠正。首先，本案涉案合同虽名为《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同》，但依据上诉人、被上诉人双方的实际履行情况，双方之间应属于租赁法律关系。依据上诉人提交的2018年8月30日与被上诉人签订的《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同补充协议》中明确表述“上诉人将三楼退回给被上诉人另找租主经营”，且这一说法得到被上诉人的盖章认可；其次，依据被上诉人财务盖章确认的《收据》中明确表述，其收到上诉人缴纳的费用性质为租金（见原审原告证据第440页）；再次，依据上诉人提交的录音整理文档二中，被上诉人也自认未收取上诉人的房租；最后，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，本案被上诉人截至庭审辩论终结前，未提供涉案房屋建设工程规划许可证，证明涉案出租标的物的合法性。而根据上诉人了解得知，涉案土地性质应为工业厂房性质，不能用作经营酒店等商业用途。即使认定合同有效，上诉人在起诉前已经通知被上诉人解除涉案合同，人民法院也通过司法送达的方式送达了诉讼文书。原审认定涉案合同于2019年8月19日解除，属事实不清、适用法律错误。根据合同法第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”以及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，因被上诉人的装修行为导致上诉人无法继续经营，上诉人的合同目的无法实现，上诉人起诉前通过邮寄方式送达的解除通知以及人民法院向被上诉人司法送达的《民事起诉状》中均明确作出了解除合同的意思表示，被上诉人均已签收且知晓。因此，涉案合同自被上诉人签收上述材料后解除。因被上诉人的装修行为，导致上诉人无法开展经营，致使严重亏损。被上诉人已经构成根本违约，一审法院判决上诉人继续支付租金没有事实和法律依据，依法应予以改判。根据上诉人、被上诉人在《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同》第五条的约定，被上诉人负有保证原告正常营业的合同义务，当出现妨害时应当及时整修、排除妨碍恢复正常经营。然而，被上诉人在2018年10月中旬，拆除了上诉人安装在酒店外墙以及顶楼处的广告牌。对此，上诉人要求被上诉人及时予以改正。被上诉人非但拒不整改，反而变本加厉，在未征求意见和同意的情况下，拆除酒店大堂并进行了大范围的装修。装修期间，被上诉人的装修行为导致原告根本无法正常经营。上诉人向被告进行沟通并催告，被上诉人一再承诺年底竣工。2019年3月，上诉人再次询问，被上诉人承诺十日内竣工（详见证据13）。然而截至上诉人一审起诉时，被上诉人仍未恢复营业。上诉人的合同目的不但无法实现，甚至出现了连续的亏损状态。无奈之下，上诉人只有诉诸法院。一审法院认定上诉人在2019年4月停止了经营，却在此情形下判决上诉人继续支付相应的房租和水电费，显然是自相矛盾的。根据依据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，因被上诉人的擅自装修行为以及其他不当履行行为，导致上诉人未能顺利经营甚至持续亏损，上诉人的合同目的无法实现，被上诉人的行为具有严重过错，已经构成根本违约。据此，上诉人有权行使相应的抗辩权利，无须向被上诉人交付租金，并可向被上诉人行使法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，既然涉案合同已经判令解除，按照法律规定，尚未履行的，应当终止履行，且上诉人事实上已经被迫停止了经营，原审判决继续支付租金和水电费等杂费，没有事实和法律依据，依法应当予以纠正。因被上诉人的违约行为，导致合同无法继续履行而解除，给上诉人造成了实际损失。被上诉人应当根据合同性质以及履行情况，依法应承担返还财产、恢复原状、赔偿损失等相关违约责任。首先，关于上诉人的装修及设备损失，原审法院认定事实不清。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”之规定，经人民法院依法委托惠州市正扬价格事务所有限公司对惠城区大都汇酒店二、三楼装修剩余价值及设备资产评估，惠州市正扬价格事务所有限公司出具了《价格评估结论书》，案涉房屋二、三楼装修残值及设备资产评估价值为642556.91元，其中：二楼装修剩余残值247304.53元、三楼装修剩余残值160506.05元，设备及相关配套设施价值261176.56元。惠州市正扬价格事务所以及鉴定人员具备鉴定资质，鉴定程序合法、鉴定方法科学合理、鉴定结论所依据的证据材料充分，可以作为证据采信。因被上诉人作为房东业主属于优势一方，也没有相关证据证明双方在2018年8月30日签订的《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同补充协议》时上诉人经营困难，即使认定上诉人对二、三楼装修及设备等资产投入时，也应当按照公平原则以及被上诉人的过错程度而对上诉人进行适当的倾斜保护。原审法院对设备资产等评估价值261176.56剔除一半的价值后再进行折旧补偿，属于事实不清，亦无法律依据，依法应当予以改判。其次，关于上诉人的经营损失和可得利益损失，原审法院认定事实不清。原审法院仅以《租赁合同》、《收入平衡表》、《员工工资表》等证据系上诉人单方制作为由，对上诉人的这一诉讼请求全部驳回，属于认定事实不清、适用法律错误。上诉人认为，上诉人提交的证据材料相互之间可以印证，可以形成一定的证据链条，主张的事实和诉讼请求具有事实和法律依据。上诉人、被上诉人签订了为期6年的房屋租赁合同，投入了上百万价值的装修以及相关设备、配套设施，独立开展经营、自负盈亏。根据上诉人提供的证据显示（详见证据10《收入平衡表》），上诉人在2018年3月至2019年4月期间，月平均营业额在30万元以上，其中2018年8月份营业额达到557619元。然而，被上诉人在2018年10月中旬，以酒店装修升级为由拆除酒店大堂和外围广告牌，直接导致上诉人的营业收入急剧下降，陷入经营困难的局面。因被上诉人酒店装修升级半年期间，上诉人承租的二、三楼严重漏水，导致上诉人无法开展经营（详见证据12）。经核算成本支出和营业收入，上诉人在被上诉人酒店升级装修期间累计亏损达96350元。被上诉人的行为有违诚实信用原则，与上诉人的亏损具有因果关系。被上诉人对此具有严重的过错，应当赔偿上诉人的经营损失。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，上诉人提供的证据10（详见《收入平衡表》）与补充证据（详见POS机安装协议、银行流水）可以相互印证原告的月平均营业收入可以达到30万元以上。上诉人结合成本开支、各项不可抗力等因素，对实际情况进行了综合、充分考虑，确定未来4年的可期待利益100万元的这一合理主张，具有事实和法律依据。综上所述，为了维护上诉人的合法权益，恳请二审法院本着以事实为依据、以法律为准绳的原则，对本案作出公平公正的处理为盼。上诉人大都汇酒店答辩称：肖德相在一审时的诉讼请求第一项，是解除双方签订的承包合同及补充协议，并没有明确要求自2019年4月16日解除，其上诉请求第一项，加上了于2019年4月16日，与其一审的诉讼请求是不一致的，属于超出了二审的范围。其他答辩意见与我方上诉状和原一审时的答辩意见一致。上诉人大都汇酒店上诉请求：一、撤销原审判决的第一项、第二项、第三项、第四项及第五项中的被上诉人应支付的2018年11月至2019年8月期间的承包费195000元部分，维持第五项中的被上诉人应支付的水电费61972元部分；二、改判支持上诉人的反诉请求；三、由被上诉人负担一、二审诉讼费用。事实与理由：原审判决认定导致双方合同解除，与上诉人对酒店外墙、大堂长达近半年的装修行为有关，属认定事实错误。双方于2017年5月11日签订的《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同补充协议》已写明新大堂尚未开始使用，说明被上诉人对上诉人以后将会对大堂进行装修是事先清楚的。既然以后要装修，就必然会对被上诉人承包的二、三楼沐足造成影响，被上诉人明知以后会出现因装修影响自己生意的情况但仍然愿意承包，说明其愿意承受因装修使生意受损的后果。上诉人对酒店装修升级只会提升酒店的整体现象，对被上诉人的经营利无益无害，而且上诉人是利用每年的年底至第二年春节期间的经营淡季进行装修，对被上诉人的影响已降至最低，根本不可能导致被上诉人无法经营。双方于2018年8月30日签订的《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同补充协议》已明确被上诉人是因经营困难自愿将3楼退回给上诉人，此时距2017年6月1日被上诉人开始承包经营已有一年两个月的时间，而在此之前上诉人并未进行装修，该证据充分证明上诉人早就长期存在经营困难，与上诉人的装修没有因果关系。该事实恳请二审法院予以重视。即使上诉人的装修行为对被上诉人的经营造成了影响，但被上诉人的损失完全可以通过减免装修期间承包费的方式得到弥补，而且上诉人也没有催收过装修期间的承包费，被上诉人的负担相比装修之前不是更重而是更轻了，何谈导致双方合同解除与上诉人的装修行为有关？此项理由亦提请二审法院予以重视。上诉人是因被上诉人提起诉讼要求解除合同才同意解除合同的，造成合同解除的原因在于被上诉人，不在上诉人。因此，原审判决认定导致合同解除与上诉人的装修行为有关，明显与本案情理不符，属认定事实错误，请二审法院予以纠正。原审判决认定被上诉人对二楼存在装修、添置行为的依据明显错误，且与双方合同中关于确认装修的约定相悖。被上诉人诉称其装修及设备的投入达122万多元，但却未能提交任何一笔支付装修款或设备款的转账凭证（见被上诉人的证据清单），这极不符合常理。因此，原审判决以被上诉人提交了装修合同、购销合同、送货单、收据为由，认定被上诉人进行了装修、添置的依据明显不足。2018年8月30日签订的《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同补充协议》约定被上诉人将三楼的装修及现有新添置的所有设备无偿赠送给上诉人为由认定被上诉人对二楼也有装修、添附行为，但该补充协议只能证明被上诉人对三楼有装修、添置行为（上诉人在庭审中和对评估结论书的质证意见中也已认可），并不能证明被上诉人对二楼也有装修、添置。因此，原审判决以三楼存在装修、添置为由，认定二楼也有装修、添置的理由明显错误。双方于2017年5月11日签订的《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同》第六条第2项明确约定“重新装修改造方案及造价应经甲方签名盖章同意”，但被上诉人并无经上诉人确认的重新装修改造方案及造价的任何证据。因此，原审判决认定被上诉人对二楼也存在装修、添置行为，明显是无视双方合同中关于确认装修约定的错误认定。原审法院判决案涉合同于2019年8月19日予以解除没有依据。被上诉人的本诉请求、上诉人的反诉请求均是请求由法院判决解除案涉合同，并没有主张合同自2019年8月19日起解除；2019年8月19日只是上诉人提起反诉之日，并不是双方同意解除之日；而且，在法院没有作出解除合同的判决之前，上诉人又不能擅自对二、三楼用于经营。因此，虽然双方都同意由法院来判决解除案涉合同，但原审法院也应当只判决解除案涉合同，即解除时间为判决生效之日，而不应当判决于2019年8月19日解除，否则，自2019年8月19日起至本案判决生效之日止因二、三楼不能经营的损失就只能由上诉人承担，这对上诉人是极其不公平的。因此，原审判决第一项应予撤销。原审法院判决装饰装修物归上诉人所有、上诉人应补偿被上诉人的理由不能成立。上诉人是依据双方2017年5月11日签订的《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同》第十二条“本合同因乙方违约解除的，所有装修投资均归甲方所有，且乙方的保证金甲方不予退还”的约定，认为合同解除是因被上诉人违约造成的，才要求将装修物判归上诉人所有，既然原审判决不支持上诉人的理由，那原审判决就不应该再将装修物判归上诉人并由上诉人作出补偿。按照原审判决的逻辑，既然被上诉人对二楼有装修、添置，那么，可拆除部分就应该由被上诉人拆走才对，而原审判决却判归上诉人并令上诉人作出补偿，这与强卖何异？原审判决在认定被上诉人应支付的承包费与上诉人应支付的补偿款的责任比例上存在标准不一致或不对应的问题，对上诉人极为不公平。原审判决认为，导致合同解除，既有被上诉人自身经营困难的因素，也与上诉人的装修行为有关，并据此认定对被上诉人拖欠的承包费由双方各承担50%的责任；按照这一理由，就算上诉人要对装饰装修物予以补偿，那也应当补偿50%，但原审判决却认定上诉人应补偿100%，与前述责任的比例完全不同，明显存在标准不一致或不对应的问题，对上诉人极为不公平。原审判决存在漏判。原审判决虽然在“裁判理由”中对被上诉人与上诉人不被支持的诉讼请求阐述了理由，但在判决结果中无“驳回原告的其他诉讼请求”、“驳回反诉原告的其他反诉请求”的判项，存在漏判。综上所述，上诉人特提出上述上诉请求及上诉理由，恳请贵院采纳为盼。上诉人肖德相答辩称：被答辩人违约在先，不享有合同解除权。被答辩人诉请解除合同，没有事实和法律依据，解除的前提应当是合同是否有效，被答辩人作为涉案房屋的出租人，应当证明涉案房屋的合法性，但据答辩人了解，涉案房屋的土地为工业用地，却被建设成酒店用于商业用途，所以我方认为人民法院应当先就合同的效力问题进行。即使被答辩人能够证明涉案合同以及涉案房屋的合法有效性，但被答辩人未按要求提供符合经营目的的房屋，自2018年10月开始拆除了酒店外围的广告招牌，继而又对酒店大堂整体进行装重新装修，导致答辩人长达半年以上无法开展正常的经营活动，被答辩人对承诺的工期也是一拖再拖，答辩人无奈之下于2019年4月16日向被答辩人发出了解除合同的通知，之后又通过人民法院司法送达的方式，向被答辩人送达了起诉状，因此答辩人认为合同解除的时间应当自被答辩人收到合同解除通知时解除。因被答辩人的违约行为，导致答辩人合同目的无法实现，被答辩人反诉要求支付2018年11月份以来的租金，以及相关费用，没有事实和法律依据。在整个的装修过程中，因被答辩人的装修行为导致答辩人经营亏损，被答辩人也自知理亏，因此在交涉的过程中，被答辩人承诺在装修期间是没有向答辩人收取租金的，而答辩人在2019年4月16日发出解约通知后也已经完全停止了营业，在此情形下，被答辩人要求支付2018年11月份以来的租金，并要求分摊相关的费用，无论是从法理还是情理，均没有相关的事实和法律依据，同时也会造成答辩人与被答辩人之间的权利义务不对等。原审原告肖德相向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告于2017年5月11日签订的《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同》、《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同补充协议》及2018年8月30日签订的《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同补充协议》；二、判令被告立即向原告返还保证金人民币20万元；三、判令被告向原告赔偿装修价值及配套设施的投入损失（按折旧率10%计算折旧后的剩余价值），合计1100758.5元；四、判令被告向原告赔偿因酒店装修期间的亏损96350元及剩余承包期内的可期待利益损失100万元；五、本案的受理费、保全费、鉴定费等全部诉讼费用由被告承担。原审被告大都汇酒店向一审法院反诉请求：一、确认反诉被告违约解除合同，由法院判决解除双方于2017年5月11日签订的《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同》、《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同补充协议》及2018年8月30日签订的《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同补充协议》；二、判令反诉被告支付2018年11月起至解除上述合同的判决生效之日止的承包费（暂计至2019年8月为390000元），并自2018年11月之日起至实际付清之日止按每天1000元支付逾期付款违约金（暂计至2019年8月I9日反诉之日为300000元）；三、判令反诉被告支付2018年12月至2019年7月的水电费（含分摊）61972元；四、判决惠州市惠城区大都汇酒店2-3楼的装修物归反诉原告所有；五、判决反诉被告交付的保证金20万元归反诉原告所有，不予返还；六、本案的本诉及反诉的诉讼费用由反诉被告负担。一审法院认定事实：2017年5月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同》，双方约定：甲方将其合法经营的大都汇酒店A栋沐足项目发包给乙方独立经营管理，沐足主营业场所位于酒店A栋1楼大堂（4个门面），2-3层，配套设施位于酒店A、C栋2楼饭堂大约60平方米；承包期为六年，自2017年6月1日至2023年6月1日；承包金标准为每月50000元，每三年递增10%，即自2020年6月1日至2023年5月31日期间为55000元/月，乙方应当于每月5日前向甲方交纳当月承包金及相关费用；现沐足正常营业中，按现有装修及设施设备当面移交；乙方重新装修改造方案及造价应经甲方签名盖章同意；乙方在承包期间应负担的其他费用为：1、应按6000元/月向甲方交纳房屋使用税、公共场所设施、卫生保洁、安保等的分摊费用；2、按票据及分表读数分摊A栋电梯的维护保养费和电费的50%；3、甲方为A栋楼房整栋购买的财产保险的保费，乙方应按实际经营的建筑面积分摊保费，受益人为甲方（指房屋主体灭失、损毁的理赔，室内装修、室内财产的理赔所得属于乙方所有）；4、每年分摊军民、警民等共建活动（公安系统检查及三大节日）费用的三分之一。违约责任：合同期内，如乙方不按约定交纳承包金，每逾期一天应向甲方支付违约金1000元，逾期超过30天仍不交纳，甲方有权书面通知乙方解除合同；本合同因乙方违约解除的，所有装修投资均归甲方所有，且乙方的保证金甲方不予退还；本合同期满，乙方重新装修形成的设备、设施归甲方所有，甲方不作任何补偿给乙方，同理，乙方重新装修、改造时拆除下来的现有旧设备、设施由乙方自行处理，不给甲方任何补偿；因重新装修，现有设备设施会发生变化，甲方不得以与交接时列明的清单不一致为由，要求乙方补偿；乙方为表示履行本合同的诚意，向甲方交纳履约保证金200000元，本协议签订当天乙方向甲方支付保证金200000元，该保证金在乙方经营期满无违约的情况下或双方同意协商解除本合同的情况下，甲方全额无息退还乙方。同日，原、被告双方还签订了《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同补充协议》，约定：就大都汇酒店A栋沐足内部承包合同中的沐足主营业场所位于酒店A栋1楼大堂（4个门面），现作出相关约定：1、在目前大都汇酒店客房新大堂没开始投入使用时，酒店A栋1楼大堂（4个门面）按目前状况是共同使用的；2、待日后大都汇酒店客房新大堂投入使用后，如甲方需要在目前A栋大堂（4个门面）隔出2个门面时，沐足承包金自那日起减少5000元/月。2017年5月12日，原告向被告支付了保证金200000元。2018年8月30日，原、被告双方又签订了《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同补充协议》，约定：由于乙方目前承包的大都汇酒店A栋沐足2-3楼经营困难，经甲、乙双方友好协商，甲方同意乙方将3楼退回给甲方另找租主经营（包括正规洗足按摩），乙方自愿将3楼的装修及现有新添购买的所有设备无偿送给甲方，承包金由每月50000元减至40000元，其他事项不变。原告称，其承包涉案沐足项目后随即进行装修并投入经营使用，并已支付承包金至2018年11月，后被告在未事先通知的情况下，于2018年10月16日拆除了原告安装在酒店正面及侧面的广告牌，并于2018年11月拆除了酒店大堂进行重新装修，其多次与被告交涉，被告向其承诺工期，但一直拖延，导致原告经营亏损，其为此书面通知被告解除双方的承包合同。为此证明，原告向一审法院提交了涉案酒店外观照片、微信聊天记录截图、《公证书》、光盘及录音文件、《解除承包协议通知书》等证据材料，该组证据材料显示，2018年10月中旬，涉案酒店正面墙体大广告牌陆续被拆除，11月18日一楼的通道在装修施工，2019年4月29日惠州市阳光公证处在涉案酒店拍摄的照片显示酒店门口及大堂仍在装修施工，2019年4月16日原告向被告邮寄送达《解除承包协议通知书》，称被告自2018年11月开始装修，至2019年4月还没完工，承包项目至今无法正常经营，其正式通知被告，《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同》自本通知书收到之日起解除，被告须2019年4月18日前与其办理交接手续，否则视为完成交接。录音光盘及录音整理文档显示，原告先后两次电话询问“大都汇房东邓”询问装修何时能搞好，自去年11份开始装修已搞了半年年，工资都发不出了，装修、员工等亏了很多，如果搞不好，原告就退掉，被告能否退点钱给原告。“大都汇房东邓”回复，最多还有十来天，其搞了（装修）半年，也没有收原告的租金，大家都是好商量，如果原告不想做就按合同办事，不存在退钱。原告主张该录音系其与邓泽堂的通话记录，被告对原告提供的上述证据材料均不予认可，确认邓泽堂与其经营者邓士尧系亲戚关系，其对涉案酒店的外墙及大堂有实施装修，但称其于2019年1月对涉案酒店进行重新装修，装修时长1个月，原告仅支付2018年11月承包金1万元，后未再支付任何款项，尚欠2018年12月至2019年7月水电费61972元，并就原告所欠的水电费向一审法院提交了其单方制作的2018年12月至2019年6月期间的《沐足水、电表明细表》、《沐足房租、水电欠款明细》及微信聊天记录，其中，明细表载明的水电费、分摊费等合计65574.8元；明细载明，原告2月27日交10000元，2018年12月至2019年7月共欠61972元；微信聊天记录显示，被告方于2月、4月向原告催要12月至3月的所欠水电费34135元。原告对微信聊天记录无异议，对上述期间明细表不予认可，但确认其承租涉案沐足项目期间的水电费均系由被告向原告发出水电费清单，原告确认后向被告支付相应水电费，对被告提供的上述水电费明细表并未在一审法院指定的期日内提交书面说明。原告称其于2019年4月16日已停业，后被告不同意其拉走设备。原告遂诉至一审法院，请求判如所请。被告于2019年8月19日向一审法院提起反诉。庭审中，原告确认主张的装饰装修损失不包括三楼的装修投入。另查，原、被告对原告在承包期内添置的装饰装修物存在争议。原告为主张其添置的装饰装饰物及价值，向一审法院提交了《装修合同》、装修报价表、收款收据、《合同》、《空调工程项目购销合同》、《K歌沐足点歌设备和系统报价》、《110视频联网报警接入协议书》、《消防产品供货证明》、《送货单》、《产品合格证》、《检验报告》等证据材料予以佐证。该组证据材料显示，原告为涉案沐足项目与他人签订装修合同，约定价款为720000元，收款收据载明的收款金额为640000元、购买沙发、K歌茶几81880元、空调56100元、K歌电视机46795元、支付音响、弱电工程款290000元、购买洗浴、枕套等酒店用品24640元、因110视频联网报警接入产生费用5600元、支付隔热防火门款18050元。被告对此不予认可，认为原告的上述装修装饰并未经被告盖章同意，并向一审法院提交了《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同》、《大都汇酒店A栋沐足二、三楼预算表》、《大都汇酒店A栋沐足合作协议》、《装修合同》、《收款收据》《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同补充协议》、《大都汇酒店A栋沐足合作协议补充协议》，以证明涉案沐足项目装修及配套设施系其与案外人共同投资形成的，无需原告装修与添置设备。该组证据显示，2015年7月20日，被告经营者邓士尧与案外人曾仕清、徐小红、程涌等签订合作协议，双方约定对大都汇沐足部共同投资500万元，并发包给案外人曾仕清、徐小红、程涌等经营，程涌于同年7月将该项目发包给惠州大亚湾盛达飞实业有限公司装修，工程造价为2125704元，后于2017年1月30日签订补充协议，约定解除双方的合作关系，所有的装修投资归被告所有。原告对此不予认可，认为上述证据不能证明原告承包后没有实施添附及重新装修行为，双方在补充协议中约定原告将酒店三楼的装修以及所有购买设备无偿送给被告，可以证明被告对原告的装修行为是认可的。一审法院依原告申请，委托惠州市正扬价格事务所有限公司对惠州市惠城区大都汇酒店二、三楼的装修剩余残值及存放于该处的所有设备、相关配套设施的残值进行评估，原告为此向一审法院出具《购置资产清单的明细清单》一份，该明细列明购置物品13项，被告出具《申明函》，确认原告出具的明细清单中7、8、9、11、12项系原告后期添置。惠州市正扬价格事务所有限公司作出（2019）正扬诉评字038号《价格评估结论书》，价格评估基准日：2019年10月28日，价格评估结论：价格评估标的在价格评估基准日的评估值为642556.91元，其中：二楼装修剩余残值的评估值为247304.53元；三楼剩余残值的评估值为160506.05元；存放于该处的所有设备、相关配套设施价值的评估值为234746.33元，其中《声明函》中所列设备设施评估值为26430.23元。原告为此支付了评估费用11000元。原告对上述鉴定意见三性没有异议。被告对此有异议，认为涉案酒店二、三楼的装修及配套设施评估的设施设备表一中除26430.23元的设施设备系原告投入外，其余均是其与上一手承包人共同投资完成和购置的，且三楼的装修及存放设备按补充协议约定归被告所有，即使有原告添置部分，亦已归被告所有，不应列入评估标的范围，评估书没有区分所有设备及相关配套设施的具体楼层，而存放在三楼的设施设备均为被告的财产，评估过程中因评估机构未接受其提出的意见，被告离开了评估现场，并未全程参与勘验、拍照、记录等评估过程，其因此也未在评估文件上签字，与评估报告描述不符。惠州市正扬价格事务所有限公司对被告提出的上述意见复函称，1、被告提出的部分装饰装修物及设备设施不应在本次评估范围内，涉及双方对装修装饰物的权属争议，属于双方当事人举证范围，非鉴定机构评估范围。2、其司在接受委托后，依法组织双方现场勘验，双方在勘验现场过程中对装饰装修物及设备设施的添置存在争议，被告未能配合在勘验笔录上签字，其责任不在鉴定机构，也不影响本次评估的继续实施。再查，原告为证明其酒店装修期间的亏损及剩余租期内可期待利益损失，向一审法院提交了《收入平衡表》、《租赁合同》、《员工工资表》、《水电明细表》、《结算表》等证据材料。其中《收入平衡表》、《结算表》为原告单方制作，《沐足水、电表明细表》显示，各月水电费及分摊费分别2018年1月为17937.8元、3月为21180.9元、6月为29101元、7月为28555元、8月为26590.9元、9月为24104.5元、10月为15922.7元，且各月大堂及水泵、外墙灯均有计算或分摊电费。被告对其三性不予以认可。被告提供的《沐足水、电表明细表》格式与原告提供明细表格式一致，制表人亦均为“佘幺”，明细表显示，2018年12月为14377元、2019年1月为9648.7元、2月为8189.7元、3月为11921.6元、4月为8333元、5月为6704.7元、6月为6400元，均没有大堂及水泵、外墙灯的电费或分摊电费。还查，一审法院依原告申请，于2019年6月14日作出（2019）粤1302民初10488号《民事裁定书》，裁定：冻结被申请人惠州市惠城区大都汇酒店名下银行存款2397108.5元，冻结期限为一年。依反诉原告申请，于2020年5月15日作出（2019）粤1302民初10488号之一《民事裁定书》，裁定：查封被申请人肖德相名下的粤S*****号宝马牌小型汽车的车辆管理档案（档案编号：441902205994），查封价值为600000元，查封期限为二年。2020年6月10日，一审法院又依原告申请作出（2019）粤1302民初10488号之二《民事裁定书》，裁定：继续冻结被申请人惠州市惠城区大都汇酒店名下银行存款2397108.5元，冻结期限为一年。一审法院认为，本案系合同纠纷。原、被告之间签订的《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同》及两份补充协议均系双方的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应恪守、履行。上述合同、补充协议签订后，原、被告在被告对涉案酒店外墙及大堂装修过程中，因装修时间、合同解除等问题经协商未果产生纠纷。原告为此书面通知被告解除双方的合同关系，并停止了经营，后诉至一审法院，请求解除双方的合同关系，被告亦于2019年8月19日反诉请求解除双方的合同关系，即原、被告均明确表示不再履行双方签订的《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同》及相关补充协议。故，对原、被告请求解除双方于2017年5月11日签订的《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同》、《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同补充协议》及2018年8月30日签订的《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同补充协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院确认双方签订的上述协议书于2019年8月19日予以解除。本案双方争执的主要焦点有：一、导致双方合同关系解除系原告的自身经营困难还是被告装修行为所致？二、被告是否应返还原告保证金200000元？三、原告在承包期间是否存在添附装饰装修物的行为？如存在，被告是否应赔偿原告的装饰装修损失、经营损失及可得利益损失？四、被告主张的承包费及水电费应否得到支持？关于第一个争议焦点，2018年8月30日，原告因承包经营困难，与被告协商一致，签订《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同补充协议》，退还了A栋沐足3楼房屋，以减少规模的方式克服经营困难，但原告在本案中未提交有效证据予以证实其已通过上述措施已克服了经营困难。被告作为酒店的发包人虽有权对酒店外墙、大堂进行装修、改造，装修、改造亦确有利于提升酒店的整体形象，含原告在内的酒店内部各承包经营者理应支持，但被告应对其装修、改造行为控制在合理的期限内。被告主张其装修行为仅为一个月，但亦未提供证据予以佐证。从原告提供的相关证据显示，被告自2018年10月开始对涉案酒店外墙及大堂进行装修、改造，至2019年4月涉案酒店的大门及大堂的装修、改造仍未完工，时间长达半年左右，被告的装修行为客观上给原告经营造成了一定的影响，该影响从双方提供的《沐足水、电表明细表》亦可印证，《沐足水、电表明细表》显示，原告在2018年9月前后的产生的水电费用存在明显不同，从2018年10月起，原告承包的沐足项目产生的水电费用明显降低，且逐步减少，2018年12月起大堂及水泵、外墙灯的电费或分摊电费也未再产生，而水电费属于原告经营成本之一，能间接反映原告的经营状况。双方提供的上述《沐足水、电表明细表》显示，被告的装修、改造行为给原告的经营造成了一定了影响。根据原告提供的电话录音光盘资料显示，原告因被告的装修给其造成的影响多次与被告电话沟通，遂提出解除双方合同关系。综上分析，原告未提供有效证据予以证实，其于2018年8月份，通过减少规模的方式克服其经营困难，被告亦未提交证据予以证明其已在合理期限内完成对涉案酒店的装修，而本案现有证据材料显示，被告的装修行为确有给原告的经营造成一定的影响，故一审法院认定导致双方合同解除的原因既有原告自身经营困难的因素，也与被告对酒店外墙、大堂长达近半年的装修行为相关。关于第二个争议焦点，原、被告在合同中约定，因被告违约解除的，所有装修投资均归原告所有，且原告的保证金被告不予退还。但如上所述，导致双方合同解除的原因既有原告自身经营困难的因素，也与被告对酒店外墙、大堂长达近半年的装修行为相关，即非原告单方行为所致，被告反诉请求确认被告交付的保证金20万元归反诉原告所有的诉讼请求，与事实不符，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求被告返还保证金人民币20万元的诉讼请求，具有事实与法律依据，一审法院予以支持。关于第三个争议焦点，原告主张其在承包涉案沐足项目后，对涉案房屋进行装修、添置了部分装饰装修物，向一审法院提交了装修合同、收据、购销合同、送货单等予以佐证，相应项目也已经鉴定机构现场进行勘查、核实，应予以采信。被告主张涉案装饰装修物在原告承包前已添附，亦向一审法院提交了《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同》、《大都汇酒店A栋沐足二、三楼预算表》、《大都汇酒店A栋沐足合作协议》、《装修合同》、《收款收据》、《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同补充协议》、《大都汇酒店A栋沐足合作协议补充协议》予以证明，经比对原、被告提供的装修报价表及预算表，两份报价表的装修项目并不相同，且从双方于2018年8月30日签订补充协议约定原告将三楼的装修及现有新添、购买的所有设备无偿送给被告的内容看，原告在承包涉案沐足项目部后，确存在装修、添附行为，被告提出涉案装饰装修物在原告承包前已添附的抗辩主张，因证据不足，一审法院不予采纳。原告在承包期间添置的装饰装修物经惠州市正扬价格事务所有限公司进行评估，评估价格为642556.91元，该机构系具有相应资质鉴定机构，其依据原、被告提供的鉴定材料，并组织双方至现场勘验，所作出的评估意见，程序合法、依据充分，一审法院予以采信。双方在勘查现场对评估标的物范围存在争议，应通过向法院举证方式予以明确、解决，但被告径行离开评估现场，未在鉴定机构相关文件上签名。惠州市正扬价格事务所有限公司在一审法院工作人员见证及原告参与下，独立完成现场勘验，并无不当。原告虽申请了对三楼的装饰装修物的评估，但根据双方签订的补充协议，三楼的装修及现有新添购买的所有设备无偿送给被告，原告在庭审中亦明确其主张亦不包括三楼的装饰装修物，故，上述评估结论中三楼剩余残值的评估值为160506.05元，应从评估总价值中予以剔除，另，对于存放于涉案沐足项目部的所有设备、相关配套设施价值的评估值为234746.33元，评估报告中未作明确区分，原、被告亦未提供相应证据予以证明所有设备、相关配套分布的相应楼层，一审法院酌情确认，二楼、三楼各占二分之一即117373.17元。综上，原告主张的装饰装修价值，一审法院予以确认364677.69元。上述装饰装修物，被告主张归其所有，一审法院予以支持，但应作折价补偿，一审法院酌情确认被告应补偿原告装饰装修物291742.15元（364677.69元×80%）。至于原告主张被告赔偿因酒店装修期间的亏损96350元及剩余承包期内的可期待利益损失1000000元，仅凭原告提供的其自行制作的《收入平衡表》、《租赁合同》、《员工工资表》、《水电明细表》、《结算表》等证据材料，并不足以证实其在被告装修期间因被告的装修行为所造成的具体经营损失，且原告主张的可得利益损失与原告的自身的经营行为密切相关，与被告的装修行为不具有直接的因果联系，一审法院不予支持。关于第三个争议焦点，原告主张其已交纳承包费至2018年11月，但未提供相应证据予以佐证，应由原告承担举证不能的责任。被告主张原告在2018年11月仅支付10000元，此后未再交纳承包费，一审法院予以采信。原告提供的电话录音显示，其在与被告方相关人员沟通装修期限、合同解除、补偿等问题时，被告方相关人员虽有表示装修期间没有收原告租金，被告提供的微信记录亦印证仅催收水电费，没有催收承包费，但本案无证据显示被告有明确表示免收或放弃装修期间的承包费，原告仍应支付被告装修期间及至合同解除前的承包费。如上所述，被告的装修行为确有给原告的经营造成一定的影响，导致双方合同解除即有原告自身经营困难的因素，也与被告对酒店外墙、大堂长达近半年的装修行为相关，且原告于2019年4月已向被告书面通知解除双方合同关系，要求被告进行交接，无证据显示被告有与原告进行积极协商或配合交接，以防止损失的产生及扩大。综合上述事实及双方的过错情况，对被告主张2018年11月至2019年8月期间的承包费390000元（30000元＋40000元×9个月），酌情由原告承担50%即195000元。此后的承包费，原告于2019年4月通知被告解除合同后已停止经营，该事实从被告提供的《沐足水、电表明细表》亦可印证，被告亦反诉请求解除合同，并要求确认原告所有装饰装修物归其所有，一审法院不予支持。至于被告主张的逾期付款违约金，因原告并不存在故意违约行为，双方对导致合同解除均存在一定过错，一审法院不予支持。此外，被告主张原告应付2018年12月至7月期间水电费61972元，向一审法院提交了《沐足水、电表明细表》、《沐足房租、水电欠款明细》、微信聊天记录等予以佐证，《沐足水、电表明细表》、《沐足房租、水电欠款明细》虽为被告单方制作，但原告亦未提供相应证据予以反驳，也未在一审法院指定的期日内书面回复其承租期间内水电费使用情况，应由原告承担举证不能的不利后果，且根据原告的陈述，双方平时水电费亦由原告按被告的交费通知载明的金额交纳水电费。故，被告反诉请求原告支付所欠水电费61972元，具有事实与法律依据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决如下：一、原告肖德相与被告惠州市惠城区大都汇酒店于2017年5月11日签订的《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同》、《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同补充协议》及2018年8月30日签订的《大都汇酒店A栋沐足内部承包合同补充协议》于2019年8月19日予以解除。二、被告惠州市惠城区大都汇酒店应向原告肖德相返还保证金200000元。三、被告惠州市惠城区大都汇酒店应补偿原告装饰装修物291742.15元。四、确认反诉被告肖德相在承包惠州市惠城区大都汇酒店2-3楼沐足项目期间添置的所有装饰装修物归反诉原告惠州市惠城区大都汇酒店所有。五、反诉被告肖德相应支付反诉原告惠州市惠城区大都汇酒店2018年11月至2019年8月期间的承包费195000元、水电费61972元，合计256972元。以上判决第二项、第三项、第五项相抵扣后，惠州市惠城区大都汇酒店应支付肖德相234770.12元，应于本判决生效之日起五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费26077元，保全费5000元，合计31077元，由原告肖德相负担24551元，被告惠州市惠城区大都汇酒店负担6526元；反诉受理费已减半收取为6661元，保全费3520元，合计10181元，由反诉原告惠州市惠城区大都汇酒店负担7432元，反诉被告肖德相负担2749元；鉴定费11000元，由原告肖德相负担5500元，被告惠州市惠城区大都汇酒店负担5500元。本院二审期间，当事人围绕本案争议焦点并未提交新证据。本院查明，一审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，针对双方的上诉，本院作出以下评判：关于合同解除时间及同解除责任认定的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”该条文对合同解除权的行使作出了规定。一方当事人根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，不外乎以下几种情形，一是双方协商解除，二是不可抗力，三是一方违约致使合同无法继续履行。守约方依据上述情形发出解除通知的，合同从通知到达对方时解除。本案中，肖德相于2018年8月因经营困难放弃三楼经营场所，从其9月、10月的水电费支出看，经营状况并没有好转，反而有恶化的趋势，因此一审认定其经营困难是解除合同原因之一符合客观事实及市场规律，本院予以认同。依据肖德相提供的照片、视频、《公证书》等证据，一审认定大都汇酒店装修时间长达半年依据充分，大都汇酒店述称装修时间仅一个多月缺乏证据支持，本院不予采信。装修期间产生的水电费与装修前的水电费有较大的差距，可以证实装修确实对肖德相的经营造成较大的影响，构成合同解除的原因之一。案涉合同解除既有肖德相自身经营困难的原因，亦有大都汇酒店装修时间过长影响肖德相经营的原因，并非大都汇酒店单方违约造成，不属于《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定的可以单方行使解除权的情形，故肖德相于2019年4月16日向大都汇酒店送达的解除通知并不产生合同解除的效力，肖德相认为合同解除时间为2019年4月16日的意见本院不予支持。大都汇酒店在反诉中请求解除案涉合同，说明其不想继续履行合同，与肖德相解除合同的意愿是一致的，一审法院依据双方共同的意思表示认定合同解除时间点为大都汇酒店提出反诉时间，即2019年8月19日并无不当，本院予以维持。关于肖德相承包场所是否装修的问题，本院认为，肖德相提供的装修合同、购销合同及收据对装修进行了初步举证，结合大都汇酒店提供的装修清单与肖德相提供的装修清单所涉及的装修项目不一致，以及在2018年8月30日签订的补充协议中对装修的表述，本院认为上述证据可以形成较为完成的证据链条，证实肖德相存在装修的事实。大都汇酒店否定肖德相对二楼有装修的抗辩本院不予采信。相关装修及设备的残值，经鉴定部门作出鉴定结论，一审予以采信正确。相关装修物基本上已附合在房屋内，拆除必然损害装修物的价值，一审法院从有利于生产经营考虑，判令相关装修物归大都汇酒店，由大都汇酒店对肖德相予以补偿并无不当。案涉合同的解除，双方均有责任，一审法院依据双方的责任对装修、设备残值进行分配基本符合公平原则，本院，不作变更，予以维持。关于肖德相应否支付2019年4月份之后租金的问题，本院认为，案涉合同解除是双方原因造成，肖德相于2019年4月16日向大都汇酒店送达的解除通知并不产生合同解除的效力，合同解除时间为2019年8月19日。肖德相无证据证实2019年8月19日之前将经营场所交回大都汇酒店，反而是解除之前的几个月时间还产生一定的水电费，说明肖德相在此期间还在经营，故其应当支付该期间的租金。一审在认定该期间租金时已考虑了双方的责任，酌情认定租金标准合理合法，本院予以维持。关于肖德相主张的经营损失及可得利益损失的问题，本院认为，案涉合同因双方原因解除，非大都汇酒店一方原因，肖德相诉请大都汇酒店承担全部赔偿责任依据不足。此外，肖德相提供的相关证据均为其自行制作，大都汇酒店不予认可，故肖德相提出的该项诉请依据是不足的，一审不予支持正确，本院予以维持。一审法院对双方诉请不予支持部分未作出相应的判项，程序不当，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初10488号民事判决第一、二、三、四、五项及案件受理费、保全费、鉴定费部分；二、驳回肖德相其他诉讼请求；三、驳回惠州市惠城区大都汇酒店其他反诉请求。本案件二审受理费29730元，由肖德相负担18930元，惠州市惠城区大都汇酒店负担10800元。惠州市惠城区大都汇酒店预交的二审案件受理费13886元超出其应负担3086元不予退回，抵作肖德相应承担的受理费，待本案执行时由肖德相径行向惠州市惠城区大都汇酒店返还。肖德相预交二审案件受理费11510元，其还应在本案生效之日起五日内向本院补缴二审案件受理费4334元。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓文审 判 员 黄**锋审 判 员 刘艳妹二〇二〇年十二月十八日法官助理 李嘉伊书 记 员 林楚侨附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。