广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3530号上诉人（原审被告）：惠州市昌运实业有限公司，住所地：博罗县*x镇xx圩，统一社会信用代码：91441xxxxA4WJxxxxN。法定代表人：朱某梅，总经理。委托诉讼代理人：熊晓军，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张昕宇，北京德恒（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：东莞市晨华实业投资有限公司，住所地：xx市xx镇xx创客邦基地******房，统一社会信用代码：91xx1900xx4W44xx8X。法定代表人：裴某，该公司总经理。委托诉讼代理人：王雪斌，广东腾弘律师事务所律师。原审被告：朱少梅，女，汉族，1977年12月4日出生，身份证住址：xxx省xx市xx区********，身份证号码：440************025。委托诉讼代理人：陈秋红，北京大成（深圳）律师事务所律师。上诉人惠州市昌运实业有限公司（以下简称昌运公司）因与被上诉人东莞市晨华实业投资有限公司（以下简称晨华公司）、原审被告朱少梅租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初4239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告惠州市昌运实业有限公司不服一审判决，上诉请求：1、判令被上诉人向上诉人返还三个月的押金共计319800元；2、改判一审判决第二项为，上诉人仅向被上诉人支付2019年3月11日至2019年4月10日的厂房占有使用费共计106000元；3、改判一审判决第三项为，保安人员的工资共计38580元由被上诉人自行承担；4、本案诉讼费由被上诉人承担。上诉人在二审询问中增加上诉请求为：或将本案发回重审。事实和理由：上诉人与被上诉人租赁合同纠纷一案，一审法院认定事实错误，证据不足，适用法律错误，依法应予纠正。一、一审法院应当判决被上诉人返还其依据无效租赁合同取得的上诉人租赁押金319800元。诉争租赁合同于2017年4月19日签订，上诉人于当日向被上诉人支付了三个月的押金319800元和一个月的租金106600元，共计426400元。被上诉人在一审庭审过程中对该事实亦予以承认。需要指出的是，一审判决第8页第二行将319800元误写为318000元。一审判决第一项确认诉争租赁合同无效，上诉人对该判项不持异议。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”一审判决确认诉争租赁合同无效，但未判令被上诉人将其依据无效合同取得的上诉人财产，即三个月租赁押金319800元返还给上诉人，属于适用法律错误，应予纠正。二、一审法院认定上诉人应该支付2019年3月1日至2019年3月10日的厂房占有使用费，属于事实认定错误。《厂房租赁合同》第二条约定，“租赁期12年，即从2017年4月19日至2029年4月18日止，免租期2017年4月19日至2017年6月10日，免租期内不收租金，只收取基本电费、水费，2017年6月11日开始计租，如交付时间后延则免租期顺延。”因为从“2017年6月11日开始计租”，并且上诉人在合同签订口已经支付过一个月的租金，上诉人之后每月10日之前支付的租金，覆盖的租赁时间范围是当月11日至次月10日。上诉人在2019年2月支付的租金，是2月11日至3月10日这段期间的厂房占有使用费。因此，上诉人欠付占有使用费的起算时间点，应该为2019年3月11日。三、一审法院认定上诉人自2019年4月10日起至一审判决之日（2019年12月28日）止，持续占有使用租赁厂房，属于事实认定错误。（一）自2019年4月10日起，涉案厂房已经由被上诉人管控。2019年4月10日，下午14时33分，被上诉人法定代表人裴某通过微信向上诉人法定代表人朱少梅发送律师函，通知解除讼争《厂房租赁合同》。当天下午15时左右，被上诉人安排其自行雇请，并代表其立场的两名新保安，强行进入涉案厂房区域，将上诉人此前雇请的看守大门的两名保安驱离工作岗位，最终将上诉人雇请的两名保安驱赶出涉案厂房区域。自此，涉案厂房被被上诉人接管、控制。因此，一审法院认定上诉人在2019年4月10日后仍然占有使用涉案厂房，属于事实认定错误。基于法律知识认知不足，上诉人此前并不知道《厂房租赁合同》是无效合同，在2019年4月10日接到被上诉人发送解除合同的律师函之后，便认为合同已经解除，加之被上诉人业已安排其雇请的保安接管了涉案厂房，上诉人便认为双方的租赁合同已经十2019年4月10日终止。基于被上诉人的前述行为，在2019年4月10日之后，上诉人主观上没有继续占用厂房从事生产经营活动的意愿，客观上没有继续占使厂房从事生产经营活动的行为。因此，上诉人不应支付2019年4月10日之后涉案厂房的占有使用费。（二）上诉人的36件机器设备均被查封在涉案厂房中不足150平米的打磨车间，不影响涉案厂房的整体占有使用或对外出租。2019年4月9日，中午13时30分，广东省东莞市第二人民法院执行法官根据（2019）粤1972民初7224号民事（执行）裁定书，将上诉人36件机器设备查封在打磨车间，并张贴封条。查封财产清单列明的36件机器设备均为小型设备，甚至包括“细木工带锯”、“精密推台锯”、“手拉锯”等几乎不占用存放空间的设备，一直都被封存在不足150平米的打磨车间里。打磨车间仅约为150千米，而租赁合同中列明了涉案厂房面积为9000千米，面积如此小的打磨车间被封存，并不影响该涉案厂房整体的占有使用或对外出租。一审法院认定，查封的生产设备及物资有碍租赁物的总体使用，被上诉人无法收回租赁物另行使用，缺乏事实依据，属于事实认定错误。（三）在2019年4月10日之后，涉案厂房已经被出租给多个主体占有使用。早在2019年4月中旬，被上诉人已经将涉案厂房另行出租给谢某宏使用。2019年7月1日，谢某宏与龚某立、李某明签订租赁合同，将涉案厂房转租给后者占有使用。双方随后因此发生纠纷，谢某宏委托律师向龚某立、李某明发送律师函，向后者催收涉案厂房租赁费用。该律师函张贴在涉案厂房的大门上，内容众所周知。2019年11月，惠州市xx画艺有限公司工作人员在其微信朋友圈发布招聘广告，显示该公司已经搬迁至涉案厂房，并开展生产经营活动。因此，自2019年11月至今，涉案厂房己由惠州市xx画艺有限公司占有使用。综上，涉案厂房确已在2019年4月10日被被上诉人另行出租给他人用作生产经营，上诉人无需为涉案厂房支付占用费。（四）被上诉人已于2019年4月中旬将厂房另行出租给他人生产经营，其在本案中向上诉人主张此后的涉案厂房租金，违背诚实信用原则。被上诉方于2019年4月10日强行接管厂房后，在将涉案厂房出租给他人生产经营的情况下，刻意向一审法院隐瞒上述事实，通过诉讼方式向上诉人主张此后的租金，即占用使用费，违背了诚实信用原则，其无理诉求不应获得法律支持。三、一审法院认定被上诉人自行聘请保安强行进入涉案厂房，驱赶上诉人雇请的保安，是为了看管被上诉人财产，属于事实认定错误。2019年4月10日之前，上诉人聘请的两名保安唐某明、罗某才一直在涉案工厂从事安保工作，保障工厂及机器设备、物资财产的安全。上诉人的两名保安在工作中一直非常称职，令上诉人满意。此种情形下，上诉人并不需要被上诉人“好心好意”聘请新的保安“看管”被上诉人财产。就本案而言，上诉人向其此前雇请并试用、转正上岗履职的保安支付其至2019年4月10日之前的工资是劳动法规定上诉人的义务，上诉人履行该项义务无须由被上诉人操心。如前所述，该两名新保安是由被上诉人雇请，与被上诉人建立了劳动合同关系，并为被上诉人服务（工作），按照被上诉人指示驱赶上诉人原保安并强行接管了涉案厂房。换言之，被上诉人违背上诉人意愿，以损害上诉人利益的方式，自行雇请代表其意志从事的任何活动所产生的劳动报酬，应当，且只能由被上诉人自行承担。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，判决结果错误，请求二审法院依法查明本案争议事实，对一审判决依法改判。补充事实及理由如下：一审判决书与起诉状载明一审被告朱少梅地址是xx省xx市xx区********，该地址是朱少梅2005年还在一家美资公司工作的时候，该美资公司为单位的员工办理集体户口的户籍所在地，在2015年12月24日已经将其地址迁至广东省xx市xx区**********，也就是说朱少梅的住所是xx省xx市xx区**********，可是一审将诉讼文书及传票邮寄给了xx省xx市xx区********，导致朱少梅未能够收到的一审法院的诉讼文书，未及时参与一审诉讼。上诉人之所以未能参与一审诉讼，并非是怠于行使诉讼权利，履行诉讼义务，而是一审法院在送达的程序上存在着违法之处，事实上一审法院是可以通知朱少梅参与诉讼的，证据就在被上诉人提交的证据一厂房租赁合同里面，朱少梅代表上诉人签署了联系电话，也在签字页清清楚楚留下来，电话是139*****151，事实上一审法院也是通过该电话，后来联系到朱少梅，也通知朱少梅到法院领取诉讼文书，朱少梅曾于2019年10月23日赶到一审法院领取文书，一审法院在送达程序上存在违法之处，并没有向朱少梅户籍所在地送达本案诉讼文书，也没有通过有证据显示的朱少梅联系方式及电话进行送达，一审法院得知朱少梅赶至一审法院领取诉讼文书之后，没有采取补救措施，再次开庭，而是直接作出了判决，导致朱少梅丧失举证及质证的机会。在2019年10月23日朱少梅赶到一审法院向一审法院黄利仁法官及其助理领取了包含本案在内的与上诉人相关的若干案件的诉讼文书，在此之后，朱少梅本人并安排代理人出席了所有案件的庭审审理，本案是唯一一个缺席审理的，因为在此之前，朱少梅并没有获得诉讼的相关信息和证据材料，也没有收到开庭传票。综上，我方请求将本案发回重审。被上诉人东莞市晨华实业投资有限公司辩称，一、被上诉人主张“一审法院应当判决被上诉人返还其依据无效合同取得的上诉人租赁押金319800元”是不能获得支持的。合同无效返还押金，是法律赋予合同当事人的一种权利，权利可以行使，也可以放弃。上诉人拒不到庭应诉，是自行放弃了主张返还及抗辩的权利。法院是中立的裁判者，不可能代替一方行使返还或抗辩的权利，因此，一审法院不予处理是正确的。二、关于2019年3月1日至3月10日占用费已经支付的问题。确认2019年3月10日之前的占用费已经支付。三、答辩人毕竟存在保管被答辩人设备的事实，被答辩人还是应该承担保安的工资。2019年4月9日，被答辩人全部设备被法院查封，法院查封时，被答辩人无人在场。第二日，即4月10日，答辩人赶在案涉物业，发现只有两名保安，这两名保安因拖欠工资也要离厂，答辩人担心设备被盗，就雇请人员看守设备。从保安罗某才的证言也可以看出，保安离厂后就起诉被答辩人，主张工资去了。被答辩人的设备一直存放涉案物业内，至2020年7月25日才搬离，这些设备总是要人看管的。因此，被答辩人承担38580元的保安工资也是合情合理的。四、涉案物业内有5栋厂房，其中一栋存放查封的设备，另4栋出租，那么：被答辩人对这4栋物业是否还需缴交租金？第一观点：被答辩人需要缴交租金。理由：答辩人发律师函解除租赁合同，并不代表被答辩人交还物业，交还物业是被答辩人的义务，只要物业未交还，就要支付物业占用费。被答辩人的设备一直在涉案物业内，被答辩人也没有交还物业的行为，或者妥善处置好查封的设备后，将物业全部或者部分交还答辩人。目前情况是，答辩人在保证查封设备安全的前提下，将空置物业出租，并没有损害被答辩人利益。第二观点：出租期间的租金，不缴纳。理由：4栋厂房已经出租，答辩人已经收到租金，再向被答辩人主张租金，属于双重收入。但没有出租期间（即没有租金收入期间）的租金，还是应该由被答辩人承担。这可以鼓励当事人采取积极措施减少损失，对各方都有利，也避免了社会资料的闲置浪费。第三种观点：不论是否出租，一律不再支付租金。理由：这种观点比较偏激，视为4栋物业已经由答辩人收回，既然收回，不论将来是否出租，都不能向被答辩人主张租金。在物业内有法院封条、有查封设备的情况下，厂房出租难度增大，为避免风险，将导致出租方不愿意将部门空置厂房出租。以上三种观点，答辩人主张第一种观点，具体由法院决定。答辩人将依照第二种观点，统计占用费，供法庭参考。五、关于占用费的分段计算。从被答辩人的上诉状及证据看，被答辩人是怠于承担责任的（没有积极地想办法解决问题）。反而是答辩人为了减少损失，积极的协调法院，将查封的设备集中到一栋厂房内。这些设备完全占用了一栋厂房，该厂房面积是2300平方米。36件机器设备，多数是体型巨大的设备，其中有喷漆生产线和打磨生产线等等，被答辩人所称的“不足150平的打磨车间”，怎么能放下？完全不符合事实。2020年7月25日查封的设备搬离涉案物业。2020年3月31日至2020年7月25日整个涉案物业空置（除存放查封设备的一栋物业外。）据此，占用费计算如下：1、2019年3月11日至2019年4月10日的占用费是没有争议的。2、2019年4月11日至2020年3月31日，按占用厂房2300平计算占用费，另4栋不计占用费。根据合同约定，9000平的租金是106000元，一平方的租金是11.78元。2300平的租金是27140元。即:2019年4月11日至2020年3月31日，按11.5个月计算，每月27140元，占用费是312110元。3、从2020年4月1日至2020年7月25日，整个物业未能出租，按3.5个月计算，每月106000元，占用费是371000元。我方不同意发回重审，上诉人所陈述的理由并没有证据证实，一审法院程序合法。原审被告朱少梅辩称，第一，原审判决驳回被上诉人东莞市晨华实业投资有限公司针对朱少梅的诉讼请求事实认定清楚，法律适用正确，应当予以维持。朱少梅虽然于2017年4月19日以自己的名义与东莞市晨华实业投资有限公司签署了涉案的厂房租赁合同，惠州市昌运实业有限公司于2017年5月12日成立后，对朱少梅签署的合同是确认的，且实际享有该合同的权利和义务，所以应当由惠州市昌运实业有限公司承担相应的责任，而不是朱少梅本人，而且涉案的租赁合同依法是认定无效的，所以东莞市晨华实业投资有限公司认为我方承担连带责任没有事实和法律依据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。第二，我方认可上诉人惠州市昌运实业有限公司关于涉案厂房占用使用费应当从2019年3月11日计算到2019年4月10日，合计是16000元的上诉主张，理由如下：涉案的厂房租赁合同已经约定，且结合惠州市昌运实业有限公司公司截止2019年2月都按时足额支付租金的事实，所以惠州市昌运实业有限公司应付的租金对应的租赁期间是2019年3月11日至4月10日，因此，涉案的厂房占用使用费应当从2019年3月11日开始起算，结合本案的如下事实：事实一：东莞市第二人民法院于2019年4月9日查封扣押了上诉人的财产，事实二：被上诉人是于2019年4月10日向上诉人出具了解除合同的律师函，事实三：被上诉人于2019年3月25日雇请了保安人员入住并且接管了涉案的厂房，事实四：案外人谢某宏，也就是涉案厂房的出租人，至2019年7月1日起就将涉案厂房出租给了龚某立、李某明，有律师函为证，事实五：案外人惠州xx画艺有限公司至少是从2019年11月起就实际占有使用了涉案厂房，这有案外人拍摄的照片以及xx画艺公司的招聘信息及工商登记信息可以证明，事实六：被上诉人在原审庭审过程中已经确认上诉人从2019年3月初就没有继续生产经营了，以上六个事实可以证明上诉人至少是从2019年4月10日起就没有实际占有使用涉案厂房了，所以被上诉人主张上诉人支付2019年4月10日以后的占有使用费没有事实依据，一审判决有误。第三，东莞市第二人民法院查封扣押上诉人36台设备和物料后是集中存放在其中一个打磨车间，面积不足150平方米，但是一审判决认为设备查封及存放阻碍了涉案厂房合计9000平方米的总体使用，认为被上诉人无法收回厂房另行使用明显是不符合事实和常理的，我方认为原审有误，应当予以纠正。第四，我方认可上诉人关于保安员工资38580元应当由被上诉人自行承担的上诉主张，理由是：上诉人惠州市昌运实业有限公司从2019年3月初起就人去楼空了，东莞市第二人民法院查封了设备后并没有指定需要保管人员，因此，我方认为被上诉人东莞市晨华实业投资有限公司其实没有义务也没有必要为上诉人的利益雇请保安人员看护涉案厂房和设备，其产生的相关费用，应当与上诉人没有关系，原审对此认定有误，应当予以纠正。原审原告东莞市晨华实业投资有限公司向一审法院起诉请求：1.二被告连带支付原告自2019年3月1日起直至法院查封的财产处置完毕不再占用原告场地时止的场地使用费（参照租赁合同约定的月租金标准106000元为基数，计至不再占用原告厂房之日止，暂计5个月的场地使用费533000元）；2.二被告连带支付给原告自2019年3月25日起直至法院查封的财产处置完毕不再占用原告场地时止的场地看护保安员工资，现暂计38580元；3.二被告承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2017年4月19日，原告晨华公司（出租方、甲方）与被告朱少梅（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，主要约定：甲方将位于惠州市博罗县*******约9000平方米的厂房租赁给乙方作生产使用；租赁期限自2017年4月19日起至2029年4月18日止；租金每月106000元，生活垃圾清运费600元，在签订本合同当日乙方即付甲方3个月押金和厂房加宿舍一个月租金共计426400元，乙方需在每月10日前交付当月租金给甲方；若乙方逾期交付租金，甲方有权向乙方每日加收租金的5‰作为滞纳金，逾期30天，甲方有权终止合同等等。合同签订后，被告朱少梅向原告支付押金以及一个月的租金共计426400元。被告昌运公司的工商登记信息显示于2017年5月12日登记成立，登记地址为案涉厂房地址，股东为朱少梅与案外人陈某军、曾某博。原告主张二被告自2019年3月起未交付租金。原告提交的广东省东莞市第二人民法院查封（扣押）财产清单显示，东莞市第二人民法院根据（2019）粤1972民初7224号民事裁定书，查封了被告昌运公司的36项生产设备及物资，封存地点为案涉厂房，查封期限为两年，自2019年4月9日起至2021年4月8日止。原告主张为了保管厂房内被查封财产及看护厂房安全，原告向惠州市中安保物业管理有限公司聘请了两名保安（陈某和、尤某）进行看管，截至2019年9月19日，原告支付两名保安的工资共38580元，原告提交《临时保安工资结算》以及惠州市xx保物业管理有限公司开具的《收据》佐证。庭审中，原告称其是从他人处承租案涉厂房，并无办理相关产权证件。东莞市第二人民法院来查封时，被告方只有员工在场，负责人不在场，法院没有指定保管人员。保安陈先和每月工资5200元，尤林每月工资1800元，两人工资均是现金发放。一审法院认为，关于案涉《厂房租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原、被告均未提供证据证明案涉厂房已取得建设工程规划许可证等合法手续，属于未经批准建设的临时建筑，且截至一审辩论终结前当事人均未提供证据证明已经主管部门批准建设，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，原审法院认定原告晨华公司与被告朱少梅于2017年4月19日签订的《厂房租赁合同》无效。关于二被告的责任主体问题。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第一条规定“为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东。”第二条规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，被告朱少梅系被告昌运公司的自然人股东兼法定代表人，虽然被告朱少梅以自己的名义与原告签订案涉租赁合同，但被告昌运公司实际使用厂房生产经营，享有合同权利、履行合同义务，为实际承租人。根据《中华人民共和国公司法》第三条“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额对公司承担责任……”的规定，原告主张被告昌运公司承担责任，具有法律依据，原审法院予以支持。原告主张被告朱少梅对被告昌运公司的债务承担连带责任，缺乏法律依据，原审法院不予支持。关于原告的各项诉讼请求问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告主张被告自2019年3月1日起开始拖欠租金，因租赁合同无效，原告主张的租金实质为占有使用费。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，被告昌运公司已实际使用了案涉厂房，且未提供证据证明已向原告支付期间的占有使用费，或将厂房返还给原告，应参照合同约定的每月106000元标准向原告计付占有使用费。自2019年4月9日起，原告因被告昌运公司财产被东莞市第二人民法院查封而保管被告昌运公司的财产，法院查封的生产设备及物资确实阻碍租赁物的总体使用，原告无法收回租赁物另行使用，至法庭辩论终结时（2019年10月23日），案涉厂房仍被查封财产所占用，故原告主张参照合同约定的租金标准每月106000元计算场地使用费合情合理，原审法院予以支持。查封被告昌运公司财产的人民法院未指定保管人员，原告为看管被告昌运公司的财产需要聘请保安，至2019年9月19日，原告已支付保安的工资共计38580元，原告主张被告支付场地看护保安工资，理由成立，原审法院予以支持。法庭辩论终结之后查封财产的保管方式、地点是否变更未确定，双方可待债务发生后另行主张。另，案涉合同签订后，被告向原告支付了相当于三个月“租金”的押金318000元，因合同无效，原告无合法占有该款项的依据，应将318000元返还给被告。资金返还属于主张，而被告未在本案中提起反诉，因此原审法院在本案中不予处理，被告可另寻合法途径主张。被告朱少梅、昌运公司经原审法院依法传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响原审法院对本案的审理和判决。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第一条、第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，本院缺席判决如下：一、确认原告东莞市晨华实业投资有限公司与被告朱少梅于2017年4月19日签订的《厂房租赁合同》无效。二、被告惠州市昌运实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告东莞市晨华实业投资有限公司支付租赁标的物的占有使用费（自2019年3月1日起至实际停止占用之日止，参照每月106000元的标准计付）。三、被告惠州市昌运实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告东莞市晨华实业投资有限公司支付自2019年4月9日起至2019年9月19日止看管查封财产保安人员的工资38580元。四、驳回原告东莞市晨华实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9516元（原告已预交），由被告惠州市昌运实业有限公司负担。二审中，上诉人惠州市昌运实业有限公司提交以下新证据：证据一、本案一审庭审笔录，拟证明在笔录第4页，被上诉人承认：“目前案涉厂房没有办理相关产权证件”，曾收到上诉人支付的案涉厂房3个月的押金与1个月的租金，共计426400元。证据二、本案一审判决书，拟证明一审判决书载明，案涉《厂房租赁合同》无效，被上诉人无合法占有3个月押金款的依据，应返还给上诉人；3个月的押金款应为319800元，一审判决误写为318000元。证据三、《厂房租赁合同》、本案一审《起诉状》，拟证明《厂房租赁合同》第二条约定，从“2017年6月11日开始计租”，并且上诉人预付一个月的租金，因此上诉人之后每月10日之前支付的租金，是当月11日至次月10日的租金。被上诉人在《起诉状》中承认上诉人自2019年3月起未支付租金，因此实际应该从2019年3月11日开始计算占有使用费。证据四、《深圳市xx协会电子证据固话报告》及固话内容，自2019年4月10日起，案涉厂房已经由被上诉人管控；上诉人被查封的机器设备，不影响案涉厂房的整体占有使用或对外出租；在2019年4月10日之后，案涉厂房已经被出租给多个主体占有使用。证据五、2019年4月10日，与裴某的微信沟通记录，拟证明2019年4月10日，被上诉人的法定代表人裴某，通过微信，向上诉人的法定代表人朱少梅发送律师函，通知解除案涉《厂房租赁合同》。证据六、罗某才的证言，拟证明2019年4月10日下午15时左右，被上诉人自行雇请两名新保安，将上诉人此前雇请看守厂门的两名保安罗某才、唐某明驱赶出案涉厂房。自此，案涉厂房被被上诉人收回并管理控制。证据七、《查封（扣押）财产清单》，拟证明《厂房租赁合同》第一条载明：案涉厂房面积约为9000平方米。上诉人被查封的36件机器设备，体积较小，其中细木工带锯、精密推合锯、手拉锯等工具，几乎不占用存放空间，不影响案涉厂房的整体占有使用或对外出租。证据八、2019年6月12日毛某球微信发送其拍摄的案涉厂房照片，拟证明案涉厂房非常空旷，上诉人未影响案涉厂房的整体占有使用或对外出租。证据九、2019年6月17日，毛某球微信发送其拍摄的被查封机器设备照片，拟证明上诉人被查封的36件机器设备，被堆放在不足150平米的打磨车间里，不影响案涉厂房的整体占有使用或对外出租。证据十、证人刘某的证言，拟证明2019年11月6日，刘某与律师、沙田法庭两位执行法官去案涉厂房清点查封的机器设备时，发现上诉人的36件机器设备，被堆放在不足150平米的打磨车间里：新租客已经在案涉厂房开展生产经营活动，查封的喷漆车间里堆放了新租客的材料。上诉人未影响案涉厂房的整体占有使用或对外出租。证据十一、2019年11月6日，刘某微信发送其拍摄的律师函照片，拟证明早在2019年7月1日，谢某宏已经将案涉厂房转租给龚某立、李某明占有使用；而早在2019年4月中旬，被上诉人已经将案涉厂房出租给谢某宏使用。上诉人未影响案涉厂房的整体占有使用或对外出租。证据十二、2019年11月6日，刘某微信发送其拍摄的现场视频，拟证明新租客已经在案涉厂房开展生产经营活动。证据十三、2020年3月2日，毛某球微信发送其拍摄的案涉厂房视频、照片，证据十四、2020年3月6日，毛某球微信发送招聘通知照片，拟证明案涉厂房已经被出租给惠州市xx画艺有限公司占有使用。证据十五、证人毛某球的证言，拟证明2019年10月初，案涉厂房已经被出租给惠州市xx画艺有限公司占有使用，进行生产经营活动。上诉人未影响案涉厂房的整体占有使用或对外出租。被上诉人东莞市晨华实业投资有限公司针对上述证据发表质证意见：对证据一、二，三性予以确认。对证据三，三性予以确认，确认2019年3月10日之前的租金已经支付。对证据四至十五，不属于新证据，依法不应采信，除了证据七之外，对其他证据的真实性合法性及关联性均不确认，证据七查封清单，我方没有异议。原审被告朱少梅针对上述证据发表质证意见：全部证据三性都确认。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查一，2020年12月1日，本院组织双方当事人到涉案厂房进行现场勘验，上诉人惠州市昌运实业有限公司法定代表人朱少梅、被上诉人东莞市晨华实业投资有限公司委托代理人廖某辉、证人毛某球参加了现场勘验。经过现场勘验指认，双方均确认涉案厂房原打磨车间长宽约为10.8m×22m，原喷漆车间长宽约为24.2m×11m。另查二，2017年4月19日，晨华公司（出租方、甲方）与朱少梅（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，其中第一条约定：“甲方将xx市xx县****（以下简称该物业），厂房面积为约9000㎡，宿舍面积为间，租给乙方作生产使用，乙方自愿承租。”第二条租赁期限约定：“租赁期12年，即从2017年4月19日起至2029年4月18日止。免租期2017年4月19日至2017年6月10日，免租期内不收租金，只收取基本电费和水费，2017年6月11日开始计租。如交付时间后延则免租期顺延。厂房租金每隔3年递增5%，即第一递增日期为年月日。”双方在二审查询中确认2019年3月10日前的租金已支付。另查三，2019年4月10日，晨华公司向朱少梅发出《律师函》，其中载明“据晨华公司陈述：你与晨华公司就x市xx县****厂房租赁事宜于2017年4月19日签订《厂房租赁合同》，合同约定：租期自2017年4月19日至2029年4月18日，租金每月100600元，每月租金支付日期为当月10日前。晨华公司已依约提供了厂房，并将其交付你使用，但截止本函发送至之日你仍未支付自2019年3月1日至今为止的租金（尚不包含水电等费用）。经晨华公司多次催要，你未履行付款义务。基于以上事实，本律师认为，双方所签租赁合同真实有效，你应诚实、全面履行合同义务。你拖欠租金的行为严重违反了双方约定及法律规定，侵害了晨华公司的合法权益。现晨华公司将依据《厂房租赁合同》第五条，解除本租赁合同，并保留进一步追究你方违约责任的权利。”另查四，2020年12月1日，晨华公司出具一份《情况汇报》，其中载明：“关于和谢某宏的租赁合同，是我公司的另一股东负责的，我公司目前内部存在一些问题，公司和谢某宏也存在纠纷，导致管理较混乱，与谢某宏的合同及租金收取记录还没有找到。”另查五，2019年11月5日，广东卓凡律师事务所朱爱新律师向龚某立、李某明先生出具《律师函》，其中载明：“广东卓凡律师事务所受谢某宏先生之委托，指派朱新爱律师就阁下与谢先生房屋租赁合同履行事宜，郑重致函如下：据谢先生陈述案情：阁下与谢先生于2019年7月1日签订《厂房租赁合同》双方约定由阁下承租谢先生位于xx市xx县***物业厂房做工厂生产使用，其中厂房面积9000平方米，宿舍27间，面积2000平方米；租期7.7年，从2019年7月1日至2027年3月30日止，每月租金为人民币142500元，……协议签订后，谢先生依约向您提供了适租条件的厂房并给予了两个月的免租期，但阁下却未履行自己的合同义务拖欠10月、11月的租金，经谢先生多次催缴，阁下仍未履行缴纳租金的义务。……”显示转租面积与案涉租赁合同面积同为9000平方米。另查六，上诉人提交的《广东省东莞市第二人民法院查封（扣押）财产清单》载明：“惠州市昌运实业有限公司：根据我院（2019）粤1972民初7224号民事（执行）裁定书，查封（扣押）你（单位）下列表的财物，等候我院处理。……封存地点：xx省xx市xx县*x镇x圩，封存日期：2019年4月9日13时30分，……”，根据该清单，查封的财产包括喷涂生产线、打磨生产线等。另查七，2020年11月25日，二审的查询笔录显示：“审：你的联系电话是139*****151，到目前也没有变更？朱少梅：是的。审：地址是你方的身份证地址，号码是你的号码？朱少梅：是的。……”本院认为，本案系租赁合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1、一审关于朱少梅的送达程序是否合法；2、上诉人是否仍在2019年4月10日之后继续占用案涉厂房，相应占用费应按什么标准付至何时；3、看管保全财产保安人员的工资应按什么标准支付，付到何时；4、保证金应否返还。具体评述如下：关于一审送达程序是否合法的问题。上诉人主张2015年12月24日朱少梅已将户籍地址迁至xx市xx区**********，一审仍将传票邮寄至其身份证地址，一审的送达程序违法，应依法发回重审。经查，一审送达邮寄地址“xx市********”是朱少梅身份证地址，邮寄的联系电话亦是朱少梅在二审查询中认可目前仍在使用的手机号码，且一审法院已经查证在（2019）粤1322民初3336号、3337号、3338号、3339号案中向朱少梅的上述身份证地址邮寄送达应诉材料，朱少梅亦已确认并签收邮件。结合上述情况，依据最高人民法院《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第八条第三款“八、当事人拒绝确认送达地址或以拒绝应诉、拒接电话、避而不见送达人员、搬离原住所等躲避、规避送达，人民法院不能或无法要求其确认送达地址的，可以分别以下列情形处理：……（三）没有约定、当事人也未提交书面材料或者书面材料中未载明地址的，以一年内进行其他诉讼、仲裁案件中提供的地址为送达地址；……。”的规定，一审法院向朱少梅的身份证地址邮寄送达本案应诉材料的程序并无不当。上诉人的程序异议缺乏依据，本院不予支持。关于涉案租赁合同的效力问题。直至本案二审辩论终结前各方当事人均未提交涉案房屋的规划报建手续，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，一审认定涉案双方当事人之间的租赁合同关系无效，有法律和事实依据，本院予以维持。关于上诉人是否应支付案涉厂房的占用费的问题。合同被认定为无效后，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，昌运公司仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费给出租方晨华公司。对于2019年3月11日至2019年4月10日的占用费106000元尚未支付，双方均没有争议。晨华公司主张涉案机器设备于2019年4月9日被封存，2020年6月11日在淘宝平台执行拍卖，2020年7月25日被搬离；上诉人作为该案被执行人未提交相关证据对被保全机器设备具体搬离的时间予以证明，上诉人自行承担举证不能的后果，故本院对晨华公司所陈述的机器设备占用厂房至2020年7月25日的事实予以采信。至于2019年4月11日至2020年7月25日（471天）期间的占用费，双方对设备的占用厂房面积存在争议。上诉人昌运公司主张其被查封的机器设备仅占用了被上诉人的喷漆及打磨车间，占用面积不足150平方米，其余厂房被上诉人已经另行出租。被上诉人则主张为了减少损失另行出租，但上诉人被查封的机器设备集中到一间厂房，占用的厂房面积约为2300平方米。本院在二审中组织双方前往案涉厂房现场指认、勘验，双方确认被查封的机器设备在2019年4月11日至2020年7月25日（471天）期间仍占用了厂房中的喷漆车间及打磨车间，占用面积共计503.8平方米（原打磨车间10.8m×22m+原喷漆车间24.2m×11m）。结合二审查询、上诉人提交的现场照片、证人证言、被上诉人2019年4月10日提出解除合同以及被上诉人已经将厂房再次转租，次承租人谢某宏委托催收的《律师函》显示其又再次转租的面积与本案租赁合同均为9000平方米的情况，本院认定2019年4月11日至2020年7月25日期间，上诉人被保全机器设备占用被上诉人厂房的面积为503.8平方米。结合双方合同约定的每平方米月租金标准11.78元/㎡（106000元÷9000㎡），上述期间占用费为93175.79元（503.8㎡×11.78元/㎡÷30天×471天）。故此，根据现有证据，昌运公司仍需支付2019年3月11日至2020年7月25日期间的租金和房屋占有使用费共计199175.79元（106000元+93175.79元）给晨华公司。关于保安人员的工资应如何计算的问题。在查封财产的法院未指定保管人员的情况下，为保障被查封财产的安全，被上诉人自行聘请保安看管被查封的机器设备有其必要性。对于保安人员的工资，上诉人虽提交了《临时保安工资结算》以及惠州市xx保物业管理有限公司出具的《收据》等证据，但是没有提供保安人员的劳动合同、购买社保记录等，且未对两个聘请保安的工资数额相差较大作出合理说明。综合本案被上诉人确实聘请了保安进行看管，但对于保安人员工资无法充分有效举证以及已经另行出租的实际案情，本院酌定支持由上诉人支付30000元给被上诉人。关于保证金应否返还的问题。在本案中，双方约定租赁期限为12年，上诉人仅在2017年4月19日至2019年3月11日约两年期限占有使用房屋，现合同提前终止，上诉人应按照剩余租赁期限占全部租赁期限的比例补交免租期即2017年4月19日至2017年6月10日期间的租金153111.11元[10年÷12年×（106000元÷30天×52天]。故此，昌运公司应向晨华公司支付2019年3月11日至2020年7月25日房屋租金、占有使用费以及保安人员工资、补偿免租期租金共计382286.9元（199175.79元+153111.11元+30000元），扣除昌运公司已支付的押金318000元，昌运公司还应向晨华公司支付64286.9元。综上所述，原审判决认定事实不清，处理不当，二审予以纠正。上诉人的上诉，有理部分二审予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初4239号民事判决第一判项；二、撤销广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初4239号民事判决第二、三、四判项及诉讼费负担部分；三、惠州市昌运实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向东莞市晨华实业投资有限公司支付64286.9元；四、驳回东莞市晨华实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费9516元（东莞市晨华实业投资有限公司已预交），由惠州市昌运实业有限公司负担1903.2元，由东莞市晨华实业投资有限公司负担7612.8元；二审受理费8266元（惠州市昌运实业有限公司已预交），由惠州市昌运实业有限公司负担1653.2元，由东莞市晨华实业投资有限公司负担6612.8元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年十二月十三日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。