北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初20956号原告：北京建投嘉昱资产管理有限公司，住所地北京市西城区广安门南滨河路**。法定代表人：韩少卿，总经理。委托诉讼代理人：王功钊，北京市恒源律师事务所律师。被告：李晓霞，女，1976年11月10日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告北京建投嘉昱资产管理有限公司（以下简称“建投嘉昱公司”）与被告李晓霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。建投嘉昱公司的委托诉讼代理人王功钊到庭参加诉讼。李晓霞经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建投嘉昱公司向本院提出诉讼请求：1.确认建投嘉昱公司与李晓霞的房屋租赁关系于2019年11月1日解除；2.李晓霞将位于北京市丰台区×号楼×层201号的房屋（以下简称“201号房屋”）腾空并交付建投嘉昱公司；3.李晓霞按照每月500元的标准支付自2012年10月1日至2018年6月30日的房屋租金，按照每月2000元的标准支付自2018年7月1日至2019年10月31日的房屋租金，按照每月6000元的标准支付自2019年11月1日至腾空并交付房屋之日的房屋占用期间的费用。事实和理由：建投嘉昱公司系201号房屋的所有权人，2007年，北京市银建劳动服务公司（以下简称“银建公司”）因工作原因将201号房屋提供李晓霞居住。此后，李晓霞向建投嘉昱公司交纳房屋租金，但至今未与建投嘉昱公司签订房屋租赁合同。自2012年10月1日起，李晓霞再未缴纳房屋租金。2019年11月1日，建投嘉昱公司向李晓霞发送《告知书》，告知李晓霞双方的房屋租赁关系于2019年11月1日解除，并要求李晓霞于2019年11月5日腾空并交付201号房屋。2019年11月5日，建投嘉昱公司再次向李晓霞发送《律师函》，告知其解除房屋租赁关系并要求其交纳房屋占用期间的房屋租金，但李晓霞仍未交纳。故依据合同法的相关规定，建投嘉昱公司请求解除合同并要求李晓霞支付自2012年10月1日至腾空并交付房屋之日的房屋租金、房屋占用期间的费用。李晓霞未答辩。本院经审理认定事实如下：2007年12月1日，银建公司与李晓霞签订《单身宿舍入驻协议书》，约定银建公司同意将201号房屋临时有偿提供给李晓霞居住，占用房屋一居室月租金500元，由李晓霞自行承租期间应自行承担住宿期间的水、电、燃气、有限电视、卫生等费用。后银建公司交付了201号房屋，李晓霞向北京建银资产管理有限公司（以下简称“建银公司”）交纳了租金。2017年6月2日，建银公司名称变更为建投嘉昱公司。建投嘉昱公司系201号房屋的所有权人。庭审中，建投嘉昱公司提交李晓霞2012年1月至6月交纳房屋租金的收费清单及发票，用于证明李晓霞在此期间以每月500元的标准向其交纳房屋租金，并认可李晓霞于2012年9月30日前均已交纳房屋租金；提交《致估价委托人函》，用于证明中建银（北京）房地产土地评估有限公司受建投嘉昱公司委托，于2018年6月11日对201号房屋的市场租金价值进行评估，估价结果为每月租金2000元；提交北京市恒源律师事务所于2019年11月5日出具的《律师函》，用于证明建投嘉昱公司于2019年11月1日向李晓霞发出《告知书》，通知李晓霞解除双方的房屋租赁关系，并通知李晓霞自2019年11月1日起，201号房屋租金标准调整为每月6000元。以上事实，有《单身宿舍入驻协议书》、房屋所有权证、收费清单、发票、《致估价委托人函》《律师函》《名称变更通知》等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告李晓霞经本院合法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和举证质证的权利。我国合同法规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，建投嘉昱公司将其所有的201号房屋出租与李晓霞，李晓霞向建投嘉昱公司交纳房屋租金，双方以实际行为订立房屋租赁合同，其意思表示真实，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。庭审中，建投嘉昱公司提交李晓霞2012年1月至6月交纳房屋租金的收费清单及发票，证明李晓霞在此期间以每月500元的标准向其交纳了房屋租金，并自认李晓霞于2012年9月30日前均已交纳房屋租金，本院对此不持异议。我国合同法规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人一方依据法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因建投嘉昱公司与李晓霞未采用书面方式订立房屋租赁合同，应当视为不定期租赁，建投嘉昱公司可以随时解除合同，但解除合同应当在合理期限之前通知李晓霞。根据在案证据及当事人陈述，本院对建投嘉昱公司诉称李晓霞自2012年10月1日至今无正当理由未支付租金，亦未在合理期限内支付的主张予以采信，其请求确认解除双方的房屋租赁合同于法有据，本院予以支持。关于合同解除的时间一节，建投嘉昱公司提交北京市恒源律师事务所于2019年11月5日出具的《律师函》，欲证明其已于2019年11月1日向李晓霞发出《告知书》，通知李晓霞解除双方的房屋租赁合同。因建投嘉昱公司未能提交李晓霞收到该《律师函》的相关证据，故其请求确认双方的租赁合同于2019年11月1日解除，证据尚不充分。本院以向李晓霞公告送达起诉书的时间即2020年11月10日作为建投嘉昱公司解除合同的通知到达李晓霞的时间，认定双方的房屋租赁合同于当日解除。我国合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，建投嘉昱公司要求李晓霞于合同解除后腾空201号房屋并交付建投嘉昱公司，且支付自2012年10月1日至合同解除之日的房屋租金及自合同解除后至腾空并交付房屋之日的房屋占用期间的费用的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于房屋租金标准一节。我国合同法规定，当事人协商一致，可以变更合同。庭审中，建投嘉昱公司虽提交《致估价委托人函》及《律师函》，欲证明其依据相关房地产评估机构估价对201号房屋租金进行调整，并已通知李晓霞，但据此不能证明其与李晓霞就调整房屋租金协商一致，故不发生双方合同变更的效果，原租赁合同继续有效，双方应当按照原房屋租金标准继续履行合同。故建投嘉昱公司要求李晓霞按照每月2000元的标准支付自2018年7月1日至2019年10月31日的房屋租金，按照每月6000元的标准支付自2019年11月1日至腾空并交付房屋之日的房屋占用期间的费用的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、北京建投嘉昱资产管理有限公司与李晓霞的房屋租赁合同于2020年11月10日解除。二、李晓霞于本判决生效之日起七日内将位于北京市丰台区×号楼×层201号的房屋腾空并交付北京建投嘉昱资产管理有限公司。三、李晓霞于本判决生效之日起七日内按照每月500元的标准，支付自2012年10月1日起至2020年11月9日的房屋租金；按照每月500元的标准，支付自2020年11月10日至腾空并交付房屋之日的房屋占用期间的费用。四、驳回北京建投嘉昱资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2590元、公告费560元，由北京建投嘉昱资产管理有限公司负担2025元（已交纳），由李晓霞负担1125元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  杨薇二〇二〇年十二月五日书记员  贾茜