山东省烟台市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)鲁06执异358号案外人：王冬丽，女，1981年11月29日出生，汉族，山东省烟台市蓬莱区。申请执行人：中国建设银行股份有限公司蓬莱支行，住所地：山东省蓬莱市登州路**。负责人：王秀丽，行长。被执行人：宋振卿，男，1953年6月30日出生，汉族，住山东省蓬莱市。本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司蓬莱支行与被执行人山东营联酿酒有限公司、烟台市君澜酒业有限公司、香港君澜联合酒业有限公司、蓬莱蔚阳水泥有限公司、刘玉任、刘毅令、宋振卿、高丽君、宋振兰、刘玉斋金融借款合同纠纷一案中，案外人王冬丽对本院查封烟台市蓬莱区市府路1号黄海花园东区S2号楼106号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人王冬丽提出异议，请求：依法解除对烟台市蓬莱区市府路1号黄海花园东区S2号楼106号（房屋所有权证号为：蓬房权证字第**）房产的查封、拍卖等保全、执行措施。事实与理由：2018年1月19日，案外人王冬丽与宋振卿签订房屋买卖合同一份，约定宋振卿将坐落于原蓬莱市市府路1号黄海花园东区S2号楼106号的房屋（房屋所有权证号为：蓬房房权证字第**）售给案外人，总价款为142万元。案外人于合同签订之日支付50万元，自合同签订之日起45日内（2018年3月15日前）支付22万元，宋振卿将房屋交付给案外人，剩余房款70万元于2018年5月30日前一次性付清；房款指定收款账户为丁笑华在中国农业银行徐家集分理处的6228480269008451776;宋振卿应配合案外人到房地产主管部门办理过户手续；未办理过户之前宋振卿不得将此房屋转卖给第三方，如有违约按照已交房款的三倍赔偿给申请人；宋振卿保证已如实陈述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、抵押等任何权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。合同签订后，案外人共计向宋振卿指定的账户支付90万元。2018年3月初，宋振卿将案涉房屋交付给案外人。2018年6月8日，宋振卿与案外人签订房屋买卖补充合同，约定：截至今日，案外人已向宋振卿支付90万元，针对原合同第三条的合同总价款与付款方式、第四条的责任条款达成如下协议：一、2018年6月8日，案外人向宋振卿支付40万元，宋振卿将此房屋的房屋所有权证书交付给案外人，双方签订的房屋买卖合同的总价款即变更为140万元，剩余未付款10万元待宋振卿协助案外人办理完毕房屋及土地使用权等所有不动产权属登记手续当日一次性向宋振卿支付；二、宋振卿不得对此房屋行使转让、出租、抵押等权利处分行为，也不得对已交付给案外人的房屋所有权证书作出任何影响案外人权利的行为。补充合同签订当日，案外人共计向宋振卿指定的账户支付40万元，宋振卿将房屋产权证书原件交给案外人保管至今。关于案涉房屋的过户，双方签订房屋买卖合同时，宋振卿称可以办理过户。案外人向其支付首付款50万元后，宋振卿称其没有办理土地证，案涉房屋的土地证是开发商的大证，但开发商用土地证办理了抵押所以暂时不能办理过户。现因申请执行人起诉宋振卿金融借款案件，案号为（2019)鲁06民初239号，案外人购买的案涉房屋于2019年5月6日被查封，现在正在执行，案号为（2020)鲁06执338号。案外人于法院查封案涉房屋之前已经与原产权人签订《房屋买卖合同》，持有案涉房屋的所有权证书，交纳了绝大部分的购房款，仅剩10万元购房款未付系因合同约定的办理房屋过户手续的付款条件尚未成就，未能办理过户是因为开发商和原产权人宋振卿的原因，亦非案外人的过错，且案外人已经占有使用房屋二年多。因此，申请执行人对案涉房屋查封保全的行为及所涉权利在后，不具有抵销或抵抗案外人权利的法律效力，而申请执行人申请的查封和执行行为已经严重侵害了案外人对案涉房屋的物权，不符合相关法律规定。本院查明，关于中国建设银行股份有限公司蓬莱支行与被执行人山东营联酿酒有限公司、烟台市君澜酒业有限公司、香港君澜联合酒业有限公司、蓬莱蔚阳水泥有限公司、刘玉任、刘毅令、宋振卿、高丽君、宋振兰、刘玉斋金融借款合同纠纷一案，本院进行诉讼保全，于2019年4月29日作出（2019）鲁06民初239号民事裁定，冻结山东营联酿酒有限公司、烟台市君澜酒业有限公司、香港君澜联合酒业有限公司、蓬莱蔚阳水泥有限公司、刘玉任、刘毅令、宋振卿、高丽君、宋振兰、刘玉斋银行存款人民币4124244.58元或查封相应价值的其他财产。2019年5月6日，本院向蓬莱不动产登记中心出具协助执行通知书，其中一项为查封宋振卿名下，位于蓬莱市××路××花园**××楼××、不动产权证20123802号项下房产。本院经审理于2019年12月23日作出（2019）鲁06民初239号民事判决，一、限山东营联酿酒有限公司于判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司蓬莱支行借款本金4074972.94元，利息及逾期利息20746.64元(暂计算至2019年3月14日)，并自2019年3月15日至实际付清之日仍按合同约定方式计付利息及逾期利息；二、烟台市君澜酒业有限公司、香港君澜联合酒业有限公司、蓬莱蔚阳水泥有限公司、刘玉任、刘毅令、宋振卿、高丽君对判决中被告山东营联酿酒有限公司的债务在500万元最高限额内承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权向被告山东营联酿酒有限公司追偿；三、中国建设银行股份有限公司蓬莱支行对被告宋振兰、刘玉斋抵押的坐落于蓬莱市港南路66号紫荆国际山庄20号楼1-302号、蓬房权房权证紫字第**房有权证项下建筑面积94.91平方米的房产经拍卖或变卖后的价款在37万元的最高限额内享有优先受偿权；四、驳回中国建设银行股份有限公司蓬莱支行的其他诉讼请求。判决生效后，各债务人未履行生效判决确定的义务，中国建设银行股份有限公司蓬莱支行申请执行，本院立案执行，案号为（2020）鲁06执338号。另查明，2018年1月19日，案外人王冬丽与宋振卿签订房屋买卖合同一份，约定宋振卿将坐落于原蓬莱市市府路1号黄海花园东区S2号楼106号的房屋（房屋所有权证号为：蓬房权房权证字第**）给案外人，总价款为142万元。案外人于合同签订之日支付50万元，自合同签订之日起45日内（2018年3月15日前）支付22万元，宋振卿将房屋交付给案外人，剩余房款70万元于2018年5月30日前一次性付清；房款指定收款账户为丁笑华在中国农业银行徐家集分理处的6228480269008451776，宋振卿应配合案外人到房地产主管部门办理过户手续。合同签订后，案外人及其丈夫李富民共计向宋振卿指定的账户支付90万元。2018年6月8日，宋振卿与案外人签订房屋买卖补充合同，约定案外人已向宋振卿支付90万元，针对原合同第三条的合同总价款与付款方式、第四条的责任条款达成协议：2018年6月8日，案外人向宋振卿支付40万元，宋振卿将此房屋的房屋所有权证书交付给案外人，双方签订的房屋买卖合同的总价款即变更为140万元，剩余未付款10万元待宋振卿协助案外人办理完毕房屋及土地使用权等所有不动产权属登记手续当日一次性向宋振卿支付,等等。补充合同签订当日，案外人向宋振卿指定的账户支付40万元，宋振卿将房屋产权证书原件交给案外人保管至今。合同签订后，宋振卿将案涉房屋交付给案外人，案外人于2018年10月在涉案房屋开设美容美发中心。再查明，案外人于2020年12月20日由其丈夫李富民按本院要求将剩余房款10万元交付执行。案外人为证明其主张，提交：房屋买卖合同及补充协议各一份、房屋买卖补充合同一份、收条一张、中国农业银行流水三张、借记卡交易明细一张、支付宝账单详情十二张、物业收据四张、卫生许可证一张、结婚登记证等。本院认为，本案争议的焦点问题是案外人是否享有足以排除执行的实体权利，应否中止对涉案房产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人提交的证据能够证明其在本院查封前与宋振卿签订了商品房买卖合同及补充协议，在本院查封之前已合法占有该不动产，且已按照合同约定支付大部分价款且将剩余价款按照本院的要求交付执行，案外人对于未办理过户登记亦不存在过错。因此，应当中止对涉案房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于烟台市蓬莱区市府路1号黄海花园东区S2号楼106号，蓬房房权证房权证字第**的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  陈善乐审判员  吴继辉审判员  门 伟二〇二〇年十二月十日书记员  王 洁