陕西省千阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0328民初195号 原告：宝鸡汇鑫置业有限责任公司，住所地：千阳县（水木清华小区）。 法定代表人：苏琦，执行董事。 委托诉讼代理人：刘锦科，陕西稼轩律师事务所律师 委托诉讼代理人：王伟，陕西稼轩律师事务所实习律师 被告：任卫东，男，生于1969年4月3日，汉族，居民，住千阳县。 委托诉讼代理人：苗根茂，男，汉族，生于1974年8月2日，住千阳县，居民，千阳县推荐 原告宝鸡汇鑫置业有限责任公司与被告任卫东房屋租赁合同纠纷一案，千阳县人民法院作出（2019）陕0328民初134号民事判决，原告不服，提起上诉，宝鸡市中级人民法院作出（2020）陕03民终50号民事裁定，发回本院重审。本院于2020年3月30日立案后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宝鸡汇鑫置业有限责任公司委托诉讼代理人刘锦科、王伟，被告任卫东及委托诉讼代理人苗根茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宝鸡汇鑫置业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2019年2月26日解除；2.被告向原告支付2016年12月28日至2019年2月26日欠付的租金36900元；3.被告向原告支付因拖欠租金所产生的滞纳金18425元（2016年12月28日至2019年2月26日）；4.被告支付原告房屋占用损失109547.31元（119号房2019年3月8日至2020年6月18日；118号房2019年3月8日至2019年9月1日）；5.被告支付原告代交的物业费16182.14元（119号房2016年6月28至2020年6月18日；118号房2016年6月28日至2019年9月1日）；6.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年6月28日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于宝鸡市千阳县XX小区XX号楼118、119号门面房，面积共计338.68平方米，租赁期限为2016年6月28日至2019年6月27日，第一年租金为27095元，第二年租金为44706元，第三年租金为49176元。合同约定：1.禁止被告以任何方式进行转租或改变房屋实际使用人；2.被告必须依约交付租金及其他费用，如有拖欠，原告有权每天按照实欠租金和费用的3%收取滞纳金；3.被告应于收到原告关于腾房的书面通知之日起十日内，向原告返还房屋，且返还的房屋应符合本合同约定，否则，被告应按照每平方米每天一元的标准向原告支付房屋占用损失，直至房屋返还符合合约为止。合同签订后，原告如约向被告交付了房屋，但被告在租期内一直拖欠房租及物业费用，经原告催交后仍未足额交纳，严重违反了合同约定。原告认为：1.原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效；2.原告请求被告支付滞纳金及房屋占用损失符合法律规定和双方约定；3.被告企图转移承租人责任的行为严重侵害原告合法权益，有违诚实信用原则。故诉至法院。 被告任卫东辩称：1.原、被告2016年6月28日签订了商铺租赁合同系客观事实，但被告只在原告提供的合同上签了自己的名字，其余填充内容均为空白；2.租赁合同签订后，被告外出返回后发现案外人苗某甲在装修、使用涉案商铺，原告并未如约向被告交付商铺，没有交付，更谈不上租金的给付。该租赁合同未实际履行，对双方均未产生合同效力；3.被告在商铺的整个租赁期内从未使用过该商铺，没有向原告缴纳过任何费用，也不应承担原告诉请中的任何责任；4.千阳县水木清华小区的物业公司为宝鸡润泽物业管理有限公司，法定代表人为张喆，原告诉请物业费主体不适格；5.原告从未对诉请的相关费用向被告进行过催交；6.租赁合同中180****4444的号码并非被告联系方式。综上，原告诉请均不成立，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。 原告向本院提交《商铺租赁合同》一份，证实与被告签订合同并将房屋租赁给被告的事实。被告认可系自己签字，但不认可证明目的。对于合同的真实性、合法性本院予以认定。 原告向本院提交和盛某某个体户登记情况、和盛某某个体工商户开业登记申请书、被告向市场监督局作出的承诺书（落款签名均为被告任卫东，时间为2016年7月29日）各一份证实和盛某某经营者为任卫东。被告对真实性无异议,但不认可证明目的，被告认为其以身份信息及租赁合同给朋友苗某甲帮忙注册和盛某某，实际经营人系苗某甲。对于个体户工商信息的真实性、合法性本院予以认定。 原告向本院提交宝鸡润泽物业管理有限公司证明两份,2020年1月14日出具的证明，证实被告自2016年6月28日租赁原告商铺经营和盛某某，2019年6月10日出具的证明，证实被告拖欠物业费，原告进行了代交。被告对其真实性及证明目的均不认可。对于证实被告租赁商铺经营和盛某某的证明因没有物业公司法定代表人和经办人员签字，不符合证据形式要件，且和盛某某实际登记时间与该证明载明的时间不一致；对于被告拖欠物业费的证明，结合商铺租赁合同的约定，原告代交物业费范围不明确，且原告未提供证据佐证已替被告代交了拖欠的物业费，原告关于物业费的请求主体亦不适格，对于该两份证明本院均不予认定。 原告向本院提交通知一份，证实原告2019年2月12日向被告进行房租催收并要求十日内腾房。被告对其真实性及证明目的均不认可。该催收通知系复印件、未盖章，不符合证据的形式要件，原告无法证实已有效送达被告，对该通知本院不予认定。 被告申请证人苗某甲、杨某某、吴某某出庭作证，证实：1.租赁合同的履行情况及支付相关费用情况；2.涉案商铺的实际使用人为苗某甲。证人苗某乙向法庭提交了商铺租赁合同1份，交纳房租票据9张计51000元，苗某甲与原告公司王亚军（租赁合同签订人）的手机聊天记录。原告认为:1.苗某甲和被告是认识多年的朋友，证言有利害关系，且苗某甲承认有伪造证据的前科，证言效力低；2.杨某某与吴某某的证言前后矛盾，不能证实被告所述的证明目的。对于证人吴某某的证言，其只是看到苗某甲在进行装修，对于谁是商铺的实际承租人并不了解，无法证实被告证明目的，故本院不予采信。对于证人苗某甲和杨某某的证言可以相互佐证，苗某甲在第一次审理时提供了租赁合同的原件，他向原告缴纳房租的票据和原告主张的房租金额基本可以对应（有争议的部分系姚丹交纳的10000元，原告认为是物业费，苗某甲认为是租金），故对该两组证人证言证明苗某甲是和盛某某的经营人，苗某甲向原告交纳51000元予以采信（原告无证据证实系物业费，姚丹交纳的10000元认定为租金），对于苗某甲提交的与王亚军之间的手机聊天记录不能确认主体的唯一性、内容的真实性，对此证据本院不予认定。 本院调取证据：1.本案第一次审理中本院工作人员对涉案商铺于2019年7月17日进行交付的音频、视频资料及交付笔录证实118号商铺于2019年7月17日交付118，119号商铺实际使用人贾宇（姚丹丈夫）有意续租，暂不交付，经原办案法官与原告法定代表人苏琦电话沟通表示同意；2.宝鸡市中级人民法院调查笔录、质证笔录；原告对118号商铺交房行为认可，交付笔录的真实性认可；对119号商铺双方协商交房不认可；对调取中院的笔录无异议。被告对该两组证据无异议，认为商铺的实际使用人是苗某甲。对本院工作人员2019年7月17日向原告交付118号商铺，119号商铺由原告与贾宇自行协商处理的事实本院予以认定。 本院根据当事人的陈述、举证、质证及认证，查明以下事实：2016年6月28日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于宝鸡市千阳县XX小区XX号楼118、119号门面房，面积共计338368338.68平方米，租赁期限为2016年6月28日至2019年6月27日，第一年租金为27095元（每平方米每月10元，装修期间不计收租金），第二年租金为44706元（在上年年租金基础上增长10%），第三年租金为49176元（在上年年租金基础上增长10%），协议签订之日，交付第一年租金及保证金10000元，第二年、第三年租金均提前半年交付，分别于2017年1月前、2018年1月前交付。同时约定：1.禁止被告以任何方式进行转租或改变房屋实际使用人；2.被告必须依约交付租金及其他费用，如有拖欠，原告有权每天按照实欠租金和费用的3%收取滞纳金；3.定金不抵作租金，合同终止或协商解除后无息返还；4.被告应于收到原告关于腾房的书面通知之日起十日内，向原告返还房屋，且返还的房屋应符合本合同约定，否则，被告应按照每平方米每天一元的标准向原告支付房屋占用损失，直至房屋返还符合约定为止。合同签订后，原告如约向被告交付了房屋，被告向原告交纳了10000元定金及第一年租金。被告于2016年7月29日在工商登记部门注册了和盛某某，以其租赁原告的商铺为经营场所，由苗某甲经营使用。2017年2月14日，被告因和盛某某的经营范围包括棋牌娱乐服务，担心对其有影响，即对和盛某某进行了注销。2017同年，苗某甲将其中的119号商铺转租给姚丹用于经营三岔口老火锅。2019年2月26日，原告曾将被告诉至法院，要求解除合同，并由被告返还房屋，支付欠付租金、滞纳金等。审理中，本院工作人员于2019年7月17日向原告交付118号商铺，原告同意119号商铺由原告与贾宇自行协商处理。 另查明，除第一年租金外，原告共收到涉案商铺租金计51000元，其中苗某甲经手支付租金八笔共41000元（2017年7月7日5000元，201772017年7月21日5000元，2017年7月28日5000元，2017年8月211日5000元，2017年10月16日5000元，2017年11月26日5000元，2018年6月24日5000元，2018年8月1日6000元），姚丹经手支付租金10000元（2018年10月9日）。 本院认为，本案争议焦点：1.原、被告主体是否适格（被告是否为租赁费、滞纳金、商铺占用费的支付主体，原告是否为主张物业费的适格主体）；2.原告主张的各项费用的计算标准、期限是否合理。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案所涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据合同相对性原则，被告作为签约承租人在合同上签字，理应承担合同义务，而商铺实际使用人是被告任卫东还是案外人苗某甲，不影响原告向被告主张权利，即签约承租人与实际使用人之间的内部求偿关系与出租人无关。合同主体的变更是对合同内容的实质性变更，需以合同当事人明示为要件。被告无证据证实原告做出过同意由实际使用人苗某甲替代签约承租人作为实际承租人并与原告另行建立租赁关系的意思表示，被告根据租金等费用往来的凭证名称辩称原告认可变更承租人的依据不足。本案被告同意苗某甲使用其身份信息、租赁合同，经营其名下的和盛某某，均知道或应当知道可能会对自己产生不利后果，但其默认苗某甲实施前述行为，未对租赁合同与原告进行解除、变更、终止；后虽考虑到和盛某某经营范围有棋牌娱乐服务，可能对其造成不良影响，注销了和盛某某，但仍对其与原告签订的租赁合同可能产生的后果放任不管，故其应当承担合同约定的义务。被告系支付本案租赁费、滞纳金、商铺占用费的适格主体。原告诉请的物业费，因原告与物业公司系不同的民事主体，且原告未提供证据佐证替被告代交了拖欠的物业费，原告关于物业费的请求主体不适格。合同约定租赁期限为2016年6月28日至2019年6月27日，原告无证据证实向被告进行租金催收并要求十日内腾房，故对原告要求确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2019年2月26日解除的请求不予支持。合同约定被告应于2017年1月前、2018年1月前预交下年租金，如有拖欠，每天按欠付租金3%收取滞纳金。故被告应按合同约定支付原告相应的租金；因合同约定滞纳金过高，原告主张按年利率24%计算滞纳金，该滞纳金标准没有法律依据和事实依据，故酌情按中国人民银行同期同类贷款利率计算（自2017年1月1日计算至2019年6月27日）。本案合同期限届满后，由本院工作人员2019年7月17日向原告交付118号商铺，119号商铺由原告与贾宇自行协商处理。原告主张每天按每平米1元来计算占用费，标准明显过高（合同约定第一年租金为每月按每平米10元计算，之后在上年基础上上浮10%），故酌情在合同约定的当年租金的基础上上浮10%（自2019年6月28日计算至2019年7月17日）。 综上所述，原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方应按照约定履行自己的义务，原告关于由被告支付租赁费、滞纳金、占用费的请求符合法律规定，本院予以支持，具体金额以本院确认数额为准。原告关于确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2019年2月26日解除的请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。原告关于物业费的请求主体不适格，本院不予支持。被告关于合同未实际履行，对合同双方均未产生合同效力的辩解不符合客观事实，本院不予采纳；被告关于租赁期内从未使用过该商铺，没有向原告缴纳过任何费用，亦不应承担原告诉请的任何责任的辩解不符合法律规定，本院不予采纳；被告关于原告诉请物业费主体不适格的辩解符合法律规定，本院予以采纳；被告关于原告从未对诉请的相关费用向原告进行过催交的辩解符合客观事实，本院予以采纳。另根据合同约定，被告缴纳的定金10000元，原告应无息返还。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告任卫东支付原告宝鸡汇鑫置业有限责任公司商铺租金42882元； 二、被告任卫东支付原告宝鸡汇鑫置业有限责任公司商铺租金滞纳金5563.59元； 三、被告任卫东支付原告宝鸡汇鑫置业有限责任公司商铺占用费2904元； 四、原告宝鸡汇鑫置业有限责任公司返还被告任卫东商铺定金10000元； 五、驳回原告宝鸡汇鑫置业有限责任公司的其他诉讼请求； 以上一、二、三、四项限判决生效后三十日内履行清结。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3921元，由原告宝鸡汇鑫置业有限责任公司负担2840元，被告任卫东负担1081元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。 审 判 长  马虹英 审 判 员  张 伟 人民陪审员  邓雪峰 二〇二〇年十二月十四日 法官 助理  李 娟 书 记 员  胡 静 1