江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终4894号上诉人（原审被告）：钟世盛，男，1990年12月1日生，汉族，住赣州市赣县区。被上诉人（原审原告）：赣州创客家信息科技有限公司，住所地江西省赣州市赣县区梅林镇城南大道西路12号3幢1楼010103号，统一社会信用代码：91360721MA35KX4K53。法定代表人：曾永明，该公司负责人。委托诉讼代理人：曾科，广东华商（赣州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖云，广东华商（赣州）律师事务所实习律师。上诉人钟世盛因与被上诉人赣州创客家信息科技有限公司（以下简称“创客家公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市赣县区人民法院（2020）赣0721民初953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人钟世盛上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审；2．撤销一审判决第二项，改判上诉人不承担支付被上诉人租金、物业费12959.6元；3．上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院违反法定程序，遗漏了必须到庭参加诉讼的本案其他被告。二、一审判决主要案件事实没有查清和认定案件事实不清，导致判决结果错误及不公正。1．一审未查清双方的《商铺租赁协议》系无效合同的事实。首先，被上诉人没有举证证明出租的标的物商铺的产权归其所有。其次，被上诉人工商登记的经营范围（物业管理）没有规定有商铺出租权，被上诉人与上诉人签订了《商铺租赁协议》系超越经营范围的行为。因此，上诉人认为双方当事人之间签订的《商铺租赁协议》无效，不应得到全面履行。2．上诉人于2018年5月21日签订了《商铺租赁协议》，合同签订后上诉人一直按合同的约定履行义务，时至2019年11月18日上诉人向被上诉人提出解除合同，被答辩人也同意解除合同并达成口头协议：2019年11月份以前的租金要全部交清，黄**山还亲自到现场叫上诉人在月底前要全部搬走，并交代上诉人搬走后不得破坏墙体以及吊顶。上诉人又按双方的口头协议将11月份以前的租金及水电费全部交清，11月25日全部撤离并于11月29日将钥匙交给被上诉人公司的文员管理人赖某（微信号名称为柑之饴）。事后，上诉人叫被上诉人退押金，被上诉人却以上诉人违反了协议为由拒不退还押金。而今，不但不将押金退还给上诉人，反而提出继续履行合同要求上诉人支付租金的诉求。上诉人自从承租被上诉人的店铺后一直遵守诚实信用原则履行双方签订的租赁合同，双方自愿解除合同后上诉人将租金全部交清，没有违反协议的约定。为此，上诉人根据《合同法》的有关规定，请求法院依法驳回被上诉人的无理诉求。另补充：撤回第一项上诉理由；被上诉人没有按照《商铺租赁协议》第7条第3、4项约定为上诉人搭建商务平台，做好品牌宣传服务和创造良好经营环境和氛围，因为被上诉人违约行为导致整个市场冷清，顾客稀少，上诉人经营不下去被迫提前退租，被上诉人存在过错。综上所述，请求二审法院依法裁判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人创客家公司答辩称：一审法院事实认定清楚，判决合理合法，请求法院驳回上诉人的上诉请求。创客家公司向一审法院起诉请求：1．判决解除原告与被告双方签订的房屋租赁协议，被告在判决生效5日内将店面恢复原状（毛坯）交付给原告。2．依法被告向原告支付2019年11月至2020年4月的房租费、物业费、电费共计23713.76元（租金等费用计算实际交付之日止）。3．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月21日被告钟世盛租赁原告赣州创客家信息科技有限公司位于赣县区㎡），用于经营建材生意，并签订《租赁合同》，双方约定：1．租赁期限为2018年7月1日至2020年6月30日，共计24个月，月租金47.3元每平米，合同约定每月3671元（按47.3元／㎡×77.7㎡为3675元），被告在签订时缴纳三个月经营保证金10489元，经营保证金是为了保证被告遵循市场的统一规定、合法经营和按时交纳水电物业等相关费用，租金每月5号前缴纳；2．物业管理费、水电费：市场第一年物业管理费3元每平米，半年收一次，先付后用，水电费按相关规定收费；3．租赁期间被告无权提前退租；若将商铺转租给第三人使用，必须提前征得原告的同意并办理协议变更，否则视为被告违约，原告不予退还被告的经营保证金，并有权收回商铺；4．被告必须依约缴纳租金、水电费、物业费和其他相关费用，如有拖欠，按照下列（1）、（2）承担责任：（1）超过30天，视为违约，原告有权收回房屋，不予退还经营押金，不足部分原告有权另行追偿租金的千分之五收取被告违约金。（2）超过30天，原告有权从经营保证金中扣除，不足部分，7日内被告必须补足经营保证金，否则原告有权追偿；5．租赁期满或合同解除，按照下列办法处理：“被告必须在合同期满后5日内将房屋在清洁、完好状态下（恢复原告交铺状态）交还原告，被告承诺若不按时交还，原告有权收回房屋，并将被告物品搬出，由此造成损失，原告不承担责任，由此产生的费用由被告承担。同时甲方有权将逾期房租从经营保证金中扣除，不足部分另行追偿”。合同签订后，被告于2018年5月2日缴纳经营保证金10489元；被告向原告缴纳每月租金3675元、物业费每月233.1元和水电费至2019年10月；2019年11月25日被告搬离租赁原告的商铺，不在商铺经营。2019年11月以后的租金、物业费等费用被告没有缴纳。上述事实有原告与被告提供的2018年5月21日《商铺租赁协议》、房租欠款明细、房租押金收据和房租金等微信转账记录以及原告与被告的陈述等证据证实，一审法院予以确认。一审法院认为，被告钟世盛因经营需要租赁原告赣州创客家信息科技有限公司商铺，双方签订租赁合同，原告与被告之间的租赁关系合法有效。被告辩称2019年11月已与原告达成口头解除租赁合同约定，2019年11月前的租金等费用已经交清，已经全部搬离并将商铺交还原告，应驳回原告的请求，因被告没有提供相关证据予以证实，一审法院不予支持。由于被告缴纳电费都是根据原告提供的电费明细数据经被告确认后缴纳，原告只提供电费明细，而被告对2019年11月电费263.9元有异议，原告又没有提供其他证据予以证实，一审法院不予支持。原告对于2019年11月25日被告已搬离商铺的事实没有异议，被告在合同期满前就已经搬离商铺，既没有与原告协商解除合同，也没有按照合同约定缴纳租赁期内的租金等费用，被告的行为已构成违约，原告按照合同的约定可以行使约定解除权，在庭审中原告主张解除租赁合同，原告与被告签订的《商铺租赁协议》所享有的权利义务因原告行使约定解除权而终止，原告要求被告支付解除合同后的租金等费用的主张，一审法院不予支持；原告主张每月的租金3675元，被告没有异议，一审法院予以支持。被告缴纳的经营保证金10489元，根据双方合同约定应当予以扣减被告应缴纳的租金。原告没有提供证据证明原告交付商铺给被告时交铺状态为毛坯商铺的事实，根据双方合同约定，原告要求被告按商铺毛坯状交付，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。在诉讼中，原告与被告签订的《商铺租赁协议》的租赁期限已经届满，原告与被告所享有的权利义务自行终止，一审法院对原告解除租赁合同的请求不再做出裁判。判决：一、被告钟世盛在判决生效之日起三日内将租赁商铺交付给原告赣州创客家信息科技有限公司。二、被告钟世盛在判决生效之日起三日内支付原告赣州创客家信息科技有限公司租金、物业费共计23448.6元（扣除经营保证金10489元，实际应支付12959.6元）。三、驳回原告赣州创客家信息科技有限公司的其他诉讼请求。如果被告未能按判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元（已减半收取），由被告钟世盛负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人钟世盛向本院提交证据如下：证据一、照片2张，拟证明：赖某已在2019年11月25日上午9时1分之前收到上诉人交还的一楼商铺的钥匙，在上诉人缴清水电费后，黄总还说要起诉上诉人。可以证明双方已经在事实上用行为解除和终止了租赁合同并已将商铺交还；证据二、工商登记打印件一份，拟证明：被上诉人有物业管理权，但没有房屋出租权，被上诉人超范围经营与上诉人签订的《商铺租赁协议》无效；证据三、光盘（视频与照片），拟证明：整个市场冷冷清清，顾客稀少，没有人气，上诉人无法经营下去被迫提前退租。上诉人钟世盛申请证人吴某、肖某出庭作证，拟证明被上诉人没有履行《商铺租赁协议》第七条第3项、第4项的职责，导致整个市场冷冷清清，顾客稀少，上诉人经营不下去，被迫提前退租及上诉人已将房屋退租恢复了原状等其他相关案件事实。被上诉人创客家公司经质证后认为：证据一的微信记录真实性合法性及关联性均有异议，图片无法识别，没有原始电子载体无法识别，以一审认定为准；对证据二应由上诉人承担举证责任，该证据不能达到证明目的；对视频与照片、证人证言的真实性合法性关联性均有异议，被上诉人履行了合同义务。被上诉人创客家公司提交两份《情况说明》（出具人：郭春婷、肖东勇）、《“梅林古镇”商业广场租赁合同书》、《赣州市商品房买卖合同》（原件已核对），拟证明创客家公司有权出租案涉店铺。上诉人钟世盛经质证认为：1．对《情况说明》真实性合法性有异议，其作出的书面说明，如果作为证人应出庭作证接受法庭询问，但其未到庭，无法确认真实性合法性，《租赁合同书》中出租方是谁也没有写明，且《租赁合同书》第9条提出提交附件2承租房产证，附件1承租范围平面图，但两份附件都没有提交，无法确定肖东勇有出租权。正常的话肯定要提交商铺产权证，才能证明肖东勇有权出租，且根据《租赁合同书》第4条第3项写明“乙方在本合同合作期限内可以将场地转让或者分租给第三方，必须经甲方书面同意”，如果要转让的话需要经过书面同意。综上，对证据的真实性合法性有异议，不能证明肖东勇具有出租权；2．对郭春婷《情况说明》的真实性合法性有异议，证人原则要到庭，但其未到庭，且提交的是买卖合同，不等同于房屋租赁合同，没有书面的房屋租赁合同，不能证明被上诉人符合房屋出租的条件，其有权出租房屋。两份《情况说明》时间写的是2020年，没有写明具体时间，不符合书面证据的形式要件。综上，被上诉人提供的证据不能达到证明目的。本院经审查认为，1．上诉人提交的照片和视频的内容以及工商登记打印件均不足以证实其证明目的，故本院不予采信；2．上诉人申请的二位证人吴某、肖某均与创客家公司之间系租赁合同关系，并且均与创客家公司之间存在另案租赁合同纠纷案件，故本院对其二人证人证言不予采信；3．被上诉人提交的《情况说明》《“梅林古镇”商业广场租赁合同书》《赣州市商品房买卖合同》，可以证实被上诉人创客家公司有权出租案涉店铺，上诉人虽提出异议，但并未提供相反证据予以推翻，故本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于上诉人钟世盛提出案涉《商铺租赁协议》为无效合同的主张。二审期间，被上诉人创客家公司提交的《情况说明》《“梅林古镇”商业广场租赁合同书》《赣州市商品房买卖合同》，可以证实被上诉人创客家公司有权出租案涉店铺，上诉人虽提出异议，但并未提供相反证据予以推翻，故本院予以采信。上诉人以被上诉人超越经营范围签订案涉《商铺租赁协议》为由主张系无效合同，不符合法律规定，该租赁协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，本院对该主张不予支持。关于上诉人钟世盛提出双方已于2019年11月协议解除合同的主张。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果”，本案中，上诉人钟世盛提交的证据不足以证实双方已于2019年11月协议解除合同，故上诉人钟世盛应承担举证不能的法律后果，本院对该主张不予支持。综上所述，上诉人钟世盛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费124元，由上诉人钟世盛负担。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  傅 忠审 判 员  王阿婷二〇二〇年十二月二十八日代理书记员  钟 琳代理书记员  雷 娜