广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0205民初2169号原告：韶关市华邦物业服务有限公司。住所地：广东省韶关市曲江区××××××××。法定代表人：冯志峰，执行董事。委托诉讼代理人：陈韶明，公司员工。委托诉讼代理人：黄鑫，广东星慧律师事务所律师。被告：陈韵菁，女，1989年6月出生，汉族，住广东省韶关市曲江区××××××××。公民身份号码：440××××××********。委托诉讼代理人：肖列，男，1987年9月出生，汉族，住广东省韶关市曲江区××××××××。原告韶关市华邦物业服务有限公司与被告陈韵菁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄鑫、被告陈韵菁及其委托诉讼代理人肖列到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付自2016年1月至2020年9月的物业费8778.46元及违约金1991.06元（违约金以8778.46元为基数，从2016年1月16日起，按中国人民银行同期贷款利率，暂计至2020年9月30日为1991.06元，最终计至付清之日止），共计10769.52元；2、判决被告向原告支付2016年1月至2020年9月家用电费14561元（违约金以14561元为基数，从2016年1月16日起，按中国人民银行同期贷款利率，暂计至2020年9月30日为3302.62元，最终计至付清之日止），共计17863.62元；3、判决被告向原告支付2017年1月至2020年9月公摊电费900元；4、本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告撤回第2、3项诉讼请求。事实与理由：2014年，原告受案外人韶关市曲江耀星房地产开发有限公司（以下简称耀星公司）委托，为耀星公司名下房地产项目国际森林岛小区提供物业管理服务。2015年6月28日，原、被告签订《前期物业服务协议》，同时原告在2015年至2016年期间多次发布通知，将各项收费标准公示，约定物业费按业主住宅建筑面积每月每平方米1.2元计算，公摊电费为每月20元，家用电费以原告实际代缴的金额计收。但被告自2016年1月起至今长期欠缴物业费和电费，期间原告多次向被告催缴相关费用，被告均不予回应。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告辩称，被告不同意缴纳物业管理费，理由如下：1、2015年收房后还未通水通电通气，配套设施不完善，自来水入户和天然气入户都是2016年，供电局在2020年7月才正式供电。对自来水和天然气的费用，被告均是正常缴费，从未拖欠；临时用电期间的电费，是原告强行收费，被告拒绝缴纳。2、被告在2014年交装修押金2000元，装修之后，被告多次要求原告返还，但原告强行扣押不予退还，原告要求收取违约金，更是无理要求。3、原告提供的物业服务不达标，小区夜晚照明不行，整个小区没有监控设施，小区安全管理非常差，被告的家庭财产被盗，小区有毒蛇出没，小区进出没有人员管理，附近村民抬棺材从小区进入，电梯长时间坏了没人处理和维修。4、小区没有围墙，属开放式。5、物业人员的配置非常少，小区经常停水停电且时间长，原告没及时处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并记录在案。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2014年,原告作为乙方，建设单位耀星公司作为甲方，签订了《前期物业服务合同》。合同约定耀星公司选聘原告对国际森林岛·御湖山花园一期规划红线内的区域实施前期物业管理服务,物业服务收费选择包干制，具体标准:多层住宅2元/月/平方米，高层住宅2元/月/平方米；合同期限自2014年8月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时自行终止；合同还对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用等作了约定。原告于2014年8、9月间进场对国际森林岛小区进行物业管理。2015年6月24日，被告与耀星公司签订了《商品房买卖合同》，被告购买御湖山花园一期。被告作为乙方，原告作为甲方，签订了《前期物业服务协议》。协议约定：乙方房屋坐落于1幢，建筑面积128.34㎡，物业费每月每平方米1元；物业管理内容包括：房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生绿化管理，保安管理，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理；对房屋外观、设备运行、共用部位、共用设施设备、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、保安、消防等物业管理服务质量作了约定；物业费按月收取，遇物价上涨、成本增加的情况，物业费另行约定，物业费调整由物业服务企业与业主大会共同决定。2015年12月13日、22日，原告发出《关于国际森林岛收取物业费的通知》、《通知》，要求已收楼或已入住的业主按曲江区物价局的收费标准每平方1.2元缴交2014年和2015年的物业费。2016年1月1日，原告开始以1.2元/平方米的单价实际收取物业费。2016年2月26日，原告发出《韶关市华邦物业服务有限公司各项收费项目》，载明物业费1.2元/㎡、公摊电费暂为20元/月。原告要求被告缴交2016年1月至2020年9月（共57个月）的物业费合计8778.46元（每月1.2元/㎡×128.34㎡×57个月=8778.46元）、公摊电费900元和家用电费14561元。被告以原告提供的服务不符合行业标准为由拒缴。2020年11月4日，原告向本院提起诉讼，要求解决其诉请。庭审中，被告提供了物业群微信聊天记录、相片、报警回执等证据，证明原告在物业管理方面存在如下问题：小区供应的是临时用电、电表接线杂乱无封印、临时电线路混乱；小区没有监控设备；小区夜晚照明不行；小区安全管理差，家中于2017年2月11日被盗，已向韶关市公安局曲江分局报警；公共区域墙面瓷砖空鼓脱落；毒蛇、毒虫等除害工作不到位等。原告对此不予认可，认为其已按合同约定履行了物业服务。另查明，国际森林岛小区的业主谢湘莉、林素芳等人就小区什么时候能换上正式电、原来向业主收取的临时用电电费是否合法合理等问题，于2020年1月14日向广东电网有限责任公司韶关曲江供电局进行信访。2020年2月26日，该局作出《谢湘莉、林素芳等人信访事项答复意见书》，主要内容：国际森林岛小区目前仍然是沿用基建用电报装安装的一台2**kVA变压器，开发商在没有建设好配电房的情况下出售楼房，使用基建用电变压器临时提供电源至住户端；曲江供电局针对此情况已多次与开发商沟通，并多次对小区开展用电检查，但该小区开发商及物业管理部门拒签收《用电检查结果通知书》及拖延不整改；一旦开发商的配电站完工并验收合格，我局会在最短的时间内办理好送电手续，完成设备送电启动投运，则小区即能用上正式电；曲江供电局未对该小区业主收取过临时用电电费等。以上事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、欠费明细、缴费通知、《谢湘莉、林素芳等人信访事项答复意见书》、照片、庭审笔录等证据证实，并经审理在案。本院认为，原、被告签订了《前期物业服务协议》，原告进驻国际森林岛小区进行物业管理，原、被告物业服务合同关系成立，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：一、被告拒交物业费，理由是否成立；二、物业费的计收标准问题；三、原告诉请违约金，理由是否成立。关于焦点一，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告作为物业服务企业已提供了相应的服务，被告作为业主则应负有按约交纳物业费的义务，被告若拒交物业费应基于正当理由。物业费在形式上体现为物业服务企业所收取的对价，但从本质上讲，物业费也是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许业主动辄启动抗辩权，其后果将使得物业服务企业难以及时有效地为全体业主提供物业服务，故正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，根据被告拒交物业费的理由分析，被告反映比较大的问题是小区临时供电、临时供电设施、小区无监控，但上述问题的产生并非原告物业管理工作造成；根据被告提供的相片，原告对公共区域墙面瓷砖空鼓脱落、除害工作及安保等物业服务过程中确实存在瑕疵，但该瑕疵并不足以使得合同根本目的不能实现，故被告拒付物业费的理由不能成立。对于物业服务中确实存在的瑕疵，原告应加强与被告的沟通，提高物业服务质量。关于焦点二，原告主张按照1.2元/月/㎡收取物业费，认为其已通过公告的方式将调整物业费的通知告知业主，并已得到住宅面积二分之一以上业主的同意。但根据原、被告签订的《前期物业服务协议》，已明确约定按照1元/月/㎡收取物业费，并约定物业费调整由物业服务企业与业主大会共同决定。原告提供的证据均不能证明其调整物业费系经过原告与业主大会共同决定或事后征得被告的同意，故物业费应按合同约定的1元/月/㎡计算，则被告2016年1月至2020年9月（共57个月）的物业费按照合同约定计算为7315.38元（1元/月/㎡×128.34㎡×57个月=7315.38元）。综合考虑原告在物业服务过程中存在些许瑕疵的事实，特别考虑被告家中被盗，原告未就其服务内容、质量进行充分举证，以证明其完全尽到物业管理职责；本着物业服务收费应与其服务水平相适应的原则，故应酌情减少物业费，本院酌定被告应向原告交纳2016年1月至2020年9月物业费6500元。原告诉请物业费8778.46元，超出部分，本院不予支持。关于焦点三，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错等综合因素考虑。因原、被告对于原告提供的物业服务质量存在争议，被告未按约定及时向原告交纳物业费事出有因，且原告亦存在服务上的瑕疵，故原告要求被告支付逾期交纳物业费违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告陈韵菁于本判决生效之日起七日内支付物业服务费6500元给原告韶关市华邦物业服务有限公司。二、驳回原告韶关市华邦物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费269元，原告韶关市华邦物业服务有限公司负担210元；被告陈韵菁负担59元,并于本判决发生法律效力之日起七日内径行支付给原告韶关市华邦物业服务有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 颜少珠二〇二〇年十二月三十一日法官助理 张玉琴书 记 员 李彦霖