广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5685号上诉人（原审被告）：深圳市易正实业有限公司。住所：广东省深圳市龙岗区************荣丰大厦第十二层1201，统一社会信用代码91440300MA5ELU574J。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：邱巧云，广东八维律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴嘉慧，广东八维律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郭锦波，男，1977年4月15日出生，汉族，身份证住址广东省大埔县***************，公民身份号码441************011。委托诉讼代理人：邱巧云，广东八维律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴嘉慧，广东八维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张俊青，女，1981年9月24日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区*******蔚蓝海岸二期20栋23G，公民身份号码650************92X。委托诉讼代理人：李晓姝，广东旭晨律师事务所律师。原审被告：深圳市淘深房科技有限公司，住所：广东省深圳市福田区**********************整层815B室，统一社会信用代码91440300MA5EXANK6G。法定代表人：李某1。上诉人深圳市易正实业有限公司（以下简称易正公司）、郭锦波因与被上诉人张俊青、原审被告深圳市淘深房科技有限公司（以下简称淘深房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初3184号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。易正公司和郭锦波的委托诉讼代理人邱巧云、吴嘉慧，张俊青及其委托诉讼代理人李晓姝到庭参加查询，淘深房公司经公告送达传票未到庭参加查询。本案现已审理终结。易正公司上诉请求：一、撤销（2019）粤1323民初3184号民事判决书第二项，依法改判易正公司在判决发生法律效力之日起一年内分期返还216000元给张俊青。二、本案的一、二审全部诉讼费用由张俊青承担。事实和理由：一、一审法院判令易正公司在判决发生法律效力之日起7天内返还购房款216000元给张俊青，七天的期限非常短，易正公司需返还金额较大，七日内返还不属于合理期限，故请求二审法院依法审查后，予以调整为判决发生法律效力之日起一年内分期返还216000元给张俊青。一审判决中已明确认定易正公司与张俊青在签订涉案合作建房合同时均存在过错。易正公司认为根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。易正公司自发生纠纷以来，多次与张俊青进行沟通，表明易正公司愿意返还收取张俊青的216000元购房款，希望张俊青能给易正公司一定期限进行分期返还。在易正公司与张俊青沟通的过程中，张俊青对易正公司的想法置之不理，甚至对一审法院积极组织双方进行调解都无动于衷。易正公司认为，涉案纠纷源于双方的过错，对易正公司而言需要承担返还责任；但从一审判决中却未看到张俊青应承担的过错责任。因易正公司在收到张俊青及其他业主的购房款时，已经尽数将全部的资金投入到涉案房产开发中，一次性返还张俊青购房款216000元，对易正公司目前的经营状况而言，该数额巨大，现易正公司资金周转困难，七日内一次性向张俊青返还如此大笔数额资金，并不现实。且在此期限下，如易正公司无法按期履行，还需要承担迟延履行金的，这将加重易正公司的负担。因此七日返还的期限是不合理的期限，故请求二审法院调整为判决发生法律效力之日起一年内分期返还216000元给张俊青。二、易正公司正在积极努力完善涉案房地产开发的相关手续，目前与相关单位正在协商办理相关手续，有望在2020年完成。综上所述，易正公司愿意返还张俊青已支付的购房本金216000元，但因易正公司面临的现实困难，一审法院判决对于易正公司而言严重加重易正公司的负担，于理不合，因此易正公司请求二审法院从公平正义的角度出发，依法改判。郭锦波上诉请求：一、撤销（2019）粤1323民初3184号民事判决书第三项，依法改判或发回重审。二、本案的一、二审全部诉讼费用由张俊青承担。事实和理由：首先，郭锦波不是涉案合同的相对方，在原审中不是适格被告，根据合同法的相对性原则，原审中张俊青错误的将郭锦波列为原审被告，原审法院未予查明即判决郭锦波承担连带清偿责任存在事实错误与适用法律错误。其次，郭锦波在涉案合同交易中仅是提供了郭锦波的银行账户作为易正公司的指定收款账户，且郭锦波在收到张俊青转账支付的24000元后，已如数交还给易正公司，该事实易正公司亦予以确认，即郭锦波未收取涉案的任何房款。最后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及第五十八条的规定，郭锦波不是涉案合同的相对方，不曾参与涉案合同签订。涉案履行过程中仅是提供了账号代收涉案房款。郭锦波在涉案合同中并未有任何过错。综上所述，郭锦波不是合同相对方，不存在任何过错，原审法院事实查明错误，适用法律错误，故郭锦波请求二审法院在查明事实的基础上依法改判或者发回重审。张俊青针对易正公司和郭锦波的上诉-辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，易正公司和郭锦波为拖延付款提起上诉，浪费司法资源，请求二审法院驳回两上诉人的上诉请求。淘深房公司未提交陈述意见。张俊青向一审法院起诉请求：1.依法判令张俊青与易正公司签订的《易正·海港湾合作建房权合同》无效；2.依法判令易正公司、郭锦波和淘深房公司返还张俊青合作建房款人民币256000元，及暂计利息1000元（自2017年11月16日起按中国人民银行同期同档贷款利率支付利息，直到款项还清之日止）；3.依法判令易正公司、郭锦波和淘深房公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：一、张俊青（乙方、出资方）主张与易正公司（甲方、建设方）于2017年11月16日签订了合作建房《易正·海港湾合作建房权合同》，该合同第一条约定“甲方全权负责位于惠州市惠东县******亚婆角一块空地，地块面积约5456.92平方米。甲乙双方依据法律法规规定，充分理解本项目房产的性质，并且双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订本合作建房合同。”第二条约定“由甲方开发建设的易正.海港湾项目用地，属原居民宅基地，位于惠州市惠东县******亚婆角。甲方在上述地上兴建房屋，建筑物的主体性质为框架结构”。第三条约定“乙方选定易正•海港湾C栋第13A层11号房，建筑面积58.8平米….”。第四条“乙方应缴纳合作建房款240000元”。第五条“乙方选择一次性付款方式支付上述合作建房款。5.11在签订本合同当天，乙方向甲方银行账户合作建房订金人民币40000元；5.12在合订本合同七天内，乙方向甲方指定银行账户支付全款80%合作建房款（首期订金）人民币192000元；5.13所购买楼栋框架封顶后，乙方向甲方指定的银行账户支付全款10%的合作建房款（楼款）人民币24000元；5.14项目入伙前一个月，乙方向甲方指定的银行账户付清余下10%合作建房款（尾款）人民币24000元”……张俊青提交了合作建房合同予以证明，根据举证规则，一审法院对张俊青主张的事实予以确认。二、张俊青主张其付款三笔：2017年10月24日支付40000元，由淘深房公司出具收款收据，载明收到张俊青交来：易正•海港湾C栋13A11房电商优惠券40000元；2017年11月16日易正公司收取合作建房款192000元；2018年2月7日易正公司收取合作建房款24000元。张俊青认为，上述三笔款均在易正公司售楼处刷POS机交易，应由易正公司、郭锦波和淘深房公司负担；易正公司认可已收取张俊青2160**元，另40000元是由淘深房公司收取的，与其无关。三、招商银行户口历史交易明细表，2017年11月16日，转入深圳瑞安公司账户40000元；2017年11月16日，转入惠东油麻园加油站账户152000元；2017年10月24日分二次转入深圳市雅芳婷建筑材料有限公司账户各20000元；2018年2月5日，转入郭锦波账户24000元（第一批尾款）。四、购房优惠券说明，2017年11月17日张俊青签署《购房优惠券说明》，本人张俊青，联系电话138*****909，身份证650************92X自愿缴纳购房优惠服务，申请“内部团购优惠”成为“深圳淘深房科技有限公司”会员，淘深房为会员提供购房团体优惠服务。“本人欲在本项目购买壹房，自愿缴纳人民币肆万元购房优惠服务费抵扣房款捌万元作为购房优惠”……张俊青认为该40000元的优惠券是在易正公司售楼处刷POS机消费，应同属购房款，应由易正公司、郭锦波和淘深房公司承担返还责任。易正公司认为该笔款项是淘深房公司收取的与易正公司无关。五、授权委托书，2017年8月1日，易正公司授权深圳瑞安公司，受托人有权进行以下事项：受托方通过自身合作电商伙伴（淘深房、房多多、觅房网、联盟网等）作为场外销售推广整合各个渠道、中介、超级经纪人等，以实现引荐客户至项目营销中心认购产品的服务。同意电商合作伙伴引导客户参与项目团购活动，并按照一定标准收取团购服务费，由电商合作伙伴在客户签署团购申请书时向客户收取。委托方不承担客户向受托方合作电商团队支付团购服务费用这一支付行为中所引起的任何法律纠纷责任。张俊青认为该证据无原件无法核实。诉讼期间，张俊青向一审法院申请撤回对惠东县*****农机加油站和深圳市瑞安兴业房地产顾问有限公司的起诉，一审法院裁定予以准许。一审法院认为，结合合作建房权合同的条款内容可知，虽然该合同名称显示为合作建房，但该合同内容实质系房屋买卖合同，张俊青与易正公司于2017年11月16日签订《易正•海港湾合作建房权合同》而产生的法律关系应系房屋买卖合同关系。本案的焦点：1.涉案合作建房合同的效力如何认定；2.关于张俊青主张返还购房款256000元及利息如何处理；3.张俊青主张的40000元优惠券如何处理。关于第一个焦点，张俊青向易正公司购买房屋，结合现有证据，涉案房屋建设占用的土地未取得相关农用地转为建设用地的农用地转用审批手续，亦未取得房屋预售许可证，涉案合同以合作建房的名义规避非法使用土地的目的，损害社会公共利益，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第四十四条：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”和《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，一审法院认定涉案《易正•海港湾合作建房权合同》为无效合同。关于第二个焦点，关于易正公司的责任，结合上述焦点可知，合作建房合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，关于购房款，易正公司系合作建房合同的合同相对人，结合本案证据，足以证明易正公司收取了张俊青的购房款216000元，其中2017年11月16日的40000元订金是转入深圳瑞安公司账户上，同日的152000元是转入惠东县***加油站账户上，合共192000元的收款收据是由易正公司出具的，2018年2月5日的备注为第一批尾款的24000元是转入郭锦波账户上，易正公司于2018年2月7日向张俊青出具收款收据，对上述合共216000元的购房款，易正公司自认予以收取。因此，张俊青请求深圳易正公司返还216000元，理据充分，予以支持。关于利息问题，合作建房合同第一条约定“甲方全权负责位于惠州市惠东县******亚婆角一块空地，地块面积约5456.92平方米。甲乙双方依据法律法规规定，充分理解本项目房产的性质，并且双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订本合作建房合同。”第二条约定“由甲方开发建设的易正•海港湾项目用地，属原居民宅基地，位于惠州市惠东县******亚婆角。甲方在上述地上兴建房屋，建筑物的主体性质为框架结构”。可见涉案合作建房合同签订时，已经在该合同中明确记载涉案房屋所占用土地系属原居民宅基地，涉案房屋并非商品房，不具备在政府不动产部门办理权属证明的条件，足以推定张俊青、易正公司在签订合同时均清楚涉案合同存在违反法律法规的规定而将导致无法履行的风险，张俊青、易正公司仍然签订该合同，张俊青及易正公司均存在过错，现张俊青请求支付利息，没有法律依据，一审法院不予支持。关于第三个焦点40000元优惠券如何处理的问题。根据2017年11月16日编号为569757的《收款收据》、《招商银行户口历史交易明细表》、《购房优惠券说明》、《授权委托书》，该40000元优惠券费是由淘深房公司收取的，且张俊青在《购房优惠券说明》签名认可，亦是自愿缴交的，因此，应当由淘深房公司负责返还。退一步讲，张俊与易正公司签订购房合同中并未涉及购房优惠券的问题，且总房价为240000元，若加上优惠券费用则购房总价256000元，张俊青完全有理由拒绝支付。因此，该40000元优惠券费用应当由实际收取人负责返还，即由淘深房公司负返还责任。张俊青请求由易正公司、郭锦波和淘深房公司共同承担责任，缺乏证据证明，一审法院根据举证规则，对张俊青该主张不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告张俊青与被告深圳市易正实业有限公司于2017年11月16日签订的《易正·海港湾合作建房权合同》无效；二、被告深圳市易正实业有限公司于本判决发生法律效力之日起7天内返还购房款216000元给原告张俊青；三、被告郭锦波对上述216000元中的24000元（第一批尾款）承担连带清偿责任；四、被告深圳市淘深房科技有限公司于本判决发生法律效力之日起7天内返还优惠券费用40000元给原告张俊青。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告张俊青的其他诉讼请求。案件受理费5155元（原告已预缴），公告费560元共5715元，由原告张俊青负担1000元，由被告深圳市易正实业有限公司负担3915元，由被告深圳市淘深房科技有限公司负担800元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实依法予以确认。本院另查明：一、《易正·海港湾合作建房权合同》第五条约定：付款方式为向甲方指定银行账户支付上述合作建房款：甲方指定银行账户：开户行：中国农业银行深圳龙园支行，开户名：郭锦波，账号：622*************472。二、张俊青的账号为622********20368的招商银行户口历史交易明细表显示，2018年2月5日，向郭锦波622*************472账户支付24000元，交易摘要为“第一批尾款”。三、二审查询中，易正公司和郭锦波称，郭锦波是易正公司的员工，郭锦波收到款项后以现金形式将款项交付给了易正公司。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据各方当事人的诉辩情况，本案二审争议焦点是：一、易正公司应返还给张俊青的216000元是否应当分期支付；二、郭锦波是否应对易正公司承担216000元中的24000元承担连带清偿责任。本院分析如下：关于焦点一，易正公司应返还给张俊青的216000元是否应当分期支付的问题。易正公司请求分期支付的理由主要是张俊青对合同无效存在过错和易正公司一次性支付存在困难。对于张俊青对合同无效有过错的责任，一审法院未支持张俊青关于利息的诉讼请求，张俊青已经承担了相应责任。易正公司因张俊青的该过错而请求分期支付，没有法律依据。对于易正公司一次性支付存在的困难的理由，易正公司可以和张俊青协商分期支付，但以此理由请求法院判决分期支付，并无法律依据。因此，本院不予支持。关于争议焦点二，郭锦波是否应对易正公司承担216000元中的24000元承担连带清偿责任的问题。首先，根据《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》：“出借银行账户是违反金融管理法规的违法行为。人民法院除应当依法收缴出借账户的非法所得并可以按照有关规定处以罚款外，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任。”郭锦波应承担相应的民事责任。其次，尽管易正公司和郭锦波自述郭锦波已将进入郭锦波账户的24000元交给了易正公司，但是并未提交证据证明，而且该自述内容有降低24000元债务得到清偿的可能性，从而损害张俊青的利益。因此，原审结合本案案情判决郭锦波对24000元承担连带清偿责任并无不当。综上所述，易正公司和郭锦波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4940元，深圳市易正实业有限公司预交的4540元由深圳市易正实业有限公司负担，郭锦波预交的400元由郭锦波负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 密审 判 员  黄**锋审 判 员  刘艳妹二〇二〇年十二月三日法官助理  刘剑锋书 记 员  蒋 琳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。