新疆生产建设兵团第二师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵02民终170号上诉人（原审被告）：徐小刚，男，1984年，住新疆库尔勒市。 被上诉人（原审原告）：新疆腾飞达资产经营有限责任公司，住所地新疆铁门关市三十团机关办公楼**。 统一社会信用代码：91659006MA77WRA754。 法定代表人：李兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张凯，新疆天擎律师事务所律师。 上诉人徐小刚因与被上诉人新疆腾飞达资产经营有限责任公司（以下简称腾飞达公司）租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团库尔勒垦区人民法院（2020）兵0201民初182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐小刚，被上诉人腾飞达公司的委托诉讼代理人张凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人徐小刚上诉请求：一、原审法院判决解除租赁合同错误，上诉人租赁猪场后发生非洲猪瘟导致不能缴纳租金，属于不可抗力；二、上诉人的转租行为是经过被上诉人同意的；三、上诉人愿意缴纳租金继续履行合同；四、上诉人租赁猪场期间，进行了改造投入，合同解除后被上诉人应当对上诉人的投入进行赔偿。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。 被上诉人腾飞达公司辩称，一、上诉人未提交证据证明存在猪瘟等不可抗力的情形；二、被上诉人不存在拒收租金的情形，被上诉人直至一审开庭时都同意接受租金继续履行合同,但上诉人没有履行交付租金的义务；三、上诉人的转租行为未经被上诉人同意，上诉人在收到转租的租金后也未向被上诉人交付租金，违约情形严重；四、双方合同第七条约定，合同终止后上诉人的投入归被上诉人所有,原审法院判决减少违约金就是对上诉人的投入进行补偿。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 腾飞达公司向一审法院起诉请求：一、依法解除双方签订的《猪场租赁合同》；二、判令被告支付拖欠的租金170600元；三、判决被告承担违约金50000元，以上合计220600元；四、案件受理费及其他费用由被告承担。庭审中腾飞达公司将第二项诉讼请求的租金变更为120000元（2018年11月1日至2020年10月31日期间）。事实和理由：2018年4月10日，新疆生产建设兵团第二师十八团渠管理处（以下简称十八团渠管处）与被告签订了《猪场租赁合同书》，合同对租赁期限、租金交纳、无转包权等违约责任做了明确规定。现被告擅自将猪场转包，拖延交纳租金，严重违反合同约定，给原告造成较大经济损失。2019年9月20日，新疆生产建设兵团第二师财政局下文，将十八团渠管处经营性资产无偿划拨给腾飞达公司，其中包括涉案猪场资产，为维护自身合法权益，故诉至法院。 一审法院经审理查明，2018年4月10日，被告与十八团渠管处签订《猪场租赁合同书》，合同约定：十八团渠管处将其农场的73亩猪场（建好6栋、部分未完工和未建）租赁给被告徐小刚，包括猪场磅房、住房**，门卫房以及水井等设施，已建好猪场能使用正常；猪场设施租赁期为十年整，自2017年11月1日至2027年10月31日止，租赁费：2017年11月至2022年10月，每年年租金为6万元，2022年11月至2027年10月每年年租金为8万元，十年交纳租金合计70万元，（租金）每年10月30日一次性交纳，如不按期交纳，十八团渠有权解除合同；签订合同时，被告一次性交纳合同履约金5万元，如果被告无法按期向十八团渠管处付清当年的租赁费，十八团渠管处有权解除合同，有权收回猪场及其配套设施，被告交纳的合同履约保证金5万元不予退回，由此出现的经济损失和法律责任由被告承担；被告租赁猪场后对猪场的改造及建设的房屋等设施经甲方同意后予以实施，所有费用由被告承担，待合同到期后或中途终止将无偿归十八团渠管处所有；被告在合同期内无权将猪场及附属设施转包、抵押与他人经营使用，如擅自转包与他人经营的，十八团渠管处有权终止合同，已收取的合同履约保证金不予退还，造成的损失和后果由被告承担；本合同经双方签字后生效，如遇不可抗力或其他因素须终止合同，甲乙双方可终止协议，有一方违约，违约方将向另一方赔偿5万元违约金，并承担由此造成的法律责任。 2017年6月-11月，被告徐小刚共计向十八团渠管处交纳70000元，其中60000元为2017年11月1日-2018年10月31日的租金，10000元为履约保证金。2018年11月1日至2020年10月31日的租金，被告未交纳。2018年8月被告徐小刚未经原告同意将涉案猪场部分转包他人。2019年徐小刚维修猪场用电安全费用600元，该费用使用合同履约保证金扣付，被告交纳的履约保证金剩余9400元。 另查明，因兵团深化改革，第二师财政局将涉案猪场资产划转给原告腾飞达公司，2019年9月，十八团渠管处将涉案资产移交给原告腾飞达公司，十八团渠在涉案《猪场租赁合同书》中的权利义务由原告承继。 以上事实有,当事人陈述，《关于对团场经营性资产、负债无偿划转的通知》师财发（2019）378号、《十八团渠管处与腾飞达公司资产交接表》、《猪场租赁合同书》、修江出具的证明等证据。 一审法院认为，原告与十八团渠管处之间的租赁合同关系，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，涉案资产划转移交给原告后，原告承继十八团渠处在涉案租赁合同中的权利义务。对原告要求解除合同的诉讼请求，符合双方之间的合同约定，予以支持。对原告主张的租金120000元（60000元×2年）,系2018年11月1日至2020年10月31日共计两年的租金，因原告已要求解除合同，租金应计算至双方合同解除，故对租金支持115000元〔60000元÷12个月×23个月（2018年11月1日至2020年9月30日）〕。对于原告主张的违约金50000元，被告未按合同约定交纳违约金，擅自将猪场转包他人，违反合同约定，应向原告承担违约责任。被告徐小刚认为违约金过高，申请调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合本案合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，再结合经营猪场前期需要按环保要求处理的客观情况、被告向原告交纳10000元履约保证金（现剩余9400元）等因素，酌定将原告主张的违约金调整为5000元。对被告提出的其转租经过十八团渠管处同意的辩解意见，因其未提供证据，不予采信。 综上，对原告的各项诉讼请求，支持解除原被告签订的《猪场租赁合同》，被告向原告支付租金115000元，违约金5000元，合计120000元。依据《中华人民共和国合同法》第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告新疆腾飞达资产经营有限责任公司与被告徐小刚之间签订的《猪场租赁合同书》；二、被告徐小刚于本判决生效之日起十日内向原告新疆腾飞达资产经营有限责任公司支付租金115000元，违约金5000元，合计120000元；三、驳回原告新疆腾飞达资产经营有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费3700元，减半收取计1850元，由原告新疆腾飞达资产经营有限责任公司负担544元，由被告徐小刚负担1306元。 二审期间,上诉人围绕上诉请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证。一、上诉人徐小刚单方制作的猪场维修及改造明细、照片、清单等证据,用以证明其在猪场投入了22万元。被上诉人腾飞达公司对该组证据的真实性、合法性均不认可。二、上诉人徐小刚自行制作的猪场草图一张及第二师环保局编制的《建设项目环境影响登记表》一份，用以证明为了达到环保要求，其对猪场进行了投资改建。被上诉人腾飞达公司对该两份证据真实性不予认可，按照环保要求，上诉人应当投资100万元，该份证据并不能证实上诉人对猪场的投入。三、环保局罚款单一份。用以证明上诉人对猪场改造已经完成，可以正常使用。被上诉人腾飞达公司对环保罚款单的真实性认可，对证明问题不予认可。四、出库单及销货单、收条各一份。用以证明对改造猪场的投入。被上诉人腾飞达公司质证意见为，上诉人出具的单据不符合证据形式，且购买的材料是否用于投资猪场不能证实。本院认证意见为：被上诉人腾飞达公司对第一组、第二组、第四组证据真实性及合法性不予认可，且没有相关证据予以印证，本院不予认定。第三组证据罚款用途、缴款时间均能与《猪场租赁合同书》相互印证，本院对该证据予以认定。 一审查明的事实本院予以确认。另查明：徐小刚于2018年1月10日向新疆生产建设兵团第二师财务局缴纳环保罚没款5000元。 本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、本案是否存在不可抗力的情形；二、案涉猪场租赁合同应否解除；三、合同解除后，被上诉人对上诉人的投入应否给予补偿，数额是多少。针对以上争议焦点，分析阐述如下： 一、关于本案是否存在不可抗力的情形。徐小刚上诉称，上诉人迟延交付租金，是因为2018年遭遇非洲猪瘟，猪场的猪无法外销，造成经营困难，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七规定的不可抗力，应免除或部分免除上诉人的责任。经审查本案一、二审证据，上诉人徐小刚并未提供证据证实在履行合同期间发生非洲猪瘟，以及自身因非洲猪瘟遭受重大损失的情形，对此，其应承担举证不利的法律后果。故上诉人徐小刚以2018年发生非洲猪瘟，构成本案租赁合同履行过程的不可抗力事件的主张，本院不予支持。 二、关于案涉猪场租赁合同应否解除。根据双方签订的《猪场租赁合同书》约定，上诉人徐小刚应于2018年11月1日缴纳2018年11月1日至2019年10月31日租赁年度的租金，而徐小刚至今仍未缴纳该租赁年度的租金，构成迟延履行缴纳租金的义务。根据《猪场租赁合同书》第四条约定，乙方（徐小刚）无法按期缴纳当年租金的，甲方（农二师十八团渠管理处）有权解除合同，收回猪场及其配套设施。故案涉租赁合同的解除条件已经成就，出租人依约享有解除权，一审判决判决解除《猪场租赁合同书》正确，本院予以维持。 三、关于合同解除后，被上诉人对上诉人的投入应否给予补偿。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第８６规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。双方当事人签订的《猪场租赁合同书》第七条约定“乙方租赁猪场后对猪场的改造及建设房屋等设施经甲方同意后予以实施，所有费用由乙方承担，待合同到期后或中途终止将无偿归甲方所有。”案涉《猪场租赁合同书》在履行过程中，上诉人徐小刚不履行交纳2018年11月1日以后租金的义务，且违反合同约定，未经出租方同意擅自转租部分猪场，在收到转租的租金后仍然不履行交纳租金的义务，主观过错程度及违约行为严重，是造成案涉合同解除的根本原因。依照上述法律规定及双方约定，合同终止后，徐小刚添附在猪场的相关附属设施无偿归出租人所有。故徐小刚请求给予投入补偿的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人徐小刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由上诉人徐小刚承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张富强 审 判 员 余厚新 审 判 员 杨青松 二〇二〇年十二月七日 法官助理 郭 枫 书 记 员 郭婷婷