湖南省常德市鼎城区人民法院 行 政 判 决 书 （2020）湘0703行初118号 原告龚节频，女，1963年3月21日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 委托代理人赵怡德，男，1957年1月29日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区，系龚节频丈夫，代理权限为特别授权代理。 被告常德市武陵区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室，住所地湖南省常德市武陵区洞庭大道西段长升街**。 法定代表人黄文斌，该办公室主任。 委托代理人王亭亭，湖南正泰律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托代理人傅文渊，男，代理权限为一般授权代理。 第三人常德市天源住房建设有限公司，住，住所地湖南省常德市武陵区白马湖街道惠家坪社区皂果路**/div> 法定代表人敖勇，该公司董事长。 委托代理人孙杰，男，代理权限为特别授权代理。 委托代理人张舟，北京天平（长沙）律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。 原告龚节频与被告常德市武陵区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室（以下简称武陵区征补办）、第三人常德市天源住房建设有限公司（以下简称天源公司）房屋征收补偿协议纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，于2020年4月29日向被告、第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年7月22日公开开庭审理了本案，原告龚节频及其委托代理人赵怡德，被告武陵区征补办委托代理人傅文渊、王亭亭，第三人天源公司的委托代理人孙杰、张舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2013年11月22日，原告龚节频（乙方）与被告武陵区征补办（甲方）签订《房屋征收补偿安置协议》，该协议约定：甲方征收乙方位于武陵区××村××房；乙方选择以房屋产权调换作为征收补偿安置方式，甲方同意以位于一水厂6栋13层的房屋作为乙方产权调换房屋，建筑面积123.34平方米，最后结算的建筑面积以房屋产权部门核定为准。2017年6月2日，被告向原告交房，交付的常德市武陵区人民中路老西门小区6栋1306安置房屋实际建筑面积106.11平方米。 原告龚节频诉称，2013年11月22日，被告武陵区征补办与原告签订《房屋征收补偿安置协议》，约定：原告用被告给付的补偿款项及自筹部分资金，按约定位置、每平方米5331元的价格购买被告交由第三人天源公司承建，面积为123.34平方米的住宅一套，作为产权调换安置。后被告将原告应得的补偿款交由第三人建房，原告按约定向第三人补交了不足部分的购房资金。因被告对第三人的建造监管不力任其变更建筑设计，导致交付的房屋不符合合同要求，原告的房屋面积减少17.27平方米，给原告带来诸多不便。根据最高人民法院司法解释和住建部88号令的规定，小于合同面积的误差比绝对值超过3%的部分应双倍返还房价款。但被告与第三人互相推诿，拒不返还面积误差比绝对值超出3%部分的72341.67元房价款。故原告诉至法院，请求判决：1.被告赔偿原告因回迁房面积减少产生的损失72341.67元；2.第三人对上述损失承担连带赔偿责任；3.本案诉讼费由被告负担。 原告龚节频向本院提交了以下证据： 1.《房屋征收补偿安置协议书》，拟证明天源公司应当交付的房屋面积为123.34平方米； 2.商品房质量保证书，拟证明原告系按市场价购买的商品房，且房屋面积比约定的面积减少17.27平方米； 3.告示，拟证明原告房屋所在小区的四号楼房屋面积误差，均按最高人民法院司法解释和住建部88号令确定的标准进行了补偿，但被告未对原告按同一标准进行补偿。 被告武陵区征补办辩称,1.被告是合法的房屋征收部门，与原告签订的房屋征收补偿协议合法、有效。2011年9月11日，常德市武陵区人民政府发布《葫芦口联片地块棚户区改造项目房屋征收决定的公告》，决定对葫芦口联片地块上的房屋实施征收。被告是常德市武陵区人民政府确定的房屋征收部门，依法具有实施房屋征收与补偿的工作职责。原告的房屋位于项目的征收范围内，被告与原告签订的《房屋征收补偿安置协议》是合法、有效的协议。2.被告与原告签订的《房屋征收补偿安置协议》已经实际履行完毕。原、被告签订《房屋征收补偿安置协议》，约定原告选择产权调换的补偿方式，并约定了产权调换房屋的面积和位置，最后结算的面积以房屋产权部门核定为准。上述安置房屋由第三人天源公司建设完成后，被告委托第三人向原告履行了交付房屋的义务，并办理了差额面积的房屋价款结算。原告领取了减少面积的房价款并实际装修入住。3.原告要求双倍返还购房款没有事实和法律依据。首先，被告与原告之间本质上属于行政征收与补偿法律关系，依法应当优先适用行政法律、法规的规定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，产权调换房屋的结算规则是据实结算，双方已经按照规定结清了房屋产权面积差异的价款并实际给付；其次，涉案征收补偿协议不具备适用建设部88号《商品房销售管理办法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）规定的双倍返还规则。一方面，本案不是商品房买卖关系，不具备适用上述办法和司法解释的前提条件。另一方面，涉案征收补偿协议系2015年以前签订，不具备参照适用民事法律、法规的时间节点，应依照当时的法律规定进行结算；最后，原告的请求缺乏事实基础。被告与原告事实上已经进行结算，即第三人与原告之间的结算，原告当时领取了房款，现原告要求再次结算，属于重复请求结算。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告武陵区征补办在举证期限内向本院提交了以下证据： 1.房屋征收决定，拟证明以下事实：①常德市武陵区人民政府因对葫芦口联片地块的房屋进行棚户区改造，决定对该地块的房屋实施征收；②原告的房屋位于征收范围内，武陵区人民政府向原告下达了征收决定； 2.房屋产权证复印件、房屋征收补偿协议书，拟证明原告是被征收房屋的产权人，已经与武陵区征补办签订了《房屋征收补偿安置协议书》，原告选择了产权调换的方式进行补偿； 3.被征收房屋价值评估报告，拟证明原告被征收房屋的评估价值情况； 4.交房通知及结算委托书，拟证明以下事实：①天源公司在建设的房屋竣工验收后，登报通知交房；②武陵区征补办在房屋竣工后委托天源公司进行差额面积的价款结算。 第三人天源公司述称，1.原告与第三人之间不存在商品房屋买卖合同法律关系。本案的实质是房屋征收补偿行政关系。原告作为被征收房屋的相对方，其于2013年11月22日与武陵区征补办签订了《房屋征收补偿安置协议》，约定对被征收房屋实施房屋产权调换的方式进行补偿。第三人作为棚户区改造的业主单位，依法申请报规、报建手续，并进行房屋建造施工，竣工后按照房屋征收部门的指定，向回迁安置户交付安置房屋。2.原告要求被告与第三人双倍返还房价款没有事实和法律依据。首先，从事实上讲，第三人只是根据指示将《房屋征收补偿安置协议》约定的安置房屋交付给原告，协助完成行政征收补偿的产权调换房屋的交房义务，第三人与原告没有建立商品房买卖合同关系；其次，从法律概念上讲，《房屋征收补偿安置协议》不能等同于《商品房买卖合同》，前者的前提和基础是政府为公共利益实施征收，具有公益性和政策补偿性，后者是为了盈利实施的市场交易行为，具有营利性，两者签订主体、条件、目的和适用的法律依据完全不同。《房屋征收补偿安置协议》仅适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》等行政法律、法规规定，不适用商品房买卖合同的相关民事法律和司法解释的规定；最后，从法律依据适用的条件讲，原告请求双倍返还小于合同约定面积误差比绝对值超出3%部分的房价款，依据的是《解释》和《商品房销售管理办法》中确定的面积差异结算规则。而根据《解释》第一条规定和《商品房销售管理办法》第二条规定，该两法律规定只适用于房地产开发企业与购房者之间签订的商品房买卖合同。本案中的协议是《房屋征收补偿安置协议》，本质上不是商品房买卖合同，故本案中的房屋安置补偿协议不能适用上述司法解释和建设部规定的办法。3.原告诉称的事实与客观事实不符。首先，第三人是涉案房屋的建设方，承建房屋符合规划设计要求。第三人不存在任意变更设计，恶意减少建筑面积；其次，原告接收房屋后已经办理了安置房屋的面积差异结算，并领取了置换房屋实际减少面积的房价款，原告财产权益未受到任何损害；最后，原告获得的安置房面积与其被征收房屋面积相比，并未减少。相比而言，安置房屋的结构、外观环境、面积、成新均比被征收房屋有所改观。综上，本案系房屋征收补偿关系，而非商品房买卖关系，原告已经结算并获得减少面积的房屋差价款，再次要求双倍返还减少部分的房屋价款违背诚实信用，也属于对法律法规的理解和错误适用，原告的诉求没有事实和法律依据，依法应驳回原告的诉讼请求。 第三人天源公司向本院提交了以下证据： 1.房屋征收决定，拟证明以下事实：①常德市武陵区人民政府因对葫芦口联片地块的房屋进行棚户区改造，决定对该地块的房屋实施征收；②原告的房屋位于征收范围内，武陵区人民政府向原告下达了征收决定； 2.房屋产权证复印件、房屋征收补偿协议书，拟证明原告是被征收房屋的产权人，已经与武陵区征补办签订了《房屋征收补偿协议书》，原告选择了产权调换的方式进行补偿； 3.被征收房屋价值评估报告，拟证明原告的被征收房屋评估价值情况； 4.交房通知及结算委托书，拟证明以下事实：①天源公司在建设的房屋竣工验收后，登报通知交房；②武陵区征补办在房屋竣工后委托天源公司进行差额面积的价款结算。 当事人提交的证据，经庭审质证，本院认证如下： 原告提交的证据，被告、第三人对证据1的三性均无异议，本院予以确认；被告、第三人对证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该保证书是天源公司办理交房手续的附件，是交房的程序性要求，本院对其真实性予以确认；被告、第三人对证据3的真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关，原告的回迁房是6号楼，与4号楼属于不同的征收地块，本院对该证据真实性予以确认。 被告提交的证据，第三人无异议，原告对所有证据的真实性均无异议，本院对被告提交证据的真实性予以确认。 第三人提交的证据与被告提交的证据一致，被告无异议，原告对所有证据的真实性无异议，对合法性有异议，本院对其真实性予以确认。 根据上述确认的证据及当事人陈述，本院查明以下法律事实： 2011年9月10日，常德市武陵区人民政府向龚节频作出常武政决（2011）4-994号《葫芦口联片地块棚户区改造项目房屋征收决定书》，决定对位于改造项目范围内的龚节频的房屋实施征收，由武陵区征补办组织实施。龚节频的被征收房屋产权面积为72.95平方米，评估机构对龚节频的被征收房屋价值进行了评估。武陵区征补办（甲方）于2013年11月22日与龚节频（乙方）签订《房屋征收补偿安置协议》，该协议约定：甲方征收乙方位于武陵区××村××房，乙方选择以房屋产权调换作为征收补偿安置方式，甲方同意以位于一水厂6栋13层的房屋作为乙方产权调换房屋，建筑面积123.34平方米，最后结算的建筑面积以房屋产权部门核定为准……乙方越过上靠户型选择安置房，应当支付甲方产权调换市场价的面积为43.095平方米，单价为每平方米5331元……。后双方进行了差价找补结算。2017年3月10日，被告委托第三人天源公司办理置换房屋的差异面积结算，天源公司于2017年3月16日以在常德晚报登报的方式通知老西门6、7号楼的回迁户业主于2017年3月21日至2017年3月31日前往老西门6号楼二楼物业服务办公室办理过户交房、收房手续。2017年6月2日，龚节频与天源公司办理了交房手续。天源公司向龚节频出具了商品房质量保证书，载明龚节频位于武陵区××小区××栋××室的置换房屋面积为106.07平方米。现天源公司已返还了差异面积部分多收的房价款，龚节频已实际占有使用置换房屋。龚节频因武陵区征补办交付的房屋面积不符合约定，诉至本院提出前述诉求。 另查明，武陵区老西门小区6、7栋楼均系涉案征拆项目的回迁户安置楼，由第三人天源公司承建，两栋楼的房屋面积普遍存在小于安置协议约定面积的问题。因置换房屋面积减少的问题，该两栋楼的个别业主案外人曾学琼、宋建华、高志刚曾于2018年向常德市武陵区人民法院提起行政诉讼要求武陵区征补办和天源公司连带承担双倍返还面积误差超过3%部分的房款，该3案经常德市中级人民法院二审后，于2020年3月5日分别作出（2020）湘07行终59号、（2020）湘07行终58号、（2020）湘07行终60号行政判决，确认曾学琼位于老西门7栋406的住宅、宋建华位于老西门6栋2009的住宅、高志刚位于老西门7栋2106的住宅在结算时的价值时点2017年6月5日的评估单价分别为7014元、7154元、7154元。 再查明，因办理房屋产权证，天源公司委托常德市金地测绘有限责任公司对老西门6、7号楼房屋进行测绘，常德市金地测绘有限责任公司于2019年10月出具了测绘报告，该报告中载明原告的房屋建筑面积为106.11平方米，常德市房地产产权管理处对该实测报告予以备案，并于2019年11月5日出具了房产面积确认告知书。后原告与第三人按106.11平方米的实测房屋面积补充结算，签订了《常德市商品房买卖合同》并备案，办理了房屋产权登记。 本院认为，常德市武陵区人民政府因葫芦口连片地块棚户区改造项目依法征收房屋，确定由武陵区征补办组织实施，武陵区征补办具有与被征收户签订拆迁安置补偿协议的职责。本案争议焦点为：1.本案涉及的纠纷应当适用行政法律规范还是民事法律规范进行调整，相关责任如何承担？2.天源公司在本案纠纷中是否应当与被告一起承担连带赔偿责任？ 对于焦点1，本院认为，武陵区征补办在征收过程中，为履行征收、补偿、安置的行政职责而与龚节频签订《房屋征收补偿安置协议》，该协议属于行政协议，属于行政法律规范的调整范围。该协议签订过程中履行了相应的程序，系当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律禁止性规定，未损害国家、社会公共利益，合法有效，双方均应遵守。龚节频履行了协议约定的义务，武陵区征补办在履行交付安置房屋的义务时，未按约定面积交付，实际交付的安置房屋面积小于协议约定的面积，属于履行合同约定不完全，龚节频据此起诉被告，主体适格。 武陵区征补办在履行其与龚节频签订的行政协议过程中，向龚节频交付的置换房屋面积只有106.11平方米，比约定面积减少17.23平方米，应当承担相应的法律责任。现龚节频要求武陵区征补办赔偿损失，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款“被告不依法履行、未按照约定履行或者变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任”的规定，武陵区征补办应当依法赔偿龚节频的合法直接损失。本院认为，考虑到房屋价格的上涨因素，以涉案置换房屋交付时的房屋市场单价为基础，扣减原告购房时的实际购买单价后得出的差价，再乘以交付房屋实际减少的面积来计算龚节频的损失金额，可以充分保障龚节频的利益。本案中，龚节频未提交证据证实涉案房屋在交付时的市场价格，但同一项目中被征收了房屋的案外人宋建华、曾学琼均因接收的安置置换房屋面积减少于2018年通过行政诉讼的方式主张了权利，该两案经常德市中级人民法院二审后，于2020年3月5日终审裁判，相应裁判文书确认宋建华在老西门小区的6栋2009号置换房屋、曾学琼在老西门小区的7栋406号置换房屋在结算时，即2017年6月5日的市场评估单价分别为7154元、7014元。本案中，龚节频起诉的房屋位置与前述案例中的房屋位置大体一致，置换房屋均系同一小区的6、7号楼，仅楼层不一致，获取房屋的方式均为安置置换，本院认为参照该案例中确定的房屋评估单价7154元和7014元，考虑房屋交付时点、楼层差的基础上酌定原告的置换房屋交付时的市场单价为7104元较为合理。故对龚节频的损失本院酌定为30548.79元[（7104元/平方米-5331元/平方米）×17.23平方米]。对龚节频按《商品房销售管理办法》第二十条第二款及《解释》第十四条第二款相关规定双倍返还购房款的主张，本院认为，关于商品房买卖合同的相关民事法律规范确定的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同，其适用前提条件有三个：一是出卖人是房地产开发企业，二是买卖的对象是尚未建成或者已竣工的房屋，三是向社会销售。而本案中，武陵区征补办不是房地产开发企业，其与龚节频签订协议的目的是房屋产权调换，而非向社会销售；双方签订的协议是《房屋征收补偿安置协议》，而非商品房买卖合同。故在处理《房屋征收补偿安置协议》引发的纠纷时不能适用上述商品房买卖合同的相关规定，对龚节频要求双倍返还购房款的诉讼请求不予支持。 对于焦点2，天源公司虽然是涉案房屋的建设方，但其与龚节频之间没有签订商品房买卖合同，双方之间并不存在平等主体间的民事法律关系，龚节频主张其与天源公司存在事实上的商品房买卖关系没有事实依据。天源公司介入涉案置换房屋的面积结算、交付系依据武陵区征补办的委托，由此产生的后果由武陵区征补办承担。天源公司本身并不负有向龚节频交付安置置换房屋的义务，在武陵区征补办履行交房义务问题上亦不存在法律上的连带责任。龚节频要求天源公司就交付安置置换房屋面积不符合约定而承担连带赔偿责任的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十八条第一款之规定，判决如下： 一、被告常德市武陵区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室于本判决生效之日起十五日内赔偿原告龚节频经济损失 30548.79元； 二、驳回原告龚节频的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告常德市武陵区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长  周元梅 人民陪审员  沈 娟 人民陪审员  黄 兴 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理陈阿妍 书记员王雅岚 附裁判依据法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 第七十八条被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。 被告变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议合法，但未依法给予补偿的，人民法院判决给予补偿。