广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初20129号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司，住所地广州市番禺区洛浦街南浦东乡桔树村广州碧桂园会所夹层，统一社会信用代码：91440113783782626N。负责人：代涛。委托诉讼代理人：林晓菁，女，该公司员工。委托诉讼代理人：杨育展，男，该公司员工。被告：李波，男，1969年6月6日，汉族，住广州市番禺区，原告碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司诉被告李波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司的委托诉讼代理人杨育展、林晓菁到庭参加诉讼；被告李波经本院传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠原告的物业服务费，截止到从2019年3月1日至2020年7月31日，欠物业服务费金额3562.24元、违约金4239.06元，总计金额为7801.30元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：广州碧桂园小区自成立以来一直由原告进行物业管理。1999年10月被告从碧桂园发展公司处购得位于广州市番禺区洛浦街广州碧桂园雅苑6x座4xx号房产，成为广州碧桂园小区的业主。自从被告成为广州碧桂园小区业主后，原告作为小区的物业服务企业，对被告履行了物业服务企业应尽的物业管理服务义务。被告一直享受原告提供的物业服务，但自从2019年3月1日起截至起诉之日，却拒绝支付物业管理费。该房产建筑面积96.8平方米。根据《广州碧桂园前期物业服务协议》对物业管理服务费用“甲方交纳的综合管理服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月平方米2元计收。每逾期一天需增加5‰的滞纳金”的约定，被告每月应向原告支付193.6元的物业管理费。2015年1月1日后调升为每平方米2.3元物业服务费，每月应支付222.64元。截止到2019年3月1日至2020年7月31日，欠费金额3562.24元，违约金4239.04元，总计金额7801.3元。鉴于上述事实，被告的行为损害了原告的合法权益，根据《合同法》有关规定，被告应支付物业服务费3562.24元，违约金4239.04元。根据我国《民事诉讼法》有关规定，特向贵院提起民事诉讼。被告李波无答辩。经审理查明：广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司成立于2006年1月12日，是具有从事物业管理资质的企业法人。2019年6月28日，广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司，2020年7月16日又变更登记为碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司。位于广州市番禺区大石镇南浦岛碧桂园雅苑**4xx的房产为被告李波名下的房产，建筑面积96.8平方米。广州市番禺区碧桂园物业发展有限公司作为甲方、广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司作为乙方曾签订《广州碧桂园前期物业服务合同》一份，该合同约定广州市番禺区碧桂园物业发展有限公司委托广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司对涉案小区进行物业管理服务，该合同第三条约定步梯洋房按房屋建筑面积2.30元/月/平方米计收。第六条约定物业服务费应按月交纳，被告应在每月10日前交纳上月的物业服务费。第十五条约定被告逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的千分之五交纳违约金。第二十五条约定本合同经签署后生效，即2016年1月1日起至2018年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2018年10月10日，广州市番禺区碧桂园物业发展有限公司作为甲方、广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司作为乙方续行签订《广州碧桂园前期物业服务合同》一份，该合同第三条约定物业服务费步梯洋房按房屋建筑面积2.3元/月/平方米计收，第五条约定，物业服务费及各项分摊费用按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月10日前交纳当月物业服务费及上月度视角产生的各项分摊费用。第十七条约定，甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金；情节严重的乙方可以依法向人民法院起诉。第二十七条约定，服务期限为“本合同经甲乙双方签署后生效，至本物业管理区域内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。”。上述两份《广州碧桂园前期物业服务合同》还就其他相关事项进行了约定。1999年4月18日，李波、熊英（合同乙方）与番禺市碧桂园物业发展有限公司（合同甲方）签订一份《碧桂园房地产买卖契约补充协议书》，合同附录七“物业管理公约”约定“广州碧桂园物业管理有限公司乃碧桂园物业发展有限公司属下一专业管理公司，全权负责广州碧桂园内一切物业之管理，本公约作为《房屋买卖契约补充协议书》之附件，业主乃合同签署人其中一分子，应与管理公司充分合作”，第七条约定“管理费标准：每平方米建筑面积每月2元，以后管理费标准按物价指数及实际收支情况予以调整，报有关部门批准并事先通知各业主、住户；逾期交纳管理费：每逾期一天需增交5‰的滞纳金，逾期两个月不交者将公布姓名；逾期三年不交者，管理公司可通过法律手段将其物业拍卖偿还所欠款及滞纳金”。2014年7月21日至2014年9月20日期间，经该小区专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过，广州碧桂园小区物业服务费收取标准自2015年1月1日起按照洋房建筑面积每平方米2.3元/月（含公摊费）、别墅建筑面积每平方米2.8元/月（含公摊费）计收。原告就调整后的物业服务费计收标准报政府相关主管部门备案。原告在本案中诉称因被告李波拒绝缴纳2019年3月1日至2020年7月31日期间的物业服务费，原告遂将被告李波诉至本院，要求被告李波缴纳2019年3月1日至2020年7月31日期间的物业服务费3562.24元及违约金4239.06元。另查明：因李波、熊英自2018年4月1日起拒交物业服务费，原告曾向本院提起诉讼，本院所立案号为（2019）粤0113民初10492号，本院于2020年3月20日作出（2019）粤0113民初10492号民事判决：“一、被告李波、熊英于本判决发生法律效力之日起五日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司支付2018年4月1日至2019年2月28日期间的物业服务费2449.04元及违约金（以每月应支付的物业服务费222.64元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从所欠费用月份的次月11日起计至实际支付所欠物业服务费用之日止，每月物业服务费的违约金分期计算，以本金为限）；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司的其余诉讼请求。”。以上事实，有原告提交的证据、（2019）粤0113民初10492号民事判决书及本案庭审笔录等可予以证实。本院认为：原告是具有相应物业管理资质的公司，原告依据与物业开发商签订的《广州碧桂园前期物业服务合同》及与被告签订的《碧桂园房地产买卖契约补充协议书》，为被告所在的小区提供物业管理服务，原、被告之间形成物业服务合同关系。被告李波作为广州市番禺区大石镇南浦岛碧桂园雅苑6x座4xx的业主，接受了原告提供的物业管理服务，原告有权向物业服务相对人即被告收取物业服务费。被告签署的《碧桂园房地产买卖契约补充协议书》中约定了物业服务费的收费标准为建筑面积每月2.0元/平方米计收，后自2015年1月1日起调整为按照建筑面积每月2.3元/平方米，该调整后的收费标准未超过政府指导价规定的标准，且被告亦曾按调整后每月222.64元的标准向原告缴纳物业管理服务费至2018年3月底，也系被告对原、被告双方物业服务合同关系及物业管理服务费调整后新标准的确认，故原告主张被告向其缴纳自2019年3月1日至2020年7月31日期间的物业服务费，合法有据，本院应当予以支持。本案中被告应向原告缴交每月的物业服务费为222.64元（96.80平方米×2.3元/平方米），2019年3月1日至2020年7月31日期间的物业服务费合共3784.88元（222.64元/月×17月），现原告仅主张被告向其支付物业服务费合共3562.24元，是自行其处分自身权利，本院予以确认，故被告李波应向原告支付2019年3月1日至2020年7月31日期间的物业服务费合共3562.24元。关于违约金问题，被告享受原告提供的物业服务后，未按合同约定缴纳物业管理费，已构成违约，除清偿拖欠的物业管理费外，还应支付违约金。原告主张按每日5‰计算违约金，该违约金计算标准明显过高，且原告未举证证明被告逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，故本院酌情将违约金的计算标准调整为按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的标准计算，每月累计逾期交纳违约金以每月应缴物业服务费222.64元为限且原告陈述支付期限为每月10日前交纳上月物业服务费，违约金应从次月11日起计算。对原告主张逾期付款违约金的超出部分，本院则不予支持。被告李波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李波应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司支付2019年3月1日至2020年7月31日期间的物业服务费3562.24元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以每月应支付的物业服务费222.64元为本金，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的标准，从所欠费用月份的次月11日起计至实际付清所欠物业服务费用之日止，每月物业服务费的逾期付款违约金分期计算，每月累计逾期交纳违约金以每月应缴物业服务费222.64元为限）。二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李波负担。本判决为终审判决。审判员 胡 林二〇二〇年十二月三日书记员 王雅佩