河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1325民初3600号原告：聂玉新，男，汉族，1961年3月5日出生，住河南省内乡县。委托诉讼代理人：李国华，河南大统律师事务所律师，执业证号：14113201810026852（特别授权）。被告：石艳丽（又名石彦黎），男，汉族，1959年4月13日出生，住河南省内乡县。委托诉讼代理人：王建锋，南阳市内乡县飞龙法律服务所法律工作者，执业证号：31613151100314（特别授权）。被告：张国伟，男，回族，1971年12月25日出生，住河南省内乡县。原告聂玉新与被告石艳丽、张国伟租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告聂玉新的委托诉讼代理人李国华、被告石艳丽及其委托诉讼代理人王建锋、被告张国伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂玉新向本院提出如下诉讼请求：1.解除双方于2015年1月1日签订的《租赁合同》；2.依法判令被告支付拖欠原告的房租共计160000元，并承担违约金48000元；3.依法判令被告立即将损坏的租赁场地围墙修好，腾出租赁房屋及场地内所有物品，将租赁房屋及场地交付原告；4.诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2015年1月1日，我与被告签订《租赁合同》，约定将我东院原驾校的房屋及场地租赁给被告开办食堂，期限为3年，年租金为30000元，每年的元月一日准时交纳，如有违约，应按每年租整体租金的2倍交纳违约金。合同签订后，被告依约使用了我的房屋及场地，仅在第一年支付了20000元租金，之后的租金经我多次催要，被告拒不支付，在租赁期满后，其仍占有我房屋和场地不归还，在其租赁期间还损坏了我的场地围墙，被告侵犯了我的合法权益，故诉至法院。被告石艳丽辩称，我与聂玉新之间签订租赁合同属实，该租赁场地起初是我和张国伟共同租赁，只是让我在合同上签字，期限为3年，我和张国伟共同经营了6个月，向原告支付租赁费20000元，我已超期支付，不存在拖欠租赁费。后我因身体原因退出经营，由张国伟实际租赁经营，之后支出的电费均由张国伟向原告交纳，原告是知情和默认的，应视为原告对张国伟租赁的认可，因此，我按合同履行了相关义务，不存在违约，后期租赁费应由实际承租人张国伟承担。双方签订的租赁合同违约条款，违反法律规定，依法不应支持。综上，我不应承担责任。被告张国伟辩称，2014年9月，我和石艳丽开始建设使用租赁场地，双方签的合同我没有见到，租金多少我也不知道，合同约定租赁期限为3年，之后的两年也没有人跟我说过这个事。我对他们双方签订的合同提出异议，请求法院解除，地上附属物归原告，原告补偿钱给我，我不认可原告的诉请。原告聂玉新为支持其诉请成立，向本院提供如下证据：1、证明一份、内乡县计划委员会文件四份，证明本案诉争土地为原告合法使用，具有对外出租的权利。2、《租赁合同》一份，证明原、被告双方签订的租赁合同合法有效，合同约定了租金租期及违约金，被告应按照合同约定履行义务，承担违约责任，原告的诉请符合合同约定。被告石艳丽、张国伟未向本院提供任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的《租赁合同》，被告石艳丽无异议，但认为其是和张国伟共同租赁的原告场地，被告张国伟对租赁合同有异议，认为合同应该体现双方制约，该合同是单方的，合同对附属物、设施及甲方违约责任没有显示，合同显示约四亩地是不对的，其实是五亩一分多，之后的租金及租赁期限没有说明；因被告石艳丽对《租赁合同》的真实性无异议，本院作为认定案件事实的依据。原告提供的计划委员会的文件及证明，二被告均无异议；本院作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告石艳丽与被告张国伟为合伙经营需租赁房屋及场地。2015年1月1日，被告石艳丽（乙方）与原告聂玉新（甲方）签订《租赁合同》，合同约定：“1、甲方将东院原驾校整体出租给乙方，共计房屋间，约4亩地，仅用于开办食堂，严格遵守国家法律、法规，不做违法事宜。2、甲方对乙方签订期限为2015年元月1日至2018年元月1日。年租金三万元，3、乙方做到年租金一年一交，为每年的元月1日准时交纳，否则，按违约处理。4、乙方应保留甲方原房屋设施，可另建所需房屋，合同期限到期如果乙方所需，可优先乙方续签合同，乙方如若不继续使用，设施及房屋可拆迁归乙方所有。5、甲乙双方如有一方违约，应按每年整体租金的2倍交纳违约金。”合同签订后，二被告支付原告租金20000元。另查明，被告石艳丽、张国伟共同经营开办食堂，在该租赁场地上建造18间板房、在原车间10根立柱的基础上建钢构架大厅一间、对原告所建坐东面西4间砖混结构房屋进行装修和加固、栽种树木。2018年元月1日，合同到期后，二被告未与原告续签合同，但继续使用租赁的房屋及场地至今。本院认为，原告聂玉新与被告石艳丽、张国伟签订《租赁合同》是双方的真实意思表示，合同成立并生效，双方应按合同约定全面履行义务。被告张国伟虽然没有在《租赁合同》上签字，但其和被告石艳丽为合伙经营共同租赁原告的房屋及场地是事实，其在本院2020年10月20日的调查笔录中亦称：“2014年我和石艳丽合伙开食堂，在原驾校的场地投资建设，石艳丽与聂玉新于2015年1月份签订租赁合同一份，当时签合同时我没在家，但我知道石艳丽去签合同。第一年支付原告2万元，是我给石艳丽的2万元，他去交给原告，之后租赁费就没有再支付。”且原告聂玉新对此也是知情的，故被告张国伟和石艳丽是《租赁合同》的共同承租人。合同期满后，二被告继续占有使用该场地至今，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二被告租赁使用原告的房屋及场地，未按合同约定的期限向原告支付租金，构成违约，致使原告的合同目的不能实现，且被告张国伟同意解除合同，故原告要求解除双方之间的租赁合同，本院依法准许。被告张国伟辩称合同解除后，将其所建地上房屋及设施给原告，由原告对其折价补偿的意见，因原告不同意该意见并诉请被告腾出租赁房屋及场地所有物品并将租赁房屋及场地交付原告，根据《租赁合同》约定：“乙方应保留甲方原房屋设施，可另建所需房屋，合同期限到期如果乙方所需，可优先乙方续签合同，乙方如若不继续使用，设施及房屋可拆迁归乙方所有。”双方《租赁合同》解除，被告石艳丽、张国伟应按合同约定将在该场地投资建设的房屋及设施拆除归二被告所有，故被告张国伟的辩解不成立，本院不予采纳，原告的诉请理由成立，本院依法予以支持。二被告对原告所建坐东面西4间砖混结构房屋进行的装修和加固，与原告的房屋已形成一个整体，为节约资源及成本，以不拆除为宜，考虑到二被告虽为装修及加固有所支出，但其在租赁期间已实际使用并获得了相应收益，该装修加固成果归出租人聂玉新所有。按照《租赁合同》约定，二被告自2015年1月1日至2020年12月31日的应付租金为180000元，二被告仅支付了20000元，下欠160000元租金未付，故原告请求二被告支付房屋及场地占有使用期间租金160000元的理由成立，本院依法予以支持。关于原告诉请违约金部分，因二被告逾期支付租金，构成违约，按照合同约定应按每年整体租金的2倍（60000元）交纳违约金，原告诉请二被告支付违约金48000元，考虑到二被告租赁后，在该租赁房屋及场地上建造18间板房、在原车间10根立柱的基础上建钢构架大厅一间、栽种树木、对原告所建坐东面西4间砖混结构房屋进行装修和加固有所投入，后续拆除也会产生一定的损失，从公平角度考虑，对违约金部分予以调整，本院酌定为10000元。原告请求被告将损坏的租赁场地围墙修好，因原告未提供证据证实二被告将租赁场地围墙破坏，且二被告亦不认可其破坏了租赁场地围墙，故原告的该项请求，本院依法不予支持。被告石艳丽辩称其和张国伟共同经营了6个月，后因身体原因退出经营，由张国伟实际租赁经营，其不存在违约，不应承担责任的辩解理由，因被告石艳丽退伙没有向原告告知且没有与原告重新签订租赁合同，二被告合伙事项的内部问题，不能对抗原告，故二被告作为共同承租人应共同承担支付租金及违约金的责任，被告石艳丽承担责任后，可依据合伙协议另行向被告张国伟追偿。被告张国伟辩称其没有见到合同，不知道租金支付情况，其不应承担责任的抗辩理由，与2020年10月20日本院对张国伟的调查笔录中陈述相矛盾，与本院查明事实不符，故被告张国伟的上述抗辩理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条规定，判决如下：一、解除原告聂玉新与被告石艳丽、张国伟于2015年1月1日签订的《租赁合同》；二、被告石艳丽、张国伟于本判决生效之日起三十日内向原告聂玉新支付租金160000元及违约金10000元。三、被告石艳丽、张国伟于本判决生效之日起三十日内自行拆除在该场地建造的18间板房、在原车间10根立柱的基础上建钢构架大厅及栽种的树木，腾出租赁房屋及场地内的所有物品，将租赁的房屋及场地交付给原告聂玉新。四、驳回原告聂玉新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4420元，减半收取计2210元，由被告石艳丽、张国伟负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  张媛媛二〇二〇年十二月十八日法官助理尹娜书记员张燕丽