北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初3676号原告:陈嘉荣，男，1970年11月4日出生，汉族，住北京市东城区。原告：张冬萍，女，1972年11月13日出生，汉族，住北京市东城区。二原告委托诉讼代理人：雷彩虹，北京高文律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：杨颖，北京高文律师事务所律师。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街**院**楼**（02）2003。法定代表人：张永田，执行董事。委托诉讼代理人：许延龙，北京市金杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘迎，北京市金杜律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司北京长安支行，，住所地北京市西城区宣武门内大街**负责人：张渠，行长。委托诉讼代理人：李嘉，女，1977年6月21日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司北京长安支行员工。原告陈嘉荣、张冬萍与被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）、中国工商银行股份有限公司北京长安支行（以下简称工行长安支行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告陈嘉荣、张冬萍的委托诉讼代理人雷彩虹、杨颖、被告泰禾公司的委托诉讼代理人许延龙、被告工行长安支行的委托诉讼代理人李嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈嘉荣、张冬萍向本院提出的诉讼请求：1、解除原告陈嘉荣与泰禾公司签订的《北京市商品房预售合同》；2、解除二原告与二被告签订的《个人购房借款、担保合同》；3、判令泰禾公司立即返还原告已支付的购房款2023145元，并赔偿原告陈嘉荣损失217390.91元（按照银行同期贷款利率自付款之日起暂计至2019年8月19日）及自2019年8月20日至实际付清款项之日止的损失（按照银行间同业拆借贷款利率计算）；4、判令泰禾公司立即返还原告张冬萍已偿还工行长安支行的购房款170147.16元及利息112506.33元（计算期间2018年9月17日至2019年10月15日）及之后张冬萍偿还给工行长安支行的本息；5、判令由泰禾公司直接向工行长安支行支付原告张冬萍未偿还的剩余个人购房贷款本金及利息；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系。2017年3月，原告通过泰禾公司的销售推介以及现场查看泰禾公司开发的泰禾中央广场样板间，确信泰禾公司开发的泰禾中央广场四期房屋层高、户型结构合理，适宜居住使用，原告即愿意购买泰禾公司开发的泰禾中央广场四期房屋。2017年3月23日，陈嘉荣与泰禾公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y2028747），约定陈嘉荣购买泰禾公司位于大兴区黄村镇0101-017、021a、012c地块F3其他类多功能用地017-5#办公商业楼13层1302号房屋一套（以下简称涉案房屋），房屋预测建筑面积为76.92平米，套内建筑面积53.99平米，层高4.2米，购房款总计4043145元，付款方式为分期付款，交房时间为2019年8月30日前等。2018年9月17日，陈嘉荣作为抵押人、张冬萍作为借款人、泰禾公司作为保证人与工行长安支行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定张冬萍向工行长安支行借款202万元用于购买涉案房屋。合同生效后，张冬萍即按约向泰禾公司支付了购房款2023145元及通过向工行长安支行贷款202万元支付了全部购房款，共计4043145元，自2018年9月张冬萍开始向工行长安支行偿还个人购房贷款。2019年8月，泰禾公司通知原告接收房屋，在房屋验收时，陈嘉荣发现泰禾公司所交房屋与陈嘉荣签订合同时的样板房、规划审批图及合同约定在结构布局、层高上存在重大差异。所交付房屋层高与合同约定根本不符（合同约定层高为4.2米，但泰禾公司建设的房屋主要局部层高仅为3.6米）；房屋结构布局及其不合理、其中的两间房屋没有窗户，层高不足两米，屋内柱子林立，导致房屋空间狭小，根本无法居住使用，更严重的是泰禾公司将在规划报审图中本应为整层楼的公共卫生间构造在所交原告房屋中，导致陈嘉荣所购房屋户型发生根本改变，完全不能实现陈嘉荣签订合同的目的。泰禾公司此举构成对合同的根本违约，给陈嘉荣造成重大损失，陈嘉荣依法有权解除合同。基于张冬萍与两被告签订的《个人购房借款/担保合同》系建立在商品房预售合同有效且应被正当履行的基础上，现因泰禾公司对商品房预售合同存在根本违约的情形，致使借款担保合同无法继续履行，故张冬萍请求解除借款担保合同。泰禾公司辩称，原告的诉讼请求缺乏事实基础，没有法律依据，应当依法全部驳回。具体意见如下：陈嘉荣与泰禾公司于2017年3月23日签订了编号为Y2028747的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定陈嘉荣购买涉案房屋，房屋总价款为4043145元。《预售合同》为双方真实意思表示，为合法有效，对双方具有约束力。泰禾公司没有违约行为，陈嘉荣的诉讼请求没有事实基础、缺乏法律依据，应当依法予以驳回。一、宣传资料中的信息并非合同权利义务，对双方没有约束力。《预售合同》附件十二《补充协议》第一条约定：“1、出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及本协议的约定为准，出卖人通过各种宣传方式发布的广告、宣传资料，或者楼盘模型、售楼书或其他文字载体中所有图片、资料数据、说明，或样板间、样板区、示范单位所展示的内容，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对双方没有约束力”（《预售合同》第61页）。第十一条约定：“本补充协议为预售合同不可分割的组成部分，与预售合同具有同等法律效力。如本补充协议与预售合同约定内容不一致，则以本补充协议所述内容为准”（《预售合同》第66页）。上述《预售合同》附件的每一页都有原告的签字。在签署合同时，原告对上述条款已充分知悉。因此，原告主张的样板房的情况均不构成双方购房合同的权利义务，该主张不符合双方合同约定。二、涉案房屋结构布局与《预售合同》的约定一致，适合居住使用。首先，原告与中城建设有限责任公司签订了《房屋装修委托协议》（以下简称《装修协议》），《装修协议》第1条第（2）项明确记载，房屋非降板区域层高为3.6米，降板区域层高为4.8米。《预售合同》中约定的4.2米为房屋整体平均高度。其次，涉案房屋的位置、朝向、房屋立柱的情况与《预售合同》附件一（请见《预售合同》第35页）记载的房屋平面图安全一致。再次，涉案房屋中增加卫生间并没有使得房屋发生“根本改变”。在房屋内增加卫生间恰恰符合房屋的居住使用目的。根据原告提交的自行测绘图（请见原告证据），涉案房屋套内面积60.85平方米，大于《预售合同》约定的53.99平方米，即使减去卫生间面积3.75平方米，涉案房屋套内面积也大于《预售合同》中约定的面积。因此，将卫生间设计在房屋内不仅没有损害原告的利益，原告反而由此获利。其主张卫生间构造在“原告房屋内，导致原告户型发生根本改变，完全不能实现原告签订合同的目的”，属于强词夺理，完全没有事实基础。原告称涉案房屋层高不足4米与事实不符。三、答辩人没有违约情形。涉案房屋已完成竣工验收，与规划设计一致。原告没有证据证明房屋无法正常使用。泰禾公司没有违约行为，原告没有合同解除权，其发送的《解除合同通知函》不发生法律效力。工行长安支行辩称，原告除解除合同之外的诉求均与我方无关，不发表意见。原告涉及到解除与我方的借款担保合同的，我方是同意的。关于原告要求泰禾公司向我方偿还剩余购房贷款本金及利息的诉求，我方也同意。诉讼费我方不同意承担，其他与我方无关的均不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：陈嘉荣、张冬萍系夫妻。2017年3月23日，陈嘉荣与泰禾公司签订《北京市商品房预售合同》，约定陈嘉荣购买泰禾公司位于大兴区黄村镇0101-017、021a、012c地块F3其它类多功能用地017-5#办公商业楼13层1302号房屋，房屋预测建筑面积76.92平米，套内建筑面积53.99平米，层高4.2米，购房款4043145元，付款方式为分期付款，交房时间为2019年8月30日前。2018年9月17日，陈嘉荣作为抵押人、张冬萍作为借款人、泰禾公司作为保证人与工行长安支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定张冬萍向工行长安支行借款202万元用于购买涉案房屋。此后，张冬萍向泰禾公司支付购房款2023145元及通过向工行长安支行贷款202万元支付了全部购房款，以上款项共计4043145元。自2018年9月开始，张冬萍向工行长安支行偿还个人购房贷款。陈嘉荣与中城建设有限责任公司签订《房屋装修委托协议》，该协议第1条第（2）项载明，房屋非降板区域层高为3.6米，降板区域层高为4.8米，并隔成上下两层。本案审理中，双方的争议焦点是涉案房屋的楼层高度是否符合合同约定及室内卫生间是否改变规划，双方针对该争议各自相关主张如下：陈嘉荣、张冬萍称：合同约定高度是4.2米，交房之后发现大部分层高只有3.6米，且房屋结构发生了变化，对使用造成了影响。规划里房屋内没有厕所，交房时却有了厕所，影响实际使用面积。被告交付的房屋没有达到合同目的。泰禾公司称：关于层高问题，合同约定的4.2米，根据装修协议明确记载，房屋的非降板区是3.6米，合同里约定4.2米是房屋的总体高度，这种变化是有利于购买人的。关于卫生间，不属于规划变更。卫生间在套内更有利于原告的居住使用。工行长安支行称：不发表意见。双方针对对各自的主张提交证据及质证意见如下：陈嘉荣、张冬萍提交证据：证据1、结婚证。证明二原告系夫妻关系。证据2、样板间视频及照片。证明泰禾公司提供的样板间基于住宅使用，层高、户型结构合理，适宜居住使用，是原告购买房屋的依据。证据3、《北京市商品房预售合同》。证明陈嘉荣与泰禾公司2017年3月23日签订涉案合同，约定层高4.2米，购房款总计4043145元，付款方式为分期付款，交房时间为2019年8月30日前等。证据4、规划审批图。证明陈嘉荣所购买房屋楼层的卫生间在公共区域。证据5、交款凭证4张。证明陈嘉荣按照合同约定向泰禾公司支付购房款，共计支付2023145元。证据6、《个人购房借款/担保合同》。证明就涉案房屋，张冬萍签订了银行贷款合同，张冬萍通过工行长安支行贷款202万元支付购房款。证据7、银行流水。证明自2018年9月17日至2019年10月15日，张冬萍为购房已偿还工行长安支行本金170147.16元及利息112506.33元。证据8、涉案房屋现状视频及照片。证明泰禾公司交付房屋布局结构不合理、层高不符合合同约定，将本应在公共区域的卫生间构造在房屋中，其中的两间柱子林立、无窗户、房屋狭小，根本无法使用。证据9、泰禾公司交付房屋测绘图。证明泰禾公司交付房屋套内面积54.24平米。证据10、原告自行对房屋的测绘。证明泰禾公司所交房屋实际套内面积60.85平米，将本应在公共区域的卫生间构造在房屋中，造成房屋结构发生根本改变。证据11、《解除合同通知函》、EMS邮寄底单、EMS投递截图。证明2019年11月11日陈嘉荣按照合同约定的通讯地址向泰禾公司发送了解除合同的通知。泰禾公司对上述证据的质证意见：证据1结婚证。对该证据的真实性无法确认。证据2样板间视频及照片。对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可：1、该证据不能证明图中房屋就是案涉项目的样板间；2、即便该图展示的是案涉项目的样板间，但该证据也不能证明图中房屋是涉案房屋户型的样板间。证据3《北京市商品房预售合同》。对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的均不认可。该证据恰恰证明样板间的情况不作为合同内容，对双方没有约束力。证据4规划审批图。对该证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均不认可。该证据没有规划部门的公章，内容模糊不清，无法证明是涉案房屋所在项目的规划审批图。这些证据恰恰证明房屋的户型、位置与规划一致。证据5交款凭证4张。对该证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均认可。证据6《个人购房借款/担保合同》。对该证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均认可。证据7银行流水。对该证据的真实性无法验证，与本案无关。证据8涉案房屋现状视频及照片。对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。1、该证据不能证明视频中的房屋就是涉案房屋；2、即便视频中的房屋是涉案房屋，也不能证明房屋无法居住使用。证据9泰禾公司交付的房屋测绘图。对该证据的真实性无法验证。该证据恰好能够证明泰禾公司交付的房屋与《预售合同》附件中的平面图一致。证据10原告自行对房屋的测绘。对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。该证据恰恰能够证明涉案房屋能够作为居住使用，且房屋结构并未发生根本改变。证据11《解除合同通知函》、EMS邮寄底单、EMS投递截图。对真实性认可，对证明目的不认可，陈嘉荣不享有合同解除权，该函件并不能起到解除合同的效果。工行长安支行对上述证据质证意见：证据6、7真实性、合法性、关联性均认可，其余证据1-5、8-11与我方无关，不发表意见。泰禾公司提交证据：证据1、《北京市商品房预售合同》。证明样板房的情况不属于合同内容，对双方没有约束力。泰禾公司交付的房屋与《预售合同》附件平面图的位置、朝向和框架结构完全一致。证据2、房屋装修委托协议。证明涉案房屋非降板区域层高为3.6米，降板区域层高为4.8米。证据3、工程竣工验收备案表。证明涉案房屋已经完成竣工验收，与规划设计一致，不存在无法正常使用的情况。陈嘉荣、张冬萍对上述证据质证意见：证据1、《北京市商品房预售合同》。真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可。首先，该合同不能证明与原告买受的商品房内部结构完全一致。商品房预售合同只约定涉案房屋的分层分户图、位置示意图，并未约定涉案房屋的内部框架结构，无法得出泰禾公司实际建成的涉案房屋与商品房预售合同完全一致。其次，从原告提供的涉案房屋规划审批图可以得出卫生间并未在涉案房屋之内，但是涉案房屋建成之后，卫生间却建造在涉案房屋之内。可知，涉案房屋内部结构发生了根本性变化。证据2、《房屋装修委托协议》。真实性、合法性、关联性不认可，证明目的不认可。首先，该证据证明原告委托第三方对涉案房屋进行了装修，不能证明泰禾公司交付的涉案房屋层高符合商品房预售合同的约定，商品房预售合同约定的层高固定为4.2米，第三方对房屋进行内部改造装修只能在4.2米层高范围内进行改造装修。其次，第三方装修改造的涉案房屋部分区域层高为4.8米，突破了商品房预售合同约定的4.2米及设计规划图中规定的4.2米，这能够证明泰禾公司在建设涉案房屋的当时就违反了设计规划图，没有按照规划图建造涉案房屋，导致涉案房屋层高改变，产生错层，不易居住使用。证据3、《工程竣工验收备案表》真实性、合法性、关联性不认可，证明目的不认可。该证据不是原件，泰禾公司提供的验收备案表中并无竣工验收合格的字眼，也没有与规划设计一致的字眼。据此，被告泰禾公司建造的涉案房屋因房屋构造发生了变化，导致无法正常使用涉案房屋。工行长安支行对上述证据质证意见：对证据1真实性认可。证据2、3均不发表意见。本院认为，陈嘉荣与泰禾公司签订的《北京市商品房预售合同》及陈嘉荣作为抵押人、张冬萍作为借款人、泰禾公司作为保证人与工行长安支行签订的《个人购房借款/担保合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。双方的争议焦点是涉案房屋的楼层高度是否符合合同约定及室内卫生间是否改变规划。首先，对于层高问题，合同约定4.2米是房屋的总体高度，但根据装修协议约定，装修后房屋的非降板区是3.6米，故原告方的证据不能证明楼层高度存在不符合合同约定的情形。其次，对于室内卫生间是否改变规划问题，因涉案房屋已经过竣工验收，原告提交的证据尚不足以证明室内卫生间改变规划并构成违约。综上，原告方的证据尚不足以证明泰禾公司存在根本违约，故本院对陈嘉荣、张冬萍的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回陈嘉荣、张冬萍的诉讼请求。案件受理费39145元，由陈嘉荣、张冬萍负担（已交纳14270元，尚需于本判决生效之后七日内交纳24875元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  时亚东二〇二〇年十二月十一日书记员  杨京爽