广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1324民初1453号原告：罗勇标,男,汉族,1990年5月4日出生(身份证号码:441************330),住龙门县***************前栋204房。委托诉讼代理人：张春，广东广强律师事务所律师。被告：龙门县燕东房地产开发有限公司，住所地：龙门县****办青溪星晖南湾花园第28幢2号商铺。法定代表人：洪某1。委托诉讼代理人：梁桂平，广东惠泰律师事务所律师。被告：广东龙门农村商业银行股份有限公司，住所地：龙门县************。法定代表人：缪某1。委托诉讼代理人：李桂生、邓炼成，均系该公司员工。原告罗勇标诉被告龙门县燕东房地产开发有限公司（以下简称“燕东公司”）、广东龙门农村商业银行股份有限公司（以下简称“农商银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张春，被告龙门县燕东房地产开发有限公司的委托诉讼代理人梁桂平，被告广东龙门农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人李桂生、邓炼成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗勇标向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告燕东公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：龙门（2018）10003269；2.解除原告与被告农商银行签订的《个人购房按揭贷款合同》，合同编号：龙农商三农（2018）个房贷字第010117号；2020年10月以后的贷款由被告一承担；3.被告燕东公司退还原告已付房款193283元；4.被告燕东公司赔偿原告支付的首付款利息损失32953.26元（以本金209018元（193283元+15735元办证综合费）为基数，按银行同期贷款年利率6.615%计算，自2018年6月27日起至支付完毕之日止，现暂计至2020年11月1日）；5.被告燕东公司赔偿原告支付的按揭贷款利息损失69369.3元（以贷款本金440000元为基数，按银行同期贷款年利率6.615%计算，自贷款发放日2018年6月27日至被告燕东公司付款日，现暂计至2020年11月1日）；6.被告燕东公司退还原告已偿还银行的贷款本金78067.86元（自2018年9月21日至2020年10月21日。共计26个月，每月还3002.61元）；7.被告支付违约金15300元（《商品房买卖合同》（预售）约定未达到交付使用条件，按日支付50元违约金，现暂计自2019年12月31日交房日起至2020年11月1日，共计306天）；8.被告燕东公司向原告支付办证综合费15735元；9.被告燕东公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年6月27日，原告与被告燕东公司签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“房屋合同”），约定原告向被告燕东公司购买龙门县****周田变电站地段名仕嘉园2号楼3单元1001房。房屋暂测建筑面积为103.96平方米，每平方米面积单价人民币6092元，原告购买该房屋总价款为633283元。按房屋合同约定2019年12月31日前将该房屋交付给原告。逾期超过90天的，原告有权单方面解除合同。合同还约定原告行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知被告燕东公司，自解除合同通知送达之日起被告燕东公司在15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分，包括利息）。并承担违约责任，按日支付50元违约金。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括原告直接支付的和通过贷款方式支付前期房价款193283元，占房价款的30.53%，余款440000元原告已向被告农商银行申请贷款支付。合同签订后，原告于2018年6月30日向被告燕东公司转账支付193283元，并作为借款人于被告农商银行（贷款人）、被告燕东公司（保证人）签订了《个人购房按揭贷款合同》，约定贷款440000元，贷款期限为300个月，每月21日为还款日，每月还款3002.61元。原告应将借款用于购置位于龙门县****周田变电站地段名仕嘉园2号楼3单元1001房产，被告2将贷款资金划入被告燕东公司名下账户。贷款以等额本金还款方式偿还。被告农商银行为本合同项下原告的全部债务提供阶段性连带保证担保。同年9月被告农商银行取得涉案房屋的抵押（《个人购房按揭贷款合同》附件的《抵押物清单》）。被告农商银行发放贷款440000元。之后，原告2018年6月27日向被告燕东公司支付办证综合费15735元，自2018年6月27日起逐月向被告农商银行归还贷款本息至今。因被告燕东公司未能在2019年12月31日前交房。原告多次于被告燕东公司协商退房退款事宜，于2020年8月25日向被告燕东公司书面提出《退房申请》、2020年9月26日委托律师向被告燕东公司发《律师函》协商退房退款，均未果，无奈，只能诉至贵院。综上所述，被告违约行为严重损害了原告的合法权益，为了保护法律的公正，保障当事人的合法权益，根据我国《合同法》及《民事诉讼法》的相关规定，特具状向贵院起诉，请依法判处。被告燕东公司辩称：一、被答辩人请求解除《商品房买卖合同》不符合双方当事人在合同的约定应依法驳回。被答辩人以答辩人逾期交付主张解除合同，有关解除合同的条件、时间以及承担的民事责任，双方当事人在《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任作了明确的规定，适用这个条款的大前提是：“除不可抗力外”，该条款是为附条件并附期限的规定。答辩人逾期交付是事实，但在逾期90日内，我国在2020年1月23日发生全国性新冠肺炎疫情突发卫生公共事件，该事件根据国家相关部门的定性和法律规定属于不可抗力事件，该不可抗力新冠肺炎疫情至今没有解除，答辩人商品房承建单位广州市花都第二建筑工程有限公司至今不能复工复产。被答辩人请求解除合同不符合《商品房买卖合同》第十二条第（2）项的规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，答辩人因不可抗力不能履行合同义务的免除责任。被答辩人请求解除合同不符合本案的客观事实，不符合双方有关解除合同的条件和期限依法无据应予以驳回。被答辩人其他诉讼请求缺乏事实证据，且不符合法律规定应依法驳回。被答辩人的其他诉求是基于其主张解除《商品房买卖合同》的前提下提出的。如前所述，被答辩人请求解除合同不符合双方当事人签订合同的约定，答辩人在合同履行中因不可抗力迟延履行合同义务依法是免责的。答辩人请求“解除原告与被告2签订的《个人购房按揭贷款合同》，2020年10月以后的贷款由被告1承担”（诉讼请求2）不符合法律规定应依法驳回。一是各方当事人的主体不同，本案被告2不是《商品房买卖合同》的当事人；二是法律关系不同，被答辩人与答辩人是买卖的法律关系，与被告2是借贷法律关系；三是各方当事人在不同的合同的权利义务不同，既不能混同，又与本案无关联，依法不能合并审理。被答辩人这一请求不符合法律规定应依法驳回。被答辩人请求答辩人退还房款193283元；退还其还银行的贷款本金78067.86元（诉讼请求3、6）。被答辩人这一请求是要求退还购房款，该请求只有答辩人同意解除合同的情况下，否则，被答辩人无权单方请求退还购房款。被答辩人请求答辩人赔偿其首付款的利息损失32953.26元，赔偿其按揭贷款利息损失69369.30元（诉讼请求4、5），缺乏事实证据，且不符双方约定应依法驳回。一是该请求是合同解除为前提，被答辩人请求解除合同条件不成就，二是依据被答辩人提供的证据购房首期款付款时间是2018年6月27日，按揭付款时间是2018年9月5日，而不是全部付款都是2018年6月27日；三是利息计算标准不符合合同的约定，购房合同第十二条第（2）项约定的标准是：“并自买受人付款之日起，按照0.5%（年利率）或（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给利息。”，被答辩人计息金额、计息起始时间及标准均不符合约定及法律规定应依法驳回。被答辩人请求答辩人支付违约金15300元（诉讼请求7）不符合本案的客观事实，且不符合双方有关的约定应依法驳回。答辩人虽然逾期交付，但逾期交付的主要原因是因不可抗力的事件，依法免责。至于逾期交付的违约金合同第十二条约定是0.5%，而不是按每日支持50元的标准。被答辩人请求答辩人支付办证综合费15735元（诉讼请求8）依法应不予支持。一是办证综合费包括住宅维修基金，税费，办理不动产权证书等费用，这些费用是国家政策规定被答辩人必须支付的义务，该款是县政府职能部门收取，不是购房款，答辩人是代收行为，与答辩人不构成权利义务上的法律关系。二是有关逾期交付责任在《商品房买卖合同》的第十二条作了明确的规定，被答辩人这项请求已超出合同约定，依法应不予支持。综上所述，答辩人认为被答辩人的诉求缺乏事实根据，不符合本案客观事实，有违法律规定应依法驳回。被告农商银行辩称：我方认为原告诉请是解除与被告农商银行签订的个人购房按揭合同，这个诉请不符合法律规定，予以驳回。理由如下：1、主体不适格，各方当事人的主体是商品房买卖的当事人；2、法律关系不同，被答辩人与答辩人是买卖的法律关系，而农商银行是借贷的法律关系；3、当事人在合同的权利义务不同，我方作为被二与本案无关联，依法不能合并审理；4、解除合同的前提是原告必须还清贷款。本院经审理认定事实如下：2018年6月27日，原告与被告燕东公司签订了合同编号为龙门（2018）10003269号的《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告燕东公司开发建设的名仕嘉园的2号楼3单元1001房的商品房，房屋总价款为633283元，燕东公司应在2019年12月31日前将交付给原告，同时约定了原、被告双方的权利义务。根据合同约定，如出卖人逾期交房超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并自买受人付款之日起以买受人累计已付款按0.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算利息，同时按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。原告于2018年6月30日向被告燕东公司交付首付款193283元。案涉合同签订后，原告与被告农商银行签订按揭贷款合同，向被告农商银行贷款440000元用于购买案涉房屋。合同签订后，被告农商银行依约向原告发放贷款，原告已于2018年9月5日向被告燕东公司支付440000元。原告两次付款，均有被告燕东公司开具发票。经查，原告为购买涉案房屋，分别向被告燕东公司支付办证综合费共计15735元。另查，截止至2020年10月21日，原告共向被告农商银行偿还本金及利息共计78067.86元。再查，原告于2020年8月25日向出具《退房申请书》，原告申请解除合同，要求被告燕东公司退还全部购房款、契税、维修基金、办证费并执行合同内被告燕东公司违约应付给买受人的利息和违约金。本院认为，原告与被告燕东公司于2018年6月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告燕东公司在合同约定期限内交付所购房屋。现因被告燕东公司未能在合同约定的期限内履行向原告交付房屋的合同义务，已实际构成违约。原告依合同约定有权要求解除双方于2018年6月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》，故对原告要求解除案涉合同的诉讼请求予以支持。对被告燕东公司辩解由于新冠肺炎疫情导致不能按时交房，根据合同约定，被告燕东公司应交房时间为2019年12月31日，虽涉案房屋在超期的90天内受新冠肺炎疫情影响导致停工停产，根据国家宣布复工复产的时间普遍在2020年4月中下旬，按照合同约定交房的时间即便从2020年5月初开始计算至今，也已远远超过被告燕东公司应向原告交房的时间90天以上，对被告燕东公司的主张，本院不予采纳。《商品房买卖合同（预售）》解除后，原告与被告农商银行签订的按揭贷款合同的目的亦无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法规标题最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2003.04.28时效性现行有效》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对原告要求解除其与被告农商银行签订的按揭贷款合同的诉讼请求本院予以支持。因该按揭贷款合同的贷款已由被告燕东公司收取，燕东公司为该笔贷款的实际占有人、使用人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故被告燕东公司应向原告及被告农商银行承担退还购房款、购房贷款本金及偿还利息的责任。对于原告主张被告偿还办证综合费的问题，原告因购买被告燕东公司的房产向其支付了办证综合费15735元，由被告燕东公司出具收据给原告收执。由于被告燕东公司逾期交房，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告燕东公司收取的办证综合费15735元依法应予退还给原告。法规标题最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2003.04.28时效性现行有效因被告燕东公司的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告燕东公司对此应承担相应的民事赔偿责任，即原告已付购房款的利息损失应当由被告燕东公司予以赔偿，并返还原告已偿还的按揭贷款本息。故原告要求被告燕东公司赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定。根据双方签订的合同约定，被告燕东公司逾期交付房屋已超90天，需从付款之日起按0.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算利息。由于利息具体约定不明，本院酌定按照同期贷款利率计算。原告分别于2018年6月27日、2018年6月30日、2018年9月5日向被告支付15735元、193283元、440000元。其中193283元的利息应自2018年6月30日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；15735元的利息应自2018年6月27日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；此后以209018元（193283元+15735元）为基数自2019年8月20日起至款项清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。另，对于原告请求按揭贷款440000元的利息问题，由于合同已经解除，原告拖欠被告农商银行的贷款本息应由被告燕东公司支付给农商银行，原告请求的贷款440000元的利息依法应计算至本判决生效之日止。即被告燕东公司应赔偿原告按揭贷款440000元的利息，从2018年9月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决发生效力之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于违约金的问题，原告请求按每日50元计算，超过《商品房买卖合同（预售）》第十二条第（2）项的规定，本院不予支持。被告燕东公司逾期交房，应按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金，即被告燕东公司应支付违约金为3166.42元（总价款633283元×0.5%=3166.42元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：中华人民共和国合同法一、解除原告罗勇标与被告龙门县燕东房地产开发有限公司于2018年6月27日签订的合同编号为龙门（2018）10003269的《商品房买卖合同（预售）》；二、限被告龙门县燕东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗勇标支付的购房首付款193283元及利息（利息以193283元为基数，从2018年6月30日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至款项清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、限被告龙门县燕东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告罗勇标已偿还被告广东龙门农村商业银行股份有限公司的按揭贷款本息78067.86元；四、限被告龙门县燕东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗勇标支付按揭贷款440000元的利息（利息以440000元为基数，从2018年9月5日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至本判决发生法律效力之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、被告龙门县燕东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿违约金3166.42元给原告罗勇标；六、限被告龙门县燕东房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗勇标支付办证综合费15735元及利息（利息以15735元为基数，从2018年6月27日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日起至至款项清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；七、解除原告罗勇标与被告广东龙门农村商业银行股份有限公司签订的合同编号为龙农商三农（2018）个房贷字第010117号的《个人购房按揭贷款合同》；八、被告龙门县燕东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告广东龙门农村商业银行股份有限公司签订的合同编号为龙农商三农（2018）个房贷字第010117号的《个人购房按揭贷款合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息（利息按上述《个人购房按揭贷款合同》约定的标准计算）；九、驳回原告罗勇标的其他诉讼请求；最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3685元，由原告罗勇标负担300元，由被告龙门县燕东房地产开发有限公司负担3385元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 张善南二〇二〇年十二月二十九日法官助理 刘靖泓书 记 员 徐妍超（附页）本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付延迟履行金。