广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终1911号 上诉人(原审原告)：广西武宣鼎鲜商贸有限公司，住所地：武宣县武宣镇城东新区裕达绿水仙城钻石华府****商铺，统一社会信用代码：91451323MA5NBD1N79。 法定代表人：罗文玉，该公司负责人。 委托诉讼代理人：黄俊刚，广西求衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃陶，广西闻名律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：覃秋绿，女，1991年6月14日出生，壮族，住武宣县。 委托诉讼代理人：韦正平，广西思齐律师事务所律师。 上诉人广西武宣鼎鲜商贸有限公司（以下简称“鼎鲜公司”）因与被上诉人覃秋绿租赁合同纠纷一案，不服武宣县人民法院（2020）桂1323民初895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人鼎鲜公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.被上诉人覃秋绿支付绐上诉人鼎鲜公司到期租金43254元和违约金41812元,共计85066元（租金自2019年12月1日计至2020年4月30日，共6个月；违约金以总租金209061元为基数，按20%计付）；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人覃秋绿负担。事实和理由：一审判决认定事实错误。一、被上诉人于2020年1月20日已停业并撤场，一审法院认定被上诉人一直开门经营及上诉人于2020年1月23日锁门致使被上诉人无法经营的事实错误。上诉人提交其与被上诉人丈夫朱帆的微信聊天记录足以证明被上诉人自2020年1月20日起停止营业并提前撤场，并非上诉人锁门导致被上诉人不得营业。二、上诉人不存在违约行为。被上诉人自2020年1月20日起停止营业，并擅自提前撤场，故上诉人于2020年1月23日锁门不会影响被上诉人的经营权，且上诉人锁门时案涉商铺已是个空门面，店内无任何海鲜产品，并未造成被上诉人的经济损失。被上诉人拖欠租金在先，且停止营业并提前撤场在先，故系被上诉人违约在先，上诉人锁门只是一种自助行为，并未违约。一审判决以上诉人存在违约行为及该违约行为与被上诉人未按时交付租金的违约行为过错相当为由，认定双方互不承担过错责任、无须向对方承担违约责任错误。三、被上诉人应支付2020年1月23日以后的租金。被上诉人在合同到期前未经上诉人同意擅自提前撤场，在未解除合同的情况下，应支付租期内的租金。自2019年12月1日至今，被上诉人已欠交两个季度租金，根据先交租金后使用的约定,被上诉人至少应交租金至2020年5月30日。同时，在疫情发生之前被上诉人已停止营业，并非因疫情原因不得营业，故不具备减免租金的合理事由。四、上诉人不应向被上诉人退还押金14418元。被上诉人擅自撤店的行为视为其自动放弃承租权，按合同约定不予退还押金。综上所述，上诉人诉请被上诉人支付给上诉人到期租金43254元和违约金41812元共计85066元有事实依据，一审判决认定事实错误，判决第二项错误，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院查明事实，依法判决。 被上诉人覃秋绿辩称，1.一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。2.上诉人的上诉请求没有事实与理由，应予驳回。3.上诉人请求支付2月份的租金无依据，上诉人把商铺上锁，导致被上诉人无法经营，且造成商铺内的海鲜产品腐烂。4.一审判决后，上诉人擅自叫人把商铺内的装修及门口打烂，并已将案涉商铺租给他人。 上诉人鼎鲜公司向一审法院起诉请求：一、判令解除鼎鲜公司与覃秋绿于2018年12月5日签订的《裕达钻石华府9#楼1层3.4.18.19号铺场地租赁合同书》；二、判令覃秋绿支付到期租金人民币43254元和违约金41812元，共计85066元给鼎鲜公司，租金自2019年12月1日计至2020年4月30日，共6个月，违约金以总租金209061元为基数，按20％计付；三、判令覃秋绿对3、4、18、19号4间门面恢复原状（即四间门面的隔墙用火砖彻好分四间）；四、本案诉讼费由覃秋绿负担。 一审法院认定事实：鼎鲜公司通过租赁方式取得裕达钻石华府9#楼1层3、4、18、19号商铺场地使用权，使用期限至2021年4月29日。2018年底鼎鲜公司将上述3、4、18、19号商铺空门面场地转租给覃秋绿作经营海鲜饮食餐饮使用，双方就商铺租赁事宜达成一致意见，2019年1月3日双方签订了《裕达钻石华府9#楼1层3.4.18.19号铺场地租赁合同书》（以下称《租赁合同书》）。《租赁合同书》约定：场地租赁期限自2018年10月20日起至2021年4月29日止。租金标准为：免租期自2018年10月20日至2018年11月30日；第一年（租赁期自2018年11月30日至2019年2月27日），合计租金21627元；第二年（自2019年2月28日至2020年2月28日），合计租金86508元；第三年（自2020年2月29日至2021年4月29日），合计租金100926元。租金交付方式：按季度支付租金，先交租金后使用，每次提前7天交付下一期租金。《租赁合同书》同时对违约责任、合同解除等事项作了明确的约定。合同签订后，覃秋绿已按合同约定向鼎鲜公司交纳押金14418元。覃秋绿承租后即投入资金按其经营需要对商铺场地进行改造装修，用于海上人家海鲜店的经营场所。在租赁过程中，覃秋绿第一年度正常经营，并依约定交付租金。从第二年开始在经营过程中，覃秋绿偶尔有拖欠租金的情况发生，但经鼎鲜公司催促后也交租金，覃秋绿实际累计交付租金的期限至2019年11月30日。2019年12月1日开始覃秋绿没有按照约定及时交租金，双方对交租金的事一直进行协商沟通，但覃秋绿一直还在开门进行经营。2020年1月23日鼎鲜公司以覃秋绿未按合同约定先交租金再使用为由，直接用锁将经营的门面锁起来，致使覃秋绿无法开门营业至今。纠纷产生后，双方无法通过协商解决，为此，鼎鲜公司诉至一审法院，要求判如所请。 一审法院认为，鼎鲜公司与覃秋绿签订的《租赁合同书》，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。合同签订后，鼎鲜公司已依约向覃秋绿提供四间门面给覃秋绿经营使用，而覃秋绿没有完全按合同的约定履行交付租金的义务，经鼎鲜公司多次催促，已超过合同所约定的交付租金的时间，至今未向鼎鲜公司交清所欠的租金，已构成违约，鼎鲜公司要求覃秋绿缴清所欠租金，有事实和法律依据，予以支持。同时，因覃秋绿未按约定交租金，鼎鲜公司2020年1月23日采取自行锁门的方式不给覃秋绿经营时起，覃秋绿已达半年多无法进行经营，双方均未履行合同义务，已无法实现合同的目的，鼎鲜公司要求解除双方于2019年1月3日签订的《裕达钻石华府9#楼1层3.4.18.19号铺场地租赁合同书》有事实和法律依据，予以支持。本案中，覃秋绿2019年12月1日开始欠鼎鲜公司租金未付，鼎鲜公司2020年1月23日即采取自行锁门不给覃秋绿经营的措施，此行为严重影响到覃秋绿的经营权，致使覃秋绿无法经营，造成了覃秋绿所购用于年终及过年的海鲜产品腐烂变质，使覃秋绿受到了较大的经济损失，鼎鲜公司此行为属于违约行为。鉴于双方均存在违约行为，鼎鲜公司的违约行为与覃秋绿未按时交付租金的违约行为过错相当，双方互不承担过错责任，无须向对方承担违约责任。但覃秋绿之前已使用门面所欠的租金应该交清，所欠租金为1个月23天，按照双方约定的2019年2月30日至2020年2月29日期间，每月租金为7209元，那么覃秋绿应付的租金是12735.9元。现覃秋绿主张用14418元押金抵扣租金，那么相互抵扣后，覃秋绿已不再欠鼎鲜公司租金。抵扣后余下的1682.10元（14418元-12735.90元），可作为缴交所欠水电费的款项，多还少补。覃秋绿辩解鼎鲜公司1月23日把覃秋绿经营的海鲜店锁起来了，使覃秋绿不能经营，海鲜也变质腐烂，故1月23日之后的租金覃秋绿不应支付，同时还提出按照今年国家特殊情况，在新冠肺炎疫情期间可以免收和减收租金的理由成立，符合法律规定，一审法院予以采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第一百零六、第一百三十四条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项之规定，判决：一、解除鼎鲜公司与覃秋绿于2019年1月3日签订的《裕达钻石华府9#楼1层3.4.18.19号铺场地租赁合同书》；二、覃秋绿应支付尚欠鼎鲜公司的租金12735.90元（从覃秋绿缴交的14418元押金中抵扣）；三、覃秋绿应于判决生效之日起十五内对裕达钻石华府9#楼1层3.4.18.19号4间门面恢复原状（即四间门面隔墙用火砖彻好）；四、驳回鼎鲜公司的其它诉讼请求。案件受理费1927元，由鼎鲜公司负担1727元，覃秋绿负担200元。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 经审理查明，一审法院查明的案件事实正确，本院予以确认。 本案争议焦点为：一、上诉人诉请被上诉人支付租金43254元应否支持；二、上诉人诉请被上诉人支付违约金41812元应否支持。 本院认为，关于上诉人诉请被上诉人支付租金43254元应否支持的问题。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》系当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，该合同书合法有效，双方均应依约履行。上诉人应履行将案涉商铺交付给被上诉人使用的义务，而被上诉人则应履行按期支付租金的义务。现上诉人以被上诉人拖欠租金为由诉请解除案涉《租赁合同书》，并要求被上诉人支付尚欠2019年12月1日至2020年4月30日的租金43254元，一审法院判决解除案涉《租赁合同书》，被上诉人对此均无异议，本院予以确认。至于尚欠租金问题，被上诉人愿意支付尚欠租金，但抗辩称上诉人于2020年1月23日将案涉商铺上锁导致其无法继续使用商铺经营，故其仅应支付2019年12月1日至2020年1月23日期间的租金。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，上诉人采取上锁行为催缴租金，导致被上诉人自2020年1月23日以后无法继续使用案涉商铺，在此情况下，再要求被上诉人支付商铺上锁后的租金，有失公平，亦于法无据，故被上诉人的抗辩主张成立，一审法院判决被上诉人支付从2019年12月1日至2020年1月23日的租金正确。上诉人主张其对案涉商铺上锁是因被上诉人未依约支付租金所致，且被上诉人在上锁前已关门停止营业，本院认为，从本案证据看，被上诉人尚采购有海鲜在商铺内，则仅凭上诉人提供的微信聊天记录，不足以证明被上诉人于上锁前已关门停止营业，故上诉人的该项上诉主张，理由不成立，不予支持。 关于上诉人诉请被上诉人支付违约金41812元应否支持的问题。《租赁合同书》虽约定先交租金再使用，但在租赁第二年开始被上诉人即出现拖欠租金的行为，期间虽经催缴后陆续支付，且自2019年12月1日开始继续欠付租金未缴，其行为已违反租赁合同约定，构成违约，依法应当承担违约责任。另从双方的微信聊天记录、被上诉人提供的照片以及一审时上诉人的质证意见，可以看出在上诉人锁住出租商铺时，商铺中尚有被上诉人采购的海鲜、冰柜、经营餐饮的桌椅等物品，足以反映出被上诉人尚有继续履行合同的意愿，而上诉人在被上诉人欠付租金的情况下，本可通过正当合法途径维护其自身合法权益，但其为催缴欠付的租金而私自强行锁住出租商铺的行为，不属于紧急或急迫情况下为保护自身权利的私力救助的行为，系违反合同约定提前控制、收回出租商铺的违约行为，依法亦应承担合同违约责任。因此，上诉人提出被上诉人已于2020年1月20日停止营业、擅自提前撤场故而上诉人不构成违约的主张，与事实不符，不予采纳。因双方行为均构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，一审综合双方违约行为的实际情况，认定双方行为均构成违约且过错程度相当并无不妥，因此，上诉人请求被上诉人支付违约金，理据不足，不予支持。合同履约保证金的本质系督促缴存一方当事人全面履行合同义务的担保方式，根据双方所签订的租赁合同约定，被上诉人租赁期限内若逾期或拖欠租金，出租人有权从保证金中抵扣，故一审判决从被上诉人预交的合同保证金中抵扣被上诉人欠缴租金并无不当，应予维持，上诉人以被上诉人拖欠租金已构成违约为由，主张不予退回押金14418元，理由亦不成立，不予采纳。 综上所述，上诉人鼎鲜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1608元，由上诉人广西武宣鼎鲜商贸有限公司负担，上诉人广西武宣鼎鲜商贸有限公司多预交的319元，由本院予以退回。 本判决为终审判决。 审 判 长 郭永勇 审 判 员 侯永魁 审 判 员 韦玉娟 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 蒙巧玲 书 记 员 卓秋雄 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。