江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初7184号原告：朱艳莉，女，1982年8月20日生，住宿迁经济技术开发区。委托诉讼代理人：钱倩，江苏力豪律师事务所律师。被告：宿迁市家家乐房产经纪有限公司，住所地宿迁市宿城区浙富世贸广场**商铺。法定代表人：沈静，该公司总经理。被告：沈静，女，1984年8月3日出生，住宿迁市宿城区。二被告委托诉讼代理人：刘克勤，江苏苏沪（南京）律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：王乙冰，江苏苏沪（南京）律师事务所实习律师。原告朱艳莉与被告宿迁市家家乐房产经纪有限公司（以下简称家家乐公司）、被告沈静居间合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告朱艳莉的委托诉讼代理人钱倩，二被告的委托诉讼代理人刘克勤到庭参加诉讼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱艳莉向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告家家乐公司返还原告中介费10000元；2.判令被告家家乐公司赔偿原告损失460000元及利息（460000元中包括购房首付款360000元及房屋增值款100000元，利息以360000元为基数自起诉之日起按照年利率6%计算至实际给付之日止）；3.被告沈静对上述第一项、第二项债务承担连带责任；4.本案诉讼费、保全费、保函费由二被告承担。事实与理由：2020年7月6日，原告朱艳莉与案外人陈某1、葛某通过被告家家乐公司签订《房屋买卖定金合同》一份，约定陈某1、葛某将其所有的宿迁市宿城区海天翡翠城58幢1101室商品房一套作价1790000元卖于原告。合同签订后，原告向陈某1、葛某支付定金50000元，并按合同约定于2020年7月16日支付首付款310000元，合计360000元。被告家家乐公司收取原告中介费10000元。后涉案房屋被法院司法查封，且卖方不能偿还债务解除查封，从而导致原告购房合同目的不能实现，卖方也未返还原告的购房款。原告认为，被告家家乐公司作为专业的二手房中介公司，在提供居间服务时，应尽到必要、审慎的审查核实义务。对于在买卖双方签订合同之前涉案房屋就已经被法院查封这一重大买卖障碍，被告家家乐公司未能尽到审查义务并向原告披露，存在明显过错，应当对原告的损失承担赔偿责任。被告家家乐公司系一人有限责任公司，被告沈静系其唯一股东，故被告沈静应对被告家家乐公司的债务承担连带偿还责任。综上，请求判如所请。被告家家乐公司、沈静辩称：1.涉案房屋实际购房者为原告姐姐朱某。从2020年6月起，均是朱某与被告磋商房屋买卖事宜，50000元定金亦是朱某支付，其利用原告姓名签订房屋买卖定金合同是为了享受首套房优惠。如原告不认可朱某是实际购房者，应认定朱某是原告的购房委托代理人，其行使的一切代理事宜后果应由原告承担；2.涉案房屋的基本情况原告是明知的。被告已经将涉案房屋为何出售，存在100多万元抵押登记、房主存在对外债务问题如实告知朱某，朱某对此表示认可，认为房主可以妥善处理。朱某为专业的房屋买卖贷款行业类从业人员、操作过众多二手房买卖银行贷款问题，朱某与沈静约定，由朱某负责贷款审批，沈静仅负责带双方一起去房产登记中心过户，因直至2020年6月朱某未找到合适的贷款人，所以一直拖到七月初才与卖方签订买卖合同。被告不存在故意隐瞒和欺骗问题；3.原告与卖方签订的《房屋买卖定金合同》第五条明确约定，如买、买双份交易完成之前该房屋所有权纠纷的，卖方应无偿协调解决，如协调不成的，卖方赔偿所有损失。原告已经另案起诉卖方赔偿一切损失，且经过法院判决；4.根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间方只有在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况时，才不得要求支付报酬并承担赔偿损失的责任，本案被告不存在违反该条规定的情况。朱某与被告沈静为朋友关系，双方一直存在业务往来，不可能故意隐瞒和提供虚假情况。根据《房地产经纪管理办法》第二十二条规定，被告提供居间服务时，仅应审查委托出售房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料。被告在2020年6月初发布涉案房屋信息时已经尽到了审查核实的义务。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：案外人朱某系原告朱艳莉姐姐，2020年6月起，其与被告沈静协商购买房屋事宜。被告沈静系被告家家乐公司的唯一股东。2020年7月6日，原告朱艳莉与案外人陈某1、葛某及被告家家乐公司签订《房屋买卖定金合同》一份，约定陈某1、葛某将其所有的宿迁市宿城区海天翡翠城58幢1101室商品房一套作价1790000元卖于原告。合同第八条约定：“卖方在收到卖方购房定金（最迟付首付时）需支付中介方服务费总房价的百分之一，买方应支付给中介方服务费总房价的百分之一”。第九条约定“自本协议经双方签字之日起生效，买卖双方均不得以任何理由不买或者不卖此房，若有一方违约，违约方应向对方赔偿双倍定金作为违约金和房款成交价2%的中介费给中间方。”合同签订后，朱某向陈某1、葛某支付定金50000元，原告按合同约定于2020年7月16日支付首付款310000元。被告家家乐公司收取原告中介费10000元。另查明，2020年7月2日宿迁市宿豫区人民法院（2020）苏1311财保327号案件查封涉案房屋；2020年7月9日本院（2020）苏1302民初4667号案件轮候查封涉案房屋；2020年8月17日，宿迁市宿豫区人民法院（2020）苏1311财保468号案件轮候查封涉案房屋；2020年8月18日，本院（2020）苏1302执3574号案件轮候查封涉案房屋。再查明，朱艳莉与陈某1、葛某、张某、陈某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月29日作出（2020）苏1302民初7134号民事判决书，判决：一、确认朱艳莉与陈某1、葛某于2020年7月6日签订的《房屋买卖定金合同》于2020年10月14日解除；二、陈某1、葛某自判决生效之日起十日内向朱艳莉返还购房款360000元及利息（以360000元为基数，自2020年9月14日起按年利率6%计算至实际给付之日止）；三、陈某1、葛某自判决生效之日起十日内向朱艳莉支付违约金60000元；四、陈某2、张某对第二项、第三项债务承担连带清偿责任，并有权在实际清偿后向陈某1、葛某追偿。目前该判决已经发生法律效力。以上事实有《房屋买卖定金合同》、欠条、转款凭证、微信聊天记录、当事人陈述在卷予以佐证，本院对此予以认可。本案在审理过程中，原告申请保全被告沈静名下的位于宿迁经济开发区被告沈静所有的苏Ｎ×××**轿车。本院于2020年9月24日作出（2020）苏1302民初7184号民事裁定书，裁定：一、查封沈静所有的宿迁经济开发区，保全价值为15万元，保全期限为三年；查封沈静所有的苏Ｎ×××**轿车，保全价值为5万元，保全期限为两年。本院认为，根据原告与案外人陈某1、葛某以及被告家家乐公司签订的《房屋买卖定金合同》第八条、第九条规定可知，买方应支付给中介方服务费为总房价的百分之一。如买卖一方有违约，违约方应支付房款成交价2%中介费给中间方。据此，原告在房屋买卖过程中并无违约行为，其作为非违约方，无需支付被告中介费用，已经支付的，被告应予以退还。现原告要求被告家家乐公司退还居间费10000元，本院予以支持。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，原告提供的证据无法证明被告家家乐公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，但被告家家乐公司在提供中介服务过程中，未尽到审慎调查、核实义务，对于2020年7月2日涉案房屋已被查封的事实未予以核实，未及时向原告披露及进行风险提示，致使原告与陈某1、葛某于2020年7月6日签订《房屋买卖定金合同》，并由朱某支付50000元定金时，未能考虑因涉案房屋被查封导致合同不能履行的风险，原告又于2020年7月16日支付首付款310000元，对原告造成的损失，被告家家乐公司应当承担与其过错相适应的补充赔偿责任。因家家乐公司发布涉案房屋信息时房屋尚未被查封、涉案房屋被查封至房屋买卖定金合同签订时间间隔较短，被告沈静在与朱某前期协商购房事宜时告知陈某1存在欠债较多情况，故被告家家乐公司承担的责任应与其过错相适应。本院综合考虑本案的房屋查封状况、房屋定金买卖合同履行情况、原被告双方的过错程度，认定被告家家乐公司应对原告从陈某1、葛某返还购房款及利息、支付违约金不能受偿的部分在5%范围内承担补充赔偿责任，即对本院于2020年10月29日作出（2020）苏1302民初7134号民事判决主文第二项、第三项经强制执行仍不能受偿的部分承担5%补充赔偿责任。原告要求被告家家乐公司赔偿损失460000元及利息（460000元中包括购房首付款360000元及房屋增值款10000元，利息以360000元为基数自起诉之日起按照6%计算至实际给付之日止），本院不予支持。原告主张被告家家乐公司支付保函费，因无合同约定，本院不予支持。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，中介费用10000元由被告沈静收取，被告沈静作为被告家家乐公司唯一股东，未能提供证据证明家家乐公司财产独立于被告沈静财产，故应对被告家家乐公司的债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宿迁市家家乐房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告朱艳莉10000元；二、被告宿迁市家家乐房产经纪有限公司在本院于2020年10月29日作出（2020）苏1302民初7134号民事判决主文第二项、第三项经强制执行仍不能受偿的部分承担5%的补充赔偿责任；三、被告沈静对上述第一项、第二项承担连带清偿责任；四、驳回原告朱艳莉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4175元（已减半收取），保全费1520元，合计5695元，由原告朱艳莉负担5145元，由被告宿迁市家家乐房产经纪有限公司、沈静负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 柏小凤二〇二〇年十二月十五日法官助理 蔡蓁蓁书 记 员 任笑玉