四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16582号 上诉人（原审原告）：曾善伦，男，1965年10月31日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：王剑敏，四川央济华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱金华，四川央济华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都锦江晓康之家综合门诊部有限公司，住所地：四川省成都市锦江区上东大街318号1栋3层82号。 法定代表人：张明贵，执行董事。 委托诉讼代理人：杨翔嵛，北京德恒（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巢时敏，北京德恒（成都）律师事务所律师。 原审第三人：深圳市明高达置业发展有限公司，住所地：深圳市福田区南园街道东园社区红岭南路1039号红岭大厦4、5栋红岭南路1039-9号。 法定代表人：周耿昇，执行董事。 委托诉讼代理人：颜明华，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张林培，四川君合律师事务所律师。 原审第三人：成都东逸昊明资产管理有限公司，住所地：四川省成都市锦江区上东大街318号1栋5层1号。 法定代表人：胡小明，职务不详。 上诉人曾善伦因与被上诉人成都锦江晓康之家综合门诊部有限公司（以下简称晓康之家门诊部），原审第三人深圳市明高达置业发展有限公司（以下简称明高达公司）、成都东逸昊明资产管理有限公司（以下简称昊明公司）物权保护纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初7168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 曾善伦上诉请求：撤销一审判决并依法改判返还曾善伦位于成都市锦江区上东大街318号“九龙××栋××楼××号房屋（以下简称案涉房屋）并将房屋恢复原状。事实及理由：（1）曾善伦从未与昊明公司签订过任何《委托经营管理合同》，该合同系伪造，曾善伦的笔迹及捺印均非曾善伦本人，一审法院未对该事实作出认定。曾善伦明确不同意签署年收益为3%的《委托经营管理合同》，不存在曾善伦对晓康之家门诊部租赁案涉房屋的行为进行了追认的事实。晓康之家门诊部在投资经营前，未对项目进行必要的调查和法律风险评估，在部分《委托经营管理合同》仅有复印件的情况下，晓康之家门诊部认为其为善意相对人依据不足。（2）曾善伦提交的案涉房屋楼层平面图显示，各楼层商铺、楼梯间、电梯间、卫生间等坐落位置明晰准确，商铺编号清楚，商铺四至清楚、面积准确，不动产权人申请产权登记需要提交不动产界址等材料，不动产管理部门颁发不动产权属证书，则说明四至界限是明确的。如果说现在四至界限不明，那也是因晓康之家门诊部改变原有的业态所致。（3）案涉商铺虽与其他商铺无物理间隔，但商铺的位置、面积是确定的，能够独立使用，具备独立的使用价值。业主对案涉房屋享有的权利系建筑物区分所有权中对专有部分的权利，对专有部分的权利具有绝对、排他的权利，不受其他业主限制，可以自主决定其经营方式。（4）曾善伦与明高达公司签订房屋买卖合同时，并没有约定案涉房屋不能由曾善伦独立使用，曾善伦对案涉房屋享有独立产权，就有权对案涉房屋行使正当的权利，并未非法阻扰其他物权人行使权利，也就不存在对其他人的利益造成影响，一审法院以案涉房屋所在项目中90%以上的所有权人均同意由晓康之家门诊部进行整体经营为由，认为将案涉房屋返还曾善伦会损害其他所有权人利益，无法律依据。 晓康之家门诊部辩称，（1）晓康之家门诊部与明高达公司签订的《友谊广场房屋租赁协议》中约定，明高达公司同意并配合对租赁房屋进行扩建、改建、装修或以其他方式合理使用租赁房屋。晓康之家门诊部按照合同约定使用案涉房屋，并未破坏楼层的原有业态。案涉房屋虽然在产权上区分了物业权属界限，但单个业主的房屋难以与其他业主的房屋进行区分，构造上具备独立性，应系虚拟产权商铺，经一审法院查明，案涉项目中90%以上业主均同意由晓康之家门诊部整体经营，如返还案涉房屋必然损害其他业主利益，导致其与其他业主发生纠纷，也必然影响案涉房屋整体功能的发挥。（2）晓康之家门诊部通过与明高达公司签订租赁协议合法取得对案涉房屋的使用权，明高达公司在租赁时向晓康之家门诊部出示了昊明公司与曾善伦签订的《委托租赁管理协议》及昊明公司与明高达公司签订的《房屋租赁协议》，两份协议中明确了明高达公司、昊明公司均有权转租。晓康之家门诊部也只能通过合同文本来确认昊明公司与明高达公司是否有权转租，晓康之家门诊部审查合同文本后，保留了合同文本复印件，尽到了审查义务，晓康之家门诊部作为善意第三人，不应承担侵权责任。（3）晓康之家门诊部与明高达公司签订租赁合同已超过一年并按期支付租金给明高达公司，明高达公司也按期将租金支付给了曾善伦所指定的租金账户上，曾善伦未提出过异议，应视为曾善伦对委托转租行为的追认。 明高达公司述称，（1）案涉房屋并不具有构建上的独立性，不能独立使用，其实质是按份共有的产权。在购买时，曾善伦应该知道房屋性质，即所有小业主购买的房屋，应该统一经营，而不是自己可以完全随意处理自己所拥有的小部分面积。（2）晓康之家门诊部与其的租赁行为是合法有效的。本案同意出租的业主占总业主的比例超过90%，该出租行为应当属于合法有效，不能因为曾善伦个人的原因影响大多数人的利益。该出租行为是在锦江区公安局、锦江区街道办事处等相关部门的协调下的租赁行为，目的是将闲置的房屋经营起来，让广大业主有收益。从该角度来讲，曾善伦也无权将该部分面积进行处分，影响绝大部分业主的利益。（3）当时购买房产时，曾善伦肯定看过现场，去买房子的时候，案涉房屋所在楼层为大平层，只不过法律上给一个产权证，产权证上肯定只有写“单独”所有。但房子并没有分割成单独的实体、单独的空间，有隔墙、门之类的，所以曾善伦购买房子时知道要进行统一的经营才有收益的可能，如果曾善伦把自己的房产分割开来，根本就无法经营。 昊明公司未到庭发表意见。 曾善伦向一审法院提出诉讼请求：1.判决晓康之家门诊部立即停止侵权，返还曾善伦案涉房屋并将房屋恢复原状；2.案件诉讼费用由晓康之家门诊部承担。 一审法院查明：2013年6月23日，曾善伦与明高达公司签订《房屋买卖合同》。合同约定：曾善伦购买案涉房屋，该房屋为正在装修的房屋，楼宇名称为“九龙新城”。明高达公司应于2015年5月1日前交付房屋。 2016年6月1日，昊明公司与明高达公司签订《房屋租赁合同》。约定：昊明公司将案涉房屋出租给明高达公司，租赁用途为统一对外出租，租赁期限为14年，自2016年8月1日至2030年4月30日；租金标准，明高达公司保证在2016年8月1日至2026年7月31日期间年租金收益率不低于3%，不足3%的部分由明高达公司负责补足。明高达公司将租金直接支付给案涉房屋业主指定的租金收取账户。昊明公司认可并同意明高达公司转租、分租行为，后续明高达公司转租、分租房屋，无需另行通知昊明公司。 2017年12月20日，盐市口街道办领导、公安分局领导、业主代表、明高达公司代表、派出所领导出席了协调会。会议上，业主代表发言：1.已改签业主达到350户左右，占总数的90%以上，应站在维护绝大多数老百姓利益的角度，推动项目经营。2.剩余未改签的业主，公司应该主动与他们接触，补差款应该支付。但不能损害我们的利益。3.共同支持公司经营，诉求只能合法合规，不能干扰正常经营秩序，不能阻止装修，不能影响经营。4.公司应按约支付租金，应在下周内支付第一期。5.在公司支付已改签业主补差款和租金的前提下，我们支持和认可经侦解封。明高达公司发言：1.公司承租方意向协议已定稿，签署后会在公众号发布，正式协议的签署请业主代表参与。2.要求所有已改签业主支持公司进行经营，剩余未改签业主，公司敞开谈的通道，也会主动解释，但条件是与已改签业主一致。3.希望各级政府支持，站在绝大多数业主利益的角度，支持项目经营，未改签的业主不得非法、过激干扰装修和正常经营。 2017年，曾善伦取得案涉房屋的不动产权证书。 2018年10月18日，明高达公司与晓康之家门诊部签订《友谊广场房屋租赁协议》。协议约定：晓康之家门诊部租赁成都市锦江区上东大街318号友谊广场B座1-4楼商业裙楼，建筑面积10962平方米，共计799套房屋（其中，明高达公司拥有独立产权的房屋共418套，建筑面积5973.38平方米；明高达公司获委托经营管理的房屋共352套，建筑面积4504.58平方米，明高达公司已取得业主书面同意；明高达公司获昊明公司委托经营管理的房屋28套，建筑面积365.2平方米，明高达公司已取得昊明公司书面同意；明高达公司已获得中国南方航空股份有限公司同意转租的房屋1套，建筑面积119.12平方米，租赁期限到期日2025年3月21日）。租赁期限为12年，自协议签订并生效之日起8个月为免租期。租金标准为：起始租金为80元/平方米/月（含税），自本合同签订并生效之日起三年，租金不递增；第四年至第七年，每两年递增5%，第八年至第十二年，每两年递增6%。租金支付方式：每3个月为一期支付租金。明高达公司同意并应当配合晓康之家门诊部对租赁房屋进行扩建、改建、装修、改变该目标物业内部结构或以其他方式合理使用租赁房屋。协议约定后，晓康之家门诊部按约向明高达公司支付了租金。 一审另查明，明高达公司委托翁楚侠向曾善伦的民生银行账户支付租金。案涉房屋由晓康之家门诊部实际占有使用。案涉房屋所在楼层的平面图显示：该层房屋将楼梯间、电梯间、卫生间、风机房、走道等共用部分外的区域划分成了整齐的一排排格子间。 一审法院认定上述事实，采信了当事人当庭陈述、曾善伦提交的当事人身份信息资料、不动产权证、晓康之家门诊部提交的《友谊广场房屋租赁协议》、客户回单、明高达公司提交的《房屋买卖合同》《房屋租赁合同》、委托付款确认书、业务回单、会议纪要复印件等证据。 一审法院认为，案涉房屋并没有明确的四至界限，未形成独立使用空间，系虚拟产权式商铺。基于产权式商铺使用效能与整体利益的密切联系，产权式商铺所有权人虽享有独立产权，但其行使所有权时应受到一定限制，即不能损害其他所有权人的合法权益。案涉房屋所在项目中90%以上的所有权人均同意由晓康之家门诊部进行整体经营，若将案涉房屋返还于曾善伦，将影响项目整体功能的发挥，损害其他所有权人的利益，造成社会财富的极大浪费。因此，案涉房屋不具备返还条件。曾善伦关于返还房屋并恢复原状的诉讼请求不具有事实和法律依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决：驳回曾善伦的诉讼请求。一审案件受理费100元及公告费均由曾善伦负担。 二审中，明高达公司提交了《委托经营管理合同》343份，拟证明案涉项目购买人共380户，其中有343户都同意将房产委托给明高达公司对外出租，以此获得收益，业主改签的比例已经超过了80%多。《委托经营管理合同》也印证了关于街道办以及派出所组织协调的事情，将商铺进行整体的委托经营管理，属于遵守了绝大多数业主的合意。大概签了将近有350多份，远远超过了一审查明的90%，今天能提交过来的原件只有343份。 曾善伦质证认为，对于该组证据三性均不予认可。曾善伦并没有参与改签的行为，对其他业主是否改签的真实性并不清楚。从关联性上说，即便其他的业主都改签了，但是与曾善伦是否改签没有任何关联性。对方使用物权并没有得到曾善伦的同意，不能认为其他90%的业主同意即视为曾善伦同意对方使用物权。 晓康之家门诊部质证认为，对明高达公司提交的证据三性无异议。 经审查，明高达公司提交的合同实际为342份，明高达公司提交了证据原件，且与本案相关，应作为证据采信。 二审另查明，2017年12月26日，案涉项目中有342间商铺的业主各自作为甲方（委托人）与明高达公司作为乙方（受托人）、昊明公司作为丙方分别签订《委托经营管理合同》，将其购买的案涉项目内的房屋委托给昊明公司统一经营管理。 二审查明的其他事实和采信的证据与一审查明的事实和采信证据一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人主张，本案二审争议的焦点为：晓康之家门诊部是否应向曾善伦返还案涉房屋并将案涉房屋恢复原状。对争议焦点，本院论述如下： 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”及第七条：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”物权人行使物权受法律保护，但与此同时，物权人行使物权并非不受任何约束，其行使物权也要受到法律的限制，而物权性质不同，所受限制也不一致，因此，首先应对权利人对案涉房屋享有的所有权性质进行认定。 案涉房屋所在物业项目系产权式商铺，业主分别与开发商订立买卖合同，并由业主分别在不动产登记部门办理权属登记。本院认为，业主对产权式商铺的物权，既非建筑物区分所有权中专有部分的专有权性质，也非共有物共有权性质。一方面，产权式商铺的性质与建筑物区分所有权中的专有部分性质并不完全相同。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”不动产的权属性质是否为建筑物区分所有权意义上的专有部分专有权，其判断标准并非只有是否能够单独办理权属证书，标的物还应当具有构造上的独立性和使用上的独立性的特征。在构造上的独立性方面，专有部分应当以墙壁、天花板、地板等形式与其他专有部分相区分并相互隔离。在使用上的独立性方面，专有部分应有独立的出口与公共走廊、楼梯等公共设施相连接，且专有部分具有独立的满足特定使用目的的各种功能和设备。本案中，案涉房屋在四至边界并没有围墙，在构造上并未与其他商铺相互隔离，不具备构造性方面的独立性。同时，案涉房屋在供电、照明、通风、采暖、通行等方面都不具有独立使用的设备和功能，也不具备使用方面的独立性。因其不具备使用方面的独立性，业主在使用不动产时必然需兼顾其他业主行使物权，否则会导致损害其他业主合法利益的情形。因此，案涉房屋在性质上与建筑物区分所有权意义上的专有部分专有权并不完全一致。另一方面，业主对案涉房屋的权利也不同于共有人对共有物的权利。在共有关系中，共有关系的标的物为同一标的物，而本案中的各业主均取得了独立的不动产登记证书，业主的物权并非指向同一标的物。同时，业主行使某些物权职能，并不同于共有关系中受其他权利人物权的限制的情形，比如转让所有权。因此，产权式商铺各业主之间的权属关系也不同于共有关系。 本院认为，基于上述分析的产权式商铺的独特性质，产权式商铺的物权性质兼具部分建筑物区分所有权中专有部分的专有权性质的特征，如物权的取得和转让，也具有部分共有物共有权性质的特征，如不动产的使用。法律并未具体规定产权式商铺物权行使的相关规则，在此情形下，可参照适用最近的法律规定。就产权式商铺的使用而言，单个商铺并不具备独立的供电、照明、通风、采暖、通行等设备和功能，单个业主对不动产不具备独立使用上的条件，因此，需要由所有业主决定对不动产进行整体使用，这种所有权利人对不动产整体使用的规则，应参照适用与其最接近的按份共有人对不动产处分的相关法律规定。《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”根据一审已查明的事实及二审新查明的事实，业主对案涉项目的整体使用并无约定，但晓康之家门诊部和明高达公司提交的证据可以证明案涉项目中明高达公司自有的不动产面积加上已签订《委托经营管理合同》的业主所有的不动产面积，同意委托给昊明公司统一经营管理的业主所有的不动产份额已经有超过占有总物业面积的三分之二，已满足《物权法》第九十七条规定的对不动产整体使用的法定条件，业主对案涉项目的整体使用行为有效，且该效力应及于全体业主。曾善伦上诉主张其有权单独对案涉房屋进行使用以及其对案涉房屋的使用不受其他业主决定的约束，无法律依据，本院不予支持。 关于曾善伦提出的晓康之家门诊部对案涉房屋进行非法使用和破坏问题。本院认为，一方面，承租人在租赁期间根据经营的需要对其所承租的不动产进行必要装修和改建具有正当性，也未违反合同约定。另一方面，曾善伦也未提交证据证明晓康之家门诊部使用不动产的行为已经达到危及曾善伦所有不动产安全的程度，对于曾善伦提出的晓康之家门诊部侵害其物权，事实依据不足，本院不予支持。 综上所述，曾善伦的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条、第九十七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由曾善伦负担。 本判决为终审判决。 审判长  童庆勇 审判员  罗健文 审判员  谢 剑 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  李 薇 书记员  杨婉鹂