江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0311民初5779号原告（反诉被告）：赵宏，女，1970年1月19日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：徐剑峰，江苏袁胜寒律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨孝军，男，1968年2月14日生，汉族，住徐州市泉山区（系赵宏丈夫）。被告（反诉原告）：徐州市泉山区段庄街道段庄社区居民委员会，住所地徐州市泉山区段庄街道段庄社区居民委员会。法定代表人：彭城。委托诉讼代理人：杨芳，江苏盛仪律师事务所律师。原告（反诉被告）赵宏与被告（反诉原告）徐州市泉山区段庄街道段庄社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，后因审理需要,本院依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵宏的委托诉讼代理人徐剑峰、杨孝军，被告（反诉原告）徐州市泉山区段庄街道段庄社区居民委员会的委托诉讼代理人杨芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵宏向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告赔偿原告装潢等损失暂计200万元（具体待评估、鉴定后确定）。2、请求法院判决被告支付原告违约金10万元。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、请求法院判决被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）维修费用31513元；2、请求法院判决被告赔偿原告装潢、装修损失31513元，营业损失2049997（截止2020年1月31日，其中2018年565291元，2019年1359979元，2020年1月124727元），以上损失共计2081510元；3、请求法院判决被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）违约金10万元；4、本案案件受理费用由被告（反诉原告）承担。事实与理由：原、被告于2013年签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告自有的坐落于中凯城市之光4号楼二楼的整层房屋，建筑面积约1860平方米，用于经营宾馆；租赁期共8年，自2014年5月1日始至2022年5月1日止。租金为前3年每年人民币陆拾万元整，其后原告正常缴纳租金。合同第四条第二款约定：租赁期间如发生房屋漏水，墙体开裂，被告应及时进行修缮，修缮费用由被告承担，如原告装修完毕发生以上情况，由被告负责恢复装修原样。2015年6月份起至今，被告出租给原告的房屋一直存在严重漏水现象。原告也一直通知被告至现场查看，并要求被告履行合同义务，及时作出维修、处理。但被告查看后，未作任何修缮、处理，也一直未给予任何说法。在原告多次要求下，被告仍然置之不理。为能止损，达到集团考核标准，原告无奈，多次自行对受损房间及设施、设备进行修缮。修缮完毕，原告向被告主张修缮费用，被告也予以拒绝。2018年7月、8月、9月，雨水大面积倒灌入案涉房屋，再次造成损害。三个月间，承租的房屋陆续被泡水20余次。原告又多次与被告反映、沟通，要求解决漏水问题并对受损房间、设施进行维修。但被告仍予以拒绝、搪塞。2019年7月23日，原告再次书面催告被告履行合同义务，对案涉房屋受损部分进行维修，但被告收到催告后，仍然未作任何回应。原告认为，按照原被告双方签订的《房屋租赁合同》第四条第二款约定：租赁期间如发生房屋漏水，墙体开裂，被告应及时进行修缮，修缮费用由被告承担，如原告装修完毕发生以上情况，由被告负责恢复装修原样。被告应当对原告自行修缮、维修行为予以赔偿，并对2018年因漏雨导致的受损房间予以维修。但被告在收到原告多次通知及要求下，仍然予以拒绝，该行为己经违反了《房屋租赁合同》的约定，属于违约行为。原告承租被告房屋系用于酒店经营，酒店可使用客房系酒店经营的生命线。被告的违约行为致使原告合同目的无法实现，也给原告造成了巨大的损失。故原告诉至法院，望法院判如所请。被告（反诉原告）徐州市泉山区段庄街道段庄社区居民委员会（以下简称段庄居委会）辩称，由于被告已经向原告方发出了解除合同通知书，双方合同已经解除，如果原告提出的是现在再要求被告方对租赁房屋维修已经没有合同依据。关于原告提出的装饰装潢损失以及营业损失，原告须提供证明已向被告方发出了房屋漏水需要维修的通知，以及具体的房屋漏水的证据，要求被告方进行具体维修的部位等相关证据的前提下，如被告方没有尽到合同应当履行的义务，被告才应当承担责任。原告双方签订合同以后按照合同约定是半年交付一次租金，先交租金后使用。依据合同，2015年6月30日原告就应当交纳租金30万元，但原告实际没有按照合同的约定支付租金，所以原告存在违约行为。原告诉讼要求维修费用尊重评估公司的意见，原告提出的违约金10万元，在合同履行期间由于原告拖欠租金，违约在先，所以根据合同约定，应当由原告承担违约责任。被告（反诉原告）段庄居委会向本院提出反诉请求：1、解除双方于2014年5月1日签订的房屋租赁合同，反诉被告限期腾空并迁出徐州中凯城市之光4号楼二楼的租赁房屋（合同标价80万元）。2、判令反诉被告支付房屋租金及租金收益合计1066668元（计算至2020年8月31日），违约金20万元。3、反诉被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年5月1日反诉原告和反诉被告签订了《房屋租赁合同》一份。根据该合同约定，反诉原告将自有的坐落在徐州中凯城市之光4号楼二楼房屋，建筑面积约1860平方米，全部出租给反诉被告使用。租赁期共8年，租赁期限自2014年5月1日始至2022年5月1日止。反诉原告于2013年11月10日将出租房屋交付给反诉被告使用，但是反诉被告自2016年4月1日开始拒付房屋租金，截止到2019年10月30日，反诉被告共计拖欠房屋租金240万元。2018年10月30日，反诉被告诉讼至法院，要求反诉原告赔偿经济损失205万元，反诉原告要求反诉被告支付拖欠的房屋租金195万元（计算至2019年4月30日），案件审理期间反诉被告撤回了对反诉原告的诉讼，2019年8月12日泉山区人民法院依法判决反诉被告支付租金195万元，反诉被告依法上诉，徐州市中级人民法院予以受理。此后，反诉被告继续经营，仍然未能支付租金。2019年7月25日，反诉原告向反诉被告发出催款通知书，要求其2019年7月31日前缴纳拖欠的租金，催收未果的情况下，反诉原告于2019年8月1日向其发出了解除合同通知书，并要求其主动完成搬迁，交付租赁房屋，双方的租赁合同已解除。为维护反诉原告的合法利益，反诉原告现依法提出反诉，请求法院依法公正判决。原告（反诉被告）赵宏辩称，反诉原告要求反诉被告支付租金至2020年8月30日没有依据，反诉原告在诉状中已经明确在2019年8月1日向反诉被告发出了解除合同通知书，并且反诉被告已经收到该解除通知书，反诉原告一直要求反诉被告帮助其将案涉房屋转租给他人，反诉被告在2020年2月起不再经营案涉房屋，因此，反诉原告要求支付租金的期限只能截至2020年1月份。另，因案涉房屋存在严重漏水情形，导致反诉被告大部分房间不能够正常出售，且在反诉被告要求反诉原告进行维修或者自行维修要求其承担维修费用，遭到反诉原告拒绝，是反诉原告存在先违约行为，故反诉被告不应当承担违约责任。反诉原、被告就房屋漏水、停水、停电给反诉原告造成的损失及减免租金等事项一直在协商，因此，反诉原告也一直未要求反诉被告支付租金，反诉被告未按时支付反诉原告租金，不构成违约。关于反诉原告第一项诉请要求解除租赁合同，该合同在2019年8月已经解除。反诉原告要求按照双方签订的房屋租赁合同主张租金没有依据，因反诉原告所交付给反诉被告的房屋存在严重漏水现象，反诉原告所主张的租金应当予以减免。经审理查明：2014年5月1日，段庄居委会（出租方、甲方）与赵宏（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将其自有的坐落在中凯城市之光4号楼二楼的整层房屋，建筑面积约1860平方米，全部出租给乙方；租赁期限8年，甲方从2013年11月10日起将出租房屋交付乙方，考虑装修因素，租赁期限自2014年5月1日至2022年5月1日；年租金前三年每年60万元，第四年起每年分别递增5万元；租金给付方式为合同签订后10日内乙方一次性付给甲方前一年的租金60万元，以后租金为每半年交付一次，先交租金后使用，即每年12月1日和6月30日，另付房屋押金20万元；租赁期间如发生房屋漏水、墙体开裂，甲方应及时进行修缮，修缮费用由甲方承担，如乙方装修完毕发生以上情况，由甲方负责恢复装修原样；违约责任：任何一方不按本规定履行即违约。任何一方违约均应向对方支付合同约定的总租金的50%的违约金。上述合同签订后，赵宏于2014年6月26日领取了个体工商户营业执照，经营场所为徐州市泉山区西城华庭**商业楼（即涉案房屋所在地），字号为“泉山区宝迪快捷宾馆”，经营范围：住宿服务等。涉案宾馆门头显示为“怡莱快捷酒店”。2013年12月26日，原告赵宏向被告段庄居委会缴纳了押金20万元及2014年5月1日至2015年4月30日的租金60万元；2015年8月18日，赵宏向被告交纳2015年5月1日至2015年7月31日的租金15万元；2016年5月4日，赵宏向被告交纳2015年8月1日至2015年10月31日的租金15万元；2016年5月16日，赵宏向被告2015年11月1日至2016年1月31日的租金15万元；2018年7月11日，赵宏向被告2016年2月1日至2016年3月31日的租金10万元；截止2019年4月30日赵宏拖欠段庄居委会租金195万元。2018年10月22日，原告（反诉被告）赵宏给被告（反诉原告）段庄居委会发函，载明：我租赁贵单位房屋漏水问题，自我2014年开始租赁并装潢使用,从2015年至今，已经发生4次重大漏水事件及其他影响正常使用情况。按双方合同约定"租赁期发生房屋漏水墙体开裂〃应由贵方负责修缮，对装潢完毕发生的情况也应由贵方恢复装修原样，但四次严重漏水发生时，我方均及时通知贵单位及时处理，但贵方均置之不理，考虑到贵我双方长期合作及减损,我方在贵单位不予维修的情况下，无奈只得自行维修，耗费大量的财力物力人力，只为尽快恢复营业，但是由于房屋每次漏水点不同，造成每次维修后，只要遇到阴雨天气均发生不同程度的漏水。2015年8月9日、2016年1月23日，两次三楼大面积漏水。2018年暴雨天气导致大量房间灌水，至今未能得到贵方维修，无法正常营业。现希望贵方尽快履行《房屋租赁合同》约定的义务，全面维修出租房屋。并就我承租以来由于漏水造成的损失尽快予以赔偿。否则我将视为贵单位严重违约，并保留依合同追究贵方违约金额的权利。2019年3月13日赵宏起诉来院，本院立（2019）苏0311民初1729号案件予以审理。赵宏向本院提起诉讼请求：1、判令段庄居委会维修租赁房屋并恢复至赵宏装修的原样。2、赔偿赵宏因段庄居委会违约造成的损失210万元。3、诉讼费由段庄居委会承担。被告（反诉原告）段庄居委会提出反诉。段庄居委会向一审法院提出反诉请求：1、判令被反诉人赵宏支付拖欠的租金195万元、违约金60万元；2、反诉费由赵宏承担。案件审理过程中，段庄居委会撤回了违约金的诉请。2019年7月17日，原告（反诉被告）赵宏提出申请撤回本诉，本院裁定予以准许。2019年8月12日，本院作出（2019）苏0311民初1729号民事判决书，本院认为：对于段庄居委会诉请的赵宏截止2019年4月30日之前拖欠租金195万元，赵宏对拖欠事实及金额不持异议，本院对此诉请予以支持。赵宏提出依据合同法第二百三十一条的规定，其可以要求段庄居委会减免部分租金，但赵宏未提供因房屋漏水具体造成哪些房间不能对外经营以及不能对外经营的时间段、产生的损失等证据，故而赵宏虽有要求段庄居委会减免租金的权利，但因其未能举证由段庄居委会减免租金的具体数额，本院为此不能予以支持。考虑到赵宏仍继续承租涉案房屋，在此后的承租期内可就减免租金事宜与段庄居委会进行协商，协商不成亦可另案诉讼，其权利仍有救济的渠道。遂判决如下：原告（反诉被告）赵宏于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）徐州市泉山区段庄街道段庄社区居民委员会拖欠的租金1950000元。该判决作出后，原告赵宏不服提起上诉，徐州市中级人民法院认为：本案系赵宏诉请段庄居委会维修涉案房屋，并赔偿损失而产生，同时段庄居委会反诉主张赵宏支付租金。后赵宏在一审案件审理过程中向一审法院提出撤回本诉，但在一审法院审理段庄居委会的反诉过程中，提出因涉案房屋漏水、给其造成损失应减免租金的抗辩主张。由于赵宏已就房屋漏水产生的维修费用等损失又再次另案提起诉讼，而赵宏在本案中的抗辩主张与该案是基于同样的案件事实，所主张的都是出租方应承担违约责任的法律后果，在同一案件中予以处理为宜。故而本案中对其抗辩主张不予支持，并无不当。遂于2019年12月23日作出维持原判的判决。（2019）苏0311民初1729号案件二审开庭审理时，对法院询问“房屋漏水的事实有没有?”被告代理人的陈述为：“在一审开庭时，上诉人称始终和史主任联系的，我们询问了史主任，据其称微信上上诉人确实和他联系这个事情，有漏水的情形，不是上诉人所说那么严重。没有那么多间数，史主任说有七八间对方反映过。双方协商过，上诉人不同意说自己维修，我方也说可以承担维修费用，但上诉人始终未提供维修票据。上诉人以此为由再也不付租金，到2018年起诉之前前一天，发微信提到这个问题。我们也说过降租金，也没有谈拢。”对法院询问“双方确定一下漏水原因是什么？”被告代理人陈述：“可能是安装玻璃幕墙的问题。”原告陈述：“玻璃幕墙上所有的板子裂了。”2019年7月24日，原告（反诉被告）给被告（反诉原告）发出催告函，载明：2015年8月，贵委出租给我方的房屋出现严重漏水现象（整层二楼房间、过道均被淹没），2016年1月，贵委出租给我方的房屋再次出现严重漏水现象，且较2015年漏水更为严重。我方及时报警并通知贵委有关领导、人员至现场查看，要求贵委及时作出维修、处理。但贵委查看后，并未作任何修缮、处理，也未给予任何说法。我方无奈自行对受损房间及设施、设备进行修缮完毕后，向贵委主张损失赔偿，贵委未作任何回应。2018年7月、8月、9月，贵委出租给我方的房屋，因顶层外立面损坏，导致雨水大面积到灌入酒店大厅及大部分房间，再次造成损害。三个月间，承租的房屋陆续被泡水20余次，8月10日、13-20日、28、29日、9月2日均是大雨灌溉，我方多次与贵委反映沟通，要求解决漏水问题并对受损房间、设施进行维修。但贵委仍然拖延、搪塞。贵委应当对我方2015年、2016年两次修缮、维修予以赔偿，对2018年因漏雨导致的受损房间予以维修。但贵委在收到我方通知及要求下，未进行赔偿和维修，属于违约行为。请贵委于收到本通知之曰起15日内，将因2018年漏雨受损的房屋修缮至原样，同时就我方2015年、2016年两次维修事宜、停水、停电导致无法经营等进行赔偿。否则我方将有权解除《房屋租赁合同》，并通过法律途径向贵委主张一切损失（包含但不限于装潢、损失、以及为维权所支出的诉讼费、律师费等。2019年7月26日，被告（反诉原告）给原告（反诉被告）邮寄《催款通知书》，载明：依据合同先交租金后使用的约定，现你应于2019年6月30日交纳租金30万元，加上此前拖欠的2019年5月、6月租金10万元，合计拖欠40万元（计算至2019年4月30日止的租金195万元，以法院判决为准，另行主张）。望接此通知后，于2019年7月31日前到我居委会主动交纳租金40万元，逾期不交纳将承担不利的法律后果。2019年8月1日，被告（反诉原告）给原告（反诉被告）邮寄了《解除合同通知书》，载明：2019年7月26日，我居委会给你发催款通知书，催收你从2019年5月拖欠至今应交纳的租金，并请你于2019年7月31日前主动到我居委会交纳，但你未能履行交纳租金的义务。加之此前拖欠的租金，已经200余万元，给我居委会造成了巨大的经济损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，我居委会依法通知你解除双方于2013年11月签订的关于中凯城市之光4号楼房屋租赁合同，自解除通知书到达你方时合同解除。请主动完成搬迁后，将房屋交付我方。2019年9月10日，原告赵宏对被告段庄居委会提起本案诉讼。本案审理过程中，原告（反诉被告）主张：2015年、2016年、2018年案涉房屋出现严重漏水现象，造成房屋大面积淹水，墙体、地板等损毁，导致原告宾馆无法完全正常经营（淹没、损毁大概25间房屋）。2015年、2016年因房屋漏水原告进行过两次装修，2015年8月因漏水27间客房装修花了15-20天，大概花费38万多；2016年因漏水对17间客房进行装修，花了22万。两次装修项目均为：更换被水泡过的木地板，墙面粉刷等，施工人叫陈传金。原告（反诉被告）为证明涉案涉房屋出现严重漏水问题，提供了其丈夫杨孝军与被告工作人员史主任聊天记录及房屋进水照片。2018年9月18日聊天记录载明“那些房间上面物业和你们都没有维修我也不敢让人来修一直都不敢卖你们看怎么办”。史主任回复：“明天你约一下时间，我跟你去看，然后我在向彭书记汇报。”2018年10月22日聊天记录载明：“小史你看我那宾馆那么多房间漏水，把房间都淹了，你也带领导来看过了什么带来的损失时候给我们修缮，己经从7月份到十月份四个多月了，都没给我们宾馆一个说法物业也不问，都催你多少遍了，给我们的经营带来了太多的损失，到现在都不能卖那么多房间……”、“从2015年房屋漏水你们也不给我们维修，2016年一月房屋又漏水被我们多个房间淹了还不给我们维修通知你们只来看看……2019年4月9日聊天记录载明“又下雨了房间又进水了，己经九个多月没法卖给客人，你们领导也不给解决问题”。史主任回复：“我们两家还是坐下来协商一下吧”2019年7月28日聊天记录载明“史主任这两天大雨南面的房间又漏水了你看我们还能怎么好做生意……”史主任回复：“我己经到宾馆了，已看过了，我回来向社区领导汇报”。原告（反诉被告）还提供了2017年8月3日网上投诉1份，显示原告宾馆的客房因漏水受到投诉。2020年1月15日原告（反诉被告）赵宏向本院提交鉴定申请书，申请对涉案25间房屋（房号：8220、8216、8237-8239、8250-8253、8255-8270）于2018年因漏水造成的地板、墙面、吊顶、家具及其设施设备的损失进行鉴定。经本院现场勘察，上述房屋确实存在屋顶、墙面被水浸湿痕迹及复合地板被水浸湿的痕迹。本院于2020年3月24日委托江苏大正房地产土地造价资产咨询评估有限公司进行鉴定，江苏大正房地产土地造价资产咨询评估有限公司于2020年7月2日作出鉴定结论：截止评估基准日2020年6月15日，赵宏与徐州市泉山区段庄街道段庄社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案涉及的中凯城市之光4号楼二层的房屋漏水造成的财产损失数额评估价值为31513.00元。原告（反诉被告）为证明其主张的营业损失，向本院提供了泉山区宝迪快捷宾馆2016-2020年的营收数据，显示：2016年、2017年年营业收入分别为2282093元、2316615元；2018年、2019年年营业收入为1734063.1元、939375.9元。2018年1-6月的月收入为17万余元-20万余元不等，2018年7-12月锐减为9-10万余元，2019年全年-2020年1月份月收入为6-8万余元不等。经计算，2016年、2017年月均营业收入为191612元；2016年、2017年7-10月月均收入为194911元。原告主张2016年、2017年营业收入为正常收入，2018年1月至2020年1月，因漏雨导致房屋受损、收入减少金额为原告的经营损失，故2018年、2019年、2020年1月经营损失分别为565291元、1359979元、124727元，合计经营损失为2049997元。被告（反诉原告）质证认为：原告提供系泉山区宝迪快捷宾馆2016-2020年营收数据，而本案原告赵宏诉称经营宾馆为怡莱酒店，故宝迪快捷宾馆营业收入证明与本案原告无关联性，不能证明原告经营损失。退一步讲，即使该营业收入为原告营收数据，经营过程中不同月份季节不同年份随着市场的变化会出现淡季旺季等情形，结合市场营收收入的因素，房屋漏水不是影响营销收入的唯一因素，所以原告方将营收收入下降认定为系漏水导致的结果不符合逻辑。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。原告作为承租方，依据合同有及时向被告交纳租金的义务。被告作为出租方，有向原告交付符合使用要求的房屋的义务。通过法庭查证，能够确认被告交付原告的房屋存在漏水的质量问题，原告亦将漏水情况告知了被告，但被告未予维修的事实。故被告未履行合同约定的维修义务，构成违约；原告则有未按照合同约定交付租金的违约行为。针对原告及反诉原告的诉请，本院综合认定如下：一、关于案涉合同是否应予解除的问题。虽然被告未履行维修义务,对原告的经营造成一定影响的事实客观存在,但《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定,“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或延长租期。”法律赋予了承租人相应的救济措施。另外,若被告未履行维修义务导致承租人无法正常使用租赁物,原告也可以依法解除合同,并主张违约责任,但原告从2014年至2019年近五年时间未依法主张此项权利。因此,原告以被告未履行维修义务为由拒付租金的理由不能成立。原告迟延履行交付租金这一主要义务,经被告催告后在合理期限内仍未履行,被告要求解除合同的理由成立,本院依法予以支持。原被告房屋租赁合同从原告收到被告解除合同通知书之日起即2019年8月2日解除。合同解除后原告应腾退被告的房屋,故对被告（反诉原告）要求解除双方于2014年5月1日签订的房屋租赁合同，及要求原告（反诉被告）腾空并迁出徐州中凯城市之光4号楼二楼的租赁房屋的诉请本院予以支持。二、关于原告主张的损失及被告（反诉原告）主张的租金问题。原告主张的损失为：1、维修费用31513元；2、原告装潢、装修损失31513元。3、营业损失2049997元（截止2020年1月31日，其中2018年565291元，2019年1359979元，2020年1月124727元），以上损失共计2081510元；经庭审查证，原告提供了2018年、2019年房屋漏水的照片以及原告与被告史主任的微信聊天记录，能够证实原告在2018年9月、10月、2019年4月、7月因房屋存在漏水情况确有向史主任提出漏水维修要求，本院现场勘验时涉案房屋仍然有漏水痕迹，故认定原告主张的2018年-2019年漏水事实存在，而被告未予以维修。漏水导致原告所租赁的部分房屋的地面、天花板、墙壁损坏，原告作为经营宾馆的业主，其所租赁的房屋出现漏水问题，确会对原告的经营造成影响，参照原告举证的房屋漏水的证据及徐州地区雨季周期及原告宾馆的营收数据，本院酌定因房屋漏水导致原告经营受损的时间为2018年7月-9月三个月，每月经营损失按10万元计算，合计30万元。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条及《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”的规定,因被告未履行维修义务，为减少损失的扩大，原告应自行维修，故应给与原告一定的维修期，本院酌定维修期为一个月，该维修期的营业损失亦按10万元予以支持。同时被告还应按照鉴定机关的鉴定结论支付原告装潢维修损失31513.00元。故虽然被告段庄居委会未履行维修义务，构成违约，但原告亦有防止损失扩大的责任。在本院已支持原告因漏水导致的经营损失及给予原告合理的维修期及经营损失补偿的情况下，应视为原告已具备将房屋修缮完毕并满足经营的条件，故对原告主张的其他经营损失本院不再予以支持。故本院支持原告2018年至2019年因漏水导致的经营损失40万元及装潢维修损失31513.00元。在本院已判决对原告经营损失予以弥补的情形下，原告负有依据合同交纳租金的义务，被告（反诉原告）主张的租金为：2019年5月1日至2020年8月31日租金，合计1066668元。依据合同约定，2019年5月1日至2020年4月30的租金标准应为75万元/年，而双方的合同于2019年8月2日解除。依据合同约定，2019年5月1日至2019年8月1日的租金本院按合同约定的75万元/年予以支持，为189555元；双方合同于2019年8月2日解除后，原告未及时腾退房屋，房屋依然由原告占有，故原告应向被告支付占用费，原告虽主张其实际经营到2020年1月份，因疫情不再经营，且已和被告协商一致不再支付租金，但被告对此不予认可，原告亦未能举证证实。考虑到合同解除后，原告所占有的被告的房屋确实存在漏水问题，故本院对合同解除后原告应支付的房屋占用费予以调整,即按照原租赁合同约定租金标准的70%（年租金52.5万元）支付，故原告应支付2019年8月2至2020年8月31日的租金为570188元。对原告主张的2019年5月1日至2020年8月31日租金，本院合计支持759743元。因原被告的租赁合同已于2019年8月2日解除，故原告要求被告维修已无合同依据，原告主张的维修费31513.00元本院不予支持。三、关于本诉原告及反诉原告主张的违约金应否支持的问题。本院认为，原告拒付租金行为构成违约,但被告在合同履行过程中也存在房屋出现漏水问题后未予维修的违约行为，故依据合同双方互有向对方支付违约金的义务，故对原告赵宏及反诉原告段庄居委会主张的违约金本院均不再判决予以支付。综上,依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、确认原告（反诉被告）赵宏与被告（反诉原告）徐州市泉山区段庄街道段庄社区居民委员会于2014年5月1日签订的房屋租赁合同已于2019年8月2日解除，原告（反诉被告）赵宏于本判决生效后十五日内腾空并迁出徐州中凯城市之光4号楼二楼的租赁房屋；二、原告（反诉被告）赵宏于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）徐州市泉山区段庄街道段庄社区居民委员会租金759743元。三、被告（反诉原告）徐州市泉山区段庄街道段庄社区居民委员会于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）赵宏经营损失400000元及维修装潢损失31513元；二、三两项折抵后，原告（反诉被告）赵宏于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）徐州市泉山区段庄街道段庄社区居民委员会328230元。四、驳回原告赵宏的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告徐州市泉山区段庄街道段庄社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费23600元，由原告赵宏负担19000元，被告徐州市泉山区段庄街道段庄社区居民委员会负担4600元；反诉案件受理费8100元，由反诉原告徐州市泉山区段庄街道段庄社区居民委员会负担6000元，反诉被告赵宏负担2100元，原告赵宏及反诉原告徐州市泉山区段庄街道段庄社区居民委员应负担的案件受理费于本判决生效后七日内交纳至本院。鉴定费30000元，由被告徐州市泉山区段庄街道段庄社区居民委员会负担，被告于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王继红人民陪审员  陆健玲人民陪审员  孙晋亮二〇二〇年十二月十日书 记 员  朱 贺