福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2497号 上诉人(原审被告)：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园******，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姜雨琪，男，1990年5月16日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人姜雨琪房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初1838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定审理了本案。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回姜雨琪一审全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由姜雨琪承担。事实和理由：1.一审错误认定碧桂园公司存在逾期交付事实，姜雨琪已实际收房占有使用房屋，无权要求碧桂园公司承担其实际收房后的逾期交房违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”涉案合同约定碧桂园公司应承担的逾期交付责任应是“自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止”。房屋未经验收并不影响交付行为本身的效力，尽管讼争房屋交付时未经竣工验收，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条规定，未经验收交付房屋产生的是行政责任，并不导致相应民事法律行为无效，姜雨琪实际收房的行为是以实际行动认可了碧桂园公司的交房行为，故碧桂园公司不应再承担姜雨琪实际收房后的逾期交房违约责任。即便碧桂园公司需承担逾期交房的违约责任，但姜雨琪未能提供因逾期交房行为给其造成损失的证据，且一审既已认定“姜雨琪实际上没有损失的事实”，却又要求碧桂园公司承担80%的责任显失公平。2.逾期办理讼争商品房权属登记证并非由碧桂园公司原因所导致，一审所作认定存在错误。本案中造成姜雨琪所购房屋未能及时取得权属证书的原因是由于政策调整所致，即国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发《房地产权证》《国有土地使用权证》改变为统一办理、颁发《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，办证登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人的义务。因此，该责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园公司承担。双方对于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。一审认为“房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金要扣除办理不动产权证所前置的‘权籍调查成果’工作时限30日的抗辩理由不能成立”，违背了客观事实，与法律规定相悖，办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”30日时限应予以扣除。 姜雨琪书面辩称，一、一审认定事实清楚，证据确实充分，碧桂园公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，依法应予以驳回。1.《商品房买卖合同》第九条、第十条对商品房和相关设施设备交付条件做出了明确约定，房屋交付除需在规定时间内完成之外，还应取得建设工程竣工验收备案证明文件、基础设施设备的完成等条件，而本案房屋交付之时并未竣工验收。显然，约定的条件仅是时间上符合，在交付条件上并不齐备。2.商品房交付应满足以下条件：一是法定条件。即建设工程经验收合格取得建设工程竣工验收备案证明文件，向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。二是约定条件。即达到商品房预售合同约定的其它交付条件与交付手续。若开发企业无法向业主出示工程竣工验收备案表、房屋面积测绘报告、消防验收报告等文件，则不具备交房条件。按时交房只是其履行时间上交房的义务，其仍要对房屋竣工验收这一条件未能成就而承担相应违约责任。3.碧桂园公司在未通过竣工验收和消防验收的情况下提前交房的行为仅能在当事人之间发生物的转移占有的效力而不能产生物权法上物的所有权转移效力。二、碧桂园公司的行为严重违反诚实信用原则，理应承担相应旳违约责任。碧桂园公司在交房时，就存在捏造房屋竣工时间，恶意交房的情形，其行为已严重违背了诚实信用原则，若以碧桂园公司实际交付了涉案房产为由，而不用追究其恶意交房的违约责任，减轻其责任，必将导致碧桂园公司因违法和不诚信的行为而收益，这与国家倡导的善良风俗是相违背的，也是有失公允的。因此，碧桂园公司理应承担违约责任。三、碧桂园公司一再主张逾期办理诉争房屋所有权初始登记并非其原因而导致，这一上诉理由显然缺乏事实与法律依据。碧桂园公司作为开发商，理应对履行合同约定做出提前准备工作，并对由于第三方原因可能出现的迟延情况而予以充分预判并提前做好应对，而显然，碧桂园公司并未做到这一点，从而导致了迟延办理房产证。综上，碧桂园公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，依法应驳回其上诉请求。 姜雨琪向一审法院起诉请求：1.请求判令碧桂园公司立即支付逾期交房违约金28873元（以已付房款751923元为基数，按每日0.03%计，从2017年7月1日起计至碧桂园公司将符合条件的房屋实际交付之日，现暂计至2017年11月6日止）；2.请求判令碧桂园公司立即支付逾期办理商品房权属登记违约金66140元（按已付房款751923元为基数，每日按0.01%计，从2018年2月5日计算至碧桂园将符合条件的房屋实际交付之日止，暂计至2018年5月4日）；3.本案的诉讼费用由碧桂园公司负担。 一审法院认定事实： 2015年10月11日，姜雨琪与碧桂园公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定姜雨琪向碧桂园公司购买位于三明市梅列区××幢××室的房产；购房总价款为751923元；碧桂园公司应于2017年6月30日前将符合约定条件（1.该商品房已取得建设工程验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告）的商品房交付给姜雨琪；逾期不超过90日交付商品房的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交付超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付违约金50元。姜雨琪如约向碧桂园公司支付了全部购房价款。碧桂园公司于合同约定的交房日之前通知了姜雨琪接收案涉商品房。姜雨琪于2017年7月23日接收案涉商品房。案涉商品房于2017年11月6日取得建设工程验收备案证明文件。碧桂园公司于2018年5月4日书面通知姜雨琪办理案涉商品房的房屋所有权证书。 一审法院就双方当事人争议的焦点分析认定如下： 一、关于碧桂园公司是否需要向姜雨琪支付逾期交房违约金及违约金应如何计算的问题 姜雨琪与碧桂园公司签订的商品房买卖合同，系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。案涉合同第九条、第十条对案涉商品房的交付条件做了相应的约定。根据案涉合同第十一条、第十二条约定，除不可抗力外，碧桂园公司应于2017年6月30日前将符合第九条、第十条约定条件的商品房交付给姜雨琪，否则应当承担相应违约责任。碧桂园公司于合同约定的交房日前通知姜雨琪接收案涉商品房，并于2017年7月23日向姜雨琪交付案涉商品房，但案涉商品房直至2017年11月6日才取得建设工程竣工验收备案证明文件。显然碧桂园公司通知姜雨琪接收案涉商品房和姜雨琪接收商品房时，案商品房未满足合同约定的交付条件。碧桂园公司依合同约定在2017年6月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给姜雨琪，依法应承担相应的违约责任。鉴于姜雨琪已于2017年7月23日实际接收了案涉商品房，且案涉商品房于2017年11月6日取得建设工程竣工验收备案证明文件等现实情况，一审法院酌情确定碧桂园公司从合同约定的交房日之次日起至案涉商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件之前一日止，按合同约定逾期交房违约金标准的80%向姜雨琪支付违约金。 二、关于碧桂园公司逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任的问题 2013年11月20日，国务院常务会议确定了不动产统一登记的改革方向，2014年11月24日《不动产登记暂行条例》发布。碧桂园公司系专门从事房地产开发的企业，对房地产领域的相关法律、政策，以及房地产登记的改革方向应有充分的了解和预判。三明市不动产登记自2016年10月19日开始实施，案涉合同约定的交房时间为2017年6月30日前，实际于2017年7月23日交房，且合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内。可见在案合同义务履行期限届满前，碧桂园公司有充分履行时间。碧桂园公司以房屋产权登记制度的变化属于情势变更为由，提出抗辩的诉讼意见，不予采纳。姜雨琪与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致姜雨琪未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应依合同约定承担违约责任。 三、关于碧桂园公司逾期办理商品房权属证书的违约金应如何确定的问题 《商品房买卖合同》第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付五十元违约金。碧桂园公司虽于2017年6月30日向姜雨琪交付商品房，但因所交付的商品房未取得验收备案文件，不具备办理商品房权属登记的条件，碧桂园公司也因此承担了相应违约责任。案涉商品房取得验收备案文件之前要求碧桂园公司承担逾期办理商品房权属登记的责任，必将对同一违约行为二次评价、重复当责，不尽合理。案涉商品房所在楼栋取得验收备案文件之日，碧桂园公司所交付的商品房方满足合约约定的交付条件，碧桂园交付商品房的义务至此履行完毕。由此，案涉商品房所在楼栋取得验收备案文件之日，确定为碧桂园公司协助办理案涉房屋权属证书的期限起算节点较为合理。基此，本案逾期办理房屋权属证书违约金的起算，应以碧桂园公司将符合合同约定的商品房交付给姜雨琪之日，即案涉商品房所在楼栋取得验收备案文件之次日起第91日。碧桂园于2018年5月4日书面通知姜雨琪办证，至此碧桂园已尽相应合同义务。由此，逾期办理商品房权属证书的违约金计算至碧桂园通知姜雨琪领取办证所需资料前一日为宜。 综上所述，一审法院认为，依法成立并生效的合同，受法律保护，合同各方均应恪守合同义务。碧桂园公司未依约履行合同义务，依法应承担相应的违约责任。由此，姜雨琪要求碧桂园公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以部分支持。姜雨琪要求碧桂园支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三款、第一百一十四条第一款、第一百五十三条规定，判决：一、碧桂园公司应于判决生效之日起三日内向姜雨琪支付违约金27499元（逾期交房违约金23099元，每日按已付房款751923元的万分之二点四计算，从2017年7月1日计算至2017年11月5日；逾期办理房屋权属证书违约金4400元，按每日50元计算，从2018年2月5日计算至2018年5月3日）；二、驳回姜雨琪的其他诉讼请求。案件受理费687元，因适用简易程序减半收取344元，由碧桂园公司负担244元，由姜雨琪负担100元。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中双方当事人争议的焦点为：1.碧桂园公司是否应承担逾期交房违约责任；2.碧桂园公司就逾期办证是否存在免责事由及其违约金如何确定。对此，本院分析认定如下： 一、关于碧桂园公司是否应承担逾期交房违约责任的问题 碧桂园公司与姜雨琪签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。《商品房买卖合同（预售）》约定商品房交付条件为，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和该商品房已取得房屋测绘报告。碧桂园公司虽于2017年7月23日向姜雨琪交付了案涉商品房，但此时所交付的商品房项目尚未取得建设工程竣工验收备案文件，并不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，对此，碧桂园公司已经构成违约。至2017年11月6日碧桂园公司取得该商品房项目的建设工程竣工验收备案文件，碧桂园公司才履行完合同约定的商品房交付义务。碧桂园公司提出，其交付的商品房尚未取得建设工程竣工验收备案文件，只是承担补办竣工验收备案手续的行政责任，并不属于逾期交房，也不应承担逾期交房违约责任的主张，没有法律依据，本院不予采纳。对于逾期交房违约金，《商品房买卖合同（预售）》约定应从交房之次日起计算至碧桂园公司取得建设工程竣工验收备案文件之前一日止。一审判决根据《商品房买卖合同（预售）》的履行情况，及姜雨琪已实际接收房屋的事实，兼顾公平原则，酌情确定碧桂园公司承担80%的逾期交房违约责任，已充分考虑碧桂园公司要求调整违约金的意见，该处理结果无明显不当，本院予以确认。另外，一审法院将碧桂园公司自2017年7月1日至2017年7月22日期间的逾期交房违约责任比例一并确定为80%存在不当，因姜雨琪对一审判决未提出上诉，视为对一审法院确定的违约责任标准没有异议，属于其对自身民事权益的处分，未违反法律规定或者对他人利益造成影响，故本院对一审法院关于逾期交房违约责任的处理结果不作变更。 二、关于碧桂园公司就逾期办证是否存在免责事由及其违约金如何确定的问题 《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应及时调整应对房屋权属登记变化后的情况。本案合同约定的交房时间为2017年6月30日前（姜雨琪收房时间为2017年7月23日，案涉房屋符合交付条件的时间为2017年11月6日），碧桂园公司办理初始登记的时间是2018年5月4日，从该实际情况看，在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。根据双方当事人就办理房屋权属登记所作约定，本案房屋权属登记系由买受人自行前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，故碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给姜雨琪时止，即本案逾期办理商品房权属证书的违约金应自碧桂园公司交付商品房之次日起第91日（2018年2月5日）计算至碧桂园公司通知姜雨琪领取办证所需资料前一日（2018年5月3日）止。一审法院确定本案逾期办理商品房权属证书的违约金应自碧桂园公司交付商品房之次日起第91日计算至碧桂园公司履行通知义务之前一日止，并据此判决碧桂园公司支付逾期办理商品房权属登记违约金，该处理结果并无不当，本院予以确认。 综上所述，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费687元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王瑞峰 审判员  吴江** 审判员  张文弟 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  张 婕 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。