大连长兴岛经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0292民初657号原告：大连市住房公积金管理中心，住所地大连市中山区武汉街**，统一社会信用代码：12210200422426431L。法定代表人：邢战坤，该中心主任。委托诉讼代理人：孙雪峰，辽宁华夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宗晓，辽宁华夏律师事务所律师。被告：董凯，男，1992年7月26日出生，汉族，住吉林省通榆县。被告：大连市住房置业担保有限公司，，住所地辽宁省大连市西岗区黄河街**统一社会信用代码：91210200716951063T。法定代表人：许伟家，该公司经理。委托诉讼代理人：张晓琦，女，该公司工作人员。被告：STX房地产开发（大连）有限公司，住，住所地辽宁省大连长兴岛经济区新港村一社会信用代码：9121020066584964XK。法定代表人：金容讚。原告大连市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）与被告董凯、大连市住房置业担保有限公司（以下简称置业公司）、STX房地产开发（大连）有限公司（以下简称STX房地产）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告公积金中心的委托诉讼代理人刘宗晓、被告置业公司委托诉讼代理人张晓琦到庭参加诉讼，被告董凯、STX房地产经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告董凯立即偿还借款本金208922.60元，按贷款合同约定的利息、罚息标准支付自2016年1月20日起至还清欠款日止的利息、罚息（截止2019年9月10日止逾期利息、罚息、未到期利息为29160.38元）；2.依法确认原告对抵押物大连长兴岛经济区某号房屋享有优先受偿权；3.判令被告董凯承担本案诉讼阶段的律师代理费1600元；4.判令由被告大连市住房置业担保有限公司、被告STX房地产开发（大连）有限公司对上述债务承担连带清偿责任。诉讼费用、保全费用由三被告承担。事实与理由：2012年9月7日，原告以下设的瓦房店办事处名义与被告董凯签订了《个人住房抵押借款合同》，约定：原告委托中国建设银行大连瓦房店支行向被告董凯贷款25万元用于购买大连长兴岛经济区房屋；贷款期限15年。贷款偿还方式为按月等额本息还款，还款总期数为180期，贷款利率按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率执行，贷款利率为浮动利率，浮动周期为1年；若被告董凯未按约定期限偿还贷款本息，逾期贷款利息自逾期之日起按照中国人民银行的有关规定计收；若被告董凯连续四个月或累计六个付息期未按时偿还贷款本息，原告有权单方面宣布合同项下的贷款全部提前到期，要求被告董凯立即偿还全部贷款本息或要求承担抵押担保责任。合同约定以被告董凯所购买的，位于大连长兴岛经济区房屋作为合同履行的抵押物，并于2012年9月10日办理了抵押登记手续。2012年9月7日，原告与被告董凯、大连市住房置业担保有限公司签订了《个人住房公积金贷款保证合同》，约定被告大连市住房置业担保有限公司对被告董凯所应偿还的借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金以及实现债权的费用承担连带保证责任。为了防范个人住房政策性（公积金）贷款风险，促进开发建设的商品房销售，在上述房屋销售之前，原告与被告STX房地产开发（大连）有限公司签订了《个人住房政策性贷款合作协议》，约定：原告同意对符合《大连市个人住房政策性贷款管理办法》规定的购房人提供个人住房政策性贷款，而被告STX房地产开发（大连）有限公司为原告向上述商品房的购房人发放的每一笔政策性贷款提供连带责任保证。上述合同签订后，原告依约于2012年9月20日委托建设银行大连瓦房店支行向被告董凯发放贷款25万元。自2014年5月20日，被告董凯开始逾期偿还贷款，至今已累计多次逾期，且2015年12月29日之后未再还款。至2019年9月10日，尚欠本金56869.20元，利息及罚息28872.11元。鉴于被告董凯的多次逾期行为，原告决定宣布合同项下的贷款全部提前到期，要求被告董凯立即偿还全部贷款并承担抵押担保责任。被告董凯所欠的未到期本金152053.4元，未到期利息288.27元，与上述拖欠的本金利息合计238082.98元。2019年4月12日，原告与辽宁华夏律师事务所签订了《诉讼代理服务框架协议》，约定自2019年4月2日起至2021年4月1日止，由辽宁华夏律师事务所批量代理贷款案件，每个案件诉讼阶段的律师代理费用为1600元。原告认为，被告董凯未按期归还本息的行为违反了合同约定，严重损害了原告的合法权益，依据合同约定，原告有权宣告贷款提前到期，要求被告董凯偿还全部本息，并赔偿律师费损失，被告大连市住房置业担保有限公司和被告STX房地产开发（大连）有限公司作为连带责任保证人，均应当对被告董凯所负债务承担连带保证责任。原告为维护自身合法权益，现依法提起诉讼，请求法院依法审理，公正判决。被告董凯未作答辩，未提交证据。被告置业公司辩称，同意原告的诉讼请求，但其作为担保方为董凯代偿了17052.86元，请求法院在查明事实部分予以确认。被告STX房地产开发（大连）有限公司未作答辩，未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。对原告提交的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同、预购商品房抵押申请审批书、大连市住房公积金贷款划转凭证（借据）、个人委托贷款划拨资金通知书、个人住房公积金贷款保证合同、个人住房政策性贷款合作协议、还款情况明细表、提前全部还款试算表、诉讼代理服务协议，对被告置业公司提交的个人住房公积金贷款欠款理赔还款通知书2份，到庭的双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告董凯、STX房地产未到庭，视为放弃质证权利。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月7日，原告与被告董凯签订大连住房公积金中心个人住房抵押借款合同，约定由原告向被告董凯发放住房公积金贷款25万元，用于支付位于大连长兴岛临港工业区某号房屋的购房款，且以该商品房提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押申请审批。同日，原告与被告董凯、置业公司签订个人住房公积金贷款保证合同，约定被告置业公司为原告向被告董凯发放的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金以及实现债权和行使抵押权所支出的费用承担连带保证责任。2012年9月20日，原告依照被告董凯的委托，将250000元借款作为购房款转入被告STX房地产的账户。2012年2月9日，原告（甲方）与被告STX房地产开发（大连）有限公司（乙方）签订个人住房政策性贷款合作协议，协议约定乙方为甲方商品房的购房人发放的每一笔政策性贷款提供连带责任保证。保证范围为甲方发放的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及为实现债权所支出的费用；保证期限为自借款合同生效之日起至项目全部竣工，且借款人所购买商品房屋所有权证下发并商品房抵押登记手续（房屋他项权证）办理完毕为止。被告董凯自2014年5月开始逾期偿还贷款，截至2019年9月10日，共欠原告贷款本金208922.60元、利息22004.43元、罚息7155.95元。被告置业公司曾为被告董凯垫付房屋贷款17052.86元。另查明，案涉房屋未办理房产证，未办理他项权证。又查明，2019年4月12日，原告与辽宁华夏律师事务所签订了《诉讼代理服务框架协议》，约定自2019年4月2日起至2021年4月1日止，由辽宁华夏律师事务所批量代理贷款案件，每个案件诉讼阶段的律师代理费用为1600元。本院认为，原告与被告董凯签订的《个人住房抵押借款合同》，原告与被告董凯、置业公司签订的《个人住房公积金贷款保证合同》，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，双方之间的借款及保证合同关系依法成立，当属合法有效。公积金中心依约定按时向董凯发放全部贷款后，董凯理应按该合同的约定及时履行还款义务，拖欠不还，应承担相应的法律后果。截至2019年9月10日，董凯尚欠贷款本金208922.60元、利息22004.43元、罚息7155.95元，构成违约，原告有权依据合同约定宣布贷款全部提前到期。原告要求被告董凯偿还借款本息的诉讼请求，事实清楚，证据充分，应予支持。关于公积金中心请求确认对抵押房屋享有优先受偿权的诉请，因案涉房屋仅是办理了预购商品房抵押申请审批手续，在未办理房屋抵押权设立登记之前，公积金中心享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押登记的请求权，并非对案涉房屋享有现实抵押权，故公积金中心不能就该抵押房屋优先受偿。对原告的该项诉请不予支持。被告置业公司、STX房地产分别在个人住房公积金贷款保证合同、个人住房政策性贷款合作协议约定，对原告向董凯发放的借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及为实现债权所支出的费用承担连带保证责任，均在保证期间内，故被告置业公司、STX房地产应对上述借款本息及律师费承担连带保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告董凯于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告大连市住房公积金管理中心贷款本金208922.60元、利息22004.43元、罚息7155.95元（截至2019年9月10日），及自2019年9月11日起至贷款还清之日止按《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》约定的利息、罚息；二、被告董凯于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连市住房公积金管理中心律师费1600元；三、被告大连市住房置业担保有限公司对上述第一、二项判决内容承担连带偿还责任；四、被告STX房地产开发（大连）有限公司对上述第一、二项判决内容承担连带偿还责任；五、驳回原告大连市住房公积金管理中心的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4896元、保全费1719元，合计6615元，由被告董凯、大连市住房置业担保有限公司、STX房地产开发（大连）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  贾宏霞人民陪审员  景传喜人民陪审员  于文骏二〇二〇年十二月四日法官助理高熙鸽书记员静蕊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。