浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5794号 上诉人（原审被告）：唐靖宇，男，1979年1月21日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：闻华，浙江抱朴律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：叶名棋，男，1981年12月24日出生，户籍所在地：福建省政和县。 委托诉讼代理人：何国昌、王振兴，广东佰仕杰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州富阳金桥城建投资有限公司，统一社会信用代码：91330183743019579W，住所地：浙江省杭州市富阳区富春街道桂花西路**。 法定代表人：陈荣泉，总经理。 委托诉讼代理人：倪俊卿，浙江富春江律师事务所律师。 上诉人唐靖宇、叶名棋与被上诉人杭州富阳金桥城建投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2019）浙0111民初7768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明，2016年8月19日，金桥城建公司（前身为富阳市金桥城建投资有限公司，以下均简称为金桥城建公司）（出租方、甲方）与唐靖宇（承租方、乙方）签订《富阳市共有经营性用房出租合同书》一份，载明：一、出租房屋基本情况：该房屋坐落于××路××；现门牌信息为富春街道龙浦街226、228号）建筑面积（总）为1544.84平方米，土地面积（总）为305.30平方米，产权证号为146330，房屋用途为商服，土地性质为划拨；二、租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商服使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理规定；乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审核而未核准前，不得擅自改变上述约定的使用用途；三、交付日期和租赁期限：1、双方约定，甲方于2016年8月31日前向乙方交付该房屋，租赁期限为3年，即从2019年9月1日起至2019年8月31日止；2、租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期归还；四、租金、支付方式和期限：1、双方约定，该房屋年租金为345000元；2、租金按年结算，先付后用，由乙方在每年8月10日前内交付甲方；3、乙方必须将租金按时缴入甲方指定账户；五、保证金和其他费用：1、双方约定，乙方在本合同生效的同时，向甲方缴纳租赁保证金50000元，承租期到期退还（无息）；2、甲方收取保证金后，应向乙方开具收款凭证；3、租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同中由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；4、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通风设备、物业管理等费用由乙方承担……租期届满，甲方应提前一个月告知乙方，并按《富阳市行政事业单位公有房屋经营性出租管理办法》的规定，将该房屋重新实施公开拍租，在同等条件下，乙方享有优先承租权……乙方应在甲方交付该房屋之日起二个月内取得从事经营活动所需的营业执照等相关批准证件，有关证件的法定代表人（负责人）或经营者必须是乙方本人……乙方不得擅自将承租的房屋转让、转借或转租他人……八、合同的变更、解除与终止：……3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，收回出租房屋：⑴未经甲方书面同意，擅自转租、转让、转借他人，以联营（合作）方式转让他人或以其他方式转让使用权的……十、乙方违约责任：1、未按时交付租金及水电费用、物业管理费用的，应如数补交，每逾期一日，应按所欠费用总额的千分之三支付甲方违约金；如因乙方未按时交纳前述费用造成停水停电的，由乙方承担责任；2、租赁期间，乙方有本合同第八条第3项行为之一的或未经甲方同意中途擅自退租的，甲方有权解除合同，收回房屋，已收取的租赁保证金不予退还，并应按照本合同租金总额的20%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应相应赔偿；3、租赁期满，乙方逾期归还房屋的，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的违约金，乙方还应承担因逾期归还甲方造成的损失；等等。 签约后，唐靖宇向金桥城建公司缴纳了50000元租赁保证金，并按合同约定按期缴纳了三年的租金。2015年5月29日，唐靖宇以涉案地址申请核准注册了个体工商户（个人经营）的杭州富阳区××街道艾芙服装店；2019年9月9日，唐靖宇以歇业为由，将该服装店注销。 2017年8月23日，唐靖宇与叶名棋签订《门面租赁合同》一份，载明：一、甲方（即唐靖宇）将涉案房屋门面做品牌商业使用，对所出租的门面具有合法使用及租赁权；二、甲方租赁给乙方（即叶名棋）的门面使用面积约84平方米，甲方同意乙方所租店面为经营服饰品牌所用，其范围以乙方营业执照为准……四、租赁期21个月，自2017年12月4日至2019年9月3日止……自2017年12月4日期至2018男12月3日止12个月租金为600000元；自2019年12月4日期至2019年9月3日止9个月租金为400000元；门面押金为100000元；租金按年交到唐靖宇开设在建行的账户中；等等。 对转租是否已取得金桥城建公司同意及叶名棋是否核查过涉案房屋权属或使用权来源的问题，唐靖宇庭审中称其曾于2016年或2017年通过电话方式告知富春街道陆彩霞（即租赁合同上甲方的经办人）；叶名棋称不清楚。 2019年7月31日，杭州富阳城建集团城市经营管理有限公司（以下简称城建公司）在杭州市公共资源交易中心富阳分中心（即富阳公共资源交易中心网站的运营主体，以下简称富阳公共资源交易中心）运营的交易平台上发布了《龙浦街226、228号营业房招租交易公告》，对涉案房屋进行公开招租，报名时间自2019年8月1日9：00至2019年8月7日16：00止，竞价时间自2019年8月8日9：00开始，起拍价为276000元，保证金为80000元。后交易平台向林冲及赵秀梅均发出《成交确认书》，以534000元的价格确认中标。之后富阳公共资源交易中心以系统显示错误为由，取消林冲成交资格并确认赵秀敏取得涉案项目成交资格的决定。林冲不服提出书面异议，富阳公共资源交易中心于2019年8月22日作出《答复函》，仍确认赵秀敏取得涉案项目的成交资格。2019年8月23日，林冲以城建公司、富阳公共资源交易中心为被告并以合同纠纷为案由向富阳区人民法院起诉要求：1.确认林冲取得“龙浦街226、228号营业房招租”项目的成交资格；2.确认富阳公共资源交易中心确认赵秀敏取得“龙浦街226、228号营业房招租”项目成交资格的决定无效；3.本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中林冲变更诉讼请求为：1.确认林冲取得“龙浦街226、228号营业房招租”项目的成交资格，城市经营公司与林冲签订租赁合同；2.本案诉讼费用由被告负担。案经审理该院认为，林冲以合同纠纷为由提起诉讼，但其与城建公司、富阳公共资源交易中心之间并无合同关系；林冲对网上竞价结果有异议时应按程序向主管部门提出异议，向有关行政监督部门投诉，本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，遂作出（2019）浙0111民初5691号民事裁定：驳回林冲的起诉。目前该案正在二审中。 2019年9月30日，金桥城建公司以唐靖宇为被告向法院提起诉讼，要求：1、判令唐靖宇在10日内腾退涉案房屋，并交还钥匙，结清水电费用；2、判令唐靖宇支付自2019年9月1日起至实际返还房屋之日止的逾期占用费用（按日租金945.20元计算）；3、判令唐靖宇支付逾期返还房屋的违约金（以日租金945.20元自2019年9月1日起计算至实际返还涉案房屋之日止）；4、由唐靖宇承担案件诉讼费。因金桥城建公司经法院传票传唤无正当理由未到庭，该院于2019年12月9日作出（2019）浙0111民初6803号民事裁定，按金桥城建公司自动撤回起诉处理。 2019年11月7日，杭州市富阳区市场监督管理局对叶名棋作出《行政处罚决定》，决定书载明：2019年10月23日，本局执法人员依法对位于××街××号的服装店进行检查，发现：1.该门店标注“ＩＥＦ爱依服”；2.当事人正在从事服装销售活动；3.现场当事人无法提供有效营业执照；4.该店店主叶名棋未到场，通过电话指定店内负责人余婉婷陪同检查；5.该店面积80平方米；当事人的行为涉嫌违反了《无证无照经营查处办法》的规定……经调查，当事人从2019年9月4日起，在××街××号从事服装经营活动，知道2019年10月23日我局执法人员查获，从未办理过营业执照，由于当事人未保存进货票据，未做销售记录，违法所得无法统计……责令当事人立即停止无照经营行为，并对当事人处罚款2000元。 金桥城建公司向法院提起诉讼要求：1、判令唐靖宇、叶名棋腾退位于富阳区××街道××街××号（即原富阳市富春街道龙山路140-1东起-2-3）的房屋，并返还房屋钥匙；2、判令唐靖宇支付违约使用房屋违约金69000元（按合同总租金额的20%计算）和逾期返还房屋的违约金［以日租金945.20元（按345000元／年÷365天／年计算）的3倍为基数，自2019年9月1日起计算至实际返还房屋之日止］；3、判令叶名棋支付从2019年9月1日起至实际返房屋之日止的逾期占用费［以日租金市场价1463元（＝最新拍租价534000元／年÷365天／年）计算］；4、本案诉讼费由唐靖宇、叶名棋承担。 原审法院认为，本案双方讼争的焦点主要有唐靖宇将涉案房屋转租给叶名棋，金桥城建公司是否知情？房屋是否应腾退？违约金及占用使用费的计算？ 金桥城建公司与唐靖宇之间的《出租合同》明确约定“不得擅自将承租的房屋转让、转借或转租他人”，唐靖宇如果需要转租，则应获得金桥城建公司的“书面同意”，现唐靖宇未举证证明已取得金桥城建公司的书面同意，也未举证证明已实际通过电话方式告知，且庭审中各方均确认合同约定的三年期限内的租金均以唐靖宇名义向金桥城建公司缴纳，并非以叶名棋或其他人员缴纳；叶名棋从唐靖宇处转租涉案房屋后，也未就涉案房屋使用权的来源进行必要的核查并告知金桥城建公司，因此唐靖宇辩称转租已获得金桥城建公司同意，证据不足，本院不予采信。与此相对应的，可以认定唐靖宇将涉案房屋转租给叶名棋期间，构成违约，而在转租之前，属正常的履约情形。 金桥城建公司本案中虽未提交直接的证据证明其客观上已要求唐靖宇、叶名棋腾退房屋，但城建公司在《出租合同》约定的三年租赁期限届满前，通过招租方式对涉案房屋的后续租赁进行拍租，唐靖宇未参与竞拍，在金桥城建公司与唐靖宇之间也未就继续租赁达成合意；金桥城建公司通过起诉唐靖宇进而又将叶名棋一并起诉，也表明其要求唐靖宇、叶名棋限期腾退的意愿；叶名棋辩称金桥城建公司及唐靖宇均未就其继续占用房屋提出异议，进而其取得了不定期租赁权，因其与金桥城建公司之间直接签订租赁合同，且如前所述，其向唐靖宇转租也无证据证明已获得金桥城建公司的同意，故该抗辩主张不能成立。 租赁期限届满后，承租人应将租赁物及时返还给出租人，乃租赁应有之义，《出租合同》明确约定“租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期归还”，故金桥城建公司要求合同相对方的唐靖宇及涉案房屋目前实际占用人叶名棋腾退房屋并交还钥匙的请求成立，本院予以支持。 涉案房屋目前由叶名棋实际占用的事实客观存在，叶名棋对涉案房屋经拍租后目前的租金标准为534000元/年不持异议，故金桥城建公司要求叶名棋按此标准支付逾期占用费，理由成立，本院予以支持。 唐靖宇已按约向金桥城建公司缴纳了三年合同期内的租金，金桥城建公司未举证其除合同约定的租赁期满后涉案房屋继续被占用期间租金损失之外尚有其他损失，在其向叶名棋主张占有使用费基础上，对金桥城建公司要求唐靖宇支付违约金，本院酌情确定按双方合同约定的“原日租金3倍的违约金”的30%处理，其余违约金则不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百二十一条、第二百二十四条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决：一、唐靖宇、叶名棋于本判决生效之日起十日内向杭州富阳金桥城建投资有限公司腾退位于富阳区××街道××街××号（即原富阳市富春街道龙山路140-1东起-2-3）的房屋，并返还房屋钥匙；二、唐靖宇于本判决生效之日起十日内向杭州富阳金桥城建投资有限公司支付违约使用涉案房屋的违约金（自2019年9月1日起，按年租金345000元三倍的30%计算，即日租金标准为850.68元，至涉案房屋实际腾退之日止）；三、叶名棋于本判决生效之日起十日内向杭州富阳金桥城建投资有限公司逾期占用费（自2019年9月1日起，按年租金534000元计算，至涉案房屋实际腾退之日止）；四、驳回杭州富阳金桥城建投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6272元（已预交1525元），减半收取3136元，由原告杭州富阳金桥城建投资有限公司负担331元，被告唐靖宇负担1060元，叶名棋负担1745元。原告杭州富阳金桥城建投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告唐靖宇、叶名棋于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，唐靖宇、叶名棋均不服上述判决，分别向本院提起上诉。唐靖宇上诉称：一、唐靖宇转租案涉房屋，金桥城建公司是知情。唐靖宇承租涉案房屋是事实，但是唐靖宇在将涉案房屋转租给叶名棋时，已经及时告知了富春街道办事处的经办人员，对于唐靖宇转租的事实，金桥城建公司对此是知情的，因此唐靖宇不存在违约行为，更无需支付违约金。目前实际上，涉案房屋也是由叶名棋占用使用。占用涉案房屋的是叶名棋，唐靖宇无需承担违约责任。2019年8月底，叶名棋告知唐靖宇，其通过公开竞标获得了案涉房屋的承租权，唐靖宇于2020年9月9日注销了在涉案房屋所在地注册的个体工商字号，在这之后继续占用房屋的并非唐靖宇，故也无需按日租金945.20元的标准支付违约金。2019年9月底，金桥城建公司告知唐靖宇，最终竞拍成功的并非叶名棋，唐靖宇就一直积极配合金桥城建公司。据了解，金桥城建公司与叶名棋之间的竞拍纠纷，仍在另案诉讼过程中。唐靖宇于2019年9月9日注销了在涉案房屋所在地注册的个体工商字号，恰恰证明了唐靖宇没有占有使用涉案房屋的事实。本案中，金桥城建公司并没有产生损失。一审法院的民事判决书中已经判决叶名棋按年拍租后成交价534000元每年的标准向金桥城建公司支付占用费，而且占用费标准大大超过了原租金标准，金桥城建公司根本没有遭受损失。现一审法院仍旧判决唐靖宇承担违约金，是对金桥城建公司的损失的双重赔偿。一审法院判决的违约金过高。本案中，按照一审法院的判决；叶名棋向金桥城建公司按534000元/年支付占用费，而唐靖宇还得按原租金三倍的30%的标准即原租金9折向金桥城建公司支付违约金。这相当于金桥城建公司可以获得双份的租金，但是事实上金桥城建公司根本没有任何损失。该判决适用法律错误，而且对唐靖宇严重不公。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十八条作了明确规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。唐靖宇认为一审判决书判决唐靖宇承担的违约金过重，首先唐靖宇没有违约的主观故意以及违约的实际行为，其次涉案房屋一直由叶名棋占用使用，金桥城建公司要求唐靖宇承担违约责任，又要求叶名棋承担占用费的损失赔偿，是重复要求损失的赔偿，故唐靖宇认为一审法院判决的逾期占用的违约金属于适用法律错误。综上，唐靖宇特提起上诉，请求二审依法撤销原审判决书第一项、第二项判决，改判上诉人唐靖宇无需承担违约金。 上诉人叶名棋上诉称：一、政府发布了有关疫情期间国有房屋租金减免的部门规范性文件，金桥城建公司作为国有企业应当依照该规范性文件的要求对符合减免条件的租户减免租金。国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局联合发布的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》【发改投资规（2020）734号】第二条第（一）款的规定，要推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。国务院国有资产监督管理委员会办公厅发布《关于进一步做好服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》【国资厅财评〔2020）158号】第二条规定，各中央企业要按照734号文件要求，严格执行房屋所在地对经营出现困难的服务业小微企业和个体工商户的房租减免政策，对承租本企业房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户至少免除上半年3个月房屋租金。对于转租、分租中央企业房屋的，各中央企业要通过与中间承租人加强沟通、签订合同等方式，积极协调减免租金惠及最终承租人。此外，中共杭州市委和杭州市人民政府联合发布的《关于严格做好疫情防控帮助企业复工复产的若干政策》第5条规定，对承租市属及以下国有经营用房的企业和个体工商户，免收2、3月份房租。本案中，涉案房屋是被上诉人所有的国有房屋，被上诉人是富阳区属国有企业。因此，金桥城建公司应当严格按照上述部门规范性文件的要求对符合条件的租户（小微企业和个体工商户）减免房屋租金。 二、上诉人叶名棋承租涉案房屋（国有房屋）用于服装经营，且受疫情影响出现经营困难，符合减免房屋租金的条件，有权要求金桥城建公司免2020年2月至4月期间的租金（房屋占用费）共计133500元。叶名棋系承租涉案房屋的个体工商户，也是涉案房屋的实际使用2020年初，我国爆发新冠肺炎疫情。疫情期间，叶名棋积极响应国家和政府的防疫措施要求，自2020年1月26日起至2020年3月26日期间，一直关闭店铺，停止经营，期间并未实际使用涉案商铺，无需承担该期间的房屋租金（占用费）。在重新开店经营后，也因疫情影响，无法实现正常的经营（客流量骤降）。叶名棋符合上述政策文件规定的租金减免条件。虽然金桥城建公司在一审诉讼时主张上诉人属于合同到期后非法占用涉案房屋，不适用租金减免的政策。但是，叶名棋继续使用涉案房屋是基于叶名棋曾获得涉案房屋的承租权的事实，因目前涉案房屋的招租结果尚未确定，叶名棋在此之前搬离涉案房屋将产生巨大的经济损失，所以才继续使用涉案房屋。由此可见，叶名棋并不存在非法占用房屋的情形。且叶名棋在使用涉案房屋期间一直愿意支付租金，也曾发函给金桥城建公司要求提供收款账户，但金桥城建公司未予理睬，故，金桥城建公司无故意拖欠涉案房屋租金（占用费）的行为，属于“善意使用人”，有权享受国家和政府关于疫情期间租金减免的优惠政策。综上所述，叶名棋认为无论是从实际使用的角度还是从法律角度，金桥城建公司都应当免收叶名棋2020年2月至4月期间的租金（占用费）共计133500元，一审法院判决未支持叶名棋要求减免2020年2月至4月三个月租金（占用费）的抗辩事由，属于法律适用错误，依法应当予以撤销并改判。请求二审法院撤销原审民事判决书第三项判决，改判减免叶名棋2020年2月至2020年4月期间的租金（房屋占用费）共计人民币133500元。本案一审、二审的诉讼费均由金桥城建公司承担。 被上诉人金桥城建公司答辩称：金桥城建公司对唐靖宇与叶名棋转租的情况是不知情的，唐靖宇与叶名棋没有通知金桥城建公司。金桥城建公司在2019年7月通过市场管理局对叶名棋做出行政处罚决定的时候，才怀疑房屋实际使用人是叶名棋。在一审庭审的时候，唐靖宇与叶名棋提交的转租协议，金桥城建公司才能真正确认转租的情况。唐靖宇没有证据证明尽到了通知义务。金桥城建公司在合同到期之后对案涉房屋进行竞拍招租，已经由案外人拍得，金桥城建公司可能面临诉讼的风险。原审判决已经根据金桥城建公司与唐靖宇之间的协议，对违约金按30%进行计算，所以违约金并不高。 关于租金减免的文件是有的，但是对于逾期占有使用费是不存在减免的，因为占有使用费是非法的，并非基于合法的租赁关系。所以叶名棋的上诉请求以及理由不应得到支持。 综上，请求二审法院驳回唐靖宇与叶名棋的上诉，维持原判。 叶名棋针对唐靖宇的上诉没有异议。 唐靖宇针对叶名棋的上诉没有异议。 二审期间，各方当事人分别提交如下证据： 唐靖宇提交微信聊天记录，证明唐靖宇积极配合履行腾退义务。 叶名棋提交《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》、《关于进一步做好服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》、《关于严格做好疫情防控帮助企业复工复产的若干政策》，证明按照政府规定，国有企业应该减免叶名棋2020年上半年3个月的租金133500元。 金桥城建公司在微法院提交了照片一张，证明案涉标的物还是由叶名棋在实际使用。 金桥城建公司对唐靖宇的证据质证意见如下： 对证据的真实性有异议。微信无法核实，金桥城建公司没有通过强制手段腾退，而是通过诉讼腾退。 金桥城建公司对叶名棋的证据质证如下： 对真实性、合法性没有异议。但是关联性有异议，认为政府文件只是针对合法租金的减免，并非对非法侵占的减免。 叶名棋针对唐靖宇的证据质证意见：对该证据的真实性无法确认，不发表意见。 叶名棋对金桥城建公司的证据质证意见：确实标的物还是由叶名棋在占有使用。 唐靖宇对叶名棋的证据质证据意见：同意叶名棋的证据三性。对金桥公司的证据也没有异议，而且能够证明案涉占有使用人是叶名棋。 各方当事人提交的证据经质证后，本院认证如下： 唐靖宇的证据没有提交原始载体，故本院对唐靖宇的证据不予采纳。叶名棋的证据三性本院予以确认，但对证明目的不予采纳。金桥城建公司的证据唐靖宇、叶名棋均无异议，本院对金桥城建公司的证据予以确认。 各方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人唐靖宇主张涉案房屋转租给叶名棋，金桥城建公司是否知情的问题。本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任。金桥城建公司与唐靖宇签订的《出租合同》明确约定“不得擅自将承租的房屋转让、转借或转租他人”，唐靖宇如果需要转租，则应获得金桥城建公司的“书面同意”。现唐靖宇未举证证明已取得金桥城建公司的书面同意，也未举证证明已实际通过电话方式告知金桥城建公司的事实。且叶名棋从唐靖宇处转租涉案房屋后，也未就涉案房屋使用权的来源进行必要的核查并告知金桥城建公司。同时合同约定的三年期限内的租金均以唐靖宇名义向金桥城建公司缴纳，并非以叶名棋或其他人员缴纳。故唐靖宇将涉案房屋转租给叶名棋期间，构成违约，理应承担相应的责任。故原审法院对金桥城建公司要求唐靖宇支付违约金的诉请，酌情确定按双方合同约定的“原日租金3倍的违约金”的30%进行计算符合本案的实际。因此本院对唐靖宇上诉主张无须承担违约金的请求不予支持。 关于上诉人叶名棋的上诉要求减免2020年疫情期间三个月租金（房屋占用费）的请求。国务院及地方各级人民政府相集出台了关于疫情期间做好服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的文件及通知。按照相关规定，金桥城建公司应对疫情期间的租金予以减免。但本案中，一则叶名棋从唐靖宇处转租的行为并没有得到金桥城建公司的同意，并不是合法的转租行为；二则租赁期限届满后，作为承租人应将租赁物及时返还给出租人，而不是占用使用。此时承租人支付的已不是租金，而是占有使用费。三、租赁期满后，金桥城建公司又重新通过拍租的方式进行租赁。从现有证据来看，也不是叶名棋通过拍租方式得到租赁房屋。因此叶名棋上诉主张减免三个月的租金（房屋占有费）的请求本院不予支持。 综上，原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6272元，由上诉人唐靖宇负担3302元；上诉人叶名棋负担2970元。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二〇年十二月十日 书记员  何英杰