广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9330号上诉人（原审被告）：惠州市翱龙实业有限公司，住所：惠州大亚湾**龙盛一路**和瑞大厦****房。法定代表人：马某1。被上诉人（原审原告）：叶锡欣，男，汉族，1995年10月20日出生，住广东省惠来县***************之1号，公民身份号码:445************633。委托诉讼代理人：吴英杰、都风凯，广东普发律师事务所律师。原审第三人：兴业银行股份有限公司惠州分行，住所：惠州市惠城区*******。负责人：康泽旭。上诉人惠州市翱龙实业有限公司与被上诉人叶锡欣、原审第三人兴业银行股份有限公司惠州分行因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2641号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州市翱龙实业有限公司上诉请求：1.请求依法判令撤销原审法院（2020）粤1391民初2641号民事判决；2.依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院判决解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》（预售）（以下简称“合同”）及补充协议，缺乏事实和法律依据。（一）上诉人不具有逾期交房的情形。1、补充协议第五条5.3款约定，因不可抗力，导致房屋无法交付的，出卖人可据实予以延期，无需承担逾期交付违约责任；5.3.1款约定，如由于施工周期受天气等不确定因素影响或不可抗力原因，则买受人同意交楼时间顺延，不视为出卖人违约。对此，上诉人有证据证明顺延交楼是受上述因素的影响:（1）本案2020年1月23日启动突发公共卫生事件一级应急响应到广东省2020年5月8日决定从2020年5月9日零时起从二级降为三级响应的时间为108天，属于不可抗力的因素导致。（2）由于施工周期受灾害性天气不确定因素影响，上诉人从2018年5月22日开工到2020年6月30日取得竣工验收备案期间，受灾害性天气不确定因素影响的天数为189天。所以上述两因素导致天数为297天，均是补充协议第五条5.3、5.3.1款约定上诉人无需承担逾期交楼违约责任的。2、从表象来看，上诉人应于2019年12月31日交楼，而答辩人取得竣工验收备案是2020年7月15日，并刊登公告向被上诉人发出《入伙通知书》其顺延交楼时间198天。也就是说，除去不可抗力和灾害性天气因素影响，无需承担逾期交楼违约责任的时间297天，上诉人实际上提前99天交楼。（二）即使只考虑新冠病毒疫情不可抗力因素的影响，被上诉人要求解除合同的条件也没有成就。前述因受新冠病毒疫情不可抗力因素影响的天数为108天，就按被上诉人主张从2020年1月1日至2020年7月15日交楼，顺延交楼时间是198天，上诉人顺延交楼也只有90天，根本没有达到补充协议第五条5.3.4款：“逾期超过120日，买受人有权解除合同…”，约定的解除合同条件。恰恰相反，根据此款约定，逾期在120之内，被上诉人不得以此作为解除合同的理由。终上，被上诉人要求解除合同和补充协议根本没有任何事实和合同依据。（三）被上诉人以书面告知主张双方签订的合同已解除，理由不能成立。首先，解除合同应具备合同解除的条件，根据案事实，被上诉人明显不具备“…逾期超过120日，买受人有权解除合同…”的条件，被上诉人无权行使解除权；其次，上诉人对被上诉人书面告知解除合同明确提出了抗辩，且要求被上诉人继续履行合同，所以，对于合同是否应当解除，应根据本案查明的事实，由法院作出裁判，而不应根据被人的书面告知就解除合同。（四）从客观上讲，造成顺延交楼并不是因上诉人主观原因所致，且上诉人在向被上诉人回复中也承诺将按合同约定承担违约责任更重要的是，涉案商品房已取得竣工验收备案登记具备交楼条件，从维持合同的稳定性，在上诉人要求继续履行合同，且合同在事实上可继续履行的情况下，应支持上诉人继续履行合同的抗辩理由，除非合同存在事实上履行不能，致双方订立合同的目的无法实现，否则对上诉人不公平，有违法律规定的公平原则。所以，上诉人根本没有逾期交楼的情形，被上诉人无权要求解除合同。二、原审法院判决解除上诉人与被上诉人、第三人签订的《个人购房按揭贷款合同》（以下简称“按揭合同”）理由不能成立。根据上诉人的前述理由，既然上诉人与被上诉人的合同应继续履行，那么上诉人与被上诉人、第三人签订的按揭合同就应继续履行。同时，因被上诉人违反按揭合同的违约责任应由被上诉人承担，与上诉人无关原审法院判决解除按揭合同，并由上诉人向第三人偿还贷款和支付违约金存在明显错误。终上所述，上诉人认为原审法院的判决没有事实和法律依据，请求二审法院依法撤销（2020）粤1391民初2641号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人叶锡欣答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人辩称一审法院认定事实错误，无事实及法律依据。答辩人与上诉人签订的《商品房买卖合同》（预售），合同第十一条“交付时间和手续”第（一）款已明确规定“出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。”《中华人民共和国》第八条规定:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人未能在约定的2019年12月31日起前向答辩人交付房屋，就已构成违约，且于2019年12月31日前，上诉人所称的“新冠疫情”的影响，暂未对个人及企业产生影响。至于上诉人声称的“灾害性天气”，纯属上诉人无理推脱责任之辞。首先，不可抗力有三个要素:不能预见、不能避免、不能克服。答辩人与上诉人签署预售合同系2018年8月份，约定交付日期系2019年12月31日，时至答辩人起诉之日足足有接近两年的时间，上诉人作为专业从事房地产开发的公司，对于未来可能发生的迟延情况有预见可能性，其实际已预留了足够的建设期限来预防上述风险。本案中，法定节假日能提前预见，非不可抗力。上诉人所列举的下大雨最多只符合“不能避免”的标准，不一定符合“不能预见”和“不能克服”的标准；其次，本案上诉人关于暴雨天气的统计材料，仅载明因出现相应天气，内容过于笼统，无相应的施工进度、施工内容记载，不够充分，是上诉人及其监理公司、施工单位自行出具的，监理公司与施工单位与上诉人均存在利益关系，不存在客观性，在无其他更充分证据佐证的情况下，监理公司、建设单位的证明不足以作为认定在相应天气情况下，工程停止施工的证据；最后，上诉人作为一家位于广东惠州的地产开发商，对于南方多雨的气候特点自然是知晓且应预料到，这种下雨天气系正常的，以法定节假日和大雨作为答辩事由，系对业主权益及合同精神的践踏，更看得出本案上诉人在逾期交付违约事由后，不是积极解决问题，而是想方设法推卸责任。综上，本案所谓的法定节假日及“坏天气”不属于不可抗力。另外，上诉人只是在应对诉讼做了所谓坏天气的统计，在之前并没有对包括答辩人在内的业主履行相应通知义务，因此，亦不能作为不可抗力抗辩。预售合同系上诉人提供的格式版本，本身约定解除合同的条件就已对答辩人显失公平，按照《合同法》对提供格式条款合同一方，在有争议或显示公平的情况下，应当作出对出具格式合同一方作不利的解释。上诉人构成逾期交付事实清楚，证据充分，就应按照合同约定承担交期交付的责任。二、上诉人时至今日仍未完成交房义务。预售合同第十一条“交付时间和手续”第（二）款明确约定，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件（即第九条约定的“建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告），出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。答辩人与众多业主前往收楼时，上诉人亦未能向答辩人出示，依照合同约定，就应当视为当时上诉人未能完成交付责任，且截至今日，上诉人仍未将该材料向答辩人出示，应认定为，答辩人至今未完成交付责任。三、上诉人之违约行为给众业主及社会造成严重的不利影响，应予以惩戒。上诉人开发的本楼盘经大亚湾区房产管理局核实、通报批评：上诉人关于涉案楼盘的宣传册上“地铁联城、3地铁、5高铁”等内容含有虚假、引人误解的内容。夸大事实，涉嫌误导及欺骗购房人。买房是多少人一辈子的心血。但包括答辩人在内的各业主，不仅在购买时就已遭遇上诉人虚假宣传，在上诉人逾期交房后，通知交房前往楼盘时，看到的亦是涉案房产的不合格，整个小区未建设完毕，未按照之前宣传的标准建设，引发众多业主维权、投诉。至今已有包括答辩人在内的众多业主，在耗费了大量的精力时间后，毅然选择拿起法律武器，维护自己的合法权益。可以说，上诉人的行为给业主们乃至社会带来极坏的影响。上诉人该行为，是对他人权益的藐视，更是对社会和谐及法治社会的挑战，其无理诉求，不应支持。综上所述，答辩人认为，本案大量的事实及证据均可证实，上诉人未能如期交房，并且逾期交付房屋达到约定解除合同的条件。答辩人要求解除预售合同并要求上诉人承担相应的法律责任，有事实及法律依据。因此，答辩人恳请法院依法驳回上诉人的上诉请求，维护答辩人的合法权益。叶锡欣向一审法院起诉请求:1.依法判令解除原、被告签署的《商品房买卖合同》（预售）【合同编号：大亚湾（2018）X】；2.判令被告退还原告全部房款1182558元；3.判令被告向原告支付房屋首期款362558元的利息32838.81（以房屋首期款为基数，按照银行同期贷款利息自支付之日暂计至起诉之日，具体金额计至实际支付之日止。）；4.判令被告向原告支付贷款的820000元房款所产生的实际利息91875.51元（暂统计至起诉之日，具体金额以贷款机构本案第三人释明原告产生的实际利息为准）；5.判令被告向原告退还因购买房屋所支付的其他费用，其中不动产权证费80元、专项维修资金5098元、律师代理费1300元；6.判令被告向原告支付违约金11825.58元；7.本案诉讼费、保全费等由被告承担。一审法院认定事实：2018年8月31日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2018）x】及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区龙山六路8号金利花园X栋X层X号房，总价款为1182558元。关于交付期限及交付标准，合同第九条约定：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.原告交清全部房款或银行放款至被告账户并付清所有应付款；4.满足其他双方另行约定的交付条件。合同第十一条约定：被告应当在2019年12月31日前向原告交付该商品房。关于逾期交房的违约责任，合同第十二条及补充协议第五条约定：自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，逾期在120日之内，被告按日计算向原告支付商品房总价款万分之一的违约金，且违约金总额不得超过该商品房总价款的百分之一，原告不得以此作为解除合同的理由；逾期超过120日，原告有权解除合同，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起30个工作日内退还原告已付商品房总价款（含已付贷款部分），且被告应支付商品房总价款百分之一的违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付商品房总价款万分之一点五的违约金，且违约金总额不得超过该商品房总价款的百分之二。合同及补充协议还约定了其他事项。上述合同签订后，原告于2018年7月2日支付购房首期款362558元，余款820000元向商业银行申请贷款支付，合同约定的交付之日前原告已按约付完全部款项。被告于2020年5月8日收到原告邮寄的解除商品房买卖合同并退房书面材料。被告于2020年7月7日取得房屋测绘报告，于2020年7月14日取得建设工程竣工验收备案证明文件。原告除支付房款外，还支付了办证费80元、房屋维修基金5098元、律师见证费1300元。其中房屋维修基金已由被告代原告向相关部门缴交。另查明，2018年8月29日，贷款人兴业银行惠州分行与借款人叶锡欣、保证人翱龙公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》【合同编号：XXXX（抵保/按揭）借字（2018）第X号】，兴业银行惠州分行向叶锡欣发放贷款820000元向翱龙公司支付购房款，并办理抵押登记手续。至2020年8月10日叶锡欣向兴业银行惠州分行还了贷款本金18506.3元、贷款利息88316.44元，剩余801493.7元贷款本金未还。《个人购房按揭贷款合同》约定，如正常还款36个月以内提出提前还款的，按提前还款金额的1%支付违约金。一审法院认为,原、被告之间签订的《商品房买卖合同》、补充协议及原、被告与第三人兴业银行惠州分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》不违反法律法规的强制性规定，均为有效合同。被告应于2019年12月31日前向原告交付商品房，直至2020年7月14日才满足约定的交付条件。被告辩称受天气等不确定因素影响及新冠肺炎疫情影响，应顺延交楼时间。被告作为商品房开发商，在订立合同之初就应充分考虑到天气因素，预留充分时间，以保按时交房，且本案商品房交付时间为2019年12月31日前，新冠肺炎疫情不可抗力发生在逾期交房之后，不能免除逾期交房的违约责任。被告未能按约向原告交房，且逾期时间较长，远远超过120日，已构成违约。根据合同第十二条及补充协议第五条约定，原告主张解除合同，予以支持。合同解除后，被告应返还原告已付购房首期款362558元，以及偿还贷款本金18506.3元、贷款利息88316.44元，共计469380.74元。同时应按合同约定向原告支付违约金11825.58元（1182558×1%）。原告已交的房屋维修基金5098元由原告向相关部门申请退回。办证费80元、律师见证费1300元，属原告购房实际损失，应由被告承担。《商品房买卖合同》解除后，《个人购房抵押（保证）借款合同》应予以一并解除，借款合同解除后被告直接向第三人偿还剩余贷款本金801493.7元及支付违约金8014.937（801493.7×1%）元。合同已约定违约损失的计算方法，原告再行主张支付购房款利息，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条的规定，判决如下：一、解除原告叶锡欣与被告惠州市翱龙实业有限公司于2018年8月31日签订的关于惠州大亚湾西区龙山六路8号金利花园1栋18层01号房的《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2018）XX】及补充协议；二、解除原告叶锡欣与被告惠州市翱龙实业有限公司、第三人兴业银行股份有限公司惠州分行于2018年8月29日签订关于贷款购买惠州大亚湾西区龙山六路8号金利花园1栋18层01号房的《个人购房抵押（保证）借款合同》【合同编号：XXX（抵保/按揭）借字（2018）第XX号】；三、被告惠州市翱龙实业有限公司自本判决生效后十日内向原告叶锡欣返还购房款469380.74元、办证费80元和律师见证费1300元并支付违约金11825.58元；四、被告惠州市翱龙实业有限公司自本判决生效后十日内偿还第三人兴业银行股份有限公司惠州分行贷款本金801493.7元及支付违约金8014.937元；五、第三人兴业银行股份有限公司惠州分行对被告惠州市翱龙实业有限公司开发的惠州大亚湾西区龙山六路8号金利花园X栋X层X号房在贷款本金801493.7元、违约金8014.937元及相应利息范围内享有优先受偿权；六、第三人兴业银行股份有限公司惠州分行在收到被告偿还的贷款本金801493.7元及支付的违约金8014.937元后十天内涂销抵押登记手续；七、驳回原告叶锡欣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8365.09元，由被告惠州市翱龙实业有限公司负担，此款已由原告预交不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：本案二审的争议焦点为：涉案《商品房买卖合同》是否应当解除。对此分析如下：第一，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定“出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房”，本案中，上诉人未按照合同的约定的时间交付房屋，逾期超过120日，双方约定的解除合同条件已经成就，故一审法院判决解除合同的并无不当，本院予以支持。第二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，双方约定的商品房交付时间为2019年12月31日前，该时间在新型冠状病毒疫情爆发之前，故不符合法律规定应当免除责任的情形。另外，上诉人辩称因施工期间灾害性天气影响的天数应当予以扣除，上诉人没有提供证据证明灾害性天气对合同的履行造成根本性影响，且台风、暴雨等天气对于沿海地区并非不可预见，上诉人作为专业的地产开发企业，理应对影响工期的各种因素有充分的预知和预判。因此，上诉人的上诉请求没有事实和法律的依据，本院不予支持。综上，上诉人惠州市翱龙实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月十六日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧