广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初5658号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地：深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路**彩生活物业管理处。法定代表人：昌某1。委托诉讼代理人：谢斯雅，广东直信律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦景涛，广东直信律师事务所律师。被告：孙小红，女，1984年12月27日出生，汉族，住址：湖南省常德市鼎城区**********村民组，身份证号码：430************261。原告深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活物业公司）与被告孙小红物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告彩生活物业公司委托诉讼代理人谢斯雅、被告孙小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彩生活物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理费6745.58元、公摊电费1487.11元、水费2689.76元、滞纳金12.67元，合计10935.12元（自2016年1月暂计算至2020年3月，以后实际发生费用另行计算）•；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月16日，原告与开发商惠州大亚湾时代节奏房地产开发有限公司签订物业管理服务合同，约定原告进场为翠堤湾小区提供物业管理服务工作，被告购买翠堤湾F502房后入伙。原告一直为案涉小区提供物业服务，而被告自2016年1月至今未缴纳管理费及其他费用，原告曾多次联系催要未果。原告认为，被告作为小区业主，应当按照协议约定，依据《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五款的规定向原告支付物业费及其他实际发生的费用，被告久拖未付，显属违约，应依法承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益特诉至法院，望贵院依法支持原告诉讼请求。庭审中原告更改被告拖欠物业费等费用的起始时间为2013年11月。原告彩生活物业公司向本院提交如下证据：1、原告营业执照及法人证明；2、被告身份证；3、前期物业管理服务合同；4、欠费明细单及部分水表单；5、催交证明；6、前期物业管理服务协议；7、入伙会签单、入伙通知书、业主住户信息登记表。被告孙小红辩称，我2012年入住翠堤湾，入住时已经预交了物业费，大概预交了几个月，不可能2013年11月就开始欠费。后来欠交物业费属实，对欠交数额不清楚；没有交费的原因是在原告物业管理期间我家中财产失窃，是原告物业公司管理服务不到位导致的，原告应承担责任。被告孙小红向本院提交如下证据：1、身份证；2、报警回执；3、视频;4、收据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告孙小红于2013年8月19日办理入伙手续，与原告彩生活物业公司签订《前期物业管理服务协议》，入住位于惠州市惠阳区*********翠堤湾F502房（建筑面积72.91平方米）。当时开发商发出的《入伙通知》要求被告等业主入伙时预交3个月管理费。《前期物业管理服务协议》约定，原告负责翠堤湾小区的房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安（确保小区全天24小时处于监控状态、杜绝因管理责任造成的重大刑事案件和重大火灾；对业主因管理责任造成的事故和损失负责，但对业主人身和财产不负保险保管责任）；服务质量中约定，原告对共用部位接到电话后及时维修；业主从开发商通知入伙之日起向原告交纳管理费，住宅按每月每平方米1.2元交纳，每次缴费时间为当月10日前；原告为被告等业主提供代收代缴*费等服务等。2013年8月16日，原告彩生活物业公司与开发商惠州大亚湾时代节奏房地产有限公司签订《翠堤湾物业管理服务合同》，约定，开发商选聘原告彩生活物业公司为翠堤湾住宅项目的前期物业服务公司；合同期限3年；住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.38元、商业每月每平方米3.00元；公共水电费、电梯运行和维护费用按实际发生向业主或物业使用人收取；每月5日前交纳；逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额万分之五的滞纳金；水电分摊按照实际发生的水电费用、建筑面积均摊到户，物业公司负责核算以及代收代缴，每月结算一次；物业管理费由物业公司直接向业主收取，物业公司应在每月10日前向缴费业主提供上月物业费明细账单；物业公司应提供小区内的日常服务，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理等等。被告孙小红办理入伙时于2013年8月19日向原告预付2013年9月至11月管理费262元；以后的水费均由原告代缴，但未再向原告缴纳物业费、水费及公摊电费。2015年1月1日，被告因家中财物失窃报警，自称损失5000元至6000元。2013年12月至2020年3月，被告应交原告涉案房屋水费2689.76元、公摊电费1487.11元。2020年1月6日，原告委托广东直信律师事务所通过快递向被告发送《律师函》书面向被告催收：尚欠2013年8月至2019年11月物业费6395.62元及公摊电费1411.27元、水费2689.76元，合计10496.65元。请在收到本函后三日内立即履行付款义务。之后，被告仍未缴清拖欠的物业费、公摊水电费等费用。原告于2020年3月18日再次书面催交未果。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告与被告孙小红签订的《前期物业管理服务协议》是原告与被告孙小红双方真实的意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，《前期物业管理服务协议》未约定的部分应以原告与开发商签订的《翠堤湾物业管理服务合同》为依据。被告应根据合同约定的物业费收费标准每月1.2元/㎡从入伙之日起向原告交纳物业费、水费并负担公摊电费等费用。被告在入住时已向原告预交2013年9月至11月物业费262元，故被告应从2013年12月1日开始向原告支付物业费、公摊电费等费用。被告辩称其家中财物失窃与原告管理服务不到位有关，原告虽认可被告家中财物失窃的事实，但认为原告已尽到管理服务义务，而被告没有提交证据足以证实原告未尽管理服务义务。原被告签订的《前期物业服务协议》约定原告对业主因管理责任造成的事故和损失负责，虽被告没有提交充足证据证实原告存在管理责任，但根据日常生活经验，原告家中失窃与原告管理疏忽有一定的关系，被告抗辩要求减少物业费有一定的依据，但被告提交的证据不足以证实其损失为5000元至6000元。综合全案，宜由原告负担被告一定的损失即折抵被告应缴纳的3个月的物业费。被告孙小红从2013年12月1日起未交纳物业服务费用及水费、公摊电费，经原告书面催交后仍未履行交纳物业费及公摊水电费的义务，构成违约，依法应承担交纳物业费等费用的违约责任。被告应交纳2013年12月1日至2020年3月的物业费6386.77元[72.91/㎡×1.2元/㎡/月×（76月-3个月）]及至2020年3月止的水费2689.76元、公摊电费1487.11元，共计10563.64元，依据充足，本院应予支持。原被告约定的滞纳金性质实为违约金，原告请求滞纳金12.67元，未超出本院核对数额，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙小红于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司支付2013年12月至2020年3月的物业费6386.77元、水费2689.76元及至2020年3月止的公摊电费1487.11元，合计10563.64元；二、被告孙小红于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司支付逾期交纳物业费、水费和公摊电费的滞纳金12.67元。案件受理费37元（已减半），由被告孙小红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  詹俐儒二〇二〇年十二月二十五日书记员  郭晓燕吴泽苑