北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初10265号原告：王修泉，男，1964年7月11日出生，住北京市石景山区。原告：刘相玉，女，1963年6月23日出生，住北京市丰台区。原告共同委托诉讼代理人：单文豪，北京市瑞得律师事务所律师。原告共同委托诉讼代理人：孙连蔚，女，1993年12月4日出生，北京市瑞得律师事务所律师实习律师，住该单位宿舍。被告：仲小飞，男，1986年8月25日出生，住北京市朝阳区。被告：郭洁，男，1979年7月24日出生，住北京市石景山区。被告：田春锋，男，1976年12月15日出生，住北京市房山区。第三人：王飞鸿，男，1987年12月7日出生，住北京市石景山区。原告王修泉、刘相玉起诉被告仲小飞、郭洁、田春锋、第三人王飞鸿房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王修泉、刘相玉委托诉讼代理人单文豪、被告仲小飞、郭洁、田春锋、第三人王飞鸿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王修泉、刘相玉向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与三被告的房屋租赁合同于2020年5月1日解除；2、请求判令三被告及第三人将所租赁房屋腾退返还给原告；3、请求判令三被告及第三人给付原告房屋占用费暂计91917.85元（按每日440000/365=1506.85元的标准自2020年5月1日计算至实际退房之日，暂计算至2020年7月1日）；4、请求判令三被告给付原告违约金335500元（按每日550000*1%=5500元的标准自2020年5月1日计算至实际退房之日，暂计算至2020年7月1日）；以上3、4项合计427417.81元；5、请求法院判令三被告及第三人将涉案房屋内的工商登记企业（北京南山飞鸿商贸有限公司）从租赁房屋地址迁出；6、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2016年12月28日，原告与被告一、被告二、被告三就石景山区xx号楼底商（含地下室一层，一楼一整层，二楼足疗部分）签订《房屋出租合同》，约定：原告将涉诉房屋租赁给被告一、被告二、被告三，租期10年自2017年5月1日至2027年4月30日止。2020年5月7日，因被告一、被告二、被告三原因无法继续履行合同，原告与三被告签订《租赁合同提前终止协议书》。该协议约定：原告与三被告租赁合同于2020年5月1日予以终止，合同终止5日内，三被告承诺把所租赁房屋保持完整状况交付给原告。若未能按期交付，每延期一天按房屋年租赁价格的1%支付原告损失费。该终止协议签订后，原告多次催促三被告以及第三人依约腾退涉诉房屋，但时至今日，被告一、被告二、被告三以及第三人均未能向原告依约交付房屋，导致原告无法继续对外出租，造成原告巨大的经济损失，被告三田春锋在租赁期间将涉案房屋底商自西向东3间租赁给第三人王飞鸿。2019年4月25日第三人与被告三签订解除协议，确认其二人的租赁合同在2019年5月5日解除。现第三人仍然占据涉案房屋。综上，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定具状起诉，恳请人民法院查明案件事实，判如所请。被告仲小飞答辩称：第三人腾退我们就腾，现在房屋第三人占有。签合同是仲小飞和郭洁签的，实际还有田春锋参与。被告田春锋答辩称：现阶段不同意解除租赁合同，由法院裁判。房屋占用费不同意给付，因为房屋有问题：房产证有问题无法办营业执照、房屋面积与房产证面积不符。被告郭洁答辩称：占用费不同意支付，同意解除合同，我没有占用房屋，也不同意给违约金。第三人王飞鸿述称：不同意腾退房屋，因为我被骗了，给我提供的东西都是假的，包括原告给法庭提供的证据都是假的。房屋现在是我在用，房屋有问题，不同意腾退房屋。如果法院判令我交房屋占用费我就出。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：2016年12月28日，出租方（以下简称甲方）王修泉、刘相玉与承租方（以下简称乙方）田春风、郭洁、仲小飞签订《房屋出租合同》，房屋坐落位置石景山区xx号楼地下室一层、一楼一整层（不含后院）、二楼足疗部分。合同期限自2017年5月1日至2027年4月30日。落款处由郭洁、仲小飞签字。2017年11月1日，出租方（以下简称甲方）王修泉、刘相玉与承租方（以下简称乙方）郭洁、仲小飞签订《房屋出租补充合同》，约定房屋坐落位置石景山区xx号楼地下室一层、一楼一整层（不含后院）、二楼足疗部分。建筑面积1266平米。合同期限自2017年5月1日起至2027年4月30日止。第一年和第二年租金为200万元，自第三年起年租金为130万元。田春锋对上述合同均予以认可。郭洁、仲小飞、田春锋系合伙关系。2020年5月7日，出租方（甲方）王修泉、刘相玉与承租方（乙方）仲小飞、郭洁、田春峰签订《租赁合同提前终止协议书》，一、甲方与乙方于2016年12月28日签订的北京市石景山区xx号楼地下一层、一层及二层部分的商铺租赁合同。现因乙方原因无法继续履行合同，经双方协商一致同意该合同于2020年5月1日予以终止。二、合同终止5日内，乙方承诺把所租赁房屋保持完整状况交付甲方，并经甲方验收签字。如未能按期交付甲方，每延期一天按房屋年租赁价格的1%支付甲方损失费……八、双方约定的其他事项。1.经双方协商，乙方先把地下一层、二层部分、一层除王飞鸿目前所用部分约300平米以外部分，2020年4月30日已交付甲方验收。2.王飞鸿所租赁占用部分2020年5月10日前乙方提出解决方案，双方协商解决。3.甲乙双方原合同终止。落款处由甲方王修泉、刘相玉与乙方田春锋、仲小飞、郭洁签字。双方均认可租赁房屋于2017年3月1日交付，有两个月免租期。截止2020年5月1日前的租金已经交付完毕。终止协议书签订后，除王飞鸿占用的一层底商的飞鸿车行（自西向东三间房屋）外，田春锋、仲小飞、郭洁已将其承租的其余房屋腾退。另查，2019年4月25日，出租方田春锋与承租方王飞鸿签订《房屋出租合同》，约定将北京市石景山区xx号底商自西向东3间，共计面积300平。合同期限自2019年5月21日至2024年5月20日。2018年10月11日，王飞鸿将北京南山飞鸿商贸有限公司的注册地址迁入至北京市石景山区xx号楼的底商1号。再查，2014年12月5日，王修泉承租石景山区xx号楼（十万平）底商，合同期限自2015年1月1日至2029年12月31日。2020年1月13日，仲小飞、王春锋、郭洁签订《合作终止协议》，约定：仲小飞、郭洁、田春锋于2016年12月28日与王修泉、刘相玉签订的石景山区xx号楼地下室一层、一楼一整层、二层足疗部分的房屋出租合同。仲小飞因本人自愿退出该合伙，自2020年1月13日后产生的所有债务与本人无关。庭审中，王飞鸿称因王修泉提供的产权证明有问题导致其不能办理营业执照导致经营损失，故不同意腾房。庭审中，田春锋认可田春峰、田春风均为其本人。上述事实，有双方当事人庭审笔录、《房屋租赁合同》、终止协议、照片等证据为证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。二原告与三被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同。因双方签订有终止协议，约定了终止时间为2020年5月1日，故对于原告要求确认双方租赁合同于2020年5月1日解除的诉求，本院予以支持。合同解除后，三被告、第三人应当腾退租赁房屋，故对于原告要求被告及第三人腾退房屋的诉求，本院予以支持。对于第三人王飞鸿抗辩称原告导致其经营损失，因合同具有相对性，其抗辩意见与本案非同一法律关系，对此，其可另行主张。因双方在终止协议中约定，合同终止5日内，乙方承诺把所租赁房屋保持完整状况交付甲方，并经甲方验收签字。现租赁房屋仍由第三人占用，故对于合同解除5日后至腾退之前的费用，应当由三被告与第三人共同支付。对于使用费的标准，本院参照原告和三被告的房屋租赁合同约定的标准予以确定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原被告双方在协议中约定，每延期一天按房屋年租赁价格的1%支付甲方损失。同时约定，第三人所租赁占用部分2020年5月10日前乙方提出解决方案，双方协商解决。本案中，虽然三被告迟延腾退，但腾退原因系第三人占用，双方对此约定协商解决，故三被告未腾房有约定的抗辩事由，对于原告主张违约金的诉求，本院不予支持。对于原告主张三被告及第三人将涉案房屋内的工商登记企业（北京南山飞鸿商贸有限公司）从租赁房屋地址迁出的诉求，不属于民事案件受理范围，本院不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定,判决如下：一、确认王修泉、刘相玉与仲小飞、郭洁、田春锋于2016年12月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月1日解除；二、仲小飞、郭洁、田春锋、王飞鸿于本判决生效后七日内将石景山区xx号楼底商（自西向东三间房屋）腾退给王修泉、刘相玉；三、仲小飞、郭洁、田春锋、王飞鸿于本判决生效后七日内给付王修泉、刘相玉2020年5月6日起至实际腾退之日止的使用费（每日844元）；四、驳回王修泉、刘相玉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3856元，由被告仲小飞、郭洁、田春锋及第三人王飞鸿负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 张鸣二〇二〇年十二月一日法官助理 郭浩书 记 员 史彤