四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3635号 上诉人（原审被告）：四川乾道房地产有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区××路××段××号。 法定代表人：赵鹏，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：梁进，男，汉族，生于1971年6月26日，住四川省南充市顺庆区。系公司员工。 被上诉人（原审原告）：张子俊，男，1978年8月28日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 被上诉人（原审原告）：林冬梅，女，1983年10月9日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：苟林，四川鑫中云律师事务所律师。 上诉人四川乾道房地产有限公司（以下简称乾道公司）因与被上诉人张子俊、林冬梅商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初2074号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 乾道公司上诉请求：1.依法撤销四川省南充市嘉陵区人民法院(2020)川1304民初2074号民事判决书第一项、第二项内容，并依法改判；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审适用法律错误，被上诉人的逾期办证违约金已过诉讼时效，丧失时效利益。1.被上诉人逾期办证违约金系债权请求权，债权当然存在诉讼时效，根据《商品房买卖合同补充协议》中的约定应当办理产权证（转移登记）的时间为2013年9月25日，因为逾期办证的违约金起算时间是2013年9月25日，按日以房款的万分之一计算违约金，计算至2015年9月25日，张子俊、林冬梅在此期间未向人民法院提起诉讼主张权利，故至2015年9月25日，张子俊、林冬梅主张2013年9月25日的逾期办证违约金已经过诉讼时效，以此类推。因为该违约金的计算方式是按日计算，即单个个别债权应分别计算违约金。当事人在合同中约定以每日或每月为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，则该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。虽然此种继续性债权的诉讼时效也是两年，但在买受人于办证期限届满超过两年后起诉主张违约金时，由于逾期办证违约行为仍在继续，故对于自起诉之日倒推两年的违约金，一般仍应予以保护；自起诉之日回溯超过两年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间；2.2018年8月30日上诉人已经取得初始登记具备转移登记的资格，计算逾期办证违约金应截止2018年8月30日，计算时间自2016年8月30日至2018年8月30日截止，也已经超过2年诉讼时效期间；3.一审判决错误的把违约金的计算时间从2014年1月1日至2018年8月30日为1700天。即使要计算逾期办证违约金，也应当从本案立案之日2020年07月01日倒退2年即2018年07月01日起计算至2018年8月30日截止，违约时间则为60天。二、双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金按照日万分之一的计算标准过高，请求人民减少至日万分之0.5，酌定由上诉人乾道公司以已付购房款为基数按照日万分之0.5的标准计算逾期办理转移登记违约金。三、请求人民法院酌情考虑上诉人企业亏损严重、资不抵债的实际困难和积极化解矛盾、公平互利、友好和解的态度，对上诉人的请求予以支持。上诉人全力协助所有业主包括被上诉人早日办理产权证，上诉人力求改善关系、化解矛盾纠纷，为表明友好和解的立场态度，故主动放弃了在一审提起反诉请求，放弃了追究被上诉人的违约责任及违约金。 被上诉人辩称：1.我方认为一审法院查明的为客观事实，2017年2018年办理的房屋产权证，说明被上诉人2017年主张过各项权利；2.关于违约金计算问题，我方认为签订的购房合同是双方真实表示，对违约责任的条款应当得到法院支持。我方认为一审法院适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求。 张子俊、林冬梅向一审法院起诉请求：1.判令乾道公司协助张子俊、林冬梅办理房屋所有权证；同时判令乾道公司在张子俊、林冬梅取得所有权证书之日起60天内支付逾期办证违约金（以369755元为基数，按每日万分之一的标准，从2013年9月30日起计算至张子俊、林冬梅取得房屋所有权证书之日止）；2.由乾道公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年11月24日，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：乾道公司将其开发的位于南充市嘉陵区××路××段××号“时代天骄二区”6幢1单元11层1-1108号商品房出售给张子俊、林冬梅，房屋总价款为369755元。合同第二十条产权登记：（三）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的银行同期活期存款利率向买受人支付违约金。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向买受人支付。合同签订后，张子俊、林冬梅按照约定支付了购房款，乾道公司也按照约定交付了房屋。 另查明：案涉房屋的初始登记时间为2018年8月30日，乾道公司取得初始登记后通知了张子俊、林冬梅办理产权登记。截至法庭辩论终结前，张子俊、林冬梅尚未取得案涉房屋的产权证书。双方于2017年、2018年多次协商关于案涉房屋的产权办理以及违约责任承担事项。 一审法院认为，张子俊、林冬梅与乾道公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，张子俊、林冬梅履行了交付购房款的义务，乾道公司应当履行交付房屋以及协助办理权属转移登记的义务；故张子俊、林冬梅要求乾道公司协助其办理案涉房屋权属登记的主张，于法有据，一审法院予以支持。乾道公司未按照合同约定的时间协助张子俊、林冬梅办理案涉房屋权属登记已构成违约，应当承担违约责任。本案争议焦点为：一、关于诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”以及第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；……”的规定，具体到本案：双方签订的《商品房买卖合同》约定乾道公司应在2013年9月30日前办理转移登记，若逾期办理转移登记则按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，故每日的违约金均存在一个诉讼时效期间。张子俊、林冬梅从2017年开始已经以协商的方式向乾道公司主张权利，符合诉讼时效中断的法律规定，诉讼时效期间应当从此时重新计算，按照法律规定的诉讼时效期间3年倒推3年，2014年后发生的违约金在法律保护范围之内。但双方均未确定2017年开始协商的具体时间点，一审法院推定该时间点为2017年1月1日。故2014年1月1日以前产生的违约金已超过诉讼时效期间，不再受法律保护。 二、关于违约金问题。首先应确定违约金的计算时间。如上所述，违约金应当从2014年1月1日开始计算。张子俊、林冬梅在庭审中认可乾道公司在2018年下半年通知其办理产权登记，但无法确定具体的时间点；乾道公司在2018年8月30日已经取得了案涉房屋的初始登记，由此一审法院推定乾道公司的取得初始登记时及时的通知了张子俊、林冬梅。其在接到通知后仍怠于办理产权登记，其本身亦具有过错，不应由乾道公司继续承担违约损失。故违约金的计算时间应截至到乾道公司通知办理产权登记之日即2018年8月30日。其次，关于违约金计算标准。双方在合同中对违约金的标准进行了约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”的规定，以及我国合同法，违约金以填补守约方损失为主惩罚性为辅的性质，结合司法实践张子俊、林冬梅要求乾道公司按照已付房款的日万分之一支付违约金的主张，一审法院予以支持。故乾道公司应当向张子俊、林冬梅支付违约金62589.75（368175元×1700天×万分之一）；根据合同约定，乾道公司应当在张子俊、林冬梅实际取得所有权证书之日起60日内支付。 一审法院判决：一、乾道公司于本判决生效之日起二十日内协助张子俊、林冬梅办理不动产权证书；二、乾道公司于本判决生效后张子俊、林冬梅实际取得案涉房屋所有权证书之日起六十日内，向张子俊、林冬梅支付延迟办理转移登记违约金62589.75元。案件受理费减半收取525元，由乾道公司承担；上述费用已由张子俊、林冬梅垫付，可在执行中收取。 二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明，一审庭审中，法官询问乾道公司代理人“三方和解从好久开始到好久结束的？”代理人回答“2017年至2019年期间”；一审法官问“通知过原告没有？什么时候通知的？原告交资料的时间？”代理人回答“通知了原告，原告及其亲属都来过，2017年12月，2018年2月，2018年8月”。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：一、张子俊、林冬梅主张的逾期办理转移登记违约金是否已过诉讼时效；二、计算逾期办理转移登记违约金的计算标准是否应当调整。 关于争议焦点一，双方签订的《商品房买卖合同》约定乾道公司应在2013年9月30日前办理转移登记，若逾期办理转移登记则按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，故每日的违约金均存在一个诉讼时效期间。张子俊、林冬梅未在一审诉讼中举出其向乾道公司主张过相关权利的证据，结合乾道公司代理人在一审中陈述从2017年12月开始通知张子俊、林冬梅和解、交资料，本院推定张子俊、林冬梅主张权利的时间为2017年12月15日，从此时产生诉讼时效中断的效力。乾道公司在2018年8月30日已经取得了案涉房屋的初始登记，此时张子俊、林冬梅怠于办理产权登记，其本身亦有过错，故不应再由乾道公司承担违约损失。故本院认定从2017年12月15日往前倒退三年计算违约金至2018年8月30日。 关于争议焦点二，依照双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期办理转移登记应当按照日万分之一的标准支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院酌定由乾道公司以已付购房款为基数按照日万分之0.6的标准计算逾期办理转移登记违约金。 综合上述分析，本院认定张子俊、林冬梅计算逾期办理转移登记违约金的期间为从2014年12月15日至2018年8月30日，按照日万分之0.6的标准计算为368175元×0.00006×1354天=29910.54元。 综上，乾道公司的上诉理由部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初2074号民事判决第一项，即“四川乾道房地产有限公司于本判决生效之日起二十日内协助张子俊、林冬梅办理不动产权证书； 二、变更四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初2074号民事判决第二项为：四川乾道房地产有限公司于本判决生效后张子俊、林冬梅实际取得案涉房屋所有权证书之日起六十日内，向张子俊、林冬梅支付延迟办理转移登记违约金29910.54元。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费525元，由四川乾道房地产有限公司负担274元，由张子俊、林冬梅负担251元。二审案件受理费1050元，由四川乾道房地产有限公司负担548元，由张子俊、林冬梅负担502元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  朱 伟 审 判 员  罗晓翠 审 判 员  肖 逍 二〇二〇年十二月七日 法官助理  漆家明 书 记 员  曹 楠