河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初7897号原告：费秋香，女，1967年6月6日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：陈一樊，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被告：许刚，男，1978年2月7日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：董家国，河南鑫苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：马向恒，河南鑫苑律师事务所实习律师。被告：孙金丽，女，1973年6月22日出生，汉族，住河南省巩义市。被告：杨治宏，男，1975年5月8日出生，汉族，住河南省巩义市。第三人：三门峡市鑫都置业有限公司，住所地三门峡市河堤北路东段铝厂西50米（鑫都金三角建材城内）。法定代表人：岳森，该公司总经理。委托诉讼代理人：行曙光，男，该公司破产管理人工作人员。第三人：东正祥，男，1964年3月6日出生，汉族，住江苏省海门市。第三人：河南省金宏建筑安装工程有限公司，住所地郑州市郑东新区杨桥办事处人民路**（杨桥办事处对面）。法定代表人：杨治宏。原告费秋香与被告许刚、孙金丽、杨治宏、第三人三门峡市鑫都置业有限公司（以下简称鑫都公司）、东正祥、河南省金宏建筑安装工程有限公司（以下简称金宏公司）执行异议之诉一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告费秋香的委托诉讼代理人陈一樊，被告许刚及其委托诉讼代理人董家国、马向恒，第三人鑫都公司的委托诉讼代理人行曙光到庭参加诉讼。被告孙金丽、杨治宏、第三人东正祥、金宏公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告费秋香向本院提出诉讼请求：1、判令停止对原告购买的位于巩义市东周路4号7号楼2单元1501[豫（2020）巩义市不动产权第0×××6号]房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：郑州市中原区人民法院于2020年10月28日作出（2020）豫0102执异73号执行裁定书。原告认为贵院驳回原告提出执行异议的裁定，认定错误。事实理由如下：1、原告在涉案房产查封前即与被告孙金丽签署了合法有效的书面房屋买卖合同。2017年11月22日，原告与被告孙金丽就本案房产签署了书面的《房屋买卖合同》，该合同是双方平等协商一致签订的，不存在法律规定的合同无效情形，因而合法有效。而被告许刚作为执行申请人，其申请法院强制执行的最早时间为2019年2月20日，查封的时间为2020年7月30日。因此，原告在涉案房产被法院查封前即已与被告孙金丽签署了合法有效的书面房屋买卖合同。2、原告在本案房产查封前已合法占有该不动产。原告与被告孙金丽签订的《房屋买卖合同》约定，被告孙金丽在原告支付了除15000元保证金外的全部购房款后，于2017年11月28日交付本案房产给原告占有。原告取得房屋后，对本案房产进行了装修并正式入住本案房产，该房产本身就是准备作为儿子日后结婚使用，原告儿子的结婚仪式也是在本案房产中完成的。因此，原告在涉案房产查封前已合法占有该不动产。3、合同约定的价款总计71万元，原告已按照合同约定向被告孙金丽支付695000元，且原告愿意将剩余15000元的过户保证金按照人民法院的要求交付执行法院。2017年11月22日，原告按照《房屋买卖合同》的约定向被告孙金丽支付了2万元定金。2017年11月28日，原告按照《房屋买卖合同》的约定，分别向被告孙金丽支付了305000元、37万元合计675000元。因此，截至2017年11月28日原告按照合同的约定支付被告孙金丽695000元购房款，仅剩余15000元过户保证金尚未支付，而且原告也愿意将剩余未支付款项按照人民法院的要求交付执行。4、本案房产非因原告自身原因未办理过户登记。2017年11月22日，原告与被告孙金丽签订《房屋买卖合同》时，被告孙金丽并未取得本案房产的不动产权证书。2020年3月24日为不动产权证书上显示的时间，直到2020年5月10日被告孙金丽拿到涉案房产的不动产权证书后转交原告，被告才能够办理涉案房产的过户登记。在原告准备办理涉案房产过户登记手续的时候，巩义市房屋买卖的政策发生改变，直接导致涉案房产交易需要额外缴纳13万多元的税款。因为原告的家庭一直都不太富裕，本案房产的购房款有一大半是从兄弟姐妹处借来的，因此在向被告孙金丽支付了695000元的购房款后，原告客观上无法在短时间内凑齐13万多元的税款。为了尽快完成涉案房产的过户登记，原告让自己的儿子、儿媳向身边的朋友合计借款10万元，再加上异议人仅剩不多的积蓄，才终于满足了过户的全部条件。2020年8月15日，原告全部款项筹齐的当天立即前往巩义市不动产登记中心申请办理涉案房产的变更登记，在办理手续的过程中被告知本案房产在2020年7月30日被法院查封，无法继续完成过户登记。综上，原告从未怠于申请变更登记，之所以没能在短时间内完成过户登记，是因为骤增的房产交易税，该因素应属于合理期限范围内，不能视为原告有过错，对于原告而言，原告仅是一个普普通通的农民，不能将其视为法律专家。因此，不能简单地从时间结点认定涉案房产因原告自身原因未办理过户登记，相反原告已经在最大的能力范围内积极地办理过户登记。恳请法官充分考虑原告的实际情况，保护原告通过举家之力购买的房产，排除对本案涉案房产的强制执行。被告许刚辩称：1、原告明知孙金丽当时没有取得房屋所有权任意去交易具有重大过错，本案孙金丽与原告订立协议时孙金丽仅有涉案房屋的一份备案表，其并没有取得涉案房屋的所有权，对涉案房屋没有处分权，根据物权法的有关规定，处分物权时未经登记不产生物权效力，城市房地产管理法规定，未依法登记领取权属证书的房地产不能转让，本案中原告明知孙金丽没有取得房屋的所有权仍然与孙金丽签订房屋买卖合同，其应当考虑涉案房屋有可能存在登记障碍的风险，因此原告具有重大过错，其应当承担涉案房屋被查封、扣押或者被另行售卖而导致其不能取得房屋所有权的交易后果；2、原告没有充分的证据证明其在涉案房屋被查封之前实际居住了该房屋；3、原告诉称其因为巩义市房屋买卖政策信息的变化而导致其不能办理过户不能支付有关款项没有事实依据；4、原告自称其对涉案房屋没有全部支付价款也不符合法律规定，该涉案房屋仍为孙金丽所有，被告许刚申请执行孙金丽名下的房屋程序合法，法院已经以复议裁定的方式驳回了本案原告的复议请求。综上原告的诉请没有事实及法律依据，其不符合最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题第二十八条的规定，建议驳回原告的诉请。被告孙金丽未作答辩。被告杨治宏未作答辩。第三人鑫都公司述称：按照原告在起诉状中陈述自认的事实，原告的诉请不符合执行异议与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款规定的情形，应当予以驳回。第三人东正祥未陈述意见。第三人金宏公司未陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年5月17日，孙金丽与河南缔华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（编号为G×××0）一份，合同主要内容：房产位置：巩义市滨河路东、东周路×××幢×××单元×××层×××号，建筑面积123.52平方米，套内面积99.66平方米，单价3171元/平方米，房价款总计391682元。合同备案信息显示的房屋买受人为孙金丽。2017年11月22日，费秋香（乙方）与孙金丽（甲方）通过巩义市易家房屋经纪有限公司（大钟楼店）签订《房屋买卖合同》一份，费秋香以总价款71万元的价格购买孙金丽位于巩义市××路××、××北××楼××单元××号房××套，合同注明：涉案房屋系新建楼盘，房产证未能成功办理，甲乙双方约定乙方支付购房款时预留15000元作为保证金。合同签订当天，费秋香按约定向孙金丽支付2万元购房定金。2017年11月28日，费秋香分两笔共向孙金丽支付购房款675000元。2017年11月28日，孙金丽将案涉房产交付给费秋香，后费秋香对上述房屋进行装修并居住。2020年3月24日，涉案房产经巩义市自然资源和规划局审查核实，颁发豫（2020）巩义市不动产权第0×××6号不动产产权证书，登记的权利人为孙金丽，登记的建筑面积123.52平方米，房屋坐落：巩义市东周路×××号×××号楼×××单元×××层×××室，测绘坐落：巩义市东周路×××号第×××幢×××层×××室。2020年5月10日，孙金丽从开发商处领取涉案房产的上述不动产权证书。另查明：许刚与杨志宏、东正祥、孙金丽、鑫都公司、金宏公司合同纠纷一案，河南省郑州市高新技术产业开发区人民法院于2018年12月21日作出（2018）豫0191民初23020号民事调解书，协议约定：东正祥、金宏公司尚欠许刚分红款6635968.08元、违约金1173940.92元、律师代理费15万元，共计7959909元，于2019年1月31日前支付完毕；杨志宏、鑫都公司对东正祥、金宏公司的上述债务承担连带清偿责任；案件受理费70183元，减半收取35092元，保全费5000元，共计40092元，由东正祥、金宏公司共同负担。该法律文书生效后，许刚于2019年2月20日向河南省郑州市高新技术产业开发区人民法院申请强制执行，后经河南省郑州市中级人民法院指定该案由本院办理，执行案号为（2019）豫0102执2032号。2020年7月29日，本院作出（2020）豫0102执恢409号之一执行裁定，裁定查封孙金丽所有的位于巩义市东××楼××单元××号[豫（2020）巩义市不动产权第0×××6号]房产一套。2020年8月11日，本院作出（2020）豫0102执恢409号执行裁定，裁定拍卖、变卖孙金利所有的上述房产。后费秋香以涉案房产系其购买所有，向本院提起执行异议。本院于2020年10月28日作出（2020）豫0102执异73号执行裁定：以费秋香的异议请求无法律依据、不足以排除本案执行为由驳回了案外人费秋香提出的异议请求。费秋香不服（2020）豫0102执异字第73号执行裁定，向本院提起执行异议之诉。庭审中，费秋香表示愿意将剩余未支付的15000元款项按照法院的要求交付执行。费秋香为证明其占有使用涉案房屋的观点主张，向本院提交下列证据予以证明：1、2019年3月18日其在巩义燃气有限公司办理涉案房产的燃气用户信息登记，编号为1×××6，并于当天为该燃气账户进行充值，该公司给费秋香出具燃气公司居民用气收费收据一份；2、2020年1月18日，费秋香为1×××6燃气账户进行充值，巩义燃气有限公司给费秋香出具燃气公司居民用气收费收据一份。费秋香为证明其为筹集税款、准备办理涉案房产的过户手续的主张，向本院提交2020年8月13日丁××向崔××借款2万元（借条、转款凭证）、2020年8月14日丁××向梁××借款2万元（借条、转款凭证）、2020年8月14日丁××向崔××借款2万元（借条、转款凭证）、2020年8月13日丁××向孙××借款1万元（借条、转款凭证）、2020年8月14日丁×××向刘×××借款3万元（借条、转款凭证）予以证明。费秋香为证明未能及时办理涉案房产过户手续非其本人原因，向本院提交2020年11月13日巩义市易家房屋经纪有限公司给其出具情况说明及中国人民解放军9××2部队人力资源科出具的证明各一份，情况说明内容如下：费秋香购买涉案房屋系为了给其儿子结婚使用，因其儿子在部队工作无法来签订买卖合同，所以由费秋香本人签订，要求在合同条款中注明将其房产过户给费秋香指定一人（丁××）；证明内容如下：丁××（身份证号码），2011年9月入伍，系中国人民解放军9××6部队现役军官，2018年4月12日与丁××（身份证号码）在民政部门登记结婚。在2020年5月1日至8月15日期间因工作安排、执行任务等原因未能休假，导致费秋香为其购买的结婚用房未能及时办理过户。费秋香向本院提交结婚证字号J4×××25结婚证复印件一份，用以证明丁×××与丁×××于2018年4月12日登记结婚。许刚向本院提交如下证据：1、费秋香在河南省农村信用社62×××28账号的账户历史交易明细清单一份，用以证明：费秋香的银行账户交易明细中根本没有7000元中介费的交易记录，因此费秋香孙金丽和中介单位具有恶意串通的重大嫌疑，费秋香和孙金丽之间的资金往来，应当是其他法律关系，而不是买卖法律关系；2、《巩义市存量房买卖合同》文本各一份，用以证明：证明费秋香和孙金丽之间的协议是事后补签，不具有二手房买卖的法定形式，该合同应当依法认定为无效。本院认为：本案系案外人提起的执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。关于费秋香与孙金丽于2017年11月22日签订的《房屋买卖合同》的效力问题。该《房屋买卖合同》的签订双方具备房屋买卖的民事权利能力和民事行为能力，内容不违背法律法规的强制性规定，合同签订后，费秋香已按合同约定支付案涉房产对价（15000元过户保证金除外），孙金丽也已按合同约定将房屋交付费秋香，合同切实已经得到履行，涉案房产已不属于孙金丽承担其他民事责任的责任财产。本院就许刚与杨志宏、东正祥、孙金丽、鑫都公司、金宏公司合同纠纷执行案件查封涉案房产依据的（2020）豫0102执恢409号执行裁定的作出时间为2020年7月29日，费秋香购买涉案房产的时间早于本院查封裁定作出时间，在许刚无充分证据证明费秋香与孙金丽于2017年11月22日所签《房屋买卖合同》存在虚假或恶意串通因素的前提下，本院认定费秋香与孙金丽签订的《房屋买卖合同》合法有效。关于费秋香是否在本院查封之前已合法占有涉案房产的问题。根据费秋香提交的涉案房屋的燃气费费用登记信息及交费收据，结合庭审查明的事实，本院认定原告于2019年3月18日已实际占有涉案房屋。关于涉案房产的交易过户的因素问题。根据中介公司出具的情况说明，费秋香之子丁××系涉案房产的真正购买使用人，涉案房产应过户登记至丁××名下，丁××系现役军人，因工作原因未能及时办理涉案房产过户手续，涉案房产未能及时过户不属于费秋香本人的因素。综上，在许刚未举证证明费秋香除涉案房产外还有其他可以居住的房产情况下，费秋香对涉案房产所拥有的占有、居住等权利相比较许刚的普通金钱债权来说，应当予以优先保护。故费秋香提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对对涉案房产享有的民事权益能够排除强制执行，其提出的不得执行案涉房屋的理由成立，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：停止对原告费秋香购买的位于巩义市东周路××号××号楼××单元××层××室[豫（2020）巩义市不动产权第0××6号]房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封措施。案件受理费17537元，由被告许刚、孙金丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  张燕杰人民陪审员  尹香娥人民陪审员  崔晓丽二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  蒋亚莎