广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0105民初2972号原告：广州协爽物业管理有限公司，住所地广州市海珠区赤岗西路286号101房，统一社会信用代码91440105061120196J。法定代表人：张湫爽，职务执行董事。委托代理人：黄勤、彭紫娟，均为广东正大联合律师事务所律师。被告：广东省色妆职业培训学院，住所地广州市海珠区赤岗西路288号B210号，统一社会信用代码524400003415346923。法定代表人：孔德鸿。被告：孔德鸿，男，1966年12月26日出生，汉族，住所地成都市成华区，被告：王一冰，女，1981年10月7日出生，汉族，居住地广州市海珠区，被告：夏胜成，男，1978年10月6日出生，汉族，住所地湖北省红安县，被告：曹琼，女，1973年11月5日出生，汉族，住所地四川省金堂县赵镇川锅南三区28栋2单元1号，被告：王亚平，女，1987年12月22日出生，汉族，住所地河南省汝南县，被告：范旭东，男，1976年11月21日出生，汉族，住所地重庆市万州区，被告夏胜成、曹琼、王亚平、范旭东共同委托代理人：李振锋，湖南芙蓉（广州）律师事务所律师。被告：于忠海，男，1978年8月21日出生，汉族，住所地山东省莱西市，原告广州市协爽物业管理有限公司（简称协爽公司）诉被告广东省色妆职业培训学院（简称色妆学院）、孔德鸿、王一冰、夏胜成、曹琼、王亚平、范旭东、于忠海房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员林湛河独任审理，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄勤、彭紫娟，被告夏胜成、曹琼、王亚平、范旭东共同委托代理人李振锋到庭参加了诉讼。被告色妆公司、孔德鸿经本院传票传唤，无正当理由拒不到场。被告王一冰、于忠海下落不明，经本院公告送达起诉状副本、开庭传票，期满没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院起诉请求：一、判决被告一向原告支付2019年6月1日至2019年10月10日期间的租金及管理费（不含税）￥427849.04元。二、判决被告一向原告支付2019年4月27日至2019年12月29日期间的水费、电费￥42718.31元。三、判决被告一向原告支付2019年6月1日至2019年10月10日期间的出租税费（即发票税金）￥23470.58元。四、判决被告一向原告支付2019年6月6日至2019年10月10日期间以拖欠租金、管理费、水电费、发票税金的总额为本金的滞纳金，按年利率24%自2019年6月6日起计算至实际清偿之日止分段计算，其中2019年6月6日至实际清偿之日止以114027.66元为本金，2019年7月6日至实际清偿之日止以116660.87元为本金，2019年8月6日至实际清偿之日止以117876.59元为本金，2019年9月6日至实际清偿之日止以108330.55元为本金，2019年10月6日至实际清偿之日止以34107.73元为本金，现暂计至2019年10月16日为￥26990.4元。五、判决被告一向原告支付房屋空置的租金损失￥271488元。六、判决被告孔德鸿、王一冰、夏胜成、曹琼、范旭东、于忠海、王亚平对被告一的涉案债务承担连带责任和补充赔偿责任。七、判决被告承担本案的诉讼费。八、判决被告一向原告支付2019年10月11日至2019年12月29日期间的占用使用费（不含税）￥258625.15元。九、判决被告一向原告支付2019年10月11日至2019年12月29日期间的出租税费（即发票税金）￥14187.44元。十、判决被告一按2019年10月11日至2019年12月29日期间的占用使用费总额的百分之五十向原告支付违约金￥129312.58元。十一、判决被告一向原告支付2019年10月11日至2019年12月29日期间以拖欠租金、管理费、水电费、发票税金的总额为本金的滞纳金，按年利率24%自2019年10月6日起计算至实际清偿之日止分段计算，其中2019年10月6日至实际清偿之日止以71583.48元为本金，2019年11月6日至实际清偿之日止以105611.94元为本金，2019年12月6日至实际清偿之日止以98875.83元为本金，2019年12月29日至实际清偿之日止以1202.18元为本金，暂计至2020年4月24日为￥31068.57元。事实和理由：2018年7月30日，原告与被告色妆学院签订《租赁合同书》，约定：被告色妆学院承租位于广州市海珠区赤岗西路288号杨协成电子商务创意园B栋第2层206-211房，建筑面积1414平方米；租赁期限自2018年9月26日起至2019年7月14日止；租金标准每月每平方米64元，管理费为6元/月，被告每月应交租金及管理费合计98980元，被告应于每月的5日前支付；出租税费为租金的6%，由被告负责；被告应于本协议签订之日向原告缴纳第1个月租金、两个月租金及管理费的保证金共296940元；被告逾期支付租赁费用，应向原告缴纳滞纳金，按拖欠天数乘以欠缴费用金额的5‰；等。被告自2019年6月5日起，没有支付当月租金及管理费、上月水电费。经原告多次催促，被告仍未支付。2019年10月10日，原告向被告发出解除通知，解除与被告的租赁合同。被告直到2019年12月29日才清空租赁房屋并交还给原告。被告孔德鸿是被告色妆学院的股东，使用其妻子王一冰的个人账户收取被告色妆学院的款项，应对色妆学院的债务承担连带责任。被告夏胜成、曹琼、王亚平、范旭东、于忠海是色妆学院的股东和出资者，其于2015年1月19日签订《出资协议》约定色妆的债务先以色妆学院的资产偿还，不足部分由各方按出资比例承担，故上述被告应对色妆学院的债务承担连带责任。被告色妆学院、孔德鸿、王一冰没有提交答辩意见及证据。被告夏胜成、曹琼、王亚平、范旭东辩称：1.夏胜成、曹琼、王亚平、范旭东不是本案适合被告，法庭应驳回原告的诉请。被告色状学院是民办非企业单位，根据《民办非企业单位登记管理暂行条例》民办教育促进法准予登记的非盈利性民法非企业单位，具有独立的法人地位，能独立承担民事责任。案涉租赁合同签订主体是原告与被告色妆学院，根据合同相对性的原则，该租赁合同发生在特定主体之间，因此原告只能依据该租赁合同向能独立承担民事责任的签约主体即被告色状学院主张请求。各答辩人仅系色状学院的出资人，与案涉纠纷没有关系，并不是本案的适格被告。2、根据《民办非企业单位登记管理暂行条例》的规定以及广东省色妆学院的章程规定，色状学院的性质为利用民间资金从事非营利性公益性社会活动的社会组织，答辩人仅系该学员的出资人，其将自有资金捐赠给该学院，其身份性质基于公益目的捐赠出资的捐赠人，且各答辩人将资金捐赠该学院后并未参与该学院的实际经营和管理，该学院的实际经营管理均由被告二全权负责。因此各答辩人基于公益目的捐赠自有资金，且在色状学院成立过程中并不存在任何违法违规的行为，对于原告要求作为捐赠人的各答辩人偿还单位债务请求显然有违公平公正的原则，据此恳请法院依法驳回原告对我方的全部诉请。经审理查明：2018年7月30日，原告（出租方，甲方）与被告色妆学院（承租方，乙方）签订《租赁合同书》，约定：甲方提供给乙方租赁的场地位于广州市海珠区赤岗西路288号杨协成电子商务创意园B栋第2层206-211房间，按建筑面积计租，合计1414平方米；租赁期限从2018年9月26日起至2019年7月14日止；租金标准每月每平方米64元，管理费为6元/月，乙方每月应缴租金及管理费为98980元。乙方应于每月5日前（节假日顺延）以转账或现金方式向甲方支付当月租金及管理费，甲方出具正式发票给乙方，出租税费为租金的6%，由乙方负责；乙方应向甲方支付第一个月管理费、两个月租金及管理费保证金296940元；甲方统一按乙方实际用水、电量每度电1.4元、每吨水6元的标准向乙方收取水、电费；乙方逾期支付租赁费用，应向甲方支付滞纳金，拖欠天数乘以欠缴费用金额的5‰；等。合同签订后，被告色妆学院向原告支付了保证金197960元。原告将案涉租赁房屋交付给被告色妆学院使用。被告色妆学院自2019年6月起没有缴纳租金、管理费及水电费，结清了2019年5月前的租金、管理费及2019年4月前的水电费。原告自2019年8月起多次向被告催讨欠款，并发出《提示告知函》载明：B206的6月费用114535.9元、滞纳金34360.77元，7月费用117169.91元、7月滞纳金23433.98元。后原告于2019年9月17日在案涉房屋大门上张贴了《提示告知函》，要求被告色妆学院结清租赁费用。2019年10月10日，原告向被告色妆学院发出《解除通知》，主要内容是：被告从2019年6月起拖欠租金和各项费用，故原告解除双方签订的租赁合同书，并通知被告在收到通知书之日起7日内付清全部应付租金和各项费用、腾空租赁物业并交还给原告，逾期不交还物业将按原租赁合同约定的标准支付房屋占用费并按照逾期期间租金的50%支付违约金。此后，原告多次通过微信向被告色妆学院的法定代表人孔德鸿催促腾空并交还案涉房屋、结清租赁费用。2019年12月4日，被告色妆学院出具《承诺函》，载明：双方租赁合同于2019年10月10日解除，色妆学院一直未清空上述物业内的物品。色妆学院承诺于2019年12月8日前清空房间内的物品、清扫干净并交还给协爽公司。色妆学院自2019年12月11日起陆续将案涉房屋内的物品搬走。原告工作人员于2019年12月16日对案涉房屋进行了检查，发现案涉房屋内仍有部分物品未清理。被告孔德鸿表示会找人全部搬完。2019年12月28日，原告工作人员问孔德鸿“你们场地什么时候清空交给我们？”孔德鸿回复“我正在找人”。关于水电费问题。原告主张被告色妆学院拖欠水电费共计42718.31元，并提供了案涉房屋的2019年10月10日的水电表读数及照片、《2019年4月份水电费、2019年5月的租金通知单》、《水电费明细表》。经质证，被告夏胜成、曹琼、王亚平、范旭东对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认可。在庭审中，原告陈述被告色妆学院自2019年8月份左右停止经营；被告夏胜成、曹琼、王亚平、范旭东表示其不清楚色妆学院何时停止经营，其没有实际参与学院的经营管理。围绕孔德鸿、王一冰承担连带责任的主张，原告提供了江海派出所问话笔录复印件、被告色妆学院向原告缴纳管理费、水电费的转账凭证，拟证明被告色妆学院的学生缴纳学费存入孔德鸿、王一冰私人银行账户，色妆学院缴纳租赁费用亦通过孔德鸿、王一冰个人账户，说明孔德鸿、王一冰存在个人和被告色妆学院利益不区分，财产持续混同，滥用被告色妆学院法人独立地位。经质证，被告夏胜成、曹琼、王亚平、范旭东认可问话笔录的真实性，不认可转账凭证的真实性，认为转账凭证与其无关。原告为证明其主张孔德鸿、夏胜成、曹琼、王亚平、范旭东、于忠海承担连带责任，提供了《出资协议》、《承诺书》的复印件为证。《出资协议》约定：除非本合同另有约定，色妆学院税后利润每次达到200万元时，提取100万元作为流动资金并且偿还原有债务后、剩余部分在五个工作日内由各方按新出资比例分配；自签订本协议之日起产生的新债务，先以色妆学院的资产偿还，不足部分各方按新出资比例承担；等。《出资协议》上有孔德鸿、夏胜成、曹琼、王亚平、范旭东、于忠海签名，签订日期为2015年1月8日。《承诺书》主要内容是：为解决近期学员退费纠纷及教职工欠薪等问题，共同作出以下承诺：由孔德鸿于2019年9月26日前代为垫资解决所有学员退费和教职工欠薪的问题；上述投资人/理事在2019年9月23日前配合孔德鸿办理省人社厅和民政厅办理退出投资人/理事的相关手续；2019年9月1日以后色妆学院产生的费用与投资人/理事范旭东、夏胜成、曹琼、于忠海、王亚平无关，对前期债权、债务的梳理清算所产生的费用，由原所有出资人/理事共同承担。《承诺书》由孔德鸿、夏胜成、曹琼、王亚平、范旭东、于忠海于2019年9月9日签订。经质证，被告夏胜成、曹琼、王亚平、范旭东对《出资协议》的真实性不予确认，认为没有原件；对《承诺书》的真实性无异议，但认为承诺只是针对学员退费及教职工欠薪问题，《承诺书》约定前期债权、债务的梳理清算所产生的费用分担仅是指手续费，并非实际债权债务，与本案无关。另广东省社会组织管理局提供的档案资料显示色妆学院于2015年6月15日经广东省人力资源和社会保障厅同意设立的民办非企业单位（法人），孔德鸿担任法定代表人、执行董事。色妆学院章程于2015年8月14日通过，规定：色妆学院性质是主要利用非国有资产、自愿举办、从事非营利性的社会服务活动的社会组织；举办者是孔德鸿、王一冰，出资人为孔德鸿、夏胜成、曹琼、范旭东、于忠海、王亚平；经费必须用于章程规定的业务范围和事业的发展，盈余不得分红；等。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。双方签订的《租赁合同书》是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，应切实履行。原告主张被告色妆学院自2019年6月起拖欠租金、管理费及2019年5月后的水电费，并提供了微信聊天记录、《提示告知函》等证据予以佐证。被告色妆学院没有到庭答辩及举证反驳原告的主张，理应承担不利的法律后果。故本院对原告主张被告自2019年6月起拖欠租赁费用予以采纳。《租赁合同书》约定期限至2019年7月14日届满，被告色妆学院没有向原告交还案涉房屋而是继续使用，原告没有提出异议，故双方成立不定期租赁关系。2019年10月10日原告向被告色妆学院发出《解除通知》，解除了双方租赁关系。原告主张于2019年12月29日收回案涉房屋，并提供微信聊天记录佐证，本院予以采信。鉴于此，原告要求被告色妆学院支付2019年6月1日起至2019年10月10日期间的租金及管理费427849.04元及按照原租赁合同约定的租金、管理费标准计算2019年10月11日起至实际收回房屋之日即2019年12月29日止期间的占用费258625.15元，合法有据，本院予以支持。原告提供了水电表读数的照片、水电费缴费通知书等证据证明2019年5月水电费为9794.3元、6月水电费10648.4元、7月水电费13466.83元、8月水电费3920.79元、9月水电费1281.45元、10月水电费1202.18元、11月水电费1202.18元、12月水电费1202.18元合计42718.31元，本院予以采纳，并支持原告要求被告支付水电费42718.31元的诉请。关于出租税费。原告要求被告支付2019年6月1日至2019年10月10日期间的出租税费按租金的6%计算为23470.58元，符合《租赁合同书》约定，本院予以支持。由于双方租赁合同已于2019年10月10日解除，原告主张的2019年10月11日至2019年12月29日期间的出租税费缺乏依据，本院不予支持。关于滞纳金及利息。被告色妆学院应于每月5日前支付租金及管理费、水电费、出租税费，但色妆学院自2019年6月起拖欠费用，故原告要求被告色妆学院自2019年6月6日起支付合同解除前租金、管理费、出租税费及水电费的滞纳金合法有据，本院予以支持。原告自动将滞纳金标准从每日5‰降低为年利率24%，本院予以采纳。当月租金、管理费、出租税费及上月水电费的滞纳金自当月6日起按年利率24%计算，其中2019年10月的租金、管理费、出租税费及2019年9月的水电费的滞纳金因10月国庆假期自10月9日起计算。合同解除后，原告要求被告按年利率24%支付滞纳金缺乏依据，但被告逾期支付占用费、水电费造成原告损失，本院按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算自2019年12月30日起至实际清偿之日止的利息。关于逾期交还房屋的违约金。根据《租赁合同书》第十一条约定，被告应于合同解除之日起7日内交还场地，逾期交还需要支付占用期租金并按占用期间月租金总额50%支付违约金。原告于2019年10月10日解除合同，被告色妆学院应于2019年10月17日前腾空交还场地，但色妆学院直至2019年12月29日才交还场地，故原告要求色妆学院支付逾期交还场地的违约金符合合同约定，但合同约定月租总额50%的违约金标准过高，且合同解除后原告亦应采取适当措施尽快收回房屋，故本院酌情调整为月租金及管理费的30%计算为77587.55元。关于保证金。原告收取了被告色妆学院的租赁保证金197960元。根据《租赁合同书》的约定，租赁保证金应抵扣拖欠应交的费用或退还给原告。原告主张租赁保证金不予退还没有依据，本院不予支持。为减少诉累，本院在本案中对租赁保证金一并处理，租赁保证金197960元与逾期交还房屋违约金77587.55元、出租税费23470.58元、水电费42718.31元抵扣后，余款54183.56元与2019年10月11日起至2019年12月29日止期间的占用费258625.15元抵消后，被告色妆学院实际需向原告支付占用费204441.59元。关于房屋空置的租金损失。《租赁合同书》约定的租赁期限于2019年7月14日届满，此后双方成立不定期租赁关系。原告于2019年10月10日解除租赁合同，原告已主张了逾期交房违约金，其再要求房屋空置的租金损失理据不足，本院不予支持。关于孔德鸿、王一冰、夏胜成、曹琼、王亚平、范旭东、于忠海承责问题。本院认为，色妆学院是民办非企业单位。孔德鸿、夏胜成、曹琼、王亚平、范旭东、于忠海是色妆学院的出资人，原告提供的《出资协议》真实性存疑，且对于盈余分配及亏损分配的约定与签订在后的色妆学院章程不符。问话笔录是部分学生接受公安机关询问的陈述，是否真实存在其学费由王一冰、孔德鸿个人账户收取的情况尚未得到证实。原告提供问话笔录、《出资协议》等证据不足以证明上述出资人及王一冰确实存在侵占、私分或者挪用色妆学院财产的行为。另外，《承诺书》约定“对前期债权、债务的梳理清算所产生的费用由原所有出资人/理事共同承担”，真实意思应指清算、审计债权债务的产生的费用，并非指债权债务本身。鉴于此，原告要求被告孔德鸿、王一冰、夏胜成、曹琼、王亚平、范旭东、于忠海对色妆学院本案债务承担连带责任理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、在本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东省色妆职业培训学院向原告广州协爽物业管理有限公司支付2019年6月1日至2019年10月10日期间租金及管理费427849.04元、滞纳金（当月的租金及管理费98980元的滞纳金自当月6日起按年利率24%计算至付清之日止，其中2019年10月1日至10日的租金及管理费31929.04元的滞纳金自2019年10月9日起计算，滞纳金总额以不超过本金为限）；二、在本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东省色妆职业培训学院向原告广州协爽物业管理有限公司支付2019年10月11日起至2019年12月29日止的占用费余额204441.59元及利息（以204441.59元为基数，自2019年12月30日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算至实际付清之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15831元，由原告负担7484元，被告色妆学院负担8347元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林湛河二〇二〇年十二月三日书记员  徐文慧谭颖诗