浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020)浙01民终8512号 上诉人（原审原告）胡祖山，男，1967年2月2日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。 委托代理人胡祖应，系胡祖山之兄。 被上诉人（原审被告)杭州德珠投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区临丁路******。 法定代表人陈道义，总经理。 委托代理人金亮新，浙江君安世纪律师事务所律师。 上诉人胡祖山因与被上诉人杭州德珠投资管理有限公司（以下简称德珠公司）合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初6122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。上诉人胡祖山的委托代理人胡祖应，被上诉人德珠公司的委托代理人金亮新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2013年6月23日，出让方德珠公司（甲方）与受让方胡祖山（乙方）签订《房屋买卖出让合同》一份，约定甲方将德珠公司商业综合用房Ａ幢3层3155室房屋分层转让受让人。该房屋面积为9.89平方米（含公摊面积）。该房屋单价为每平方米20223元，总计200000元。乙方于2013年6月23日前一次性付清房款。甲方在2013年12月15日前将符合合同约定的房屋交付受让方使用。房屋达到交付使用条件后，出让方应书面通知受让方办理交付手续。出让方保证其出让受让方的房屋不属村集体经济组织自留部分，可以按政府部门的规定办理房屋权属证书。考虑到甲方土地现为村级留用地，目前三证只能以幢以层办理，分割到户须等政府部门的政策变动后另行通知办理。出让方代收物业维修基金，高层60元每平方米，合计593元，等。2013年6月23日，委托人胡祖山（甲方）与受托人案外人（乙方）杭州荣洁物业管理有限公司（以下简称荣洁公司）签订《公寓楼／商铺委托经营管理合同书》一份，约定甲方自愿将认购的杭州德珠商务中心物业房号为Ａ3155，面积9.89平方米，用途为办公／商铺，委托给乙方实行统一管理，统一代租、整体经营。委托期限自委托人在杭州德珠商务中心公寓楼商铺办理交房手续当日起，150天为免租期，第一至第十年届满日止（2013年12月15日至2023年12月15日）。甲方将商铺授权乙方代管出租，无论乙方以何价何时向何人代为出租，甲方应同意并不得干涉。本合同自双方签字盖章之日起生效，非约定或协商，任何一方不得擅自变更或解除合同，等。后胡祖山按约支付德珠公司购房款20万元，德珠公司于2014年1月7日向胡祖山开具发票1份，载明：项目及摘要为房款（永久使用权转让），数量9.89平方米，金额200000元。2014年1月12日，德珠公司向胡祖山开具收据1份，载明：款项内容：物业维修基金，金额593元。案涉交房通知书显示：胡祖山先生，您所购买的德珠商务中心Ａ幢3单元3155室，经验收合格，于2013年12月15日前具备交付使用条件，请及时安排时间到杭州市江干区××镇德珠商务中心交房处办理交付手续。落款日期为2013年12月12日，德珠公司、荣洁公司、杭州联成物业管理有限公司在该交房通知书上盖章确认。受理日期为2015年8月31日的杭州市住房保障和房产管理局房产交易产权登记申请受理单显示，出方德珠公司，受方杭州后珠股份经济合作社，登记类别：转移登记（其他），房屋坐落杭州市江干区德珠商务中心6幢1-3层。2015年9月1日，杭州后珠股份经济合作社取得杭州市江干区德珠商务中心6幢1-3层所有权登记。另查明，杭州德珠商务中心6幢即Ａ幢。再查明，德珠公司的股东为杭州后珠股份经济合作社（持股比例51%）及杭州德珠实业投资有限公司（持股比例49%）。案涉德珠公司商业综合用房（德珠商务中心）由德珠公司开发建设。胡祖山于2019年6月诉至原审法院，要求判令：1、解除本案双方签订的《房屋买卖合同》；2、德珠公司返还其购房款20万元，并支付利息损失80246元（按中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年6月23日暂计至2019年9月22日，此后计算至实际付清之日止），返还物业维修基金593元；3、德珠公司支付其已购房款一倍的赔偿款20万元；4、德珠公司赔偿其经济损失20万元；5、本案诉讼费用由德珠公司承担。 原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。案涉《房屋买卖出让合同》系双方当事人真实意思表示，对双方当事人具有约束力。对胡祖山主张德珠公司于2015年8月将案涉房屋整体转让给案外人杭州后珠股份经济合作社，德珠公司一房两卖致使其不能实现合同目的，故要求解除合同并赔偿损失等诉请，原审法院认为，德珠公司转移登记给案外人的是德珠商务中心6幢1-3层，包括众多已售或未售房屋。德珠公司办理整体转移登记系因德珠商务中心6幢1-3层各个房屋并未全部独立办理产权登记，无法区分各个房屋分别进行转移登记，只可统一进行转移登记。胡祖山并无证据证明德珠公司将出售其的案涉A幢3层3115室房屋转售他人。胡祖山已将案涉房屋转租，现亦无证据证明有其他主体妨碍胡祖山行使对该房屋的权利。对已售胡祖山的房屋胡祖山可继续使用及收益，在条件成就时亦可依法主张办理产证。综上，胡祖山的诉请，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告胡祖山的诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费5304元，由胡祖山负担。 宣判后，胡祖山不服，向本院提起上诉称：一审认定事实和适用法律错误。一、一审遗漏认定案涉房屋土地性质为村级留用地，一旦转移登记（析产）给村集体就不得分割转让、销售，也即案涉房屋买卖合同目的落空。根据房屋买卖合同第十三条第2项的约定以及留用地项目股权置换产权协议书记信访答复等，可以证明案涉房屋土地为村级留用地。2008年4月28日杭州市国土资源局《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见》第三条第（四）项规定，合作开发的留用地项目，在竣工并经土地复核验收，可按股份比例进行析产，析产后村集体经济组织自留建筑面积及分摊土地面积份额不得低于整个合作项目的51%。杭州市人民政府《关于印发杭州市区村级留用地管理办法》第四章留用地项目管理地（二十四）条第二款规定，村级集体经济组织总计应持有不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产和地下空间51%的建筑面积，且不得分割转让和销售。根据上述文件，使用村集体留用地合作建房，竣工土地复核验收后，先析产，村级集体总计持有不低于51%，且不得分割转让和销售。二、案涉房屋已经整体转移登记（析产）给村集体杭州后珠股份经济合作社。3155号商铺是A幢3层其中一间。三、案涉房屋转移登记给村集集体导致无法过户，合同目的落空。根据目前杭州市政策，归村集集体房产不得分割转让，特别是《杭州市人民政府关于印发杭州市区村级留用地管理办法》中有明确不得分割转让和销售的规定。根据合同相对性，上诉人也无权要求登记权利人履行合同义务。根据与登记权利人的交涉和信访回复结果，登记权利人不可能认可本案双方的房屋买卖行为。案涉房屋虽可以出租，但不能充分行使所有权利。四、被上诉人存在欺诈的销售行为，应承担惩罚性赔偿责任。被上诉人故意隐瞒没有预售许可证、将村级集体房产对外销售，并且至今也没有销售许可证的事实。《杭州市江干区人民政府丁桥街道办事处关于信访事件处理意见书》记载“因经营压力，德珠公司为尽快收回成本，于2012年底开始，在后珠经合社不知情的情况下，擅自以项目公司名义将其没有所有权的20%部分对外出售。同时与购房者签订使用权转让和所有权转让2份合同，但后续只拿使用权转让合同到后珠经合社报备。”根据房屋买卖合同中被上诉人对产权的承诺，被上诉人现无法保证受让房屋不属于村集体经济组织自留部分，可以按政府部门规定办理房屋权属证书。综上，上诉人胡祖山请求二审法院撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人德珠公司负担。二审庭审中，胡祖山补充上诉理由如下：本案双方于2013年6月23日签订房屋买卖合同并缴纳购房款，发票是2014年1月补寄的。2013年10月收到收房通知书，12月13日收房并签署业主公约、缴纳物业维修基金，同时委托第三方经营案涉房屋。2015年6月，被上诉人取得了德珠商务中心6幢1-3层的房产证，7月15日，股东之间析产将德珠商务中心6幢1-3层转移给杭州市后珠股份经济合作社持有的51%份额。2015年8月30日，房屋产权登记。上诉人的购房在该登记范围内。根据《关于进一步完善村组织自留地管理实施意见》的规定和精神，村级自留地上盖的物业村集体持股比例不低于51%，主要是解决村集体农民劳动力和收入问题，开发商持有的部分只能按层或按幢出售。案涉房屋买卖合同第十三条也明确约定出让方保证出让的房产不属于村组织自留部分，可以按政府规定办理产权证，并约定鉴于土地系村自留地，目前三证办理是以层为主，分割到户需要政策变动后另行通知，且若干年后不能办证，乙方有权选择回购。2018年底，上诉人要求被上诉人回购房屋，但被上诉人未履行，后上诉人提起本案诉讼。根据杭州市文件，上诉人购买的房屋被登记在村集体名下，无法办理产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的若干规定》第八条，上诉人有权要求解除合同。根据当地政府介入调查的结果，被上诉人在村组织不知情的情况下对外分割销售，现又无力回购，政府也要求其回购，并让购房者提过诉讼解决问题。案涉房屋还涉嫌非法集资，没有房屋销售许可证和预售许可证，不能对外销售，且未经验收、析产和土管部门审核。其他购房者大部分同时签订了购房合同和租赁合同，上诉人只签订了购房合同。 被上诉人德珠公司答辩称：案涉房屋特殊，属于市村集留用地项目，非一般的商品房。本案双方房屋买卖合同订立后，上诉人将商铺委托他人出租经营至今已经7年半，2019年因委托管理人没有及时支付租金导致投资人去投诉闹事，现上诉人转而起诉被上诉人缺乏依据。2019年在政府协调下租金问题解决了，其他投资人的诉讼也被驳回了。上诉人主张退房退款缺乏依据，其他投资人起诉时隐瞒了租赁合同。案涉商铺不能分割办证，所以双方签订的实际非系所有权转让合同，合同第十三条也作了特别约定。因为当时有投资者需要办理贷款或者工商注册，所以才提供了买卖合同，当时是为了发挥商铺更大的作用，合情合理。案涉商铺不存在二次销售或转让，案涉商铺开发涉及两个股东，根据杭州市村级留用地政策，房屋建好后需要析产，根据两个股东的约定，6号楼A幢1-3层是被上诉人挂在另一个股东名下的，被上诉人享有处置权，没有损害上诉人利益，也未有人提出要收回案涉房屋或者组织上诉人经营管理，上诉人七年多来都是正常收益的。综上，被上诉人德珠公司请求二审法院驳回上诉，维持原判。 上诉人胡祖山在二审期间向本院提交以下证据材料：1、案涉德珠商务中心Ａ幢三层平面图打印件一份，拟证明三层被转让了，胡祖善的3115商铺也被转让了；2、调查令申请书一份，请求法院开具调查令，以便其前往杭州市江干区丁兰街道办事处了解德珠商务中心经当地人民政府街道办调处的具体情况，以及街道办于2019年10月29日应集体信访人要求对德珠公司开发的德珠商务中心业主维权纠纷进行调处的公告（丁信字（2019）023号）；3、杭州市房管局房屋产权信息查询记录复印件一份，拟证明被上诉人将案涉房屋转移给他人，时间是2015年9月1日，转移登记证号为杭房权证江移字1××6号；4、留用地项目股权置换产权协议书复印件一份，拟证明德珠商务中心6幢（Ａ幢）1-3层析产归属村集集体杭州后珠股份经济合作社，该协议签订于2015年7月15日，杭州后珠股份经济合作社对之前2013年6月23日德珠公司对外签订案涉房屋买卖合同不认可，故上诉人无法实际过户；5、杭州市房管局的政府信息告知书（2019）137号复印件一份，拟证明德珠公司至今未取得房屋预售许可和销售许可证，存在故意隐瞒没有取得销售许可情况；6、杭州市江干区人民政府丁桥街道办事处关于信访事件处理意见书（丁信字［2019］23号），拟证明德珠公司私自销售属于村级集体房屋，而村级集体房产不得销售，因此存在欺瞒销售；7、杭州市人民政府关于印发杭州市区村级留用地管理办法（杭政函［2014］35号），拟证明析产归村级集体的房产不得分割、不得转让，合作商持有的部分可以案最小产权单位分割、预售和销售，现无法办证是因为房屋已经转移给案外人，买卖合同目的落空。 被上诉人德珠公司在二审期间未向本院提交新证据。 对上诉人胡祖山提交的证据材料，被上诉人德珠公司认为，对证据1的形式真实性无异议，但不能证明可以解除合同，3115号商铺面积是8.9平方米，已经协调支付了租金，2020年租金支付情况德珠公司不清楚，但是否支付与德珠公司无关；对证据3真实性、合法性认可，对关联性不予认可，不能证明其证明对象，本案不涉及房产转让，是按村集留用地政府要求，析产至股东名下，由股东代持，不影响上诉人占有使用收益商铺；对证据4的三性均不予认可，不能证明其证明对象，本案不涉及房产转让，是按村集留用地政府要求，析产至股东名下，由股东代持，不影响上诉人占有使用收益商铺；对证据5的形式真实性、合法性认可，对关联性不认可，不能证明其证明对象，留用地有特殊政策，不同于商品房；对证据6的三性均不予认可，无原件核对，其上内容也反映了信访投诉人都是签订商铺使用权合同，上诉人系因与第三人的租金问题而起诉本案，不能成立；对证据7三性不认可，不能证明上诉人的证明内容。本院认为，对证据1、3、4、5、6、7，因双方所签订的《房屋买卖出让合同》涉村级留用地，合同明确载明目前三证只能以幢以层办理，分割到户须等政府部门的政策变动后另行通知办理，故上诉人胡祖山的上述证据无法达到其所要证明的内容；对证据2调查令申请书，已经当庭告知胡祖山，因调查令系向当事人的律师开具，胡祖山并未委托律师参加诉讼，且调查令所涉的房屋回购问题与本案无关，故本院不予准许。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，本案系胡祖山以案涉《房屋买卖合同》签订时德珠公司存在欺诈、隐瞒的情形以及案涉房屋目前无法过户、合同目的落空等为由要求解除《房屋买卖合同》，德珠公司返还购房款、利息损失、物业维修基金并承担已付购房款一倍的赔偿款的诉讼。案涉《房屋买卖合同》订立时，双方对案涉房屋的土地性质、房屋产权过户等问题已经在合同中作了特别约定，双方均应知晓案涉商铺买卖有别于一般的商品房买卖，故胡祖山主张德珠公司存在隐瞒、欺诈的情形缺乏事实依据，且欺诈并非合同解除的法定事由或约定事由，胡祖山据此主张合同解除不能成立。案涉商铺已经交付胡祖山并由胡祖山委托他人经营管理收益至今数年，虽案涉商铺所在的三层整层房屋均登记在案外人名下，现确实无法办理分割过户，但其中包括众多已售或未售房屋，且案涉《房屋买卖合同》中双方明确约定房屋分割过户登记需以政策变动为前提，故胡祖山以合同目的落空为由要求解除合同一审不予支持正确。综上，胡祖山的上诉请求依据不足，一审判决认定事实基本清楚，法律适用正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10608元，由胡祖山负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二〇年十二月十五日 书记员 万丹丹