广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初22035号原告（反诉被告）：深圳市车改汇汽车配件有限公司，住所：深圳市龙岗区坂田街道马安堂社区环城路南10号如一精品厂房101车改汇商业园，统一社会信用代码：91440300083436773N。法定代表人：涂新春委托诉讼代理人：沈媛媛，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李东健，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳市为强实业有限公司，住所：深圳市龙岗区坂田街道马安堂社区环城南路5号坂田国际中心A栋1910，统一社会信用代码：914403000527761931。法定代表人：黎强。委托诉讼代理人：钟秋霞，广东华商律师事务所律师。第三人：深圳市坂田新围仔股份合作公司，住所：深圳市龙岗区布吉街道坂田社区新围仔居民小组办公楼三楼，统一社会信用代码：91440300778758584H。法定代表人：邹育光。委托诉讼代理人：刁贵琛，广东华程律师事务所律师。原告深圳市车改汇汽车配件有限公司（下文简称车改汇公司）与被告深圳市为强实业有限公司（下文简称为强实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，被告为强实业公司提起了反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了一并审理。在审理过程中，本院追加深圳市坂田新围仔股份合作公司（下文简称新围仔公司）作为第三人参与诉讼。原告的委托诉讼代理人沈媛媛、被告的法定代表人黎强及被告的委托诉讼代理人钟秋霞、第三人的委托诉讼代理人刁贵琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.确认原、被告双方的《房屋租赁合同》己经于2020年4月14日解除；2.被告支付2019年12月1日起至2020年4月14日止的房屋租金362916.67元、支付自2019年11月1日至2020年3月31日止的物业管理费22500元、支付自2019年11月1日起至2020年3月14日止的电费10726.81元。3.被告赔偿每笔租金、电费、管理费逾期未付的利息损失，以实际拖欠租金、电费、管理费金额为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自违约之日起计算至实际支付之日止。其中2019年12月份租金81250元的逾期交费利息损失，自2019年12月6日起计算；2020年1月份租金81250元的逾期交费利息损失，自2020年1月6日起计算；2020年2月份租金81250元逾期交费利息损失，自2020年2月6日起计算；2020年3月份租金81250元的逾期交费利息损失，自2020年3月6日起计算；2020年4月1日至14日的租金37916.67元的逾期交费利息损失，自2020年4月6日起计算；2019年11月1日至2020年3月14日期间的电费10726.81元的逾期交费利息损失，自2020年4月5日起计算；2019年11月1日至2020年3月31日期间的管理费22500元的逾期交费利息损失，自2020年4月5日起计算。4.被告向原告支付自2020年4月15日起至2020年5月31日止，按照每月81250元的标准计算的房屋占用费，合计124583.33元，按每月4500元的标准计算的管理费，合计6900元。5.被告赔偿原告因合同解除导致原告经济损失127500元，该等损失金额从被告支付的房屋押金127500元中扣除；6.被告承担本案的诉讼费用。上述金额合计为655126.48元（暂计至2020年4月15日）。事实与理由：原告与被告于2019年5月1日签署了一份《房屋租赁合同》，合同约定被告向原告承租深圳市龙岗区房屋（4楼天台铁皮房无偿给其使用）（以下简称“承租房屋”），《房屋租赁合同》签订后，原告向被告交付了相关物业，被告亦实际使用了该物业。2019年9月双方就调整房屋面积事宜签署了一份《补充协议书》，将承租房屋由原来的车改汇商业园Ａ栋厂房2、3楼房屋调整成车改汇商业园Ａ栋厂房3楼房屋，租金金额亦做了相应调整。然而，自2019年12月起被告未履行合同约定的租金及水电费、管理费支付义务，截止至2020年4月14日，已经连续拖缴房屋租金、水电费、物业费、管理费等费用长达5个月。为督促被告继续履行合同义务，原告于2020年3月17日向被告寄送书面《催款函》、2020年3月28日再次被告寄送《催款函（第二次）》，并于4月9日再次向被告发《催款函（第三次）》，然而被告置若罔闻，至今未支付上述款项，亦未与原告协商办理退租手续，至今仍占用该承租房屋。被告的行为已经构成了严重违约，为维护原告的合法权利，原告根据《房屋租赁合同》的相关约定于2020年4月13日向其发送《租金催收及解约通知函》，通知其解除《租赁合同》，并将争议提交至法院。后根据原告起诉后获取的新证据显示，被告自2020年4月份起开始向系争房屋的新承租方深圳市恒博物业管理有限公司直接缴纳水电费用，且原告、被告以及恒博公司于2020年5月份召开的三方会议同意自2020年6月1日起原告解除与恒博公司子公司的租赁合同关系，被告直接向恒博公司承租物业。针对原告的诉求，被告答辩如下：一、原告与被告于2019年5月1日签订的《房屋租赁合同》，应为无效合同。理由如下：位于深圳市龙岗区房屋（以下简称“涉案租赁房屋”）是第三人新围仔公司的房产。2019年5月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告的涉案租赁房屋。《房屋租赁合同》签订后，被告依约履行合同义务。2019年12月25日，第三人在被告的经营场所贴出《告知函》，称其系涉案租赁房屋的所有权人，与深圳市海达瑞轩商业管理有限公司（下文简称海达瑞轩公司）租赁合同已于2019年3月1日到期，限其于2020年1月1日前搬离租赁房屋，被告方知原告未涉案房屋权利人同意将涉案厂房出租给答辩人，且事后也未经过第三人追认，因此，原、被告签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。二、《房屋租赁合同》为无效合同，原告无权要求被告支付租金及水电费等。三、原告应向被告退还财产并赔偿由此给被告造成的损失。理由如下：如前所述，《房屋租赁合同》为无效合同，根据《合同法》第五十八条的规定，原告应当向被告返还已支付的租金975000元、水电费276785.6元及押金162500元，并赔偿由此给被告造成的装修损失727294元。退一步讲，就算《房屋租赁合同》有效，原告也已构成严重违约，根据《房屋租赁合同》第六条以及第十四条的规定，也应赔偿由此给被告造成的损失。被告为强实业公司的反诉请求：1.原告向被告返还2019年5月1日起至2019年11月30日房屋租金975000元，以及水电费276785.6元；2.原告向被告返还租赁押金162500元；3.原告向被告赔偿装修损失727294元；4.原告承担反诉的全部诉讼费用。原告就被告的反诉提起答辩意见：一、对于被告提出的要求返还房屋租金和水电费，我们认为双方之间的合同合法有效，其要求返还房屋租金和水电费的主张，并无任何事实和法律依据。并且被告主张的租金和水电费的计算金额有误，其实际的金额应当是以原告提交的被被告证据9黎强费用支付记录为准。二、被告在原告多次口头以及书面发函之后仍然拒不支付房屋租金及相关费用，构成严重违约，导致合同被解除，被告对此是有严重过错。因此根据合同相关约定，原告无需返还被告支付至租赁押金，并且被告主张之租赁押金金额有误，被告实际支付的租赁押金为人民币127500元。三、关于被告主张房屋装修损失，我方不予认同，我方不予认可。第一，是因为被告的严重违约，导致合同被解除，原告无需作出赔偿；第二，被告仍然在使用系争房屋场地，并没有任何实际损失发生；第三，被告提供的证据仅有收汇总表和收据，没有相应的合同支付凭证，并且其中的五张收据为连号收据，具有很大的伪造嫌疑，我们请求法庭对伪造事实予以核实。如果是伪造的话，请求法庭依照民事诉讼法的第一百一十一条第一款第一项的规定给予被告伪造证据的相关处罚；第四，被告提供的其他的收据都无法证明发生过装修支出。退一步讲，即便法院最终认定被告有损失，损失也应当结合被告已经实际使用的期限进行折算，而且被告提供的装修损失里面，有2019年12月份以后的费用单据，原、被告是在2019年12月份开始发生纠纷，被告应当在此时便停止对该房屋做后续投入，以避免损失扩大，其应当自行承担2019年12月份以后因为投入而产生的损失风险。综上所述，原告请求法庭驳回被告的全部反诉请求。经审理查明，案涉的房产位于深圳市龙岗区，产权证号为：深房地字第××号，登记权利人为深圳市坂田新围仔股份合作公司。2016年3月10日，第三人新围仔公司与海达瑞轩公司签订《租用厂房协议书》，新围仔公司作为出租方将案涉厂房出租给了海达瑞轩公司，租期从2016年3月10日至2019年3月10日。但在该份协议履行过程中，实际承租人是以鸿翔家物业公司的名义向新围仔公司支付租金，鸿翔家物业公司与海达瑞轩公司系关联公司。2018年4月10日，原告公司的法定代表人涂新春与鸿翔家物业公司签订《厂房租赁合同》，约定鸿翔家物业公司将位于包括上述厂房在内的物业租赁给涂新春使用，租赁期限为从2018年5月1日到2022年4月30日。涂新春取得厂房的承租权后，实际由车改汇公司使用。2019年5月1日，原告车改汇公司与被告为强实业公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将位于深圳市龙岗区（4楼天台铁皮房甲方无偿给乙方使用，在合同期间，甲方不得以任何理由收费及回收使用权，否则甲方需赔偿乙方4楼天台铁皮房所有投入使用费用及损失），以每月170000元租赁给乙方使用，租赁期限为从2019年5月1日到2022年4月30日，租金每两年递增15%。合同签订时，乙方向甲方支付押金340000元，租金按（月）结算，由乙方于当（月）的5日前支付给甲方。合同期满待甲方验收合格后，七个工作日无息退回房屋押金。在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：电费：1.6元／度，水费：9元／立方，管理费：2元／平方米（含垃圾清理费／电梯费／安保费）。Ａ栋厂房2楼由甲方直接转租给乙方，双方约定，原租客与甲方合同内签订的所有费用均由原租客直接转乙方账户；在甲乙双方合同期限内，甲方与原租客原合同开始递增当月，乙方每月补5000元递增费用给甲方，原租客与乙方合同终止后，乙方无需再补偿此递增费用给甲方；甲方租赁给乙方Ａ栋厂房2楼-3楼从2021年4月30日开始递增15%。在合同期限内，由甲方与原房东合同问题造成乙方损失的，甲方需赔偿乙方全部损失。乙方违约，押金视实际损失情况而相应扣除。（乙方所产生的债务、金钱、法律等问题、纠纷跟甲方没有任何关系，由乙方自行处理。）乙方需每月5号之前交租金，逾期未交10日之内，甲方有权采取措施可停水停电，15日之内未交甲方有权终止合同（一切后果、费用、法律责任乙方自行承担。）2019年9月双方就调整房屋面积事宜签署了一份《补充协议书》，将承租房屋由原来的车改汇商业园Ａ栋厂房2、3楼房屋调整成车改汇商业园Ａ栋厂房3楼房屋，并且：1.从2019年9月1日起2楼租金乙方不用交租金给甲方，甲方自行处理2楼租金问题；2.2楼原有押金212500元是当时乙方承租时甲方和合同一起转给乙方，现乙方退还给甲方；3.甲方将从原来的基础上减少乙方每月1000元；4.乙方交有二月押金162500元在给甲方；5.2楼原合同将退还给甲方；6.乙方从10月起每月交租金81250元甲方。第三人新围仔公司与鸿翔家物业公司按照《租用厂房协议书》履行的租期届满后，2019年11月1日，新围仔公司通过网平台发布招租公告。11月14日，案外人深圳市恒博物业管理有限公司作为新承租人与新围仔公司达成租赁意向。鸿翔家物业公司实际承租案涉建筑物至2019年12月31日。2020年1月1日，车改汇公司与深圳市恒博物业管理有限公司委托的关联公司深圳市九悦商业管理有限公司签订《新围仔租赁合同》，约定深圳市九悦商业管理有限公司将案涉建筑物厂房出租给深圳市车改汇汽车配件有限公司。原告车改汇公司称，上述合同实际履行至2020年5月31日。2020年5月，原告法定代表人涂新春、被告公司负责人谢丽兰以及深圳市恒博物业管理有限公司负责人曾一起商讨，确认2020年6月1日起，被告与深圳市恒博物业管理有限公司谈租约，和原告没有关系了。被告曾在第一次庭审中明确截止庭审当天（2020年9月18日）仍未搬走案涉建筑物，但被告在第二次庭审中称其实际占用涉案建筑物到2020年4月底。另查，被告在与原告履行租赁合同过程中，被告自2019年6月至2019年11月支付的租金、水电费、管理费如下：2019年6月6日向原告交付191258元，2019年7月10日支付190000元，2019年8月9日、11日、21日共支付169089元，2019年9月3日、12日、19日共支付194760元，2019年10月11日支付96983.8元，2019年11月7日支付90783元。原告收取的押金目前尚有127500元未退。被告确认，其未支付给原告自2019年12月1日起的租金、物业费、水电费等费用。其中2019年11月1日至2020年3月31日止的物业管理费为22500元。原告主张，被告自2019年11月1日至2020年3月14日期间实际使用但未付的电费金额共计10726.81元。原告为此提交了详细的电表抄数明细表及电费计算明细表。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。原告车改汇公司取得出租权的与鸿翔家物业公司签订《厂房租赁合同》虽以涂新春的名义签订，但实际由涂新春控制的车改汇公司参与履行合同，且鸿翔家物业公司未曾提出异议。原告车改汇公司对外出租案涉建筑物，与被告为强实业公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议书》，双方形成独立的房屋租赁合同关系。案涉建筑物属于有房屋产权登记的合法建筑物，合同未违反法律规定，应属有效合同。被告基于合同无效请求原告返还已收取的租金、水电费，本院不予支持。被告作为承租人应按约向原告支付租金、水电费等费用。但因原告作为承租人的租赁合同的出租方鸿翔家物业公司相关取得承租权的合同租赁期限早于此后的租赁合同期限，且建筑物所有权人新围仔公司在对相关次承租人的装修经营活动曾提出异议，导致原告、被告在履行合同过程中必然遭受不利影响，原告作为承租人的租赁合同关系中亦曾未及时支付租金等费用，因此被告未及时履行部分租金、水电费具有正当的理由。因租赁处于不稳定状态，即原告有丧失继续出租房屋的履行合同义务的可能，对被告的经营必然造成困扰，被告可以履行不安抗辩权，中止履行合同。原告请求被告逾期支付租金、水电费等费用的滞纳金，请求不予返还押金，本院不予支持，原告应返还押金。对于被告存放于原告处押金的数额，原告主张经过原、被告双方的来回周转，押金总余额为127500元，与被告提供的“中国建设银行个人活期账户交易明细”中关于2019年4月26日结算押金的余额一致，并提供其制作的“黎强费用支付记录表”予以佐证；而被告辩称综合双方的转账来往，押金尚余162500元，只是部分账目无法提供直接的转账明细凭证，并且双方之间的《补充协议书》也写明“乙方交有二月押金162500元在甲方”。对于《补充协议书》中关于“2楼原有押金212500元是当时乙方承租时甲方和合同一起转给乙方，现乙方退还给甲方”及“乙方交有二月押金162500元在甲方”的两处押金流转明细，原、被告双方无法达成一致意见，且均表明记载不详，事后实际情况有变更。故该《补充协议书》中关于押金的数额的真实性，本院无法认定。现本院依据直接的银行转账流水凭证上注明的“交易附言”及对应的数额，认定尚余原告处的具体押金数额为127500元，计算方法：340000-132000-30000-45500-5000=127500元。原告另请求被告赔偿经济损失，理由不成立，且未提交证据证明其具体损失，因此本院不予支持该部分请求。因原、被告的租赁合同实际履行至2020年5月31日，被告作为承租人应支付自2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金。关于拖欠租金的数额，经核算应为487500元，计算方法：81250元×6个月。关于电费，原告主张的金额，其提交了相应的抄表明细及计算表，被告虽提出异议但无相反证据，本院认定被告应向原告支付2019年11月1日至2020年3月14日期间的电费金额共计10726.81元。关于合同解除时间，本院根据原告提交的录音资料，认定双方于2020年5月31日协商解除了租赁合同。被告在第一次庭审中明确自认其在2020年6月之后未搬离案涉建筑物，虽其在第二次庭审中否认上述内容，但并未提供证据予以证明，根据民事诉讼禁止反言原则，本院采信被告第一次庭审中自认的事实。因被告在2020年6月后实际继续租用案涉建筑物，其反诉请求原告赔偿装修损失，没有事实依据，本院予以驳回。依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零七条、第二百二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）深圳市车改汇汽车配件有限公司与被告（反诉原告）深圳市为强实业有限公司于2019年5月1日签订的《房屋租赁合同》为有效合同，该合同于2020年5月31日解除；二、被告（反诉原告）深圳市为强实业有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）深圳市车改汇汽车配件有限公司支付拖欠的2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金487500元；三、被告（反诉原告）深圳市为强实业有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）深圳市车改汇汽车配件有限公司支付拖欠的2019年11月1日至2020年3月31日期间的物业管理费22500元；四、被告（反诉原告）深圳市为强实业有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）深圳市车改汇汽车配件有限公司支付拖欠的2019年11月1日至2020年3月14日期间的电费10726.81元；五、原告（反诉被告）深圳市车改汇汽车配件有限公司应于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）深圳市为强实业有限公司退还押金127500元；六、驳回原告（反诉被告）深圳市车改汇汽车配件有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）深圳市为强实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉的案件受理费9794元（原告已预交），由原告自行负担1286元，由被告负担8508元，原告可向本院申请退费8508元，被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费8508元，逾期缴纳，本院予以强制执行；反诉部分的案件受理费11966.5元（被告已预交），由被告自行负担11254.5元，原告负担712元，被告可向本院申请退费712元，原告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费712元，逾期缴纳，本院予以强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杜 攀人民陪审员  蒋胜继人民陪审员  黄冬梅二〇二〇年十二月八日书 记 员  符彩云