浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8211号 上诉人（原审被告）：杜建国，男，1966年8月2日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被上诉人（原审原告）：王少军，男，1963年4月19日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：孙慧华、章大勇,北京天达共和（杭州）律师事务所律师。 上诉人杜建国因与被上诉人王少军房屋租赁合同纠纷一案，杜建国不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初11202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，甲方王少军与乙方杜建国签订落款时间为2017年11月26日的《租赁协议》一份，约定：乙方向甲方租赁位于萧山区××街××路××号××大厦××楼××室之房屋以及设施（原西湖啤酒好心情酒吧），面积约560平方米。为明确双方责任和权利，经双方友好协商，达成协议如下：一、租赁时间：自2017年12月1日起至2024年11月30日止，时间为7年。二、租金及付款方法：租金第一年为87000元，第二年在第一年的基础上递增5%即为91350元，第三年在第二年基础上再上浮5%，依次类推。付款日为每年的签约日前一次性付清（先付后租，不得拖欠）。协议到期，乙方在同等条件下有优先租赁权。三、其它约定：考虑到甲方原有设备设施装修较多、较好及租金优惠等，乙方须付给甲方押金19万元，作为乙方的履约保证金（甲方出具收条）。包括对甲方房屋财产装修设备损坏的保证及经营中发生对甲方造成其他损失和违约的保证。如果合同结束没有任何产生对甲方的损失和损害及违约情况，则到期可退还给乙方。2.乙方在经营中如需增加设备设施装修等由乙方自行负责，协议到期可自行处置，甲方不承担任何费用。甲方的设备设施（详见附清单）乙方须妥善使用，如有丢失或损坏，则须照价赔偿。3.乙方须文明经营，合法经营，不得违反国家和地方政府关于出租房的有关规定。不做有损于甲方利益的事。同时要做好消防及防盗等安全工作和房屋日常维护工作，如屋顶渗漏由乙方自行负责解决，如影响楼下住户由乙方负责。公共楼道保持清洁，不乱放杂物。同时甲方也不得干涉乙方的正常经营。4.甲方原有的“萧山城厢西湖啤酒好心情酒吧”因乙方要求暂借给乙方使用，乙方不得转租转让，本协议终止，该执照仍属甲方所有，归还给甲方（如遇拆迁执照与乙方无关）。否则，不退押金。5.乙方日常用的水电费及物业管理费须按时交清，不得拖欠。服从大厦业委会的管理。另尚须交纳工商管理费税收750元／月，在每季初交给甲方；其他属于经营中的一切相关费用均由乙方负担，甲方现有执照年检、年审等费用由乙方承担，甲方可协助办理。6.甲方现有房屋主体结构不得改动，次墙改动也必须经甲方同意，合同到期，乙方须恢复原状（原照存留）。四、协议终止：甲、乙双方不得在协议期限内单方面终止协议，除非有以下情况出现：1.双方均愿意终止。2.一方严重违约（如租金超过半年未付清）。3.一方房屋出售，且受买方不愿继续本协议。4.遇房屋拆迁等不可抗力的因素（双方都不承担损失，租金按月结算，如有赔偿和乙方无涉）。五、违约责任：甲方若在协议期限内转让房屋且协议终止的则最高须赔偿乙方6万元，乙方如违反本协议第二条和第三条中的第3、5、6款的任意一款，赔偿5万元至8万元，其他视实际损失赔偿，严重违约的，不退押金。如诉讼法院，违约方须承担诉讼费、律师费等。六、本协议一式二份，双方各执一份，经双方当事人签字后立即生效。以前的补充协议与本主协议没有抵触的仍然有效。主协议以此为准。未尽事宜双方协商解决。杜建国作为接手人在落款日期为2007年11月28日的好心情酒吧财务清单上进行签名。2017年12月3日、2018年6月1日杜建国支付王少军3万元、57000元。 杭州解百商盛贸易有限公司于2019年6月11日出具的催款通知单（水电费）载明：（表号：257539）请贵业主（使用人）接本通知后，于2019年6月15日前将2017年6月16日至2019年6月11日所欠电费46459度，计46459元缴本公司财务室（四楼）。杭州解百商盛贸易有限公司于2019年6月11日出具的催款通知单（水电费）载明：（表号：28703）请贵业主（使用人）接本通知后，于2019年6月15日前将2017年6月16日至2019年6月11日所欠电费285度，计285元缴本公司财务室（四楼）。北京天达共和（杭州）律师事务所于2019年6月20日向王少军出具律师费金额为1万元的浙江增值税普通发票一份。 原审另查明：编号为2018-151556581的房屋他项权利信息查询记录载明：王少军，房权证号：杭房权证萧字第1××4号，房屋坐落于萧山区××大厦××楼××室。房号621，建筑面积116.49平方米，设计用途：办公。房号622，建筑面积435.97平方米，设计用途：办公。 原审又查明：甲方王少军与乙方杜建国签订落款时间为2007年11月28日的《租赁协议》一份，约定：乙方向甲方租赁位于城厢街道市××路××号××大厦××楼××室“好心情酒吧”之房屋及设施等（房屋面积约553平方米），为明确双方权利与职责，经双方协商，达成协议如下：一、租赁时间：自2007年12月1日起至2011年11月30日止，共四年。二、租金及付款方法：第一年租金61500元；第二年租金66500元；第三年租金为71500元；第四年租金同第三年。付款为每年签约日一次性付清。如逾三天以上则视为违约。协议结束，如乙方有意续租，甲方愿租，则同等条件下乙方有优先权。三、其它约定：1.乙方尚须付给甲方押金4万元，该款作为履约保证金，还包括对甲方财产设备损失的保证以及经营中发生对甲方造成损失的保证；如果合同结束没有产生对甲方的损失及损害，则到期退还给乙方。2.乙方在经营中如需增加设备设施等由乙方自行负责，协议到期乙方可自行处置，甲方不承担任何费用。甲方的设施设备（详见附清单）乙方须妥善使用，如有丢失或损坏，则须照价赔偿。3.乙方须文明经营、合法经营，不得违法经营及做有损于甲方利益的事情，同时做好消防及防盗等安全工作。同样甲方也不得干涉乙方的正常经营。乙方日常经营的水电费及物业管理费须按时交清，不得拖欠。另尚须交纳工商管理费及税收每月750元，每季一交给甲方；其它属于经营中的一切相关费用均由乙方负责。甲方现有执照年检、年审等费用一切由乙方负责，甲方可协助办理。5.现甲方六楼外墙“西湖啤酒广告”亮灯必须保证（乙方营业时间内）。6.甲方现有房屋主体结构不得改动，如另有改动须经甲方同意。合同到期，如甲方要求复原，则乙方必须恢复原状。四、协议终止：甲、乙双方均不得在协议期内单方面终止协议。若遇房屋拆迁等不可抗力原因而终止的，双方都不承担损失，租金按月结算。五、违约责任：协议期内如果有一方违约而造成对另一方损失的，如双方协商不成，则违约方须支付给另一方损失费8万元；但若是甲方要转让该房产而中止协议则最高赔偿6万元。六、此协议一式二份，双方各执一份，经双方当事人签字后即生效，未尽事宜可协商解决。手写有“注：原协议作废，以本协议为准”。王少军于2011年8月6日出具收条一份：今收到杜建国15万元。到2014年8月等划去。王少军于2011年10月27日出具借条一份：今借到杜建国15万元，至2012年10月27日归还。特此借条。王少军于2011年11月24日出具收条一份：今收到杜建国租金7万元。 甲方王少军与乙方杜建国签订落款时间为2011年11月24日的《租赁协议》一份，约定：乙方向甲方租赁位于城厢街道市××路××号××大厦××楼××室之房屋（原好心情酒吧，保留营业执照），面积约553平方米。为明确双方职责及权利，经双方友好协商，达成协议如下：一、租赁时间：自2011年12月ｌ日起至2017年11月30日止。时间为六年。二、租金及付款方法：租金第一年为71500元，第二年在第一年基础上提升5%即为75100元，第三年在第二年基础上再上浮5%，依次类推。付款为每年签合同日一次性付清。三、其他约定：1.考虑到甲方原有设施设备较多及租金给乙方优惠，乙方付给甲方押金19万元，该款作为乙方履约保证金。包括房屋财产设备损坏的保证及经营中发生对甲方造成损失的保证。如果合同结束没有任何产生对甲方的损失及损害（违约情况）（手写有“实有大量违约”），则到期可退回给乙方。2.乙方在经营中如需增加设备设施等由乙方自行负责，协议到期可自己处置，甲方不承担任何费用。甲方的设施设备（详附清单）乙方须妥善使用，如果有丢失或损坏，则须照价赔偿。3.乙方须文明经营，合法经营，不做有损于甲方利益的事情。同时乙方要做好消防及防盗等安全工作。同时甲方也不得干涉乙方的正常经营。4.乙方日常经营的水电费及物业管理费须按时交清，不得拖欠。另尚须交纳工商管理费税收每月750元，每季初交给甲方；其它属于经营中的一切相关费用均由乙方负担。甲方现有执照年检、年审等费用由乙方负责，甲方可协助办理。5.现甲方六楼外立面的“西湖啤酒广告”亮灯必须保证（乙方营业时间）。6.甲方现有房屋主体结构不得改动，如需改动须征得甲方同意（书面）。合同到期，乙方必须恢复原状。四、协议终止：甲、乙双方均不得在协议期内单方面终止协议，除非有如下情况：1.双方均愿意终止。2.乙方严重违约（不退押金）。3.乙方出售房屋。4.遇房屋拆迁等不可抗力原因（双方都不承担损失，租金按月结算，如有赔偿和乙方无涉）。五、违约责任：协议期内如果有一方违约而造成对另一方损失的，则须给对方予以赔偿。除实际损失外，最高另可赔给另外一方违约金8万元；但若是甲方要转让该房产而终止协议的则最高赔偿对方6万元。六、本协议一式一份，双方各执一份，经双方当事人签字后立即生效，未尽事宜双方协商解决。 杜建国于2012年9月22日出具借条一份：今向王少军借款5万元。 甲方王少军与乙方杜建国签订落款时间为2012年10月26日的《补充协议》一份，约定：王少军（下称“甲方”）于2007年12月1日出租给杜建国（下称“乙方”）位于萧山区××街道××大厦××室房屋，甲方原则同意乙方在合同有效期（包括租赁协议续签）内可以转租或与第三方合作经营。但乙方必须在忠实与甲方原协议的基础上与他方签约。乙方任何与他方的协议不能改变或影响与甲方的原协议的信守，乙方任何与他方的纠纷均与甲方无涉。如出现有损害甲方利益的，乙方必须承担一切损失。如在协议过程中乙方有违约行为的，甲方可追本协议无效。特此协议，本协议一式二份，双方当时签字后即生效。双方各执一份。 2013年2月9日，杜建国汇款给王少军4万元。2013年6月14日，杜建国汇款给王少军3万元。2014年12月4日，杜建国汇款给王少军2万元。2016年7月21日，杜建国汇款给王少军2万元。2016年8月21日，杜建国汇款给王少军3万元。2016年10月14日，杜建国汇款给王少军3万元。 杜建国于2017年3月1日出具还款计划一份：兹因本人欠王少军房租费计316476元，今经商量，特写还款计划，定于2017年3月起，每月13日前付2万元，直到房屋到期后，续租给本人7年，价格到时再议。如本人违约任何一笔还款，王少军可以要求本人承担一切与诉讼有关的费用及责任，不存在其它任何争议，及包括不续租给本人房屋。特此立据。注：不违约可续租7年。杜建国签名并捺印。 2017年3月12日，杜建国汇款给王少军2万元。2017年4月13日杜建国汇款给王少军2万元。2017年5月14日杜建国汇款给王少军2万元。2017年6月14日杜建国汇款给王少军2万元。2017年7月13日杜建国汇款给王少军2万元。2017年8月15日杜建国汇款给王少军支付2万元。2017年8月18日杜建国汇款给王少军2万元。2017年10月14日杜建国汇款给王少军2万元。2017年11月13日杜建国汇款给王少军2万元。2017年12月13日杜建国汇款给王少军700元。2017年12月13日杜建国汇款给王少军1万元。2017年12月13日杜建国汇款给王少军9300元。杜建国于2018年1月13日汇款给王少军2万元。2018年2月13日汇款给王少军2万元。2018年3月14日汇款给王少军2万元。2018年5月14日汇款给王少军2万元。王少军自认杜建国于2018年4月、6月各支付王少军2万元。 2019年3月20日，杭州解百商盛贸易有限公司向好心情622室出具432元电费发票。2015年4月13日，杭州解百商盛贸易有限公司向622室出具1535元电费发票。2015年7月10日，杭州解百商盛贸易有限公司向好心情622室出具3740元电费发票。2015年10月19日，杭州解百商盛贸易有限公司向好心情622室出具3231元电费发票。2016年1月18日，杭州解百商盛贸易有限公司向好心情杜建国622室出具694元电费发票。2016年4月15日，杭州解百商盛贸易有限公司向好心情622室出具1112元电费发票。2016年7月21日，杭州解百商盛贸易有限公司向好心情622室出具1324元电费发票。2016年10月12日，杭州解百商盛贸易有限公司向好心情622室杜建国出具1925元电费发票。2017年1月22日，杭州解百商盛贸易有限公司向好心情622室出具2273元电费发票。2017年4月21日，杭州解百商盛贸易有限公司向好心情622室出具3657元电费发票。2019年3月20日，杭州解百商盛贸易有限公司向好心情622室出具2835元电费发票。杭州解百商盛贸易有限公司于2018年4月26日出具的催款通知单（水电费）载明：622表③业主（使用人）：请贵业主（使用人）接本通知后，于2018年5月15日前将2017年7月至2018年3月所欠电费164度，计164元缴本公司财务室（四楼）。杭州解百商盛贸易有限公司于2018年4月7日出具的催款通知单（水电费）载明：（表号57539）业主（使用人））：请贵业主（使用人）接本通知后，于2018年5月15日前将2017年6月15日至2017年6月30日所欠电费609度，计609元缴本公司财务室（四楼）。杭州解百商盛贸易有限公司于2018年8月3日出具的催款通知单（水电费）载明：622表③业主（使用人）：请贵业主（使用人）接本通知后，于2018年8月15日前将2017年6月15日至2018年6月所欠电费224度，计224元缴本公司财务室（四楼）。杭州解百商盛贸易有限公司于2019年1月31日出具的催款通知单（水电费）载明：622②业主（使用人）：请贵业主（使用人）接本通知后，于2019年2月15日前将2017年6月15日至2018年12月所欠电费285度，计285元缴本公司财务室（四楼）。杭州解百商盛贸易有限公司于2019年4月30日出具的催款通知单（水电费）载明：622③业主（使用人）：请贵业主（使用人）接本通知后，于2019年5月15日前将2017年6月至2019年3月所欠电费285度，计285元缴本公司财务室（四楼）。杭州解百商盛贸易有限公司于2019年8月6日出具的催款通知单（水电费）载明：622表①业主（使用人）：请贵业主（使用人）接本通知后，于2019年8月15日前将2017年6月15日至2019年6月所欠电费47379度，计47379元缴本公司财务室（四楼）。杭州解百商盛贸易有限公司于2019年10月12日出具的催款通知单（水电费）载明：622表①业主（使用人）：请贵业主（使用人）接本通知后，于2019年10月26日前将2017年6月15日至2019年9月所欠电费53419度，计53419元缴本公司财务室（四楼）。杭州解百商盛贸易有限公司于2020年3月1日出具的催款通知单（水电费）载明：（表257539）业主（使用人）：请贵业主（使用人）接本通知后，于2020年3月20日前将2017年6月至2019年12月所欠电费54844度，计54844元缴本公司财务室（四楼）。 原审再查明：王少军曾起诉杜建国民间借贷纠纷一案，请求：1.杜建国归还王少军借款5万元；2.杜建国承担本案诉讼费。原审法院于2019年8月30日作出（2019）浙0109民初12633号民事裁定书，裁定按王少军撤诉处理。案件受理费1050元，减半收取525元，由王少军负担。 张文祥于2020年4月27日起诉至原审法院，向原审法院提出诉讼请求：1.判令杜建国赔偿张文祥因转租人的房屋进水、漏水，致使其音舞厅停业四年零二个月（50个月）经济损失450万元。2.判令杜建国返还六年房租金220万元。3.判令杜建国返还六年水电费324000元。4.判令杜建国承担诉讼费用。 2019年7月15日，王少军向原审法院提起本案诉讼，请求：1.判令解除王少军、杜建国于2017年11月26日签订的《租赁合同》；2.判令杜建国支付拖欠租金及水电费合计94546元（租金自2018年12月1日起至实际腾房之日止，暂计算至2019年6月11日为47802元；水电费自入住之日起至实际腾房之日止，暂计算至2019年6月11日为46744元），并支付违约金8万元；3.判令王少军无需退还杜建国押金19万元；4.判令杜建国返还占用房屋，恢复原状，并参照《租赁合同》附件清单返还设备设施（设备设施估价3万元）；5.判令杜建国向王少军支付律师费1万元；6.本案诉讼费用由杜建国承担。审理中，王少军明确变更第二项诉讼请求：判令杜建国支付拖欠王少军租金合计89222.5元。 原审法院认为，王少军、杜建国于2017年11月26日签订的《租赁协议》系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，以上合同合法有效，对双方当事人均有约束力。合同约定租赁期限自2017年12月1日起至2024年11月30日止。租金第一年为87000元，第二年为91350元，此后每年在上一年基础上上浮5%。付款日为每年签约日前一次性付清先付后租。王少军已按约履行案涉房屋的交付义务，杜建国支付了王少军第一年租金87000元，但未按《租赁协议》约定在2018年12月1日前支付第二年租金91350元，已构成违约。关于王少军请求判令解除王少军、杜建国于2017年11月26日签订的《租赁合同》及判令杜建国返还占用房屋，恢复原状，并参照《租赁合同》附件清单返还设备设施（设备设施估价3万元）的诉请问题。该院认为依合同约定一方严重违约（如租金超过半年未付清），协议终止。本案合同约定的解除条件已成就，但鉴于杜建国自2007年12月1日起实际租赁案涉房屋至今，合同履行中双方存有其他经济往来，在后续增加押金15万元的问题上，双方当事人在履行中未出具押金收条导致出现不诚信理解，考虑杜建国的违约程度，王少军在调解中也有意愿继续履行合同，在本案履行中并非王少军的签约根本目的不能实现，根据诚实信用原则，综合本案实际，该院确定王少军、杜建国间的房屋租赁合同继续履行，王少军要求判决解除双方于2017年11月26日签订的《租赁合同》及判决返还占用房屋、恢复原状并参照《租赁合同》附件清单返还设备设施的诉讼请求，该院不予支持。关于王少军请求杜建国支付拖欠租金89222.50元的诉讼请求问题。该院认为王少军起诉请求杜建国支付自2018年12月1日起至实际腾房日止的租金变更为减少诉讼请求要求杜建国支付拖欠租金89222.50元，该院予以准许。杜建国未按约支付第二年租金91350元，应承担违约责任，应向王少军支付拖欠的租金。结合杜建国提供的证据3、5及王少军的质证意见和王少军、杜建国在原审庭审中的陈述等，可以认定杜建国按还款计划共向王少军支付32万元，杜建国于2017年3月1日出具还款计划约定欠王少军房租费计316476元，实际多付3524元。王少军在原审审理中自愿在杜建国应付租金中扣除杜建国多付的款项，其中扣除租金2127.50元，扣除杜建国在2018年支付的57000元拖欠了6个月按央行同期贷款利率计算应支付王少军逾期利息1396.50元的主张。本院对王少军同意在应付租金中扣除多付款项的主张予以准许，但多付3524元应先扣除应付租金，故杜建国尚应支付王少军第二年尚欠的租金87826元。该院对王少军要求杜建国支付合理租金的诉讼请求予以支持。关于杜建国认为其在2011年10月27日借给王少军15万元，根据双方约定该15万元抵作租金的抗辩问题。杜建国在2019年10月8日的庭审中认为其提供的证据证明王少军欠杜建国15万元，王少军已还5万元，尚欠10万元抵租金，王少军曾经起诉杜建国借款5万元后撤诉。王少军对借款15万元的真实性无异议，但认为该民间借贷与本案无关，王少军起诉杜建国的5万元也系借贷关系，与本案无关。该院认为王少军、杜建国于2007年11月28日签订的《租赁协议》约定的押金为4万元，2011年11月24日签订的《租赁协议》约定杜建国付给王少军押金19万元作为杜建国的履约保证金，2017年11月26日签订的《租赁协议》约定杜建国须付给王少军押金19万元作为杜建国的履约保证金（王少军出具收条）。在2019年11月14日该院组织王少军、杜建国进行证据交换时，杜建国认为第二次押金15万元确实支付，并手写补充“借条15万元抵扣”，王少军认为15万元押金王少军确实收到，通过收条的形式，名义是民间借贷，当时指向的是押金15万元，王少军代理人手写补充“名为借贷，实为押金”。结合王少军、杜建国在2019年11月14日的陈述及以上《租赁协议》的约定和后续王少军、杜建国就房屋租赁协议的履行实际，可以认定双方房屋租赁的原定押金4万元经王少军、杜建国协商确定为押金19万元，王少军于2011年10月27日出具15万元的借款在后续合同履行中双方合意为租赁协议下增加的押金15万元。故杜建国在审理中认为该借款15万元中的10万元抵租金的抗辩没有事实依据，该院对杜建国的该抗辩不予采信。关于王少军实际于2011年8月6日出具15万元的收条。杜建国在提交的证据中认为该15万元扣除的系第二年2012年12月1日至2013年12月1日、第三年2013年12月1日至2014年12月1日的租金。王少军认为与指向15万元押金的借据系同一笔款项的主张，并无相反证据予以证明，该院对王少军的该主张不予采信。关于王少军要求杜建国支付自入住之日起至实际腾房日止的水电费的诉请问题。该院认为2017年11月26日签订的《租赁协议》约定杜建国日常用的水电费及物业管理费须按时交清，不得拖欠，服从大厦业委会的管理。原审审理中，王少军、杜建国也确认杜建国承租期间的水电费由杜建国自行向物业公司缴纳，经审理查明王少军并未为杜建国垫付水电费，故该院对王少军要求杜建国直接向其支付水电费的诉讼请求不予支持。杜建国应按合同约定履行水电费的支付义务。关于王少军要求杜建国支付违约金8万元，无需退还杜建国押金19万元的诉讼请求问题。该院认为按2017年11月26日签订的《租赁协议》约定杜建国如违反本协议第二条和第三条中的第3、5、6款的任意一款，赔偿5万元至8万元，其他视实际损失赔偿，严重违约的，不退押金。如诉讼法院，违约方须承担诉讼费、律师费。该院认为王少军向杜建国出具的15万元借条，双方在之后的合同签订、履行中应该明确是以该款抵作押金，且在事后若干年的合同履行及杜建国出具的还款计划及还款计划履行中也均未有异议，杜建国未按约支付王少军第二年租金已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。杜建国在审理中未提出调整违约金的请求。本案考量杜建国违约造成王少军的损失，并结合合同履行情况，杜建国的违约过错程度以及预期利益等因素，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条公平原则、诚实信用原则衡量对违约金酌情调整为36500元。关于王少军请求无需退还杜建国押金19万元的诉讼请求问题。该院认为协议约定杜建国如违反本协议第二条和第三条中的第3、5、6款的任意一款，赔偿5万元至8万元，其他视实际损失赔偿，严重违约的，不退押金。王少军的该主张不符合合同约定，该院不予支持。关于王少军要求杜建国支付诉讼费、律师费的诉讼请求问题。该院认为协议约定如诉讼法院，违约方须承担诉讼费、律师费等。故该院对王少军要求杜建国支付合理诉请范围内的律师费及诉讼费用的诉讼请求予以支持。该院于2020年4月20日收到杜建国要求对王少军在承租房屋上总价117万元添附装修进行折价补偿；请求判令王少军支付杜建国违约金6万元的反诉请求，因杜建国未在该院指定的举证期限内提出反诉，该院对杜建国的反诉请求不予受理，杜建国可另行提出起诉。杜建国同时提出追加张文祥参加本案诉讼的请求，该院认为张文祥非本案必要共同当事人，且王少军未在该院指定的举证期限内提出申请，该院对杜建国的申请不予准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、杜建国在判决生效之日起十日内支付王少军拖欠的房屋租金87826元；二、杜建国在判决生效之日起十日内支付王少军违约金36500元；三、杜建国在判决生效之日起十日内支付王少军律师费5773元；四、驳回王少军其余的诉讼请求。如杜建国未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7368元，由杜建国负担2902元，王少军负担4466元。 宣判后，上诉人杜建国不服，向本院提起上诉：一、一审认定事实错误。（一）本案杜建国支付王少军的租金已超过应付王少军第二份《租赁协议》约定的全部租金和第三份《租赁协议》约定的第一年、第二年租金，杜建国无需支付王少军诉请的应付其第三份《租赁协议》约定的第二年租金95310元。一审法院认为杜建国未按第三份《租赁协议》的约定在2018年12月1日前支付第二年租金95310元，是认定事实错误。1、杜建国与王少军从2007年11月28日开始就建立房屋租赁合同关系，双方先后共签订了三份《租赁协议》，从双方一审诉请和答辩以及庭审情况可以确定，双方对租赁时间为2007年12月1日至2011年11月30日的第一份《租赁协议》的履行并无异议。而是对签订时间为2011年11月24日、租赁时间为2011年12月1日至2017年11月30日的第二份《租赁协议》，以及签订时间为2017年11月26日、租赁时间为2017年12月1日至2024年11月30日的第三份《租赁协议》的履行存在争议。因此，本案只要查明杜建国应支付王少军多少金额的租金，而杜建国实际支付王少军多少金额的租金，就能查清本案的事实。2、根据双方签订的第二份《租赁协议》的约定，杜建国应支付王少军六年租金共计486335元（第一年71500元，第二年75075元，第三年78829元，第四年82770元，第五年86908元，第六年91253元），根据双方签订的第三份《租赁协议》的约定，杜建国应支付王少军第一年租金87000元、第二年租金95310元，两年合计182310元。二项相加杜建国应支付王少军租金合计668645元。3、杜建国提交的证据证明杜建国已支付王少军租金合计797000元（不包括抵作押金的15万元借款）。已超过了杜建国应付王少军的租金。这797000元的租金组成为：（1）王少军对杜建国提交的证据4支付租金8.7万元无异议，对杜建国提交的证据6支付租金7万元无异议，证明王少军承认杜建国已支付王少军租金15.7万元。（2）王少军对杜建国提交的证据3中的12万元的真实性予以认可，对证明目的不予认可。认为支付的是还款计划中的金额。王少军对杜建国提交的证据5支付租金20万元的真实性予以认可，对证明目的不予认可。认为支付的是还款计划中的金额。这同样能证明王少军承认杜建国己支付王少军租金32万元。（3）王少军对杜建国提交的证据10支付租金8万元的真实性无异议，证明目的不认可，认为因为是2013、2014年支付的，2011年至2017年期间的租金在还款计划中双方已经明确了。杜建国不承认还款计划的真实性和证明力，但其质证意见同样能证明王少军承认杜建国己支付王少军租金8万元。（4）杜建国提交的证据7、8,即杜建国作为证明自己支付王少军15万元租金的收条，王少军对其真实性无异议，但辩称该笔款项与15万元的借条押金指向的是同一笔资金。王少军实际只收到了15万元，该笔资金就是指押金。王少军的辩称既不符合事实也不符合常理，收条在先，借条在后，是王少军先收到杜建国的15万元租金，出具了收条，后又向杜建国借款15万元，出具了借条。这两个15万元一个是租赁关系形成，一个是借贷关系形成，完全是两个不同的法律关系。对此一审法院在判决书中己有明确的认定，足以证明杜建国已支付王少军租金15万元、押金15万元。（5）王少军对杜建国提交的证据9支付租金9万元的真实性无异议，但是证明目的不认可，并辩称资金是否是租金无法确认，因为双方有可能存在其他债权债务关系。其辩称没有证据证明，不能成立，杜建国己支付王少军租金9万元。综上，杜建国应支付王少军的租金只需668645元，而杜建国实际支付王少军的租金达797000元，已超过应付王少军第二份《租赁协议》约定的全部租金和第三份《租赁协议》约定的第一年、第二年租金总额，即使杜建国提交的证据9支付的9万元租金无法查明，不计算在所支付的租金之内，杜建国也多付了王少军租金38355元。因此，杜建国并没有违约，也无需支付王少军95310元租金，对多付的租金杜建国将在以后的租金中予以抵扣。对王少军不诚信的诉讼造成杜建国的损失，杜建国保留追究王少军的权利。（二）王少军提交的《还款计划》是不真实和没有证明力的，一审法院认定并赋予其证明力是认定事实错误。1、从上述杜建国实际支付王少军租金可以证明，杜建国没有欠王少军在还款计划中所写的租金。2、王少军提交的《还款计划》是复印件，杜建国对其三性提出异议要求其提供原件，但王少军还是没有提供原件，也没有说明原件的合理去向。3、王少军提交的是复印件，一审法院在没有严格审查和查明其内容是否是真实的情况下，认定并赋予其证明力是认定事实错误。（三）杜建国己付请了本案王少军诉请的全部租金，并没有违约。一审法院认定杜建国应支付王少军违约金和律师费是认定事实错误。二、一审法院判决错误。本案杜建国不但付清了王少军诉请的第三份《租赁协议》约定的第二年租金95310元，还多付了租金，并没有违约。因此，一审法院判决杜建国支付王少军拖欠的房屋租金、支付违约金、支付律师费等显属错误。故提起上诉，请求：一、撤销原审判决，改判驳回王少军的全部诉讼请求；二、本案一、二审受理费由王少军承担。 被上诉人王少军发表答辩意见称：一审判决事实清晰，适用法律准确，请求驳回杜建国全部上诉请求。关于租金支付问题，认可原审判决第18页中查明的已付款项17万元及《还款计划》出具后支付的32万元，系杜建国支付的租金。至于杜建国一审提交的证据六中的7万元收条真实性虽认可，但无法区分指向哪一份《租赁协议》项下的租金。同时认可2011年8月6日出具的收条的15万元，但认为收条中的15万元和2011年10月27日出具的借条中的15万是针对同一笔款项。至于其他没有银行汇款或打款凭证的部分，均不予认可，杜建国存在重复计算。 二审期间，杜建国、王少军均未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，杜建国与王少军签订的三份《租赁协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，故应当按约履行。本案争议焦点为杜建国是否欠付王少军租金。根据2017年3月1日杜建国向王少军出具的《还款计划》，杜建国认可尚欠王少军房租316476元，并承诺于2017年3月起，每月13日前付2万元。杜建国上诉称王少军一审中未提交《还款协议》原件，对真实性不予认可，但其一审中对《还款协议》中签字的真实性予以认可，故该上诉意见，本院不予采信，应当认定《还款协议》系杜建国的真实意思表示。而根据双方签订的第二份《租赁协议》，租金应于每年签合同日一次性付清，故《还款计划》中载明的欠付租金，系针对2017年11月30日前（即第二份《租赁合同》到期前）的租金。此后至2018年6月，杜建国共计向王少军付款32万元，应当认定杜建国已经付清2017年11月30日前的租金，并超付3524元。2017年11月26日，杜建国与王少军签订第三份《租赁协议》后，支付了该合同项下第一年的租金，此后租金并未支付，因杜建国根据《还款计划》所付租金中超付3524元，原审法院将该笔款项抵扣第三份《租赁协议》项下第二年的租金，并无不当，应当认定杜建国尚欠王少军租金87826元。杜建国称，第二份及第三份《租赁协议》项下的已付租金为797000元，已超过约定的租金。就杜建国二审中所主张的转账款项部分，王少军虽对真实性无异议，但认为双方有其他经济往来，不能均作为已付租金，双方的租金支付情况应当以《还款计划》为准。就此，本院认为，杜建国与王少军确存在其他经济往来，杜建国主张的已付款证据无法证明具体指向，且如果杜建国已经超付租金，则其不可能签署《还款协议》认可截止2017年3月1日欠付租金316476元，故对于杜建国该主张，本院不予采信。因杜建国欠付租金，原审法院根据公平原则、诚实信用原则酌定杜建国承担36500元违约金，并无不当。另，根据《租赁协议》的约定，杜建国需承担王少军就本案所支付的诉讼费、律师费。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2902元，由杜建国负担。杜建国应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 亮 审 判 员  张一文 审 判 员  秦海龙 二〇二〇年十二月十日 法官助理  赵 勤 书 记 员  戚依宜