福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0524民初5306号 厦门常春藤物业管理有限公司安溪分公司，经营场所：安溪县城厢镇格口片区二环路。统一社会信用代码：913505240561489010。 负责人：李移常，任公司总经理。 委托诉讼代理人：陈连贵。 委托诉讼代理人：王艳珠。 被告：林燕玉，女，1986年2月16日出生，汉族，住福建省南安市，现住安溪县。 厦门常春藤物业管理有限公司安溪分公司（下称常春藤物业公司）与被告林燕玉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常春藤物业公司的委托诉讼代理人陈连贵、被告林燕玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 常春藤物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令林燕玉向常春藤物业公司支付拖欠的物业服务费2635.5元(从2019年1月起暂计至2020年9月)；2.判令林燕玉向常春藤物业公司支付拖欠的水电公摊费355.31元(从2018年12月起暂计至2020年7月)；3.判令林燕玉向常春藤物业公司支付拖欠的生活垃圾处理费216元(从2018年11月起暂计至2020年10月)；4.判令林燕玉向常春藤物业公司支付物业服务费违约金暂计为258.66元(滞纳金按日万分之三的标准暂计至2020年9月止，最后计算至林燕玉支付完拖欠的物业服务费等费用之日止)，以上合计为3465.47元；5.判令林燕玉承担本案的诉讼费用。事实和理由：永隆兴业(泉州)发展有限公司是安溪永隆御品上座二期的开发商。2016年11月1日，常春藤物业公司与永隆兴业(泉州)发展有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由常春藤物业公司对安溪永隆御品上座二期进行前期物业管理，双方对委托管理事项及收费标准等进行了约定，合同约定：1.常春藤物业公司有权收取物业服务费用及收取标准，①住宅：物业管理服务费每平方米1.6元/月；②店面：物业管理服务费每平方米1.3元/月，以上收费不包含小区及楼宇内公共水电的分摊费用，公共水电费由全体业主按照福建省物价局《福建省物业管理服务收费管理规定》另行分摊；2.第八条约定：物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月5日前向乙方交纳当期的物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额的3%作为违约金；3.根据安溪县开征城市生活垃圾处理费实施方案通知由物业代收代缴日常的生活垃圾处理费。 林燕玉购买永隆御品上座二期2栋1单元303室，且常春藤物业公司已出具交付通知书证明林燕玉已实际接受该房屋。林燕玉应当按《前期物业服务合同》的约定缴纳物业服务费用。但2019年1月份以后，林燕玉以种种理由不予缴交物业服务费、水电公摊，违约金、日常生活垃圾处理费。林燕玉的行为严重影响了常春藤物业公司物业服务的正常开展。为此，请求判决支持常春藤物业公司的诉讼请求。 林燕玉辩称，常春藤物业公司没有尽到责任义务，楼上漏水没有处理；居委会入驻破坏小区绿化，物业也没有处理；小区卫生处理不到位，小区摩托车位没有进行规划，业主停车困难，快递放在门岗经常丢失，小区楼下连公共卫生间都没有设置。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 本案双方当事人的争议焦点为：林燕玉拒交物业费等相关费用的理由能否成立？ 常春藤物业公司认为，林燕玉作为永隆御品上座二期2栋1单元303房业主，应当按照约定向常春藤物业公司缴纳物业费、公摊水电费、生活垃圾处理费等相关费用，其拒交上述相关费用的理由不能成立。并在本院指定的举证期限内提供以下证据：1.常春藤物业公司营业执照复印件，证明常春藤物业公司诉讼主体资格和基本情况；2.林燕玉身份证复印件，证明林燕玉的诉讼主体资格和基本情况；3.商品房买卖合同复印件，证明林燕玉为诉争房屋所有权人；4.《前期物业服务合同》复印件，证明林燕玉自房屋交付之日起同意常春藤物业公司提供物业服务，并按合同约定缴纳物业服务费；5.前期物业服务合同备案证明复印件，证明物业服务合同内容符合各项相关规定；6.交付通知书复印件，证明林燕玉已在永隆兴业(泉州)发展有限公司办理相关手续，已具备交房条件；7.《催收通知书》复印件，证明常春藤物业公司向林燕玉催收物业费的事实；8.欠费清单复印件，证明林燕玉于2019年1月起欠缴物业服务费及其他相关费用；9.水电公摊说明。 林燕玉质证认为，对上述证据没有异议，但常春藤物业公司存在管理不到位、不作为等问题。 本院认为，林燕玉未在本院指定的举证期限内提交证据，常春藤物业公司提交的上述证据，可以证明林燕玉所欠物业费共计3206.81元的明细，证据来源合法，与本案具有关联性，本院依法予以采信。 本院经审理认定事实如下： 永隆兴业(泉州)发展有限公司是安溪永隆御品上座二期的开发商。2016年11月1日，常春藤物业公司与永隆兴业(泉州)发展有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由常春藤物业公司对安溪永隆御品上座二期进行前期物业管理，双方对委托管理事项及收费标准等进行了约定，合同约定：1、常春藤物业公司有权收取物业服务费用及收取标准，①住宅：物业管理服务费每平方米1.6元/月；②店面：物业管理服务费每平方米1.3元/月，以上收费不包含小区及楼宇内公共水电的分摊费用，公共水电费由全体业主按照福建省物价局《福建省物业管理服务收费管理规定》另行分摊；2、第八条约定：物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月5日前向乙方交纳当期的物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额的3%作为违约金；3、根据安溪县开征城市生活垃圾处理费实施方案通知由物业代收代缴日常的生活垃圾处理费。林燕玉系永隆御品上座二期2栋1单元303室的业主，其入住后初期尚能按期缴交物业费等各项费用，但2019年1月份以后，林燕玉以种种理由未能按期缴交物业服务费、水电公摊、日常生活垃圾处理费。截止2019年12月31日，尚欠物业费2635.5元(从2019年1月起计至2020年9月)、生活垃圾处理费216元(从2018年11月起计至2020年10月)和水电公摊费用355.31元(从2018年12月起计至2020年7月)，合计林燕玉累计拖欠常春藤物业公司物业费、生活垃圾处理费、公摊水电费为3206.81元。该欠款经常春藤物业公司多次催讨，林燕玉至今未能支付，致常春藤物业公司于2020年10月21日诉至本院。另查明，全国银行间同业拆借中心于2020年8月20日发布的一年期贷款市场报价利率为3.85%。 本院认为，永隆兴业(泉州)发展有限公司是安溪永隆御品上座二期的开发商。常春藤物业公司与永隆兴业(泉州)发展有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方的真实表示，内容合法有效。常春藤物业公司对安溪永隆御品上座二期进行前期物业管理，履行了服务合同约定的管理和维护的主要义务。林燕玉作为该物业使用人未能依照服务合同的约定交纳物业相关费用构成违约，应承担支付给常春藤物业公司拖欠的物业费2635.5元、生活垃圾处理费216元、公摊水电费355.31元，合计为3206.81元，并支付逾期付款违约金的民事责任，但在违约金的计算上，常春藤物业公司要求林燕玉按日万分之三的标准计算，明显偏高，应酌情调整为按全国银行间同业拆借中心于2020年8月20日发布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算违约金。林燕玉虽反映常春藤物业公司物业服务管理的情况及小区存在的问题，但不能作为林燕玉拒绝缴交物业服务费、公摊水电费等的理由，身为业主的林燕玉如果认为相邻业主的漏水侵犯了自己的权益，可以另行主张，也不能构成拒付物业管理费的理由，林燕玉应当依照合同约定支付缴纳物业管理费及公摊水电费。当然，常春藤物业公司也应虚心听取林燕玉等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。 综上所述，常春藤物业公司的诉讼请求，合法的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、林燕玉应于本判决生效之日起十日内支付给厦门常春藤物业管理有限公司安溪分公司物业服务费2635.5元、生活垃圾处理费216元、公摊水电费355.31元，合计为3206.81元，并支付逾期付款违约金（逾期付款违约金自2019年10月21日起按年利率3.85%计算至实际付清款项之日止）； 二、驳回厦门常春藤物业管理有限公司安溪分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由林燕玉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杨岩成 二〇二〇年十二月十一日 书记员  陈榕榕