北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初4391号原告：杨静，女，1969年6月23日出生，汉族，门头沟教师进修学校研修员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郭金梅，北京市京典律师事务所律师。被告：王国才，男，1985年4月8日出生，汉族，众鑫融创物业管理有限公司负责人，住北京市门头沟区。原告杨静与被告王国才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨静及其委托诉讼代理人郭金梅，被告王国才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨静向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告签订的《北京市房屋租赁合同》及补充协议于2020年5月30日解除；2．判令被告腾空位于北京市门头沟区曹各庄34号院3号楼1层**7号房屋，向原告移交该房屋，被告移交房屋时应保持该房屋原有设备完整及使用功能，不得破坏现有环境和固定设施；3．判令被告结清其占用房屋期间的水电费、天然气费等费用；4．判令被告给付原告房屋租金2万元，期间为2020年4月1日至2020年5月31日；5．判令被告支付房屋占有使用费5万元，按照月租金一万元标准，期间为2020年6月1日起至实际交还房屋之日止，暂计算至2020年10月31日；6．判令被告支付原告逾期支付房屋租金违约金人民币2万元；7．被告所缴纳的押金1万元及垫付的消防箱款3500元合计13500元等额冲抵上述房屋租金、房屋占有使用费及违约金；8．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：杨静与翟家悦系北京市门头沟区曹各庄路34号院3号楼1层**7号房屋共有人。2019年6月22日，杨静与王国才签订了《北京市房屋租赁合同》，约定杨静将**7号房屋出租给王国才用于商业经营，租期10年，免租期3个月。2019年10月1日至2022年9月30日租赁期间的租金为每月10000元，租金支付方式为半年付，押一付六。合同签订日，杨静向王国才移交了房屋及钥匙，王国才支付了半年租金及押金共70000元。合同第8．2条约定，王国才拖欠租金超过15天，杨静有权单方解除合同，并可要求王国才支付二个月的房租作为违约金。2020年3月31日，杨静提醒王国才应在2020年4月1日交房屋租金，但王国才未按时交纳。经原告多次催要，王国才已拖欠租金55天，完全不考虑杨静已给予三个多月免租期的事实，提出在应交60000元租金基础上减免43334元租金的无理要求，导致原告收取租金的合同目的无法实现，严重损害了原告的合法权益。2020年5月26日、2020年5月29日，杨静依据租赁合同第8．2条的约定提出并邮寄了《单方解除房屋租赁合同告知书》，王国才于2020年5月30日签收了该告知书。但王国才至今没有腾退房屋，也未向原告支付租金、房屋占有使用费及违约金。王国才的行为已严重侵犯了杨静的合法权益，为维护合法权益，故诉至法院。被告王国才辩称：一、杨静提出解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》，既无合同中约定的解除事由，也无《合同法》第九十三条、第九十四条法定解除事由，我方要求继续履行合同。杨静交付租赁房屋时声称消防设施已经达到检查标准，实际并不符合消防要求，在消防审核出现问题无法使用该房屋时便通知杨静维修，杨静置之不理，基于维护交易、遵循诚实信用原则，王国才采取自行出资维修的方式继续履行合同，表明王国才是想将合同履行到底，不会以拖欠租金来阻碍合同的正常履行，且王国才确实无拖欠租金之事实。二、基于我方已付租金数额来看，我方有权使用该房屋至2020年10月1日。1．我方无需支付2019年10月1日至2019年12月25日期间的租金。合同第六条第三款约定，非因王国才的责任而使该房的消防管道等固定装置和设备损坏时，杨静应当承担修理责任，并及时通知物业管理公司安排修缮工作，维修期超过5天以上的，王国才有权停付期间的房租。附件条款约定，如王静不履行消防设施的维修义务时，改动期间的租金我方不予支付。我方发现房屋消防未达标后通知杨静重新修复消防设备后，杨静并未主动维修，我方自行负责维修。消防设备改动期间为2019年10月1日至2019年12月25日。2．改动消防设备影响我方正常经营，基于人道主义考虑，我方仅要求杨静承担该期间的运营损失费与人员工资30000元（实际金额为64909．3元），在尊重客观事实的前提下，该数额符合合同约定与公平原则。3．针对2020年1月25日至2020年5月1日，我方不承担疫情期间租金符合合同约定，也符合法律规定。根据《民法典》第一百八十条，《合同法》第一百一十七条、一百一十八条关于不可抗力的规定，以及《北京市房屋租赁合同》第九条第一款关于不可抗力的约定，我方无需对因不能履行或损失承担责任，并且此种履行失败、迟延，不得视作对本合同的违约。4．对于我方垫付的消防箱款6000元，应从需付租金中扣除。附件条款第三条约定，改动恢复的费用对方应以1．5倍的计算方式从我方租金里扣除，关于此问题，我方已告知对方具体费用，因当时未注意到合同中1．5倍的约定，现予以澄清，将之前告知的3500元变更为6000元。三、杨静要求我方支付违约金的要求不符合合同约定和法律规定，我方否认拖欠杨静租金。按照合同约定和法律规定，我方曾于2019年10月1日支付杨静押金10000元及租金60000元，从交付涉案房屋起，基于消防设备及疫情原因，我方便从2019年10月1日起至2020年5月31日止未正常使用过该房屋。本于2020年4月1日交付第二次房租，但总额算下来（维修消防设备期间及疫情期间的租金不需支付，我方先行垫付的维修费6000元需从租金扣除，对方需支付维修期间运营损失费与人员工资30000元），我方于2020年4月1日不需支付对方租金。我方不仅有权使用该房屋到2020年10月1日，而且还需对方退还我方多余的36000元，综合来看，我方不存在逾期交房租金的事实。综上所述，请求依法驳回杨静的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院认定如下：2019年6月22日，杨静（出租方、甲方）与王国才（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：一、甲方同意将位于北京市门头沟区新城MC16-077地块077-3#办公及商业楼1层**7号（以下简称**7号房屋）出租给乙方，承租区域的建筑面积为50．24平方米，承租区域作为商业用途；二、免租期为90天，自2019年7月1日起至2019年9月30日止；三、租赁期自2019年10月1日起至2029年9月30日止，租期10年，租赁期满后，押金退还乙方后，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应在租期满收到押金后7日内把房屋交还甲方；四、租金：自2019年10月1日起至2022年9月30日每月租金为10000元……租金支付方式为押一付六（个月）、半年付，押金相当于一个月的租金即10000元；五、其他费用：承租期内（含免租期）因使用此房屋所产生的水电费、宽带费均由乙方承担，按物业管理等机构提供的交费通知单按时交付；六、甲方的权利及义务：6．3非因乙方或与乙方相关联的第三人的责任而致使该房产主要结构、二层楼板、水及消防管道等固定装置和设备损坏时，甲方应承担修理，并及时通知物业管理公司安排修缮工作，在维修期超过5天以上的乙方有权停付期间租金；八、违约责任与合同终止：乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同并可要求乙方支付两个月的房租作为违约金：乙方在合同期内拖欠租金超过十五天（甲方原因除外）；乙方利用该房屋存放危险物品或进行违法活动；如因乙方原因提前解除合同的；九、免责条款：“不可抗力事件”指不能预见、无法避免且不能克服的客观情况，如自然灾害、地震、海啸、战争，若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十天内书面通知另一方，双方应尽其最大可能地减少损失；若发生不可抗力事件，一方无需因不能履行或损失承担责任，并且此种履行失败、迟延，不得视作对本合同的违约，声称因不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取适当措施最大限度减少或消除不可抗力事件的影响，并在尽可能短的时间内尝试恢复履行受不可抗力时间影响的义务。合同签订后，杨静将**7号房屋交付给王国才，王国才用于经营房屋经纪公司，并依约交纳了押金10000元和2019年10月1日至2020年3月31日期间的租金60000元。2019年7月11日，杨静（甲方）与王国才（乙方）就《北京市房屋租赁合同》补充签订附加条款：因本房楼梯（楼梯已更改位置）及二层加层水泥楼板（水泥浇灌，详情见图片）是甲方建设改造的，这俩样改造应符合消防、物业等部门的认可同意，质量等符合规定要求，如后期因此有罚款及规定要求需要恢复或其他改动由甲方出资负责（期间房屋租金乙方不予支付）……3．如甲方不负责乙方可出资改动恢复等处理，后期租金另行商议，改动恢复等费用乙方以1．5倍的计算方式从甲方租金扣除（期间房屋租金乙方不予支付）或者乙方有权截止双方签订的租赁合同并追加甲方违约责任。2019年7月29日，王国才通过微信告知杨静，**7号房屋二层需要加装消防箱，需杨静找人加装，如王国才自行安排加装则杨静应负担相关费用3500元。后，杨静与王国才均同意由王国才找人加装消防箱，王国才所垫付3500元从下一期应交租金中予以扣除。2020年3月31日，杨静通过微信提醒王国才应于2020年4月1日交纳下一期房租。王国才向杨静提出减免租金，杨静未予同意。2020年5月26日，杨静通过微信向王国才发送了电子版《单方解除房屋租赁合同告知书》，告知王国才：根据你我双方签订的《北京市房屋租赁合同》约定，你2020年4月1日应交纳2020年4月1日至2020年9月30日的租金6万元给我。自2020年3月30日起，虽经我方多次催你交租金，但你方以消防理由仍没有交付，至今已拖欠租金2万元。自签订租赁合同，我已经给你三个多月免租期，2019年8月2日我们已经约定好加装消防箱，费用由我额外承担从租金扣除。我已经尽到出租方的全部责任。现你方仍以消防问题提出免除2019年10月1日至12月25日期间租金、2020年1月31日至5月1日租金减半的要求没有依据。你方严重的违约行为，且出尔反尔导致我不能收取租金，同时，已经严重损害了我的合法权益。基于以上事实，根据租赁合同第8．2条约定，现我方决定自2020年5月26日起解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》及补充条款，请你方根据合同的约定，在接到本通知后5日内腾退房屋、付清费用，并根据《北京市租赁合同》第8．2条约定承担违约责任。2020年5月29日，杨静交寄纸质版《单方解除房屋租赁合同告知书》；2020年5月30日，王国才签收。王国才至今尚未交纳2020年4月1日之后的租金。另查，2020年1月24日下午，北京市人民政府新闻办公室举行了新型冠状病毒肺炎疫情防控工作发布会，发布会中表明北京市已经启动突发公共卫生事件一级响应机制。2020年4月29日，北京市召开第96场新冠肺炎疫情防控工作新闻发布会。会上宣布，自2020年4月30日零时起，将北京重大突发公共卫生事件应急响应级别调整为二级。2020年6月5日，北京市召开第110场新冠肺炎疫情防控工作新闻发布会，会上宣布，自2020年6月6日零时起，北京市重大突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。庭审中，王国才主张，因杨静自行将**7号房屋由一层改装为两层而缺少消防箱和报警点，导致消防验收迟迟无法通过，直至2019年12月27日消防事宜才彻底完工，根据双方签订的附加条款，王国才无需支付此期间的租金；因为消防问题，其用**7号房屋经营的房屋经纪公司迟迟未能开业，受疫情影响，开业后也不能正常经营，此期间的租金应当减免。杨静认为其改装完**7号房屋后让物业进行了查验，物业表示没问题，这才把**7号房屋交付给王国才，2019年8月底王国才给了一个报价是3500元，当时已经同意从下一期房租中进行扣减，2019年6月22日至2019年9月30日的免租期足以完成这些事情，杨静每月还需负担一万七千元的房贷，王国才应按照合同约定全额支付租金，不同意进行减免。本院认为：杨静与王国才签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。双方均应依约享受权利、承担义务。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项之规定，疫情或者疫情防控措施导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第（五）项规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，双方签订《北京市房屋租赁合同》后，因新冠肺炎疫情对王国才经营产生一定影响系客观事实，继续履行合同对于王国才有一定困难。在此情况下，双方应就变更合同价款、期限等事宜进行协商。2020年3月31日，杨静通过微信提醒王国才应于2020年4月1日交纳下一期房租。王国才向杨静提出减免租金，杨静未予同意，双方未就租金减免问题达成一致。王国才在因疫情防控措施导致经营困难且未能就合同变更事宜与杨静达成一致的情况下，未继续按照原《北京市房屋租赁合同》的约定交纳租金，不构成根本违约，故杨静以王国才迟延支付租金为由要求解除《北京市房屋租赁合同》、腾退房屋，并要求支付违约金等诉讼请求，本院不予支持。本院综合考虑合同履行情况、双方损失及疫情因素，按照公平原则酌定王国才应向杨静支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金减半计付。2020年5月1日至判决之日的租金，王国才应按双方签订的《北京市房屋租赁合同》的约定标准向杨静交纳。杨静与王国才均同意以王国才垫付的加装消防箱费用3500元抵扣租金，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、王国才于本判决生效之日起给付杨静2020年4月1日至2020年12月7日的租金77231元，抵扣2020年2月、3月应减半计付的租金10000元及加装消防箱费用3500元，王国才还应给付杨静63731元；二、驳回杨静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费857元，由杨静负担292元，已交纳；由王国才负担565元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 梁朝宝二〇二〇年十二月七日法官助理 王睿涵书 记 员 沈 彤