北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初26801号原告：郭洪艳，女，1979年3月9日出生，住北京市通州区。被告：北京居家物业管理有限公司，住所北京市通州区。法定代表人：李小趁，总经理。委托诉讼代理人：代仁宝，男，1990年11月7日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：方旭，男，1994年7月27日出生，汉族，该公司职员。原告郭洪艳与被告北京居家物业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭洪艳，被告的委托诉讼代理人方旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭洪艳向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令解除原被告签订的《房屋出租代理合同》；2．请求法院判令被告承担违约责任，支付房屋租金800元；3．请求法院判令被告承担违约责任，支付违约金10600元；4．请求法院判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1．原告与被告（前身为北京新亚房有限公司，2020年8月4日工商登记注册更名为北京居家物业管理有限公司）双方于2019年8月1日签订了一份群芳一园《房屋出租代理合同》，由被告代理原告房屋出租，租期三年分12次按照季度向原告支付出租价款，2020年月租金5300元，免租期1个月。双方约定打款日为每打款季度的1日。被告打款联系人一直为杨xx（xx），电话：130XX****XX房屋管家微信名为祝福满满。2．由被告承担水费、电费和燃气费。3．任何一方违约需要向守约方支付两个月房租价款的违约金（10600元）。2020年2月1日，按照合同被告应向原告季度付款为15900元，早在1月下旬考虑到春节放假，原告就提醒打房租事宜，但被告方杨回复：2月1日准时打房租，不能提前。后又以疫情为由拖欠房租，甲方于3月11日前往群芳一园实地查看，每个房间都租出去了，被告所述不属实。经协商原告给被告减免2900元，3月13日被告打房租13000元。（付款人：新亚房地产法定代表人：李xx）。2020年5月1日，经过多次催促迟迟未打，经协商原告同意被告按月付款，被告分别于4月30日、6月1日打房租5300元（付款人：新亚房地产法定代表人：李xx）。7月1日，原告索要当月房租，被告又以疫情为由租不出去，要求免除本月房租拒绝打款。原告于7月4日前往群芳一园实地查看，房屋都租出去了，被告所述不属实。原告要求租户找被告搬离房屋。7月5日晚上打电话，租户还未搬离房屋，称尽快搬家，7月6日才搬离。因此原告向被告索要5天的房租800元。原告为了维护自身合法权益，根据中华人民共和国《合同法》等法律法规和司法解释的规定，原告向贵院提起诉讼，主张合法权益，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：我公司同意解除合同，原告是2020年7月4日晚上换的锁，我公司认可合同解除日期为2020年7月4日。我公司不同意原告主张租金及违约金的诉讼请求，双方合同约定若甲方需提前终止合同，应提前30天通知我公司，同时合同还约定委托期及之后三个月内，甲方不得与乙方介绍的承租户另行建立租赁关系，但是原告收取了租户古敏和肖楠存放物品的费用。本院经审理认定事实如下：2019年7月30日,原告郭洪艳（出租方、甲方）与北京新亚房地产经纪有限公司（代理方、乙方，后名称变更为被告）签订《北京市房屋出租代理合同》，主要约定：房屋基本情况：该房屋坐落于通州区花涧溪xx，该房屋为楼房2室1厅1，面积为105平方米。出租代理期限：出租代理期限自2019年8月1日至2022年7月30日，共计3年。租金、佣金：第一年租金标准为5300元/月,按季缴付;第二年租金标准为5400元/月，按季缴付；第三年租金标准为5500元/月，按季缴付。合同的解除：下列情况之一的本合同终止甲乙双方互不承担违约责任：1．该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁、危改范围的。2．因地震、火灾等不可抗力，致使房屋损毁、灭失或造成其他损失的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1．擅自改变房屋用途的；2．迟延3日未给甲方打房租，合同自动解除，甲方有权收房。违约责任：（一）出租代理期内甲方需提前终止合同的，应提前30日通知乙方，并按月租金的200%支付违约金，由此给乙方及代理客户造成的经济损失甲方应当承担赔偿责任。（二）出租代理期内乙方需提前终止合同的，应提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后双方即开始履行。另查，在《北京市房屋出租代理合同》履行过程中，原被告双方对于2020年5月1日以后的租金支付期限以口头协商方式进行了变更，即自2020年5月1日起于每月1日交付当月租金。2020年7月1日，被告逾期未交纳2020年7月的租金。2020年7月4日，原告将涉案租赁房屋门锁予以更换，同时告知租户因被告逾期未支付房租，其与被告之间的出租代理合同已经解除，并告知租户搬离涉案租赁房屋。上述事实，有《北京市房屋出租代理合同》、转账记录、微信聊天记录及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，关于原告郭洪艳主张解除双方《北京市房屋出租代理合同》的诉讼请求，被告予以认可，同时，原被告双方均认可合同解除时间为2020年7月4日，本院对此不持异议。关于原告郭洪艳主张2020年7月1日至7月5日的租金800元的诉讼请求，本院认为，原被告双方约定租金支付方式及期限为季付，在合同履行过程中，因疫情原因，双方口头协商约定将自2020年5月起租金支付方式由季付改为每月1日支付当月租金，2020年7月1日，被告并未按照双方约定的期限支付租金，其行为已构成违约，同时，结合原告郭洪艳实际收回房屋的具体时间以及双方房屋租赁合同约定的租金标准，本院对于原告郭洪艳主张自2020年7月1日至7月5日的租金800元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告郭洪艳主张违约金10600元的诉讼请求，对此本院认为，结合双方房屋租赁合同中违约责任相关条款的约定，被告因其逾期支付租金的违约行为理应支付原告郭洪艳相应的违约金，但是，结合本案案情虽然被告未在2020年7月1日支付当月租金的行为违反了双方合同约定，但原告郭洪艳已于2020年7月4日将涉案租赁房屋的门锁更换，并随即收回了房屋，可以认定被告逾期支付租金的违约行为较为轻微。关于违约金的具体数额，结合原被告双方合同违约责任相关约定、原告郭洪艳的实际损失以及被告逾期支付租金的违约程度，同时从合同双方利益平衡角度考量，本院对于违约金数额，依法予以酌定。被告已交纳的押金500元，本院依法予以处理。被告辩称其并无违约行为的辩解意见，依据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告郭洪艳与被告北京居家物业管理有限公司之间的《北京市房屋出租代理合同》于2020年7月4日解除；二、扣除被告北京居家物业管理有限公司已支付的押金500元外，被告北京居家物业管理有限公司再给付原告郭洪艳拖欠的房屋租金及违约金共计2900元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告郭洪艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43元，由原告郭洪艳负担18元（已交纳）；由被告北京居家物业管理有限公司负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈明山二〇二〇年十二月四日书记员  郑秋爽