安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终3177号 上诉人（原审被告）：亳州碧桂园九州房地产开发有限公司，住所地亳州市魏武大道南端东侧龙凤新城**楼101铺。 法定代表人：孙继召，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄伟，安徽宝文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋钟钟，安徽宝文律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：亳州市清北教育咨询有限公司，住所地亳州市谯城区经济开发区希夷大道与杜仲路交叉口路**。 法定代表人：张贵宾，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴昭雪，安徽谯城律师事务所律师。 上诉人亳州碧桂园九州房地产开发有限公司因与被上诉人亳州市清北教育咨询有限公司合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2019）皖1602民初7326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亳州碧桂园九州房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄伟、蒋钟钟、被上诉人亳州市清北教育咨询有限公司的委托诉讼代理人吴昭雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亳州碧桂园九州房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回亳州市清北教育咨询有限公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由亳州市清北教育咨询有限公司负担。事实和理由：一、《幼儿园使用权转让协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，也不损害社会公共利益，协议合法有效，对双方具有法律约束力，一审法院不予认定《幼儿园使用权转让协议》效力明显错误。1.亳州碧桂园九州房地产开发有限公司通过出让方式依法取得案涉地块的建设用地使用权，案涉幼儿园的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证均齐全，建造手续合法。依据物权法第30条规定，亳州碧桂园九州房地产开发有限公司通过合法建造的行为取得案涉幼儿园的所有权。根据亳州碧桂园九州房地产开发有限公司与亳州市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》第十五条:“受让人同意在本合同项下宗地范围内同步修建下列工程配套项目，并在建成后无偿移交给政府：……。”从该约定来看，双方并未约定受让方须向土地出让人移交任何工程配套项目。结合物权法30条之规定，亳州碧桂园九州房地产开发有限公司依法取得案涉幼儿园的所有权，有权对该幼儿园进行处分，包括出租。2.从合同第一条第一款约定来看，亳州市清北教育咨询有限公司是在事先已充分知悉案涉幼儿园无法办理产权登记的情况下，与亳州碧桂园九州房地产开发有限公司平等协商后签署合同，这是其对自身权利的处分，合同内容是双方真实意思表示。截止目前，亳州市清北教育咨询有限公司一直在使用幼儿园，亳州市清北教育咨询有限公司的诉求有违诚实信用原则。3.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”而《国务院关于当前发展学前教育的若干意见》(国发[2010]41号)、《国务院办公厅关于开展城镇校区配套幼儿园治理工作的通知》(国发[2019]3号)仅是政策性文件，具体需要行政法规、部门规章、地方、地方法规等予以落实碧桂园九州房地产开发有限公司并非该些政策性文件的直接调整对象。4.亳州碧桂园九州房地产开发有限公司与亳州市国土资源局所签署的《国有建设用地使用权出让合同》中并无案涉幼儿园须无偿移交政府的约定。根据上述政策性文件的精神，需要置换移交的是出让合同约定需要无偿移交政府的小区配套幼儿园，而不包括案涉幼儿园。事实上，截至目前，亳州市政府有关部门也并没有通知亳州碧桂园九州房地产开发有限公司要置换、购置案涉幼儿园或无偿移交该幼儿园。另依据《物权法》相关规定，亳州碧桂园九州房地产开发有限公司作为案涉幼儿园的所有权人，当然依法有权处分幼儿园。综上，双方签订的《幼儿园使用权转让协议》合法有效。二、一审法院没有经过任何说理即径行认定《幼儿园使用权转让协议》损害社会公共利益，属于无效合同，属事实认定错误。1.根据《亳州市人民政府办公室关于印发亳州市开展城镇小区配套幼儿园治理工作方案的通知》(亳政办秘(2019)53号)第三条第一款、第二款内容：“针对规划、配建、移交、使用不到位等情况，分别摸清底数、列出清单、建立台账，逐一提出整改措施、整改时限，于2019年5月底前完成”，“对于已经建成、需要办理移交手续的原则上于2019年6月底前完成”和《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》(国发[2019]3号)第三条第一款规定，各县区应当在2019年4月底前对城镇小区配套幼儿园情进行全面摸底排查，针对规划、配建、移交、使用不到位等情况，分别列出清单、建立台账。截至今日，亳州碧桂园九州房地产开发有限公司多次沟通亳州市教育主管部门，案涉幼儿园不属于排查和整改的对象，未列入台账，没有将该幼儿园列为上报对象。亳州碧桂园九州房地产开发有限公司作为案涉幼儿园的所有权人，依法有权处分自己所有的幼儿园，并不损害第三方或社会公共利益。事实上，亳州碧桂园九州房地产开发有限公司已经按协议约定交付了案涉幼儿园，亳州市清北教育咨询有限公司已经实际对外招生办学，给小区业主子女就学提供了较大的便利，有利于社会公共利益的实现。若按照一审法院认定《幼儿园使用权转让协议》自始无效，那么亳州碧桂园九州房地产开发有限公司应当收回案涉幼儿园，势必会造成小区的适龄幼儿失学，这才是真正对公共利益的侵害。2.《已到期应缴款通知书》是销售系统生成标准模版，双方签订的合同名称系载明错误。事实上，亳州碧桂园九州房地产开发有限公司同亳州市清北教育咨询有限公司从始至终都只签订了一个使用权转让合同即《幼儿园使用权转让协议》，从未签订《商品房买卖合同》，庭审中亳州市清北教育咨询有限公司也认可双方签订的是《幼儿园使用权转让协议》。综上所述，亳州碧桂园九州房地产开发有限公司认为一审判决认定事实及适用法律明显错误，《幼儿园使用权转让协议》合法有效，依法应当予以保护，请求法院撤销一审判决，改判驳回亳州市清北教育咨询有限公司的全部诉讼请求。 亳州市清北教育咨询有限公司辩称，一、亳州碧桂园九州房地产开发有限公司开发建设的商品住宅项目，所配建的幼儿园属公益设施，如小区物业用房、老年活动中心、道路、绿化等公共设施，虽为开发商投资兴建，但亳州碧桂园九州房地产开发有限公司并不是物业所有人。亳州碧桂园九州房地产开发有限公司主张依据物权法第30条规定，以合法建造行为取得案涉小区幼儿园的所有权，是不当扩大本条款的适用范围。亳州碧桂园九州房地产开发有限公司取得使用权的出让合同中，规划条件已明确按标准配建住宅小区幼儿园，且亳州市人民政府出台的《亳州市城市控制性详细规划通则》（亳政秘[2016]283号）明确公益性配套设施控制有幼儿园配建标准。案涉碧桂园平侯府住宅小区配建的幼儿园，不仅有政府文件规定，且列入出让合同规划条件，亳州碧桂园九州房地产开发有限公司将公益设施性质的幼儿园据为己有，以商品房对外转让，违反了合同的约定，严重损害了配建幼儿园的公益性。2.国务院办公厅下发的文件属国家规定，为公共政策范畴或社会公共利益，违反的结果势必导致合同无效。亳州碧桂园九州房地产开发有限公司称国务院《关于当前发展学前教育的若干意见》（国发[2010]41号）、国务院办公厅《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》（国发办[2019]3号）仅是政策性文件，具体需要行政法规、部门规章、地方、地方性法规等予以落实碧桂园九州房地产开发有限公司开发小区配建的幼儿园不是该政策性文件调整的对象，显然亳州碧桂园九州房地产开发有限公司对国家政策的贯彻落实存在误解，而且属于故意曲解。首先国发[2010]41号文件早已明确城镇住宅小区配建的幼儿园属于公共教育资源，明确定性为公益设施；其次，国发办[2019]3号文件明令要求对规划配建的幼儿园不建、少建、建而不交等行为不予办理竣工验收手续。2020年8月3日经亳州市教育局高新技术产业开发区分局正式批准，亳州市清北教育咨询有限公司已取得全日制非营利性（普惠制）民办幼儿园办学许可。亳州碧桂园九州房地产开发有限公司以所谓的幼儿园产权所有人的身份，主张其有权转让，并声称国务院办公厅文件对其转让幼儿园不发生政策调整效力，显然极其荒谬，至于其称亳州市教育主管部门未将该幼儿园纳入接收范围等，纯属一厢情愿，与事实不符。综上，亳州碧桂园九州房地产开发有限公司视国家政策规定于不顾，其挑战公共利益的上诉请求，依法不能成立，请求二审法院驳回上诉维持原判。 亳州市清北教育咨询有限公司向一审法院起诉请求：1.确认亳州市清北教育咨询有限公司和亳州碧桂园九州房地产开发有限公司于2017年12月30日签订的《幼儿园使用权转让协议》无效；2.判令亳州碧桂园九州房地产开发有限公司返还亳州市清北教育咨询有限公司已支付的转让费400万元及资金占用期间的利息385333元（利息自2017年12月30日按年利率6%计算至2019年8月7日，下余利息按年利率6%计算至付清之日止）；3.本案诉讼费、保全费由亳州碧桂园九州房地产开发有限公司承担。 一审法院认定事实如下：亳州碧桂园九州房地产开发有限公司于2016年12月通过受让的方式取得位于亳州市谯城区杜仲路北侧、嵇康路西侧的国有建设用地使用权，并办理了不动产权属证书。土地商业使用期限自2016年12月8日起至2056年12月8日止。亳州碧桂园九州房地产开发有限公司于2017年9月25日办理了建设工程规划许可证、于2017年11月16日办理了建筑工程施工许可证。建筑工程项目包括碧桂园·平侯府26号楼幼儿园（建筑面积2932.87平方米）。2017年12月30日，亳州市清北教育咨询有限公司（乙方）与亳州碧桂园九州房地产开发有限公司（甲方）签订《幼儿园使用权转让协议》（编号：ＢＧＹＰＨＦ-001），约定甲乙双方经协商一致，就甲方向乙方转让位于安徽省亳州市谯城区角幼儿园使用权事宜达成协议。乙方是在充分知悉该幼儿园无法办理产权登记的前提下仍自愿与甲方签订本协议书，同意以本协议书约定方式使用该幼儿园。双方确认该幼儿园的暂测建筑面积为2932.87平方米，室内装修为毛坯，乙方使用该幼儿园用于经营幼儿园。协议第3.1条约定，该幼儿园使用权转让期限自2016年12月8日起至2036年12月8日止。4.2条约定，该幼儿园的使用权转让费总额为1800万元。4.5条约定，乙方在签订本协议时，应向甲方一次性支付首期使用权转让费人民币400万元。经双方协商约定，乙方应于使用期开始日起3年内付清所有使用权转让费款项。同日，双方又签订一份《补充协议》，约定：一、在乙方不违反转让协议的前提下，甲方同意在转让协议约定的使用权转让期限届满后，由乙方继续无条件使用该幼儿园至2056年12月8日。在此期间，乙方仍应继续严格履行转让协议中所约定的乙方义务（交纳使用权转让费除外），包括但不限于：乙方应按时交纳该幼儿园的物业管理费等。二、政府规划幼儿园围墙内活动场地免费使用（禁止私建任何建筑物）······四、本补充协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。2017年12月30日，亳州市清北教育咨询有限公司向亳州碧桂园九州房地产开发有限公司支付转让费400万元。现案涉幼儿园已由亳州碧桂园九州房地产开发有限公司交付亳州市清北教育咨询有限公司使用，亳州市清北教育咨询有限公司也对幼儿园进行了装修。亳州市清北教育咨询有限公司当庭陈述，自接收幼儿园后，即去申办办学许可证，教育主管部门答复小区配建幼儿园只可以建成普惠性幼儿园，而不能办理营利性民办幼儿园。双方遂发生争议。2019年7月27日，亳州碧桂园九州房地产开发有限公司向亳州市清北教育咨询有限公司出具一份《已到期应缴款通知书》，内容是：“阁下与我司于2017年12月30日签订了《商品房买卖合同》，向我司购买商品房一套，约定以期楼幼儿园自付三年100折（首付20%）方式向我司支付房价款。现该合同约定的阁下需支付的第二、三、四、五期楼款的付款期限已届满，而阁下未能按时支付，上述房价款共计480万元，截至2019年7月27日，按合同约定共产生逾期缴纳楼款违约金301680元。” 另查明，根据《国务院关于当前发展学前教育的若干意见》（国发[2010]41号），新建小区配套幼儿园要与小区同步规划、同步建设、同步交付使用。城镇小区配套幼儿园作为公共教育资源由当地政府统筹安排，举办公办幼儿园或委托办成普惠性民办幼儿园。根据《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》（国发办[2019]3号），小区配套幼儿园移交当地教育行政部门后，应当由教育行政部门办成公办园或委托办成普惠性民办园，不得办成营利性幼儿园。 本案在诉前根据亳州市清北教育咨询有限公司的申请，一审法院于2019年7月11日作出（2019）皖1602财保378号民事裁定：冻结被申请人亳州碧桂园九州房地产开发有限公司名下银行账户内存款1200万元，期限为一年。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。亳州市清北教育咨询有限公司和亳州碧桂园九州房地产开发有限公司于2017年12月30日签订的《幼儿园使用权转让协议》，约定亳州碧桂园九州房地产开发有限公司将其开发建设的小区配套幼儿园（建筑面积2932.87平方米）的使用权以1800万元的价格转让与亳州市清北教育咨询有限公司，并在《已到期应缴款通知书》上载明期楼幼儿园系购买的商品房。该协议损害了社会公共利益，应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故亳州市清北教育咨询有限公司要求确认《幼儿园使用权转让协议》无效、返还转让费400万元及资金占用期间的利息（按年利率6%计算）的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决：一、亳州市清北教育咨询有限公司与亳州碧桂园九州房地产开发有限公司2017年12月30日签订的《幼儿园使用权转让协议》（编号：BGYPHF-001）无效。二、亳州碧桂园九州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，返还亳州市清北教育咨询有限公司转让费400万元及利息（以400万元为基数，自2017年12月30日按年利率6%计算至款项还清之日止）。案件受理费41883元、财产保全费5000元，合计46883元，由亳州碧桂园九州房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人二审提交的证据，本院认证如下：对亳州碧桂园九州房地产开发有限公司和亳州市清北教育咨询有限公司提交的亳州市教育局致民办学校学生家长的一封信以及2020年8月3日亳州市教育局高新技术产业开发区分局核发的“教民134160160000368号”民办学校办学许可证，以及亳州市清北教育咨询有限公司提交的亳州高新区小区配套幼儿园治理相关文件均予以认定。 本案审理过程中,鉴于查清案件事实的需要,本院向亳州市教育局函询案涉幼儿园是否为规划建设的小区配套幼儿园以及是否应移交，亳州市教育局回复：根据亳州市规划院提供的信息，案涉幼儿园为规划建设的小区配套幼儿园。根据《亳州市人民政府办公室关于印发亳州市开展城镇小区配套幼儿园治理工作方案的通知》（亳政办秘[2019]53号）第二条第二款规定已建成的小区配套幼儿园应按照规定及时移交给当地教育行政部门，未移交的应限期完成移交，已挪作他用的要采取有效措施予以收回。有关部门要按规定为移交的幼儿园办理土地、园舍移交及资产登记手续。 本院对一审采信的证据及认定的事实予以确认。二审另查明：2020年8月3日亳州市教育局高新技术产业开发区分局颁发教民134160160000368号民办学校办学许可证，载明：“名称：亳州市高新技术产业开发区平侯府幼儿园，地址，地址：亳州市高新技术产业开发区：桂芹，学校类型：非营利性民办幼儿园，办学内容：全日制幼儿园，主管部门：亳州市教育局高新技术产业开发区分局，有效期限：四年。” 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案二审争议的焦点是：双方签订的《幼儿园使用权转让协议》是否有效；一审判决亳州碧桂园九州房地产开发有限公司返还转让费及利息是否正确。 《中华人民共和国合同法》第七条规定,当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。第五十二条规定，损害社会公共利益的合同无效。土地出让规划中对幼儿园的配套及处理,是政府基于公共权力对学前教育资源的一种配置,关乎社会正常的文化秩序,涉及社会不特定群体的文教利益，具有社会公共利益属性。根据法院查明的事实,案涉房产系亳州碧桂园九州房地产开发有限公司开发商业住宅项目的配套教育设施,规划用途为幼儿园,系属关乎社会公共利益的公共服务设施。根据国务院《关于当前发展学前教育的若干意见》、国务院办公厅《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》等文件精神，新建小区配套幼儿园要与小区同步规划、同步建设、同步交付使用。已建成的小区配套幼儿园应按照规定及时移交当地教育行政部门。小区配套幼儿园移交当地教育行政部门后，应当由教育行政部门办成公办园或委托办成普惠性民办园，不得办成营利性幼儿园。亳州碧桂园九州房地产开发有限公司作为房地产开发企业理应按照相关文件要求将该教育设施与住宅项目同步建设，并在竣工验收后及时将配套幼儿园按属地原则无偿移交所属地教育行政主管部门,该公司却擅自将该配套幼儿园以1800万元的价格转让给亳州市清北教育咨询有限公司使用，使用期限从2016年12月8日起至2056年12月8日，与案涉土地商业使用期限一致，名为幼儿园使用权转让实为房屋买卖，虽然幼儿园房屋的用途未变,但其性质已变,势必损害社会公共利益,亳州碧桂园九州房地产开发有限公司、亳州市清北教育咨询有限公司基于此而签订的为期20年的《幼儿园使用权转让协议》应属无效合同。按照规定案涉小区配套幼儿园的权利人应为属地教育主管部门即亳州市教育局高新技术产业开发区分局，且该幼儿园已经亳州市教育局高新技术产业开发区分局许可办成非营利性普惠制幼儿园，亳州碧桂园九州房地产开发有限公司认为其系案涉幼儿园的所有权人，于法无据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。关于亳州市清北教育咨询有限公司要求亳州碧桂园九州房地产开发有限公司返还转让费400万元诉讼请求,予以支持。因亳州市清北教育咨询有限公司在知悉该幼儿园无法办理产权登记情况下仍签订该协议，未尽到谨慎注意义务，且已实际占有并对案涉幼儿园进行了装修，其要求利息的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持，对此一审认定有误，依法予以纠正。 综上所述，亳州碧桂园九州房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决支持幼儿园转让款占用期间的利息不妥，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省亳州市谯城区人民法院（2019）皖1602民初7326号民事判决第一项，即“亳州市清北教育咨询有限公司与亳州碧桂园九州房地产开发有限公司2017年12月30日签订的《幼儿园使用权转让协议》（编号：BGYPHF-001）无效”； 二、变更安徽省亳州市谯城区人民法院（2019）皖1602民初7326号民事判决第二项为：“亳州碧桂园九州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还亳州市清北教育咨询有限公司转让费400万元”； 三、驳回亳州市清北教育咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费41883元，财产保全费5000元，由亳州碧桂园九州房地产开发有限公司负担42852元，由亳州市清北教育咨询有限公司负担4031元；二审案件受理费38800元，由亳州碧桂园九州房地产开发有限公司负担35066元，由亳州市清北教育咨询有限公司负担3734元。 本判决为终审判决。 审判长  张贝贝 审判员  周甜甜 审判员  王肖红 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理欧阳萍 书记员刘标