四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0504民初4230号 原告:四川艾明物业管理有限公司泸州分公司，住所地泸州市龙马潭区南光路**，统一社会信用代码：91510500696984289G。 负责人：戚鑫，经理。 委托诉讼代理人：刘登利，四川蜀泸律师事务所律师。 被告：杨涛，男，1985年9月24日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 原告四川艾明物业管理有限公司泸州分公司（以下简称“艾明物业泸州分公司”）与被告杨涛物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告艾明物业泸州分公司的委托诉讼代理人刘登利，被告杨涛到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告艾明物业泸州分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2018年5月1日至2020年6月30日物业管理费为3624.92元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系龙马潭区鱼塘镇希望大道凯旋城小区业主，原告系该小区聘请的物业管理公司。2013年8月8日，原告与被告所在小区的开发商四川恒信伟业投资管理有限公司签订了《恒信·凯旋城前期物业服务合同》，该合同约定：服务期限自2013年8月8日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；物业费收费标准高层住宅按每月每平方1.2元收取，逾期按照应缴纳金额的3%支付违约金。2018年1月1日，原告与被告所在小区的业主委员会签订了《恒信·凯旋城小区物业管理服务合同》，该合同约定物业费收费标准高层住宅按每月每平方1.2元收取，业主应于每月前5日交纳物业费；服务期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止。被告杨涛系该小区7幢1单元102号房屋的业主，其住宅建筑面积为116.18平方米。原告按合同约定于2013年8月开始为该小区提供了物业服务，被告从2018年5月1日起未缴纳物业服务费。原告经催收未果，则提起诉讼。原告当庭提供了原告的营业执照、《恒信·凯旋城前期物业服务合同》、《恒信·凯旋城小区物业管理服务合同》、缴费通知单、《凯旋城电梯系统维修保养合同》等证据。 被告杨涛辩称，系恒信·凯旋城7栋1单元102号房屋的业主，房屋面积116.18平方米。被告入住凯旋城后一直交纳物业管理费。2018年开始发现外墙楼道浸水进屋，使家里孩子摔倒。严重的时候厨房客厅都用不到，外墙天花板的灰都在一块一块的掉下。被告维修厨房、客厅天花板和墙面以及下水道产生的费用，希望由物业公司承担。这些问题解决了之后被告才能缴纳物业管理费。因此请求法院依法判决。 本院认为，根据《物业管理条例》第二条规定“物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。业主与物业服务企业原本是互利共赢、相互依赖、共生共荣的合作关系，但现实中由于双方对物业服务概念的理解偏差导致诉求偏差，引发了许多不可调和的矛盾和纷争。究其原因，主要体现为：一、物业公司在物业服务的质量上不能达到业主的要求，对业户反映的问题没有及时回应和解决，与业主之间缺乏沟通和理解，长久以往，业主对物业服务企业不信任和不满情绪日趋加剧，日积月累形成恶性循环。二、业主对物业服务的要求与合同约定范围以及物业费交纳标准不匹配，业主对物业服务质量存在不满，有的业主以不交或拖欠物业费作为权利维护的方式，长期不缴纳物业费，导致物业费收支不平衡，不能维持正常有效运转，影响服务质量。三、业主与物业公司之间的配合不能有效统一，对乱停乱放、乱搭乱建等违规问题不服从管理，甚至对抗，导致物业管理无法到位，致使其他业主对物业服务企业不满意，并因此为由不交纳物业费。四、业主主人翁意识淡泊，不关心公共事务，小区业主难以召开业主大会形成有效的决定，也不能选举出业主委员会维护小区业主权益，有业主委员会的，也可能存在业主和业委会之间的矛盾，使业主的维权之路充满艰难。人民法院审理物业服务纠纷案件，应以维护小区安定团结以及大多数业主的合法权益为着力点，通过诉讼，敦促物业公司提高物业服务质量，倡导合法维护权益的法治意识。首先，业主与物业服务企业应当明确双方的法律关系和地位。业主是物业的所有权人，是物业管理区域内执行监督管理的重要责任主体。物业服务企业是按照合同提供服务及其对配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的服务主体。物业服务企业与业主不是管理者与被管理者的角色，业主与物业服务企业也不是“主人”与“仆人”的关系。业主与物业服务企业是通过物业服务合同建立的平等的民事主体关系，是一种互利共赢、共生共荣的合作关系。其次，物业服务企业的人员要高度负责，转变服务观念，不断提升自身的综合素质和管理能力。物业服务企业应正确认识管理与服务的关系，物业管理的本质是服务，通过不断强化自身建设和规范自己日常经营管理行为，提升服务水平和意识，开展与业主的访谈，倾听业主的合理诉求和建议，加强与业主的沟通和人文关怀，充分采取人性化、灵活性的方式处理具体问题。对于业主反映即使不属于自身服务范围和权利能力所解决的问题，应当给予业主及时正面的回应，并积极协助业主与应当承担责任的责任主体协商解决存在的问题。第三，业主应当转变观念。1、物业服务企业提供物业服务是有偿的，它是市场经济条件下提供的商品，业主享受服务的同时，需要支付对等的费用。交纳物业费是业主履行合同的义务。2、业主要分清事件的责任主体，物业服务企业提供服务的范围是根据合同约定和法律规定的。对于房屋的质量问题、防盗窗的安装、违建等问题，绝大多数不是物业服务企业的直接服务和责任范围，物业服务企业虽然有协调解决的责任，但不是承担责任主体，不应当将矛盾和责任转嫁到物业服务企业身上，也不能作为拒不交纳物业费的借口。3、业主要树立公共意识和自我约束能力。有时业主的言行，出于对自己既得利益的考虑，没有顾及到全体业主的整体利益，以及物业服务企业的利益，而影响物业服务企业的工作开展。业主在享受服务的同时，要接受物业服务企业的有序管理，因为良好的服务需要通过有序的管理来实现，没有管理也谈不上服务。总之，业主与物业服务企业是相互依存、相辅相成的关系，分则两害，和则两利，才能实现互利双赢。 综合上述观点，结合被告的抗辩，本院认为，被告拒交物管费的理由系因公用管道发生漏水造成其房屋受损，原告作为物业服务企业，对公用设施设备具有维修、养护、管理的义务，被告拒交物业管理费的理由部分成立。鉴于小区物业服务的正常运行离不开全体业主按时足额缴纳物业管理费，物业服务系全天候、不间断、全方位、多层次的过程服务，难免会存在一些不足等，结合管道漏水的多因性与复杂性，本院酌情认定被告在欠缴物业管理费的范畴内免交30%。按照原告提交的证据，结合被告的认可，被告从2018年5月1日至2020年6月30日期间未缴纳物业管理费，且经催收后仍未缴纳。原告与被告所在小区开发商四川恒信伟业投资管理有限公司签订了《恒信·凯旋城前期物业服务合同》以及与业主委员会签订的《恒信·凯旋城小区物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前述合同对小区业主具有约束力，双方应当按合同全面履行。本院依照前述两份合同约定的物业费标准，根据被告物业建筑面积为116.18平方米，依法确认被告应支付自2018年5月1日至2020年6月30日共计26个月的物业费为2537.37元（1.2元/平方米/月×116.18平方米×26个月×70%），精确到两位小数。 综上所述，原告的部分诉求成立，本院依法予以支持；部分诉求不成立，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告杨涛于本判决生效之日起五日内支付原告四川艾明物业管理有限公司泸州分公司自2018年5月1日至2020年6月30日止的物业费2537.37元。 二、驳回原告四川艾明物业管理有限公司泸州分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取为25元（原告已预交），由被告杨涛负担（限于本判决生效之日起五日内交纳）。 本判决为终审判决。 审判员  王全贵 二〇二〇年十二月十七日 书记员  李洁娜