广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初20126号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司，住所地广州市番禺区洛浦街南浦东乡桔树村广州碧桂园会所夹层，统一社会信用代码：91440113783782626N。负责人：代涛。委托诉讼代理人：林晓菁，女，该公司员工。委托诉讼代理人：杨育展，男，该公司员工。被告：郑春申，男，1968年2月21日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：汪南林，女，1965年5月6日出生，汉族，住广州市番禺区，原告碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司诉被告郑春申、汪南林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司的委托诉讼代理人杨育展、林晓菁及被告郑春申、汪南林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠我司物业服务费，截止到从2018年9月1日至2020年7月31日，欠物业服务费金额5422.25元，违约金8765.21元，总计金额为14187.46元。2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：广州碧桂园小区自成立以来一直由原告进行物业管理。1999年11月被告从碧桂园发展公司处购得位于广州市番禺区洛浦街广州碧桂园雅苑8x座3xx号房产（下称该房产），成为广州碧桂园小区的业主。自从被告成为广州碧桂园小区业主后，原告作为小区的物业服务企业，对被告履行了物业服务企业应尽的物业管理服务义务。被告一直享受原告提供的物业服务，但自从2019年3月1日起截至起诉之日，却拒绝支付物业服务费。该房产建筑面积102.5平方米。根据《广州碧桂园前期物业服务协议》对物业管理服务费用“甲方交纳的综合管理服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2元计收。每逾期一天需增交5‰的违约金”的约定，被告每月应向原告支付243.50元的物业服务费。2015年1月1日后调升为每平方米2.3元物业服务费，每月应支付274.25元。截止2018年9月1日至2020年7月31日，欠费金额5422.25元、违约金8765.21元，总计金额14187.46元。鉴于上述事实，被告的行为损害了原告的合法权益，根据《合同法》有关规定，被告应支付物业服务费5422.25元、违约金8765.21元。根据我国《民事诉讼法》有关规定，特向贵院提起民事诉讼，请求贵院依法支持原告全部诉讼请求，保护原告的合法权益。被告郑春申、汪南林共同辩称：我方不同意向原告支付物业服务费及违约金，理由：2018年9月16日的“山竹”台风，造成被告的两台宝马、一台奥迪跑车、一台帕杰罗，共四台车被水浸，原告在被告车辆被水浸后，至今都没有通知两被告，也没有给两被告一个说法，后来还是被告的邻居通知被告的，原告的行为给我方造成巨大的损失，所以我方拒绝支付物业服务费及违约金。另外，我方为了本案诉讼，还来回跑，导致我方有误工损失及差旅损失，都应该由原告赔偿。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司对被告郑春申、汪南林的答辩回应称：关于被告称原告没有通知车辆被水浸，这是不符合事实的。针对2018年9月16日的“山竹”台风导致江水倒灌，造成车辆水浸的问题，我司已经在台风前中后，通过小区公告栏、管家微信一对一、管家微信朋友圈、业主群、手机短信、电话、广州碧桂园微信公众号等方式作出大量的提醒工作，已经尽职履行通知义务，该事件已经属于严重自然灾害，已经超出物业公司的服务内容，各大媒体已经报道台风预警通知，两被告是清楚自然灾害应作的义务。原告也有购买平安保险，根据保险条款约定，本次事故是属于自然灾害，保险公司不赔付。我方与被告签订的《广州碧桂园前期物业服务协议》第六章第28条约定，因不可抗力所造成的损失，原告不负责赔偿的责任。我方不同意赔偿误工损失及差旅损失。本院经审理查明：广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司成立于2006年1月12日，是具有从事物业管理资质的企业法人。2019年6月28日，广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司，2020年7月16日又变更登记为碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司。位于广州市番禺区洛浦街广州碧桂园雅苑****的房产为被告郑春申、汪南林名下的房产，该物业建筑面积为102.5平方米。涉诉物业所在小区至今未成立业主委员会。广州市番禺区碧桂园物业发展有限公司作为甲方、广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司作为乙方曾签订《广州碧桂园前期物业服务合同》一份，该合同约定广州市番禺区碧桂园物业发展有限公司委托广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司对涉案小区进行物业管理服务，该合同第三条约定步梯洋房按房屋建筑面积2.00元/月/平方米计收。第六条约定物业服务费应按月交纳，被告应在每月10日前交纳上月的物业服务费。第十五条约定被告逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的千分之五交纳违约金。第二十五条约定本合同经签署后生效，即2016年1月1日起至2018年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2018年10月10日，广州市番禺区碧桂园物业发展有限公司作为甲方、广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司作为乙方续行签订《广州碧桂园前期物业服务合同》一份，该合同第三条约定物业服务费步梯洋房按房屋建筑面积2.3元/月/平方米计收，第五条约定，物业服务费及各项分摊费用按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月10日前交纳当月物业服务费及上月度视角产生的各项分摊费用。第十七条约定，甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金；情节严重的乙方可以依法向人民法院起诉。第二十七条约定，服务期限为“本合同经甲乙双方签署后生效，至本物业管理区域内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。”。上述两份《广州碧桂园前期物业服务合同》还就其他相关事项进行了约定。2014年7月21日至2014年9月20日期间，经该小区专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过，广州碧桂园小区物业服务费收取标准自2015年1月1日起按照洋房建筑面积每平方米2.3元/月（含公摊费）、别墅建筑面积每平方米2.8元/月（含公摊费）计收。广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司就调整后的物业服务费计收标准报政府相关主管部门备案。2015年1月1日，广州市番禺区洛浦街广州碧桂园社区居民委员会与广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司签订协议书，约定从2015年1月1日起，物业服务费计收标准为：洋房住宅：按房屋建筑面积2.3元/月·平方米计收，花园面积按0.5元/月·平方米计收（含公摊）；别墅住宅：按房屋建筑面积2.8元/月·平方米计收，花园面积按0.5元/月·平方米计收（含公摊）。另查明：原告在本案中诉称因被告郑春申、汪南林拒绝缴纳2018年9月1日至2020年7月31日期间的物业服务费，原告遂将被告郑春申、汪南林诉至本院，要求被告郑春申、汪南林缴纳2018年9月1日至2020年7月31日期间的物业服务费5422.25元及违约金8765.21元，共计14187.46元。还查明：因两被告拒交其在同一小区另一物业（雅苑16座G03号房）2018年9月1日至2019年2月28日期间的物业服务费，原告曾将两被告诉至本院，在本院所立案号为（2019）粤0113民初10497号。2019年11月19日，本院作出（2019）粤0113民初10497号民事判决：“一、被告郑春申、汪南林于本判决发生法律效力之日起五日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司支付2018年9月1日至2019年2月28日期间的物业服务费1645.5元；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司的其余诉讼请求。”。以上事实，有原告提交的证据、本院（2019）粤0113民初10497号民事判决书及本案庭审笔录等可予以证实。本院认为：原告是具有相应物业管理资质的公司，原告依据与物业开发商签订的《广州碧桂园前期物业服务合同》及与被告签订的《碧桂园前期物业服务协议》、《业主（前期）公约》，为两被告所在的小区提供物业管理服务，原、被告之间形成物业服务合同关系。被告郑春申、汪南林作为广州市番禺区洛浦街广州碧桂园雅苑8x座3xx的业主，接受了原告提供的物业管理服务，原告有权向物业服务相对人即两被告收取物业服务费。原告履行相应的物业服务合同义务后，有权利向两被告收取物业服务费。原告主张物业服务费用的收费标准为：洋房建筑面积每平方米2.3元/月，花园面积每平方米0.5元/月。该收费标准经该小区专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过并报政府相关主管部门备案，同时符合前期物业服务合同的约定，故本院对原告主张的收费标准予以确认。涉案房产的建筑面积为102.5平方米，花园面积为77平方米，涉案房产每月的物业服务费用为235.75元（102.5平方米×2.3元/平方米），两被告拖欠2018年9月1日至2020年7月31日期间的物业服务费为5422.25元（235.75元/月×23个月），理应向原告支付。被告郑春申、汪南林接受了原告提供的物业管理服务但未支付对价给原告，给原告造成相应的损失，除支付拖欠的物业服务费外，本还应支付滞纳金或违约金给原告。但本院考虑到被告郑春申、汪南林只是普通业主，被告郑春申、汪南林拒交物业管理服务费系事出有因，故对原告要求被告郑春申、汪南林支付违约金的主张，本院酌情不予支持。另，本院考虑本案的特殊性，酌情不判决两被告本应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。至于被告郑春申、汪南林反映原告至今未能对2018年9月16日的“山竹”台风造成两被告车辆被水浸等问题给两被告一个说法，本院希望原告应当对业主提出的诉求予以重视，并制定相关整改措施，原告应当不断提高物业服务水平，更好的为广大小区业主服务。小区业主与原告之间是基于民事合同而产生的服务与被服务的关系，原告是提供物业服务的一方，两被告等小区业主则是接受物业服务一方，业主交纳一定数量的物业服务费，原告即应当依据合同的约定为小区广大业主提供合格的物业服务，故原告不是广州碧桂园小区的管理者，小区的业主也不是被管理者，小区的广大业主应是被服务者、是小区的主人。一个物业小区之所以需要物业服务公司，或者说小区物业服务公司在一个物业小区存在的唯一原因，就是替小区全体业主管理好该物业小区，服务好该物业小区内的全体业主。如果原告能提供优质的物业服务，营造和谐的小区生活环境，让全体小区业主感觉到安全舒适，身心舒畅；如果原告对包括两被告在内的小区业主反映的问题及时予以回应、慰问，小区的业主们自然也会支持原告开展物业服务工作，并给原告的物业服务予以好评，及时缴纳相关物业服务费用等。综上所述，驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司的其余诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告郑春申、汪南林应在本判决发生法律效力之日起五日内共同向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司支付2018年9月1日至2020年7月31日期间的物业服务费5422.25元。二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司的其余诉讼请求。案件受理费77元，由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司负担52元，被告郑春申、汪南林共同负担25元。本判决为终审判决。审判员 胡 林二〇二〇年十二月三日书记员 王雅佩