广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0226民初1537号 原告：柳州市光明物业服务有限责任公司。住所地：广西融安县长安镇融江北路东方明珠小区**，统一社会信用代码：914502245667778120。 法定代表人：明小宁，该公司经理。 被告：杨远安，男，1963年6月17日出生，侗族，户籍所在地广西三江侗族自治县，现住广西三江侗族自治县。 原告柳州市光明物业服务有限责任公司与被告杨远安物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月23日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年12月20日公开开庭进行了审理。原告法定代表人明小宁及被告杨远安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州市光明物业服务有限责任公司诉称：2016年8月31日原告与苏城·光明城小区业委会签订了《物业管理服务协议》（以下简称《协议》），2016年9月1日原告进入了该小区承担物业管理服务工作。后因安装水表问题，业主与原告产生嫌隙，业主便观望不交物业费，原告无奈之下于2018年11月 2 2日在每栋电梯房入口大厅张贴撤离公告并催业主交费。至今被告未缴纳32栋1503、1504室2016年9月至2016年12月、2017年1月至2017年12月、2018年1月至2018年11月的物管费（即物业服务费）及路灯费，故向法院起诉，请求依法判令被告支付尚欠的物业服务费4600元、公用路灯费270元(物业服务费按0.65元/月平方米计算,公用路灯费按每户每月5元计算),合计：4870元整；本案诉讼费等因诉讼所产生的费用由被告承担。 被告杨远安辩称：1.业主委员会与原告签订的《协议》无效；2.被告系2018年10月1日入住涉案小区，无需交纳入住之前的物业服务费和公共路灯费；3.原告提供物业服务质量差，达不到《协议》约定的服务标准。 经审理查明，原告于2016年9月1日与苏城·光明城小区业主委员会签订《协议》，约定：原告为苏城·光明城小区提供物业管理服务，服务期限为一年，到期业委会未提出解除协议意见将自动续约；第二条物业管理服务内容。一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、监控系统、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位；二、房屋共用设施设备的维护和管理。共用设施设备是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗 3 门等设施设备；三、环境卫生。1.物业管理区域内公共场所清扫、道路保洁：一天一次；2.共用设施设备保洁：一周二次，二次加压池每天巡查一次，每季度清洗一次；3.公共垃圾清运：一天一次，垃圾桶定期清洗；4.定期灭虫除害，并提前告知业主和使用人；四、安全防范。1.门岗值班：24小时“三班制”值勤；2.物业管理区域内巡视，人防与技防相结合，定时与不定时的交叉巡更巡查；3.公共报警监控：24小时实施监控；五、交通秩序与车辆停放。1.限速、限量、禁鸣；2.车辆进出管理；3.停车泊位管理；4.按规定收取停车泊位费；六、房屋装饰装修管理。1.与业主签订《房屋装饰装修管理协议》；2.履行宣传、告知政府有关装修管理规定的义务；3.对违章装修行为进行劝阻、制止；4.及时向政府有关行政主管部门报告重大违章装修行为，并采取相应措施；七、消防管理。1.消防器材管理；2.易燃易爆品管理；3.消防宣传；4.装修期间消防检查与管理；第四条收费标准及方式。1.……2.收费标准（按建筑面积）：（1）每户高层按月0.55元/平方米，公共维修基金按月0.1元/平方米；（2）公共路灯电费、维护和更换费用按每户5元/月。 另查明，三江县苏城·光明城小区业主委员会任期从2014年9月6日至2017年9月5日，后该小区由三江侗族自治县古宜镇江滨社区代为行使业主委员会职责。2016年9月1日至2018年11月30日，原告一直在涉案小区提供物业服务。三江侗族自治县古宜镇苏城·光明城小区32栋1503室、1504室的所有权人系被告杨远安及其配偶范良枝，1503室、1504室房屋面积均为131.08平方米。原告自愿放弃追加范良枝为本案的 4 共同被告。 本院认为，原告与三江县苏城·光明城小区业主委员会签订的《物业管理服务协议》不违反法律强制性规定，合法有效。被告作为该小区的业主，受该《协议》的约束。原、被告均应当按照签订的合同履行义务，原告提供物业管理服务，被告应当依据合同约定支付相应的费用。如被告认为物业服务企业不履行合同约定的或法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告以此为由拒绝支付物业费，没有法律依据。原告已实际为被告提供了物业管理服务，被告应依约向原告交纳相关费用，原告要求被告补交所欠物业服务费的诉讼请求，理由正当，但原告未能提供其在涉案小区每天清洁小区、24小时门岗值勤的排班表等证据,以证明原告为业主提供了符合合同约定标准的物业服务,本院综合考虑原告物业收费标准、物业服务情况以及庭审中双方的陈述和辩解等相关事实,对原告主张的32栋1503室、1504室2016年9月至2016年12月、2017年1月至2017年12月、2018年1月至2018年11月物业服务费酌情支持80%，即131.08平方米×0.55元×27个月×80%×2=3114元；被告提出未装修入住，无需交纳入住之前物业服务费的辩解，本院不予支持。根据《协议》第四条第2点收费标准的约定，公共路灯电费、维护和更换费用按每户5元/月计算，但原告未能提供证据证明其已全额交纳公共路灯电费，亦未提供维护和更换32栋公共路灯的清单，故本院对原告主张的32栋1503室、1504室2016年 5 9月至2016年12月、2017年1月至2017年12月、2018年1月至2018年11月公用路灯费酌情支持80%，即5元/月×27个月×80%×2=216元；被告提出其系2018年10月1日入住的辩解，仅有天然气开户的相关材料，未能形成完整的证据锁链，故本院不予支持。关于公共维修基金的问题。原告未提供证据证明其在涉案小区管理期间公共维修基金的具体使用情况及清单，亦未提供证据证明其向业主或者业主委员会公布公共维修基金的收支、结余情况，故原告主张将公共维修基金计入物业服务费同时向被告收取的诉讼请求，本院不予支持。关于原告仅起诉一位被告的问题。本院认为，夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，对夫妻双方发生效力，本案中，物业服务费及公用路灯费属于为家庭日常生活需要而支出的费用，且原告仅起诉夫妻中的一方，是原告对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告杨远安于本案判决生效之日起十日内向原告柳州市光明物业服务有限责任公司交纳32栋1503室、1504室2016年9月至2016年12月、2017年1月至2017年12月、2018年1月至2018年11月的物业服务费3114元、公用路灯费216元，合计3330元； 6 二、驳回原告柳州市光明物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告柳州市光明物业服务有限责任公司负担8元，被告杨远安负担17元。 上述应付款项，如义务人杨远安未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人柳州市光明物业服务有限责任公司可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员  刘 静 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  杨杏芸 书 记 员  朱泽苑