山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终6882号上诉人（原审原告）：荣某，住太原市，公民身份号码:×××。委托诉讼代理人：祁某，山西艾伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西许坦房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码911401005635864041。法定代表人：赵某，董事长。委托诉讼代理人：边某，山西隆诚律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：任某，住太原市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：吴某，山西鼎信泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡某，山西鼎信泽律师事务所律师。上诉人荣某与被上诉人山西许坦房地产开发有限责任公司、任某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初3919号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人荣某委托诉讼代理人祁某、被上诉人山西许坦房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人边某，任某委托诉讼代理人吴某、胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人荣某上诉请求：1.撤销小店区人民法院作出的(2020)晋0105民初3919号判决,依法改判山西许坦房地产开发有限责任公司支付上诉人房屋退款135850元。2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一审认定事实错误,应当改判。一、对于退款的原因和性质认定错误。通过《拆迁安置户信访问题协议草案》(以下简称“草案”)对本案涉及退款的性质及退款的原因有明确的表述。草案中明确表示:退款原因是“拆迁安置到中环新天地小区后,许坦房地产公司以低于原拆迁方案安置房的价格销售小区楼房,致使安置购房户利益受损。”该草案表明了该款退还的对象为拆迁安置户，而非中环新天地的居民或者购房者。而获得退款的原因是因为拆迁安置户因为拆迁置换的房屋价格高于市场对外销售价格，间接导致拆迁安置户利益受损。也就是说，因对外售价低，使得拆迁安置户的房屋价格较高，而获得回迁安置面积较小。这才是退款的原因。其他人不会因为购买该房屋而获得退款，其不论是直接从山西许坦房地产开发有限责任公司直接购买，还是从拆迁安置户手中购买，其性质仅仅是市场行为，不会因价格波动而出现退款的情况。二、关于本案中的证据所涉及到的“同等待遇，任何人不会因为购买了拆迁安置户的房屋而获得拆迁补偿利益。本身拆迁安置房屋的转卖属于市场行为，最终的购房者除了房屋本身跟拆迁安置的利益没有任何关系，不会因购买而获得额外利益。三、没有搞清楚以办理产权证退费的真实原因是变相的退还受损的拆迁利益。通过庭审查明，因该土地房屋的特殊原因，涉案房屋无法办理房产证，这也是为什么以此理由退费的原因。表面上是退还房产证办理费用，实际上是补偿售价不公平的拆迁安置费用。综上所述,一审认定事实不清,请求二审查明案情,依法予以改判。被上诉人山西许坦房地产开发有限责任公司辩称：一审判决是在各方权利人都到庭参与的情况下所得出的结论，判决内容尊重了客观事实，且该结论是经一审法院审判委员会所得出的，我方无异议。被上诉人任某辩称：一、原审对退款原因及性质认定正确，理由如下：答辩人在居住于中环新天地小区后，许坦房地产公司因办不下产权证以低于答辩人购房时的价格销售小区房屋，在答辩人多次反映情况后，许坦房地产公司同意按照每平米1000元予以先行返还办理产权证的费用，通知以及草案均可以证明该问题。二，原审对同等待遇解释正确，答辩人并未因购买拆迁安置房而获得拆迁安置补偿利益，答辩人之所以愿意全款购买案涉房屋是因为可以与拆迁安置户享受同等待遇，如果案涉款项退还给上诉人，那上诉人将以每平米6100元的价格取得货币补偿。草案明确约定在中环新天地小区办理产权证手续时，答辩人需要继续向许坦房地产公司缴纳办证费用每平米1000元，若案涉款项退给上诉人，那答辩人将以6100元购买市值4300元或者5100元的房屋有失公平。三、办理产权证费用并不存在上诉人所称的真实原因，本案中《通知》《草案》及许坦房地产公司的陈述均可以证明本案是退还的办理产权证费用，上诉人所谓的真实原因无任何证据佐证。原告荣某向一审法院起诉请求:1.判令被告支付原告房屋退款135850元；2.诉讼费用由被告承担。第三人任某向一审法院起诉请求：判令被告向申请人返还办理产权证费用135850元。一审法院认定事实如下：原告荣某与第三人任某均为太原市小店区北营街办许西村居民。2013年2月4日，原告荣某（乙方）与太原市小店区北营街道办事处许西社区居民委员会（简称“许西社区居委会”）签订《许西社区涉及南客站铁路建设居民宅基地房屋拆迁补偿安置协议书》（简称《安置协议书》），主要写明：“因省市重点工程南客站铁路建设需要，须拆除乙方的宅基地房屋等，甲乙双方就乙方宅基地房屋等拆迁补偿安置达成如下协议：采取住宅+商铺+现金的方式，对乙方予以补偿安置；宅基地权属人李纯(原告陈述李纯为其继父)，宅基地证载面积0.**亩，应回迁安置住宅面积448.228平方米；回迁安置住宅为高层建筑，甲方免收乙方回迁安置住宅层次费，乙方的办证费用视情况由甲方减免或免收；应安置商铺面积84平方米，奖励商铺面积21平方米；如甲方在城中村改造其他地块进行开发建设时，补偿安置标准高于本协议补偿安置标准，由甲方补足差额”。当日，许西社区居委会货币补偿原告5470664.2元。第三人任某陈述，荣某向许西社区居委会退回一套安置房要求转为货币补偿。当时申请人提出，在享受拆迁安置户同等待遇的基础上，愿意全款购买荣某所退房屋，原告同意后，2013年3月21日，申请人按原告要求将695232元购房款支付至原告账户。2013年4月8日，许西社区居委会、许坦房地产公司出具证明，内容：“兹证明任某购置南中环拆迁安置房一套（136.32㎡）属于荣某的指标，故应享受荣某的同等待遇”。荣某签字、捺印，并注明“同意享受同等待遇”。2016年6月30日，因原、被告并未办理更名手续，故以荣某的名义签字确认三套拆迁安置房的楼层、房号，面积均为135.85平方米，案涉房屋实际由第三人抓阄选房。被告陈述，荣某有三套拆迁安置房，其中一套荣某已经将拆迁安置房屋的权利于2013年处分给了第三人任某；案涉房屋目前有建设工程规划许可证；因案涉房屋暂时不能办理产权证，所以后期销售时价格做了调整，与原告所认可的购房价格存在1000元的价差；后相关人员上访，所以同意因办证问题退还每平米1000元费用。案涉房屋已实际交付第三人，由第三人实际占有。原告和第三人均主张被告应按每平米1000元向其退还135850元。2017年9月19日，许坦房地产公司对外发布通知“4300元购买房屋的股民：针对中环新天地的房屋价格，2015年之前销售的房屋是按照办理房地产权属证书（大红本的费用包括土地出让金及各项费用）销售定价的。2016年公司销售房屋时，经过多方核实，该项目当时不具备办理房地产权属证书（大红本）的条件，所以定价时按照没有正规手续的房产销售。因之前购买房屋的业主要求公司按照认购协议的承诺办理房地产权属证书（大红本）。现公司研究决定开始办理房地产权属证书，2016年后以4300元每平米认购的房屋需交纳每平米1000元费用，限期于2017年12月31日前交回公司，延期后公司将采取强制措施”。2018年3月6日，许西社区两委、被告许坦房地产公司与许西社区高铁建设及太榆路、许坦东街拓宽拆迁安置户（包括原告荣某在内）签订《关于解决许西社区高铁建设及太榆路许坦东街拓宽拆迁安置户信访问题的协议（草案）》（简称《拆迁安置户信访问题协议草案》），主要写明：“2017年后半年以来，许西社区高铁建设及太榆路、许坦东街扩宽拆迁安置户多次赴北营街道办事处反映：他们拆迁安置到中环新天地小区后，许坦房地产公司以低于原拆迁方案安置房的价格降价销售小区楼房，致使安置购房户利益受损。经北营街道办事处组织，许西社区两委及许坦房地产公司董事会与许西社区高铁建设及太榆路、许坦东街拓宽拆迁安置户就该信访问题进行协商，议定如下解决方案（草案）：所有安置于中环新天地小区的许西社区高铁建设及太榆路、许坦东街扩宽拆迁安置户，由许坦房地产公司按照安置面积先行返还办理产权证费用每平米1000元，安置购房户同意在中环新天地小区办理房产手续时向许坦房地产公司缴纳办证费用每平米1000元；许西社区高铁建设及太榆路、许坦东街拓宽拆迁安置户在中环新天地小区所购买安置房享受物业费减半优惠，如有转让，受让楼房取消物业费减半优惠；上述条款在许西社区两委会成员、许坦房地产公司股东代表各三分之二以上和许西社区高铁建设及太榆路、许坦东街拓宽拆迁安置购房户全部签字同意后生效，此协议生效后，许西社区高铁建设及太榆路、许坦东街拓宽拆迁安置户一次性享受完拆迁优惠政策”。原告荣某、第三人任某在该草案上签字。2019年2月，许坦房地产公司作为原告起诉荣某至本院，诉请荣某立即到其处办理房款退费手续，领取所退款135850元。2019年6月19日，本院作出（2019）晋0105民初4020号民事裁定，因许坦房地产公司的起诉不符合民事诉讼受理条件，予以驳回其起诉。上述事实有《许西社区涉及南客站铁路建设居民宅基地房屋拆迁补偿安置协议书》《购房协议》《证明》《关于解决许西社区高铁建设及太榆路许坦东街拓宽拆迁安置户信访问题的协议（草案）》、通知、转账凭证及庭审笔录等在卷佐证，足以采信。一审法院认为：原告荣某在与许西社区居委会签订安置协议书后两个月内，要求其中一套拆迁安置房变为货币补偿，后同意将案涉拆迁安置房转让给同一村集体组织的居民任某，由第三人任某向其支付相应对价，其并未从许西社区居委会就退回该套房屋取得拆迁安置补偿款，而是直接从第三人处收取695232元。可见，原告收到相应对价时第三人即取得了对案涉拆迁安置房屋面积的支配权。许西社区居委会和被告许坦房地产公司共同出具证明“任某购置南中环拆迁安置房，故应享受荣某的同等待遇”，荣某也出具书面意见“同意享受同等待遇”。可见，第三人自支付对价时起即取得了与荣某对案涉拆迁安置房屋同等的待遇，包括但不限于面积补差的义务、抓阄选房的权利、取得案涉拆迁安置房产权证的权利等。原告关于“同意任某享受同等待遇”指任某取得抓阄选房资格的陈述，与本院已查明事实不符，本院不予采信。再者，荣某作为拆迁安置户在《拆迁安置户信访问题协议草案》签字，应明知双方约定“由许坦房地产公司按照安置房面积先行返还办理产权证费用每平方米1000元，安置购房户同意在中环新天地小区办理房产手续时向许坦房地产公司交纳办证费用每平方米1000元”，即按照约定该退还的每平方米1000元在案涉拆迁安置面积具备办理产权证条件时，还应退还许坦房地产公司，而如上所述案涉拆迁安置房应由第三人取得所有权，故届时应由第三人交纳办理产权证的费用。另，因原告与第三人之间的转让行为并未在被告处办理更名登记，关于案涉拆迁面积户型、房号确认等均由原告荣某作为“拆迁安置户”签字，且原告还有其他拆迁安置面积，故荣某在《拆迁安置户信访问题协议草案》签字，并不能证明被告应依据《拆迁安置户信访问题协议草案》向原告退还款项。综上，案涉办理产权证费用135850元，应由被告返还本案第三人。原告的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。综上，被告许坦房地产公司应退还第三人任某案涉房屋后续办理产权证的费用135850元。判决如下：一、驳回原告荣某的诉讼请求。二、被告山西许坦房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内返还第三人任某后续办理房屋产权证的费用135850元。二审中，三方均未向法庭提供新证据，本院二审查明的事实原审查明的事实一致。本院认为，本案上诉的焦点为案涉135850元后续办理产权证的费用是否应退还上诉人。上诉人虽为涉案拆迁安置对象，但其在与任某签订购房协议时，将其享有的因拆迁安置取得的房屋进行转让，并收取了任某支付的相应对价，双方为同一村集体组织成员，该转让行为并不为法律所禁止。购房协议签订后，许西社区居委会和许坦房地产公司共同出具证明，内容为：“任某购置南中环拆迁安置房，故应享受荣某的同等待遇”。双方后续的处分行为均基于该转让行为产生，且本案的费用是基于为转让的房屋办理产权证而产生，故原审法院据此认定案涉后续费用应返还任某并无不妥。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。综上所述，荣某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3016元，由上诉人荣某负担。本判决为终审判决。审判长 李 峻审判员 刘 涛审判员 武 涛 二O二O年十二月二十二日书记员 张丹丹