太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初4922号原告：太原市昌通房地产开发有限公司。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：高某，杨艳，山西晋工律师事务所律师。被告：张某，住山西省保德县。委托诉讼代理人：祁某，山西东奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某2，山西东奥律师事务所实习律师。原告太原市昌通房地产开发有限公司与被告张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告太原市昌通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高某，杨艳、被告张某的委托诉讼代理人祁某、李某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原市昌通房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《商品房买卖合同》约定的义务，向原告立即支付购房余款97978元；2.判令被告向原告立即支付逾期付款违约金157547元（违约金以97978元为基数，按照年利息15.4%从2010年3月26日日起暂计算至本案起诉之日2020年8月31日止）3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年11月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告以出卖方式取得位于××巷，编号为10104057地块的土地使用权，该地块土地规划用途为综合，土地使用年限自2000年4月30日起至2040年4月30日止，原告在上述地块上建商品房，暂定名为唐槐大厦。被告购买原告在该地块开发建设的2幢××元）商品房一套，建筑面积为43.76平方米（经测绘变更为43.5平方米），按建筑面积计算，商品房单价为每平米7757元，总金额339451元，被告应于2008年11月10日缴纳购房款30%人民币109451元，作为首期房款，剩余房款230000元约定以银行按揭方式支付。合同签订后，被告如约支付首期房款，但在合同履行过程中，原被告双方经协商变更剩余房款支付方式，并于2009年10月23日分别签订《商品房买卖合同》补充协议、《商品房买卖合同》【适用于按揭客户补充协议（一）】各一份，约定：经银行审核，由于被告自身资信原因银行提高了房屋的首付款比例或者不能贷款，被告承诺在补充协议签订后7日内一次性付清房款160000元，剩余房款70000元被告于2010年3月25日前向原告补充支付。补充协议签订后，被告未按照合同约定履行剩余房款支付义务，经原告多次催要被告分别于2014年4月9日、4月18日向原告支付房款共130000元，合同继续履行，但剩余房款97978元未予以支付。经原告多次催要，2015年4月8日被告向原告出具《还款计划》一份，明确：被告承诺将剩余房款分四个阶段付清，在2015年4月30日前交30000元，2015年底交30000元，2016年上半年交30000元，2016年底付清剩余房款。原告已于2009年10月23日向被告交付房屋，被告使用涉案房屋出租盈利使用至今，但被告无正当理由拖欠原告房款97978元未予以支付。原告作为出卖人，同意《商品房买卖合同》继续履行，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，因2020年8月20日，最高人民法院发布了《关于改修的决定》，民间借贷年率的司法保护的上限为一年期全国银行间同业拆借中心公布的LPR的四倍，即年利率15.4%。根据上述规定，被告向原告应以97978元为基数，按照年利息15.4%支付从2017年1月1日起暂计算至本案起诉之日2020年8月24日止的违约金为56343元。综上，原告已经按照合同全面履行了约定义务，被告至今不按照补充协议及还款计划履行付款义务，已经构成根本违约，被告应向原告支付房款及违约金。为维护原告合法权益，请法院判如所请。被告张某答辩称，一、被告同意继续履行《商品房买卖合同》，但被告向原告支付购房余款的数额应当酌减。原告与被告于2008年11月10日签订的《商品房买卖合同》约定该商品房的用途为住宅。但至今原告没有能够改变所售房屋的用途，现规划用途仍为公寓。原告交付的房屋不符合约定的用途，被告的使用成本加大，原告应当承担瑕疵履行的违约责任，被告向原告支付剩余购房款的数额应当予以酌减。在被告支付酌减后的剩余购房款后，原告应当按照合同的约定在约定的90天期限内办理完不动产产权证的登记手续。二、被告不应向原告支付逾期付款违约金。合同签订后，被告如约支付首期购房款并按照购房合同约定在原告售楼处办理银行按揭贷款手续，由于原告的原因导致按揭购房手续未能成功办理，被告才未能按时向原告付清全部购房款，被告不存在违约行为。原告与被告于2015年4月8日，就剩余购房款达成新的《还款计划》，协议中明确说明是原告的原因导致按揭购房手续未能成功办理，是原告存在违约行为。原告于2019年11月26日向被告通过《催款函》主张债权，重新主张被告欠付房款金额为97978元，并指定7日还款期限。原告起诉状中的主张逾期付款违约金没有事实依据。由于交付房屋不符合约定的用途，已经构成违约，原告应承担瑕疵履行的违约责任。被告在原告违约的情况下，只能以不支付剩余剩余购房款作为抗辩，被告没有违约，不应当承担逾期付款的违约责任。经审理本院认定事实如下：2008年11月10日，原告太原市昌通房地产开发有限公司作为出卖人与作为买受人的张某签订了《商品房买卖合同》，合同签订地于柳巷南路28号，合同约定买受人购买的商品房第2幢1单元1403号房，建筑面积43.76平方米。房屋总价款339451元。买受人未按合同规定的时间付款，逾期在120日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。出卖人应在2009年7月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格的商品房，按符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房，逾期不超过120日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金。买受人应于2008年11月10日已交纳购房款的30%人民币109451元，作为首期房款，其中买受人于2008年11月10日已交纳定金20000元，冲抵首期房款，剩余房款人民币230000元，由买受人向银行办理贷款支付给出卖人。因买受人原因造成按揭银行拒绝发放贷款的，买受人可选择一次性付款方式向出卖人支付房款，并应该在本合同约定的办理按揭手续期满后15个工作日交纳购房余款人民币230000元。否则，出卖人有权解除合同，并有权在扣除买受人应当支付的违约金、定金和损失赔偿后的余额不计利息在解除合同通知发出后15个工作日内退还买受人。该项违约金以每逾期一日按购房款的万分之五计算。2015年4月8日，被告张某向原告出具还款计划，本人张某为豪生公寓1410室业主，因昌通房地产所承诺的办理按揭购房手续未办成，导致本人资金短缺无法按照贵公司的要求去做，现决定将剩余所欠房款分四个阶段付清，2015年4月30日前交30000元，2015年底交30000元，2016年上半年交30000元，2016年底付清剩余款项，同时太原市安华信物业公司出面做出在交清房款后的90个工作日内办理好房产证。2019年11月26日，原告向被告发出《催款函》，要求被告于本函发出之日起7日内，向原告支付欠付的房款97978元，逾期付款所产生的一切违约责任及法律责任均由被告自行承担。被告未能付款，故原告提起诉讼。上述事实有《商品房买卖合同》、还款计划、催款函及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。被告对于未支付房款97978元无异议，出具还款计划后未能如期付款，构成违约，应承担相应的违约责任，对原告请求的剩余购房款97978元本院予以支持。被告未按还款计划付款，原告请求按民间借贷利率上限15.4%计算违约金，本案并非民间借贷案件，不适用该利率，原告于2019年11月26日向被告发出《催告函》，向被告主张欠付房款97978元，并要求7日内付款，逾期付款产生的违约责任由被告承担，被告未按时付款，应向原告支付从2019年12月3日至2020年8月31日逾期付款违约金，违约金参照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。被告辩解原告交付的房屋属于公寓，而不是双方约定的住宅，房款应当予以酌减，现被告购买的房屋尚未办理产权登记，在产权登记办理后，被告可另行主张自己的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：被告张某于本判决生效之日起十日内支付原告太原市昌通房地产开发有限公司剩余购房款97978元，并支付自2019年12月3日至2020年8月31日逾期付款违约金2818.64元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2566元由原告太原市昌通房地产开发有限公司负担1554元，由被告张某负担1012元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 乔 毅 二〇二〇年十二月十日书记员 闫旭春