山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终2465号上诉人（原审被告）：李玉林，男，1969年9月27日出生，汉族，住山西省襄垣县。被上诉人（原审原告）：山西云馨物业管理有限责任公司襄垣分公司，住所地山西省襄垣县府西街和长兴路十字交叉口。法定代表人：王伟，职务经理。委托诉讼代理人：景永康，该公司职工。委托诉讼代理人：苗金萍，该公司职工。上诉人李玉林因与被上诉人山西云馨物业管理有限责任公司襄垣分公司物业服务合同纠纷,一案不服山西省襄垣县人民法院（2020）晋0423民初1185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李玉林，被上诉人山西云馨物业管理有限责任公司襄垣分公司的委托诉讼代理人景永康、苗金萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玉林上诉请求：撤销山西省襄垣县人民法院（2020）晋0423民初1185号民事判决。事实及理由：一审认定事实错误，被上诉人不应再分项收取电梯运行费648元，且物业费是各服务费用项目的总和，不能简单根据《投标文件》《中标文件》来认定该项费用。关于生活垃圾处理费60元，被上诉人对其他业主均未收取，上诉人不应缴纳。山西云馨物业管理有限责任公司襄垣分公司辩称，我公司是严格按照《襄垣县保障性住房前期物业服务合同》、《招标文件》等内容收取相关费用。山西云馨物业管理有限责任公司襄垣分公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告限期交纳原告两年物业服务费2010.72元、电梯运行费648元，并承担合同约定的千分之三违约金3609.21元,生活垃圾清运费60元，公共能耗费120元，合计欠费6447.93元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告襄垣分公司系山西云馨物业有限责任公司依法设立的分公司，营业期限2016年5月19日至2027年12月31日，经营范围为物业管理小区服务等。和美苑小区系襄垣县保障性住房，2016年3月襄垣县住房保障和城乡建设管理局作为招标人对襄垣县保障性住房物业管理服务项目进行公开招标，在招标文件第二章投标人须知前附表1.2.2载明:和美苑物业服务收费最高限价为0.80元/月/平方米（不含电梯运行服务费）。2016年4月12日山西云馨物业有限责任公司中标，并与襄垣县住建局签订了《襄垣县保障性住房前期物业服务合同》，合同约定：云馨物业公司对襄垣县保障性住房（和馨园、和美苑）提供前期物业管理服务事宜；物业费：和美苑0.8元/月/平方米，代收费用生活垃圾处理费：5元/月；物业服务费起计日期为业主入住通知书标注的日期；业主和物业使用人如逾期不缴纳物业费，则自逾期缴纳之次日起，每天按逾期交纳费用的千分之三加收滞纳金；合同期限自2016年4月12日起至2019年4月12日止。2016年5月4日，原告襄垣分公司进驻和美苑小区提供物业管理服务，从2016年11月1日起计收物业服务费。被告李玉林系和美苑小区8号楼3单元301室业主，住宅建筑面积104.73平方米。被告于2017年4月入住至今，拖欠2017年11月1日至2019年10月31日期间的物业服务费2010.72元（104.73×0.8×24）、电梯运行费648元[（26+0.5×2）×24]以及生活垃圾清运费60元（5×12）。原告曾向被告发出物业服务费催缴函,但被告未向原告交纳上述费用。故原告诉至一审法院，要求判如所请。另查明：合同期限届满后，云馨物业公司与襄垣县住建局续签了《前期物业服务合同》，合同履行期限为2019年4月12日至2022年6月30日。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告主张被告交纳物业服务费、电梯运行费、生活垃圾清运费、公共能耗费和违约金,被告对拖欠上述费用无异议,但从“原告诉讼主体不适格，物业服务费收费标准高出中标价格，原告所诉收费日期超出合同履行期限，电梯运行费、生活垃圾清运费、公共能耗费属于重复收费，合同约定的违约金系无效条款”等几个方面来抗辩，并拒绝交纳上述费用。因此本案的争议焦点为被告所提出的上述抗辩理由。一、关于原告诉讼主体资格是否适格的问题。一审法院认为：涉案物业服务合同虽然系山西云馨物业管理有限责任公司与襄垣县住房保障和城乡建设管理局签订的，但在履行合同时，实际的合同履行义务人和权利的享有人为业主和襄垣分公司，且襄垣分公司经依法设立，并领取了营业执照，属于云馨物业公司的分支机构，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构”的规定，襄垣分公司可以代表云馨公司对外从事民事活动，原告诉讼主体适格。二、关于物业服务费收费标准及合同履行期限问题。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，云馨物业公司与襄垣县住建局签订的《前期物业服务合同》真实有效,对原告以及包括被告在内的全体小区业主具有法律约束力。虽然该合同于2019年4月12日到期，但云馨物业公司已与襄垣县住建局续签了《前期物业服务合同》，合同履行期限延至2022年6月30日，且原告实际在和美苑小区提供物业管理服务至今，被告作为和美苑小区8号楼3单元301室业主,理应按照合同约定的标准向原告支付2017年11月1日至2019年10月31日的物业费共计2010.72元。被告以和美苑小区物业服务费收费标准高出中标价格属于违规收费，且被告未收到过入住通知书为由拒绝交纳物业费的理由不能成立，一审法院不予采纳。原告主张被告支付物业费2010.72的诉讼请求，有合同及法律依据，一审法院予以支持。三、关于电梯费、垃圾清运费、公共能耗费是否属于重复收费的问题。一审法院认为：根据原告提供的《招标文件》、《关于规范长治市物业服务收费与管理的通知》，可以证明和美苑小区物业服务收费最高限价为0.8元/月/平方米(不含电梯运行服务费），且和美苑小区的电梯收费标准并未超出相关规定，故原告要求业主交纳电梯运行费并不属于重复收费，被告应当交纳电梯运行费648元。根据《前期物业服务合同》的约定，结合现实生活中小区物业管理的实际情况，生活垃圾处理费5元/月系物业公司代环卫部门向业主收取，故被告应当按约交纳垃圾处理费60元。被告辩称电梯费、生活垃圾处理费应包含在物业费中，并以此为由拒绝交纳上述费用，与事实和法律不符，一审法院不予采纳。关于原告主张的公共能耗费120元，因前期物业服务合同中并无公共能耗费的相关约定，且原告亦未向一审法院提交公共能耗费的收费标准以及应由业主交纳的相关证据，故对原告主张的该项费用，一审法院不予支持。四、关于被告应否支付违约金的问题。一审法院认为：被告虽有逾期交纳物业费的行为，但根据庭审查明的情况，原告提供物业服务不够全面细致，在管理当中还存在一些不足和不到位的地方,故对原告请求支付违约金的诉求，一审法院不予支持。此外，业主与物业服务企业不仅仅是单纯的接受服务与提供服务的关系，还应该是协作配合的关系。原告作为和美苑小区的物业服务企业，在提供物业服务的过程中，应坚持以服务业主为前提，充分与业主沟通，积极回应解决业主遇到的问题，不断提高物业服务质量及服务水平。业主也应积极配合物业服务企业做好物业费、电梯费、生活垃圾处理费的收取和支用工作，多给物业服务企业提供建议，大家协同合作、群策群力，为共创美丽、和谐的小区环境共同努力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第（五）项、第九十条之规定，一审法院判决:一、被告李玉林于本判决生效之日起10日内向原告山西云馨物业有限责任公司襄垣分公司支付物业服务费2010.72元、电梯运行费648元、生活垃圾处理费60元。二、驳回原告山西云馨物业有限责任公司襄垣分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由原告山西云馨物业有限责任公司襄垣分公司负担15元，由被告李玉林负担10元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，二审围绕上诉人的上诉请求、事实及理由进行审理。关于上诉人主张电梯运行费包括在物业费，不应再缴纳电梯运行费的问题，其诉称关于该项费用根据《襄垣县保障性住房前期物业服务合同》的规定包含于物业费中。本院认为，根据在案被上诉人提交的《招标文件》第二章关于和美苑物业收费的内容显示，0.80元/月.㎡（不含电梯运行服务费），能够证明物业费不含电梯运行费，且《襄垣县保障性住房前期物业服务合同》中第二章第二条的规定内容系物业服务公司提供服务的内容，并非对服务内容的收费标准。故一审认定上诉人应缴纳电梯运行费636元并无不当，本院予以确认。关于上诉人主张不应缴纳生活垃圾处理费的问题，其诉称被上诉人对所有业主均未收取该费用。本院认为，在上诉人认可《襄垣县保障性住房前期物业服务合同》对其有约束力的前提下，应按照合同约定缴纳生活垃圾处理费，至于被上诉人对其他业主收取该项费用与否与本案无关，且上诉人对此并无证据予以证明，一审认定上诉人应缴纳该项费用并无不当，本院对上诉人的该项主张不予支持。综上所述，上诉人李玉林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李玉林负担。本判决为终审判决。审判长 王少军审判员 王 瑞审判员 王成立二〇二〇年十二月十七日书记员 贾小丽