西安市碑林区人民法院西安市碑林区人民法院民事判决书 （2020）陕0103民初9963号 原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：陕西省西安市碑林区。负责人：李军，该行行长。委托诉讼代理人：陈文华，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛伟，泰和泰（西安）律师事务所实习律师。被告：崔何伟，男，1992年10月20日出生，汉族，职业不详，住河北省张家口市宣化县。被告：陕西粤华实业投资有限公司，住所地：陕西省西安市未央区。法定代表人：陈兴培，该公司董事长。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建设银行陕西分行）与被告崔何伟、陕西粤华实业投资有限公司（以下简称粤华公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行陕西分行委托诉讼代理人陈文华、薛伟到庭参加诉讼，被告崔何伟、粤华公司经传票传唤，无正当理由，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告建设银行陕西分行向本院提出诉讼请求：1.请求宣告贷款立即到期，判令第一被告偿还原告本金人民币389389.04元，利息10676.05元，本金罚息53.16元，利息复利170.34元(合计400288.59元)，并按合同约定支付2020年7月12日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及公告费等实现债权的全部费用；2.请求判令原告对第一被告为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；3.请求第二被告对第一被告的上述债务承担连带保证责任。4.本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2017年04月13日,原告与第一被告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）。《借款合同》中约定：由原告向第一被告发放贷款共计人民币43万元，用于第一被告购买合同中列明的位于西安市XX区XX路西侧、凤城八路南侧凤城家园二期（天朗.御湖）第3幢2单元23层22303号房屋，借款期限自2017年04月13日至2047年04月13日止，在此期间第一被告应按合同约定以等额本金还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本金金额1194.44元，利息逐期结算还清。根据原告与第二被告签订的《最高额保证合同》，第二被告应对第一被告的上述债务承担连带保证责任。为确保上述《借款合同》的履行，原告与第一被告于同日签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》（以下简称《抵押合同》）。《抵押合同》约定，第一被告以《抵押合同》中列明的上述房产担保其履行债务。抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用（包含但不限于诉讼费、仲裁费、律师费）。在逾期仍不能按期还清本息，则原告可申请拍卖抵押的房地产，上述合同已办理预抵押登记手续并取得预购商品房贷款抵押备案证明。《借款合同》签订后，原告依照约定于2017年 05月12日向第一被告发放贷款43万元。但自2020年1月12日至今，第一被告以种种理由拖延不予还款，到2020年7月12日尚有本金人民币389389.04元，利息10676.05元，本金罚息53.16元，利息复利170.34元(合计400288.59元)未归还原告。第一被告拒绝还款的行为符合《借款合同》第十六条第一款第1项之情形：“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”。则原告有权依据合同第十七条违约救济措施及合同其他相关约定，宣告贷款立即到期,要求第一被告偿还原告贷款本息及实现债权的费用，并根据《抵押合同》关于抵押房地产的处分，要求第一被告以其抵押房产对以上款项承担还款责任。如第一被告仍拒绝还款，则原告有权将抵押房产折价、拍卖、变卖，并优先受偿所得价款。第二被告对上述债务承担连带还款责任。被告崔何伟、粤华公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明:2017年04月13日，原告（贷款人、抵押权人）与被告崔何伟（借款人、抵押人）签订《个人住房(商业用房）借款合同》、《西安市房地产抵押合同》约定：建设银行陕西分行贷给被告崔何伟43万元，贷款期限为360个月，贷款用于购买位于西安市XX区XX路西侧、凤城八路南侧凤城家园二期（天朗.御湖）第3幢2单元23层22303号房屋。贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮/下调，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。若借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即构成违约，则贷款人有权采取以下一种或多种措施：1、停止发放本合同项下借款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的贷款关系。崔何伟提供购买的位于西安市XX区XX路西侧、凤城八路南侧凤城家园二期（天朗.御湖）第3幢2单元23层22303号房屋作为借款抵押财产，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用（包含但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。抵押合同签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续。另查明，原告曾于被告粤华公司签订《最高额保证合同》约定，被告粤华公司作为保证人对原告向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权提供保证责任。被告粤华公司对尚未回收的债权余额包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权而发生的相关费用（包含但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）承担连带保证责任，保证期间为原告对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同原告与债务人签订之日起止抵押人办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日。合同签订后，双方当事人办理涉案房屋的《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》，但至今未办理房地产抵押登记。原告已向被告崔何伟发放了贷款43万元，但被告崔何伟未按照合同约定还款。截止2020年7月12日，被告崔何伟欠付原告借款本金389389.04元，利息10676.05元，本金罚息53.16元，利息复利170.34元，合计400288.59元。庭审中，原告以上述确定的数额作为其诉讼请求数额，本院经核实对于拖欠本息数额予以确定。以上事实，有原告提交证据及庭审笔录存卷为证。本院认为，原告（贷款人、抵押权人）与被告崔何伟（借款人、抵押人）签订《个人住房(商业用房）借款合同》、《西安市房地产抵押合同》，原告与被告粤华公司签订《最高额保证合同》意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。原、被告构成借款合同及抵押担保合同的法律关系，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务，原告已依借款合同约定向被告崔何伟提供贷款，被告崔何伟未按照合同约定履行还款义务，构成违约。现原告依据法律规定及合同约定宣告贷款立即到期，并要求被告崔何伟偿还剩余贷款本金、利息、罚息及实现债权相关费用的诉讼请求于法有据，依法予以支持，具体数额以庭审中确定的数额为准。对于原告要求判令其对抵押房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的诉讼请求，因双方在借款合同中虽对以涉案房屋进行抵押作为借款担保进行了约定，并办理了涉案房屋预购商品房抵押权预告登记，但并未办理房产的抵押备案登记。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力,未经登记,不发生效力。抵押权系物权,经登记才能发生效力,案涉房屋抵押系预告登记,并未登记到不动产登记簿,不发生抵押权效力,故对原告此诉讼请求不予支持。对于原告要求被告粤华公司承担连带还款责任的诉讼请求,因根据《最高额保证合同》约定,被告粤华公司应对被告崔何伟所借款项承担连带保证责任,故对原告此诉讼请求依法予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条,《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告崔何伟于本判决生效之日起十日内，支付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行截止2020年7月12日的借款本金389389.04元，利息10676.05元，本金罚息53.16元，利息复利170.34元，合计400288.59元，及此后至借款清偿之日止按照合同约定计算的利息、罚息、复利；二、被告陕西粤华实业投资有限公司对被告崔何伟上述债务承担连带清偿责任，被告陕西粤华实业投资有限公司承担清偿责任后有权向被告崔何伟追偿。三、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其余之诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7304元，减半收取3652元，由被告崔何伟、陕西粤华实业投资有限公司负担，公告费690元由被告崔何伟、陕西粤华实业投资有限公司负担。（以上款项原告已预交，被告崔何伟、陕西粤华实业投资有限公司于支付上述款项时一并支付原告，被告陕西粤华实业投资有限公司承担支付责任后，有权向被告崔何伟追偿）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    员      李新元  二○二〇年十二月二十八日 书    记    员      张 宁