河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0108民初4399号 原告：石家庄市城投资产管理有限公司，住所地河北省石家庄市高新技术产业开发区和平东路**东配楼。 法定代表人：褚志军，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王叶，河北朗域律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付毫，河北朗域律师事务所律师。 被告：河北品怡商贸有限公司，住，住所地河北省石家庄市裕华区万达广场综合商务楼**公寓**/div> 法定代表人：卢晓朋，该公司经理。 被告：卢晓朋，男，1994年8月2日出生，汉族，现住石家庄市藁城区。 委托诉讼代理人：刘喜法，河北康融律师事务所律师。 原告石家庄市城投资产管理有限公司（以下简称城投公司）与被告河北品怡商贸有限公司（以下简称品怡商贸公司）、卢晓朋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石家庄市城投资产管理有限公司委托诉讼代理人王叶、付豪、被告卢晓朋委托诉讼代理人刘喜法到庭参加诉讼，被告河北品怡商贸有限公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 —2— 石家庄市城投资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令二被告解除租赁关系，并立即支付原告房屋租金19440元，违约金11340元，合计30780元；二、依法判令二被告立即支付原告物业费1800元、水费842.04元、电费5529.69元，合计8171.73元；三、依法判令二被告立即支付原告场地管理费5655.36元，但要求支付至全部物品搬离之日止；扣除20000元保证金，以上共计为24607.09元。四、本案诉讼费及原告实现债权的费用由二被告承担。事实及理由：一、2018年11月20日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将卓达商贸广场三层部分区域出租给二被告用于办公场所；租赁期间为2018年1月15日至2021年1月14日；第一年租金35640元，第二年租金38880元，第三年租金38880元，2018年12月19日二被告缴纳保证金10000元整。2019年1月11日，原告与二被告签订《物业服务合同》，合同约定由原告为二被告提供物业服务，并约定了水电及物业费；物业服务合同期限2018年1月15日至2021年1月14日。二合同约定被告依约支付租金、水电及物业费。合同签订后，二被告无故拖欠租金、水电及物业费，后经原告多次催告，仍未予归还。至2019年6月。因二被告长期拖欠租金及物业费、水电费，原告收回该房屋，解除租赁关系，至2019年6月30日，二被告共拖欠原告租金19440元、违约金11340元，合计30780元，拖欠物业费、水电费合计8171.73元，以上共 —3— 计38951.73元。二、2018年12月12日，原告与二被告签订《场地使用协议》，合同约定原告将商贸广场区域出租给二被告使用；租赁期间为2018年12月11日至2019年12月10日；管理费用为8000元/年，2018年12月13日二被告缴纳保证金10000元整。协议期满后二被告未延期也未搬离物品占用至今，按原《场地使用协议》标准21.92元/天，二被告拖欠2019年12月11日至2020年8月25日占用258天管理费合计5655.36元，但要求支付至全部物品搬离之日止。扣除二被告已缴纳的20000元保证金，二被告至2020年8月25日仍拖欠房屋租金、水电费、物业费、场地占用费共计24607.08元。二被告拖欠房屋租金、水电费、物业费的违约行为，严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼，望法院依法判决。 河北品怡商贸有限公司未答辩。 卢晓朋辩称，被告卢晓朋及品怡商贸与原告之间没有真实的房屋租赁协议，本案存在他人冒用卢晓朋和品怡商贸的名义与原告签订相关协议的可能。主要有以下疑点，首先关于卢晓朋的身份，在物业服务合同中，对于卢晓朋的表述用的“鹏”字，而卢晓朋是朋友的“朋”。另外，三份协议中，房屋租赁合同和物业服务合同是卢晓朋作为承租人出现，场地使用协议是品怡商贸公司作为承租人出现的。这个合同是制式合同，是由原告提供的，对于合同相对方是谁原告本身的合同自相矛盾， —4— 并且合同中所涉及的卢晓朋的签字均不是本人书写，关于卢晓朋当时不在场的证据，原告提供的关于卢晓朋的身份证复印件明显是照片中的正面的一部分出现的，而不是正常的身份证复印件。另外，原告起诉状中关于卢晓朋电话一栏系空白，也证明原告起诉时根本不知道卢晓朋的电话，印证了卢晓朋签约当时不在现场。第二，本案中原告没有向法庭提供卢晓朋或品怡商贸曾向原告支付过房租的任何证据，根据其提供的证据显示，支付房租的另有其人。第三，关于房屋租赁合同原告实际上对于承租房屋进行了重新装修，而关于房屋中的物品、13辆蛋蛋车及其他的电视、空调等物品也进行了扣留，这些物品均不是卢晓朋或品怡商贸的物品，原告在实际上已经解除了合同，所以对于本案的处理，卢晓朋和品怡商贸不是正确的被告，请法庭驳回原告对二被告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：一、2018年11月20日，原告（出租方、甲方）与被告卢晓朋（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将位于卓达商贸广场3#楼三层部分区域出租给乙方，租赁期限自2018年1月15日至2021年1月14日，租金为第一年35640元、第二年38880元、第三年38880元，按季度缴纳；履约保证金10000元，乙方在合同签订后十日内支付履约保证金，待租赁期满后，若乙方不再续租，经甲方验收房屋及设施无损坏，且甲、乙双方无任何经济纠纷，则甲方全额退还乙方所交纳的履约保证金，履约保证金不计利息。若 —5— 租赁物有毁损，则甲方有权在合同期间及合同解除后的任何时间扣除相应数额的履约保证金，履约保证金不足以抵扣损失金额，甲方有权要求乙方赔偿相应数额。合同第八条第2款另约定：租赁期限内，若乙方逾期交纳房租及其他各项费用，逾期未超过30日的每逾期一日，乙方向甲方支付所欠费用千分之五的违约金，并且甲方有权停止对乙方的物业服务，停止供应水、电等。逾期超过30日，甲方有权解除合同收回房屋，保证金不予退还。保证金不足以冲抵乙方所欠费用的乙方应另行交纳，乙方承担租赁费总额10%的违约金，并赔偿甲方损失。合同还约定了其他事项。该合同落款甲方处加盖原告公章，乙方处加盖河北品怡商贸有限公司公章，并签有“卢晓朋”姓名。原告称，2018年12月13日原告收取品怡商贸履约保证金1万元，2018年12月19日收取卢晓朋履约保证金1万元，2018年12月19日卢晓朋以现金形式缴纳18983.01元租金，原告向法庭提供银行转账记录、收据予以证实。被告卢晓朋对原告方提供的该合同的真实性有异议，认为该协议中“卢晓朋”的签字不是卢晓朋所签，该协议及后续两份协议签订时品怡商贸公司的公章及营业执照均已丢失，对公章的真实性存疑，即便公章被加盖也不是卢晓朋及品怡商贸正常加盖。另外，对于日期为2018年12月13日的1万元保证金收据，原告提供的银行客户专用回单显示付款为“卫琦”，与二被告无关。2018年12月19日金额为1万元的保证金，没有任何银行流水与之相印证， —6— 对于原告所说的现金支付，不具有真实性。对于原告提供的18983.01元的银行回单，付款人为刘垚，转账金额不是整数，不符合日常支付租金和物业费的习惯。原告认可两个一万元的保证金包括后续《场地租赁合同》中的履约保证金1万元，因为被告缴纳保证金及房租等均以现金方式由原告方工作人员收取，卫琦、刘垚均系原告公司工作人员，故由其收取款项后将款交回公司。 二、2019年1月11日，原告（甲方）与“卢晓鹏”（乙方签订《物业服务合同》，合同第一条约定：本合同自是石家庄市城投资产管理有限公司和乙方签订的《房屋租赁合同》的期限相同，计费日一并从2018年1月15日起计算，如《房屋租赁合同》解除终止，本合同一并解除终止。第二条约定：物业管理费按照建筑面积计算，计费面积为120平米，物业费2.5元/平方米/月，月物业费为300元，乙方于每月15日前向甲方交纳上月所发生的物业费（价格随国家政策调整而调整）。第三条约定：电费标准为1.1元/度加8%电损，水费标准为6.8元/吨，价格随国家政策调整而调整。合同还约定了其他事项。该合同落款处甲方加盖原告公章，签约日期书写为2019年1月11日，乙方加盖河北品怡商贸有限公司公章，并签有“卢晓鹏”姓名，签约日期书写为2018年12月26日。协议签订后，2019年1月4日 三、2018年12月12日，原告（甲方）与河北品怡商贸有 —7— 限公司（乙方）签订《场地租赁合同》，约定将位于商贸广场北坡道口西侧场地租赁给被告，用途为仅限零售、服装、食品使用，租赁期间为2018年12月11日至2019年12月10日，管理费为8000元/年，按年缴纳，先付后用，押金10000元，由原协议中顺延至本协议。待协议期满后，若乙方不再续签且甲、乙双方无任何经济纠纷，甲方将押金退还乙方，此款不计利息；如乙方违反场地约定用途使用该租赁场地的，一经发现，甲方有权解除合同，收回该场地，不再返还已付款项，且乙方应承担由此给甲方造成的一切损失。合同还约定了其他事项。该合同落款处甲方加盖原告公章，乙方加盖河北品怡商贸有限公司公章，并签有“卢晓朋”姓名。日期均为2018年12月12日。 原告称，《房屋租赁合同》、《物业服务合同》及《场地租赁合同》末尾均有被告卢晓朋签字及河北品怡商贸有限公司盖章。《房屋租赁合同》签订后被告于2018年12月19日以现金形式交纳10000元保证金及18983.01元租赁费；2018年12月29日以现金形式支付9313.55元，发票备注显示自2018年11月1日至2019年1月14日租赁费及2018年10月17日至2018年11月16日水电、物业费；2019年1月4日，靳勋勋向原告转账3150.32元，发票备注显示2018年11月17日至2018年12月16日物业费。自2019年1月11日至2019年6月30日尚欠租赁费19440元（38880元÷12个月×6个月）、物业费 —8— 1800元（300元×6个月）、电费5529.69元、水费842.04元。《场地租赁合同》签订后，被告于2018年12月23日交纳了10000元押金及8000元管理费，但合同到期后，被告至今未将房屋腾清返还给原告。为证明上述事实原告提交了《房屋租赁合同》、《物业服务合同》、《场地租赁合同》、发票、转账记录、律师函等证据。 被告卢晓朋称，三份合同均不是本人所签，并其三份合同签订时，河北品怡商贸有限公司公章及营业执照均已经丢失，所以对加盖的公章的真实性存疑。原告提交的转账记录、收据等证据没有显示卢晓朋、河北品怡商贸有限公司支付过租金、水电费或物业费。 本院认为，关于原告主张的解除租赁关系，被告品怡商贸公司自2019年1月起便不再支付房屋租金及其他费用，系以实际行动表明不履行主要债务，符合《合同法》第九十四条关于合同的法定解除的条件，故对原告主张解除与被告签订的租赁合同的主张，本院予以支持。 关于原被告签订的《房屋租赁合同》、《物业服务合同》、《场地租赁合同》，被告卢晓朋不认可三份合同落款签名的真实性，原告提交的证据不足以证实三份合同落款处签名是卢晓朋本人所签，原告提交的发票及转款凭证等证据也无法直接证明是卢晓朋支付的各项费用，所以原告证据不足以证实其与卢晓朋之间形成合同关系。故，对原告要求被告卢晓朋支付租赁 —9— 费、物业费等款项，本院不予支持。被告卢晓朋称河北品怡商贸有限公司公章及营业执照在签订合同时已经丢失，对真实性存疑，但并未提交证据证明丢失情况及丢失后采取的遗失声明等措施，故对被告卢晓朋的该项抗辩，本院不予采信。三份合同均加盖有河北品怡商贸有限公司的公章，且《房屋租赁合同》、《物业服务合同》、《场地租赁合同》内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，故被告品怡商贸公司应当按照合同约定履行义务。 关于《房屋租赁合同》和《物业服务合同》的履行情况，庭审中原告认可被告河北品怡商贸有限公司支付过房屋租金、物业费及水电费，根据原告提交的收据及发票显示被告房屋租金已经交纳至2019年1月14日，故被告应当支付自2019年1月15日起至2019年6月30日的房屋租金17820元；根据原告提交的收据及发票显示被告物业费、水电费交纳至2018年12月16日，原告要求被告支付自2019年1月1日起至2019年6月30日的物业费1800元、电费5529.69元、水费842.04元，本院予以支持。关于违约金，双方签订的《房屋租赁合同》中对违约金的约定并未违反法律规定，因被告违约原告要求被告按照合同约定支付违约金11340元，本院予以支持。原告认可被告支付过《房屋租赁合同》履约保证金10000元，所以应当在上述费用中扣除10000元，故被告应当支付原告房屋租赁费、物业费、水电费、违约金共计27331.73元。关于《场地租 —10— 赁合同》，被告以实际行动表明不再使用租赁物，应当及时返还，被告未返还租赁物，原告要求被告按照原租赁合同租金支付自2019年12月11日起至全部物品搬离之日止的管理费，本院予以支持。原告认可被告支付过《场地租赁合同》押金10000元，所以被告应当在扣除10000元押金后再按照《场地租赁合同》约定8000元/年支付原告其所欠管理费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、本判决书生效后十日内，被告河北品怡商贸有限公司支付原告石家庄市城投资产管理有限公司房屋租赁费、物业费、电费、水费、违约金共计27331.73元。 二、本判决生效十日内，被告河北品怡商贸有限公司支付原告石家庄市城投资产管理有限公司自2019年12月11日起至全部物品搬离之日止的场地管理费，按照每年8000元计算（该项总额中应首先扣除被告河北品怡商贸有限公司已支付的押金10000元）。 三、驳回原告石家庄市城投资产管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费208元，减半收取计104元，由被告河北品怡商贸有限公司支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省 —11— 石家庄市中级人民法院，上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市裕宁街77号石家庄市，邮编：050000，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  刘爱利 二〇二〇年十二月三十日 书记员  李会灵