江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初3603号 原告：李志跃，男，1949年12月3日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 被告：朱逵，男，1989年4月26日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 原告李志跃与被告朱逵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李志跃及被告朱逵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李志跃向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋租金8800元、物业管理费256元，共计9056元，电费19元，水费42.74元；2.判令被告赔偿6859元房屋维修费用；3.判令被告赔偿一个月房租4400元的违约金；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年5月11日签订房屋租赁合同。根据合同约定，原告将位于南昌市红谷滩新区租赁给被告使用，房屋租金为每月4400元，租期1年从2019年5月12日起至2020年5月11日止。合同还约定，双方如若毁约，需提前半个月知会对方并进行赔偿。被告于2019年11月11日承诺将会汇二个月房租8800元及二个月物业管理费256元，共计9056元给原告。但被告至今也没有将上述9056元汇给原告，同时被告还欠电费19元，水费42.74元。合同中还约定：必须爱护此房内外设施，如有损坏应及时维修，否则照价赔偿。合同中还约定：房内已刮瓷刷了乳胶漆，退房时必须保持完好：所有电器家具已检查，退房时必须完好退房，房内地板……必须确保地板完好退房。被告直至今日也没有与原告办理退房手续，对房屋造成的严重损毁，也没有进行任何修复，具体见原告的房屋维修费用清单。为保障原告的合法权益，故诉至法院。 被告朱逵辩称，已与原告协商租金截止的最后一天为2019年11月12日。被告当天告知了原告不租，原告也同意了。2019年11月17日或19日，被告和原告办理了交接，支付了水电费，然后原告才允许被告搬离。2019年11月11日到2020年1月11日期间，被告没有居住，不应该支付8800元租金以及物业管理费256元，水电费已经全部支付，同意支付维修费用，但维修费用无法确认。同意将押金8800元中的4400元作为违约金及维修费用支付给原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。根据原告李志跃、被告朱逵陈述和经审查确认的《房屋租赁合同》、微信聊天记录等证据，本院认定事实如下： 2019年5月11日，原告李志跃与被告朱逵签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告将位于南昌市红谷滩凤凰中大道红谷世纪花园Ｂ区房屋出租给被告，建筑面积220.3平方米；租期从2019年5月12日至2020年5月11日，月租金为4400元，每3个月支付一次；被告必须爱护此房内外设施，如有损坏应及时维修，否则照价赔偿；被告交保证金8800元给原告，被告退房时结清水、电及物业等费用后及屋内设施家具家电无损坏，由原告退还被告所交保证金；双方如若毁约，需提前半个月知会对方，若被告违约，原告将从押金中扣除4400元，剩下的退还被告。合同签订后，被告交纳了保证金8800元，租金交纳至2019年11月11日。同日，被告发微信给原告：“大叔算下两个月加物业费多少钱，我不记得物业费多少钱了”，原告回复：“每月房租4400元，二个月房租8800元，物业费每个月128元，2个月物业费256元，共计9056元，好吗”，被告回复“好的”；11月18日，原告微信告知被告“受你的委托，今天检查了上述电器、墙面，卫生间的门的情况，并发了微信给你审查，谢谢你”；11月19日，被告对维修问题的微信回复为“我们双方友好解决，房东方的东西损坏，房东负责修，我方8800元由房东处理”。后双方协商未果，原告诉至本院。 本院认为，原告李志跃与被告朱逵签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，合同双方均应按约履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告提前解除合同，构成违约。根据合同约定，被告解除合同应提前半个月通知原告，并承担4400元的违约金，被告未对通知解除的时间进行举证，现有证据仅能证明原告2019年11月18日对房屋进行验收，被告租金交纳至2019年11月11日，故自2019年11月12日至2019年12月3日期间的租金3226.67元（4400元÷30×22天）及违约金4400元，被告应予承担。原告提出其与被告于2019年11月11日的微信聊天记录应视为被告已承诺将再付二个月房租8800元及二个月物业管理费256元共计9056元给原告的主张，与其聊天内容前后文的文义不符，本院不予采信。对于原告要求被告赔偿6859元房屋维修费用的诉讼请求，因其已选择主张被告承担4400元的违约金责任，其所提供的证据为收据及微信聊天记录，无实际支付凭证，不足以证实被告超过正常使用的限度而给其造成了超出约定的违约金金额的实际损失，故对原告该诉请，本院不予支持。关于原告主张的电费19元、水费42.74元及物业费256元，原告未提供实际支付凭证，且2019年12月3日之后的水电费、物业费损失，原告已选择主张被告承担4400元的违约金责任，故对原告该诉请，本院不予支持。又因被告在庭审中表示同意用押金8800元抵付其欠付款项，该押金已足以抵付本院确认被告应付的租金及违约金，故对原告在不退还保证金的情况下要求被告再行支付租金及违约金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告李志跃的诉讼请求。 案件受理费310元（原告李志跃已预交），由原告李志跃负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  廖如荣 人民陪审员  万淑婛 人民陪审员  陆国玉 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  熊志娴 附相关法条及司法解释： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2．《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。