北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初23510号原告：北京御德房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区知春里**楼**。法定代表人：余丹，总经理。委托诉讼代理人：王丽萍，北京市宝鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泽宇，北京市宝鼎律师事务所实习律师。被告：北京橡树林酒店管理有限公司，住所地，住所地北京市西城区中新佳园****楼自然层第**iv>法定代表人：王久兴，顾问。委托诉讼代理人：刘萍，北京市京师律师事务所律师。原告北京御德房地产开发有限公司（以下简称御德公司）与被告北京橡树林酒店管理有限公司（以下简称橡树林公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员杨成龙独任审判。原告御徳公司之委托诉讼代理人王丽萍、王泽宇、被告橡树林公司之委托诉讼代理人刘萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。御德公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令原、被告签订的《房屋租赁合同书》及两份补充协议在2020年12月6日解除；2.依法判令被告支付原告2018年4月1日至2020年12月6日期间的欠付租金人民币12883034.77元；3.依法判令被告按照应付原告租金金额的0.3%/日计算标准，向原告支付逾期付款违约金，自逾期之日起至欠付租金还清之日止（暂算至2020年12月6日逾期付款违约金为3772955.24元）；4.依法判令被告承担与本案的诉讼费用。事实及理由：北京市XXX房屋产权人为中共中央直属机关物业服务中心（以下简称中直物业中心），房屋建筑面积为8300平方米。原告与该中心签订了租赁合同承租涉案房屋，租赁期限自2010年4月7日至2020年12月6日，允许原告转租。2010年7月20日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定原告将涉案房屋出租给被告用于酒店及配套经营使用，租期自2011年7月1日至2026年6月30日，租金按季支付，每季度最后一个月的月底支付下一季度租金，租赁保证金120万元，并约定了违约责任等。自2018年第二季度开始被告就未再向原告交租，因被告收到海淀法院发送的止付通知，要求被告暂停向原告支付房租。经核算，截至2019年年底，止付通知要求的租金数额已满，被告在2019年年底向原告支付了止付通知确定数额外的房租259431.66元。但2020年1月开始，被告无合法理由未再向原告支付房租。依据双方所签《房屋租赁合同书》第14.5.1条约定，被告不按合同约定的时间、金额交纳租金超过30日，原告有权单方解除合同，收回租赁标的。被告此前也多次出现逾期付租情形，逾期付租的违约行为严重，被告的违约行为致使原告合同目的无法实现，故2020年5月26日原告向被告发送了解除合同通知书。被告曾向原告提出减免租金的要求，但被告的要求缺乏依据，且被告未提供任何材料证明其符合减免租金的条件。被告所称多付租金的情况不予认可。2020年12月2日，原、被告、产权人三方签订房屋交还协议，约定12月6日被告将租赁房屋直接交还产权方，现租赁房屋已经实际腾退完毕，房屋租赁合同基础不存在，已解除。被告逾期付租应支付违约金。橡树林公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告并无违约行为，亦不欠租。因原告与他人的诉讼，被告先后收到海淀法院三份关于停止向原告支付租金的协助执行通知书，第一份止付时间从2018年3月17日至2019年3月26日，第二份止付时间从2019年3月13日至2020年3月12日，第三份止付时间从2020年3月12日至2021年3月11日，止付数额为863.5万元。收到上述止付通知后被告未向原告支付租金。被告一共交纳了240万元保证金，其中120万元充抵了2011年7月至12月的部分租金。尚余120万元保证金未充抵租金。原、被告所签房屋租赁合同约定的租期自2011年7月1日至2026年6月30日，且根据相关规定在新冠疫情期间双方所签合同受法律保护，法院不应支持原告解除合同的要求。按合同约定，2017年1月1日至2017年6月30日期间应付租金数额为2423650元，被告该段时间实际已付租金数额为2541266元，多付了117616元，该部分款项应折抵相应租金。现要求原告免除2020年2月至4月三个月的房租，核算后需交的租金被告同意交纳。根据合同约定，原告提供合格发票后15日内，被告才付租。2020年1月19日被告才收齐原告提供的2020年第一季度房租的发票，但1月23日开始出现新冠肺炎疫情，故要求减免租金。原告所述原、被告、产权人签订房屋交还协议情况属实，我方也已在12月6日将房屋配合交还产权人。原、被告之间的租赁合同租期为15年，被告对房屋进行了装修，未履行完毕情况下，原告应向被告支付装修折旧费及预期利益损失。不同意向原告支付违约金。本院经审理认定事实如下：原告提供的建设工程规划许可证附件（2004规建字XXX号）显示，建设位置为宣武区（现西城区马连道13号）的建设项目，包括10#、12#及裙房、2#车库1段，建筑规模61066.75平方米，地上22层，，地上**，地下**机关事务管理局房地产管理处出具的证明显示：北京市XXX商业楼系其单位自有房产，房产证在办理中。现租赁给北京御德房地产开发有限公司使用，租期自2010年4月7日起至2020年12月6日止。原告出示的房屋租赁合同显示，2010年4月7日，中共中央直属机关物业服务中心（甲方）、原告（乙方）签订合同，约定乙方承租甲方XXX（商业楼），商业楼建筑面积12982.07平方米（含地下一层2792.5平方米，地上一至三层1，地上**10189租赁期限自2010年4月7日起至2020年12月6日止（2010年4月7日至12月6日为清盘结算及装修期），每年12月7日至下一年的12月6日为一个租赁年度，租赁期满后，如乙方需继续租赁，须提前60天书面向甲方提出申请，甲方在合同期满前30日内向乙方正式书面答复。2010年7月20日，原告（出租方，甲方）、被告（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方自愿将租赁标的——北京市XXX自然层第1-3层（含4楼200㎡，负1楼300㎡及水、电、气、消防、电梯等相关配套设施、设备，房屋建筑面积8300㎡）租赁给乙方经营使用，租期15年，从租赁标的按合同标准正式交付乙方的次日起开始计算。乙方免租金装修期为4个月，从租赁标的正式交付确认之次日开始计算。第一年至第三年租金合计：1344.22万元，第四年至第六年租金合计：1411.43万元，第七年至第九年租金合计：1482万元，第十年至第十二年租金合计：1556.1万元，第十三年至第十五年租金合计：1633.91万元。租金每3个月结算一次，乙方应按合同约定，将租金支付到甲方以书面形式向乙方指定的银行账户，除特殊情况外，甲方不再另行通知。乙方在向甲方支付租金约定时间前15天，甲方应预先向乙方提供相同金额的符合国家相关规定的发票，否则乙方租金支付时间顺延。本合同签订后15个工作日内，乙方分两次将保证金120万元支付到甲方以书面形式向乙方指定的银行账户，在双方合同终止后，由甲方在合同终止后5个工作日内，无息全额将保证金退还给乙方。合同第六条约定，甲方除租赁标的外，另须免费在租赁标的负一楼提供约300㎡的地下面积作为乙方设备、后勤用房，提供租赁标的四楼约200㎡的屋顶面积供乙方免费使用。本合同终止或租赁期满后的一个月内，乙方应将租赁标的完好无损（因自然属性或合理使用导致的损害除外）交回甲方，乙方对租赁标的的固定装修不得拆除、人为损坏，且甲方对该装修部分不做任何形式补偿，但甲方违约导致合同解除的除外。合同第14.5.1约定，乙方不按本合同约定的时间和金额向甲方交纳租金超过30日的，甲方有权单方解除合同，收回租赁标的。15.1约定，租赁期内，因乙方违约导致本合同终止的，应向甲方支付违约金100万元。若甲方直接损失超出了乙方支付的违约金，则损失超过违约金的部分乙方也应进行赔偿。15.3约定，因乙方欠缴租金及各项费用超过15个工作日，每逾期一日按应缴纳金额千分之三支付违约金。2011年1月24日，原、被告签订补充合同，约定甲方同意将乙方免租期在原约定基础上延长六个月，即将乙方免租期延至2011年6月30日，同时确定乙方租金从2011年7月1日开始正式起算。主合同租期顺延至2026年6月30日（主合同每期租金缴纳时间均顺延）。乙方不得以任何形式再提出延期要求。……五、乙方注册公司资本金在2011年6月30日前增资不少于500万元，并报甲方、中直物业中心（产权方）备案。……七、本合同签订后，乙方在5个工作日内向甲方支付保证金120万元后，合同生效。八、乙方向甲方支付首期租金时，以本合同第七条约定的保证金120万元冲抵租金，未冲抵的多余部分保证金顺延至次期租金中予以冲抵。2012年3月22日，原、被告签订补充合同，约定租金交纳时间现明确为：乙方需在每次租赁期上一月底前，将下季度租金支付到甲方以书面形式向乙方指定的银行账户。乙方不按合同约定的时间和金额向甲方缴纳租金及各项费用，年度累计超过30日，按合同第14.5项执行。双方确定商业楼负一楼乙方使用场地建筑面积为1081平方米，乙方支付781平方米使用面积租金，另300平方米由甲方免费提供给乙方无偿使用（附件一：负一楼场地平面图）。负一楼现每期（三个月）租金为35633.13元，租金并入原合同租金总额。负一楼起租时间为2012年4月1日起，与原合同租期一致。合同履行过程中，2020年5月26日，原告向被告发送解除房屋租赁合同之通知书，该通知载明：鉴于贵司欠付我司北京市XXX第1-3层房租，我司现声明如下：2010年7月20日贵我双方签订了房屋租赁合同，后又签订了补充合同。我司将上述房屋出租给贵司，并约定了租金等内容。因海淀法院向贵司出具协助执行通知书，要求贵司不得向我司给付租金，直至应支付的租金数额达到863.5万元，对上述租金予以冻结。截止2019年12月，上述房屋租金已达海淀法院要求贵司冻结支付给我司的房租金额，故我司曾向贵司发函联系、督促贵司及时履行已冻结足额后应付租金的付款义务，但贵司均予以拒绝。因此依据贵我双方签订的房屋租赁合同第14.5.1条约定，贵司不按照本合同约定的时间和金额向我司缴纳租金超过30日，我司有权单方解除合同，收回租赁标的。因贵司的违约行为致使我司无法实现订立合同的目的，故依据房屋租赁合同书的相关约定，我司通知贵司正式解除贵我双方签订的房屋租赁合同及补充合同。贵司在收到本函之日起，将上述房屋腾空交付我司，并支付截止到将上述房屋腾退之日的租金、违约金等相关费用。原告表示，2020年1月3日原告已将2020年第一季度租金相应发票交付被告，根据合同约定被告应在2020年1月18日前支付该季度租金1270633.12元。根据合同约定，被告应在2020年3月底前支付2020年第2季度房租1270633.12元。虽经原告多次催要，被告至今未付上述两部分房租。被告逾期付租已超双方约定的30日期限，原告有权解除合同收回房屋。为此，原告提交了北京增值税专用发票13张、催款函两份。其中，13张增值税发票中12张开票日期为2020年1月3日，金额为120万元，1张开票日期为2020年1月19日，金额为70633.12元。催款函一显示，2020年3月12日原告向被告发送催款函：根据合同约定，2020年第1季度应付租金1270633.12元贵司应在我司2020年1月4日开具发票之日起15日前支付，但贵司至今未能及时足额履行支付租金的义务，已严重违反合同约定，构成违约，应当承担违约责任。我司郑重通知贵司请于收到本函之日起五日内，一次性足额支付我司上述欠付租金及违约金198218.28元。另贵司函请减免2020年2月1日至2020年4月30日期间租金的请求，我司已转达房屋产权方，其如有函复，我司将及时告知贵司。落款处有被告相关人员签收。催款函二显示，2020年3月25日，原告向被告发送催款函：一、我司已于2020年3月12日向贵司发出一份催款函，就贵司拖欠我司2020年第一季度租金事宜，主张权利，予以催收。但贵司当日签收后，至今未向我司补交第一季度租金。二、鉴于贵司上述严重违约行为，我司要求贵司于收到本催收函之日起五日内，向我司交付全部第一季度应付租金1270633.12元及相应违约金。同时，请贵司于收到本催收函之日起十日内，向我司交付全部第二季度应付租金1270633.12元。如贵司再次逾期，我司将依据法律规定及合同约定，通过法律途径并采取一切必要的法律救济措施（包括但不限于解除合同、主张损失赔偿等）。另鉴于贵司之前收到我司第一季度发票却不予支付租金的严重违约行为，我司将在收到贵司第二季度全部租金后十日内，向贵司开具相应发票。落款处有被告相关人员签收。针对原告的意见，被告表示，2020年第1季度租金数额无误，增值税发票的真实性认可，但最后一张发票1月19日才开具，房租需一并支付无法分笔支付，即使我方1月20日收到，最后付款期限是2月5日，这时新冠肺炎疫情已发生。催款函的真实性认可，2020年第2季度租金未付的原因在于原告未开具发票，且根据国家规定，疫情原因我方可申请免除2020年上半年3个月租金，所以我方未付租金具有合法理由。为证明其主张，原告提供了网页打印件、小微企业查询网页打印件。其中，网页打印件显示，2020年2月7日，北京市国资委网站刊发的市国资委关于落实京政办发﹝2020﹞7号文减免中小微企业房租的通知：各市管企业，为贯彻落实京政办发﹝2020﹞7号文，切实减免中小微企业房租，现就市属国有企业减免中小微企业租金事项通知如下：……3、免收租金的情形，是指中小微企业承租京内市属国有企业房产从事生产经营活动，包括开办便民设施等，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份租金。减收租金的情形，是指中小微企业承租京内市属国有企业房产用于办公用途的，减收2月份租金的50%。4、市属国有企业作为房屋出租方，承租方为非国有企业，又转租给符合减免政策规定的中小微企业的，鼓励其为租户减免租金，对此给非国企经核实造成实际损失的部分，非国有企业可与市属国有房屋产权单位协商解决。2020年4月20日，北京市国资委网站刊发的市国资委关于减免中小微企业3月和4月房租的实施细则：本次减免房租的实施主体为市国资委监管的市一级企业及其所属各级国有及国有控股子企业。……承租京内市属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收3月、4月两个月租金。2020年5月9日，国家发改委会同住房城乡建设部等八部门刊发发改投资规﹝2020﹞734号文：……推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房租租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。小微企业查询网页打印件显示，被告公司在相关网站登记的小微企业名录中。针对被告的意见，原告表示，即使2020年第1季度房租中7万余元对应的一张发票1月19日才重开，但1月3日开具的120万元发票并无问题，被告最晚应在1月18日支付相应租金，当时新冠肺炎疫情尚未发生，被告以疫情原因作为逾期付租的理由不成立。被告一直未付租情况下，2020年3月底我方未再向被告出具第2季度房租的发票。被告提供网页打印件的真实性均认可，证明目的不认可。涉案房屋产权人并非市国资委文件中规定的市属国有企业，被告无权依据文件内容主张免租。针对免租事宜，原告还强调，2020年3、4月份双方曾就免租问题进行过沟通，我方也将被告的免租申请告知了中直物业中心，但中心当时并未同意该申请。直至2020年7月才同意免租1.5个月，并要求提供相关材料。我方将此情况告知被告后，被告并未提供免租申请及材料。为此，原告提交了原告、被告、中直物业中心往来的相关函件，该部分函件显示：2020年3月7日，被告向原告发函表示，因新冠疫情原因，申请免除2020年2月1日至4月30日期间3个月租金；2020年4月2日，中直物业中心向原告回函表示，被告向原告提出的免除2020年2月至4月租金的要求应由原、被告之间根据合同相对性原理协商解决。即使新冠疫情对原告造成一定影响，但并非绝对导致原告无法履行支付租金的义务；2020年4月9日，原告向被告发函表示：我方已将你方申请减免租金的申请书面告知产权人，现产权人明确回函表示不同意减免租金。故贵司请于收到本函后5日内一次性、足额支付2020年第1、2季度租金，否则将依法采取法律救济措施；2020年7月20日，原告向被告发函表示：近日房屋产权人中直物业中心通知因疫情影响，在符合条件的前提下，可以酌情申报减免被告1.5个月房租，为确保能够及时申报，需要：1、提供属于中小微企业的相关证明文件。2、提供具体1.5个月租金的减免申请函件。并请被告在收到函件15日内，提交相关文件，逾期未提供视为放弃租金减免的权利；被告未提供原告要求的相关文件。对此，被告表示，我方与产权人之间并无直接关系，我方要求原告给予3个月免租，对方仅同意给1.5个月免租，故未提供相关申请及材料，我方担心提交材料就等于同意仅免租1.5个月。另查，原告表示，除上述2020年1月以后房租未付外，被告还存在多次逾期付租情况：被告2019年5月17日才支付2018年第1季度的部分租金770633.12元。2018年第2季度至2019年年底期间，被告除在2019年年底支付了259431.66元房租外，其余863.5万元租金至今未付。为此，原告出示了律师函及邮单，该部分证据显示，2019年3月20日，原告通过律师向被告发送函件要求支付2018年第1季度租金差额770633.12元及违约金92475.97元，并要求在海淀法院执行冻结的租金863.5万元满额后，被告应按合同约定足额支付房租。对此，被告表示，律师函及邮单的真实性认可，但证明目的不认可。2019年5月17日才支付2018年第1季度的部分租金770633.12元的情况属实，但该情况系双方协商一致的结果（被告未就双方协商一致环节提供证据）。未付上述863.5万元租金的情况属实，但未付租的原因在于海淀法院向我方发送了协助执行通知书，要求不得向原告支付该部分租金。为此，被告出示了3份海淀法院的协助执行通知书，通知书要求被告不得向原告给付租金直至应付租金数额达863.5万元，冻结期限至2021年3月11日止。要求冻结期间对被冻结款项由被告负责保存，不得向其他任何单位（个人）支付，亦不得挪作他用，具体支付方式按海淀法院通知执行。对此，原告表示，协助执行通知书的真实性认可，即使被告依据止付通知书未付租不构成违约，但被告并未按法院要求留存相应租金，而是将租金擅自转走。而且2019年12月底冻结租金数额已满863.5万元后，被告未支付2020年1月以后的房租。为此，原告提交了录音，录音中原告公司员工表示被告的钱应按法院要求留在公司账上。被告公司员工表示，钱到了公司账上后会被转到重庆公司。被告对该录音的真实性认可，但仍强调其系按海淀法院要求未向原告付租金。被告还表示，我方曾向原告支付240万元保证金，其中120万元已作为租金抵扣，剩余120万元保证金也可作为租金抵扣。2017年第1、2季度，被告应付租金2423650元，实付租金2541266.24元，多付117616.47元，应折抵房租。为此，被告提交了房租支付情况表、应付租金与实付租金对比图、转账凭证、电子回单。其中，房租支付情况表、应付租金与实付租金对比图系被告自行汇总制作。转账凭证、电子回单显示，2017年1月至6月期间，被告向原告支付租金共计2541266.24元。对此，原告表示，被告虽曾于2010年7月、2011年1月分别支付保证金120万元，但2010年7月支付的120万元保证金按约定不能抵扣房租，2011年1月支付的120万元已抵扣相应房租。房租支付情况表、应付租金与实付租金对比图均不认可。转账凭证、电子回单的真实性认可，2017年支付1、2季度房租时双方对数额均认可，我方也开具了发票，2017年房租已结清，且被告该部分主张已过3年诉讼时效，不同意被告抵扣房租的意见。关于时效中止、中断情况，被告称其无相关证据。经查，被告于2020年8月21日谈话笔录中第一次提到2017年1月至6月期间多向原告付房租117616元。又查，2020年12月2日，中直物业中心（甲方）、御徳公司（乙方）、橡树林公司（丙方）签署房屋交还协议约定，鉴于乙方承租甲方管理的XXX商业楼事宜于2010年4月7日签订房屋租赁合同，并签订补充协议。乙方将租赁房屋中门牌号为XXX、建筑面积8300平方米的房屋转租给丙方。为交还房屋、减少甲方损失，三方协商一致约定：本协议签订后，2020年12月7日乙、丙双方之间、甲乙双方之间不再具体办理交还和交接手续，2020年12月7日乙、丙双方之间，甲、乙双方之间视为自动交还和交接。2020年12月7日之后，甲、乙双方之间房屋租赁关系终止。在同时满足以下条件时，甲方同意减免乙方转租给丙方的对应的房屋1.5个月的房屋租金61.75万元：1、乙方、丙方于2020年12月6日前向甲方提出减免房租申请并按甲方要求提供相关证明文件（丙方小微企业证明）；2、丙方于2020年12月31日之前将房屋腾空并实际交付给甲方。乙方亦同时同意减免丙方1.5个月的房屋租金61.75万元。乙方应负责与丙方结清该房屋截至2020年12月6日期间的水费、电费等。诉讼中，原、被告均认可案涉房屋已实际于2020年12月6日腾退完毕交还中直物业中心。被告未向原告支付2020年1月1日至12月6日期间的房租。关于违约金。原告主张，按合同约定向被告主张逾期付款违约金。被告表示，不同意支付违约金，并强调原告主张的违约金标准过高。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据原告提供的建设工程规划许可证、中共中央直属机关事务管理局出具的证明可知，涉案房屋具有相应建设工程规划许可手续，房屋建成后交由中直物业中心管理并对外出租。中直物业中心有权将涉案房屋租予原告，租期自2010年4月7日起至2020年12月6日止。根据上述查明的事实可知，原告从中直物业中心承租涉案房屋后，将房屋转租给被告实际使用，原、被告所签房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法应属有效。但原、被告所签合同约定的部分转租期超出了原租赁合同约定的租期，该部分租期（2020年12月7日至2026年6月30日）应属无效。关于合同解除问题。如上所述，原、被告所签租赁合同、补充协议中，原告将涉案房屋租予被告，租期至2020年12月6日前的部分合法有效，对双方均有约束力。本次诉讼中，双方虽针对2020年5月26日原告向被告发送书面解除通知的问题产生争议，并各自陈述了己方意见。但根据2020年12月2日所签房屋交还协议约定、房屋实际腾退的情况可以认定，原、被告在诉讼过程中另已协商一致于12月6日解除彼此间的房屋租赁合同及补充协议。理由在于：房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用和收益、承租人支付租金的合同。租赁房屋的交付使用是合同双方利益关切所在，亦是租赁合同的核心实质内容。原、被告在房屋交还协议中明确约定2020年12月7日，原、被告之间不再具体办理交还和交接手续，原、被告之间视为自动交还和交接，双方还明确约定结清房屋截至2020年12月6日期间的水费、电费等费用，证明双方均认可12月7日起不再有房屋继续交付使用的必要。不仅如此，涉案房屋2020年12月6日已实际交还中直物业中心的情况，亦证明了原、被告协商一致不再继续房屋租用合作的事实。因此，本院认定原、被告所签房屋租赁合同及补充协议于2020年12月6日解除，原告相应诉讼请求，具有事实基础和法律依据，本院予以支持。被告称双方合同仍未解除的意见，与上述房屋交还协议约定、被告实际返还房屋的情况不符，本院不予采纳。关于2018年4月至2019年12月期间租金的问题。根据上述查明的事实可知，双方均认可该段时间被告尚欠原告租金863.5万元未付，本院对此予以确认。但被告未付该部分房租系基于海淀法院发送的协助执行通知书所载止付要求，冻结期限至2021年3月11日才届满。被告在协助执行通知书冻结期满或海淀法院提前解除相应保全措施后，才需向原告支付该部分房租。原告在本次诉讼中要求被告支付该部分房租的诉讼请求，本院暂不予支持。被告合理的抗辩意见，本院予以采纳。关于2020年1月1日至2020年12月6日期间租金的问题。根据上述查明的事实可知，该段时间被告未向原告支付任何租金，本院对此予以确认。被告作为承租人本应向原告支付2020年1月1日至12月6日期间的房租4734413.85元。但根据原、被告在房屋交还协议中约定的原告同意减免被告1.5个月房租61.75万元的约定、原告同意折抵被告已交120万元保证金的情况核算后，被告应付该段时间租金数额为2916913.85元。原告租金诉讼请求中的相应部分，本院予以支持。被告虽要求原告减免3个月房租，但其提供的相关文件作为依据并不充分，且与协议中约定确认仅减免1.5个月租金的情况不符，对其该部分意见，本院不予采纳。关于2017年1月至6月期间房租多付117616.47元抵扣与否的问题。根据原、被告合同约定的租金标准、支付周期约定，对照被告提供的该段时间实际支付房租的凭证可知，2017年第1、2季度被告应付租金为2423650元，实付租金2541266.24元，确存在多付相应款项的情况。被告本有权要求原告将相应款项予以退还或在未付租金中予以折抵。但根据相关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。被告作为承租人对合同约定的租金标准应明知，而其付款后至少在2017年7月1日应当知道前两个季度所付租金存在多付部分款项的事实，亦即应当知道其权利受损以及义务人的情况。原告明确提出时效抗辩，被告未提供证据证明截至2020年6月30日三年时效届满前，存在诉讼时效中止或中断情形，应由被告承担相应不利后果。被告要求抵扣未付房租的意见，本院不予采纳。被告称其在本次诉讼进行过程中才发现多付房租，并据此主张时效起算的意见缺乏法律依据，本院不予采纳。关于逾期付租违约金的问题。如上所述，被告暂未支付2019年12月以前的863.5万元房租具有合理理由，原告要求被告承担逾期支付该部分房租的违约金，缺乏事实基础及法律依据，本院不予支持。如上所述，被告确存在逾期支付2020年1月至12月期间房租的情况，对逾期支付该部分房租违约金问题，本院详细分析如下：2020年第一季度房租逾期问题。根据双方租赁合同、补充协议的约定可知，租金按季度支付，被告需在每季租期开始的上一月底前向原告支付租金。双方还约定被告支付租金约定时间前15日，原告应预先提供相同金额的发票，否则被告付租时间顺延。根据该部分约定，被告支付租金有两个条件：第一，每季度开始前一月的月底前。第二，原告已提供相同金额的发票。根据上述查明的事实可知，原告2020年1月3日已将当季租金中120万元对应的发票交付被告，被告至迟应在2020年1月18日前支付该部分租金，而此时北京的疫情尚未对本案所涉房屋租赁合同的履行构成实质影响，但被告未支付该部分租金，已明显逾期构成违约。被告称房租不能分笔支付的意见不仅与常理不符，亦与双方此前合同履行过程中分笔支付租金的实际情况不符。被告称疫情影响其支付该部分租金的意见，与客观事实亦不相符。对其该部分意见，本院均不予采纳。所以，被告应按合同约定标准向原告支付相应违约金。但被告对违约金标准明确提出抗辩，原、被告均未就该部分违约导致损失向本院举证的情况下，本院根据被告逾期支付该部分租金的事实、结合双方合同约定标准、被告过错程度等情况，依法酌情确定被告应付违约金标准。违约金起算日期根据约定自1月19日起第15个工作日届满之次日（即2020年2月15日）起算。对原告相应诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。不合理部分，本院不予支持。2020年第二季度开始至合同解除前租金逾期的问题，根据上述查明的事实，被告确未按时向原告支付相应租金，但该段时间的租金因疫情影响、发票开具、租金减免等分歧，双方始终相持不下且均有一定过错，对原告主张被告逾期支付该部分租金并据此要求支付违约金的诉讼请求，本院不再支持。根据上述查明的事实，原告开具的2020年第一季度房租发票中部分发票开票日期为1月19日，结合双方约定收到发票后15日付款及北京疫情发生、发展的情况，对原告主张被告逾期支付该部分租金并据此要求支付违约金的诉讼请求，本院亦不再予支持。被告虽在抗辩意见中提及装修、预期可得利益损失，但其明确未提出反诉，且已另案起诉，本院不在本案中予以处理。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十四条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，本院判决如下：一、确认原告北京御德房地产开发有限公司与被告北京橡树林酒店管理有限公司2010年7月20日所签租赁合同、2011年1月24日所签补充合同、2012年3月22日所签补充合同，均于2020年12月6日解除。二、本判决生效之日起七日内，被告北京橡树林酒店管理有限公司向原告北京御德房地产开发有限公司支付2020年1月1日至12月6日期间欠付的租金2916913.85元。三、本判决生效之日起七日内，被告北京橡树林酒店管理有限公司向原告北京御德房地产开发有限公司支付逾期付租违约金（以120万元为基数，自2020年2月15日起至实际付清日止，按每日万分之三标准计算）。四、驳回原告北京御德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费121736元，由原告北京御德房地产开发有限公司负担90702元（已交纳），由被告北京橡树林酒店管理有限公司负担31034元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判员  杨成龙二〇二〇年十二月二十二日书记员  张志毅