北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初17889号原告：中铁建物业管理有限公司顺义分公司，住所地北京市顺义区高丽营镇文化营村北（临空二路1号科技创新功能区），统一社会信用代码91110113MA001KWK4H。负责人：张亦军，总经理。委托诉讼代理人：王乐乐，女，1989年11月23日出生，汉族，中铁建物业管理有限公司顺义分公司员工，现住北京市顺义区，身份号码×××。被告：赵岩，男，1986年11月3日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，现住北京市顺义区，身份号码×××。被告：张京，女，1987年9月15日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，现住北京市顺义区，身份号码×××。原告中铁建物业管理有限公司顺义分公司（以下简称中铁建物业）与被告赵岩、张京物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中铁建物业的委托诉讼代理人王乐乐，被告赵岩、张京到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中铁建物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2017-2019年度物业服务费7780.21元；2、判令被告支付原告因拖欠物业费应缴纳的滞纳金，自逾期之日起计算至实际支付之日止，暂计算至2019年12月31日为人民币23.34元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告赵岩、张京于2015年12月25日办理入住手续。被告于2015年12月25日与“中铁房地产集团北京浩达置业有限公司”建设单位签署《北京市前期物业服务合同》，并于当日开始为被告提供物业服务。《北京市前期物业服务合同》第八条约定，被告应当在每年的第一天或之前交纳该年度的物业服务费。第二十一条约定，如未按时交付，应当按照自逾期之日起每日千分之三的标推支付滞纳金。自2017年至今，被告没有向原告交纳任何物业服务费，原告曾以物业费催缴函及委托律师发送律师函的方式向被告书面催缴物业服务费，但是被告始终拒绝交纳。原告认为，依据《物业管理条例》第七条规定，按时交纳物业服务费是业主在物业管理活动中应当履行的一项义务。原告为被告提供了物业服务，被告拒绝交纳物业服务费，构成违约，原告有权要求被告支付所拖欠的物业服务费及其滞纳金。截止2019年12月31日，被告应当交纳2017.11.20至2019.12.31年度物业服务费7780.21元，滞纳金23.34元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，原告特向法院提起诉讼，望判如所请，以维权益。被告赵岩及被告张京辩称：原告方起诉的房屋坐落正确，涉诉房屋确系登记在二被告名下，面积为102.58平方米，欠缴费期间及物业费计算方式我方认可，但是没有缴纳物业费是有理由的。一、入户防盗门在房屋交付时就是坏的，门锁不上，门与门框不匹配关不严，我们也找过物业，物业说不是他们的问题，我们认为开发商与物业是同一企业应该可以解决，他们之前找过我们，提过给我们补门款的方案但是没有达成一致。二、关于车位，房屋买卖合同中明确约定有地下车位，但是经我们向物业了解没有车位对外出租、只有对外出售的车位。三、关于车位间的绿化带，原来车位间的绿化带是矮的灌木丛，但是现在物业将矮的灌木丛铲平变成砖，减少了绿化面积。四、关于建筑垃圾，合同约定两天一清，但是实际不是，原告并没做，遇到大风天气扬尘严重。五、张京在电梯中出现意外，是赵岩与物业公司沟通后物业才去看了张京，我们认为在电梯出现意外后物业处置不当，没有考虑业主的利益，物业还推卸责任，说是供电部门的原因，但是经我们核实并没有断电，在电梯出现危险时按电梯内的紧急呼叫按钮没有人应答，造成张京受到惊吓，我们认为原告没有做到24小时有人监控电梯及录像，并且发生事故后我们要求原告上门赔礼道歉但是原告方称当时的工作人员年龄大拉不下面子去道歉，物业经理确实去家里进行了道歉，但是我们认为应该由当时的工作人员给我进行道歉。六、小区车位紧张，物业却没有及时处理僵尸车辆及外来车辆，同时还有较大电动车占用车位，这样造成本就紧张的车位更加紧张，物业没有从业主利益出发做到服务业主。七、经我们询问其他业主关于门的问题，只有去闹的业主才给换了门，我们这种没有闹的就没有换。八、关于电梯事件，我认为物业没有尽到他们的责任。本院经审理认定事实如下：赵岩、张京系北京市顺义区的业主，该房屋建筑面积102.58平方米，该房屋性质为自住型商品房。2014年10月12日，赵岩、张京作为甲方（业主）与中铁房地产集团北京浩达置业有限公司作为乙方（建设单位）签订《北京市前期物业服务合同》，约定物业管理区域四至：东至顺仁路西边界、南至林河南大街北边界、西至顺通路绿化带东边界、北至绿化带南边界。第七条约定，经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为：【住宅-自住型商品房】2.99元/平方米每月；第十六条约定，乙方可自行或选聘物业服务企业提供物业服务，并承担物业服务责任；按本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务。2015年10月15日，中铁房地产集团北京浩达置业有限公司作为甲方与中铁建（北京）物业管理有限公司分公司作为乙方签订《顺鑫汇前期物业服务合同及临时规约》，约定物业名称为“顺鑫汇”，约定物业管理区域四至：东至顺仁路西边界、南至林河南大街北边界、西至小区南出入口、北至绿化带南边界。第三章物业服务费用约定为包干制，由业主按照其拥有的建筑面积交纳，其中住宅-限价房：2.86元/月/平方米；住宅-自住型商品房：2.99元/月/平方米。中铁建物业管理有限公司出具说明：中铁建（北京）物业管理有限公司顺义分公司与中铁建（北京）物业管理有限公司分公司均隶属于中铁建（北京）物业管理有限公司，2015年10月10日，顺义锦悦嘉苑项目建设单位委托物业公司为该项目提供前期物业服务工作，由于顺义分公司当时工商注册行政审批手续尚未办理完结，暂由中铁建（北京）物业管理有限公司分公司与中铁房地产集团北京浩达置业有限公司签订了《前期物业服务合同》。2015年12月24日项目交付，中铁建（北京）物业管理管理有限公司指派中铁建（北京）物业管理有限公司顺义分公司履行物业服务，顺义分公司自2015年12月20日开始进驻项目提供物业服务。另查：2017年12月28日，经北京市工商行政管理局海淀分局核准，中铁建（北京）物业管理有限公司变更为中铁建物业管理有限公司。2018年3月9日，经北京市工商行政管理局顺义分局核准，中铁建（北京）物业管理有限公司顺义分公司的名称变更为中铁建物业管理有限公司顺义分公司。赵岩、张京未交纳2017年11月20日至2019年12月31日期间的物业费共计7780.21元。赵岩、张京提交照片及微信截图，证明入户门存在问题没有解决，绿化砖没有草，物业曾提出车位可以出租，但是赵岩、张京没有接到任何地下车位可以出租的通知。上述事实，有原告中铁建物业提交的合同、证明、说明、照片，被告赵岩、张京提供的照片，以及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：业主赵岩、张京与建设单位签订的《北京市前期物业服务合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方俱应遵守合同约定。该合同约定乙方即建设单位可自行或选聘物业服务企业提供物业服务，并承担物业服务责任。中铁建物业实际为本小区提供了物业服务，业主应当交纳相应的物业费。业主以物业公司提供的物业服务存在多种瑕疵为由提出抗辩，综合在案证据及庭审查明的事实，业主该项辩解证据不足，本院不予支持。关于中铁建物业的滞纳金主张，因业主并非恶意不交物业费，故该项主张缺乏法律依据，本院不予支持。应当指出的是，物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体，物业公司需依合同约定提供相应的物业服务，并不断改进和提高物业服务质量，业主也需对物业服务工作给予必要的理解和支持。就本案而言，本院建议中铁建物业进一步提高在保洁、消防、安保、绿化等方面的服务水平和管理水平，加大公共设施的维修力度，及时、积极回应业主的合理需求。业主应及时交纳物业费用，遇到问题与物业公司积极沟通，形成物业与业主良性互动的局面，共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告赵岩、张京于本判决生效之日起七日内给付原告中铁建物业管理有限公司顺义分公司自2017年11月20日至2019年12月31日期间的物业服务费共计7780.21元；二、驳回原告中铁建物业管理有限公司顺义分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告中铁建物业管理有限公司顺义分公司已预交），由被告赵岩、张京负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员  幸 江二〇二〇年十二月十六日法官助理  张铁砾书 记 员  穆建慧