山西省阳泉市城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0302民初1964号 原告孙金堂，住本市。 委托代理人王向军，山西弘通律师事务所律师。 被告李有珠，住本市。 委托代理人赵亮，山西德昱律师事务所律师。 原告孙金堂与被告李有珠租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙金堂及其委托代理人王向军、被告李有珠及其委托代理人赵亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙金堂向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原、被告于2017年8月10日签订的《**协议》；2、被告赔偿原告经营损失40000元(2019年11月9日至2019年12月16日)、投资款58316元、装修费41000元、食材损失12000元、经济损失（自2020年10月15日至本案结束）15000元、返还原告租金4750元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年8月10日签订《**协议》，被告将其坐落于阳泉市***楼由***底商单元***号房出租给原告使用，约定租期自2017年9月1日至2022年8月31日。原告租房用于经营饭店，承租后进行装修并购置相应的配套设施。2019年11月前，饭店断断续续停电，2019年11月9日后彻底断电，致使无法正常经营。2020年10月15日，原告的水、电再次被掐断，致使饭店无法营业，造成重大经济损失。 被告李有珠辩称，原、被告存在租赁合同关系，本案系因停电引发的租赁合同纠纷，但原告未陈述清楚谁断的电、什么原因断电、是否缴纳电费或是否有人故意破坏电力设施涉嫌刑事犯罪，原告应将断电方也列为被告。本案原告未按合同约定及时交付租金，违约在先，被告有权解除租赁合同，原告应限期腾房。被告同意解除双方签订的租赁合同，其他诉讼请求应予驳回。 经审理查明，2013年4月1日，甲方郝某某与乙方程某、程某一签订《***协议》，约定“由乙方执办，甲方付款，以人民币玖拾伍万元的价格，乙方给甲方在阳泉***购买***壹所。甲方付款方式：除甲方届时首付贰拾万外，余额从2013年4月份始，甲方每月至少付乙方购房款人民币伍万元。乙方即时付甲方有效收据，至2014年4月份前，甲方全部付清，并由乙方负责将户主转办为甲方。”程某于2014年4月1日出具收据确认收到郝某某支付的全部购房款。2013年4月7日，阳泉市***有限公司（甲方）与程某（乙方）签订《****合同》，约定乙方程某向甲方预定阳泉市****号楼由***底商***号房屋，建筑面积131.28平方米，房屋价款787680元，用途为底商。2017年1月18日，郝某某与被告李有珠签订《***协议》，约定将案涉底商以750000元价格转让给被告，签订合同首付650000元（其中承兑汇票300000元，现金350000元），余款100000元待过户手续完善后付清，底商现阶段出租至2017年5月31日期满，期间租金13000元抵顶被告购房款。当日，被告支付郝某某现金120000元、银行承兑汇票300000元，2017年1月25日支付郝某某200000元。2017年8月10日，原、被告签订《租房协议》，约定被告将坐落于***号楼由***底商***号房出租给原告使用，租期自2017年9月1日至2022年8月31日，租金50000元/年，每年一付，2018年后每年租金提前一个月即8月1日前付清，原告应按时缴纳水、电、气、光纤、电话、物业管理等费用，被告保证该房屋无产权纠纷。2017年8月18日，原告（甲方）与时某某（乙方）签订《***合同》，约定甲方委托乙方对案涉底商进行装修，价款35000元,装修内容包括水电改造、地面修补、缺失部分铺贴、墙面顶面喷漆处理、厨房卫生间位置隔断双层木工板隔断、厨房和其他位置交界处隔墙封堵至顶部、厨房卫生间铺贴墙面砖1.8米高、卫生卫浴安装、吧台酒柜制作、室外台阶制作、定制门头（不含广告字体）、凉菜房明档，装修过程中增加厨房柜子、货架、电缆、筒灯、配电箱等项目。期间原告购买桌椅、厨具、门帘、空调、监控、油烟净化器等设备。后原告在案涉底商经营“***菜馆”。2019年11月9日，因该底商停电而无法经营，原告以租赁合同纠纷为由将被告、第三人阳泉****有限公司诉至本院，本院于2019年11月20日受理，2019年12月13日原告申请撤诉，本院于当日作出（****）晋0302***号民事裁定：准许原告孙金堂撤诉。2019年12月16日，案涉底商恢复供电。2020年10月15日、16日，阳泉****有限公司因产权争议,将案涉底商停电、停水，致原告无法经营,按原、被告双方签订的《***协议》约定，被告保证该底商无产权争议，原告据此诉至本院。诉讼过程中，阳泉***有限公司于2020年10月29日向原告下发通知，限于2020年11月5日前将商铺内物品清空搬走，逾期不清理的物品将视为杂物处理，由此带来的一切后果由租户承担。现原告已支付被告租金至2020年8月31日，其中第二、三年的租金经双方协商同意变更为45000元/年，被告承诺因停电及疫情原因第四年免收两个月租金。 另查明，阳泉市***号楼系阳泉市***有限公司与义井村合作，由阳泉市***有限公司开发建设，截至2020年12月4日暂未办理国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。 上述事实，有原告提供的《租房协议》、《房屋装修合同》、手写租金票据、庭前笔录、通知、营业执照、录音资料、被告提供的《购底商协议》、《商品房预定合同》、《底商转让协议》、收据、收条、（***）晋0302******号民事裁定书、本院依法调取的阳泉市***有限公司出具的说明、询问笔录以及原、被告的庭审陈述可以证实，本院予以确认。 庭审中，原告另提供如下证据：一、2019年5月至10月的微信收入流水，证明2019年11月9日至2019年12月16日停电期间，经营损失按1000元/天标准计算40天为40000元；二、收据、销售清单、对账单及手写明细，证明原告因经营饭店购买桌椅、灶具、厨具、餐具等物品，原告主张投资款58316元；三、装修收据及材料明细，证明原告支出装修费用41000元；四、手写清单，证明2019年11月底商因断电原告无法经营，原告要求被告赔偿食材损失，被告通知郝某一取走食材，2020年断电后被告通知郝某二取走食材，被告应赔偿两次断电造成的食材损失12000元；五、2020年5月至10月15日的微信流水及支付宝流水，证明每天收入为1300余元，其主张按500元/天计算。 被告发表如下质证意见：证据一不完整，真实性有异议。原告所述期间不是40天，每日收入标准计算不当，其不清楚微信流水来源，该证据不足以证明所受损失，应提供经营账本；证据二合法性不予认可，真实性有异议。部分票据为存根，应提供正规发票，原告可以拆除取走未形成附合的物品，且原告在该物品上已获益；证据三合法性、真实性有异议。部分收据系原告手写，原告未列清楚哪些装饰装修物形成附合，且不能根据当时购买价格计算，而应列出残值损失；证据四，食材金额系原告之后填写，2020年10月的米、面、油、调料没有拉走，应予剔除；证据五客观性、合法性、真实性不予认可，原告应提供账本，计算收入时应核减成本。 本院认为，被告李有珠将阳泉市****号楼由***底商***号底商出租给原告，因该底商未取得建设工程规划许可证，故原、被告于2017年8月10日签订的《租房协议》应属无效合同，自始没有法律约束力。案涉底商因产权争议，阳泉****有限公司对该底商断水断电，致原告无法经营，被告应对此承担过错责任。原告要求被告赔偿2019年11月9日至2019年12月15日期间因停电造成的经营损失40000元，原告提供的微信及支付宝的收入统计不能证明其全部来源于原告的饭店营业，结合原告的经营状况及经营成本，本院酌情认定该期间经营损失为11100元（300元/天×37天）。 原告要求被告赔偿投资款58316元，因原告投资购买桌椅、灶具、厨具、餐具等物品，未与案涉底商形成附合，原告可再行利用，故本院对此不予支持。原告要求被告赔偿装修费41000元，对于其中未形成附合的装饰装修物，应由原告拆除；对于已形成附合的装饰装修物，考虑原告已使用的年限，酌情由被告赔偿20000元。原告要求被告赔偿食材损失12000元，原告主张金额较高，剔除双方均认可未取走的调味品及米面油等物品，酌情判令被告赔偿原告食材损失4000元。原告要求被告赔偿自2020年10月15日至案结时的经济损失15000元，于法无据，本院对此不予支持。原告要求被告返还租金4750元,因原告已支付被告第三年租金45000元，2019年11月9日至2019年12月15日期间因底商停电原告未实际经营，被告应向原告返还期间的租金4562元（45000元/年÷365天×37天）。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下： 一、被告李有珠于本判决生效后十日内赔偿原告孙金堂经营损失11100元、装修损失20000元、食材损失4000元，返还原告租金4562元，合计39662元。 二、驳回原告孙金堂的其他诉讼请求。 案件受理费792元，减半收取计396元，由被告李有珠负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省阳泉市中级人民法院。 审判员  张倩 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  任鑫