江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初8285号原告：宜兴鼎养餐饮管理有限公司，住所地：宜兴市宜城街道解放东路**，统一社会信用代码：91320282MAITCUXX28，法定代表人：梁建国，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘朝军，浙江泽厚律师事务所律师。被告：宜兴八佰伴商业管理有限公司，住，住所地：宜兴市宜城街道解放东路**一社会信用代码：91320282MA1YU86J95。法定代表人：杨志伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：芦田（该公司员工），1992年7月26日生，住宜兴市。委托诉讼代理人：朱旭峰，江苏锦洲律师事务所律师。原告宜兴鼎养餐饮管理有限公司（以下简称鼎养公司）与被告宜兴八佰伴商业管理有限公司（以下简称八佰伴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，由审判员陈明于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告鼎养公司的委托诉讼代理人刘朝军、被告八佰伴公司的委托诉讼代理人芦田、朱旭峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎养公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告退还履约保证金84439.2元、质量保证金10000元。2、依法判令被告赔偿原告装修损失1074000元、商铺内设施、设备等物品损失752405元；前述合计1826405元（现按8年租期均等折旧，即1826405-1826405÷8＊3＝1141503元），上述合计1235942.2元。3、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：案外人杭州童年小筑品牌管理有限公司（以下简称童年小筑）、宜兴华地百货有限公司八佰伴分公司（以下简称华地百货）于2017年9月12日签订《华地国际集团房屋租赁合同》一份，合同约定华地百货将位于宜兴市××街道××路××号××号××租赁面积466平方米的铺位出租给童年小筑；租期自2018年1月1日起至2025年12月31日止。合同亦对租金标准、支付时间、违约责任等作了约定。2018年1月1日、2019年10月1日，案外人童年小筑、华地百货将各自的权利义务分别转移给本案中的原告、被告。自此，原、被告承继了案涉合同的权利义务。合同签订后原告依约支付了履约保证金、质量保证金及相应租期内的租金至2020年3月底，并投入了大量人力、物力、财力进行装修、装饰，以及购买了经营餐饮所需厨房设施设备、桌椅、空调、办公设备等（统称物品）。2020年1月底因新冠肺炎疫情肆虐、蔓延而致整个商场停业关门，原告亦受此影响而关门待复工。但令原告未曾料到的是，2020年4月1日，被告以原告未能缴纳2020年4月至6月份的租金为由解除案涉合同、封店门，并将案涉商铺另行出租给案外人，且拒绝归还原告所购置上述物品，遂引发纠纷。原告与被告所签合同系各方真实意思表示，且内容符合法律法规的规定。因此，案涉合同合法、有效，依法受法律保护。原告因受新冠肺炎疫情影响而延交租金，实属不可抗力所致，然被告却以此为由将案涉商铺另行出租他人导致原告损失惨重。被告的行为不但于法无据，而且有失公平，更何况原告的租金已交至2020年3月底。故原告为维护其合法权益，根据合同法第94条、第97条之规定，依法具状诉之。望判如所请。八佰伴公司辩称：在原被告本案的租赁合同关系中，被告是严格按照双方之间的约定履行，并无违法之处，反而是原告存在违约情形，应当承担违约责任和后果，因此请求驳回原告全部诉请，同时根据合同约定被告保留就违约金、赔偿损失、免租期租金、恢复原状费用等，向原告另行主张其权利。本院经审理查明如下事实：1、2017年甲方华地百货与乙方童年小筑签订《房屋租赁合同》一份，约定租期96个月，自2018年1月1日起至2025年12月31日止，其中2018年至2019年租金为每月10624.8元，2020年租金为每月21249.6元，2021年至2023年租金为每月22666.24元，2024年至2025年租金为每月24082.88元。合同5.1、5.4、5.6、19.2、19.3条并约定，乙方在合同签署当日，应向甲方支付履约保证金42499.2元、质量保证金10000元，本合同终止且经甲方确认无任何遗留问题纠纷后90日内，甲方应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方，如合同因乙方违约而提前终止，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，如合同因甲方违约而提前终止，甲方应无息双倍返还本合同项下的履约保证金。同时合同16.4条第（8）项约定：乙方逾期不支付保证金、租金、物业管理费、本合同下约定其应付的其他款项，累计超过15日或单次超过5日以上或合同期内累计达3次以上的，甲方有权书面通知违约方解除本合同，并要求违约方进行赔偿。后甲方华地百货、乙方童年小筑、丙方鼎养公司三方签订《主体变更补充协议》，约定自2018年1月1日起，主合同一方主体，由童年小筑变更为鼎养公司，主合同中约定的由童年小筑承担的权利和义务，全部由鼎养公司继续享有和履行。后甲方华地百货、乙方鼎养公司、丙方八佰伴公司三方亦签订《主体变更补充协议》，约定自2019年10月1日起，主合同一方主体，由华地百货变更为八佰伴公司，主合同中约定的由华地百货承担的权利和义务，全部由八佰伴公司继续享有和履行。2、童年小筑于2017年10月17日向华地百货转账支付了履约保证金84439.2元、质量保证金10000元。3、八佰伴公司于2020年2月8日起除负一楼超市外均暂停营业、于2020年2月28日正式复工，于2020年3月1日向合作伙伴提供特殊时期的费用减免政策，包括：商场整体闭店期间（2月8日-2月28日）固定租金及物业费全免；2月其他时间（2月1日-2月7日、2月28日-2月29日）商铺固定租金及物业费减半；1月其他时间（1月25日-1月31日）商铺固定租金及物业费减半。4、鼎养公司于2020年3月8日向华地百货发出《关于提前终止的申请》，载明其公司因疫情影响，造成巨大损失和严重亏损，无力继续承担，特申请提前终止租赁合同，于2020年3月11日撤店，希望退回疫情期间已交房租物业费和合同租赁保证金。相关经营设备、设施租赁系租赁于仲利国际租赁有限公司的，其公司已通知收回，请求给予方便。2020年3月12日，八佰伴公司员工芦田向鼎养公司发送回复邮件，答复：1.对于贵司提出的提前终止合同的诉求，我司暂无法书面进行答复，望贵司于近期安排相关工作人员与我司主管部门会面洽谈此事；2.如贵司坚持提前终止租赁合同，属于因乙方原因而提前终止的情形，甲方有权没收本合同项下的履约保证金，并有权追索其他违约金项目；3.如贵司坚持提前终止租赁合同，贵司需与我司协商，经我司同意后并在完成撤场协议签订后，拆铺完成并经我司验收通过后，方可收回相关租赁经营设施设备。5、2020年3月4日至4月16日期间八佰伴公司员工芦田与鼎养公司员工陈佳豪微信聊天记录载明，芦田多次在微信与陈佳豪沟通撤场拆铺事宜，陈佳豪未有明确答复。同时，芦田分别于2020年3月31日、2020年4月2日、2020年4月5日、2020年4月16日向陈佳豪发送了《劳动保障监察调查询问书》、《停止物业服务函》、《关于宜兴八佰伴解除租赁合同及交还商铺的通知函》、《公函》。6、八佰伴公司于2020年4月20日向无锡市锡城公证处申请办理保全证据公证，该处于2020年4月29日作出（2020）苏锡锡城证字第5500号公证书，载明该处于2020年4月20日派员至八佰伴童年小筑商铺现场状况进行拍摄。八佰伴公司在公证后于2020年4月20日晚对童年小筑商铺进行了拆铺清场。审理中，鼎养公司提交：空调工程安装合同、家具合同清单、厨房设备产品购销合同、厨房设备清单、消防安装协议书、灯具销售合同、油漆工程分包协议、铁艺装修工程分包协议、水电木工泥工工程分包协议及相应付款凭证，证明其公司为店铺开张支出装修费用、设施设备等共计1826405元。双方有争议的事实：1、八佰伴公司主张其公司在2020年4月3日对案涉店铺停水停电，鼎养公司主张3月25日已停水停电。2、八佰伴公司主张案涉店铺在2月28日八佰伴恢复运营后，一直无人来开门开灯进行运营，鼎养公司辩称其店铺一直有人留守在做快餐外卖，对此八佰伴公司予以否认，鼎养公司也未在本院给予的期限内提供证据。3、八佰伴公司主张鼎养公司逾期支付租金，鼎养公司陈述其公司只是想延期支付租金，且和八佰伴公司负责招商和运营的人员进行过沟通，八佰伴对此予以否认，鼎养公司也未就此在本院给与的期限内提供证据。上述事实，有《房屋租赁合同》、《主体变更补充协议》、银行转帐记录、各项装修工程合同及协议、设施设备清单、《关于提前终止的申请》、电子邮件、微信聊天记录、《劳动保障监察调查询问书》、《停止物业服务函》、《关于宜兴八佰伴解除租赁合同及交还商铺的通知函》、《公函》及本院开庭笔录、质证笔录等证据在卷佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，鼎养公司陈述其公司因受新冠肺炎疫情影响而延期交租，属不可抗力所致，故主张八佰伴公司与其公司解除合同属违法解除，应赔偿损失。但根据双方的陈述及提供的证据可确认，鼎养公司在2020年3月8日向华地百货发出《关于提前终止的申请》，虽案涉店铺的租赁合同主体均已变更，最终权利义务由鼎养公司及八佰伴公司承继，但华地百货系店铺租赁合同最初的签订方，鼎养公司发出的该份申请应认定为其的真实意思表示。鼎养公司发出该申请后，八佰伴公司以邮件作出回应，并提出要求鼎养公司派员当面协商等合理要求，但鼎养公司既未及时派员与八佰伴公司当面协商，同时在八佰伴公司已于2020年2月28日恢复营业后也一直未开门营业，且在经八佰伴公司催缴后也未及时交纳后期租金物业费用，鼎养公司辩称其公司有员留守做外卖，但未能提供相应证据证明存在营业流水，鼎养公司辩称已与八佰伴公司协商延付租金事宜，但也未能提供相应证据证明，对鼎养公司的辩称本院不予采信。综上，鼎养公司已构成违约，八佰伴公司依据合同约定有权解除合同，故鼎养公司要求八佰伴公司退还履约保证金、质量保证金的诉请，不符合合同约定，本院不予支持。关于鼎养公司要求八佰伴公司赔偿装修、设施设备损失的诉请，在八佰伴公司同意返还拆除物品的情况下，鼎养公司要求八佰伴公司折价赔偿损失，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告宜兴鼎养餐饮管理有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取7962元，由鼎养公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 陈明二〇二〇年十二月三十一日法官助理 任脂书 记 员 刘璐