北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初17279号原告：北京兴泰嘉园物业管理服务中心，住所地北京市石景山区。法定代表人：王靖，总经理。委托诉讼代理人：李静，北京市京工律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颖，女，1981年5月24日出生，北京兴泰嘉园物业管理服务中心员工，住该单位宿舍。被告：陈国琦，男，1950年1月4日出生，住北京市石景山区。原告北京兴泰嘉园物业管理服务中心（以下简称：兴泰嘉园物业）与被告陈国琦物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告兴泰嘉园物业之委托诉讼代理人李静、王颖、被告陈国琦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告拖欠的物业费10452．53元；2、判令被告支付自2015年7月28日起至实际给付之日止的逾期付款利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2013年承接位于北京市石景山区天翠阳光新城项目的A区，被告为该小区的业主，双方签署了《天翠阳光新城业主管理规约承诺书》。原告承接至今一直尽职尽责为小区提供物业服务至今，表现良好。但被告违反承诺书第五条“…按人民币1．85元/月，建筑平方米的标准按时交纳各年度物业服务费”之约定，拖欠原告物业费，经原告多次催讨拒不交纳，故原告依法起诉。被告陈国琦辩称，物业收费不合理，不符合北京市物业费标准，仅同意按照每平方米每月0．6-0．7元；承诺书系霸王条款，单方合同属无效；业主委员会迟迟未成立，未与任何物业公司成立合同关系；前期物业合同和评估报告已过期，原告提供了事实物业服务，但应当走程序告知业主。本院经审理认定事实如下：陈国琦为北京市石景山区天翠阳光新城X区X号楼X单元XXX号房屋的业主，该房屋性质为回迁房，尚未取得房屋权属证书。2012年9月6日，兴泰嘉园物业与建设单位北京实兴腾飞置业发展公司（以下简称：实兴腾飞公司）签订了《北京市前期物业服务合同》，约定兴泰嘉园物业向五里坨定向安置房住宅项目即天翠阳光新城住宅小区提供前期物业服务，并约定了业主入住后的主要服务包括：“……2、房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：房屋的承重结构、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、保安监控系统、供电系统、消防系统、供水系统、电视天线接收系统、避雷装置、通风系统、弱电系统、电梯、热力管线、煤气管线等；4、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括：道路、化粪池、泵房、自行车棚、停车场（库）、水系、护栏及围墙等。5、公共绿地、景观的养护。6、清洁服务包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等。7、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。8、协助做好安全防范工作。发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。9、消防服务，包括公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度。10、电梯的运行和日常维护……该前期物业服务合同另约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅1．85元／平方米／月；第五条：物业服务期限为2年，自2012年10月1日至2014年9月30日；第十五条：本合同期满前，甲方决定不再聘用乙方的，应在期满前3个月书面通知乙方；乙方决定不再续约的，应在期满前3个月书面通知甲方。除出现本条第一款约定的情形外，本合同期满自动延续。尚未成立业主大会，或虽成立业主大会但尚未与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同的，乙方不得擅自终止物业服务。合同延续期间应继续按本合同的服务与收费标准提供服务，直至新的物业服务企业承接，期间的物业服务费用由业主仍按本合同约定或与业主另行商议标准交纳。该前期物业服务合同签订后，兴泰嘉园物业依约为包括陈国琦在内的业主提供了相应物业服务。陈国琦于2013年7月29日办理入住手续，并签订《天翠阳光新城业主管理规约承诺书》。该业主管理规约承诺书约定：一、我确认已详细阅读《天翠阳光新城业主管理规约》；二、本人同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本规约…五、本人知悉自通知的入住日期起免收两年的物业费（依拆迁文件规定由拆迁单位支付）。本人承诺，从通知的入住日期第三年即2015年7月28日起，按人民币1．85元／月·建筑平方米的标准按时交纳各年度物业服务费。《天翠阳光新城业主管理规约》第三章第一条载明：物业买受人自通知的入住日期起免交两年物业费，该物业费依拆迁文件规定由拆迁单位支付。从第三年起物业买受人按前期物业服务合同约定的标准按年支付物业服务费。关于物业收费标准，兴泰嘉园物业另提供《北京市（前期）物业服务费用评估报告》佐证，该评估报告委托单位为北京实兴腾飞置业发展公司，项目名称为北京市石景山区五里坨定向安置房天翠阳光新苑，评估单位为北京平衡木物业服务评估监理有限责任公司，该评估报告载明评估项目住宅物业收费标准为1．85元／平方米／月。兴泰嘉园物业按照房屋面积104．63平方米主张被告自2015年7月28日至2020年1月27日共计54个月未交纳涉诉房屋的物业费10452．53元。庭审中，陈国琦称拒缴物业费的理由为物业费不合理，不符合物业管理法和北京市关于物业费的规定，北京市的物业收费标准是1元、0．75元、0．5元、0．35元四个档次，本人居住的A区应属0．5-0．75元的档次；物业费的计算方式、公摊面积不明；承诺书系霸王条款，单方合同无效，回迁房是业主的，业主未与物业签订合同，没有合同关系；通知交费的是天翠阳光新城物业管理服务中心，原告没有权利通知交费和起诉；原告仅系过渡期的物业，在两年后应当由业主委员会重新聘用物业管理企业，根据《物业管理条例》的规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，物业公司才有行使物业管理的权力，业主委员会迟迟未能成立，没有任何物业公司与业主委员会签订物业合同；北京市前期物业费用评估报告的一年有效期也过了；即便如此，作为小区居民，每天都在和物业打交道，不交物业费也没有道理，但物业服务费的定价权应当由业主委员会同受聘的物业公司协商确定，目前我本人认为每平方米每月0．6-0．7元合适，如果原告认可，本人同意一次性付清物业服务费。另查，2016年，兴泰嘉园物业曾将同为该小区业主的孟雪冬等诉至我院，我院判决孟雪冬等按照1．85元/月/平方米的标准向兴泰嘉园物业支付物业费。在该案审理过程中，就物业服务企业资质，兴泰嘉园物业提交石景山区住房建设委员会出具的《关于北京兴泰嘉园物业管理服务中心相关情况的说明》及实兴腾飞公司出具《关于天翠阳光新城前期物业服务合同的补充说明》，其上载明：“……兴泰嘉园物业管理服务中心具有物业管理三级（暂定）资质……在承接物业项目时，等同于三级资质的物业服务企业。根据《物业服务企业资质管理办法》的相关规定，兴泰嘉园物业具有承接北京市石景山区五里坨西街12号院天翠阳光新城C区的资质。另外，北京市《住宅物业服务标准》的选定与物业服务资质登记无关”。据此主张根据石景山区住建委的相关规定，兴泰嘉园物业对天翠阳光Ａ、Ｂ、C三个小区具有物业管理权，且三个小区相互独立存在，不存在超越资质管理问题。经原一审法院向石景山区住房建设委员会核实，上述说明所述情况属实，对该说明不持异议。一审判决后，孟雪冬等不服，提起上诉。2016年9月27日，北京市第一中级人民法院作出（2016）京01民终5360号等判决，驳回上诉，维持原判。上述事实，有承诺书、前期物业服务合同、关于天翠阳光新城前期物业服务合同的补充说明、北京市物业服务费用评估报告、资质证明、业主管理规约、（2016）京01民终5360号民事判决书、照片及当事人陈述等在案佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，兴泰嘉园物业与实兴腾飞公司签订的《北京市前期物业服务合同》合法有效，对案涉小区全体业主具有约束力。该前期物业服务合同对于合同期限、合同延续及延续后的收费标准等进行了明确约定，前期物业服务费用评估报告亦进行了评估，虽然该评估报告的评估基准日为2012年7月26日，有效期一年，但案涉业主管理规约和承诺书均对兴泰嘉园物业、陈国琦间的物业费标准等物业服务事宜进行了约定，兴泰嘉园物业依据该物业费标准主张权利未加重陈国琦负担，造成明显不公平，故法院对该物业费标准予以采纳。陈国琦亦未提交相应证据证实签订承诺书时存在受胁迫等情形，故对于陈国琦提出的承诺书无效、物业收费标准过高等抗辩意见，本院不予采信。关于涉案房屋建筑面积的问题，因陈国琦尚未取得房屋所有权证，对于房屋面积，法院暂以兴泰嘉园物业提供的房屋实测面积作为计算物业费的依据，如以后因房本面积与实测面积差异导致业主物业费调整，双方可另行解决。兴泰嘉园物业为包括陈国琦在内的业主提供了相应物业服务，陈国琦作为业主，亦应按期交纳相应物业费用，故对兴泰嘉园物业要求陈国琦交纳2015年7月28日至2020年1月27日的物业费10452．53元（104．63×1．85×54月）的诉讼请求，法院予以支持。关于陈国琦提出兴泰嘉园物业提供物业服务存在的问题，考虑到物业服务的特性及物业服务的标准，物业服务存在瑕疵在所难免，除非物业服务企业出现严重违约，不应对物业服务企业过分苛求，本案中陈国琦提出的问题不足以证实兴泰嘉园物业存在严重违约，亦不足以构成陈国琦不交纳物业费的抗辩。但兴泰嘉园物业对陈国琦提出的诸多问题亦应高度重视，妥善处理业主的相关意见建议，在今后工作中不断提高物业服务质量，综合本案情况，对兴泰嘉园物业要求陈国琦给付逾期利息的诉讼请求，法院不予支持。应当指出，物业服务既涉及业主个人切身利益，又关乎小区整体公共利益。业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，基于物业服务的特性，物业服务存在瑕疵在所难免，在对物业服务质量进行评价时不宜仅依据短时间内个别的、局部的问题认定，而应对小区整体的服务情况和持续状态进行多方位全面的考量。业主以拒绝交纳物业费的方法督促物业公司提高物业服务质量的做法并不可取，及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下:一、陈国琦于本判决生效之日起十日内给付北京兴泰嘉园物业管理服务中心2015年7月28日至2020年1月27日的物业费10452．53元；二、驳回北京兴泰嘉园物业管理服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由陈国琦负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判员  杨小花二〇二〇年十二月一日书记员  金 辉