河南省内乡县人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫1325民初4458号原告：王桂阁，女，1964年5月26日出生，汉族，住河南省内乡县。委托诉讼代理人：师云恺，河南大法律师事务所律师。（特别授权）委托诉讼代理人：李旭，系原告王桂阁之子。（特别授权）原告：廖红杰，男，1971年6月24日出生，汉族，住河南省内乡县。委托诉讼代理人：张杰鑫，河南菊城律师事务所律师。（特别授权）被告：李杰，男，1983年9月18日出生，汉族，住河南省内乡县。委托诉讼代理人：谢欣欣，河南大法律师事务所律师。（特别授权）被告：河南国力商业发展有限公司，住所地内乡县工业园区（湍东镇东王营），统一社会信用代码：914113256973103661。法定代表人：傅文华，任该公司经理。委托诉讼代理人：李文龙，系公司职工。（特别授权）原告廖红杰、王桂阁与被告李杰、河南国力商业发展有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月25日立案后[王桂阁案件立案时间为2020年11月23日，2020年12月17日，经（2020）豫1325民初4451号民事裁定书裁定并入本案审理。]依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告廖红杰及其诉讼代理人张杰鑫，原告王桂阁及其诉讼代理人师云恺、李旭，被告李杰的诉讼代理人谢欣欣，被告河南国力商业发展有限公司（以下简称国力公司）的诉讼代理人李文龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王桂阁向本院提出诉讼请求：1、要求立即停止对被告河南国力商业发展有限公司开发建设的内乡县豫西南商贸城（锦绣商城）17号楼1层121号房产的强制执行，并解除查封扣押；2、本案诉讼费及其他合理费用由被告承担。事实与理由：2012年11月10日，原告与被告河南国力商业发展有限公司签署房屋认购合同，购买被告河南国力商业发展有限公司开发建设的内乡县豫西南商贸城（锦绣商城）17号楼1层121号房产，并付清全部购房款，被告河南国力商业发展有限公司为原告出具收款收据。原告同日与兴城房地产营销策划有限公司签署房屋租赁协议（公章为国力公司），约定将该房屋由兴城房地产营销策划有限公司代为对外租赁，因此原告已接收该房屋，且双方已达成完成合法有效的房屋买卖合同，该合同依法成立。我国《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故原告已取得房屋所有权。在执行程序中，被告李杰向法院申请对原告具有所有权的房产进行执行，原告向内乡县人民法院提出案外人执行异议，该院于2020年11月10日作出了驳回裁定，故原告提出执行异议之诉，请贵院依法支持原告的诉讼请求。原告廖红杰向本院提出诉讼请求：1、停止对原告购买的位于内乡县豫西南商贸城18号楼109商铺的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2、本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2013年10月13日原告与国力公司签订了《豫西南商贸中心商铺认购协议书》，2014年5月6日前已将全部房款付清，国力公司出具了收款收据。2014年5月6日，双方签订《商品房买卖合同》，国力公司将商铺交付给异议人使用至今，双方房屋买卖合同已经履行完毕。后因国力公司一直不去给原告办理房屋过户手续，原告诉至贵院要求国力公司办理过户手续，并支付违约金，贵院（2019）豫1325民初4008号判决书支持了原告的诉请，该案现已进入执行阶段。该房产又被贵院在执行李杰与河南国力商业发展有限公司借款合同纠纷中作为国力公司的财产予以执行，原告于2020年11月3日提出书面异议，贵院于2020年11月9日裁定驳回了原告的异议。但从司法实践上看，最高法院（2016）最高法民申2736号民事裁定书、北京市第二中级人民法院（2015）二中民初字第00461号民事裁定书、最高人民法院（2016）最高法民申254号民事裁定书、北京市高级人民法院（2016）京民再97号民事判决书都认为，《执行异议和复议若干规定》第二十九条并不排除第二十八条的适用，在被执行人是开发商的背景下，如果业主不符合第二十九条的规定，但是符合第二十八条的规定，业主也可以通过执行异议排除执行。综上，廖红杰符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，在其未就案涉房屋办理产权登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但其享有的物权期待权，足以阻确对案涉房屋的执行，故廖红杰要求停止对内乡县豫西南商贸城18号楼109商铺的强制执行，并解除对上述房屋的查封，符合法律规定，原告特诉至贵院，请求法院依法支持原告诉请。被告李杰答辩称，针对2原告的诉请我合并答辩，一、答辩人对案涉房屋依法享有优先受偿权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据内乡县人民法院（2019）豫1325民初3233号民事判决书和南阳市中级人民法院（2019）豫13民终7747号民事判决书，判决李杰依法享有对案涉房屋的优先受偿权，被答辩人与国力公司所签订的房屋买卖合同是否真实有效、房款是否支付完毕、房屋是否交付请法庭依法予以查实。根据物权法的相关规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，即使被答辩人满足以上条件其享有的也仅仅是请求办理房屋过户登记的债权请求权，并非是取得房屋的所有权。李杰依法享有案涉房屋的抵押优先受偿权，其效力高于债权请求权，不足以排除李杰房屋优先受偿权的行使。二、原执行裁定适用法律正确。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定是针对一般购买人排除金钱债权执行案件中对房屋的查封享有排除权的情形，其对应的是一般购房者的债权请求权的保护。第二十九条规定的针对商品房消费者排除金钱债权执行案件中对房屋查封的情形，对应的是商品房消费者对房屋期待权的保护。在《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条案外人系商品房消费者的情形及第一百二十六条商品房消费者与抵押权的关系中明确规定了符合纪要一百二十五条的商品消费者的情形时方可支持其对抵押权人的执行异议，买受人不是本纪要一百二十五条规定的商品房买受人，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而做出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定属于二十七条之规定的例外情形，但二十八条之规定不属于二十七条之规定的例外情形。被答辩人购买的商铺并非商用住宅，不符合二十九条商品房消费者权利保护的例外情形，根据二十七条之规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”因此原执行裁定适用法律正确，被答辩人不享有排除优先受偿权利行使的情形。被告国力公司辩称，二原告的诉请我综合在一起答辩，二原告购买我公司商品房的时间在前，我公司向李杰借款在后，按照查封规定，原告已全款购买案涉房屋，在原告没有明显过错情况下法院不得查封扣押。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将在下文中予以阐明。现查明：被告李杰与被告国力公司因债权转让合同纠纷，李杰于2019年9月9日起诉，本院于2019年11月6日以（2019）豫1325民初3233号民事判决书审结。国力公司就此案上诉后，南阳市中级人民法院于2020年1月13日出具了（2019）豫13民终7747号民事判决书。判决主文是：二、河南国力商业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性偿还李杰受让债权本金1000000元及利息（利息以1000000元为基数，按年利率24%计算自2018年8月7日起至本金清偿完毕之日止）；李杰对房他证内字第17030128**项下的房屋拍卖、变卖所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权；三、河南国力商业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性偿还李杰受让债权本金1500000元及利息（利息以1500000元为基数，按年利率24%计算自2018年8月7日起至本金清偿完毕之日止）；李杰对房房他证内字第17030128**下的房屋拍卖、变卖所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权。原告王桂阁在本案中诉争的房屋包含在判决主文“房他房他证内字第17030128**屋他项权证之内。原告廖红杰在本案中诉争的房屋包含在判决主文“房他证房他证内字第17030128**他项权证之内。也就是说：原告王桂阁主张权利的内乡县豫西南商贸中心（锦绣商城）的17号楼1层121号房产，被国力公司以“房他证内房他证内字第17030128**项权证抵押给了被告李杰，且被已生效的南阳市中级人民法院（2019）豫13民终7747号民事判决书认定抵押有效；原告廖红杰主张权利的豫西南商贸中心（锦绣商城）的18号楼1-2层109号房产，被国力公司以“房他证内字房他证内字第17030128**权证抵押给了被告李杰，且被已生效的南阳市中级人民法院（2019）豫13民终7747号民事判决书认定抵押有效。2020年5月15日，李杰以（2019）豫13民终7747号民事判决书为依据，申请执行国力公司，本院执行机构在执行中发出（2020）豫1325执569号公告，拟对该案涉房产予以评估、拍卖。2020年11月3日，原告王桂阁、原告廖红杰分别向本院执行机构提出执行异议，本院执行机构分别以（2020）豫1325执异24号、（2020）豫1325执异23号执行裁定书驳回了二原告的执行异议。二原告随后提出执行异议之诉。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行异议标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”依据上述规定，案外人提出执行异议，与原判决有关的，依照审判监督程序办理，与原判决无关的，提起执行异议之诉。结合本案，案涉房产，被被告国力公司既卖给了原告，又抵押给了李杰；被告国力公司的这种“对同一房产既买卖又抵押”的行为，必然有一种行为属于违背法律的行为。究竟是“买卖行为”有效，还是“抵押行为”有效，需经诉讼程序来解决。而被告李杰在讨要债权的过程中，为了确认自己的抵押有效，通过诉讼行为，经过一、二审，最终得到了二审法院生效判决的认可。这说明目前为止，被告李杰的抵押权得到二审法院生效判决的认可，而二原告的购房行为尚未得到比二审法院生效判决效力更高的法律文书的确认。二原告要想确认自己的购房行为有效，必然得通过申诉渠道解决，而不是通过执行异议之诉所能解决的。故，二原告的申请救济渠道不对，本院只能裁定驳回二原告的起诉，告知二原告走申诉程序以求救济。为统一裁判尺度，本案的处理方法及观点，也遵从了同类案件已经生效的南阳市中级人民法院（2019）豫13民终784号民事裁定书中处理方法及观点。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款、第三百零五条第一款第二项之规定，裁定如下：一、驳回原告王桂阁的起诉。二、驳回原告廖红杰的起诉。本案不收诉讼费，已预交的诉讼费予以退回。如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十日内向本院立案大厅递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  郑德欣人民陪审员  孙 盼人民陪审员  于 博二〇二〇年十二月十九日书 记 员  李兆煦