福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初5682号 原告（反诉被告）：林龙建，男，1973年7月19日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：林武纬，福建闽天律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：程章舜，男，1995年10月6日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：林锴，福州芊杭律师事务所执业律师。 第三人：福州东岸房产代理有限公司，住所地福建省福州市仓山区浦上大道**一品商务汇（二期）1号楼1层01商业，统一社会信用代码91350103696630464Q。 法定代表人：温飞燕,负责人。 原告（反诉被告）林龙建与被告（反诉原告）程章舜、第三人福州东岸房产代理有限公司（以下简称东岸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林龙建及其委托代理人林武纬与被告（反诉原告）程章舜的委托诉讼代理人林锴到庭参加诉讼，第三人东岸公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 本诉原告林龙建向本院提出诉讼请求：1、确认林龙建与程章舜签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令程章舜继续履行《房屋买卖合同》办理坐落于闽侯县××街道××道××号××地;地块酒店务办公（现：茂御酒店）XX层XX办公的房产其名下不动产权登记手续并立即将该房产交付给林龙建；3、判令程章舜协助林龙建办理坐落于闽侯县××街道××道××号××地;地块酒店务办公（现：茂御酒店）XX层XXXX办公的房产申请解押、还款解押、不动产权变更登记手续（变更登记至林龙建名下）；4、判令程章舜立即向林龙建支付违约金250000元；5、判令程章舜立即向林龙建赔偿因本诉讼而支出的律师代理费15000元；6、判决由程章舜承担本案诉讼费、保全费、公告费等所有诉讼费用。 事实与理由：2017年11月17日，程章舜委托案外人林丽华（系程章舜母亲）与林龙建、第三人东岸公司签订了《合同书》（包括：《居间服务合同》、《房屋买卖合同》《交易服务合同》）（以下统称合同），合同约定：“乙方（林龙建）向甲方（程章舜）购买其所有的位于闽侯县××街道××道××号××地;地块酒店务办公（现：茂御酒店）XX层XXXX办公的房产，建筑面积50.5㎡，交易成交价为人民币488000元；甲乙双方可以根据该房屋交易具体情况另行签订书面补充协议对本合同正文、附件进行补充或变更。本合同正文、附件，与补充协议约定不一致的，以补充协议为准；双方交易由福州东岸房产代理有限公司提供房产买卖交易服务。” 《房屋买卖合同》的补充协议第2条约定：“《房屋买卖合同》第八条第（二）款在本合同签订时约定乙方支付购房保证金陆万元整，在签订本合同当日乙方支付部分购房保证金壹万元整存入交易服务方指定账户，由交易服务方无息代管，其余购房保证金伍万元整待甲方产权追认函签字并提交至交易服务方后一个工作日内由乙方直接支付给甲方，甲方出具收款收据。”及第4条约定：“自本合同签订之日起产生的物业费、水费及电费由乙方（林龙建）支付。待产权追认函签字并提交至交易服务方处后甲方将该房屋钥匙交给乙方,在该房屋所有权过户至乙方名下前,甲方同意乙方在我国法律、法规以及规章允许的范围内对该房屋的装修及结构进行改动。” 合同生效后，林龙建按照合同约定于2017年11月17日向福州东岸房产代理有限公司支付了购房保证金10000元，次日，向程章舜支付购房保证金50000元，履行了合同约定的义务。之后，程章舜向林龙建交接了房产钥匙，林龙建随即对房产进行装修、入住使用并依约交纳物业费、水电费等。 但至2018年10月底，程章舜强行将上述房产的门锁撬掉并换锁，且房产内的部分装修被破坏，给林龙建造成了巨大经济损失，林龙建向公安机关报警，但未能解决纠纷。福州东岸房产代理有限公司也先后发函催告程章舜履行交接房产钥匙义务,但未得到回应，2020年8月28日，林龙建再次向程章舜发出，程章舜至今未予答复，另外，程章舜至今尚未办理该房产其名下的不动产权证。程章舜仍拒不履行合同中约定的相关义务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第107条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，及依据合同中《房屋买卖合同》的第九条第（一）款约定：“（一）房屋所有权变更完毕前一方违约的，违约方每日应按合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金人民币贰拾五万元，本合同另有约定的从其约定。”；及第九条第（三）款约定：“（三）前述违约金的认定及支付不应作为违约行为终止之后继续履行本合同的前提。交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。”，林龙建有权要求程章舜继续履行合同中约定的申请解押、还款解押、不动产权变更登记手续等义务，并有权要求其支付违约金及赔偿律师代理费等。 综上，程章舜的违约行为已严重损害了林龙建的合法权益，为此，林龙建特向贵院起诉，请贵院依法判如所请。 程章舜辩称，程章舜始终忠实履行合同义务并无违约行为，林龙建诉称“程章舜拒不履行合同中约定的相关义务”系故意歪曲事实，滥用诉权。 首先，根据12345平台闽侯县自然资源和规划局2020年11月25日回复与案外人林丽华（程章舜母亲）2020年11月22日有关“闽侯县国土局与福州世茂公司扯皮不给业主办理房产证”诉求（编号：FZ20112200256）的内容，程章舜未根据合同约定办理有关手续是因为涉案房产的开发商未到该局和交易中心申请办理滨江新城A2地块酒店的总登记手续。林龙建亦为同一楼盘购房者对上述不能办理房产证的原因应当是知晓的，诉称程章舜不履行相关义务实属强人所难、无理取闹。 其次，根据涉案《房屋买卖合同》“第四条甲方名下不动产权证的办理”部分，有关“甲方应当在交易服务方、乙方或该房屋开发商通知可以办理该房屋不动产权证后三个工作日内至房屋登机构申请办理该房屋甲方名下不动产权证”的记载，程章舜履行至房屋登记机构申请办理相关手续是以接到交易服务方、乙方或该房屋开发商“可以办理该房屋不动产权证”的通知为前提条件的。但至今有关方面均未通知程章舜“可以办理该房屋不动产权证”，因此程章舜至今未去办理有关手续也是符合合同约定的。 最后，根据国家有关规定和涉案《房屋买卖合同》的约定，办理申请解押、还款解押、不动产权变更登记手续都是以向银行、不动产登记机关提供记载程章舜对涉案房产具有所有权的房产证为前提的，程章舜至今未依约办理有关手续并非违约而是履约的前提条件尚未成就。 综上所述，程章舜签约至今始终忠实履行合同义务，林龙建主张的所有诉讼请求均缺乏事实和法律依据，恳请贵院查清事实，依法驳回林龙建的诉讼请求。 反诉原告程章舜反诉请求如下：1、请求法院依法判令林龙建立即向程章舜支付违约金146400元；2、请求法院依法判令林龙建立即向程章舜赔偿因本案支出的律师代理费10000元、律师差旅费2000元；3、案件受理费由林龙建承担。 反诉事实与理由如下：2017年11月17日，程章舜委托案外人林丽华（系程章舜母亲）与林龙建、第三人东岸公司公司签订了《合同书》（包括：《居间服务合同》、《房屋买卖合同》《交易服务合同》）（以下统称合同）合同约定：“乙方（林龙建）向甲方（程章舜）购买其所有的位于闽侯县××街道××道××号××地;地块酒店务办公（现：茂御酒店）XX层XXXX办公的房产，建筑面积50.5平方米,交易成交价为488000元；甲乙双方可以根据该房屋交易具体情况另行签订书面补充协议对本合同正文、附件进行补充或变更。本合同正文、附件，与补充协议约定不一致的，以补充协议为准；双方交易由东岸公司提供房产买卖交易服务。” 根据上述《房屋买卖合同》的补充协议第4条的约定，程章舜授权林龙建在涉案房屋所有权过户其名下前，在我国法律、法规以及规章允许的范围内对该房屋的装修及结构进行改动。程章舜为方便林龙建实施约定的装修及结构改动行为，应其要求将涉案房屋钥匙在房屋过户前交由林龙建并将此要求载入合同。此后，程章舜依约交付钥匙。2018年8月林龙建对涉案房屋装修完成。2018年8月8日（约定租赁期限为2018年8月15日至2019年8月14日）在林龙建在未告知程章舜、也未经程章舜同意的情况下，超越《房屋买卖合同》补充协议第4条的授权范围，擅自将涉案房屋出租他人，直至2018年10月被程章舜发现并提出异议时才停止其无权处分行为。 综上所述，合同当事人应当依法、依约履行合同，民事行为亦应恪守诚实信用原则，在行使自身民事权利的同时不应损害他人民事权益。程章舜本着与人为善的初衷，允许林龙建在未取得房屋所有权的情况下对房屋先行装修，更是出于帮助和信任将钥匙交付林龙建。林龙建则利用程章舜的善良，故意违背合同约定给程章舜造成严重经济损失。程章舜为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判如所请。 反诉被告林龙建辩称，一、程章舜故意曲解合同条文，意图掩盖其违约的事实，其诉请没有事实和法律依据。 1、《房屋买卖合同》补充协议第4条约定：“自本合同签订之日起产生的物业费、水费及电费由乙方支付。待产权追认函签字并提交至交易服务方处后甲方将该房屋钥匙交给乙方,在该房屋所有权过户至乙方名下前,甲方同意乙方在我国法律、法规以及规章允许的范围内对该房屋的装修及结构进行改动”，首先，从该条文字面上看，明确约定待产权追认函签字并提交至交易服务方处后甲方将该房屋钥匙交给乙方，且乙方有权在我国法律、法规以及规章允许的范围内对该房屋的装修及结构进行改动。其次，从本案基础法律关系上理解，双方存在房屋买卖合同法律关系，并不存在委托法律关系，程章舜作为卖方理应按照合同约定交付房屋，林龙建因买卖关系在房屋交接后对房屋享有相应的支配权。程章舜认为“程章舜授权林龙建在该房屋所有权过户至乙方名下前,甲方同意乙方在我国法律、法规以及规章允许的范围内对该房屋的装修及结构进行改动”，其所谓的“授权”是故意曲解合同条文。最后，从实际履行过程看，林龙建按照合同约定于2017年11月17日向东岸公司支付了购房保证金10000元，次日，向程章舜支付购房保证金50000元，履行了合同约定的义务。之后，程章舜向林龙建交接了房产钥匙，林龙建随即对房产进行装修、入住使用并依约交纳物业费、水电费等。林龙建依约履行合同中买方的义务，程章舜向林龙建交接了房屋后，又反悔将上述房产的门锁撬掉并换锁，明显是侵犯了林龙建因买卖而享有对房屋享有的权利，其行为已构成违约。 2、因程章舜违约，其诉请林龙建支付违约金及赔偿律师费等没有事实和法律依据。综上，请求贵院依法驳回程章舜对林龙建的反诉请求。 林龙建、程章舜围绕诉讼请求、反诉请求提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月17日，程章舜（甲方）委托案外人林丽华（系程章舜母亲）与林龙建（乙方）、东岸公司（丙方）签订了《房屋买卖合同》《交易服务合同》，合同约定乙方（林龙建）向甲方（程章舜）购买其所有的位于闽侯县××街道××道××号××地;地块酒店务办公（现：茂御酒店）XX层XXXX办公房产，建筑面积50.5㎡，交易成交价为人民币488000元。该合同第四条第一款约定甲方应在交易服务方、乙方或该房屋开发商通知可办理该房屋不动产权证后三个工作日内至房屋登记机构申请办理该房屋甲方名下不动产权证并受理单规定的领证起始日起三个工作日内领取该证件并提交给交易服务方，办理该证件应缴纳的税费、公共维修基金由乙方承担，面积差异补款由乙方承担。第六条第一款抵押情况约定存在抵押，甲方应在向交易服务方提交该房屋名下不动产权证后三个工作日内向抵押权人申请还款。第八条第二款约定乙方在本合同签订时支付购房保证金10000元，另应在本合同签订后三日内支付购房保证金50000元整。第九条第一款约定房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日按合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金250000元整，本合同另有约定的从其约定。第十三条约定甲乙双方可以根据该房屋交易具体情况另行签订书面补充协议对本合同正文、附件进行补充或变更。本合同正文、附件与补充协议约定不一致的，以补充协议为准。 同日，程章舜(甲方)与林龙建（乙方）签订《房屋买卖合同》的补充协议，该协议第二条约定《房屋买卖合同》第八条第（二）款在本合同签订时约定乙方（林龙建）支付购房保证金60000元整，在签订本合同当日乙方（林龙建）支付部分购房保证金10000元整存入交易服务方（东岸公司）指定账户，由交易服务方（东岸公司）无息代管，其余购房保证金50000元整待甲方（程章舜）产权追认函签字并提交至交易服务方后一个工作日内由乙方（林龙建）直接支付给甲方（程章舜），甲方（程章舜）出具收款收据。第三条约定甲方应于本合同签订后三日内，向交易服务方提供委托林丽华签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》以及其他相关合同文件的授权确认函或委托林丽华出售该房屋的公证委托书。第四条约定自本合同签订之日起产生的物业费、水费及电费由乙方支付。待产权追认函签字并提交至交易服务方处后甲方将该房屋钥匙交给乙方,在该房屋所有权过户至乙方名下前,甲方同意乙方在我国法律、法规以及规章允许的范围内对该房屋的装修及结构进行改动，若该房屋所有权无法过户，则由甲乙双方协商或由违约方承担装修及改动之费用。 2017年11月18日，程章舜出具《授权确认函》，对林丽华的出售房屋的代理行为进行书面确认。合同生效后，林龙建按合同约定于2017年11月17日支付了购房保证金10000元在东岸公司无息监管，次日，向程章舜支付购房保证金50000元，程章舜出具《收条》确认收到该笔保证金。之后，程章舜向林龙建交接了房产钥匙，林龙建随即对房产进行装修并依约交纳物业费、水电费等。 合同履行过程中，程章舜发现林龙建未经其允许将案涉房屋出租给案外人陈某，遂将上述案涉房屋门锁撬掉并换锁，并在案涉房屋内砌上隔墙。2018年10月15日、10月26日，东岸公司先后两次向程章舜发出告知函、催告函，要求程章舜接到通知后10日、5日内将房屋钥匙交给林龙建，同时，林龙建于2018年10月27日向程章舜发出催告函，但程章舜在收到后均未予回应，2018年10月31日向公安机关报警，但未能解决纠纷。 另查明，该房屋预告登记权利人为程章舜。 本院认为，林丽华代程章舜与林龙建签订的《房屋买卖合同》已取得程章舜的书面授权，故双方签订的上述合同合法有效，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，林龙建要求确认其与程章舜签订的《房屋买卖合同》合法有效本院予以支持。本案中，林龙建按照合同约定将购房保证金10000元交由东岸公司无息监管，并向程章舜支付了购房保证金50000元，程章舜亦按合同约定向林龙建交付了案涉房屋钥匙，林龙建按照合同约定对案涉房屋进行了装修，根据合同约定程章舜名下不动产权证书办理时间为开发商通知其可办理该房屋不动产权证后三个工作日内至房屋登记机构申请办理，但案涉房屋开发商尚未通知可办理不动产权证，林龙建主张程章舜因此违约，本院不予支持，在林龙建并未取得案涉房屋所有权的情况下，程章舜撬门换锁的行为并不构成违约，故林龙建主张程章舜向其支付违约金250000元并支付律师代理费15000元，本院均不予支持。 关于林龙建要求程章舜继续履行案涉房产其名下不动产权登记手续，同时要求程章舜协助其办理案涉房产申请解押、还款解押、不动产权变更登记手续的诉请，本院认为，因开发商至今未通知程章舜办理不动产权证手续，合同约定的办证条件尚未成就，程章舜客观上无法履行上述手续，且庭审中林龙建亦同意上述手续待条件成就时再要求程章舜予以配合办理，因此程章舜应在开发商通知其可办理不动产权证后三个工作日内申请办理，故本院对其上述诉请不予支持。至于房产交付问题，在林龙建支付购房保证金后程章舜亦向林龙建交付了案涉房屋的钥匙，但是程章舜未经林龙建的同意私自将案涉房屋钥匙更换，导致林龙建至今无法进入案涉房屋，根据合同约定程章舜应向林龙建交付更换后的房屋钥匙以便交付房屋。 至于程章舜反诉请求要求林龙建立即向其支付违约金146400元，并支付律师代理费10000元、律师差旅费2000元的反诉请求，本院认为，林龙建已经按照合同约定足额向其支付了购房保证金，林龙建在未取得房屋不动产权证书的情况下与案外人签订房屋租赁合同将案涉房屋进行出租，属于无权处分的行为，但该行为并未违反合同约定，不构成违约，且实际上承租人并未开始使用房屋，故程章舜的上述反诉请求，无事实和法律依据，本院对此不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认林龙建与程章舜于2017年11月17日签订的《房屋买卖合同》合法有效； 二、程章舜应自本判决生效之日起十五日内向林龙建交付坐落于闽侯县××街道××道××号××地;地块酒店务办公（现：茂御酒店）XX层XXXX办公的房屋； 三、驳回林龙建其他本诉诉讼请求； 四、驳回程章舜反诉诉讼请求。 案件受理费8620元，减半收取计4310元，由程章舜负担2155元（该费程章舜应自本判决生效之日起七日内向本院缴纳），由林龙建负担2155元。反诉费1734元，由程章舜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 林循沙 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 罗燕圆 书 记 员 刘文芳 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。