山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0687民初4856号原告：柳家女，女，1966年11月15日出生，汉族，住山东省济南市历下区。委托诉讼代理人：秦雷雷，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。被告：马怀珍，女，1968年3月8日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：叶欢，女，1989年2月22日出生，汉族，户籍地山东省烟台市芝罘区，现住山东省烟台市海阳市。被告：青岛海房屋网络信息技术有限公司，住所地山东省青岛市即墨区岙兰路****。法定代表人：李明闯，公司经理。被告：叶欢，女，1989年2月22日出生，汉族，户籍地山东省烟台市芝罘区，现住山东省海阳市。被告：烟台海叶房地产中介有限公司，住所地山东，住所地山东省烟台市海阳市济南路**>法定代表人：叶欢，公司经理。原告柳家女与被告马怀珍、青岛海房屋网络信息技术有限公司、叶欢、烟台海叶房地产中介有限公司居间合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柳家女委托诉讼代理人秦雷雷，被告马怀珍委托诉讼代理人叶欢、被告青岛海房屋网络信息技术有限公司法定代表人李明闯、被告叶欢、被告烟台海叶房地产中介有限公司法定代表人叶欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳家女向本院提出诉讼请求：1.判令四被告赔偿原告188459元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自原告实际付款之日起至被告实际履行之日止的利息；2.判令被告支付契税及房屋维修基金5999元。事实和理由：2018年10月份，原告与被告叶欢、烟台海叶房地产中介有限公司签订《委托协议书》，协议载明被告叶欢、烟台海叶房地产中介有限公司为原告全权办理购房事宜，并约定由被告烟台海叶房地产中介有限公司承担房屋的契税和维修基金。后被告叶欢代原告与被告马怀珍签订了《不动产买卖合同》，合同中载明房屋成交价为45万元。而原告实际支付给被告方的房款为638459元并缴纳了房屋契税和维系基金5999元。被告叶欢、烟台海叶房地产中介有限公司作为受托人，应当如实向委托人汇报，而四被告之间恶意串通，损害了原告的合法权益。烟台海叶房地产中介有限公司系一人有限公司，叶欢作为公司的唯一股东，应当对烟台海叶房地产中介有限公司债务承担连带清偿责任。为了维护原告利益，诉至法院。被告马怀珍辩称：我购买碧桂园十里金滩161号楼1305号房子，该房屋首付10%，其余是分期付款。因付不清欠款产生滞纳金，我通过熟人找到被告叶欢来帮助出售这套房子。我的要求是把10%首付款退还给我，欠开发商房款及滞纳金、税费、共同维修基金、物业费、广告费、人工费用、服务费等都从房款里支出（提供本人视频）。后叶欢告诉我有一个买主可全款购买，成交价格是638459元，约定于2018年10月24日办理过户手续，需要我提前过去办理手续，我们当天办完了过户手续。叶欢帮助我办理了与开发商之间房屋交接、款项交接、房权证手续。整个房屋成交过程中，我们都清楚成交价格是638459元，原告诉求没有事实依据。被告青岛海房屋网络信息技术有限公司辩称：2018年8月份，原告柳家女找我了解马怀珍房屋销售情况，我把这套房屋的销售价格、面积、所有的信息及劳务报酬告诉原告柳家女，原告柳家女同意以638459元价格购买，原告柳家女当场交给我公司10万元定金，两周后我们约原房主马怀珍与柳家女共同到海阳来交钱办理过户相关手续，叶欢和柳家女签订了这套房屋的买卖合同，合同原件在原告手里，原告清楚当时买卖价格及合同上的价格，由叶欢全程办理了这套房屋过户所有手续，原告提出的合同金额45万元及实际支付之间的差价是不成立的。被告叶欢、烟台海叶房地产中介有限公司辩称：1.原告与烟台海叶房地产中介有限公司签订的《委托协议书》是双方真实意思表示，协议真实有效，答辩人在履行协议过程中不存在任何违约行为。答辩人受原告委托为其购买位于海阳市的房屋，协议约定房屋成交价为638459元。答辩人根据协议约定完成了委托购买房屋的事宜，房屋成交的价款也是根据协议约定的价款成交的，原告完全实现了根据约定价款购买房屋的目的，且委托协议不具有《合同法》第52条规定的合同无效的情形，原告主张没有事实根据。2.涉案房屋的成交价638459元，是原告与答辩人约定的价格，也是房屋成交价格。原告作为具有完全民事行为能力人，其对涉案房屋的成交价为638459元是明知的，其之所以要求答辩人与房屋出卖人签订一份成交价为450000元的《不动产买卖合同》并在办理房屋产权时备案，是为了少交税费。因为根据房屋交易习惯，涉及房屋买卖的相关税费均是由买方承担，答辩人在充分维护原告前提下，经原告的授意才与房屋出卖人签订成交价为450000元的《不动产买卖合同》并进行备案，现原告在取得房权证所有权后，在没有支付答辩人任何费用的情况下，反而要求答辩人赔偿原告188459元及利息，原告行为违反双方协议约定，违背了诚实信用原则，请求驳回其诉讼请求。3.答辩人始终都诚实信用、完全遵守《委托协议书》的约定，为原告购买了想要的房屋，期间答辩人不存在任何串通行为，原告这一主张没有事实根据。虽然在办理过户前的委托协议约定由我方承担契税及房屋维修基金共5999元，在办理房产过户时我方也交了这些费用，但是，鉴于委托办理过程中原告没有给我方任何委托费用，办完过户后，原告又多次就房屋的水电找我协商相关事宜，故经双方协商，原告愿意将以上费用自行承担，将此款给了我，相当于我们的中介服务费。原告手中有此房的购房发票，原告清楚知道此房的价款，原告所说的不动产买卖合同是当时办理过户时以市场评估价签订的，是为了少交税，这是行业习惯。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为了支持诉讼请求，依法提交如下证据：证据一、原告与被告青岛海房屋网络信息技术有限公司签订的《定房协议书》及原告与被告烟台海叶房地产中介有限公司签订的《委托协议书》各一份，证明：1.原告在二被告的介绍下购买涉案房屋，房屋价格为638459元；2.《委托协议书》中约定，由被告烟台海叶房地产中介有限公司承担涉案房屋的契税及维修基金。证据二、POS机小票四张、被告青岛海房屋网络信息技术有限公司出具的收条一张、被告烟台海叶房地产中介有限公司出具的收条一张，证明原告已经交付定金和房款。证据三、原告与被告烟台海叶房地产中介有限公司法定代表人叶欢签订的《授权委托书（购买不动产）》及《不动产买卖合同》一份，证明在交易当天被告烟台海叶房地产中介有限公司要求原告与其签订了委托书，并在原告在场的情况下借故支开原告，代替原告与原房主即被告马怀珍签订了45万元的不动产买卖合同。证据四、海阳市税务局代开的发票一张，证明涉案房屋成交价为45万元。证据五、涉案房屋的契税缴款书及住房维修基金收款收据、上海市浦东发展银行转账回单一份，证明原告向被告烟台海叶房地产中介有限公司、叶欢转账契税及维修基金共计5999元。证据六、涉案房屋税收缴款书一份，证明涉案房屋应缴纳税款为38215.46元，根据原告与被告烟台海叶房地产中介有限公司签订的协议，过户税费免除。证据七、原告与被告马怀珍电话录音光盘及文字版一份，证明：1.被告马怀珍在涉案不动产买卖合同签订当天才得知原告是以60多万元的价格购买了其房屋，且被告马怀珍也仅收到了45万元的房款；2.原告并未参与马怀珍与叶欢签订合同的过程，对合同具体金额并不知情；3.该录音能反应出被告青岛海房屋网络信息技术有限公司、叶欢、烟台海叶房地产中介有限公司系虚假陈述，被告叶欢开庭时代理被告马怀珍所述有明显出入。证据八、原告与被告叶欢的聊天记录，证实原告针对购房发票的实际金额与其实际支付房款的数额不符的问题曾与叶欢多次进行协商。四被告质证原告上述证据，对证据一、二、三、四、五、六均无异议。被告马怀珍对证据七的质证意见为：2020年12月5日，原告确实是给我打了一次电话，整个过程都在引导我按照她的想法去说，作为卖房人，我想达到快速把这套房子处理掉的目的，故委托中介叶欢卖房，她全权代理，也就是说房子的价格由她去定，我全权配合，原告所说的恶意串通是不存在的。这中间涉及到多家中介公司的费用都是从房款中出的，整个过程没有欺骗。被告青岛海房屋网络信息技术有限公司对证据七的质证意见为：在第一次庭审后，原告特意与原房主通话且录音，并且有引导性地与马怀珍通话，存在特意性。我认为马怀珍在录音中的所有回答与均我们保持一致，且是客观事实，原告代理人所说我们是虚假陈述没有事实依据。被告叶欢对证据七的质证意见为：认可录音证据真实性，对证明问题不认可，因为整个录音是原告具有目的性的、带有引导性地通话。房管局过户窗口的整个过程原告本人都在场，且签署了相关文件，我方否认对于45万元合同是恶意隐瞒的事实。被告烟台海叶房地产中介有限公司对证据七的质证意见为：鉴于我方是房屋出售全权代理人，原告才与我方签订合同，在处理此套房子的过程中我方没有任何违约。对原告的证据八，被告马怀珍、青岛海房屋网络信息技术有限公司无异议。被告叶欢、烟台海叶房地产中介有限公司的质证意见为：被告马怀珍支付委托费用，我方是作为马怀珍的委托人来卖房，原告不曾给我任何委托费用，我方是中介，没有义务无偿服务。销售人员、中介明确告诉原告房屋价格，原告也按照价格定了房子、交了房款。原告所提出的5999元契税以及公共维修基金是我方按照委托协议替他交上的，后期原告又转给我作为酬劳。被告叶欢、烟台海叶房地产中介有限公司为了支持诉讼请求，依法提交如下证据：证据一、邮寄给原告房产证的邮寄单。证据二、委托卖房协议、委托售房确认书（与马怀珍），说明双方在成交前都认可此房价款638459元的事实。证据三、交款收据三张(2018.10.24)，第一张契税3907.33元；第二张增值税、个人所得税、教育费附加、城市维护建设税、地方教育附加、地方教育附加共计38215张印花税票5元。证据四、委托协议书，证明原告与我签订真实有效的协议，我全权帮原告办理房产过户手续，办理过程中原告一直在场，我清楚告知她签订45万元买卖合同是为了少交税。证据五、我方与原告的微信聊天记录，证明整个过程中原告从来没有对发票及合同提出异议，时隔一年后原告还让我帮她协调房屋水电问题。证据六、原告购房阶段碧桂园一手房成交价格的网签截图。证明原告买房市场价格是合理的，这与她聊天记录中所说的内容相符合。他没有通过一手房去购买房子，而是通过我们中介来买这套房子，原因是我们可以给他办出房产证，但是售楼处的一手房办不出房产证。原告质证被告叶欢、烟台海叶房地产中介有限公司的证据认为：对证据一，真实性无法确认，我方确实在2018年10月份收到海阳相关部门邮寄的房产证书；对证据二，真实性无法确定，但该合同是被告烟台海叶房地产中介有限公司与被告马怀珍签订的，与我方无关；但是根据该两份材料可以看出：第一，被告叶欢、烟台海叶房地产中介有限公司与被告马怀珍之间系委托代理关系而非居间中介关系，而被告叶欢、烟台海叶房地产中介有限公司与原告之间明显也是委托代理关系，被告叶欢、烟台海叶房地产中介有限公司同时代理被告马怀珍及原告属于法律禁止的双方代理行为，除非得到双方同意或者追认，否则不发生效力。涉案《不动产买卖合同》是由被告马怀珍和原告的委托代理人被告叶欢签订的，而根据委托协议，被告叶欢同时又是被告马怀珍出卖涉案房屋的委托代理人，属于法律禁止性情形，现原告方追认并认可该《不动产买卖合同》的效力，也就说明在不动产登记中心备案的《不动产买卖合同》是有效成立的，即涉案房屋成交价为45万元，对于原告支付的超出实际成交价的部分，被告应当予以返还；第二，被告叶欢、烟台海叶房地产中介有限公司与被告马怀珍签订委托卖房协议时间系2018年10月6日，被告叶欢、烟台海叶房地产中介有限公司与原告签订委托协议（授权委托书）是2018年10月23日、24日，也就是说被告叶欢、烟台海叶房地产中介有限公司在知道被告马怀珍出售房屋价格为45万元的情况下隐瞒了实际情况，也即在后被告马怀珍与原告之间签订的房价为63万多的委托协议因为被告马怀珍违背基本诚信，且存在双方代理的法律禁止性事项且未得到原告追认的情况下是无效的；第三，根据被告提交的《委托售房确认书》可以得知，被告马怀珍在2018年10月23日已经明确知道原告比实际购房款多支付了188459元的差价，还仍然在2018年10月24日与被告叶欢签订了成交价为45万元的合同，代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。被告叶欢、烟台海叶房地产中介有限公司作为原告购房的代理人与被告马怀珍均知道涉案房屋实际交易价格仅为45万的情况下，恶意串通损害原告权益，应当承担连带赔偿责任。对证据三，契税发票与我方无关，因为我方购买房屋的原房主是被告马怀珍，而马怀珍自2017年首次购买该房一直到2018年10月24日均没有交纳契税及维修基金，而在2018年10月24日被告烟台海叶房地产中介有限公司代替原告与被告马怀珍签订买卖合同后，被告马怀珍才交纳一手房契税，而第二张发票也不属于被告马怀珍应当交纳税费的范围，根据国家规定一手房买主交纳的税费应当只有契税，二手房交纳的税费应包括第二张发票所交纳的所有费用，本案房屋所交纳的税费只有38215.46元，而且被告烟台海叶房地产中介有限公司也认可了该税费免除，对第三张发票无异议；对证据四，真实性无异议，协议中约定被告烟台海叶房地产中介有限公司承担契税及维修基金并免除过户税费。2018年10月24日，原告虽然在房管交易大厅现场，但是被告叶欢在有该份委托协议的前提下，仍然要求原告与其再行签订一份授权委托书，并且在叶欢与被告马怀珍签订不动产买卖合同时借故支走原告，故原告并不知涉案不动产买卖合同中的具体交易金额；对证据五，被告提供的微信聊天记录的真实性认可，但该聊天记录是原告与被告叶欢之间协商水电费等事宜的部分记录，记录中当然没有提及关于涉案房屋房款问题，因为原告在2019年11月29日才到海阳市房管局调取了涉案房屋的档案，而聊天记录时间是2019年11月14日，并且我方可以提交原告与被告叶欢自2018年10月24日到最后的聊天记录，明确反应出原告曾多次提出购房发票的实际金额与其实际支付房款的数额不符的问题，而被告叶欢才表明相关的税费已经将近十万，我方要求被告叶欢详细列明各种税费名称及数额，合同中已经载明了税费为原告免除，即使税费超过十万也应当由被告叶欢承担，与原告无关。对证据六，被告提交的证据的真实性以及证明内容均不认可，首先无法确定该证据的证据来源，其次被告叶欢也刚刚表述该材料是一手房的成交价格的网签截图，而我方购买的并非是一手房，对本案没有参考性。被告马怀珍、青岛海房屋网络信息技术有限公司对被告叶欢、烟台海叶房地产中介有限公司上述证据无异议。被告青岛海房屋网络信息技术有限公司认为，当时签订过户协议时价款是45万元，办理过户时原告清楚知道她签订的协议是45万元，她是同意由叶欢代理签字的，叶欢有委托代理手续，原告称不清楚合同价格是45万元，是不成立的。被告马怀珍、青岛海房屋网络信息技术有限公司未提供相关证据。上述证据经原、被告互相质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月5日，甲方（出售方：被告青岛海房屋网络信息技术有限公司）与乙方（购买方：原告柳家女）签订定房协议书。协议约定：乙方自愿购买中央新城项目的碧桂园·滨海城住宅B161-1305，总价638459元；乙方于2018年10月5日缴纳定金10000元，于2018年10月11日补齐定金90000元；签订本协议后，乙方得到甲方通知7日内，须到项目地并缴纳538459元购房款，签订《房屋买卖合同》同时办理公证等过户，若未按照甲方规定日期交全款并办理过户手续，则定金不退；得到甲方通知后，乙方到项目所在房管局，由甲方陪同办理房产证过户手续；乙方应承担相关契约费用及公共维修基金等费用（免除过户税费）。协议签订后，原告于2018年10月6日通过银行转账付给被告青岛海房屋网络信息技术有限公司100000元定金，被告青岛海房屋网络信息技术有限公司出具收款收据。2018年10月6日，被告马怀珍（甲方）与被告烟台海叶房地产中介有限公司（乙方、经办人叶欢）签订委托卖房协议。协议约定：甲方委托乙方出售权属人为马怀珍的位于海阳市碧桂园滨海城项目的房屋一套；委托出售价格450000元，买方承担全部税费；如乙方在委托期限内将甲方的房屋销售成功，甲方同意实际成交价超出450000元的部分归乙方；乙方权利与义务：1.乙方经办人通过自身资源推荐甲方的房产；2.根据甲方的要求，乙方约定有购买意向的买方来看房，同时乙方可将买方的报价与甲方协调并确认，以帮助甲方与买方进行谈判磋商。协议另约定：甲方现授权乙方法定代表人为代理人，代理甲方处理该房屋转让相关事宜，该代理人与乙方及该房屋的买方所签订的任何协议、文件或做出的任何承诺、确认等视为甲方行为，甲方予以认可；如在履行本协议过程中发生争议，应及时协商解决。后，被告青岛海房屋网络信息技术有限公司将原告购买房屋的情况转介给被告烟台海叶房地产中介有限公司及叶欢。2018年10月23日，甲方（原告柳家女）与乙方（被告烟台海叶房地产中介有限公司）签订委托协议书。协议约定：项目名称为碧桂园滨海城住宅161号1单元1305室；甲方自愿将购房款转入乙方账户并委托购房事宜；乙方全权办理房产证办理手续；2018年10月23日缴纳购房全款538459元，购房款共计638459元（已付100000元，本次付538459元）；甲方自愿按照此方式享受甲方提供的优先获取项目优惠政策及最新信息服务；乙方应按照合同约定，收取购房款，并按流程购房办理房产证；乙方应承担契税及公共维修基金（过户税费免除）。协议签订后，2018年10月24日，原告通过银行转账538459元给被告烟台海叶房地产中介有限公司，被告烟台海叶房地产中介有限公司给出具收款收据。2018年10月23日，甲方（被告马怀珍）与乙方（被告烟台海叶房地产中介有限公司）签订售房确认书。确认书载明：乙方现有客源欲购买甲方所有的位于海阳市海滨西路1111号碧桂园--十里金滩Ｂ区房屋，客户柳家女已经充分了解房屋的基本情况，并自愿以638459元的价格一次性付款购买此房屋，同时约定于办理过户手续之日付清全部房款；甲方按照已经签订的《委托卖房协议》约定，同意超出实际成交价的部分即人民币188459元归乙方所有。2018年10月24日，委托人原告柳家女与受委托人被告叶欢签订授权委托书，内容为：现委托人委托受委托人作为合法代理人，全权代表委托人办理坐落于碧桂园十里金滩B区161幢1305之不动产的以下事项：1.购买以上不动产并办理的产权登记等相关事宜。2.代为签订以上不动产的买卖合同；3.该不动产是委托人单独所有；4.代为办理以上不动产权证书。该授权委托书经海阳市不动产登记中心盖章确认。2018年10月24日，甲方（被告马怀珍）与乙方（原告柳家女）签订不动产买卖合同。第一条，甲方自愿将其所有的坐落于海阳市碧桂园·十里金滩B区161幢1305室出售给乙方，乙方对上述不动产已充分了解并自愿购买。第二条，甲方双方议定该不动产成交价450000元。第三条，双方约定乙方于2018年10月24日一次性付清房款（含已付定金）。第三条，甲乙双方约定于2018年10月25日前携带相关材料共同到海阳市不动产登记中心申请办理产权转移手续，所需缴纳的税费，由乙方承担。甲方马怀珍签字盖印，乙方柳家女签字盖印，乙方代理人叶欢签字盖印。签订日期：2018年10月24日。该不动产买卖合同经海阳市不动产登记中心盖章确认。当日，国家税务总局海阳市税务局出具（名称为柳家女）山东增值税普通发票一张，交易额450000元，交易税费21428.57元，契税发票一张4575.92元（名称柳家女），上述二笔税费由被告叶欢缴纳；国家税务总局海阳市税务局出具（名称为马怀珍）契税（地）发票一张，税额3907.33元，交易税费（地）38215.46元，印花税（工本）5元，该费用由被告叶欢缴纳；海阳市鸿辉发展有限公司（碧桂园开发商）出具的署名马怀珍住宅专项维修基金1423.20元，由被告叶欢缴纳。上述由被告叶欢缴纳的费用共计为66979.56元。被告叶欢主张，原告柳家女支付的购房款638459元，扣除被告叶欢付给被告马怀珍卖房款450000元以及上述叶欢缴纳的费用，剩余部分121479.44元，付给青岛海房屋网络信息技术有限公司李明闯99632元、缴纳马怀珍欠海阳市鸿辉发展有限公司（碧桂园）房屋欠款滞纳金16306.74元、报销马怀珍差旅费5000元、付给凤阳家苑孙胜华2000元，但是均没有提供相关证据证实付款用途。余款在被告叶欢手里。2018年10月25日，原告通过银行转账支付给被告叶欢契税款4575.92元，住宅专项维修基金1423.20元，计5999元。另查，被告烟台海叶房地产中介有限公司系一人有限公司，叶欢系该公司唯一股东，个人持股100%。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。2018年10月24日，委托人原告柳家女与受委托人被告叶欢签订的授权委托书，全权委托叶欢办理坐落于碧桂园十里金滩B区161幢1305之不动产事项，该授权委托书经海阳市不动产登记中心盖章确认。2018年10月24日，被告马怀珍与原告柳家女签订不动产买卖合同，被告马怀珍自愿将其所有的坐落于海阳市碧桂园·十里金滩B区161幢1305室出售给原告柳家女价款450000元等，所需缴纳的税费由原告柳家女承担。该不动产买卖合同由原告柳家女签字、其委托代理人叶欢签字、被告马怀珍签字，经海阳市不动产登记中心盖章确认，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，本院认定合法有效。柳家女系完全民事行为能力人，其在协议上签字的行为表明其对所签协议内容是明确知晓的，对于其所陈述的交易当天被告烟台海叶房地产中介有限公司借故支开原告并代替原告与马怀珍签订不动产买卖合同，因其没有证据予以证明，故本院不予采信。2018年10月5日，被告青岛海房屋网络信息技术有限公司与原告柳家女签订定房协议书，原告柳家女认可以638459元购买涉案房屋，该定房协议书系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，本院认定合法有效，该协议对双方当事人均具有约束力。该居间合同没有约定居间费用。被告青岛海房屋网络信息技术有限公司收取原告柳家女100000元定金后转介绍给被告叶欢、烟台海叶房地产中介有限公司，被告叶欢、烟台海叶房地产中介有限公司于2018年10月23日与原告柳家女签订委托协议书约定购房款638459元，原告柳家女已付538459元，协议约定被告烟台海叶房地产中介有限公司应承担契税及公共维修基金（过户税费免除）。从上述两份协议可以看出，原告柳家女在交易过程中，自始至终均认可购房款638459元，本院确认这一事实。2018年10月6日，被告马怀珍与被告烟台海叶房地产中介有限公司（经办人叶欢）签订委托卖房协议。协议约定：马怀珍委托出售价格450000元，买方承担全部税费，如乙方在委托期限内将甲方的房屋销售成功，马怀珍同意该房屋实际成交价超出450000元的部分归烟台海叶房地产中介有限公司所有。2018年10月23日，被告马怀珍与被告烟台海叶房地产中介有限公司签订售房确认书，约定以638459元的价格出售，一次性付清全部房款，被告马怀珍同意成交价超出部分，即人民币188459元归被告烟台海叶房地产中介有限公司所有。从上述两份协议可以看出，被告马怀珍同意以638459元的价格出售，超出450000元保底价格的部分归被告烟台海叶房地产中介有限公司所有，本院确认这一事实。原告通过被告青岛海房屋网络信息技术有限公司、叶欢、烟台海叶房地产中介有限公司实际支付购房款638459元，随后，在各方均在场且知情的情况下，各方当事人在海阳市不动产登记中心办理过户登记时将本案合同中的房款签订为与实际支付购房款不一致的450000元，被告马怀珍实收450000元，差价188459元，被告叶欢、烟台海叶房地产中介有限公司从中支付房屋交易费用66979.56元，余款121480元在被告叶欢、烟台海叶房地产中介有限公司手里。本院确认这一事实。根据法律规定，代理是代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。被告叶欢、烟台海叶房地产中介有限公司分别与原告柳家女、被告马怀珍签订委托协议书，均系委托代理关系，被告叶欢、烟台海叶房地产中介有限公司同时代理双方的行为系法律所禁止的行为，其代理行为无效，其行为造成被代理人损害的，其应当承担民事责任。结合到本案中，原告柳家女在2018年10月5日与被告青岛海房屋网络信息技术有限公司签订定房协议书中认可以638459元购买涉案房屋，且其最终亦实际支付了638459元购房款，其利益并未遭受损失，其要求返还188459元的主张，本院不予支持。因涉案房产已在海阳市不动产登记中心办理了过户登记手续，交易已经结束，双方居间和委托代理关系已经终止，结合房产中介交易规则，被告叶欢、烟台海叶房地产中介有限公司已实际支付房屋交易费用66979.56元后，余款121480元无需返还原告柳家女。关于原告柳家女已经支付给被告叶欢、烟台海叶房地产中介有限公司房屋契税和维修基金5999元，因柳家女与烟台海叶房地产中介有限公司于2018年10月23日签订委托协议书中明确约定由被告叶欢、烟台海叶房地产中介有限公司承担，被告叶欢、烟台海叶房地产中介有限公司未提供证据证明系原告转账的行为系双方合意由原告承担以此作为被告的中介费，其应承担举证不能的不利后果，对于原告要求返还该费用的主张，本院予以支持。公司法第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。被告叶欢没有举证证明公司财产独立于自己的财产，依此规定，被告叶欢对公司债务应当承担连带清偿责任。被告青岛海房屋网络信息技术有限公司已经将柳家女购房事宜转介给烟台海叶房地产中介有限公司，且将其收取的100000元购房定金已经计入柳家女的购房款范围内，在柳家女没有提供证据证明青岛海房屋网络信息技术有限公司将其购房事宜转介给烟台海叶房地产中介有限公司时已经知晓烟台海叶房地产中介有限公司欲同时代理买卖双方损害被代理人利益时，不能仅仅根据青岛海房屋网络信息技术有限公司的转介行为即认定青岛海房屋网络信息技术有限公司与其他被告系恶意串通，故原告柳家女要求烟台海叶房地产中介有限公司在承担责任的主张，本院不予支持。另，协议明确约定，马怀珍认可售房款价格450000元，超出该价格部分归烟台海叶房地产中介有限公司，其最终收到的款项亦为450000元，没有谋取不正当利益，也未损害柳家女的利益，原告柳家女亦未提供马怀珍与其他当事人恶意串通的证据，故其要求马怀珍承担责任的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百六十二条、第一百六十三条、第一百六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第四二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、被告叶欢、烟台海叶房地产中介有限公司返还原告柳家女房屋契税和维修基金5999元，两被告互负连带责任；二、驳回原告柳家女其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2850元，减半收取计1425元，由原告柳家女负担1380元，被告叶欢、烟台海叶房地产中介有限公司负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并进行网上上诉立案，交纳上诉费，上诉于山东省烟台市中级人民法院，逾期不进行网上上诉立案，不交纳上诉费，视为放弃上诉权利。审判员  丁光勇二〇二〇年十二月二十五日书记员  修红红