广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初32104号原告（反诉被告）：广州辉竣物业发展有限公司，住所地广东省广州市越秀区环市东路**1101主楼**自编房号**。法定代表人：黎耀明。委托诉讼代理人：郭斐，广东合邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市越秀区格薇鞋店，住所地广东省广州市，住所地广东省广州市越秀区寺右一马路**首层**之一v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>经营者：韩薇薇，女，1960年2月29日出生，汉族，身份住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：谭士博，广东天穗律师事务所律师。原告广州辉竣物业发展有限公司诉被告广州市越秀区格薇鞋店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭斐，被告经营者韩薇薇及委托诉讼代理人谭士博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.判令确认双方所签《租赁合同》于2020年4月23日解除，被告将租赁物业交还给原告；2.判令由原告没收租赁押金48000元；3.依法判令被告向原告支付拖欠的租金和管理费75940.20元及拖欠租金和管理费的滞纳金（该滞纳金以27783为基数，按每天1%分别从2020年2月6日、3月6日起算至实际付清为止；以20374.20元为基数，按每日1%从4月6日起算至实际付清为止，暂计至立案当日该滞纳金为42748.78元）；4.依法判令被告向原告支付租赁物业交还之前的占用费（该占用费按照每天1018.71元为标准，自2020年4月23日起计至租赁物业实际交还即2020年6月20日）。事实及理由：原告将越秀区寺右一马路212号-214号首层铺面出租给被告经营鞋店，租赁期限自2016年5月10日至2020年5月14日止，租金押金48000元，2019年6月10日至2020年5月14日期间月租金和管理费标准为27783元。合同签订后，被告自2020年2月开始拖欠原告租金，考虑到疫情原因此前原告没有与被告终止合同，但被告一直未向原告交纳租金，为此原告于2020年4月23日通知被告终止合同并收回场地，鉴于被告不配合离场，且不结算拖欠租金和管理费，故特此提起诉讼。被告辩称，2020年2月因新冠疫情原因，被告没有营业收入，2月中旬，原告通知被告缴纳租金，被告请求迟延交付，原告声称必须按时交租，否则就要断电。2月29日原告强行断电，被告被迫停业，只能寻求政府出面协调，原告多次向出租屋管理中心、社区民警反映情况，希望沟通恢复营业，原告始终不理不睬，直到6月份街道司法所出面协调，原告才重新通电，让被告拆除阁楼恢复原状。此外，被告向本院提出如下反诉请求：1.确认双方签订的租赁合同于2020年2月29日解除；2。原告向被告返还租赁押金48000元及利息（从2020年8月20日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率支付）;3.原告赔偿被告因提前解除合同导致的投资和经营损失27783元。本案诉讼过程中，被告向本院申请撤回第一项反诉请求，并认为涉诉合同于2020年5月14日终止，原告在合同期内停电属于违约，停电期间被告停止支付租金不算违约。原告对被告的反诉请求答辩称，不同意被告反诉请求。请求驳回。1.关于被告提及的原告在2020年2月29日停电的行为是否存在，原告此前并不清楚。单从本案目前证据来看，也没有证据证明原告于2020年2月29日进行了停电。故此原告对被告该说法是不认可的。2.如果被告认为双方的租赁合同在2020年2月29日解除，那么被告为何没有于当日就将租赁商铺交还给原告？我方认为这个不符合解除之后被告应当交还商铺的法律义务和合同义务。据此退一步说，即便以被告所说的2020年2月29日解除合同成立，那么由于其一直没有交还商铺，也应当按照合同所约定的占用费标准给付占用费，该标准甚至高于租金标准，故此可以看出被告关于2020年2月29日解除合同的说法不成立。3.涉案租赁商铺位于街边一层，是街边独立商铺，即便在疫情发生之后，被告的经营也没有受到任何政府部门的管制或者经营受限的影响。被告认为生意惨淡，是否愿意开门经营完全是由被告自行决定的。且被告在疫情期间也并未向原告提出不可抗力的相关诉求。没有提出任何减免租金的书面申请。故此相对不可抗力的认定而言，其并非对每个人适用统一标准，而需要针对每个主体不同的情况来区别认定。但无论如何根据法律规定，当一方认为发生不可抗力并对此产生影响，应当向相对方主动提出不可抗力的诉求。此种情况下才去考虑是否成立不可抗力。但是本案中，被告从未向原告提出过不可抗力的相关诉求。结合该商铺的所处街边一楼的位置，原告也认为事实上相对于被告而言不存在不可抗力的相关影响。4.被告自2020年2月开始拖欠租金，一直到合同解除之日（4月23日），那么在此期间即便是疫情的情况，也在发生着变化，但是被告却始终没有向原告交纳租金。在4月23日合同解除之后，原告于4月28日提起诉讼，被告也没有主动向原告补交租金或者交还商铺，当时法院也曾为双方调解，我方才主动与被告沟通希望先收回商铺，但是被告并不配合，从而我方才主动联系东湖街司法所，在司法所介入调解的情况下，被告才于6月20日将商铺交还。我方不仅要提出如果被告认为疫情对其经营已经产生了实际性影响，为何不主动提出解除合同，减免租金的诉求。为何不在被告所主张的2月29日合同已经解除的情况下主动交还商铺，为何不在原告4月23日解除合同的情况下甚至4月28日已经起诉明确要求交还商铺的情况下依然不交还商铺，显然被告刚才提及的理由都是不客观且不成立的。且被告的目的还是希望能长期占用该商铺，或者说能够不搬离继续经营，但是如果被告有这样的诉求至少要把拖欠的费用结清才有可能协商能否续约。经审理查明，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租广州市越秀区寺右一马路212-214号首层铺面（自编之一），租赁面积约100平方米，用途商业；租赁期限自2016年5月10日至2020年5月14日止；乙方有意在租赁期满后续租的，应提前60天书面通知甲方，甲方应在租赁期满前对是否同意续租进行书面答复，甲方同意续租的，双方应重新签订租赁合同；租赁期满乙方如无违约行为的，则享有同等条件下对租赁物业的优先租赁权，乙方有违约行为的，是否续租由甲方决定；租金和管理费自2016年10月开始计收，其中2019年6月10日至2020年5月14日每月27783元；乙方应向甲方交付48000元作为租赁押金，租赁期满，甲方在乙方依本合同第十条规定交还租赁物业后，三个工作日无息返还租赁押金；乙方必须在当月的5日前向甲方缴纳当月租金和管理费；如乙方拖欠甲方的租金达20天，则视为乙方自行终止合同处理，在此情况下，甲方有权以书面通知乙方后即时全面派人进驻及接管租赁物业，乙方不得有异议并应予以配合；若乙方不配合甲方接管工作或未及时搬迁的，每逾期一天还应按本合同终止时日租金和管理费总额的10%计收占用费；一方违反其在本合同项下的任何责任或义务，经相对方书面通知后，未能在通知方限定的合理期限内予以改正的，通知方有权终止本合同；因不可抗力使场地无法继续经营的，本合同自动解除；合同终止后至乙方搬离租赁物业期间，乙方仍须按合同终止时的租金和管理费标准向甲方支付租金和管理费；乙方须依本合同约定缴付租金和管理费，逾期不交者须交纳滞纳金，每日按未缴天数的租金和管理费总额的10%向甲方支付滞纳金；本合同终止后，乙方未能依本合同第十条之约定迁出的，除应按日依照本合同终止时日租金和管理费向甲方付款外，每逾期一天还应按本合同终止时日租金和管理费总额的10%计收占用费；因甲方自身原因提前解除本合同的，应提前30天通知乙方，并赔偿乙方因提前解除合同而导致的投资和经营损失（赔偿金额最多不超过1个月租金和管理费总额）；因乙方原因本合同被提前终止时，甲方有权没收乙方的押金作为补偿金，因乙方违约导致甲方造成经济损失的，甲方有权按照实际损失向乙方追讨超过押金数额的经济赔偿；因不可抗力使场地无法继续经营的，本合同自动解除，甲方应退还押金给予乙方，双方互不承担违约责任；等。合同签订后，原告将涉诉商铺交付被告使用，被告向原告支付押金48000元及至2020年1月31日的租金。2020年4月23日，原告在涉诉房屋张贴《终止合同通知函》，内容为因被告拖欠2020年2月至4月租金和管理费，故原告决定2020年4月23日与被告终止租赁合同，并决定收回租赁物业。被告表示未收到上述通知。被告为证明涉诉房屋于2020年2月29日停电，向本院提交其自行制作的用电对比表、收据（2019年12月电表读数52959）、电表照片(6月18日读数为54133)。庭审中，原告表示被告于6月20日将店铺内东西清空后交还原告，双方没有办理书面交接。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》，出自双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同。因新型冠状病毒××疫情发生，广东省于2020年1月23日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上造成被告的资金周转及营业收入受到不利影响，租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。但同时，突发疫情这一不可抗力因素并不直接导致原、被告之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。因此，原告主张涉诉合同于2020年4月23日解除并据此主张相应违约责任的诉讼请求，本院不予采纳。现涉诉房屋于2020年6月20日由被告交还原告，故双方租赁关系于该日实际解除。被告表示涉诉房屋因停电无法使用，但被告一直占用房屋，至合同到期后亦未将房屋交还原告，故被告理应支付上述期间的租金和管理费，综合考量涉案房屋的实际使用情况以及受疫情影响的严重程度，本院酌定2020年2月1日至2020年6月20日的租金和管理费按原合同标准的50%计付，同时根据公平原则免除其迟延付款及逾期交房的违约责任。鉴于涉诉合同已履行完毕，且房屋已交还原告，双方系因疫情期间租金产生争议，故原告应向被告退还保证金48000元，对于被告主张利息及违约金，本院不予支持。同理，被告要求原告赔偿提前解除合同导致的损失，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、确认原告广州辉竣物业发展有限公司与被告广州市越秀区格薇鞋店就广州市越秀区寺右一马路212-214号首层自编之一号签订的《租赁合同》于2020年6月20日解除。二、本判决发生法律效力之日起五日内，被告广州市越秀区格薇鞋店向原告广州辉竣物业发展有限公司支付2020年2月1日至2020年6月20日的租金和管理费（按每月13891.50元计算）；三、本判决发生法律效力之日起五日内，原告广州辉竣物业发展有限公司向被告广州市越秀区格薇鞋店退还保证金48000元；四、驳回原告广州辉竣物业发展有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告广州市越秀区格薇鞋店的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取1878元，由原告负担939元，被告负担939元；反诉费850元，由原告负担425元，被告负担425元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张广鋆二〇二〇年十二月十四日书记员  梁洁欣