北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初19513号原告（反诉被告）：北京好帮手物流有限公司，住所地北京市丰台区大成路**院**楼**239。法定代表人：陈林军，经理。委托诉讼代理人：胡伟新，北京市中运律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京天天通科技开发有限公司，，住所地北京市西城区阜外大街****楼**法定代表人：赵秀云，总经理。被告：薛世亮，男，1964年12月29日出生，汉族，北京天天通科技开发有限公司股东，住北京市西城区**。二被告的共同委托诉讼代理人：曾宪湘，北京京航律师事务所律师。原告（反诉被告）北京好帮手物流有限公司（以下简称:好帮手公司）与被告（反诉原告）北京天天通科技开发有限公司（以下简称：天天通公司）、被告薛世亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）好帮手公司的委托诉讼代理人胡伟新，被告（反诉原告）天天通公司和被告薛世亮的共同委托诉讼代理人曾宪湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。好帮手公司向本院提出诉讼请求：1.确认好帮手公司与天天通公司签订的《经营场地租赁合同》无效；2.判决天天通公司退还好帮手公司保证金20000元、预付使用费165000元；薛世亮承担连带支付义务；3.诉讼费用由天天通公司与薛世亮共同承担。事实与理由：2019年11月10日，好帮手公司和天天通公司签订了《经营场地租赁合同》，约定将位于北京市黄村镇高家堡甲1号内3号院租赁给好帮手公司用于储存经营，租赁期从2019年11月10日至2020年11月9日，年租金为220000元，保证金为20000元。合同签订后，好帮手公司依约支付了全年租金220000元及保证金20000元。2020年1月23日，新冠疫情全国爆发，形势严峻，天天通公司响应国家政策，要求所有租户不得在甲1号内经营，并拒绝进入甲1号内。即使在2020年2月10日后，国家要求企业复工复产的情况下，天天通公司也拒绝租户进入。直至2020年4月30日，北京将应急响应级别由一级响应调整为二级时，其才允许租户及好帮手公司进入并经营。2020年5月1日，高家堡甲1号内发生火灾，黄村镇村庄安全治理办公室贴出告示，要求所有租住人员和物品于2020年5月4日前全部搬离此院，并于2020年5月8日前将所有生产加工设备储物品全部搬离此院。当日，好帮手公司被安全治理工作人员劝离，因无法在租用房屋继续经营，被迫将生产设备搬离。2020年6月8日，北京市规划和自然资源委员会张贴“关于北京市大兴区黄村镇高家堡甲1号院房屋规划审批情况的函”，确认位于北京市大兴区黄村镇高家堡甲1号院内的出租房屋未依法取得建设工程规划许可证。2020年5月9日，北京市大兴区城市管理综合行政执法局作出“限期拆除决定书”，确认北京市大兴区黄村镇高家堡甲1号院内出租房屋系违法建筑，并要求天天通公司于2020年5月10日自行拆除，逾期拆除的，将责令有关部门依法强制拆除。好帮手公司无奈，只能于5月9日将所有物品搬离甲1号内3号院。好帮手公司找天天通公司协商退还事宜时，其已人去楼空。薛世亮作为天天通公司的控股股东，为了逃避债务和避税，要求所有租金和保证金汇入薛世亮的账户，严重损害了债权人的权益，根据相关规定，薛世亮应对天天通公司的债务承担连带责任。薛世亮辩称，薛世亮是天天通公司的法定代表人，是代公司收取合同项下款项。收款行为与薛世亮无关，薛世亮不是本案适格主体。天天通公司辩称，不同意好帮手公司的所有诉讼请求。高家堡甲1号院房屋及土地原均属于海军91345部队，属于军产，部队土地和房屋的建设规划与社会上的商用土地不同，好帮手公司所述租赁合同无效与客观事实不符合。疫情爆发后，天天通公司依照政府要求管理整个大院，从未阻止好帮手公司正常进出大院，大院中有几十个租户，好帮手公司是第一个说不让其进出的。当时黄村镇有相关的防疫要求，只要履行相关的登记测温手续，是可以正常进出的。依据双方签订的合同约定，好帮手公司无权提出本案诉讼请求。天天通公司向本院提出反诉请求：1.请求判决好帮手公司向天天通公司支付水电卫生等费用17139元；2.本案诉讼费用由好帮手公司承担。事实和理由：天天通公司与好帮手公司签订《经营场地租赁合同》，约定好帮手公司承租天天通公司位于北京市大兴区黄村镇高家堡甲1号院内部分场地。根据合同第三条第3款约定“合同期内，水、电费由乙方按实际使用数（计量）计缴，每月25日前缴纳，不得拖欠”。好帮手公司自2020年5月彻底搬离后，拖欠天天通公司水、电费未交纳。故诉至法院，请求贵院依法判决。好帮手公司对天天通公司的反诉辩称，不同意天天通公司的反诉请求，因为好帮手公司仅使用场地至2020年1月9日，卫生费每月200元，电费、水费都已经支付至2020年1月9日。占用资源费没有约定，不同意支付。1月9日之后的相关费用没有产生，不同意支付。天天通公司所述1月9日之后就没有水费，如好帮手公司入住后会产生水费，也可以间接证明1月9日之后，好帮手公司未进入场地。本院经审理认定的事实如下：2019年11月10日，天天通公司（甲方、出租方）与好帮手公司（乙方、承租方）签订《经营场地租赁合同》，约定甲方将位于北京市大兴区黄村镇高家堡甲1号内3号院租赁给乙方用于储存经营，场地面积1005平方米。合同第二条租赁期限约定：租赁期自2019年11月10日起至2020年11月9日止；合同第三条租金及其它费用约定：1、合同有效期内，经营场地每年租金220000元整；2、租赁期内，每月缴纳卫生费200元；3、合同期内，水、电费由乙方按实际使用数（计量）计缴，每月25日前缴纳，不得拖欠；4、乙方按其年租金的10%向甲方缴纳安全责任保证金及场地租赁管理保证金20000元，合同到期后乙方无违反相关承诺及管理条例，甲方全额无息退回；合同第四条付款方式及时间约定：1、乙方在每年11月10日前一次性付清甲方一年的租金220000元。2、水电费按月实际数专管员在每月25日收取，不得拖欠；3、各项保证金应于2020年11月10日前一次性缴纳完成。天天通公司2019年11月6日出具收据载明：好帮手公司向天天通公司交纳保证金20000元，天天通公司2019年11月15日出具收据载明：好帮手公司向天天通公司支付2019年11月15日至2020年11月9日期间的租金220000元。2020年5月9日，北京市大兴区城市管理综合行政执法局出具《限期拆除决定书》，载明：当事人：天天通公司及相关的产权人、所有人、使用人，案由：违法建设，2020年5月1日，北京市大兴区城市管理综合行政执法局执法人员在检查中发现，你单位有违法建设行为，遂予以立案调查。经查：你单位在北京市大兴区黄村镇高家堡村甲1号院内建设的砖混、彩钢结构房屋232处（建筑面积共约35577.8平米）经规划自然资源部门协查复函证明，该建筑物未取得建设工程规划许可证、临时建设规划许可证以及选址意见书、规划条件或者建设工程设计方案审查同意意见等规划条件，属违法建设，以上事实有现场勘验、现场检查、照片等材料为证。你单位搭建违法建设的行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条第一款规定，影响了本市城市规划管理秩序，依据《北京市城乡规划条例》第七十五条第一款规定，本行政机关决定：限你单位收到本决定壹日内拆除上述违法建设，并接受复查。逾期拆除的，本行政机关将报请大兴区人民政府责成有关部门依法强制拆除。好帮手公司称公司于2020年2月8日复工，受疫情影响，天天通公司不让其进入涉案场地，要求天天通公司退还2020年2月11日至2020年11月9日期间的租金，因找不到天天通公司，于2020年5月9日直接腾退，所以无交接手续。天天通公司称疫情爆发后，涉案场地履行相关的登记手续即可进入，不存在场地不能使用的情况，不清楚好帮手公司何时搬离，双方没有办理交接手续，认可好帮手公司于2020年5月30日腾退。天天通公司提交的水电、卫生费统计表显示，2019年12月3日至2020年1月9日期间，好帮手公司产生电费8926元、水费228元、卫生费200元、占用资源费100元，共计9454元。2020年1月10日至2020年3月5日期间，好帮手公司产生电费3442.5元，水费无、卫生费200元、占用资源费200元，共计3842.5元。好帮手公司称相关费用支付至2020年1月底，春节后未使用亦未交费，但是未提交证据证实自己的主张。经询问，关于涉案房屋是否有建设工程规划许可证的问题，天天通公司称其公司没有。好帮手公司主张涉案房屋为违建。经本院释明，好帮手公司称合同效力由法院认定，要求退还未使用期间的房屋占有使用费。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方当事人均未举证证明涉案房屋在法庭辩论终结前取得合法的建设工程规划审批手续，故本院认定好帮手公司与天天通公司于2019年11月10日签订的《经营场地租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。虽然涉案租赁合同被确定无效，但好帮手公司占有使用租赁房屋期间，应给付占有使用费。关于好帮手公司主张退还疫情期间及实际腾退之后的房屋占有使用费问题。考虑到疫情、火灾对好帮手公司营业的影响，以及其实际腾退的时间等情况，本院对好帮手公司主张天天通公司退还其2020年2月11日至2020年11月9日期间房屋占有使用费的诉讼请求依法予以支持，经核算，应退还数额为163945元。关于退还保证金问题，因双方之间签订的《经营场地租赁合同》无效，且好帮手公司已经搬离涉案房屋，故对好帮手公司要求天天通公司返还保证金20000元的诉讼请求，本院予以支持。关于好帮手公司主张薛世亮承担连带支付义务的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于天天通公司提出的反诉请求。天天通公司主张好帮手公司未缴纳2019年12月3日至2020年3月5日期间的水电费、卫生费、占用资源费，因双方签订的《经营场地租赁合同》中，并未对占用资源费进行约定，故对天天通公司主张好帮手公司支付占用资源费的相关诉请，缺少合同依据，本院不予支持。天天通公司提交的抄表单，虽没有好帮手公司签字确认，但水电费、卫生费数额符合常理，本院对该证据予以采信。好帮手公司称其公司缴纳了上述费用，但未提交证据证明，故对天天通公司要求好帮手公司支付2019年12月3日至2020年3月5日期间水电费、卫生费等共计12996.5元的诉讼请求，本院予以支持。天天通公司主张的2020年3月5日之后的水电费、卫生费等，因天天通公司未提交证据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京天天通科技开发有限公司与北京好帮手物流有限公司于2019年11月10日签订的《经营场地租赁合同》无效；二、北京天天通科技开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还北京好帮手物流有限公司房屋占有使用费163945元，保证金20000元；三、北京好帮手物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京天天通科技开发有限公司水电费、卫生等费用共计12996.5元；四、驳回北京好帮手物流有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京天天通科技开发有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费2000元，由北京好帮手物流有限公司负担487元（已交纳），由北京天天通科技开发有限公司负担1513元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费114元，由北京天天通科技开发有限公司负担29元（已交纳），由北京好帮手物流有限公司负担85元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二〇年十二月三十一日法官助理  赵新兰书 记 员  张海利