山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终8485号上诉人（原审原告）:刘媛媛，女，1985年1月2日出生，汉族，住临沭县。委托诉讼代理人:刘冰，山东金星伟业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:吴振华，男，1979年11月25日出生，汉族，居民，住蒙阴县。被上诉人（原审被告）:石丽娜，女，1982年8月1日出生，汉族，住蒙阴县。二被上诉人共同委托诉讼代理人:郭凤香，临沂兰山商城法律服务所法律工作者。原审原告:吴强，男，1972年10月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。原审第三人：鲁盟地产集团有限公司（原鲁盟地产经纪连锁有限公司），住所地临沂市兰山区通达路与涑河南街交汇处临商****10022-10034。法定代表人：刘后英，总经理。委托诉讼代理人:杨传玺。上诉人刘媛媛因与被上诉人吴振华、石丽娜，原审原告吴强及原审第三人鲁盟地产集团有限公司（以下简称鲁盟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初15436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘媛媛上诉请求：撤销(2019)鲁1302民初15436号民事判决第二项、第三项；改判被上诉人继续履行合同，协助上诉人十日内办理房屋及车位权属变更过户手续；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：原审判决应当判决被上诉人继续履行房屋过户的义务和责任。一、被上诉人承担支付违约金的违约责任后，还应当承担继续履行买卖合同的义务。二、讼争房屋的抵押权登记无论是否解除，均已经因为所担保的债权消灭而致使抵押权“依法”消灭，上诉人要求办理过户符合法律规定。上诉人现在了解到被上诉人抵押所担保的债权已经清偿，原审判决“抵押权没有消灭”的观点不符合法律规定。被上诉人抵押所担保的债权已经消灭，被上诉人抵押所担保的债权不受上诉人控制，被上诉人不提供抵押所担保债权消灭证据的，应当认定抵押权已经消灭。即使转让的房屋抵押登记没有解除，根据依法成立的合同，当事人应当履行。买卖的具有抵押权的房屋，应当继续履行交付义务，交付时间应在抵押权消灭后，履行过户义务。该最高人民法院的案例与临沂市中级人民法院（2020）鲁13民终2177号的民事判决观点是一致的。所以即使本案买卖的房屋抵押权没有解除，被上诉人吴振华和石丽娜仍然应当承担在抵押权解除后的过户义务。在被上诉人石丽娜于2019年起诉上诉人的（2019）鲁1302民初8862号买卖合同纠纷一案，起诉之前，上诉人已经多次与被上诉人沟通以现款方式交付房款和办理过户登记，并且在（2019）鲁1302民初8862号庭审中，上诉人提供了银行账户中有足额购房款的银行证明。但是被上诉人在庭审中明确表示，其不想再转让买卖的房屋。因法庭告知被上诉人违约和承担违约责任。被上诉人撤回了（2019）鲁1302民初8862号一案的诉讼。现在上诉人持有的银行账户中，仍然有足额向被上诉人支付的房屋转让价款。上诉人要求被上诉人履行房屋过户义务。同时上诉人将已准备足额的房屋价款，交付给被上诉人，以履行双方签订的房屋买卖合同。吴振华、石丽娜辩称，被上诉人不应支付违约金给上诉人，由于被上诉人的疏忽，没有在规定的时间内提出上诉，本案违约原因是上诉人无能力支付房款造成违约责任并不在被上诉人方。无论双方提供什么证据，都掩盖不了上诉人不能按约定时间支付房款的事实，上诉人的上诉理由不能成立。上诉人提出的银行证明一是不能证明真实性。而是没有按约定的时间将该款履行给被上诉人，违反合同约定的付款时间，后又违反了延期付款约定的时间，多次违约，造成合同不能履行，请法院依法驳回上诉人的上诉请求。鲁盟公司陈述：同一审的答辩意见。吴强、刘媛媛向一审法院起诉请求：判令被告继续履行合同，协助原告十日内办理房屋及车位权属变更过户手续(合同价值256万元)；判令被告支付原告违约金51.2万元；本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月23日，原告（乙方）刘媛媛与被告（甲方）石丽娜在原鲁盟地产经纪连锁有限公司的居间下签订《鲁盟地产房屋买卖合同》一份，该合同主要约定：甲方同意将所拥有的临沂市兰山区德居一品东区小区6号楼1单元2902室的房屋出售，建筑面积约253.26平方米，其中主房约253.26平方米，车库约38.02平方米，预售合同编号为×××94。甲乙双方同意上述房产的交易价格为256万元，本合同签订之日，乙方须支付20万元，作为购房定金交由第三人保管。甲乙双方同意以一次性付款方式付款，在合同签订60个工作日内由乙方支付房款30万元，剩余房款226万元作为房产过户押金，待房产办理过户交付甲方；甲方应于收到乙方全部房款之日起三日内将交易的房产腾房并交付给乙方，并在交房当日将水电、暖气、供暖、维修、物业等费用结清。其他约定事项：甲乙双方已熟读并认同此合同各项条款，因此合同房产及车位暂未开始办理产权证，不能给乙方办理房产车位过户手续。甲乙双方协商此合同签订之日起60个工作日后，如开发公司还未开始办理房产证，乙方向甲方支付房款30万元，剩余房款226万元待房产和车位可以办理时，乙方一次性交于甲方进行过户手续。甲方负责房产和车位办证费用，乙方负责房产和车位过户费用。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告刘媛媛分别于2018年6月22日、2018年6月23日、2018年6月29日交纳购房定金共计20万元。2018年9月11日，原告刘媛媛向被告石丽娜支付购房款30万元，被告石丽娜向原告刘媛媛出具收到条一张。之后，原告（乙方）吴强与被告（甲方）吴振华、石丽娜签订《临沂市房屋买卖协议》、《房屋买卖合同》各一份，该两份协议主要约定：甲方将坐落于临沂市兰山区××新区××号楼××室房屋出售给乙方，房屋所有权证号为2018-0092766，建筑面积为252.71平方米，用途为住宅。甲、乙双方经协商，同意该房屋成交价款为256万元。协议还对其他事项进行了约定。2018年12月12日，二被告取得案涉房产的不动产权证书，载明：权利人为吴振华、石丽娜，共有情况为共同共有，坐落于兰山区北城新区德居一品****楼-1383，用途为城镇住宅用地／车位，建筑面积为38.02平方米。2018年12月13日，二被告取得诉争房产的不动产权证书，载明：权利人为吴振华、石丽娜，共有情况为共同共有，，坐落于兰山区××新区××号楼××室用途为城镇住宅用地／住宅，建筑面积为252.71平方米。另查明，原、被告双方均认可涉案房屋存在抵押情况，该房屋现已贷款抵押给银行。一审法院认为，原告刘媛媛与被告石丽娜签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且该合同的内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，依法予以确认。合同签订后，原告刘媛媛已支付购房定金20万元交由第三人保管并向被告石丽娜交付购房首付款30万元的事实，由《鲁盟地产房屋买卖合同》、收据、收到条等证据证实，依法予以确认。庭审时，二原告并未提交证据证实讼争房屋的贷款已还清。又根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中，原、被告双方均未提交证据证实在转让讼争房屋时已征得抵押权人的同意，亦未提交证据证实讼争房屋的抵押登记已解除，现讼争房屋存在抵押权，且抵押权没有消灭，导致抵押房产不能办理产权过户手续，故对于二原告主张二被告继续履行合同并协助办理过户手续的诉求，不符合法律规定，依法不予支持。现因被告石丽娜转让的讼争房屋存在限制交易情形，致使房屋买卖合同不能继续履行，其责任在于被告石丽娜，被告石丽娜已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。本案应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，被告石丽娜应向原告刘媛媛支付违约金20万元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告石丽娜于判决生效后十日内向原告刘媛媛支付违约金20万元；二、驳回原告刘媛媛的其他诉讼请求；三、驳回原告吴强的诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31376元，保全费5000元，共计36376元，由原告刘媛媛、吴强共同负担34008元，由被告石丽娜负担2368元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向法庭提交了以下证据：证据一、临沂市不动产登记信息查询证明，证明本案买卖的不动产，现在已经办理了抵押登记注销手续。现在转让的不动产已经不存在过户登记的权利限制。证据二，建设银行个人活期账户交易明细，证实上诉人刘媛媛银行账户，现有存款1501000元，吴强账户中现有存款674141.70元。上述存款与上诉人已付定金和预付款，能够足额向被上诉人支付房屋价款。被上诉人质证认为，对证据一的真实性没有异议，但是抵押注销改变不了上诉人违约付款的事实，不是本案达成上诉人诉求的理由和依据。对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议。上诉人提供的吴强的账户余额系复印件，无法证明真实性，且吴强没有上诉，没有主张权利，也没来开庭，证明其放弃本案权利。上诉人也没有提供证据证明其与吴强的关系，因此该证据不能作为本案证据来使用，且本案涉案定金鲁盟已经退给了上诉人，不存在定金一说。鲁盟公司质证认为，对证据一真实性没有异议，截至2020年8月17日，涉案房屋抵押已经解除。结合一审法院判决，双方签订的房屋买卖合同真实有效。涉案房屋限制交易情形已经解除，双方应按照房屋买卖合同约定继续履行。证据二与第三人不具有关联性，不予质证。对上述证据的认定将在本院认为中一并论述。本院二审查明的其他事实与一审相一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院二审中仅针对上诉人上诉请求的范围进行审查，无争议的问题不予审查。本案争议的焦点问题是本案房屋买卖合同是否继续履行。关于该问题，上诉人刘媛媛与被上诉人石丽娜签订的房屋买卖合同合同法有效，在合同履行过程中，双方因付款问题发生纠纷，后达成一致协议，由上诉人方贷款后支付剩余房款，因被上诉人方提起诉讼导致贷款未完成，现上诉人同意支付被上诉人房款并提供证据证明有支付能力，故双方应继续履行房屋买卖合同。现上诉人提交的证据证明涉案房屋已不存在抵押情形，能够履行房屋过户手续，双方应按合同约定履行支付房款及协助过户义务。被上诉人要求与上诉人解除房屋买卖合同，其提出诉讼后又撤回起诉，因此诉讼导致合同不能按合同即时履行，在上诉人同意支付剩余房款的情况下，本案房屋买卖合同不宜解除。因双方在合同履行过程中均有违约情形，双方的违约责任不宜追究，可按合同约定继续履行合同。综上所述，上诉人刘媛媛要求继续履行合同符合法律规定，本院予以支持，但同时其应按合同约定支付被上诉人剩余房款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初15436号民事判决第二、三项及关于一审案件受理费、保全费的判决。二、撤销临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初15436号民事判决第一项。三、上诉人刘媛媛于本判决送达后十日内支付被上诉人吴振华、石丽娜购房款226万元。四、被上诉人吴振华、石丽娜在收到上诉人刘媛媛支付的226万元房款后十日内协助上诉人刘媛媛办理涉案房屋及车位产权变更过户手续。二审案件受理费31376元，由上诉人刘媛媛负担20000元，被上诉人吴振华、石丽娜负担11376元。本判决为终审判决。审判长  邵泽毅审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年十二月二十九日书记员  范玉林