烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0612民初2414号原告：烟台世达置业有限公司，住所地烟台市牟平区武宁镇西武宁村。法定代表人：杜俊祥，经理。委托诉讼代理人：徐云龙，山东恺维律师事务所律师。被告：栾艳平，女，1985年12月11日出生，汉族，住烟台市福山区。第三人：中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行，住所地烟台市牟平区北关大街**。负责人：王辉波，行长。委托诉讼代理人：尹栋，男，该单位职工。原告烟台世达置业有限公司与被告栾艳平、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告烟台世达置业有限公司的委托诉讼代理人徐云龙、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行的委托诉讼代理人尹栋到庭参加诉讼，被告栾艳平经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。烟台世达置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年4月28日签订的商品房买卖合同（合同编号：牟预字第170428120110号）及补充协议；2.判令被告及第三人协助原告到房地产行政主管部门办理商品房买卖合同的登记备案及涉案房屋的预告登记撤销手续、预抵押登记解除手续；3.判令被告支付违约金500元；4.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告撤回要求被告支付违约金500元的诉讼请求。事实和理由：2017年4月28日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的位于烟台市牟平区（以下简称涉案房屋），房屋总价375124元。根据合同法第94条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，本案因被告严重违约，导致原告合同目的不能实现。栾艳平未作答辩。中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行（以下简称农行牟平支行）述称，一、如果法院判决解除原、被告之间签订的商品房买卖合同，则第三人同时要求判决解除原、被告与第三人签订的个人购房担保借款合同，第三人同意在原告向第三人一次性偿还剩余全部贷款本息的前提下协助原告办理解除涉案房屋的预抵押登记手续，在未还清银行贷款本息前原告仍然要履行阶段性担保责任。二、根据个人购房担保借款合同9.1.2及11.8条的约定，因本案原告、被告违约致使第三人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，本案原告和被告应承担第三人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用，因本案的发生是被告违约导致的，因此如第三人提出解除个人购房担保借款合同而被收取诉讼费的，诉讼费最终应由被告和承担连带保证责任的原告共同负担。本院经审理认定事实如下：2017年4月28日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号：牟预字第170428120110号），约定被告购买原告开发的涉案房屋，房屋总价款375124元，其中首付款75124元，于2017年4月28日前付清，按揭贷款300000元，于2017年5月28日前付清。同日，原、被告签订商品房买卖合同补充协议，载明“五、将《商品房买卖合同》第七条变更为：1、买方未按合同约定的时间付款，每逾期一日，支付应付款金额万分之一的违约金，逾期超过10天，卖方有权解除合同。2、若卖方解除合同，买方应按照房款总额的10%支付违约金，买方必须配合卖方办理撤销合同备案登记等手续，自双方撤销合同备案登记之日后60日，卖方无息退还扣除违约金的购房款。……（2）若买方在卖方代为清偿贷款本息及罚息和相关费用60日内仍未偿还卖方代为清偿的贷款本息、罚息和相关费用及违约金，双方同意按以下方式处理：卖方有权持合同（包括补充协议）及有关代为清偿贷款的手续自行到房产管理部门办理该商品房预（销）售登记注销手续，合同买方享有的权利终止，卖方可另行出售该商品房，同时卖方有权继续追究买方的违约责任；卖方可向人民法院起诉买方，要求买方支付卖方代为清偿贷款本息及罚息，同时买方向卖方支付该商品房总价款20%的违约金。因诉讼所涉及的诉讼费、律师费、鉴定费、交通费、差旅费、取证等费用全部由买方承担。”同日，原、被告签订烟台星悦城小区购房补充协议，约定被告购买原告开发的涉案房屋，原告为被告执行零首付政策，即原告为被告垫付总房款的20%即75124元，总房款剩余的80%即300000元由被告通过银行按揭贷款支付，原告垫付的首付款属其自有款项，与被告无关，被告不保留此款的收据或发票。2017年5月9日，被告为购买涉案房屋，与原告、第三人签订个人购房担保借款合同，被告以涉案房屋作为抵押物，原告作为保证人，向第三人贷款300000元。其中个人购房担保借款合同9.1.2条约定“保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用”，11.8条约定“因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用”。贷款发放后，截至2020年12月21日，原、被告共计偿还第三人借款本金39392.94元，支付利息（含复利、罚息）共计42126.49元，尚欠贷款本金262607.06元。原告同意剩余贷款由其偿还。商品房买卖合同已在房管部门登记备案，涉案房屋已办理预告登记、预抵押登记，未交付。原告主张为被告向第三人代偿了2017年10月及自2017年12月至今的贷款本息，本案首付款为原告的自有资金，根据还款凭证显示，原告自2017年12月份开始代被告偿还贷款至今，被告的违约行为导致双方签订的商品房买卖合同无法继续履行，原告合同目的无法实现，根据合同法第九十四条及补充协议的约定，原告有权解除合同。原告提交还款凭证38张，证明其还款情况，主张商品房买卖合同及个人购房担保借款合同解除后，被告应向其返还的金额远大于其应向被告支付的金额，自愿两者相互抵消，互不返还。根据第三人提交的还款明细及原告提交的还款凭证，截至2020年12月21日，被告偿还借款本金4070.13元，支付利息5175.27元，原告偿还借款本金33322.81元，支付利息（含复利、罚息）36951.22元。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和对证据进行质证的权利。商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、个人购房担保借款合同均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，上述合同合法有效，各方当事人应当按照合同中的约定履行各自义务。被告未按个人购房担保借款合同的约定按时偿还贷款本息，致使原告承担阶段性保证责任，原告以合同目的不能实现为由，根据补充协议的约定，要求解除商品房买卖合同及补充协议，理由正当，本院予以支持。原告要求被告协助办理商品房买卖合同的登记备案撤销手续、涉案房屋的预告登记撤销手续，符合合同约定，本院予以支持。根据法律规定，商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第三人要求解除个人购房担保借款合同，符合法律规定，本院予以支持。商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。根据烟台星悦城小区购房补充协议，原告为被告实行零首付，被告交纳的首付款75124元系原告以自有资金垫付，故商品房买卖合同中约定的首付款75124元原告无需返还，原告亦不能另案向被告主张。原告应向被告返还其偿还的借款本金4070.13元，向第三人偿还剩余的借款本金262607.06元及可能产生的利息、复利、罚息等。被告自2017年12月起未按期偿还第三人借款本息，亦未向原告支付代偿款项，根据补充协议的约定，被告应当返还此前原告代其向第三人支付的借款利息、罚息、复利等款项36951.22元。庭审中，原告自愿将与被告相互返还款项抵销，互不返还，系对被告有利，且不违反法律规定，本院予以照准。个人购房担保借款合同解除后，原告要求被告及第三人协助办理涉案房屋预抵押登记解除手续，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告烟台世达置业有限公司与被告栾艳平签订的商品房买卖合同（合同编号：牟预字第170428120110号）及商品房买卖合同补充协议。二、解除原告烟台世达置业有限公司、被告栾艳平及第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行于2017年5月9日签订的个人购房担保借款合同。三、被告栾艳平于本判决生效之日起十日内协助原告烟台世达置业有限公司办理商品房买卖合同（合同编号：牟预字第170428120110号）的登记备案撤销手续及位于烟台市牟平区的预告登记撤销手续及预抵押登记解除手续。四、原告烟台世达置业有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行偿还剩余借款本金262607.06元及可能产生的其他款项。五、在原告烟台世达置业有限公司履行完上述第四项付款义务后，第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行协助原告烟台世达置业有限公司办理位于烟台市牟平区的预抵押登记解除手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5900元，由原告烟台世达置业有限公司负担2900元，由被告栾艳平负担3000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  隋素平人民陪审员  贺燕妮人民陪审员  林治甫书 记 员  吴 倩