浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7675号 上诉人（原审原告）：杭州鹏润房地产经纪有限公司，住所地杭州市萧山区太古广场****，统一社会信用代码91330109MA28W94N0N。 法定代表人：富金生，经理。 被上诉人（原审被告）：朱国斌，男，1971年1月19日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：朱玲玲，系朱国斌妻子。 上诉人杭州鹏润房地产经纪有限公司（以下简称鹏润公司）因与被上诉人朱国斌房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初6749号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年9月3日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员金瑞芳适用普通程序独任审理，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。鹏润公司的法定代表人富金生、朱国斌及其代理人朱玲玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明:2017年10月30日，鹏润公司（乙方）与朱国斌（甲方）签订《杭州市房屋出租委托代理合同》一份，约定甲方全权委托乙方为代理方，将位于杭州市萧山区××公寓××幢××单元××室房屋对外出租，租赁期自2017年11月1日至2020年10月31日，月租金为4400元，第二年、第三年分别调整为4500元、4800元。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲方同意每年预留30个工作日作为乙方接洽承租的工作期，甲方将该房屋交付乙方后，除工作期外，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按照约定的租金标准按时向甲方交付租金；租金支付方式为季付，提前20天付下一次房款，各期租金支付日期：第一次2019年10月30日（8800元），第二次2018年1月10日（13200元），第三次2018年4月10日（13200元），第四次：2018年7月10日（13200元），以后以此类推。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。不按照约定支付租金达3个工作日以上的又无正当理由的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方有权解除合同。乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。2019年10月12日，双方经协商后，月租金减少为4500元。2020年2月17日，鹏润公司以疫情为由，要求朱国斌解除合同，并退还剩余的房租。2020年5月27日，因案涉争议，鹏润公司起诉至原审法院，其诉讼请求为：1、解除双方于2017年10月30日签订的《杭州市房屋出租委托代理合同》；2、朱国斌退还鹏润公司剩余房租10800元。 原审法院认为：鹏润公司、朱国斌于2017年10月30日签订的《杭州市房屋出租委托代理合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。 本案的争议焦点之一为鹏润公司是否能以不可抗力为由主张法定解除权。首先，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能客服的客观情况，造成合同当事人不能履行合同的，不承担民事责任，属于法定的免责条款。鹏润公司承租案涉房屋的目的是为了经营并获利，疫情的发生以及政府的管控措施短期内的确会给其经营带来一定的损失，但随着管控措施的逐步松缓，疫情逐渐被控制，社会经济亦逐步恢复正常，只要鹏润公司勤勉经营，仍旧能够履行案涉合同，实现合同目的。其次，本案中，鹏润公司提出解除合同时，案涉房屋仍处于经营状态，实际租客的退租系鹏润公司的主动行为，故鹏润公司提出解除合同实质系转嫁经营风险。综上，鹏润公司并不具有法定解除权，故其通知朱国斌解除合同的行为并不发生解除合同的效力。 本案的争议焦点之二为案涉合同是否已经解除。首先，在案的微信聊天记录显示，双方于2020年3月9日就解除合同的事宜达成一致意见，且根据朱国斌的陈述，其于2020年3月13日到案涉房屋拿走了其中一扇门的钥匙（其余的门其都有备用钥匙），故该院认定朱国斌方于当日实际接收了案涉房屋，故该院认定案涉合同已经解除，该院判决解除合同已无必要。 本案的争议焦点之三为剩余的租金金额及鹏润公司是否有权主张朱国斌退还剩余的租金。首先，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状；本案中，朱国斌作为出租人，在解除合同后有权要求承租人即鹏润公司腾退房屋并恢复原状；至于鹏润公司实际腾退的时间，据其陈述称于2020年3月14日或3月15日腾退完毕，而朱国斌方称不清楚朱国斌的腾退时间，其直到2020年6月下旬才再次进入案涉房屋；因朱国斌怠于行使其权利，故该院采纳鹏润公司方的陈述，确认鹏润公司于2020年3月15日腾退完毕；另，因朱国斌在庭审时提出要求房租和房屋占有使用费在本案中一并处理，故该院认定鹏润公司需支付朱国斌至2020年3月15日的房租及房屋占有使用费。其次，鹏润公司于2020年1月10日支付3个月的租金13500元，其主张上述费用为2020年2月1日至同年4月30日的房租，朱国斌则提出因鹏润公司提前退租，无权享受合同约定的当年的1个月的免租期，故抵掉免租期（按照合同约定，双方争议的免租期为2019年11月1日至11月30日）的租金4500元后，鹏润公司缴纳的应当系2020年2月1日至同年3月31日的房租；该院认为，案涉合同并未约定一方违约或双方提前解除合同的，鹏润公司不能享受免租期的优惠等内容，故该院认定鹏润公司仍旧有权依照合同享受1个月的免租期，其缴纳的13500元系2020年2月1日至同年4月30日的房租，如前所述，鹏润公司需缴纳至2020年3月15日的房租及房屋占有使用费，故剩余的租金金额为1个半月的房租，经核算为6750元。至于鹏润公司是否有权主张朱国斌退还该6750元的问题，因朱国斌在庭审中提出因鹏润公司提前解除合同，朱国斌实际至今仍未能将案涉房屋对外出租，要求法庭将鹏润公司多缴纳的费用作为租金损失，该院经审查后认为，朱国斌的上述主张尚在合理范围之内，故该院对鹏润公司要求退还剩余租金的诉讼请求不予支持。 据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回鹏润公司的全部诉讼请求。案件受理费70元，减半收取35元，由鹏润公司负担。 宣判后，鹏润公司不服，向本院提起上诉称：一、鹏润公司有法定的合同解除权。原审法院认为鹏润公司转嫁风险根本不成立，这次疫情已经定性为不可抗力，疫情的发生直接导致租客急剧减少，租金大幅跳水。并且，2020年2月4日，萧山疫情防控指挥部发布了十个一律，其中第三条明确规定禁止房屋对外出租，因政府政策法律法规导致的合同无法全部或部分履行的也应在不可抗力范畴之内，疫情以及政府部门的文件已经导致鹏润公司将房屋对外出租的目的无法实现，合同的解除符合合同法第九十四条第一款规定，并且2017年10月30日双方签订的房屋出租委托代理合同第八条第二款第二项也明确约定，如发生不可抗力导致任何一方产生了实际损失的即可解除合同，双方不需要承担违约责任，合同签订时双方就已将不可抗力条款纳入到了合同，任何一方都知道有可能承担因不可抗力导致的风险，鹏润公司因不可抗力导致的房屋无法出租已经实际产生了经济损失，符合合同法第九十四条第一款规定，以及合同第八条第二款第二项的约定解除合同的条件，因此不需要朱国斌承认和认可。二、关于剩余房租。2020年2月17日鹏润公司要求朱国斌解除出租委托代理合同，朱国斌明知鹏润公司无法进入小区的情况下仍要求鹏润公司拆除隔断，合同内补充条款中约定朱国斌同意鹏润公司在客厅内隔房一间，但没有约定合同解除后需要拆除，因已经形成附和装修，因此朱国斌无权要求鹏润公司进行拆除，但是鹏润公司迫于无奈直至2020年3月9日管控有所放松后进行了拆除，拆除后立即通知了朱国斌，并要求朱国斌于次日进行房屋交接，朱国斌同意，并且要求鹏润公司结清欠缴的水电卫生费，鹏润公司要求当面结清，随后朱国斌告知鹏润公司剩余房租不给退，并拒绝收房，因此无法进行房屋交割，鹏润公司出于无奈后微信告知朱国斌房门钥匙在公司可以随时来取，至今朱国斌仍没有主动联系鹏润公司来取房门钥匙，但是朱国斌有房门备用钥匙，并于2020年3月13日进入房间并取走了另一扇门的钥匙，因此已经对房屋产生了实际控制。 鹏润公司在2020年2月17日通过微信、手机短信等形式正式提出解除合同，按照合同法第九十六条，合同自通知到达对方时即可解除，朱国斌接到通知后提出无理要求并怠于配合收房才导致的房屋迟迟不能按时交接，因此导致的损失不能让鹏润公司进行承担。 原审法院认为朱国斌的房屋一直未出租，因此产生的损失需要鹏润公司承担，鹏润公司不服，因朱国斌不积极配合鹏润公司交接，不主动收取钥匙，并且在事隔长达三个多月后于2020年6月26日才再次进入房间，对房屋空置采取放任的态度才导致的房屋长时间没有进行出租，根据合同法第一百一十九条，朱国斌未采取积极有效的减损措施导致的损失不能要求鹏润公司来进行承担。 鹏润公司与朱国斌就因不可抗力在合同第八条第二款以及第八条第二款第二项中明确约定因不可抗力导致的合同解除双方均不承担违约责任，所谓的违约责任就是泛指一切违约造成本应承担的相应责任，包括违约金以及其他经济损失，因此鹏润公司不应承担合同解除后因房屋空置的租金损失。 即使合同中没有相关约定按照合同法第一百一十七条也应部分或者全部免除责任，但是原审法院在已经认定朱国斌长时间未进入涉案房间的行为属于怠于行使其权利的情况下，并且朱国斌也没有在起诉状中请求法院支持其租金损失的诉讼请求，一审法院却判决鹏润公司将剩余房租作为租金损失补偿给朱国斌没有事实依据，于法于理不通，因此鹏润公司不服。综上，请求：一、撤销原审判决，改判朱国斌扣除水电卫生费后返还鹏润公司剩余房屋共计10488.68元；二、本案诉讼费由朱国斌负担。 被上诉人朱国斌辩称：一、房屋租赁合同是双方自愿签订的真实意思表示，符合法律规定。二、鹏润公司没有提前通知，擅自解除租赁合同，给朱国斌造成了损失，也违反了房屋租赁合同的相关协议；三、水电费、卫生费等费用是实际产生的，应当由鹏润公司实际支付。综上，请求二审法院依法判决。 二审中,双方当事人均未向本院提交新的证据。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为：一、关于鹏润公司能否以疫情为由解除租赁合同的问题。本案双方当事人约定的租赁期间是2017年11月1日至2020年10月31日，2020年1月发生疫情，因疫情防控需要确实给鹏润公司短期内正常使用房屋造成了一定影响，但是疫情防控并未持续至整个租赁期届满，疫情的影响也并非无法克服，对于疫情导致的损失，租赁双方应本着公平原则予以分担，双方合同所列的不可抗力因素中也未包含疫情，鹏润公司以疫情为由解除合同缺乏合同和法律依据，本院难以支持。二、关于租金退还的问题。首先，前文已述，本案鹏润公司并不享有法定解除权，故其通知解除的行为并未产生解除合同的效果。原审法院依据在案证据，确认双方达成解除合同一致意思表示的时间是2020年3月9日，朱国斌二审中亦予以认可，因此鹏润公司应向朱国斌支付租金至2020年3月9日。其次，原审法院确认鹏润公司实际完成腾退的时间是2020年3月15日，朱国斌并未提起上诉，故本院确认鹏润公司还应向朱国斌支付3月10日至3月15日的占有使用费。最后，鹏润公司实际已向朱国斌支付截止到2020年4月30日的租金，故朱国斌应向鹏润公司退还2020年3月16日至2020年4月30日的租金6750元。对于鹏润公司提前解约的违约行为，朱国斌已在另案中主张违约金，本案朱国斌并无独立的诉求，其在同意解除合同且鹏润公司已完成腾空义务的情况下，继续放任案涉房屋处于空置状态，原审法院确定将鹏润公司多支付的6750元抵偿朱国斌的房屋空置损失，实体以及程序上均有不当，本院予以纠正。第三、卫生费、水电费的问题已在另案中予以处理，本案中不予扣除。综上，鹏润公司的部分上诉请求成立，原审法院认定事实基本清楚，但实体处理结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销（2020）浙0109民初6749号民事判决； 二、朱国斌于本判决生效之日起十日内退还杭州鹏润房地产经纪有限公司多余的租金6750元； 三、驳回杭州鹏润房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费70元，减半收取35元，由朱国斌负担22元，杭州鹏润房地产经纪有限公司负担13元；二审案件受理费70元，由朱国斌负担44元,杭州鹏润房地产经纪有限公司负担26元。 本判决为终审判决。 审判员  金瑞芳 二〇二〇年十二月二日 书记员  张诗雯