北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初9699号原告：北京中商和旭物业管理有限公司第一分公司，住所地北京市北京经济技术开发区科创五街****楼**505。负责人：夏旻，总经理。委托诉讼代理人：周**，男，1988年5月7日出生，被告公司职工。委托诉讼代理人：霍金荣，女，1957年11月8日出生，北京市西城区陶然亭街道法律工作者。被告：刘钊，男，1977年9月29日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告：陈洁，女，1978年9月7日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘钊（被告陈洁之夫），1977年9月29日出生，无业，住北京市朝阳区。原告北京中商和旭物业管理有限公司第一分公司与被告刘钊、陈洁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告北京中商和旭物业管理有限公司第一分公司（以下简称：中商物业公司）、被告陈洁、刘钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中商物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费7518．61元及生活垃圾清运费用66元；2．判令被告向原告支付2020年1月1日至2020年5月31日的逾期付款违约金345．86元；3．判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告受北京国盛兴业投资有限公司委托，负责位于北京经济开发区科创五街38号院“莫尔空间”项目的前期物业管理服务，二被告系北京市经济开发区科创五街XX的业主。原告物业公司与被告于2016年11月5日签订的《前期物业服务合同》第一章第三条规定，本物业管理区域内的物业服务费采取包干制的形式，物业服务费标准为：3．96元/建筑平方米/月（该户面积为：158．22平方米），第六条规定本物业的物业服务费为年付，业主须于每个缴费周期第一个月向乙方预缴下一年的物业服务费。原告已经如约为被告提供了物业服务，但被告至今尚未支付所欠物业费7584．61元；被告违背了合同第五章第二十条的规定，给原告造成不该有的损失。原告在此期间曾多次口头、书面通知被告交纳相关费用，被告一直拖延。甲方逾期交纳物业服务费，拒绝以现金方式交服务费的或违反本合同的规定，经乙方书面催缴或电话催缴，7日内甲方仍未交付的，应该支付违约金，自欠费之日起按日万分之三的标准计算。截止到2020年5月31日已产生的违约金是345．86元，原告在此期间曾多次口头书面告知被告交纳相关费用，被告一直拖延。为了维护原告的合法权益，特此申请人民法院依法解决。陈洁、刘钊辩称，不同意中商物业公司的全部诉讼请求，理由如下：一、中商物业公司提交的物业服务合同中显示仅有陈洁的姓名，但该份物业服务合同并非陈洁所签订，该份合同不能作为证据使用。二、原告所提供的物业费及垃圾清运费标准没有依据，不予认可。三、原告曾承诺对被告房屋的部分玻璃和门在保修期内存在的问题进行维修并赔偿，但一直拖延未能落实；另外，中商物业公司的物业服务没有做好，通过民意调查，多数人员对前期物业的达标满意度都是持反对意见，小区业主要求更换物业服务企业。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年10月11日，陈洁、刘钊作为买受人，北京国盛兴业投资有限公司作为出卖人，双方签订了《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF665902），约定由乙方购买北京经济技术开发区科创五街XX号房屋，实测建筑面积158．22平方米。双方在该合同第二十一条中约定前期物业管理期间，该物业管理区域内的物业服务标准为办公楼3．96元/平方米·月，并约定买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意出卖人提供的前期物业服务合同，遵守临时管理规约。同日，北京国盛兴业投资有限公司作为甲方，陈洁、刘钊作为乙方，双方签订了作为上述房屋买卖合同附件七的《北京市前期物业服务合同》，约定物业费单价3．96元/月/平方米。双方在上述房屋买卖合同附件文件中的《临时管理规约》亦对物业服务价格进行约定；陈洁、刘钊在《莫尔空间（城乡世纪财富广场）临时管理规约承诺书》中同意由中商物业公司对涉案房屋所在小区进行物业管理。现中商物业公司主张陈洁、刘钊按照合同约定支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费7518．61元及生活垃圾清运费用66元，并要求支付违约金。刘钊、陈洁以其答辩意见不同意中商物业公司的诉讼请求。另查，庭审中，中商物业公司提交日期为2016年11月5日的《前期物业管理服务协议》，证明其与二被告存在物业服务合同关系。陈洁、刘钊认为上述《前期物业管理服务协议》并非陈洁本人所签写，不认可该份材料的真实性。因中商物业公司未能证明该《前期物业管理服务协议》为陈洁本人签写，故本院对该份《前期物业管理服务协议》不予采信。诉讼过程中，中商物业公司为证明其向涉案小区提供物业服务提交（2019）京0102民初35091号民事判决，陈洁、刘钊表示不再到庭质证，由法院核查。本院认为，陈洁、刘钊作为买受人在与开发商签订《北京市商品房现房买卖合同》以及多份附件中，均对涉案房屋的物业服务费标准进行确认，并同意中商物业公司作为前期物业服务公司对小区提供物业服务，故中商物业公司与陈洁、刘钊存在物业服务合同关系。陈洁、刘钊虽称未注意房屋所在小区物业服务的提供方，但结合中商物业公司提供其与该小区其他业主之间的物业服务合同纠纷民事判决以及陈洁、刘钊对中商物业公司服务不满意的陈述，本院有理由认为中商物业公司系涉案房屋所在小区的物业提供方，陈洁、刘钊作为涉案房屋业主享受物业服务，应当按照约定支付物业服务费，故本院对中商物业公司要求陈洁、刘钊支付物业服务费的诉讼请求予以支持。对于中商物业公司要求陈洁、刘钊支付垃圾清运66元诉讼请求，依据《北京市物价局、北京财政局关于调整委托清运垃圾托运费及消纳场管理费收费标准的通知》（京价（收）字[1999]第253号），中商物业公司代为收取的垃圾清运费标准应为每户每年30元，故本院对中商物业公司要求陈洁、刘钊支付2019年垃圾清运费30元部分予以支持；因中商物业公司在本案中主张该项费用为垃圾清运费，故对于超出部分，如中商物业公司认为其仍存在其他费用，可另行主张。对于中商物业公司主张陈洁、刘钊支付上述款项违约金的诉讼请求，因中商物业公司所提交2016年11月5日的《前期物业管理服务协议》不能证明由陈洁本人签写，故本院对该协议中约定的违约责任条款不予采纳；另，陈洁、刘钊2016年10月11日所签订的《前期物业服务合同》中未有相应约定，故本院对中商物业公司主张的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，刘钊、陈洁支付北京中商和旭物业管理有限公司第一分公司二〇一九年一月一日至二〇一九年十二月三十一日期间的物业服务费7518．61元及生活垃圾清运费30元。二、驳回北京中商和旭物业管理有限公司第一分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由北京中商和旭物业管理有限公司第一分公司负担5元（已交纳）；由陈洁、刘钊负担45元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇二〇年十二月四日法官助理 姜 洁书 记 员 郭莹莹