浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7205号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张洪亮，男，1978年11月17日出生，汉族，住天津市河**。 委托诉讼代理人：俞起,浙江佑平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：何国蓉，女，1958年6月18日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：袁庆文、徐涛，浙江东鹰律师事务所律师。 上诉人张洪亮因与被上诉人何国蓉房屋租赁合同纠纷一案，张洪亮不服杭州市下城区人民法院（2019）浙0103民初5538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2018年9月，张洪亮（乙方，承租方）经原承租人蔡春青介绍与何国蓉（甲方，出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋位于杭州市下城区××路××号××号××号用于经营，建筑面积87.81平方米，租赁期限自2018年9月19日至2021年9月18日；月租金为10000元，租金按半年结算，首次租金于2018年9月19日支付，以后各期租金提前一个月支付；乙方于合同生效之日向甲方支付房屋租赁保证金15000元，合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将保证金无息退还乙方；租赁期间双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同，需提前书面通知对方；租赁期间甲方擅自解除合同的，应赔偿乙方一个月租金，乙方擅自解除合同的，无权要求甲方返还保证金；乙方退租时，留置不搬的家具杂物任由甲方处置；因不可抗原因（包括租赁物业被依法拆除）导致该房屋毁损或灭失而不能继续履行的，任何一方可解除合同，且互不承担违约责任，甲方按际租期收取租金，保证金予以退还等内容。 上述合同签订后，张洪亮将租赁房屋装修后用于经营，并已向何国蓉支付租赁保证金15000元，租金已支付至2019年9月30日，并另行向蔡春青支付了20000元店铺转让费。 2019年9月11日，张洪亮向原审法院提起诉讼，请求：1、撤销张洪亮与何国蓉签订的《房屋租赁合同》；2、判令何国蓉向张洪亮退还租金36301.37元和保证金15000元；3、判令何国蓉赔偿张洪亮损失416600元；4、本案诉讼费用由何国蓉承担。何国蓉提出反诉，请求：1、判令张洪亮继续履行双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令张洪亮立即支付租金60000元（自2019年9月19日计算至2020年3月18日的租金）；3、本案诉讼费用全部由张洪亮承担。 原审另查明，2015年3月12日，何国蓉将案涉租赁房屋抵押给杭州银行股份有限公司东新支行（以下简称东新支行）用作贷款担保，后因何国蓉未按约履行还本付息义务，东新支行于2018年5月2日向该院起诉并申请财产保全。该案审理过程中，该院于2018年5月16日对上述房产采取了查封措施。2018年7月10日，该院作出（2018）浙0103民初2883号民事判决：一、何国蓉于判决生效后十日内归还东新支行贷款本金2382269.12元，利息7474.15元、复息109.41元、罚息34957.04元（复息、罚息暂计算至2018年4月23日，此后复息、罚息按合同约定计收至款项付清之日止）；二、何国蓉于判决生效后十日内支付东新支行律师费48000元；三、若何国蓉未按期履行前述第一、二项还款义务，东新支行有权就何国蓉抵押的杭州市下城区朝晖路73-3、73-2、7××1号房产（他项权证号为杭房他证字第1××7、15799058、15799061号）折价或变卖、拍卖后所得的价款优先受偿。该判决生效进入执行程序后，该院拟对上述房产进行拍卖，并于2019年7月1日责令张洪亮将案涉租赁房屋腾空交付该院，张洪亮于2019年7月15日将案涉租赁房屋腾空。后何国蓉已履行该判决确定的给付义务，并于2019年8月29日办理了案涉房屋抵押权注销登记手续。 原审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。张洪亮主张何国蓉在合同订立时采取欺诈手段，隐瞒事实，致使其在不知道承租商铺已被法院查封的情况下与何国蓉签订《房屋租赁合同》，张洪亮应对该主张的事实承担举证责任。本案中张洪亮所举证据不足以证明何国蓉采取了欺诈手段，何国蓉在签订《房屋租赁合同》时未能提供案涉房屋所有权证，仅向张洪亮提供了土地使用权证，张洪亮作为经营者应当知道其租赁的房屋存在权利瑕疵，且案涉房屋的权属状况在房产管理部门均有登记备案，亦无法隐瞒。故张洪亮以此为由要求撤销合同的诉讼请求缺乏事实依据，该院不予支持。张洪亮与何国蓉签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应确认有效。该合同履行过程中，因何国蓉未履行另案生效判决确定的给付义务，案涉租赁房屋在执行过程中被法院查封并拟进行拍卖。张洪亮为配合法院执行，已于2019年7月15日将案涉租赁房屋腾空。后何国蓉已履行了另案判决确定的给付义务，并于2019年8月29日办理了案涉房屋抵押权注销登记手续。《房屋租赁合同》已具备继续履行的条件，张洪亮仍不同意继续履行合同，由此造成的装修等损失属于扩大的损失，应由张洪亮自行承担，且张洪亮所举证据不足以证明其实际损失，故其要求何国蓉赔偿损失的诉讼请求亦缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综合考虑本案实际情况，因何国蓉未履行生效判决确定的给付义务，该院拟拍卖案涉房屋清偿其债务，张洪亮系在该院责令其腾空房屋后终止履行合同，双方当事人对合同终止履行的结果均有过错。鉴于案涉《房屋租赁合同》已于2019年7月15日实际终止履行，何国蓉应将未履行部分的租金15000元和保证金15000元退还张洪亮。何国蓉要求张洪亮继续履行合同并支付租金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。但张洪亮要求何国蓉退还自2019年6月1日起的租金与事实不符，超出部分该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、何国蓉于判决生效后十日内退还张洪亮租金15000元，保证金15000元；二、驳回张洪亮的其他诉讼请求；三、驳回何国蓉的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8319元，由张洪亮负担7769元、由何国蓉负担550元；反诉案件受理费650元，由何国蓉负担。 宣判后，上诉人张洪亮不服，向本院提起上诉称：一、原审判决适用法律错误。原审法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条认定张洪亮不足以证明何国蓉在签订《房屋租赁合同》时采取了欺诈手段，系适用法律错误。首先，原审法院在举证责任分配上存在严重问题，导致判决错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。欺诈一般分为两种情形，一种是虚构事实，一种是隐瞒真相。本案是后一种，即何国蓉隐瞒了案涉房屋被法院查封的事实。在隐瞒欺诈的情况下，受欺诈方需要且能举证的便是：存在隐瞒的对象事实和作出具体的行为事实，在本案中与之对应的是：隐瞒的对象事实是案涉商铺已经被法院查封，作出具体行为的事实是签订了案涉租赁合同。所谓隐瞒采取的是未告知的行为，就此张洪亮不可能举证证明，故原审法院举证责任分配错误。其次，原审法院认为张洪亮“作为经营者应当知道租赁的房屋存在权利瑕疵”，无任何法律依据，其认定“案涉房屋的权属状况在房产管理部门均有登记备案，亦无法隐瞒”，无任何事实和法律依据。张洪亮和何国蓉签订租赁合同时，已明确要求何国蓉出示房屋不动产权属证书，何国蓉向张洪亮出示了一份没有任何权利瑕疵以及没有抵押、质押情形的土地使用权证，张洪亮查看后与何国蓉签署了《房屋租赁合同》。上述情形表明，张洪亮基于正常租户的地位，已经尽到了合理的注意义务。张洪亮对案涉商铺被查封不知情，完全是因为何国蓉隐瞒所致。案涉商铺系被法院查封，只有查阅相关部门的档案才能发现，张洪亮作为一个普通经营者，不可能做到如此详尽的调查。二、原审判决认定事实存在诸多错误。1、原审判决认定：本案中张洪亮的证据不足以证明何国蓉采取了欺诈手段，该事实认定严重错误。实际上是何国蓉在合同订立时采取隐瞒欺诈手段，从而与张洪亮签订《房屋租赁合同》。何国蓉在2015年3月12日就对案涉商铺设立了最高额房产抵押并办理了抵押登记手续，因其未能清偿债务，案涉商铺已于2018年5月16日被法院查封，用于抵押权人杭州银行东新支行清偿执行。2018年9月张洪亮与何国蓉订立《房屋租赁合同》时，何国蓉故意隐瞒该信息，导致张洪亮基于错误判断而签订《房屋租赁合同》。欺诈的构成要件一般包括以下四项：（1）行为人须有欺诈的故意，包括使对方陷入错误判断的故意及诱使对方基于此错误判断而作出意思表示的故意。（2）行为人须有欺诈的行为。这种行为既可以是故意虚构事实，也可以是故意隐瞒应当告知的真实情况等。（3）受欺诈人因行为人的欺诈行为陷入错误判断，即欺诈行为与错误判断之间存在因果关系。（4）受欺诈人基于错误判断作出意思表示。何国蓉的行为完全符合欺诈的四项构成要件。2、原审判决认为何国蓉已履行了另案判决确定的给付义务，并于2019年8月29日办理了案涉房屋抵押权注销登记手续，《房屋租赁合同》已具备继续履行的条件，系事实认定错误。实际张洪亮有撤销《房屋租赁合同》的权利，并已在腾退时间内明确告知何国蓉解约，且《房屋租赁合同》在张洪亮进行房屋腾退后已无继续履行的条件和可能。3、原审判决认为张洪亮所举证据不足以证明实际损失，该事实认定错误。张洪亮为证明实际损失，已提供了相关的装修合同、采购合同、银行流水等一系列证据，合同载明的事项和信息与店铺直接相关，资金流水数目清楚，范围明确，金额大致相当，足以证明实际损失的构成及金额。关于申请鉴定的义务归属问题，张洪亮认为张洪亮一方已完成基本举证义务，不需要申请鉴定，如何国蓉不认可，应当由其申请鉴定。4、原审判决张洪亮与何国蓉对合同终止履行结果均有过错，该事实认定错误，张洪亮无任何过错。第一，张洪亮在签订合同时已经尽到了正常的注意义务；第二，张洪亮在签订合同后，依约足额支付了租金，无任何违约行为；第三，张洪亮在法院上门查封时，立即配合，没有拖延，腾退后也积极与何国蓉进行赔偿事宜的沟通。即使认定双方均有过错，张洪亮的过错也应当是次要的，而原审判决的结果是绝大多数不利后果由张洪亮承担，应当予以纠正。故提起上诉，请求：1、撤销原审判决，判令撤销张洪亮与何国蓉签订的《房屋租赁合同》，判令何国蓉向张洪亮返还租金36031.37元、保证金15000元，判令张洪亮赔偿张洪亮损失416600元。 被上诉人何国蓉发表答辩意见称：一审判决事实清楚，适用法律正确。一、何国蓉不存在任何隐瞒重要事项及欺诈的行为，张洪亮主张撤销合同没有法律依据。案涉房屋何国蓉原出租给蔡春青，张洪亮系向蔡春青了解案涉房屋的情况，蔡青春已明确告知张洪亮房屋抵押查封的具体情况。此后，张洪亮、蔡青春才要求与何国蓉签订租赁合同。何国蓉当场出具了土地使用权证，并明确告知张洪亮房产证抵押在银行。张洪亮称原审法院举证责任分配错误，并无依据，根据民事诉讼法谁主张谁举证的规则，首先应由张洪亮举证证明何国蓉存在隐瞒及欺诈行为。二、张洪亮所主张的损失费用没有依据，其在原审申请鉴定后未缴纳鉴定费用，应当承担举证不能的不利后果，原审法院认定张洪亮主张的损失不成立正确。综上所述，请求驳回张洪亮的上诉请求。 二审期间，何国蓉提交如下证据：情况说明，拟证明张洪亮租赁案涉房屋时明确知晓房屋被抵押查封且存在纠纷的事实，因此租金降低两万元，蔡青春也就此明确告知张洪亮。对何国蓉提交的证据，张洪亮发表质证意见称：该份证据系证人证言，证人以书面方式提供的证言，不能作为认定本案事实的依据，且该份证据来源无法核实，该情况说明用语模糊，不能证明其待证事实，即使是蔡青春出具也与事实不符，蔡青春未给张洪亮出示过其租赁合同，也未告知案涉商铺涉及诉讼，张洪亮在承租案涉商铺之前，虽已注册公司，但承租时提出要在案涉商铺注册新公司，何国蓉称目前已有公司注册在该商铺内，暂时无法办理。对何国蓉提交的证据，本院经审查后认为：该证据系证人证言，证人未到庭，不符合证据形式要件，该证据不予采信。张洪亮未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。二审期间，双方当事人均一致确认案涉房屋上的法院查封系动态查封。张洪亮自认案涉房屋腾空时，可移动的设施设备已经搬离。 本院认为，张洪亮以何国蓉故意隐瞒案涉房屋已被法院查封为由，主张撤销双方签订的《房屋租赁合同》。但张洪亮作为承租人在签订合同时对于房屋的权属情况有审查义务，双方均认可签订《房屋租赁合同》时，何国蓉向张洪亮出示了案涉房屋的土地使用权证，未提供案涉房屋的房屋所有权证，在此情况下，张洪亮应当负有更高的审慎义务，应当进一步审查案涉房屋的房屋所有权证，且案涉房屋的权属状态在房管登记部门均有备案，不存在何国蓉故意隐瞒的可能。原审法院于2018年5月16日对案涉房屋采取的查封措施系动态查封，并不影响张洪亮作为承租人的实际使用，张洪亮也正常使用案涉房屋至其腾退之日。综上，张洪亮主张撤销《房屋租赁合同》的理由不成立，原审法院不予支持并无不当。后因原审法院在执行过程中拟拍卖案涉房屋，并向张洪亮发出腾退通知书，张洪亮为配合法院执行于2019年7月15日腾空，故应当认定《房屋租赁合同》于该日解除，租金亦计算至该日。张洪亮主张租金计算至2019年6月1日，并无依据。关于张洪亮主张的损失赔偿问题，其在明知何国蓉未提供房屋所有权证的情况下，应就此承担相应风险。且张洪亮主张的装修合同、采购合同等与付款证据之间无法一一对应，张洪亮一审中虽申请对案涉房屋装修价值进行评估，但未在规定时间内缴纳鉴定费用，相应的不利后果应当自行承担，其也自认腾退时可移动的设施设备已经搬离，故对于张洪亮主张的装饰装修补偿、设施设备补偿，本院不予支持。张洪亮主张的转让费系向案外人支付，无法证明该转让费是否是针对原租赁房屋内设施设备的转让支出，如系租赁房屋内设施设备的转让，张洪亮已经明确腾退时可移动的设施设备已经搬离，故该主张本院难以支持。张洪亮主张的其余损失亦未提供证据证明，原审法院不予支持，并无不当。综上，张洪亮的上诉理由不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7869元，由张洪亮负担。张洪亮于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 亮 审 判 员  张一文 审 判 员  秦海龙 二〇二〇年十二月十八日 法官助理  赵 勤 书 记 员  戚依宜