四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终1274号 上诉人（原审被告）：刘婷婷，女，1984年1月4日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 上诉人（原审被告）：崔小杰，女，1958年3月31日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王松，四川履枰律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：饶海英，女，1973年9月9日出生，汉族，住四川省罗江县。 上诉人（原审原告）：向正军，男，1973年5月8日出生，汉族，住四川省罗江县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：周启生，四川范泽律师事务所律师。 原审第三人：德阳市天顺新居房地产营销策划有限公司，住所地四川省德阳市龙泉山南路一段**附**，统一社会信用代码91510600MA62AT1344。 法定代表人：邓凯，该公司经理。 委托诉讼代理人：童婷婷，四川汉震律师事务所律师。 上诉人刘婷婷、崔小杰与上诉人饶海英、向正军，原审第三人德阳市天顺新居房地产营销策划有限公司（以下简称“天顺新居公司”）房屋买卖合同纠纷一案，均不服德阳市旌阳区人民法院（2020）川0603民初1891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘婷婷、崔小杰的共同委托诉讼代理人王松，上诉人饶海英、向正军及其共同委托诉讼代理人周启生，原审第三人的委托诉讼代理人童婷婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘婷婷、崔小杰上诉请求：1.撤销原判，改判驳回饶海英、向正军在一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由饶海英、向正军承担。事实与理由：1.一审认定事实不清。刘婷婷、崔小杰与饶海英、向正军签订房屋买卖合同前，已经约定需将崔小杰自有房屋出售后才能支付首付款，若自有房屋无法出售，则解除《房屋买卖合同》，饶海英、向正军退还其支付的20000元定金。就上述事实刘婷婷、崔小杰已经向一审法院提交了录音证据，但一审法院对该事实未予认定。2.一审法院判决刘婷婷、崔小杰承担的违约金金额无依据。饶海英、向正军在一审中并未举证证明其存在任何损失。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，违约责任以损失填补为原则，本案中，饶海英、向正军可以继续出售案涉房屋，因此其没有损失，不应当支持其违约金主张。即使支持违约金也仅应当依照中国人民银行存款基准利率标准支持资金占用利息。 饶海英、向正军答辩称，一审法院认定事实清楚，仅对违约金的判决有误。违约金的计算依据应当是饶海英、向正军的损失金额，请求二审法院依法查明实际损失后，改判支持饶海英、向正军的违约金主张。 天顺新居公司述称，第三人仅为居间人，对于崔小杰、刘婷婷的上诉请求，请求法院依法审查。 饶海英、向正军上诉请求：1.撤销一审判决；改判崔小杰、刘婷婷向饶海英、向正军支付违约金224000元；2.本案一、二审诉讼费由崔小杰、刘婷婷承担。事实与理由：一审法院未向饶海英、向正军释明可以通过专业机构评估确定房屋升值的价差损失。现饶海英、向正军请求对该套房屋进行评估鉴定以确定实际损失。 崔小杰、刘婷婷答辩称，饶海英、向正军并无损失，不应当支持其违约金。 天顺新居公司述称，第三人仅为居间人，对于饶海英、向正军的上诉请求，请求法院依法审查。 饶海英、向正军向一审法院提出诉讼请求：1.判决崔小杰、刘婷婷向饶海英、向正军支付违约金224000元；2.判决解除《房屋买卖合同》；3.本案诉讼费由饶海英、向正军承担。 一审法院认定事实：2019年11月3日，饶海英（甲方、卖方）与刘婷婷、崔小杰（乙方、买方）以及天顺新居公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将其所有的位于德阳市河东区××路××号××层××号房屋（建筑面积130.27㎡，房产证号0××1）出售给乙方，房屋总价为1120000元，该价格已包含沙发一组、茶几一组、餐桌一张带椅子、两组床带床垫、衣柜等物品；乙方于2019年11月3日将金额20000元一次性支付给甲方，此金额为上述房屋的购房定金，购房定金是房款不可分割的一部分；甲方同意并协助乙方就上述房屋向银行申请按揭贷款400000元，按揭贷款通过银行审批三个工作日内完成所有权转移过户；甲、乙双方约定于三个月内到德阳市不动产中心办理上述房屋产权转移过户，完成过户的当日，乙方将690000元房款一次性交付于甲方，此笔款为乙方支付给甲方的首付款，以甲方签印收据或银行转账记录为证；交房之日，乙方将10000元支付于甲方；乙方如未按本合同规定的时间付款，逾期付款三十日内，自本合同规定的应付款期限第二日起至实际金额支付之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；乙方逾期付款三十日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同时，乙方按总成交价的20%向甲方支付违约金；甲、乙双方自签订本合同起，甲方自愿将上述房屋的产权证明文件的原件交由丙方保管直到甲乙双方完成房屋产权转移登记或产权转移委托公证事项；甲、乙双方任何一方在合同生效后违约，违约方应向守约方支付该房屋总价款的20%作为违约金，除此之外，如造成守约方经济损失的，违约方应赔偿守约方该经济损失，守约方要求继续履行合同的，违约方应当继续履行；乙方承担此次交易成交总价2%的中介服务佣金，共计22400元，乙方在上述房屋产权过户当日支付丙方佣金。该合同由甘明菊代饶海英签字捺印，由崔小杰签字捺印，并加盖天顺新居公司印章。该合同附有四川省德阳市旌湖公证处出具的《公证书》，载明：饶海英、向正军原系夫妻关系，于1995年8月22日结婚，于2011年5月23日离婚，在婚姻存续期间共有登记在饶海英名下的位于德阳市河东区××路××号××层××号房产（房屋所有权证号：德阳市房权证河东区字第0××1）一处，离婚时未对该房屋进行分割，现决定共同出售该房屋，特委托受托人甘明菊代为办理该房产买卖及过户相关手续，委托期限自2019年7月17日起至2021年7月16日止，受托人有转委托权。同日，被告向原告支付定金20000元；原告饶海英将上述房屋的房屋所有权证、国有土地使用证及公证书原件交予天顺新居公司处保管。 证据交换过程中，崔小杰、刘婷婷代理人陈述，崔小杰、刘婷婷系母女关系，崔小杰在《房屋买卖合同》上签字能代表其二人的共同意思表示。 崔小杰、刘婷婷当庭陈述，合同签订前明确向天顺新居公司告知要等其现有房屋出售后才能支付购房款，同时，若三个月内其现有房屋未能出售则需要饶海英、向正军退还定金，并就前述情形多次与天顺新居公司的员工通过录音电话及微信沟通。但饶海英、向正军称对此不知情，天顺新居公司认为不能确定前述电话及微信的联系人是否是其员工，录音内容亦不能证明天顺新居公司明确作出承诺的意思表示。 一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同真实、有效，原、被告双方均应当按照合同约定履行各自义务。 关于原告要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求。一审法院认为，原告于庭审中明确提出要求解除原、被告双方之间的《房屋买卖合同》，被告亦明确表示同意解除合同，该合同于第一次庭审之日（即2020年7月1日）解除。 关于被告抗辩在合同签订前已与原告和第三人约定待其自有房屋出售后再支付购房款以及其自有房屋不能在三个月内出售则原告退回定金的主张。庭审中，被告主张双方在缔约过程中议定了其主张的相关事项，但该议定内容并未体现在双方最终签订的《房屋买卖合同》中，原告亦未对该议定内容表示认可，应当以最终书面合同记载的内容为准，故一审法院对被告的该项主张不予采纳。 关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。根据合同约定，合同签订后由被告向银行申请按揭贷款，在按揭贷款通过银行审批的三个工作日内完成所有权过户；庭审中，被告称已将办理按揭贷款的相关资料交至第三人处，系第三人未及时办理相关手续。一审法院认为，办理按揭贷款手续应当由被告本人向银行申请办理，第三人作为中介公司仅有配合协助办理的义务。直至合同约定的签订之日起三个月届满，无证据证明被告积极向银行申请办理按揭贷款，同时，被告亦未向原告支付购房款，其行为应属违约，其应当承担相应的违约责任。因原告在庭审中明确表示放弃适用定金而选择主张违约金，被告已向原告支付的定金20000元，应在违约金中一并处理。原告未举证证明被告的违约行为给其造成了除资金占用损失之外的其他损失，该合同约定的违约金已过分高于造成的损失，被告抗辩应适当调整违约金金额，一审法院根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑被告的履行程度、过错程度及原告的预期利益等情况，酌情认定被告应向原告支付56000元违约金，品迭被告已支付的定金20000元，被告还应支付36000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告饶海英与被告刘婷婷、崔小杰之间的《房屋买卖合同》于2020年7月1日解除；二、被告刘婷婷、崔小杰于本判决生效之日起十五日内向原告饶海英支付违约金36000元；三、驳回原告饶海英、向正军的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 饶海英、向正军向本院提交如下证据：1.2020年8月28日《房屋购销合同》，该合同上，载明案涉房屋的出售情况。卖方系饶海英、向正军（甘明菊代），买方系蔡义东、赖小青。房屋售价906000元。双方约定于2020年11月20日前正式交付房屋。2.四川多邦房地产估价有限公司于2020年8月17日就案涉房屋出具的《房地产市场估价报告》[多邦评估（2020）字第B018号]，该报告系饶海英单方委托四川多邦房地产估价有限公司对案涉房屋进行市场价值评估。经评估案涉房屋在2020年8月15日的市场价值为888400元。饶海英、向正军提交上述两份证据，拟证明案涉房屋现已出售给案外人，饶海英、向正军实际产生损失二十余万元。 崔小杰、刘婷婷质证认为，对于《房屋购销合同》的真实性、合法性、关联性不予认可。房屋售价高低是买卖双方协商的结果，不能证明饶海英、向正军的实际损失。对于评估报告的真实性不予认可，该评估报告系单方委托。天顺新居公司质证称，对于上述证据由法院依法评判。 崔小杰、刘婷婷向本院提交了录音证据：1.2020年8月31日以及2020年9月1日，崔小杰、刘婷婷的代理律师王松与向正军的两次电话录音。崔小杰、刘婷婷提交上述证据拟证明，饶海英、向正军在2020年7月已经将案涉房屋出售给了甘明菊。2.形成于2019年11月28日及2019年12月29日的录音证据，录音中，崔小杰多次要求房屋中介确认其在签订《房屋买卖合同》时，向中介提出过要将自有房屋先行出售才能购买案涉房屋。其中包含以下对话内容，刘婷婷陈述“我们家那个房子要卖了，我们才有钱买你这个房子……”，甘明菊回答“但是她没给我这样说，我们都不晓得。”另外，崔小杰多次陈述“我说我这个房子不卖，卖不出去，我是没有钱买这个房子的”“30万我也借不到钱……我没钱，我房子没卖到”。对此，甘明菊陈述“当时买房的时候，你并没有说你要卖了房子才买我的房子。如果你说了，我肯定不卖给你”“（崔小杰卖自己的房子）那是她的事”等。崔小杰、刘婷婷提交上述录音，拟证明崔小杰、刘婷婷在签订案涉房屋买卖合同时向中介和甘明菊表达过需将自有房屋出售才能购买案涉房屋的意思表示。 饶海英、向正军质证认为，对于录音的真实性没有异议，但是不能达到崔小杰、刘婷婷的证明目的，饶海英、向正军、甘明菊进行了公正委托。甘明菊与中介关于案涉房屋交易进行了磋商，但是并没有达成共识。天顺新居公司质证称，对于上述证据由法院依法评判。 本院经审查认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。饶海英、向正军所提交的证据并不属于崔小杰、刘婷婷签订合同时预见或者应当预见的损失，此证据与待证事实并无关联性，对其不予采信。对于崔小杰、刘婷婷提交的录音证据，本院认为，对于第一组证据，案涉《房屋买卖合同》签订时，案涉房屋权属登记在饶海英名下且饶海英、向正军、甘明菊进行了公正委托，饶海英、向正军委托甘明菊代为办理案涉房屋买卖及过户等相关手续。故甘明菊与饶海英、向正军的关系不影响饶海英、向正军与崔小杰、刘婷婷之间的房屋买卖合同关系。对于第二组证据，根据录音内容，刘婷婷陈述“我们家那个房子要卖了，我们才有钱买你这个房子……”，甘明菊回答“但是她没给我这样说，我们都不晓得。”崔小杰多次陈述“我说我这个房子不卖，卖不出去，我是没有钱买这个房子的”“30万我也借不到钱……我没钱，我房子没卖到”。对此，甘明菊陈述“当时买房的时候，你并没有说你要卖了房子才买我的房子。如果你说了，我肯定不卖给你”“（崔小杰卖自己的房子）那是她的事”等。从上述内容可以看出甘明菊未认可崔小杰、刘婷婷提出的将自有房屋出售后再进行案涉房屋买卖合同交易的意见。故本院认为，崔小杰、刘婷婷提交的录音证据不能达到其证明目的。 另查明，本案一审起诉系由饶海英提起，起诉状及给律师的授权委托书中饶海英和向正军的签名均由饶海英签署。一审审结后，2020年9月9日，一审法院分别对饶海英和向正军进行了询问，向正军表示其知晓起诉内容以及对委托诉讼代理人周启生的授权，也认可饶海英代其签名的事实，并且认为案涉房屋的所有权人是饶海英，案涉房屋的处置事宜由饶海英全权负责。饶海英表示授权委托诉讼代理人周启生参加诉讼。 二审查明的其他案件事实与一审基本一致，本院予以确认。 本院认为，《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照《房屋买卖合同》履行各自义务。 关于崔小杰和刘婷婷是否存在违约行为的问题。本院认为，根据崔小杰、刘婷婷提交的录音证据显示，饶海英、向正军的受托人甘明菊陈述“当时买房的时候，你并没有说你要卖了房子才买我的房子。如果你说了，我肯定不卖给你”“（崔小杰卖自己的房子）那是她的事”等，从上述内容可以看出甘明菊未认可崔小杰、刘婷婷提出的将自有房屋出售后再进行案涉房屋买卖合同交易的意见。并且从崔小杰的陈述“我说我这个房子不卖，卖不出去，我是没有钱买这个房子的”“30万我也借不到钱……我没钱，我房子没卖到”可以看出，《房屋买卖合同》无法继续履行的主要原因在于崔小杰、刘婷婷一方无法支付购房款，崔小杰、刘婷婷的行为已经构成违约。 关于违约金金额的问题。本院认为，根据《房屋买卖合同》中关于违约责任的约定，违约方应当向守约方支付房屋总价款的20%作为违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，崔小杰、刘婷婷确实存在违约行为，根据《房屋买卖合同》约定，应当向饶海英、向正军支付违约金。一审法院根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑崔小杰、刘婷婷的履行程度、过错程度及饶海英、向正军的预期利益等情况，酌情认定崔小杰、刘婷婷应向饶海英、向正军支付56000元违约金，并无不当。 关于崔小杰、刘婷婷申请笔迹鉴定的问题。一审审结后，2020年9月9日，一审法院对饶海英和向正军进行了询问，其均表示授权委托诉讼代理人周启生参加诉讼。二审审理中，饶海英和向正军均到庭参加诉讼。因此，崔小杰和刘婷婷的笔迹鉴定申请已无必要，不予同意。 综上所述，崔小杰、刘婷婷、饶海英、向正军的上诉请求均不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费5360元，由崔小杰、刘婷婷负担700元，饶海英、向正军负担4660元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 家 审 判 员  毛文婷 审 判 员  吴 剑 二〇二〇年十二月十六日 法官助理  杨婧乎 书 记 员  马 涛