四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初13672号 原告：姚尊胜，男，1963年7月5日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：姚腾，男，1986年7月10日出生，汉族，住四川省郫县。系父子关系。 原告：姚腾，男，1986年7月10日出生，汉族，住四川省郫县。 被告：李州勇，男，1970年3月29日出生，汉族，住四川省广汉市。 第三人：成都铁路地产置业有限公司，住所地四川省成都市金牛区站西桥西街**。 法定代表人：张勇。 委托诉讼代理人：宁小林，男，1972年6月13日出生，汉族，住成都市金牛区。系公司员工。 原告姚尊胜、姚腾与被告李州勇、第三人成都铁路地产置业有限公司（以下简称铁路置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员李琳独任审理，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告姚尊胜、姚腾，被告李州勇到庭参加了诉讼。第三人铁路置业公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。 姚尊胜、姚腾向本院提出诉讼请求：1.李州勇协助办理成都市青羊区××路××号××路××栋××单元××号房屋过户至姚尊胜名下；2.李州勇赔偿姚尊胜违约金10000元；3.本案诉讼费、差旅费、保全费等实现权利一切费用由李州勇承担。事实与理由：2014年3月12日，姚腾代姚尊胜与李州勇签订“房屋买卖合同”并将2万元定金交于李州勇。2014年7月1日，姚尊胜与李州勇到成都市蜀都公证处签订了预约合同公证，约定将房屋以总价53万元出售给姚尊胜，按照合同约定当日支付28万元给李州勇，剩余23万元于过户当日给李州勇。后，李州勇将房屋交付给姚尊胜使用至今。2018年8月2日，姚尊胜得知涉案房屋要补充资料时，姚尊胜多次电话联系李州勇，李州勇要求加价20万元，后姚尊胜于2019年5月3日通过邮政发给李州勇履行告知书，后又多次短信告知，其均未回复。现姚尊胜、姚腾为维护自身合法权益，诉至本院。 李州勇辩称，自己之前住广汉市火车站单位公租房，在2012年2月分得位于成都市青羊区××村××路××栋××单元××号××房，于同月拿到房屋钥匙之后，退还了单位公租房，且现租房至今；在交房以后，因在青白江区大弯火车站上班，家又住在广汉，在此之前案涉房屋的房产证并没有办理下来，而且该房屋是按揭的，也对案涉房屋的房价和所有情况也不清楚；在2014年6月12日与姚腾在中介签订了房屋买卖合同，并交付定金2万元，也办理了网签，在签订合同时间中介方，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；双方于2014年7月1日到公证处时，在李州勇不知情的情况下，姚腾变为姚尊胜，而且提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利。中介也没有告知，而且假借订立合同，恶意进行磋商；这份合同的签订是建立在中介承诺2014年2月底能办理房产证的基础上，比如在预约合同第六条房屋售房款价格不得因时间，房价的涨跌而改变。事实证明李州勇已蒙受巨大经济损失；合同规定产权证之日起15个工作日办理，但没有产权证。合同也没有规定时间办理。而且这份合同不受到时间限制，如果合法永远也合法。而且成铁置业多收取了9000多元的契税，至今未退还，而且地税也没有办理；在这6年时间，李州勇蒙受巨大经济损失，而且姚尊胜占用李州勇的23万元房款的情况下，还要求李州勇支付一切费用。 铁路置业公司未到庭答辩，也未提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年3月12日，姚腾（甲方、买方）与李州勇（乙方、卖方）及成都市瑞新房地产经纪有限公司（丙方、中介方）签订《房屋买卖合同》，载明：甲方自购买乙方位于青羊区苏坡辖区黄土村1幢1单元9层903号住宅房屋，乙方具有《商品房买卖合同》编号：1617430，该房有按揭，该房提前结案由甲方提供结案资金，该房提前结案所产生的罚息和相关费用由乙方负担、提前结案应于60天内办理完毕，并经房管部门注销抵押。双方商定该房屋的成交价为53万元，甲方向丙方支付中介服务费1.06万元，合同签订时即支付中介服费5000元。合同签订后，甲方同意于2014年3月12日交付乙方定金2万元，余额23万到房产交易中心，过户科递件成功，并出具单方领件受理单后，及乙方出具该房屋等费用结清票据，即付清此款。双方任何一方违约，中介费从违约金（及定金）中优先扣出1.06万元，营业税费、个人所得税等费用由甲方支付。特别约定：1.经三方约定本房首付30万元，除首次已支付定金2万元外，其余28万元在做预约合同公证时支付乙方；2.三方约定本房产权证下来后30日之内协助到房地产交易中心办理该房屋的产权交易过户手续。同日，李州勇出具收条，载明：今收到姚腾购买青羊区××村××幢××单元××号房，购房定金2万元。 2014年7月1日，李州勇（甲方）与姚尊胜（乙方）签订《预约合同》，该《预约合同》经四川省成都市蜀都公证处进行公证，载明:甲方与成都铁路地区旧城改造中心于2012年2月24日签订了《商品房买卖合同》（合同签约备案号1617430），购买了位于成都市青羊区××村××路××幢××单元××层××号房屋，现甲方自愿将该房屋预约出售给乙方，即甲方现自愿将上述《商品房买卖合同》项下买受人的权利转让乙方。双方均同意该房屋转让总价款53万元，特别强调：该价格系双方的真实意思表示，且该价格为不变价格，不受市场价格的变化影响。乙方已支付甲方房屋定金2万元（此定金在双方签订合同后抵作购房款），第一笔款项28万元于2014年7月1日由乙方支付甲方。第二笔款项23万元在甲方协助乙方办理产权过户手续、取得房产管理部门的取件通知单的当天，由乙方支付给甲方。上述房屋的按揭款由甲方在领取初始产权证前结清，按揭款结清后由甲方负责办理上述房屋注销抵押登记的相关手续后，自领取到产权证之日15个工作日内协助乙方办理该房屋的产权的过户登记、领取产权证等手续，房屋过户的全部税费由乙方承担。房屋售房款价格不得因时间、房价的涨跌而改变。甲方已于收到定金后将房屋交付给了乙方，甲方收到第一笔款项的同时，将上述房屋的相关资料原件（包括商品房买卖合同、收据等）的保管方式按照双方与成都市瑞新房地产经纪有限公司签订的相关协议执行。本合同生效后，不得单方违约，否则守约方有权依法追究违约方的法律责任，且违约方支付违约金为房屋总价款的30%给守约方。违约方承担守约方因诉讼、强制执行成产生的律师费、差旅费、诉讼费等。同日，姚腾通过银行转账方式向李州勇账户转款28万元。后，李州勇于当日出具收条，其载明：今收到姚尊胜28万元。 2018年8月2日，铁路置业公司发布《“清水路苑”办理不动产权证递交补充资料通知》，载明：请清水路苑5、4、3、6、1组团业主按通知要求递交的资料包括：（1）查询的《个人及家庭房屋登记记录》；（2）家庭成员（配偶、未成年子女）的身份证明、户口簿原件及复印件；（3）购房人婚姻情况证明材料（结婚证、离婚证、离婚协议等）；（4）购房合同原件等资料。 2019年5月3日，姚尊胜通过EMS向李州勇寄送了《关于告知李州勇递交清水路苑房屋办理产权补充资料》。同日，姚尊胜通过短信方式向李州勇发送了《履约通知书》其载明“姚尊胜于2014年7月1日与你签订的关于青羊区清水路苑1栋1单元903号房屋的预约房屋买卖合同，据2018年8月2日铁路置业公司发布关于清水路苑办理不动产权证提交补充资料通知以及2018年12月4日的月报告的公告，该房屋已达到办理分户产权的条件，至今你未向铁路置业公司递交相关资料，限你于3个工作日内递交相交资料，我将以中国邮政快递给你，届满十日未给予书面回复，则视为收件人已收悉邮件内容并无异议，届时本人将起诉至法院，你将承担相关的法律责任含起诉费、律师费、差旅费及按房屋签订合同的总价每日万分之一的违约金”。 另查明，2012年2月24日，成都市青羊区苏坡辖区黄土村清水路苑1幢1单元9楼903号房屋进行了商品房买卖合同签约备案，备案号1617430，备案于李州勇名下。现上述房屋地址已变更为成都市青羊区××路××号××栋××单元××楼××号。 根据《网签合同信息查询记录》显示，案涉房屋于2013年2月20日已预抵押在成都市住房置业融资担保有限公司名下，且办理了预告抵押登记（抵押件号：预0240131），后无其它抵押、查封信息[除我院在（2020）川0105民初4276号案件中，依姚尊胜、姚腾申请就案涉房屋所采取的诉讼保全措施外]。 2018年10月18日，成都铁路地区旧城改造中心办理了案涉房屋所有权首次登记，业务件号2018101100F01116。 2020年3月17日，清水路苑物业服务中心出具《居住证明》，载明：姚尊胜自2014年7月30日起居住在成都市青羊区××路××号××路××栋××单元××号。 姚尊胜、姚腾与李州勇确认案涉房屋尾款尚有23万元未支付。 审理中，姚腾述称，购买该房屋的实际出资人是姚尊胜，自己和姚尊胜一起与李州勇签订的合同，但自己只是当时代姚尊胜与李州勇签订《房屋买卖合同》，并向李州勇支付了2万元的定金后，李州勇也将案涉房屋交付给姚尊胜占有使用。而姚尊胜从2014年7月就对案涉房屋进行了装修，在完工后居住在案涉房屋内，并提交了装修管理服务协议、装修施工案例协议书、装修告知书、业主阳台封装申请及承诺书、清水路苑物业费、水费等证据予以佐证。李州勇对上述予认可，并称案涉房屋是按揭购买的，在自己将房屋出售给姚尊胜、姚腾的时候房屋按揭款已经还清了。但认为自己在签订合同时，不清楚姚腾是否换成了姚尊胜，如知道换人了就不会签订合同。姚尊胜、姚腾对此不予认可。 本院认为，双方签订的《房屋买卖合同》《预约合同》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行合同义务。案涉合同签订后，姚尊胜、姚腾按约定向李州勇支付了购房款，履行了合同义务，李州勇虽按约交付了案涉房屋，但根据相关规定，李州勇已具备办理案涉房屋产权登记资格，而其一直怠于向铁路置业公司申请办理案涉房屋的产权登记，且李州勇在庭审中陈述其已将案涉房屋的按揭贷款已归还清。现姚尊胜主张李州勇应当协助姚尊胜办理案涉房屋的不动产权证书的诉讼请求，虽案涉房屋于2020年5月22日由我院依（2020）川0105民初4276号民事裁定书及（2020）川0105执524号执行裁定书进行了查封，但上述裁定书是姚尊胜、姚腾以同一被告及事实理由向我院申请起诉查封的。在该房屋解除查封后，案涉房屋过户不存在法定阻却事由。故对该诉讼请求，本院予以支持。因案涉房屋系铁路置业公司建设，该房屋的产权至今登记在铁路置业公司名下，作为房屋所有权人。故铁路置业公司也应当协助姚尊胜办理案涉房屋的不动产权证书。双方办理房屋过户登记同时，姚尊胜应向李州勇支付23万元购房尾款。 关于姚尊胜、姚腾主张李州勇承担保全费。鉴于姚尊胜、姚腾并未在本案中申请对案涉房屋的进行保全，故对姚尊胜、姚腾该项诉讼请求，本院不予支持。 关于违约金。姚尊胜、姚腾主张李州勇支付违约金1万元，虽合同明确约定“本合同生效后，不得单方违约，否则守约方有权依法追究违约方的法律责任，且违约方支付违约金为房屋总价款的30%给守约方”，但合同未明确约定办理过户手续的期限，案涉房屋在过户条件成就时，李州勇应当在合理期限内及时为姚尊胜办理过户不动产权证书。因李州勇怠于申请办理不动产权书，应当按照约定承担违约责任。结合案涉房屋已交付给姚尊胜、姚腾一直占有、使用，李州勇的违约情节、过错大小，姚尊胜、姚腾的实际性损失，故本院酌定调减违约金为3000元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，依法判决如下： 一、李州勇于本判决发生法律效力之日起十日内将位成都市青羊区西货站路312号1栋1单元9楼903号的房屋办理不动产权证，并过户至姚尊胜名下，第三人成都铁路地产置业有限公司予以协助； 二、李州勇于本判决发生法律效力之日起十日内向姚尊胜支付违约金3000元； 三、驳回姚尊胜、姚腾其余诉讼请求。 案件受理费25元，由李州勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  李 琳 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理  姜 君 书 记 员  邓郁锚