广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终7235号上诉人（原审被告）：中山市奥斯汀娱乐有限公司，住所地广东省中山市************。法定代表人：曾华平，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄静，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：王锋，广东雅商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：珠海陆港商务服务有限公司，住所地广东省珠海市*************。法定代表人：孙清兰，该公司经理。委托诉讼代理人：骆永志，男，该公司财务人员。委托诉讼代理人：余晓贤，男，该公司行政人员。原审被告：戈威，男，1983年8月4日出生，汉族，住江苏省睢宁县**********。上诉人中山市奥斯汀娱乐有限公司（以下简称奥斯汀公司）因与被上诉人珠海陆港商务服务有限公司（以下简称陆港公司）及原审被告戈威房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初12923号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人奥斯汀公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判驳回陆港公司对奥斯汀公司的诉讼请求；二、本案二审诉讼费由陆港公司承担。事实和理由：一、一审判决奥斯汀公司向陆港公司支付租金，超出了陆港公司的诉讼请求。陆港公司在一审中并未主张奥斯汀公司向其支付租金，其请求的是赔偿损失，一审判决奥斯汀公司向陆港公司支付租金与事实不符，并无相关依据。一审法院已查明奥斯汀公司与陆港公司签订的《租赁合同》合法有效，从而认定陆港公司的诉讼请求没有事实与法律依据，但在对陆港公司的诉讼请求均不予支持后，又直接判决奥斯汀公司向陆港公司支付租金，超出了陆港公司的诉讼请求。二、除因疫情影响而暂未支付2020年2月至5月份的租金外，奥斯汀公司均有依约支付租金。奥斯汀公司并未拖欠陆港公司2019年10月后的租金。奥斯汀公司已于2019年10月9日向广东省中山市香山公证处提存10万元租金，于2019年11月15日通过银行转账方式向陆港公司交纳10万元租金，并分别于2019年12月16日、2020年1月10日、6月8日、7月11日向广东省中山市香山公证处各提存10万元租金。对于2020年2月至5月租金，由于奥斯汀公司租赁涉案房屋系经营娱乐行业KTV，受疫情防控措施影响一直停止营业至2020年5月，导致奥斯汀公司无法使用涉案房屋，没有营业收入，奥斯汀公司为此向陆港公司要求减免2020年2月至5月租金。奥斯汀公司于2020年6月恢复营业后虽然仍不景气但仍然坚持继续向中山市香山公证处提存租金，故也不存在奥斯汀公司还需支付2019年10月之后租金的情形。被上诉人陆港公司答辩称：一、一审判决奥斯汀公司从2019年10月1日起向陆港公司支付至合同实际履行完毕之日止的租金，没有超出陆港公司的诉讼请求。根据陆港公司的起诉状，陆港公司要求奥斯汀公司支付的损失是计算至实际返还商业楼之日止。二、因奥斯汀公司欠陆港公司2019年1-3月租金未支付，故奥斯汀公司在2019年10-12月交纳的租金已经抵扣了2019年1-3月的租金，现奥斯汀公司仍欠陆港公司2019年10-12月租金。三、陆港公司在公司账户中未查到奥斯汀公司支付2018年7-12月的租金，不知奥斯汀公司是转账给了陆港公司还是转账给了张琪，但张琪也不是陆港公司的员工。原审被告戈威未陈述意见。陆港公司于2019年5月16日向一审法院起诉请求：一、撤销奥斯汀公司于2018年6月25日签订的关于中山市******商业楼[证号：粤（2018）中山市不动产权第××号]的《租赁合同》；二、奥斯汀公司、戈威向陆港公司返还位于中山市******商业楼[证号：粤（2018）中山市不动产权第××号]，立即搬离上述商业楼；三、奥斯汀公司、戈威互负连带责任向陆港公司赔偿经济损失共计165万元（奥斯汀公司、戈威非法占有以上房产损失，自2018年6月25日起暂计算至2019年5月11日，参考中山市沙溪镇周边租赁商业物业市场价29元每平方米计算，按每月15万元占用费计算，暂计算11个月，其余经济损失计算至奥斯汀公司、戈威返还商业楼之日止）。一审法院认定事实：2016年9月8日，陆港公司成立，法定代表人为张琪，股东为张琪、郑合。2016年9月9日，陆港公司的印章在珠海市公安局拱北口岸分局进行备案。因该印章遗失，陆港公司于2018年6月19日将公司印章及财务专用章、法定代表人张淇私人印章在珠海市公安局拱北口岸分局重新进行备案。2018年6月21日，陆港公司股东张琪变更为陈惠瑶。2018年8月27日，陆港公司法定代表人变更为陈惠瑶，股东郑合变更为陈灿铨，现股东为陈惠瑶、陈灿铨。陆港公司一审中确认张琪于2018年6月20日将公司印章转交给公司股东陈惠瑶、陈灿铨，并由陈惠瑶、陈灿铨保管。奥斯汀公司成立于2015年11月6日，法定代表人为戈威，股东为戈威、陈玉清、林发文，经营范围娱乐场所经营。2018年8月9日，奥斯汀公司法定代表人变更为曾华平。2018年5月7日，珠海市中级人民法院作出（2017）粤04执118号之七执行裁定书，拍卖该案被执行人广州市雍源贸易有限公司名下位于中山市******的房地产，并确认由陆港公司购买。2018年7月16日，陆港公司对上述房地产办理了不动产过户手续，不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第××号。该房产在拍卖前由戈威租赁用于奥斯汀公司经营，陆港公司在竞买后该房产仍由奥斯汀公司占用使用，珠海市中级人民法院要求戈威腾退后交还给陆港公司，但戈威经多次催告后仍拒绝腾退、搬迁。2019年4月，珠海市中级人民法院准备对奥斯汀公司进行清场，后奥斯汀公司提交了一份其与陆港公司签订的《租赁合同》，该合同的落款时间为2018年6月25日，奥斯汀公司认为其与陆港公司于2019年1月中旬对其继续承租上述房地产达成合意，双方将该租赁合同的日期倒签为2018年6月25日。该《租赁合同》约定：甲方（陆港公司）将其自有的位于中山市**********（整栋）房地产租赁给乙方（奥斯汀公司）使用；租赁期限为五年，自2018年6月25日起至2023年6月25日，2019年2月1日至2021年1月30日的月租金为10万元，2022年1月30日至2023年1月30日的月租金为11万元；乙方在每月10号前支付当月租金给甲方，逾期支付租金，经甲方书面催收，乙方仍未支付租金给甲方的，甲方有权终止合同，乙方尚欠前述《物业租赁合同》项下的租金42万元，于2019年1月17日前一并支付给甲方；本合同签订之日起若甲方转让该租赁物，在同等条件下乙方有优先受让权，若乙方放弃购买，且新业主不同意出租给乙方的情况下，乙方退租，甲方一次性赔偿乙方5万元；甲方收款账户资料如下：开户名称：张琪，银行账户6212*********，开户银行：工商银行珠海分行等内容。陆港公司、奥斯汀公司分别在甲方、乙方处盖章。合同签订后，戈威代奥斯汀公司于2019年1月17日、2月12日、3月8日向陆港公司指定的张琪银行账户交纳租金42万元、10万元、10万元，于2019年4月16日至2019年10月9日期间将每月租金10万元提存到广东省中山市香山公证处。陆港公司对《租赁合同》中甲方所盖印章不予确认，并申请对该印章与其在珠海市公安局拱北口岸分局处备案的印章是否为同一印章进行司法鉴定。一审法院依法委托广东岐江司法鉴定中心对印章的真伪进行鉴定。广东岐江司法鉴定中心于2019年10月24日对陆港公司持有的印章进行取样并制作《印章样本提取表》，向珠海市公安局拱北口岸分局调取了陆港公司于2016年9月9日、2018年6月19日备案的2份《印章备案证明》。2020年4月30日，广东岐江司法鉴定中心作出广东岐江司鉴[2019]文鉴字第A028号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1.签订日期为2018年6月25日《租赁合同》上第3页“甲方：珠海陆港商务服务有限公司”处红色印章印文“珠海陆港商务服务有限公司”与标注日期为“2019.10.24”的《印章样本提取表》上“珠海陆港商务服务有限公司”印章不是由同一印章盖印形成；2.签订日期为2018年6月25日《租赁合同》上第3页“甲方：珠海陆港商务服务有限公司”处红色印章印文“珠海陆港商务服务有限公司”与标注日期为“2016年9月9日”的《印章备案证明》上“珠海陆港商务服务有限公司”印章不是由同一印章盖印形成；3.签订日期为2018年6月25日《租赁合同》上第3页“甲方：珠海陆港商务服务有限公司”处红色印章印文“珠海陆港商务服务有限公司”与标注日期为“2018年6月19日”的《印章备案证明》上“珠海陆港商务服务有限公司”印章印文是由同一印章盖印形成。陆港公司支付鉴定费17564元。陆港公司认为涉案《租赁合同》对其不发生法律效力，遂于2019年5月16日提起本案诉讼。一审另查：2019年9月28日，张琪出具《关于对2018年6月25日〈租赁合同〉的情况说明》，载明：本人张琪曾担任陆港公司法人，于2018年6月21日陆港公司股东变更为陈灿铨和陈惠瑶。2018年8月27日，陆港公司的法人变更为陈惠瑶。2019年1月，奥斯汀公司及戈威三人找到本人，提出要偿还2017年至2018年部分租赁费用共计42万元，同时提出续约请求。由于本人正与陈灿铨有股份的纠纷案正在处理，陈灿铨就陆港公司股权转让费用未与本人结算完毕，所以没有答应戈威及奥斯汀公司的续约要求。戈威及奥斯汀公司提出如果本人张琪与陈灿铨、陈惠瑶就陆港公司股权转让完毕，愿意主动放弃签署的租赁合同，但需本人赔偿50万元补偿金，本人问戈威及奥斯汀公司上述约定是否愿意体现于租赁协议中，戈威及奥斯汀公司同意上述放弃租赁合同的约定体现在租赁合同中。本人于2019年1月与戈威及奥斯汀公司补签一份2018年6月25日的租赁合同，同时收取了2017年至2018年所欠租金42万元。本人确定，上述合同是于2019年1月签署的，此租赁合同落款时间是倒签的，陆港公司新法人及股东并未知情，事后也没有对本人的签约行为进行追认，上述行为是本人的个人行为等内容。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。结合当事人双方诉辩意见，本案的争议焦点为：一、陆港公司与奥斯汀公司签订的《租赁合同》是否合法有效；二、奥斯汀公司、戈威应向陆港公司支付租金的具体数额。关于焦点一，即陆港公司与奥斯汀公司签订的《租赁合同》是否合法有效的问题。陆港公司主张涉案《租赁合同》的签订不是其及奥斯汀公司的真实意思表示，且张琪在签订合同时不是其法定代表人及股东，无权签订合同，要求撤销《租赁合同》。一审法院经审查认为，首先，关于涉案《租赁合同》中甲方处陆港公司印章是否真实的问题。陆港公司对涉案《租赁合同》中甲方处其印章不予确认，并在诉讼中对印章的真伪申请司法鉴定。一审法院依法委托广东岐江司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心作出《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：签订日期为2018年6月25日《租赁合同》上第3页“甲方：珠海陆港商务服务有限公司”处红色印章印文“珠海陆港商务服务有限公司”与标注日期为“2018年6月19日”的《印章备案证明》上“珠海陆港商务服务有限公司”印章印文是由同一印章盖印形成。该《司法鉴定意见书》不存在“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定结论明显依据不足，或经过质证不能作为证据使用”的情形，而且该鉴定结论符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十九条的规定，况且该鉴定结论经过质证，陆港公司与奥斯汀公司、戈威对此均未提出异议，该鉴定程序合法有效，鉴定内容真实可信，鉴定结论清楚，故对该鉴定结论予以采信，可以作为本案的证据使用，即涉案《租赁合同》中甲方处陆港公司印章是真实印章。其次，关于陆港公司认为张琪无权代表其公司与奥斯汀公司签订合同、无权在《租赁合同》上加盖陆港公司印章的问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，张琪曾系陆港公司的法定代表人、股东，并且持有陆港公司的印章，奥斯汀公司有理由相信张琪在合同上盖章的行为是代理公司的行为，其行为构成表见代理，该代理行为有效。张琪持有陆港公司的印章，其在《租赁合同》加盖印章的行为是代表公司的职务行为，并非个人行为。再次，关于陆港公司要求撤销涉案《租赁合同》的请求。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”陆港公司未提交证据证明奥斯汀公司与陆港公司在签订合同过程中存在上述法律规定的可撤销情形，其要求撤销涉案《租赁合同》的请求没有事实与法律依据，不予支持。故认定陆港公司与奥斯汀公司签订的《租赁合同》合法有效，陆港公司与奥斯汀公司之间成立合法的租赁合同关系。关于焦点二。关于陆港公司要求奥斯汀公司支付从2018年6月25日起至返还涉案房地产之日止占用费的请求。首先，《租赁合同》约定“乙方尚欠前述《物业租赁合同》项下的租金42万元，于2019年1月17日前一并支付给甲方”、“2019年2月1日至2021年1月30日的月租金为10万元”，奥斯汀公司依约交纳尚欠租金42万元及2019年2月、3月的租金20万元，张琪出具关于2018年6月25日《租赁合同》的情况说明，确认收取了所欠租金42万元，故奥斯汀公司已交纳2019年3月之前的租金。其次，奥斯汀公司于2019年4月15日收到张琪发出的解除租赁合同通知书后，将2019年4月至9月租金60万元提存到广东省中山市香山公证处，故奥斯汀公司已交纳从2019年4月至9月期间租金。综上，奥斯汀公司已交纳2019年9月之前的租金，尚欠2019年10月之后的租金未交纳，奥斯汀公司应按合同约定的10万元/月租金标准支付至合同实际履行完毕之日止。陆港公司要求奥斯汀公司按15万元/月支付占用费，没有事实与法律依据，不予支持。因戈威并非涉案房地产的承租人，故本院对陆港公司要求戈威支付租金的请求不予支持。由于《租赁合同》合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行，故陆港公司要求奥斯汀公司、戈威搬离涉案房地产的请求没有事实与法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、奥斯汀公司于判决发生法律效力之日起七日内向陆港公司按10万元/月的标准支付从2019年10月1日起至合同实际履行完毕之日止期间的租金；二、驳回陆港公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19650元（陆港公司已预交），陆港公司负担6550元，奥斯汀公司负担13100元（于判决生效之日起七日内直接返还给陆港公司）；鉴定费17564元（陆港公司已预交），由陆港公司负担。本院二审期间，奥斯汀公司围绕上诉请求依法向本院提交了《广发银行客户回单》共十七份，证明奥斯汀公司除因新冠肺炎疫情原因未向陆港公司支付2020年2月份至5月份租金外，截止2020年11月份的其他租金均已付清。陆港公司、戈威未向本院提交新的证据。本院组织当事人进行了质证。对于奥斯汀公司提交的上述证据，陆港公司对其真实性均予以确认。戈威未就奥斯汀公司提交的上述证据发表质证意见。对于奥斯汀公司向本院提交的上述证据，已经质证，本院认定如下：陆港公司对该证据的真实性均无异议，本院亦对该证据予以确认。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院另查：二审中，陆港公司认可已收到奥斯汀公司在2019年10月份至12月份交纳的租金，但提出该租金其已用于抵扣奥斯汀公司所欠2019年1至3月份的租金，故主张奥斯汀公司仍欠其2019年10月至12月份租金。本院再查：2020年5月8日，中山市新冠肺炎疫情防控指挥部办公室发布通告，决定自2020年5月9日零时起，中山市新冠肺炎疫情防控应急响应级别由市重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应，游泳池、电影院、KTV、公共浴室、沐足店、网吧等休闲娱乐场所予以开放。但要求各经营场所要采取预约、限流等方式，合理控制接待人数。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”该条第二款规定：“当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”因此，在双方均没有证据证明一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情况下，本院仅围绕奥斯汀公司的上诉请求进行审理。对于双方没有提出上诉请求的，本院不予审理。根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，即是奥斯汀公司是否应向陆港公司支付涉案房屋自2019年10月1日起的租金。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可见，在房屋租赁合同中，出租方的主要义务是将租赁房屋交付给承租方使用、收益，而承租方的主要义务是向出租方支付租金。本案中，根据已查明的事实，奥斯汀公司除因新冠肺炎疫情原因未向陆港公司支付2020年2月份至5月份租金外，截止2020年11月份的其他租金均已付清。至于涉案房屋自2020年12月起的租金，尚未到合同约定的支付时间，奥斯汀公司应按合同约定向陆港公司支付。虽然陆港公司抗辩主张奥斯汀公司尚欠2019年1至3月份的租金，但戈威已根据本案《租赁合同》约定，分别于2019年1月17日、2月12日、3月8日代奥斯汀公司向陆港公司指定的张琪银行账户交纳租金42万元、10万元、10万元。由此可见，奥斯汀公司已向陆港公司支付了2019年1至3月份的租金。故对陆港公司的该抗辩主张，本院不予采纳。而对于涉案房屋2020年2月份至5月份租金，奥斯汀公司提出其从事的是KTV行业，因受新冠肺炎疫情影响，无法正常营业，故主张其不应支付该期间的租金。陆港公司认为根据本案《租赁合同》内容，双方并没有约定租金减免的条款，故不同意免除该部分租金。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”该条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”新冠肺炎疫情属于全国性突发公共卫生事件，不可预见、不能避免且不能克服，系不可抗力。新冠肺炎疫情期间，执行政府相关规定暂停营业，既是承租人的义务，也是出租人的责任。由此造成的损失，应根据公平原则由双方予以分担。本案中，戈威承租涉案房屋后，用于奥斯汀公司经营KTV，但因新冠肺炎疫情影响以及相关法律规定，奥斯汀公司在新冠肺炎疫情期间处于暂停营业状态，无法正常经营，直到中山市新冠肺炎疫情防控指挥部办公室于2020年5月8日发布通告，准予重新开放电影院、KTV、公共浴室、沐足店、网吧等休闲娱乐场所。即便如此，根据上述通告要求，奥斯汀公司在经营中也要采取预约、限流等方式，并要合理控制接待人数。鉴于此，根据公平原则，本院认定涉案房屋2020年2月份至5月份租金，应由奥斯汀公司与陆港公司双方予以分担，即奥斯汀公司应向陆港公司支付涉案房屋2020年2月份至5月份租金共计20万元。至于奥斯汀公司上诉主张一审判决奥斯汀公司向陆港公司支付租金超出陆港公司诉讼请求的问题，陆港公司要求奥斯汀公司赔偿其经济损失，是基于其请求撤销本案《租赁合同》并参照月租金数额计算的，而一审法院审理后认定本案《租赁合同》有效，并据此判令奥斯汀公司按约定租金标准向陆港公司支付租金，符合本案的事实情况。故本院对奥斯汀公司的该上诉主张不予采纳。综上所述，上诉人奥斯汀公司的上诉请求部分成立，本院对其该部分上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初12923号民事判决；二、中山市奥斯汀娱乐有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向珠海陆港商务服务有限公司支付自2019年2月1日至5月31日期间租金共计20万元；三、驳回珠海陆港商务服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19650元（珠海陆港商务服务有限公司已预交），珠海陆港商务服务有限公司负担13550元，中山市奥斯汀娱乐有限公司负担6100元（于判决生效之日起七日内直接返还给陆港公司）；鉴定费17564元（珠海陆港商务服务有限公司已预交），由珠海陆港商务服务有限公司负担。二审案件受理费15600元（中山市奥斯汀娱乐有限公司已预交），中山市奥斯汀娱乐有限公司负担5600元，珠海陆港商务服务有限公司负担1万元（珠海陆港商务服务有限公司负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付中山市奥斯汀娱乐有限公司）。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二〇年十二月十八日书记员 勾华吴歌