北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初39310号原告：潘继东，男，1975年10月9日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：李国喜，男，1952年2月20日出生，汉族，住山东省烟台市。委托诉讼代理人：单玉芳（李国喜之妻），住山东省烟台市。原告潘继东与被告李国喜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘继东及被告李国喜及其委托诉讼代理人单玉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘继东向本院提出诉讼请求：1.判决李国喜赔偿因365日内户口未迁出的违约金10万元；2.按每天支付万分之五房价（165万元）违约金，即每日825元，判决李国喜赔偿至今2310天的违约金190575元；3.因房价下跌，判决李国喜赔偿房屋贬值损失30万元；4.诉讼费由李国喜承担。事实和理由：2012年2月27日，我购买李国喜太平路x号院x号楼x单元xxx房屋一套，根据购房合同，李国喜365日内将其一家三口户口迁出，如未按时迁出，将支付违约金10万元，逾期超过3日仍未迁出的，自逾期超过3日起，按日计算支付万分之五的违约金共计190575元。由于我急需用钱，要出售涉案房屋，房屋内由李国喜一家三口户口在内，至今无法卖出。我多次打电话请求李国喜迁出户口，李国喜态度蛮横拒不迁出，此后不接电话，不回信息。综上所述，李国喜没有诚信，不守承诺，不按合同约定履行义务，导致我无法出售房屋，严重侵犯我合法权益，诉至法院，请求依法判决。李国喜辩称，不同意潘继东的诉讼请求。2011年我卖房，当时我打算卖完以后不在北京市买房，我户口就没地方落户了，我在卖房之前就知道这个情况，我去派出所问了，我卖房子不迁户口这个事情在户籍管理上行不行，派出所答复只要新的房主同意就行，所以我在卖房的过程中就把这个事情作为前提条件在网上卖房。不管是谁来看房，我提出条件就是只卖房不迁户口，同意这个条件我才卖。2012年2月中原地产王某带着潘继东来看房，双方开始协商卖房的事情，在双方沟通过程中，我明确说了我卖房不迁出户口，潘继东也同意了，潘继东说只要不影响我一家的户口能落户，孩子能去五一小学读书就行。之后双方就签约了，交割房屋。为了向潘继东表示感谢，我还把卖的房子中部分家具家电送给潘继东了。对方买房子主要是为了给孩子上学，也不是用于自己居住，买了以后也是对外出租。一直到2020年7月中旬，我接到一个陌生电话，上来就说你的户口怎么在我的房子里面，对方态度蛮横，我还以为打错了，就挂了。然后我了解到迁出户口必须本人来办理，我居住在外地，因为北京疫情的原因，一直没有回北京办理这个事情。等到2020年8月19日，我就回到北京把户口迁走了。我打电话和潘继东说迁出户口的事情，对方不接电话，然后我就发了条信息告诉他。之后我就接到法院电话通知说对方把我给告了。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。李国喜曾系北京市海淀区太平路x号院x号楼x单元xxx号房屋（以下简称涉案房屋）产权人。2012年2月27日，李国喜（出卖人）与潘继东（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，主要约定：出卖人将涉案房屋出售给买受人，房屋成交价格165万元。第十条权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起80日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起365日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付10万元违约金；逾期超过3日未迁出的，自逾期超过3日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，李国喜（甲方、出卖人）、潘继东（乙方、买受人）与北京中原房地产经纪有限公司（丙方、居间人）签订《房屋买卖居间合同》，就涉案房屋买卖及居间服务主要约定：三、经甲乙双方协商一致，该房屋交易条件为：总房价款165万元，甲乙双方定于丙方通知之日起3日内，在甲乙双方资料齐全并积极配合的前提下，由丙方协助甲乙双方到房屋权属登记部门办理过户手续，甲方应于过户当日向乙方交房，房屋产权转移后，甲方有迁移户口义务，甲方应在该房屋所有权转移之日起365日内，将本房屋内户口迁出。潘继东、李国喜确认上述合同签订后很快完成了房屋交付，具体时间两人均表示记不清了，除户口迁出外的内容双方已实际履行完毕。就户口问题，双方表示李国喜及其妻子、孩子三人户口在房屋买卖时均落户于涉案房屋内，后李国喜于2020年8月19日将三人户口迁走。潘继东主张李国喜在合同约定的时间内并未迁出户口，要求李国喜承担违约责任，赔偿户口未迁出违约金10万元、逾期迁出户口违约金190575元及房屋贬值损失30万元，其中违约金系根据合同约定计算，房屋贬值损失系因房屋内有户口卖不出去，后2020年7月因北京出台取消学区房政策导致房价下跌，潘继东根据市场价格自行估算30万元损失，潘继东未就此提供证据。经询问，潘继东表示其系于2020年7月首次通知李国喜将户口迁出，潘继东称此前未考虑卖房，故未与李国喜联系。李国喜对潘继东主张违约金及损失不予认可，其表示潘继东主张违约金过高，且潘继东在购房时已明知自己户口无法迁出的事情，是否迁出户口亦不影响潘继东子女上学，潘继东也同意自己将户口挂在涉案房屋内，潘继东前妻赵某对此也是知情。在本案第一次庭审中，李国喜表示赵某因与潘继东刚打完离婚诉讼，不愿出庭作证，要求由法院直接传唤赵某及北京中原房地产经纪有限公司中介人员王某出庭作证。经释明，李国喜主张由自己通知赵某出庭。后在本案第二次庭审中，李国喜表示赵某因各种因素依然不愿意出庭作证，其提交与赵某微信聊天记录截图、谈话录音，用以证明赵某承认潘继东曾告诉她同意李国喜将户口留在涉案房屋。潘继东对李国喜提交上述证据不予认可，其表示微信聊天没有实际内容，与本案无关，买房一事赵某并未参与，双方现已离婚，赵某的陈述缺乏证明力，且双方合同已经明确约定户口迁出问题，赵某所述与合同内容也不一致。本院认为，李国喜与潘继东签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《房屋买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的效力性强制性规定，应为有效合同，双方应依据合同约定享有权利并承担义务。本案中，李国喜、潘继东在签订合同后完成了房款及房屋的交付与转移登记，双方所签合同中明确约定“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起365日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付10万元违约金；逾期超过3日未迁出的，自逾期超过3日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”，双方合同系于2012年签订，李国喜自述其直至2020年8月19日才将涉案房屋内户口迁出，李国喜之行为已构成违约，应承担相应违约责任。针对潘继东主张李国喜赔偿户口未迁违约金10万元及逾期迁出户口违约金190575元的诉求，考虑潘继东在2012年购房后直至2020年7月才首次通知李国喜将户口迁出，潘继东并未提供充分证据证明其因李国喜违约行为产生的损失，李国喜亦主张潘继东诉求的违约金过高，要求酌减，本院参考双方证据及本案案情酌情认定李国喜就户口未迁出一事向潘继东赔偿违约金5万元。针对潘继东主张房价贬值损失30万元，于法无据，本院不予支持。就李国喜所持潘继东在购房时同意自己将户口留在涉案房屋的抗辩，在双方所签购房合同及居间合同已明确约定户口迁出时间及违约责任的情况下，李国喜未提供充分证据证明双方就户口不迁出一事达成口头约定，并构成对购房合同及居间合同的内容的变更，本院对此不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、李国喜于本判决生效后七日内赔偿潘继东违约金五万元；二、驳回潘继东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千八百五十三元（潘继东已预交），由潘继东负担四千四百四十二元，已交纳；由李国喜负担四百一十一元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  董琳雪二〇二〇年十二月十四日书记员  王子葭