江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初894号原告：刘勇，男，1972年12月7日生，汉族，徐州市设计院职员，住本市泉山区。委托诉讼代理人：程杰，江苏彭城律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝素昊，江苏彭城律师事务所实习律师。被告：苏州高新（徐州）置地有限公司，住所地本市泉山区三环南路****楼。法定代表人：张晓峰，该公司经理。被告：苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司，住，住所地本市泉山区三环南路****楼/div>法定代表人：张晓峰，该公司经理。以上二被告共同委托诉讼代理人：张云，江苏元封律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：蔡辰辰，江苏元封律师事务所实习律师。原告刘勇与被告苏州高新（徐州）置地有限公司、苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘勇及其委托诉讼代理人程杰、祝素昊，被告苏州高新（徐州）置地有限公司、苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司的共同委托诉讼代理人张云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘勇向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告苏州高新（徐州）置地有限公司彻底修复原告位于徐州市泉山区房屋的渗水漏水问题，使其符合商品房买卖合同及附件约定的使用条件（具体修复内容为：长约9米、高约4米的地下室北外墙面，长约9米、高约4米地下室北内墙，地下室，地下室北门外地面处和该处台阶上东西墙及南北墙相交的墙角开裂处请求判令被告苏州高新（徐州）置地有限公司赔偿因房屋漏水、进水和维修所造成的原告房屋装修损失9500元；3、请求判令被告苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司与被告苏州高新（徐州）置地有限公司承担连带责任；4、本案的诉讼费、鉴定费由两被告承担。事实与理由：原告于2016年10月8日与被告苏州高新（徐州）置地有限公司签订《商品房买卖合同》购买XXX房屋，合同约定“屋面防水工程，有防水要求的卫生间，房间和外墙面的防渗漏”保修期限为五年，由建设单位负责无偿维修。同时原告与两被告签订《住宅质量保修说明》，明确约定苏州高新（徐州）置地有限公司为建设单位，苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司为维修保障受理部门。2018年8月19日，原告发现已经装修好的地下室北外墙被不明开缝处漏水、渗水浸泡，屋内装修基本损坏，苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司仅赔偿部分损失且未彻底检查维修。2019年7月，原告发现地下室北外墙以及地面结合处再次出现进水、渗水现象，地下室，地下室北外墙内墙面装修面以及未铺设瓷砖墙面均被浸水损坏次向苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司反映，但两被告均未尽到维修义务，至今未安排人员进行修复，故向法院提起诉讼。被告苏州高新（徐州）置地有限公司与苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司共同答辩称，1、就漏水问题原被告双方在自愿的情况下已达成赔偿协议，地下室，地下室进水问题及赔偿问题已经一次性了解定赔偿内容是装修折旧费以及后续的维修费用；2、原告诉请的装修费用是否为实际发生，具体金额多少应提供相应证据，被告对原告的诉请数额不予认可，双方签订协议时已约定赔偿维修、折旧费及修复费用；3、对原告要求被告苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司承担连带责任的诉请被告不予认可。综上，请求法院依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查确认事实如下：2016年10月8日，原告与被告苏州高新（徐州）置地有限公司签订《商品房买卖合同》购买本市XXX室房屋。《商品房买卖合同》第十四条第二款约定“该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。”第十五条约定“商品房实行保修制度，该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”第十八条约定“出卖人依法选聘的前期物业服务企业为苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司，物业服务时间从2013年8月8日到2018年8月7日。”附件八《关于保修范围、保修期限和保修责任的约定》“该商品房的保修期自房屋交付之日起计算。屋面防水工程，有防水要求的卫生间，房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年。”2016年11月18日，原告领取涉案房屋钥匙。被告苏州高新（徐州）置地有限公司《住宅使用说明书》载明，苏州高新（徐州）置地有限公司为建设单位，苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司为质量保修受理部门。《住宅质量保修说明》约定，屋面防水工程，有防水要求的卫生间，房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年。保修期如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地下室、地下室渗漏及管道开裂水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准。2018年8月18日，因暴雨原告涉案住宅地下室进水致原告家中受损，原、被告达成赔偿协议，内容为：“尊敬的XXX用户你们好：由于2018.8.18特大暴雨，加之14#楼西围墙被大雨冲垮，大量山水的涌入，大水漫灌等原因给你们的生活带来不便，以及财产等方面的损失，我公司表示歉意，按建设方的要求，对你们的财产损失给予一定数额补偿，特签订如下补偿协议，楼号业主财物受损情况，地下室，地下室进水协议赔付金额8000元，协议赔付金额包含财物进水折旧费用，部分已经装潢的修复费用等，赔付后若出现类似情况，我公司不在负责。工程赔付款在建设方付款时，统一扣至物业方，按该协议由物业公司支付。”2019年2月2日，原告收到苏州高新（徐州）置地有限公司赔偿款8000元。但被告没有对此次漏水部位进行维修。2019年7月下旬，因徐州地区发生暴雨，原告涉案房屋地下室再次出现进水、渗水现象。经原告向苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司反映，2019年8月25日，两被告出具《告知函》一份，内容为：“XXX一期承建商大汉（施工单位），由贵司承建的XXX土建房屋工程存在质量问题，……地下室漏水……，贵司请在2019年8月28日之前与我司联系并解决……”。2019年11月6日，两被告再次出具《告知函》一份，内容为：“XXX一期承建商大汉（施工单位），由贵司承建的XXX室房屋已交付使用，该业主于2019年11月6日到物业客服中心报修房屋存在质量问题，主要内容如下：地下室：地下室北外墙严重漏水过，但未解决问题，已于8月25日发函要求维修，但一直未来人维修，请及时安排处理，彻底维修。贵司请在2019年11月9日之前与我司联系并解决我司反馈的问题，逾期不予解决的，我司决定于2019年11月9日起委派第三方维修单位介入维修事宜，维修费用将在贵司的质保金中一次性扣除，不足款项我司将进行进一步追偿。”因就地下室漏水、地下室、地下室北外墙漏水事宜一直未能解决以诉称理由诉至本院。本案审理过程中，原告申请对XXX室地下室漏水造成的装修损失进行鉴定。经本院委托，江苏中勤资产评估房地产估价有限公司苏中勤评报字[2020]第044号资产评估报告结论为：XXX小区室因地下室漏水造成的装修损失数额评估价值为9500元（其中硅藻泥换新72**元）。原告因此支出评估费2000元。本案的争议焦点为：1、关于2018年8月18日赔偿协议中约定的“赔付后若出现类似情况，我公司不在负责”条款是否无效；2、被告苏州高新（徐州）置地有限公司是否应当对原告诉请的质量问题承担维修责任；3、被告苏州高新（徐州）置地有限公司是否应当对原告诉请的损失承担赔偿责任；4、被告苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司是否应当对原告的诉请主张承担连带责任。本院认为，原告与被告苏州高新（徐州）置地有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件约定内容系合同双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，对合同双方均具有约束力。被告苏州高新（徐州）置地有限公司应依合同约定在有效期内保证原告的住宅质量，并在保修期内履行保修义务。（一）关于2018年8月18日赔偿协议约定的“赔付后若出现类似情况，我公司不在负责”条款效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定,格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。关于对“2018年8月18日赔偿协议”的约定问题。首先，根据该协议的对象“尊敬的XXX用户你们好”及该协议的首部“由于2018.8.18特大暴雨，加之14#楼西围墙被大雨冲垮，大量山水的涌入，大水漫灌等原因给你们的生活带来不便，以及财产等方面的损失，我公司表示歉意，按建设方的要求，对你们的财产损失给予一定数额补偿，特签订如下补偿协议”内容可以确认，该协议是针对因2018.8.18特大暴雨而致整个小区出现大水漫灌情况的业主财物受损补偿而制定的格式条款，是为了针对小区内受损业主重复使用而预先拟定的，对该协议中“赔付后若出现类似情况，我公司不在负责”并未以“加黑”或特别提醒等情形作出提请对方注意的合理说明，且免除了建设单位对住宅质量保修的强制性责任，加重了买房者的责任，排除了买房者的主要权利，故该约定条款应属无效。（二）关于被告苏州高新（徐州）置地有限公司是否应当对原告诉请的质量问题承担维修责任问题。原告主张的地下室漏水、外墙面防渗漏属苏州高新（徐州）置地有限公司保修责任范围内，且被告亦于2019年8月25日、11月6日两次致函要求承建施工单位对原告住宅地下室漏水、地下室、地下室北外墙漏水问题进行维修质量保修说明》亦约定对有防水要求的外墙面、地下室、地下室渗漏位将无偿进行维修并满足有关规范及标准。故，被告苏州高新（徐州）置地有限公司应对原告诉请的涉案住宅地下室漏水、地下室、地下室北外墙漏水问题进行维修符合商品房买卖合同及附件约定的使用条件。（三）关于被告苏州高新（徐州）置地有限公司是否应当对原告诉请的损失承担赔偿责任问题。虽针对2018年8月18日特大暴雨造成的原告住宅地下室进水而产生的财物进水折旧费用，部分已经装潢的修复费用等被告依据“2018年8月18日赔偿协议”已向原告赔付8000元，但因被告未能履行《住宅质量保修说明》约定的对有防水要求的外墙面、地下室、地下室渗漏无偿进行维修并满足有关规范及标准的义务案房屋在2019年7月下旬的暴雨中再次发生地下室漏水、地下室、地下室北外墙漏水情况原告产生新的装修损失，对该事实已从被告2019年8月25日、11月6日两次致函要求承建施工单位维修的《告知函》中可以确认。根据苏中勤评报字[2020]第044号资产评估报告中硅藻泥换新需7280元的评估内容可以确认，2018年8月18日赔偿协议中赔偿的8000元仅能处理该次渗漏造成的损失。故，被告苏州高新（徐州）置地有限公司仍应当对原告诉请的2019年7月下旬渗漏产生的装修损失9500元承担赔偿责任。（四）关于被告苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司是否应当对原告的诉请主张承担连带责任问题。根据《住宅质量保修说明》约定，苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司为质量保修受理部门，而非保修期内的责任主体，故对原告要求被告苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司承担连带责任的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，判决如下：一、被告苏州高新（徐州）置地有限公司于本判决生效后二十日内修复原告刘勇位于徐州市泉山区外墙漏水问题，使其符合商品房买卖合同及附件约定的使用条件（具体修复内容为：长约9米、高约4米的地下室北外墙面及北内墙，地下室，地下室北门外地面处和该处台阶上东西墙及南北墙相交的墙角开裂处div>二、被告苏州高新（徐州）置地有限公司于本判决生效后十日内向原告刘勇赔偿装修损失9500元。三、驳回原告刘勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费916元，鉴定费2000元，合计2916元，由被告苏州高新（徐州）置地有限公司负担(于本判决生效后七日内交纳至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 车 勤人民陪审员 魏 凯人民陪审员 李翠侠二〇二〇年十二月四日书 记 员 梁 振