广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初8569号原告：张华，女，1972年4月19日出生，香港居民。委托诉讼代理人：吴春生，广东广和律师事务所律师。被告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所广东省惠东县稔山镇大埔屯富力湾会所**。法定代表人：刘臻。委托诉讼代理人：何翠珊，系该公司员工。原告张华与被告惠州富茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张华的委托诉讼代理人吴春生，被告惠州富茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何翠珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张华向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办理不动产权证的违约金120051.9元（以全部房价款为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金，自2017年6月26日暂计算至2019年5月1日为120051.9元，实际计算至被告办理出不动产权证之日止）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价款为人民币1781185元，商品房用途为住宅，其中第二十条约定被告为原告办理房屋所有权证书的期限为商品房交付之日起360日内，若被告违约，以全部房价款为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金。另外，第二十八条第二款约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告应在2016年6月30日之前交付商品房，按照约定，被告于2016年6月30日之前向原告邮寄《楼宇交付使用通知书》。按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，被告必须于交付房屋时间2016年6月30日起360日内（即在2017年6月25日之前）为原告办理不动产权证，但迄今为止，被告已经迟延履行该合同义务，按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应向原告支付逾期办证的违约金。此外，依据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款约定以及《中华人民共和国合同法》第三十九条规定、第四十条规定，《补充协议》第十一条约定的条款属于格式条款，被告作为提供格式条款一方免除其责任、排除原告主要权利，该格式条款无效。因此，应适用《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定计算违约金。综上所述，为保障原告的合法权益，请求贵院依法审理，支持原告的诉讼请求。被告惠州富茂房地产开发有限公司辩称，被告惠州富茂房地产开发有限公司辩称，一、原告主张的逾期办理不动产权证的违约金已超过诉讼时效。按照双方签订的《广东省商品房买卖合同》附件四第十一条的约定，答辩人应该在商品房交付使用后360日内，即2017年6月26日前将须由答辩人提供的资料报产权登记机关备案，2017年6月26日前答辩人仍未履行办证义务，原告此时应当知道自己的权利被侵害，根据《民法总则》第一百八十八条：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，诉讼时效已经开始计算。截止至原告立案之日，部分权利已超过了三年的诉讼时效。原告怠于履行自己的权利，理应不再受法律的保护。二、答辩人承担因答辩人原因导致逾期办证的责任。1、答辩人仅承担协助办理产权证书的义务，仅在因为答辩人原因导致逾期办证时，才应承担逾期办证的违约责任。首先附件十一补充协议第十条已明确约定：“360日”仅指出卖人负责将办理该商品房项目资料报产权登记机关的时间，而非办妥房产证的时间。且约定出卖人对买受人的办理权属登记的义务为协助买受人办理该商品房权属登记的附随义务，在该商品房具备办理权属登记条件的时候，出卖人能够为买受人提供办理商品房所有权证书的必要资料，即可认定是出卖人的义务已经完成。其次根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定，答辩人只因自身原因导致的逾期办证才需要承担违约责任，换言之，如果因原告、政府办证部门、政策调整等原因导致逾期办证的，均不应苛责答辩人。答辩人仅能控制自己在收齐办证资料的情况下在合理的时间内向政府部门提交办证资料，而无法控制原告的交资料时间或政府出证的时间。2、被答辩人同样作为办理产权证书的义务主体，根据证据规则应对自己的主张承担举证责任。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”和第九条：“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。”的规定，买受人应当及时缴纳契税，这是法定义务而非约定义务。同时《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定了不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应对以下内容进行查验，（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。可知买受人按规定缴交契税是取得不动产权证书的法定条件之一。而原告于2017年12月28日才缴交契税，明显晚于合同约定的应办证时间2017年6月26日。同时原告应举证证明原告已经将相关办证的资料递交给被告，并举证递交材料的时间是符合办证的时间。因此因原告自身原因导致的逾期办证的责任不应由答辩人买单，理应扣除因原告原因而延长的办证时间。3、涉案商品房在办理权属证书时遇到政策调整，从而导致办证期限延长，应依法扣减。首先案涉商品房地处惠东县，而惠东县人民政府于2016年6月28日发布了《关于启动不动产统一登记工作的通告》，确定惠东县从2016年6月30日开始正式实施不动产登记政策。该新政策相较于旧政策，新增加了办理“权籍调查”等环节，增加了工作内容，这必然会延长办理权属证书的时间。其次，该政策的实施时间为2016年6月30日，而答辩人与上诉人签订合同的时间为2016年3月20日，早于政策的颁发时间。这是答辩人无法预见、克服、避免的，属于不可抗力的情形。其次，在机构改革期间，办证部门停止相关办证业务，并对答辩人提交的办证材料均不予以收件，因此恳请法院根据实际情况予以扣减非答辩人原因造成的违约责任。二、被答辩人适用法律错误，逾期违约金应当按照《补充协议》第十一条的约定执行。1、双方已在《补充协议》中对《商品房买卖合同》的部分条款进行了修改，且实际履行亦是按《补充协议》来执行，因此应当按《补充协议》第十一条的约定来确定逾期办证违约金。2、被答辩人未提供证据证明其存在损失的事实，无权要求调整违约金。合同法第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方已经在补充协议中约定了违约金的计算方法，而且被答辩人也并没有提供其损失存在的事实证据，更无法证明约定的违约金高于造成的损失，因此无权要求人民法院调整违约金。三、《补充协议》为双方协商一致后制定，是示范合同，并非格式合同，退一步讲，即使构成格式合同，其第十一条的约定也未免除出卖人的责任，不构成该条款无效情形。根据合同法第三十九条的规定，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”答辩人与被答辩人签订的《补充协议》，在第二十二条特别声明，该合同是在双方协商一致后制订的，并非由答辩人提供的格式合同，双方在制订此补充协议是经过充分的协商的，比如在付款条款上经过了被答辩人的同意，因此该合同不符合法律规定上的格式合同的定义。退一步讲，即使构成格式合同，根据合同法第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”而补充协议第十一条的规定，只是限制和减轻了答辩人的违约责任，但并未免除，而该条款亦不存在违反合同法第五十二条和五十三条的规定，因此并不构成该条款无效情形。综上所述，答辩人认为，无论是按照原、被告双方签订的商品房买卖合同还是按照相关法律规定，答辩人只承担因答辩人原因导致逾期办证的责任。逾期办证的违约责任应当适用《补充协议》第十一条的约定来执行，即最高不超过被答辩人已付房款的1%，被答辩人并未举证逾期办证给其造成的损失存在的事实证据，无权要求调整违约金，请法院根据双方的约定计算违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。本院认定事实如下：被告惠州富茂房地产开发有限公司系成立于2010年5月14日的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围房地产开发、旅游项目投资、酒店业投资等。2015年12月13日，原告张华（买受人）与被告惠州富茂房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，标的房屋为惠东县稔山镇大埔屯XX城X栋X号房，约定于2016年6月30日前交付，总楼款为1781185元。商品房买卖合同第二十条约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；2.双方同意按附件十一补充协议第十一条执行。”附件十一补充协议第十一条约定“商品房买卖合同第二十条第（二）款变更为，如因出卖人责任，不能在该商品房交付使用后360日内提供该商品房项目资料报产权登记机关备案的，买受人不选择退房的，出卖人应自逾期之日起的次日每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%”。本条款的‘360日’仅指出卖人负责提供该商品房项目资料报产权登记机构备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限）而非办妥房产证的时间，同时，本备案办妥的时间最终以房管部门办理的时间为准。在出卖人书面通知买受人提供相应办证资料后，若因买受人不能在30天内提供完备办证资料并配合办理相关手续的，或其他非出卖人原因的，则视为出卖人的协助义务已完成，不用承担任何违约责任。”。案涉合同于2016年3月15日在惠东县房产交易所办理备案。被告向原告张华出具广东增值税普通发票四张确认原告张华已向被告全部支付涉案房屋价款1781185元。原、被告均确认被告已按商品房买卖合同约定的时间即2016年6月30日前将房屋交付原告，原告于2015年12月27日缴纳维修基金，于2016年4月1日契税缴纳。2019年5月17日，被告通过邮寄方式向原告发送《关于办理产权证的再次通知》，请原告本人在收到函件后十五个工作日内携带相关证件办理产权证，已缴纳契税及相关费用的业主携带已交契税及其他相关费用（包括但不限于专项维修资金等）的材料于2019年6月6日前到富力湾面签，若未能在上述时间进行面签，延迟办证责任由业主自行承担。原告自认大约于2019年5月20日收到该通知。惠东县人民政府于2016年6月28日作出的《惠东县人民政府关于启动不动产统一登记工作的通告》，记载：我县在县国土资源局设立县不动产登记局。县不动产登记局的主要职责是贯彻落实不动产登记的法律法规，负责全县土地、房屋、林地、草原（含牧草地）、海域等不动产登记工作；负责推进全县不动产登记信息平台建设；负责建立不动产权审批管理职能部门之间的信息互通共享机制。县不动产登记中心的主要职责是具体承担全县不动产登记和房产交易工作。二、不动产统一登记启动时间。县不动产登记局自2016年6月30日起正式颁发不动产权证书和证明。三、不动产统一登记业务类型。县不动产登记中心目前可办理的不动产统一登记业务类型如下：集体土地所有权、建设用地使用权、宅墓地使用权、房屋等建筑物、构建物所有权、抵押权、地役权、森林、林木所有权、海域使用权等不动产权利的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、异议登记、抵押登记、查封登记、补证、换证等法律规定需要登记的不动产权利。在今后依法办理不动产抵押登记、变更登记、转移登记等业务时，重新办理《不动产权证书》或《不动产登记证明》。2016年6月30日前已依法颁发的各类不动产权属证书，按照“不变不换”的原则继续有效。另查，本院就案涉房产的办证节点向惠东县自然资源局函询，该局回复：案涉房产初始登记阶段不动产权籍调查受理时间为2018年8月7日，调查完成时间为2019年3月19日；转移登记阶段批量申请出具权籍调查成果时间为2019年5月14日，调查成果完成时间为2019年5月15日办结；于2019年5月8日预收件，于2019年8月29日办理不动产转移登记，于2019年9月3日办理完毕。注：批量送件业务先预收材料，待材料齐全后办理。不动产登记申请审批表显示原、被告提交申请的日期为2019年3月18日。2020年10月12日，原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，本院予以确认，双方应诚实履行合同义务。一、补充协议第十一条关于逾期办证违约金条款的效力问题。涉案补充协议第十一条系为重复使用预先拟制条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，其采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款进行说明。”、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明，人民法院应当认定符合合同法第三十九条‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”之规定，被告未举证证明对补充协议第十一条采取合理方式提醒并进行说明，未尽提示说明义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告利用己方优势以预先设定的格式免责条款减轻逾期办证的责任，排除原告主要权利，未尽合理提示说明义务，本院认定补充协议第十一条为无效条款。二、原告主张的逾期办证违约金有无超出诉讼时效问题。涉案合同约定按日计算逾期办证违约金，故应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，即每日的违约金属单个债权。根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国民法总则》，以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，对于2017年10月1日之前已超过两年诉讼时效期间的，不再适用三年诉讼时效期间，对于2017年10月1日尚未超过二年诉讼时效期间的，适用三年诉讼时效期间。案涉房屋于2016年6月30日交付原告使用，逾期办证违约金的起算点为房屋交付之日起360日之次日即2017年6月26日，原告于2020年10月12日提起本案诉讼，故原告2017年10月12日之前的逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效。三、被告主张扣除权籍调查的期间，有无事实依据的问题。中华人民共和国国土资源部2016年1月1日公布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。《不动产登记暂行条例实施细则》施行后，不动产登记增加权籍调查。惠东县人民政府于2016年6月28日发布《关于启动不动产统一登记工作的通告》，涉案商品房买卖合同签订时间为2015年12月13日，在当地政府部门实际启动不动产登记之前，被告履行办证义务的时间点为2017年6月25日，在当地政府部门实际启动不动产登记时间之后。实施不动产登记后，不动产首次登记及转移登记申请前均需要办理权籍调查，该政策确实对办理权属登记存在一定的影响，扣除初始登记、转移登记权籍调查时间更符合公平原则，故本院对初始登记、转移登记权籍调查时间在逾期办理权属证明中的时间中予以扣除，即扣除2018年8月7日至2019年3月19日计225天的初始登记权籍调查时间和2019年5月14日至2019年5月15日计2天的转移登记权籍调查时间，共227天。四、关于原告有无怠于履行办证义务的问题。原告于2016年4月1日缴纳契税，涉案房屋于2019年3月29日才完成初始登记，原告在涉案房屋初始登记前已办理面签手续，并不影响被告办理案涉房屋的转移登记。被告主张因原告迟延履行其自身所附的办证义务导致迟延办证，事实依据不足，本院不予采纳。五、逾期办证违约金的计算问题。本案逾期办证违约金的起算点为2017年6月26日，但如前所述，2017年10月12日之前逾期交房违约金的请求已过诉讼时效，故起算点为2017年10月13日。补充协议约定被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务系提供该商品房项目资料报产权登记机关备案，开发商为办理转移登记所需应当由开发企业提供的有效的、齐全的资料，具体以产权登记部门的要求为准，判断开发企业是否有效、齐全提交资料的依据，也应以产权登记部门最终出具的收件单为准，根据惠东县自然资源局回复函案涉房屋齐全的办证材料日期为2019年8月29日，即计至2019年8月29日止。逾期办证期间应自2017年10月13日计至2019年8月29日，共717天，扣除权籍调查时间227天，实际逾期时间为490天。逾期办证违约金为以1781185元为基数按每日万分之一计算490天为87278元（已四舍五入）。综上所述，当事人诉辩意见，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告张华支付逾期办理不动产权证的违约金87278元。二、驳回原告张华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2701元（原告张华已预交），由原告张华负担737元，被告惠州富茂房地产开发有限公司负担1964元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  於少兵人民陪审员  何丽雅人民陪审员  卢海清二〇二〇年十二月二十九日法官 助理  周思敏书 记 员  黄淑妤