广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初3531号原告（反诉被告）：广州市番禺区五羊木雕工艺厂，住所地广州市番禺区沙湾镇沙坑村。法定代表人：梁柳珍。原告（反诉被告）：梁柳珍，女，1956年11月6日出生，汉族，住广州市番禺区。两原告的共同委托诉讼代理人：杨超男，广东广信君达律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：蒋修贤，广东广信君达律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市番禺区沙湾镇沙坑股份合作经济社，住所地广州市番禺区沙湾镇沙坑村。法定代表人：周锡钊。委托诉讼代理人：霍欣，广东庄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静雪，广东庄阳律师事务所实习人员。原告（反诉被告）广州市番禺区五羊木雕工艺厂（以下简称五羊工艺厂）、梁柳珍与被告（反诉原告）广州市番禺区沙湾镇沙坑村股份合作经济社（以下简称沙坑村经济社）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。梁柳珍本人，五羊工艺厂、梁柳珍的共同委托诉讼代理人杨超男，沙坑村经济社的委托诉讼代理人霍欣、黄静雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。五羊工艺厂、梁柳珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付涉案土地地上建筑物构筑物、水电设施、公路补偿费用374010元（具体金额以法院评估为准）；2.判令被告向原告支付清退费暂计为110700元（具体包含对次承租人违约金、次承租人设备拆运费、次承租人设备重置费、次承租人停产停业补助，具体金额以法院评估为准）；3.判令被告向原告支付搬迁费32040元（参照：《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》中关于搬迁费的相关规定，按30元／平方米计算）；以上诉请金额合计：516750元；4.判令本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2000年1月1日，原告与被告签订了《土地承包合同书》，约定被告提供广州市番禺区沙湾镇沙坑村股份合作经济社位于沙坑村牛眠岗脚（原郭氏兴达钢具厂）（下简称“该土地”）的土地共1646.6平方米（自2000年6月1日起减少面积578平方米，实1068.6平方米）给原告作办厂之用，土地使用权期限自2000年1月1日起至2049年12月31日止，共计50年。2019年6月21日，被告突然向广州市番禺区法院提起诉讼，主张承包合同自2020年1月1日起无效。法院于2019年11月10日作出(2019)粤0113民初7844号民事判决书，认定承包合同约定的超过20年部分的租赁关系无效，即自2020年1月1日至2049年12月31日期间的租赁关系无效。被告作为该土地的管理者，理应清楚该土地的出租范围和时限，原告基于对被告土地管理者的身份的合理信赖，与被告缔结了土地承包合同，但作为管理者，被告未尽合理审慎的注意义务，导致承包合同超过20年部分无效，应由被告承担主要的过错责任。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。原告在该土地上建设了厂房、铺设公路及水电设施，并持续进行维护保养，保持土地和地上建筑物、构筑物的价值，投入了高额的建设、维护成本。承包合同超过20年部分被法院确认无效后，被告未给予原告合理补偿，原告损失巨大。为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规及相关司法解释的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁判。沙头村经济社辩称，1.涉诉合同超出20年租赁期限的部分无效，原告要求我方承担主要的过错责任没有依据。涉诉合同签订于合同法生效并实施以后，原告理应知晓租赁期限不得超过20年的法律规定，即使原告基于信赖关系与我方签订合同，但其作为土地的实际承租人，理应尽到合理审慎的注意义务。在涉诉土地上进行建设或投资时也应当充分考虑合同约定期限应受法定租赁期限限制，进行适当的建设或投资，所建建筑物应当在法定租期内而非合同期限内折旧完毕。2.原告主张由我方支付涉诉土地地上建筑物、构筑物、水电设施、公路补偿费用并无依据。首先，对于地上建构筑物等的建设需要进行相应的规划报建，而原告作为建设方已确认未履行报建手续，根据原《广州市城市规划条例》规定，未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定进行建设的，属违法建设。而原告违法建设所产生的建构筑物等损失并非基于土地承包合同书无效造成，完全是由于原告自身未按照法律规定完成相关报建手续、违法建设造成的，原告基于非法利益主张权利不应被支持。其次，原告所提供的证据无法确定该项诉求的具体金额，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳堆放诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告应承担举证不能的法律后果。3.原告主张由我方支付清退费并无依据。原告就地上建构筑物与第三人签订的租赁合同，我方并非合同当事人，原告转租时也未取得我方的同意，其擅自转租产生利润或亏损与我方并无直接关系。且原告将地上建构筑物转租所获得的收益远高于其支付给我方的租金，期间原告所赚取的利润也并未分给我方，而在涉诉合同无效后产生的亏损更无理由要求我方为其承担。4.原告要求我方支付搬迁费并无依据。因涉诉土地承包合同无效，原告没有继续占用涉诉土地的合法依据，将土地及地上建筑物返还给我方是其应当履行的义务，由此产生的搬迁费应由原告自行负担。综上，原告的主张无事实和法律依据，请求法院驳回原告的相关诉讼请求。沙坑村经济社提出反诉请求：1.判令原告将双方于2000年1月1日签订的《土地承包合同书》项下土地及地上建筑物交还给被告；2.判令两原告按上述合同项下土地及地上建筑物的市场使用价值向反诉人支付自2020年1月1日起至原告实际交还之日止的占用费（按30元/月每平方米计算，暂计算至2020年4月1日，共计96174元，具体金额以法院评估为准）；3.判令被告承担本案的全部上述费用及其他费用。事实与理由：原告与我方于2000年1月1日签订《土地承包合同书》，合同期限自2000年1月1日起至2049年12月31日止，共计50年。合同约定我方将位于沙坑村牛眠岗脚的土地共计1646.6平方米（2000年6月1日期减少面积578平方米，共1068.6平方米）提供给原告办厂使用，原告每季度向我方支付租金，每半年支付一次管理费。因该承包合同期限超出《中华人民共和国合同法》规定的20年的最长期限，已经由贵院生效的（2019）粤0113民初7844号民事判决书确认，自2020年1月1日无效。根据《中华人民共和国合同法》第58条、235条的规定，原告应于该土地承包合同无效之日将涉案土地及地上建筑物交还给我方，但原告至今仍未交还。因此为保障我方的合法权益，根据民事诉讼法、合同法等法律规定及相关司法解释的规定，提起反诉。五羊工艺厂、梁柳珍辩称，首先，原被告之间所签订的土地承包合同超过20年部分无效，被告存在过错，应当对过错承担责任。第二，案涉合同在2019年11月16日被番禺法院判决无效后，原告曾通知被告就地上建筑补偿事宜进行协商，但被告提出补偿没有相应的标准，需要法院判决作为依据。因此原告在2019年12月份提起本案的诉讼。由于被告未就地上建筑物补偿相关事宜作出决定，地上建筑物不具有交付被告的客观条件，并且地上建筑物的价值双方有较大的争议，需要由法院指定评估机构进行评估。在案涉的土地及地上建筑补偿争议未经法院判决且被告不愿协商补偿的情况下，地上建筑物不具有交接的条件。因此原告在2020年9月，评估公司现场勘查完成后，向被告发出了交接地上建筑物的通知。被告主张原告支付占用费缺乏理据。第三，案涉合同是因为超过法定租赁最长时间而超过部分无效，并不是双方约定的合同到期，因此地上建筑物的权属仍属于原告所有。被告仅为案涉土地的实际管理方，其主张原告支付地上建筑的占用费缺乏理据，请法院驳回被告的反诉请求。双方当事人围绕本案争议焦点提供相关证据，本院依法组织当事人进行质证，认定事实如下：五羊工艺厂登记为集体所有制企业，法定代表人登记为梁柳珍。2000年1月1日，沙坑村经济社（发包方、甲方）与五羊工艺厂、梁柳珍（承包方、乙方）签订《土地承包合同书》，约定：甲方将位于牛眠岗脚面积1646.6平方米的土地出租给乙方办厂，由2000年6月1日起减少面积578平方米；承包期为50年，即自2000年1月1日起至2049年12月31日止；乙方承租期第一年每月每平方米按1.2元计租给甲方，以后每年每月每平方米递增0.1元至期满止，乙方每年按营业额5%上交管理费给甲方；承包期内，土地所有权属甲方，乙方只有使用权、管理权，乙方不准变卖土地及以土地作抵押；乙方在承租期内所建下的一切建筑物、水、电设施，期满或中途撤走，不得拆除，属甲方财产；等等。五羊工艺厂、梁柳珍接收涉案地块后，未经合法报建自行出资修建了厂房，并将厂房出租给案外人使用。2019年4月3日，沙坑村经济社委托广东庄阳律师事务所向梁柳珍发送《律师函》，认为双方就涉案土地签订的合同成立土地租赁合同关系，该合同中约定的租赁期限自2000年1月1日起至2049年12月31日止共50年，根据法律规定，超过20年租赁期限部分无效，合同期限将于2019年12月31日到期，梁柳珍应于合同期满后将涉案土地交还沙坑经济社。2019年6月24日，沙坑村经济社以五羊工艺厂、梁柳珍为被告提起租赁合同纠纷一案，案号（2019）粤0113民初7844号，在该案件中，沙坑村经济社诉请确认双方于2000年1月1日签订的《土地承包合同书》自2020年1月1日起无效、五羊工艺厂、梁柳珍于上述合同无效日起立即将上述合同项下土地及地上建筑物交还原告，逾期交付的，则从2020年1月1日起按上述合同项下土地及地上建筑物的市场使用价值向其支付占用费至被告实际交还之日止（占用费具体数额以评估为准）。本院于2019年11月10日作出民事判决，确认原告沙坑村经济社与五羊工艺厂、梁柳珍就位于沙坑村牛眠岗脚的土地签订的《土地承包合同书》于2020年1月1日至2049年12月31日期间的租赁关系无效、驳回沙坑村经济社的其余诉讼请求。该判决已生效。2019年12月30日，沙坑村经济社向广州市荆汇化工贸易有限公司发送《律师函》，告知其与梁柳珍签订的土地承包合同书已由番禺区法院作出的生效判决确认2020年1月1日至2049年12月31日期间的租赁关系无效，要求该公司于2020年1月15日前自行清空该土地上的所有可移动物品且不得损坏建筑物、水、电设施，并无条件交还该土地及地上不动产给沙坑村经济社，2020年1月1日期的租金由沙坑村经济社收取，该经济社并于近期对该物业投放镇“三资”平台公开招投标。2020年1月16日起遗留在场地内的所有物品均被视为遗弃物，由沙坑村经济社自行处置且不承担任何责任。2020年3月20日，沙坑村经济社委托广东庄阳律师事务所向梁柳珍发送《律师函》，要求梁柳珍在收到函件后七日内与沙坑村经济社办理清场移交手续，若梁柳珍能遵照本函指引办理，沙坑村经济社同意放弃向梁柳珍追索2020年1月1日至梁柳珍清场移交前场地的占有使用费，否则沙坑村经济社保留追索权。梁柳珍在庭审中确认收到该函件。2020年9月23日，梁柳珍向沙坑村经济社的地址邮寄《关于租赁合同终止尽快办理交接手续的函》，要求尽快与梁柳珍联系办理土地、厂房、地上构筑物交接手续。投递详情显示，该函件于2020年9月25日由同事代收。但庭审中沙坑村经济社表示未收到该函件。为证明其损失，原告提供了租赁合同及银行流水予以佐证。其中，2016年11月11日，梁柳珍（出租方、甲方）与案外人肖浩良（承租方、乙方）签订《租赁合同》约定，梁柳珍将沙坑村牛眠岗自编2号的物业出租给肖浩良作仓库使用，建筑面积为1000平方米，租赁期限自2016年11月15日至2019年11月14日止，每月租金为8500元，保证金25500元。合同第六条甲方违约责任的第2点约定，租赁期内，甲方中途解除本合同，必须提前三个月通知乙方，甲方要将租赁保证金双倍返还乙方。2017年3月28日，梁柳珍（出租方、甲方）与案外人黎秀英（承租方、乙方）签订《租赁合同》约定，梁柳珍将沙坑此意工业区自编2号的物业出租给黎秀英作仓库使用，建筑面积为400平方米，租赁期限自2017年3月28日至2020年4月9日止，每月租金为3800元，保证金11400元。合同第六条甲方违约责任的第2点约定，租赁期内，甲方中途解除本合同，必须提前三个月通知乙方，甲方要将租赁保证金双倍返还乙方。在案件审理过程中，梁柳珍申请对涉诉土地上原告投入建设的厂房、构筑物、水电、公路设施、地上青苗及附着物的价值进行评估，沙坑村经济社申请对涉诉土地及地上附着物的市场租赁价格进行评估。本院在双方协商一致确定后委托广州市华盟价格事务所有限公司进行评估。该公司于2020年11月25日作出穗华价估[2020]501号结论书，载明：评估基准日为2020年1月1日；建筑物价值评估适用成本法，厂房租金和树木价值适用市场法；土地上建设的厂房、构筑物、水电、道路设施在评估时点的重置价格为804115元，考虑成新率后，建筑物评估总值439355元；五羊工艺厂的市场租赁月租金单价为12元/平方米/月；8棵树木（两棵芒果树、一棵龙眼树、一棵细叶榕树、四棵山楂树）评估总价为16030元。梁柳珍支付评估费用30000元。沙坑村经济社支付评估费用12000元。此外，本院依法向广州市规划和自然资源局番禺区分局发函询问涉诉土地的相关情况。该局复函载明：“”经查，该地块暂无使用权登记信息，该地块在2016年2月国务院批准《广州市城市总体规划（2011-2020）》（国函[2016]36号）中全部位于适建区，不涉及限建区、禁建区和“四线”。在《广州市番禺综合发展功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中为城乡建设用地。在现行控制性详细规划中规划控制为道路用地和一类工业用地。该地块无规划用地审批信息，地上建筑物无报建信息。”在案件审理过程中，原告称其已实际搬离，且将涉诉厂房的钥匙移交给被告，2020年10月16日双方一起查看现场，被告的书记不同意接收八棵树木，故双方未办理交接手续。沙坑村经济社庭后提交书面说明，确认未办理交接手续，并认为八棵果木权属不清晰，且可移植，不同意接收8棵树木。本院认为，沙坑村经济社与五羊工艺厂、梁柳珍签订的《土地承包合同》，名为承包实为土地租赁，应适用合同法关于租赁的相关规定。双方签订的《土地承包合同》原约定50年的租赁期限，但因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”经生效判决确认2020年1月1日至2049年12月31日期间的租赁关系无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”沙坑村经济社与五羊工艺厂、梁柳珍未尽审慎审查的义务签订案涉合同，对于合同部分无效均具有过错，且过错相当。五羊工艺厂、梁柳珍承租土地后投资兴建了地上建筑物、构筑物等设施，根据双方签订合同的原意，五羊工艺厂、梁柳珍本可以使用建筑物、构筑物等获取50年的使用权收益，现因双方的过错导致合同部分无效，五羊工艺厂、梁柳珍失去继续使用上述建筑物、构筑物的基础，其为此而投入了相当于50年使用价值的投资，未能使用部分的价值为其实际损失。根据华盟公司作出的评估结论，案涉土地上由五羊工艺厂、梁柳珍投资建设的厂房、构筑物、水电、道路设施的现有价值为439355元，根据双方的过错程度，沙坑村经济社应向五羊工艺厂、梁柳珍赔偿损失219677.5元，其余部分损失，由五羊工艺厂、梁柳珍自行承担。关于五羊工艺厂、梁柳珍主张的八棵树木价值，因该八棵树木属于可移动的添附物，且沙坑村经济社拒绝接收利用，故对原告该主张，本院不予支持。合同约定租赁期限届满后场地内所有固定建筑物及配套设施归村所有，现合同约定的租赁期限虽尚未届满，但因合同自2020年1月1日起无效，双方的权利义务自该日起全部终止，鉴于本院已判令沙坑村经济社按照过错程度向五羊工艺厂、梁柳珍赔偿现存地上建筑物、构筑物等设施的价值，则沙坑村经济社相应取得使用案涉土地建筑物、构筑物等设施的使用权。故五羊工艺厂、梁柳珍应向沙坑村经济社返还案涉土地及地上建筑物，未及时交还的，应当参照地上建筑物的市场租赁价格承担占有使用费。五羊工艺厂、梁柳珍以沙坑村经济社未赔偿为由拒绝返还，本院认为，五羊工艺厂、梁柳珍主张损失赔偿并非交还土地的必要前提，五羊工艺厂、梁柳珍不使用但也不及时腾退交还场地势必造成损失的扩大而有损沙坑村经济社的利益。根据五羊工艺厂、梁柳珍提供的证据显示其已在2020年9月23日向沙坑村经济社发出函件要求交还场地，该函件的投递情况也显示在2020年9月25日已经签收，故沙坑村经济社应在合理期间内及时收回场地避免损失扩大。结合上述情况，本院酌定五羊工艺厂、梁柳珍应向沙坑村经济社支付2020年1月1日至2020年9月30日占用期间的费用，对沙坑村经济社要求五羊工艺厂、梁柳珍交还土地及地上建筑物的诉请不再予以判决处理。根据华盟公司出具的评估结论，案涉土地地上厂房等建筑物在2020年1月1日至2020年9月30日的租赁单价为12元/平方米，则五羊工艺厂、梁柳珍应按照12元/平方米的标准向沙坑村经济社支付2020年1月1日至2020年9月30日期间的占用费合计115408.8元（12元/平方米×1068.6平方米×9个月），对沙坑村经济社主张的超出部分，本院不予支持。关于五羊工艺厂、梁柳珍主张的清退费110700元，缺乏依据，且尚未实际发生，对该项损失，本院不予支持。关于五羊工艺厂、梁柳珍主张的搬迁费32040元，因腾退场地为五羊工艺厂、梁柳珍在合同终止后的义务，并非本案合同部分无效导致的法律后果，故对该诉请，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》五十二条、五十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、广州市番禺区沙湾镇沙坑村股份合作经济社应在本判决发生法律效力之日起十日内向广州市番禺区五羊木雕工艺厂、梁柳珍赔偿地上建筑物、构筑物、水电设施、公路投入损失219677.5元；二、广州市番禺区五羊木雕工艺厂、梁柳珍应在本判决发生法律效力之日起十日内向广州市番禺区沙湾镇沙坑村股份合作经济社支付2020年1月1日至2020年9月30日期间的占用费115408.8元；三、驳回广州市番禺区五羊木雕工艺厂、梁柳珍的其余诉讼请求；四、驳回广州市番禺区沙湾镇沙坑村股份合作经济社的其余反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8968元，由广州市番禺区五羊木雕工艺厂、梁柳珍负担5156元，由广州市番禺区沙湾镇沙坑村股份合作经济社负担3812元。反诉案件受理费1102元，由广州市番禺区五羊木雕工艺厂、梁柳珍负担。评估费用由广州市番禺区五羊木雕工艺厂、梁柳珍负担27000元、沙坑村经济社负担15000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  冯 婉人民陪审员  李丽仪人民陪审员  吴 威二〇二〇年十二月三十日书 记 员  邬敏秋