北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初26679号原告：董明前，男，1963年4月14日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司北京丰台支行巡查，住北京市丰台区。被告：中国农业银行股份有限公司北京丰台支行，住所地北京市丰台区东大街9号。法定代表人：刘悦，行长。委托诉讼代理人：姚媛媛，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：谢少雄，男，该公司工作人员。被告：北京富丰高科技发展总公司，住所地北京市丰台区丰台科学城外环西路26号院58号楼。法定代表人：王建昆，总经理。委托诉讼代理人：贺贝，北京市康达律师事务所律师。被告：北京市益利丰经贸服务公司（被吊销），住所地北京市丰台区丰台镇东大街西里甲7号。法定代表人：王和芳。原告董明前与被告中国农业银行股份有限公司北京丰台支行（以下简称农行丰台支行）、北京富丰高科技发展总公司（以下简称富丰公司）、北京市益利丰经贸服务公司（以下简称益利丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告董明前，被告农行丰台支行的委托诉讼代理人姚媛媛、谢少雄，富丰公司的委托诉讼代理人贺贝到庭参加诉讼。益利丰公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董明前向本院提出诉讼请求：1.判令农行丰台支行、富丰公司协助办理北京市丰台区富丰园小区17号楼3单元602号房屋（以下简称602号房屋）不动产变更登记，将该房屋过户至董明前名下。事实和理由：1995年11月8日，农行丰台支行通过其下属单位益利丰公司（2000年被吊销）与富丰公司签订《房屋买卖合同》，购买了北京市丰台区富丰园小区四套房屋。1999年，农行丰台支行将其中的602号房屋分配给原告居住。2007年8月16日，董明前与农行丰台支行签订了《公有住宅楼房买卖合同》，农行丰台支行将前述房屋出售给董明前，价格为每平方米1560元，房屋总价款60356元，并约定董明前付清房款后由农行丰台支行代理办理房屋产权过户手续。董明前于2007年8月24日向农行丰台支行支付全部购房款，并居住该房屋至今，但农行丰台支行一直未办理房屋过户手续，时间已长达13年，严重影响了董明前对房屋的正常使用和处分。故董明前依法提起诉讼，请求判令如上所请。被告农行丰台支行辩称：我行愿意积极协助董明前办理房屋登记手续。前述材料系由益利丰公司签署，我行也向富丰公司发送协助函，但因政府部门以及富丰公司的不配合导致无法过户。房屋上市交易前的土地出让金依照法律规定，应由获得土地出让的开发商交纳，这是法律规定的。富丰公司辩称：我公司没有义务配合董明前办理涉案房屋的不动产登记手续，我公司没有和董明前签订过房屋买卖合同，不存在房屋买卖合同关系。涉案房屋还登记在我公司名下系因益利丰公司吊销营业执照并未实际经营，农行丰台支行作为益利丰公司的投资人，在益利丰公司吊销后未积极办理清算手续。我公司对此不承担过错，故不应对农行丰台支行、益利丰公司之间的过错承担责任。如需我公司办理过户，也只能办理至益利丰公司名下。董明前和农行丰台支行之间的过户与我公司无关。另案生效判决也对此进行过认定。当时办理变更和现在办理变更的土地出让金会有大幅度上升，我公司没有过错，不应承担该费用。合同第五条第一款约定双方办理房屋产权过户，益利丰公司因购置房产产生的税费都应由益利丰公司承担。涉案房屋办理过户的费用由益利丰公司承担。而不是我公司承担。被告益利丰公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1995年11月8日，益利丰公司（甲方）与富丰公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：第二条、合同标的：1、乙方同意将其合法拥有之位于富丰园四套住宅售予甲方。2、该房产之计价建筑面积为268平方米，其中两居室两套，计价面积暂按每套57平方米计算；三居室两套，计价面积暂按每套77平方米计算，该房产之用途为住宅，甲方不得擅自改变其用途。第三条、价款及支付方式：1、该房产单价为2500元/平方米，房款总价为670000元。2、本合同生效后十天内，甲方支付乙方房款全额，即670000元（陆拾柒万元整）。第四条、交付：乙方应在1995年12月31日前向甲方发出交付使用通知书。第五条、双方责任：1、甲方：a、甲方应按现行的有关规定缴纳因购置该房产所应缴纳的税费。同日，益利丰公司向富丰公司支付购房款67万元。富丰公司陈述丰台区富丰园小区17号楼于1996年8月22日办理房屋所有权证，所有权人为富丰公司。1999年9月1日，董明前承租602号房屋。2007年8月16日，农行丰台支行（出卖方，甲方）与董明前（购买方，乙方）签订《公有住宅楼房买卖合同》，约定：第一条、乙方自愿购买现承租的甲方公有住宅楼房。甲方出售给乙方的楼房座落在北京市丰台区丰台富丰园小区17号楼3门602号。第二条、甲方出售给乙方的本套住宅楼房建筑面积68.8平方米，居室数3间。第三条、乙方按照1560元/平方米价格购买该楼房，售价人民币（大写）伍万捌仟叁佰壹拾陆元整。第七条、费用负担。2.乙方属于甲方职工的，按原来承租公有住房时费用负担办法执行；5.公共维修基金：贰仟零陆元整。第八条、产权手续。乙方付清房价款后，由甲方代理乙方办理房屋产权过户手续，乙方协助和配合，所发生的税费，按照有关规定分别由甲乙双方承担，按规定办理房屋产权登记。1.购房买卖手续费，按实际房价的1%交纳，买卖双方各负担50%。2.乙方按规定向房管部门交纳产权登记费、证件费、印花税等税费。签订合同后，2007年8月24日，董明前缴纳购房款60356元，并出具了《收据》。另查，益利丰公司成立于1992年10月9日，投资人为农行丰台支行，系农行丰台支行的三产企业，性质为集体所有制企业。因未依法参加1998年度企业年检，于2000年4月18日被吊销营业执照。益利丰公司被吊销后，尚未依法进行清算、注销手续。该公司未再经营。审理期间，富丰公司表示如需对涉案房屋办理过户，税费和土地出让金不应由其负担。至于益利丰公司与农行丰台支行、董明前之间的过户手续与其无关。农行丰台支行表示同意配合将涉案房屋办理过户至董明前名下。本院认为：董明前系农行丰台支行退休职工，其与农行丰台支行之间就涉案房屋签订了房屋买卖合同，双方之间存在房屋买卖关系。益利丰公司、富丰公司均非董明前房屋买卖关系缔约人。现董明前诉请要求农行丰台支行、益利丰公司将其所购买的涉案房屋办理产权登记至其名下。经查，三方之间的关系为，涉案房屋系由农行丰台支行下属三产企业益利丰公司向富丰公司购买，农行丰台支行系益利丰公司的投资人。对涉案房屋，益利丰公司已向富丰公司支付相应房屋购买款。因益利丰公司被吊销营业执照且未实际经营，故未能办理后续产权过户登记事宜。本案主要争议为涉案房屋可否直接过户至董明前名下，本院结合在案证据、当事人对自身权益的处分认定如下：其一，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。益利丰公司系集体所有制企业，具有企业法人资格，被依法吊销营业执照后应当及时依照有关法律法规之规定清算企业财产，对债权债务、费用进行清理，对清算后的剩余财产再行对投资入股方依法予以返还并最终依法履行注销手续。农行丰台支行系益利丰公司的投资人，在益利丰公司被吊销营业执照后，至今未依法办理清算、注销手续，妥善解决其所投资企业的财产、权益等相关手续的转移，导致富丰公司与益利丰公司之间的《房屋买卖合同》未能及时履行完毕，在相关权益尚未清算、转移、明确的情况下，又以自身名义对涉案房屋进行出售，农行丰台支行对此负有过错。其二，考虑到益利丰公司被吊销时间较长，虽未依法办理清算手续，但对外存在未清偿债务的可能性已微乎其微，且农行丰台支行在本案中出具的单方《证明》，承诺对益利丰公司的相关权责进行承担，已足以保护益利丰公司未经清算的各方相关权益。同时，考虑到农行丰台支行系益利丰公司之唯一投资方，对益利丰公司享有投资人的实际控制权，在且此种情况下其所代益利丰公司权益所进行的处分决定亦不侵害益利丰公司的权益。其三，董明前与富丰公司、益利丰公司之间虽无合同关系，但涉案房屋因益利丰公司被吊销营业执照，导致富丰公司、农行丰台支行与董明前之间相继未能完成过户手续。鉴于农行丰台支行系益利丰公司投资人，且同意承担益利丰公司名下的因办理过户手续而产生的权责义务，故对农行丰台支行代益利丰公司作出将涉案房屋直接履行过户至董明前名下的意见，本院对此不持异议，予以采纳。综上，董明前要求农行丰台支行、富丰公司、协助将602号房屋的不动产登记变更至其名下的诉请，本院予以支持。同时应指出的是，本案同时涉及富丰公司与益利丰公司之间房屋买卖关系、农行丰台支行与益利丰公司之间的财产转移关系、农行丰台支行与董明前之间的房屋买卖关系等三项法律关系，富丰公司虽将涉案房屋直接转移登记至董明前名下，但因三者之间过户所产生的相应税费等费用，董明前、农行丰台支行、富丰公司各方均应依法、依约予以缴纳后完成过户手续。益利丰公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和对证据进行质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五十七条、第五十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告北京富丰高科技发展总公司于本判决生效之日起30日内将位于北京市丰台区富丰园小区17号楼3单元602号房屋的产权转移过户登记至原告董明前名下。案件受理费1309元，由被告中国农业银行股份有限公司北京丰台支行负担（于本判决生效后七日内给付原告董明前）。公告费560元，由被告中国农业银行股份有限公司北京丰台支行负担（于本判决生效后七日内给付原告董明前）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 邹萌二〇二〇年十二月九日法官助理 李强书 记 员 张萍