江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初5862号原告：姜月芳，女，1972年2月18日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：胡志强，上海市建纬（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201210863074。委托诉讼代理人：陈沙，上海市建纬（南昌）律师事务所律师，执业证号13601202011183948。被告：陶长龙，男，1985年1月5日生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。委托诉讼代理人：徐远康，江西国风律师事务所律师，执业证号13601201910097117。原告姜月芳与被告陶长龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜月芳及其委托诉讼代理人胡志强、陈沙，被告陶长龙委托诉讼代理人徐远康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜月芳向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告姜月芳与被告陶长龙于2018年11月1日签订的《商铺租赁合同》；2．判令被告陶长龙向原告姜月芳支付租金231400元以及滞纳金138840元（该滞纳金以231400元为基数，按每天2%计算，自2020年5月1日暂计算至2020年5月31日，实际滞纳金计算至全部租金付清之日止）；3．判令被告陶长龙承担本案全部的诉讼费。事实与理由：被告陶长龙因经营餐饮店需要于2018年11月1日与原告姜月芳签订一份《商铺租赁合同》，该合同中约定：“原告同意将自己名下的产权商铺出租给被告从事合法商业经营活动；双方商定房屋租期为2018年11月1日至2020年11月1日；若被告拖欠租金累计达5天，原告可以中止商铺租赁合同，收回房屋；被告陶长龙以转账形式向原告支付租金及押金，租金每2个月支付一次，第一年每月租金为人65000元，第二年每月租金为70200元；被告需按照约定向原告缴纳租金，如无故拖欠超过5日，原告将有权向被告每天按实欠租金2%加收滞纳金，从押金中扣除。”据此，在合同履行的第二年中，依约被告自2019年11月1日起每月应向原告支付租金的标准为70200元，但自2019年11月1日至2020年2月29日，期间4个月的租金，被告仍按照第一年租金65000元支付，存在严重违约。另外，被告自2020年3月1日至2020年5月31日，期间有3个月的租金未支付，存在根本违约。截至原告起诉时，被告尚欠原告租金共计231400元，经原告多次催付，被告仍不支付，并且拒绝搬出，已经严重侵害了原告的合法权益。被告陶长龙辩称，双方签订租赁合同后，因2020年2月疫情原因，被告向原告主张过缓交、免交租金的函件，并且案涉租赁房屋自2020年1月24日至2020年3月22日因疫情原因无法经营，故暂时与原告沟通过缓、交免交租金的事宜，但原告还是于2020年5月29日与物业公司一起将被告清离案涉房屋，造成被告严重损失，被告保留反诉的权利。原告主张的滞纳金不符合法律规定，严重过高，请法院查明后予以调整。被告在承租房屋的时候，向原告曾缴纳十万元房屋押金，现请求法院查明后予以抵扣承租房租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。根据原告姜月芳、被告陶长龙陈述和经审查确认的《商铺租赁合同》、《平安银行转账单》、中国银行交易流水明细清单、承诺书、《通知》、《关于疫情期间减免并缓交房租函》等证据，本院认定事实如下：2018年11月1日，原告姜月芳与被告陶长龙签订一份《商铺租赁合同》，约定：原告将坐落于南昌市红谷滩区万达广场A区3#商业楼-1140室商铺出租给被告使用，建筑面积共80.08平方米；租期自2018年11月1日至2020年11月1日止；第一年每月租金为65000元，第二年每月租金为70200元，每2个月支付一次；原告实收被告押金10万元；被告拖欠租金累计达5天，原告可以中止合同收回房屋，并有权向被告收取每天按实欠租金的2%加收滞纳金，从押金中扣除；被告在原告没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为违约，被告按押金标准赔偿违约金。合同签订后，被告支付了押金10万元，并按每月65000元的标准支付了2018年11月1日至2020年2月29日期间的租金，此后租金未支付。被告在其提交的《关于疫情期间减免并缓交房租函》中陈述其店于2020年1月21日开始停止营业，于2020年3月23日才恢复营业，原告陈述其未收到该函，但陈述被告于2020年3月14日开始复工。2020年5月28日，原告向被告发出一份《通知》，主要内容为：“您应在2019年11月至2020年2月缴纳递增部分租金共20800元，在2020年3月至5月应缴纳租金共210600元，我方多次催要，至今未缴纳，因此，我方按照合同约定解除与您签订的《房屋租赁合同》，请您于2020年5月29日前清空店内杂物，腾出店铺”。2020年5月30日，被告向原告出具《承诺书》，承诺于2020年6月2日之前搬走，如未履行，则店内物品由原告处理。被告陈述其于2020年5月29日撤场，原告陈述其于2020年6月3日到案涉店面时发现被告已搬离案涉店面。对于原告收取的押金10万元，原告认为其主张的滞纳金是扣除了押金10万元之后的金额，故其认为不存在退回或再行抵扣被告应付款项的前提，被告认为原告诉请的滞纳金过高，请求予以调整并用押金抵扣其应缴租金。本院认为，原告姜月芳与被告陶长龙签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，合同双方均应按约履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告在疫情之前未足额支付2019年11月1日至2020年2月29日期间的租金，亦拖欠2020年3月至5月的租金，构成违约，并在原告发出解除通知后，被告承诺于2020年6月2日之前搬走，且被告亦在该承诺的时间前已搬离案涉店面，原、被告双方对案涉租赁合同的解除并无异议，故对原告要求判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》的诉请，本院予以支持。因案涉店面受疫情影响而未能正常营业，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一项“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任”的规定，结合本地疫情防控实际情况及原、被告对案涉店面恢复营业时间的陈述，对原告主张的属于疫情发生后的租金，本院酌定予以部分减免，原告主张补缴自2019年11月1日至2020年2月29日期间的租金及支付自2020年3月1日至2020年5月31日期间的租金共计231400元，本院酌定由被告负担191100元[（70200元-65000元）×3个月+70200元/月×3个月-（70200元÷2）]，对于原告主张的补缴属于疫情发生后2020年2月1日至29日期间的租金5200元及该部分金额滞纳金即逾期付款违约金以及属于2020年3月至5月期间租金的逾期付款违约金，本院不予支持。对原告主张的应补缴的2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金15600元[（70200元-65000元）×3个月]自2020年5月1日起计算的逾期付款违约金，因该部分应补缴租金按约应于2019年11月1日及2020年1月1日付清，故本院对原告该诉请予以支持，但其主张的计算标准过高，本院调整按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因原告已收取被告押金10万元未退还，被告抗辩应抵扣其欠付租金，为减轻诉累，本院以被告交纳的押金抵扣其应付租金，两相抵扣后，被告尚应支付原告租金91100元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条、第二百二十六条规定，判决如下：一、原告姜月芳与被告陶长龙于2018年11月1日签订的《商铺租赁合同》予以解除；二、被告陶长龙在本判决生效之日起十日内支付原告姜月芳租金91100元；三、被告陶长龙在本判决生效之日起十日内支付原告姜月芳欠付的15600元租金部分的逾期付款违约金（以15600元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年5月1日起计算至付清之日止）；四、驳回原告姜月芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11710元（原告姜月芳已预交），由原告姜月芳负担2786元，由被告陶长龙负担8924元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  廖如荣人民陪审员  陆国玉人民陪审员  邓晓玲二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  包思颖附相关法条及司法解释：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。