湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终2202号上诉人（原审被告）：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所：沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码：91431222550705507Q。法定代表人：李带秀，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张显刚，湖南兴沅律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚杰耀，湖南兴沅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖志远，男，1989年6月7日出生，汉族，居民，户籍所在地湖南省沅陵县，住沅陵县。被上诉人（原审原告）：徐荣，女，1988年2月1日出生，汉族，居民，户籍所在地安徽省凤阳县，住沅陵县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：佘文政，湖南省沅陵县友谊法律服务所基层法律服务工作者。上诉人沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐公司）因与被上诉人徐荣、肖志远商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省沅陵县人民法院（2020）湘1222民初1407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天赐公司上诉请求：撤销原判发回重审或者改判驳回徐荣、肖志远的诉讼请求；由徐荣、肖志远承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审认定涉案房屋交付时间为2016年9月30日是错误的，导致其判决数额虚高。双方签订的《沅陵商品房买卖合同》附件四，即《合同补充协议》第四条第1项约定“买受人须知出卖人发出的《入伙通知书》注明的收房日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，自收房之日起，该商品房的风险责任由买受人承担，且与该房屋有关的物业管理费等费用由买受人承担。”根据该条约定断定商品房交付时间应当以《入伙通知书》落款时间及办理房屋交接手续记载的时间为准。徐荣、肖志远一审提交的《住宅使用说明书》记载的交付使用日期只是整栋房屋可以交付的时间。具体到户的交付时间有早有迟，大部分业主为了少交物业费或者其他原因都是推迟收房的，准确的交付时间应以办理房屋交接手续记载的时间为准。根据徐荣、肖志远签字的《入伙通知书》及房屋移交表，可以证实涉案房屋的实际交付时间为2017年2月4日。故一审认定的交付时间2016年9月30日是错误的，多计算了127天，也导致一审违约金多计算了4174.109元。二、双方签订《沅陵县商品房买卖合同》约定的是办理房屋所有权证和土地使用权证，因法律的变化天赐公司只能提供不动产权证。新规过渡期长和办证机构成立滞后，双方对办理不动产权证时间没有重新约定，一审判决适用合同中约定办理房屋所有权证和土地使用权证的时间，认为天赐公司违约，依据不足。三、一审中徐荣、肖志远变更诉讼请求，未在规定期限内提出，且变更诉讼请求后未给天赐公司重新确定举证期间。徐荣、肖志远辩称：一、根据双方签订的《沅陵商品房买卖合同》第十一条房屋交接及违约责任条款的规定，商品房达到交付使用后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人应当出示该商品房经验收合格的证明文件并办理房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，否则买受人有权拒绝交接，交付商品房时天赐公司已向答辩人提交了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》明确记载了房屋交付使用的时间为2016年9月30日，一审庭审时，天赐公司也未向法庭提交所谓的《入伙通知书》，应承担举证不能的法律后果。故一审法院以《住宅使用说明书》记载的交付使用日期为实际交付使用时间是客观的、真实的。二、沅陵县不动产登记中心于2016年9月23日正式揭牌成立并开始办理不动产权证。根据双方的约定，天赐公司应在2018年10月26日前履行办证义务，而实际办妥不动产权证的时间为2020年6月26日。办证机构的成立并未影响到上诉人的办证时间。三、答辩人当庭变更诉讼请求，一审法院根据诉讼请求只是具体金额的增加，法律关系并未变动，且征求了天赐公司是否需重新确定举证期限，天赐公司明确表示放弃重新确定举证期限。徐荣、肖志远向一审法院起诉请求：1.依法判决天赐公司承担违约金14760元；2.由天赐公司承担本案诉讼费用。庭审中肖志远、徐荣以“起诉时候没有办证后经过核实办证时间是2020年6月26日”为由，当庭调整诉讼请求第一项违约金为21100元。一审法院认定事实：天赐公司于2010年1月27日成立，类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售，建筑材料销售等。2015年5月25日，肖志远、徐荣（买受人）与天赐公司（出卖人）签订了一份《沅陵县商品房买卖合同》（合同编号：201500061311），合同约定：买受人购买出卖人开发的沅陵县××镇××小区××幢××层××号商品房，建筑面积111.89平方米（套内建筑面积93.64平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.25平方米），总价款为328670元，合同约定出卖人应在2016年10月30日前将商品房交付使用；2015年5月25日肖志远、徐荣首付款（含定金）128670元，剩余房款200000元采用银行按揭方式支付。关于产权登记双方在合同第十七条中约定，自本合同生效之日起60日内，双方应向沅陵县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。如因买受人的原因，致使出卖人未能在约定期限内办理上述登记或手续，出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之一的违约金。双方还在合同补充协议第三条约定，签订《沅陵商品房买卖合同》时，买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。同时，双方还就交付期限及条件、房屋交接及违约责任、保修责任、物业服务、争议的解决等进行了约定。2015年5月25日双方合同签订合同，同日肖志远、徐荣向天赐公司交纳了首付款（含定金）128670元，2015年5月25日天赐公司代收了肖志远、徐荣缴纳的房产交易契税、房屋维修基金及产权登记费等税费共计18193元。2016年9月30日，天赐公司将该房屋交付肖志远、徐荣使用。2020年6月26日，天赐公司为肖志远、徐荣办好了《不动产权证书》［证号：湘（2020）沅陵县不动产权第0××2号］。一审法院认为，本案系一起因房屋买卖合同逾期办证引发的纠纷。依据双方诉辩意见，争议焦点是肖志远、徐荣主张逾期办证违约金的诉讼请求是否成立。具体评判如下：一是从本院已采信的证据及查明的事实来看，本案双方当事人签订的《沅陵县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应全面履行合同义务。肖志远、徐荣已经按合同约定交纳购房款及房产交易契税、维修基金、产权登记费等，说明肖志远、徐荣已经履行了合同义务，双方约定的交房时间为2016年10月30日前，实际交房时间为2016年9月30日，根据双方关于逾期办证的约定是“自本合同规定的期限第二天起至实际办妥登记之日止按日……支付违约金”，而天赐公司则未在合同约定的期限内即2018年10月26日前履行办证义务，天赐公司一直到2020年6月26日才为肖志远、徐荣办好《不动产权证书》，已构成违约，应当承担违约责任。本案天赐公司辩称依据损失与违约相一致原则，肖志远、徐荣要求的违约金过高。本院认为双方当事人在合同中约定违约金是具有惩罚性质的违约条款，不以肖志远、徐荣方产生的实际损失为前提，且本案中违约金数额在合同标的额百分之三十内，未违反法律规定，对天赐公司的该答辩意见，一审法院不予采信。二、根据双方合同补充协议第三条约定签订合同时买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。上述约定符合商品房买卖合同的性质、目的和交易习惯，也就是说在合同签订时或者合同约定的办证期限内出卖人有通知买受人提交相关办证资料的义务。本案天赐公司辩称在合同约定的期限内不能办证的原因是肖志远、徐荣未及时提供不动产查询证明及迟延交纳契税的责任造成的，但是诉讼中天赐公司不能向本院提交在约定的办证期限（即2018年10月26日）前已通知了肖志远、徐荣提供不动产查询证明等相关办证资料的证据，应承担举证不能的法律后果。综上，对于肖志远、徐荣要求天赐公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。诉讼中天赐公司抗辩系国家政策或办证机构整合等原因导致逾期办证及肖志远、徐荣要求的违约金过高等意见，缺乏事实依据，且不符合有关法律规定，一审法院不予采纳。依据合同约定天赐公司应于2018年10月26日前办好产权证书，那么天赐公司逾期办证时间应从2018年10月27日起计算至2020年6月26日天赐公司实际办好产权证书时止，共计逾期608日，天赐公司应当支付肖志远、徐荣逾期办证的违约金为19983元（328670元×608天×1?）。肖志远、徐荣主张天赐公司于2016年9月30日交房后应办理产权证书，逾期办证时间应从2016年9月31日起算。根据双方合同约定，天赐公司应于2016年10月30日前交房，天赐公司提前交房不能成为其提前承担逾期办证的违约责任的事实理由，对于肖志远、徐荣的该主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、天赐公司沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付肖志远、徐荣逾期办理房屋权属证书的违约金19983元；二、驳回肖志远、徐荣的其他诉讼请求。案件受理费328元，减半收取计164元，由肖志远、徐荣肖志远负担8元，天赐公司沅陵天赐房地产开发有限公司负担156元。二审中，天赐公司提交了《关于集中化解县房地产办证历史遗留问题的通告》，拟证明办证一开始是向县房地产局申请，不动产机构改革是逐步放宽的，它不是一下子铺开的，所以天赐公司办理房产证的时候，时间上面就存在冲突，所以导致最后办证的时间往后延了。经审查，该证据天赐公司已于一审时提交并经双方质证，该证据与本案没有关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人签订的《沅陵县商品房买卖合同》系其真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行各自的义务。本案二审的争议焦点有三：一是涉案房屋交付时间如何认定；二是涉案房屋的不动产权证办理时间如何认定；三是一审程序是否违法。关于涉案房屋交付时间的认定。本案中，天赐公司主张实际交房日期为2017年2月4日，二审询问后，天赐公司提交了《入伙通知书》和《御鑫城交房流程表》，《入伙通知书》和《御鑫城交房流程表》没有徐荣、肖志远签名，真实性存疑，无法达到天赐公司的证明目的。徐荣、肖志远主张实际交房日期为2016年9月30日，提交了入住时天赐公司提供的《住宅使用说明书》。本院认为，《住宅使用说明书》系徐荣、肖志远入住时，天赐公司制作并提供，其证明力强于天赐公司单方制作的交房时间统计表和无徐荣、肖志远签名的《入伙通知书》、《御鑫城交房流程表》，且《住宅使用说明书》记载的时间与合同约定的交房时间相印证，故一审法院认定涉案房屋的交付时间为2016年9月30日并无不当。关于涉案房屋的不动产权证办理时间的认定。《沅陵商品房买卖合同》第十七条关于产权登记的约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。”因此，天赐公司应在商品房交付使用后725日内办妥涉案房屋的房屋所有权证和土地使用权证。因国家实施不动产统一登记制度后，不再单独办理房屋所有权证和土地使用权证，而是将两证合一后统一办理不动产权证，故虽然合同中未约定办理不动产权证的时间，但按照通常解释，办理房屋所有权证和土地使用权证的义务转化为办理不动产权证的义务，因此，一审法院依据合同约定的办理房屋所有权证和土地使用权证的时间来计算办理不动产权证的时间，即天赐公司应于2018年10月26日前办理好涉案房屋的不动产权证，符合本案实际情况，本院予以维持。至于天赐公司提出新规过渡期长和办证机构成立滞后影响办证的上诉理由，因没有提交充分证据证明，本院不予采纳。关于一审程序是否合法。天赐公司上诉主张徐荣、肖志远当庭变更诉讼请求，一审法院却未重新指定答辩期间、举证期间，程序违法。经查，徐荣、肖志远根据已确定的涉案房屋不动产权证办理时间一审当庭变更诉讼请求，将违约金从14760元增加至21100元，经一审法院释明，天赐公司表示放弃举证期限，继续审理。本院认为，天赐公司放弃举证期限，同意继续审理是对自己民事诉讼权利的处分，且徐荣、肖志远变更的诉讼请求是依据双方都认可的办证时间作出，对天赐公司的诉讼权利并无实质影响，一审法院无须重新指定答辩、举证期限，故天赐公司的该上诉主张不能成立。综上所述，天赐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由沅陵天赐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二〇年十二月二十八日法官助理颜利华书记员申雅梦