安徽省芜湖市鸠江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0207民初3509号 原告：晋元东，男，1945年8月18日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市鸠江区，现住安徽省芜湖市鸠江区。 原告：王兴梅，女，1955年3月15日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市鸠江区，现住安徽省芜湖市鸠江区。 两原告共同委托代理人：王**，安徽金亚太（芜湖）律师事务所律师。 被告：王虎，男，1976年4月19日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市鸠江区，现住安徽省芜湖市鸠江区。 被告：王明英，女，1969年4月4日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市鸠江区，现住安徽省芜湖市鸠江区。 被告：王明飞，男，1971年7月4日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市鸠江区，现住安徽省芜湖市鸠江区。 原告晋元东、王兴梅诉被告王虎、王明飞、王明英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序审理。因需采用公告送达的方式向被告王明飞送达应诉材料，本案于2020年9月1日转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2019年11月26日公开开庭审理了本案。原告晋元东、王兴梅及其共同委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。被告王虎、王明英经本院传票传唤及被告王明飞经本院公告传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告晋元东、王兴梅向本院提出诉讼请求：1、依法判令各被告立即协助两原告办理鸠兹家苑201幢1单元301室房屋的产权转移登记手续；2依法判令各被告向两原告支付违约金47600元；3、依法判令诉讼费由各被告承担。 事实与理由：2010年10月24日，各被告母亲朱玲玲向两原告出售其自有的鸠兹家苑201幢1单元301室房屋。在房屋买卖过程中，朱玲玲委托其儿子，即本案被告王虎作为代理人，并在委托代理合同中，明确授权由王虎代为签订房屋买卖合同、代收购房款、协助办理房屋产权过户手续等处理与房屋出售相关的事宜。被告王虎凭借委托代理合同，与两原告签订了《房屋买卖协议书》并收取了全部购房款。根据协议的约定，该房屋属于拆迁安置房，待具备办理房屋产权证时，出卖人有义务无偿配合两原告办理房屋产权过户手续，如违约，应当按房屋总价款20%支付违约金。 现该房屋已具备办理房屋产权证的条件，因出卖人朱玲玲已去世，各被告作为朱玲玲的继承人，根据继承法的规定，应当以遗产为限清偿被继承人朱玲玲的债务。为此，两原告多次与合同代理人即继承人之一的王虎联系，要求被告履行协助办理过户手续事宜，并于2019年7月份向法院起诉，因王虎等被告答应尽快办理手续，原告便撤诉等待对方通知。然而直至本案起诉之日，经原告多方催促，被告从开始拖延直到最后不予理睬，也仍未协助原告办理相关手续，对于此种毫无诚信的行为，原告也不再抱有双方协商处理完毕的希望，只能通过司法途径予以维权。 综上，被告的行为严重侵害原告的合法权益，原告只能诉至法院，请求法院依法公正裁决。 被告王虎、王明英、王明飞均未进行答辩，亦均未提交证据。 经审理查明，因案外人朱玲玲户籍地安徽省芜湖市鸠江区所在地块拆迁，案涉芜湖市鸠江区鸠兹家苑201幢1单元301室房屋被安置给朱玲玲。后两原告欲购买案涉房屋，2010年10月24日，朱玲玲出具书面《授权委托书》，委托被告王虎（系朱玲玲之子）及案外人叶红处理其与两原告买卖案涉房屋事宜，并授权被委托人收取购房款、在房屋出让协议上签字、协助两原告办理房屋钥匙等房屋使用权移交手续及办理房屋所有权过户手续等。2010年10月24日，朱玲玲（甲方）与原告晋元东、王兴梅（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方同意将坐落于鸠兹家苑201幢1单元301室的房屋以23.8万元的价格出售给乙方；乙方于协议签订后10日内付款人民币5.8万元，余款18万元于协议签订后60天内付清；鉴于甲方所有的该处房屋属于拆迁安置房，目前尚未办理房屋所有权证，甲方同意在具备办理房屋所有权条件时无偿协助乙方办理房屋所有权证；甲方承诺全权授权甲方之子王虎收取房款、无偿协助办理房屋过户等手续；任何一方擅自违反协议相关内容，则需按协议价款（不包乙方入住后装潢费用）的20%支付给对方违约金，并承担对方相关损失。被告王虎在该协议书卖方（甲方）授权代理人处签字。协议书签订后，两原告依约向被告王虎支付了购房款23.8万元，被告王虎亦出具了相应的收条，确认收到两原告的上述购房款，并将案涉房屋钥匙及相关材料移交给两原告。现案涉房屋可以办理房屋产权证，但因出卖人朱玲玲已经去世，故两原告要求各被告协助其办理案涉房屋所有权转移登记手续。 另查明：1、朱玲玲于2015年4月13日死亡，其第一顺序继承人为被告王虎、王明英、王明飞。2、案涉鸠江区鸠兹家苑201幢1单元301室房屋于2017年6月3日办理了初始登记，权利人为芜湖市鸠江建设投资有限公司。 以上事实，有身份信息、户口簿、常住人口登记表、芜湖市市区拆迁安置明细表、安徽省行政事业单位往来结算收据、通知、授权委托书、房屋买卖协议书、收条、支付凭证、移交证明、微信聊天记录、芜湖市不动产（拆迁安置房）初始登记证等书证及原告的当庭陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为：（一）关于案涉房屋是否系朱玲玲安置房的问题。本院认为，两原告申请调取的案涉房屋不动产初始登记证在附记中载明“集体土地房屋征收安置，上市交易需执行市政府的有关规定”，并在注意事项一栏中也载明“本证是拆迁安置人申请办理不动产登记的合法凭证，应妥善保管”；两原告申请调取的由芜湖市不动产登记中心保管并由拆迁主管部门、拆迁人、街道、社区签章的《芜湖市市区拆迁安置明细表》中载明：“安置小区名称：鸠兹家苑；被告拆迁人姓名：朱玲玲；房屋座落：201幢1单元301室。”；两原告提交的安徽省行政事业单位往来结算收据（018172391）中载明：“交款单位：朱玲玲201-1-301；收款项目：房款差价、防盗门；金额：16857.70元”。上述证据相互印证，足以证明案涉房屋系被拆迁人朱玲玲的安置房。（二）关于三被告应否协助两原告办理案涉房屋所有权转移登记手续的问题。本院认为，案涉《房屋买卖协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应当按照协议的约定全面履行义务。该协议书第五点明确约定，“鉴于甲方所有的该处房产属于拆迁安置房，目前尚未办理房屋所有权证，甲方同意在具备办理房屋所有权条件时无偿协助乙方办理房屋所有权证，所需费用由乙方承担”；《中华人民共和国合同法》第六十条也明确规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”现两原告已经付清全部购房款，且案涉房屋已经具备办理不动产权登记的条件，故本应由出卖人朱玲玲按协议的约定和法律规定，履行协助两原告办理案涉房屋所有权转移登记义务，但由于朱玲玲已死亡，三被告作为其第一顺序继承人应当履行协助两原告办理案涉房屋所有权转移登记义务，故两原告该诉请，合法有据，本院予以支持。（三）关于三被告应否向两原告支付违约金47600元的问题。本院认为，虽案涉《房屋转让协议书》约定了甲、乙双方的违约责任，但三被告并非该协议书中的甲方，该违约条款不适用于三被告。另，原告亦未提交证据证明朱玲玲或三被告已明确表示不履行协助过户义务或存在其他违约情形，故原告要求三被告承担47600元违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国继承法》第十条第一款及第二款、第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王虎、王明英、王明飞于本判决生效之日起十五日内协助将芜湖市鸠江区鸠兹家苑201幢1单元301室房屋所有权转移登记至原告晋元东、王兴梅名下。 二、驳回原告晋元东、王兴梅其他诉讼请求。 案件受理费5584元，保全费1948元，合计7532元，由原告晋元东、王兴梅共同负担1255元，被告王虎负担6277元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  张立新 人民陪审员  王顺明 人民陪审员  刘业芳 二〇二〇年十二月十四日 法官助理承燕华 书记员承燕华（兼） 附：本案适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2、《中华人民共和国继承法》 第十条遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。