四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初10994号 原告：陈春康，男，1983年9月8日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：曹金涛，四川睿之轩律师事务所律师。 原告：陈**凤，女，1982年2月1日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：曹金涛，四川睿之轩律师事务所律师。 被告：高远平，女，1970年12月27日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：莫晓燕，北京市中银（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪**，北京市中银（成都）律师事务所律师。 第三人：四川链家房地产经纪有限公司。住所地：成都市高新区锦城大道**。 法定代表人：张珊珊，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：梁莎，女，公司员工。 委托诉讼代理人：郭文勇，男，公司员工。 原告陈春康、陈**凤与被告高远平、第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈春康、陈**凤及其共同委托诉讼代理人曹金涛，被告高远平的委托诉讼代理人莫晓燕、汪**，第三人链家经纪公司的委托诉讼代理人梁莎、郭文勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈春康、陈**凤向本院提出诉讼请求：1．判令高远平向陈春康、陈**凤支付逾期交房违约金371250元（自2019年6月9日按照合同成交价每日0.5‰计算至2019年11月21日，共165天）；2．判令高远平向陈春康、陈**凤退还购房款600000元；3．本案诉讼费由高远平承担。事实与理由：2019年5月16日，在链家经纪公司提供的居间服务下，高远平、链家经纪公司与陈春康、陈**凤共同签署房屋交易文件，内含《成都市存量房屋买卖合同、《居间服务合同》、《过户、按揭服务合同》以及其他交易所需资料。根据《成都市存量房屋买卖合同》约定，陈春康、陈**凤作为乙方以4500000元的（含房屋成交价3900000元及家具家电装饰装修配套设施设备等作价600000元）购买甲方高远平位于成都市锦江区××街××号××幢××单元××层××号房屋，同时约定：“收齐本合同成交价款3日内，甲方将该房屋交付给乙方”，“甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金”。合同签订后，陈春康、陈**凤及时全面地按合同约定履行了付款义务。高远平在收取房款后逾期交房，而且房屋交付后也并非如高远平承诺的“可以在楼顶进行搭建”，陈春康、陈**凤为房屋楼顶可以搭建而多付的600000元也应当予以退还。综上，陈春康、陈**凤与高远平之间的合同关系应受法律保护，高远平违约给陈春康、陈**凤造成重大损失，应承担支付违约金、退还购房款等相应违约责任。庭审中，陈春康、陈**凤补充陈述，签订合同前，陈春康、陈**凤未直接与高远平对接，高远平通过链家经纪公司口头承诺楼顶可以搭建。签订合同当天，高远平本人告知陈春康、陈**凤，开发商给高远平承诺楼顶可以使用。没有看到过高远平与开发商之间的楼顶搭建协议。链家经纪公司及高远平多次以邻居已经搭建的事实来让陈春康、陈**凤产生确信。陈春康、陈**凤知晓案涉房屋入户门密码后，高远平未对密码进行过更改。但锁密码的告知以及所有权变更登记并不等于房屋交付。影响陈春康、陈**凤实际占有使用案涉房屋的因素主要是：1．物业费没有结清，无法办理业主变更手续、无法办理装修手续；2．没有小区的门禁卡，每次进出必须登记，去物管处办理小区大门和单元门的门禁卡需要房产证、该房屋没有欠费、业主更名；3．水电气卡没有交付，最后高远平只交付了门禁卡和气卡，电卡是没有的，是后面陈春康、陈**凤自己行办理的。 高远平辩称，1．双方签订买卖合同后，尚未支付贷款给高远平之前，高远平已经协助陈春康、陈**凤办理了房屋过户手续。案涉房屋使用的是密码锁，房屋挂到链家经纪公司时已将密码告知了链家经纪公司，所以在房屋过户前，陈春康、陈**凤实际上已掌握了案涉房屋的密码。因是清水房，房屋过户后，不用履行交接手续，陈春康、陈**凤就可以直接使用案涉房屋了。因此，高远平并未逾期交房，不应承担逾期交房违约金。2．关于陈春康、陈**凤提到的可以在楼顶进行搭建的承诺未能实现要求退款的诉讼请求不应成立。陈春康、陈**凤非常清楚自己购买的房屋对楼顶并无产权，是否能够进行搭建应该根据国家的法律法规进行办理。此外，高远平也并未向陈春康、陈**凤承诺楼顶可以进行搭建。只是陈春康、陈**凤在看房时了解到该小区其他顶楼房屋进行了搭建，因此产生的确信。因此该项诉讼请求不应得到支持。高远平作为出售人，只认可总价，链家经纪公司告诉高远平价格分开写，可以方便陈春康、陈**凤避税和贷款，对双方都没有风险，于是就将总价分成了两部分写。3．购房时，开发商给了物业费优惠政策，但是物业公司更换了，所以物业费问题上，高远平多次与开发商、物业公司沟通，最后高远平根据自己的承诺承担了10年的物业费。但物业费与房屋交付是两个概念，陈春康、陈**凤在取得房产证后就开始使用案涉房屋进行装修，因此物业费的问题不影响陈春康、陈**凤对房屋的占有和使用。水电气卡的交付也不影响陈春康、陈**凤对房屋的合理使用。 链家经纪公司述称，关于陈春康、陈**凤提出的逾期交房，根据买卖合同约定，高远平应在收齐房款后3日内交付房屋，但因高远平物业费未结清且高远平称开发商承诺减免10年物业费，一直在找寻凭证，故物业交割未能按合同约定期限进行。后期链家经纪公司一直督促高远平处理欠缴物业费的相关事宜，高远平与开发商、物业公司持续处理物业费的相关事宜，最终因开发商的变更，物业公司未能减免物业费。经链家经纪公司与高远平协商，各承担一半物业费，在缴清物业费后对物业进行了交割，以上情况三方均知情。关于合同约定的600000元装饰装修以及贷款利息手续费等，并非陈春康、陈**凤所主张的房屋可搭建费用。当时签订合同时，将价格分开写，主要是为了客户避税。 本院经审理认定事实如下：2019年5月16日，高远平（甲方，出售方）与陈春康、陈**凤（乙方，购买方）签订《成都市存量房屋买卖合同》。合同约定：交易房屋位于成都市锦江区××街××号（该房屋所属楼盘四海逸家二期）5幢1单元3402号，建筑面积87.45平方米。该房屋性质为商品房。双方通过链家经纪公司居间介绍成交。该房屋成交价为3900000元。甲乙双方协商同意该房屋的家具／家电／装饰装修／配套设施设备、甲方购买该房屋已支付的住房贷款利息／手续费／公证费等作价为600000元，与该房屋一并转让给乙方。本合同成交价为4500000元。房屋交付：收齐本合同成交价款（物业交割费除外）3日内，甲方将该房屋交付给乙方。逾期交房违约责任：甲方未按照约定条件将该房屋交付乙方的，按逾期时间分别处理，（1）和（2）不作累加：（1）逾期未超过15日（含15日）并于实际交房之日起3日内向甲方支付逾期违约金的，该合同继续履行（逾期违约金支付标准：自约定的交房期限届满之次日至实际交房之日止，每逾期1日，按本合同成交价的0.5‰支付违约金）；（2）逾期超过15日的，乙方有权单方书面解除合同，合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的20%向乙方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。 该合同所附《房屋附属设施设备清单》载明“此房为清水房”。 同日，高远平（甲方，出售方）与陈春康、陈**凤（乙方，购买方）、链家经纪公司（丙方，经纪方）签订《过户、按揭服务合同》。合同约定：甲乙双方同意丙方为其提供协助办理交易房屋的物业交割服务。关于物业交割费，甲方同意在本合同签订当日将5000元暂存于丙方作为该房屋的物业交割费。若甲方未能按照约定将房屋交付给乙方的，则乙方有权从物业交割费中扣除相应的金额用于结清相关费用、恢复原状、赔偿损失。若该物业交割费不足以抵扣的，则由甲方在交房后3个工作日内向乙方补足差额。物业交割费结余部分由经纪方在交房后3个工作日内支付给甲方。办理物业交割时，三方应当履行下列手续：……（2）甲方将该房屋的水卡、电卡、气卡、门禁卡等移交乙方，且甲乙双方须在《物业交割单》上签字；如任何一方拒绝在《物业交割单》上签字，又不能出具书面理由的，视为物业交割完成。（3）在房屋交付日以前发生的物业管理费、水、电、燃气、有线电视、电信、宽带等费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。 同日，高远平（委托人、出售方）、陈春康、陈**凤（委托人、购买方）作为委托人出具《授权委托书》。该委托书载明：委托受托人洪明芳代理办理如下事宜：双方协商同意该房屋成交价为3900000元，并授权受托人在成都市城乡房产管理局存量房交易服务平台按照该成交价填写《成都市存量房买卖经纪服务合同》及《成都市存量房买卖合同》，并以该成交价申报税费。该房屋的家具/家电/装饰装修/配套设施设备、甲方购买该房屋已支付的住房贷款利息/手续费/公证费等作价为600000元，与该房屋一并转让给购买方。本合同成交价为4500000元。 前述合同及文件签订后，陈春康、陈**凤依约支付了房屋首付款。2019年5月31日，陈春康、陈**凤取得案涉房屋的不动产权证。2019年6月5日，房屋按揭贷款（购房尾款）2730000元发放至高远平账户。 2019年9月27日，链家经纪公司员工张恩微信告知陈春康、陈**凤：“这3万我们出，明天签个补充协议。业主找屋顶的协议还是得等，10.7高姐回家找。” 2019年10月9日，链家经纪公司员工郭文勇微信告知陈春康、陈**凤：“屋顶协议业主找不到。我们可以协助您办装修手续。其他没有协议的业主都是偷偷装的。物管费只有等开发商销账……您也看到了所有顶楼都是装修了的，而且业主之前也说了有协议但是现在又没有找到。” 2019年11月5日，高远平出具《声明书》。该声明书载明：本人系成都市锦江区××街××号5幢1单元3402号房原业主高远平，出售方高远平与购买方陈春康、陈**凤关于成都市锦江区××街××号5幢1单元3402号房屋截至2022年12月29日前产生的所有物业费用均由本人高远平承担。与购买方陈春康、陈**凤无关。 2019年11月21日，高远平交纳了案涉房屋的所欠物业费。 2019年10月1日起，陈春康、陈**凤与链家经纪公司员工张恩就屋顶可以搭建一事多次微信沟通。陈春康、陈**凤称：郭文勇带看房时，说楼顶可以搭建，我们才选择顶楼，答应450万买这套房屋。如果一开始就告知是违建或不能搭建，我们是不会买的。现在不能搭了，退多少？开发商承诺高远平可以搭建的协议，拿给我也没用，毕竟我和开发商没有关系，我是和她交易，她也不用费心找了，签一份我们之间的给我就是。张恩回复：这是业主口头承诺的。她不愿意签。 链家经纪公司员工张恩催促高远平找购房合同。高远平回复：购房合同应该没写什么，楼顶能使用是开发商承诺的。隔壁已经搭好，这是事实。 以上事实，有陈春康、陈**凤提交的当事人身份信息、《成都市存量房屋买卖合同》、《房屋附属设施设备清单》、《过户、按揭服务合同》、《授权委托书》、短信记录、银行卡交易明细、微信聊天记录截图、房产证复印件、声明书以及当事人的陈述在案为证。陈春康、陈**凤提交的补充协议草稿，无任何人在该协议上签章，无法核实真实性，本院不予采纳。 本院认为，《成都市存量房屋买卖合同》、《房屋附属设施设备清单》、《过户、按揭服务合同》、《授权委托书》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方均应按约履行自己的义务。前述合同签订后，陈春康、陈**凤依约支付了购房款，高远平依约配合办理了房屋不动产权登记手续。买卖双方因房屋交付及楼顶搭建问题发生本案纠纷。 关于陈春康、陈**凤主张的逾期交房违约金。根据合同约定，高远平应于收齐尾款后3日内即2019年6月8日前交付房屋。高远平主张，陈春康、陈**凤已经于2019年6月8日前取得案涉房屋的不动产权证、获知了案涉房屋入户门的锁密码，陈春康、陈**凤早已占有使用案涉房屋，并不存在逾期交房。陈春康、陈**凤主张2019年11月21日（高远平结清物业费当天）为实际交房日期，故存在逾期交房。陈春康、陈**凤主张逾期交房的理由主要是：高远平未结清尚欠物业费、未交付水电气卡及小区门禁卡，影响陈春康、陈**凤对案涉房屋的占有使用。对此，本院认为，关于水电气卡及物业费等相关问题，三方在《过户、按揭服务合同》进行了约定。根据该合同约定：高远平向链家经纪公司暂存5000元物业交割费，在高远平未结清物业管理费、水、电、燃气、有线电视、电信、宽带等费用时，可以直接以该5000元物业交割费冲抵尚欠费用；若5000元物业交割费足以冲抵尚欠费用且有剩余，由链家经纪公司退还余款给高远平；若5000元物业交割费不足以冲抵尚欠费用，则在交房后3个工作日内由高远平向陈春康、陈**凤补足差额；物业费等费用在交房前由高远平承担，交房后由陈春康、陈**凤方承担。可见，该合同是将“物业交割”与“交房”作为两个不同的概念使用；该合同约定的物业交割手续，并非实际交房的必要条件，不能以未履行该合同约定的物业交割手续认定为逾期交房；物业费等费用未结清，并不影响交房，可在交房后由高远平将所欠费用补给陈春康、陈**凤。从法律规定来看，根据《物业管理条例》第六条、第七条之规定，业主具有按时交纳物业服务费用的义务，房屋的所有权人为业主。陈春康、陈**凤依法只应交纳其成为房屋所有权人后的物业费，物业公司无权要求陈春康、陈**凤支付其成为房屋所有权人以前的物业费。陈春康、陈**凤所辩称的物业公司以未结清尚欠物业费为由不予办理业主更名及相关装修手续等，未提供证据证明；即使陈春康、陈**凤的该主张属实，也是物业公司与陈春康、陈**凤之间的关系问题，与高远平无关。高远平未在2019年6月8日前向陈春康、陈**凤实际交付门禁卡、水电气卡等相关房屋附属品，可能对陈春康、陈**凤造成不便，但并未在实质上阻碍陈春康、陈**凤对案涉房屋的实际占有使用。因为陈春康、陈**凤在成为案涉房屋的所有权人后，可以自行补办相关门禁卡、水电气卡等，事实上陈春康、陈**凤也自行补办了电卡。综上，案涉房屋系清水房，高远平未在该房屋内居住，故在陈春康、陈**凤取得案涉房屋不动产权证及案涉房屋入户门密码后，陈春康、陈**凤即可对案涉房屋进行合法的占有使用。物业费未结清以及门禁卡、水电气卡等未按时交付，系高远平在履行合同方面的瑕疵，但并不构成逾期交房。因此，对于陈春康、陈**凤主张的逾期交房违约金，本院不予支持。 关于陈春康、陈**凤主张的退还600000元购房款。本院认为，陈春康、陈**凤所举证据仅能证明高远平口头承诺过案涉房屋楼顶可以使用，不能证明高远平承诺过楼顶可以搭建，亦不能证明买卖双方就“楼顶可搭建”商谈了对价，更不能证明案涉合同中约定的600000元系“楼顶可搭建”的对价。结合陈春康、陈**凤及高远平签署的《授权委托书》内容来看，单独约定的3900000元房屋成交价主要用于网签及申报税费，并非陈春康、陈**凤所主张的房屋对价3900000元、“楼顶可搭建”对价为600000元。因此，对陈春康、陈**凤的该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告陈春康、陈**凤的诉讼请求。 本案案件受理费13512元，减半收取计6756元，由原告陈春康、陈**凤承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 成 敏 二〇二〇年十二月四日 书记员 徐嘉源