广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初11881号原告：高国军，男，1974年8月8日出生，汉族，住广州市天河区，原告：陈艳，女，1974年4月18日出生，汉族，住湖南省祁东县，两原告的共同委托诉讼代理人：张浩响，广东海际明律师事务所律师。被告：周军，男，1975年12月26日出生，汉族，户籍地址湖南省常德市武陵区，现居住地址广州市白云区，被告：杨琳，女，1978年7月12日出生，汉族，户籍地址湖南省桃源县，现居住地址广州市白云区，原告高国军、陈艳与被告周军、杨琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告高国军、陈艳及其共同委托诉讼代理人张浩响到庭参加诉讼，被告周军、杨琳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高国军、陈艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还60000元定金及利息（以60000元为基数，自2020年6月1日起至实际退还之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算）；2.判令被告支付违约金123000元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年1月15日，两原告（系夫妻）与两被告（系夫妻）及广东合富置业公司签订《存量房买卖合同》，约定被告将位于广州市番禺区大石街富丽广场丽雅居406号房产出售给原告，房产总价为123万元；因该房产存在银行抵押，故约定卖方应在签署本合同五日内自行向抵押银行申请提前还贷手续，并由银行接受还贷申请之日起12日内一次性还清所欠银行贷款；定金7万元，首付款66万元，不迟于递件日支付，剩余房款50万元在完成按揭手续后由贷款银行直接划给卖方，甲方不按合同约定将该房产出售给乙方的，应当支付成交价10%的违约金，并退回已付的全部费用；等等。随后，原告高国军将其收入证明、公积金缴付明细等资料交由按揭服务机构，按揭服务机构审查材料后告知原告公积金可贷款60万元。2020年1月17日上午，通过查册，原告才得知该房产存在二次抵押（此前被告仅告知银行贷款抵押），被告再三表示可以筹钱还贷进行涂销抵押，原告考虑到合同已经签过，且急着买房将小孩的户口迁入广州以便就读公办学校，犹豫再三还是接受。该日下午，双方进行了网签《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），约定房款总价123万元，购房定金7万元（后协商为6万元），房管部门出具交易递件回执当天支付首期款63万元，剩余房款60万元由公积金贷款支付，甲方不按合同约定将该房产出售给乙方的，应当支付成交价10%的违约金，并退回已付的全部费用，等等。合同签订后，原告向被告交付定金6万元，向按揭服务机构提交了按揭材料，并筹集首期房款。但被告一直未办理提前还贷手续，始终不能涂销抵押。经原告反复催促，被告一直拖延，最后告知因无钱还清贷款，无法办理抵押涂销登记，不能将该房产出售给原告，并于2020年4月20日出具退还定金的承诺，但亦未按承诺退还定金。原告认为，被告未能按照合同约定将该房产出售给原告，应当将收取的费用全部退还，并承担向原告支付成交价10%违约金的违约责任，为维护原告合法利益，根据《合同法》《民事诉讼法》有关规定，原告特向人民法院依法提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告周军、杨琳未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经审理查明：2020年1月15日，被告周军、杨琳（甲方、卖方）与原告高国军、陈艳（乙方、买方）及广东合富房地产置业有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，合同约定甲方将位于广州市番禺区大石街富丽广场丽雅居406的房屋（以下简称涉案房屋）出售给乙方，房屋价款为123万元。关于付款方式的约定，定金7万元，签约当天支付1万元定金，余下定金6万元于签网签当天支付。买卖双方应在本合同后五日内签署银行按揭文件及提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并由买方支付办理按揭贷款所需费用，向银行申请50万元的银行按揭贷款。卖方应在签署本合同后五日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，并承担因提前还贷及涂销归档所产生的费用。首期楼款（不含定金）66万元，买方不迟于递件日支付给卖方，楼价余款50万元由贷款银行直接划给卖方。关于违约责任的约定，甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。上述合同还就其他事项作出约定。同日，原告高国军向被告周军支付定金1万元。2020年1月17日，原、被告双方签订网签合同《广州市存量房买卖合同》，约定定金为7万元（首次支付房款时自动转为房款的一部分），乙方应在房管部门成功出具本次交易递件回执当天向甲方支付首期款63万元，剩余房款60万元，由乙方于2020年2月29日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为公积金贷款。关于违约责任的约定，甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。上述合同还就其他事项作出约定。同日，原告高国军向被告周军支付定金5万元。庭审中，原告陈述，双方签订网签合同后，口头变更定金为6万元。2020年4月20日，被告周国军向原告出具退还定金承诺书，承诺2020年4月30日前退还定金3万元，5月底前再退还另外3万元，共6万元。由于被告未依约向原告退还定金，原告遂诉至本院。庭审中，原告陈述，合同签订后，原告就支付了6万元定金，并提交了按揭材料筹集了首付款，但因为被告一直没有办理提前还贷手续，不能涂销抵押，最后被告说没有钱还贷，不能将涉案房产出售给原告，并在2020年4月20日出具了退还定金的承诺，但此后也没有按照承诺退还定金给原告，所以原告要求被告退还定金及支付违约金。本院认为，原、被告签订的《存量房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同履行过程中，原告依约向被告支付定金6万元，但被告未依约将涉案房屋出售给原告，被告向原告出具退还定金6万元的承诺书，依然未依约退还定金，被告构成违约。原告主张被告退还定金6万元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。违约金方面，合同约定被告不按本合同约定将该房地产出售给原告的，应当向原告支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回原告已付的全部费用。综合考虑合同的履行情况、被告的过错程度、原告的实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院依法酌定违约金调整为房屋成交价的5%即61500元，原告主张违约金超出部分以及有关利息的主张，本院不予支持。被告周军、杨琳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告周军、杨琳在本判决生效之日起三日内向原告高国军、陈艳退还定金6万元并支付违约金61500元；二、驳回原告高国军、陈艳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3960元，财产保全费1435元，由原告高国军、陈艳负担1638元，被告周军、杨琳负担3757元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何成臻二〇二〇年十二月三十日书记员  林敏倩