广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初7279号 原告：柳州市馨运物业服务有限公司，住所地广西柳州市跃进路**之三和兴园**2-3，统一社会信用代码：91450205667039536U。 法定代表人：贺勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李文娟，广西万铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何志强，广西万铭律师事务所实习律师。 被告：梅国梁，男，1964年8月3日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**，现住广西壮族自治区柳州市柳**。 被告：易丹，女，1967年1月20日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**，现住广西壮族自治区柳州市柳**。 原告柳州市馨运物业服务有限公司（以下简称馨运物业公司）与被告梅国梁、易丹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告馨运物业公司的委托诉讼代理人李文娟、何志强，被告梅国梁、易丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 馨运物业公司向本院提出诉讼请求：1.梅国梁、易丹支付馨运物业公司2012年8月1日至2019年8月31日的物业服务费7851.50元及滞纳金7289.66元（滞纳金暂从2012年8月计至2020年5月）；2.诉讼费由梅国梁、易丹承担。诉讼过程中，馨运物业公司变更第一项诉讼请求为：1.梅国梁、易丹支付馨运物业公司2012年8月1日至2019年8月31日的物业服务费7851.50元及滞纳金1168.02元（滞纳金暂从2012年9月1日计至2020年5月31日，之后计至缴清全部物业费之日止）。事实与理由：梅国梁与馨运物业公司签订《北岸馨园小区管理规约》，合同约定馨运物业公司向其所居住的北岸馨园小区提供物业服务，业主在2012年8月1日至2017年12月31日按按建筑面积0.7元/㎡/月，在2018年1月1日之后按建筑面积1元/㎡/月交纳物业服务费，不按期交费的，应当从逾期之日起交纳滞纳金。梅国梁、易丹为北岸馨园小区1栋4-6号房的业主，房屋面积为119.92平方米，现其拖欠2012年8月1日至2019年8月31日的物业服务费7851.50元及滞纳金1168.02元。馨运物业公司向梅国梁、易丹催收未果诉至法院，请判如所请。 梅国梁、易丹辩称，一、《中华人民共和国物业管理条例》第三十六条规规定，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案中，馨运物业公司违反《北岸馨园小区管理规约》、《物业服务收费管理办法》规定，没有完全履行服务合同，物业服务收费未遵行合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。因馨运物业公司违背诚实守信的原则，违约在先，不完全履行服务合同，故梅国梁、易丹不能足额收取服务费。具体如下：(一)北岸馨园共有三栋电梯房，2009年5月1号楼竣工，梅国梁、易丹于20lO年初搬进新房，此时二、三号楼还有部分拆迁户未搬离，仍在协商拆迁事宜。直至2013年，二、三号楼才开始施工，至2016年竣工交付使用，时间跨度六年之久，期间生活区与施工区混杂，但馨运物业公司却要求物业费按建成小区的收费标准计算，显然是不合理的。(二)梅国梁、易丹所住的四层住户自20lO年陆续入住以来就发现，四层楼的水井房架空层底层常年水流不断，造成房屋墙体脱落、发霉，所有木质家具、三间卧室木地板被白蚁蛀蚀一空严重损坏。同时，从2011年12月房屋卫生间与厨房之间的承重墙从地面往上浸水。上述情况其多次向馨运物业公司汇报，但始终没有得到解决。此外，梅国梁、易丹也曾就漏水问题向市建委信访办投诉，但没有结果。这给梅国梁、易丹造成了物质和精神上的双重打击，也导致了其家庭成员身体健康状况出现问题。梅国梁、易丹主张先行履行抗辩权，必须由馨运物业公司先行解决房屋渗水问题。(三)《北岸馨园小区管理规约》约定物业服务费是酬金制，因物业公司不履行《柳州市物业服务等级标准和收费标准备案表》中(供水系统)有关公共设施设备日常运行、保养、维修的责任和义务，其服务不到位，故梅国梁、易丹拒缴相应费用。2017年起，馨运物业公司在未告知梅国梁、易丹的情况下，擅自提高服务费，致使物业费从0.7元提高到1元，无公示、无告知，违反了公平、公正、公开的原则。二、馨运物业公司未按《商品房购房合同》约定与梅国梁、易丹签订《物业服务合同》。三、馨运物业公司的诉讼已过时效，其主张的2012年8月至20l7年9月的诉讼标的不应受法律保护，应予以驳回。四、馨运物业公司提交的催费通知书和图片属伪造、已违法，梅国梁、易丹从未收到过催费通知，该通知亦未有梅国梁、易丹的签名，答辩人不予质证。请求法院驳回被答辩人诉求。五、关于滞纳金，根据双方签订《北岸馨园小区管理规约》，并无滞纳金约定，馨运物业公司要求缴纳滞纳金无法律依据。六、梅国梁、易丹作为积极响应政府号召的被拆迁人，享受三年免交服务费的政策。根据馨运物业公司提供的《柳州市物业服务等级标准和收费标准备案表》显示柳州市住建委于2013年12月5日通过行政许可，柳州市物价局于2013年12月6日通过行政许可，按照《中华人民共和国物业管理条例》规定馨运物业公司于2014年1月起才有权行使收费许可，双方签订的《北岸馨园小区管理规约》中第七章第二十六条关于物业服务费属于格式合同，不具有法律效力。因此，开发商承诺梅国梁、易丹享受三年免交物业费的时间应从2014年1月至2016年12月的三年时间。综上，请求法院驳回馨运物业公司的诉讼请求。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，馨运物业公司与柳州东通投资发展有限公司签订的《北岸馨园前期物业服务委托合同》合法有效，对小区全体业主具有约束力。梅国梁作为小区业主，也在2009年7月22日与馨运物业公司签订了《北岸馨园小区管理规约》。馨运物业公司按约为小区提供了物业服务，梅国梁、易丹作为该小区的业主之一，应当按照合同约定交纳物业服务费用。现其拒不缴纳已构成违约，应当承担继续履行和赔偿损失的违约责任。根据《北岸馨园前期物业服务委托合同》约定，物业费按0.91元/㎡/月收取，现馨运物业公司要求梅国梁、易丹按0.7元/㎡/月缴纳自2012年8月1日至2017年12月31日的物业费，合法合理，应予以支持。又根据双方签订的《北岸馨园小区管理规约》中“业主有义务、责任按柳州市建设委员会、柳州市物价局指定的物业服务收费办法向物业公司缴纳物业服务费、电梯费、停车费等各项费用。收费标准根据市场物价变动情况调整。”及《柳州市物业服务等级标准和收费标准备案表》的规定，馨运物业公司服务的北岸馨园小区每月物业费收费标准执行1元/㎡/月，现馨运物业公司要求梅国梁、易丹按1元/㎡/月缴纳自2018年1月1日起至2019年8月31日的物业费合法合理，应予以支持。梅国梁、易丹的房屋建筑面积为119.92㎡，应支付2012年8月1日至2019年8月31日的物业服务费7854.76元（119.92㎡×0.7元/㎡/月×65个月+119.92㎡×1元/㎡/月×20个月），现馨运物业公司要求梅国梁、易丹支付物业费7851.50元，系其权益的处分，本院予以支持。关于梅国梁、易丹辩称的房屋漏水问题，属于另一法律关系，其可另行主张权利。梅国梁、易丹还辩称馨运物业公司未尽到履行物业服务合同义务的问题，因其提供的证据不足以证明其主张，故对该辩称，本院不予采信。梅国梁、易丹又辩称馨运物业公司主张部分期限的物业服务费已超过诉讼时效，因馨运物业公司在上述期间一直在为该小区提供物业服务，故梅国梁、易丹的该辩称不成立，本院不予支持。 关于滞纳金，因馨运物业公司未提供证据证实双方约定了滞纳金，梅国梁、易丹亦不同意支付，故馨运物业公司要求梅国梁、易丹支付滞纳金无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告梅国梁、易丹于本判决生效之日起十日内支付原告柳州市馨运物业服务有限公司2012年8月1日至2019年8月31日的物业服务费7851.50元； 二、驳回原告柳州市馨运物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费89元（已减半收取，原告柳州市馨运物业服务有限公司已预交），由被告梅国梁、易丹负担46元，原告柳州市馨运物业服务有限公司负担43元。 本判决为终审判决。                                                                                                                                                  审判员  梁倪 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 潘加旺  书记员  王子烨 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 6 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。