上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初77436号原告：蔡兴发，男，1957年4月26日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：上海青客创意产业配套物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：宋磊，执行董事。委托诉讼代理人：郁晨瑞，女。原告蔡兴发与被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡兴发、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司的委托诉讼代理人郁晨瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡兴发向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2020年5月25日起至2020年7月18日止的租金共计人民币6,300元(按照每月3,500元的标准计算)；2.判令被告支付提前解除合同的违约金139,300元；3.判令被告赔偿免租期租金损失11,200元；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年3月10日，原、被告签订《房屋托管租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市浦东新区周星路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限自2018年9月10日起至2026年9月24日止，租金为每月3,500元，第1月至第36月增长0%、第37月至第48月增长5%，第49月至第60月增长5%。合同签订后，双方依约履行，被告支付租金至2020年5月24日止。2020年7月18日，被告以“新冠肺炎”疫情构成不可抗力为由解除合同，并于当日返还系争房屋，不再支付之前未付的租金和水电费。原告认为，“新冠肺炎”疫情不必然导致租赁合同解除，且疫情期间系争房屋一直处于正常租赁状态。被告以“新冠肺炎”疫情构成不可抗力为由，单方面擅自提前解除合同属于严重违约行为，应按照合同约定赔付违约金，支付拖欠租金及部分空置免租期租金损失，故原告诉至本院。上海青客创意产业配套物业管理有限公司辩称，确认租赁合同及补充协议于2020年7月18日解除，原告于当日收回系争房屋。同意支付自2020年5月25日起至2020年7月18日止的租金6,299元。被告系从事长租公寓行业，涉及全国范围内的人员流动及房屋出租代办，疫情期间根本无法开展相关经营，导致合同无法履行，故合同系因疫情导致的不可抗力解除，而非被告违约，故不同意支付违约金。即便被告存在违约，违约金系补偿性质，合同约定的违约金标准过高，要求调整为半个月至二个月租金标准。被告投入数万元进行装修，并配置家具家电，故不同意赔偿免租期损失。系争房屋内尚有家具家电，应折价5,000元冲抵租金。本院经审理认定事实如下：坐落于上海市浦东新区周星路******房屋的权利人登记为原告蔡兴发。2018年3月10日，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的被告签订《房屋托管租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2018年9月10日起至2026年9月24日止，月租金为3,500元，第1月至第36月增长0%，第37月至第48月增长5%，第49月至第60月增长5%。一般条款的第九条约定：“非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金，乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金。若支付的违约金不足抵付对方损失的,违约方还应负责赔偿。乙方装修房屋或者增设附属设施的，租赁期满乙方添附的固定装修，除电器外赠送给甲方。因不可抗力、国家政策需要或政府要求拆除房屋等原因致使本合同不能继续履行，合同自行解除，双方互不承担责任。”同年3月12日，双方签订《补充协议一》，约定该房屋托管合同履行届满60月又15天(即2018年9月10日起至2023年9日24日)前两个月，若甲方需自用该套房屋，可通知乙方解除该房屋的托管合同，双方互不承担违约责任。逾期甲方未通知的,继续按托管合同约定的租赁期限履行。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告，被告陆续支付租金至2020年5月24日止。2020年7月18日，被告工作人员向原告发送短信：“尊敬的周星路XXX弄XXX号XXX室业主蔡兴发：您好！因不可抗力的肺炎疫情影响，青客公司根据法律规定与合同约定解除与您签署的《房屋托管租赁合同》，解除日期为本短信/微信发出之日暨2020年7月18日。青客公司将房屋现状返还给您，合同解除日期即为房屋返还日期，房间门锁密码000000。之前如有未付的租金及水电费不再支付。感谢您的理解支持！青客公司2020年7月18日。”当日，原告收回系争房屋。现原告认为被告提前解除合同的行为构成违约，且被告尚未支付拖欠租金，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告提供：被告与次承租人签订的《住宿服务合同》及电费账单，证明疫情期间被告正常使用系争房屋。经庭审质证，被告对上述证据的真实性不予认可。以上事实，由原告递交的《上海市房地产权证》《房屋托管租赁合同》《补充协议一》、对账记录、短信记录等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房屋托管租赁合同》《补充协议一》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。审理中，原、被告均确认《房屋托管租赁合同》《补充协议一》于2020年7月18日解除，本院予以照准。合同解除后，原告要求被告支付自拖欠租金之日起至实际返还房屋之日止的租金，本院予以支持。被告提出以系争房屋内尚存的家具家电抵扣部分租金的意见，原告否认系争房屋内存在被告所述的家具家电，且拒绝予以抵扣，故该意见本院不予采纳。被告未能举证证明疫情确导致无法实现合同目的，故被告提前解除合同构成违约，应承担相应的违约责任。被告提出合同约定的违约金标准过高，本院根据原告的实际损失以及合同的履行情况，兼顾公平合理原则，酌定违约金金额为10,500元。因违约金已包含原告受到的实际损失，故原告再行要求被告支付免租期租金损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蔡兴发自2020年5月25日起至2020年7月18日止的租金6,300元；二、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蔡兴发违约金10,500元；三、驳回原告蔡兴发的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,433元，减半收取计1,716.50元，由原告蔡兴发负担1,000元，被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司负担716.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二〇年十二月七日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。