黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑民再403号抗诉机关：黑龙江省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：赫晶，女，1979年6月24日出生，满族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：封昭璞，北京市京师（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢广元，北京市京师（哈尔滨）律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区电塔街**。法定代表人：杨景校，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵振杰，男，该公司总经理。申诉人赫晶因与被申诉人黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司（以下简称鸿脉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01民终3474号民事判决，向检察机关申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监[2019]23000000532号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2020）黑民抗62号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员张家玮、王立新出庭。申诉人赫晶及其委托诉讼代理人封昭璞、邢广元，被申诉人鸿脉公司的委托诉讼代理人赵振杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙江省人民检察院抗诉认为，二审判决适用法律确有错误。理由如下：鸿脉公司与黑龙江省地泰房地产开发公司（以下简称地泰公司）于2002年3月1日签订联建协议，联合开发案涉房屋。双方当事人对鸿脉公司与地泰公司签订的联建协议的效力没有提出异议，该协议已经履行。鸿脉公司以地泰公司名义与购房人签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效。在商品房按揭贷款未能办理的情况下，双方均未主张解除合同，购房人向鸿脉公司支付部分购房款受领并占有使用房屋，双方合同已经部分实际履行十余年，可继续履行。关于支付剩余购房款与办理产权登记的关系问题。取得他人财产，应当支付相应的对价，是人类的基本准则和公认的公理。购房人在不主张解除合同，返还房款的情况下，不可以既不支付剩余购房款，又占有使用鸿脉公司销售的房屋。购房人不支付剩余购房款，将丧失继续占有使用鸿脉公司房屋的合法基础，其以鸿脉公司未提供办理产权登记手续为由拒绝支付剩余购房款的抗辩主张不成立。关于购房人是否应向鸿脉公司偿付剩余购房款的利息及利息如何计算的问题。对于延期支付购房款是否应当偿付利息，案涉商品房买卖合同没有明确约定。购房人不支付剩余购房款，鸿脉公司确实存在利息损失，购房人应当按照中国人民银行公布的同期贷款利率向鸿脉公司支付利息损失。考虑到案涉房屋未能办理按揭贷款，在一段时间内不具备办理产权登记等本案的实际情况，以鸿脉公司起诉之日作为计算其利息损失起算点为宜。判决以购房人进户之日作为购房人向鸿脉公司偿付利息的起算点，适用法律确有错误。赫晶称，同意检察机关抗诉意见。补充意见：1.鸿脉公司不具有诉讼主体资格，购房人是与地泰公司签订的购房合同。鸿脉公司与地泰公司签订的联建协议为双方内部协议，对外无约束力。该协议名为联建，实为借用资质的挂靠协议，是无效合同。2.购房人不存在违约行为。地泰公司（鸿脉公司）出售房屋时手续不全，诉讼至今未提供建筑工程施工许可证。地泰公司（鸿脉公司）将不能贷款的房屋以贷款名义销售，存在欺诈行为，损失应自行承担。案涉小区在2017年才可以办理房产证，购房人行使抗辩权暂缓交纳剩余购房款，合情合理。地泰公司（鸿脉公司）交付了房屋钥匙不能认为其履行了房屋买卖合同的交付义务，案涉房屋未经验收，不能视为交付。3.案涉合同履行方式并未变更。无证据证明购房人同意变更合同，鸿脉公司张贴通知的行为可以理解为要约，购房人并未作出承诺。4.本案遗漏了诉讼主体，应追加地泰公司为本案当事人。鸿脉公司主张利息无合同约定也无法律规定。购房人不存在过错，不应赔偿地泰公司或鸿脉公司损失。鸿脉公司辩称，其公司具有诉讼主体资格，其起诉要求购房人交付剩余购房款与案涉房屋办理产权证时间无任何关系。目前为止，已按法院生效判决交付尾款及利息的业主已达200余户，说明同一类型案件绝大部分业主是认可原审判决的。购房人实际占有使用房屋十余年，但只交纳了几万元购房款，使鸿脉公司受到了巨大的经济损失。鸿脉公司多次催款，购房人既不交付欠款也不同意解除合同，鸿脉公司的权益如何保障。本案支付购房款为购房人的主要义务，案涉商品房买卖合同约定“房款以按揭贷款方式支付”，可见支付贷款利息为购房人应承担的义务，因此购房人应承担给付购房尾款及利息的义务。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。鸿脉公司向一审法院起诉请求：判令赫晶支付拖欠的购房款110,000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息（自2006年9月28日起至给付之日止）。一审法院认定事实：2002年3月1日，鸿脉公司与地泰公司签订联建协议书，联合开发位于哈尔滨市南岗区的鸿朗花园小区。协议约定鸿朗花园小区2号楼、3号楼、4号楼、6号楼由鸿脉公司建设及销售。2006年9月28日，鸿脉公司以地泰公司名义与赫晶签订商品房买卖合同。合同约定：赫晶购买鸿朗花园小区6栋5单元701号住宅，使用面积50.13平方米，房屋总价款161,022元。房款以按揭贷款方式支付，首付款51,022元，银行贷款110,000元。2006年9月28日，赫晶向鸿脉公司交纳房屋首付款51,022元。银行贷款未能成功办理，赫晶尚欠房款110,000元。一审法院判决：一、赫晶于判决生效之日起十日内给付鸿脉公司尚欠购房款110,000元；二、赫晶于判决生效之日起十日内给付鸿脉公司尚欠购房款110,000元的利息（自2006年9月28日至给付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回鸿脉公司其他诉讼请求。案件受理费2500元，由赫晶负担。赫晶不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回鸿脉公司的诉讼请求并依法改判。二审法院查明的事实与一审法院认定的事实相同。二审法院认为，关于鸿脉公司是否具有本案诉讼主体资格问题。1.鸿脉公司与地泰公司签订联建协议，约定共同开发建设鸿朗花园小区，该联建协议系鸿脉公司与地泰公司真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，双方已按联建协议进行了履行，法院生效判决亦对此予以确认。2.赫晶以鸿脉公司的工商档案记载其成立日期为2002年4月2日，而鸿脉公司与地泰公司签订的联建协议的签订日期是2002年3月1日为由，认为联建协议是伪造的。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”规定以及权利义务对等法律原则，设立中公司享有有限法律人格，可以从事一定范围的行为从而享有权利并承担义务，当公司成立后，设立中公司的债权债务则成为公司的债权债务。因此，鸿脉公司签订联建协议并不违反法律规定，赫晶以此为由而主张鸿脉公司与地泰公司签订的联建协议是伪造的无效合同依据不足。3.联建协议中对鸿脉公司与地泰公司联合开发建设鸿朗花园小区的具体事宜以及各方权利义务进行了明确约定，双方亦按协议约定履行。鸿脉公司以地泰公司的名义与赫晶签订案涉商品房买卖合同，按照协议约定，鸿脉公司负责案涉房屋的销售并收取购房款。4.赫晶将案涉房屋定金及首付款交予鸿脉公司，鸿脉公司为赫晶出具了交款凭据，鸿脉公司是按照联建协议及商品房买卖合同的约定履行自己的义务，对于案涉剩余购房款，亦应按照约定由鸿脉公司主张权利。5.对于符合办理权属证书条件的业主，鸿脉公司承担了办理权属证书方面的相关义务，对于未交齐购房款的业主，鸿脉公司提起诉讼主张权利符合合同公平对等原则。关于赫晶未交纳剩余购房款是构成违约，还是行使其抗辩权；一审判决赫晶自进户时给付鸿脉公司购房款利息是否得当问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”本案中，商品房买卖合同约定以按揭贷款方式支付70%房价款，但并未约定贷款由鸿脉公司负责联系或者到鸿脉公司指定的银行办理贷款。虽然对不能办理贷款鸿脉公司存有责任，但赫晶可以通过其他方式贷款继续履行合同，并要求鸿脉公司赔偿其额外支出费用，或要求解除合同并赔偿损失以维护自己的权益。赫晶未按前述方式进行救济，而是在未支付剩余房款的情况下占有使用案涉房屋多年。依据双务合同的本质，合同抗辩的范围仅限于对价义务，只有一方不履行对价义务时，相对方才享有抗辩权。就本案而言，支付购房款与办理房屋贷款、办理不动产权属证书是不同性质的义务，赫晶未完成主要的支付购房款合同义务，而已享有占有使用案涉房产主要合同权利。以鸿脉公司未办理贷款及不动产权属证书构成违约提出抗辩，要求行使同时履行抗辩权显然依据不足，不予支持。由于赫晶未支付剩余购房款的违约行为致使鸿脉公司亦遭受损失，一审判决赫晶自进户时按同期银行贷款利率给付鸿脉公司购房款利息并无不当。关于赫晶提出在其支付购房尾款的同时，卖方也有义务为其办理不动产权属证书问题。因赫晶在本案中对办理权属登记问题未提出反诉，对此不予审理，双方可另行解决。该院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由赫晶负担。本院再审期间，赫晶为证明其主张提交一组证据：1.王洪彬中国银行结算账户开户/借记卡业务登记表、收费传票、存折，个人住房贷款所需资料清单。2.闫涛中国银行存折、借记卡、现金存款单。意在证明购房人王洪彬、闫涛与地泰公司订立商品房买卖合同之后，按地泰公司要求开立银行账户用于办理房屋贷款，贷款没有办理成功，是因为开发商手续不全。案涉鸿朗花园项目不能办理贷款，开发商应承担全部责任，购房者没有责任。鸿脉公司质证认为，对该组证据的真实性及证明问题均有异议。该组证据无法体现是为办理案涉房屋贷款所办理的业务，且与本案无关联性，事隔多年再谈贷款未办理原因无任何意义。即使该组证据为办理案涉房屋贷款的证件，也说明其公司当年积极为购房人办理过按揭贷款。当年贷款未能办理责任不在其公司，是因案涉小区近80%贷款业主不符合办理贷款的条件。本院认证认为，该组证据无法证明购房人无法办理房屋按揭贷款系因开发公司手续不全导致，故本院对该组证据不予采信。鸿脉公司提交五份证据。证据一、按照判决已交付本金及利息的业主与其签署的还款协议及缴纳利息税票据。意在证明案涉房屋的真正权利人为鸿脉公司，大部分欠款业主已按照判决履行了义务，鸿脉公司已将收取的利息按税务规定缴纳了税款。证据二、已按法院生效判决履行义务的名单。意在证明法院判决是合理的、公正的，已有部分案涉业主认同法院判决，购房人应支付欠付购房款的利息。证据三、地泰公司出具的鸿脉公司具有主体资格的证明及〔2017〕**关于办理产权证的函。意在证明案涉楼房自开发、承建及至最后办理产权证全部流程都是由鸿脉公司办理，鸿脉公司具备主体资格。证据四、本次检察机关抗诉的申诉人之一韩建军已按法院判决交付了欠款及利息，并已办理产权证的手续。意在证明韩建军已认同法院的判决，其已无资格申请抗诉。证据五、哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01民再176号民事裁定及梁跃波按判决履行支付欠款、利息的票据及已办理产权证的手续。意在证明该案为本院指令哈尔滨市中级人民法院再审的案件，再审过程中梁跃波已认同法院判决，同一类型案件再审过程中还有人撤诉，说明原审判决是公正的、合理的。赫晶质证认为，对证据一、二、三、四的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为证据为鸿脉公司单方提供，真实性无法确定。即使该证据为真实的，也与本案无关联性。证据二、四购房人履行了生效判决不能证明判决就是正确的，购房人仍有申诉的权利。证据三如果是真实的，正好印证了鸿脉公司和地泰公司的违约行为，该证据无法证明鸿脉公司具有本案诉讼主体资格。证据五中民事裁定书的真实性无异议，但其他证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该证据与本案无关联性。本院认证认为，证据一、二、四、五尽管真实、合法，但与本案不具有绝对的关联性，依法不予采信。证据三已经在原审举示，不属于新的证据。本院再审期间，依职权传唤地泰公司出庭接受质询。。地泰公司总经理赵德明出庭称，地泰公司与鸿脉公司签订的联建协议为真实的，案涉小区**楼**楼**楼6号楼的房屋为鸿脉公司开发建设，归鸿脉公司所有，鸿脉公司有权对外销售房屋并收取售房款。赫晶质证认为，案涉项目开发手续都是地泰公司办理，不动产的产权权属应该以产权登记为主，案涉房屋产权登记人为地泰公司，商品房买卖合同亦是与地泰公司签订，鸿脉公司没有在房屋买卖合同上盖章，其不是权利人，鸿脉公司不是本案适格的主体。且该证人自认案涉工程未取得建设工程验收，同时联建协议书也并非共同投资、共享利润、共担风险的合作协议，其内容名为联建，实为非法转包。本院认证认为，该证人所述内容与鸿脉公司与地泰公司签订的联建协议能够相互印证，且与本案事实吻合，本院对该证人证言依法予以采信。本院再审查明的事实与原审认定的事实一致。本院再审认为，综合检察机关抗诉意见及各方当事人诉辩主张，本案争议及具体解决在于以下二个问题：一、关于鸿脉公司是否具有诉讼主体资格问题。鸿脉公司与地泰公司均为房地产开发企业，二公司于2002年3月1日签订“联建协议”，约定地泰公司负责“鸿朗花园小区”2号楼、3号楼、4号楼、6号楼的建设用地规划、施工许可、前期配套等申报、审批及负担有关费用，鸿脉公司负责上述四栋楼房的建设、安装费用和商品房销售。尽管案涉商品房买卖合同系赫晶与地泰公司签订，但鸿脉公司依据“联建协议”约定，开发建设并建成“鸿朗花园小区”2号楼、3号楼、4号楼、6号楼，案涉房屋销售及房款收取亦系鸿脉公司实际负责，至本院再审，地泰，地泰公司明确表示对此无异议情形下，鸿脉公司依法有权以自己名义提起本案诉讼。购房人关于鸿脉公司非本案适格主体的抗辩主张，本院依法不能支持。二、关于购房人应否给付剩余房款利息及利息如何计算问题。案涉商品房买卖合同不存在违反法律、行政法规强制性规定情形，依法应认定合法有效。案涉合同签订后，购房人交纳首付款并已实际入住，按揭贷款虽未能办理，但购房人并未主张解除合同，购房人、鸿脉公司自应按照合同约定及法律规定履行各自义务。在鸿脉公司已依约交付房屋的情形下，购房人理应支付剩余房款。鉴于案涉商品房买卖合同并未将产权证书办理作为支付剩余房款之条件，且产权证照办理是否延期、是否应予赔偿等，法律性质属反诉范畴，需以明确方式单独提起，不能抗辩主张，故对购房人以鸿脉公司未提供权属登记手续而拒绝支付剩余房款的抗辩，本院依法不能支持。购房人未能按期给付剩余房款违反合同约定及法律规定，尽管案涉商品房买卖合同未对迟延给付房款应负何种违约责任作出明确约定，但购房人不支付剩余房款，鸿脉公司必然存在实际的利息损失，故原审判决购房人支付剩余房款利息有相应的事实及法律依据。鉴于购房人进户后即实际占有、使用房屋，享有了房屋所有者权益，故原审判决购房人自进户之日起按照银行同期贷款利率标准（2019年8月20日起应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准）给付利息亦无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01民终3474号民事判决。本判决为终审判决。审判长  张宏宇审判员  罗林成审判员  冯 涛审判员  娄威巍审判员  李雪松二〇二〇年十二月十日法官助理刘春芳书记员余博