北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初669号原告(反诉被告)：汇世茗豪（北京）国际贸易有限公司，住所地：北京市门头沟区。法定代表人：陈红亮，经理。委托诉讼代理人：王彩霞，女，北京利生律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文辉，男，北京境淡律师事务所律师。被告（反诉原告）：华润置地禄源（北京）房地产开发有限公司，住所地：北京市门头沟区。法定代表人：蒋智生，经理。委托诉讼代理人:谢昕，北京大成律师事务所律师。原告汇世茗豪（北京）国际贸易有限公司（以下简称汇世茗豪公司）与被告华润置地禄源（北京）房地产开发有限公司（以下简称华润禄源公司）及华润禄源公司反诉汇世茗豪公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兼反诉被告汇世茗豪公司的法定代表人陈红亮,委托诉讼代理人王彩霞、王文辉，被告兼反诉原告华润禄源公司的委托诉讼代理人谢昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇世茗豪公司向本院提出诉讼请求：1．解除我公司与华润禄源公司于2017年9月7日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《商品房预售合同》）；2．华润禄源公司向我公司退还购房款3765462元；3．华润禄源公司向我公司赔偿装修经济损失423888元；4．华润禄源公司向我公司赔偿定制家具、橱柜、酒柜、地板砖等经济损失240426元；5．华润禄源公司向我公司赔偿办公家具损失14000元；6．华润禄源公司向我公司支付违约金100万元；7．华润禄源公司向我公司支付房款的资金占用费（以3765462元为基数，按照年利率6%的标准，自2017年12月28日计算至实际给付之日）；8．华润禄源公司向我公司支付鉴定费18500元。事实和理由：2017年9月7日，我公司与华润禄源公司签订了一份《商品房预售合同》，由华润禄源公司向我公司出售坐落于北京市门头沟区新城MC00-0017-6007地块1#商务办公、商业楼xx层1801号（以下简称1801号）房屋。合同约定出卖人应在房屋交付使用后18个月内办理完毕所在楼宇的首次登记手续并将相关材料交付给买受人。如不能如期办理，买受人有权选择退房。华润禄源公司于2017年12月30日将1801号房屋交付给我公司。2018年3月起，我公司对1801号房屋进行装饰装修，定制了地板砖、欧派橱柜酒柜厨具及其他家具家电，合计支付装修费423888元，定制家具、酒柜、橱柜、地板砖等费用240426元，办公家具费用14000元。2019年6月，我公司需要办理房屋所有权证，找华润禄源公司的工作人员要求其提供相关手续，华润禄源公司的工作人员总是互相推托。2019年11月16日，由于华润禄源公司还不能提交房屋的首次登记手续，我公司向华润禄源公司书面提出退房，故我们双方签订的《商品房预售合同》应于华润禄源公司收到退房通知的2019年11月20日解除。但双方未能就赔偿事宜达成一致意见。故我公司诉至法院，请求法院支持我公司的诉讼请求。被告华润禄源公司辩称，一、1801号房屋确实尚未取得首次房产登记，我公司同意解除《商品房预售合同》，但我公司并未收到汇世茗豪公司发送的退房通知，解除合同事项应自本案判决做出后生效。二、根据《商品房预售合同》之《补充协议》的约定，在我公司退还购房款前，汇世茗豪公司应先予履行以下义务：1．配合解除商品房备案、网签、预告登记；2．将房屋恢复原状；3．腾空房屋并交还我公司；4．退还发票；5．支付房屋使用费。前述款项应在我公司需返还的购房款中予以扣除，汇世茗豪公司履行前述义务90天内，我公司将按照合同约定将剩余部分房屋价款按原付款路径向汇世茗豪公司退回。三、《商品房预售合同》之《补充协议》约定，如果汇世茗豪公司选择退房，我公司无息退还已付房款，并按照已付房款的千分之一向汇世茗豪公司支付违约金，并不再支付任何其他费用，上述约定在合同文本中做出了加粗字体处理，我公司已尽到充分提示之义务，汇世茗豪公司在签订合同前已做充分了解；因此汇世茗豪公司主张的资金占用费无合同及法律依据，其主张的违约金严重超出合同约定的标准，不应予以支持。四、《商品房预售合同》之《补充协议》约定，无论何种原因导致合同解除或无效的，买受人交还本房屋后，如买受人已经对该商品房进行了装修，出卖人有权要求买受人恢复原状，相应费用由买受人承担；如出卖人允许买受人不拆除并恢复原状的，出卖人对房屋内装修不做任何补偿，上述约定在合同中做了加粗字体处理，汇世茗豪公司有能力及义务充分研判商事合同的风险，对签订合同时已经认可的内容，不应推翻。五、1801号房屋系汇世茗豪公司作为办公场所使用，但汇世茗豪公司提交的装修合同及供货单上无“汇世茗豪”公司的痕迹，亦无发票，与一般商业惯例不符。六、汇世茗豪公司要求赔偿的洁具、防盗门、灯具插座、地毯及部分家具家电完全可以在不影响其价值的情形下拆除，另行使用，无权要求我公司予以赔偿。七、汇世茗豪公司主张的损失、资金占用费及违约金合并金额畸高，明显超过其可能发生的损失，不应获得人民法院的支付。八、汇世茗豪公司提出的年利率6%的资金占用费主张亦无相关依据，且无实际损失的证据。反诉原告华润禄源公司向本院提出反诉请求：汇世茗豪公司向我公司支付1801号房屋的占用使用费（按7000元/月的标准，从2017年12月30日计算至房屋实际腾退之日止）。事实与理由：根据《商品房预售合同》之《补充协议》的约定，在合同解除的前提下，汇世茗豪公司应向我公司支付交付房屋后至房屋实际腾退交还我公司之日止的占用使用费，按1801号房屋所在地段租赁市场平均价格计算。反诉被告汇世茗豪公司辩称：一、华润禄源公司是违约方，其无权要求我公司支付占有使用费。二、《商品房预售合同》之《补充协议》系格式条款，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款进行说明；华润禄源公司提供的合同文本合计103页，其《补充协议》的第二十四条明显限制了我公司的权利，华润禄源公司并未提请我公司注意该条款，该格式条款不应对我公司产生法律效力。三、华润禄源公司交付给我公司的房屋是毛坯房，不符合入住及使用条件，在租赁市场上无法出租，因此无使用价值也无租赁价格，其主张的7000元/月的占用使用费标准无事实和法律依据，不应得到支持。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2017年9月7日，华润禄源公司（出卖人）与汇世茗豪公司（买受人）签订《商品房预售合同》（包括《补充协议》），约定：出售房屋为1801号房屋，预测建筑面积为102．1平方米，套内建筑面积为76．4平方米，层高为4．2米，总价款为3760539元;出卖人应当在房屋交付使用后的18个月内，办理完毕该房屋所有楼宇的不动产首次登记手续及该房屋所在楼宇的土地使用权或在建工程抵押权的注销登记手续，并将该房屋的房屋登记表、房产平面图各两份交与买受人；如因出卖人的责任，未能按期提供相关资料，导致买受人不能在前述期限届满后办理不动产转移登记手续的，则买受人有权选择退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起六十日内将买受人已付房款无息退还给买受人，按已付房款的千分之一向买受人支付违约金；无论何种原因导致本合同被解除或无效，买受人应在合同解除或无效之日起10日内或出卖人要求的其他时间与出卖人共同到主管机关办理完毕该商品房的合同备案解除及预告登记注销、预抵押登记注销、抵押登记注销等相关手续；本合同约定的出卖人退还买受人房款的义务均需在买受人履行完毕本协议约定的全部义务（包括并不限于合同登记备案和网签、预告登记、预抵押登记及抵押登记已注销，印花税等税费已扣除、买受人将诉讼费、违约金、房屋使用费及赔偿金等所有应付款项均已还清，买受人已将房屋交还出卖人）后90日内，将剩余余款按原付款路径退还买受人；前述房屋使用费是指出卖人向买受人交付房屋后至买受人将房屋腾空并交还出卖人之日止的期间内，买受人应按照该房屋所在地段租赁市场的平均价格向出卖人支付的房屋使用费；无论何种原因导致合同解除或无效的，买受人交还本房屋后，如买受人已经对该商品房进行装修的，出卖人有权要求买受人拆除并恢复原状，相应费用由买受人承担；如出卖人允许买受人不拆除并恢复原状的，出卖人对该房屋内装修不作任何补偿；出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应当采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。合同记载的出卖人通讯地址为：北京市门头沟区石龙经济开发区永安路xx号x号楼1层105室（以下简称105室）。上述关于无息退款及违约金的约定在合同中用黑体字标明。签订上述《商品房预售合同》后，汇世茗豪公司于2017年8月8日向华润禄源公司支付定金50000元，于2017年9月5日向华润禄源公司支付房款3710539元，于2017年12月27日向华润禄源公司支付房款4923元。华润禄源公司于2017年12月30日将1801号房屋交付汇世茗豪公司。华润禄源公司于2019年12月26日收到本案起诉书。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。当事人对以下事实存有争议：一、关于解除通知。汇世茗豪公司主张，其于2019年11月18日通过微信、快递的形式向华润禄源公司发送退房通知，华润禄源公司于2019年11月20日收到。为证明其主张，汇世茗豪公司向本院提交了如下证据：1．汇世茗豪公司法定代表人陈红亮与华润禄源公司工作人员李承雨之间的微信聊天记录截图，陈红亮向李承雨发送了一张《退房通知函》的照片，李承雨回复：“收到，大哥，请问这个通知函您寄到哪个地址了。”陈红亮回复：“寄了两个地址，一个是合同地址一个西直门地址。”2．顺丰速运回执及物流记录。显示：1801号房屋陈洪亮向“北京市门头沟区冯村西山墅售楼处华润置地禄源（北京）房地产开发有限公司，那国轩”寄送一份文件，该邮件于2019年11月20日门卫代收；1801号房屋陈洪亮向“北京市西城区西直门内大街118冠华大厦华润置地华润置地地产部，杜总”寄送一份文件，该邮件于2019年11月20日由一层华润前台签收。经质证，华润禄源公司表示李承雨是我公司营销部门负责售后沟通的工作人员，其没有权利收取退房通知；且退房通知应按《商品房预售合同》的约定以邮政快递的形式送至105室地址；我公司工作人员一部分在售楼处工作，一部分在冠华大厦工作，经核实，两个地址都没有收到汇世茗豪公司寄送的退房通知。二、关于汇世茗豪公司的装修损失。汇世茗豪公司主张华润禄源公司应按照其装修及家具电器的购买价格向其赔偿损失，并向本院提交了相应的装修合同、送货单、收据、微信转账记录等证据。经质证，华润禄源公司对上述证据均不予认可。在本案审理过程中，汇世茗豪公司申请对1801号房屋的装修、定制家具家电、办公家具进行评估。经本院委托，北京市京价价格评估有限公司于2020年9月25日作出评估报告，内容为：1801号房屋装修部分（包括：A装修部分、B水电安装部分）重置成本为380038．4元，成新率为81．25%，价格评估值为308781元，家具、电器部分重置成本为114706．48元，成新率为85%，价格评估值为97501元。其中A装修部分中的第49项镜子（重置成本为493．64元）、B水电安装部分中的第2项吸顶灯（重置成本为630．6元）、第3项吸顶灯（重置成本为1206．48元）、第4项吊式艺术装饰灯具（重置成本为3576．65元）、第5项吸顶式艺术装饰灯具（重置成本为2155．67元）、第7项顶棚嵌入式灯（重置成本为2084．25元）、第24项电热水器（重置成本为4338．03元），家具电器部分中第2项电脑桌（评估值为789元）、第3项单人床（含床头柜）（评估值为5609元）、第6项办公区2电脑桌（评估值为1360元）、第7项办公区1电脑桌（评估值为1020元）、第8项办公区文件柜（评估值为2261元）、第11项吸油烟机（评估值为5007元）、第12项电陶炉（评估值为6273元）、第13项烤箱（评估值为7735元）、第14项冰箱（评估值为17400元）可以拆除移走，合计拆除费估算在2400元至2500元左右。汇世茗豪公司为此支出评估费18500元。经质证，汇世茗豪公司认为评估公司认定可拆除的物品均系按房屋特定空间尺寸定制安装，汇世茗豪公司并无其他房屋，如移走，会产生移除费用及存储费用，相应物品也丧失了其使用价值，该损失应当由华润禄源公司负担。华润禄源公司主张可移除的物品对应的价值应从汇世茗豪公司的损失中予以扣除。三、关于汇世茗豪公司的资金占用损失。汇世茗豪公司主张因1801号房屋未能如期办理房屋所有权证，致使其产生资金占用损失，但未就其主张的损失数额向本院提交相应证据。四、关于华润禄源公司的房屋占有使用费。华润禄源公司主张1801号房屋的占用使用费标准为7000元/月。为证明其主张，华润禄源公司向本院提交了贝壳找房、链家地产在网页上关于华润悦景湾小区（即1801号房屋所在小区）房屋出租页面的截图。经质证，汇世茗豪公司对上述证据不予认可。汇世茗豪公司表示，我公司在华润悦景湾小区也租了一套LOFT房子，55平方米，精装修的，一个月租金才4000元。本院认为，当事人对自己主张，有义务向法庭提交相应的证据，如果举证不能或不利，将承担于己不利的法律后果。关于合同解除。《商品房预售合同》约定，华润禄源公司应在房屋交付使用（即2017年12月30日）起18个月内办理完毕1801号房屋的首次产权登记，现华润禄源公司逾期履行上述义务，汇世茗豪公司有权要求解除合同。汇世茗豪公司主张其已于2019年11月20日向华润禄源公司送达解除通知，但《商品房预售合同》约定任何依该合同发出的文件，均应以书面形式，以邮政快递方式送达至对方。汇世茗豪公司采取顺风速递的形式寄送的解除通知均未寄到合同约定的通讯地址（即华润禄源公司的注册地105号），现华润禄源公司表示未收到该解除通知，故对于汇世茗豪公司关于合同解除时间为2019年11月20日的主张，本院不予支持。合同解除时间应为本案起诉书送达华润禄源公司的2019年12月26日。关于格式条款。《商品房预售合同》约定，出卖人未能如期办理1801号房屋所在楼宇的不动产首次登记手续致使买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起六十日内将已付房款无息退还给买受人；且无论因何原因解除合同，退房款的义务均需在买受人履行完毕腾退房屋、注销网签登记、支付房屋使用费等义务后履行，同时出卖人并不承担赔偿装修损失的责任。《商品房预售合同》系采用格式条款订立的合同，该合同中的上述条款明显免除了提供格式条款一方的责任并排除了对方的主要权利，虽然部分条款用加黑字体显示，但上述条款均记载于冗长的合同文本中，在没有明确提醒的情况下，仍不足以引起买受人的注意。故上述条款应属无效。关于合同解除的后果。《商品房预售合同》系基于华润禄源公司违约而解除，华润禄源公司应向汇世茗豪公司退还房款并赔偿汇世茗豪公司因此遭受的损失。经评估，1801号房屋内装修部分价格评估值为308781元，家具、电器部分价格评估值为97501元。但其中可拆除部分（包括镜子、吸顶灯、装饰灯具、嵌入式灯、电热水器、电脑桌、单人床、文件柜、吸油烟机、电陶炉、烤箱、冰箱）的价值应从中予以扣除。相应的拆除费用应由华润禄源公司负担。参考评估公司的意见，本院酌定拆除费用为2450元。上述装修及家具电器均由汇世茗豪公司使用，存在折旧，汇世茗豪公司要求按照装修、家具电器的购买价格赔偿损失，缺乏相关依据，对于其该其主张，本院不予支持。经核算，华润禄源公司应向汇世茗豪公司赔偿装修及家具电器损失共计349508．68元。《商品房预售合同》解除后，华润禄源公司应向汇世茗豪公司退还购房款3765462元。汇世茗豪公司未就其主张的资金占用费损失提交相应的证据，但在其交纳上述房款至房款退还之日，汇世茗豪公司确有利息损失，故本院认为华润禄源公司应按相应的贷款利率标准（自2017年12月28日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）向汇世茗豪公司支付资金占用费。汇世茗豪公司主张过高的部分，本院不予支持。需要指出，守约方要求违约方赔偿的损失，应扣除守约方因此获得的收益。1801号房屋自2017年12月30日交付于汇世茗豪公司，汇世茗豪公司占用该房屋亦获得收益。在华润禄源公司向汇世茗豪公司赔偿装修损失及资金占用费损失的情况下，汇世茗豪公司亦应自其占用房屋之日至腾退房屋之日向华润禄源公司支付房屋的占有使用费。本院根据1801号房屋所在地段、面积及交付时的状况酌定其占有使用费的标准为6000元/月。华润禄源公司主张过高的部分，本院不予支持。本案评估费用系因确定损失而发生，应由违约方华润禄源公司负担。关于违约金。汇世茗豪公司要求华润禄源公司向其支付100万元违约金，该向主张缺乏相应的合同依据，且在支付实际损失情况下，本院对违约金不再重复支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、汇世茗豪（北京）国际贸易有限公司与华润置地禄源（北京）房地产开发有限公司于二〇一七年九月七日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》于二〇一九年十二月二十六日解除；二、华润置地禄源（北京）房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向汇世茗豪（北京）国际贸易有限公司退还购房款3765462元；三、华润置地禄源（北京）房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向汇世茗豪（北京）国际贸易有限公司赔偿装修及家具电器损失共计349508．68元；四、华润置地禄源（北京）房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向汇世茗豪（北京）国际贸易有限公司支付资金占用费（以3765462元为基数，自二〇一七年十二月二十八日至二〇一九年八月十九日，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、华润置地禄源（北京）房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向汇世茗豪（北京）国际贸易有限公司支付评估费18500元；六、汇世茗豪（北京）国际贸易有限公司于本判决生效之日起七日内向华润置地禄源（北京）房地产开发有限公司支付房屋占有使用费（以6000元/月为标准，自二〇一七年十二月三十日计算至汇世茗豪（北京）国际贸易有限公司实际腾退北京市门头沟区新城MC00-0017-6007地块1#商务办公、商业楼xx层1801号房屋之日止）；七、驳回汇世茗豪（北京）国际贸易有限公司的其他诉讼请求；八、驳回华润置地禄源（北京）房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费37072元，由华润置地禄源（北京）房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费2450元，由华润置地禄源（北京）房地产开发有限公司负担350元，已交纳；由汇世茗豪（北京）国际贸易有限公司负担2100元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  赵      琳二〇二〇年十二月四日法官助理  李宗阳书记员彭赛