四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初14057号 原告：成都市兴光华城市建设有限公司，住所地：成都市青羊区苏坡中路**。 法定代表人：程永忠。 委托诉讼代理人：罗浩，国浩律师（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘瑛，国浩律师（成都）律师事务所律师。 被告：江方琴，女，1977年2月7日出生，汉族，住重庆市大足县。 被告：邓国煜，男，1976年3月18日出生，汉族，住重庆市大足县。 共同委托诉讼代理人：邓昭明，四川鑫中云律师事务所律师。 第三人：成都成房置业有限公司，住所地：成都市青羊区人民中路一段****。 法定代表人：刘建成。 委托诉讼代理人：张翔，四川选择律师事务所律师。 原告成都市兴光华城市建设有限公司（以下简称兴光华公司）与被告江方琴、邓国煜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案在审理中，根据查明案件事实的需要，本院依法追加成都成房置业有限公司（以下简称成房置业公司）作为第三人参加诉讼。原告兴光华公司的委托诉讼代理人罗浩、刘瑛，被告江方琴、邓国煜的共同委托诉讼代理人邓昭明，第三人成房置业公司的委托诉讼代理人张翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 兴光华公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除兴光华公司与江方琴、邓国煜签订的《成都市限价商品房买卖合同》（以下简称《限价房买卖合同》）和《成都市限价商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）；2.判令江方琴、邓国煜向兴光华公司支付解除合同违约金52045元；3.判令江方琴、邓国煜自合同解除之日起5日内协助兴光华公司到房地产管理部门办理《限价房买卖合同》（备案号2856396）的备案注销手续，若江方琴、邓国煜不履行配合解除备案义务的，则按照购房总款的百分之十向兴光华公司支付违约金；4.判令自《限价房买卖合同》（备案号2856396）的备案注销手续完成后，从江方琴、邓国煜已支付的购房款520450元中，扣除解除合同违约金52045元后，兴光华公司退还江方琴、邓国煜剩余购房款468405元；5.判令江方琴、邓国煜承担本案诉讼费。事实和理由：2017年2月16日，兴光华公司与江方琴、邓国煜签订《限价房买卖合同》《补充协议》，约定江方琴、邓国煜向兴光华公司购买位于××路××号××幢××单元××楼××号房屋，房价总款为520450元。合同约定若《成都市个人购买限价商品住房资格认定通知单》被原发放单位注销，视为买受人无正当理由要求终止合同及补充协议，出卖人有权单方解除，且买受人应当按照本补充协议第十条约定向出卖人承担违约责任。无论何种原因导致双方签订的《限价房买卖合同》解除，买受人均应在合同解除之日起五日内配合出卖人到房屋管理部门办理买卖合同备案登记的撤销手续，如买受人不履行备案撤销配合义务的，出卖人除有权拒绝退还其全部购房款外，还有权按合同约定购房总款的10%向买受人收取违约金。现因江方琴、邓国煜购买限价商品住房的资格被撤销，为确保成都市公共保障住房政策的严肃性和人民群众享受公共保障住房的公平性，故诉至法院望判如所请。 江方琴、邓国煜辩称，1.江方琴、邓国煜知晓案涉房屋系限价房，但不知道购买限价房需要相应资格。案涉《限价房买卖合同》《补充协议》系兴光华公司委托的成房置业公司的销售人员为了获取更多的销售提成，增加房屋销售量为江方琴、邓国煜伪造了购房资料取得了购买限价房的资格所签订的。上述合同损害了社会公共利益应为无效，合同中关于违约金的约定当然无效，故兴光华公司关于主张违约金无事实依据应予驳回；2.案涉房屋的备案登记由开发商向行政主管部门进行报备，注销备案登记是行政机关的管理行为，其无义务配合兴光华公司办理《限价房买卖合同》的备案注销手续。3.《限价房买卖合同》《补充协议》无效后，兴华公司应向江方琴、邓国煜返还已收取的全部购房款520450元，并按照其过错承担因合同无效给江方琴、邓国煜造成的损失。 成房置业公司述称，成房置业公司与兴光华公司签订的《房屋营销代理合同》（以下简称《代理合同》），并按照合同约定履行代理销售义务，未授意任何人制作虚假的限价房购买资料。虽然案涉“光华尚居”销售经理曾杨系成房置业公司工作人员，但伪造资料骗取限价房购房资格系曾杨伙同案外人的犯罪行为，不是职务行为与公司无关。 根据当事人提交的证据及陈述，本院查明以下事实： 2015年，兴光华公司经批准在位于青羊区光华西二路204号地块建设限价商品用房“光华尚居”。2016年11月2日，兴光华公司作为委托方（甲方）与成房置业公司作为受托方（乙方）签订《代理合同》主要约定：甲方委托乙方对外公开销售经批准的“光华尚居”项目，包括502套限价商品住房和504套经济适用住房。7.10乙方销售人员在本项目销售过程中，应严格按照国家保障房销售程序执行，不得以各种理由收取不正当得利。8.1乙方按照相关规定开展项目营销代理工作，并按相关政策法规等进行项目销售代理工作（包括但不限于根据政府批文制定分户价格表；印制定购书、销售合同、销售物料持续补充费用；签订定购书、销售合同、网上签约备案、办理交房手续、处理客户投诉、开盘所必须的各种活动等其他涉及房屋销售的执行工作及承担由此产生的费用等）。8.2乙方全面负责销售合同及相关配套文书的签订、审核工作。8.3收集、核实并整理客户档案。8.6通知客户在甲方指定财务专员处刷卡缴纳房款。 2016年12月12日，成都市住房保障中心出具《成都市限价商品房资格认定通知单限201600607号》（以下简称《资格认定通知单》）载明：江方琴家庭按有关政策规定，经审核符合购买限价商品住房的条件，准予购买限价商品住房一套。并备注：本通知单期限为一年，申请家庭在资格有效期内凭资格认定通知单进行申购意向登记。在此期限内，若经复查，申购家庭不符合条件，将取消购买资格。 2017年2月16日，江方琴、邓国煜（买受人）持《资格通知单》与兴光华公司（出卖人）签订《限价房买卖合同》及《补充协议》。约定：买受人购买出卖人以出让方式取得的位于青羊区××路××号××商品房××幢××单元××层××号房，预测建筑面积共85.18平方米。该房屋总价款为520450元。买受人采取一次性付款方式方式付款，于合同签订当日内付清全款。买受人购买的限价商品房为预售房，买受人申报不实骗购限价商品住房的，一经查实，由出卖人按照此合同确定的购房价格收回此房屋。买受人在收到出卖人收回房屋的通知后60日内须配合出卖人办理收回该房屋的相关手续，并承担所产生的相关税费（包括出卖人应承担的税费）。《补充协议》第十条约定：无论何种原因导致双方签订的《限价房买卖合同》解除，买受人均应在合同解除之日起五日内配合出卖人到房屋管理部门办理买卖合同备案登记的撤销手续，如买受人不履行备案撤销配合义务的，出卖人除有权拒绝退还其全部购房款外，还有权按合同约定购房总款的10%向买受人收取违约金。第十七条约定若《资格认定通知单》被原发放单位注销，视为买受人无正当理由要求终止《限价房买卖合同》及《补充协议》，出卖人有权单方解除，且买受人应当按照《补充协议》第十条约定向出卖人承担违约责任。2017年3月8日，上述《限价房买卖合同》在成都市城乡房产管理局进行了签约备案登记，备案号2856396。 2017年1月18日、2月16日，兴光华公司出具两份《光华尚居收据》（编号：1710238、1710832）），载明收到光华尚居房号9-1-11-1106客户江方琴支付的定金10000元及楼款510450元，上述款项共计520450元。 2018年5月24日，成都市城乡房产管理局在四川法制报发布《关于撤销部分购买“光华尚居”限价商品住房购房资格的公告》，载明：经查，以下家庭不符合《成都市中心城区限价商品住房管理办法》规定的申购限价商品住房条件。根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》的相关规定，本单位正式撤销以下家庭购买限价商品房住房资格。现本单位向以下家庭公告送达《撤销购买限价商品住房资格告知书》，自发出公告之日起60日内即为送达。如不服该撤销决定，有权依法自该撤销决定送达之日起60日内申请行政复议或自该撤销决定送达之日起6个月内向人民法院提起行政诉讼，该撤销公告包括江方琴在内共计51户家庭。后，江方琴对上述撤销公告不服，向成都市人民政府申请行政复议，成都市人民政府予以维持。2018年10月30日，江方琴向本院提起行政诉讼，主张撤销成都市城乡房产管理局作出的《撤销购买限价商品房资格告知书》，并撤销成都市人民政府作出的《行政复议决定书》。2018年12月21日，本院作出（2018）川0105行初322号《行政判决书》，判决驳回其诉讼请求。该判决现已生效。 2019年3月7日，成都市住房委员会办公室、成都市住房保障中心向兴光华公司发出《关于办理“光华尚居”限价商品住房解除合同相关事宜的函》，载明：根据《成都市中心城区限价商品住房管理办法》（成房发【2015】149号）规定，针对“光华尚居”限价商品住房购房家庭中51户家庭不符合限价商品住房申购条件的情况，市住建局已撤销该51户家庭购买限价商品住房的资格，市住房保障中心已注销该51户家庭《资格认定通知单》。请贵公司按照《成都市中心城区限价商品住房管理办法》（成房发【2015】149号）相关规定以及合同约定及时办理解除合同相关手续。 2019年4月24日，兴光华公司经成都市蜀都公证处公证向江方琴送达了《合同解除通知书》，载明：江方琴，您与我公司在2017年2月16日签订的《限价房买卖合同》《补充协议》，目前您的限价商品住房购买资格确认已被依法撤销，为确保成都市公共保障住房政策的严肃性和人民群众享受公共保障住房的公平性，我公司依约解除与您签署的《限价房买卖合同》和《补充协议》，并依法启动退房、撤销备案、追究违约责任等相关后续工作，请您及时准备办理合同解除的相关资料及准备，并在收到本通知书后3日内与我公司联系办理相关手续。2019年6月28日，兴光华公司经成都市蜀都公证处公证向江方琴送达了《告知书》，载明：我公司已于2019年4月10日向您公证送达了《合同解除通知书》，并明确告知在收到该通知书后与我公司联系办理相关手续。截止2019年6月25日，已有90户办理了退房、撤销备案等相关手续。鉴于您至今未前来办理相关手续，我公司明确向您告知，请您收到本告知书后到兴光华公司办理解除合同、退房及撤销备案等相关手续。若您未于2019年7月5日前来办理相关手续，我公司将依法提起民事诉讼。 另查明，1.2018年10月30日，本院作出（2018）川0105刑初849号刑事判决书，载明：2016年年底，被告人曾杨（成房置业公司“光华尚居”售楼部经理）与黄玮（成都市住房保障中心公共住房保障科副科长）商量通过为不符合购房条件的购房者办理限价房资格的方式收取他人“代办费”。曾杨授意售楼部工作人员丁某、吴某收取购房者缴纳“代办费”475000元。曾杨伙同无业人员杨艳制作虚假的社保证明、收入证明、用工合同，并授意案外人变造购房者的身份证及户口簿。以上资料通过黄玮完成购房者最终资格确认后通知曾杨到市房管局打印《成都市购买限价商品房资格认定通知单》。曾杨将通知单转交购房者，购房者据此到售楼部登记、摇号，签订购房合同。后，本院认定黄玮犯受贿罪处刑一年零三个月；曾杨犯行贿罪处刑一年零三个月；杨艳犯行贿罪、变造身份证件罪合并处刑一年零七个月。2.江方琴、邓国煜户籍均不在成都市。上述刑事案件侦察过程中，草市街派出所向江方琴进行询问。江方琴中陈述，其于2016年12月在拉三轮车过程中听乘客说“光华尚居”有限价房出售，价格为6200元/平方米，周边楼盘价格为8500元/平方米。其前往楼盘时，销售人员吴辉告知其提供相关资料并交纳30000元手续费，承诺帮其买到限价房，后江芳琴向吴辉支付了30000元并购买了案涉房屋。3.江方琴、邓国煜已支付案涉房屋全部房款520450元。4.根据《成都市中心城区限价商品住房管理办法》，非成都市户籍，夫妇双方或离异（丧偶）带有子女的家庭，其中主申请人在中心城区务工，且连续在中心城区缴纳三年以上城镇职工社会保险，无自有住房（含租住公房）的外来从业人员，可申购一套限价商品住房；2015年起中心城区申请限价商品住房的家庭年收入标准为10万元以内（单身居民年收入为5万元以内）。 以上事实有身份信息、营业执照、《限价房买卖合同》《补充协议》《关于撤销部分购买“光华尚居”限价商品住房购房资格的公告》《关于办理“光华尚居”限价商品住房解除合同相关事宜的函》、（2018）川0105行初322号行政判决书、生效证明书、《合同解除通知书》《告知书》《公证书》、EMS邮寄凭证、《房屋营销代理合同》《收据》、公安机关询问笔录、《刑事判决书》及庭审记录等在卷为证。 本院认为，根据双方的诉辩意见及审理查明的事实，本案争议的焦点是案涉《限价房买卖合同》《补充协议》是否有效。兴光华公司主张案涉“光华尚居”项目的房屋尚有剩余，符合条件的人群仍可以购买，并未侵犯社会公共利益，案涉合同合法有效，双方应该按照约定解除合同，并由购房者承担违约责任。江方琴、邓国煜抗辩称，案涉限价房的资格系成房置业公司工作人员变造购房资料取得，上述合同损害了社会公共利益应为无效，兴光华公司关于违约金的主张无事实依据应予驳回，并向购房人及贷款银行退还已收取的房款。本院认为，限价商品房是通过限制销售价格、住房套型面积和销售对象，用于保障当地中等收入以下住房困难家庭的商品住房，江方琴、邓国煜在不符合限价商品住房申购条件的情况下与兴光华公司签订的《限价房买卖合同》及《补充协议》，损害了社会公共利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，案涉《限价房买卖合同》及《补充协议》应当无效，故对江方琴、邓国煜关于案涉《限价房买卖合同》及《补充协议》无效的抗辩意见本院予以采信；江方琴、邓国煜抗辩主张因为案涉合同无效兴光华公司应当退还已收取购房款。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承但相应的责任”之规定，在兴光华与江方琴、邓国煜所涉的双务合同中当事人互负对待给付义务。在合同无效情况下，相互返还的义务仍然构成对待给付。故因案涉《限价房买卖合同》及《补充协议》无效，兴光华公司应将已收取购房款520450元予以返还；江方琴、邓国煜应配合兴光华公司办理案涉房屋备案注销登记。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、江方琴、邓国煜于本判决发生法律效力之日起十日内配合成都市兴光华城市建设有限公司办理备案号为2856396的《成都市限价商品房买卖合同》注销登记； 二、成都市兴光华城市建设有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向江方琴、邓国煜返还购房款520450元； 三、驳回成都市兴光华城市建设有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1102元，由成都市兴光华城市建设有限公司负担1002元，江方琴、邓国煜负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  谭 政 人民陪审员  尧世泽 人民陪审员  蒋惠蓉 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  陈 林