四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3862号 上诉人（原审原告）：谢博如，男，1985年9月10日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：周北平，四川英艳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川海腾房地产开发有限公司，住所地：南部县南隆镇北环路中段。 诉讼代表人：四川海腾房地产开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：鲜柯，四川海腾房地产开发有限公司管理人工作人员。 上诉人谢博如因与被上诉人四川海腾房地产开发有限公司（以下简称海腾公司）与破产有关的纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2020）川1321民初3731号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢博如向本院上诉请求：1、撤销原判，依法改判四川海腾房地产开发有限公司管理人（以下简称海腾公司破产管理人）解除上诉人谢博如与海腾公司签订的“《商品房预购合同》的通知”无效；并依法确认上诉人谢博如在海腾公司购买的“海腾云鼎”商住小区5号楼1-22-4号、1-22-6号、2-20-4号，6号楼1-21-2号的房屋不属于破产还债财产范围，确认该财产归上诉人谢博如所有。2.一、二审案件受理费由海腾公司负担。事实及理由：一、上诉人于2013年5月1日与海腾公司法人签订《借款合同》，在谢博如处借款，用于海腾公司开发建设“海腾云鼎”商住小区；2016年1月7日，海腾公司将“海腾云鼎”商住小区的5号楼1-22-4号、1-22-6号、2-20-4号、6号楼1-21-2号房屋出售给上诉人谢博如，双方签订商品房预购合同，该合同约定单价按3400元㎡计算。原审法院认定双方签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，就不应认定为以房抵债的法律关系。在双方不存在法律规定解除该商品房买卖合同的条件下，该房屋理应归上诉人谢博如所有，不应纳入海腾公司财产管理方案、财产变价方案和财产分配方案的范围。二、一审法院适用《中华人民共和国物权法》第九条和《中华人民共和国企业破产法》第三十条的规定，系适用法律错误。1.上诉人谢博如与海腾公司签订的买卖合同，符合《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”，且在双方订立该合同时并不具有《合同法》第五十二条规定的合同无效的任一情形，故该双方签订的房屋买卖合同理应受法律保护，上诉人谢博如享有物权期待权，本案应适用《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被上诉人海腾公司理应按双方买卖合同约定的条款向上诉人谢博如交付已出售的房屋。2.《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”，且在双方订立该合同时并不具有合同第九十四条规定的解除合同的任一情形，故该双方签订的房屋买卖合同理应受法律保护，上诉人谢博如享有物权期待权，本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被上诉人海腾公司理应按房屋买卖合同中约定的条款向上诉人谢博如交付已出售的房屋。原审法院适用《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定是错误的，案涉房屋系人民法院受理破产案件之前双方便签订了买卖合同，而不是在破产申请后，并不属于个别清偿范围；现海腾公司所有出售的大部分房屋都没有办理房屋产权登记，是不是都应纳入债务人的全部财产呢？显然是不能的。《中华人民共和国企业破产法》第三十一条及三十二条的规定，上诉人谢博如于2016年1月7日签订商品房预购合同，原审法院受理海腾公司破产申请的日期是2016年12月16日，符合该条规定的一年内，被上诉人海腾公司享有撤销合同的诉权，但并不具有该条规定的任一情形，海腾公司首先不是无偿转让财产；其次，更不是以明显不合理的价格进行交易，本案中诉争房屋出售的价款是高于当时的市场价款，有利于海腾公司；再次，也不是对未到期的债务提前清偿。故被上诉人海腾公司不具有撤销或解除合同的法律事实和证据。另：一审法院认定我方当事人还有其他住房，事实上我方当事人是在海腾公司进入破产程序后，为了父母居住才购买的房屋，是按揭购买的，主要说明我方当事人与海腾公司签订协议时并没有居住的房屋，应当还是消费者。 海腾公司答辩称：海腾公司因无法清偿上诉人谢博如到期借款，将案涉房屋以房抵债的方式清偿到期债务，双方签订了《商品预购合同》，上诉人谢博如基于该合同所享受的是物权期待权，案涉房屋仍在海腾公司名下，属于海腾公司财产，上诉人谢博如享有的是物权期待权并非是物权，同时由于上诉人谢博如并非刚需消费者，且案涉房屋也未对上诉人谢博如进行交付，依照相关法律规定，上诉人谢博如的物权期待权属于一般债权，不具有优先性。海腾公司进入破产清算程序后，无法通过交付房屋变更产权登记手续来清偿该债权，一旦清偿了该债权，就违反了破产法第十六条规定，即破产受理后对个别债权人的清偿无效，故案涉合同客观上已无法继续履行，管理人依照合同法规定，向上诉人谢博如发出解除合同通知书，应属合法有效。 谢博如向一审法院诉讼请求：1.请求人民法院依法确认四川海腾房地产开发有限公司管理人解除谢博如与四川海腾房地产开发有限公司签订的《商品房预购合同》的通知无效；2、请求人民法院依法确认谢博如在四川海腾房地产开发有限公司购买的海腾云鼎商住小区5号楼1-22-4号、1-22-6号、2-20-4号，6号楼1-21-2号的房屋不属于破产还债财产范围；3、本案诉讼费由四川海腾房地产开发有限公司承担。 一审法院认定事实：2013年5月1日，谢博如与海腾公司的法定代表人吴贵益签订《借款合同》，约定：“1、借款金额：1700000元，大写壹佰柒拾万元正。2、借款用途：南部县海腾云鼎项目建设。3、借款期限：2013年5月2日至2015年10月2日。……”2016年1月7日，海腾公司因无力向谢博如清偿到期债务，海腾公司将“海腾云鼎”商住小区5号楼1-22-4号、1-22-6号、2-20-4号，6号楼1-21-2号房屋抵偿债务，并与谢博如分别签订了四份《商品房预购合同》，约定谢博如购买海腾公司开发建设的位于南部县××路××小区××号楼××号××号××号，6号楼1-21-2号四套住房，房屋单价为3400元／平方米。海腾公司向谢博如所购四套房屋分别开具全额房款收据。2017年9月5日，海腾公司管理人起诉谢博如所有权确认纠纷一案，要求确认上述房屋属于海腾公司财产，应纳入财产管理方案、财产变价方案和财产分配方案的范围，2018年9月11日，一审法院作出（2017）川1321民初3723号判决书，判决确定上诉房屋应当纳入破产还债范围内。后谢博如不服该判决，上诉至南充市中级人民法院，作出（2018）川13民终3668号民事裁定书，认定海腾公司未注销，具备民事诉讼主体资格，关于该案海腾公司管理人不具备原告诉讼主体资格，故撤销四川省南部县人民法院（2017）川1321民初3723号民事判决；驳回四川海腾房地产开发有限公司管理人的起诉。2020年4月7日，海腾公司管理人向谢博如作出通知：“……解除你与海腾公司签订的海腾云鼎商住小区5号楼1-22-4号、1-22-6号、2-20-4号，6号楼1-21-2号共肆套商品房的《商品房预购合同》，相关商品房将纳入破产还债的财产范围，按照《企业破产法》相关规定进行统一变价和统一分配……”。 另查明，“海腾云鼎”小区案涉房屋现未予交付，亦未办理产权变更登记手续。谢博如除案涉房屋外还有其他住房。2016年8月，海腾公司因经营管理不善，不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务，向一审法院申请破产清算，一审法院于2016年12月16日依法作出（2016）南破（预）字第1号民事裁定书，裁定受理申请人海腾公司的破产清算申请，并于2017年1月17日决定指定四川豪诚企业清算事务所有限公司为海腾公司管理人。 一审法院认为，本案主要争议焦点为海腾公司是否有权解除案涉《商品房预购合同》。本案中，谢博如与海腾公司的案涉商品房买卖合同系各方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。但直至人民法院受理海腾公司的破产申请之日，作为抵债物的房屋既未交付使用，亦未办理产权变更登记手续，其仍属于海腾公司的破产财产。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该规定对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。且《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进一步规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，谢博如系基于海腾公司的以房抵债行为而形成购房事实，根据其购房数量及其他住房信息，不属于上述规定所保护的商品房消费者。综上，对谢博如要求确认案涉房屋不属于破产还债财产范围的诉讼请求不予支持。谢博如和海腾公司之间签订的案涉商品房预购合同虽然合法有效，但谢博如并未据此取得案涉房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利。依据《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效，而公平清理破产企业的债权债务系破产程序的基本宗旨。海腾公司的破产管理人向谢博如发出解除通知，解除案涉合同系其履行职责的行为，若未解除继续履行的效果则是使作为一般债权人的谢博如事实上取得了所有权，对其他债权人不公，海腾公司解除案涉合同，符合破产法公平清偿债务、避免个别清偿的精神，故对谢博如要求确认海腾公司解除《商品房预购合同》的通知无效的诉讼请求不予支持。案涉商品房预购合同有效，但属于法律上或者事实上不能履行的合同，谢博如作为债权人可以向海腾公司管理人申报相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利。综上，依据《中华人民共和国企业破产法》第二条、第十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回谢博如的全部诉讼请求。案件受理费100元，由谢博如承担。 二审查明：海腾公司向一审法院提供了一份谢博如、孙瑗《房屋记载表》，该表载明：坐落于南部县××镇××路××期，建筑面积106.96㎡住宅房屋一套，于2018年10月按揭购买。同时查明，谢博如在南部县除该住房并无其他房屋居住。 二审查明的其他事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，海腾公司欠谢博如款项，用以房抵债的方式与谢博如签订了四份《商品房预购合同》，该合同虽系各方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。但直至南部县人民法院受理海腾公司的破产申请之日，作为抵债物的房屋既未交付使用，亦未办理产权变更登记手续，仍应属于海腾公司的破产财产。海腾公司破产管理人向谢博如发出解除该《商品房预购合同》，将案涉商品房纳入破产还债的财产范围，并按照《中华人民共和国企业破产法》相关规定统一变价和统一分配，符合《企业破产法》第十六条规定。谢博如在未依法取得案涉房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利情况下，请求撤销解除通知，并确认案涉房屋归其所有，理由不充分，本院不予支持。故一审法院驳回谢博如的全部诉讼请求，符合法律规定，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由谢博如负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  龙 燊 审判员  江春虹 二〇二〇年十二月三日 书记员  黄枝晶