山东省梁山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0832民初4807号 原告：中国建设银行股份有限公司梁山支行，住所地梁山县。 负责人：陈祥，行长。 委托诉讼代理人(特别授权)：夏万臣，男，1966年11月14日出生，汉，住梁山县。 委托诉讼代理人：房善全，山东公明政和律师事务所律师。 被告：林峰，男，1979年12月14日出生，汉族，住梁山县。 被告：刘香，女，1980年8月5日出生，汉族，住梁山县。 上列二被告的委托诉讼代理人(特别授权):张建，梁山华梁法律服务所法律服务工作者。 上列二被告的委托诉讼代理人(特别授权):耿玉霞，梁山华梁法律服务所法律服务工作者。 被告：济宁鸿泰置业有限公司，住所地金乡县。 法定代表人：吕立锋，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：吕忠良，山东郭鲁涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵晓建，山东郭鲁涛律师事务所（实习）律师。 被告：济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司，住所地梁山县。 原告中国建设银行股份有限公司梁山支行（以下称建设银行梁山支行）诉被告林峰、刘香、济宁鸿泰置业有限公司（以下称济宁鸿泰公司）、济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司（以下称济宁鸿泰公司梁山分公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法由审判员孟庆华独任审判，公开开庭进行了审理。原告建设银行梁山支行的委托诉讼代理人夏万臣、房善全，被告林峰、刘香的委托诉讼代理人张建、被告济宁鸿泰公司的委托诉讼代理人吕忠良、赵晓建到庭参加诉讼，被告济宁鸿泰公司梁山分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 建设银行梁山支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告林峰签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并判令被告林峰、刘香偿还原告借款本金308181.92元以及截止2020年7月9日的利息6269.01元、罚息及复利171.45元（2020年7月9日之后的利息、罚息及复利按照合同约定另行计算）；2、判令原告对被告林峰、刘香提供的抵押物即坐落于梁山县户的房产享有优先受偿权；3、被告济宁鸿泰公司、济宁鸿泰公司梁山分公司承担连带保证责任；4、本案的诉讼费、保全费、律师费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2013年2月4日，被告林峰作为借款人与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告林峰向原告借款40.3万元，用于购买被告济宁鸿泰公司梁山分公司开发的房产，借款期限为240个月，采用等额本息方法按月还款，贷款利率执行基准利率，逾期罚息利率在贷款利率水平上上浮50%。被告济宁鸿泰公司梁山分公司在被告济宁鸿泰公司授权经营范围内开发楼盘，并自愿作为保证人为该笔借款提供连带责任保证。被告林峰、刘香系夫妻关系，一致同意作为抵押人，以所购坐落于梁山县户的房产提供抵押担保并办理了抵押预告登记。贷款发放后，被告林峰、刘香未向原告按时足额履行还款义务，已构成违约，原告有权根据合同约定解除合同，并要求被告清偿债务。为此，原告建设银行梁山支行诉至法院。 被告林峰、刘香辩称，一、涉案《个人住房（商业用房）借款合同》真实存在，但对本金和利息的偿还情况需在原告的举证环节予以核实，原告主张的利息、罚息及复利过高，法庭不应支持，且利息重复计算利息不合法，法庭不应支持；二、被告济宁鸿泰公司梁山分公司是被告济宁鸿泰公司的分公司，被告济宁鸿泰公司梁山分公司为涉案借款自愿承担连带保证责任，且经过被告济宁鸿泰公司的准许，原告主张被告济宁鸿泰公司梁山分公司、济宁鸿泰公司对涉案借款本息承担连带清偿责任应得到法庭支持，另外，涉案梁山县户的房产，经法定程序作为抵押物抵押给了原告，原告建设银行梁山支行依法应当享有该抵押房产的优先授偿权；三、原告建设银行梁山支行的本案律师费不应由被告林峰、刘香承担。 被告济宁鸿泰公司辩称，一、被告济宁鸿泰公司对被告林峰、刘香与原告的借款事实以及提供保证担保的事实没有异议；二、被告济宁鸿泰公司不应承担保证责任，2020年8月6日作出的（2020）鲁0832民初2317号民事判决书判决被告济宁鸿泰公司返还林峰、刘香购房款403000元，其中包括林峰、刘香尚没有向本案原告偿还的借款313884.35元，故被告济宁鸿泰公司不能承担双重的还款责任。综上所述，原告起诉被告济宁鸿泰公司没有事实与法律依据，应驳回原告对被告济宁鸿泰公司的诉讼请求。 被告济宁鸿泰公司梁山分公司未到庭、未答辩。 原告建设银行梁山支行为支持其主张，提供了下列证据： 1、《中国建设银行个人住房借款申请书》1份，证明2013年1月29日，被告林峰向原告提出个人住房借款申请； 2、《个人住房（商业用房）借款合同》及《房产同意抵押证明》各1份，证明2013年2月4日，被告林峰作为借款人、被告济宁鸿泰公司梁山分公司作为保证人、被告林峰、刘香夫妻共同作为抵押人与原告签订该《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，被告林峰向原告申请借款40.3万元，借款期限为240个月；被告济宁鸿泰公司梁山分公司为该笔借款提供连带责任保证担保，保证期间至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；被告林峰、刘香系夫妻关系，一致同意以所购房产为该笔借款提供抵押担保；同时合同还对贷款利率、罚息利率、是否计收复利、还款方式等有明确约定； 3、房屋预告登记证明1份，证明2013年2月5日，被告林峰、刘香作为抵押人以所购坐落于梁山县户的房产为上述借款提供抵押担保并办理了预告抵押登记手续，原告对该抵押物依法享有优先受偿权； 4、《商品房销售贷款合作协议书》1份，证明2009年5月8日，被告济宁鸿泰置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订该协议，协议主要约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于梁山县104号的经批准命名为梁山惠良家园的商品房发放个人住房贷款；甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证；保证期限至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥抵押房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止；协议合作期限30年。被告济宁鸿泰置业有限公司、被告济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司对本案债务应当共同承担连带保证责任； 5、中国建设银行个人贷款支付凭证1份，证明原告已于2013年2月7日按借款合同约定全额将贷款发放至指定账户； 6、个贷对账单及贷款账户基本信息各1份，证明被告自2020年3月8日起未再还款，构成违约，截止2020年7月9日，借款合同项下被告尚欠原告借款本金308181.92元、利息6269.01元、罚息及复利171.45元，合计314622.38元，2020年7月9日之后的利息、罚息及复利应当按照合同约定继续执行； 7、《委托代理协议》及律师代理费发票各1份，证明原告委托山东公明政和律师事务所代理本案，根据代理协议第四条约定，立案后前期已产生律师代理费用1000元，后期律师代理费用将按执行回收额的2.8%支付，按照原告与被告所签借款合同及保证合同约定，该项实现债权产生的费用应由被告承担； 8、（2019）鲁08民终1905号民事判决书及与该案对应的（2020）鲁民申871号民事裁定书、（2019）鲁08民终6141号民事判决书各1份，证明两案与本案案情相同，生效法律文书对涉案债务是否为两自然人被告的夫妻共同债务，被告济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司、济宁鸿泰置业有限公司是否承担连带保证责任等问题作出了明确认定。 经庭审质证，被告林峰、刘香对原告提供的证据1、2的真实性无异议，系签订人真实意思的表达，能够证明被告林峰、刘香与原告签订了借款合同；对证据3真实性无异议，可以证明原告主张的问题，对证据4、5、6真实性无异议；对证据7有异议，认为《委托代理协议》没有被告林峰、刘香的签字，对被告林峰、刘香没有约束力，律师代理费不应由被告林峰、刘香承担；对证据8没有异议。被告济宁鸿泰公司对原告提供的证据的真实性均无异议，对证据6、7的证明观点有异议，认为证据6中原告所主张的利息、罚息、复利总和超过银行间同业拆借利率四倍的部分不应支持，证据7代理费是原告为维护自身权利所支付，应由原告自行负担，尚没有支付的代理费，原告更没有权利主张，因被告济宁鸿泰公司已在另案中承担了还款责任，不应在本案中再承担保证责任。 被告济宁鸿泰公司为反驳原告的主张，提供了（2020）鲁0832民初2317号民事判决书1份，证明贵院于2020年8月6日作出了（2020）鲁0832民初2317号民事判决书，判决被告济宁鸿泰公司返还林峰、刘香购房款40.3万元，其中包括林峰、刘香尚未向本案原告偿还的借款313884.35元，故被告济宁鸿泰公司不能承担双重的付款责任，其在本案中不应再承担责任。 经庭审质证，原告建设银行梁山支行对被告济宁鸿泰公司提供的证据的真实性无异议，认为该判决尚未生效，且该案的审理结果与本案的审理并不存在冲突，而且二案所审理的法律关系也不相同，即便最终生效的法律文书判决被告济宁鸿泰公司向被告林峰、刘香返还购房款，在实际执行时被告济宁鸿泰公司完全可以基于对被告林峰、刘香的借款承担连带保证责任，直接向原告支付本案的欠款本息，抵作向被告林峰、刘香返还的房款。被告林峰、刘香对被告济宁鸿泰公司提供的证据的真实性无异议，同原告的质证意见。 被告林峰、刘香、济宁鸿泰公司梁山分公司未提供证据，且被告济宁鸿泰公司梁山分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，放弃了对原告建设银行梁山支行以及被告济宁鸿泰公司提供的证据进行质证的权利。 经审查，本院认为，原告建设银行梁山支行提交的证据1、2、3、4、5、6、7来源合法，与本案基本事实有关，且被告林峰、刘香和被告济宁鸿泰公司对证据1、2、3、4、5、6真实性均无异议，本院对上述证据1、2、3、4、5、6的合法性、真实性、关联性予以采信，但不能证明原告的全部主张，证据7能够证明原告的主张，本院予以采信；被告济宁鸿泰公司提供的证据真实、来源合法，但本院对其证明的内容不予采信。 经审理查明，2009年5月8日，被告济宁鸿泰公司（甲方）与原告建设银行梁山支行签订了编号为2009-004号的《商品房销售贷款合作协议书》，协议主要约定：第二条乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于梁山县104号的经批准命名为梁山惠良家园的商品房发放个人住房贷款；第四条第四款甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用）；并随着借款人逐期还款而相应递减；保证期现从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止；第七条第二款本协议在合作期限内，双方均不得擅自提前解除，确因客观原因需要解除协议时，一方应提前通知另一方，并征得另一方的同意；第九条本协议合作期限为30年，从本协议生效之日起计算。 2013年2月4日，作为借款人的被告林峰以及作为抵押人的被告林峰、刘香和作为保证人的被告济宁鸿泰公司梁山分公司与作为贷款人的原告建设银行梁山支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定：借款本金40.3万元；借款期限为240个月，即自2013年2月4日至2033年2月4日；借款人应将借款用于购置济宁鸿泰公司梁山分公司出售的坐落于梁山县惠良家园小区3号楼2-202室（二单元二层西户）的房屋，该房屋系借款人使用贷款所购的第一套房产，性质为商品房；利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款利率调整于每年的1月1日调整；借款人首付金额为174072元；贷款采用贷款人受托支付方式支付，即支付时由贷款人根据借款人提出的支付申请，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象；借款人林峰选取“委托扣款方式”还款，还款账户名为林峰，账号为62×××61；还款方法为等额本息还款；担保方式为保证、抵押；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押财产名称“林峰房产”，处所“惠良家园”，面积或数量“117.26”，抵押财产的价值（元）“577072”。原告和被告济宁鸿泰公司梁山分公司在合同的相应位置加盖了公章且其负责人或授权人以及被告林峰也予以签字，同时被告林峰、刘香又在该合同的“抵押人或其授权代理人（签字）”处签字并按手印。该《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，就抵押房屋在梁山县住房和城乡建设局办理了抵押权预告登记，并核发了梁房预梁山县字第ZJD20130123号证书，记载内容：“预告登记权利人：中国建设银行股份有限公司梁山支行，预告登记义务人：林峰、刘香，房屋坐落：梁山县户，预告登记业务种类:预购商品房抵押权预告登记，登记时间：2013.2.5”。 2013年2月7日，原告建设银行梁山支行按照合同约定的受托支付方式将贷款40.3万元一次性支付到被告济宁鸿泰公司梁山分公司的账户37×××95，被告林峰在《个人贷款支付凭证》上的“借款人（签字）”处签字并按手印，被告济宁鸿泰公司梁山分公司也在“保证人（盖章）”处加盖了其公章。合同履行中，被告林峰、刘香未按合同约定偿还借款本息，截止2020年7月9日，被告林峰、刘香所欠原告本金为308181.92元以及利息、罚息、复利6440.46元。 另查明，被告济宁鸿泰公司成立于2005年10月28日，注册资本1000万元，营业期限自2005年10月28日至2055年10月27日，经营范围：房地产开发销售（凭资质经营）；建筑材料购销。2007年11月8日，被告济宁鸿泰公司设立了济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司，即本案被告济宁鸿泰公司梁山分公司，营业场所设在梁山县（原天香大酒店）；负责人为熊继军，2011年5月18日，负责人变更为李刚；经营范围为：房地产开发；装饰装修。 再查明，2020年7月23日，原告建设银行梁山支行与山东公明政和律师事务所签订了《委托代理协议》，双方约定，原告委托其律师为本案的诉讼代理人，并对律师代理费的支付作出约定。本案庭审时，原告已经产生了律师代理费1000元。 本院认为，原告建设银行梁山支行与被告《商品房销售贷款合作协议书》以及其与被告林峰签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，为合法、有效合同，双方均应依约履行。本案争议的焦点问题有三个：一、涉案债务是否被告林峰、刘香的夫妻共同债务；二、原告建设银行梁山支行是否对涉案抵押权预告登记的坐落于梁山县户的房产享有优先受偿权；三、被告济宁鸿泰公司梁山分公司、被告济宁鸿泰公司在本案中是否承担连带保证责任；四、本案原告建设银行梁山支行已经产生的律师代理费1000元的承担问题。 关于第一个焦点，本案债务是否被告林峰、刘香的夫妻共同债务的问题。 本院认为，被告林峰与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》和办理涉案房产的抵押权预告登记时，被告刘香均在借款合同的“抵押人或其授权代理人（签字）”处签字并按手印，且其又与被告林峰在梁山县住房和城乡建设局就涉案房产办理了抵押权预告登记，说明其作为被告林峰的配偶，知悉其借款并用于购买房产，且作为抵押人与被告林峰一致同意将该房产设立抵押，故涉案债务系被告林峰、刘香的夫妻共同债务，被告刘香应当负有共同还款义务。 关于第二个焦点，原告是否对本案抵押权预告登记的坐落于梁山县户的房产享有优先受偿权的问题。 本院认为，预购商品房抵押权预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，不能产生抵押权设立的结果，因此不产生优先受偿的效力，故原告对本案抵押权预告登记的坐落于梁山县户的房产并不享有优先受偿权。因此，原告建设银行梁山支行的该项主张以及被告林峰、刘香关于“原告应享有对涉案抵押房屋优先受偿权”的辩解，没有法律依据，本院不予支持。 关于第三个焦点，被告济宁鸿泰公司梁山分公司、济宁鸿泰公司在本案中是否应当承担连带保证责任的问题。 本院认为，被告济宁鸿泰公司与原告签订的《商品房销售贷款合作协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方应根据合同约定履行权利义务，被告济宁鸿泰公司应当根据保证期间和保证范围的约定履行连带保证责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十七条的规定，分支机构进行担保，须经作为法人的公司书面授权方为有效，本案中，被告济宁鸿泰公司梁山分公司作为保证人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、被告济宁鸿泰公司与原告签订的《商品房销售贷款合作协议书》，被告济宁鸿泰公司与其梁山分公司对于担保债权、保证范围、保证方式、保证期间的约定均一致，系企业法人与其分公司共同提供担保，应认定构成授权。被告济宁鸿泰公司梁山分公司作为被告济宁鸿泰公司的分支机构，经过依法登记，有一定的组织机构和财产，具有相对独立的民事主体资格，故应对涉案债权与被告济宁鸿泰公司共同承担连带清偿责任。 关于第四个焦点，本案原告建设银行梁山支行已经产生的律师费的承担问题。 本院认为，原告建设银行梁山支行委托律师出庭参加诉讼，并在庭审中提供了《委托代理协议》，表明原告与律师事务所之间形成了委托代理关系，且原、被告在《个人住房（商业用房）借款合同》中的担保条款第十二条保证条款的第二款和其他约定条款的第二十一条杂项约定的第二款明确约定律师代理费等实现债权的费用属于债务人承担和担保人担保的债权，故原告建设银行梁山支行主张已经产生的律师代理费1000元符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 综上，被告林峰从原告处借款40.3万元，事实清楚，证据充分，应予认定，其应依照双方合同约定偿还借款本息，但被告林峰未按约定偿还借款本息，已构成严重违约，故原告要求解除其与被告林峰签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并主张被告林峰、刘香偿还原告借款本金308181.92元及截止2020年7月9日的利息、罚息、复利6440.46元（2020年7月9日之后的利息按照合同约定另行计算）有事实根据和法律依据，本院予以支持，被告林峰、刘香辩解原告要求解除合同于法无据以及利息、罚息、复利过高，无事实根据和法律依据，本院不予采纳。本案坐落于梁山县户的房产虽然办理了抵押权预告登记，但鉴于该不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，原告并不直接享有抵押权，也就不产生优先受偿的效力，故原告建设银行梁山支行主张对本案坐落于梁山县户的房产享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。另外，因（2020）鲁0832民初2317号案件系房屋买卖合同纠纷，被告济宁鸿泰公司系作为商品房买卖合同的相对方是否违约并承担返还购房款，而本案金融借款合同纠纷中被告济宁鸿泰公司是否承担连带保证责任，二者不属于同一法律关系，故被告济宁鸿泰公司辩解“（2020）鲁0832民初2317号民事判决书判决被告济宁鸿泰公司返还林峰、刘香购房款403000元，其中包括林峰、刘香尚没有向本案原告偿还的借款313884.35元，故被告济宁鸿泰公司不能承担双重的还款责任”，没有事实根据，也不符合法律规定，本院不予采纳，故被告济宁鸿泰公司与其分支机构被告济宁鸿泰公司梁山分公司应当根据合同约定对涉案债权共同承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十七条第一款、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司梁山支行与被告林峰于2013年2月4日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告林峰、刘香于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司梁山支行借款本金308181.92元以及利息、罚息、复利6440.46元（利息、罚息、复利计算至2020年7月9日，2020年7月10日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利按照合同约定另行计算）； 三、被告林峰、刘香于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司梁山支行支付律师代理费1000元； 四、被告济宁鸿泰置业有限公司、济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司对本判决第二、三项中的债务承担连带清偿责任，并享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的权利； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司梁山支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3010元，由被告林峰、刘香、济宁鸿泰置业有限公司、济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  孟庆华 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  邓祥旭