黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0603民初3402号原告:大庆市康净物业管理有限公司，住所地大庆市萨尔图区新村纬九路**楼**车库，统一社会信用代码：91230602769226199P。法定代表人:孙亚娟，经理。委托诉讼代理人:卢冠屹，黑龙江庚辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔亚男，黑龙江庚辰律师事务所律师。被告:李林，女，1984年2月4日出生，汉族，无职业，住大庆市龙凤区，被告：李忠云，男，1984年8月1日出生，汉族，无职业，住大庆市龙凤区，原告大庆市康净物业管理有限公司与被告李林、李忠云物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卢冠屹、二被告到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求被告向原告支付物业服务费5931元（2016年1月1日-2020年5月31日），并按每日1元交纳滞纳金至实际支付物业服务费之日止，计算至2020年7月10日已发生滞纳金2951元；诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是LA-07-2-502房屋所在的龙安新苑小区的物业服务企业，2014年1月1日二被告房屋所在小区的龙安业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，将案涉小区委托给原告实行物业管理，物业管理服务费的标准约定为按建筑面积每年每平方米13.944元，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金。被告房屋建筑面积96.28平方米，每年应支付物业服务费1343元，原告服务至2020年6月8日撤出，原告按5个月主张2020年物业费559元。原告向二被告催要上述物业费未果诉至法院。二被告辩称，二被告系夫妻关系，一、按照龙安新苑小区业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》以及原告在政府部门的服务内容备案表，原告的服务内容、服务标准和服务价格是按照《大庆市住宅物业服务分等收费标准》中的一级和二级的标准履行物业服务合同义务的。二、原告在履行物业服务合同过程中，在综合管理、公共区域清洁卫生、公共区域秩序维护、公共区域绿化日常养护服务以及共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务五项服务项目中，服务标准均不达标，有的服务项目甚至都未提供服务。因此，被告请求法院扣除原告服务不达标和未服务部分的物业费。原告服务不符合约定的部分被告会在举证阶段予以详细说明。三、龙安新苑小区业主委员会与原告签订的是《物业管理服务合同》，原告请求收取物业费的前提是应该举证证明其按照物业管理服务合同全面并且达标的履行了合同。因此，在本案中原告应该负担举证义务。四、按照物业管理服务合同的约定，未缴纳物业费的滞纳金按照每天一元的标准过高，每户的年滞纳金占总物业费很高的比例并不合理，而且原告的损失远远低于滞纳金金额的损失，因此本案经法院审理后，被告要求按照自己应缴纳物业费的总额，并按照当年同期银行贷款利率或按照LPR的标准计算利息损失更为合理。五、综上，请求法院驳回或者支持其部分请求，我不同意全额缴纳物业费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院依法进行认定。原告向本院提交如下证据：证据一、物业管理服务合同复印件1份、龙安新苑小区交接协议复印件一份（均与原件核对无异，原件退回）。欲证明，1、原告是案涉房屋所在小区的物业服务企业，物业服务费用约定为按建筑面积每年每平方米13.944元，合同第21条第8项约定，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的从逾期之日起按每天1元缴纳滞纳金。2、原告自2014年1月1日对案涉小区服务至2020年6月5日撤出。二被告质称，对物业合同真实性无异议，对证明问题有异议，合同中双方约定了具体的服务项目，原告并没有按照约定的项目服务达到标准，尽管合同中约定了收费标准为13.944元以及滞纳金，但因原告存在违约行为、不达标行为，因此被告主张予以扣除。对交接协议真实性无异议，但交接协议应当附交接清单，业主委员会没有拿到具体的交接清单，原告实际上是被业主委员会清退，因为服务没有达到标准。我认为如果补交物业费，我只能支付垃圾清运的部分费用。本院予以采信。证据二、房产档案查档证明打印件1张。欲证明，被告房屋在原告服务的小区内，建筑面积为96.28平方米。原告主张的年限该房屋均在被告名下。二被告无异议。本院予以采信。证据三、视频光盘1张。欲证明，原告于2020年9月16日在被告所有的LA-7号楼2单元502室房屋入户门张贴了催缴物业费通知单，催要被告拖欠2016年1月1日至2020年6月1日期间的物业费，共计金额为5931元。二被告质称，今年原告向我们催交物业费了，但是具体时间不记得了。本院予以采信。二被告向本院提交如下证据：证据一、大庆市住宅物业服务分等收费标准打印件1份21页。欲证明，本收费标准系行业政府指导标准，原告应该按照本标准中的五项服务项目中的标准系综合管理（二级）、公共区域清洁卫生（一级）、公共区域秩序维护（二级）、公共区域绿化日常养护服务（一级）以及共用部位（二级）、共用设备设施日常运行、保养、维修中的消防系统（二类）、弱电系统（一类）的标准向被告履行物业服务合同。原告质称，对真实性及证明问题均有异议，该证据没有合法的来源，不确定出处，原告的服务项目经主管部门备案，符合相应标准。证据二、视频光盘1张包含8个手机视频、录音光盘1张包含1段录音，照片打印件1组。欲证明，一、按照大庆市住宅物业服务分等收费标准中综合管理服务标准的二级规定，原告应该完成标准中的四项义务，这四项中属于主动义务的，原告应自行证明完成了义务。为法院能查明事实，我方的本组证据证明属于原告被动义务的原告未履行标准中的服务行为。原告主张的物业服务费应该扣除本部分服务费。本组证据具体能够证明这四项中除第一项外，第二、三、四项均不达标或者不提供服务。具体表现为：1、物业没有统一服装，未挂牌上岗；2、物业办公司没有人接待业务；3、报修没人接待，急修需要给物业人员出车费；4、具体档案及整理等工作都没有。二、按照大庆市住宅物业服务分等收费标准中公共区域清洁卫生标准的一级规定，原告应该完成标准中的十三项义务：这十三项均属于主动义务，原告应自行证明完成了义务。为法院能查明事实，我方的本组证据证明属于原告被动义务的原告未履行标准中的服务行为。原告主张的物业服务费应该扣除本部分服务费。本组证据具体能够证明：小区内无论楼内楼外卫生均没有人打扫，很脏很乱，楼道内堆砌的物品严重影响同行等。具体表现为：楼内的地面、楼梯扶手、栏杆、窗台、消防栓、指示牌、公共灯具、门、窗、雨达屋顶、道路、场地、绿地清雪宣传栏、小品、健身器都不擦拭，都很脏。垃圾箱、垃圾房和窨井没有消过毒，异味很大；三、按照大庆市住宅物业服务分等收费标准中公共区域秩序维护标准的二级规定，原告应该完成标准中的五项义务：这五项均属于主动义务，原告应自行证明完成了义务。本组证据能证明原告未完成服务义务。原告主张的物业服务费应该扣除本部分服务费。本组证据具体能够证明：保安、门岗、巡逻岗均没有人，没有监控系统也不好使，没有电子单元门或者门禁等安防设施，小区内的车辆从来没有人管；四、按照大庆市住宅物业服务分等收费标准中公共区域绿化日常养护标准的一级规定，原告应该完成标准中的三项义务：这三项均属于主动义务，原告应自行证明完成了义务。本组证据能证明原告未完成服务义务。原告主张的物业服务费应该扣除本部分服务费。本组证据具体能够证明：绿地率达不到10%，草坪全是杂草、大部分原来的绿地都已经无草坪、无修剪、不补种、积水严重、不防治病虫害、不喷药，绿化保存率不足40%，已经没有花坛，绿化围栏等设施全部毁损。五、按照大庆市住宅物业服务分等收费标准中公共区域共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修标准的公共部位二级、消防系统二类和弱电系统一类规定，原告应该完成标准中的六项义务：这六项均属于主动义务，原告应自行证明完成了义务。本组证据能证明原告未完成服务义务。原告主张的物业服务费应该扣除本部分服务费。本组证据具体能够证明：原告对小区根本就没有履行着六项服务义务，具体表现为：房屋结构、门窗、楼内的墙面、地面、墙、地面道、排水沟围墙、道路场地、休闲椅、健身设施等没有修复过，缺损也从来不修理，路面积水、井盖缺失，道路破烂不堪，更没有安全标志、排水系统经常堵塞，消防设施缺失，公共照明设备、设施完全没有或者损坏，晚上小区漆黑一片更谈不上保养了，弱电系统全部不好使，包括科室可视、对讲系统、报警、监控、监视系统都没有，全是空白，平时根本就不管、更别说维护了，水景动力从未启动过。原告质称，对视频真实性、关联性及证明问题均有异议，被告所举视频均是2020年7月中旬拍摄，原告所主张的服务费用是2020年5月31日之前，该证据与本案不相关。针对照片，不是本人拍摄的没有原始载体核对，真实性无法确认。该组照片内容多数无法确认是在案涉小区内拍摄，即便是在案涉小区拍摄，照片内容所体现的也仅是时间点的状况，并非常态，且被告所欲证明的问题有些内容在照片中是无法体现的，单就照片内容而言，一些是业主自行的行为所致，比如车辆乱停乱放、随意堆放物品等，还有一些内容可体现出是建筑工程质量所致，并非是物业服务能够处理的范围，比如楼顶大面积漏水，整体道路严重变形，这些均需要启动相关基金进行整体翻修方能解决，不属于物业公司独立解决的范围，照片中有多张带有经纬度的显示为2020年7月份拍摄，可以明确与本案无关。证据三、关于清退原告的告知书、物业交接告知书、物业退出细则告知书、业主委员会与现任物业公司签订的物业合同及补充协议、收费标准、服务承诺书、该小区整改项目及施工进度表复印件各1份。欲证明，业主委员会针对原告管理混乱于2020年6月将原告清出本小区，并与新的物业公司签订了物业管理合同，新的物业管理公司针对小区现状制定出整改方案。说明原告服务不到位、不作为，造成小区今天的混乱状态。原告质称，对2020年5月18日的清退康净物业告知书真实性没有异议，其余证据原告并未见到过，真实性及证明问题均有异议，该证据中的清退告知书中仅是表述合同到期，不再续签，并未表述是因原告服务是否合格而进行的清退，事实上，是因被告方的业主委员会早就与其他物业公司协商并约定好由其他物业公司对案涉小区进行服务，并非是由于原告服务不到位，况且该组材料并没有我方进行签字盖章确认，所以无法证明是交予我方的材料。该组证据中的物业服务合同恰恰可以证实原告所陈述的业主委员会在与原告解除服务合同之前就已经和其他物业公司达成了服务的约定。证据四、受案回执复印件1份、申诉书复印件6份。欲证明，2018年8月份左右我家的车被刮了，2019年8月19日小区业主车辆也被划，小区监控不好使，小区业主对小区物业服务情况的申诉。原告质称，对真实性、关联性及证明问题均有异议，该组证据均为复印件，原告无法核实真实性，同时受案回执即便是真实的，也仅能证实小区内报案人对故意损害财物一案被公安机关受理，无法反应出该财产的损坏是在原告服务的小区内发生。申诉书是小区业主单方制作，我方对该申诉书不予认可。证据五、证人李某（二被告同小区业主）证言。欲证明，小区物业服务不合格。证言内容：我也是这个小区的住户，之前原告起诉过我，后来撤诉了。原告除了三天到五天清理一次垃圾，基本没有其它作用，垃圾堆满了才清理。原告没有做到小区绿化、设施维护、道路养护、小区监控、门禁都没有，我的车在小区轮胎被扎了好几次、倒车镜被破坏，去原告调取监控，原告工作人员告诉我没有监控。原告工作人员服务态度不好，整个物业公司就能看到一个人，楼道内卫生无人打扫，楼道灯坏了无人维修。下水道堵了，需要花钱维修。原告质称，对真实性及证明问题均有异议，证人是被告小区的业主，存在多年拖欠物业费的情况，也在我方起诉范围内，属于与本案有厉害关系，如果没有其它证据能明确证实证人所陈述的内容，该证言不能作为定案依据。二被告认为证人所述属实。本院认为，被告所举证据一至证据五相佐证，可以证实原告在保洁、绿化、公共部位维修养护等方面存在瑕疵。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系依法成立、有合法收费依据的物业公司。龙安小区业主委员会系二被告所有的位于龙凤区龙××路北侧龙××南侧××室房屋（建筑面积96.28平方米）所在小区的业主委员会。2014年1月1日龙安小区业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，将二被告房屋所在小区即大庆市龙凤区龙安新苑小区委托给原告进行物业服务，物业费按建筑面积每年每平方米13.944元计算。另约定业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的从逾期之日起按每天1元缴纳滞纳金。二被告房屋每年应支付物业费1343元。原告于2020年6月5日撤出二被告房屋所在小区。现二被告未向原告支付2016年1月1日至2020年5月31日物业费。本院认为，原告系被告房屋所在小区的物业服务企业，双方应按约定和法律规定履行各自义务。即原告需按约定和法律规定向二被告提供物业服务，二被告需按约定为原告提供的服务支付物业费。现二被告提供的照片、视频显示，原告的服务在保洁、绿化、公共部位维修养护等方面确实存在瑕疵，应适当减少原告的物业费。考虑到二被告提供的照片、视频系近期制作，本院酌定涉案房屋2019年至2020年5月31日物业费的按70%计算，原告诉请的2016年至2018年的物业费，本院予以支持。因原告提供的服务存在瑕疵，对于原告主张的滞纳金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告李林、被告李忠云于本判决生效后七日内给付原告大庆市康净物业管理有限公司物业服务费5360元（2016年1月1日至2020年5月31日）；二、驳回原告大庆市康净物业管理有限公司其它诉讼请求。减半收取案件受理费25元（原告预交），由被告李林、被告李忠云负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  张春丽二〇二〇年十二月二十二日书记员  曲媛媛附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。