福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7380号 上诉人（原审被告）：魏宁，男，1998年1月3日出生，汉族，住福建省平潭县。 上诉人（原审被告）：魏文玉，男，1952年9月6日出生，汉族，住福建省平潭县。 被上诉人（原审原告）：福建省平潭县迦南物业管理有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇翠园中路2-7号（万宝路中段北侧康德花园E座）4楼。 法定代表人：薛梅芬，执行董事。 委托诉讼代理人：高体龙，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：翁海燕，福建合伦律师事务所律师。 上诉人魏宁、魏文玉因与被上诉人福建省平潭县迦南物业管理有限公司（以下简称“迦南物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2020）闽0128民初3536号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 魏宁、魏文玉上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回迦南物业公司的一审诉讼请求；2.由迦南物业公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法。一、案涉《前期物业服务合同》到期后，小区业主委员会未与迦南物业公司签订物业服务合同，业主委员会多次表决变更物业公司，但迦南物业公司拒绝退出小区，并多次阻挠新的物业公司入驻小区，为此迦南物业公司还与小区业主发生多次冲突。业委会主任分别于2018年、2019年向相关职能部门提出信访请求，要求迦南物业公司撤出小区。迦南物业公司与小区间的物业服务合同早已结束，且迦南物业公司疏于对小区的管理，并未实际为小区提供实际的物业服务，魏宁、魏文玉无需支付任何物业服务费用给迦南物业公司。二、迦南物业公司提供物业服务期间，长期管理失职，未能给小区提供物业服务合同所约定的相关物业服务，导致小区绿化遭到破坏（小区树木被砍伐，花圃变为菜园）；小区路面坍塌长期没有维修，来往车辆有倾覆的危险；小区下水道堵塞，一到下雨天，小区就内涝；小区架空层被垃圾堵塞，无法停车；小区垃圾没有及时清运，致使小区臭气冲天；消防通道堵塞，给小区居民的人身安全造成威胁；水电设施没有维护，电表箱、水表箱遭到破坏；未安装可以正常使用的监控摄像头，未安排专人管理监控设施，未加固小区大门及围墙，亦未聘请合格的安保人员，致使小区业主的人身财产安全无法得到保障，魏宁、魏文玉亦遭受入室盗窃，造成财物损失。对于迦南物业公司的失职行为，小区业主委员会多次发函督促其履行物业管理职责，解决上述问题，但迦南物业公司置之不理。迦南物业公司未履行物业管理服务职责，导致物业服务合同的根本目的无法实现。魏宁、魏文玉因迦南物业公司的失职行为，导致遭受入室盗窃财产损失6800元，即便魏宁、魏文玉需缴纳相关的物业、公摊水电费，也应对此予以相应减少。三、2011年5月4日至今，迦南物业公司擅自将小区公共区域出租，收取广告费、地租费，获取巨额收益，但却未将上述收益用于小区物业服务，也未进行公示，亦未对物业开支及收取的物业费、公摊水电费进行公示，故依法应将上述收益存入专项维修基金或返还全体业主。即便魏宁、魏文玉需缴纳相关的物业、公摊水电费，也应用上述收益进行抵扣。魏宁、魏文玉一直以来也自行清理自己及邻居的厨余垃圾到自己的鸭场，其他垃圾也都是自己处理。迦南物业公司在本案起诉前从未向魏宁、魏文玉催讨过物业费及公摊水电费，2017年8月11日之前的物业费及公摊水电费已过诉讼时效，魏宁、魏文玉无需承担清偿责任。四、魏宁、魏文玉在本案一审开庭前向一审法院提起反诉，一审法院未予受理，程序严重违法。 迦南物业公司辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求维持原判。一、建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。福建汉阳房地产有限公司与迦南物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对案涉小区全体业主具有约束力。迦南物业公司作为依法成立的物业服务公司，对案涉小区提供了物业服务，根据合同及法律规定，魏宁、魏文玉作为小区业主及使用人应及时缴纳物业服务费及水电公摊费。《前期物业服务合同》约定该合同有效期至小区业委会与物业管理服务企业签订《物业服务合同》止。至今为止，小区业委会未与第三方物业管理企业签订其他《物业服务合同》，故前期物业服务合同依然有效。即使已过有效期，由于业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，也没有明确要求物业公司退出或办理相关移交手续，而物业公司又继续提供物业服务，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系。物业公司仍然进行管理向业主提供了服务，可以参照适用租赁合同到期后继续使用租赁物的法律规定，应当视为原物业服务合同仍然有效，双方应按照原合同的标准支付相应的物业服务费用。二、魏宁、魏文玉在一审中并未提供任何有效证据证明迦南物业公司管理失职，迦南物业公司是否存在广告等收益与本案无关。根据《前期物业服务合同》的相关约定及《福建省物业管理条例》第四十九条的规定，迦南物业公司有权要求魏宁、魏文玉缴纳相应的物业服务费、水电分摊费，且迦南物业公司制作了拖欠物业费用表，并已进行详细说明。三、根据法律规定，魏宁、魏文玉在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院应不予支持。且根据2018年1月25日魏宁、魏文玉与案外人对于物业费的约定，魏宁、魏文玉已书面确认其愿意支付房屋交付后的物业费，若计算诉讼时效也应从该时起算，故本案也未超过诉讼时效。四、一审法院未违反任何法定程序。 迦南物业公司向一审法院起诉请求：1.判令魏文玉、魏宁共同向迦南物业公司支付拖欠自2015年8月23起至2019年8月27日期间的物业服务费3797元、水电分摊费1171元、垃圾处理费240元、电梯维保年检费754元以及相应的滞纳金（滞纳金以每年物业费1134元为基数，按日万分之五自2015年8月23日计算至实际缴纳物业费之日止）；2.判令魏宁向迦南物业公司支付拖欠自2018年12月28日起至2020年8月22日期间的物业服务费1873元、水电分摊费873元、垃圾处理费120元、电梯维保年检费375元以及相应的滞纳金（滞纳金以每年物业费1134元为基数，按日万分之五自2020年8月22日计算至实际缴纳物业费之日止）；3.魏文玉、魏宁共同承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年5月4日，福建汉洋房地产有限公司作为物业建设单位（甲方）与迦南物业公司作为物业服务企业（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定甲方以协议方式选聘乙方对万豪美域（金山丽景）提供前期物业服务事宜。该协议第五条：乙方根据下述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：多层住宅0.65元/月·平方米，高层住宅：1.2元/月，实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润，物业服务成本或物业服务支出构成一般包括物业管理区域清洁卫生费用，本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用。上述费用应通过专项维修资金予以列支，专项维修资金使用根据相关文件规定执行；第七条：自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由物业买受人承担。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任；第八条：前期物业服务期间，乙方按包干制收费形式确定物业服务费，即由业主向乙方合同第五条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或承担；第十条：物业服务费按年进行交纳，业主应在每年第一月底前履行交纳义务；第十六条：业主应按照规定向供水、供电、供气等专业单位交纳水、电、气等有关费用。属于业主共同使用的，公共水电费用单独按实由业主分摊，具体分摊办法由物业服务企业与业主在《临时管理规约》中约定，物业服务企业每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电分摊详细情况；第三十三条：本合同自2011年5月4日起至小区业主委员会与物业管理服务企业签订《物业服务合同》止。本合同期限未满，若业主委员会代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止。 2013年9月29日，蔡晏、吴俤作为甲方、魏文玉作为乙方与平潭县岚岛房地产经纪有限公司签订《房产买卖合同》，由乙方向购买产权人蔡晏名下位于平潭县××路南侧＊＊号房产，建筑面积78.76平方米，房屋自支付2013年10月3日第一期购房款时交给魏文玉。甲方同意随上述房产转让给乙方的附属配套设施包括：水电、有线电视。2018年1月25日，蔡晏、吴俤作为甲方、魏文玉、魏宁作为乙方与平潭县岚岛房地产经纪有限公司签订《补充协议》，约定：甲方同意继续将位于平潭县××路南侧＊＊号房产（房屋所有权证：岚房权证Ｌ字第＊××＊号，建筑面积为79.04平方米）出售给乙方。甲方已将该房屋交付给乙方使用，交付使用后所产生的物业费均由乙方承担，与甲方无关。上述房产于2018年12月28日办理产权登记，权利人为魏宁，建筑面积为79.04平方米，不动产权证号为闽（2018）平潭不动产权第＊××＊号。 魏文玉、魏宁于2015年入住案涉房屋，属高层住宅，根据迦南物业公司主张的计费面积78.76平方米，每月物业服务费为94.5元。2015年8月23日至2018年12月27日的物业服务费为3797元，2015年8月23日至2016年8月22日、2016年8月23日至2017年8月22日、2017年8月23日至2018年8月22日、2018年8月23日至2018年12月27日的水电公摊费分别为294元、325元、381元、171元，合计1171元。2018年12月28日至2020年8月22日的物业服务费为1873元，2018年12月28日至2019年8月22日、2019年8月23日至2020年8月22日的水电公难费分别为320元、553元，合计873元。现迦南物业公司以魏文玉、魏宁拖欠物业服务费等为由诉至一审法院。 一审法院认为，迦南物业公司与福建汉洋房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《前期物业服务合同》的期限至小区业主委员会与物业管理服务企业签订《物业服务合同》止，魏文玉、魏宁抗辩称业主委员会已与案外人安居物业有限公司签订《物业服务合同》，与迦南物业公司之间的合同关系已经终止，但魏文玉、魏宁未能提供业主大会依照法定程序变更物业服务企业的相应证据，且迦南物业公司至今仍尚在为案涉小区提供物业服务，故魏文玉、魏宁的抗辩理由不能成立。魏文玉、魏宁亦抗辩称迦南物业公司对案涉小区管理不善不愿支付物业费，物业服务企业作为营利企业，其在履职过程中需要面对不同的环境和各异的业主和使用人，物业服务也包含卫生、相邻关系、公共秩序的维护等众多方面，难免出现瑕疵，业主可以通过业主委员会对物业服务企业提出整改意见，或通过法定程序变更物业服务企业，但物业管理的部分瑕疵不能成为业主拒不支付物业费的理由。迦南物业公司实际向案涉小区业主提供物业管理服务，小区业主接受了物业管理服务，应当按照《前期物业服务合同》的约定履行支付物业费、水电分摊费的义务。根据《物业管理条例》第四十一条规定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”魏文玉、魏宁从案外人蔡晏、吴俤处购置案涉房屋，并约定自交付房屋之日起所产生的物业费由魏文玉、魏宁承担。魏文玉、魏宁受让案涉房屋后于2015年入住案涉房屋，魏宁于2018年12月28日办理房屋权属登记，故魏文玉、魏宁应向迦南物业公司支付自2015年8月23日至2018年12月27日期间的物业费3797元、水电分摊费1171元，魏宁应向迦南物业公司支付自2018年8月28日至2020年8月22日期间的物业费1873元、水电分摊费873元。迦南物业公司主张物业费自逾期付款之日起按照日万分之五的标准计算滞纳金，没有法律依据，故仅支持自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息，超出部分，不予支持。迦南物业公司尚主张魏文玉、魏宁支付电梯维保年检费、垃圾处理费，根据《前期物业服务合同》规定物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造费用通过专项维修资金予以列支、物业费中包含物业管理区域清洁卫生费用，迦南物业公司未能进一步举证证明其与业主之间对于电梯维保年检费、垃圾处理费另有约定，故迦南物业公司主张电梯维保年检费、垃圾处理费，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第二十五条、第二十六条、第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、魏文玉、魏宁应于判决生效后十日内支付给迦南物业公司自2015年8月23日至2018年12月27日期间的物业费3797元、水电分摊费1171元及逾期付款利息（以物业费3797元为基数自2020年8月11日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计）；二、魏宁应于判决生效后十日内支付给迦南物业公司2018年8月28日至2020年8月22日期间的物业费1873元、水电分摊费873元及逾期付款利息（以物业费1873元为基数自2020年8月11日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计）；三、驳回迦南物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由魏文玉、魏宁共同负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对一审法院查明的基本事实均无异议，本院予以确认。另查明：2020年8月25日，一审法院在询问笔录中告知魏宁，其反诉要求判令迦南物业公司收取的万豪美域小区8栋楼的公共区域广告费、地租费、公摊费中属于魏宁的部分共计3499元，其该项诉请的反诉主体不适格，诉讼主体应为小区业主委员会。2020年8月27日，一审法院在询问笔录中向魏宁释明，其反诉要求迦南物业公司赔偿因驱赶安居物业公司给其造成的经济损失及相关精神损失费的诉请，涉及的是案外人安居物业公司与业主委员会之间的合同纠纷，与本案没有关联，应另行起诉；魏宁反诉要求迦南物业公司赔偿因未提供安保服务致使小偷入室盗窃给其造成的财产损失属侵权纠纷，与本案不属同一法律关系，亦应另行起诉。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。案涉《前期物业服务合同》对本案双方当事人均具有约束力，双方应依约履行。根据《前期物业服务合同》第三十三条的约定，合同期限至小区业主委员会与物业管理服务企业签订《物业服务合同》止。本案中，并无证据证明案涉小区业主委员会曾按法定程序召开过业主大会，对解聘迦南物业公司和选聘新的物业公司进行表决，而案涉小区在上述《前期物业服务合同》期满后仍由迦南物业公司实际提供物业服务，故魏宁、魏文玉关于《前期物业服务合同》早已到期但迦南物业公司拒绝退出，并多次阻挠新的物业公司入驻小区，亦未提供实际的物业服务的主张缺乏依据，一审判令魏宁、魏文玉支付拖欠的相应物业费及水电公摊费并无错误。魏宁、魏文玉主张迦南物业公司管理失职，小区存在树木被砍伐，安保不到位等诸多问题。根据《物业管理条例》的相关规定，业主委员会负有监督和协助物业服务企业履行物业服务合同的职责。魏宁、魏文玉若认为迦南物业公司没有按约履行物务服务合同，可以向业主委员会反映，请其监督和协助，或通过法定程序合法行使变更物业服务企业的权利，其以此为由拒绝交纳物业费及水电公摊费，于法无据。魏宁、魏文玉在一审中未就迦南物业公司主张的相关费用提出诉讼时效抗辩，其二审提出该主张，本院不予采纳。魏宁、魏文玉上诉主张迦南物业公司在合同期限内没有履行或没有正确履行应尽的物业管理义务，其应交纳的物业费及水电公摊费应予减少，迦南物业公司还应将其收取的广告费、地租费等公共收益与其应交纳的物业费及水电公摊费进行抵扣，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 一审法院已就魏宁提起的相关反诉或主体不适格，或与本案纠纷不属同一法律关系应另行起诉等问题在询问笔录中向其说明，魏宁、魏文玉二审上诉主张一审未予受理其反诉程序严重违法，缺乏事实和法律依据，本院亦不予采纳。 综上所述，魏宁、魏文玉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由魏宁、魏文玉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 卢里灿 书 记 员 黄晓琴