广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初3965号原告：五矿物业服务（广东）有限公司，住所地：广东省博罗县罗阳镇寨头新村**。法定代表人：唐敏。委托诉讼代理人：刘德能，系广东商盾律师事务所律师。被告：林琳，女，汉族，1993年11月19日出生，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：蓝梦诗，系广东港惠律师事务所律师。原告五矿物业服务（广东）有限公司诉被告林琳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告五矿物业服务（广东）有限公司的委托诉讼代理人刘德能、被告林琳的委托诉讼诉讼代理人蓝梦诗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系建设单位博罗县碧华房地产开发有限公司（以下简称“碧华公司”）选聘的**·****项目（以下简称“项目”）前期物业服务企业。双方于2011年签订了《前期物业管理服务合同》（一期），约定由原告为项目提供前期物业服务。合同签订后，原告报博罗县房管局备案后，按照4.2元/月/平方米的标准收取物业管理费。2012年9月30日，被告与碧华公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买碧华公司位于博罗县***********地段**·****一期二区3103号开发的商品房一套。2015年1月14日该商品房已交付到被告使用。根据《商品房买卖合同补充协议》第十一条，被告应按时缴纳物业费用。但房屋交付至今，被告一直拖欠物业费用，截止至起诉之日，逾期已达66.5个月，拖欠物业服务费56404.64元。原告多次通知被告缴交物业服务费，并于2018年11月29日委托广东伟伦律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告限期缴纳物业服务费，但被告仍置之不理。现原告为维护自身合法权益、保障小区物业正常运行，依照我国相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求依法作出判决。诉讼请求：一、请求法院判令被告支付自2015年1月16日至2020年7月31日期间的物业服务费人民币56404.64元。二、请求法院判令被告以欠付的物业费为基数，自逾期之日起，按每天3‰的标准向原告支付滞纳金至缴清欠费之日止（逾期滞纳金暂计至2020年7月31日为171295.36元，要求继续计算至缴清为止）；以上两项共计227700元。三、本案诉讼费由被告承担。原告在诉讼中对其陈述的事实提供如下证据：1、营业执照；2、人口信息查询资料；3、前期物业管理服务合同（一期）、前期物业管理服务收费标准、博罗县物业服务收费备案回执（复印件）、前期物业管理登记表；4、广东省商品房买卖合同及补充协议、提示函两份及快递单、入伙通知书；5、竣工验收备案表；6、律师函及快递单、缴费通知书及快递单；7、核准变更登记通知书。被告林琳辩称，一、博罗县碧华房地产开发有限公司至今没有书面通知答辩人收楼，并没有实际将涉案的商品房交付给答辩人使用，且答辩人至今没有涉案房屋的钥匙，并没有实际占有、使用房屋，更没有享受物业服务，其物业管理费用应该由博罗县碧华房地产开发有限公司支付。1．博罗县碧华房地产开发有限公司并未交付商品房给答辩人，答辩人并不是房屋实际占有、控制人。根据答辩人与博罗县碧华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十一条的规定：“商品房大道交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续……”，博罗县碧华房地产开发有限公司达到交楼标准后必须书面通知答辩人收楼，并与答辩人办理交楼手续，但到目前为止博罗县碧华房地产开发有限公司并未将收楼的相关材料有效送达给答辩人。2．物业管理费用应该由博罗县碧华房地产开发有限公司支付。根据被答辩人与博罗县碧华房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》第七条的规定：“物业已竣工但尚未出售或者出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方按照该物业区域同类物业的标准交纳……”，在博罗县碧华房地产开发有限公司未把涉案房屋交付给答辩人之前，物业管理费用应该由博罗县碧华房地产开发有限公司支付。二、《前期物业管理服务合同》对答辩人无效，被答辩人无权要求答辩人支付物业管理费。1.《物业服务合同》签订的主体应该是被答辩人与物业公司或者是业主委员会经过答辩人的授权代答辩人代签《物业服务合同》，本案中，答辩人并没有或是授权给业主委员会与被答辩人签订任何的《物业服务合同》，所以本案被答辩人提供的《物业服务合同》对答辩人无效，更不能要求答辩人支付相关的物业管理费。2．答辩人与博罗县碧华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》的时间是2013年11月29日，而博罗县碧华房地产开发有限公司与惠州五矿悦居物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务合同》的服务年限是2011年8月1日至2013年7月31日止，该服务期限已经到期，物业公司并没有与开发商博罗县碧华房地产开发有限公司续签物业合同，所以被答辩人要求答辩人支付物业管理费缺乏法律依据及事实依据。三、被答辩人主张权利的时间为2020年3月27日，其主张2017年10月1日前的物业管理费已经超过诉讼时效。1.根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及《民法总则》关于3年诉讼时效的生效时间为2017年10月1日可知，被答辩人主张2017年10月1日前的物业管理费已经超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定：“诉讼时效从知道或应当知道权利被侵犯时起计算”。物业服务费是基于每月物业服务企业提供物业服务而产生的，属于不同笔债权，诉讼时效应从每期物业费履行期限届满时分别计算。2．被答辩人提供的《律师函》、《管理费催缴通知单》未有效送达答辩人，其不能产生诉讼时效中止、中断的效力。答辩人对上述证据材料不予认可。四、被答辩人主张按每天3‰的标准计算滞纳金无理据，且按照每天3‰的标准计算滞纳金过高。滞纳金远超过被答辩人实际损失的30％，应该予以减少。1．在被答辩人与开发商博罗县碧华房地产开发有限公司签订签订的《前期物业管理服务合同》并没有约定滞纳金，被答辩人主张要求答辩人按照每天3‰的标准计算滞纳金无理据及法律规定，应该予以驳回。2．退一步讲，即使认定答辩人需要缴纳部分物业管理费，但是答辩人逾期缴纳物业管理费并不会造成被答辩人的任何损失，所以按照每天3‰的标准计算滞纳金过高，请求法院依法予以调整或者予以驳回。综上所述，请法院在查清事实的情况下驳回被答辩人的所有诉讼请求。被告林琳在诉讼中为其辩解的事实提供如下证据：惠州市中级人民法院（2018）粤13民终5895号民事判决书。经审理查明，原告五矿物业服务（广东）有限公司原名称为惠州五矿悦居物业管理有限公司，2019年1月8日，惠州五矿悦居物业管理有限公司核准变更名称为五矿物业服务（广东）有限公司。原告与案外人博罗县碧华房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定博罗县碧华房地产开发有限公司选聘原告对**·***特一期小区提供物业管理服务事宜，合同期限自2011年8月1日起至2013年7月31日止。《前期物业管理服务合同》第七条约定：“业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金），甲方不得对业主的物业服务费用（物业服务资金）作出减免的承诺。物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交付。……”。第三十八条第四款约定：“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”。根据《前期物业管理服务收费标准》记载，**·***特一期物业管理服务收费为低密度住宅按4.2元/月/平方米收取，空置物业管理费按照原物业管理收费标准的100%由物业产权人每月向物业公司支付。2013年11月29日，被告林琳购买由博罗县碧华房地产开发有限公司开发位于博罗县********延段**·****一期二区3103号房，建筑面积200.69平方米，其中套内面积193.64平方米，公摊面积7.05平方米。《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……”。《商品房买卖合同》补充协议第五条第一款约定：“买受人在收到或应该收到出卖人发出收楼通知（以寄出邮戳为准），确定的期限内到出卖人指定的收楼地点办理相关收楼手续，在此期限内，如买受人未办理收楼手续，视作买受人已对该商品房进行了验收、接管，出卖人不再另行通知。”。第十一条约定：“买受人确认出卖人已在本商品房销售现场将出卖人与惠州五矿悦居物业管理有限公司签署的《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》全部条款及内容向买受人展示。买受人承诺已详细阅读并理解该《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》的全部条款及内容。买受人同意接收并遵守该《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》的全部权利和义务约定。”根据原告提供的竣工验收备案表，案涉房屋已于2013年11月6日竣工验收合格并于2013年11月21日进行竣工验收备案。本案中，原告主张博罗县碧华房地产开发有限公司于2015年1月16日向被告邮寄送达《交付通知书》，于2016年7月18日向被告邮寄送达《房屋交付提示函》，于2017年5月15日向被告邮寄送达《入伙通知书》。原告对其上述主张，未能向本院提供快递单的原件及快递物流信息查询予以证实。对于原告的上述主张，被告明确表示不认可，认为情况不属实，其均没有收到原告主张的上述材料。庭审中，原告与被告均确认被告至今没有使用案涉的房屋，亦未在案涉的房屋居住。另查一，2017年5月23日案涉房屋办理了不动产权证，不动产权证号为粤（2017）博罗县不动产权第5016831号，登记的权利人为被告林琳。庭审时，被告称并未收到房屋不动产权证，亦不知情已经办理出房屋不动产权证。另查二，案涉**·****一期小区至今尚未成立业主委员会。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议的焦点：被告林琳是否应当向原告**物业服务（广东）有限公司支付物业服务费。本案中，原告主张博罗县碧华房地产开发有限公司于2015年1月16日向被告邮寄送达《交付通知书》，于2016年7月18日向被告邮寄送达《房屋交付提示函》，于2017年5月15日向被告邮寄送达《入伙通知书》。原告对其上述主张，未能向本院提供快递单的原件及快递物流信息查询予以证实，且被告明确表示不认可，故本院不予采信。因原告在本案中未能向本院提供充分的合法有效的证据，证实开发商博罗县碧华房地产开发有限公司已将案涉的房屋交付给原告，且庭审中，原告与被告均确认被告至今没有使用案涉的房屋，亦未在案涉的房屋居住，故本院不予认定案涉的房屋已交付给原告。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。根据原告与博罗县碧华房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》第七条的约定，已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由博罗县碧华房地产开发有限公司交纳。据此，原告请求被告支付物业服务费，没有事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告五矿物业服务（广东）有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2358元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟云峰二〇二〇年十二月十五日法官助理 张慧婷书 记 员 温婉玲