太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初5152号原告：侯某，住太原市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张某1，山西智涵律师事务所律师。被告：张某2，住太原市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：栗某，北京盈科（太原）律师事务所律师。被告：刘某，住太原市。公民身份号码：×××。原告侯某与被告张某2、刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯某及其委托诉讼代理人张某1，被告张某2的委托诉讼代理人栗某到庭参加诉讼，被告刘某经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯某向本院提出的诉讼请求：1.依法判令解除原告与二被告签订的《房屋租赁补充协议》;2.依法判令二被告退还原告房屋租金33000元,并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告自2020年7月8日至实际退还之日止的资金占用期间的利息损失;3.诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告与二被告是房屋租赁关系。2020年7月8日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》，被告一将位于太原市××区房屋转租给原告，收取原告房屋租金33000元，被告二作为出租人收取原告房屋押金5000元，认可原告与被告一之间的转租行为。原告承租房屋后，由于房屋断电，原告始终无法经营。原告认为，二被告将房屋转租给原告，收取原告转租费用、房屋保证金，应对原告履行出租人的基本义务，与物业处理房屋断电问题，但二被告始终无法解决，致使合同无法履行。原告与二被告多次协商，要求其退还租金、押金。2020年9月8日，原告与二被告多次协商，要求其退还租金、押金。2020年9月8日，被告二同意与原告解除合同，并退还原告租房保证金5000元，而被告一未退还原告款项分文。综上所述，为维护原告的合法权益，原告特依据《民事诉讼法》及相关法律之规定，向贵院提起诉讼，望贵院依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告张某2辩称，1.被答辩人诉请解除与二被告签订的《房屋租赁补充协议》，而解除合同的前提是合同依法成立并有效。庭审中，原告未提供证据证明案涉房屋在转租过程中取得了房屋所有权人物业公司的同意，故无法确定《房屋租赁补充协议》中关于上述房屋转租行为的有效性，原告要求解除《房屋租赁补充协议》于法无据，其请求权基础错误，法院不应支持；2.根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。该条款约定了当事人的法定解除权。本案中，被答辩人诉请解除合同的理由是物业断电，导致其无法经营，而物业系合同之外的第三人的原因造成，并不能归责于合同当事人。而且，答辩人在被答辩人告知物业断电后，也积极履行了配合协助义务，第一时间联系刘某协商处理，刘某也答应再联系物业妥善解决，并非像答辩人所述的没有履行出租人的基本义务。此外，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，市场主体应当维护交易的稳定性。被答辩人所述的物业断电，并不必然导致租赁合同永远无法履行，各方可以通过协商延长租期的方式来实现被答辩人的合同目的，更何况，被答辩人案涉房屋的相邻其他商铺，也有经营洗车店的，为何他们就可以正常经营，偏偏被答辩人物业断电无法经营？被答辩人也没有充分证据证明被物业断电导致无法经营，故被答辩人诉求解除合同无法律依据。3.由于被答辩人请求权基础错误，或者其诉求不符合合同解除的法定条件，更谈不上退还租金的问题。4.退一步讲，被答辩人主张二被告退还房屋租金33000元，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，该条款约定了合同权利义务的概括转让。具体到本案，《房屋租赁补充协议》中补充约定的“由原承租人张某2变更为现承租人侯某”，三方在落款下方分别署名的行为，实际上是一种合同权利义务概括转让的行为，该补充协议签订后，答辩人张某2即从该租赁关系中出局，原房屋租赁合同的权利义务直接约束被答辩人侯某与刘某双方，与答辩人张某2不再有任何牵连。故其主张退还的房屋租金33000元，也与张某2无关。综上所述，被答辩人侯某诉请既无事实依据，也无法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。被告刘某未到庭，也未向法庭提交任何答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月1日，被告刘某与被告张某2签订房屋租赁合同，约定被告刘某将太原市西矿街187号31幢1层东3号门面，房屋面积40平米租赁给被告张某2，租赁期限从2019年11月1日至2020年10月31日，租金为38500元。2020年7月8日，原告与二被告签订房屋租赁补充协议，约定，诉争租赁房屋由原承租人张某2变更为现承租人侯某，并约定原告向被告刘某支付租房保证金5000元。落款处由原告与二被告的签名捺印。同日，原告侯某通过支付宝向被告张某2转账33000元。原告承租房屋后，由于房屋断电始终无法经营，2020年9月8日，原告与被告刘某签订协议，约定侯某、张某2、刘某于7月8日签订的房屋补充协议，因房屋断电未能经营，现解除三方协议，退还侯某租房保证金伍仟元整，落款处有侯某、刘某的签名捺印。后，原告向被告张某2主张退还房屋租金33000元，被告张某2未能返还，故原告诉至本院，请求：1.依法判令解除原告与二被告签订的《房屋租赁补充协议》；2.依法判令二被告退还原告房屋租金33000元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告自2020年7月8日至实际退还之日止的资金占用期间的利息损失。本院认为，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告装修期间因物业断电致使无法装修，并未实际经营，致使原告的合同目的无法实现，其与被告刘某协商解除了租赁合同，被告刘某退还了房屋押金5000元。被告张某2作为转租方也应当向原告退还房屋租金33000元，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于资金占用期间利息，被告刘某并未实际占用原告的房租租金，不应当承担原告的利息损失，故对原告主张的资金占用期间的利息应当由被告张某2承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告侯某与被告张某2、刘某的房屋租赁合同；二、被告张某2自本判决书生效之日起十日内返还原告侯某房屋租金33000元；三、被告张某2自本判决书生效之日起十日内以租金本金33000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率支付原告自2020年7月8日至实际退还之日止的资金占用期间的利息损失；四、驳回原告的其他诉讼请求如被告未按判决书指定期间履行给付金钱义务的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费626元减半收取313元，由被告张某2承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上属于太原市中级人民法院。审判员 曹明 二〇二〇年十二月十八日书记员 乔蕾