贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初16838号原告：贵州荣茏胜葳物业服务有限公司，住所地：贵州省凯里市宁波路**鑫鼎国际名居********，统一社会信用代码：91522601MA6E56231K。法定代表人：杨蓝，公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：杨碧霞，女，侗族，1964年6月7日生，住贵州省凯里市，系公司员工。委托诉讼代理人（特别授权）：姚婕，贵州兄弟律师事务所律师。被告：杨艳珍，女，汉族，1985年11月7日生，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：赵祥书，男，畲族，1976年6月3日生，住贵州省凯里市，系凯里市和谐社区推荐。原告贵州荣茏胜葳物业服务有限公司诉被告杨艳珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月15日、12月23日公开开庭进行了审理。原告贵州荣茏胜葳物业服务有限公司委托诉讼代理人杨碧霞、姚婕，被告杨艳珍委托诉讼代理人赵祥书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州荣茏胜葳物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告从2019年5月至2020年11月物业费2150.42元，2019年5月至2020年10月的水费451.14元，共计2601.56元；2、判令被告以应付款为基数，按照年利率6%的标准支付逾期付款违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月1日，原告贵州荣茏胜葳物业服务有限公司与被告所在小区香枫庭苑业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同为期五年，即从2017年6月1日起至2022年5月31日止。双方确认小区物业管理费收取标准为：电梯房1.3元/每平方米，步梯房0.9元/每平方米、门面2元/每平方米。在此期间，原告严格按照杨艳珍合同约定提供杨艳珍，但是被告从2019年5月起欠缴物业管理服务费，从2019年5月起欠缴水费，原告多次上门向被告催收所欠的物业费、水费，并于2019年12月19日、2020年6月23日短信通知被告限期缴纳所欠费用，但被告至今分文未付。被告的行为严重损害了原告的权益，为维护原告合法权益，现依据相关法律法规向贵院提起诉讼，请求依法及时判决支持原告诉讼请求。被告杨艳珍辩称：1.原告与本小区业委会签订合同的时候为2017年6月1日，但其工商注册成立日期为2017年6月27日。原告在签订合同时，并未取得法人资格，因此也并不具备相应的民事权利能力和民事行为能力，其以公司名义从事经营活动签订合同，明显违反法律法规禁止性规定，该签订合同的行为当属无效行为；2.本小区业主大会从未说过任何关于选聘原告作为物业企业的事项，小区前业委会无权绕过业主大会与原告签订《物业管理合同》，小区前业委会主任尚玉里、副主任吴文祥私自动用业委会印章与原告签订合同的行为，严重侵害了小区业主的投票权和知情权，他们代表小区业主大会与原告签订物业合同的行为系无效民事行为；3.原告与前业委会于2017年6月1日签订的物业合同，合同期限为三年，即2017年6月1日至2020年5月31日止，之后，前业委会与原告再次在未召开业主大会的情况下，私自变更了合同期限，变更后的期限为五年。根据《贵州省物业管理条例》第七十条第一款规定，物业合同期限内，未经业主大会同意，业主委员会不得与物业企业或者其他管理人变更物业合同的主要内容。现被告请求人民法院依法确认本案关键证据物业管理合同系无效合同，同时认定该合同系非法证据，予以排除，不予采信；4.原告管理不到位，乱收物业费。原告与相关单位在本小区公共楼道订立广告合同，其收益从未公布，也不进行收益分配。从原告公布的每月水损数据来看，每月出现水损300多吨至400多吨不等，原告作为物业管理者，不采取措施维修，不应由业主来承担。原告按照4.8元/吨收取水费不合法，从原告提供的水费交费发票来看，自来水公司收费是综合水价2.69元、污水处理费0.95元，共计3.63元，非居民用水单价为3元、污水处理费为1.4元，共计4.4元。《物业管理条例》第四十五条规定：“物业公司代收水、电费的，不能加收额外费用。”原、被告之间未约定有逾期交费违约金，所以原告主张支付违约金，于法无据。5.本案不适用简易程序审理。小额诉讼程序仅适用事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的民事诉讼案件，本案关键性证据的真实性和合法性有待人民法院进一步核查确认，本案中的很多事实也需要人民法院进一步查明，本案只是系列案件的其中一案，本小区业主与物业存在类似争议至少上百户，且相互意见分歧较大，对立明显，建议人民法院裁定本案转为普通程序审理。请法院依法驳回原告诉讼请求，维护被告合法权益。本院经审理认定事实如下：原告贵州荣茏胜葳物业服务公司是一家从事物业服务的自然人独资有限责任公司，成立于2017年6月27日。2017年6月1日，凯里市香枫庭苑业主委员会与原告签订《物业管理委托合同》，由原告对香枫庭苑小区进行物业管理，合同期限为五年，自2017年6月1日至2022年5月31日止。物业管理服务费收费标准为：电梯房1.3元/每平方米，步梯房0.9元/每平方米，门面2元/每平方米。水费收取按总表吨数分摊到各户后，参照物价部门的规定价格收取。2017年8月25日，香枫庭苑业主委员会制定《关于小区自来水二次加压及水价公示》，内容为：今后水费不能高于4.8元/每吨，小区自来水二次加压费为0.8元/每吨，每个月的实际水价计算为：北控水价+0.8元/每吨+当月水损。自公示之日起，七个工作日之内业主如无异议，将按此规定执行。另查明，被告所居住房屋建筑面积为87.06平方米，每月物业服务费应按1.3元/每平方米计算，被告所欠缴物业服务费时间、用水量与原告所陈述一致。本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定诚实、全面履行各自的义务。庭审中，被告方提出确认本案《物业管理委托合同》为无效合同的请求，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第十二条第四、五款以及《贵州省物业管理条例》第四十一条之规定，业主委员会作出的有关物业管理的决定，对全体业主具有约束力。业主认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。但在人民法院作出生效判决之前，不影响业主大会、业主委员会决定的约束力。因此，如业主对业主大会或业主委员会的决定有异议，应当以业主大会或者业主委员会为被告依法向人民法院申请撤销，而本案当事人为物业公司，不符合反诉条件，故对被告该请求，本院不予处理，被告可另行主张，但在人民法院作出确定撤销生效判决之前，该合同仍然对全体业主有效。被告方作为业主之一应当履行《物业管理委托合同》所约定的义务。虽然原告方在签订合同时尚未注册成立，但在履行合同过程中，原告方已经取得从事物业服务行业的资格，产生的相应法律责任应当由原告公司自行承担。本案的焦点为是否应当按照合同约定足额支付物业服务费以及水费收缴标准及是否应当支付违约金问题。对于水费收缴标准问题，《物业管理条例》第45条规定:“物业管理区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。”但被告购买的商品房的水表并未与自来水公司直接相连,其并非自来水公司的终端用户,因而不能直接享受政府确定的水价，从证据情况看,原告才是自来水公司的终端用户。二次加压供水，是为解决城市高层用户水压不够的一种通行解决方式，目前，我省尚未出台关于收费的具体标准，暂时由业主与物业公司协商体现了意思自治原则。虽然《物业管理委托合同》没有对二次加压后的水费进行明确约定，但业主委员会制定的《关于小区自来水二次加压及水价公示》内容参照政府定价标准，并未违反法律禁止性规定，在没有被撤销之前，对于全体业主有效，因此，原告诉请，本院予以支持。如果业主认为现在水价标准过高,根据意思自治的原则,需按照《物业管理条例》的相关规定,通过行使业主权利,提议召开业主大会会议,提出修改水价的建议;由业主大会会议选举产生业主委员会,重新选聘或解聘物业管理企业;由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同,确定大家都能接受的水价方案，这才是一个可行的办法。对被告提出的原告管理服务不符合约定、小区安保等存在问题的抗辩意见，本院认为这些问题系小区公共管理中存在的问题，属于全体业主的权利，如确实存在这些问题，可由全体业主协商解决，并不能成为被告拒交物业服务费的理由，且物业服务具有综合性、全天候、不间断、长期性的特性，间或出现物业服务瑕疵在所难免。现被告没有向本院提交证据证明原告公司存在不履行义务或履行义务存在重大瑕疵、长期存在物业服务质量问题进而影响到小区业主正常生活或小区的运转，在原告提供的服务不构成根本违约的情形下，不交物业费必然导致物业服务无法继续开展进而阻碍双方合同目的的实现。同时，如果物业服务企业在对小区进行服务的过程中出现瑕疵，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业服务企业服务水平与质量的下降，如此恶性循环不利于小区及至整个社会的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益，故对被告辩称原告公司存在服务瑕疵而拒交物业费的理由本院不予支持。被告认为所在小区存在物业公司服务不到位、物业服务存在瑕疵的情况，若是涉及整个小区物业服务存在问题，业主可以成立业主大会并选举产生业主委员会，与物业公司进行沟通，督促其改进完善物业服务，并可以通过解聘、选聘新物业公司的方式维护权益。而如果是涉及个别业主，因物业服务存在瑕疵导致其损失的，业主应做好相关证据的固定和保存，并与物业公司进行协商，协商不成的，可按照法律相关规定及合同约定，及时向法院提起诉讼，要求物业公司承担违约责任。关于违约金问题，因被告未按约定交纳物业服务费系与原告公司就服务质量存在相关争议而发生的行为，原告公司在提供服务过程中出现服务不完善、不及时、不到位的情况，且《物业管理委托合同》当中并未约定有逾期付款违约金，故对原告公司要求被告给付违约金的主张，本院不予支持。同时应当指出，被告公司作为一家专业从事物业服务的公司，希望原告公司应秉承服务原则，与业主之间积极沟通，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，就存在的问题予以改正，采取补救措施及时改善服务，提高自身的服务质量，消除因物业服务不完善给业主造成的影响，尽最大可能为业主提供满意的物业服务，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，打造温馨、祥和小区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告杨艳珍于本判决生效之日起十日内向原告贵州荣茏胜葳物业服务有限公司支付2019年5月至2020年11月的物业费2150.38元（87.06平方米×1.3元/每平方米×19个月）；二、被告杨艳珍于本判决生效之日起十日内向原告贵州荣茏胜葳物业服务有限公司支付2019年5月至2020年10月的水费451.14元；三、驳回贵州荣茏胜葳物业服务有限公司的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为25元，由被告杨艳珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院（缴纳上诉费账户：户名：黔东南苗族侗族自治州财政局；账号：25×××63；开户行：贵州凯里农村商业银行股份有限公司，并在附页栏注明法院上诉费及案件当事人名称，以便与案件对号）。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  梁新宇二〇二〇年十二月三十一日法官助理欧阳嘉丽书记员王松弦