福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽09民终1589号 上诉人（原审原告、反诉被告）：福建东百物业管理有限公司福安分公司，住所地福建省宁德市福安市城南湖滨南路******。 法定代表人：李**，总经理。 委托诉讼代理人：陈熹，女。 委托诉讼代理人：邱培旭，男。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：福建省李木陈子服饰有限公司，住所，住所地福建省宁德市福安市阳头街道阳春小区**B商场div> 法定代表人：李珠琴。 委托诉讼代理人：陈雨乔，福建联宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凌曦，福建联宏律师事务所律师。 上诉人福建东百物业管理有限公司福安分公司（以下简称东百物业公司）与被上诉人福建省李木陈子服饰有限公司（以下简称李木陈子公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福安市人民法院(2020)闽0981民初4757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东百物业公司上诉请求：1、撤销福安市人民法院（2020）闽0981民初4757号民事判决；2、依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、合同不属于不可抗力解除的情形，合同目的并非根本性无法实现，一审事实认定有误，适用法律错误。新冠肺炎疫情防控措施，虽然属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，疫情期间客观条件比照疫情发生前产生了情势变更，新冠疫情的防控措施对合同的履行也产生一定的影响，但该影响尚未达到令租赁合同目的根本无法实现的程度，且疫情防控措施结束后租赁合同可继续履行，随着疫情的影响逐渐减弱，合同可以继续履行。疫情仅对合同目的实现构成短暂阻碍，被上诉人可以要求减免疫情防控期间租赁费用或顺延防控期间合同履行时间，但被上诉人不能以不可抗力为由要求解除租赁合同，基础法律关系不应被认定为以不可抗力为由解除合同。二、涉案合同基础法律关系于2020年3月27日因被上诉人违约行为终结，故涉案合同随之解除。被上诉人应当按照合同约定支付拖欠物业服务费，上诉人有权没收履约保证金，一审法院事实认定错误，应予改判。被上诉人恶意停止营业，导致基础法律关系解除，无论从主观上还是客观上已经构成很严重的违约，应承担本案的违约责任。上诉人要求被上诉人按照合同约定承担相应的违约责任，有充分的依据。该判决结果无异于变相鼓励被上诉人滥用不可抗力解除合同，以达到规避责任的目的；致使被上诉人不讲信誉、不守承诺的违约失信行为得不到有效制止，上诉人诚实守信而合法利益却得不到有效保护，混淆了是非曲直；严重弱化司法判决扬善惩恶的功能，向社会作出错误的司法导向，进一步助长当前诚信缺失、是非颠倒的不良社会风气，造成恶劣的社会影响。 李木陈子公司辩称，一、新冠肺炎疫情发生属于合同的不可抗力，故原审判决适用法律正确。这次新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，上诉人也是认可。所以在新冠肺炎疫情发生后，福建省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，同日福安市发布《新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部令（第1号）》，要求全面启动福安市突发公共卫生事件I级响应，取消所有群众性活动，暂停各类营业性演出、营业等；到2020年2月26日24时起福建省才调整疫情等级开始逐步营业。上诉人出租的福安市东百城商场却已推迟到从2020年1月28日才暂停营业，至2月14日就要求承租户开业，而且每日营业时间为11:00~18:00.但这阶段根本没有顾客，所谓营业也是虚设；同时被上诉人李木陈子公司经营的是高端的服装品牌，服装具有季节性，特别春节期间是服装销售的旺季，这影响是巨大的；加上被上诉人店铺面积较大；每月负担的租金、物业费、水电费和员工工资等，且二月份根本没有营业也没有收入，已导致被上诉人公司严重的亏损无法再继续营业。当时被上诉人就与上诉人一方要求减免租金、物业费用等问题，但上诉人只是口头搪塞，没有实际行动，对被上诉人已交纳的二月份租金及物业、水电费等也没有商榷的余地。二、被上诉人解除合同符合法律规定，不应承担违约责任，上诉人没收履约保证金等行为是不符合法律规定的。首先，被上诉人在租赁合同目的已无法实现，也就是没有盈利反而亏损的情况下，于2020年2月12日起就多次用微信等与东百公司营运经理胡美铃进行交涉，要求解除《房屋租赁合同》，而物业费用是附随房屋租赁的，所以被上诉人也同时要求解除《物业服务合同》；并于2020年3月3日通过电子邮件以书面的形式，向上诉人公司负责管理的营运经理胡美铃送达解除合同的《告知函》，被上诉人并不是恶意停止营业，也不是不守承诺，而是有预先告知，并且一直采取与上诉人协商的态度，也没有采取过激手段。被上诉人的行为没有违约，是符合《合同法》第94条、第96条规定；同时按双方签订的《物业服务合同》第六条第7点约定，被上诉人不承担违约责任。其次，涉案合同应为2020年3月3日解除，是因为不可抗力造成的，上诉人提出没收履约保证金等是没有道理。因为新冠肺炎疫情发生的不可抗力，被上诉人在2020年3月3日提出解除合同，是符合《合同法》第96条的规定，即“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”根据《合同法》第117条的规定与《物业服务合同》第六条第7点约定，被上诉人不应当承担责任。 东百物业公司向一审法院提出起诉请求：1.判令李木陈子公司立即向东百物业公司支付自2020年2月26日起至2020年3月25日止拖欠的物业费5070元，并按逾期付款金额的日万分之七向东百物业公司支付自2020年2月26日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金（暂计至2020年6月10日为354.7元），两项共计5424.7元；2.判令东百物业公司没收李木陈子公司缴纳的物业履约保证金10140元，并要求李木陈子公司按一个月综合管理标准立即向东百物业公司支付违约金5070元。 李木陈子公司向一审法院提出反诉请求：1.判令东百物业公司返还李木陈子公司物业履约保证金10140元；2.判令东百物业公司返还预交电费押金3000元；3.判令东百物业公司退还一个月的物业管理费5070元。 一审法院认定事实： 2019年5月5日,东百物业公司（甲方）与李木陈子公司（乙方）签订一份《物业服务合同》及《补充协议书》。主要约定如下：1.东百物业公司为李木陈子公司租赁的位于福安市阳头街道富阳路福安××层××店铺（经营品牌为ＭＵＺＩＳＴＡＴＩＯＮ少女服饰），提供物业服务。2.合同期限自2019年6月19日至2022年7月18日止，计租面积169平方米；综合物业服务费按每月每平方米30元即每月5070元计；李木陈子公司应于每月25日前向东百物业公司一次性支付下个月相关费用。3.如李木陈子公司逾期缴纳相关费用的，每逾期一日应按未支付款项总额的千分之三向东百物业公司支付违约金，逾期缴纳费用超过15天的，东百物业公司有权提前解除合同并没收李木陈子公司缴纳的履约保证金作为违约金的一部分不予退还，李木陈子公司还应另行向东百物业公司支付月综合管理费的三倍作为违约金。4.李木陈子公司应于合同签订之日起三日内向东百物业公司支付履约保证金10140元（其他与本案争议无关内容略）。 合同签订后，李木陈子公司向东百物业公司缴纳物业履约保证金10140元。李木陈子公司缴纳物业费、水电费至2020年2月29日止。 因受新冠肺炎疫情影响，福安东百城于2020年1月28日至2月13日暂停营业，于2020年2月14日起正常营业。期间，李木陈子公司向福安市东百置业有限公司（以下简称东百置业公司）申请减免租金未果，于2020年3月3日通过微信、电子邮件方式向东百置业公司送达《告知函》，《告知函》载明李木陈子公司于2020年3月3日起正式关闭福安东百城1楼15号木子站服装店，并交还店铺所有权归东百置业公司所有。东百置业公司与东百物业公司于2020年3月10日、3月16日向李木陈子公司邮寄《欠款通知函》、《欠款催告函》，要求李木陈子公司补缴租金、物业费等。因李木陈子公司未继续缴纳租金、物业费等，东百物业公司于2020年3月24日向李木陈子公司邮寄《解除物业服务合同通知函》，李木陈子公司于2020年3月26日签收。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。东百物业公司与李木陈子公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效合同。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条的规定：“对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。”本案中，李木陈子公司为经营服装行业，服装有着特定的季节性，受新冠肺炎疫情的影响，福安东百城于2020年1月28日至2月13日暂停营业，李木陈子公司经营活动受到影响，期间李木陈子公司与东百置业公司协商减免租金未果的情况下于2020年3月3日通过微信、电子邮箱向东百置业公司送达《告知函》单方解除租赁关系，系不可抗力的原因所致。东百物业公司于2020年3月24日邮寄给李木陈子公司的《解除物业服务合同通知函》中已明确提及李木陈子公司于2020年3月3日起停止经营、撤场。据此，可认定东百置业公司与李木陈子公司间的租赁关系于2020年3月3日解除，而东百物业公司与李木陈子公司间的物业服务关系是以租赁合同关系为基础的，现基础法律关系于2020年3月3日终结，故东百物业公司与李木陈子公司签订的《物业服务合同》亦于2020年3月3日解除。李木陈子公司应按原合同约定物业标准继续支付物业费至2020年3月3日，李木陈子公司支付物业费至2020年2月29日止，故李木陈子公司还应支付东百物业公司物业费490.65元（5070元/月÷31天×3天），东百物业公司主张超过部分，不予支持。关于李木陈子公司是否应当支付东百物业公司违约金、履约保证金的诉讼请求,前述已经认定,李木陈子公司因防控疫情的需要未能继续正常经营，享有合同解除权，亦不因此而承担违约责任,该《物业服务合同》非因李木陈子公司违约解除,东百物业公司要求李木陈子公司支付违约金于法无据。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”的规定,东百物业公司相应地应返还履约保证金10140元。关于李木陈子公司反诉要求东百物业公司返还预交电费押金3000元，未能提供相应证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。李木陈子公司的反诉要求东百物业公司退还一个月物业管理费5070元，缺乏依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定，判决：一、李木陈子公司应于判决生效之日起十日内向东百物业公司支付物业费490.65元；二、东百物业公司应于判决生效之日起十日内返还李木陈子公司履约保证金10140元。扣除第一项李木陈子公司应支付东百物业公司的物业费490.65元，东百物业公司实际应返还李木陈子公司9649.35元（10140元－490.65元）；三、驳回东百物业公司的其他诉讼请求；四、驳回李木陈子公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费316元，由东百物业公司负担308元，李木陈子公司负担8元。反诉案件受理费255元，由东百物业公司负担142元，李木陈子公司负担113元。 二审中，当事人没有提交新证据。除李木陈子公司在新冠疫情期间有无向东百置业公司申请减免租金及东百置业公司有无于2020年3月3日收到李木陈子公司发出的《告知函》外，双方当事人对一审法院认定的其他事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，本院针对上诉人东百置业公司与被上诉人李木陈子公司房屋租赁合同纠纷一案作出的(2020)闽09民终1590号民事判决已经认定东百置业公司与李木陈子公司间的《房屋租赁合同》因李木陈子公司违约于2020年3月26日解除，本案东百物业公司与李木陈子公司间的物业服务关系是以租赁合同关系为基础的，故可认定东百物业公司与李木陈子公司签订的《物业服务合同》亦因李木陈子公司违约于2020年3月26日解除。李木陈子公司应按原合同约定物业标准继续支付物业费至2020年3月26日，李木陈子公司支付物业费至2020年2月29日止，故李木陈子公司还应支付东百物业公司物业费4252.26元（5070元/月÷31天×26天），并从2020年2月26日起计付逾期付款违约金。物业服务合同约定的逾期付款违约金为日千分之三，东百物业公司将其调整为日万分之七较为合理，可予准许。根据《物业服务合同》第七条第2点、第八条第3点约定，因李木陈子公司原因导致《房屋租赁合同》提前解除而使《物业服务合同》自动终止的，东百物业公司有权没收李木陈子公司缴纳的履约保证金10140元，且要求李木陈子公司另行支付相当于月综合管理费×叁倍的标准的违约金。鉴于本案系因疫情影响引发的纠纷，东百物业公司可不予退还李木陈子公司的履约保证金10140元，但主张另行支付违约金5070元过高，本院不予支持。李木陈子公司一审反诉要求东百物业公司返还履约保证金10140元的请求不予支持。李木陈子公司反诉要求东百物业公司返还预交电费押金3000元并退还一个月物业管理费5070元，缺乏依据，不予支持。 综上所述，东百物业公司的上诉请求部分成立，对其合理部分予以支持。一审判决认定事实和适用法律有误，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省福安市人民法院(2020)闽0981民初4757号民事判决； 二、福建省李木陈子服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付福建东百物业管理有限公司福安分公司物业费4252.26元及逾期付款违约金（按照日利率万分之七的标准自2020年2月26日起计至款项付清之日止）； 三、驳回福建东百物业管理有限公司福安分公司的一审其他诉讼请求； 四、驳回福建省李木陈子服饰有限公司的一审其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费316元，由福建东百物业管理有限公司福安分公司负担96元，福建省李木陈子服饰有限公司负担220元。一审反诉案件受理费255元，由福建省李木陈子服饰有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余梓安 审 判 员 陈光华 审 判 员 韦晓菁 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理 王武亮 书 记 员 王丽娟 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。