河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终8325号上诉人（原审原告）：王社红，女，汉族，1960年3月12日生，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：江云飞、乔果红，河南蓝锐律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邓少云，男，汉族，1952年7月15日生，住河南省新安县。委托诉讼代理人：张健，洛阳市新安县新城法律服务所法律工作者。上诉人王社红因与上诉人邓少云房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省新安县人民法院（2020）豫0323民初2501号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。王社红上诉请求：1、依法撤销河南省新安县人民法院作出的(2020)豫0323民初2501号民事判决书，发回重审或改判邓少云向王社红履行全部55000元付款义务，即一审法院少判决42500元。2、本案的上诉费由邓少云承担。事实和理由:一审法院对事实认定存在部分明显错误，其将已认定的5万元违约损害赔偿调整为7500元系适用法律错误，也严重损害了王社红的合法权益。一、一审认定内容与客观事实存在部分明显不符。1、一审法院认为:王社红与邓少云双方就房屋买卖合同一再反复、最终决定不再履行。但客观事实是:合同签订后邓少云多次反复变更交易房屋和房款数额，并且存在多次单方违约、擅自提高房价行为，甚至在合同中已经明确“全款已清”并交付给王社红房屋钥匙后仍然明目张胆的“一房二卖”，毫无诚信的卖高价赚取高额不正当利益，是严重的违约违法行为，一审法院却视而不见甚至包庇纵容。而王社红是出于购房目的而无奈、被迫的屡次接受邓少云无理要求，直至最后在拿到涉案房屋钥匙后，仍被邓少云更换门锁赶出房屋，王社红是本案的直接和最大受害者，邓少云退还部分房款也是其单方强行退款并非王社红本意，如此却被一审法院简单粗暴的认定为双方决定不再履行，这严重违背客观事实。如果有可能，王社红至今仍是希望住进花了大半辈子积蓄好不容易买到的新房子里，仍希望继续履行合同获得房屋所有权，而非诉求一点房款和赔偿。2、一审法院认为:王社红就房屋买卖的款项来往所述内容前后不一。这是一审法院没有认真审理、正确计算和仔细查明来龙去脉。客观事实是:王社红起诉时的诉状系找人根据“证明条”中的邓少云欠款7.5万元的情况代书，并不违背证明条中关于欠款的基本事实。开庭当天，王社红代理人就已经主动当庭说明实际情况并核对来往款项:最后一次交易的涉案房屋总价是12.5万元，邓少云承认王社红“全款已清”交付钥匙后却以24万的价格又转卖他人并强行更换门锁，故邓少云在证明条中自行承诺退还王社红全部房款12.5万元并另支付5万元，共计17.5万元，截止开庭时仍欠王社红5000元。王社红所述并无任何矛盾之处，一审法院不听解释，盲目理解，计算存在错误。另一审判决书第3页第5行“原告前后向被告转款20万元”(分三次，9万+10万+1万=20万)是事实;一审判决书第3页第6行“被告已退还7.5万元”为法院计算错误，少计算了10万元。截止邓少云出具欠款证明条时，“被告已退还17.5万元”(分两次，7.5万+10万)，一审法院显然计算混乱，混淆了款项。二、一审法院将已认定的5万元违约赔偿单方调整为7500元违背事实和法律规定，这7500元根本不足以弥补王社红的实际损失。首先，除了要求邓少云返还5000元的房款外，一审法院已经对该5万元系违约赔偿予以认定。既然予以认定，且邓少云仅是口头狡辩系“误写”“装修家具款”并没有任何相反证据，邓少云也并未反诉或者以抗辩形式请求调整该金额，一审法院怎可在认定该5万元事实清楚、证据充分，予以支持的情况下擅自不公平、不合理、莫名其妙的越权调整到7500元。根据《合同法解释(二)》第27条，人民法院不得依职权调整违约金的数额，只能在当事人以反诉或者抗辩方式请求调整违约金的数额时，法院才可以调整。其次，王社红有权主张的违约损害赔偿远远超过违约金5万元，这5万元系邓少云根据自身违约和过错行为出于愧疚主动书面承诺按期给付给王社红的违约金，王社红主张合理合法;邓少云贪图不正当利益将涉案房屋以24万的价格转卖第三方而给王社红造成的损失，完全可以用邓少云“一房二卖”的房屋差价(24万-12.5万)即11.5万元以及其他的租房损失和资金占用损失等来衡量，该5万元补偿性违约金与违约损害赔偿相比，显然在合理合法的范围内且尚不足以对邓少云的严重不诚信行为起到足够的惩戒作用，应该得到足额支持。再次，一审法院对7500元系按照证明条出具时邓少云所欠的房款25000元×30%=7500元的解释，明显是错误理解和违背《合同法》及解释(二)相关规定和法律精神;退一步讲，即便是按房款计算，也应该至少按125000×30%=37500元调整违约金。根据《合同法司法解释（二）》第29条，违约金高于“损失”的30%以上的，才可以认定为过分高于因违约造成的损失，且只有债务人请求法院酌减时才由法官自由裁量。而一审法官调整违约金时考虑的邓少云未退还上诉人的25000元是王社红的房款，并不是王社红遭受的损失金额，一审法官适用法律明显错误；同时，违约金较违约损失赔偿具有“适用上的优先性”，既然邓少云已经承诺了违约金，王社红有权择选择违约金主张，一审判决不公也是在纵容邓少云一房二卖的严重违约行为，非常不利于公平诚信的市场交易秩序。综上王社红认为，一审法院判决极为不合理，请求二审法院依法予以纠正，改判支持王社红的上诉请求。邓少云辩称：一、王社红在一审中诉称交给邓少云购房款为17.5万元,并用邓少云误写的17.5万元手续作为证据，表示邓少云只退还房款12万元，还余欠购房款5.5万元末退还，要求法院判令邓少云退还5.5万元的购房款。经一审庭审查明，王社红实际给邓少云购房款只有12.5万元，邓少云已退还房款12万元，只欠王社红五千元，然而，一审法院在查明事实的情况下，判决邓少云赔付给王社红违约金7500元。对此，邓少云坚决不服，并依法提起上诉，因为本案不是履行合同纠纷，而是要求退还购房款之诉，案由不符。王社红在上诉状中把根本不存在的五万元又变成了邓少云承诺赔偿损失的说法,实属荒唐。邓少云认为王社红在欺骗法庭，充分说明王社红未如实向法庭陈述事实真相。邓少云也从未承诺过赔偿损失，王社红根本就没有任何损失。王社红在上诉状中为了达到邓少云应当赔偿损失的目的,编造出是邓少云强行退还房款的说法来欺骗法庭,一审起诉状王社红清楚的写着“原告要求退还房款，被告一拖再拖”，这充分说明了王社红要求退还房款的事实，至今邓少云还有五千元未退还给王社红，这怎能叫强退房款呢?王社红称邓少云已把钥匙交给她后，又强行换锁的行为在胡编乱造。因为邓少云从来未给过王社红房屋钥匙。综上所述，能够得出多次要求退还房款的是王社红，说邓少云强行退还房款的也是王社红，说这五万元是购房款的是王社红,又说该五万元是赔偿损失的还是王社红，难自圆其说。请求二审法院以事实为根据,依法驳回王社红的无理诉求以彰显法律的公正性和严肃性。邓少云上诉请求：请求撤销一审判决书第一项判决中要求邓少云“并支付违约金7500元”的内容和判决邓少云承担588元案件受理费的内容。事实与理由:邓少云与王社红约定的购房款为12.5万元，约定装修费是5万元，共计17.5万元，邓少云把房屋按约定装修后，王社红只交付了12.5万元，还有5万元装修款未付，因邓少云不同意王社红先居住后付装修费的要求，双方又约定了退房退款，由于邓少云在2019年12月10日给王社红退款时，误把王社红也当作交了17.5万元全房款的客户，付给她10万元后，又写了下欠7.5万元年底付的内容，后又退给王社红2万元，只还余欠5000元未退还。但王社红却在一审诉状中谎称付给了邓少云17.5万元的房款(见诉状)，该谎言被当庭戳穿后，又谎称前后付给邓少云为20万元，该谎言不成立后，又向法庭谎称这5万元是邓少云一房多卖赔偿给王社红的损失费，一审已将以上事实彻底查清，然而，一审在已查清事实的基础上，未能实事求是判决。一、王社红在一审诉状中称分二次共交给邓少云17.5万元房款虚假，因为邓少云只收到12.5万元。王社红在一审诉状中谎言百出，属虚假诉讼，应当驳回诉求。一审判决不应当随便变换案由，偏护王社红。二、邓少云对一审判决书在“本院认为，被告对原告主张该5万元系违约赔偿未提交相反证据”故“还应当承担违约金7500元”的说法坚决不予认同。因为，购房、退房都是双方协商一致，王社红如不同意退房，为什么收到了邓少云的退房款，所以，不存在违约的问题，同时，一审判决称“被告对原告主张该5万元系违约赔偿未提交相反证据”的说法更是不能成立，因为双方未曾约定违约金，何来相反的证据，王社红也没有向法庭提交双方有约定违约赔偿金的证据。显然，一审判决在想尽办法替王社红说歪理，违犯了举证规则，邓少云对此坚决不服。综上，王社红企图用邓少云误写成17.5万元的证明条来讹诈邓少云，一审法庭在已经查明事实真相的情况下，变化为违约赔偿的性质进行判决，于法于理不通，邓少云没有违约。王社红辩称：邓少云所述与事实严重不符，其上诉状是在恶意歪曲事实，在故意扰乱法官思路，拖延案件的依法审理，恶意刺激王社红给其造成严重的身体和心理伤害，激化矛盾，请求法庭明辨是非，还王社红一个公道，严惩邓少云这种不讲诚信、唯利是图、满口胡言恶意赖账的行为。1、17.5万的证明条是邓少云为安抚和弥补王社红而亲笔书写出具并强行退款，王社红无奈据此索赔有理有据，不存在误写之说。双方均认可最后一次交易的涉案房屋房款是12.5万，双方合同中邓少云也已经明确“全款已清”并交付了房屋钥匙，后来邓少云为了赚取不正当利益，私自更换门锁将王社红赶出房屋并一房二卖，以24万的价格将原本属于王社红的房屋转卖。王社红是无奈被迫接受房屋被转卖的事实，邓少云出于王社红的多次上门索赔、自知理亏，最终亲笔写下共支付给王社红17.5万元的证明条，其中包含了5万元的违约赔偿金，根本不存在邓少云仅凭口述没有任何证据所谓的“误写”之说和“另外5万元装修款未付”之说。2、王社红在一审中无任何说谎之处，是邓少云没有任何证据还厚颜无耻的谎话连篇，嫁祸于人。一审王社红的诉状是由其本人单独委托他人根据证明条中的17.5万元欠款事实代书，仅反映基本的债权债务关系，后来在开庭前才委托律师代理，开庭中代理人已对此当庭进行了详细说明并提供有相应证据目录和证据清单，法庭也进行了调查询问，一审判决书中“经审理查明”部分也已经认定了双方的来往账目问题，王社红方不存在任何隐瞒欺骗行为，反倒是邓少云方没有任何证据的推诿扯皮、胡搅蛮缠。3、一审法院对证明条中邓少云承诺的5万元系违约赔偿的认定正确，但是在事实认定方面存在部分理解和计算错误，将5万元违约赔偿认定为过高而单方调整为7500元也存在理解和计算错误，如此调整也违背事实和法律规定，根本没有起到公平合理的化解矛盾、明辨是非的作用。总之，王社红作为购房者，将辛苦大半辈子积攒的血汗钱交给邓少云，早已履行了全部付款义务，却被邓少云一而再、再而三的忽悠、欺骗、拖延，导致两年多仍没能住进本应住进的房屋，而邓少云不仅长期占用了王社红的大额房款，还将本属于王社红的房屋一房二卖赚取了11.5万的差价，导致王社红至今仍租住在公租房中。这其中谁获利、谁损失一目了然，即便是这5万元的违约赔偿金也远不足以弥补王社红的损失和因此遭受的长期的身体和精神折磨。两年多到头来购房者落个退房款、退利息，而卖房者占着房款还另赚取高额不正当利益却不承担任何责任，请求法庭查明事实、依法改判，以维护法律的尊严。王社红向一审法院起诉请求：1.邓少云退还房款55000元；2.诉讼费由邓少云承担。一审法院认定事实：王社红于2018年6月22日向邓少云转账付款9万元，购买邓少云磁涧镇明旺小区1楼4单元1层北户房屋一套，双方于2018年11月14日（涂改为2019年6月17日），签订《住宅（买卖）合同》，显示“全款已清”（“已付玖万元”被划掉）。期间邓少云向王社红退还7.5万元，剩余1.5万元未予退还；后王社红又分别于2019年6月17日、6月18日向邓少云转账付款各5万元，共计10万元，2019年6月17日，邓少云就上述11.5万元为王社红出具《证明条》。双方于2019年7月11日再次签订《住宅（买卖）合同》，邓少云将磁涧镇明旺小区1楼4单元1层南户卖给王社红，于2019年10月24日就再收到王社红1万元房款为王社红出具《证明条》。2019年12月10日，因双方终止合同，邓少云向王社红退还10万元，并出具《证明条》“今付给王社红退房款壹拾万元正，下余款柒万伍仟元年底付”。2020年1月23日，邓少云向王社红退还2万元。一审法院认为，根据邓少云、王社红所述内容及提交证据材料，双方就房屋买卖合同一再反复，最终决定不再履行，由邓少云向王社红退还房款；但王社红就其与邓少云之间就房屋买卖的款项来往所述内容前后不一，既主张邓少云尚欠其房款55000元未予退还，又陈述王社红前后向邓少云转款20万元、且邓少云已退还7.5万元。庭审中，邓少云辩称于2019年12月10日出具的《证明条》中所称“下余款柒万伍仟元年底付”，该75000元包含事先约定的5万元装修费，因王社红未交付该5万元装修费，故该5万元无需邓少云退还；王社红对邓少云上述内容不予认可，改称房款还余5000元尚未退还，另5万元系邓少云承诺“一房二卖造成王社红损失的赔偿”，故此邓少云负有履行义务。综上，邓少云尚需退还王社红房款5000元，法院予以确定；因王社红持有邓少云出具的《证明条》，而邓少云对于王社红主张该5万元系违约赔偿未提交相反证据，本院对该5万元系违约赔偿予以认定。但该违约金约定过高，法院依法予以调整，根据2019年12月10日《证明条》，邓少云当时尚余25000元房款未向王社红退还，故邓少云除应向王社红继续退还房款外，还应承担违约金7500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决：一、邓少云于判决生效之日起五日内向王社红退还房款5000元，并支付违约金7500元；二、驳回王社红的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费588元（已减半收取），由邓少云负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。2019年12月10日，邓少云向王社红出具《证明条》：今付给王社红退房款壹拾万元正，下余款柒万伍仟元年底付。后2020年1月23日，邓少云支付王社红2万元。王社红据此提起本案诉讼，主张邓少云退还房款55000元。根据双方的陈述，在2019年12月10日邓少云付给王社红10万元后，出具《证明条》时，仅下欠2.5万元房款未退。后2020年1月23日邓少云支付王社红2万元，剩余未退房款为5000元，一审对此认定正确。关于上述《证明条》中“下余款柒万伍仟元年底付”中的7.5万元，扣除当时未退的房款2.5万元，仍有5万元。关于该5万元的性质，邓少云称系误写的装修费，王社红称系邓少云承诺支付的违约金，对此，本院认为，邓少云作为完全民事行为能力人，其主张因王社红未支付装修费而双方同意退房退款，同时又称该5万元系误写的王社红的装修费，不符合逻辑和常理，一审法院不予支持，并无不当；邓少云将房屋出售给王社红，王社红也支付了购房款，后双方达成一致，邓少云退还王社红的购房款，且已实际退还了大部分购房款，在此情况下邓少云向王社红出具上述《证明条》，结合房屋升值等市场因素，王社红主张该5万元系违约金性质，一审予以认定，并无不当。关于违约金的具体数额，因邓少云出具《证明条》时未退还王社红的房款数额为2.5万元，一审法院调整违约金为7500元，不违反法律规定。综上所述，王社红、邓少云的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费913元，由王社红负担863元，邓少云负担50元。本判决为终审判决。审判员  蔡美丽二〇二〇年十二月十五日书记员  王洋洋