浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终8373号 上诉人（原审原告、反诉被告）杨锴毓，男，1989年10月30日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托代理人张建伟，北京京师（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）何倩，女，1997年1月1日出生，汉族，住陕西省西安市长安区。 委托代理人陈雅君，系何倩母亲。 上诉人杨锴毓因与被上诉人何倩房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初9638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。上诉人杨锴毓委托代理人张建伟，被上诉人何倩的委托代理人陈雅君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，陈雅君系何倩的母亲。2019年10月27日，何倩（甲方）与杨锴毓（乙方）签订案涉合同，陈雅君在合同落款出租人处代甲方签名，约定乙方承租案涉房屋，租期自2019年10月28日至2020年10月27日。月租金6300元，按季付，先付后用，乙方在本合同签订之日起1天内向甲方支付押金6300元，租赁期满物业交割完毕且结清相关费用后，甲方全额无息返还该押金。双方任何一方违反本合同第二、三、四、五、九条款情况的，均被视为违约，守约方有权解除合同，违约方应支付守约方违约金6300元，若违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应另行赔偿。双方对房屋内物品进行明确，约定月租金6300元为出租房净得金额，物业费、网络费等均由租客承担，另有3把钥匙及2张门禁卡等内容。当日，杨锴毓向陈雅君转账支付29038元，包括预付自2019年10月28日至2020年1月27日的房租18900元、押金6300元及预付自2019年10月28日至2020年10月27日的物业费3838元。2020年1月13日，杨锴毓向陈雅君转账支付自2020年1月28日至同年4月27日的房租18900元。2020年3月7日，杨锴毓因个人原因不能继续履行合同，与陈雅君协商后决定由杨锴毓帮助寻找新租客。同年3月28日，因未找到新租客，经双方协商，陈雅君同意退租并由杨锴毓将房屋钥匙等放到房产中介处、结清水电等费用并搬离等。后陈锴毓搬离房屋，支付水电等费用，并将钥匙2把及门禁卡1张交到房产中介处。因案涉争议，杨锴毓向原审法院提出经变更后的诉讼请求：1.何倩返还杨锴毓多预付自2020年3月28日至同年4月27日的房租6300元，以及自2020年3月28日至同年10月27日的物业费2238.82元；2、本案诉讼费由何倩承担。何倩提出反诉，请求判令：杨锴毓立即赔偿何倩房屋租金损失25200元(自2020年3月28日至同年7月31日计4个月房屋空置的租金损失，按6300元/月计算)，该主张与杨锴毓的本诉请求一并处理，经折抵后，要求杨锴毓赔偿16599.06元。案经调解无效。另查明，2020年8月1日，何倩与案外人就案涉房屋租赁事宜签订《房屋租赁居间合同》，约定租期自同年8月1日至2021年2月1日，月租金6200元等。 原审法院认为，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。针对本案争议点，一、案涉合同解除的原因及违约情形等认定。本案系杨锴毓提出提前退租，系其单方违约，应承担相应的违约责任。陈雅君同意退租并由杨锴毓将房屋钥匙等放到房产中介处、结清水电等费用并搬离等，后杨锴毓履行腾退义务并交还钥匙及门禁卡，虽然存在数量争议，但系杨锴毓在履行腾退返还义务过程中存在的问题，不影响案涉合同已于2020年3月28日解除的事实。就杨锴毓的本诉主张，庭审中陈雅君对杨锴毓就自2020年3月28日的租金及物业费计算方式、金额没有异议，并陈述“关于退费，我没有说不退，只是要求杨锴毓把东西配齐”等，且在反诉中认可杨锴毓主张的应退金额，故对杨锴毓主张的退费金额及诉请予以支持。二、案涉合同所约定违约责任的承担问题。结合杨锴毓所提供录音内容，如陈雅君陈述“本来说假如说是好租的话，是能租出去的话”，杨锴毓表示“好租的好租的现在”、“你这一个月慢慢租就好了，不着急的”等，可见双方对房屋再次出租的期限及可能产生的空置损失均有相应预期，且就损失承担并未达成一致，这从杨锴毓所提供微信聊天记录也可看出，如陈雅君陈述“你上次那个钥匙还有一套没给，我这房子到现在都没有人租……现在房子没人租我也没钱退给你”等。基于此，除双方就此已另行协商一致或守约方已明确表示放弃相应的赔偿主张以外，杨锴毓应按约或依法承担相应违约责任。按合同约定，双方任何一方违反本合同第二、三、四、五、九条款情况的，均被视为违约，守约方有权解除合同，违约方应支付守约方违约金6300元，若违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应另行赔偿。本案杨锴毓已承担前述违约金，并以押金抵扣，何倩在反诉中再行主张4个月的房屋空置租金损失，杨锴毓辩称该损失并非由其造成，且何倩的主张已超过合同约定等。原审法院认为，合同明确约定违约方除赔偿1个月租金的违约金外，在违约金不足以弥补损失时，应另行赔偿，何倩作为守约方主张另行赔偿损失，符合前述约定，应予认定。杨锴毓关于损失与其无关等辩称，缺乏依据，故不予采信。本案考虑违约情形、守约方的实际合理损失及双方为减轻损失所为等因素，酌情确定在已承担违约金之外，再由违约方承担2个月租金的损失计12600元，故对何倩所主张损失中的合理部分予以支持，其余部分不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、何倩返还杨锴毓租金6300元及物业费2238.82元，合计8538.82元；二、杨锴毓赔偿何倩损失12600元；以上二项相抵后，杨锴毓应付何倩4061.18元，该款限于判决生效后十日内支付。 宣判后，杨锴毓不服，向本院提起上诉称：一审判令上诉人赔偿被上诉人损失12600元不当。2020年3月28日，双方解除租赁合同，被上诉人开始挂牌招租，这在上诉人提交的录音文件中可以证明。双方对再次出租的期限及可能产生的空置损失预期为一个月，且已就损失承担达成一致。被上诉人反诉中自认单方解除合同有两个路径，提前一个月告知房东或转租给下家。实际履行过程中，本案双方协商通过寻找新租客解除合同，3月28日上诉人未找到新租客故选择提前一个月告知被上诉人解除合同。双方在聊天中的陈述可以证明对空置期损失预期为一个月。上诉人提供的微信记录只能证明被上诉人曾表示不予退款的理由，无法得出上诉人应依约或依法承担违约责任。在上诉人要求被上诉人退还押金时，被上诉人表示无法退款的理由是钥匙还有一套未交还及房屋尚未出租出去。房屋空置的损害非上诉人造成，与上诉人不存在因果关系，不应将风险转嫁给上诉人。被上诉人在合同解除后就开始挂牌出租房屋，能否出租成功与当地租赁环境、房屋本身、中介及房东是否尽力等均相关，上诉人依约交付钥匙并搬离，不存在因上诉人原因无法出租的情形。双方在合同中约定违约金为一个月租金，故单方解除的可预见损失即为一个月租金。上诉人已经承担违约责任，被上诉人应自行承担合同解除后房屋无法出租的风险，损失赔偿额不应超过双方在合同订立时预见到的违反合同可能造成的损失，房屋空置扩大损失应由被上诉人承担。根据合同第二条、第五条第7款的约定，双方在合同订立时对另行出租期限预计为一个月，故违约金也应为一个月租金。合同第六条的损失是指因违约方原因导致另一方的实际损失，如房屋修复、罚款、给第三人造成的损失等，非弥补合同解除后出租人未能及时出租的损失。根据合同法第一百一十三条的规定，上诉人在合同订立时可预见的违约损失为一个月租金。综上，上诉人杨锴毓请求二审法院撤销原判第二项，本案一、二审诉讼费由被上诉人何倩负担。 被上诉人何倩答辩称：一审判决正确，请求二审法院维持原判。 上诉人与被上诉人在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。另查明，何倩二审中自述，其于2020年3月28日之后委托房产中介出租房屋。 本院认为，本案双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。杨锴毓在合同履行期内提前退租，应承担违约责任。现双方对一审判决第一项无异议，本院予以确认。本案二审争议焦点为杨锴毓是否应向何倩承担合同约定的6300元违约金之外的损失问题。根据合同约定，若违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应另行赔偿。本案合同约定的违约金6300元仅系一个月租金，应不足以弥补杨锴毓提前退租后何倩的房屋空置损失，且双方在录音中对房屋再次出租的期限及可能产生的空置损失均有相应预期，亦未就损失承担达成一致，故一审法院根据何倩的主张，并结合杨锴毓的违约情形、何倩的损失合理性等酌情确定杨锴毓另行赔偿2个月租金损失12600元并无不当。综上，杨锴毓的上诉请求依据不足，一审判决认定事实基本清楚，法律适用正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费115元，由杨锴毓负担并于本判决生效之日起十五日内向本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二〇年十二月十五日 书记员 万丹丹