北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初27876号原告：阎建柱，男，1972年8月25日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：杨晓明，北京市嘉安律师事务所律师。被告：北京鹏基伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区建材城西路87号3号楼2层207号。法定代表人：张林，经理。委托诉讼代理人：陈良平，男，该公司员工。原告阎建柱与被告北京鹏基伟业房地产经纪有限公司（以下简称鹏基伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告阎建柱的委托诉讼代理人杨晓明，被告鹏基伟业公司的委托诉讼代理人陈良平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阎建柱向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年4月29日至10月28日期间的房屋租金差额30000元及逾期利息（以30000元为基数，自2020年4月29日起算至实际支付之日止，按年利率6%计算）；2.判令被告向原告支付2020年10月29日至2021年4月28日的房屋租金47500元及逾期利息（以47500元为基数，自2020年10月29日起算至实际支付之日止，按年利率6%计算）；3.判令被告向原告支付违约金18304.8元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年4月13日，原告与被告签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定原告将其坐落于北京市丰台区幸福家园小区5号院2号楼2单元904号（以下简称904号）的房屋委托给被告出租，出租代理期限自2019年4月29日至2021年4月28日。该合同对租金等双方权利义务进行了约定。合同签订后，被告仅第一次按时足额支付租金，从第二次开始便出现拖延少付，甚至拒付。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。鹏基伟业公司辩称，第一次少付房租是双方于2019年11月2日沟通的结果，原告同意少付762元。第二次是由于疫情的原因，房屋处于空置状态，我公司一直与原告沟通能否减免，原告不同意，后最终双方于2020年6月9日协商从2020年4月29日往后把房租降为每月7000元，并改为季度付，第一个季度免15天，被告就此支付了一个季度的租金。被告也跟原告谈过解除合同的事情，原告不同意。本院经审理认定事实如下：2019年4月13日，阎建柱（甲方）与鹏基伟业公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》一份，约定：房屋座落于904号，建筑面积85平方米；房屋所有权人为阎建柱；乙方代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续，代甲方向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；出租代理期自2019年4月29日至2021年4月28日，共计贰年，出租代理期限可延长30日；本合同约定的房屋代理期中开始的前30天为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金；甲方应于2019年4月29日前将房屋交付给乙方；每月房屋租金为7627元，乙方应按本合同约定向甲方缴纳租金，如遇国家法定假日自动顺延；甲方领取租金日期为第一次2019年4月29日38135元，第二次2019年10月29日45762元，第三次2020年4月29日47500元，第四次2020年10月29日47500元；乙方如未按约定划付租金无正当理由的，应按年租金的20%向甲方支付违约金；本合同生效后，甲乙双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件；合同并约定了双方的其他权利义务。同日，阎建柱将904号房屋交付给鹏基伟业公司。鹏基伟业公司于2019年4月29日向阎建柱支付租金38135元，于11月2日向阎建柱支付租金45000元，于2020年6月10日向阎建柱支付租金17500元，后未再支付租金。现904号房屋仍由鹏基伟业公司使用。庭审中，阎建柱提交其与鹏基伟业公司员工陈良平的微信聊天记录截屏，鹏基伟业公司对真实性予以认可。该微信聊天记录显示，6月8日上午11:43，陈良平发送“经甲乙双方协商，现就904号房屋签订委托代理合同，达成以下协议：1.现甲方同意乙方在2020年4月29日至2021年4月28日房租由原价7917元降价为7000元整，季度付款，免租期15天，在第一季度付款时扣除，乙方无需支付有线电视费，同意回复。”“您看一下，回复一下同意，然后我安排财务给您打款。”阎建柱语音回复“你就按7000元，付我半年的，每个月7000元付我半年的，你看可不可以？”陈良平称“7000一个月，季度付款，第一季度免租15天，第一季度付2月15天房租，第二季度付3月的，第三季度付3月的，第四季度付3月的。”阎建柱回复“不可以”“按合同办事儿”。6月9日下午14:32，阎建柱发送“越快越好，明天把钱给我打过来啊。”陈良平回复“好的”“经甲乙双方协商，现就904号房屋签订委托代理合同，达成以下协议：1.现甲方同意乙方在2020年4月29日至2021年4月28日房租由原价7917元降价为7000元整，季度付款，免租期15天，于2020.6.10日付第一季度付款时扣除，乙方无需支付有线电视费，同意回复。”“回复同意就可以了，明天给您打款，明天下午。”阎建柱回复“可以”。7月27日上午9:55，阎建柱发送“明天给我打房钱。”陈良平回复“大哥啊，咱们那个房子还空着呢。”阎建柱称“别说别的，你想着28号之前28号给我打房钱。”鹏基伟业公司主张上述聊天记录刚好证明双方对合同内容的变更达成合意，故其于2020年6月10日按每月7000元给付了2个半月的租金17500元。阎建柱不认可双方对合同内容进行了变更。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，阎建柱与鹏基伟业公司签订的涉案合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。签订合同后，阎建柱依约向鹏基伟业公司交付了涉案房屋，鹏基伟业公司理应依约向阎建柱支付租金。当事人协商一致，可以变更合同。鹏基伟业公司主张双方于2020年6月对租金金额及支付方式作出变更，阎建柱不予认可，根据双方微信聊天记录的内容、鹏基伟业公司于6月10日支付租金的情况及阎建柱于7月27日再次催款的情况等，本院对鹏基伟业公司的该项意见予以采信。根据双方约定，鹏基伟业公司应于每季度首日支付当期租金，故其应支付阎建柱2020年7月29日至10月28日租金21000元、10月29日至2021年1月28日租金21000元。关于阎建柱要求鹏基伟业公司支付2021年1月29日至4月28日期间的租金，因目前付款期限未至，故本院暂不予支持，阎建柱可待期限届至时另行主张。关于违约金，鹏基伟业公司未按约定时间支付租金，存在违约行为，应按合同约定支付违约金，故本院对阎建柱的该项请求予以支持，具体数额由本院依法确定。阎建柱主张的逾期利息，实质亦为违约金，其未举证证明其实际损失超过违约金数额，故本院不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京鹏基伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向阎建柱支付2020年7月29日至10月28日租金21000元、2020年10月29日至2021年1月28日租金21000元；二、北京鹏基伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向阎建柱支付违约金16800元；三、驳回阎建柱的其他诉讼请求。如果未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2196元，减半收取1098元，由阎建柱负担424元（已交纳），由北京鹏基伟业房地产经纪有限公司负担674元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  聂 然二〇二〇年十二月七日法官助理  王吟元书 记 员  唐元奇