四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终2271号 上诉人（原审原告）：张利坪，女，1975年11月21日出生，汉族，住四川省宜宾市屏山县。 被上诉人（原审被告）：周丽娟，女，1991年7月7日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：丁韩军，四川发现（宜宾）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：肖家其，男，1978年12月30日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被上诉人（原审第三人）：刘敏，女，1981年2月4日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 上诉人张利坪因与被上诉人周丽娟、肖家其、刘敏房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省屏山县人民法院(2020)川1529民初703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张利坪上诉请求：1.撤销四川省屏山县人民法院(2020)川1529民初703号民事判决；2.将本案发回重审或者直接改判支持上诉人诉讼请求；3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.《住房抵押贷款协议》清楚表明此房仅仅是用于给乙方贷款的担保物。该约定触犯法律规定属于无效。房屋买卖就不是真实意思表示，包含委托贷款、房屋买卖、民间借贷三种关系。该条款的起草即便不因触犯法律法规无效，也系周丽娟加大权利的无效条款。综上，周丽娟一开始就给张利坪设立欺诈的陷阱，张利坪征信再差也不可能从其它机构贷不出款。2.从相关协议看出双方约定贷款35万元，但是周丽娟只贷出22万元，将其中的15万元支付张利坪，如此小的金额满足不了张利坪的合同目的，逻辑上是矛盾的。周丽娟急于脱手不顾张利坪的一再请求将房屋强行卖给第三方，不符合善意取得。周丽娟违约表现在没有按约定贷出款项，没有支付相应的购房款。房屋过户的相关费用都是上诉人承担，票据在被上诉人手里控制并称是其垫付的。被上诉人构成诈骗犯罪，希望法庭向相关单位提交材料。3.证人证言可以采信，其如实向法庭陈述其阻止购买房屋的过程。刘敏夫妻二人陈述在购买前没有实地看过，即便没有恶意串通在仅仅交付意向金情况下，上诉人、邻居再三劝说下贪图低于市场价值的便宜情况下购买该房屋。综上，刘敏夫妻不具备善意，不符合善意取得条件。 周丽娟辩称，1.《住房抵押贷款协议》是双方当事人真实意思表示，应当认定有效。2.张利坪对贷款金额是认可的、对还贷金额是清楚的。上诉人在贷款后仅向被上诉人转款1万余元还款第一期，之后便没有向周丽娟转款用于还款。3.周丽娟出售房屋的价格不构成低价销售，肖家其、刘敏以合法方式善意取得合法房屋。周丽娟卖房后将所得房款全部用于偿还贷款本金、利息及卖房中介费和税费。希望驳回上诉请求。 肖家其、刘敏共同辩称，其是在中介处看到案涉房屋销售才去购买的。看了房，办了证后开始装修的时候，才晓得案涉房屋有争议。 张利坪向一审法院提岀诉讼请求：1.判决确认张利坪与周丽娟签订的《购房合同》、《住房抵押贷款协议》无效；2.判令周丽娟立即向张利坪返还屏山县屏山镇隆兴小区5幢1单元6层1号房屋，并赔偿张利坪为周丽娟办理过户支出的费用10，000元；3.判令本案诉讼费、保全费、房屋评估费由周丽娟承担。 一审法院认定事实：2019年，张利坪缺乏资金，因征信问题，无法办理贷款，张利坪经人介绍找到周丽娟帮忙贷款。2019年7月29日，张利坪与周丽娟签订《住房抵押贷款协议》，协议约定张利坪将案涉房屋过户给周丽娟，由周丽娟出面贷款后将款项交付给张利坪。同日，张利坪与周丽娟签订《购房合同》，张利坪将案涉房屋过户给周丽娟。2019年8月5日，将案涉房屋过户在周丽娟名下【不动产编号为（2019）屏山县不动产权证第0006355号】。2019年9月26日，周丽娟与宜宾兴宜村镇银行有限责任公司签订《个人借款合同》、《最高额抵押合同》，将案涉房屋抵押给了宜宾兴宜村镇银行有限责任公司。2019年9月30日，宜宾兴宜村镇银行有限责任公司将贷款220000元发放在周丽娟6213××××0347银行卡上。当日，周丽娟取款220000元支付给张利坪，张利坪向周丽娟出具收条。张利坪归还之前欠周丽娟公婆欠款45000元。周丽娟告知张利坪如期将贷款打入周丽娟6213××××0347银行卡上，便于银行扣款。2019年10月27日，张利坪向周丽娟6213××××0347银行卡上转款10060元用于偿还银行首期贷款10053.17元（本金8398.59元，利息1654.58元）。之后，张利坪未再偿还银行贷款。2020年1月5日，周丽娟按照《住房抵押贷款协议》约定将案涉房屋以330000元卖给刘敏、肖家其。2020年2月18日，刘敏取得案涉房屋不动产权证【编号为川（2020）屏山县不动产权第0××5号】。 2019年11月30日-2020年2月20日周丽娟为张利坪代偿宜宾兴宜村镇银行有限责任公司贷款本息216，697.26元。 一审法院认为，张利坪与周丽娟签订书面《住房抵押贷款协议》、《购房合同》，张利坪与周丽娟双方均有完全民事行为能力，且系双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。张利坪主张确认《住房抵押贷款协议》、《购房合同》无效，于法无据，一审法院不予支持。张利坪主张返还案涉屏山县屏山镇隆兴小区5幢1单元6层1号房屋的诉讼请求，因刘敏、肖家其系善意取得，且按当时市场交易价交付了购房款并获案涉房屋不动产权证。张利坪主张返还案涉房屋，一审法院不予支持。张利坪主张周丽娟赔偿办理过户支出的费用10，000元，未提供相应证据，一审法院不予支持。本案中，张利坪未主张周丽娟是否超越代理权限，给张利坪造成损失，一审法院不予评判。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回张利坪的诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由张利坪负担。 二审中，张利坪提交了以下证据：1.证人王某出庭，拟证明：王某作为张利坪的邻居，阻止过看房人，张利坪在房屋上张贴此房有争议等。2.申请房屋评估，这个房屋市场价值是45万元左右，以周丽萍陈述20万元左右卖给其是不符合事实，不是善意取得房屋。 对张利坪二审提交的证据，周丽萍的质证意见为：证人证言充分说明肖家其、刘敏是善意取得房屋所有权，且王某陈述房屋价值45万元是个人认定的价值，周丽萍不存在低价销售房屋的行为，不低于市场指导价70%。肖家其、刘敏没有意见。 经审查，王某的证人证言达不到张利坪的证明目的，本院不予采纳。对于张利坪在二审中申请的房屋评估，与本案基本事实无关，本院不予支持。 二审认定事实如下：2019年7月29日，张利坪与周丽娟先后签订了《住房抵押贷款协议》和《购房合同》（两份协议详细内容见附件），其中《住房抵押贷款协议》约定张利坪将案涉房屋过户给周丽娟，由周丽娟出面贷款后将款项交付给张利坪，如张利坪未按时还款，周丽娟有权处理案涉房屋。2019年7月29日，屏山县不动产登记中心受理了张利坪向周丽娟转移登记案涉房屋的申请。同日，周丽娟补缴了案涉房屋的土地价款3670元，之后用其尾号2875的银行账户缴纳了印花税2.5元、契税（房屋买卖）5150.28元、契税（土地使用权转让）110.10元共计5262.88元。2019年7月31日，周丽娟缴纳了住宅类不动产登记收费-预算内收费收入80元。2019年8月5日，案涉房屋过户登记在周丽娟名下【不动产编号为（2019）屏山县不动产权证第0006355号】。 2019年9月26日，周丽娟与宜宾兴宜村镇银行有限责任公司签订《个人借款合同》、《最高额抵押合同》，将案涉房屋抵押给了宜宾兴宜村镇银行有限责任公司。2019年9月30日，宜宾兴宜村镇银行有限责任公司将贷款220000元发放在周丽娟6213××××0347银行卡上。当日，周丽娟取款220000元，张利坪向周丽娟出具《收条》，《收条》载明“今收到周丽娟现金220000元”。 2019年10月20日，周丽娟通过短信告知张利坪如期将贷款打入周丽娟6213××××0347银行卡上，便于银行扣款。2019年10月27日，张利坪向周丽娟6213××××0347银行卡上转款10060元用于偿还银行首期贷款10053.17元（本金8398.59元，利息1654.58元）。2019年11月21日至2019年11月26日，周丽娟通过短信多次催促张利坪还款，张利坪未再偿还银行贷款。 2019年12月15日，周丽娟与屏山县安居乐信息咨询服务部（以下简称安居乐服务部）签订《佣金确认单》，约定周丽娟委托安居乐服务部出售案涉房屋，房价为33万元，佣金3万元。2020年1月2日，周丽娟收到中介方安居乐服务部工作人员转账支付的定金20000元。2020年1月5日，在中介方安居乐服务部的见证下周丽娟与刘敏、肖家其签订了《安置房买卖合同》，约定周丽娟将案涉房屋以330000元卖给刘敏、肖家其。同日，安居乐服务部向周丽娟出具《收据》一张，《收据》载明“今收到周丽娟卖屏山镇民生路隆兴小区5幢1单元6层1号房屋代卖中介费及服务费30000元整”。2020年2月10日刘敏向周丽娟转款19万元。2020年2月13日，刘敏用其尾号1974的农行账户缴纳了契税7336.76元和印花税2.5元共计7339.26元，缴纳了周丽娟应承担的各种税收22927.38元。2020年2月18日，刘敏取得案涉房屋不动产权证【编号为川（2020）屏山县不动产权第0××5号】。 2019年11月30日-2020年2月20日周丽娟共偿还宜宾兴宜村镇银行有限责任公司贷款本息216，697.26元。 本院认为，本案争议的焦点为：1.张利坪与周丽娟签订的《购房合同》、《住房抵押贷款协议》是否无效；2.肖家其、刘敏是否是善意购买案涉房屋；3.周丽娟是否应当向张利坪返还房屋以及赔偿过户支出的1万元；4.如果合同存在违约，违约主体是哪一方。 关于焦点1，2019年7月29日，张利坪与周丽娟签订先后签订了《住房抵押贷款协议》和《购房合同》，但从双方当事人签订的合同内容的之后的交易行为可知《住房抵押贷款协议》才是张利坪与周丽娟的真实意思表示，《购房合同》并非双方当事人的真实意思表示，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”的规定，《购房合同》应认定为无效合同，一审法院认定错误，应予纠正。对于张利坪主张的其受到周丽娟欺诈所签订《住房抵押贷款协议》，因未提供证据证明，本院不予支持。《住房抵押贷款协议》是双方当事人的真实意思表示，张利坪主张该协议触犯法律规定属于无效，本院认为该协议并未存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定应当认定为无效合同的情形，应当认定为有效。 关于焦点2，首先，本案中并无证据显示周丽娟与肖家其、刘敏在案涉房屋交易前认识；其次，周丽娟与肖家其、刘敏通过中介认识并交易房屋，房屋价格并不存在明显过低的情况；第三，周丽娟与肖家其、刘敏交易过户房屋时，房屋登记在周丽娟名下，且并无证据证明肖家其、刘敏在房屋过户前已知晓房屋所有权存在争议。综上，肖家其、刘敏向周丽娟购买房屋应认定为善意第三人。现房屋已经过户到刘敏名下并由肖家其、刘敏占有，对于张利坪要求周丽娟返还房屋的请求，一审法院不予支持并无不当。 关于焦点3，因张利坪并未提供证据其为过户支付了1万元以及其与周丽娟有对过户支出的1万元应由周丽娟负担的约定，因此，张利坪现要求周丽娟向其支付该1万元无事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。 关于焦点4，本案中张利坪的诉讼请求中并未主张违约责任以及具体的请求，因此双方当事人的该项争议与本案的处理结果并无关联，在本案本院不作评判。 综上，张利坪的上诉理由不能成立。一审法院虽认定《购房合同》有效不当，应予纠正，但因《购房合同》的无效与本案处理结果并无实质影响，一审法院判决驳回张利坪的诉讼请求并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费25元（已减半收取），由张利坪负担。二审案件受理费50元，由张利坪负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 勇 审判员 越太强 审判员 林 涛 二〇二〇年十二月十日 书记员 曾雪莲