广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初38127号原告：深圳市长龙港商业管理有限公司，住所：深圳市龙岗区坂田街道大发埔社区里石排一巷20号903，统一社会信用代码：91440300MA5FLH393G。法定代表人：胡栗萍，职务。委托诉讼代理人：庄婉娜，广东世港律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑秋婷，广东世港律师事务所律师。被告：于英伟，男，汉族，住所：黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：王海若，广东鹏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄思行，广东鹏港律师事务所实习律师。原告深圳市长龙港商业管理有限公司与被告于英伟服务合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人庄婉娜、郑秋婷、被告于英伟及其委托诉讼代理人王海若到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方于2019年11月25日签订的《综合管理服务合同》于2020年5月1日解除；2.被告向原告支付2020年2月至2020年4月的管理服务费26672元及其滞纳金12937元（2020年2月管理费8892元从2020年1月21日起计算、2020年3月管理费8892元从2020年2月21日起计算，2020年4月份管理费8892元从2020年3月21日起计算，均暂计至2020年7月31日，8892×（192+161+132）×3‰=12937）；2.被告向原告支付相当于履约保证金等额的违约金17784元；3.请求判令被告向原告支付未按要求交付商铺产生的管理服务费26676元（从原告要求2020年5月1日交还商铺时起计，暂计至2020年7月31日，即8892×3=26676）及滞纳金。4.请求判令被告承担原告因主张权利而产生的合理费用2000元及诉讼费用。事实与理由：被告于2019年11月25日与深圳市长龙港投资发展有限公司签订《租赁合同》，约定被告承租华创云轩裙楼商业长龙MALL第L2层自编L2-12号商铺，用于养生业态同仁春养生馆等品牌经营。同日与原告签署《综合管理服务合同》。《租赁合同》期限为2019年12月21日至2022年12月20日，《综合管理服务合同》期限同《租赁合同》。《综合管理服务合同》中约定被告每月20日前应向原告交纳下个月的综合管理服务费8892元。在签订《租赁合同》及《综合管理服务合同》后，各自按合同履行交付商铺、支付租金及管理费的义务。在2020年1月21日起，被告开始违反合同，拖欠租金与管理服务费。而且从2020年4月21日起，被告擅自闭店歇业，违反与《租赁合同》《综合管理服务合同》的约定。原告分别于2020年3月27日、2020年4月21日向被告发出《关于催告同仁春拖欠费用的公函》、《关于“同春仁养生馆”管理费催缴函》，要求被告按照合同约定支付2020年2月、3月、4月的管理费，再于2020年4月27日向被告发出《关于催告“同仁春”管理服务合同解约撤场清拆的公函》要求被告支付管理费、违约金，并于收到本函之日起3日内自行搬离租赁物业，并拆除装修，将物业恢复至交付时状态（毛坯房状态），否则应从解除之日起至实际清场交还物业之日止的管理服务费。但截至原告起诉时，被告仍未按约定及要求交付物业并恢复至交付时的毛坯房状态。被告以上严重违约行为已侵犯了原告的合法权益，故原告根据《综合管理服务合同》3.1.5、10.2、10.3的规定，被告应向原告支付拖欠的管理服务费及逾期交还商铺产生的管理服务费及滞纳金。被告答辩称：1.关于2020年2月到4月的管理服务费，被告因政府疫情防控措施不可抗力因素无法履行合同义务，管理服务费应予免除。2020年1月23日到2020年3月21日，被告因政府疫情防控措施无法正常经营，3月22日到4月30日，尽管政府出台政策复工复产，但受疫情余波影响，被告营业状况十分惨淡。预料到继续营业只会扩大亏损，因此被告于4月30日电话通知原告，以疫情不可抗力为由解除合同。依《综合管理服务合同》第十二条，原被告双方均有权解除合同而无须向另一方承担任何责任。被告无需支付此期间租金、管理费，无需承担相应滞纳金、违约金，己支付的1月23日到1月31日租金、管理费应予返还。2.关于滞纳金，双方因不可抗力解除合同，被告无需支付管理服务费滞纳金；即便认定被告需交纳管理服务费滞纳金，合同约定的滞纳金计算比例过高，依法不应支持；合同约定的日3‰利率，年化利率就是109.5%，远超国家规定的15.4%民间借贷利率上限，法院应依法调整。3.关于履约保证金，双方因不可抗力解除合同，原告应返还被告的履约保证金；即便认定被告应承担违约责任，原告既已诉求被告交付滞纳金，就无权没收被告交付履约保证金，更无权要求被告交付相当于履约保证金的违约金。从合同第3.2.2条关于履约保证金的定义：若被告违约将从已交付的履约保证金中扣减违约金，可知本案的履约保证金就是违约金。原告诉求的滞纳金实质也是违约金。原告只能从被告己交付的履约保证金中扣减滞纳金，扣减所剩的履约保证金应予返还。法院应判决原告返还被告对应的履约保证金。4.关于2020年5月1日至2020年7月31日的管理服务费，没有合同依据，不应得到支持。被告于2020年4月30日通知原告解除合同并撤场，原告就对商铺上锁。被告实己丧失对商铺的处置权，期间对商铺的处置权归原告。2020年9月21日原告要求被告清拆才开锁。2020年5月1日至2020年7月31日被告不享受原告提供的综合管理服务，原告诉求的管理服务费无合同依据。5.关于2000元维权费用，原告并未提供充分证据证明已支付相关费用，不应支持相关诉求。经审理查明，2019年11月25日，原告（甲方）与被告于英伟（乙方）签订一份《综合管理服务合同》，约定：甲方将位于深圳市龙岗区方用于经营同春仁养生馆品牌，商铺套内面积约88.92平方米，建筑面积约为177.84平方米。综合管理服务期限自出租方交付该商铺给乙方之日起至乙方与出租方的租赁合同期届满之日止。每月合计缴纳8892元综合管理服务费。乙方与出租人解除或终止租赁关系后逾期交还商铺的，乙方仍须按当时执行的计费标准向甲方支付逾期期间的综合管理服务费及商铺产生的水、电、燃气、通讯费等。乙方应一次性向甲方交纳2个月综合管理服务费17784元作为履约保证金。合同期间，如果乙方违反本合同约定，给甲方造成损失的，在甲方发出书面通知后7天内，乙方拒不纠正或赔偿的，甲方有权直接从乙方的履约保证金中抵扣，以补偿乙方违约造成甲方的损失。乙方在收到甲方抵扣通知后十个工作日内未将履约保证金补足的，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付与本合同约定的履约保证金等额的违约金，若甲方损失超过履约保证金的，甲方有超过部分仍有权向乙方追索。乙方未按本合同约定交付相关费用的，乙方须在甲方催告后7天内及时付清，并按所欠费用总额每日3‰标准支付滞纳金；如超过合同约定交纳日期14天或经甲方催告后7天仍未支付相关费用的，甲方可采取没收履约办证金并追讨欠费（没收后本合同继续履行的，乙方应在甲方通知3日内补足保证金）。乙方逾期超过30天未能支付、不能支付或者迟延支付综合管理服务费或其他任何应付给甲方的费用（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等）视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，没收履约保证金，履约保证金不足以弥补甲方损失的，乙方应赔偿甲方全部损失。甲方因向乙方催缴综合管理服务费或其他费用而引起的损失，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用由乙方承担。同时，2019年11月25日，被告于英伟（乙方）与甲方深圳市长龙港投资发展有限公司签订一份《租赁合同》，约定：甲方将深圳市龙岗区坂田街道坂雪岗大道与稼先路交汇处华创云轩裙楼商业长龙MALL第L2层自编L2-12号商铺（华创云轩裙楼商业2S26）租赁给乙方用于经营同春仁养生馆品牌。合同租赁期36个月，从2019年12月21日起至2022年12月20日止。第1个计租年度（2019年12月21日至2020年12月20日）年租金额171971.28元、第2个计租年度（2020年12月21日至2021年12月20日）年租金额224078.4元、第3个计租年度（2021年12月21日至2022年12月20日）年租金额235282.32元。交还期满后乙方仍未能将符合约定要求的该商铺交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，每逾期一日，乙方应当按照合同终止时该商铺日租金标准的200%向甲方支付占用费。合同签订后，被告向原告交付了合同约定的履约保证金17784元，对商铺进行了装修后进行了正常营业，并按照合同约定的综合管理服务费支付了相应月份的费用，直至2020年1月31日。后因新型冠状肺炎病毒疫情，被告于2020年1月下旬开始闭店歇业，于3月下旬在深圳市长龙港商业管理有限公司通知下恢复营业。因生意不佳，被告于4月21日停止营业。原告主张，以深圳市长龙港商业管理有限公司的名义在2020年3月27日向被告发出书面通知催缴2月1日后的租金，于4月21日通知被告立即恢复营业；原告于4月21日再次催缴2月份后的租金，于2020年4月27日向被告发出《关于催告“同仁春”租赁合同解约撤场清拆的公函》要求被告支付租金、退还减免税金、违约金，并于收到本函之日起3日内自行搬离租赁物业，并拆除装修，将物业恢复至交付时状态（毛坯房状态），否则原告将按照合同约定从2020年5月1日起按日租金200%向被告收取场地占用费。被告对上述原告主张的通知均辩称没有收到相关书面通知。原告未能举证证明其将相关通知送到了被告处。被告称，其只在2020年9月14日收到原告的要求撤铺、清拆装修的告知函；收到上述告知函后，被告前往涉案商场办理了水电交接等手续，9月17日拆除了相关装修。原告主张解除合同的时间是2020年5月1日，但未举证证明被告收到其发出的解约通知。被告主张，合同解除时间是2020年4月30日，其在当天电话通知原告解除合同并撤场。被告另主张，其电话通知原告后，原告就对商铺上锁，被告丧失了对商铺的处置权。但被告的上述主张亦未提交证据予以证明。另查，案涉建筑物登记的不动产权利人为深圳市众驰伟业投资发展有限公司，深圳市长龙港投资发展有限公司系从产权人处承租了案涉房产转租给了本案被告。原告为包括本案诉讼在内的与7个租户纠纷产生的10余宗案件支出了律师代理费共计20000元。本院认为，原、被告签订的《综合管理服务合同》系当事人真实意思表示，该合同真实有效。双方均确认被告于2020年2月1日后未支付管理服务费。因受新冠肺炎疫情的影响，被告自2020年1月下旬至3月下旬无法正常经营。3月21日政府发布复工复产通知，被告称因疫情影响营业，故于4月30日电话告知原告解除合同，虽被告无提供证据证明向原告发出解除合同的意思表示，但原告亦自认其于4月底发函要求解除合同，因此根据以上事实应认定为双方协商一致解除合同，本院确认案涉合同已于2020年4月30日解除。根据我国政府在不同阶段对新冠肺炎疫情采取的不同力度的防控措施、采取不同防控措施的时间、对恢复生产、生活秩序的时间安排等综合判断新冠肺炎疫情对被告经营的影响,按照公平原则，原、被告双方对相关损失应共同承担，本院酌定被告应支付原告2020年2月1日至3月21日的管理服务费的一半，即7558.20元，计算方法：（8892元×1月+8892元÷30天×21天）×50%。被告无正当理由拒不支付2020年3月22日至4月30日期间的管理服务费，本院认为被告应向原告支付上述期间的租金11263.2元，计算方法：8892元×1月+8892元÷30天×8天。关于原告诉求的2020年5月1日至7月31日管理服务费，因合同已解除，原告请求被告合同解除后未交接商铺期间的管理服务费，没有合同依据。根据合同约定，甲方有权直接从乙方的履约保证金中抵扣以补偿乙方违约造成的损失，且甲方应履行通知催缴费用义务。原告未能完成举证义务证明其通知被告催缴租金，故本院认定被告应支付的上述费用共计18821.4元（7558.20元+11263.2元），可以将履约保证金17784元抵扣，经核算，被告还应向原告支付的管理服务费差额为1037.4元。关于维权费用即原告支出的律师费承担问题，因被告存在拖欠租金的情形，原告根据合同约定，可以要求被告承担。因原告支出的20000元律师代理费并非是唯一为本案支出的费用，结合原告的胜诉比例，本院酌情认定被告在本案中应向原告支付100元律师代理费。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，本院判决如下：一、确认原告深圳市长龙港商业管理有限公司与被告于英伟于2019年11月25日签订的《综合管理服务合同》于2020年4月30日解除；二、被告于英伟应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市长龙港商业管理有限公司支付管理服务费差额为1037.4元；三、被告于英伟应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市长龙港商业管理有限公司支付律师代理费100元；四、驳回原告深圳市长龙港商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费975元（原告已预交），由原告负担962元，被告于英伟负担13元，原告可向本院申请退费13元，被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳13元，拒不缴纳的，本院予以强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杜 攀二〇二〇年十二月二十二日书记员 陈艳婷