贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初14697号原告罗菊桂，女，1961年6月11日出生，侗族，贵州省从江县人，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）王德麟，贵州兄弟律师事务所律师。被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路**。统一社会信用代码：915200007143075654。负责人何斌，系该分公司总经理。委托诉讼代理人（一般代理）周真恩、何大党贵州宪张律师事务所律师。第三人贵州大地联创房地产开发有限公司，住，住所地：贵州省凯里经济开发区香山别苑****一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人杨昌鑫，系该公司总经理。原告罗菊桂诉被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）及第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院2020年9月18日立案受理后，依法适用普通程序于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告罗菊桂及其委托诉讼代理人王邦华、王德麟、被告华融贵州分公司的委托诉讼代理人周真恩到庭参加了诉讼，第三人大地联创房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告罗菊桂向本院提出诉讼请求：1、依法解除凯里市人民法院（2017）黔2601执1393号之一执行裁定中对凯里市房屋的查封；2、不得执行处置凯里市房屋；3、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：凯里市“大地春城”小区系由大地联创房产公司开发，开发建成“大地春城”三期商品房后，开始对外销售。2016年12月12日，大地联创房产公司将其所有的6栋8层803号房屋以总价款834504.00元出售给原告。同日，大地联创房产公司与原告签订《商品房买卖合同》。合同签订后，原告根据大地联创房产公司指示将购房款支付给张林海，大地联创房产公司确认收到款项后，出具收据给原告。同日，大地联创房产公司将房屋交付给原告。2017年7月6日，大地联创房产公司出具购房发票给原告。原告无数次催办产权证，由于大地联创房产公司的原因一直未办理过户手续。今年，原告才知道购买的房屋被法院查封将被执行。大地联创房产公司告知原告，因大地联创房产公司欠有曾维柏工程款，大地联创房产公司之前将房屋抵偿给曾维柏，原告来买房，又将房屋出售给原告。曾维柏又欠张林海的债务，经大地联创房产公司、曾维柏同意，直接要求原告将购房款支付给张林海，予以抵偿大地联创房产公司欠曾维柏的工程款和曾维柏欠张林海的债务。综上所述，涉案房屋在法院查封之前，大地联创房产公司就出售给原告，并依法签订有合法有效的合同，原告根据合同约定支付了全部价款，大地联创房产公司将房屋交付给原告，是因大地联创房产公司的原因没有办理产权过户手续。该房为原告唯一住房，现该房实际属于原告所有，原告的合法权益依法受到法律保护，贵院应当依法解除查封，并不得执行处置。为维护原告的合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《民事诉讼法》的规定，特诉至贵院，恳请贵院依法查清事实，支持原告的诉讼请求。被告华融贵州分公司辩称：一、我公司对涉案房屋享有经登记的抵押权。涉案房屋属于我公司拥有在建工程抵押物的组成部分，已经得到凯里市人民法院执行程序和贵阳市中级人民法院的认可。故原告不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的的权利。二、虽然商品房消费者有权对抗抵押权和排除执行，但原告仅是一般买受人，并不符合商品房消费者的条件，不能对抗我公司的抵押权，不能排除法院的执行。综上所述，原告享有的只是买受人物权期待权，既不能对抗我公司享有在建工程抵押权，也不能排除法院对涉案房屋的执行。第三人大地联创房产公司既没有递交书面述称意见，在举证期限内也未提供任何证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601）执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96489.73㎡的房产（包括6栋8层803号房屋在内）。原告得知自己所购的“大地春城”小区6栋8层803号被查封后，于2020年7月29日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年8月7日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异158号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人的异议申请。”宣判后，原告不服裁定结果并于2020年9月18日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。庭审中，因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，本院未能主持到庭双方当事人进行调解。另查明：一、2016年12月12日，以大地联创房产公司为出卖人、原告为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1、原告购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积252.88ｍ2，总价款834504.00元；2、买受人一次性付款。3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订后，原告按照大地联创房产公司的要求将购房款630000.00元支付给张林海和大地联创房产公司，大地联创房产公司向原告出具了购房款收据。同日，原告向大地联创房产公司交纳物业服务费、装修保证金、装修施工服务费后办理了接房手续，原告已实际装修入住至今。2017年7月6日，大地联创公司向原告开具834438.00元的购房增值税发票。由于第三人的原因至今未能办理该房登记过户手续。另：2020年12月8日，原告已将“大地春城”6栋8层803号房剩余购房款204438.00元交至本院指定执行账户内。本院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于原告对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，原告在庭审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、《收据》、《转账凭证》、《记帐凭证》增值税发票等证据，可以证明原告与大地联创之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、房屋交付占有日均发生在2016年12月12日之前，且原告已实际接收涉案房屋并装修入住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）、（四）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创房产公司所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，原告对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。关于华融公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行罗菊桂所购的位于凯里市房屋，并解除对该房屋的查封。案件受理费60.00元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  滕新红人民陪审员  胡晓慧人民陪审员  孙文举二〇二〇年十二月十二日法官助理石娟书记员杨昌堡