云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0402民初3968号原告：汪庆莹，女，1978年10月13日生，汉族，住云南省玉溪市华宁县。委托诉讼代理人：王志刚，男，1980年9月12日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区，系原告汪庆莹丈夫。原告：王志刚，男，1980年9月12日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。被告：云南新天地实业发展有限公司，所在地：云南省玉溪市红塔区玉兴路**中轴大厦****，统一社会信用代码：91530402067143487N。法定代表人：段立学，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陆君健，云南红塔律师事务所律师，特别授权代理。原告汪庆莹、王志刚与被告云南新天地实业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月21日受理后，依法适用简易程序于2020年11月10日、2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告汪庆莹及其委托诉讼代理人王志刚、原告王志刚及被告云南新天地实业发展有限公司委托诉讼代理人陆君健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汪庆莹、王志刚向本院提出诉讼请求：一、请求判决解除原、被告之间签订的位于云南省玉溪市地块）第一幢第四层99、100号两套商品房的两份《商品房购销合同》，并判令被告返还原告为购房已支付的全部款项共计461714元；二、请求判令被告赔偿原告2017年12月3日至今的利息损失（以461714元为基数进行计算，以2020年7月20日发布的一年期贷款市场报价利率3.85%的4倍惩罚性计算利息）213311.87元；三、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年12月23日，原告与被告签订了有关商品房预售的两份《商品房购销合同》，该合同约定：①标的物为位于云南省玉溪市地块）第一幢第四层99、100号商品房；②每套商品房建筑面积16.88平方米，每套商品房总金额为180857元；③双方还约定了房屋交付期限为2018年6月30日，交接时应出示的证明文件和应提供的文件材料及出卖人逾期交房的违约金责任等。合同签订前，被告告知原告有相关购房优惠活动，可以以五万元抵扣十万元房款，要求原告每套商品房多交纳五万元购房款。因此，原告又多交纳了拾万元购房款，但在被告开具发票时，原告才发现该拾万元购房款没有被列入发票中，原告一共向被告支付了461714元购房款。合同签订后，在原告已经完全履行完毕付款义务的情况下，被告超过合同约定的房屋交付期限2年多，不履行交付商品房义务，致使该合同无法继续履行，期间原告没有任何违约行为。被告在合同第九条中约定了被告逾期交房的违约责任，但是该违约责任属于强制性条款，损害了原告的利益，系无效条款。后原告多次要求被告尽快办理相关移交、交付手续，但被告均以各种理由推脱不予办理。被告的违约行为，导致了原告交纳了全额购房款后无法取得房屋所有权，造成了原告已付款利息损失，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《合同法》第九十四条之规定，被告应承担惩罚性的利息赔偿。庭审中，原告补充原被告双方当时签订的合同属于格式合同，根据合同法第41条的规定，原被告双方签订的合同中原告的逾期付款责任，原告逾期付款，被告可以单方解除合同，但是被告逾期交房需要继续履行合同。根据中华人民共和国建设部令第88号商品房销售管理办法第11条的相关规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。综上所述，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《合同法》第九十四条，并根据双方在《商品房购销合同》中第七条、第九条的约定，原告有权解除与被告签订的房屋买卖合同，并要求赔偿惩罚性利息损失。原告为维护自己的合法权益，特此提出上述诉讼，请求依法判决。被告云南新天地实业发展有限公司辩称：一、关于第一项诉讼请求，被告认为该两份合同系原被告双方的真实意思表示，并且已经房产部门登记备案，合同合法有效。根据合同的规定，作为被告逾期交房承担逾期交房的违约责任，合同继续履行，该规定符合最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释15条的规定，15条第一款最后一句话：但当事人另有约定的除外。双方已经对此有过约定。因此，原告要求解除已经登记备案的合同无合同依据和法律依据。另外原告诉状中要求返还其购房款461714元，事实上原告支付给被告的购房款总计是361714元，原告在诉状中诉称向被告交付过10万元没有依据，从两份合同中的房款相加以及被告出具给原告的发票数额，能够证明原告交付给被告的购房款是361714元；2、关于第二项诉讼请求，原告无合同依据和法律依据，因为根据双方所签合同的约定被告逾期交房的自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内被告按每天30元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，被告按原告已付款0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行，也就是说双方已经在合同中约定过被告逾期交房违约金的计算方式，那么双方应当按照合同约定执行，所以原告的第二项请求无合同依据及法律依据。综上，原告的两项诉讼请求均不能成立，请求依法驳回其诉讼请求。就原告补充说明的事项，原告起诉是要求解除合同，那么原告补充说明的情形应该是确认合同有效的前提下，另外合同是建设部、国家工商管理局公布的版本，而且该版本是每个房地产商都要按照这个版本来，不能由原被告双方来协商，所以不能简单地说双方签订的合同是格式合同，房地产管理部门就该合同中无论缺少哪一条都不给备案。另外，原告陈述的建设部令，只是个令，不是法律也不是行政法规，而且被告销售的房屋也不存在返本销售的问题，也不存在包租的问题，如果双方愿意是由管理公司统一管理，管理公司并不是房地产公司，原告的补充理由不能成立。本案审理过程中，两原告为证明其诉讼主张，提供了以下证据：第一组，身份证复印件2份，证明原告的诉讼主体资格；第二组，商品房购销合同2份，证明原被告之间约定被告应于2018年6月30日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告，但是至今已经两年多了房屋并没有交付；合同第8条、第9条存在的问题，原告逾期付款被告可以单方解除合同。被告逾期交房，合同继续履行，该格式条款属于无效条款；第三组，发票2份，证明原告购买的99号、100号商铺，被告只向原告出具了361714元的发票，但被告实际支付的款项是461714元，其中的10万元被告只向原告出具了收据；第四组，收据两份，证明原告除了发票上所支付的361714元之外，还向被告支付了10万元的购房款，但是被告没有向原告出具发票；第五组，销售人员张晓飞的微信聊天记录截图，证明原告第四组证据中支付的10万元购房款，被告没有向原告出具过发票，并且证明被告当时销售房屋存在以5万元抵10万的优惠价格；第六组，销售人员张晓飞的微信朋友圈记录截图，证明：1、张晓飞系新天地的销售人员；2、张晓飞于2017年8月至今一直是新天地的销售人员。经质证，被告对两原告提交的第一组证据，三性无异议；第二组证据的两份购销合同三性无异议，但对证明目的不认可。根据合同的约定被告逾期交房承担相应的违约责任，合同继续履行，商品房购销合同是经过房管部门备案，当中的条款也是由房管部门进行审查，合同合法有效；第三组证据的发票两份三性无异议，证明原告向被告所支付的购房款就是361714元，跟合同中记载的购房款一致；第四组证据的两份收据真实性，合法性无异议，对关联性及证明目的不认可，该两份收据原告已经写过承诺书承诺已经遗失，所产生的法律关系与被告无关，现在原告把其承诺已经遗失的两份收据拿出来说是额外交给被告10万元，与事实不符；第五组、第六组证据的三性及证明目的不认可，张晓飞不是新天地公司的销售人员，所以聊天记录与被告公司无关。针对被告的质证意见，原告王志刚说明购销合同中其在诉状中说明过，被告在答辩时认可该合同是格式合同，合同存在不合理的地方，合同不对等；其提交的发票就是证明向被告缴纳过的钱；对于被告所说的承诺书，其现在没有看见承诺书，等被告提交证据再进行质证；对于聊天记录，其保存了与张晓飞的聊天记录，可以当庭核对。原告汪庆莹补充说明：被告陈述第六组证据其不认可，被告陈述张晓飞不是被告公司的员工不认可，到新天地购买房屋的时候就是张晓飞接待其，也佩戴新天地售楼部的销售工作证，签合同也是张晓飞一手帮其办理，并且告知其是新天地的工作人员，如果张晓飞不是新天地的工作人员其怎么顺利签订合同，其认为张晓飞就是新天地的工作人员。被告为证明其答辩主张，提供了以下证据：第一组，刷卡小票6份，收据6份，证明原告向被告缴费的购房款数额361741元与合同上记载的购房款及发票记载的数额一致，并不像原告所陈述的其已经支付了461741元。原告缴费分别于2017年12月16日支付过一次，2017年12月23日支付过一次，2018年7月4日支付过一次；第二组，收据遗失承诺书两份，证明王志刚于2018年7月12日承诺收据票号为0003315,0003316的两份收据遗失，并承诺该收据与被告再无任何瓜葛，收据所引起的一切经济、法律纠纷责任均由本人全责承担，同时证明原告刚才举证的两份收据其承诺已经遗失，事实上其没有遗失，只是在原告开具发票的时候没有提交给被告，也就是说明原告并没有另外交过10万元给被告；第三组，《玉溪日报》2020年10月27日第八版登载房屋交接通知，证明被告已通知D地块（包括原告在内）的客户接房；第四组，云南增值税普通发票一份、云南新天地实业发展有限公司邮寄清单一份，证明被告已经于2020年10月29日通过邮政专递向原告王志刚寄递案涉房屋的两份接房通知；第五组，商品房预售许可证复印件一份，证明被告公司开发的项目D地块已经于2016年8月18日取得预售许可证，有权对外销售房屋。经质证，原告王志刚对被告提交的第一组证据真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，单据刷卡的情况与收据的情况不一致，是强行拼凑的，并且刷卡的消费单据条头看不清楚，无法相互印证，且6份单据只是原告购买商铺的部分消费记录，被告并没有提供全部的支付记录；第二组证据三性有异议，承诺书因为时间太长，原告不记得是在什么情况下签署，并且上面仅仅有原告王志刚一人的签名，并没有共同购买人汪庆莹的签名，其承诺书内承诺的内容与客观事实不符，上面说办理退款等情况，原告没有收到任何退款，也可以与被告提交的第一组证据相互产生矛盾，其交款的同时还出现退款的情况，说明被告没有出示原告全部缴费的单据；第三组证据真实性无异议，合法性有异议，对关联性有异议，本案于9月21日向红塔区人民法院立案，交房通知是在本案立案之后才进行的通知，且该通知是否符合双方的约定及法律的规定，在市级报纸刊登就能达到接房通知的目的，并且现在商铺并不具备交房的条件；第四组证据真实性无异议，合法性及关联性有异议，本案在9月21日立案，其邮寄的所谓接房通知是在其第一次开庭之后才邮寄，因此与本案无关联性；第五组证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，该商品预售许可证仅仅能证明被告有资格销售相关的商铺，不能证明被告证明目的。原告汪庆莹补充质证：对于承诺书，作为共同的购买人其不清楚，对于承诺书的内容，被告并没有否认其缴纳定金的事实，经认真查找找到该两份收据，并且提交法庭，该两份收据真实有效。针对原告汪庆莹、王志刚的质证意见，被告说明两份收据两原告在诉状中陈述过，对于原告说其没有将原告缴纳全部金额的收据及小票出示，如果原告缴纳过其他款项，原告自己出示就可以。综合上述证据，结合当事人陈述，本院认定本案事实确认如下：2017年12月23日，两原告与被告签订了合同编号：Ｙ201700000005880、合同编号：Ｙ201700000005879的两份《商品房购销合同》，合同编号为Ｙ201700000005880的《商品房购销合同》约定：两原告购买位于玉溪市红塔区块）组团第1幢第4层99号房；该商品房套内建筑面积为8.7平方米房，商品房建筑面积16.88平方米，该商品房总价款为180857元；被告应于2018年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给两原告；自本合同约定的应付款期限届满的次日至实际付清款项之日止，两原告按未付款的0.01%乘以逾期天数向被告支付违约金。逾期付款超过30日的，被告有权单方解除本合同，合同解除后被告向两原告退还已付款（不计利息），已发生的交易相关税费由两原告承担；自本合同约定的交房时间届满后的次日至实际交房之日止30天内，被告按每天30元向两原告支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，被告按两原告已付款0.01%乘以逾期天数向两原告支付违约金，合同继续履行。合同编号为Ｙ201700000005879的《商品房购销合同》约定：两原告购买位于玉溪市红塔区地块）组团第1幢第4层100号房；该商品房套内建筑面积为8.7平方米房，商品房建筑面积16.88平方米，该商品房总价款为180857元；被告应于2018年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给两原告；自本合同约定的应付款期限届满的次日至实际付清款项之日止，两原告按未付款的0.01%乘以逾期天数向被告支付违约金。逾期付款超过30日的，被告有权单方解除本合同，合同解除后被告向两原告退还已付款（不计利息），已发生的交易相关税费由两原告承担；自本合同约定的交房时间届满后的次日至实际交房之日止30天内，被告按每天30元向两原告支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，被告按两原告已付款0.01%乘以逾期天数向两原告支付违约金，合同继续履行。上述合同签订后，原告王志刚分别于2017年12月16日、2017年12月23日、2018年7月4日刷卡消费100000元、81714元、180000元共计361714元向被告支付了案涉两套商品房的价款。2018年7月12日，原告王志刚向被告出具《收据遗失承诺书》说明遗失案涉两套商品房的定金收据后，被告开具案涉两套商品房的云南增值税发票由原告持有。2020年9月21日，两原告向本院提起诉讼。2020年10月27日，被告在《玉溪日报》刊登房屋交接通知，通知业主办理交接手续。2020年10月29日，被告通过邮政快递向原告寄递案涉两套商品房的《交房通知书》，后原告王志刚签收。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”。本案中两原告与被告签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，该合同自成立时生效，即对双方具有法律约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现两原告以原被告双方签订的合同属于格式合同，合同中原告的逾期付款责任，被告可以单方解除合同，被告逾期交房需要继续履行合同为无效合同及房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房为由解除合同，两原告提供的证据不能证明上述事由，其应承担举证不能的不利后果。原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告汪庆莹、王志刚对被告云南新天地实业发展有限公司的诉讼请求。诉讼费10550元，减半征收计5275元，由原告汪庆莹、王志刚负担。本判决货币单位为人民币。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审判员 谭 震二〇二〇年十二月二十一日书记员 李梦娇