广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初2781号 原告:陈荣秀，女，1979年4月12日出生，汉族，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：唐新国，广西安信律师事务所律师。 被告：广西普艺达投资有限公司，住所地：南宁市青秀区中柬路9号利海·亚洲国际4号楼4-701号办公用房，统一社会信用代码：91450100MA5L87H49Y。 法定代表人：李永华，职务：执行董事。 被告：广西军拥投资有限公司，住所地：南宁市西乡塘区安园西路8号屯里产业广场综合楼1楼3楼302商铺，统一社会信用代码：91450100063578774F。 法定代表人：邓传普，职务：执行董事。 两被告的共同委托诉讼代理人：杨杰，广西冠鸿律师事务所律师。 两被告的共同委托诉讼代理人：覃小薇，广西冠鸿律师事务所实习律师。 原告陈荣秀与被告广西普艺达投资有限公司（以下简称“普艺达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16立案受理后，依法适用普通程序，本院根据原告的申请依法追加广西军拥投资有限公司（以下简称“军拥公司”）作为本案被告参加诉讼，于2020年10月22日公开开庭进行审理。原告陈荣秀及其委托诉讼代理人唐新国，被告普艺达公司与被告军拥公司的共同委托诉讼代理人杨杰、覃小薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈荣秀向本院提出诉讼请求：1、被告普艺达公司与原告于2017年11月8日签订的《院外西街合作建房合同》无效，两被告向原告退还已支付房款348764元；2、两被告向原告支付利息38142.98元（以本金348764元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2017年11月8日暂计至2020年3月26日），具体计至被告实际退还房款之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告普艺达公司于2017年11月8日签订《院外西街合作建房合同》，原告购买被告位于南宁市，使用年限为50年，合同期内原告履行了合同约定的义务。被告普艺达公司作为房地产开发企业，应当在相关建设项目向公众发售前，应依法办理土地利用、规划、销售等手续。被告违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，将作为商品房出售的房产建设在三产用地上，损害了正常的房地产交易秩序，有损社会公益。被告普艺达公司与原告就未竣工的房产进行交易，又未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，为此双方签订的房屋买卖合同应属无效合同。合同无效后，购房款应当予以返还。除此之外，被告应当向原告支付利息。由于被告军拥公司是《院外西街合作建房合同》的实际履约者，部分房款也是直接支付至军拥公司账户，在2018年6月26日出具的承诺函，军拥公司也承诺在约定的期限内无法交房，退还所有的房款，因此被告军拥公司应与普艺达承担共同还款责任。为维护自己的合法权益，原告特诉至法院，并提出上述诉请。 被告普艺达公司、军拥公司共同辩称，原告与被告普艺达公司签订的合作建房合同并没有涉及房屋所以权的转让，只是房屋使用权的转让，不能认为商品房买卖合同，双方的法律关系实际是租赁合同关系，因此原告的诉讼请求没有事实及法律依据。被告普艺达公司与被告军拥公司确实是关联公司，被告军拥公司是被告普艺达公司的股东，双方虽然是关联公司，但是是独立的法人成立的，即使要退还款项也是由被告普艺达公司退还，不应由军拥公司退还。 当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月8日，原告陈荣秀（乙方）与被告普艺达公司（甲方）签订《【院外西街】合作建房合同》，合同第一条约定：1、南宁市联村民委员会林屋坡负责提供国家划拨属林屋坡的商服用地，由甲方筹集合作建房，林屋坡不承担合作建房费用。2、甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余（代建费）归甲方所有。3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与林屋坡的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定房屋在约定年限内的使用权。第二条约定甲方以筹集、出资合作建房的方式取得坐落于南宁市联村民委员会林屋坡的三产综合楼用地的建设经营资格，该地块土地面积为11488.32平方米，土地编号：0017931，规划用途为商服用地，经批准在上述地块上建设房屋，现定名【院外西街】，项目地址为罗文大道西乡塘区心圩街道四联村民委员会林屋坡。第三条约定本合同合作建房的房屋为院外西街一层Ｓ072号铺，该房屋的用途为商业，属框剪结构，建筑层为地上2层，地下1层，房屋使用面积60.48平方米。第四条第（二）款“乙方之权利、义务”约定：1、乙方对其出资合作建房之房屋自交付之日起享有使用权，使用年限从2013年1月31日至2063年1月31日止。2、如该项目所占集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及其他税费的情况下，甲方应为乙方办理相关手续，具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。第五条约定该商铺合作建房单价为9602.58元／平方米，合作建房总价为580764元。第六条约定面积确认及面积差异处理。第七条约定乙方按银行分期付款的方式向甲方付款：首付款：乙方于本合同签订之日时交纳总价款的40%，即232509元（含定金20000元）；第二期款：乙方于房屋出地面（正负零）之日起十五天内，同时与银行签订《委托代扣合作建房款三方协议》，并交纳总价款的20%，即116255元；剩余款项乙方与银行签订《委托代扣合作建房房款三方协议》，贷款年限为5年，总贷款232000元，总贷款本金加利息合计290000元。第九条约定在乙方按期支付合作建房款的情况下，甲方在2019年12月31日前完成合作建房任务，并将乙方之房屋交付使用。第十二条第10款约定，在交房三年后（含三年）甲方未为乙方办得分户产权证，乙方可提前一个月提出回购申请，甲方在收到回购申请后，三个月内无条件按原价回购该物业，并将款项退回业主指定账户。合同同时对逾期付款及逾期交房等违约责任及其他相关事项进行了约定。 合同签订当日，原告向被告普艺达公司支付了上述合同约定的首付款232509元，被告普艺达公司向原告开具了一张编号为097321的《收款收据》。此后原告于2018年5月10日向被告普艺达公司支付了合同约定的第二期款116255元，被告普艺达公司向原告另行开具了一张编号为044945的《收款收据》。原告向被告普艺达公司合计支付了348764元。 2018年6月26日，原告陈荣秀收到被告普艺达公司、军拥公司共同向其出具的一份《承诺函》，上载：一、年限续签15年，保证房子使用权限，由2013年1月30日起至2063年1月31日止。开发商与村委签订的50年年限协议向业务公布。2019年12月31日前未能达到所述年限，同意业主退房并退回业主已交的所有房款。二、工程封顶时间为2018年11月份，如未能如期封顶，同意退房。2019年12月31日未能如期交房，同意业主退房并退回业主已交的所有房款。 另查明，2017年4月9日，被告军拥公司（乙方）与第三人广艺公司（甲方）签订《项目合作协议》，约定甲乙双方对甲方与南宁市西乡塘区心圩街道四联村林屋坡村民小组签署的《合作建房协议》（编号为YD0112201200007）的合作项目共同开发投资、经营管理和分享收益。合同约定，甲乙双方就合作项目及其收益事宜共同出资设立一家新公司，并以该公司开展项目合作。甲方以享有涉案土地使用年限为合作条件和基础，以及合作出资1200万元，持有项目公司33.3%股权，乙方以项目公司成立后自行筹集、垫付合作项目建设、运营所需全部费用以及乙方自行操盘、运作、营销推广合作项目为合作条件和基础，持有项目公司66.7%股权。甲方已实际投入合作项目的资金、乙方对合作项目投入的建设及运营等所需费用均列入项目公司成本，从项目公司收益中扣除、退还。甲方的权利义务主要包括：无需再为合作项目的建设运营投入资金；确保合作项目手续完善，合作项目现状符合报建条件；以股东持股比例参与项目公司重大事项管理与合作项目建设，相关事项经股东双方决策后，甲方不干涉乙方执行过程（执行过程不参与、不干涉）；负责与村民小组、村委对接和沟通协调工作，负责协调建设运营过程中的四邻关系。乙方的权利义务主要包括：负责合作项目建设施工和筹集所需资金，所有费用列入项目公司成本；对项目公司和合作项目进行全面管理；对地块享有独立经营管理权力，对所有物业具有使用、出租、收益、经营、管理的权力；乙方不得滥用控股股东身份，合作项目的销售收入、经营管理成本、建设成本应按照项目公司财务管理规范和执行，以保障股东权利；负责项目公司章程及管理制度的编制、资质办理等行政工作。 同时查明，被告普艺达公司于2017年6月23日成立，系有限责任公司，具备房地产开发与经营资格，被告军拥公司为其股东。 被告普艺达公司自认涉案房屋的土地性质为集体土地，截止法庭辩论终结，未能成功办理涉案项目土地变更为国有建设用地的审批手续、建设工程规划许可证等。 原告陈荣秀并非四联村村民。 本院认为，关于合同性质。原告陈荣秀与被告普艺达公司签订《【院外西街】合作建房合同》，以合作建房之名，约定原告陈荣秀提供建房资金而不承担建房风险，只分配该项目一层S072号铺给原告使用。综合涉案房屋的交付日期、交付标准、计价方式、使用期限、办理房地产证等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，本合同应认定为房屋买卖合同。被告普艺达公司以合作建房之名规避法律法规，本院不予支持。至于两被告提出的涉案合同为租赁合同的主张，原告与普艺达公司签订的《【院外西街】合作建房合同》约定的使用权转让期限达到50年，远远超出合同法规定的租赁期限不得超过20年的规定，且合同第四条第（二）款第2项约定待土地经过行政审批转为国有建设用地后，由原告承担土地出让金及其他税费的情况下，普艺达公司为原告办理房屋过户手续，该条款约定的权利义务并非出租人与承租人的权利义务，故该合同不符合租赁合同的特征，不属租赁合同。 关于合同效力。根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改、的决定》，修正后的《中华人民共和国土地管理法》于2020年1月1日起施行，但“法不溯及既往”是一项基本的法治原则，即不能用今天的法律去约束昨天的行为。根据《中华人民共和国立法法》第九十三条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》（试行）第一百九十六条的规定，原则上我国法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，审理案件应适用行为发生时的法律、政策。本案原、被告之间的房屋买卖合同关系成立于2017年11月，应当适用修正前的《中华人民共和国土地管理法》。《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”被告未依法办理相关建设用地审批手续，即在集体土地上建设房屋并向社会公众销售，违反了前述规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原告与被告普艺达公司签订的《【院外西街】合作建房合同》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。 关于合同无效的过错责任问题。被告普艺达公司作为具备房地产开发与经营资质的公司，应当知道房屋建设需要依法办理用地、规划等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告陈荣秀作为房屋购买者，未尽到审查房屋建设是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告普艺达公司承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告普艺达公司收取的购房款348764元应返还给原告。原告因本案合同无效而产生的损失，即为该348764元的利息损失，应由被告普艺达公司负担70%，原告自担30%。原告主张利息按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，确属合理，本院予以支持。利息应从原告两次交付款项之次日起分批计算，但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本案利息计算方式为：分别以232509元为基数，自2017年11月9日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以116255元为基数，自2018年5月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于被告军拥公司应否承担责任的问题。本案中，原告将部分购房款支付至被告军拥公司的账户，军拥公司与普艺达公司还就房屋使用、交付等情况共同向原告出具《承诺函》，并且被告军拥公司系被告普艺达公司的股东，两被告系关联公司，有部分相同的员工。据此足以认定军拥公司系与普艺达公司共同履行本案合同义务，军拥公司作为债务加入人，原告诉请要求被告军拥公司承担共同偿还责任，合法有据，本院予以支持。 综上所述，综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国公司法》第三条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款以及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条之规定，判决如下： 一、确认原告陈荣秀与被告广西普艺达投资有限公司于2017年11月8日签订的《【院外西街】合作建房合同》无效； 二、被告广西普艺达投资有限公司与被告广西军拥投资有限公司向原告陈荣秀返还房款348764元； 三、被告广西普艺达投资有限公司与被告广西军拥投资有限公司向原告陈荣秀赔偿利息损失（计算方式：分别以232509元为基数，自2017年11月9日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以116255元为基数，自2018年5月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算得出利息总额后，被告广西普艺达投资有限公司与被告广西军拥投资有限公司负担其中的70%）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费7104元（原告陈荣秀已预交），由被告广西普艺达投资有限公司与被告广西军拥投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陆汉林 人民陪审员  龙凤鸣 人民陪审员  张小燕 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  方浩瑜