浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8305号 上诉人（原审被告）尚福寓（杭州）资产管理有限公司，住所地杭州市江干区秋涛北路**佰富时代中心**楼**。 法定代表人李如龙，总经理。 委托代理人董宏伟，该公司员工。 被上诉人（原审原告）杨晓洁，女，1986年3月12日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托代理人LIUWEI，系杨晓洁丈夫。 上诉人尚福寓（杭州）资产管理有限公司（以下简称尚福寓公司）因与被上诉人杨晓洁房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2020）浙0104民初2416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。上诉人尚福寓公司的委托代理人董宏伟，被上诉人杨晓洁的委托代理人LIUWEI到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2018年6月22日，杨晓洁（甲方）与尚福寓公司（乙方）签订了《杭州市房屋出租委托合同》一份，约定，甲方将房屋委托乙方进行管理，同意乙方在进行房屋出租时提供经纪服务；房屋坐落于杭州市江干区东方××幢××单元××室，建筑面积88.99平方米，户型3居室；房屋装修情况为毛坯；甲方允许乙方或承租方在不破坏房屋主体结构下对房屋进行装修、装饰或添置新物，允许乙方增添1间房屋；甲方同意预留给乙方的免租期作为乙方装修、添置物品、广告发布、寻找客户的工作期，免租期内甲方不收取租金；乙方承担水费、电费，第二年开始乙方承担物业费；甲方应于2018年6月23日前将房屋交付给乙方管理；免租期7个月，租金标准为2019年6月23日起6695元／月，2020年6月23日起6895元／月；合同总租金371219元；租金按季支付，先付后用，乙方应于2020年3月8日支付租金20085元；乙方未按约定支付租金达5日的，甲方有权单方解除合同，乙方还应按合同总租金的17%向甲方支付违约金；等等。杨晓洁于2020年3月16日向原审法院申请诉前调解。原审法院委托人民调解委员会组织双方于2020年3月20日进行了调解。双方虽未能达成调解协议，但尚福寓公司于2020年3月21日向杨晓洁转账交付16485元。杨晓洁缴纳了案涉房屋2020年1月至2020年6月物业管理费1601.52元。杨晓洁于2020年4月诉至原审法院，请求判令：一、解除双方签订的《杭州市房屋出租委托合同》。二、尚福寓公司支付杨晓洁房屋租金3600元（2020年3月至2020年6月）。三、尚福寓公司支付杨晓洁物业费1601.52元（2020年1月至2020年6月）。四、尚福寓公司于2020年6月23日前向杨晓洁腾退返还房屋。五、尚福寓公司支付杨晓洁违约金63107.23元。庭审中，杨晓洁自认尚福寓公司于2020年6月6日短信通知其收回房屋。主要内容为：受疫情影响，房内租户陆续搬离，尚福寓公司已无条件与租户退租，全部房屋已于2020年5月23日腾空。因市场下滑，尚福寓公司经营亏损严重，为减少其损失，希望其尽快收回房屋另做打算。杨晓洁未能收到尚福寓公司退还的钥匙和门禁卡，但表示同意自行更换钥匙并另行补办门禁卡。 原审法院认为，杨晓洁与尚福寓公司签订的《杭州市房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务并享受权利。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。尚福寓公司未按约定支付租金达5日属实，杨晓洁依法享有解除权。尚福寓公司通知杨晓洁收房，表明其对合同解除亦无异议，原审法院予以确认。因尚福寓公司未将房屋钥匙、门禁卡交还，故杨晓洁在表示可以自行收回房屋的基础上，主张房屋租金计算至2020年6月23日，原审法院予以支持，扣减尚福寓公司已缴纳的租金，尚应支付3600元。合同约定第二年起物业服务费由尚福寓公司承担。杨晓洁垫付物业服务费后主张尚福寓公司向其支付1601.52元，原审法院予以支持。因房屋已具备自行收回条件，故已无需判决尚福寓公司腾退返还。本案合同系因尚福寓公司违约导致合同解除，尚福寓公司应当支付违约金。杨晓洁主张尚福寓公司按总租金金额17%的标准支付违约金，考虑到尚福寓公司已支付了大部分租金，违约事实较为轻微，综合本案实际情况，原审法院酌情将解约违约金调整为按3个月租金标准进行计算，确定为20685元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除杨晓洁与尚福寓（杭州）资产管理有限公司于2018年6月22日就杭州市江干区东方××幢××单元××室签订的《杭州市房屋出租委托合同》。二、尚福寓（杭州）资产管理有限公司向杨晓洁支付租金3600元，于判决生效后十日内付清。三、尚福寓（杭州）资产管理有限公司向杨晓洁支付物业费1601.52元，于判决生效后十日内付清。四、尚福寓（杭州）资产管理有限公司向杨晓洁支付违约金20685元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回杨晓洁的其他诉讼请求。案件受理费人1508元，减半收取754元，由杨晓洁负担468元，由尚福寓（杭州）资产管理有限公司负担286元。杨晓洁于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费。尚福寓（杭州）资产管理有限公司于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的案件受理费。 宣判后，尚福寓公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决上诉人向被上诉人支付租金3600元有误，上诉人无须向被上诉人支付该笔租金。该笔租金被上诉人曾承诺对上诉人予以减免。2020年3月20日经一审法院委托人民调解委员会调解，双方商定受疫情影响被上诉人承诺减免上诉人租金3600元，故上诉人于3月21日向被上诉人支付已扣减3600元后的租金16485元，该事实只要询问一审的调解员便可知。减免租金系被上诉人自愿，其后反悔又向法院主张已减免的租金3600元有违双方的约定及诚实信用原则。根据原审判决，被上诉人自认全部房屋已于2020年5月23日腾空并且上诉人已于2020年6月6日通知被上诉人收房，被上诉人也表示同意自行更换钥匙并另行补办门禁卡，故双方的房租租赁合同关系于2020年6月6日便已协商一致解除。此前上诉人向被上诉人支付的租金系2020年3月23日至2020年6月23日之间的房租，现房屋经双方协商一致提前至6月6日解除，上诉人可向被上诉人主张退还6月7日至6月23日的房屋租金3671.32元。被上诉人不但没有退还该3671.32元的租金且向上诉人主张3600元租金，应更改为双方于2020年6月7日解除房屋租赁合同关系。退一步讲，被上诉人未向上诉人退还的6月7日至6月23日的房租也足以抵扣原审判决第二项的租金3600元。二、原审判决上诉人向被上诉人支付3个月房租作为违约金共计20685元过高。上诉人已支付全部租金，房租支付后双方仍继续和平履行租赁合同，上诉人并无违约。2020年3月8日上诉人应付房租20085元，3月21日上诉人便与被上诉人协商，最终向被上诉人支付减免租金3600元后的20085元，之间仅仅间隔13天，且被上诉人也已接受并以行为表示与上诉人友好继续履行合同至6月份。被上诉人与上诉人继续履行合同条款却又主张被上诉人违约，前后矛盾。既然上诉人在3月21日支付了季度租金后双方仍然在友好履行合同权利义务，上诉人便构不上违约。退一步讲，上诉人仅仅迟延了13天交付房租，且上诉人已支付了全部租金并无未付租金的情况，假设违约情形也是极其轻微的，一审法院认定上诉人按3个月的租金标准赔偿违约金2万余元过高，对上诉人显失公平。根据《杭州市房屋出租委托合同》第七条第（四）款及第八条第（三）款，上诉人如未按约定支付租金达5日，则应向被上诉人支付合同总租金（371219元）17%的违约金63107.23元且被上诉人有权解除合同。该条款显失公平的，即使在现实生活中，租客每月迟延几天履行租金也是时常且正常的事情，迟延履行租金达5日且是季度付款，该5日明显仍属于合理租金支付宽限期，该条款的设定显失公平，致使双方的权利与义务明显违反了公平、等价有偿这一基本民法原则，而使另一方的利益严重受损。上诉人可请求贵院对该条款予以撤销，即使这不属于二审范畴，上诉人仍可以此请求贵院对违约金进行减免改判，以维护公平。上诉人承接租赁房屋时，该房屋系毛坯房无法用于租赁、居住，无法实现合同目的。上诉人对其进行装饰装修、添置家具家电才使该租赁房屋得以实现出租、居住的价值，实现了合同的目的。前后共花费了40000元，单单家具、家电总价值已达18191元。双方约定合同到期装修赠与被上诉人，提前终止合同则被上诉人应对装饰装修物进行折旧折算。现被上诉人不但未与上诉人进行折旧折算且在房屋腾空后将属于上诉人的家电全部扔弃。上诉人认为被上诉人该行为损害其权益，退一步讲，上诉人有权要求该家具家电及装修价值折抵一审认定的租金、物业费及违约金，请求二审法院根据该情形对一审认定的应付租金、物业费及违约金进行改判并扣减。根据合同法司法解释的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。被上诉人没有举证证明自己的实际损失，实际被上诉人也并没有因此遭受损失。上诉人已履行全部租金义务。因此上诉人认为原审法院判决的违约金显属过高。综上，上诉人尚福寓公司请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判其无需支付被上诉人租金3600元及违约金20685元，本案诉讼费由被上诉人杨晓洁负担。 被上诉人杨晓洁答辩称：对于一审判决无异议。被上诉人调解当时答应减免3600元租金是基于上诉人继续履行租赁合同，但调解没有达成，所以不存在减免3600元。上诉人5月23日短信通知被上诉人房屋已腾空，但是实质性没有交接，包括钥匙没有交还，被上诉人拿到房屋也是在一审判决后，由此导致被上诉人损失。一审判决的房屋违约金过低，合同是上诉人提出的格式版本，违约金比例17%是上诉人自行确定跟被上诉人协商的。因为上诉人退房且没有按时交接导致被上诉人房屋不能及时出租，被上诉人的损失远远超过3个月，故被上诉人要求违约金按照17%计算。 上诉人尚福寓公司在二审期间向本院提交以下证据材料:家电、家具收据原件三张，拟证明当时上诉人配备的家电加家具的款项。 被上诉人杨晓洁在二审期间未向本院提交新证据。 对上诉人尚福寓公司二审提交的证据材料，被上诉人杨晓洁认为，这仅仅是收据，不是合规的发票，收据的日期也不知道是什么时候的日期，不能证明购买的家电、家具用于案涉房屋，房屋交接履行手续中也没有任何家电家具，只有钥匙。本院认为，本案一审诉请未涉及家具家电问题，且上诉人提交的收据也无法印证与案涉房屋的关系，故本院对该证据不予采纳。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，本案双方签订的《杭州市房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。杨晓洁作为出租方已经依约履行了房屋交付义务，尚福寓公司作为承租方负有依约支付租金的义务。尚福寓公司未按约定支付租金达5日，杨晓洁享有约定解除权。尚福寓公司虽曾短信告知房屋已腾空并通知杨晓洁收房，但未将房屋钥匙、门禁卡交还，应认定未履行房屋交还义务，故不能以其自述腾空或通知杨晓洁收房作为房屋交还日。一审结合杨晓洁自述可以自行收回房屋以及其主张的租金计算至开庭前的2020年6月23日，确定2020年6月23日为房屋交还日及租金、物业费计付截止日并无不当。尚福寓公司主张双方曾达成调解一致意见减免租金3600元，缺乏事实依据，本院不予确认。因尚福寓公司违约，杨晓洁有权要求尚福寓公司支付违约金，一审结合本案实际已经对约定的违约金予以调低为3个月房租，合法合理。对于上诉人主张的房屋装修、家电家具抵扣租金、违约金等问题，超出一审诉请范围，本院不予处理。综上，尚福寓公司的上诉请求依据不足，一审判决认定事实基本清楚，法律适用正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费407元，由尚福寓（杭州）资产管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二〇年十二月四日 书记员 万丹丹