河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初5670号原告:新乡市红旗区渠东办事处马小营村民委员会第九村民小组，地址：新乡市红旗区友谊路东段。负责人：陈学富,第九村民小组组长。委托诉讼代理人：贾兰英，女，小组村民。委托诉讼代理人：孟宪波，河南百苑律师事务所律师。被告：姜文龙，男，汉族，1978年10月27日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：王清芳，河南启轩律师事务所律师。原告新乡市红旗区渠东办事处马小营村民委员会第九村民小组（以下简称马小营村委会第九村民小组）诉被告姜文龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2020年4月30日作出（2019）豫0702民初5497号民事判决，后被告姜文龙对判决不服，上诉至新乡市中级人民法院（以下简称新乡中院），新乡中院于2020年7月30日作出（2020）豫07民终2457号民事裁定，裁定撤销本院（2019）豫0702民初5497号民事判决，本案发回本院重审。本院于2020年9月10日重新立案受理后，依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告马小营村委会第九村民小组的负责人陈学富及委托诉讼代理人孟宪波、贾兰英，被告姜文龙及其委托诉讼代理人王清芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马小营村委会第九村民小组向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告2017年7月1日签订的《承包合同》；2、判令被告立即腾空、搬离租赁房屋，并将房屋交还给原告；3、判令被告支付自2019年7月1日起，按照年租金15万元计算至实际搬离之日止的房屋占用使用费（暂计至2019年8月31日为25479.52元）；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月1日，原告马小营村委会第九村民小组时任组长姜胜录等人与被告姜文龙签订《承包合同》，原告将位于红旗区渠东一路砂轮厂家属院南侧隔壁院内的房屋租赁给被告使用，合同期限自2017年7月1日起至2037年7月1日止，租金于每年7月1日交纳，并约定，若被告无故拖欠租金，原告有权终止合同并收回房屋的使用权。2019年7月1日，被告本应依据合同约定交纳2019年7月1日至2020年6月30日的租金，但被告迟迟不予交纳。经多次催要无果，原告于2019年7月14日依据合同约定向被告发出公告，决定解除《承包合同》，限期搬离租赁房屋。但时至今日，被告仍然占用原告房屋，拒不搬离。综上，被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，特提起诉讼。被告姜文龙辩称：1、原告起诉主体错误，虽然是其签订的合同，但房屋实际上是松鹤养老院使用，其只是养老院法定代表人，养老院是法人性质的民办非企业单位，按照民诉法规定民办非企业法人单位应为诉讼主体。2、原告出租给被告的房屋存在质量问题，且一直没有解决，导致养老院无法正常使用房屋，养老院可以要求减少租金，要求原告修理房屋或延长租期，其没有违约行为，不应当解除合同。3、养老院没有拒付租金的主观故意，只要房屋维修完毕，被告愿意向原告支付租金。4、在2019年7月1日最后一次付租金时，被告要求原告维修房屋，但是原告没有修，到7月14日原告直接将解除租赁合同的通知贴到养老院门口，没有给被告合理期限，被告找到原告要求继续交付租金履行合同也遭到了原告拒绝。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2017年7月1日，甲方姜胜录、李秀花、姜四根、姜胜利、姜胜贵代表马小营村委会第九村民小组与乙方姜文龙签订了《承包合同》，主要约定：甲方将位于红旗区渠东一路六号院包括大门两边门面房承包给乙方使用；该院内有水、没电，所有房屋门窗、地面完好；承包期限自2017年7月1日开始2037年7月1日终止；承包租金每年7月1日缴纳，每年租金15万元，乙方在承包期内不得拖欠租金，否则甲方有权停止其承包权；承包期内所有水、电等一切费用由乙方自行承担；承包期内乙方有下列情况甲方有权终止合同并收回房屋使用权：乙方私自将房屋转包给其他人，乙方利用房屋进行非法活动的，乙方无故拖欠租金；承包期内甲方必须确保乙方正常使用该院的所有房屋；在承包期内如因甲方原因终止合同或乙方不能正常使用该房屋的情况下甲方需赔偿乙方装修及搬迁费，在承包期内如因乙方原因终止合同的乙方装修及电源归属甲方所有；乙方承包后要及时对房屋进行检查如需维修及时通知甲方，正常门窗损坏由乙方维修；合同到期后如乙方不再继续承包该房屋，甲乙双方就乙方装修、电源进行协商解决。合同签订后，姜文龙使用案涉房屋主要经营新乡市红旗区松鹤养老院，并支付了2017年7月1日至2019年6月30日两年的租金。后因姜文龙拖欠2019年7月1日之后的租金，马小营村委会第九村民小组于2019年7月14日向姜文龙发出公告，决定解除双方签订的《承包合同》，并限其五日内搬离，但双方就《承包合同》履行问题仍未达成一致，故马小营村委会第九村民小组诉至本院，请求解决。另查明，案涉马小营村委会第九村民小组租赁给姜文龙的房屋，因赵明忠对部分房屋（该部分房屋系赵明忠通过新乡市卫滨区人民法院公开拍卖竞买取得，建筑面积536.54平方米，房产证号00×**8号）提出异议，2018年12月15日，甲方赵明忠与乙方马小营村委会第九村民小组签订《租赁协议》，主要约定：甲方把坐落在红旗区渠东一路6号院内约500多平方米自有的房屋租赁给乙方使用，土地属于乙方，租赁期限为2018年7月1日至2023年6月30日止；租金每年3万元，每年7月5日前一次性交纳，如有逾期，按日万分之五赔偿；另乙方需补交2017年7月1日至2018年6月30日期间租金30000元；乙方在租房期间不能从事违法犯罪活动，否则甲方有权终止合同，但甲方不能干涉乙方对外转租；若该房屋合同未到期，乙方未租赁出来，或未使用的情况下，甲方不收房租。合同到期后乙方有优先承租权并在期满前一个月续签。如在乙方不再续约的情况下，甲方有权向外出租，出租后甲方应向乙方交纳土地使用费；该合同为双方补签合同，所以签订日期与履行日期不一致。2018年11月29日，马小营九组作出《通知》：每年7月1日前，由松鹤养老院承包人姜文龙替马小营九组代付租金3万元交给赵明忠，剩余12万元交给马小营九组，姜文龙在通知上签字同意。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则。本案中原告马小营村委会第九村民小组与被告姜文龙签订《承包合同》后，原告依约将位于红旗区渠东一路六号院包括大门两边门面房交付被告使用，被告使用案涉房屋主要经营松鹤养老院，按约支付了2017年7月1日至2019年6月30日两年的承包租金，自2019年7月1日至今未再交纳承包租金。根据案涉《承包合同》约定，被告在承包期内不得拖欠租金，否则原告有权停止其承包权，有权终止合同并收回房屋使用权，被告拖欠承包租金的行为显属违约，原告因此于2019年7月14日向被告发出通知，决定解除合同，故案涉《承包合同》依法自通知到达被告时即2019年7月14日解除，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。综上原告要求解除双方2017年7月1日签订的《承包合同》并要求被告腾空、搬离租赁房屋，将房屋返还的诉讼请求，具有事实与法律依据，本院予以支持。因被告的承包租金支付至2019年6月30日，之后仍占有使用案涉房屋，故对于2019年7月1日之后的占有使用费，仍应按照年租金15万元的标准，支付至实际返还房屋之日止。虽被告辩称案涉房屋系危房，影响其正常使用，但并未提供其要求原告维修或者其自行维修的相关证据，且其使用案涉房屋一直经营至今，故其以此来抗辩房屋占有使用费支付的意见，无事实与法律依据，本院不予采纳。合同解除后，当事人的损失可另行主张解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第九十三条第一款第（五）项之规定，判决如下：一、解除原告新乡市红旗区渠东办事处马小营村民委员会第九村民小组与被告姜文龙2017年7月1日签订的《承包合同》；二、被告姜文龙于本判决生效之日起三个月日内将所承包租赁的位于新乡市红旗区渠东一路六号院房屋腾空并返还原告新乡市红旗区渠东办事处马小营村民委员会第九村民小组；三、被告姜文龙于本判决生效之日起三十日内按每年15万元的标准向原告新乡市红旗区渠东办事处马小营村民委员会第九村民小组支付自2019年7月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费437元，由被告姜文龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  李艳利审 判 员  刘晓俭人民陪审员  王文卡二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  侯 宇