山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终13831号 上诉人（原审原告）：青岛链家兴业房地产经纪有限公司，住所地青岛市市**。 法定代表人：赵阳，经理。 委托诉讼代理人：张兆娣，女，1993年10月1日出生，汉族，青岛链家兴业房地产经纪有限公司工作人员。 被上诉人（原审被告）：陈红梅，女，1970年5月23日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：沈涌，山东昌圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李佳音，山东昌圣律师事务所实习律师。 上诉人青岛链家兴业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）因与被上诉人陈红梅房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0202民终13831号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 链家公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法确认上诉人与被上诉人涉案租赁合同解除，改判被上诉人返还上诉人合同解除后、未使用期间的房租及押金(扣减违约金后)合计27521.4元(50000元+20932.4-43411元=27521.4元)及支付自一审起诉之日起至返还钱款之日止按银行同期贷款利率计算的利息；2.一、二审诉讼费用、保全费用等均由被上诉人承担。事实和理由一、一审认定案外人陈百超不构成表见代理，认定事实有误。被上诉人一审庭审认可经由其侄子陈百超与上诉人办理水电物业结清且上诉人提交的证据及被上诉人提交的录音证据中也能证明案外人陈百超确与上诉人存在对接。另，被上诉人陈红梅与上诉人之间的沟通均系通过第三人，陈红梅行踪不定，经常出国，案情发生时上诉人有且仅有被上诉人侄子可供进行联络，上诉人没有其他途径与被上诉人沟通。一审判决认定“原告也未直接向被告陈红梅核实案处人身份及有无代理权，具有明显过错”认定事实错误。案外人陈百超系陈红梅亲属，且案情发生时系上诉人唯一可与被上诉人陈红梅取得联系的足以信赖的对接人，即使陈百超没有获得陈红梅的授权(事实上，陈百超在获得陈红梅许可后与上诉人签约，后因陈红梅反悔才告知上诉人“只是给亲戚帮忙，需要另行和陈红梅签署解约协议”)，签订合同时也具有使上诉人相信行为人具有代理权的事实或理由。上诉人主观上积极配合解约事宜的沟通，属于善意相对人。以上足以认定案外人陈百超的代理行为构成表见代理，其代理行为应由被上诉人承担后果。二、一审判决认为本案争议焦点为案外人陈百超与原告签订《解约协议书》的行为是否构成表见代理，认定事实错误、适用法律错误。本案争议焦点在“涉案租赁合同是否确无法继续履行，存在事实上的解约”。即使案外人陈百超不构成表见代理，上诉人也早已在陈百超的通知下搬离了涉案房屋(被上诉人认可上诉人已于2019年9月2日搬离)，并且与陈红梅结清了租房费用(一审庭审被上诉人提供的录音、及被上诉人陈述，可证明陈百超确系代陈红梅与上诉人办理水电物业收缴、结清)，一审法院既已认定案外人陈百超系被上诉人侄子，存在亲属关系，并且本案当时唯一的联系人陈百超确是在代表被上诉人陈红梅与上诉人办理物业结清。上诉人在被上诉人侄子的通知下搬离了涉案租赁房屋、并与其结清了水电物业等费用，上诉人早已更换了办公场所，且被上诉人均知情，该房屋租赁合同已无法继续履行。上诉人早在签署解约协议及起诉时便已明确了解约违约金的承担，一审仅对是否存在表见代理进行了认定，而对房屋租赁合同本身的事实解除不予理会，而涉案租赁合同已无法继续履行。 陈红梅辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，案外人陈百超不构成表见代理。1.链家公司在签署《解约协议书》时主观上不具备善意无过失。2.链家公司在签署《解约协议书》时未尽到注意义务。3.链家公司在上诉状中所称：“案情发生时有且仅有答辩人侄子可供联络，被答辩人没有其他途径与答辩人沟通。”与事实不符。二、链家公司请求返还押金无事实、法律依据。1.《房屋租赁合同》第四条第二款中约定：“房屋押金作为乙方不损害房屋结构、设施和不拖欠水、电、物业、取暖等费用的保证……。”《房屋租赁合同》第六条第二款约定：“乙方应当正常使用房屋，因使用不当损害房屋及设施的，乙方承担修复和赔偿责任”。原告在装修、使用涉案房屋期间行为不当，导致涉案房屋漏水严重，浸没涉案房屋的负一层天花板，影响涉案房屋及其负一层房屋的正常使用，导致房屋至今仍未能向外租售，造成经济损失，因此，不应退还剩余押金。三、链家公司主张返还剩余房租20932.4元金额有误，无事实法律依据。《房屋租赁合同》约定：2018年10月11日至2019年10月10日的租金为173643.75元，即平均月租金为14470.31元、平均日租金为475.73元；2019年8月28日，链家公司提出解约，且于2019年9月2日自行搬离完毕，因此空房期应是2019年9月3日至2019年10月10日，共37天，剩余房租：37天×475.73元=17602.01元。《房屋租赁合同》第十条第三款第一点的约定：“乙方须提前叁个月以EMS邮寄方式向甲方寄出解约通知书，并书面通知甲方办理物业交割手续及领取违约金”。链家公司单方面提前解除合同且未提前三个月提出解约，除应向陈红梅支付违约金43411元（14470.31元×3个月=43410.93元），还应支付答辩人三个月房租45581.46元（15193.82元*3=45581.46元），以此作为对耽误陈红梅后期租售房屋的赔偿。 链家公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告返还原告未使用期间房租、押金等共计27521.4元及支付自起诉之日起至返还钱款之日止按银行同期贷款利率计算的利息。2、本案诉讼费用由被告承担。 陈红梅于一审中辩称，不认可链家公司主张。 一审法院认定事实：2015年9月9日链家公司与陈红梅签订《房屋租赁合同》，约定链家公司租赁陈红梅位于崂山区xx路xx公寓x号楼x层x号和x号部分的房屋，租赁期限为2015年10月11日至2020年10月10日，其中，2018年10月11日至2019年10月10日期间的房屋租金为173643.75元，房屋押金为50000元，上述款项链家公司、陈红梅均认可已支付。 2019年8月28日，链家公司与案外人陈百超签订了《解约协议书》，协议约定陈红梅退还链家公司押金50000元、未发生的房屋租金20932.4元，扣除链家公司需支付的违约金43411元，共计应退还链家公司27521.4元。 陈红梅认可链家公司于2019年9月2日搬离涉案房屋。 一审另查，案外人陈百超为陈红梅的侄子。 一审法院认为：该案的争议焦点为案外人陈百超与链家公司签订《解约协议书》的行为是否构成表见代理。根据法律规定,认定行为人与相对人订立合同的行为构成表见代理，应当具备以下条件:一是行为人没有代理权;二是签订合同之时具有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由;三是相对人主观上须为善意且无过失;四是行为人与相对人签订的合同应具备合同有效的一般条件,即不具有无效和可撤销的内容。一审庭审中，链家公司主张陈红梅出国期间关于租赁房屋维修、缴纳水电费及通知、提示、传达等相关事宜由案外人陈百超与链家公司沟通，但陈红梅予以否认。另外，链家公司提交的链家公司工作人员和陈百超的微信聊天记录中陈百超微信中称“我也是给亲戚帮帮忙，你给她签解除协议时候直接给她吧”，故在该案中,链家公司未能提供证据证明其与案外人陈百超签订《解约协议书》时,案外人陈百超具有代表陈红梅对外签署该协议的权限;且链家公司也未直接向陈红梅核实案外人陈百超的身份及有无代理权,具有明显过错。综上，案外人陈百超与链家公司签订《解约协议书》的行为不构成表见代理。陈红梅也未对《解约协议书》进行追认。因此，对于链家公司要求由陈红梅承担返还租金及押金的诉讼请求,该院不予支持。综上，判决：驳回链家公司的诉讼请求。案件受理费488元，由链家公司承担。 二审中，链家公司提交证据名称：《店面租赁合同》一份、银行电子付款回单一份。证明链家公司已于2019年9月24日与陈红梅之外的房屋出租方签署了房屋租赁合同，承租其位于黄岛区户之房屋，租期为2019年10月10日起至2024年10月9日止，并且于2019年10月9日已向合同约定的出租方支付了房屋租金。链家公司于2019年9月2日搬离涉案租赁房屋后，即已重新找寻房屋承租，早已更换了办公场所并支付了租房押金及租金，且陈红梅均知情，链家公司无法同时租用两处房屋，涉案房屋租赁合同明显已无法继续履行，合同事实上已解除。 陈红梅质证称，店面租赁合同真实性无法确认，电子回单真实性无异议，对上述两组证据证明事项不认可，上诉人作为房产中介连锁公司，在青岛各市区租赁房屋属于正常行为，证据中为黄岛区与涉案租赁房屋的区域明显不一致，对证明事项不认可。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审中争议的焦点问题为：一、《解约协议书》是否有效；二、链家公司主张的未使用期间的租金及押金扣减违约金后应否退换并由陈红梅承担利息损失。 关于焦点一，《解约协议书》的效力问题。本案中，订立《租赁合同》的双方为陈红梅（出租人）与链家公司（承租人），而《解约协议书》的签订方为链家公司与案外人陈百超，且链家公司未提供陈红梅对案外人陈百超的授权，而陈红梅作为出租方对《解约协议书》不予追认。因此链家公司虽以其有理由相信案外人陈百超有代理权而构成表见代理，主张代理行为有效，而一审法院以链家公司未能提供案外人陈百超具有代表陈红梅对外签署该协议的权限证据并具有明显过错，认定案外人陈百超不构成表见代理，符合法律规定，并无不当。 关于焦点二，部分租金及押金的返还问题。根据一审查明及当事人均认可的事实，租赁合同签订后，链家公司已向陈红梅支付押金50000元，2018年10月11日至2019年10月10日租金为173643.75元，租金支付至2019年10月10日，链家公司因提前搬离须支付三个月租金作为违约金计43411元。另外，合同履行过程中，链家公司主张其于2019年8月28日搬离但未提供证据予以证明，陈红梅则主张链家公司于2019年9月2日搬离承租房屋。因此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，租赁合同解除的时间为2019年9月2日。剩余房租为17846.71元[37天×（173643.75元÷12个月÷30天）]。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条的规定，在陈红梅未举证证明因链家公司提前解除合同造成损失大于合同约定的违约金的情况下，押金、剩余租金在抵扣违约金后应予返还，金额为24435.71元（50000元＋17846.71元-43411元）。一审法院对链家公司的该部分主张未予支持，应予纠正。另外，关于上诉人链家公司关于未返款款项导致利息损失的上诉请求，因本案纠纷的产生系链家公司提前解除房屋租赁合同所引发，其具有一定过错，对链家公司该上诉主张，本院不予支持。 综上所述，链家公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0202民终3918号民事判决； 二、陈红梅自本判决生效之日起十日内向青岛链家兴业房地产经纪有限公司退还已付押金、剩余租金在抵扣违约金后的款项24435.71元； 三、驳回青岛链家兴业房地产经纪有限公司对陈红梅的其他诉讼请求。 如果陈红梅未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费488元，由青岛链家兴业房地产经纪有限公司负担77元，由陈红梅负担411元；二审案件受理费488元，由青岛链家兴业房地产经纪有限公司负担77元，由陈红梅负担411元。 本判决为终审判决。 审判长  管 磊 审判员  王颖颖 审判员  谷林平 二〇二〇年十二月三十日 法官助理曹文斌 书记员王珩霖