广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初9807号原告：惠州市全方位置业有限公司，住所地：惠州仲恺高新区陈江街道办东星路**。法定代表人：张某1。委托代理人：谢燕妮，广东卓凡律师事务所律师。委托代理人：朱明丽，广东卓凡律师事务所律师。被告：温**，男，汉族，****年*月**日出生，公民身份号码：441************85X,住址：广东省五华县******木花塘。原告惠州市全方位置业有限公司与被告温**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告惠州市全方位置业有限公司委托代理人谢燕妮、朱明丽到庭参加诉讼，被告温**经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，2017年12月10日，被告与原告签订《大欣世纪花园2期惠州全方位置业房地产有限公司房屋认购协议书》（编号：*******）（以下简称“《房屋认购协议》”），认购原告开发的位于惠州仲恺高新区陈江街道东星路35号大欣世纪花园商住******房的房屋（以下简称“涉案房屋”），并于当日向原告支付定金人民币2万元。2018年5月3日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》[合同编号：仲恺（2018）********]及其附件（以下简称“涉案合同”），约定被告向原告购买涉案房屋，被告于2017年12月17日向原告支付首期购房款人民币216822元，余款人民币50万元依约办理银行按揭并应当于签订涉案合同之日起六十日内付清。签订合同后，被告仅于2017年12月17日支付了首期购房款人民币216822元给原告，至今仍未支付剩余购房款50万元。原告多次向被告发送催告函，要求依约付清购房余款。但截止2020年4月23日，被告仍未能履行上述合同义务。原告认为，涉案合同是原被告双方在平等、自愿的基础上签署的，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应信守执行，违约则应承担违约责任。被告逾期付款的行为，已构成严重违约，严重损害原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条及第一百一十四条的规定，以及涉案合同附件十一第五条第3款的约定，原告有权解除涉案合同，且被告应当依约承担总房价10%的违约金的违约责任。另外，根据涉案合同附件第五条约定，原告为聘请律师代理本案，已支付律师费人民币30000元，原告为实现债权所发生的费用应由被告承担。为此，为维护交易公平与安全，维护原告的合法权益，恳请贵院判如所请。诉讼请求：1.依法判令解除原被告于2018年5月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》[合同编号：仲恺（2018）********]，被告协助办理相关解除合同的手续，包括但不限于注销备案登记；2.依法判令被告立即向原告支付违约金人民币71682.2元（大写：人民币柒万壹仟陆佰捌拾贰元贰角）；3.依法判令被告承担原告为实现债权所发生的律师费人民币30000元（大写：人民币叁万元整）；4.本案的诉讼费、公告费等一切诉讼费用由被告承担。被告温**未到庭参加诉讼，也未提出答辩意见。本院查明的案件事实经审理查明，2017年12月10日，被告温**与原告惠州市全方位置业有限公司签订《大欣世纪花园2期惠州全方位置业房地产有限公司房屋认购协议书》（编号：*******），认购原告开发的位于惠州仲恺高新区陈江街道东星路35号大欣世纪花园商住2#楼******房的房屋，并于当日向原告支付定金人民币2万元。2018年5月3日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》[合同编号：仲恺（2018）********]及合同补充协议，约定被告向原告购买上述房屋，房屋于2019年6月30日前交付，房款总价为716822元，被告应当于2017年12月17日前支付首期房价款216822元，余款500000元向银行申请贷款支付，双方于合同第八条约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。合同补充协议第四条第三款约定：买受人应于“买卖合同”签订当日支付首期房价款，于“买卖合同”签订之日起七日内向相应银行提交办理按揭贷款所需的资料，并于“买卖合同”签订之日起六十日内向出卖人付清余款。第五条对买受人逾期付款违约责任补充约定：1、国家及行政主管机关或贷款银行关于住房按揭贷款的政策及法规、规章、规范性文件的变化等导致买受人不能获得按揭贷款的情形，不属于不可抗力。2、买受人应该严格履行其与银行签订的借款合同中的义务，按时还本付息。如果买受人在出卖人承担担保责任期限内违反了其与银行签订的借款合同，并发生银行要求出卖人承担担保责任的后果，则买受人须在出卖人向其发出催告函或类似函件之日起七日内向出卖人偿还出卖人已经为买受人向银行承担的担保责任而支付的款项（含应支付的本金、利息、罚息及律师代理费、诉讼费、保全费、保全担保费、公告费等其他相关费用等）……（3）因买受人逾期付款超过30日，出卖人选择解除买卖合同的，买受人应按该商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，买受人应当协助出卖人办理原合同的终止手续和合同备案的注销手续并承担解除合同、注销合同备案登记所产生的费用。合同签订后，被告仅于2017年12月17日支付了首期购房款人民币216822元，剩余购房款500000元至今未支付。原告向被告温**发出了《通知函》，告知被告解除《商品房买卖合同（预售）》，由于被告无法联系，该函件被退回。另查，上述房产已于2018年10月29日办理了预售商品房买卖预告登记手续，产权证书号：粤（2018）惠州市不动产证明第*******号，权利人为温**。再查，原告委托广东卓凡律师事务所指派律师代理本案诉讼，并提供委托代理合同及代理费发票证明其支付律师费30000元。以上事实,有当事人提交的诉讼主体资料、《大欣世纪花园2期惠州全方位置业房地产有限公司房屋认购协议书》、《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》、通知书、快递单、房产查档信息等证据材料以及庭审笔录、调查笔录在卷佐证。裁判理由和结果本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原告惠州市全方位置业有限公司与被告温**共同签订的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议系双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按该合同的约定履行各自的义务，行使各自的权利。根据合同的约定，被告应当于2017年12月17日前支付首期房价款216822元，余款500000元向银行申请贷款支付，并于合同签订之日起六十日内向出卖人付清余款，截止至起诉之日，被告仍未支付余款，原告起诉要求解除双方签订的商品房买卖合同，有事实和法律依据，也符合双方的约定，本院予以支持。双方当事人解除商品房买卖合同之后，被告温**应向原告返还房屋，并协助办理该房产的注销登记手续。关于违约金的问题，被告未能按照《商品房买卖合同（预售）》的约定缴纳购房款，已经构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任。原告诉称涉案合同附件十一第五条第3款的约定，原告有权解除涉案合同，且被告应当依约承担总房价10%的违约金的违约责任，但双方在主合同第八条第一款第二项约定：（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。本院认为，《补充协议》关于违约责任的约定与主合同的内容相互冲突，且主合同与补充协议均系原告提供的格式条款，补充协议的内容加重了被告的义务，且未向被告明示，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”，补充协议关于违约金的规定应当认定为无效条款，被告应当按照主合同第八条第一款第二项约定向原告支付违约金。由于被告在出现逾期付款的时候已经缴纳了首付款，应付款应为尚未缴纳的500000元，故违约金应为25000元（500000*5%=25000）。关于律师费的诉请，原告诉请律师费的依据系涉案合同附件第五条约定，但该条款约定的情形为发生银行要求出卖人承担担保责任的后果时方可请求，原告并未举证证明受到银行要求承担担保后果，故本院对此不予支持。被告温**经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼视为放弃质证与抗辩的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告惠州市全方位置业有限公司与被告温**于2018年5月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》[合同编号：仲恺（2018）********]。二、被告温**应在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告惠州市全方位置业有限公司办理就其所购买的位于惠州仲恺高新区陈江街道东星路35号大欣世纪花园商住2#楼******房[产权证书号：粤（2018）惠州市不动产证明第*******号]注销备案以及注销登记手续。三、被告温**应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市全方位置业有限公司支付违约金25000元。四、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费2333.64元（原告已预交），由原告惠州市全方位置业有限公司负担1753.64元，被告温**负担580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 陈立灿审 判 员 李雄杰审 判 员 杨燕红二〇二〇年十二月二十三日法官助理 刘慧仪书 记 员 梁家瑜