四川省南充市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）川13行终47号 上诉人（原审原告）张昭，男，汉族，1972年4月21日生，住四川省南充市顺庆区。 上诉人（原审原告）张启贵，男，汉族，1947年5月17日生，住四川省营山县。 上诉人（原审原告）张刚，男，汉族，1973年9月9日生，住四川省攀枝花市**。 上诉人（原审原告）张君，女，汉族，1975年4月12日生，住广东省深圳市龙华新区（桂盟工业园）。 上诉人2-4共同委托代理人（特别授权）张昭，系上诉人张启贵之长子、上诉人张刚和张君之兄。 上诉人（原审被告）营山县土地统征储备中心，住所地营山县北坝横街。 法定代表人唐小刚，主任。 上诉人（原审被告）营山县自然资源和规划局，住所地营山县北坝横街**。 法定代表人郭显华，局长。 二上诉人共同委托代理人何婷，女，汉族，营山县自然资源和规划局工作人员。 二上诉人共同委托代理人张俊忠，四川营欣律师事务所律师。 上诉人张昭、张启贵、张刚、张君与上诉人营山县土地统征储备中心、营山县自然资源和规划局房屋拆迁管理(拆迁)行政补偿一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2019）川1303行初139号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 一审法院查明，2013年10月18日，四川省人民政府作出川府土（2013）729号《关于营山县2013年第3批城市建设用地的批复》，同意将营山县浪池镇白塔村5组等13.5430公顷集体农用地转为建设用地并征收为国家所有。 2014年3月17日，南充市人民政府发出的要求各县（市、区）人民政府等遵照执行的《南充市城市规划区内征收集体土地房屋拆迁货币补偿安置实施办法》（南府办发〔2014〕17号）第十条规定：南充市规划区内征收的所有集体土地房屋拆迁货币安置补偿面积的补偿单价，由中介评估机构（由被拆迁人在规定时间内协商选定）参照拆迁房屋同地段或最邻近区域出让方式取得土地使用权的普通商品住房的价格进行评估，评估成果由区人民政府报市国土资源局备案，评估基准日房屋拆迁公告发布之日;第十七条规定：对南充市城市规划区外及其他各县（市）征收集体土地房屋拆迁中货币安置补偿工作，各县（市、区）人民政府可参照本办法制定细则。 2014年9月16日，营山县人民政府作出了《关于征收朗池镇白塔村五组土地安置补偿方案的公告》和《关于征收土地上房屋拆迁与补偿公告》（第49号），规定朗池镇五组被征用土地上房屋按照营府发（2009）25号文件《营山县征收征用土地房屋拆迁补偿安置实施细则》的规定执行。《关于征收土地上房屋拆迁与补偿公告》（第49号）还规定朗池镇五组房屋征收补偿由县土地统征中心和乡镇人民政府实施。 2016年3月24日，原营山县国土资源局向张启贵及家人作出《通知》，载明：经省人民政府批准，你户位于××镇××村××组房屋所占用的土地已被依法征收为我县国有建设用地。因你户提出的补偿要求超过规定的补偿标准，未能签订《房屋拆迁协议书》。希你户在收到此通知5日内，签订房屋拆迁安置补偿协议。 接到通知后，张启贵遂提出了相关权利要求。原营山县国土资源局就张启贵主张的过高房屋面积货币补偿要求组织相关各方召开了听证会，对张启贵进行了法律政策释明。经过反复磋商，双方达成了共识，遂于2016年8月2日县土地统征中心作为甲方与作为乙方的张启贵签订了《营山县棚户区危旧房货币补偿协议》，该协议约定：原房位置及面积，乙方原房位于城东片区，建筑面积283.19平方米，其中住宅砖混结构100.36平方米，住宅砖木结构182.83平方米；作价补偿房屋安置，甲方作价补偿安置乙方房屋及其建（构）筑物、附属物等计人民币920011元，其中房屋甲方作价补偿安置乙方房屋面积283.19㎡共计831629元，住房砖混结构100.36㎡按3500元/㎡补款，砖木结构74.64㎡按3420元/㎡补款，砖木结构108.19㎡按2080.6元/㎡补款；安置补助费3115元；搬迁奖励金38231元；附属物补偿费18804元；残值补偿费176.45×160=28232元。 2016年8月2日，张启贵出具《承诺书》，载明:本社土地被统征,对我家房屋予以补偿安置，因我个人原因,无法出示原房屋产权证明（集体土地使用证）和其他相关权属证明资料、票据……所有法律责任由我自己负责。同月4日，张启贵再次出具《承诺书》，载明：房屋拆迁一切责任由我全权负责。张启贵于当日领取了房屋拆迁补偿款共计920011元。 原营山县国土局于1992年2月1日为向某某颁发了营集建（92）字第0××7号《集体土地建设用地使用证》，地址为××镇××村××社，，地号为城守镇-05-037用地面积为160.02平方米，建筑占地146.02平方米。2010年11月9日，营山县城市规划区内核心区村民房屋建设情况普查逐户调查表载明朗池镇白塔村5社户主张其（启）贵房屋（案涉房屋）建设情况为：建筑层数2层，用地面积124.5平方米，住宅面积249平方米。2013年8月11日，经营山县忠信房地产测绘有限公司现场勘测，张刚、张昭、张君房屋（2010年扩建后的案涉房屋）面积为：1层246.91平方米，2层212.73平方米，共计459.64平方米。 向某某与张启贵系夫妻，分别于1972年、1973年、1975年生下张昭、张刚、张君三子女。案涉拆迁房有两座，并紧密相临；第一座是1986年由向某某和张启贵共同修建；第二座于2010年修建，系占用第一座房屋的院坝空间修建而成。向某某已于2001年去世。张启贵因在营山县农资公司参加工作于1970年从农村户口迁出；张刚、张昭、张君分别因考取中专、大学、大专，分别于1989年、1993年、1997年从农村户口迁出；四原告现均为城镇户口。 庭审中，四原告举出了三份在营山县城市规划区内的2014年签订的商品房买卖合同，合同载明的商品房单价每平方米分别为4355.30元、4125.80元、4216.40元。四原告主张按商品房居中单价4200元/㎡对案涉拆迁房进行货币补偿。 一审法院认为：根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条“行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效”之规定，行政行为存在重大且明显的违法行为时应依法确认为无效。本案中，营山县人民政府根据省政府批复发布了《关于征收土地上房屋拆迁与补偿公告》（第49号），明确了实施单位和补偿方案。县土地统征中心与原告张启贵签订的《营山县棚户区危旧房货币补偿协议》合同虽名为危房改造，但从协议内容和双方协商过程形成的会议记录、承诺书等证据来看，实质仍是征地拆迁安置补偿合同，该协议存在面积认定的依据不充分、房屋补偿价格未经评估公示等问题，不属于重大明显违法的情形，故被告原营山县国土资源局通过行使行政权主导的由被告县土地统征中心作出的案涉房屋拆迁补偿签约行政行为，并不因其在行使行政权中存在违法就当然导致其作出的案涉签约行政行为无效，从而导致案涉签约行政行为予以撤销。 本案签约属行政合同性质，首先通过对被告行使行政权是否合法进行司法审查发现，二被告在案涉拆迁补偿中存在未对四原告拆迁房屋进行评估、公示及通知房屋全体权利人参与听证、共同签约等未依法履行法定职责的不作为违法行政行为，故对四原告请求判定被告行政行为违法，本院依法予以支持。 其次，对签约的原告张启贵而言，案涉补偿合同又具有民事合同性质，通过签约到履约完成的整个过程来看，张启贵从提出权利要求、到参加听证会、后亲笔两次写下承诺书并签约和领款等行为显示，张启贵的签约行为是经过深思熟虑、反复协商后郑重作出的民事法律行为，其意思表示真实，合同内容合法有效，因此对张启贵产生法律约束力。张启贵已按合同约定领取了全部补偿款，因此张启贵又以本案原告身份主张本案补偿权利，本院依法不予支持。 对原告张昭、张刚、张君而言，三人已各自独立组建家庭单独生活，张启贵未与其中任何一人共同生活，因此张启贵的签约行为对三人而言不构成表见代理，案涉拆迁补偿合同对原告张昭、张刚、张君不产生法律约束力。对张昭、张刚、张君不予认可的合同内容部分，本院依法予以单独处理；对其认可的合同内容部分，作为合同追认行为，本院依法予以确认。 就案涉补偿合同具体内容而言，因张昭、张刚、张君不在案涉房屋居住生活，安置补助费、搬迁奖励金、附属物补偿费应属在房内居住的张启贵单独所有；残值补偿费虽属四原告共有范畴，但张昭、张刚、张君未提出具体明确的诉讼主张和单独分割依据，对合同未予确认的2010年违规修建部分（四原告已从农村全部迁出，依法不能在集体土地上修建房屋），四原告已共同确认属张启贵个人擅自修建，同时依法也应推定属张启贵个人修建，张启贵占据房屋残值补偿费的绝大部分,故本院酌定案涉房屋残值补偿费也全部属张启贵所有。 就原告张昭、张刚、张君的案涉房屋拆迁补偿共同权利而言，其母去世后遗留下的合法房产，根据“继承法”的相关规定，张启贵依法应分割5／8的房产，张昭、张刚、张君依法应分割3／8的房产。房屋被拆除后，四原告相应享有相同份额的拆迁房屋补偿款。因张昭、张刚、张君不认可张启贵签约确定的房屋补偿款（含房屋面积和单价），因此案涉合同的该项内容约定对三人不发生法律效力。对此本院依法予以重新确定。对房屋补偿面积而言，集体土地使用权证载明的向某某生前获得批准的房屋集体用地面积为160.02平方米，建筑占地146.02平方米，张启贵作为房屋的修建人和唯一见证人，以房屋拆迁补偿合同形式确认和证实了案涉合法房产的实际面积为283.19㎡，并确认了房屋的不同结构、不同等次及相应价值，并在二被告及相关各方鉴证下予以了共同确认，本院依法予以采信。对四原告提出的房屋拆迁补偿合法面积应为320.04㎡的主张，没有事实依据和法律依据，本院不予支持；对房屋补偿单价而言，因二被告未对房屋进行具体的价值评估，现房屋已被拆除，再也不能评估，而原告举证证明的营山县1994年的商品房单价为每平方米4200元上下，明显高于补偿合同确定的最高补偿单价，张昭、张刚、张君不予认可合同确定的补偿单价，根据《南充市城市规划区内征收集体土地房屋拆迁货币补偿安置实施办法》（南府办发〔2014〕17号）的相关规定，本院依法确定4200元／㎡为张昭、张刚、张君应当获得的房屋拆迁补偿最高等次单价，对余下等次按比例递减。因对张启贵的领款中包含的除去本案确定的补差款及本案原告主张中依法不应得到支持部分外的相应份额予以认可，张昭、张刚、张君应获得的房屋补偿的补差款为：（砖混结构）100.36㎡＊（4200-3500）元／㎡＊3／8＝26344.50元，（砖木结构）74.64㎡＊（4200-3500）元／㎡＊3420／3500＊3／8＝19145.16元，（砖木结构）108.19㎡＊（4200-3500）元／㎡＊2080.60／3500＊3／8＝16882.51元，三项合计为62372.17元，应由被告县土地统征中心给付。补差款的具体给付金额在本案中才予确定，因此不存在迟延给付导致的支付利息问题，对原告的这一诉请本院依法不予支持。因合同约定单价依法对原告张启贵有法律约束力，因此本案不存在对张启贵的补差问题。对四原告请求对相关文件进行审查的问题，因本案处理结果与其述及的营山县拆迁安置补偿文件没有实质性关联，对此本院不作处理。四原告已属城市居民，严格意义上讲，对农村集体土地遗留的房屋依法只享有地上房屋的物权价值，不享有集体土地的用益物权价值，应有别于依靠集体土地生产生活的农村居民的拆迁补偿标准，四原告在案涉拆迁补偿中已充分享有了城市发展规划中的双重红利，实现了财富增值。本院为减少当事人的讼累，特作如此释明赘述。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十三条、第七十四条第二款第一项及《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决：一、被告营山县自然资源及规划局（原营山县国土资源局）及被告营山县土地统征储备中心作出的案涉拆迁安置补偿行政行为违法；二、由被告营山县土地统征储备中心向原告张昭、张刚、张君支付房屋拆迁补偿补差款62372.17元；三、驳回原告张昭、张启贵、张刚、张君的其他诉讼请求。 一审判决后，上诉人张昭、张启贵、张刚、张君不服一审判决，提起上诉，请求依法撤销高坪区人民法院(2019)川1303行初139号行政判决，支持上诉人的诉讼请求，依法改判：1、判定被上诉人行政行为违法；依法撤销张启贵与营山县土地统征储备中心签订的《营山县棚户区危旧房货币补偿协议书》。2、由被上诉人支付案涉房屋拆迁安置补偿款共计1445653.04元，在已支付920011元基础上，再另行支付525642.04元。3、由被上诉人支付相应资金利息。即需由被上诉人另行支付的525642.04元，从2016年8月10日以来所产生的资金利息。4、对《营山县人民政府印发的通知》(营府发(2009)25号)和《营山县人民政府印发的通知》(营府发(2007)43号)2份规范性文件进行审查。5、由被上诉人承担本案诉讼费。 上诉理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决未依法认定案涉房屋的合法面积。据上诉人拥有的《集体土地建设用地使用证》（营集建（92）字第0××7号）载明，该房屋用地面积为160.02㎡。据2013年8月11日，营山县忠信房地产测绘所有限公司出具的《房产测绘分层平面图》证明，案涉房屋为2层，其中，第1层套内面积为246．91㎡，第2层套内面积为212.73㎡，合计为459.64㎡。营山县人民政府对××镇××村××组发布征收及安置补偿公告的时间为：2014年6月19日发布《关于征收朗池镇白塔村五组土地的公告》；2014年9月16日发布《关于征收朗池镇白塔村五组土地安置补偿方案的公告》；2014年9月16日发布《关于被征收土地上房屋拆迁与补偿公告》（第49号）。即，在营山县人民政府发布征收及安置补偿公告之前，上诉人有合法权证的用地面积为160.02㎡。案涉房屋建筑实际占地面积为246．91㎡。房屋总面积为459.64㎡。一审判决称，2010年11月9日，营山县城市规划区内核心区村民房屋建设情况普查逐户调查表载明朗池镇白塔村5社户主张其（启）贵房屋（案涉房屋）建设情况为：建筑层数2层，用地面积124．5㎡，住宅面积249㎡。此表系当时工作人员失误，错填面积。早在1992年的营集建（92）字第0××7号土地证上就清晰地标明了房屋用地面积，既有砖混结构，又有砖木结构。2010年的虽然表中数值仅统计了砖混结构，但该证据中的《房屋现场勘丈表》中，房屋平面示意图清晰地标明了房屋结构及面积：砖混结构占地124．5平方米（长15米，宽8．3米），共2层；砖木结构占地28.5平方米（长11.4米，宽2.5米）。所以2010年11月9目，调查案涉房屋面积应该是277.5㎡（不含屋檐面积），而不是249㎡。《营山县棚户区危旧房货币补偿协议书》中房屋面积283.19㎡，不知从何得来？有何依据？2、一审法院未依法对上诉人提出的规范性文件进行审查。被上诉人实施的征地拆迁补偿安置行政行为，依据的是《营山县人民政府印发的通知》（营府发（2009）25号）、《营山县人民政府印发的通知》（营府发（2007）43号）2份规范性文件，此2份规范性文件在征地公告发布之前就已被《营山县人民政府印发的通知》（营府发（2013）5号）、《营山县人民政府印发的通知》（营府发（2013）4号）取代，属过期失效文件。但一审法院错误认为处理结果与营山县拆迁安置补偿文件没有实质性关联，未依法对其进行合法性审查。3、一审法院对被上诉人有多项违法事实未予认定。尽管一审法院判定被上诉人未依法对案涉房屋进行评估、公示及通知房屋全体权利人参与听证、共同签约等行政行为违法，但未认定在征收公告发布后，被上诉人未依法对××镇××村××组房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记的违法行为。同时，被上述人营山县土地统征储备中心相关人员采取欺骗、恐吓、胁迫等手段，让张启贵在空白的《营山县棚户区危旧房货币补偿协议书》上签字的违法事实也未认定。4、一审法院末依法撤销张启贵与营山县土地统征储备中心签订的《营山县棚户区危旧房货币补偿协议书》。被上诉人根据《四川省人民政府关于营山县2013年第3批城市建设用地的批复》（川府土（2013）729号）精神，按照营山县人民政府发布的征收公告实施征地拆迁，在有多种行为违法的前提下，与张启贵签订的是《营山县棚户区危旧房货币补偿协议书》，而与朗池镇白塔村五组其他拆迁户签订的是农村集体土地上《征收土地房屋拆迁安置补偿协议书》，两种协议的性质、形式、名称和依据完全不同。在相同时间段，同一地域内，同是被拆迁户，适用的安置补偿政策及签订的安置补偿协议完全不统一、标准不一致。且张启贵所签协议错漏百出，应予依法撤销。5、一审法院未依法认定案涉房屋的权利人。尽管案涉房屋依法张启贵可以分割5／8的房产，但由于张启贵已过70岁，多次表示该房产主要由张昭、张刚、张君占有。因此，在2013年8月11日营山县忠信房地产测绘所有限公司调查统计时，房屋权利人名称仅为张昭、张刚、张君三人。同时，对2010年修建部分，无任何行政单位认定其为违规修建。且2010年修建部分，规划、出资张启贵均未参与，仅配合张昭参与了部分材料采购。一审法院错误地判定2010年修建部分全部属张启贵所有。6、一审判决导致同一房屋，补偿标准完全不同。一审判决清楚表明，被上诉人未对案涉房屋进行评估。但案涉房屋面积按283.19㎡，单价却又认可了未经评估，凭空而来的单价，即认定其中，62.725㎡砖混结构补偿单价为3500元，46.65㎡砖木结构补偿单价为3420元，67.62㎡砖木结构补偿单价为2080.6元。同时，其余3／8的又以未经评估的房屋单价，在此基础上确定每平方价差分别为：700元、684元、416.12元。既认定未评估，又认定原协议单价，自相矛盾；在实施货币化补偿时，同一房屋同一结构出现多种补偿标准，岂不更为荒唐。 二、一审判决适用法律错误。1、一审判决未适用《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条和第十六条、国土资源部颁布实施的《征用土地公告办法》第七条、南充市城市规划区征地补偿安置办法(南府发(2013)18号文件)第四条和第五条等法律法规，依法认定案涉房屋应予补偿的面积。2、一审判决未按照《行政诉讼法》第五十三条之规定，对上述人提出的营府发(2009]25号、营府发(2007)43号2份规范性文件进行合法性审查。未适用《行政诉讼法》第六十四条之规定，认定被上述人行政行为不合法。3、一审判决未适用相关法律法规依法判定被上述人行政行为违法。(1)一审判决未适用《中华人民共和国合同法》第五十四条：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销"之规定，依法撤销张启贵与营山县土地统征储备中心所签的《营山县棚户区危旧房货币补偿协议书》。(2)一审判决未适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布"、第十九条：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定"，依法判定被上述人行政行为违法。4、一审判决未适用《中华人民共和国政府信息公开条例》、《侵权责任法》等认定被上诉人行政行为违法。 综上，上诉人提出的相关诉讼请求合理合法、正确适当。一审判决认定事实错误，适用法律法规错误，未依法保护上诉人的正当、合法权益。特请求依法撤销原判，依法改判。 上诉人营山县土地统征储备中心、营山县自然资源和规划局不服一审判决，上诉请求：1、撤销南充市高坪区人民法院（2018）川1303行初532号行政判决；2、改判驳回被上诉人张昭、张刚、张君等人的全部诉讼请求。事实与理由：一、原判认定事实不清，遗漏认定案涉关键事实。1、原判认为“2014年3月17日…各县（市、区）人民政府可参照本办法制定细则”，因与本案不具有关联性，不应当认定。首先，原判引用该办法第十条规定有适用的前提条件，即区域限制“南充市规划区内征收的…”；其次，该办法第十七条规定“…各县（市、区）人民政府可参照本办法制定细则＂，并没有规定包括营山县人民政府在内的各县（市、区）人民政府适用该办法而是规定“可参照本办法制定细则＂；最后，原判认定的此事实不能作本案裁判的依据。2、原判遗漏本案关键事实。原判认定“接到通知后，张启贵遂提出了相关权利要求…”，虽然是事实，但没有认定张昭、张刚、张君三人在征地公告后没有进行征收土地上房屋补偿登记并提供相应权属证明的事实。张启贵在要求听证的程序过程中，甚至张昭作为张启贵的委托代理人参与听证，也没有以自己个人名义主张权利。3、原判认为“庭审中，四原告举出了三份在营山县城市规划区内2014年签订的商品房买卖合同…一四原告主张按商品房居中单价4200元／ｍ²对案涉拆迁房进行货币补偿”，明显不是事实。首先，原告在法庭中出示的三份合同不是原件，所谓购得的房屋根本就不是案涉拆迁房同地段的房屋。其次，这些商品房含有土地出让金价值及政府征地拆迁、基础设施建设的价值。所以被上诉人“主张按商品房居中单价4200元／ｍ²。对案涉拆迁房进行货币补偿”明显不具有可比性。4、原判认为“对原告张昭、张刚、张君而言……本院予以认是”，明显是错误的。（1）根据国务院《实施条例》第二十五条第二款“被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记”的规定，三被上诉人应当持土地证权属证书到上诉人处进行征地补偿登记，但一直没有。特别原营山县国土资源局向张启贵及家人作出《通知》后，张昭作为张启贵的代理人且参加听证，但三被上诉人仍没有进行征地补偿登记且主张权利。二上诉人依法只能与已征地补偿登记且主张权利的张启贵…。人签订《营山县棚户区危旧房货币补偿协议》。（2）张昭、张刚、张君与其父张启贵各自组建家庭单独生活，未与张启贵共同生活，是此次庭审才知道的情况。此前，张昭、张刚、张君与其父张启贵从来未告知二上诉人。即使这四人是单独生活的，亲情、血缘关系并没有完全断绝，仍属于家人；同时，原营山县国土资源局也告知张启贵及家人来签订拆迁协议，结果只有张启贵一人主张权利并与营山县土地统征储备中心签订协议，张启贵显然是代表家人签订协议。（3）张启贵书写的两份承诺，就能证明张启贵代表张昭、张刚、张君签订协议并自愿承担全部法律责任。（4）按照原判逻辑，张昭、张刚、张君与张启贵分别单独生活不是一家人，张启贵的签约行为对三人而言不构成表见代理，张昭、张刚、张君则无法证明其与张启贵是子女与父亲的关系。5、原判认为“就原告张昭、张刚、张君的案涉房屋拆迁补偿共有权利而言——本院为减少当事人讼累，特作如此释明赘述”，明显是和稀泥、草率认定。（1）向某某去世前，是否留有遗嘱？张昭、张刚、张君在向某某去世后，是否依遗嘱或依法定继承与张启贵分割向某某的遗产？原判凭什么证据认定张昭、张刚、张君与张启贵对向某某的遗产按法定继承分割？（2）张昭、张刚、张君在营山县人民政府征收土地后一直没有进行征地补偿登记，就不能在本案中直接认定其是被征收土地地上房屋的所有人。同时，张昭、张刚、张君在土地征收过程中及张启贵与营山县土地统征储备中心签订、履行协议前后未就被征收土地地上房屋主张权利。本案焦点是张昭、张刚、张君在张启贵获得的补偿外，系另单独向营山县人民政府或政府确定的单位要求补偿的诉求。原判明显越过了征地补偿过程中由行政机关先行处理的相关法律规定，以司法权代替了行政权。（3）营山县一环路工程建设指挥办公室依法委托成都市川衡资产评估事务所，对在营山县一环路规划红线范围内拟拆除的所有房屋（包括本案案涉房屋）周边区域内的普通商品住房单价进行了评估，其结果是“评估单价为3500元／平方米，大写：人民币叁仟伍佰元整”。同时，《营山县征收土地安置补偿暂行办法》（营府发［2013］4号）、《营山县城镇规划区征收集体土地建（构）筑物补偿安置实施细则》（营府发［2013］5号）相关规定亦针对被拆迁人的房屋结构有所差异，规定以砖混为标准，在砖混、砖木以及穿科房屋的价格确认上依次降低80元／ｍ²。但原判却依据《南充市城市规划区内征收集体土地房屋拆迁货币补偿安置实施办法》（南府办发【2014】117号）的相关规定及三被上诉人主张的4200元／ｍ²。作为估价及计算房屋补偿补差款的基础数据，显然错误。二、原判适用法律依据错误，判决内容不恰当。1、上诉人对原判驳回张启贵诉讼请求的裁判结果及法律依据无异议。2、原判判决第一项内容明显超出三被上诉人在一审中的诉讼请求，且内容模糊。判决中“被告营山县自然资源及规划局（原营山县国土资源局）及被告营山县土地统征储备中心作出的案涉拆迁到置补偿行政行为违法”一句，没有相对方，是张启贵？张昭、张刚、张君？还是这四人或其他人？3、原判判决第一、二项，显然就是适用法律依据错误。三被上诉人不依照《实施条例》第二十五条第二款进行征地补偿登记且不主张权利，原判却依据《行政诉讼法》第七十四条筹二款第一项裁判。原判认定二上诉人违法，就应当释明二上诉人违反的什么法，不能让上诉人至今都不知道哪里违法。原判依据《行政诉讼法》第七十三条判决营山县土地统征储备中心向张昭、张刚、张君支付房屋拆迁补偿款，就应当查明营山县土地统征储备中心是否依法负有给付义务。张昭、张刚、张君要求给付房屋拆迁补偿款的行政前置程序都没有走，原判如此判决明显缺失基础事实。4、营山县土地统征储备中心与张启贵签订并履行完毕的《营山县棚户区危旧房货币补偿协议》具有行政合同、民事合同的双重属性，既然原判不能阐明二上诉人在签订此协议过程中违法，且没有撤销该协议，就说明二上诉人依据该协议取得案涉房屋的物权。事实上，该协议已履行完毕，且张启贵将案涉房屋交付于营山县土地统征储备中心，营山县土地统征储备中心在不需要权属变更登记情况下已经将案涉房屋拆除。依据《物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”及第二款“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”的规定，二上诉人依据物权的善意取得制度，不在应当向三被上诉人赔偿或补偿，三被申请人要维权也只能向张启贵主张。 综合以上事实理由，请上级法院查清事实，依法改判并支持上诉人的全部上诉请求。 二审查明的基本事实与一审查明的内容基本一致，本院 予以确认。 另查明，2016年8月2日，张启贵与营山县土地统征储 备中心签订了《营山县棚户区危旧房货币补偿协议书》，张启贵与营山县土地统征储备中心提供给法庭的两份协议书内容不一致。 二审审理过程中，上诉人营山土地统征中心和营山自规局向本院提交了营山县土地统征中心与张启贵签订的《建设用地房屋拆迁安置补偿协议书》，签订时间2016年8月2日。经法庭核实，该份协议书与上诉人在一审期间提交的协议书内容不一致。 本院认为，本案中，上诉人张启贵与向某某系夫妻关系，其生育张昭、张刚、张君三子女。上诉人张启贵于1970年因在营山县农资公司参加工作遂将其农村户口迁出，变为城镇户口，而案涉房屋系上诉人张启贵的妻子向某某以其本人名义于1986年申请宅基地，并由向某某和张启贵共同修建。上诉人张刚、张昭、张君分别于1989年、1993年、1997年迁出农村户口，变为城镇户口。向某某已于2001年去世。在房屋实际产权人向某某已经去世的情况下，该房屋即变为向某某的遗产，各继承人未对房屋进行分割，依法应由上诉人张启贵、张刚、张昭、张君共同共有，共同处分该房屋。而上诉人营山县土地统征中心在未经其他共有人同意，且在无任何其他共有人出具委托书及未听取其他共有人安置意见的情况下，仅与其中一个共有人张启贵签订房屋货币补偿协议。同时，上诉人营山县土地统征中心与上诉人张启贵在同一天就案涉房屋签订了三份内容不一致的安置协议，上诉人营山县土地统征中心持有的协议中有房屋安置或者货币安置两种选择，上诉人张启贵持有的协议中没有房屋安置这一选择，从而剥夺了被拆迁人选择的权利，故该三份协议签订不合法，针对该庭审中存在的三份协议均应依法予以撤销。至于张启贵于2010年在未取得相关建批手续的情况下，占用1986年修建的该房屋院坝空间并紧密相邻修建了第二座房屋。该房屋没有取得相关产权手续，依法不应作为有证房屋进行安置，仅能作为残值进行补偿。 关于房屋补偿面积的问题。上诉人张启贵方提供的集体土地使用权证载明的向某某生前获得批准的房屋集体用地面积为160.02平方米，建筑占地146.02平方米。2010年，上诉人营山县土地统征中心第一次测绘结果为249平方米；2013年，第二次测绘结果为459.64平方米，两次测绘结果不一致。而双方签订的协议为283.19平方米，没有相关的事实和依据。同时，上诉人张启贵方提出房屋拆迁补偿合法面积应以其批准的房屋集体用地面积160.02平方米计算一楼一底，以320.04㎡的面积进行补偿，而权证上载明的建筑占地146.02平方米，故对该主张没有事实依据和法律依据。针对拆迁房屋前国土部门测绘的房屋面积459.64，本院将根据其权证载明的建筑占地面积146.02平方米，按一楼一底计算面积共计为292.04平方米，以此作为合法房屋面积进行计算，其余部分房屋面积167.6平方米作为残值补偿。 关于案涉房屋补偿单价的问题。因原审被告未对房屋进行具体的价值评估，现房屋已被拆除，已无法进行评估，而原审原告举证证明的营山县1994年的商品房单价为每平方米4200元上下，上诉人张启贵、张昭、张刚、张君均不予认可合同确定的补偿单价，根据《南充市城市规划区内征收集体土地房屋拆迁货币补偿安置实施办法》（南府办发〔2014〕17号）的相关规定，一审法院确定4200元/㎡符合法律规定，本院予以支持。 关于房屋拆迁安置补偿款项的问题。针对房屋拆迁补偿款项，应以4200元/㎡作为应当获得的房屋拆迁补偿最高等次单价，对余下等次按比例递减。针对双方签订的协议书中，上诉人营山土地统征中心将案涉房屋砖木结构分为两种不同价款计算补偿金额，上诉人张昭方称砖木结构不应存在两种不同价款的计算，上诉人营山土地统征中心虽称砖木结构是因根据房子的新旧和居住条件分为两种不同价款，但现在房屋已经拆除，且上诉人营山土地统征中心未能提供砖木结构按不同价格计算的相关事实和法律依据，本院不予采信。本院将以4200元/㎡为计算基准，根据砖混结构和砖木结构两种结构，认定砖混结构为4200元/㎡，酌情认定砖木结构4100元/㎡计算房屋补偿价款。故针对房屋补偿部分，上诉人张启贵、张昭、张刚、张君应获得的房屋补偿款为：（砖混结构）100.36㎡*4200元/㎡=421512元，（砖木结构）191.68㎡*4100元/㎡=785888元；残值部分补偿款为：167.6㎡*160元/㎡=26816元，以上三项共计1234216元。其他应获得的住房安置补助费用3212.44元（一次性搬家费计292.04㎡*5元/㎡=1460.2元，住房过渡费计292.04㎡*4元/㎡*1.5个月=1752.24元）、搬迁奖励金39425.4元（292.04㎡*3元/㎡·天*45天=39425.4元）、附属物补偿费18804元等费用共计61441.84元。故上诉人张启贵、张昭、张刚、张君应获得的各项补偿应为1295657.84元，减去已经支付的920011元，还应获得375646.84元，应由上诉人营山县土地统征中心给付。 关于上诉人张昭一方在其诉讼请求中主张补偿款的利息，考虑到房价上涨因素，为弥补被拆迁人的实际损失，对未支付的补偿款部分的利息应予计算。关于利息计算的起算时间，应以案涉房屋被拆除之日即2016年8月5日作为起算点，算至补偿款付清之日止，关于利息标准问题，在目前法律并未作出明确规定的情况下，可以通过类比国家赔偿法最相近似的具体规定，来衡平赔偿标准。根据《国家赔偿法》第三十六条第七项“返还执行的罚款或者罚金、追缴或者没收的金钱，解除冻结的存款或者汇款的，应当支付银行同期存款利息”的规定，违法损害赔偿金应当计付银行同期存款利息。参照《最高人民法院关于审理民事、行政诉讼中司法赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，《国家赔偿法》第三十六条第七项规定的银行同期存款利息，以作出生效赔偿决定时中国人民银行公布的一年期人民币整存整取定期存款基准利率计算，不计算复利。 关于上诉人张昭、张启贵、张刚、张君请求对营府发（2009）25号、营府发（2007）43号规范性文件进行审查的问题，该两份文件没有明显违法的情况，一审法院不予处理并无不当，本院亦不予审查。 综上，一审判决认定部分事实不清，且适用法律错误，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项“人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；”的规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市高坪区人民法院（2019）川1303行初139号行政判决； 二、撤销上诉人营山县土地统征储备中心与上诉人张启贵于2016年8月5日签订的安置补偿协议； 三、由上诉人营山县土地统征储备中心向上诉人张昭、张刚、张君支付房屋拆迁补偿补差款375646.84元，并从2016年8月5日起计算资金利息，算至付清之日止，利息标准按本判决生效之日中国人民银行公布的一年期人民币整存整取定期存款基准利率计算，不计算复利。 四、驳回上诉人张昭、张启贵、张刚、张君、营山县土地统征储备中心、营山县自然资源和规划局的其他诉讼请求。 二审案件受理费50元，由上诉人营山县土地统征储备中心负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘红 审判员  庄娟 审判员  李旸 二〇二〇年十二月七日 书记员  刘燕