北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初6734号原告：北京弘博浩远建筑工程有限公司，住所地北京市门头沟区龙泉务兴隆街8号。法定代表人：李振荣，经理。委托诉讼代理人：汪斌，北京华城（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘美，北京华城（上海）律师事务所实习律师。被告：北京市门头沟区永定镇石厂村村民委员会，住所地北京市门头沟区永定镇石厂村。法定代表人：杨铁，村委会主任。委托诉讼代理人：田力平，北京尚勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷守彦，北京尚勤律师事务所实习律师。原告北京弘博浩远建筑工程有限公司（以下简称弘博浩远公司）与被告北京市门头沟区永定镇石厂村村民委员会（以下简称石厂村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告弘博浩远公司的委托诉讼代理人汪斌、刘美，被告石厂村委会的委托诉讼代理人田力平、殷守彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘博浩远公司向本院提出诉讼请求：1.要求石厂村委会退还弘博浩远公司租金65000元；2.判令石厂村委会支付弘博浩远公司翻建房屋投入费用的50%计2590271元；3.本案诉讼费用及鉴定费58301元由石厂村委会负担。事实与理由：2013年5月9日，原被告签订房屋租赁合同，合同约定，被告同意将坐落在门头沟区永定镇石厂村现施工队民工住房西侧大院内一厂房出租给原告，厂房整院面积约950平方米，房屋面积约800平方米；原告将该厂房用作办公用房、工人用房以及仓库等；租赁期限为20年，自2013年6月1日至2033年5月31日止；租金20年共计200万元。因被告租赁给原告的厂房，在2012年7月21日遭受大雨浸泡，并且年久失修，部分房屋都需要原告自己翻修，在翻修过程中，原告投入全部费用，故双方协商，原告向被告上交租金采取逐年递减的方式；租赁期10年以内，如遇国家或集体规划占地，政策变动和不可抗力等原因导致本合同不能履行的，双方均不承担违约责任，但被告可根据原告的租赁时间和履行情况，视情节适当退还多于部分租金和翻建房屋时所投入的50%费用。该租赁合同签订后，被告已将租赁物交付给原告使用，原告亦如约对租赁房屋和院落进行了翻修和重建。根据原告委托北京京评价格评估有限公司2019年5月15日出具的京评（社）字2019第1007号价格评估报告书，以石厂村委会西院内场地回填及硬化、新建房屋及装修、相关的配套设施、院内围墙、绿化的重置价格作为评估对象，评估基准日的评估结论为人民币5180542元。原告已按双方约定的时间和数额，支付了被告7年的租金，其中第7年的租金为65000元。2019年5月4日，该租赁合同的租赁物已被北京市门头沟区永定镇人民政府（以下简称永定镇政府）违法拆除，该行政行为已被北京市门头沟区人民法院确认为违法。原告的租赁场所被强拆后，一直没有找到适当的营业场所，致使原告至今处于停产停业状态，给原告造成极大的经济损失。综上所述，原被告2013年5月9日签订的房屋租赁合同，依法成立，为有效合同，双方均应严格履行合同义务。在租赁合同履行至第7年，已出现了永定镇政府违法拆除租赁物导致合同不能履行的情形。根据合同约定，被告应退还多于部分的租金65000元和翻建房屋时投入的50%的费用。石厂村委会辩称：双方当事人签订的房屋租赁合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。石厂村同意返还原告租金6.5万元，不同意支付原告翻建房屋的费用。理由如下：第一，原告所述翻建的房屋已经被永定镇政府拆除，镇政府的行为已经被确认为违法，原告应当起诉镇政府赔偿损失，而非由石厂村委会承担赔偿责任。第二，原告主张投入资金翻建房屋没有证据证实。出租场地上原有厂房仓库，基础比较简陋，2012年7月21日大雨后有损坏，原告租赁后想扩大使用功能进行修缮，合同约定原告只能维修不得拆建，故镇政府拆除的房屋全部为石厂村建设并出租给原告的房屋，该房屋和场地已经由原告使用6年，即使原告进行了修缮，也已经由其持续使用从中获利，存在折旧贬值，不能将当年的资金投入认定为损失。第三，租赁物交付以后，依照合同约定“未经甲方同意，不得在承租范围内乱拆乱建，甲方同意的维修及翻建费用由乙方负责”，事实上原告在签署完租赁合同后，其在租赁范围内的翻建行为及装修行为均未取得石厂村委会的同意，也没有任何翻建及装修行为上报镇里任何部门履行必要的审批手续，该违法建设实为原告私自安排施工建设及花费形成，原告所述损失系其自身过错所致，石厂村委会对此没有过错，不应承担赔偿责任。此外，对于原告依据房屋租赁合同约定主张被告支付50%的投入费用，因本案发生的事实情况与合同条款所约定内容并不相符，不应当参照执行。案涉房屋属于违法建设而被政府限期拆除，不属于合同约定的“国家或集体规划占地政策变动和不可抗力等原因”，原告引用此条款实属错误认知。综上所述，原告的诉讼请求缺乏法律及合同依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院认定如下：2013年5月9日，石厂村委会（甲方）与弘博浩远公司（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定，石厂村委会同意将坐落在门头沟区永定镇石厂村现施工队民工住房西侧大院内一厂房出租给弘博浩远公司，厂房整院面积约950平方米，房屋面积约800平方米；弘博浩远公司将该厂房用作办公用房、工人用房以及仓库等；租赁期限为20年，自2013年6月1日至2033年5月31日止；租金20年共计200万元。因石厂村委会租赁给弘博浩远公司的厂房，在2012年7月21日遭受大雨浸泡，并且年久失修，部分房屋都需要弘博浩远公司自己翻修，在翻修过程中，弘博浩远公司投入全部费用，故双方协商，弘博浩远公司向石厂村委会上交租金采取逐年递减的方式，双方对每年租金的具体数额已进行了约定；付款方式为上打租，弘博浩远公司于2013年5月31日之前向石厂村委会交付第一年的租金，以后每年的5月31日之前，付清下一年的租金；弘博浩远公司对承租的院落及厂房必须定期检查、维修并合理使用，未经石厂村委会同意，不得在承租范围内私拆乱建，石厂村同意的维修或翻建费用由弘博浩远公司负责，合同终止时，院内的建筑物不得破坏，并完好无损地交付石厂村委会，产权永属石厂村委会所有；租赁期10年以内，如遇国家或集体规划占地，政策变动和不可抗力等原因导致本合同不能履行的，双方均不承担违约责任，但石厂村委会可根据弘博浩远公司的租赁时间和履行情况，视情节适当退还多余部分租金和翻建房屋时所投入的50%费用。除双方签字盖章外，还有23名村民代表在合同上签字。合同签订后，石厂村委会将租赁物交付给弘博浩远公司使用，弘博浩远公司已按双方约定的时间和数额，支付了石厂村租金33.5万元，其中2019年4月支付租金65000元。2019年5月3日、4日，案涉房屋被永定镇政府以违法建设为由强制拆除。后弘博浩远公司向本院提起行政诉讼，要求确认永定镇政府作出的《关于限期拆除违法建设的决定》违法。本院依法追加石厂村委会为第三人。在该案审理过程中，弘博浩远公司代理人陈述，在租赁房屋的原有基础上，因年久失修、大雨浸泡才翻建1000多平方米房屋，2013年5月9日签订租赁合同后开始建设，1-2年完成建设，因为是原有房屋进行翻建没有取得规划手续。石厂村委会法定代表人陈述，因为其当时没有任职，不清楚当时情况，认可合同记载内容，原来房屋翻建前没有取得过审批手续。本院于2019年7月18日作出（2019）京0109行初77号行政判决书，认定弘博浩远公司对案涉房屋进行了翻建，认为弘博浩远公司后续的翻建、扩建行为与原建设行为共同成就了违法建设且难以区分，故弘博浩远公司与案涉房屋具有利害关系，因永定镇政府对案涉房屋的规划手续、具体建设情况等事实未予核实清楚，显属认定事实不清、主要证据不足，鉴于案涉房屋已被拆除，故判决确认永定镇政府于2019年4月29日作出的《关于限期拆除违法建设的决定》违法。该判决现已发生法律效力。对有争议的证据，本院认定如下：原告弘博浩远公司主张，2013年5月9日签订房屋租赁合同，之前并无地上物，实际租赁标的物是土地而非房屋，原告弘博浩远公司建房之后与石厂村签订合同确认建房事实，通过收缴租金、许可建房使用等行为进行了履行补正，案涉房屋全部由弘博浩远公司出资新建，即使认定合同无效，石厂村委会也应承担全部或主要责任。弘博浩远公司提交以下证据：一、地上物修建初始照片、强拆现场照片，证明房屋基本状况；二、地上物建造的部分材料采购、付款等单据，包括付款协议、付款凭证、付款证明、转帐支票、支票存根、发票、收据、支出凭单、发货单、销售单等，证明合同签订后，经石厂村委会许可，弘博浩远公司出资修建该土地上的建筑物；三、北京京评价格评估有限公司2019年5月15日出具的京评（社）字2019第1007号价格评估报告书、评估过程录像、图纸及弘博浩远公司制作房屋情况登记表（房屋32间约665平方米，院内水泥路约392平方米），证明案涉房屋回填及硬化、新建房屋及装修、相关的配套设施、院内围墙、绿化的重置价格作为评估过程对象，评估基准日的评估结论为重置价人民币5180542元，其中结构3449222.53元，装修669200.03元，安装1044772.54元，绿化、树木17347.25元，支出评估费用58301元；四、证人郭某、任某、梁某的证言，证明案涉房屋为弘博浩远公司新建，之前没有老房和仓库。被告石厂村委会对上述证据不予认可，认为证据一照片没有原始载体，无法核实真伪，从照片判断案涉房屋建造成本低廉；证据二多为白条或无法确定真实性的收据，对转账支票和发票之外的证据真实性不予认可，转账支票和发票是否与本案有关无法确定，且即便认定，与房屋翻修有关支出仅为60余万元；证据三系弘博浩远公司单方委托评估，不属于法定证据形式，检材未经质证，评估范围远超租赁的面积范围，且评估依据2019年取价不能适用于2013年的情况，房屋登记表并不准确，应以合同附图记载房屋为准；证据四的证人证言对地址描述不明确，不能指向合同所指范围之内。本院认为，证据一照片为书证，无需提供原始载体，强拆时照片显示有企业名称标牌，能够证明案涉房屋的结构、成新等基本状况。证据二付款协议、付款凭证、付款证明有收款人签名，部分有转帐支票、支票存根、发票相印证，用途标注为水泥、水沙等，对上述证据的合法性、真实性、关联性予以确认；对收据、支出凭单、发货单、销售单等，有的无收款方名称、有的货物名称不详、有的为灯具、工具类与房屋建设无关，对上述证据的真实性、关联性不予确认。证据三为弘博浩远公司自行委托评估机构出具意见，因双方当事人对鉴定事项、范围、方法存在争议，鉴定的基础证据材料未经质证，本院不予确认。证据四证人均非建房施工人员，所述建房时间与证据二票据显示时间不符，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：石厂村原有一处未经规划审批建设的破旧厂房，院落面积约950平方米，2013年5月9日，弘博浩远公司与石厂村委会签订房屋租赁合同后，自行出资对石厂村出租的原有破旧房屋重新进行翻建、扩建，建房之前未办理规划审批手续。翻建、扩建后的房屋为砖混结构、铝合金门窗的平房。本院认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物等工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《北京市城乡规划条例》规定条例所称的各项建设工程指新建、改建、扩建、翻建各类建筑物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案石厂村将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给弘博浩远公司，弘博浩远公司明知出租的房屋破旧需翻建后使用的情况下承租房屋，双方订立的房屋租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，石厂村同意返还租金6.5万元，本院不持异议，对于建造房屋造价费用损失赔偿问题，因石厂村和弘博浩远公司对于未办理合法手续情况下出租及翻建、扩建房屋均有过错，应当按照双方的过错确定赔偿损失的数额。对石厂村委会关于其没有过错不应承担赔偿责任的抗辩意见，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定，未办理合法手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。房屋租赁合同约定，部分房屋需要弘博浩远公司自行翻修，未经石厂村委会同意，弘博浩远公司不得在承租范围内私拆乱建，石厂村在知道弘博浩远公司翻建、扩建房屋后未在合理期限内提出异议，视为同意翻建、扩建。因弘博浩远公司翻建、扩建的房屋已经被永定镇政府强制拆除，本院根据房屋的建造时间、结构、材料、面积参照本地区同类房屋情况确定造价费用，由石厂村按照50%比例承担赔偿责任。对弘博浩远公司主张过高部分，本院不予支持。对弘博浩远公司请求石厂村委会负担鉴定费的意见，因该证据未被确认，本院不予支持。弘博浩远公司有权依据租赁合同提起民事诉讼主张赔偿责任，石厂村委会关于不是侵权主体不应承担赔偿责任的意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款、第十四条第（二）项之规定，判决如下：一、北京市门头沟区永定镇石厂村村民委员会于本判决生效后7日内返还北京弘博浩远建筑工程有限公司租金65000元；二、北京市门头沟区永定镇石厂村村民委员会于本判决生效后7日内赔偿北京弘博浩远建筑工程有限公司经济损失380000元；三、驳回北京弘博浩远建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14268元，由北京弘博浩远建筑工程有限公司负担10280元，已交纳；由北京市门头沟区永定镇石厂村村民委员会负担3988元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  梁朝宝二〇二〇年十二月十四日书记员  王睿涵