山东省济南市济阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0125民初3412号原告（反诉被告）：朱宝英，女，1977年2月5日出生，汉族，住济南市济阳区。委托诉讼代理人：郭焱，山东荟萃律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘拥军，男，1965年9月30日出生，汉族，住济南济阳区。委托诉讼代理人：徐忠民，山东博瀚源律师事务所律师。第三人：济南市济阳区济阳街道韩家居民委员会，住所地济南市济阳区济阳街道韩家村。原告（反诉被告）朱宝英与被告（反诉原告）刘拥军、第三人济南市济阳区济阳街道韩家居民委员会（以下简称韩家居委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱宝英及其委托诉讼代理人郭焱，被告（反诉原告）刘拥军及其委托诉讼代理人徐忠民到庭参加诉讼，第三人韩家居委会经本院送达出庭通知书，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱宝英向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告按照租赁房屋拆迁补偿款向原告支付停业补偿费、设施搬迁费、装修补偿费等共计190289元；2、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月28日，原被告及案外人董杰杰三方签订转让协议，被告同意原承租人将被告自建的位于济阳县店铺转让给原告，租期到2021年10月15日止。同时合同约定，合同履行期间遇国家征用拆迁店铺，有关补偿归原告。现涉案房屋已经拆迁，被告签订了《拆迁安置补偿协议》并取得了安置补偿款。但被告并未按照合同约定及拆迁签的承诺将属于原告的补偿款给付原告。为此，原告多次就相关补偿事宜找被告商谈无果，无奈诉至法院，请求判如所请。刘拥军辩称，原告的诉讼请求部分与事实不符，且没有法律依据，应当予以驳回。理由如下：一、被告2017年10月15日给案外人史明涛签订房屋租赁协议，租赁约定租赁期限为2017年10月15日至2021年10月15日，每年的租赁费为5万元，其中协议第五条第三款约定如有拆迁装修费归承租人所有，2018年4月28日经被告同意史明杰之妻董杰杰将涉案房屋转租给本案原告，并给转让标的物价款作出约定，因此原告承受了原租赁合同的权利义务，在涉案房屋拆迁的情况下，原告仅能要求被告支付装修的残值。二、国有土地房屋征收与补偿条例第二条，征收单位个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平的补偿，另结合第十七条的规定，如果对被征收人造成了停产停业损失，也应当对被征收人进行补偿，根据上述规定，停产停业损失系补偿给被征收人，也就是对房屋所有权人的补偿，并非对承租人进行的补偿。三、涉案房屋由被告依法建设，但是在拆迁过程中，由被告及第三人共同签订了拆迁补偿协议，第三人获得房屋现值及装修残值的百分之十七的补偿，如果法院认定被告应当支付原告有关装修的补偿款，我方最多承担百分之八十三的数额。刘拥军向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付原告房屋租赁费8333.0元；2、案件受理费等由被告负担。事实与理由：2018年4月28日，反诉被告、反诉原告及原承租人三方签订转让协议，约定反诉被告转租反诉原告房屋经营，截止房屋腾退之日，反诉被告尚欠反诉原告两个月租赁费未予支付，为维护反诉原告的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律的规定提起反诉，望判如所请。朱宝英辩称，反诉原告所述欠付房租数额与实际天数不符，事实上反诉被告仅欠付反诉原告一个月零二十三天的房租，价款是7343元，因为签订拆迁补偿协议时反诉被告已经腾空了房屋，而反诉被告交付房租截止日2019年4月12日，至2020年6月4日签订拆迁补偿协议仅欠付反诉原告一个月零二十三天的房租。第三人韩家居委会未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院通过庭审组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月15日，刘拥军（出租方）与史明涛（承租方）签订房屋租赁合同，主要内容为：一、租赁房屋地点济阳县；二、租赁期限：自2017年10月15日至2021年10月15日止；三、租赁费年租赁费：伍万元整；四、付款方式：本协议签订时租赁费一次性付清。五、其他有关事宜：1、乙方必须按合同条款及时缴纳房屋租金，否则甲方有权解除合同，收回房屋租用权。2、房屋出租期间，所发生的费用（水、电费等），由乙方全部负担。3、如有拆迁赔偿，装修费用归乙方所有。4、乙方租赁房屋期间。乙方如需装修租赁房屋可与甲方协商，对破坏、重装部分做出书面处理意见，方可施工，否则由乙方承担恢复原状的费用。六、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，协议签字后生效，受法律保护。刘拥军在甲方处签字并加盖济阳县刘拥军副食店公章。史明涛在乙方处签字并按手印。2018年4月28日，董杰杰（甲方）、朱宝英（乙方）、刘拥军（丙方）签订转让协议一份，主要内容为：甲乙双方经协商，就（东城食府饭店）店铺转让达成如下协议，并共同遵守：第一条：甲方于2018年8月28日前将位于济阳县的店铺（面积约为260平方米、包含桌椅板凳、厨具、冰柜、展示柜、蒸车、空调等店面所有设备）转让给乙方。第二条、该店铺的丙方（房东）与甲方签订了租赁合同，租期到2021年10月15日止，年租为伍万元人民币整。店铺交给乙方后，每年缴纳租金及水电费等各项费用。（转让签订合同不到期期间房租还是按以前标准执行）。第三条、乙方一次性支付甲方转让费共计人民币大写玖万捌仟元整（￥99000元），甲方不得再向乙方索取任何其他费用。第四条、该店铺的营业执照由甲方协助乙方办理直至手续办理完为止，乙方接手经营前该店铺及员工所欠的一切债务由甲方负责偿还，与乙方无关。第五条、甲方应保证丙同意甲转让店铺，如由于甲方原因导致丙或甲自己中途收回店铺，按甲不按时交付店铺承担违约责任（退还转让费及转让费的15%的违约金）；第六条（合同期间）遇国家征用拆迁店铺，有关补偿归乙方。董杰杰在甲方处签字按手印、朱宝英在乙方处签字按手印、刘拥军在丙方处签字按手印。2019年6月4日，济阳区济阳街道村庄改造建设指挥部、济南市济阳区济阳街道韩家居民委员会（甲方）与刘拥军、韩家居民委员会签订集体商业拆迁补偿安置协议书，主要内容为：甲方需要拆除归乙方所有的位于济阳区商业房屋，沿街商业房屋建筑主体面积139.86平方米，沿街商业房屋准建筑主体面积0平方米，其余房屋建筑面积618.96平方米。二、甲方对乙方沿街商业房屋实行货币补偿安置，按照已公布的相同近区域国有土地上商业房评估单价的70%测算，乙方沿街商业房屋建筑主体核算价值为1240418元，沿街商业房屋准建筑主体核算价值为0元，五项合计货币补偿价值共计为1623579元。（经韩家居民委员会、租赁户之间协商，房屋补偿款由韩家居民委员会收取17%，租赁户收取83%，即韩家居民委员会所获房屋补偿款为256500元，租赁户所获房屋补偿款为1252322元。）甲方应支付乙方各项补偿、补助、奖励总金额为2236395元（其中韩家居民委员会所获总金额256500元，租赁户所获总金额为1979895元）。济南市济阳区济阳街道韩家居委会在甲方处加盖公章，刘拥军、张建国在乙方处签名。对当事人有争议的证据及事实，本院认定如下：一、刘拥军是否应当支付朱宝英装饰装修费用。本院认为，房屋因被征收拆迁不仅仅影响到房屋所有人的合法权益,同时也会对该房屋拥有合法使用权的承租人的合法权益产生影响,房屋征收部门虽然只与房屋所有人刘拥军签订《房屋征收补偿协议》,但该《房屋征收补偿协议》的补偿款项除包括被征收房屋价值的补偿以外,还包括装饰装修补偿、停产停业损失补偿等内容,因此房屋承租人当然有权利要求分割相应的款项。对于双方所诉争部分的房屋拆迁补偿款,应根据被拆迁房屋的来源、使用情况、补偿款的实际组成、因拆迁所造成的实际损失情况等因素综合考虑,确定房主和承租人各自应享有的数额。具体到本案中，刘拥军与案外人史明涛签订的租赁合同中约定“如有拆迁赔偿，装修费用归史明涛所有。”朱宝英、刘拥军、案外人三方签订的《转让协议》中约定“（合同期间）遇国家征用店铺，有关补偿归朱宝英。”案外人史明涛在营业期间对涉案房屋进行了装修，后三方签订转让协议约定朱宝英接收案外人的店铺，庭审中，刘拥军认可房屋拆迁补偿款中的网线100元、空调1200元、监控200元、固定广告牌匾300元、博古架504元、壁纸1336元、下水道795元系朱宝英所有。对于吊顶、室内地面、彩钢瓦顶、手压井原被告双方均未举证证明系其装修，且涉案房屋经过转租，已经经过多次装修，对房屋装修所产生的价值已发生混同,无法对各自装修项目的剩余价值完全进行区分,综合以上因素,本院认定装饰装修补偿款中吊顶、室内地面、彩钢瓦顶、手压井的价值由房主刘拥军、承租人朱宝英各占有50%的份额，故刘拥军应支付朱宝英装修补偿款8254元。二、刘拥军是否应当支付朱宝英经营性补偿、停产停业损失、搬迁费、临时安置费、腾空奖励。本院认为，征收部门为奖励被拆迁人及时搬离被征收的房屋,以利于拆迁工作的顺利实施,制定了相应的奖励政策。鼓励搬迁奖即是其中一项。该奖项是针对所征收房屋在征收时的实际占有使用人,所征收房屋的实际占有使用人有可能是房屋所有人、亦有可能是承租人。本案中,朱宝英是涉案房屋的承租人,在涉案房屋被征收时由朱宝英将涉案房屋腾空，朱宝英主张腾空奖励31000元不违反法律规定，本院予以认定。关于朱宝英主张的经营性补偿款、临时安置费问题。因该两项补偿款系针对房屋产权人即刘拥军房屋补偿及安置补偿,与作为承租人的朱宝英无关。朱宝英的该两项补偿款的主张,无事实及法律依据,本院不予支持。关于原告主张的停产停业损失补偿，三方签订的转让协议中虽约定遇国家征用店铺，有关补偿归朱宝英，但对补偿项目并未进行明确，双方对因拆迁而产生的停产停业损失如何分配没有约定,现行法律法规对此亦无明确规定。朱宝英在租赁合同期限内,因拆迁造成不能继续履行合同,且缴纳了99000元的转让费用后仅使用一年就需另寻场地经营,必然存在经济损失，且距离房屋租赁期限尚有两年的时间，另，刘拥军也因拆迁造成租金损失。本院综合考虑合同履行情况、剩余租赁期限等情况,酌情认定刘拥军支付朱宝英停产停业损失27500元。关于朱宝英主张的搬迁费，因签订拆迁补偿协议时，系朱宝英占有房屋，朱宝英办理房屋需支付搬迁费，结合本案实际情况，本院认定刘拥军应支付朱宝英搬迁费2797元。三、朱宝英是否应当支付刘拥军租赁费。本院认为，朱宝英提交的收到条不足以证实其交纳房租的起算时间为每月十二日，刘拥军主张朱宝英支付两个月的租赁费8333元，朱宝英认可于2019年6月4日搬离房屋，亦无证据证明其已经足额交纳租赁费，本院认定朱宝英应支付刘拥军租赁费8333元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告刘拥军于本判决生效之日起十日内给付本诉原告朱宝英装饰装修补偿费8254元；二、本诉被告刘拥军于本判决生效之日起十日内给付本诉原告朱宝英停产停业损失费、搬迁费、腾空奖励共计61297元；三、反诉被告朱宝英于本判决生效之日起十日内给付反诉原告刘拥军租赁费8333元；四、驳回原告朱宝英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2053元，由原告朱宝英负担1303元，由被告刘拥军负担750元；反诉案件受理费减半收取25元，由反诉被告朱宝英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市人民法院。审判员  陈文二〇二〇年十二月七日书记员  杨芬