河南省确山县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1725民初1467号原告：卢金花住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：李志刚，河南精锐律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：驻马店龙源置业有限公司，住所地：确山县工业园区。法定代表人：邢少华，该公司经理。被告：邢少华，男，汉族，1965年9月8日生，住确山县。被告：安小成，男，汉族，1957年1月5日生，住确山县。被告：张国立，男，汉族，1957年8月5日生，住确山县。被告：高燚，男，汉族，1963年7月6日生，住确山县。被告：路玉宝，男，汉族，1966年6月8日生，住确山县。被告：杨永彬，男，汉族，1962年2月14日生，住确山县。上述七被告委托诉讼代理人：陈**飞、曾庆鸿，河南周晓华律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告卢金花诉被告驻马店龙源置业有限公司、安小成、邢少华、张国立、高燚、路玉宝、杨永彬房屋买卖合同纠纷一案，原告卢金花于2020年6月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员张宝宏适用简易程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。因案情复杂转为普通程序后，依法组成合议庭，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告卢金花的委托诉讼代理人李志刚、被告路玉宝、张国立、高燚、安小成及被告驻马店龙源置业有限公司、安小成、邢少华、张国立、高燚、路玉宝、杨永彬的共同委托诉讼代理人陈**飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告卢金花诉称，原告于2015年6月4日和被告签订《商铺转卖合同》，购买七被告合伙开发的靖宇大厦二楼商铺，协议约定被告以9600元每平方米的价格将靖宇大厦第三层商铺中的25平方米卖给原告，协议同时约定被告负责为原告办理房产证或以法律文书形式确定产权，协议签订后原告全部付清购房款，被告向原告出具收据，至今被告没有为原告办理房产证，也没有按照约定让原告经营商铺或获得租金，导致原告合同的目的至今无法实现。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，原告作为现售商品房的购买人，应当自销售合同签订之日起90日内办理房屋所有权登记手续，被告作为房地产开发商，应当按照约定为原告办理房屋所有权登记手续，原告作为购买人，多次要求被告办理房屋所有权登记手续至今无果，因该房屋的第十七层属于超规划违规建设，导致所有楼层无法办理房产证。该房屋无法办理房屋所有权登记手续的原因是因为被告违规超规划建设导致的，现办理房屋所有权登记的法定期限届满后早已经超过1年，原告根据《合同法》第94条第4项、第97条的规定，根据《民法通则》第35条的规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定诉至法院，请求解除原、被告2015年6月4日签订的《商铺转卖合同》并要求被告赔偿损失。为此原告请求：1、法院依法判决解除被告与原告2015年6月4日签订的《商铺转卖合同》；2、要求七被告连带返还原告购房款24万元，并向原告支付利息，利息按照中国人民银行颁布的同期同类贷款利率，从2015年4月15日起计算至购房款还清之日止。被告安小成、邢少华、张国立、高燚、路玉宝、杨永彬辩称，被告与原告签订的《商铺转卖合同》真实合法有效。1、本案所争议的商铺是经过相关部门审查批准，依法建设，并取得了商品房预售许可证。完全符合法定对外出售条件。2、2015年6月4日被告与原告所签订的《商铺转卖合同》版本与李灵诉被告确认合同无效纠纷一案所签订的合同是同一个版本，该合同已经驻马店市中级人民法院2019年5月28日作出的(2019)豫17民终1667号民事判决书确认为有效合同。因此，被告与原告所签订的《商铺转卖合同》真实合法有效。被告与原告签订合同时就知道所购买的商铺属于和其他业主共同共有性质，不能为其个人单独办理房屋产权证。2018年10月31日被告与原告签订的补充协议及产权、面积租金确认表、以及签订的靖宇大厦共有人及产权归属协议共同证实了原告对其所购买的商铺属于共同共有性质不能单独办理产权证是明知并认可的，同时也印证了原告已经获得了本案争议商铺的产权。至于原告未收到租金是因为承租人驻马店市蓝景商贸有限公司违约造成，与被告向原告出售商铺不具有任何关联性。案外人李艳作为业主代表在2019年12月19日向贵院提起了诉讼，要求商铺承租方驻马店市蓝景商贸有限公司支付全部商户租金414212.88元(包含卢金花的租金)。贵院在2020年3月2日作出了(2019）豫1725民初4325号民事调解书进行了确认。卢金花对本案争议的商铺已经实际占有并对外进行了出租，行使了作为实际业主的占有、使用、收益、处分的权利。被告驻马店龙源置业有限公司辩称，公司属于挂靠经营企业，商铺实际为张国立、邢少华等六人合伙开发，本案与龙源置业没有直接因果关系，龙源置业只是根据原告和被告的合同协作他们办理一些手续，不具有实际承担责任主体。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月4日，卢金花与靖宇大厦售楼部签订《确山县靖宇大厦四楼及其以下商铺转卖合同》，合同约定，安小成、邢少华、张国立、高燚、路玉宝、杨永彬共同合作开发建设靖宇大厦，六人各占六分之一股份，挂靠驻马店龙源置业有限公司开发兴建。一至四层为商业用房。三层商铺的25平方米以单价9600元出卖给卢金花，价款240000元。合同签订当日，原告卢金花把购房款交付被告。驻马店龙源置业有限公司开发建设的靖宇大厦一至四层于2013年1月8日办理《商品房预售许可证》。原告卢金花与被告签订买卖合同的时间为2015年6月4日。本院认为，安小成、邢少华、张国立、高燚、路玉宝、杨永彬共同合作开发靖宇大厦，挂靠驻马店龙源置业有限公司开发兴建，驻马店龙源置业有限公司办理《商品房预售许可证》。卢金花与确山县靖宇大厦售楼部签订买卖合同，确山县靖宇大厦售楼部不是适格主体，但庭审中驻马店龙源置业有限公司表示对双方签订的买卖合同认可，认可卢金花与确山县靖宇大厦售楼部签订的买卖合同，应视为卢金花与驻马店龙源置业有限公司签订的买卖合同。且原告在起诉状中将驻马店龙源置业有限公司列为被告，说明原告对此也予以认可。因此原告和被告驻马店龙源置业有限公司签订的买卖合同不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。本案争议焦点是原告卢金花请求解除《确山县靖宇大厦四楼及其以下商铺转卖合同》（以下简称《商铺转卖合同》）是否应予支持问题。被告是否应当为原告办理产权证书问题。《商铺转卖合同》第二条明确约定：乙方（原告）购买第三层商铺25平方之后，即为该商场的股东之一，甲方负责为乙方商铺办理房产证（费用乙方负担）或以法律文书形式确定产权。被告代理人辩称的原告签订合同时就知道不能办理产权证书，此观点与《商铺转卖合同》第二条的约定相悖，本院不认同。被告提交的《补充协议》、《产权面积租金确认表》及《靖宇大厦共有人及产权归属协议》，证明原告对其购买的商铺属于共同共有性质，不能单独办理产权证是明知的。本院认为，根据《物权法》第九十三条的规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有，共有包括按份共有和共同共有。在共同共有的情况下，不能为每个人分别办理产权证。但同时根据《商铺转卖合同》第二条的约定，被告仍然有义务给原告和其他购买商铺的共同共有人办理整体产权证书，即通常所说的大证。被告至今未能给购买商铺的共同共有人办理大证，已经构成违约。《补充协议》、《产权面积租金确认表》及《靖宇大厦共有人及产权归属协议》也不属于《商铺转卖合同》第二条约定的“或以法律文书形式确定产权”。产权证书才是体现所有权的唯一凭证，签订《补充协议》、《产权面积租金确认表》及《靖宇大厦共有人及产权归属协议》不能代替产权证书，也不能视为原告和其他商铺共同共有人行使了占有、使用、收益、处分的权利。关于原告没有得到租金问题。被告提交的本院（2019）民初4325号民事调解书，证明案外人李艳作为业主代表向本院提起诉讼，要求商场承租方驻马店市蓝景商贸有限公司支付全部商户租金41421.88元（包括卢金花的租金9796.25元）。首先被告没有证据证明案外人李艳是原告和其他商铺共有人推举的业主代表。其次通过该民事调解书可以认定，被告没有按常理和市场交易习惯先收取承租方驻马店市蓝景商贸有限公司的租金，而是由承租方驻马店市蓝景商贸有限公司给李艳出具借条的方式，即赊账租赁商铺，导致租金至今没有收回，责任完全在被告。被告辩称没有收到租金是驻马店市蓝景商贸有限公司违约行为造成的与客观情况不符，本院对该辩解意见不予采纳。此次出租商铺未得到租金的风险不应当由原告和其他商铺共有人承担。综上，被告至今没有按照《商铺转卖合同》第二条的约定为原告和其他商铺共同共有人办理整体产权证书，原告购买的商铺至今未得到租金，原告的合同目的不能实现，故原告请求解除合同，返还购房款240000元，符合法律规定，本院应予支持。至于原告请求的利息损失，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，从2015年6月4日起计算至购房款付清之日止。六被告合伙开发靖宇大厦，依法应当对返还原告的购房款互负连带责任。张国立等六人挂靠被告驻马店龙源置业有限公司开发房地产，驻马店龙源置业有限公司没有收取原告的购房款，因此原告请求驻马店龙源置业有限公司承担连带责任证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告卢金花于2015年6月4日与被告驻马店龙源置业有限公司签订的《确山县靖宇大厦四楼及其以下商铺转卖合同》；二、被告安小成、邢少华、张国立、高燚、路玉宝、杨永彬于本判决生效之日起十五内连带返还原告卢金花购房款240000元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，从2015年6月4日起计算至购房款240000元还清之日止；三、驳回原告卢金花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由被告安小成、邢少华、张国立、高燚、路玉宝、杨永彬连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  张宝宏人民陪审员  刘家馨人民陪审员  尚贺玲二〇二〇年十二月八日书 记 员  李 帅