广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初6268号原告：江门市恒容物业管理有限公司。住所地：广东省江门市新会区*****新世纪广场（C区）。统一社会信用代码：914***********914Q。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：谢雪琴，该公司员工。被告：邹秀英，女，汉族，1965年5月2日出生，住福建省长汀县************。公民身份号码：352************246。原告江门市恒容物业管理有限公司（以下称原告或简称“恒容物业公司”）与被告邹秀英（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用普通程序，于同年12月16日公开开庭进行了审理。原告恒容物业公司的委托诉讼代理人谢雪琴到庭参加诉讼，被告邹秀英经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒容物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付2018年4月1日至2020年7月31日物业管理费6008.52元，违约金5330.92元，合计金额11339.44元；2.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年12月12日，被告与原告签订了《前期物业服务协议书》。该合同约定，由原告向被告所居住的“汇侨新城”提供物业服务。另，该合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每季度首月1-10日，逾期缴费的从逾期之日起按每日应缴费用总额的千分之五追缴逾期付款违约金。被告系原告提供服务管理的“汇侨新城”29座801的业主，该户主的房屋面积为141.62平方米，现被告按合同约定应向原告缴纳从2018年4月1日至2020年7月31日的物业管理费用11339.44元（含违约金），但被告却拒不履行自己的缴费义务。经原告多次催缴被告仍未缴纳，无奈之下原告只能向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.汇侨新城前期物业服务协议书1份，证明被告要向原告交付物管费。2.楼宇交接书、车位交接确认书、商品房买卖合同、收据各1份，证明被告所购物业的情况，收据中也注明该住宅单元含摩托车位。被告没有答辩，在举证期限内也没有提交证据。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告提交的证据质证的权利。经核查，原告提交的证据，真实、可信，来源合法，能够证明原告的主张，本院予以采纳。经审理查明：被告于2012年12月7日与江门市金牛房地产开发实业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买金牛房地产公司位于新会区会城冈州大道西2号汇侨花园29座801的商品房，该商品房配套编号为1110的摩托车位一个，被告又购买小车位一个，编号为二期036。2012年12月12日，原、被告签订一份《汇侨新城前期物业服务协议书》，约定原告为被告名下的上述物业提供物业服务，住宅部分为每平方米1.2元/月，小汽车位为每个25元/月，摩托车车位面积计入商品房面积内；合同约定被告的房屋面积为141.62平方米，每月服务费为170元；物业服务费按季度交纳，交费时间为每季度首月1-10日；该物业服务合同还约定被告缴交的物业服务费不包含公共水电分摊，公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费由享用电梯单元共同分摊；实行包干制但包干内容不包括公共水电分摊以及其他应当分摊的项目；如被告不按期按标准交纳物业服务费，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日应缴费用总额的千分之五追缴逾期付款违约金。合同签订后，金牛房地产公司将被告购买的商品房住宅于2015年5月9日移交给被告，又于同年12月10日移交了二期036号小车位，被告开始接受原告的物业服务。被告接收涉案物业初期，能依约缴纳物业服务费，但从2017年开始，被告未按期缴交物业服务费，后被告又于2019年底向原告交纳了前期拖欠的部分物业服务费，但自2018年第二季度起的物业服务费（含商品房、摩托车车位、小车位物业服务费；分摊电费、电梯维修费、排污主管维修费、公共设备维修/更换分摊）没有缴交。后被告又于2020年8月将上述物业转让给他人，不再交纳费用。截至2020年7月31日止，被告尚欠上述物业服务费共6008.52元未交，原告无法联系被告，遂向本院提起诉讼。在本案审理过程中，对于违约金，原告同意自2020年7月21日起至清偿日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。另查明，原告于2010年5月7日登记成立，经营范围包括物业管理服务。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原、被告签订的《汇侨新城前期物业服务协议书》，约定由原告为被告购买的涉案房屋提供物业管理服务，由被告按季度支付物业服务费，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，为有效的合同。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告为涉案房屋提供了物业服务，被告作为受益人理应按约定交纳物业服务费。但被告自2018年第二季度起没有交纳物业服务费，其行为已构成违约。依照《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告请求被告支付2018年4月1日起至2020年7月31日期间的物业服务费（含商品房、摩托车车位、小车位物业服务费；分摊电费、电梯维修费、排污主管维修费、公共设备维修/更换分摊）6008.52元，本院予以支持。关于违约金的问题。原、被告签订的《汇侨新城前期物业服务协议书》约定物业服务费的缴交时间为每季度首月1-10日，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。因被告在原告提供物业管理服务期间逾期支付物业服务费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告应当向原告支付逾期付款违约金。但原、被告在上述合同中约定按每日5‰的标准计算违约金明显过高，原告变更违约金的计算方式为自2020年7月21日起至清偿日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，利率并不过高，起算时间减轻了被告的责任，本院予以准许。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，因被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告邹秀英应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市恒容物业管理有限公司支付从2018年4月1日起至2020年7月31日止的物业服务费6008.52元及逾期付款违约金（以6008.52元为基准，自2020年7月21日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序审理，一审受理费为83.5元（已由原告江门市恒容物业管理有限公司预交），由被告邹秀英负担。原告江门市恒容物业管理有限公司已预交的受理费83.5元，在本判决生效后予以退回；被告邹秀英应自本判决生效之日起七日内向本院缴纳受理费83.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审 判 员  苏锦江人民陪审员  叶认榜人民陪审员  赵彩环二〇二〇年十二月十七日书 记 员  阮凤娟