安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0191民初4778号 原告：李家海，男，1950年6月28日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，住上海市。 被告：安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司，住所地安徽省合肥市阜南路**润安大厦裙楼**，统一社会信用代码91340100743079354H（1-1）。 法定代表人：贝文彪，总经理。 委托诉讼代理人：李继和，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：代光敏，安徽华人律师事务所律师。 原告李家海与被告安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司（以下简称安徽阿里巴巴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李家海，被告安徽阿里巴巴公司的委托诉讼代理人李继和、代光敏到庭参加诉讼。 李家海向本院提出诉讼请求：1、解除李家海、安徽阿里巴巴公司双方于2014年3月5日签订的《房屋租赁协议》；2、判令安徽阿里巴巴公司支付拖欠的大学城商业中心A11、A12租金60万元（自2017年4月30日计算至2020年1月15日）。事实和理由：李家海合法拥有位于合肥大学城商业中心的门面房屋A11和A12房屋,由合肥星天房地产经纪有限公司（以下简称合肥星天公司）代理，与楼上二三四层一起出租给安徽阿里巴巴公司，但安徽阿里巴巴公司于2016年6月12日突然给李家海一个《告知函》，以楼上房屋被法院拍卖为由，于2017年4月30日停付租金，单方面撕毁了合同。目前由于事实情况发生变化，不仅原合同标的楼上二三四层的产权人发生变更，原租赁标的大部分面积已与李家海脱离关系，而且属于李家海门面房屋的租赁市场的价格也发生重大变更：A、与A11、A12相邻的门面A13，2019年租金为194200元，如以两间计为388400元；B、安徽阿里巴巴公司将A11和A12出租给邵文华和邵春华,年租金435600元，还不包括安徽阿里巴巴公司自己使用的部分；C、安徽阿里巴巴公司将A12的半层转租给张亮麻辣烫商户，价格为20万一年，如以两间门面计为40万，如加上二层按平均计价就成为80万。上述情况证明了安徽阿里巴巴公司转租价格是根据市场变化和实际租赁价格的变化而调整价格的，也证明双方在订立合同时显失公平，如按照法院判决每年三万多租金，与实际情况太过离谱,故李家海多次要求重新签订新的房屋租赁协议,安徽阿里巴巴公司均予推脱，特此请求法院解除原租赁协议。根据最高人民法院关于《合同法解释(二)》第26条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。综上,请求法院查明事实，依法维护李家海的合理诉求和合法权益，望判如所请。 安徽阿里巴巴公司辩称：一、李家海无权就同一事项多次重复诉讼，李家海诉讼违反一事不再理原则，应当予以驳回。本案中，李家海就双方于2014年3月5日签署的《房屋租赁协议》，已经过三级法院审理。2018年6月，李家海以及合肥星天公司向合肥高新区法院提起诉讼，以一楼房屋租赁价格较低而要求解除双方租赁协议，后经两级法院经审理，驳回了李家海对于解除租赁合同的诉请。此后，李家海不服终审判决再向安徽省高院提起再审申请。2020年4月，省高院做出(2020)皖民申1807号民事裁定书，再次驳回李家海再审申请，维持原审法院判决。现李家海再次以租赁价格较低为由而要求解除合同，显然违背了“一事不再理”的原则，根据《民事诉讼法》第124条第5项规定，李家海就同一个法律关系、同一事项不得两次提起诉讼，李家海纯属恶意诉讼，其目的在于获取超过约定的租金收益，不符合法律规定，请求依法驳回李家海的起诉，以维护法律的权威。二、双方签订的房屋租赁合同合法有效，应当得到遵守，李家海在合同履行中存在多次重大违约行为，其无权就合同中房屋租金进行任何调整。本案中，李家海、合肥星天公司与安徽阿里巴巴公司2006年即已建立房屋租赁合同关系，2014年双方在之前双方良好合作的基础上再次对房屋租金价格进行了调整，重新确定了各方权利义务，将一楼A11、A12号商铺，以及二、三、四层A13号商铺属于整体租赁给安徽阿里巴巴公司使用，说明双方在租赁关系中对于该房屋租赁的市场环境均有着充分的认识，该房屋租赁合同在履行过程中一直没有产生租赁价格方面的争议，该房屋租赁合同合法有效。事件的争议来源于李家海、合肥星天公司在出租房屋过程中，由于上海星天房地产经纪有限公司（以下简称上海星天公司）拖欠别人款项致使房屋所有权转移并被法院强制要求迁出，而上海星天公司、合肥星天公司均是李家海所实际控制的公司，李家海、合肥星天公司作为房屋出租人，上海星天公司的违约当然也视为李家海、合肥星天公司的违约行为。对此，在安徽阿里巴巴公司提起诉讼的法院判决中，合肥高新区法院（2017）皖0191民初201号民事判决书和合肥中院（2017）皖01民终8542号民事判决书均予以了认定。安徽阿里巴巴公司在整个合同履行中无任何过错，李家海以A11、A12号属于一楼商铺而要求增加租金甚至要求解除合同，将完整的合同人为进行割裂显然没有任何依据，李家海自身违约却要求解除房屋租赁合同不能成立，应当予以驳回。三、安徽阿里巴巴公司在合同履行中无任何违约行为，安徽阿里巴巴公司拖欠租金及严重违约的说法不能成立，应当予以驳回。本案中，由于李家海恶意拖欠他人款项而被法院强制执行致使安徽阿里巴巴公司损失较大，经安徽阿里巴巴公司提起诉讼并经法院判决，李家海以及合肥星天公司应当退还安徽阿里巴巴公司提前支付的第三层房屋租金103151.95元,并赔偿损失216000元，承担案件受理费7860元，而在李家海至今仍然拖欠各项费用共计151470.69元情况下，安徽阿里巴巴已经支付了前期的租赁费用，并多次以电话短信、致函、法院沟通等方式要求就李家海拖欠的费用与租赁费用予以抵销，根据法律规定，该抵销行为已经产生法律效力。综上，李家海妄图以解除合同为由而上涨租金来获取合同之外的非法利益，不符合法律规定。商业租金无论是涨还是跌，都是市场经济条件下的必然结果，李家海将其资产出租给安徽阿里巴巴公司，这本身就是一种市场投资经营行为，理应按市场经济的规律独自承担市场本身的必然的商业风险，而不能将市场商业风险恶意转嫁他人，或恶意的意图获得额外的非法经济利益。正如安徽阿里巴巴公司租赁的风险一样，安徽阿里巴巴公司多年来不仅投入较大资金改造，并且在政府不断修路、修地铁以及李家海重大违约情况下，安徽阿里巴巴公司始终坚守合同约定，从未放弃对于该地段商业环境的培育。而李家海现在提出的解除合同行为，不仅违背了社会公序良俗，也违背了双方依法成立的合同约定，应当得不到法律的支持和保护。请求法院依法驳回其全部诉讼请求，以维护法律的公平，维护合同的严肃性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:合肥经开区大学城商业中心一层A11、A12号商铺属于李家海所有，二、三、四层A13号商铺原属于上海星天公司所有，李家海系上海星天公司的股东及前任法定代表人。 2006年6月15日，经上海星天公司和李家海共同授权，合肥星天公司（甲方）与安徽阿里巴巴公司(乙方)签订了《房屋租赁协议》（以下简称合同一），约定：乙方承租甲方位于合肥经开区大学城商业中心一层A11、A12号商铺及二、三、四层A13号商铺，面积为1590平方米，租赁用途为自助KTV、网吧、茶饮，乙方不得将该房屋转租、转让、分租，不得改变场地用途。租赁期限自2007年1月1日至2014年12月31日。双方于2014年3月5日又续签了《房屋租赁协议》（以下简称合同二），约定：租赁期限为2015年1月1日至2027年4月30日，其中2015年1月1日至4月30日为装潢期，正式计租期为2015年5月1日至2027年4月30日，前六年(2015年5月1日至2021年4月30日)，租金标准（含物业管理费）为19元/平米/月……违约责任：……2、甲方确保乙方租赁期内不因房屋产权影响乙方使用该房屋，如因产权原因导致乙方不能使用该房屋，甲方应承担给乙方造成的相应损失……。甲方李家海签字并加盖了合肥星天公司公章。2014年3月10日，安徽阿里巴巴公司预付二年的租金725040元（自2015年5月1日至2017年4月30日期间），将725040元汇入李家海账户，合肥星天公司出具了收条。 2014年3月10日，安徽阿里巴巴公司（甲方）与安徽联线网络科技有限公司（以下简称联线网吧）（乙方）签订了《房屋使用协议》（以下简称合同三），约定：由甲方法人代表组建乙方公司，并使用该承租房屋的三层用于开设网吧使用，面积约530平方米，使用期限2015年1月1日至2027年4月30日止……。 因上海星天公司作为另案的被执行人，合肥中院作出（2015）合执字第00364号《拍卖公告》，要求对被执行人上海星天公司名下的位于合肥经开区大学城商业中心AB区、CDEF区经营用房进行评估、拍卖。安徽阿里巴巴公司、联线网吧收到合肥中院《迁出房屋通知书》，联线网吧于2016年5月31日被迫停止营业。安徽阿里巴巴公司于2016年6月10日赔偿联线网吧一定数额的经济损失。安徽阿里巴巴公司与合肥星天公司、李家海、上海星天公司房屋租赁合同纠纷一案，经法院审理，于2017年10月13日作出（2017）皖0191民初201号民事判决书。安徽阿里巴巴公司、李家海不服均提起上诉。合肥中院经审理，于2018年3月12日作出（2017）皖01民终8542号判决书，判决：“……3、上海星天公司、李家海于判决书生效后十日内返还安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司提前支付的第三层493.55平方米的租金103151.95元；4、上海星天公司于判决书生效后十日内赔偿安徽阿里巴巴公司经济损失216000元……” 另查明，合同二项下的合肥经开区大学城商业中心二、三、四层A13号商铺属于上海星天公司所有，合肥中院经依法拍卖，涉案租赁房屋的二、三、四层现所有权人为刘××。刘××将其中的二、四层交由安徽阿里巴巴公司承租经营。合同二项下的一层A11、A12号商铺未被拍卖，面积为130.01平方米，属于李家海所有，由安徽阿里巴巴公司继续承租。 2018年10月18日，李家海、合肥星天公司就案涉租赁合同的解除等相关事宜起诉至法院。2018年12月17日，本院作出（2018）皖0191民初4171号民事判决书，判决：“一、被告安徽阿里巴巴公司于本判决书生效后十日内向原告合肥星天公司支付到期租金35818元及逾期付款违约金（以35818元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年7月15日计算至款清之日止）；二、驳回原告李家海的全部诉讼请求；三、驳回原告合肥星天公司的其他诉讼请求。”后李家海、合肥星天公司提起上诉，合肥市中级人民法院作出(2019)皖01民终1314号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2020年4月30日，安徽省高级人民法院作出（2020）皖民申1807号民事裁定书，裁定：驳回李家海的再审申请。 上述事实，有《授权委托书》、房产证、《房屋租赁协议》、《安徽省合肥市中级人民法院迁出房屋通知书》、（2017）皖0191民初201号民事判决书、（2017）皖01民终8542号民事判决书、（2018）皖0191民初4171号民事判决书、(2019)皖01民终1314号民事判决书、（2020）皖民申1807号民事裁定书、银行回单详情等证据及当事人陈述为证，本院予以确认。 本院认为，本案审理的争议焦点为：第一，案涉合同一、合同二系合同双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。李家海诉称因租赁市场价格变化，原来的租金与实际不符，根据情势变更原则，要求解除合同，房屋租金标准是双方根据市场及租赁物周边环境协商一致决定的，李家海所述并不属于法律上的无法预见的非商业风险的重大变化之情形，现以情势变更原则来主张合同解除，依据不足，本院对此不予支持。第二，合同二履行过程中，安徽阿里巴巴公司是否故意拖欠到期租金，其行为是否构成根本违约，达到解除合同的条件。（2017）皖01民终8452号案件中判决“上海星天公司、李家海于判决书生效后十日内返还安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司提前支付的第三层493.55平方米的租金103151.95元”，基于此判决，安徽阿里巴巴公司享有抵销租金的权利，阿里巴巴公司并非故意拖欠到期租金，其行为不构成根本违约，故对李家海诉请解除双方于2014年3月5日签订的《房屋租赁协议》，本院依法不予支持。关于支付拖欠的大学城商业中心A11、A12租金60万元（自2017年4月30日计算至2020年1月15日），因2017年5月1日至2018年7月15日期间的租金已在（2017）皖01民终8452号民事判决书中判决确认，故安徽阿里巴巴公司还需要向李家海支付自2018年7月16日至2020年1月15日期间的租金，即44494.2元（19元/㎡×130.1㎡×18个月）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下： 一、被告安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司于本判决书生效后十日内向原告李家海支付2018年7月16日至2020年1月15日期间的租金44494.2元； 二、驳回原告李家海的其他诉讼请求。 若给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9980元，减半收取计4990元，由原告李家海负担4620元，由被告安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司负担370元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  倪良月 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理董纯涛 书记员孟琦 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等你违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。