河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0503民初2523号原告（执行案外人）：师勇兴，男，1978年6月26日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：马爱民，河南万昆律师事务所律师。委托诉讼代理人：马振文，河南万昆律师事务所律师。原告（执行案外人）：焦新叶，女，1978年5月20日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：马爱民，河南万昆律师事务所律师。委托诉讼代理人：马振文，河南万昆律师事务所律师。被告（申请执行人）：安阳珠江村镇银行股份有限公司，住所地安阳市兴泰路与建安街交叉口西北角。法定代表人：韩龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：桑慧慧，女，该公司员工。第三人（被执行人）：张立，男，1982年1月26日出生，汉族，住河南省安阳县。原告师勇兴、焦新叶与被告安阳珠江村镇银行股份有限公司（以下简称珠江银行）、第三人张立案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告师勇兴、焦新叶及其委托诉讼代理人马爱民、被告珠江银行的委托诉讼代理人桑慧慧到庭参加诉讼，第三人张立经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告师勇兴、焦新叶向本院提出诉讼请求：1.依法判决不得执行该执行标的（即依法判决不得执行安阳市北关区××木××楼××单元××室不动产）；2.依法判决确认位于安阳市北关区××木××楼××单元××室不动产归原告所有；3.依法判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年l月12日原告夫妇与张立、王净夫妇签订了《按揭房屋转让协议》,约定张立、王净夫妇将其位于安阳市××平原路水木清华三期61号楼l单元8层801室的房产以32万元的价格出卖给原告,此价格不包含张立、王净夫妇未还清的银行按揭贷款,未还清的银行按揭贷款自本协议房产转让后次月起,由原告负责偿还所欠银行贷款,并约定协议签订后甲方及时配合乙方办理房屋产权登记、过户手续。协议签订当日,原告即付房款32万元,张立、王净向原告出具收据一张,载明收到原告案涉房屋卖房款32万元，张立和王净签字、按手印确认。同时，张立、王净夫妇将与房产相关的所有手续一并交给原告。之后原告即搬入该房居住至今,并按期偿还银行贷款,但是张立、王净夫妇并未按照约定为原告办理房产登记过户手续。原告多次联系、催促张立、王净协助、配合办理不动产的登记、过户手续，但是无果，为此诉至北关法院。2019年3月11日北关法院开庭审理了原告诉张立、王净房屋买卖合同纠纷一案，并于2019年6月13日作出(20l9)豫0503民初444号民事判决,判决师勇兴、焦新叶与张立、王净于20l6年1月12日签订的《按揭房屋转让协议》合法有效。现该判决书已经生效。张立因与珠江银行之间的借款纠纷,珠江银行向北关法院申请诉前财产保全,查封了该房屋。但是,该房屋实际为原告所有。且现在珠江银行与张立案件也进入执行阶段，原告向北关法院提出执行异议申请，但被北关法院驳回。综上所述，原告与第三人的不动产买卖在先，真实、合法、有效，没有任何过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的四个条件，其权利能够排除被告的执行，合法权益应当受到法律保护。为此，原告提起执行异议之诉。被告珠江银行辩称，法院依法查封被告所提供的安阳市北关区××木××楼××单元××室的房产，原告不能阻却执行。第三人张立未作陈述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：师勇兴与焦新叶系夫妻关系。张立、王净原系夫妻关系，2018年12月20日离婚。涉案房屋系张立、王净于2013年11月13日从河南仁和置业有限公司购买的按揭商品房，总价款656074元，首付款206074元，贷款45万元，贷款期限为2013年12月16日至2033年12月16日。2016年1月12日，师勇兴、焦新叶与张立、王净签订《按揭房屋转让协议》一份，协议约定：甲方（张立、王净）将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方（师勇兴、焦新叶）。一、转让房屋位于安阳市北关区××木××楼××单元××室，建筑面积151.63平方米。二、该房屋转让成交价格32万元（此价格不包含甲方未还清的银行按揭贷款）。其中，甲方未付清银行按揭贷款自本协议房产转让后次月起，由乙方负责偿还给贷款银行。此转让价格包括房屋、室内设施以及房屋相关的一切权益。三、购房款由乙方一次性付清。在甲方向乙方交付房屋全部钥匙同时，乙方应支付购房款32万元。甲方在收款时应向乙方出具收据。四、甲方应于本协议生效之日起，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为房屋完成交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。五、1、甲方保证自己对该房屋拥有处分权，该房屋不涉及第三方的权益，该房屋没有产权纠纷，转让该房屋不存在法律上的障碍，否则由甲方赔偿乙方所有相关损失。2、甲方应于本协议生效之日起，将《商品房预售合同》、购房发票、银行按揭合同、抵押合同、与房屋相关的天然气等手续转交给乙方，并承认乙方是合法拥有人。3、本协议书签订前该房屋购房款、契税、公共维修基金、暖气天然气管道安装费、物业费等其他应当缴纳的费用全部交清，如有尚未交纳费用，由甲方全部承担。4、本协议签订后，甲方应及时配合乙方办理房屋产权过户等手续。七、协议书从双方签字之日起生效。……。2016年1月12日，师勇兴、焦新叶向张立、王净支付购房款32万元，张立、王净出具了收据，并将《商品房预售合同》、个人购房借款担保合同、公证书、购房发票、地下室认购订金协议书、契税完税证等购房手续全部交给师勇兴、焦新叶。师勇兴、焦新叶搬入涉案房屋居住至今。师勇兴、焦新叶每月以王净的名义向中国工商银行股份有限公司安阳行政区支行偿还按揭贷款。张立、王净出具证明：因开发商尚未给张立、王净办理案涉房屋的房产证等手续，导致张立、王净也未能给师勇兴夫妇办理房产过户手续。珠江银行与张立、黄中廷、杨文霞、王净、安阳县鸡毛上天纺织品有限公司、安阳市隆丰针织商贸有限责任公司、安阳市嘉鑫市场服务有限责任公司金融借款合同纠纷一案，珠江银行向本院申请诉前财产保全，本院作出（2018）豫0503财保346号民事裁定及（2018）豫0503执保405号协助执行通知书，于2018年12月7日查封张立名下位于安阳市××平原路水木清华三期61号楼1单元8层801号房产。后珠江银行向本院提起诉讼，本院于2019年4月18日作出（2019）豫0503民初1173号民事判决，判决：一、张立于判决生效后三十日内偿还珠江银行借款本金240000元并支付利息、罚息和复利（自2018年10月15日起，利息、罚息和复利按照借款合同的约定计算至债务人清偿债务之日止）；二、黄中廷、杨文霞、王净、安阳县鸡毛上天纺织品有限公司、安阳市隆丰针织商贸有限责任公司、安阳市嘉鑫市场服务有限责任公司对第一项的债务承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向张立追偿。判决生效后，张立、安阳县鸡毛上天纺织品有限公司等单位和个人未按照民事判决履行义务，珠江银行向本院申请执行。本院于2020年5月19日立案执行。师勇兴、焦新叶与张立、王净房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月13日作出(20l9)豫0503民初444号民事判决,判决师勇兴、焦新叶与张立、王净于20l6年1月12日签订的《按揭房屋转让协议》合法有效。另查明，安阳市不动产档案馆出具的《预告登记情况记载表》显示，涉案房产在不动产管理部门进行了预购商品房预告登记，预告登记证号为：安阳市房建安阳房管字第00092694号，权利人为王净，共有人为张立。涉案房产还办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记证号为：安阳市房建安阳房管字第00092695号，抵押权人为：中国工商银行股份有限公司安阳分行，债权数额为：45万元。《房屋登记信息查询情况表》显示，师勇兴、焦新叶名下无房产。案外人师勇兴、焦新叶对本院查封涉案房产不服，向本院提出了书面异议，请求中止对涉案房产的执行。2020年8月10日，本院作出(2020)豫0503执异75号执行裁定，裁定驳回案外人师勇兴、焦新叶的异议请求。上述事实，有原告师勇兴、焦新叶提供的按揭房屋转让协议、收据、（2019）豫0503民初444号民事判决书、张立和王净出具的情况说明、个人账户支出交易明细13张、中国工商银行还款凭证6张，被告珠江银行提供的商品房预售合同，以及当事人的陈述等证据，予以证实。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”司法实践中，执行异议之诉案件通常参照执行异议复议规定的相关规定，结合案件实际情况判断案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，师勇兴、焦新叶符合上述四项要件，分析如下：一、关于师勇兴、焦新叶是否在人民法院查封案涉房屋之前签订合法有效的书面买卖合同2016年1月12日，师勇兴、焦新叶与张立、王净签订了《按揭房屋转让协议》。本院于2018年12月7日查封案涉房屋，《按揭房屋转让协议》的签订时间早于本院查封时间。上述交易发生在张立、王净婚姻关系存续期间,张立、王净对师勇兴、焦新叶享有《按揭房屋转让协议》项下权利义务无异议。且本院(20l9)豫0503民初444号民事判决已判决师勇兴、焦新叶与张立、王净于20l6年1月12日签订的《按揭房屋转让协议》合法有效，该判决已发生法律效力。根据上述事实,本院认定,师勇兴、焦新叶在人民法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、关于师勇兴、焦新叶是否在人民法院查封之前合法占有案涉房屋《按揭房屋转让协议》约定，在张立、王净向师勇兴、焦新叶交付房屋全部钥匙同时，师勇兴、焦新叶应支付购房款32万元；张立、王净应于本协议生效之日起，将上述房屋的全部钥匙交付师勇兴、焦新叶，并在双方在场的情况下由师勇兴、焦新叶对房屋进行验收，师勇兴、焦新叶如无任何异议，视为房屋完成交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归师勇兴、焦新叶行使。同时约定协议书从双方签字之日起生效。2016年1月12日，师勇兴、焦新叶向张立、王净支付购房款32万元，张立、王净将《商品房预售合同》、个人购房借款担保合同、公证书、购房发票、地下室认购订金协议书、契税完税证等购房手续全部交给师勇兴、焦新叶。师勇兴、焦新叶搬入涉案房屋居住至今。由此可以断定，师勇兴、焦新叶占有案涉房屋的时间为20l6年1月12日，明显早于本院2018年12月7日查封案涉房屋的时间。本院认定，师勇兴、焦新叶在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。三、关于师勇兴、焦新叶是否已支付全部价款《按揭房屋转让协议》约定，案涉房屋的转让成交价格为32万元（此价格不包含张立、王净未还清的银行按揭贷款）。其中，张立、王净未付清银行按揭贷款自本协议房产转让后次月起，由师勇兴、焦新叶负责偿还给贷款银行。2016年1月12日师勇兴、焦新叶向张立、王净支付购房款32万元后，张立、王净对案涉房屋在扣除尚欠银行贷款部分以外的权益已经全部转让给师勇兴、焦新叶，此后均由师勇兴、焦新叶偿还银行按揭贷款。在师勇兴、焦新叶按约履行合同义务的情况下，张立、王净对案涉房屋不再享有购房款的请求权或其他权利。本院认为，对于张立、王净对案涉房屋应有的份额而言，师勇兴、焦新叶已按照合同约定支付全部价款。四、关于案涉房屋未办理过户登记是否系因师勇兴、焦新叶自身原因师勇兴、焦新叶在购买案涉房屋时知晓该房屋设有银行按揭贷款但未重新办理抵押，该交易安排不具有违法性，因而师勇兴、焦新叶并不因此而具有法律上的可责难性。师勇兴、焦新叶对案涉房屋的风险预期，应当限于如未按时、足额偿还按揭贷款而产生的抵押权人主张权利的风险，不应扩大至抵押贷款未还清前房屋仍登记在原权利人名下、因原权利人的行为而产生的一切风险。师勇兴、焦新叶占用案涉房屋后，曾多次要求张立、王净履行合同义务，协助、配合师勇兴、焦新叶办理案涉房屋的登记、过户手续，并以诉讼方式主张权利，张立、王净证明系因开发商的原因导致张立、王净未能给师勇兴、焦新叶办理房产过户手续。本院认为，不应认定未办理过户登记系因师勇兴、焦新叶自身过错。此外，综合考虑师勇兴、焦新叶已实际支付案涉房屋全部房款，自20l6年1月12日即占有使用案涉房屋，且该房屋是师勇兴、焦新叶在安阳市的唯一住房等因素，相较于珠江银行基于张立、王净应当履行债务而享有的债权，对师勇兴、焦新叶对于案涉房屋享有的权利予以优先保护，符合法律保障生存权、居住权的精神，更具有正当性和合理性。综上所述，师勇兴、焦新叶对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，对其请求本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第五项、第三百一十二条、第三百一十四条规定，判决如下：不得执行坐落于安阳市北关区平原路水木清华三期61号楼1单元8层801室房屋。案件受理费11500元，由被告安阳珠江村镇银行股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。本院(2020)豫0503执异75号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  郭振平人民陪审员  王永革人民陪审员  刘亚玲二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  刘 玫