河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初5357号原告（申请执行人）：翟景涛，男，汉族，1969年12月8日出生，住河南省南阳市宛城区。委托代理人：徐晓玉，河南达圣律师事务所律师，一般代理。被告（执行案外人）：张某。委托代理人：宋文绪，河南汉冶律师事务所律师，一般代理。被告（被执行人）：南阳鸿德房地产开发有限公司，住所地：南阳市人民路鸿德花园。负责人：陈继平，任公司董事长职务。委托代理人：马跃辉，男，汉族，1967年9月2日出生，住河南省南阳市卧龙区。系公司员工，特别授权。委托代理人：林雪阳，河南鼎聚律师事务所律师，特别授权。原告翟景涛与被告张某、南阳鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理，原告翟景涛的委托代理人徐晓玉，被告张某的委托代理人宋文绪，被告南阳鸿德房地产开发有限公司委托代理人马跃辉、林雪阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告翟景涛诉称，原告翟景涛与被告南阳鸿德房地产开发有限公司、陈兰民间借贷纠纷一案，判决生效后原告申请强制执行被告罗马帝景小区6-2-602等6套房产。在执行过程中，案外人张某提出执行异议，宛城区人民法院审查后，认为案外人的异议理由成立，作出（2020）豫1302执异133号执行裁定书，裁定中止对位于南阳市罗马帝景小区6号楼2单元6层602室房产的执行。原告认为，张某与鸿德公司之间没有合法有效的书面房屋买卖合同，双方签订的是房屋认购协议书，而不是房屋买卖合同。商品房认购书，是商品房的买卖双方当事人在签订正式的商品房预售合同或现房买卖合同之前所签订的协议。认购书是对双方即将进行交易的房屋有关事宜的初步确认。因此该认购书是在签订合同之前的一种协议书，不是正式的购房合同。案外人没有提交支付全部房款的相关凭证，不能证实房款已全部交清的事实。其领取房屋钥匙，在本院查封前占用涉案房产的陈述也不属实，该房产钥匙早已交给原告翟景涛，一直由原告占有，只是后来由于物业公司受鸿德公司指派，更换了钥匙，恶意阻挠原告进入，使原告无法实际占用该房屋。该房产已于2013年10月18日网签至原告名下，早已具备办理产权登记手续，案外人未及时办理相应手续系其自身过错导致。综上，被告所提供的证据材料不足以能够排除对案涉房屋的执行，故请求人民法院依法查明事实，支持原告请求。该案件在原告申请执行时，本案被告张某作为原告向宛城区人民法院提起确认张某与鸿德公司签订的买卖合同有效诉讼，该案件经过宛城区人民法院及南阳市中级人民法院审理，终审判决为驳回张某的起诉，同时在二审法院认定事实部分评述，对一审法院所认定的张某缴纳房款的数额和本案房屋钥匙交付时间不予确认。以上证据材料充分说明被告张某与鸿德公司之间买卖关系不能成立，其执行异议的申请不能得到人民法院的支持。诉讼请求为：1、请求人民法院对南阳市罗马帝景小区6号楼2单元6层602室房产继续强制执行；2、由三被告承担本案诉讼费用。被告张某辩称，一、张某与鸿德房地产公司签订有房屋认购书，交付了全部房款，鸿德公司向张某交付了房屋，双方的房屋买卖关系成立，合法有效。二、双方签订的认购书符合商品房销售管理办法第十六条要求的合同成立要件，依照最高人民法院关于商品房买卖的司法解释第五条的规定，应认定为商品房买卖合同合法。三、张某与原告翟景涛无任何经济纠纷，原告对他人的执行行为不能及于张某，应驳回原告对张某的诉讼请求。被告南阳鸿德房地产开发有限公司辩称，张某与鸿德公司的房屋认购书合法有效，应予支持，足以排除执行。原告翟景涛为支持其主张，向本院提交如下证据：第一组：两份生效文书：（2019）豫1302民初6031号民事判决书，（2019）豫13民终7562号民事裁定书。证明：翟景涛因与被告陈兰、鸿德房地产民间借贷纠纷一案，经南阳市中级人民法院审理，做出了（2018）豫13民终5022号判决书，维持了宛城区人民法院作出的（2017）豫1302民初4477号民事判决书，该判决书认定2014年8月8日被告陈兰与鸿德公司向翟景涛借款400万元，签订了借款担保合同，合同约定陈兰向翟景涛借款400万元，由鸿德公司将其开发的位于南阳市宛城区××与××路交叉口罗马帝景小区8套房产交给了原告办理网签备案，抵押给了本案原告，同时签订了商品房回购协议，因陈兰与鸿德公司不能按照约定支付所借原告借款，在2013年10月18日，将案涉房屋与翟景涛签订了备案号为13800987号买卖合同，并以512,820元的成交价将房屋网签给了原告翟景涛，案件现在执行中。第二组：再审申请书以及南阳市中级人民法院立案通知各一份。本案被告张某因与翟景涛买卖合同纠纷一案，不服（2019）豫13民终7562号民事判决书，向南阳市中级人民法院提起再审请求，该案件正在审查当中。证明：已经生效的两份文书确定了张某与鸿德公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系，没有足额缴纳购房款，鸿德公司也未将房屋实际交付张某使用，在该生效判决未被撤销之前，张某的执行异议不能排除案涉房产的执行。（2020）豫1302执异133号执行裁定书认定事实错误，依法应予撤销。被告张某对原告翟景涛所举证据的质证意见为：一、真实性无异议，证明方向有异议，特别是二审裁定驳回张某起诉的根本原因是南阳市中级人民法院认为应当走执行异议途径，不应按照房屋买卖合同立案。也正是因为这个裁定才引起本案诉讼，证明不了原告所说的张某与鸿德公司之间不存在房屋买卖合同关系的事实。二、真实性无异议，这个正好证明了南阳市中级人民法院的（2019）豫13民终7562号民事裁定书的效力处于待定状态，更不能以此作为认定张某与鸿德公司不存在买卖合同关系的依据。被告南阳鸿德房地产开发有限公司对原告翟景涛所举证据的质证意见为：同意被告张某意见。另补充：第一组证据的两份文书，认定事实部分，均清楚记录了认可张某与鸿德公司之间的房屋买卖关系，因此原告方的证明方向不成立。被告张某为支持其主张，向本院提交如下证据：第一组：1、商品房认购协议书一份；2、交款收据五份、银行的转账记录一份；3、交付钥匙的照片一份。这组证据证明：张某与鸿德公司之间形成了商品房买卖关系，张某已经交付了全部房款470,528元并且认购了一个车库100,000元，总计570,528元，鸿德公司向张某交付了房屋钥匙，张某已经实际占有该房屋。第二组：民事起诉状一份、收据一张、购房情况明细表三张、宛城区人民法院民事裁定书两份、查封公告两份。证明：张某等126人向鸿德公司购房后，鸿德公司没有按照约定及时交房，有126人起诉，当时南阳市中级人民法院负责房屋团购的经办人周长城收取了张某所交的诉讼费、保全费等相关费用，表格显示的即126人含张某。起诉后法院当时也采取了保全措施。第三组：鸿德公司出具的承诺书两份，附购房户的明细四页（含张某）。证明方向同第二组。第四组：（2019）豫13民终6729号民事判决书一份。证明类似案件处理结果。第五组：不动产登记（房产）资料查询结果证明一份，证明张某名下无房产登记记录。原告翟景涛对被告张某所举证据的质证意见为：被告提交的一至四组证据材料在原买卖合同纠纷一案中已经提交过，也已经被生效的判决和裁定评述和认定，在生效的裁定未被撤销之前，人民法院不能对同一行为、同一事实作出不同的认定。质证意见：一、仅仅是一把独立的钥匙，没有显示交付的场景和时间，更没有交易对象，不能够证明房屋的钥匙已经交付本案被告。二、诉状中没有原告等人的签字，收款收据没有交付相关费用的凭证，另外除诉状之外还有保全申请，但是涉案房屋没有实际通过法院采取查封等保全方式，由此说明第二组证据材料不能够证明张某等人与鸿德公司之间存在真实的房屋买卖合同关系。对裁定书及公告真实性不发表意见，但是申请保全的名字当中不包含本案被告张某，案涉房屋未进行保全。需要说明的是，这份诉状时间是2014年2月28日，而鸿德公司在2013年10月18日已经将案涉房产网签给了本案原告翟景涛，通过时间的比照更能够充分说明鸿德公司与本案被告张某恶意串通、恶意诉讼，目的是阻碍翟景涛的执行。三、承诺书虚假的，也未加盖印章也未实际履行。如果鸿德公司与张某之间存在真实的房屋买卖关系，鸿德公司属于一房多卖，涉嫌诈骗，我们将依法保留追究鸿德公司刑事责任的诉求。今天的庭审过程中这些材料出自于鸿德公司，应当由鸿德公司出具加盖印章的原件，同时向法庭说明，既然承诺了为什么没有履行的理由。四、关于类案判决的问题，虽然属于类案，但是王文山一案代理人同样是本代理人，王文山提供了充分的证据材料证明了已经足额向鸿德公司缴纳了购房款，而本案中张某仅仅提供了27万元的转款凭证，剩余的款项均是收款收据，对于大额的款项交付，张某不能够充分证明支付了购房款，故南阳市中级人民法院对双方存在买卖关系事实没有认可。五、通过被告张某提供的身份信息，可以印证被告张某在北京上学，在其购房时尚未成年、没有成家，现户口与父母不在一起，因此以张某现有的状况应与父母同住，因此提交的查询结果不能够说明是其唯一的住房。被告南阳鸿德房地产开发有限公司对被告张某所举证据的质证意见为：一、无异议。二、三、起诉事实不了解，鸿德公司的承诺是2008年的，当时的公司管理人及股东都因为各种原因无法联系无法核实，但是根据具体事实来说，团购买房属于事实，我公司也应当履行相关的房屋买卖义务。裁定书、公告真实性由法庭核实。四、无异议。五、无异议。被告南阳鸿德房地产开发有限公司为支持其主张，向本院提交如下证据：提供一份判决书作为参考，孙绍利与翟景涛、鸿德公司的（2020）豫13民终2468号判决书。属于类案判决，支持了孙绍利名下因翟景涛与鸿德公司之间的借贷纠纷被查封房屋，确认孙绍利是房屋实际所有权人，并确认房屋买卖合同有效。原告翟景涛对被告南阳鸿德房地产开发有限公司所举证据的质证意见为：真实性无异议，但是案件事实有不尽相同的地方，对其质证意见同对本案被告提交的王文山判决质证意见。被告张某对被告南阳鸿德房地产开发有限公司所举证据的质证意见为：无异议。对原被告双方均无异议的证据，本院予以认定。对有异议的证据在评理部分综合予以认定。依据当事人的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件的基本事实：2014年8月8日，南阳鸿德房地产开发有限公司（曾用名南阳市豪盛房地产开发有限公司）为借款人陈兰向出借人翟景涛所借的400万元民间借贷款项予以担保，《借款担保合同》约定鸿德房地产公司将其开发的南阳市宛城区××与××路交叉口罗马帝景小区8套房产为该借款进行担保，抵押给翟景涛，并签订了《商品房回购协议书》。为此，鸿德房地产公司与翟景涛曾于2013年10月18日签订买卖合同，约定将案涉房屋出卖给翟景涛，并办理合同信息备案手续（涉案房屋网签合同号为13800987），以成交价512,820元将鸿德罗马帝景6号楼2单元6层602室网签给翟景涛。翟景涛与南阳鸿德房地产开发有限公司、陈兰民间借贷纠纷一案，本院于2018年6月21日出具（2017）豫1302民初4477号民事判决书，判决：一、限本判决生效后10日内，被告陈兰偿还原告翟景涛借款本金350万元，并从2017年9月18日起按月利率2%支付利息至借款付清之日止；二、被告南阳鸿德房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任。鸿德房地产公司不服一审判决，提出上诉，河南省南阳市中级人民法院于2018年11月12日作出（2018）豫13民终5022号民事判决书，驳回上诉，维持原判。判决书生效后，陈兰与南阳鸿德房地产开发有限公司未按期履行判决书所确定的义务，翟景涛于2019年1月4日申请法院强制执行，执行案号：（2019）豫1302执41号。2019年1月8日，本院出具（2019）豫1302执41号之一执行裁定书，查封翟景涛名下位于罗马帝景小区6-1-1102、6-1-1001、6-1-901、6-2-1202、6-2-1002、6-2-602、6-2-601（备案号：13800070、14819599、14819600、14819598、13800066、13800987、14819602）。案外人张某不服查封，向本院提起执行异议，本院于2020年8月7日作出（2020）豫1302执异133号执行裁定书，认定如下：“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人张某在本院作出查封裁定前，与鸿德房地产签订了房屋买卖协议，并按照协议约定支付了全部房款，领取房屋钥匙，在本院查封前占有涉案房产，因该房产现系网签合同备案，未办理产权登记，故对未办理过户登记，非异议人张某过错。案外人张某对执行标的享有的物权的期待权具有排除执行的效力，能够阻却执行。综上，案外人张某的异议理由成立，应予支持。故裁定中止对位于南阳市罗马帝景小区6号楼2单元6层602室房产的执行”。申请执行人翟景涛不服，向本院提起申请执行人执行异议之诉。另查明，2011年3月20日，张某与南阳鸿德房地产开发有限公司签订《商品房认购协议书》，以470,528元认购南阳鸿德房地产开发有限公司开发的鸿德罗马帝景小区6号楼2单元6层602室。张某为证实其已实际支付了全部房款及车位款，提交收款收据五份，分别为：2011年3月20日预交房款10万元、2011年3月25日付房款270,528元、2011年3月27日付房款10万元、2013年8月23日交车位定金5万元、2013年9月15日付车位费5万元，其中2011年3月25日房款270,528元提供有南阳市商业银行存款凭条予以证实。现案涉房屋钥匙由张某持有，房屋仍是毛坯房状态。《商品房认购协议书》中买受人张某身份证号码是4113031997051800与信息为两个号码系同一人张某。又查明，张某诉南阳鸿德房地产开发有限公司、翟景涛买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月30日作出（2019）豫1302民初6031号民事判决书，判决：“一、被告南阳鸿德房地产开发有限公司与被告翟景涛签订的备案号为13800987的房屋买卖合同无效。二、被告南阳鸿德房地产开发有限公司自本判决生效后90日内为张某购买其鸿德罗马帝景6号楼2单元6层602室的房产办理房屋登记手续。”判决生效后，翟景涛不服，向南阳市中级人民法院提起上诉。南阳市中级人民法院于2019年12月9日作出（2019）豫民终7562号民事裁定书，南阳市中级人民法院认为，“翟景涛与南阳鸿德房地产开发有限公司签订并备案的房屋买卖合同，双方并无买卖的合意，双方的本意是对翟景涛借款债权进行担保，故该合同并不发生房屋买卖的效力，涉及是否构成让与担保的问题。本案中的房屋已被人民法院查封进入执行程序，张某在本案中的诉讼请求本质是确认该房产产权归其所有，可以对抗人民法院的执行，张某的起诉应通过执行异议之诉程序解决。且张某在本案中并未充分举证本案房屋的交付时间及购房款的支付，故应当撤销一审法院判决，驳回张某的起诉”，据此，南阳市中级人民法院裁定“一、撤销河南省南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302号民初6031号民事判决。二、驳回张某的起诉。”张某不服，于2020年5月10日向河南省高级人民法院申请再审。再查明，2020年11月20日，南阳市不动产登记服务中心出具不动产登记（房产）资料查询结果证明，经查南阳市房屋登记信息系统，截止2020年11月20日15时，以上申请人（张某）及家庭成员现名下拥有的房屋登记记录如下：零。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案审查的焦点为案外人张某就执行标的即案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房屋能否继续执行的问题。首先，案涉翟景涛与鸿德房地产公司签订的买卖合同定性问题。南阳市中级人民法院于2019年12月9日作出（2019）豫民终7562号民事裁定书，南阳市中级人民法院认为“翟景涛与南阳鸿德房地产开发有限公司签订并备案的房屋买卖合同，双方并无买卖的合意，双方的本意是对翟景涛借款债权进行担保，故该合同并不发生房屋买卖的效力，涉及是否构成让与担保的问题。”因此，案涉房产虽网签备案在翟景涛名下，但备案登记只是行政管理范畴，不能产生具有登记请求权的物权效力，不是一种物权登记，且翟景涛并未实际占有案涉房屋，鸿德房地产公司与翟景涛之间系为担保的借贷关系，翟景涛并非案涉房产的所有权人，案涉房产仍应视为登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条规定赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，故张某对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益应从以下三个方面进行审查：第一、关于张某在法院查封涉案房产之前是否与鸿德房地产公司签订合法有效书面买卖合同的问题。张某与鸿德房地产公司签订的认购书中载明了双方当事人的具体身份信息，约定了明确的房屋位置及购房款金额，是双方真实的意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效。该《商品房认购协议书》签订于2011年3月20日，早于2019年1月8日法院查封时间，张某在法院查封涉案房产之前与鸿德房地产公司已经签订合法有效的书面买卖合同。第二、关于张某所购商品房是否系用于居住且其名下无其他用于居住房屋的问题。案涉房屋性质为住宅，根据张某提交的南阳市不动产登记服务中心出具不动产登记（房产）资料查询结果证明载明：截止2020年11月20日15时，张某名下在南阳市无不动产登记记录，据此可以认定截止2020年11月20日，张某名下在南阳市无其他用于居住的房产；原告称因张某在北京上学，在其购房时尚未成年、没有成家，现户口与父母不在一起，因此以张某现有的状况应与父母同住，因此提交的查询结果不能够说明是其唯一的住房，不具有法律依据，不予采信。第三、关于张某已付购房款是否超过合同约定总价款百分之五十的问题。张某提交了其支付了全部房款的收款收据及交付房款270,528元的存款凭条，案涉房屋总价款为470,528元，综合以上证据，能够证实在人民法院查封之前张某已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综上，张某就执行标的即案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房屋不能继续执行，应驳回原告的诉讼请求。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告翟景涛的诉讼请求。案件受理费8,358.00元，由被告南阳鸿德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘琳瑜人民陪审员  张军献人民陪审员  赵建华二〇二〇年十二月八日书 记 员  王冬丽