四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初5130号 原告（反诉被告）：邹光琼，女，1967年7月3日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：罗文翔，四川方舟达律师事务所律师。 原告（反诉被告）：杨先成，男，1966年2月28日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：罗文翔，四川方舟达律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：芶开明，男，1971年3月18日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：刘家林，四川亮锋律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：邓明华，女，1963年10月1日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：刘家林，四川亮锋律师事务所律师。 被告（反诉原告）：芶森蕊，女，1995年7月15日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：刘家林，四川亮锋律师事务所律师。 第三人：邹林珍，女，1944年9月19日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 第三人：苟开琼，女，1966年1月15日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 第三人：苟开容，女，1969年12月9日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告邹光琼、杨先成与被告芶开明、邓明华、芶森蕊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，芶森蕊提起反诉，本院受理反诉后，通知邹林珍、苟开琼、苟开容作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。邹光琼和邹光琼、杨先成共同的委托诉讼代理人罗文翔以及芶开明、邓明华，芶森蕊共同的委托诉讼代理人刘家林到庭参加诉讼，第三人邹林珍、苟开琼、苟开容经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 邹光琼、杨先成向本院提出诉讼请求：1.判令芶开明、邓明华、芶森蕊立即协助办理位于龙泉驿区××路××号××期××栋××单元××楼××号房屋的过户手续；2.判令芶开明、邓明华、芶森蕊支付邹光琼、杨先成损失5341元；3.本案案件受理费、保全费由芶开明、邓明华、芶森蕊承担。诉讼中，邹光琼、杨先成将第二项诉讼请求的金额变更为5475元。事实和理由：2012年10月19日，邹光琼、杨先成与芶开明、邓明华、芶森蕊及芶开明的父母芶德方、邹林珍签订了《房屋买卖协议书》，约定芶开明、邓明华、芶森蕊、芶德方、邹林珍将其位于龙泉驿区××路××号××期××栋××单元××楼××号房屋以356800元出售给邹光琼、杨先成。该协议约定待房产证办到芶开明的名下一个月内，芶开明一家人协助杨先成办理相关过户手续。2013年2月2日，邹光琼、杨先成按照协议约定支付购房款35万元，芶开明、邓明华出具《收条》对上述事实予以确认，并将合同项下房屋交付邹光琼、杨先成居住使用。2019年9月16日，杨先成又向芶开明支付购房款3000元。2020年5月，芶开明、邓明华、芶森蕊已取得该房屋的不动产登记证书，但芶森蕊拒绝履行配合过户义务。因芶森蕊的行为，导致邹光琼、杨先成需要多缴纳土地出让金5475元。邹光琼、杨先成多次催促芶开明、邓明华、芶森蕊积极履行办理房屋过户手续等义务，却被无任何正当理由拒绝，望判如所请。 芶开明、邓明华共同辩称，为了解决工地的资金问题，芶开明、邓明华就想到处理案涉房屋，于是在2012年10月19日和邹光琼、杨先成签订了《房屋买卖协议书》。在签订该协议时，芶开明、邓明华已经告知邹光琼、杨先成出卖房屋是因急需用钱，未征得在读高中的女儿芶森蕊的同意就把芶森蕊叫回来在协议上签了字，芶森蕊并不知道属于其本人的安置房份额被卖掉了。邹光琼、杨先成当时明知芶森蕊是未成年人还与其签订协议，存在重大过错。协议签订后，芶开明、邓明华收取了购房款，芶森蕊并未收到款项。芶森蕊的权利应当在其成年后自己决定，现芶开明、邓明华依法尊重芶森蕊的意见，愿意退还邹光琼、杨先成全部款项，按照银行同期贷款利率计算占用资金的利息，也愿意按照市场价买回该房屋，对于邹光琼、杨先成出租和使用产生的租金收益也放弃。 芶森蕊辩称，邹光琼、杨先成与芶开明、邓明华，芶森蕊签订的《房屋买卖协议书》在法律上处于效力待定状态，因为芶森蕊在签约时是未成年人，能力和心智均不成熟，无法对签订的房屋买卖重大财产合同做出决定。芶开明已和芶森蕊的亲生母亲离婚，对于属于芶森蕊个人的财产，芶开明不具有处分的权利。在处分该财产的过程中，芶开明在协议上的签字仅代表其本人，不能代表处理芶森蕊本人的财产。芶森蕊现虽已成年，但对该协议在法律上是无效的。芶森蕊对芶开明、邓明华出具的《收条》并不知情，也没有收到购房款。芶森蕊在签订协议时正在读中学，只是被父亲芶开明喊回家在协议上签字，对协议的具体内容并不清楚，只知是房屋买卖合同。案涉房屋系国家拆迁安置房屋，是按照人头份额来确认份额，芶森蕊享有处分权，不承认该份协议具有法律效力。 邹林珍、苟开琼、苟开容均未针对本诉提交书面意见，也未提交证据。 芶森蕊向本院提出反诉请求：1.确认2012年10月19日签订的《房屋买卖协议书》无效；2.判令邹光琼、杨先成立即腾退房屋给芶森蕊；3.诉讼费等费用由邹光琼、杨先成承担。反诉的事实和理由：2012年10月19日，邹光琼、杨先成与芶开明、邓明华及当时还未成年的芶森蕊签订了《房屋买卖协议书》，约定将位于龙泉驿区××路××号××期××栋××单元××楼××号的房屋出售给邹光琼、杨先成，该房屋系政府动迁安置的房屋，政府按照人头每人35平米的标准安置的安居房，属于个人财产，不属于家庭共有财产，任何人没有权利处分和侵犯。签订该协议时，芶森蕊才17岁，正在上中学，对签订案涉协议处理重大财产不具备完全民事行为能力。邹光琼、杨先成明知其不具有完全民事行为能力，不能签订案涉重大合同，仍与其签订案涉协议，主观上存在重大过错，所签订的协议对芶森蕊不具有法律效力。2020年5月，邹光琼、杨先成要求过户时，芶森蕊才知道该协议的签订事宜，当即反对该协议的签订。在签订该协议时，芶森蕊是不同意的，也非真实意思表示。不管芶开明、邓明华当时在什么情况下签订案涉协议，处分了芶森蕊的个人财产，芶开明、邓明华的行为都侵犯了芶森蕊的权利，是存在重大过错的违法行为。现邹光琼、杨先成要求过户，芶森蕊对该协议不认可也不予追认，故依法该协议是无效协议。综上，芶森蕊特提起反诉，请求依法维护其合法权益。 邹光琼、杨先成共同对芶森蕊的反诉辩称，对芶森蕊所称签订的《房屋买卖协议书》无效的意见不予认可。合同法第五十二条规定了合同无效的情形，而芶森蕊的情况并不符合，因此《房屋买卖协议书》是有效的，邹光琼、杨先成据此居住合理合法，芶森蕊要求腾退房屋无理无据。芶森蕊在签订协议时已经年满17岁，在中学就读，心智已经与当事人无差别，虽为限制民事行为能力人，但签订该协议应该是其可以进行的与年龄、智力相适应的活动。即使签订行为不与其相适应，其父亲芶开明在该协议上作为合同相对方，并签名的行为，应视为其法定代理人同意其签订的行为。芶森蕊的父母离婚，但是该财产是芶森蕊个人处分的，其签名证明了其处理该房产的表示。法律并未规定父母必须同时行使法定代理权，所以芶开明单方对芶森蕊法律行为的认可是有效的，因此《房屋买卖协议书》合法有效。 芶开明、邓明华共同对芶森蕊的反诉述称，案涉房屋系政府动迁安置的房屋，政府按照人头每人35平米的标准安置的安居房，属于个人财产，不属于家庭共有财产，芶开明、邓明华没有权利处分芶森蕊的份额，也未经过与芶森蕊的亲生母亲商量。签订协议时，芶森蕊才17岁，正在上中学，对签订案涉协议处理重大财产不具备完全民事行为能力，邹光琼、杨先成明知其是未成年人仍与其签订协议，主观上存在重大过错，该协议在法律上对芶森蕊不具有法律效力。2020年5月，邹光琼、杨先成要求过户时，芶森蕊才知道该协议的签订事宜。在签订该协议时，芶森蕊是不知情的，也非识别能力范围内真实意思的表示，也未征得其亲生母亲的同意。邹光琼、杨先成和芶开明、邓明华在处理这件事情上都是存在重大过错的违法行为。芶开明、邓明华尊重芶森蕊不予追认的意见。综上，请求驳回邹光琼、杨先成的诉讼请求，支持芶森蕊的反诉请求。 邹林珍、苟开琼、苟开容均未针对反诉提交书面意见，也未提交证据。 本院经审理认定事实如下：芶森蕊是芶开明的女儿，芶德方、邹林珍是芶开明的父母，苟开琼、苟开容是芶开明的姐姐，芶森蕊于2011年9月至2014年6月在成都经济技术学校学习，苟德方已经去世。2012年10月19日，邹光琼、杨先成作为甲方，芶开明、邓明华、芶森蕊和芶德方、邹林珍作为乙方，双方签订了《房屋买卖协议书》，约定乙方将位于龙泉驿区××期××栋××单元××楼××号房屋出售给甲方，成交价格为35.68万元，房款分三次付完，在签订协议时支付定金10万元，在2013年2月25日前支付25万元，在完成产权过户后支付0.68万元，乙方在收到第二笔房款当日交房给甲方，待房产证办到芶开明的名下一个月内，芶开明一家人全力协助杨先成办理相关过户手续，办理产权证的一切费用由杨先成自负，违约方应承担守约方由此造成的全部直接损失。2013年2月2日，芶开明、邓明华出具《收条》一份，载明收到杨先成、邹光琼购房款35万元。芶开明、邓明华已经将案涉房屋交给邹光琼、杨先成占有、使用。2019年9月16日，芶开明出具《收条》一份，载明收到邹光琼卖房钱3000元。2020年4月13日，案涉房屋的权利人已经登记为芶开明、邓明华、芶森蕊，房屋的建筑面积为109.7平方米。2020年5月29日，成都市龙泉驿区规划和自然资源局发布《温馨提示》，载明个人划拨土地补办出让是基于“划拨”土地需要进行转移登记（房产过户）时需要补缴土地出让金，个人划拨补办出让业务出让金收取将在2020年7月1日起按照新标准执行，补缴土地出让金金额＝住房平均交易价格×房屋产权登记面积×1%。2020年7月3日，成都市龙泉驿区规划和自然资源局发布了《公告》，载明龙泉街道的住房平均交易价格为12065.64元／平方米。案涉房屋现过户时需要缴纳的土地出让金为13236.01元。2020年7月1日前，龙泉街道的住房过户时按7075元／平方米的平均交易价格缴纳土地出让金。邹光琼、杨先成在本案起诉前申请了诉前财产保全，支出了诉前财产保全费3020元。 上述事实，有《房屋买卖协议书》《收条》《温馨提示》《公告》《房屋信息摘要》等证据以及诉讼参加人的陈述在案证实。 本院认为，父母是未成年人的法定代理人，芶开明作为芶森蕊的父亲，无证据证明其对芶森蕊不具有监护权利。法律并未规定父母双方必须共同行使法定代理权，芶开明单独代理芶森蕊签订合同的行为合法，且芶森蕊也在案涉协议上签名予以确认。案涉协议的内容并非深奥难懂，芶森蕊在签订协议时虽然未成年，但已经是高二学生，声称不清楚协议内容，不同意出售案涉房屋明显不符合常理。虽然芶开明陈述出售案涉房屋系为自己筹措资金，但保护芶森蕊财产权利的责任应当由其监护人负责，邹光琼、杨先成作为善意的买受人，既无义务对出卖人出售房产的目的进行审查，亦无义务保护未成年人芶森蕊的利益。如果案涉《房屋买卖协议书》损害了芶森蕊的利益，可另案主张处分未成年人财产的监护人进行赔偿，但不影响案涉协议的效力。综上，本院认为《房屋买卖协议书》是有效合同。现案涉房屋的权利人已经登记为芶开明、邓明华、芶森蕊，具备了房屋过户的条件，芶开明、邓明华、芶森蕊应当按照该协议的约定协助邹光琼、杨先成对案涉房屋的权利人进行变更登记。由于芶开明、邓明华、芶森蕊未在约定时间内协助邹光琼、杨先成办理房屋的不动产权变更登记，导致邹光琼、杨先成需要多缴纳土地出让金5474.73元，邹光琼、杨先成的该部分损失应由芶开明、邓明华、芶森蕊承担。二原告申请诉前财产保全，属于合法行使自己的诉讼权利，所产生的保全费应由不按约定协助办理房屋过户的芶开明、邓明华、芶森蕊赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、在本判决生效后十日内，被告芶开明、邓明华、芶森蕊（反诉原告）协助将位于龙泉驿区××街道××路××号××期××栋××单元××楼××号房屋的权利人变更登记为原告（反诉被告）邹光琼、杨先成； 二、在本判决生效后十日内，被告芶开明、邓明华、芶森蕊（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）邹光琼、杨先成损失的土地出让金5474.73元及诉前财产保全费3020元； 三、驳回反诉原告芶森蕊（本诉被告）的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由芶开明、邓明华、芶森蕊负担(已由邹光琼、杨先成预交，芶开明、邓明华、芶森蕊在履行上述给付义务时将此款一并付给邹光琼、杨先成)；反诉案件受理费50元，由芶森蕊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  谢贤云 二〇二〇年十二月十六日 书记员  曾 莉