安徽省池州市贵池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1702民初4819号 原告（反诉被告）：安徽省九泰投资管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区紫云路**亚坤大厦研发办公大楼**，统一社会信用代码91340100MA2MY9GTXU。 法定代表人：许祖坤，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：薛海忠，安徽正申律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜文超，安徽正申律师事务所律师。 原告（反诉被告）：马鞍山市财政局，住所地安徽，住所地安徽省马鞍山市西塘路**用代码1134050000306830X0。 法定代表人：吴斌，局长。 委托诉讼代理人：王雷雷，安徽华冶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈靓，安徽华冶律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李建平，男，1971年8月17日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 被告（反诉原告）：池州儒家风尚宾馆服务有限公司，住所地安徽省池，住所地安徽省池州市府儒学东侧商业综合楼码91341700580119082U。 法定代表人：李建平，该公司执行董事兼总经理。 上述二被告委托诉讼代理人：何四八，安徽九华律师事务所律师。 上述二被告委托诉讼代理人：代红辉，安徽九华律师事务所律师。 原告安徽省九泰投资管理有限责任公司（以下简称“九泰公司”）与被告李建平、池州儒家风尚宾馆服务有限公司（以下简称“儒家风尚宾馆”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理，2020年8月10日，原告九泰公司向本院申请追加马鞍山市财政局作为原告参加诉讼，本院经过审查予以追加。2020年9月23日，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告九泰公司的委托诉讼代理人薛海忠，马鞍山市财政局的委托诉讼代理人王雷雷、陈靓，被告李建平、儒家风尚宾馆的委托诉讼代理人何四八、代红辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 九泰公司、马鞍山市财政局向本院提出诉讼请求：1.解除原告九泰公司与被告儒家风尚宾馆所签《房屋租赁合同》（2014年）；2.判令被告儒家风尚宾馆、李建平向原告九泰公司、马鞍山市财政局返还池州市府儒学东侧商业综合楼403、301、203、116房屋；3.判令被告儒家风尚宾馆以每年35万元为基数向原告九泰公司、马鞍山市财政局支付自2014年3月1日至实际返还房屋之日止的租金，并且以所欠租金为基数、按照同期银行贷款利率承担逾期利息至款清之日止（暂计算至2020年7月1日，租金为2216666.67元，利息为448052.51元）；4.判令被告儒家风尚宾馆给付原告九泰公司70000元，并以70000元为基数、按照同期银行贷款利率承担自2019年6月10日至款清之日止的利息（暂计算至2020年7月1日，利息为4741.33元）；5.判令被告李建平对被告儒家风尚宾馆的上述第3、4项义务承担连带清偿责任；6.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于池州市府儒学东侧商业综合楼403、301、203、116房屋，自2014年3月1日至2015年2月28日暂按照年度租金35万元执行，并按照季度支付。嗣后，被告拒不支付租金，却伙同他人长期霸占租赁物，以虚构的接受“政府”、“产权人”委托为由将房屋转租他人，收受他人房租；以关水闸、剪电线或携带纹身的无业游民上门等方式威胁、滋扰，擅自向次承租人加价收取高额水、电费；自己拒不交纳物业费，并且威胁物业管理人员。原告索要租金、房屋，要求其停止上述行为，被告置之不理，让原告起诉。李建平系儒家风尚宾馆的实际控制人，自公司成立以来，以“货款”名义将公司财产截取殆尽并以个人名义将案涉房屋出租，收取租金供个人使用，即“以公司之名行个人之实”，其实质是人格混同、不当控制公司，故应对公司债务承担连带责任。原告认为，《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护。被告未履行义务系违约行为，依法应当承担给付租金等违约后果。 李建平及儒家风尚宾馆辩称，同意解除合同，返还房屋。1.本案中的房屋租赁共出现了四份房屋租赁合同，分别是2011年3月31日，安徽亚坤建设集团有限公司（以下简称“亚坤公司”）与李建平签订的第一份《房屋租赁合同》；2012年元月18日，亚坤公司与李建平签订的《补充协议》；2013年5月3日九泰公司与儒家风尚宾馆签订的《房屋租赁合同》；第四份是九泰公司与儒家风尚宾馆于2014年5月20日签订的《房屋租赁合同》。前两份合同与后两份合同相比，出租方由亚坤公司变更为九泰公司，承租方由李建平变更为儒家风尚宾馆。在主体变更后的第三份合同的首部有这样的表述：出租方与承租方在2011年3月31日签订了房屋租赁合同，在2012年1月18日又签订了该合同的补充协议。可见新的主体认可了前面的两份协议，并就租赁事项重新进行了约定，是合同权利义务的概括承受与让与；既然李建平在原合同中的权利义务已经由儒家风尚宾馆概括承受，则李建平已经不是租赁关系的当事人。其次，李建平与原告并未签订租赁合同，更谈不上租赁合同关系和交纳租赁费的问题。根据合同相对性，可以向李建平主张权利的是亚坤公司，而不是本案原告。之后的租赁行为是李建平代表儒家风尚宾馆来行使的，不是个人行为，故李建平不是本案的适格被告。2.关于租金的支付问题。2014年3月1日以前的租金已经免除；被告支付的全部租金都应当用来充抵2014年3月1日以后的租金；到目前为止被告共支付租金金额为166.75万元，其中2013年5月3日协议第2条确认本协议签订日前承租方已经支付租金90万元，2014年1月7日被告通过员工章丽英支付40万元，2014年3月5日通过员工刘赞苹支付36.75万元，合计166.75万元，另根据2012年1月18日达成的补充协议，原告方需赔偿因电梯使用权改变导致的电梯口的装潢损失10万元，此款原告未支付，故可用于充抵2014年3月1日以后的租金的，那么已付款金额为176.75万元。关于2014年3月1日以后的租金收取的问题：（1）九泰公司是否有权收取2014年3月1号以后的租金问题。九泰公司成立于2013年4月12日，案涉房产过户到九泰公司名下的时间是2013年10月16日。九泰公司是许祖坤为了实现向方西屏、方东屏行贿的目的成立的，是非法的，方西屏、方东屏在九泰公司的股权同样不受保护，九泰公司不能再收取2013年10月16日以后的租金，法律不应当保护非法的利益。如果判决被告向九泰公司支付租金，这个租金收益不管最终归属于九泰公司的股东许祖坤还是代方西屏方东屏持股的王某某、孙某，还是归属于方西屏、方东屏都是不合法的。（2）关于马鞍山市财政局是否有权收取本案的租金的问题。马鞍山市财政局应当明确其诉讼请求。首先我们不认为马鞍山市财政局应当作为本案的原告参加诉讼，本案是房屋租赁合同纠纷，马鞍山市财政局与被告并无合同关系；马鞍山市财政局是依据什么认为其应当是本案原告的不清楚。如果根据方西屏、方东屏案件的刑事判决书中关于依法追缴府儒学东侧商业综合楼65%的产权，上缴国库。我们认为，这是刑事案件的执行问题，不应当由马鞍山市财政局提起民事诉讼的方式追缴；并且马鞍山市法院也确实进行了执行，我们没有看到马鞍山市法院在执行程序中作出任何关于马鞍山市财政局可以提起诉讼的法律文书。并且法院判决的是追缴65%的产权，本案诉讼请求中并不涉及产权纠纷，而只是收回房屋与租金的问题。其三，财政局并没有追缴罚没款物的职能。因此，在本案中，马鞍山市财政局亦无权向被告收取租金。（3）关于被告是否应当支付2014年以后的租金问题。方西屏和方东屏分别于2014年12月、11月被刑事拘留，在此前的2014年5月份，安徽省纪委即开始调查，并找到李建平了解情况，此时李建平即已知悉原告出租给被告的房产可能与犯罪行为有关，稍有法律常识的人都知道，被用来作为行贿犯罪标的的财产随时有可能被司法机关没收。被告从此时开始就处于非正常营业状态，2016年7、8月份，方西屏、方东屏案件相继判决，生效判决确认要没收出租房产65%的产权，2017年下半年案件进入执行阶段，马鞍山市法院多次找到被告法定代表人，告知该房将被评估拍卖，要求被告做好随时交房的准备，2018年1月12日第一次召集被告李建平与原告九泰公司法定代表人许祖坤做谈话笔录，被告即明确表态配合法院工作，拍卖成交后交付房屋，法院也要求拍卖后要积极配合，此后又于2018年4、5月份找被告法定代表人做笔录，要求被告在拍卖成交后15日内搬出，在此过程中法院开始对案涉房产进行查封，组织评估拍卖，两次流拍和变卖失败后法院裁定终结执行。评估拍卖过程中，都会涉及到现场踏勘。被告作为一个合法经营的企业，租赁原告用于行贿的财产，案发后，一直处于配合调查配合执行的过程中，经历了办案单位无数次的问话，房屋也处于随时被收缴的状态，完全无法正常经营，一直严重亏损，原告对此负有完全的过错，被告无任何过错，原告无权再向被告收取租金。（4）即使2014年3月1日以后被告需要支付租金，其标准也不是35万元每年。2014年5月20日合同约定，2014年3月1日至2015年2月28日的租金暂按35万元执行，另出租方委托承租方代为出租一楼门面，出租所得金额归出租方所有，并在以上约定的年度租金35万元中扣减，若未能出租或中途客户停租，出租方再酌情减免部分房租。实际情况是，该协议签订后，一楼门面一直未能租出去，直到2018年2月份，杏花司法鉴定所使用了一间半，2018年10月份出租四间给吴某经营头道汤养生会所，年租金12万元，每间3万元。一楼共八间门面，租金减免的标准应当参考一楼门面的租金标准和实际出租的情况。3.关于物业费的问题。九泰公司与儒家风尚宾馆2013年5月3日及2014年5月20日签订的合同上均未约定物业费的交纳问题，根据物业管理条例第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。根据该条规定，业主和物业使用人关于物业费的交纳有约定的，从约定，没有约定的由业主交纳。综上，请求驳回原告马鞍山市财政局的全部诉请，驳回原告九泰公司的3、4、5项诉请，本案诉讼费用由两原告负担。 李建平及儒家风尚宾馆向本院提出反诉请求：1.依法判令被反诉人九泰公司返还反诉人已经支付的租金146.75万元并支付反诉人逾期利息（自2014年5月20日起按年利率6%计算至146.75万元付清时止，至反诉时为550312.5元），赔偿反诉人电梯口装修损失10万元并支付反诉人逾期利息（自2012年1月18日起按年利率6%计算至10万元付清时止，至反诉时为49500元）；2.判令两被反诉人共同赔偿反诉人装修损失330.6618万元；3、依法判令两被反诉人共同赔偿反诉人停业期间经营损失90万元（暂计算至2020年8月8日，后续停业损失继续计算，损失数额以鉴定为准）；4.本诉与反诉的诉讼费等费用由两被反诉人承担。事实和理由：2011年3月31日，反诉人李建平（乙方）和亚坤公司（甲方）签订房屋租赁合同，承租案涉房屋,租期12年，自2011年4月1日至2023年8月31日，其中2011年4月1日至2011年8月31日为免租期。2011年9月1日至2013年8月31日年租金为121万元，2013年9月1日至2015年8月31日年租金为127万元，2015年9月1日至2017年8月31日年租金为133.1万元，2017年9月1日至2019年8月31日年租金为139.1万元，2019年9月1日至2021年8月31日年租金为145.2万元，2021年9月1日至2023年8月31日年租金为151.2万元。合同约定在承租期内,乙方有权单方面对外转租部分房产经营权。甲方需要确保提供该房产确属甲方的法定财产的证明文本，若因甲方不能提供而造成乙方前期投资损失的由甲方承担。 2012年1月18日，亚坤公司（甲方）与李建平（乙方）签订《补充协议》一份，约定由乙方放弃电梯使用权，甲方每年减免房租10万元，并赔偿乙方电梯口装修损失10万元。2013年5月3日，在之前签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》的基础上，儒家风尚宾馆与九泰公司签订《房屋租赁合同》，明确2013年9月1日至2014年8月31日期间租金为73.5万元。2014年5月20日，双方再次签订《房屋租赁合同》一份，约定免除承租方2014年3月1日以前的租金，租期确定为2014年3月1日至2015年2月28日，租金暂按35万元执行，出租方委托承租方代为出租一楼门面，出租所得归出租方所有并可以充抵2014年3月1日至2015年2月28日期间租金35万元，若未能租出或中途客户停租，出租方再酌情减免部分房租。租赁期满，若双方无法议定长期协议，导致合同终止，承租方的装潢投资经营等损失由双方协商解决。合同签订后，反诉人即对案涉房屋进行装修，投入共计730余万元。至2014年3月5日，反诉人共向被反诉人法定代表人许祖坤支付房租146.75万元。 另，被反诉人九泰公司成立于2013年4月12日，2013年10月案涉房屋过户至九泰公司名下。2013年10月16日九泰公司法定代表人许祖坤将案涉房屋65%的产权行贿案外人方西屏、方东屏。马鞍山市法院分别于2016年7月21日、2016年8月18日作出（2015）马刑初字第00029号刑事判决书、（2015）马刑初字第00024号刑事判决书，判令位于池州市贵池区原职业学院内府儒学东侧商业综合楼（116、203号商业用房及301、403号办公用房）65%的产权依法予以追缴，上缴国库。2017年8月4日，两刑事案进入强制执行阶段，此后，案涉房屋经过多轮拍卖，均流拍。方西屏案侦查及法院审判、执行期间，为配合办案单位调查及执行等工作，反诉人儒家风尚宾馆一直未正常经营，且租赁房屋大部分空置。反诉人前后多次请求马鞍山市法院、马鞍山市政府等单位尽快、妥善处置案涉房屋，避免反诉人损失进一步扩大，但均未得到回应。反诉人认为，根据2014年5月20日《房屋租赁合同》约定，2014年3月1日以前的租金已经全部免除。2013年10月16日以后，因为案涉房屋作为行贿财产，其产权不合法，被反诉人九泰公司无权再向反诉人收取租金。反诉人多次联系马鞍山市司法、政府部门沟通租金支付、损失赔偿等事宜，均未果。基于以上情况，反诉人特提出以上反诉请求，请依法判决。 九泰公司辩称，一、2014年5月20日，九泰公司与儒家风尚宾馆签订《房屋租赁合同》，合同第二条约定自2014年3月1日至2015年2月28日暂按年度租金35万元执行，并按照季度支付；第四条约定承租人逾期一个月不支付租金的，本合同终止，出租人有权收回房屋。合同签订后至今，儒家风尚宾馆未依约支付租金。2020年7月13日，九泰公司依法起诉解除租赁合同，依据《房屋租赁合同解释》第十一条第(二)项规定无需承担装潢损失。另反诉人已将设备生产资料等撤离完毕，将房屋转租，房屋现在系由次承租人出资装潢并使用。因此，作为违约者的反诉人向守约方的九泰公司主张装潢损失，甚至把第三人即次承租人的装潢当成自己财产来主张，无事实和法律依据。 二、因方西屏案，涉案房屋虽然曾经被法院组织评估、拍卖（后流拍）。但转让不破租赁，依据法律规定，执行法院不得妨碍承租人租赁权和经营权，而且马鞍山市中院实际也未妨碍反诉人。经不经营宾馆，如何经营，经营善与不善，全部是承租人自己的自主行为，与他人无关。另外，反诉人继续占用房屋至今，且将房屋转租。可见，反诉人陈述在方西屏案件期间导致其无法经营，其陈述与客观事实不符。九泰公司依约提供了租赁房屋，没有违约，依法不承担责任；反诉人能经营而不经营，与九泰公司无关。因此，反诉人主张经营损失无事实和法律依据。 三、依据2011年3月31日李建平与案外人亚坤公司所签《房屋租赁合同》，李建平应当向亚坤公司给付自2011年9月1日至2013年9月1日的租金242万元。截至2014年3月1日前，李建平共计才给付安徽亚坤公司110万元（其中70万由许祖坤代收、40万由九泰公司代收，安徽亚坤公司认可代收款），扣除《补充协议》的20万电梯费、10万装修补偿，李建平尚欠102万元租金。2014年，应李建平之请，九泰公司曾帮助李建平并从中协调亚坤公司免除李建平房租债务。在2014年儒家风尚宾馆与九泰公司所签《房屋租赁合同》的前言中对上述免除事实进行记载，但记载内容有歧义，其本意是描述案外出租人亚坤公司免除李建平2014年3月1日前的租金债务，即上述拖欠亚坤公司的102万房租债务。此后，李建平未提出任何异议。另，2014年3月5日，李建平给付九泰公司自2013年9月1日至2014年3月1日期间的房租36.75万元。因此，反诉人李建平诉请居间协调人九泰公司退还2014年3月1日前其依据合同已付租金146.75万元，没有事实和法律依据，且已超过诉讼时效。 四、九泰公司并非补充协议的合同相对人，故反诉人诉请九泰公司承担电梯费损失10万元无事实和法律依据，且10万元已经被抵扣了。请求驳回反诉人的全部诉讼请求。 马鞍山市财政局辩称，一、市财政局于2016年9月2日依法取得案涉房产65%的产权。2016年8月18日马鞍山市中级人民法院作出《方东屏犯受贿罪、利用影响力受贿罪一审刑事判决书》，判决池州市贵池区原职业学院内府儒学东侧商业综合楼（116、203号商业用房及301、403号办公用房）65%的产权依法予以追缴，上缴国库。方东屏于2016年8月23日签收上述判决书，且没有提起上诉，故判决书于2016年9月2日生效，此时案涉房产物权发生变更，市财政局对案涉房产依法享有65%的产权；我局有权收取租金，我们追缴的产权包含产生的孳息，我局代表国家对案涉产权享有占有处分收益的权利，事实上案涉房产对外出租，已经产生收益，故我局有权收取相应份额的收益。 二、反诉原告向市财政局主张装修损失没有事实基础及法律依据。首先，合同解除的原因是反诉原告长期欠付租金，违反合同义务从而导致合同解除，根据房屋租赁合同司法解释第十一条第二款规定，因反诉原告违约导致合同解除，市财政局不应赔偿装修损失；其次，2014年5月20日，儒家风尚宾馆与九泰公司签订的《房屋租赁合同》序言部分关于装修损失的约定：“若后期双方无法议定长期协议，导致合同终止，承租方装潢投资经营等损失由双方协商解决(具体按国家固定资产拆旧相关规定执行)”上述房屋租赁合同于2015年2月28日期满后，反诉原告仍然将案涉房屋转租并收取租金，双方已经形成了不定期租赁合同关系，并未出现上述应当给予装修补偿的情形；最后，反诉原告直接以马鞍山市中院执行过程中的评估报告的金额主张装修损失，不符合合同约定，且该份评估报告的价值时点为2017年11月，有效期早已经过，无法证明案涉房产现存的装修价值。 三、反诉原告向市财政局主张停产停业损失没有事实基础及法律依据。1、马鞍山中院在刑事案件审理过程中采取的查封措施为在不动产登记中心查封案涉房产，并未在案涉房产处张贴封条，并不影响反诉原告使用或转租；2、反诉原告提交的证据不能证明法院采取的查封措施导致案涉房屋无法使用，照片上亦未见法院封条，事实上反诉原告将房产转租获取收益，九泰公司提交的证据可以证明；3、反诉原告主张的停产停业损失90万元没有合同依据，也未提供具体的计算方式，对其金额有异议；4、反诉原告自述至少从2017年8月刑事案件执行立案起开始遭受停产停业损失，实际上反诉原告直至九泰公司提起诉讼后，才通过提起反诉的方式主张停产停业损失，诉讼时效已过。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月31日，亚坤公司与李建平签订《房屋租赁合同》，约定由李建平承租案涉房屋,租期自2011年4月1日至2023年8月31日，其中2011年4月1日至2011年8月31日为免租期。2011年9月1日至2013年8月31日年租金为121万元，2013年9月1日至2015年8月31日年租金为127万元，2015年9月1日至2017年8月31日年租金为133.1万元，2017年9月1日至2019年8月31日年租金为139.1万元，2019年9月1日至2021年8月31日年租金为145.2万元，2021年9月1日至2023年8月31日年租金为151.2万元。2012年1月18日，亚坤公司（甲方）与李建平（乙方）签订《补充协议》一份，约定乙方放弃电梯使用权，甲方每年减免房租10万元，并补偿乙方电梯口装修损失10万元。 2013年5月3日，儒家风尚宾馆与九泰公司签订《房屋租赁合同》，明确2013年9月1日至2014年8月31日期间租金为73.5万元。2014年5月20日，双方再次签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限为2014年3月1日至2015年2月28日，租金暂按35万元执行，并按照季度支付，另出租方委托承租方代为出租一楼门面，出租所得归出租方所有并可以充抵2014年3月1日至2015年2月28日期间租金35万元，若未能租出或中途客户停租，出租方再酌情减免部分房租。 另查明，2011年4月7日，李建平向许祖坤支付房屋租金10万元；2011年10月25日，李建平向许祖坤支付租金20万元；2012年2月17日，李建平向许祖坤支付租金20万元；2012年7月6日，李建平向许祖坤支付租金20万元；2014年1月7日，儒家风尚宾馆委托员工章丽英向九泰公司支付租金40万元，九泰公司开具收据，载明2013年度房租9月1日以前结清；2014年3月5日，儒家风尚宾馆委托员工刘赞苹向九泰公司支付租金36.75万元，九泰公司开具收据，载明2013年9月1日-2014年3月1日房租。后被告方未再支付租金。 2011年8月3日，李建平出资46万元，刘廷玉出资20万元，成立池州儒家风尚宾馆服务有限公司。2013年4月12日，九泰公司成立。2013年10月16日，亚坤公司将府儒学东侧综合楼房屋产权过户至九泰公司名下，九泰公司法定代表人许祖坤将案涉房屋65%的产权行贿给案外人。2016年8月18日马鞍山市中级人民法院作出《（2015）马刑初字第00024号刑事判决书》，判决将池州市贵池区原职业学院内府儒学东侧商业综合楼（116、203号商业用房及301、403号办公用房）65%的产权予以追缴，上缴国库。该判决书于2016年9月3日生效。后马鞍山市中级人民法院对案涉房产进行评估、拍卖，两次流拍和变卖失败后于2018年10月17日作出裁定“终结本案执行”并于2019年5月7日将案涉财产上缴马鞍山市财政局。 本院认为，本案的争议焦点为：一、九泰公司、马鞍山市财政局是否有权收取租金、收取租金的标准及利息的支付问题；二、九泰公司是否需要返还李建平、儒家风尚宾馆已支付的租金问题；三、李建平对儒家风尚宾馆的上述租金给付义务是否承担连带责任的问题；四、儒家风尚宾馆要求赔偿经营损失及装修损失是否有依据的问题。 关于争议焦点一，九泰公司、马鞍山市财政局是否有权收取租金的问题。儒家风尚宾馆、李建平认为，九泰公司是其法定代表人许祖坤为实现向案外人行贿的目的而设立的公司，案涉房屋部分是行贿受贿资产，是非法的，故九泰公司不能收取2013年10月16日以后的租金；马鞍山市财政局没有追缴罚没款物的职能，收取租金系刑事案件的执行问题，不应当由马鞍山市财政局以提起民事诉讼的方式追缴，故马鞍山市财政局亦无权收取租金。本院认为，《（2015）马刑初字第00024号刑事判决书》生效之前，九泰公司对案涉房产享有合法产权，《（2015）马刑初字第00024号刑事判决书》生效之后，国家享有案涉房产65%的产权。根据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，九泰公司、国有资产管理人马鞍山市财政局有权依据原租赁合同的约定收取租金。 对于租金的支付标准问题，被告方认为2014年5月20日签订的《房屋租赁合同》中约定2014年3月1日至2015年2月28日的租金暂按35万元每年执行，另出租方委托承租方代为出租一楼门面，出租所得金额归出租方所有，并在以上约定的年度租金35万元中扣减，若未能出租或中途客户停租，出租方再酌情减免部分房租。该协议签订后，一楼门面一直未能出租，直到2018年2月份，杏花司法鉴定所使用了一间半，2018年10月份出租四间给吴某经营头道汤养生会所，年租金12万元，每间3万元。一楼共8间门面，租金减免的标准应当参考一楼门面的租金标准和实际出租情况决定，不能按照35万每年的标准计算。本院根据原、被告双方提交的证据查明，2014年4月，案涉房产一楼的四间门面即已出租给池州市福利彩票发行中心，儒家风尚宾馆的银行账户流水载明，池州市福利彩票发行中心于2014年4月10日、11月13日、2015年2月9日、5月7日、8月4日、11月4日、2016年1月20日、2017年1月23日分别支付租金145920元、145920元、76320元、76320元、76320元、76320元、314537元、316628元，可计算出该四间门面年租金约为30余万元；被告方提交的评估报告中亦载明，评估机构2017年11月9日现场查勘时一楼门面的现状为：八间门面由南向北分别为儒家风尚宾馆一间，儒家风尚休闲会所一间，安徽杏花司法鉴定所两间，中国福利彩票四间。故被告方所称2018年以前一楼门面未能出租并非事实，减免租金无事实依据，案涉租赁合同约定的租赁期间届满，儒家风尚宾馆继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告要求租金按照每年35万元计算并无不当。 对于原告要求被告按照银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求是否应当支持的问题。由于双方对免除2014年3月1日前房租的约定理解上有分歧及案涉房屋部分份额系行贿受贿资产，导致承租人配合相关部门调查、执行，耗费了时间成本并承担了精神压力，这超出了作为一般承租人应承担的义务范围，另2018年后无人向被告催讨租金，被告也确实存有不知该向谁支付租金、如何支付租金的疑惑，出租人签约和履约均有瑕疵，故被告未按约定期限给付租金，九泰公司应承担相应责任，又因租赁合同中未对违约责任进行明确约定，故对于原告的利息诉请不予支持。 关于争议焦点二，九泰公司是否需要返还李建平、儒家风尚宾馆已支付的租金的问题。2014年5月20日，九泰公司与儒家风尚宾馆签订的《房屋租赁合同》中提到“双方在相互理解、友好协商的基础上，出租方同意免除承租方2014年3月1日前的房租，并商定在目前困难时期，市场难以预测的情况下，暂按年度重新约定本协议，待经济形势稳定后，再议定长期协议。双方同意对2014年3月1日前所有约定互不担责……”，本院认为，结合本案案情以及交易习惯，九泰公司与儒家风尚宾馆约定的“免除承租方2014年3月1日前的房租”的真实意思表示是免除租赁期限截止到2014年3月1日止所欠付的房租债务，而并非是2014年3月1日前均不需要支付房租，故对反诉原告诉请要求九泰公司返还已经支付的租金146.75万元并支付逾期利息的诉讼请求，不予支持。 关于争议焦点三，李建平在本案中对儒家风尚宾馆的债务是否承担连带责任的问题。《公司法》第二十条第三款规定“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”，实践中常见的情形有人格混同、过度支配与控制、资本显著不足等。原告主张李建平对儒家风尚宾馆的债务承担连带责任的依据是其作为股东、实际控制人以“货款”名义截取公司财产并以个人名义转租案涉房产，收取租金供个人使用，即存在股东、公司人格混同以及股东过度支配公司的情形。本院认为，认定是否存在人格混同以及过度支配时，应该综合考虑多方因素。原告提供的儒家风尚宾馆银行流水记录载明转入李建平账户的款项是“货款”，并未提供证据证明李建平截取公司资金挪作他用或非法占有，认定李建平与儒家风尚宾馆之间存在财产混同依据不足；对于李建平以个人名义转租案涉房产，收取租金的问题，案涉2014年5月20日的《房屋租赁合同》中第六条第6款约定“在本合同期内，承租方有权单方面对外转租部分房产经营权，出租方应给予书面授权八份，以方便承租方办理经营相关证照”，实际上，九泰公司未按约给予儒家风尚宾馆授权书，李建平基于原出租人亚坤公司给其的《授权委托书》对外转租案涉房产，对此九泰公司未提出异议并阻止，应是默认并许可的，故李建平以其个人名义对外转租及收取租金实际是职务行为或授权行为，不能据此认定股东、公司人格混同以及股东过度支配公司。综上，原告要求李建平承担连带责任的理由不能成立。 关于争议焦点四，儒家风尚宾馆要求赔偿经营损失及装修损失是否有依据的问题。马鞍山市中级人民法院对案涉房产是在不动产登记中心进行的查封，并未粘贴封条禁止经营；对案涉房产的评估拍卖，会涉及到实地查勘，儒家风尚宾馆提供的评估报告载明实地查勘期为2017年11月9日一天，一天的查勘并不会影响宾馆的实质经营，故对于儒家风尚宾馆要求赔偿经营损失的诉讼请求，本院认为无事实依据，不予支持。 对于装修损失问题，根据案涉2014年5月签订的《房屋租赁合同》中“若后期双方无法议定长期协议，导致合同终止，承租方装潢投资经营等损失由双方协商解决”的约定，考虑到承租人承租租赁物的目的是经营宾馆，前期装修投资较大，且九泰公司履约有瑕疵，故对被告的装修损失可依据公平原则由九泰公司予以适当补偿。结合租赁物的现状，参照2011年李建平和亚坤公司签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限以及马鞍山市中级人民法院委托安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司作出的皖正房评报[2018]字第E0023号房地产评估报告中载明的装修价值，本院酌情认定由九泰公司补偿儒家风尚宾馆装修损失30万元。 综上，九泰公司与儒家风尚宾馆2014年签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，当事人应当依约全面履行合同义务。原告方要求解除该《房屋租赁合同》并要求返还租赁物，儒家风尚宾馆表示同意，本院对原告该诉请予以支持。对于原告要求被告承担物业费70000元及利息损失的诉讼请求，因租赁合同未就物业费的承担进行明确约定，故承租人无交纳物业费的义务，本院对该项诉请不予支持。对于反诉原告要求九泰公司赔偿电梯口装修损失10万元并支付逾期利息的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。原告的部分诉讼请求以及反诉原告的部分诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。经本院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事物权法》第二十八条、《中华人民共和国公司法》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告安徽省九泰投资管理有限责任公司与被告池州儒家风尚宾馆服务有限公司2014年5月20日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告池州儒家风尚宾馆服务有限公司于本判决生效之日起15日内向原告安徽省九泰投资管理有限责任公司、马鞍山市财政局返还池州市府儒学东侧商业综合楼116、203、301、403房屋； 三、被告池州儒家风尚宾馆服务有限公司于本判决生效之日起15日内按照每年35万元的标准自2014年3月1日起支付原告安徽省九泰投资管理有限责任公司、马鞍山市财政局房屋租金、占用费至实际返还房屋之日止； 四、反诉被告安徽省九泰投资管理有限责任公司于本判决生效之日起15日内补偿反诉原告池州儒家风尚宾馆服务有限公司装修损失30万元； 五、驳回原告安徽省九泰投资管理有限责任公司、马鞍山市财政局的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告池州儒家风尚宾馆服务有限公司、李建平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费28716元，由池州儒家风尚宾馆服务有限公司负担23276元，由安徽省九泰投资管理有限责任公司、马鞍山市财政局负担5440元；财产保全费5000元，由池州儒家风尚宾馆服务有限公司负担；反诉案件受理费26109.5元，由安徽省九泰投资管理有限责任公司负担3300元，由池州儒家风尚宾馆服务有限公司、李建平负担22809.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。同时向该院预交上诉费54825.5元（安徽省池州市中级人民法院开户行：农行池州秋江支行；户名：池州市非税收入管理局；帐号12×××66）。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  方圆圆 人民陪审员  王长胜 人民陪审员  张洪娟 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  方 力