广西壮族自治区融安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0224民初1751号 原告：吴伟，男，1952年11月28日出生，汉族，高中文化，住广西融安县。 委托诉讼代理人：罗仕龙，融安县法律服务所法律工作者。 被告：韦龙召，女，1962年8月18日出生，壮族，高中文化，个体户，户籍地广西融安县，住广西融安县。 原告吴伟与被告韦龙召租赁合同纠纷一案，本院2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告吴伟的委托诉讼代理人罗仕龙、被告韦龙召到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《土地租赁合同》；2.判令被告立即给原告返还租用的部分土地及宿舍楼一层房屋，清理一切杂物，恢复租赁时原状；3.判令被告给原告支付拖欠的部分土地、房屋租金人民币84800元及迟延支付租金的利息16536元(计算方式为：利息以84800元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2017年8月1日暂计算至2020年10月31日，计39个月。自2020年11月1日起至被告实际支付租金完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告吴伟变更第3项诉讼请求为：判令被告给原告支付拖欠的部分土地、房屋租金人民币84800元及利息(利息以84800元 -2- 为基数，自2020年11月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至尚欠的84800元租金支付完毕之日止）。事实和理由：2012年8月1日，原、被告签订《土地租赁合同》，合同约定：甲方同意将属于自己的位于融安县华盛食品有限公司的部分空闲土地及宿舍楼一层（楼梯边第一、二间宿舍除外）租赁给乙方用于开办米粉厂。甲方出租本宗土地上的建筑物、构筑物、附着物以及地面硬化由乙方向甲方垫资拾万元整建设，建成后由甲方代扣租金款（租金款按当年租赁合同期限内额度为准），直至扣完为止。租赁期限为15年，从2012年8月1日至2027年8月1日。前两年每月租金为2200元，2014年8月1日以后每年每月租金参照当年物价浮动比例进行调整。如逾期交纳租金超过30日，甲方有权解除合同。合同签订后被告向原告支付代扣租金100000元。按照合同约定，前两年每月租金为2200元，2012年8月1日至2014年7月31日两年的租金共扣除52800元。2014年8月1日之后，结存的租金为47200元，如按照合同约定可参照当年物价浮动比例可以进行调整，但原告体谅被告的实际情况，每月租金没有调整增加，仍然为2200元。从2014年8月1日至2016年4月30日，被告结存的租金47200元已经扣去46200元，还结存1000元（2200元X21个月=46200元）。2016年5月1日以后被告又先后给付租金26400元、6600元（此笔为原告儿子吴文华代为收取），合计33000元，给付到2017年7月31日，共计15个月。从2017年8月1日起至2020年10月31日，共计39个月租金被告尚未支付，拖欠的租金合计为84800元（85800元-结存1000元），已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。经原告多次催讨后，被告至今依然没有支付拖欠的租金。综上，原告认为双方签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告拒不支付租金的行为已严重违反了合同约定及法律规定，其行为严重损害了原告的合法权益，故原告为了维护自身的合法权益，特 -3- 向法院提起民事诉讼，恳请贵院判如所请。 被告韦龙召辩称：1.原、被告签订的租赁合同，不能解除，不应该终止。原告应该负责修建好、维修好钢架棚，给被告正常使用。2012年8月，被告支付了十万元给原告，由原告在空旷的土地上建设钢架棚给被告正常使用。可是原告却没有把可以正常使用的钢架棚、平整的土地交给被告正常使用。被告不是故意拖欠租金，而是租赁物有问题，被告要求原告将钢架棚维修好。从2013年至2020年，原告都没有维修好，原告也不愿意维修并同意减少租金。加上2020年新冠疫情，被告无法正常经营，并不是被告不愿意交纳租金。原告不能因为一点租金而终止租赁合同，因此被告认为租赁合同不应该终止。2.被告花巨资铺设地板，建设钢架棚，购买设备，终止租赁合同，将给被告造成巨大损失。为了能正常经营，被告请人铺设地板，建设钢架棚，共花去15万多元，被告花了二十万多购买生产设备。3.租赁合同涉及的租金应该减少，被告认为每月租金为1500元比较合适。2012年8月，被告承租原告土地后，由被告出资十万元，由原告建造钢架棚。原告搭建的钢架棚，并不符合被告生产经营使用标准，一直漏雨。从2013年起，被告一直要求原告修补，原告一直不理睬。造成被告不能正常使用，为了能正常使用，被告请人重新制作钢架雨棚花费50000元，而且一直由被告维修。合同法第221条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期，原告也同意调减每个月租金。原告应该承租被告可以正常经营的物业，现原告租赁的物业，不能正常使用，仅相当于租赁原告的土地，所以被告认为每月租金为1000元比较合适。为此，被告请求法院判令调整原告月租金，判决继续履行合同。 当事人围绕争议诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和 -4- 质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年8月1日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《土地租赁合同》，约定：“一、甲方将位于大巷乡属于吴伟购买的土地的一部分土地的使用权及宿舍楼一层（楼梯边第一、第二间宿舍除外）出租给乙方使用；二、甲方出租本宗土地上的建筑物、构筑物、附着物以及地面硬化由乙方向甲方垫支十万元整建设，建成后甲方代扣租金款（租金款按当年租赁合同期限内额度为准），直至扣完为止；三、租赁期限为15年，从2012年8月1日至2027年8月1日。前两年月租金为2200元，2014年8月1日以后每年月租金参照当年物价浮动比例进行调整，也可以以粮所大米价格为参考）现市场的中等米价每市斤2.2至2.5元；四、经甲乙双方商定，租金的交纳采取按年支付先付后用的方式，年租金为元，由乙方于每年月日交纳给甲方。如逾期交纳租金超过30日，甲方有权解除合同；五、合同签订后，甲方未征得乙方同意，不得任意提高租金，如租期未满，甲方任意收回土地及建设设施、视为甲方违约，造成乙方损失。按照实际损失的总额的百分之三十支付给乙方违约金；六、合同还对其它事项进行约定。合同签订后，被告按约定向原告支付100000元，原告将钢架棚建成后并硬化地面后将案涉场地交付被告使用。随后，被告在该场地生产经营。 自2012年8月1日至2017年7月31日期间，被告用100000元垫付款抵扣租金以及另行支付33000元租金，该阶段的租金已经支付完毕，尚有垫付款结存1000元。2017年8月1日开始，被告开始拖欠租金至今。截止2020年10月31日，被告尚欠原告租金84800元（已扣除结存1000元），被告对尚欠租金的数额不持异议。被告称，未支付租金的原因是被告通知原告对租赁物进行维修，但原告未对租赁物进行维修，导致其不能正常使用租赁物。原告称被告从未通知其对租赁物进行维修，并认为租赁物的维修应由被告承担。 -5- 经本院现场勘查，案涉场地的钢架棚边缘于2020年8月经过修复。同时切粉车间墙壁有渗水痕迹，办公室、化验室等墙体有脱落。 本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《土地租赁合同》是否达到解除条件；二、如《土地租赁合同》解除，被告是否应该返还租用的部分土地及宿舍楼一层房屋，清理一切杂物，恢复租赁时原状；三、被告拖欠租金是多少，是否应当支付，并支付利息及利息如何计算。 关于争议焦点一。本院认为，原、被告签订的《土地租赁合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，虽然原告否认被告通知其对租赁物进行维修，并认为维修租赁物的责任应当由被告承担。但根据现场勘查查明的事实，租赁物确实存在需要维修的情形。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。原、被告双方在《土地租赁合同》并未就租赁物的维修事宜进行约定，故租赁物的维修责任应当由原告承担。因此，被告拖欠租金的行为固然违反合同约定，但原告没有及时对租赁物进行维修亦存在违约。在双方均存在违约的情况下，本院对原告主张解除《土地租赁合同》的请求，依法不予支持。 关于争议焦点二。如前所述，因本院对原告主张解除《土地租赁合同》的请求不予支持，故对原告主张被告返还租用的部分土地及宿舍楼一层房屋，清理一切杂物，恢复租赁时原状的诉请亦不予支持。 关于争议焦点三。本院认为，被告对自2017年8月1日至2020年10月31日期间租金为84800元的数额不持异议，对尚欠的84800元租金被告愿意每月偿还1500元。因此，本院对尚欠租金数额为84800元予以确认，同时因被告一直使用租赁物，故应当向原告支付尚欠的租金。关于租金利息的问题。被告逾期支付 -6- 租金，确实给原告造成租金利息的损失，因此原告主张以尚欠租金84800元为基数，自2020年11月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至尚欠的84800元租金支付完毕之日止，符合法律规定，本院依法予以支持。 被告辩称原告的租赁物不能正常使用，租金应当减少为1000元比较适宜，因被告未提起反诉，本院不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条之规定，判决如下： 一、被告韦龙召应于本判决生效之日起十日内向原告吴伟支付尚欠租金84800元及利息（利息以84800元为基数，自2020年11月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至尚欠的84800元租金支付完毕之日止）； 二、驳回原告吴伟的其他诉讼请求。 义务人如未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费2327元，因原告吴伟变更诉讼请求变更为1920元，又因适用简易程序减半收取计960元，由被告韦龙召负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 员 梁玉壁 -7- 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 李紫晴 书 记 员 石晓佳