北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初36856号原告：北京雍行律师事务所，住所地北京市朝阳区建国路**佳兆业广场**。法定代表人：郑曦林，主任合伙人。委托诉讼代理人：石鑫，北京市立方律师事务所律师。被告：深圳前海动产财富管理有限公司，住所地，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人：谢其宏。第三人：北京耀辉置业有限公司，住所地北京，住所地北京市朝阳区建国路**院**楼**15>法定代表人：吴邦，董事长。委托诉讼代理人：刘佳，男，1992年1月12日出生，汉族，北京耀辉置业有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：洪纯纯，女，1989年10月2日出生，汉族，北京耀辉置业有限公司职员，住北京市朝阳区。原告北京雍行律师事务所（以下简称原告）与被告深圳前海动产财富管理有限公司（以下简称被告）、第三人北京耀辉置业有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人石鑫、第三人的委托诉讼代理人刘佳均到庭参加诉讼。被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签署的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同之补充合同》于2020年3月13日解除；2.被告返还原告保证金1087699.98元；3.被告返还原告房屋租金332530.74元；4.被告返还原告物业费35235.07元；5.被告赔偿原告装修费300000元；6.被告支付占用保证金、房屋租金、物业费、装修费期间的资金利息（以1755465.79元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年3月14日起计算至实际支付之日）；7.被告向原告开具实际发生的房屋租金、物业费对应的增值税专用发票。事实和理由：2019年11月，原告与被告签署《租赁意向书》约定，原告拟承租被告提供的位于北京市朝阳区建国路86号佳兆业广场2301室的房屋（下称涉案房屋），原告同意支付180000元保证金。2019年11月13日，原告按照《租赁意向书》约定向被告支付了保证金180000元。2019年11月20日，原告与被告签署《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充合同》，约定原告自被告处承租涉案房屋，租期两年，月租金为157443.33元，月物业费为23840元，保证金543849.99元，原告已付的180000元折抵该保证金；原告将注册地址确定为涉案房屋的，被告应配合原告提供必要证明；原告承担装修费300000元，被告同意在装修过渡期内免费提供2201单元给原告使用，原告仅承担物业费；被告违反本协议约定的，应退回原告已交纳未使用的费用并向原告双倍返还保证金，并按照提前解除期间相应补偿原告的装修损失。2019年11月20日，原告向被告支付了1081539.98元，包含3个月租金472329.99元、4个月物业费95360元、保证金543849.99元（已含折抵的180000元）、装修费150000元。2019年11月25日，原告向被告支付了装修尾款150000元。2019年12月31日，原告向被告指定银行账户支付了35390.96元，其中包括物业费26090.96元，供暖费9300元。2019年11月25日，原告进入佳兆业广场北塔2201室临时办公；2020年1月16日装修完毕，原告进入涉案房屋办公，正式租赁合同约定的房屋租期开始起算；扣除约定的1个月免租期后，原告应从2020年2月16日开始承担房屋租金。2020年3月3日，经多次催要，被告逾期向原告开具了合计金额为867689.99元的增值税专用发票，尚有35390.96元未开具发票。2020年3月10日，第三人向原告张贴了《公告》《关于前海动产承租北京佳兆业广场项目有关问题的进一步公告》，明确告知涉案房屋系被告自第三人处承租，因被告存在“长期拖欠租金”等违约行为，第三人“已依法向前海动产送达了《解除租赁合同通知函》及《腾退租赁房屋通知函》”，自2020年3月10日起，第三人将对涉案房屋采取停止能源供应、限制通行、锁闭房间入户门的管控措施。2020年3月初，原告多次通过微信联系被告要求解决涉案房屋无法办理工商地址变更登记以及将会无法实际使用的问题；2020年3月10日，涉案房屋被第三人采取管控措施后，原告向被告送达了《关于要求立即解决我所承租房屋实际使用问题的函》要求立即解决涉案房屋不能用于办公的问题；因被告始终未能解决涉案房屋的实际使用问题，2020年3月13日，原告向其送达了《解除合同告知函》解除正式租赁合同。2020年4月13日，经原告查验，被告开具的867689.99元增值税专用发票已经全部作废。被告上述行为，不仅违反了双方签署的正式租赁合同的约定，而且还违反了《合同法》的相关规定，构成根本违约，原告与被告签署的正式租赁合同无法继续履行，该合同目的也无法实现。因此原告根据《合同法》第九十四条规定通知被告解除正式租赁合同，并要求被告双倍返还保证金、退还已支付尚未发生的房屋租金及物业费、赔偿装修费损失及支付占用上述资金的利息，开具实际发生的房屋租金及物业费增值税专用发票。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见。第三人述称，因我方与被告的纠纷，我方向原告发了公告通知，告知原告我方将对涉案房屋采取强制措施、收回房屋。本院经审理认定事实如下：2018年2月10日，被告自第三人处承租涉案房屋，租期自2018年4月16日至2028年4月15日。2019年11月13日，原告与被告签订《租赁意向书》，约定原告拟自被告处承租涉案房屋，原告同意支付180000元作为履约保证金。同日，原告向被告转账180000元。2019年11月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：JZY-2019-2301），约定原告自被告处承租涉案房屋，租期自2019年12月1日起至2021年11月30日止，共计2年；第一年免租期为1个月，自2019年12月1日至2019年12月31日止，房屋交付日与本合同约定的租赁起始日不一致的，以房屋交付日为准，租赁期限和免租期进行相应的调整；租用计价面积745平方米，租金为每天每平米6.95元，合计月租金为157443.33元；物业管理费按照租赁房屋的租用面积计收，为每月每平米32元，合计每月物业管理费为23840元；本合同签订后3个工作日内乙方须向甲方支付3个月房屋租金，即2020年1月1日至2020年3月31日期间的房屋租金472329.99元；本合同签订后3个工作日内乙方须向甲方支付免租期及3个月的物业管理费，即2019年12月1日至2020年3月31日的物业管理费95360元；本合同项下租金为含税金额，若乙方需要甲方提供正式租金发票，甲方应于收到款项后15个工作日内（遇法定节假日或特殊情形顺延）向乙方开具正式发票，乙方除本合同项下明确的租金、物业管理费以及因自身正常消耗所产生的水、电费用（含公摊）之外，不须再向甲方交纳其他任何费用，也无须另行承担任何税款；履约保证金共计543849.99元，乙方在《租赁意向书》项下已交付的意向金180000元可折抵上述履约保证金；乙方将其公司注册地点确定为租赁房屋的地址，甲方应配合乙方向乙方提供公司登记注册必要的租用办公场所证明；甲方违反本合同约定提前收回房屋/解除合同的，应退回乙方已交纳未使用的费用并向乙方双倍返还保证金，并按提前解除期间相应补偿乙方的装修损失；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同之补充合同》（编号：JZY-2019-2301-01），约定甲方同意为乙方承租房屋提供装修升级改造，乙方愿意自行承担装修改造费用300000元，剩余部分装修费用则由甲方承担；房屋租期自乙方正式入住涉案房屋起算；甲方同意在装修过渡期间提供2201单元（计价面积为620平米）给乙方办公使用，该期间内乙方无需承担该房屋租金，但是应当承担该房屋物业管理费、供暖费及电费；如因乙方原因导致租赁合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方解除租赁合同的，乙方应按照免租期所在租约年度的月租金标准向甲方补交该免租期间的租金；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，原告向被告转账1081539.98元，付款回单摘要为“兆佳业房租物业装修费”。原告称，其中包含履约保证金543849.99元（已含折抵的180000元）、3个月租金472329.99元、4个月物业费95360元及装修费150000元。2019年11月25日，原告向被告转账150000元，付款回单摘要为“装修尾款”。2019年12月23日，被告向原告开具《缴费通知单》，要求原告于2020年1月10日前缴纳2019年11月22日至2019年12月31日的供暖费及物业费共计35390.96元。2019年12月31日，原告向被告转账35390.96元。2020年3月3日，被告向原告开具了增值税专用发票，金额共计903080.95元。庭审中，原告另提交如下证据：1.原告通知员工搬家的邮件，证明原告于2020年1月16日搬入涉案房屋，起租日应该为2020年2月16日；2.原告与被告员工的微信对话记录，证明2020年3月初原告多次联系被告要求配合解决涉案房屋工商登记及无法正常使用的问题；3.《公告》《关于前海动产承租北京佳兆业广场项目有关问题的进一步公告》，证明第三人自2020年3月10日起对包括涉案房屋在内的房屋采取停止能源供应、限制通行、锁闭房间入户门等措施；4.《关于要求立即解决我所承租房屋实际使用问题的函》、邮件回单及微信对话记录，证明2020年3月10日原告要求被告立即解决目标房屋无法正常使用的问题；5.《解除合同告知函》、邮件回单及微信对话记录，证明原告于2020年3月13日解除了涉案合同；6.发票查验说明，证明被告开具的发票均已作废；7.民事判决书，证明被告与第三人的租赁合同经北京市第三中级人民法院判决已于2019年11月4日解除，第三人已于2020年3月6日收回涉案房屋。第三人表示对前述证据不发表质证意见。8.原告与第三人签订的《租赁合同》，证明原告自2020年4月13日起自第三人处起租涉案房屋；第三人认可该证据的真实性，认可原告自2020年4月13日起向其缴纳租金，承租区域仍是原本的区域。上述事实，有《房屋租赁合同》及补充协议、转账记录、民事判决书、《公告》、《关于前海动产承租北京佳兆业广场项目有关问题的进一步公告》、《解除合同告知函》及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行。本案中，原被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议不违反相关法律的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，可以中止履行；中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。本案中，原告在合同签订后依约支付了履约保证金及各期租金，被告因向第三人迟延支付租金导致其与第三人的租赁合同于2019年11月4日解除，原告向被告发送《关于要求立即解决我所承租房屋实际使用问题的函》后，被告仍未合理期限内恢复履行能力或提供适当担保，原告有权解除合同；原告要求确认双方租赁合同及补充协议已于2020年3月13日解除的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院依法予以确认。合同解除后，尚未履行的终止履行。关于履约保证金，现有证据能够证明原告在合同期内依约履行己方义务，交纳了履约保证金及各期租金、物业费，现双方租赁合同已经解除，原告要求被告退还履约保证金的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。关于租金，双方约定免租期为一个月，房屋交付日与合同约定的租赁起始日不一致的，以房屋交付日为准，租赁期限和免租期进行相应的调整；本案中，原告自2020年1月16日正式入驻涉案房屋，按照该约定，租金应自2020年2月16日起算，本院根据该时点核算租金数额。关于物业费，本院按照原告实际交纳的物业费数额，扣除原告已经实际使用房屋的天数，剩余部分由被告退还原告。关于装修费，原被告的租赁合同虽已解除，但原告直接与第三人就涉案房屋签订新的租赁合同并继续承租涉案房屋，并未产生装修损失，故对原告该项诉请，本院不予支持。关于利息，缺乏法律依据，本院不予支持。关于开具发票的诉讼请求，具有事实及合同依据，本院依法予以支持；关于发票开具的范围，双方合同仅约定被告为原告提供正式租金发票，并未明确物业费发票问题，故本院对原告该项诉请予以调整。被告经合法传唤未到庭，本院现依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京雍行律师事务所与被告深圳前海动产财富管理有限公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号：JZY-2019-2301）及《房屋租赁合同之补充合同》（编号：JZY-2019-2301-01）于二〇二〇年三月十三日解除；二、被告深圳前海动产财富管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京雍行律师事务所履约保证金五十四万三千八百四十九元九角九分、租金三十三万二千五百三十元七角四分、物业费三万五千二百三十五元零七分；三、被告深圳前海动产财富管理有限公司于本判决生效之日起七日内按照实际发生的租金数额开具增值税专用发票；四、驳回原告北京雍行律师事务所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20652元，由原告北京雍行律师事务所负担7752元（已交纳），由被告深圳前海动产财富管理有限公司负担12900元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由被告深圳前海动产财富管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张玉倩二〇二〇年十二月十日法官助理 李 青书 记 员 刘 欢