浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9243号 上诉人（原审被告）：尚福寓（杭州）资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区秋涛北路**佰富时代中心**楼**。 法定代表人：李如龙。 委托诉讼代理人：董宏伟。 被上诉人（原审原告）：徐丹红，女，1969年6月29日出生，汉族，住浙江省天台县。 委托诉讼代理人：陈哲、沈薇，浙江泽大律师事务所律师。 上诉人尚福寓（杭州）资产管理有限公司（以下简称尚福寓公司）因与被上诉人徐丹红房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2020）浙0104民初3649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员秦海龙适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2018年5月27日，徐丹红与尚福寓公司签订《杭州市房屋出租委托合同》，约定：案涉房屋坐落于杭州市江干区东亚新干线2-934；尚福寓公司承担水费、电费、燃气费、物业费等其他租赁使用费；委托期限自2018年6月15日至2021年6月14日，共三年，其中2018年6月15日至2018年7月15日为免租期，徐丹红应于2018年6月15日前将房屋交付给尚福寓公司管理；租金标准为4000元每月，按季付，具体支付日期及金额为：2018年6月15日支付8000元，2018年9月1日支付12000元，2018年12月1日支付12000元，2019年3月1日支付120000元，依此类推；合同第七条第四款约定，尚福寓公司有下列情形之一的，徐丹红有权单方解除合同：1、未按约定支付租金达5日的；2、擅自改变房屋用途的；3、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的等。尚福寓公司有上述情形之一的，应按合同总租金的17%向徐丹红支付违约金；等等。 合同签订后，徐丹红按约交付了案涉房屋，尚福寓公司于2018年6月16日支付11189.16元（其中8000元为首期租金，3189.16元为物业费、代收水费等费用），2018年9月1日、2018年12月1日、2019年6月1日、2019年9月2日、2019年12月3日分别支付12000元，2019年3月3日支付6000元。 因2019年3-5月租金尚福寓公司仅支付6000元，尚欠6000元未支付，徐丹红于2019年5月2日向尚福寓公司发送要求按合同履约支付租金函，要求尚福寓公司于5月15日前支付，尚福寓公司至今未付。因尚福寓公司未按合同约定支付2020年3月起的房屋租金，徐丹红2020年3月17日向尚福寓公司发送解除合同通知书，要求解除双方的房屋出租委托合同并要求尚福寓公司支付租金、违约金、物业费等。 另查明，案涉房屋的物业管理公司于2020年3月28日发送物业费欠费通知单，告知已于2019年6月1日起已欠物业管理费2324.30元。徐丹红缴纳了案涉房屋2019年6月1日至2020年6月30日的物业费。 另查明，案涉房屋所有权人为徐丹红、齐景华，共同共有。 徐丹红诉至原审法院，请求判令（变更后）：1.确认徐丹红与尚福寓公司于2018年5月27日签订的《杭州市房屋出租委托合同》已解除；2.尚福寓公司支付尚欠的2019年3-5月季度一半房屋租金6000元、2020年3-5月占有使用费12000元及自2020年6月1日起并按同一标准计算至实际腾退之日的租金；3.尚福寓公司支付按合同总租金140000元的17%标准计的违约金23800元及自2020年4月4日起以23800元为基数按年利率4.35%计的滞纳金，暂计至2020年4月15日为34.51元；4.尚福寓公司支付自2019年6月1日起按232.43元/月暂计至2020年4月1日的物业费2556.73元，此后按同一标准计算至付清之日。 原审法院认为：徐丹红与尚福寓公司签订的房屋出租委托合同系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。尚福寓公司经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权。双方约定未按约定支付租金达5日的，徐丹红有权单方解除合同，现尚福寓公司已逾期支付租金多日，徐丹红行使解除权具有合同依据。合同自通知到达对方时解除，尚福寓公司于2020年4月3日签收解除合同通知书，确认双方的合同已于2020年4月3日解除，对徐丹红的该项诉请，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失之规定，结合尚福寓公司支付租金情况，徐丹红主张尚福寓公司支付2019年3-5月季度尚欠租金6000元、自2020年3月1日起至合同解除之日的租金及自合同解除之日至实际腾退之日按租金标准4000元/月的占有使用费，理由正当，予以支持。徐丹红主张违约金23800元，考虑本案实际情况，结合徐丹红的实际损失情况及涉案房屋已经空置徐丹红可自行收回，酌情支持违约金为3个月租金即12000元。因违约金已足以覆盖徐丹红的损失，徐丹红主张的滞纳金，不予支持。徐丹红垫付物业费后向尚福寓公司主张暂计至2020年4月1日的物业费2556.73元，予以支持，因物业收费标准会变化，应以实际发生金额为准，且应计算至实际腾退或自行收回房屋之日止，2020年4月1日之后的物业费徐丹红可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院于2020年8月31日判决：一、确认徐丹红与尚福寓公司于2018年5月27日签订的《杭州市房屋出租委托合同》已于2020年4月3日解除；二、尚福寓公司于判决生效后十日内支付徐丹红2019年3-5月尚欠租金6000元、2020年3-5月的租金、占有使用费合计12000元及自2020年6月1日至实际腾退之日按4000元/月标准计的占有使用费；三、尚福寓公司于判决生效后十日内支付徐丹红违约金12000元；四、尚福寓公司于判决生效后十日内支付徐丹红物业费2556.73元；五、驳回徐丹红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费910元，减半收取为455元，由徐丹红负担148元，由尚福寓公司负担307元。 宣判后，尚福寓公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院判决尚福寓公司向徐丹红支付2019年3-5月租金6000元、2020年3-5月租金12000元该判决有误，尚福寓公司认为其无须向徐丹红支付以上两笔租金。1.该笔租金徐丹红曾承诺对尚福寓公司予以减免。因涉案房屋甲醛超标问题，第三方租户无法正常居住，经双方商定，徐丹红承诺减免尚福寓公司2019年3-5月租金中的6000元做为去除甲醛费用。尚福寓公司亦于2019年3月3日支付了本季度剩余租金6000元。减免租金系徐丹红自愿，其后反悔又向法院主张已减免的租金6000元，有违双方约定及诚实信用原则，既然徐丹红已对该笔租金做出放弃处理，事后也无再向尚福寓公司主张的理由。2.2020年初因受疫情影响，尚福寓公司员工张志星曾与徐丹红协商租金减免一个月。徐丹红要求尚福寓公司一次性支付合同期内剩余房租及物业费作为协商条件；另徐丹红通知第三方租户周晓航拒绝支付尚福寓公司房租，租户声称业主大姐不让交，致使第三方租户自2020年3月16日起一直未向尚福寓公司支付房租。以上原因导致双方不能继续履行房屋出租委托合同。随后张志星亦短信通知徐丹红收回涉案房屋，并解除合同。徐丹红根据一审判决第二项向尚福寓公司主张2020年3-5月12000元租金，这显然一审判决是有误的。二、原审判决尚福寓公司向徐丹红支付3个月房租作为违约金，共计12000元，该判决认定违约金过高。1.尚福寓公司已支付2020年3月1日前全部租金，房租支付后双方仍继续和平履行租赁合同，只是2020年3月份尚福寓公司与徐丹红一直协商租金减免事宜未果，双方商定解除原出租委托合同。并且徐丹红通知第三方租户拒付房租，此原因直接导致合同无法继续履行。退一步讲，即使尚福寓公司存在违约，违约情形也是极其轻微的，一审法院认定尚福寓公司按3个月的租金标准赔偿违约金12000元，该认定实属过高，对尚福寓公司显失公平。2.《杭州市房屋出租委托合同》第七条第（四）款及第八条第（三）款约定，尚福寓公司如未按约定支付租金达5日，则应向徐丹红支付合同总租金（140000元）17%的违约金23800元且徐丹红有权解除合同。该条款明显是显失公平的，即使在现实生活中，租客每月迟延几天履行租金也是时常且正常的事情，迟延履行租金达5日且是季度付款，该5日明显仍属于合理租金支付宽限期，该条款的设定显失公平，致使双方的权利与义务明显违反了公平、等价有偿这一基本民法原则，而使另一方的利益严重受损。尚福寓公司可请求对该条款予以撤销，即使这不属于二审范畴，尚福寓公司仍可以此请求对违约金进行减免改判，以维护公平。3.尚福寓公司承接租赁房屋时，该房屋系空房，无法用于租赁、居住，无法实现合同目的。尚福寓公司对其进行添置家具家电，才使该租赁房屋得以实现出租、居住的价值，实现了合同的目的。家具、家电总价值达10952元。提前终止合同则徐丹红应对装饰装修物进行折旧折算。尚福寓公司有权要求该家具家电价值折抵一审认定的租金、物业费及违约金，请求二审法院根据该情形对一审认定的应付租金、物业费及违约金进行改判并扣减。4.根据《合同法解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”首先，徐丹红没有举证证明自己的实际损失，实际徐丹红也并没有因此遭受损失。其次，尚福寓公司已履行全部租金义务。因此，原审法院判决的违约金显属过高。综上，一审判决过于草率，易显失公平。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判尚福寓公司无须向徐丹红支付2019年3-5月租金6000元、2020年3-5月租金12000元、违约金12000元、物业费2556.73元；2.诉讼费用由徐丹红承担。 针对尚福寓公司的上诉，徐丹红答辩称：一、尚福寓公司主张徐丹红同意减免2019年3-5月租金中的6000元的意见不成立。徐丹红在与尚福寓公司工作人员的沟通过程中，已经多次要求尚福寓公司支付该租金，从没有同意过减免租金。同时，尚福寓公司也没有提供任何证据能够证明徐丹红同意减免租金。二、尚福寓公司在上诉状中主张不应当承担2020年3-5月租金12000元的意见不能成立。双方之间的租赁合同已经就租赁期限及租金支付期限作了明确约定，但尚福寓公司并没有按照约定支付租金，也没有及时搬出，已经明显违反了合同约定，应支付租金及占有使用费。三、尚福寓公司在上诉状中主张违约金过高的意见同样不能成立。合同模板由尚福寓公司提供，其作为一家专门房屋中介机构完全能够明白合同的意思。双方在签订合同时，是公平且自愿的，一审法院已经就违约金作了相应的调整。四、本案尚福寓公司在上诉状中主张所谓的添置家具进行抵扣的主张亦不能成立。原审判决适用法律正确，证据充分，希望驳回尚福寓公司的全部上诉请求。 二审期间，尚福寓公司向本院提交证据材料：家具厂家直销单、收款收据各1份，用以证明在承租房屋后所配置家具家电的价值。 尚福寓公司提供的证据经徐丹红质证：真实性、合法性及关联性均不认可。本院经审查后认为，尚福寓公司未进一步提供证据证明上述证据与本案的关联性，故不予确认。 二审期间，徐丹红未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据尚福寓公司的上诉请求及理由，本院将围绕二审期间的争议焦点进行分析认定。关于租金及占有使用费的支付。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，尚福寓公司作为承租人理应依约按时向出租人徐丹红支付租金。尚福寓公司关于徐丹红同意减免租金的主张。本院经审查后认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现在徐丹红对尚福寓公司上述主张不予认可的情形下，应当由尚福寓公司提供有效证据证明其主张成立。然尚福寓公司并未提供充分证据证明其关于徐丹红同意减免租金的主张成立，故应承担举证不能的法律后果。合同解除后，尚福寓公司理应及时将房屋腾空并返还给徐丹红。尚福寓公司未能腾空并返还房屋的，徐丹红有权要求尚福寓公司支付占有使用费。综前所述，尚福寓公司关于租金及占有使用费的上诉理由不能成立，无法予以采信。关于物业费的支付。根据双方之间的合同约定，物业费由尚福寓公司承担。现由徐丹红实际代尚福寓公司支付了部分期间的物业费，故徐丹红有权要求尚福寓公司支付其代付的物业费。关于违约金的支付。如前所述，尚福寓公司未按照约定如期支付租金，其行为构成违约，应承担相应违约责任。因此，徐丹红有权要求尚福寓公司支付违约金。原审法院所酌情确定的违约金数额，已适度平衡了双方当事人之间的利益，尚属合理。综上，尚福寓公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求无法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费613元，由尚福寓（杭州）资产管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  秦海龙 二〇二〇年十二月三十日 书记员  董 悦