浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7073号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州友好企业管理有限公司，住所地：杭州经济技术开发区天城东路**东沙铭城****，统一社会信用代码：91330101MA28RRP59M。 法定代表人：汤银库，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卞阳，江苏厚拓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州长都实业有限公司，住，住所地：杭州经济技术开发区德胜东路****一社会信用代码：91330101691725464K。 法定代表人：滕荣松，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张松、周礼，系公司职员。 上诉人杭州友好企业管理有限公司（以下简称友好公司）与被上诉人杭州长都实业有限公司（以下简称长都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2020）浙0191民初72号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案受理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员张一文适用普通程序独任审理，于2020年10月27日公开开庭审理了本案，上诉人友好公司的委托诉讼代理人卞阳，被上诉人长都公司的委托诉讼代理人张松、周礼到庭参加诉讼。后因案件复杂，转为合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2017年5月16日，长都公司（甲方）、友好公司（乙方）、杭州下沙股份经济合作社（以下简称下沙合作社）（见证方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于杭州经济技术开发区天城东路159号东沙商业中心的商业用房出租给乙方，房屋建筑面积（共四层）为23006平方米。租赁期限自2017年5月10日至2031年9月14日，租金起算日为2017年12月28日。甲方于2017年5月10日前交付三楼、四楼物业，于2017年8月10日前交付一楼、二楼物业。商业及配套设施用房租金为1.2元/平方米/天，建筑面积23006平方米，双方确定首年租金为1000万元，前五年租金不变，自第六年起每五年递增一次，增幅为5%。租金第一年年付一次，第二年开始按每一季度支付一次，先付后用。除乙方支付的租金外，（含物业公司）甲方无权在本合同约定的费用之外，向乙方额外再收取其他费用。物业管理特别约定：物业产生的管理成本归乙方承担，利润由乙方享有；甲方于本合同签订后7日内与乙方签订物业托管协议，物业移交手续于2017年10月1日前办妥；甲方逾期交接的，乙方有权以甲方或其物业管理公司与承租户签订的物业管理合同确定的标准，向甲方要求支付物业费用。乙方租赁范围内乙方经营实际发生的水、电、电话、煤气等接口费用由乙方承担，由甲方单独设表计量，乙方应按电力局的收费标准支付。水电耗损按实际用量分摊。甲方确保乙方在经营过程中，不会由于房屋产权方面的问题，使乙方经营受到影响。如因甲方租赁资格或出租权利的瑕疵，造成合同无法继续履行的，甲方赔偿乙方一切损失。乙方无故拖欠租金，应向甲方滞纳金，每逾期一天，甲方有权向乙方收取应付租金之1‰的滞纳金。见证方仅对甲方将所租赁物业转租给乙方的行为予以见证认可。乙方承诺在本协议签订后，将相应的租金及管理等各项费用在约定时间内直接支付至见证方账户，无须向甲方给付，直至甲方无拖欠见证方租金及其他费用为止。2017年7月7日，长都公司与友好公司对租赁场所三楼、四楼进行了交接验收并签订《租赁场地交付确认书》，确认自本确认书签署之日起，长都公司正式移交且友好公司正式接收该租赁场所。2020年5月21日、5月27日，友好公司支付租金150万元、100万元，合计250万元。 2019年3月14日，长都公司与友好公司就一楼西区如何腾空交付以及租金起算时间签订《协议书》，其中约定，由于一楼西区是否已腾空及达到交付条件双方存在争议，友好公司提出租金起算时间延迟的要求。经双方协商，一致同意租金起算时间在原先合同约定基础上延迟8个月，即租金起算时间从2017年12月28日延迟至2018年8月28日。2019年3月21日，长都公司按照上述《协议书》约定完成了一楼西区原商铺装修拆除垃圾清理，具备交付条件，友好公司予以了接收。 2019年4月1日，长都公司与友好公司签订《补充协议》，其中约定，友好公司承担80%垃圾清运费。手机店对账明确后，根据起租期同步退八个月，2018年8月28日之前归长都公司收取租金，2018年8月28日之后归友好公司收取租金。2020年5月14日，友好公司支付了2019年8月1日至2020年1月31日的垃圾清运费24000元。 2020年1月7日，友好公司向法院提出诉讼请求（变更后）：1.长都公司免除友好公司一楼西区租金960372元（按照每天1.2元/平方米，自2018年8月28日计算至2019年3月22日共计206天）；2.长都公司按照合同约定移交租赁物物业管理工作，并向友好公司支付迟延移交过程中已收取的物业费270万元（自2017年10月1日起暂计至2020年1月2日，计算至实际办妥物业移交手续之日止）；3.长都公司负责清退在租赁物所在地址注册公司的第三方，并且按照实际占用注册公司地址面积（估算6340平方米），相应减免友好公司租金3720312元（按照每天1.2元/平方米自2018年8月28日暂计至2019年12月30日，计算至实际清退注册公司之日止）；4.长都公司向友好公司退还超额收取的电费422694.58元；5.本案诉讼费用由长都公司承担。 长都公司向本院提出反诉请求（变更后）：1.友好公司向长都公司支付租金滞纳金55000元（以250万元为基数，自2020年2月28日起按千分之一计算至实际支付之日止，现暂计至反诉之日）；2.友好公司向长都公司支付2019年8月1日至2020年7月31日的垃圾清运费48000元；3.友好公司向长都公司支付水电费滞纳金及用电管理成本费用共计411712.82元（计至2020年2月29日）；4.友好公司向长都公司支付自2017年5月10日起拖欠的物业费2484648元（计至2020年5月9日）；5.本案诉讼费用由友好公司承担。 原审法院认为，友好公司与长都公司签订的《房屋租赁合同》《协议书》《补充协议》均系当事人的真实意思表示，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的合同义务。 关于本诉部分。一、友好公司与长都公司签订的《协议书》中已经明确约定租金的起算时间从2017年12月28日延迟至2018年8月28日，故友好公司作为承租人有义务自2018年8月28日起支付租金。双方签订的《补充协议》中关于手机店租金收取的约定也可予佐证。因此，友好公司主张免除2018年8月28日至2019年3月22日的租金缺乏依据，不予支持。二、根据《房屋租赁合同》关于物业管理特别约定，长都公司于合同签订后7日内与友好公司签订物业托管协议，物业移交手续于2017年10月1日前办妥。庭审中，友好公司明确其诉请“移交租赁物物业管理工作”包括签订物业托管协议、移交物业用房、账册材料等。该项诉请涉及双方协商订立合同，属于当事人意思自治的范畴，不予支持。同时，虽然合同约定长都公司逾期交接的，友好公司有权向长都公司要求支付物业费，但是，从本案实际情况来看，双方未办妥物业移交手续系因双方未能就物业托管协议内容达成一致意见，并非长都公司单方拒绝办理物业移交手续，且友好公司也从未实际参与物业管理。在此情形下，友好公司要求长都公司支付物业费依据不足，不予支持。三、关于友好公司主张注册地址迁出及减免相应租金的问题，双方签订的《房屋租赁合同》对此并无明确约定，友好公司也未能就其主张的相关事实进行充分举证，且该问题涉及案外人权益，故对友好公司的该项诉请不予支持。四、关于友好公司主张退还电费的问题。《房屋租赁合同》约定由长都公司单独设表计量，友好公司应按电力局的收费标准支付；同时还约定水电耗损按实际用量分摊。事实上，长都公司在租赁期限内一直按照高于电力局的收费标准向友好公司收取电费，友好公司对此知晓且从未提出异议。因此，友好公司要求长都公司退还电费的诉讼请求依据不足，不予支持。 关于反诉部分。一、案涉《房屋租赁合同》约定友好公司须在无故拖欠租金的情况下，才应向长都公司支付滞纳金。考虑友好公司已在庭后支付了欠付租金，再结合本案实际情况，本院对滞纳金不再支持。二、关于垃圾清运费。双方在《补充协议》中未约定支付时间。现友好公司就长都公司已提供垃圾清运费单据的部分已支付完毕，对该部分不予支持；对于长都公司未提供票据的部分，长都公司可另行主张。三、长都公司主张水电费滞纳金及用电管理成本费用没有合同依据，也无充分证据证实上述费用的实际发生，不予支持。四、根据《房屋租赁合同》约定，除友好公司支付的租金外，长都公司（含物业公司）无权在本合同约定的费用之外，向友好公司额外再收取其他费用。庭审中，长都公司也确认案涉房屋物业管理方系杭州东沙商业中心管理有限公司。因此，长都公司向友好公司主张物业费缺乏依据，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、驳回杭州友好企业管理有限公司的诉讼请求；二、驳回杭州长都实业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费33212元，由杭州友好企业管理有限公司负担。反诉案件受理费15397元，由杭州长都实业有限公司负担。杭州友好企业管理有限公司、杭州长都实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 宣判后，友好公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院在已经认定双方存在物业管理特别约定，并且未对该约定中违约责任条款进行修改的情况下，拒不适用违约条款要求被上诉人承担违约责任，是对违约责任法律性质的认识错误。原审判决已认定友好公司与长都公司签订的《房屋租赁合同》中明确约定，“甲方于本合同签订后7日内与乙方签订物业托管协议，物业移交手续于2017年10月1日前办妥；甲方逾期交接的，乙方有权以甲方或其物业管理公司与承租户签订的物业管理合同确定的标准，向甲方要求支付物业费用。”该合同约定条款，系双方的真实意思表示，应当对双方均具有法定约束力。原审过程中谈及为何没能签订物业托管协议，长都公司滕总当庭表示“物业给他管租金肯定要他负责收上来啊”，由此可见，双方未能签订物业托管协议的原因在于长都公司在租赁合同框架性条款之外，提出要求友好公司包收租金（未及时收回的部分需自行垫付）的无理要求，友好公司无法接受这样的额外条款，最终双方无法达成一致意见。可以说，长都公司就是以提出无理要求为手段，在成功将房屋高价出租给友好公司后，拒不履行移交物业的重要合同义务，并且妄想完全不承担违约责任。原审法官在当庭听取了长都公司滕总的上述言论后，仍然在判决书中以“双方未办妥物业移交手续系因双方未能就物业托管协议内容达成一致意见”为由，认为友好公司要求长都公司按照违约条款支付物业费依据不足，是将合同中明确约定的违约责任条款，错误推定为只有长都公司存在过错的情况下，并且友好公司实际承担物业管理责任时，才有权“按照违约条款”收取物业费，这是与该合同条款签订当时双方的真实意思表示相违背的。按照合同法的一般原则，除非存在法定或者约定的免责事由，否则合同相对方应当按照合同约定承担违约责任。本案诉争《房屋租赁合同》中，并没有特别指出“如因双方无法签订物业托管协议，则甲方不承担违约责任”，原审判决也没有明确指出长都公司是依据哪一条法律规定可以依法免除违约责任。原审判决在确认违约责任条款有效的情况下，未指出长都公司免于承担违约责任的法定或约定事由，就径自判决免除长都公司的违约责任，是对自由裁量权的滥用，缺乏法律依据，应当予以纠正。二、本案友好公司与长都公司签订的虽为《房屋租赁合同》，但是交付租赁物和移交物业均属于长都公司应当履行的合同主要义务且不分主次，任何一项未履行都导致合同的商业目的不能实现。原审判决拒绝适用违约责任条款，将造成对上诉人合法权益的重大损害原审过程中，长都公司自认其从租赁物产权方承租的租金价格（长都公司与产权方的租赁合同文本见附件1）为每月27元/平方米（即每日0.9元/平方米），与友好公司承租价格每日1.2元/平方米之间存在每日0.3/平方米的差价，可以说，长都公司该项转租业务的毛利率高达33%。如此高的毛利率，与《房屋租赁合同》签订时长都公司项目整体运营困难急需资金积极寻求合作的商业谈判状态之间有着极大的反差，友好公司作为具备一定商业体承租运营经验的经济参与者，不可能在仅仅承租房屋的情况下，平白愿意支付溢价三成的租金。也就是说，正因为长都公司同意在交付租赁物的同时，将商业体整体物业移交给友好公司进行管理，友好公司考虑到即使租金较高，同时接管物业管理工作的盈利可以与其支付的高租金相平衡，方才同意签订《房屋租赁合同》。也是由于担心长都公司仅仅是用移交物业做幌子诱导友好公司签约，友好公司才在《房屋租赁合同》条款中，对长都公司逾期移交物业的责任进行了特别约定。该违约责任条款，是友好公司为了避免长都公司同时收取高租金和取得物业管理收益，才特别要求写在合同中的，如果这一条款失效，将是整个合同显失公平，应当依法予以调整。虽然本案涉及的合同名称为“房屋租赁合同”，但实质上是房屋租赁及物业移交合同，无论长都公司在合同履行过程中迟延交付租赁物或者迟延移交物业，都会导致本合同最初签订时的合同目的无法实现。三、原审推定友好公司已实际认可长都公司远高于约定标准的电费计费标准，与事实不符，应当予以纠正。原审判决已确认《房屋租赁合同》第六条第二款第（3）项明确约定，“乙方租赁范围内乙方经营实际发生的水、电、电话、煤气等接口费用由乙方承担，由甲方单独设表计量，乙方应按电力局的收费标准支付。水电耗损按实际用量分摊。“长都公司不但要求友好公司按照1.05元/度计算电费（远超过合同约定的国家电网电费计算价格0.7元/度左右），而且同时要求友好公司承担所谓的滞纳金和用电管理成本。这与合同的约定明显不符。原审以友好公司实际支付了电费为由，无视友好公司反复提出的，双方先以1.05元/度计收最终按合同约定结算的主张，武断推定友好公司同意长都公司对合同相关条款的变更，是对友好公司合法权益的侵犯。诚然，友好公司实际收到了长都公司提供的，列明电费单价为1.05元的电费结算凭证，但是并没有同时获得国家电网收取电费的发票，无从得知国家电网真实电费价格，因此当时友好公司误以为1.05元/度就是长都公司按照租赁合同约定的国家电网价格。直至2019年期间，双方发生争议，友好公司获取了国家电网电费发票，才知道长都公司超标准收取了电费。2020年3月10日，长都公司负责人王总向汤总的手机发送了一份电费结算表格的照片，其中写明了应退友好合计318215.75元（见附件1）。2020年5月份，长都公司向友好公司出具的电费结算明细单（见附件2）上，是按照合同约定的电网单价0.6259元计算的电费，并且按照合同约定双方协商分摊了用电损耗费用。至此，双方就租赁合同电费支付部分才算是严格依据合同约定履行，此前长都公司违反合同约定多收友好公司的电费，无论依据法律规定或者合同约定，均不属于长都公司合法收益，应当予以退还。综上所述，请求二审法院查明事实，依法判决：1、撤销一审判决；2、被上诉人按照合同约定承担迟延移交物业的违约责任，支付自2017年10月1日起收取的物业管理费270万元（暂算至2020年1月2日，计算至实际移交物业之日止）；3、被上诉人退还超出约定标准收取上诉人的电费422694.58元；4、上诉费由被上诉人承担。 被上诉人长都公司答辩称：关于违约管理费，长都公司已经向上诉人发送了关于移交的函件，但是上诉人没有来协商，所以不存在长都公司违约的情况。所以不需要支付相关违约金。水电费友好公司一直是默认交了2年。一审判决之后，长都公司也按照国家电网更改了相关标准。因为之前都是默认的，而且合同中也有约定。所以之前的水电费不存在退还的情况。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 庭审中，友好公司提交如下证据： 1、综上友好应付项目合计（表格），复印件，证明双方按照合同标准尝试结算过，但是后来被上诉人不承认了。 2、2020年5月电费计算表格及电费发票原件，证明一审判决之后，长都公司也承认按照国家电网的标准计算收取。 被上诉人长都公司没有提交新证据。对上诉人提交的证据质证意见如下： 证据1的三性不予认可。对证据2判决之后的电费长都公司更改了，但是之前的电费都是上诉人默认的，不需要退还。 上诉人友好公司提交的证据经被上诉人长都公司质证后，本院认证如下：证据1不符合证据的形式要件，故本院该证据不予确认。证据2长都公司没有异议，本院对该证据予以确认。 双方当事人对原审法院查明的无异议，本院予以确认。 另查明：根据长都公司制作的《友好已交结算明细》《友好已交充值结算明细》，长都公司和友好公司均确认，至2019年9月，友好公司已经缴纳电费总额1117956.48元；至2019年9月友好已使用的电的总额度965577.6度。 长都公司表示如果按照国家电网价格计算，应退还电费320616.96元；充值部分应该退还28822.61元。共计349439.57元。 2019年10月至2020年3月份按照国家电网价格友好公司应交电费总额是434627.47元。 友好公司对上述金额确认的。按照合同国家电网价格计算，友好公司在2020年3月11日又交了114756.09元。友好公司自述该114756.09元还包括了水费24724.8元，15天的滞纳金4843.39元。该笔滞纳金是友好公司自愿支付的。友好公司之前与长都公司的电费按照国家电网价格其实已经清零。 本院认为，友好公司与长都公司签订的《房屋租赁合同》、《协议书》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按照约定履行各自的合同义务。合同中虽然约定长都公司逾期交接的，友好公司有权向长都公司要求支付物业费，但是，从本案实际情况来看，双方未办妥物业移交手续系因双方未能就物业托管协议内容达成一致意见，并非长都公司单方拒绝办理物业移交手续，且友好公司也从未实际参与物业管理。在此情形下，友好公司要求长都公司支付物业费依据不足，原审法院不予支持并无不当。 关于友好公司主张退还电费的问题。现根据双方当事人在本院对帐，按国家电网的标准，至2020年3月，根据合同的约定，按国家电网标准，已经不存在友好公司主张的退还电费的主张，因此本院对友好公司该项请求不予支持。 综上，友好公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31782元，由上诉人杭州友好企业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  何英杰