四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民初48号 原告（申请执行人）：重庆建工住宅建设有限公司，住所地重庆市渝中区桂花园**，统一社会信用代码915000002028009114。 法定代表人：张纯洁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王光荣，重庆康实律师事务所律师。 被告（案外人）：李国先，女，1971年8月15日出生，汉族，住四川省射洪市。 被告（被执行人）：四川凯立源房地产开发有限公司，住所地四川省射洪市太和镇太和大道中段**（泰和大酒店****），统一社会信用代码91510922588375435R。 法定代表人：贺礼，该公司董事长。 原告重庆建工住宅建设有限公司（以下简称重庆建工公司）与被告李国先、四川凯立源房地产开发有限公司（以下简称四川凯立源公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆建工公司的委托诉讼代理人王光荣到庭参加诉讼，被告李国先、四川凯立源公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 重庆建工公司向本院提出诉讼请求：1.撤销四川省遂宁市中级人民法院（2020）川09执异45号执行异议裁定书；2.准予对射洪市××镇××道××段××号房屋的执行；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2019年8月22日四川省遂宁市中级人民法院对重庆建工住宅建设有限公司与四川凯立源房地产开发有限公司施工合同纠纷一案作出（2019）川09民初4号《民事判决书》，判决由四川凯立源房地产开发有限公司向重庆建工住宅建设有限公司支付工程款15694561.14元及利息（利息计算方式为：以工程款6874011.65元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2017年10月1日起至本判决确定的工程款给付之日；以工程款8820549.49元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2019年7月8日起至本判决确定的工程款给付之日）。2020年5月2日，被告（案外人）李国先对执行标的提出书面异议。四川省遂宁市中级人民法院于2020年6月23日作出（2020）川09执异45号执行异议裁定：中止对射洪市××镇××道××段××号房屋的执行。原告认为，被告（案外人）李国先主张已付清购房款380196元仅有收据但无银行转账流水，且被告（案外人）李国先所购房屋不是唯一住房。因此，被告（案外人）李国先的执行异议主张不能成立，本案应准予对射洪市××镇××道××段××号房屋的执行。 李国先未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 四川凯立源公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 原告重庆建工公司围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1.遂宁市中级人民法院（2019）川09民初4号民事判决书；2.遂宁市中级人民法院（2020）川09财保1号保全裁定书；3.遂宁市中级人民法院（2019）川09执334号受理案件通知书；4.遂宁市中级人民法院（2020）川09执异45号执行裁定书，上述证据拟证明被告李国先并无排除强制执行的权利。本院认证意见：原告重庆建工公司提交的证据均为人民法院作出的生效裁判文书，本院对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年3月31日，重庆建工公司作为承包人与作为发包人的四川凯立源公司签订《施工合同协议书》约定由重庆建工公司负责修建射洪市“凯立·现代城1#、2#、3#、4#、5#楼及相邻地下室”工程。该项目于2017年6月29日经竣工初验合格，2017年7月交付四川凯立源公司使用。 2013年12月12日，李国先与四川凯立源公司签订《商品房预约协议》，约定李国先提前预约四川凯立源公司位于射洪县××道××段“凯立·现代城”5幢1单元26楼4号住宅（建筑面积约为83.76㎡），单价为4479.22元／平方米，预约款总计为375180元。四川凯立源公司建成相应房屋后供李国先购买，不得再行售与第三方。双方同时约定，李国先应在2013年12月12日签订协议时支付150100元，在该楼整体修建至三层时支付112600元，余款于主体封顶时付清。同日，四川凯立源公司出具凯立现代城项目部专用收据一张，载明“收到李国先预约‘5-1-26-4’房款壹拾伍万零壹佰元”。2019年8月6日，李国先通过中国农业银行ＰＯＳ机刷卡向四川凯立源公司支付剩余房款及办证税费共计237054元，四川凯立源公司出具凯立现代城项目部专用收据两张，分别载明“收到李国先预约‘5-1-26-4’房款贰拾叁万零玖拾陆元”、“收到李国先5-1-26-4办证税费陆仟玖佰伍拾捌元”。 2019年1月17日，重庆建工公司向本院申请诉前财产保全，请求对被申请人四川凯立源公司位于四川省射洪县××镇××道××段“凯立·现代城”的房屋等财产在价值2000万元范围内进行保全，并提供了保函担保。经审查，本院于2019年1月23日作出（2019）川09财保1号民事裁定，裁定查封四川凯立源公司位于四川射洪县××镇××道××段××，查封期限三年。李国先的房屋在本院查封的房产范围内。 2019年3月4日，因四川凯立源公司欠付工程款，重庆建工公司诉至本院，本院于2019年8月22日作出（2019）川09民初4号民事判决，该判决确定“一、由被告四川凯立源房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆建工住宅建设有限公司所欠工程款15694561.14元及利息（利息计算方式为：以工程款6874011.65元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为计算标准，从2017年10月1日起计算至本判决确定的工程款给付之日止；以工程款8820549.49元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为计算标准，从2019年7月8日起计算至本判决确定的工程款给付之日止）”。同年11月20日，重庆建工公司因四川凯立源公司不履行（2019）川09民初4号民事判决所确定的法律义务，向本院申请执行。涉案财产因客观原因无法执行，经重庆建工公司同意，本院于2020年4月26日作出（2019）川09执344号执行裁定，终结本次执行程序。 2020年5月2日，李国先对执行其位于射洪市××镇××道××段××号房屋不服，向本院提出书面异议。经审查，本院于2020年6月23日作出（2020）川09执异45号执行裁定，裁定中止对射洪市××镇××道××段××号房屋的执行。重庆建工公司于2020年6月30日收到该执行裁定书，并于2020年7月14日向本院提起本案诉讼。 另查明，本院向射洪市不动产登记中心查询李国先的不动产（房屋）信息，射洪市不动产登记中心出具的查询结果显示，李国先名下除案涉“凯立·现代城”5-1-26-4号房屋外，在射洪市××镇××道西侧盛唐国际与李映共同拥有一套住宅（建筑面积115.55㎡，权证号××、2012-09020）。 本院认为，本案争议焦点为：被告李国先就涉案“凯立·现代城”5-1-26-4号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。李国先主张对涉案房屋享有排除强制执行民事权益的基础来源于其作为商品房消费者向作为房地产开发企业的四川凯立源公司购买涉案商品房所取得的权益，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。据此，参照《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形对本案相关事实进行审查，是确认李国先就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的基础。本院对此评述如下： 首先，关于是否在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题。买受人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上，前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。本案中，本院查封涉案房屋的时间为2019年1月23日，而李国先早在2013年12月12日就与四川凯立源公司签订了《商品房预约协议》，涉案《商品房预约协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，因四川凯立源公司在诉讼前已取得商品房预售许可证，故李国先与四川凯立源公司签订的《商品房预约协议》应认定为合法有效。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”涉案《商品房预约协议》中载明了双方当事人的基本情况、预售房屋的基本情况，包括位置、面积、付款方式等商品房买卖合同应具备的要件，且四川凯立源公司向买受人李国先收取了相应购房款并出具收款收据予以确认，应认定涉案《商品房预约协议》的性质为商品房买卖合同。综上，李国先在人民法院查封前已就涉案房屋与四川凯立源公司签订了合法有效的书面买卖合同。 其次，关于是否已支付超过合同约定百分之五十的房屋价款的问题。李国先在（2020）川09执异45号案中为证明其已实际交付全部购房款向本院提交了四川凯立源公司出具的相关收据、POS机签购单、户名为李映的借记卡账户历史明细清单，POS机签购单、借记卡账户历史明细清单所显示的消费金额及日期能够与四川凯立源公司出具房款收据的时间及载明的金额形成对应关系，且能够与《商品房预约协议》、物业服务费收据等证据相互印证，证实李国先所主张已给付房款的事实，对李国先已支付房屋全部价款的事实应予以认定。李国先作为消费性购房者在交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人即使享有建设工程价款的优先受偿权尚不得对抗买受人，重庆建工公司作为普通债权人就其对四川凯立源公司所享有的债权当然不足以对抗作为商品房买受人的李国先。 最后，关于所购房屋是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的问题。是否构成消费者购房人，审查的重点在于是否用于居住需求，消费者购房人的期待权是基于生存权至上的考虑设置的特别规定，目的是保护消费者购房人的权利。消费者购房人名下是否有其他房屋虽是执行异议确立的审查标准，但并不能在执行异议之诉中不区分情况机械适用。消费者购买第二套房屋亦存在确系用于居住目的的可能，要综合案件的实际情况，衡量利益，作出取舍和判断。本案中，李国先名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需求，应认定为其所购房屋系用于居住需求。 综上，李国先与四川凯立源公司在案涉房产被查封之前即已签订合法有效的书面买卖合同，并按照合同约定交付相应价款，且所购商品房系用于满足基本居住需要，其主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九所规定的情形，其就涉案“凯立·现代城”5-1-26-4号房屋享有排除强制执行的民事权益。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下： 驳回重庆建工住宅建设有限公司全部诉讼请求。 案件受理费7003元，由重庆建工住宅建设有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  任红兵 审判员  周 歧 审判员  杨怡伶 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  周斯云