北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初28347号原告（反诉被告）：张建玲，女，1971年7月25日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：宋志文，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙志浩，上海市锦天城（北京）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张旭，男，1978年3月24日出生，汉族，住北京市西城区。原告（反诉被告）张建玲与被告（反诉原告）张旭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员郭晶独任审理，公开开庭进行了审理。原告张建玲之委托诉讼代理人宋志文、孙志浩与被告张旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张建玲向本院提出诉讼请求：1、张旭立即向我支付户口迁出保证金200000元；2、张旭向我支付逾期付款违约金，以200000元为基础，以利率日万分之五为标准，自2019年11月20日计算至实际清偿之日，暂计算至2020年5月7日，为17000元，3、张旭承担本案诉讼费。事实与理由：双方于2019年1月14日签订了北京市存量房屋买卖合同，约定我将坐落于北京市海淀区前白堆子居民区×号楼×层×门×房屋出售给张旭，房屋成交价格为275万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价308万元。出卖人收到全部购房款（不包含户口迁出保证金和物业交割保证金）后3日内交房。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日，出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金。第十条约定，现出卖人可查询得到的户籍登记情况为1册2人，双方同意迁出现有户籍。后双方及北京链家房地产经纪有限公司签署补充协议，约定房屋价款总计583万元，第二条第八款约定张旭从购房款留存20万元作为户口迁出保证金，应于网签后且不晚于过户前2个工作日以理房通支付的方式支付甲方。第四条第一款约定甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订后，我如约于2019年3月7日完成不动产转移登记手续，于2019年4月3日将房屋交付给张旭，并于2019年11月19日将其本人及其子的户口迁出，依约履行完毕全部合同义务，但张旭拒不支付20万元户口迁出保证金。张旭辩称，现在房屋里面仍有户口，按照合同约定，应该将所有户口迁出。张建玲在规定时间没有迁出户口，我有权要求张建玲赔偿我违约金，请求驳回张建玲的诉讼请求，要求张建玲迁出户口。现我提出反诉：1、张建玲向我支付逾期未迁出户口违约金，违约金以房屋总价583万元为基数，以利率日万分之五为标准，自2019年11月17日暂计至2020年6月20日为626725元，要求张建玲支付违约金至2020年10月9日；2、张建玲承担本案诉讼费用。张建玲对张旭的反诉辩称，我已按照合同约定将户籍一册两人的户口迁出，不存在逾期迁出户口的违约情形，请求驳回其全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:2019年1月14日,张建玲（出卖人）与张旭（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张建玲将北京市海淀区前白堆子居民区×号楼×层×门×号房屋（以下简称涉案房屋）出售给张旭，房屋总价款为583万元。合同第七条第二款第二项约定：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理，出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同第十条约定：现出卖人可查询得到的户籍登记情况为1册2人，双方同意迁出现有户籍；出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日后255日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出手续；如出卖人未如实陈述户籍登记情况，或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。张建玲（甲方）与张旭（乙方）签署的《补充协议》第二条第八款约定：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存20万元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，张旭应于网签后且不晚于过户前2个工作日以理房通支付的方式支付甲方。第四条第一款约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2019年3月7日，张旭取得涉案房屋的所有权证。此后张建玲将其与其子二人户口迁出，因涉案房屋内仍有案外人户口未迁出，2020年3月23日，经张旭申请，北京理房通支付科技有限公司将20万元户口迁出保证金退回张旭。经本院向北京市公安局海淀分局甘家口派出所查询，涉案房屋内仍有盛某一人户口未迁出。证人北京链家房地产经纪有限公司员工吕某出庭作证，表示2019年1月其与张建玲到派出所查询户口，派出所只告知涉案房屋有户口，未告知具体户籍信息，2019年11月张建玲告知其户口迁出完毕后，其陪同张旭到派出所查询得知另有盛某户口未迁出。张建玲表示盛某是前房主的女儿，其此前不知道盛某户口未迁出。张建玲提交与盛某的微信短信聊天记录、电话记录及录音，表示盛某无法迁出户籍是其个人原因导致，其无法控制，涉案房屋有空挂户不影响张旭及家属落户上学。张旭对上述证据真实性没有意见，但表示张建玲未将涉案房屋内户口全部迁出，对其将来买卖房屋存在影响，在本案中要求张建玲依约支付违约金至2020年10月9日。张建玲提出张旭没有实际损失，其不存在恶意违约，请求减少张旭主张的违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张建玲与张旭签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。根据双方约定，户口迁出保证金20万元可折抵与户口相关的违约金。张旭于2019年3月7日取得涉案房屋的不动产权证书，张建玲未依照《北京市存量房屋买卖合同》第十条约定的期限内迁出涉案房屋内的户口，其行为构成违约，应依约承担违约责任。张旭反诉要求张建玲支付违约金至2020年10月9日的诉讼请求，具有事实与法律依据，本院予以支持。关于违约金的金额，张建玲提出张旭主张的违约金过高，请求予以减少，鉴于张建玲对案外人户口的迁出无法控制，且张旭未举证证明其因此产生的实际损失，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本着公平原则酌情判定张建玲向张旭支付违约金10万元，自户口迁出保证金中折抵，即张旭给付张建玲户口迁出保证金10万元。因张建玲未将涉案房屋内全部户口迁出，违约在先，其主张逾期付款违约金，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、张旭于本判决生效后七日内给付张建玲户口迁出保证金100000元；二、驳回张建玲的其他诉讼请求；三、驳回张旭的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4555元（张建玲已预交），由张建玲负担2640元，已交纳；由张旭负担1915元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费5034元（张旭已预交），由张建玲负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郭 晶二〇二〇年十二月十一日书记员 孔德翰