贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8379号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，系贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224201610721167。被上诉人（原审原告）：朱雪玲，女，1988年10月5日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：孙照燃，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人朱雪玲商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13336号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人余英民、被上诉人朱雪玲委托诉讼代理人孙照燃到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第一项，改判为酌情按调减至10%支付违约金。事实及理由：1.被上诉人并未在交房时提交资料及出具委托书，上诉人也不能据此拒绝交房，否则会产生新的矛盾。基于双方的委托代办关系，上诉人具备办证条件后通知被上诉人提交资料，但被上诉人何时提交资料并非上诉人所能控制。一审以交房时间视为提交资料的时间，与实际不符，事实不清。2.合同约定的是办理房屋所有权证，并非不动产权证，后实施二证合一，上诉人不能按照原合同约定办证，上诉人不应承担责任。3.上诉人2018年1月15日已张贴办证通知要求提交办证资料，尽到通知义务，一审以2018年3月16日登报通知时间作为办证违约金的截止时间，与本楼栋的其他案件截止时间不同不当。4.请求综合考虑市场及行业经济状况，将违约金调减至10%支付。被上诉人朱雪玲辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。原审原告朱雪玲起诉请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金暂计17165元（以337000元人民币为基数，从2017年8月6日起参照中国人民银行同期同类贷款利息上浮30%的标准计算至2018年10月29日止）；2.诉讼费用由被告承担。一审查明事实：2013年12月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市，建筑面积118.11平方米，房屋总价款为337000元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2015年6月31日前。办理入住手续前原告应向被告交纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费。被告承诺在原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向原告提供的，按原告已付购房款的日万分之一向原告支付违约金。原告应在被告出现违约情形之日起30日内通知被告对此情况的处理意见。原告不退房的，被告按逾期时间每日向原告支付万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。被告于2016年10月24日取得《商品房房屋备案证明书》，并于2018年3月16日通过在《毕节日报》登报通知的方式通知碧阳国际城的相关业主提供资料办证。原告现已取得《不动产权证书》，颁发时间为2018年10月29日。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。关于诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明逾期办理不动产权证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告提起诉讼之日（2020年8月6日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年8月6日起的逾期办证违约金请求权未超过诉讼时效。关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，前述关于诉讼时效的分析已认定本案的违约金起始时间从2017年8月6日开始保护，不再赘述。本案中，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记约定，故被告具备转移登记的条件后将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。被告于2016年10月24日取得《商品房屋备案证明书》，于2018年3月16日在《毕节日报》登报通知相关业主提交办证所需资料办证，违约金的截止时间应计算至2018年3月16日止。被告虽提供《情况说明》及《通知》欲证明其在2018年1月15日就履行过通知义务，但《情况说明》系涉案房屋所在物管公司出具的证人证言，证人未出庭接受质询，《通知》无其他证据证实形成时间，故对该两份证据均不予采信。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，被告逾期办理房屋转移登记的，按原告已付购房款的每日万分之一支付违约金，该约定符合法律规定，予以支持。违约金计算为:7481.40元（337000元×0.0001×220日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱雪玲逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金7481.40元；二、驳回原告朱雪玲的其他诉讼请求。案件受理费115元，由原告朱雪玲负担65元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担50元。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：一审法院认定的事实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：1.逾期办证违约责任起止时间及违约责任如何认定；2.逾期办证违约金标准应否调减。本院认为，关于焦点1，涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定双方当事人之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应提前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于交房前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就，一审以交房后360日作为逾期办证违约责任的起算时间并无不当。上诉人主张2018年1月15日张贴办证通知，但其举示的照片没有成像时间且无原件核对，真实性不能认定，一审未予采信并无不当。另外，上诉人所举证据不能证明迟延办证系不动产登记政策调整所致，其主张不承担责任的上诉理由，不予采纳。关于焦点2，合同双方约定的逾期办证违约金标准不存在利益明显失衡的情形，一审根据双方约定判决违约金并无不当，上诉人主张调减违约金，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费230元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十二月二十四日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印