四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初5740号 原告：史元江，男，1963年12月28日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：彭媛媛，四川杰中律师事务所律师。 被告：白张蓉，女，1990年5月8日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：李帅，四川昊通律师事务所律师。 原告史元江与被告白张蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史元江及其委托诉讼代理人彭媛媛，被告白张蓉委托诉讼代理人李帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 史元江向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签署的房屋租赁合同于2020年7月15日解除；2.判令被告向原告立即偿还欠付房屋租金221557元，支付违约金44311元，合计265868元。以及支付从2020年7月16日起至被告实际还清款项之日止的利息（以265868元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令被告向原告支付从2020年7月16日起至实际腾退房屋、恢复房屋原状之日的房屋占有使用费（以房屋租赁合同中约定的租金为计算标准，具体标准见书面起诉状及变更诉讼请求申请书）；4.判令被告向原告支付装修设备拆除、改造、恢复房屋原状的费用341704.4元；5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年8月26日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于××镇××路××号××楼租赁给被告作为教育咨询办公使用，租赁期限为2016年9月1日至2021年8月30日。第一年和第二年的房租按每年130000元加原告应交房产税费，第三年开始在上年度租金总额的基数上递增3%加原告应交房产税等税费。被告在第一年、第二年均按时支付了租金，但从第三年开始，被告仅于2018年9月5日向原告支付了32500元，此后再未支付任何租金。后被告在未告知原告的情况下擅自搬离承租房屋并于2019年6月19日通知原告其不再继续履行租赁合同，即被告应当支付第三年实际居住期间2018年9月1日至2019年6月19日的房租107047.26元，除去被告已经支付的32500元，还应当支付原告房租74547.26元及合同期内未交房租金额20%的违约金14909.45元。承租房屋期间，被告因教育咨询办公需要对房屋结构进行了改装，搬走时未对改装后的房屋结构进行恢复，同时一些物品仍放在租赁房屋内，对房屋至今仍保持占有使用的状态，导致原告无法再行出租。所以，被告应当按照合同约定的金额支付原告自2019年6月20日至起诉之日的房屋占有使用费，暂计至2020年7月15日为146642.22元。租赁合同中约定被告使用房屋未满四年需恢复损坏改装部分，故被告应当按照合同约定支付原告恢复房屋结构的费用341704.4元。2020年7月中旬，原告向被告白张蓉和案外人带枪发送了解除房屋租赁合同关系的《律师函》，白张蓉、代强于2020年7月15日进行了签收。故在2020年7月15日，原告与被告解除了租赁合同关系。综上，诉至法院。 白张蓉辩称，1.被告实际上于2018年10月29日就已经搬离了原告史元江所有的房屋，双方合同关系已于2018年11月6日解除。2.被告不欠付原告租金，在2018年11月6日，被告因政策原因导致合同目的无法实现，就向原告发出了解除合同的书面通知解除了合同，而且在2018年9月5日还向原告支付了32500元（其中包括2018年9月1日至2018年11月6日的租金，剩余部分系被告给原告方的补偿），所以我方认为不欠付原告租金，更不存在违约金。3.被告实际于2018年10月29日搬离了原告的房屋，因此不存在原告诉请的房屋占有使用费。4.关于原告主张的恢复房屋结构的费用，没有事实与合同依据。目前看到的证据，原告没有提交房屋原始的状态，对该项主张，我方不予认可。 本院经审理认定事实如下：一、2016年8月26日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方（原告）将其自己以及其儿子史文浩所有的位于成都市龙泉驿区××街道××路××号××楼的住房租赁给乙方（被告）作为教育咨询办公使用。合同约定的租赁期限为五年，自2016年9月1日起至2021年8月30日止。租金计算标准为第一年及第二年的租金为每年130000元，第三年开始在上一年度租金的基础上每年递增3%。在签订合同时支付半年租金，之后提前一个月付清下一个半年的租金。如果未按约支付，应当承担合同期内未交房租金额20%的违约金。同时，合同还约定：乙方使用房屋未满四年，需恢复损坏改装部分。合同末尾有原告史元江的签名、被告白张蓉的签名以及案外人代强的签名予以确认。合同签订后，被告按约支付了第一年度和第二年度的租金。第三年度的租金，被告于2018年9月5日向原告支付了32500元。其后，被告未再向原告支付租金。 二、2017年12月12日，成都市教育局联合成都市公安局、成都市民政局、成都市文华广电新闻出版局、成都市工商行政管理局、成都市体育局印发了《成都市民办教育培训机构设置指导标准》，该标准第六条规定：“办学场地应与办学项目和办学规模相适应......不得选用居民住宅、半地下室、地下室及其它有安全隐患的场所，儿童用房不得超过**（一、二级耐火等级）或2层（三级耐火等级）......”。上述政策颁布后，因案涉房屋性质属于居民住宅，且位于第四层，不符合政策规定的办学场地设置要求，致使被告无法取得办学许可，被告于2018年11月6日通过短信告知原告：“......因政策变化，我们不能再继续租用你四楼的房子......”但原告并未回复。其后，被告搬离了案涉房屋。2019年6月19日，被告再次通过短信告知原告不再承租房屋解除租赁合同，但原告仍未予以回复。同时，庭审中，原告认可被告于2019年6月19日搬离了案涉房屋。2020年7月14日，原告通过EMS快递方式向被告寄出了解除案涉房屋租赁合同的律师函，被告于2020年7月15日签收。 上述事实，有原、被告身份信息、房屋租赁合同、房屋产权证明、租金支付凭证、律师函及送达证明、成教办（2017）16号文件、短信聊天记录等证据以及原、被告在庭审中陈述一致的事实在案为证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”其中的不可抗力，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，包括了自然灾害、政府行为和社会异常三种。其中，政府行为指的是当局颁布新政策、新法律等。本案中，成都市教育局联合多部门于2017年12月12日下发了《成都市民办教育培训机构设置指导标准》，而被告承租的用于教育咨询办公使用的案涉房屋不符合该指导标准第六条对办学场地的要求，致使被告无法取得办学许可，不能达到自己承租案涉房屋的合同目的。故被告在该知道标准下发后依法享有了案涉租赁合同的解除权。对于案涉租赁合同何时解除的问题。本院认为，虽然被告在2018年11月6日向原告发出了解除租赁合同的短信通知，但原告并未就此向被告进行回应，且被告提供的证据并不足以证明其在向原告发出了解除通知后向原告实际腾退了案涉房屋。故对被告认为案涉房屋租赁合同于2018年11月6日解除的主张，本院不予采信。结合被告又于2019年6月19日向被告再次发送解除案涉租赁合同短信的事实以及原告在庭审中自认被告于2019年6月19日已经搬离了案涉房屋的陈述，本院综合认定原、被告双方的房屋租赁合同于2019年6月19日解除。故对原告要求本院确认原、被告之间签署的房屋租赁合同已经解除的诉讼请求，本院予以支持，合同解除的时间应为2019年6月19日。关于原告要求被告支付欠付房屋租金、支付违约金的问题。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告在合同签订后按约向被告交付了租赁物，但被告未足额支付2018年9月1日起至本院认定的合同解除之日即2019年6月19日止的房屋租金，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。依照双方合同的约定，2018年9月1日至2019年6月19日被告应当向原告交纳的房屋租金为107047.26元，扣除被告已于2018年9月5日支付的32500元，被告还应向原告支付的租金为74547.26元。同时，依照双方签订的租赁合同的约定，被告还应按照未付租金的20%向原告支付违约金，即14909.45元。故对原告要求被告支付欠付房屋租金221557元中的74547.26元，支付违约金44311元中的14909.45元，本院予以支持。关于原告主张被告支付逾期付款违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金高于或者低于造成的损失的，当事人可以请求增加或者减少。”依此规定，双方约定的违约金属于损失填补功能。本案中，原告在被告逾期支付租金后，已经主张了逾期支付租金的违约金，原告的损失已得到相应赔偿。原告再主张逾期付款利息，缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付房屋占有使用费的问题。本院认为，原、被告双方的房屋租赁合同已于2019年6月19日解除，原告在庭审中也承认被告于2019年6月19日前已经搬离了案涉房屋，故被告目前并未实际占有使用案涉房屋，原告主张被告支付房屋占有使用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付装修设备拆除、改造、恢复房屋原状的费用的问题。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告对自己的该项主张所提供的装修公司的报价表系其单方委托装修公司提供，并且原告也未提供案涉房屋交付被告使用前状态的证据证明房屋的原始状态。故对原告要求被告支付装修设备拆除、改造、恢复房屋原状费用的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告史元江与被告白张蓉于2016年8月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月19日解除； 二、被告白张蓉于本判决生效之日起十日内向原告史元江支付欠付房屋租金74547.26元及违约金14909.45元； 三、驳回原告史元江的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取4789元，由原告史元江负担2753元，被告白张蓉负担2036元（此款已由原告预交，被告在履行上述给付义务时一并将其负担的部分付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  高玉林 二〇二〇年十二月二日 书记员  赵思铭