河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1024民初2378号 原告（反诉被告）：刘春伟，男，1988年9月12日出生，汉族，河北省三河市人，住燕郊开发区。 委托诉讼代理人：沈文陶，河北则阳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周永明，男，1976年5月3日出生，汉族，河北省香河县人，住香河县。 委托诉讼代理人：吴凌云，河北宝成律师事务所律师。 被告：李雪婍，女，1994年2月18日出生，汉族，河北省三河市人，住三河市。 委托诉讼代理人：郝秀霞，女，1968年1月11日出生，汉族，河北省三河市人，住三河市，系被告李雪婍母亲。 被告：香河百盛房地产经纪有限公司，住所地香河县新华大街北侧五一路东侧香城郦舍小区商业**楼****门市。 法定代表人：刘珣，总经理。 原告刘春伟与被告周永明、李雪婍、香河百盛房地产经纪有限公司（以下简称百盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日作出（2019）冀1024民初1609号民事判决。被告周永明不服该判决，向河北省廊坊市中级人民法院提起上诉。河北省廊坊市中级人民法院于2020年1月20日作出（2019）冀10民终5961号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告刘春伟及其委托诉讼代理人沈文陶、被告周永明的委托诉讼代理人吴凌云、被告李雪婍的委托诉讼代理人郝秀霞到庭参加诉讼，被告百盛公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘春伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除2017年3月16日原告与三被告签订的《房屋买卖居间服务合同》；2、判令被告周永明返还原告支付的购房首付款600000元及利息12600（以600000元为基数，利率按中国人民银行同期存款利率计算，利息计算自2017年3月21日起暂计至2018年5月15日，实计至付清日止）；3、判令被告百盛公司返还原告居间服务费10000元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月16日，原告与三被告签订《房屋买卖居间服务合同》，约定李雪婍、周永明将坐落于香河县以总价1830000元出售给原告，首期房款600000元、居间佣金36000元。后原告分两次向被告周永明转账支付首期房款共计600000元，并支付给被告百盛公司居间服务费10000元。2017年3月21日、2017年6月2日廊坊市人民政府发布房地产市场调控意见通知，因限购政策原因，原告在香河县不具有购房资格，也没有购买能力，致上述合同无法继续履行。同时，在签订涉案房屋买卖合同及先后履行过程中，被告周永明不是涉案房屋共有人和所有权人，实际房屋所有人并未授权周永明出售该房屋，百盛公司也没有提前告知周永明不是涉案房屋实际所有权人，百盛公司在提供居间服务时存在重大过错，应退还原告支付的居间服务费。据此，为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告周永明辩称：原告所诉不能成立，原告与周永明达成的房屋买卖居间服务合同是双方意思表示，不违反法律规定，双方签订的合同发生在限购政策之前，产权能过户，合同能够继续履行。原告要求解除合同并无法定条件和约定条件，故依据合同法规定，应驳回原告诉讼请求。周永明通过买卖的方式在被告李雪婍处取得涉案房屋但没有完成过户，但是对该房屋享有处分权，原告针对本次诉讼，先后提起二次诉讼，原告在签订合同时已知悉周永明取得房屋的方式，且周永明所收到的600000元款项均为原告所支付，故原告与周永明签订的涉案合同主体应为原告、周永明、百盛公司。合同签订时，签订人系周永明及刘春伟，周永明签了李雪婍和自己的名字，刘春伟对该事实认可，再结合刘春伟本人从事房屋销售工作，其应该知道签订合同的相对方应该具有处分权，该处分行为，李雪婍是认可的，并在庭审上表态，可以随时配合周永明完成过户，以确保周永明与刘春伟的合同继续履行。最后合同表明，双方均同意将原始购房合同交给中介保管，该原始合同所有人为李雪婍，原告付款的相对人为周永明，更进一步验证刘春伟知道购房主体及周永明与李雪婍没有完成过户的事实。刘春伟主张不具有履行能力的理由不成立，双方在签订合同时，明确约定：如果银行批贷不足，不足部分由原告刘春伟自行补足。说明在购买房屋时，对批贷不足的情形刘春伟已做好了不足的准备，所以才签订了如上合同条款。刘春伟与周永明的房屋买卖居间服务合同能够继续履行，刘春伟解除合同的理由不能成立，且没有任何法定解除理由和约定解除事项的出现，周永明没有任何违约行为，如刘春伟非要违约解除合同，根据双方合同约定，违约方应赔偿守约方一倍的已付房款，我方不应该再退还刘春伟任何款项，对给我方造成的其他损失，将保留另行诉讼的权利。 被告李雪婍辩称：李雪婍非本案涉案合同的主体，非本案适格被告，请驳回原告对李雪婍的起诉。 被告百盛公司未答辩。 被告周永明反诉诉讼请求：1、请求依法判令原告继续履行《房屋买卖居间服务合同》，向被告周永明支付剩余购房款人民币1230000元；2、依法判令原告向被告周永明支付迟延违约金100000元；反诉案件受理费由原告负担。事实及理由：被告周永明在百盛公司居间服务下，于2017年3月16日签订了《房屋买卖居间服务合同》，被告周永明将自己有处分权（在本诉被告李雪婍处购买）位于香河县出售给原告刘春伟，价格人民币1830000元，首付款600000元，余款以银行贷款方式支付，银行批准的贷款额度不足时由原告在办理过户当日自行支付给被告周永明。在合同履行过程中，廊坊先后出台了限购政策，原告以限购政策导致合同无法履行为由，拒绝继续履行合同。事实上涉案合同并不受限购政策影响，合同可以继续履行，故此提起反诉。 原告针对被告周永明反诉辩称，被告周永明对涉案房屋无所有权，涉案房屋买卖合同的真实交易方是被告周永明和原告刘春伟，被告周永明冒用被告李雪婍签字欺骗原告已经获得房主授权，被告周永明存在明显的欺诈行为，直到本案开庭，涉案房屋仍然存在银行抵押贷款未偿还，抵押权未解除，该房屋未过户到被告周永明名下，无法按照被告周永明与原告的合同将涉案房屋从被告周永明名下过户到原告名下，因此被告周永明存在严重违约行为。原告不应向被告周永明支付迟延违约金。 本院经审理认定事实如下：2017年3月4日，被告李雪婍与被告周永明及香河瑞家房产经纪有限公司签订了《存量房屋买卖合同》，约定周永明向李雪婍购买位于香河县的房屋，该房屋已设定抵押，被告周永明同意用首付款帮被告李雪婍清还贷款，如首付款不足以清还贷款，则由被告李雪婍补足首付款不足部分；成交价格为1500000元，被告周永明在签订本合同时支付定金200000元，于签订本合同当日将第一笔房款200000元（不包含前期支付的全部定金）以自行支付的方式支付李雪婍，于2017年3月12日前将第二笔房款800000元以自行支付的方式支付李雪婍，于房本下发后转移登记当日或取得委托公证书当日将第三笔房款500000元以自行支付的方式支付李雪婍。现李雪婍已取得该房屋的不动产权证，房屋银行抵押贷款未还清，抵押权未解除，周永明已给付李雪婍首付款600000元（包含定金），涉案房屋已交付给周永明，但房屋产权尚未变更到被告周永明名下。2017年3月16日原告刘春伟（买受方）与被告周永明（出卖方）在被告百盛公司（居间方）的居间服务下签订了《房屋买卖居间服务合同》，约定刘春伟向周永明购买位于香河县的房屋，双方协商一致该房屋成交价格1830000元，首期房款（含定金）600000元，签订合同当日刘春伟向周永明支付购房定金300000元，剩余房款300000元于2017年3月21日前付给周永明，第二期房款1230000元，由刘春伟的贷款银行支付，放款期限以银行规定为准（若银行批准的贷款额度不足，买受方应在办理产权过户当日将不足部分支付给出卖方），因国家或当地贷款政策调整致使此次贷款不能办理的，尾款部分由买卖双方协商解决，因买受方个人征信问题致使此次贷款不能办理的，由买受方自筹资金解决剩余尾款；合同第四条约定：出卖方应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖方承担全部责任（因现状出卖方无法解决实际问题的，双方按物权法解决条例将此房屋无条件配合给付买受方）；第五条约定：买受方在买卖过户完毕时向居间方支付佣金总额36000元，合同签订之日支付。本协议签订后，非居间方的原因导致合同不能履行，佣金（中介费）由违约方支付居间方。居间方已收取的佣金及其代办服务费不予退还；第六条约定：出卖方和买受方应相互协助办理贷款或办理房产过户等相关手续，办理贷款或办理房产过户等相关手续时，出卖方和买受方应在约定的时间准时到指定地点，并如实、全面提供必要的材料……；第七条约定：由于签订合同的买卖双方中任何一方或其他代理人的过错导致买卖合同被撤销或无效的，签订合同的有过错方需按本合同中交付的定金双倍赔偿无过错一方，并依据本合同中约定的佣金总额来赔偿居间方的损失；买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起只实际履行之日止，违约方安日计算向另一方支付总房价款的千分之三的违约金，合同继续履行，买卖双方任何一方有下列行为之一的，合同的另一方有权解除合同，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照买受方累计已付房价款的一倍向另一方支付违约金，1、不按约定履行合同的，逾期超过十日的；2、或在履行合同中各项义务完毕之前，合同一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要合同义务的。第十四条、未尽事宜双方另行协商补充：因此房现持有人为第二房主持有，特约定第二持有人签署此房屋买卖合同与原房主具有同等法律效力。原告刘春伟于2017年3月16日给付周永明定金300000元，于2017年3月20日给付周永明首付款300000元，另外原告刘春伟给付被告百盛公司佣金10000元。 原告刘春伟曾于2017年11月20日以周永明、百盛公司为被告向本院提起诉讼，要求解除《房屋买卖居间服务合同》，被告周永明向其返还购房款600000元及利息，被告百盛公司向其返还中介费10000元。后原告刘春伟于2017年12月18日提出撤诉申请，本院作出（2017）冀1024民初4406号民事裁定书，裁定准许原告刘春伟撤诉。原告刘春伟又于2018年5月15日再次以相同的被告和相同的诉讼请求向本院提起诉讼，本院经审理作出（2018）冀1024民初2571号民事裁定书，裁定驳回原告刘春伟的起诉，原告刘春伟不服该裁定书，向廊坊市中级人民法院提出上诉，廊坊市中级人民法院于2018年10月29日作出（2018）冀10民终5907号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）冀1024民初2571号民事裁定书，指令本院审理。本院于2019年3月8日重新立案进行审理，案号为（2019）冀1024民初1609号，本院判决后被告周永明不服提出上诉，廊坊市中级人民法院于2020年1月20日作出（2019）冀10民终5961号裁定，发回重审。 另查：2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门《关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》，规定自2017年3月22日起，住房限购的区城包括香河县，非本地户籍居民家庭限购**住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品房和二手房。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室下发《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，规定自2017年6月2日起，住房限购的区城包括香河县，非本地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，当地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在当地购买住房，包括新建商品住房和二手住房；首次购买住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%，包括新建商品房和二手住房。该实施意见实施后，廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门《关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》同时废止。 上述事实有原、被告当庭陈述、《房屋买卖居间服务合同》、原告的银行账户交易明细、收据、《存量房屋买卖合同》、《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》、《关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》、本院（2017）冀1024民初4406号和（2018）冀1024民初2571号案卷材料、廊坊市中级人民法院（2018）冀10民终5907号和（2019）冀10民终5961号民事裁定书等证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告刘春伟与被告周永明、被告百盛公司签订的《房屋买卖居间服务合同》是当事人的真实意思表示，内容不违背法律，属合法有效，当事人应当全面履行合同义务。涉案房屋虽然没有登记在被告周永明名下，但原告刘春伟在签订合同时已经知晓该情况。被告周永明与被告李雪婍之间的房屋买卖合同真实合法，被告李雪婍对该合同无异议并已经将涉案房屋实际交付给被告周永明，且在庭审中被告周永明、李雪婍均愿意继续履行该合同，故此应当确认被告周永明依据其与被告李雪婍的房屋买卖合同取得了涉案房屋的处分权，周永明的处分行为合法有效。原告刘春伟与被告周永明、百盛公司的《房屋买卖居间服务合同》和被告周永明与被告李雪婍的被告周永明与被告李雪婍的《存量房屋买卖合同》均发生在政府限购政策之前且有交易记录，因此该两份合同的履行均不受限购政策影响。即使现在的贷款政策相对于签订合同时有所变化，但双方在合同中已经约定若银行批准的贷款额度不足，原告刘春伟应当在办理产权过户的当日将不足部分支付给被告周永明。故此原告刘春伟主张解除合同的事实和理由不成立，本院对原告的诉讼请求不予支持。因原告早在2017年11月就以诉讼的方式明确表示不再继续履行合同，属于违约行为，应当承担民事责任。故此本院对被告周永明反诉要求原告向其支付剩余购房款人民币1230000元的诉讼请求予以支持。因被告周永明与被告李雪婍之间《存量房屋买卖合同》尚未履行完毕，影响了涉案合同的履行，故此本院对被告周永明要求原告向其支付违约金的诉讼请求不予支持。为便于涉案合同的履行，被告周永明应当将其与被告李雪婍之间的合同履行完毕。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条判决如下： 一、驳回原告刘春伟的全部诉讼请求。 二、被告周永明与被告李雪婍相互配合于本判决生效后15日内将双方之间的《存量房屋买卖合同》履行完毕，被告李雪婍自行清偿购买涉案房屋的贷款，解除涉案房屋抵押权，并协助被告周永明办理涉案房屋的产权过户手续，将涉案房屋变更登记到被告周永明名下；被告周永明于过户当日给付被告李雪婍剩余购房款人民币900000元。 三、原告刘春伟与被告周永明、香河百盛房地产经纪有限公司之间的《房屋买卖居间服务合同》继续履行，被告周永明于本判决生效后30日内协助原告刘春伟办理涉案房屋的产权过户手续，将涉案房屋变更登记到原告刘春伟名下；原告刘春伟于房屋产权过户当日给付被告周永明剩余购房款人民币1230000元。 四、驳回被告周永明的其他反诉诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10026元由原告刘春伟负担；反诉案件受理费16770元，被告周永明负担2300元，原告刘春伟负担14470元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  许广恒 人民陪审员  张 颖 人民陪审员  王 倩 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  宋宝娜