山东省平邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1326民初3424号 原告：刘芳芳（曾用名刘芳），女，1985年1月20日出生，汉族，住平邑县。 委托诉讼代理人:孟凡军，平邑县地方法律服务所法律工作者。 被告：卢亮，男，1985年4月24日出生，汉族，住平邑县。 被告：平邑县德祐房地产中介有限公司，住所地平邑县平邑街道蒙山大道中段路西、学都小区商住楼****，统一社会信用代码91371326MA3D0JCU88。 法定代表人：魏新满，经理。 原告刘芳芳与被告卢亮、平邑县德祐房地产中介有限公司（以下简你德祐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月9日第一次公开开庭进行了审理，原告刘芳芳的委托诉讼代理人孟凡军、被告德祐公司的法定代表人魏新满到庭参加诉讼，被告卢亮经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院于2020年11月27日第二次公开开庭进行了审理，原告刘芳芳的委托诉讼代理人孟凡军到庭参加诉讼，被告卢亮、德祐公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘芳芳向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告卢亮双倍返还原告定金10万元；2.判令被告平邑县德佑房地产中介有限公司返还预收原告定金2万元；3.诉讼费由被告负担。诉讼过程中，刘芳芳增加诉讼请求，要求解除刘芳芳与卢亮签订的《房屋买卖合同书》。事实和理由：2019年9月，原告经德祐公司中介购买卢亮位于平邑县东方××室楼房××，原、被告经充分协商后于2019年9月8日签订《房屋买卖合同书》，该买卖合同针对原、被告的权利义务作出约定。当日，原告按照购房合同的约定支付给被告德祐公司购房定金2万元，2019年9月10日支付给被告卢亮购房定金5万元，原告向二被告交付的两份定金由被告德祐公司出具的收款收据及卢亮书写收到条，但购房合同签订后，被告卢亮拒不与原告办理相关的房产过户手续，构成违约，被告德祐公司亦未能按照合同的约定协助办理相关的事宜。从事实来看，中介也无法按照合同的约定履行相应的义务。虽经原告多次催促，但二被告仍不履行相应的义务，导致该房屋买卖合同无法履行，构成根本违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判决支持原告诉。 德祐公司辩称，原告与被告卢亮楼房买卖系经德祐公司居中介绍，收取原告购房定金20000元，此合同签订后甲乙双方不得中途反悔或中途毁约，若出现毁约，佣金费从已缴纳的定金中扣除，签订合同后由定金转为服务费，情况属实。在签订合同之前，经过刘芳芳与卢亮双方协商一致，卢亮要求刘芳芳付5万元购房定金，就是经过刘芳芳同意付给卢亮的。双方签订合同后，卢亮对办理过户手续的具体时间一拖再拖，德祐公司去卢亮住处找过多次，没有找到，找到了卢亮父亲，因旧村改造现在也找不到了。多次电话沟通光说办，就是不办理，还有到售楼处多次沟通也未果，至今未办理过户手续。德祐公司尽到了义务，有正式购房合同、购房交款手续、卢亮结婚证复印件，应得到回报。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.刘芳芳提交收款收据1张，证明德祐公司收取刘芳芳购买东方家园5-2-1601室定金2万元。 2.刘芳芳提交房屋买卖合同书1份，证明刘芳芳与卢亮签订房屋买卖合同。 3.刘芳芳提交卢亮书写的5万元收到条1张，证明刘芳芳与户亮签订房屋买卖合同后，刘芳芳支付给卢亮5万元定金。 4.德祐公司提交微信聊天记录截图16页，证明德祐公司一直在协调，但没有成功。 5.本院依职权调取了（2020）鲁1326民初6575号民事调解书及平房预2015字第025018号抵押权证。 德祐公司对刘芳芳提交的证据没有异议，刘芳芳对德祐公司提交的证据没有异议，卢亮没有到庭发表质证意见，视为其放弃相应的诉讼权利。刘芳芳对本院调取的（2020）鲁1326民初6575号民事调解书及平房预2015字第025018号抵押权证没有异议，卢亮、德祐公司没有到庭发表质证意见，视为其放弃相应的诉讼权利。 本院综合分析认为，刘芳芳、德祐公司提交的证据，具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信。本院依职权调取的（2020）鲁1326民初6575号民事调解书及平房预2015字第025018号抵押权证，具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年9月8日，经德祐公司居中介绍，卢亮与刘芳芳签订《房屋买卖合同书》，约定卢亮将平邑县东方佳园5－2－1601室房产出售给刘芳芳，包括配房，房价85万元；合同签订当日刘芳芳支付房款2万元，作为定金，交德祐公司保管；房款支付方式为首付+贷款，卢亮负责拿出不动产权证，刘芳芳负责过户，自签订合同之日起3日内刘芳芳付给卢亮5万元作为定金，签订合同当日，先从定金中付给卢亮1万元；德祐公司为双方房产交易提供中介咨询、信息等服务，双方同意向德祐公司支付佣金费用12750元，由刘芳芳负担，以定金转的方式，于合同签订之时一次性支付给德祐公司；双方承诺2019年前到相关房产部门办理房产所有权转移手续。该合同由卢亮、刘芳芳签名，德祐公司经办人陈秀玲签名，并加盖德祐公司公章。当天，德祐公司收取刘芳芳定金2万元，并给刘芳芳出具收款收据1张。 2019年9月10日，卢亮收取刘芳芳购房定金5万元，并给刘芳芳出具收到条1张。 经德祐公司工作人员多次催促，卢亮拒不办理相关手续，并承诺尽快筹钱退款。 另查明，案涉房屋系卢亮、赵红共同购买，并在建设银行平邑支行办理抵押贷款。截止2020年10月22日，卢亮、赵红拖欠建设银行平邑支行借款本金318729.67元。 本院认为，本案争议焦点有三个：一是刘芳芳要求解除《房屋买卖合同书》是否合法；二是卢亮是否应双倍返还刘芳芳定金；三是德祐公司是否有权收取中介费。 关于第一个焦点，《房屋买卖合同书》系卢亮、刘芳芳自愿签订，不违反法律的强制性规定，应合法有效，但案涉房屋系卢亮与案外人赵红共同共有，卢亮未经赵红同意擅自出售案涉房屋，该行为为无权处分。虽然本案无权处分的合同有效，但房屋所有权是否发生转移，则处于效力待定状态。赵红不同意出售楼房，并认为案涉房屋为其个人所有，故案涉房屋所有权不能转移给刘芳芳，卢亮与刘芳芳签订的房屋买卖合同无继续履行的可能，合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据该项法律规定，刘芳芳解除《房屋买卖合同书》，符合法律规定，本院予以支持。 关于第二个焦点，根据双方签订的房屋买卖协议、卢亮出具的收到条，均明确约定刘芳芳支付给卢亮5万元为定金性质，卢亮不能依照合同约定履行交付房屋义务，办理房屋所有权转移手续，属于违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”刘芳芳要求卢亮双倍返还定金共计10万元，符合法律规定，本院予以支持。 关于第三个焦点，居间合同是诺成性合同，只要当事人意思表示一致即可成立，德祐公司在卢亮与刘芳芳之间进行了沟通协调，客观上提供了媒介服务，且三方共同签订了《房屋买卖合同书》，因此，三方之间已经成立了居间关系。居间人提供的信息直接影响到双方房屋买卖合意的达成，其提供的信息是否真实起决定作用。德祐公司在明知案涉房屋并非卢亮个人所有，卢亮个人无权处分，且在未明确案涉房屋存在抵押债权及卢亮没有提供房屋共有人合法委托手续的情形下，就居间促成签订房屋买卖合同，应认定德祐公司未尽到谨慎注意义务。德祐公司从事房屋买卖中介服务，对案涉合同存在可能无法履行的风险应是有认知的，其在签订合同前未将相关情况告知刘芳芳，主观上存在过错。鉴于德祐公司未尽到注意义务及未告知与订立合同有关的重要事实，其无权要求支付中介费。故刘芳芳要求德祐公司返还收取的2万元，本院予以支持。德祐公司要求从刘芳芳交款中收取中介费，于法无据，本院不予支持。 综上所述，刘芳芳要求卢亮返还定金10万元，要求德祐公司返还收取的2万元，事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。卢亮、德祐公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃相关诉讼权利，并承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十五条、第四百二十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告刘芳芳与被告卢亮于2019年9月8日签订的《房屋买卖合同书》； 二、被告卢亮于本判决生效之日起十日内返还原告刘芳芳定金10万元； 三、被告平邑县德祐房地产中介有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘芳芳2万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2700元，由被告卢亮负担2250元，被告平邑县德祐房地产中介有限公司负担450元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并缴纳上诉费（最迟于上诉期限届满后七日内缴纳上诉费，不再另行通知，逾期即视为未提起上诉），并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  廉 峰 审 判 员  英荣泉 人民陪审员  李京斌 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员  毛振楠