浙江省杭州市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）浙01行终707号 上诉人（原审原告）何艇航，男，1979年10月17日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 上诉人（原审原告）张燕惠，女，1979年11月2日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 被上诉人（原审被告）杭州市规划和自然资源局，住所地浙江省杭州市解放东路**市民中心**。 法定代表人陈祥荣，该局局长。 委托代理人王双钢，该局工作人员。 委托代理人何丽青，浙江凯麦律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）郭丽萍，女，1962年7月27日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 被上诉人（原审第三人）黄欣，男，1979年6月1日出生，汉族，住江苏省扬州市江都区，现住浙江省杭州市富阳区。 被上诉人（原审第三人）许文才，男，1991年3月31日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 被上诉人（原审第三人）杭州富阳民间融资服务中心有限公司，，住所地浙江省杭州市富阳区鹿山街道江连街** 法定代表人凌士良，该公司董事长。 委托代理人徐小军、张少武，浙江恩波律师事务所律师。 上诉人何艇航、张燕惠因与杭州市规划和自然资源局不动产行政登记一案，不服杭州市富阳区人民法院（2020）浙0111行初13号行政裁定，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。 2018年4月11日，杭州市规划和自然资源局（杭州市规资局）将位于杭州市富阳区××街道××道××号××号××室××平方米房屋的所有权及其坐落39.44平方米土地的使用权从黄欣转移登记至许文才名下，并颁发浙（2018）富阳区不动产权第0××9号不动产权证。 何艇航、张燕惠于2020年4月3日向人民法院提起诉讼，请求判决撤销杭州市规划和自然资源局就位于杭州市富阳区××街道××道××号××号××室房屋颁发给许文才的浙（2018）富阳区不动产权第0××9号的不动产权证。 原审法院根据各方当事人的举证并经庭审质证认定：2019年12月20日，何艇航、张燕惠向杭州市规资局提交申请，要求撤销许文才名下的锦绣兰庭兰韵院2号楼302室相关不动产登记（含抵押登记）并公告作废。杭州市规资局受理后于2020年2月5日以何艇航、张燕惠提出的申请不符合《中华人民共和国物权法》第十九条应予以办理更正登记的情形及第二十九条规定物权发生设立、变更、转让的情形而作出《不予登记告知书》。 另查明，杭州市富阳区××街道××道××号××号××室房屋原由杭州恒远房地产开发有限公司（简称恒远公司）借其公司高管黄欣名义购买，后恒远公司与温州亚泰幕墙装饰有限公司（简称亚泰公司）存在到期债务未能及时归还，恒远公司与亚泰公司及黄欣于2016年1月29日签订《债务清偿协议》，将涉案房屋抵偿给亚泰公司指定的郭丽萍、洪瑾子母女，但未办理过户手续，郭丽萍系亚泰公司股东。2017年3月5日，郭丽萍与何艇航及杭州富阳宏盛房产经纪有限公司（简称宏盛房产公司）签订《房屋买卖居间合同》一份，合同约定：郭丽萍自愿出售涉案房屋给何艇航、张燕惠，价格2450000元。合同还约定了相关的付款条款及如何办理过户手续等事宜。因案涉房屋在黄欣名下尚有按揭贷款未还清，2017年5月5日，郭丽萍、洪瑾子与何艇航、张燕惠签订《借款合同》一份，合同载明：郭丽萍等人向张燕惠借款1500000元，用于归还案涉房屋尚欠的银行按揭贷款，郭丽萍承诺办理完案涉房屋退房手续，在办理何艇航、张燕惠方登记手续时该借款自动转为何艇航、张燕惠向郭丽萍购买案涉房屋的首付款。另约定了相关的违约责任。2017年5月5日，洪瑾子出具《收条》一份，收到何艇航、张燕惠购买案涉房屋预付款300000元，2017年5月8日，何艇航通过银行转账向郭丽萍转账1200000元，两笔款构成借款合同中约定的1500000元。2018年4月10日，经郭丽萍安排，黄欣与许文才签订《杭州市富阳区房屋转让合同》一份，约定将案涉房屋转让给许文才，转让价为2500000元，并于当天办理了产权过户手续。2018年4月份，郭丽萍以许文才的名义向富阳民间融资公司借款3700000元，并以案涉房屋为抵押办理了他项权证。2018年1月开始，何艇航、张燕惠将案涉房屋电表过户至自己名下，并对案涉房屋进行了装修。2018年4月20日，何艇航、张燕惠向原审法院提起民事诉讼，要求法院判决：1.确认何艇航与郭丽萍及宏盛房产公司三方签订的《房屋买卖居间合同》合法有效；2.确认郭丽萍、洪瑾子与许文才之间就案涉房屋的处置行为无效；3.判令郭丽萍继续履行《房屋买卖居间合同》的约定义务等。原审法院审理后于2018年11月15日作出民事判决，确认何艇航与郭丽萍签订的《房屋买卖居间合同》合法有效；确认黄欣与许文才于2018年4月10日签订的《杭州市富阳区房屋转让合同》无效；驳回何艇航、张惠燕的其他诉讼请求。现该判决已生效。 原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（2018）浙0111民初3153号生效判决虽然认定郭丽萍与何艇航及宏盛公司签订的《房屋买卖居间合同》有效，而黄欣与许文才之间的《房屋转让合同》无效，但判决中对于何艇航、张燕惠要求郭丽萍继续履行《房屋买卖居间合同》这一请求，认为案涉房屋现登记在许文才名下，而许文才并非《房屋买卖居间合同》的相对方，认为要求郭丽萍继续履行《房屋买卖居间合同》目前缺乏条件，对此诉请不予支持。这表明何艇航、张燕惠尚未取得案涉房屋合法的所有权，其与郭丽萍之间的《房屋买卖居间合同》尚未生效，仍系债权法律关系，故何艇航、张燕惠对涉案房产登记不具有法律上的利害关系，应依法驳回起诉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项之规定，裁定驳回何艇航、张燕惠的起诉。 何艇航、张燕惠不服原审裁定提起上诉称，一，原审裁定以“案涉房屋两上诉人尚未取得合法的所有权，其与郭丽萍之间仍系债权法律关系”为由，认为两上诉人对案涉房屋登记不具有法律上的利害关系并据此驳回起诉错误。《行政诉讼法》第二条规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。《行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十二条规定“有下列情形之一的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的‘与行政行为有利害关系’：（一）被诉的行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的；（二）在行政复议等行政程序中被追加为第三人的；（三）要求行政机关依法追究加害人法律责任的；（四）撤销或者变更行政行为涉及其合法权益的；（五)为维护自身合法权益向行政机关投诉，具有处理投诉职责的行政机关作出或未作出处理的；（六）其他与行政行为有利害关系的情形。”原审法院查明：2017年3月5日，郭丽萍与两上诉人签订《房屋买卖居间合同》，自愿以人民币245万元的价格将案涉房屋出售给两上诉人。2017年5月，郭丽萍在收到两上诉人以预借方式支付的150万元购房款后，将案涉房屋交付给两上诉人实际占有。2018年1月，两上诉人开始对案涉房屋进行装修，现己装修完毕。如此密切关系的怎么成为了非利害关系人。2018年4月10日，经郭丽萍安排，黄欣与许文才对案涉房屋进行了变更登记（变更登记所依据的《杭州市富阳区房屋转让合同》己被法院生效裁判确认为无效合同）。两上诉人知晓该登记情形后，于2018年4月17日对案涉房屋向不动产登记机构办理了异议登记。2018年4月18日，郭丽萍和杭州富阳民间融资服务中心有限公司，在明知案涉房屋存在异议登记的情况下，仍然安排以许文才的名义将案涉房屋抵押给了杭州富阳民间融资服务中心有限公司。郭丽萍的上述行为，就是为了恶意增加其与两上诉人之间有效合同的履行障碍，实质侵害两上诉人对案涉房屋的不动产登记请求权。上述案涉房屋的变更登记与抵押登记，实质影响了两上诉人的合同债权的实现，侵犯其合法权益，与两上诉人具有明显利害关系。二，原审裁定在查明事实部分还遗漏了一个重要的事实环节，即“两上诉人于2018年4月17日己对案涉房屋提出了异议登记。”该事实认定的遗漏，对本案程序以及实体判断必然会造成影响。三，原审裁定不仅导致两上诉人的合法权益无从救济，同时将形成一个被上诉人可以知错不改，郭丽萍可以将错就错的司法导向和法律后果。为此，请求撤销原审裁定，指令原审法院继续审理。 被上诉人杭州市规划和自然资源局、郭丽萍、黄欣、许文才、杭州富阳民间融资服务中心有限公司在二审中未提出新的答辩意见。 经审查，本院确认原审认定的案件事实。 本院认为，房屋买卖合同签订后，购房者与售房者间仅形成债权债务关系，其与相关房屋的物权间并不产生联系。因此，其与该房屋转移登记至他人名下的登记行为不具有利害关系。相应地，其也不具备提起本案诉讼的原告资格。原审法院认为上诉人不符合法定起诉条件并驳回其起诉正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 鲍常兰 审 判 员 李 洵 审 判 员 刘 斌 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 吴久昌 书 记 员 叶 嘉