广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9125号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：惠州市百思特商业管理有限公司，地址：**xx人民x路xx广场****，统一社会信用代码：914***********744P。法定代表人：戴某1。委托诉讼代理人：王栋梁、张晓婷，均系惠州市百思特商业管理有限公司公司法务。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：优之子母婴用品（惠州）有限公司，地址：xx市xx区******************，统一社会信用代码：914**********964X4。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：林友材，系北京市盈科（惠州）律师事务所律师。上诉人惠州市百思特商业管理有限公司因与被上诉人优之子母婴用品（惠州）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初2580号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审本诉被告、原审反诉原告惠州市百思特商业管理有限公司不服一审判决，上诉请求：1、请求惠州市中级人民法院依法撤销惠州市惠阳区人民法院作出的（2020）粤1303民初2580号民事判决书，改判支持上诉人的反诉请求或将本案发回重审。事实与理由：一、一审法院认定租赁合同期限届满后上诉人与被上诉人构成新的租赁关系，这一认定错误，并没有事实依据和法律依据支持。上诉人与被上诉人的原租赁合同已于2019年10月31日到期，合同约定每月25日前付次月租金，被上诉人在租赁合同到期后，仍按照租赁合同约定月租金41216元向上诉人支付了2019年11月份的租金。被上诉人该些行为证实了在2019年8月份双方就续租降租事宜并未谈妥，未能达成新的租赁合同，被上诉人愿意以原租赁合同租金标准继续使用上诉人出租商铺。在此后，被上诉人单方于2019年12月、2020年1、2月份，分别向上诉人汇款19807元、28000元、28000元，上诉人也于2020年1月份向被上诉人发出催款通知书，要求被上诉人补齐租金差额和水电费。综上所述，上诉人与被上诉人在原租赁合同期限届满后，并没有达成续租的书面协议，反而被上诉人于2019年11月份在原租赁关系解除后，按原租赁标准向上诉人支付了当月租金，并继续占用出租商铺，足以证明被上诉人的行为构成了原租赁关系的延续，应按照原租金标准向上诉人支付截止2020年2月份的租金。二、一审法院判决退还全额保证金和计算利息不准确。上诉人与被上诉人没有就续租问题达成一致，被上诉人在原租赁合同期限届满后，仍继续占有该出租商铺，上诉人才对保证金不予退还，并非主观故意，原租赁合同也约定无息退还保证金。上诉人应在扣除租金差额后，退还被上诉人保证金，且计算利息也应从2020年3月10日起计。综上，事实和相关法律规定，一审法院判决认定事实和适用法律错误，请求惠州市中级人民法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人优之子母婴用品（惠州）有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。原审本诉原告优之子母婴用品（惠州）有限公司向一审法院起诉请求：一、请求法院判令被告退还原告押金72000元及利息（自2019年10月31日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止暂计至5月1日，其后利息计至实际支付之日止）。二、本案诉讼费由被告承担。原审反诉原告惠州市百思特商业管理有限公司向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人按照41216元每月的租金标准支付2019年12月、2020年1月、2月的商铺占用费给反诉人，共计47841元。（计算方法：2019年12月份、2020年1月、2月份合计租金123648元，已支付租金75807元）；2、请求判令被反诉人向反诉人支付2019年11月份、12月份、2020年1、2月份的水电费8354元。（详见附件表格）以上金额合计：56195元；3、请求判令被反诉人承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年10月10日，原告与被告签订租赁合同，约定：被告将位于xx市xx区****“都市广场”裙楼“xx义乌小商品批发城”内夹层局部商铺夹层②号（以下简称商铺）出租给原告使用，商铺的建筑面积为900平方米，租赁期限为八年，从2011年11月1日起至2019年10月31日止；履约保证金为人民币72000元，合同保证金在合同期满或双方协商一致解除合同，原告结清应付费用后十个工作日内，被告无息全额退还给原告；租金则按照约定逐年调整，2012年1月1日至2013年10月31日租金为每月36000元，2013年11月1日至2016年10月31日租金为每月38520元，2016年11月1日至2019年10月31日租金为每月41216元；原告每月25前向被告交纳下一个月的租金、管理费、公摊电费（含空调用电费）等费用。合同期满临近前，原告向被告发函要求降租，继续合作，被告回函表示不同意降租合作。合同期限届满后，双方对于续租进行协商，最终因租金标准和续租期限问题未达成续租协议，原告于2020年2月29日撤场。双方协商期间，原告仍使用该商场，并以每月28000元租金标准按时向被告支付租金至撤场之日。2020年5月15日，原告以被告未及时退还租赁押金损害其合法权益为由，向一审法院提起诉讼；被告则主张原告按租赁合同约定的租金标准补足每月的租金及欠缴的水电费8354元而提出反诉。庭审时，原告表示双方口头约定按每月28000元租金标准交纳租赁期限届满后的租金，原告没有拖欠租金，坚持请求被告全额退还租赁押金，承认因当月缴纳上个月的水电费，所以2020年2月份的水电费欠缴；被告则否认双方有口头约定每月28000元租金标准的事实，坚持主张原告按原合同约定租金标准足额支付。另根据原告提供的银行转账回单表明，租赁合同期限届满后，原告交纳租金情况：2019年11月2日缴纳41216元、2020年1月11日缴纳19807元、2020年1月16缴纳28000元、2月20日缴纳28000元。另，百思特商业有限公司《收费通知书》（2020－1）表明租金标准为28000元；其中百思特商业有限公司《收费通知书》（2019－11）租赁商场2019年11月的水电费是2856元，百思特商业有限公司《收费通知书》（2019－12）2019年12月水电费是2167元。百思特商业有限公司《收费通知书》（2020－3）电费3318元、水费13元。庭审时，原告同意在押金中扣除未缴的水电费；被告则坚持要求在押金中扣减原告拖欠的水电费及租金差额。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本诉中，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是依法成立的合同，双方当事人在合同期限内已依约履行完毕，至此该租赁合同的权利义务终止，被告应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务，按合同关于保证金的约定无全额退还给原告。被告未及时退还保证金，侵害了原告的合法权益，故，原告主张退还保证金（押金）与合同约定相符，依法有据，一审法院予以支持；原告主张被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付占用保证金期间的利息，理由成立，一审法院根据公平原则和交易习惯予以采纳，但其请求自2019年10月31日起计至付清之日止的起算时间与合同约定不符，应予调整为合同期满的第十个工作日后即2019年11月15日起计算。反诉中，合同期满后，原、被告为是否续约进行了协商。双方协商期间，原告继续占用租赁的商铺，表示与被告口头约定协商期间的月租金按28000元标准支付商铺占用费。被告接受原告的履行，承认收取了原告的2019年11月份至2月即原告搬离之日的月平均租金约28000元（11月租金41216元、12月租金19807元、2020年1月租金28000元、2月租金28000元），此期间被告未向原告提出过异议。之后，由于原告要求减少租金，被告不同意，双方未达成续租协议，原告于2020年2月29日搬离，将租赁商铺交回被告。以上事实，有当事人提交的收据、收费通知书、银行转账凭证及收费通知单等证据证明，且原、被告均无异议。对当事人无异议的事实，一审法院予以确认。综合双方租赁合同届满后原告支付租金的数额、被告如数收取租金不及时提出异议、被告发出的收费通知书以及原、被告持续对是否降低租金续约进行协商的事实，且协商期间正是国内疫情防控高峰期的客观情况，根据合同法第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，可以认定原、被告以各自的行为表明双方达成了新的租赁关系。为此，一审法院确认租赁合同期限届满后发生的不定期租赁关系，是双方当事人重新约定的临时的租赁合同关系，租金标准为每月28000元，并非原租赁合同的延续，不适用原租赁合同租金标准。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除。该临时租赁合同履行期间，原告没有发生拖欠租金的情形，并因原、被告未达成续约协议，原告主动搬离而终止。为此，被告主张原告按照原租赁合同约定的每月41216元租金标准补足租赁合同届满后至原告搬离前的租金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持；商铺使用期间的水电费，原告应当按实际发生的费用支付。被告主张原告支付2019年11月份、12月份、2020年1、2月份的水电费8354元，原告同意在押金中予以扣减，是原告对其诉讼权利的自由处分，一审法院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）惠州市百思特商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内退还保证金（押金）72000元及利息（以72000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年11月15日起计至付清之日止）给原告（反诉被告）优之子母婴用品（惠州）有限公司；二、驳回原告（反诉被告）优之子母婴用品（惠州）有限公司其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）优之子母婴用品（惠州）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告（反诉原告）惠州市百思特商业管理有限公司支付2019年11月至2020年2月的水电费8354元；四、驳回被告（反诉原告）惠州市百思特商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费800元，反诉费602元，由原告（反诉被告）优之子母婴用品（惠州）有限公司负担100元，被告（反诉原告）惠州市百思特商业管理有限公司负担1302元。二审中，上诉人惠州市百思特商业管理有限公司提交以下证据：证据一：告知函（关于美佳华商业管理有限公司回函的复函）；证据二：关于优之子的回函（（2019年8月8日）及（2020年2月28日））；证据三：微信截图，共同拟证明本案上诉人与本案被上诉人未就租赁物业原租赁合同到期后的续租、价格、租期等达成一致意见。被上诉人优之子母婴用品（惠州）有限公司针对上述证据发表质证意见：对证据的关联性有异议，我方认为证据一、二只能证明双方在2020年2月28日以后没有达成书面的一致意见。在合同到期期满后到我方撤场前，这段期间的租金是大家达成一致意见的，而且该三组证据不属于新证据，请求法院依法审查。本院认定如下：一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据双方的诉辩主张，现本案争议的焦点为：1、合同租期届满后，租金是否变更；2、押金的利息计算问题。具体评述如下：关于租金是否变更的问题，根据一审中双方提交的证据，上诉人向被上诉人发出的缴费通知单中明确载明租金28000元，对此上诉人没有提交相反证据予以推翻，故原审认定合同租期届满后，双方一致变更租金为28000元于法有据，本院予以支持。关于押金的利息问题，双方在租赁合同中明确约定了押金的返还时间，上诉人未按该约定返还押金，现被上诉人主张利息损失，应予支持。原审酌定合同期满的第十个工作日2019年11月15日计付利息正确，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1204元，由上诉人惠州市百思特商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 卫书平审判员 寇 倩二〇二〇年十二月二十三日书记员 黄春婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；