北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初20155号原告：北京中铁华兴房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区旧忠路**院**楼**1门。法定代表人：杨杰，董事长。委托诉讼代理人：刘燕，北京市首信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文涛，北京市首信律师事务所律师。被告：朱晓，女，1989年6月25日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：卢冬芳（系朱晓之母），1966年8月26日出生，汉族，住江西省九江市开发区。原告北京中铁华兴房地产开发有限公司（以下简称中铁华兴公司）与被告朱晓房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中铁华兴公司的委托诉讼代理人刘燕、张文涛，被告朱晓的委托诉讼代理人卢冬芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中铁华兴公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2019年9月22日签订的《北京市商品房预售合同》（含补充协议）；2.请求判令被告配合原告办理撤销网签手续；3.请求依法判决被告向原告支付违约金888861.5元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：中铁华兴公司与朱晓于2019年9月22日签订《北京市商品房预售合同》（含补充协议），朱晓购买了中铁华兴公司开发的位于大兴区旧宫镇x园14号楼1602房屋，该商品房总价款人民币8888615元，首付款3628615元。朱晓于合同签订当日支付首付款，余款5260000元采取银行按揭贷款方式支付，但朱晓至今未付。中铁华兴公司多次催促朱晓办理按揭贷款手续，并于2019年12月9日向朱晓发送《催告函》，催告其办理按揭贷款手续，继续履行《预售合同》，但朱晓一直不予办理按揭贷款手续。2019年12月26日中铁华兴公司收到九江市监察委员会的《案件协助函》，要求中铁华兴公司协助将朱国祥先生用涉嫌受贿资金，以其女儿朱晓名义购买的上述房产的购房首付款3628615元，作为朱国祥先生的违法款项退交至九江监察委员会指定账户。中铁华兴公司根据法律规定和九江市监察委员会的要求于2020年1月3日将上述首付款3628615元汇至九江市监察委员会指定账户。此后，中铁华兴于2020年1月13日向朱晓发送《告知函》，要求其补交该商品房首付款并办理按揭贷款手续，但朱晓至今无法取得联系，且未补交该商品房相关费用。朱晓的行为违反《预售合同》第八条和《预售合同》附件十二补充协议第二条约定，侵犯了中铁华兴公司的合法权益，给中铁华兴公司造成严重经济损失，中铁华兴公司有权根据《预售合同》及《合同法》相关规定，要求解除《预售合同》，并要求朱晓承担相应的违约责任。朱晓辩称：一、朱晓主观上没有违约的故意，客观上没有违约的事实，所有提交银行贷款的材料和购房资格都是符合条件的。二、合同没有履行完毕属不可抗力因素。2019年12月26日首付款被九江市纪委划走，是原、被告都无法选择和抗拒的事实，属不可抗力。根据我国民法相关规定及《预售合同》约定，应当免除被告的违约责任。2019年9月22日网签，同年10月11日被告父亲就被纪委带走，被告就提出要求解除合同，原告当时就以要求被告支付180万元的巨额违约金为由拒绝解除，由此，造成违约的也是原告。三、原、被告之间合同关系早已消亡或解除。（一）2019年12月26日九江市纪委划走首付款后原、被之间的买卖合同关系就已消亡，没有了首付款哪来的买卖关系？原告凭纪委的《案件协助函》可以到房管登记部门办理撤销网签。根据商品房网签预售合同的有关管理规定，购房者遇到大病等急需资金的情况可以撤销网签，该规定表明网签并不是不可撤销之约。经被告方了解，事实上，原告早已将该房屋出售他人。（二）2020年3月26日原告发出的《解约函》第一条明确表明：自该函送达之日解除编号Y2208354《北京市商品房预售合同》。由此，即使不考虑不可抗力因素，从时间上可以看出，原、被告买卖合同存在的时间为签约时间2019年10月22日起至2020年3月26日止，不在合同范围内也没有违约之说。四、被告之父出事后银行就不同意放款，网签就可以撤销。原、被告是2019年9月22日签订的合同，该合同是原告邮寄给被告签字的，事实上被告和父母是2019年9月28日到的北京，29号办的相关手续，2019年10月11日被告父亲朱国祥就被纪委带走，之后银行就不同意再放贷款了，纪委就已经盯上了这笔款并要求被告去退回，被告多次向原告要求解除合同退回首付款，原告当时以要求被告支付巨额违约金为由不同意解除合同退回首付款，2019年12月26日该笔款由纪委直接提取。在整个过程中被告是没有机会去办理银行贷款的，所以在银行放款这个时间段上看被告也没有违约。综上所述，原告的诉讼理由牵强不符合情理，要求被告支付巨额违约金不符合事实，其计算金额无事实和法律依据，自被告父亲出事之日起银行就不同意放贷，原、被告之间的合同也早已解除，被告不存在违约的事实。此外需要补充的是，原告同意解除双方签订的北京市商品房预售合同及补充协议，同意配合办理撤销网签手续，不同意支付违约金，合同存续期间是2019年8月22日到2020年3月26日，3月26日原被告之间的合同就解除了。产生违约是原告的原因，被告是2019年9月28日与原告签约的，2019年10月15日我原告通知原告房子买不成，要求把首付款交给纪委。原告要求解除合同就不存在违约的事实，是原告不愿意解除合同造成的违约。经审理查明：2019年9月22日出卖人中铁华兴公司与买受人朱晓签订《北京市商品房预售合同》及补充协议，约定朱晓购买了中铁华兴公司开发的位于大兴区旧宫镇和怡嘉园14号楼1602房屋，该房总价为8888615元，付款方式为买受人应于签订合同当日支付首付款3628615元，余款5260000元采取银行按揭贷款方式支付。朱晓于合同签订当日支付首付款。合同第八条逾期付款责任规定，逾期超过90日，出卖人有权解除合同。附件十二第二条第八款约定，出卖人依据主合同及本补充协议等的约定解除主合同及本补充协议的，买受人应向出卖人支付相当于合同总价款10%的违约金，并至出卖人处办理相关合同解除手续。2019年12月26日，九江市监察委员会向中铁华兴公司《案件协助函》，称在对江西省九江经济技术开发区规划分局原副局长朱国祥涉嫌严重职务违法犯罪案件调查过程中，发现朱国祥涉嫌受贿资金通过其女儿朱晓购买了涉案房屋，商情贵司将购房款3628615元，作为朱国祥违法款退缴。2020年1月3日，中铁华兴公司协助将上述购房款3628615元，汇至九江监察委员会账户。2020年3月26日，中铁华兴公司向朱晓邮寄《解约函》，称因朱晓未按照中铁华兴公司要求补缴该商品房首付款，且未办理完毕所有按揭手续，未支付购房余款，中铁华兴公司决定与朱晓解除签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，自送达之日解除。送达日期为2020年3月29日。朱晓亦同意双方签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》解除，解除日期为2020年3月26日。本院认为：原告与被告就涉案房屋签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，合同中的不可抗力，是指合同签订后，非因当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同的情况。本案中，朱晓因其父亲朱国祥涉嫌严重职务违法犯，九江市监察委员会发现朱国祥涉嫌受贿资金通过其女儿朱晓购买了涉案房屋的事实，向中铁华兴公司《案件协助函》，要求中铁华兴公司退缴朱晓支付的购房首付款3628615元。朱国祥涉嫌严重职务违法犯，涉案资金被依法追回的行为是监察部门依法履行职责，不属于不可抗力。故在朱晓未按期交纳首付款及按揭贷款的情况下，中铁华兴公司有权依约解除双方签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，该解除通知自朱晓收到后生效。朱晓因未依约履行义务，应承担协助中铁华兴公司办理撤销网签手续的义务，同时应依约支付中铁华兴公司违约金。双方签订的合同中对于违约金的约定较为合理，本院对于中铁华兴公司关于违约金的请求予以支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条，第九十六条，第九十七条，第一百一十四条，第一百一十七条之规定，判决如下：一、确认朱晓与北京中铁华兴房地产开发有限公司于2019年9月22日签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》于2020年3月29日解除；二、朱晓于本判决生效后15日内协助北京中铁华兴房地产开发有限公司办理大兴区旧宫镇x园14号楼1602房屋撤销网签手续；三、朱晓于本判决生效后15日内支付北京中铁华兴房地产开发有限公司违约金888861.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6344元，由被告朱晓负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  吴 晶二〇二〇年十二月二十一日法官助理  孙学博书 记 员  郑少杰