江苏省无锡市锡山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0205民初4626号 原告（案外人）:叶祖芳，男，汉族，1949年9月29日生，住常州市武进区。 委托诉讼代理人：周海刚，江苏神阙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁佩佩，江苏神阙律师事务所律师。 被告（申请执行人）:无锡市无线电监测站，统一社会信用代码12320200E811839465，住所地无锡市清扬路****。 法定代表人：万一峰，该站站长。 委托诉讼代理人：陈依定，江苏中智律师事务所律师。 第三人（被执行人）:无锡市天诚房地产开发有限公司，统一社会信用代码9132020571153712XJ，住，住所地无锡市锡山区安镇街道西街锡沪路北/div> 法定代表人：李瑞君，该公司董事长。 原告叶祖芳与被告无锡市无线电监测站（以下简称无线电站），第三人无锡市天诚房地产开发有限公司（以下简称天诚公司）执行异议之诉一案，本院于2020年9月10日立案受理，依法适用普通程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告叶祖芳的委托诉讼代理人丁佩佩，被告无线电站的委托诉讼代理人陈依定到庭参加诉讼。第三人天诚公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 经审理查明，无锡仲裁委员会于2016年7月18日就无线电站与天诚公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2015）锡仲裁字第608号裁决书：1.解除无线电站与天诚公司于2011年10月24日签订的《协议书》、2012年11月27日签订的《房屋买卖合同》及其他补充协议；2.天诚公司向无线电站返还购房款223万元，赔偿购房款一倍的赔偿款223万元，赔偿装修损失489097元，承担已支付房款占用利息（以223万元为基数，自2012年12月6日起至购房款223万元返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）。以上款项由天诚公司于裁决书生效之日起十日内支付给无线电站等。根据无线电站的申请，无锡市中级人民法院于2016年12月20日立案强制执行，案号为（2016）苏02执00603号，并于2017年2月16日作出（2016）苏02执00603号执行裁定，指定该案由本院执行。本院根据该裁定，于2017年3月14日立案执行，案号为（2017）苏0205执640号。在该案执行过程中，本院于2017年12月12日轮候查封天诚公司名下坐落于无锡市××路××号的房屋共计116套，其中包含××路××号1602、1603、1604室（以下简称案涉房屋），并于2019年6月25日由轮候查封变更为首封。案外人叶祖芳提出异议后，本院于2020年8月12日作出（2020）苏0205执异137号执行裁定书，驳回叶祖芳的异议申请。 原告叶祖芳向本院提出诉讼请求：1、要求停止对案涉房屋的执行；2、确认案涉房屋归其所有。审理中，叶祖芳撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2010年，其因生活需要向天诚公司购买房产，与天诚公司签订了《商品房买卖合同》（未经网签备案），先后购买了案涉房屋用于居住（并未用于办公，其目前居住在无锡），房款已全部付清。2012年5月，天诚公司向其交付了房屋、钥匙。其取得案涉房屋后，于2013年11月6日，向无锡市天诚物业管理有限公司（以下简称物业公司）交纳装修押金和物业费，对案涉房屋进行了装修并占有使用案涉房屋。由于天诚公司的财务人员无法配合，故天诚公司无法开具正式购房发票，没有及时办理产权过户登记。2017年12月，无锡市锡山区人民法院在(2017)苏0205执640号执行案件中将案涉房屋查封。其认为案涉房屋属其所有，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行规定）第二十八条之规定应停止对案涉房屋的执行。其签订《商品房买卖合同》的目的就是要取得所购房屋的完整物权，其在已支付全部购房款且实际合法占有案涉房屋的情况下，已取得案涉房屋的准物权，其对案涉房屋享有的权利优于无线电站的一般金钱债权，能够阻却执行行为。执行规定第二十八条和二十九条是并列的关系，均可适用。 被告无线电站辩称，天诚公司系房地产开发企业，应适用执行规定第二十九条审理本案。根据执行规定第二十九条的规定，买受人应在法院查封前与房地产开发企业签订合法有效的买卖合同，但叶祖芳提供的《商品房买卖合同》是不真实的，双方未签订合法有效的买卖合同。该条同时规定只有买受人在购买用于居住的房屋时，方可阻却执行。然案涉房屋规划用途系办公，并非居住用房。该条还要求买受人名下无其他用于居住的房屋，而叶祖芳名下尚有其他房屋用于居住。根据该条第（三）项的规定，买受人须已支付价款超过合同总价的50%，然而叶祖芳出具的证据不足以证明已经成就这一条件。 第三人天诚公司未出庭，未举证，亦未发表意见。 本院经审理认定事实如下： 2008年2月5日，天诚公司（出卖人）与叶祖芳（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定出售天诚大厦（暂定名）1603号房，建筑面积为100.55平方米，单价为11753元/平方米，总金额为1181764元。该合同第六条付款方式及期限约定买受人一次性付款等。同日，天诚公司出具收据，载明交款单位叶祖芳，收款方式为转账，金额为1181764元，收款事由为天诚建设集团（以下简称天诚集团）代叶祖芳支付天诚大厦1603室房款。 2008年2月8日，天诚公司（出卖人）与叶祖芳（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定出卖人向买受人出售天诚大厦（暂定名）1602、1604号房，建筑面积分别为64.5平方米和100.26平方米，单价分别为14044元/平方米和14458元/平方米，总金额为2355397元。合同第六条付款方式及期限约定买受人一次性付款等。合同第二页右下角有手写字体“……14000元/平方米均价2套房……”。同日，天诚公司出具收据，载明交款单位叶祖芳，收款方式为转账，金额为2306640元，收款事由为天诚集团代叶祖芳支付天诚大厦1602、1604室房款。 2012年4月16日，案涉房屋初始登记至天诚公司名下。《无锡市房屋初始登记证》载明案涉房屋规划用途均为办公，其中，清扬路38-1602室建筑面积为64.03平方米，38-1603室建筑面积为101.75平方米，38-1604室建筑面积为99.54平方米. 2012年5月10日、2013年11月6日，物业公司出具收据5份，均载明交款单位1602、1603、1604业主叶祖芳，收款事由分别载明物业费、装修押金、垃圾费、电梯运载费等。叶祖芳另提供房屋钥匙和室内照片若干张，拟以上述证据共同证明，其自2012年起实际占有了案涉房屋。 2015年11月30日，天诚公司向原无锡市南长区人民法院（以下简称南长法院）出具《情况说明和证明》，载明其于2008年、2010年2月8日与叶祖芳签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给叶祖芳。房款已全部付清，具体是天诚集团与其有合作，天诚集团结欠常州市顺风门窗有限公司（以下简称顺风公司）在2008年1月29日工程材料款1568469元中的1181764元，顺风公司同意该工程材料款用于支付××路××号（天诚大厦）1603室房款，天诚集团结欠顺风公司在2009年5月13日前工程材料款2306640元，顺风公司同意该工程材料款用于支付××路××号（天诚大厦）1602、1604室房款，其与天诚集团已经在往来账务中对上述两笔房款全部结算。其在收到全部房款后，将案涉房屋于2012年交付给叶祖芳，叶祖芳也进行了装修。由于其财务原因，未及时办理房产转让登记给叶祖芳。同日，天诚集团向南长法院出具《情况说明》，载明其与顺风公司自2007年起就存在门窗安装业务，经顺风公司和其协商一致，在2008年1月29日工程材料款1568469元中的1181764元用于支付叶祖芳购买××路××号（天诚大厦）1603室房款，其结欠顺风公司在2009年5月13日前工程材料款2306640元用于支付××路××号（天诚大厦）1602、1604室房款，其与天诚公司之间在往来账务中对上述两笔房款全部结算和支付。审理中，叶祖芳就房款的支付作出如下说明：其与天诚集团存在长期合作关系，由其制作铝合金门窗，用于天诚集团的项目上，至2006年底天诚集团共结欠其工程款352余万元。2008年1月29日，天诚集团董事会批复同意将天诚大厦1603号作价折抵所欠工程款。2009年5月13日，其又向天诚集团提出申请，要求支付剩余欠款，天诚集团董事会批复同意将天诚大厦1602、1604室作价折抵所欠工程款。2008年2月5日、2010年2月8日天诚公司向其出具收条载明由天诚集团代付1603室的房款，又于2010年2月8日出具收条载明由天诚集团代付1602、1604的房款。结合2015年10月31日天诚公司出具的《情况说明和证明》，可以证明天诚公司和天诚集团在往来账务中已对案涉房屋的房款全部结算，因此其已经履行了支付全部购房款的义务。 2020年10月21日，本院于庭审后立即组织叶祖芳的委托诉讼代理人丁佩佩，无线电站的委托诉讼代理人陈依定至案涉房屋查勘。查勘中发现，经天诚大厦物业管理人员梁建强拿钥匙打开1602室房门后发现1602室为空置状态，无人居住使用；1603室及1604室因无钥匙未能进入；案涉房屋外走廊挂有无锡康普利供应链管理有限公司的牌匾，牌匾上公司名称下方注明“1604→”。丁佩佩称：“1602室现在确实空置，但前段时间叶祖芳还居住的，大厦物业也可以证实。叶祖芳说1603、1604室由其儿子居住。”梁建强陈述：“1602室叶祖芳原来居住的。最近几天由于债务纠纷可能搬走了，还欠我们的物业水电费。” 庭审后，叶祖芳提供：1.物业公司出具的1603室、1604室2020年6月30日（1603室用电42度，用水13吨；1604室用电39度，用水0吨）、7月29日（1603室用电71度，用水1吨；1604室用电107度，用水0吨）、8月31日（1603室用电109度，用水1吨；1604室用电168度，用水0吨）的水电费收据，物业公司盖章的物业费欠费明细（1602室欠费时段为2013年3月至2020年10月，1603室、1604室欠费时段为2020年7月至10月）、水电费欠费明细（1602室用电上期数字为0，本期数字为5843，用水上期数字为0，本期数字为41；1603室用电上期数字为6668，本期数字为6733，用水上期数字为18，本期数字为18；1604室用电上期数字为2237，本期数字为2288，用水上期数字为389，本期数字为390）。叶祖芳拟以此证明其与家人居住在案涉房屋内，已向物业交纳了1603室和1604室的水电费，其因债务较多未交过水电费及物业费，故形成物业费及水电费欠费。其居住在1602室、其儿子、儿媳居住在1603室和1604室，因已将两室打通，故1604室不产生用水量，而是体现在1603室的用水量中。2.天诚公司于2020年10月22日出具的《情况说明》、徐新华与天诚公司签订的《抵押设立协议》、原南长区人民法院出具的执行裁定书和民事裁定书。其中，《情况说明》载明案涉房屋未办理产权证书的原因为其被徐新华强行将案涉房屋办理了抵押权，其因资金困难加上欠税事宜未妥处，税务机关拒绝其领取发票，无法出具发票给叶祖芳。叶祖芳拟以此证明案涉房屋未办理过户登记的过错不在其。3.顺风公司的工商信息及顺风公司于2020年10月出具的《说明》。其中，工商信息载明叶祖芳系顺风公司法定代表人。《说明》载明顺风公司自2016年左右开始与天诚集团存在门窗安装业务，2008年经双方结算并协商一致，顺风公司将天诚集团的欠款中的1181764元债权转让给叶祖芳用于购买1603室。2009年经双方再次结算并协商一致，将欠款2306640元的债权转让给叶祖芳用于支付1602和1604室的房款。叶祖芳拟以此证明其系顺风公司法定代表人，顺风公司将部分债权转让给其用于支付案涉房款。4.结算明细、申请、请款单、付款明细、《铝合金门窗制作安装合同》等。其中，叶祖芳向“天诚建设董事会”出具的申请载明工程基本结束，要求结算，把剩余货款全部用天诚大厦可销售的房源相抵的办法解决，以上申请作为今后长期合作的优先考虑的条件。付款明细载明“2002.02.03（抵锡梅花园1-23-1601#天诚大厦1603#）”1568469元、“2010年拟抵天诚大厦1604#”1403640元、“2010年拟抵天诚大厦1602#”903000元等。叶祖芳拟以此证明顺风公司与天诚集团存在建设工程施工合同关系，天诚集团结欠工程款。5.无锡市不动产登记中心出具的《住房信息查询证明》，载明叶祖芳截至2020年10月22日在无锡市不动产统一登记业务系统内未查到匹配的住房信息。叶祖芳拟以此证明其名下无任何房产，仅有案涉房屋可供居住。 上述事实，有叶祖芳提供的执行裁定书、商品房买卖合同、收据、无锡市房屋初始登记证、照片、情况说明和证明、情况说明、物业费欠费明细、水电费欠费明细、工商信息、说明、结算明细、申请、请款单、付款明细、《铝合金门窗制作安装合同》、住房信息查询证明，本院拍摄的照片、制作的现场勘验笔录及当事人陈述等在案佐证。 本院认为，执行异议之诉是审查案外人对执行标的主张的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利能否成立。叶祖芳依据执行规定第二十八条的规定，认为其符合了该条规定的情形，要求停止对案涉房屋的执行。无线电站则认为天诚公司系房地产开发企业，故本案应适用执行规定第二十九条进行审查。关于法律适用，执行规定第二十八条和二十九条并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性条款，对所有类型的被执行人都可适用，而第二十九条是针对房地产开发企业作为被执行人时所设置的专门条款。房地产开发企业作为被执行人时，上述两条均可适用。因此，叶祖芳依据执行规定第二十八条主张本案诉请并无不当。然而，无论是第二十八条还是第二十九条，在对无过错的买受人或者消费者购房人进行特别保护时，其基本理念均是请求交付物的债权作为物权期待权，其效力优先于金钱债权。本案中，叶祖芳虽在起诉时称其因生活需要向天诚公司购买了案涉房屋，并提供了《商品房买卖合同》。然根据叶祖芳提供的天诚公司出具的《情况说明和证明》、天诚集团出具的《情况说明》及其代理人在庭审中所作的说明等可以看出，实际上系因天诚集团结欠顺风公司工程款，在叶祖芳要求天诚集团支付工程款时，天诚集团决定将案涉房屋折抵所欠顺风公司工程款，故才有天诚公司和叶祖芳签订《商品房买卖合同》，并明确由天诚集团代付房款之事。由此可见，案涉房屋并非如叶祖芳所述由其因生活需要向天诚公司购买，实际上是天诚集团将案涉房屋作价抵债。而当事人设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原有金钱之债的方法，债权人享有的本质上仍是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。以物抵债的行为不适用执行规定第二十八条和第二十九条。叶祖芳执行规定第二十八条本案主张，不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告叶祖芳的诉讼请求。 案件受理费34707元，由叶祖芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  刘家强 人民陪审员  过建华 人民陪审员  邱新华 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员  杨 怡