广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3366号上诉人（原审原告）：吴可可，女，汉族，1980年12月1日出生，公民身份号码：422************06X，住址：惠州市xx区******。委托诉讼代理人：向永吉，广东东舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市鑫恒基地产经纪有限公司，住所地：惠州市xx堤xx路**xx金城花园****。法定代表人：廖某1。被上诉人（原审被告）：东莞市东坑医院，住所地：东莞市*******。法定代表人：潘某1。被上诉人（原审被告）：邱珍娜，女，汉族，1988年11月19日出生，公民身份号码：441************029，住址：深圳市xx区*******。上诉人吴可可因与被上诉人惠州市鑫恒基地产经纪有限公司（以下简称恒基公司）、邱珍娜、原审被告东莞市东坑医院房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初17614号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告吴可可不服一审判决，上诉请求：一、请求判决撤销一审判决，判决两被上诉人立即向上诉人退还2万元诚意金及支付利息损失；二、请求判决二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：刘某一审判决认定事实不清，依法应予撤销或改判。一审判决认定上诉人与被上诉人二邱珍娜签订的合同是部分有效合同并认定上输入没有证据证明被上诉人提高租金等认定均是错误的，严重违背基本事实。一、上诉人与被上诉人二邱珍娜所签租赁合同应为无效合同。一审判决却使用大量违背基本事实的推测性语言来推论认定上诉人吴可可对被上诉人二邱珍娜无权转让等事实应当是知情的属于逻辑混乱且违反基本的事实认定程序，一审判决并据此认定双方签订的租赁合同是部分有效合同是错误的，严重违背基本事实。事实是，上诉人虽然确实在与被上诉人邱珍娜签订租赁合同后曾经见过业主和被上诉人邱珍娜在一起，但见面时上诉人业已在被欺诈的情况下支付诚意金且已签订租赁合同，其签订合同时并不清楚邱珍娜无权转租，更不清楚被上诉人自身后续租期也不满五年了，业主刘某本人及房地产经纪公司等均没有任何人告知过谁才是真正的业主。事实上，邱珍娜与业主刘某所签合同明确如转租需经业主书面同意，但直至一审开庭，被上诉人二邱珍娜也没能提供业主刘某同意其转租的书面材料。上诉人作为普通租客，基于对房地产经纪公司作为具有专业资质的房产中介的信任，基于对社会诚信正能量的信任，善良地认为被上诉人邱珍娜有权租赁，并缴纳了诚意金。一审判决却仅仅凭上诉人庭审陈述自己见过一次真正的业主刘某（但该次见面时是在上诉人与被上诉人二邱珍娜签订租赁合同后数十个小时以后）就荒谬地推论出上诉人应当知道邱珍娜无权转租等事宜，属于逻辑错误。事实上，上诉人也是在签了合同后，在案涉商铺交付前被上诉人又出尔反尔提出增加租金双方起了争执且上诉人要求与真正的业主见面重新谈判后，上诉人才知道邱珍娜根本无权转租等情况。关于该事实，被上诉人二邱珍娜在其书面答辩状中，亦全面承认。其在答辩状中明确承认，在签订合同后其愿意协调业主刘某及上诉人在第二天即2019年4月19日见面。亦即承认上诉人与被上诉人二签订租赁合同当日上诉人根本就没有见过业主刘某，否则如果当日刘某在场，何须约定次日再由上诉人与业主协商后两年的租金？这是再普通不过的市场通识，一审判决却因此断定由于上诉人见过业主，上诉人就应当知道被上诉人二无权转租的事实，明显属于逻辑混乱，颠倒黑白。试问，上诉人虽曾见过业主，但该次见面却是在签订租赁合同数十个小时之后，何来应当知道无权转租之说？二、一审判决认定上诉人没有证据证明被上诉人恶意提高租金等认定是错误的。本案庭审中，上诉人已提供充分证据证明被上诉人恶意将租赁期间最后两年的租金从每月70元每平米提高到100元每平米（按照约定，后面两年应是75元每平米）。被上诉人二邱珍娜在答辩状中已自行承认后面两年的租金是否提高不是她本人说了算的，她只能协助上诉人与真正的业主协商解决。这无异于已经承认五年租赁期间的后面两年租金比约定的事实上已经恶意提高了，要不然何来被上诉人二不能决定之说，如果是按合同约定的不变，不是恶意提高，又何来协商之说?被上诉人上述陈述，属于自认，法庭当然应当采信。故一审判决认定上诉人没有证据证明被上诉人恶意提高租金，是严重错误的。三、一审判决通过庭审，已经查清，上诉人所交两万元诚意金，邱珍娜获得4500元，其余15500元均为鑫恒基公司法人廖某1侵吞。对于该15500元，鑫恒基公司在开始均否认有收到，后面庭审中又称系其居间服务费。本案庭审中，连审判长都亲自当庭质问两万元诚意金，何来15500元居间费?可是一审判决中，却对该事实不再认定，也不予处理，属于严重和稀泥。本案事实上是两被上诉人恶意串通，利用上诉人的善良，肆意非法侵吞上诉人辛辛苦苦赚来的血汗钱。无论是鑫恒基公司侵吞的15500元，还是邱珍娜侵吞的4500元，均没有任何侵吞或没收的事实和法律依据，于法于理于情均应立即退还。综上，一审判决认定基本事实错误，依法应予撤销或发回重审，两被上诉人应立即退还上诉人2万元诚意金。故依法上诉，请求二审法院公正审理，判如所请。被上诉人惠州市鑫恒基地产经纪有限公司、邱珍娜、东莞市东坑医院经本院通知未到庭参加查询，亦未提交书面答辩意见。原审原告吴可可向一审法院起诉请求：1.请求判决被告恒基公司、被告邱珍娜立即退还原告租赁诚意金人民币20000元，并自2019年4月20日开始支付利息145元（利息计算方式为：以本金2万元为基数，按银行同期贷款年利率4.35%，暂计至2019年6月20日为145元，实际需计至被告还清本息之日止）；2.请求判决被告东莞市东坑医院对被告恒基公司、邱珍娜上述债务承担连带清偿责任；3.请求判决三被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年4月18日，经被告恒基公司提供居间服务，原告吴可可与被告邱珍娜签订《惠州市房屋租赁合同书》，约定被告邱珍娜将位于xx区xx岸城xx栋xx号商铺出租给原告，租赁期限共60个月，从即日起至2024年4月17日，原告需支付押金21800元等。当天，原告通过POS刷卡支付2万元，POS签购单显示商户名称为被告东莞市东坑医院。被告恒基公司出具《证明》称其已将该2万元转付给被告邱珍娜。被告邱珍娜并非涉案商铺的所有权人，其自涉案商铺业主处承租了商铺后转租给原告，被告邱珍娜提交的其与案外人刘某签订的《租赁合同》显示约定的租赁期限为5年，自2016年7月2日至2021年7月1日，被告邱珍娜擅自转租的，出租人有权提前终止合同。庭审中，原告称签订合同当天，其见到了被告邱珍娜，被告邱珍娜带其面见业主本人，业主本人不清楚其与被告邱珍娜之间的转租事宜，对于业主本人是否告知其往后租金由谁收取其已不记得。原告称因被告邱珍娜要求增加租金其不同意，双方因此发生纠纷，其要求被告邱珍娜提供与出租人签订的租赁合同，发现被告邱珍娜没有权利转租，其认为被告邱珍娜构成违约，要求被告邱珍娜退回诚意金无果。另查一，案外人上海xx数据服务有限公司向本院提交《情况说明》一份，称涉案款项中的收款POS机为其公司提供收单服务，由于其公司系统配置错误，导致涉案交易中的签章小票显示商户名称为被告东莞东坑医院，实际该笔交易的资金结算至廖某1的银行卡，该笔交易与被告东莞市东坑医院无关。另查二，被告邱珍娜在书面答辩时对案件经过陈述如下：原告由中介公司工作人员带来与其见面，原告看完商铺后当即表示要承租涉案商铺，表示愿意支付定金，并要求我停止带其他人看店，不要将商铺转租给其他人。我明确告知其商铺系转租，原合同租赁期限剩余2年至3年，准确数字以合同为准，另租金以原合为准，原告租赁期限届满后的租金和递增等由其与业主重新签约及确定，原告表示认可。原告交了定金后，我们按其要求把商铺钥匙交给原告，并与其约定次日下午2点由原告本人和业主确定所有细节及签约。当天晚上吴带着十几个人在未通知我方的情况下到我商铺去参观。第二天，到了和业主签约的时间时，原告却以各种理由推诿没按时来现场。后再次约定签约时间，原告表明，要求给予60天以上的装修免租期。我及业主不同意，后悔把之前有意向转让的人推掉了，但我方百般无奈下，只能勉强答应促成本次转让，只能自己接受所有损失，答应其免租60天的要求。但原告再次提出要求要求第四、五年的租金递增完全按照其要求执行。因为本案一直拖着无明确处理结果，我方也一直不敢转让商铺给其他人，结果我方商铺被业主无偿收回，我方既损失了与吴可可纠纷期间的全部租金损失，也因为没有能力再按时支付租金而被业主罚掉了2万的押金，商铺转让期间的租金损失等合计最低8万元。以上事实，有惠州市房屋租赁合同、租赁合同、证明、情况说明、POS机签购单及本院的庭审笔录在卷为据，可以认定。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，被告邱珍娜提交的其与出租人刘某签订的《租赁合同》虽约定被告邱珍娜出租涉案商铺应当经出租人同意，其擅自转租的，出租人有权提前终止合同，但根据庭审中原告的自认，被告邱珍娜带其面见过出租人，原告对于被告邱珍娜并非业主的事实应当是知情的，其在与出租人见面时应当向出租人了解被告邱珍娜与出租人之间的相关约定，包括是否同意转租、剩余租期等，原告称出租人对转租事宜不知情，与常理不符。因此，原告与被告邱珍娜签订的《房屋租赁合同》除超出被告邱珍娜剩余租赁期限的部分无效外，其他涉案内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按合同约定履行各自的义务。原告以被告邱珍娜无权转租5年为由不履行合同，理由不成立。原告称被告邱珍娜恶意提高租金，但未提供相关证据予以证明。因此，上述《房屋租赁合同》未能履行不可归责于被告邱珍娜，原告要求退回诚意金，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，第《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告吴可可的诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院认定如下：一审认定事实基本属实，本院予以确认。另查，一审查明邱珍娜与案外人刘某芳签订的《租赁合同》期限截止日期有误，本院予以纠正，该租赁合同期限应为2016年7月2日至2021年8月17日。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1、案涉租赁合同是无效还是部分有效；2、定金应否退回。具体评述如下：关于邱珍娜将房屋转租给吴可可是否经过出租人的同意，转租合同是无效还是部分有效的问题。出租人与邱珍娜签订的《租赁合同》约定租赁期限至2021年8月17日，且约定邱珍娜转租涉案商铺应当经出租人同意，其擅自转租的，出租人有权提前终止合同。邱珍娜将案涉商铺转租给上诉人，约定租赁期限至2024年4月17日，已经超出邱珍娜与业主所签合同的租赁期限。邱珍娜并未提交证据证明其签订转租合同前、后已经征得出租人同意的证据，对此邱珍娜应承担举证不能的不利后果。未经出租人同意的转租，影响的是合同是否可以履行以及相应的违约责任，不属于法定无效事由。一审认定吴可可与邱珍娜签订的《房屋租赁合同》除超出邱珍娜剩余租赁期限的部分无效之外，其他合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定应为有效，并无不当，二审予以维持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”邱珍娜无法提交其转租经得出租人明示同意转租的证据，也没有提交证据证明吴可可在签订租赁合同时明知其转租未经出租人同意、转租期限超出原租赁合同租赁期限，即证明该合同部分无效的风险为吴可可签订时可预见，故此应认定吴可可作为次承租人对于合同部分无效为善意。在此情况下，转租合同部分无效的过错责任，应由转租人即邱珍娜承担。双方签订租赁合同，互相指责对方要去增加免租期、提高租金导致合同合同无法继续履行。鉴于本案存在合同部分无效、转租未经业主同意、商铺尚未交接使用、商铺已经被业主收回案涉合同目的无法实现的情况，双方签订的《租赁合同》有效部分应予解除。上诉人主张合同整体无效，不予支持。案涉租赁合同部分无效，有效部分应予解除，上诉人诉请要求被上诉人返还2万元诚意金（押金），有事实依据，应予支持。一审认定租赁合同未能履行不归责于被上诉人，不予返还2万元诚意金，与事实不符，处理不当，二审予以纠正。2万元诚意金（押金）具体如何返还的问题。租赁双方对于转租期限等出现争议的原因，与恒基公司作为中介方，没有了解案涉商铺业主信息，没有将原租赁合同的租赁期限、转租条件等及时反馈给上诉人有关，中介方在提供居间服务过程中未提供与订立合同有关的真实信息存在一定过错。原审被告恒基公司一审确认收取2万元后，仅将4500元转给了被上诉人，因此应与邱珍娜共同承担退还诚意金的责任，故吴可可起诉要求恒基公司、邱珍娜退还租赁诚意金2万元，有事实和法律依据，本院予以支持，由被上诉人邱珍娜返还4500元、由恒基公司返还15500元给上诉人。考虑到吴可可在签订合同时未尽谨慎审查义务，故对其支付2万元利息的诉请不予支持。综上所述，原审判决认定事实不清，处理不当，二审予以纠正。上诉人的上诉，有理部分二审予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初17614号民事判决；二、邱珍娜应于本判决生效之日起十日内向吴可可退还诚意金4500元；三、惠州市鑫恒基地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴可可退还房屋诚意金15500元；四、驳回吴可可的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费303.63元，由吴可可负担30元，由邱珍娜负担200元，由惠州市鑫恒基地产经纪有限公司负担73.63元；二审案件受理费303.63元（吴可可已预交），由吴可可负担30元，由邱珍娜负担200元，由惠州市鑫恒基地产经纪有限公司负担73.63元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年十二月二十三日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。