北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初25596号原告：许瑛，女，1979年2月24日出生，汉族，清华大学教师，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：屠健（许瑛之夫），住北京市海淀区。被告：徐凤家，男，1935年2月14日出生，汉族，清华大学退休职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：沙钰琨，北京浩泰律师事务所律师。原告许瑛与被告徐凤家房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许瑛及委托诉讼代理人屠健，被告徐凤家之委托诉讼代理人沙钰琨到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。许瑛向本院提出诉讼请求：1．请求判令徐凤家退还房屋押金13500元；2．请求判令徐凤家承担逾期退还房屋押金期间的利息（以13500元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2020年2月20日计算至实际支付之日止）；3．徐凤家承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年1月20日，双方通过北京三品房地产经纪有限公司居间，签订了《北京市房屋租赁合同》，合同约定我承租徐凤家拥有使用权的位于北京市海淀区清华园街道办事处清华大学西南17号楼1单元X号房屋，租期自2019年2月20日至2020年2月19日，月租金13500元，支付方式为押一付三。合同期内，我按时支付了房屋租金及押金。2020年2月16日，我明确告知徐凤家，在租赁合同期满后不再续租，但因为新冠肺炎疫情影响，暂时无法将房屋内的相关物品搬离。合同到期后，我一直未在涉案房屋内居住。2020年2月21日，双方再次进行沟通，我提出将房屋钥匙先行邮寄给徐凤家，以方便徐凤家后续的房屋出租，但未得到徐凤家的明确答复。基于以上事实，双方之间的房屋租赁关系已经终止。鉴于涉案房屋内与我生活有关的大件家居物品无法搬离，系受新冠肺炎疫情影响，属不可抗力。疫情期间校方基于北京市防疫政策对房屋所在地的清华大学实施了严格的出入管制，我基于公共利益以及自身安全也无法在当时背景下将房屋内物品搬走。另外，徐凤家作为出租人也有义务协调校方为承租人搬家提供车辆准入的便利，但徐凤家并未积极履行。鉴于徐凤家违反诚信原则，在我没有任何违约的情况下拒绝退还房屋押金，为维护我的合法权益，故诉至法院。徐凤家辩称，我不同意许瑛的诉讼请求。许瑛在2020年2月19日合同到期后，一直未搬离租赁房屋，直到2020年4月才搬家。虽然疫情是不可抗力，但是我没有看到许瑛受到疫情的实际影响，也没有看到许瑛为减少损失采取什么积极措施。我认为许瑛是恶意违约，侵占我方房产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据可以确认以下事实：2019年1月20日，徐凤家（出租人、甲方）与许瑛（承租人、乙方）经北京三品房地产经纪有限公司（居间人、丙方）居间，签订了《北京市房屋租赁合同》，合同约定甲方将坐落于北京市海淀区清华园街道办事处清华大学西南17号楼1单元X号房屋（以下简称X号房屋）出租给乙方居住，房屋租赁期自2019年2月20日至2020年2月19日，租金为每月13500元，支付方式为押一付三，押金为13500元。租赁期满后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设施设备。甲乙双方应对房屋和附属物品、设施设备及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。上述合同签订后，徐凤家按照合同约定交付了房屋，许瑛亦按照合同约定支付了房屋押金13500元及租赁期间的全部租金，。租赁期限届满后，许瑛明确表示不再续租，徐凤家亦不持异议。2020年4月4日，双方办理退房交割，并签署书面协议，“本人徐凤家，于2020年4月4日收到许瑛夫妇返还清华大学西南17楼1单元X号房屋物品（见前），房屋验收合格。徐东升支付剩余电费64元，徐东升已微信支付给许瑛女士。”徐东升系徐凤家的儿子。许瑛于当日搬离X号房屋。因许瑛在租赁期限届满后未搬离个人物品并交还房屋，双方对押金退还问题产生争议，许瑛主张押金全退，租赁期限届满后其未在房屋内居住，个人物品也已经打包完毕，未能搬离个人物品系因新冠肺炎疫情影响，X号房屋所在地清华大学基于疫情防控政策实施了严格的出入管制，其基于公共利益及自身安全考虑无法在当时背景下将房屋内物品搬走，徐凤家对此不予认可，认为租期届满前清华大学并未禁止搬家车辆进校，许瑛未在约定的时间内搬离属于违约，故不同意退还押金。许瑛为证明其主张提交了如下证据：1．双方沟通记录、物品图，证明合同期满后许瑛已履行通知义务，双方的租赁关系终止，涉案房屋内的物品已在合同到期前打包完毕；2．疫情防控文件、相关新闻报道及通报情况，证明根据疫情防控政策，涉案房屋内物品无法搬离；3．致徐凤家的信件、律师函、搬家协调沟通截图，证明与徐凤家就搬家事宜协商未果，徐凤家拒绝退还押金。徐凤家对上述证据的质证意见为：认可证据1中双方沟通记录的真实性，不认可物品图的真实性，认可许瑛租赁期限届满前明确表示不再续租，但是许瑛未在约定的时间内搬离，且许瑛明确表示不能搬家；证据2中清华大学疫情防控文件无法核实真实性，即便文件真实，也没有看到不能搬家的政策。认可北京市疫情防控文件的真实性，不认可证明目的；证据3真实性认可，证明目的不认可。徐凤家提交了清华大学加强校园管理通知，证明许瑛租赁期限届满前清华大学并未禁止搬家车辆进校。许瑛对上述证据的质证意见为：真实性无法核实，从文件来看，只是有有效车证的车辆才能入校，不能证明搬家车辆能入校。本院对双方提交的证据的认证为：对于许瑛提交的物品图，因无拍摄时间，无法反映与本案的关联，真实性不予确认。对于双方提交的其他证据的真实性本院予以认可，证明力另行评述。庭审中，许瑛表示曾去保卫处询问搬家车辆能否进入，保卫处明确告知不能。经本院与清华大学保卫处电话联系，保卫处答复清华大学对于外来车辆需要进行提前报备并审批，审批后才能进入。经询，许瑛表示因为春节加疫情联系不到搬家公司，后来去保卫处问的时候口头答复不一定能审批通过，所以也就没有向学校办理报备审批手续。联系搬家公司是在2020年3月30日左右，并于2020年4月4日实际搬家，报备审批手续是徐凤家向清华大学申请的。徐凤家认可是其向清华大学办理的报备审批手续，但主张报批义务在于许瑛，许瑛应采取积极有效的措施防止双方损失进一步扩大。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。许瑛与徐凤家签订的《北京市房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案中，根据双方合同约定，许瑛应该在租赁期限届满后按照原状返还房屋及其附属物品、设施设备，徐凤家应在收到房屋并结清各项费用后，向许瑛退还押金。根据本案查明的事实，双方租赁合同于2020年2月19日到期，许瑛未在合同约定的2020年2月20日前向徐凤家交付X号房屋。许瑛对此解释称租赁期满后其个人并未在X号房屋中居住，个人物品也早已打包好，因为新冠肺炎疫情及疫情防控措施影响，搬家车辆无法进入清华大学校内，故未及时腾退并交付房屋，徐凤家并不认可，对此，本院认为虽然清华大学并未禁止搬家车辆在进行报备审批后进入学校，但是双方争议期间系疫情形势较为严峻、防控措施较为严格的时期，应当以减少人员流动、保障人身安全为第一要务，在当时情况下进行搬家确实存在极大的困难，且不符合疫情防控的要求，许瑛在合同到期前表示可以交还钥匙，同意配合徐凤家看房，并在疫情缓解后及时联系搬家，积极采取措施避免损失扩大，综上，许瑛未搬离房屋并非恶意占有房屋，而是因为疫情影响。新冠疫情属不可抗力，势必对租赁双方造成损失，本院综合考虑疫情及疫情防控措施对于合同履行的影响、租赁期限届满后占用房屋的原因、时间期限、当事人主观过错等因素，兼顾公平原则，酌情判定许瑛支付合同到期至搬离房屋期间的占有使用费7000元，与押金抵扣后，徐凤家还应退还许瑛房屋押金6500元。徐凤家未退还房屋押金系双方因延期交房产生争议，并非恶意拖欠，故许瑛要求徐凤家支付逾期利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条之规定，判决如下:一、徐凤家于本判决生效后七日内退还许瑛房屋押金6500元；二、驳回许瑛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68元，由许瑛负担35元，已交纳；由徐凤家负担33元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 杨 静二〇二〇年十二月十五日书记员 廖菡雯