福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初8166号 原告：福建金钳投资有限公司，住所地惠安县东桥镇西坑村新美港综合楼**，统一社会信用代码913505005673436886。 法定代表人：陈成龙，执行董事。 委托诉讼代理人：成幼兰，女。 委托诉讼代理人：张晶晶，女。 被告：吴梅蓉，女，1986年11月21日出生，汉族，住惠安县。 被告：付志勇，男，1981年6月8日出生，汉族，住惠安县。 第三人：惠安县农村信用合作联社螺阳信用社，住所地惠安县螺阳镇新霞经济开发区，统一社会信用代码91350521X11439772W。 代表人：李韵鸽，主任。 委托诉讼代理人：蔡振龙，男。 原告福建金钳投资有限公司(简称金钳公司)与被告吴梅蓉、付志勇、第三人惠安县农村信用合作联社螺阳信用社（简称螺阳信用社）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金钳公司的委托诉讼代理人成幼兰、张晶晶，第三人螺阳信用社的委托诉讼代理人蔡振龙到庭参加诉讼，被告吴梅蓉、付志勇经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金钳公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告吴梅蓉签订的编号为201810220047《商品房买卖合同》及相关附件于2020年9月1日解除；二、解除原告与被告及第三人之间签订的编号为螺阳201811010《个人住房按揭借款合同》；三、被告向原告归还金钳·润东家园8＃1301号商品房并协助原告办理预售商品房买卖合同登记备案、预售商品房预告登记、预售商品房抵押权预告登记的注销手续；四、两被告按商品房总价款的10%向原告支付合同解除违约金57896.3元；五、两被告向原告偿还原告为其向第三人代偿的全部按揭贷款本息及按揭贷款本息实际发生之日起至被告还清之日止的违约金（以代偿贷款本息为基数按日万分之五计算）；六、原告从被告已付购房款中直接向第三人支付被告应付的剩余按揭贷款本息、罚息及违约金等（具体金额以第三人开具的截至实际还款之日被告尚欠的贷款本息凭证为准）；七、上述第4、5、6项费用由原告直接从被告已付购房款中予以扣除，不足部分由被告以自有资金予以补足。事实与理由：原告系惠安县东桥镇东桥村金钳·润东家园的建设单位。2018年10月22日，被告吴梅蓉与原告签订编号为201810220047《商品房买卖合同》及相关附件，约定被告吴梅蓉向原告购买位于惠安县××镇××村××＃××号房，总价款578963元，被告吴梅蓉应于合同签订当日向原告支付购房款118963元，余款460000元以按揭贷款方式向原告支付；若被告吴梅蓉逾期归还按揭贷款本息导致原告代偿的，则自原告承担保证责任之日起至被告吴梅蓉向原告还清代偿款项之日止，被告吴梅蓉应向原告支付代偿款项的每日万分之五的违约金并赔偿原告的全部损失（包括但不限于原告代被告偿还按揭银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等）。同时，原告有权单方解除《商品房买卖合同》及其附件并向被告收取商品房总价款20%的合同解除违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，被告实际向原告支付首付款52646元，并于2018年10月23日向原告出具《确认书》予以确认，且被告付志勇对前述事实也予以书面确认并同意共同承担违约责任及费用。被告吴梅蓉于2018年11月22日与第三人签订编号为螺阳201811010《个人住房按揭借款合同》，约定被告吴梅蓉向第三人借款460000元用于向原告支付购房款，原告为该笔借款承担阶段性连带保证责任。借款合同签订后，第三人依约向被告发放借款460000元。截至起诉之日止，被告向原告实际已支付的购房款共计512646元。上述事实发生后，被告吴梅蓉自2019年11月30日起多次未向第三人偿还按揭贷款本息，致使第三人直接从原告保证金账户直接扣划用以代偿被告吴梅蓉未偿还的按揭贷款本息，暂计至2020年11月30日原告代偿的按揭贷款本息共计45795.82元。原告对此多次发函催告被告吴梅蓉还款，但至起诉之日被告吴梅蓉仍未向原告偿还代偿款项，被告吴梅蓉的行为已构成根本违约。被告吴梅蓉与被告付志勇系夫妻关系，且案涉商品房系在其婚姻存续期间购买，由此产生的债务应视为夫妻共同债务，因此被告付志勇应与被告吴梅蓉共同承担前述违约责任和费用。 被告吴梅蓉、付志勇未作答辩。 第三人螺阳信用社述称，两被告应立即偿还第三人截至2020年12月1日的借款本金余额421967.79元，原告应当对该借款本息承担连带保证责任。因被告未按照合同约定偿还借款本息，按照合同约定从原告在第三人处开立的保证金账户扣划45795.82元归还借款本息，分别于2019年11月30日扣划7600.59元，2019年12月30日扣划3820.91元,2020年3月26日扣划7605.24元，2020年4月24日扣划22.29元，2020年5月25日扣划7610.27元，2020年6月24日扣划21.44元，2020年7月24日扣划3805.16元，2020年8月25日扣划3825.65元，2020年9月25日扣划3826.59元，2020年10月30日扣划3826.6元，2020年11月30日扣划3831.08元。 经审理查明，两被告系夫妻关系。2018年10月22日原告与被告吴梅蓉签订编号为201810220047《商品房买卖合同》一份，约定被告吴梅蓉向原告购买位于惠安县××镇××村××＃幢××层××号房，建筑面积125.1平方米，总成交价578963元。其中合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期间的具体约定》第八条约定，在担保期间，若被告逾期归还按揭贷款本息导致原告承担了相应的保证责任，即原告代被告偿付银行按揭贷款本息，则自原告承担保证责任之日起至被告向原告还清代偿款项之日止，被告应向原告支付代偿款项的每日万分之五的违约金并赔偿原告的全部损失（包括但不限于原告代被告偿还按揭银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等）。若在该商品房达到交付条件时，原告有权不予以办理房屋交付手续，该商品房的交付期限可顺延至被告缴清应付银行的借款本息及原告代偿的款项及相应违约金之日后30天。若出现原告代被告偿还部分或全部的按揭贷款本金和／或利息情形的，则视为被告构成根本性违约，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，收回房产，追偿代偿款项，被告需按《商品房买卖合同》第六条约定的商品房总价款的20%向原告支付违约金。因解除《商品房买卖合同》及按揭贷款合同而增加的费用由被告承担。上述合同于2018年11月13日办理网上备案登记手续。2018年10月23日两被告向原告出具《确认书》一份，主要载明：1、《商品房买卖合同》约定的房屋首付款为118963元。2、因两被告参与原告推出的团购活动，请原告根据相关优惠政策减免两被告房屋的部分首付款，即66317元，首付款减免后，两被告实际向原告支付的房屋首付款为52646元。两被告实际已付购房款金额如与原告向两被告开具的不动产统一销售发票载明的购房款金额不一致的，则以两被告向原告实际支付的购房款金额为准，不动产统一销售发票载明的购房款金额不作为本人已付购房款的凭证。3、若两被告违反前述《商品房买卖合同》项下约定的义务（包括但不限于因两被告自身原因无法获取银行贷款而又未能在限定期限内补足剩余购房款、未能按期足额偿还前述房屋的银行按揭贷款导致银行要求原告承担连带保证责任等），导致《商品房买卖合同》解除或终止的，则两被告承诺在原告或第三人发出催款通知、解除合同通知函等7日内，向原告一次性补足上述房屋首付款减免款项66317元。如逾期支付的，两被告除承担上述《商品房买卖合同》项下约定的违约责任外，还应按上述房屋总价款的日千分之一向原告支付违约金。2018年11月22日，原告与被告吴梅蓉以及第三人签订编号螺阳201811010《个人住房按揭借款合同》一份，约定被告吴梅蓉向原告贷款460000元用于支付案涉商品房的剩余购房款，贷款期限自2018年11月22日至2033年11月21日，原告为上述贷款提供连带责任保证。同时被告付志勇在房地产抵押清单上的财产共有人处签名捺印。上述合同签订后，第三人依约发放贷款460000元至原告账户。故被告吴梅蓉实际向原告支付的购房款为512646元（52646元＋460000元）。后被告吴梅蓉未按时偿还按揭贷款本息，导致原告于2019年11月30日代偿7600.59元，2019年12月30日代偿3820.91元,2020年3月26日代偿7605.24元，2020年4月24日代偿22.29元，2020年5月25日代偿7610.27元，2020年6月24日代偿21.44元，2020年7月24日代偿3805.16元，2020年8月25日代偿3825.65元，2020年9月25日代偿3826.59元，2020年10月30日代偿3826.60元，2020年11月30日代偿3831.08元，共计代偿45795.82元。2020年8月10日，原告按合同约定地址向被告吴梅蓉邮寄《限期履行还款义务催告函》，要求被告吴梅蓉在收到该函件七日起向原告支付代偿款30485.9元及补足未付首付款66317元，若未能按上述期限履行还款义务，原告将根据《商品房买卖合同》的约定，自原告承担保证责任之日起至被告吴梅蓉向原告还清代偿款项之日止，按代偿款项的日万分之五向被告吴梅蓉收取违约金，同时原告有权单方解除《商品房买卖合同》，向原告收取商品房总价款20%的违约金并收回该商品房，被告吴梅蓉还应承担原告因此支出的律师费、诉讼费、仲裁费、鉴定费、公证费、公告费、执行费等全部费用。该函于2020年8月10日下午由他人代收。2020年9月1日，原告按合同约定地址向被告吴梅蓉邮寄《解除通知函》，通知即日起解除双方于2018年10月22日签订《商品房买卖合同》，被告吴梅蓉应在收到函件十日内配合原告办理《商品房买卖合同》备案注销手续、不动产发票等注销手续、不动产预告登记注销手续，原告将从被告吴梅蓉已付首付款52646元中扣除逾期付款违约金及商品房总价的20%解除合同违约金，不足部分原告有权另行向被告吴梅蓉追偿。该通知于2020年9月2日由被告吴梅蓉本人签收。案涉商品房于2018年11月27日办理预购商品房预告登记，于2018年12月5日办理预购商品房抵押权预告登记，于2018年12月29日办理交房手续，目前尚未装修入住。 以上事实，有原告提供的结婚证、惠安县商品房买卖合同（网上签约）备案登记申请表、《商品房买卖合同》（含附件）、确认书、《个人住房按揭借款合同》、不动产登记情况查询结果一览表（2份）、商品房交接书、螺阳信用社业务凭证（11份）、《限期履行还款义务催告函》、《解除通知函》、EMS邮政特快专递邮递单及查询单（各2份），第三人提供的《个人住房按揭借款合同》、房地产抵押清单、借款借据、按揭贷款交易明细查询、存款明细账，以及到庭当事人的陈述等加以证明，本院依法予以认定。 综上事实，本院认为，原告与被告吴梅蓉于2018年10月22日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应全面履行各自的义务。被告吴梅蓉逾期未能偿还第三人贷款本息，导致原告代偿按揭贷款本息，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期间的具体约定》第八条约定，原告有权解除购房合同。原告于2020年8月10日按合同约定地址向被告吴梅蓉邮寄《限期履行还款义务催告函》，要求被告吴梅蓉向原告偿还代偿款等，否则原告有权单方解除《商品房买卖合同》，并于2020年9月1日再次按合同约定地址向被告吴梅蓉邮寄《解除通知函》，通知即日起解除双方于2018年10月22日签订《商品房买卖合同》，该通知于2020年9月2日由被告吴梅蓉本人签收。故原告请求确认双方签订的《商品房买卖合同》已解除，符合法律规定和合同约定，应予支持，但解除时间应为2020年9月2日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后，导致案涉商品房的担保借款合同目的无法实现，原告据此请求解除其与被告吴梅蓉、第三人签订的《个人住房按揭借款合同》，符合规定，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告吴梅蓉违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定，被告吴梅蓉应向原告支付合同解除违约金，支付原告代偿贷款本息。原告请求被告吴梅蓉偿还原告已代偿的贷款本息45795.82元，依据充分，应予支持。原告请求被告按购房合同约定的总价款578963元的10%支付合同解除违约金过高，酌情调减按购房合同约定的总价款的5%计算即28948元（取整）。因本案已支持被告吴梅蓉向原告支付合同解除违约金28948元，故原告请求两被告支付代偿贷款本息资金被占用期间的利息损失，不再支持。原告请求合同解除后被告吴梅蓉应将商品房返还给原告，符合法律规定，予以采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故原告应代被告吴梅蓉向第三人偿还尚欠的按揭贷款本息。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告吴梅蓉、付志勇、第三人配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续，被告吴梅蓉配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》备案注销手续、预购商品房预告登记注销手续，符合规定，予以支持。因本案《商品房买卖合同》系原告与被告吴梅蓉签订，以及《个人住房按揭借款合同》系原告与被告吴梅蓉、第三人签订，根据合同相对性原则，原告要求被告付志勇共同承担合同解除违约金、偿还原告代偿按揭贷款本息等，缺乏依据，不予支持。代偿款及违约金是一般债权，原告并不享有从被告吴梅蓉已付购房款中予以抵扣优先受偿的权利，原告要求从被告吴梅蓉已付购房款中直接扣除代偿款及违约金，依据不足，不予支持。鉴于被告吴梅蓉未在本案主张返还已付购房款，故购房款的返还问题由双方当事人另行处理。被告吴梅蓉、付志勇经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告福建金钳投资有限公司与被告吴梅蓉签订的编号为201810220047的《商品房买卖合同》及其附件于2020年9月2日解除。 二、解除原告福建金钳投资有限公司与被告吴梅蓉、第三人惠安县农村信用合作联社螺阳信用社于2018年11月22日签订的编号为螺阳201811010《个人住房按揭借款合同》。 三、被告吴梅蓉应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建金钳投资有限公司代为偿还的贷款本息45795.82元。 四、原告福建金钳投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内从被告吴梅蓉已付购房款直接向第三人惠安县农村信用合作联社螺阳信用社偿还被告吴梅蓉尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人惠安县农村信用合作联社螺阳信用社开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）。 五、被告吴梅蓉应于本判决生效之日起十五日内将位于惠安县××镇××村××＃幢××层××号商品房返还给原告福建金钳投资有限公司。 六、被告吴梅蓉应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建金钳投资有限公司合同解除违约金28948元。 七、被告吴梅蓉应于本判决生效之日起十五日内，配合原告福建金钳投资有限公司向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》解除后的注销登记备案手续和预购商品房预告登记注销手续。 八、被告吴梅蓉、付志勇、第三人中国银行股份有限公司泉州分行应在原告福建金钳投资有限公司代为偿还被告吴梅蓉尚欠按揭贷款本息后十日内，配合原告福建金钳投资有限公司向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续。 九、驳回原告福建金钳投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10168.5元，减半收取5084.25元，由原告福建金钳投资有限公司负担144.25元（多预交的10024.25元予以退还），由被告吴梅蓉负担4940元，应于本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员 唐锡奎 二〇二〇年十二月二十六日 法官助理 郑榕玲 书 记 员 留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。