浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8381号 上诉人（原审原告）：胡祖山，男，1967年2月2日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。 委托诉讼代理人：胡祖应，系胡祖山之兄。 被上诉人（原审被告）：杭州德珠投资管理有限公司，住所地杭州市江干区临丁路******。统一社会信用代码：913301046970694299。 法定代表人：陈道义，总经理。 委托诉讼代理人：金亮新，浙江君安世纪律师事务所律师。 上诉人胡祖山因与被上诉人杭州德珠投资管理有限公司（以下简称德珠公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初6121号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年9月24日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵为民适用普通程序独任审理，于2020年11月17日公开开庭进行了审理，上诉人胡祖山的委托诉讼代理人胡祖应，被上诉人德珠公司的委托诉讼代理人金亮新到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2013年6月23日，胡祖山（乙方）与德珠公司（甲方）签订《房屋买卖出让合同》一份，约定甲方将德珠公司商业综合用房A幢2层239室房屋分层转让受让人。该房屋面积为22.58平方米（含公摊面积）。该房屋单价为每平方米17715元，总计400000元。乙方于2013年6月23日前一次性付清房款。甲方在2013年12月15日前将符合合同约定的房屋交付受让方使用。房屋达到交付使用条件后，出让方应书面通知受让方办理交付手续。出让方保证其出让受让方的房屋不属村集体经济组织自留部分，可以按政府部门的规定办理房屋权属证书。考虑到甲方土地现为村级留用地，目前三证只能以幢以层办理，分割到户须等政府部门的政策变动后另行通知办理。出让方代收物业维修基金，高层60元每平方米，合计1355元。 2013年6月23日，胡祖山（甲方）与案外人（乙方）杭州荣洁物业管理有限公司（以下简称荣洁公司）签订《公寓楼商铺委托经营管理合同书》一份，约定甲方自愿将认购的杭州德珠商务中心物业房号为A239，面积22.58平方米，用途为办公商铺，委托给乙方实行统一管理，统一代租、整体经营。委托期限自委托人在杭州德珠商务中心公寓楼商铺办理交房手续当日起，150天为免租期，第一至第十年届满日止（2013年12月15日至2023年12月15日）。甲方将商铺授权乙方代管出租，无论乙方以何价何时向何人代为出租，甲方应同意并不得干涉。本合同自双方签字盖章之日起生效，非约定或协商，任何一方不得擅自变更或解除合同。 后胡祖山按约支付德珠公司购房款40万元，德珠公司于2014年1月6日开具案涉房屋购房发票。案涉交房通知书显示：胡祖山先生，您所购买的德珠商务中心Ａ幢2单元239室，经验收合格，于2013年12月15日前具备交付使用条件，请及时安排时间到杭州市江干区××镇德珠商务中心交房处办理交付手续。落款日期为2013年12月12日，德珠公司、荣洁公司、杭州联成物业管理有限公司在该交房通知书上盖章确认。受理日期为2015年8月31日的杭州市住房保障和房产管理局房产交易产权登记申请受理单显示，出方德珠公司，受方杭州后珠股份经济合作社，登记类别：转移登记（其他），房屋坐落杭州市江干区德珠商务中心6幢1-3层。地号1-7。地号1-716-14-227-01> 另查明，杭州德珠商务中心6幢即A幢。 再查明，德珠公司的股东为杭州后珠股份经济合作社（持股比例51%）及杭州德珠实业投资有限公司（持股比例49%）。 胡祖山于2019年6月27日向原审法院起诉，请求：1、解除胡祖山与德珠公司签订的《房屋买卖合同》；2、德珠公司返还胡祖山购房款40万元，并支付利息损失160492元（按中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年6月23日暂计至2019年9月22日，此后计算至实际付清之日止），返还物业维修基金1355元；3、德珠公司支付胡祖山已购房款一倍的赔偿款40万元；4、德珠公司赔偿胡祖山经济损失40万元。 原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。案涉《房屋买卖出让合同》系双方真实意思表示，合法有效，对其具有约束力。对胡祖山主张德珠公司于2015年8月将案涉房屋整体转让给杭州后珠股份经济合作社，德珠公司一房两卖致使胡祖山不能实现合同目的，故要求解除合同并赔偿损失等诉请，德珠公司转移登记给案外人的是德珠商务中心6幢1-3层，包括众多已售或未售房屋。德珠公司办理整体转移登记系因德珠商务中心6幢1-3层各个房屋并未全部独立办理产权登记，无法区分各个房屋分别进行转移登记，只可统一进行转移登记。胡祖山并无证据证明德珠公司将出售胡祖山的案涉A幢2层239室房屋转售他人。胡祖山已将案涉房屋转租，现亦无证据证明，有其他主体妨碍胡祖山行使对该房屋的所有权。对已售胡祖山的房屋胡祖山可继续使用及收益，在条件成就时亦可依法主张办理产证。综上，胡祖山的诉请，缺乏事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回胡祖山的诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费8528.5元，由胡祖山负担。 宣判后，胡祖山不服，向本院提出上诉称：一审认定事实错误，适用法律不当，导致判决错误。理由如下：一、原审判决遗漏本案关键事实涉案房屋土地性质为村集体留用地，一旦转移登记（析产）给村集体就不得分割转让和销售，也即本案房屋买卖合同目的落空。1、涉案房屋土地性质。房屋买卖合同第十三条第2项“考虑到甲方土地现为村级留用地”；《房屋产权信息查询记录》“附记属留用地项目中村级集体经济组织持有的不可转让部分，不得分割、不得转让”；《留用地项目股权置换产权协议书》及信访答复证据，均证明涉案房屋土地为村级留用地。2、杭州市关于村级留用地合作建房现行规定。2008年4月28日杭州市国土资源局《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见》（涉案合同中有载明）政府文件第三条第（四）款规定，合作开发的留用地项目，在竣工并经土地复核验收，可按股份比例进行析产，析产后村集体经济组织自留建筑面积及分摊土地面积份额不得低于整个合作项目的51%。杭州市人民政府《关于印发杭州市区村级留用地管理办法》（杭政函[2014]35号）第四章留用地项目管理第（二十四）条第二款“村集体经济组织总计应持有不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产和地下空间51%的建筑面积，且不得分割转让和销售。”根据上列杭州市政府规章文件精神，使用村集体留用地合作建房，竣工土地复核验收后，先析产，村级集体总计持有不低于51%，且不可不得分割转让和销售。二、涉案房屋已经整体转移登记给村级集体杭州后珠股份经济合作社。原审法院认为“胡祖山并无证据证明德珠公司将出售胡祖山的案涉A幢2层239室房屋转售他人”，属于事实认定错误。原审法院理由为：“德珠公司转移登记给案外人的是德珠商务中心6幢1-3层，包括众多己售或未售房屋。德珠公司办理整体转移登记系因德珠商务中心6幢1-3层各个房屋并未全部独立办理产权登记，无法区分各个房屋分别进行转移登记，只可统一进行转移登记。”简单概括说即6幢1-3层是整体转移登记，各个房屋没有分别转移登记，因此无法证明涉案房屋A幢（即6幢）2层239室转售。典型“白马非马”式的诡辩，否定整体和部分关系。本案中，根据经典三段论推理，大前提：德珠商务中心6幢1-3层整体转移登给村级集体杭州后珠股份经济合作社；小前提：案涉A幢（即6幢）2层239室房屋属于杭州德珠商务中心6幢2层其中一间，《房屋买卖合同》“附件1德珠商务中心A#楼二层平面图”也清楚载明A幢2层有239号其中一间；结论：案涉A幢（即6幢）2层239室房屋也被转移登给村级集体杭州后珠股份经济合作社。补充一点：“转售”、一房二“卖”，表述不严谨，应该是析产。三、涉案房屋转移登记给村级集体导致无法过户，合同目的落空。原判决中“在条件成就时亦可依法主张办理产证”，根本属于空话。1、政府政策上不能。根据前述杭州市规章文件精神，归村级集体房产不得分割转让。特别《杭州市人民政府关于印发杭州市区村级留用地管理办法》（[杭政函2014]35号）明确规定“村集体经济组织应分别持有不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产和地下空间51%的建筑面积，且不得分割转让和销售”。案涉房屋的产权证也载有“村组织持有部分不得分割、不得转让”。2、事实上不能涉案房屋转移登记给第三人，根据合同相对性，胡祖山无依据请求第三人履行合同义务。同时，根据与第三人村级集体交涉和信访回复结果，村级集体根本不认可德珠公司将属于村级集体房产对外销售行为。3、涉案房屋虽说可以出租，但不能充分行使所有权，比如处置权，抵押、出让等。法律规定“房屋所有权登记发证制度”。四、德珠公司存在欺诈销售和违约行为，应该惩罚性赔偿损失。1、故意隐瞒没有预售许可证，将村级集体房产对外销售，并且至今在杭州市房管局也未查到有过销售许可证。《杭州市江干区人民政府丁桥街道办事处关于信访事件处理意见书》（丁信字[2019]23号）答复称：“因经营压力，德珠公司为尽快收回成本，于2012年底开始，在后珠经合社不知情的情况下，擅自以项目公司名义将其没有所有权的20%部分对外出售。同时与购房者签订使用权转让和所有权转让2份合同，但后续只拿使用权转让合同到后珠经合社报备”。2015年8月析产和房产权证显示，涉案房产属于村级集体。显然德珠公司在销售属于村级集体房产，而村级集体房产不得对外销售，自然也办不出销售许可证。2、违约。根据双方签订《房屋买卖合同》中“关于产权约定”“出让方保证其出让受让方的房屋不属村集体经济组织自留部分，可以按政府部门的规定办理房屋权属证书。”显然，德珠公司该保证已无法兑现，涉案房屋无法办出产权证书。综上，胡祖山所主张事实清楚且证据充分，所依据法律明确，一审判决用诡辩逻辑加以否定。请求撤销原判，依法改判支持胡祖山一审诉讼请求并由德珠公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。 被上诉人德珠公司辩称：1、原审判决事实清楚，证据确实充分，法律正确，应当予以维持。2、本案2019年胡祖山的商铺租金被案外人杭州荣洁物业公司拖欠，导致包括胡祖山在内的很多商铺的受让人都向江干区法院提起了诉讼。本案不是说合同无效的问题，也不是解除合同的问题，而是其商铺租金没有得到满足，引发的对开发商的诉讼。合同签订是2013年，至起诉时隔六年。这么久的时间里没有提出合同无效，没有提出解除或双倍退还转让费，显然不合常理，没有实施依据和法律依据。3、本案所涉商铺面积很小，双方在交易时明确知道它是江干区后珠村的村级留用地项目。既然是留用地，这么小的商铺是不能办产证的，双方都明确。也就不存在过户给胡祖山的问题。进一步说，双方交易的是商铺的使用权，没有产证。基于这一点，合同13条最后一款写明，关于产证办理的内容，由双方特别约定协商，同意执行。如果乙方以本条款的内容要求退房，视为违约行为。现在胡祖山提出房屋不能办证，交易落空等理由，与合同约定不符，是违约行为。等将来条件成就时才能办产证。何时条件成就不可确定。国家要求村级留用地51%留在村集体，因此现在无法办证。4、这一批商铺是由于案外人大鸿公司报销的，很多合同开发商掌握不全。大部分受让人同时签订了使用权和所有权的转让合同，都约定了第13条，不得以不能办证为理由提出解约。签订两份合同的原因就是很多受让人想在这里做生意，需要注册企业或向银行贷款融资。应他们要求，都办理了两种合同，是不得已而为之的变通措施。虽然有所不规范，但是是一种措施。去年以来，很多商铺去江干法院起诉，都隐瞒了另一合同的存在。江干区有一个信访调查件上也写明了，签订了两种合同。胡祖山的房屋六七年来一直由他占有、使用、收益。德珠公司从未干预其占有、使用、收益。挂在后珠名下，不是房屋买卖，是按照杭州市政府的要求进行析产。后珠经济合作社是开发商的股东。将涉案房产挂在股东名下，没有发生交易，仍然是公司股东持有的。不存在一方二卖等各种各样的情形。后珠经济合作社也从未干扰他们，而是支持他们商户经营。这种情况下提出解除合同显然是不合理的，不应当予以支持。涉案商铺是胡祖山的投资无法收回租金问题，投资风险是其自行应当承担的风险。 被上诉人德珠公司在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人胡祖山向本院提交了证据一、杭州市房管局产权信息查询记录，欲证明1、德珠公司对外销售案涉房屋属于杭州后珠经济合作；2、证载“村属的自留地房产不得分割、不得转让”，证明该部分房产已无再转让的可能。违反合同“十三条关于产权登记约定，保证出让给受证方的房屋不属于村集体经济组织的自留部，可以按政府部门的规定办理房屋权属证明”。证据二、留用地项目股权置换产权协议书，欲证明1、德珠商务中心6幢（A幢）1-3层析产归属村级集体杭州后珠股份经济合作社；2、协议按照杭州市政府文件执行，村级集体分得房产不得转让；3、2015年7月签订，说明村集体后珠经济合作社对于之前2013年6月德珠公司对外签订的涉案房屋买卖合同并不追认。因此合同无法实际履行过户。证据三、杭州市房管局的政府信息告知书（2019）137号，欲证明德珠公司至今未取得房屋预售许可和销售许可证，存在故意隐瞒没有取得销售许可情况。证据四、杭州市江干区人民政府丁桥街道办事处关于信访事件处理意见书（丁信字[2019]23号），欲证明德珠公司私自销售属于村级集体房屋，而村级集体房产不得销售，因此存在欺诈和非法集资。证据五、杭州市人民政府关于印发杭州市区村级留用地管理办法（杭政函[2014]35号），欲证明1、析产归村级集体房产不得分割、不得转让；2、原判决书中“条件成就”也无法过户，买卖合同目的落空。证据六、房屋买卖合同附件1，欲证明案涉房产239号是6幢二楼的一间。1-3层都被析产到另一个村组织。经质证，被上诉人德珠公司认为证据1、形式真实性认可，证明对象不认可。不存在被上诉人德珠公司销售房屋给后珠村的问题。不能证明其证明对象。这是正常的股东析产，实际上房产还是在开发商名下，根据杭州市政府的政策代持。证据2、没有提供原件，三性不予认可。同时也不能证明其证明对象，对于6幢1-3层挂在后珠经济合作社名下，德珠公司原审中已提供了证据，6幢1-3层是由开发商的另一股东占有、使用、收益的，是以德珠实业公司所有，以德珠公司名义对外处置、租赁房产。该房产根据与后珠经济合作社的约定可以独立处置或转让，有合同约定。不能证明胡祖山待证事实。证据3、形式真实性不予认可。不能证明胡祖山所说故意隐瞒等事实，不能证明其所说的销售许可证等问题。本案物业属于村级留用地项目，转让是有特别政策的，不需要去登记备案或许可证，就可以转让。证据4、信访件没有原件，原则上三性不予认可。也不能证明胡祖山证明对象，不存在胡祖山所说的欺诈等问题。另信访件第二页第三行也说了受让方签订了两种合同。本案胡祖山并未提供另一种合同。第二页第二段第一行，记载了引发本案的真实原因，系租金收不到所导致。证据5、对于形式真实性无异议，但不能证明胡祖山的证明对象。合同约定本身就是不办产证的，胡祖山也明知，六七年后却提出来，不能成立。证据6、形式真实性无异议。如果仅证明239号商铺存在，那德珠公司认可。但德珠公司要说的是，它是很小的一块，不能办产证的，如果以此为理由是不能成立的。本院认为，因双方所签订的《房屋买卖出让合同》涉村级留用地，合同明确载明目前三证只能以幢以层办理，分割到户须等政府部门的政策变动后另行通知办理，故上诉人胡祖山向本院提交了证据无法达到其所要证明的内容。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”胡祖山与德珠公司所签订的《房屋买卖出让合同》明确涉村级留用地，合同明确载明目前三证只能以幢以层办理，分割到户须等政府部门的政策变动后另行通知办理。故双方在订立案涉《房屋买卖合同》时，对案涉房屋的土地性质、房屋产权过户等问题已经在合同中作了特别约定，双方均应知晓案涉商铺买卖有别于一般的商品房买卖，胡祖山主张德珠公司存在隐瞒、欺诈的情形缺乏事实依据，且欺诈并非合同解除的法定事由或约定事由，胡祖山据此主张合同解除不能成立。案涉商铺已经交付胡祖山并由胡祖山委托他人经营管理收益至今数年，虽案涉商铺所在的三层整层房屋均登记在案外人名下，现确实无法办理分割过户，但其中包括众多已售或未售房屋，且案涉《房屋买卖合同》中双方明确约定房屋分割过户登记需以政策变动为前提，故胡祖山以合同目的落空为由要求解除合同原审法院未予支持并无不妥。综上，胡祖山的上诉请求依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17057元，由胡祖山负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵为民 二〇二〇年十二月十八日 书记员  周 杨