广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0222民初1412号原告：李阶海，男，1964年8月16日出生，汉族，身份证住址广东省始兴县***********，现住广东省始兴县*********。公民身份号码：440************。原告：何庆如，女，1962年10月14日出生，汉族，身份证住址广东省始兴县*************，现住广东省始兴县*********。公民身份号码：440************。委托诉讼代理人：李阶海，男，1964年8月16日出生，汉族，身份证住址广东省始兴县***********，现住广东省始兴县*********。公民身份号码：440************。系原告何庆如的丈夫。被告：始兴县盛世房地产开发有限公司。营业执照注册号：440**********。地址：始兴县******。法定代表人：黄福来。原告李阶海、何庆如与被告始兴县盛世房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告李阶海及其作为原告何庆如的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告始兴县盛世房地产开发有限公司经本院送达开庭传票等应诉材料拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告履行合同约定，返还多收取两原告所有的房屋的差价款5433.83元（3598.56元/㎡×1.51㎡）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月26日，原告一和原告二与被告签订了《商品房买卖合同》（适用于商品房预售、销售）（以下简称《买卖合同》），由原告一和原告二购买被告开发的房产一套，《买卖合同》明确约定：“买受人购买的商品房为预售商品房……房屋建筑面积109.24平方米，房屋总金额为：393107元。”《买卖合同》第五条约定：“本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：……2.差异值为±0.6%以上（含本数）至±3%（含本数）的，买卖双方按照买卖合同约定的房屋单价多退少补；……”《买卖合同》签订后，原告一和原告二按约定以3598.56元/㎡的单价，向被告支付了建筑面积为109.24㎡的房屋总价款393107元，履行了付款义务，其中首付118107元，银行按揭275000元。2015年4月26日，被告给原告一和原告二开具的发票载明该房屋：单价为3598.56元∕㎡，金额为393107元。2018年，原告一和原告二从被告处取得办好的不动产权证【证号：粤（2018）始兴县不动产权第、粤（2018）始兴县不动产权第号】，发现不动产权证登记的建筑面积为107.73㎡，与《买卖合同》预售的109.24㎡小了1.51㎡，面积差异值为1.38%，按照《买卖合同》约定，被告应将该多收取的房款退还原告一和原告二。后原告一和原告二多次找被告协商，被告均拒绝退还多收取的房款，拒不履行《买卖合同》约定的义务。综上所述，被告交付给原告一和原告二的房屋实际建筑面积小于《买卖合同》预售面积，面积差异值在3%以内，给原告一和原告二造成损失，根据购房发票和《买卖合同》该房屋按建筑面积单价为3598.56元/㎡，被告应退还多收取的购房款5433.8256（3598.56元×1.51㎡），但被告拒不退还，已构成违约。现原告一和原告二为维护合法权益，根据《合同法》的107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……”，特诉之人民法院，请求贵院支持原告一和原告二诉讼请求。被告始兴县盛世房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。本院经审理认定事实如下，两原告系夫妻关系，2013年10月26日两原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买其建设的始兴县*****************商品房。其中第三条商品房基本情况该商品房合同约定建筑面积共109.24平方米，其中套内建筑面积88.82平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.42平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）……第四条计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4425.88元，总金额（人民币）叁拾玖万叁仟壹佰零柒元整）。第五条面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比＝（产权登记面积－合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。”第六条付款方式及期限，买受人按下列第3种方式付款，买受人于2013年10月26日之前支付购房首付人民币壹拾壹万捌仟壹佰零柒元整（¥118107元），付清上述购房款之日起15日内余款贰拾柒万伍仟元整（¥275000元）到指定银行办理银行按揭。附件二、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明该商品房的公共部位与公用房屋分摊的建筑面积按照国家规定的标准、规范、规则执行。若出卖人暂测的该商品房公共部位与公用房屋分摊的建筑面积与房地产管理部门测绘、确权的面积有差异的，以房地产管理部门测绘、确权的面积为准。出卖人暂测的该商品房公共部位与公用房屋分摊的建筑面积与房地产管理部门测绘、确权面积不管差异多少，买卖双方均不作任何补偿。但买受人须按房地产管理部门测绘、确权的公共部位与公用房屋分摊的建筑面积根据《盛世家园前期物业服务协议》中的约定计算物业服务费。附件四合同补充协议4、本合同第四条第一项“按套内建筑面积计算该商品房单价为人民币每平方米4425.88元的内容，仅作为办理房产证登记使用，不作为商品房计价方式及价款的约定，本商品房按套出售”。2015年4月26日，被告向原告开出编号为的《广东省地方税收通用发票（电子）》，该发票载明，建筑面积109.24㎡，单价3598.56元/㎡，金额393107元售房款。该发票左侧手写“此扫描件为李阶海2015年5月提取公积金时所提供的发票复印件”，并加盖了韶关市住房公积金管理中心始兴办事处的业务专用章。2017年12月22日，被告向原告开出编号为的《广东增值税普通发票》，该发票载明，107.73㎡，单价3475.2401285元/㎡，金额374387.62，税率5%，价税总额393107元。2018年1月16日，两原告取得涉案房屋不动产权证书[产权证号：粤（2018）始兴县不动产权第、号]，登记的房屋建筑面积107.73平方米，其中专有建筑面积为88.4平方米，分摊建筑面积为19.33平方米。现原告称已依据合同的约定支付了393107元给被告，被告先开出2015年编号为02729834的发票给原告，后又让原告将发票交回去，重新给原告开出2017年的编号为02618970的发票。被告是把房屋的面积写成了不动产权证上的面积，同时把房屋单价调低，但是增加了税率。但被告并没有返还面积差价款，原告遂向本院提出上述诉请。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。两原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。原告按照约定支付了首期购房款及办理了银行按揭，被告应依约向原告交付符合合同约定的房屋。合同约定的涉案房屋的建筑面积为109.24平方米，其中套内建筑面积88.82平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.42平方米，但被告交付给原告的房屋实际建筑面积107.73平方米，其中专有建筑面积为88.4平方米，分摊建筑面积为19.33平方米。被告交付给原告的房屋建筑面积比合同约定的房屋建筑面积少了1.51平方米（109.24㎡-107.73㎡），差异值为-1.38%。虽然在合同的附件二中对房屋的公摊面积约定不管差异多少，不做任何补偿，但房屋建筑面积是由房屋套内面积和公摊面积共同组成。房屋套内面积大小直接影响着房屋权利人单独使用的建筑面积，而房屋建筑面积包括的楼梯间、电梯井、公共门厅等共有面积亦与房屋权利人居住舒适和便利程度紧密相关。房屋套内面积和公摊面积作为房屋权属登记记载的两大要素，是商品房买卖合同约定的重要内容。涉案房屋产权登记公摊面积减少所导致房屋产权登记建筑面积减少，势必对涉案房屋的二次交易或拆迁补偿有所影响，被告交付给原告的涉案房屋产权登记建筑面积小于合同约定建筑面积，房屋交付时公摊建筑面积的减少意味着房屋权利人在购买房屋时多付了房款，被告理应承担违约责任。而依据附件四的约定，则排除了本案合同第四条第1种方式计算该商品房价款的约定，同时本合同第五条则约定当事人选择按套计价的，不适用第五条面积差异的处理。则，对于房屋的约定建筑面积与实际交付建筑面积有差异时如何处理，涉案合同无其他约定。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算。本案中，合同约定的价格是393107元，根据原告提交在公积金中心的被告2015年开出的发票可以看出，双方实际也是按合同约定的总价393107元进行交易的，其中建筑面积109.24平方米，单价3598.56元/平方米。故，原告可依据合同约定的价格及实际交易的情形要求被告在面积误差比3%以内部分的房价款予以返还，为1.51平方米×3598.56元/平方米＝5433.83元，原告请求的数额正确，本院予以支持。被告虽在第二次即2017开出的购房发票中按实测建筑面积载明了涉案房屋的建筑面积，以及对房屋单价进行了改变，但被告的该行为并未得到原告的认可，原告主张被告并未将原告按预测面积多缴纳的房屋差价款5433.83元返还给原告，故对于两原告诉请被告支付其因建筑面积减少而多支付的房屋面积差价款5433.83元，本院予以支持。被告始兴县盛世房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，本案依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告始兴县盛世房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李阶海、何庆如返还房屋面积差价款5433.83元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。此款已由原告预交，由被告在履行本判决判项的期限内迳付原告。本判决为终审判决。审判员 刘 娟二〇二〇年十二月二十三日书记员 邹苏琴