河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初6227号原告：郑州元发置业有限公司，住所地河南省郑州市中原区桐柏北路**办公楼****。法定代表人：邹学文，职务：总经理。委托诉讼代理人：钱聪，河南国基律师事务所律师。被告：闫磊，男，1981年11月5日出生，汉族，住河南省嵩县。原告郑州元发置业有限公司与被告闫磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑州元发置业有限公司的委托诉讼代理人钱聪到庭参加诉讼，被告闫磊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告郑州元发置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付剩余房款215339元；2、依法判令被告向原告支付逾期房款违约金14126.2元（以215339为基数，按日万分之0.5的标准，自2016年8月28日起，暂记至2020年4月1日）；3、依法判令被告向原告支付代其向上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称银行）偿还的全部款项共计105823.74元（截止至2020年10月22日）因此项变更是银行又扣划了原告公司部分款项；4、依法判令被告向原告支付因断供产生的违约金共计16064.24元（以每一笔代偿款被扣之日起，截止至2020年10月22日，按照日万分之五计算）；5、依法判令被告向原告支付因实现上述款项所产生的律师费45000元；6、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年8月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于中原区××、××东××、××、××号房屋，房屋总价款分别为360644元、357752元、357943元，其中首付款分别为180644元、179752元、179943元，余款被告采用按揭贷款的方式支付。《商品房买卖合同》第七条第一款约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（2）逾期超过180日后。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金”。合同签订后，被告向原告分别支付了125000元、125000元、75000元首付款，截至目前被告共拖欠原告215339元首付款，已产生违约金14126.2元（暂计至2020年4月1日）。2016年10月17日，原告与银行、被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向银行分别贷款180000元、178000元、178000元，被告以所购房屋向银行提供抵押担保，原告为被告提供阶段性连带责任保证。自2019年3月起，被告多次出现“断供”情形，因其未能按时偿还借款本息，导致原告承担保证责任，被银行划扣保证金81237.87元。原告于2019年8月26日送达《关于催促客户结清保证金及相关事宜的通知函》，截止至起诉之日，被告仍未向原告支付代偿款项。根据《商品房买卖合同》附件四第三条第6款的约定，出卖人为买受人提供阶段性贷款担保：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的赔偿金。（2）买受人没有按照本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同（出卖人也可继续催交付款，买受人仍拒不付款的，出卖人有权在通知买受人付款后3年内任何时间解除合同）。出卖人选择解除合同的，有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项外，还有权扣除买受人给出卖人造成的全部损失（包括但不限于利息损失、诉讼费或仲裁费、律师费、房屋价款3%的销售佣金等等）以及损失额30%的违约金。综上，原告认为，被告逾期偿还借款本金，导致银行划扣原告保证金，且被告拒绝向原告支付拖欠的首付款和代偿款项，构成根本违约。根据《商品房买卖合同》的约定，原告有权要求被告承担相应的违约责任。现原告为维护自身的合法权利，特诉至法院，望依法公正裁判。被告闫磊未答辩。原告围绕诉讼请求提交了证据。被告未到庭，视为其放弃举证、质证等权利。结合原告提交的证据，本院认定事实如下：1.关于原、被告之间的房屋买卖合同关系及内容。2016年8月28日，原、被告分别签订《商品房买卖合同》三份，约定被告向原告购买位于中原区××、××东××、××、××号的房屋，用途为办公，总价款分别为360644元、357752元、357943元，其中首付款分别为180644元、179752元、179943元，首付款应于2016年8月28日支付，付款方式为现金；余款于2016年9月28日支付，付款方式为商业贷款。逾期付款超过60日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。该合同附件四第三条第6款第（1）项约定：买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的违约金。关于房款支付情况。2016年8月28日，被告支付三套房屋定金30000元；2017年8月11日闫磊POS刷卡支付100000元；2016年7月29日，显示交款人为案外人刘强支付该三套房屋定金30000元；2016年9月30日显示案外人刘强POS刷卡支付280000元。原告称该三套房屋是案外人刘强已付定金后转让于被告，刘强缴纳房款中的30000元、280000元中的165000元，转为被告的购房款。以上被告共支付购房首付款325000元，剩余215339元首付款未支付。2.关于原告代被告偿还银行贷款的情况。原告提交的上海浦东发展银行贷款还款回单能够证明由于被告未按期向银行偿还到期贷款本息，导致原告承担保证责任，原告自2019年3月至2020年7月期间代被告向银行偿还贷款本息共计105823.74元。具体时间及金额如下：2019年3月29日代偿12534.13元，2019年6月28日代偿12391.08元，2019年9月29日代偿18963.71元，2019年12月27日代偿18772元，2020年3月24日代偿18576.95元，2020年7月29日代偿24585.87元。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方均应严格依照约定履行各自义务。被告未按合同约定足额支付房款，构成违约，原告主张被告支付剩余房款215339元及逾期付款违约金（以215339元为基数，按日万分之0.5的标准，自2016年8月28日起计算至实际支付房款之日止）的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的代偿款及违约金，根据前述查明的事实，原告共计代被告偿还贷款本息共计105823.74元，按照合同约定，被告应当在原告通知之后三日内偿还所有垫付款项并赔偿损失。原告仅提交了邮单，未提供送达情况，故不能证明其在起诉前履行了通知义务。本院认为，原告提起本案诉讼应视为已经对被告进行了催告通知，被告至今未支付，构成违约，故应当按照合同约定向原告偿还代偿款项105823.74元、违约金（以每一笔代偿款支付之日起，按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止），暂计算至开庭之日（2020年10月22日）的违约金数额共计16064.24元。关于原告主张律师费45000元，由于原被告双方并未在《商品房买卖合同》中约定逾期付款所产生的律师费，故原告要求被告支付律师费45000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告闫磊自本判决生效之日起十日内向原告郑州元发置业有限公司支付剩余购房款215339元及逾期付款违约金（违约金计算方式：以215339元为基数，按照日万分之0.5的标准，自2016年8月28日起计算至实际清偿之日止）；二、被告闫磊自本判决生效之日起十日内向原告郑州元发置业有限公司支付代偿款105823.74元、违约金16064.24元，并支付以105823.74元为基数，按照日万分之五的标准计算的自2020年10月23日起至实际清偿之日止的违约金；三、驳回原告郑州元发置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3366元（已减半收取），由原告郑州元发置业有限公司负担418元、被告闫磊负担2948元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  冯莹丽二〇二〇年十二月二十九日书记员  王 惠