四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0129民初958号 原告（反诉被告）：王钢，男，汉族，住四川省新津县。 原告（反诉被告）：黎钢，男，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：吕浩翔，四川法之识律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都市群安农业发展有限公司，住所地崇州市桤泉镇群安村**。 法定代表人：黄志宏，职务不详。 委托诉讼代理人：袁露，四川蜀鼎律师事务所律师。 原告（反诉被告）王钢、黎钢与被告（反诉原告）成都市群安农业发展有限公司（以下简称群安农业公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王钢、黎钢及其委托诉讼代理人吕浩翔、被告群安农业公司的委托诉讼代理人袁露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王钢、黎钢向本院提出诉讼请求：1．请求解除双方2018年9月19日签订的《土地租赁合同》及2018年11月22日签订的《补充协议书》；2．判令被告退还原告2019年11月21日支付的租金10,000元；3．判令被告承担违约金53,312元；4．赔偿被告承担因违约给二原告造成的经济损失32,060元；5．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月22日，原、被告双方签订《土地租赁合同》，约定被告将从大邑县安仁镇合江社区1队流转租用的土地转租给二原告用于养殖小龙虾，总面积39.2亩，双方约定承租经营期限为5年，租赁期限自2018年9月17日至2023年9月17日止，租金第一年为47,040元，以且每年租金54,880元。双方约定在合同履行期限，任何一方违反本合同约定，视为违约，违约应按照总承租金额的20%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失。双方在合同中对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，因政府、村民阻挠等问题无法进行施工，被告多次向原告承诺协调处理好该问题，并明确表示最终能够进行挖稻虾环形沟等施工。为保证双方利益，原、被告双方于2018年11月22日重新签订一份《补充协议书》，约定二原告自补充协议签订之日1日内先向被告支付租金10,000元，在政府允许二原告挖稻虾环形沟后付清当年余下租金。《补充协议书》签订后，二原告向被告转账支付10,000元后，即开始养殖小龙虾。合同履行期间，二原告多次询问被告何时可以进行挖稻虾环形沟施工，但被告均无法解决此问题。2019年11月22日，第一年租金到期，二原告向被告支付第二年的租金，但被告拒绝收取。为防止逾期支付租金问题，二原告将租金10,000元存入新津县公证处，以证实租金已经按约定进行支付的事实。公证处通知被告提取租金，但被告没有提取。被告在未与二原告进行协商的情况下，2019年11月24日，雇人将二原告出资搭建的养殖住棚、监控、电缆等设备全部损毁。导致塘内的小龙虾无法进行养殖及打捞，造成严重经济损失。2019年11月25日，二原告就此事报警。二原告认为，原、被告签订的《土地租赁合同》合法有效，现合同期限未到期，原告在租赁期限内有权使用租赁的土地，为维护自身合法权益，依据合同法相关规定，向法院提起诉讼。 被告（反诉原告）群安农业公司辩称，1．原、被告之间签订《土地租赁合同》，就相关租赁事实进行了约定，该事实是客观事实，但原告没有该两份合同的解除权，相反，由于原告未足额支付押金和租金，被告才有解除合同的权利；2．原告系违约方，要求被告退还租金无事实基础；3．本案系合同纠纷，原告诉讼请求第四项系侵权赔偿，且原告无证据证明该赔偿损失系被告造成的，故该项诉讼请求无事实和法律依据；4．原告称被告拒收租金无事实依据。综上，原告的诉讼请求无事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）群安农业公司向本院提出反诉请求：1．请求判令双方于2018年9月19日签订的《土地租赁合同》及2018年11月22日签订的《补充协议书》依法解除；2．判令反诉被告连带向反诉原告支付欠付的租金37,040元、押金20,000元、2020年的租金54,880元，并以57,040元为基数，从2018年11月22日开始计算，以54,880元为计算基数，从2019年11月22日开始计算，按照每天千分之一的标准支付至全部付清之日止；3．判令反诉被告向反诉原告支付律师费10,000元；4．本案本诉、反诉案件受理费由原告（反诉被告）承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年9月19日签订《土地租赁合同》，约定反诉被告租用反诉原告的土地用于养殖小龙虾，承租经营期限为5年，从2018年9月17日至2023年9月17日，面积39.2亩。租金为第一年1200/亩，年租金为47,040元；第二年租金为1,400元/亩，年租金为54,880元。第一年租金在签订合同后三个工作日内支付，在合同签订之后六个月内向甲方支付押金20,000元；之后每年租金在上一年度支付租金的时间点进行支付。《土地租赁合同》第七条约定：乙方（反诉被告）应当按照本合同约定的期限足额支付租金、押金和补足押金，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按照当年租金总和的1%支付违约金；如乙方未通过甲方同意逾期30日未支付的，则甲方有权解除合同，已经收取的租金不再退还。2018年11月22日，双方签订《补充协议书》，对第一年的租金支付方式进行重新约定，即补充协议签订后，反诉被告仅仅向反诉原告支付租金10,000元，之后在政府允许乙方挖稻虾环开沟后付清当年余下租金。上述协议签订后，反诉原告按照合同约定将土地交付反诉被告开展小龙虾养殖工作。但反诉被告仅支付了10,000元租金，合同约定的押金20,000元和第一年剩余的租金37,040元和第二年租金一直未支付，逾期期限已超过30日，反诉被告已严重违约，反诉原告依据合同约定，享有合同解除权，并有权要求反诉被告支付欠付租金和由此产生的律师费。反诉原告为了维护其合法权益，根据相关法律规定，特提起反诉。 原告（反诉被告）王钢、黎钢针对反诉辩称，被告（反诉原告）违约在先，不享有合同的解除权；原告（反诉被告）支付租金的前提是政府允许挖环形沟，原告（反诉被告）对于支付剩余租金有先履行抗辩权，被告（反诉原告）未履行合同义务，无权要求原告（反诉被告）支付剩余租金；被告（反诉原告）违约在先，支付剩余租金的条件未成就，被告（反诉原告）产生的律师费应由其自行承担，请求法院驳回被告（反诉原告）的反诉请求。 根据诉辩双方的一致陈述，本院查明并确认如下事实：2018年9月19日，王钢、黎钢（乙方）与群安农业公司（甲方）签订《土地租赁合同》，约定：“……1、甲方与大邑县安仁镇合江社区1队签订了《土地流转租用协议》，约定甲方租用其土地，甲方向其支付土地租金。2、乙方有生产经营的需求，甲方同意将土地转租给乙方使用，乙方养殖小龙虾对此表示同意。一、土地的位置：甲方自愿将位于大邑县××社区××队××块土地租赁给乙方，该块土地面积39.2亩。二、土地承租经营期限为5年，即从2018年9月17日起至2023年9月17日止。三、承租金、押金及交付权利与义务：（1）该土地租金为第一年每亩1200元（大写：壹仟贰佰元），年租金共计47040元（大写：肆万柒仟零肆拾元整）；从二年起至合同结束每亩地租金为1400元（大写：壹仟肆佰元），年租金共计54880元（大写：伍万肆仟捌佰捌拾元整）；（2）土地押金20000元，在合同履行过程中，如乙方发生违约行为需要支付违约金或者赔偿甲方损失的，甲方有权利在押金里直接抵扣，且乙方应当在甲方抵扣之后5日内补足20000元的押金；（3）在合同签订后动工之日起，三个工作日必须支付甲方第一年度的土地租金，在6个月内必须向甲方支付土地押金；（4）从第二年开始，每年的租金按照上一年支付甲方租金的时间进行支付，……四、甲乙双方的权利和义务1、甲方的权利与义务：（1）按照合同约定收取承租金，在合同有效期内，甲方不得提高承租金；（2）甲方有权对乙方租用的土地使用情况进行监督；（3）保障乙方自主经营，不侵犯乙方的合法权益；乙方的权利义务：（1）享有该承租土地上国家规定的优惠政策，享有公共设施的使用权；……（6）在签订合同之日起，如有政策、村民阻挠等问题不能施工，由甲方赔偿乙方损失及三个工作日之内退还乙方租金；……七、违约责任1、在合同履行期间，任何一方违反本合同约定，视为违约。违约应按总承租金额的20%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失。2、乙方应当按照本合同约定的期限足额支付租金、押金或者补足押金，逾期支付的，每逾期一日，乙方应当按照当年租金总和的1%支付违约金；如乙方未通过甲方同意逾期30日未支付租金，则甲方有权解除本合同，已经收取的租金不再退还……”。2018年11月22日，王钢、黎钢（乙方）与群安农业公司（甲方）签订《补充协议书》，约定就土地租金的支付形成本补充协议，原协议与本协议不一致的，以本协议为准，本协议未约定的事宜，以原协议为准；截止本补充协议签订之日止，乙方应当向甲方支付押金和第一年的土地租金47040元；双方确认在本协议签订之日（1）日内，乙方先向甲方支付壹万元租金，在政府允许乙方挖稻虾环形沟后付清当年余下租金；乙方未按照本协议第一条支付租金和押金的，则应当按照《土地租赁合同》的约定承担违约责任，并支付甲方因此产生的律师费用等。 另查明，在签订《补充协议书》后，王钢、黎钢支付群安农业公司租金10,000元，并开始养殖小龙虾。2020年3月27日，群安农业公司与四川蜀鼎律师事务所签订《委托代理合同》，群安农业公司支付律师费10,000元。 审理中，王钢、黎钢称，1、因在第一年租赁期限届满前其向群安农业公司支付第二年租金10,000元，群安农业公司拒绝收取，便于2019年11年21日，将第二年租金10,000元予以提存；2、2019年11月24日王钢、黎钢撤场；2019年11月25日，群安农业公司派人将其虾场的工棚拆除，造成其损失32,060元，为证明其损失王钢、黎钢向本院提交了现场照片、购买搭建工棚材料的收据及申请其工人蔡某彬出庭作证。王钢、黎钢认为《补充协议书》中约定的“截止本补充协议签订之日止，乙方应当向甲方支付押金和第一年的土地租金47,040元；双方确认在本协议签订之日（1）日内，乙方先向甲方支付壹万元租金，在政府允许乙方挖稻虾环形沟后付清当年余下租金”，是在政府未允许其挖稻虾环形沟的情况下，每年土地租金均是10,000元；群安农业公司认为该约定仅是对第一年租金支付方式的约定，从第二年开始，土地租金应按《土地租赁合同》约定的54,880元支付。为查明案件事实，本院依职权向大邑县安仁镇三河社区（原安仁镇合江社区）调查案涉土地性质及向大邑县安仁镇国土所核实2020年5月12日成都市人民政府网络理政平台对王钢留言回复的真实性，经调查，案涉土地的性质系基本农田，成都市人民政府网络理政平台对王钢留言的回复系安仁镇国土所回复。经本院释明，王钢、黎钢将诉讼请求变更为：1．请求确认双方于2018年9月19日签订的《土地租赁合同》及2018年11月22日签订的《补充协议书》无效；2．判令群安农业公司返还王钢、黎钢直接支付的土地租赁费10,000元及通过新津县公证处向群安农业公司提存支付的土地租赁费10,000元，共计20,000元；3．判令群安农业公司赔偿王钢、黎钢经济损失32,060元；4．本案诉讼费由群安农业公司承担。群安农业公司将诉讼请求变更为：1．判令反诉被告连带向反诉原告支付欠付的租金37,040元、押金20,000元、2020年的租金54,880元，并以57,040元为基数，从2018年11月22日开始计算，以54,880元为计算基数，从2019年11月22日开始计算，按照每天千分之一的标准支付至全部付清之日止；2．判令反诉被告向反诉原告支付律师费10,000元；3．本案本诉、反诉案件受理费由原告（反诉被告）承担。 上述事实，有《土地租赁合同》《补充协议书》《委托代理合同》、发票、账户交易明细回单、调查笔录及当事人在庭审中的陈述等予以证实。 本院认为，王钢、黎钢与群安农业公司于2018年9月19日签订的《土地租赁合同》约定将大邑县合江社区的1组的土地出租给王钢、黎钢养殖小龙虾，根据《土地租赁合同》及2018年11月22日签订的《补充协议书》的内容可知，养殖小龙虾需要在土地上挖环开沟。本院依职权调查核实，案涉土地系基本农田，根据《中华人民共和国土地管理法》第三十七条“禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼”的规定，王钢、黎钢与群安农业公司签订的《土地租赁合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。故对王钢、黎钢主要求确认王钢、黎钢与群安农业公司于2018年9月19日签订的《土地租赁合同》及2018年11月22日签订的《补充协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于双方签订的《土地租赁合同》及《补充协议书》无效，合同已无法实际履行。在导致合同无效的原因中，双方均存在过错。审理中王钢、黎钢称其已于2019年11月24日撤场，且其工棚已被拆除，但其实际占有使用案涉土地进行了一年的小龙虾养殖，应支付土地的占有使用费，根据当地土地租赁的情况，本院酌定王钢、黎钢支付群安农业公司土地占有使用费33,712元（860元/亩×39.2亩），扣除王钢、黎钢已支付20,000元，还应支付群安农业公司13,712元，故对王钢、黎钢要求返还租金的诉讼请求，本院不予支持。因案涉合同无效，合同自始没有法律效力，对群安农业公司要求王钢、黎钢支付押金20,000元、2020年的租金54,880元及相应利息的诉讼请求及要求王钢、黎钢支付律师费10,000元的诉讼请求，本院不予支持。王钢、黎钢认为群安农业公司派人将其虾场的工棚拆除，造成其经济损失32,060元，但其提供的证据不足以证明其损失系群安农业公司所为，故对王钢、黎钢请求群安农业公司赔偿经济损失32,060元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）王钢、黎钢与被告（反诉原告）成都市群安农业发展有限公司于2018年9月19日签订的《土地租赁合同》及2018年11月22日签订的《补充协议书》无效； 二、原告（反诉被告）王钢、黎钢于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）成都市群安农业发展有限公司土地占用费13,712元； 三、驳回原告（反诉被告）王钢、黎钢的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）成都市群安农业发展有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费602元，减半收取计301元，由原告（反诉被告）王钢、黎钢负担；反诉受理费2,738元，减半收取计1,369元，由被告（反诉原告）成都市群安农业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 陈 莉 二〇二〇年十二月三十日 书记员 朱大涛