云南省宾川县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2924民初2215号原告：云南恒浩商业管理有限公司，住所地：云南省宾川县金牛镇金叶路南金城印象天街****。法定代表人：刘昆，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李丽，公司员工，特别授权代理。被告：刘晓霖，女，1981年7月8日生，汉族，云南省宾川县人，教师，住宾川县金牛镇太和华侨农场十五队。公民身份号码5329241981********。原告云南恒浩商业管理有限公司与被告刘晓霖物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云南恒浩商业管理有限公司的委托诉讼代理人李丽，被告刘晓霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南恒浩商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘晓霖立即支付给原告物业管理费9265.60元(2020年6月1日至2020年9月30日，共4个月，每月2316.40元)；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:云南同元印象置业有限公司开发“金城印象”小区后，将该小区的商业项目印象天街物业委托给原告管理。2016年5月6日，原告与被告签署了商铺租赁合同。其中，合同第四条第三款约定了物业管理费的收费标准：物业费按建筑面积计算：每月1.7元/平方米；租赁期内，甲方按此标准收取。甲方同意免除乙方首年物业管理费27797.65元，免除期为:2016年5月16日至2017年5月15日。合同第四条第四款约定了第一次物业管理费支付：乙方签订合同当天需向甲方缴纳2016年5月16日至2018年9月29日（含减免一年)物业管理费38144.56元。按合同约定，被告每年应当支付物管费27797.65元（1.7元/平方米/月×1362.63平方米×12个月），合同签订后，2018年10月1日至2020年9月30日期间两年的物业服务费用尚未缴纳，后经原告多次催要，被告均未缴纳2018年10月1日至2020年5月31日的物业管理费共46329.42元，该费用经原告多次催要，被告拒绝缴纳，无奈之下，原告于2020年6月8日向宾川县人民法院起诉，要求被告支付2018年10月1日至2020年5月31日年零8个月）的物业管理费共46329.42元，贵院已判决支持该诉请，被告现已上诉。原告为了将物管费计算为整年交纳，故特向贵院起诉从2020年6月1日至2020年9月30日，共4个月的物管费，以便于今后形成物管费一年一交的惯例，方便物管公司为业主提供便捷、高效、优质的物业服务。原告认为，被告作为商铺租赁合同的相对人，在接受了物业管理服务后，应履行支付物业管理费的义务，原告已向云南同元物业服务有限公司缴纳了应由被告承担的2020年6月1日至2020年9月30日的物业管理费共92650.60元，该笔费用应由被告返还原告。而被告经多次催要至今仍拒不支付的行为，已经侵犯了原告合法权益，原告特依法向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求为谢！被告刘晓霖辩称，一、本案原告不具备收取物业费的资格；二、我使用房屋期间，作为物业管理方没有提供安保、绿化、卫生等相关的服务，并经常停电，对我经营造成损失。在2020年1月到2020年5月底之前原告还对我们进行停电和停电梯，电梯可以到达三楼但是到达不了四楼。2018年我方钢化玻璃损坏，经我及时反映，但是物管没有进行赔偿也没有处理。2020年6月份，顶层房屋屋顶漏水，造成我自己装修的室内地板破坏，但是原告也没有进行任何处理；在2020年10月份我对舞蹈教室进行装修过程中，被外来的小孩损坏了墙面上的涂料，原告不处理，都是我自己去找到小孩家自行协商处理。2016年至今对绿化也没有进行管理。从开始到2020年6月以前公共区域的卫生原告也从来不进行清扫。我自己的车辆至今没有录入系统享受业主的待遇，时间停长了被收取停车费。原告要求我承担6月到9月的物业费，我的意见是因为原告管理不到位造成我损失，我希望从我的物业费里面扣减掉对我造成的损失。在诉讼过程中，原告云南恒浩商业管理有限公司并向本院提交以下证据1、营业执照复印件一份、法定代表人身份证明书一份、法定代表人身份证复印件一份；2、宾川金城印象项目商业招商合作协议一份；3、商铺租赁合同一份、补充协议一份；4、物业管理服务委托合同一份、物业临时管理规约一份；5、（2020）云2924民初1085号民事判决书一份、（2020）云29民终1595号民事裁定书一份；6、云南增值税电子普通发票一份、情况说明一份。在诉讼过程中，被告刘晓霖向本院提交以下证据：1、姓名为刘晓霖的身份证一份；2、2020年8月31日微信聊天记录一份；3、手机拍照的图片一份；4、图片一份；5、视频十五段。本院对上述证据审核认为，原被告双方提交的证据来源合法，与本案具有关联性，证据间能够相互印证部分本院予以采信，不能印证部分本院不予采信。本院经审理认定事实如下：原告云南恒浩商业管理有限公司系从事企业管理、投资咨询、社会经济咨询服务等经营活动的公司。云南同元印象置业有限公司开发宾川金城印象项目后，其于2014年7月1日、2018年7月1日分别与原告签订《宾川“金城印象”项目商业招商合作协议》各一份（合作协议以云南同元印象置业有限公司为甲方，云南恒浩商业管理有限公司为乙方），二份合作协议均约定甲方委托乙方对金城印象“印象天街”18、19、20、21栋所有商铺进行统一招商，并完成对应的运营和管理工作。第一份合作协议约定合作期限自2014年7月1日至2018年6月30日止；第二份合作协议约定合作期限自2018年7月1日至2022年6月30日止。《宾川“金城印象”项目商业招商合作协议》签订后，原告进行招商。2016年5月6日，原告与被告刘晓霖签订《商铺租赁合同》（合同以云南恒浩商业管理有限公司为甲方，刘晓霖为乙方），约定甲方出租给乙方印象天街第20栋401、402、403、405、406、407、408、409、410、411、412、413、415、416、417、418、419、420、421、422、423、425、426、427号房屋用于经营培训机构、西餐厅，面积为1362.63平方米；租赁期限为2016年5月16日至2026年5月15日（含免租期）；物业管理费为1.7元/平方米；甲方同意免除乙方2016年5月16日至2017年5月15日的物业管理费；第一次物业管理费支付：乙方签订合同当天需向甲方缴纳2016年5月16日至2018年5月15日（含减免一年）物业管理费27797.65元；为确保本合同项下各款项、费用按时足额缴纳，确保乙方的经营质量、服务质量以及按时开业，确保甲方出租商铺内设施设备完好及乙方滞纳租金，乙方同意向甲方缴纳租赁押金，当乙方发生违约行为时，甲方有权提前3日向乙方书面说明后直接从租赁押金中抵扣或扣减租金和违约金；房屋租赁押金为20000元；租赁期间，乙方承诺根据《金城印象物业管理规约》的规定，负责缴纳物业管理费（含公共部位水、电的公摊费用），乙方保证该房屋及其附属设施设备处于正常的可使用的状态，甲方或物管公司对该房屋进行检查、养护，应提前通知乙方；乙方所承租物业的室外露台属于公共区域，乙方有权使用；甲方需保持物业所在建筑物整体保持良好的清洁状态等内容。2016年8月14日，原告与被告又为前述《商铺租赁合同》签订《补充协议》（以云南恒浩商业管理有限公司为甲方，刘晓霖为乙方），约定优惠延长免租期执行标准为：2016年5月16日至2018年9月29日；乙方签订合同当天需向甲方缴纳2016年5月16日至2018年9月29日（含减免一年）物业管理费38144.56元等内容。被告承租房屋后用于艺术培训。租赁期间，物业管理公司提供了物业服务，但公共区域内的花草出现干枯的现象，被告承租的房屋及公用的电梯曾发生过停电的情况。2020年3月，云南星震（宾川）律师事务所受原告委托向被告发出了律师函催交物业管理费，并告知被告在2020年3月23日前办理交物业管理费事宜，否则云南恒浩商业管理有限公司将提起诉讼。后被告仍未支付物业管理费，原告于2020年6月8日诉至本院。案件经过审理判决由刘晓霖于判决生效之日起十日内向云南恒浩商业管理有限公司支付2018年10月1日至2020年5月31日的物业管理费46329.42元，宣判后被告刘晓霖不服一审判决提起上诉，因延迟交纳上诉费，大理白族自治州中级人民法院于2020年11月18日按照自动撤回上诉处理。被告刘晓霖向原告云南恒浩商业管理有限公司承租房屋后，未与物业管理公司签订物业服务合同。自2018年10月8日起，云南同元印象置业有限公司委托云南俊博物业服务有限公司对宾川金城印象一、二期提供物业管理服务，被告刘晓霖租赁的房屋在云南俊博物业服务有限公司管理服务范围内。自2020年6月起，被告仍以物业管理公司对公共绿化、公共卫生、公共安全的维护不进行管理为由拒交物业管理费。经催要，被告仍未支付物业管理费。物业的实际管理方云南俊博物业服务有限公司同意商业商铺部分的物管费及其他费用由云南恒浩商业管理有限公司代收代缴，被告刘晓霖租赁房屋的2020年6月1日至2020年9月30日期间的物业服务费9265.60元原告方于2020年12月10日向云南俊博物业服务有限公司支付。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告于2016年5月6日签订的《商铺租赁合同》及于2016年8月14日签订的《补充协议》均系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，属合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的合同义务。《商铺租赁合同》签订后，原告向被告交付了承租的房屋，物业管理公司也提供了物业服务，按原、被告双方的约定，被告应自2016年5月16日起按每月每平方米1.70元向原告支付租赁房屋的物业管理费，但在履行合同过程中，被告只向原告支付了部分物业管理费，对于未支付物业管理费，经原告方催要，被告未支付，依据法律规定，被告有支付的义务。结合查明的事实，物业管理公司同意原告代收代缴物业管理费，且原告已实际代被告向物业管理公司支付了2020年6月1日至2020年9月30日期间的物业服务费，故本案原告的诉讼主体适格。原告要求被告支付给原告物业管理费的请求有事实及法律依据，本院予以支持。就被告应支付的金额，本院结合原告的请求及原、被告的合同约定，对原告主张的2020年6月1日至2020年9月30日的物业管理费9265.60元予以支持。被告刘晓霖提出原告不具备收取物业费的资格不符合案件事实，本院不予采纳；对于被告刘晓霖提出的因物业管理不足造成的损失，被告刘晓霖可与物业管理公司协商处理，协商不成可提起诉讼。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：由被告刘晓霖于判决生效后一个月内支付给原告云南恒浩商业管理有限公司2020年6月1日至2020年9月30日的物业管理费9265.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告刘晓霖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 熊 斌二〇二〇年十二月十五日书记员 蒋跃娟