北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初23129号原告：陈庆芳，女，1970年6月15日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：孙振，山东智祥（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵云飞，山东智祥（北京）律师事务所实习律师。被告：常淑清，女，1965年5月14日出生，汉族，住吉林省吉林市龙潭区。第三人：北京德馨乐居房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区燕山迎风街**双益商务楼****。法定代表人：陈海廷，总经理。委托诉讼代理人：梁雪琴，女，1979年12月27日出生，汉族，该公司职员,住山东省莱阳市。委托诉讼代理人：王红梅，女，1974年2月11日出生，汉族，该公司职员,住北京市房山区。原告陈庆芳诉被告常淑清、第三人北京德鑫乐居房地产经纪有限公司（以下简称德馨乐居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈庆芳之委托诉讼代理人孙振、赵云飞、第三人之委托诉讼代理人梁雪琴、王红梅到庭参加了诉讼。被告常淑清未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈庆芳提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2016年7月20日签订的编号为111355的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。2.判令被告赔偿原告房屋差价损失73万元。3.判令被告支付原告违约金26万元。4.诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2016年7月20日就被告位于北京市房山区***房屋，签订了北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），第三人作为合同居间方，在签订的当日，原告支付购房定金13万元，交纳中介费3.5万元。合同签订后，被告一直未配合办理相应手续，后原告从居间方处得知，被告私自将本案房屋又出售给了案外人，其一房二卖的行为属于严重的违约行为。为维护原告自身权益，特诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告常淑清经我院依法送达，未出庭应诉，亦未提交书面的答辩意见。被告德馨乐居公司辩称：没有意见，同意解除合同。原告交纳的定金及中介费，我方已经全部返还原告。审理中，原告提交证据如下：1.北京市存量房屋买卖合同及补充协议、居间服务合同，证明双方存在合同买卖关系以及违约责任的约定。证明本案的第三人是居间方。2.诉争房屋产权登记信息2页，证明诉争房屋已经出售给第三人并且实际过户了，存在一房二卖的严重违约行为。3.收据2份以及建设银行转账凭条，证明诉争房屋已交纳定金及中介费。4.民事裁定书，证明该案撤诉过一回。5.鉴定发票及报告，证明诉争房屋差价损失情况，本案房屋在2017年1月17日即本案被告将房屋过户登记给案外人的时间，房屋评估总价为203.89万元，原告当时购买时是130万元，所以差价损失为73万元。证明鉴定费由被告承担。以上证据，经过庭审质证，第三人表示对证据的真实性无异议，鉴于被告并未到庭，本院视为其放弃质证的权利，本院对以上证据的真实性予以确认。审理中，我院依法向北京市规划和自然资源委员会调取了诉争房屋的产权信息档案，原告与第三人均认可证据的真实系。本院对以上证据予以确认并在卷佐证。经审理查明，诉争位于北京市房山区***房屋原系案外人程光仁自中国石化北京燕山石油化工公司购买的内部公有住房。2010年5月12日，因房屋继承遗赠进行转移登记，其中程光仁享有份额50%，房产证号为X京房权证字XXXX号，程斌享有份额25%，房产证号为X京房权证字XXXX号，程岗享有份额25%，房产证号为X京房权证字XXXX号。同日，程光仁与其子程斌、程岗变更房屋的产权登记，显示为按份共有，房屋产权证号为X京房权证字XXXX号。2016年，因程光仁去世，常淑清作为程光仁的再婚配偶起诉遗嘱继承纠纷，经我院审理后，达成民事调解，于2016年7月13日制作（2016）京0111民初584号民事调解书，内容为：一、被告程斌、程刚放弃其对位于北京市房山区***房屋的份额，归原告常淑清所有。被告程斌、程岗协助原告常淑清办理上述房屋过户手续。二、原告常淑清于二〇一七年一月十三日前一次性支付被告程斌上述房屋补偿款三十万元，支付被告程岗上述房屋补偿款三十万元。2016年7月20日，陈庆芳（买受人）与常淑清（出卖人）就位于北京市房山区***房屋，签订编号为111355号的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（房产证号X京房权证房字第XX**），约定房屋成交价格为130万元，采用买受人选择按住房公积金贷款方式贷款，合同签订之日买受人交纳购房定金13万元，买受人于过户前按照资金监管要求交纳购房首付款50万元，该金额包含定金13万元，拟申请贷款80万元。第五条关于房屋产权及具体状况的承诺约定，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，同时出卖人保证没有个人债务影响该房产的出售；因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷使买受人无法取得该房产的，属于出卖人违约，承担相应违约责任。第八条约定，出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日15日内退还买受人全部已付款，按照央行现行存款利率给付利息，并按买受人累计已付房价款一倍支付违约金。第九条税费相关规定，本合同履行过程中，买卖双方应按照……因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。第十条权属转移登记约定，当事人双方同意，自本合同签订之日起于买方购房资格审批通过、该房产房源核验完成、该房产原产权单位上市审批通过、买方贷款审批通过后，五个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订当日，陈庆芳交纳了购房定金13万元以及中介费、贷款费、过户交房等费用3.5万元。合同签订后，被告未能将房屋过户至原告名下。2016年7月29日，常淑清与程斌、程岗签订《共有房屋持证协议》，选择分别持证，三方按份共有，其中常淑清占有份额50%，程斌、程岗各占25%。2016年8月5日，常淑清、程斌、程岗因继承、接受遗赠进行转移登记，诉争房屋登记为三人按份共有，房屋产取证号为京（2016）房山区不动产权第XXXX号。2016年12月20日，常淑清会同程斌、程刚与案外人房成茂签订合同编号为C1436612号的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，将诉争房屋以101万元出卖。并于2017年1月17日完成过户登记，登记在房成茂的名下，房产证号为京（2017）房不动产权第XX**。审理中，原告主张被告将房屋加价10万元，以140万元出卖。第三人称当时被告一直骗我们，是被告自己说卖给案外人140万元。审理中，原告及第三人均认可，在得知被告将房屋出卖给案外人之后，第三人已经将房屋定金及中介费等全部退还给原告。审理中，原告申请对诉争房屋进行价值评估，2020年5月13日，经摇号确定的北京市中恒业房地产评估有限责任公司作出房地产估价报告，估价对象在价值时点2017年1月17日的估价结果为：建筑面积75.77平方米，估价总价为203.89万元，单价26909元每平方米。鉴定费7500元，由原告先行垫付。审理中经向询问诉争房屋目前的房价，原告主张应该在每平方米二万五左右，第三人称在二万三四到二万四五之间。本院认为：原告陈庆芳与被告常淑清在德馨乐居公司居间下签订的《北京市存量房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告在签订房屋买卖合同后，未积极履行合同约定的义务，房屋权属未完全变更登记到自己名下，未能妥善处理房屋权属争议；之后，在未解除本案房屋买卖合同的前提下，与房屋其他权利人达成协议后，伙同房屋的其他权利人将诉争房屋出卖给案外人，并完成房屋过户登记等交易；被告的行为已经构成根本违约，且诉争房屋已经变更登记到案外人名下，原告有权据此提出解除合同。本院确认双方签订的房屋买卖合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。原告主张合同约定的违约金系惩罚性质，但根据合同约定，并非一个定额的违约金，而是根据交纳房款的不同而不同，从形式上看，该约定更符合因违约产生的损失赔偿额的计算方法，系违约发生后方便计算损失赔偿数额的约定；根据该约定的其他内容，显然系适用于买卖合同无法继续履行，故更符合补偿性约定，而非惩罚性约定；另关于原告主张“一倍”即是乘以二，并无相应法律依据，本院不予采信。我国法律确定的违约损害赔偿是全部赔偿原则，在当事人又证据证明其实际损失大于约定的损失赔偿额时，不应排除当事人该项权利的行使，即虽然约定赔偿数额及计算方式免除了权利人的举证责任，权利人可以放弃该权利，选择举证证明其损失。本案原告同时请求了房屋差价损失和违约金，其主张请求的违约金为惩罚性质，并无合同及法律依据，鉴于原告请求了二倍的违约金实际为理解问题，其并未提出调整违约金，故本院对原告的主张视为赔偿损失的综合请求。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对于本案，双方已经无继续履行的可能，被告应当赔偿因违约给原告造成的损失，对于诉争房屋买卖合同签订履行期间，房屋升值较快，存在双方可以预见的预期可得利益，损失应当包括直接损失和预期可得利益损失。关于原告的实际损失，本院基于以下几点考虑：首先，因本案中被告并未实际取得原告交纳的房屋定金，且房屋定金及中介费均已退还给原告，故原告的直接损失较小。其次，根据原告及第三人自述的被告因房屋升值并另行出卖给案外人额外获得了10万元的利益可知，被告因其违约行为而获利，但根据房屋权属的登记，该获利并非被告一人享有。第三，原告因被告违约，丧失了订约机会损失，具有预期可得利益损失。关于房屋涨价的情况，鉴定机构的评估结果给出的评估结构较为客观，本院予以采纳，可以作为认定案件事实的依据；关于评估结果依据的价值时点，2017年1月17日系被告将诉争房屋过户给案外人的时间，但被告在2016年8月份即完成了房屋的权属登记，一直到2016年12月份始与案外人签订第二起房屋买卖合同，故该时点的选择虽然具有一定合理性，但不宜以此时点确定的房屋价值直接作为确定预期可得利益的唯一确定的依据。第四，考虑到诉争房屋并未签订网签合同，在被告长期未履行合同的情况下，对原告另购房屋并不造成实质影响，本案中原告并未另购房屋造成直接损失，也未采取其他有力措施，避免损失的进一步扩大。第五，根据原告及第三人陈述，目前诉争房屋的房屋价格已经回落。另因双方签订合同之时，原告明知诉争房屋并未登记到被告名下，并未根据生效的民事调解书完成过户登记，该房屋的交易存在权属风险的情况下，仍与被告签订房屋买卖合同，自愿等着该房屋完成权属登记及燕山石化公司的允许上市交易，未能及时督促被告履行，原告具有一定的责任。综上，本院考虑到合同的履行情况、违约情况，结合双方合同关于违约的约定，参照估价报告结果，本院根据公平原则和诚实信用原则，对被告应赔偿原告的款项，进行公平合理的确定，本院酌定为300000元。被告未到庭应诉，视为其放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。对原告合理请求，本院予以支持，不合理过高部分，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈庆芳与被告常淑清于2016年7月20日就北京市房山区***房屋签订的《北京市存量房买卖合同》解除。二、被告常淑清于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈庆芳损失300000元。三、驳回原告陈庆芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6850元，由原告陈庆芳负担4774元（已交纳），由被告常淑清负担2076元（于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费7500元，由被告常淑清负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  吕少罕二〇二〇年十二月三日书记员  汪 松