平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0402民初2783号原告：刘乙华，男，1996年10月9日出生，汉族，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：尚卫锋，河南首位律师事务所律师。被告：平顶山恒建置业有限公司，住所地：河南省平顶山市新华区建设路西段中央花园小区**楼****，统一社会信用代码：91410400MA40F7XC34。法定代表人：张明，执行董事。委托诉讼代理人：潘婷，女，汉族，1990年8月2日生，系公司员工，住河南省新安县。原告刘乙华与被告平顶山恒建置业有限公司（以下简称“恒建公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘乙华的委托诉讼代理人尚卫锋，被告恒建公司的委托诉讼代理人潘婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘乙华向本院提起诉讼请求：1、解除刘乙华与恒建公司签订的《商品房认购书》；2、判令恒建公司向刘乙华返还购房款人民币54336元；3、本案诉讼费用由恒建公司承担。事实与理由：2019年10月9日，刘乙华与恒建公司签订了《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》（合同编号：0000670），位置为平顶山恒大悦龙湾楼盘30栋2单元502室，总共面积72.29平方米，单价7030元，总价543360元。刘乙华购买时支付两万元作为定金，后签订合同时支付34336元，共计支付54336元。刘乙华在与恒建公司签订上述认购书时，恒建公司向刘乙华承诺，可以无理由退房。后因家属工作调动至郑州工作，需要在郑州定居，购买上述房屋已无法达到使用目的，故多次前往恒建公司处协商退回上述购房款一事，但恒建公司迟迟未予答复。刘乙华无奈之下，向恒建公司邮寄《解除商品房认购通知书》一份，要求与被告解除《商品房认购书》合同并由恒建公司退还刘乙华购房款54336元，经查，恒建公司于2020年4月20日收到上述解除函后，未要求确认解除合同的效力，依据《合同法》及相关司法解释的规定，双方之间的《商品房认购书》已经解除，恒建公司应返还刘乙华购房款54336元。为维护刘乙华的合法权益，故诉至法院。恒建公司辩称，1、无理由退房只适用于签订有无理由退房协议，并且满足协议约定的退房条件的客户，本案刘乙华并未与恒建公司签订无理由退房协议，且刘乙华未按照认购书的约定履行义务，不符合无理由退房条件。2、因本案系刘乙华违约，其所缴纳的定金2万元，作为履约保证依据定金法则不应退还。3、刘乙华系员工推荐，恒建公司因此给推荐人支付了5000元的佣金，该佣金为恒建公司实际损失，系因刘乙华违约造成，刘乙华应予以赔偿。4、因刘乙华认购涉案房屋，且未按约定支付房款，未履行认购书，导致恒建公司至今未收回房款，涉案房屋至今仍认购在刘乙华名下，刘乙华的违约对恒建公司造成的严重的损失。但鉴于刘乙华现拒绝履行合同，导致恒建公司无法收回房款，恒建公司同意与刘乙华解除认购书，但依据九民纪要关于合同解除的相关规定，刘乙华作为违约方应当承担违约责任，定金不予退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月9日，刘乙华与恒建公司签订了《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》（合同编号：0000833），甲方为恒建公司，乙方为刘乙华，约定：刘乙华认购恒大悦珑湾楼盘32-2栋502单位房屋一套，房屋建筑面积77.29平方米，单价为7101元／㎡，总金额为548849元。认购书第一条约定：乙方同意签署认购书时，支付20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。第二条约定：乙方选择分期付款的方式付款：乙方须于2019年10月8日前支付首期房款34885元（不含定金）并签署买卖合同》；于2020年1月7日前付清82327元；于2020年4月7日前付清82327元；于2020年7月7日前付清82327元；于2020年10月7日前付清54885元；于2021年1月7日前付清54885元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到平顶山一恒大悦珑湾管销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。七、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。认购书签订当日，刘乙华向恒建公司缴纳54336元（含2万元定金），后双方未签订《商品房买卖合同》，刘乙华未向恒建公司缴纳剩余房款。2020年4月18日刘乙华向恒建公司发出《解除商品房认购通知书》内容为：“解除商品房认购通知书平顶山恒建置业有限公司本人刘乙华于2019年10月9号与贵公司签订《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》（合同编号：0000670），位置为平顶山恒大悦龙湾楼盘30栋2单元502室，总共面积729平方米，单价7030元，总价543360元，本人购买时支付两万作为定金，后签订合同时支付34356元，共计支付54336元。本人在与贵公司签订上述认购书时贵公司向本人承诺，可以无理由退房。现因家属工作调动至郑州工作，需要在郑州定居，购买上述房屋已无法使用，故多次前往贵公司售楼处协商退房退钱事宜，但贵公司迟迟不予答复。本人现就解除认购书等相关事宜特郑重通知如下：自贵司接到本通知书之日，立即解除本人与贵司签订的《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》（合同编号：0000670）及相关补充协议，贵司应在30日内退返本人购房本金54336元。如贵司在接到本通知书之日起5个工作日内未予书面答复，将视为贵司默认、接受本通知书全部条款，本人将视具体情形采取合法维权行为，并保留追究贵司及相关人员法律责任之权利。本通知书请贵司予以慎重考虑并及时予以书面回复！”。2020年8月12日恒建公司向刘乙华发出书面通知，以刘乙华未依约签署《商品房买卖合同》和交付房款为由，欲另行处置房屋，且对已收到的20000元定金不予退还。故刘乙华诉至本院。另查明，刘乙华提供的《认购书》为第二联签订日期为2019年10月9日，而恒建公司提供的《认购书》为第一联签订日期为2019年10月7日。证人胡某出庭作证其在恒建公司从事售楼工作，2019年10月份，恒建公司为了业绩冲刺任务，让销售人员找同事的家属认购房屋，刘乙华是胡某同事刘德林的家属，当时口头承诺可以无理由退房，但后来恒建公司却不给退房。本院认为，本案争议所涉及的《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》系恒建公司提供的格式合同，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，本案中恒建公司依法负有就合同相关格式条款向合同相对人刘乙华提示、说明的义务，如果其提供的格式条款存在加重对方责任等情形，该格式条款应依法认定为无效。根据查明事实，案涉编号为0000670的《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》所显示的内容除双方人员签名外均为打印而成，且合同所显示的房屋面积、单价，需购房者履行的主要义务的时间节点等内容均以较小且不明显字体打印，不容易引起注意，起不到提示作用。刘乙华与恒建公司所持有的《认购书》签订日期不一致，刘乙华持有的《认购书》签订日期为2019年10月9日，但该认购书第二条所载明的付款方式及时间节点等相关要求为：“乙方选择分期付款的方式付款：乙方须于2019年10月8日前支付首期房款34885元（不含定金）并签署买卖合同》。”。其第五条要求：“乙方必须在约定的付款方式和期限内到平顶山·恒大悦珑湾营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。”上述条款要求的时间早与合同相对人刘乙华签订《认购书》及缴纳首期房款的时间，明显加重了刘乙华的责任。作为格式条款提供方的恒建公司不能提供证据证明其在签订案涉《认购书》时，已就上述格式条款的内容向刘乙华进行了说明，并征得了刘乙华的同意。因此，应依法认定上述明显加重刘乙华责任的格式条款为无效条款，且证人胡某出庭作证其在恒建公司从事销售期间，恒建公司存在为了业绩冲刺任务，让销售人员找家属认购房屋并承诺无理由退房的事实。现双方均同意解除合同，在刘乙华与恒建公司对定金存在较大争议无法达成合意的情况下，应作出不利于格式条款提供一方的解释，即本案房屋适用无理由退房销售政策。故恒建公司应予退还刘乙华已支付的房款54336元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除刘乙华与平顶山恒建置业有限公司于2019年10月9日签订的《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》；二、平顶山恒建置业有限公司于本判决生效之日起十日内向刘乙华返还人民币54336元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1158元，由平顶山恒建置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，同时缴纳上诉费用，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  殷莉娜审判员  高俊营审判员  顾世法二〇二〇年十二月二十四日书记员  李宏恩附本案适用法律条款：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。