四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0703民初2594号 原告：四川艾明物业管理有限公司绵阳分公司，统一社会信用代码915107033144951730，经营场所：绵阳市涪城区临园路东段**。 负责人：附泽文，该分公司经理。 委托诉讼代理人：李汉初，四川天府风律师事务所律师。 被告：赵振华，男，1985年10月14日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 被告：张颖，女，1986年3月18日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：蔡华，四川君程明律律师事务所律师。 以上二被告共同委托诉讼代理人：唐莎娜，四川君程明律律师事务所律师。 被告：曾青，女，1973年4月12日出生，汉族，原住拉萨市城关区，现住绵阳市。 被告：付秀芳，女，1958年5月16日出生，汉族，原住四川省罗江县，现住德阳市罗江区。 被告：廖云聪，女，1972年10月7日出生，汉族，住德阳市罗江区。 原告四川艾明物业管理有限公司绵阳分公司与被告赵振华、张颖、曾青、付秀芳、廖云聪物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川艾明物业管理有限公司绵阳分公司的委托诉讼代理人李汉初，被告赵振华、张颖的共同委托诉讼代理人蔡华，被告曾青、付秀芳、廖云聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四川艾明物业管理有限公司绵阳分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赵振华、张颖向原告支付2016年8月1日至2020年3月30日的物业服务费9719.6元、垃圾清运费2640元、水费2702.4元、电费79216.7元（共计94278.7元）及违约金18855.74元；2.判令被告曾青，被告付秀芳、廖云聪分别对上述金额的50%即56567.2元与被告赵振华、张颖承担连带支付责任；3.案件受理费由被告承担。 赵振华、张颖共同辩称：1、欠物业费、垃圾清运费时间属实，面积应以产权面积为准；2、垃圾清运费的收费标准有异议，应是6元/月/户，应提供代缴的证据；3水费、电费应提供收费的标准和代缴的证据；4、违约金计算方式有问题，应以所欠物业费为基数；5、原告未按物业服务合同第二条第五点履行保洁服务，未提供保养记录，也未对公共区域的污水管道进行疏通，合同约定发现异常需及时清掏，原告提供的物业服务未达标准。绵阳市物业管理条例虽然于2019年9月才实施，但截至今天，案涉房屋仍存在因污水管道渗漏导致的各种污损，而原告并未提交任何证据证明其已采取了应急防范措施，属于违反相关规定，造成了二被告损失，应对物业费进行减免；6、2017年9月15日，原告工作人员与我方关于欠费事宜的协商意见，同意减免11000元（含物业费、水费、电费）；7、2017年3月之前的物业服务费已过诉讼时效。 曾青辩称：1、XXXXB座X楼X商铺由我所有；2、该房屋2006年或2007年就出租给张颖和其母亲王承英； 3、双方约定在租赁期满前10日，清欠所欠我及物业管理公司等所有相关费用。在租赁期内房屋的使用人是张颖，与我无关；4、原告的起诉费用计算不符合规定，费用过高，电费应由电力公司收取，原告如果代收应出具代收凭证，代收计费的标准应按照商业用电计算；5、商业住房在租赁期间一直营业，在搬走之前原告一直未通知过我，张颖未交物业费。 付秀芳、廖云聪共同辩称：1、我房屋门牌号是XXXXXB栋X楼X号，是2008年1月1日出租给王承英，签订的租房协议，双方约定在租赁期内，水电费、物业费由乙方自理，所有费用由物业使用人承担；2、商业住房在租赁期间一直营业，2020年1月15日张颖称不再租赁房屋，张颖称在2020年1月1日搬走，之前原告一直未通知过我张颖未交物业费。2020年3月我去物业公司才被告知张颖欠费，我并不知情。3、原告的起诉费用计算不符合规定，费用过高，电费应由电力公司收取，原告如果代收应出具代收凭证，代收计费的标准应按照商业用电计算；4、原告在张颖营业期间并未催收费用；5、诉讼费不应当由我方承担；6、二楼公厕漏水，原告应该承当相应的责任。 本院经审理并认定以下事实，曾青系位于绵阳市涪城区××路××号××栋××楼××号商业门面业主，房屋建筑面积50.41㎡，于2010年购买。付秀芳、廖云聪系位于绵阳市涪城区××路××号××栋××楼××号商业门面业主，房屋建筑面积50.41㎡，于2008年购买。2016年1月1日原告（乙方）与绵阳市涪城区XXXXX业主委员会（甲方）与原告签订《绵阳市XXXXX服务合同》一份，约定：由原告为案涉小区提供物业服务；服务期限从2016年1月1日至2020年12月31日，共计5年；商业物业收费标准为2.2元／平方米／月，按月收取；业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用，从其约定，业主负连带缴纳责任；逾期交费的，从逾期之日起每天按应交费用千分之三支付违约金，若因业主提出合理整改，乙方不整改或乙方责任导致费用未缴纳的除外。 2016年1月15日，绵阳市涪城区XXXXX业主委员会出具《授权委托书》，载明：XXXXX业主委员会授权艾明物业绵阳分公司XXXXX服务中心在XXXXX小区内代收代缴爱XXXXX小区全体业主和物业使用人商铺、住户水电费，代收商铺电费1.3元/度，代收商铺水费6.7元/吨，如因有关部门价格调整按调整后的价格执行，如小区商用性质的业主或使用人拒绝缴纳水电费，应立即停水停电，因此产生的后果由拒缴人自行负责。 2016年8月1日至2020年3月30日期间，位于绵阳市涪城区××路××号××X栋X楼X、X号两个商业门面实际由赵振华、张颖承租，用于经营巧克力蛋糕店。五被告未向原告交纳2016年8月1日至2020年3月30日期间案涉两个商业门面的物业服务费。 案涉两个门面2016年8月1日至2020年3月30日期间产生的水电如下：1、电（2016年8月1日至2018年12月31日，36185度，收取标准为1.3元/度；2019年1月1日至2020年3月30日，26460度，收取标准为1.22元/度）；2、水395立方米（其中92立方米按6.7元/立方米计费，其中303立方米按7元/立方米计算）。 2017年9月15日，原告舒（音）姓经理在《催费通知》上备注案涉两个门面2016年8月1日至2017年8月30日欠费30510.2元，其中11000元暂不收取。 原告在案涉小区提供物业服务至今。租赁期间，已经交纳的物业服务费、垃圾清运费、水电费均由赵振华、张颖支付。庭审中，原告没有提交代缴垃圾清运费的相关票据。 本院认为，绵阳市涪城区XXXXX业主委员会与原告签订《绵阳市XXXXX服务合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，且该协议对业主具有约束力。原告提供了物业服务，赵振华、张颖作为实际使用人，曾青、付秀芳、廖云聪作为业主，按照《绵阳市XXXXX服务合同》的约定“业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用，从其约定，业主负连带缴纳责任”，故赵振华、张颖应向原告支付2016年8月1日至2020年3月30日的物业服务费9759.38元（50.41㎡×2.2/㎡/元/月×44月×2），原告主张9719.6元本院予以支持。同时曾青、付秀芳及廖云聪分别对4859.8元承担连带支付责任。2017年9月15日，《催费通知》上备注11000元暂不收取，而并非是免予收取，故赵振华、张颖辩称减免11000元的辩解理由不能成立，本院不予采信。 关于垃圾清运费问题。因原告未举证证明其实际代缴，但赵振华、张颖认可按6元/月/户承担，故赵振华、张颖应向原告支付2016年8月1日至2020年3月30日垃圾清运费528元（6元/月/户×44月×2）。曾青、付秀芳及廖云聪并未认可，故不应承担该项支付责任。 关于水电费问题。原告为承租人赵振华、张颖垫付了水电费，故赵振华、张颖应向原告支付电费79321.7元（36185度×1.3元/度+26460度×1.22元/度）、水费2737.4元（92立方米×6.7元/立方米+303立方米×7元/立方米），原告主张电费79216.7元、水费2702.4元，本院予以支持。因水电费的实际使用人是赵振华、张颖并非曾青、付秀芳、廖云聪，故原告主张曾青、付秀芳、廖云聪承担水电费支付责任的请求不能成立，本院不予支持。 关于违约金问题。首先，物业服务费，其欠交是因原告在公共卫生间漏水处理不及时，赵振华、张颖开办的是食品加工，存在一定影响，说明其服务存在一定瑕疵，故原告物业费违约金的请求不能成立，本院不予支持。其次，垃圾清运费，原告未提供代缴证据，6元/月/户是赵振华、张颖的自认行为，故对原告就垃圾清运费主张违约金的请求不予支持。第三，关于水电费，赵振华、张颖实际使用了水电，原告仅是代收代缴，与其服务水平无关，赵振华、张颖迟延交纳，构成违约，给原告造成了一定的资金利息损失，但原告主张20%过高，本院酌定按12%支持即9830.29元[（79216.7元+2702.4元）×20%]，超出部分不予支持。 关于诉讼时效问题。物业服务合同履行过程中，诉讼时效应从最后一笔债务履行期限届满之日起算，本案中物业服务支付期限按物业服务协议约定是按月交纳，故本案诉讼时效应从2020年4月1日起算，尚未过诉讼时效。故赵振华、张颖辩称2017年3月之前物业服务费诉讼时效已经过的辩解理由不能成立，本院不予采信。 综上，原告的部分请求成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条规定，判决如下： 一、被告赵振华、张颖在本判决生效后十日内向原告四川艾明物业管理有限公司绵阳分公司支付2016年8月1日至2020年3月30日的物业服务费9719.6元、垃圾清运费528元、水费2702.4元、电费79216.7元及违约金9830.29元，共计101996.99元； 二、被告曾青对第一项物业服务费9719.6元中的4859.8元承担连带支付责任； 三、被告付秀芳、廖云聪对第一项物业服务费9719.6元中的4859.8元承担连带支付责任； 四、驳回原告四川艾明物业管理有限公司绵阳分公司的其他诉讼请求。 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1078元，由原告四川艾明物业管理有限公司绵阳分公司负担106元，被告赵振华、张颖负担972元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈子良 二〇二〇年十二月十五日 书记员  杨雅岚