惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初3991号原告：深圳市华鼎物业管理顾问有限公司惠州大亚湾分公司，住所地：惠州大亚湾**上杨翡翠山城，统一社会信用代码：914***********133H。负责人：任晓洁。委托诉讼代理人：曾保育，广东宝晟（大亚湾）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婉怡，广东宝晟（大亚湾）律师事务所律师。被告：麻晓桐，女，汉族，1988年11月8日出生，住址：广东省深圳市福田区天健阳光华苑**7A，身份证号码：440************922。原告深圳市华鼎物业管理顾问有限公司惠州大亚湾分公司（以下简称“华鼎物业公司大亚湾分公司”）与被告麻晓桐物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月31日公开开庭进行了审理，原告的诉讼代理人杨婉怡到庭参加诉讼，被告麻晓桐经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告与惠州市宏业投资开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买了位于大亚湾西区×××××号的房屋，建筑面积为208.66平方米，约定的前期物业服务单位为惠州市宾利物业管理有限公司（以下简称“宾利物业”）。签订上述买卖合同后，惠州市宏业投资开发有限公司亦已向被告邮寄送达了《入伙通知书》，根据约定，业主或使用人收到入伙通知书后在限定期限内未办理相应手续的，视为入伙。2012年10月17日，原告与惠州市宏业投资开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定：物业管理服务费用为按建筑面积每月每平方米3.80元（不含公摊水电费）；如业主违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日万分之五的标准向华鼎物业支付违约金。自签订上述《前期物业服务合同》开始，原告就成为了翡翠山城的实际物业管理人，该事实有惠州市中级人民法院作出的（2018）粤13民终3121号民事判决书予以认定，该判决书第8页最后一句载明“原告自2012年10月17日与第三人（即惠州市宏业投资开发有限公司）签订上述《前期物业服务合同》开始，成为涉案小区翡翠山城爱丁堡的实际物业管理人”、第12页第7行载明“对一审中查明的事实，本院予以认定”，据此可知，原告系翡翠山城的实际物业管理人经过了法院的合法认定。根据上述事实，被告已正式入伙，应按月向实际的物业管理人，即原告缴纳物业管理费，但被告却迟迟未缴纳2013年9月起至2018年9月期间的物业管理费49166元及水电费2484.7元，直至2019年10月18日才缴清上述51650.7元。根据《前期物业服务合同》，业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日万分之五的标准向华鼎物业支付违约金。现原告为维护自身合法权益，特依据法律法规的相关规定向法院提起诉讼，请求判令：一、判决被告立即向原告支付逾期缴纳2013年9月至2018年9月物业管理费违约金30493.62元（从2013年10月1日起每月以793元为基数、按每日万分之五的利率标准累计至2019年10月18日止；详见违约金计算表）；二、本案的诉讼费、保全费、保全担保费、公告费等均由被告承担。华鼎物业公司大亚湾分公司向本院提供了如下证据：1.原告的主题信息、被告身份证；2.商品房买卖合同；3.前期物业管理服务合同；4.水电费收据、物业管理费发票、银行刷卡单。拟证明所诉称内容。被告没有提交答辩状及证据。本院经审理认定事实如下：2011年7月25日，被告与案外人惠州市宏业投资开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定被告购买案外人惠州市宏业投资开发有限公司开发建设的×××××号房，房屋用途为住宅，建筑面积为201.25平方米，前期物业管理服务单位为惠州市宾利物业管理有限公司，出卖人于2012年7月25日前向买受人交付房屋。附件四合同补充协议约定：买受人承诺，买受人在《商品房买卖合同》中所列地址和所列委托代理人地址为买受人的指定联系地址。出卖人发往买受人的任何函件或通知，送达方式包括但不限于邮寄、电话通知、报刊、公告等，均视为有效送达方式；若出卖人以邮寄方式通知，寄出7日后即视为有效送达买受人。买受人所列地址、电话号码如有变更，应于变更之日起7日内以书面形式向出卖人提供其变更后的指定联系地址及电话号码，以确保出卖人的任何函件或通知能顺利送达；否则，出卖人按合同联系地址寄出7日后即视为送达。原告登记成立于2012年10月17日，经营范围包括物业管理；经济信息咨询（不含限制项目）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；园林绿化工程；家政服务；清洁服务。2012年10月17日，原告作为乙方与案外人惠州市宏业投资开发有限公司作为甲方签订一份《前期物业服务合同》，约定的主要内容如下：一、物业基本情况，物业名称为翡翠山城爱丁堡别墅，类型为商住，坐落于惠州大亚湾**大亚湾大道**，建筑面积109945.48平方米，物业管理区域东至淡澳河、南至市政规划路、西至大亚湾大道、北至淡澳河、星河丹堤；二、服务内容与质量，在物业管理区域内，乙方提供物业管理服务主要有公用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管理的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，其他服务有便民服务、有偿维修服务、甲方委托给乙方的配套设施和场所的经营与管理服务，等等；三、服务费用，物业管理区域内物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，别墅按3.8元/月/平方米（不含公摊水电费），业主应于开发商通知业主入伙之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由甲方全额交纳，物业服务费用按月交纳，但业主或物业使用人首次物业管理费按三个月预交，业主或物业使用人应按期履行缴纳义务；四、违约责任，甲方、业主或者物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金，乙方违反合同约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还；五、合同期限，本合同期限自2012年10月17日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。合同签订后，原告按约为被告提供物业服务，被告拖欠2013年9月至2018年9月期间物业管理费49166元及水电费2484.7元，于2019年10月18日由案外人付艳萍缴清上述51650.7元。本院认为,华鼎物业公司大亚湾分公司与麻晓桐签订的《前期物业服务合同》是双方当事人真实的意思表示,内容没有违反法律、行政法规的规定,合法有效。根据《前期物业服务合同》约定，“物业服务费用按月交纳，甲方、业主或者物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。”被告逾期支付物业服务费，应支付逾期缴纳物业管理费的违约金，被告每月物业管理费应为201.25*3.8=764.75元，原告请求每月物业管理费以793元计算，本院予以认可，违约金从2013年9月起每月计算，每月以793元为基数，自2013年10日1日起按每日万分之五的利率计至2019年10月18日止。被告麻晓桐经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了答辩、举证、质证等诉讼权利，应当承担相应不利的诉讼后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，缺席判决如下：被告麻晓桐自本判决发生法律效力之日起10日内向原告深圳市华鼎物业管理顾问有限公司惠州大亚湾分公司支付2013年9月至2018年9月的物业服务费违约金（违约金自2013年9月起每月计算，每月以793元为基数，自2013年10日1日起按日万分之五的利率计至2019年10月18日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费562.34元，公告费1080元，由被告麻晓桐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  周 勇审 判 员  林嘉伟审 判 员  曾日华二〇二〇年十二月三十一日法官助理  黄冬怡书 记 员  潘慧蕊