合肥铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2020）皖8601民初141号 原告（案外人）：周平，男，汉族，1965年6月25日出生，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：马敬国，贵州恒易律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈钰丰，贵州恒易律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：薛强生，男，汉族，1959年1月10日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：赵梅梅，贵州北斗星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨治波，贵州北斗星律师事务所律师。 被告（被执行人）：贵州顺时房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区海马冲街营盘小区**宏福景苑商住楼******。 法定代表人：韩旭，董事长。 被告（被执行人）：韩旭，男，汉族，1971年1月10日出生，住贵州省安顺市。 第三人：贵州衡达高速公路咨询服务有限公司，住，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金北路**富中才智中心****/div> 法定代表人：彭愚，董事长。 委托诉讼代理人：李骥，男，公司员工。 第三人：贵州省林业房地产综合开发公司（已吊销），住所，住所地贵州省贵阳市延安中路**div> 法定代表人：张晓俊。 原告周平与被告薛强生、贵州顺时针房地产开发有限公司（以下简称顺时房开公司）、韩旭、第三人贵州衡达高速公路咨询服务公司（以下简称衡达公司）、贵州省林业房地产综合开发公司（以下简称林业房开公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周平的委托诉讼代理人马敬国、沈钰丰、被告薛强生的委托诉讼代理人赵梅梅以及第三人衡达公司的委托诉讼代理人李骥到庭参加诉讼。顺时房开公司、韩旭、林业房开公司经本院依法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告周平向本院提出诉讼请求：1.判令不对原告房产（位于贵州省贵阳市进行执行，包括强制进行评估和拍卖等；2.确认贵州省贵阳市属于原告所有。 事实与理由：2006年原告在单位衡达公司集资团购顺时房开公司的房子，该房屋原是由衡达公司与林业房开公司联建，后原告与顺时房开公司于2011年3月11日签订《商品房买卖合同》一份，约定由顺时房开公司将其位于贵州省贵阳市新建未装修的楼房出售给原告，合计面积368.81平方米。原告通过衡达公司、林业房开公司向其支付部分款项。后原告于2006年11月27日向银行按揭30万元，向顺时房开公司付清了全部房款，顺时房开公司也已将上述房屋交付给原告。后由于顺时房开公司的原因导致双方未能办理变更登记，顺时房开公司也从未通知过原告前去办理产权，即使顺时房开公司拿到大产权时，也未向原告告知。后原告在2020年6月初听到该小区其他业主在办理产权，该房屋可以办理产权后，原告前去办理却发现该房屋在2020年6月11日被法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，原告在此事件中并无过错，法院不得查封、扣押、冻结。综上，原告在法院查封系争房产前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，付清全部房款，且已经交付使用，法院将原告的财产列入查封范围予以执行，明显错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，请法院立即中止对上述财产的执行，以维护原告的合法权益。 被告薛强生答辩称，位于贵州省贵阳市房屋登记在顺时房开公司名下，顺时房开公司对案涉房屋享有所有权。原告虽与顺时房开公司签订了《商品房买卖合同》，但并未在查封前支付全部购房款，未办理不动产登记，也未对案涉房产实际占有，案涉房产现状为无人居住。原告称其对案涉房产享有所有权，并对被告申请执行案涉房产的异议不成立。一、不动产登记部门的登记信息具有公示力，顺时房开公司对案涉房屋享有所有权，同一项目的部分业主已依法办理不动产权登记，原告称因顺时房开公司的原因不能办理产权变更登记，不成立。首先，根据2020年6月11日贵阳市不动产登记中心向法院出具《贵州省不动产权利查询结果》显示：坐落于贵州省贵阳市南明区房屋，面积为340.93平方米，权利人：顺时房开公司，不动产权证号：黔（2020）贵阳市不动产权第××号，当日贵阳市不动产登记中心已履行协助执行查封手续。其次，同一项目包括业主及顺时房开公司已获得不动产权证的户数为18户，其余房屋均因业主涉及诉讼而被法院查封，其他业主及顺时房开公司已进行办理产权登记，结合原告提供的《贵阳市住房和城乡建设局会议纪要》（筑建纪要【2017】110号）显示，政府有关部门开出绿色通道，为卧龙山庄办理产权登记，该项目业主自2019年开始已获得相应的产权证书，不存在因顺时房开公司原因导致在查封前不能办证的事实。最后，因案涉房屋被相邻第三方修建房屋未做好防护措施，导致房屋存在损坏，原告故意不办理产权登记。综上，根据《物权法》第九条之规定，原告以顺时房开公司不能办理登记手续为由予以抗辩不成立。二、无任何银行流水记录证实原告在法院查封之前已将案涉房屋购房款付清，且案涉房屋未被占用，不存在对抗被告申请继续执行的事由，原告的异议理由不成立。第一，2011年3月11日，原告与顺时房开公司签订《商品房买卖合同》，案涉房屋总价608310元，其中首付款128310元，尾款48万元未付清。截至今日，原告未提交其已付清全部购房款的书面证据，不能对抗顺时房开公司系实际所有权人的事实。根据原告提供的证据不能充分证实其将购房款已经全额支付至顺时房开公司（所述629835元与购房款608310元不一致），也不能证实衡达公司或者林业房开公司已全额支付购房款（总额相差34420480元）。《商品房买卖合同》的签订时间、付款时间与原告举证付款时间不一致，不能证明原告举证款项系支付案涉房屋购房款。第二，原告为本案诉讼之目的，于2020年6月9日缴纳2017年11月1日至2020年6月30日的物业管理费，该收款收据没有银行流水，不符合交易习惯，系伪造的证据。无证据证实2011年3月11日起至今的物业费缴纳情况，不能达到原告已占有房屋的证明目的。截至今日，原告未提交房屋已交付占用的证据，不能达到其为实际权利人的目的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条之规定，法院依法查封案涉房屋合法合理，原告的异议理由不成立。 第三人衡达公司答辩称，我方已经收到原告方汇至我方的购房款，且打印出了银行流水。卧龙山庄是我们衡达公司为了解决职工的住房问题，和林业房开公司联合开发联合建的，周平是公司员工，所以他有参加职工购房的权利。周平的购房款全部交到衡达公司，衡达公司根据联建协议书以及之后的三方协议，将购房款全额打到了林业房开公司。案涉房产是周平合法占有的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年5月29日，顺时房开公司（甲方）与林业房开公司（乙方）签订《房地产联营合同》，约定：双方就共同开发经营属于顺时房开公司位于贵阳市植物园住宅小区项目的事宜，制定合同。项目位于贵阳市，项目名称（暂定）为植物园住宅小区。项目总用地面积为98.2亩，拟规划建设总建筑面积约10万平米的住宅小区（建设规模以贵阳市规划局批准为准），投资总额约1.6亿元。顺时房开公司自愿将经贵阳市政府及有关部门批准的属于自己的上述开发项目交与林业房开公司一起共同开发经营，林业房开公司自愿参与共同开发经营。双方同意项目以顺时房开公司名义实施运作。2004年6月3日，衡达公司（甲方）与林业房开公司（乙方）签订《联建协议书》，协议约定：根据林业房开公司与顺时房开公司签订的联合开发沙冲路贵阳药用植物园住宅小区的联营合同，衡达公司投资参与林业房开公司联合修建住宅，解决内部职工住房问题。衡达公司自愿将本单位筹集的资金与林业房开公司联合建设住房，具体工作由林业房开公司实施，林业房开公司同意将上述取得联合开发经营权的住宅项目与衡达公司共同联合修建职工住宅。住宅建设地址：贵阳市。拟规划建设住宅总面积约10万平米的（以规划部门批准为准），投资总额约1.9亿元。2005年11月30日，衡达公司（甲方）、林业房开公司（乙方）、顺时房开公司（丙方）签订《协议书》，约定：根据衡达公司、林业房开公司原签订的《联建协议书》及林业房开公司、顺时房开公司原签订的《房地产联营合同》，达成本协议。一、前期衡达公司因考虑林业房开公司是贵州省林业厅直属全资国有公司，故投资与林业房开公司共同联建于林业房开公司与顺时房开公司共同联营的位于贵阳市的“卧龙山庄”开发项目。衡达公司有且只有通过林业房开公司的投资经营管理，才能保证其联建权益。二、鉴于“卧龙山庄”项目是在顺时房开公司名义下实施的情况，三方同意该项目全部由林业房开公司负责全权经营、管理该项目，且由顺时房开公司授权林业房开公司负责人全权开发、经营、管理并实施该项目。2006年5月16日，顺时房开公司（甲方）、衡达公司（乙方）、林业房开公司（丙方）签订《团购协议》。协议约定：衡达公司为解决职工住房困难，与顺时房开公司就顺时房开公司开发的“植物园住宅小区”项目团体购买达成以下协议：一、购买面积：暂定50000平方米。二、购买单价：1620元／平方米。付款方式：林业房开公司作为担保方，由林业房开公司通过林业房开公司按顺时房开公司工程进度及资金需求支付款项给顺时房开公司，待顺时房开公司达到商品房预售条件时，衡达公司将购房余款支付给顺时房开公司，顺时房开公司与衡达公司职工签订正式的购房合同。2007年2月8日衡达公司（甲方）与林业房开公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：根据林业房开公司与顺时房开公司签订的联合开发卧龙山庄住宅小区项目进展情况，达成本协议：一、衡达公司自愿将筹集的联建资金转化为职工的团购房屋款，单价为1620元／㎡，总面积为5万㎡，原则上总面积不超过5万㎡，超过部分按照3580元／㎡每平米据实支付。二、衡达公司负责提供购房人名册和分房一览表，负责做好职工工作，配合销售方签订购房合同。三、衡达公司团购房屋总价款为1620元／㎡×5万㎡＝8100万元，原已经支付联建总价款6375万元转为团购款，余款1725万元在扣除530万元的利息后，售房单位拿到预售证3天内付清（1725万元-530万元＝1195万元）1195万元。因为购房主体发生变化，衡达公司支付的团购余款1195万元直接支付到售房单位。上述协议签订后，三方按照协议约定，由衡达公司支付款项6375万元至林业房开公司，再由林业房开公司将团购房款支付至顺时房开公司。团购余款1195万元按照《补充协议书》约定衡达公司直接支付给顺时房开公司。 2011年3月11日周平（买受人）与顺时房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为贵阳市房地产管理局，商品房预售许可证号为2010筑商房预字第××号。买受人购买的商品房为第Ａ9-Ａ12栋Ａ11号房。该商品房的用途为住宅，建筑面积共368.81平方米，其中住宅面积340.93平方米，车库面积27.88平米。计价方式：按套计算，该商品房总价款为608310元。付款方式及期限：买受人于2011年3月9日支付人民币128310元进入资金监管账户贵阳市商业银行瑞南支行XXX，余款480000元于2011年7月1日前付清。该《商品房买卖合同》于2011年3月22日向贵阳市住房和城乡建设局进行登记备案。 周平分别于2006年3月27日和2007年7月5日通过中国农业银行向衡达公司账户缴款157440元及172395.61元，于2006年8月10日向衡达公司缴款4560元。2007年7月7日，周平向衡达公司缴款11265元。2006年11月27日周平作为借款人（即购房人）与贷款人中国农业银行贵阳市新华支行签订《个人购房担保借款合同》（合同编号为XXX）。合同约定：贷款人根据借款人申请，同意向借款人发放购房借款，借款金额为人民币30万元整，用于借款人购买位于贵阳市卧龙山庄的房屋。借款期限自2006年11月27日至2026年11月27日止。贵州高速公路开发总公司为该贷款合同的保证人，为借款合同形成的债务提供连带责任保证。截至2020年8月18日，该贷款未到期本金尚余123962.19元。顺时公司于2020年6月10日为周平开具了备注为卧龙山庄别墅Ａ9-Ａ12栋Ａ11号的商品房增值税发票。 2011年3月28日，周平向贵州青鸟物业管理有限公司支付物业费3476.2元，付款方显示为“卧龙山庄别墅XX周平”，收款方为“贵州XX物业管理有限公司”，备注为“面积347.62，单价：2.00，从2011年3月21到2011年8月21日止（共5个月）”。另周平提供的水费缴费发票显示案涉房产2015年12月的水费为193.65元，2016年4月的水费为967.95元。截至2020年6月，案涉房产的水表抄码数为2252吨。电费收费发票显示本院查封案涉房产前该房产一直持续有电费产生。 薛强生与顺时房开公司、韩旭借款合同纠纷一案，2018年6月22日安徽省高级人民法院作出的（2018）皖民初20号民事调解书发生法律效力，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，薛强生向安徽省高级人民法院申请强制执行，安徽省高级人民法院以（2019）皖执31号执行裁定书将该案指定本院执行，本院于2019年5月27日依法立案执行。在执行过程中，本院对被执行人顺时房开公司名下位于贵阳市南明区X单元X号房产进行查封。案外人周平提出执行异议。2020年7月23日,本院作出(2020)皖8601执异22号执行裁定,驳回案外人周平的异议请求。周平遂提起本案案外人执行异议之诉。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定,判决执行标的能否执行,需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定,本案中,首先,周平在人民法院查封案涉房产之前于2011年3月11日已与顺时房开公司签订了书面《商品房买卖合同》,该合同合法有效。其次，本案中原告虽与顺时房开公司签订了《商品房买卖合同》，但与一般的商品房买卖不同，案涉房产为衡达公司与顺时房开公司、林业房开公司联建，衡达公司为解决职工住房问题，由衡达公司通过林业房开公司按顺时房开公司工程进度向顺时房开公司支付款项，由顺时房开公司与周平签订的购房合同。周平按照公司内部购房流程要求全额缴纳了购房款，衡达公司也按照三方协议要求向顺时房开公司支付了团购房购房款。第三,关于周平在法院查封案涉房产前是否占有案涉房产。购房者收房后即应承担其所购房屋的物业费,因此,物业费的交纳是衡量购房者是否占有案涉房屋的重要因素。根据原告提供的2011年3月28日的物业费发票以及水、电费缴费发票及顺时房开公司的《情况说明》等，可以证明在本院查封之前周平已占有案涉房产。第四,周平对人民法院查封之前未办理房屋过户手续作出了合理解释,案涉房产位于卧龙山庄XX中的XX，根据周平提供的相应证据能够证明案涉卧龙山庄XX的大房产证【黔（2020）贵阳市不动产权第××号】于2020年4月3日办理完毕，随后购房者才可以开始办理产权证，本院查封案涉房产日期为2020年6月11日，间隔时间之短尚不足以认定原告怠于办理产权登记，不能认定案涉房屋系因买受人的原因未办理过户登记。综上,周平作为买受人,其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于对物权期待权保护的规定,应认定周平对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。关于周平主张对案涉房产享有所有权的诉讼请求，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的变更经依法登记发生效力,因案涉房产仍登记在顺时房开公司名下,周平并未办理物权变更登记的相应手续，尚未发生物权变动的效力，故周平请求确认其对案涉房产享有所有权的诉讼请求,本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行贵州省贵阳市房屋； 二、驳回原告周平的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告薛强生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。 本院(2020)皖8601执异22号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审判长 都 宏 审判员 张 明 审判员 陈 晨 二〇二〇年十二月三十日 书记员 潘宇晖 附：相关适用法律条款 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理: (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判。