贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8063号上诉人（一审原告）：吴珊，女，汉族，1988年1月11日出生，住贵州省毕节市。上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：915205005806698OXN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。上诉人吴珊与上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9495号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人吴珊及上诉人碧阳恒通公司的委托诉讼代理人黄海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉吴珊上诉并答辩请求：维持一审判决第二项；变更一审判决第一项为被告向原告支付逾期办证违约金478356.9元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：案涉房屋于2016年3月18日交付，根据双方合同约定，被上诉人应代为办理商品房转移登记相关手续，但被上诉人一直未通知上诉人提交办证资料，未开具发票，阻碍了上诉人在办理入住手续前提交资料，完成相关税费，阻碍了办证条件的成就，应当视为办证条件已经成就。被上诉人在各单元电梯口处张贴通知和在毕节日报登报通知催办不动产权证的通知方式，不是上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中约定的联系方式，不应采信作为逾期办理交交付不动产权证的违约截止时间。上诉人在办理收房已清楚记载了变更了电话号码，但也未收到被上诉人发送的短信和律师函，故本案违约截止时间应为不动产权证办结之日。被上诉人在商品房价款之外向上诉人收取的各项开户费，应予退还。上诉人碧阳恒通公司上诉并答辩请求：撤销一审判决第二项，改判驳回起诉。事实及理由：上诉人所收取的各项开户费有双方合同约定，并不违反法律、行政法规的强制性规定。该费用不属于建设安装费，上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人主张返还应受诉讼时效限制。合同已约定买受人应于交房时提交办证资料，出卖人无须另行通知。上诉人采取张贴公告、登报、短信通知等方式，已有效通知，一审认定本案违约金截止时间正确。原审原告吴珊一审诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金50,899.28元；具体金额以原告已付购房款437,655元为基数，按日万分之一标准，从2017年3月13日起（被告将涉案房屋交付原告入住的时间为2016年3月18日，根据约定应视为2016年3月18日后的360日内，即2017年3月13日前将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告）至2020年5月25日，被告实际未通知并办理该涉案房屋不动产权证书并交付原告，即437,655元÷10,000×1163天=50,899.28元；2.判令被告返还违规收取原告的水、电、闭路电视、燃气开户费及交易费3,745元以及实际占用期间的利息（利息以3,745元为基数，按年利率6%，从2013年11月24日起计算至所有本息清偿完毕之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月24日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，或24-1-15-4，总价款437655元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。同时，合同附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款共计437655元。2013年11月24日，被告收取原告涉案房屋的开户费及交易费3745元，并出具收据。该收据上注明：已退交易费及多收的闭路电视开户费。2016年10月24日，被告取得涉案商品房所在碧阳国际城Ｅ地块24幢的《商品房屋备案证明书》。2018年1月15日，被告在涉案房屋所属楼幢入口处张贴通知，通知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋不动产权证书所需的有关资料。2018年3月19日，被告在毕节日报发布不动产权证催办通知，告知业主，碧阳国际城Ｅ7、8、9、10、11-12、21-26号楼达到了分割办理房屋产权证的条件，部分业主已于2015年办理了房屋产权证，再次通知Ｅ7、8、9、10、11-12、21-26号楼业主提交办证所需资料。2019年7月17日，被告向原告发送短信，通知原告提交办证相关资料。原告认为，被告未在合同约定履行为原告办理房屋权属证书的义务，已经构成违约，应承担违约责任。被告向原告收取各项开户费于约于法无据，应返及支付实际占用期间的利息，遂提起诉讼。一审庭审中，原、被告确认涉案房屋于2016年3月18日交付原告。同时，双方确认各项开户费中含水表开户费、天然气开户费、电表开户费和闭路电视开户费等，注明已退交易费及多收的闭路电视开户费的剩余金额为3,285元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记，未按约定履行，应承担相应的违约责任。关于原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉请。虽原、被告在《商品房买卖合同》中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，但在合同附件十二《补充协议》中约定“8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方已达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，即委托代办关系，并对办理期限及违约责任进行了约定。同时，虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但根据双方的上述约定，应认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料。则被告应当于原告办理入住手续的360日内具备办理转移登记的条件，能提供办理产权过户的相关手续。被告于2016年3月18日向原告交房，即应于2017年3月13日前具备办理转移登记的条件。被告于2016年10月24日取得涉案商品房所属楼幢的《商品房屋备案证明书》，表明已具备办理转移登记的条件。如前所述，原告委托被告办证，被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，即被告在具备办理转移登记条件后，还负向原告披露的义务。而被告具备办理转移登记条件后，于2018年1月15日通过在涉案房屋所属楼幢入口处张贴通知，告知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋的有关资料，应视为此时被告已履行了告知原告的义务。此时，已超过约定的期限，被告构成违约，应向原告计付违约金，从约定的2017年3月13日之次日，即2017年3月14日起计算至2018年1月15日止。但对此，被告提出了诉讼时效抗辩主张，认为部分超过诉讼时效。原告诉请的违约金请求权属于债权请求权，适用诉讼时效。按补充协议的约定，该违约金以日为单位累计计算，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如前所述，该违约金从2017年3月14日起计算。但原告在被告违约时已知道或者应当知道其权利受到损害，此时，诉讼时效期间开始计算。而原告于2020年6月2日才提起诉讼主张该违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2020年6月2日）回溯三年即2017年6月2日前的违约金请求权，已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了对该期间违约金的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，该项违约金从2017年6月2日起计算至2018年1月15日止。对于该违约金的计算标准，原、被告双方签订的《补充协议》约定，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。则该违约金按原告已付购房款的日万分之一的标准计算。综上，原告诉请的该项违约金，以原告已付购房款437,655元为基数，按日万分之一的标准，从2017年6月2日起计算至2018年1月15日止（227天）。具体计算为：437,655×0.01%×227天=9,934.77元。关于原告主张退还各项开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。同时，被告代收各项开户费，其也未举证证明已代原告将各项开户费交至各相关单位，故被告向原告收取的各项开户费，无事实及法律依据，理应退还。原、被告确认注明已退交易费及多收的闭路电视开户费的剩余各项开户费为3,285元，故原告主张退还的各项开户费，以3,285元为限予以支持。对于原告诉请的该费用的资金占用期间的利息，于法无据，不予支持。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，因被告对上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故被告对该项诉请的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴珊逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金9,934.77元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告吴珊各项开户费共计3,285元；三、驳回原告吴珊的其他诉讼请求。案件受理费583元，由原告吴珊负担518元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担65元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：现有证据不足以证明，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于2018年1月15日在涉案房屋所属楼幢入口处张贴通知，通知包括上诉人吴珊在内的业主提交办理涉案房屋不动产权证书所需的有关资料，对此事实，本院不予认定。除此之外，本院对一审认定的其余事实予以确认。本院认为：不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，商品房出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的法定义务。根据双方约定，上诉人碧阳恒通公司应代上诉人吴珊办理商品房权属转移登记的相关手续并交付。上诉人碧阳恒通公司逾期办理案涉商品房转移登记手续并交付的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。上诉人碧阳恒通公司一审所提交在各单元电梯口张贴的通知，无成像时间，无法确定张贴的时间，达不到碧阳恒通公司主张已于该时间点通知业主提交资料的证明目的，应不予采信。碧阳恒通公司一审提交的通过毕节日报公告通知业主提交办证所需资料的方式，不是双方所约定的联系方式，也不能证明该通知方式已及于或能够及时到达上诉人吴珊。上诉人于碧阳恒通公司于2019年3月8日后，多次通过短信平台向上诉人吴珊在商品房买卖合同中预留的电话号码发送提交办证所需资料的通知，虽该通知未能发送成功，但原因在于上诉人吴珊，应当认定上诉人碧阳恒通公司已于该时间点通知了上诉人吴珊。虽上诉人吴珊在收房确认单登记了号码为139××××2931的电话号码，但未明确说明该号码为其变更后的号码，也未明确其原预留号码已停用，不能达到上诉人吴珊所主张其联系方式已通知对方变更的证明目的，其后因上诉人吴珊迟延提交办证资料所致办证迟延，不应由上诉人碧阳恒通公司承担违约责任。故碧阳恒通公司应当承担逾期办证违约责任的期间为2017年6月2日至2019年3月8日，共计645天，违约金计算为437655×0.01%×645＝28228.75元。根据碧阳恒通公司与吴珊的合同约定，吴珊以各项开户费、交易费的名义向碧阳恒通公司缴纳电入户费、燃气入户费、有线电视开户费等，系委托其代为向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，碧阳恒通公司举示证据不能证明已经代为完成了委托事项，吴珊在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，碧阳恒通公司无须再代为缴纳上述费用，应予退还。综上，上诉人碧阳恒通公司的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回；上诉人吴珊的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9495号民事判决第二、三项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告吴珊各项开户费共计3,285元；驳回原告吴珊的其他诉讼请求”。二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9495号民事判决第一项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人吴珊逾期办理房屋权属证书违约金28228.75元。三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉请求。一审案件受理费583元，由上诉人吴珊负担283元，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担300元；二审案件受理费2332元，由上诉人吴珊负担586元，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担1746元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年十二月二十二日书记员  秦 倩