河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0681民初5512号 原告：张晓杰，女，汉族，1980年2月5日出生，住涿州市双塔区。 被告：涿州鸿顺房地产开发有限公司，地址涿州市腾飞南街**鸿坤理想湾小区**楼，统一社会信用代码911306810894415308. 法定代表人：李红松，总经理。 委托代理人：时光，公司职员。 原告张晓杰与被告涿州鸿顺房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晓杰、被告委托代理人时光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张晓杰诉称，原告因购买被告开发的鸿坤理想湾（南区）21幢1单元804号房地产，双方于2016年3月12日签署《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，文书签订后，原告按照协议约定履行了给付义务，被告于2017年11月11日交付了房地产给原告，但至今迟迟未按照约定给原告办理房地产权证书，经原告多次催促，至今未果。原告认为被告的行为已构成违约，为未付自身合法权益，原告特诉至法院，请求：1、判令被告履行合同义务，协助原告办理所购房地产权证书；2、判令被告支付自2019年11月2日起至起诉之日的违约金32584.98元；3、诉讼费由被告承担。 原告针对其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1、《商品房买卖合同》及补充协议；2、2016年6月4日的购房发票；3、2017年11月11日的收房结算单。 被告辩称，一、产权登记延期非答辩人原因导致，答辩人不应承担违约责任。1、鸿坤理想湾（南区）项目产权登记工作滞后是因为征地拆迁工作滞后所致，并非答辩人原因造成。鸿坤理想湾（南区）项目用地由答辩人于2××3年12月25日以出让方式竞得，宗地编号为2××3-58、59、60、61号，但2××3-61号地块直至2020年6月5日才完成征地拆迁工作，导致鸿坤理想湾（南区）项目整体竣工时间延后，进而造成不能完成规划条件核实工作。根据《保定市城乡规划管理暂行办法》第61条第三款规定：对未取得规划核实证明文件的，市、县（市）人民政府有关部门不予办理竣工验收备案、房屋登记等手续。因此，鸿坤理想湾（南区）项目产权登记工作滞后是征地拆迁工作滞后所致，并非答辩人原因造成。2、在非答辩人原因造成产权登记工作滞后的情况下，答辩人不应承担违约责任。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：因出卖人原因，买受人未能如期取得房屋权属证书的，出卖人承担违约责任。可见，出卖人承担违约责任的前提是出卖人自身原因造成产权登记逾期。原告在接收涉诉房屋时向答辩人出具的《声明》第2条载明：若因国家及地方政策、地方、地方政府主管部门的工作程序原因或其它非答辩人原因产权登记机关不能如期接收报送产权转移登记资料、或不能按照《商品房买卖合同》中约定的时间办理产权登记手续的，答辩人不承担责任。本案中，鸿坤理想湾（南区）项目产权登记工作滞后并非答辩人原因导致，答辩人不应承担违约责任。二、办理房屋权属登记期限应予顺延。鸿坤理想湾（南区）项目因征地拆迁工作滞后导致无法进行整体规划条件核实，进而造成产权登记工作滞后。但是，为解决产权登记问题，经过答辩人的多次申请，政府部门准许鸿坤理想湾（南区）项目进行分期规划核实，并于2020年3月30日完成鸿坤理想湾（南区）项目（1＃-5＃、10＃-17＃、19＃-26＃、Ｇ1＃楼）的规划条件分期核实。因此，上述楼栋于2020年3月30日才具备办理初始登记的条件。另外，鸿坤理想湾（南区）项目需要办理房屋权属登记的房屋近四千套，且登记机关还要负责其它项目、其它业务的登记工作，因此登记机关无法一次性接收全部房屋的权属登记材料，也无法立即完成登记工作。答辩人与原告签署的《商品房买卖合同》补充协议约定办理产权登记期限为720日。鉴于上述原因，答辩人认为鸿坤理想湾（南区）项目权属登记的期限应自2020年3月30日起顺延720日。 被告针对其答辩意见，向本院提交如下证据材料：1、《河北涿州京南经济开发区管理委员会专题会议纪要》[2020]1号；2、征地拆迁现场照片；3、《涿州市不动产初始登记材料目录》；4、2018年6月4日被告向河北涿州京南经济开发区管理委员会提交的《关于尽快推进鸿坤理想湾南区项目整体规划验收及产权办理工作的请示》及2019年12月2日被告向河北涿州京南经济开发区管理委员会提交的《关于尽快推进鸿坤理想湾南区项目整体规划核实及产权办理工作的请示》；5、《建设工程规划条件分期核实意见书》（涿京南规划核实[2020]第001号；6、《商品房买卖合同》及补充协议；7、原告在接收房屋时签署的《声明》。 本院组织双方进行了举证、质证。根据庭审举证、质证、认证，本院确认如下事实： 2016年3月12日，原、被告于2016年3月12日签署《商品房买卖合同》（合同编号15031778）、《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的鸿坤理想湾（南区）21幢1单元804号房产，建筑面积126.32平方米，总金额890364元。补充协议第9条第4款写明，出卖人协助办理房屋所有权证，在买受人根据产权办理部门及出卖人的要求提供有关材料费用及必要的配合前提下，出卖人承诺将自实际交房之日起720日内办理完毕，逾期未办理完毕的，每延期一日，出卖人按总房款日万分之一的标准向买受人支付违约金。文书签订后，原告按照协议约定履行了给付义务，被告于2017年11月11日交付了房地产给原告，原告在接收房屋时签署了《声明》，《声明》第2条写明，若因国家及地方政策、地方、地方政府主管部门的工作程序原因或其它非涿州鸿顺原因生债权债务纠纷或产权纠纷等），造成产权登记机关不能如期接收报送产权转移登记资料、或不能按照《商品房买卖合同》中约定时间办理产权登记手续的，涿州鸿顺不承担任何责任。 因政府征地拆迁工作滞后导致无法进行整体规划条件核实，而未进行规划核实不能办理初始登记，进而造成了产权登记工作滞后。2018年6月4日和2019年12月2日被告先后向河北涿州京南经济开发区管理委员会提交《关于尽快推进鸿坤理想湾南区项目整体规划验收及产权办理工作的请示》，积极推进规划核实及产权办理工作。2020年3月30日政府部门准许被告在无法进行整体规划核实的情况下，将因未完成征地工作而无法进行规划核实的部分楼栋排除，并进行规划条件分期核实。由于需要办理房屋权属登记的房屋近四千套，产权登记机关无法一次性接收并完成登记工作，被告正实施分批报送，办理产权证书。 本院认为，办理产权证书，需要在业主的配合下，由房地产开发公司向房屋所在地不动产登记机关提出申请，并按要求组织相关资料报送审批办理，符合登记要求的标准后发放不动产权证书，不符合要求的退回补正后重新报批办理，即办理不动产权证书涉及政府审批行为，人民法院不宜裁决办理期限。被告未在约定时间办理产权登记手续是由于征地拆迁工作的滞后，非被告原因造成，且被告一直积极推进产权办理工作，2020年3月30日政府部门准许被告进行规划条件分期核实，被告才得以办理房屋权属登记证书。目前产权办理工作正在进行中，被告正依约履行合同义务，故原告的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求。 案件受理费307元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。上诉方应在提交上诉状至上诉期满日内按法律规定交纳上诉费用，逾期不交纳视为放弃上诉。 审判员  彭松青 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  康雅丽