安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初5731号 原告：安徽南翔茶博城投资发展有限公司，住所地安徽省合肥市包河区包河大道**，统一社会信用代码91340100051469917H。 委托诉讼代理人：毕寅莹，系公司员工。 被告：许钱明，男，汉族，1962年3月28日出生，住安徽省安庆市潜山县。 原告安徽南翔茶博城投资发展有限公司（以下简称南翔公司）诉被告许钱明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘元公开开庭进行了审理。原告南翔公司的委托诉讼代理人毕寅莹到庭参加诉讼，被告许钱明经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南翔公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原、被告之间的《商品房买卖合同》（编号为：20180196800813NX20180335）及《合同补充协议》；2、请求依法判令被告向原告偿还为被告垫付的银行按揭贷款本金、利息及罚息共计288325.10元及上述款项利息3527.66元（其中2019年4月25日，垫款金额为16423.3元，2019年9月30日垫款金额为15661.11元，2020年4月8日，垫款金额为21979.67元，2020年4月9垫款金额为234261.02元，分别以16423.30元、15661.11、21979.67、234261.02元为基数，按每日万分之四的利息暂计算至2020年4月10日，实际支付至款清为止）；3、请求依法判令被告向原告支付违约金106109.80元；4、上述代偿本金、利息、罚息、代偿利息、违约金从被告应退购房首付款中扣除，剩余部分由被告向原告现金清偿；5、请求依法判令被告配合原告办理撤销涉案房屋商品房买卖合同备案登记、预告登记手续；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。 事实与理由：2018年7月27日，被告与原告签订《商品房买卖合同》（编号为20180196800813NX20180335）及《商品房买卖合同补充协议》，约定购买原告开发的南翔商务中心第2幢3幢13层2-1307号商品房，建筑面积约68.29平方米，总价款530549元，除首付款265549元外，剩余265000元房价款被告已申请浦发银行的按揭贷款支付至原告账户，原告为被告的按揭还款承担阶段性连带保证责任。现被告因自身原因无法按时支付按揭贷款，自2018年10月至原告提起本次诉讼期间，被告已连续数月未向银行偿还按揭贷款，导致贷款银行三次扣划原告款项共计54064.08元。2020年3月5日，按揭银行向原告发放代偿通知书，通知原告向其履行剩余按揭款项的全部代偿手续。2020年4月9日，原告向按揭银行代偿全部剩余款项为234261.02元，至此原告已替被告代偿完毕所有按揭款项共计288325.10元。根据买卖合同第五条第1款之约定，“若买受人对贷款银行违约导致出卖人承担了担保责任的，买受人应在出卖人追偿通知送达之日起10日内向出卖人付清全部代偿款（包括但不限于被贷款银行扣划的本金、利息、违约金、提前还款应支付的款项、诉讼费、律师费、保全费等费用，代偿款利息另按每日万分之四计算至实际付清之日），逾期未能支付的，出卖人有权解除合同并要求买受人按购房总价款的20%支付违约金”。原、被告之间的合同解除后，原告为被告垫付的按揭款及被告应承担的违约金（按购房总价款的20%计算），从被告购房首付款中扣除，不足扣除的款项，由被告向原告现金清偿。原告依法向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告许钱明未作答辩。 经审理查明：2018年7月，出卖人南翔公司、买受人许钱明签订《商品房买卖合同》1份（合同编号：20180196800813ＮＸ20180335）、《合同补充协议》1份。合同约定南翔公司将其开发建设的位于合肥市包河区出售给许钱明，用途为办公，建面积68.29平方米，单价7769.07元／平方米，房款530549元。合同第六条约定采取按揭贷款方式付款，首付款265549元应在2018年7月26日前支付给出卖人，剩余房款265000元办理按揭贷款。《合同补充协议》对商品房面积及房款差异处理、贷款等相关责任等事宜作出补充约定。其中第五条约定，在出卖人为买受人办理贷款提供阶段性担保的情形下，若买受人对贷款银行违约导致出卖人承担了担保责任的，买受人应在出卖人追偿通知送达之日起10日内向出卖人付清全部代偿款（包括但不限于被贷款银行扣划的本金、利息、违约金、提前还款应支付的款项、诉讼费、律师费、保全费等费用，代偿款利息另按每日万分之四计算至实际付清之日），逾期未能支付的，出卖人有权解除合同并要求买受人按购房款的20%向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》签订后，双方在产权登记部门进行了网上认购备案登记，备案单号：1807016990。许钱明向南翔公司支付了购房首付款265549元，通过按揭贷款支付购房款265000元。案涉房屋未实际交付，产权尚未办理至许钱明名下。 另查明，南翔公司与上海浦东发展银行签订《商住房按揭贷款合作协议》，约定双方就华夏茶博城项目按揭贷款事宜开展合作，该项目符合贷款条件的购房人购买南翔公司销售的上述房产，可向该银行申请按揭贷款，南翔公司自《借款合同》生效之日起，自银行取得借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《他项权证》止为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证。 2018年9月11日，上海浦发展银行与许钱明签订《个人购房担保借款合同》，并向借款人许钱明发放26.5万元的商用房按揭贷款。后因该贷款于2018年10月开始出现逾期违约，南翔公司于2019年4月25日代偿本息16423.3元，2019年9月30日代偿本息15661.11元，2020年4月8日代偿本息21979.67元，2020年4月9日代偿本息234261.02元，以上合计288324.83元。 再查明，2019年6月24日，南翔公司通过邮政快递向许钱明发出《追偿通知》，要求许钱明于接到通知起10日内向该公司付清代偿款，逾期不付，该公司将解除合同并要求按购房总房款的20%支付违约金。 上述事实，由原告提供的身份证、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、按揭合作协议、财务凭证、代偿通知书、追偿通知及邮寄回单等证据及当事人陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为：南翔公司与许钱明签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应当根据合同的约定履行合同义务。 许钱明除首付款265549元外，另以按揭贷款的方式支付了购房款26.5万元，南翔公司就贷款向贷款银行提供了阶段性担保，南翔公司与许钱明在《合同补充协议》第五条约定，“买受人对贷款银行违约导致出卖人承担了担保责任的，买受人应在出卖人追偿通知送达之日起10日内向出卖人付清全部代偿款，逾期未能支付的，出卖人有权解除合同并要求买受人按购房款的20%向出卖人支付违约金”，许钱明未履行对贷款银行的还款义务，导致南翔公司代偿贷款本息合计288325.1元，许钱明经通知后也未向南翔公司偿还代偿款项。现南翔公司要求解除合同，符合双方在《合同补充协议》第五条中关于解除合同的约定，应予支持。许钱明未能向原告偿还代偿款项，构成违约，应承担违约责任。 关于原告南翔公司主张的违约金。南翔公司根据《合同补充协议》第五条的约定要求许钱明按购房款的20%支付违约金106109.8元，双方约定违约金计算标准过高，本院予以调整为按10%支付，即53055元。被告许钱明承担的违约金已足以弥补南翔公司的实际损失，对于南翔公司主张的代偿款利息不予支持。 合同解除后，原告南翔公司收取的购房款530549元扣除被告许钱明应返还的代偿款288325.1元、应支付的违约金53055元，原告南翔公司应返还被告许钱明购房款189168.9元。被告许钱明应配合原告南翔公司办理撤销涉案房屋商品房买卖合同备案登记、预告登记手续。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认安徽南翔茶博城投资发展有限公司、许钱明签订《商品房买卖合同》（合同编号：20180196800813NX20180335）及《合同补充协议》解除，原告安徽南翔茶博城投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告许钱明购房款189168.9元； 二、被告许钱明于本判决生效之日起十五日内配合原告安徽南翔茶博城投资发展有限公司办理撤销涉案房屋商品房买卖合同备案登记、预告登记手续； 三、驳回原告安徽南翔茶博城投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为4773元，保全费1961元，合计6734元，由被告许钱明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 刘 元 二〇二〇年十二月二十四日 书记员 莫警花 附本判决适用法律条文原文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。