浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终10629号 上诉人（原审原告）：赵立红，女，1990年3月26日出生，汉族，住杭州市上城区。 被上诉人（原审被告）：汪倩，女，1963年10月28日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：林宇，北京大成（杭州）律师事务所律师。 上诉人赵立红因与被上诉人汪倩房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省杭州市下城区人民法院（2020）浙0103民初4800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2020年5月20日，卖方（甲方）汪倩和买方（乙方）赵立红签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定甲方房屋坐落于杭州市上城区××巷××号××幢××单元××室，建筑面积为50.95平方米，房屋用途为住宅。房屋转让总价为2135000元，付款方式为商业贷款。甲乙双方共同委托浙江链家房地产经纪有限公司办理房地产权属转移登记手续，如甲、乙双方有任何一方违反本合同或居间合同约定的，违约方应向对方支付违约金为该房屋成交价的20%。嗣后，赵立红、汪倩签订《补充协议》，汪倩承诺交房时，所售房屋与转让合同签订前一致，主体结构无：漏水／渗水。现赵立红以案涉房屋存在漏水、渗水问题诉至原审法院。 赵立红的诉讼请求为：1、请求法院判令汪倩向赵立红支付违约金为该房屋成交价的20%即427000元；2、本案的诉讼费用均由汪倩承担。 原审法院认为：当事人对自己的主张有责任提供证据。本案中赵立红主张案涉房屋存在漏水、渗水问题，要求汪倩承担违约责任，但局部的漏水、渗水并不能当然的推断房屋主体结构存在漏水、渗水问题。庭审中赵立红亦承认，楼下现在有人居住，更加印证了案涉房屋的主体不存在漏水、渗水问题而导致不能居住。因此，原审法院对于赵立红要求汪倩承担房屋总价款20%作为违约金的诉讼请求不予支持。但是汪倩申请的证人陈述到赵立红、汪倩双方就漏水、渗水问题进行过协商，且汪倩愿意承担相应的责任。因此，赵立红因漏水、渗水问题而向他人承担责任，以及处理漏水、渗水问题而产生的开支，可另案向汪倩主张，要求其承担相应的责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2020年10月22日判决：驳回赵立红的诉讼请求。案件受理费7705元（赵立红已预缴），减半收取3825.5元，由赵立红负担。 宣判后，赵立红不服，向本院提起上诉称：本案赵立红购买的案涉房屋严重渗水漏水问题在交易前客观存在，违反了补充协议第十八条主体结构无渗水、漏水等情况。汪倩在出售房屋的过程中对赵立红恶意隐瞒渗水漏水真相，诱导购买有质量问题的房屋，违反了补充协议第十六条，“甲方保证没有恶意隐瞒影响交易的其他重要信息，包括但不限于产权所有期间房屋内发生过恶性案件，有非正常死亡现象发生。”一审法院对本案事实认定错误，有失法律公正。一、一审法院认为赵立红主张房屋存在渗水漏水问题，要求汪倩承担违约责任，局部的漏水渗水并不能当然的推断房屋主体结构存在漏水渗水问题。（1）根据《物权法》第九十二条的规定，楼上的下水管管道出现渗漏到楼下，导致楼下卫生间顶部下水管漏水，责任是由楼上承担的。（2）房屋的主体结构包括房屋的地基基础工程、主体结构工程、房屋防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等部分。1、在砖混结构中主体结构是基础、梁、圈梁、柱、构造柱、墙、楼梯、板、屋面板叫主体结构，施工时一般叫主体封顶。2、在框架结构、剪力墙结构、框剪结构或框支结构工程中，主体结构是基础、梁、板、柱、砼墙、楼梯工程，对于后砌的填充墙，也叫主体部分。本案房屋渗水漏水问题出现在洗手间位置，即专属排污管出现裂缝，洗手间位置楼板出现裂缝，洗手间位置楼板出现大面积渗水发霉，况且赵立红购买的是带有装修的房屋，洗手间为房屋主体结构重要组成部分，既然洗手间为房屋主体结构组成部分，为何不能当然的推断房屋主体结构存在漏水渗水问题，故一审法院认定事实错误。二、一审法院认为楼下现在有人居住，印证了房屋主体结构不存在漏水渗水问题而导致不能居住。在庭审过程中，赵立红未经核实错误表述楼下现有人居住，后经核实，由于渗水漏水问题严重，导致楼下业主无法使用洗手间，严重影响其生活起居，发现渗水漏水问题至今，楼下业主多次与汪倩交涉，汪倩一直不处理，时至今日楼下房屋一直处于闲置，无法使用的状态。三、一审诉状中，赵立红明确表示在购房过程中曾2次问询汪倩，房屋是否存在漏水渗水问题，但汪倩均表示否认。（1）在一审庭审过程中，链家房产中介经纪人陈其勇作为证人的证言也证实这一点。（2）在提交的证据中，赵立红与链家房产中介经纪人的聊天记录，经纪人也表示赵立红询问过是否存在漏水渗水，汪倩表示否认的这一事实。（3）在汪倩与经纪人的微信聊天记录中，汪倩自己也明确表示之前存在漏水问题。在整个房产交易过程中汪倩对赵立红恶意隐瞒漏水渗水真相，有欺诈的故意，并诱导购买有质量问题的房屋，构成欺诈销售，一审法院对本案事实认定错误，有失公正。据此，赵立红的上诉请求为：1、撤销原审判决，改判支持赵立红的原审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由汪倩承担。 针对赵立红的上诉，汪倩发表答辩意见称：关于漏水问题，汪倩坚持一审答辩意见，现在漏水的是201室，不是案涉的301室。赵立红提出补充协议第16条恶意隐瞒的问题，在本案也不适用，恶意隐瞒是指非正常死亡的情况，案涉房屋不存在恶意隐瞒的情形。合同有效才是违约，赵立红认为恶意隐瞒显失公平或者构成欺诈，是合同撤销或无效。与本案没有关联性且也与事实不符。综上，请求驳回赵立红的上诉，维持原判。 二审中，汪倩未提交二审新证据，赵立红向本院提交如下证据材料：录音和文字整理稿、照片，拟证明案涉房屋在2019年底就开始出现多次漏水，楼下业主告知了汪倩母亲，并与其多次交涉，但直到2020年6月份汪倩将案涉房屋出卖给赵立红时都没有处理。房屋严重的渗水漏水，且漏的是污水，严重导致卫生间无法使用。 上述证据经出示，汪倩发表意见称：三性均有异议，无法确定录音中的人员身份，且证人未到庭也没有办理公证，对证明对象也有异议，201室与赵立红和汪倩之间形成了利益冲突，假设该证据是真实的，也不能作为证据使用。照片的三性也均不认可，201室的漏水问题是由于其自己的管道漏水造成的，不是301的防水没有做好导致的漏水，且系案涉房屋交接以后才产生的漏水问题。本院经审查认为，录音和文字整理稿应属于证人证言，赵立红提交的证据不符合证据的形式要件，汪倩的异议成立，本院对该证据的证明力不予确认；照片亦难以达到赵立红的证明目的，本院对该证据的证明力亦不予确认。 根据双方当事人的陈述，结合双方提交的证据材料，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，汪倩与赵立红签订的《杭州市房屋转让合同》和《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。赵立红主张其购买案涉房屋后，发现房屋卫生间存在漏水、渗水问题，导致楼下住户无法正常使用卫生间，因汪倩在出售案涉房屋时隐瞒了房屋存在漏水渗水的事实，违反了《补充协议》第16条和18条的约定，故依据案涉《杭州市房屋转让合同》约定的“如甲、乙双方有任何一方违反本合同或居间合同约定的，违约方应向对方支付违约金为该房屋成交价的20%”，要求汪倩承担相应的违约金。 双方当事人对案涉房屋卫生间现存在漏水现象均无异议，赵立红在接收案涉房屋后及时向中介反映了漏水问题，汪倩亦自认在案涉房屋出售前，楼下业主也向其提出过漏水问题，但对具体成因存有争议。现因漏水的原因尚不明确，赵立红亦未提供具体的证据证明楼下的漏水问题系因楼上的原因所致，故其主张的出卖人恶意隐瞒漏水问题、案涉房屋主体结构存在渗水漏水等违约事由的基础事实尚无法认定，赵立红以《补充协议》第16条和第18条为依据要求汪倩承担违约责任，依据不足。现赵立红系案涉房屋的所有权人，其可在与楼下住户依法确定关于漏水问题的权利义务及责任后，再行主张权利。 综上，赵立红的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7705元，由上诉人赵立红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 骏 审 判 员  金瑞芳 审 判 员  秦海龙 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  徐森燕 书 记 员  戚依宜