江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初6521号原告：吕晓云，女，1976年11月19日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：卢晓峰，江苏宜欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦臻，江苏宜欣律师事务所律师。被告：无锡远东置业有限公司，住所地宜兴市高塍镇远东路**，统一社会信用代码91320282714934542F。法定代表人：祝肖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：晋瑞恒，江苏路漫律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘见萌，江苏路漫律师事务所实习人员。原告吕晓云与被告无锡远东置业有限公司（以下简称远东公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法由审判员钱晋适用简易程序，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告吕晓云及其委托诉讼代理人卢晓峰，被告远东公司的原委托诉讼代理人戎晓霞、委托诉讼代理人刘见萌到庭参加诉讼。后又依法组成合议庭，于2020年12月29日公开开庭进行了审理，原告吕晓云及其委托诉讼代理人卢晓峰，被告远东公司的委托诉讼代理人晋瑞恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕晓云向本院提出诉讼请求：1.远东公司赔偿吕晓云因延期交房带来的经济损失暂定69.09万元（以房屋总价款为基数，自2018年1月1日起至2020年4月30日止，按中国人民银行同期贷款利率6%的1.5倍计算）；2.本案诉讼费用由远东公司承担。诉讼过程中，吕晓云变更第1项诉讼请求中的经济损失计算期限为自2018年7月1日起至2020年4月30日止。事实与理由：2017年8月31日，吕晓云与远东公司签订《商品房买卖合同》一份，约定吕晓云购买远东公司开发的位于溪隐府XX室商住楼一套，房款总价329万元，交房时间为2018年6月30日，并约定了违约责任等条款。但远东公司未在合同约定的交房时间交房，迟至2020年4月30日才通知交房。该交房延误给吕晓云造成了巨大的经济损失，故吕晓云诉至法院。被告远东公司辩称：1.吕晓云要求远东公司赔偿实际经济损失，没有事实及法律依据，原因是吕晓云没有提供任何关于实际损失的依据，同时合同中明确规定了即使存在逾期交付，应当按照已付房款的银行同期贷款利率支付违约金并且该违约金数额不超过1万元，合同已有明确约定的情况下，吕晓云的现有主张依法应当驳回。2.吕晓云存在逾期付款的违约金，根据合同约定，在吕晓云没有支付逾期付款违约金的前提下，远东公司有权顺延交房且不承担逾期交付的违约责任。3.远东公司严格按照合同约定履行了自己的义务，但作为总包单位的中国建筑一局（集团）有限公司（以下简称中建一局）屡次恶意停工，远东公司虽竭尽所能进行沟通协调甚至起诉，但还是存在逾期交房的情形的前提下，系因工期延误的原因所导致，根据合同约定，远东公司可以据实予以顺延。4.根据合同约定，发生合同约定的不可抗力等情形时，远东公司可以据实顺延。本案中，根据监理日志等资料，其中存在补充协议第三条第七款第六项及第十一条之规定的情形，天数共计322天，该期限应该予以扣除。原告吕晓云围绕诉讼请求向本院提供以下证据：1.《商品房买卖合同》，证明双方于2017年8月31日签订了该合同，并对标的物、价款、交付时间以及违约等作了约定。2.增值税发票一份，证明吕晓云于2017年9月4日向远东公司交付首付款100万元。3.《个人购房抵押（保证）借款合同》，证明购房余款是通过银行贷款支付的。4.《收楼通知书》复印件，证明远东公司交付房屋的时间是2020年5月1日。5.结婚证复印件（记载吕晓云与杨广于1997年11月23日登记结婚，后因结婚证毁损，2017年9月13日补发）；杨广出具的委托书。证明《商品房买卖合同》系吕晓云、杨广夫妻与远东公司签订，但因杨广经常在外地不便，杨广同意由吕晓云个人的名义起诉，所有权利、义务、后果杨广本人愿意负责。远东公司对吕晓云以上证据的质证意见为：对证据1真实性没有异议，但认为合同第十二条明确约定了逾期交付的违约责任为按日向买受人支付万分之一的违约金，违约金数额累计不超过1万元，合同继续履行，补充协议第三条第七款、第三款以及第十一条明确约定了在吕晓云存在逾期付款违约金没有支付的情况下，远东公司可以据实顺延，同时如果存在非远东公司所能控制的原因及符合合同约定的不可抗力的情形下，远东公司可以据实顺延交付房屋。对证据2真实性予以认可，但是该发票不能证明房款实际支付时间，同时也不能证明吕晓云已经交付了全部购房款以及全部购房款的支付时间。对证据3真实性予以认可，但不能证明款项已经实际支付给远东公司及支付时间。对证据4的三性均予以认可，实际收房时间是5月1日。证据5结婚证没有原件，委托书有原件，但认可吕晓云具备适格的原告主体身份，可以代为出庭诉讼。被告远东公司围绕抗辩意见提供以下证据：1.《商品房买卖合同》及《补充协议》复印件，证明双方之间存在商品房买卖合同关系，且合同对逾期交付的违约责任及据实顺延交房的情形作了明确约定。2.工作联系函复印件，证明中建一局屡次恶意停工，远东公司积极推动工程进度，并屡次要求中建一局正常恢复。3.律师函复印件，证明远东公司积极履行总包合同的义务，委托律师向中建一局发送律师函并及时解除总包合同，避免损失继续扩大。4.民事起诉状复印件、民事裁定书复印件，证明远东公司因中建一局屡次恶意停工提起诉讼，积极避免了延误工期的损失继续扩大。该组证据与第2、3组证据均可以证明中建一局屡次恶意停工符合补充协议约定的“非甲方控制”的情形，远东公司可以据实顺延。5.监理日志复印件，证明监理单位对案涉房屋项目中中建一局施工项目进行了记录，其中包含了下雨、高考、中考等各种影响施工的恶劣天气、行政命令等不可抗力的情形，符合补充协议约定的不可抗力情形，依法可以据实顺延。6．宜兴市房产网公布的同等地段的租金价格复印件，证明实际损失不符合同地段同类型的房屋租赁价格，且该实际损失并未实际产生，因此，吕晓云的诉请不能成立。吕晓云对远东公司以上证据的质证意见为：证据1虽然是复印件，但对真实性没有异议，另外，该合同是远东公司提供的格式合同，合同第十二条写明了逾期交付房屋的违约金条款，但其认为该条款应理解为每天按照万分之一支付违约金，虽然约定累计不超过1万元，是指每天不超过1万元，并不是远东公司主张的总的违约金不超过1万元；对于远东公司主张的逾期交房据实顺延，其交款是得到销售的认可并且支付的房款没有违约也没有逾期，虽然银行贷款的229万元相差了一个月时间，但这是银行发放贷款的误差时间，与其付款没有直接责任，并且这么长时间里远东公司从来没有向其主张过逾期交付房款的违约责任，只是在本案庭审中才提出，是远东公司想逃避自己的责任说的一些理由。证据2是复印件，真实性不予认可，该证据与本案没有关联性，所以三性均不认可。对证据3、4的真实性暂时不予认可，该证据与本案没有任何关联，更不能作为远东公司延期交房的理由，也不能作为不可抗力的一个因素来表述。对证据5真实性不予认可，远东公司认为下雨、中考、高考作为不可抗力，其认为不符合法律要求，因为建筑合同的约定，对下雨天这种不可抗力因素已经有预见，合同签订时肯定会预见到下雨天，所以不予认可。对证据6不予认可，其实际损失远远超过起诉金额，由于远东公司的逾期交付，造成房屋装修、银行贷款等其他损失，故不能按照远东公司所说的网上租房价格衡量其实际损失。另外，吕晓云在本案审理中确认：如果法院认为合同中约定的是违约金总额不超过1万元，其现在的诉请是申请调高违约金，原因是约定违约金无法弥补其损失。对于吕晓云因远东公司逾期交房造成的损失，吕晓云称前期的房款是借来的，有利息，后面的200余万元是向银行借款，房屋交付时间可以装修和入住，同时期装修和现在的装修差价很大，这些都是直接损失。此外还有间接损失，因为房屋是学区房，由于迟迟不能交付，对小孩读书造成困难，这些损失很多，而且逾期交房时间特别长，不可能按照远东公司所说的1万元衡量违约损失，故现主张按照银行同期贷款利率的1.5倍主张。吕晓云经本院释明后表示不申请对逾期交房期间同地段同类房屋的租金进行鉴定。对于吕晓云提供的证据1-4，远东公司提供的证据1，因双方对真实性均无异议，故本院对前述证据予以采信。吕晓云提供的证据5，远东公司对吕晓云个人主张权利不持异议，本院对此予以确认。远东公司提供的证据2-6均系复印件，且未提供可与复印件核对的原件，吕晓云亦不予认可，故本院对远东公司提供的证据2-6不予采信。根据本院认证的前述证据，本院认定事实如下：2017年8月31日，吕晓云、杨广与远东公司签订《商品房买卖合同》一份，约定吕晓云、杨广购买远东公司预售的洑溪府XX号房屋，房屋总价款329万元。吕晓云、杨广应于2017年8月30日前支付首期房款100万元，余款229万元向银行申请贷款支付。吕晓云、杨广逾期付款的，按日向远东公司支付逾期应付款万分之一的违约金，违约金累计不超过1万元；逾期超过15日或逾期支付金额超过1万元的，经催告后吕晓云、杨广仍不履行合同，远东公司有权解除合同；远东公司解除合同的，吕晓云、杨广按购房款总额的20%向远东公司支付违约金。远东公司应当在2018年6月30日前向吕晓云、杨广交付商品房，除不可抗力外，远东公司未按约定的时间将商品房交付吕晓云、杨广的，远东公司按日向吕晓云、杨广支付已交付房价款万分之一的违约金，该违约金数额累计不超过1万元，合同继续履行。同日，吕晓云、杨广与远东公司签订《合同补充协议》一份，协议中约定：吕晓云、杨广选择按揭付款方式的，吕晓云、杨广向银行申请按揭贷款，且吕晓云、杨广保证该按揭贷款于本合同签订后45日内支付至远东公司银行账户，否则视为吕晓云、杨广逾期付款，吕晓云、杨广应承担逾期付款的违约责任；吕晓云、杨广没有按照补充协议约定的期限支付全部房款的，视为吕晓云、杨广付款违约，远东公司有权解除本合同，并要求吕晓云、杨广按承担合同约定的违约责任。合同约定的房屋交付时间为2018年6月30日之前，具体时间以远东公司签发入伙通知书载明的交房时间为准，在商品房达到交付条件后，远东公司可以通过电话、邮寄等任一方式向吕晓云、杨广发出入伙通知书，吕晓云、杨广应在远东公司入伙通知书送达之日起5日内到远东公司售楼所在地或远东公司通知指定的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款和该房屋的各类费用。如在买卖合同约定的交房期限届满之日，吕晓云、杨广尚有应付款或违约金未付清的，则房屋交付日期相应顺延，远东公司不再另行通知办理交付手续。如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，远东公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长；（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付；（5）吕晓云、杨广在房屋交付前仍有到期应付房款、违约金或其他费用尚未付清；（6）任何其他非远东公司所能控制或不可抗力因素导致的情形。2017年9月4日，远东公司开具了购买方为吕晓云、杨广的发票，价税合计金额为100万元。2020年4月底，远东公司向吕晓云、杨广发出《收楼通知书》，告知吕晓云、杨广溪隐府XX室已验收合格，并通知吕晓云、杨广按通知书携带相关资料办理收楼手续，办理收楼手续的时间为2020年4月30日至2020年5月1日。本院认为：本院争议焦点为：一、远东公司逾期交房是否构成违约。二、双方在《商品房买卖合同》中对逾期交房违约金所作的约定应如何理解。三、吕晓云现主张的损失或主张调高违约金应否支持。对于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”本案中，吕晓云、杨广与远东公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行合同约定的义务，即使吕晓云、杨广以银行贷款等方式向远东公司支付《商品房买卖合同》约定的房屋余款存在迟延，远东公司接受相应房款并且直至吕晓云、杨广收房前，从未以吕晓云、杨广迟延交付房款为由主张顺延交房，在本案庭审中才提出该抗辩意见，有违诚实信用原则，本院不予采信。对于远东公司主张因不可抗力及中建一局施工的原因其逾期交房不需承担违约责任的抗辩意见，远东公司对举证的证据复印件并未提供可供核对的证据原件，应由远东公司承担举证不能的后果。即使远东公司可以提供原件，该抗辩意见亦不能成立，理由有三，一是法律规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，一般认为不可抗力是台风、洪水、冰雹等自然事件或者战争、暴乱、骚乱、特定的政府行为等社会事件，远东公司并未提供存在前述不可抗力的证据；二是民事纠纷有多种解决方式，远东公司采用诉讼的方式处理与中建一局之间的纠纷，根据合同关系的相对性，远东公司不能以中建一局的相关行为作为其顺延向吕晓云、杨广交房而不构成违约的理由。三是远东公司在本案中举证了若干监理日记、监理日志复印件以证明施工过程中存在下雨、中高考等导致工期延误的客观情况，但前述记录的落款日期均在案涉《商品房买卖合同》签订日期之前，应视为远东公司在知道或者应当知道前述客观情况的情形下仍签订案涉《商品房买卖合同》并约定了交房日期和逾期交房违约金，现远东公司在本案中又以监理日志等材料记载的情况作为延期交付房屋的理由，有违诚实信用原则。对于争议焦点二，根据法律规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方在《商品房买卖合同》中对出卖人逾期交付商品房的责任约定为“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，该违约金数额累计不超过一万元，合同继续履行”，以案涉房屋总价的万分之一计算的金额为329元，该金额远低于1万元，故该条款应理解为双方约定违约金数额累计不超过1万元。对于争议焦点三，《中华人民共和国民事诉讼法》规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，在双方签订的《商品房买卖合同》中对逾期交房的违约金已做明确约定的情况下，吕晓云以其实际损失超过约定违约金为由主张调高违约金的，应由吕晓云对此提供证据或者申请对同地段同类房屋相应期限的租金标准进行鉴定。但吕晓云经本院释明后仍不申请鉴定，导致待证事实无法查明，应由吕晓云承担举证不能的法律后果。综上，远东公司未按《商品房买卖合同》的约定向吕晓云交付案涉房屋已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方在该合同中对逾期交房违约金所作的约定，以房屋总价的万分之一乘以远东公司逾期交付房屋的天数计算的违约金数额累计已超过1万元，而双方约定违约金数额累计不超过1万元，故远东公司应按约向吕晓云支付违约金1万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条之规定，判决如下：一、无锡远东置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付吕晓云100**元。二、驳回吕晓云的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费9228.5元，由吕晓云负担9058.5元，由远东公司负担170元。远东公司应负担的部分已由吕晓云预交，远东公司应于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给吕晓云。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  钱 晋人民陪审员  胡景辉人民陪审员  田锦莉二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  刘淑姣