福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终5713号 上诉人（原审原告）：洪祖训，男，汉族，1965年6月20日出生，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：蔡明礼，福建合贤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门雅丽中英文幼儿园，住所厦门市同安区银湖路**。 法定代表人：张雅丽，负责人。 委托诉讼代理人：余清凉，福建银江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪鸿，福建银江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴顺发，男，1975年10月31日出生，汉族，住厦门市同，住厦门市同安区> 委托诉讼代理人：康志杰，福建英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶梓琦，福建英合律师事务所律师。 上诉人洪祖训因与被上诉人厦门雅丽中英文幼儿园（以下简称雅丽幼儿园）、吴顺发案外人执行异议之诉一案，不服厦门市同安区人民法院（2020）闽0212民初853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 洪祖训上诉请求：撤销一审判决，改判洪祖训享有银莲路编号319号店面使用权。事实和理由：洪祖训善意取得店面使用权应受法律保护。理由如下:一、雅丽幼儿园与吴顺发于2011年9月30日签订《土地使用权合作开发有偿转让合同》，洪祖训受让店面时，吴顺发向洪祖训出示了《土地使用权合作开发有偿转让合同》，依照合同约定，吴顺发可以就其自行开发的部分自主转让，据此，洪祖训完全有理由信赖吴顺发具有相应的权利。二、洪祖训与吴顺发在签订《店面(间)使用权转让合同书》时，吴顺发已按《土地使用权合作开发有偿转让合同》约定，向雅丽幼儿园支付全部转让款870万元。且案涉店面也是由吴顺发出资承建。故洪祖训无理由质疑吴顺发转让行为的合法性。三、洪祖训与吴顺发在签订《店面(间)使用权转让合同书》时，雅丽幼儿园与吴顺发之间并没有产生纠纷、没有诉讼，更不存在进入强制执行程序。厦门市中级人民法院于2015年5月30日作出的(2015)厦民初字第161号判决，也是在洪祖训受让店面之后。洪祖训无从知晓雅丽幼儿园与吴顺发之间的合同会产生无效的法律后果。四、洪祖训已实际支付了转让款，并已实际使用六七年之久。期间没有任何人提出异议。综上理由，洪祖训认为《店面(间)使用权转让合同书》是双方的真实意思表示，洪祖训已依约支付了转让款并实际取得了店面使用权，该项实体权利属于足以排除强制执行的民事权益，理应受到法律保护，请求支持上诉请求。 雅丽幼儿园辩称，一、《土地使用权合作开发有偿转让合同》经生效民事判决认定为无效合同，因此吴顺发自始未取得对案涉地块的相关权利。雅丽幼儿园与吴顺发签订的《土地使用权合作开发有偿转让合同》已经被厦门市中级人民法院于2015年5月30日作出的（2015）厦民初字第161号生效民事判决确认为无效合同，并判决吴顺发应当向雅丽幼儿园返还《土地使用权合作开发有偿转让合同》项下土地。因《土地使用权合作开发有偿转让合同》已经被生效的判决文书认定无效，则吴顺发自始未取得对案涉地块的相关权利，因此吴顺发无权对案涉土地和房屋进行处分。故而吴顺发将案涉房屋转让给洪祖训的行为系无权处分，无权处分无法发生物权变动的效力，且厦门鑫天骐顺发贸易有限公司不是《土地使用权合作开发有偿转让合同》的合同主体，其无权与洪祖训签订《店面(间)使用权转让合同书》。因此洪祖训无法依据《店面(间)使用权转让合同书》获得案涉房屋的使用权。二、洪祖训主张其受让使用权系善意取得，缺乏事实和法律依据。1.适用物权法第106条规定的善意取得制度的前提：案涉权利必须为物权。依据物权法第5条物权法定的规定，当事人不得自行创设物权或变更物权。单独的店面使用权转让不属于法定物权的范畴，不能适用善意取得制度。2.结合《店面(间)使用权转让合同书》以及洪祖训所提及的各项理由均不能证明洪祖训具有善意取得制度规定的“善意”：（1）一审过程中，洪祖训并未提供证据证明其支付合理的对价。（2）案涉土地自2004年12月15日起便登记在雅丽幼儿园名下，而洪祖训2013年12月31日签订《店面(间)使用权转让合同书》时，没有对房屋权属进行查验，也没有对权属进行确认（或者是有意忽略权属问题），洪祖训没有尽到房屋买受人的合理注意义务，属于重大过失。（3）一审中，洪祖训提交的《店面(间)使用权转让合同书》约定的期限（合同约定至2064年止）远超出土地出让的时限（土地出让至2051年10月11日），结合一审过程中洪祖训的陈述，足以说明洪祖训受让房屋的时候明知吴顺发不是房屋权属人，洪祖训不具有善意。（4）房屋的取得应当进行登记。洪祖训自签订合同之日起，没有取得相应的房屋登记，则即便其具有占有的权利表征，也不能因此证明其取得了房屋的所有权。综上，洪祖训的上诉请求忽视了吴顺发或鑫天骐公司无权处分案涉房屋及土地的行为，其占用案涉房屋的行为不能构成善意取得，洪祖训基于《店面(间)使用权转让合同书》主张的各项权利均没有法律依据。雅丽幼儿园依据生效的民事判决申请执行有事实和法律依据，因此洪祖训的上诉理由缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。 吴顺发辩称，一、与洪祖训签订《店面(间)使用权转让合同书》的主体是鑫天骐公司，店面也是由鑫天骐公司移交，吴顺发是以公司法定代表人的身份履行职务行为，根本不是合同当事人。二、洪祖训主张享有案涉店面使用权没有合法依据，其不具有足以排除强制执行的民事权益。《土地开发合同》被认定无效，鑫天骐公司无法依据前述合同获得案涉土地的使用权，则洪祖训未能通过《店面(间)使用权转让合同书》取得案涉店面使用权，不享有足以排除强制执行的民事权益。 洪祖训向一审法院提出如下诉讼请求：1.依法撤销厦门市同安区人民法院于2020年2月20日作出的（2020）闽0212执异12号《执行裁定书》；2.确认洪祖训享有厦门市同安区××路××号××号店面的使用权，厦门市同安区人民法院不得执行该店面；3.本案诉讼费用由雅丽幼儿园、吴顺发承担。 一审法院认定事实如下：2002年7月25日，雅丽幼儿园 与原厦门市同安区土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》（划拨土地使用权补办出让合同），取得位于同安区××路××平方米的土地使用权，土地出让年限至2051年10月11日止，土地用途为教育用地。2004年12月15日，雅丽幼儿园取得上述出让土地的《厦门市土地房屋权证》（厦地房证第同0××2号）。2011年9月30日，雅丽幼儿园与吴顺发签订《土地使用权合作开发有偿转让合同》，约定雅丽幼儿园将其依法取得使用权的教育用地的一部分，即位于厦门市同安区××路××平方米地块的使用权有偿转让给吴顺发。后雅丽幼儿园与吴顺发因土地使用权转让发生纠纷，雅丽幼儿园诉至法院，厦门市中级人民法院于2015年5月30日作出（2015）厦民初字第161号生效民事判决，以《土地使用权合作开发有偿转让合同》名为合作开发，实为转让土地使用权，而雅丽幼儿园该转让土地使用权的行为未经政府有权部门批准为由，确认雅丽幼儿园与吴顺发于2011年9月30日签订的《土地使用权合作开发有偿转让合同》无效，同时判决吴顺发应向雅丽幼儿园返还《土地使用权合作开发有偿转让合同》项下土地。因吴顺发未自觉履行上述判决确定的义务，雅丽幼儿园于2017年6月2日向厦门市中级人民法院申请强制执行，后厦门市中级人民法院指定一审法院执行。执行过程中，洪祖训向一审法院提出执行异议，该院于2020年2月20日作出（2020）闽0212执异12号执行裁定书，驳回洪祖训的异议请求。 另查明，2017年7月18日，雅丽幼儿园更换出让土地的权属证书，分别为闽（2017）厦门市不动产权第0××9号不动产权证书，坐落同安区××路××号综合楼；闽（2017）厦门市不动产权第0××7号不动产权证书，坐落同安区××路××号多媒体综合楼；闽（2017）厦门市不动产权第0××1号不动产权证书，坐落同安区××路××号××活动中心。上述地块权利人均为雅丽幼儿园，用途均为科教用地-教育用地。案涉房屋登记于闽（2017）厦门市不动产权第0××7号以及闽（2017）厦门市不动产权第0××1号不动产权证书中，位于雅丽幼儿园与吴顺发签订的《土地使用权合作开发有偿转让合同》项下土地之内。 一审诉讼中，洪祖训举示一份《店面（间）使用权转让合同书》复印件。《店面（间）使用权转让合同书》显示：2013年12月25日，吴顺发担任法定代表人的鑫天骐公司与洪祖训签订《店面（间）使用权转让合同书》，约定鑫天骐公司将案涉店面的使用权转让给洪祖训，使用权期限为协议签订之日起至2064年12月30日止，洪祖训对店面享有合法占有、使用、收益的权利，店面使用权转让价款为人民币1800000元。吴顺发质证认为，对《店面(间)使用权转让合同》的真实性、合法性无异议,但关联性存在异议。首先能够明确的是,与洪祖训签订合同的是鑫天骐公司,吴顺发作为公司法定代表人只是在履行职务行为,其并非是《店面(间)使用权转让合同》的合同当事人,该证据恰好证明了本案吴顺发作为被告是主体不适格。其次该合同不足以证明其享有排除强制执行的民事权益。雅丽幼儿园与鑫天骐公司签订的合同已被生效法律文书确认无效,无法依据前述转让合同获得案涉土地的使用权。鑫天骐公司无法依据前述转让合同获得案涉土地的使用权,则洪祖训未能通过《店面(间)使用权转让合同书》取得案涉店面使用权。雅丽质证认为，对上述证据，三性均不予认可。合同载明实际超出土地出让时间，也超出法律规定时间，不具有合法性。该合同书与本案没有关联性。 一审法院认为：本案系案外人执行异议之诉，案件的争议焦点在于洪祖训就银莲路319号店面是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据庭审查明的事实，案涉店面及其所在地块均登记于雅丽幼儿园名下，洪祖训及吴顺发未举示证据证明该不动产登记簿确有错误。洪祖训主张其对案涉店面享有使用权的依据是洪祖训与吴顺发担任法定代表人的鑫天骐公司签订的《店面（间）使用权转让合同书》以及吴顺发与雅丽幼儿园签订的《土地使用权合作开发有偿转让合同》。由于上述《土地使用权合作开发有偿转让合同》已被生效裁判文书认定无效，并判令吴顺发返还该合同项下土地，故吴顺发及鑫天骐公司基于该合同取得案涉店面使用权也失去了合同及法律依据。进而，吴顺发及鑫天骐公司向洪祖训转让案涉店面使用权的行为系无权处分，且该民事行为未获得权利人雅丽幼儿园的追认。故洪祖训主张其对案涉店面享有足以排除强制执行的使用权，没有事实与法律依据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决：驳回洪祖训的全部诉讼请求。本案一审案件受理费100元，由洪祖训负担。 二审审理期间，各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为洪祖训是否因其签订讼争《店面（间）使用权转让合同书》并实际占有讼争店面而享有足以排除强制执行的民事权益。首先，吴顺发与雅丽幼儿园签订的《土地使用权合作开发有偿转让合同》已被生效法律文书认定为无效，该合同项下的土地吴顺发应交还雅丽幼儿园。因合同无效属自始无效，吴顺发自始未取得合同项下土地的任何权益，无权利用《土地使用权合作开发有偿转让合同》项下土地建设包括讼争店面在内的房屋。因此，讼争《店面（间）使用权转让合同书》不论是否有效均已无法得到实际履行，洪祖训上诉称因其签订《店面（间）使用权转让合同书》善意取得店面使用权并已实际使用六、七年之久而足以排除强制执行，缺乏法律依据。其次，善意取得制度的目的是为保护交易安全，促进财产流转，因此，善意取得的财产是能够在市场上自由流通的财产。本案讼争土地的用途为教育用地，对讼争土地使用权的转让开发已被认定为无效。因该土地转让而建设的房屋均不属可在市场上自由流通的财产，因此本案不适用善意取得制度。综上，洪祖训的上诉请求缺乏事实与法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由洪祖训负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾聆） 审 判 员 （章毅） 审 判 员 （陈璟） 二〇二〇年十二月二十一日 代书记员（ 黄亚君） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。