广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初11081号原告：洪浩娜，女，1996年12月18日出生，汉族，住广东省普宁市。被告：钟丽君，女，1980年9月5日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告洪浩娜与被告钟丽君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪浩娜，被告钟丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪浩娜向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告店铺押金及租金共17815元；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年12月25日原告与被告签订了一份租赁合同，约定：被告将位于广东省广州市荔湾区上下九路东急新天地二楼二十一号商铺转租给原告，租赁期限自2019年1月1日至2020年3月31日，月租金8500元。签订合同当日，原告支付了17000元履约保证金（即押金），同时在5月20日交付二租押金200元，共计向被告交纳了押金17200元。此后，被告在2019年3月25日、5月14日与原告协商以1个月租金6800元，3个月一付则为20000元。在2019年12月31日，原告提前交付了2020年1月、2月、3月租金共计20000元，然而今年春节因疫情原因，东急新天地商场暂停营业，直至2020年3月17日，商场通知租户有序恢复营业，并暂缓收取租户2、3月租金，并表示给出租方减免的优惠政策。其他房东也在接到商场通知后，均暂缓收取了2、3月的租金，已收取租户租金的也予以退还租金。原告如期缴纳了1-3月租金，被告以未收到商场减免政策为由，拒绝减免退还租金。直到2020年4月18日，商场落实了减免租金的优惠政策，即2月免租，3月、4月分别收取租金标准的50%，5月收取租金标准的88%。在2020年5月31日原告再次与被告联系，被告表明未收到相关优惠政策，拒绝以商场优惠政策对原告进行减免。被告只给出（2月份免租，4、5月租金用原告已缴纳的两个月押金17200元作为抵扣）这一方案。故原告提起诉讼。被告钟丽君辩称：不同意原告全部诉讼请求。第一，涉案场地租赁签约时表明，不得转租及转行业使用，而原告在承租后并非自己经营使用，原告转租属其违约，根据《租赁合同》第5条约定被告有权不退还17200元履约保证金。第二，原、被告商议，租赁期延期二个月，延期到2020年5月底。以原合同8500元每月计算为17000元，根据《租赁合同》第2条有权不退回履约保证金。第三，原告交付了2020年1月至3月的租金，被告依约将场地交付原告使用，合同已经履约完毕，原告诉请退款不应支持。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证，并结合本案庭审笔录，对本案事实，认定如下：2018年12月25日，原告洪浩娜（乙方，承租方）与被告钟丽君（甲方，出租方）签订《租赁合同》，约定：原告承租被告上下九路东急新天地二楼二十一号铺（以下简称涉案店铺）；合同租赁期为15个月，自2019年1月1日至2020年3月31日止；每月租金为8500元，原告应在本合同签署之日起向被告交纳履约保证金（即2个月租金）共计17000元（包含管理费、电费等）；原告应在每月1日前向被告交纳当月租金及相关费用，如原告延迟支付上述费用，被告有权单方面解除终止本合同，收回本店铺经营权，履约保证金全部归被告所有，不作退还，本合同作废；本合同履行期间，未经被告同意并签字确认，原告不得私自将本店铺转给他人使用（包含转行业），否则视为原告违约，被告有权单方面解除本合同并不退还履约保证金；本合同自签署之日起生效；等等。原、被告均在上述《租赁合同》落款处签字确认并捺印。同日，原告向被告分7笔转账支付了押金、租金、转让费合计52096元，其中押金为17000元。因原告想将涉案店铺转租，原、被告通过微信协商转租事宜，2019年5月14日，被告提出“6800月租金3个月齐交20400元，合同期内你们可以收取转让费每次转让需付我相应费用，首次转让费5000元，往后每次转让递增2000元，转租只能2转，3转合同无效作废。被告有知情权，以上条件是否确认”；同年5月17日，被告提出“如果你们真的想给别人做。我平多400收你们齐头2万，你地就可以平租啦8800-400,8400你们都可以租喇，然后你的转让费你们商量好咯。”“我这边你这样和她们说就签一年也可以的，反正等于我延期给你们”。2019年5月20日，原告通过微信向被告转账支付二租转让费5000元及收取承租方多出的押金200元。在其后的合同期内，原告分别向被告支付了2019年7月至9月租金17427元、2019年10月至12月租金17800元、2020年1月至3月的租金20000元。经本院向东急新天地购物中心管理处调查，广州市越山经济发展有限公司与林劲雄就涉案店铺签订《经营场地租赁合同》，约定合同期为2019年8月5日至2022年8月4日，月租金1350元。疫情期间商场对租户的租金减免是按合同规定进行，涉案店铺已享受了商场给予的疫期租金优惠。庭审中，原告陈述，原告与案外人吴贝璇（即原告转租的承租方）于2019年5月20日就涉案店铺签订《租赁合同》，当日被告在场，该租赁合同约定押金17200元，租期为2019年6月1日至2020年5月31日，合同期满后案外人撤场，被告自2020年6月起收回店铺另行出租。多出的押金200元已支付给被告。原告每月仅需向被告支付租金。2020年3月双方就退回2月租金事宜协商但未达成一致，后因双方一直对涉案店铺所在的商场租金优惠政策进行沟通，原告未向被告支付4-5月租金。被告确认原告的上述庭审陈述，确认收到多出的押金200元。案外人林劲雄系其丈夫，已按商场优惠政策缴纳了涉案店铺的租金。经查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。再查，2020年4月18日，东急新天地购物中心管理处作出《二层疫期商铺租金优惠方案》，具体如下：一、疫情租金减免优惠方案，2月份租金免收，管理费收取50%；3、4月份租金收取50%，管理费不作减免；5月份租金收取88%，管理费不作减免。二、享受商场给予租金减免优惠的条件：1、已按商场规定交付2月之前的水电费；2、按商场通知时间复市经营；3、按商场规定的时间及要求交付上述租金费用；4、没有违反商场管理规定的行为。三、租户未按本优惠方案及商场规定的时间交付上述费用的，将视为租户自动放弃上述优惠方案，商场有权按合同规定执行。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。本案的争议焦点为被告应否返还原告店铺押金及部分租金。原告主张被告同意其转租且双方经协商已变更涉案店铺的租金为每个月6800元，被告应向其退回扣除租金后的履约保证金。被告辩称租金金额应按合同约定的8500元计算，因原告未按时交纳2020年4、5月租金及其未直接与原告的转租承租人签订合同，应没收押金。鉴于原、被告双方在庭审中对涉案店铺存在转租及押金、租金收取的情况均予以确认，依据双方的微信聊天记录，结合原告转租后的交租数额及双方的庭审陈述，本院认定被告同意原告将涉案店铺转租，并同意将租金变更为每个月6800元，3个月租金一起支付的情况下则为20000元，在其后的合同期内，双方对每3个月应交的租金数额仍有协商，且部分时段实际履行的数额有所减少。原告不存在私自将涉案店铺转给他人使用的违约行为，而在2020年3月至6月期间，双方对4、5月的租金有争议且未协商一致，故被告辩称原告存在违约要求没收押金缺乏事实依据，本院不予采纳，被告应向原告退回押金17200元。关于2020年2月1日至2020年5月31日的租金问题。2020年1月23日至2020年2月24日9时，我省处于省重大突发公共卫生事件一级响应期间，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动；政府要求对于除农产品批发市场外的其它批发市场要审慎核实复工复产，报区疫情防控工作指挥部办公室同意后方可复市。鉴于疫情对原、被告双方均有影响，依据公平原则及东急新天地购物中管理处作出的《二层疫期商铺租金优惠方案》，本院认定被告应免收原告2020年2月租金；对于2020年3月的租金，因原告已实际支付了2020年1月至3月的租金20000元，则原告应按（20000÷3）/月标准的50%即3333元向被告支付；对于2020年4月的租金，原告应按6800元/月标准的50%即3400元向被告支付；对于2020年5月的租金，被告应按6800元/月标准的88%向原告支付，即5984元。综上，本院经核算，被告应向原告退回押金及租金共计17816元[17200-3400-5984+（20000÷3×2-3333）]，原告诉求的金额17815元低于本院核算的数额，属其自行处分权利的行为，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十八条的规定，判决如下：被告钟丽君应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告洪浩娜退回押金及租金共计17815元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费123元，由被告钟丽君负担（受理费原告已预交，被告钟丽君应自本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告洪浩娜，本院不作退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林惠卿二〇二〇年十二月十日书记员  林凯琳陈展鹏