浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7212号 上诉人（原审被告）：上海味星餐饮管理有限公司，住所地上海市普陀区中山北路**B2014。 法定代表人：李彦。 委托诉讼代理人：杨啸尘，京衡律师集团上海事务所律师。 委托诉讼代理人：徐曦楠，京衡律师集团上海事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：杭州物美乐沙超市有限公司，住所，住所地浙江省杭州经济技术开发区金沙大道******div> 法定代表人：林宝。 委托诉讼代理人：韩晶，女。 上诉人上海味星餐饮管理有限公司（以下简称味星公司）因与被上诉人杭州物美乐沙超市有限公司（以下简称物美乐沙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2020）浙0191民初1504号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年8月25日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员睢晓鹏适用普通程序独任审理，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。上诉人味星公司的委托代理人杨啸尘、徐曦楠、被上诉人物美乐沙公司的委托代理人韩晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：2019年9月10日，物美乐沙公司（甲方）和味星公司（乙方）签订《场地租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于杭州经济技术开发区××号××街××号××层，铺位编号×××34，租赁场地建筑面积1052平方米，使用面积为768平方米，具体位置见“商铺租赁场地位置图”（附件一）。商铺经营范围限为美食广场。租赁期限60个月，自2019年9月1日至2024年8月31日。月租金为72740元，以此折算日租金为2.27元／日／㎡。租金预付，乙方须在每季20日之前支付下季租金。乙方在2019年9月1日前，须另行交纳相当于三个月租金的款项274176元作为履约保证金。如乙方单方提前终止本合同，甲方将不予退还履约保证金。本合同结束时，在乙方将无人占有的且符合本合同10.2.10条款的场地交还甲方，在扣除乙方的损毁赔偿费以及其他债务、费用后，甲方应于乙方将场地交还给甲方90日后将履约保证金余额无息退还给乙方。乙方未按本合同约定向甲方交纳租金、费用或违约金、赔偿金，甲方有权从履约保证金中扣收该笔款项。如履约保证金不足支付该笔款项时，甲方有权要求乙方就欠缴部分进行补交。乙方承担商铺内的水、电、燃气、空调费用。甲方在每月查核乙方商户仪表，双方确认仪表显示数字，乙方在每月查表后5日内按本合同约定标准将相关费用交付给甲方。水费为4.5元／吨，电费为1.19元／度，物业管理费为2000元／月。合同的解除：乙方如未按本合同的约定时限足额缴纳租金或逾期交纳费用达到五日，甲方有权停电、停水及封闭乙方经营场所，甲方有权单方解除本合同，且不退还保证金，给甲方或第三方造成损失的，乙方应负责赔偿。违约责任：乙方违约的，无权要求甲方返还履行保证金并按履约保证金的一倍向甲方支付违约金，并且甲方对乙方的装修等不可移动资产投入不给予补偿。乙方未按本合同约定交纳租金或有关费用，每逾期一日，按未交金额的10%向甲方支付违约金。2019年12月19日，物美乐沙公司、味星公司签订《场地租赁合同补充协议》，约定上述合同租赁期限变更为2019年10月6日至2024年5月31日。 上述合同签订后，味星公司向物美乐沙公司支付了履约保证金274176元。味星公司于2019年9月向物美乐沙公司支付了2019年10月6日至2020年1月5日的租金和物业管理费；2019年12月12日支付了2020年1月6日至2月5日的租金和物业管理费，2019年12月16日支付了2020年2月6日至3月5日的租金和物业管理费，2020年5月12日支付了2020年3月6日至4月5日的租金和物业管理费。味星公司支付水电费至2020年3月。 后经物美乐沙公司多次催告，味星公司未再支付商铺租金、物业管理费和水电费等费用。味星公司尚欠物美乐沙公司2020年3月15日至7月9日的水费1188元（499.50元+468元+220.50元），电费40269.60元（17850元+15279.60元+7140元）。物美乐沙公司于2020年5月28日对案涉商铺进行停水、停电。 物美乐沙公司的诉讼请求（变更后）为：1.判令解除物美乐沙公司、味星公司签订的场地租赁合同；2.判令味星公司腾退并返还租赁商铺；3.判令味星公司支付2020年4月6日至7月5日的欠缴租金共计218220元；4.味星公司支付2020年4月6日至7月5日的欠缴物业管理费6000元；5.味星公司支付2020年3月15日至4月15日的电费17850元、水费499.50元，合计18349.50元；支付2020年4月15日至5月15日的电费15279.60元，水费468元，合计15747.60元；支付5月15日起暂至7月9日的电费7140元、水费220.50元，合计金额7360.50元，并据实支付7月9日起至实际腾退日的水电费用；6.味星公司支付合同解除日起至实际腾退日止的房屋占有使用费及相应物业管理费（以合同约定月租金和月物业管理费为标准进行折算）；7.确认物美乐沙公司收取的履约保证金不予退还，并判令味星公司按履约保证金的金额向物美乐沙公司支付违约金274176元。以上款项合计539853.60元；8.本案诉讼费由味星公司承担。 原审法院认为：物美乐沙公司、味星公司签订的《场地租赁合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。根据合同约定，味星公司应当于2019年12月20日前支付2020年1月6日至4月5日的房屋租金，味星公司实际于2020年5月12日支付2020年3月6日至4月5日的房屋租金，已属于逾期支付。味星公司应当于2020年3月20日前支付2020年4月6日至7月5日的房屋租金218220元、物业管理费6000元，至今未付。此外，味星公司尚欠2020年3月15日至今的水电费未予支付。合同中约定如味星公司未按约定时限足额缴纳租金或逾期交纳费用达到五日，物美乐沙公司有权停电、停水及封闭乙方经营场所，物美乐沙公司有权单方解除合同。现物美乐沙公司要求解除双方签订的场地租赁合同，味星公司腾退并返还租赁商铺，具有合同依据，原审法院予以支持。物美乐沙公司要求味星公司支付2020年4月6日至7月5日的欠缴租金218220元、物业管理费6000元，合同解除日起至实际腾退日止的房屋占有使用费及相应物业管理费，符合法律规定，原审法院予以支持。物美乐沙公司要求味星公司支付2020年3月15日至7月9日的水费1188元、电费40269.60元，实际计算至房屋腾退之日，具有合同依据，原审法院予以支持。物美乐沙公司主张收取的履约保证金不予退还，并要求味星公司按履约保证金的金额向物美乐沙公司另行支付违约金274176元。原审法院根据本案的具体案情，认为履约保证金274176元作为违约金尚属合理，不再支持另外的违约金。味星公司辩称因为疫情导致其延迟支付商铺租金及相关费用，原审法院认为2019年12月20日前味星公司应当支付的商铺租金和物业管理费，味星公司已逾期支付构成违约，原审法院对味星公司的辩称意见不予采纳。味星公司辩称物美乐沙公司对其停水停电，故其不应支付停水停电后的相关费用，原审法院认为双方签订的合同中约定如味星公司未按约定时限足额缴纳租金或逾期交纳费用达到五日，物美乐沙公司有权停电、停水，物美乐沙公司的停水停电行为具有合同依据，对味星公司的该项辩称意见不予采纳。味星公司辩称物美乐沙公司的电费收费标准过高，电量过多，原审法院认为电费计算标准合同中有明确的约定，关于电量物美乐沙公司已对此提供了相应的证据，味星公司虽提出异议，并未提交相反的证据，原审法院对味星公司的辩称意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、物美乐沙公司与味星公司签订的《场地租赁合同》于判决生效之日解除；二、味星公司于判决生效之日起二十日内腾退位于杭州经济技术开发区××号××街××号路口物美乐沙公司下沙店Ｆ1层（铺位编号×××34）商铺；三、味星公司于判决生效之日起十日内支付物美乐沙公司2020年4月6日至7月5日的商铺租金218220元（自2020年7月6日起至实际腾退日止的商铺租金和占有使用费按照72740元／月另行计算）；四、味星公司于判决生效之日起十日内支付物美乐沙公司2020年4月6日至7月5日的物业管理费6000元（自2020年7月6日起至实际腾退日止的物业管理费按照2000元／月另行计算）；五、味星公司于判决生效之日起十日内支付物美乐沙公司2020年3月15日至7月9日的水费1188元、电费40269.60元（自2020年7月10日起至实际腾退日止的水电费按照实际金额另行计算）；六、驳回物美乐沙公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9199元，减半收取4599.50元，由物美乐沙公司负担2335.50元，味星公司负担2264元。 宣判后，味星公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院部分事实认定不清、1、一审认定解除《场地租赁合同》的理由是：味星公司没有依合同约定于2019年12月20日前足额支付2020年1月6日至4月5日（一个季度）的租金。但实际情况是：味星公司在租赁系争商铺后，物美乐沙公司未能妥善做好前任租户的清场工作，并由于物美乐沙公司出具的店铺建筑结构图纸与味星公司实地勘验后不一致，导致味星公司延期进场并支付了额外装修费。因为物美乐沙公司违约在先，其时任招商总监为表示歉意承诺2020年1月6日至4月5日可以分期支付，不必在2019年12月20日前足额付清。因此，味星公司未按合同约定于2019年12月20日前缴足一个季度的租金，所以物美乐沙公司也未马上进行催告（第一份催告函是2020年4月才发出），并且在12月20日以后也允许味星公司继续经营，并且5月份交过一次费用，实事可见物美乐沙公司以实际行动认可该合同继续履行。一审法院还认为味星公司没有依合同约定于2020年3月20日前支付2020年4月6日至7月5日的房屋租金、物业管理费、水电费。事实上这段时间恰逢疫情期间，餐饮业损失惨重，味星公司延期缴纳租金也是因为次承租人未按时向我方缴纳租金。2、物美乐沙公司于2020年1月26日起强令味星公司停止营业直至3月10日。味星公司已提交相关证据并希望减免停业期间的租金，但判决书中对此没有任何认定。3、2020年5月28日物美乐沙公司对系争商铺停水停电，导致商铺无法营业。既然已经停水停电，则从停电水停电之日起产生的水电费不是由味星公司造成，不应由味星公司负担。4、味星公司听闻物美乐沙公司已将系争商铺转租他人，便于一审庭审后前往现场核实，发现物美乐沙公司确实侵占了系争商铺，并己经开始动工，己经有围挡工人等入驻。味星公司拍摄了现场照片和视频上传至浙江移动微法院，物美乐沙公司也通过移动微法院进行质证，但判决书同样对此没有任何认定。二、一审法院法律适用错误。1、物美乐沙公司于2019年12月20日前已经支付了2020年1月6日至3月6日的租金，其中2020年1月26日-3月10日因疫情停止营业，从其后同样因为疫情原因导致延期支付租金。根据最高院印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一.5、6条之意见，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。《浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》第7、9条之意见，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。根据上述指导意见，一审法院不应判决解除合同，且味星公司和物美乐沙公司庭后都有调解意愿，法院也应当再次安排调解。2、一审法院未依据相关法律规定追加第三人。味星公司在得到物美乐沙公司许可后又将商铺转租第三人，第三人未按时向我方缴纳租金，而且物美乐沙公司在疫情期间强令停业、停水停电、将商铺转租的行为，第三人都是亲历者，追加第三人更有利于查清事实。况且物美乐沙公司要求解除合同以及强令停业、停水停电也影响第三人的权益。根据《最髙人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条之规定，理应追加第三人，但一审未采纳味星公司要求追加第三人的请求。综上，请求：1、撤销原审判决第一、二、三、四、五项；2、改判不予解除味星公司与物美乐沙公司签订的《场地租赁合同》、不腾退系争商铺；3、改判不予支付自2020年5月28日以后的商铺租金、物业管理费、水电费；4、改判物美乐沙公司退还2020年1月26日-3月10日的租金、物业费管理费、水电费；5、一审、二审诉讼费由物美乐沙公司负担。 味星公司当庭补充如下意见：第一、关于合同解除，物美乐沙公司不享有解除权，一审判决解除错误。原审认定味星公司逾期缴纳租金的违约行为，有两个时间节点，涉及到两个季度租金的支付，即2019年12月20日缴纳第一季度的租金，2020年3月20日缴纳第二季度租金。这是两个一审认定的履行的时间点。按照原审认定的第一个时间点的违约行为，物美乐沙公司享有的解除权，因为物美乐沙公司接受味星公司的分期履行，即使按照物美乐沙公司主张的一季度最后一个月租金逾期后，物美乐沙公司可以选择行使解除权，也可以选择继续履行合同，但物美乐沙公司没有行使解除权，而接受了味星公司的履行行为，表明物美乐沙公司放弃了第一季度行使解除权，故不得以逾期缴纳第一季度租金为由解除合同。关于原审认定的第二个时间点的违约行为，物美乐沙公司也不享有解除权。2020年3月20日应付第二季度租金时，已经经历过或正在经历疫情，属于不可抗力导致的不能按期履行。最高人民法院和浙江省高院均有明确的民事纠纷的指导意见和规定。故针对该付款节点的逾期，物美乐沙公司也不享有解除权。综上，物美乐沙公司不享有合同解除权的情况下，原审判决解除合同明显是错误的。第二、相关疫情属于不可抗力，原审认定本案是在违约的情况下，不采信味星公司不可抗力的抗辩是错误的。第三、本案存在转租且转租有效。本案的转租事实属于租赁合同履行的案件事实，应当予以查清本案房屋系次承租人占有使用，味星公司并不实际占有案涉房屋，即便原审法院判决解除本案合同，负有腾退义务的也是次承租人，因此、一审应当追加次承租人为案件的第三人参加诉讼，否则不仅会导致判决执行的困难，也容易产生矛盾的判决。而且在因逾期缴纳租金，而主张解除合同的情况下，若次承租人有权以代缴租金的形式，从而阻止合同的解除。原审法院拒绝依法追加次承租人为第三人参加诉讼，系造成讼累，又实际上剥夺了次承租人的上述权利，存在程序违法。第四、物美乐沙公司在一审期间，实际已强行收回了案涉房屋。第五、原审判决支付租金、物业费、水电费金额存在错误。本案味星公司缴纳了履约保证金，根据合同履约保证金条款的约定，即便合同解除而味星公司存在拖欠租金、物业费等金钱债务情况下，物美乐沙公司应当在扣除前述费用后退还，因此本案在判决合同解除的情况下，关于租金、物业费等味星公司应当支付的金钱债务，均应根据合同约定扣除履约保证金。一审没有扣除是错误的。第六、物美乐沙公司一审诉请确认不予退还保证金，并要求支付违约金274176元，该项诉讼请求被一审法院依法驳回，对此味星公司不持异议，但是一审判决却又在裁判理由中认为，履约保证金274176元作为违约金，该理由是错误的。物美乐沙公司主张的履约保证金不予退还，前提是根据合同发生了需要返还退还保证金的情况下，本案若存在欠租金、物业费的，应当首先是已缴纳的履约保证金，扣除余额才发生保证金的退还问题，原审认为履约保证金274176元全部属于该退还的保证金，因约定不退还，而认为违约金性质的理由没有考虑到履约保证金是先满足扣除功能才存在退还问题。故原审认为，履约保证金274176元作为违约金是错误的。退一步，即便原审认为履约保证金作为违约金，也应该在判决主项中予以明确。 物美乐沙公司答辩称：味星公司的上诉并无事实依据。首先，在疫情发生前，味星公司已经逾期违约缴纳租金构成违约，从不存在物美乐沙公司同意或者是默认认可味星公司分期缴纳租金的事实。其次，经过物美乐沙公司的多次催缴和沟通无果后，物美乐沙公司才采取了一系列根据合同约定切断照明电等方式，以催促味星公司缴纳租金，但味星公司仍然却以次承租人拒不缴纳租金为由，不予履行合同，同时因味星公司与次承租人的纠纷，导致次承租人陆续搬离了租赁场地、现场，导致租赁场地空置至今，而且味星公司一方面不同意缴纳租金，一方面又解散了次承租人停止营业。租赁场地空置至今不仅造成了味星公司的经济损失，还造成了物美乐沙公司的经济损失，对物美乐沙公司对外营业的企业形象造成了恶劣的影响。 二审举证期限内，味星公司未向本院提交属于二审程序的新的证据。物美乐沙公司提交如下证据材料： 水电费明细、水电表照片，证明：租赁场地7.9-11.12期间产生电费1047.2元。 味星公司质证称：对拍摄的水表、电表图片真实性予以认可，但对电表显示的增加的次数及产生的费用，与本案争议事项不具有关联性，不能证明味星公司使用。经味星公司确认核实，该组图片中所拍摄的水表、电表系味星公司所承租店铺的水表及电表，真实性无异议。但代理人认为，物美乐沙公司已于2020年5月28日对味星公司所承租的店铺进行停水停电的措施，直接导致上述店铺无法经营，商铺亦均停业离场，物美乐沙公司在实际管控。因此，在味星公司所承租的店铺已经停业的情况下，不可能于2020年7月9日至2020年11月12日期间产生相应的用电和电费，由于案涉水电均在物美乐沙公司，即使电表显示存在用电，并不能证明味星公司所使用，故物美乐沙公司现主张该期间的水电费用，与味星公司无关。 本院认为，对上述证据的真实性予以确认，是否采信为本案证据，于本院认为部分阐述。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院另查明：1、2020年11月23日，本院组织双方当事人查勘现场，双方当事人确认：案涉现场处于空置状态、案涉现场未看到施工痕迹。 2、对于停水停电问题，物美乐沙公司陈述其仅停止照明电供电，存在停水行为但一段时间之后恢复供水；味星公司对此不予认可。味星公司陈述其主张停水停电的依据是物美乐沙公司的自认。 本院再查明：案涉租赁场地2020年7月9日至同月12日之间新产生电费1047.2元。 本院认为：案涉合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应照约履行。案涉合同约定，租金预付，味星公司须在每季度20日之前支付下季度租金，如未按合同的约定时限足额缴纳租金或逾期缴纳费用达五日，物美乐沙公司有权停电、停水及封闭乙方经营场所，有权单方解除合同。本案中，味星公司应2019年12月20日前支付2020年1月6日至4月5日房屋租金，但其迟至2020年5月12日才支付完毕至4月5日的租金，且尚有部分水电费用未支付，因此根据上述合同约定，物美乐沙公司有权单方解除合同。味星公司上诉认为物美乐沙公司相关人员承诺2020年1月6日至4月5日的租金可以分期支付，但并未提交有效的证据予以证实，对该抗辩意见，本院不予采信。味星公司还认为2020年1月26日至3月6日因疫情停止营业，该节事实发生在味星公司违约之后，不影响物美乐沙公司行使其解除权，同时该期间的租金味星公司已经全额支付，而物美乐沙公司主张的系2020年4月6日之后的租金，味星公司亦未提起反诉，故味星公司是否受疫情影响以及可否主张减免部分租金，非本案的审查范围，本院不予审查。味星公司将案涉场地另行出租给他人，系其与案外人之间的法律关系，原审不予追加第三人并不违反法律的规定。味星公司提出的物美乐沙公司将案涉场地转租他人的主张，与本院现场查勘的情况不符，本院不予采信。味星公司2020年5月28日之后的水电费不应支付，但其停水停电的依据是物美乐沙公司的自认，经查阅原审电子案卷，原审中物美乐沙公司的陈述亦为仅停止照明电供电，故在租赁合同存续期间，味星公司并无证据证实该水电费系由物美乐沙公司使用所产生的情况下，本院认为味星公司应当支付相应的水电费。根据新的证据，本院虽认定案涉场地2020年7月9日至同月12日之间新产生电费1047.2元，但原审判决已经包含了2020年7月10日起至实际腾退之日止的水电费的判项，故对原审判决不予变更。原审法院对违约金和履约保证金的处理意见亦属恰当。 综上，味星公司的上诉意见依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5285元，由上诉人上海味星餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年十二月四日 书记员  姚丽萍