安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初8583号 原告：吴国翠，女，1963年3月8日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：张利国，北京百丈律师事务所律师。 被告：安徽奥福酒文化投资有限公司，住所地安徽省合肥市包河区金寨路国元名都花园**，统一社会信用代码913401000665061515。 法定代表人：许剑峰，执行董事。 被告：安徽东大门商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区包河经济开发区花园大道**，统一社会信用代码91340100MA2MRM18X4。 法定代表人：杨永生，执行董事。 以上两被告共同委托诉讼代理人：何钧生，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：盛捷中，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 原告吴国翠诉被告安徽奥福酒文化投资有限公司（以下简称奥福公司）、安徽东大门商业运营管理有限公司（以下简称东大门公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴国翠委托诉讼代理人张利国，被告奥福公司的委托诉讼代理人盛捷中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴国翠向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告1之间的商品房买卖合同解除；2、判令被告1退还原告预付的购房款287259元，被告2承担连带责任；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2018年9月4日，原告为购买被告1开发的位于安徽省合肥市包河区角奥福时代广场商铺房屋，与被告签订《商品房买卖合同》（含《补充协议》）（简称购房合同），约定：购房号商3249号，总房款567259元，原告付首付款287259元，剩余房款280000元由被告1在其指定的贷款合作银行经办按揭贷款，确定被告1于2018年12月31日前向原告交房，并对交房证件、软硬件设施设备等各方权利义务及因违约造成合同解除、责任承担等作了规定。在被告1处，原告已先向被告1交定金6万元，收据又称“团购费”。在购房合同签订、首付款支付的同时当场，被告1依据购房合同之《补充协议》第八条将其事先打印填好的《商铺委托经营管理合同》（简称运营合同）要原告签字，落款日期留空，原件收走，该合同乙方即为被告2，系被告1全资设立，承诺长期“包租”、原告持续稳固收益等，被告1提供了担保。后期据悉，被告1从2016年7月起对涉案商品房工程停建不告知停建原因，因担心施工进度迟缓影响按期交房，其他购房户多次到被告1处了解停建原因，屡被搪塞并长期缓建明显不能如其交房，原告和其他购房户便一再要求解除合同退还房款，直到按约交房时间临近被告1才突然借口系政府对原合肥骆岗机场拟议中的复航不可抗力因素影响施工进度不能如期交房，企图逃避因其自身原因逾期交房的后果责任。虽贵院判例特许交房宽展期15个月至2018年9月30日，但逾期仍达不到交房条件，直到2019年5月29日，对收房这一法律规定必须原告及所有购房户亲自行使的特权，被告1竟以只需满足购房合同第八条第5种“取得该商品房规划许可证正本”全部交房条件并已由被告2公告声称收房，实际无论购房合同还是运营合同以及法律规定的交房条件远未达到，至今逾期交房实际达三年之久，被告2又于2020年4月9日公告声称因未按期收房，运营合同（包括租金、租期）必须按其指令改变，否则单方解除。原告预期的及时收房即时实现不动产权、基于两被告包租而长期获益等根本目的不能实现，两被告竟提供虚假材料骗取市场监督管理局核准登记其减资、全额撤资，企图彻底性地逃避其毁约的法律责任，后果严重，情形紧急。因被告原因致原告按揭贷款不成、无义务无能力现款支付另一半房款，继续履行合同存在无法克服的障碍。2020年5月21日原告向两被告等快递、登报发出《关于解除合同要求退还购房款的通知》，即行解除购房合同。遂起诉来院，敬请依法审理，判准所请。 被告奥福公司辩称：1、2019年5月29日被告奥福公司已经交付案涉房屋，在被告奥福公司交付案涉房屋后，案涉《商品房买卖合同》被告奥福公司的合同主要义务已经履行完毕，原告起诉解除合同不仅没有事实依据，更有悖诚实信用。原告在与被告奥福公司签订《商品房买卖合同》的同时与安徽东大门商业运营管理有限公司签订有《商铺委托经营管理合同》，原告委托东大门公司收取案涉房屋。被告奥福公司在2019年5月29日取得建设工程规划许可证正本后，案涉房屋即具备《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。被告奥福公司于2019年5月29日当即通知原告及广大业主并将案涉房屋交付东大门公司。交付之后，被告奥福公司《商品房买卖合同》约定的交房主要义务已经履行完毕，原告作为商品房买受人的合同主要目的也已经实现。原告在被告奥福公司交房合同义务已经履行、自身购房目的已实现的情况下向法院起诉要求解除商品房买卖合同没有事实与法律依据。2、原告至今未支付剩余购房款，在《商品房买卖合同》履行中，原告系在先违约的一方，原告依法不享有合同解除权。商品房买卖合同补充协议第五条第一款明确约定：在原告未支付全部购房款的情况下被告可以相应顺延交房日期。现实中即使存在被告延迟交房的事实，但是被告奥福公司基于该条之约定享有先履行抗辩权。在此种情况下，原告无权依据《商品房买卖合同》第九条之约定解除商品房买卖合同。3、原告主张解除合同的理由依法不能成立。原告主张合同解除的理由是按揭贷款未能办理，但该理由既不满足合同约定的解除条件也不满足法定的解除条件。按揭贷款仅是原告支付购房款的一种方式，而且其未能办理按揭贷款与被告无关。《商品房买卖合同》没有任何条款约定按揭贷款未能办理原告可解除合同；同时，按揭贷款未能办理原告的权益并未受损，原告仍应履行合同的付款义务。本案中也不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的商品房买卖合同不能继续履行的情形，并不符合法定解除权条件。被告奥福公司已经向未能办理按揭贷款的客户提供了分期免息支付方案，该方案相较于按揭贷款对按揭未办理的业主更为有利，《商品房买卖合同》的履行没有障碍。4、原告出具收条确认东大门公司已经于2018年9月7日向其支付了2017年6月30日至2020年6月29日共计三年的租金，被告收益未受影响。原告起诉解除合同有违诚实信用原则，意欲通过诉讼转嫁投资风险。综上，原告解除商品房买卖合同的诉讼请求没有事实与法律依据，应依法驳回。 被告奥福公司辩称：东大门公司不是《商品房买卖合同》的当事人，不是本案适格被告，与本案商品房买卖合同纠纷无关，原告要求东大门公司对返还购房首付款及违约金承担连带清偿责任没有事实与法律依据，请求法院依法驳回各原告对东大门公司的全部诉讼请求。被一、被二系独立法人，公司变更登记出于对公司管理的考虑，是否进行变更与本案无关。 本院经审理查明以下事实：2018年9月4日，奥福公司（出卖人）与吴国翠（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人吴国翠购买奥福公司开发建设的位于合肥市包河区，建筑面积29.15平方米，单价为每平方米19460.01元，总价款为567259元；买受人采取按揭方式付款，首付房款287259元应在2018年9月4日前支付给出卖人，剩余房款280000元办理按揭贷款；出卖人应在2018年12月31日前将取得规划许可证正本并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金等。附件四合同补充协议第三条约定：若买受人采用银行按揭方式付款的，应在出卖人指定的贷款合作银行申请按揭贷款，因买受人原因按揭房款未能在合同约定期限到达出卖人账户的，买受人应在收到出卖人通知后的15日内以现金形式一次性补足剩余款项等。 合同签订后，吴国翠支付首付款287259元。原告吴国翠称奥福公司和贷款银行未通知其提交办理按揭贷款的资料。 另查明，2018年9月7日，吴国翠作为出租方与东大门公司、担保方奥福公司签订一份《商铺委托经营管理合同》，约定：吴国翠将案涉商铺出租给东大门公司对外招商、出租、经营、管理，委托经营期限自2017年6月30日起至2027年6月29日止，吴国翠委托东大门公司按照《商品房买卖合同》所载明交房时间收取房屋，东大门公司收取房屋时视为吴国翠已经交付等。同日，吴国翠出具收条确认了收到2017年6月30日至2020年6月29日的租金150790元。 2019年5月29日，奥福公司取得案涉房屋《建设工程规划许可证（正本）》。2019年5月30日，奥福公司通过顺丰速运向吴国翠邮寄送达了《交房通知》，内容为：东大门公司已受托收取案涉商铺，履行接收义务等。2019年5月31日，奥福公司在安徽商报刊登了《交房通知》。 2020年5月21日，原告吴国翠等八位业主在中国商报刊登《关于解除合同要求退还购房款的通知》。 上述事实，有吴国翠提供的身份证、工商登记信息、商品房买卖合同、《关于解除合同要求退还购房款的通知》、收据、交易凭证、确认单、商铺委托经营管理合同、行政判决书、行政上诉状、告知函、公告、按揭贷款业务合作协议，奥福公司提供的商铺委托经营管理合同、收条、建设工程规划许可证正本、房屋所有权登记证明、交房通知、报纸公告、快递清单、接收函等证据及双方当事人的当庭陈述等在卷佐证。 本院认为：原告吴国翠与奥福公司签订的《商品房买卖合同》及吴国翠与东大门公司、奥福公司签订的《商铺委托经营管理合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方应按照合同约定履行各自的义务。 原告吴国翠与奥福公司签订的《商品房买卖合同》约定，奥福公司应于2018年12月31日将取得《建设工程规划许可证（正本）》并符合合同约定的商品房交付吴国翠使用，逾期超过60日后，吴国翠有权解除合同。奥福公司直至2019年5月29日才取得《建设工程规划许可证（正本）》，具备合同约定的交房条件，其迟延交付房屋构成违约。 合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由主张解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方违约程度显著轻微的，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。原告出具收条确认了收到2017年6月30日至2020年6月29日的租金150790元，原告并未因奥福公司违约行为遭受损失，案涉房屋2019年5月29日交付后，奥福公司的主要合同义务履行完毕，双方买卖房屋的交易目的已实现。原告于2020年5月21日刊登《关于解除合同要求退还购房款的通知》要求解除商品房买卖合同，有违交易的诚实信用原则，不利于房地产交易市场秩序的稳定，故对原告诉请要求解除其与奥福公司签订的商品房买卖合同并判令奥福公司返还其购房款的诉讼请求不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告吴国翠的诉讼请求。 案件受理费减半收取2804元，由原告吴国翠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 刘 元 二〇二〇年十二月三十日 书记员 莫警花 附：本案适用法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。