河北省唐山市古冶区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0204民初901号 原告：张进民，男，1957年7月30日出生，汉族，现住迁安市。 原告：高建华，女，1976年11月7日出生，汉族，现住唐山市路**。 原告：李岩，男，1975年2月23日出生，汉族，现住唐山市。 上述三原告的委托诉讼代理人：刘桂杰，河北弘丹律师事务所律师。 被告：唐山市东成房地产开发有限公司，住所地唐山市路**体育场**2-1-101。 法定代表人：赵丽丽，该公司总经理。 诉讼代表人：唐山市东成房地产开发有限公司管理人，住所地唐山市古冶区。 负责人：刘连奎。 委托诉讼代理人：汪渌，河北唐佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏晓云，河北唐佳律师事务所律师。 原告张进民、高建华、李岩与被告唐山市东成房地产开发有限公司（以下简称东成地产）别除权纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告张进民、高建华、李岩，被告唐山市东成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人汪渌、夏晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张进民、高建华、李岩向本院提出诉讼请求：1、请求撤销2020年9月7《解除合同通知书及对张进民、高建华、李岩申报债权的审查意见》2、请求依法确认2011年12月20日签订的《商品房认购协议》合法有效（商铺价值1866480元），被告向原告交付位于唐山市古冶区,唐林路东古冶金街Ａ-76（2-33）号商铺，并办理不动产所有权登记手续。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年12月20日，原告与被告下属古冶分公司签订《商品房认购协议》约定将位于唐山市古冶区，唐林路东古冶金街Ａ-76号（2-33）商铺出售给原告，该商品房单价为每平米（建筑面积）8000元，建筑面积为233.31平方米（最终以房管局实测面积为准）。同日，被告为原告出具了盖有公章的收据，证实其收到房款1866480元。合同签订后，被告至今未履行合同义务向原告交付商铺。2020年9月7日，唐山市东成房地产开发有限公司管理人向原告发出《解除合同通知书及对张进民、高建华、李岩申报债权的审查意见》单方解除《商品房认购协议》侵犯了原告的合法权益。因此，原告特提起本案诉讼，诚请贵院依法支持原告诉请。庭审中，原告补充诉讼请求明确一下：一、请求撤销唐山市东成房地产开发有限公司管理人为原告出具了2020年9月7日解除合同通知书及对张进民、高建华、李岩申报债权的审查意见。二、依法确认原告与唐山市东成房地产开发有限公司古冶分公司于2011年12月20日签订的商品房合法有效，由被告向原告交付唐山市古冶区商铺并办理不动产所有权手续。 唐山市东成房地产开发有限公司辩称，一、本案诉争房屋是属于东成公司的财产，为破产企业财产。东成公司进入破产重整程序后，本案诉争房屋尚未完工，未实际交付亦未办理产权登记手续的，仍属于《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定的债务人财产。如继续履行案涉《商品房认购协议》将使债权人在不具有优先权的情况下，却优先且足额得到清偿，明显违背了全体破产债权人平等参与破产分配的原则，属于对个别债权人的个别清偿，违反《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定。因此，东成公司与被答辩人签订的《商品房认购协议》应当解除。二、被答辩人与答辩人签订的《商品房认购协议》系以房抵债行为，人民法院受理东成公司破产重整申请后，根据法律规定应当予以解除。1、被答辩人与答辩人之间是民间借贷关系，不是商品房买卖合同关系。根据河北省高级人民法院《破产案件审理规程（试行）》第一百零一条的规定，对原告主张的《商品房认购协议》应当按照基础法律关系即借贷关系予以认定。2、截止唐山市东成房地产开发有限公司破产受理之日，本案诉争房产依然网签在内蒙古宝亮信息技术股份有限公司名下。综上，为维护全体债权人的利益，管理人解除东成公司与三原告所签订的《商品房认购协议》符合法律规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、就第一个焦点问题，三原告向本院提交如下证据：1、提交证据一、被告公司管理人于2020年9月7日对原告发出的解除合同通知书及申报债权的审查意见，证明被告公司管理人滥用审查权、违反合同当事人的意思表示，予单方解除合同的意思表示。2、案涉的房产在审查意见中没有设置其他权利，即案涉房产能够履行交付义务。证据二、商品房认购协议，证据为原件。证明证实2011年12月20日原告与被告公司下属古冶分公司签订购房协议，约定将位于唐山市古冶区商铺出售给原告所有，商品房单价每平米8000元，建筑面积233.31平方米（以房管局实测面积为准），付款方式为一次性付款。证实案涉房产已经通过买卖方式进行销售。证据三、2011年12月20日东成房地产公司古冶分公司为原告出具的盖章收据原件一份，证明被告收到一次性房款1866480元，进一步证实原告履行了一次性付款的义务，即案涉房产不属于东成公司破产财产范围。当庭提交证据四、唐山市住房和城乡建设局预售许可网站查询信息，证据为打印件，证明古冶金街分别在2014年9月15日和2020年4月10日取得了预售许可证，进一步证实房屋买卖协议能够获得实际履行。经质证，被告东成地产认为，对证据一真实性没有异议，证明目的有异议，该证据能够证明被告解除原告之间签订的商品房认购协议是以房抵债，如果在没有优先权且足额清偿的情况下是属于对个别债权的个别清偿，违反中华人民共和国企业破产法第十六条的规定。对证据二至证据三真实性没有异议，证明目的有异议，一是对商品房认购协议是在有效的情况下解除的，收据上的还款数额是三原告与被告之间借款转化而来的，具体的详情会在被告的举证时再说。对证据四、真实性没有异议，但是不能证明原告的证明目的，涉案房产在东成公司进入破产程序后尚未完工，预售许可证只是证明被告有预售的资质，在未完工的情况下可以预售，而不是实际完工，根据中华人民共和国企业破产法第三十条规定，企业进入破产程序后该房产仍属于债务人的财产。经审查，本院对于上述证据的真实性予以确认。2、当庭提交2019年冀02**民初508号民事判决（一审判决），证明与本案几乎是一致的预售房合同，获得了本院的支持。经质证，被告认为真实性无异议，证明目的有异议，首先这个案件是2019年6月6日作出的，东成房地产由法院受理破产重整的日期是2020年2月11日，在破产程序中对债权的认定标准是依据破产法的相关规定，原告提交的这份证据它的裁判依据是非破产程序的普通法的合同法的相关的法律依据，与本案的适用情形完全不同，法律依据也不同。生效判决与本案适用情形是完全不同、适用法律依据是完全不同的。二是这个生效文书里的原告王来臣、吕品也是东成房地产破产案件中也已经向管理人申报债权，但管理人对他们申报的债权目前尚未认定。经审查，本院对于上述证据的真实性予以确认。二、就第一个焦点问题，被告东成地产向本院提交如下证据：第一组证据：张进民借款及利息明细表。1、2010年1月30日0117号记账凭证及结算清单各1页。2、2011年8月3日6号记账凭证及收款凭证各1页、2011年8月3日收条1页。3、2011年8月3日7号记账凭证及费用报销单各1页。4、2011年9月5日10号记账凭证及收款凭证各1页。5、2011年9月6日13号记账凭证及收款凭证各1页。6、2011年12月14日42号记账凭证及收款凭证各1页。7、2011年12月31日96号记账凭证及费用报销单各1页、2012年元月1日收条3页。8、手写数据、房号及价款2页。9、2011年12月31日0067号记账凭证及选房明细（方案一）各1页。证明：1-6号证据主要证明张进民与东成公司之间存在借款及利息账目往来。7-9号证据主要证明：在2011年12月31日，张进民、李岩、刘振广与被告就之前的借款进行了核对，张进民借款本金9884171元、利息1238311元；李岩、刘振广借款本金5100000元、利息271788元，合计16499870元。后被告将古冶金街Ａ-76号商铺、唐海海诺5套房产抵顶了原告的借款本息。所以，原被告之间签订的《商品房认购协议》性质是以房抵债，被告给原告开具的房款收据也是由借款转换过来的。故管理人解除被告与原告签订的《商品房认购协议》是符合法律规定的。第二组证据：商品房预售合同登记备案明细表1页、古冶住建局网签明细表2页、商品房买卖合同16页。证明：本案诉争的古冶金街Ａ-76号商铺在古冶住建局备案的房号为2-33号。该商铺已网签给内蒙古宝亮信息技术股份有限公司，在古冶住建局有网签备案合同。涉案房产属于一房二卖，应当解除与原告签订的《商品房认购协议》。当庭提交：东成房地产古冶金街预收账款及应收账款明细表，证据来源是来源与东成房地产进入破产重整程序后依法通过公开招募的形式选定的审计单位，由审计单位唐山华信会计师事务所有限公司出具的唐华信快审专字2020第64号审计报告。明细表里涉及了本案的三原告张进民、高建华、李岩，在该表中体现出房款的结算方式标明为抵账，房款的数额是1866480元。该表也表明抵账的房款为诉争房屋。经质证，三原告认为，第一组证据的一至七进行质证：被告所提交的记账凭证证明不了原被告之间法律关系，首先原被告之间没有任何的贷款合同或贷款凭证，仅通过手写记账及汇款凭证证明不了双方之间真实的法律关系，也对抗不了被告公司的盖章和原告的签字，所以从法律效力上来说双方的签订的购房协议要高于被告单方开成的记账凭证，并且这些记账凭证能反映出原告的购房款汇入到被告公司。对收条的证明目的不予认可，涉案的购房合同是在2011年签订的，在此之后原告仍有款项流入到被告公司，也就是收条中的金额与本案的房屋买卖合同没有直接关联性，也印证不了双方陈述的借款事实。第一组证据中的九有异议，仍然是被告公司单方形成的记账凭证没有原告方的签字和认可，仍然证明不了双方之间形成的真正的法律关系。另外对张进民借款明细表不能作为定案的证据使用，是因为是被告方单方计算形成，无法作为定案依据。对于商品房预售合同备案明细表真实性没有异议，能够反映出来案涉的房屋并没有被法院查封。对于被告公司与宝亮公司签订合同的合法性、证明目的不予认可，因为原告与被告公司是在2011年签订的合同，是在宝亮司之前形成的。并且原告的购房款也是一次性付清的，那么被告公司的管理人已经向宝亮司发出解除通知，如果宝亮公司不提出异议的情况下，那么原告与被告签订的合同仍然受到法律的保护，只要涉案房屋能够交付，就应维护合同的严肃性和合法性。所以解除合没有事实和法律依据。审计报告的关联性和证明目的不予认可，审计报告是根据被告公司管理人主观意见和提供的单方计账凭证所形成的金额，并不能证实双方之间的法律关系，也与本案双方签订的合同不具有关联性，对抗不了合同的效力。被告所说预售许可证只是作为预售，本案涉案房屋没有完工，没有实际交付的理由不成立，城市商品房管理办法规定，只要预售许可证购买人就具备了合法购买房屋的权利，不以房屋是否完工为准。经审查，唐山华信会计师事务所有限公司系东成地产进入破产重整程序后依照法定程序选定的审计机构，审计机构依法对破产重整的企业进行财务审计并出具审计报告以及应管理人要求就专门问题出具专项审计报告，东成地产金街预收账款及应收账款明细表出自于唐山华信会计师事务所有限公司依照法定程序出具的唐华信快审专字2020第64号审计报告，经质证三原告对该证据关联性和证明目的不予认可，未提交证据证明自己的主张，且被告提交的上述二组证据均能够互相印证，故本院对于被告提交的上述两组证据予以确认。三、就第二个焦点问题，原、被告举证质证同第一个焦点问题。 本院经审理认定事实如下：被告东成地产为偿还三原告张进民、高建华、李岩三人债务1866480元，于2011年12月20日与三原告签订了《商品房认购协议》，将位于唐山市古冶区商铺用以抵偿上述债务，并向三原告出具了收据。河北省唐山市中级人民法院于2020年2月11日裁定受理被申请人东成地产破产重整一案。2020年2月13日，河北省唐山市中级人民法院作出（2019）冀02破申13号之六民事裁定书，裁定由本院审理东成地产破产重整一案。2020年8月24日，三原告向东成地产破产管理人申报了债权，东成地产破产管理人于2020年9月7日向三原告出具了（2020）东成重整债审补字第009号《解除合同通知书及对张进民、高建华、李岩申报债权的审查意见》，表示认定申报人的普通债权为2528249元，其中，本金1866480元，利息661769元（按人民银行一年期贷款利率计算，详见利息计算表）。现三原告对上述审查意见不服，向本院提起诉讼。 本院认为，债权人以购房者名义申报债权，管理人经审查存在虚假按揭、以房抵债、设定让与担保等情形的，人民法院应按基础法律关系的性质认定债权。本案中，三原告主张其与被告于2011年12月20日签订的《商品房认购协议》不存在以房抵债，经被告质证不予认可，且被告提交了出自于唐华信快审专字2020第64号审计报告的预收账款及应收账款明细表，该证据显示涉诉1866480元房款的结账方式为抵账，被告提交的其他证据均可以佐证该事实，且原告未能提交转账凭等证据证明其交付购房款的事实，故2011年12月20日《商品房认购协议》实为三原告与被告签订的以物抵债协议，其目的在于实现原本的金钱之债。东成地产破产重整受理之日，涉案房屋尚未完工，东成地产未向三原告交付涉案房产，亦未为三原告办理产权登记手续，故涉案房产仍属于东成地产的破产财产。人民法院在已经受理东成地产破产重整申请的情况下，如不解除以物抵债协议，继续履行的效果将使作为一般债权人的三原告事实上取得物权，对其他债权人不公，违反破产法公平清偿债务、避免个别清偿的原则。因此，三原告要求被告继续履行涉案《商品房认购协议》的非金钱债务，东成地产管理人予以解除，是因法律上的履行不能而作出的，符合法律规定，本院予以确认，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告张进民、高建华、李岩的诉讼请求。 案件受理费21598元，由原告张进民、高建华、李岩负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  王 勇 人民陪审员  李静华 人民陪审员  董 浩 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  王 健 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 ——