山东省青岛市市北区人民法院行 政 判 决 书（2020）鲁0203行初144号原告程辉，女，1974年10月11日生，住青岛市市北区。被告青岛市自然资源和规划局，住所地青岛市市南区香港西路55号。法定代表人姜德志，职务局长。委托代理人任岩磊，青岛市不动产登记中心工作人员。委托代理人李婷婷，青岛市不动产登记中心工作人员。第三人曹阿寅，男，1974年8月23日生，汉族，住青岛市西海岸新区。第三人马桂花，女，1953年10月12日生，汉族，住青岛市黄岛区。委托代理人张奎国，山东华政律师事务所律师。原告程辉诉被告青岛市自然资源和规划局、第三人曹阿寅、马桂花行政登记纠纷一案，本院受理后依法向被告送达起诉书副本及应诉通知书，并依法组成合议庭，于2020年11月3日公开开庭审理了本案。原告程辉，被告青岛市不动产登记中心副主任王建及委托代理人任岩磊，第三人曹阿寅，第三人马桂花及委托代理人张奎国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1999年原告与第三人曹阿寅结婚，青岛市市北区洛阳路4号14号楼2204户房屋系原告与第三人婚后于2011年共同购买，房屋登记在第三人曹阿寅名下，原告为该房屋的共有人。2016年10月9日，原告与第三人经市北区人民法院调解离婚，在离婚协议中约定，青岛市市北区洛阳路4号14号楼2204户房屋归女方所有，待公积金贷款还清后，第三人协助原告办理房屋过户手续。因贷款原因，该房屋至今未办理过户手续。2020年4月20日，原告去青岛市不动产登记中心查询得知，该处房屋已于2018年1月被第三人抵押，被告对该处房屋进行了房地产权抵押登记，他项权利人为马桂花。原告认为，原告与第三人离婚后，涉案房屋已经归原告所有，第三人无权处置该房屋。在原告不知情的情况下，第三人采取隐瞒事实的不正当手段办理该房屋抵押手续，被告同意对该房屋办理抵押登记的行为，严重侵害了原告对该房屋的合法权利，被告作出的房地产权抵押登记依法应当予以撤销。请求撤销被告对位于青岛市市北区洛阳路4号14号楼2204户房屋进行的房地产权抵押登记。原告向法庭提交证据为离婚民事起诉书、民事调解书和协议书，证明经法院调解与第三人曹阿寅离婚，协议中对涉案房屋有约定。被告辩称，青岛市市北区洛阳路4号14号楼2204户房屋登记在曹阿寅名下，持有青房地权市字第××号房地产权证，证载共有状况：单独所有。2018年1月24日，曹阿寅与马桂花签订了《房屋（抵押）借款合同》，曹阿寅用2204户房屋向马桂花抵押借款。2018年1月24日，曹阿寅与马桂花持青房地权市字第××号房屋地产权证、身份证明、登记申请书、《房屋（抵押）借款合同》等材料申办抵押登记。经审核，2018年1月26日向马桂花核发了鲁（2018）青岛市不动产证明第0006612号不动产登记证明。答辩人认为，核发鲁(2018)青岛市不动产证明第0006612号不动产权证的行政行为材料齐备、程序合法、符合规定。根据《物权法》第16、17、19条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。权利人或利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记或异议登记。青房地权市字第××号房地产权证记载的权利人为曹阿寅，证载共有状况：单独所有，办理抵押登记前，未有相关当事人向答辩人申请更正登记或异议登记，且曹阿寅与马桂花在询问记录签字确认，房屋并无共有人，答辩人对申请权利人已尽审慎的审查义务。关于原告与第三人曹阿寅之间的离婚财产纠纷，应通过民事途径主张权利。被告向法庭提交证据为，证据1、审核表复印件，证明他项权利人马桂花于2018年1月26日领取了鲁（2018）青岛市不动产证明第0006612号不动产证明。证据2、登记申请书复印件，证明曹阿寅、马桂花申请本案房屋抵押登记。证据3、身份证复印件，证明曹阿寅、马桂花的身份情况。证据4、询问笔录复印件，证明我局为曹阿寅、马桂花办理抵押登记时进行了询问。证据5、抵押借款合同复印件，证明曹阿寅、马桂花签订抵押借款合同。证据6、房产证复印件，证明产权人曹阿寅的权属情况。证据7、收件回执复印件，证明办理本案登记时所提交的材料。被告提交行政行为的法律依据是《不动产登记暂行条例》第2、3、5、7、8、14、15、16、17、18、20、21条、《不动产登记暂行条例实施细则》第65、66条。第三人曹阿寅意见是原告说的是事实。曹阿寅未向法庭提交证据。第三人马桂花发表意见为，一、原告不具有提起本案诉讼的主体资格，原告与涉案抵押行为不具有利害关系。（一）《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案系程辉针对第三人曹阿寅名下的涉案房产的抵押登记行为提起的诉讼，首先应审查程辉是否具有提起本案诉讼的原告主体资格。虽然程辉主张其与第三人曹阿寅之间的离婚协议约定涉案房屋归其所有，其与涉案抵押登记行为具有利害关系。但是，考察房屋抵押登记法律法规规定，并未要求房屋登记部门在办理抵押权登记时要考虑潜在房屋受让人的利益，而人民法院对房屋抵押登记行为是否合法的审查，也主要依据申请人申请登记时所提交申请材料是否完备、房屋登记部门是否依法履行审慎审查义务等行政行为作出时的事实和法律状态，而非抵押登记之后形成的事实和法律状态。程辉依据该离婚协议主张的权益，不属于涉案抵押登记作出时应当考虑的权益。并且，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力….”的规定，在涉案房屋未办理转移登记的情况下，程辉并未取得涉案房屋的物权，其依据该协议所主张的权益应属债权性质。而根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条的规定，通常情况下，一般债权人不具有对债务人房屋行政登记行为提起行政诉讼的原告主体资格。因此，程辉依据与第三人曹阿寅的离婚协议主张与涉案抵押登记行为具有利害关系缺乏法律依据，不能成立。（二）另外，《物权法》第一百九十一条规定，在抵押人经抵押权人同意提前清偿债务或提存，或受让人代为清偿债务消灭抵押权的情况下，抵押期间仍可以实现抵押财产的转让。据此，程辉能否实现债权办理涉案房产转移登记，取决于债务人第三人曹阿寅是否积极履行债务，取得抵押权人的同意或者消灭抵押权，即涉案登记行为并非影响其债权实现的必然因素，程辉提起本案诉讼不具有权益保护的必要性，其债权实现应通过民事途径解决。二、案涉房屋的抵押登记依法不应当撤销。理由如下：《房屋登记办法》第四十三条规定：“申请抵押权登记应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。”本案中，被告据以作出抵押权登记的《个人借款/担保合同》，可以确定第三人马桂花实际与房屋所有权人即第三人曹阿寅之间存在抵押担保行为，故在无证据证实存在恶意行为的情况下，第三人马桂花依上述合同约定发放借款后取得涉案房屋抵押权登记的行为应为善意，如仅以原告未在借款合同上签字，不是实际借款人为由，撤销第三人马桂花与实际借款人、房屋所有权人曹阿寅之间的抵押权登记，将会给善意第三人马桂花造成重大损失。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将会给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行政违法，不撤销登记行为。依据该规定的精神，为保护善意第三人马桂花的合法权益免受重大损失，被告所作涉案房地产他项权的登记行为应当被确认违法，但不予撤销。第三人马桂花向法庭提交证据为，二第三人签订的房屋抵押借款合同、银行转账流水，证明二第三人之间债权债务关系合法真实有效。经庭审质证，原告对被告的证据质证意见为，对上述证据真实性不认可，办理房产证时候也有我的信息，办理抵押登记时候没有进行调取，办理抵押登记时候没有我的信息。原告对被告的法律依据没有异议，我对法律规定不明白。第三人曹阿寅对被告证据质证意见为，证据1无异议。证据2签字是我签的，手印是我按的，真实性无异议。证据3无异议。证据4签字是我签的，手印是我按的，真实性无异议。证据5到证据7无异议，上述证据签字都是我签的，手印都是我按的。对被告的法律依据没有异议。第三人马桂花对被告证据质证意见为，对上述证据均无异议，二第三人之间抵押登记行为合法有效。对被告的法律依据没有异议。被告对原告的证据质证意见为，民事调解书真实性无异议，原告与第三人曹阿寅离婚事实无异议。协议书中房屋约定应当及时办理相关手续，使物权得以公示，关于办理抵押登记时被告对权利人审查同答辩意见。第三人曹阿寅对原告证据没有异议，真实性认可。第三人马桂花对原告证据质证意见为，起诉状及调解书真实性认可，根据物权法规定，调解书不属于直接引起物权变动的法律文书类型，且调解书中并未对房屋所有权进行认定，因第三人马桂花并非协议书中当事人，真实性不认可，且协议书属于双方内部约定，不能对抗善意第三人。原告对第三人马桂花提交的证据质证意见为，这个事我不清楚，我不在场，房产证一直在我手中，曹阿寅怎么拿到房产证我也不清楚。被告对第三人马桂花的证据质证意见为，借款合同真实性无异议，对银行流水房屋实际借款金额被告不知情。第三人曹阿寅对第三人马桂花的证据质证意见为，没有异议，40万元借款我收到了。经审理查明，原告与第三人曹阿寅于1999年结婚，2014年11月15日，被告为青岛市市北区洛阳路4号14号楼2204户涉案房屋办理了房地产权登记，颁发了青房地权市字第××号房地产权证。根据该房地产权证记载，房地产权利人为曹阿寅，共有情况为单独所有，附记中载明为新建经济适用房转移登记，买卖。2016年10月9日，原告和第三人曹阿寅通过法院调解离婚，但（2016）鲁0203民初8242号民事调解书并未对涉案房屋的物权归属作出规定。原告和第三人曹阿寅均认可二人在2016年10月9日另行订立了协议书，约定涉案房屋归原告所有，待房屋公积金贷款还清后，曹阿寅应协助原告办理房屋过户手续，但至今涉案房屋并未过户到原告名下。2018年1月24日，第三人曹阿寅与第三人马桂花持不动产抵押登记申请书、身份证明、房屋（抵押）借款合同、青房地权市字第××号房地产权证等申请材料到被告不动产登记中心处办理涉案房屋的抵押登记，被告在审查申请材料并询问二第三人后，于同年1月26日为涉案房屋办理了抵押登记，并为第三人马桂花核发鲁(2018)青岛市不动产证明第0006612号不动产权证明。其中在被告对二第三人的询问笔录中记载“3、问：申请人是否清楚若隐瞒事实或者提交虚假材料获取登记，该登记存在被撤销的风险？给他人造成损害的，应当承担赔偿责任？答：清楚。9、问：申请登记的房屋是否为共有房屋？答：否。10、问：申请人是否清楚如果登记为单独所有，登记薄记载权利人可以单独处分；如果登记为共有，申请人应当共同申请处分登记？答：是。”曹阿寅和马桂花均在被询问人处签字捺手印。原告自称自己一直在涉案房屋中居住，在2020年4月查询涉案房屋登记情况时发现在涉案房屋上设立了抵押登记，遂向法院提起诉讼，即本案。以上事实有各方当事人陈述、提交证据、庭审笔录、法院生效裁判文书等予以佐证。本院认为，首先，涉案房屋为原告和第三人曹阿寅婚姻存续期间购买，原告和第三人曹阿寅都认可在离婚时约定涉案房屋归原告所有，且原告一直在涉案房屋内居住，因此，被诉的抵押登记行为与原告有利害关系，原告具有提起本案诉讼的主体资格。第二，关于被告为涉案房屋办理抵押登记行为的合法性问题。《不动产登记暂行条例》第十四条规定“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由申请人双方共同申请。”第十五条规定“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。”第十六条规定申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：“（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”《不动产登记暂行条例实施细则》第六十六条规定“自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。”第三人曹阿寅和马桂花本人到被告办公场所申请办理涉案房屋的抵押登记，提交了申请书、身份证明、房地产权证、抵押借款合同，并接受被告询问，曹阿寅和马桂花均认可申请材料中的签字捺印的真实性，申请材料齐全，形式符合规定。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”涉案房屋于2014年办理了房地产权登记，产权仅登记在曹阿寅一人名下，产权情况为单独所有，原告庭审时表示产权登记时其就知道登记内容，并未对此提出异议或者要求变更登记。原告2016年与第三人曹阿寅经法院调解离婚，但法院做出的民事调解书中并未规定涉案房屋的权属问题，原告虽然与曹阿寅又订立了协议书，约定涉案房屋归原告所有，但仅凭该协议书不能产生导致涉案房屋物权变更的效力。原告和第三人曹阿寅达成协议后，未及时向申请办理房屋产权转移登记或者其他权利登记，原告对于涉案房屋登记在曹阿寅一人名下的后果一直采取放任的态度。在办理涉案抵押登记时，涉案房屋的房地产权证上载明的房地产权利人只有曹阿寅一人，权属情况为单独所有，并未记载有原告的权属信息，且曹阿寅在被告询问时否认该房屋有其他共有权利人，没有证据证明被告知晓原告与第三人曹阿寅之前就涉案房屋权属订立的协议。在这种情况下，被告不可能认为涉案房屋有其他共有权利人。而且也没有证据证明被告工作人员与第三人或者二第三人之间存在恶意串通损害原告权益的行为。被告在依法审查申请材料、询问第三人后为第三人办理了涉案房屋抵押登记并在法定期限内给第三人马桂花核发不动产权证明，已经依法尽到审慎的审查义务，其行政登记行为主要证据充分、适用法律法规正确，符合法定程序。截止目前，二第三人之间订立的抵押借款合同并未解除或者经过法院判决撤销，所以该合同仍处于有效状态。原告如认为第三人曹阿寅将涉案房屋设立抵押损害了自己的合法权益，应通过其他法律途径主张。综上，被告2018年1月26日就涉案房屋办理抵押登记手续，为第三人马桂花核发鲁(2018)青岛市不动产证明第0006612号不动产权证明的行政行为主要证据充分，适用法律法规正确，符合法定程序。原告的诉讼请求，本院难以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条规定，判决如下：驳回原告程辉的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过山东法院诉讼服务平台向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘永涛人民陪审员  何冬梅人民陪审员  王红敏二〇二〇年十二月十日书 记 员  招立琛