河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终6240号 上诉人（一审原告）：张磊，女，1977年3月15日生，汉族，住河北省南皮县。 委托诉讼代理人：朱红星，北京荣罡律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：齐立敏，女，1969年4月18日出生，汉族，住河北省南皮县。 委托诉讼代理人：吴洪岗，河北子帅律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：沧州盛德房地产开发有限公司，统一社会信用代码91130927563239883D，地址：南皮县西环路。法定代表人：闫冲。 上诉人张磊与被上诉人齐立敏、沧州盛德房地产开发有限公司（以下简称盛德公司）执行异议之诉一案，不服河北省肃宁县人民法院（2019）冀0926民初1417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张磊上诉请求：一、撤销肃宁县人民法院（2019）冀0926民初1417号民事判决。二、改判立即停止对（2019）冀执51/52/53/54号裁定书案涉财产南皮古韵三期101、103、104、105、106、108、109、110号门市，及14-1-901、14-1-902、14-1-803、14-1-804四套住宅的强制执行。三、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1、张磊是拆迁户，不是消费者身份。原审法院适用《解释》第29条驳回起诉，显然是把张磊认定为消费者身份，这个认定与事实不符。2、一审法院既然认定了张磊与盛德公司之间是物物交换，那么久默认了张磊用旧房与盛德公司新房置换。3、本案应适用《物权法》第42条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条，认定张磊的权利优先于齐立敏的权利，排除强制执行。4、张磊资金没有主张是消费者，对方没有主张张磊是消费者，原审法院却以消费者条款驳回张磊的主张，属于审判不公。 被上诉人齐立敏辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，但是齐立敏认为上诉人不是案涉查封房产的合法拆迁权利人也是依法驳回其诉讼请求的法定事实及理由之一，一审法院未给予认定，应予以纠正。一、上诉人不是涉案房产的合法拆迁权利人。1、上诉人与盛德地产签订的所有与拆迁相关的合同、协议均因违法而无效，因为盛德地产不是法定的拆迁协议签订主体。张磊提供的2011年9月份《房屋拆迁置换协议》、《房屋拆迁补偿合同》，甲方（拆迁方）盛德公司不是法定的拆迁权利人，其无权处分拆迁安置行为，而应该由政府拆迁办或拆迁安置公司签订，并处分拆迁安置财产。2、2011年9月5日经公证的《房屋拆迁置换协议》、《房屋拆迁补偿合同》涉及的房产因规划更改实际上并不存在，上诉人总是把其是原武装部楼房的拆迁权利人与其是否是本案被查封房屋的拆迁权利人混为一谈，其为拆迁权利人没有异议，但是其绝对不是涉案房产的拆迁权利人。3、古韵三期原规划17层，变更为13层，势必对楼房的价格产生较大影响，上诉人仍按照原面积和价格置换房屋，必将获得非法利益，导致包括被上诉人在内的其他债权人的合法权益无法实现，属于盛德公司与上诉人恶意串通侵犯第三人合法权利的法定无效情形。4、上诉人与盛德公司签订的多份拆迁协议，除了2011年的这份，其他的都晚于齐立敏2013年查封涉案009号土地及房产的时间，后期的变更拆迁协议行为无效。5、依据《合同法》第52条第五项规定：违反法律行政法规的强制性规定的，合同无效；根据2011年1月19日国务院颁布的《国有土地上房屋征收和补偿条例》第四条规定：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作；第10条规定：市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。根据以上规定盛德公司没有拆迁资质，其与张磊签订的上述合同均无效。二、上诉人在贵院查封涉案房产、土地之前并没有签订合法、有限的买卖合同。1、齐立敏早于2013年12月19日就申请法院依法查封了盛德公司名下（2012）南土第009号国有土地，本案被查封楼房都盖在009号土地范围内，且查封当时土地是净地，上述楼房还没有盖，因此根据《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条的规定，该查封效力及于地上的房屋，也就等同于查封了本案涉及的8套门市、4套住宅，该时间早于张磊15年9月29日变更《拆迁补偿协议》的时间。同时根据该规定第26条的规定，盛德公司在已经被查封的土地及地上8套门市、4套住宅的财产上设定了买卖、拆迁补偿等权利负担，阻碍了本案的执行，依法张磊与盛德公司的拆迁安置门市、住宅的行为，不得对抗齐立敏作为申请执行人的执行。2015年9月18日穆永查依法查封了涉案（2012）南土第009号国有土地上的楼房132套、门市15套，包括本案齐立敏查封的8套门市、4套住宅，该时间早于张磊2015年9月29日变更《拆迁补偿协议》的时间。2、南皮法院解封2013年查封涉案009号土地的裁定已经被沧州市中级人民法院撤销，原2013年对该土地的查封仍有效。综上，上诉人与盛德公司2015年签订《拆迁补偿协议》变更拆迁房屋的行为，晚于齐立敏查封土地的时间，应视为其在法院查封之前没有签订合法有效的买卖合同或者拆迁协议，拆迁协议无效。三、法院查封涉案财产时，房屋仍登记在盛德公司名下，依据物权法规定，所有权仍归盛德所有，应适用29条，因涉案财产中有10套门市，不是上诉人名下唯一居住的住房，其不享有排除执行的权利。四、因盛德公司、闫冲、张金祥、张金升等人员与其他被拆迁人、购房户恶意转移财产、一房二卖等违法行为，相关购房者及齐立敏已报案，并已立案，相继对张金祥、盛德公司等相关人员采取过强制措施，最终上述涉案人员筹备并支付给债权人款项后，采取取保候审措施，也能证实本案涉嫌逃避债务，购车拒执罪或者非法处置查封财产罪的嫌疑。结合以上事实及理由，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，并没有剥夺上诉人向盛德公司讨要拆迁补偿款的权利，维护了公平正义，应依法驳回其上诉请求。 被上诉人盛德公司未予答辩。 张磊向一审法院起诉请求：1.依法撤销肃宁县人民法院作出的（2019）冀0926执（异）51号执行裁定书；2.请求立即停止对（2019）冀0926执51、52、53、54号执行裁定书涉案财产南皮古韵三期101、103、104、105、106、108、109、110号商铺及14-1901、14-1902、14-1803、14-1804四套住宅的强制执行，并解除上述财产的查封。事实及理由：2019年9月26日，原告收到肃宁县人民法院作出的（2019）冀0926执（异）51号执行裁定书，原告认为贵院驳回原告所提出的执行异议的相关事项，有违背基本事实、缺乏相关证据且不符合法律规定。一、被告所申请执行的财产归原告所有，而不属于盛德公司。本案案涉财产101、103、104、105、106、108、109、110号商铺及14-1901、14-1902、14-1803、14-1804四套住宅系原告拆迁合法所得。二、被告对属于原告的财产申请强制执行是错误的，其行为有违基本事实，也没有任何法律依据。本案案涉财产101、103、104、105、106、108、109、110号商铺及14-1901、14-1902、14-1803、14-1804四套住宅的所有权应该属于原告，被告无权对原告的上述财产申请强制执行。2019年8月21日肃宁县法院查封该房产时，原告立即向该院提出过执行异议的申请，但驳回原告的申请是完全错误的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;…”。原告张磊在法院查封之前已合法占有该房屋符合法律规定，也签订了合法有效的书面合同。故（2019）冀0926执51、52、53、54号执行一案于法无据，该裁定适用法律错误，应予撤销。 关于张磊的古韵三期项目的8套门市和4套住宅被查封一案的基本事实，按时间顺序概述如下： 古韵三期项目所在地块，原为南皮县武装部办公楼，2005年张家福购买取得所有权，产权登记在女儿张磊名下。 2011年9月5日张磊与开发商盛德公司签订拆迁补偿置换协议，张金升作为担保人，该协议进行了公证。协议约定置换后所得门市面积为1381.98平米，住宅面积为1069.58平米，确定了基本置换位置和补偿原则。签订该协议时，项目规划为17层，后因北面住户上访要求解决采光问题，开发商将规划调整为13层，每层东西南北方向均加长加宽，以保证开发销售面积，保证开发商销售利润。 2013年3月15日开发商盛德公司与张金祥签订项目转让协议。2013年开发商已经无力建设该项目，将该项目的出资、管理、收益、处置等权利全部转让给张金祥，由张金祥以盛德公司名义继续开发建设。 2013年7月30日张金祥以盛德公司名义与张磊达成拆迁补偿置换补充协议，对原2011年9月5日的协议所约定的置换面积进行了调整，在原来置换原则的基础上，门市位置不变，面积变为1788.17平米，住宅有变化，面积变为355.78平米。经计算，张磊在此次协议中吃亏了104平米。 2015年7月份交房，业主陆续投入使用。 2015年9月18日，沧州中院因为穆永查申请执行盛德公司将该项目全部房产查封。 2015年9月28日，盛德公司、张金祥、张磊三方签订协议，约定由盛德公司和张金祥共同完成交房，共同配合办理过户。 2017年3月6日，包括张磊在内有84户业主对沧州中院查封房产案件提出执行异议，古韵三期小区603业主为拆迁户取得胜诉，其余业主均被驳回，83户业主提出执行异议之诉，诉讼期间2018年3月12日穆永查与盛德公司双方和解，法院解封，所有提出执行异议的业主撤诉。 2018年10月26日，南皮县人民法院解除涉案地块的所有土地查封手续和房屋查封手续，2018年10月27日一部分业主到不动产登记中心办理了预告登记，张磊于当天与盛德公司就每一套房产又签订拆迁补偿置换协议，以用于办理房产证。此后所有业主等待开发商办理完整栋楼大证和税款便可以办理正式房产证，结果又遇到查封，所有业主均未能够办理房产证。 2019年8月21日肃宁法院查封了张磊名下的8套门市和4套住宅。张磊就查封房屋提出执行异议，因证据繁多，未能在短时间内把所有证据准备齐全，造成异议驳回。张磊不服，现向肃宁县人民法院提出此执行异议之诉。 一审法院认定的事实：肃宁县人民法院于2019年8月21日作出（2019）冀0926执51、52、53、54号执行裁定书，裁定查封盛德公司开发的位于南皮县。原告提出执行异议，肃宁县人民法院作出（2019）冀0926执（异）51号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告提起执行异议之诉。除诉争的房产外原告仍有住宅。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价格超过合同约定总价款的百分之五十。原告与被告盛德公司签订的房屋拆迁置换协议即使有效，诉争的房屋不只是用于居住的房屋，且除诉争的房屋外原告仍有房屋居住。原告要求排除执行没有法律依据。物物交换是货币出现之前比较通俗的交换方式，货币出现之后交换方式才以货币作为一般等价物衡量商品的价格，物物交换也就变成了以货币为媒介的买卖，二者没有本质的区别。所以本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。原告认为适用《物权法》第四十二条的规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅，还应当保障被征收人的居住条件。征收是政府为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序将集体所有或者个人所有的财产变成国家所有再加以利用的行为。显然从原告提交的证据来看不能体现是政府行为，所以原告主张适用《物权法》第四十二条的规定没有根据。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼费》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费23600元由原告负担。 本院二审期间，上诉人提交两份新证据：1、南皮县机构编制委员会办公室（南机编办字【2012】24号）文件复印件，主题为南皮县机构编制委员会办公室对南皮县住建局下发的关于组建县级房屋征收补偿机构的通知。落款时间为2012年12月28日。拟证明从拆迁向征收一词的转化，在此时间之前为拆迁，之后为征收。都是政府行为。2、三张古韵新城小区标识牌照片。标识牌主要内容为2013年9月29日开工，2015年6月30日竣工，建设单位沧州盛德房地产开发有限公司，法定代表人闫冲，项目负责人张金祥。拟证明案涉小区开竣工时间及张金祥的身份。被上诉人对证据一，认为没有原件无法核实真实性，证明内容第一条也明确注明了根据现有的房屋拆迁记功，说明当时的南皮县是由合法的拆迁记功进行拆迁工作的，结合当时涉案小区的拆迁记功是沧州盛德城市房屋拆迁有限公司，与盛德公司是两个完全不同的法人单位，该小区的其他拆迁户都是与该拆迁公司签订的拆迁补偿协议，因此该文件可以证实上诉人与盛德公司签订的拆迁补偿协议是无权处分的，违法的。对证据二的三性不予认可。被上诉人提交两组证据：1、签订人为沧州盛德城市房屋拆迁有限公司和涉案小区的未被法院确认的一个违法拆迁户李孝峰。拟证实在盛德地产与张磊签订的补偿协议的同时期是存在法定的拆迁机构的，盛德地产没有拆迁资质，其所签订的协议无效。2、上诉人的投诉资料三份和上级法院及信访部门的回函两组及沧州中院（2019）执复164号、（2020）执复56号终审复议裁定。拟证实在南皮法院违法解除了齐立敏2013年11月份所查封的009号土地后经齐立敏维权并申请复议，最终撤销了南皮法院的解封裁定并认定2013年12月的查封仍有效。上诉人对法院的裁判文书真实性没有异议，对于信访材料，认为与本案争议的问题没有关联性，在一审证据目录中第二组证据中有一份拆迁置换协议的补充说明，这份补充说明签订的日期是2013年7月30日，此时间点也在齐立敏2013年12月份查封土地之前，符合法律规定，不存在恶意串通、故意损害案外人理由的情况。盛德城市房屋拆迁有限公司是否是合法的拆迁机构对本案张磊是被拆迁人身份的认定没有影响。 本院查明：肃宁县人民法院于2019年8月21日作出（2019）冀0926执51、52、53、54号执行裁定书，裁定查封盛德公司开发的位于南皮县。案外人张磊提出执行异议，肃宁县人民法院作出（2019）冀0926执（异）51号执行裁定，驳回张磊的异议请求。张磊提起执行异议之诉。 另查明：2013年12月19日，南皮县人民法院依齐立敏申请，以（2013）南执字第672号民事裁定，“查封盛德公司享有的用地一块，证号为（2012）南土第009号，面积为1130.7平米。位置南皮县光明中路以南，查封期间自2013年12月19日至2015年12月18日，在此期间，不得转让。”2015年12月7日续封至2017年12月16日，2017年11月28日续封至2020年11月28日。2018年10月26日南皮县人民法院以（2017）冀0927执672-1号解除对盛德公司名下（2012）南土第009号土地的查封。2019年10月15日，本院以（2019）冀09执复164号执行裁定，撤销了南皮县人民法院（2017）冀0927执672-1号执行裁定。 又查明：2011年9月5日，张磊与盛德公司签订《拆迁补偿置换协议》。协议主要内容为，盛德公司拆迁张磊房屋一栋三层楼（门市楼992.88平米，住宅楼1926.86平米），置换门市楼共两层，总面积为1381.98平米，位置为新建楼东半部分；置换住宅楼总面积为1086.21平米，其中135.43平米6套，计812.58平米（东单9、10层西门，11、12层东门，西单10、11层东门），128.5平米2套（10、15层东门）。另约定张磊自选的门市楼和住宅楼的面积以楼房建成后房产管理部门确认的尺寸和面积为准。如与本协议的尺寸和面积有差别，双方按照置换楼房的基准价格相互补齐价款。张金升承担盛德公司未履行本协议、房屋拆迁补偿合同及相应附件或履行协议有瑕疵的全部连带责任。河北省南皮县公证处于当日对该协议进行了公证。 2013年7月30日，张金祥以盛德公司名义与张磊签订《拆迁置换协议补充说明》。该说明的主要内容为，2013年3月15日张金祥全面接盘古韵三期项目，张金祥有权以盛德公司名义对“古韵新城三期”项目进行运作，全权负责开发投资、项目管理、销售收益等。古韵三期项目原计划十七层，现变成十三层，作为项目负责人代表盛德公司对拆迁户张磊的拆迁置换问题达成如下协议。对拆迁户张磊的补偿坚持原与盛德公司公证书的拆迁置换原则，预留给张磊东边，从东边算起具体为门市10套，101--110，面积预估1800平米，住宅**，1-803、1-804、1-901、1-902，面积预估350平米，各套房面积数具体以测绘为准，待工程竣工验收后，由张金祥向张磊交房，张金祥与盛德公司共同协助张磊办理相关手续。 2015年9月28日，盛德公司、张金祥和张磊签订《拆迁补偿协议》。协议主要内容是盛德公司实际补偿张磊门市楼1788.17平米，具体位置为101-110门市，住宅楼355.78平米，具体位置为1-803、1-804、1-901、1-902。协议签订五日内，盛德公司完善相关手续后，张金祥将补偿楼交给张磊。本协议签订后，盛德公司与张磊原来签订的《拆迁补偿协议》废除，担保人担保责任终止。 再查明：古韵新城三期项目于2013年5月28日，取得《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》；于2013年4月7日取得《建设工程规划许可证》；于2018年3月5日取得《商品房预售许可证》；于2018年12月14日取得《不动产权证书》。 2019年12月6日，南皮县住房和城乡建设局出具证明。主要内容为，盛德公司与张磊签订《房屋拆迁置换协议》后，将原南皮县武装部办公楼拆除，用于古韵三期项目开发。古韵三期原规划为17层，后改为现在的13层。造成部分拆迁户和购房户重新签订合同。所建成的13层楼房当中，盛德公司预留给拆迁户门市12套、住宅**，其余用于对外销售。预留门市和住宅当中，张磊门市10套、住宅**，分别为古韵三期14号楼商铺101、102、103、104、105、106、107、108、109、110，住宅14-1-803、14-1-804、14-1-901、14-1-902。张磊确系拆迁户，开发商盛德公司确已为拆迁户办理预留，未对外销售。 2019年12月20日，南皮县自然资源和规划局出具证明。主要内容为拆迁户张磊实际持有的14套房产的书面材料已经齐全，符合物权登记条件，只要解除查封，即可办理物权登记。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议的焦点为案外人张磊对案涉房产是否享有足以排除执行的民事权益。第一,2011年9月5日，张磊与开发单位盛德公司签订的《拆迁补偿置换协议》,确定了拆迁补偿面积及地址、范围。规划变更后,盛德公司的项目负责人张金祥与张磊于2013年7月30日签订了《拆迁置换协议补充说明》，针对规划变更对补偿地址、范围进行了部分调整。2015年9月28日，盛德公司、张金祥与张磊又签订了《拆迁补偿协议》进一步明确了实际补偿楼房及交付情况。即双方在南皮县人民法院查封案涉项目土地之前已就拆迁补偿安置签订了合法有效的书面合同，并且按照该合同约定，原武装部办公楼被拆除，土地已用于建设古韵新城三期项目。故虽然盛德公司、张金祥和张磊签订《拆迁补偿协议》在涉案项目土地被查封之后,但其并非一份独立的拆迁补偿协议,而是对原拆迁补偿协议未履行部分的再明确。第二,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定,拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。该条款系司法解释关于被拆迁人对补偿安置房屋优先取得的规定。参照此条款可知,如果拆迁补偿安置协议明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,则被拆迁人对补偿安置房屋享有优先取得的权利。根据张磊在一审提交的水电费、暖气费等证据可以证实张磊已经实际占有使用案涉楼房。故张磊作为被拆迁人选定案涉房屋作为补偿安置房屋,并已实际占有使用,其对案涉房屋享有优先取得的权利。第三、关于被上诉人所提盛德公司不具备拆迁资质，上诉人不是合法的拆迁户的意见。经查，案涉项目已取得《不动产权证书》，即使在拆迁或征收过程中有违法或违规之处，也应通过其他途径处理解决，不属于本案审理范围。 综上，应当认定张磊对案涉房屋享有的民事权益足以排除人民法院的强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下： 一、撤销河北省肃宁县人民法院（2019）冀0926民初1417号民事判决； 二、不得执行沧州盛德房地产开发有限公司开发的位于南皮县。 一审案件受理费23600元，二审案件受理费23600元，均由齐立敏、沧州盛德房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵长波 审判员  郭亚宁 审判员  李美华 二〇二〇年十二月十四日 书记员  刘晓晴