重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0240民初5268号原告：重庆美地物业管理有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾街道干溪子路**，统一社会信用代码：91500240339566935R。法定代表人：蔡静，该公司经理。委托诉讼代理人：钱元江，男，该公司员工。委托诉讼代理人：谭长贵，重庆经冠律师事务所律师。被告：皮明祥，男，1966年4月7日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告重庆美地物业管理有限公司（以下简称美地物业公司）与被告皮明祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序）公开开庭进行了审理。原告美地物业公司的委托诉讼代理人钱元江、谭长贵，被告皮明祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美地物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付从2018年8月1日到2020年11月30日月期间的物业管理费共3349.00元及违约金4449.76元，合计7798.76元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2015年9月16日，重庆同润美地置业开发有限公司（房地产开发商）为甲方与原告作为乙方签订了《前期物业服务合同》（以下简称《合同》）。合同第六条约定原告在该物业服务区域选择包干制方式进行收费，并确定具体标准住宅物业0.97元/平方米/月，合同第七条约定物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月初履行交纳义务。2015年12月17日，重庆同润美地置业开发有限公司（甲方）与原告（乙方）又就原《前期物业服务合同》签订了《前期物业服务合同补充协议》（以下简称《协议》），该协议第二条第2项约定物业使用人未按时缴纳物业费，原告有权以欠费金额为基数，从物业使用人拖欠之日起，按日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定提供了物业管理服务的义务，被告系公园**小区**XX房屋的物业权利人和物业使用人，从2018年8月1日起，被告就不按合同约定向原告缴纳物业费。期间，原告曾多次催促，被告以各种理由拒绝向原告缴纳物业费，被告的行为损害了原告的合法权益，故诉至贵院，请求依法判处。皮明祥辩称：被告确系公园1号小区X栋XX的业主，但被告不交物业服务费的理由有：一是原告不作为，未尽到监管职责。被告停放于车库的电动三轮车被人盗取电瓶，摩托车汽油被人盗取，以及被告在天街一号门面被盗窃，均是由于物管未尽到监管职责造成的；二是原告损害业主利益，假公济私。小区绿化属于公共财产，当属于全体业主所有，但物管私自拆毁、变卖，损害了业主利益；三是小区楼房开裂，业主生命安全受到严重威胁，公园1号小区X幢X号户型和X号户型墙面多处开裂，业主安全受到威胁；四是原告乱收费，因为涉案房屋接房后一直未装修，水电也未开通，其他小区没有装修的只收取一半的物管费。原告实行的是包干制，应按照0.90元/㎡/月收取物业服务费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系公园1号小区X栋XX房屋（建筑面积为110.13㎡）的业主。2015年9月16日重庆市同润美地置业开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对“坐落于重庆市石柱土家族自治县南宾街道干溪子路25号的住宅类公园1号小区提供前期物业管理服务事宜，合同期限为2015年9月16日至2017年9月15日，物业服务费采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业标准为0.97元/月/平方米。物业服务费按月在每月月初交纳。物业服务费用主要用于：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、公用设施设备的日常运行维护费用；物业管理区域内清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、办公费用、固定资产折旧；共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用；法定税费；物业管理企业的利润。2015年10月16日石柱县发展和改革委员会出具了《石柱土家族自治县发展和改革委员会关于变更公园1号小区物业服务收费主体等相关通知》（以下简称《通知》），该《通知》明确了原告为公园1号物业服务收费主体，前期公共服务收费项目标准为0.97元/㎡/月（物业服务费住宅0.37元/㎡/月；日常维护养护费住宅0.2元/㎡/月；电梯费高层住宅0.40元/㎡/月），业主共用部位、共用设施设备（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电未计入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。原告在收费前需到物价检查所办理明码标价相关手续，并将收费项目、收费标准即服务内容、服务标准长期公示在物业服务区域醒目位置，接受社会和群众的监督。2015年11月4日石柱土家族自治县物价检查所对前期物业服务收费标准即公共服务收费项目标准为0.97元/㎡/月、公共设施设备水电费15.00元/户/月、二次供水为直供单价+1.00元/吨进行了备案登记，原告对此收费标准予以公示。2015年12月17日重庆市同润美地置业开发有限公司（甲方）与原告（乙方）在2015年签订的《前期物业服务合同》基础上，又签订了《前期物业服务合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定了物业服务增加内容、物业服务费用相关标准、违约责任。其中对于物业服务费采取包干制，包括物业服务费、二次供水、公共路灯、水费公摊（如楼道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、二次供水泵、自备发电机油料的用水、用电费）。物业使用人拖欠物业费（包括物业管理、水电公摊费、二次供水费），乙方对欠费者可进行书面催交，在入户门上张贴《催交物业费通知书》，也可以短信提醒或在小区门口进行张贴公示催交。若物业使用人未按时缴费，乙方有权以欠费金额为基数，要求物业使用人从拖欠之日起，按每日千分之三标准向乙方支付违约金。美地物业将公摊费的相关单据张贴在公示栏中。原告多次向被告发送短息催收物管费，并2020年11月9日向被告邮寄书面物业费缴费通知书，被告于2020年11月11日签收。从2018年8月起，被告未向原告缴纳X栋XX房屋的物业管理费（含公摊费）。公园1号小区至今未召开业主大会，亦未成立业主委员会。本院认为，根据《重庆市物业管理条例》第六十六条第三款规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定的，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。本案中，原告与建设单位签订了《前期物业服务合同》于2017年9月15日到期后，原告本应与业主委员会签订物业服务合同，但公园1号小区尚未成立业主委员会，也未召开过业主大会。由于没有符合法定人数的业主对原告继续提供物业服务及服务费标准提出异议，原告事实上亦继续提供物业服务，且大部分业主按原标准交纳了物业服务费，应视为大部分业主接受与原告继续按前期服务合同内容履行各自的义务，物业费标准可按《前期物业服务合同》确定，但《前期物业服务合同》中的违约金条款不再适用，违约责任按照相关法律规定处理，被告虽然不是购房户但其接受了原告提供的物业服务是不争的事实，被告应交纳物业服务费。关于根据《前期物业服务合同》收费标准问题。根据《重庆市物业管理条例》第四十七条规定，前期物业服务费实行政府指导价，价格主管部门应当会同住房城乡建设主管部门根据物业服务等级标准等因素，指定和动态调整相应的基准价及幅度，并定期公布。本案中，2015年9月16日原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》中约定了住宅的物业服务费标准为0.97元/月/平方米。2015年10月16日石柱县发展和改革委员会出具《通知》明确了住宅的物业服务费的标准为0.97元/月/平方米，同时业主共用部位、共用设施设备的用水、用电按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。2015年11月4日石柱土家族自治县物价检查所制作了公园1号小区物业服务收费公示牌，公共服务收费项目标准为0.97元/㎡/月、公共设施设备水电费15.00元/户/月、二次供水为直供单价+1.00元/吨。2015年12月17日又约定了物业管理服务费按双方协商，采取包干制，包括物业服务费、二次供水、公共路灯、公摊水电等。以上四次对物业服务费、二次供水、公摊均作出了不同的约定或规定，《前期物业服务合同》中收费“包干制”中列明了物业服务费开支之一为物业共用部位、共用设施的日程运行维护费用，而不是物业共用部位、共用设施的用水、用电的费用。而《补充协议》中对包干价格没有明确约定，本院参照公园1号小区物业服务收费公示牌的标准执行。被告辩称原告服务不到位，被告财物被盗均是由于原告未尽到监管职责。虽然《前期物业服务合同》已到期，但《前期物业服务合同》及《补充协议》中服务内容仅包含了公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，不对小区内的人身、财产承担保险责任和保管责任。被告财物被盗可相关凭证据向实际侵权人主张权利，原告仅是起到协助管理作用，被告以此为由不交物业服务费理由不成立。被告辩称原告损害业主利益，任意毁坏小区绿化。被告提供了小区绿化中人行小路照片。长期在踏青草坪形成一条路是由于业主或者来往行人所致，主要原因在于业主和行人文化素养不高，原告对此应加强管理并在草坪处温馨提示。小区绿化、公摊面积及规划在相关职能部门均有登记，被告可向职能部门申请小区信息公开，被告以此为由不交物业服务费理由不成立。被告辩称房屋质量存在安全隐患，根据《中华人民共和国物业管理条例》第三十一条规定，建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。被告辩称的整栋房屋共有部分墙体开裂的维修责任主体在于建设单位，而非物业服务公司，被告以此为由不交物业服务费理由不成立。被告辩称其交纳了一年的租金，原告只计算了半年。被告未提供其交纳了租金收据，本院无法核实重复收费的事实和金额，如原告的确重复收取了被告的租金，被告可另案主张，被告以此为由不交物业服务费理由不成立。物业服务具有持续性特征，物业管理服务是一项长期性、综合性、事务性的服务，在长期的服务过程中，物业公司难免会存在一定的服务瑕疵。被告举示的证据具有时效性、片面性、局部性，其提供的证据尚不足以证明原告提供服务的瑕疵情况已经达到应当调减物业费的状况。被告辩称未装修房屋收取一半物业服务费。本院对被告的辩称理由不予采信。其理由如下：一是《前期物业服务合同》中没有约定未装修房屋半价收取物业服务费。二是被告辩称半价的依据《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价[2004]778号文件）已被《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发[2015]36号文件）取代，《重庆市物业服务收费管理办法》并没有对未装修或空置房屋收取半价物业管理费作出规定。三是2020年5月1日实施的《重庆市物业管理条例》中依然没有明确指出未装修未使用的住宅物业费标准。综上，根据《重庆市物业服务收费管理办法》第十八条、《重庆市物业管理条例》第四十七条的规定，前期物业服务合同生效之日至物业交付之日发生物业服务费，由建设单位承担。物业交付之日至前期物业服务合同终止日发生的物业服务费由，由业主按照前期物业服务合同约定的物业收费标准承担。被告应全额交纳物业服务费。因未装修房屋没有使用水电，故无二次供水费用，但被告仍应按照15.00元/户/月的标准承担公摊费。被告应交纳相关物业服务费2991.13元（110.13㎡×0.97元×28个月=2991.13元）、公摊费420.00元（15.00元/月×28个月），共计3411.13元，原告请求3349.00元，符合法律规定，本院予以准许。因《前期物业服务合同》已到期，每日千分之三的条款对被告不再具有约束力，原告请求的违约金，本院不予支持。小区物业服务质量是关系到居民生活幸福指数的重要因素，构建文明社区，创造和谐居住环境需要小区物业公司和业主共同努力。小区内出现管理不当问题，业主需要及时向物业公司进行反馈，物业公司接到反馈后应当立即着手进行处理，望原告尽快改善物业服务质量，做好本职工作。缴纳物业管理费用是业主在合同严守原则下应尽的义务，望本案被告以后能及时足额缴清物业管理费用。出现矛盾纠纷，双方应当积极主动平和沟通，共同营造良好和谐的居住环境。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告皮明祥于本判决生效之日起十日内支付原告重庆美地物业管理有限公司从2018年8月1日起至2020年11月30日期间公园1号小区X栋XX号房屋的物业服务费3349.00元（含公摊费）；二、驳回原告重庆美地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告皮明祥负担25.00元。本判决为终审判决。审判员 刘 玲二〇二〇年十二月二十九日（院印）书记员 陈燕秋