北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初11229号原告:中国改革报社，住所地北京经济技术开发区地盛西路6号院14号楼。法定代表人：宋葛龙，主任。委托诉讼代理人：刘强，北京市中银律师事务所律师。被告：北京中视联国际数字产业园建设有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区地盛西路6号院5号楼5层510。法定代表人：杨**，执行董事。委托诉讼代理人：王欢，北京宁启律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤浩然，北京宁启律师事务所实习律师。被告：北京紫都置业发展集团有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号。法定代表人：王一心，执行董事。委托诉讼代理人：刘钊，男，该公司职员。原告中国改革报社与被告北京中视联国际数字产业园建设有限公司（以下简称中视联公司）、被告北京紫都置业发展集团有限公司（以下简称紫都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日作出（2018）京0115民初17248号民事判决。中国改革报社不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2020年5月27日作出（2020）京02民终4966号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国改革报社的委托诉讼代理人刘强，被告中视联公司的委托诉讼代理人王欢、汤浩然，被告紫都公司的委托诉讼代理人刘钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国改革报社向本院提出诉讼请求：1、判令中视联公司继续履行《资产转让合同》，协助将BDA国际广场M座第1-8层的房屋所有权转移登记至中国改革报社名下；2、判令中视联公司向中国改革报社支付自2014年11月1日起至实际办理房屋权属过户之日止的违约金（按已付款64079115元为基数，按日千分之一的标准计算）；3、判令紫都公司对中视联公司的上述第2项债务承担连带清偿责任；4、判令中视联公司、紫都公司承担本案的案件受理费、公告费等诉讼费用。事实与理由：2012年11月19日，中国改革报社与中视联公司签署了《资产转让合同》，约定中国改革报社向中视联公司购买位于北京经济技术开发区33号街区33M1地块BDA国际广场M座楼第1-8层的房屋，房屋预测面积为4530平方米。房屋单价为每平方米14890元，房屋总价款67451700元，付款方式及期限为：（1）受让人（中国改革报社）应于2012年11月30日前支付总房款的30%，即20235510元；（2）首次付款后20个工作日，受让人应支付总房款的40%，即26980680元；（3）受让人应于2013年3月30日前，分批支付总房款的25%，即16862925元，其中受让人应于2013年1月30日前支付6800000元；（4）待该楼房产证办理完成交付受让人后10个工作日内，受让人交纳剩余总房款5%，即3372585元。《资产转让合同》中同时约定，出让人（中视联公司）应于2014年10月31日前，通知受让人向权属登记机关申请办理房屋转移登记手续，如因出让人的责任，受让人未能在2014年10月31日之前取得房屋所有权证书的，受让人有权退房。受让人不退房的，自受让人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出让人按日计算向受让人支付全部已付款千分之一的违约金。2012年12月25日，中视联公司与中国改革报社签订了《M楼资产转让合同补充协议》，约定中视联公司承担中国改革报社的空调工程款，并从中国改革报社应付的第三期购房款中扣除。2014年10月21日，中视联公司与中国改革报社签订了《M楼资产转让合同补充协议之二》，确认如下：（1）购房总价款67451700元，其中包括中视联公司应装M楼空调款项；（2）中视联公司根据《M楼资产转让合同补充协议》承担部分的空调安装费用，共计1390000元；（3）根据《资产转让合同》，截止至2013年1月30日，中国改革报社应向甲方支付64079115元。按照《M楼资产转让合同补充协议》，中国改革报社实际支付62689115元，尚余4762585元未支付；（4）根据约定，中视联公司同意从中国改革报社未支付款项中，冲减中视联公司应向中国改革报社支付的1390000元：（5）中国改革报社还应依照合同约定按时向中视联公司支付尾款3372585元。即中视联公司已确认中国改革报社如约支付了95%的购房款，即64079115元。在上述合同签署前，紫都公司曾于2012年7月23日在《北京紫都置业发展集团有限公司、北京中视联国际数字产业园建设有限公司、中国改革报社会议纪要》中承诺：紫都公司应在中国改革报社和中视联公司签订购房合同前，出具担保函或同改革报签署担保协议，直至担保责任完成方解除担保。担保内容应包括：保证中国改革报社与中视联公司签订的购房合同能正常如期履行，中国改革报社能够按时入驻M楼，直至M楼房产证办理完成等。该会议纪要落款处分别加盖了紫都公司、中视联公司及中国改革报社的公章，系各方真实意思的表示。上述合同/协议履行过程中，中国改革报社如约支付了64079115元，即95%的购房款，并得到了中视联公司的确认，涉案房屋已交付至中国改革报社使用。但是，涉案房屋至今仍未过户至中国改革报社名下，中视联公司已严重违反了《资产转让合同》约定的办证义务，给中国改革报社造成了损失，中国改革报社有权依照法律规定及合同约定，要求中视联公司继续履行合同，协助办理过户登记，并要求其承担逾期办证所产生的违约金。紫都公司作为中视联公司的连带保证人，应为中视联公司的债务承担连带清偿责任。为维护中国改革报社合法权益，特诉至本院。中视联公司辩称，《资产转让合同》及补充协议是无效的，无效合同对当事人不具有法律约束力。合同实际签订时双方明知M楼所在土地属于工业项目国有建设用地，京国土（2010）480号等文件对已建成工业项目的转让和出售作出明确限制规定，未经批准不得转让和分割出售，双方的合同违反了法律法规的强制性规定，不具有法律拘束力。M楼属于工业产权性质，M楼所在的BDA国际广场项目二期存在违建，无法办理产权证，不具备交付、销售及过户的前提条件。M楼所在土地存在查封、轮侯查封情况，在查封、预查封期间不得办理转让等权属变更手续。即便房屋买卖合同有效，也无法继续履行合同办理M楼转移登记，应当解除合同。合同约定办理M楼产权转移登记的最迟时间为2014年10月31日，中国改革报社请求办理M楼产权转移登记及支付逾期办证违约金，已超过诉讼时效。请法院驳回中国改革报社的诉讼请求。紫都公司辩称，同意中视联公司的答辩意见，不同意中国改革报社的诉讼请求。紫都公司担保书中的责任已经履行完成。紫都公司当时作为中视联公司的股东只是作为给中国华融资产管理有限公司（以下简称华融资产公司）的抵押做的担保，抵押在2013年2月6日已经解除，紫都公司的责任已经完成。中国改革报社主张紫都公司承担责任无有效依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月23日，紫都公司、中视联公司与中国改革报社签订的会议纪要载明：鉴于紫都公司占有中视联公司99%的股份，紫都公司应在中国改革报社和中视联公司签订购房合同前，出具担保函或同中国改革报社签署担保协议，直至担保责任完成方解除担保。担保内容应包括：保证中国改革报社与中视联公司签订的购房合同能够正常如期履行，中国改革报社能够按时入驻M楼，直至M楼房产证办理完成。2012年11月19日,中视联公司（出让人）与中国改革报社（受让人）签订《资产转让合同》，约定：中视联公司将坐落于北京经济技术开发区33号街区33M1地块（现地址为地盛西路6号院）M座第1-8层的房屋出售给中国改革报社，房屋总价款为67451700元；关于抵押情况，第3.1条：“该房屋所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：中国华融资产管理公司北京办事处……抵押登记日期为：2012年10月31日—2015年10月30日”；关于产权登记，第16条：出让人应于2014年10月31日之前，通知受让人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出让人的责任，受让人未能在2014年10月31日之前取得房屋所有权证书的，受让人有权退房；受让人退房的，出让人应当自退房通知送达之日起60日内退还受让人全部已付款，并按照合同签订当日中国人民银行公布的金融机构同期存款基准利率付给利息；受让人不退房的，自受让人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出让人按日计算向受让人支付全部已付款千分之一的违约金，并于受让人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出让人支付。《资产转让合同》签订同日，紫都公司出具《担保书》，载明：紫都公司就中视联公司与中国改革报社于2012年11月19签订的《资产转让合同》，承诺如下：紫都公司保证将为因第三方行使M栋房产的优先受偿权造成中国改革报社损失的赔偿义务向中视联公司提供连带赔偿责任。2012年12月25日，中视联公司（甲方）与中国改革报社（乙方）签订《M楼资产转让合同补充协议》，载明：经甲乙双方协商，由乙方自行设计安装M楼内各层空调设备。乙方所需空调设备，由乙方自行与空调供应商订立供货合同。甲方应支付给乙方的空调工程款从乙方应付甲方的第三期购房款中扣除，但不影响乙方2013年1月30日之前款项的支付。2012年8月8日，中国改革报社向中视联公司支付100000元M楼购房意向金。《资产转让合同》签订后，中国改革报社分别于2012年11月29日、2012年12月26日、2013年2月1日、2013年4月1日向中视联公司支付购房款共计62589115元。2014年10月21日，中视联公司（甲方）与中国改革报社（乙方）签订《M楼资产转让合同补充协议之二》，载明：根据《资产转让合同》，乙方向甲方支付的购房款共计67451700元，其中包括了甲方应装M楼空调款项。为方便装修，双方约定，M楼空调安装工程由乙方自行完成。甲方根据《M楼资产转让合同补充协议》承担部分的空调安装费用，共计1390000元。根据《资产转让合同》，截止至2013年1月30日，乙方应向甲方支付64079115元。按照《M楼资产转让合同补充协议》，乙方实际支付62689115元，尚余4762585元未支付。根据约定，甲方同意从乙方未支付款项中，冲减甲方应向乙方支付的款项1390000元。乙方还应依照合同约定按时向甲方支付3372585元。庭审中，经中国改革报社与中视联公司确认，中国改革报社已向中视联公司支付购房款64079115元，尚欠3372585元。中视联公司向本院提交了北京经济技术开发区公安消防支队建设工程消防意见书、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，欲证明M楼的面积为4530㎡，中视联公司于2012年11月15日对M楼进行建筑面积为4205㎡的消防验收，尚未进行竣工验收和规划验收，不具备交付使用的前提条件，无法进行预售或销售。中国改革报社称《资产转让合同》实际是现房买卖合同，M楼不是在建房屋，除规划验收外，其他验收均已通过，是因为中视联公司违规超建导致无法完成验收。经查，涉案房屋所在北京经济技术开发区33号街区33M1地块的土地现存在抵押，且分别于2014年11月6日（续封至2022年10月22日）、2015年2月13日、2015年4月10日、2015年5月28日、2015年7月3日、2015年8月17日（续封至2021年7月24日）、2015年10月26日（续封至2021年10月15日）、2015年11月17日（续封至2021年11月14日）、2015年12月15日、2016年3月10日被本院查封和2014年12月16日（续封至2022年12月2日）被北京市第二中级人民法院查封。涉案土地使用权人为中视联公司，土地类型为工业用地。2010年10月8日，北京市国土资源局发布了《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》（京国土（2010）480号），规定：2010年10月1日之前已经办理立项、规划、土地或建设手续的研发、工业项目，需要申报预售许可或现房销售确认的，由市住房城乡建设委会同市发展改革、经济信息、规划、国土等部门审核通过后，报市政府审批；2010年10月1日起，新办理立项、规划、土地或建设手续的研发、工业项目，市、区（县）发展改革、经济信息化部门在项目备案或核准批复文件中应明确不得擅自改变用途，未经批准，不得转让或销售。庭审中，中国改革报社称，中视联公司于2012年底实际交付了M楼，中国改革报社已经装修、入住并实际使用至今；M楼已建设完成，属于现房状态，但未通过竣工验收。中视联公司称，《资产转让合同》中载明M楼的面积为4530平方米，但2012年的规划许可证和消防意见验收中载明的M楼面积为4205平方米，中国改革报社对M楼存在违建的情形是明知的，中国改革报社应对行政审批手续办理存在障碍的事实有预判力；此外，关于M楼不能办理过户手续的原因，中视联公司称有三：1、M楼所在的地块土地性质为土地工业用地，能否办理产权转移手续是行政审批行为决定的，行政审批至今未完成；2、M楼只是整个地块中的一栋楼，办理产权过户的前提是将地块上的六栋楼办理到一个大的产权证上，但因为存在违建情形，无法取得产权证，进而导致M楼无法办理产权转移手续；3、M楼所在的土地存在查封和抵押，即便合同有效，也无法办理产权过户手续。经询，中视联公司称其涉及查封案件的执行标的合计359205441元，现在对抵押和查封无力消除；中国改革报社称其亦无资金代为消除M楼的履行障碍。本院认为，中国改革报社与中视联公司签订的《资产转让合同》、《M楼资产转让合同补充协议》、《M楼资产转让合同补充协议之二》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。根据本院查明的事实和双方当事人提交的证据，M楼涉及查封、抵押等多项权利负担，存在履行障碍，庭审中，中视联公司称其无法消除M楼的合同履行障碍，中国改革报社称其亦无力代为消除M楼的履行障碍，故《资产转让合同》所涉及的产权过户问题为事实上不能履行，经本院释明，中国改革报社仍坚持继续履行合同要求中视联公司协助办理M楼产权过户，故其诉讼请求，本院不予支持。关于中国改革报社主张的违约金。根据《资产转让合同》第十六条约定：出让人应于2014年10月31日之前，通知受让人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出让人的责任，受让人未能在2014年10月31日之前取得房屋所有权证书的，受让人有权退房……受让人不退房的，自受让人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出让人按日计算向受让人支付全部已付款千分之一的违约金，并于受让人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出让人支付。中国改革报社按合同约定履行了合同义务，中视联公司因自身原因致使涉案土地存在抵押及被查封等履行障碍，以致中国改革报社未能在2014年10月31日之前取得房屋所有权证书，中视联公司构成违约，应承担违约责任。中国改革报社主张中视联公司支付逾期办理产权过户手续违约金，本院予以支持。关于违约金标准。合同约定的违约金标准为日千分之一。中视联公司主张违约金标准过高的意见，本院予以采纳，本院结合双方合同的实际履行情况，将违约金标准调整为日万分之一。关于中视联公司主张的诉讼时效问题。中国改革报社与中视联公司合同中所约定的逾期办证违约金为按日计付的继续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）于2017年10月1日起施行，权利人之权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，至2017年10月1日超过二年的，诉讼时效期间已届满；尚未超过二年的，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，中国改革报社于2018年6月21日向本院递交诉状提起诉讼，故其权利保护范围为自2015年10月1日起，即自2015年10月1日起计算违约金，其主张的此日期之前的违约金，已超过诉讼时效，本院不予支持。关于紫都公司的责任承担。紫都公司于《资产转让合同》签订当日出具的担保书，载明：中视联公司保证将为因第三方行使M栋房产的优先受偿权造成中国改革报社损失的赔偿义务向中视联公司提供连带赔偿责任。中国改革报社主张的逾期办证违约金，系中视联公司违约对中国改革报社所负债务，中国改革报社主张紫都公司承担连带责任，不符合上述保证书约定内容，故中国改革报社要求紫都公司就中视联公司应支付的违约金承担连带赔偿责任，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京中视联国际数字产业园建设有限公司于本判决生效后七日内支付中国改革报社违约金，以64079115元为基数，按日万分之一标准，自2015年10月1日起计算至本判决生效之日止；二、驳回中国改革报社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费379059元，由北京中视联国际数字产业园建设有限公司负担（于本判决生效后七日内支付给中国改革报社）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  霍志勇审判员  李运普审判员  毛希彤二〇二〇年十二月十七日书记员  高 奡