广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0232民初1117号原告：乳源瑶族自治县白马彩虹房地产开发有限公司，住所地广东省乳源瑶族自治县×××××××白马商住雅居首层东边**商铺，统一社会信用代码914××××××××××××704。法定代表人：陈象恩，董事长。委托诉讼代理人：王美英，系该公司员工。被告：钟福华，男，1983年7月24日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县×××××××白马彩虹商住小区****，公民身份号码362×××××××********。原告乳源瑶族自治县白马彩虹房地产开发有限公司（以下简称“白马彩虹公司”）与被告钟福华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告白马彩虹公司的委托诉讼代理人王美英、被告钟福华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告白马彩虹公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费共3660.8元；2、被告所欠每笔费用，从逾期之日起按银行同期贷款利率支付给原告；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年2月21日，原、被告双方签订《白马彩虹物业管理服务合同》、《住宅物业管理及各项收费协议》，并同日生效。原、被告双方依据上述合同，正常提供物业服务与缴费合同义务持续至2015年2月。但从2015年3月至2020年3月，被告无正当理由不履行《白马彩虹物业管理服务合同》、《住宅物业管理及各项收费协议》的约定义务，拒缴物业费累计3660.8元。原告多次催收未果后，提起本案诉讼。被告钟福华提出的答辩意见如下：1、本人购买白马彩虹房源商业行为已经清楚与本案没有关联性，至于白马彩虹物业服务合同及住宅物业收费管理各项收费协议，原告没有注册资格，没有盖公章、签名、日期，没有双方签名，合同没有生效，不具有真实性，不具有合法性，不能成为法律依据，存在违法性。2、原告不具备物业管理资质，更没有合法的注册资格，没有韶关新景物业的委托以及合法的资格证书，盖上韶关新景物业服务公章来上诉小区业主，不具有合法性，所以与本案也不存在关联性。3、本人所居住的三楼平台因管理不作为导致大量垃圾流入下水管，致管道堵塞暴雨期间多次出现大量雨水倒流至屋内，积水超过5cm之深，屋内家具浸泡受损，凌晨两三点全家人屋内打扫积水，严重影响被告家人正常休息以及财产损失。4、管理人员对工作不负责任，对环卫人员、保安不过问、不检查、不监督，保安亭经常空无一人，后门24小时无人看管大门敞开，整个小区可随意进出，使业主的人生安全得不到保障。5、小区一楼门禁对讲功能从2011年入住至今一直处于异常状态，多次反馈始终不见管理人员处理，亲友来访本来可以通过门禁远程开门，却因管理人员的不作为要小区业主们因此往返爬楼梯，先进的科技产品本来能给业主带来便利的，如今却成为了碍眼的摆设。原告长期霸占小区的公共资产，侵害业主的合法权益，私自违建酒吧，出租敛财，酒店长期霸占安全通道，违法霸占业主公共资产，私建铁梯五座，绿化带上改建水池、水泵五台套，三楼平台搭建酒店排烟管2个，私自出租获利，扰乱业主生活，烟管排污严重污染小区环境，违建酒吧深夜噪音，深夜常出现醉酒小年轻大喊大叫，还曾经出现酒后打斗事件，严重影响业主正常休息及人身安全，使小区业主苦不堪言，恳请法院依法判原告恢复小区原貌，还业主一个健康安全的居住环境。6、请求法院允许同时履行抗辩权和知情权，要求原告提供公共维修基金的使用明细，小区业主公共区域分布及使用情况，公共收益的收支明细，提供小区业主水费、电费缴纳明细及水电的收费委托，提供保安、保洁及工作人员的证书、考勤、工资、福利的开支明细，安全方面的培训记录，设施维修、维护、保养记录、维修费用明细。综上所述，原告以一个没有物业管理资质的房地产公司强行充当小区物业，以一些与本案毫无关联的理由来起诉小区业主，纯属为获私利、收钱为目的，严重侵害小区业主的合法权益，恳请法院驳回原告的不合理起诉，维护法律公平、公正及小区业主的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。一、原告白马彩虹公司向本院提交的证据有：1.被告身份证复印件，拟证实被告系本案适格主体；被告无异议。2.《白马彩虹物业管理服务合同》，拟证实合同已成立并生效；被告有异议，认为购房签订的是白马彩虹物业服务合同，盖章的是韶关市新景物业公司；3.《住宅物业管理及各项收费协议》，拟证实合同成立并生效；被告无异议。4.《乳源瑶族自治县物业收费备案表》，拟证实原告的收费是按标准收费、符合相关法律规定；被告对公共秩序维护费是属于什么性质的费用，收费是如何收取的有异议，对其他无异议。5.《物业费上调的通知》，拟证实原告已履行告知收费标准上调的义务且按照已经获准的收费标准收取物业服务费；被告无异议。6.物管催费通知单，拟证实原告已履行告知义务并且催收；被告无异议。7.被告未缴纳物业管理费用明细表，拟证实被告拖欠的服务费数额；被告无异议。二、被告钟福华未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告系成立于2009年2月20日的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发。被告系白马彩虹商住小区1栋302号房的业主。2011年2月21日原告白马彩虹公司（甲方）与被告钟福华（乙方）就双方前期物业管理服务达成协议，并签订了《白马彩虹物业管理服务合同》，该合同第一章第一条载明涉案房屋的建筑面积为113.73平方米；第二章第六条载明其依据与开发商签订的《物业服务合同》的规定，向乙方收取物业管理费用；第四章载明乙方交费时间为以开发商发出的入住通知书规定交房之日、收费标准（按建筑面积）为商业物业1元/月/平方，住宅物业0.4元/月/平方，上述收费标准为暂定，具体以物价部门规定为准，物业买受人在办理物业交接手续时，签订物业合同时，向出卖人选聘的物业管理公司按上述标准预交3个月的物业管理费，以后每个月逐月收取；第五章违约责任载明乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费用的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的支付滞纳金（不得超过千分之二）。同日，原告白马彩虹公司（甲方）与被告钟福华（乙方）签订了《住宅物业管理及各项收费协议》，该协议第五条载明：“物业管理费：每月0.4元/m2（按房地产面积）于2011年4月1日开始缴交。预交三个月的物业费（以上收费于装修前交清，否则甲方有权拒绝供水、供电）”。另查明，原告提交了《乳源瑶族自治县物业服务收费备案表》给乳源瑶族自治县发展改革和物价局进行备案，该局在上述备案表上加盖了公章并备注“已备案2012.3.12”，该表载明原告可按照0.8元/m2的物业服务收费标准，收取不带电梯住宅的物业管理费。2016年11月1日，原告公布了《物业费上调的通知》，告知小区全体业主将于2017年1月起将物业费上调至0.6元/m2。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，该纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。综合原告起诉、被告答辩以及原、被告的庭审意见，本院认为本案争议的焦点为：一、《白马彩虹物业管理服务合同》、《住宅物业管理及各项收费协议》是否有效；二、对原告诉请的物业费3660.8是否应予以支持；三、原告诉请的利息是否应予支持。围绕本案的争议焦点，综合原告起诉、被告答辩以及双方的庭审意见，本院分析与认定如下：关于《白马彩虹物业管理服务合同》、《住宅物业管理及各项收费协议》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，在本案中，被告作为完全民事行为能力人，于2011年2月21日与原告签订了《白马彩虹物业管理服务合同》及《住宅物业管理及各项收费协议》，原告在合同、协议落款处盖章确认，被告在庭审中陈述合同及协议均系其本人签名，且原、被告双方在之后的物业服务中也实际履行了上述合同、协议，故签订上述合同、协议是当事人的真实意思表示。虽然原告是房地产开发公司，没有物业管理服务的相关资质，但根据住房和城乡建设部于2018年3月8日颁布的《住房城乡建设部关于废止＜物业服务企业资质管理办法＞的决定》“住房城乡建设部决定废止《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号）。现予发布，自发布之日起施行。”的规定，取消了物业服务企业资质管理制度。即使在2018年3月8日以前，原告不具有物业管理服务资质，属于行政管理范畴，并不影响涉案民事合同的成立及生效。同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”由此可见，未取得物业服务企业资质而签订物业服务合同并非上述司法解释规定的合同无效情形。综上，涉案的《白马彩虹物业管理服务合同》及《住宅物业管理及各项收费协议》不存在法律规定无效的情形，因此涉案《白马彩虹物业管理服务合同》及《住宅物业管理及各项收费协议》具有法律效力。二、关于原告诉请的物业费3660.8是否应予以支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，原、被告签订的《白马彩虹物业管理服务合同》《住宅物业管理及各项收费协议》已成立并生效，且原告按照上述合同、协议向涉案小区提供了物业服务，而被告亦享受了原告提供的物业服务，被告在2015年3月份之前亦按约定履行了义务。因此，被告应当向原告支付物业管理费。业主认为物业服务企业提供的物业服务质量有瑕疵，可以以此抗辩，主张核减物业费，但需要充分举证；依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，被告主张原告存在物业服务质量问题，但其未向本院提交任何证据材料以证明其主张，故其在本案中关于驳回原告诉请的抗辩主张，没有事实和法律依据，本院依法不予采信。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，被告如认为白马彩虹公司存在物业服务质量问题，可向白马彩虹公司反映，或者通过业主委员会或城乡建设主管部门向白马彩虹公司提出协商改进意见，也可另行要求该公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应该成为被告拒交物业费的理由。小区物业服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的服务，同时更需要业主积极的协助配合，并按照合同交纳物业管理费，才能共同营造干净整洁的生活环境。物业费用是整个小区物业管理得以正常运行的必要费用，收取物业费标准是经物价部门核定的，在同一小区每位业主接受的是同等的物业管理服务，被告以原告白马彩虹公司服务不符合标准长达五年之久拒交物业费，不仅损害了白马彩虹公司的利益，而且也损害了正常交费业主的利益，同时自己的权益也受损。关于被告答辩状中所述的业主知情权等，本院在庭审中已向当事人进行释明，属于另外的法律关系，当事人可另行通过其他途径或另案主张权利。被告拖欠物业服务费的具体金额，根据《白马彩虹物业管理服务合同》及《住宅物业管理及各项收费协议》的约定，结合原告提交2012年3月12日备案的《乳源瑶族自治县物业服务收费备案表》，本院对原告提出自2015年3月至2016年12月按照0.4元/m2，自2017年1月起按0.6元/m2计算被告物业管理费的主张予以支持。被告自2015年3月起拖欠原告物业管理费，根据原告提交的《未缴纳物业管理费明细表》，载明被告所欠费用合计为3660.8元，被告对该明细表以及物业费金额3660.8元均无异议，故本院依法确定被告应向原告支付的物业费的金额为3660.8元。关于原告诉请的利息是否应予支持的问题。本案原告向本院提出的第二项诉请为：被告所欠每笔费用，从逾期之日起按银行同期贷款利率支付给原告。涉案《白马彩虹物业管理服务合同》第五章违约责任中有关于乙方未逾期缴纳物业费应支付滞纳金的约定，但本案原告未表明其诉请的逾期利息即为该合同约定的滞纳金；同时，原告在庭审中既未明确其主张该利息的依据、具体计算方式，也未向本院提供计算该利息的具体明细表；故原告第二项关于逾期利息的诉请，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告钟福华于本判决生效之日起十日内一次性支付物业管理费3660.8元给原告乳源瑶族自治县白马彩虹房地产开发有限公司；二、驳回原告乳源瑶族自治县白马彩虹房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（适用小额诉讼程序已减半收取），由被告钟福华负担。本判决为终审判决。审 判 员 彭志斌二〇二〇年十二月二十一日法官助理 叶小泉书 记 员 邓会斌