北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初11116号原告（反诉被告）：曹虹蕾。委托诉讼代理人：王璠。委托诉讼代理人：许光宇。被告（反诉原告）：陈宇。委托诉讼代理人：王子恒。委托诉讼代理人：牟宏宝。第三人：北京麦田房产经纪有限公司。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：李春燕。原告（反诉被告）曹虹蕾（以下简称时为其姓名）与被告（反诉原告）陈宇（以下简称时为其姓名）以及第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称时为麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由本院审判员曹勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告曹虹蕾的委托诉讼代理人王璠、许光宇；被告陈宇及其委托诉讼代理人王子恒、牟宏宝；以及第三人北京麦田房产经纪有限公司的委托诉讼代理人李春燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曹虹蕾向本院提起诉讼要求：1.请求判令解除双方之间于2019年8月27日签订的编号为20190827FS0001的《交易合同》内含《北京市存量房屋买卖合同》已于2019年10月9日解除；2.判令陈宇赔偿曹虹蕾违约金1100000元；3.判令陈宇承担本案诉讼费用和律师费用。曹虹蕾方所诉事实与理由概括为：曹虹蕾系坐落于朝阳区双花园南里****楼X房屋的所有权人，该房屋产权证号：京房权证朝私03字第**（以下简称时为涉案房屋），房屋总面积78.3平方米，总价款5500000元。涉案双方于2019年8月27日签订了《交易合同》内含《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号为20190827FS00018）（以下简称时为购房合同），约定陈宇应于该协议签署当日向曹虹蕾支付购房定金人民币100,000元，陈宇于当日支付了定金。后陈宇于2019年10月4日上午通过微信告知其不能购买该房屋，定金十万元理应属于曹虹蕾，如果曹虹蕾还有其他要求，陈宇会尽量满足。2019年10月7日上午，曹虹蕾收到陈宇于2019年10月6日寄出的《解除购房合同通知》，称陈宇因没有经济能力，不再继续购买该房屋，解除房屋交易合同，并表示由于陈宇目前经济困难，希望曹虹蕾退回一半定金。根据《中华人民共和国合同法》及该协议约定，陈宇已根本违约。曹虹蕾现根据本协议第十一条第3款第二项约定，解除该协议，并按总价款的20%向陈宇主张违约金以及涉案诉求之损失款等。陈宇一方的答辩意见为：一、原告无权解除原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》。2019年8月27日，答辩人与原告签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：20190827FS0001）。原告为出卖人，答辩人为买受人。同日，双方与北京麦田房产经纪有限公司签订了《居间服务合同》，麦田公司为双方买卖房屋提供居间服务。合同签署后，被告支付定金10万元，并一直积极为履约进行各项准备。10月3日，被告告知麦田公司工作人员，将于10月8日前确定是否能够购买房屋，并请麦田公司工作人员询问原告可否稍等几日。10月4日，原告同意被告可以缓一缓，10天、8天都没问题。有鉴于此，被告在原告认可的期间内就履约事宜与原告进行了协商。10月6日，被告向原告发出书面通知，希望与被告就解约事宜进行协商，并请求被告退回一半定金（伍万元整），但未收到原告的回复。10月8日，因被告家庭纠纷即将处理完毕，确定可以继续履约，被告通过麦田公司工作人员向原告进行了转达。此后，被告通过多种方式向被告表示将继续履约，并要求原告按照合同约定时间办理网签备案登记事宜。但原告置之不理，并于10月18日告知已将被告诉至法院。自始至终，被告一直秉持着极大的买房诚意，于家庭遭遇重大变故的情况下及时将进展情况告知了原告，并一直与原告进行协商。在协商过程中，原被告双方未能就合同解除事宜达成一致，被告通过多种方式向原告表示将继续履约。因此，原告无权解除合同；二、原告拒绝按照合同约定履行义务，已构成根本违约，应退还被告已支付定金10万元，并应按照合同约定总价款的20%向被告支付违约金。根据合同第六条第1款约定，双方应于11月1日前办理网签备案登记手续。在被告做好了网签备案登记准备，并多次催促原告履约的情况下，原告却拒绝办理网签备案登记手续，逾期履约至今，根据合同第十一条违约责任第二款约定，出卖人已构成根本违约。买受人有权单方解除合同，原告应退还被告已支付定金10万元，并应按照合同约定总价款的20%向被告支付违约金；三、原告违背诚实信用原则，其行为带有明显恶意，系为了通过不正当行为获取高额违约金，其请求不应得到支持。《民法总则》第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”根据合同第六条第1款约定，双方应于11月1日前办理网签备案登记手续。网签备案登记日期还没到，在手握10万元定金的情况下，原告就不顾双方协商的事实，不顾被告多次催促原告履约的事实，迫不及待的向法院提起诉讼，其行为带有明显恶意，系为了通过不正当行为获取高额违约金，其请求不应得到支持；四、原告主张的房屋跌价损失并非其实际损失，不应得到支持。首先，原被告双方未办理房屋所有权变更登记，房屋仍属原告所有，在房屋所有权发生变更之前，市场价格的涨跌并不是原告实际获得的利益或遭受的损失。其次，被告与原告就解约事宜协商不成后，当即表示将继续按照原合同履行。若此时原告继续按照合同出卖房屋，其不会遭受任何损失。而原告拒不配合被告办理网签备案登记及后续过户手续，致合同无法继续履行。因此，即使后续原告将房屋出售给第三方，且成交价格较案涉合同价格有所降低，该等损失也应当由原告自行承担；五、原告主张被告承担诉讼费及律师费，没有法律及合同依据，不应得到支持。陈宇一方涉案反诉称：1.请求判令解除双方之间于2019年8月27日签订的编号为20190827FS0001的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令反诉被告曹虹蕾向反诉原告陈宇退还定金10万元；3.判令反诉被告曹虹蕾向反诉原告陈宇支付违约金110万元；4.判令反诉报告曹虹蕾承担本案诉讼费用。反诉的事实及理由概括为：2019年8月27日，陈宇与曹虹蕾签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：20190827FS0001）。曹虹蕾为出卖人，陈宇为买受人。同日，双方与北京麦田房产经纪有限公司签订了《居间服务合同》，麦田公司为双方买卖房屋提供居间服务。合同签署后，陈宇支付定金10万元，并一直积极为履约进行各项准备。该合同第六条第1款约定，双方应于11月1日前办理网签备案登记手续。在陈宇做好网签备案登记准备，并多次催促曹虹蕾履约的情况下，曹虹蕾却拒绝办理网签备案登记手续并逾期履约至今，根据合同第十一条违约责任第二款第一项约定，曹虹蕾逾期履约，已构成根本违约。陈宇有权解除合同、要求曹虹蕾退还陈宇已支付款项，并要求其承担合同总价款20%的违约金。曹虹蕾一方就陈宇反诉诉求及己方涉案诉求述辩：一、陈宇先提出不购买涉案房屋，属于预期违约，明示不再继续购买涉案房屋，曹虹蕾行使约定解除权，同时也是法定解除权，合同自曹虹蕾的解除通知到达陈宇时解除，合同的权利义务终止。首先，陈宇先提出解除合同。2019年10月3日，陈宇通过第三人告知曹虹蕾不再继续购买涉案房屋。2019年10月4日，陈宇微信直接告知曹虹蕾不再购买涉案房屋，定金十万元理应属于曹虹蕾，如曹虹蕾还有其他要求，陈宇会尽量满足。其次，2019年10月3日至10月6日之间，第三人之工作人员王长贺、萧建多次联系曹虹蕾关于陈宇不再购买涉案房屋，只赔偿曹虹蕾十万元定金的事宜。2019年10月4日20:25分，曹虹蕾主动请第三人转告陈宇将按合同约定按合同总价款的20%通过法律程序向陈宇主张违约金，故不存在曹虹蕾违反提示义务的情况。但是，曹虹蕾善意的本着解决问题的原则，请第三人转告可以接受陈宇于2019年10月6日之前，含2019年10月6日当日再赔偿曹虹蕾50万元既与之前陈宇认可的赔偿曹虹蕾10万元的定金总计60万元的违约金，双方可以协议解除。经曹虹蕾多次主动与第三人确认，第三人反馈已于2019年10月4日、5日通过微信向陈宇转告了曹虹蕾的意思，但陈宇不但仍旧坚持不再购买涉案房屋，而且于2019年10月6日陈宇分别向曹虹蕾的户口所在地、经常居住地、第三人所在地，其要求第三人转给曹虹蕾，同时寄出了三份书面的《解除购房合同通知》明示不再继续购买涉案房屋，该《通知》于2019年10月7日到达曹虹蕾。陈宇的行为构成预期违约，明示毁约，此时的房价相比签订房屋买卖合同之时房价已大幅度下跌，且陈宇的行为令曹虹蕾丧失了对其信任的基础，曹虹蕾为了防止损失扩大而行使既为约定又为法定的解除权，解除的通知于2019年10月9日16:24通过微信方式到达陈宇时解除，同时合同的权利义务终止；二、陈宇10月8日及后续提出的一系列所谓继续履行合同的通知均属于新要约，变更了履行时间和贷款方式，曹虹蕾未对该等邀约承诺，曹虹蕾不构成违约。首先，2019年10月8日下午12:37，第三人通知曹虹蕾，陈宇又要再次购买涉案房屋，但网签推迟至12月6日以后办理，而且由商业贷款变更为公积金贷款。该行为属于提出新的要约，或者默示的预期违约，并非陈宇辩称的继续履行合同。该新要约与原合同相比，网签时间至少推迟了一个月零六天。并且，众所周知，住房公积金贷款相比商业贷款而言批贷程序更严格、批贷周期更长、且批贷金额有限制。事实上，因为住房公积金的贷款利率更低，陈宇在签合同之前就打算用住房公积金贷款，但经第三人评估陈宇不符合住房公积金贷款资格，陈宇月薪只有8000元左右，而住房公积金贷款要求月薪12000元以上，陈宇才选择商业贷款。所以，陈宇可能根本申请不到住房公积金贷款，退一步讲，即便能申请，也会比商业贷款的时间更长，并且不可能贷到150万元这么高的额度，依据《北京住房公积金管理中心关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》，每缴存一年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万元。可见，并非陈宇辩称的其提出的继续履行合同系提出更优惠的条件，其答辩内容与事实完全不符。而陈宇提供的补充证据均产生于在合同解除之后，故与本案无关，曹虹蕾更不构成违约。况且，陈宇应该在双方签订房屋买卖合同之前就筹足购房款，而非在签订合同之后才开始筹集，这恰恰证明陈宇违约是基于自身的原因；其次，陈宇于2019年10月12日发出的书面《通知书》称继续履行合同，本人资金已筹集，可以全额付款，但并未确定付款时间，言语含糊。但是，2019年10月13日11:15，第三人工作人员萧建发给曹虹蕾的聊天记录内容为：陈宇贷款部分不会贷那么多，可能只需要贷50万。而2019年10月14日15:52，第三人发给曹虹蕾的和陈宇捋完的《交易备忘录》，仍然是陈宇2019年11月1日前办理150万的商业贷款，仍与原陈宇双方签订的房屋买卖合同一致。但是，第三人的工作人员的聊天记录又称陈宇可以全款，不用贷款了，陈宇有笔钱11月中旬到，到时候打监管账户，过户时间不变。可见至此，陈宇并非如2019年10月12日所述已凑够购房款。而且关于贷款时间、方式和数额多次变更，且前后矛盾，无法令人相信；再次，陈宇自2019年8月27日签订房屋买卖合同之日起至10月3日之前从未联系过曹虹蕾，按照第三人手写的买房及过户的流程，9月底之前应该办完网签、面签及批贷函，而非毫无行动。且陈宇的做法不符合常理，陈宇从提出不再继续购买房屋后至今从未给曹虹蕾打过一个电话，足以证明陈宇毫无诚意，无法令人相信，曹虹蕾有理由怀疑陈宇提出的新要约还会出现履行不能的问题；三、陈宇应当按照合同总价款的20%向曹虹蕾赔偿违约金包括房价下降的损失。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，及《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号为20190827FS00018）第十一条第3款第二项约定，买受人根本违约，出卖人有权单方解除该协议，并按总价款的20%向买受人主张违约金。违约金不足以弥补出卖人损失，含房屋差价、维权成本等，买受人还应赔偿出卖人损失。陈宇应按总价款的20%向曹虹蕾赔偿损失。从2010年10月19日第三人的工作人员萧建与曹虹蕾的聊天内容可以看出至此涉案房屋房价已经降了60万元；四、陈宇的辨称的内容不属实。陈宇辩称签合同后，因其婚姻发生重大变化希望不影响曹虹蕾卖房才通知曹虹蕾解除合同与事实不符。陈宇之所以买房，是因为其声称其前夫对其不好，结婚10年从未给过其一个笑脸，故陈宇准备离婚。陈宇此前一直居住在其前夫所有的位于富力城的广渠门外大街3号院3号楼907号的房屋。她准备离婚就要搬离富力城的房屋，所以才需要买房。而之所以买涉案房屋是因为离其儿子的学校芳草地小学近，其儿子也非常喜欢涉案房屋，且该房是一居室面积小，总价低，在陈宇的经济能力可承受的范围内。关于陈宇是因离婚才买房的证据可见2019年10月4日10:24分及10:33分的微信聊天记录。1.陈宇在10月4日发给曹虹蕾的要违约的微信，通篇没有说“离婚”二字。陈宇直接就说“目前情况，战火已经燃及两个家庭，会走法院…”。这充分表明，原陈宇双方在8月26日晚首次看房见面和8月27日上午签署房屋买卖合同时，陈宇已经说明她在离婚，离婚并不是突发事件。即便是通过中介沟通，如果是突发事情，在双方直接沟通时，也会正常提及，而不是双方默认。2.陈宇在微信中明确说“这是因我考虑不周造成的经济损失…”，这也表明，离婚是已经有的，是她考虑不周。综上，如果离婚是突发事件，均不可能这么沟通，不合常理。故陈宇是否离婚与其违约无关，其声称离婚影响买房纯粹是借口。陈宇解除合同是因为当时的房价与合同签订时相比下降了40万左右，陈宇为了自己的利益解除合同。为此，曹虹蕾花费了大量时间和精力通过第三人与陈宇沟通，陈宇仍然坚持单方解除合同，并且仅赔偿曹虹蕾10万元的定金，且之后在书面的解除通知中又将10万元的赔偿款降至5万元，使曹虹蕾之妻因着急与气愤大出血而导致流产。曹虹蕾之妻因流产而身体受损严重，日日看病求医，曹虹蕾夫妇已无暇再与陈宇对新要约进行旷日持久的协商。而且陈宇将网签时间延长一个月左右，打乱了曹虹蕾卖涉案房屋所得款项在国外另买房的计划，曹虹蕾客观上也无法接受。故曹虹蕾在陈宇提出名为继续购买房屋，而实为提出新要约后，并未继续与陈宇进行协商。综上所述，请求法庭依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）款、第一百零八条及第一百一十四条第（一）款的有关规定予以裁决，维护当事人曹虹蕾的合法权益。麦田公司述称：对涉案购房合同及事实无意见，但认为公司一方与涉案责任义务无关。当事人围绕诉讼请求提交相关证据，本院组织到庭的当事人进行举证质证程序。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据涉案证据经审理查明：涉案双方于2019年8月27日就曹虹蕾之北京市朝阳区双花园南里二区X号楼X房屋签订了《交易合同》内含《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号为20190827FS00018）（以下简称时为涉案房屋买卖合同）。涉案房屋买卖合同中对房屋价款等买卖双方的权利义务进行了约定，陈宇于该合同签订当日向曹虹蕾支付了购房定金款人民币100,000元。后陈宇告知曹虹蕾不购买涉案房屋之意愿，曹虹蕾亦同意不再履行涉案房屋买卖合同事项，但要求陈宇给付相关违约金；此后，陈宇又表示继续履行涉案房屋买卖事项，但就买卖有关事项提出新意向，曹虹蕾未予同意。现涉案双方就涉案房屋买卖事项协商解决未果，故诉至法院。本院认为：本案双方之间签订的涉案房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，该合同既为成立。合同的本质是一种合意，而合同的成立意味着各方当事人意思表示一致，对双方产生约束力。合同一经成立，非经当事人协商一致或有法定事由，任何一方当事人都不得单方面解除或变更已经成立的合同。本案涉案合同签订后的履行期间，陈宇方提出不再购买涉案房屋，曹虹蕾方亦同意不再履行双方之间的涉案合同，因法律规定中未在解除合同方面有时间量的限定，故曹虹蕾在接到陈宇提出解约通知后的意思表示即为双方之间涉案房屋买卖合同解除；旋后，陈宇又表示继续购买涉案房屋，但提出新的购房条件，对原买卖合同予以了相应变更，应视为发出新要约；要约发出后，决定权在受要约方。要约须经受要约人承诺，方能产生预期的法律效果，成立合同。而本案中，曹虹蕾一方未认可陈宇方新提出的变更买卖合同条款之要求。合同变更的过程，就是当事人协商一致的过程，故合同中关于要约、承诺的规定也适用于合同变更的情况，所以合同变更的成立要求双方当事人必须有明确的变更合同条款的合意，如果仅一方当事人要求变更合同，另一方当事人没有明确同意或没有以其行为表示同意的，则不能认定对方当事人同意该合同变更。在此情形下，当事人只需按照原有合同的约定履行义务，任何一方不能要求对方履行尚未明确变更的合同内容，这时一方当事人不履行变更约定未成立的合同内容，不构成违约，但不履行原合同内容的一方则构成违约。综上所述，故本院对于陈宇方涉案之答辩意见及反诉要求不予支持；依据定金罚则，涉案之定金款10万元应属曹虹蕾所有；对曹虹蕾涉案之违约金诉求亦应予以支持。在本案审理期间，案件承办人曾与涉案双方诉讼代理人沟通联系，双方均表示若法院认定其方承担责任，则认为对方违约金诉求过高，请求法院予以酌减，故本院现认定按涉案合同约定标准支付违约金为过高，本院依照涉案案情、定金的处置及双方目前现状等情形，依照公平之原则酌情确定陈宇给付曹虹蕾违约金的数额为10万元整；驳回曹虹蕾涉案之其他诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确定解除曹虹蕾与陈宇之间签订的涉案房屋买卖合同；二、判令陈宇于本判决生效之日起七日内给付曹虹蕾涉案房屋购买合同之违约金款十万元至整；三、判令驳回曹虹蕾涉案之其他诉讼请求；四、判令驳回陈宇涉案之反诉诉求。如义务承担方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元及反诉费1150元，均由陈宇负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至北京市第三中级人民法院。审判员 曹 勇二〇二〇年十二月十日书记员 冯心彤