北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初23923号原告（反诉被告）：北京西摩服饰有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路**院**楼**1101。法定代表人：许振根，董事长。委托诉讼代理人：段长寅，北京市致衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欣亚，北京市致衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司，住所，住所地北京市西城区西直门外大街**西环广场**div>法定代表人：朱文环，总经理。委托诉讼代理人：郝伟，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：田卓亚，北京市中伦文德律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京西摩服饰有限公司（以下简称西摩服饰公司）与被告（反诉原告）北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司（以下简称凯德嘉茂公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西摩服饰公司之委托诉讼代理人段长寅、刘欣亚，被告凯德嘉茂公司之委托诉讼代理人郝伟、田卓亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西摩服饰公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告免除并返还原告2020年2月交纳的租金130033．15元、市场推广服务费1579．35元、物业管理费9476元、POS机租金452元，以上共计141540元；2．判令被告减免原告2020年3月1日至4月30日期间全部的租金、市场推广服务费、物业管理费、POS机租金费用合计283080元；3．判令被告减免2020年5月1日至2020年7月31日期间一半的租金、市场推广服务费、物业管理费、POS机租金费用合计212310元；4．判令被告免除2020年8月1日至9月30日的租金、物业管理费、市场推广服务费、pos机租金，共计283081．2元；5．诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年6月17日，原告和被告签订租赁合同，被告将坐落于北京市西城区xxx层凯德MALL西直门-商场xxx号房屋出租给原告经商使用，租赁期间自2019年8月30日至2021年8月29日，2019年8月30日至2020年8月29日月保底租金13003．15元，2020年8月30日至2021年8月29日月保底租金为132770．69元，月市场推广服务费1579．35元，月物业管理费9476元，月POS机租金452元，原告交纳租赁保证金、公用事业保证金、装修保证金、POS机保证金合计为542594．6元，合同签订后原告一直按照合同约定交纳租金。2020年1月，全国爆发的新冠肺炎疫情和为应对疫情采取的封城和严格商场管控措施，直接造成原告租赁的商场客流急剧下降，2月和3月销售额为零，亏损严重，无力交纳房租和物业费等费用，新冠肺炎疫情是不可抗力事件，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，原告方作为承租方可以依据不可抗力要求减免房租。2020年的7月31日，被告向原告发函要采取断电措施，后来也确实实施了断电行为，导致原告因停电无法营业，故2020年8、9月租金也不应支付。凯德嘉茂公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：第一，疫情暴发之后，根据集团的统一政策，被告已经减免了原告2020年1月25日至2月9日租金、物业管理费、市场推广费的50%以及2月10日至17日的全部租金、物业管理费、市场推广费，减免金额共计76743．4元，减免费用明细已经体现在原告1月和2月的账单中。目前法律法规对于疫情期间的租金减免并没有强制性的规定，政府有关部门发布的文件只是鼓励出租人与承租人双方在平等协商的基础上减免或者延期收取租金，具体如何减免多少，双方应当本着公平原则确定进行协商。原告要求的减免幅度长达7个月，远远超出了公平的范围。第二，被告在疫情期间没有停止营业或进行人员裁减，自身也负担着巨额的运营成本和损失。被告作为从事房地产经营管理的商事主体，租金是被告全部经济来源，维持正常运营需要支付巨额的成本，疫情同样也给被告方造成了巨大损失。在疫情基本结束，商场客流逐步恢复的情况下，双方就欠费事宜进行过沟通，但是原告仍然有巨额费用不予支付，如果疫情导致的风险和其自身的商业风险都转嫁给了被告，被告只能进行破产清算。第三，针对疫情经营困难的小微企业和个体工商户，国家也出台了优惠政策，原告可以通过多种途径来缓解经营困境，不一定非要将运营成本以及租金的压力转嫁给被告。第四，被告并未针对涉案房屋停止过能源供应，原告以自主关门营业的这种行为来拒交8、9月份的租金和其他费用，不应得到减免。凯德嘉茂公司提出反诉请求：1．判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的2020年3月至9月租金913146．2元、物业管理费66332．7元、市场推广费11055．45元、POS机租金3164元及能源费用2054．79元，扣除减免及已交的部分费用182516．38元，共计欠费813236．76元；2．判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金105526．93元；3．本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2019年6月17日，双方签署编号为xxx的《房屋租赁合同》后，反诉原告按照约定全面履行了合同义务，但反诉被告自2020年3月1日起不予支付租金及各项费用。2020年4月至7月期间，反诉原告先后多次向反诉被告发出《催款函》，要求反诉被告缴纳各项费用并继续履行合同，但反诉被告均未按照合同约定缴纳欠费。多次沟通无果后，反诉原告向反诉被告发出《催款函》，催告反诉被告在6月30日前补齐欠款，否则将按照租赁合同之约定采取停止水电能源供应措施，但反诉被告仍未及时缴纳欠款。2020年7月31日，反诉原告不得已向反诉被告发出《经营沟通函》，催告反诉被告在8月5日前缴纳欠款，并恢复正常经营，若未恢复正常经营的，视为反诉被告单方解除合同并承担相应的违约责任。截至2020年9月，反诉被告拖欠租金、物业管理费、市场推广费、POS机租金、电费共计995753．14元，反诉原告减免了反诉被告2020年1月25日至2月9日租金、物业管理费、市场推广费的50%，2月10日至2月17日的全部租金、物业管理费及市场推广费，减免金额共计76743．4元，扣除减免及已交费用后，反诉被告应向反诉原告支付的剩余费用为813236．76元。反诉被告未按期交纳费用，构成严重违约，根据《房屋租赁合同》10．2条之规定，还应向反诉原告支付违约金。西摩服饰公司针对凯德嘉茂公司的反诉辩称，认可反诉原告主张的电费及pos机租金金额，同意支付。对于租金、物业费和市场推广费，我方未交纳是受疫情影响，希望法院依照我方的请求变更合同。此外，对于违约金，根据最高院针对疫情期间案件办理的指导意见，希望法院免予我方交纳违约金。本院经审理认定事实如下：2019年6月17日，凯德嘉茂公司（出租方、甲方）与西摩服饰公司（承租方、乙方）签订《凯德MALL·西直门-商场房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同），约定甲方将坐落在北京市西城区xxx层“凯德MALL·西直门-商场”xxx号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，房屋类型为商业，乙方租赁该房屋经营“Jamor（加末）-女装/内衣”，商场营业时间为每年1月1日至12月31日期间内每日上午10:00至晚上10:00，甲方有权经提前书面通知乙方调整前述营业时间，收银方式为甲方POS机。租赁期限自2019年8月30日至2021年8月29日，房屋交付日为2019年8月30日。合同价款包括租金、物业管理费、市场推广费及本合同约定的其他费用。房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的租用面积为105．29平方米，保底租金按租用面积计算，自2019年8月30日至2020年8月29日的含税保底租金为130033．15元，自2020年8月30日至2021年8月29日的含税保底租金为132770．69元，物业管理费每月9476．1元，POS机租用费每月452元/台，市场推广费每月1579．35元，其中POS机保证金1356元/台。乙方应于合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金431478．42元。乙方应于合同签订后5个工作日内或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付该房屋第一个月的租金、物业管理费、市场推广费，其后各月预付的租金、物业管理费、市场推广费，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。双方另约定，第十条、乙方的违约责任。……10．2乙方逾期支付租金和各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0．1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，则甲方有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。上述房屋租赁合同签订后，凯德嘉茂公司向西摩服饰公司交付了涉案房屋。西摩服饰公司向凯德嘉茂公司交纳租金及各项费用至2020年2月29日。西摩服饰公司主张系因新冠疫情原因未交纳2020年3月1日之后的各项费用。双方就费用减免事宜进行了协商，凯德嘉茂公司最终给出的减免方案为：2020年1月25日至2月9日期间的租金减半收取，2020年2月10日至2月17日的租金免除，2020年3月至5月的净租金（不含物业管理费、市场推广费）减免20%。西摩服饰公司则要求2020年3月至5月租金全免，6月至8月租金减半。最终，双方未能协商一致。西摩服饰公司表示其于2020年6月19日向凯德嘉茂公司支付了6月一半费用和能源费；于10月16日向凯德嘉茂公司支付5月和7月各一半费用。凯德嘉茂公司对上述金额予以认可。西摩服饰公司主张疫情期间其营业收入大幅减少，并就其主张向本院提交了销售情况统计表，该表显示：2020年1月之前销售额基本在600000元左右、2月和3月销售额为0、4月为206456元、5月为353170．9元、6月为240573．5元、7月为238202．9元、8月和9月销售额为0。凯德嘉茂公司对上述销售额予以认可。西摩服饰公司另主张因凯德嘉茂公司对涉案房屋采取了断电措施致使其于2020年8月和9月无法营业，凯德嘉茂公司不予认可。西摩服饰公司向本院提交了凯德嘉茂公司于2020年7月28日向其发送的沟通函及其于8月7日发送的经营沟通回函予以证明。凯德嘉茂公司表示虽然沟通函中载明如西摩服饰公司在2020年7月30日前不支付租金将采取停止水、电能源供应措施，但考虑到疫情影响因素，其并未实际实施断电行为。凯德嘉茂公司提交了2020年7月31日西摩服饰公司放下卷帘门闭店的视频和9月11日闭店的视频，证明西摩服饰公司擅自闭店停止经营，构成违约。西摩服饰公司认可视频的真实性，但表示闭店系因凯德嘉茂公司断电导致。庭审中，双方均认可西摩服饰公司已于2020年10月恢复营业。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，凯德嘉茂公司与西摩服饰公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。双方合同履行过程中发生新冠肺炎疫情。由于新冠疫情及国家针对疫情采取的相应的管控措施，客观上对服装销售行业造成了较大的冲击，西摩服饰公司提交的证据也证明疫情及相关管控措施导致该公司的经营收入大幅下降，属于当事人订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化，本院结合疫情及管控措施的影响、西摩服饰公司营业收入的减少情况及双方当事人的沟通协商情况，酌情免除西摩服饰公司2020年2月1日至2020年7月31日期间2．5个月的租金、物业费及市场推广费。由于西摩服饰公司已经交纳了2月份全部及5、6、7月份各一半的租金、物业费及市场推广费，故减免后西摩服饰公司还应交纳该期间一个月的房屋租金、物业费及市场推广费。对于2020年8月1日至2020年9月30日期间的租金、物业费及市场推广费，西摩服饰公司主张因凯德嘉茂公司采取断电措施导致其无法经营不应承担该期间费用，缺乏证据支持，且凯德嘉茂公司亦不予认可，本院无法采纳，故西摩服饰公司应交纳该期间两个月的房屋租金、物业费及市场推广费。由于西摩服饰公司未按照合同约定交纳各项费用系因疫情原因导致，不宜认定为违约，对凯德嘉茂公司要求西摩服饰公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。西摩服饰公司同意支付电费及截至2020年7月的POS机租金，本院不持异议，西摩服饰公司已交纳的5、6、7月份各半个月的POS机租金应在POS机租金中扣减。综上所述，对西摩服饰公司要求减免2020年2月1日至2020年7月31日期间房屋租金、物业费、市场推广费等费用诉讼请求的合理部分，本院予以支持，即减免该期间2．5个月的租金325082．88元、物业费23690．25元、市场推广费3948．38元。因2月份的租金、物业费、市场推广费等费用已用于抵扣之后的各项费用，对西摩服饰公司要求返还2月份相关费用的诉讼请求，本院不予支持。对凯德嘉茂公司要求西摩服饰公司支付租金、物业费、市场推广费反诉请求的合理部分，本院予以支持，即支付一个月的租金130033．15元、物业费9476．1元、市场推广费1579．35元。对西摩服饰公司要求免除2020年8月1日至2020年9月30日期间房屋租金、物业费、市场推广费等费用的诉讼请求，本院不予支持。对凯德嘉茂公司要求西摩服饰公司支付该期间租金、物业费、市场推广费反诉请求的合理部分，本院予以支持，即支付两个月的租金262803．84元、物业费18952．2元、市场推广费3158．7元。对凯德嘉茂公司要求西摩服饰公司支付POS机租金反诉请求的合理部分，本院予以支持，即支付2020年3月1日至9月30日期间POS机租金2486元。对凯德嘉茂公司要求西摩服饰公司支付电费2054．79元的反诉请求，本院予以支持。对凯德嘉茂公司要求西摩服饰公司支付逾期付款违约金的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：一、免除北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司与北京西摩服饰有限公司二〇一九年六月十七日签订的《房屋租赁合同》中二〇二〇年二月一日至二〇二〇年七月三十一日期间北京西摩服饰有限公司应交纳的房屋租金325082．88元、物业费23690．25元、市场推广费3948．38元；二、本判决生效之日起七日内，北京西摩服饰有限公司支付北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司房屋租金392836．99元、物业费28428．3元、市场推广费4738．05元、POS租金2486元、电费2054．79元；三、驳回北京西摩服饰有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11579元（其中本诉案件受理费5085元，反诉案件受理费6494元），由北京西摩服饰有限公司负担6178元（已交纳5085元，剩余1093元于本判决生效之日起七日内交纳），由北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司负担5401元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二〇年十二月二十一日法官助理 王志伟书 记 员 温晓娟