北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初4549号原告：北京天昊创景投资管理公司，住所地北京市丰台区田各庄**。法定代表人：崔贵福，总经理。委托诉讼代理人：路司峰，北京市中淇律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓宗，北京市中淇律师事务所律师。被告：北京煌天商贸有限公司，住，住所地北京市丰台区大井村**后院/div>法定代表人：邢福成，总经理。委托诉讼代理人：李保科，北京孔雀律师事务所律师。原告北京天昊创景投资管理公司（以下简称天昊投资公司）与被告北京煌天商贸有限公司（以下简称煌天商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天昊投资公司的委托诉讼代理人孙晓宗，被告煌天商贸公司的委托诉讼代理人李保科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天昊投资公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方于2007年10月31日签订的《租赁合同》于2018年6月20日解除；2.腾退返还位于大井村177后院的场地和房屋，约4.7亩（合同中明确约定面积，具体面积没有实际测量），3300平方米（非原告交付的房屋，是租赁并交付场地后由被告建成，合同约定期满后该房屋无偿返还原告，具体面积没有实际测量过）；3.被告支付2018年1月1日至2018年6月20日合同期间的租赁费7000元整（15000/12＝月租金1250元，故5个月租金6250元，1250/30*20＝833.3元，超出7000元部分放弃不再主张），2018年6月21日起至实际腾退之日的标的物占用费（依照360日计算年租金为15000元）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2007年10月31日就位于北京市丰台区大井村177号后院的场地和房屋签订了《租赁合同》，合同约定租赁为2007年9月1日至2012年12月31日。《租赁合同》期满后双方未再签订书面租赁合同，被告仍承租使用租赁标的物。2018年6月20日，原告向被告发出书面解除通知书，要求被告限期腾退返还场地和房屋。被告至今仍占用租赁场地和房屋，未腾退返还给原告。为维护原告合法权益，故诉至法院。煌天商贸公司辩称，1、关于诉讼主体的资格问题。本案所涉及土地属丰台区大井村民委员会所有，所涉及房屋属被告所有。原告的前身系丰台区大井农工商联合公司，其并不能代表大井村民委员会行使诉讼权利，除非经大井村民委员会的村民自治决策程序确认，而本案中原告并未经过确认，故案涉标的物与原告没有法律上的利害关系，其不是适格的原告；2、关于合同解除问题。原被告之间只有土地租赁合同，没有房屋租赁合同，当然不牵涉解除问题。至于土地租赁合同的解除问题，依照“房地一体”的原则，房屋问题没有妥善处理以前，无法解除土地租赁合同；3、房屋所有权归属于被告，无需腾退与返还原告。基于第2项相同的理由，无法腾退与返还土地；4、关于土地租赁费或者占用费问题。被告同意在房屋问题妥善处理之前按照原合同标准即每年支付15000元，直到问题解决为止；5、关于诉讼费的分担问题。答辩人认为，诉讼费用分担属于司法权的范畴，并不属于原告诉权范畴，也不属于被告答辩权的范畴。6、涉案房屋均为被告自建而成，被告因自建行为取得所有权。这种建造行为为当时的法律、政策所允许，并不违法，且被相关司法判决确认。此后，原被告各自的前身及后来的权利、义务承继者均认可了这一既成事实。历次续签的租赁合同仅限于土地而不包括房屋，并将这一状况延续至今。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1989年1月1日北京市丰台区大井农工商联合公司工业公司（甲方，以下简称大井联合工业公司）与北京市丰台区丰跃建筑工程队（乙方，以下简称丰跃建筑队）签订《协议书》，约定：甲方将大井鸡场南侧一块废地租给乙方使用，……乙方只能存放物品当仓库及加工生产品；不得搞永久性建筑，如出现违章或其它问题均由乙方负责,……本协议一定两年，89年1月1日至90年12月31日，合同期满，根据情况可续订合同等。1990年12月22日双方续签协议书，继续约定：乙方只能存放物品、当仓库及加工生产品，不得搞永久性建筑，如出现违章或其它问题均由乙方负责，……本协议定为一年，自91年1月1日至91年12月31日，合同期满，根据情况可续订合同等。1993年1月3日北京市丰台区大井农工商联合公司（出租方，以下简称大井联合公司）与北京市丰台区煌地再生公司（承租方，以下简称煌地再生公司）签订《房屋、土地、租赁》合同，约定：出租地址座落在大井鸡场南，房屋0间，占地面积4.7亩；租赁期限2年，出租方从93年1月1日起将出租房屋及土地交付承租方使用，至94年12月31日到期收回，根据情况双方另签合同；承租方不得在此地搞永久性建筑等。1995年双方续签上述合同，约定租赁期限为五年，出租方从95年1月1日起将出租房屋及土地交付承租方使用，至99年12月31日到期收回，根据情况双方另签合同；承租方不得在此地搞永久性建筑等。2001年7月25日丰跃建筑队经北京市工商行政管理局丰台分局核准，准予注销工商登记。丰跃建筑队的负责人又重新注册了煌地再生公司；2004年12月14日，煌地再生公司改制为有限责任公司，改制后名称为北京煌天商贸有限公司。2006年，大井联合公司工业公司进行改制，更名为天昊投资公司。2006年6月1日北京市公安局丰台分局岳各庄派出所出具证明一份，证明内容：北京煌天商贸有限公司经营地址没变，因大井地区门牌号码重新编号，造成北京煌天商贸有限公司注册地址变动。原注册地址为北京市丰台区大井村100号，新编号码为北京市丰台区大井村177号后院。2007年10月31日天昊投资公司（甲方，出租方）与煌天商贸公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定：租赁房屋位于大井村177号后院（原大井鸡场南至民房），建筑面积约0，场地面积约4.7亩，甲方现状进行出租；租赁期限伍年，自2008年元月一日至2012年12月31日止，合同期满，乙方要求续签，应当在合同期满前3个月书面正式通知甲方，须甲方同意后，双方续签租赁合同（另行签订）；乙方应当按照本合同约定的使用用途使用房屋，不得擅自改变。使用用途为办公库房；装修改造使租赁物新增的一切设施，在租赁期满或因乙方违约原因导致甲方解除合同或乙方无故单方终止合同的履行时，无条件归属于甲方所有，甲方不对乙方进行任何补偿；未经甲方书面正式同意，乙方不得对外转租转借该租赁房屋，未经甲方书面同意对外转租转借的，视为乙方违约，甲方可以解除合同，并收回租赁房屋，对外转租转借所引起的对该房屋的一切损害，由乙方承担，导致的其他法律责任亦由乙方承担。此后双方未再签订书面租赁合同，煌天商贸公司实际使用租赁场地至今，双方事实租赁关系持续履行。2018年6月20日、2018年7月5日天昊投资公司向煌天商贸公司发出腾房通知，煌天商贸公司表示2018年7月5日才知悉通知内容。诉讼中，煌天商贸公司提交（1993）丰民初字第97号民事判决书证明，1993年12月8日，因丰跃建筑队以租赁合同纠纷为由将案外人北京市丰台区华铁经济技术咨询服务公司（以下简称华铁公司）诉至法院，本院作出该判决书，认定丰跃建筑队租赁大井联合工业公司的空地作为生产基地，与华铁公司签订在该基地上搭建木板房和砖混结构房屋的协议，明确规定所建房屋产权归丰跃建筑队所有，拆建费由华铁公司担负，并判决华铁公司将其使用的砖混房四间腾空，交付丰跃建筑队等。后华铁公司对该判决不服，提出上诉，1994年11月19日，北京市中级人民法院作出（1994）中民终字第106号民事判决书，该判决书认定：原审法院审理中，华铁公司已将其使用的砖混房四间中的二间腾交丰跃建筑队……故判决华铁公司将其使用的砖混房二间腾空，交丰跃建筑队。庭审中，煌天商贸公司称丰跃建筑队注销后申请创设了煌地再生公司，后煌地再生公司改制并更名为煌天商贸公司。天昊投资公司主张2007年双方签订的《租赁合同》附图中并无涉案建筑，应为2007年后建设。煌天商贸公司提供房屋租赁合同2份、房屋租赁协议一份，证明其在2007年之前曾将涉案房屋的部分租赁给第三方，涉案房屋是在2007年之前建设的，2007年之后没有新建房屋，建设房屋没有相关审批手续。2019年6月6日煌天商贸公司以所有权确认纠纷一案起诉至本院，请求确认北京市丰台区大井村177号后院（原大井鸡场南至民房）归其所有，后本院作出（2019）京0106民初19115号判决：驳回煌天商贸公司诉讼请求，2019年10月18日煌天商贸公司上诉至北京市第二中级人民法院，请求撤销一审判决，改判支持其原审诉讼请求或发回重审，2019年11月26日北京市第二中级人民法院（2019）京02民终12993号判决驳回上诉，维持原判。本院认为：根据《合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之内通知承租人。本案中双方签订的《租赁合同》约定的租赁期限5年（自2008年1月1日至2012年12月31日止），之后双方并未续签书面租赁合同，鉴于天昊投资公司表示其于2018年6月20日、2018年7月5日向煌天商贸公司发出腾退通知，煌天商贸公司认可于2018年7月5日知悉通知内容，因此本院认为双方《租赁合同》解除的时间应为2018年7月5日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本院作出的（2019）京0106民初19115号判决：“煌天商贸公司虽主张其自1989年1月1日起即承租涉案土地，但煌天商贸公司首次与天昊投资公司签订租赁合同系在1993年1月3日，之前的合同系丰跃建筑队与天昊投资公司签订，而煌天商贸公司自认其与丰跃建筑队无关，故其正式承租涉案土地的时间应为1993年1月1日。后双方签订三份合同，前两份合同中均约定‘承租方不得在此地搞永久性建筑’；后一份合同中亦约定‘装修改造使租赁物新增的一切设施，在……无条件归属于甲方所有’。煌天商贸公司提交的丰跃建筑队与华铁公司之间纠纷的判决书系根据丰跃建筑队与华铁公司之间的协议认定，该协议双方当事人非本案双方当事人，鉴于协议的相对性，该协议不能约束天昊投资公司，且此判决中地上建筑物与本案诉争房屋并不一致。煌天商贸公司对其主张的涉案房屋的建造主体、建造时间等并未提交充分的证据证明，且该土地性质系农村集体土地，涉案房屋的建造未有合法的审批手续。综上，煌天商贸公司要求确认涉案房屋归其所有的请求，缺乏法律依据及证据支持，故本院不予支持。”因此合同解除后煌天商贸公司应腾退并向天昊投资公司返还位于北京市丰台区大井村177号后院的场地（约4.7亩）和房屋（约3300平米）。庭审中，经本院询问，煌天商贸公司对于是否交纳2018年1月以后的租赁费用，表示不清楚，亦未提供相关证明，且因双方约定的年租金为15000元，天昊投资公司表示对于租赁费超出7000元的部分放弃不再主张，故煌天商贸公司应向天昊投资公司支付2018年1月1日至2018年7月5日的租赁费7000元及自2018年7月6日起至实际腾退之日起标的物占用费，并按照每年15000元标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、确认北京天昊创景投资管理公司与北京煌天商贸有限公司于2007年10月31日签订的《出租合同》于2018年7月5日解除；二、北京煌天商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于北京市丰台区大井村177号后院的场地（约4.7亩）和房屋（约3300平米）腾空并交付给北京天昊创景投资管理公司；三、北京煌天商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向北京天昊创景投资管理公司支付2018年1月1日至2018年7月5日的租金7000元；四、北京煌天商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向北京天昊创景投资管理公司支付自2018年7月6日起至实际腾退之日止标的物占用费（按照每年15000元标准计算）；五、驳回北京天昊创景投资管理公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，由北京煌天商贸有限公司负担（于判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 军人民陪审员  李建民人民陪审员  张学珍二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  邹 赫