山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0911民初6078号原告：程海迎，男，1988年7月6日出生，汉族，住泰安市。委托诉讼代理人：王波，山东锦哲律师事务所律师。被告：泰安天房泰岳置业有限公司，住所地泰安市泰山青春创业开发区。法定代表人：史安，执行董事。委托诉讼代理人：戚祥祥，女，1990年6月28日出生，汉族，公司员工。原告程海迎与被告泰安天房泰岳置业有限公司（以下简称天房泰岳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程海迎的委托诉讼代理人王波，被告天房泰岳公司的委托诉讼代理人戚祥祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程海迎向本院提出诉讼请求：1、被告立即协助原告办理房屋所有权转移登记手续；2、被告支付原告违约金（按照购房款483000元为基数，按照年利率3%，自2018年4月1日起开始计算，截止到2020年9月25日为36046元，直至房产所有权转移登记手续办理完毕之日止）；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告购买了被告开发的位于泰安市天房美郡国际城12号楼1单元302室房产一处，并签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，原告依约支付了全部购房款，但被告未在合同约定的期限内如约为原告办理上述房产的产权转移登记手续，亦未按照合同约定支付原告违约金，原告多次与被告协商办证及支付违约金事宜，未达成一致意见，为维护原告的合法权益，特具状起诉，望判如所诉。被告天房泰岳公司辩称，一、原告与被告签订的《山东省新建商品房买卖合同》真实有效，是双方真实意思表示，应该按合同约定认定办理产权证的期限顺延至被告到产权机关报备之日。原告与被告签订《山东省新建商品房买卖合同》，该合同第二十条第一款第三项明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：3、相应延期至出卖人提供资料，报产权机关备案，协助买受人积极办理。”，该约定明确逾期办证时的处理方式，即办证期限顺延至原告到产权机关报备之日。本案中，虽然是行政主管部门提供的统一版本，但是并非被告拟定版本，原告是完全民事行为能力人，应该对自己的签名认可承担些相应的法律后果。被告是国有企业，致力于为各位业主提供高质量、高品质房屋，未能及时办证的原因也是与相关行政主管部门息息相关的，因此应该按照合同约定，确定办理产权证的期限顺延至被告到产权机关报备之日。原告主张的违约金过高，请求法院予以减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”其中是按利息标准计算，不是按罚息标准计算。原告主张按罚息标准计算没有法律依据和合同依据。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……。”根据上述规定，违约金应以实际损失为基础，原告不存在实际损失，同时其主张的违约金标准过高，请求请求法院将违约金予以减少。综上所述，请求法院考虑被告本身并无过错、双方签订合同的实际履行情况以及原告并未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和提交的证据，本院认定事实如下：原告作为买受人与出卖人被告于2016年5月16日签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，并于2016年6月12日在不动产管理部门进行了登记备案。合同约定原告购买被告开发建设的坐落于泰安市青春创业开发区金牛山路以东、卧虎山北街以北天房美郡国际城12号楼1单元302室住宅一套；出卖人与买受人按照建筑面积计算该商品房价款：单价为每平方米4478.86元，总价款为483000元；付款方式为贷款方式付款，买受人应当于2015年4月28日前支付首期房价款123000元，余款36万元向银行申请贷款支付。合同第十条交付期限及交付条件，出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房；合同第二十条产权登记约定，（一）出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：3、相应延期至出卖人提供资料，报产权机关备案，协助买受人积极办理。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。2017年3月31日，被告将房屋交付给原告。2017年5月25日，被告向原告开具了金额为483000元的购房发票。至本案庭审之日，被告尚未完成案涉等房产初始登记，不具备办理案涉房产产权转移登记的条件。以上事实有原、被告的陈述、《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、房屋钥匙交付表、首付款发票等在案证实。本院认为，原、被告于2016年5月16日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。本院认为，原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。关于合同第二十条产权登记约定中的部分条款，是否属于格式条款问题，从条款的内容来看，“如因出卖人的责任未能在本款约定的期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：3、相应延期至出卖人提供资料，报产权机关备案，协助买受人积极办理”。该条款是对前款因被告的原因未能按约办理产权初始登记，免除其责任的约定，该内容系被告方拟定，致使原告在签订合同时对该条款已无从选择，属格式条款。根据《合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应认定无效，原告的该诉讼主张，本院予以支持；合同二十条中“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记”的约定继续有效。原告按约定支付全部购房款，2017年3月31日，被告将房屋交付给原告，被告应在2018年3月31日前办理完涉案房产初始登记，被告尚未完成涉案房产初始登记，不具备办理转移登记的条件，应赔偿原告因此造成的经济损失。原告要求以总房款36046元为基数、按照年利率3%，自2018年4月1日起至房产所有权转移登记手续办理完毕之日止计算损失，不违反法律规定，本院予以支持。截止至2020年9月25日，违约金为36046元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告泰安天房泰岳置业有限公司在该房产具备办证条件时，协助原告程海迎办理天房美郡国际城12号楼1单元302室产权转移登记手续；二、被告泰安天房泰岳置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告程海迎自2018年4月1日至2020年9月25日逾期办理房地产权属证书损失36046元；并按照总房款48300元年利率3%支付原告程海迎2020年9月26日至被告泰安天房泰岳置业有限公司实际协助原告程海迎办理完毕上述房产的产权转移登记手续之日止的经济损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计351元，由被告泰安天房泰岳置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  韩笑恬二〇二〇年十二月十一日法官助理刘玉晓书记员刘玉晓