北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初12068号原告（反诉被告）：张阴奎，男，1946年12月23日出生，汉族，住北京市昌平区。原告（反诉被告）：孙凤霞，女，1947年12月28日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：严伟文，北京安翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：唱宇，北京安翔律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘进源，男，1970年1月4日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张立二，北京市昌平区沙河镇法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）张阴奎、孙凤霞与被告（反诉原告）刘进源农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张阴奎、孙凤霞及其委托诉讼代理人严伟文、唱宇，被告（反诉原告）刘进源及其委托诉讼代理人张立二到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张阴奎、孙凤霞向本院提出诉讼请求：1．判令原被告于2003年9月5日签订的房屋买卖合同无效；2．判令被告返还原告位于北京市昌平区马池口镇X村X号的宅基地及房屋；3．诉讼费由被告承担。事实与理由：2003年9月5日，原告张阴奎和妻子孙凤霞与被告刘进源签订了《买卖房屋契约》，合同约定张阴奎将坐落在马池口镇X村的宅基地及房屋出售给刘进源，价格为玖万捌仟元整，被告支付价款后，原告将房宅出售给被告。现原告认为原被告双方签订的该协议违反了法律强制性规定，应属无效，被告应当将涉案宅院及房屋返还给原告。为维护原告的合法权益，现诉至法院。被告（反诉原告）刘进源辩：合同效力由法院确定，如果法院确定合同无效，我方希望原告赔偿损失。被告（反诉原告）刘进源向本院提出反诉请求：1．判令反诉被告给付反诉原告房屋院落返还后造成的损失1617207．3元。2．反诉费由反诉被告承担。3．鉴定费由反诉被告承担。事实与理由：2003年9月3日，反诉原告与反诉被告达成购买反诉被告所有位于昌平区马池口镇X村X号宅院协议，该房产院落交付至今，反诉原告已将院内房产做了翻建、新建。院落地面做了硬化，花费大量人力物力财力。现反诉被告起诉该协议无效，要求返还房屋院落，反诉原告认为院落返还，应给予反诉原告应有的利益损失。原告（反诉被告）张阴奎、孙凤霞辩称：不同意反诉原告的反诉请求。1．张阴奎、孙凤霞之所以起诉要求腾退并不是因为其不诚信。主要由于张阴奎、孙凤霞所在的村委会综合整改，导致张阴奎、孙凤霞与村里的租赁合同无效，张阴奎、孙凤霞面临没有地方居住的现实情况。2．刘进源购买房屋的目的并不是自行居住，而是商用，用于出租赚取租金，且刘进源自己的宅基地已经获得拆迁，并且一家人也获得了拆迁款和多套安置房。3．宅基地不得流转，实际目的便是防止农村集体土地流转给外人，造成集体经济的损失，防止产生农民无房宅居住的情形。4．对于评估报告的评估依据，评估价格不认可。涉案房屋及院落并未列入规划拆迁范围，尚未获得拆迁安置补偿利益，将来也不一定会拆迁，而评估报告的依据是《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》，《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》第四条规定，宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积/户均宅基地面积，涉案院落及房屋未遇到拆迁安置，尚无法确认安置面积，不存在区位补偿价的事实依据。对于评估报告中的房屋重置成新价，应该扣除刘进源自行建造的房屋面积相对应的评估金额。刘进源并不是本村村民，其未经宅基地合法使用权人的许可，私自建房，该房屋的损失应由其自行承担。若按照评估价给予被告补偿，与《土地管理法》立法目的相悖。5．在判令给予刘进源补偿时，应当扣除刘进源自购买该房屋以来的房屋使用费144万元（一年8万的租金，使用年限按照18年计算）。6．对于农村房屋买卖合同被确认无效后的损失赔偿，应当均衡保护各方利益诉求，张阴奎、孙凤霞主张合同无效是由于其所在的村委会政策的改变而导致的，与其他因房屋面临拆迁获得补偿安置的目的是不同的。7．张阴奎、孙凤霞已经年迈，为本村村民，无收入，难以支付高额的补偿。8．原来院里有两颗三十多年的树，现被刘进源砍掉了，希望在返还刘进源的钱里扣除四至五万元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张阴奎、孙凤霞系夫妻关系，二人户籍地均位于北京市昌平区马池口镇X村X号，户别为农业家庭户。北京市昌平区马池口镇X村X号院（以下简称X号院）《集体土地建设用地使用证》编号为昌集建（94宅地）字第X-X-X号，登记在张阴奎名下，登记用地面积236．65平方米，登记四至为东至孟照华，南至大道，西至张永华，北至大队。刘进源户籍地位于北京市昌平区回龙观镇X村X号，户别为农业家庭户。2003年9月5日，张阴奎、孙凤霞（卖契人）与刘进源（买契人）及夏某（中证人）签订《买卖房屋契约》，主要约定：卖房人张阴奎今将北房壹所计4间（厢房4间）坐落昌平县马池口镇X村凭中人夏某说合情愿卖与刘进源名下永远为业，言明卖价共计玖万捌仟元整。一笔交清并无短少，日后如有任何纠葛俱有卖主与中证人一面承当，与买主无涉，空口无凭立此契约为证。（今后如遇占地拆迁等所有补偿款，含地上物及宅基地全部归买方）。《买卖房屋契约》还注明了四至。中证人夏某，卖契人张阴奎、孙凤霞，买契人刘进源均在《买卖房屋契约》上签字。《买卖房屋契约》签订后，刘进源支付了购房款，张阴奎、孙凤霞交付了房屋。在使用期间，刘进源在16号院内加建了南房，对东西房进行了部分翻建，并对房屋进行了装修。本案审理中，刘进源申请对16号院房屋重置成新价、装修附属物及宅基地区位补偿价进行评估。经摇号，由北京中资房地产土地评估有限公司进行评估。2020年11月17日，该北京中资房地产土地评估有限公司作出编号为中资房评报字（2020）2204号的《房地产估价报告》，估价结果为：“估价对象在价值时点2020年11月6日的估价结果为：北房88．06平方米评估价值123141元，厢房（东）19．69平方米评估价值23803元，厢房（西）20．27平方米评估价值23812元，南房72平方米评估价值93534元，附属物评估价值42460元；土地236．65平方米区位补偿价1945263元。”刘进源支付评估费8000元。庭审中，刘进源明确表示，反诉主张赔偿损失1617207．3元，包括评估结论中南房、附属物的全部价值，以及北房、厢房（东）、厢房（西）及土地区位补偿价评估价的70%。上述事实，有《买卖房屋契约》《集体土地建设用地使用权证》《房地产估价报告》、户口本以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。农村房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，《买卖房屋契约》涉及的房屋位于北京市昌平区马池口镇X村，是集体土地上的农村房屋。购房人刘进源并非北京市昌平区马池口镇X村集体经济组织成员，其不享有该村宅基地使用权。故刘进源与张阴奎、孙凤霞签订的《买卖房屋契约》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。民事主体从事民事活动应当遵循诚实信用原则，秉承诚实，恪守承诺，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方《买卖房屋契约》无效，刘进源应将X号院及房屋腾退并返还于张阴奎和孙凤霞。同时，张阴奎、孙凤霞应按照过错就合同无效对刘进源造成的损失承担赔偿责任。关于合同无效的责任，本院结合农村房屋买卖合同的情况，考虑诚实信用原则，确定张阴奎、孙凤霞承担主要责任。关于刘进源反诉要求张阴奎、孙凤霞按照评估结论赔偿南房、附属物价值，理由正当，本院予以支持；刘进源反诉要求张阴奎、孙凤霞赔偿北房、厢房（东）、厢房（西）评估价的70%，并未超出其损失范围，本院对此予以支持；刘进源反诉要求张阴奎、孙凤霞赔偿16号院宅基地区位补偿价的70%，理由正当，本院予以支持。关于张阴奎、孙凤霞辩称的应扣除房屋使用费的观点，缺乏法律依据，本院不予采信。关于张阴奎、孙凤霞辩称的刘进源自己的宅基地已获拆迁不应再赔偿宅基地区位补偿价损失的观点，刘进源本人的宅基地与本案无关联性，与案涉合同无效的损失亦不存在关联性，故本院对张阴奎、孙凤霞该项辩称观点不予采信。关于张阴奎、孙凤霞辩称的不认可评估结论的观点，案涉评估报告由评估鉴定机构依法独立完成，庭审中双方也进行了质证，张阴奎、孙凤霞虽不认可，但并未提供相反证据，故本院对其该项辩称观点不予采信。关于张阴奎、孙凤霞辩称的刘进源砍掉院内柿子树应扣除款项的观点，柿子树并非双方《买卖房屋契约》的买卖标的，刘进源购买后在翻建、装饰装修时对原有附属物进行处置亦符合常理，张阴奎、孙凤霞要求扣除树木损失，缺乏法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下：一、张阴奎、孙凤霞与刘进源于2003年9月5日签订的《买卖房屋契约》无效；二、张阴奎、孙凤霞于本判决生效之日起三十日内支付刘进源房屋重置及附属物损失255523．2元、宅基地区位补偿损失1361684．1元，共计1617207．3元；三、刘进源于张阴奎、孙凤霞履行完毕本判决书第二项确定的给付义务的当日，将北京市昌平区马池口镇X村X号宅院及院内房屋（含附属物）腾退返还给张阴奎、孙凤霞；四、驳回张阴奎、孙凤霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5902元，由张阴奎、孙凤霞负担4131元，已交纳；由刘进源负担1771元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费9678元，由张阴奎、孙凤霞负担，于本判决生效后七日内交纳。评估费8000元，由张阴奎、孙凤霞负担5745元，于本判决生效后七日内交纳，刘进源负担2255元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  李国栋二〇二〇年十二月十五日书记员  郑蝶宜