广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初9616号原告：罗盛文，男，汉族，1995年10月25日出生，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：刘启爽，广东金桥百信律所事务所律师。被告：清远联投置业有限公司，住所地广东省清远市清城区***********米娅新城阿尔勒中心十幢1-2层商业号二层自编号201室。法定代表人：范小冲，该公司董事长。委托诉讼代理人：李娟，广东凡立律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉雯，广东凡立律师事务所实习律师。被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行，住所地广东省清远市****************。负责人：陈传彬，该支行行长。委托诉讼代理人：刘伟标，男，该行职员。原告罗盛文与被告清远联投置业有限公司、中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗盛文的委托诉讼代理人刘启爽，被告清远联投置业有限公司的委托诉讼代理人李娟、林嘉雯，被告中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行的委托诉讼代理人刘伟标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗盛文向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的合同编号为2018020471的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；2、判决被告向原告退还原告已付全部房款（含已付贷款部分）793875元及利息（以793875元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年2月4日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部退还之日止，暂计至2020年8月7日为91846.93元）；3、判决被告协助原告办理物业维修基金、产权登记费等合计1750元的退费手续；4、判决被告向原告支付因被告逾期交楼的违约行为导致合同解除的违约金79387.5元，按照全部房价款的10%计算；5、判决被告承担本案全部诉讼费用。在诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判决解除原告与被告清远联投置业有限公司签订的合同编号为2018020471的《商品房买卖合同(预售)》及《补充协议》;2、判决解除原告与两被告签订的合同编号为4499925Q1180*****135的《个人消费贷款及担保合同》;3、判决被告清远联投置业有限公司向原告退还原告向其支付的首期房价款人民币238875元及利息(以238875元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年2月4日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部退还之日止，暂计至2020年10月26日为31587.71元);4、判决被告清远联投置业有限公司向原告退还自2018年5月25日起至判决生效之日止原告已向被告中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行归还的贷款本金及利息，暂计至2020年10月26日原告已归还95952元;5、判决被告清远联投置业有限公司向被告中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行偿还原告自本案判决生效之日起就个人消费贷款及担保合同剩余的贷款;6、判决被告清远联投置业有限公司协助原告办理物业维修基金、产权登记费等合计1750元的退费手续:7、判决被告清远联投置业有限公司向原告支付因被告清远联投置业有限公司逾期交楼的违约行为导致合同解除的违约金79387.5元，按照全部房价款的10%计算；8、判决被告清远联投置业有限公司承担本案全部诉讼费用。在庭审中，原告当庭再次变更诉讼请求第2项利息计算起算时间，其中第一期以80875元从2017年12月22日起计算，第二期79000元从2018年6月4日起计算，第三期79000元从2018年12月17日起计算。事实和理由：2018年2月4日原告与被告清远联投置业有限公司公司签订了合同编号为2018020471的《商品房买卖合同(预售)》，合同约定被告清远联投置业有限公司作为出卖人向买受人原告出售其开发建设的房屋阳光壹佰米娅新城湖景苑20幢(北区D09栋)2梯26层04号，建筑面积为76.74平方米，其中套内建筑面积61.77平方米，分摊共有建筑面积14.97平方米。该商品房单价按照套内建筑面积计算为每平方米人民币12852.11元，总价款为人民币793875元。按照贷款方式付款，原告自行支付首期房价款人民币238875元，余款人民币555000元向指定的国家金融机构(贷款机构)申请贷款支付。出卖人被告清远联投置业有限公司应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，如出卖人未按约定的时间将商品房交付买受人的，逾期在180日之内的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含己付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照同期贷款利率计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0.10%向买受人支付违约金。交付条件为商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告，商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。交房时出卖人应当出示前述证明文件，如出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。《商品房买卖合同(预售)》签订后，原告依约向被告清远联投置业有限公司支付了房屋首期款并向银行申请了贷款，于2018年1月29日与两被告签订了编号为4499925Q1180*****135的《个人消费贷款及担保合同》，后也一直按约在向被告中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行还款。2020年6月24日原告接到被告清远联投置业有限公司电话通知，通知原告于2020年6月26日去现场收房，但是被告清远联投置业有限公司无法提供法律规定要求、同时也是双方合同约定的交付条件建设工程验收备案证明文件，原告当即表示拒收该套房屋。且经原告与清远市住房和城乡建设局(以下简称清远住建局)沟通了解及同楼层的房屋买受人向清远住建局查询，清远住建局的答复均是截至目前被告清远联投置业有限公司仍未办理阳光100楼盘D9、D10栋的竣工验收备案表，还未达到交楼条件。原告按照合同约定向被告清远联投置业有限公司发出了《解除商品房买卖合同通知函》，但未收到被告清远联投置业有限公司的任何回复。对于因被告清远联投置业有限公司逾期交楼而导致解除合同的违约责任，合同第十二条第1点第(2)小点中约定的是“出卖人按照全部房价款的0.10%向买受人支付违约金”，这当中的“0.1%”是被告清远联投置业有限公司单方制定的格式条款，以此标准计得的违约金仅为793.875元，明显约定过低，亦不足以补偿原告的实际损失，同时也等同于被告清远联投置业有限公司免除了自己作为义务人的责任，依法应当是无效的。相反，在合同第八条第1点第(2)点中，对于因原告逾期付款而导致解除合同的违约责任，被告清远联投置业有限公司要求原告“按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金”，甚至被告清远联投置业有限公司要求双方另行签订的《补充协议》第三条第(一)款第(2)小点中约定如买受人逾期付款超过180日的“买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照全部房价款的20%向出卖人支付违约金”。这明显有违《合同法》和《民法总则》的公平原则。因此，原告认为，合同第十二条第1点第(2)小点中对于被告清远联投置业有限公司的违约责任约定过低，请求人民法院根据法律规定予以增加，按照公平对等的原则，对等调整为“出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金”，即79387.5元。综上所述，被告清远联投置业有限公司与原告间签订的房屋买卖合同合法有效，合同双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，原告已按合同约定向被告清远联投置业有限公司支付了首期房价款及办理了贷款，被告清远联投置业有限公司却在双方约定的交房时间已经逾期180天的情况下仍未取得建设工程验收备案证明，未达到双方约定的及法律规定的交房条件，被告清远联投置业有限公司的行为已构成严重违约。且在原告已经发函正式函告被告清远联投置业有限公司要求解除合同、退还购房款及向原告支付相应违约金的情况下，仍未见被告清远联投置业有限公司的回复及有相应作为。在市场经济高速发展、房价飞涨的今天，房子对于国人的意义不言而喻，类似于原告这样的普通家庭几乎是倾尽全家的血汗来购买一处栖身之所，每月更是面临着高额的房贷，但购买的房屋却迟迟未达交付条件。被告清远联投置业有限公司逾期交房及消极应对的行为已严重损害原告的合法利益，为维护自身合法利益，特向贵院提起诉讼，望贵院在查清事实的基础上，判如所请。被告清远联投置业有限公司辩称，一、答辩人与原告签订的房屋买卖合同具备继续履行的条件，涉案房屋已符合房屋交付应具备的约定和法定条件，原告的购房合同目的可实现，并不构成根本违约，合同不应解除。答辩人与原告于2018年2月4日签订《商品房买卖合同(预售)》，向答辩人购买广东省清远市清城区****************************。合同第十一条约定房的交付时间为2019年12月31日前，该条第二项第二款同时约定，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。(一)因存在天气原因、行政机关职能调整等不可抗力因素，涉案商品房的交付有所延后。1、根据《广东省在建房屋市政工程防御台风、暴雨灾害工作指引(试行)》的相关规定，当暴雨橙色或红色预警时(暴雨橙色预警信号的含义是在过去的3小时，本地降雨量已达50毫米以上，且雨势可能持续)，施工单位应停止一切施工作业，停止运行所有建筑起重、打桩、挖掘等机械和场内运输车辆，关闭施工现场临时用电总闸，撤离危险地带人员，所有人员应留在确保安全的室内避风避雨，安排专人不间断应急值守，发现灾情、险情迅速上报，及时处置。当台风黄色预警时(台风黄色预警信号的含义是指24小时内可能受热带气旋影响，平均风力可达8级以上，或阵风9级以上;或者已经受热带气旋影响，平均风力为8-9级，或阵风9-10级并可能持续，风力相当于17.2米/秒则为8级大风天气)，施工单位应停止所有露天作业，切断施工电源，撤离危险地带人员。2017-2019年我省先后遭遇诸如天鸽、山竹、利奇马等强台风也是众所周知的事实。根据清远国家基本气象站提供的2017-2019年天气情况统计表显示，24小时降雨量大于50mm，日级大风超过8级大风天气，2017年为33天、2018年24天、2019年为28天，合计85天。2、2019年，广东省建设工程消防设计审查验收职责由各地级以上消防救援支队移交至市住房城乡建设主管部门负责，造成消防验收工作有一定程度上的延迟，影响至少6天。因受该不可抗力影响，故商品房的交付日期应延后超过91天。根据合同附件十一《补充协议》第四条第7项的约定，因不可抗力导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交房的违约责任。联投公司已于2020年6月16日具备竣工验收备案条件，算上因天气、政府职能调整等不可抗力因素延误的天数，即使联投公司应于2019年12月31日交付房屋，也在180天内达到交付条件。(二)涉案房屋已具备竣工验收备案条件，原告购房目的可实现。答辩人于2020年6月16日具备竣工验收备案条件，涉案房屋所在楼栋及周边配套设施均已建设完毕，是可以交付给原告的，其购房目的可以实现。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条的规定，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持;反之，则依法予以支持。恳请贵院根据诚实信用原则，在涉案房屋已符合法定和约定的交付条件，可交付的情况下，从维护交易稳定性的角度考虑，不予支持解除合同的诉讼请求。二、原告无权要求答辩人返还房屋按揭贷款。首先，答辩人不存在根本违约行为，双方间商品房买卖合同并不具备解除条件;其次，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定:商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款也被解除的，购房贷款应当返还给担保权人。如商品房买卖合同需要解除，要返还贷款的前提是同时解除原告与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行间的《个人消费贷款及担保合同》，且原告尚未偿还给第三人的贷款本金也应当返还给第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行，原告无权接受该贷款。在涉案房屋未办理产权证前，答辩人对该笔贷款需要承担连带保证责任，如将该贷款直接支付给原告，则无法保证答辩人及第三人的权益，增加诉累。三、关于原告要求答辩人支付因解除合同所产生的利息、违约金及要求答辩人协助原告办理物业维修基金、产权登记费。首先，如前所述，答辩人不存在根本违约行为，该合同并不具备解除条件，且原告的解除权已消灭，故不应支付因解除合同产生的利息、违约金;其次，原告要求答辩人支付的违约金数额及律师服务费没有合同依据，与合同第十二条第一项约定不符;根据该项约定的违约金数额已足以弥补原告的损失，原告也未举证其具体损失;再次，产权登记费、物业维修基金并非由答辩人收取，答辩人无法提供协助义务。综上，请求贵院依法驳回原告全部的诉讼请求。被告中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行辩称，对于原告的起诉无异议。本院经审理认定事实如下：2018年2月4日，原告罗盛文（买受人）与被告清远联投置业有限公司（出卖人）签订了一份《商品房屋买卖合同（预售）》及其合同附件，合同约定：原告向被告清远联投置业有限公司购买位于清远市清城区龙塘镇陂坑联泰工业城N24号区阳光壹佰米娅新城北区湖景苑20幢（北区D09栋）2梯26层04号房屋，总价款为793875元，建筑面积为76.74平方米，套内建筑面积为61.77平方米，买受人应于2018年2月4日前支付首期房款238875元，余款555000元向中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行申请贷款支付。合同第九条约定商品房的交付条件：“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。”合同第十一条约定交付时间为：“出卖人应于2019年12月31日前向买受人交付该商品房。”合同第十二条约定逾期交付的责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）。……⑵逾期超过180日（该期限应当与本条第⑴项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起。按照同期贷款利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。……。”合同第二十八条约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”合同第二十九条约定：“本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。本合同及附件共54页，一式5份，其中出卖人2份，买受人1份、清远市******不动产中心2份、按揭银行1份。合同附件与本合同具有同等法律效力。”合同附件十一《补充协议》第四条第1点约定：“如该商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人通知的收楼日为交楼日期，如自出卖人书面通知之日起7日内买受人未能办理有关手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。”《补充协议》第四条第7点约定：“因不可抗力或因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线工程突然事件处理，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大政府活动（如重大国际因内会议、国家庆典、重大国际国内运动会）、政府宣布的紧急状态，或政府部门通过审批的规划变更、设计变更，导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交房的违约责任；但是，双方协商同意解除合同或变更合同的除外。”《补充协议》第四条第8点约定：“依据买卖合同第十二条约定，出卖人向买受人交付房屋逾期超过180日后，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第181日起30日内作出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃买卖合同第十二条所约定的退房权利。”签订合同后，原告向被告支付首期款238875元，剩余房款555000元由原告向被告中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行办理按揭贷款支付给被告。原告首期款支付情况如下：1、2017年12月18日支付30000元；2、2018年12月22日支付50875元；3、2018年6月4日支付79000元；4、2018年12月17日支付79000元。2018年1月29日，原告与两被告签订一份《个人消费贷款及担保合同》，约定被告中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行贷款555000元，贷款期限为360月，贷款用途是购买涉案房屋，借款人与开发商就本合同项下贷款所购房屋的质量、条件、权属等事宜发生纠纷，且上述纠纷将会影响借款人偿还贷款本息的，或发生借款人与开发商擅自解除、变更购房合同等影响本合同继续履行情形的，视为借款人在本合同项下违约；出现借款人违约的，宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同；被告清远联投置业有限公司对原告上述贷款提供阶段性责任担保，直至涉案房屋办理完正式抵押登记时止。根据被告中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行确认，截至2020年10月25日，原告已归还借款本金19030.74元、利息76921.26元，尚欠借款本金535969.26元。原告提供了解除合同通知函、顺丰速运运单详情，予以证明原告通过顺丰快递向被告邮寄解除合同通知函，并已邮寄送达给被告，予以解除原告与被告签订的《商品房屋买卖合同（预售）》。但原告提供的顺丰速运运单详情没有显示邮件交寄时间及投递详细情况，被告对原告该证据不予认可，本院对原告该证据的真实性及其主张证明的事实不予确认。原告提供了一份交易单，予以证明原告支付给清远市冠通房地产咨询有限公司物业维修基金、产权登记费、印花税服务费、贷款合同印花税等共计1750元。被告提供了交付通知书及EMS邮单，予以证明被告于2020年11月31向原告邮寄送达交付通知书，通知原告于2020年11月2日收楼，已于2020年11月1日邮寄送达给原告，但原告没有收楼。被告清远联投置业有限公司还涉及其他诉讼案件，被告清远联投置业有限公司在他案中提供的房屋竣工验收备案表证实，涉案房屋所属楼栋于2020年10月29日取得竣工验收备案表，但没有提供证据证明涉案房屋已取得《房屋建筑面积测绘成果报告书》。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告清远联投置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，其内容是其双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行合同义务。原告已向被告清远联投置业有限公司付清购房款793875元，被告清远联投置业有限公司依约应于2019年12月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的涉案房屋交付给原告。涉案房屋于2020年10月29日取得竣工验收备案表，但没有提供证据证明已取得《房屋建筑面积测绘成果报告书》，故不符合合同约定交付条件。根据合同《补充协议》第四条第8点约定：“依据买卖合同第十二条约定，出卖人向买受人交付房屋逾期超过180日后，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第181日起30日内作出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃买卖合同第十二条所约定的退房权利。”被告逾期交房超过180天的，原告应自2020年6月29日起30日内即2020年7月28日前向被告发出解除合同通知书，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，原告虽然提供于2020年7月3日出具的解除合同通知函，但原告没有提供证据证明已在2020年7月28日前将该解除合同通知函送达给被告清远联投置业有限公司，应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”的规定，原告没有在约定期限内行使其合同解除权，其解除权已消灭。因此，对原告要求解除其与被告清远联投置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于原告要求解除其与两被告签订的《个人消费贷款及担保合同》，以及其他的诉讼请求。鉴于原告与被告清远联投置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议继续履行，原告要求解除其与两被告签订的《个人消费贷款及担保合同》，以及其他的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告罗盛文的诉讼请求。案件受理费13468元，减半收取计6734元，由原告罗盛文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  梁健球二〇二〇年十二月七日书记员  郭晓君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。