文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0240民初2775号原告：杨伟，男，1965年3月22日出生，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：周静，重庆柯大律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊金鑫，重庆柯大律师事务所律师。被告：唐国香，女，1962年4月5日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：周柳，重庆律缘律师事务所律师。第三人：石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇城南路。统一社会信用码9150024058147959XX。法定代表人：聂新联，该公司总经理。原告杨伟诉被告唐国香、第三人石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司（以下简称“新视野房产公司”）案外人执行异议之诉一案，本院2020年7月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨伟及其委托诉讼代理人周静、熊金鑫，被告唐国香及其委托诉讼代理人周柳到庭参加了诉讼。第三人新视野房产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。杨伟向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行位于重庆市石柱土家族自治县（以下简称“石柱县”）X号房屋；2.确认石柱县X号房屋系杨伟所有；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月四川省农资集团重庆市川东农资有限公司（以下简称“四川农资公司”）与石柱四方化工集团有限公司（以下简称“四方化工公司”）签订《化肥购销合同》、《补充协议》，约定四川农资向四方化工购买化肥，合同约定货款为300万元，并对违约金与利息进行了约定，同月四川农资按约支付了300万元货款，但因四方化工经营原因未能供货。2016年3月21日，四川农资、四方化工、新视野房产公司、重庆乐开花贸易有限公司（以下简称“乐开花公司”）四方签订了《协议书》，就四方化工公司欠款进行结算。经结算，四方化工尚欠四川农资342.1666万元（本金290万元，利息52.1666万元）。新视野房产公司自愿用其修建的位于石柱县X路的商品房2套（包含涉案房屋在内）折价69.5692万元，抵偿四方化工公司欠款。协议签订后，四川农资公司要求石柱新视野将房屋过户登记到了原告名下。基于前述以房抵债协定，原告与新视野房产公司于2016年3月25日就涉案房屋签订《重庆市商品房买卖合同》并办理网签。随后新视野房产公司将房屋交付给原告。经原告多次催促，新视野房产公司以资金短缺未能向房管局、税务局缴纳税费为由，一直未将涉案房屋过户登记在原告名下。2020年，新视野房产公司筹到款项，准备去补交房产税费时，得知本院以（2020）渝0240执250号裁定书对涉案房屋进行了查封。原告认为该执行行为侵犯其合法权益遂提出执行异议申请，本院以（2020）渝0240执异8号执行裁定书驳回了原告的异议申请。综上所述，四川农资公司与四方化工公司之间存在真实合法的民间借贷关系。四川农资公司、四方化工公司、新视野房产公司与乐开花公司签订《协议书》，对四川农资公司与四方化工公司之间的债权债务关系进行结算并约定以房抵债合法有效。原告与新视野房产公司基于以房抵债协议签订《重庆市商品房买卖合同》，合法占有涉案房屋，并且非因原告自身原因未办理过户登记。为此，原告根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告对诉争房产享有足以排除执行的民事权利，请求法院查明案件事实，依法支持原告的诉讼请求。唐国香辩称，1.不认可原告诉称的事实和所举示证据的真实性、合法性、关联性；2.原告与第三人未订立案涉商品房买卖合同的真实意思，其商品房买卖合同不成立；3.原告未对第三人缴纳任何房款；4.对原告诉称第三人利用案涉商品房代案外人清偿债务的事实不认可，即便抵债事实成立，也不属于不能执行的范围与情形；5.原告占有该房屋不是合法占有，而是无偿占有。原告系涪陵人，涉案房屋不是用于居住，而是用于抵债，而排除执行的条件必须是用于居住，综上请求驳回原告的诉讼请求。新视野房产公司述称，原告的陈述属实，请求法院支持原告的诉讼请求。理由如下：一、新视野房产公司已于2016年3月25日将涉案房屋分别出售给杨伟，目前案涉房屋已分别由杨伟合法占有，贵院将该房屋作为新视野房产公司资产进行查封有误。2015年6月23日，四川农资公司与四方化工公司签订《化肥购销合同》，约定四川农资向四方化工购买化肥，合同约定货款为300万元。2016年6月25日四方化工公司、四川农资公司与博士德公司签订《补充协议》。2015年6月24日、25日，四川农资公司分别给四方化工转账货款共计300万元。但因四方化工公司经营困难无法按时供货。2016年3月21日，四川农资、四方化工、新视野房产公司、乐开花公司四方签订了《协议书》，就四方化工公司与四川农资公司签订的《化肥购销合同》及《补充协议》进行了结算。新视野房产公司自愿用其修建的位于石柱县X的商品房2套（包含涉案房屋X在内）折价69.5692万元，抵偿四方化工公司欠款。2016年3月25日，新视野房产公司与四川农资公司员工杨伟签订《重庆市商品房买卖合同》，并提交石柱房管局备案。二、因新视野房产公司资金短缺，欠缴项目及案涉房屋税费，导致案涉房屋未能及时过户登记到杨伟名下。唐国香、杨伟等人均是石柱滨河晓月业主。2014年开始，新视野房产公司受房地产行业大气候影响造成资金链完全断裂，一直欠缴石柱X房产项目税费及唐国香、杨伟等业主办理过户手续。为解决这一问题，新视野房产公司采取分批次筹集资金补交税费的方式，逐步为业主办理过户手续。现在大部分业主已经办理了过户登记，其中案涉房屋属于最后一批未办理过户的房屋。新视野房产公司在2020年4月筹集到资金准备补交剩余大修基金并为杨伟等业主办理案涉房屋的过户手续时，才了解到案涉房屋已被贵院查封。综上所述，唐国香、杨伟均是石柱X业主，新视野房产公司筹集资金先为唐国香办理过户后，唐国香以要求新视野房产公司支付延期办理违约金为由，申请贵院查封并执行案涉房屋不应当得到支持。本院经审理认定事实如下：2015年6月23日，四川农资公司（需方）与四方化工公司（供方）签订《化肥购销合同》，约定四川农资向四方化工购买尿素2000吨，单价1500.00元/吨，货款合计为300万元。2015年6月24日，四川农资公司向四方化工公司转账200万元。2015年6月25日，四川农资公司（甲方）、四方化工公司（乙方）及博士德公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲方在合同签订一周内将300万化肥购货款支付到乙方账户；甲乙双方需按《化肥购销合同》约定条件履行，若违约，处以货款金额3%的违约金，并承担每月1%的资金占用费；丙方为乙方对合同执行全面担保并承担全部违约责任；钟显文以个人资产为乙方此笔借款提供担保。甲、乙、丙三方均在协上加盖公章，钟显文在“担保人”处签字。当日，四川农资公司向四方化工公司转账100万元。2016年3月21日，四方化工公司（甲方）、四川农资公司（乙方）、新视野房产公司（丙方）及乐开花公司（丁方）签订《协议书》，就甲乙双方于2015年6月23日签订的《化肥购销合同》，合同总价款为300万元，乙方按约定履行了相关义务，甲方因经营原因未能向乙方供货，甲方按合同已经支付合同款为10万元，尚有290万元未支付，甲乙丙丁四方经协商达成一致意见：一、截止2016年3月20日，甲方尚欠乙方本金￥290万元，欠乙方利息￥52.1666万元，共计￥342.1666万元。二、四方约定以以下方式冲抵欠款￥270.6652万元。（1）乙方购买丙方位于石柱县X的商品房2套（具体房号、面积、价格详见清单），按房屋开盘优惠价的作价原则，共计￥69.5692万元。……五、甲乙丙丁四方所涉及上述购房等交易中约定：1、在上述的购房交易中，因此购房行为属抵款交易，由丙方无偿提供交易平台，积极配合在政府相关部门做好房屋撤销网签及再次变现登记手续，丙方商用房按现行的激励政策奖励经办人员促进销售，其费用由甲方承担。该协议书中约定的商品房2套的房号分别为：石柱县X1及X2。当日，四川农资工资向新视野房产公司发出《便函》，载明“我四川省农资集团重庆市川东农资有限公司，购买贵方位于重庆市石柱县X的商品房2套（房号X，面积72.56m2价值314030元……）。经我公司研究，决定由我公司员工杨伟通知网签挂名购买，如因此造成损失由我公司承担，请予支持。”2016年3月21日，新视野房产公司向杨伟出具《收据》1张，载明：交款单位杨伟，收款方式四方协议转账，金额314030.00元，收款事由X房款。2016年3月25日，新视野房产公司（甲方）与杨伟（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方位于石柱县X，房屋属于成套住宅，付款方式为一次性付清房款314030.00元。该《重庆市商品房买卖合同》已办理网签程序。2019年4月1日，石柱土家族自治县佳程物业管理有限公司向杨伟出具《收据》一张，载明：收取2019年1月至2019年3月营业房物业费（按半价收取）X1、X2等在内的总面积818.56平方米，单价0.4元/平方米，金额982.27元。2019年4月10日，杨伟领取了包括案涉房屋在内的10套住宅及3间商业用房共计13把钥匙，10套住宅的房号为：X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7、X8、X9、X10；3间商业用房房号为：X11、X12、X13。2020年3月26日，新视野房产公司向原告出具了案涉房屋增值税发票1张，发票金额为314030.00元。2020年4月8日，新视野房产公司向石柱县不动产登记中心出具《增量房完税证明书》，载明：“兹有石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司开发位于X号房屋，面积369.65平方米，其向李晓丹、黄猛等3人转让行为汇总承受方所涉及的契税等税费已经缴清，请予办理产权登记。”2020年6月16日，新视野房产公司向本院出具《情况说明》一份，载明：“石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司是一家从事房地产开发、销售的房地产企业，公司于2012年左右开发的石柱滨河晓月一期即X幢房屋及幼儿院销售，我公司无法按时足额缴纳购房契税和大修理基金，因此无法按时过户。公司从2014年至2020年5月所有的营业税、城建税、契税、社保、个人所得税、土地增值税、房产税、土地使用税等税种由于未按时清缴，形成大量的滞纳金，缴纳滞纳金情况详见2017年至2020年5月税务局收款的税票及相关附件。”2020年6月11日，原告交纳X号房屋印花税及契税8972.29元。当日，新视野房产公司共计缴纳产权转移书据的印花税、房屋买卖的契税、滞纳金的契税共计53935.13元。本院在办理被告唐国香申请执行新视野房产公司房屋买卖合同纠纷一案中，原告作为案外人于2020年6月8日向本院提出执行异议，请求解除案涉房屋的查封，本院于2020年6月19日作出（2020）年渝0240执异8号执行裁定书，驳回了原告的异议。另查明，四方化工公司为博士德公司的股东，股份占比49.04%，博士德公司为乐开花公司与新视野房产公司的股东，持股90%以上。新视野房产公司为重庆新视野房地产开发有限公司的全资子公司。本院认为，案涉《化肥购销合同》、《补充协议》、《协议书》、《重庆市商品房房屋买卖合同》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性、强制性规定，均合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从前述司法解释规定来看，执行异议规定第二十八条、第二十九条并非排斥关系，买受人对执行标的的提出异议只要符合第二十八条或第二十九条任意一种情形的均可以排除执行。本案原告对案涉房屋享有的民事权益符合执行异议规定第二十八条规定的情形，可以排除执行。理由如下：第一，原告就案涉房屋在人民法院查封之前与第三人签订了合法有效的书面买卖合同。根据本案查明的事实，2016年3月25日，原告就案涉房屋与第三人新视野房产公司签订了案涉商品房买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，被告虽抗辩原告与第三人新视野房产公司签订商品房买卖合同不成立，但未提供相应的证据加以证明，故本院对原告的该抗辩理由不予采纳。第二，原告在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。2019年4月10日，杨伟领取了案涉房屋在内的13套房屋的钥匙，视为第三人已经向原告交付了案涉房屋，而案涉房屋的查封时间是2020年，故可以认定原告在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。被告关于原告并未合法占有案涉房屋的抗辩理由不能成立。第三，原告已支付案涉房屋的全部价款。2016年3月21日，四川农资、四方化工、新视野房产公司、乐开花公司四方签订了《协议书》，约定新视野房产公司用其修建的位于石柱县X的商品房2套（包含涉案房屋X在内）折价69.5692万元，抵偿四方化工公司欠款，后四川农资公司委托公司员工即本案原告购买案涉房屋。2016年3月21日，新视野房产公司向杨伟出具《收据》1张，明确收款事由为X房款，金额为双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的总价款即314030.00元，新视野房产公司对此也予以认可。综合上述事实，可以认定原告已经以四方化工公司欠四川农资公司的化肥款冲抵了案涉房屋的购房款，故可以认定原告已经向新视野房产支付了案涉房屋的全部价款。被告抗辩对第三人利用案涉商品房代案外人清偿债务的事实不认可，但未提供相应的证据加以证明，故其该项抗辩理由亦不能成立。第四，案涉房屋非因原告自身原因未办理过户登记。2020年6月16日，新视野房产公司向本院出具《情况说明》一份，载明系该公司无法按时足额缴纳购房契税和大修理基金，导致案涉房屋未按时过户，故案涉房屋未办理过户登记不能归咎于买受人原告自身原因。关于本案诉讼费的承担主体问题。本院认为被告唐国香依照法律规定申请强制执行，对涉案房屋的产权情况并不知情，其申请执行的行为并无不当，相反系第三人新视野房产公司未按时足额缴纳购房契税和大修理基金，导致案涉房屋无法按时过户，进而引发本案，因此本案诉讼费用应由第三人承担。综上，原告的异议请求符合执行异议规定第二十八条的规定，原告对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，故本院对原告的诉讼请求予以支持。依照执行异议规定第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行位于重庆市石柱土家族自治县X号房屋，解除对该房屋的查封；二、驳回原告杨伟的其他诉讼请求。案件受理费6010.45元，由第三人石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。本院（2020）渝0240执异8号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  王新贵人民陪审员  谭金春人民陪审员  熊成蓉二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  张全玉书 记 员  崔 芸