北京市大兴区人民法院执 行 裁 定 书(2020)京0115执异484号异议人（被执行人）：杨士奎，男，1946年8月5日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：赵强，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘楠，北京市京师律师事务所律师。申请执行人：闫磊，男，1981年8月11日出生，汉族，住北京市大兴区。闫磊与杨士奎房屋买卖合同纠纷一案，诉讼过程中，本院保全查封杨士奎名下位于北京市大兴区XXX房屋（以下简称涉案房屋）。执行过程中，本院以网络询价方式确定涉案房屋的参考价，并拟对其进行拍卖。杨士奎对此提出执行行为异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。杨士奎向本院提出异议请求：中止对涉案房屋的评估、拍卖程序。事实及理由：第一，2019年11月19日，北京市大兴区人民法院（以下简称大兴法院）作出（2018）京0115民初17623号民事判决书。大兴法院依法查明：“涉案房屋属于社会保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，购买人必须满足国家规定的条件，其购买资格具有专属性，同时，在房屋的转让方面，政府有明确的政策性规定，根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房”。最终法院明确，涉案房屋不具备上市公开交易的政策条件，不能上市公开交易。杨士奎认为法院的执行行为不能突破审判程序中依法确认的事实，该房屋目前不具备上市交易条件，不可公开拍卖交易。第二，诉讼过程中，在法院的主持下，北京京城捷信房地产评估有限公司（以下简称捷信评估公司）于2019年8月13日出具评估报告，确定涉案房屋市场价值为2304627元。大兴法院依据涉案房屋评估报告所述增值情况，计算出杨士奎对闫磊的补偿金额为500000元。而在执行过程中，大兴法院未经过评估程序，仅依据一份《网络询价报告》，就草率认定涉案房屋参考价格为1929490元，在不考虑多次流拍的前提下，杨士奎的财产严重缩水近400000元，这使得对闫磊补偿金额计算的依据发生了实质的变化，对杨士奎显失公平，严重的损害了杨士奎的财产权利。另外，分析待评估房屋价值最重要的依据是综合参考北京房价、同地段、同层次的成交数据和成交价格来确定真实的房屋价格。综上，杨士奎对评估方法、评估价格、评估程序、评估机构持有异议，不予接受。第三，评估拍卖涉案房屋侵犯了杨士奎的基本生存权。我国宪法第三十三条规定，国家尊重和保障人权。民事诉讼法第二百四十四条亦有明确规定：在查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人的财产时，应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，对被执行人及其所抚养亲属生活必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不能拍卖、变卖或抵债。在执行工作中，人民法院应在保障债务人生存权的底线上维护债权人的债权，既体现国家尊重、保障人权和保护公民基本生存权的宪法理念，也是维护社会稳定和促进经济发展的要求。杨士奎已经古稀之年，除了涉案房屋，再无居所可住，其与妻子已离异多年，与子女也多年未联系，涉案房屋系杨士奎赖以生存的命根子，如果强制拍卖，杨士奎将无家可归甚至走向绝路。综上，请求法院支持杨士奎的异议请求。申请执行人闫磊辩称，不同意杨士奎的异议请求。第一，闫磊不同意与杨士奎以议价方式确定涉案房屋处置参考价，闫磊认可法院确定涉案房屋处置参考价的执行行为。第二，据了解，杨士奎女儿名下有两套房屋，可维持杨士奎生活必需；如无法证明相关情况，闫磊同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从涉案房屋的变价款中扣除五至八年租金。综上，请求法院驳回杨士奎的异议请求。本院查明：闫磊与杨士奎房屋买卖合同纠纷一案，本院保全查封涉案房屋，后作出（2018）京0115民初17623号民事判决书，判决：闫磊与杨士奎于2014年1月21日签订的协议书无效；杨士奎返还闫磊购房款639720元、好处费70000元、房屋差价810元、物业费2126.56元、办证费1000元、登记费80元、印花税5元、供暖费2135.10元、装修管理费284.68元、装修垃圾清理费284.68元、有线电视开通费360元以及税款20639.30元；杨士奎赔偿闫磊损失500000元。判决生效后，因杨士奎未如期履行，闫磊向本院申请强制执行，本院予以立案执行。执行过程中，本院拟拍卖涉案房屋，并启动确定财产处置参考价程序。因闫磊不同意与杨士奎以议价方式确定涉案房屋处置参考价，故本院向国家税务总局北京市大兴区税务局（以下简称大兴税务局）出具询价函，请求依照计税基准价、政府定价或者政府指导价标准出具询价结果。因大兴税务局未在指定期限内出具询价结果，本院于2020年7月28日通过全国法院询价评估系统对涉案房屋进行网络询价，最终确定涉案房屋的处置参考价为1929490元。审查过程中，杨士奎为证明其名下除涉案房屋外无其他居住房屋，向本院提交了北京市大兴区不动产登记事务中心出具的不动产登记信息查询结果告知单。对此，闫磊称，杨士奎女儿名下有两套房屋，可维持杨士奎生活必需；如无法证明相关情况，闫磊同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从涉案房屋的变价款中扣除五至八年租金。本院认为，第一，网络司法拍卖是人民法院依法通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置财产的行为，是一种具有公法性质的强制执行措施。因此，杨士奎认为本院不得在现阶段拍卖涉案房屋的主张，于法无据。第二，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（以下简称《财产处置参考价规定》）第二条、第四条、第五条、第七条、第十四条之规定，人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式进行；除非当事人一致要求采取在后的方式且具备相应条件，否则应依照这一顺序，在无法采取前一种方式确定处置参考价且具备采取后一种方式的条件时，方可采取后一种方式。另外，《财产处置参考价规定》第七条规定：“定向询价不成，财产无需由专业人员现场勘验或者鉴定，且具备网络询价条件的，人民法院应当通过司法网络询价平台进行询价。”本案中，闫磊不同意议价，且大兴税务局未在执行期限内出具询价结果，涉案房屋亦满足网络询价的上述条件，故本院采取网络询价方式确定参考价的程序符合法律规定。本院系通过全国法院询价评估系统对涉案房屋进行网络询价，相关评估机构具备相应评估资质。另外，依据《财产处置参考价规定》第二十二条之规定，杨士奎对评估方法和评估价格的异议，不属于执行行为异议的审查范围，本院不予审查。第三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款规定：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”本案中，闫磊主张杨士奎女儿名下有两套房屋，可为杨士奎提供维持生活必需的居住房屋；如闫磊无法证明相关情况，则其同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从涉案房屋的变价款中扣除五至八年租金。因此，无论是满足上述规定第一项还是第三项，杨士奎以涉案房屋系其维持生活必需的居住房屋为由提出的异议均不应予以支持。换言之，本院拍卖涉案房屋并未违反法律规定。综上，杨士奎关于中止对涉案房屋的评估、拍卖程序的异议请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条、第四条、第五条、第七条、第十四条、第二十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，裁定如下：驳回杨士奎的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内，向本院递交复议申请书及证据，并按照案件相对人的人数提出副本，向北京市第二中级人民法院申请复议。审判长  张守国审判员  张 彬审判员  王 莹二〇二〇年十二月八日书记员  熊诗岚