广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初4252号原告：惠州市**实业发展有限公司,住所地：惠州市惠阳区******，统一社会信用代码：914**********756XL。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：张卫平，广东胜业律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨传钢，广东胜业律师事务所实习律师。被告：惠州市***开发有限公司,住所地：惠州市惠阳区********，统一社会信用代码：914************496。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：吴雪梅，女，1989年8月27日出生，汉族，身份证号码：441************323，系被告公司员工。原告惠州市**实业发展有限公司诉被告惠州市***开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张卫平、杨传钢,被告的委托诉讼代理人吴雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的452790.14元居间代理费；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系房地产开发公司，原告系房地产中介公司，双方于2017年11月18日订立了一份《奥园开城首府联动销售代理合同》，该合同约定，由原告担任被告公司旗下楼盘“奥园隆基绿洲花园”的居间销售方，为被告居间销售旗下的楼盘“奥园隆基绿洲花园”。销售方式为由原告派业务员寻找客户为被告报告订立合同的机会，原告负责寻找客户，然后由被告与客户订立《认购书》此后再由客户与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定的代理期限为2017年11月18日至2017年12月31日止。合同还约定了居间费的结算标准为“月累计成交≦30套，代理费按成交金额X4%计提,月累计成交≧31套，代理费按成交金额X5%计提”合同还约定了其他条款。合同签订之后，原告即组织人员入场为被告销售，截止至该合同到期，原告为被告居间销售了大量房屋，被告也按照合同约定给原告支付了部分款项，但仅有19套房屋（详见证据附表），被告向原告支付了部分款项的居间费，剩余全部并未支付。原告曾多次找被告沟通，但被告均拒绝支付，截止至原告起诉之日，被告仍欠拖欠原告居间费以及现金奖合计452790.14元。原告无奈只得具文起诉。综上所述，原告认为，原、被告之间自2017年已经形成了的居间合同关系，该合同系双方真实意思的表示，原告依照合同约定完成了原告的居间行为，尽到了合同义务，被告应当按照合同约定履行支付原告的居间费的合同义务支付原告的居间费。被告在原告完成其居间行为之后，拒绝支付原告的居间费及现金奖，原告经多次催讨，被告仍拒不支付，其行为已经构成根本违约。为维护原告的合法权益，原告特根据《合同法》等相关法律规定具文诉至法院，望判如所请。原告提供如下证据材料：1、奥园开城联动代理合同、二三级联动管理办法、补充协议；2、联动确认表、认购书；3、未结佣金明细表；4、微信聊天记录。被告辩称，一、原被告对销售代理合同的代理费结算范畴认定的争议。被告与原告签订了《奥园开城首府联动销售代理合同》（下称“代理合同”)，约定原告为被告就开城首府项目提供代理销售商品房服务。在现实操作过程中，按照行业习惯，原告作为三级渠道商，系通过网络、门店、广告等形式找来客户，由原告中介人员在微信群提前报备到访时间，并组织客户前来项目销售中心，进入销售中心后由被告方工作人员（置业顾问）接待讲解并看房购房，中介人员全程陪同客户签署《联动确认表》、认购书等相关文件，至此原告才完成了“导客”流程，方能认定为其实质上提供了委托代理销售或居间服务。在客户签订合同后，被告会以预付款的形式向原告支付50%佣金，待后期再依照合同第4.1.1条、第4.2.1条、第4.2.3条、第4.3.2条进行结算，对符合合同约定的佣金单支付剩余50%代理费，对不符约定的佣金单不计入代理费结算范畴并应退还。二、根据双方过往结算佣金明细可知，原告提交的开城首府佣金未结佣明细是存在错误的，应减少98020元；2.11-703户黄敏、1-2303崔莉岩两户佣金50%均在佣金人民币3925686.71元批次中已结算完毕，详见证据1-1;2.21-2507林小芳、2-1901林秋鹏、2-2905陈映红、1-1804王銘卿的佣金10%均在人民币2322789.48元批次中已结算完毕，详见证据1-2；2.32-2702段仲泉的佣金已分别在人民币3925686.71元批次(详见证据1-1)和人民币705212.12元批次中已结算完毕，详见证据1-3；三、根据双方签署代理合同中约定成功销售、代理费结算审核原则之约定，被告认定以下客户不符合结算原则，因此应在未结算佣金中予以扣减。代理合同系原被告双方基于三级渠道商与开发商之间进行代理销售服务所签订，系双方真实意思表示，合同意思自治，因此双方应严格按照合同约定予以履约。依照合同第4.2.3(3)条代理费结算审核原则约定：①报备单及签字齐全；②微信报备信息齐全且提前1小时以上；③非项目自然来电来访客户；④提交成交明细后，电话回访确认中介带客成交。《奥园开城首府项目二三级联动管理办法》对客户确认的流程及细则均有明确的约定，因此被告认为如下房源是由于原告未按合同约定履行相关义务，被告应不予支付相应佣金。且根据《房地产经纪管理办法》第十九条规定：“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未迗到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。”原告在履行代理合同中其服务并未达到合同约定标准，因此被告不予支付相应佣金。(1)1-701户陈依依。依据代理费审核原则，须微信报备信息齐全且提前1小时以上，1-701的报备信息与联动确认表予以核对，客户并非同一人，且原告亦无提供相应材料予以证明报备客户与实际成交客户是什么关系，依约应不计入代理费和现金奖结算范围。故被告主张，原告诉请应减少22182.68元，并将已支付22182.68元返回被告。(2)1-703户黄敏。1-703的报备时间为2017年12月01日16:10，付款的时间为2017年11月22日，付款时间早于报备时间且报备信息未提前1小时以上，依约应不计入代理费和现金奖结算范围，故被告主张，故被告主张原告诉请应减少21425.88元，并将已支付21425.88元返回被告。(3)1-802户秦记新1-802户购房时选择是向银行贷款支付尾款，后申请分期支付购房款，该户截止到2020年9月283方付清购房款。(4)1-1004户赵代明1-1004的报备时间为2017年11月24日15:50，刷卡时间为2017年11月24日16:17，报备信息未提前1小时以二，依约应不计入代理费和现金奖结算范围。故被告主张原告诉请应减少27435.68元，并将已支付27435.68元退回被告。(5)1-1307户周国清、张颖。根据面访客户录音，客户称其是自己到访，并非中介推荐，依约应不计入代理费和现金奖结算范围。故被告主张，故被告主张原告诉请应减少20894.06元，并将已支付20894.06元退回被告。(6)1-1507户马小伟，余菊芳。2-1703的报备时间为2017年11月24日12:09，刷卡时间为2017年11月24日13:01,报备信息未提前1小时以上，依约应不计入代理费和现金奖结算范围。故被告主张，故被告主张原告诉请应减少26240.28元，并将已支付26240.28元返回被告。（7）1-1508户严红燕。1-1508的报备时间为2017年11月26日19:53，刷卡时间为2017年11月24日12:44，刷卡时间早于报备时间，依约应不计入代理费和现金奖结算范围。故被告主张，故被告主张原告诉请应减少26531.93元，并将已支付26531.93元返回被告。(8)1-1607户郭良。1-1607的报备时间为2017年11月25日17:38，刷卡时间为2017年11月25日18:01，报备信息不足1小时，依约应不计入代理费和现金奖结算范围。故被告主张，故被告主张原告诉请应减少26301.60元，并将已支付26301.60元退回被告。(9)1-1608户张斌。1-1608的报备时间为2017年11月27日22:01，刷卡时间为2017年11月25日17:59，刷卡时间早于报备时间，依约应不计入代理费和现金奖结算范围。故被告主张，原告诉请应减少26593.03元，并将已支付26593.03元退回被告。(10)1-2303户崔莉岩。1-2303的报备时间为2017年12月6日15:29，刷卡时间为2017年11月24日16:00，刷卡时间早于报备时间，依约应不计入代理费和现金奖结算范围。故被告主张，原告诉请应减少22268.5元，并将已支付22268.5元及退回被告。(11)2-2702户段仲泉、1-2507户林小芳、2-1901户林秋鹏、2-2905户陈映红、1-1804户王铭卿佣金已结清，原告诉请应减少54325.628元。综上所述，恳请法院依照双方签署合同之约定，应被告之所请，依法裁判。被告提供如下证据材料：1、银行付款明细；2、1-701户微信聊天记录、POS单；3、1-703户微信聊天记录、POS单；4、1-802户合同及付款记录；5、1-1004户微信聊天记录、POS单；6、1-1307户回访录音；7、1-1507户微信聊天记录、POS单；8、1-1508户微信聊天记录、POS单；9、1-1607户微信聊天记录、POS单；10、1608户微信聊天记录、POS单；11、1-2303户微信聊天记录、POS单；12、庭后补交三组证据为银行转账记录、微信聊天记录及明细表、转账凭证。经审理查明，2017年11月25日，原、被告签订《奥园开城首府联动销售代理合同》约定，由被告将位于惠州市惠阳区*********“奥园开城首府”项目委托原告代理销售，具体可售共计507套，委托服务期为自2017年11月18日至2017年12月31日止，被告负责与认购者签订认购书及《商品房买卖合同》等一切销售文件，向购房者收取定金、楼款等购房款项，并将认购书等文件复印给原告留存，原告持有认购书，视作客户由原告介绍。被告委托现场确认客户人员为张成、邓义，原告的对接人员是宋轶、尹依、龚伊萌。合同关于代理费约定为：住宅月累计成交套数≤**，代理费按成交金额×4%计提；月累计成交套数≥31套，代理费按成交金额×5%计提。为激励原告销售人员的推介积极性，被告同意对成功推介被告物业的原告销售人员奖励每套5000元的现金奖。代理费和现金奖的结算审核原则为：（1）报备单及签字齐全；(2)微信报备信息齐全且提前1小时以上；（3）非项目自然来电来访客户；（4）提交成交明细后，电话回访确认中介带客成交。以上内容缺一不可。代理费每月结算一次，每月最后一个工作天为结算日，原告应配合被告提交相关核实及结算手续。2018年4月1日，原、被告签订《奥园开城首府联动销售代理合同补充协议》，将双方的合作期限延长至2018年12月31日，延长期内佣金及现金奖变更为每套佣金按成交价的4%+5000元现金奖的标准执行。2018年原、被告再次签订《奥园开城首府联动销售代理合同》，由被告委托原告代理销售奥园开城首府，具体可售住宅共计62套，可售商铺共计564套，委托服务期自2018年1月1日至2018年12月31日止。被告委托现场确认客户人员为张成、曾柯，原告对接人员为宋轶。代理费和现金奖的结算审核原则及付款方式与前份合同约定一致。此外，合同附件《奥园开城首府项目二、三级联动管理办法》关于客户确认流程及细则载明：“所有客户需提前1小时报备，客户报备有效期为1天，报备信息要求客户需登记真实姓氏，联动确认表必须填写完整，缺一不可且必须有客户、中介业务员、销售人员、客服部、财务部、营销经理及渠道专员签字。原则上微信报备信息、原告方业务员填写联动确认表与后期刷卡成交的客户姓名和电话在以上三个资料中需前后一致，否则判定无效（直系亲属除外）…。”另查明，合同签订后，原告组织人员为被告代理销售奥园开城首府的房屋，被告也按照合同约定向原告支付了部分房产的代理费，现原告主张仍有19套房屋，被告仅支付了部分款项，剩余佣金均未给付。对原告诉请的未结算佣金，双方无争议的有四户：1-2504户滕启冬，未结佣金金额28385.75元；2-1109户叶素凤，未结佣金金额19526.2元；2-2109户谢世转，未结佣金金额20001.18元；2-2909户景梦华，未结佣金金额20222.85元。对2-2905户陈映红，原告认可已付清，不再主张。结合原、被告的陈述及证据，对双方有争议的客户详述如下：（1）1-701户陈依依，2017年11月24日填写联动确认表，登记报备时间12:00，到访时间17:00，表格签字齐全，同日签订认购书。微信报备的客户谭姐与联动确认表填写的客户陈依依非同一人，原告未能证明报备客户与实际成交客户的关系，不符合结算条件。（2）1-703户黄敏，2017年11月24日填写联动确认表，登记的报备时间14:15，到访时间17:00，表格签字齐全，同日签订认购书。（3）1-2303户崔莉岩，2017年11月24日填写联动确认表，登记的报备时间12:11，到访时间17:00，表格签字齐全，同日签订认购书。（4）2-2702户段仲泉，2017年11月26日填写联动确认表，登记的报备时间11:39，到访时间13:00，表格签字齐全，同日签订认购书。被告辩称1-703户黄敏、1-2303户崔莉岩、2-2702户段仲泉已付款，从被告提交的微信聊天记录和佣金结算表（未经原告盖章）无法证明已结算，银行转账凭证亦没有备注相应的房号或客户名，应认定以上三户未结算。（5）1-2507户林小芳，2017年11月24日填写联动确认表，登记的报备时间8:50，到访时间17:00，表格签字齐全，同日签订认购书，被告提交的佣金结算明细表显示结算比例为50%，无法证明余款10%已结算。（6）2-1901户林秋鹏、1-1804户王铭卿，剩余10%的佣金已在2019年3月15日结算完毕，佣金明细表有原告的盖章确认。（7）1-1004赵代明，2017年11月24日填写联动确认表，登记的报备时间15:50，到访时间17:00，表格签字齐全，同日签订认购书，符合结算条件。（8）1-1307户周国清、张颖，2018年3月17日填写联动确认表，登记的报备时间16:36，到访时间18:00，表格签字齐全，同日签订认购书。结合录音和原被告工作人员翁俊涌和“小玉”的聊天记录，认定属于自己到访的客户，不纳入结算范畴。（9）1-1507户马小伟、余菊芳，2017年11月24日填写联动确认表，登记的报备时间12:09，到访时间未记载，表格签字齐全，刷卡时间为同日13:01。原告报备未提前1小时以上，不符合结算条件。（10）1-1508户严红燕，2017年11月24日填写联动确认表，登记的报备时间24日9:39，到访时间24日17:00，表格没有渠道专员签名确认，刷卡时间2017年11月24日12：44，同日签订认购书，联动确认表签字不齐全，不符合结算条件。（11）1-1607户郭良，2017年11月25日填写联动确认表，登记的报备时间17:36，到访时间18:15，表格签字齐全，原告报备未提前1小时以上，不符合结算条件。（12）1-1608户张斌，2017年11月25日填写联动确认表，登记的报备时间16:50，到访时间18:15，表格签字齐全，刷卡时间2017年11月25日17:59，同日签订认购书，符合结算条件。（13）1-802户秦记新，2018年1月18日填写联动确认表，登记的报备时间14:01，到访时间16:00，表格签字齐全，2017年1月18日签订认购书，符合结算条件。庭审时，被告对原告提供的联动确认表的真实性以及计算的佣金金额无异议。综合上述查明的事实，尚未结算佣金的有效客户有11户：1-2504户滕启冬，欠付佣金28385.75元；2-1109户叶素凤，欠付佣金19526.2元；2-2109户谢世转，欠付佣金20001.18元；2-2909户景梦华，欠付佣金20222.85元；1-703户黄敏，欠付佣金42851.75元；1-2303户崔莉岩，欠付佣金44537元；2-2702户段仲泉，欠付佣金31565.15元；1-2507户林小芳，欠付佣金5370.74元；1-1004赵代明，欠付佣金27435.68元；1-1608户张斌，欠付佣金26593.03元；1-802户秦记新，欠付佣金46760.56元。以上共计313249.89元。本院认为，本案是商品房委托代理销售合同纠纷。原、被告签订的《奥园开城首府联动销售代理合同》及补充协议是双方真实意思的表示，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行义务。被告在房产交易成功后，未能依约在合理期限内与原告对账、结算佣金，有违诚实信用原则。原告诉请被告支付拖欠的代理费，有事实和法律依据。本院按前述查明的符合结算条件的有效客户予以支持，即被告应向原告给付居间代理费313249.89元。对被告辩称的部分无效客户不应纳入结算范畴的理由，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告惠州市***开发有限公司自本判决书生效之日起十五日内向原告惠州市**实业发展有限公司支付居间代理费313249.89元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4046元，由原告惠州市**实业发展有限公司负担1046元，被告惠州市***开发有限公司负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  冯文娟二〇二〇年十二月十四日书记员  苏庭玮肖丽平