广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3875号上诉人（原审原告）：李三东，男，汉族，1960年6月3日出生，住惠州市xx区*************。身份证号：632************012。委托诉讼代理人：黄尉龙，系广东方正联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王恒，系广东方正联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳前海全民通金融资本控股集团有限公司。住所地：深圳市xx区****************裙楼A402。法定代表人:黄某芳，董事长。委托诉讼代理人：刘庆，系公司员工。上诉人李三东因与被上诉人深圳前海全民通金融资本控股集团有限公司（以下简称全民通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初252号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告李三东不服一审判决，上诉请求：1、请求判令撤销广东省博罗县人民法院作出的（2019）粤1322民初252号民事判决书，改判支持上诉人的诉讼请求；2、请求判令由被上诉人承担本案一审、二审案件受理费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院认为上诉人“刚开始是表示同意被告（被上诉人）解除合同”是错误的。根据双方当事人的微信聊天记录，2017年6月26日，被上诉人提出因为更换职场，需要与上诉人协商，上诉人回复“可以，按合同来就行了。”上诉人的意思是同意双方进行协商，前提是要按照合同约定。并且，被上诉人提出的方案是将案涉租赁房屋转租出去，从2017年6月26日被上诉人提出协商开始，一直到2017年7月26日之前，被上诉人给出的方案都只是转租，根本没有提出要解除租赁合同。因此，根本不存在上诉人先同意解除合同，然后“又反悔表示不同意与被告解除案涉合同”的情形。二、一审判决适用法律错误。一审判决认为被上诉人解除租赁合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定明显是适用法律错误。依据合同法第九十四条第（二）项的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，具有法定解除权的一方只能是另一方当事人，即守约方，违约方无权解除合同。本案中，2017年8月6日，上诉人收到被上诉人的《解除房屋租赁合同通知书》，上诉人回复被上诉人不同意解除租赁合同，但被上诉人在未与上诉人协商一致的情况下，仍然办理租赁房屋，拒绝继续履行合同。因此，本案的租赁合同既不是由当事人双方约定解除，也不是被上诉人行使法定解除权解除，案涉的租赁合同是被上诉人违约解除的。三、租赁合同约定的违约金不足以弥补上诉人的经济损失，被上诉人还应当承担赔偿责任。根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。本案中，因被上诉人违约解除租赁合同，案涉的租赁房屋一直空置到2018年3月1日才另行出租。上诉人的经济损失已经远超过租赁合同的押金，被上诉人应当承担赔偿责任。综上，上诉人认为，博罗县人民法院作出的（2019）粤1322民初252号民事判决书认定事实和适用法律均有错误，请二审法院予以纠正。补充如下：第一，根据双方签订的房屋租赁合同第四条第五项的约定，任何一方提前解除合同的，应以书面形式提前30天通知对方，并需取得对方同意，未取得一致意见的合同继续履行。根据这个规定，李三东与对方员工的微信沟通，这种沟通只涉及转租问题，与解除合同是没有关联的。解除合同必须依照租赁合同第四条第五项的约定，提前30天书面通知，签订合同就要按照合同履行，我方有权利要求对方履行合同，不存在强迫对方履行问题，对于一审法院的此认定，我方不能接受。被上诉人深圳前海全民通金融资本控股集团有限公司辩称，第一，一审法院认定事实清楚，答辩人因为业务发展不再使用涉案房屋，本公司员工代表公司通过微信方式向上诉人提出退租申请，上诉人回复说可以，此说明上诉人是同意退租的，一审法院认为上诉人同意与答辩人解除合同并无不当，我方明确退租请求后，积极协助上诉人寻找下一个租户，并就出租的相关事宜与上诉人李三东确认，以方便确认发出出租意向和条件，该出租或者转租行为并未逆转答辩人于2017年6月26日向上诉人发出的退出意思表示，而且答辩人在2017年7月底又向上诉人发出了书面解除房屋租赁合同通知书，上诉人也于2017年8月4日收到该份通知，答辩人以书面的形式再次明确告知上诉人解除房屋租赁合同，且答辩人已于2017年7月底搬离涉案房屋，也再次证明了答辩人搬离了涉案房屋，也再次证明了答辩人在租期届满之前要求提前解除房屋租赁合同的需求，涉案合同是无法继续履行的。第二，一审法院适用法律正确，根据《中华人民共和国合同法》第94条第二项的规定，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不继续履行主要债务，具有法定解除权的一方只能是守约方即上诉方，答辩人无权解除合同，答辩人认为上诉人的意见无法律依据。《中华人民共和国合同法》第94条“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同”，又依据《中华人民共和国合同法》第212条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，从合同的立法精神来看，法律对租赁合同双方当事人的主体资格并无特别限制，根据合同相对性的原则，答辩人明确表示不履行主要债务，作为合同当事人有权解除租赁合同，一审法院的适用法律是正确的。第三，租赁押金是可以弥补上诉人的损失的，答辩人通过微信、聊天、短信、发书面通知书等多种形式，已经提前30天告知上诉人李三东要退租并解除租赁合同，并且积极地协助上诉人寻找第三方承租人，收到答辩人的退出请求以后，上诉人应当积极地出租给他人，不能消极的不作为，致使损失扩大，该出租房屋空置导致的付租金损失，不是答辩人的过错造成的，也不是应当预见的利益损失。根据《中华人民共和国合同法》第119条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，该规定为减损规则，减损义务是法律为了促进诚信，维护公平而刻意赔偿权利人的一项义务，也是对损害赔赔偿责任的限制，该义务既包括积极的作为采取措施，防止损失扩大，也包括消极的不作为，以避免造成新的损失，因此上诉人要求答辩人赔偿其房屋空置至2018年3月的租金损失无法律依据。另根据租赁合同的约定，答辩人于合同签订当日向上诉人支付了押金6万元人民币，相当于两个月的租金，双方对此事实无异议。因房屋押金系出租，系出租方将房屋出租给承租人后，为了保证承租人妥善使用房屋以及租赁房屋在损害时能得到赔偿的一种担保方式，只要租赁物未受损害，租赁关系解除后，出租人是应当返还房屋押金的。基于合同约定，只有在承租人逾期缴纳租金或其他相关费用，且出租人解除合同的情况下，租赁押金才不得要求返还，因此答辩人有权要求上诉人退还押金，但是因答辩人提前退租，答辩人愿意给上诉人一定的经济补偿，故该押金未要求上诉人返还，而且是大大高于答辩人因提前退租可能给上诉人造成的损失的。综上所述答辩人认为上诉人的上诉理由不能成立，一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持，为了维护答辩人的合法权益，请二审法院维持原判，驳回上诉人的全部上上诉请求。原审原告李三东向一审法院起诉请求：1、请求判令被告继续履行《房屋租赁合同；2、请求判令被告支付原告2017年8月至10月房屋租金人民币91929元及滞纳金（按照合同约定日千分之五的标准，自逾期之日起，计算至被告实际付清之日止，现暂计算至2017年10月12日，计17160.08元）；3、请求判令被告支付欠缴的物业管理费、水电费及物业分摊费用共计人民币11075.36元；4、请求判令被告承担本案诉讼费。本案发回重审后，原审原告变更诉讼请求为：1、请求判令被告赔偿因其违约解除合同造成原告的经济损失237964.25元；2、请求判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月28日，原告李三东与被告全民通公司签订《房屋租赁合同》。合同约定：原告将坐落于惠州市********xx大厦1单元xx层xx号的房屋出租给被告。租赁期限为三年，自2016年5月1日起至2019年4月30日止，免租期从2016年5月1日至2016年5月31日。租金每年递增5%。被告应在每月5日前一次性支付当月租金：从2016年6月1日至2017年5月31日的每月租金为29183元；2017年6月1日至2018年5月31日的每月租金为30643元；2018年6月1日至2019年5月31日的每月租金为32175元。以上约定的租金不含税。本合同签订当日，被告向原告支付合同押金6万元。押金在租赁期满后，原告在被告交还承租房屋并结清所有费用当日无息返还给被告。租赁期间，任何一方提前解除合同的，均应以书面形式提前30天通知对方，并须取得对方同意，未取得一致意见的，合同继续履行。租赁期内任何一方违反本合同规定的任何条款应承担违约责任，守约方有权提前解除本合同。如被告违反本合同规定，逾期交纳租金、物业管理费、水费、电费等款项的，则被告按逾期金额日千分之五向原告支付滞纳金；如被告拖欠租金、物业管理费、水费、电费等款项累计达30天的，原告有权单方提前解除本合同并收回该房屋，并不向被告作任何补偿。因被告上述原因造成本合同提前解除的，被告除应向原告交清上述款项和滞纳金外，被告无权要求原告返还已付的押金。如被告中途解除合同的，也无权要求原告返还已付的押金。原告应在2016年5月1日前向被告交付租赁物等内容。合同经双方签名盖章，并在被告交付押金后生效。被告由禹某军代表公司在合同上盖章，公司也在合同上盖章确认。合同签订后，被告按约向原告交付6万元的押金。原告也向被告交付了租赁物。合同在履行过程中，被告因业务发展不再需要使用涉案租赁物，被告方员工廖某玲代表公司在2017年6月26日以微信方式向原告提出解除合同事宜，原告回复：“可以，按合同来就行了。”另外，从双方的微信聊天记录显示，被告方也协助原告寻找新的租客。但原告后来在2017年6月26日又反悔表示不同意与被告解除涉案合同。2017年7月底，被告向原告发出《解除房屋租赁合同通知书》，原告于2017年8月4日收到该份通知书，并于2017年8月6日微信回复被告不同意提前解除合同，要求被告继续履行合同，并支付租金。被告于2017年7月31日前已经搬离租赁物，并通知原告收回房屋钥匙。另表示按合同约定，其向原告交付的6万元押金不要求返还，作为弥补原告的损失。2017年8月15日，原告向被告催收8月份房租、滞纳金，以及物业管理费、空调费等。原告确认被告向其支付租金、物业费、水电费、物业分摊费至2017年7月份。另查明，被告搬离涉案租赁物后，原告支付了该租赁物2017年8月份后的物业费、水电费等23603.25元。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民法总则》第五条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，当事人可以解除合同。原被告间签订的《房屋租赁合同》第四条第5项约定：任何一方提前解除合同的，均应以书面形式提前30天通知对方，并须取得对方同意，未取得一致意见的，合同继续履行。根据原被告双方的微信聊天记录显示，原告刚开始是表示同意被告解除合同的，且被告方也积极协助原告寻找新的租客的。被告按合同约定提前30天向原告发出《解除房屋租赁合同通知书》，并表示向原告交付的6万元押金，不请求退回，以此承担中途解除合同的违约责任。相反，房屋租赁合同为自发性合同，原告强迫被告继续履行合同，违反了自愿原则，不符合法律规定。综上所述，被告向原告提出提前解除合同的请求，符合双方的合同约定，并以交付的6万元押金作为承担解约的责任。且被告在2017年7月底实际搬离涉案房屋，故原告主张被告支付2017年8月份的房屋租金、滞纳金、物业管理费、水电费、物业分摊费，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李三东的全部诉讼请求。本案受理费4056.76元，由原告负担2704元，原告多缴纳的1352.76元，退回给原告。二审中，当事人未提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查一，被上诉人在一审中提交的全民通员工廖某玲与李三东2017年6月26日的微信聊天记录显示“廖某玲：是这样子的，之前跟您签订的合同租期是3年，现在是第二年了，现在因为公司发展，需要更换职场，跟您沟通一下退房的事。现在找您协商。李三东：可以，按合同来就行了。廖美玲：房子可以转租出去吗？还有快2年的时间呢。李三东：可以，你们转租要重新与我签合同。……”2017年7月4日的微信聊天记录显示“廖某玲：李总您好，告知函到了，您今天能过来一趟吗？（同时拍照发送告知函一份）李三东：下午有事，明天过去。”2017年7月31日的微信聊天记录显示：“廖某玲：你好李总，房子我们现在搬完了，钥匙现在可以移交给您了，房子公司不租了，您看我是把钥匙给物业保管还是直接给您？”另查二，2017年6月30日，全民通公司（承租方）与叶军舰（出租方）签订《房屋租赁合同》，第一条第一款约定“租赁房屋坐落于惠州市惠城区**************07、08号房，建筑面积为417.61平方米。”第二条第一款约定：“租赁期限自2017年7月1日起至2020年7月31日止。其中2017年7月1日至2017年7月31日为装修期，装修期间给予免租金优惠。……”第六条违约责任约定：“若乙方（承租方）中途解除本合同的，则乙方无权要求甲方返还已付租金押金。”另查三，2020年12月17日二审查询中，被上诉人明确解除合同的理由是“更换职场”，即办公区域更换，但现在仍在xx大厦另租写字楼经营。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：被上诉人作为违约方提前解除合同的情况下，上诉人要求赔偿损失应否全部获得支持。具体评述如下：双方当事人于2016年4月28日签订《房屋租赁合同》，其中第四条第五款约定：“任何一方提前解除合同的，均应以书面形式提前30天通知对方，并须取得对方同意，未取得一致意见的，合同继续履行。租赁期内任何一方违反本合同规定的任何条款应承担违约责任，守约方有权提前解除本合同。”根据上述约定，被上诉人于2017年6月26日在微信中向上诉人作出解除合同的意思表示，上诉人回复“可以，按合同来就行了。”并未明确表示反对。此后，双方均积极参与涉案房屋转租事宜，但转租不成，双方就上诉人当时是否同意解除合同、被上诉人应否赔偿损失发生争议。2017年7月底，被上诉人向上诉人发出《解除房屋租赁合同通知书》再次明确告知上诉人解除涉案合同，并于7月31日搬离涉案房屋及通知上诉人收回房屋钥匙，且被上诉人已经交清至2017年7月份的租金、物业费、水电费、物业分摊费。上诉人自认2018年3月1日已经将案涉房屋转租，双方合同目的已无法实现。故一审认定双方签订的《房屋租赁合同》于2017年7月底已解除，有事实和法律依据。被上诉人提前解除合同时已经交清房屋租金、物业费、水电费、物业分摊费等，并表示押金不要求返还作为弥补上诉人的损失。双方签订的《房屋租赁合同》第六条第一款“……若乙方（全民通公司）中途解除本合同的，则乙方无权要求甲方返还已付租房押金。”被上诉人预交的6万元押金，接近两个月的租金，作为赔偿给上诉人的预期损失尚为合理。至于上诉人主张2017年8月至2018年3月的租金损失及水电、物业费等，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”双方已于2017年7月解除合同，被上诉人亦于2017年7月31日前实际搬离涉案房屋，上诉人仍任由涉案房屋空置未及时出租，属于未及时采取措施防止损失扩大的行为，自行造成的扩大损失上则应由诉人应自行负担。故此，上诉人主张2017年8月至2018年3月的租金损失及水电、物业费等共计237964.25元，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费4869元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年十二月二十一日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。