广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初20123号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司，住所地广州市番禺区洛浦街南浦东乡桔树村广州碧桂园会所夹层，统一社会信用代码：91440113783782626N。负责人：代涛。委托诉讼代理人：林晓菁，女，该公司员工。委托诉讼代理人：杨育展，男，该公司员工。被告：邓桂炳，男，汉族，户籍住址广州市花都区，物业住址广州市番禺区，原告碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司诉被告邓桂炳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司的委托诉讼代理人杨育展、林晓菁以及被告邓桂炳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠原告的物业服务费，截止到从2019年8月1日至2020年7月31日，欠物业服务费金额1967.88元、违约金1537.41元，总计金额为3505.29元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：广州碧桂园小区自成立以来一直由原告进行物业管理。1999年10月被告从碧桂园发展公司处购得位于广州市番禺区洛浦街广州碧桂园雅苑xx座1xx号房产，成为广州碧桂园小区的业主。自从被告成为广州碧桂园小区业主后，原告作为小区的物业服务企业，对被告履行了物业服务企业应尽的物业管理服务义务。被告一直享受原告提供的物业服务，但自从2019年8月1日起截至起诉之日，却拒绝支付物业管理费。该房产建筑面积71.3平方米。根据《广州碧桂园前期物业服务协议》对物业管理服务费用“甲方交纳的综合管理服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月平方米2元计收。每逾期一天需增加5‰的滞纳金”的约定，被告每月应向原告支付142.6元的物业管理费。2015年1月1日后调升为每平方米2.3元物业服务费，每月应支付163.99元。截止到2019年8月1日至2020年7月31日，欠费金额1967.88元，违约金1537.41元，总计金额3505.29元。鉴于上述事实，被告的行为损害了原告的合法权益，根据《合同法》有关规定，被告应支付物业服务费1967.88元，违约金1537.41元。根据我国《民事诉讼法》有关规定，特向贵院提起民事诉讼。被告邓桂炳辩称：我方不愿意缴纳物业管理费及违约金，理由：1、2108年山竹台风，给被告造成巨大损失，一致没有给解决，我方才暂停缴纳物业管理费的。2、我有与原告签订《广州碧桂园前期物业服务协议》，但是当时是2元/平方米/月的。我方没有与原告签订最新的《广州碧桂园前期物业服务协议》。原告变更了物业服务单位，我都没有签名确认，原告就升价，原告是不符合流程的，我方不同意升价。3、原告没有定期公布收支情况，我方也没有看到任何公布收支情况。4、涉案小区是有公共收益的，但是没有与业主分享，且现在也没有小区巴士，业主很不方便。5、现在楼道也没有人搞卫生。6、小孩游玩区域建立了快递箱，导致小孩子都没有地方玩，原告只顾收取利益，却罔顾业主的诉求，原告没有考虑业主权益，也从不公示公共收益。综上，被告暂时不缴纳物业管理费是有原因的。经审理查明：广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司成立于2006年1月12日，是具有从事物业管理资质的企业法人。2019年6月28日，广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司，2020年7月16日又变更登记为碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司。位于广州市番禺区大石镇南浦岛碧桂园雅苑**1xx的房产为被告邓桂炳名下的房产，建筑面积71.3平方米。广州市番禺区碧桂园物业发展有限公司作为甲方、广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司作为乙方曾签订《广州碧桂园前期物业服务合同》一份，该合同约定广州市番禺区碧桂园物业发展有限公司委托广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司对涉案小区进行物业管理服务，该合同第三条约定步梯洋房按房屋建筑面积2.30元/月/平方米计收。第六条约定物业服务费应按月交纳，被告应在每月10日前交纳上月的物业服务费。第十五条约定被告逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的千分之五交纳违约金。第二十五条约定本合同经签署后生效，即2016年1月1日起至2018年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2018年10月10日，广州市番禺区碧桂园物业发展有限公司作为甲方、广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司作为乙方续行签订《广州碧桂园前期物业服务合同》一份，该合同第三条约定物业服务费步梯洋房按房屋建筑面积2.3元/月/平方米计收，第五条约定，物业服务费及各项分摊费用按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月10日前交纳当月物业服务费及上月度视角产生的各项分摊费用。第十七条约定，甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金；情节严重的乙方可以依法向人民法院起诉。第二十七条约定，服务期限为“本合同经甲乙双方签署后生效，至本物业管理区域内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。”。上述两份《广州碧桂园前期物业服务合同》还就其他相关事项进行了约定。另查明：被告邓桂炳于1999年4月10日向物业开发商购买了涉案物业，1999年10月30日入住该物业，邓桂炳并于1999年4月10日与物业开发商即番禺市碧桂园物业发展有限公司签订《碧桂园房地产买卖契约补充协议书》一份，在《碧桂园房地产买卖契约补充协议书》附件七物业管理公约第七条约定物业服务费的收费标准为建筑面积每月2.0元/平方米计收。以后管理费用标准按物价指数及实际收支情况予以调整，报有关部门批准并事先通知各业主、住户。逾期交费：每逾期一天需增交5‰的滞纳金，逾期两个月不交者将公布其姓名；如逾期三年不交者，管理公司可通过法律手段将其物业拍卖偿还所欠款及滞纳金。2014年3月20日至2015年1月1日期间，经该小区专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过，广州碧桂园小区物业服务费收取标准自2015年1月1日按照洋房建筑面积每平方米2.3元/月.平方米计收。原告于2014年12月26日向广州市番禺区房地产交易中心申请备案登记，该业务于2015年1月15日办结。广州市番禺区洛浦街广州碧桂园社区居民委员会于2015年2月4日向广州碧桂园业主发布了《关于“调整广州碧桂园物业服务费意见征询工作”结果的公告》。原告在本案中诉称因被告邓桂炳拒绝缴纳2019年8月1日至2020年7月31日期间的物业服务费，原告遂将被告邓桂炳诉至本院，要求被告邓桂炳缴纳2019年8月1日至2020年7月31日期间的物业服务费1967.88元及违约金1537.41元。还查明：因被告自2018年9月1日起拒交物业服务费，原告曾向本院提起诉讼，本院所立案号为（2020）粤0113民初5017号，本院于2020年6月1日作出（2020）粤0113民初5017号民事判决：“一、被告邓桂炳应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司支付2018年8月1日至2019年7月31日期间的物业服务费1967.88元。二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司的其余诉讼请求。”。本院作出判决后，被告已经向原告支付完毕上述期间的物业服务费。被告在该案庭审中，确认在2018年8月1日之前是按照建筑面积每月每平方米2.3元的标准即按照每月163.99元的标准缴纳物业服务费至2018年7月31日，从2018年8月1日起未再缴纳物业服务费。被告邓桂炳到庭应诉，并表示“我方认为原告有很大的过错，却让被告买单，我方坚持认为原告不对，我方不愿意支付物业管理费及违约金。”，原告称因双方就台风水浸的问题多次沟通，被告要求原告赔偿，但双方未达成一致意见。以上事实，有原告提交的证据、（2020）粤0113民初5017号民事判决书及本案庭审笔录等可予以证实。本院认为：原告是具有相应物业管理资质的公司，原告依据与物业开发商签订的《广州碧桂园前期物业服务合同》及与被告签订的《碧桂园房地产买卖契约补充协议书》，为被告所在的小区提供物业管理服务，原、被告之间形成物业服务合同关系。被告邓桂炳作为广州市番禺区大石镇南浦岛碧桂园雅苑xx座1xx的业主，接受了原告提供的物业管理服务，原告有权向物业服务相对人即被告收取物业服务费。被告签署的《碧桂园房地产买卖契约补充协议书》中约定了物业服务费的收费标准为建筑面积每月2.0元/平方米计收，后自2015年1月1日起调整为按照建筑面积每月2.3元/平方米，该调整后的收费标准未超过政府指导价规定的标准，且被告亦曾按调整后每月163.99元的标准向原告缴纳物业管理服务费至2018年7月底，也系被告对原、被告双方物业服务合同关系及物业管理服务费调整后新标准的确认，故原告主张被告向其缴纳自2019年8月1日至2020年7月31日期间的物业服务费，合法有据，本院应当予以支持。本案中被告应向原告缴交每月的物业服务费为163.99元（71.30平方米×2.3元/平方米），2019年8月1日至2020年7月31日期间的物业服务费合共1967.88元（163.99元/月×12月）。被告邓桂炳接受了原告提供的物业管理服务但未支付对价给原告，给原告造成相应的损失，除支付拖欠的物业服务费外，本还应支付滞纳金或违约金给原告。但本院考虑到被告邓桂炳只是普通业主，并非法律专业人士，被告邓桂炳拒交物业管理服务费系事出有因，故对原告要求被告支付违约金的主张，本院酌情不予支持。综上所述，驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司的其他诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告邓桂炳应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司支付2019年8月1日至2020年7月31日期间的物业服务费1967.88元。二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司广碧分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告邓桂炳负担。本判决为终审判决。审判员 胡 林二〇二〇年十二月三日书记员 王雅佩