河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1024民初2692号 原告（反诉被告）：富力（香河）房地产开发有限公司，住所地香河县大香公路**富力香山郡小区**楼商业101。 法定代表人：杨培军，董事长。 委托诉讼代理人：曹**伟，公司员工。 委托诉讼代理人：洪丽雯，公司员工。 被告（反诉原告）：樊嘉鑫，男，1995年7月9日出生，汉族，河北省香河县人，住香河县。 委托诉讼代理人：董冠华，北京市永浩律师事务所律师 原告富力（香河）房地产开发有限公司（以下简称富力公司）与被告樊嘉鑫商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富力公司的委托诉讼代理人曹**伟、洪丽雯、被告樊嘉鑫的委托诉讼代理人董冠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富力公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告剩余房款320000元；2、请求法院判令被告支付原告逾期付款违约金，以剩余房款为基数按照日万分之二计算至实际付款之日止，暂计至2019年12月31日金额为41088元（计算方法为：320000*0.0002*642=41088元）；3、请求法院判令被告支付公共维修基金5784元；4、请求法院判令被告支付原告前期物业服务费，共计3077.09元（自2018年6月1日起，暂计至2019年12月31日，计算方法为每平米物业服务费2.8元*实测建筑面积57.84平米*19个月）；上述金额共计人民币369949.09元；5、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年3月23日，原告与被告签订了编号为20170310022的《商品房买卖合同》（下简称“《买卖合同》”）及补充协议，约定被告购买原告开发的香河富力新城二期（八）建设项目1号楼1单元1605房屋，总房款653935元。《买卖合同》第六条约定，被告采取贷款方式付款，被告在2017年3月10日前支付首期房款333935元，剩余房款320000元向中国工商银行股份有限公司香河支行申请贷款支付，同时，补充协议第三条、第六条约定，被告应于签署合同之日起5日内，办理按揭手续，逾期办理按揭手续，视为逾期付款，应承担《买卖合同》第七条约定的逾期付款违约责任。《买卖合同》第七条约定，如未按照本合同约定的时间付款，被告应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。补充协议第十二条约定，原告同意委托被告代交契税、公共维修基金、产权登记费、物业费，并在收楼前将上述费用交给原告，自原告通知收房日期届满之日起，被告应向原告支付物业服务费。补充协议第十九条约定，物业服务费用为每月2.8元/平方米。2018年5月23日，原告向被告送达《富力新城交付使用通知书》，其上载明房屋已验收合格，可以在2018年5月30日交付使用。基于被告逾期付款事实，原告多次进行催收，并于2019年8月16日、2019年12月3日分别向被告发送催款函，通知其于收到催款函20日之内支付剩余房款及违约金。截至当前，被告仍未支付剩余房款320000元，同时也未按照合同约定支付物业服务费、公共维修基金。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告樊嘉鑫辩称，被告从原告处购买房屋事实存在，且已经支付房款333935元。由于在本次购房前被告已经拥有两套住房，不符合香河县的限贷限购政策，无法实现合同目的。故此不同意原告诉讼请求。 被告樊嘉鑫向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，原告返还被告已付购房款333935元；2、反诉费用由原告负担。反诉理由：被告与原告于2018年3月23日签订《商品房买卖合同》，原告承诺将涉案房屋出售给被告，并办理产权证及贷款事宜。后因被告已有两套住房，不符合限购限贷政策，无法办理产权证及贷款，不能实现合同目的，故提起反诉，请法院支持被告的反诉请求。 原告富力公司针对被告反诉辩称，不同意被告反诉诉讼请求，被告没有足够证据证明银行拒贷的事实，办理产权证和买卖关系不是一回事。 本院经审理认定事实如下：2018年3月23日，原告富力公司与被告樊嘉鑫签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告将其开发建设的位于香河县大香线东侧、规划五号街南侧香河·富力新城二期（八）建设项目1号楼1单元1605号房屋出售给被告樊嘉鑫，该商品房用途为商务办公，建筑面积58平方米，单价为每平方米人民币11274.74元，总价款人民币653935元；付款方式为被告应于2017年3月10日前支付首付房价款人民币333935元，余款人民币320000元被告以向中国工商银行股份有限公司香河支行申请贷款支付，被告保证其已向贷款机构了解按揭贷款条件及所需提供的所有资料，原告不负责审查被告是否符合贷款条件，不保证被告的贷款申请获得批准，被告应于签署合同之日起5日内，签妥贷款所需的全部文件，否则视为被告逾期付款，须承担违约责任，如因被告原因导致银行认为被告不具备贷款申请条件，《房屋买卖合同》继续履行，被告应于收到通知（含银行或原告书面通知）之日起20日内一次性付清全部房款，被告逾期付款应承担违约责任，如银行确认的贷款额低于合同约定的贷款额，被告应于收到通知（含银行或原告书面通知）之日起20日内一次性补足差额，被告逾期付款应承担违约责任；如被告逾期付款，逾期在60日之内，自约定应付款期限之第二天起至实际付款之日止，被告按日向原告支付应付款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的3%向原告支付违约金；被告在收房前，应按照合同及补充协议约定交清房款及违约金和其他费用；被告同意委托原告代交契税、公共维修基金、产权登记费、物业费，并在收房前将上述费用交给原告；该商品房交付后，小区业主委员会成立之前，原告依法选聘北京恒富物业服务有限公司香河分公司负责物业服务，被告同意接受该公司服务物业服务费暂定每月每平方米2.8元。关于合同及补充协议所涉及的通知、文件等，以邮寄方式送达的，信件发出后第3日视为送达，以手递方式送达的，手递日期未送达日，被告保证其在合同中注明的联系地址、电话等真实有效，如有变更，被告应当自变更之日起5日内以书面形式通知原告，否则被告承担通知不能送达的法律后果。被告在签订合同及补充协议之前于2016年9月23日已经向原告支付购房首付款333935元（含定金20000元），原告为被告开具了收款收据。被告在合同及补充协议签订后为按约定期限办理购房贷款。2018年5月23日，原告用邮政快递向被告发出《富力新城交付使用通知书》，通知被告涉案房屋实测面积57.84平方米，于2018年5月30日办理收房手续，收房时应交纳房价余款318196元（合同约定金额320000元扣除面积补差款1804元后的余额）、公共维修基金5784元。被告于2018年5月25日收到该通知，但既未办理收房手续也未向原告支付相关款项。 上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《富力新城交付使用通知书》及邮政快递投递单、购房款收据及刷卡凭条等证据予以证实。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违背法律，属合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当全面履行各自义务，不得擅自变更或者解除。被告未按约定履行付款和收房义务属于违约行为，应当承担违约责任。根据涉案房屋实测面积计算，被告应付购房尾款为318196元，故此本院对原告要求被告支付该款项的诉讼请求予以支持，对于原告超出该金额的诉讼请求不予支持。关于逾期付款违约金，因补充协议约定，如因被告原因导致银行认为被告不具备贷款申请条件，《房屋买卖合同》继续履行，被告应于收到通知（含银行或原告书面通知）之日起20日内一次性付清全部房款，被告逾期付款应承担违约责任，如银行确认的贷款额低于合同约定的贷款额，被告应于收到通知（含银行或原告书面通知）之日起20日内一次性补足差额，被告逾期付款应承担违约责任；逾期付款违约金约定为自逾期之日起按应付款金额的日万分之二计算；故此逾期付款违约金应当以318196元为基数，自2018年6月15日（被告收到《富力新城交付使用通知书》后第21日）起按日万分之二计算，由被告向原告支付。原告要求被告向其支付公共维修基金5784元及前期物业服务费3077.09元符合合同约定及相关法律规定，本院予以支持。被告抗辩主张其在与原告签订《商品房买卖合同》之前已经拥有两套住房，涉案房屋属于第三套房屋，不符合香河县的限贷限购政策，无法实现合同目的，同时以此为由提出反诉，要求解除合同、原告向其返还已付购房款，因涉案的房屋用途为商务办公，并非住房，而本地现行的限购限贷政策针对的是居民家庭购买住房，涉案合同的履行不受限购限贷政策影响。故此本院对被告的抗辩主张和反诉诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告樊嘉鑫于本判决生效后15日内给付原告富力（香河）房地产开发有限公司剩余购房款人民币318196元，并以该金额为基数，按日万分之二计算，向原告支付自2018年6月15日起至本判决确定的债务履行之日止的逾期付款违约金。 二、被告樊嘉鑫于本判决生效后15日内给付原告富力（香河）房地产开发有限公司公共维修基金人民币5784元。 三、被告樊嘉鑫于本判决生效后15日内给付原告富力（香河）房地产开发有限公司自2018年6月1日起至2019年12月31日期间的前期物业服务费人民币3077.09元。 四、驳回原告富力（香河）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回被告樊嘉鑫的反诉诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取3424.62元，原告负担24.62元，被告负担3400元；反诉案件受理费减半收取3204.51元由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  许广恒 二〇二〇年十二月三日 书记员  孙 帅