北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初12781号原告：北京市延庆区××村民委员会，住所地北京市延庆区。法定代表人：许某，主任。委托诉讼代理人：高某，北京市延庆区××村民委员会委员。委托诉讼代理人：冉德志，北京市惠诚律师事务所律师。被告：孟某，男，1962年8月8日出生，住北京市延庆区。原告北京市延庆区××村民委员会（以下简称××村委会）与被告孟某租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。××村委会的委托诉讼代理人高某、冉德志，孟某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。××村委会向本院提出变更后的诉讼请求：1．请求法院判令××村委会与孟某于2005年11月8日签订的《土地房屋租赁合同》自孟某签订拆迁补偿协议之日（2018年9月20日）解除；2．判令孟某给付××村委会延庆区××村南原房屋结构价赔偿款1048820元（计算方式：地上房屋面积855平方米×1226．69元/平方米）；3．判令孟某给付××村委会停产停业综合补偿费1133561元。事实与理由：2005年11月8日，××村委会与孟某签订《土地房屋租赁合同》，约定将××村南旧厂及地上建筑物出租给孟某，租期50年，租金共计28万。合同项下地上建筑物：北房为普通简易平房，砖混结构，建筑面积143平方米，为1985年建。西房为普通简易平房，砖混结构，建筑面积144平方米，为1985年建。东房为普通简易平房，砖混结构，建筑面积40平方米，为1985年建。××的村委会、孟某合同履行期间，孟某未经××村委会书面同意且未给付××村委会任何经济补偿情况下，擅自拆除××村委会原有房屋及地上附属物进行改建，其中包括××村委会1981年建设办公楼约528平方米，上述房屋面积共计855平方米。2017年6月，上述租赁部分区域纳入康河路道路工程拆迁红线范围内。2018年9月19日，孟某未经××村委会同意，擅自将上述租赁区域内全部房屋及附属物与北京市延庆区城市管理委员会签订《康河路工程非住宅补偿协议书》，并将××村委会所有的拆迁补偿款据为己有。××村委会认为，涉案被拆迁地块原为村办集体所有的酱菜厂，原地上855平方米房屋及附属设施产权人为××村委会，拆迁补偿相应款项应归××村委会所有。××村委会作为涉案租赁土地及房屋的所有权人，因拆迁也导致××村委会产生经营损失，涉案拆迁停产停业综合补偿费的50%即1133561元应归××村委会所有。孟某的行为侵害了××村委会的合法权益，损害了全体村民的利益，故诉至法院，请求法院支持××村委会的诉讼请求。孟某辩称，不同意××村委会的全部诉讼请求，理由如下：1．孟某、××村委会于2005年11月8日签订《土地房屋租赁合同》，双方在自愿、平等、互利的基础上，经村委会研究、村民代表大会讨论同意，依法形成的租赁合同，合同项下土地7．728亩，除征收的1．79亩外，剩余的5．938亩土地还在有效期内，不同意解除租赁合同，如××村委会强行终止合同履行，应承担违约责任；2．合同项下房屋面积327平方米，在租赁合同中已标明并在合同中有附图为证。××村委会提到的855平方米房屋、地上附属设施及围墙与事实不符。租赁合同生效后，由于原房屋建筑已无法使用，根据租赁合同第七条第一款之约定：“乙方根据经营需要，有权对厂区进行重新规划和对房屋的拆迁、改造、重建，对厂区内的土地及建筑物合法使用，甲方无权干涉。”故孟某将所有原房屋建筑进行翻建。2018年9月国家修康河路，合同项下地上物全部被国家征用。根据合同第七条第六款之约定：“遇有国家征用乙方所承租土地，对地上物补偿款归乙方所有，对土地补偿款乙方占30%，其余归甲方。”依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。所以××村委会无权索要地上房屋建筑及其他地上物补偿款；3．租赁合同生效后，合同项下房屋土地使用权归孟某，孟某在此注册了北京航宇通机械有限公司进行生产经营，国家征用合同项下房屋土地给孟某造成经济损失，停产停业补偿款应属于孟某，××村委会索要停产停业补偿款既无事实依据、亦无法律依据。本院经审理认定事实如下：1．2005年11月8日，××村委会（甲方）与孟某（乙方）签订《土地房屋租赁合同》，合同约定：“第一条:合同之目的。为盘活村资产，充分利用现有房产土地资源，促进经济发展，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，根据《中华人民共和国合同法》及有关法律规定，经村委会研究、村民代表会讨论同意，甲方将村南旧厂地及地上建筑出租给乙方。为明确甲、乙双方的权利义务，经协商一致签订本合同。第二条:合同标的。甲方将位于延庆县××村村南旧厂土地和地上建筑物出租给乙方使用。（一）合同项下土地：北起团结路向南112米，东起田间路边（路东为村委会办公楼）向西46米。（二）合同项下地上建筑物：北房为普通简易平房，砖混结构，建筑面积143平方米，为1985年建。西房为普通简易平房，砖混结构，建筑面积144平方米，为1985年建。东房为普通简易平房，砖混结构，建筑面积40平方米，为1985年建。第三条：出租方的声明、保证及承诺。（一）甲方保证对合同项下的土地、房屋拥有合法的所有权，其向乙方出租合同项下标的不存在权属的瑕疵。（二）甲方保证其向乙方出租合同项下的土地房屋已经经过村委会研究通过，村民代表讨论同意等法律程序，其出租方的行为是有效的。（三）在租赁期限内，甲方不能将本合同第二条约定的土地及地上建筑物出卖或出租给他人。第四条：租赁期限。租赁期限为50年，甲方从2005年11月8日起将合同项下的土地上建筑物交付乙方使用，至2055年11月7日止。第五条：租金及交付期限。（一）50年租赁费共计人民币28万元（贰拾捌万元整），本合同双方签字生效之日，乙方一次性付清。（二）甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。第六条：甲方的权利义务。（一）收取租赁费。（二）合同到期时，按合同约定收回土地使用权。（三）为乙方提供合同约定的房屋与土地，将土地使用权证及房屋所有权证书交乙方验证，并将其复印件加盖公章后交乙方存查。（四）为乙方提供水、电，并将水电管线通至厂区，并负责厂区外水电管线的正常维修。（五）保证道路畅通，交通工具能正常出入厂区。（六）允许厂区内雨水向外排放。（七）协调乙方与村民的关系。（八）协助乙方办理新建、翻建房屋权属证书，并不得收取费用。第七条：乙方的权利义务。（一）在合同有效期限内，有权使用合同项下的土地及地上建筑物办工厂及开办法律允许范围内的经营活动。根据经营需要，有权对厂区进行重新规划和对房屋的拆迁、改造、重建，对厂区内的土地及建筑物合法使用，甲方无权干涉。（二）有权使用甲方提供的水电资源，乙方承担水电费。电费按国家标准支付，水费不超过延庆县自来水公司向延庆县城镇居民收费标准支付。（三）有权使用厂区周边道路，并不担付维护费用。（四）在租赁期间因生产经营所发生的所有事故及造成他人损害的，由乙方承担责任，与甲方无关。在租赁期内，乙方对合同项下土地及地上物有经营权，甲方不得干涉。（五）厂区地上物除原建筑外，后建建筑乙方依法取得所有权的，由乙方办理权属证书，乙方不能取得所有权的，合同期届满甲方不再出租给乙方或乙方不再承租，地上物按国家相关规定折价给甲方，所得款给乙方，若不能协商一致，乙方可自行拆除。若甲方原建筑被拆除（本条第一款规定的拆迁、改造、重建情形外）,乙方可根据折旧方法计算，将该建筑残值折价赔偿甲方。（六）遇有国家征用乙方所承租土地，对地上物补偿款归乙方所有。对土地补偿款乙方占30%，其余归甲方。（七）按规定缴纳租赁费及水电费。（八）合同到期后，在同等条件下，乙方有优先租赁权。第八条：合同解除。除不可抗力因素外，甲乙双方唯一解除合同的条件是合同到期。否则任何一方无权力单独终止合同。第九条：违约责任。甲乙双方应全面履行合同。如果甲方违约，则向乙方支付违约金50万元人民币，并退还租赁费，负担因违约给乙方造成的经济损失（如：搬迁费、拆迁费、误工费、利润损失、合同赔款等），如乙方违约，则退还给甲方土地及原地上建筑，甲方不退还未满租赁期限的租金。第十条：争议的解决及管辖法院。合同履行中如果发生纠纷，首先协商解决。协商未果，任何一方均可向合同履行地人民法院提起诉讼。第十一条：其他约定。（一）双方协商一致可另行签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。（二）本合同在双方签字盖章后生效。（三）本合同一式六份，甲乙双方各两份，中证人两份，具有同等法律效力。”合同落款处有出租方××村委会盖章和负责人程承签名确认，承租方孟某签名及中证人张某签名确认。合同签订后，××村委会向孟某交付了合同约定的土地及地上物，孟某支付了50年租金。庭审中，双方认可租赁合同中孟某承租土地面积为7．728亩。2．2018年9月20日，北京市延庆区城市管理委员会作为甲方与孟某签订《康河路工程非住宅补偿协议书》，约定：“一、补偿范围：被拆迁非住宅坐落于××村南。被拆迁非住宅建筑面积1758．98平方米，认定建筑经营面积1758．98平方米。认定房屋建筑以外实际经营面积1433．23平方米。二、补偿金额：支付乙方拆迁补偿款共计：8713146元（大写：捌佰柒拾壹万叁仟壹佰肆拾陆元整）。其中包括：1．房屋及附属物拆迁补偿费：4128818元；2．各项补偿费：支付乙方的各项补偿费共计4584328元，其中包括：（1）搬迁费（搬家费）：87949元；（2）设备移机费（给予两次补助）：1830元。电话移机费115元/次，230元；有线电视移机费60元／次；宽带移机费200元／次，400元；空调移机费200元/次，1200元；（3）停产停业综合补偿费，共计人民币2267122元，其中包括：认定建筑经营面积停产停业补偿费：1407184元；认定房屋建筑以外实际经营面积停产停业补偿费：859938元；（4）养植物迁移补偿费；（5）无法恢复使用设备补偿费：2227427元；（6）特种场地经营补偿费；（7）其他。三、补偿款支付方式及支付时间：支付时间为乙方腾退完毕并经甲方确认，甲方取得交房验收单及送审资料齐全后30日内，将补偿金一次性支付给乙方。四、乙方应在年月日前完成搬迁，并将其地上物交予第三方。乙方只能对家具等未作价的可移动物品搬移，如对已作价的房屋及附属物、树木等进行擅自处理、损毁，将从补偿款中扣除相应价值，由乙方独自承担由此带来的一切责任。五、本协议由甲乙双方签字盖章后生效。六、本协议如发生争议，甲乙双方应通过友好协商解决；协商不成，可以向延庆区人民法院起诉。七、本协议一式四份，甲乙两份，乙方一份，审计部门一份，均具有同等法律效力。”合同落款处甲方有城管委盖章及其负责人邹立山签字确认，乙方有孟某签订确认。经核实，该补偿协议包括孟某承租土地7．728亩上所有的地上物补偿。3．2019年3月11日，因诉争土地的补偿款事宜，孟某作为原告将××村委会诉至北京市延庆区人民法院，北京市延庆区人民法院作出（2019）京0119民初2795号民事判决，××村委会不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2019年7月31日作出（2019）京01民终7001号民事判决书，判决如下：一、撤销北京市延庆区人民法院（2019）京0119民初2795号民事判决；二、确认××村委会与孟某于2005年11月8日签订的《土地房屋租赁合同》第四条约定的租赁期限超过二十年的部分无效；三、××村委会于本判决生效后七日内向孟某支付土地补偿款53833元；四、驳回孟某的其他诉讼请求。另外，北京市第一中级人民法院经审理认定孟某承租土地中属于道路施工红线内范围内的面积为1196．3平方米。现该判决已生效。4．2019年8月19日，孟某诉至北京市延庆区人民法院，要求××村委会退还孟某租赁费17．692万元、退还孟某国家未征用的土地5．938亩。北京市延庆区人民法院作出（2019）经0119民初9561号民事判决，判决：一、××村委会返还孟某租赁费176920元（于本判决生效后七日内履行）；二、驳回孟某的其他诉讼请求。××村委会不服该判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉，北京市第一中级人民法院于2020年2月24日作出（2020）京01民终532号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。另，（2019）京0119民初9561号案件庭审中，双方均认可康河路道路工程项目实际征收的孟某承租土地面积为1．79亩，剩余5．938亩土地不在征收红线范围内。经核实，目前1．79亩红线范围内的地上物已被拆除，5．938亩土地地上物已被征收但未被拆除。5．孟某以涉案房屋为经营场所，开办北京航宇通机械有限公司，以涉案房屋为公司住所办理了营业执照。6．本院依职权前往北京市规划和自然资源委员会查询不动产登记资料及拆迁协议档案材料，并就××村委会提交的航拍片和土地规划向北京市规划和自然资源委员会进行核实，制作谈话笔录一份，双方当事人对以上证据真实性均认可，本院对上述证据予以确认。本院查询不动产登记资料结果如下：影像图所示地块位置图（阴影部分）土地所有权于2012年12月31日登记在北京市延庆区××村经济合作社名下，土地证号：京延集有（2012第）026**。未发现该地块的土地使用权登记信息。上述事实，有双方当事人陈述、土地房屋租赁合同、康河路工程非住宅补偿协议书、北京市集体土地房屋评估报告（银通安泰拆估字第2017-KHL-1013号）及附表、北京市集体土地房屋评估报告（银通安泰拆估字第2017-KHLW1013-2号）及附表、地上物地块图、北京市第一中级人民法院（2019）京01民终7001号民事判决书、本院依职权调取的北京市第一中级人民法院（2020）京01民终532号民事判决书、现场勘查笔录、照片、与北京市规划和自然资源委员会延庆分局工作人员的谈话笔录等证据在案佐证。本院认为，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，孟某与××村委会签订的《土地房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为五十年，违反合同法之相关规定，其超过二十年的部分已经由北京市第一中级人民法院依法确认无效，对于合同中约定的租赁期限未超过二十年的部分，仍然有效。根据《合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照合同法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；《合同法》第九十一条规定，合同解除后，合同的权利义务终止。本案中，因涉案土地地上物已被国家征收导致租赁的土地及房屋客观上无法实现租赁目的而不能继续履行，属于不可抗力事由，依法可以解除合同。现××村委会要求确认××村委会与孟某2005年11月8日签订的《土地房屋租赁合同》于2018年9月20日解除，于法有据，本院予以支持。合同解除后的后果，双方可另案处理。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据孟某与××村委会签订的《土地房屋租赁合同》第七条第六款：“遇有国家征用乙方所承租土地，对地上物补偿款归乙方所有。对土地补偿款乙方占30%，其余归甲方。”现××村委会主张原房屋结构价赔偿款于法无据，本院不予支持。关于××村委会要求孟某给付停产停业综合补偿费1133561元的诉讼请求。本院认为，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，拆迁人可以结合被拆迁房屋的区位和使用性质，按照规定标准给予一次性停产停业综合补助费。孟某以涉案房屋所在地为经营场所，开办北京航宇通机械有限公司，并办理营业执照，因拆迁造成经济损失，拆迁人北京市延庆区城市管理委员会给予孟某停产停业综合补助费，××村委会并未在涉案房屋所在地从事经营活动，在双方合同并无约定的情况下，××村委会主张分割孟某停产停业综合补偿费的诉讼请求既无事实依据，又无法定理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：一、北京市延庆区××村民委员会与孟某在二〇〇五年十一月八日签订的《土地房屋租赁合同》于二〇一八年九月二十日解除；二、驳回北京市延庆区××村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费12161元，由北京市延庆区××村民委员会负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  施青云人民陪审员  蒋海平人民陪审员  于少云二〇二〇年十二月七日法官 助理  王映雪书 记 员  夏昕光-12--1-