浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初3412号 原告：王志康，男，1965年11月12日出生，汉族，住海盐县。 委托诉讼代理人：马洪培、黄轶云，浙江海赛律师事务所执业律师。 被告：海盐县秦山街道杨柳山股份经济合作社。住所地：海盐县秦山街道杨柳山社区。统一社会信用代码：91330424721039554H。 代表人：王柏军，合作社董事长。 委托诉讼代理人：俞志光，浙江祥森律师事务所执业律师。 原告王志康诉被告海盐县秦山街道杨柳山股份经济合作社租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案受理后，依法由审判员李亚平适用简易程序于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告王志康及其委托诉讼代理人马洪培、黄轶云，被告的委托诉讼代理人俞志光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王志康诉讼请求（已变更）：1、被告补偿原告各项损失1950000元；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：根据杨柳山社区西海涂渔塘养殖招租招标文件，原告取得该渔塘承租资格。2017年3月31日，原、被告双方签订《秦山街道杨柳山社区西海涂渔塘养殖租赁合同》一份，约定租赁期限为2017年1月1日至2019年12月31日，年租金为468000元，履约保证金100000元。2018年3月28日，被告送达给原告《告知书》一份，告知原告因集体建设需要提前解除上述合同，并要求原告停止投放养殖水产品。2018年6月18日，被告又送达给原告《腾退通知》一份，要求原告于同年6月20日前处置完遗留物品。在收到两份通知后，原告要求被告向原告出具该地块集体建设的审批文件材料，并在谨慎考虑之后及时停止投放且腾退了物品，但是被告一直未能提供相关材料。根据盐政发【2015】3号《海盐县人民政府关于公布海盐县征收集体土地地面附着物、构筑物经济补偿标准的通知》文件的规定，虾塘被征收后的补偿标准为3000元-4500元每亩。原告曾多次与被告协商，但双方一直无法就金额达成一致。原告认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，原、被告应当全面履行。涉案的地块土地整理项目已经完成，但还未验收。被告应当依椐《海盐县人民政府关于公布海盐县征收集体土地地面附着物、构筑物经济补偿标准的通知》中的标准补偿原告的损失。据此，原告依照我国《合同法》第94条、第96条、第108条、第113条和《民事诉讼法》第119条的规定，向人民法院提起诉讼，请予依法审理，判决支持原告的诉讼请求。 被告海盐县秦山街道杨柳山股份经济合作社辩称：1、被告将集体渔塘租赁给原告养殖，后因集体建设需要提前解除合同。原告在租赁集体渔塘期间，将渔塘转租给他人，违反合同第六条约定，故按合同约定一切损失由原告自行承担；2、原告以海盐县人民政府制作的盐政发【2015】3号文件为由要求补偿，不符合法律和该文件规定。本案涉及土地复耕项目，而非征收集体土地，不属于该文件规范对象。地面附着物、构筑物的补偿对象为其所有权人，原告仅是租赁渔塘养殖，非渔塘所有人，故不属于补偿对象；3、根据原、被告租赁合同约定，原告即使主张损失获得认可，也应以评估后实际损失来主张。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实： 根据杨柳山社区西海涂养殖招租招标文件，原告取得该渔塘承租资格，原、被告于2017年3月31日签订《秦山街道杨柳山社区西海涂渔塘养殖租赁合同》一份，约定：被告出租渔塘地址为杨柳山社区西海涂，区域面积850亩，共计渔塘47只，一条环河，小塘23只，总水域面积为650亩，另有该养殖场内附属设施；被告出租期限为三年，自2017年1月1日至2019年12月31日止；租赁合同期间，如遇国家或集体建设需要征用土地而涉及渔塘，原告应无条件服从，合同未到期的终止履行且解除合同，并按实际损失（须经评估）由被告予以补偿，并退还履约保证金；合同期内，年租金为468000元，先付后用，第一年租金在签订合同时予以支付，第二年租金在上年度12月25日前付清，以此类推；原告在签订合同时交付第一年租金同时交付履约保证金10万元；原告在租赁期间，未经被告同意不得改变目前渔塘现状，不得转租，不得抵押及从事非法经营，否则视为违约，被告有权解除合同，除由原告承担违约责任外，一切损失均由原告自负；原告租赁期间，对渔塘承担维护及维修义务，所发生之费用由原告自负，合同期满，原告对渔塘发生改变的（包括进、排水设施、建筑物以及养殖设施投入等）按照不破坏相应功能为前提，进行恢复原状和自行处置，并不得向被告及续租方提出任何赔偿要求。原告分别于2017年3月8日、同年3月15日已向被告支付履约保证金10万元及2017年度租金468000元，于2017年12月28日向被告支付2018年度租金468000元。 2018年3月28日，被告向原告送达《告知书》一份，告知原告，被告根据双方合同约定的第二条中因集体建设需要提前解除合同，要求原告自收到告知书后即刻停止养殖水产品投放，并于2018年3月31日前清退除必要维护人员之外的所有雇佣工人，逾期或扩大的损失由原告自行承担。2018年6月18日，被告向原告又发送《腾退通知》一份，通知原告目前项目即将进入施工阶段，要求原告于2018年6月20日前处置完遗留物品。 经查，被告向原告发送上述文书后，原告着手进行腾退清理，并于2018年6月左右完成腾退，但双方未办理交接腾退手续。期间，原告向被告提出损失补偿，但双方未协商一致，亦未按合同进行损失评估。 另，原告曾于2019年7月23日向本院起诉被告合同纠纷，诉请要求：1、确认被告向原告送达的告知书、腾退通知无效；2、被告赔偿原告各项损失共计1950000元；3、被告退还原告已支付的2018年度租金468000元及履约保证金100000元；4、被告负担本案全部诉讼费用。本院以（2019）浙0424民初3458号予以立案受理。该案审理过程中，原告陈述其因租赁渔塘后被解除，其要求被告赔偿损失，具体的损失有：被告于2018年3月28日向其发送《告知书》以后，原告不再投放鱼苗，但因为前期已订了700万虾苗，因退订承担了违约金10万元，损失预期利润30余万；之前原告几百元购买投入的鱼苗养殖未到一年，原告于2018年5月左右以4700元左右低价处理，损失约6至7万元的利润；因养殖需要，原告前期对渔塘进行清理、消毒，花费了大量人工、机械、物料费用，支出200多万元；另原告因搭建大棚、购置设施设备用于养殖支出50几万，后大部分只能低价处置所得6万元左右，小部分自己使用。该案审理过程中，原告方认可双方租赁合同已按《告知书》于2018年3月28日解除，但认为是被告存在违约，另原告向本院申请对原告的投入、可得利益、人工成本等进行评估，后因需要进一步考虑撤回了鉴定申请。后原告以双方庭外协商为由于2020年6月3日撤回起诉，本院裁定予以准许。 另查，被告已于2019年年底将原告已付的2018年度的全年度租金及履约保证金返还给原告。 本案庭审中，原、被告均认可现对原告在解除租赁合同当时的损失，因原告早已腾退，涉案租赁区域已经进行了土地整理，双方亦存在对损失的标准、依据意见不一的情况，故无法进行评估。原告现依据盐政发【2015】3号《海盐县人民政府关于公布海盐县征收集体土地地面附着物、构筑物经济补偿标准的通知》文件中规定的第一项“青苗补偿费标准”中土地类别为“特种养殖（甲渔塘、虾塘、蟹塘等）”的补偿标准3000-4500元/亩，要求被告补偿损失1950000元（3000元/亩×650亩）。上述文件第一项“青苗补偿费标准”中另载明土地类别为“渔塘”的补偿标准为2000元/亩。 本院认为：原、被告签订的《秦山街道杨柳山社区西海涂渔塘养殖租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据该合同约定，租赁合同期间，如遇国家或集体建设需要征用土地而涉及渔塘，原告应无条件服从，合同未到期的终止履行且解除合同，并按实际损失（须经评估）由被告予以补偿，并退还履约保证金。现，在合同约定的租赁期间，被告于2018年3月以集体建设需要为由提前解除双方的租赁合同，理应按照约定补偿原告损失。但，一则上述合同由被告起草制定，针对实际损失范围及评估事宜却未作明确约定，二则被告在双方解除合同当时未就补偿损失问题达成一致情况下，即要求原告尽快腾退，三则原告腾退后被告现已进场整理土地。因此，本院已无法就原告损失通过评估予以确定，导致该情况的主要责任应在被告方。现原告依据盐政发【2015】3号《海盐县人民政府关于公布海盐县征收集体土地地面附着物、构筑物经济补偿标准的通知》的文件中相关补偿标准主张损失，本院认为有一定合理性。但上述文件基于征收集体土地而制定，本案是被告基于自身集体建设需要而解除双方的合同，且原告现依据的是双方的合同关系主张损失，故本院只能结合本案具体情况，并一定程度上参考上述文件相关规定标准来确定被告应向原告补偿损失的金额。本院认为，原告从事水产养殖前期必然要对渔塘进行整理，并购买设备、雇佣人工等进行经营管理，故原告确实存在投入损失问题。但是，首先，原告与被告签订的租赁合同期限仅为3年，至双方解除合同时其也已承租一年多，期间原告也应已有了一定的收益。其次，原告自述其多年从事水产养殖，其理应对租赁他人区域进行水产养殖可能带来的风险有较深的了解，合同中也明确约定有可能终止合同的情形，则原告对其投入和最后可能的收益有一定预见。现原告陈述其前期整塘支出有200余万元，一则没有充分的证据能证明其上述损失情况，二则对于水产养殖本身存在的风险也需原告自身承担，故原告不应将其主张的损失全部要求被告来承担。再者，原告自述其在合同解除后对鱼苗、虾苗以及设施设备等进行了一定处置，挽回了一部分损失。最后，被告也已退回给原告2018年度全部的租金。故本院综合以上情况，酌定按承租的水域面积650亩，以每亩1000元为标准由被告向原告补偿损失，经计算，被告应向原告补偿损失650000元。原告超额部分请求，本院无法予以支持。 另，被告主张原告未经被告同意将涉租赁区域转租给他人，根据合同约定，合同解除后相关损失由原告自行承担，但是一则被告提供的证据尚未达到足以证明原告将涉租区域转租给他人的事实，二则本案中被告系因其自身集体建设需要而解除合同，并非以原告转租他人为由解除合同，故被告仍应按照合同相应约定向原告补偿损失。对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二之规定，判决如下： 一、被告海盐县秦山街道杨柳山股份经济合作社于本判决生效之日起十日内补偿原告王志康损失人民币650000元； 二、驳回原告的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取11175元，由原告王志康负担7450元，被告海盐县秦山街道杨柳山股份经济合作社负担3725元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递 交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  李亚平 二〇二〇年十二月三十日 书记员  陈冬琦 4 3