四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终1481号 上诉人（原审原告）：遂宁银行股份有限公司大英支行，住所地四川省大英县新城区花园干道**，统一社会信用代码91510923660291667J。 负责人：陶静，该支行行长。 委托诉讼代理人（特别授权）：廖星，男，遂宁银行股份有限公司员工。 委托诉讼代理人（特别授权）：王松，男，遂宁银行股份有限公司大英支行员工。 被上诉人（原审被告）：刘军，男，1969年8月15日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：汤洪波，四川明谐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：遂宁市金达大酒店，住所地四川省遂宁市船山区××路351、353、355、357、359号，统一社会信用代码92510903ＭＡ68ＰＰＮＡ85。 经营者：唐秀英，女，1972年3月19日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：王容，四川道略律师事务所律师。 上诉人遂宁银行股份有限公司大英支行（以下简称遂宁银行大英支行）因与被上诉人刘军、遂宁市金达大酒店（以下简称金达大酒店）返还原物纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初3297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，因当事人没有提供新的事实、证据或理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 遂宁银行大英支行上诉请求：1.撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初3297号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人对房屋不享有租赁权，原房主刘春华与被上诉人刘军等人签订的《房屋租赁合同》为伪造合同，刘军与刘春华系姐弟关系，该租赁合同签订时间系倒签，刘军等人故意将合同签订时间倒签在案涉房屋抵押登记之前。一审法院未对笔迹形成时间进行司法鉴定，认定事实有误；2.刘军未按照《房屋租赁合同》约定向刘春华给付6年房租共计390万元，被上诉人刘军提交的租金给付凭据系转款凭证，转款用途为材料款，而非租金。上诉人向一审法院申请调取账户明细，一审法院未作处理，且提前给付租金不合常理；3.原房主刘春华、谢文远在2015年1月28日向遂宁银行大英支行抵押借款时，遂宁银行大英支行调查核实没有租赁事实。案涉房屋抵押在先，不适用买卖不破租赁原则。遂宁银行大英支行自房屋所有权转移时就享有租金收益权，房屋所有权转以后，原房主无权处分租金收益；4.错误认定遂宁银行大英支行接收以房抵债时已认可案涉房屋租赁合法有效，租金给付真实。执行机构的拍卖公告仅形式审查后披露“租赁情况”，而不作裁判认定，不能凭拍卖公告作出有租赁事实的认定。遂宁银行大英支行同意以房抵债，只能证明知晓和接受他人占有使用的事实，不能证明认可该占有使用系合法。 刘军辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：案涉《房屋租赁合同》真实有效，合同已经实际履行，已经支付6年的租金，转款时间可以证明合同并未倒签。上诉人认为刘春华与刘军系亲戚关系没有事实依据。上诉人明确表示知晓并接受房屋有租赁的情况。 金达大酒店辩称，酒店一直是基于与刘军的协议而占有使用房屋，系合法占有，同意刘军的答辩意见。 遂宁银行大英支行向一审法院起诉请求：1.判令刘军、金达大酒店从遂宁银行大英支行所有的位于遂宁市船山区××路金港名都一层345号、347号、349号营业房中迁出并返还遂宁银行大英支行；2.判令刘军、金达大酒店赔偿遂宁银行大英支行占用案涉房屋自2018年10月31日至2019年11月30日期间的租金收益损失221794.56元及2019年12月1日至房屋返还之日止的租金收益损失；3.本案诉讼费由刘军、金达大酒店承担。 一审法院认定事实：位于遂宁市船山区××路金港名都1层345号、347号、349号（产权证号：船山区字第************）营业房原属于案外人刘春华、谢斗所有。2015年1月28日，谢斗、庞艳（夫妻）与刘春华、谢文远（夫妻）分别与遂宁银行大英支行签订《个人借款合同》，并提供了登记于刘春华、谢斗名下的位于遂宁市船山区××路金港名都1层345号、347号、349号营业房为借款担保，于同日办理了抵押登记。后因谢斗、庞艳与刘春华、谢文远未偿还借款，遂诉至大英县人民法院。该院经审理后作出（2017）川0923民初969号、（2017）川0923民初970号民事判决书。2017年7月25日，遂宁银行大英支行向大英县人民法院申请强制执行。一审法院在执行案涉房屋过程中，遂宁银行大英支行向一审法院申请在拍卖价款中优先受偿。在标的物现状中已说明有出租。后因上述商业用房二次拍卖仍然流拍。经遂宁银行大英支行申请，一审法院于2018年10月31日作出（2018）川0903执恢50号之一执行裁定书，裁定将被执行人谢文远、刘春华、谢斗、庞艳位于遂宁市船山区××路金港名都1层345号、347号、349号房产以网络司法变卖保留价552.1292万元，交付给申请执行人遂宁银行大英支行抵偿部分借款本金及利息。所有权自该裁定送达申请执行人遂宁银行大英支行起转移。2014年11月5日，刘春华与刘军、刘付平签订了《房屋租赁合同》，约定刘春华将其所有的位于船山区滨江北路1层317-4号、317-5号、335号、337号、339号、341号、343号、345号、347号、349号房屋（面积850平方米）租赁给刘军等人，租赁期限八年，从2014年11月5日起至2022年11月4日止；租金前六年为65万元／年，第七年、第八年每年在上一年的基础上递增10%；租金支付时间，在本合同生效后一年内支付前六年租金390万元，余下两年租金在2020年11月4日前付清。2014年11月7日，刘军向刘春华之妻谢文远转账支付1000000元。2015年8月28日，刘付平向刘春华转账支付2800000元。2016年2月17日，以刘军名义注册成立船山区金牛大酒店（个体工商户），经营场所为船山区滨江北路******。2020年3月5日，刘军（甲方）、刘付平（乙方）、唐秀英（丙方）、唐蓉（丁方）签订《协议》一份，主要约定：甲乙丙丁四方合伙经营船山区金牛大酒店及金牛大酒店和平路店，因故决定不再合伙经营；在原合伙中甲方占30%份额，乙方占30%份额，丙方占15%份额，丁方占15%份额，经各方同意，甲、乙继续经营金牛大酒店和平路店，丙方、丁方自愿一起经营船山区金牛大酒店；船山区金牛大酒店租赁的房屋由丙方、丁方占用并按照甲方、乙方与出租方签订的租赁合同继续向出租人支付租金。《协议》签订后，刘军于2020年3月19日注销“船山区金牛大酒店”。2020年4月1日，唐秀英在原“船山区金牛大酒店”经营场所（现船山区滨江北路351、353、355、357、359号）注册了“遂宁市金达大酒店”。金达大酒店经营用房包含一审法院裁定抵偿给遂宁银行大英支行所有的位于遂宁市船山区××路××层××号××号××号××房。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条特殊原因引起物权变动的规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案遂宁银行大英支行自一审法院作出以物抵债裁定书送达之日起,即取得案涉商业用房的所有权，过户登记仅具有物权公示效力。从案件审理查明的事实看，抵押登记设立于2015年1月28日，而债务人刘春华与刘军、刘付平的租赁权设立于2014年11月5日，且有租金的实际交付，一审法院对案涉房屋的租赁权先于抵押权设立予以确认。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《中华人民共和国合同法》第二百二十九条亦规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故案涉房屋的租赁权对所有权发生变更后的遂宁银行大英支行继续有效。唐秀英、唐蓉作为租赁合同权利人刘军、刘付平的合伙人，因合伙分割合同权利取得案涉房屋的租赁权，享有并承担对原租赁合同的权利义务。故金达大酒店占有使用案涉房屋属于合法占用。故遂宁银行大英支行主张金达大酒店腾退返还案涉房屋的诉讼请求，不予支持。刘军基于合伙分割，并不实际占有案涉房屋，不承担返还责任。关于遂宁银行大英支行主张的租金损失，其提供了刘春华与刘军、刘付平签订的《房屋租赁合同》，刘军亦认可合同的真实性。按照合同约定，剩余两年（2020年11月5日至2022年11月4日）的租金应在上一年租金的基础上递增10%，即为71.5万元、78.65万元，单位面积月租金为70.08元、77.08元。但遂宁银行大英支行仅主张按照64元/㎡·月计算案涉房屋的租金，即204733.44元/年，系其自由处分行为，予以准许。因案涉房屋所有权人变更为遂宁银行大英支行，其主张案涉房屋的租金收益权，符合法律规定。但在所有权变动前，承租人已按合同约定交付了6年的租金，即至2020年11月4日止的租金。遂宁银行大英支行主张自2018年10月31日至返还之日止的租金，由于一审法院在拍卖时已对拍卖标的上的权利负担，即存在租赁权的情形进行明确告知，遂宁银行大英支行自愿接受这一事实而取得案涉房屋，遂宁银行大英支行再行主张这一时段的租金，对承租人而言构成部分重复给付，显然不公平。一审法院对遂宁银行大英支行主张的剩余租期内的租金（2020年11月5日至2022年11月4日），两年共计409466.88元予以支持。租金的给付主体，为实际占用案涉房屋的金达大酒店。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、遂宁市金达大酒店于本判决生效后二十日内向遂宁银行股份有限公司大英支行支付租金409466.88元；二、驳回遂宁银行股份有限公司大英支行对刘军的诉讼请求；三、驳回遂宁银行股份有限公司大英支行的其他诉讼请求。案件受理费800元，由遂宁市金达大酒店负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，结合双方的诉辩理由，本案的争议焦点为遂宁银行大英支行在案涉房屋设立抵押权的时候是否已存有租赁权。本案中，刘春华与刘军、刘付平签订的《房屋租赁合同》为2014年11月5日，遂宁银行大英支行取得抵押权的时间为2015年1月28日，上诉人虽否认《房屋租赁合同》的真实性，主张租赁权并未设立，但未提供充分的证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。据此，上诉人关于案涉房屋设立抵押权的时候不存有租赁权的主张不成立，本院不予支持。 综上所述，遂宁银行大英支行的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4626元，由上诉人遂宁银行股份有限公司大英支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  赖力 审判员  郑艳 审判员  梁燕 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  李安