四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初11315号 原告：四川华玮物业管理有限公司，住所地成都市锦江区一环路东五段********。 法定代表人：温文遐，职务不详。 委托诉讼代理人：张钊，四川豪鹏律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：丁瑶，四川亚峰律师事务所律师。特别授权。 被告：成都成房置业有限公司，住所地成都，住所地成都市青羊区人民中路一段****> 法定代表人：刘建成，总经理。 委托诉讼代理人：徐科越，四川选择律师事务所律师。一般代理。 被告：四川天地和装饰设计有限公司，住所地成都市青羊，住所地成都市青羊区西大街**********div style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：刘利平，职务不详。 原告四川华玮物业管理有限公司（以下简称华玮物业公司）与被告成都成房置业有限公司（以下简称成房置业公司）、四川天地和装饰设计有限公司（以下简称天地和公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华玮物业公司的委托诉讼代理人张钊，被告成房置业公司的委托诉讼代理人徐科越到庭参加了诉讼，被告天地和公司经本院合法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 华玮物业公司向本院提出诉讼请求：1.成房置业公司向华玮物业公司支付拖欠的物业管理费和商业电费共计431435.34元（截止2019年7月25日），滞纳金17196元，共计448631元；2.本案诉讼费由成房置业公司、天地和公司承担。事实和理由：2013年11月13日，成房置业公司与华玮物业公司签订《中日会馆新城国际广场项目前期物业服务委托合同》约定，按照建筑面积每平方米不同性质住宅1.8元／月、办公23元／月、商业15元／月收取服务费，逾期缴纳的从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金直至结清相关费用日止。天地和公司租赁了成房置业公司开发的位于成都市高新区××街××号××广场××幢××层房屋，建筑面积9553.08平方米，约定物业费为9元／平方米，华玮物业公司为其提供了物业服务，但天地和公司拖欠费用。为了维护合法权益，故起诉至法院。 成房置业公司辩称，第一，根据成都市中级人民法院出具的（2018）川01民终8408号判决，已经认定我公司与华玮物业公司的前期物业服务合同于2016年11月12日终止，合同终止后，华玮物业公司无权依据前期服务合同向业主或使用人主张物业费及合同约定的逾期缴纳的违约责任等；第二，案涉房屋已经出租给天地和公司使用，租赁合同明确约定物业费及相关水电气费均由承租人承担，因此本案诉讼请求中的物业费及水电费等应当由天地和公司承担缴纳义务及逾期缴纳的相关违约责任；第三，华玮物业公司在前期物业服务合同有效期内提供的服务不符合约定，业主及使用人有权行使抗辩权，拒交物业费；第四，关于业主对物业费承担连带责任的司法解释第7条仅限于物业费承担连带责任，而水电费等费用不在连带责任范围，因此华玮物业公司无权主张我公司对天地和公司欠付的电费承担连带责任。 天地和公司未到庭进行答辩，也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人无异议的事实和证据，本院认定如下： 2013年11月13日，成房置业公司（甲方）与华玮物业公司（乙方）签订了《前期物业服务委托合同》，约定由华玮物业公司为中日会馆.新城国际广场项目提供物业服务，合同第六条约定收费标准为：住宅1.8元/平方米；商业15元/平方米；办公23元/平方米。第九条约定：物业服务费按月交纳，业主首次交纳3个月物业服务费，之后在每月10日之前交纳当月费用；逾期交款，则从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金直至结清相关费用止。第二十九条约定：本合同期限为3年。合同附件的《物业管理服务合同备案表》载明物业管理期限为2013年11月13日至2016年11月12日。 2014年11月17日，成房置业公司（甲方）与华玮物业公司（乙方）签订了《补充协议一》，该协议第一条约定：“为支持甲方整体销售工作，双方同意原《合同》第六条第2款约定的办公（写字楼）物业服务费暂时调整为18元/平方米·月（该费用包含中央空调等能耗费）。” 2016年2月5日，成房置业公司（甲方）与天地和公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将其位于成都市××街××号××广场××幢××层××层××层××层的房屋租赁给乙方使用，房屋建筑面积9553.08平方米，其中套内建筑面积7736.22平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋的用途为办公（家具及建材经营），未经甲方书面同意，乙方不得改变租赁用途；租赁期限10年，自2016年3月1日起至2026年2月28日止；物业管理费用由物业公司收取，自本合同第二条约定的租赁起始日开始计收，由乙方按照租赁房屋建筑面积依法自行向物业公司缴纳物业管理费，水、电、气、光纤、网络、清洁、停车、垃圾清运等费用由乙方自行支付。 2016年4月21日，成房置业公司（甲方）与华玮物业公司（乙方）签订《【中日会馆·新城国际广场项目】前期物业服务委托合同补充协议四》，第一条约定：双方同意自2016年3月1日起，将中日友好会馆部分（5栋1-5层）的物业服务费调整为9元/平方米·月，该费用包含中央空调等能耗费。 2017年6月28日，成房置业公司就案涉项目小区物业服务纠纷向成都市青羊区人民法院起诉华玮物业公司，要求华玮物业公司办理移交工作并退场，支付违约金。本院作出（2017）川0105民初6281号民事判决书，判决驳回成房置业公司的全部诉请。该案上诉后，2019年7月4日，成都市中级人民法院作出（2018）川01民终8408号民事判决书，确认物业合同期限届满而自然终止失效，故改判华玮物业公司于本判决生效之日起十五日内退出中日会馆-新城国际广场项目物业服务区域，并将物业相关资料移交给案涉小区所在的成都高新技术产业开发区石羊街道办事处。 另查明，华玮物业公司实际退场时间为2019年7月25日。 成房置业公司系位于成都市××街××号××广场××幢××层××层××层××层房屋的所有权人。 审理中，1.华玮物业公司提交缴费回执、欠费清单，拟证明天地和公司作为承租人欠缴2019年4月1日至7月25日期间的物业服务费326715.34元，2019年2月15日至7月25日期间的电费104720.06元已经由华玮物业公司代为垫付，同时主张成房置业公司作为案涉房屋的所有权人，天地和公司系房屋的使用人，虽然《前期物业物业服务合同》于2016年11月届满，但华玮物业公司在实际退场前，一直按照约定提供了物业管理服务，因此根据相关法律规定，成房置业公司及天地和公司应当支付欠缴的物业服务费及电费。成房置业公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均无法确认，认为其不是物业服务的当事人，也未参与物业费的缴纳与收取。 2.成房置业公司提交（2019）川律公证内民字第37193、37194、37195号公证书，拟证明华玮物业公司在前期物业服务合同有效期内，提供的物业服务不符合合同约定的质量标准和要求，存在违约行为，业主和实际使用人严重不满。华玮物业公司对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，认为三份公证书的申请事项与申请人均系成房置业公司的工作人员，证明目的不具有客观性、真实性，不能达到成房置业公司的证明目的。 3.华玮物业公司在庭审中，自愿放弃对滞纳金的主张。 本院认为，本案的争议焦点为合同到期后华玮物业公司是否向天地和公司提供了符合约定的物业服务。华玮物业公司于2013年与成房置业公司签订了物业合同。在2019年7月25日退场之前，华玮物业公司实际提供了物业服务，故天地和公司应向华玮物业公司缴纳物业费。天地和公司所承租的房屋用途为办公，根据《【中日会馆·新城国际广场项目】前期物业服务委托合同补充协议四》第一条的约定，从2016年3月1日起将案涉办公用房的物业费调整为9元/平方米/月，天地和公司尚欠物业费期间为2019年4月1日至7月25日，应缴纳的物业费用为329581.26元（9元/平方米/月×3个月×9553.08平方米+9元/平方米/月÷30日×25日×9553.08平方米）。现华玮物业公司主张天地和公司欠缴2019年4月1日至7月25日的物业费为326715.34元，本院予以认可，关于成房置业公司抗辩认为华玮物业公司物业服务质量差，应当降低物业管理费收取标准的意见，因其提供的三份公证书中的证人证言未到庭进行质证，也未提供其他证据证明，应当自行承担举证不能的后果，故对于成房置业公司的抗辩意见，本院不予采纳。 关于电费问题，根据华玮物业公司的抄表记录，电费共计104720.06元，该电费已经由华玮物业公司代缴，因此，天地和公司应支付给华玮物业公司的电费为104720.06元。 关于成房置业公司是否就物业费承担连带责任的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”之规定，华玮物业公司要求成房置业公司承担连带清偿责任的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，本院对华玮物业公司的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、四川天地和装饰设计有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向四川华玮物业管理有限公司支付物业服务费326715.34元，电费104720.06元，共计431435.4元； 二、成都成房置业有限公司对四川天地和装饰设计有限公司应支付的物业管理费326715.34元承担连带清偿责任；成都成房置业有限公司在承担清偿责任后，有权向四川天地和装饰设计有限公司进行追偿； 三、驳回四川华玮物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8030元，减半收取4015元，公告费600元，共计4615元，由四川天地和装饰设计有限公司、成都成房置业有限公司共同承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 王润明 二〇二〇年十二月九日 法官助理 刘锦然 书 记 员 李卓桐