上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初22524号原告：上海邑邦物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：肖嘉莹，财务总监。委托诉讼代理人：张莉，上海驷言律师事务所律师。被告：周瑞青，女，1982年11月12日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：齐小静，上海沃江律师事务所律师。原告上海邑邦物业管理有限公司与被告周瑞青物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告上海邑邦物业管理有限公司的委托诉讼代理人张莉、被告周瑞青的委托诉讼代理人齐小静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海邑邦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2019年9月16日至2020年3月15日的物业服务费人民币4,496.40元；2、判令被告支付原告违约金1,376元。审理中，原告变更第二项诉请为：判令被告支付原告违约金(以欠费金额为基数，按日千分之三的标准，自2020年3月16日计算至实际支付之日止)。事实和理由：2019年9月16日，原告与上海市青浦区某小区业委会签订《物业服务托管合同》，合同约定原告为某小区提供物业服务，合同期为半年，自2019年9月16日至2020年3月15日，物业费用为多层每月每平方米3.50元，联排每月每平方米3.10元，物业服务费用按季度交纳，业主逾期交纳物业服务费、停车费的，按照日千分之三计违约金，合同对停车场的服务费用进行了明确约定。被告系某小区某号房屋业主。原告履行了合同义务，对被告居住的小区提供了物业管理，但被告未交纳相应物业服务费用。原告多次催讨未果，故诉诸法院。原告为证明其主张，向本院提供：1、《物业服务托管合同》，证明原、被告签有物业合同，对双方均有约束力，合同对物业服务的单价、违约金的计算方式均有约定；2、面积测算表一份，证明被告房屋的面积；3、弱电、绿化、建筑装潢垃圾清运、保洁、水箱清洗、电梯维保、保安服务合同一组，证明原告提供了专业的安保、保洁、电梯维修等服务；4、报修、接待、维修记录，工程维修日检记录表，设施设备巡检记录，消毒记录表，客服排班表，疫情期间境外抵青人员情况表，外来人员出入、车辆登记表，消毒记录表及工作人员消毒照片一组，证明原告按合同约定提供了物业服务。被告周瑞青辩称：对欠费期间及金额均无异议，但不同意按照托管合同约定的收费标准支付并同意支付违约金。理由如下：1、托管合同是业主委员会和原告签字的，没有经过业主的同意，且业主委员会的成员已经离职；2、原告提供的物业服务不符合合同约定的服务标准，如车辆停放、公共照明、公用部位定期检查维护、电子门禁、公共区域清洁卫生、门岗登记管理、绿化等方面均未达到合同约定的标准，故物业费应相应扣减，同意按照每月每平方米2.5元的标准计算；3、原告主张的违约金缺乏依据，被告不支付物业费并非恶意拖欠，系由于原告违约在先。被告对原告提供的证据发表质证意见如下：对证据1的《物业服务托管合同》真实性确认，关联性不予认可，该合同对被告无约束力。合同中约定了物业费的收费标准，原告应提供与收费标准相符的服务标准；对证据2测算表中被告房屋的建筑面积、收费标准、每月应收取的物业费的金额以及房屋的权属均无异议；对证据3合同的真实性无法确认，是原告与案外人签某某，且无法证明原告已按合同履行；对证据4工程维修日检记录表等表格真实性不予认可，该类记录表未张贴公示，虽有表格但无法证明确实有做到。巡检、消毒、报修记录系原告单方制作，且消毒记录中时间高度一致不合常理，也并不能证明真正做到。对客服排班表真实性确认，但仅有四名客服分两班，服务时间不能满足业主需求。外来人员登记表，原告仅提供了疫情期间政府要求登记的四天记录，不能证明原告按合同约定在任何时间段均已提供此项服务。原告提供的服务未达到合同约定的服务标准，要求降低收费标准。被告为证明其主张，向本院提供：1、2020年10月28日业主委托诉讼代理人与居委会工作人员的电话录音光盘一份，证明《物业服务托管合同》的签订未经业主同意，业主委员会成员已离职；2、业主的投诉信息、聊天记录及照片打印件一组，证明原告服务不到位，小区垃圾不清理、门禁损坏等事实。原告对被告提供的证据发表质证意见如下：1、对光盘的真实性、关联性、证明目的均不予认可，业委会真实存在，合同有业委会盖章确认，原告与业委会签某某合同合法有效；2、对投诉信息、聊天记录、照片的真实性均不予认可，照片模糊不清，对证明目的也不予认可。原告配备了安保和门岗，保洁也按照约定提供了保洁服务。快递平时有门卫代收并签字核查，疫情期间，快递不允许进入小区，故部分快递放在小区外面。门禁损坏系正常现象，原告均予及时处理。原告认为被告提供的证据不能证明原告的服务不符合合同约定。本院经审理认定事实如下：被告购买了上海市青浦区朱家角镇某路某号房屋，该房屋地上建筑面积为216.08平方米，地下建筑面积为49.78平方米，属联排。2019年9月16日，上海市青浦区某小区业主委员会(以下简称某业委会)与原告签订《物业服务托管合同》，约定由原告为某小区提供物业管理服务；物业管理服务内容为物业共用部位的维护、物业公用设施设备的日常运行和维护、物业公共区域的绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、物业公共区域的秩序维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务；物业服务费收费标准为多层每月每平方米3.50元，联排(底层)地上面积每月每平方米3.10元、联排(底层)地下面积每月每平方米1.60元；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位每个每月30元、车库车位每个每月60元的标准向原告交纳停车位物业服务费；物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度第一月的上半月履行交纳义务，逾期交纳物业服务费用、停车费或者本合同约定的其他应交费用的，按日千分之三的标准计违约金；合同为期半年，自2019年9月16日起至2020年3月15日止。因被告欠缴2019年9月16日至2020年3月15日的物业服务费，故原告诉至本院。以上查明的事实，有以下证据证明：原、被告的陈述、原告提供的《物业服务托管合同》、面积测算表等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。原告上海邑邦物业管理有限公司与某业委会签某某《物业服务托管合同》依法对小区全体业主具有法律约束力，双方均应按合同约定履行。根据原告提供的证据及双方陈述可以确认原告在其服务期内提供了相应物业服务，被告理应按合同约定标准交纳物业费，故本院对原告要求被告支付物业费的诉讼请求予以支持。应该说物业服务合同属于长期性服务合同，相对其他服务合同，提供服务及接受服务的两方彼此更应互相配合协作。对物业服务的不足之处，业主有权提出合理化建议和意见，物业服务应予以改进，但正因物业服务具有持续性、长期性、综合性、专业性等特征，虽有服务瑕疵，不足以构成业主拒交物业费的正当理由。被告主张物业服务合同非双方当事人真实意思表示，没有法律依据，本院不予采纳。被告主张在约定交费的标准上打折或减交物业费，但其提供的证据仅可反映出原告部分服务工作存在不尽如人意之处，却不足以证明原告的物业管理服务违反合同约定的主要义务，故本院难以采纳。根据被告抗辩事由及其证据，再结合所涉小区整体情况，被告并非恶意拖欠物业服务费，故本院对原告要求被告支付违约金的主张不予支持。依照《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条规定，判决如下：一、被告周瑞青应于本判决生效之日起十日内支付原告上海邑邦物业管理有限公司2019年9月16日至2020年3月15日的物业服务费4,496.40元；二、驳回原告上海邑邦物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告周瑞青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 童惠珍二〇二〇年十二月三十日法官助理 张 璐书 记 员 范秋萍附：相关法律条文一、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。