广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8678号上诉人（原审原告）：罗与江，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人（原审原告）：蔡伟文，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：陈莉君，广东顺晖律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王胜，男，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：洪顺锤，广东圣和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宏，广东圣和律师事务所律师。上诉人罗与江、蔡伟文因与上诉人王胜租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初6993号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗与江、蔡伟文上诉请求（变更后）：1.撤销一审判决第一项，改判王胜向罗与江、蔡伟文支付2020年2月至2020年6月的租金354362元；2.撤销一审判决第二项，改判王胜向罗与江、蔡伟文支付滞纳金50000元；3.本案一审、二审诉讼费用由王胜承担。事实与理由：一审判决存在以下错误认定及判决：（一）一审法院认为2020年2月疫情影响属于不可抗力，酌定罗与江、蔡伟文减免2020年2月的租金20000元，没有任何法律依据。（二）一审法院对于2020年1月前的违约金酌情认定20000元明显对罗与江、蔡伟文不公平，且对于2020年2月后的违约金不予支持亦缺乏法律依据。王胜针对罗与江、蔡伟文的上诉辩称，（一）2020年2月处于疫情的爆发期，对王胜和整个社会造成一定影响，一审法院根据实际情况，酌定减免2020年2月的租金，是公平合理的。（二）王胜与罗与江、蔡伟文签订的租赁合同租期是十年，双方实际上已履行五年。除受疫情影响导致双方有争议外，罗与江、蔡伟文与王胜之间从未因租金缴纳时间、金额产生任何分歧与矛盾，在长达五年的时间内罗与江、蔡伟文从未向王胜主张延期交租违约责任。尽管王胜实际缴纳租金时间比合同约定延迟几天，但双方以事实履行的行为改变合同交租的约定，罗与江、蔡伟文在长达五年时间内从未提出异议。一审法院判决王胜就延期交租的问题支付20000元违约金，实属不妥。（三）罗与江、蔡伟文一审起诉时，仅要求王胜支付2020年2月至3月的租金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定的不告不理的原则，一审法院在未征询王胜的情况下，超出罗与江、蔡伟文的诉讼请求作出判决，属于程序违法。争议最大的问题为2020年6月的租金是否应当支付。王胜当庭提交了另案的一审判决，该判决明确双方的租赁合同于2020年6月6日解除，上述解除合同的时间已经罗与江、蔡伟文在该案审理过程中予以确认。罗与江、蔡伟文亦确认其已于2020年6月18日将涉案商铺出租给他人使用并收取租金。故一审判决认定王胜支付2020年6月的租金没有任何事实与法律依据。王胜上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项；2.改判王胜无需向罗与江、蔡伟文支付2020年4月至6月的租金214574元；3.改判王胜无需向罗与江、蔡伟文支付2020年1月前的迟延履行违约金（滞纳金）20000元。事实与理由：（一）罗与江、蔡伟文只是诉请王胜支付2020年2月至3月的租金，一审法院无权超出该诉请判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定的不告不理的原则，法院不应当超出原告诉请进行判决。对于2020年4月至6月的租金，因罗与江、蔡伟文并没有提出请求，王胜也没有应诉答辩及举证，一审法院如此判决相当于变相剥夺王胜应有的诉讼权利，程序上违法。尽管一审法院在判决中提出为减少当事人诉累才一并处理，但与民事诉讼的基本原则相违背。（二）王胜无需向罗与江、蔡伟文支付2020年6月的租金。因在诉讼过程中王胜与罗与江、蔡伟文无法协商达成一致，王胜被迫于2020年6月2日解除租约后撤场，并通知了罗与江、蔡伟文。6月1日至2日属于合理的搬迁时间，不应当计付租金。即使应当给付，也只应支付该两天租金而非6月份整月的租金。一审法院作出判决的时间为2020年6月1日，此时6月才刚开始，王胜是否会继续租用罗与江、蔡伟文场地并不明确，一审法院在没有就此问题向王胜核实的情况下就草率判决王胜承担2020年6月的租金，明显与客观事实相违背，应当予以纠正。（三）王胜于2020年1月前交租时间虽然与合同约定不符,但罗与江、蔡伟文事实上是认可的，王胜无需向罗与江、蔡伟文支付违约金。2020年1月前，王胜一直是按期交租，尽管比租赁合同约定的交租时间迟几天。且罗与江、蔡伟文在长达几年的过程中从未提出异议。尽管双方没有书面约定修改交租时间，但根据双方的履行行为可以认定双方对此己进行了口头修改。合同法亦承认口头约定的效力。这说明王胜不存在延期交租的事实，无需为此承担相应的违约责任。综上，一审法院部分事实认定不清，适用法律部分错误，应依法纠正。罗与江、蔡伟文针对王胜的上诉辩称，（一）关于王胜主张租金的问题。罗与江、蔡伟文诉请中要求租金暂计至起诉之日止，但实际计算至王胜付清之日止。一审法院针对该诉讼请求，请求双方明确是否计算至实际付清之日，双方明确计算至实际付清之日。根据王胜提供的判决书，以及一审时双方确认王胜未支付2020年4月至6月的租金的事实，为避免诉累，一审法院一并处理该租金，合法有据。（二）根据一审法院查明的事实可知，王胜自签订合同后一直存在拖欠租金的行为。罗与江多次通过微信及电话的方式向王胜追讨，由于诉讼成本的问题，罗与江、蔡伟文未提起诉讼，但王胜却认为是罗与江、蔡伟文对其拖欠租金行为的认可，不符合社会风俗。对于王胜拖欠租金，罗与江、蔡伟文提起诉讼后，王胜于2020年6月2日单方要求解除合同，并起诉要求返还租金。（三）对于租金的减免。虽然各地政府倡导房东减免租金，但并非强制性要求。王胜并未与罗与江、蔡伟文商量减免租金，而是直接不缴纳租金。（四）对于2020年2月后的违约金，一审法院并未支持，缺乏法律依据，显失公平。王胜在2020年3月开始已正常经营，且可足额查封其财产，说明其有足额支付租金的能力。一审法院判决减免王胜的租金，判决王胜无需支付2020年2月的违约金，并酌情减免押金，对罗与江、蔡伟文明显不公。罗与江、蔡伟文向一审法院起诉请求：1.判决王胜立即支付拖欠的租金139788元及迟延支付滞纳金141750元（租金和滞纳金暂计至起诉之日，实际应计至拖欠的全部租金付清为止）；2.判决涉案房屋内物品（海澜之家男装一批、鞋帽等，暂估值300000元）归罗与江、蔡伟文所有；3.本案诉讼费和财产保全费由王胜负担。一审法院认定事实：蔡伟文、罗与江分别为位于佛山市顺德区12A、13A商铺的所有权人。2015年5月30日，蔡伟文、罗与江（甲方）共同与王胜（乙方）签订《顺德区龙江商业铺租赁合同》一份，双方主要有以下约定：1.甲方将上述12A、13A商铺的室内使用权出租给乙方；2.租赁期限120个月，即自2015年6月1日至2025年5月31日；3.乙方在签订合同时向甲方缴纳押金266000元；4.乙方应在每月25至30日前向甲方缴纳下月费用，包括：下月租金、商业街管理费、水费、租赁税等；5.乙方应按约定准时足额向甲方缴付有关费用，如乙方未能全额支付，每逾期一天，按每天350元加收滞纳金，逾期7天者，除必须缴清所欠费用外，甲方有权解除合同，收回出租单元，押金不予退回，并无需向法院申请，乙方在商铺内留下的所有物件，全部视为乙方放弃所有权。6.每年租金在上一年基础上递增7%，即2015年6月至2016年5月为53322元，2016年6月至2017年5月为57054元，2017年6月至2018年5月为61048元，2018年6月至2019年5月为65321元，2019年6月至2020年5月69894元，2020年6月至2021年5月为74786元，以次类推。合同签订后，王胜向蔡伟文、罗与江交纳租赁押金266000元，蔡伟文、罗与江向王胜交付上述商铺用于服装经营。在合同履行期间，王胜并未严格按“乙方应在每月25至30日前向甲方缴纳下月费用”的约定向蔡伟文、罗与江交纳租金，一般均有拖欠1天至10天不等。因政府疫情防控要求，2020年1月底至2月份期间，王胜承租上述商铺未有经营，其亦拖欠自2020年2月至今的租金未付。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。蔡伟文、罗与江与王胜之间的房屋租赁合同关系合法有效，应受法律保护，并对当事人具有法律约束力。关于蔡伟文、罗与江主张租金。王胜拖欠自2020年2月至今的租金未付，一审法院予以认定。2020年1月底，因新冠肺炎病毒爆发，各地相关部门均发布了疫情防控文件，并采取相应疫情防控措施，诸多场所、行业被要求临时关闭、暂缓营业，在2020年2月份期间，根据政府防控要求，王胜亦应暂缓经营。由于此次疫情，系全国重大突发公共卫生事件，爆发突然，影响范围广。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，本次疫情应属于不可抗力。基于上述疫情不可抗力的影响，对于2020年2月不能正常营业期间的租金，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款关于“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”的规定，结合疫情及防控措施对合同履行的影响程度，酌定蔡伟文、罗与江减免2020年2月租金20000元。即王胜应支付2020年2至6月租金共计334362元（69894×4＋74786－20000）。关于蔡伟文、罗与江主张2020年1月前的违约金。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”而在2020年1月前，蔡伟文、罗与江并未严格按“乙方应在每月25至30日前向甲方缴纳下月费用”的约定向蔡伟文、罗与江交纳租金，一般均有拖欠1天至10天不等，王胜没有证据证明双方有对延迟付款达成协商一致，应承担举证不能的法律后果。而蔡伟文、罗与江此前未主张相关权利，并不意味着蔡伟文、罗与江已放弃追究王胜支付违约金的权利。因王胜的行为已构成违约，蔡伟文、罗与江有权要求王胜支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原、王胜约定每逾期一天，按每天350元加收滞纳金，该约定明显过高，且除有可能产生的资金占用期间的利息损失外，蔡伟文、罗与江也不能举证证明因王胜延迟1-10天付款给其造成的其他实际损失，故一审法院以蔡伟文、罗与江实际损失（利息损失）为基础，兼顾合同的履行情况（在2020年1月前合同基本正常履行，付款延迟期限较短）、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定王胜就其2020年1月前的延迟付款行为向蔡伟文、罗与江支付违约金20000元。关于蔡伟文、罗与江主张2020年2月之后的违约金。如上所述，王胜不能及时支付租金显然不能排除疫情影响因素，且多地政府部门或行业团体也不乏倡议房东减免租金等，在此情况下，王胜与蔡伟文、罗与江亦有联系商讨租金事宜，但双方未能达成一致。因此，不宜认定王胜属主观违约，而是在发生不可抗力的情况下，王胜希望采取与蔡伟文、罗与江协商解决的救济措施，只是双方未能就履行合同达成一致。故蔡伟文、罗与江不宜以违约为由要求王胜支付2020年2月以后的违约金。关于蔡伟文、罗与江主张涉案店内物品的所有权。虽然原、王胜约定在约定情况下，蔡伟文、罗与江有权解除合同，收回出租单元，押金不予退回，并无需向法院申请，王胜在商铺内留下的所有物件，全部视为王胜放弃所有权，但是，其一，合同未能全面适当履行系受疫情不可抗力的影响；其二，蔡伟文、罗与江未提出解除合同的诉讼请求，也未要求收回租赁商铺；其三，庭审中，王胜也确认现已恢复经营，只是处于亏损状态，可见王胜没有离开，也就谈不上留下。因此蔡伟文、罗与江主张涉案店内物品归蔡伟文、罗与江所有理据不足。综上所述，由于每月均会产生租金，蔡伟文、罗与江起诉状中金额为139788元（2020年2-3月），至开庭之日，租金已至279576元（2020年2-5月），为减少当事人的诉累，且裁判之日已至2020年6月租金的缴纳期限，故一审法院迳行判决王胜支付2020年2-6月租金共计334362元（已酌定减免20000元）。故对蔡伟文、罗与江关于租金的请求，一审法院在上述金额内予以支持。至于2020年7月后的租金，王胜如未及时缴纳，蔡伟文、罗与江可另案寻求解决，一审法院在本案中不作处理。对蔡伟文、罗与江要求王胜支付违约金（延迟支付滞纳金）的请求，一审法院在20000元金额范围内予以支持，超出部分，一审法院不予支持。对蔡伟文、罗与江关于涉案店内物品归蔡伟文、罗与江所有的请求，一审法院不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、王胜应向罗与江、蔡伟文支付2020年2月-6月租金共计334362元；二、王胜应向罗与江、蔡伟文支付因2020年1月前未能履行合同义务而产生的迟延履行违约金（滞纳金）共计20000元；三、以上第一、二项，共计354362元，王胜应于判决发生法律效力之日起十日内付清；四、驳回罗与江、蔡伟文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4807.69元，财产保全费2020元，共计6827.69元，由罗与江、蔡伟文负担2667.22元，王胜负担4160.47元。二审期间，王胜向本院提交新的证据如下：（2020）粤0606民初17751号民事判决书，拟证明另案中一审法院认定罗与江、蔡伟文确认双方的租赁合同已于2020年6月6日解除，罗与江、蔡伟文已于2020年6月18日将涉案商铺另行出租给他人。因罗与江、蔡伟文上诉，该判决尚未生效。二审期间，罗与江、蔡伟文未向本院提交新的证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院经核查认为，王胜的提交的判决尚未生效，不作为定案依据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.一审法院判决王胜支付2020年4月至6月的租金是否超出原告诉请；2.一审法院酌减租金20000元是否合理；3.王胜应否向罗与江、蔡伟文支付违约金（2万元是否过低）.一、关于一审法院判决王胜支付2020年4月至6月的租金是否超出原告诉请的问题罗与江、蔡伟文向一审法院提交的起诉请求为：1.判决王胜立即支付拖欠的租金139788元及迟延支付滞纳金141750元（租金和滞纳金暂计至起诉之日，实际应计至拖欠的全部租金付清为止）；2.判决涉案房屋内物品（海澜之家男装一批、鞋帽等，暂估值300000元）归罗与江、蔡伟文所有；3.本案诉讼费和财产保全费由王胜负担。一审庭审中，罗与江、蔡伟文明确其请求的租金139788元及迟延支付滞纳金141750元仅为截至起诉之日的金额，随后租金和滞纳金应按日增加至实际清偿之日。故一审法院判决王胜支付2020年4月至6月的租金并未超出罗与江、蔡伟文的诉请范围。二、关于一审法院酌减租金20000元是否合理的问题2020年1月23日，根据当时的新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日，广东省决定重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。在此期间，王胜承租涉案商铺的经营情况确实受到不良影响。考虑到疫情和防控措施对本案合同履行的影响程度，结合涉案商铺的租金为每月69894元，一审法院酌定王胜减免2020年2月租金20000元，符合本案实际和法律规定，本院依法予以维持。三、关于王胜应否向罗与江、蔡伟文支付违约金的问题罗与江、蔡伟文与王胜签订的《顺德区龙江商业铺租赁合同》为双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同约定王胜应在每月25至30日前向罗与江、蔡伟文缴纳下月费用包括下月租金、商业街管理费、水费和租赁税等。而王胜承认多次比合同约定日期迟延缴纳租金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”王胜迟延交付租金的行为违反了双方的合同约定，也给罗与江、蔡伟文造成了损失。罗与江、蔡伟文上诉称王胜应向其支付滞纳金50000元。一审法院考虑到罗与江、蔡伟文未举证证明2020年1月前其存在利息损失之外的其他损失，2020年2月之后的违约金因疫情影响和双方未能协商一致等情况，判决王胜向罗与江、蔡伟文支付2020年1月前迟延履行的违约金20000元并无不当，本院依法予以维持。而王胜主张其于2020年6月初已经搬离而无需支付整个六月的租金，因相关情况未经举证证明，本院不予采纳其主张。综上所述，罗与江、蔡伟文、王胜的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5868.61元，由罗与江、蔡伟文负担1050元。由王胜负担4818.61元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年十二月十八日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏