北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初65504号原告：于添，男，1986年4月11日出生，汉族，中国石油海外勘探开发有限公司职员，住北京市朝阳区。被告：崔冬冬，男，1992年1月20日出生，汉族，无业，住湖北省武汉市武昌区。原告于添（以下称原告）与被告崔冬冬（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告给付自2020年2月1日至2020年8月31日的租金75600元；2．判令被告赔偿拆除隔断费用、更换木地板费用、更换门费用、更换电路费用、粉刷墙面费用、厨房恢复费用、更换卫生间水管费用、更换洗手台费用、更换淋浴费用共计35000元，另给付因改变室内格局需承担违约金21600元；3．判决被告给付提前退租应承担的违约金21600元；4．判决被告给付未经业主许可转租他人应承担违约金21600元；5．判令被告给付原告误工费25000元、精神损失费25000元；6．判令被告给付拖欠的水费3023．4元。事实和理由：原告因2011年至2019年2月长期在海外工作，因此房屋一直委托原告姑姑于某代为管理。2017年3月，原告通过北京麦田房产经纪有限公司介绍认识被告，以每月9500元签订租赁合同（租赁期限为2017年3月至2018年3月），为期一年。2018年2月，被告提出中介公司从中收取中介费用，建议租赁合同双方直接签署，房租调整为每月10000元整。2018年3月双方重新签订租赁合同，为期一年（租赁期限为2018年3月至2019年3月）。2019年2月，被告提出已经租赁两年，双方比较信任，房租支付方式改为押一付一，每月房租可调整为10800元，改为长期租赁。每个月通过微信转账到于添的姑姑于某账户。2020年1月，被告最后一次支付房租，自此之后先以疫情为理由，说自己在武汉无法返回北京，迟付房租。一再催促下，被告说自己经济比较紧张，给一些时间，一定会补交房租的，最近已经电话不接，微信不回，且至今未曾提出退租。2020年8月10日，上午本人先拨打110报案，大屯派出所回电后，我将情况说明后同意本人打开房门查看情况。当晚邀请麦田房产中介人员和九台20**家园物业公司保安及开锁师傅一同前往开锁。打开房门后发现，房屋格局已经被严重改变，被告本人行李一搬而空，其中一间仍有人居住，家具家电严重损耗，厨房和卫生间已面目全非。换锁后，本人离开，并留下电话贴于房门。当晚剩余居住人打电话于我，经了解此人为美团外卖员，每月支付1750元房租。目前已经搬走。2020年8月17日原告已找装修公司开始装修，并准备完工后继续出租。被告辩称：1．前两份合同都是我签署的，是一季度一付，后来我没有签署合同，2019年3月26日之后我是帮助原告往外出租房屋，我和原告的姑姑后来协商我帮助原告代租，每个月月底支付给原告10800元，我收取的只是租户的费用。2019年12月份的时候我和原告的姑姑说因为客户不好找，我没有办法帮助代租了，原告姑姑没有答应，后来我想要回我的押金，被告没有答应，再后来就遇上疫情，疫情我一直在武汉，房子原告一直没有去收。我在2020年1月份给他打了2019年12月底至2020年1月底的房租，我们在语音通话中我明确告诉原告的姑姑我不能再帮助他代租了。所以我不同意第一项诉讼请求。2．改变房屋格局的时候原告的姑姑也在，是在2018年3月27日之前原告的姑姑就进来房屋了看到了隔断，签约地点是房间内，合同上也有列明。所以原告姑姑其实是同意且知情的。对于违约金和家具等赔偿均不同意。3．提前退租的违约金不同意给付，我是帮忙代租找客户，我们没有签署正式合同。4．不同意第四项诉讼请求，正常我是帮忙代租找客户，我们没有签署正式合同。5．误工费和精神损失费不同意给付。6．水费如果有拖欠的情况下同意给。本院经审理认定事实如下：原告作为出租人（甲方）与承租人（乙方）被告于2017年3月签署《北京市房屋租赁合同》，约定被告承租违约北京市朝阳区安立路56号院X号楼X层X室；租赁用途办公；居住人数为5人；房屋租赁期自2017年3月26日至2018年3月25日；租金标准为9500元/月；支付方式为押一付三；押金为9500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给原告。2018年3月27日，原告作为出租人（甲方）与承租人（乙方）被告签署《北京市房屋租赁合同》，约定被告承租违约北京市朝阳区安立路56号院X号楼X层X室；租赁用途为居住+办公；房屋租赁期自2018年3月26日至2019年3月25日；租金标准为10000元/月；支付方式为押一付三；本合同钦定之日起，乙方向甲方支付房屋租赁保证金10000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给原告；租赁期内，甲方承担物业管理费和供暖费，乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、宽带费、燃气费、卫生费、垃圾处理费、自供暖等费用；第八条房屋及附属设施的维护（一）房屋交付乙方前，甲方应保障该房屋及其附属设施处于可正常使用的状态，乙方入住前应仔细检验房屋内所有使用物品及附属设施，验收无误后签署《房屋附属附件设施设备交接清单》及交房确认单。（二）对于乙方的装修、改善和增设的他物，甲方不承担维修的义务。（三）乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任，如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。（四）对于该房屋内自来水管道、吸气、燃气、电路因自然损坏或合理使用而导致的损耗。乙方应及时通知甲方，甲方应及时向房主或物业管理部门联系进行维修，乙方不承担责任。（五）乙方应安全使用并爱护房屋的设施，因乙方使用不当或者其他过错责任造成乙方租住人员自身及他人人身伤害及房屋附属设施、设备（含家电）的损坏、水灾、火灾及第三方损失甲方不负任何责任，乙方应当负全部责任。第九条合同变更及转租（一）乙方承租期间，不得将房屋转租、转让、转借、抵押。（二）乙方如需转租该房屋，须事先征得甲方书面同意，按规定与接受转租方定书面转租合同，并向房屋租赁行政管理机构办理房屋租赁合同登记备案手续，甲方收取合同变更费用。（三）接受转租的客户在合同变更之日起，接续履行原承租方与甲方签署的合同内各项约定。第十条合同的解除（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．未按约定时间交付该房屋达3日的2．未按合同约定条款行使甲方义务的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1．不支付或者不按照约定支付租金达3日的；2．欠缴各项费用达300元以上的或欠费超过二个月的；3．超过合同约定最多居住人数的；4．擅自改变该房屋用途及擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5．擅自将该房屋或部分转租给第三人或利用该房屋从事违反国家法律法规活动的；6．经过核实确实存在由管辖派出所、居委会或者周边邻居反映扰民现象的；7．因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生严重损坏或故障的。第十一条违约责任（一）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方并积极给乙方调房。否则将已收取的租金余额退还乙方，并且赔偿两个月房租给乙方作为违约金。（二）乙方有本合同第十条第四款约定的情形之一的，甲方有权开启房门，接纳新住户入住，并视为乙方自动放弃房屋内所留物品，所造成的后果由乙方承担，且应按月租金的200%向甲方支付违约金。（三）乙方擅自对该房屋进行装修装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或赔偿损失。（四）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并且赔偿两个月房租给甲方作为违约金。庭审中，原、被告双方均认可自2019年3月26日起，双方未签署书面租赁合同，租金为10800元/月，支付方式为每月支付，被告于2020年1月3日最后一次支付2019年12月底至2020年1月底的租金10800元。就双方争议的事实和证据如下：1．关于租金，原告提交收房视频，欲以此证明原告于2020年8月10日收回房屋，且房屋有隔断需要拆除及装修，故原告主张自2020年2月1日至2020年8月31日的租金75600元。被告对光盘的真实性予以认可，但认为自己曾经和被告说过不再帮助原告出租房屋了，故不同意支付租金。2．关于房屋损失，原告提交装修报价单及收据，欲以此证明原告因拆除隔断、更换木地板、更换门、更换电路、粉刷墙面、厨房恢复、更换卫生间水管、更换洗手台、更换淋浴等共计花费33377．3元，原告向被告主张应赔偿房屋损失35000元。被告认为真实性由法院认定即可，但原、被告于2018年3月27日签署《北京市房屋租赁合同》时，签约地点在房屋内，合同中亦记载了签约地点，故原告对隔断一事是知情且同意的，故不认可自己应赔偿房屋损失费用。3．关于误工费和精神损失费，原告提交请休假申请，欲以此证明原告因房屋需要装修于2020年9月11日因家中有事请假1天、2020年10月13日至2020年10月26日因家中有事请假14天，据此原告向被告主张误工费25000元和精神损失费25000元。被告认为真实性由法院认定即可，但不同意支付误工费及精神损失费。4．关于水费，原告提交缴费记录截屏，欲以此证明原告于2020年9月4日支付涉案房水费共计3023．4元。被告对其真实性认可的，但认为不应由自己承担。5．关于违约金，原告依据2018年3月27日签署《北京市房屋租赁合同》，主张被告因改变室内格局应承担违约金21600元、被告因提前退租应承担的违约金21600元、被告因未经业主许可转租他人应承担违约金21600元。被告认为原告主张违约金无依据，被告不应该承担违约责任，如果法院判决违约金，则向法院申请酌减。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人对其自己提出的诉讼请求的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原、被告于2018年3月27日签署《北京市房屋租赁合同》，2019年3月26日租赁合同到期后，双方未再签署书面合同，双方均认可租金支付方式为每月一付，被告虽主张原、被告之前存在委托代理租赁关系，但未举证证明，故本院认为原、被告之间存在不定期租赁关系。关于租金，双方均认可被告的房租交纳至2020年1月底，故原告主张租金从2020年2月1日起算，本院不持异议。庭审中，被告虽主张自己于2020年2月份告知原告解除合同，但是未举证予以证明，现原告举证证明原告已于2020年8月10日实际控制房屋，故本院对原告主张的自2020年2月1日至2020年8月10日的租金，予以支持。关于房屋损失，原告提交的装修报价单中所涉装修项目并非全部与本案有关，本院酌定被告赔偿原告房屋损失5000元。关于违约金，合同约定被告擅自对该房屋进行装修装饰或添置新物的，故原告主张被告因改变室内格局应承担违约金21600元，无合同约定，本院对此不予支持；原告主张被告擅自转租应承担违约金21600元，庭审中被告认可自2019年3月27日起将房屋出租给他人使用，合同约定擅自将房屋或部分转租给第三人应按月租金200%向甲方支付违约金，现被告申请法院酌减，故对原告主张的此项违约金，本院予以酌减；双方系不定期租赁，故对原告主张被告提前退租应承担违约金21600元，本院不予支持。关于误工费和精神损失费，与本案无必然关联，本院对此不予支持。关于水费，原告于2020年8月10日控制房屋，于2020年9月4日缴纳水费，无法证明缴纳的水费均系2020年8月10日之前产生，故本院酌定被告应给付水费2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百三十六条，判决如下：一、被告崔冬冬于本判决生效之日起七日内给付原告于添租金64284元；二、被告崔冬冬于本判决生效之日起七日内赔偿原告于添房屋损失5000元；三、被告崔冬冬于本判决生效之日起七日内给付原告于添违约金10800元；四、被告崔冬冬于本判决生效之日起七日内给付原告于添水费2000元；五、驳回原告于添的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2192元，由原告于添负担438元（已交纳），由被告崔冬冬负担1754元（于本判决生效之日起七日内给付原告于添）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  蔡峰二〇二〇年十二月十一日书记员  马悦