四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2002民初4962号 原告：资阳市川绵教育房地产开发有限公司，住所四川省资阳市雁江区和平路南段**楼****，统一社会信用代码91512002052167072N。 法定代表人：刘家骥，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：王朕重，四川商信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏源，四川商信律师事务所律师。 被告：马强，男，1969年10月15日出生，汉族，住河，住河南省中牟县div> 被告：李景兰，女，1967年6月9日出生，汉族，住河，住河南省中牟县div> 原告资阳市川绵教育房地产开发有限公司（以下简称川绵房开司）与被告马强、李景兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告川绵房开司的委托诉讼代理人王朕重到庭参加诉讼。被告马强、李景兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告川绵房开司向本院提出变更后的诉讼请求：1．判决解除原告与二被告签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：（2019）0100036，含《补充协议》及其他附件），协助原告撤销商品房买卖合同备案以及网签；2．判决二被告向原告支付由原告代为清偿的贷款本息437,772.91元，以及《商品房买卖合同》项下违约金67,093.5元，前述两项合计504,866.41元，并由原告从二被告已支付的购房款中直接扣收前述款项；3．判决二被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2018年12月28日，原告与二被告签署《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：（2019）0100036，含《补充协议》及其他附件），约定被告购买原告开发的位于资阳市雁江区××幢××单元××层××号（以下简称“房屋”），建筑面积100.33平方米，总价款670935元，采用贷款方式付款；如因被告不按时足额归还银行按揭款，导致原告承担担保责任的，原告有权选择解除商品房买卖合同。若原告解除合同，被告必须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还原告承担的全部担保款项（包括本金、利息、罚金、违约金、律师费、诉讼费等），并按总房款10%支付违约金，被告在解除后10日内交还房屋。按照法律规定或合同约定解除合同的，被告应配合原告办理《商品房买卖合同》备案注销、抵押登记注销及按揭合同解除手续（在被告已接房的情况下）将该房屋的占有转移与原告。此后，二被告（借款人）、原告（保证人）与中国邮政储蓄银行股份有限公司资阳市仁德中路支行（以下简称“贷款人”）签订《个人购房／购车借款及担保合同》，由贷款人向二被告发放个人购置住房贷款460000元用于购买房屋，二被告应按月还款，并由原告提供阶段性连带责任保证。因被告贷款连续逾期，贷款人于2020年5月15日向原告出具《中国邮政储蓄银行个人贷款履行保证责任通知书》，要求原告履行连带担保责任，代为清偿被告所欠全部贷款本金、利息。据此，原告向贷款人支付了前述款项。综上，被告未按约定向贷款人履行还款义务，导致原告就有关贷款承担连带保证责任，已构成严重违约，且原告向被告多次催收未果，因此原告有权要求被告支付原告代偿款项和违约金，并有权解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及要求被告协助注销商品房买卖合同备案登记等。根据上述事实及理由，请求依法支持原告诉讼请求。 二被告未到庭，未答辩，亦未举证。 原告川绵房开司围绕诉请，举证如下：1．《四川省商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他附件），证明原告与二被告签署了有效的商品房买卖合同，而二被告存在违约行为，原告有权解除合同，并要求二被告合注销商品房预告登记、备案及网签，并承担违约责任。2．《个人购房/购车借款及担保合同》，证明被告向中国邮政储蓄银行贷款购买房屋，并由原告提供连带保证担保。3．《中国邮政储蓄银行个人贷款履行保证责任通知书》、成都银行电子银行交易凭证、中国邮政储蓄银行企业网上银行电子回单、结清证明，证明因二被告未按期还款，原告已按贷款人要求承担连带保证责任支付了相应款项。原告川绵房开司所举全部证据，来源真实，合法，且与本案待证事实具有关联性，本院均予以采信。 经当事人陈述、庭审查明及上述采信证据，本院认定事实如下：2018年12月28日，原告与二被告签署合同编号为（2019）0100036的《四川省商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他附件），约定二被告购买原告开发的位于资阳市雁江区××幢××单元××层××号（以下简称案涉房屋），建筑面积100.33平方米，总价款670935元。截止合同签订当日二被告向原告支付首付房款210935元，占总价款的31%，余款460000元双方约定采用向指定银行贷款方式支付。还约定如因被告不按时足额归还银行按揭款导致原告承担担保责任的，原告有权选择解除商品房买卖合同。若原告选择解除合同，被告须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还原告承担的全部担保款项（包括本金、利息、罚金、违约金、律师费、诉讼费等所有款项），并按总房款10%支付违约金。合同解除时房屋尚未交付的，原告不再交付。已交付的，被告在解除后10日内交还房屋，原告有权将被告已付购房款扣除原告已承担的全部担保款项和被告应承担的违约金、赔偿金后的剩余部分，待被告配合原告办理完撤销、注销案涉房屋的合同预告登记、预告抵押登记、备案登记等相关手续并交还房屋后，被告自行到原告处办理退款手续。2019年1月4日，上述编号（2019）0100036的合同办理备案登记，合同备案号：201901040000364。 2019年1月11日，二被告作为借款人、原告作为保证人与作为贷款人的中国邮政储蓄银行股份有限公司资阳市仁德中路支行签订编号为51015305119014066702的《个人购房/购车借款及担保合同》，约定由贷款人向二被告发放个人购置住房贷款460,000元用于购买案涉房屋，贷款期限144个月，自2019年1月11日至2031年1月11日止。二被告应按月等额本息还款，并由原告提供阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。该合同还对包括但不限于贷款利率、贷款归还、借款人违约及违约责任、宣布贷款提前到期情形、扣收、借款人连续逾期后的贷款利率、罚息利率进行调整及调整比例、特别声明等进行了明确约定。后，贷款人依约悉数发放借款460,000元。再后，因二被告贷款逾期，贷款人邮储银行雁江区支行于2020年5月15日向原告出具《中国邮政储蓄银行个人贷款履行保证责任通知书》，要求原告履行连带担保责任，代为清偿二被告所欠贷款人剩余未付正常本金440,744.38元、拖欠利息3858.47元、拖欠本金2098.08元，贷款结清金额446,700.93元。2020年8月11日原告通过其成都银行账户向贷款人不良贷款回款专户账号转款446,700.93元，摘要栏注明：断供代偿款。2020年8月18日贷款人上述不良贷款回款专户账号向原告在贷款人处开户的银行账户转款8928.02元。2020年8月31日贷款人出具结清证明一份，载明被告马强在贷款人处的上述案涉借款已于2020年8月12日全部结清。2020年9月15日原告以“被告未按约定向贷款人履行还款义务致原告就有关贷款承担连带保证责任，已构成严重违约，且原告向被告多次催收未果”为由诉至本院，请求判决达其变更后的诉请。 另查明：原告庭审后向本院确认涉案房屋尚未交付给被告并向本院申请撤回要求被告返还位于资阳市雁江区××幢××单元××层××号房屋的诉请。原告还当庭申请撤回注销案涉房屋预告登记的诉请，并表示扣除原告诉请全部金额（含违约金）后被告所交房款还剩166068.59元，愿意在被告履行诉请1并协助办理案涉房屋买卖合同网签登记备案注销手续后全部退还给被告。 本院认为，原、被告签订的案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及所含《补充协议》及其他附件以及原、被告与贷款人签订的案涉《个人购房/购车借款及担保合同》，均系各合同的各方当事人之真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。各方当事人均应秉持诚实守信原则，依约全面履行各自合同义务，享受合同权利。被告马强、李景兰未依约履行按时悉数偿还贷款本息之义务，致原告川绵房开司因此为被告向贷款人邮储银行雁江区支行履行连带保证责任，代二被告向邮储银行雁江区支行结清案涉贷款本息合计437,772.91元。根据双方合同约定，原告因被告按揭房款逾期为其承担连带保证责任后可解除合同。对此，本院认为，合同法规定当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告是否可根据上述规定解除案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议及附件等，本院认为，双方约定解除条件成就并不一定当然可以解除合同，还需审查该解除条件的约定有无显失公平，有无违约情形与违约后果明显不对等等情形存在。若不存在上述情形，可解除合同。结合本案，二被告虽已履行完毕案涉房屋买卖合同的足额给付购房款的主要合同义务，但在案涉借款担保合同中，因二被告贷款逾期，致原告代偿437,772.91元本息。综合考虑原告在庭审结束后向本院陈述的案涉房屋尚未交付等诸多因素，本院认为案涉房屋买卖合同（预售）解除为宜。故本院对原告解除案涉房屋买卖合同之诉请予以支持。合同解除系因二被告违约所致，应当按照合同约定，按房屋总价款670,935元的10%向原告支付违约金67,093.5元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告庭审结束后自述案涉房屋尚未交付，合同解除后原告无需再向二被告交付；二被告已通过向原告给付首付款210,935元和向邮储银行雁江支行按揭贷款460,000元，向原告全额支付的购房款670,935元，品迭原告根据案涉借款担保合同约定，就二被告贷款逾期归还承担连带清偿责任从而代二被告结清尚欠邮储银行雁江区支行剩余按揭款本息437,772.91元及违约金67,093.5元后，尚有剩余购房款166,068.59元。原告称愿意在被告履行完毕判决义务后将166,068.59元退还给被告，本院予以认可。合同补充协议还约定，合同解除后被告还应在合同解除之日起10日内配合原告办理注销案涉房屋买卖合同登记备案等，故原告此诉请，有事实和法律依据，本院亦予以支持。被告马强、李景兰经本院合法传唤未到庭应诉，应视为放弃举证、质证、答辩之权利，不利后果由二被告自行承担。 综上，原告川绵房开司变更后的诉请，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告资阳市川绵教育房地产开发有限公司与被告马强、李景兰于2018年12月28日签署的编号为（2019）0100036的《四川省商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他附件）； 二、被告马强、李景兰于本判决生效之日起十日内配合原告资阳市川绵教育房地产开发有限公司办理前述一项中编号为（2019）0100036的《四川省商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他附件）的备案注销手续； 三、原告资阳市川绵教育房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告马强、李景兰购房款670,935元； 四、被告马强、李景兰于本判决生效之日起十日内偿还原告资阳市川绵教育房地产开发有限公司代为清偿的贷款本息437,772.91元； 五、被告马强、李景兰于本判决生效之日起十日内给付原告资阳市川绵教育房地产开发有限公司违约金67,093.5元； 上述三、四、五项品迭后，原告资阳市川绵教育房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告马强、李景兰购房款166,068.59元； 六、驳回原告资阳市川绵教育房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,180元（原告资阳市川绵教育房地产开发有限公司已向本院预缴），由被告马强、李景兰负担并于本判决生效之日起十日内给付原告资阳市川绵教育房地产开发有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行，逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  罗 雪 人民陪审员  罗雅玲 人民陪审员  邹 辉 二〇二〇年十二月十七日 书 记 员  肖 燠