北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初3320号原告（反诉被告）：孙立英，女，1972年4月16日出生，汉族，北京市平谷区人，住北京市平谷区。原告（反诉被告）：张新立，男，1971年9月27日出生，汉族，北京市平谷区人，住北京市平谷区。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：胡文同，北京市平谷区马昌营镇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：刘少英，男，1950年1月20日出生，汉族，北京市平谷区人，住北京市平谷区。被告（反诉原告）：郝淑凤，女，1954年12月12日出生，汉族，北京市平谷区人，住北京市平谷区。二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：杨福利（刘少英、郝淑凤之妹夫），住北京市平谷区，由北京市平谷区金海湖镇上宅村民委员会推荐。二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：王冬生，北京市时雨律师事务所律师。原告（反诉被告）孙立英、张新立与被告（反诉原告）刘少英、郝淑凤农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员张虹雨法官独任适用普通程序，公开开庭进行了审理。孙立英、张新立的委托诉讼代理人胡文同，刘少英、郝淑凤的委托诉讼代理人杨福利、王冬生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙立英、张新立向本院提出诉讼请求：1．判令刘少英、郝淑凤立即从北京市平谷区金海湖镇xx路xx号房屋内迁出，将房屋返还给原告；2．诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年2月27日，孙立英、张新立就孙立英名下位于北京市平谷区金海湖镇xx路xx号房屋（以下简称XX号房屋）与刘少英、郝淑凤签订房屋买卖协议，因原告不知非本村经济组织成员在本村没有购房资格而将上述房屋卖与刘少英、郝淑凤，之间签订的买卖协议应属无效。2019年10月，孙立英、张新立将刘少英、郝淑凤诉至平谷区人民法院，同年11月26日法院判决原、被告之间签订的房屋买卖协议无效。现该判决已生效，刘少英、郝淑凤依法应将所购房屋返还原告。特此，原告持所请向贵院起诉，望判如所请。刘少英、郝淑凤辩称，不同意孙立英、张新立的诉讼请求：一、原、被告于2013年2月27日就涉案房屋进行买卖，我方支付了房屋价款38万元。二、我方购买后对整个正房四间、平房二间进行拆旧翻建，东西厢房进行新建，院子全部整修改造，投入附属设施高达78．8万元，现在房宅价值已经超过购买时数十倍之多。三、随着金海湖小镇的建设以及世界休闲大会主会场及配套设施的建设，该房宅升值空间巨大，故向法院提出反诉：1．依法驳回被反诉人的本诉请求；2．判令被反诉人二人连带赔偿反诉人购买该房宅，对该房宅进行翻建、新建、装修、装饰、院落改造、绿化、美化、加装附属设施、购买家具、家电的损失和海子村房屋、宅基地升值给反诉人造成的可期待利益损失5173100元（3．4万元/平方米×152．12平方米）；3．反诉费用由被反诉人承担。综上，在孙立英、张新立没有赔偿我方全部损失之前，我方不同意孙立英、张新立的诉讼请求。孙立英、张新立针对刘少英、郝淑凤提出的反诉答辩称，涉诉房屋是农村宅基地房屋，不存在商业买卖的价值。目前金海湖镇海子村没有拆迁改造的意向，对方故意夸大了房屋的市场价值，主张的损失500多万元，数额过高，我方不认可。对方主张的附属设施的损失不同意赔偿。对方主张的房屋新建、翻建、装饰、装修等设施，我方仅同意按照评估价格赔偿重置价值，项目以评估现场确认的项目为准。对于其他反诉请求均不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年2月27日，孙立英、张新立与刘少英、郝淑凤签订《房屋买卖协议》，约定孙立英、张新立自愿将坐落于北京市平谷区金海湖镇（原韩庄镇）海子村XX路XX号的房屋（以下简称XX号房屋）以38万元的价格卖给刘少英、郝淑凤，包括正房4间；西接正平房2间；门道2间；车库40平方米及小菜园。同时约定：如遇政府强拆车库、小菜园，孙立英、张新立不承担相关责任。若国家允许房屋流转，刘少英、郝淑凤需补办过户手续，孙立英、张新立及时帮助刘少英、郝淑凤予以过户。协议签订后，孙立英、张新立依约将房屋交付给了刘少英、郝淑凤，刘少英、郝淑凤履行了价款给付义务。2019年10月24日，孙立英、张新立将刘少英、郝淑凤诉至本院，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。本院于2019年11月27日作出（2019）京0117民初12229号民事判决书，判决确认房屋买卖合同无效。刘少英、郝淑凤不服该判决，提起上诉，北京市第三中级人民法院于2020年3月31日作出（2020）京03民终2320号民事判决书，维持了原判。2020年7月8日孙立英、张新立诉至我院，要求刘少英、郝淑凤将XX号房屋予以腾退返还。本案审理过程中，刘少英、郝淑凤提出反诉要求孙立英、张新立赔偿其损失，并申请对房屋宅基地区位补偿价、所有房屋价值（含装修）、附属物（重置成新价）及市场价值进行评估鉴定。经北京市高级人民法院摇号确定，由北京京港房地产估价有限公司进行评估，后该机构出具鉴定估价报告：房屋重置成新价为185727元，附属物价款为81920元，区位补偿价为3700元/平方米，宅基地面积经双方协商确定为267平方米，宅基地区位补偿价987900元，总评估价为1255547元。刘少英、郝淑凤交纳鉴定费8000元。审理中，孙立英、张新立对该鉴定估价报告不认可，理由如下：1．因涉案房屋宅基地系农村集体经济组织成员依法享有的权利，不具有商业性质和价值，故报告中作出区位补偿价987900元没有事实及法律依据；2．报告存在重大误解，评估现场经评估人员一再表示该宅基地补偿价格微乎其微，并在其协调下双方认可宅基地总面积为267平方米，但实际测量宅基地面积应在253至256平方米之间，故与客观事实不符；3．对于报告中附属物价值，院外车库、小菜园不属宅基地范围，系违章建筑，对表3当中石头坝墙1293元、混凝土路面6230元、整砖墙3033元、核桃树3120元、杏树520元、香椿树3120元，共计17316元不认可；4．目前金海湖地区农村标准宅基地房屋买卖市场价格大约50万元，与本案评估价值差异巨大。另外，关于责任比例，双方应承担同等责任，体现在赔偿数额上，对方应承担50%的份额。庭审中孙立英、张新立没有提交其所称宅基地实测面积的相关证据。刘少英、郝淑凤对该鉴定估价报告的真实性认可，不认可估价价值，认为评估金额与现在的市场价格相差较大，评估价较低。车库、菜园是我方以4万元购买的，故对方对此应承担赔偿责任。认可报告中建筑面积149．74平方米，宅基地面积267平方米。现场我方测量的宅基地面积是288．6平方米，因为现场评估机构称国家规定宅基地最多就按267平方米计算，超出部分也不认可，所以双方才协商按267平方米计算。本院认为，无效合同自始没有法律约束力。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告双方所签订的协议无效，故双方均应将因该协议所取得的财产返还给对方。考虑到刘少英、郝淑凤在签订合同后，对XX号房屋进行了翻建及装修，因此，刘少英、郝淑凤在向孙立英、张新立返还原物的同时，孙立英、张新立应就添附价值向刘少英、郝淑凤进行赔偿。孙立英、张新立作为出卖人，应当知晓XX号房屋及对应的宅基地属于法律法规禁止流转的范围，房屋出售多年后，其又以违法出售为由主张合同无效，其行为有悖诚信，故应对合同无效承担主要责任。刘少英、郝淑凤作为买受人，对购置禁止流转的农村房屋及宅基地的行为亦存在过错，应对合同无效的法律后果承担相应责任。孙立英、张新立主张院外车库、小菜园不属宅基地范围，系违章建筑，相应附属物价值应予扣除，因双方签订的《房屋买卖协议》明确约定买卖标的包括车库40平米及小菜园，且现评估价值仅是针对政府拆除之后的部分，故孙立英、张新立主张该部分应予扣除，没有法律依据。现孙立英、张新立不认可评估时双方确认的宅基地面积，于法无据，本院不予支持。本案涉诉房屋的交易时间为2013年2月27日，现涉诉房屋的区位价值以及周边的环境因城镇化建设的推进而发生了变化，涉诉房屋的价值与双方签订买卖协议时确定的价值亦发生了较大变化，如按双方签订买卖协议时确定的购房款的价值互相返还，双方当事人的利益会严重失衡，故由孙立英、张新立赔偿刘少英、郝淑凤的经济损失的具体数额，本院将根据公平原则、双方的过错程度、买卖合同的约定、房屋交易价格、涉诉房屋评估价格、刘少英、郝淑凤对涉案房屋的添附情况，并结合周边农村房屋价格等因素酌情予以确定。房屋的重置成新价中已包含购房款，故本院对此不再重复计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、刘少英、郝淑凤于本判决生效后十日内将位于北京市平谷区金海湖镇xx路xx号房屋腾退返还给孙立英、张新立；二、孙立英、张新立于本判决生效后十日内返还刘少英、郝淑凤购房款并赔偿其经济损失共计959177元；三、驳回刘少英、郝淑凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费8000元，由孙立英、张新立负担5600元（于本判决生效后七日内交纳），由刘少英、郝淑凤负担2400元（已交纳）。案件受理费2300元，由刘少英、郝淑凤负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费24006元，由刘少英、郝淑凤负担17310元（已交纳），由孙立英、张新立负担6696元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张虹雨二〇二〇年十二月十六日书记员  谢 玲-8--1-