浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终10061号 上诉人（原审被告）：北京中达亦信科技有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区文化园西路**院**楼****。统一社会信用代码：91110302335535568M。 法定代表人：陈龙，经理。 被上诉人（原审原告）：王晓平，男，汉族，1973年11月25日出生，住浙江省杭州市拱墅区。 原审被告：北京麦家商业管理有限公司，住所地北京，住所地北京市房山区燕山岗北路******南侧**用代码：91110105MA00EAA98E。 法定代表人：曾添，执行董事。 委托诉讼代理人：郭亚飞，公司员工。 上诉人北京中达亦信科技有限公司（以下简称中达亦信公司）与被上诉人王晓平、原审被告北京麦家商业管理有限公司（以下简称麦家公司）房屋租赁合同纠纷一案，中达亦信公司不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初8178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2012年4月17日，甲方杭州市土地储备中心与乙方王晓平签订《征用集体所有土地房屋回迁安置协议》一份，双方就乙方的回迁安置事宜协商一致，约定：乙方房屋原座落大浒路43号……甲方安置给乙方的房屋位于……大浒西苑8幢1单元303室……。2017年11月30日，甲方（委托方）王晓平与乙方（受托方）北京蜂客资产管理有限公司（以下简称蜂客公司）、麦家公司签订合同编号为0074的《房屋委托管理合同》一份，约定甲方委托乙方对其坐落于大浒西苑8-1-303房屋进行出租；甲方授权乙方对房屋进行经营出租供他人居住，乙方支付甲方相应收益；乙方支付给甲方的收益称为固定租金回报；委托期限及实际起租日期均为自2017年12月1日起，至2023年11月30日止；第一年月固定租金回报5700元；第二年月固定租金回报5700元；第三年月固定租金回报5850元；第四年月固定租金回报6000元；第五年月固定租金回报6150元；第六年月固定租金回报6300元；因对房屋进行装修、改造、维护、寻找客户、客户更换空档期等原因会导致房屋有一定的空置期，甲方同意给予乙方3个月的房屋管理准备期，管理准备期期间不收取固定租金回报；甲方应向乙方支付300元/年的维修基金；甲方应得固定租金回报付款方式为年付，乙方将相应款项注入甲方指定账户；第2次租金回报支付日期为2018年12月1日，支付标准为5700*12，准备期扣除金额为2850+300，本期应付金额为65250；第3次租金回报支付日期为2019年12月1日，支付标准为5850*12，准备期扣除金额为2925+300，本期应支付金额为66975；乙方无正当理由，未按约定支付甲方应得固定租金回报达5日的，甲方有权随时单方解除合同；甲方应在本合同到期日、解除日或者腾退期届满日与乙方办理合同解除及物业交割等相关手续；双方应当签署《房屋交割清单（乙方退房）》，视为双方对房屋进行有效退还及时对退房状态的确认；乙方违反约定导致甲方单方解除合同，应向甲方支付等额于双倍月固定租金回报标准（合同解除前最后一个月的整月固定租金回报）的违约金，并赔偿甲方相应损失。 合同签订后，王晓平将房屋交付给蜂客公司、麦家公司，王晓平陈述蜂客公司、麦家公司已付清第1期固定租金回报，2018年12月1日起至今未支付剩余应付固定租金回报。 2019年8月27日，王晓平诉至原审法院，请求判令：1、判令中达亦信公司、麦家公司共同支付王晓平第二期租金回报65250元，并自2018年12月2日起以65250元为基数每日按万分之五支付逾期付款利息直至65250元付清之日止；2、判令中达亦信公司、麦家公司承担案件诉讼费用。诉讼过程中，王晓平变更诉讼请求为：1、解除王晓平与中达亦信公司、麦家公司于2017年11月30日签署的《房屋委托管理合同》；2、中达亦信公司、麦家公司限期将位于浙江省杭州市××号楼××单元××号房屋腾空交给王晓平；如中达亦信公司、麦家公司超过2019年12月1日腾空交付，中达亦信公司、麦家公司每延期腾空交付一个月需向支付每月租房损失5850元直至中达亦信公司、麦家公司腾空交付涉诉房屋给王晓平之月止；3、中达亦信公司、麦家公司共同支付王晓平第二期租金回报65250元，并自2018年12月2日起以65250元为基数每日按万分之五支付逾期付款利息直至65250元付清之日止；4、中达亦信公司、麦家公司共同支付王晓平违约金11700元；5、中达亦信公司、麦家公司承担本案诉讼费用。 另查明，蜂客公司于2019年9月27日变更企业名称为中达亦信公司。 原审法院认为，本案《房屋委托管理合同》虽然名为委托管理合同，但其内容实质上是王晓平将房屋交付给蜂客公司和麦家公司获得固定租金收益，并准许蜂客公司和麦家公司对外转租房屋，其实质属于房屋租赁合同关系，双方当事人意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。王晓平已按约交付房屋，根据合同约定，租金付款方式为年付，蜂客公司、麦家公司应于2018年12月1日前付清第2期的租金，但其并未支付，已构成根本性违约，王晓平有权依据法律规定和合同约定解除《房屋委托管理合同》，故对其解除合同、返还租赁房屋、并要求蜂客公司、麦家公司支付欠付租金等诉讼请求予以支持。王晓平诉请自2019年12月1日起按5850元／月支付租房损失，实质上是请求按该标准支付租金及房屋占用使用费。根据合同约定，第三年的租金应为66975元，结合其诉请，自2019年12月1日起的租金和房屋占有使用费应按66975元／年计付至房屋返还之日止。王晓平主张根据合同约定，按合同解除前最后一个月的整月固定租金回报的两倍（5850元＊2＝11700元）计算违约金，同时以欠付65250元租金为基数，按每日万分之五计算逾期付款利息。原审法院认为，因本案合同提前解除，王晓平重新招租确需一定时间，因此必然遭受租金损失，其主张按两个月租金标准计付违约金应属合理，予以支持。对其主张的利息损失亦属客观属实，但其计算标准过高，本院酌情调整为以65250元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率自2018年12月2日计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计付。因蜂客公司已变更企业名称为中达亦信公司，故相应权利和义务由中达亦信公司享有和承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除王晓平与中达亦信公司、麦家公司于2017年11月30日签订的《房屋委托管理合同》；二、中达亦信公司、麦家公司于判决生效之日起一个月内将位于杭州市拱墅区××幢××单元××室房屋腾空并返还给王晓平；三、中达亦信公司、麦家公司于判决生效之日起十日内支付王晓平2018年12月1日起至2019年11月30日的租金65250元，并支付自2019年12月1日起至房屋返还之日止按66975元／年计算的租金和房屋占有使用费；四、中达亦信公司、麦家公司于判决生效之日起十日内共同支付王晓平逾期付款利息［以65250元为基数，自2018年12月2日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计算至款项付清之日］；五、中达亦信公司、麦家公司于判决生效之日起十日内共同支付王晓平违约金11700元；六、驳回王晓平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1724元，由中达亦信公司、麦家公司共同负担。 宣判后，中达亦信公司不服，向本院提起上诉称：2017年11月30日中达亦信公司与王晓平签订了《房屋委托管理合同》，合同期6年，已支付2017年12月1日至2018年11月30日租金，后中达亦信公司因业务调整，于2018年4月决定不在经营杭州租赁业务，剩余期间的已支付房租也不再请求返还，并且委派员工何赛飞与王晓平沟通，后何赛飞意欲占有该房屋并利用剩余期间与第三方以明显低价进行签约，从中渔利，同时欺骗中达亦信公司已经和王晓平谈妥了，完成解约并交付了房屋，王晓平起诉后，中达亦信公司才了解到此种情况，除本案外何赛飞还有其它类似行为，现何赛飞涉嫌诈骗罪已被北京警方立案侦查。鉴于以上事实，不可否认中达亦信公司因自身的管理疏漏原因导致王晓平财产损失，中达亦信公司愿意承担因此而造成的损失，但王晓平在中达亦信公司违约后，没有采取适当措施，如在中达亦信公司违约后，根据合同第一页约定拨打中达亦信公司的财务联系方式及投诉电话，通知中达亦信公司，也没有根据合同第7.3条第一款规定“无正当理由，未按照约定支付甲方应得固定租金回报达5日的”甲方有权单方解除合同，及《城市房屋租赁管理办法》第二十八条“房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续”规定，要求第三方腾退房屋，而致使损失扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。据此赔偿王晓平2018年12月1日至2019年1月30日的租金11400元，更为合理。综上，上诉请求判令：1、变更原审判决第三项为中达亦信公司支付王晓平2018年12月1日至2019年1月30日的租金11700元；2、本案诉讼费及原审诉讼费用由中达亦信公司和王晓平共同承担。 王晓平答辩称：从2018年12月1日到2020年5月15日通过北京分公司帮王晓平进行了房屋租赁的委托管理，后续是因为一直没有支付王晓平来年到5月15日为止的房租费，所以王晓平起诉。杭州市拱墅区人民法院已经作了原审判决，现在中达亦信公司上诉。当时中达亦信公司陈龙过来的时候是2020年5月多，王晓平当时跟陈龙协议好，王晓平按照截止到2020年5月15日为止把案涉房屋收回。我应该说我觉得应该是以按这个合同为原则。本来王晓平是委托代理租赁的，法律上该合同是要承担法律责任的，包括法人和公司，完全应该按照合同来办事。 麦家公司发表意见称：基本同意中达亦信公司上诉所述事实部分。实际上案涉房屋是由中达亦信公司与王晓平具体进行对外出租、交纳固定回报等一系列事由，以及包括当时第一期房租。麦家公司对案涉合同及房屋并不知情。案涉租赁合同上盖了麦家公司的公章，是因为当时麦家公司与中达亦信公司存在合作，中达亦信公司借用了麦家公司的一批空白合同，实际上对该合同的真实性，麦家公司并不知道与王晓平签过这么一份空白合同。而且私下麦家公司也问了中达亦信公司的法定代表人陈龙，该合同确实不是麦家公司亲自签的，是中达亦信公司用了麦家公司的空白合同。因此，原审中认定要求麦家公司承担如此巨额的房租及违约金既不符合事实情况也不公平。麦家公司并没有对案涉房屋占有、使用、出租受益，并不应当承担相应的法律责任。本案应当由中达亦信公司来承担相应的费用，并且麦家公司保留追究中达亦信公司冒用麦家公司空白合同的权利。 二审期间，王晓平、麦家公司均未向本院提交新证据，中达亦信公司向本院提交北京市公安局通州分局马驹桥派出所出具的受案回执，欲证明这一系列事情是本公司离职员工何赛飞引起。 对中达亦信公司提交的证据材料，王晓平、麦家公司对该证据均无异议。本院经审查认为该证据尚不能达到中达亦信公司的证明目的。 另查明，案涉房屋于2020年5月15日腾退。本院对其余原审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”案涉《房屋委托管理合同》有王晓平、中达亦信公司及麦家公司三方的签字盖章，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，故对三方均具有约束力。案涉合同签订后，王晓平已按约将案涉房屋交付中达亦信公司和麦家公司，但中达亦信公司和麦家公司在付清第1期租金回报后，自2018年12月1日起至今未支付剩余租金回报。虽中达亦信公司上诉称系因其公司员工何赛飞原因导致未在之前解除案涉合同及腾退房屋，但该原因系中达亦信公司自身内部原因，故该上诉理由不能成立。中达亦信公司上诉又认为王晓平不得就因王晓平未及时解除案涉合同、要求第三方腾退等扩大的损失要求赔偿，本院认为案涉合同约定期限至2023年，解除合同系王晓平的权利，中达亦信公司该上述理由亦不能成立。二审中，王晓平确认案涉房屋已于2020年5月15日腾退，中达亦信公司虽称其之前即已腾退案涉房屋但无证据加以证明，麦家公司亦无证据证明案涉房屋腾退时间，故本院确认案涉房屋于2020年5月15日腾退，中达亦信公司与麦家公司应向王晓平支付至该日的租金计95893元。鉴于之后各方已不再履行案涉合同，故判令解除案涉合同及腾退案涉房屋已无必要。另外，麦家公司对原审判决并未上诉，故其主张不承担责任等不属于本案的审理范围。 综上所述，中达亦信公司的上诉请求不能成立。基于新事实，本院予以改判，但原审判决不属于错误判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初8178号民事判决第四、五项； 二、撤销杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初8178号民事判决第一、二、三、六项及案件受理费负担部分； 三、北京中达亦信科技有限公司、北京麦家商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付王晓平租金95893元； 四、驳回王晓平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审案件受理费1724元，由北京中达亦信科技有限公司、北京麦家商业管理有限公司负担。 二审案件受理费1139元，由北京中达亦信科技有限公司负担。 审 判 长 赵为民 审 判 员 陈 艳 审 判 员 丁 晔 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理 朱创威 书 记 员 周 杨