浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8363号 上诉人（原审原告）：王明华，女，1985年1月24日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：徐翔，浙江润杭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州物美大卖场商业有限公司。住所地：杭州市西湖区翠苑街道文一路**。统一社会信用代码：913301067309226212。 法定代表人：林宝，执行董事。 委托诉讼代理人：韩晶，公司工作人员。 上诉人王明华与上诉人杭州物美大卖场商业有限公司（以下简称物美公司）租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初10255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法指定审判员李骏适用普通程序独任审理，于2020年11月18日公开开庭审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2017年4月14日，王明华与物美公司签订《场地租赁合同》，双方约定：王明华向物美公司租赁位于物美公司文一店一层商铺，经营伴乐岛品牌，租赁期限自2017年5月12日起至2020年4月30日止，履约保证金为51036元；物美公司有权根据双方经营情况提前收回或更改王明华租赁区域，并不负赔偿责任，但必须提前30天书面通知王明华，本合同相应变更；除本合同另有约定外，经双方协商一致方可终止本合同，否则提前终止合同的一方视为违约，物美公司违约的，除应将王明华交纳的履约保证金返还外，还应当以履约保证金的一倍数额为限向王明华支付赔偿金；王明华违约的，无权要求物美公司返还履约保证金并按履约保证金的一倍向物美公司支付违约金，并且物美公司对王明华的装修等不可移动资产投入不给予补偿等。合同签订后，王明华入场装修，并为经营安装了游乐设备。2018年1月25日，物美公司以王明华超范围经营为由罚款5000元。合同履行期间，王明华前后共交纳履约保证金51036元。2019年6月6日，王明华收到物美公司发送的《公函》，《公函》载明为提升物美公司文一店整体形象，文一店一楼调整将于2019年6月10日前后开始，请王明华配合撤场等相关事宜。2019年8月26日，物美公司再次发送《商铺通知函》，要求王明华在8月28日撤空场地、停止办卡、妥善处理后续会员问题。期间，王明华也向物美公司发函认为物美公司通知撤场的行为属于违约，要求物美公司立即停止违约行为等。8月30日晚，物美公司在王明华结束营业后拆除了其安装在案涉场地内的游乐设备。王明华遂于2019年11月28日诉至原审法院，要求：1、解除双方签订的租赁合同；2、物美公司返还王明华租金19713元（2019年9月租金为18012元和2019年8月29日、30日、31日的租金合计1701元）；3、物美公司退还王明华履约保证金51036元；4、物美公司赔偿王明华违约金51036元；5、物美公司退还王明华2018年5月至2019年4月多收的租金791.4元（2018年5月23.3元、6月23.2元以及2018年7月到2019年4月每月按80.2元计）；6、物美公司返还王明华多收的5000元；7、物美公司赔偿王明华已售客户预售卡因物美停业违约造成的直接损失94502元；8、物美公司赔偿损毁王明华租赁场地的装修、固定游乐设备设施77921.6元；9、案件诉讼费由物美公司承担。 原审法院认为：第一，关于王明华的第一项诉讼请求。王明华、物美公司签订的《场地租赁合同》中约定，物美公司有权根据双方经营情况提前收回或更改王明华租赁区域，并不负赔偿责任，但必须提前30天书面通知王明华，本合同相应变更。该约定系双方就物美公司可行使合同解除权情形所作约定，即物美公司可以根据经营情况变化的需要提前提出解约，该约定合法有效，予以认定。根据物美公司提供的证据，物美公司于2019年6月6日告知王明华，物美公司因店铺提升装修需要，要求王明华撤场，即为物美公司依据上述约定行使合同解除权，物美公司辩称双方合同自2019年7月6日解除，原审法院予以采信，故对王明华要求解除案涉合同的诉讼请求不予支持。现案涉合同已解除，物美公司应当退还王明华履约保证金51036元。物美公司辩称王明华存在销售会员卡的违约行为，但物美公司并非据此解除双方合同，物美公司现以此为由拒绝退还履约保证金，不予支持。第二，关于王明华的第二、五项诉讼请求。王明华在2019年8月29日、8月30日仍实际占用案涉场地，物美公司收取该两日的场地使用费及物业费，于法有据。对于王明华要求物美公司退还2019年9月场地使用费及物业管理费18012元、2019年8月31日场地使用费及物业管理费567元、2018年5月至2019年4月多收的租金791.4元，予以支持。关于王明华主张物美公司多收的5000元，物美公司提供证据证明该款项系物美公司在租赁合同履行过程中，因王明华超范围经营而进行的罚款，故对王明华主张的该项诉讼请求不予支持。第三，关于王明华主张的违约金、已售客户预售卡的直接损失、装修损失。物美公司提出解除案涉合同并不属于违约行为，故王明华要求物美公司承担违约金，缺乏事实依据，不予支持。根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。物美公司辩称其依据双方合同的约定，无须赔偿王明华损失。案涉租赁合同系物美公司提供的格式合同，其中约定：在物美公司因自身经营需要而提前解除租赁合同的情况下，物美公司无须承担赔偿责任。该约定内容有失公平，且物美公司也未提供证据证明已采取合理方式提请对方同意，故该“物美公司不负赔偿责任”的约定应属无效，物美公司应当赔偿其提前解除合同给王明华造成的损失。同时，物美公司早在6月初就通知王明华撤场，王明华因不同意撤场，仍然在场地内继续经营，未停止售卡或另寻经营场地，导致王明华的损失扩大，该部分扩大的损失，应由王明华自行承担。王明华主张已售卡未消费部分金额为其损失，但该费用系用户在王明华处的储卡剩余金额，尚未通过消费、使用行为转化为王明华实际销售收入，王明华按此全部数额主张损失，缺乏依据。但是因物美公司提起收回场地导致王明华无法继续经营，确实给王明华带来经营损失，原审法院酌情确定该部分损失为25000元。王明华提供的证据无法证明其为经营案涉游乐项目的装修及固定游乐设备的采购安装成本，考虑到物美公司在8月30日晚清退场地时，王明华租赁场地内留存的固定娱乐设备以及该些娱乐设备的相应折旧情况，故酌情认定王明华的装修及固定游乐设备损失为30000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，原审法院于2020年6月22日作出判决：一、物美公司退还王明华2018年5月至2019年4月多收的租金791.4元、2019年8月31日场地使用费及物业管理费567元及2019年9月场地使用费及物业管理费18012元，以上共计19370.4元，该款于判决生效之日起七日内退还；二、物美公司于判决生效之日起七日内退还王明华履约保证金51036元；三、物美公司于判决生效之日起七日内赔偿王明华经营损失25000元、装修及固定游乐设备损失30000元；四、驳回王明华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2900元，由王明华负担1496元，物美公司负担1404元。 宣判后，王明华、物美公司均向本院提起了上诉。王明华上诉称：原审判决部分事实不清，适用法律部分错误，程序违法，请求依法改判。一、一审认定事实错误。2018年1月25日物美公司所谓的罚款不存在，既没有王明华签字确认，也没有事实证据，所谓的证据是物美公司单方面出具，没有客观性，不符合民事诉讼法证据要素，无法证明罚款的事实。物美公司也不是国家行政机关，也没有任何罚款权限，故法院认定上述罚款没有法律依据。该事实认定错误导致遗漏了王明华的诉讼请求，请求法院依法改判。二、物美公司在2019年9月引入了另外一家游乐场来顶替王明华，实际其违约清退王明华租赁合同就是为了给另一家游乐场铺平道路，该行为明显违约，法院未认定明显违法。而且实际物美通知解除时间是9月25日，根据合同约定的提前30天通知和实际多收的一个月（9月份）租金，认定9月25日应当解除，但是物美公司违约在8月30日强行腾退王明华明显违约。2019年6月到8月，物美公司一直同意王明华经营，也将租金改为一个月一收，王明华与物美公司通过口头行为变更了合同约定，同时物美公司在8月份还收了王明华9月份租金的情况下单方面解除合同清退王明华，并强制拆除王明华的游乐设备、设施、以及物品，明显是违反了合同约定的违约行为。王明华要求物美公司赔偿明显符合法律规定，并不存在所谓的物美公司单方面解除权。同时因为一审已经查明物美公司合同属于格式合同，单方面通知解除权属于格式条款排除了王明华权利，限制了王明华行为，人为扩大了物美公司的违约权利，同时如果6月6日通知解除为什么还收取王明华7月、8月、9月租金？如果8月30日解除是有权解除，为什么没有在8月29日、8月30日发出通知？如果8月30日真的是通知解除，为什么还要提前收9月份租金？明显物美公司的行为与其所谓的通知是不符合的。根据合同通知解除必须提前30天，因此8月30日解除，7月30日并没有发通知，如果8月26日通知是解除，那应当9月25日才能解除合同。同时也符合交一个月租金的事实。但是法院认定8月30日通知解除明显错误。三、一审认定实际经营损失以及预收款损失25000元明显低于实际损失。王明华目前的客户就有20多万元未退回，大量客户在法院开庭都来退款，但一审判决书认定总金额仍然无法符合退款金额，从2019年8月底至今几百个家长每天都打电话给王明华要求退款，王明华自己因为这个店已经倾家荡产，没有一分钱了，一审所有费用都是借款，王明华一审提供的所有银行流水、办卡的电脑系统都无法修改，都是真实的。请求法院按照最低的90000元判决赔偿。四、一审认定固定游乐设备设施金额明显偏低。王明华提交的买卖合同和成本账单游乐设备就有60多万。而且仅仅使用了2年，哪怕按照三年折旧也有20万。一审法院认定30000元明显偏低，连废铜烂铁价格都无法达到。因为涉案设备都是物美公司强行损毁，无法鉴定应当由物美公司违约方承担证明不能的责任。否则今后将纵容类似出租方任意肆无忌惮侵害承租人利益。五、一审中王明华多次到法院在8月底要求法院诉讼证据保全，但西湖区人民法院立案庭不同意保全，导致王明华所有的设备设施毁于一旦。西湖区人民法院明显违反诉前保全政策，导致证据被物美公司损毁应当认定违法。综上，本案的几百户客户天天追着王明华要求退款，因为物美公司违约野蛮腾退，明显违法，请求二审法院：1、撤销原判第三项，改判物美公司赔偿王明华已售客户预售卡可得利益及经营损失等损失94502.18元（超过25000元部分69502.18元），改判物美公司赔偿王明华租赁场地的装修、固定游乐设备设施77921.6元（超过30000部分47921.6元）；2、撤销原判第四项改判物美公司赔偿王明华违约金51036元；3、撤销原判第四项改判物美公司退还王明华5000元；4、一、二审诉讼费由物美公司承担； 物美公司上诉称：一、王明华擅自销售预付卡的行为违反合同约定并造成物美公司经营损失，物美公司有权按照合同约定不予退还履约保证金。履约保证金是针对合同履行设立的损失担保，主要目的为敦促各方全面正确恰当地履行合同。物美公司基于商务部《单用途商业预付卡管理办法》之规定，为规范商户合法经营，维护商户、出租方、消费者的利益，在双方签署的《场地租赁合同》中明确承租方义务，将未经许可销售预付卡的条款确定为根本违约条款，确认物美公司有权因该条款可不退还保证金。王明华擅自销售预付卡一事恰巧因物美公司依约解除合同后被暴露出来，该违约行为发生在合同履行期内应受合同约束。物美公司知晓该问题后函告王明华，希望其妥善处理会员退费问题。而王明华在明知合同解除后仍持续售卡、不配合退费，还向消费者表示由物美承担退费责任，诱导消费者向市场监督管理局投诉物美公司；此外王明华还向警方报假警声称物美公司涉嫌黑恶势力，开庭前要求消费者前往法庭办理退费。因为王明华不当行为，物美公司多次配合市场监督管理局约谈，前往派出所做笔录，至今还在花费大量人力、时间处理顾客的现场投诉。如果王明华履行相关义务，物美公司当然会按约定退还履约保证金。但王明华擅自售卡行为严重影响了物美公司正常经营，导致物美公司的社会名誉降低、信誉受损，产生恶劣的社会影响。根据合同法第一百零七条规定及合同约定，该笔履约保证金理应不予以返还。二、案涉《场地租赁合同》并非格式合同，解除条款真实有效。《场地租赁合同》经法定程序签订，为双方真实意思表示，合同条款符合意思自治的范畴，应当严格遵守。该合同实质上系合同范本，仅仅是提前通过有关的专业法规、商业习惯等确立的，为减少签约双方重新起草文本时间而供参考的文本格式。签约双方对其中的条款可参照、修改、增减。在合同最后相关条款后专配有空白行，供双方自行约定或删减、补充约定，条款中也明确了“本合同空白手工填写和印刷文字具有同等效力”、“未尽事项……并签订补充协议”。事实上因经营情况不一致，不同商户经与物美公司协商后对条款均有修改，例如老娘舅等商户约定可销售预售卡，部分美食广场经营商户协商可分租经营。作为一方签约主体，王明华在签约前有义务审读合同条款，对有异议之处完全可提出，与物美公司协商后对条款进行修改。超市商场装修改造属合理、可预期之事，巨额装修成本由物美公司承担，装修后的新形象有利于为王明华吸引客源，共同增加销售，属于双赢条款。故在签约时物美公司也用口头、书面条款告知“因改建或改造建筑物造成租赁场地不能使用属于物美公司免责条款”。提前30天书面通知承租人收回或更改承租区域，可不承担赔偿责任的合同条款约定，并非排除王明华主要权利，己经给予王明华替代方案及充足的搬迁时间。物美公司己早早尽到告知义务，并积极协调提供装修后的新场地，只是因为王明华要求在租期仅剩8个月合同中免租5个月，并以原租金的近1/2的价格承租场地，双方未就该不合理方案达成一致，导致租赁合同解除。本案合同当事人地位是平等的，合同内容权利义务对等，不属于格式合同，双方均应严格遵守。王明华签署时清楚解除条款并予以接受，不适用合同法关于格式合同的规定，一审法院认为该条款属于格式合同对物美公司不公，在王明华未提供有效证据举证证明其经营、装修损失的情况下判决由物美公司承担赔偿损失，该项判决认定不合理、认定金额也偏高。综上，一审法院认定事实不清，法律适用错误，物美公司请求二审法院：1、撤销一审判决第二、三项，改判驳回王明华的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由王明华承担。 针对王明华的上诉，物美公司辩称：坚持一审时的答辩意见，并认为，根据双方的合同约定，未经物美公司同意，王明华不得擅自变更和增加经营项目，否则视为违约。物美公司有权解除合同并要求赔偿损失，标准为不超过当期租金的3倍。王明华在经营期间擅自销售玩具已经构成违约，并自愿缴纳了5000元违约金，而不是罚款。所有的租金都是由王明华自动打入，而不是物美公司向其直接收取，王明华明知物美公司从5月份开始就通知其合同解除、租赁场地要被收回，但却一直不予腾退。到2019年8月份，其他商户都已经开始陆续清空，王明华还坚持经营，并主动交了9月份的租金。王明华第一项上诉请求的金额超出了一审的金额。同时，在一审庭审中，王明华也明确确认该损失为直接损失，损失是建立在商铺实际盈利，并且有直接财产损失的情况下，本案中，王明华并未提供相应证据佐证其在经营中处于盈利状态。其单方面制作的预售卡，即使真实存在，也是消极的间接的损失，且均系发售于其明知合同已被解除之后，属于其自行承担的扩大损失。 针对物美公司的上诉，王明华辩称：一、物美公司认为王明华擅自销售违约卡的行为，已违反合同约定，其有权按照合同约定不予退还履约保证金的观点没有法律依据，也没有事实依据。物美公司除了王明华以外，类似的大中小商户有很多，除了签约的金额、地、地点间、商户名称不一样外，其余条款完全一模一样。所以说涉案的租赁合同是物美公司为了重复使用而预先设定的，在签订合同时没有与王明华协商过，且态度强硬。如果物美公司认为与王明华有过协商，应提供证据证明，即使提供也已过了举证期限。二、租赁合同第9.1.6条规定的“……提前收回或更改乙方租赁区域，并不负赔偿责任……”，该内容没有加黑加粗、加下划线等足以引起当事人注意的文字、符号或特别标注，也没有按要求对格式合同的条款予以说明和解释。同时，该条款物美公司已经明显免除了出租人作为违约方解除合同，应当赔偿承租人损失及出租人享有的任意解除权承担违约金的责任。同时，物美公司不赔偿的条款，因免除了物美公司责任，排除了王明华作为承租人要求赔偿的主要权利。根据合同法解释二第十条的规定，格式条款一方当事人违反合同法39条第一条规定和合同法40条规定的，应当认定格式条款无效。同时，根据合同法第三十九条的规定，格式条款提供一方应当遵循法律规定，并采取合理的方式提醒对方，免除或限制其条款，并按照对方要求对款项进行说明，物美公司没有尽到应尽的告知提醒义务，一审认定涉案租赁合同解除虽系物美公司提出，但符合合同约定，故无需赔偿，有失公平。且物美公司未提供证据证明其已采取合理方式提请王明华注意，故该条款属于无效条款，其应当赔偿提前解除给王明华造成的损失。针对被物美公司提出的一审开庭时有消费者到场等情况，与王明华无关，正是因为物美公司强行解除合同，并将王明华涉案场地强行清退，损害了消费者的利益，他们才自发来的。众所周知，如果物美公司认为王明华违反了合同约定，发消费卡，那王明华早在2017年4月份就开始发消费卡，如果认为违法违规，为什么没有书面通知也没有解除合同，而是在王明华起诉后，其才将此作为所谓的合同解除的理由，这明显是事后找的理由。正因为物美公司在合同没有到期的情况下，单方面解除合同，导致王明华无法返还消费者预付款，同时导致损失不断扩大，纠纷不断上升，社会矛盾加剧。同时，物美公司一直以缴费通知单的形式通知王明华缴纳租金和水电费。 二审中，王明华向本院提交：物美公司给王明华的2018年11月、12月、2019年1月的租金通知单及2019年2-5月、8月、9月租金通知单共七份、发票三张，均证明物美公司通知王明华缴纳租金、电费，缴纳的时间为一月一缴。 上述证据，经庭审质证，物美公司对2018年11月、12月、2019年1月的租金通知单及2019年2-5月、8月、9月的租金通知单，因没有原件核对，故不予认可。对2019年6、7月的租金通知单，因王明华这两个月实际使用了租赁场地，产生了占用使用费，物美公司收取场地费和电费也是应该的。对三张发票，由于物美公司的普通员工不清楚什么是租金、什么是场地占有使用费，所以出具的发票上的项目都写了租金。对上述证据，物美公司认为上述证据均不能证明王明华所要证明的内容。本院经审查认为，以上证据中的发票及2019年6、7月的租金通知单的证明力应予认定。 物美公司在二审中未向本院提交证据。 根据当事人的庭审陈述及在案有效证据，本院对原审判决的事实认定予以确认。根据二审中的有效证据结合物美公司按合同约定标准实际收取费用的行为，可以认定，物美公司在其向王明华送达解除合同的通知后，仍继续向王明华收取租金的事实。 本院认为：王明华（合同乙方）与物美公司（合同甲方）签订的《场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效，对双方具有约束力。该合同9.1.6条约定的“甲方有权根据甲、乙双方的经营情况提前收回或更改乙方租赁区域，并不负赔偿责任，但必须提前30天书面通知乙方，本合同相应变更”，属于格式条款，因其免除了甲方物美公司的合同义务及责任，排除了乙方王明华的主要合同权利，依法应认定无效。物美公司于2019年6月6日、8月26日向王明华送达的二份函件系据此提出的解除合同的意思表示，双方无异议；故物美公司在约定的租赁期限尚未届满，且就合同的终止、变更双方未协商一致的情形下，实施的单方解除合同的行为，应认定构成违约。根据本案事实，王明华对物美公司解除合同提出了异议，并继续使用案涉场地直至2019年8月30日晚，物美公司在王明华结束营业后拆除其安装在案涉场地内的游乐设备，且物美公司亦实际收取了相应的场地租金及费用。由于2019年8月30日之后，双方的租赁合同实际无法继续履行，故根据客观事实，双方租赁关系的解除时间应为2019年8月30日，原审法院相关认定不当，应予纠正。 根据案涉《租赁合同》第15.1条的约定，物美公司违约的，除应将王明华交纳的履约保证金返还外，还应当以履约保证金的一倍数额为限向王明华支付赔偿金。物美公司主张王明华擅自销售预付卡的行为违反合同约定并造成物美公司经营损失，物美公司有权按照合同约定不予退还履约保证金，但其所发函件表明，并未以此作为解除合同的事由和依据，现物美公司又以此为由进行抗辩，与事实不符，原审法院不予支持，并无不当。关于违约赔偿，王明华既要求物美公司支付违约金，又要求物美公司赔偿其实际经营损失，存在重复计算；且其主张的经营损失系其客户预付款中的未消费部分，不能全部认定为经营的实际收益；鉴于现有证据不能证明王明华的经营损失超过了约定违约金，故本院依法按约定处理。因物美公司违约解除合同并实施了清场，故应赔偿王明华场地中的相关财产损失；王明华应就主张的装修及固定游乐设备损失的具体内容、金额承担举证责任，且根据双方的合同内容，结合诉辩意见、庭审陈述、及王明华的上诉事项，可以认定王明华对物美公司实施清场能够预见，其以一审法院未同意其诉前证据保全为由主张举证不能，本院难以采信；因王明华就该部分的损失举证不足，原审根据现有证据状况及相关事实，就该部分损失酌情进行确定符合法律规定、亦未明显失当，故本院予以确认。 关于5000元所谓“罚款”。王明华一审中提供了支付宝转账凭证，未显示款项用途；物美公司主张该款项系由于王明华超范围经营而支付的违约金，并提供了相应的工作记录表和照片用以佐证，可以与王明华提交的转账凭证在时间和金额上相互印证；根据案涉《租赁合同》7.2.5条约定“乙方在甲方租赁场地经营的商品以甲乙双方约定品项为限，未经甲方同意，乙方不得擅自变更或增加品种，否则，视为违约，甲方有权进行违约赔偿追溯或合作清场。”故物美公司的主张应予采纳，该5000款项系王明华超范围经营支付的违约金，物美公司取得该款具有合法依据，王明华要求返还，不能支持。综上所述，王明华的上诉事由部分成立、物美公司的上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初10255号民事判决第一项、第二项； 二、撤销杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初10255号民事判决第三项、第四项； 三、杭州物美大卖场商业有限公司于本判决生效之日起七日内支付王明华违约金51036元、赔偿王明华装修及固定游乐设备损失30000元； 四、驳回王明华的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取2900元，由王明华负担1436元，由杭州物美大卖场商业有限公司负担1464元；二审案件受理费5492元，由王明华负担3389元；由杭州物美大卖场商业有限公司负担2103元。 本判决为终审判决。 审 判 员  李 骏 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理  徐森燕 书 记 员  王 勤