广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终7715号上诉人（原审被告）：吴浩瀚，男，1986年4月23日出生，汉族，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：卓海东，北京市盈科（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄燕彬，北京市盈科（中山）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中山市日升物业出租有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：甘嘉仁，该公司董事长。委托诉讼代理人：封芳芝，广东雅商律师事务所律师。上诉人吴浩瀚因与被上诉人中山市日升物业出租有限公司（以下简称日升公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初16300号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人吴浩瀚上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判为确认日升公司与吴浩瀚于2018年12月5日签订的《房产租赁合同》于2019年12月31日解除。二、撤销一审判决第二项，改判为吴浩瀚于判决生效之日起七日内向日升公司支付2019年8月1日至2019年12月31日期间租金、附属设施折旧费及占有使用费、2019年8月1日至2019年12月31日期间电费合计17118元【4500×5+839+576+710+768+725-4500-9000＝17118】。三、撤销一审判决第三项，改判为吴浩瀚于判决生效之日起七日内向日升公司支付违约金（违约金计算方法：2019年8月1日至2019年12月31日期间，以4500元为基数，从欠费当月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。四、本案一、二审诉讼费用由日升公司承担。事实和理由：一、一审法院以“吴浩瀚作为违约方，不享有单方以通知方式解除合同的权利为由，认定吴浩瀚于微信聊天记录中表示自2019年12月起不承租案涉房产的意思表示不发生租赁合同解除效力”是错误的。依法，享有约定解除权的当事人是能以通知方式解除合同的，而依据《房屋租赁合同》第十一条第一款“除本合同第九条约定的条款外，双方均不得擅自提前解除本合同。否则收受租赁保证金的一方应双倍返还租赁保证金、支付租赁保证金的一方无权要求返还租赁保证金”的约定，吴浩瀚是享有约定解除权的，即吴浩瀚是能以通知方式解除合同的，只不过其解除合同的代价为“无权要求返还租赁保证金”。本案中，吴浩瀚是有约定解除权的，是能以通知方式解除合同的，故一审法院对此认定是错误的。二、吴浩瀚已于2019年12月以微信、电话通知并以实际行为解除了双方的租赁合同，日升公司2019年12月对出租房产断电打开大门，已经实际接管收回了出租房产，租金应计至2019年12月。事实经过如下：(一)2019年11月14日，范晓燕(日升公司财务人员)微信向吴浩瀚追收8-11月份租金，吴浩瀚告知范晓燕目前公司困难，租金想不到办法就搬走。之后，吴浩瀚微信致电范晓燕未听，范晓燕复其联系号码189*****299，吴浩瀚致电范晓燕189*****299，明确告知范晓燕租金想不到办法支付，不租了，12月份搬走。(二)2019年12月19日，范晓燕微信向吴浩瀚发送催款函，告知在2019年12月21日前不支付欠款就停电。之后，吴浩瀚搬空退出涉案房屋未再入住经营。至此，吴浩瀚以微信、电话通知并以实际行为解除了双方的租赁合同，日升公司对出租房产停电并打开大门，已经实际接管收回了出租房产。(三)2020年3月5日，范晓燕与吴浩瀚微信聊天记录，可以进一步佐证双方租赁合同已经在2019年12月解除，日升公司对出租房产停电并打开大门接收房产：范晓燕向吴浩瀚发送疫情减免租金的“温馨提示”，吴浩瀚回复：“姐姐，12月份我就和你说我不租的了。”“你们不是停电了吗?”“大门是开着的，我也和你们说了我不租了。”“这个门断电就自动开的，你在12月就断了我们的电了，我也明确和你说了12月后就不租的”。(四)日升公司在一审中确认可通过断电的方式打开加锁的玻璃门，也确认在2019年12月21日后断电了，而吴浩瀚在日升公司断电后也搬空了，日升公司诉求的2020年1月至5月的用电量，可佐证其断电后吴浩瀚搬空没有使用房屋的事实。至于涉案房屋里面遗留的少量办公桌椅，日升公司完全可依据《租赁合同》的约定自行处分，但其却否认从未采取过该方式进入涉案房屋，显然是不诚信的托词。若该房产有人承租，日升公司肯定早将其出租了，而因疫情等原因该房产未能出租出去，其却将此期间的房租算在吴浩瀚头上，显然对吴浩瀚是极为不公平的。三、一审法院认定“吴浩瀚同意由日升公司没收租赁保证金9000元，系自愿处分自身民事权利，于法无悖，本院予以支持”，显然是歪曲事实的认定。一审庭审中，吴浩瀚再三强调“因吴浩瀚单方提前解除了租赁合同，根据合同第十一条违约责任的约定，吴浩瀚无权要求返还合同第四条约定的租赁保证金9000元”，即吴浩瀚提出的无权要求返还租赁保证金的前提是其行使了约定解除权，并非是吴浩瀚同意由日升公司没收租赁保证金，若吴浩瀚行使约定解除权的前提不存在，则因日升公司并未诉求没收租赁保证金，租赁保证金应予退还。四、一审法院认定“吴浩瀚自愿以年利率24%作为计付违约金的标准，本院予以照准”，显然也是歪曲事实的认定。吴浩瀚一审答辩“日升公司诉求按日千分之三的违约金及律师费，总计超过了年利率24%，不应予以支持”。即吴浩瀚只是认为日升公司主张的违约金及律师费总计超过年利率24%过高不应予以支持，而非“自愿以年利率24%作为计付违约金的标准”。一审判决按年利率24%计算违约金，显然“过分高于造成的损失”，应按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金才为合适。并且，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“违约金或者律师费等其他费用总计超过年利率24%的部分，人民法院应不予支持”的规定，一审判决既支持律师费4800元，又支持了按年利率24%的违约金，显然也是错误的。五、日升公司在今年疫情期间对全部租客减免一个月租金、房产附属设施折旧费(实际是租金)，是在爆发了新冠肺炎疫情的大环境客观原因下，在政府的号召下，对全部租客减免一个月的租金，其减免的对象是全部租客，吴浩瀚是日升公司的租客之一，也在减免之列，但一审法院却判决酌情按租金及附属设施折旧费70%支付，显然认定事实不清。被上诉人日升公司答辩称：一、吴浩瀚从2019年8月1日起未按合同约定时间及金额支付租金，已构成严重违约，不享有单方提前解除合同的权利。二、吴浩瀚至今未搬离物品，也未将租赁物交还日升公司。一审判决基于合理公平原则对租金支付的截止时间作出认定，包括疫情期间租金减免日升公司也认可。吴浩瀚不诚信的行为已构成严重违约。故请求驳回吴浩瀚的上诉请求，维持原判。日升公司于2020年6月19日向一审法院起诉请求：一、解除日升公司与吴浩瀚之间就中山市************所签订的《房产租赁合同》，吴浩瀚立即向日升公司返还上述租赁房产；二、吴浩瀚向日升公司支付上述租赁合同项下2019年8月至实际返还租赁房产之日止的租金、房产附属设施折旧费（2019年2月1日至2020年1月31日止为4500元/月，2020年2月1日至2021年1月31日止为4860元/月，暂计至2020年5月为46440元）及违约金（以每月未付款总额为基数，按日千分之三从2019年8月6日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年5月6日为4509.9元）；三、吴浩瀚支付拖欠的电费（含用电服务费）3670元；四、吴浩瀚承担日升公司所支出的律师费4800元。一审法院认定事实：一、2018年12月5日，日升公司（出租方、甲方）与吴浩瀚（承租方、乙方）签订《房产租赁合同》一份，约定：“乙方向甲方承租东河北民科东路的研发大楼又名“日升财富广场”11层1113单元、建筑面积约109.21平方米，作为商业使用；租赁期限自2019年2月1日起至2022年1月31日止，甲方在2019年2月1日前将租赁房产依约交付给乙方；乙方每月以银行转账方式向甲方交纳租金（不含税）、房产附属设施折旧费（不含税），标准为：2019年2月1日至2020年1月31日期间，月租金标准1092元，月房产附属设施折旧费为3408元，合计4500元；2020年2月1日至2021年1月31日期间，月租金标准1179元，月房产附属设施折旧费为3681元，合计4860元。以上款项乙方须于当月五日前支付给甲方，甲方收款后五个工作日内向乙方开具发票或收据；乙方应在签订合同当日向甲方一次性缴交保证金，保证金包括租赁保证金9000元、水电费保证金4500元，共计13500元。在租赁期届满或合法解除合同时，乙方没有发生违约责任，缴清所有费用，办理相关退租手续，并于退场20天内到工商、税务等部门办妥更改、注销合同租赁地址的相关证照手续后，甲方将上述租赁保证金和水电保证金（不计息）如数退回乙方；乙方生产经营所产生的所有税费、工人工资、水电费等费用概由乙方自行承担，乙方每月5日前向甲方交纳上月已由甲方为其垫付的电费及其他费用；乙方未按合同约定支付合同项下任何一项费用并逾期十日后仍不支付的，甲方有权单方解除合同；在租赁关系终止的情况下，乙方应当自租赁关系终止之日五天内完成搬迁，将租赁房产按原样交还甲方，搬迁期满后如租赁房产仍有遗留物品的，则视为乙方放弃所有权，甲方有权随意处分；未经甲方书面同意和有关方面批准，乙方不得在租赁房产的大门上增设保安系统，如需增设，乙方应书面申请；双方不得擅自提前解除合同，否则收受租赁保证金的一方应双倍返还租赁保证金、支付租赁保证金的一方无权要求返还租赁保证金；乙方如违反合同逾期支付租金及其他费用的，按未付款总额每天3‰加收滞纳金；若乙方违反合同达到可单方解除合同的条件甲方需提前解除合同的，甲方应书面通知乙方，甲方按乙方实际承租月数收取租金（不足一个月以一个月计算），保证金不予退还。甲方若经司法途径实现合同项下的权利所产生的律师费等由乙方承担”等事项。二、2018年12月15日，日升公司与吴浩瀚签订《入驻交接表》后向吴浩瀚交付租赁房产，入驻交接表载明：“交接物品为格力遥控器，大门为自动门（上一个旧租户留下），其他门无钥匙，客户自装密码锁。”三、微信聊天记录及租金支付情况。2019年8月5日，日升公司财务人员范晓燕通过微信向吴浩瀚催收租金等费用，吴浩瀚向范晓燕微信转账7196元并注明先转六月；2019年8月21日至2019年10月11日期间，范晓燕多次向吴浩瀚催收2019年7月-9月期间的费用，吴浩瀚支付了2019年7月的费用6043元。后虽经范晓燕多次催收，吴浩瀚一直未支付自2019年8月起的费用，并于2019年11月14日回复范晓燕：“范小姐你好，目前公司经营比较困难。租金我月底想办法，不行的话我就搬走。非常抱歉。”之后，范晓燕继续向吴浩瀚催收自2019年8月起的费用，并发送中山市疫情防控通知。2020年3月5日，吴浩瀚表示：“姐姐，12月份我就和你说我不租的了。”范晓燕回复：“截至今天办公室还是由你控制，还未交回给我们，我们经理也多次联系你，你均未履约。”吴浩瀚表示：“你们不是停电了吗？”范晓燕表示：“介于办公室还是由你掌控，我们也只能继续计算租金直到交还房产给我们。”吴浩瀚则表示：“大门是开着的，我也和你们说了我不租了，再说我现在人在湖北，没有办法和你们扯这些。”范晓燕随后向吴浩瀚发送了案涉租赁房产大门因上锁第三人无法打开的视频。吴浩瀚再次回复：“这个门断电就自动开的，你在12月就断了我们的电了，我也明确和你说了12月后就不租的。”之后，范晓燕再次向吴浩瀚催收2019年8月起含租金在内的各项费用，吴浩瀚未再回复也未支付，日升公司遂于2020年6月19日提起本案。四、一审庭审中，日升公司、吴浩瀚就交付的房产大门状态及吴浩瀚返还案涉房屋的时间各执一词。吴浩瀚辩称日升公司交付的房屋有四个门，里面三个门没有锁，外面的大门在交付时已有密码锁，密码由日升公司提供，但其在使用期间曾更换过密码，可以断电的方式解锁密码后打开大门，在其方向日升公司表示若筹集不到租金便于2019年12月搬离案涉房产后，日升公司于2019年12月采取过断电方式迫使其方交纳租金，故实际上其已于2019年12月与日升公司解除租赁合同，日升公司亦以己方行为表示已收回案涉房产，至于遗留在房产内的办公用品，日升公司可依据合同约定自行处理，但因系其在约定租赁期限届满前提前解除合同，故同意日升公司没收于签订合同时交纳的租赁保证金9000元，没收水电保证金因无法律依据，日升公司应予返还。吴浩瀚并当庭明确已无遗留物品放置于案涉房产内。日升公司陈述外面的玻璃门在交付房屋时没有密码锁，需通过钥匙开关，故在入驻交接表中注明“客户自装密码锁”，确认可通过断电方式打开加锁的玻璃门，但其从未采取过该方式进入案涉房产，从双方2020年3月25日的微信聊天记录可反映，该大门当日依然有通电，房屋内仍有吴浩瀚遗留的办公用品，吴浩瀚至今仍未与其办理交接手续。五、广东电网有限责任公司中山供电局开具的《广东省增值税专用发票》，反映日升公司已代缴2019年8月至2020年5月期间的电费，日升公司向吴浩瀚发送的《缴款通知单》，反映案涉房屋2019年8月至2020年5月期间产生电费（含电损）3770元（839元+576元+710元+768元+725元+67元+31元+19元+17元+18元）。日升公司主张吴浩瀚应付2019年8月至2020年5月期间电费3670元，并放弃主张自2020年5月17日起电费的权利。吴浩瀚确认2019年7月前通过日升公司每月发送的《缴款通知单》交纳当月应付租金、电费等费用，但辩称自2019年8月起其未按《缴款通知单》列明金额交纳各项费用，依照法律规定，其未提出异议不应视为确认《缴款通知单》中列明的各项金额。六、日升公司委托广东雅商律师事务所律师代理本案诉讼，并因此支持律师费4800元，该律师费金额有广东雅商律师事务所开具的《广东增值税普通发票》为凭。七、新冠肺炎疫情发生后，广东省于2020年1月23日晚启动省重大突发公共卫生事件一级响应，中山市于次日启动市重大突发公共卫生事件一级响应；2020年2月24日9时，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应调整为省重大突发公共卫生事件二级响应，当日12时，中山市新冠肺炎疫情防控应急响应调整为市重大突发公共卫生事件二级响应。2020年5月9日0时，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应调整为省重大突发公共卫生事件三级响应。同时，中山市新冠肺炎疫情防控应急响应调整为市重大突发公共卫生事件三级响应。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。日升公司与吴浩瀚签订的《房产租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。吴浩瀚租用涉案房屋用作商业用途，虽然吴浩瀚于2019年11月14日向日升公司表示如当月月底无法结清拖欠费用，则自2019年12月起不租用案涉房产，但吴浩瀚至今仍未结清2019年8月起拖欠的各项租赁费用，亦未就案涉房产积极与日升公司办理交接手续。因此，吴浩瀚作为违约方，并不享有单方以通知方式解除合同的权利，故认定吴浩瀚于微信聊天记录中表示自2019年12月起不承租案涉房产的意思表示不发生租赁合同解除的效力，日升公司要求解除涉案租赁合同，吴浩瀚于2020年7月10日签收应诉材料，日升公司解除合同的意思表示于该日合法送达吴浩瀚，故双方签订的《房产租赁合同》于2020年7月10日解除。案涉合同解除后，吴浩瀚应将租赁物腾退日升公司，但鉴于双方约定在租赁关系终止的情况下，吴浩瀚应于五日内完成搬迁，逾期日升公司对相关遗留物品享有处分权，也就是说日升公司应于双方合同解除届满5日后及时收回案涉房产，而该期限于法庭辩论终结前已届满，且吴浩瀚亦当庭明确已无遗留物品放置于案涉房产内，故日升公司应及时收回案涉房产。在合同约定的租赁期间，爆发了新冠肺炎疫情。吴浩瀚抗辩称日升公司对所有租户均免除了一个月租金，但租赁合同为双务合同，吴浩瀚违约在先，日升公司不对吴浩瀚减免租金系自愿处分自身合同权利，政府部门未强制要求出租人应当免除承租人疫情防控期间租金，故吴浩瀚主张应扣减新冠肺炎疫情防控期间一个月租金的主张理据不足，不予支持。但2020年1月24日至2月24日期间，各行业经营状况均受新冠肺炎疫情影响，政府亦号召大家共克时艰、共度难关，综合租赁合同实际履行情况、双方的承租成本、疫情防控措施对经营状况的现实影响以及公平原则的考量，酌定吴浩瀚应按租赁合同约定租金及附属设施折旧费标准的70%向日升公司支付2020年1月24日至2月24日期间的租金及附属设施折旧费。经核算，吴浩瀚需支付2019年8月1日至2020年7月10日期间的租金及附属设施折旧费共计51312.73元（4500元/月×5个月+4500元/月÷31日×23日+4500元/月÷31日×8日×70%+4860元/月÷29日×24日×70%+4860元/月÷29日×5日+4860元/月×4个月+4860元/月÷31日×10日）。同时，《房产租赁合同》解除后，吴浩瀚未与日升公司办理交接手续，导致案涉房产占有使用费应计至2020年7月15日，参照租金及附属设施折旧费标准计算为783.87元（4860元/月÷31日×5日），日升公司超过上述期限未及时收回案涉房产导致的扩大损失由其自行承担。吴浩瀚逾期支付租金构成违约，合同约定按日千分之三标准计算违约金，但该标准明显过高，日升公司未举证吴浩瀚逾期支付租金给其方造成的损失高于或达到上述约定标准，现吴浩瀚自愿同意以年利率24%作为计付违约金的标准，予以照准。案涉合同约定“乙方生产经营所产生的所有水费、工人工资、水电费等费用概由乙方自行承担，乙方每月5日前向甲方交纳上月已由甲方为其垫付的电费及其他费用”，日升公司持有交纳电费的相关票据，足以证实日升公司已支付2019年8月至2020年5月期间电费3670元，故日升公司已支付的电费有权要求吴浩瀚返还。案涉合同还约定“甲方若经司法途径实现合同项下的权利所产生的律师费等由乙方承担”，日升公司提交委托代理合同及律师费发票证明已实际产生律师费4800元，依据上述约定，吴浩瀚应当支付。吴浩瀚于签订合同时交纳的租赁保证金9000元及水电保证金4500元，吴浩瀚同意由日升公司没收租赁保证金，系自愿处分自身民事权利，于法无悖，予以支持，但日升公司没收水电保证金的主张，于法无据，不予支持。综上，在扣减日升公司应向吴浩瀚返还的水电保证金4500元后，吴浩瀚应向日升公司支付2019年8月1日至2020年7月15日期间租金、附属设施折旧费及占有使用费、2019年8月1日至2020年5月17日期间电费、律师费合计56066.6元（51312.73元+783.87元+3670元+4800元-4500元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认日升公司与吴浩瀚于2018年12月5日签订的《房产租赁合同》于2020年7月10日解除。二、吴浩瀚于判决生效之日起七日内向日升公司支付2019年8月1日至2020年7月15日期间租金、附属设施折旧费及占有使用费、2019年8月1日至2020年5月17日期间电费、律师费合计56066.6元。三、吴浩瀚于判决生效之日起七日内向日升公司支付违约金（违约金计算方法：2019年8月1日～2019年12月31日期间，以4500元/月为基数；2020年1月1日～2020年2月29日期间，以7804.99元为基数；2020年3月1日～2020年6月30日期间，以4860元/月为基数；2020年7月以2351.61元为基数，均从欠费当月6日起，按年利率24%计算至清偿之日止）。四、驳回日升公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3464元，简易程序减半收取计1732元（日升公司已预交），由吴浩瀚负担，并于本判决生效之日起七日内迳付日升公司。本院二审期间，双方均没有向本院提交新的证据。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院另查：二审中，吴浩瀚表示其在租赁期限届满前搬离涉案房屋，是因为经营不下去了。吴浩瀚亦确认其仅向日升公司交纳租金、电费至2019年7月31日，自2019年8月1日起未再向日升公司交纳租金、电费等费用。本院又查：2019年12月19日，日升公司通过微信向吴浩瀚发出了《催款函》，要求吴浩瀚在2019年12月21日前支付所欠租金及附属设施折旧费等费用，但吴浩瀚收函后并未按照要求支付所欠费用。本院再查：吴浩瀚主张其搬离涉案房屋后已没有遗留物品。如果涉案房屋内还有物品，依据本案《房产租赁合同》第七条第五项的约定，日升公司也可以自行处分。日升公司称其并不清楚吴浩瀚已经搬离，直到一审庭审时吴浩瀚说搬离了，其才知道吴浩瀚已经搬离。本院认为，根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，一是本案《房产租赁合同》是否已于2019年12月31日解除；二是吴浩瀚是否应向日升公司支付2020年1月1日起的租金或占有使用费及附属设施折旧费、电费及相应违约金、律师费；三是吴浩瀚向日升公司交纳的租赁保证金9000元是否应抵扣所欠租金等费用。关于争议焦点一，即本案《房产租赁合同》是否已于2019年12月31日解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可见，在房屋租赁合同中，出租方的主要义务是将租赁房屋交付给承租方使用、收益，而承租方的主要义务是向出租方交付租金。本案中，涉案《房产租赁合同》签订后，日升公司已依约将涉案房屋交付给吴浩瀚使用、收益，但吴浩瀚仅向日升公司交纳租金、附属设施折旧费、电费至2019年7月31日，自2019年8月1日起开始拖欠租金、电费、附属设施折旧费等，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。在此情形下，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定，吴浩瀚并不享有单方合同解除权。同时，作为违约方，即使吴浩瀚单方搬离了涉案房屋，依法也不具有单方解除合同的法律效力。吴浩瀚上诉提出其已于2019年12月以微信、电话通知并以实际行为解除了双方的租赁合同，并以此请求确认双方签订的《房产租赁合同》已于2019年12月31日解除，理据不足，本院不予采纳。吴浩瀚上诉还主张依据本案《房屋租赁合同》第十一条第一款“除本合同第九条约定的条款外，双方均不得擅自提前解除本合同。否则收受租赁保证金的一方应双倍返还租赁保证金、支付租赁保证金的一方无权要求返还租赁保证金”的约定，其享有以通知方式解除合同的权利，只不过其解除合同的代价为“无权要求返还租赁保证金”。但是，根据本案《房屋租赁合同》第十一条第一款的内容，双方已明确约定除本合同第九条约定的条款外，双方均不得擅自提前解除合同，而双方约定的“支付租赁保证金的一方无权要求返还租赁保证金”，明显属于因擅自提前解除合同违约所应承担的法律后果，而非是赋予违约方单方解除合同的前提条件。故对吴浩瀚的该上诉主张，本院亦不予采纳。关于争议焦点二，即吴浩瀚是否应向日升公司支付2020年1月1日起的租金或占有使用费及附属设施折旧费、电费及相应违约金、律师费的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”如上所述，即使吴浩瀚已于2019年12月单方搬离了涉案房屋，但依法也不具有单方解除合同的法律效力。因此，依法吴浩瀚仍应当按照合同约定向日升公司交纳2020年1月1日起的租金、附属设施折旧费、电费等费用。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，虽然吴浩瀚主张其已于2019年12月单方搬离了涉案房屋因证据不足不予认定，但根据吴浩瀚与日升公司财务人员范晓燕于2020年3月5日微信聊天对话记录，足以认定日升公司在2020年3月5日已经知道吴浩瀚不再承租涉案房屋的事实。因此，日升公司至此应当采取适当措施，收回涉案房屋，以防止损失的扩大，但日升公司并未依法及时采取适当措施。因此，日升公司要求吴浩瀚支付自2020年3月5日后的租金及附属设施折旧费、电费，本院不予支持。据此，本院认定吴浩瀚应向日升公司支付的租金、房产附属设施折旧费、电费，应截止至2020年3月5日。故吴浩瀚应向日升公司支付租金及房产附属设施折旧费共计31089元（4500元/月×5个月+4500元/月÷31日×23日+4500元/月÷31日×8日×70%+4860元/月÷29日×24日×70%+4860元/月÷29日×5日+4860元/月÷31日×5日）、电费3719元（839元+576元+710元+768元+725元+67元+31元+19元÷31日×5日）。同时，吴浩瀚还应当自逾期支付每月租金、附属设施折旧费之次日按照年利率24%的标准向日升公司支付违约金。对于日升公司为实现本案债权而委托广东雅商律师事务所律师所支出的律师费4800元，因本案《房屋租赁合同》明确约定该费用由吴浩瀚承担，且广东雅商律师事务所已委派律师代理日升公司参加了本案诉讼，日升公司也已提交了律师费发票予以佐证，故该律师费4800元应由吴浩瀚承担。至于吴浩瀚上诉主张新冠肺炎疫情期间应付租金、附属设施折旧费的问题，一审法院在综合考虑租赁合同的实际履行情况、疫情防控措施对经营状况的现实影响等因素，并根据公平原则，酌定吴浩瀚应按租赁合同约定租金及附属设施折旧费标准的70%向日升公司支付2020年1月24日至2月24日期间的租金及附属设施折旧费，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三，即吴浩瀚向日升公司交纳的租赁保证金9000元是否应抵扣所欠租金等费用的问题。本案中，根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，吴浩瀚应在每月5日前向日升公司交纳当月租金及附属设施折旧费等费用，如逾期十日后仍不支付的，日升公司有权单方解除合同，保证金不予退还。如上所述，吴浩瀚仅向日升公司交纳租金、附属设施折旧费、电费至2019年7月31日，自2019年8月1日起开始拖欠租金、电费、附属设施折旧费等，且已逾期十日，日升公司也已于2019年12月19日通过微信向吴浩瀚发出了《催款函》，要求吴浩瀚在2019年12月21日前支付所欠租金及附属设施折旧费等费用，但吴浩瀚并未支付该相关费用。在此情形下，日升公司有权单方解除合同，并没收吴浩瀚交纳的保证金。基于此，吴浩瀚主张以该租赁保证金9000元抵扣所欠租金等费用，理据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人吴浩瀚的上诉请求部分成立，本院对其该部分上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但其适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初16300号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初16300号民事判决第二项、第三项；三、吴浩瀚于本判决生效之日起七日内向中山市日升物业出租有限公司支付2019年8月1日至2020年3月5日期间租金、附属设施折旧费31089元及违约金（违约金计算方法：2019年8月1日～2019年12月31日期间，以4500元/月为基数；2020年1月份以4152元为基数；2020年2月份以3653元为基数；2020年3月份以784元为基数，均从欠费当月6日起，按年利率24%计算至清偿之日止）；四、吴浩瀚于本判决生效之日起七日内向中山市日升物业出租有限公司支付电费3719元；五、吴浩瀚于本判决生效之日起七日内向中山市日升物业出租有限公司支付律师费4800元；六、驳回中山市日升物业出租有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3464元，减半收取计1732元（中山市日升物业出租有限公司已预交），中山市日升物业出租有限公司负担522元，吴浩瀚负担1210元（吴浩瀚负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付中山市日升物业出租有限公司）。二审案件受理费774元（吴浩瀚已预交），吴浩瀚负担460元，中山市日升物业出租有限公司负担314元（中山市日升物业出租有限公司负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付吴浩瀚）。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二〇年十二月二十九日书记员 勾华吴歌