山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终6881号上诉人(原审原告)：李某，住太原市，公民身份号码：×××。上诉人(原审原告)：周某，住太原市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：祁某，山西艾伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西许坦房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：911401005635864041。法定代表人：赵某1，董事长。委托诉讼代理人：边某，山西隆诚律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：刘某，住太原市，公民身份号码：×××。被上诉人（原审第三人）：阎某，住太原市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王某，山西弘韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵某2，山西弘韬律师事务所律师。上诉人李某、周某与被上诉人山西许坦房地产开发有限责任公司、刘某、阎某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初3946号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李某、周某委托诉讼代理人祁某、被上诉人山西许坦房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人边某，刘某、阎某委托诉讼代理人王某、赵某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李某、周某上诉请求：1.撤销小店区人民法院作出的(2020)晋0105民初3946号判决,依法改判山西许坦房地产开发有限责任公司支付上诉人房屋退款784950元。2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一审认定事实错误,应当改判。一、对于退款的原因和性质认定错误。通过《拆迁安置户信访问题协议草案》(以下简称“草案”)对本案涉及退款的性质及退款的原因有明确的表述。本案中明确表示:退款原因是“拆迁安置到中环新天地小区后,许坦房地产公司以低于原拆迁方案安置房的价格销售小区楼房,致使安置购房户利益受损。”该草案表明了该款退还的对象为拆迁安置户,而非中环新天地的居民或者购房者。而获得退款的原因是因为拆迁安置户因为拆迁置换的房屋价格高于市场对外销售价格,间接导致拆迁安置户利益受损。也就是说,因对外售价低,使得拆迁安置户的房屋价格较高,而获得回迁安置面积较小。其他人不会因为购买该房屋而获得退款,其不论是直接从山西许坦房地产开发有限责任公司直接购买,还是从拆迁安置户手中购买,其性质仅仅是市场行为,不会因价格波动而出现退款的情况。二、关于本案中的证据所涉及到的“同等待遇”,任何人不会因为购买了拆迁安置户的房屋而能够获得拆迁补偿利益。本身拆迁安置房屋的转卖属于市场行为,最终的购房者除了房屋本身跟拆迁安置的利益没有任何关系，不会因购买而获得额外利益。庭审中山西许坦房地产开发有限责任公司也表示,同等待遇涉及的应该是水电暖等利益。三、没有搞清楚以办理产权证退费的真实原因是变相的退还受损的拆迁利益。通过庭审查明,因该土地房屋的特殊原因,涉案房屋无法办理房产证,表面上是退还房产证办理费用,实际上是补偿售价不公平的拆迁安置费用。综上所述,一审认定事实不清,请求二审查明案情,依法予以改判。被上诉人山西许坦房地产开发有限责任公司辩称：一审判决是在各方权利人都到庭参与的情况下所得出的结论，判决内容尊重了客观事实，且该结论是经一审法院审判委员会所得出的，我方无异议。被上诉人刘某、阎某辩称：一、按照拆迁安置补偿方案，还迁面积是由宅基地面积决定的，价格是相对确定的，最后才确定的总价。本案中上诉人在出卖时已经按照确定的面积与相对确定的高价取得了相应的货币价值，且该价值本身已经高出了市场价格，如果这次再得到退款，那么无疑上诉人将取得双倍的盈利，根本不存在损失，而答辩人的损失无处弥补。二、一审事实清楚，法律适用正确，对证据并未做任何扩张性的解释。上诉人系南客站铁路建设拆迁安置户，南客站开工在即，上诉人已不相信商铺和住宅能如期交房为由，必须要求全额现金补偿。为了拆迁顺利进行太原市小店区北营街道办事处和许西社区居委会几经与答辩人协商、答辩人才多处筹措资金一次性全额平价购买。上诉人的安置住宅面积和商铺面积。答辩人付款当日上诉人才签订的拆迁补偿协议，事后由于住宅本身设计的原因还权住宅，多出的面积差额一直是由答辩人补交。在上诉人李某、周某在与许坦社区居委会签订安置协议的当日，2012年的6月21日，即与答辩人了签订的购房协议，将案涉拆迁安置面积转让同一村集体组织的居民刘某，其并未从许西社区居委会取得相应的拆迁安置补偿款，而是直接从第三人处收取现金6342976.8元。可见，上诉人在收到相应对价时，答辩人即取得了对案涉拆迁安置房面积的支配权，答辩人取得了案涉拆迁安置面积同等的待遇，包括但不限于面积补差的义务，抓阄选房的权利，取得案涉拆迁安置房产权争议的权利。三、按照法律规定，案涉的回迁房应该办理产权证，保障答辩人合法拥有该住房的财产权益。对于案涉财产根据法律规定是可以办理产权证的，只是因为在某些原因未办理，所以上诉人不能以无法实现为由认为退款就应该给上诉人。另上诉人已经按照高的市场价格取得了对应的货币，并未有任何损失，相反是答辩人按照高于市场价格购买了案涉拆迁面积，应该得到补偿。综上，一审事实清楚，证据确实充分，应该驳回上诉，维持原判。原告李某、周某向一审法院起诉请求：1.判令被告支付二原告房屋退款784950元。2.诉讼费用由被告承担。第三人刘某、阎某向一审法院起诉请求：1.判令李某、周某与山西许坦房地产开发有限责任公司诉争的后续产权证办理费用784950元，由山西许坦房地产开发有限责任公司直接支付给刘某、阎某；2.由三被申请人承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：原告李某、周某与第三人刘某、阎某均为太原市小店区北营街办许西村居民。2012年6月21日，原告李某、周某（乙方）与太原市小店区北营街道办事处许西社区居民委员会（简称“许西社区居委会”）签订《许西社区涉及南客站铁路建设居民宅基地房屋拆迁补偿安置协议书》（简称《安置协议书》），主要写明：“因省市重点工程南客站铁路建设需要，须拆除乙方的宅基地房屋等，甲乙双方就乙方宅基地房屋等拆迁补偿安置达成如下协议：采取住宅+商铺+现金的方式，对乙方予以补偿安置；宅基地权属人李某、周某，宅基地证载面积李某0.**亩、周某0.21亩，应回迁安置住宅面积736.368平方米；回迁安置住宅为高层建筑，甲方免收乙方回迁安置住宅层次费，乙方的办证费用视情况由甲方减免或免收；应安置商铺面积138平方米，奖励商铺面积34.5平方米；如甲方在城中村改造其他地块进行开发建设时，补偿安置标准高于本协议补偿安置标准，由甲方补足差额”。2012年6月21日，甲方李某、周某与乙方刘某签订《购房协议》，主要约定“甲方自愿将南客站铁路建设拆迁安置的房屋736.368平方米、商铺172.5平方米一并出售给乙方。房屋出售价格5100元每平方米，商铺出售价格15000元每平方米。总价6342976.8元。本协议签订时，乙方已将购房款一次性付清，甲方在确认收到购房款后，签订本协议。本协议一式四份，甲方、乙方各执一份，见证人许西居委会、北营街办各执一份”。刘某与阎某系夫妻关系。2013年4月9日，许西社区居委会、许坦房地产公司出具证明，内容：“兹证明刘某购置南中环拆迁安置房（736.368㎡）和商铺（172.5㎡）属于李某的指标，故应享受李某的同等待遇”。李某签字、捺印，并注明“同意刘某享受同等待遇”。2016年6月16日，第三人通过抓阄确定安置房房号。2016年6月30日，案涉房屋面积确定为784.95平方米。2018年8月21日，第三人补交面积差价224055元。各方对案涉拆迁安置面积784.95平方米无争议。案涉拆迁安置房并未实际交付。2018年3月6日，许西社区两委、被告许坦房地产公司与许西社区高铁建设及太榆路、许坦东街拓宽拆迁安置户（包括原告李某在内）签订《关于解决许西社区高铁建设及太榆路许坦东街拓宽拆迁安置户信访问题的协议（草案）》（简称《拆迁安置户信访问题协议草案》），主要写明：“2017年后半年以来，许西社区高铁建设及太榆路、许坦东街扩宽拆迁安置户多次赴北营街道办事处反映：他们拆迁安置到中环新天地小区后，许坦房地产公司以低于原拆迁方案安置房的价格降价销售小区楼房，致使安置购房户利益受损。经北营街道办事处组织，许西社区两委及许坦房地产公司董事会与许西社区高铁建设及太榆路、许坦东街拓宽拆迁安置户就该信访问题进行协商，议定如下解决方案（草案）：所有安置于中环新天地小区的许西社区高铁建设及太榆路、许坦东街扩宽拆迁安置户，由许坦房地产公司按照安置面积先行返还办理产权证费用每平米1000元，安置购房户同意在中环新天地小区办理房产手续时向许坦房地产公司交纳办证费用每平米1000元；许西社区高铁建设及太榆路、许坦东街拓宽拆迁安置户在中环新天地小区所购买安置房享受物业费减半优惠，如有转让，受让楼房取消物业费减半优惠；上述条款在许西社区两委会成员、许坦房地产公司股东代表各三分之二以上和许西社区高铁建设及太榆路、许坦东街拓宽拆迁安置购房户全部签字同意后生效，此协议生效后，许西社区高铁建设及太榆路、许坦东街拓宽拆迁安置户一次性享受完拆迁优惠政策”。被告许坦房地产公司认可案涉每平米1000元的退款为将来办理产权证的费用，向5300元每平米的安置户按1000元每平米退款，向4300元每平方米的购房人收取1000元每平米的办理产权证的费用，即使现在取得该退款，在将来办理案涉房屋权属证书时依然要按每平方米1000元交纳办证费。李某在《拆迁安置户信访问题协议草案》上签字。2019年2月，许坦房地产公司作为原告起诉李某、周某至本院，诉请李某、周某立即到其处办理房款退费手续，领取退款784950元。2019年6月19日，本院作出（2019）晋0105民初4019号民事裁定，因许坦房地产公司的起诉不符合民事诉讼受理条件，予以驳回其起诉。上述事实有《许西社区涉及南客站铁路建设居民宅基地房屋拆迁补偿安置协议书》《购房协议》《证明》《关于解决许西社区高铁建设及太榆路许坦东街拓宽拆迁安置户信访问题的协议（草案）》、结婚证，收据、POS签购单及庭审笔录等在卷佐证，足以采信。一审法院认为：原告李某、周某在与许西社区居委会签订安置协议书的当日（2012年6月21日），即与第三人刘某签订购房协议，将案涉拆迁安置面积转让给同一村集体组织的居民刘某，其并未从许西社区居委会取得相应拆迁安置补偿款，而是直接从第三人处收取现金6342976.8元。可见，原告收到相应对价时第三人即取得了对案涉拆迁安置房屋面积的支配权。许西社区居委会和被告许坦房地产公司共同出具证明“刘某购置拆迁安置房，故应享受李某的同等待遇”，李某也出具书面意见“同意刘某享受同等待遇”。可见，第三人自支付对价时起即取得了与李某、周某对案涉拆迁安置面积同等的待遇，包括但不限于面积补差的义务、抓阄选房的权利、取得案涉拆迁安置房产权证的权利等。后第三人实际支付面积补差款224055元并抓阄确定房号时，原告李某均配合在收款收据经手人处及房屋面积户型确认处签字，也可印证第三人实际取得案涉拆迁安置面积的处分权。故原告关于“同意刘某享受同等待遇”指刘某取得抓阄资格的陈述，与本院已查明事实不符，本院不予采信。再者，李某作为拆迁安置户在《拆迁安置户信访问题协议草案》签字，应明知双方约定“由许坦房地产公司按照安置房面积先行返还办理产权证费用每平方米1000元，安置购房户同意在中环新天地小区办理房产手续时向许坦房地产公司交纳办证费用每平方米1000元”，即按照约定该退还的每平方米1000元在案涉拆迁安置面积具备办理产权证条件时，还应退还许坦房地产公司，而如上所述案涉拆迁安置房应由第三人取得所有权，故届时应由第三人交纳办理产权证的费用。另，因原告与第三人之间的转让行为并未在被告处办理更名登记，关于案涉拆迁面积户型确认、补交面积差价、户型房号确认等均由原告李某作为“拆迁安置户”签字，故李某在《拆迁安置户信访问题协议草案》签字，并不能证明被告应依据《拆迁安置户信访问题协议草案》向原告退还款项。综上，案涉办理产权证费用784950元，应由被告返还本案第三人。原告的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。综上，被告许坦房地产公司应返还第三人刘某、阎某后续办理产权证的费用784950元。判决如下：一、驳回原告李某、周某的诉讼请求。二、被告山西许坦房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内返还第三人刘某、阎某后续办理房屋产权证的费用784950元。二审中，三方均未向法庭提供新证据，本院二审查明的事实原审查明的事实一致。本院认为，本案上诉的焦点为案涉784950元后续办理产权证的费用是否应退还上诉人。上诉人虽为涉案拆迁安置对象，但其在与刘某签订购房协议时，将其享有的因拆迁安置取得的房屋进行转让，并收取了刘某支付的相应对价，双方为同一村集体组织成员，该转让行为并不为法律所禁止。购房协议签订后，许西社区居委会和许坦房地产公司共同出具证明，内容为：“刘某购置拆迁安置房，故应享受李某的同等待遇”。双方后续的处分行为均基于该转让行为产生，且本案的费用是基于为转让的房屋办理产权证而产生，故原审法院据此认定案涉后续费用应返还刘某并无不妥。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。综上所述，李某、周某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费11650元，由上诉人李某、周某负担。本判决为终审判决。审判长 李 峻审判员 刘 涛审判员 武 涛 二O二O年十二月二十二日书记员 张丹丹