河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终6147号 上诉人（原审原告）：王晓兰，女，1986年8月2日出生，汉族，住北京市顺义区。 委托诉讼代理人：庞吉辰，北京市拓夫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫争光，北京市拓夫律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：周勇刚，男，1975年1月28日出生，汉族，住西安市阎良区。 委托诉讼代理人：石晓玲，河北张国庆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张国庆，河北张国庆律师事务所律师。 上诉人王晓兰因与被上诉人周勇刚房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2020）冀1082民初4834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人王晓兰的委托诉讼代理人庞吉辰、闫争光，被上诉人周勇刚的委托诉讼代理人石晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王晓兰上诉请求：1.依法撤销(2020)冀1082民初4834号民事判决书，依法改判或者发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院以涉案2017年6月11日签订的《补充协议》第2条违反居民不可能在两地同时缴纳社保的法律规定为由认定无效条款，缺乏事实依据和法律依据。该条约定并未违反法律规定，依法属于有效约定。其完全可以通过在三河市工作等合法的方式只在三河市缴纳社保并纳税，从而具备购房资质，继续履行涉案房屋买卖合同。2.一审人民法院认定涉案房屋买卖合同系因履行合同过程中出台新政策，属于不可归责于双方当事人的原因无责解除明显错误。若被上诉人按照双方的上述约在三河市本地办理了相关的社保缴纳及纳税，涉案房屋买卖合同现在已经可以履行完成。因此涉案房屋买卖合同系因被上诉人的恶意违约行为导致解除，其对合同解除确有过错。3.一审法院以上诉人不能证明被上诉人存在根本违约情形，进而不予支持上诉人的赔偿请求，明显认定事实错误。上诉人已经提供证据证明被上诉人未按照双方约定从2017年6月开始在三河市当地缴纳社保或纳税，而被上诉人提供的证据以及法院认定也均证明了其违反约定，故该行为构成违约，被上诉人的违约过错行为导致案涉房屋买卖合同解除，其依法应当承担违约赔偿责任。4.一审法院适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款判决解除合同驳回上诉人的赔偿请求明显错误。涉案房屋买卖合同的解除不仅仅是因为限购政策出台导致合同无法继续履行，更重要的原因是被上诉人未按照双方约定在三河市缴纳三年的社保或者纳税，故涉案房屋系因其该违约行为，结合限购政策，导致合同根本目的无法实现，进而解除。一审法院事实认定错误，且适用法律错误，请二审法院查明案件事实后，依法改判或者发回重审。 周勇刚答辩称，被上诉人不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，说理充分，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。双方所签订的房屋买卖合同以及补充协议（该补充指第一份补充协议），合法有效，那么在合同履行过程中因廊坊市出现了限购政策，从而导致合同无法继续履行，那么根据第一份补充协议的约定，如出现新的限购政策而导致本协议无法正常履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜各方友好协商解决，以此可以证明双方的合同截止到2017年6月已经无法继续履行，且根据双方合同的约定互不承担任何违约责任，合同应当是无责解除，那么在限购政策出台以后，周勇刚第一时间联系了中介公司以及上诉人，提出解除合同，要求上诉人退还已付的购房款，但是上诉人以自己已将首付款用于他用，无力支付为由，而且由中介跟上诉人提出该政策应当在一段时间内可以放松，那么周勇刚为了避免损失的扩大，才与上诉人签约第二份补充协议。根据第二份补充协议的约定，那么限购政策的放松待周勇刚有资质以后，双方办理房屋过户手续，如果政策不允许，可以由周勇刚来交纳社保或纳税，协议签订以后限购政策根本没有任何松动的现象，实际上周勇刚也无法在三河地区交纳社保，同时根据廊坊市限购政策的规定，6月2日实施意见规定，补缴的社保是不能认定购房资格的事实依据，而且周勇刚在西安有固定的工作，社保以及纳税均在西安，也无法同时在两个地方缴纳社保，所以我们认为补充协议关于社保的约定是无效条款，同时也是实际无法履行的条款，上诉人以此主张周勇刚违约没有任何事实依据，那么同时根据补充协议的约定如果无法办理后果由周勇刚负担，该后果指的是房屋不能过户的后果，也并没有要求任何周勇刚承担违约责任的条款，基于限购政策的出台以及双方合同的约定，合同的解除系限购政策所导致，与周勇刚的行为无关，所以周勇刚不应当承担任何违约责任。根据4177号民事判决书的判定法院酌定周勇刚承担25万元，我们认为也是在变相弥补了上诉人的损失，根据上诉人一审中提供的录音证据能够证实双方在2017年6月11日签署补充协议时涉案房屋的价格最低是14000元，最高是15000元，这是双方都认可的房屋价格，而现在房屋的价格最低也是15000元，最高可以达到16000元左右，基于上诉人依照2017年6月11日补充协议主张房屋差价损失，事实上是不存在差价损失的，房价几乎是持平的，房屋事实上并没有交付被上诉人，一直由上诉人实际占有，66万首付款由上诉人从2017年1月一直实际占有至今，按照年利率6%的计算标准，至今利息已经约16万元，按照年利率12%的标准，至今利息31万元，结合25万的补偿款，足以弥补了上诉人的差价损失，这些损失对于被上诉人来说就是上诉人因解除合同而产生的损失，一审判决应当予以维持。 王晓兰向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《买卖定金协议书》、《存量房屋买卖合同》及附属补充协议；2、判令被告赔偿原告因其违约行为造成原告的经济损失100万元；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年1月8日，以王晓兰为出售人，以周勇刚为购买人，以三河市百目房产经纪有限公司为居间人，双方签订了《存量房屋买卖合同》及《买卖定金协议书》，约定王晓兰将其所有的位于燕郊高新区房屋出售给周勇刚；购房总价款219万元，定金5万元，首付款66万元（含订金）；该房屋有抵押贷款。同日，双方另行签订了《补充协议》，约定剩余房款支付方式为，双方在领取房产证后1个月内由双方共同前往贷款机构办理贷款申请；约定一方根本违约需向另一方支付总房款20%的违约金；同时还约定在本协议履行期间，如出现新的限购政策且该政策导致本协议无法正常履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜各方友好协商解决。合同签订后，周勇刚依约向王晓兰支付购房首付款66万元，含定金。合同履行过程中，廊坊市人民政府于2017年6月2日出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，据此周勇刚丧失了购房资格。为了促进合同履行，周勇刚（乙方）与王晓兰（甲方）于2017年6月11日再次签订《补充协议》，约定“1、在政策实施期间，如有办法提前给乙方办理购房资质，则乙方办理购房资质后，甲乙双方正常办理后续手续，此项作为最优先考虑方案，甲乙双方无条件配合执行…。2、在政策实施期间，如无法给乙方办理购房资质，则甲方需等待乙方交齐当地三年社保或完税后，继续办理后续手续…。3、在政策实施期间，如乙方指认拥有当地购房资质才购买此房，与甲方继续办理后续手续，甲方无条件配合乙方…。4、在甲乙双方未能正常办理后续手续之前，不论此房涨价或降价，甲乙双方均不能再以政策为借口谈及解约事宜，如甲乙双方一方违约，则违约方按照原买卖合同所述违约责任无条件赔偿未违约方，且违约方自动放弃上诉权”。后双方因合同履行、解约事宜沟通协商未果，诉至法院。涉案房屋房产证于2017年8月9日办理完毕。对双方无争议的事实及证据，予以确认并在卷佐证，对双方存在争议的证据与事实，认定如下：1、对周勇刚代理人提交的其与中介人员的通话录音，因该中介人员系证人身份，应当出庭接受询问，以录音的方式作为证据提交，形式不合法，故不予采信。2、根据周勇刚代理人提交的周勇刚家庭户口页复印件、工作证复印件、公积金缴纳账户截图及个人社保缴纳信息截图，能够证明周勇刚的户籍在陕西省西安市，其工作单位在航空工业西安飞机工业（集团）有限责任公司，其交纳的公积金及社保均是在西安该单位所缴纳。而居民不可能在两地同时缴纳社保。据此，双方于2017年6月11日签订的《补充协议》第2条关于由周勇刚在三河本地缴纳社保或完税的约定，因违反法律规定，而应认定为无效条款。 一审法院认为，原、被告于2017年1月8日签订《存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》及《补充协议》，周勇刚依约支付了购房款66万元。案涉房屋的不动产权证书于2017年8月9日取得。双方在继续履行合同过程中，廊坊市人民政府于2017年6月2日出台了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，《意见》规定“非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品房和二手住房，已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证”。本案周勇刚的户籍为陕西省西安市，而非本地户籍家庭，且其不具有本地3年及以上社会保险缴纳记录或纳税记录，从而导致在王晓兰领取房产证后，双方无法按约定在1个月内办理贷款申请手续，支付剩余房款。综上所述，本案属于先签合同，后出台政策，周勇刚非本地户籍居民家庭，且不具有本地3年及以上社会保险缴纳记录或纳税记录，不符合购房条件，无法办理贷款申请支付购房款，结合本案案情，双方在履行合同过程中出台新政策，属于不可归责于双方当事人的原因，故根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条规定，双方签订的《存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》及《补充协议》应无责解除。通过双方提交的录音、2017年6月11日的《补充协议》等证据可以看出，双方在主观上都有继续履行合同的意愿，客观上也采取了如签订《补充协议》等措施，但最终因政策原因没能继续履行合同。根据王晓兰提供的现有证据，不能证明周勇刚存在根本违约情形，故王晓兰主张周勇刚已根本违约理由不能成立。王晓兰据此主张周勇刚赔偿经济损失，事实依据不足，不予维护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决：一、原告王晓兰与被告周勇刚于2017年1月8日签订《存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》及《补充协议》解除；二、驳回原告王晓兰的其他诉讼请求。案件受理费13800元减半收取6900元，由原告王晓兰与被告周勇刚各负担3450元（于本判决生效后三日内交纳）。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王晓兰提交一组新证据，涉案房屋所在小区相似户型近一个月的成交价截图，证明涉案房屋现在的价格与签订房屋买卖协议时相比，严重下跌，给上诉人造成的损失，被上诉人应当承担赔偿责任。我方认为现在房价为12000元、13000元左右。被上诉人质证认为，对证据的真实性无异议，但是不认可上诉人的证明目的，而且内容与本案的房屋并不具有关联性，每套房屋具体的位置装修情况还有业主自己对资金的回笼的快慢等情况都不一样，所以说该证据不能证明涉案房屋的现行实际价格，根据被上诉人提交的该证据所提示房屋价格基本上也可以达到13000元左右，另外房屋价格的下跌并不是被上诉人的行为所导致，完全是因为限购政策，而且他的价格不应当从签约时候计算，而应当从三方签署第二份补充协议时开始计算，那么这价格与当时也是基本持平的。被上诉人周勇刚提交一组7页新证据，关于现行房价的截图。证据来源于贝壳网，证明涉案房屋价格达到了至少15000元左右的水平，所以上诉人所提出的差价损失并不存在。上诉人质证认为，真实性认可，证明目的不认可，被上诉人提交的证据都是涉案房屋所在小区的挂牌价，不是实际成交价，对于确定房屋的差价损失没有实际意义，且被上诉人提交的证据中有2019年11月份及2020年4月份的相关价格，更与房屋现价值无法匹配。被上诉人针对上诉人的质证意见认为，虽然我方提供的证据不是最终的成交价，但是该证据能够作为房价的一个参考，我方主张的房屋价格15000元，也是就提供的价格中折中，而且所提供的价格表包括2019年11月一直到2020年11月，以此证明房屋价格在此期间，并没有太大的波动，所以该证据能够证实涉案房屋现行价格。本院经审查认为，双方当事人二审中提交的证据均为目前案涉房屋价格的参考数据，本院将结合本案具体情况酌情予以认定。 二审经审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人于2017年1月8日经三河市百目房产经纪公司居间介绍及自行协商签订的《买卖定金协议书》《存量房买卖合同》《补充协议》及2017年6月11日签订的补充协议，是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应依约履行。现上诉人王晓兰诉请解除上述买卖合同、协议书及附属补充协议，被上诉人周勇刚在另案中亦诉请解除上述合同、协议书及补充协议，对王晓兰的该项请求本院予以支持。关于案涉房屋买卖合同及补充协议解除责任问题。本院认为，双方当事人于2017年1月8日签订的案涉房屋买卖合同及补充协议在限购政策出台前，不受限购政策影响可以继续履行。虽然双方当事人约定如出现新的限购政策且该政策导致本协议无法正常履行的，各方互不承担违约责任，但在限购政策出台后双方当事人就案涉房屋买卖合同的履行又于2017年6月11日签订了补充协议。该协议约定周勇刚以在案涉房屋所在地缴纳社保等方式履行合同，但周勇刚并未依约履行该协议。同时周勇刚在签署该补充协议时明知自己在户籍地有工作单位，且缴纳社保，不可能同时在案涉房屋所在地缴纳社保，而签订该协议，现又以自己在案涉房屋所在地不能缴纳社保为由不履行房屋买卖合同，构成违约，对合同解除应承担相应的违约责任。一审法院认定双方因限购政策导致的无责解除合同、2017年6月11日签订的补充协议无效不当，应予纠正。关于上诉人王晓兰主张的经济损失问题。本院综合双方当事人就案涉房屋买卖合同及补充协议签订的过程及相关约定的履行情况，结合房屋价格在相应期间内下跌损失情况，酌定被上诉人周勇刚给付上诉人王晓兰房屋价格下跌损失400000元。 综上所述，王晓兰的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、二项的规定，判决如下： 一、维持河北省三河市人民法院（2020）冀1082民初4834号民事判决第二项，即“驳回原告王晓兰的其他诉讼请求”； 二、变更河北省三河市人民法院（2020）冀1082民初4834号民事判决第一项，即“原告王晓兰与被告周勇刚于2017年1月8日签订《存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》及《补充协议》解除”为“原告王晓兰与被告周勇刚于2017年1月8日签订的《存量房屋买卖合同》《买卖定金协议书》《补充协议》、2017年6月11日签订的《补充协议》解除”； 三、被上诉人周勇刚于本判决生效之日起七日内给付上诉人王晓兰经济损失400000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费13800元减半收取6900元，由王晓兰承担4140元，由周勇刚承担2760元。二审案件受理费7450元由上诉人王晓兰承担4470元、由被上诉人周勇刚承担2980元。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 帆 审 判 员  汪铁刚 审 判 员  丁德松 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  郑培明 书 记 员  杜亚杰 ——