河北省廊坊经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1091民初1088号 原告（反诉被告）：李**飞，男，1987年7月1日出生，汉族，住河北省廊坊市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：田凤华，河北李景玉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：廊坊市万象房地产开发有限公司，住所地：河北省廊坊经济技术开发区金源道艾力枫社中区。 法定代表人：王轶，董事长。 委托诉讼代理人：方旭建，男，该公司员工。 原告（反诉被告）李**飞与被告廊坊市万象房地产开发有限公司（反诉原告，以下简称万象公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月1日立案后，万象公司提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭对本诉、反诉合并进行了审理。李**飞的委托诉讼代理人田凤华、万象公司的委托诉讼代理人方旭建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李**飞向本院提出的本诉诉讼请求：1.判令解除原、被告签署的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.判令被告退还原告已支付购房款及房屋装饰、设备费747180元，以及上述款项自2018年3月15日起至钱款实际返还之日的资金占用利息（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令被告赔偿原告损失及违约金20万元；4.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告于2017年购买了被告开发建设的上善颐园?含芳苑小区L0FT1#商业-1-503房屋，至2018年3月14日，原告分期支付了747180元购房款。在购房前及购房过程中，被告方销售人员一直承诺原告所购买的涉案房屋将与小区内住宅统一规划建设在整个小区内部，与小区住宅相互融通统一享受物业管理保护，外有围墙防护。且原告与房款区别开来而单独支付的133493元，属于装饰、设备费，被告将按样板房规格对涉案房屋进行装修配置。 后至涉案房屋交付前，被告收回了与原告签订的房屋买卖合同和设备装修款的相关收据，并将装修设备款计入了总房款之中；且原告发现被告在房屋销售过程中存在欺诈问题，涉案房屋建设在了上善颐园?含芳苑小区住宅之外，且没有加护围墙，与小区内住宅区明显阻断、隔离；另外，被告拟向原告交付的涉案房屋，装修及设备水平与被告承诺和展示的样板间装修、设备标准相差甚远，无法达到被告收取的13万余元装修费的装修水准。装饰材料设备与样板间的材料设备档次、质量相差很大，且存在装修设计严重不合理的问题，将直接影响涉案房屋的正常居住。故针对涉案房屋的规划变更及装修设计违约等问题，原告多次与被告进行交涉并书面通知要求被告整改，被告方答复一直含湖不清且不予整改。根据原告与被告签订的商品房买卖合同第十条约定，该商品房的规划、设计变更，卖方应在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。且鉴于涉案房屋存在欺诈、装修质量不合格等问题，原告请求法院查清案件事实、解除涉案房屋买卖合同。原告为购买涉案房屋付出了家庭全部的积蓄，被告在未取得房屋预售许可的情形下就违法销售房屋且在房屋买卖合同订立过程中，利用双方不平等地位，在房屋买卖合同中强行注入大量格式条款，并虚假宣传、擅自变更、强行售卖，欺骗朴素的购房者，导致购房者利益严重受损，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。 万象公司辩称，第一、原被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方于2017年11月25日签署，且《商品房买卖合同》在廊坊市住房保障和房产管理局备案，系双方的真实意思表示，现万象公司已经将房屋交付给李**飞，交付的房屋符合合同及补充协议的约定，不存在装修质量和装修设计违约问题，案涉购房合同及补充协议不存在我国合同法第九十三条规定的约定解除及第九十四条法定解除的情形；第二、万象公司严格按照规划设计建设案涉房屋，期间并未出现设计变更的情形，所交付的房屋不存在补充协议中规定的房屋结构形式、户型、朝向变化，不构成设计变更；第三、李**飞主张的案涉房屋装修质量与样板间的装修、设备配置标准相差甚远与事实不符。补充协议约定，样板间所示内容仅为要约邀请，不是出卖人的要约或承诺，不作为交房标准或合同样品。况且根据双方在补充协议中的约定，买受人收房后15日内未对房屋装修装饰、设备配置提出书面异议的，故可视为其认可装修和设备达到约定标准；第四、原告主张案涉房屋与小区住宅区明显阻断、隔离与事实不符。案涉房屋用途为商业，含芳苑住宅区用途为住宅，两者均为被告开发建设的房屋，从住宅区居住安全和商业房经营便利的不同需求出发，被告对两类房屋区分管理并不构成对二者的阻断隔离。况且两个区域用围栏隔开，但中间有安全门相同，两区业主持卡可以自由通行；第五、原告所述其支付133493元为装修装饰、设备费不属实，该款项为购房款的一部分，根据购房合同的约定，装修为赠送。原告所购房屋总价款933975元，合同约定签订合同时支付466987元，剩余部分应分期支付，即2018年3月15日支付280193元，2019年10月1日支付186975元，但截至目前原告支付了747180元，尚欠186795元未付。其收据上记载项目为定金、分期款等，不存在装饰、设备费；第六、原告所述被告未取得商品房预售许可证即销售案涉房屋与事实不符。被告于2017年10月16日取得上善颐园?含芳苑1#商业、2#商业的商品房预售许可证，取得于原被告签订购房合同之前，况且依照法律规定，出卖人在原告起诉前取得商品房预售许可证的也应认定房屋买卖合同有效。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，其主张退房退款主要是因为目前房价走低，其欲转嫁购房投资的风险，故请法院驳回原告诉讼请求。 万象公司提出反诉请求：1.判令反诉被告李**飞按《商品房买卖合同》约定付清拖欠房款186795元；2.判令李**飞继续履行《商品房买卖合同》，补办收房手续；3.判令李**飞支付逾期付款违约金707.95元（实际金额按合同约定的欠付款项每日万分之零点一标准计算至房款付清之日止）；4.诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由同本诉答辩意见。 李**飞辩称，其并无拖欠反诉原告房屋价款的情形，其之所以未全部交清购房款，是双方就案涉房屋的交付未达成一致意见，反诉原告存在违约交房情形，具体理由与本诉的事实理由一致。 本院经审理认定事实如下：万象公司与李**飞于2017年11月25日签订《商品房买卖合同》，合同约定李**飞购买万象公司开发建设的上善颐园?含芳苑小区LOFT1#商业-1-503房屋，商品房用途为商业，建筑面积51.21平方米，层高4.79米，房屋单价18238.13元，总价款933975元。付款方式为分期付款，签订合同时已付款466987元，余款2018年3月15日前支付280193元，2019年10月1日前支付186795元。房屋交付期限为2020年5月15日前。如房屋迟延交付，出卖人按日向买受人支付房屋价款的万分之零点一的违约金；如买方迟延付款，买受人按日向出卖人支付拖欠款项的万分之零点一的违约金。补充协议第九条约定了装饰装修及设备的项目，未约定品牌，合同载明如交付时房屋装饰装修或设备达不到约定标准，买受人应当自房屋交付时15日内提出书面异议，否则视为达到约定标准。 合同签订后，李**飞至2018年3月14日向万象公司支付房款747180元，余款至今未支付。 2020年2月3日，万象公司向李**飞发送告知函，称因疫情原因导致房屋迟延交付。2020年6月16日，万象公司向李**飞发送入住通知书，通知李**飞于2020年6月19日交房。 万象公司于2017年10月16日取得案涉房屋的商品房预售许可证。 万象公司已经交付的上善颐园?含芳苑住宅小区及1#、2#商业楼，住宅区和商业楼之间有铁艺栅栏隔开，铁艺栅栏设有出入门，业主可持卡进出。 本院认为，本案本诉和反诉的争议焦点是案涉商品房买卖合同是否具备约定或者法定解除条件，双方当事人是否存在违约行为并应当向对方承担在案主张的违约责任。 从双方签订的房屋买卖合同及补充协议看，并未载明商业楼应当与住宅楼圈定于一个区域封闭管理，李**飞也并未举证证明万象公司存在建设规划机关认定的设计规划变更情形。且从商业楼的用途看，如果封闭于住宅小区内，反而违背了其使用的合理性和便利性。李**飞称售房人员曾承诺商业楼会圈在住宅小区里，首先其提交的证据，并不能充分证明是哪位销售人员如何做出的承诺以及承诺的具体内容，其次销售人员的讲解如果与合同约定不一致，显然应当以合同约定为准，故现有证据不能证明万象公司违背小区规划承诺或者存在擅自变更小区规划的情形；李**飞称万象公司交付的房屋装饰装修和设备与约定不符、不能达到13万元费用的水准，但购房合同中约定装修为赠送，对于赠送的装修和设备仅进行了项目上的粗略约定，并无具体明确的说明，李**飞也未提交证据证明万象公司赠送的装修具体存在哪些违背约定的情形，故对其主张的该项事实亦不予认定。因李**飞据以主张解除合同、退还房款的事实基础不存在，现有证据不能证明万象公司存在违约交房的情形，故对于其相关主张本院不予支持。 当事人双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，双方约定的第三笔购房款交付时间为2019年10月1日前，此时案涉房屋尚未完全建成，李**飞本案中提出的拒交房款的抗辩理由所涉及事实当时并不存在，因此延期交付房款显然构成违约，应当按照合同约定承担逾期付款的违约责任。现万象公司已交付了房屋，李**飞应当继续履行合同约定，交付剩余房款186795元，办理房屋接收手续，并向万象公司支付逾期付款违约金，故对万象公司提出的反诉主张，本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、驳回李**飞的本诉诉讼请求； 二、李**飞于本判决生效之日起十日内配合廊坊市万象房地产开发有限公司完成房屋交接手续，向廊坊市万象房地产开发有限公司支付剩余房款186795元，并按每日万分之零点一的标准自2019年10月2日支付逾期付款违约金至房款付清之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计6635.9元，反诉案件受理费减半收取计2025.03元，合计8660.93元，由李**飞负担，于判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  赵卫东 二〇二〇年十二月八日 书记员  王冠儒