江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0305民初3259号原告：朱彦青，男，1992年1月30日出生，汉族，住徐州市贾汪区。被告：光明房地产集团江苏明宏置业有限公司，住所地徐州市贾汪区桃源路与育才路交汇处。法定代表人：刘浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：阙大锋，江苏彭城律师事务所律师。原告朱彦青与被告光明房地产集团江苏明宏置业有限公司（以下简称江苏明宏置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告朱彦青，被告江苏明宏置业公司的委托诉讼代理人阙大锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱彦青向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2020年4月1日至2020年9月10日止延期上房违约金24790元（163天×总房价×万分之三）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2019年3月9日与被告签订编号为JW0037818商品房买卖合同，以总价507008元购买被告开发的光明·泉城熙悦8号楼1单元303室房屋，且已经按照合同约定履行付款义务。按照购房合同第十一条规定，被告应于2020年3月31日前将符合上房条件的商品房交付给原告使用，同时合同第十二条规定，若逾期交付，自合同第十一条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日计算向原告支付全部房价款万分之三违约金。被告在不具备上房条件也未达到合同约定的交付标准（1.自来水、燃气未开通；2.阳台构造柱开裂原因未查明；3.地下室渗水、屋面漏水未修复；4.内墙未刮白；5.电瓶车充电桩未安装；6.虚假宣传问题未整改）的前提下，哄骗原告于2020年8月上房，且执行先交费后验房的上房流程，此强制上房行为严重侵害了原告的合法权益，所以被告应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据原被告双方签订合同第十二条之规定，判决被告向原告支付违约金24790元。被告江苏明宏置业公司辩称，原被告间存在商品房屋买卖关系，合同约定的上房时间是2020年3月31日，被告取得约定的竣工验收备案表的时间是2020年6月19日，取得实测报告的时间为2020年6月29日，并在2020年7月24日通知了各位具备上房条件的业主分期上房。被告确实存在延期交房的情况，但被告延期交房是有原因的，并非被告的责任造成。1.2018年8月开始江苏省徐州市及各主管部门就不断下达各类企业停工文件，应对大气污染。这类停工令，不是针对哪一个企业，也不是说哪一家企业环保达标就可以生产的，从中央到江苏省再到各县市区针对全国大气污染严重的现象都制定了相应的“打赢蓝天保卫战”的文件和措施。在这种情况下，被告仍积极想尽一切办法施工，来保障业主权益。被告取得竣工验收备案表和实测报告后，于2020年7月24日向涉案小区业主邮寄送达了上房通知书，根据双方签订的商品房合同附件11补充协议第5.2-5.7、7.1条的约定，出现以上情况时，被告可以顺延交付房屋，并不视为被告的违约。政府下达的停工令时间长达1年多，而被告目前延迟交付的时间大约三个月，按照上述合同约定，顺延交付的期限小于停工期限，被告延期交房的情形可以免责。2.由于2020年新冠××疫情大流行导致世界级流行病爆发的客观事实是存在的。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，但因新冠××属于突发公共卫生事件，政府为防控疫情所采取的交通封锁、人员隔离、延长假期、延迟复工、征收征用、停业停产等行政措施，对合同双方的履约能力、履约成本、履行可能、履行预期等均造成了无法估量的影响。民商事合同签订各方对新冠××疫情的发生不能预见也不能避免，同时因为各地政府的疫情防控措施可能给合同履行带来障碍，合同当事人对疫情不能克服，因此对于因疫情原因不能履行合同的当事人来讲，此次疫情构成不可抗力。另外，我们也在2020年2月25日邮寄通知了各位业主，并不存在过错。综上，被告确实存在延期交付的客观事实，但是延期交付的责任不在被告，被告并不存在任何违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、购房发票、案涉项目竣工验收备案表、案涉项目实测报告、上房通知书、上房通知书邮寄存根、邮寄回执单、徐州市政府及相关部门下发的大气污染防治文件、项目施工日志等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订编号为NO.JW0037818的《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发的位于徐州市贾汪区桃园路与大学路交叉路口西北侧的泉城熙悦8幢1单元303号商品房（住宅），该商品房预测建筑面积共98.97平方米，单价为每平方米5147.29元，总价款为509427.00元。该合同对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任等进行了约定。其中，第九条约定：该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条约定：出卖人应当在2020年3月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理（按照逾期时间分别处理，不作累加）（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。庭审中，原被告均认可原告所购房屋面积为98.5平方米、购房单价为每平方米5147.29元、房款总金额为507008元的事实。原告已向被告支付购房款507008元。2019年12月18日，被告以光明·泉城熙悦售楼处名义向该小区业主发出《通知》一份，表明公司已加速工程进度，各项验收进行中，为在2020年3月30日/2020年6月30日两批次房屋顺利交于业主手中，要求业主于2020年2月10日前缴纳房屋维修基金，以便后期办理上房手续。2020年6月19日，徐州市贾汪区住房和城乡建设局出具了建筑工程竣工验收备案表，案涉商品房于2020年6月5日由建设单位组织竣工验收合格。2020年6月29日，徐州市贾汪区精益测绘有限公司对案涉房屋出具了房屋面积测绘报告。2020年7月24日，被告向原告邮寄《房屋上房通知书》，通知原告于2020年8月4日至光明·泉城熙悦项目集中办理上房手续，原告以案涉商品房质量瑕疵为由拒绝接收，截至开庭之日，原告尚未接收案涉商品房。另查明，为控制大气污染，确保空气质量，2019年1月至2020年2月间，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室、徐州市大气污染防治联席会议办公室多次下发文件，要求部分施工工地停止作业。受新型冠状病毒感染的××疫情防控影响，2020年1月24日，江苏省启动突发公共卫生事件一级响应，同年2月24日24时，江苏省将疫情防控一级响应调整为二级响应。本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按约履行。原告支付合同价款后，被告于2020年6月19日才取得建设工程竣工验收备案表，2020年6月29日取得房屋面积测绘报告，2020年7月24日通知原告于2020年8月4日上房，被告的行为明显违约，依法应按合同约定向原告支付逾期交付违约金。本案原被告双方对于被告逾期交付的事实无异议，但对于被告应否承担逾期交付的违约责任、以及逾期交付天数有争议。原告以被告交付的房屋存在阳台构造柱开裂、内墙未刮大白等质量瑕疵为由拒绝上房，要求被告承担合同约定房屋交付日期次日起至实际交付之日止期间的逾期交付违约金，本院不予支持，被告上房通知书中约定日期视为被告交付日期，但被告应当对房屋质量瑕疵承担维修责任。被告辩称逾期交付，系因政府部门应对大气污染下达停工令以及新冠疫情爆发导致，扣除因大气污染防治造成停工122天及疫情防控造成的延期，被告不应承担逾期交付违约金。大气污染防治和新冠疫情防控确实对建设工程施工和商品房交付产生影响，结合相关通知文件及施工进度，本院酌定违约金调整为10038.76元。综上，原告的诉讼请求部分成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告光明房地产集团江苏明宏置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱彦青支付逾期交付违约金10038.76元；二、驳回原告朱彦青的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费420元，由被告光明房地产集团江苏明宏置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于徐州市中级人民法院。审 判 长  陈良清人民陪审员  扈传保人民陪审员  徐秀芬二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  吴 蒙