四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民初3573号 原告：广元市万安旧货交易有限责任公司，住所地：四川省广元市利州区郑州路**。 法定代表人：安登远，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱明哲，广元市利州区上西法律服务所法律工作者。 被告：王怀银，男，汉族，生于1975年11月24日，现住四川省广元市。 委托诉讼代理人：向传宗，四川广府律师事务所律师。 原告广元市万安旧货交易有限责任公司（以下简称万安旧货）诉被告王怀银房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万安旧货的委托诉讼代理人朱明哲，被告王怀银、委托诉讼代理人向传宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万安旧货向本院提出诉讼请求： 一、请求判令被告立即支付拖欠的房屋租赁费、市场管理费、水费和卫生费等共计63340.00元； 二、请求判令被告支付违约金6300.00元； 三、本案的诉讼费由被告承担。 事实及理由：2018年3月30日，被告与原告签订《摊位经营合同》租赁原告转租的位于原广元棉纺厂细纱车间门面大厅，经营摊位共计420平方米，《摊位租赁合同》约定摊位租赁和服务费各50400.00元，违约金为3个月的房屋租金。《摊位经营合同》签订后，原告为其提供了摊位和旧货市场所需的各种服务，但被告不按约定交付服务费和租金，2018年以来共欠费63340.00元，根据原告和被告签订的《摊位租赁合同》第3条第2款费约定，被告还向原告支付违约金6300.00元，2018年租赁期满后原告根据市委、市政府的要求，要求被告搬迁，但被告继续使用租赁摊位开展经营活动。经原告以各种形式催收，但被告均以各种理由推诿拒绝结清房屋租金。 综上所述，被告占有使用原告的经营摊位后，不按合同约定支付租金和服务费，损害了原告的合法权益。现具状起诉，望人民法院查明事实，依法判决。 原告万安旧货为支持自己的主张，在本院确定的举证期限内提交了以下证据： 一、原告万安旧货的《营业执照》及法定代表人身份证复印件各一份。 证明目的：证明原告提起诉讼的主体资格符合法律规定。 二、2018年3月30日，原、被告双方于签订的《摊位经营合同》一份，约定租赁期限为2018年2月10日-2019年2月9日。 证明目的：证明原告与被告之间形成房屋租赁合同关系，并约定了租赁期限及租金的交付方式。 三、2018年2月25日-2019年3月20日期间的《收据》七张；来源于本案被告在房屋租赁期间向原告交付的租金收据。 证明目的：证明原告与被告之间的租赁合同一直在履行，被告一直在按合同约定的租金交付方式交付租赁费。 四、2019年11月22日，万安旧货向各经营户发布的《通知》一份，通知上有本案被告收到通知时的签字； 证明目的：证明被告在政府要求同意搬迁时，被告没有按要求的时间搬迁。 五、2020年3月19日，四川广元资博实业集团利州分公司出具的《证明》一份； 证明目的：证明被告租赁的营业房一直使用到2019年12月10日，原告于2019年12月12日交房。 被告王怀银辩称：1.原告违约在先，房屋漏水是客观事实存在，当时房屋租金虽然低，房屋的功能性是不完整的。我多次向管理方提出过申诉。2.我给管理方打电话协调过怎么解决房屋这个事情，但没有结果，在我接到起诉书之后我也找到他协调了几次。原告方并没有在合同中规避他不做防水的义务，这个事实很清楚。3.原告说我延期办理，是因为我增加了一层楼，但是还没有回本，我并没有说我不搬。4.所有的费用中服务的理由及事项，我没有享受到，朝着公安局门口的楼梯是我自己搭建的，电线电路也是我自己去办理的。 被告王怀银为支持自己的主张，在本院确定的举证期限内提交了以下证据： 一、1.2017年6月17日，杨国林向被告王怀银出具的收条一份，载明：“今收到旧货市场王怀银防水工程材料、工资共计25000.00元”； 2.租赁物漏水现场照片六张。 证明目的：证明房屋漏水的情况事实客观存在，对我的房屋所有的功能性有损害，我向他们申诉过，但是他们给我的理由就是因为我的房租很低，所以我应该自己承担。我欠房租的理由就是我自己做了防水，原告应该进行相应的补偿。 二、2018年6月1日，广元市人民政府国有资产监督管理委员会、广元市商务局、广元市工商行政管理局、广元市城市管理行政执法局、广元市利州区人民政府作出的“关于关闭棉纺厂旧货市场的通告”一份。 三、2019年9月18日，广元市人民政府国有资产监督管理委员会、广元市商务局、广元市消防救援支队向四川广元资博实业有限公司作出的广商发（2019）86号“关于督促落实万安旧货市场搬迁期间消防安全应急处置工作的通知”一份。 四、2019年10月11日，广元市武则天文化旅游产业发展有限公司向广元市商务局提交的广武产司（2019）19号“关于推进棉纺厂重大消防安全隐患整改和旧货市场搬迁的报告”一份。 五、2019年12月19日，四川广元资博实业有限公司（以下简称资博实业）向广元市商务局提交的广资博集发（2019）112号“关于广元市万安旧货市场正式搬迁关闭的报告”一份。 六、2017年9月19日，广元市人民政府印发的广府阅（2017）79号“研究市城区旧货交易过渡市场规划设置专题会议的纪要”一份。 七、2019年10月23日，广元市文化旅游集团投资有限公司向广元市商务局提交的广文旅司（2019）76号“关于棉纺厂旧货市场存在重大安全隐患的紧急报告”一份。 八、2019年10月28日，广元市商务局、广元市市场监督管理局、广元市消防救援支队向旧货市场各经营户作出的“关于原广元棉纺厂万安旧货市场搬迁选址的告知函”一份。 九、原广元棉纺厂厂房现状照片复印件一份。 以上二至九组证据均用于证明租赁物从2018年9月1日起不符合合同约定的租赁物使用条件；案涉租赁物至2018年9月1日起因政府拆迁的原因自始无法继续使用租赁物，也就无法继续履行合同，案涉租赁合同权利义务自此终止；原告从2018年9月1日起收取案涉租赁物的租金是违法行为，即违反了合同约定也违反了法律规定，同时该租赁物的经营权已被国有资产管理委员会收回，为此，原告主张的后续租赁费用主体不适格。 被告王怀银对原告万安旧货提交证据的质证意见为： 一、原告万安旧货的《营业执照》及法定代表人身份证复印件各一份的三性均无异议。 二、2018年3月30日，原、被告双方于签订的《摊位经营合同》一份的三性均无异议。 三、2018年2月25日-2019年3月20日期间的《收据》七张的三性均无异议。 四、2019年11月22日，万安旧货向各经营户发布的《通知》上的签字是我们那儿开车的小伙子签的，我们当时向他们口头申请了延缓搬迁的。 五、2020年3月19日，四川广元资博实业集团利州分公司出具的《证明》一份的真实性无异议，但原告主张权利的主体是不合格的，当时说的搬迁不影响他们开发使用的情况下进行搬迁，我也在积极配合。因为我房屋使用的面积过大，所以我需要一定的过程和时间。 原告万安旧货对被告王怀银对提交证据的质证意见为： 一、1.2017年6月17日，杨国林向被告王怀银出具的收条一份的三性均有异议，因为我们是转租的，被告从来没有向我们管理方报告过房屋漏水的情况，如果是我们出租的房屋有瑕疵影响了经营，被告应该主动向我们提出这个问题。 2.租赁物漏水现场照片六张没有标注是谁拍摄的，在什么地方拍摄的，三性均有异议；发生了漏水的情况之后没有向管理方报告，这些照片不能反映漏水很严重影响了经营，而且也看不出来里面有商品的摆放，只拍了楼顶。 二至九组证据的真实性均无异议，证明目的有异议。政府发布的公告，是客观事实，但是被告没有按公告的时间搬离。他是整个市场最后一个撤离的，政府在2018年发布公告后，旧货市场的所有承租户均未按规定期限搬离，都是2019年原告通过诉讼才逐步搬离，政府的公告并未影响被告的经营。关于提交的照片，我方已对房屋进行维修，并未漏水。四川广元资博实业有限公司向广元市商务局提交的广资博集发（2019）112号“关于广元市万安旧货市场正式搬迁关闭的报告”其实是指大门以内的全部承租户进行了搬离，被告经营场地在大门外，他的搬离时间四川广元资博实业有限公司已经出具了证明，应当以该证明计算被告的租赁期限。 经审理查明，万安旧货于2017年3月1日与资博实业签订110620、110617、110634号不定期房屋租赁合同，约定将资博实业管理的位于原广元市棉纺厂厂区内的三处房屋出租给万安旧货使用，万安旧货承租后将其用于经营旧货交易。 2018年3月30日，原告万安旧货作为出租方与被告王怀银作为承租方签订了《摊位经营合同》，约定原告万安旧货将原广元市棉纺厂内的清花前纺、细纱车间面积420㎡租赁给被告王怀银；租赁期限为2018年2月10日至2019年2月9日；摊位市场服务费25200.00元/年、摊位租金25200.00元/年合计50400.00元；因国家规划和城市改造、资产处理、自然灾害等情况可以解除合同，出租方不承担违约责任不作任何赔偿，但出租方应提前一个月通知承租方；违约责任约定违约金为出租房三个月租金。 被告王怀银在使用租赁房屋期间，于2018年6月8日向原告万安旧货支付2018年2月10日-2018年5月9日的租赁费用10000.00元；于2018年6月30日向原告万安旧货支付2018年2月10日-2018年5月9日的租赁费用及市场管理费用2600.00元；于2018年9月11日向原告万安旧货支付2018年5月10日-2018年8月9日的租赁费用8600.00元；于2018年9月27日向原告万安旧货支付2018年5月10日-2018年8月9日的租赁费用4000.00元；于2019年3月20日向原告万安旧货支付2018年8月10日-2018年12月30日的租赁费用4000.00元。2019年12月10日，被告王怀银搬离案涉租赁房屋后原告万安旧货于2019年12月12日向资博实业交还了案涉租赁房屋。庭审中原、被告核实2018年期间欠付的租赁费用为15740.00元。 同时查明，2018年6月1日，广元市人民政府国有资产监督管理委员会、广元市商务局、广元市工商行政管理局、广元市城市管理行政执法局、广元市利州区人民政府作出“关于关闭棉纺厂旧货市场的通告”，载明：“一、自2018年6月1日起，到2018年9月1日止，旧货市场全面关闭，搬迁过渡期3个月。二、旧货市场关闭后，所有经营户迁入广元佳元汽车有限公司闲置用房。三、旧货市场经营户未按规定时间搬迁腾地的，由相关执法部门强制清场；对妨碍公务、阻扰市场关闭的，按有关规定依法处理；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。五、旧货市场关闭后，违法在旧货市场临街摆摊、占道经营的，将依法予以处罚”。 2019年9月18日，广元市人民政府国有资产监督管理委员会、广元市商务局、广元市消防救援支队向资博实业作出广商发（2019）86号“关于督促落实万安旧货市场搬迁期间消防安全应急处置工作的通知”，载明：“四川广元资博实业有限公司：为喜迎建国70周年大庆，确保万安旧货市场内尚未搬迁关停期间安全。结合近期省商务厅、市领导对其商场内进行安全督导检查，发现商场内商户仍然处于经营状态，仍在正常继续经营。为切实强化责任落实，采取强有力措施，做好消防应急处置工作。现再次函告你单位做好以下工作。一、因你公司于2019年1月至今未与现有商户签订合同，且又没有完全履行关闭管理义务，又没有达到关闭市场。商场内过期消防器材及重点部位消防通道占用，建议你司立即认真履行义务或委托其他第三方物业公司，给予现场值守巡护和增配灭火器材及清理占用消防通道堆积物。二、清运办公楼底处及周边废弃易燃物，确保履职到位，务必做到责任明晰，管理到位”。 2019年12月19日，资博实业向广元市商务局提交广资博集发（2019）112号“关于广元市万安旧货市场正式搬迁关闭的报告”，载明：“广元市商务局：根据广府阅（2017）79号文件及研究市城区旧货交易市场过渡市场规划设置专题会议的纪要精神，我公司于2019年11月24日，完成了广元市老城区万安旧货市场的关闭工作，市场商户共计118户，全部搬迁完毕。该市场存在的重大安全隐患已排除”。 另查明，2019年5月16日，资博实业向本院起诉，请求：1.请求判令解除资博实业于万安旧货之间的110092、110187、110616、110617、110620、110634号不定期房屋租赁合同，判令万安旧货立即返还租赁房屋并恢复原状;2.请求判令万安旧货向资博实业支付2019年5月底以前拖欠的房租、卫生费1203035.00元（拖欠房租的金额计算至万安旧货返还资博实业租赁房屋为止），并向资博实业支付欠交房租的资金利息和违约金（利息按年利率24%的标准计算，违约金按3个月房租标准计算;3.本案的诉讼费用由万安旧货承担。该案审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、万安旧货共计欠付资博实业2018年1月-2018年8月的房屋租金100675.00元*8月=805400.00元、卫生费680.00元*8月=5440.00元、2019年5月-11月的水费减半收取2828.00元、资博实业垫付的门卫工资7600.00元，合计821268.00元。万安旧货已向资博实业支付2018年1月-2018年8月的房租520000.00元、资博实业自愿承担2018年1月-2018年8月的门卫工资16000.00元，品迭后万安旧货还应向资博实业支付285268.00元。万安旧货自愿定于2020年1月31日前向资博实业将款项285268.00元付清；二、资博实业放弃其他诉讼请求；三、案件受理费减半收取7813.50元，保全费5000.00元，共计12813.50元，资博实业负担6406.50元，万安旧货负担6406.50元。 后因原告万安旧货要求被告王怀银支付2018年欠付的租赁费用15740.00元及至2019年12月10日期间的租赁费用47600.00元未果后，遂向本院起诉。。 本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，资博实业于2017年3月1日与万安旧货签订了110620、110617、110634号不定期房屋租赁合同，将资博实业管理的位于元广元市棉纺厂厂区内的三处房屋出租给万安旧货用于经营旧货交易。2018年3月30日，原告万安旧货作又与被告王怀银签订《摊位经营合同》，将万安旧货承租的原广元市棉纺厂三处房屋中的清花前纺、细纱车间面积420㎡租赁给被告王怀银，该《摊位经营合同》资博实业应当知道且在应当知道的六个月内未提出异议，由此，《摊位经营合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的规定，《摊位经营合同》合法有效。 被告王怀银在未按照《摊位经营合同》约定向原告万安旧货足额支付租金，由此酿成本案纠纷，过错责任在被告王怀银。 关于被告王怀银应当支付的租赁费用。双方签订的《摊位经营合同》约定，摊位市场服务费、摊位租金一年合计50400.00元，被告王怀银已向原告万安旧货支付2018年2月10日至2018年12月30日的租赁费期间的市场服务费、摊位租金29200.00元，欠付2018年期间的租赁费用经双方庭审核实为15740.00元。该部分租赁费用被告王怀银理应向原告万安旧货支付。《摊位经营合同》约定的租赁期限届满后，双方未签订续租合同，但被告王怀银继续使用租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，被告王怀银应当向原告万安旧货支付继续使用租赁物期间的租赁费用。原告万安旧货主张被告王怀银支付至2019年12月10日期间的租赁费用，但资博实业向万安旧货主张的租赁费用至2019年5月底，其后的租赁费用资博实业并未要求万安旧货支付；且案涉房屋所在的旧货市场经广元市人民政府国有资产监督管理委员会、广元市商务局、广元市工商行政管理局、广元市城市管理行政执法局、广元市利州区人民政府于2018年6月1日作出“关于关闭棉纺厂旧货市场的通告”自2018年6月1日起全面关闭。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”的规定，原告万安旧货已从2019年5月30日后未再租赁原广元市棉纺厂厂区内的三处房屋，也未再向资博实业支付租赁费用，其要求被告王怀银支付至2019年12月10日期间的租赁费用本院不予支持。但被告王怀银应当支付其继续使用租赁物2019年1月1日-2019年5月30日期间的租赁费用21000.00元（50400.00元÷12个月×5个月），与欠付的15740.00元相加合计36740.00元。 原告万安旧货要求被告王怀银支付违约金6300.00元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原、被告签订的《摊位经营合同》虽然约定违约金为出租房三个月租金，但并未约定租赁费用的支付期限，也未约定何种违约行为承担出租房三个月租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。”之规定，被告王怀银应当在2019年6月1日起向原告万安旧货支付租赁费用，因被告王怀银未按法律规定向原告万安旧货支付租赁费用，造成其原告万安旧货的租赁费用被占用后产生利息损失，被告王怀银理应赔偿。但原告万安旧货2020年6月19日才提起诉讼主张违约金，故被告王怀银应当从2020年6月19日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计付利息承担违约金至租赁费用支付清时止，但总额不得超过原告万安旧货主张的6300.00元。 原告万安旧货主张的水费和卫生费。因原告万安旧货为提供水费和卫生费的相关证据，根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求主张所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，该请求本院不予支持。 被告王怀银辩称房屋漏水并提交了杨国林于2017年6月17日向被告王怀银出具的收条，同时举证主张拖欠租赁费用的理由就是自己做了防水，法院应该进行相应的补偿。但被告王怀银提交的杨国林出具的收取防水工程材料、工资的收条是2017年6月17日出具的，案涉房屋租赁是2018年2月10日起计付租赁费用的，故杨国林收取防水工程材料、工资费用与本案并无关联，被告王怀银的辩称本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 限被告王怀银在本判决生效后十日内向原告广元市万安旧货交易有限责任公司支付房屋租赁费36740.00元并承担违约金（从2020年6月19日起，以36740.00元为基数按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计付利息承担违约金至租赁费用支付清时止，但总额不得超过原告广元市万安旧货交易有限责任公司主张的6300.00元）。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费1541.00元，由被告王怀银承担1027.00元，原告广元市万安旧货交易有限责任公司承担514.00元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  邓 富 人民陪审员  王荣霞 人民陪审员  刘 蓉 二〇二〇年十二月十四日 书 记 员  董雪昀