北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初13740号原告：北京航空旅游专修学院，住所地北京市大兴区永华路2号。法定代表人：宋岩，院长。委托诉讼代理人：杨智永，北京兴展律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕健，北京兴展律师事务所律师。被告：北京迅达伟业投资管理有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清澄名苑北区27号楼17层3-2003。法定代表人：宋萍，总经理。委托诉讼代理人：雷焕朝，北京市金台律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋云超，北京市金台律师事务所律师。原告北京航空旅游专修学院（以下简称航空旅游学院）与被告北京迅达伟业投资管理有限公司（以下简称迅达伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告航空旅游学院的委托诉讼代理人杨智永、被告迅达伟业公司的委托诉讼代理人雷焕朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。航空旅游学院向本院提出诉讼请求：1.请求判令迅达伟业公司返还航空旅游学院已付自2020年2月1日起至2022年7月31日期间的租金1900000元（租赁房屋实际使用时间自2017年8月1日至2020年1月31日，共计30个月）；2.请求判令迅达伟业公司向航空旅游学院支付停产停业补偿、搬家费、工程配合奖等补偿款项（以评估单位确定的数额为准）；3.本案诉讼费由迅达伟业公司负担。事实和理由：2016年12月15日，航空旅游学院与迅达伟业公司签订了《租赁校舍协议书》，根据协议约定，迅达伟业公司将位于北京市大兴区永华路2号的学生公寓1号楼和2号楼有偿租赁给航空旅游学院使用，每年租赁费800000元，租期从2017年8月1日至2022年7月31日，租金总计4000000元。航空旅游学院承租后，先后向迅达伟业公司支付租金共3900000元。2020年3月1日，大兴新城西片区非住宅拆除腾退项目指挥部向迅达伟业公司下达告知书，其院内房屋及土地属于拆除腾退对象，要求迅达伟业公司配合腾退，迅达伟业公司于2020年5月9日向航空旅游学院发出通知，因航空旅游学院所承租房屋与土地在拆除腾退范围内，要求航空旅游学院停止招生，并于6月20日之前完成清退工作。但是，就租赁的实际情形而言，2020年1月底，随着新型冠状病毒疫情的扩大，航空旅游学院承租的房屋及土地就已被北京市大兴区黄村镇后辛庄村村委会设置隔离设施进行封闭，无法正常承租使用。另，航空旅游学院租赁房屋是为了办学使用，由于疫情原因，学生无法返校，航空旅游学院所租房屋一直处于闲置状态，加之拆除腾退原因，合同已无实际履行可能，现就退还租金及补偿问题航空旅游学院与迅达伟业公司协商未果，故依法提起诉讼，恳请法院依法支持航空旅游学院的诉讼请求。迅达伟业公司辩称，2020年8月19日没有完成交接，航空旅游学院只是给了迅达伟业公司一个小门的钥匙，只能过人，不能过车，三栋楼的楼门钥匙也没有给迅达伟业公司，涉案房屋内还有航空旅游学院的东西没有取走，大门的钥匙航空旅游学院至今没有交给迅达伟业公司。迅达伟业公司主张是以实际完成交接为合同解除期限，即航空旅游学院把东西腾退完了把大门钥匙给迅达伟业公司。迅达伟业公司同意退还航空旅游学院实际腾退完毕并交接完毕之日起至2022年7月31日期间的租金。对第二项诉讼请求，认可涉案房屋列入了拆除腾退范围，迅达伟业公司没有收到腾退补偿款，目前只是发了腾退通知，没有签订腾退补偿协议，而且双方的合同内也没有约定要支付航空旅游学院第二项诉讼请求的费用，只有关于退还航空旅游学院租金的约定。本院经审理认定的事实如下：2016年12月15日，航空旅游学院（乙方）与迅达伟业公司（甲方）签订《租赁校舍协议书》，约定：一、租赁校舍地点：甲方位于北京市大兴区永华路2号的学生公寓1号楼、2号楼；二、租赁年限：租赁期限五年，自2017年8月1日至2022年7月31日止；三、租赁费用：每年租赁费800000元，五年租赁费合计4000000元；四、双方的责任和义务约定有：（二）乙方：1、乙方负责宿舍楼内床、桌椅、柜、空调、电视、热水器等学生住宿和生活设施的购置，合同期满后，乙方购置的物品由乙方收回；4、乙方自合同签订之后30日内，向甲方提前支付租金共计3000000元，剩余的1000000元租金于2021年10月30日前支付；五、其他约定有：2、由于不可抗力提前中止租赁协议，需提前三个月通知对方，甲方按800000元/年返还乙方。合同签订后，航空旅游学院按照800000元/年的标准，交纳占有使用费至2022年7月31日。2020年3月1日，大兴新城西片区非住宅拆除腾退指挥部（以下简称：拆腾指挥部）给迅达伟业公司发送告知书，告知：为了加快实施大兴新城规划，大力推进黄村镇芦城地区农村集体经营性建设用地入市试点工作，改善村民居住环境，推动产业升级，相关单位于2017年11月起对大兴新城西片区非住宅拆除腾退项目范围内在非住宅房屋进行拆除腾退。贵单位院落内房屋及地上物属于被拆除腾退对象，指挥部前期考虑到学生分流实施困难等因素，对其暂缓腾退。现为推进拆除腾退工作，请贵单位配合相关单位，停止招生工作、尽快完成学生分流，并对院中商住户进行清理、清退。2020年5月8日，迅达伟业公司向航空旅游学院发出通知书，该通知书显示：为了加快实施大兴新城规划，大力推进农村集体经营建设用地入市试点，推动产业升级，改善首都整体环境，本公司在收到“大兴新城西片区非住宅拆除腾退指挥部”的拆除腾退《告知书》后，2020年5月7日上午9点，又参加了黄村镇政府召开的拆除腾退推进工作大会，镇主要领导出席会议并阐述了拆除腾退工作的全局性、重要性、紧迫性，必须强力加紧推进工作，同时布置了完成工作的时间节点，讲明了相关政策和法规。根据上级对拆除腾退工作的相关政策和要求精神，迅达伟业公司特向贵院通知如下：贵院所租用我公司的所有房屋及场地属于近期拆除腾退对象，为落实上级整体规划和相关要求，请贵院积极配合拆除腾退工作，停止在院内的一切招生和教学工作，并利用防控疫情学生不在校的时期，在2020年6月20日之前完成校址的转移工作，使学生返校时能顺利进入新院址学习，以利于稳定学生进行平稳过渡衔接，更有助于贵院的长期发展。附：大兴新城西片区非住宅拆除腾退指挥部《告知书》”。航空旅游学院称其租用该房屋用作学生宿舍，涉案房屋因被政府列入拆除腾退范围，并因疫情影响，实际于2020年1月31日政府封门，提交围挡照片相佐证，称该日起就不让学生返校，实际不能使用涉案房屋了，其于2020年2月28日腾空涉案房屋，提交照片相佐证。迅达伟业不认可航空旅游学院主张的腾退时间，称涉案房屋内还有航空旅游学院的物品。2020年10月14日，航空旅游学院与迅达伟业公司签订1号2号公寓交接手续，载明：“2016年12月15日签订的北京迅达伟业投资管理有限公司租给北京航空旅游专修学院使用的1号2号公寓《租赁校舍协议书》，2020年1月由于新冠肺炎疫情和大兴区西片区腾退，房屋无法正常使用，大门一直封闭影响搬迁。北京航空旅游专修学院于2020年10月14日已将属于学院的所有物品全部搬走。并将1号2号公寓原有房屋于2020年10月14日交接给北京迅达伟业投资管理有限公司。”迅达伟业公司认可涉案房屋列入了拆除腾退范围。双方均认可迅达伟业公司尚未签订腾退补偿协议，亦未收到补偿款。经询问，迅达伟业公司称涉案房屋未履行规划、建设审批手续。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方当事人均未举证证明租赁房屋在法庭辩论终结前取得合法的规划审批手续，故航空旅游学院与迅达伟业公司于2016年12月15日签订的《租赁校舍协议书》依法属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。虽然涉案租赁合同被确定无效，但航空旅游学院占有使用租赁物期间，应给付占有使用费。航空旅游学院主张其于2020年2月28日腾空涉案房屋，但其所提交的证据不足以证明该主张，结合双方交接手续，本院确定航空旅游学院占有使用涉案房屋至2020年10月14日。因双方均认可航空旅游学院占有使用费交至2022年7月31日，现涉案的房屋及院落于2020年1月底因受新冠肺炎的影响，学校并未开学，航空旅游学院并未正常使用，2020年3月1日，拆腾指挥部已经向迅达伟业公司发出通知，告知停止招生、分流学生；2020年5月9日，迅达伟业公司亦通知航空旅游学院积极配合腾退工作，停止在校内的一切招生和教学工作，并利用防控疫情学生不在学校的时期，在2020年6月20日之前完成迁址；且至2020年10月14日航空旅游学院已经将涉案房屋实际交还迅达伟业公司。关于已经支付的占有使用费的问题，虽然合同无效，但是航空旅游学院若是实际正常使用了涉案房屋，理应支付相应的占有使用费，本案中因为受到新冠肺炎疫情的影响及涉案地块的拆除腾退的实际情况，航空旅游学院未能正常使用涉案房屋，故本院综合上述实际情况，酌情确定迅达伟业公司返还航空旅游学院已经交纳的占有使用费1817777.78元。双方均认可补偿协议尚未签订，航空旅游学院诉讼请求数额及项目均无法确定，经本院释明，航空旅游学院坚持起诉，该起诉不符合法定条件，航空旅游学院可在具备条件后，再依据该协议主张权利，故对航空旅游学院要求迅达伟业公司支付涉案房屋的停产停业补偿、搬家费、工程配合奖等补偿款项（以评估单位确定的数额为准）的诉讼请求，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，判决如下：一、北京迅达伟业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还北京航空旅游专修学院已交占有使用费1817777.78元；二、驳回北京航空旅游专修学院的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10950元，由北京航空旅游专修学院负担370元（已交纳），由北京迅达伟业投资管理有限公司负担10580元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年十二月十四日法官助理 常欣月书 记 员 赵宝维