广东省台山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0781民初4373号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司。住所地：广东省佛山市×××××××××××××。法定代表人：李长江，该公司总经理。委托诉讼代理人：盘建常，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黄慕仪，女，该公司工作人员。被告：谭菊芳，女，1958年×月×日出生，汉族，住广东省台山市××××，公民身份号码440××××××××××××。被告：徐文海，男，1985年×月×日出生，汉族，住广东省台山市××××，公民身份号码440××××××××××××。以上被告的共同委托诉讼代理人：李世清，广东律客律师事务所律师。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司（以下简称碧桂园公司）诉被告谭菊芳、徐文海物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人盘建常、黄慕仪，被告谭菊芳、徐文海的委托诉讼代理人李世清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.判令谭菊芳、徐文海向碧桂园公司支付物业服务费6306.49元；2.判令谭菊芳、徐文海支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金,暂计至2020年4月30日为4282.47元;3.本案诉讼费由谭菊芳、徐文海承担。本院查明事实一、台山市××××××社区×民委员会（以下简称××社区）与物业公司签订物业管理合同的过程：2018年9月12日，台山市××××办事处和台山市住房和城乡建设局发出《关于××山庄小区管理的情况通报》，指出发出通报时××山庄小区暂无企业提供相关物业服务，已进入社区管理模式；××山庄业主委员会缺员，人数不足总数的二分之一，在新一届业主委员会产生之前，由××社区在台城街道办的指导和监督下，代行业主委员会的职责；由××社区在台城街道办的指导和监督下组织召开业主大会。2018年10月8日至10月12日，××社区组织××山庄业主召开业主大会，会议以书面征求意见形式进行，表决内容：1.表决选聘物业管理公司；2.表决授权××社区与物管公司签订管理合同。××山庄小区业主在参加选聘的11家物业公司中投票选出原广东碧桂园物业服务有限公司为该小区的物业管理公司。表决结果于2018年10月15日公示。碧桂园公司与××社区于2018年11月26日签订《××山庄小区物业服务合同》。涉案合同于2019年2月12日在台山市住房和城乡建设局备案。二、物业公司管理的小区位置和名称：台山市×××××、台山市××山庄。三、物业管理合同约定的物业服务费标准及缴纳日期：别墅1.5元每月每平方米、每月5日前按月缴纳。四、物业管理合同约定的拖欠物业服务费违约金标准：从逾期之日起按每日应交金额的千分之三计算。五、业主房产位置：台山市台城××山庄侨福苑侨福二路9号全部。六、业主房产建筑面积：247.31平方米。七、业主每月应缴物业服务费：370.97元（247.31平方米×1.5元每月每平方米）。八、物业管理公司有无催缴物业服务费，催缴时间及方式：通过书面方式进行催收。原告主张及证据：碧桂园公司主张通过电话、挂号信、上门粘贴欠费通知书等方式催收；提交国内挂号信函收据、告知函复印件为证。被告答辩意见及证据：碧桂园公司从未向谭菊芳、徐文海进行任何催收。法院认定及理由：从碧桂园公司提交的挂号信函收据可知其曾向谭菊芳、徐文海书面催收物业费，谭菊芳、徐文海未能提交相反证据予以推翻，本院采纳碧桂园公司的主张。九、业主未缴纳物业服务费的原因：1.谭菊芳、徐文海不是碧桂园公司与××社区签订的《××山庄小区物业服务合同》的当事人，不是该物业合同的权利义务主体，该物业合同对谭菊芳、徐文海不具有法律约束力，谭菊芳、徐文海依法不承担该物业合同约定的义务。2.碧桂园公司非法签订物业合同后至今未履行合同义务，谭菊芳、徐文海有权不按该约定履行缴交费用的义务。3.碧桂园公司与××社区签订物业合同是非法民事行为，自始无效。碧桂园公司与××社区签订的物业合同，是违反《中华人民共和国政府采购法》《招标文件》《××山庄业主大会议事规则》《招标文件》《业主大会和业主委员会指导规则》等强制性规定的违法民事行为，严重损害××山庄广大业主利益。《××山庄小区物业服务合同》属无效合同，对谭菊芳、徐文海及其他××山庄业主均不产生法律拘束力。十、物业管理公司主张业主拖欠物业服务费、违约金的具体金额及计算方法：碧桂园公司主张谭菊芳、徐文海拖欠2018年12月至2020年4月（17个月）物业费6306.49元；违约金计算方式为370.97元×3‰×欠费天数（从每月逾期之日开始计算至实际支付之日）。十一、本院查明的其他事项：广东碧桂园物业服务股份有限公司于2019年5月13日变更企业名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司，于2020年4月3日再次变更企业名称为碧桂园生活服务集团股份有限公司。碧桂园公司在庭审中的主张及提交的数据显示××山庄小区80%以上业主已向碧桂园公司交纳物业服务费。裁判理由与结果本院认为，本案属物业服务合同纠纷。涉案的《××山庄小区物业服务合同》涉及××山庄小区住户的公共利益，根据合同的实际履行情况来看，合同基本上能照顾到绝大部分业主的利益，也得到××山庄小区绝大多数的业主以缴纳物业服务费的方式予以认可。涉案合同在××社区代行××山庄小区业主委员会职责期间，经××山庄业主大会表决授权××社区与碧桂园公司签订，有××社区与原广东碧桂园物业服务股份有限公司盖章确认，且已在台山市住房和城乡建设局备案，合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，结合合同签订和履行的实际情况，本院认定上述涉案合同对××山庄全体业主具有约束力，至于谭菊芳、徐文海主张的合同签订和履行过程中存在的问题和不足，可通过××山庄业主委员会与碧桂园公司沟通、协商或其他途径解决，业主个人不能直接否定物业服务合同的效力。谭菊芳、徐文海系××山庄的业主，故上述涉案合同对谭菊芳、徐文海有约束力。碧桂园公司依照涉案合同的约定履行了物业管理的义务，但谭菊芳、徐文海并未依约支付物业服务费的行为已构成违约，依法应承担继续履行并赔偿损失的违约责任。碧桂园公司请求谭菊芳、徐文海支付2018年12月至2020年4月期间的物业服务费6306.49元，有事实根据和法律依据，予以支持。关于逾期付款违约金的认定问题。《××山庄小区物业服务合同》约定业主未按时支付物业服务费，逾期每日按拖欠额的3‰支付违约金，明显高于谭菊芳、徐文海延迟支付物业服务费造成碧桂园公司的损失。考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌定违约金应以当月实际所欠物业服务费为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮30%的标准计算。合同约定谭菊芳、徐文海于每月5日前支付当月的物业服务费，故谭菊芳、徐文海应自逾期支付当月物业服务费的第六日起向碧桂园公司支付逾期违约金。即分别从2018年12月6日、2019年1月6日、2019年2月6日……2020年4月6日起至实际给付之日止以370.97元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮30%的标准计算。由于自2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率标准已取消，因此从2019年8月20日起谭菊芳、徐文海应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付违约金给碧桂园公司。对于碧桂园公司主张过高部分违约金，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告谭菊芳、徐文海应于本判决生效之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司支付物业服务费6306.49元;二、被告谭菊芳、徐文海应于本判决生效之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司支付违约金(2018年12月至2019年8月所产生违约金分别从2018年12月6日、2019年1月6日、2019年2月6日……2019年8月6日起至2019年8月19日止以370.97元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮30%的标准计算；从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30％的标准继续分别计付至被告谭菊芳、徐文海实际给付之日止。2019年9月至2020年4月所产生的违约金从2019年9月6日、2019年10月6日、2019年11月6日……2020年4月6日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30％的标准继续分别计付至被告谭菊芳、徐文海实际给付之日止）；三、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32.36元（原告碧桂园生活服务集团股份有限公司已预交），由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司负担13.36元，被告谭菊芳、徐文海负担19元。被告谭菊芳、徐文海在清偿上述债务时一并付回19元给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司多预交的案件受理费19元，本院不予退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  秦卫民二〇二〇年十二月二十二日书记员  伍慧仪