山西省阳泉市城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0302民初2137号 原告阳泉市金牌物业服务有限公司。 法定代表人杨银柱。 委托诉讼代理人任晨光，现住阳泉市。 委托诉讼代理人武治亮，现住阳泉市。 被告周守文，现住阳泉市。 委托诉讼代理人马铭绪，阳泉市聚浪法律服务所法律工作者。 原告阳泉市金牌物业服务有限公司与被告周守文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳泉市金牌物业服务有限公司的委托诉讼代理人任晨光，被告周守文及其委托诉讼代理人马铭绪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阳泉市金牌物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告交纳自2015年1月1日起至2016年12月31日江山物业服务期间的物业管理服务费共计人民币3504元；自2017年1月1日至2020年8月31日阳泉市金牌物业服务有限公司服务期间的物业管理服务费共计人民币6424元；合计9958元。2、诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年2月1日，原告阳泉市金牌物业服务有限公司与凤凰城小区业主委员会签订了《凤凰城小区物业服务合同》，约定由原告为凤凰城小区提供物业服务，合同签订后，原告正式入驻凤凰城小区为全体业主提供物业服务，同时原告还与凤凰城小区的前任物业公司--阳泉市江山物业服务有限公司签订了《授权委托书》，委托原告收取阳泉市江山物业服务有限公司在本小区服务期间部分业主所拖欠的物业费。然而原告自入驻凤凰城小区并提供物业服务至今已三年有余，被告一直无理拒绝交纳所拖欠的物业费，经原告多次催收都无动于衷。原告为维护其合法权益，同时维护绝大多数已交纳物业费业主的权益，故提起诉讼。 被告周守文辩称，凤凰城小区业主委员会成立未经合法程序，其不具备签订《物业服务合同》的资格，因此所签《物业服务合同》是无效合同。《阳泉市物业管理细则》第四十二条规定“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。”凤凰城小区业主委员会成立后，2017年2月和原告签订了《物业服务合同》，合同签订后按照《物业管理条例》应该对全体业主进行公示，但是被告从来没有见过这个合同，业主委员会的成立应当符合《物业管理条例》及相关地方法规的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会本身没有对外签订合同的民事权利能力，其依据全体业主以业主大会的形式给予授权才能有权对外签订相关合同。未经合法选举程序产生的业主委员会，等于未取得业主对外签订物业服务合同的授权，其对外签订的物业服务合同应当认定为无效。物业费用的收取牵扯到《物业服务合同》的权利义务问题，原告代收前届物业费用，也应承担前届物业公司的义务。但这又违反了原告与小区业主委员会签订的《物业服务合同》中约定的“乙方不承担开发商及前两个物业公司的遗留问题”，所以，被告认为，原告替前物业收费的行为不合理。合同签订日期是2017年2月，为何从2017年1月起收费，多收一个月的物业费无依据。原告在物业服务中不作为和服务不到位，造成被告经济上的损失，被告多次找原告协商处理，原告始终置之不理，比如由于房顶落水管损害，雨水顺墙而下造成室内墙壁的损坏；安全服务不到家造成小区存放的车辆后挡风玻璃被砸；金牌物业进驻以来，致使被告经济损失一万叁仟伍佰元，这些损失应由被告承担。综上所述，原告与凤凰城小区业主委会签订的《凤凰城小区物业服务合同》属无效合同，尤其是没有向全体业主公示，全体业主都在不知情的状况下，所以对凤凰城广大业主没有法律约束力，且原告在提供服务期间存在作为不规范和不作为。 经审理查明，被告周守文系凤凰城小区XXXX的业主。2017年2月1日，凤凰城小区业主委员会（合同中称甲方）与原告阳泉市金牌物业服务有限公司（合同中称乙方）签订《凤凰城小区物业服务合同》，约定阳泉市金牌物业服务有限公司为凤凰城小区提供物业服务，物业服务合同期限为五年，自2017年2月1日起至2022年1月31日止，并约定物业服务费用标准为“住宅物业：基本费率0.75元/㎡·月；电梯运行与维护费率：2-3层0.35元/㎡·月，4-6层0.38元/㎡·月，7层及以上：0.40元/㎡·月；阁楼和地下室，基本费率减半收取”。 庭审时，原告提交凤凰城小区业主委员会与阳泉市江山物业服务有限公司签订的《凤凰城小区物业服务合同》、阳泉市江山物业服务有限公司委托原告收取2015年1月1日至2016年9月30日期间业主所欠物业费的《授权委托书》，欲证明被告应向原告交纳2015年1月1日起至2016年12月31日江山物业服务期间的物业管理服务费共计人民币3504元。被告对此的质证意见为：我认为委托书是无效的，落款“江山”我不认得，没有和凤凰城小区签订合同时，就有了委托书。原告提供阳泉市人民政府办公厅阳政发[2004]95号文件及生活垃圾清运合同书，证明居民户城市垃圾处理费，标准为每户每月5元。被告对此的质证意见为：原告既然到凤凰城服务，这个费用应该包含到物业服务合同，你再收这部分费用，无依据。原告提交被告周守文的欠费明细、向被告张贴欠费催缴单的照片、显示原告日常工作情况及物业费公示的照片，欲证明被告欠费情况以及原告已多次向被告催交，且原告已经将物业费收费标准进行了公示。被告对此的质证意见为：照片显示的催交单是贴到什么地方，不明确，无法证明是向被告催交费用。催交单盖项目章收费无依据，且物业费公示的照片放到办公室不能叫公示。 庭审中，被告提供证人田某某、王某某、石某某、王某出具的书证，欲证明凤凰城业主委员会未经选举产生、《物业服务合同》未经公示、且业主对原告的服务不满意。原告对此的质证意见为：田某某是本次起诉业主之一，其所写的内容与本案不属于同一法律关系，不予认可。王某某、石某某、王某所证明内容与本案不属于同一法律关系，既然他们对业委会提出质疑，他们得出具他们是该小区业主，即所有权人。被告提供报案材料、被告车辆在小区被砸照片、汽车修理费结算单，欲证明原告服务不到位，导致被告车辆在小区内被砸，造成损失2530元。原告对此的质证意见为：报案的案由和所证明的与本次合同不属同一法律关系，没有关联性。被告还提供房屋受损照片打印件十八张，欲证明客厅、主卧、次卧、书房、餐厅、过道损坏情况。原告对此的质证意见为：照片上无法证明与原告有任何关联，是否在原告管理期发生，是否在原告的管理范围之内，不予认可。被告还提交损失赔偿清单一张，欲证明被告的损失。原告对此的质证意见为：没有具体请求赔偿人，所列的明细均没有证据予以佐证，所涉内容与本案不属同一法律关系。 以上事实，有凤凰城小区业主委员会与阳泉市金牌物业服务有限公司签订的《凤凰城小区物业服务合同》，原告提交的凤凰城小区业主委员会与阳泉市江山物业服务有限公司签订的《凤凰城小区物业服务合同》、阳泉市江山物业服务有限公司委托原告收取物业费的《授权委托书》、阳泉市人民政府办公厅阳政发[2004]95号文件、生活垃圾清运合同书、被告周守文的欠费明细、向被告张贴欠费催交单的照片、显示原告日常工作情况及物业费公示的照片；被告提交的证人田某某、王某某、石某某、王某出具的书证，被告的报案材料、被告车辆在小区被砸照片、汽车修理费结算单、房屋受损照片、损失赔偿清单以及原、被告当庭陈述为证。 本院认为，原告是依法设立的具有相应物业管理资质的企业法人，其与凤凰城小区业主委员会签订的《凤凰城小区物业服务合同》符合相关规定，应认定为有效，双方均应按约履行各自的义务。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有拘束力”的规定，被告作为凤凰城小区的业主，在接受物业管理企业提供服务的同时，理应及时按约交纳物业服务费，但由于原告客观上未能依约全面严格履行自己的义务，故原告诉求的物业服务费应酌情减少，根据本案的实际情况，减少的比例确定为20％，被告理应向原告支付2017年2月1日起至2020年8月31日期间的物业管理服务费5010.7元[6263.38元（145.66元/月×43月）×80％）]。原告要求被告支付2017年1月份的物业管理服务费的诉讼请求，因凤凰城小区业主委员会与原告阳泉市金牌物业服务有限公司于2017年2月1日签订的《凤凰城小区物业服务合同》约定的服务期限为“自2017年2月1日起至2022年1月31日止”，且原告也未提交证据证明其于2017年1月在该小区提供过物业服务，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告还要求被告向其交纳2015年1月1日起至2016年12月31日江山物业服务期间的物业管理服务费3504元的诉讼请求，因原告并非凤凰城小区2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务企业，故原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下： 一、被告周守文于本判决生效之日起十日内向原告阳泉市金牌物业服务有限公司交纳2017年2月1日起至2020年8月31日期间的物业管理服务费5010.7元。 二、驳回原告阳泉市金牌物业服务有限公司的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省阳泉市中级人民法院。 审判员  邵鸿寿 二〇二〇年十二月九日 书记员  周旭万