广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初16501号原告：广州万宁物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区黄沙大道****，统一社会信用代码91440101231220342M。法定代表人：王萌，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李汉森，男，该公司职员。委托诉讼代理人：蔡远琴，女，该公司职员。被告：许晓云，女，1969年11月18日出生，汉族，住广州市花都区,原告广州万宁物业管理有限公司（以下简称万宁物业公司）与被告许晓云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告万宁物业公司的委托代理人蔡远琴到庭参加诉讼，被告许晓云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。原告万宁物业公司向本院提出诉讼请求:1.请求判决许晓云支付锦尚名苑xx房自2019年10月1日至2019年11月30日的物业管理费476.4元，违约金7.1元；2.请求判决许晓云支付自2019年7月1日至2019年11月30日公摊电、水费分别为36.7元、11.8元，水费55.4元，自2019年10月1日至2019年11月30日的垃圾处理费8元，以上费用共595.4元，违约金从欠费次月1日起每天按欠费总额的0.1%计算，计至2019年11月30日止；3.判决许晓云承担本案诉讼费。事实与理由：万宁物业公司是一家具有一级资质的物业管理企业，自2013年起入驻锦尚名苑小区并与锦尚名苑业主委员会（下称“业委会”）签订了《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》（下称“委托合同”），万宁物业公司为该小区提供物业服务至今。签订合同后，万宁物业公司按照委托合同委托的事项为该小区提供了相应的物业服务。许晓云购买该房后享受了万宁物业公司提供的服务，但许晓云从2019年10月起便拖欠万宁物业公司的物业管理服务费，经多次催缴仍不交纳物业管理费。根据《委托合同》的规定，许晓云购买的房屋属于住宅（不带电梯），物业服务费为1.65元/月/平方米，走廊等公共区域所用水电费按户分摊至业主；业主逾期交纳物业管理费、水电公摊费等费用的按照欠费总额的千分之一每日缴纳违约金。因此，许晓云应向万宁物业公司支付2019年7月至2019年11月期间的管理费、公摊水电费及违约金等费用共595.4元。故，为了维护万宁物业公司的合法利益，特诉至法院。许晓云未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区新华镇兰花路3号锦尚名苑xx房，权属人是许晓云，建筑面积为144.34平方米。2013年12月17日，锦尚名苑业委会向万宁物业公司发出《中标通知书》，通知万宁物业公司为广州市花都区锦尚名苑小区物业管理服务项目的中标人。2013年12月17日，万宁物业公司（乙方、受托方）与锦尚名苑业委会（甲方、委托方）签订《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》，约定甲方选聘并委托乙方为锦尚名苑小区提供物业服务，第二条，物业名称：广州市花都区锦尚名苑小区；第十五条，委托服务期限：合同签订之日起五年（即自2013年12月17日起至2018年12月16日止）；第十九条第一款第一项，本物业管理区域物业服务实行包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，本合同前三年的物业服务费标准如下：住宅（不带电梯）：1.65元/月·平方米；第十九条第二款，业主或物业使用人应自乙方提供物业服务之日起交纳物业服务费用，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在公历每月15日前履行交纳义务；第十九条第四款，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费等的，从逾期之日起每天按应交物业服务费等费用总额的千分之一交纳违约金；第二十七条，本合同期届满三个月前，甲方应当组织召开业主大会决定续聘或者选聘物业服务企业，并将结果书面告知乙方；乙方决定不再延续本物业服务合同的，应当在本合同期限届满前三个月内书面告知甲方。业主大会决定续聘的，甲方应当在本合同期限届满一个月前与乙方续签物业服务合同。同等条件下，乙方享有优先权。合同还对其他事项进行了约定。2014年1月24日，万宁物业公司向广州市花都区国土资源和房屋管理局申请物业服务项目备案，该局予以备案并出具回执，备案内容如下：资质等级为一级，承接项目名称为锦尚名苑，选聘单位为锦尚名苑业委会，物业服务合同期限为2013年12月17日起至2018年12月16日。2013年12月17日至2018年12月16日期间，涉案小区由万宁物业公司提供物业服务，期间，锦尚名苑业委会任期届满后未产生新一届业主委员会，物业服务合同期限届满后，万宁物业公司仍在涉案小区进行管理直至2019年11月30日。2019年11月22日，广州市花都区住房和城乡建设局通知万宁物业公司于2019年12月1日进行交接。2019年12月1日，万宁物业公司（甲方）与万科物业公司（乙方）、桂花社区居委会（丙方）签订《广州锦尚名苑物业管理交接协议》，约定甲方于2019年11月30日正式退出广州锦尚名苑小区物业管理，不再承担物业管理职责，甲方应予收取的物业管理费的时间为入驻管理时始至2019年11月30日。涉案房屋的物业服务费为1.65元/月·平方米，每月物业服务费为238.20元，许晓云未支付2019年10月1日至2019年11月30日期间共2个月的物业服务费476.40元。万宁物业公司称其于2020年3月份、5月份通过向许晓云打电话的方式催收费用。关于2019年1月1日至2019年11月30日期间物业服务的情况，万宁物业公司称其提供了清洁、绿化、保安（巡逻、门岗）的服务，除了《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》约定的管理内容之外，后期改造又增加了整个小区的加压泵、监控设备、园区的绿化改造。万宁物业公司提交发票、《关于生活垃圾代运协议书》等拟证明其上述陈述。万宁物业公司陈述，许晓云除了欠付2019年7月1日至2019年11月30日公摊水电费之外，还欠付上述期间内许晓云房屋自用的水费。涉案小区的水表只有一个总表，没有实现一户一表，所以住户的水费都由其代收代缴，自来水公司直接向其收款，其再按照抄表记录向住户收款。本院认为:《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本案中，万宁物业公司依照其与广州市花都区锦尚名苑业主委员会签订的《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》对锦尚名苑小区提供物业服务，合同约定的物业服务合同期限至2018年12月16日止，桂花社区居委会于2018年12月10日召开涉案小区的业主大会，于2019年2月11日公告选举结果，选聘万科物业公司。没有证据显示万宁物业公司收到业主大会或桂花社区居委会要求万宁物业公司退出物业服务区域等的书面通知，直到2019年11月22日，万宁物业公司才收到广州市花都区住房和城乡建设局关于交接的书面通知，万宁物业公司与万科物业公司、桂花社区居委会于2019年12月1日签订交接协议，完成交接。至此，物业服务合同的权利义务终止后，虽然选聘了新的物业公司，但万宁物业公司没有收到书面撤场通知，万宁物业公司继续对涉案小区提供物业服务至2019年11月30日。许晓云作为小区业主，与万宁物业公司形成了事实上的物业服务合同关系，应当支付物业服务费。万宁物业公司主张按照之前物业服务合同的收费标准计算物业服务费，合理有据，即每月物业服务费为238.20元（144.34平方米×1.65元/月·平方米），万宁物业公司请求许晓云支付2019年10月1日至2019年11月30日期间2个月的物业服务费476.40元，合理有据，本院予以支持。关于垃圾费，属代收代支，许晓云应予缴纳，2019年10月至2019年11月共计2个月，每月4元，共计8元，故万宁物业公司要求许晓云支付2019年10月至2019年11月的垃圾处理费8元的请求，合法有据，本院予以支持。关于水费，许晓云应当支付其使用期间的水费，万宁物业公司请求许晓云支付2019年7月1日至2019年11月30日期间的水费55.4元，合理有据，本院予以支持。关于2019年7月1日至2019年11月30日期间的公摊电费36.7元、公摊水费11.8元，万宁物业公司提供了其向供水供电部门代缴的凭证以及分摊办法，且许晓云在2019年7月份之前亦向万宁物业公司交纳了该费用，说明许晓云对该笔费用予以认可，故万宁物业公司请求许晓云支付公摊水电费，本院予以支持。关于违约金，《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》约定业主应在公历每月15日前交纳物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交物业服务费总额的千分之一交纳违约金。但该合同已经过期而失效，不能直接对许晓云产生法律约束力，对于2019年1月1日至2019年11月30日期间物业服务费的收费时间和违约责任，双方没有进行约定，故对万宁物业公司要求许晓云支付物业服务费、公摊水电费、水费、垃圾处理费违约金的主张，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告许晓云于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付2019年10月1日至2019年11月30日期间的物业服务费476.4元；二、被告许晓云于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付公摊电费36.7元、公摊水费11.8元、水费55.4元、垃圾处理费8元；三、驳回原告广州万宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告许晓云负担。本判决为终审判决。审判员  白一帆二〇二〇年十二月七日法官助理李诗琪书记员孙诗韵