广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初7590号原告（反诉被告）：杨春平，女，1979年12月12日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：李伟文，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄健，广东格林律师事务所律师。被告（反诉原告）：戴晓东，男，1970年6月8日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：王海鹏，广东敏锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梓强，广东敏锐律师事务所律师。杨春平与戴晓东租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。杨春平及其委托诉讼代理人李伟文，戴晓东及其委托诉讼代理人王海鹏、何梓强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨春平向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2018年11月1日签订的《转租协议》无效；2.戴晓东向杨春平退还多支付租金23625元；3.戴晓东向杨春平退还租赁经营年度转租费26万元；4.戴晓东向杨春平退还转租押金12万元；5.戴晓东承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，杨春平变更其第2项诉讼请求为：戴晓东向杨春平退还在整个租赁期内多支付租金195872元，同时明确第3项诉讼请求中的租赁经营年度转租费的期间为2019年1月1日至2020年1月31日共13个月，每月2万元；另杨春平增加一项诉讼请求为：戴晓东向杨春平返还岭南第一鱼仓库物品登记表上的物品（包括加多宝4箱、石湾玉2箱、椰子姑娘4箱、青岛啤酒14箱、嘉士伯啤酒2箱、超力啤酒11箱、伸缩梯1把、红米酒8支、九江双蒸6支、祝尊富贵1支、保险箱1个、冷气机9台）。事实和理由：2018年11月1日，戴晓东将位于广州市番禺区桥南街草河村沙龙头新一街33-1号和园椰林餐厅（建筑面积约700平方米、周边土地1500平方米，总面积约2200平方米，不含停车场）转租给杨春平。同日，双方签订《转租协议》，约定：一、戴晓东向杨春平转租赁经营和园椰林餐厅位于广州市番禺区桥南街草河村沙龙头新一街33-1号，建筑面积约700平方米、周边土地1500平方米，总面积约2200平方米，不含停车场；二、杨春平向戴晓东支付饭店租赁经营年度转租费24万元，即每月2万元。年度转租费每5年上涨5%；三、转租赁期限16年2个月，即自2018年12月1日至2035年1月31日；四、转租赁月租13500元，2019年2月1日期每月月租14850元，每隔三年递增10%，租金每月5日前交租；五、转租押金12万元，合同租赁期满或经双方友好协商提前终止，戴晓东无息退回12万元押金等等。《转租协议》签订后，杨春平依约向戴晓东支付转租押金12万元。2018年12月至2020年1月，杨春平每月按时向戴晓东支付转租租金、饭店租赁经营年度转租费。经统计，2018年12月至2020年1月期间杨春平向戴晓东支付了转租租金205200元、饭店租赁经营年度转租费26万元。2019年3月15日，经广州市番禺区人民政府桥南街办事处农业和城建部门核实，涉案场地未经规划、农业等部门审批备案，桥南街道办限在2019年3月24日前自行拆除，恢复土地原貌。2019年4月，政府部门强制拆除了涉案场地上的建筑面积约350平方米。杨春平认为，1.涉案的房屋和土地并未取得房屋产权证书和土地使用权证书，也未办理规划报建手续，依法不可出租，涉案合同应属无效。2.合同无效应互相返还财产，戴晓东应向杨春平返还租赁押金12万元及租赁经营年度转租费26万元。3.对于已使用期间的场地占用费，自2019年4月被政府部门强拆了约350平方米后戴晓东交付的面积就少了350平方米，故2019年4月至2020年1月期间的场地占用费应按实际使用面积计算。对于多交纳的转租租金23625元（即14850元月+2200平方米×350平方米×10个月），戴晓东应向杨春平退还。另补充，1.涉讼土地根本不属于业主黄坤所有，黄坤位于番禺区桥南街××沙头龙××号的房屋只有建筑面积100平方米，但黄坤占有了房屋周边的土地及他人屋前田所属的土地，按2200平方米出租牟利，黄坤与戴晓东之间的租赁合同应属于无效合同，故戴晓东与杨春平之间的转租合同也是无效。2.据村委场地证明及黄灿明与戴晓东之间的土地租赁合同显示，业主黄坤的房屋只有建筑面积100平方米，但黄坤将张炳添屋前所属的500平方米也写在自己的租赁合同上，出租给戴晓东，后戴晓东又转租给杨春平，总面积按2200平方米计算。转租合同也明确约定上述土地不完全属于业主，即实际上只有100平方米属于业主，有2100平方米属于占用他人农田而建设成违章建筑及空地，对于他人土地无论是黄坤还是戴晓东，均是无权出租的，故戴晓东无权获得侵占他人土地出租对应的租金收益，应当向杨春平返还2100平方米对应的租金195872元（租金时间段为2018年12月1日至2020年1月31日,每月总租金除以2200平方米再乘以2100平方米）。3.杨春平在2020年2月20日、21日搬离涉讼场地时，戴晓东扣留杨春平的物品，经过戴晓东在派出所人员见证下进行了清点登记，形成了清点登记表，登记表中的物品属于杨春平，戴晓东应予返还。为此，杨春平依法提起诉讼，望法院依法裁决。戴晓东辩称，对于诉求1，请求法院依法确认双方的《转租协议》效力，但我方确认涉讼土地上的建筑物没有办理相应的建筑许可，该土地是属于黄坤所有的，其中部分土地和房屋有房地产权证，部分土地属于农村集体经济组织成员历史遗留的自用地，且该土地上的上盖建筑物在杨春平甚至我方经营饭店前已经开办饭店经营多年。对于诉求2，请求法院依法驳回，理由如下：根据杨春平的起诉状及增加的事实和理由，一是杨春平认为在2019年4月因涉讼场地上的建筑物被拆除部分，二是认为我方无权出租除100平方米外的建筑物及土地。2019年4月涉讼场地上盖建筑物确实有拆除事实，但拆除面积仅为100平方米，且现场现实际留存的上盖建筑物总面积不少于双方所签订的《转租协议》约定的建筑面积700平方米，在拆除100平方米上盖建筑物后，杨春平将拆除部分转变为露天餐厅进行经营，事实上取得了比原来更好的经营效益，故在杨春平实际使用且没有对其生产经营造成影响的情况下，要求退回多余的租金没有事实及法律依据。杨春平陈述只有100平方米有权属证明，其余2100平方米没有权属证明，其只是对我方提供的证据的片面解读。不可否认，涉讼场地包括土地2200平方米，不包含停车场，停车场是另外计算的。杨春平在2018年12月1日至2020年4月21日期间实际使用了物业，依据我方与黄坤签订的租赁合同，已向黄坤支付了租金及停车场租金，即使合同无效，在杨春平实际使用，而我方作为转租人已经支付了相应的使用对价，杨春平要求其所谓的占用部分2100平方米不支付分文的租金，于情于理不符。对于诉求3，请求法院依法驳回，理由如下：根据双方所签订的《转租协议》可看出，涉讼租赁标的物包括两部分，一部分是饭店月租，在合同履行期间，2018年12月至2019年1月期间每月租金13500元，2019年2月1日至2020年4月21日期间每月租金14850元，实际上是我方向业主黄坤所支付的租金，故合同还约定了年度转租费，之所以要求杨春平支付该费用，是因为转租包括了对涉讼场地上盖建筑物及整套设备还包括我方设立的公司营业执照及卫生许可证等证件，也就是说年度转租费才是我方在转租过程中的收益部分。年度转租费并不是顶手费，从合同约定来看是按月支付，且约定每五年上涨5%，无论从约定年度转租费目的还是支付方式，均可看出年租转租费是双方约定的租金的一部分。杨春平在2018年12月至2020年4月21日实际使用了涉讼物业，故理应按照合同约定支付年度转租费，即使《转租协议》为无效协议，但杨春平仍应参照该协议约定支付使用费。对于诉求4，若《转租协议》被确认为无效合同，依据法律规定，我方确实有义务向杨春平退还押金，但依据该协议第6条约定，该押金的退还前提是杨春平已经付清租金、水电、人工、债务，但实际上杨春平欠付2020年2月1日至2020年4月21日期间的租金或使用费96344元以及2020年1月1日至2020年4月21日期间的电费5190.89元、水费2894.16元，合计104429.05元。即使要求退还押金，也应当扣减杨春平欠付的上述费用后再予退还。对于诉求5，对于岭南第一鱼仓库物品登记表的第一页（021）的物品我方同意退还，因为杨春平不予办理交接手续且不移交涉讼物业的管业权才将该物品留存在涉讼物业内，该物品杨春平可随时取回，对于第二页（022）的物品是我方的物品，不存在返还问题。对于本案的事实，我方确认收到杨春平支付的租金205200元，但期限是2018年12月及2019年1月每月13500元，共计27000元，2019年2月至2020年1月共12个月，每月租金14850元，共计178200元，故租金合计205200元。我方确认收到杨春平支付的年度转租费26万元，期限为2019年1月1日至2020年1月31日，每月2万元。2019年4月政府部门发出了关于要求拆除部分违建的通知，但事实上拆除的违建是该物业的业主黄坤的儿子黄灿明自行拆除上盖，面积仅为100平方米。涉讼物业周边土地1500平方米及上盖建筑物700平方米均为黄坤出租给我方的，黄坤向我方陈述该土地及上盖建筑物归其所有。另停车场土地是黄灿明出租给我方的，据黄灿明向我方陈述，是其向张炳添租用了屋前土地，在《转租协议》履行过程中，停车场租金在2020年1月前是由杨春平直接向黄灿明支付的。杨春平称其在2020年2月20日、21日搬离涉讼场地并被我方扣留部分物品不是事实，当时杨春平在我方不知情的情况下私自搬离部分物品，我方知悉后到现场与杨春平进行沟通，杨春平向警方报警。杨春平所陈述的在派出所形成的登记表，但未有任何证据证明，我方提交的是2020年4月21日形成的登记表，该登记表是杨春平无意履约并拒绝移交场地，我方为了止损，会同村委治保人员及派出所人员单方收回场地，由多人见证下形成的登记表。登记表中酒水等物资均被锁在一个仓库内，杨春平一直没有将钥匙移交我方，开锁是没有钥匙的强行开锁。实际上我方于2020年4月21日才完整收回涉讼物业的管业权。戴晓东向本院提出反诉请求：1.杨春平向戴晓东支付2020年2月1日至2020年4月21日期间的使用费96344元以及2020年1月1日至2020年4月21日期间的电费5190.89元、水费2894.16元，合计104429.05元；2.本案的反诉费用由杨春平承担。事实和理由：2018年11月1日，戴晓东与杨春平签订《转租协议》，约定戴晓东将位于广州市番禺区桥南街草河村沙龙新一街33-1号和园椰林餐厅（实际包括餐厅原有的所有建筑物、空地、绿化物、设施设备、经营证照等）租赁给杨春平经营使用，租赁期限为2018年12月1日起至2035年1月31日止，押金为12万元，租金分三部分支付，包括年度转租费24万元，即2万元/月，每五年上涨5%，每月5号前支付当月转租费；饭店月租最开始为13500元，2019年2月1日起至2021年1月31日为14850元，每隔三年递增1O%，每月5日前支付当月租金；停车场每年租金为1万元，每年2月5日前交租金。上述协议签订后，杨春平曾多次欠租，但戴晓东均予以谅解，杨春平已予以实际支付。2020年2月1日起，杨春平以发生新冠疫情等为由开始拒付任何租金，期间戴晓东与杨春平进行过多次协商，但未达成一致意见。2020年2月20日、21日，杨春平在未征得戴晓东同意自行搬走了位于上述餐厅内的部分物资设备，但一直拒绝与戴晓东进行场地及设备设施的交接。2020年4月21日，鉴于杨春平无意履约，且其拒绝与戴晓东进行交接，戴晓东为避免扩大损失，在邀请当地村治保人员及派出所人员见证的情况下，收回上述餐厅管业，将杨春平留存于该餐厅的部分酒水物资集中进行了存放。戴晓东认为，即使戴晓东与杨春平签订的上述协议无效，但杨春平就其实际使用期间理应参照该协议约定支付租金及水电费用，为此，戴晓东曾多次催促，但杨春平拒不理会，特此反诉，请求人民法院公正裁决，以维护戴晓东合法权益。杨春平对戴晓东的反诉辩称，不同意戴晓东的全部反诉请求，理由如下：一、受疫情影响，番禺区政府于2020年2月7日发布通知，全区各餐饮企业暂停大厅、堂食服务，禁止聚餐，此后我方无法营业。当地更是于2020年2月1日实施了封村，限制外来人员进入，直至2020年4月底才解封，我方根本无法正常营业，戴晓东继续收取租金有违公平原则。二、2020年2月14日我方委托律师向戴晓东发律师函，认为转租的房屋和土地均未取得产权证书，也未取得规划许可、施工许可，应属无效合同，提出解除双方的《转租协议》，及协商处理无效合同后续事宜，以免双方的损失不断扩大。戴晓东于2020年2月16日收到该律师函后，仍坚持要收取2月租金，我方要求戴晓东办理场地交接手续，但戴晓东又以疫情不出门为由拖延场地交接。2020年2月21日，由于戴晓东不肯办理场地交接，我方只好自行搬离，搬离过程中戴晓东派人阻挠，不让我方将物品搬离涉案场地，过程中双方都报了警。当天我方仅成功搬离了部分物品，仍有部分物品被戴晓东强行拦截扣留在仓库。自2020年2月21日后戴晓东就禁止我方进入涉案场地，还说我方再回农庄搬走任何东西就会报警。戴晓东在其反诉状中也有陈述2020年2月20日、21日我方未征得其同意自行搬走。本案合同属无效合同，双方应本着避免损失扩大化的原则去处理合同无效的后续事宜，但本案中，当我方提出场地交接时，戴晓东拒绝交接。我方撤离时，戴晓东甚至强行阻拦。2020年2月21日后更是不让我方进入涉案场地。戴晓东强行阻拦我方办理，扣留我方物品在仓库，现又以物品未搬离、场地未交接为由主张此期间的租金，戴晓东故意扩大损失，应自行承担所有损失，不应再继续收取租金。三、从戴晓东最终是通过当地村治保人员及派出所人员见证的方式将被拦截的物品另行存放收回场地，亦可印证自2020年2月21日后，我方根本再无使用涉案场地，也无法自由拿回被拦截的物品。四、2020年2月21日后，我方再无回到涉案场地，此后发生的水电费与我方无关。五、戴晓东在反诉状中认为即使合同无效，我方也要就实际使用期间参照原协议支付租金和水电费。我方认为，此前提条件必须是租赁标的是属于屋主黄坤的，黄坤出租给戴晓东，戴晓东转租给我方，但现涉案土地根本不属于黄坤，是属于占用其房屋周边土地、他人田地而形成的，无论是黄坤还是戴晓东，都无权出租他人的土地，更不能因出租他人土地而获得利益。六、如果转租费是租金的一部分，那么转租费亦应当按照被减少的面积予以返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2018年11月1日，杨春平作为甲方（承租方）与戴晓东作为乙方（出租方）签订《转租协议》，约定甲方向乙方转租赁经营和园椰林餐厅，饭店位于广州市番禺区桥南街草河村沙龙头新一街33-1号（建筑面积约700平方米，周边土地1500平方米）（以下简称涉讼物业）租赁给乙方经营使用（总面积约2200平方米，不含停车场）；由于上述土地并不全属于屋主，如若在合同期间不能如约将上述面积全数给甲方使用，甲方有权要求按实际面积在对面葡萄园的土地上划出相应面积给甲方使用，直至合同期满；甲方向乙方支付饭店租赁经营年度转租费24万元（2万元/月，不含租金），转租费每5年上涨5%，每月5号前支付当月转租费，不含租金；2018年12月1日起至2035年1月31日止，其中转租押金为12万元，现饭店月租为13500元，每月5号前支付租金，2019年2月1日起饭店月租为每月14850元，下一次递增时间为2021年2月1日，然后每隔三年递增10%，到合同期满；停车场每年租金10000元，每年2月5号前交租；在租赁合作协议到期前，甲、乙双方均不得单方面违约，如若甲方因个人原因导致无法经营下去，可提出终止合同，乙方有权没收12万押金，甲方不得对餐厅有任何主张，包括动产与不动产，等等。2.2018年11月6日，杨春平作为甲方与戴晓东作为乙方签订《有关租金和转租金的补签协议》，约定由于甲方是接手前面清远第一鱼的招牌和经营方式，清远第一鱼本应该于12月5日拆迁，但可能会延期拆迁，本着友好合作的理念，甲乙双方达成以下协议：1.租金不变；2.转租金最多可免收一个月（至2018年12月31日），最少可免收半个月（至2018年12月15日）。3.2018年12月1日，戴晓东开具《收据》，确认收到杨春平缴交的按金9万元，剩余按金请于2019年2月1日前付清。4.2019年2月13日，戴晓东开具《收据》，确认收到杨春平缴交的农庄第二期按金3万元。5.2019年3月15日，广州市番禺区人民政府桥南街道办事处向草河村草怡路岭南第一鱼建设者出具《限期清拆告示》，载明：根据桥南街农业和城建部门的核实认定，你单位位于番禺区桥南街草河村草怡路岭南第一鱼的窝棚未经规划、农业等部门审批备案。根据《关于整治城市进出口主干道沿线环境、美化城市道路景观》（穗建管[2008]750号）和《广州市番禺区农用工具棚规划建设试点工作方案》的规定和要求，现请你（单位）在2019年3月24日18时前自行拆除乱搭建的窝棚，恢复土地原貌。否则，我街道办事处将组织有关职能部门依法对该处乱搭建的窝棚采取强制措施，并依法追究相关当事人（单位）的法律责任。6.2020年2月7日，广州市番禺区防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组发布《关于进一步加强疫情防控期间餐饮单位工作要求的通告》（第一号），通告：一、全区各餐饮单位（含饮品店、小吃店、早餐店等）暂停大厅、堂食服务，可提供到店自取、网络或电话等外卖订餐服务，可采取独立包房（每房限一桌，不得拼桌）为散客供餐；二、禁止一切聚集性用餐活动（含自办宴席，单位食堂除外），禁止餐饮单位或个人承接或为聚集性用餐提供服务；等等。7.2020年2月14日，广东法迈律师事务所律师受杨春平委托向戴晓东出具《律师函》，告知因《转租协议》为无效合同，故该函送达之日起解除双方签署的《转租协议》，请自签收该函之日起三天内与杨春平共同协商处理《转租协议》因属无效合同后续事宜，以免双方损失不断扩大；等等。8.2020年2月16日，戴晓东发送微信消息“杨春平女士：1、你发给我方的律师函已收悉。你的无理要求我方不予接受。2、鉴于你方不理会我方提出的减租方案（减租方案已于2月8日向你方提交），鉴于疫情可延期至2月29日前将2月份各项租金合共35700元交清给我方。逾期不交我方将按合同约定执行以维护我方权益。请知悉。”杨春平回复“你好？律师函既然已经收到了，租金从这个月开始我们就不会再续交的了，请问你们什么时候过来农庄做个交接手续？谢谢！”戴晓东回复“由于疫情，我在家没有出去十多天了，过了这个非常时期再过来谈”。9.2020年2月20日，杨春平发送微信消息“昨天你过来交接，你也拍了照片了，我只是把我购买的货物搬走，请你今天再过来验收。”“我明天会正式把我购买所有的货品搬走，请你明天过来交接，谢谢！”“我只是搬走我购买的货品和食材，农庄的任何东西，我都没有私自搬走。”戴晓东回复“我照相并不代表农庄的任何东西在没有通知我验收签名的情况下你可以私自搬走”“在我没有签字签收的情况下你搬走任何东西都是不合理的。”“你再搬走任何东西我会报警。”10.2020年2月21日，杨春平发送微信消息“今天我的家人只是到农庄取回我采购的货物，我昨天也通知叫你们今天来农庄，但是你们到了说任何东西都不能拿走，包括我们过年的时候买了两万多的食材都不能拿走，这是什么理由？因为新年农庄不能经营，采购了二万多的食材一直都没有销售出去，今天你们不准我们拿走了，好，这些财产的损失你们要负100%的责任，全程都有录音和视频。”戴晓东回复“你回农庄取回你的食材应该提早知会我回去签名确认后可以拿走，但其他设备、电器等固定资产在双方没有谈妥之前不能拿走，请清楚。”“杨春平女士，阁下一直拖欠我方2020年2月租金35700元的行为已严重违约，且在双方未正式交接场地的情况下，私下搬离农庄上的物品，实属违法，鉴于此，特通知如下：1、限阁下三日内向我方支付2020年2月租金35700元，否则视为阁下严重违约，我方将没收所有押金，强制收回租赁标的物。2、阁下今天私自派人搬离农庄上物品的行为，我方已报警处理，其后果自负。自2020年2月21日起，未经我方同意，不得再私自将农庄上的物品搬离。3、若阁下不再承租农庄，阁下应尽快与我方进行租赁场地交接等事宜。”11.2020年5月14日，杨春平提起本案诉讼。庭审过程中，杨春平与戴晓东均确认以下事实：1.涉讼物业未办理产权证，亦未办理任何报建手续；2.杨春平已缴清涉讼物业2020年1月31日前的租金及租赁经营年度转租费，2019年12月31日前的水电费；3.岭南第一鱼仓库物品登记表第二页的两个物品即保险箱1个、冷气机9台，为戴晓东所有。杨春平称签订《转租协议》后，戴晓东将涉讼物业包括餐厅设施设备交付予其，因戴晓东是无偿使用黄坤的设施设备，故戴晓东亦无偿将黄坤的设施设备提供予其使用。戴晓东虽将营业执照的法定代表人转到其名下，但未约定相应的费用。其自2018年12月至2020年1月期间均有按约定足额向戴晓东支付转租租金、租赁经营年度转租费，其中转租租金共205200元，租赁经营年度转租费26万元。《转租协议》约定的租赁经营年度转租费并非租金的一部分，是戴晓东转租而赚取的利益差，因《转租协议》无效，故戴晓东应向其返还已支付的租赁经营年度转租费。涉讼物业中属于业主黄坤的建筑面积只有100平方米，黄坤占用了房屋周边的农业用地及他人屋前的田地，按照2200平方米进行出租，多出的2100平方米的土地产权不属于黄坤，无论是黄坤抑或戴晓东均无权出租，故戴晓东无权收取2100平方米的租金。而2019年3月15日桥南办事处及城管发出通知称涉讼物业未经规划及农业局等部门审批备案，要求限期拆除，2019年4月涉讼物业地上建筑物大部分被强制拆除，只剩下属于黄坤的部分即100平方米的宅基地，涉讼物业前厅拆除后，在使用功能上有明显差别，日晒雨淋，白天及雨天根本无法使用，影响其经营，故戴晓东应向其返还多支付的租金。2020年2月7日，番禺区政府已发出禁止堂食和聚餐的通知，草河村已经封村，其即未再继续营业。2020年2月20日及21日，其多次要求戴晓东到涉讼物业进行场地交接，戴晓东不予理会，其只能自行搬离，但戴晓东进行阻挠并扣留部分物品，现场留存的物品并非其主动遗留，其后其未再使用涉讼物业，且戴晓东亦让人看守场地，不允许其进入涉讼物业，故实际上戴晓东已于2020年2月21日收回涉讼物业。因其在2020年2月21日已搬离涉讼物业，此后产生的水电费均与其无关。戴晓东称，涉讼物业中的建筑物及土地是其向业主黄坤承租的，土地一部分是宅基地，一部分是黄坤的自留地及向村委承包的，地上建筑物未办理报建手续。另还有停车场，是张炳添屋前的土地，由黄灿明向张炳添承租后再向其转租，对于停车场是否农用地其不清楚，在其承租前，涉讼物业已经营过餐饮。其将涉讼物业及物业内的绿化物、设施设备及经营证照等租赁给杨春平经营使用，杨春平知晓涉讼物业的权属来源。《转租协议》约定的租赁经营年度转租费是租金的一部分，该费用的收取是因其向黄坤受让涉讼物业时已支付转让费20万元，且其受让后进行了整体的升级改造，配置了餐厅的所有设施设备，也为餐厅办理了营业执照、卫生许可证等证照，故杨春平向其租赁的标的物除涉讼物业外，还包括设施设备、营业资质。依据杨春平缴交租金的记录及微信群聊内容可知，杨春平是确认涉讼物业租金包含了租赁经营年度转租费。《限期清拆告示》上的建筑物于2019年4月由黄灿明自行拆除，拆除部分面积仅为100平方米，且拆除后杨春平继续使用拆除部分照常进行露天经营，未对杨春平的经营活动产生重大影响。鉴于经营效果良好，杨春平亦按照《转租协议》的约定向其如数支付了年度转租费及月租金。2020年2月起，杨春平开始拖欠涉讼物业的租金及年度转租费。2020年2月起至2020年3月17日期间，其与杨春平就场地交接多次进行磋商，但均未达成一致意见。2020年2月20日杨春平未经其同意私自拿走了涉讼物业内的物品，其发现后于次日到达涉讼物业要求杨春平与其办理好租金的清算及场地完整的交接手续后方同意杨春平将自有物品取走。2020年4月21日，在杨春平不配合的情况下，其在村委治保人员及派出所人员的见证下，自行收回了涉讼物业的管业权。为证明餐厅的权属来源，戴晓东向本院提交了《转让合同》《续租合同》《个人委托书》《土地租赁协议书》《同意转租协议》《住所（经营场所）场地使用证明》。至于水电费，杨春平称电费是其按照供电局的缴费通知单上的金额缴纳至指定账号，水费由村委收取，村委收多少其即支付多少。2019年10月水费交纳更换为黄坤的账号，戴晓东提供的单据包含了黄坤其他物业所发生的的水电费，而其承租的标的物只占一部分费用，因涉讼物业没有独立水表，水电费的产生存在争议，故其自2020年1月起未支付水电费。而戴晓东称根据《转租协议》的约定，在租赁期间所产生的费用由杨春平承担。涉讼物业有独立的水电表，水费按照实际发生数额支付，通过黄坤的户头交纳；电费按照每月实际发生数额，因有部分是黄坤自用的，故每月扣除350元后由杨春平承担。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，现杨春平与戴晓东均确认涉讼物业未取得产权证，亦未办理任何报建手续，故杨春平与戴晓东签订的《转租协议》无效，因此就杨春平要求确认《转租协议》无效的诉请，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，基于《转租协议》无效，戴晓东应当将收取的转租押金12万元退还给杨春平，故杨春平要求戴晓东退还转租押金12万元的诉请，合法有据，本院予以支持。就杨春平要求戴晓东退还多支付租金及租赁经营年度转租费的诉请。杨春平虽主张涉讼物业中2100平方米属他人所有或为公共地方，戴晓东无权出租及收益，另因涉讼物业大部分被城管强制拆除，被拆除部分对应面积的租金亦应向其返还。对此本院认为，杨春平未能就上述主张进行充分举证证明，且涉讼物业于2019年4月被部分拆除后，杨春平亦一直按照《转租协议》约定的标准向戴晓东缴交使用费至2020年1月，故就杨春平的上述主张，本院不予采信，就杨春平要求退还多支付租金的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。而租赁经营年度转租费，《转租协议》已明确约定杨春平向戴晓东承租涉讼物业需交纳租金及租赁经营年度转租费，且约定了租赁经营年度转租费的支付标准、支付时间及年度增幅等，可知该租赁经营年度转租费实为杨春平租用涉讼物业的部分租赁对价，租赁经营年度转租费应纳入计算涉讼物业的租金标准，因此，就杨春平要求退还其已支付的租赁经营年度转租费，于法于理无据，本院亦不予支持。就杨春平要求戴晓东返还岭南第一鱼仓库物品登记表上物品的诉请。上述登记表登记的物品包括加多宝4箱、石湾玉2箱、椰子姑娘4箱、青岛啤酒14箱、嘉士伯啤酒2箱、超力啤酒11箱、伸缩梯1把、红米酒8支、九江双蒸6支、祝尊富贵1支、保险箱1个、冷气机9台，现杨春平与戴晓东均确认保险箱1个、冷气机9台属戴晓东所有，而除此之外的物品戴晓东表示同意向杨春平返还，因此，戴晓东应向杨春平返还加多宝4箱、石湾玉2箱、椰子姑娘4箱、青岛啤酒14箱、嘉士伯啤酒2箱、超力啤酒11箱、伸缩梯1把、红米酒8支、九江双蒸6支、祝尊富贵1支。就戴晓东要求杨春平支付2020年2月1日至2020年4月21日期间的使用费及水电费的诉请。根据当事人的庭审陈述及微信群聊记录可知，杨春平于2020年2月16日向戴晓东提出办理交接手续，于2020年2月20日再次告知将于次日正式搬离，通知戴晓东到涉讼物业办理交接手续。2020年2月21日，杨春平欲搬离涉讼物业而被戴晓东一方人员阻止，后续杨春平未再使用涉讼物业，戴晓东应自行及时收回涉讼物业，否则由此产生的扩大损失应由戴晓东自行承担，故杨春平应向戴晓东支付涉讼物业的使用费至2020年2月21日。根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，杨春平应按照《转租协议》约定的租金标准向戴晓东支付涉讼物业2020年2月1日至2020年2月21日期间的占有使用费及水电费。另考虑到该期间因新型冠状病毒感染××疫情爆发，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，亦暂停了各餐饮单位的大厅、堂食服务，禁止一切聚集性用餐活动，故杨春平的经营亦受到严重的影响，因此，本院酌情认定减半计收占有使用费。《转租协议》约定2019年2月1日起月租金为14850元，租赁经营年度转租费每月2万元，即每月租赁对价为34850元，故杨春平向戴晓东支付涉讼物业2020年2月1日至2020年2月21日期间的占有使用费为12618.1元（34850元/月÷29天×21天×50%）。而根据戴晓东提供的收款收据及发票可知，涉讼物业2020年1月、2月的水费分别为1804.2元、570.4元，电费分别为4017.81元、1425.19元，戴晓东称发票中的电费金额中黄坤需每月承担350元电费，故杨春平承担的电费应扣减350元，即杨春平应向戴晓东支付涉讼物业2020年1月、2月的水费2374.6元（1804.2元+570.4元）元及电费4743元（4017.81元+1425.19元-700元）。而就戴晓东诉请中的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认杨春平与戴晓东于2018年11月1日签订的《转租协议》无效；二、戴晓东应于本判决发生法律效力之日起五日内向杨春平退还转租押金12万元；三、戴晓东应于本判决发生法律效力之日起五日内向杨春平返还位于广州市番禺区桥南街草河村沙龙头新一街33-1号物业内的加多宝4箱、石湾玉2箱、椰子姑娘4箱、青岛啤酒14箱、嘉士伯啤酒2箱、超力啤酒11箱、伸缩梯1把、红米酒8支、九江双蒸6支、祝尊富贵1支；四、杨春平应于本判决发生法律效力之日起五日内向戴晓东支付拖欠的占有使用费12618.1元、水费2374.6元及电费4743元；五、驳回杨春平的其余诉讼请求；六、驳回戴晓东的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9659元，反诉受理费1194元，由杨春平负担本诉受理费6859元，反诉受理费147元，由戴晓东负担本诉受理费2800元，反诉受理费1047元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李杏仪二〇二〇年十二月二十八日书记员  凌绮珊