四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7613号 上诉人（原审原告）：成都新街房地产开发有限公司，住所地：成都市桐梓林北路10号。 委托诉讼代理人：张伟，四川展华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王科，四川展华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市青羊区中华家园小区业主大会，住所地：成都市青羊区家园路17号中华家园小区。 负责人：刘聪，系业主委员会主任。 委托诉讼代理人：王莉，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱霞，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 上诉人成都新街房地产开发有限公司（简称新街公司）因与被上诉人成都市青羊区中华家园小区业主大会（简称中华家园业主大会）业主撤销权纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初16582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人新街公司上诉请求：1.撤销（2019）川0105民初16582号判决书，改判支持上诉人在一审中的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院事实认定错误，中华家园首次业主大会存在多处明显的违法行为。一、一审法院已查明首次业主大会会议中关于首届业主委员会委员的选举结果存在明显错误的情况下，未对错误的原因进行查明，就认定其不影响业主的合法权益或违反法定程序，明显与事实不符。一审中业主大会仅提供了小区业主陈时春、荣喻的一份书面说明，但二人未出庭接受询问，业主大会也未说明其中的5张无效票，不能证明票数错误的真正原因。二、首次业主大会投票程序存在严重瑕疵，表决票的真实性和合法性无法确定，一审法院认定表决票真实有效没有事实和法律依据。投票过程中未核实业主身份，不能确定选票是否是业主本人签字；选票未送达全部业主；投票过程中投票箱未贴封条；工作人员将表决票从投票箱转移到保险箱的过程没有监督措施；无相应公证书证明过程合法，为虚假陈述。三、中华家园筹备组召开业主大会的时间严重超期，且没有相应的延期文件，召开的业主大会没有法律效力。一审法院审查认为超期召开业主大会未违反法律规定，明显与事实不符。四、筹备组在小区的投票权数和专有部分建筑物面积前后矛盾，且数据不准确的情况下进行投票，违反法律规定。一审法院认定此种情况召开业主大会有效，没有事实和法律依据。五、中华家园的首届业委会委员缺乏代表性，不符合法律规定。新街公司作为小区专有建筑面积最大的业主，不仅未作为业委会委员，甚至连业委会候选人都不是，故业委会委员不具有代表性，损害了上诉人的合法权益。六、小区成立业主大会召开首次业主大会会议的条件不成立，一审法院认定小区业主已向街道办提出申请复核法律规定，没有事实依据。本案中华家园业主大会未提供小区专有部分10%的业主联名申请成立业主大会的相关资料，一审法院仅根据街道办的公告即认定符合条件没有事实和法律依据。 被上诉人中华家园业主大会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持原判，驳回上诉人全部上诉请求。一、新街公司要求撤销的两项决议，不属于人民法院的民事受理范围。根据《成都市物业管理条例》第三十一条第一款，案涉的三个规约和选举委员会的决议是业主大会成立的前提条件，并非业主大会成立后作出的决议。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，有主有权撤销的“决定”应限于在业主大会或者业委会成立后所作出的侵害业主合法权益或违反法定程序的决定。同时，根据《中华人民共和国物权条文理解与适用》对《中华人民共和国物权法》第75条的释明，业主大会设立与业主委员会选举中的纠纷不属于人民法院民事案件受理及审理范围，应当告知当事人向有关行政部分申请解决；对《中华人民共和国物权法》第七十六条的释明，我国小区采取的是业主自治模式，选举、罢免、改选业委会由全体业主共同决定，属于业主自治范围内的事项，不属于人民法院民事案件受理范围。二、根据即将施行的《中华人民共和国民法典》第二百八十条规定，业主大会或业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。该条款规定仅限于收侵害的业主有权针对业主大会或者业主委员会作出的侵害业主合法权益的决定行使业主撤销权。虽然民法典尚未正式生效施行，但法院在审理案件时也应当贯彻实施全国人大的立法精神，否则不利于小区的自治管理与发展。三、业主大会召开程序合法。1.关于投票统计数据差错，一审中已向法院提交了志愿者业主出具的书面说明，将错误原因进行解释，且业委会选举采取的是差额选举方式，第十一名与第十二名的票数差距为500多票，即使存在统计差错的58票票数误差也完全不影响最终的选举结果。2.表决票真实、合法，投票表决过程公开、公平、公正。首次业主大会会议是在青羊区光华街道办事处的指导和监督下，在花园社区、光华派出所的见证下，于2019.4.14-2019.4.27以书面征求全体业主意见的形式召开，每张表决票均记载了编号、业主姓名、专有部分坐落位置及面积等，严格按照第18号公告的规定对表决票进行了送达、回收。筹备组于2019.4.27进行开箱唱票统计表决结果，并对现场开箱唱票通票全程进行了录像。3.关于筹备组未按时召开业主大会问题。由于新街公司作为小区建设单位未按照相关规定向筹备组提供筹备首次业主大会所需要的完整的文件资料、对专有面积提出异议、物业公司恶意阻挠，导致筹备组工作进程延误。筹备组曾三次向光华街道办申请延期，光华街道办均同意了筹备组的延期申请，在光华街道办留存的备案文件中可以查找印证。4.关于面积数前后变化。由于新街公司不配合筹备组提供全部资料，筹备组前后多次向房管局等部门对小区的业主人数和建筑单位面积数进行核对，才得出最终的业主数和建筑面积数，并及时向业主进行公告公示，未违反法律规定。5.关于新街公司不是业委会候选人问题，新街公司授权谭晓龙参加筹备组的一切事务，谭晓龙投递了委会候选人推荐表，并参加了推举会议，最终因票数不合格为取得委员候选人资格。6.关于10%以上的业主联合申请成立业主大会的相关资料，系当时小区业主自行向光华街道办提交，街道办审查合格后才发出了《关于组建青羊区中华家园业主大会筹备组的公告》（第一号），一审对该事实予以确认，新街公司可至光华街道办事处调取相关资料。 新街公司向一审法院起诉请求：1．撤销成都市青羊区中华家园小区首届业主大会作出的选举刘聪等11名业主为小区首届业委会委员的决议；2.撤销中华家园业主大会作出的通过《青羊区中华家园小区管理规约》《青羊区中华家园业主大会议事规则》《青羊区中华家小区业主委员会工作规则》（以下简称“三个公约”）；3.中华家园承担本案诉讼费用。 一审法院认定以下事实：新街公司系中华家园小区业主。2018年7月12日，成都市青羊区人民政府光华街道办事处（以下简称光华街道办事处）发布《关于组建青羊区中华家园业主大会筹备组的公告（第一号）》，载明：根据相关规定，中华家园小区已具备业主大会设立的条件；按规定将由光华街道办事处组织业主成立业主大会筹备组，负责业主大会设立的筹备工作。中华家园业主大会主张该《公告》的前提就是中华家园小区欲成立业主大会、已向街道办事处提出书面申请或者要求，相关资料留存在光华街道办事处且经光华街道办事处审查后，才出具的《公告》。2018年7月30日，光华街道办事处发布《关于组建业主大会筹备组会议的公示（第二号）》，载明：2018年7月30日上午，在光华街道办事处和花园社区工作人员的指导下，中华家园业主大会筹备会议在中华家园小区老物管楼二楼召开；会议以无记名投票形式现场选举11名业主大会筹备组成员及若干候补筹备组成员（名单见附表），现予以公示；公示为7天，业主对上述公示内容有异议的，请于2018年8月6日17时前向光华街道办事处、花园社区工作人员书面反映。 2018年8月8日，光华街道办事处发布《青羊区中华家园业主大会筹备组成员名单的公告（第三号）》，载明：根据相关规定，在光华街道办事处和社区工作人员的指导下，2018年7月30日上午召开的青羊区中华家园业主大会筹备会议选举产生的11名业主大会筹备组成员及若干候选筹备组成员，已于2018年7月30日至2018年8月6日17时进行了公示，公示期间无异议；2018年8月7日下午，召开了筹备组第一次会议；一、业主大会筹备组成员陈芹等15人及其个人基本情况，筹备组自公告之日起成立，筹备组中的业主被提名为候选人的，其在筹备组中的工作自行终止，由此造成筹备组工作人员缺额需要补充的，由筹备组从推选表结果中依次递补；二、业主大会筹备组候补成员名单，刘家玉等20人。 2018年9月16日，新街公司发布《复函》，载明：新街公司可提供的资料有：1.建筑规划总平面图；2.房屋及建筑物面积清册；3.业主名册；4.物业服务用房配置证明。无法提供的资料如下：1.物业管理区域证明；2.交付使用共用设施设备的证明。无法提供的原因是中华家园为2002年交楼的小区，鉴于小区交房年限较早，当时规划部及其他部门没有要求制定上这两项证明，故无法提供。新街公司于2018年9月21日星期五前将可提供的资料全部提交给筹备组组长。复函左下方标注：“已收取原件，郑某，2018年9月25日。” 2018年9月25日，新街公司《新街公司向光华街道办及中华家园业主委员会筹备组移交文件资料签收表》，载明：新街公司向筹备组移交了建筑规划总平面图、商铺及附属建筑面积清册、业主名册、物业服务用房配置证明。签收表下方标注“见证人：郑某”并加盖光华街道办事处花园社区居委会公章。 2018年10月12日，筹备组作出《中华家园业主大会召开时间因故顺延情况说明》，载明：建设单位应当自筹备组成立之日起七日以内向筹备组提供筹备首次业主大会会议所需的文件资料，经过多次沟通，建设单位新街公司于2018年9月25日向筹备组提交了建筑规划总平面图、房屋及建筑物面积清册、业主名称及物业服务用房配置证明。因筹备组收到资料时间比计划时间晚导致后续工作产生延迟共计50天，因此召开中华家园业主大会和选举业主委员会的时间在原定计划上顺延。 2018年11月6日，筹备组作出《中华家园业主身份及其在业主大会会议上的投票权人数、专有部分面积的公告（第四号）》，载明：业主在本次业主大会会议上的投票权人数共计1121个，建筑物总面积为175567.59平米。 2018年11月19日，筹备组作出《中华家园业主身份及其在业主大会会议上的投票权人数、专有部分面积的公告（第五号）》，载明：业主在本次业主大会会议上的投票权人数共计1123个，建筑物总面积为169039.51平米。 2018年12月24日，筹备组作出《中华家园业主身份及其在业主大会会议上的投票权人数、专有部分面积的公示（第七号）》，载明：一、业主在本次业主大会会议上的投票权人数共计1123个，建筑面积为181214.54平米。二、新街公司在本次确权过程中，均未按要求提供相关面积的有效权属证明文件，筹备组在成都市房管局、成都市规划局核实了部分信息并做了调整，经请示街道办、花园社区并通知新街房产，新街房产的面积按照19486.03平米进行确认。三、本次公示除新街公司房产的专有面积有调整外，其余业主面积和投票权人数均无修改，本次公示仅公示新街公司房产的专有面积。 2019年1月4日，筹备组向光华街道办事处提出《关于青羊区中华家园小区召开业主大会及选举业主委员会延期的申请》，载明：筹备组拟决定将表决“三个公约”、召开业主大会和选举业委会的时间推迟至2019年春节后进行，计划于2019年3月31日前完成。 2019年3月2日，筹备组作出《关于取消的公告》，载明：会议决定取消《关于中华家园业主委员会候选人集中推举会议通知（中华家园业主大会筹备组第十五号公示）》，待三个规约表决通过后，再视表决情况开展业委会委员选举等后续工作。 2019年3月16日，筹备组向青羊区房管局、光华街道办事处提出《中华家园首届业主大会被新街公司恶意阻挠的情况说明及召开时间延期的申请》，载明：由于新街公司、创艺物业的恶意干扰，原定于2月23日的候选人推举被延迟，后3月2日的推举会被迫取消推举结果，计划于3月16日重新召开，相关后续工作需要延顺，筹备组会按照法规要求完成相关工作，计划于4月30日前完成。 2019年3月27日，筹备组发出《关于召开中华家首次业主大会会议的公告（中华家园业主大会筹备组第十八号公告）》，载明：经筹备组讨论决定，确定于2019年4月12日至2019年4月27日，以书面征求全体业主意见形式召开首次业主大会会议；其中，2019年4月12日9时至2019年4月26日17时，投票表决《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》等三个基础性公约、投票选举产生业主委员会。于2019年4月27日9时开箱唱票、宣布三个基础性公约表决结果，于2019年4月27日14时开箱唱票、宣布业主委员会选举结果。 2019年4月27日，《中华家园业主大会会议表决结果（“三个公约”）》载明：总票数1128，总面积180424.26㎡；《管理规约》有效赞成票756票，票数占比67%、面积占比64.1%；《议事规则》有效赞成票756票，票数占比67%、面积占比64.1%；《工作规则》有效赞成票756票，票数占比67%、面积占比64.1%。表决结果下方标注：“四川省律政公证处公证人员章某、公证人员李某。” 2019年5月9日，筹备组发出《关于首次业主大会会议表决结果（“三个公约”）的公告（中华家园业主大会筹备组第二十二号）》，载明：中华家园投票权人数共计1131个，因3张表决票信息缺失且无法核实，经过公证机构现场确认，本次会议“三个公约”投票权人数为1128个，专有部分面积共计180424.26㎡。此次大会共发出表决票1128张，收回表决票767张，其中有效票757张、无效票10张，未收回表决票按弃票计361张。首次业主大会会议上表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》，三个规约通过的投票权人数均为756人，占总人数比例67%，通过的专有部分面积均为115693.33㎡，占建筑面积比例64.1%。表决结果公示2019年4月29日至2019年5月5日期间，没有收到投票业主的异议反馈。同日，筹备组发出《关于首次业主大会会议表决结果（业主委员会选举）的公告（中华家园业主大会筹备组第二十三号）》，载明：中华家园首次业主大会会议，在青羊区光华街道办事处的指导和监督下，在花园社区、光华派出所的见证下，于2019年4月12日至2019年4月27日以书面征求全体业主意见形式召开，于2019年4月27日14：00-19：00在中华家园老物管二楼开箱唱票表决选举业主委员结果，由成都市律政公证处对唱票过程进行现场公证。中华家园投票权人数共计1131个，专有部分面积共计181013.18㎡。此次大会共发出表决票1131张，收回表决票771张：其中有效票758张、无效票13张、未收回表决票按弃权票计360张。首次业主大会会议上表决选举业主委员会委员投票情况为：王莉（通过的投票人数占总人数比例66.90%，通过的专有部分面积占总面积比例64.40%，获得赞成票排序1）、刘聪（通过的投票人数占总人数比例66.50%，通过的专有部分面积占总面积比例64.00%，获得赞成票排序2）、任敏莉（通过的投票人数占总人数比例66.40%，通过的专有部分面积占总面积比例63.90%，获得赞成票排序3）、陈亦斌（通过的投票人数占总人数比例66.10%，通过的专有部分面积占总面积比例63.60%，获得赞成票排序4）、关东升（通过的投票人数占总人数比例66.00%，通过的专有部分面积占总面积比例63.50%，获得赞成票排序5）、杨懿（通过的投票人数占总人数比例65.80%，通过的专有部分面积占总面积比例63.30%，获得赞成票排序6）、朱智伟（通过的投票人数占总人数比例65.80%，通过的专有部分面积占总面积比例63.30%，获得赞成票排序7）、徐毅（通过的投票人数占总人数比例65.50%，通过的专有部分面积占总面积比例63.10%，获得赞成票排序8）、傅俊明（通过的投票人数占总人数比例65.10%，通过的专有部分面积占总面积比例62.60%，获得赞成票排序9）、滕世明（通过的投票人数占总人数比例64.60%，通过的专有部分面积占总面积比例62.30%，获得赞成票排序10）、熊永华（通过的投票人数占总人数比例63.40%，通过的专有部分面积占总面积比例61.00%，获得赞成票排序11）、李伟（通过的投票人数占总人数比例10.90%，通过的专有部分面积占总面积比例5.40%，获得赞成票排序12）、张全红（通过的投票人数占总人数比例5.10%，通过的专有部分面积占总面积比例5.00%，获得赞成票排序13）、廖锦祥（通过的投票人数占总人数比例4.20%，通过的专有部分面积占总面积比例4.00%，获得赞成票排序14）。表决结果公示2019年4月30日至2019年5月6日期间，没有收到投票业主的异议反馈。 2019年5月10日，筹备组发出《关于中华家园业主大会依法设立的公告（中华家园业主大会筹备组第二十四号公告）》，载明：中华家园首次业主大会会议，在青羊区光华街道办事处的指导和监督下，在花园社区、光华派出所的见证下，于2019年4月12日至2019年4月27日以书面征求全体业主意见形式召开，由成都市律政公证处对唱票过程进行现场公证。会议表决通过了中华家园小区的《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》事项，并选举产生了业主大会的业主委员会，本建筑区划业主大会自2019年5月9日起已依法设立。筹备组职责依法终止。附业主委员会委员名单为：刘聪（主任委员）、任敏莉（副主任委员）、王莉、陈亦斌、关东升、杨懿、朱智伟、徐毅、傅俊明、滕世明、熊永华。 2019年5月27日，《物业管理业主大会业主委员会备案表》载明：业主大会筹备组人员为刘聪、任敏莉、王莉、陈亦斌、关东升、杨懿、吕莹、傅新民、傅俊明、滕世明、熊永华、王浩宇、郑某。提名产生业主委员会委员候选人后增补筹备组成员鲁玥、郭敏、叶净、卢茜、彭守霞、周芳、王晓凤、梁晓辉、谈泓。业主委员会委员候选人员为王莉、刘聪、任敏莉、陈亦斌、关东升、杨懿、朱智伟、徐毅、傅俊明、滕世明、熊永华、李伟、张全红、廖锦祥。 2019年5月29日，光华街道办事出具《关于青羊区中华家园业主大会、青羊区中华家园首届业主委员会备案函》，载明：中华家园业主大会筹备组组织召开的业主大会会议，于2019年4月27日选举产生了中华家园首届业主委员会，表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》，并于2019年5月29日在光华街道办事处进行了备案登记。同日，《青羊区业主大会会议事项备案记录》（青光华街道2019-002号）载明：刘聪任主任委员，任敏莉任副主任委员，王莉、陈亦斌、关东升、杨懿、朱智伟、徐毅、傅俊明、滕世明、熊永华为业主委员会委员。 审理中，新街公司主张上述业主大会筹备组第二十三号载明业委会选举11名当选委员的总票数为8396票，超过了有效票对应的最高总票数8338票（有效票758张×应选业主委员会委员11人=8338票），表决结果存在明显错误。 针对新街公司对11名委员得票总数的质疑，2019年12月24日，小区业主陈时春、荣喻出具《关于2019年中华家园首次业主大会表决票统票的情况说明》，载明：针对总投票数（8396票）超过有效票的总投票数（8338票）的问题，工作人员在复核选票时发现有3张表决票勾选候选人的数量超过11人（勾选了12人），另外有2张选票未填写投票人姓名，但房号和票号相符，后这5张有争议表决票经公证处确认后计入为无效票，但小组录入的候选人得票数未作相应的扣减，导致总投票数超过了有效票的总投票数58票的情形；中华家园业委会委员选举采取的是差额选举，上述由于统计原因造成的票数误差完全不影响最终的结果。 审理中，新街公司为证明其主张，还提供投票现场照片、视频截图，用以证明投票过程中未对投票箱进行密封处理，且筹备组成员任意取出选票，未保证投票的公开性和公正性。中华家园业主大会主张照片、录像截屏显示业主投票是工作人员在存放投票。中华家园业主大会主张现场照片、投放选票的截图是真实的，每天收回的选票放入保险柜是有全程录像的，选票是客观真实的，不能达到新街公司的证明目的。 中华家园业主大会为证明其主张，还提供了：1.授权委托书主要载明：新街公司于2018年11月5日向光华街道办事处授权谭晓龙代表开发建设单位参加筹备组一切事务。新街公司称需庭后核实。2.2019年4月27日中华家园业主大会开箱唱票统票现场视频录像资料。 一审法院认定上述事实，采信了筹备组公告、投票现场照片、视频截图、授权委托书、中华家园业主委员会候选人推举会议推举结果记录表、公示公告照片、中华家园业主大会召开时间因故顺延情况说明、当事人陈述等证据。 一审法院认为，新街公司系中华家园小区业主，本案系其提出撤销业主大会通过决定的撤销之诉。根据《中华人民共和国物权法》第七十八规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）第十二条规定“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”本案争议焦点在于中华家园业主大会作出的选举刘聪等11名业主为小区首届业委会委员的决议以及通过的《青羊区中华家园小区管理规约》、《青羊区中华家园业主大会议事规则》、《青羊区中华家园小区业主委员会工作规则》的决定是否侵犯新街公司的合法权益及违反了法律规定的程序。中华家园业主大会是全体业主集体决策以及共同管理事项的议事会议，不具有实体性，业主委员会成立后，其作为业主大会的常设机构，履行日常管理职责，应作为被告应诉。 新街公司主张中华家园小区成立业主大会的条件不成立，其未按照相关规定向街道办事处（乡、镇人民政府）提出书面申请或者要求。因街道办事处已经作出《关于组建青羊区中华家园业主大会筹备组的公告（第一号）》，应当认定中华家园小区业主已经向街道办事处提出了申请且保留在街道办事处。 新街公司主张中华家园首次业主大会筹备组自2018年8月8日公告成立，在法律规定的90天内筹备组未组织召开业主大会，依法应自动解散；在没有任何部门认可延期、广大业主不知情的情况下，于2019年4月27日召开首次业主大会，会议期限严重超过法律规定。因小区业主大会筹备组成立后，办理相关事项中，需要调取更多资料等原因，向主管部门提出了申请并予以了公告，应当认定主管部门同意延期，故新街公司主张业主大会召开已经延期而违反了法律规定，本院不予支持。 新街公司主张在小区的投票权数和建筑物面积前后矛盾，且数据不确定的情况下进行投票，违反法律规定。因筹备组在工作期间反复核实业主数及建筑面积数，结合出现差异并予以及时核实、补正、公告，未违反法律规定。 新街公司主张首次业主大会召开过程中，未明示筹备组成立的前置条件；应当先表决通过“三个公约”，再投票选举产生业主委员会，首次业主大会将通过三个规约和选举委员会成员同时进行，违反了法律法规。其依据不足，对其主张本院不予支持。 新街公司主张根据筹备组第二十二号公告的内容，“三个公约”的表决结果完全一样，与常理不符，再根据筹备组第二十三号公告的内容，业委会选举的总票数（8396票）超过了有效票对应的最高总票数（有效票758张×应选业主委员会委员11人=8338票），故首次业主大会的两项表决结果存在明显错误。该58票计票差错的事实成立，但经办人员陈时春、荣喻出具《关于2019年中华家园首次业主大会表决票统票的情况说明》载明差错缘由，具有合理性，应当认定多计入有效票数58票。结合应选业主委员会委员11人为差额选举，前11名当选委员票数远高于第12名委员票数，且前11名当选委员票数比例远高于50%，故该58票计票差错不会对选举结果排位造成影响。 新街公司主张在投票过程中，存在未核实业主身份、投票箱未贴封条、对投票箱转移过程缺乏监管等问题，故首次业主大会表决程序不严谨，表决票的真实性和合法性无法确定。因小区业主在投票箱投票有照片、转移投票到保险柜有监控且有相关人员监督等，故新街公司主张表决票的真实性和合法性无法确定本院不予支持。 关于撤销通过三个规约的决议。2019年5月9日，筹备组发出《关于首次业主大会会议表决结果（“三个公约”）的公告（中华家园业主大会筹备组第二十二号）》，载明：中华家园投票权人数共计1131个，因3张表决票信息缺失且无法核实，经过公证机构下现场确认，本次会议“三个公约”投票权人数为1128个，专有部分面积共计180424.26㎡。参加中华家园业主大会投票权人数为1128人，专有部分面积为180424.26㎡的事实成立。大会共发出表决票1128张，收回表决票767张，其中有效票757张、无效票10张，未收回表决票按弃票计361张。首次业主大会会议上表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》，三个规约通过的投票权人数均为756人，占总人数比例67%，通过的专有部分面积均为115693.33㎡，占建筑面积比例64.1%。故表决通过的三个规约符合《物业管理条例》第十一条、第十二条“制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定。筹备组于2019年3月27日发出召开首次业主大会会议的公告，2019年4月12日至2019年4月26日投票表决《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》三大规约，会议表决结果于2019年4月29日进行公示，并于2019年5月27日就三个规约在光华街道办事处进行了备案登记，程序并无不当之处。故新街公司主张撤销业主大会通过三个规约的决议，缺乏依据，本院不予支持。 关于撤销通过选举刘聪等11名业主委员会委员的决议。因新街公司所举出投票统计数据差错的58票，经当时计票人员予以说明；且选举业主委员会系差额选举，排名第11位的熊永华（通过的投票人数717人，占总人数比例63.40%，通过的专有部分面积占总面积比例61.00%，获得赞成票排序11）与排名第12位的李伟（通过的投票人数123人，占总人数比例10.90%，通过的专有部分面积占总面积比例5.40%，获得赞成票排序12）得票差距较大，该统计差错的58票不足以达到否定选举结果，结合当事人的举证，在现有证据情况下，不足以证明业主大会作出通过选举刘聪等11名业主委员会委员的决议，侵害新街公司合法权益或者违反了法律规定的程序，故对新街公司的该主张本院不予支持。 综上所述，依照依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）第十二条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：驳回新街公司诉讼请求。 二审中，新街公司提交：《关于重新选举中华家园业委会的请求》复印件以及《重新选举中华家园业委会的请求》联名签名，拟证明该次业主大会存在违规情形。中华家园业主大会质证后认为，该证据系单方制作，没有得到相关部门认可，对其三性均不认可，不能达到新街公司的证明目的。本院认为，该证据真实性存疑，同时达不到新街公司证明目的，本院不予采信。 本院经二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，结合二审中双方诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：1.“三个公约”是否应当撤销；2.业主委员会选举是否属于法院的受案范围。对此，本院评述如下： 一、关于“三个公约”是否应当撤销的问题。首先，业主大会及筹备组设立程序合法。根据成都市青羊区人民政府光华街道办事处于2018年7月12日发出《关于组建青羊区中华家园业主大会筹备组的公告》（第一号）、2018年7月30日发出《关于组建业主大会筹备组会议的公示》（第二号）和《中华家园小区业主大会筹备组成员基本情况表》，中华家园具备业主大会设立的条件，且业主大会筹备组由街道办组织和指导，其成立符合《业主对和业主委员会指导规则》第九条、第十条、第十一条规定。其次，业主大会筹备组积极履行职责，不存在懈怠情形。因新街公司恶意阻拦、法定节假日延期、核对房产信息等原因，筹备组提出了三次延期申请并公告。除此，在新街公司不提供召开业主大会所需资料的情况下，多次向房管局核实房产信息，是其积极履行职责的表现。最后，业主大会通过“三个公约”的投票程序合法。筹备组送达“三个公约”表决票程序合法，于2019年4月27日进行开箱唱票统计表决结果，并由成都市律政公证处进行了现场公证，同时对现场开箱唱票统票全程进行了录像，计票过程真实、合法。因此，中华家园业主大会设立合法，“三个公约”投票过程真实，计票结果正确，对新街公司请求撤销“三个公约”，没有事实依据，本院不予支持。 二、关于业主委员会选举是否属于法院的受案范围的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十五条：“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”和《物业管理条例》第十条：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”的规定，选举业主委员会是业主决定和基层政府或房地产行政主管部门指导的共同结果，涉及到行政机关的行政指导行为是否适当，纳入民事诉讼审理，存在法律障碍。除此之外，《物业管理条例》第十九条：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”规定了业主对业委会选举结果不满的行政救济途径。因此，业主委员会选举非民事诉讼审理范畴，业主应当寻求行政救济。 综上所述，新街公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由成都新街房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈良谷 审判员  付冬琦 审判员  徐苑效 二〇二〇年十二月十六日 书记员  张兴巧