四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终4130号 上诉人（原审原告）：王建华，男，生于1963年1月18日，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：邓志军，四川源正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：彭琳，女，生于1979年6月28日，汉族，住四川省阆中市。 被上诉人（原审被告）：何某1，男，生于2012年12月6日，汉族,住址同上，系彭琳之子。 被上诉人（原审被告）：何某2，女，生于2012年12月6日，汉族，住址同上，系彭琳之女。 被上诉人（原审被告）：四川汇薪房地产开发有限公司，住所地四川省阆中市七里新区元宝街。统一社会信用代码9151138169225895XA。 法定代表人：彭琳，公司负责人。 上列四被上诉人共同委托诉讼代理人：何削春，阆中市七里法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：唐果香，女，生于1964年5月10日，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：何春，四川惠博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李帅，四川惠博律师事务所实习律师。 上诉人王建华因与被上诉人彭琳、何某1、何某2、四川汇薪房地产开发有限公司（下称汇薪公司）、唐果香确认合同无效纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2020）川1381民初3265号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王建华上诉请求：撤销原判，改判确认唐果香与汇薪公司于2014年1月27日签订的2014000820号《商品房买卖合同》无效，并协助办理撤销商品房预售备案登记，或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：（一）一审认定2017年1月10日唐果香将房屋出租给赵邦栋，该事实认定错误。根据上诉人提供的《营业用房租赁合同》，合同签订时间为2016年10月1日。可见，唐果香在一审中提供了虚假证据，其提供的《营业用房租赁合同》是为了应对本案诉讼补签的一份虚假合同，且合同主体系案外人蒲永清。（二）一审认定2017年1月10日唐果香交纳了房屋专项维修基金31,890.20元，同年3月17日汇薪公司向唐果香发出接房通知书，该事实认定错误。一审认定该事实所依据的证据均系复印件，上诉人在一审中也要求提供原件进行核对，但被上诉人一直未提供原件。（三）一审认定2017年7月25日、2018年9月21日唐果香根据汇薪公司的委托向任国荣支付783,530元，该事实认定错误。根据汇薪公司的委托书载明，要求将该款转入指定账户，但唐果香在一审中并未提供转账依据。同时，根据何光路及唐果香在公安机关的侦查笔录可知，并不存在补偿783,530元差价款的事实，唐果香一审中提供的该部分证据均系虚假。（四）一审认定达成的《营业房抵偿借款合同》系在专案组的多次协调下达成，该事实认定错误。一审对该事实的认定没有任何证据证实，一审中唐果香提供的《关于汇薪公司用房屋抵偿唐果香等人出借款的情况说明》、《项目抵偿公告》及《宏伟公司客户以资抵债资料》均系复印件，且属于被上诉人为了诉讼而自行制作的材料，不具备客观性。（五）一审认为案涉房屋至2015年8月13日查封期限届满，查封效力自行消灭，双方达成抵偿协议应属合法有效，该认定错误。根据一审查明的事实，案涉房屋2013年8月13日被查封，被上诉人于2014年1月27日通过签订《商品房买卖合同》的方式以案涉房屋设立抵押担保，但并未办理抵押登记。此时，案涉房屋仍在查封期限内，但被上诉人已将房屋进行网签，违反了法律规定。现上诉人主张确认查封期内的《商品房买卖合同》无效，但一审依据查封期满、查封效力自行消灭为由不予支持，违背了事实及法律依据。同时，《中华人民共和国担保法》第四十条规定“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”，本案中，根据被上诉人签订的《抵押借款合同》第六条约定，双方对案涉房屋存在流押约定，该约定应当属于无效约定。因此，唐果香对案涉房屋不享有抵押权，抵押行为违法，因抵押而签订的《商品房买卖合同》也应当属于无效合同。被上诉人双方虽签订了抵偿协议，但根据抵偿协议约定的房屋单价与流押条款约定的房屋单价一致，足以证实签订该抵偿协议仅是为了实现流押条款的约定，其本身不具合法性。同时，在该商铺已经装修的情况下的抵偿价格远低于相邻的毛坯房屋价格，足以证实双方在抵偿时不存在善意。因此，被上诉人之间不论是抵押担保房屋，还是抵偿房屋，其行为均不符合法律规定，应属无效行为。（六）一审认为唐果香已实际取得案涉房屋，按协议约定补付了差价，对该房屋已享有物权，该认定错误。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十条规定“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度”，可见，对案涉房屋享有物权应当依法办理不动产登记，唐果香虽办理了备案登记，但备案登记作为一种行政管理方式，不是预告登记，不能产生物权效力。因此，唐果香对案涉房屋仅享有债权，不享有物权。 被上诉人彭琳、何某1、何某2、汇薪公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，上诉人的上诉请求、事实及理由均不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。 被上诉人唐果香答辩称，（一）本案不存在处分查封房产的问题。1.案涉房屋于2013年8月13日查封，查封效力至2015年8月13日消灭。唐果香与汇薪公司于2016年12月28日签订《营业房抵偿借款合同》，将案涉房屋抵偿给唐果香，不存在处分查封财产的问题。2.2014年1月17日，唐果香与汇薪公司网签《商品房买卖合同》，只是一种借款担保行为，不违反法律规定。即便假设该网签行为是房屋买卖，那么在2015年8月13日查封效力消灭后，该行为的效力也得到了修复，仍然合法有效。（二）不存在流押问题。1.唐果香不是基于《抵押借款合同》的约定，直接取得案涉房屋，而是借款到期后，双方于2016年12月28日达成了抵偿协议，唐果香基于事后的抵偿行为取得案涉房屋。该抵偿行为是汇薪公司充分、自由意思表达，合法有效。2.2019年1月28日，唐果香及汇薪公司基于抵偿约定，将2014年网签的《商品房买卖合同》备案登记，属于抵偿行为的延续，该《商品房买卖合同》合法有效。（三）唐果香不存在恶意或不合理低价受偿的问题。1.上诉人诉称的查封行为，唐果香毫不知情，从始至终房管部门也没有登记，唐果香依法办理了网签、抵偿、备案，属善意案外人。2.唐果香抵偿的房产单价为3,000元/㎡，与该楼栋其他楼层销售单价大致相当。上诉人称是带装修抵偿，但其并未证明装修的价值。实际上，汇薪公司在抵偿时，只是刚开始进行装修，仅做了一部分隔断而已。（四）一审认定的其他相关事实正确，证据充分。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求予以驳回。 王建华向一审起诉请求：确认汇薪公司于2014年1月27日与唐果香所签订的编号2014000820号《商品房买卖合同》无效，并判令协助办理撤销商品房预售备案登记。 一审查明的事实，2007年起，王建华与汇薪公司法定代表人何光路之间发生多次借贷关系。2013年7月25日，王建华以何光路借款未还为由，提出诉前保全申请，阆中市人民法院作出（2013）阆民诉前保字第66号民事裁定，裁定对汇薪公司开发的相应房产予以查封。后经何光路申请，双方同意，阆中市人民法院于2013年8月13日再次作出（2013）阆民诉前保字第66-1号民事裁定，裁定变更对汇薪公司开发的“棕海国际”8号楼4楼予以查封。王建华与何光路民间借贷纠纷案，最终由四川省高级人民法院于2016年11月7日作出（2015）川民终476号民事判决，判决何光路向王建华偿还相应借款本息。 2014年1月21日，汇薪公司与唐果香签订《抵押借款合同》，约定汇薪公司向唐果香借款400万元，借期六个月，汇薪公司提供“阳光嘉苑”（后更名为“棕海国际”）商住小区8号楼4楼1594.51平方米房屋作抵押。依据该抵押借款合同，双方于同月27日签订了上述房屋的《商品房买卖合同》，合同编号为2014000820。2016年12月28日，因汇薪公司未能按期偿还借款，双方再次签订《营业房抵偿借款合同》，约定对上述房屋作价4,783,530元抵偿借款本金后，双方结算多退少补。2017年1月10日，唐果香将该房屋出租于赵邦栋经营使用至今。唐果香并向阆中市房屋专项维修资金监督管理办公室交纳了该房屋的专项维修基金31,890.20元。2017年3月17日，汇薪公司向唐果香发出接房通知。2017年7月25日、2018年9月21日，根据汇薪公司委托，唐果香向任国荣支付783,530元，清结双方抵偿合同的差额部分。2019年1月28日，唐果香在阆中市房地产交易所办理了上述房屋的商品房预售备案登记，备案登记号为2019000693。备案的买卖合同即为双方于2014年1月27日所签订的合同。 原审另查明，王建华与何光路民间借贷纠纷案执行程序期间，何光路于2019年12月病故。彭琳、何某1、何某2分别系何光路之妻、子、女。彭琳与何光路系汇薪公司股东，现公司实际由彭琳负责经营管理。唐果香向汇薪公司出借的资金实际为唐果香等12人共同筹措，并通过南充市顺庆区宏伟投资理财信息咨询有限责任公司居间借出。2016年，因该公司涉嫌非吸犯罪被公安机关立案侦查，唐果香与汇薪公司达成的上述《营业房抵偿借款合同》亦是在专案组多次协调下达成。 原审认为，案涉房屋属汇薪公司开发建设，虽在2013年8月13日被查封，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，至2015年8月13日，查封期限两年即届满，王建华未在查封期届满前依法申请续查封，原查封效力自行消灭。汇薪公司因不能偿还借款而与唐果香达成抵偿协议，不违反法律、法规禁止性规定，也不存在其他违法情形，应属合法有效。在签订抵偿协议后，唐果香已实际取得案涉房屋，也按协议约定补付了差额，唐果香对该房屋已享有相应物权，进而办理商品房预售备案登记，亦属正当。王建华的诉请没有事实和法律依据，不予支持。遂判决：驳回王建华的诉讼请求。案件受理费500元，由王建华负担。 本院经审理，对原审查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。汇薪公司与唐果香签订《商品房买卖合同》的目的，实质系以案涉房产为汇薪公司向唐果香的借款提供担保，其缔约合意真实，且不违反法律法规禁止性规定。虽然对案涉房产存在司法查封，但依照物权法定原理，双方签订的房屋买卖合同自合同成立时产生债的法律效力，在解除查封或撤销查封后，当事人仍可以办理不动产变更手续。即对于限制物权的合同效力，只要不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，就应认定合同有效。本案中，阆中市人民法院根据王建华的保全申请裁定对案涉房产予以查封，但查封期届满后王建华未申请继续采取保全措施，案涉房产所设置的权利负担因此消灭，此后，汇薪公司与唐果香签订抵偿协议，并对抵偿房屋进行价值结算且由唐果香支付了抵偿价款，同时，房屋已实际交付唐果香占有使用，故唐果香办理商品房预售备案登记，并不违反法律规定。综上，王建华的上诉理由不能成立，对其上诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,000元，由上诉人王建华负担。 本判决为终审判决。 审判长  李卫东 审判员  杨 辉 审判员  雷发军 二〇二〇年十二月十七日 书记员  廖志宏