四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0104民初6529号 原告：连仕成，男，1974年10月13日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：钱曼宇，四川兴立律师事务所律师。 被告：四川省房地产开发建设公司，住所地：四川省成都市府青路立交桥侧南洋大厦。 法定代表人：赵留京，四川省房地产开发建设公司经理。 委托诉讼代理人：梁国庆，男，系公司工作人员。 被告：马波，男，1991年1月6日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被告：邓玉梅，女，1965年10月12日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 原告连仕成与被告四川省房地产开发建设公司（简称省房地产公司）、马某某抵押权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理，因马某某死亡，原告连仕成申请追加马某某的法定继承人马波、邓玉梅作为被告参加诉讼。本院依法予以准许，并进行了两次公开开庭审理。在第一次开庭审理中，原告连仕成的委托诉讼代理人钱曼宇，被告马波、邓玉梅到庭参加诉讼。被告省房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。在第二次开庭审理中，原告连仕成的委托诉讼代理人钱曼宇，被告省房地产公司的委托诉讼代理人梁国庆到庭参加诉讼。被告马波、邓玉梅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，本案现已缺席审理终结。 连仕成向本院提出诉讼请求：1．确认省房地产公司与马某某签订的《房地产抵押合同》无效；2．省房地产公司、马某某依法注销对成都市锦江区××巷××号××栋××单元××楼××号房屋的抵押登记；3．本案诉讼费由省房地产公司、马波、邓玉梅共同承担。 事实与理由：2007年7月19日，连仕成与省房地产公司就省房地产公司开发的位于成都市锦江区××巷××号××栋××单元××楼××号房屋签订了《商品房买卖合同》，约定：连仕成购买上述房屋，建筑面积为41.81平方米。合同签订后，连仕成一次性支付了全额购房款，省房地产公司与连仕成正式办理交房入住手续。 2019年5月，连仕成以省房地产公司为被申请人向成都仲裁委员会提起仲裁，后成都仲裁委员会经开庭审理后作出（2019）成仲案字第418号调解：省房地产公司为连仕成办理房屋不动产权证，将上述房屋不动产权登记至连仕成名下。2019年7月2日，四川省成都市中级人民法院根据上述调解书，要求成都市不动产登记中心将上述房屋的不动产权证书单独办理至连仕成名下。2019年8月9日，连仕成向成都市锦江区税务局第一税务所缴纳了上述房屋契税共6274元。但因马某某与省房地产公司私下签订了《房地产抵押合同》，将连仕成的房屋作抵押，并办理了抵押登记，导致连仕成房屋产权不能办理。 马某某在明知或者应当知道案涉房屋已由连仕成买受并实际占有使用后仍与省房地产公司达成房地产抵押事由，属于恶意串通损害第三人利益，该抵押事由应属无效，基于无效事由办理的抵押登记亦属无效。此外，依据《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》的规定，房屋买受人的权利优先于抵押权人的抵押权，所以马某某与省房地产公司之间抵押登记应予注销。 省房地产公司辩称，1．省房地产公司与马某某签订《房地产抵押合同》时，基于对公司偿债能力的错误低估，将已经出售并交付给连仕成的案涉房屋抵押给马某某，《房地产抵押合同》是否有效，清法院依法认定。2．连仕成基于买受人身份要求排除所购房屋抵押权的障碍，符合房屋买受人的债权优先于物权登记抵押权的法律规定。3．在（2015）成华民初字第16号民事调解书中，马某某已经放弃了对案涉房屋的抵押权优先受偿的权利。 马波辩称，1．如连仕成所述，于2007年7月19日购买了省房地产公司开发出让的案涉房屋后，并未在房管局进行备案，导致省房地产公司将案涉房屋抵押给马某某，其后果应由连仕成和省房地产公司承担，我父亲马某某不应承担任何责任；连仕成主张的抵押无效不是事实，如果省房地产公司将200万元借款归还给我父亲马某某，我们可以代为办理解除抵押手续。2．2012年3月20日，我父亲马某某与省房地产公司签订了《借款协议书》及《房地产抵押合同》，约定省房地产公司向马某某借款200万元，借款时间为2012年3月21日至2012年6月20日，省房地产公司向马某某提供案涉房屋作为该次借款的抵押担保物。2012年3月22日，省房地产公司就案涉房屋办理了抵押登记并取得了《房屋他项权证》，抵押人为省房地产公司，抵押权人为马某某，债权金额为200万元。在办理案涉房屋抵押登记之时，案涉房屋仍登记在省房地产公司名下，我父亲马某某是基于对政府不动产登记部门的公信力，作为一般民事主体，因信赖案涉房屋登记情况而从事交易，并非知晓案涉房屋所有权不明或存在争议而办理上述借款和抵押登记，在法律上来说，是善意取得案涉房屋的抵押权。连仕成主张不是事实。3．2014年12月10日，我父亲马某某起诉省房地产公司及案外人赵留京民间借贷纠纷一案，经成都市成华区人民法院主持调解并出具了（2015）成华民初字第16号民事调解书，各方达成的和解协议主要内容为：省房地产公司分期向马某某支付借款本金260万元；如省房地产公司未按期足额支付，马某某可对剩余欠款申请强制执行，并由第三人承担借款利息；马某某在省房地产公司还款后7日内协助办理解除相对应金额抵押物的相关手续。而前述民事调解书中的260万元借款也包括了上述《借款协议书》及《房地产抵押合同》中约定的借款。截止到目前，省房地产公司并未偿还任何借款，相关法律职能部门也并未采取有效行动维护当事人的合法权益。这也间接导致了我父亲马某某郁结于心，积忧成疾，最终患病而逝。此外，《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》中第一条与第二条规定所回答的是，关于开发商未建成房产时购房者的购房款能否优先于建筑工程价款和土地使用权抵押债权受偿问题。因此和本案不相关，并不适用于本案。综上，请驳回连仕成的全部诉讼请求。 邓玉梅辩称与马波一致。 本院经审理认定事实如下：2007年7月19日，连仕成与省房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：连仕成购买省房地产公司开发的位于成都市锦江区××巷××号××栋××单元××楼××号房屋，面积为41.81平方米，总房价为209050元；连仕成一次性付清房款；省房地产公司应当在2007年8月1日前将经综合验收合格的商品房交付连仕成使用；省房地产公司应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由省房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。2007年8月3日，省房地产公司向连仕成出具收据，载明收到连仕成购房款209050元。 2009年7月11日，省房地产公司通知连仕成于2009年7月19日办理上述房屋的入住手续。庭审中，连仕成与省房地产公司确认，房屋已交付，由连仕成出租或自用。 2012年3月20日、21日，马某某与省房地产公司分别签订《借款协议书》及《房地产抵押合同》，约定省房地产公司向马某某借款200万元，借款期限为2012年3月21日至2012年6月20日，省房地产公司向马某某提供成都市锦江区××巷××号××栋××单元××楼××号房屋作为该次借款的抵押担保物。省房地产公司就案涉房屋办理了抵押登记，抵押人为省房地产公司，抵押权人为马某某，债权金额为200万元。 2019年5月8日，成都仲裁委员会作出（2019）成仲案字第418号调解：省房地产公司于2019年5月18日前，协助连仕成办理位于成都市锦江区××巷××号××栋××单元××楼××号房屋的不动产权证。后连仕成申请执行上述调解书，四川省成都市中级人民法院于2019年7月2日向成都市不动产登记中心出具协助执行通知书，要求将上述房屋产权办至连仕成名下。2020年5月12日，四川省成都市成华区人民法院作出（2020）川0108执异75号执行裁定：中止对上述房屋的执行。 2019年8月9日，连仕成向国家税务总局成都市锦江区税务局第一税务所缴纳印花税、契税，对应缴费地址为：成都市锦江区××巷××号××栋××单元××楼××号，建筑面积为41.81平方米。 又查明，2012年3月20日，省房地产公司办理了成都市锦江区××巷××号××栋××单元××楼××号（权1983890）的产权登记。不动产登记信息载明：房屋登记抵押在马某某名下，抵押权为有效状态。 马某某与邓玉梅系夫妻关系，马波系马某某与邓玉梅之子。2019年，马某某死亡。经本院向马某某所属辖区成都市公安局成华区分局出具调查取证函，核实马某某的家庭成员（配偶、父母、子女）的居民身份信息。成都市公安局成华区分局于2020年12月14日回函称：马某某，其户内成员邓玉梅（配偶），户内无子女信息，无法查询。 以上事实，有各方身份信息、《商品房买卖合同》、收据、入住通知、税收完税证明、不动产登记信息摘要、（2019）成仲案字第418号调解书、（2020）川0108执异75号执行裁定书、（2019）川01执1767号协助执行通知书，马波提交的《房地产抵押合同》、《借款协议书》、房屋他项权证、马某某死亡证明等证据，以及关于协助查询马某某户籍情况的回函、当事人的陈述在案佐证。 本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”可见，不动产登记并非确定物权的唯一依据。虽然案涉房屋登记在省房地产公司名下，但早已出售给连仕成，且连仕成已支付购房款并入住至今，（2019）成仲案字第418号调解书对该事实予以确认，省房地产公司协助连仕成办理案涉房屋的不动产权证，故省房地产公司无权对案涉房屋予以处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得该处分权，该合同有效。”本案中，连仕成对省房地产公司的抵押行为既未追认，省房地产公司亦未在之后取得处分权，故马某某与省房地产公司签订的《房地产抵押合同》无效。 关于马某某取得抵押权是否符合善意取得的条件。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。故抵押权的取得，亦适用善意取得的规定。本案中，根据《商品房买卖合同》及入住通知可知，连仕成在支付房款后自2009年7月起占用、使用案涉房屋至今。省房地产公司作为房地产开发企业，其开发的楼盘必然用于出售。从《商品房买卖合同》签订时间来看，案涉楼盘至少从2007年开始销售，到2012年马某某办理抵押登记，如此之长的时间里，该楼盘不可能尚未出售。马某某向省房地产公司出借大额资金，在为保障自身权益欲办理抵押登记时，未对房屋出售情况、使用情况进行核实，其行为明显具有重大过失，且省房地产公司称在办理抵押登记时已告知马某某案涉房屋是在售的商品房，故马某某取得抵押权也依法不构成善意取得。如前所述，马某某与省房地产公司签订的《房地产抵押合同》属于无效合同，而马某某亦不属于善意取得，基于无效合同而办理的抵押登记亦应无效，马某某与省房地产公司应注销案涉房屋的抵押登记。现马某某已死亡，马波、邓玉梅作为马某某的法定继承人，负有协助办理上述抵押登记注销手续的义务。 综上所述，连仕成的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认被告四川省房地产开发建设公司与被告马某某于2012年3月21日签订的《房地产抵押合同》无效； 二、被告四川省房地产开发建设公司与被告马波、邓玉梅应于判决生效之日起五日内注销位于成都市锦江区××巷××号××栋××单元××楼××号房屋的抵押登记。 案件受理费4436元，减半收取计2218元，由被告四川省房地产开发建设公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  潘苏华 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  傅晓婉