山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1311民初6008号 原告：苗华，男，1962年9月15日出生，汉族，住临沂市罗庄区 委托诉讼代理人：鞠建，山东睿扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宫程程，山东睿扬律师事务所律师。 被告：临沂桃源房地产开发有限公司，住所地临沂市兰山区金雀山路97号院内。 法定代表人：张现行，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙学军，男，1969年2月15日出生，汉族，住被告××家属院。 委托诉讼代理人：蔺耀永，山东兰友轩律师事务所律师。 原告苗华与被告临沂桃源房地产开发有限公司（以下简称桃源房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苗华及其委托诉讼代理人鞠建，被告桃源房地产公司的委托诉讼代理人孙学军、蔺耀永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苗华向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决确认原、被告之间的商品房买卖合同已经成立并生效；2.依法判决被告按照《阳光维也纳住宅认购协议》中双方商定的价格和原告补签《商品房买卖合同》，并配合原告办理产权过户登记等手续。事实和理由：2017年8月15日，原告与被告签订《阳光维也纳住宅认购协议》一份，协议约定：乙方（原告）自愿购买甲方（被告）开发建设的阳光维也纳小区××号房，面积244.27平方米，金额1211212.795元，对应车库106号，面积21.79平方米，金额47938元；甲乙双方在签订认购协议时，乙方自愿交付定金1000元，该定金在签订《商品房买卖合同》时抵作购房款。被告同时告知原告何时交付房款另行通知。协议签订后，原告于2017年8月29日交付购房定金1000元，被告也向原告实际交付了上述房产。2018年11月2日，被告把上述房屋全套钥匙交付原告，并开通自来水，同时给原告出具用电户名变更证明，协助原告到高都供电所将用电户名从被告变更为原告，2018年11月19日，原告和国网山东省电力公司临沂供电公司签订《低压居民供用电协议》，随后原告对上述房产进行了装修并入住。2020年5月15日，被告在《沂蒙晚报》刊登《启事》，声明：“阳光维也纳住宅项目已经具备销售条件，前期以书面形式办理过订购意向手续的客户，请于一周内前来办理手续或退订手续。”看到该启事后，原告到被告售楼处，被告的置业顾问提供公司的收款账户信息，原告于2020年5月18日和5月25日将250000元、130000元存入被告收款账户，支付了30%的首付款。2020年8月5日，被告以房屋价格上涨为由，将原告已经交付的380000元首付款退回原告银行账户，并拒绝按照双方商定的价格补签商品房买卖合同并办理产权过户登记手续。案涉《阳光维也纳住宅认购协议》中对于房产的房号、面积、总价款均作出明确约定，被告已经履行了交付房产的合同义务，原告同意接收房产并装修入住，同时原告也履行了支付首付款的合同义务，根据合同法第三十六条以及其他相关规定，应当视为原、被告之间的商品房买卖合同成立并生效。被告拒绝和原告补签商品房买卖合同并协助办理产权过户登记手续的行为违反了合同和法律规定。为此原告诉至人民法院，请求人民法院判如所请，以维护原告的合法权益。 桃源房地产公司辩称，1.答辩人公司现股东系2020年8月份从原股东临沂电力实业公司受让全部股权，并完成工商变更登记，案涉主要事实发生在原股东作为公司股东期间，根据原股东方提供的情况，原告诉称的订立认购协议的时间发生在答辩人内部决定停止对外销售之后，答辩人从未作出向原告方出售案涉房产的意思表示；2.答辩人从未向原告交付房屋，没有找到依法交付房屋的任何内部记录资料，也没有查找到原告提交的认购协议，答辩人没有任何记录而原告方主张已交纳了1000元订金就得到了价值数百万元的房产，也明显有悖常理；3.答辩人与原告之间没有就案涉房产在答辩人股东变更后达成一致，至2020年8月17日，原告还向答辩人出具了愿意和答辩人协商、按照售楼处2020年5月15日提供的房产价格2123088元购买此房产，故无论原告主张的认购协议是否成立，双方均未形成就案涉房产的买卖合意，不成立有效的买卖合同；4.原告第一项诉讼请求与第二项诉讼请求相互矛盾，认购协议不是买卖合同，而且商品房买卖合同的必备条款包括公摊面积归属、会所产权由全体业主共有还是开发商保留等直接涉及交易商品房产权的实际权利，显然不能由认购协议代替。基于上述答辩理由，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 苗华向本院提交如下证据： A1.《阳光维也纳住宅认购协议》一份及订金收据一份，证明2017年8月15日，原告与被告签订了住宅认购协议，双方对认购房屋的房号、面积、房款总价、车库号等主要内容均作出明确约定； A2.桃源房地产公司出具的证明复印件一份、《低压居民用电协议》一份及电费明细明细一份，证明被告向原告交付房屋后，出具了用电户名变更证明，协助原告到高都供电所办理了居民用电手续，后原告对房屋进行了装修并入住，同时证明被告已经向原告交付房屋，并同意原告办理相关入住手续，双方履行的就是《阳光维也纳住宅认购协议》； A3.阳光维也纳小区××号房屋全套钥匙、门禁卡照片一组，证明2018年11月2日，被告交付房屋的同时，将房屋的全套钥匙、门禁卡交付给原告，原告装修后一直在使用并已实际入住； A4.被告在《沂蒙晚报》刊登的“启事”、被告公司置业顾问刘静给原告的交纳首付款账号及回款凭证，证明2020年5月15日，被告在《沂蒙晚报》刊登“启事”，要求办理过认购协议的客户一周内办理购买或退订手续，原告得知后到被告处找到置业顾问刘静，领取了被告公司收款账号并于2020年5月18日、5月22日向被告支付首付款共计380000元，履行了支付首付款的义务； A5.原告车辆被禁止进入阳光维也纳小区的照片、原告与被告公司原法定代表人侯峰的短信聊天记录及被告公司的工商登记信息一份，证明原告车辆被禁止进入小区，被告公司不同意原告按被告提交的说明价格出让房产及原告出具的说明是在被告公司股权转让之前。 对苗华提交的上述证据，桃源房地产公司质证意见为： 对证据A1的真实性、合法性及关联性均有异议，该协议加盖的印鉴需向原股东确认，如有异议三日内提出鉴定申请，同时该协议并非买卖合同，协议关于房产的面积、金额均在合同的前言部分，并非合同条款，符合预约合同，该协议第四条明确约定了定金条款，也就是说1000元系定金，如房屋另售他人，被告方双倍返还1000元，如原告不买定金不予返还，不能产生房屋买卖的法律效力和法律后果，同时原告提交的“订金”收据，证实被告没有按照认购协议向原告收取有保证意义的定金，而是另行收取了预定性质的定金，且收据载明的收款人为“诸葛静”，此时我公司已经停止售房，不可能委托代理人售房，故收款应为诸葛静的个人行为；对证据A2中原告提交的证明系复印件，无证明力，对其中的用电协议和电费明细无异议，但不能证明已向原告交房，原告是如何实际占有的案涉房屋，我方没有任何交房记录，原告不可能交了1000元就能获得数百万元的房屋，申请法庭调查本案的原告是如何占有的案涉房屋；对证据A3的真实性需向工作人员核实，如有异议三日内提交书面意见，逾期不提交视为我方认可，该照片不能证明原告占有了案涉房产，同时请原告就该组证据的来源作出说明，即原告在什么时间、自什么人手中、以何种方式得到的房屋钥匙；对证据A4中刊登的“启事”予以认可，但不包含原告的情况，原告主张的认购手续自始至终没有在被告公司备案，原告除了5月18日转款250000元、5月25日又以现金方式存入130000元，后被告将该款全部退给原告，因我公司没有原告购买房屋的备案，从付款开始双方就案涉房屋进行过协商，但我公司一直不认可前期签订过协议以及交付了房屋；对证据A5的真实性无异议，该组证据证明双方对于原告是否合法占有房产一直存有争议，且解决方案是我方制定销售价格后，原告有权优先购买，该组证据只能证明双方协商的经过，且原告已认可按照2123088元的价格购买案涉房产，故不应支持原告主张的认购价格。 桃源房地产公司向本院提交如下证据： B1.苗华出具的承诺书一份，主要内容为“桃源房地产公司：本人苗华，2017年8月15日在阳光维也纳小区交订金壹仟元，已签订了《阳光维也纳住宅认购协议》购买××号住房一套（包括××号车库，地下室和院子），我现愿意和贵公司协商，按照售楼处2020年5月15日提供的房款总金额2123088元购买此房产，具体事宜见面谈。苗华”，来源于2020年8月17日双方协商案涉房屋过程中苗华向桃源房地产公司出具，证明双方未就案涉房产达成正式的房屋买卖合同。 对桃源房地产公司提交的上述证据，苗华质证意见为： 对证据B1的真实性无异议，但首先，该说明是原告听说被告股东准备转让股权后，因担心新股东接手后不承认之前的认购协议，迫于无奈出具的此说明，想在股权转让前和被告在此协商，协商结果如被告所述，双方未达成一致；其次，此说明出具后，被告不予认可，并给案涉房屋断电，同时取消原告车辆进出小区的通行权限；第三，原告曾和被告的原法定代表人侯峰多次通过短信沟通，侯峰承认断电事实，并称原告提出的价格公司不接受，需等新股东重新确定销售价格后，原告可按照新价格有限购买；第四，上述行为表明，双方并未就该份说明里的价格达成一致。 本院根据上述证据及当事人陈述、庭审查证的事实，认定如下事实： 2017年8月15日，苗华与桃源房地产公司签订《阳光维也纳住宅认购协议》一份，该协议主要内容为：甲方桃源房地产公司（出卖人）、乙方苗华（认购人）；乙方自愿购买甲方开发建设的阳光维也纳小区××号房，面积244.27平方米，金额1211212.795元，对应车库×号，面积21.79平方米，为明确双方权利义务达成以下协议：一.甲乙双方在签订本认购协议时，乙方自愿交付定金1000元，该定金在签订《商品房买卖合同》时抵作购房款；…三.逾期交纳首付款的，如价格上调，执行新价格；四.如双方在约定的签订《商品房买卖合同》时间内，甲方将该商品房另售他人的，甲方应双倍返还乙方已付定金，如乙方在约定时间内不前来协商签订《商品房买卖合同》，定金不予退还，甲方可将该房屋另售他人……。上述协议签订后，苗华于2017年8月29日向桃源房地产公司交纳购房定金1000元，桃源房地产公司工作人员诸葛静收款后向苗华出具《阳光维也纳购房订金》收据，载明收取苗华预订房源16-1-102订金1000元。2018年11月2日，桃源房地产公司向苗华交付案涉房屋的全套钥匙及门禁卡，并向苗华出具证明一份，用于办理上述房屋的用电户名变更手续，证明内容为：我公司开发的阳光维也纳小区16号楼1单元西1户室，电表户号：0687846003，苗华业主前往贵所办理用电户名变更业务。后苗华与国网山东省电力公司临沂供电公司于2018年11月19日签订《低压居民供用电协议》，为案涉房产开通用电协议，随后苗华对房屋进行装修并实际入住。 2020年5月15日，桃源房地产公司在沂蒙晚报刊登启事，说明阳光维也纳住宅项目已经具备销售条件，要求前期书面办理订购意向的客户于一周内办理购买或退订手续。苗华得知后与桃源房地产公司销售人员联系并索要公司银行账号，分别于2020年5月18日、同年5月25日向桃源房地产公司账户汇款250000元、130000元，共计380000元，并分别备注款项用途为“苗华16号楼1单元102首付款”、“维也纳16-1-102房款”。后双方协商协商过程中，苗华于2020年8月17日向桃源房地产公司出具书面说明一份，内容为：桃源房地产公司：本人苗华，2017年8月15日在桃源房地产公司，阳光维也纳小区，交订金壹仟元，已签订了《阳光维也纳住宅认购协议》购买××号住房一套（包括××号车库，地下室和院子），我现愿意和贵公司协商，按照以售楼处2020年5月15日提供的房款总金额2123088元购买此房产，具体事宜见面谈。后双方对房产销售事宜协商未果，为此成诉。 另查明，阳光维也纳小区现已具备销售条件，案涉房屋已办理的房屋首次登记，并取得了不动产权证书。苗华主张其看到沂蒙晚报刊登的启事后与桃源房地产公司协商，桃源房地产公司要求房产涨价按照2123088元出售，但苗华未同意。桃源房地产公司主张2020年8月苗华同意按照2123088元价格购买案涉房产，现因其公司股东变更尚未作出决定，不同意按照该价格出售房屋。 还查明，苗华向桃源房地产公司支付购房首付款项380000元，桃源房地产公司已通过银行汇款方式返还苗华。 本院认为，苗华与桃源房地产公司于2017年8月15日签订的《阳光维也纳住宅认购协议》，对购买的楼房号、楼层、房号、房屋面积、房屋总价款、对应车库号等均作了相应约定，苗华按约定向桃源房地产公司交纳了相应的购房定金和首付款，桃源房地产公司并已将案涉房屋实际交付苗华占用、使用，并配合苗华办理了居民供用电协议等，双方签订的该《阳光维也纳住宅订购协议》，实际是有效的商品房买卖合同。该协议未经法定程序撤销、解除或变更前，其法律效力应得到尊重，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。 双方签订的阳光维也纳住宅认购协议，约定案涉房产总房价为1211212.795元，后依据桃源房地产公司提交的2020年8月17日苗华签字确认的书面承诺，应当认定双方就案涉房产（包括106号车库、地下室及院落）的总价款达成一致协议，变更为2123088元，本院对于双方协议达成的房屋总价款，依法予以确认。 关于苗华要求桃源房地产公司按照《阳光维也纳住宅认购协议》中双方商定的价格与原告补签《商品房买卖合同》，因双方签订的《阳光维也纳住宅认购协议》为有效的商品房买卖合同，且苗华与桃源房地产公司另于2020年8月17日达成变更案涉房产总房价的合意，现苗华要求按照认购协议价格补签《商品房买卖合同》，与本院查明的事实不符，本院依法不予支持。关于苗华要求桃源房地产公司配合办理产权过户登记手续的请求，因案涉房产已办理了产权首次登记手续且已实际交付苗华使用，现苗华要求桃源房地产公司配合办理产权过户手续，符合法律规定，依法应予支持。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，本院酌定桃源房地产公司协助办理产权过户登记的期间为90日。 桃源房地产公司辩称，其从未作出向苗华出售案涉房产的意思表示；其从未向苗华交付房屋、其公司股东变更后未与苗华就案涉房产达成一致意见，均与本案查明的事实不符，亦不能构成其免责的法定事由，本院依法不予支持。桃源当地产公司辩称苗华的第一项诉讼请求与第二项诉讼请求相互矛盾，本院予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条、第十八条规定，判决如下： 一、原告苗华与被告临沂桃源房地产开发有限公司于2017年8月15日签订的《阳光维也纳住宅认购协议》为有效合同； 二、被告临沂桃源房地产开发有限公司于本判决生效后90日内协助原告苗华办理房屋产权过户登记手续； 三、驳回原告苗华的其他诉讼请求。 案件受理费8066元减半收取4033元、申请费5000元，合计9033元，均由被告临沂桃源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  苏光 二〇二〇年十二月三十日 书记员  张辉