福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初5301号 原告：福建富丽达物业管理有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区人民路新洲城C幢1003-1室，统一社会信用代码91350800751370854J。 法定代表人：陈卫东，董事长。 委托诉讼代理人：郭阿妍，福建岩风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张华英，女，1977年3月2日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告：杨译斌，男，1983年1月8日出生，汉族，户籍地福建省漳州台商投资区，现住福建省龙海市。 原告福建富丽达物业管理有限公司（以下简称富丽达物业公司）与被告杨译斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告富丽达物业公司委托诉讼代理人郭阿妍、张华英和被告杨译斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 富丽达物业公司向本院提出诉讼请求：判令杨译斌支付自2016年1月1日起至2020年6月30日尚欠的物业服务费7343.5元，以及2015年6月13日至2020年6月26日止，自用水费1057.3元、总水表损耗分摊262.6元、抽水用电364.1元、水公摊73元、电公摊318.8元、楼道用电284.1元、电梯用电746.1元、垃圾处理费486元，合计10935.4元，并支付自起诉之日起至款项付清之日止以该欠款金额10935.4元为本金按月利率百分之一点五计算的利息。事实和理由：2012年8月1日，其与龙海市三远房地产发展有限公司签订了《龙江一号前期物业服务合同》，该合同充分体现了诚实信用、平等互利、等价有偿的民事活动原则。合同签订后，其按协议约定履行了合同，为杨译斌提供了相应的物业服务。但杨译斌自2016年1月1日起至2020年6月30日止累计拖欠物业费7343.5元，以及2015年6月13日至2020年6月26日止，自用水费1057.3元、总水表损耗分摊262.6元、抽水用电364.1元、水公摊73元、电公摊318.8元、楼道用电284.1元、电梯用电746.1元、垃圾处理费486元，合计拖欠10935.4元。根据《龙江一号前期物业服务合同》第十四条第（2）项约定，业主或者物业使用人逾期或拒交物业管理各项费用的，从逾期之日起每天按所欠管理费用千分之三缴纳违约金，其仅请求杨译斌支付从起诉之日起至款项付清之日止按月利率百分之一点五计算的违约金。其多次催要尚欠费用未果，为此诉至法院。诉讼中，富丽达物业公司放弃对总水表损耗分摊262.6元的诉讼请求。 杨译斌辩称，其于2020年10月13日收到法院传票，根据有关法律规定，2017年10月13日前的诉讼请求已过诉讼时效。2017年10月14日至2018年1月5日期间，富丽达物业公司未能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，无权收取物业服务费；未向小区公布水电费公摊等费用计算表及计算依据，收费缺乏事实依据，其有权拒交该部分费用。物业公司存在未定期清洁打扫公共区域、未对小区24小时不间断巡逻和对进出人员登记管理、实际服务人员人数未达合同要求、未对楼下店面的违章开窗报告有关部门处理等问题。三远龙江一号业主委员会于2017年12月31日发出《工作函》，通知富丽达物业公司于2018年1月5日前接洽商谈小区服务合同事宜，富丽达物业公司未与业主委员会商谈，视为《龙江一号前期物业服务合同》于2018年1月5日到期，终止合同。从2018年1月6日至今，富丽达物业公司未与三远龙江一号业主委员会签订物业服务合同，无物业服务收费依据。其请求先履行抗辩权，在富丽达物业公司纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。 本院经审理认定事实如下： 2012年8月1日，富丽达物业公司与龙海市三远房地产发展有限公司签订《龙江一号前期物业服务合同》，约定龙海市三远房地产发展有限公司选聘富丽达物业公司对龙海市“龙江一号”提供前期物业管理服务。合同约定富丽达物业公司为小区业主和物业使用人提供物业管理服务，并负责向业主和物业使用人收取：物业管理服务费、公摊水电费备用金、水电费在未实现抄表到户前代收代缴水电费、代收代缴公摊水电费、其他经物价部门核准的费用等。《龙江一号前期物业服务合同》第八条约定高层住宅物业管理服务费收费标准为0.9元/月·㎡；第十四条约定“1、物业管理服务费按季度或半年交纳，当季度或半年第一个月15日前交纳当季或半年物业管理服务费，水、电（含公摊）费每两个月或与当地收费部门一致交纳；2、业主和物业使用人逾期或拒绝缴纳物业管理各项费用的，从逾期之日起每天按拖欠管理费用的千分之三计交违约金”。合同签订后至今，富丽达物业公司对三远龙江一号小区进行了物业管理。 杨译斌系龙海市××小区××幢××室的业主，该房屋建筑面积为151.1平方米。杨译斌未缴纳2016年1月1日起至2020年6月30日的物业管理服务费及从2015年6月13日至2020年6月26日止的自用水费、总水表损耗分摊、抽水用电、水公摊、电公摊、楼道用电、电梯用电、垃圾处理费等费用。富丽达物业公司向杨译斌催讨未果，遂具状诉至本院。 上述事实，有富丽达物业公司提供的杨译斌的身份证复印件、《龙江一号前期物业服务合同》、物业水电费明细、水电费公摊计算表、物业服务管理的照片、每日用水明细、微信聊天记录等和杨译斌提供的微信聊天记录、照片、视频等以及各方当事人及其委托诉讼代理人和证人郑某在庭审中的陈述、质证等予以证明，本院予以确认。 本院认为，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。富丽达物业公司与龙海市三远房地产发展有限公司签订的《龙江一号前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，其效力及于包括杨译斌在内的三远龙江一号小区全体业主。富丽达物业公司已为小区提供了日常的物业管理服务，理应享有收取物业管理费的权利。杨译斌亦享受了富丽达物业公司为小区提供的物业服务，应缴纳相应的物业费。本案中，杨译斌反映富丽达物业公司在提供物业管理服务过程中，存在未履行物业管理服务内容包括：未及时打扫公共区域、绿化环境脏乱、墙体破损未及时修复、治安管理较为松懈、楼下店面违章行为未报告相关行政部门等，但这不能成为其拒绝缴纳物业服务费的理由，否则也将侵害其他正常缴费业主的权利。杨译斌在享受富丽达物业公司提供的物业服务同时拒交物业管理费已构成违约，富丽达物业公司要求杨译斌缴纳物业费用的诉请，于法有据，应予以支持。 关于《龙江一号前期物业服务合同》的效力。《福建省物业管理条例》第三十四条规定：“前期物业服务合同期限不超过三年。前期物业服务合同期限届满、业主委员会未成立的，前期物业服务合同可以顺延；期限未满，但业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。前期物业服务合同终止后，业主大会决定重新选聘物业服务企业的，物业服务收费应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，由业主委员会代表全体业主与选定的物业服务企业参照当年物业服务市场价格行情签订物业服务合同约定”；第三十九条规定：“物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方面提前解除物业服务合同；一方要求提前解除物业服务合同的，应当提前两个月书面告知对方”。杨译斌主张三远龙江一号业主委员会于2017年12月31日发《工作函》，通知富丽达物业公司于2018年1月5日前接洽商谈小区服务合同事宜，富丽达物业公司未与业主委员会商谈视为合同终止的辩解，与法律法规的规定不符，不予采纳。 关于利息部分。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持”之规定，结合查明的事实，可以证明富丽达物业公司在物业管理服务方面存在一定的瑕疵，结合本案的具体情况，对于富丽达物业公司主张的利息部分，不予支持。 杨译斌认为富丽达物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效的主张，予以采纳。富丽达物业公司提交的证据未能认定杨译斌有收到其发出的催收物业服务费用的通知，对于本案立案前三年即2017年10月10日之前的物业服务费，超过诉讼时效，不予支持。故杨译斌应交纳的物业服务费应从2017年10月1日起算，以0.9元/月/平方米的标准支付。对于本案中杨译斌的自用水费和垃圾处理费，系富丽达物业公司为龙海市龙水自来水有限公司代缴代收，不宜适用诉讼时效，应由杨译斌自行承担全部水费和垃圾处理费；涉及小区全体业主的抽水用电、楼道用电、电梯用电、电公摊、水公摊等费用，亦不宜适用诉讼时效，否则也将侵害其他正常缴费业主的权利。 对于物业使用过程中遇到的问题，业主应及时向物业服务企业反映，对于业主所反映的有关物业服务不到位的情况，物业服务企业亦应充分重视、积极沟通，有则改之，无则加勉，只有业主与物业服务企业之间形成良好沟通和互动配合，才能共同营造和谐的小区氛围。 综上，杨译斌应向富丽达物业公司支付自2017年10月1日起至2020年6月30日的物业服务费4487.67元（0.9元/平方米/月×151.1平方米×33个月），以及2015年6月13日至2020年6月26日止的自用水费1057.3元、抽水用电364.1元、水公摊73元、电公摊318.8元、楼道用电284.1元、电梯用电746.1元、垃圾处理费486元，合计7817.07元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《福建省物业管理条例》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、杨译斌应于本判决生效之日起十日内给付福建富丽达物业管理有限公司物业服务费用7817.07元。 二、驳回福建富丽达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费74元，减半收取计37元，由福建富丽达物业管理有限公司负担12元，杨译斌负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  陈李军 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  姚艺珊