广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初988号原告李某某，男，汉族，住址湖北省荆州市荆州区。委托代理人石某某，广东广和律师事务所律师。委托代理人付某某，广东广和律师事务所实习律师。被告深圳市某某有限公司（以下简称“某某公司”），住所深圳市龙岗区法定代表人罗某某。委托代理人彭某某，广东生龙律师事务所律师。被告某某（深圳）投资有限公司（以下简称“某某公司”），住所深圳市龙岗区法定代表人彭某某。第三人深圳市某某公司（原名深圳市某某有限公司，于2020年2月15日变更企业名称为深圳市某某公司,以下简称“某某公司”），住所深圳市南山区第三人广州某某有限公司（以下简称“某某公司”），住所广州市从化区法定代表人江某某。原告诉被告某某公司、某某公司第三人某某公司、某某公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人。石某某、付某某到庭参加诉讼，被告某某公司的委托代理人彭某某到庭参加诉讼，被告某某公司、第三人某某公司、某某公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称,2018年3月5日，原告与被告某某公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定房款总价3436034元，用途为住宅。合同第九条约定“某某公司交付房屋的时间为2018年6月30日，以原告向被告出具钥匙收条为房地产实际交付的凭据；第十条约定“交付的文件，包括签订《前期物业服务协议》；第十二条约定“出卖人逾期交付的违约责任，…超过90日的，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金”。按照合同第九条约定被告某某公司交付涉案房屋的时间为2018年6月30日，但被告已迟延履行该义务，根据合同约定及合同法的相关规定，被告某某公司应当向原告支付逾期交房违约金，直至2019年8月10日，被告某某公司才向原告实际交付房屋，有《前期物业服务协议》的落款日期为证，房屋约定的交付时间为2018年6月30日，《装修工程施工合同》约定施工期210天，扣除该宽限期210天，违约金的起算日期应为2019年1月27日至2019年8月10日共195天，按万分之四计算为268010.65元。另根据前述合同第十二条约定以及合同法第39条、40条规定，附件五补充协议第八条属于格式条款，被告某某公司作为提供格式条款一方，免除其责任、排除原告的主要权利，该格式条款无效，因此应当适用预售合同第十二条约定的标准计算违约金。被告某某公司作为被告某某公司的唯一法人股东，按照公司法第六十三条的规定，应当对案涉违约金承担连带清偿责任。故请求判令：一、被告某某公司向原告承担交房违约金268010.65元（以全部房价款为基数，按每日万分之四的标准计算违约金，自2019年1月27日计算至2019年8月10日）；二、被告某某公司对上述款项承担连带清偿责任；三、本案诉讼费用由两被告承担。庭审时，原告确认不要求第三人某某公司承担责任，认为其并非合同当事人。庭后，原告提交了《明确诉讼请求申请书》，提出基于深圳市违约金计算的日期为2019年7月1日至2019年9月30日，即被告某某公司符合交楼标准的截止时间为2020年9月30日，故诉求一明确为计算至实际计至符合交楼标准之日止，诉求一的金额不变。被告某某公司辩称：1.《装修工程施工合同》、《改造委托协议》、《不可撤销委托书（一）》、《不可撤销委托书（二）》系原告与第三人某某公司、某某公司自愿签订，不存在欺诈胁迫，合法有效；2.被告已经按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定于2018年6月30日前向原告发出《入伙通知书》，并已将房屋交付给原告委托的第三人某某公司，第三人某某公司亦向被告出具了《验收办理完结证明》和《收楼意见书》，被告已按约完成交房义务，不存在逾期交房；原告要求被告按照每日万分之四的标准承担逾期交房违约金没有依据；3.关于第三人某某公司装修延迟交房一事，为了协助政府维稳，被告同意与第三人某某公司共同承担装修延期交房补偿，经与业主代表进行多次沟通，被告最终出具相关补偿方案，大部分业主已接受该补偿方案并收房入住。被告要求原告明确表态是否接受该补偿，如不接受，被告将不会支付相应款项，如接受该方案，请求法院在判决时扣除相应补偿金额；4.第三人某某公司完成装修并通知交房的时间是2019年8月10日，被告承认逾期并愿意与第三人某某公司共同承担逾期责任，计算标准为深圳市房地产租赁主管部门规定的指导租金标准18元/㎡,支付期间自2019年7月1日至8月10日止；5.预售合同及附件五补充约定，均是双方协商一致签订的，原告对上述条款已知悉并明确其法律效果，不属于格式合同，不存在无效条款的情形。预售合同的范本是国土资源和房屋管理局制定，双方可以根据实际情况填写空白处和补充协定，补充约定的范本是被告制定，根据实际情况，经协商一致与原告签订，预售时在售楼部现场公示了合同版本，且已备案，签订合同时，被告已经提醒原告在销售现场有公示合同范本，涉案合同有十处需要原告签名，其中补充约定每页都需要原告签名，原告签订合同补充协定时是清楚知悉相关条款的，在公开公示合同的情形下，签订合同合法有效，没有违背法律强制性规定。目前所有房地产开发商都与业主签订补充协议内容基本相同，如法院认定补充协议无效，则类似补充协议也无效，将导致房地产市场交易不稳定，产生恶劣的社会影响，双方签订的补充约定第一段，明确出卖人在签署本合同相关购房文件前，已向买受人明示预售合同示范文本、《商品房销售管理办法》、销售现场公示购房风险提示等，已就所有条款中免除或限制出卖人责任的条款，采取了合理方式提醒买受人注意，并作了充分说明，买受人应当明确理解各条款的含义，并同意全部内容。为此买受人承诺任何时候不得就此向出卖人提出任何要求或主张。补充协议21条约定，双方确认本约定及附件均为合同不可分割的部分，买受人已完整阅读并完全理解认可本约定之全部内容，双方一致确认附件五的补充约定如与合同正文冲突时，以附件五的约定内容为准，合同正文与附件五的补充约定均为双方协商确定，双方认识一致，无任何分歧，被告已在补充约定比较明显的首部位置及尾部位置，对原告进行了提示，尽到了提示义务，补充约定第8条，只是将原告的违约责任进行了调整，并不属于免除责任、排除原告主要权利的情形，因此补充约定的条款合法有效;6.第三人某某公司延期装修导致实际交房时间为2019年8月10日，本来装修合同约定是2019年6月30日前，延期的40天，被告愿意同第三人某某公司按每月每平米18元赔偿原告损失，远高于装修合同约定的每天1元的标准，我方交房是按照业主指定交给第三人竣俊公司的，该公司经业主委托改造，该公司没有延迟。被告某某、第三人某某公司、某某公司均未应诉答辩，亦未提交相关证据。经审理查明，2018年3月5日，原告（买受人）与被告某某公司（出卖人）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，内容约定：原告向被告购买位于深圳市龙岗区，购房款总价为3436034元，出卖人应当于2018年6月30日前将该房产交付买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；双方在合同附件三中约定“本房地产的装置、装修、装饰标准：毛坯房。”；合同第十二条出卖人逾期交付的违约责任,约定按下列第二种方式处理，第二种方式为“见附件五相关约定”；第十三条“交付买受人时，本房地产项目的《深圳市土地使用权出让合同书》及其补充协议中规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格…未按规定时间建成…买受人按本合同第十二条的约定主张权利”合同附件五第三条买受人逾期付款的违约责任“逾期在90日内（含90日）的，自约定的应付款期限届满日起…按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金…超过90日的，出卖人有权单方解除本合同…买受人应按总房款的20%向出卖人支付违约金…若需通过诉讼程序解除的，买受人需承担出卖人的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费…）”；第五条第（5）项约定：“买受人委托第三方代理办理交付手续的，出卖方可将《入伙通知书》直接送达给第三方，第三方收到《入伙通知书》之日即视为买受人已收到《入伙通知书》”；第八条对合同第十二条【出卖人逾期交付的违约责任】之修改：“（1）逾期在九十日之内（含九十日）的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按同地段同时期深圳市房产租赁主管部门规定的指导租金标准向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过九十日的，……出卖人应按同地段同时期深圳市房产租赁主管部门规定的指导租金标准，向买受人支付自交付期限届满之次日起至实际交付之日止期间的违约金；（3）经买卖双方确认的维修整改期，不属于逾期交付，出卖人亦不承担违约责任。”合同附件五第十九条约定：“双方确认，出卖人为推广本房地产项目所发布、出具、陈列或以其他方式作出的售楼书、售楼广告、沙盘、模型等宣传资料上所记载的内容及销售人员口头宣传内容，均不作为双方的约定和验收房屋的依据，亦不构成出卖人向买受人所作出的承诺，如有不一致，均以政府部门的规划或最终审核为准。出卖人所展示的样板房、电梯品牌及其门框装饰、走廊、大堂墙面等仅为设计师对房屋空间布局及装修建议，装修装饰和家具的摆放指引，不作为交付的标准或合同标的样品，亦不构成卖方对买方做出的承诺，出卖人已按照买卖合同第十八条约定，在样板房显要位置展示详细说明，且明确提示除买卖合同及附件有特别约定外，样板房内装修、装饰、改造以及家具和物品的陈列等任何内容，均不作为买卖合同项下的房屋交付标准。”2018年6月11日被告某某公司向原告出具总房款发票，2019年3月18日原告缴纳了涉案房屋契税、印花税。2019年8月10日原告向物业公司支付2019年8月至10月的专项维修基金，同日与物业公司签订《前期物业服务协议》。原告表示销售大厅里设立了《室内精装修标准》，提交了2017年5月21日、7月22日拍摄的标准及样板房（精装不带软装）照片，认为是精装修标准交房，此外被告某某公司的吉祥里客户服务人员也确认8月10日精装修交楼。被告某某公司以现场已不存在为由对照片不予认可，另辩称客户群已解散，即使有相关内容也是替第三人某某公司表达精装修交房。被告提交了落款日期为2018年6月1日的原告与两第三人签订的《改造委托协议》、《装修工程施工合同》、《住宅室内装饰装修质量保修书》，约定的改造工程款为1000元，改造工期210天，装修合同价款1000元，工期210天，于2019年6月30日前完成所有施工。《装修工程施工合同》约定，第三人某某公司按原告确认的“室内精装修标准”（与被告某某公司销售现场的《室内精装修标准》展板内容一致）进行装修施工”；7.4条约定“承包人延误工期的，每延误一日，应向发包人支付本合同价款金额千分之一的违约金”；8.4条约定“具备装修进场条件后，由发包人委托某某公司将房屋（物业）移交给承包人按约定要求进行施工，移交同时发包人委托承包人对所改造的内容进行验收并接收入户房门钥匙（详见委托协议内容）”。同日，原告出具《不可撤销授权委托书（一）》、《不可撤销授权委托书（二）》，授权第三人某某公司全权办理物业入伙手续，代为办理房屋验收、接受钥匙等全部手续，另委托该第三人对装修改造后的竣工成果进行验收并接受其移交该房屋入户门钥匙。2018年6月15日被告某某公司向原告发出《入伙通知书》，被告某某公司提交了原告本人6月20日签收前述通知的快递回单。原告确认收到通知，但认为口头约定还有装修就没去验收，认为改造单位、装修单位都是被告某某公司指定。2018年6月30日，第三人某某公司出具《验收办理完结证明》和《收楼意见书》，载明第三人某某公司依原告委托于2018年6月30日前从被告某某公司处完成物业改造前的验收、接收钥匙等入伙相关手续。第三人某某公司于2019年1月10日出具《验收办理完结证明》，载明第三人某某公司于2019年1月10日前从第三人某某公司处完成物业改造后的验收及接收房屋钥匙。被告某某公司辩称是否改造和装修都是业务自行决定，确认装修改造中不足部分由被告某某公司补贴，但认为只是现金让利。原告庭后在代理词中否认有应某某公司要求支付过改造费和装修费。2019年8月5日物业公司向原告出具《装修完工通知书》，8月7日原告签收。2019年8月10日原告收楼，并填写了《房屋验收表》。被告某某公司提交了2017年龙岗区房屋租赁指导租金表，龙城街道标准最高为18元/月.平方米。被告某某公司提交了2018年6月6日被告某某公司就案涉项目取得《深圳市房建工程项目竣工验收备案回执》复印件，另提交了《燃气工程专用竣工验收报告》和《消防验收意见书》复印件，2018年6月4日五个单位盖章确认燃气工程验收合格、2018年1月30日消防监督管理局认定工程消防复检验收合格。2020年7月7日另案中深圳市某某股份有限公司龙岗分公司应法院询问于2020年7月7日回函称：“吉祥里豪庭第某栋于2019年9月29日完成楼栋的天然气置换工作，于2019年9月30日具备开通天然气条件”。原告庭审时仅认可燃气公司的回函，对其他证据以无原件为由不予认可,申请调取涉案房屋主体工程验收合格、消防工程验收合格、具备燃气开户条件的相关记录，庭后书面确认依据调查令查明的与被告提交的证据一致。另查，第三人某某公司原企业名称为深圳市某某有限公司，于2020年2月15日变更企业名称登记。被告某某公司系被告某某公司的唯一股东。又查，其他业主亦起诉被告某某公司逾期交房违约责任，另案案号（25916-25973共58个案件），案情大致相同。以上事实，有《深圳市房地产买卖合同（预售）》及附件、《装修工程施工合同》、《改造委托协议》、《不可撤销授权书》、快递单、通知、收据、发票、回函、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，可以认定。本院认为，案件争议点在于涉案房屋的交房标准及约定交房时间。原告提交了在购买涉案房屋前，被告在销售大厅公共场合展示《室内精装修标准》的展板照片，以及精装修样板房照片，该事实在其他案件中亦有体现，虽然涉案预售合同附件五第十九条约定售楼宣传内容、样板房展示及装修装饰等并不作为被告某某公司的承诺或合同约定的交付标准，但该格式条款未经明确告知并且进行提示说明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。结合《商品房销售管理办法》第三十一条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”。本院认为，首先，被告某某公司现场提供的《室内精装修标准》和展示的精装修样板房明确具体，从业主仅需象征性（甚至不用支付）改造费、装修费可见，精装修交房标准对原、被告签订预售合同及房屋价款的确定具有重大影响，且对实际交付的房屋与精装修样板房是否一致未作明确的提示说明，故《室内精装修标准》应视为预售合同的内容；其次，被告某某公司现场提供的《室内精装修标准》与《装修工程施工合同》附件的室内精装修标准一致；再次，《改造委托协议》《装修工程施工合同》的价款各为1000元，明显低于正常市场价格，第三人也没有提交原告支付的凭证，被告某某公司又确认对差额部分由其承担，纠纷后与原告直接交涉的也是被告某某公司；以上事实足以认定被告某某公司应就涉案《装修工程施工合同》《改造委托协议》向原告承担合同责任，原、被告之间的房屋交付标准应以《装修工程施工合同》附件的约定内容为准，房屋交付时间因含装修项目亦由预售合同约定的2018年6月30日变更为《装修工程施工合同》约定的2019年6月30日。原告主张自2019年1月27日起算，没有事实和法律依据，本院不予支持。鉴于涉案房屋燃气开通的情况，涉案房屋于2019年9月30日才满足房屋正常使用功能，符合交房及居住条件，故本院认定2019年9月30日系某栋的实际交付时间。原告因受限于涉案房屋配套设施验收信息的获取时间，于庭后才调整了计算期间，但主张的金额未变，被告亦未提出异议，为减少讼累，本院予以准许。关于逾期交房的违约责任。原、被告对交房时间变更为2019年6月30日，根据本院认定，被告某某公司于2019年9月30日才实际交付房屋，存在逾期交房的行为，应向原告承担逾期交房的违约责任。原、被告在预售合同附件五第八条中对出卖人逾期交房违约金的计算标准改为“同地段同时期深圳市房产租赁主管部门规定的指导租金标准”；但是在预售合同附件五第三条中约定的买受人逾期付款违约金的计算标准仍为日万分之三。本院认为，该附件五系被告某某公司提供的格式合同，对原、被告双方的违约责任的约定明显有失公平，而且，被告某某公司在提供该格式文本时，未以加粗加黑字体或其他显而易见的方式对原告作出特别提示和解释说明，减轻己方义务，加重原告责任；本院认定涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第八条“对合同第十二条【出卖人逾期交付的违约责任】之修改”属无效条款。被告某某公司承担逾期交房违约金的计算标准应参照买受人的违约责任约定标准计算，自2019年7月1日计至2019年9月30日，共计92天，故本院支持原告按日万分之三的标准计算前述期间逾期交房违约金，超出部分不予支持。经核算，被告某某公司应向原告支付相关逾期交房违约金94834.5元（3436034×0.0003×92）。综上所述，被告某某公司应就涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《改造委托协议》、《装修工程施工合同》向原告承担合同责任，并依本院认定的事实自2019年7月1日至2019年9月30日按日万分之三的标准向各原告支付逾期交房违约金。被告某某公司系被告某某公司的唯一股东，未提交证据证明与某某公司的财产不存在混同，应当就某某公司的付款义务承担连带责任。原告不主张第三人承担责任，系其权利自行处分，本院予以确认。被告某某公司、第三人某某公司、某某公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃相关抗辩及举证权利，本院在查明事实的基础上依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第七十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市某某有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告李某某支付逾期交房违约金94834.5元；二、被告某某（深圳）投资有限公司就前述付款义务承担连带清偿责任；三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5320元（原告预交），由被告某某公司、某某公司承担1882元，原告李某某承担3438元；两被告应于本判决生效之日起七日内向法院缴纳，逾期未缴纳，本院依法强制执行；原告预交部分1882元，可于判决生效后申请法院退回。如不服本判决，当事人可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  贺 榕人民陪审员  刘冬仪人民陪审员  陈 涛二〇二〇年十二月十五日书 记 员  姚 练