北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初19908号原告：杜捷，女，1953年1月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：崔德刚（原告杜捷之夫），1955年2月24日出生，住北京市朝阳区。原告：杜恒，女，1957年6月29日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈青青（兼原告杜捷委托诉讼代理人），北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙婷，北京市盈科律师事务所实习律师。被告：杜昇，男，1954年12月15日出生，汉族，住北京市东城区。被告：杜敏，女，1950年3月10日出生，汉族，住北京市东城区。被告共同委托诉讼代理人：安坤，北京市戎联律师事务所律师。原告杜捷、杜恒与被告杜昇、杜敏共有纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜捷、杜恒向本院提出诉讼请求：1．分割位于北京市东城区×××号北房三间（以下简称涉诉房屋），其中西数第三间房屋归杜捷所有，西数第二间房屋归杜恒所有，并由房屋所有权人按照房屋评估价值给付其他共有人房屋折价补偿款；2．二被告向二原告支付自2001年11月1日起至判决之日止的房屋占有使用费及租金收益（截至2020年12月8日，二被告应向二原告分别支付房屋占有使用费及租金收益25．2万元）；3．诉讼费、鉴定评估费由原、被告四人分担。事实和理由：二原告与二被告系兄弟姐妹关系。涉诉房屋原系原、被告之父杜华民所有。原、被告之母张景芝于1987年8月5日去世，杜华民于2001年12月29日去世。因杜华民生前未立遗嘱，2002年2月7日，原、被告在北京市东城区公证处进行公证，涉诉房屋由原、被告共同继承。2002年9月20日，原、被告四人办理了房屋所有权变更手续，涉诉房屋现由原、被告四人共有。涉诉房屋自杜华民死亡之后，一直由杜敏居住使用、并对外出租。但杜敏仅在2009年左右向其他共有人支付房屋使用费20000元之后便不再支付。原、被告各方曾对房屋分割、处分等问题进行过多次协商，但始终未能解决。原告认为，涉诉房屋由原、被告四人共有，现原、被告四人因房屋问题产生矛盾且无法调和，共有的基础已经丧失，故原告有权要求对涉诉房屋进行分割。原、被告作为涉诉房屋的共有人，对房屋均享有居住、使用的权利，而涉诉房屋一直由杜敏居住使用，故杜敏应向原告支付涉诉房屋的使用费。现原、被告就上述问题无法协商一致，故原告提起本案诉讼，诉如所请。杜昇、杜敏辩称，被告不同意原告的诉讼请求。1、涉诉房屋系原、被告的父母留下来的祖产，由原、被告四人继承。西数第三间房屋内摆放了两位老人的遗像及被告的一些物品，在特殊的日子还用来接待原告等人，不应进行分割，如进行分割，应归杜昇所有。因按照文化习俗，杜昇为家中独子，为照顾父母及家庭开支作出很多贡献，父母的丧葬费等费用亦由杜昇支出。西数第二间房屋应归杜敏所有。杜敏自出生至今一直居住在涉诉房屋内，终身未嫁，对父母尽到比较多的赡养义务。且涉诉房屋中只有该房屋内有厨房设备，便于生活。杜敏已经70岁高龄，方便其晚年生活。2、西数第三间房屋从未进行出租，不存在租金收益，也不存在占有使用费的问题。西数第二间房屋自2019年10月1日起开始出租，至今已收取租金5．1万元。被告曾通知原告领取租金，但原告拒绝领取。西数第一间房屋自2003年8月至2019年4月期间进行出租，杜敏曾分配给另外三个当事人每人2万元租金收益，其余的5．3万元租金有一部分用于缴税，一部分用于日常维护、修缮和装饰装修，目前剩余3136元在杜敏处，被告同意分割剩余的3136元租金。本案不存在房屋使用费问题，故不同意支付房屋使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：位于北京市东城区×××号**三间（房号为****）为杜捷、杜恒、杜昇、杜敏共有。此三间房屋建筑面积57．2平方米，其中4号房屋为1间，建筑面积14．7平方米；11号房屋为2间，建筑面积42．5平方米。诉讼中，应杜捷、杜恒申请，本院委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对涉诉房屋进行房产市值评估。该公司于2020年11月19日出具建亚评字2020-254号《房地产估价报告》，估价结果为：北京市东城区×××号西数三间房产在2020年11月9日的房地产正常市场价值为：4号房屋，评估值为259．41万元，平均单价176469元/平方米；11号房屋，评估值为767．98万元，平均单价180701元/平方米；合计评估值为1027．39万元。就11号房屋中的每间房屋的市场价值，杜捷、杜恒均表示，11号房屋中西侧一间房屋的市场价值为378．98万元，东侧一间房屋的市场价值为389万元，杜昇、杜敏均表示，11号房屋中的两间房屋市场价值均等。杜捷、杜恒还就所主张的房屋租金与使用费申请评估，本院三次委托鉴定机构进行评估，鉴定机构均因超出其胜任能力予以退案。庭审中，各方均认可现在4号房屋由杜敏居住使用，11号房屋中西侧一间的房屋被出租，东侧一间的房屋放置有杜昇、杜敏的一些物品。关于租金，杜敏提交租房合同、收入及支出统计表、完税凭证、装修汇总及支出凭证、支付租金的记录等证据，证明西数第一间房屋及西数第二间房屋的租金收取及支出的情况，称涉诉房屋的租金由其收取并向其他当事人进行分配，扣除税金、房屋维修费等费用后，余额为3136元。对此，杜捷、杜恒认可杜敏曾分配给其2．4万元租金，二人未参与房屋改扩建及装修，亦未支付相应费用。但杜捷、杜恒对租金余额不予认可，称根据统计表计算，结余金额应为6256元，且不认可杜敏所述的收取租金数额，因为该金额过低。杜敏核对后表示，统计表中的结余金额确为6256元，因其预提了2003年至2020年需要补缴的税金，故其统计出的剩余数额为3136元。本院认为，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。共有人没有约定共有物不得分割或者约定不明确的，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割。本案中，杜捷、杜恒、杜昇、杜敏系涉诉房屋的共同共有人。现杜捷、杜恒要求对涉诉房屋进行分割，符合法律规定，本院予以支持。关于房屋分割方案，本院将结合房屋占用情况、房屋面积、地理位置、房屋价值等因素，根据公平原则予以确定。关于租金，根据杜敏提交的证据及各方陈述，可知杜敏在收取租金后，确将一部分租金用于房屋的改扩建、装修等用途，杜捷、杜恒虽不认可杜敏所述收取及支出的租金金额，但未提交能证明其主张的证据，故本院对杜捷、杜恒的意见不予采纳。对于租金余额，本院根据统计表中的结余金额6256元予以认定。共有物未分割前，共同共有人对共有物共同享有所有权。杜捷、杜恒关于房屋占有使用费的主张，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十九条、第一百条之规定，判决如下：一、位、位于北京市东城区×××号**房屋归杜捷所有/div>二、位、位于北京市东城区×××号**房屋归杜昇敏所有，其中西侧一间归杜敏所有、东侧一间归杜昇所有；三、杜捷于本判决生效后三十日内给付杜恒房屋补偿款25625元；四、杜昇于本判决生效后三十日内给付杜恒房屋补偿款1271425元；五、杜敏于本判决生效后三十日内给付杜恒房屋补偿款1271425元；六、杜敏于本判决生效后三十日内向杜捷、杜恒、杜昇每人支付租金收益1564元；七、驳回杜捷、杜恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86467元、评估费27911元，由杜捷、杜恒、杜昇、杜敏各负担28594．5元（杜捷、杜恒已交纳，杜昇、杜敏于本判决生效后三十日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 韩晓东二〇二〇年十二月二十四日法官助理 高子惠书 记 员 王倩玉