广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4315号上诉人（原审原告）：沈某某，男，汉族，1954年3月4日出生，户籍地址：辽宁省营口市西市区********-28，公民身份号码：210************512。委托诉讼代理人：荆向俊，海南新概念律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：被告：华润沿海（惠州）发展有限公司，住所地：惠州市*********丰华商务大厦四层405室。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：田某某、康某，均系公司员工。上诉人沈某某与被上诉人华润沿海（惠州）发展有限公司（以下简称华润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初2978号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告沈某某不服一审判决，上诉请求：1、请求撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初2978号《民事判决书》，并改判支持上诉人的一审诉请；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为15万元是首付款而非定金，被上诉人负有返还义务，一审判决认定事实不清，适用法律错误，具体理由如下：1、《认购书》是双方签订的有效法律文书，其中明确约定定金5万元，这约定对双方都有约束力，若想变更合同内容前提是双方达成合意，在上诉人否认变更的情况下，应以原约定内容为准。2、上诉人委托路凤格的代理权限是签署《认购书》及按照《认购书》约定给付5万元定金，上诉人从未授权其可超过《认购书》约定的定金金额进行签约和履行给付义务，对于其超过代理权限的行为，上诉人不认可。3、《认购书》后附的《签约须知》中，第一条3款签约主体要求是：签约时买方署名人员须亲自到场；如买方委托他人办理的，受托人须提供经公证或者认证的委托书。第三条第4款约定，自然人客户委托自然人的直系亲属代为付款，双方应在收款现场同时签署《第三方代为付款承诺书》，并提供双方的身份证原件和复印件。《签约须如》是被上诉人的格式合同条款，因此被上诉人对于代理人办理代理手续，须提交的相关材料、履行的相关程序应该是明知的，但本案中，委托书并没有经过公证或认可，上诉人和路凤格也没有在收款现场签署《第三方代为付款承诺书》，所以代理行为为无效代理，在上诉人没有追认的情况下代理行为对上诉人不产生法律效力，一审判决认为上诉人对《认购书》认可，就应对路凤格签署的其他法律文书认可，否则有违诚实信用，属适用法律错误。4、关于首付款一般为合同总价款30%的问题，上诉人认为15万元为首付款是被上诉人业务员当时告知的内容，是双方的约定，它不违背法律强制性规定，因此不能因其与一般交易不符就直接予以否定。被上诉人辩称，第一，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确。第二，除坚持我方在一审中提出的意见外，我方对于上诉人所提出的上诉意见，补充如下答辩意见：上诉人是认可路凤格签署的商品房认购书的，由此证明路凤格具有代理上诉人认购我方所售房屋的权限，上诉人称其只认可路凤格交纳5万元定金的行为，而不认可路凤格交了20万元定金的行为，同时上诉人还主张另外15万元是其预付的首付款，对于上诉人的陈述逻辑和上诉意见，我方认为，第一，上诉人对于路凤格代理认购房屋的权利是认可的，也同意起代为支付定金，但只认可其的代理权限是只支付5万元的定金，而不能支付20万元定金。因此即使上诉人不认可《华润小径湾三期委托认购相关事项委托书》的真实性，上诉人也以其在起诉状庭审中的陈述，追认了路凤格的代理行为，因此路凤格认购房屋及支付定金20万的代理行为对上诉人发生效力。第二，对于路凤格的代理认购房屋和支付定金的行为，上诉人是认可的。退一步讲，即使把上诉人的谎言说是事实，即上诉人与路凤格之间私下有约定，路凤格在认购当日只能支付定金的数额限于5万元，为什么上诉人没有将如此重要的权限限制载于《委托书》中，或者以其他形式告诉我方，因此上诉人明显没有尽到委托人的审慎义务，而我方作为相对人，根本无法知道路凤格代你交付定金的数额只限于5万元，同时上诉人对此也未能举证证明我方知道或者应当知道路凤格支付定金数额的权利限制，因此我方有充分的理由相信路凤格具有代办一切认购相关手续，包括支付20万元定金的代理权。根据《民法总则》第172条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的代理行为有效。因此即使退一步讲，上诉人的谎言担作事实，路凤格支付20万元定金的行为也应当对上诉人发生效力。而上诉人如果认为路凤格违反双方私下对代理权限的限制约定，可以要求路凤格承担超越代理权的责任，而非由我方作为善意相对人来承担相应的后果和损失。第三，《认购书》的第五条第2款第2项，对于上诉人交纳首付款的条件及时间均有明确的规定，按照商品房预售的交易惯例，开发商在与认购方签署《认购协议》之后，会给一定的时间，如果认购方式选择以按揭贷款的方式来支付款项的，在这段时间内，认购方须向银行提供相应的材料取得按揭，银行同意向其贷款的确认文件之后，开发商才会与买方签订正式的商品房买卖合同。在签订正式的商品房买卖合同之前，买方才能向开发商支付首付款。因此如一审判决法院所认为的，上诉人主张支付的另外15万元系首付款，既不符合合同约定，也不符合履约事实，更不符合商品房预售交易惯例。同时上诉人也没有提交任何证据证明，其支付的15万元系首付款。因此对于上诉人的主张应当不予认定。对于上诉人在上诉状中所提到的《签约须知》，提请法官和上诉人注意的就是，此份《签约须知》是作为《认购书》的附件，它所约束的非认购阶段双方的行为，而是对双方签订正式商品房买卖合同是应当提交的材料和相关的程序进行的一个规范约束，所以上诉人对于《签约须知》的认识是错误的。另外如先前所述的，上诉人已经认可了路凤格在认购的阶段的代理权，所以不管其是否提交经公证或者认可的授权委托书，均不影响其代理权成立的事实，也不影响相关的法律后果的承担。一审法院认定事实：2018年7月21日，路凤格向出具一份《华润小径湾三期委托认购相关事项委托书》，主要内容：本人沈某某（先生，身份证号码210************512）因个人原因不能在2018年7月21日亲自前来华润沿海（惠州）发展有限公司指定地点进行认购申请，现委托路凤格代为办理相关事项。（受委托人身份证号码210************526）代为办理一切认购相关手续。本人承诺对受托人所有申请行为承担全部责任。委托人一栏有“沈某某路凤格（代）”签名，受委托人有路凤格签名。当天，原告沈某某委托案外人路凤格作为买方与被告华润公司作为卖方签订《商品房认购书》，约定原告购买被告开发的华润小径湾花园观海轩52栋一单元4层401号房，建筑面积158.58平方米，总价款3880453元，由原告采用银行按揭方式付款。买方应在签订本认购书当日向卖方支付5万元作为买方认购该商品房的定金。卖方向买方开具定金收据。买方应于签署本认购书之日起10日内，按照本认购书和附件《签约需知》的约定备齐全部购房资料，取得按揭银行同意向买方贷款的确认文件后，前往卖方指定签约地点，签署购房合同，且买方承诺于签署前述文件前向卖方支付不低于房价款30%的首期款（含定金）。认购书还约定了其他内容。《商品房认购书》买方一栏有“沈某某路凤格（代）”签名，委托代理人一栏有“路凤格”签名。当天，被告华润公司出具编号为7432《选房确认单》，主要内容：姓名沈某某，身份证号码210************512，房号华润小径湾花园观海轩52栋一单元401房，定金20万元，建筑面积158.58平方米。客户签名一栏有“沈某某路凤格（代）”签名确认。当天，路凤格向被告华润公司转账支付了20万元。路凤格出具一份《第三方代为付款承诺书》，路凤格同意为购房人沈某某代为支付其购买的华润小径湾花园观海轩52-1-401房的定金20万元。被告华润公司出具一份编号为075482的收款专用收据，主要内容“今收到沈某某交来华润小径湾花园听海轩52栋一单元401号房的定金20万元”。客户签名一栏有“沈某某路凤格（代）”签名。此后，原告沈某某没有按照约定的时间与被告签订正式《商品房买卖合同》。被告将原告缴纳的款项20万元挞定处理。原告认为，其缴纳的定金5万元，其余15万元是购房款，被告应将剩余15万元返还给原告。为此，原告遂向一审法院起诉，主张上述请求。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房认购书》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。路凤格是原告沈某某的代理人。路凤格的代理权限是代沈某某办理华润沿海（惠州）发展有限公司指定地点进行认购申请的相关事项，代为办理一切认购相关手续。原告沈某某承诺对受托人路凤格所有申请行为承担全部责任。此后，路凤格于2018年7月21日代沈某某签署了《华润小径湾三期委托认购相关事项委托书》、《选房确认单》、《收款专用收据》、《商品房认购书》等材料。上述材料中，除《商品房认购书》确认定金为5万元，其余材料均确认定金为20万元。现原告只认可路凤格签署的《商品房认购书》，对路凤格签署的《华润小径湾三期委托认购相关事项委托书》、《选房确认单》、《收款专用收据》中确认的定金20万元不予认可，有违诚实信用。一审法院认为，根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。上述路凤格签署的《华润小径湾三期委托认购相关事项委托书》、《选房确认单》、《收款专用收据》等材料，对原告沈某某发生效力。涉案合同的总价款为3880453元，按照一般交易习惯，首期款也需要3层左右，即1164435.9元左右，原告主张上述20万元中有首付款15万元，与上述首付款近100万元左右相去甚远，同时原被告之间也没有签订商品房买卖合同，这与一般交易习惯相违背。同时，路凤格本人也出具《第三方代为付款承诺书》，再次确认付款是定金20万元，并向原告华润公司一次性转账支付20万元。依据法律规定，实际交付的定金数额多余或者少于约定数额，视为变更定金合同。为此，原告请求确认《收款专用收据》15万元款项性质无效的主张，与事实不符，一审法院不予采信。原告据此请求被告返还首付款15万元及利息没有事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，案件经调解无果，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告沈某某的诉讼请求。案件受理费1650元，由原告沈某某负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案的争议焦点是:被上诉人是否应当返还上诉人15万元定金。具体分析如下：上诉人主张5万元是定金，15万元是首付款，对此，虽然《认购书》中约定的定金数额是5万元，但是上诉人应被上诉人要求追加了15万元定金，在被上诉人出具的《收款专用收据》中已明确载明定金为20万元，并且双方并未签署正式的《商品房买卖合同》，故一审法院认定20万元全部为定金，并无不当，本院予以维持。上诉人主张其委托路凤格的代理权限是按照《认购书》中的约定给付5万元定金，对于超出5万元之外的金额路凤格无权代理，对此，根据沈某某向路凤格出具的《华润小径湾三期委托认购相关事项委托书》的约定，沈某某委托路凤格代办一切认购相关手续，其承诺对受委托人所有申请行为承担全部责任。在该委托书中没有金额的限制，现其主张委托路凤格买房的授权有金额限制，没有事实依据，本院不予支持。至于上诉人主张其没有按照《签约须知》中“自然人客户委托自然人的直系亲属代为付款，双方应在收款现场同时签署《第三方代为付款承诺书》，并提供双方的身份证原件和复印件”之约定签署相关承诺书的问题，由于被上诉人对路凤格代理上诉人付款事宜全部予以认可，且上诉人也是在路凤格付款半年之后才提起本案诉讼，故上诉人以此为由主张路凤格的代理行为无效，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3300元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年十二月三十日书记员 叶秀婷