河北省武邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1122民初1104号 原告：滕书彬，男，1952年11月4日出生，汉族，住衡水市武邑县。 委托代理人：林凤琳，河北宾鸿律师事务所律师。 被告：河北九辰房地产开发有限公司，住所地：武邑县东风路以南九洲悦城综合楼3楼301室，统一社会信用代码：911311220720816208。 法定代表人：张增产，职务：执行董事。 委托代理人：苗向东，河北利华律师事务所律师。 委托代理人：乔志芳，河北利华律师事务所律师。 原告滕书彬诉被告河北九辰房地产开发有限公司（以下简称“九辰公司”）买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告滕书彬委托代理人林凤琳、被告九辰公司委托代理人苗向东、乔志芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告滕书彬向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付九洲悦城住宅小区5-1-1803室房产，并协助原告办理房屋所有权证。2、因本案产生的诉讼费用全部由被告承担。原告在庭审中请求将第一项诉讼请求变更为：判令被告立即向原告交付九洲悦城住宅小区5-1-1803室房产，并协助原告办理房屋所有权证，同时被告应向原告承担迟延交付房产的违约金32757元，如房产已经不具备交付的客观条件，被告应全额返还原告424388元购房款并承担一倍房款424388元的赔偿责任。事实与理由：2017年3月12日，衡水宏创混凝土有限责任公司通过抵账方式在被告九辰公司抵得房产二套，其中一套为九洲悦城小区5号楼1单元1803室房产，被告向衡水宏创混凝土有限责任公司法定代表人孙风兰开具收款收据，并注明所对应的抵顶款项及房产信息。以房抵账手续办理完毕后，孙风兰将本案案涉九洲悦城小区5号楼1单元1803室房产自愿转让给本案原告滕书彬，并于2017年12月20日在被告九辰公司办理了抵账房产购房人变更手续，被告向原告开具了预收九洲悦城小区5号楼1单元1803室房款424388元的收款收据，收回了原向孙风兰开具的相应房产的收款收据，并承诺届时会通知原告办理交房手续。案涉九洲悦城小区早在2019年10月已经为业主办理交付手续，但被告至今未通知原告办理交付手续。原告已经通过合法方式在被告处购买了案涉房产，依法应取得房屋所有权，被告应依约向原告交付房产，现被告的行为已构成违约，依法应立即向原告办理房产交付手续并承担迟延交付房产的违约金32757元（计算标准：424388*13/12*0.0475*1.5）。 被告九辰公司辩称，被告九辰公司欠华祥公司工程款，孙风兰和华祥公司之间存在债权债务关系。华祥公司要求我公司用欠华祥公司的工程款转付给孙风兰，当时华祥公司称转付给孙风兰84万元左右，孙风兰因看重我公司开发的位于九洲悦城小区5号楼的房产，提出向我公司购买，用于折抵华祥公司拖欠的其材料款84万元左右，经我公司和孙风兰协商，孙风兰购买我公司位于九洲悦城小区5号楼1单元1803室及1803室房产，口头约定平米单价为5000元，1803室房产面积为107.91平方米，房屋总价款为539550元，先按每平米3932元预收，以抵顶上述款项，剩余房款待交房时双方长退短补。我方主张待原告交付剩余房款115162元后，我公司才可以向其交付房屋，协助其办理房屋过户手续。针对原告所述要求我公司承担迟延交付房产的违约金32757元及一倍的赔偿责任，我方不同意，因房屋的不能交付是由于原告的行为所导致，与我公司无关。该诉讼房屋尚在我公司名下，没有转让或抵押。 本院经审理查明:被告九辰公司系武邑九洲悦城小区开发商。河北华祥建筑工程有限公司（以下简称“华祥公司”）承包被告九辰公司开发的的九洲悦城小区部分工程进行施工。被告九辰公司欠华祥公司工程款。河北宏创混凝土有限责任公司（以下简称“宏创公司”）为华祥公司的工地提供施工材料，华祥公司的项目施工工地欠宏创公司材料款。为索要材料款，2017年3月12日，宏创公司人员曹某、王广成与被告九辰公司董事长张增产协商，用被告九辰公司开发的九洲悦城住宅小区5号楼1单元1803室和1803室折抵839810元，给宏创公司法定代表人孙风兰，该839810元在给华祥公司施工项目工程款中扣除，用于抵顶华祥公司施工项目工地拖欠宏创公司的材料款。被告九辰公司向孙风兰出具了加盖被告九辰公司公章的制式收据。收据内容为：“Ｎｏ5169552入账日期：2017年3月12日交款单位孙风兰收款方式抵人民币（大写）肆拾壹万伍仟肆佰贰拾贰元424388收款事由预收房款5-1-1803”。孙风兰将案涉房产九洲悦城小区5-1-1803室转让给原告滕书彬。2017年12月20日，被告向滕书彬出具了加盖被告九辰公司公章的制式收据。收据内容为：“Ｎｏ4442785入账日期：2017年12月20日交款单位滕书彬收款方式全人民币（大写）肆拾壹万肆仟叁佰捌拾捌元424388收款事由预收房款5-1-1803”。同时，被告收回原向孙风兰开具的收据。因被告九辰公司未交房给原告酿成诉讼。该诉争房屋被告自认尚在被告九辰公司名下，没有转让或抵押。 曹某出庭证实：2017年3月12日，曹某与王广成代表宏创公司与被告九辰公司法定代表人张增产就工程材料款顶房子具体交易事项进行协商。张增产当时同意顶房，但是价格要抵顶每平米3950元。我当时要求便宜点，张增产不同意。最终按照3950元每平米价格达成协议，以两套房屋即九辰公司名下九洲悦城小区5号楼1803、1803室与宏创公司对被告九辰公司商砼混凝土839810元债权债务抵顶。同时，与张增产确认宏创公司和被告九辰公司170多万元总债务及累计付款。随即，曹某与张增产到公司财务由张增产公司的财务人员开具了收据。该收据是两套房子全额付款的收据，收据上收款方式写的是“全”，证明全额付款。根据相关法律规定，因被告九辰公司无法马上对宏创公司进行交房及办理相关手续，所以是预收房，所以写的是预收房款。曹某与孙风兰是母子关系。孙风兰抵顶给原告滕书彬这套楼房价款是是424388元。 王广成出庭证实：2017年3月12日，王广成和曹某代表宏创去九辰公司和被告九辰公司法人代表张增产洽谈顶房事项，张增产当时同意顶房，我方要求便宜点，张增产不同意。最终按照3950元每平米价格达成协议：以两套房屋即九辰公司名下九洲悦城小区5号楼1803、1803室与宏创公司对九辰公司商砼混凝土839810元债权债务抵顶。九辰公司的会计给孙风兰开具两张收据。房款已经抵清。当时是否说什么时候交房我记不清了。以上事实，我用手机录音了。因为张增产当时把我们供述给九辰公司送混凝土的原始小票409张，共计170多万元都给收回去了，也没有给我打收据，所以我录音了。也是想录音证实所顶房屋一平方米多少钱。 录音资料主要内容显示：曹某与张增产协商以房抵债时，张增产说抵顶房价3950元每平米，曹某说便宜点，张增产不同意。抵顶房款共839810元。被告九辰公司对张增产的录音是否是张增产本人所说未提反对意思表示。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第七十九条规定“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”、第八十条规定“债权人转让债权的应当通知债务人”。华祥公司将其对被告九辰公司享有的债权转让给宏创公司的行为符合法律的规定。被告通过“以房抵债”的形式，用九洲悦城小区5-1-1803室与5-1-1803室两处房产抵顶以上债务839810元。被告与宏创公司就“以房抵债”达成合意且该行为不违反法律法规的规定。被告向宏创公司法定代表人孙风兰出具收据时“以房抵债”行为完成，同时应视为孙风兰对案涉两套房屋进行了预购，其与被告九辰公司之间形成了商品房预售合同关系。孙风兰将案涉房产九洲悦城小区5-1-1803室转让给原告滕书彬，并通知被告，被告向原告开具关于案涉房产九洲悦城小区5-1-1803室的收据，并收回原出具给孙风兰的收据，视为被告同意孙风兰将该房产转让给原告。依据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”孙风兰与原告之间形成了合同权利义务概括转让，原告滕书彬代替孙风兰加入到其与被告达成的商品房预售合同中，成为案涉房产九洲悦城小区5-1-1803室的购买者。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”原、被告之间虽未签订书面的商品房预售合同，但原告已经为案涉房产九洲悦城小区5-1-1803室支付了全部房款，应视为履行了合同的主要义务，且被告向原告开具收据，对其付款行为予以认可。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，原、被告之间的商品房预售合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告应向原告交付收据中注明的5-1-1803室房产，并协助原告办理房屋所有权证，故对于原告要求被告交付九洲悦城住宅小区5-1-1803室房产，并协助原告办理房屋所有权证的诉讼请求本院予以支持。 被告在庭审中称，在与孙风兰商议“以房抵债”时“口头约定平米单价为5000元，1803室房产面积为107.91平方米，房屋总价款为539550元，先按每平米3932元预收，以抵顶上述款项，剩余房款待交房时双方长退短补……房屋的不能交付是由于原告的行为所导致，与我公司无关。”被告未提交任何证据证明案涉房产平米单价为5000元，对被告其上述主张，本院不予采信。另，在庭审质证过程中，被告认可两份收据的真实性，但认为向原告滕书彬开具的收据中“并非原告所述‘全’字，而是‘含’字，只能证明滕书彬的预收房款含424388元”。本院认为，“含”即“在……其中”之意，收据中仅有424388元一个数字，无法构成“含”的意思表示，被告所述与事实不符，根据交易习惯，以物抵顶部分债务时，通常注明待偿债务的数额，本案中不存在待偿部分债务，被告所述亦不符合常理及交易习惯，且证人曹某在庭审质证过程中证实“收据上收款方式写的是‘全’”，故对于被告称收款方式为“含”的主张，本院不予采信。 原、被告之间并未就房屋交付使用时间及办理房屋所有权登记时间进行约定，被告的行为并未构成违约，且本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的应当承担违约责任的情形。原告以被告迟延交房为由，要求被告承担迟延交付房违约金的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。原告在诉讼请求中称：“如房产已经不具备交付的客观条件，被告应全额返还原告424388元购房款并承担一倍房款424388元的赔偿责任。”本院认为，被告不按照约定向原告交房应承担相应违约责任。原告所述为双方达成的商品房预售合同中可能具有的风险，而非事实，被告在庭审中明确表示案涉房产九洲悦城住宅小区5-1-1803室尚在被告九辰公司名下，未向他人转让或抵押，不存在原告所述的不能交房的情形，且本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的情形，故对于原告要求被告全额返还原告424388元购房款承担一倍房款424388元的赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十八条、第三十六条之规定，判决如下： 一、被告河北九辰房地产开发有限公司向原告滕书彬交付九洲悦城住宅小区5-1-1803室房产，并协助原告滕书彬办理房屋所有权证。 二、驳回原告滕书彬的其他诉讼请求。 案件受理费3833元，保全费3520元，由被告河北九辰房地产开发有限公司担负。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审判员  赵爱国 二〇二〇年十二月七日 书记员  张丽敏