福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民初120号 原告（执行案外人）：泉州南海建设开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海镇宝珊花园管理中心。 法定代表人：杨连嘉，董事长。 委托诉讼代理人：张建农，福建师友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑淑红，福建师友律师事务所律师。 被告（申请执行人）：兴业银行股份有限公司厦门分行，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路**兴业大厦。 法定代表人：洪枇杷，行长。 委托诉讼代理人：陈开兴，员工。 委托诉讼代理人：周微，员工。 被告（被执行人）：厦门维信创联信息科技股份有限公司，，住所地福建省厦门市思明区观音山宜兰路**康利金融大厦** 法定代表人：黄国斌。 被告（被执行人）：张某，女，1986年3月27日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被告（被执行人）：苏清珍，女，1957年7月2日出生，汉族，住福建省南安市。 被告（被执行人）：黄某1，女，2010年7月28日出生，汉族，住福建省南安市。 法定代理人：张某，系黄某1之母。 被告（被执行人）：黄某2，男，2013年11月10日出生，汉族，住福建省南安市。 法定代理人：张某，系黄某2之母。 原告泉州南海建设开发有限公司（以下简称南海公司）与被告兴业银行股份有限公司厦门分行（以下简称兴业银行厦门分行）、厦门维信创联信息科技股份有限公司（以下简称维信公司）、张某、苏清珍、黄某1、黄某2执行异议之诉一案，本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南海公司的委托诉讼代理人郑淑红和被告兴业银行厦门分行的委托诉讼代理人陈开兴到庭参加诉讼。被告维信公司、张某、苏清珍、黄某1、黄某2经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南海公司向本院提出诉讼请求：1.判决停止对址在泉州市丰泽区××花园××号＃××号楼××路××＃商品房（以下简称讼争房屋）的强制执行，并解除对该房屋的冻结、查封；2.确认讼争房屋归南海公司所有；3.本案诉讼费由兴业银行厦门分行、维信公司、张某、苏清珍、黄某1、黄某2负担。审理中，南海公司将其诉讼请求确认为：1.判决停止对讼争房屋的强制执行；2.本案诉讼费由兴业银行厦门分行、维信公司、张某、苏清珍、黄某1、黄某2负担。事实和理由：2017年9月20日，张某与南海公司签订《商品房买卖合同》，向南海公司购买讼争房屋，成交金额为7950740元，张某应于2017年9月20日前支付首期房价款2390740元，余款5560000元以银行贷款支付。合同签订后，张某仅支付了首期房价款2390740元，剩余购房款5560000元因银行不予批准其贷款未支付，经南海公司多次催告，张某明确表示拒绝支付购房款。南海公司于2018年8月20日向泉州市丰泽区人民法院提诉，要求解除与张某签订的《商品房买卖合同》，泉州市丰泽区人民法院经审理，作出（2018）闽0503民初8150号民事判决书，判决解除南海公司与张某就讼争房屋签订的《商品房买卖合同》，并判决张某配合办理《商品房买卖合同》登记备案撤销手续、承担违约金及律师费等。南海公司在诉讼后获悉，兴业银行厦门分行因与维信公司、张某、苏清珍、黄某2、黄某1非涉外仲裁裁决纠纷一案向法院申请强制执行，法院查封了张某向南海公司购买的案涉房产。南海公司向法院申请执行异议，要求停止对涉案房产的执行，法院经审理作出（2019）闽02执异188号执行裁定书，驳回南海公司的异议申请。南海公司认为：物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”张某向南海公司购买的案涉房产，仅办理了产权预告登记，并未办理不动产产权登记，且其只支付了小部分购房款，也未实际占用该房产。因此，张某仅就其已支付购房款享有合同债权，尚未取得案涉房产的所有权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款的规定：被执行人购买第三人的财产，第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除。因此，在张某拒不履行支付购房款的情况下，南海公司有权根据《商品房买卖合同》的约定及合同法的规定，行使合同解除权，且（2018）闽0503民初8150号民事判决书也判决南海公司与张某签订的《商品房买卖合同》解除。因此，法院应当停止对案涉房产的强制执行，并解除查封。 兴业银行厦门分行辩称，一、兴业银行厦门分行有权查封张某名下办理备案登记的讼争房产。兴业银行厦门分行与维信公司签订了借款合同，向其发放了相应贷款，张某为该贷款提供连带保证责任。因借款人违约，兴业银行厦门分行据此向法院申请查封张某名下办理备案登记的讼争房产。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：…（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。该通知第十八条规定：“预查封的效力等同于正式查封”。由此可见，兴业银行厦门分行申请查封本案讼争房屋是符合法律规定的，并无不当之处。 二、南海公司申请解除合同的时间在后，晚于兴业银行厦门分行申请查封的时间，不能对抗兴业银行厦门分行的查封申请。根据兴业银行厦门分行的申请，法院于2018年2月5日查封了登记在张某名下的本案讼争房产。其后，兴业银行厦门分行依据厦门仲裁委员会作出的生效裁决书，于2019年1月17日向法院申请强制执行。而南海公司向泉州市丰泽区人民法院申请解除本案讼争房产的《房屋买卖合同》，法院于2019年4月18日判决解除房屋买卖合同，该判决直至2019年7月9日才发生法律效力。兴业银行厦门分行申请查封案涉讼争房产的时间，早于南海公司提出排除执行异议所依据的泉州丰泽法院判决文书的生效时间。根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。法院在执行异议审查程序中亦依据该法律规定驳回南海公司的异议申请。根据2019年最高院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法（2019）254号文】第124条之规定：“作为执行依据的生效裁判并未涉及执行标的物，只是执行中为实现金钱债权对特定标的物采取了执行措施。对此种情形，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条规定了解决案外人执行异议的规则，在审理执行异议之诉时可以参考适用。”基于兴业银行厦门分行申请查封的讼争财产适用前述情形，且因南海公司提出执行异议之诉依据的判决文书生效时间晚于兴业银行厦门分行申请查封的时间，依据前述相关规定，南海公司请求解除查封的相关诉求应当予以驳回。此外，虽根据2004年最高院发布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定，南海公司依法解除合同的，可以申请法院解除查封、扣押、冻结措施，但2016年最高院发布的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款明确了南海公司提出执行异议的依据晚于兴业银行厦门分行申请查封的时间，依据新法优先于旧法的原则，南海公司的主张应当予以驳回。 三、尽管南海公司与张某签订的房屋买卖合同已经解除，兴业银行厦门分行仍有权继续查封讼争财产，并采取相应执行措施。根据最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定：“人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”。另根据2019年最高院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条之规定：“在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。”本案中，张某向南海公司购买了讼争房产，并支付了购房款2390740元。基于张某与南海公司签订的房屋买卖合同系双务合同，即便合同解除，南海公司应当返还张某已支付的全部购房款。鉴于张某应对借款人维信公司项下贷款承担连带清偿责任，南海公司负有返还已付购房款的合同义务，故兴业银行厦门分行有权代位向南海公司主张张某已支付的全部购房款。基于此，依照前述规定，即便讼争房产权属人为南海公司，兴业银行厦门分行仍有权继续申请查封讼争房产，并采取相应的执行措施。 综上，（2019）闽02执异188号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，兴业银行厦门分行有权继续申请查封本案讼争财产，南海公司要求停止执行并解除讼争房产查封的诉请缺乏法律依据，应当予以驳回。 维信公司、张某、苏清珍、黄某1、黄某2未作答辩。 南海公司、兴业银行厦门分行围绕诉讼请求提交了商品房买卖合同、（2018）闽0503民初8150号民事判决书及法律文书生效证明、（2019）闽02执异188号执行裁定书、法院专递邮件详情单、邮件查询单、（2018）闽02财保14号受理案件通知书、民事裁定书、财产保全告知书、厦仲裁字20180051号裁决书、（2019）闽02执82号受理执行案件通知书、执行裁定书等证据。根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年9月20日，南海公司与张某签订《商品房买卖合同》，约定张某向南海公司购买讼争房屋，总价款为7950740元，买受人应当于2017年9月20日前支付首期房价款2390740元，余款5560000元向丰泽工行申请贷款支付。该合同第九条约定，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同等，并退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。 2018年1月26日，厦门仲裁委员会受理申请人兴业银行厦门分行与维信公司等因《基本额度授信合同》《流动资金借款合同》《最高额保证合同》等引起的纠纷仲裁案。兴业银行厦门分行同时申请对维信公司、黄国斌、张某价值5028697.8元的财产进行查封、扣押或冻结。本院作出（2018）闽02财保14号民事裁定书，并于2018年2月5日实施保全措施，查封讼争房屋。 2018年9月18日，厦门仲裁委员会作出厦仲裁字20180051号裁决书，裁决维信公司向兴业银行厦门分行支付借款本息，张某承担连带清偿责任，张某、苏清珍、黄某2、黄某1在黄国斌的继承遗产范围内承担连带清偿责任。 2019年1月21日，本院作出（2019）闽02执82号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人维信公司、张某、苏清珍、黄某2、黄某1所有的款项5340000元或查封、扣押、拍卖、变卖被执行人相应的等值财产（其中强制执行被执行人苏清珍、黄某2、黄某1的财产，以其实际继承黄国斌的遗产为限）。 另查明，2018年8月20日，泉州市丰泽区人民法院受理南海公司诉张某商品房预售合同纠纷一案，南海公司诉称合同签订后张某支付了首期房价款2390740元。因张某个人原因，银行不予批准其贷款申请。南海公司书面通知张某付清剩余购房款，但张某拖延不予付款，并书面通知南海公司不予支付剩余房价款并要求解除合同。2019年4月18日，泉州市丰泽区人民法院作出（2018）闽0503民初8150号民事判决，认定合同签订当日张某支付首付款2390740元，该合同于2017年12月22日办理登记备案。2018年7月6日张某向南海公司发出《告知书》，表示因其本人原因银行未批准按揭贷款申请，剩余未付房价款556万元其不予支付，并要求解除讼争合同。泉州市丰泽区人民法院一审判决解除南海公司与张某就讼争房屋签订的《商品房买卖合同》，张某配合南海公司办理登记备案撤销手续等。该判决于2019年7月16日发生法律效力。 又查明，根据南海公司提供的泉州市房屋登记信息查询结果表，截至2019年8月16日，讼争房屋存在北京市朝阳区人民法院、本院及南安市人民法院等四个权利限制信息。本院在执行（2019）闽02执恢61号【原（2019）闽02执82号】一案中，南海公司提起执行异议，请求终止对讼争房屋的强制执行措施，并解除对该房屋的查封。本院于2019年12月25日作出（2019）闽02执异188号执行裁定，驳回南海公司的异议。南海公司遂向本院提起执行异议之诉。 本案审理中，南海公司表示愿意将张某已向其支付的购房款2390740元交付法院用于执行，现该款已缴纳至本院暂存款账户。 本院认为，张某与南海公司签订《商品房买卖合同》购买讼争房屋，支付首付款后已办理预告登记。因张某未能按约支付购房余款，南海公司有权依约解除合同。虽然申请执行人兴业银行厦门分行对被执行人张某在《商品房买卖合同》项下已办理预告登记的讼争房屋可以申请采取预查封措施，但查封的效力系限制被执行人处分财产。讼争房屋产权并未转移登记至张某名下，张某尚未取得讼争房屋所有权，且本案系南海公司依约要求解除合同，并非张某处分其财产。在法律没有明确规定的情况下，预查封的效力不能限制作为开发商的南海公司依照双方合同约定行使合同解除权。因张某逾期支付购房余款，南海公司基于其真实意思表示解除讼争合同的权利，不因讼争房屋被预查封而丧失。现讼争合同已被法院生效法律文书判决解除，因该合同属双务合同，在合同解除后预查封对象转变为南海公司应向张某返还的购房款。故南海公司要求解除讼争房屋的查封以排除兴业银行厦门分行对张某金钱债权的执行，应以返还其已收取的购房款为前提。本案中，南海公司已将其收取的2390740元购房款交付至本院暂存款账户用于执行，兴业银行厦门分行可依法申请执行该款项。在此情况下，南海公司请求停止执行讼争房屋，应予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下： 停止对泉州市丰泽区××花园××号＃××号楼××路××＃房屋的强制执行。 案件受理费100元，由兴业银行股份有限公司厦门分行、厦门维信创联信息科技股份有限公司、张某、苏清珍、黄某1、黄某2共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  颜映红 审判员  陈 璟 审判员  章 毅 二〇二〇年十二月十六日 书记员  罗仁冰 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。