浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8745号 上诉人（原审被告）：杭州顶峯餐饮管理有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区宝龙商业中心****。统一社会信用代码：91330101MA2B10M57D。 法定代表人：金晓。 被上诉人（原审原告）：陈猛，男，1981年1月12日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 上诉人杭州顶峯餐饮管理有限公司（以下简称顶峯餐饮公司）因与被上诉人陈猛房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初6197号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年9月30日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵为民适用普通程序独任审理，于2020年12月1日公开开庭进行了审理，上诉人顶峯餐饮公司的法定代表人金晓，被上诉人陈猛到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2018年4月，顶峯餐饮公司从案外人杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司（以下简称上亿亿贤）处承租坐落于杭州市余杭区××街××号××广场××楼××铺位。 2018年6月，顶峯餐饮公司将其承租的坐落于杭州市余杭区崇杭街651号上亿广场五楼味时代美食广场16-20#共计五个铺位转租给陈猛。其中就案涉20#铺位，陈猛（承租方）与顶峯餐饮公司（出租方）签订《“味食代”美食广场商铺租赁合同》一份，约定内容如下：顶峯餐饮公司将其承租的上述坐落于杭州市余杭区崇杭街651号上亿广场五楼味时代美食广场20#铺位转租给陈猛，租赁用途为经营正新鸡排，租期一年，自2018年9月18日起至2019年9月17日（实际以开业时间为准）；租金79000元/年（6583元/月），按年支付，先付后用，租赁保证金20000元（租期届满合同终止，陈猛无违约并付清相关费用的，顶峯餐饮公司无息返还租赁保证金），进场装修费35000元（合同到期后不作退还）；陈猛独立收银，独立对接外卖平台，陈猛的收银系统必须对接顶峯餐饮公司的后台系统可以刷广场的充值会员卡，会员卡的折扣率由陈猛承担，会员卡结算周期为一个月；陈猛在经营过程中，未经顶峯餐饮公司书面同意，私自关店达5天，顶峯餐饮公司有权单方解除合同，陈猛所缴纳的所有费用，不予退还；租期内，物业综合管理费为每月2500元，由陈猛承担并按期向顶峯餐饮公司缴纳（自试营业日起算，每月5日支付上月物业费，拖欠3日以上的顶峯餐饮公司按照每日1%滞纳金向陈猛收取，拖欠一周顶峯餐饮公司有权解除合同并不承担任何赔偿责任），陈猛店铺内产生电费、水费、燃气费按照计量表按时交纳，其他公共照明、空调、公共广告灯箱和排烟机电费由所有商户平摊，公共水费、公共燃气费由所有商户平摊，上述费用自物业交付之日，由顶峯餐饮公司统一收取并代为支付；顶峯餐饮公司有权在租赁期届满或提前解除或终止后的任何时间内进入并收回该物业，陈猛应3天内完成拆除、搬出和补修等工作；因非顶峯餐饮公司过错造成的各种机电系统及设备的失灵或故障、维修等引起的一切后果及供水、供电等单位日常检查、维修等造成物业停水、停电等，顶峯餐饮公司除应及时通知陈猛外，无须承担任何责任。 2018年6月17日，陈猛向顶峯餐饮公司法定代表人金晓转账支付140000元，并向案外人转账10000元，备注给金晓剩余一万定金。2018年8月7日，陈猛再次向金晓转账支付555000元。顶峯餐饮公司认可收到上述705000元，其中20#铺位租金79000元、租赁保证金20000元、进场装修费35000元。 2018年9月28日，顶峯餐饮公司与案涉五楼美食广场租户签订《味食代美食广场业主协议》，载明：针对上亿广场内二楼物美超市自行增加美食广场事宜，味时代美食广场给予商户优惠条件如下：一、物业费每个商户在原有合同基础下降20%，优惠期一年，房租免租期一个半月（2018.9.28-2018.11.12）；二、租金上半年在合同基础下降三分之一；三、租金下半年在合同基础下降五分之一；四、以后上亿优惠政策会给到每个商户；五、减免租金每月充物业费，多余的以现金形式返还，第二年不能转租，必须是合同本人经营，味时代美食广场租金不涨，按合同签订价格不变。 2019年4月5日，因认为案涉商场二楼另行开设美食广场造成案涉五楼美食广场租户生意受到影响，五楼租户代表与顶峯餐饮公司就降租、免租等事宜进行调解，但未达成一致。 期间，案涉美食广场因消防升级改造、停电等存在停业情况。 2019年7月17日，上亿亿贤向顶峯餐饮公司发送《解约通知函》，载明：因顶峯餐饮公司拖欠租金、物业费、水电费等费用，上亿亿贤提出单方解约，并要求于2019年7月17日前缴清相关欠款，2019年7月20日前完成相关撤铺事宜。同年7月24日，顶峯餐饮公司向上亿亿贤出具《情况说明和撤场告知函》，表示因上亿亿贤招商失误导致五楼美食广场无法继续经营，顶峯餐饮公司决定退场，并要求退回押金并减免一个月租金物业费和水电费。2019年8月1日，上亿亿贤再次向顶峯餐饮公司发送《通知》，载明：根据2019年7月17日发送《解约通知函》，2019年7月20日正式解除合同，并于2019年8月2日起上亿亿贤将有权处理商铺内的装修、设施、设备。 2019年8月8日，案涉五楼美食广场租户与顶峯餐饮公司就撤场事宜进行调解，租户要求顶峯餐饮公司出具书面撤场告知书并退回押金、未到期房租，补偿进场装修费、应减免的房租，顶峯餐饮公司表示商议后书面回复。2019年8月11日，顶峯餐饮公司回复陈猛：1.关于4万元问题，大家都有约定，是在原经营户续租的情况下抵第二年房租；2.在双方签转让协议合同时，你也主张全盘转让合同；3.由于16#-17#、18#、20#违反了合同第五条第六款的约定，经我方多次口头、发函催促正常经营，一直无视，并且也告知于你，你也让我们按照合同约定处理，故已被甲方单方面解除合同，一切费用不予退还。 另查明，顶峯餐饮公司曾于2019年1月12日向陈猛转账2000元、1026.6元，备注为三个铺子退还费用；2019年1月15日，微信转账2763.70元；2019年6月14日，银行转账19975元。 陈猛于2020年5月11日向原审法院起诉，请求判令顶峯餐饮公司返还20#铺位的租金38988.35元（2019年8月11日至2019年11月12日期间的租金）、租赁保证金20000元、进场装修费35000元，返还垫付的洗碗用品费3000元，赔偿损失19749元，合计116737.3元并由顶峯餐饮公司承担本案诉讼费用。 庭审中，双方认可案涉商场实际开业时间为2018年9月28日，陈猛已于2019年7月31日搬离案涉商铺。陈猛陈述双方尚未就剩余四个租赁合同的合同解除及款项返还事宜协商一致；顶峯餐饮公司陈述陈猛与顶峯餐饮公司之间的五个租赁合同均已解除且双方就款项返还事宜已达成一致并已返还款项完毕。 原审法院认为，陈猛与顶峯餐饮公司之间的租赁合同关系合法有效，依法应予保护。现双方认可案涉租赁合同已于2019年7月31日解除，予以确认。本案争议焦点为顶峯餐饮公司尚应返还陈猛款项金额以及顶峯餐饮公司是否应就陈猛主张的损失承担赔偿责任的问题。第一，顶峯餐饮公司应返还的租金。根据双方合同约定以及商场实际开业时间，案涉商铺租赁期间应自2018年9月28日起至2019年9月27日，租金79000元/年（6583元/月）。后顶峯餐饮公司与各商铺承租人达成协议，约定“物业费每个商户在原有合同基础下降20%，优惠期一年，房租免租期一个半月（2018.9.28-2018.11.12），租金上半年在合同基础下降三分之一，租金下半年在合同基础下降五分之一，减免租金每月充物业费，多余的以现金形式返还”。故陈猛租赁期中2018年9月28日至2018年11月12日为免租期，2018年11月13日至2019年3月27日期间的租金按原租金的三分之二计算，即79000元÷365天×135天×2/3=19479.45元；2019年3月28日至2019年7月31日期间的租金按原租金的五分之四计算，即79000元÷365天×126天×4/5=21816.99元。综上，陈猛应支付的租金为41296.44元，双方确认现陈猛已支付79000元，顶峯餐饮公司应退还租金为37703.56元。又因双方约定减免租金抵充物业费，2018年9月28日至2019年7月31日期间的物业费为2500元/月×80%÷30×3天+2500元/月×80%×10个月=20200元，相抵扣后顶峯餐饮公司尚应退还17503.56元。另，陈猛认可2019年1月12日顶峯餐饮公司支付的2000元系顶峯餐饮公司退还案涉商铺减免租金，故扣除该款项后，顶峯餐饮公司还应退还15503.56元。第二，租赁保证金，陈猛已付20000元，虽顶峯餐饮公司抗辩认为因陈猛私自停业超过5天，该款项不予退还，但现有证据不足以证明顶峯餐饮公司上述主张，故对陈猛要求顶峯餐饮公司返还租赁保证金30000元的诉讼请求，予以支持。第三，进场装修费，陈猛已支付35000元，虽双方合同约定此款合同到期后不作退还，但现因顶峯餐饮公司原因导致合同无法继续履行，顶峯餐饮公司理应根据剩余租赁期限相应予以退还，经核算，顶峯餐饮公司应退还金额为5561.64元。第四，垫付费用3000元，现有证据不足以证明陈猛上述主张，不予支持。第五，损失19749元，陈猛未提交证据证明因合同提前解除给其造成的实际损失，故不予支持。第六，关于顶峯餐饮公司抗辩认为陈猛应承担商铺水电费4400元、公摊水电费2112.75元，陈猛对金额不予认可，顶峯餐饮公司亦未提交有效证据予以佐证，不予采信。但陈猛自认应承担上述费用且未支付，顶峯餐饮公司可收集相关证据后另行主张。关于顶峯餐饮公司主张其于2019年1月12日支付的1026.6元，2019年1月15日支付的2763.70元以及2019年6月14日支付的19975元，因陈猛否认上述款项与本案有关，顶峯餐饮公司也未提交证据佐证上述款项系用于支付案涉相关费用，结合双方除案涉租赁合同外尚有其他租赁合同的事实，对顶峯餐饮公司的上述意见，不予采信。 综上，顶峯餐饮公司尚应返还陈猛各项费用合计41065.20元。陈猛诉讼请求合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杭州顶峯餐饮管理有限公司于判决生效后十日内返还陈猛租金、租赁保证金等各项费用41065.20元；二、驳回陈猛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1317元，由陈猛负担854元，由杭州顶峯餐饮管理有限公司负担463元。 宣判后，顶峯餐饮公司不服，向本院提出上诉称：一、原审判决认定部分事实有误，顶峯餐饮公司与陈猛并未就案涉20#商铺的降租事宜达成一致约定，原审判决计算的陈猛应付租金有误。案涉商铺在开业前，因2楼物美超市美食广场影响，顶峯餐饮公司曾经单方同部分业主协商降低租金及物业费等事宜，此后顶峯餐饮公司同部分业主签署《味时代美食广场业主协议》，给与签订协议的部分商铺业1.5个月免租期，上半年租金减免三分之一，下半年租金减免五分之一的优惠政策。但陈猛方并未同顶峯餐饮公司签订该份免租减租的优惠协议，该协议从法律上讲还是平等民事主体之间所达成的合意，并非顶峯餐饮公司单方给与所有商户的，因此顶峯餐饮公司在陈猛未签署该份协议的情况下，仍然按照该份协议标准给与陈猛计算免租、减租缺乏事实及法律依据，陈猛实际使用案涉商铺十个月，每月租金6583元，实际应承担的租金为65830元。二、陈猛自2019年4月起就单方关闭店铺进行停业，其行为已经构成严重违约，严重影响了顶峯餐饮公司整个美食广场的业态，顶峯餐饮公司有权依据合同扣除陈猛租赁保证金并不予退还相应费用。根据双方合同约定，承租人不得擅自关门停业，未经出租人书面同意的，私自关店达5天的，出租人有权单方解除合同，承租人缴纳的所有费用出租人不再退还。顶峯餐饮公司已经在一审中提交相关监控视频截图等证明自2019年4月起陈猛就开始关门停业，同时在顶峯餐饮公司与陈猛之间就案涉商铺往来函件中也明确，陈猛违约停业，顶峯餐饮公司多次口头、发函催促正常经营，陈猛都不予理睬。上诉内容都足以相互印证案涉商铺系陈猛违约，因此顶峯餐饮公司有权依据合同约定不予退还陈猛任何费用，原审判决退还20000元租赁保证金不当。三、一审关于陈猛商铺公摊水电费以及商铺个人水电费不予认定不当，也错误适用举证责任分配。双方合同明确约定陈猛需要承担公摊部分的水电有且根据双方整个美食广场的业态来看公共就餐区等一定会产生相应的水费、电费，同时陈猛经营商铺也一定会产生个大商铺的水电费，这些是无可争辩的客观事实，陈猛在庭审中也是认可的，无非是双方对金额有异议，结合案涉租赁合同履行周期为10个月的客观事实，顶峯餐饮公司主张的公摊水电费仅2112.7元，个人水电4400元，该金额显然是正常的、合理的，也是符合顶峯餐饮公司实际交付给上亿广场的水电费金额的，一审法院忽略该客观事实，简单将举证责任分配给顶峯餐饮公司不当，若陈猛也对顶峯餐饮公司主张的公摊水电费及商铺水电费金额不予认可的，其也应当举证证明合理是水电费金额，或者陈猛主张自行缴纳水电费的，也应当提交相应证据。综上，原审认定部分事实不当，使用法律部分有误，请求撤销原判，依法改判驳回陈猛全部诉讼请求并由陈猛承担本案全部诉讼费用。 被上诉人陈猛辩称：降租是上半年减免三分之一，下半年减免五分之一，当时店里有人去签的，就算陈猛有一次会议没到场，应当也是对陈猛有效的。认可一审计算标准；不存在陈猛连续关店超过五天，顶峯餐饮公司也无依据；不存在拖欠水电费。 上诉人顶峯餐饮公司和被上诉人陈猛在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”顶峯餐饮公司与陈猛所签订的《“味食代”美食广场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。陈猛所承租的商铺虽是顶峯餐饮公司从上亿亿贤处承租而来，但并不影响双方所签订合同的效力。现顶峯餐饮公司与陈猛均认可案涉租赁合同已于2019年7月31日解除，原审法院予以确认并无不当。顶峯餐饮公司与案涉五楼美食广场租户于2018年9月28日签订了《味食代美食广场业主协议》，给予商户一定的优惠条件，即在物业费每个商户在原有合同基础下降20%，优惠期一年，房租免租期一个半月（2018.9.28-2018.11.12）；租金上半年在合同基础下降三分之一、下半年在合同基础下降五分之一，减免租金每月充物业费，多余的以现金形式返还等。故原审法院依据该协议计算陈猛应支付的租金并无不当。顶峯餐饮公司认为陈猛私自停业超过5天，但顶峯餐饮公司并未提交有效证据予以证明。对于顶峯餐饮公司认为陈猛应承担商铺水电费4400元、公摊水电费2112.7元的请求，顶峯餐饮公司仅提交了其向上亿亿贤支付水电费的付款明细，该付款明细系单方制作，且系复印件，难以确认每位商户所要承担的费用，故本院难以支持。综上，顶峯餐饮公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费827元，由杭州顶峯餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵为民 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  周 杨