浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终9468号 上诉人（原审原告）王祥生，男，1979年6月25日出生，侗族，住贵州省锦屏县。 委托代理人张凯杰，浙江京衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）张明明，男，1994年5月1日出生，汉族，住甘肃省礼县。 委托代理人陈端福，北京浩天信和（杭州）律师事务所律师。 上诉人王祥生因与被上诉人张明明房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初10369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2020年12月25日公开开庭进行了审理。上诉人王祥生及委托代理人张凯杰，被上诉人张明明的委托代理人陈端福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2017年3月15日，王祥生与出租人杭州市萧山区老年颐乐园签订《萧山区行政事业单位房屋租赁合同》，约定原告租赁包括案涉房屋在内的房屋两间，租期自2017年4月1日至2022年3月31日等。2018年3月1日，双方签订《房屋租赁合同》，约定张明明承租案涉房屋用作水饺店，租期自2018年5月1日至2020年4月30日。年租金50000元，第二年在原价基础上上涨10%，提前一个月收取。合同第九条约定如承租人有不交付或不按时交付租金等情形的，应按合同年租金的10%支付违约金；承租人如逾期支付租金的，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际支付应付租金之日止，按日向出租人支付逾期应付租金万分之五的违约金等内容。合同签订后，王祥生按约交付房屋，张明明于2018年3月14日在案涉房屋处注册登记了字号“杭州萧山新塘街道喜多饺子店”并实际经营，其已付押金10000元，并支付租金至2020年4月30日。合同到期前，双方曾就续租事宜进行协商，后未重新签订新的合同，微信聊天过程中双方另就10%违约金、免租、延期使用及腾退、押金退还等事宜进行协商，王祥生承诺在租期届满后再由张明明使用两个月并限期搬离等。2020年5月20日，张明明实际搬离房屋，王祥生已返还押金4000元。同年7月14日，“杭州萧山新塘街道喜多饺子店”经杭州市萧山区市场监督管理局核准注销。后王祥生再次对外出租，案涉房屋于同年8月由他人实际承租。因案涉争议，王祥生遂起诉来院，案经调解无效。另查明，王祥生所提供案涉合同上标注的“继租两年至2022年3月31日”，系王祥生自行添注。王祥生于2020年8月诉至原审法院，请求判令：1.张明明继续履行《房屋租赁合同》；2.张明明支付自2020年5月1日至2021年4月30日的房租60500元；3.张明明支付违约金6050元；4.本案诉讼费由张明明承担。庭审中，王祥生变更其诉请，要求判令：1.张明明支付自2020年5月1日至同年7月14日计2.5个月的房租或占有使用费12604元，并按日万分之五支付该款自2020年4月1日起至实际履行日止的违约金（暂计算至2020年7月14日为662元）；2.本案诉讼费由张明明承担。 原审法院认为，本案双方之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。针对本案主要争议点，即双方在2020年5月20日有无就合同清算，包括租金减免或延期使用等达成一致，双方在此之前是否就续租问题达成一致，以及相应违约情形的认定。首先，关于续租问题，庭审中王祥生所提交合同上的“继租两年至2022年3月31日”系其单方添注，未经张明明确认，且与张明明所提交合同及备案文本不一致，本案亦缺乏相应有效证据证实双方已就续租两年事项达成一致；同时，王祥生的该项主张，明显与微信聊天记录中其承诺在租期届满后再由张明明使用两个月并限期搬离的情形不一致，与其于2020年5月20日退还部分押金的行为亦相矛盾，故其该项主张不成立，合同应已到期终止。其次，关于租金减免或延期使用的问题，结合前述微信聊天记录内容，可认定合同到期前双方已就延期使用两个月并限期搬离达成一致，即因疫情影响张明明可继续使用房屋至2020年6月30日，该期间无须支付租金。虽张明明已于同年5月20日搬离，但因其登记在案涉房屋处的字号实际于同年7月14日注销，故其应依法承担自2020年7月1日至同年7月14日期间的房屋占有使用费，原审法院对王祥生所主张费用中的合理部分予以认定。庭审中经原审法院释明，双方就“剩余押金6000元在本案中一并处理，若存在给付义务，将一并予以抵扣”均无异议，故予以一并处理。基于此，因剩余押金已足以抵付张明明应承担的前述占有使用费，在抵付该项费用后，张明明无须再行支付，故对王祥生的相应费用主张不予支持。此外，双方合同终止后，因腾退及押金退还、租金减免等问题发生争议，不存在合同约定逾期付款违约金的承担前提，故对王祥生按日万分之五主张的逾期付款违约金，亦不予支持。张明明的相应合理辩称，具有事实及法律依据，故予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回王祥生的诉讼请求。案件受理费132元，减半收取计66元，由王祥生负担。 宣判后，王祥生不服，向本院提起上诉称：一、原判认定双方未就续租事宜达成一致不当。原判以上诉人提交合同上的“续租两年至2020年3月31日”系单方添注为由，径行否定双方达成续租两年合意的事实，明显有误。基于上诉人长期以来与被上诉人之间的良好沟通及互信关系，故上诉人仅在原租赁合同上直接加添续租条款，未重新另行签订租赁合同，被上诉人对此亦予以确认，故续租条款的有效性不受影响。且结合双方提交的聊天记录和被上诉人后续的一系列事实行为，可以确定被上诉人曾明确表示要续租涉案房屋，上诉人亦予以同意，故涉案双方就续租事宜达成一致的事实应予确认。结合聊天记录，临近原租赁合同约定的终止日(即2020年4月30日)时，被上诉人自称受疫情影响、经营效益不佳，不再履行续租条款，并在2020年5月以自身名义进行转租。假设涉案双方未就续租事宜达成一致，原租赁合同到期即终止，被上诉人缺乏转租动机。据此，亦可印证涉案续租条款真实有效且被上诉人愿受其约束。当被上诉人未能及时转租，就房屋腾退、押金退还等事宜与上诉人展开协商。因续租条款有效，故上诉人提出被上诉人应根据涉案房屋租赁合同第九条第2款规定承担擅自退租的违约责任，即被上诉人应按合同年租金的10%向上诉人支付违约金，被上诉人对此亦予以认可。该违约金系被上诉人擅自退租而引起的，亦具备相应的合同依据；并非如其所称因擅自张贴小广告而产生的违约责任，涉案租赁合同中对该情形亦无相应约定。被上诉人在2019年4月因生意兴隆与上诉人就续租事宜达成一致，受疫情影响遭致商业利益受损后即欲违约，但此种风险并不构成被上诉人擅自退租、否认合意事实的正当理由。结合聊天记录，可以看出上诉人因相信被上诉人会履行续租条款，故对被上诉人退租一事感到意外、也未提前发布广告寻找新承租人。现被上诉人利用上诉人的善意及租赁合同形式上的不完备，拒绝支付超期占用房屋的使用费、拒绝承担违约责任，且态度恶劣，明显有违诚实信用原则，应受法律规制。二、原判认为双方已就被上诉人延期使用涉案房屋两个月达成一致，明显有误。原判认定被上诉人无条件享有免租期与事实和常理不符。根据浙江省财政厅印发《关于新冠疫情防控期间减免企业房租措施有关事项的通知》，对承租省级国有资产类经营性房产的企业免收今年2、3月两个月的房租。而上诉人在向杭州市萧山区老年颐乐园协商争取免租优惠时，被要求到期续租涉案房屋，上诉人同意后才享受到了该优惠条件。而上诉人在与被上诉人沟通租金减免的过程中，亦提及了自身获得租金减免的前置条件(即需续租涉案房屋)。上诉人考虑到被上诉人就续租条款没有异议且长期的友好关系，故在所获租金减免收益少于两个月租金损失的情况下，依然同意被上诉人延期使用涉案房屋。换言之，上诉人同意被上诉人延期使用房屋附有条件。本案中，疫情影响并不产生上诉人减免租金的法定或约定义务。在本案中发生的利益让渡亦非基于上诉人无限制的仁慈或慷慨，而是在被上诉人续租的前提下，在上诉人确保远期租赁收益的情形下，被上诉人才被允许免费使用两个月涉案房屋。此种约定符合日常生活经验和商业逻辑。现被上诉人擅自退租，未能满足续租的前提条件，自然不能享受该租金减免优惠。三、被上诉人缺乏正当理由延期使用涉案房屋，应当向上诉人支付相应费用。根据一审查明的事实，2020年5月20日被上诉人搬离涉案房屋，但直至2020年7月14日才注销登记在涉案房屋处的字号。如果涉案双方就延期使用两个月达成一致，被上诉人根本没有必要提前一个多月就搬离涉案房屋。正是被上诉人自觉无法度过疫情难关，无法履行续租条款，故提前搬离，而上诉人迫于无奈结清了部分押金。但因被上诉人未及时注销字号，事实上仍然占用了涉案房屋，故应就该延期占用行为向上诉人支付相应费用，即2.5个月的房屋占有使用费及逾期违约金。综上，上诉人王祥生请求二审法院：1、撤销杭州市萧山区人民法院(2020)浙0109民初10369号民事判决；2、依法改判张明明支付自2020年5月1日至同年7月14日的房租或占有使用费12604元，并按日万分之五支付该款自2020年5月1日起至实际履行之日止的违约金(暂计算至2020年10月10日为1020元)；3、一、二审诉讼费由张明明负担。 被上诉人张明明答辩称：双方原合同约定的租期于2020年4月30日到期,合同到期前，双方并没有就租期协商一致，仅就免租期两个月达成一致。在被上诉人的一再要求下，上诉人同意到期后给被上诉人2个月的免租期，即合同顺延至6月3日。后被上诉人以自己的名义对外出租招租引起上诉人的不满，于是上诉人自行在合同上加数据等，目的是让被上诉人多付一点费用。上诉人的行为已严重违背了诚信原则。上诉人主张免租期两个月以诉讼为前提没有事实依据和法律依据。承租人可以享受2、3月两个月的免租期是明确的，案涉房屋是萧山娱乐养老服务有限公司所有，该公司也是按规定给予上诉人两个月免租期，上诉人也让被上诉人提供相关材料办理了免租申请。被上诉人也是基于至于这个情况向上诉人主张两个月的免租期。被上诉人并没有占用案涉房屋，双方于已于5月20日办理了交接手续，上诉人退还了部分押金，因被上诉人对退还的押金有异议，一直主张要求上诉人返还，但上诉人一直没有理会后，被上诉人也不想为此折腾，办理了注销手续。在此期间，被上诉人没有注销并不影响上诉人对外出租，从上诉人提供的租赁合同上看，7月14日上诉人注销后上诉人也没有人及时出租，直到7月25日才与第三人签订合同，因此被上诉人迟延注销手续并不影响上诉人的出租。综上，被上诉人张明明请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 上诉人王祥生在二审期间向本院提交以下证据材料：1、照片打印件1张，拟证明被上诉人以自身名义对外转租涉案房屋，擅自退租的事实；2、聊天截图、音频整理、光盘一组，拟证明2020年5月6日，上诉人认为被上诉人在续约的租赁期内擅自退租，双方就违约金进行协商的事实；3、聊天截图、音频整理、光盘一组，拟证明2020年5月6日，上诉人发现被上诉人擅自转租涉案房屋后，及时与被上诉人进行沟通，调整了原先的免租前提条件，允诺被上诉人若将涉案房屋及时转租后才给予被上诉人免租优惠的事实；4、聊天截图、音频整理、光盘一组，拟证明被上诉人以上诉人退还押金才注销营业执照为条件与上诉人协商，而营业执照未注销会影响转租，但被上诉人一直拖延注销营业执照的事实；5、房屋租赁合同复印件一份，拟证明上诉人在2020年7月25日才将涉案房屋重新出租给案外人万振华的事实。 被上诉人张明明在二审期间向本院提交以下证据材料：告知单复印件一份，证拟明当时养老院对案涉房屋减免2、3月房租，且不以续租为前提。 对上诉人王祥生二审提交的证据材料，被上诉人张明明认为，对证据1的真实性认可，但不能证明其证明事实，双方协商房屋租赁合同时上诉人要求被上诉人把房屋对外出租，被上诉人以自己的名义对外出租，并不是被上诉人私自对外出租；证据2微信截图与语音记录时长不符，对真实性有异议，即便该语音真实存在，也恰证明被上诉人认为扣除10%应以押金为基数，对合同终止后上诉人扣除的费用双方有争议，故被上诉人没有及时办理注销；对证据3认为不能达到证明目的，被上诉人以自己名义对外出租是双方协商后决定不再续租，上诉人同意对外出租情况下发布招租广告，没有调整免租的前提，恰恰反证双方对合同到期后不再续租，上诉人也同意对外出租达成一致，双方仅就以谁的名义对外出租产生异议；对证据4截图的真实性存疑，不能证明双方的聊天情况，且从中可见聊天发生在5月20日之后的5月31日，双方已终止合同并进行了结算，被上诉人对多扣除的费用有异议并要求返还，上诉人反而不承认免租期的事实，不诚信，语音中也可见双方已对房屋交接进行探讨，说明双方对合同到期终止达成一致，语音4中上诉人也说到营业执照未注销对其对外出租无影响；从证据2-4可见双方对免租2个月和合同到期终止达成一致，双方5月20日结算，上诉人返还部分押金，如果上诉人认为被上诉人违约或尚有未结清费用，就不会退还押金，租赁合同中房东掌握主动权；证据5涉及第三人，与本案无关，即使该房屋租赁合同真实，也仅证明被上诉人未注销营业执照不影响上诉人对外出租，被上诉人在7月14日时注销时，房屋也没有及时去出租。本院认为，对证据1的真实性予以采信；证据2-4系双方沟通过程，上诉人的证明目的仅系其在沟通中的单方意思表示，被上诉人未予以明确认可，故该证据不能证明上诉人所欲证明的内容；证据5涉及案外人，真实性无法确认，且无法体现与本案的关联性，故本院不予采信。 对被上诉人张明明二审提交的证据材料，上诉人王祥生认为其没有看到过告知单，对真实性存疑，且上诉人是二房东，即便减免也是上诉人与房东减免，不直接构成上诉人与被上诉人之间的房租减免，故对该证据的关联性不予认可。本院认为，该证据无原件核对，真实性无法确认，故不予采信。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，本案双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，租期为2018年5月1日至2020年4月30日，双方在合同到期前曾就续租问题进行协商但未有证据证明已达成一致，上诉人一审提交的合同上“续租两年至2022年3月31日”系其单方签注，与被上诉人提交的合同及备案文本不同，故一审不予采信正确，且上诉人所主张的续租问题与合同到期前上诉人承诺租期届满后再由被上诉人使用两个月并限期搬离以及2020年5月20日其退还被上诉人部分押金的行为相矛盾。上诉人主张免租期2个月系以续租为前提，亦缺乏有效证据证明，本院不予采信。案涉租赁合同到期自然终止，因上诉人已经给予被上诉人两个月使用期，故直至2020年6月30日被上诉人无需支付租金。一审结合被上诉人的搬离时间以及字号注销时间确定被上诉人承担2020年7月1日至7月14日的房屋占有使用费正确。因双方就剩余押金6000元要求在本案中一并处理，故折抵后被上诉人无需支付占有使用费，亦无需支付违约金。综上，王祥生的上诉请求依据不足，一审判决认定事实基本清楚，法律适用正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10元，由朱志华负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二〇年十二月三十一日 书记员 万丹丹