四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终774号 上诉人（原审被告）：遂宁市农副产品业商会，住所地四川省遂宁市船山区保升乡保升3社，统一社会信用代码51510900071404272G。 法定代表人：王学彬，该商会会长。 委托诉讼代理人：周虎成，男，该商会副会长。 委托诉讼代理人（特别授权）：任强，四川诸葛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：遂宁市生发贸易公司，住所地四川省遂宁市经济技术开发区遂州北路**第****，统一社会信用代码91510900206156182C。 法定代表人：钱志远，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨欣菱，四川远阳律师事务所律师。 上诉人遂宁市农副产品业商会（以下简称农副商会）因与被上诉人遂宁市生发贸易公司（以下简称生发贸易）租赁合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初1545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 农副商会上诉请求：1.依法撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初1545号民事判决并依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由生发贸易承担。事实和理由：1.农副商会已于2019年4月向生发贸易提交退租申请并关门歇业，因生发贸易多次要求修改申请书才导致其在2019年9月重新提交了一份，且在农副商会未预交下一年租金时，生发贸易也未要求，双方以实际行为表示同意于2019年5月15日终止租赁关系，农副商会不存在拖欠租金的行为，不应承担支付租金和对应的违约责任；2.农副商会在租赁期间进行了消防、水、气设施改造安装，空调安装等，依合同约定应由生发贸易支付相关费用，另农副商会所支付的租赁转让费，生发贸易应交的会费，也应由生发贸易承担；3.一审程序违法，一审判决中出庭人员一项遗漏了农副商会的委托诉讼代理人任强，且上诉方农副商会所提交的证据未在判决书中体现。 生发贸易辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.2019年6月至9月农副商会都在希望下调租金，且单方附条件请求解除租赁合同，租赁合同没有赋予农副商会任意解除权，其行为构成违约；2.消防等费用为生发贸易安装已在一审中举证证明，而农副商会为其经营需要所用装修费应当自行承担，另农副商会单方违约的同时让生发贸易承担转让费，于法无据；3.认可天然气户头安装费5000元为农副商会支付。 生发贸易向一审法院起诉请求：1.判令解除生发贸易、农副商会签订的《房屋租赁合同》（合同编号：遂市生贸司租字2014第03号），农副商会向生发贸易腾退返还租赁房屋；2.判令农副商会支付生发贸易拖欠的租金32975.34元（按照279.45元/天，自2019年5月16日至合同解除之日止的租金，现暂计算至2019年9月11日）；3.依法判决农副商会支付生发贸易违约金12036元（违约金按102元/天，从2019年5月16日起计算至租金付清止，现暂计至2019年9月11日）；4.依法判令农副商会承担本案的全部诉讼费用。庭审中，生发贸易变更第二项诉讼请求为：判令农副商会支付生发贸易拖欠的第6年租金102000元和实际使用期间的租金，变更第三项诉讼请求为判令支付生发贸易已经确定的违约金37230元和按照105元每天从2020年5月16日计算至租金付清之日止。 一审法院认定事实：生发贸易（甲方）与农副商会（乙方）于2014年5月28日签订《房屋租赁合同》（合同编号：遂市生贸司租字2014第03号），约定：……第一条房屋基本概况（一）、该房屋坐落于遂宁市船山区××路××号，所属门面及二楼营业房产权面积480平方米……第二条租赁期限用途（一）、租期8年，即从2014年5月16日起至2022年5月15日……第三条租金及支付方式（一）、……第六年租金为10.2万元，第七年租金为10.5万元……每年租金于上年度租期到期前一个月付清，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，农副商会需按年租金的1‰支付违约金。租金缴纳方式：乙方每年必须以现金或转账方式及时足额的向甲方缴纳租金，如乙方不能按时足额缴纳租金逾期达到20天的，甲方有权收回该房屋，则本合同自动终止……第四条租赁期间相关费用及税金（一）、保证金：乙方向甲方交付首期房屋租金时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金¥10000元……第五条房屋修缮与使用……（三）、乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构由影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。其装修费用甲方概不承担……租赁期满后或因乙方责任倒导致退租的，甲方具有以下权利：（1）依附于房屋的装修归甲方所有……（五）、甲方负责固定消防设施、天然气户头的安装和费用，产权归甲方所有，乙方负责维护和承担费用……第七条合同的变更、解除与终止……（二）、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除该合同，收回出租房屋……（6）拖欠房租累计20天以上……。合同签订后，农副商会按约支付了生发贸易前五年度的租金，第六年即2019年5月16日至2020年5月15日的租金尚未支付，租赁房屋也未返还。 一审法院认为，农副商会、生发贸易签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，双方均应遵守。合同签订后，农副商会按合同约定支付了前五年的房屋租金；农副商会未按合同约定交纳第六年的房屋租金已经构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。现生发贸易要求解除《房屋租赁合同》，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。对于生发贸易要求农副商会腾退租赁房屋的诉讼请求，因双方的租赁关系已经解除，故农副商会应当腾退租赁房屋，一审法院对生发贸易的该诉讼请求，予以支持。根据双方签订合同约定，农副商会应在2019年4月15日至2019年5月15日期间向生发贸易支付第六年的租金，但农副商会至今未予支付，故对农副商会第六年拖欠的租金102000元予以确认，对2020年5月15日之后的租金，按合同约定287.67元／天计算至实际腾退之日。关于农副商会辩称其书面通知生发贸易解除合同，但生发贸易一直未收取钥匙，不拖欠租金的主张，一审法院认为，农副商会作为承租方，至今将承租房屋实际占有，未将腾退给生发贸易，应当按照合同约定支付租金，故对农副商会该项辩解，不予支持。对于生发贸易主张要求每日按照年租金的1‰收取违约金，一审法院认为，生发贸易并未举证证明其具体损失，其损失主要是资金占用利息，约定的违约金过分高于造成的损失的，应予以调整，对生发贸易要求农副商会支付违约金的诉讼请求，一审法院酌情予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零八条、一百一十四条之规定，判决：一、解除遂宁市生发贸易公司与遂宁市农副产品业商会于2014年5月28日签订的《房屋租赁合同》【合同编号：遂市生贸司租字（2013）第03号】；二、遂宁市农副产品业商会于本判决生效之日起十日内将遂宁市船山区××路××号腾退给原告遂宁市生发贸易公司；三、遂宁市农副产品业商会于本判决生效之日起十日内支付遂宁市生发贸易公司尚欠的2020年5月15日前的租金102000元，2020年5月15日后的租金计算方式为：以287.67元／天为标准，从2015年5月16日起，计算至腾退租赁房屋时止；四、遂宁市农副产品业商会于本判决生效之日起十日内支付遂宁市生发贸易公司违约金，违约金的计算方式为：截止2020年5月15日的违约金为6120元，2020年5月16日起的违约金，以105000元基数，按年利率6%计算至本金付清之日止。案件受理费463元，由遂宁市农副产品业商会负担。 本院二审期间，当事人均未提交新的证据。二审经查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁引发的纠纷，故本案案由应为房屋租赁合同纠纷。结合二审中当事人诉辩意见，本案争议焦点为：一、农副商会是否违约；二、案涉房屋租赁期间的消防设施、水电气改造、空调安装、房屋装修等费用的金额及应由何方承担。 一、关于农副商会是否违约的问题 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人农副商会与被上诉人生发贸易订立《房屋租赁合同》，为双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力，农副商会应当按照《房屋租赁合同》的约定履行义务。根据该租赁合同第三条“租金及支付方式”的约定，每年租金应当于上年度租期到期前一个月内付清，按照上述约定，农副商会应当在2019年4月15日至2019年5月15日期间向生发贸易公司付清第六年租金108200元，但农副商会在约定期限内未支付上述租金，违反了合同约定。农副商会上诉称已在上述时间段内向生发贸易公司作出要求降低租金，否则解除合同的意思表示，因农副商会并不享有合同解除权，故农副商会的意思表示并不发生解除合同的法律效力，双方当事人仍应按照合同约定继续履行。农副商会未按照约定支付租金，应当认定违约。 二、关于案涉房屋租赁期间的消防设施、水气改造、空调安装、房屋装修、转让费等费用的金额及应由何方承担的问题 《房屋租赁合同》明确约定：1.生发贸易负责固定消防设施、天然气户头的安装和费用，产权归生发贸易所有，农副商会负责维护和承担费用；2.装修费用生发贸易概不承担。双方当事人均应按照上述合同约定履行。被上诉人生发贸易提供了由李宏签字领款的领款单，载明退代收消防水安装工程款77297.43元，在上诉人农副商会自认李宏是其工作人员的情形下，应当认定生发贸易已退还农副商会消防水安装工程款77297.43元。因生发贸易自认天然气户头安装费5000元为农副商会支付，故该费用由生发贸易向农副商会支付为宜。因空调安装、房屋装修系上诉人农副商会为其经营需要必要开支，《房屋租赁合同》亦明确约定生发贸易不承担装修费用，故农副商会要求生发贸易承担空调安装及装修费用的主张不成立，本院不予支持，未形成附合的装饰装修物，承租人可拆除。因转让费用因并非生发贸易收取，故生发贸易并无返还转让费的义务。综上，农副商会关于天然气户头安装费5000元由生发贸易承担的主张成立，本院予以支持。 综上所述，农副商会的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初1545号民事判决第一、二、三、四项； 二、遂宁市生发贸易公司于本判决生效之日起十日内向遂宁市农副产品商会支付天然气户头安装费5000元； 三、驳回遂宁市生发贸易公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费463元，由遂宁市农副产品商会负担；二审案件受理费926元，由遂宁市农副产品商会负担。 本判决为终审判决。 审判长  赖力 审判员  郑艳 审判员  梁燕 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  李安