四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1325民初2975号 原告：田彪，男，汉族，生于1968年2月9日，住四川省西充县。 原告：赵桂芬，女，汉族，生于1970年10月3日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：范雄国，四川省西充县晋城法律服务所法律工作者。 被告：南充市安汉房地产开发有限公司，住所地：四川省西充县晋城镇安汉大道北一段**。统一社会信用代码：9151132506238162X0 法定代表人：李平，公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：李兴波，四川罡正律师事务务所律师。 原告田彪、赵桂芬与被告南充安汉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人范雄国、被告南充安汉房地产开发有限公司的特别授权委托诉讼代理人李兴波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田彪、赵桂芬向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理位于西充县××道××号××幢××层××号房屋不动产权证，并依法承担各种违约责任约25875.07元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年3月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的西充县××道××号××幢××层××号房屋，总房款365984元，商品房交付时间2016年6月30日前，逾期在90日内交房，自约定的交付期届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；产权登记：（一）初始登记。出卖人应当在2017年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，未取得所在楼栋权属证明的，出卖人应当自取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向买受人支付全部已付款违约金。（二）转移登记。商品房交付使用后，双方共同向权属机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋权属证书的，出卖人按10元／日向买受人支付违约金，直至买受人房屋所有权证书办理完毕。原告已交清了房款，全面履行了合同义务，而被告未全面履行合同约定义务，至今未给原告办理所购房屋不动产权属登记、延迟交付房屋等，违反合同约定，其行为严重违约。后经原告多次催告并主张其合法权益未果。原告认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应履行己方义务，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意义表示，且不违反法律的禁止性规定，应合法有效。原告已全面履行了合同约定义务，被告应为原告办理不动产权属证书，被告未在合理期限内向原告交付房屋、为原告办理房屋产权转移登记，构成违约，应当依法承担违约责任。鉴此，特诉来贵院，敬请依法判决。 被告南充市安汉房地产开发有限公司辩称：1、原告的诉讼请求，与原被告双方签订的商品房买卖合同内容是不一致的，对办理房屋产权初始登记，合同未约定违约金；转移登记双方约定的10元每天违约金，不是原告所说的已付房款的日万分之一，违背了合同内容，原告的请求没有法律依据。2、原告所在的楼确实是办理的最后一栋，因为新成立的西充县不动产中心要求按照他们所规定的程序逐栋办理，导致了不动产权登记慢，时间被延后，南充安汉房地产公司对此表示歉意，目前为止该楼正在办理，如果不是原告起诉，在2020年12月底能够拿到的。现在被延后，这个问题不是出卖人的原因延误的，我们认为原告主张要求被告承担违约责任，是不成立的。3、按照商品房买卖合同的约定，转移登记是双方约定，是双方共同申请办证，原告也应该去申请办理权属转移登记，原告自己也未去申请，也应该由自己承担。由于在2018-2019年间，因各住户要求将原地名办命名的楼栋号变更为原小区楼栋编号，国家行政部门研究这个问题，西充县地名办出了证明，导致不动产权属登记被延后了半年时间。在2020年初——2020年4月发生的新冠疫情，是造成不动产权属登记延误的客观原因。请求依法驳回原告的诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：......原告购买被告开发的西充县××道××号××幢××层××号房屋，总房款365984元；商品房交付时间2016年6月30日前，逾期在90日内交房，自约定的交付期届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；......产权初始登记：出卖人应当在2017年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，未取得所在楼栋权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之ｘ的违约金。转移登记：商品房交付使用后，双方共同向权属机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋权属证书的，合同继续履行，出卖人按10元／日向买受人支付违约金，直至买受人房屋所有权证书办理完毕......。原告按约交清了房款，被告于2020年6月22日进行商品房初始登记，至今未给原告办所购房屋转移登记。 本院认为：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，原、被告均应按照合同约定履行义务。本案中，商品房买卖合同对初始登记和转移登记约定了明确的期限，初始登记应于2017年6月30日前完成，被告实际于2020年6月22日完成，转移登记应在商品房交付之日（2016年6月30日）起720日内完成，被告至今未给原告办所购房屋转移登记，属违约行为。虽转移登记是双方约定，双方共同申请办证，但被告并未书面告知原告需提出办证申请，且原告已经提供了办理转移登记相关资料及费用，不应承担责任。同时，商品房买卖对初始登记完成后才能进行转移登记，虽然新成立的西充县不动产中心要求按照所规定的程序逐栋办理、各住户要求将原地名办命名的楼栋号变更为原小区楼栋编号和新冠疫情等客观原因对延迟办证有一定的影响，但不能免除被告的违约责任。2、违约金，是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式，虽然双方在商品房买卖合同对逾期办理初始登记未约定违约金数额，但违约应该得到惩戒。本院综合被告的违约程度以及存在迟延办理初始登记有一定的客观原因，酌定由被告向原告按已付房款0.3%支付违约金1098元（365984元×0.3%）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“......当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，双方对逾期办理转移登记约定了违约金数额，虽然略低，但不存畸低和实质在于免除其违约责任的情形，且原告未向本院提交因被告逾期办理转移登记所造成损失数额的证据，本院综合被告的违约程度及存在迟延办理转移登记有一定的客观原因存在，对原告要求被告按已付房款总额万分之一支付违约金的请求不予支持。应按合同约定，被告应从2018年6月21日起，以10元/日向原告支付违约金至原告取得不动产权证书之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告南充市安汉房地产开发有限公司于原告田彪、赵桂芬向其提交齐备符合办理转移登记相关资料后六十日内向权属登记机关申请，对四川省西充县××道××号××幢××层××号房屋办理不动产权登记； 二、被告南充市安汉房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告田彪、赵桂芬支付逾期办理初始登记违约金1098元，并从2018年6月21日起，以10元/日向原告支付违约金至原告取得不动产权证书之日止。 三、驳回原告回田彪、赵桂芬其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理323元（原告预交），由被告南充市安汉房地产开发有限公司负担150元，原告田彪、赵桂芬负担173元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信人员名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  谌利民 二〇二〇年十二月五日 书记员  何沁玫