山东省青岛市李沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0213民初4828号 原告：青岛杨家上流工贸股份有限公司，住所地青岛市李沧区。 法定代表人：杨臻先。 委托诉讼代理人：毕佳德，系青岛杨家上流工贸股份有限公司工作人员。 被告：李雪峰，女，1983年12月5日出生，汉族，无业，住所地山东省青岛市黄岛区，现住山东省济南市历下区。 委托诉讼代理人：刘恣宏，山东国弘律师事务所律师。 原告青岛杨家上流工贸股份有限公司与被告李雪峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛杨家上流工贸股份有限公司的委托诉讼代理人毕佳德，被告李雪峰及其委托诉讼代理人刘恣宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青岛杨家上流工贸股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2014年9月1日起至商业网点租赁协议解除之日止的违约金30万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2014年7月6日租赁位于青岛市李沧区及楼下商业网点房。被告在租赁经营期间共计欠缴房租已达251万元。原告依据双方协议约定于2019年5月6日向被告送达终止合同通知书，并于2019年6月14日向青岛市李沧区人民法院提起诉讼，要求被告依协议约定支付违约金30万元，但因原告没有及时补缴诉讼费，未能实现诉讼主张。为维护原告合法权益，特具状来院，望判如所请。 李雪峰辩称：1、其与原告于2014年7月6日签订的《商业网点租赁协议》并未实际履行，原告也从未将涉案网点交付被告使用，是原告违约在先，被告从未实际占有使用该房屋；2、本案实际履行的房屋租赁合同其实是于2014年5月初青岛市李沧区杨家上流社区公共事业服务协会与案外人青岛梦之家酒店管理有限公司（下简称“梦之家酒店”）之间签订的两份租赁合同，且已实际交付；3、2014年7月6日被告以个人名义与原告签订租赁协议，是为另行开设公司、经营酒店，但租赁协议签订后，原告一直未能向被告履行交付涉案房屋的义务，《商业网点租赁协议》并未实际履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提交《商业网点租赁协议》1份，证实原告与被告于2014年7月6日签订涉案房屋的《商业网点租赁协议》，协议约定，如逾期付款，原告有权立即终止合同、收回房屋，被告按照年租金10%支付违约金。 被告对该证据真实性无异议，但称该协议并未实际履行，原告违约在先，且原告主张的违约金数额过高。 被告对上述证据真实性无异议，本院予以采信。 2、原告提交（2019）鲁0213民初4285号民事判决书1份、（2020）鲁02民终8525号民事判决书1份，证实租赁期间被告欠缴5年房租251万元，原告已于2019年6月14日向被告送达了终止合同，并向青岛市李沧区人民法院提起诉讼，要求被告依协议约定支付违约金30万元，但因原告在该案中没有及时补交诉讼费用，未能实现诉讼主张，现青岛市中级人民法院二审已维持一审判决。 被告对该证据真实性无异议，并称被告已针对该案向山东省高级人民法院申请再审，目前正在审查中，该案认定事实错误、证据不足，应当经省高级人民法院查明事实后依法认定。 被告对上述证据真实性无异议，本院予以采信。 3、被告提交《房屋租赁合同》2份，证实2014年5月初青岛市李沧区杨家上流社区公共事业服务协会与案外人青岛梦之家酒店管理有限公司之间签订两份租赁合同，租赁物为涉案杨家上流社区5号楼办公楼一至四层及配套网点，租赁期限为2014年6月1日至2029年5月31日，且杨家上流社区向梦之家酒店实际交付了涉案房屋。 原告对该证据真实性无异议，但称上述租赁合同与原告提交的《商业网点租赁协议》涉及同一处房屋，上述租赁合同是被告为办理营业手续使用，并非履约合同，履约合同是与被告李雪峰个人签订的。 被告对原告的主张有异议，称，被告提交的两份房屋租赁合同签订于2014年5月初，早于原告提交的租赁合同，被告之所以于2014年7月6日又以个人名义与原告就同一处房屋签订租赁协议，是想以被告个人的身份租赁涉案房屋，另行开设公司经营酒店，但2014年7月6日签订的租赁合同从未实际履行，原告没有向被告交付房屋，而是向案外人青岛梦之家酒店管理有限公司交付了涉案房屋，用于经营都市118酒店。被告自认，其是青岛梦之家酒店管理有限公司的法定代表人，该公司开设的酒店门头为都市118酒店。被告并称，虽被告提交的租赁合同约定的年租金标准为62万元，但因涉案房屋其中一间商业网点由杨家上流社区居民委员会使用，所以社区居委会让被告按照年租金60万元的标准交纳租赁费，都市118酒店共向杨家上流社区居委会缴纳涉案房屋租赁费30万元。经本院释明，被告对于杨家上流社区居委会为其减免租金2万元的主张未提交证据予以证实。 原告对上述《房屋租赁合同》的真实性无异议，本院予以采信。其中1份《房屋租赁合同》后备注：此房屋租赁合同只限于都市118备案使用，与社区无任何关系。 4、被告提交杨家上流居委会出具的《青岛市李沧区社区财务往来结算收据》4份，证实杨家上流居委会按照与梦之家酒店签订的租赁合同将涉案房屋交付给梦之家酒店，收取梦之家酒店租赁费30万元，并出具了相应的收据。 原告对上述证据真实性无异议，称，涉案房屋的产权属于杨家上流社区居民委员会，社区居委会委托原告与被告签订租赁合同，所以租赁费交给了社区居委会。 原告对上述证据的真实性无异议，本院予以采信。上述证据证实，都市118酒店于2016年10月31日、2016年11月4日、2017年5月5日分三次累计向杨家上流社区居民委员会交纳租赁费30万元。 5、被告提交青岛市房屋租赁登记备案证明1份，证实涉案网店实际承租人为梦之家酒店，租赁期限为2014年6月1日至2029年5月31日。 原告对上述证据真实性无异议，称被告提交的两份租赁合同是为被告办理备案登记所使用，并非履约合同。 6、被告提交餐饮服务许可证1份，证实2014年7月14日青岛都市优品餐饮管理有限公司已将公司地址注册在李沧区广水路19号5号办公楼配套网点，李沧区广水路19号地址在2014年7月14日之前已经存在，以印证被告所提交租赁合同的真实性。 原告对该证据真实性无异议，称被告提交的两份租赁合同就是为办理上述备案登记所使用，并非履约合同。 7、被告提交杨家上流居委会出具的证明1份，证实都市优品餐饮公司水电费由社区统一收取，即2014年7月2日前都市优品餐饮公司已经租赁李沧区广水路19号5号办公楼配套网点并已实际交付，原、被告签订的租赁合同并未实际履行。 原告对该证据真实性无异议，称该证据仅能证明水电费由居委会收取。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 青岛市李沧区九水路街道办事处杨家上流社区居民委员会系李沧区广水路**的房地产权利人，杨家上流居委会在该土地上建设了青岛市李沧区广水路19号世园美墅小区5号楼。2014年7月1日，该居委会委托原告对外出租经营使用涉案房屋，委托对外出租经营期限为2014年7月1日至2022年9月30日。 2014年7月6日，原、被告就涉案房屋签订《商业网点租赁协议》1份，约定：原告将涉案房屋租赁给被告用于经营宾馆使用，面积3203.34平方米，租赁期间自2014年9月1日至2022年8月31日共计8年，年租金60万元；合同签订之日起第一年租金人民币60万元，因被告装修施工，被告必须于2015年12月31日前一次性付清；余款按年支付，被告于每个年度租赁期满前，提前一个月一次性支付下一年租赁费，如逾期付款，原告有权立即终止合同，收回房屋，被告按年租金的百分之十支付原告违约金。 2019年6月14日，本案原告就上述《商业网点租赁协议》向本院提起诉讼，要求认定其单方终止与李雪峰签订的《商业网点租赁协议》有效，李雪峰返还涉案房屋并支付2014年9月1日至协议解除之日的租金275万元及违约金30万元。李雪峰于本次诉讼中抗辩，其已向原告支付房租30万元，且涉案房屋并未交付李雪峰，而是于2014年5月租给梦之家酒店。本院于2020年4月15日做出（2019）鲁0213民初4285号民事判决书，认定与青岛杨家上流工贸股份有限公司签订合同的系李雪峰，合同签订时，梦之家酒店尚未成立，李雪峰无证据证明签订合同时，青岛杨家上流工贸股份有限公司明知合同相对方为梦之家酒店，李雪峰的主张不予采信；本院判决本案原、被告双方签订的上述《商业网点租赁协议》于2019年5月6日解除，李雪峰返还涉案房屋并支付2014年9月1日至2019年5月6日期间的租赁费251万元。对于青岛杨家上流工贸股份有限公司主张的违约金30万元，因其未补缴诉讼费用，本院未予处理。李雪峰不服上述判决，向青岛市中级人民法院提起上诉。青岛市中级人民法院于2020年7月28日做出（2020）鲁02民终8525号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，本院（2019）鲁0213民初4285号民事判决书及青岛市中级人民法院（2020）鲁02民终8525号民事判决书均认定，涉案房屋租赁合同的相对人是本案的原、被告双方，即实际履行的是2014年7月6日原、被告双方就涉案房屋签订的《商业网点租赁协议》。被告再行抗辩《商业网点租赁协议》未实际履行，本院不予审查。 《商业网点租赁协议》约定，合同签订之日起第一年租金60万元于2015年12月31日前一次性付清，余款按年支付，被告于每个年度租赁期满前，提前一个月一次性支付下一年租赁费，如逾期付款，原告有权立即终止合同，且被告按年租金的百分之十支付原告违约金。按照上述约定，被告应于2015年12月31日之前支付2014年9月1日至2015年8月31日的第一个年度租金60万元，于2015年7月31日前支付2015年9月1日至2016年8月31日第二个年度租金60万元，于2016年7月31日前支付第三个年度租金60万元，依次类推；被告违反上述合同约定，即应按年租金的10%向原告支付违约金。但被告自2014年9月1日租赁涉案房屋起，至2019年5月6日原告解除租赁协议之日止，被告仅于2017年5月5日前交纳涉案房屋的租金30万元，被告在其租赁涉案房屋的第1个年度，即存在逾期支付且欠付租金的违约行为，之后的4个年度，均未再交纳租金，存在严重的违约行为，原告主张被告支付违约金30万元（60万元×10%×5个年度）符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决如下： 被告李雪峰于本判决生效之日起10日内给付原告青岛杨家上流工贸股份有限公司违约金30万元。 如被告李雪峰未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元（原告已预交），由被告负担。被告李雪峰于本判决生效之日起10日内给付原告5800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  韩雪梅 人民陪审员  王海丽 人民陪审员  胡孝文 二〇二〇年十二月二日 法官助理孔佳薇 书记员王妍 书记员刘亚君