吉林省公主岭市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0184民初5655号原告：亢珩，女，汉族，1986年5月26日出生，住吉林省公主岭市。委托诉讼代理人：亢洪岩，男，汉族，1962年12月9日出生，住吉林省公主岭市，系原告的父亲。委托诉讼代理人：黄河，男，汉族，1987年2月12日出生，住吉林省公主岭市，系原告的丈夫。被告：公主岭市民生房地产开发有限公司公主岭分公司。住所地：公主岭市公主大街**。法定代表人：陈俊伯，系总经理。委托诉讼代理人：于闰康，系该公司职员。原告亢珩与被告公主岭市民生房地产开发有限公司公主岭分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亢珩及其委托诉讼代理人亢洪岩、黄河，被告公主岭市民生房地产开发有限公司公主岭分公司委托诉讼代理人于闰康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亢珩向本院提出诉讼请求：1．解除双方签订的商品房认购协议书。2．要求被告人返还我已付购楼款项（包括：可抵房款的不予返还定金、首付款以及房屋物业专项维修基金）共计139774元整及其利息（自2019年10月8日起，按公积金贷款利率3.25％计算至法院判决之日止）。3．要求被告支付已付款项一倍以内的赔偿。庭审中，细化为要求被告支付9万元赔偿。4．要求对方承担诉讼费用。事实和理由：本人于2019年10月8日在某售楼处购房咨询时，民生房地产开发有限公司的售楼员单某向我推荐其××栋，建筑面积约78.76平方米，五证俱全，2020年底肯定交房验收使用。经协商，我最终以总房款336624元同意将该房买下，按其要求立即支付（不予退还的）两万元定金，然后再付剩余首付款116624元以及物业专项维修基金3150元，余款由他们办理住房公积金贷款支付。单某承诺近日内签订购房合同，保证五证俱全且2020年末之前交房使用。首付款交付后我通过电话、微信以及亲自去售楼处多次询问何时签订购房合同，他们均以很快，统一签为由搪塞过去。2020年10月我无意中与施工工人闲谈，得知现在楼里的电、气、水等都没有接通，年底根本不可能交工。这与预售的进度不符。于是向售楼员讨要预售证查验。售楼员又以保证有，明后天，经理今天不在等理由进行拖延，不予出示。我爱人无奈只好去住房和城乡建设局查问，工作人员仔细查看后，答复该楼盘九栋没有预售证（有回复录音）。由此可见，民生房地产开发有限公司公主岭分公司就是一个彻头彻尾的骗子，说什么五证俱全，什么公积金贷款，什么规定日期保证交房都是子虚乌有。目的就是骗钱。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第四款之规定“商品房预售应符合下列条件：向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品预售合同应当认定无效。第九条之规定：出卖人订立商品买卖合同时故意隐瞒没有取得商品预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此我请求法庭判定：1．解除双方签订的商品房认购协议书。2．要求被告人返还我已付购楼款项（包括：可抵房款的不予返还定金、首付款以及房屋物业专项维修基金）共计139774元整及其利息（自2019年10月8日起，按公积金贷款利率3.25％计算至法院判决之日止）。3．要求被告支付已付款项一倍以内的赔偿。4．要求对方承担诉讼费用。公主岭市民生房地产开发有限公司公主岭分公司辩称，同意原告方第一项第二项诉讼请求，根据司法解释第九条规定，赔偿被告一倍以内的赔偿前提是出卖人有故意隐瞒没有取得预售许可证的事实，我公司在出售房屋时，并没有隐瞒该事实。否则，也不会与原告签订商品房认购协议书。故意隐瞒的取证责任应该按照民诉法的相关解释应该由原告进行举证。否则，原告应承担举证不能的后果。正常房屋销售过程中，应该与买方签订商品房买卖合同，我公司通过事实行为与买方签订了商品房认购书，那么就可以认为买方在买房时，有理由知道我公司缺乏该栋预售证。买方在明知违法的情况下依然与我公司订立商品房认购协议书，对违法行为的造成双方均有责任。对原告提出的9万元赔偿不予认可，该赔偿数额缺乏依据，没有票据支持。请求驳回原告的此项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年10月8日原被告签订商品房认购协议书。原告已经交付定金2万，物业维修基金3150元，除去定金以外的首付款是116624元，总计已交付139774元。上述事实有原、被告陈述，认购协议书及付款凭证等证据载卷佐证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原被告之间虽然签订的是商品房订购协议，但是该协议记载了房屋的位置、面积、价款等主要内容，且被告已经收到了原告的付款并开具了收据，故本案中原被告间的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。但因原告购买的房屋尚未交工，故该商品房认购协议应认定为商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告直至法庭辩论终结前都未能取得争议房屋的商品房预售许可证明，且争议房屋并未竣工验收，故原被告之间签订的商品房预售合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。所以原告要求解除商品房认购协议的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。又根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款的规定，商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。可见，办理商品房预售许可证是开发商的义务，并应将预售许可证向买受人展示。本案中，被告在销售房屋时进行了大量宣传，使一般购房者足以信任其销售的合法性，但被告至今未取得商品房预售许可证明，故可以认定被告在双方签订认购协议时未将其未取得商品房预售许可证明情况如实告知原告导致双方签订的认购协议无效，存在过错，应当返还原告已付的购房款项，并赔偿原告因此造成的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。所以，本案中原告要求被告返还已付购楼款项及利息的诉讼请求，于法有据，理由正当，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿已付购房款项一倍以内的诉讼请求，因认购协议书中对因被告的过错引起解除合同的损失并没有约定，可参照协议书中原告逾期交付房款引起解除合同的约定，且考虑同地段房屋市场价格，原告放弃申请鉴定损失，以及原告首付房款较少等因素，本院酌定被告赔偿原告2万元损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、解除原告亢珩与被告公主岭市民生房地产开发有限公司公主岭分公司签订的商品房认购协议书。二、被告公主岭市民生房地产开发有限公司公主岭分公司于本判决生效之日起十日内返还原告亢珩已付购楼款项139774元及利息5426.29元。三、被告公主岭市民生房地产开发有限公司公主岭分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告亢珩2万元损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3174元，由被告公主岭市民生房地产开发有限公司公主岭分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 温 明二〇二〇年十二月十七日书记员 李梦迪