四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1303民初3888号 原告：张海奇，男，汉族，1982年2月26日出生，住南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：王荀，女，汉族，1987年6月7日出生，住南充市嘉陵区，系张海奇之妻。 委托诉讼代理人：李凤，四川三合律师事务所律师。 被告：赵常晖（曾用名：赵常辉），男，汉族，1968年8月19日出生，住南充市嘉陵区。 原告张海奇与被告赵常晖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理后，依法适用简易程序审理公开开庭进行了审理。原告张海奇的委托诉讼代理人王荀、李凤到庭参加诉讼，被告赵常晖经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即支付原告房屋租金137812.00元及迟延履行金并按约定承担违约责任（迟延履行金以应支付租金金额的6%标准计算至履行完毕之日止）；3、判令被告立即腾空房屋、恢复原状、归还房屋；4、判令被告立即结清拖欠的物业管理费用并赔偿损失（物业管理费从拖欠之日起至房屋腾空归还时止）；5、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实及理由：2018年1月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其位于南充市高坪区××号楼××层××号××层××号××公寓租赁给被告，租赁期限自2018年1月31日至2021年2月28日止（其中包括一个月的装修期）。合同第四条约定租金按年支付，第一年租金125000元，第二年租金131250元，第三年租金137812元，租金支付时间是“必须每年提前1个月一次性支付第二年租金”。合同第六条第4款约定“退租时，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用”，第5款约定“甲方在收取次年租金同时，乙方需提供当年已交该房屋物业管理费正式发票，如乙方未交纳物业管理费用，甲方有权在次年收取租金时同时收取已拖欠当年物业管理费用”。合同第九条约定被告如有“拖欠租金累计达1个月、故意拖欠物业管理费”等情形之一，原告可终止合同并收回房屋，被告还应赔偿原告损失。合同第十二条约定“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度租金的20%”承担违约责任，如“乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金”。合同签订后，原告向被告交付了租赁房，被告支付了第一年租金，第二年租金本应于2019年1月支付，但被告开始推延拒付。经原告反复催要，被告才于2019年6月支付了第二年的租金，但没有交纳物业管理费，被告的行为已经构成违约。第三年的租金，被告应在2020年1月向原告支付，但至今分文未付，也没有交纳物业管理费。原告多次催要，被告置若罔闻。为维护自身的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告赵常晖既未答辩，亦未到庭参加诉讼。 经审理查明，2018年1月18日，原告张海奇（甲方）与被告赵常晖（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将位于南充市高坪区××号楼××层××号××层××号建筑面积约621.4平方米，共计14套酒店公寓租赁给乙方用于办公培训使用。2、租赁期限自2018年1月31日至2021年1月30日止（经协商，甲方给于乙方1个月装修期，于2021年2月28日止）。3、租金、保证金及支付方式：第一年租金125000元，第二年租金131250元，第三年租金137812元，租金支付方式“乙方必须每年提前1个月一次性支付第二年租金”。乙方向甲方缴纳保证金20000元，租赁期满结清相关费用，甲方验收租赁房屋合格后30天内无息退还。4、其他约定：甲方交付的房屋为清水房，日常维修由乙方承担。退租时，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。甲方在收取次年租金时，乙方需提供当年已交该房屋物业管理费正式发票，如乙方未交纳物业管理费用，甲方有权在次年收取租金时同时收取已拖欠及当年物业管理费用。5、因乙方责任终止合同的约定，甲方可终止合同并收回房屋。⑴擅自转租、转让、转借他人；⑵拖欠租金累计达1个月；⑶故意拖欠物业管理费；⑷利用承租房屋进行违法活动等。6、违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。合同签订后，原告将案涉房屋交与被告使用，被告支付了原告保证金20000元及按合同约定第一年租金125000元，第二年租金131250元于2019年6月支付，第三年租金原告通过电话或短信多次催收，被告出具承诺书“本人承诺2020年七月三十日付清王荀金融广场2020年房租，如未付，承担一切后果。承诺人：赵常晖，2020.7.15日”。但到期后被告未予支付。2020年10月20日，原告诉至本院，提出前述诉请。 同时查明，案涉房屋从2018年1月25日至2020年12月31日期间，拖欠水费2259元、物业管理费16964.22元、生活垃圾费6664元，共计25887.22元。 上述事实，有当事人的陈述、身份信息、结婚证复印件、不动产权登记证、房屋租赁合同、承诺书、微信聊天记录等证据以及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告张海奇与被告赵常晖自愿签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告依约将案涉房屋交付被告使用，被告支付了第一、二年租金，第三年租金137812元，按照合同约定应于2020年1月支付，但原告多次催收且被告出具承诺书的情况下，至今未付，已构成违约。因此，依据合同约定和根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同”第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告以被告违约要求解除合同的事实清楚，理由充分，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，原告要求被告支付第三年的租金及拖欠的物业管理费用，本院亦予以支持。关于原告请求的迟延履行金并按约定承担违约金问题，违约条款是合同主体契约自由的体现，具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性，结合本案实际，本院决定依据合同约定按第三年年租金20%计算违约金即137812元×20%=27562.4元较为适宜。关于原告请求腾空房屋、恢复原状、归还房屋问题，系本案判决生效后执行中的问题，被告理应归还。被告赵常晖经合法传唤，既不答辩，亦未到庭参加诉讼，视为放弃其答辩和质证的权利。 综上所述，为维护社会正常的经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张海奇与被告赵常晖于2018年1月18日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告赵常晖于本判决生效之日起十日内支付原告张海奇的房屋租金137812元； 三、被告赵常晖于本判决生效之日起十日内支付原告张海奇的违约金27562.4元； 四、被告赵常晖于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告张海奇的物业管理费用25887.22元； 五、被告赵常晖于本判决生效之日起十日内腾退位于南充市高坪区××号楼××层××号××层××号房屋并归还原告张海奇； 六、驳回原告张海奇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1528元、保全费1520元，合计3048元，由被告赵常晖负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  刘金权 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  刘谕栗