浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6110号 上诉人（原审原告、反诉被告）：傅界女，女，1968年6月15日生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：李泽楠，浙江商祺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：亚洲包装中心有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区钱江路****，统一社会信用代码：91330100754410671A。 法定代表人：金祥佐。 委托诉讼代理人：唐锋、石钢，浙江浙元律师事务所律师。 上诉人傅界女因与被上诉人亚洲包装中心有限公司（以下简称包装中心公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2019）浙0102民初5390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2017年11月23日，傅界女和包装中心公司签订浙江省商品房买卖合同，约定由傅界女向包装中心公司购买坐落于本市江干区××室房屋，建筑面积为64.56平方米，单价为38568.77元每平方米，付款方式为在签订合同当日支付1250000元；于2017年12月25日支付620000元；于2018年1月31日支付620000元；未按本合同约定的时间付款，逾期不超过90日，买受人自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2018年10月31日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具有商品房正常使用的基本条件。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年1月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意买受人可退房或在买受人不退房的情况下，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；同日，双方签订《委托装修管理协议》，约定傅界女自愿委托包装中心公司对其购买的世包国际中心2603室房屋进行装修管理，傅界女委托绿城物业服务集团有限公司先行按毛坯方式接收房屋并代表傅界女与包装中心公司办理房屋交接手续；双方确认，该商品房的装饰、设备标准见本协议附件二，本协议附件二与《商品房买卖合同》附件四不一致的，以本协议附件二为准；包装中心公司应在2019年4月30日前完成装修工程并交付给傅界女；合同签订后，傅界女于2017年9月13日、2017年11月23日、2018年2月26日分别向包装中心公司支付10万、115万和124万元。2019年1月20日至22日期间，绿城公司员工出具证明，确认符合毛坯房交付条件，可以进行下一步装修工作。2019年4月24日，包装中心公司向傅界女发送交房通知书，通知集中交房时间是2019年4月30日8点半到17点半，为方便傅界女的办理，建议傅界女于2019年5月3日办理收房。后傅界女于该日办理了收房手续。收房日，双反签订了《委托代办协议》，内容为傅界女委托包装中心公司代为办理其所购买的世包大厦2603室房屋的相关权属证书办理的所有事项，委托权限包括但不限于代为签署各类相关文件、代为提交各类相关证明材料等，包装中心公司承诺于2019年7月31日前完成委托事项并向傅界女交付相应的房屋权属证书。因包装中心公司原因导致包装中心公司未能在2019年7月31日前完成委托办理事项并向傅界女交付房屋权属证书的，傅界女可自2019年8月1日起按双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金标准追究包装中心公司逾期交付房屋权属证书的违约责任。2019年12月3日，包装中心公司通知傅界女可以办理房屋权属证书，因为无需包装中心公司替傅界女办证，故傅界女于2019年12月10日去拿了相关的材料自行办理。现傅界女起诉至原审法院，请求：1、包装中心公司支付自2018年11月1日至2019年5月2日止逾期交付房屋的违约金90636元（违约金以傅界女已支付的房价款为基数，按每日万分之二计算，庭审中变更为计算至2019年1月21日的逾期交付房屋违约金20418元）；2、包装中心公司于2019年9月30日前取得案涉房屋的土地、房屋权属证书并交付给傅界女；3、包装中心公司支付自2019年2月1日始暂算至2019年8月1日止逾期交付房屋权属证书的违约金45318元（违约金以傅界女已支付的房价款为基数，按每日万分之一计算，实际算至包装中心公司取得案涉房屋的土地、权属证书并交付给傅界女之日止）；4、案件诉讼费由包装中心公司承担。庭审中傅界女陈述：如法院认为自2019年5月3日双方签订委托代办协议之后包装中心公司无需交付大产权证就将该日之后的诉讼请求变更为要求包装中心公司支付逾期交付小产权证的违约金，违约金的标准同起诉标准。包装中心公司亦提出反诉，请求：1、支付逾期付款违约金5518元（以620000元为基数，按照万分之一的标准自2017年12月25日计算至2018年2月26日；以620000元为基数，按万分之一的标准自2018年1月31日计算至2018年2月26日）；2、反诉诉讼费由傅界女负担。 原审法院认为，一、包装中心公司是否应承担逾期交房违约金。 庭审中傅界女主张案涉商品房的交付条件是包含装修的，故应在商品房买卖合同约定的日期内向傅界女交付精装修房屋。 包装中心公司认为根据双方签订的《委托装修协议》，约定由绿城物业代傅界女接收毛坯房，现绿城物业已经接收毛坯房。包装中心公司完成了商品房买卖合同项下的交付义务。包装中心公司按期交付了精装修房屋，对傅界女未造成任何损失。 该院认为：双方在签订商品房买卖合同的同日签订了《委托装修协议》，《委托装修协议》对房屋交付的标准和日期进行了变更，在《委托装修协议》签订后包装中心公司已无需向傅界女交付毛坯房，仅需要在约定日期交付装修完毕的房屋即可，现包装中心公司向傅界女发函通知其于2019年4月30日集中交房，包装中心公司建议傅界女于2019年5月3日来收房的目的是合理安排人流，该院确定包装中心公司向傅界女交付房屋的时间为2019年4月30日，未发生违约，无需承担逾期交付房屋的违约金。 二、包装中心公司是否应承担逾期交付产权证的违约责任。 傅界女主张《商品房买卖合同》中约定的包装中心公司交付义务房屋、土地权属初始登记证书，而《委托代办协议》中约定的是小产权证的交付时间，两者是不同的交付对象，双方并不冲突。 包装中心公司认为：双方自签订《委托代办协议》后双方对产权证交付时间已经发生了变更，故逾期交付产权证的时间应从委托代办协议中约定的时间开始起算。 该院认为：双方签订《委托代办协议》后，双方对交付的对象由原约定的土地和房屋初始登记证书变更为傅界女购买的房屋权属登记证书，交付时间由2019年1月31日变更为2019年7月31日。交付对象变更后，包装中心公司无需交付之前合同约定的土地、房屋初始登记证书。现包装中心公司于2019年12月3日通知傅界女可办理房屋权属证书，故包装中心公司违约期间为2019年8月1日至2019年12月2日，因合同约定违约超过90日，自约定交付日期开始计算违约金，经该院计算，包装中心公司应支付的违约金为31125元。 三、傅界女是否应承担逾期付款违约责任。 傅界女认为：傅界女确实存在逾期付款的行为，但傅界女和包装中心公司的工作人员联系过，包装中心公司工作人员和傅界女协商一致变更付款时间且放弃追究傅界女逾期付款的违约责任。为此，傅界女提供了和邹清清的微信聊天记录，其中2017年12月30日邹清清谈到：我们将发律师催款函，到时将负相应的违约责任，这是公司权益，也按事办事，我说再多领导也不会听一个字的。 包装中心公司认为：包装中心公司工作人员在未得到包装中心公司授权的情况下不能代表包装中心公司放弃追究违约责任，且从傅界女提供的微信聊天记录中也看不出包装中心公司工作人员和傅界女协商一致变更付款时间或是放弃追究傅界女逾期付款违约责任。 该院认为：傅界女提供的和邹清清的微信聊天记录中并未有邹清清代表包装中心公司放弃追究其逾期付款违约责任的意思表示，反而邹清清也谈到将负相应的违约责任，该院对傅界女陈述的意见不予采纳，该院确认傅界女应向包装中心公司支付逾期付款违约金。经该院计算，违约金金额为5394元。傅界女要求包装中心公司交付初始产权登记证书，因包装中心公司已经于2019年12月3日通知傅界女领取，故对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2020年5月25日判决：一、包装中心公司于判决生效之日起十日内向傅界女支付逾期交付房屋权属证书的违约金共计31125元；二、傅界女于判决生效之日起十日内向包装中心公司支付逾期付款违约金5394元；三、驳回傅界女其余诉讼请求；四、驳回包装中心公司其余反诉请求。如果包装中心公司、傅界女未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1443.4元，由包装中心公司负担572元，由傅界女负担871.4元；反诉受理费50元，由包装中心公司负担。 宣判后，傅界女不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定包装中心公司无需承担逾期交付房屋的违约金属于认定事实错误。一审法院认为傅界女、包装中心公司在签订商品房买卖合同的同日签订了《委托装修协议》，《委托装修协议》对房屋交付的标准和日期进行了变更，在《委托装修协议》签订后包装中心公司已无需向傅界女交付毛坯房，仅需要在约定日期交付装修完毕的房屋。对此，傅界女认为：首先，《商品房买卖合同》、《委托装修协议》均系双方自愿签署，其中对于交付标准及日期的约定，属于双方的真实意思表示，双方均应受到约束，且《商品房买卖合同》、《委托装修协议》对于交付标准、交付时间均是分别约定的，实际具有的是一层递进关系，并不是《委托装修协议》将《商品房买卖合同》的交付标准、日期完全覆盖；其次，《委托装修协议》从其性质来看，是一份代理协议，产生的是绿城物业服务集团有限公司代傅界女先行按毛坯方式接收房屋并代表傅界女与包装中心公司办理房屋交接手续、包装中心公司代理傅界女聘请具有资质的设计单位、施工单位、监理单位进行设计、施工、监理两个法律关系，并不产生变更交付标准、时间的后果。《民法总则》第一百二十六条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。傅界女作为被代理人，承担接收毛坯房及接收装修完毕的房屋带来的两层法律后果，两次交付标准及时间理所应当是区分开的；再次，从《委托装修协议》的内容来看，相关条款系双方对毛坯交付后装修工程期限的约定，与《商品房买卖合同》约定的毛坯交付时间并不冲突，足以证明包装中心公司应当遵守两次的交付标准及时间；最后，需要指出的是，《委托装修协议》约定装修期限为毛坯交房之日至2019年4月30日止，包装中心公司确有逾期交付毛坯房屋的行为，实际亦产生傅界女装修工程期限利益受到损害的法律后果，综前所述，包装中心公司应当承担逾期交付毛坯的违约金。二、一审法院认定包装中心公司无需承担2019年2月1日至2019年5月2日逾期交付土地和房屋权属登记证书的违约金亦属于事实认定错误。一审法院认为傅界女、包装中心公司签订《委托代办协议》后，双方对交付的对象由原约定的土地和房屋初始登记证书变更为傅界女购买的房屋权属登记证书，交付时间由2019年1月31日变更为2019年7月31日。交付对象变更后，包装中心公司无需交付之前合同约定的土地房屋初始登记证书。对此，傅界女认为：(一）《委托代办协议》载明“本协议自甲乙双方分别签字或盖章之日起生效”，指明双方对于变更协议交付对象达成合意是自签订之日起的，而此前包装中心公司逾期交付土地和房屋初始登记证书的违约事实已存在，《委托代办协议》既未体现双方协议变更交付时间，也未显示出傅界女免除包装中心公司2019年2月1日至2019年5月2日的逾期交付土地和房屋初始登记证书违约责任，即《委托代办协议》应当理解为双方仅对协议签订之日后的交付内容和对象作出约定。即使认为《委托代办协议》中的条款有两种解释的，亦应当按照《合同法》第四十一条的约定，作出不利于包装中心公司的解释。(二）《委托代办协议》的委托事项是傅界女委托受托方代为办理傅界女购买的房屋权属登记证书，本案的特殊之处在于傅界女基于包装中心公司是《商品房买卖合同》的相对方，代为办理房屋权属登记证书较于其他单位、个人或更具优势的原因，因而选择包装中心公司作为代办房屋权属登记证书的受托人。可见，本案关于交付产权证，实际存在两个法律关系，即包装中心公司具有自2019年2月1日至2019年5月2日止的交付土地和房屋初始登记证书、自2019年5月3日至2019年7月31日止代办并交付傅界女购买的房屋权属登记证书的双重义务，包装中心公司理所应当承担2019年2月1日至2019年5月2日逾期交付土地和房屋初始登记证书的违约责任。综上，请求：一、判令撤销杭州市上城区人民法院（2020）浙0102民初5390号判决书第三项判决；二、判令包装中心公司支付自2018年11月1日起至2019年1月21日止逾期交付房屋的违约金20418元；三、判令包装中心公司支付自2019年2月1日起至2019年5月2日止逾期交付案涉房屋的土地和房屋初始登记证书的违约金22659元；四、本案的一审、二审诉讼费由包装中心公司承担。 针对傅界女的上诉，包装中心公司答辩称：一、委托装修协议对案涉房屋的交付标准和交付时间进行了重新约定。双方签订的商品房买卖合同第九条约定出卖人交付的房屋需达到以下条件：建设工程经建工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明。根据上述约定，在商品房买卖合同项下出卖人向买受人交付的房屋，并非精装修房屋，而是毛坯。另根据双方签订的委托装修管理协议第二条的约定，出卖人在达到商品房买卖合同第九条约定的建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明条件时，由买受人委托绿城物业有限公司先按毛坯方式接受房屋，并代表买受人与出卖人办理房屋交接手续，该约定明确了傅界女仅需要将符合商品房买卖合同第九条约定的交付条件的房屋交给绿城物业服务集团有限公司，而并未约定需要按照商品房买卖合同第九条约定的期限交付房屋。案涉房屋的交付时间，根据委托装修管理协议第十条约定予以了明确，出卖人应在2019年4月30日前完成装修工程，并交付给买受人。包装中心公司认为应对两份案涉协议进行系统的理解，而不是按照傅界女的观点，将两份协议进行刻意的分割处理。综合上述约定案涉双方已经通过签订的委托装修协议，对案涉房屋的交涉交付标准和交付时间进行了重新约定。即将毛坯交房，改为精装修，交房时间也从2018年10月31日调整为2019年4月31日。因此，包装中心公司并不存在向傅界女交付毛坯房的义务，更谈不上向傅界女承担逾期交付毛坯房屋的违约责任。包装中心公司已经按照重新约定的交付标准和时间交付了房屋，并不存在逾期交房的情形，客观上也并未对傅界女造成任何侵害和损失。二、委托办证协议对办证事项进行了变更。案涉商品房买卖合同第十六条约定：出卖人负责与申请该商品房所有权初始登记，买受人自行办理商品房转移登记后，双方于2019年5月3日签订了委托代办协议第一条约定甲方委托乙方代为办理其所购买的世包大厦世包国际中心2603室房屋的相关权属证书办理的所有事项，乙方承诺于2019年7月30日前完成。委托事项第4条第一项约定：因乙方原因导致乙方未在2019年7月31日前完成委托事项，并向甲方交付房屋权属证书的，甲方可自2019年8月1日起，按双方所签订的商品房买卖合同约定的违约金标准，追究乙方逾期交付房屋权属证书的违约责任。根据上述约定案涉双方已经对委托事项进行了变更，对交付对象及交付对象由原约定的土地跟房屋的初始登记证书变更为房屋的权属登记证书，交付的时间也由2019年1月31日变更为2019年7月31日，交付对象变更后，包装中心公司已经不再负有向傅界女交付初始产权登记的义务，更谈不上承担逾期交付初始产权登记证书的违约责任。综上，一审法院已经结合客观事实，依法予以的判决，考虑到本案的争议内容及案件结果牵扯规模巨大，望法庭能够从缓解社会矛盾节约社会资源的角度出发，结合案件客观事实，依法裁判。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本院对于双方未上诉部分予以确认，现傅界女就逾期交房违约金和逾期办证违约金提出上诉，对此，本院逐项予以分析。 关于逾期交房违约金，本院认为，因双方在签订《浙江省商品房买卖合同》的当日同时签订了《委托装修管理协议》，双方就交付装修完成的房屋已达成合意，且《委托装修管理协议》的签订主体为双方当事人，包装中心公司亦未收取相关费用，故原审法院认定包装中心公司的义务变更为交付装修完毕的房屋并无不妥。现查明双方约定包装中心公司应于2019年4月30日前完成装修并交付房屋，而包装中心公司已经通知其在2019年4月30日集中交房，且建议于2019年5月3日收房，故原审法院认定包装中心公司未逾期交房并驳回傅界女要求逾期交房违约金的请求并无不当。 关于逾期办证违约金，本院认为，《委托代办协议》签订后，包装中心公司承担的义务由原约定的交付土地和房屋初始登记证书变更为交付傅界女购买房屋的权属登记证书，现查明双方约定交付权属登记证书的时间为2019年7月31日，现包装中心公司于2019年12月2日通知可办理房屋权属证书，故原审法院认定逾期办证时间为2019年8月1日至2019年12月2日并据此判令包装中心公司支付违约金并无不妥。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费878元，由傅界女负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁 晔 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年十二月十六日 书记员 刘婧函