贵州省安顺市平坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0403民初2646号 原告：胡霖，男，1971年1月17日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，户籍地址为贵州省平坝县。 原告：李林翠，女，1973年12月18日生，仡佬族，贵州省安顺市平坝区人，户籍地址为贵州省平坝县。 二原告共同委托诉讼代理人：穆德胜，贵州惟思律师事务所律师。 代理权限：特别授权。 二原告共同委托诉讼代理人：张祥，贵州惟思律师事务所律师。 代理权限：特别授权。 被告：贵州屹源房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市平坝区安平办事处迎宾花园小区。 统一社会信用代码：91520421063067042R。 法定代表人：戚湘英，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：赖小艳，贵州汇能辉律师事务所律师。 代理权限：特别授权。 原告胡霖、李林翠与被告贵州屹源房地产开发有限公司（以下简称“屹源房开”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告双方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告于2014年8月29日签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第二条约定无效；二、判令被告向原告返还“三通费”2400元、其它费用887元，并支付其利息（以3287元为基数，其中，2014年8月30日至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期银行贷款利率标准，2019年8月20日起，按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至付清时止）。三、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（以1033376元为基数，自2017年7月1日起，按照日万分之一标准，计算至2019年4月28日时止）；四、本案诉讼费由被告负担。 事实及理由：2014年8月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》，约定：出卖人将位于安顺市平坝区房屋出售给原告；该商品房建筑面积51.63平方米，单价每平方米23368.97元，总价款1010007元。其中，商品房买卖合同第七条第二款约定“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价以外的费用”，第十二条第一项约定“本项目内相关设施、设备的交付时间与适用条件：1、上水、下水，交付时达到使用条件；2、供电，交付时达到使用条件；3、无；4、无；5、电话通信，交付时线路敷设到户；6、有线电视，交付时线路敷设到户；7、宽带网络，交付时线路敷设到户。以上第3、4、5项需要买受人自行办理开通使用手续。”第二十二条第三款第一项约定“（一）出卖人承诺于2017年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前述约定期限内交付商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移有关文书的，双方同意按第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”第二十九条约定“双方可根据具体情况，对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订补充协议或进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同约定应由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的，仍以本合同为准。”附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定为空白。附件十二补充协议第二条对合同第七条补充约定楼宇对讲、电话通信、有线电视、宽带网络的相关费用由买受人承担，签订合同时一并由出卖人收取。同日，被告向原告收取“三通费”（水、电、闭）2000元，其他费用887元，并出具了收据。合同签订后，原告向被告先后支付了购房款1033376元。 原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。被告承诺于2017年6月30日前，取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，然而被告并未按照约定履行该义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。因被告向原告收取的“三通费”、其他费用是缺乏合法有效依据的，并属于供水、供电、燃气、有线电视等配套设施达到合同约定的交付条件前必要的建设安装费用。虽然补充协议第二条对楼宇对讲、电话通信、有线电视、宽带网络的相关费用负担的约定部分变更了《商品房买卖合同》第七条第二款关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但是《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容做出了限制性的规定。被告在总价款外向原告收取水、电等建设安装费用，违反了国家税务总局2009年公布实行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件。这些规范性文件可以作为认定补充协议第二条约定存在不合理地加重原告责任的依据。另外依据合同法第四十条的规定，被告提供的涉及“三通费”的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此补充协议第二条约定无效。被告依据无效的条款取得的财产，应当依法返还原告。因被告向原告收取的“三通费”、其他费用是缺乏合法有效依据的，其占用资金的行为必然会给原告造成一定的损失，损失以人民银行公布的同期贷款利率标准计算，符合法律的规定。为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，原告特向人民法院提起民事诉讼，请求依法判决。 被告屹源房开辩称：第一，被告收取的代办费用为替原告代办房产证等费用，不应当予以退还。在商品房买卖合同中，初始产权登记为被告的合同义务，但为原告办理产权证只是被告的协助义务，其中包含登记费（由不动产中心收取，按照住宅160元、门面1100元的标准）、人工成本费。原告将办证所需材料交给被告，然后到被告处领取房产证即可，无需再支付登记费等。若原告要求返还代办费，则从商品房初始登记之日（被告于2018年3月19日取得初始产权登记），被告就完成了办证义务，此时就应当由原告自行办理产权证，而不是由被告承担自初始产权登记后至转移登记之日的逾期办证违约金责任。 第二因原告未提供“三通费”、各项代办费用票据的原件或复印件，被告不予认可原告已缴纳三通费和各项代办费用的款项。原、被告签订的《补充协议》是双方真实意思表示，其内容合法有效。协议中关于供水、供电、电话通讯、有线电视等费用的约定不属于加重对方责任的无效格式条款。被告认为，该补充协议所涉以上内容，并未加重原告责任，仅是重复收费行为，虽然《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》对此类收费作出了禁止性规定，但也不能以此为据认定以上约定无效。因此，双方有关“三通费”的约定属有效约定，被告据此所收上述费用只能视为不当得利，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条的规定，原告现主张返还已过诉讼时效，不应得到支持。 第三原告主张的违约金金额过高，请求法院依法予以调整为3000元。首先，补充协议约定出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理产权证之前，应提供办理房屋产权证所需的资料及缴清相关费用凭据（含契税、前期物业管理费、产权登记费及各项相关费用）；其次，在可以办理产权证时，被告已按约及时通过电话、短信、公告等方式通知原告携带相关材料至被告处办理产权证，被告已履行通知义务；再者，在原告与被告商品房买卖合同系列案件中，导致逾期未办理产权证有房屋面积差未及时处理、接到被告电话、短信通知后置之不理及相关费用未缴清等诸多原因；最后，案涉房屋早已交付原告使用，且被告早已具备办证条件，部分原告也已办理完毕房产证。原告的合同目的基本实现，逾期办证给原告所带来的影响仅是其所有权状态未明确，对其生产、生活并不会产生实质性影响，故请求法院根据案件基本事实及综合情况，调整违约金为3000元较为合适。 本院经审理查明事实如下： 一、合同签订情况 2014年8月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告将其开发建设的位于平坝区房屋（以下简称案涉房屋）预售给二原告；建筑面积为55.26平方米，套内建筑面积为43.22平方米；按照套内建筑面积计算，每平方米单价为23368.97元，总价款为1010007元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价以外的费用；买受人以一次性付款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人一次性付款人民币1010007元；出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房；交房时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照有资质的测绘机构的测绘依据为准，以本合同单位为依据，经双方协商实行多退少补；出卖人负责在商品房交付使用之日起360日内申请该商品房所有权初始登记，承诺于2017年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付买受人；出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，若买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；买受人同意委托出卖人代其向相关单位缴纳专项维修基金、预告登记费、预抵押登记费、转现房抵押登记费、产权办理登记费用及相关代理费用等。 合同第二十九条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定，或约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十二《补充协议》第二条约定：供水、供电、楼宇对讲、电话通信、有线电视、宽带网络的相关费用由买受人承担，签订购房合同时一并由出卖人代收取。 二、合同履行情况 原告于2014年8月29日向被告一次性付款1010007元被告已向原告交付案涉房屋。2017年10月7日，被告委托贵州旭东房地产评估有限公司对案涉房屋制作房屋面积测绘报告。2018年3月19日，被告取得案涉房屋所有权初始登记。2019年4月28日，案涉房屋不动产权证书登记在二原告名下。 三、代办产权证费用情况 被告在办理其开发建设的案涉小区商品房转移登记过程中向不动产登记中心交纳办证工本费为：住宅80元/件，非住宅550元/件。当地房地产经纪公司办理期房产权证代办费为500元/户；工本费为：一次性付款的，住宅80元/件、非住宅550元/件；按揭付款的，住宅160元/件、非住宅1100元/件。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《收款收据》、《测绘报告书》、黔（2019）平坝区不动产权第××号不动产权证书、《询问笔录》等在卷为凭，并经庭审查证属实，足以认定。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应予确认。原、被告应当按照合同的约定，遵循诚实信用、相互协作的原则，全面适当地履行各自义务。本案被告认可有逾期交付房屋转移登记相关文书的事实，本院予以确认。根据原、被告双方的诉辩意见，结合举、质证情况，本案需要解决的焦点问题是：一、原、被告双方《补充协议》第二条的约定是否有效；二、原告诉判被告返还“三通费”、“其它费用”，并支付相应利息是否合理，该请求权是否超过诉讼时效，应否支持；三、原告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金如何计付。 对以上焦点问题，本院具体分析如下： 第一，关于《补充协议》第二条约定的效力问题。该协议系案涉《商品房买卖合同》之附件，系被告为重复使用而预先拟定的格式条款。该协议第二条约定：“供水、供电、楼宇对讲、电话通信、有线电视、宽带网络的相关费用由买受人承担，签订购房合同时一并由出卖人代收取。”而双方《商品房买卖合同》约定“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价以外的费用”，且《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条亦明确规定该类费用已包含于商品房价格之内。由此，可知被告通过与原告签订《补充协议》，在购房款之外向原告收取供水、供电等相关费用，免除其义务负担，加重了原告的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该条约定应属无效。原告的该项诉请，于事实法律有据，本院予以支持。 第二，关于原告主张的“三通费”、“其它费用”及相应利息问题。原告主张返还“三通费、“其它费用”，但未提供相应的付款凭证，被告也不予认可收到相应的款项。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告应承担举证不利的后果。故，对原告主张返还“三通费”、“其它费用”的诉请无事实基础及法律依据，本院不予支持。 第三，关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的问题。首先，原告主张被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书构成违约，被告对此不持异议，并称案涉房屋于2018年便已取得初始登记，原告将办理产权登记所需的个人资料备齐交至公司即可协助原告办理产权登记手续的诉讼请求予以认可，本院对此亦予确认并支持。其次，对于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金问题，原告主张按合同约定每日万分之一标准计算至2019年4月28日止。被告不予认可，并抗辩该约定计算标准过高，请求予以调减在3000元以内。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由此可知，违约金制度具有填补损失和惩罚的双重属性，以填补为主，以惩罚为辅。而约定的违约金高、低与否，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应当以约定的违约金是否低于造成的损失或超过造成损失的百分之三十为标准进行判断。本院认为若守约方能够初步举证证明其所受损失的情况下，一般应由违约方进一步承担举证责任。若举证不能，应当承担相应的不利后果。具体到本案，原、被告双方均未举证证明因被告违约给原告造成损失，结合案涉房屋已由被告按约交付给原告的客观实际，原告迟延取得该房屋所有权证书一般不会给其居住使用造成不利影响。本院依据公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益等因素，对原告主张的违约金酌情按每日0.15?给予调整。本案原告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金以1033376元为基数，自2017年7月1日计算至2019年4月28日止。对于逾期天数本院予以确认。对于房屋总价款金额问题，日常生活中预售商品房合同约定面积与最终评估公司实测面积存在差异的情形较为普遍，而办理产权证是以实测套内面积为标准，房开公司所出具的商品房销售发票也需与之相一致。本案原告主张按照销售不动产统一发票金额1033376元为基数计算违约金，但该发票载明的套内面积与合同约定面积、产权证实测面积均不一致，按合同约定单价计算，会产生三个不同的房屋总价款。鉴于原、被告均未提供证据证实双方就案涉房屋面积差额进行过结算、何时结算，而本案并非单一个案，此种情形在同期同类案件中普遍存在，故本院根据公平原则，结合案涉房屋的履行情况，确定以合同约定的房屋总价款为基数计算标准。该房屋总价款仅为本案计算逾期办证违约金标准，不能作为商品房买卖合同买受人与屹源房开之间房屋面积差的裁判依据。故本案逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金以《商品房买卖合同》约定的房屋总价款1010007元为基数。则本案中，从2017年7月1日截至2019年4月28日，被告违约天数共计666天，被告应给付原告违约金为1010007元×0.15?×666天=10089.97元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告胡霖、李林翠与被告贵州屹源房地产开发有限公司于2014年8月29日签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第二条无效。 二、被告贵州屹源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告胡霖、李林翠逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金10089.97元。 三、驳回原告胡霖、李林翠的其他诉讼请求。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 案件受理费减半收取815元，由原告胡霖、李林翠共同负担789元，由被告贵州屹源房地产开发有限公司负担26元。限于本判决生效之日交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费1630元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。 审判员  王晓云 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理王菊 书记员方俊