广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初4580号原告：四会市中易投资开发有限公司，住所地：广东省四会市城中街道城北社区**********************，统一社会信用代码：914***********313Q。法定代表人：杨涛，职务：经理。委托代理人：郑邦伟，男，1983年3月18出生，汉族，广东省广州市人，公司员工，住广东省广州市海珠区*********，公民身份号码：460************019。被告：郑志洪，男，1981年4月25日出生，汉族，住广东省中山市**************，公民身份号码：442************035。原告四会市中易投资开发有限公司（以下简称“中易投资公司”）诉被告郑志洪商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中易投资公司的委托代理人郑邦伟到庭参加诉讼。被告郑志洪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中易投资公司诉称：2018年12月26日，原告和被告就原告建设的融创书院豪庭项目（标准地名为“中易世纪城项目”，下称“本项目”）8栋802号商品房买卖事宜签署了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018124858）及其补充协议，并在不动产登记中心办理了网签和备案。买卖合同约定，该商品房总价款为人民币717721元，被告应当于2018年12月26日支付首期房价款人民币217721元，剩余房款人民币500000元通过银行贷款方式支付。补充协议第5.5款约定“买受人采取向银行申请贷款支付的房款支付至出卖人银行账户的期限不应晚于合同签署后30日，否则视为延期付款，买受人应每日按照未付房款万分之一的标准向出卖人承担违约责任；逾期超过10个工作日的，出卖人有权解除合同及本补充协议，并收取该商品房总价款20%的违约金”。2019年10月17日，被告向原告出具《延期付款承诺书》，被告承诺在2020年2月15日前付清余下500000元，否则同意按照《买卖合同》的约定承担逾期付款的违约责任。时至今日，被告仍未付清余款。据此，原告请求法院判决：解除中易世纪城项目8栋8层802房的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：【2018124858】）；被告向原告支付违约金143,544.2元，该违约金从原告应退还被告购房款中直接扣除；被告配合原告办理前述8层802房的《商品房买卖合同（预售）》的注销合同备案手续及预告登记手续；由被告承担本案诉讼费。被告郑志洪没有答辩，也没有提交证据。经审理查明：2018年12月26日，原告中易投资公司（出卖人）与被告郑志洪（买受人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018124858），约定被告向原告购买位于四会市城中街道城北社区****************8******，该商品房的总价款717721元；合同第七条的“付款方式及期限”中的第（一）款“签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；第（二）款第3点约定，被告应当于2018年12月26日前支付首期房价款217721元，占全部房价款的30.33%；余下500000元向银行申请贷款支付；合同第十一条“交付时间和手续”约定，原告应当在2020年6月13日前向被告交付该商品房；合同第二十八条“补充协议”约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，原告中易投资公司与被告郑志洪签订一份《商品房买卖合同（预售）补充协议示范文本》约定，本补充协议是上述《商品房买卖合同（预售）》的补充协议，第5.5条“买受人采取向银行申请贷款支付的房款支付至出卖人银行账户的期限不应晚于合同签署后30日，否则视为延期付款，买受人应每日按照未付房款万分之一的标准向出卖人承担违约责任；逾期超过10个工作日的，出卖人有权解除合同及本补充协议，并收取该商品房总价款20%的违约金”；第6条“合同第八条‘逾期付款责任’修改如下：……2、买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权选择继续履行合同或解除本合同。…出卖人选择解除合同的，买受人应向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金，出卖人有权在应退还给买受人的款项中予以扣除”；第21.2条约定“除合同及本补充协议已明确约定外，如因买受人原因致使合同及本补充协议解除或终止，则买受人应当按照合同总房价款的20%向出卖人支付违约金，如前述违约金不足以赔偿出卖人因此遭受的损失，则买受人还应赔偿出卖人的损失。”；第21.3条约定“因买受人违约给出卖人造成的所有直接和间接损失（包括但不限于出卖人为履行合同已支付的税费及其他费用、为实现合同权利或解决纠纷、诉讼而花费的诉讼/仲裁费、公证费、鉴定费、评估费、财产保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费、误工费等）均由买受人承担。出卖人有权在买受人已付款中直接扣除，不足部分出卖人有权向买受人进行追偿。”；第21.4条约定“合同因任何原因被解除、撤销或确认无效的，买受人应在合同解除之日起10个工作日内配合出卖人注销合同备案、解除抵押登记（含预告登记）、恢复权属登记、腾空房屋，并应迁出户口、退还已享受的优惠，且解除出卖人的贷款担保责任。…”。201*年1月11日，四会市******对该商品房买卖合同进行了登记备案。原告提交两份收款收据，确认收到被告交来四会市城中街道城北社区****************8******首期款217721元。另外，被告郑志洪于2019年10月17日出具《延期付款承诺书》，承认因个人原因导致无法办理按揭贷款手续，申请延期付清余下购房款，承诺在2020年2月15日支付房款500000元，如再次（任意一笔）逾期，同意按《商品房买卖合同（预售）》和补充协议的相关约定承担违约责任。2020年4月7日，原告通过中国邮政快递向被告邮寄《催款函》，要求被告于2020年4月14日前支付剩余购房款500000元，该邮件显示于次日妥投。以上事实，有原告提交的《民事起诉状》、证据；本院制作的《开庭笔录》为证证实，予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议，均是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告应按合同约定取得银行贷款得以支付完毕全部房款，但由于被告自身原因未能取得贷款，至今未支付完毕剩余500000元购房款。根据《商品房买卖合同（预售）补充协议示范文本》第5.5条“买受人采取向银行申请贷款支付的房款支付至出卖人银行账户的期限不应晚于合同签署后30日，否则视为延期付款，买受人应每日按照未付房款万分之一的标准向出卖人承担违约责任；逾期超过10个工作日的，出卖人有权解除合同及本补充协议…”及第6.2条“…买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权选择继续履行合同或解除本合同…”约定，被告明知按揭贷款申请未获银行批准，签收原告发出的《催款函》却至今未自行筹足资金支付剩余房款，应视为违约，原告诉请解除案涉的《商品房买卖合同（预售）》，理据充分，本院予以支持。关于违约金计算的问题。根据《商品房买卖合同（预售）补充协议示范文本》第5.5条“买受人采取向银行申请贷款支付的房款支付至出卖人银行账户的期限不应晚于合同签署后30日，否则视为延期付款…逾期超过10个工作日的，出卖人有权解除合同及本补充协议，并收取该商品房总价款20%的违约金”、第6.2条“买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权选择继续履行合同或解除本合同。…出卖人选择解除合同的，买受人应向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金，出卖人有权在应退还给买受人的款项中予以扣除”及第21.2条约定“…如因买受人原因致使合同及本补充协议解除或终止，则买受人应当按照合同总房价款的20%向出卖人支付违约金，如前述违约金不足以赔偿出卖人因此遭受的损失，则买受人还应赔偿出卖人的损失。”约定，被告按揭贷款申请未获银行批准，在本院依法留置送达诉讼资料后，至今仍未按合同约定筹足资金支付剩余房款，已构成违约，应按约定支付违约金。原告主张被告支付违约金717721元×20%=143544.2元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，违约金的基本性质以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅,结合本案事实,在原告未能举证证明因被告违约导致其具体损失的情况下，原告主张按房价总款的20%支付违约金过高，应调整为被告按照合同总房价款的10%向原告支付违约金，即717721元×10%=71772.1元，原告可在被告已付房价款中直接扣除。此外，根据《商品房买卖合同（预售）补充协议示范文本》第21.4条约定，合同因任何原因被解除的，买受人应在合同解除之日起10个工作日内配合出卖人注销合同备案、解除抵押登记（含预告登记）、恢复权属登记、腾空房屋，并应迁出户口、退还已享受的优惠，解除出卖人的贷款担保责任。因此，原告诉请被告配合办理注销合同备案及预告登记手续的主张，合理有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、解除原告四会市中易投资开发有限公司与被告郑志洪签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018124858）；二、被告郑志洪应于本判决生效之日起5日内支付违约金71772.1元给原告四会市中易投资开发有限公司，上述违约金从原告四会市中易投资开发有限公司应退还被告郑志洪的购房款中予以扣减；三、被告郑志洪应于本判决生效之日起15日内协助原告四会市中易投资开发有限公司到房屋管理部门办理注销商品房预售合同备案登记及预告登记手续；四、驳回原告四会市中易投资开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1585元，由原告四会市中易投资开发有限公司负担792.5元，被告郑志洪负担792.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 赵建红十二月三十日书记员 范   婉   婷