北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初6509号原告：北京福进万家房地产经纪有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖大街31号。统一社会信用代码：91110116554899628x。法定代表人：王志玲，总经理。委托诉讼代理人：董大海，男，该公司业务经理。委托诉讼代理人：唐容，北京市檀州律师事务所律师。被告：曹昆，男，1981年7月15日出生。委托诉讼代理人：付新岭，北京君途律师事务所律师。原告北京福进万家房地产经纪有限公司与被告曹昆居间合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京福进万家房地产经纪有限公司（以下简称福进万家公司）的委托诉讼代理人董大海、唐容，被告曹昆的委托诉讼代理人付新岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福进万家公司向本院提出诉讼请求：1.判令曹昆向我公司支付居间代理费140600元；2.判令曹昆支付我公司逾期滞纳金42180元；3.本案的诉讼费用由曹昆承担。事实和理由：我公司与曹昆于2019年12月1日签署《北京市存量房屋出售经纪服务合同》，约定曹昆委托我公司销售其名下位于北京市密云区X小区X园X幢的房屋，明确曹昆委托我公司提供房屋出售经纪服务，放弃同时委托其他房地产经纪机构出售该房屋的权利，放弃自行出售的权利，若有违反，应按房屋成交价格的2％向我公司支付房地产经纪服务费。合同签署后，我公司遵守合同约定，为曹昆提供了客户并带领客户实地看房，但曹昆向我公司谎称房屋新办理了抵押不出售了，后经我公司了解，曹昆私自与我公司提供的客户进行了涉案房屋的买卖交易，严重违反双方的合同约定。我公司认为:双方签署的协议是双方真实意思表示，合法有效，各方应按照协议约定履行义务，曹昆的行为严重违反了诚信原则，也违反了合同约定。为维护我公司合法权益，故提起诉讼。曹昆辩称：不同意福进万家公司的诉讼请求。理由为：一、根据福进万家公司提交的所谓双方签订的居间合同，没有期限，我认为无期限就不存在委托期间，没有委托期间，任何一方的行为都不受委托期限的约束。二、该合同明显属于单方出具格式合同，且一方大幅度加重另外一方的责任，自己的责任进行完整的排除，在不能证明客户与福进万家公司的服务有关系的情况下，依然强行要求我支付相应的居间服务费，严重违背行业规则及利益对等原则的条款，故合同中相应格式条款不应作为要求我支付违约金的依据；三、福进万家公司没有提交具备房地产经纪备案相关资料的工作人员进行服务，且履行合同义务存在瑕疵；四、我并没有违反合同的任何约定，在双方没有确定委托期限的前提下，我方在2020年3月6日已经基于自身的发展需要，明确告知福进万家公司要将房屋进行抵押贷款，不销售了，不委托卖了，并且明确要求将钥匙取回，我认为通过我的明确意愿，已经明确告知福进万家公司不存在委托其销售房屋的明确意图，故福进万家公司要求的违约责任的事实和证据是不存在的；五、我房屋的销售与福进万家公司无任何关系，房屋买受人并非为福进万家公司所指之前推荐或引见的客户，该客户与福进万家公司无关，该客户与我的交易也与福进万家公司无关，故其要求居间费的要求无法律依据和事实依据。在没有证据显示福进万家公司提供任何与交易有关的服务的情况下，其欲按照别墅总价约800万元左右的价格去索要2%的经纪服务费是明显属于既违背常理，也违背诚信。请求驳回福进万家公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年12月1日，曹昆（甲方）与福进万家公司（乙方）签订《北京市存量房屋出售经纪服务合同》，约定甲方委托乙方出售的房屋为位于北京市密云区X小区X园X幢X号楼X单元X层，建筑面积219.93平方米。甲方拟定房屋出售总价不低于790万元。甲方为了出售房屋，委托乙方提供以下服务：1.提供与委托出售存量房屋买卖相关的法律法规、政策等信息咨询；2.办理房源核验；3.编制房屋状况说明书；4.发布出售房源信息，寻找意向承购人；5.按甲方需要报告服务进度信息；6.保管出售房屋钥匙，直至房屋售出或本合同终止；7.接待意向承购人，查看其身份证件及购房资格证明等材料；8.带领意向承购人实地看房，讲解房屋状况说明；9.协助甲方完成《北京市存量房屋买卖合同》网上签约。上述服务事项以第9项为完成标准。合同第五条委托期限与方式：（一）乙方为甲方提供房屋出售经纪服务的期限为自本合同签订之日起，至乙方完成委托服务事项之日止。（二）甲方委托乙方提供房屋出售经纪服务，放弃同时委托其他房地产经纪机构出售该房屋的权利，放弃自行出售房屋的权利。第六条经纪服务费用及支付方式：甲方应以一次性付款方式支付房地产经纪服务费。……第八条违约责任：（一）甲方违约责任：1.甲方故意提供虚假的出售房屋情况和资料，或泄露由乙方提供的房屋承购人资料，给乙方造成损失的，甲方应当依法承担赔偿责任。2.甲方放弃同时委托其他房地产经纪机构出售该房屋的权利，但在委托期限内通过其他房地产经纪机构出售房屋的，应当按房屋成交价格2％的标准向乙方支付房地产经纪服务费;甲方放弃自行出售的权利，但在委托期限内自行出售房屋的，应当按房屋成交价格2％的标准向乙方支付房地产经纪服务费。3.甲方拒绝与乙方介绍的房屋承购意向人签署《北京市存量房屋买卖合同》，但在委托服务期限届满后90日内与该房屋承购意向人自行成交的，应当按房屋成交价格2％的标准向乙方支付房地产经纪服务费。4.甲方拒绝与乙方介绍的房屋承购意向人签署《北京市存量房屋买卖合同》，但在委托服务期限届满后90日内通过其他房地产经纪机构与该房屋承购意向人成交的，如乙方有证据证明房屋买卖成交与其提供的存量房屋出售经纪服务有直接因果关系的，甲方应当按房屋成交价格2％的标准向乙方支付房地产经纪服务费。……（三）乙方与甲方之间有付款义务而延迟履行的，应当按照迟延天数乘以应付款项的百分之一计算迟延付款违约金支付给对方，但不超过应付款总额的30%。……曹昆与福进万家公司员工董大海微信聊天记录显示：2019年12月20日下午15时29分，曹昆称要是卖不掉我就想办法抵押出去做消费贷。2020年3月6日曹昆通过微信发语音给董大海，称：“我那个房子下周就要抵押出去了，下周开始你把价格调到795万吧，低于这个价格就不看了，我也不卖，先放2年再说吧，等下周我过去拿一下我们的钥匙”。董大海说：“好的”。2020年3月10日，董大海问曹昆，“房子抵押做了吗”，曹昆回复“正在准备资料，预计2周办好”董大海说“那价格咱们调整到795万”，曹昆回复“好的，放两年再说”。后董大海又询问曹昆，“咱家房子抵押做了吗？720万还可以卖吗，曹昆答复“可以卖，2020年4月17日，董大海给曹昆发微信动员曹昆继续卖房，并提出有新的客户要看涉案房屋，与曹昆洽商看房事宜。之后，双方多次通过微信沟通看房、卖房事宜。2020年5月17日，福进万家公司工作人员与曹昆电话联系，曹昆表示案涉房屋作抵押了不卖了，已经和银行那边签合同了，2年之后再卖吧。2020年5月25日，曹昆与顾玉娥签订《北京市存量房屋买卖合同》，备案合同房屋成交价格为135万。在本案审理过程中，曹昆向本院出具情况说明，称：房屋出卖价格为703万，其中房屋价款为135万，房屋家具、装饰装修、其他配套设备设施、物业费、供暖费、车位费、公告维修基金及其它房屋维护费等计568万，买受人姓名为顾玉娥，产权过户登记时间为2020年5月25日。在本案审理过程中，曹昆还向本院提供了其与兴业银行工作人员及资产评估机构工作人员的微信聊天记录，证明自己确实与银行联系过办理抵押贷款事宜，评估机构工作人员反馈案涉房屋评估值为4728495元。在本案审理过程中，福进万家公司还提供了其工作人员与张冬梅的聊天记录，预证明曹昆与其提供的客户私下达成了交易，但未提供进一步证据予以证明。福进万家公司为证明其损失向本院提交了2020年4月、7月、9月、10月期间多次购买营销端口的订单记录，店铺租赁合同及支付租金的记录、经纪人员的劳动合同、员工微信朋友圈截屏等证据材料。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋出售经纪服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、通话录音、微信聊天记录等证据材料在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。曹昆与福进万家公司签订《北京市存量房屋出售经纪服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。依据该合同，曹昆在履行期限届满之前不得自行出售房屋，曹昆未履行该项约定，与案外人签订了房屋买卖合同，其行为构成违约，故福进万家公司要求曹昆承担违约责任的请求符合法律规定，本院予以支持。双方在合同中约定履行期限为自合同签订之日起至完成委托服务事项止，委托事项完成标准为“协助甲方完成《北京市存量房屋买卖合同》网上签约”，故曹昆主张合同约定的履行期限不明确，无依据，对该意见本院不予采纳。关于曹昆主张合同已于2020年3月6日解除的意见，经核对曹昆与福进万家公司工作人员的微信聊天记录，曹昆于2020年3月6日通过微信发语音给董大海仅表达了暂停销售的意思，并未明确表示要与福进万家公司解除合同，结合其后其又与福进万家公司工作人员洽商卖房事宜的情况，其主张的合同已于2020年3月6日解除的意见，本院亦不能采纳。关于福进万家公司要求曹昆依照合同第八条（一）第2项支付房地产经纪服务费的请求，虽然该约定的文字表述为“房地产经纪服务费”，但本案中，福进万家公司的证据不足以证明曹昆最终售房交易系因其居间服务而达成，而其主张权利所依据的合同条款为违约责任条款，故该款项约定的“房地产经纪服务费”在性质上应认定为违约金。经本院释明，曹昆认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调整，本院结合曹昆的违约行为可能给福进万家公司造成的损失，以及合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以调整。曹昆主张涉案合同有关违约条款的约定系格式条款，无依据，故对曹昆的该项意见，本院不予采纳。曹昆主张福进万家存在服务不合格的违约行为，不具有对抗本案诉讼标的的效力，故对曹昆的该项意见，本院亦不予采纳。关于福进万家公司依据合同第八条（三）要求曹昆支付迟延给付违约金的请求，本院认为，对违约金是否应该支付以及支付数额双方存在争议，且尚未确定履行期限，曹昆尚不存在迟延履行该义务的情形，故对福进万家公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告曹昆于本判决生效之日起七日内给付原告北京福进万家房地产经纪有限公司房地产经纪服务费五万元；二、驳回原告北京福进万家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千七百三十元（系原告北京福进万家房地产经纪有限公司预交），由原告北京福进万家房地产经纪有限公司负担一千二百零五元；由被告曹昆五百二十五元负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 佟春蕾二〇二〇年十二月十六日法官助理 黄 杰书 记 员 侯君颖