山东省莒南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1327民初5508号 原告：丁兆峰，男，1973年8月26日出生，汉族，农民，住莒南县。 被告：莒南县洙边镇环河净埠社区村民委员会，住所地：莒南县洙边镇后净埠村，统一社会信用代码：54371327ME0551460J。 法定代表人：刘景早，主任。 委托诉讼代理人：陈春梅，莒南城区法律服务所法律工作者。 原告丁兆峰与被告莒南县洙边镇环河净埠社区村民委员会（以下简称环河净埠社区）房屋拆件安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审原告丁兆峰到庭参加诉讼，第二次庭审原告丁兆峰、被告委托诉讼代理人陈春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁兆峰向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付未按约定提供安置房的违约金70802元；2.请求被告支付分配给原告安置房前的房屋租赁费，自2020年1月份起暂计至2020年7月份，按每月500元，共计3500元；3.本案的诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告丁兆峰增加要求被告支付2020年8月份至12月份房屋租赁费的诉讼请求。事实和理由：2018年6月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订安置协议书，被告在净埠子（茶溪川）田园综合体项目区内的房屋交由甲方进行改造或重建，甲方一次性支付乙方安置保证金35401元，并且协议书约定安置周期为一年，如在安置期内甲方不能为乙方提供安置房，甲方需向乙方支付评估价值2倍的违约金，还约定乙方腾空房屋后分配到安置房前，甲方每月支付原告500元房屋租赁费。该协议签订后，原告按约于2018年6月份将房屋腾空后交由被告管理，被告按约向原告支付安置保证金35401元、搬家费500元以及房屋租赁费9000元（截至2019年12月份）。现在安置周期已经届满，但被告至今未按约向原告交付安置房也未支付2020年1月份至今的房屋租赁费。被告的行为严重违约侵犯原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。 环河净埠社区会辩称，对原告增加的诉讼请求我方不再要求答辩期。原告要求被告支付违约金70802元无事实与法律依据，理由是被告已经按照双方之间签订的安置协议对原告的房屋进行总价补偿，已经弥补了原告所有的经济损失，被告没有给原告造成直接的经济损失，违约损害赔偿的目的在于填补受害人因对方违约所受损害，根据法律规定，未约定定额应按照实际损失为基础来确定数额，故原告要求被告支付违约金无事实与法律依据，关于原告主张的给付房屋租赁费3500元，被告之前曾经多次通知原告去被告处领取该款项，但原告均不予理会，责任不在被告，综上请求法庭依法审理驳回原告诉求。 本院经审理认定事实如下：2018年6月21日，被告环河净埠社区与原告丁兆峰签订《安置协议书》，载明“安置协议书……一、甲方委托临沂盛邦房地产评估有限公司对规划区内房屋等地上附属物进行评估。二、双方协定：乙方在田园综合体项目区内房屋及附属物一宗，价值35401元，大写叁万伍仟肆佰零壹元整（元整），上述所有价值以临沂盛邦房地产评估有限公司评估价值为准。三、对一户一宅确需安置的户，甲方一次性支付乙方35401元，大写叁万伍仟肆佰零壹元整（元整）作为安置保证金，乙方在获得安置保证金后需三日内腾空房屋，腾空后甲方一次性支付乙方搬家费500元，乙方在搬家过程中不得损坏现有房屋、地上附属物及树木等，乙方搬家后由甲方聘请专业公司对乙方房屋进行改造或重建。如乙方不能按时腾空，甲方有权给予腾空。四、待安置房建成后，乙方需将安置保证金交还甲方，甲方收到安置保证金后为乙方安置与评估房屋同等价值的房屋一套；若乙方不交还安置保证金，此前评估的乙方房屋归甲方所有并且不再分配安置房。安置周期为一年，如在安置期内甲方不能为乙方提供安置房，甲方需向乙方支付评估价值2倍的违约金。五、乙方腾空后在分到安置房前，甲方每月支付乙方500元的房屋租赁费……甲方：莒南县洙边镇环河净埠社区村民委员会（公章）乙方：需安置户代表（签字手印）丁兆峰乙方：自愿放弃安置户代表(签字手印)见证机关：莒南县洙边镇法律服务所2018年6月21日”，案外人洙边镇法律服务所在见证机关处盖章。后原告丁兆峰腾空案涉房屋，被告环河净埠社区交付原告丁兆峰安置保证金35401元、搬家费500元及2018年6月至2019年12月房屋租赁费9000元。被告环河净埠社区尚未向原告丁兆峰交付安置房屋及2020年1月至12月的房屋租赁费。 上述事实，由原告的陈述及有关书证所证实，并经本院庭审查证所认定。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告丁兆峰与被告环河净埠社区经协商一致并自愿签订安置协议书，该民事行为系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定、不损害国家、集体或者第三人利益，合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。协议签订后，原告丁兆峰按约定腾空房屋，履行了合同主要义务，被告环河净埠社区应当按照约定交付原告安置房并支付相应房屋租赁费。但原、被告约定的安置周期现已届满，被告环河净埠社区未为原告安置房屋，未履行合同义务，是违约行为，应当继续履行并承担违约责任，应当按照合同约定支付相应违约金。 关于房屋租赁费问题，原、被告签订的安置协议书约定房屋租赁费计算方式为自原告丁兆峰腾空房屋后至分到安置房前,被告环河净埠社区应每月支付原告丁兆峰500元，被告环河净埠社区仅支付房屋租赁费至2019年12月，原告丁兆峰有权要求被告支付尚欠2020年1月至2020年12月房屋租赁费用共计6000元（500*12），原告请求被告支付房屋租赁费的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金问题，衡量违约金应当以实际损失为基础。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在本案中，原告主张违约损失按约定的安置保证金两倍计算，被告抗辩称安置保证金已经弥补原告的直接经济损失，原告要求被告支付违约金无事实与法律依据。原、被告经第三方鉴定机构对案涉房屋及附属物进行评估，经双方确认房屋评估价值为35401元，并以评估价值数额作为安置保证金。原告按安置协议约定腾空房屋后，即丧失对房屋占有、使用的权利，原告的实际损失为房屋价值及安置居住所需费用。被告支付房屋评估价值等同的金额作为安置保证金，足以弥补原告丧失对房屋占有的经济损失。被告拖欠原告2020年1月至12月的房屋租赁费，未按照约定每月足额支付，系被告违约造成原告实际损失，应当以尚欠房屋租赁费6000元为基数计算违约金（500*12）。关于被告辩称曾经多次通知原告去被告处领取该款项，原告均不予理会，但为提交证据，应承担举证不能的法律后果。综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情认定违约金应以1800元为宜（6000×30%）。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。故原告丁兆峰要求被告环河净埠社区支付房屋租赁费及违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告莒南县洙边镇环河净埠社区村民委员会于本判决生效后五日内支付原告丁兆峰2020年1月至2020年12月房屋租赁费6000元及违约金1800元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费829元，由原告负担742元，被告莒南县洙边镇环河净埠社区村民委员会负担87元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  纪英 二〇二〇年十二月三十日 书记员  逯欣