广东省惠州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤13民终9186号上诉人（原审原告）：惠州市惠阳区长运广场业主委员会，经营场所广东省惠州市惠阳区*********长运广场。负责人：刘海容。委托诉讼代理人：刘兴斌，广东智仕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市惠阳区长运物业管理有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区*********长运广场。法定代表人：温某1。上诉人惠州市惠阳区长运广场业主委员会（以下简称“长运业委会”）因与被上诉人惠州市惠阳区长运物业管理有限公司（以下简称“长运物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初2749号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长运业委会上诉请求：1.请依法撤销惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初2749号民事裁定；2.请依法指令惠州市惠阳区人民法院审理；3.本案的诉讼费用由被上诉人长运物业公司承担。事实和理由：一、长运购物广场大楼是一个特殊的区域，全部是商铺，不同于一般的住宅区域。二、业主们从1992年就购买了这些商铺，但是，由于经营状况不好，只有二楼、三楼在正常营业，四楼、五楼没有正常经营且长期大量闲置，绝大部分业主都无法联系，还有很多业主是香港等外地的，自从购买后，从来没有经营过，有一些外地业主都已经去世了，商铺根本无人打理。对于这些特殊情况，法院应该予以酌情考虑，不能生搬硬套法律条文。三、只有二楼、三楼的业主们才交费，从1992年至今，四楼、五楼的业主们从来没有履行过商场的义务、从来没有交任何费用。四、在2008年，惠阳区淡水街道办要求业主们成立业主委员会，但是，四楼、五楼的业主根本联系不上，筹备组人员费了很多功夫还是联系不上，都打算放弃了，但是，政府工作人员给筹备组人员做思想工作，要求筹备组人员有点奉献精神，所以，筹备组人员又继续工作，后来实在没有办法，政府工作人员说，先以二楼、三楼为主体成为业主委员会，如果四楼、五楼正常经营及交费，如果四楼五楼业主对于业委会有异议，全体业主同意对业主委员会组成人员改选。为了维稳需要当时惠阳物管所的骆德辉所长、房管局的马局长两人牵头，到现场考察调研，他们认为成为业委会是当务之急，根据实际情况，要求二三楼业主作出一个声明，如果四楼五楼正常经营且交费，如果四楼五楼提出异议，我们二楼三楼同意改选。物管所的骆德辉所长和房管局的马局长说有了这个声明，就可以成立业委会了。业委会就是在这种情况下成立的。五、从2008年至今，业主委员会已经到了第三届，十多年来从来没有任何业主对业委会的成立提出过任何异议，包括被上诉人的法定代表人温某1也从来没有提出任何异议。尤其是在第一届业委会成立的时候，被上诉人惠州市惠阳区长运物业管理有限公司的法定代表人温某1亲自参与了筹建，并且在成立时亲自在场指导和监督，当时在场监督和指导的还有淡水镇政府、派出所、房产物业管理所、坝尾社区居委会、瓦窑坑工商所的领导。在场的全部领导均没有提出任何异议。六、业委会成立后，协助物业管理所监管维修基金，对于维修基金，由物业管理所、业委会（即上诉人）、物业管理公司（即被上诉人）三方共管，如果业委会被取消，那么上百万的维修基金如何处理，这些维修基金是全体业主的公共财产，如果业委会不存在了，业主们根本无权过问这些资金的来龙去脉；如果维修基金被恶意使用，没有业委会，根本无法维权。如果部分业主出来维权，就会认为是无理取闹，就会认为是不合法的行为。七、前一段时间曾经有人将属于全体业主的公共场地圈起来作为停车场，将收取的费用据为己有，开始有几位业主出面干涉，这几位业主被警告了，认为这几位业主行为不合法；后来还是业委会出面，才得以使业主的权益得到维护，如果没有了业委会，业主们就无法维权。八、从购买商铺至今都三十多年了，本广场的业主至今都没有办理到房产证，当时也是为了争取办理房产证，政府要求业主们必须成立业委会，便于与政府沟通，也是为了防止业主出现不理智的行为，所以要求成立业委会的。九、2008年之前，由于长期办不了房产证，我们业主大量上访，再就是物业管理公司（即被上诉人）任意涨价乱收物业费，我们业主投诉无门，每次投诉，政府部门说要求业委会出面交涉，但是业委会又无法成立，就是在此种特殊情况下，政府部门要求特事特办批准成立了业委会。当初为了维稳需要，政府部门给我们业主做思想工作，要求我们成立业委会，现在，政府部门开始推脱责任，放任不管。如果业委会不能成立，将会带来很恶劣的后果。综上，一审法院教条地套用法律条文，而不切合实际，导致裁定完全错误。请二审法院根据实际情况，作出客观合理的裁判。长运物业公司未在法定期间提交答辩意见，不影响本院审理。长运业委会向原审法院起诉请求：1.请依法确认长运业委会与长运物业公司之间的物业服务合同于2019年11月20解除；2.判令长运物业公司立即退出惠州市惠阳区****办长运广场二、三楼的物业服务区域；3.依法判令长运物业公司将拖欠的条柜出租收入共计877200元支付给长运业委会；4.判令诉讼费全部由长运物业公司负担。原审法院经审查认为，涉案长运购物广场大楼共六层，而仅其中二层、三层业主成立的第三届“惠州市惠阳区长运广场业主委员会”，违反《物业管理条例》第九条“一个物业管理区域成立一个业主大会”和第十条“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”的规定，不是适格的民事主体。长运业委会主体不适格，应裁定驳回长运业委会的起诉。原审法院依照《物业管理条例》第九条、第十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回惠州市惠阳区长运广场业主委员会的起诉。惠州市惠阳区长运广场业主委员会预交的案件受理费6286元予以退回。本院二审期间，长运业委会提交了新证据：证据1.2008年12月14日，惠阳区淡水长运业主委员会筹备小组声明；拟证明由于四、五楼不正常经营且大量空置，现在以二、三楼为基础成立业委会，如果四、五楼正常经营且交费，全体业主同意改选。可见，业委会并没有剥夺任何业主的权利，业委会合法有效。证据2.2009年6月29日，长运广场业委会的声明；拟证明二楼、三楼的业主主动缴纳了维修基金，并且业委会欢迎业主们到银行查询进行监督。可见，业委会的成立是为了全体业主的利益。一审法院认为业委会主体不适格，有损公共利益。证据3.首届业委会成立时，社区居委会、街道办、物管所、工商所、还有本案被上诉人物业管理公司均派人参加监督指导；拟证明当初成立业委会，各个部门都派领导参加监督指导，从来没有任何人提出异议。包括本案的被上诉人物业管理公司的法定代表人温某1也参加了，且没有提出任何异议。证据4.《东江时报》在2008年12月18日进行报道：惠阳区长运广场业主为了维权，在街道政府部门监督指导下成立首届业委会；拟证明从该报道可以证明：成立业委会后，二楼、三楼的业主们每月缴纳维修基金，维修基金存放在物管所监管的银行账户里只有业委会和房管所都同意才能使用该维修基金。如果业委会不合法，业主们缴纳的维修基金将无法处理。证据5.《东江时报》在2008年12月18日发出公告：长运广场成立业委会，希望业主们参加会议；拟证明证明业委会成立合法有效。证据6.录音光盘（一张）文字版一页：2020年9月25日，被上诉人的法定代表人温某1在街道办开协调会时说的话；拟证明温某1也承认，二十七年来，四楼的那些人从来没有交过一分钱的管理费的。从而证明四楼根本没有正常经营，长期空置。也证明政府部门之所以同意以二楼、三楼为基础成立业委会，也是鉴于四楼、五楼长期空置，业主们也没有履行任何义务导致的。证据7.四楼、五楼的相片；拟证明长运广场有六楼，但是六楼属于违建，不属于规划管理范围。从相片看，四楼、五楼与六楼一样，空无一人，长期空置。为了业主的合法权益，政府同意以二楼、三楼为基础，先成立业委会证据8.维修基金缴纳明细；拟证明二楼、三楼的业主们缴纳了维修基金，该维修基金由物管所与业委会共同监管，截至2019年9月存入银行账户的维修基金有126万元，并且还有部分维修基金被被上诉人物业管理公司代收后，至今没有存入银行账户。如果不是成立业委会，根本就不可能收取这么多维修基金。二楼、三楼的业主们付出了很多，现在一审法院认为业委会不合法，有损全体业主的利益。证据9.刻章许可证；拟证明业委会刻制的公章在惠阳区公安分局进行了备案，从而证明业委会具有合法的主体资格。本院经审理查明，2008年12月15日，惠州市惠阳区房产管理局物业管理所出具的《关于长运广场首届业主委员会选举结果的通知》载明“根据与会业主举手表决100%通过的‘声明’内容，长运广场选举以二、三楼建筑面积6400平方米、业主人数100人为基数，……按照《物权法》及《物业管理条例》有关召开业主大会的规定”“长运广场召开业主大会，通过记名投票的方式选举产生了业主委员会委员”。2014年5月19日，惠州市惠阳区********办事处、惠州市惠阳区房产管理局物业管理所出具的《证明》载明“今收到惠州市惠阳区长运广场业主委员会交来第二届长运广场业主委员会备案资料。特此证明”。2020年6月13日，惠州市惠阳区****坝尾社区居民委员会出具的《长运广场第三届业委会换届选举备案材料清单》载明“今收到惠州市惠阳区长运广场业主委员会交来的第三届长运广场业主委员会备案资料”。2020年6月23日，惠州市惠阳区********办事处出具的《长运广场第三届业委会换届选举备案材料清单》载明“今收到惠州市惠阳区长运广场业主委员会交来的第三届长运广场业主委员会备案资料”。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：长运业委会是否本案适格的原告。《物业管理条例》第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《广东省物业管理条例》第七条规定，物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。本案中，长运广场二、三楼的业主召开业主大会，选举产生业主委员会并不违反“一个物业管理区域成立一个业主大会”的规定，而关于“一个物业管理区域”的界定，有待结合本案实际情况进一步审理查明。同时，《广东省物业管理条例》第五条、第二十七条规定，街道办事处、乡镇人民政府会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，协调处理物业管理中的纠纷。居民委员会、村民委员会予以协助和配合。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。本案中，长运广场二、三楼业主召开业主大会、选举产生业主委员会以及换届选举，在惠州市惠阳区********办事处或者惠州市惠阳区房产管理局物业管理所，均有备案。原审法院以《物业管理条例》第九条和第十条的规定为由裁定驳回长运业委会的起诉，确有不妥。综上所述，惠州市惠阳区长运广场业主委员会的上诉成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，裁定如下：一、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初2749号民事裁定；二、本案指令广东省惠州市惠阳区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二〇年十二月三十日法官助理  黄弘扬书 记 员  钟润美