广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初937号原告：赖银燕，女，汉族。委托诉讼代理人：田国进，广东越众律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙启刚，广东越众律师事务所律师。被告：惠东县莱海天置业有限公司。法定代表人：胡舜，经理。委托诉讼代理人：李奇东，男，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：叶海铭，男，系该公司工作人员（于2020年5月18日撤销委托）。委托诉讼代理人：曾越华，广东江畔律师事务所律师（于2020年5月18日委托）。原告赖银燕与被告惠东县莱海天置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赖银燕的委托诉讼代理人田国进，被告惠东县莱海天置业有限公司的委托诉讼代理人叶海铭、曾越华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖银燕向本院提出诉讼请求：1.被告立即给原告办理位于惠东县XXX号房的所有权转移登记；2.被告每日按已付房款510119元的万分之一向原告支付从2019年12月26日至被告给原告办理房屋所有权转移登记之日的违约金；3.被告向原告退还多收的购房款93995元，并以93995元为基数，向原告支付自2017年4月10日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息，自2019年8月20日起至被告退还93995元购房款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；4.被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告放弃第一项诉讼请求，明确其第二项诉讼请求的截止日期为2020年1月10日并计算违约金为765.17元;原告增加一项诉讼请求为要求被告退还原告委托代办费1000元。事实和理由：2018年7月1日，原告与被告签订合同编号为HT0064827《商品房房屋买卖合同》，原告购买被告开发的位于惠东县XXX号房屋。合同第七条约定，该商品房总价款为510119元。合同第十四条第（三）项及附件七约定，被告交付的房屋为精装房。合同第十七条条第（二项）约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议方式处理；合同附件十一《补充协议》第六条约定：本合同第二十条中的360日仅指出卖人提供办理该商品房所有权转移登记至产权登记机关的时间而非产权转移手续的时间，被告须在合同约定的房屋交付之日即2018年12月30日起360天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则出卖人应自此期限届满之次日起至提交材料之日止，每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，如延期达360天以上，买受人同意不解除合同，出卖人仍按前述约定向买受人支付违约金，但该违约金累计支付总额不超过房价款的百分之五。合同第20页特别注明，原告委托出卖人代办房屋预告登记及房地产权证。2017年4月10日，原告向被告支付购房款554774元、购房定金50000元。2018年9月27日，原告缴纳房屋契税14574.83元，但被告至今未给原告办理房屋所有权转移登记。基于上述事实，原告认为，被告实际收取原告购房款604774元，合同约定的购房款为510119元，被告多收了购房款93995元，被告应予退还，并支付从2017年4月10日至退还之日止的利息。同时，被告提供的合同中的格式条款关于“360日仅指出卖人提供办理该商品房所有权转移登记至产权登记机关的时间而非产权转移手续的时间”和关于“逾期办证违约金总额不超过房屋价款5%”的约定，是免除被告自身的责任、排除原告的主要权利的条款，应认定为无效条款。合同第二十条中的360日应认定为被告给原告办理房屋所有权转移登记的时间，被告向原告支付逾期办证违约金应按逾期天数计算。合同约定的办证时间为2018年12月30日的360日，故被告支付违约金的时间应从2019年12月26日至房屋所有权转移登记办理完毕之日止。另外，因被告在庭前会议中称被告所收取的1000元代办费是代收的支付给第三方的委托办证费用，经查被告并未将1000元费用支付给第三方，办证是由被告代办的，根据商品房买卖合同及商品房销售惯例，被告收取1000元没有依据，被告应予以退还。被告惠东县莱海天置业有限公司辩称，1.惠东产权转移登记基本流程，不动产权包括房屋和土地使用权合一的权益，办理过程为“网签备案--大确权--二次权籍调查（需国土证、宗地红线图）、纳税及业主面签（关键节点）并提交申请书--产权转移登记--出证、领证”，其中“纳税及面签”属于关键节点，产权登记机关为了保障真实性，要求必须业主本人亲自前往面签，该面签资料是产权转移登记的必须材料。2.根据商品房买卖合同第二十条及补充协议第八条，产权转移登记办理属于双方共同义务，从办理逻辑来看，业主提供资料、进行面签和开发商盖章收集提交资料相辅相成，商品房买卖合同第20.3条约定因买受人原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。3.被告早已在交付360日内完成产权转移登记流程里的备案、大确权以及一次权籍调查，剩余的程序里，存在面签节点业主未及时完成、二次权籍调查、宗地红线、土地证均受政策影响，均非被告过错，不应当承担责任。⑴被告已按商品房买卖合同及补充协议约定向惠东县国土资源局提交了大确权的申请资料，惠东县国土资源局于2018年3月20日出具了13栋的惠东县商品房首次登记告知书，海湾半岛13栋已整体过户至被告名下，涉案商品房即完成大确权。该时间仍处于360日办证期限内，并未超时；⑵2018年4月10日，被告向不动产登记局申请办理13栋1单元、13栋2单元的权籍调查（国土类），但因国家海岸线退线政策《惠州市海岸带保护与利用规划（管控导则）》规定，需将涉案房屋所在地退后100米并进行土地分、合宗而暂停办理，该情形属于政策原因导致的不可抗力因素，答辩人不应承担逾期违约责任，2019年3月，惠东县人民政府完成海岸线退线后新一轮土地控规调整公示，涉案房屋的土地依照退线政策办理土地分合宗完成并领取国土证后，被告随即完成了二次权籍调查义务；⑶房地综合不动产权证包含土地及房屋权益，而系争房屋所在地块海岸线退线政策导致需要分宗合宗后方可办理房地综合的不动产权证，直接导致产权证办理被暂缓，属于政策原因导致的不可抗力因素，假定被告需承担逾期责任，也应当将政策原因导致暂停的时间区间剔除。4.补充协议是商品房买卖合同合法组成部分，并无违反禁止性规定，且被告已通过专门的书面形式的购房风险提示，明确履行风险告知义务，故不属于格式条款，属于双方真实意思表示，应当充分遵守。对于装修款，原告已与装修单位签署房屋装修设计委托合同，由装修单位负责房屋的改造升级及设计，该部分款项由被告代收代付。对于代办费问题，办理商品房不动产权登记是原、被告双方共同的义务，并非被告单方义务，该费用是由被告代收、代付给办证单位，且实际用于房屋不动产权证的办理。综上，原告的诉求无事实和法律依据，应全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：原告赖银燕（买受人）与被告惠东县莱海天置业有限公司（出卖人）于2018年7月1日签订了商品房买卖合同，约定标的房屋为惠东县XXX号房，楼款总额为510119元，房屋交付日期为2018年12月30日，第二十条约定“房屋登记，⑴双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，⑵因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第②种方式处理……②详见补充协议，⑶因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”附件十一补充协议第八条约定“对本合同第二十条的变更及补充约定。⑴本合同第二十条中360日仅指出卖人提供办理该商品房房屋所有权转移登记至产权登记机关的时间而非产权转移手续的时间。如因出卖人责任未能在本合同约定交付之日起360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则出卖人应自此期限届满之次日起至提交资料之日止，每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，如延期达360天以上的，买受人同意不解除本合同，出卖人仍按前述约定向买受人支付违约金，但该违约金累计支付总额不超过房价款总额的百分之五。（2）如买受人选择自行办理房地产权属证书的，由买受人于莱蒙水榭湾项目初始登记后径自向房屋登记机关申请房地产转移登记，办理房地产权属证书，出卖人在莱蒙水榭湾项目初始登记后90天内书面通知买受人前来领取办理房地产权属证书登记需由出卖人提供的资料，通知发出后即视为出卖人履行了相关义务。（3）买受人委托他人代办房地产权属证书的，受托人必须按政府有关规定出具有效的授权委托文件，否则因手续不齐全导致无法办理房地产权属证书的责任由买受人自行承担。（4）若买受人委托出卖人办理房地产权属证书且出卖人接受委托的，买受人应在出卖人书面通知的时间内提供办理房地产权属证书所需的办证资料及缴纳相关费用，买受人委托出卖人办证而不按时提交、补交资料或缴纳、补交各种税费的，未按本合同及其相关附件约定支付逾期付款的违约金，出卖人有权相应推迟办证手续，同时，逾期办证的法律责任由买受人承担。（5）买受人未付清房价款及其他相关费用的，出卖人有权拒绝提供办理房屋所有权转移手续的相关资料，相关责任由买受人自行承担。”2020年1月10日，原告向被告支付委托代办费1000元。原告主张实际向被告支付604774元，被告多收取购房款93995元应予以返还，向本院提交支付明细及银行流水为证，结合该明细及流水，原告于2017年4月10日通过POS机向被告支付604774元。被告抗辩称多收取的款项系升级装修款，提交了原告（甲方）与案外人天津X**建筑装饰工程有限公司广州分公司（乙方，以下简称“XXX公司”）签订的装修设计委托合同为证，该合同约定：“甲方在签署本协议签已详尽调研并熟悉了解本项目所在地及周边房屋室内装修的市场情况，自愿委托乙方对商品房进行室内装修设计和施工，并签署本协议。在签署本协议时已考虑了全部可能影响本协议订立和内容及装修价格的因素。……”合同第一条委托事项与装修标准约定：“……1.1该商品房交付后，由乙方对该商品房进行室内升级装修的设计和施工，并在装修升级工程完工后，将商品房交付原告。……”合同第二条装修价款约定：“2.1双方确定，该商品房室内装修升级的价款按固定价结算，装修设计和施工总价款合计为人民币84881元，其中设计费为人民币16976元、施工费为人民币67905元。该价款包括但不限于XXX公司或该公司委托的第三方对商品房装修方案的设计服务费用以及该商品房装修所需的材料费、机械费、人工费、管理费、设计费、税金、安全文明施工费、技术措施费、装修物资运输安装费、成品保护费等全部费用。……”合同第三条装修工期约定：“乙方承诺将于开发商实际交付该商品房后的60日内完成装修设计和工程施工，并将达到本协议附件2所列之各项装修标准的该商品房交付给甲方。”对此，原告反驳称该合同为虚假合同，XXX公司未对涉案房屋进行装修升级，提交了涉案房屋装修录像、签约缴费明细、房屋交接验收表/收楼意见书、房屋物品移交领取签收表、收款收据及XXX公司的企业信用信息公示报告。其中签约缴费明细显示合同总价为604774元，签订日期为2017年4月10日；房屋交接验收表/收楼意见书、房屋物品移交领取签收表、收款收据显示原告于2017年6月30日委托案外人赖文彬对涉案房屋进行交付，并预交物业管理费；XXX公司的企业信用信息公示报告显示该公司成立日期为2017年6月22日。被告主张其按照合同约定的期间完成了涉案房屋的初始登记，提供了惠东县国土资源局于2018年3月20日出具的惠东县商品房首次登记告知书、收件日期为2018年4月10日的惠东县不动产权籍调查业务受理回执单为证。被告主张因国家海岸线退线政策原因，导致涉案房屋所在地块需要退后100米并进行土地分宗、合宗而影响了房屋转移登记时间，提交了《惠州市海岸带保护与利用规划（管控导则）》、网络公告、规划条件告知书、旧土地权属证明与新土地权属证明、惠东县自然资源局于2019年8月11日作出的《关于惠东县莱海天置业有限公司申请位于稔山镇联丰村委黄布角村民小组旱地窝地段3宗面积共190087.67平方米国有土地调整宗地界线的批复》、收件日期为2019年8月27日的惠东县不动产权籍调查业务受理回执单等予以证明。被告主张通过其微信公众号及报纸通知业主缴纳契税及履行面签手续，被告提交的微信公众号复印件显示在2018年7月8日发布内容名称为“尊敬的融创海湾半岛13栋业主，您好，接稔山房管所通知，海湾半岛13栋产权证办理目前已进入面……”被告提交的报纸复印件记载“惠东莱蒙水榭湾业主，请您尽快前往稔山税务分局缴纳您购买的惠州市惠东县莱蒙水榭湾商品房契税并办理面签后提交我司，以便我司将办理该商品房所有权转移登记所需的相关资料及时报至产权登记机关，否则我司不承担逾期责任，我司已在交楼后360天内分批将手续及资料完备的业主资料提交了产权登记机关，因未有回执机制，故在此予以温馨提示，惠东县莱海天置业有限公司、惠东县莱洋天置业有限公司，二零一九年九月十七日。”被告主张原告在房屋转移登记过程中存在过错，一系原告逾期提交《惠东县不动产登记申请审批表》，二系逾期提交税费。被告未举证证明何时通知原告签署《惠东县不动产登记申请审批表》；结合原告提交的证据，原告缴纳契税的时间为2018年9月27日。本院在审理（2019）粤1323民初5708号案件时曾就涉案涉案房屋所在地块分宗、合宗问题向惠东县自然资源局发函调查，惠东县自然资源局向本院答复如下“一、按照市出台《惠州市海岸带保护与利用规划》文件要求，对海岸带进行‘两区四带’空间管控，划定禁建区、限建区，确定海岸带建设后退线，惠东县莱海天置业有限公司因涉及海岸线退线问题需调整位于惠东县***********民小组旱地窝地段的宗地界线，于2019年8月22日向我局申请办理合宗登记业务并于2019年8月26日办结。二、惠东县莱海天置业有限公司于2018年4月10日申请出具涉案房屋权籍调查成果并于2018年7月23日办结，因宗地界线已调整，惠东县莱海天置业有限公司于2019年8月27日重新申请出具涉案房屋权籍调查成果并于2019年9月5日办结。……”本院在审理过程中就被告何时向惠东县自然资源局提交完整、齐全的涉案房屋办理转移登记所需资料时间及不动产权证办理完毕时间向惠东县自然资源局发函调查，惠东县自然资源局答复涉案房屋转移登记预收材料时间为2020年12月17日，不动产权证办理时间为2020年1月7日，不动产权证办理完毕时间为2020年1月8日，并备注“批量送件业务先预收材料，待材料齐全后办理”。原告主张被告实际收件日期为2020年1月7日，提交了惠东县不动产登记收件存根予以证明，被告对该证据真实性未予认可。另查明，惠州市中级人民法院就本案相关的系列案件于2020年11月11日作出的（2020）粤13民终3266号民事判决书查明：2018年3月20日，被告完成对惠东县XXX13栋的初始登记。2018年4月10日，被告申请惠东县XXX13栋的权籍调查，惠东县自然资源局于2018年7月23日办结。2017年4月，惠州市出台《惠州市海岸带保护与利用规划（管控导则）》。2019年2月2日至2019年3月4日，惠东县*山镇人民政府对《关于》(03-03、03-04等地块)规划修改（草案）进行公示。2019年8月3日，被告与惠东县自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，称因根据《惠东县人民政府办公室关于惠东莱海天置业有限公司3宗共190087.67平方米土地调整宗地界线的复函》（惠东府办函【2019】304号】）批准，对原土地出让合同补充约定，调整宗地界线需补交土地出让金13.3056万元。2019年8月11日，惠东县自然资源局出具《关于惠东莱海天置业有限公司申请位于稔山镇联丰村委黄布角村民小组旱地窝地段3宗面积共190087.67平方米国有土地调整宗地界线的批复》，同意将3宗位于***********民小组旱地窝地段共190087.67平方米国有土地调整宗地界线，调整宗地界线后为2宗土地，宗地二面积为44664.17平方米。2019年8月22日，向惠东县自然资源局申请办理合宗登记业务，2019年8月27日，重新申请涉案房屋权籍调查，惠东县自然资源局于2019年9月5日办结。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案争议焦点系，1.补充协议中关于办证义务及逾期办证违约金条款效力如何认定；2.原告的诉请如何处理。关于第一个焦点，关于被告的办证义务问题，商品房买卖合同约定被告未能在约定期限内取得房屋权属证书的，双方按补充协议处理，补充协议约定该期限仅指出卖人提供办理该商品房房屋所有权转移登记至产权登记机关的时间而非产权转移手续的时间，因开发商办理完毕房屋初始登记后，能否按时取得房屋所有权属证书，既需要业主配合提供资料也有赖于政府部门的及时办理，出卖人没有掌控何时能够取得权属证书的能力，补充协议约定被告对义务系将“需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，既符合惯例，也符合公平原则，是合法有效的。关于被告逾期办证违约金条款问题，补充协议约定被告逾期办证而应承担的违约责任总金额不超过房价款总额的百分之五，该条款大幅度减轻了出卖人逾期办证的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该限制违约金总额的条款为无效条款。关于第二个焦点，⑴关于被告是否未按合同约定办证及逾期办证时间问题，结合补充协议，被告应在房屋约定交付之日即2018年12月30日起360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被告应当在2019年12月25日前提交齐全的转移登记资料报产权登记机关备案，被告未能举证证明在该期限前履行了义务，违反了合同约定；⑵关于被告抗辩因海岸线退线的政策原因导致办证迟延的问题，被告本已于合同约定的办证期限前完成了土地初始登记并申请权籍调查，但直至2019年2月2日至3月4日，惠东县政府对被告涉案土地重新规划变更，产生土地分宗合宗，调整宗地界线，被告与惠东县自然资源局重新签订国有土地出让合同，惠东县自然资源局批复同意涉案土地调整宗地界线，被告于2019年8月22日申请办理土地合宗登记，并于2019年8月27日重新申请涉案房屋权籍调查，最终于2020年1月7日向惠东县自然资源局提交有效、齐全的转移登记申请资料。上述时间确因政策原因导致，系双方在签订合同之初无法预见，无法避免，亦非被告主观上可以克服的。结合公平原则，本院对被告已举证的政策原因导致的迟延时间予以抵扣，即抵扣2019年2月2日至2020年1月6日共计338天时间；(3)关于被告是否应当退还93995元的问题，原告主张该款项是购房款，被告反驳该款项是升级装修款项，并提交了装饰装修合同予以证明，根据被告所提交的装饰装修合同，原告与案外人之间确实形成了装饰装修合同关系，根据现有证据，原告主张多付部分系购房款，依据不足，本院不予支持。至于该房屋是否在精装修交付的基础上再进行装修以及该装饰装修合同是否已实际履行，属另外的法律关系，原告可另行主张。(4)关于被告是否应当退还委托代办费问题，原告委托被告代为办理涉案房屋的权属证明，并自愿支付了1000元的费用，无论是委托第三方代为办理还是由被告自行办理，涉案房屋的权属证明已办理完毕即该委托办证事项已完成，故对原告诉请返还代办费的请求予以驳回；(5)关于被告抗辩原告迟延签署《惠东县不动产登记申请审批表》导致办证迟延问题，《惠东县不动产登记申请审批表》的申请人为原告及被告，根据日常生活经验法则，对符合面签该审批表的条件及时间，被告比原告更容易掌握，故从举证责任角度及公平原则看，被告应当先行履行通知义务，被告提交的证据并不足以证明已经向原告履行了通知义务，被告据此主张原告迟延履行面签没有事实和法律依据；(6)关于被告主张原告逾期缴纳契税问题，结合现有证据，原告已经缴纳了契税，且原告缴纳契税的时间显然在被告完成初始登记前，在第一次权籍调查前，在办理土地分宗登记前，也在第二次权籍调查完成前，因初始登记、权籍调查、土地分宗登记均系被告的义务，涉案房屋在被告未完成该义务前不具备转移登记条件，且补充协议约定的系“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告该抗辩不符合事实；(7)关于被告提交需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间，结合现有证据，被告批量办理移交材料时间系2020年12月17日，原告主张被告实际提交有效、齐全的转移登记申请资料为2020年1月7日，提交了惠东县不动产登记收件存根予以证明，被告不予认可，但未提相反证据予以反驳，因预收材料时间及材料齐全时间两个时间点并不存在矛盾，在无相反证据的情况下，应按惠东县不动产登记收件存根记载的日期作为被告提交有效、齐全的转移登记申请资料时间，故被告逾期时间为自2019年12月26日起至2020年1月7日止计12天，扣除政策原因导致的迟延时间338天后,被告无须支付违约金，故对于原告诉请被告支付逾期办理不动产权证的违约金的诉讼请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告赖银燕的全部诉讼请求。案件受理费2150元，由原告赖银燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  彭崇峰审 判 员  林耀驰人民陪审员  方运流二〇二〇年十二月三十日法官 助理  黄丽娴书 记 员  张景波