河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终5580号 上诉人（原审原告）：刘海虹，女，1968年5月2日出生，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：谷峰，男，1963年1月24日出生，汉族，住北京市东城区。系刘海虹之夫。 被上诉人（原审原告）：廊坊东领房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市永清县工业园百合路东侧东壮村北侧，统一社会信用代码：91131023336239832Y。 法定代表人：赵建涛，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张静丽，河北李景玉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓庞辉，河北李景玉律师事务所律师。 上诉人刘海虹因与被上诉人廊坊东领房地产开发有限公司（以下简称东领公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2020）冀1023民初1331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人刘海虹及其委托诉讼代理人谷峰、被上诉人东领公司的委托诉讼代理人张静丽和邓庞辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘海虹上诉请求：1.判令撤销(2020)冀1023民初1331号民事判决书。2.依法改判支持上诉人一审全部诉求。3.判令一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，适用法律错误，没有查清事实，程序违法。被上诉人卖给上诉人房屋时五证不全，冒用乾亿公司公章违法售房，同时又存在严重超期交房情况，期间上诉人找到被上诉人单位谭总，谭总代表公司书面同意解除与上诉人之间的合同，解除权是形成权，双方在被上诉人售楼处达成共识，合同应该已经解除。2.涉案房屋交房时间明显晚于合同时间，被上诉人违约，被上诉人根本没有通知上诉人延期交房，上诉人也从未收到过相关延期交房通知，被上诉人没有对此举证，但是一审法院认为一年300多天不能开工，可是没有相关任何举证，就认成了不可抗力，这也明显不合理。3.一审法院未经当事人许可，私自改了上诉人标的额，使得上诉人多缴纳诉讼费。 东领公司答辩称，上诉人称涉案项目五证不全、我方冒用乾亿公司违规售房不是事实，涉案合同不存在任何解除事由，上诉人也不享有合同解除权。上诉人称谭总已书面向其承诺退房，我方对该承诺并不认可，该负责人也不是我方员工，不能代表我方的真实意思表示，上诉人没有理由相信其能代表公司行为。所谓谭总作为第三方也不能处分上诉人与我方之间的民事法律关系。涉案房屋在2016年11月20日至2020年5月13日共计停工408天，而且在顺延期间又遇到新冠疫情不可抗力，也存在相应延期，实际顺延天数少于停工天数，不存在逾期交房，对于上诉人的全部诉请应予以驳回。 刘海虹向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告之间签订的编号为：20170228030的《商品房买卖合同》。2.判令被告返还原告已付房款1195700元、地下室25740元及电商费60000元。3、判令支付原告利息以1281440元为基数时间从2016年12月7日开始到实际付款日止，标准根据最高院相关解释，利率按0.06%计算，暂计为230659.2元。4、判令诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年2月28日，原告刘海虹与被告东领公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定，被告将其开发的阿尔卡迪亚永清新亦庄紫竹苑一期第1003座1单元502号房出售给原告，建筑面积83.39平方米，每平方米14338.65元，总房款1195700元。该商品房附属用房成交价格为每平方米2000元，总金额25740元。原告贷款方式付款，于2017年3月3日前支付首付房价款245700元，剩余房款950000元，向中国工商银行股份有限公司廊坊开发区支行贷款。被告应当在2019年8月1日前交付房屋。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期。因相关政策法规的变动或政府部门的相关机构的行为，导致出卖人逾期交房。2016年12月3日，原告向西藏意家信息科技有限公司交纳参团费30000元。2016年12月7日，原告向北京乾亿房地产经纪有限公司交纳参团费30000元；向被告交纳房屋首付款245700元、地下室款25740元。2017年3月3日，原告作为借款人，被告作为保证人，中国工商银行股份有限公司廊坊开发区支行作为贷款人，三方签订了一份《个人购房借款/担保合同》，原告向中国工商银行股份有限公司廊坊开发区支行借款950000元，被告作为保证人予以担保。原告至今正常如期进行还款。另查，涉案工程于2016年2月26日取得国有土地使用证；2016年10月15日取得建设用地规划许可证；2016年10月31日取得建设工程规划许可证；2016年11月18日取得建筑工程施工许可证；2017年2月24日取得商品房预售许可证。合同工期为2016年11月20日至2019年6月23日。期间廊坊市人民政府应急办多次在廊坊市人民政府网上发布重污染天气蓝色、黄色、橙色、红色预警，蓝色预警2天、黄色预警21天、橙色预警237天、红色预警59天，共计319天。根据重污染天气的发展趋势和严重性，将预警分为四个等级，由低到高顺序依次为蓝色预警（Ⅳ级应急响应）、黄色预警（Ⅲ级应急响应）、橙色预警（Ⅱ级应急响应）、红色预警（Ⅰ级应急响应）。应急响应措施：Ⅳ级应急响应措施，生产过程中排放大气污染物的企事业单位、各类工地等，自觉调整生产周期，减少工业和扬尘污染的排放。加大对施工工地、裸露地面、物料堆放等场所实施扬尘控制措施力度。Ⅲ级应急响应措施，除应急抢险外，建成区停止所有施工工地的土石方作业。建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆禁止上路行驶。Ⅱ级应急响应措施，停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业。市区、县主城区内，以柴油为燃料的非道路工程机械和车辆停止使用。除应急抢险外，建成区停止所有施工工地的土石方作业。建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆禁止上路行驶。Ⅰ级应急响应措施，停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业。市区、县主城区及以外3公里范围内，以柴油为燃料的非道路工程机械和车辆停止使用，大型运货柴油车辆绕行城市最外侧环线，限行范围及路线由各县、廊坊开发区自行制定公布。除应急抢险外，停止所有施工工地和建筑工地作业。建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆禁止上路行驶。再查，2019年7月23日、2019年11月25日被告东领公司通过快递向原告送达了顺延交房的告知函和交房时间承诺书，告知原告因不可抗力等因素影响了施工进度，告知原告所购买的商品房交房时间为2020年6月5日前，并向原告致歉。2020年5月6日，被告向原告寄送了《入住通知书》，已由他人代收。以上事实有《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、收款收据、告知函、承诺书、入住通知书、EMS快递回执、廊坊市人民政府公告等证据以及原被告的当庭陈述在卷予以证实。 一审法院认为，合同解除分为约定解除和法定解除。约定解除是当事人以合同形式约定为一方或双方设定解除权的解除。法定解除的条件由法律直接加以规定，称为法定解除。我国合同法第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。原告诉称解除《商品房买卖合同》的理由：1、原告称被告的销售有欺诈和虚假宣传行为，原告该项理由不属于合同法定解除的条件。2、原告称被告五证不齐违规售房。但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”从原被告提供的证据该《商品房买卖合同》签订日期在被告取得商品房预售许可证之后，并无不当。故原告该项理由也达不到合同解除的条件。3、原告称被告违约交房，符合合同约定的解除条件。自涉案工程的开工日期2016年11月20日至约定的房屋交付之日2019年8月1日期间，廊坊市人民政府相关部门为了大气污染防治等原因，多次发布文件，要求工地停工、停止土石方作业等，造成建筑工地停工等，影响工程进度，上述情况是被告东领公司不能预见、不能避免、不能克服的，属于不可抗力。因为不可抗力造成被告东领公司在约定的期限内不能履行交房义务，应当顺延履行期限。被告在顺延期内于2020年5月6日，向原告寄送了《入住通知书》，已由他人代收。故被告并没有违约交房，不符合合同约定的解除条件。关于原告提供的北京乾亿房地产经纪有限公司出具的证明、北京市消协投诉调解协议书、康盛胜达商贸中心账户清单、录音录像及销售员谷朋勇、谷旭阳书写的欠条等证据，与本案缺乏关联性，如销售员多收取了相关费用，原告可另行处理。关于原告提供的谭总书写的退房承诺书，被告辩称不是被告公司的员工，原告仅提供了录音录像予以证明，但录音录像大部分是在争论“如何收取、返还、由谁来返还10万元费用”，并未有谭总身份的证明，故该证据本院不予采纳。综上，结合涉案合同的履行情况及程度，原告已经履行完全部付款义务，被告也已经将涉案房屋建好，能够履行交付房屋的义务。该合同已在永清县住房保障和房产管理局备案登记，且对于银行的贷款，原告也实际履行了还款责任。为维护稳定的市场交易秩序，合同应当继续履行为宜。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告刘海虹的诉讼请求。案件受理费18408元，减半收取9204元，由原告刘海虹负担。 本院二审期间，双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交两份证据，一份是售楼员王英杰的名片复印件，证明他是被上诉人处的工作人员，是她经手帮我们复印的合同。代金仓的名片复印件，证明他是被上诉人处的工作人员，谭总是他引荐的。第二份是与谭总关于退房的微信聊天记录，证明谭总安排代金仓负责给我们办理退房手续。一审是网上开庭，当时已经提出了，没有要求我们寄出，现在二审提交。被上诉人质证认为，对两份证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可，证据二我方不是聊天主体，对内容无从知晓，即便真实也不能代表公司行为。本院经审查认为，证据一一审已提交，不属于新证据。证据二不能证明与被上诉人有关联。被上诉人提交一份新证据，廊坊市政府天气预警文件22页。（2019年8月1日至2020年5月13日）结合一审证据证明涉案房屋自2016年11月20日至2020年5月13日共计停工408天，实际顺延天数少于停工时间，我方不存在逾期交房行为，涉案合同不存在解除事由。一审我们只提交到2019年8月1日之前的停工文件，我方认为在实际交房之前也存在大气治理延期事由。上诉人质证认为，对证据的真实性不予认可，跟我们没关系，天气橙色预警不影响他正常施工，政府没有规定他停止施工，不予认可。延期交房通知书我们没有收到，不予认可。本院经审查认为，上述证据一审已提交不属新证据。 本院经审理查明，从双方约定的房屋交付之日2019年8月1日至被上诉人2020年5月6日向上诉人寄送了《入住通知书》，案涉工程共计逾期279天，从双方签订合同日期2017年2月28日至约定的房屋交付之日2019年8月1日，因大气污染天气停工252天，扣除该停工天数，案涉房屋实际逾期天数为27天，同时，双方签订的合同约定逾期超过60日后，买受人有权解除合同。二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，案涉《商品房买卖合同》签订日期在被上诉人取得商品房预售许可证之后，应为有效合同。一审法院从涉案工程开工日期计算停工天数有误，应从双方签订合同时计算停工天数，本院予以纠正。经核实，自双方签订合同至通知收房案涉房屋实际逾期天数为27天，没有超过约定的逾期60日，未达到合同解除的条件，故一审法院判决驳回刘海虹的诉讼请求并无不当，应予维持。另，一审法院按房款及利息等总标的额计算诉讼费，数额正确，不存在多收诉讼费情形。 综上所述，刘海虹的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18408元由上诉人刘海虹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 帆 审 判 员  汪铁刚 审 判 员  丁德松 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理  郑培明 书 记 员  杜亚杰 ——