江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初6528号原告：孙效强，男，1962年6月24日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：卢晓峰，江苏宜欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦臻，江苏宜欣律师事务所律师。被告：无锡远东置业有限公司，住所地宜兴市高塍镇远东路**，统一社会信用代码91320282714934542F。法定代表人：祝肖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：晋瑞恒，江苏路漫律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文超，江苏路漫律师事务所实习人员。原告孙效强与被告无锡远东置业有限公司（以下简称远东公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法由审判员储晓惠适用简易程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告孙效强及其委托诉讼代理人卢晓峰，被告远东公司的原委托诉讼代理人戎晓霞、委托诉讼代理人李文超到庭参加诉讼。后又依法组成合议庭，于2020年12月29日公开开庭进行了审理，原告孙效强及其委托诉讼代理人卢晓峰，被告远东公司的委托诉讼代理人晋瑞恒、李文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙效强向本院提出诉讼请求：1.判令远东公司赔偿孙效强因延期交房带来的经济损失79.8万元（自2018年1月1日起至2020年4月30日止，按中国人民银行同期贷款利率6%的1.5倍计算）；2.本案诉讼费用由远东公司承担。诉讼过程中，孙效强变更第1项诉讼请求中的经济损失计算期限为自2018年7月1日起至2020年5月1日止。事实与理由：2017年9月4日，孙效强与远东公司签订《商品房买卖合同》一份，约定孙效强购买远东公司开发的位于溪隐府三期XX室商住楼一套，房款总价380万元，交房时间为2017年12月30日，并约定了违约责任等条款。但远东公司未在合同约定的交房时间交房，迟至2020年4月30日才通知交房。该交房延误给孙效强造成了巨大的经济损失，故孙效强诉至法院。被告远东公司辩称：1.孙效强存在逾期付款事实，尚有逾期付款违约金至今未支付，远东公司可依照合同约定据实顺延交房日期，无需承担违约责任。根据合同约定，孙效强应在合同签订45日内即2017年10月19日之前通过申请银行贷款的方式支付228万元购房款，但孙效强于2017年11月2日才向远东公司缴清相应款项，存在逾期付款事实。孙效强至今未向远东公司支付逾期付款违约金2964元，交房日期应当据实顺延，远东公司无需承担逾期交房违约责任。2.孙效强主张79.8万元经济损失缺乏事实与法律依据。根据合同约定，若存在逾期交房情形，则远东公司按日向孙效强交付房价款万分之一的违约金，且该违约金累计不超过1万元。3.远东公司严格按照合同约定履行了自己的义务，但作为总包单位的中国建筑一局（集团）有限公司（以下简称中建一局）屡次恶意停工，远东公司虽竭尽所能进行沟通协调甚至起诉，仍无法推动溪隐府项目恢复施工，非远东公司所能控制的局面导致停工事件，根据补充协议的约定，远东公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。4.根据补充协议约定，发生相关情形时，远东公司可以据实顺延。本案中，根据监理日志等资料，施工期间发生暴雨恶劣天气、中考、高考等政府命令停工以及中建一局作为总包方屡次恶意停工等非远东公司所能控制因素导致停工的情形共计322天。该等情形均属于合同约定的不可抗力以及非远东公司所能控制的情形，根据合同约定，远东公司可以据实顺延交房日期322天且无需承担违约责任。原告孙效强围绕诉讼请求向本院提供以下证据：1.《商品房买卖合同》，证明双方于2017年9月4日签订了该合同，并对标的物、价款、交付时间以及违约等作了约定。2.收款收据一份，证明购房首付款已经付清。3.《个人住房（商业用房）借款合同》，证明首付款以外的房屋价款是通过银行贷款支付的。4.《收楼通知书》复印件，证明远东公司实际交付房屋的日期是2020年5月1日。5.结婚证复印件（记载孙效强与陈彩亚登记结婚）；陈彩亚出具的委托书和承诺书。证明孙效强、陈彩亚系夫妻关系，陈彩亚因为在外，所以将本案所有的权利义务全部转让给孙效强，由孙效强向远东公司主张权利。远东公司对孙效强以上证据的质证意见为：对证据1的证据三性予以认定，但认为其中补充协议第三条第七款和补充协议第11条当中约定了关于卖方可据实顺延交房的诸多情形。对证据2的三性予以认可但认为收据并不能反映付款的实际时间。对证据3的三性予以认定。对证据4的三性予以认可。对证据5中承诺书和委托书的真实性予以认可，对结婚证因孙效强未提供原件故无法确定真实性，但对孙效强的原告主体资格无异议。被告远东公司围绕抗辩意见提供以下证据：1.《商品房买卖合同》及《补充协议》复印件，证明孙效强应当按照合同约定的时间支付购房款否则应承担逾期付款违约金，孙效强的逾期付款违约金至今没有缴纳，远东公司可以顺延交房并不承担逾期交房违约责任；房屋在建设过程中非因远东公司所能控制的情形按照约定是属于可以据实顺延交房日期的情形。2.工作联系函复印件、律师函复印件、民事起诉状复印件、民事裁定书复印件，证明因总包单位恶意停工，远东公司竭尽所能维护业主合法权益但并未如期交房属于补充协议约定的非远东公司所能控制的情形可以据实顺延。3.监理日志复印件，证明施工过程中因各种客观情况，导致远东公司未能施工且如期交房，根据合同约定可以据实顺延且不承担逾期交房的违约责任。孙效强对远东公司以上证据的质证意见为：对证据1真实性予以认可。对证据2、3认为与本案无关，不认可。另外，孙效强在本案审理中确认：如果法院认为合同中约定的是违约金总额不超过1万元，其现在的诉请是要求调高违约金，原因是约定违约金无法弥补其损失。对于孙效强因远东公司逾期交房造成的损失，孙效强称是银行贷款利息，两年半以后的装修成本价损失以及其他一些间接损失。孙效强经本院释明后表示不申请对逾期交房期间同地段同类房屋的租金进行鉴定。对于孙效强提供的证据1-4，远东公司提供的证据1，因双方对真实性均无异议，故本院对前述证据予以采信。孙效强提供的证据5中的承诺书和委托书，远东公司最终表示对孙效强个人主张权利不持异议，本院对此予以确认。远东公司提供的证据2-3均系复印件，并未提供可与复印件核对的原件，孙效强亦不予认可，故本院对远东公司提供的证据2-3不予采信。根据本院认证的前述证据，本院认定事实如下：2017年9月4日，孙效强、陈彩亚与远东公司签订《商品房买卖合同》一份，约定孙效强、陈彩亚购买远东公司预售的洑溪府XX号房屋，房屋总价款380万元。孙效强、陈彩亚应于2017年9月4日前支付首期房款152万元，余款228万元向银行申请贷款支付。孙效强、陈彩亚逾期付款的，按日向远东公司支付逾期应付款万分之一的违约金，违约金累计不超过1万元；逾期超过15日或逾期支付金额超过1万元的，经催告后孙效强、陈彩亚仍不履行合同，远东公司有权解除合同；远东公司解除合同的，孙效强、陈彩亚按购房款总额的20%向远东公司支付违约金。远东公司应当在2018年6月30日前向孙效强、陈彩亚交付商品房，除不可抗力外，远东公司未按约定的时间将商品房交付孙效强、陈彩亚的，远东公司按日向孙效强、陈彩亚支付已交付房价款万分之一的违约金，该违约金数额累计不超过1万元，合同继续履行。同日，孙效强、陈彩亚与远东公司签订《合同补充协议》一份，协议中约定：孙效强、陈彩亚选择按揭付款方式的，孙效强、陈彩亚向银行申请按揭贷款，且孙效强、陈彩亚保证该按揭贷款于本合同签订后45日内支付至远东公司银行账户，否则视为孙效强、陈彩亚逾期付款，孙效强、陈彩亚应承担逾期付款的违约责任；孙效强、陈彩亚没有按照补充协议约定的期限支付全部房款的，视为孙效强、陈彩亚付款违约，远东公司有权解除本合同，并要求孙效强、陈彩亚承担合同约定的违约责任。合同约定的房屋交付时间为2018年6月30日之前，具体时间以远东公司签发入伙通知书载明的交房时间为准，在商品房达到交付条件后，远东公司可以通过电话、邮寄等任一方式向孙效强、陈彩亚发出入伙通知书，孙效强、陈彩亚应在远东公司入伙通知书送达之日起5日内到远东公司售楼中心所在地或远东公司通知指定的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款和该房屋的各类费用。如在买卖合同约定的交房期限届满之日，孙效强、陈彩亚尚有应付款或违约金未付清的，则房屋交付日期相应顺延，远东公司不再另行通知办理交付手续。如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，远东公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长；（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付；（5）孙效强、陈彩亚在房屋交付前仍有到期应付房款、违约金或其他费用尚未付清；（6）任何其他非远东公司所能控制或不可抗力因素导致的情形。孙效强、陈彩亚与中国建设银行股份有限公司宜兴支行（以下简称建设银行）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定孙效强、陈彩亚向建设银行借款228万元用于购买洑溪府XX房屋，借款期限自2017年10月9日至2025年10月9日，贷款利率为基准利率水平上上浮20%。孙效强、陈彩亚同时以前述房屋为借款提供抵押担保。2017年12月8日，远东公司开具了购买方为孙效强、陈彩亚的收款收据，价税合计金额为380万元。2020年4月底，远东公司向孙效强、陈彩亚发出《收楼通知书》，通知孙效强、陈彩亚办理收楼手续。本院认为：本院争议焦点为：一、远东公司逾期交房是否构成违约。二、双方在《商品房买卖合同》中对逾期交房违约金所作的约定应如何理解。三、孙效强现主张的损失或主张调高违约金应否支持。对于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”本案中，孙效强、陈彩亚与远东公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行合同约定的义务，即使孙效强、陈彩亚以银行贷款等方式向远东公司支付《商品房买卖合同》约定的房屋余款存在迟延，远东公司接受相应房款并且直至孙效强、陈彩亚收房前，从未以孙效强、陈彩亚迟延交付房款为由主张顺延交房，在本案庭审中才提出该抗辩意见，有违诚实信用原则，本院不予采信。对于远东公司主张因不可抗力及中建一局施工的原因其逾期交房不需承担违约责任的抗辩意见，远东公司对举证的证据复印件并未提供可供核对的证据原件，应由远东公司承担举证不能的后果。即使远东公司可以提供原件，该抗辩意见亦不能成立，理由有三，一是法律规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，一般认为不可抗力是台风、洪水、冰雹等自然事件或者战争、暴乱、骚乱、特定的政府行为等社会事件，远东公司并未提供存在前述不可抗力的证据；二是民事纠纷有多种解决方式，远东公司采用诉讼的方式处理与中建一局之间的纠纷，根据合同关系的相对性，远东公司不能以中建一局的相关行为作为其顺延向孙效强、陈彩亚交房而不构成违约的理由。三是远东公司在本案中举证了若干监理日记、监理日志复印件以证明施工过程中存在下雨、中高考等导致工期延误的客观情况，但前述记录的落款日期均在案涉《商品房买卖合同》签订日期之前，应视为远东公司在知道或者应当知道前述客观情况的情形下仍签订案涉《商品房买卖合同》并约定了交房日期和逾期交房违约金，现远东公司在本案中又以监理日志等材料记载的情况作为延期交付房屋的理由，有违诚实信用原则。对于争议焦点二，根据法律规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方在《商品房买卖合同》中对出卖人逾期交付商品房的责任约定为“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，该违约金数额累计不超过一万元，合同继续履行”，以案涉房屋总价的万分之一计算的金额为380元，该金额远低于1万元，故该条款应理解为双方约定违约金数额累计不超过1万元。对于争议焦点三，《中华人民共和国民事诉讼法》规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，在双方签订的《商品房买卖合同》中对逾期交房的违约金已做明确约定的情况下，孙效强以其实际损失超过约定违约金为由主张调高违约金的，应由孙效强对此提供证据或者申请对同地段同类房屋相应期限的租金标准进行鉴定。但孙效强经本院释明后仍不申请鉴定，导致待证事实无法查明，应由孙效强承担举证不能的法律后果。综上，远东公司未按《商品房买卖合同》的约定向孙效强交付案涉房屋已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方在该合同中对逾期交房违约金所作的约定，以房屋总价的万分之一乘以远东公司逾期交付房屋的天数计算的违约金数额累计已超过1万元，而双方约定违约金数额累计不超过1万元，故远东公司应按约向孙效强支付违约金1万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条之规定，判决如下：一、无锡远东置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付孙效强10000元。二、驳回孙效强的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费10070元，由孙效强负担9909元，由远东公司负担161元。远东公司应负担的部分已由孙效强预交，远东公司应于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给孙效强。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  钱 晋人民陪审员  胡景辉人民陪审员  田锦莉二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  刘淑姣