北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初44810号原告：李清，女，1956年11月19日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：邱卫星，男，住北京市西城区，北京市西城区某社区居民委员会推荐。被告：北京高校房地产开发总公司，住所地北京市海淀区海淀大街**院。法定代表人：严竞浮，总经理。委托诉讼代理人：韩洋，北京市立方律师事务所律师。原告李清与被告北京高校房地产开发总公司（以下简称高校房地产公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李清及其委托诉讼代理人邱卫星，被告高校房地产公司之委托诉讼代理人韩洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李清向本院提出诉讼请求：1.判令高校房地产公司继续履行双方于1998年10月30日签订的《公有住宅租赁合同》；2.由高校房地产公司承担诉讼费。事实和理由：李清在1998年与高校房地产公司委托的物业管理单位北京电信设备安装总公司（以下简称电信安装总公司）签订了北京市海淀区林业大学北路×号院×号楼×1单元×室（以下简称涉案房屋）的《公有住宅租赁合同》。李清入住后认真履行合同，缴纳物业费及供暖费。2013年，高校房地产公司与电信安装总公司解除了物业管理委托合同。李清多次找到高校房地产公司要求继续履行合同未果。根据合同法第四百零二条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，此时委托人应当对合同负责。另根据合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。高校房地产公司辩称，高校房地产公司不同意李清的全部诉讼请求，理由是：一、李清既非涉案房屋的产权所有人，亦非涉案房屋的有权使用人，无权向高校房地产公司主张任何权利。1992年，为贯彻落实党中央、国务院关于解决中央在京高校教师住房困难问题的指示精神，北京市成立专业的开发公司即高校房地产公司，为中央在京高校开发建设住宅小区。涉案房屋所在的某小区就是其中一个小区。在开发建设该小区时，为尽快搬迁当地农民，原北京市高教局积极寻找搬迁户安置房源。当时，北京东发实业总公司与海淀区菜蔬公司、北京市电信管理局正在六道口联建住宅，经反复协商，上述单位同意高教局参加合建。后根据合建协议，高校房地产公司获得海淀区林大北路×号院×号楼×单元和×1单元（除×1门×2外）共29套住房，专项用于安置某小区搬迁农民，该29套住房的产权属于高校房地产公司。涉案房屋是上述房屋之一。另经查阅房改售房相关文件和档案，李清并不属于上述六道口某小区搬迁居民，因而并非涉案房屋的拆迁安置对象，不应对涉案房屋享有使用权，李清亦无法提供有效证据证明其通过其他方式获得了涉案房屋的有效使用权。二、李清无权依据《公有住宅租赁合同》向高校房地产公司主张履约。李清称其于1998年与电信安装总公司签订了《公有住宅租赁合同》，享有涉案房屋的使用权，但根据《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》，公有住房租赁，出租方应为该公有住房的产权人，而涉案房屋的出租方为北京市电信管理局行政处房管科（以下简称电信管理局），落款签章为电信安装总公司，均非涉案房屋的产权人，无权与李清签订相关合同。另外，高校房地产公司曾与电信安装总公司于1996年12月16日签订《物业管理委托协议书》，委托电信安装总公司对涉案房屋在内的29套房屋进行物业管理。根据该协议书约定内容，高校房地产公司仅授予电信安装总公司对涉案房屋进行维修等物业管理工作的权限，并未授予其代表高校房地产公司对外签订租赁合同的权限。因此，李清与电信安装总公司签订的《公有住宅租赁合同》对高校房地产公司没有约束力。当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：涉案房屋现登记在高校房地产公司名下。1996年12月16日，高校房地产公司（甲方）与电信安装总公司（乙方）签订《物业管理委托协议书》（以下简称《协议书》），其中约定：“甲方为安置拆迁户所购某厂小区×#楼×、×1单元，与为乙方所管理的该楼×5、×2、×3、×4单元为一整幢建筑，为了方便统一维修管理，特委托乙方进行物业管理。一、甲方委托乙方负责物业管理的某厂小区×#楼×、×1单元计1637平方米，共29套房（×1单元×2号为东发公司使用，不在本协议范围内）。其管理工作包括房屋管理大修、中修、小修，小区公共设施维修、房屋及设备检修等应由小区物业管理的全部工作。小区尚未完善的车棚围墙等附属工程也统由乙方负责完善。二、甲方以200元/平方米，总计32.74万元支付一次性物业管理费用。由于该楼施工质量存在问题，甲方在移交时根据双方检查结果一次性付给维修费8万元，该楼的各种修缮的遗留问题统由乙方负责解决。今后不再发生任何应由产权人交费的物业管理费用，如对住户个人收费发生纠纷，也不由甲方负责。所有住户对房屋的质量维修方面要求，也统由乙方处理。三、供暖费用统由乙方直接向住户收取，交供暖单位。……乙方收取供暖费时发生任何纠纷都由乙方负责。其他如收取房租、水、电、气等公用设施各种费用也统由乙方负责，甲方不负任何责任。四、甲方拥有产权所有房屋的分配、使用权永久归甲方所有，乙方不得将该房转租或作他用。五、乙方对委托物业管理的房屋负有管理、维护、修缮的责任，对住户申告的维修问题，按规定给予及时妥善处理，让住户满意。”双方当事人对于涉案房屋的《公有住宅租赁合同》的签约、履约等事实存有争议。李清向本院提交如下证据：1、《公有住宅租赁合同》两份，其中一份合同的主要内容为：“出租方：电信管理局；承租方：李清；住宅坐落为海淀区某小区×号楼×1门×号；住宅状况为总使用面积31.6㎡；月租金为自1998年10月1日至年月日月租金37.92元。”，落款处的甲方处加盖有“北京市电信设备安装总公司房产代维管理业务专用章”，落款时间为1998年10月30日；其中另一份合同的主要内容为：“出租方：电信管理局；承租方：李清；住宅坐落为海淀区林北路×号院×号楼×1门×1号（以下简称×1号房屋）；住宅状况为总使用面积31.6㎡；月租金为自2000年4月1日至年月日月租金96.38元。”，落款处的甲方处加盖有“北京市电信设备安装总公司房产代维管理业务专用章”，落款时间为2001年7月3日。2、曹玉萍的微信截图及《换房情况说明》，其中后者的内容为：“我用高校房地产公司安置我的林业大学北路×号院×号楼×1单元×、×1。与李清在林业大学北路×号院×1号楼×1单元×3互换。特此说明。”，落款处有“曹玉萍”的手写签字，落款时间为2020年7月23日。3、收据，显示：李清在2001年至2011年就涉案房屋及×1号房屋向电信安装总公司交纳房费。4、《开庭笔录》，显示：高校房地产公司在双方此前的诉讼中自述涉案房屋安置给了曹玉萍。经质证，高校房地产公司的质证意见为：对证据1，不认可，该合同系李清与电信安装总公司签订，对高校房地产公司不具有约束力；对证据2，不认可，高校房地产公司并不知情；对证据3，真实性无法核实，且与本案履约无关；对证据4，真实性认可，涉案房屋分给了曹玉萍，但高校房地产公司对于曹玉萍与李清交换房产的事情并不知情。高校房地产公司向本院提交如下证据：《北京市城市住宅房屋拆迁补偿协议书》，显示：高校房地产公司（甲方）与案外人苏淑平（乙方）于1996年3月15日签订协议，约定甲方拆除乙方六道口村的房屋，并偿还与原建筑面积相等的房屋，直接安置房屋地址为东发小区，房产证由甲方负责办理。经质证，李清的质证意见为：不认可，苏淑平已经去世了，且只有这个人是个案，置换的房屋有产权，其他被拆迁人置换的都只有使用权。经询问，高校房地产公司表示涉案房屋已定向安置给了曹玉萍，曹玉萍与苏淑平一样，是当时的拆迁户，但现已无法找到与曹玉萍签署的拆迁补偿协议。本院对双方提交的证据的认证为：采信证据真实性，相关证明力另行评述。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，根据双方当事人的诉辩内容，本案的争议焦点为：李清就涉案房屋与电信安装总公司所签订的《公有住宅租赁合同》是否对高校房地产公司产生效力。对此本院认为：根据法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，根据高校房地产公司与电信安装总公司签订的《协议书》，高校房地产公司的委托事项明确为包括房屋管理大修、中修、小修、小区公共设施维修、房屋及设备检修等在内的小区物业管理工作，电信安装总公司没有出租涉案房屋的权限，而该《协议书》中虽有关“其他收入房租、水、电、气等共用设施各种费用也统由乙方负责，甲方不负任何责任”的约定内容，但依据其文本词句，该“房租”与“水、电、气”并列，且均作为“公用设施各项费用”的列举项，同时结合该协议中所约定的“甲方拥有产权所有房屋的分配、使用权永久归甲方所有，乙方不得将该房转租或作他用”的内容，电信安装总公司具有收取房租权限的范围为公用设施，而非涉案房屋，故电信安装总公司并无出租涉案房屋的代理权。因此，电信安装总公司在非高校房地产公司的授权范围内与李清签订《公有住宅租赁合同》，该合同不能直接约束高校房地产公司和李清，该合同对高校房地产公司不生效。至于李清与曹玉萍换房事实、李清向电信安装总公司交纳房费的事实即便为真，亦与本案无关。因此，李清要求高校房地产公司继续履约的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四百零二条之规定，判决如下：驳回李清的全部诉讼请求。案件受理费70元，由李清负担，已交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆金伟人民陪审员  马毅敏人民陪审员  商凤鸣二〇二〇年十二月九日书 记 员  蔡云飞