云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2923民初2364号 原告：沈云洪，男，1967年6月14日生，汉族，云南省弥渡县人，初中文化，农民，住云南省大理白族自治州弥渡县。 被告：陈怀珍，女，1976年11月11日生，汉族，云南省昌宁县人，初中文化，农民，住云南省大理白族自治州祥云县。 委托诉讼代理人：赵锦邦，云南匡州盛欣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：朱朝荣，男，1973年3月3日生，汉族，云南省祥云县人，小学文化，农民，住云南省大理白族自治州祥云县。 原告沈云洪与被告陈怀珍、朱朝荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告沈云洪，被告陈怀珍及其委托诉讼代理人赵锦邦，被告朱朝荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈云洪向本院提出以下诉讼请求：1、请求依法解除原、被告双方于2015年8月4日签订的《房地产出售协议》，判令二被告立即返还原告购房款25万元及从购房之日起至还清款之日止以月利率2%计算的资金占用费；2、判令二被告承担本案诉讼费。事实和理由：二被告原系夫妻，且均与原告认识。2014年9月初，二被告因欠他人高利贷，遭到他人要砍手断脚的威胁，为此二被告多次请求原告为其筹款还债，原告碍于情面及出于对被告的同情，在自己无力出借的情况下，于2014年9月7日向亲友借款10万元通过银行转账借给二被告，双方约定月利率5%，二被告支付了二个月利息后即以资金周转困难为由拖欠不再支付。2015年二被告找到原告说钱已经无法偿还，但其在祥云县祥宾路西边有部分房产，其自愿将其中的商铺4间以28万元的价格转让给原告，因该4间商铺现出租给他人，租期到2016年10月20日结束才能收回交给原告，这14个月租金折抵3万元，要求原告再筹15万元给其去还款，后双方在中证人胡某、环春永、左某等人的参与下于2015年8月4日签订《房地产出售协议》，原告于8月4日、5日通过银行转账给被告10万元，交付现金5万元，合计向被告支付15万元。被告收款后，一直未按协议约定将4间商铺交给原告。后二被告又以已离婚为由相互推脱交房，经原告多次催促，二被告也一直未交房，二被告的违约行为导致合同目的无法实现，故原告要求被告返还交付的购房款25万元及支付长期占用资金的费用。 被告陈怀珍辩称，一、答辩人认为原告在诉状中陈述部分偏离基本事实。2015年8月4日，原告与二被告确实签署过房地产出售协议，约定购房款28万元，但实际收到购房款20万元。2014年9月7日收到10万元，2015年8月4日、8月5日各收到5万元，共计20万元。原告在诉状中陈述原借款10万元利息为月利率5%不是事实，答辩人不认可该笔借款有相应利息，且于2015年8月4日转化为购房款。二、答辩人于2015年5月19日经祥云县人民法院调解离婚，且另行签订离婚协议书，协议第四条约定将案涉房产归答辩人所有，2015年8月4日，原告与二被告签订出售协议，协议签订后，答辩人认可的购房款收到20万元，余款8万元未付。在答辩人与被告朱朝荣离婚前，该房产由被告朱朝荣对外出租，租金一直由朱朝荣收取。签订协议后，朱朝荣继续将该房产对外出租并收取租金，并未将该房产交由答辩人或原告。答辩人曾配合原告与朱朝荣及房屋承租人多次协商将房产交由原告，但朱朝荣均拒绝配合以致引发本次纠纷。答辩人认为造成原告至今未取得该房产的主要原因在于朱朝荣，答辩人认为应当继续履行房地产出售协议。三、原告在2014年9月7日转款给答辩人的10万元原为答辩人与朱朝荣的共同借款，而后转入的10万元用于偿还朱朝荣对外欠款及为其子女办理相应的婚礼支出，即便解除该房地产出售协议，因该协议属于共同出售的行为，且其购房款有共同借款，也用于共同支出，即便返还也应由答辩人与朱朝荣共同进行返还，返还的金额仅限于20万元，原告诉请要求返还25万元及支付相应利息没有相应事实及法律依据。 被告朱朝荣辩称，答辩人与被告陈怀珍原系夫妻关系。因为原告沈云洪与陈怀珍系情人关系，答辩人发现其二人关系后，陈怀珍不得不提起诉讼离婚。2015年5月19日，在法院主持下调解离婚。原告持有的2015年8月4日签订的《房地产出售协议》不真实，是原告沈云洪自编自演的一场闹剧，答辩人自始至终不知情，没有参与也不认可。因为答辩人没有签过字，而且，该房地产出售协议的内容均违反事实及法律规定，根本不成立。2015年5月19日陈怀珍与答辩人离婚，答辩人不可能在8月4日与陈怀珍再做共同借贷的事情。本案诉争的4间商铺是祖遗房地产，不是陈怀珍的私人财产，陈怀珍无权处理。该房产是答辩人父母留给孙子朱镇涛的，陈怀珍与答辩人离婚后，没有答辩人父母及朱镇涛的授权，陈怀珍无权将该四间商铺处理给沈云洪。综上，沈云洪的诉讼请求无事实及法律依据，也无相应的证据证实，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 为支持其诉讼请求，原告沈云洪向本院提交如下证据材料：Ａ1、身份证复印件一份，证明原告的基本身份情况；Ａ2、《房地产出售协议》原件一份，证明原、被告签订的房屋买卖协议情况；Ａ3、银行流水打印件一份，证明原告向被告转款的情况；Ａ4、原告申请法院向祥云县公安局调取的卷宗材料（朱朝荣询问笔录一份、胡某询问笔录一份、陈怀珍询问笔录一份）复印件，证明原告已付清购房款25万元及当时朱朝荣、胡某、陈怀珍在公安机关陈述时并未提出25万元未付清；胡某能证实其中的5万元已经支付的事实;Ａ5、沈云洪申请证人环春永作证（证言内容如下：证人与原告系朋友关系。原告购房经过是：当时王丽（陈怀珍小名）和原告双方要买卖四间房子，我们在一起吃饭，原告要求我们几人去做证人。当时王丽要价30万元，胡某还砍价了2万元，之后以28万元成交。当时王丽要求原告先付5万元，原告让其妻子将钱带到饭店，但具体多少钱我不清楚，我也没有亲眼见到钱，原告的妻子是在签字后到场的，他们之间如何转款我也不清楚。当时在场的人有王丽、我、胡某、原告、还有一个年纪小一点的男人我不知道名字。签字的时候朱朝荣没有来，只有王丽在场，协议就是我们吃饭的时候签的，关于协议上朱朝荣签字的情况我不清楚。） 为证明其诉讼主张，被告陈怀珍向本院提交如下证据材料：B1、民事调解书复印件一份，证明被告陈怀珍与朱朝荣于2015年5月19日离婚；B2、离婚协议书复印件一份，证明被告陈怀珍、朱朝荣离婚后另行签订离婚协议书对涉案房产进行约定由陈怀珍所有；B3、民事判决书复印件、执行款收据复印件、付款通知书复印件、付款凭证复印件各一份，证明陈怀珍为朱朝荣偿还欠款情况。 为证明其诉讼主张，被告朱朝荣向本院提交如下证据材料：C1、身份证复印件一份，证明被告朱朝荣的身份信息；C2、民事调解书复印件一份，证明陈怀珍与朱朝荣于2015年5月19日离婚的事实；C3、民事裁定书原件一份，证明沈云洪起诉民间借贷纠纷一案不成立，不得不撤回起诉本案的事实。 经质证，被告陈怀珍对原告沈云洪提交的证据Ａ1无意见，对Ａ2三性无意见，表示售价是28万元，实际收到20万元；对Ａ3真实性无意见，需要说明的是2014年9月7日收到的10万元是朱朝荣的借款，之后折抵为购房款，2015年8月4日、5日各收到5万元是用于偿还朱朝荣的对外欠款及办理朱朝荣儿子的婚事；Ａ4笔录内容没有完整反映整个购买房屋的基本事实，特别是就针对购房款的问题，也没有材料能证实原告已经支付25万元，达不到原告的举证目的，且在三份笔录中，可能因为都站在自己利益的角度，有些言辞部分不具备真实性；对Ａ5证人环春永证言，认为证人与原告系朋友关系，环春永关于原告叫妻子送钱来的陈述不真实，其余证言无意见；对被告朱朝荣提交的证据Ｃ1-Ｃ3无意见。被告朱朝荣对原告沈云洪提交的证据Ａ1无意见，对Ａ2、Ａ3表示不清楚，对Ａ4中其本人的笔录是清楚的，对陈怀珍、胡某的笔录不清楚，不予认可；对Ａ5证人环春永证言不清楚；对被告陈怀珍提交的证据Ｂ1认为系真实的，对Ｂ2认为是假的，其没有签过字和按过手印，也不清楚来龙去脉。原告沈云洪对被告陈怀珍提交的证据Ｂ1、Ｂ2的三性无意见，认为该证据可以证明陈怀珍有权处置涉案房产，所以原告才与陈怀珍签订房屋出售协议，后面才支付了25万元，签订协议当天，原告要求朱朝荣也在协议上签字，朱朝荣到三江饭店附近在协议上签了字就走了；对Ｂ3证据认为与其无关；原告对被告朱朝荣提交的证据Ｃ1-Ｃ3无意见。 本院审查认为，原告沈云洪提交的A1-A3组证据，被告陈怀珍提交的B1组证据，被告朱朝荣提交的C1、C2组证据，符合民事证据的合法性、客观性、关联性特征，能够证明本案相关事实，本院予以确认；原告沈云洪提交的A4、A5组证据，被告陈怀珍提交的B2组证据，能够证明本案部分案件事实，本院结合在案其他证据予以综合认定；被告陈怀珍提交的B3组证据以及被告朱朝荣提交的C3组证据，达不到其举证目的，本院不予确认。 根据上述认定的证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：原告沈云洪与被告陈怀珍、朱朝荣认识。被告陈怀珍、朱朝荣原系夫妻关系。2014年9月7日，被告陈怀珍、朱朝荣向原告沈云洪借款10万元，原告向被告陈怀珍转账交付了该笔款项。2015年5月19日，二被告经祥云县人民法院调解离婚，同日，二人另行签订了《离婚协议书》约定位于祥宾路祖遗房一楼的四间门面归陈怀珍所有等内容。2015年8月4日，因前述10万元借款未能偿还，经双方协商，原告沈云洪与被告陈怀珍在胡某、环春永、左某在场的情况下签订了《房地产出售协议》，协议约定被告陈怀珍、朱朝荣将位于祥宾路西边的四间商铺作价28万元卖给原告沈云洪等内容。在原告的要求下，被告朱朝荣在该《房地产出售协议》上进行签字。《房地产出售协议》签订后，原告沈云洪于2015年8月4日、5日分别向陈怀珍各转账5万元，合计10万元，加上之前约定转为购房款的借款10万元，原告沈云洪向被告陈怀珍实际交付20万元。此后，因二被告未将《房地产出售协议》涉案房屋交付给原告，原告诉至本院，要求解除《房地产出售协议》，并要求被告陈怀珍、朱朝荣返还购房款25万元及相应资金占用费。 另查明，案涉位于祥宾路西边的四间商铺未取得相应产权证，且该商铺一直由被告朱朝荣管理并对外出租、收取租金。 本院认为，本案争议焦点为：1、朱朝荣是否系案涉《房地产出售协议》的卖方；2、案涉《房地产出售协议》是否应当解除；3、沈云洪交付的购房款金额是25万元还是20万元；4、沈云洪主张的资金占用费是否应得到支持。 关于朱朝荣是否系案涉《房地产出售协议》的卖方。本院认为，被告朱朝荣辩称其与原告不存在借贷关系，未在协议上签字等内容与在案的证据相互矛盾，其亦无法提交其他证据证明其主张，结合本案查明的事实，被告朱朝荣在《房地产出售协议》签字的行为，系其对于借款关系的追认及与原告达成借款转化为购房款合意的确认，故被告朱朝荣系《房地产出售协议》的卖方。 关于案涉《房地产出售协议》是否应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”本案中，《房地产出售协议》签订后，原告已向被告履行了交付大部分购房款的合同主要义务，而二被告至今未向原告履行交付商铺的义务，且被告朱朝荣明确表示不履行该项义务，现原告主张解除该《房地产出售协议》，符合法律规定，本院予以支持。该协议解除后，二被告作为卖方应当向原告沈云洪返还相关款项。 关于原告沈云洪交付的购房款的金额问题。陈怀珍认可沈云洪交付了购房款20万元，沈云洪另外主张现金交付的5万元，陈怀珍予以否认，沈云洪提交的证据也不足以证明其已经向陈怀珍交付现金购房款5万元，故本院认定沈云洪交付的购房款为20万元，陈怀珍、朱朝荣应当返还该20万元。 关于沈云洪主张的资金占用费问题。因二被告一直未交付商铺，而沈云洪交付购房款20万元至今已经五年有余，《房地产出售协议》解除后，对于沈云洪主张的资金占用费，本院支持自20万元购房款交付的次日（2015年8月6日）起至该款项返还之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。另，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，本案资金占用费应分为两部分计算：2015年8月6日起至2019年8月19日的资金占用费，应按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；2019年8月20日起至款项返还之日止的资金占用费应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。因《房地产出售协议》并未明确约定违约金计算标准，原告主张自购房之日起按照月利率2%计算资金占用费的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。 据此，案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告沈云洪与被告陈怀珍、朱朝荣于2015年8月4日签订的《房地产出售协议》； 二、被告陈怀珍、朱朝荣于本判决生效后二十日内向原告沈云洪返还购房款人民币200000元，并支付该款自2015年8月6日起至款项付清之日止的资金占用费（2015年8月6日至2019年8月19日期间的资金占用费按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日起至款项付清之日止的资金占用费按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告沈云洪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币5050元，由原告沈云洪负担750元，由被告陈怀珍、朱朝荣负担4300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。 审 判 长  杨 哲 人民陪审员  张建隆 人民陪审员  赵光兰 二〇二〇年十二月二十九日 法官 助理  芮壮丽 书 记 员  杨靖龙