安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初5453号 原告：卫珍，女，汉族，1973年2月16日出生，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：王智，安徽皖和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马兵，安徽皖和律师事务所律师。 被告：陈修梅，女，汉族，1968年7月23日出生，住安徽省合肥市包河区。 被告：朱建，男，汉族，1999年2月28日出生，住安徽省合肥市包河区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：王良椿，安徽昊华律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：李益，安徽昊华律师事务所律师。 原告卫珍诉被告陈修梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，由原告申请，追加朱建作为被告参加诉讼。本案依法适用简易程序由审判员刘元公开开庭进行了审理。原告卫珍及其委托诉讼代理人马兵，被告陈修梅、朱建的共同委托代理人王良椿、李益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卫珍向本院提出诉讼请求：1、确认原告与朱业久签订的《房屋买卖合同》及《交房补充协议》合法有效；2、判令确认合肥市包河区欣园小区18栋2002室房屋归原告所有，被告立即配合将上述房屋产权过户登记至原告名下；3、判令被告向原告支付违约金48000元；4、本案全部诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2010年1月14日，原告与朱业久签订《房屋买卖合同》，约定朱业久将其名下60平方米回迁安置房，以16万元价格出售给原告，同时对双方的权利义务作出了约定，合同签订当天原告向朱业久支付全部购房款16万元，朱业久向原告出具了收条。2014年9月17日，在朱业久抓阄确认了上述回迁安置房的具体坐落的情况下，原告与朱业久签订《交房补充协议》约定朱业久将其分得的滨湖新区欣园小区18栋2002室回迁房于2014年9月18日交付给原告，朱业久在取得房屋产权证后配合原告办理过户手续，如朱业久在取得房屋产权证后一个月内不配合办理过户手续，应承担违约金30万元。后朱业久因故于2015年5月30日死亡，案涉房屋在2019年11月21日，由朱业久的妻子陈修梅及儿子朱建办理至自己名下，为两被告共同共有。虽经原告多次催促，被告拒不配合原告办理产权过户手续。基于上述事实，原告特依法向法院提起诉讼，望判如所请。 被告陈修梅、朱建共同辩称：1、朱业久生前从未向两被告提起出售案涉房屋，两被告不认可原告提交的所谓房屋买卖合同及交房补充协议等材料的真实性，该房屋买卖合同及补充协议为无效合同；2、即使房屋买卖合同及交房补充协议系朱业久与原告签订，两被告并非合同向对方，该合同也未因经两被告同意，对两被告不具有法律约束力，原告基于案涉房屋登记在两被告名下而认为二人应作为继受履行主体于法无据，两被告不是本案的适格被告，更无履行合同的义务，原告要求两人配合办理房屋产权过户登记无事实及法律依据；3、案涉房屋未登记在原告名下，买卖合同及补充协议的签订并不产生物权设立或转移的法律效果，原告诉请要求确认案涉房屋归其所有，缺乏法律依据；4、案涉房屋系朱业久生前与两被告及案外人朱道杰、朱琳琳共同所有，朱业久未经所有共有人一直同意无权出售案涉房屋，其签订房屋买卖合同、交房补充协议系无权处分行为，两被告明确表示不予认可，买卖合同及补充协议同样对两被告不产生效力，该出售行为无效；5、房屋买卖合同约定的出售价格远远低于2010年合肥市滨湖区的平均房价，原告所提交证据不足以证明其已经支付了16万元的购房款，也没有进行房屋产权转移登记，原告实际并未取得房屋所有权，不构成善意取得；6、2009年房屋所在地区整体拆迁安置时，朱业久及其父亲朱道杰、妻子陈修梅、儿子朱建、女儿朱琳琳，每人安置45平方米，总安置面积225平方米，安置房产分别滨湖家园28栋1704室（100平方米）、滨湖和园17栋503室（60平方米）、滨湖欣园18栋2002室（60平方米），前述房产为五人共有家庭财产，五人享有的安置面积混同于总面积220平方米。 经审理查明：2009年11月24日，朱业久作为被拆迁人代表与拆迁人合肥市滨湖新区建设投资有限公司签订拆迁安置协议，因合肥市滨湖新区建设，该户位于合肥市包河区的房屋被拆迁，以产权置换方式进行回迁安置。 朱业久户安置人口为5人，分别为朱业久、其父亲朱道杰、妻子陈修梅、儿子朱建、女儿朱琳琳。该户分得一套100平方、两套60平方房屋，分别位于滨湖家园28栋1704室、滨湖和园17栋503室、滨湖欣园18栋2002室。双方诉争的滨湖欣园18栋2002室房屋现不动产证书号为皖（2019）合肥市不动产权第××号、第29824号，登记坐落合肥市滨湖区，建筑面积为62.3平方米，2019年11月21日登记为陈修梅、朱建共同共有。 2010年1月14日，甲方（出卖方）朱业久与乙方（买受方）卫珍签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将自己共有的位于合肥市滨湖新区60平方的安置回迁房卖给乙方；该套房屋单价为每平方米2660元，总计16万元整，此款于乙方参与抓阄确认后领到房屋钥匙时一次性付清；甲、乙双方均不得以任何理由反悔，如一方违约，应向另一方支付房屋总价款40%的违约金；甲方拿到房产证后，应积极到有关单位和部门办理房屋产权过户手续，房产证之前一切费用由甲方承担，房产证下来转户费用一切由乙方承担。如因甲方怠于履行义务，造成乙方过户不能，甲方亦应按约定承担违约金。 2010年1月14日，朱业文出具《收条》一份，内容为：“今收到卫珍壹拾陆万元房款（160000）。收款人：朱业文”。 2014年9月17日，甲方朱业文与乙方卫珍签订《交房补充协议》约定：甲方于2014年9月18日将滨湖新区欣园小区18栋2002室回迁房屋交付乙方，房屋建筑面积为60平方；甲方在房屋产权取得后，配合乙方办理过户手续，如甲方在房产证取得后一个月内不办理过记手续，应承担违约责任，违约金为人民币30万元。 另查明，朱业文于2015年去世。 以上事实，有原告提交的户籍证明、房屋买卖合同、收条、证明、交房补充协议、水电费发票、物业交费发票、房屋产权证、拆迁安置协议、安置证明、询问笔录，被告提交的社区工作站证明、2011年滨湖房价查询资料等证据及当事人陈述、证人证言佐证。 本院认为：原告卫珍提交的《房屋买卖合同》、《交房补充协议》，两被告在庭审中对朱业久签名真实性虽未明确认可，但在本院指定的时间内未提出异议并提供足以反驳其真实性的证据，故本院对上述合同和协议中朱业久签名的真实性予以确认。 关于朱业久是否有权处分案涉房屋的问题。案涉滨湖欣园18幢2002室虽系朱业久户因拆迁安置取得的房屋，没有证据表明经家庭成员协议确定归朱业久所有，但朱业久作为被拆迁人，其享有因拆迁取得安置房屋的部分面积，朱业久与卫珍签订《房屋买卖合同》并收取价款后，于2014年9月17日向卫珍交付了案涉房屋，朱业久户的其他家庭成员最晚亦应当于房屋交付时知晓房屋转让行为，但从2014年至今未均未对房屋转让行为提出异议并主张房产权利，其行为表明均认可朱业久享有处置案涉房屋的权利。故《房屋买卖合同》、《交房补充协议》系朱业久、卫珍双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同。现原告卫珍履行了交付房屋价款的义务，该价款并未明显低于合同签订时的房屋市场价格，朱业久也实际交付案涉房屋由卫珍占用和使用，合同主要内容已履行完毕，原告卫珍取得房屋所有权。案涉房屋现登记于被告陈修梅、朱建名下，原告卫珍要求配合陈修梅、朱建办理案涉房屋的过户登记，予以支持。 被告陈修梅、朱建并非《房屋买卖合同》、《交房补充协议》的合同相对方，原告卫珍向两被告主张违约金，于法无据，不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决如下： 一、确认卫珍与朱业久于2010年1月14日签订的《房屋买卖合同》、2014年9月17日签订的《交房补充协议》合法有效； 二、坐落合肥市滨湖区房屋［不动产证书号为皖（2019）合肥市不动产权第××号、第29824号］归原告卫珍所有，被告陈修梅、朱建自本判决生效之日起十五日内协助办理上述房屋产权变更登记至原告卫珍名下的过户手续，所需税费由卫珍承担； 三、驳回原告卫珍的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取6140元，保全费4520元，合计10660元，由原告卫珍负担240元，被告陈修梅、朱建共同负担10420元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 刘 元 二〇二〇年十二月二十二日 书记员 莫警花 附本判决适用法律条文原文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国物权法》 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。