贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔05民终8275号 上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：王连发，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，系贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224201610721167。 被上诉人（原审原告）：杨英飞，女，彝族，1980年5月3日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人杨英飞委托诉讼代理人暨被上诉人（原审原告）：陈春雨，男，彝族，1976年9月14日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人陈春雨、杨英飞商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13652号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人余英民、被上诉人杨英飞委托诉讼代理人暨被上诉人陈春雨到庭参加诉讼。现已审理终结。 上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第一项，改判为酌情按调减至10%支付违约金。事实及理由：1.被上诉人并未在交房时提交资料及出具委托书，上诉人也不能据此拒绝交房，否则会产生新的矛盾。基于双方的委托代办关系，上诉人具备办证条件后通知被上诉人提交资料，但被上诉人何时提交资料并非上诉人所能控制。一审以交房时间视为提交资料的时间，与实际不符，事实不清。2.合同约定的是办理房屋所有权证，并非不动产权证，后实施二证合一，上诉人不能按照原合同约定办证，上诉人不应承担责任。3.上诉人2018年1月15日已张贴办证通知要求提交办证资料，尽到通知义务，一审以2018年3月16日登报通知时间作为办证违约金的截止时间，与本楼栋的其他案件截止时间不同不当。4.如法院认定应以交房时间视为提交资料的时间，则请求综合考虑市场及行业经济状况，将违约金调减至10%支付。 被上诉人陈春雨、杨英飞辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。 原审原告陈春雨、杨英飞起诉请求：1、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，以已付购房款318513元为基数，按日万分之一的标准从2015年7月30日起计算至2019年8月27日；2、被告承担本案诉讼费用。 一审查明事实：2011年12月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发建设的位于毕节市，房屋总价款为318513元。同时双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款318514元。2014年7月30日，被告将涉案商品房交付原告。2015年7月22日，被告取得涉案房屋商品房屋备案证明书，具备了办理不动产权属转移登记条件。2018年3月16日，被告以合同约定的登报通知方式，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定协助办理商品房权属转移登记。原、被告在《商品房买卖合同》中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。2014年7月30日，被告将涉案商品房交付原告，被告应当于交房后360日内（即2015年7月25日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件后被告未按约定履行义务，其应承担违约责任，违约金应从2015年7月26日起计算。但被告的违约责任属于单纯的债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，自原告向本院提起诉讼之日2020年8月13日回溯3年的违约金应予保护，故该违约金从2017年8月13日起计算。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件。本案中，被告在具备办理商品房转移登记条件时，被告以合同约定的登报通知方式，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书，该通知为有效通知，因此，违约金截止时间应为登报之日即2018年3月16日。对原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款318514元为基数，按日万分之一的标准，从2017年8月13日计算至2018年3月16日，共计215天。违约金为：318514元×0.01%×215日=6848.05元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈春雨、杨英飞逾期办理房屋权属证书违约金6848.05元；二、驳回原告陈春雨、杨英飞的其他诉讼请求。案件受理费492元（已减半收取），由被告贵州碧阳恒通置业有限公司承担25元，由原告陈春雨、杨英飞承担467元。 本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。 经审理查明：一审法院认定的其余事实，本院予以确认。 本案二审争议焦点为：1.逾期办证违约责任起止时间及违约责任如何认定；2.逾期办证违约金标准应否调减。 本院认为，关于焦点1，涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定双方当事人之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应提前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于交房前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就，一审以交房后360日作为逾期办证违约责任的起算时间并无不当。上诉人主张2018年1月15日张贴办证通知，但其举示的照片没有成像时间且无原件核对，真实性不能认定，一审未予采信并无不当。另外，上诉人所举证据不能证明迟延办证系不动产登记政策调整所致，其主张不承担责任的上诉理由，不予采纳。 关于焦点2，合同双方约定的逾期办证违约金标准不存在利益明显失衡的情形，一审根据双方约定判决违约金并无不当，上诉人主张调减违约金，缺乏事实依据，本院不予采纳。 综上所述，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费984元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 郭少华 审 判 员 吉 雪 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 任云娇 书 记 员 陈思印