浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7789号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州澜都房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市富阳区东洲街道黄公望村，统一社会信用代码：91330183MA2AYUCY1B。 法定代表人：秦雅楠。 委托诉讼代理人：黄嘉燕、胡亭亭。 上诉人（原审被告、反诉原告）：周林，男，1975年5月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：林红英，女，1987年1月25日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：周林，系林红英丈夫。 上诉人杭州澜都房地产开发有限公司（以下简称澜都公司）与上诉人周林、林红英商品房预约合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2020）浙0111民初2698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员秦海龙适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：一、2020年1月13日，周林、林红英（乙方）通过摇号选房，与澜都公司（甲方）签订了《春上雅庐认购合同》，约定乙方认购坐落于春上雅庐7号101室，建筑面积为169.27平方米，房屋单价为26000元/平方米，总价4401020元，付款方式为首付6成与商业按揭贷款；乙方同意在本合同的当日向甲方支付定金500000元，作为乙方签订商品房买卖合同的担保；乙方应于2020年1月16日到春上雅庐销售处与甲方签订《商品房买卖合同》（已出示，由浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局联合监制）及《补充协议》（已出示）、支付房款；在本合同约定的预定期限内，甲方有义务为乙方保留本合同所明确房屋，如重复预售致使乙方不能实现本合同目的的，甲方将双倍返还已收取的定金，乙方拒绝按照本合同约定条款签订商品房买卖合同或逾期未签订商品房买卖合同的则视为乙方放弃认购权利，无权要求甲方返还已收取的定金；商品房买卖合同签订后，本合同自动失效，乙方所付定金全数抵作房价款，甲乙双方其他条件以双方签订的商品房买卖合同为准；本项目交付时间为2022年3月31日；本合同是双方权利义务的唯一依据，若甲方员工或其他工作人员作出超越本合同约定的承诺，均为无效，若双方有其他约定的，应签订补充协议；等等。 二、2020年1月13日，周林、林红英向澜都公司支付定金500000元。2020年1月16日，周林、林红英向澜都公司支付购房首付款2141020元。 三、2020年1月16日，双方签订《商品房买卖合同》时，周林、林红英因三楼北向露台面积与楼书及销售模型出示的面积有出入，双方产生争议，故未签订合同。 四、根据澜都公司的宣传楼书及销售处模型显示，169平方米户型的三楼北向露台为10平方米左右。澜都公司在样板房处已张贴户型参观须知，载明：本参观户型为怀石雅苑24号楼101室，相同户型因楼栋、楼层、方位等不同，其内部局部结构、面积、管线位置等可能与其他房源有所不同。根据澜都公司提供的《商品房买卖合同》显示，该处露台面积为5平方米左右。为此，双方进行多次交涉、商谈。 五、庭审中，澜都公司陈述，选房当天，169平方米的户型共推出8套，其中有2套户型三楼北向露台面积为5平方米左右，其余均为10平方米左右。 澜都公司诉至原审法院，请求：1.确认澜都公司与周林、林红英签订的《春上雅庐认购合同》解除；2.周林、林红英协助澜都公司办理编号为2020330183YS0005313的《浙江省商品房买卖合同》的网签备案登记注销手续；3.诉讼费由周林、林红英负担。 周林、林红英提起反诉，请求：1.澜都公司双倍返还周林、林红英定金1000000元；2.澜都公司返还周林、林红英购房首付款2141020元，并赔偿自2020年1月17日起至款项付清日止的利息损失，以2141020元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；3.诉讼费由周林、林红英承担。审理中，周林、林红英增加一项诉讼请求，要求解除双方于2020年1月13日签订的《春上雅庐认购合同》。 原审法院认为：根据相关规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，双方未能订立商品房买卖合同的主要争议点在于北向露台的面积。首先，双方在看房及摇号选房过程中，周林、林红英未其就所选房号的北向露台情况进行核实，澜都公司亦未就北向露台面积进行过承诺，故双方未就北向露台的面积进行确认。其次，样板房及模型亦提示了所参观户型为怀石雅苑24号楼101室，相同户型因楼栋、楼层、方位等不同，其内部局部结构、面积、管线位置等可能与其他房源有所不同，故不能以此房型作为选房依据。再次，北向露台面积虽不在产权证内，但亦可成为影响购房者选房的因素之一。澜都公司未对该户型进行充分说明，周林、林红英亦未对此进行充分了解，双方均存在一定过错。由此，所选房屋北向露台面积与样板房宣传不一，系双方未能就房屋状况进行完全沟通、了解所致，故确认导致商品房买卖合同未能订立，系不可归责于当事人双方的事由，不属于任何一方的故意违约。故对于周林、林红英要求解除双方于2020年1月13日签订的《春上雅庐认购合同》的诉请，予以支持。合同解除后，澜都公司应返还周林、林红英定金500000元及首付款2141020元，周林、林红英亦应协助澜都公司办理案涉房屋网签备案登记注销手续。关于首付款的利息损失，当日推出的10套169平方米的户型中，仅有2套北向露台面积减少一半左右，该不利因素，澜都公司在选房过程中，未进行明示或者告知，有违诚信原则，应承担一定的民事责任，故酌情确认澜都公司支付周林、林红英自2020年1月17日起至款项付清日止以2141020元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的利息损失。综上，澜都公司与周林、林红英的合理诉请，予以支持，对于双方的其他诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，原审法院于2020年7月13日判决：一、解除澜都公司与周林、林红英于2020年1月3日签订的《春上雅庐认购合同》；二、澜都公司于判决生效之日起十五日内返还周林、林红英定金500000元；三、澜都公司于判决生效之日起十五日内返还周林、林红英购房首付款2141020元，并支付自2020年1月17日起至款项付清日止的利息损失（以2141020元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、周林、林红英判决生效之日起十五日内协助澜都公司办理编号为2020330183YS0005313的《浙江省商品房买卖合同》的网签备案登记注销手续；五、驳回澜都公司的其他诉讼请求；六、驳回周林、林红英的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取40元，由澜都公司负担；反诉案件受理费15964元，减半收取7982元，由澜都公司负担6457元，周林、林红英负担1525元。 宣判后，澜都公司、周林、林红英不服，分别向本院提起上诉。 澜都公司上诉称：1.一审判决对商品房买卖合同未签订的原因事实认定错误。一审判决认为，澜都公司与周林、林红英之间未签订商品房买卖合同系不可归责于双方原因。根据澜都公司所举证据足以证实未签订商品房买卖合同系周林、林红英违约导致，故一审判决对此项事实认定错误。2.一审判决认定澜都公司在周林、林红英购房中未履行告知义务错误。周林、林红英所购房屋并不包含露台，故露台不属于合同内容。因此，澜都公司无义务告知周林、林红英露台情况及大小，故一审判决认定上述事实错误。同时，在购房过程中，系因周林、林红英违约未与澜都公司签订商品房买卖合同，故一审判决判定由澜都公司按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向周林、林红英退还首付款利息损失，明显不公平。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二项，改判驳回周林、林红英要求澜都公司返还定金500000元的诉讼请求；2.撤销原审判决第三项，改判澜都公司按同期银行活期存款利率返还周林、林红英购房首付款2141020元。 针对澜都公司的上诉，周林、林红英答辩称：一审认定澜都公司有过错，应该返还定金。在销售过程中，应由澜都公司承担责任，其第一个上诉请求不成立。在整个过程当中，是澜都公司有错在先，在没有签订购房合同前提下应该按照同期贷款利率支付利息，不应该按照对方主张的活期利息。澜都公司认为赠送的面积无论做了什么宣传，最后都可以拒绝赠送，完全没有契约精神。 周林、林红英上诉称：一、一审判决书的出具中间经过多个程序，本应该严谨的判决书在关键信息上居然出现多处错误，无法体现一审法官的专业性、敬业性。二、一审判决对证据认定错误。澜都公司在一审中提交的证据《春上雅庐认购合同》。一审法院予以确认，认定错误。该合同中的第四条已经出示《商品房买卖合同》及《补充协议》与事实不符，实际情况是澜都公司并未出示《商品房买卖合同》中的图纸。该条款应认定为无效条款。该合同中的第五条明显加大了周林、林红英的责任，减轻了澜都公司的责任。该条款应认定为无效条款。周林、林红英在一审中提交的证据：楼书、模型视频、样板房视频。一审法院以“该证据仅能证明楼房宣传的户型资料，但并非指周林、林红英最终确定的户型”为由，不予确认该证据的证明力缺乏依据。周林、林红英在一审中提交的楼书、模型视频、样板房视频，明确表明了澜都公司销售的169方户型三楼北向露台大概有10个平方，接近正方形，而周林、林红英最终确定的户型就是169方户型，也正是楼书、模型视频、样板房视频所宣传的户型，但是三楼北向露台大概只有5个平方。宣传内容与事实严重不符，能够充分说明澜都公司隐瞒了重要事实，存在虚假宣传的情况。该证据与本案争议有重大关联性，但一审法院对该证据的证明力不予以确认缺乏依据。周林、林红英一审中提交的证据《浙江省商品房买卖合同》。该合同附件中的图纸与澜都公司的宣传不一致，与本案争议有重大关联性，但一审法院仅对该证据的真实性予以确认，对于合法性以及关联性不予以确认缺乏依据。周林、林红英一审中提交的证据2020年1月18日录音资料。该证据能清晰的证明澜都公司对169方户型的宣传和合同不一致，并且澜都公司并没有事先对该特殊户型进行公示或者说明。该证据能清晰的证明周林、林红英有积极主动的了解169方户型的具体情况，但是也没能获得关于该特殊户型的任何信息。这些事实与本案争议有重大关联性，但一审法院仅对该证据证明的双方协商的过程予以确认，对于双方协商的内容事实不予以确认缺乏依据。三、一审判决对事实认定错误。一审法院认定的事实一：《春上雅庐认购合同》的有效性认定错误。该合同中的第四条已经出示《商品房买卖合同》及《补充协议》与事实不符，实际情况是澜都公司并未出示《商品房买卖合同》中的图纸。该条款应认定为无效条款。该合同中的第五条明显加大了周林、林红英的责任，减轻了澜都公司的责任。该条款应认定为无效条款。一审法院认定的事实二：澜都公司在样板房处所张贴的户型参观须知的内容。一审中澜都公司只是口头表述，并未提供任何有效证据，而一审法院在无有效证据、无法律依据的情况下认定为事实是错误的。一审法院认定的事实五：“庭审中，澜都公司陈述，选房当天，169平方米的户型共推出8套，其中有2套户型三楼北向露台面积为5平方米左右，其余均为10平方米左右。”该事实与庭审过程严重不符（庭审录音为证），实际上庭审169方户型有几套，其中有几套三楼北向露台面积为5平方米左右。一审法院认定的“事实”与事实不符。四、一审判决未审查周林、林红英反诉请求的事实和法律依据，系适用法律错误。第一、周林、林红英认为澜都公司违反诚实信用原则，未对所销售商品房进行真实、全面的宣传、介绍，存在虚假宣传的行为，但一审法院未根据《消费者权益保护法》、《广告法》以及《反不正当竞争法》的相关规定，审查澜都公司是否存在虚假宣传的情况。澜都公司的宣传内容具体、明确，能够让买受人产生充分的预期，但一审法院未根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，对该宣传是否已经构成合同的内容进行审查。澜都公司没有证据证明在样板房处所张贴的户型参观须知的内容，一审法院未根据《民事诉讼法》的相关规定，在无有效证据、无法律依据的情况下确认了该内容，是错误的。即使内容如澜都公司所说，但该告知内容明显属于格式条款。一审法院未根据《合同法》第40条以及《合同法解释二》第6条的规定，对该须知的内容是否有效进行审查。五、一审判决依据与事实不符。一审法院最终认为：“双方在看房及摇号选房过程中，周林、林红英未其就所选房号的情况北向露台进行核实”，“澜都公司未对该户型进行充分说明，周林、林红英亦未对此进行充分了解，双方均存在一定过错”。一审法院以此为依据驳回了周林、林红英的反诉请求澜都公司双倍返还周林、林红英定金1000000元；只判决澜都公司返还周林、定金500000元。一审法院对澜都公司未对该特殊户型进行充分说明，存在过错进行了认定与事实相符。一审法院对周林、林红英未对该特殊户型进行充分了解，存在过错进行了认定与事实不符。理由如下：销售商品房过程中，对商品房进行真实、全面的宣传、介绍是澜都公司的义务，澜都公司隐瞒了特殊户型的重大信息，是导致无法签订《商品房买卖合同》的唯一原因，应该承担所有的责任。购买商品房过程中，对商品房进行了解是周林、林红英的义务的前提是建立在澜都公司提供的资料等信息全面、真实的基础之上的。该案涉商品房是期房，无法实地参观，只能凭澜都公司提供的图纸和宣传等资料进行了解，而图纸是掌控在澜都公司手里，169方特殊户型的详细情况也是掌控在澜都公司手里，在澜都公司不提供、不告知的情况下，周林、林红英是无法进行有效了解的。事实上2020年1月13日周林、林红英选房前还向置业顾问索要图纸，但是置业顾问告知所有候选169方户型都与169方样板房户型一致，所以没有提供169方户型图纸；提供了花园面积示意图，仅仅告知了候选房花园面积不一样的情况。事实上由于澜都公司内部管理的问题，置业顾问在2020年1月16日之前并不知道方户型存在三楼北向露台少一半的特殊户型这个事实（一审有视频证据为证），所以在几次看房中和选房前，不管周林、林红英如何询问169方户型和样板房的情况，置业顾问一直以来的回答都是，除了花园大小不一样，所有169方的户型都是一样的。澜都公司完全清楚169方户型的具体情况，但是设置了重重阻碍，导致周林、林红英根本没有可能性完全了解169方户型的详细信息，特别是没有可能性对169方户型的特殊情况进行了解。一审法院以“周林、林红英对该特殊户型未进行充分了解”为依据认定周林、林红英存在过错，无证据证明，无法律依据，与事实不符。所以，在该纠纷中，澜都公司存在过错，周林、林红英不存在过错。综上，一审判决因证据认定错误，事实认定错误，适用法律错误，导致判决不公正。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二项；2.改判澜都公司双倍返还周林、林红英定金1000000元；3.一、二审诉讼费由澜都公司承担。 针对周林、林红英的上诉，澜都公司答辩称：一、周林、林红英认为认购合同是无效的，澜都公司认为认购合同是双方签字的，而且在一审的质证意见中，周林、林红英无异议，所以认购合同合法有效。二、周林、林红英讲到户型参观须知并认为是属于格式条款，也是无效的。关于双方争议的露台，在周林、林红英提供的视频里面有拍到，在露台上澜都公司做了提示，上面写着露台因楼栋单元外立面设计等差别，局部结构、面积等可能不同。以双方签订的商品房买卖合同为准，露台也不属于业主的专有面积，房价也不包括露台面积，对露台问题，澜都公司不存在过错。 二审期间，澜都公司未向本院提交新的证据材料。 二审期间，周林、林红英向本院提交证据材料：微信聊天记录1份，用以证明2020年1月13日选房前，周林、林红英提前至少3小时到选房现场了解候选商品房；2020年1月13日选房前置业顾问发了一张候选商品房的花园示意图，告知169方户型的花园会有大小区别。 周林、林红英提交的证据经澜都公司质证：不属于新证据，且证据不能证明所证内容，当时周林询问的是1楼，而不是后来对方选房的3楼。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据澜都公司及周林、林红英的上诉请求，本案二审的争议焦点为定金的返还与否、购房款利息的支付标准。关于定金的返还与否。澜都公司上诉称，双方未签订书面商品房买卖合同系周林、林红英违约所致，应驳回周林、林红英要求返还定金的请求。对此，周林、林红英则上诉认为，澜都公司未对特殊户型进行告知，存在过错，应由澜都公司双倍返还定金。本院经审查后认为，澜都公司作为出卖方应向买受人告知标的房屋的相关情况，不得向买受人拒绝或隐瞒其意欲了解的房屋状况。同时，周林、林红英作为买受人理应对标的房屋进行全面而详细的了解。本案中，双方在认购合同中对于诉争的北向露台面积并未进行约定，且周林、林红英也未提供有效证据证明澜都公司存在故意向其隐瞒北向露台面积之情形。据此，原审法院认定双方因对北向露台面积存在争议而未能签订正式商品房买卖合同的原因不可单独归责于任何一方，应属合理。在此情形下，原审法院判定由澜都公司返还定金500000元，并无不当。关于已付购房款利息的支付。在认购合同解除后，澜都公司应将周林、林红英支付的购房款返还给周林、林红英。依据本案案件事实及相关规定，原审法院判定由澜都公司按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向周林、林红英支付利息，在合理范围内，应予以确认。综上，澜都公司及周林、林红英的上诉请求，均缺乏事实与法律依据，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17600元，由杭州澜都房地产开发有限公司负担8800元，由周林、林红英负担8800元。 本判决为终审判决。 审判员  秦海龙 二〇二〇年十二月七日 书记员  董 悦