四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初7970号 原告：袁振，男，1973年10月16日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告：袁策义，男，1947年6月22日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告：袁静，女，1987年9月22日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告：段才均，女，1949年5月19日出生，汉族，住成都市青羊区。 四原告共同委托诉讼代理人：陈杨琢，四川光芒律师事务所律师。 被告：成都爱在桃花源餐饮管理有限公司，住所地：成都市锦江区春熙路北段**附**。 法定代表人：陈福平，成都爱在桃花源餐饮管理有限公司总经理。 委托诉讼代理人：宋嘉韵，四川慧灼律师事务所律师。 原告袁振诉被告成都爱在桃花源餐饮管理有限公司（以下简称爱在桃花源公司）返还原物纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，袁策义、袁静、段才均向本院申请作为共同原告参加诉讼，经审查，袁策义、袁静、段才均系案涉房屋的共同所有人，与本案具有利害关系，本院依法予以准许其参加诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁振、袁策义、袁静、段才均的共同委托诉讼代理人陈杨琢，被告爱在桃花源公司的委托诉讼代理人宋嘉韵到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。 袁振、袁策义、袁静、段才均向本院提出诉讼请求：1、判令爱在桃花源公司腾退位于成都市××路××段××号××层房屋；2、支付无权占有期间的占有费，直至腾退为止（按150元／平方米的标准，房屋面积900.45平方米，暂计算期间2020年2月28日起至6月27日为540270元）；3、承担无权占有造成袁振、袁策义、袁静、段才均直接经济损失20000元（即本案诉讼委托律师产生的律师费）；4、承担本案诉讼费。事实和理由：袁振、袁策义、袁静、段才均于2020年2月28日，通过成都中院拍卖受让了成都市春熙路北段36号三层房屋。拍卖公告显示该房屋处于闲置状态。袁振、袁策义、袁静、段才均办理交接手续时发现该物业部分墙体被隔壁（春熙路北段40号3层）承租人爱在桃花源公司私自拆除，搭建厨房。除搭建厨房外，爱在桃花源公司还在其商铺内大量堆放厨余垃圾、桌椅板凳等，导致案涉房屋的剩余部分无法正常使用，严重损害袁振、袁策义、袁静、段才均对该物业的收益权。经袁振、袁策义、袁静、段才均多次与爱在桃花源公司交涉，要求其腾退无权占有的物业，均被拒绝。诉至法院。 爱在桃花源公司辩称：袁振、袁策义、袁静、段才均以每月150元/平方米主张占有费无依据，其从案外人唐文处承租部分房屋时已经存在相应的隔断墙体，其从未对房屋主体进行任何更改。爱在桃花源公司仅实际占用了案涉房屋小部分面积，剩下案涉房屋绝大部分面积实际处于袁振、袁策义、袁静、段才均的实际控制下，因此袁振、袁策义、袁静、段才均主张按150元/平方米的标准按案涉房屋全部面积900.45平方米计算使用费无事实和法律依据。关于律师费，双方未作约定，且也无法律规定律师是诉讼中必须产生的费用，故关于律师费的主张没有约定和法定的请求权基础。 本院经审理认定事实如下：成都市中级人民法院作出的（2016）川01民初880号民事判决载明：2012年12月26日，樊智刚与四川天府银行股份有限公司都江堰支行（以下简称天府银行）就樊智刚所有的成都市锦江区商铺办理了抵押登记，抵押权人为四川天府银行股份有限公司都江堰支行。2020年2月28日，成都市中级人民法院发布“成都市锦江区春熙路北段36号3楼商业用房”的拍卖公告，该公告载明房屋所有权人樊智刚，房屋空置，该公告所附图片显示该房屋内堆放有桌椅等。2020年3月10日，成都市中级人民法院作出(2019)川01执恢546号之二执行裁定，载明：依据已发生法律效力的（2016）川01民初880号民事判决立案执行，2020年2月28日，袁振、袁策义、袁静、段才均在案涉房屋拍卖中以最高价1184万元竞得，并已缴清竞买款项，裁定将被执行人樊智刚所有的上述案涉房屋所有权及相应的其他权利归买受人袁振、袁策义、袁静、段才均所有；买受人可持本裁定书到财产登记机关办理相关产权过户手续；本裁定送达后即发生法律效力。该执行裁定书于2020年4月3日送达袁振、袁策义、袁静、段才均。 2020年3月27日，成都市锦江区春熙路北段36号3楼商业用房的不动产权登记在袁振、袁策义、袁静、段才均名下，四人系共同共有人,案涉房屋的建筑面积为900.45平方米。 2020年6月12日，袁静向成都市蜀都公证处申请对案涉房屋的现状办理保全证据公证，根据《公证书》所附的照片和光盘显示：房屋内有模板隔墙的部分由爱在桃花源公司占有使用，房屋内其余部分堆放了一些厨房垃圾及桌椅。庭审中，爱在桃花源公司对其占有使用部分无异议，但认为房屋内的其他东西并非爱在桃花源公司堆放。 查明，成都基督教青年会系锦江区春熙北段****房屋的产权人，2018年6月成都基督教青年会授权成都青草地实业有限公司全权负责上述房屋的经营管理及招商租赁。2018年6月20日，成都青草地实业有限公司（甲方）与唐文琪（乙方）签订《承包协议》及补充协议，甲方同意将春熙路北段40号三楼（青青茶楼）交由乙方经营火锅店，经营面积373平方米，承包期为2018年6月20日至2022年6月19日。2019年2月28日，唐文琪与黄叶茂(系爱在桃花源公司的员工)签订了一份《租赁合同》，唐文琪将春熙路北段40号三楼部分场地出租给黄叶茂，建筑面积373平方米，租期自2019年3月1日至2023年2年28日。另，2018年9月6日，樊智刚（甲方）与唐文琪（乙方）签订《成都春熙路购物广场三层租赁合同》，约定：甲方将春熙路北段36号三楼部分出租给乙方，乙方在租赁本商铺时，已知晓该商铺的位置、尺寸、现有状况，并确认接受；租赁期自2018年9月6日至2019年9月15日止，年租金为120000元。该合同附件的图纸显示：面积较大的“小春熙承租范围”与面积较小的“小春熙承租范围”之间有实体隔墙，面积较小的“小春熙承租范围”部分系该合同所出租的范围。庭审中，爱在桃花源公司陈述：被实体墙隔出的小部分“小春熙承租范围”即为爱在桃花源公司实际占有使用36号房屋的面积，用于仓库、办公。 庭审中，爱在桃花源公司陈述：2019年初，爱在××路××段××号××楼××室××路××段××号××楼房屋用作经营火锅店，未对房屋主体结构进行更改，双方只签订了40号房屋的租赁合同，未就承租的36号三层部分房屋签订书面合同；爱在桃花源公司员工黄叶茂与唐文琪签订的40号房屋的租赁合同以及36号房屋唐文琪转租的行为得到了原房东樊智刚的认可，爱在桃花源公司参照唐文琪原来承租的36号房屋的租金标准10000元／月向樊智刚的代理人吴家荣缴纳租金直至2020年2月，此后36号承租房屋部分就没有再缴纳租金；现其承租的36号房屋部分仍由爱在桃花源公司在使用。 庭审后，双方当事人去现场测量后向法院提交了一份《情况说明》，内容为：爱在桃花源公司围建了两块长方形区域，面积为119.535平方米；杂物堆放面积110.621平方米；爱在桃花源公司因包间安装空调的需要，在36号三层物业内安装了7台空调室外机，排风口均在36号室内。爱在桃花源公司签字只认可围建部分面积为119.535平方米系其使用。 庭审中，袁振、袁策义、袁静、段才均提交了一份其与案外人成都紫宏商贸有限公司于2020年5月19日签订的《租赁合同》，约定该公司承租案涉房屋，租赁期限为3年，月租金为150元/平方米*900.45平方米共计135067.5元/月。袁振、袁策义、袁静、段才均陈述：因爱在桃花源公司一直未腾退案涉房屋，造成其可期待的租金收益一直无法实现。 另查明：袁振与四川光芒律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律师事务所代理本案诉讼。2020年7月2日，袁静向四川光芒律师事务所转账支付了20000元，四川光芒律师事务所出具了代理费发票。 2020年6月15日，四川光芒律师事务所向爱在桃花源公司发出《律师函》，因爱在桃花源公司占用了案涉房屋的部分面积，现告知袁振等人已于2020年2月28日通过司法拍卖取得案涉房屋所有权并已办理产权登记，要求爱在桃花源公司在收到通知函7日内恢复物业原状，清理厨余垃圾。爱在桃花源公司法定代表人于2020年6月16日签收该函。 上述事实，有当事人身份信息、执行裁定书、民事判决书、不动产权证、公证书、拍卖公告、租赁合同、委托代理合同、律师费发票及支付作证、房屋信息、律师函、邮寄单及快递查询、《商铺租赁合同》、《承包协议》及补充协议、房屋产权证、授权书、《成都春熙路购物广场三层租赁合同》以及当事人的陈述在案佐证。爱在桃花源公司提交的向案外人支付租金、水电费等费用的转账凭证及票据，与本案不具有关联性，不作为本案证据使用。 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变更、转让，依法登记即发生效力。袁振、袁策义、袁静、段才均通过司法拍卖竞得案涉房屋，并已取得案涉房屋的不动产权证书，袁振、袁策义、袁静、段才均作为案涉房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据生效判决查明的事实，案涉房屋的原产权人樊智刚于2012年12月26日将该房屋抵押登记在天府银行名下。根据爱在桃花源公司提交的一系列租赁合同、附件图纸以及庭审陈述，樊智刚于2018年9月6日将36号房屋的部分面积出租给唐文琪，后唐文琪又于2019年初将承租的36号房屋的部分面积转租给爱在桃花源公司。根据最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，樊智刚将已抵押的案涉房屋出租，现抵押权人天府银行已通过司法拍卖实现了抵押权，袁振、袁策义、袁静、段才均也已通过司法拍卖取得了案涉房屋所有权，故爱在桃花源公司与樊智刚之间的租赁合同关系对袁振等买受人不具有约束力。本案中，爱在桃花源公司对其至今仍占有使用案涉房屋部分面积的事实无异议，但并不认可案涉房屋的其余面积系其所堆放杂物而占用，袁振、袁策义、袁静、段才均提交的证据也不足以证明该房屋部分系爱在桃花源公司堆放杂物而占用。根据双方庭审后提交的《情况情况》，双方确认一致的案涉房屋围建的119.535平方米面积系爱在桃花源公司占有使用。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，现爱在桃花源公司占有使用案涉房屋（围建的119.535平方米面积）并无合法依据，其应将该部分房屋面积腾退并返还给袁振、袁策义、袁静、段才均。对袁振、袁策义、袁静、段才均主张的腾退案涉房屋的诉讼请求，本院部分予以支持。 关于袁振、袁策义、袁静、段才均主张的占有使用费。爱在桃花源公司占有部分案涉房屋无合法依据，该占有使用行为导致袁振、袁策义、袁静、段才均无法对案涉房屋行使占有、使用等权利，给袁振、袁策义、袁静、段才均造成了一定的损失，其应向袁振、袁策义、袁静、段才均支付相应的占有使用费。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，以及最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款的规定，“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”。袁振、袁策义、袁静、段才均主张爱在桃花源公司从拍卖成交之日即2020年2月28日起至腾退之日止支付占有使用费，本院予以支持。关于占有使用费的计算标准。袁振、袁策义、袁静、段才均主张按照其与案外人签订的租赁合同约定的租金标准（即每平米150元/月，按900.45平方米计算），缺乏事实依据。因原产权人樊智刚与唐文琪签订的《租赁合同》约定的租赁期间以及爱在桃花源公司承租后的租赁期间，与当前间隔时间较短，市场价格浮动较小，上述租赁期间各方履行的租金标准具有一定的参考价值，故基于爱在桃花源公司实际占有的房屋面积，根据公平原则，本院酌情确定案涉房屋的占有使用费标准参照该租金标准10000元/月计算。 关于袁振、袁策义、袁静、段才均主张的律师费。因律师费并非诉讼所必须产生的损失费用，故袁振、袁策义、袁静、段才均主张爱在桃花源公司支付律师费20000元，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都爱在桃花源餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于成都市××路××段××号××层房屋（围建的119.535平方米面积）腾退给原告袁振、袁策义、袁静、段才均； 二、被告成都爱在桃花源餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告袁振、袁策义、袁静、段才均支付占有使用费（按10000元/月的标准，从2020年2月28日起计算至上述房屋实际腾退之日止）； 三、驳回原告袁振、袁策义、袁静、段才均其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9402元，减半收取4701元，由原告袁振、袁策义、袁静、段才均负担3862元，由被告成都爱在桃花源餐饮管理有限公司负担839元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何理 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  刘茜