山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁17民终4127号 上诉人（原审被告）：何传贤，男，1989年12月17日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。 委托诉讼代理人：陈彩云，女，1965年6月23日出生，汉族，住定陶县。 上诉人（原审被告）：白鲁岩，男，1988年10月15日出生，汉族，住济南市历城区。 被上诉人（原审原告）：张志同，男，1953年4月1日出生，汉族，住郓城县。 被上诉人（原审原告）：苗秀菊，女，1951年12月3日出生，汉族，住郓城县。 上诉人何传贤、白鲁岩因与被上诉人张志同、苗秀菊房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2020）鲁1791民初2120号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人何传贤的委托诉讼代理人陈彩云，上诉人白鲁岩，被上诉人张志同、苗秀菊参加了诉讼。本案现已审理终结。 何传贤、白鲁岩上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人于2019年9月1日签订房屋租赁合同，明确约定被上诉人将奥林花园5号楼2-301室租赁给上诉人。但上诉人交付5000元房租费后，被上诉人一直占有一间卧室不予交付上诉人使用。经多次告知，但一直未全面交付上诉人使用。按照合同约定被上诉人已构成违约。不得已，上诉人才要求退房，但一直未果。并非上诉人违约在先，且上诉人已提前明确告知，被上诉人的违约请求及租金应不予支持。2.一审中，被上诉人特提出诉讼请求，要求支付房租费的同时，扣除上诉人交纳的3000元保证金。而一审法院在违背当事人真实意思诉讼请求的情况下，将3000元保证金另案处理，完全违背意思自治原则，其判决显失公平公正。3.上诉人与被上诉人约定的违约金10000元过高，违背法律规定，且被上诉人违约在先，应予以减少或不予支持。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当。 被上诉人张志同、苗秀菊答辩称，1.双方于2019年8月26日签订《租赁合同》及附件《房屋及室内物品和设施交割清单》（以下简称《交割清单》）、《补充协议》，并非上诉人所述的9月1日。被上诉人确实占用一间房屋没有租给上诉人，但这是在签订合同之前就已经约定好的，在《交割清单》第7页的备注中明确进行了注明，被上诉人特意将一楼的车库顶替该间房屋提供给对方使用，双方并在《交割清单》第8项约定了车库的交接。2019年8月27日，双方按照合同及附件清单等约定内容项目进行清点交接，上诉人接收完毕后为被上诉人出具了《证明》，证实双方已交接完毕，被上诉人并未违约。上诉人未按约定支付下欠房租15000元，并且后期拖欠物业费及电费，亦未在合同到期后返还房屋，截止2019年9月8日，被上诉人被迫无奈为上诉人代缴物业费、电费近800元，上诉人明显违约。3.被上诉人将价值百万元的房产、物品租赁给上诉人使用和管理，双方约定的违约金10000元并未违反法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 张志同、苗秀菊向一审法院起诉请求：1.解除双方于2019年8月26日签订的《房屋租赁合同》；2.判令何传贤、白鲁岩支付租金15000元及利息（自2019年12月1日起至实际支付之日止，按银行贷款利率计算）、违约金10000元；3.判令何传贤、白鲁岩腾退所租赁的房屋返还张志同、苗秀菊并自2020年9月1日起按照每日55元支付房屋占用费；4.判令何传贤、白鲁岩支付张志同、苗秀菊垫付款项1261.12元；5.何传贤、白鲁岩承担涉案费用。 一审法院认定事实：2019年8月26日，张志同、苗秀菊与何传贤、白鲁岩签订《房屋租赁合同》。约定张志同、苗秀菊将其所有的菏泽市丹阳办事处庞楼社区平原路南侧奥林花园5#楼02单元2-301室房屋租赁给何传贤、白鲁岩使用，租赁期限自2019年9月1日至2020年9月1日；年租金20000元，签订合同之日支付租金5000元，余款15000元于2019年12月1日前付清；租赁期间产生的水电气暖及物业费由承租方支付；如有违约，应赔偿对方违约金10000元。同日，双方还签署《补充协议》一份，约定2019年8月27日早6时，出租方向承租方按合同附件清单内容移交租赁物。合同签订后，何传贤、白鲁岩支付房租5000元、押金3000元。2020年8月27日，双方就租赁房屋进行交接并制作了合同附件一《房屋及室内物品和设施交割清单》，双方均在该清单上签名确认，并由白鲁岩作为接收人出具证明载明“关于乙方（何传贤、白鲁岩）租赁甲方（张志同、苗秀菊）的楼房及物品已按合同和清单约定接收完毕”。后何传贤、白鲁岩未支付剩余房租。2020年9月8日，张志同、苗秀菊缴纳涉案租赁物的应收电费154.85元、2020年1月1日至2020年12月31日物业费533元。 一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行各自的合同义务。合同签订后，张志同、苗秀菊将租赁物交付给何传贤、白鲁岩使用，但何传贤、白鲁岩仅支付租金5000元，尚拖欠租金15000元，构成违约，除应支付拖欠的租金外，还应按照合同约定承担违约责任。何传贤、白鲁岩抗辩认为张志同、苗秀菊没有完整交付租赁物。经查，双方签署的《补充协议》及合同附件《房屋及室内物品和设施交割清单》均载明张志同、苗秀菊已经向何传贤、白鲁岩按照合同约定交付了租赁物，白鲁岩出具的证明也明确载明“关于乙方租赁甲方的楼房及物品已按合同和清单约定接收完毕”。因此，何传贤、白鲁岩的该抗辩意见与事实不符，不予支持；何传贤、白鲁岩提出涉案房屋的邻居存在扰民现象影响使用的意见，并非其拒付租金的法定或约定事由，不予支持。现双方合同约定的租赁期间已经届满，双方并未协商续签租赁合同，故该《房屋租赁合同》已自然终止，张志同、苗秀菊请求解除合同已无实际必要。何传贤、白鲁岩应当按照合同约定将所租赁的房屋及《房屋及室内物品和设施交割清单》中的物品返还给张志同、苗秀菊，如不能按照合同约定的期间返还，应当自2020年9月2日起按照合同约定的租金标准每日54.79元（20000元÷365天）支付房屋占用费至实际交付房屋之日止。张志同、苗秀菊请求何传贤、白鲁岩支付租金15000元、违约金10000元、租赁期间一年的物业费533元及租赁期间的应收电费154.85元，符合合同约定和法律规定，予以支持。张志同、苗秀菊主张的水电气暖等其他费用，无法核实其具体数额，本案不作处理，双方可以待租赁物返还交接时按照合同附件中的交割清单结合实际发生的费用自行结算，所需款项在何传贤、白鲁岩的保证押金3000元中予以扣减，剩余保证押金返还何传贤、白鲁岩。张志同、苗秀菊请求何传贤、白鲁岩承担自2019年12月1日起逾期支付租金的利息，属于重复主张被告的违约责任，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条规定，判决：一、何传贤、白鲁岩于判决生效之日起十日内将菏泽市丹阳办事处庞楼社区平原路南侧奥林花园5#楼02单元2-301室房屋及《房屋及室内物品和设施交割清单》载明的物品、设施返还给张志同、苗秀菊，并自2020年9月2日起至实际返还交付之日止按照每日54.79元支付房屋占用费；二、何传贤、白鲁岩于判决生效之日起十日内支付张志同、苗秀菊房屋租金15000元、违约金10000元、物业费533元、电费154.85元，合计25687.85元；三、驳回张志同、苗秀菊的其他诉讼请求。案件受理费380元，减半收取190元，由何传贤、白鲁岩负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据如下：1.发送给被上诉人的微信截图一份，证明上诉人在2019年11月份就通知被上诉人不再租房。2.上诉人与他人签订的房屋租赁合同，证明本案违约金过高。被上诉人一直有一间房屋没让使用。3.上诉人何传贤之母给被上诉人张志同打电话的通话录音。录音内容是让被上诉人不要再骚扰上诉人，另外还谈到了退回押金，终止合同。被上诉人质证称，给上诉人发微信是为了催交房租以及解决与楼上邻居的纠纷，不认可上诉人的证明目的。证据2中约定的违约金与本案无关，不予认可。本案违约金是经过双方协议商定，对双方都有约束力。法律规定违约金可以相当于经济损失或高于经济损失，其实现在违约金已经低于被上诉人的经济损失。对录音认可，但是录音是涉及解决与楼上邻居的纠纷，与合同无关，被上诉人没有收到上诉人提出要终止合同以及如何终止合同的具体意见。 本院经审查认为，对上诉人提交的微信和录音真实性予以确认，但不能证明上诉人已与被上诉人协商一致同意解除合同，对上诉人的证明目的本院不予采信。上诉人提交的与他人签订的租赁合同与本案没有关联性，对上诉人的证明目的本院不予采信。 另查明，二审期间，被上诉人认可上诉人于2020年12月7日将案涉房屋交付。 本院认为，上诉人与被上诉人于2019年8月26日签订案涉房屋租赁合同，租赁期限自2019年9月1日至2020年9月1日，该租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行义务。根据双方签名的交割清单及证明，被上诉人已将案涉房屋交付上诉人，上诉人予以接收并认可，上诉人主张被上诉人少交付租赁物从而构成违约，没有事实依据，本院不予采信。按照案涉租赁合同的约定，提前结束合同需提前至少一个月提出，并取得对方同意。依现有在案证据，上诉人虽主张在租赁期限内向被上诉人提出解除合同的要求，但不能证明双方就此达成一致，上诉人单方作出解除合同的意思表示，不属于约定或法定的合同解除的情形，不产生合同解除的法律效力，上诉人所述案涉租赁合同已提前解除的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予采信。被上诉人诉请的剩余租金15000元、物业费533元、电费154.85元，符合合同约定及法律规定，应予支持。案涉租赁合同于2020年9月1日到期，上诉人并未将房屋按时返还被上诉人，自2020年9月2日起至2020年12月7日双方正式交接房屋，在此期间的占有使用费5260元（20000元÷365天×96天）应由上诉人承担。 关于违约金数额，本院认为，案涉合同第三条第2项约定：上诉人同意预交3000元作为保证押金，合同终止时，若无违约，被上诉人退还”，同时，第六条第5项约定：双方如有一方违约（如提前终止合同等）应赔偿对方违约金10000元。据此，案涉合同中约定了两种承担违约责任的方式。因上诉人未按照合同约定的时间支付租金，在租赁期限届满后亦未及时向被上诉人交付房屋，其在履行合同过程中存在违约情形，上诉人预交的3000元押金应作为其违约应承担的违约责任，被上诉人不再退还。被上诉人主张应由上诉人支付10000元违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，在上诉人应按约定承担3000元违约责任的前提下，被上诉人不能证明因上诉人逾期支付租金以及逾期交房对其造成除利息以外的其他损失，其所主张的10000元违约金超过上诉人订立合同时应当预见到的因违约可能造成的损失，本院不予支持。 综上所述，上诉人的部分上诉请求成立，应予支持；因二审期间本案案情发生变化，且一审法院认定的违约金数额不当，故一审判决结果应予变更和纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省菏泽经济开发区人民法院（2020）鲁1791民初2120号民事判决； 二、上诉人何传贤、白鲁岩于本判决生效之日起十日内支付被上诉人张志同、苗秀菊共计20947.85元； 三、驳回被上诉人张志同、苗秀菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费380元，减半收取190元，二审案件受理费442元，均由上诉人何传贤、白鲁岩负担。 本判决为终审判决。 审判长  田佰旺 审判员  朱晨曦 审判员  史春雷 二〇二〇年十二月二十七日 书记员  朱艳婷