安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初5255号 原告：北京金网络联行地产顾问有限公司，住所地北京市怀柔区南大街******，统一社会信用代码91110116781735631M。 法定代表人：张静颐，公司执行董事。 委托诉讼代理人：王川，北京市中闻律师事务所律师。 被告：合肥圣联置业有限公司，住所地安徽省合肥市新站区淮海大道与梦溪路交口圣联梦溪小城**楼，统一社会信用代码91340100566390247A。 法定代表人：史玉春，公司总经理。 委托诉讼代理人：桂欣，安徽昊华律师事务所律师。 原告北京金网络联行地产顾问有限公司(以下简称金网络公司)与被告合肥圣联置业有限公司（以下简称圣联置业）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金网络公司委托诉讼代理人王川，被告圣联置业委托诉讼代理人桂欣均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告金网络公司向本院提出诉请，要求判令：一、被告支付原告销售佣金600038.11元；二、被告向原告支付逾期付款利息（以第一项诉讼请求为基数，自2015年5月25日起至实际付款之日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、被告支付原告因单方解除合同的违约金200000元；四、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2012年11月16日,原告金网络公司与被圣联置业订立了《销售代理合同》，合同约定原告作为独家代理销售公司,独家销售被告建设开发的合肥市E1003地块圣联梦溪小镇项目。合同自签订日起生效,销售代理期限从项目开盘之日起一年为一个销售代理期,销售代理期满前一个月,若双方对合作无异议,则自动顺延至下一个代理销售周期。原告代理销售期间,依据每月销售明细向被告提交《代理销售佣金结算确认书》,合同约定被告应当签收并在5日内审核批复,并于次月15日前支付,如被告无故不在上述审核期限内完成审核确认结算报告的,视为被告在结算日确认了原告提交的成功销售明细表和结算报告。合同另约定,任一方无故擅自提前终止合同的,应支付对方200000元的违约金,同时应按本合同的违约标准结清所有已签署预(销)售合同的房屋佣金等应付费用,任何一方的违约行为致使另一方无法全部或部分继续1/3履行合同或继续履行合同的基本条件丧失的,应当承担等同于擅自解除合同的违约责任。合同生效后,原告积极履行协议所述各项义务,为便于开展项目工作,原告在合肥设立分公司,同时投入了大量资金、人力组建项目营销策划、销售人员团队。原告兢兢业业按照被告工作指示完成合同约定的各项工作内容,从2012年11月开始代理销售至2015年3月31日期间,原告通过代理实现销售面积127532.9平方米(总计1663套)房产,完成销售总额总计677656827元。关于佣金给付的情况,原被告双方约定第一阶段由被告按照销售额的1%计算当月代理销售佣金,暂扣7%后按月向原告支付,暂扣部分在办理相应房屋交房后一周内支付;第二阶段遵照合同条款,在销售率达到60%-90%，被告按照总销售额的1.1%计算与已付佣金的差额向原告补提佣金,在销售率达到90%及以上时,被告按照总销售额的1.2%计算与已付佣金的差额向原告补提佣金。截至2014年9月双方合作顺利,每月结算文件被告都会签收,给付情况也正常,自2014年10月起被告在不告知原因情况下就不再对交接的结算文件签字和给付佣金了,但是双方仍然各自履行其它权利义务,项目销售工作仍然得以继续开展。自2015年3月被告项目负责人向原告口头通知要求原告团队提前撤场并终止合同,原告无奈于3月31日提前撤场,合同被迫提前终止。原告根据统计将项目佣金结算文件在2015年4月24日递交给被告,并且注明一个月内按合同条款进行对账和结佣,结算佣金总额2399829.35元。此后,被告始终以核对为由拖延支付佣金,直至2016年1月被告项目负责人詹亮、财务经理谢海霞、销售负责人洪仙水与原告一起进行了对账工 作,口头确认在2399829.35元结算总额中扣除已经交定金还未签约部分和思源公司(原销售代理公司)的客户退房后由原告重新签约部分,确认最终结算金额为2100038.11元。此后,在原告一直催促下被告分别于2016年2月、2016年4月、2017年1月三次合计支付原告佣金1500000元,然后就不再付款了，截至起诉日尚余600038.11元未付。对于被告违约提前终止合同,原告当时的态度是以项目大局为重,给与被告最大程度的配合,及时开展各项交接工作,严谨对待文件数据的核对查账并与甲方完成交接工作。特向贵院提起诉讼,以维护原告的合法权益。 被告圣联置业辩称：一、除了1号楼、2号楼外其他楼栋数据我方无异议。二、1号楼的销售完成率及相应的佣金差额问题，第一、1号楼销售许可证最早颁发时间是2012年12月11日，当时登记备案的是住宅部分的开盘日期，2014年10月22日又在原销售许可证上登记备案了商业面积的开盘日期，导致合肥市住房保障和房产管理局网站上发布的1号楼开盘日被后登记备案的商业面积开盘日覆盖。第二、其他楼栋的销售许可证日期与合肥市住房保障和房产管理局网站发布的开盘日期完全一致，相关楼栋备案的都是住宅且不曾加推商业面积，并且合肥市房产局印制的商品房买卖合同条款中明确告知开盘日应在取得销售许可证十日内，且双方的销售合同中明确约定销售完成率的计算起点是当批次推售日，这些证据都充分印证被告自2012年12月11日即开盘推售1号楼住宅。第三、原告也是在2012年12月11日销售了一号楼的第一套房屋，但其却主张从2014年10月28日计算一号楼的销售完成率明显不符合实际有违公平，更不符合合同约定的“批售日”。经被告计算，原告自2012年12月11日销售第一套房屋开始计算八个月的销售完成率仅为36%，按照约定，其1号口的佣金比例应当是0.9%，被告按照1%预付的佣金，原告应当退还0.1%。因此，原告主张的一号楼的应付佣金不应当是312798.95元，而是应当退还被告22237.49元。二号楼的销售许可证登记的始售日期是2012年6月27日，但原告认为双方合同是2012年11月16日签订，应该从合同签订日开始计算销售完成率，被告认为这个主张也是合理的，但是经被告核实数据发现，原告销售的2号楼第一套房的时间是2012年11月3日。因此，被告认为2号楼应该从2012年11月3日起算销售率更为公平合理，经被告计算2012年11月3日起八个月内原告的2号楼销售完成率是84.8%，6个月内销售完成率仅16%，3个月内销售完成率仅2.4%，根据合同约定，原告2号楼的销售佣金为0.9%，被告佣金预付1%，原告应当退还15893.09元。三、对原告主张的2014年10月至2015年3月期间的销售数据及相应佣金没有异议。四、双方的销售代理合同于2014年10月到期终止，双方口头协商不再续签，根本不存在被告单方终止合同的问题，原告主张违约金没有任何事实和法律依据。综上，被告认为应当在原告主张的资金总额2029413.27元中减去1、2号楼多主张的应付佣金312798.95元、143037.50元后再减去应当退还被告多付的1、2号楼预付佣金22237.49元、15893.09元就是本案双方的应付总额1535464.24元，被告已经支付原告1500000元，剩余35464.24元为本案应付款项。 经审理查明：2012年11月16日，被告圣联置业（开发商，甲方）与原告金网络公司（代理商，乙方）签订《合肥圣联·梦溪小镇项目全程代理合同》一份，约定甲方位于梦溪路与淮海大道交口东南侧的E1003地块项目委托乙方营销策划、企划推广及销售总代理事宜。自合同签署之日起生效，乙方开始为甲方提供合同约定的服务，销售代理期限从本案开盘之日起一年为一个销售代理期，销售代理期满前一个月，若双方对合作无异议，则本合同按现有条款自动顺延至下一个代理销售周期。销售佣金根据销售率（当批次累计销售的总建筑面积占当批次可供乙方销售建筑面积总量之比）计算：当批次推售日后8个月内销售率90%及以上销售佣金收取比例为1.2%，当批次推售日后6个月内销售率60%-90%以下销售佣金收取比例为1.1%，当批次推售日后3个月内销售率40%-60%以下销售佣金收取比例为1.0%，当批次推售日后1个月内销售率40%以下销售佣金收取比例为0.9%。备注：1、开盘日指达到销售条件并通过媒体或其他证实对外公布销售日期。2、销售代理佣金补提,每一个考核期结束后统一结算累计完成情况，如果乙方累计任务完成达到销售任务目标60%（包含60%）-90%,则按照合同签约金额的1.1%补提销售代理佣金；则达到累计销售任务目标90%（包含90%）以上，则按照合同签约金额1.2%补提销售代理佣金。甲方同意每月先按总销售额的1.0%结算佣金,待乙方达到考核指标时按照达到考核指标的销售佣金率进行补差计算销售佣金。任一方无故擅自提前终止合同，应支付对方人民币20万元的违约金。同时应按本合同的违约标准，结清所有已签署预（销）售合同的房屋佣金等应付费用。任何一方的违约行为致使另一方无法全部或部分继续履行合同或继续履行合同的基本条件丧失的，应当承担等同于擅自解除合同的违约责任。2014年6月26日，双方签订《销售代理合同续签确认函》一份，约定双方签订的《圣联梦溪小镇》项目销售代理合同将于2013年11月16日到期。双方经过友好协商，对后续合作无异议，依照原合同中第三条，关于下一年《圣联·梦溪小镇》项目营销策划、企划推广及销售总代理问题，按照原合同自动顺延至下一个代理销售周期，在原合同的基础上增加2条，1：从2013年12月佣金结算开始，对金网络公司每月销售佣金支付中扣除当月结算佣金总额的7%作为交房保证金，待所售房屋业主完成收房签字手续后壹周内一次性向金网络公司支付；2、金网络公司现场销售人员配备更改为12名置业顾问，增加1名办证专员。 另查明：梦溪小城共计7栋楼，分别为1号楼、2号楼、6号楼、7号楼、11号楼、13号楼、16号楼。其中1号楼预售许可证的发放时间是2012年12月11日，其上记载：住宅22706.74平方米，商业19783.34平方米。并有小字加注“现商业预售建面19797.93平方米，211间，其他不变，2014年10月22日”日期上加盖合肥市房地产管理局行政审批专用章。2号楼预售许可证的发放时间是2012年6月27日。 上述事实，由当事人提供的证据及当庭陈述等附卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《销售代理合同》、《销售代理合同续签确认函》系双方真实自愿的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。根据代理合同及续签确认函的约定，代理合同于2014年11月14日到期，被告提出异议，故双方的代理合同于2014年11月14日终止。原告主张销售代理合同再自动续签一年周期，证据不足，不予采信，并以此要求被告支付单方解除合同违约金200000元，无法律依据，不予支持。双方销售合同已终止，对于未付的销售佣金被告应予支付。原告在合同终止后为被告销售的房屋，被告应参照合同约定的标准支付相应的佣金。原告主张被告未支付的佣金分为三部分，第一部分系2014年10月至2015年3月按照销售额1%扣留7%的尚欠佣金进度款593324.64元，第三部分系商业地产及思源公司客户退房后原告继续销售的房屋尚欠佣金合计83051.92元，被告对该两部分的金额均不持异议，本院予以确认。第二部分系原告销售的住宅项目，其中6号楼尚欠佣金101790.34元、7号楼尚欠佣金76360.15元、11号楼尚欠佣金276078.76元、13号楼尚欠佣金169006.37元、16号楼尚欠佣金273964.63元，被告对该部分金额亦无异议，应予确认。双方争议的焦点为1号楼、2号楼所欠佣金，原告主张1号楼的开盘时间为合肥市住房保障和房产管理局网站公示开盘日期2014年10月28日，被告辩称1号楼的预售许可证是2012年12月11日发放，该时间即为开盘日。原告共为被告销售的住宅楼有7栋，其中双方无争议的6号楼、7号楼、11号楼、13号楼、16号楼合肥市住房保障和房产管理局网站上公示的开盘日期与预售许可证发放的日期均为同一天。1号楼的预售许可证发放时间是2012年12月11日，从双方均认可的销售台账电子版中查询可知1号楼最早签约时间是2012年12月17日，结合被告提供的合肥市房地产管理局印制的《商品房预售方案示范文本》第四条“开盘日期为领取预售许可证后第日（小于10日内）”的条款。可认定1号楼住宅项目的开盘日即为2012年12月11日。如按原告所述，2012年12月11日取得预售许可证，当月即已经开始销售，房产部门却直至2014年10月28日才对外公示开盘，不仅违背生活常识也与房产部门在上述示范文本中的要求相矛盾。1号楼自2012年12月11日起8个月销售面积8194平方米，总面积22706平方米，销售率约36%，按照合同约定原告应按0.9%收取销售佣金，销售总面积22706.74平方米，销售总金额111678817元，佣金总额为1005109元，被告已支付1027346元，对于多付部分被告未提起反诉本案不予处理。2号楼的建筑面积是20482.89平方米，原告从第三方销售公司处接手后的可售面积为10890.89平方米，2号楼销售率应从原、被告签订合同的2012年11月16日起计算，截止2013年7月15日，原告销售面积9841.56平方米，销售率90.36%，故2号楼的佣金比例应按1.2%计算，原告主张2号楼佣金尚欠143037.50元，符合合同约定，应予支持。综上，被告应支付原告未结算佣金1716615元，扣除被告已支付的1500000元，剩余216615元被告应予支付。对于原告主张的逾期付款利息，可自2015年5月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七之规定，判决如下： 一、被告合肥圣联置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告北京金网络联行地产顾问有限公司销售佣金216615元及逾期付款利息（以216615元为基数，自2015年5月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决确定的履行之日止）； 二、驳回原告北京金网络联行地产顾问有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12800元，由被告合肥圣联置业有限公司负担5300元，原告北京金网络联行地产顾问有限公司负担7500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  宣春莲 人民陪审员  俞丰兰 人民陪审员  黄照梅 二〇二〇年十二月二日 书 记 员  丁 玲