安徽省亳州市谯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1602民初5306号 原告：亳州市新东方商厦有限责任公司。住所地安徽省亳州市谯城区新华路**。统一社会信用代码91341600756838532X。 法定代表人：顾海利，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李小玲，北京京师（亳州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢瑞婷，北京京师（亳州）律师事务所律师。 被告：宋志华，男，1970年9月30日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 原告亳州市新东方商厦有限责任公司（以下简称新东方公司）与被告宋志华租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月7日作出（2019）皖1602民初3127号民事判决。被告宋志华不服判决，提起上诉。亳州市中级人民法院于2020年3月17日作出（2020）皖16民终46号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2020年5月14日依法另行组成合议庭，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告新东方公司的委托代理人李小玲、邢瑞婷，被告宋志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新东方公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告经营场地租金57,531.57元、延付租金的滞纳金145,582.28元，以上合计203,113.85元（租金从2018年1月1日计算至2018年11月15日；滞纳金以拖欠租金为基数，以拖欠租金每日1%的标准，暂从2018年1月1日计算至2018年11月15日；2018年11月15日之后的滞纳金仍以合同约定为准计算至被告清偿拖欠上述费用之日；上述费用具体计算方式及明细见欠费清单），后变更该请求为：依法判令被告支付原告经营场地租金66,831.2元、延付租金的滞纳金186,007.28元，以上合计252,838.48元（租金从2018年1月1日计算至2019年1月6日；滞纳金以拖欠租金为基数，以拖欠租金每日1%的标准，暂从2018年1月1日计算至2019年1月6日；2019年1月6日之后的滞纳金仍以合同约定为准计算至被告清偿拖欠上述费用之日；上述费用具体计算方式及明细见欠费清单）；2、依法判令被告支付原告经营管理费57,531.57元、延付经营管理费的滞纳金145,582.28元，以上合计203,113.85元（经营管理费暂从2018年1月1日计算至2018年11月15日；滞纳金以拖欠的经营管理费为基数，以拖欠经营管理费每日1%的标准，暂从2018年1月1日计算至2018年11月15日；2018年11月15日之后的滞纳金仍以合同约定为准计算至被告清偿拖欠上述费用之日；上述费用具体计算方式及明细见欠费清单），后变更该请求为：依法判令被告支付原告经营管理费66,831.2元、延付经营管理费的滞纳金186,007.28元，以上合计252,838.48元（经营管理费从2018年1月1日计算至2019年1月6日；滞纳金以拖欠经营管理费为基数，以拖欠经营管理费每日1%的标准，暂从2018年1月1日计算至2019年1月6日；2019年1月6日之后的滞纳金仍以合同约定为准计算至被告清偿拖欠上述费用之日；上述费用具体计算方式及明细见欠费清单）；3、本案诉讼费、律师费等其他有关费用由被告承担。事实与理由：2014年8月31日原告与被告签订合同编号为205＃“片断”的租赁合同，约定原告将亳州市新东方商厦二楼205号171.56平方米的经营场地租给被告用于经营“片断”品牌女装商品，租赁期限自2014年8月31日起至2015年8月30日，年租金为65,750.37元，支付方式为半年一付，下半年须提前30天预付；合同第4.10款约定“被告逾期支付租金，每逾期一日应按1％向原告支付滞纳金”，第5.3约定水电费另行计算；第22条约定争议交由原告所在地法院解决，因维权支出的费用由败诉方承担。合同到期后双方没有续签书面合同，但被告一直在原告处经营，原告也继续为其提供场地及管理服务，双方一直按原合同履行，但被告自2018年开始拖欠原告的租金等费用。 另，2014年8月31日亳州市东方博泰商场经营管理有限责任公司（以下简称东方博泰）与被告签订商场经营管理合同，约定东方博泰对被告进行管理并收取综合经营管理费，费用为每年65,750.37元，支付方式为半年一付，下半年须提前30天预付，合同期限自2014年8月31日起至2015年8月30日；合同第6.5约定“被告逾期支付经营管理费，每逾期一日应按年综合经营管理费的1％向原告支付滞纳金”。合同到期后，被告没有与东方博泰续签书面综合管理服务合同，但仍然继续正常营业，享受原告的综合管理服务，双方一直按原合同履行。 2016年4月15日原告与东方博泰正式解除承包管理合同，双方签订经营管理交接协议书，由原告承继东方博泰与新东方公司承租客户签订的商场经营管理合同的权利和义务，自行对新东方公司进行管理，被告也未对此项合同变更提出异议，且被告与东方博泰管理合同到期后一直享受着原告提供的管理服务。 虽然租货费、综合服务管理费年年上涨，但原告秉承为商户服务的理念，仅按照2014年度签订并执行的合同计算租赁费、综合经营管理费等费用，被告在2018年以前也一直如约按上述标准支付相关费用，但自2018年被告开始无故拖欠原告的租金、管理费等费用。针对被告拖欠租金等费用的行为，原告曾于2018年7月10日向被告所租赁的经营场地处递交律师函，函告被告支付上述费用，被告也置之不理；截止原告提起诉讼之日，被告一直没有支付自2018年开始的租金及经营管理服务费。被告的违约行为已经严重损害了原告的合法权益，现原告为了维护自己的合法权益，特依据相关法律法规诉至贵院，望依法支持原告的诉求。 新东方公司在（2019）皖1602民初3127号案件中申请变更诉讼请求理由为：因原告起诉被告时，被告仍在承租店铺经营，原告起诉的诉求中相关费用的计算截止日期是2018年11月15日，被告在2019年1月6日在未结清拖欠原告费用的情况下擅自撤店，故原告请求将被告拖欠的费用及相关滞纳金追加到2019年1月6日。 被告宋志华辩称，原告的所有证据都不能证明2018年被告仍然在出租该房屋。2017年一直在装修导致大部分商铺撤铺，被告申请撤场，但原告一直走申请程序，未同意被告撤场，被告只能强制撤场。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告所举营业执照、租赁合同，被告不持异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：一、原告所举商场经营管理合同、经营管理交接协议书、律师函及照片、视频资料及照片、律师费发票及委托协议，具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定，所举情况说明，系原告单方制作，且无其他证据相印证，被告也有异议，达不到其证明目的，对其证据效力不予认定。二、被告所举申请表（商铺退场审批表），达不到其证明目的，对其证据效力不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月31日，新东方公司（出租方、甲方）与宋志华（承租方、乙方）签订租赁合同，该合同主要约定：新东方公司将亳州市新东方商厦二楼205号171.56平方米的经营场地租给宋志华用于经营“片断”品牌女装类商品，租赁期限自2014年8月31日起至2015年8月30日止，装修免租期15天，年租金为65,750.37元，租金支付方式为半年一付，下半年须提前30天预付。该合同第4.10款约定“乙方逾期支付租金，每逾期一日应按1％向甲方支付滞纳金，乙方逾期15天未支付租金，视为乙方自动放弃经营权，甲方有权单方解除合同，乙方须无条件撤场”。第5.3款约定：“甲方为乙方提供专厅（柜）内独立电表，厅（柜）内用电费用由乙方自行承担；……”。第16.5款甲方有权解除本合同的条件约定：“乙方拖欠应付租金或其他应付费用15天以上，且在收到甲方要求其纠正违约的通知后7日内，未纠正的；……”。第17.3款约定：“如乙方未能在两个星期内纠正违反本合同或本合同中任何条款和条件的违约行为，则甲方将向乙方发出律师函给予警告；如乙方在上述违约行为持续三个星期仍未纠正，则甲方有权中断其租赁场地的用水、用电、空调或其他服务设施的供应，或有权采取甲方认为适当的其他行为，直至乙方纠正其违反本合同和本合同的全部违约行为，并付清甲方因乙方违约而发生的全部费用（包括支付违约金以及重新接通供水、供电和空调供应的费用）”。第18.3款约定：“合同期满或提前终止时，倘若乙方未按上款规定的要求交还经营场地，则乙方应继续支付本合同终止日第二日起至全部办妥相关交还经营场地的所有手续之日止的应付所有相关费用，同时，乙方亦须赔偿甲方因未能按时交还经营场地而发生的全部损失或损害”。第22条约定：“凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应通过友好协商解决；如果协商不成，应依法向甲方所在地的人民法院提起诉讼解决，所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费等）由败诉方承担”。 2014年8月31日，东方博泰（甲方）与宋志华（乙方）签订《商场经营管理合同》，该合同主要约定：东方博泰对亳州市新东方商厦二楼205号171.56平方米的经营场地进行管理并收取综合经营管理费，综合经营管理费用为每年65,750.37元，支付方式为半年一付，下半年须提前30天预付，合同期限自2014年8月31日起至2015年8月30日。该合同第6.5款：“乙方逾期支付经营管理费，每逾期一日应按年综合经营管理费总额的1％向甲方支付滞纳金，乙方逾期15天未支付综合经营管理费的，视为乙方自动放弃经营权，甲方有权单方解除合同，乙方须无条件撤场”。 合同签订后，双方按约定履行。合同到期后，新东方公司及东方博泰没有与宋志华续签书面合同，但宋志华一直在亳州市新东方商厦二楼205号171.56平方米的经营场地处经营，新东方公司及东方博泰亦继续为其提供场地及管理服务，双方一直按原合同履行。 2016年4月15日，新东方公司与东方博泰正式解除承包管理合同，双方签订经营管理交接协议书，由新东方公司承继东方博泰与新东方公司承租客户签订的商场经营管理合同的权利和义务，自行对新东方公司进行管理，宋志华未对此项合同变更提出异议，而是继续履行合同。 自2018年1月1日起，宋志华未按合同约定缴纳租金及综合管理费。后宋志华申请离场，2019年1月6日，实际搬离租赁场地。经新东方公司多次催要，宋志华未缴纳拖欠的自2018年1月1日至2019年1月6日租金66,831.2元及综合经营管理费66,831.2元。 在庭审时，就被告提供的申请表中退场审批表上签署的“2018年8月30日”日期向宋志华询问，宋志华回答称“是李进萍（注：新东方公司楼层经理）写的”，再次询问时，宋志华称“不是李进萍写的，就是商场其他人写的”。 另查明，2018年9月18日、10月20日，宋志华还在向新东方公司交纳电费。 新东方公司为向宋志华追索租金及经营管理费，与北京京师（亳州）律师事务所签订《委托代理协议》，支付律师代理费4,000元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人依照合同规定享有相关权利、履行相应的义务。本案中，新东方公司与宋志华于2014年8月31日自愿签订关于亳州市新东方商厦二楼205号171.56平方米的经营场地的租赁合同、东方博泰与宋志华于2014年8月31日自愿签订关于亳州市新东方商厦二楼205号171.56平方米的经营场地的经营管理合同，上述合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人可以随时解除合同。本案中，新东方公司、东方博泰公司与宋志华于2014年8月31日签订的合同期限为一年，于2015年8月30日届满，之后双方未签订新的书面合同，但宋志华继续使用经营场地，并按照原合同约定的租金及经营管理费标准向新东方公司、东方博泰支付租金及管理费，新东方公司、东方博泰亦没有提出异议，并接受租金及管理费，原租赁合同及经营管理合同继续有效，但租赁期限为不定期。 2016年4月15日，新东方公司与东方博泰正式解除承包管理合同，双方签订经营管理交接协议书，由新东方公司承继东方博泰与新东方公司承租客户签订的商场经营管理合同的权利和义务，故东方博泰与宋志华签订的经营管理合同中的权利和义务由新东方公司承继。 新东方公司主张宋志华于2019年1月6日向新东方公司申请撤离场地，并将承租的亳州市新东方商厦二楼205号171.56平方米经营场地的物品全部搬走，并提供相关视频材料，宋志华虽对新东方公司的主张及证据持有异议，辩称其早已于2017年申请撤场，2018年上半年搬离，但其并未提供2017年申请撤场，2018年上半年搬离的相关证据，从新东方公司提供的证据可以看出，2018年9月18日、10月20日，宋志华还在向新东方公司交纳电费，故在该时间，宋志华一直在占有使用涉案经营场地，双方合同至少在2018年10月20日尚在正常履行中。另，退场审批表上“2018年8月30日”的日期，宋志华在庭审回答询问时称“是李进萍（注：新东方公司楼层经理）写的”，对其再次询问时，宋志华称“不是李进萍写的，就是商场其他人写的”。综合新东方公司的主张、证据及宋志华在庭审中的陈述，宋志华的辩称不能成立，本院不予采信。根据已查明的案件事实，结合双方当事人庭审的陈述，本院认为双方于2019年1月6日解除合同更接近于本案事实，宋志华不认可该解除时间，应提供相应证据予以证明，其举证不能，应承担不利的法律后果。 另，关于保证金，因租赁合同已解除，也未发生保证金不予退还的约定情形，新东方公司应将保证金20,000元退还给宋志华。 综合上述分析，根据租赁合同约定的租金和经营管理费标准，宋志华欠新东方公司自2018年1月1日起至2019年1月6日止的租金为66,831.2元、综合经营管理费为66,831.2元。扣除宋志华已经支付的租赁保证金20,000元，宋志华还应支付新东方公司租金46,831.2元、经营管理费66,831.2元。 关于租金及经营管理费的滞纳金。合同约定租金及经营管理费“支付方式为半年一付，下半年须提前30天预付”、“乙方（宋志华）逾期支付租金，每逾期一日应按1％向甲方（新东方公司）支付滞纳金，乙方逾期15天未支付租金，视为乙方自动放弃经营权，甲方有权单方解除合同，乙方须无条件撤场。”《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，新东方公司明知宋志华自2017年12月31日后存在逾期支付租金及经营管理费，但未按合同约定在宋志华逾期15天后，采取适当措施即单方解除合同，以防止损失扩大，新东方公司在宋志华逾期15天后，未采取合同约定措施提出解除合同，致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故租金及经营管理费的滞纳金应计算至租金及经营管理费逾期15天，超过15天以后的滞纳金，本院不予支持。另，宋志华曾向新东方公司申请撤场，原告向被告提供了一份商铺退场审批表，但新东方公司并未及时办理好相关撤场手续，新东方公司自身亦具有一定过错，应当承担相应的责任，故本院酌定滞纳金计算标准为月利率2%。宋志华欠新东方公司租金46,831.2元，滞纳金为468.31元（46,831.2元×2%×0.5月）；经营管理费66,831.2元，滞纳金为668.31元（66,831.2元×2%×0.5月）。 关于律师费问题。双方合同约定“凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应通过友好协商解决，如果协商不成，应依法向甲方所在地的人民法院提起诉讼解决，所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费等）由败诉方承担”。新东方公司要求宋志华支付律师代理费的诉讼请求，符合本案事实和法律规定，本院予以支持。但因律师事务所收费标准与诉讼请求标的额存在密切联系，而本案中新东方公司诉讼请求未被全额支持，因此新东方公司主张的律师代理费4,000元，不应由宋志华全额支付，根据本案事实，本院酌情由宋志华支付50%即2,000元。 综上所述，新东方公司在本案中的诉讼请求，本院予以部分支持。对宋志华的答辩意见，因其提交的证据不足以证明，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告宋志华于本判决生效之日起十日内，支付给原告亳州市新东方商厦有限责任公司租金46,831.2元及滞纳金468.31元、经营管理费66,831.2元及滞纳金668.31元。 二、被告宋志华于本判决生效之日起十日内，支付给原告亳州市新东方商厦有限责任公司律师费2,000元。 三、驳回原告亳州市新东方商厦有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,857元，由原告亳州市新东方商厦有限责任公司负担6,846元，由被告宋志华负担2,011元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长  于文礼 人民陪审员  谭艳红 人民陪审员  高倩影 二〇二〇年十二月十四日 书 记 员  张婉琪