北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初13238号原告（反诉被告）：余震，男，1989年8月11日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：张晓玲，北京市浩东律师事务所律师。委托诉讼代理人：王川，男，1993年6月5日出生，汉族，北京市浩东律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：谷祖武，男，1994年10月15日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：庞九林，北京市春林律师事务所律师。被告：北京同心家园房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区学院南路大王花园**平房。法定代表人：张文祥，经理。被告兼被告北京同心家园房地产经纪有限公司委托诉讼代理人：张蓓蕾，女，1972年9月3日出生，汉族，北京同心家园房地产经纪有限公司业务经理，住浙江省温州市鹿城区。原告（反诉被告）余震与被告（反诉原告）谷祖武，被告张蓓蕾、北京同心家园房地产经纪有限公司（以下简称同心家园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月23日作出（2018）京0114民初12612号民事判决书，谷祖武提出上诉，北京市第一中级人民法院以（2020）京01民终3993号民事裁定书，撤销本院（2018）京0114民初12612号民事判决书，发回重审。本院依法另行组成合议庭进行审理。原告（反诉被告）余震的委托诉讼代理人张晓玲、王川，被告（反诉原告）谷祖武的委托诉讼代理人庞九林，被告兼被告同心家园公司委托诉讼代理人张蓓蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余震向本院提出诉讼请求：1.原告与被告张蓓蕾、谷祖武签署的《××公寓经营合作协议》无效；2.被告张蓓蕾返还原告租金150000元、押金80000元、水费4500元、卫生费3060元、暖气费6502.5元、网费4800元、固定资产投入7500元，赔偿原告经营利润损失41760元，上述合计298122.5元，被告谷祖武和北京同心家园房地产经纪有限公司承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：原告与被告张蓓蕾、谷祖武于2014年12月21日签订了《××公寓经营合作协议》，实为房屋租赁，房屋座落于北京市昌平区××镇××村东头××公寓院落中的51间。协议约定租期为3年，自2015年1月5日至2018年1月5日，年租金为30万元，押金8万元。租金一直由原告直接转帐到被告张蓓蕾的个人帐号，实为被告张蓓蕾个人出租给原告。在合同履行过程中，于2017年7月13日，王艳秋（已故，为涉案房屋的实际修建人）强行收走房屋，原告才知晓该租赁房屋属于自建房，并非被告张蓓蕾个人所有，且王艳秋明确告知其与被告张蓓蕾的协议是禁止转租的。原告被赶出后，多次联系被告张蓓蕾和谷祖武并解决后续事宜，未果。被告张蓓蕾无权出租并未明确告知原告该房屋的性质，致使原告在经营过程中被强行停止，被告收取原告的未履行的租金及押金应当予以退还，并赔偿原告由此受到的损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。谷祖武辩称，被告不同意原告的诉讼请求，张蓓蕾在本案中没有独立的权利和义务，是代理同心家园公司在协议上签字盖章，所以张蓓蕾不是本案适格的被告。同心家园公司在本案中也没有独立的权利义务，之所以盖章是起到证明的作用，并不对出租房屋行为有独立的权利。谷祖武和余震签订的合作经营协议一直在履行。张蓓蕾、同心家园公司共同辩称，同意谷祖武的答辩意见。补充说明，原审一审调取的视频中，余震主张的公寓被收走并非事实，余震与王艳秋、倪春胜之间的关系十分友好，当时是张蓓蕾报的警，余震不愿意报警，收走是谎言，是不存在的事情，目的是针对谷祖武一方。该视频并未表明王艳秋将公寓收回，余震也没有证据证明将公寓交给王艳秋或其他人。事实上，余震使用公寓一直到2018年8月。谷祖武向本院提出反诉请求：1.反诉被告支付合同期满后逾期使用7个月的房租17.5万元；2.反诉被告支付房租滞纳金5万元；3.反诉被告支付公寓内部设备、设施损失补偿款18.6万元；4.诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2014年12月21日，反诉原告与反诉被告签订公寓经营合作协议，将××公寓院落及51间房屋承包给反诉被告承包经营，年承包费30万元整。时间为2015年1月5日至2018年1月5日。2018年1月5日，合同到期后，反诉被告并没有将公寓交还给反诉人，一直到2018年8月中旬被拆除，没有搬出任何电器设备、家具设施等可移动的财物。反诉被告使用反诉原告公寓，应该依照合同约定交还公寓，在继续使用期，应支付房屋使用费，并根据合同支付滞纳金。另外因公寓被拆除，反诉被告未归还公寓并没有通知反诉原告及时搬移设备设施及家具等物品而给反诉原告造成财物损失，因此反诉被告应该赔偿反诉原告的此项财物18.6万元。余震辩称，双方的租赁合同是存在的，但是我们在2017年7月在本诉中已经明确了，合同到期前实际房主王艳秋已经把房屋强制收回，而且该房屋是违章建筑，目前涉案房屋已经被拆除，反诉人的损失都是不存在的，我们不同意赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月21日，谷祖武（甲方）与余震（乙方）签订《××公寓经营合作协议》（以下简称《合作协议》），约定：“一、甲方将位于北京市昌平区××镇××村东头××公寓院落中的51间标准间以现状承包给乙方长期经营……三、出租期限自2015年1月5日至2018年1月5日止。此前半月为免租交接期……五、整院公寓年租金为人民币30万元整。租金付款方式为首年半年付，第二年前半年付三分之二，后半年付三分之一，第三年年付。每次均需提前一个月付下一期房租。如将来遇拆迁，拆迁时甲方需退回乙方多余日期的租金。租金为每3年递增百分之十。甲方收款指定账户：农业银行6228480010514596112户名张蓓蕾。各种家电家具设施等可移动物品的一次性经营转让费为8万元整。如只签订3年或以下时期合同，此款为押金。期满退还乙方。在一年半内乙方需确定是否转为转让费。届时书面确定，确定后转让费在乙方放弃续租时不退。如确定为转让费，乙方可在3年后继续租用，如甲方收回，需退给转让费。此转让非房子建筑本身及不可移动的建筑附属装潢的转让。双方在12月21日双方签订合同，暂确定交接日为12月22日，乙方需在交接前需先交齐大部分租金13万租金，剩余款项在交接完毕后多退少补。六、订此协议时乙方须交定金五万元整，并于交接日前交清余下租金与押金，乙方应按时或提前缴纳承包租金，交款不可逾期，否则逾期在十天之内，需按天交滞纳金，每天滞纳金为应缴总额的5%，十天之后如有特殊原因需经甲方协商认同，如无协商认同算违约，合同自动解除，甲方无条件收回院内房屋……”。《合作协议》落款处甲方有谷祖武、乙方有余震签字，张蓓蕾以及同心家园公司在甲方、乙方右侧签字及盖章。涉案房屋无规划及建设审批手续。涉案房屋及场地是谷祖武从案外人倪春胜手中承租的。2013年9月28日，倪春胜与谷祖武签订《××南区整体出租协议》，协议约定倪春胜将坐落于××公寓南区临大道的门市房230平方米以及门市房后公寓一至二层建筑面积约1200平方米以及小院出租给谷祖武，租赁期限自2013年12月1日起至拆迁止。《合作协议》签订后，余震按约支付了2015年1月5日至2018年1月5日3年的租金900000元及押金80000元并实际使用租赁房屋。2017年7月13日，余震被房东强行清出场地退出经营。至于余震被清出经营原因，余震称是因为倪春胜与张蓓蕾之间擅自转租，导致房东收回。张蓓蕾否认，认为是余震租赁经营公寓期间无人值班导致房东不满意而被收回。余震提交了其与房东王艳秋的录音，录音中，房东王艳秋对经营安全不放心，王艳秋表示不让张蓓蕾继续经营，是因为张蓓蕾不上心，如果发生火灾等后果严重；王艳秋现在无法联系上张蓓蕾，如果发生事故，王艳秋更是担心无法联系张蓓蕾；在录音中，王艳秋方提到租赁给倪春胜时要求不能转包。上述事实，有《××东区（南区）公寓经营合作协议》《××南区整体出租协议》、聊天记录、公安机关出警记录以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，《合作协议》虽名为“经营合作”，但根据其内容约定，谷祖武作为甲方并不参与公寓的经营管理，除了每年收取固定的租金收益外，不参与经营利润的分配，亦不承担经营风险，故双方实为房屋租赁合同法律关系。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，所涉标的房屋并没有相应建设工程规划许可证，没有合法审批手续，故双方签订的《合作协议》应为无效。对于合同主体，本院认定是余震与谷祖武，张蓓蕾和同心家园公司并不是合同主体。首先，谷祖武与案外人倪春胜签订出租协议，谷祖武从案外人处承租来租赁标的。其次，《合作协议》明确写明甲方是谷祖武。第三，张蓓蕾只是合同约定的接受租金方，并不是合同主体。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，余震已经向谷祖武交纳租金至2018年1月5日，实际使用涉案房屋至2017年7月13日，故对于其要求退还2017年7月14日至2018年1月5日的占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。具体数额，本院参考《合作协议》中约定的租金及实际使用时间予以确定。对于余震要求退还押金80000元的诉讼请求，本院予以支持。首先，《合作协议》中明确约定签订3年或以下时期合同时此款为押金，期满时退还余震，而余震与谷祖武约定的出租期限为3年。其次，现谷祖武并未提交证据证明余震确定将上述款项转为转让费，且双方《合作协议》约定转为转让费需要书面确定。对于余震要求退还水费、卫生费、暖气费、网费、固定资产投入以及赔偿经营利润损失的诉讼请求，其并未提交充分证据证明自己的主张，本院不予支持。对于余震要求张蓓蕾和同心家园公司承担连带责任的意见，于法无据，本院不予支持。对于谷祖武反诉要求余震支付2018年1月5日之后的7个月的租赁以及滞纳金，现谷祖武并未提供证据证明余震在2018年1月5日之后仍然继续使用涉案标的，故本院对谷祖武的该部分诉讼请求不予支持。对于谷祖武要求余震支付公寓内部设备、设施损失补偿款的诉讼请求，其并未提交证据证明自己的上述主张，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、余震与谷祖武签订的《××东区（南区）公寓经营合作协议》无效；二、谷祖武于本判决生效后十五日内向余震退还占有使用费143333元、押金80000元；三、驳回余震的其他诉讼请求；四、驳回谷祖武的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12800元，由余震负担6400元，已交纳；由谷祖武负担6400元，于本判决生效后十五日内交纳。反诉案件受理费3733元，由谷祖武负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 俊人民陪审员  黄丽霞人民陪审员  汪 霞二〇二〇年十二月九日书 记 员  丁晓影