山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0481民初7363号原告（反诉被告）：秦明伟，男，1984年5月10日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：郑广良，山东荆河律师事务所律师。被告（反诉原告）：李广新，男，1959年9月30日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：刘桂红，女，汉族，1960年6月16日，住山东省滕州市，系被告李广新妻子。委托诉讼代理人：宋先伟，山东真谛律师事务所律师。原告（反诉被告）秦明伟诉被告（反诉原告）李广新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，被告李广新提起反诉并受理，依法适用简易程序，公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）秦明伟的委托诉讼代理人郑广良、被告（反诉原告）李广新及其委托诉讼代理人刘桂红、宋先伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）秦明伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告将滕州市房屋返还给原告，原告返还被告14万元房款；2.诉讼费由被告承担。诉讼中，秦明伟根据反诉原告李广新增加的请求，亦增加请求为被告支付原告房屋占用费70000元。事实与理由：2016年8月7日原、被告双方签订《售房合同书》，合同约定：被告购买原告所有的位于滕州市房屋一处，价款42万元，被告先付14万元，原告将案涉房屋交付被告使用，剩余房款通过银行贷款支付。合同签订后，被告不能通过银行贷款支付、也不能凑集款项支付剩余房款。在多次督促被告履行合同的过程中，被告一直搪塞原告，尽管如此，原告还是给被告时间凑集房款，但是事与愿违，原告无奈于2020年3月4日委托律师向被告发出《律师函》，要求限期支付剩余房款，否则解除合同。发送律师函后，被告也做了书面付款保证，但最终不同意支付剩余房款和利息，表明其违约和不能履行合同义务的事实。被告（反诉原告）李广新辩称，不同意原告诉讼请求，不同意解除售房合同，不同意接收14万元购房定金。具体理由：2016年8月，被告李广新为给其在部队服役的儿子购买房屋作为结婚用房，签订了该售房合同书，并支付定金14万元。原告及其中介恶意串通，隐瞒该房被抵押、被查封的事实，将该房出售给被告，并保证不存在抵押和债务，骗取被告购房款。至此，被告无法根据合同约定办理二手房贷款予以支付其余房款，被告无过错。原告过错严重，已涉嫌构成诈骗。庭后被告将向公安机关依法控告秦明伟的诈骗行为。反诉原告李广新提起反诉请求:1.依法判决反诉被告双倍返还反诉原告购房定金28万元;2.依法判决反诉被告赔偿损失15万元;3.反诉费、保全费、保险费由反诉被告承担。事实与理由：2016年8月7日反诉原告与反诉被告签订了《售房合同书》，反诉被告将其位于滕州市万元的价格出售给反诉原告。反诉原告向反诉被告交付了定金14万元，约定其余房款通过二手房贷款支付。反诉原告在办理贷款时发现，该房已被抵押、被查封，致使反诉原告无法取得该房所有权。反诉被告故意隐瞒房屋被抵押和被查封的事实，主观上恶意欺骗反诉原告，给反诉原告造成了巨大损失。反诉被告隐瞒自身的恶意，却百般指责、辱骂反诉原告不交付剩余房款。房子涨价幅度较大，反诉原告实际可得利益损失增加，要求反诉被告赔偿损失15万元。反诉被告秦明伟辩称，李广新的反诉请求及依据的事实和理由不成立，请求驳回反诉请求。理由:双方签订的售房合同书中付款方式约定的是乙方先付房款14万元，依据合同双方真实意思确定该房款不是定金。李广新是通过家和房产中介向反诉被告购买房屋，秦明伟没有隐瞒房屋抵押贷款的事实，李广新已实地看房并已全面综合了解涉案房屋，买房时李广新知晓房子有贷款。李广新在支付14万元房款后，再无主动向秦明伟联系过，在这期间都是秦明伟督促其支付剩余房款。反诉原告并没有办理过银行贷款申请手续。反诉原告提出的15万元损失，超出房屋上涨部分比例。合同解除后，反诉原告应支付反诉被告占用期间的房屋使用费，按15000元/年计算，要求反诉原告赔偿占用费70000元。原告（反诉被告）提供证据如下：证据一、售房合同书一份。证明2016年8月7日甲方秦明伟作为出售方和乙方李广新作为买受方，就案涉房屋买卖事宜签订了售房合同。证据二、房产证，证明涉案房状况及权属事实。证据三、律师函副本一份及邮单一张，证明被告因迟延履行主要债务，原告催告其履行义务的事实。证据四、被告李广新出具的保证付清剩余房款的书面保证。该证据是被告李广新在收到律师函后，于2020年3月15日，在其友孔德健的陪同下向原告出具，表明10日内付清剩余房款28万元，并付房款利息10万元，共计38万元。付清上述款项后，10日内无条件办理房屋过户手续，证明被告李广新收到律师函后，基于其违约的事实，就涉案房屋的剩余房款事宜，向原告再次承诺付款并支付利息的事实。证据五、被告李广新出具的保证付清剩余的房款书面保证，证据内容同证据四，该复印件上有被告李广新书写“原件已拿走，李广新20**年3月31日”字样。证明李广新出具书面保证的真实性，李广新没有按照承诺的日期于2020年3月15日起10日内付清剩余房款及利息，再次违约、迟延履行债务的事实。被告（反诉原告）质证意见：证据一卖房协议第三条载明剩余房款28万元通过二手房贷款交付，由于该房被抵押、查封，无法办理二手房贷款，过错在原告。对证据二，被告从未见到过原告的房产证原件，只见过复印件，并且在该房产证中附记部分中有已抵押的事实，履行债务期限2015年1月20日起至2040年1月20日止。在原告交给被告的所有复印件中，均无该页复印件，证明原告故意隐瞒抵押事实。对证据三，律师函中所谓案件事实以及律师意见并非合法有效。对证据四、五，原告未提供原件，该保证是无效保证，没有法律效力。被告（反诉原告）提交证据：证据一、售房合同书复印件，证明原告应当保证该房产能办理二手房贷款，此属于原告义务。证据二、2016年8月7日收条，证明原告收到被告预付定金14万元整，有原告签字捺印和身份证复印件。该14万元性质是定金，并非是预付款。证据三、保证书原件、复印件各一份，说明该保证书隐瞒了抵押和财产保全的事实，并且向被告作出了书面保证，证明原告出售案涉房屋隐瞒事实，主观恶意深，具有欺诈的故意和行为。这也是反诉原告要求双倍返还购房定金以及赔偿的依据。证据四、不动产登记信息一份，证明该房在2015年1月20日到2040年1月20日已办理抵押，数额为25万元，抵押权人为邮政储蓄银行滕州支行，证明原告存有过错。证据五、（2016）鲁0481民初2681号民事裁定书，显示案外人宋宇俊查封原告名下房屋，证明案涉房屋被查封时间是2016年4月28日，早于原告将涉案房屋出售给被告的时间即2016年8月7日。原告（反诉被告）质证意见：从收条内容看，结合售房合同书对14万元的约定，其本来的意思是房屋预付款，不能解释为定金。《担保法》规定，定金合同应当以书面形式约定，该14万元的真实意思已在售房合同中进行约定，不能理解为单纯的定金。该保证书内容已经体现在售房合同当中，并且表明具体事宜与合同为准。应当是被告在中介参与的过程中，由被告先支付28万元房款，并申请银行贷款，得找一个受理银行来审查书面手续。即使有抵押或者查封，并不妨碍银行审批贷款手续。原告并未收到民事裁定书，不存在主观上的恶意隐瞒。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人诉辩和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2015年1月取得滕州市平行南路26号永乐佳苑3-1-402室房屋的产权证书。2016年8月7日，原、被告签订“售房合同书”一份，载明：“甲方出售平行南路26号永乐佳苑3-1-402室给乙方，乙方已实地看房并已全面综合了解，并有购买意向。双方在协商一致的基础上，签订以下合同：一、全屋概况：此房建筑面积108.19平方米，地下室26.22平方米，产权证号2015000116，售价肆拾贰万元。二、乙方承诺该房产无纠纷，不牵扯甲方其它债权债务，甲方保证此房享有完全物权，如有其他纠纷，与此房无关，与乙方无关。三、付款方式：乙方先付房款壹拾肆万元，剩余房款贰拾捌万元通过银行二手房贷款支付。注：首付款以评估价为准。四、产权转移：甲方配合乙方在银行办理申请所提交的资料，审批下来后办理产权过户（过户到乙方所指定的人名下）。五、房屋交付：乙方交清壹拾肆万元，甲方同意把此房交于乙方使用。交接后产生的一切法律后果，乙方自行承担。六、过户费用的承担：过户所产生的税费双方各付一半。七、违约责任：合同签订后双方需恪守，违约方承担房价款15%的违约责任，用于赔付守约方的经济损失。八、其他约定：在双方过户之前所产生的（此房）税用均由甲方承担，注：此房只是在家和房产签订此合同，在过户之前所产生的法律后果各自承担，家和公司见证”。秦明伟在甲方处签字捺印，李广新在乙方处签字捺印。同日，被告向原告支付房款14万元，原告向被告出具收条一份，载明：“今收到李广新购房预付定金壹拾肆万元整”。李广新在收条上签字捺印。同日，原告向被告出具保证书，载明：“今有永乐佳苑3-1-402室房子出售给李广新，具体事宜以合同为主，该房未过户所产生的一切债权债务抵押等均由秦明伟本人承担”。秦明伟在保证书上签字捺印。原告收到房款14万元后，将房屋实际交付被告占有使用，被告对房屋进行了装修，被告李广新称支出装修费6000元左右。合同签订后，被告未向原告支付剩余购房款。2020年3月4日，原告向被告发出律师函，通知被告于3月15日前支付剩余房款，如到期不支付，则与被告解除房屋买卖合同。3月15日，被告向原告出具书面保证，载明：“秦明伟先生：关于李广新欠你房款一事，我保证：一、10日付清所欠房款28万元。二、付房款利息10万元。三、付清以上款，10日内你无条件办理房屋过户手续”。李广新在保证人处签字。李广新未支付秦明伟剩余房款，秦明伟亦未配合李广新办理房屋过户手续。另查明，案外人宋于峻诉秦明伟民间借贷纠纷案，本院于2016年4月28日作出（2016）鲁0481民初2681号民事裁定，查封秦明伟银行存款20万元或相应价值其他财产，于2016年5月4日对滕州市房管局下达了协助执行通知书，查封了秦明伟的涉案房屋，于5月19日将上述民事裁定、协助执行通知书向秦明伟进行了送达。审理中，被告称如果能以欠付28万元购房款的范围内偿还银行抵押贷款和执行案件欠款的情况下，愿意继续履行合同，否则视为原告恶意。目前，秦明伟欠宋于峻案款约20万元、欠银行抵押借款约20万元，被告欠付的购房款28万元不足以偿还银行抵押贷款和执行案件欠款。原、被告均认可涉案房屋现市场价值为80万元。本院认为,关于涉案的合同效力问题，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确规定司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。尽管该规定作为管理性强制性法律规定，查封只能阻却房屋物权的变动,并不影响当事人签订合同的效力,违反了并不当然导致合同无效。关于未经抵押权人同意,转让抵押房屋的合同效力认定,应适用2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该规定是管理性强制性规定,而非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定。因此,违反该规定的法律后果,并非转让抵押房屋的买卖合同无效,而是在抵押权尚未涤除的情况下,合同当事人请求继续履行合同实现物权变动时,人民法院不予支持。就不动产物权变动而言,该条规定的“转让”,是指不动产物权变动的结果,而不是原因。故不动产物权变动的原因行为即合同效力,不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。虽然1995年10月1日起施行的《担保法》第四十九条第一款规定,抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;未通知抵押权人或者未告知受让人的转让行为无效。但根据新法优于旧法的原则,关于抵押物转让合同的效力应适用《物权法》的相关规定。同时根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。本案中,涉案房屋买卖合同书系双方真实意思表示,协议内容不违法,双方虽然未办理房屋产权变更登记,但不影响双方签订的房屋买卖合同的效力,对该协议的效力予以认定。由于案涉房屋存在抵押、查封的情形，无法办理过户，被告的合同目的不能实现，被告欠付的购房款28万元不足以偿还银行抵押贷款和执行案件欠款，无法涤除抵押、解除查封，不具备继续履行合同的条件，原告要求解除合同并返还被告14万元购房款、被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于反诉原告要求反诉被告双倍返还定金28万元的问题。《中华人民共和国担保法》第九十条:“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定:“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条规定:“当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的,超过的部分,人民法院不予支持。”当事人约定给付定金作为债权的担保,应当以书面形式约定,也就是说合同中应当明确约定给付的款项为定金。当事人约定的定金数额不超过主合同标的额20%。本案虽被告向原告出具的收条中载明“收到李广新购房预付定金14万元”，但双方在售房合同中约定买房先付房款14万元，余款通过银行二手房贷款支付。即被告支付的14万元系先期房款，双方未有约定定金的合意，亦未有以定金作为售房合同担保的意思表示，故该14万元并非定金，系预付房款，反诉原告要求反诉被告双倍返还定金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告赔偿损失15万元的问题。由于案涉房屋存在抵押、查封的情形，无法办理过户，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，反诉原告的购房目的不能实现，反诉被告应当承担合同不能继续履行的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”即一方违约给另一方造成的损失包括履行合同后可以获得的利益。房屋买卖合同履行中一方违约导致买卖不成而给对方造成的经济损失包括房屋增值损失。双方均认可目前涉案房屋的市场价格为80万元，本院予以确认。反诉被告明知案涉房屋存在抵押、查封的情形，依然与反诉原告签订《售房合同书》，主观过错明显，对该合同无法继续履行、反诉原告的购房目的无法实现，由此而造成反诉原告购房的预期可得利益损失，应承担民事赔偿责任。结合双方认可的房屋价格及当时的出售价格，确定涉案房屋目前增值38万元，因反诉原告仅实际交纳部分购房款，本院酌情认定反诉被告赔偿反诉原告损失126000元。反诉被告要求反诉原告支付房屋占有使用费问题，因反诉原告占用使用房屋系基于双方合同约定，且合同履行过程中，反诉原告未有违约行为，故对反诉被告要求支付房屋使用费的辩解意见，本院依法不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告秦明伟与被告李广新于2016年8月7日签订的《售房合同书》；二、原告秦明伟于本判决生效后七日内返还被告李广新购房款140000元；三、原告秦明伟将上述140000元返还给被告李广新后七日内，被告李广新将位于滕州市房屋腾空返还给原告秦明伟；四、反诉被告秦明伟于本判决生效后七日内支付反诉原告李广新损失126000元；五、驳回反诉原告李广新其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费3100元,减半收取1550元，由原告秦明伟负担。反诉案件受理费3500元，反诉原告李广新负担2090元，反诉被告秦明伟负担1410元，保全费2420元、财产保全保险费800元由反诉被告秦明伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  刘永二〇二〇年十二月二十九日法官助理罗璇书记员张凤翔