北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初14509号原告：李爽，女，1999年11月5日出生，汉族，户籍地河北省保定市顺平县，现住北京市大兴区。被告：中诚嘉业（北京）物业管理有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：陈立春，经理。被告：陈坤，男，1991年8月1日出生，汉族，户籍地湖北省安陆市，现住浙江省杭州市拱墅区。原告李爽与被告中诚嘉业（北京）物业管理有限公司（以下简称中诚嘉业公司）、被告陈坤房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，实行独任审理，公开开庭进行了审理。原告李爽、被告陈坤到庭参加诉讼。被告中诚嘉业公司经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李爽向本院提出诉讼请求：1.解除李爽与中诚嘉业公司之间签订的《房屋租赁合同》；2.判决中诚嘉业公司、陈坤退还李爽预付房屋租金、押金及卫生费共计4049元（其中剩余租金2429元、押金1400元、卫生费220元）并支付利息100元；3.判令中诚嘉业公司、陈坤支付违约金2800元；4.本案诉讼费由中诚嘉业公司、陈坤承担。事实与理由：2019年10月15日，李爽与中诚嘉业公司签订《房屋租赁合同》，约定李爽租赁北京市大兴区西红门镇九龙山庄一区4号楼1单元502号房屋一间卧室，租赁时间2019年10月15日至2020年9月10日，月租金1400元，租金支付方式为押一付三，下季逾期支付租金应按照所欠月租金200%支付滞纳金。租赁期内，中诚嘉业公司在未通知李爽的情况下单方面与房主解除服务合同，房主分别以电话、微信、上门通告的形式限期让李爽搬走。李爽多次联系中诚嘉业公司解决问题却联系不上。中诚嘉业公司不退还租金、押金、不换房的行为已经构成违约，李爽有权要求解除合同并要求中诚嘉业公司退还房租及赔付违约金。陈坤是中诚嘉业公司原来唯一股东，并且财务事宜均由陈坤实际操作，李爽交纳房屋租金及押金都是直接打到陈坤个人账户，中诚嘉业公司与个人公司财务存在混同，也未按法律规定进行年度审计，陈坤应当对中诚嘉业公司债务承担连带责任。中诚嘉业公司未作答辩。陈坤辩称，不同意李爽的诉讼请求，陈坤原系中诚嘉业公司的法定代表人，2020年1月13日春节放假后，陈坤就回老家湖北了，因为赶上疫情，湖北封城，陈坤直到2020年3月份都回不了北京，但是中诚嘉业公司一直有业务需要处理，陈坤就在2020年4月把中诚嘉业公司的股权和法定代表人都转让给了陈立春，之后中诚嘉业公司的事就由陈立春和赵宗豪处理了；陈坤经营中诚嘉业公司担任法定代表人期间，陈坤和员工大部分都是湖北籍的，春节过后都没有回到北京，未再回中诚嘉业公司工作，退租交接表上签字的人是赵宗豪，赵宗豪不是陈坤找的员工，是陈立春找的员工；陈坤在担任中诚嘉业公司法定代表人期间，将李爽所租赁房屋的租金都已经转给房主了，李爽在此期间也一直正常居住在涉案房屋中；另外，陈坤把中诚嘉业公司转让给陈立春时，还转给陈立春3万元用来处理债务，陈坤就不再管这个事了；陈坤在担任中诚嘉业公司法人期间，将李爽所租赁涉案房屋的租金都已经转给房主了，李爽在此期间也一直正常居住在涉案房屋中。本院经审理认定事实如下：2019年10月14日，李爽（乙方）与中诚嘉业（北京）房地产经纪有限公司（丙方，后名称变更为中诚嘉业（北京）物业管理有限公司）签订《房屋租赁合同》，约定：出租方出租其位于北京市大兴区西红门镇九龙山庄一区4-1-502D；租赁用途为居住；租赁期限自2019年10月15日至2020年9月10日；租金每月1400元，押一月付三月，提前30天支付下一期租金，如逾付每天按100元收取滞纳金，2019年10月15日支付4200元，2019年12月15日支付4200元，2020年3月15日支付4200元，2020年6月15日支付2660元；押金1400元，卫生费及管理费654元；合同期满，结清全部费用双方办理交接手续后，丙方应将押金返还给乙方；租赁期内单方解除合同视为违约，如因特殊情况，丙方和乙方（在约定的下一次交款前）应提前三十天书面通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金。李爽陈述，自2020年5月20日起，因为中诚嘉业公司不向房东交纳租金，房东不让其居住，后来其又与房东直接签订租赁合同，直接向房东支付房租，才得以继续居住，其与中诚嘉业公司签订了退租交接表。李爽提交的退租交接表载明：租户名称李爽；房屋地址九龙山庄一区4-1-502(D间)；租户将租赁合同原件、收据原件及其他费用收款凭证交于中诚嘉业公司，中诚嘉业公司在30工作日（2020年6月20日）后退还李爽剩余押金4049元；双方认可退租交接表的内容与金额，此后再因租赁合同与退租交接表产生的任何经济纠纷与法律责任与中诚嘉业公司无关。该退租交接表上加盖有中诚嘉业公司合同专用章和李爽签字，并备注此交接表作为最终退款凭证，合同复印件、收据复印件无效。李爽陈述，退租交接表上的4049元包括剩余租金2429元、押金1400元、卫生费220元。李爽认为其当时将房屋租金、押金均交给了中诚嘉业公司的原法定代表人陈坤，因此要求陈坤与中诚嘉业公司承担共同退款责任。陈坤辩称，其收取的租金都已经交给了房东，且于2020年4月将中诚嘉业公司股权转让给了陈立春，法定代表人也变更成了陈立春，另外还给了中诚嘉业公司新负责人处理债务的款项3万元，因此其不应当承担退款责任。陈坤就此提交了公司工商档案查询信息、股权转让协议书、微信沟通记录及向房东交纳租金的记录。另查明，中诚嘉业公司成立于2019年8月28日，系有限责任公司（自然人独资），公司名称于2019年10月15日由中诚嘉业（北京）房地产经纪有限公司变更为中诚嘉业（北京）物业管理有限公司，法定代表人与股东于2020年4月22日由陈坤变更为陈立春。本院认为,根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，中诚嘉业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和举证、质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李爽与中诚嘉业公司基于双方签订的房屋租赁合同成立合法有效的租赁合同关系。根据双方签订的退租交接表，双方已于2020年5月20日协商一致解除双方的租赁合同关系，确认了退款金额，并约定“双方认可退租交接表的内容与金额，此后再因租赁合同与退租交接表产生的任何经济纠纷与法律责任与中诚嘉业公司无关”、“此交接表作为最终退款凭证”，因此中诚嘉业公司应当按照退租交接表的约定向李爽退款。李爽所主张的违约金，不符合退租交接表的记载，本院不予支持。关于李爽主张的迟延履行利息100元，因退租交接表上约定的退款日期为2020年6月20日，中诚嘉业公司未按照约定日期退款，给李爽造成资金占用损失，李爽主张的利息金额，经核算，未超过法律、司法解释规定的上限，本院予以支持。关于陈坤的责任承担问题，因陈坤并非租赁合同的合同相对方，其担任中诚嘉业公司法定代表人期间处理与李爽的租赁事宜的行为应属职务行为，且其于2020年4月22日起不再担任中诚嘉业公司股东及法定代表人，因此，李爽主张陈坤承担责任，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，缺席判决如下：一、确认李爽与中诚嘉业（北京）物业管理有限公司于2019年10月14日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月20日解除；二、中诚嘉业（北京）物业管理有限公司于本判决生效后十日内退还李爽房屋租金2429元、押金1400元、卫生费220元、迟延履行利息100元；三、驳回李爽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、公告费260元，由中诚嘉业（北京）物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  吴 晶二〇二〇年十二月十六日法官助理  曾晨威书 记 员  郑少杰