太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初5469号原告：陈某1，住太原市。委托诉讼代理人：李某，山西得天利律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈某2，山西得天利律师事务所实习律师。被告：太原市万柏林区和平街道窊流社区居民委员会。负责人：刘某，主任。委托诉讼代理人：常某，山西东奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：武某，山西东奥律师事务所实习律师。原告陈某1与被告太原市万柏林区和平街道窊流社区居民委员会房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈某1及其委托诉讼代理人李某、被告太原市万柏林区和平街道窊流社区居民委员会的委托诉讼代理人常某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告拆迁补偿款（包括宅基地证内建筑补偿、过渡费、搬迁费、奖励等各项费用）26837**元，并给予原告安置窊流城改项目新建高层住宅229.6平方米的住房；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告原在××区落一处，2018年11月7日，根据国家、省、市有关政策法规和2017年《万柏林区窊流社区城中村改造拆迁补偿安置方案》的规定，原被告签订了《窊流社区城中村改造拆迁补偿安置协议》。该协议第二条约定，案涉院落于2017年11月1日前搬迁完毕、签订被拆迁《房屋放弃协议》并实施房屋破坏；第三条约定，购买平价房面积：按照《窊流社区城中村改造拆迁补偿安置方案》的规定，被拆迁人自愿购买平价房229.6平方米，平价房为窊流城改项目新建高层住宅(期房)，本协议补偿费金额中已按4500元/㎡的价格扣除了购房款；第四条约定：补偿费金额根据拆迁人和被拆迁人共同认定的拆迁项目及补偿费、搬迁费、过渡费、奖励(以《补偿明细表》附表为准），可直接领取现金2683790元（大写:贰佰陆拾捌万叁仟柒佰玖拾元整)；第七条约定，本协议自签字盖章之日生效。被告至今未按照该协议约定支付原告拆迁补偿款，原告多次催要，被告均以各种理推脱，故原告提起诉讼。被告太原市万柏林区和平街道窊流社区居民委员会辩称，原告合法宅基地面积为2.05分，被告与原告签订的《窊流社区城中村拆迁安置补偿协议》中多出的1.39分宅基地面积系无效约定，被告不应当支付该部分拆迁安置补偿款。原告位于××区的宅基地是其跟其哥哥陈银宽置换的。陈银宽与陈福柱在同一个院子，在1994年瓦流村因修建凉亭需要将陈银宽和陈福柱的房屋拆除，当时村委会决定将其二人置换到位于南小二楼的宅基地上，当时村委会给二人置换的宅基地面积相同。因陈银宽和陈福柱的个人原因，陈银宽与其弟弟陈某1置换了宅基地，陈福柱与其弟弟陈银喜置换了宅基地。原告的的院落位××排，陈银喜的的院落位××排。在窊流社区城中村改造进行拆迁时，对于陈银喜的宅基地面积进行测量，测量面积为2.05分。因为当时负责拆迁的工作人员失误将原告的违法建筑业计算至合法宅基地面积中。山西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第三十九条规定，“农村村民宅基地以户为单位计算，一户只能拥有一处宅基地。超出一处的，应当退出。农村村民宅基地的面积标准如下：（一）平原地区人均耕地在0.067公顷以下的，每户住宅用地不得超过133平方米；（二）人均耕地在0.067公顷以上，在平川地上建住宅的，每户用地不得超过200平方米；在山坡薄地上建住宅的，可适当放宽，但最多不得超过266平方米。”已经明确了山西省内的宅基地面积的标准。国土资源部《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资法[2016]191号）第六条规定“分阶段依法处理宅基地超占面积问题。农民集体成员经过批准建房占用宅基地的，按以下规定处理：1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施至1987年《土地管理法》实施时止，农民集体成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。1987年《土地管理办法》实施后，农民集体成员建房占用的宅基地，符合规划但超过当地面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记薄和权属证书附记栏中注明。”可以上述第六条已经明确规定了在1987年《土地管理法》实施后宅基地符合规划但超过当地面积标准的处理情况。根据上述规定结合本案的情况，原告3.44分的宅基地已经超过了山西省人民政府规定的面积标准，虽然还未等到新的确权证明颁发，涉案宅基地就被拆除，但原告所占有适用的宅基地3.44分不符合法律法规的规定，存在违法占地的问题。被告认为，因置换时原告所占有的宅基地面积与陈银喜一致，应认定原告合法宅基地面积为2.05分，其超出的1.39分应当退还集体。根据原告的合法宅基地面积2.05分进行计算，被告向原告支付的补偿款、搬迁费、奖励等共计2359990元，扣除原告购买的平价房1033200元后，被告应直接给付原告现金1326790元。经审理本院认定事实如下：原告陈某1的哥哥陈银宽原有窊流村宅基地一处，宅基地编号为01-13-0**，1994年窊流村建凉亭需要拆除陈银宽的院子，村委会将陈银宽的的宅基地置换××村，后陈银宽与原告陈某1自行置换了宅基地，原告陈某1在该处修建了房屋，但该处宅基地一直未办理过宅基地使用证，被告表示知道该处宅基地的使用情况。2017年，太原市万柏林区和平街道窊流社区被列为我市城中村拆迁改造计划，窊流社区居民委员会制定了《万柏林区和平街道办事处窊流社区城中村改造拆迁补偿安置方案》，规定，拆迁范围为窊流社区133用地范围内建筑物、构筑物和附属物；拆迁时间为2017年10月3日至2017年11月26日；拆迁原则为坚持公开、公平、公正原则，坚持拆迁服从城中村改造统一规划的原则，坚持对村民进行合理合法补偿的原则，坚持对违法违规建筑一律不予补偿的原则；合法宅基地面积原则上以国家认定的部门颁发的《宅基地使用证》上载明的四至面积为准；货币补偿标准为根据《宅基地使用证》登记发证情况，宅基地的货币补偿按85万元/分进行补偿，合法宅地范围内，三至五层砖混面积给予适当补偿；2017年10月3日至2017年11月1日腾空房屋，并签订房屋放弃协议的，对合法宅基地面积小于3分地的院子（不含3分）按25万元/分地进行奖励，大于3分地的院子（含3分）按20万/分地进行奖励；2017年11月26日前（含26日）完成拆迁的可限量购买平价房，宅基地大于3分地的院子购房面积不得超过其宅基地合法面积，平价房单价为4500元/㎡。该方案还对其他事项作出了规定。2017年9月25日，太原市万柏林区城中村改造工作协调领导组作出《同意窊流社区城中村改造拆迁补偿安置方案的批复》，同意窊流社区按照《万柏林区和平街道办事处窊流社区城中村改造拆迁补偿安置方案》实施城中村拆迁补偿安置工作。2018年，被告对原告使用的××排宅基地出具《合法宅基地面积认定表》，确认原告合法宅基地四至面积为229.6平方米，两委一致同意按四至面积办理补偿手续及购买平价房，窊流社区两委成员签字确认，并注明按城改方案办理。2018年11月5日，原、被告根据太原市创新业科技有限公司出具的房产测绘计算表签订《窊流社区城中村改造拆迁补偿明细表》，其中合法宅基地面积为229.6平方米，宅基地补偿、宅基地证内建筑补偿、过渡费、搬迁费、货币奖励共计37169**元，购平价房229.6平方米，领取现金2683790元。2018年11月7日，原、被告签订《窊流社区城中村改造拆迁补偿安置协议》，约定，至2017年11月1日前搬迁完毕，签订被拆迁《房屋放弃协议》并实施房屋破坏；按照《窊流村城中村改造拆迁补偿安置方案》的规定，被拆迁人陈某1自愿购买平价房229.6平方米，平价房为窊流城改项目新建高层住宅（期房），本协议补偿费金额中已按4500元/㎡的价格扣除了购房款；被拆迁人陈某1可直接领取现金2683790元。协议中约定的窊流城改项目新建高层住宅（期房）现尚未建成。拆迁补偿安置协议签订后，被告一直未向原告发放补偿款，故原告提起诉讼。上述事实有《万柏林区和平街道办事处窊流社区城中村改造拆迁补偿安置方案》、《同意窊流社区城中村改造拆迁补偿安置方案的批复》、《合法宅基地面积认定表》、房产测绘计算表、《窊流社区城中村改造拆迁补偿明细表》、《窊流社区城中村改造拆迁补偿安置协议》及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，原告陈某1的哥哥陈银宽在窊流村的××村，后陈银宽与原告陈某1自行置换了宅基地，被告对此情况有所了解，并在2018年向原告出具了《合法宅基地面积认定表》，原告使用窊流社区南二楼六排5号的宅基地合法。在窊流社区城中村改造拆迁安置过程中，被告经测绘，认定原告合法宅基地面积为229.6平方米（3.44分），并与原告签订了《窊流社区城中村改造拆迁补偿明细表》及《窊流社区城中村改造拆迁补偿安置协议》，协议有效。被告辩解在拆迁过程中，对南二楼六排1号的陈银喜的院落测量面积为2.05分，因为工作失误将原告的违法建筑也计算到合法宅基地面积中，原告的合法宅基地面积应比照陈银喜的宅基地面积计算，也为2.05分，原告表示南二楼的院子不一样大，房子是斜的，邻居就有2.9分的，本院认为，被告在有原告宅基地测绘计算表的情况下，与原告签订《窊流社区城中村改造拆迁补偿明细表》及《窊流社区城中村改造拆迁补偿安置协议》，过程中并未指出原告有超占面积，签订协议后也未通知过原告有超占面积，故对被告的该辩解意见本院不予采信。被告辩解根据《山西省实施办法》等规定，农村宅基地标准是每户133平方米，而被告向本院提交的陈银喜的《窊流社区城中村改造拆迁补偿明细表》及测绘报告中，合法宅基地面积为136.5平方米，超过了被告所述的133平方米，可见，陈银喜的宅基地并未控制在133平方米内，按照被告陈述的事实，陈银喜与其哥哥陈福柱自行置换了宅基地，在××排的宅基地上建了房屋，在被告提交的证据中，能够认定在拆迁补偿中，陈银喜此处的宅基地是按照实测面积进行的补偿，对同样情况的的原告××排的宅基地也应按实测面积进行补偿，而不应比照陈银喜的宅基地面积2.05分进行补偿，故对被告的辩解意见本院不予采信。被告应当按照与原告签订的《窊流社区城中村改造拆迁补偿安置协议》进行补偿，对原告请求的拆迁补偿款2683790元本院予以支持。对《窊流社区城中村改造拆迁补偿安置协议》中约定的原告购买229.6平方米的窊流城改项目新建高层住宅（期房），因该房屋尚未建成，也未选定房号，被告未表示不履行该约定，故双方可依协议继续履行，本院在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告太原市万柏林区和平街道窊流社区居民委员会于本判决生效之日起十日内支付原告陈某1拆迁补偿款2683790元。二、驳回原告陈某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18268由原告陈某1负担4133元，由被告太原市万柏林区和平街道窊流社区居民委员会负担14135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 乔 毅 二〇二〇年十二月十八日书记员 闫旭春