北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初5581号原告：北京携诚创耀资产管理有限公司（自然人独资），住所地北京市丰台区南四环西路188号十区37号楼6层601室（园区）。法定代表人：谷传龙，总经理。委托诉讼代理人：张恩福，北京市恩洋律师事务所律师。被告：中京信联科技（北京）有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：陈玉兰，经理。原告北京携诚创耀资产管理有限公司（以下简称“携诚创耀公司”）诉被告中京信联科技（北京）有限公司（以下简称“中京信联公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告携诚创耀公司的委托诉讼代理人张恩福到庭参加诉讼，被告中京信联公司经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告携诚创耀公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令2019年12月4日解除原被告签订的《写字楼租赁合同》;2、请求法院依法判令被告向原告支付2019年9月4日至2019年11月5日的房屋租金80000元、免租期租金7976元、违约金270000元、地毯费14824元，扣除抵扣的押金150000元后，共计222800元;3、赔偿律师代理费50000元、办案费2000．00元，合计52000元;4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年2月28日原告与被告签署《写字楼租赁合同》，被告租赁原告坐落在北京市通州区运河核心区IV-F3地块其他类多功能用地项目、商务型公寓、商业楼12层2单元1203、1204、1205、1206，面积499．43平方米，该房屋用途为办公。租赁期限2019年3月4日至2021年3月3日计二年，租金单价4．94元/平方米/天，年租金900000元，月租金75000元。双方约定房租支付方式为“押二付三”，每期房租届满前15天支付下期租金。合同签订后，原告履行了交房义务，被告支付押金150000元。经核算，被告应于2019年8月20日支付2019年9月4日至2019年12月3日租金225000元，目前欠缴租金80000元。乙方系单方违约，延迟支付租金达7日以上，经承诺后仍拒绝缴纳房租，依据合同第十一条第（一）款之规定“乙方应按年租金的30%向甲方支付违约金，为此，被告应支付违约金270000元。另，被告给予原告免租期10天，依据合同第三条第（二）款第2项之规定“因乙方原因本合同提前终止，乙万应按实际履行期占全部合同期的比例，以本合同约定的第一个租约年的租金标准，向甲方补交免租期租金。”合同租期二年，乙方实际履行263天，被告应补交免租期租金7976元。再，被告租赁房屋期间，房屋内地毯遭破坏，按45元/平方米赔偿，扣除地板面积170平方米，合计赔偿14824元。2019年11月5日，被告给原告出具《承诺书》，承诺被告于2019年11月25日之前支付剩余房租80000元，至今未付。综上，被告拖延支付房屋租金，按合同约定，拖欠租金达7日的，原告可以行使合同约定解除权，现得知被告未经原告同意，迳行搬离该地址，损害了原告方合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告中京信联公司经公告通知未到庭参加诉讼，但提交书面答辩状称，不同意原告的诉讼请求。理由是：原被告签订的涉案《写字楼租赁合同》已经于2019年11月26日由原告方通知被告方解除，且原告方已经将租赁楼房锁闭，禁止被告继续使用。合同签订后，被告依约定支付两个月押金150000元，并且按照约定支付租金，但被告在租赁期间，因原告出租的房屋地面、空调、门窗等各种设施不能使用，严重影响到了被告的正常营业，为此多次和原告协商，原告一直推诿，为此纠纷，在租赁房屋所在的物业公司都存有记录。2019年11月26日，因被告方公司有其他事情，给原告反应情况，原告提出解除合同，被告进而无法再继续使用租赁房屋，因此所欠租赁费应当截止到2019年11月26日，而非到12月3日。原告请求支付拖欠租金80000元，没有事实根据。且被告已支付原告150000元的押金，足以抵充拖欠的租金。另，原告提供的合同约定违约金过高，不应当支持，扣除租金后，剩余押金原告方应当退还。另原告单方解除合同后将被告价值三十余万元的办公用品包括红木办公桌椅、书橱、茶台以及字画等强行扣押，当时被告与原告交涉未果，目前该办公用品仍在原告处，原告应当给予返还，造成毁损、遗失应当予以赔偿。综上，原被告签订的租赁合同已经解除，且被告已经足额支付租赁费（含押金），对于剩余的押金及扣押的办公用品、字画，原告方应当予以返还。请求法院依法查明事实，作出公正判决，驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中依法对其进行了审查。本院经审理对事实认定如下：2019年2月28日，携诚创耀公司（出租人、甲方）与中京信联公司（承租人、乙方）签订《写字楼租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：“第一条，房屋基本情况，租赁房屋坐落于：北京市通州区运河核心区IV-01地块F3其他类多功能用地项目1#办公、商务型公寓、商业楼12层2单元-1203、1204、1205、1206。该房屋规划设计用途为办公，建筑面积499．43平方米。第二条，房屋租赁用途，乙方租赁该房屋用于办公使用。乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为：中京信联科技（北京）有限公司及其相关公司办公使用。第三条，租赁期限，（一）房屋租赁期自2019年03月04日起至2021年03月03止，共计2年。（二）免租期为自2019年3月4日至2019年3月13日。1、双方同意在免租期内乙方不承担租金，但应承担本合同第五条应由乙方承担的费用及免租期内的物业费。2、双方认可，免租期是甲方基于乙方整个租赁期限给乙方的优惠，该免租期不因任何原因而延长，因乙方原因本合同提前终止，乙方应按实际履行期占全部合同期的比例，以本合约定的第一个租约年的租金标准，向甲方补交免租期的租金。（三）甲方应于2019年3月4日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。第四条，租金标准、支付方式、递增、押金、付款账户、付款明细，（一）租金标准：该房屋年租金人民币：玖拾万元整（??900000元），计算方式为365天。月租金人民币：柒万伍仟元整（??75000元）。（二）支付方式，乙方确定以“押二付三”支付方式支付该房屋租金，即押金为二个月租金，每年分四期支付租金，每期支付三个月租金，每期届满前15天支付下期租金。乙方应于本合同生效后2个工作日向甲方交付第一期租金人民币：贰拾贰万伍仟元整（225000元），乙方自行到租房屋所在地的地税部门开取租金发票，乙方最晚应于每期届满前按照所选定的支付方式支付下期租金，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应按合同所规定日租金标准的2倍向甲方支付迟延履行金。（三）递增方式：第二年递增一次，递增后日租金人民币：第二年5．5元/平米。（四）乙方应于本合同生效当日支付甲方押金：人民币壹拾伍万元整（??150000元），租赁期满后，该房屋押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任并在15日内将本房屋内的公司注册地址迁出，剩余部分押金应在结算后5个工作日内（不计利息）如数返还给乙方，如20工作日内未能将公司注册地址近出的，每逾期一日应按原合同约定的日租金支付迟延履行金。第六条，房屋装修及维修，（四）房屋使用要求及维修，3、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修并对造成的经济损失承担赔偿责任。第九条，房屋返还，（一）除甲方同意乙方续租外，乙方应在祖赁期限届满或提前解除本合同后当日返还该房屋。经甲方书面同意延期返还房屋的，乙方应按合同所规定日租金标准的2倍向甲方支付房屋占用使用费。（二）租货期限届满或提前解除本合同后，乙方强行占据房屋拖延、拒绝退还的，应当按本合同约定的日租金标准的3倍向甲方支付该房屋占用使用费。（三）本合同履行期限届满的，双方同意对乙方的装饰、装修和改造费用按下列原则进行处理：1、已形成附合的，乙方在租赁期内对房屋进行的装饰装修不可移动物品全部移交甲方。返还时，应经甲方验收认可，乙方不得要求甲方给予装修补偿，因乙方拆除、数迁等原因而致租赁房屋结构或设施损坏时，乙方应负责修复或赔偿相应的损失。2、未形成附合的，由乙方在三日内自行拆除完毕，并应将该房屋恢复原状或向甲方支付相恢复费用。（四）乙方自认：租赁期限届满或提前解除本合同后，如乙方仍未将其全部或部分私有财产和物品搬出租赁房屋，或未将租赁房屋复原，则视作乙方放弃对前述财产和物品的处理权利，届时甲方有权委派人员将乙方的前述财产及物品予以处理。或代替乙方复原租赁房屋，并无需给予乙方任何补偿，由此产生的相关费用由乙方承担。（五）合同解除后乙方应结清一切债权债务，任何纠纷于甲方无关。第十条，合同解除，（五）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、未按照约定支付租金达7日的，或欠缴其他各项费用达500元的。第十一条，违约责任，（一）甲方有第十条第四款约定的情形之一的，应按年租金的30%向乙方支付违约金;乙方有第十条第五款约定情形之一的，应按年租金的30%向甲方支付违约金，并承担甲方出租该房屋时所缴纳的居间服务费用，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失，甲方退还相应租金及押金。……”双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，携诚创耀公司于2019年2月28日将房屋交付中京信联公司使用。同时中京信联公司向携诚创耀公司支付房屋租赁押金150000元，首期租金225000元。2019年11月5日，中京信联公司（乙方）与携诚创耀公司（甲方）签订《承诺书》，载明：“至北京携程创耀资产管理有限公司，仲京信联科技（北京）有限公司与贵公司于2019年2月28日贵我双方签订了《写字楼租赁合同》，本着“以人为本、合作共赢”的合作宗旨，中京信联公司承诺11月25日前支付剩余租金80000元。依照房屋租赁合同时间付款，后续产生的房屋租金由中京信联公司按时交纳每期房屋租金。一、中京信联公司承诺在此房屋租赁期间不再发生拖延或其他理由交纳房屋租金，如发生上述情况，则按照合同第（十）条，第（十一）条之规定承担房屋租赁合同第十条、第十一条合同解除以及违约责任。二、本保证书生成之后，乙方承诺上述事情不再发生，如再发生拖延或其他理由逾期交纳房屋租金的，乙方承担至签合同之日起缴纳所有房屋逾期所产生的房屋滞纳金。三、如后续再次出现房屋逾期状况，中京信联公司应承担交纳房屋所产生的滞纳金费用，滞纳金计算方式为该房屋日租金的2倍。”《承诺书》底部有双方公司在落款处加盖公章。中京信联公司未在承诺的期限内支付80000元租金。庭审中，携诚创耀公司称截止2019年11月5日，中京信联公司共欠付租金80000元，其认可中京信联公司答辩状中主张的双方合同解除的时间，即2019年11月26日。关于地毯损失，携诚创耀公司仅提交照片2张用以证明房屋内地毯损失情况，并表示无法证明地毯的损害主体及损害时间。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告中京信联公司经本院合法传唤，不出庭应诉，视为其放弃了答辩和举证质证的权利。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，携诚创耀公司与中京信联公司签订《写字楼租赁合同》，携诚创耀公司按照合同约定将涉案房屋交付中京信联公司使用，中京信联公司理应按照合同约定向携诚创耀公司支付租金，现中京信联公司逾期不支付房屋租金，携诚创耀公司有权根据合同约定解除合同，现双方均同意《写字楼租赁合同》于2019年11月26日解除，本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同签订后，中京信联公司应当按照合同约定向携诚创耀公司支付租金，双方于2019年11月5日签订的《承诺书》可证实，中京信联公司承认欠原告2019年9月4日至2019年12月3日租期的租金80000元，并承诺于2019年11月25日前支付。现双方均认可合同的解除时间为2019年11月26日，本院对此不持异议。但根据双方租赁合同约定的租期交费时间阶段计算，按照双方认可的合同的解除时间2019年11月26日核算，被告承诺的所欠80000元租费中，还包含有双方尚未实际履行租赁合同的2019年11月27日至2019年12月3日租期期间共7天的房租费用17260元，对于该7日的房租费用17260元应在被告承诺给付原告的80000元租费中予以扣减，即按实际所欠租费金额62740元给付。另根据双方租赁合同约定，合同提前解除的，中京信联公司应当根据双方租赁合同第三条第二款约定补交相应的免租期租金，经核算，携诚创耀公司主张的补交数额7976元符合合同约定，本院予以支持。携诚创耀公司作为守约方，有权向中京信联公司主张违约责任，中京信联公司在答辩状中称双方约定违约金过高，本院将综合考量具体因素对违约金进行酌减至180000元。关于原告要求被告赔偿其地毯损坏费损失一项，因携诚创耀公司提供的证据不足以证明该损失系因中京信联公司造成以及损失的具体金额，即证据不足，故本院不予支持。关于原告所主张的律师费及办案费损失，因双方在租赁合同中未对合同解除情况下该类费用的承担进行合意约定，且该费用不属于合同解除后必然发生的损失，故原告所提的该项主张依据不足，本院不予支持。根据双方租赁合同第四条第（四）款约定，租赁期结束后，房屋押金可抵扣中京信联承担的费用、租金以及其应当承担的违约责任，故中京信联公司支付押金150000元与其应当支付的违约金180000元抵扣后，中京信联公司需再向携诚创耀公司支付欠付租金62740元、免租期租金7976元、抵扣押金后的违约金30000元，即被告中京信联公司应向原告携诚创耀公司支付以上款项共计100716元。对于被告中京信联公司所称的原告携诚创耀公司单方解除合同后将被告价值三十余万元的办公用品包括红木办公桌椅、书橱、茶台以及字画等强行扣押，当时被告与原告交涉未果，目前该办公用品仍在原告处，原告应当给予返还，造成毁损、遗失的应当予以赔偿的答辩意见，因其经公告合法通知不到庭参加庭审，亦未提出反诉，故本案不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京携诚创耀资产管理有限公司与被告中京信联科技（北京）有限公司签订的《写字楼租赁合同》于2019年11月26日解除；二、被告中京信联科技（北京）有限公司给付原告北京携诚创耀资产管理有限公司欠付租金62740元、免租期租金7976元、抵扣押金后的违约金30000元，共计100716元，于本判决书生效之日起七日内执行清；三、驳回原告北京携诚创耀资产管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4831元，由原告北京携诚创耀资产管理有限公司负担2517元（已交纳），由被告中京信联科技（北京）有限公司负担2314元，于本判决书生效之日起七日内交纳。公告费（以实际发生金额的票据为准）由被告中京信联科技（北京）有限公司负担，于本判决生效之日起七日内执行清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 曹正中二〇二〇年十二月九日法官助理 杨娴婷书 记 员 周 洲