北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初9666号原告：孙朝辉，女，1977年4月3日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：郭晓静，河南光法（洛阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志恒，河南光法（洛阳）律师事务所律师。被告：北京金阳置业有限公司，住所地北京市房山区长阳镇水碾屯一村村南150米。法定代表人：许广震，经理。委托诉讼代理人：刘晓雨，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪绍荣，北京大成律师事务所律师。原告孙朝辉与被告北京金阳置业有限公司（以下简称金阳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙朝辉的委托诉讼代理人郭晓静及刘志恒、被告金阳公司的委托诉讼代理人刘晓雨及洪绍荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙朝辉向本院提出诉讼请求：1、判令金阳公司赔偿孙朝辉逾期交房违约金206144.18元（每日按房价款的万分之一749.6152元乘2018年1月1日至2018年10月2日期间的275天计算）；2、判令金阳公司支付孙朝辉层高不足的赔偿金54872.64元；3、诉讼费由金阳公司承担。事实和理由：2017年3月17日，孙朝辉与金阳公司签订《北京市商品房预售合同》，约定：孙朝辉购买金阳公司开发的位于北京市房山区铭品嘉园×××号，建筑面积共162.96平方米，套内建筑面积136.61平方米，层高为2.9米；该商品房单价每平方米54872.64元，总价7496152元，付款方式为按揭付款；金阳公司应在2017年12月31日前向孙朝辉交付该商品房，交付时应符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告；3、满足合同第13条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（公共绿地：2017年12月31日达到使用条件；小区非市政道路：2017年12月31日达到使用条件）。该商品房应当符合国家有关建筑节能的规定和《居住建筑节能设计标准要求》。逾期交房的责任，自第12条约定的交付期间届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2017年12月31日金阳公司将该房屋交付给孙朝辉、孙朝辉收房后发现金阳公司所交付的房屋并未达到合同约定的房屋交付条件，一层小院的围墙、地面、采光井玻璃顶盖、排水等均未施工，也没有建筑工程竣工验收备案表、阳光房层高明显不足、通风率均不符合约定标准、墙壁有明显裂痕且公共绿地及小区非市政道路仍在施工中。经查，竣工备案的实际时间为2018年4月27日，采光井玻璃顶盖2018年8月才开始封顶，负一楼外墙保温则是在2018年10月2日才开始施工。孙朝辉所购买的房屋系一层，收房后持续的施工，对孙朝辉的装修、生活、出行安全有着巨大的影响。金阳公司隐瞒自身未达到交房条件的事实，让孙朝辉在房屋交接单上签字，孙朝辉发现后多次与金阳公司协商上述问题，经协商不能一致。为维护合法权益，故诉至法院。金阳公司辩称：不同意孙朝辉的诉讼请求。金阳公司不存在逾期交房，涉案房屋在2017年12月31日前已通过规划验收及竣工验收备案。涉案房屋不存在层高不足的情况，根据涉案项目的规划许可证附件显示房屋的层高为3米，满足合同约定的要求，因此孙朝辉的第2项诉讼请求不能成立，应予驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月17日，孙朝辉（买受人）与金阳公司（出卖人）签订编号为Y2002164的《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），约定孙朝辉向金阳公司购买位于北京市房山区长阳镇铭品嘉园×××号，该商品房的规划性质为普通住宅。出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京市海淀区房屋土地经营管理中心测绘队，其预测建筑面积共162.96平方米。其中，套内建筑面积136.61平方米，分摊共有建筑面积26.35平方米，该商品房层高为2.9米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米54872.64元，总价款7496152元。出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，预售合同第十二条“交付条件”，约定除出卖人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）外，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅，必选）。预售合同第十三条“市政基础设施和其他设施的承诺”，约定公共绿地：2017年12月31日达到使用条件；小区非市政道路：2017年12月31日达到使用条件；预售合同第十四条“逾期交房责任”，约定除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（(1)和(2)不作累加）。（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十一条第(1)项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金(该违约金比率应当不小于第十一条第(1)项中的比率)，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第(1)项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第(1)项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。2、买受人按前款规定要求继续履行合同的，出卖人累计向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人全部已付款的1%。买受人按前款约定退房的，应于约定的逾期60日的期限届满之日起十五日内将解除合同的书面通知送达至出卖人，如果买受人未在上述期限内将解除合同的书面通知送达出卖人，则视为买受人放弃解除合同的权利，放弃追究出卖人的违约责任，合同继续履行。预售合同第十六条“交接手续”，约定交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验。预售合同签订后，孙朝辉交纳了房款7614128.19元，并按合同约定的时间进行了收房。经查，涉案房屋所在住宅楼的竣工验收备案文件北京市房山区住房和城乡建设委员会已于2017年12月28日进行了收讫，同时在竣工验收备案表中备注：供水、供电、供热、供气、绿化、邮电、通讯、安防、卫生防疫等未尽事宜，由建设单位联系相关部门妥善解决。签订预售合同后，金阳公司未满足交付条件中约定“有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”。房屋交付后，存在涉案房屋附近的小区围墙建设及绿化未达到合同约定的现象。上述事实，有双方当事人陈述、北京市商品房预售合同、购房款发票、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表等证据在案佐证，以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，孙朝辉与金阳公司在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。本案中，金阳公司未能按合同约定向孙朝辉交付房屋，金阳公司应当按合同约定向孙朝辉承担违约责任。关于预售合同中第十四条“逾期交房责任”第2项的约定，不符合相关法律对于条款无效情形的规定，孙朝辉认为上述第2项约定为格式条款，对买受人不公平，该条款应为无效的主张，本院不予采信。孙朝辉关于本案应调整上述出卖人累计向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人全部已付款的1%合同条款的请求经庭审质证及本院审查依据不足，本院不予支持。依据预售合同约定的违约责任承担方式，金阳公司应向孙朝辉支付逾期交房违约金76141.28元（全部已付款的1%）。孙朝辉关于合同约定的层高应为房屋内净高的主张经庭审质证未提交有效证据证明，本院审核后不予确认，据此孙朝辉主张层高不足的赔偿金本院不予支持。综上所述，孙朝辉合理的诉讼请求予以支持，不合理及过高的诉讼请求不予支持。金阳公司合理的辩解予以采信，不合理的辩解不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京金阳置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付孙朝辉逾期交房违约金76141.28元。二、驳回孙朝辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2608元，由孙朝辉负担1756元（已交纳），由北京金阳置业有限公司负担852元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 罗建忠二〇二〇年十二月八日法官助理 张宏召书 记 员 隗萌萌