四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14327号 上诉人（原审原告）：成都农村商业银行股份有限公司大邑王泗分理处，营业场所：四川省大邑县王泗镇营东街74、76、78、80号。 负责人：蔡俊,行长。 委托诉讼代理人：李云波,男，系成都农村商业银行股份有限公司大邑王泗分理处工作人员。 委托诉讼代理人：杨振，男，系成都农村商业银行股份有限公司大邑王泗分理处工作人员。 被上诉人（原审被告）：张宁，女，1984年2月12日出生，汉族，住四川省彭州市。 被上诉人（原审被告）：宋张谊，男，1963年2月24日出生，汉族，住四川省彭州市。 上诉人成都农村商业银行股份有限公司大邑王泗分理处（以下简称农商行王泗分理处）因与被上诉人张宁、宋张谊物权纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院(2019)川0182民初4361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日受理后，依法组成合议庭，并于2020年12月15日公开开庭审理了本案。上诉人农商行王泗分理处的委托诉讼代理人李云波、被上诉人张宁到庭参加诉讼，被上诉人宋张谊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。 上诉人农商行王泗分理处上诉请求：撤销四川省彭州市人民法院(2019)川0182民初4361号民事判决，依法改判张宁、宋张谊向农商行王泗分理处支付2017年2月17日至2018年9月30日的房屋租金58191.78元。事实和理由：一审法院在执行中，委托四川通和土地与房地产估价有限责任公司（以下简称通和估价公司）对案涉房屋进行评估，但该公司虽然在评估报告中阐述了“本次评估考虑了该租约对估价对象的价值影响”，但并未明确该租约实际对应的评估价值，一审法院主观认为评估价值在直接扣除18万元租金后估算的价值，该认定有误，也缺乏相应的事实依据。同时，一审法院认定案涉房屋在执行的司法评估价格已考虑了宋张谊已一次性收取租金，故评估价值系已扣除该部分收益后估算的价格，并以此认定农商行王泗分理处受让案涉房产的价值中并不包含前述期间的租金收益，一审法院的该认定系主观推断，无任何证据支撑。张宁提交的《收条》的真实性存疑，且存在事后补写或者伪造的情形，不应当作为证据使用。但凭借《收条》不能证明张宁已经实际支付了案涉租金，张宁并未提交相关的支付凭证证明已经实际支付。农商行王泗分理处在一审庭审中申请对《收条》进行司法鉴定，一审法院驳回的农商行王泗分理处的申请，明显违反了民事诉讼的基本原则，侵害当事人的利益。张进芝系宋张谊的配偶，且为案涉房产的共同抵偿人，与本案有直接利害关系，应当追加为本案当事人，一审法院驳回农商行王泗分理处申请追加张进芝为本案当事人，存在程序瑕疵。农商行王泗分理处作为案涉房屋的合法权益人，农商行王泗分理处认可张宁的承租人地位，但同时，农商行王泗分理处收取2017年2月17日之后原租赁合同期限内的租金，符合法律规定。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，且明显存在程序错误，故农商行王泗分理处提起上诉，请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或者直接改判。望判如所请。 被上诉人张宁辩称，张宁提供了房屋租赁合同、收条等证据证明张宁在宋张谊抵押房屋前双方就存在租赁房屋的事实，且张宁已经支付了全部房屋租金，不应当再次支付租金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人宋张谊未作答辩。 农商行王泗分理处向一审法院起诉请求：判令张宁、宋张谊向农商行王泗分理处支付2017年2月17日至2018年9月30日的房屋租金58191.78元。 一审法院认定事实：案涉房屋原属宋张谊、张进芝共同所有。2013年10月1日，宋张谊与张宁签订《房屋租赁协议》，约定：宋张谊将案涉房屋出租给张宁。租赁期限五年，自2013年10月1日起至2018年9月30日止。张宁应一次性向宋张谊支付租金180000元。 后因宋张谊、张进芝不履行四川省大邑县人民法院作出的（2014）大邑民初字第329号民事判决书，农商行王泗分理处向该院申请拍卖执行案涉房屋。拍卖流标后，农商行王泗分理处于2017年2月17日抵偿受让该房屋。 一审法院另查明，1、四川省大邑县人民法院在执行前述案件中，委托通和估价公司对案涉房屋进行评估。通和估价公司依据法院提供的宋张谊与张宁签订的《房屋租赁协议》，以2013年10月1日至2018年9月30日期间，案涉房屋已出租且承租人已一次性支付房租180000元为前提，出具《房地产估价报告》。估价结果为1678500元。该估价结果扣除了案涉房屋2014年12月3日至2018年9月30日期间的收益。2、张宁持有一张名为“宋张谊”出具的收条，载明:张宁于2013年10月1日向宋张谊支付房屋租金180000元。一审法院庭审中，农商行王泗分理处申请对该收条上宋张谊的签名进行鉴定。 一审法院认为，1、关于张宁是否应向农商行王泗分理处支付租金的问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，张宁承租案涉房屋期间，农商行王泗分理处通过执行抵偿受让房屋，并不影响张宁与宋张谊签订的《房屋租赁协议》的效力。依据该协议约定，张宁支付租金的合同相对人应为宋张谊，其对农商行王泗分理处不负有租金支付义务。故对农商行王泗分理处主张张宁支付租金的诉讼请求，一审法院不予支持。2、关于农商行王泗分理处是否有权要求宋张谊支付租金的问题。法院处置案涉房屋是以通和估价公司的评估价1678500元为参考的。该评估价是以宋张谊、张进芝已收取2014年12月3日至2018年9月30日期间的租金为前提，扣除该部分收益后估算的价格。故农商行王泗分理处抵偿受让案涉房屋的价值中并不包含前述期间的租金收益，也未就取得该部分租金收益支付对价。2018年9月30日以前的租金仍应由宋张谊收取，农商行王泗分理处无权主张宋张谊给付该部分租金。故对农商行王泗分理处主张宋张谊给付租金的诉讼请求，一审法院亦不予支持。3、关于农商行王泗分理处申请对张宁持有的租金收条上“宋张谊”签名进行鉴定是否应予准许的问题。一审法院认为，无论2018年9月30日以前的租金张宁是否实际支付，农商行王泗分理处均无权收取该部分租金。故其申请鉴定的事项与本案待证事实并不具有关联性，对其鉴定申请，一审法院不予准许。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回农商行王泗分理处的诉讼请求。案件受理费1254元，公告费600元，由农商行王泗分理处负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求均未提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据上诉人农商行王泗分理处的上诉理由以及被上诉人张宁的答辩意见，本案争议的焦点为：本案是否存在遗漏当事人的情形；张宁、宋张谊是否应当向农商行王泗分理处支付2017年2月17日至2018年9月30日的房屋租金58191.78元。针对焦点问题，本院评判如下： 根据本案查明的案件事实，2013年10月1日，宋张谊与张宁签订《房屋租赁协议》，宋张谊将案涉房屋出租给张宁，租赁期限五年，自2013年10月1日起至2018年9月30日止。双方签订合同后，张宁分四次于2013年12月15日前，向宋张谊支付了案涉房屋五年的租金180000元，宋张谊向张宁出具了《收条》。由于宋张谊、张进芝不履行四川省大邑县人民法院作出的（2014）大邑民初字第329号民事判决书，农商行王泗分理处作为申请人申请人民法院拍卖执行案涉房屋。四川省大邑县人民法院在执行拍卖案涉房屋前，委托通和估价公司对案涉房屋进行评估并提供了宋张谊与张宁签订的《房屋租赁协议》，通和估价公司以2013年10月1日至2018年9月30日期间，案涉房屋已出租且承租人已一次性支付房租180000元为前提，出具《房地产估价报告》，估价结果为1678500元。在人民法院对案涉房屋拍卖流标后，农商行王泗分理处于2017年2月17日抵偿受让该房屋。 农商行王泗分理处主张宋张谊、张宁应当向其支付2017年2月17日至2018年9月30日期间的房屋租金。对此，本院认为，案涉房屋在人民法院拍卖前委托通和估价公司进行评估，通和估价公司在对案涉房屋进行评估时，已经充分考虑到案涉房屋涉及租赁的情况，并在出具评估报告时扣除了案涉房屋租金收益。因此，农商行王泗分理处主张出租人宋张谊、承租人张宁向其支付2017年2月17日至2018年9月30日期间的房屋租金，无事实和法律依据。农商行王泗分理处的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 农商行王泗分理处主张在一审庭审中追加宋张谊配偶张进芝为本案被告，一审法院书面裁定驳回农商行王泗分理处追加当事人的申请，存在程序错误。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回；申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。”之规定，一审法院对农商行王泗分理处提出的追加当事人申请进行审查后，认为农商行王泗分理处申请理由不成立的，裁定驳回农商行王泗分理处追加当事人的申请，其并不存在程序违法的情形。农商行王泗分理处主张一审法院裁定驳回其追加当事人的申请系程序错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 农商行王泗分理处主张对张宁持有宋张谊出具的《收条》上“宋张谊”的签名进行鉴定，一审法院不予准许，损害其合法权益。对此，本院认为，由于人民法院拍卖前委托通和估价公司进行评估时，通和估价公司已经充分考虑到案涉房屋涉及租赁的情况，并在出具评估报告时扣除了案涉房屋租金收益。因此，无论案涉房屋的租金是否已经支付给宋张谊，农商行王泗分理处均无权主张收取2018年9月30日前案涉房屋的租金。农商行王泗分理处申请对宋张谊向张宁出具的《收条》上“宋张谊”的签名进行鉴定与本案待证事实并无关联性，一审法院对其申请不予准许，并无不当。农商行王泗分理处的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，成都农村商业银行股份有限公司大邑王泗分理处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1254元、公告费560元，由上诉人成都农村商业银行股份有限公司大邑王泗分理处负担。 本判决为终审判决。 审判长 滕 洁 审判员 周 文 审判员 崔俊安 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 周 涵