大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初3375号原告：大连前城花园物业管理有限公司，住所地大连市西岗区宏济街**。法定代表人：刘向福，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵洪，北京市京都（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜漪，北京市京都（大连）律师事务所实习人员。被告：张洪明，男，1972年2月20日出生，汉族，住大连市。原告大连前城花园物业管理有限公司与被告张洪明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连前城花园物业管理有限公司委托诉讼代理人赵洪到庭参加了诉讼。被告张洪明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2015年1月至2019年12月期间物业服务费7075元。2、请求判令被告以7075元为基数支付30%的逾期付款违约金2122.5元。事实和理由：被告系宏济街**“前城国际花园”小区****房屋的所有权人，房屋建筑面积为147.41平方米。2005年11月1日，被告与大连民兴房地产发展有限公司签订《前期物业管理服务协议》约定大连民兴房地产发展有限公司有权委托物业管理公司对前城国际花园实施前期物业管理；物业管理服务费用住宅为0.8元/月/平；交纳费用时间为每月5日前；被告逾期交纳的应从逾期之日起按日0.3%交纳滞纳金。此后，大连民兴房地产发展有限公司委托原告对前城国际花园实施前期物业管理，原告依约提供了物业服务。但被告至今仍欠付2015年1月至2019年12月期间物业服务费7075元（147.41平×0.8元×5年×12月），经原告多次催要未果。虽然根据《前期物业管理服务协议》原告有权按日0.3%收取逾期违约金，但考虑到小区和睦，原告自愿按照所欠物业费的30%调减逾期违约金。综上，请求人民法院依法维护原告的合法权益。被告张洪明未到庭，庭后书面答辩称，被告迟延缴纳物业管理费是因为原告首先没有履行双方合同约定，事实上原告明显没有提供符合行业标准和合同约定的服务，所以被告有权根据《合同法》第六十七条规定和《物业管理条例实施细则》第六条规定，在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时，业主有权暂时拒绝支付物业管理费用。在原告按照合同执行并解决下列问题后，被告再缴纳所欠物业费用，但因物业违规产生的滞纳金被告拒绝缴纳，诉讼费用也应该由物业公司自行承担。具体问题是：1、被告居住房屋在雨季来临时多次出现漏雨漏水现象，墙体返潮，墙皮脱漏发霉，无法居住，物业公司至今没有维修，没有解决问题；2、小区单元门禁系统形同虚设，无人维修，给住户安全带来隐患；3、小区内原有一个喷水池景观，多年无人管理和维修，一直荒废，物业公司没有征得业主同意，擅自将喷水池填死。物业私自加盖临时建筑用于出租，挤占通道面积，侵害了广大业主的利益；4、楼道楼梯间、扶手、窗台遍布灰尘，楼道内杂物堆积；5、小区安保未实现24小时巡逻，小区北门无人管理，人员随便进出；6、物业收取的广告费应属于全体业主共有，物业无权私自占有；7、物业没有对专项维修资金和物业费的账目进行公示，没有未业主开具正规发票。综上，被告有权拒绝缴纳物业费。经审理查明，2005年11月1日，大连民兴房地产发展有限公司（甲方、房地产开发单位）与被告张洪明（乙方、产权人）签订《前期物业管理服务协议》约定，甲方有权委托专业的物业管理公司对本物业实施前期物业管理；物业服务费标准为住宅房屋按照建筑面积每月每平方米0.8元，乙方缴纳费用时间为每月5日前；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业管理公司有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金；本协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理公司签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。2006年7月20日，大连民兴房地产发展有限公司（甲方、委托方）与原告大连前城花园物业管理有限公司（乙方、受托方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将大连前城国际花园委托乙方实施物业管理，委托管理期限自2006年7月20日起至业主委员会成立为止；委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修保养运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序，包括安全健康、巡视、门岗执勤等；合同还对物业管理服务质量标准等进行了明确约定。另查，截止至2020年1月2日案涉房屋所有权变更登记之前，被告系大连市西岗区宏济街94号3单元6层2号（即前城国际花园小区宏济街3单元602室）房屋产权人，该房屋建筑面积147.41平方米。原告为案涉房屋所属小区提供了物业服务，被告未交纳2015年1月至2019年12月期间物业服务费7075元（147.41平方米×0.8元/月/平方米×60个月，取整）。上述事实，有原告提供的前期物业管理服务协议、物业管理委托合同、权属登记情况及当事人当庭陈述等证据在案为凭，且经质证和本院审查，予以采信。本院认为，原告与大连民兴房地产发展有限公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，双方均应依约履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告提交的前城国际花园物业管理委托合同对被告在内的全体业主均具有约束力，物业服务企业及物业的全体业主和使用人均应履行合同约定的义务。被告作为原告物业服务辖区内的业主，在接受原告提供的物业服务的同时应按时履行交纳物业服务费的义务，被告未交纳2015年1月至2019年12月期间物业服务费7075元，属违约，故原告要求被告给付此期间的物业服务费的诉讼请求符合双方合同约定，本院予以支持。被告辩称原告提供的物业服务不到位等问题，并提供了照片予以证明。本院认为，物业服务包括房屋管理、公共设施的维修、小区秩序的维护、保洁服务、绿化养护等多方面，原告已为案涉小区提供了基本的物业服务，被告以原告未及时清理楼道卫生、安保不足、管理不到位等瑕疵拒交物业费，没有合同和法律依据。根据等价有偿原则，被告应当支付物业费，而不应将拒缴物业费作为对原告提供的物业服务存在若干待改善之处的对抗方式，此行为既不利于物业公司正常物业服务工作的开展，亦不利于其他正常缴费业主权益的维护，故被告此项抗辩理由，本院不予支持。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样。如果小区内多数业主都因个人不满就采取此种方法维权，物业公司将无法保质保量地继续履行合同义务，最终受到伤害的将是全体业主。物业公司如确存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情况，被告可按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。原告作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。关于原告要求被告给付违约金的主张，虽然原告向被告主张违约金存在合同依据，但被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非主观恶意拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务，故对于原告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告张洪明于本判决生效之日起十日内给付原告大连前城花园物业管理有限公司2015年1月至2019年12月期间物业服务费7075元；二、驳回原告大连前城花园物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告张洪明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，按不服部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 员  钟 薇二〇二〇年十二月一日法官助理  邬晓琳书 记 员  宁婉廷