北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初63505号原告（反诉被告）：高铄越，男，1990年5月18日出生，汉族，无业，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王金印，北京市义博律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凯，女，1981年5月5日出生，汉族，北京市义博律师事务所实习律师，住北京市石景山区。被告（反诉原告）：邓涛，男，1969年3月10日出生，汉族，个体户，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王某新，河北燕祥律师事务所律师。原告（反诉被告）高铄越（以下称姓名）与被告（反诉原告）邓涛（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。高铄越及委托诉讼代理人王金印、刘凯，邓涛及委托诉讼代理人王某新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高铄越向本院提出诉讼请求：1、判令双方签订的房屋租赁合同于2020年7月16日解除；2、判令被告退还押金21600元；3、判令被告退还已交租金32400元，并赔偿损失45000元。事实和理由：2020年5月2日，我与邓涛签订房屋租赁合同，邓涛将北京市朝阳区科学园南里风林绿洲8号楼1层1B（西边一间）（以下简称涉案房屋）出租给我用于果蔬生鲜销售，租赁期限1年，年租金13000元，月租金10833元，房屋押金为21600元。双方签约时特别约定：“租赁之日起十日内，邓涛向我提供办理营业执照所需证件，如不能提供，视为邓涛违约，无照经营的所有损失由邓涛负担。”签约当日，我向邓涛交纳三个月租金及押金合计54000元。但邓涛没有在10日内提供房产证，致使我至今仍无法办理营业执照，合同目的无法实现，我多次催促未果。直至2020年7月15日搬离涉案房屋，并将房屋腾空于7月16日交还房屋钥匙。现双方就此事协商未果，故诉至法院，望判如所请。邓涛辩称并提出反诉请求：判令高铄越支付违约金21666元。事实和理由：2020年5月2日，我与高铄越签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给高铄越用于果蔬生鲜销售。事实上，受疫情影响，房屋今年租赁状况非常不好，我肯定是想让高铄越能够顺利长期经营。在提供房产证原件用于办理营业执照方面，我一直特别积极，5月5日就联系奥运村工商所，询问办理执照流程，并向对方告知。涉案房屋所有权人一直配合提供房产证用于办理工商营业执照。但依据办理工商营业执照流程，需要高铄越配合，但其签约后没有出面办理营业执照，在我一再催促下不予配合。2020年7月15日，高铄越才出面，经警察协调，双方及房屋产权人共同到奥运村工商所，在房屋产权人提供并出示房屋产权证情况下，高铄越因自身原因没有办理证照，且次日通过报警形式交还钥匙并搬离房屋。高铄越在小区内建立微信群出售果蔬生鲜，其怠于配合办理营业执照，恶意违约，我方不存在违约行为，不同意高铄越的诉讼请求。另，高铄越提前解除合同构成违约，应当支付违约金。故提起反诉，望判如所请。高铄越针对反诉辩称：不同意邓涛的反诉请求。邓涛未依约提供产权证复印件构成违约，导致我方无法实现合同目的，我方解约腾房是及时止损，不构成违约，不应支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2020年5月2日，邓涛（甲方）与高铄越（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将涉案房屋及设施出租给乙方用于果蔬生鲜销售，建筑面积23平方米。租赁期限自2020年5月12日至2021年5月12日。月租金10833元，年租金13万元，交付方式为三个月一付，提前7日交纳。合同签订之日起，乙方应向甲方交付押金21600元。租赁期内，甲方需提前终止合同的，按照两个月房租作为违约金；乙方需提前终止合同的，按照两个月房租作为违约金。合同手写注明：1、甲方提供房产证原件给乙方办理营业执照；2、乙方租赁期满，必须按时销照，否则押金不退，追究乙方责任；3、自租赁之日起十日内甲方负责提供办理营业执照所需证件，如不能提供，视为甲方违约，无照经营的所有损失由甲方承担。签约当日，高铄越向邓涛支付三个月房租及押金合计54000元；邓涛向高铄越交付涉案房屋。2020年7月16日，高铄越将涉租房屋钥匙交还邓涛，双方均确认房屋租赁合同于当日解除。关于办照情况，邓涛表示己方持有涉租房屋产权证复印件，于2020年5月5日到涉租房屋催促办照并当场与工商所预约办理时间，高铄越不在店里，由两个伙计经营。后高铄越并未按约定时间到工商所办照，询问缘由，伙计说高铄越身份证丢失，让等等看。2020年5月17日，邓涛与房屋产权人周永隆持房产证原件到涉租房屋，伙计说疫情期间不需要办照。后邓涛一直催促高铄越办照，高铄越都没有出面，只有伙计出面并告知高铄越与投资人因资金问题出现分歧。2020年7月11日，工商部门打电话责令办照，邓涛再次找到伙计，伙计办了居住卡，但既非办照所需的居住证亦非高铄越本人证件。2020年7月13日，邓涛及周永隆再次到涉租房屋，约高铄越办理证照，当场报警经协调，各方约定一起去工商所办照。2020年7月15日，邓涛、高铄越和周永隆三方到工商所办理营业执照，邓涛及周永隆提供了房产证原件及复印件，但高铄越不办了。后高铄越于次日报警将涉租房屋钥匙交还邓涛。就此，邓涛提交通话记录、谈话录音及视频录像等为证，并申请周永隆出庭作证。对此，高铄越表示签约时就向邓涛提出办理执照需要涉租房屋产权证复印件，但邓涛强调必须房屋所有权人持原件办理。高铄越将涉租房屋交由伙计经营，直到7月15日才与邓涛及周永隆见面，期间双方没有接触。7月15日，三方一同到工商所办理营业执照，周永隆带着房产证原件，当时工商所答复是只要复印件即可，因邓涛已经违约，高铄越就没有办理营业执照。高铄越认为邓涛未能于签约后十日内交付涉租房屋产权证复印件，构成违约，主张赔偿可得利益损失，以其它店面经营收益的40%主张1年利润损失45000元，并就此提交自行统计的采购、销售、配送、库存日报表为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，高铄越与邓涛签订之《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示、不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。依据合同约定，邓涛提供房产证原件给高铄越办理营业执照并自租赁日起十日内提供办理营业执照所需证件。结合双方所述及上述约定可知，邓涛作为出租人所负协助办证义务系提供房屋产权证明材料，而营业执照的办理则属承租人高铄越自行负担义务。高铄越以2020年7月15日前没有收到房屋产权证明为由主张邓涛违约，但其自签约后至7月15日期间未与邓涛联络沟通，反之邓涛积极催促办照且明确表明提供房屋产权证明材料。房屋产权证作为物权凭证，涉及个人财产重大事项，双方约定出租人“提供”义务不应也不宜简单理解为“交付”义务，在案证据指向邓涛依约履行了配合提供房屋产权证明义务，高铄越怠于履行己方义务致使证照未能办理，其主张邓涛违约并要求赔偿损失于法无据，本院不予支持。双方于2020年7月16日完成涉租房屋交还手续，亦均认可《房屋租赁合同》于当日解除，本院不持异议。高铄越提前解除合同，构成违约，邓涛要求高铄越依约支付违约金于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋租赁合同》于2020年7月16日解除，高铄越要求退还房屋押金理由正当，本院予以支持。高铄越要求退还全部租金于法无据，本院核算租期内租金后酌情判处邓涛退还高铄越剩余租金8929元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）高铄越与被告（反诉原告）邓涛签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年七月十六日解除。二、被告（反诉原告）邓涛于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）高铄越押金二万一千六百元。三、被告（反诉原告）邓涛于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）高铄越剩余租金八千九百二十九元。四、原告（反诉被告）高铄越于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）邓涛违约金二万一千六百六十六元。五、驳回原告（反诉被告）高铄越的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1138元，由原告（反诉被告）高铄越负担863元（已交纳），由被告（反诉原告）邓涛负担275元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）高铄越）。反诉案件受理费163元，由原告（反诉被告）高铄越负担（于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）邓涛）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二〇年十二月十四日书记员 李剑奇