河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫10民终2846号上诉人（原审被告）：关会英，女，1972年9月27日生，汉族，住襄城县。委托诉讼代理人:张东升，河南首山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郜敬民，男，1965年6月27日生，汉族，住襄城县。委托诉讼代理人：霍二鹏，河南金豫律师事务所律师。原审第三人：河南地之锦置业有限公司，住所地：许昌市莲城大道**。法定代表人：袁长生，任公司总经理。委托诉讼代理人：周鼎，河南君志合律师事务所律师。上诉人关会英因与被上诉人郜敬民、原审第三人河南地之锦置业有限公司（以下简称地之锦公司）侵权责任纠纷一案，不服河南省襄城县人民法院（2020）豫1025民初1794号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人关会英上诉请求：请求依法撤销（2020)豫1025民初1794号民事判决，改判驳回被上诉人郜敬民的诉讼请求或发回重审。一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定本案被上诉人已经取得涉案车库的所有权明显错误。1、被上诉人和第三人签订的《地上车库出让协议》为无效协议。2、被上诉人未曾交接车库且未办理产权证，原审判决认定被上诉人已经取得车库所有权明显错误。车库作为不动产，没有办理产权登记，也未实际向被上诉人交付车库，被上诉人并未取得涉案车库的所有权，原审判决认定被上诉人已经取得所有权，属认定事实错误。二、原审判决认定上诉人无权占用涉案车库，与事实不符，明显错误。1、上诉人基于租赁合法先期占有涉案车库。2、上诉人基于租赁期内以承租人享有优先权的资格对第三人的要约做出承诺，合法购买占有涉案车库。综上所述，原审判决未全面审核认定证据，认定事实错误，导致判决出现重大错误，为此上诉人特提出上诉请求，恳请二审法院查明事实，秉公而断，支持上诉人的上诉请求。被上诉人郜敬民答辩称，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决结果公平，并驳回上诉维持原判。原审第三人意见同郜敬民答辩意见。郜敬民向一审法院起诉请求：1、被告关会英立即将原告所有的位于襄城县凤凰路西段光明苑小区11号楼04-129号车库腾空并返还原告。2、诉讼费由被告关会英负担。一审法院认定事实：2020年4月8日，原告与第三人签订《光明苑小区地上停车库转让协议》，载明：“鉴于乙方（原告）已购买甲方（第三人）开发的光明苑小区11号楼3单元5层西户商品房，现甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等法律、法规规定。甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就乙方购买使用光明苑小区项目地上停车库事宜经双方友好协商，订立本协议……”，该协议约定原告所购车库编号为：11号楼04-129号车库，面积31.9平方米，车库总价款86768元。协议第四条交付期日期载明：“甲方于2020年4月8日将11号楼04-129号车库交付给乙方。甲方以邮寄、短信或电话方式通知乙方办理交付手续，乙方收到通知后应按照甲方通知的时间及地点及时办理交付手续，若乙方逾期未与甲方办理交接手续的。视为乙方自动放弃。”当日，原告在第三人《光明苑小区地上停车库确认单》、《交款承诺书》上签字，并向第三人指定建设银行账户交付涉案车库价款86768元，就涉案车库第三人于2020年5月26日向原告开具增值税发票。2020年5月7日、5月20日，原告在涉案车库墙面张贴通知，要求占用涉案车库人员搬离。2020年6月30日，原告诉至本院，请求判令：1、被告立即将原告所有的位于襄城县凤凰路西段光明苑小区11号楼04-129号车库腾空并返还原告。2、被告向原告支付实际占有该车库期间的物业费150元（自2020年4月8日至实际腾空并交付原告之日止），并承担本案诉讼费。诉讼中，原告撤回第2项诉讼请求中的要求支付占有该车库物业费的诉讼请求。另查：2017年6月30日至2018年6月30日间，关会英租用涉案车库，2017年6月30日，关会英通过POS机向大伟物业账户转入10000元（POS）。2019年4月13日，第三人发出《关于协助收回光明苑小区租用车库、储藏室的通知》，内容为：“襄城县大伟物业管理有限公司：我公司计划于近期内，对光明苑小区内未出售的车库、储藏室进行销售，请贵公司在2019年4月20日前交回车库、储藏室钥匙并将车库储藏室完好退回我公司。”2019年11月19日，关会英向第三人建设银行账户转款86768元。2020年2月26日、3月2日第三人工作人员向被告发出短息通知，内容为通知被告腾空车库，并提供银行账号，以便第三人将车库款予以退回。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。地。地之锦公司取得了商品房预售许可证与原告签订《光明苑小区地上停车库转让协议》系原告与第三人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。本案原告已经取得涉案车库的所有权，有《地上车库出让协议》、增值税发票、建设银行现金缴款单为证，第三人对此予以认可，本院予以确认。双方协议第四条载明：甲方（第三人）于2020年4月8日将11号楼04-129号车库交付给乙方（原告）。甲方以邮寄、短信或电话方式通知乙方办理交付手续，乙方收到通知后应按照甲方通知的时间及地点及时办理交付手续。至此时原告拥有涉案车库的相关权益，具有诉讼主体资格。对于关会英是否属非法侵占占有物的事实认定，主要审查两方面的事实：一是占有被侵占是否基于原占有人的意思；二是侵占行为是否具有违法性。关会英辩称原告与第三人之间的协议系在第三人与关会英买卖协议之后又签订的协议，为此被告提供2019年11月19日银行转账86768元的转账记录予以证明。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条中规定：当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。本案中，关会英主张购买涉案的车库的证据仅为转账凭证，因该转账记录仅记载被告单方行为，合同的成立需要经合同双方要约、承诺才能成立，第三人又否认将涉案车库出售给关会英，而涉案标的物为不动产，第三人与关会英双方之间并未签订买卖合同，被告也未提供其他有效证据证明与第三人就涉案车库完成要约、承诺，已达成买卖合意，被告仅凭将第三人的转款记录不能证明与第三人之间成立车库买卖合同，也未提供证据证明转账后得到第三人的追认，涉案标的物为不动产，如仅凭单方支付价款就认定买卖合同成立则房地产交易安全就荡然无存。故关会英主张通过购买方式占有涉案车库难以认定。在同等条件下即涉案车库款项一致的情况下，第三人选择与郜敬民或被告关会英订立买卖合同是契约自由选择权的体现，尊重契约自由是贯穿民事商事领域法律的基础性原则，是实现经济社会创新协调发展的重要法律制度保障。只要当事人在平等自愿基础上订立合同，不损害国家利益、公共利益和第三人合法权益，就应当受到尊重和保护。对于关会英提出的，剥夺其优先购买权，属于无效合同，不排除原告与第三人恶意串通，损害其权益的辩称。从房屋承租人优先购买权的性质来看，优先购买权不属于物权范畴，不具有“对世性”。优先购买权是一种附属于承租权的权利，而承租权是基于租赁合同而取得的一种债权，被告优先购买权本质上也是一种债权。本案系侵权纠纷，故本院对是否侵犯关会英优先购买权在本案中不予审查、评判。对关会英提出的通过五年租赁合法占有涉案车库，原告与第三人在其租赁期限内签订买卖协议的辩称。庭审中第三人就授权原物业公司将涉案车库对外租赁的事实并无异议，对关会英主张的租赁期限五年有异议，并提交了襄城县大伟物业管理有限公司“情况说明”一份，证明2017年7月下旬退回关会英车库租赁费8000元，关会英实际缴纳车库租赁费2000元，租期为一年。对此关会英虽不予认可，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，关会英提供通过POS支付1万元凭证用以证明租赁期限五年，并未提供书面租赁合同及双方已达成五年租赁的合意，双方应视为不定期租赁，第三人将涉案车库予以出售的行为即明示不再履行与关会英之间的租赁关系。关会英虽然否认第三人、案外人物业公司通知其的事实，但至本案发生后原告向本院提起诉讼、法庭辩论终结至本院判决前的时间可视为在合理期限内通知了被告。上述对关会英主张购买、租赁的认定，此时关会英占用涉案车库没有事实和法律依据。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”权利人请求排除妨碍的前提是享有物权，即对特定物享有的直接支配和排他的权利，包括所有权、占有和他物权。故原告请求被告腾空涉案房屋并交还涉案房屋的请求，于法有据，本院予以支持。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原、被告相邻而居同一小区，俗语有云“远亲不如近邻”，在以后生产生活过程中，应坚持与邻为善、以邻为伴、和睦相处，愉悦的生活环境即利于自身，也有利于弘扬社会主义核心价值观。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、九十一条之规定，判决如下：被告关会英于本判决生效后十日内将襄城县凤凰路西段光明苑小区11号楼04-129号车库腾空并返还原告。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人二审提交的证据，本院经审查认为不能达到其主张的证明目的，不予采纳。本院二审审理查明事实与一审认定事实一致。本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，地，地之锦公司与被上诉人郜敬民签订的《光明苑小区地上停车库转让协议》系双方自愿签订违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且双方按照合同约定履行完毕，郜敬民已经取得涉案车库的所有权。关会英虽提供了转账记录用以证明向地之锦公司发出购买车库的要约表示，但根据第三人地之锦公司提供的证据，地，地之锦公司多次退款够说明地之锦公司作为卖方拒绝了关会英的要约，故双方合同并未成立，现关会英仍然占用涉案车库无法律依据，构成侵权，原审判令关会英将涉案车库腾空并返回郜敬民并无不当。综上所述，上诉人关会英的上诉理由不能成立，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1970元，由上诉人关会英负担。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  蒋家康审判员  谢新旗二〇二〇年十二月九日书记员  柴妍冰