广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初7505号 原告：艾嘉（广西）物业管理有限责任公司，住所地广西柳州市阳和工业新区古亭大道100号冠亚·国际星城17栋21层7号，统一社会信用代码914502007884262844。 法定代表人：王水钦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：娄婷，广西诺一律师事务所律师。 被告：周祖强，男，1974年1月1日生，汉族，身份证住址广西柳州市柳**，现住广西柳州市柳**。 原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司（以下简称艾嘉物业公司）与被告周祖强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用小额程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告艾嘉物业公司之委托诉讼代理人娄婷、被告周祖强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告艾嘉物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2016年7月1日至2020年9月30日的物业管理费7723.13元；二、判令被告向原告支付逾期支付物业费的违约金（违约金以尚欠的物业管理费为基数，按每日3‰的标准从每月11日起分段计算至实际付清款项之日止）；三、判令被告向原告支付尚欠的公摊电费931元；四、案件受理费、公告费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：广西冠亚房地产开发有限公司与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买广西冠亚房地产开发有限公司开发建设的位于柳州市 -2- 1号房屋（属于高层建筑），面积为143.82㎡。该合同附件四《合同补充协议》第三条第2款约定了物业费收费标准。另外，根据原告与广西冠亚房地产开发有限公司签订的《冠亚·蓝湾国际前期物业服务协议》（以下简称《前期物业服务协议》）的约定，广西冠亚房地产开发有限公司选聘和委托原告对其开发建设的“冠亚·蓝湾国际”小区提供前期物业管理服务，并约定“未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方（即本案原告）支付违约金”。原告于2010年9月20日取得物价局关于物业费收费的审批和备案，每月的物业服务费收费标准变更为：高层建筑为1元/㎡/月。此后，原告与冠亚·蓝湾国际业委会于2017年12月6日签订《冠亚·蓝湾国际物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）第四条约定业主交纳物业费的时间为每月10日交纳上一个月的物业服务费用，以及约定了具体的物业费收费标准，其中第六条“违约责任”第四款约定了逾期交纳物业费的违约金计算标准为每日3‰。经原告催促，被告仍然拒不交纳相应的物业服务费用。原告催收款项未果，遂诉至法院请求判如所请。 本案庭审过程中，原告艾嘉物业公司变更第三项诉讼请求为：判令被告向原告支付尚欠的公摊电费925.48元。 原告艾嘉物业公司向本院提交以下证据： 1.商品房买卖合同，拟证明：被告为案涉房屋的产权人。 2.冠亚·蓝湾国际前期物业管理服务协议，拟证明：广西冠亚房地产开发有限公司选聘和委托原告对其开发建设的“冠亚·蓝湾国际”小区提供前期物业管理服务，协议第六条约定高层住宅的物业服务费收费标准为0.6元/月/㎡，第二十二条约定了违约金的计算标准。 3.柳州市物业服务等级标准和收费标准备案表，拟证明：原告于2010年9月20日取得物价局关于物业费收费的审批和备案，高层建筑的物业服务费收费标准变更1元/㎡/月。 4.冠亚·蓝湾国际物业服务合同，拟证明：该合同约定了物业费收取标准、支付时间和违约金计算标准。 5.催费通知，拟证明：原告已向被告书面催交物业费等费用。 -3- 6.公摊费用通知，拟证明：公摊电费的计算方式和标准。 7.电费发票，拟证明：原告已向供电局支付公摊电费。 9.柳州市自来水有限责任公司水费通知单，拟证明：被告的实际用水量，这是二次加压费用计算参考需要的数据。 10.中国南方电网的电费账单，拟证明：发票备注的户号为蓝湾国际小区的电费户号。 11.产权查档信息，拟证明：被告为案涉房屋的产权人及房屋面积143.82㎡。 被告周祖强辩称，物业管理费用涨价未事先告知，我对于涨价的部分不予认可，对于原告与业主委员会签订的物业服务合同也不认可。原告提供的物业服务不到位，不应该收取物业费，更不应该收取违约金，且原告主张的违约金计算标准过高。对于公摊电费的金额没有异议。 被告周祖强未向本院提供证据。 经庭审质证，原告提供的证据能够证明本案所涉物业服务合同的权利义务关系，内容真实、来源合法、与案件具有关联性，本院对原告提供的证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对原告所诉称的事实予以确认。另查，《前期物业服务协议》第七条约定“物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月7日之前履行交纳义务。业主也可按季、半年、全年等交费”。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。……”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，被告购买了广西冠亚房地产开发有限公司开发建设的位于柳州市房屋（建筑面积为143.82㎡，该栋楼属高层住宅）。作为该小区建设单位的广西冠亚房地产开发有限公司与原告于2007年7月31日签订的《前期物业服务协议》，以及柳州市柳北区冠亚蓝湾国 -4- 际业主委员会与原告于2017年12月6日签订的《物业服务合同》是双方真实的意思表示，均合法、有效，对被告均具有约束力。物业服务费收费标准提高系由业主委员会与原告签订的《物业服务合同》约定的，被告应当按照合同约定的收费标准交纳物业服务费。第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”原告作为该小区的物业公司，为小区提供了物业服务，被告作为小区业主，应及时交纳物业服务费。被告虽辩称原告提供的物业服务不到位，但并未提供证据予以证明，故被告关于原告不应收取物业费的辩解，本院不予采信。经审理查明，被告欠交2016年7月1日至2020年9月30日期间的物业服务费7723.13元以及2016年6月至2020年7月期间的公摊电费925.48元，经原告书面催交后仍未交纳。现原告要求被告交纳拖欠的物业服务费及公摊电费，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……”。依据《前期物业服务协议》第七条的约定，业主可以按季、半年、全年等交费。据此，被告向原告交纳物业服务费可以随时履行，不产生欠交物业服务费的违约金，故原告主张被告支付2016年7月1日至2017年11月31日期间欠交物业服务费产生的违约金诉请无据，本院不予支持。因业主委员会与原告签订的《物业服务合同》于2017年12月1日生效，该合同第四条约定了业主交费时间为每月10日前交纳上月应付的物业服务费，本案被告未按时交纳2017年12月1日至2020年9月30日期间的物业服务费致使原告遭受资金被占用的损失，原告有权要求被告赔偿，但以逾期交纳的物业服务费为基数按每日3‰的计算标准过高。根据上述法律规定，考虑到法律对违约金性质的规定主要是以补偿为主、以惩罚为辅的立法本意，调整违约金应当以实际损失为基础。原告未举证证实被告拖欠物业服务费给其所造成的实际损失，从维护小区业主 -5- 与物业公司和谐关系的角度出发，本院对原告主张的违约金酌情调整。被告于2017年12月1日至2020年9月30日期间欠交物业服务费产生的违约金应以被告当月应交纳物业服务费的金额为基数，自次月11日起按中国人民银行同期贷款利率分段计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心于每月20日公布的一年期贷款市场报价利率分段计算至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止，按月依次计付。 综上所述，原告的诉讼请求、被告的辩解有事实及法律依据部分，本院予以支持，采信；原告的诉讼请求、被告的辩解与事实及法律依据相悖部分，本院不予支持、采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告周祖强应于本判决生效之日起十日内向原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司支付2016年7月1日至2020年9月30日期间的物业服务费7723.13元； 二、被告周祖强应于本判决生效之日起十日内向原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司支付2017年12月1日至2020年9月30日期间欠交物业服务费产生的违约金（计算方法：以被告当月应交纳物业服务费的金额为基数，自次月11日起按中国人民银行同期贷款利率分段计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心于每月20日公布的一年期贷款市场报价利率分段计算至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止，按月依次计付）； 三、被告周祖强应于本判决生效之日起十日内向原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司支付公摊电费925.48元； 四、驳回原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 -6- 案件受理费减半收取计25元（原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司已预交），由被告周祖强负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 颜宏伟 二〇二〇年十二月七日 法官助理 廖晓师 书 记 员 阳 华