成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初15433号 原告：黄立明，男，汉族，1963年10月23日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人:钟家庆，成都市锦江区环宇法律服务所法律工作者。 被告：唐诚，男，汉族，1969年1月24日出生，住四川省乐至县。 委托诉讼代理人：吴善成，四川尚锦诚律师事务所律师。 第三人：严达寿，男，汉族，1958年12月18日出生，住成都市成华区。 第三人：曾素琼，女，汉族，1958年8月11日出生，住成都市成华区。 原告黄立明与被告唐诚，第三人严达寿、曾素琼申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后,根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月31日公开开庭进行了审理。原告黄立明及其委托诉讼代理人钟家庆、被告唐诚及其委托诉讼代理人吴善成、第三人曾素琼到庭参加了诉讼；第三人严达寿经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄立明向本院提出诉讼请求：一、撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108执异308号执行裁定书；二、继续执行案涉标的物成都市成华区××路××号××栋××单元××层××号房屋的查封，从而兑现生效判决的执行。事实和理由：原告不服成都市成华区人民法院（2020）川0108执异308号执行裁定书。首先，原告依据生效判决就已登记在被执行人名下位于成都市成华区龙潭工业区拆迁安××期××栋××单元××层××号房屋进行执行查封于法有据。至于被执行人与被告就该房屋进行买卖，毕竟未经过登记和公告，违反行政法规，不应影响生效判决对房屋的执行。由此造成的损失被告只能向第三人另案主张，这就是当前对无证房屋买卖的潜在风险。此外，案涉房屋系因被告自身原因未办理过户，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项之规定。综上，请求人民法院维护社会主义法制，以显物权公平、公证。 被告唐诚辩称：被告与第三人就案涉房屋签订的买卖合同真实有效，且房屋已经装修入住多年，第三人应当履行合同；原告与第三人的借贷关系并未对案涉房屋办理抵押登记，原告对房屋没有任何优先权；被告对房屋的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其权利优先于原告。 第三人曾素琼述称:案涉房屋系卖给被告的，没有过户是因为被告的社保迟迟未到2年，被告又不愿意过户给自己家人。 第三人严达寿未到庭、未陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 黄立明与严达寿、曾素琼民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月15日作出（2017）川0108民初7653号民事判决，判令严达寿、曾素琼于判决生效之日起十日内共同向黄立明归还借款本金1000000元及利息。严达寿、曾素琼不服该判决上诉至成都市中级人民法院，2018年6月21日，成都市中级人民法院作出（2018）川01民终6813号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。因严达寿、曾素琼未按期履行生效法律文书确定的义务，黄立明向本院申请强制执行，本院以（2018）川0108执2461号案件予以受理。2018年8月15日，本院作出（2018）川0108执2461号执行裁定，对曾素琼名下位于成都市成华区××路××号××栋××单元××层××号房屋（业务件号：××，建筑面积：51.76平方米）予以查封。2018年8月21日，本院将前述法律文书送达至成都市不动产登记中心。后唐诚向本院提出书面异议，本院于2020年9月16日作出（2020）川0108执异308号执行裁定，裁定中止（2018）川0108执2461号案件对位于成都市成华区龙潭工业区拆迁安××期××栋××单元××楼××号的房屋的执行。黄立明不服该裁定，在法定期限内提起执行异议之诉。 另查明，唐诚作为购买方，曾素琼、严达寿作为卖方，成都鑫泽万通房地产信息咨询有限公司作为居间方，三方于2014年8月11日签订了《房屋买卖合同》，约定曾素琼、严达寿将其位于成都市成华区龙潭工业区拆迁安××期××栋××单元××楼××号房屋卖给唐诚,售价21万元。唐诚于2014年8月11日通过中国工商银行向曾素琼转账共计195000元，加上前期支付的定金5000元，唐诚共计向曾素琼支付房款200000元。唐诚提交了龙潭街道龙锦社区筹备委员会出具的《情况说明》、案涉房屋物管费收费票据以证明其实际占有使用案涉房屋。另，成都市成华区龙潭工业区拆迁安××期××栋××单元××楼××号、水乡茗居（秀林苑三期西区）×栋×单元×楼×号、成都市成华区××路××号××栋××单元××层××号为同一房屋，现确定地址为成都市成华区××路××号××栋××单元××层××号。案涉房屋属于拆迁安置房屋，因此在进行买卖时房屋尚未取得产权登记，房屋信息摘要显示该房屋于2018年2月5日办理不动产权登记，登记在曾素琼个人名下。 再查明，成都市高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新法院）于2018年3月19日保全查封了案涉房屋，此后于2019年10月16日作出（2019）川0191执异265号执行裁定，裁定中止了对案涉房屋的执行。高新法院中止执行后，本院对案涉房屋的查封生效为首查封。2020年8月31日，唐诚按照高新法院要求将未付的1万元房款交至该院账户。 庭审中，曾素琼与唐诚均陈述因唐诚社保未到期的原因，双方并未在曾素琼通知办理过户时立即办理，待可以办理过户时，房屋已经被查封。黄立明据此主张未过户的原因在于唐诚自身，唐诚的权利不能排除执行。唐诚则辩称房屋查封才是不能办理过户的原因，并非其自身原因。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，黄立明因民间借贷纠纷申请对曾素琼名下房产强制执行，属于金钱债权的执行。唐诚与曾素琼早在案涉房屋被查封之前签订了合法有效的买卖合同，唐诚提交的龙潭街道龙锦社区筹备委员会出具的《情况说明》、物业费缴费收据，可证实唐诚已经于2015年即入住案涉房屋。虽唐诚尚未支付全部购房款，但其已经将剩余购房款交付法院执行。关于未及时办理过户的问题，签订房屋买卖合同时房屋尚未取得房产登记，在2018年2月5日办理登记后，高新法院于2018年3月19日就将房屋查封，导致唐诚客观上也无法要求过户。即使不存在唐诚的社保问题，房屋过户也无法完成，故未及时办理房屋变更登记的原因不应归责于唐诚。故综上，唐诚对案涉房屋的权利可以排除执行，其提出的执行异议申请应得到支持，黄立明的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告黄立明的诉讼请求。 案件受理费9,600元，由原告黄立明负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 赵 静 二〇二〇年十二月三十一日 书记员 郭芯羽