广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初5485号原告（反诉被告）：祝志兵，男，1971年2月3日出生，汉族，住湖北省天门市。委托诉讼代理人：何丽霞，广东银德律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟彩，广东银德律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市森亿盛电子科技有限公司，住所地：广州市番禺区大石街岭南路**103。法定代表人：李生斌，职务：总经理。委托诉讼代理人：于春花，广东鹏吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄国鹏，广东鹏吉律师事务所律师。祝志兵与广州市森亿盛电子科技有限公司（以下简称森亿盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序公开开庭进行了审理。祝志兵的委托诉讼代理人何丽霞、森亿盛公司的委托诉讼代理人于春花、黄国鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祝志兵向本院提出诉讼请求，请求判决：1.免除原告2020年2月租金及电损费22088元、3月的租金及电损费23146元、减半收取2020年4月的租金及电损费11573元；2.原告已支付的2月租金及电损费22088元抵扣2020年4月份减半收取的租金及电损费11573元，抵扣2020年5月1日至5日的租金、电损费3733元，退还抵扣后剩余的6782元；3.退还原告于2020年5月12日支付的款项5600元；4.解除原、被告双方合同；5.退还押金65480元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月1日，原告与被告就位于“广州市番禺区工业二路12号泰坤壹号1楼C区”的厂房租赁事宜，签署了《租赁合同》，合同约定：租赁期限为2018年3月1日起至2026年2月28日，厂房租金每月20160元，此后每年在上年度的租金基础上每年递增5%，原告还需每月缴纳电损费920元；如因自然灾害，人力不可抗拒意外因素或政府行为，使合同无法履行时，本合同自动解除。合同签订后，原告依约向被告缴付了三个月押金60480元，电费押金5000元，并依约支付了当月租金。2018年6月，原告设立了广州景旺服饰有限公司，从事纺织服装、服饰业，并在以上租赁地址注册登记及实际经营。在原告正常经营期间，原告一直严格遵守合同约定履行付款义务。2020年1月17日，原告与家人驾车返回到老家湖北省天门市过年。当月23日，湖北省新型冠状病毒疫情爆发，武汉封城，湖北其他区域也全部限制出行。为配合国家控制疫情需要，原告及家人自2020年1月23日至3月16日，一直呆在湖北老家自我隔离。3月17日，原告终于获得可以通行的“绿码”返回广东。原告回到居住地佛山市南海区，又配合政策，居家隔离14天，直到3月31日健康部门评估后才解除了对原告的居家隔离医学观察，佛山市南海区桂城街道社区卫生服务中心向原告发放了《解除居家隔离医学观察告知书》。在此期间，被告向原告催交租金，原告向被告说明了在湖北老家隔离的情况，在原告返回广东后，被告以不交租就对工厂封锁为由威胁原告，原告不得已只能于3月20日筹款支付了2月份租金及电损费共计22088元。在原告解除隔离后，积极与被告协商减免租金事宣，但被告完全无视原告的特殊情况，不同意减免。值得一提的是，被告的管理人员老家也是在湖北，非常清楚湖北疫情情况，应当很清楚湖北当时是本次疫情的重灾区。2020年3月2日，广州市新型冠状病毒××疫情防控指挥部发布的《关于进一步加强疫情防控工作的通告》（第4号）中指出：要严格抵穗人员管理，尚在境内疫情严重地区的人员不得擅自返穗。原告认为，原告因不能预见、不能避免、不能克服的原因无法回到广州，无法正常使用租赁厂房，客观上导致收入骤减，营业严重号损。如按照原合同继续履行，对原告明显不公平，亦不能实现合同目的，根据相关法律规定，原告向被告提出免除停业期间2020年2月、3月的租金，并对尚未实际营业的4月租金减半，合情合理合法。除此外，政府各项政策也支持减免租金。广州市人民政府发布《关于支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战中健康发展的十五条措施》，对承租市属和区属国有企业物业用于线下商业实体店经营的微小企业，减免2020车2月份和3月份物业租金。番禺区人民政府发布《番禺区应对新型冠状病毒感染××疫情扶持中小微企业复工复产若干措施》，对承租区属国有资产类经营用房的实体经营中小微企业，免收2、3月份房租后再减半4月份房租。番禺区人民政府发布《关于打赢疫情防控阻击战落实农村集体经济组织减租措施的通知》，对符合条件的经营主体免收2、3月份租金后再减半4月份租金。原告仅要求减免租金，并未要求解除租赁合同，且因疫情原因造成原告经济困难，企业面临倒闭，若被告强硬解除合同，无疑是雪上加霜，必将导致双方损失进一步扩大。增加诉讼请求的理由：在原告起诉后，2020年5月6日，被告将租赁物停电，在2020年5月7日对租赁物进行封门导致原告无法使用。被告也提出了反诉，要求解除租赁合同。则双方的租赁关系无法继续，而原告无法实际使用涉案租赁物，故请求解除合同退还押金。在原告要求减免租金后，原告又于2020年5月12日向被告指定账户支付了5600元租金，但原告并未实际使用涉案租赁物，所以要求退还该5600元租金。森亿盛公司辩称，1.同意解除租赁合同，但原告应支付租金及占用费至腾空房屋之日，占用费参照租金计算。2.原告在2020年5月12日缴纳的租金5600元，被告同意在原告欠付的租金及水电费中予以扣减。3.原告主张免除租金及电损费减半收取以及减半租金的主张，因为原告的违约，押金应不予退还，欠付的租金及水电费应按照合同缴纳。森亿盛公司提出以下反诉请求：1.祝志兵向森亿盛公司支付2020年3月1日至7月31日的租金、水电费122701元及利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率的标准自2020年7月18日起计算至付清为止）；2.祝志兵支付自2020年8月1日至腾退租赁物之日的占有使用费；3.解除双方签订的租赁合同、没收押金，祝志兵交还租赁物；4.祝志兵承担全部诉讼费用。事实与理由：2018年3月1日，祝志兵租赁了位于番禺区工业二路12号泰坤壹号1楼c区的厂房。2020年2月，祝志兵开始拖欠租金，至2020年3月份，经我方催促，祝志兵仅交纳了2020年2月的房租和水电费，其后祝志兵以疫情为由，要求我方给予免租减租待遇，我方表示我方出租的物业也是自上家租回，可以在上家减租免租的情况下，同比例减免相关租金。但祝志兵竟以减免租金未达成协议为由，停止了所有租金及水电费的交纳，我方出于疫情的考虑暂未追究祝志兵的欠租责任，现在祝志兵竟在欠租的情况下先行起诉，同时未经我方同意擅自将租赁物转租给案外人。为保护我方合法权益，特向法院提起反诉，请求判如所请。祝志兵对森亿盛公司提出的反诉请求辩称，森亿盛公司陈述的租金，时间是2020年3月1日至2020年7月31日，而我方主张要求减免2020年2月至3月份的租金以及4月份的租金减半，我方也请求2月份已支付的租金在2020年5月份租金中抵扣。在我方起诉后，森亿盛公司于2020年5月6日停电，2020年5月7日封锁了租赁物，故租赁物在森亿盛公司控制中，我方无法使用租赁物，不存在还需要支付费用的情形。关于解除租赁合同，我方也同意，但是我方认为解除合同之日为庭审之日。因本次诉讼起因于疫情，我方也多次向被告表明立场，继续履行合同，双方仅对减免租金不能达成一致协议，将争议部分交由法庭处理，我方根据案件判决结果决定是否支付租金。但是森亿盛公司一意孤行擅自关闭租赁物，导致合同不能继续履行，过错在于森亿盛公司，故我方要求森亿盛公司退还押金。另，自疫情之后，即使在原告返回广州后，也从未实际使用过租赁物，故不存在水电费。各方当事人围绕本案相关事实提供了证据，经本院依法组织当事人质证，认定本案事实如下：涉案厂房位于广州市番禺区工业二路12号泰坤壹号1楼C区，由森亿盛公司向广州泰坤物业管理有限公司承租，该建筑物没有取得建设工程规划许可证。2018年3月1日，森亿盛公司（出租方、甲方）与祝志兵（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案厂房按现状租赁给乙方作仓库、办公、工厂生产使用，租赁期限自2018年3月1日起至2023年2月28日止，免租时间自2018年3月1日至2018年3月15日，起租时间自2018年3月16日；租金包含管理费、治安费、卫生费，2018年3月1日至2019年2月28日的月租金为20160元，2019年3月1日至2020年2月28日的月租金为21168元，2020年3月1日至2021年2月28日的月租金为22226元……；基本电费每月920元；厂房先交租再使用，每月5日前将当月房租、水、电费、电梯费及管理卫生费、治安费等相关费用一次性交付给甲方；如乙方不按期缴纳，甲方按所欠费用总额的千分之三收取日滞纳金；乙方逾期10天甲方有权停水、停电，由此造成乙方的损失，由乙方自行承担；乙方拖欠30天，甲方有权解除合同，并要求乙方清偿所有债务及赔偿全部损失；乙方于签订合同时向甲方支付押金60480元、电费押金5000元，履约押金不得当租金抵扣，乙方中途违约，履约押金不予退还；合同到期终止，乙方付清各项费用，押金无息退还给乙方；等。同日，祝志兵向森亿盛公司支付租金押金60480元、电费押金5000元。2019年8月2日，祝志兵将涉案厂房部分使用面积转租给易杰，约定期限自2019年8月1日至2020年7月31日，场地使用费为每月9000元。2020年3月20日，祝志兵通过案外人向森亿盛公司转账支付2020年2月租金22088元。森亿盛公司提交的其于2020年3月20日向泰坤一号楼全体租户发出的《通知书》显示，森亿盛公司针对疫情影响给予的优惠措施为：2020年3月25日前交清2、3、4月份租金的客户，对2月的租金采取八五折优惠；2020年3月31日前只能交清2、3月费用的客户，对2月份租金采取九折优惠；2020年3月31日前未缴清2、3月费用的客户，不享受任何优惠。2020年3月31日，佛山市南海区桂城街道社区卫生服务中心出具《解除居家隔离医学观察告知书》，载明经卫生健康部门评估后决定自2020年3月31日起解除对祝志兵的居家隔离医学观察（隔离时间自2020年3月17日始）。2020年4月2日，祝志兵通过短信联系森亿盛公司，告知3月31日刚解除隔离，请求减免两个月租金。4月8日，森亿盛公司发出《关于敦促贵司缴交租金的联络函》，告知祝志兵因拖欠租金构成违约，要求三日内补缴租金及其他费用，如逾期未缴纳，则有权解除合同、没收押金。2020年4月8日，祝志兵向森亿盛公司发出《关于申请减免租金的联络函》，告知：已缴纳2020年2月租金22088元，仅拖欠3月、4月租金，申请减免2、3月租金，对4月租金减半，2月份已缴纳租金，申请在4月、5月租金中抵扣；同时告知因其本人是湖北天门人，于1月中旬回老家，因新冠××疫情原因，政府采取疫情防控措施，其无法在春节后及时返回广州，导致租赁场地无法使用，在政府解除出行限制后，其回到佛山住所又被要求隔离至3月31日解除居家隔离医学观察；因森亿盛公司不同意其减免租金的申请，已向法院提起诉讼，如法院不支持诉请，其将立刻支付租金；因案件处于诉讼阶段，请森亿盛公司等候法院通知，勿一意孤行，因疫情影响深远，其仅要求减免租金，未提出解除合同，如森亿盛公司擅自解除合同，将造成更大损失。2020年4月9日，森亿盛公司发出《复函》，称已收悉上述来函，为响应政府支持企业复工复产的号召，我司在2020年3月20日对全体厂家发放关于房租优惠的通知，对二月份租金实行九折优惠，对二月份足月支付的企业，优惠金额从2020年4月份租金中扣除。后来我司工作人员与你方沟通，但你方一直没有支付3月份租金；对于你方提出的要求减免2、3月份租金，对4月份租金减半的申请，我司难以满足。同日，祝志兵微信询问停电情况，森亿盛公司回复“分段分期检修”。其后，森亿盛公司通过微信多次催促祝志兵交租。2020年5月6日，涉案厂房被停电。次日，因易杰要求搬离部分机器设备被森亿盛公司制止，双方均在厂房大门加了一把锁。庭审中，因森亿盛公司主张要求祝志兵搬离涉案厂房，祝志兵亦表示同意搬离厂房，本院责令双方于庭外自行交接厂房，但森亿盛公司又明确表示不同意祝志兵搬走机器设备，要求祝志兵付清欠缴费用才允许离场。另查明，祝志兵于2020年4月10日向本院提交起诉状，要求森亿盛公司免除2020年2月、3月的租金、电损费，减半收取4月的租金及电损费。本院随即联系森亿盛公司进行调解，但森亿盛公司不同意调解。本院于2020年4月17日立案后，应祝志兵请求，本院再次电联森亿盛公司工作人员到场调解，但森亿盛公司均予以拒绝。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现森亿盛公司确认涉案厂房未取得建设工程规划许可证，故其厂房出租给祝志兵，双方于2018年3月1日签订的《租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。根据上述规定，森亿盛公司收取的押金共65480元应退还给祝志兵，祝志兵亦应当支付厂房占用期间的占有使用费、水电费等费用。关于祝志兵支付占有使用费时段的认定，本院认为，1.根据双方微信聊天记录显示，森亿盛公司于2020年5月6日对厂房采取停电措施。庭审中，森亿盛公司也自认在2020年5月7日为阻止易杰搬离机器设备对厂房大门上了一把锁。故自5月7日起，厂房实际已处于森亿盛公司控制中。2.森亿盛公司虽诉请要求祝志兵搬离并交还厂房，祝志兵也表示同意，但森亿盛公司于庭审中又明确以祝志兵未结清租金为由不同意祝志兵腾空厂房，况且，因合同无效，祝志兵缴纳的保证金可以用于抵扣拖欠的租金，森亿盛公司无需通过锁门的形式防止权益受到损害。因此，祝志兵未能交还厂房的过错方在于森亿盛公司，涉案厂房于2020年5月7日已处于森亿盛公司控制下，祝志兵无法正常使用，无需支付自2020年5月7日开始的占有使用费及水电费，仅需承担该日之前的相关费用。关于祝志兵应支付的占有使用费及水电费。自2020年1月开始，因新型冠状病毒感染××疫情扩散至全国，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，湖北省内多地交通在短期内被封锁，春节期间在湖北旅居过的人员去往其他地区需要居家隔离观察。鉴于祝志兵因春节回湖北省，返回佛山市后于2020年3月31日才被解除居家隔离观察，在隔离解除前，祝志兵对涉案厂房的使用确实比其他租户存在更多的困难，因疫情及防控措施所遭受的经济损失也更大。根据森亿盛公司给予厂区其他企业的优惠，2020年2月的租金可给予的最大优惠为85%，本院酌情在此基础上调整祝志兵解除隔离日（2020年3月31日）前的占有使用费为双方约定的费用的70%，自2020年4月1日至2020年5月6日，祝志兵应参照双方约定的租金标准支付占有使用费。故祝志兵应支付2020年2月1日至5月6日的占有使用费共56903.61元（21168元×70%+22226元×70%+22226元+22226元/31天×6天）。关于电损费，双方约定每月电损费920元，该费用应由祝志兵据实承担。故祝志兵应支付2020年2月1日至5月6日的电损费共3858元（920元×4个月+920元/31天×6天）。祝志兵于2020年2月支付了22088元、5月支付了5600元，故还应支付上述期间剩余占有使用费、电损费共33073.61元（56903.61元+3858元-22088元-5600元）。祝志兵要求免除2月、3月的租金及电损费，减半4月份的租金及电损费，及退还5月支付的费用，本院均不予支持。森亿盛公司主张上述占有使用费的利息，缺乏依据本院不予支持。森亿盛公司主张的水电费因未能提供证据，故对其水电费的主张，本院不予支持。森亿盛公司要求祝志兵返还涉案厂房，祝志兵同意返还，现因森亿盛公司自身原因导致祝志兵无法腾空厂房交还，故对于森亿盛公司该项诉请，本院不予处理，当事人可自行交接。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认广州市森亿盛电子科技有限公司与祝志兵于2018年3月1日签订的《租赁合同》无效；二、广州市森亿盛电子科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向祝志兵退还保证金及电费押金共65480元；三、祝志兵于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市森亿盛电子科技有限公司支付2020年5月7日前的占有使用费及电损费共33073.61元；四、驳回祝志兵其余诉讼请求；五、驳回广州市森亿盛电子科技有限公司其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2858元，由原告祝志兵承担1396元，被告广州市森亿盛电子科技有限公司承担1462元；反诉受理费1377元，由广州市森亿盛电子科技有限公司承担1006元，祝志兵承担371元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余珣二〇二〇年十二月二十日书记员  陈冬