四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民初6290号 原告（反诉被告）：谢英，女，汉族，生于1971年2月9日，现住四川省广元市旺苍县。 委托诉讼代理人：李玲，四川万卷律师事务所律师。 被告（反诉原告）：何发友，男，汉族，生于1962年2月5日，现住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：文学凯，四川博誉律师事务所律师。 原告（反诉被告）谢英诉被告（反诉原告）何发友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢英及委托诉讼代理人李玲、被告何发友的委托诉讼代理人文学凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）谢英向本院提出诉讼请求： 一、判决原告（反诉被告）谢英与被告（反诉原告）何发友签订的《房屋租赁合同》无效； 二、判决被告（反诉原告）何发友立即返还原告（反诉被告）25000.00元及资金占用利息； 三、本案的诉讼费用由被告（反诉原告）何发友承担。 事实及理由：原告计划开办一个培训机构，遂通过被告妹妹认识被告，准备租用被告位于宝轮镇云峰社区鑫兴公寓营业房3-1主楼梯以西的320㎡的房间作为办公场所。但是原告尚处在犹豫状态，没有下定决心到底要不要开办该培训机构。在与被告洽谈过程中，被告得知了原告的犹豫，当即表示因为原告是其妹妹介绍的，而且其妹妹的小朋友也在原告处学习珠心算，算是朋友关系，如果原告在向被告交付了租房预付款后又放弃开办培训机构，就不收原告的租金并全额退款。原告听了被告的承诺便相信了被告，并于2019年7月9日及7月16日分别向被告先后转款5000.00元，共计转款10000.00元。2019年8月15日，原、被告准备正式签订《房屋租赁合同》，合同约定生效时间为：2019年9月1日，但原告在合同上签字后，被告却没有签字确认，原告并于合同签订第三日向被告通过微信两次转款15000.00元，自此共计向被告转账25000.00元。 因原告在转账前后一直都处于犹豫开不开办培训机构的犹豫中，2019年8月22日，被告更是通过微信向原告明确表示：只要原告在9月1日之前向被告提出不租房子了，被告都会全部退还原告预付款25000.00元，并劝说原告考虑清楚。 2019年8月31日，原告思虑再三放弃开办培训机构的想法，便当即联系被告表示不租房子了，希望被告按照之前承诺的退还原告预付款25000.00元，但被告却突然表示不退，并在后面直接将原告微信、电话拉黑，拒绝与原告任何沟通。综上所述，《房屋租赁合同》只有原告签字，被告并没有签字确认，实为未生效合同，且被告也明确向原告承诺在约定期限内原告通知其解除合同将全额退还原告预付款，原告也在被告约定时间内（8月31日）就向被告明确通知了解除合同，现被告拒不退款损害原告合法权益，遂向法院提起诉讼。 对被告（反诉原告）何发友的反诉辩称：被告（反诉原告）何发友的反诉请求没有任何事实和法律的依据。请求依法判断。 原告（反诉被告）谢英为支持自己的主张，在本院确定的举证期限内提交了以下证据： 一、1.原告（反诉被告）谢英的身份证复印件一份； 2.被告（反诉原告）何发友的身份证复印件一份。 证明目的：原、被告主体适格。 二、1.2019年8月15日，原告（反诉被告）谢英作为乙方签署姓名的《房屋租赁合同》一份； 证明目的：①2019年8月16日，原、被告准备正式签订《房屋租赁合同》；②合同约定生效时间为2019年9月1日；③合同上仅有原告（反诉被告）谢英签字，被告（反诉原告）何发友却没有签字确认。 2.微信转账记录截屏四份； 证明目的：原告（反诉被告）谢英分别于2019年7月9日、7月15日、7月16日及8月16日向被告（反诉原告）何发友共计转账25000.00元。 3.原告（反诉被告）谢英与被告（反诉原告）何发友的微信聊天记录截屏9页； 证明目的：①被告（反诉原告）何发友两次向原告（反诉被告）谢英明确表示：只要原告（反诉被告）谢英在9月1日之前向被告（反诉原告）何发友提出不租房子了，被告（反诉原告）何发友都会全部退还预付款25000.00元。②原告（反诉被告）谢英在被告（反诉原告）何发友约定的期限内即2019年8月31日向被告（反诉原告）何发友表示不租了，但被告（反诉原告）何发友却突然反口。③被告（反诉原告）何发友承认未在租房合同上签字。④被告（反诉原告）何发友拒绝与原告（反诉被告）谢英沟通并将原告（反诉被告）谢英拉黑。 4.原告（反诉被告）谢英与被告（反诉原告）何发友的短信聊天记录3页； 证明目的：①被告（反诉原告）何发友表示按照合同办事，只退原告（反诉被告）谢英5000.00元；②被告（反诉原告）何发友在2019年10月21日再次表示按照合同原告（反诉被告）谢英有使用租赁房屋半年即2019年9月1日-2020年2月28日的权限，并退费原告（反诉被告）谢英5000.00元。 5.光盘二张（录音、视屏）； 证明目的：①原告（反诉被告）谢英于2019年10月21日收到被告（反诉原告）何发友的短信前往租赁房屋，发现被告（反诉原告）何发友在本来准备出租给原告（反诉被告）谢英的房子上独立上了两把锁，致使房屋根本打不开，原告（反诉被告）谢英从未使用过被告（反诉原告）何发友的房子。②被告（反诉原告）何发友在9月1日与原告的微信聊天语音承认自己未在合同中签字。 被告（反诉原告）何发友辩称，1.原告（反诉被告）谢英的诉请和陈述的事实是自相矛盾的，判决原、被告签订的房屋租赁合同无效，但是原告在事实部分又说该合同未生效。2.本案原告（反诉被告）谢英并没有按照合同的约定付清房屋租赁费，其主张返还既无事实依据也无法律依据，所以我方提出要求原告（反诉被告）谢英按照合同支付房租。 被告（反诉原告）何发友向本院提出诉讼请求： 一、判令原告（反诉被告）谢英支付房屋租金50000.00元； 二、本案诉讼费由原告（反诉被告）谢英承担。 事实及理由：原告（反诉被告）谢英与被告（反诉原告）何发友于2019年8月15日签订房屋租赁合同，约定房屋租期两年，共计100000.00元，双方并对违约责任进行了约定。合同签订后，原告（反诉被告）谢英并未按照合同约定履行义务，现占有租赁房屋一年有余，并未按约定支付房屋租赁费，反而现行提起诉讼，其行为严重损失了被告（反诉原告）何发友的合法权利。现请求人民法院依法判令驳回原告（反诉被告）谢英的诉讼请求，依法支持被告（反诉原告）何发友的反诉请求。 被告（反诉原告）何发友为支持自己的主张，在本院确定的举证期限内提交了以下证据： 一、2019年8月15日，原告（反诉被告）谢英与被告（反诉原告）何发友签订的《房屋租赁合同》一份。 证明目的：双方合同成立并生效。合同计算房租的期限是2019年9月1日-2021年8月30日，双方约定两年的房屋共100000.00元，分两次付清。说明合同生效的时间是2019年8月15日。 二、1.原告（反诉被告）谢英与被告（反诉原告）何发友的微信聊天记录截屏11页（语音翻译）； 2.微信聊天文字记录截图10页； 证明目的：语音翻译第六页2019年7月22日上午的聊天记录表明原告还是愿意履行合同，并表示房屋不是问题。语音翻译的第七页，原告谢英说我“20号要出去培训教师，我连夜赶回来...我一定想办法做起来”原告反复确认合同是一定要履行的，而且一定要把没有交清的房租一定要交清。 被告（反诉原告）何发友对原告（反诉被告）谢英提交证据的质证意见为： 一、1.原告（反诉被告）谢英的身份证复印件；2.被告（反诉原告）何发友的身份证复印件的三性无异议。 二、1.2019年8月15日，原告（反诉被告）谢英作为乙方签署姓名的《房屋租赁合同》有异议，合同生效的时间不是2019年9月1日，而是合同签订之日2019年8月15日，2019年9月1日是一个开始计算房租的时间，合同上仅有原告签字没有被告的签字是与事实不符的。合同上被告也是签字了的； 2.微信转账记录截屏无异议； 3.原告（反诉被告）谢英与被告（反诉原告）何发友的微信聊天记录截屏9页有异议，我们要求原告慎重考虑。“原告在被告约定期限内...被告确突然反口”这是与事实不符的。“被告承认未在租房合同上签字”这一事实是不能证明的，因为被告当时已经在合同上签字了。“被告拒绝与原告沟通并拉黑”这是一个错误观点，我的当事人没有拉黑本案的原告，只是说本案的原告在签订房屋租赁合同并支付了部分款项之后喋喋不休的要求被告退还她的租房款，所以有比较长的时间没有理会原告； 4.原告（反诉被告）谢英与被告（反诉原告）何发友的短信聊天记录3页真实性不能确认，这个微信记录达不到原告的证明目的； 5.光盘二张（录音、视屏），对于微信语音，被告并没有说被告没有签字。对于视频，我只能看出来门上有一把锁，我们不能确定这个就是案涉房屋，也不能确认这就是换了锁的。 原告（反诉被告）谢英对被告（反诉原告）何发友提交证据的质证意见为： 一、2019年8月15日，原告（反诉被告）谢英与被告（反诉原告）何发友签订的《房屋租赁合同》，我们原告方所拿到的这一份只有我们的签字，并没有被告的签字。合同生效的条件必须要有原被告签字。我们认为合同约定的生效时间是2019年9月1日。 二、1.原告（反诉被告）谢英与被告（反诉原告）何发友的微信聊天记录截屏11页（语音翻译）；2.微信聊天文字记录截图10页中被告所打印的聊天记录是有删减的，真实性我们不予认可。根据聊天记录可以被告在2019年7月22日早上说可以全部退，之后又一次叫原告考虑清楚原告是没有回话的。原告并没有说要履行合同。 经审理查明，2019年7月初，原告谢英（反诉被告）计划租用被告（反诉原告）何发友位于宝轮镇云峰社区鑫兴公寓营业房3-1主楼梯以西房屋作为办公场所，开办教育培训机构。 2019年7月9日，原告（反诉被告）谢英遂通过微信向被告（反诉原告）何发友转款5000.00元作为租赁上述房屋的定金。 2019年7月15日，原告（反诉被告）谢英又通过微信向被告（反诉原告）何发友转款5000.00元。 2019年8月15日，原告（反诉原告）谢英作为承租方乙方与被告（反诉原告）何发友作为出租方甲方签订了《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将其拥有的坐落于宝轮镇云峰社区鑫兴公寓营业房3-1主楼梯以西租给乙方营业经营，该建筑面积共320㎡。二、租赁期限：两年，自2019年9月1日起至2021年8月31日止。三、租金及支付方式：1.双方约定两年租金共计100000.00元，分两年付清，每次由乙方向甲方支付50000.00元，第一次合同生效后，2019年9月1日前，第二次2020年8月31日付清。2.房屋租赁税由甲方向当地税务部门自行缴纳。3.因租赁营业房所产生的水、电、气、网络、物业和装修设备安装等费用由乙方自行承担。4.双方约定金10000.00元整，合同期满后，乙方无违约行为，由甲方一次退还。四、甲方的权利和义务：1.甲方有权按照合同约定金额、期限向乙方收取房屋租赁费。2.在租赁期内，甲方应保证出租房屋、消防设施及其他附属设施完好并能正常使用，若因甲方维修不及时造成乙方及其他第三方的人员伤亡及财产损失，由甲方承担全部责任。3.若产权人变更时，甲方应当提前一个月通知乙方并取得乙方同意，同时，甲方须保证变更后，产权人完全承认该合同内容并愿意遵守合同规定。五、1.乙方在不影响甲方出租房屋结构安全的前提下，有权根据营业房需要对上述房屋进行装饰、装修，甲方不得干涉。2.应当按照约定金额、期限按时交纳房屋租金。3.合理安全使用租赁房屋，不得影响建筑安全。六、租赁期满，乙方需要续租，则甲方在同等条件下，应首先满足乙方租赁需求。七、违约责任：除国家征用、查封、征求现有出租房屋的，若甲方违反本合同规定的有关义务，按照租赁期间合同租金总额的10%承担违约责任，乙方违反本合同规定的有关义务，按照租赁合同租金的10%承担违约责任，乙方连续一个季度不向甲方交纳房租，此合同自动解除并终止履行。八、其他事项：本合同经甲乙双方法定代表人或授权代理人签字或盖章后生效。 2019年8月16日，原告（反诉被告）谢英再次通过微信向被告（反诉原告）何发友转款10000.00元及转款5000.00元。 2019年8月22日，被告（反诉原告）何发友通过微信向原告（反诉原告）谢英发送信息为：谢老师：据我了解办消防手续的程序很复杂，而且仅消防一项就要50000.00元多，所有证照办完要80000.00元多，室内还要装监控大约要3-5个探头和安装烟雾报器每个教室要二个探头，再说室内不符合要求的地方还要进去改装，一共大概需要你十几万的投入你办得到不？如果你能做，按我给你的合同样本规定，2019年9月1日之前（含9月1号）把50000.00元的房租必须交清才能进场，反正不欠账，千万不能勉强自己，做不了微信里说一声我将你所交的预付款足额退还到你微信里，你一定要反复考虑好。原告谢英在收到该消息后进行了语音回复，根据语音显示原告（反诉被告）谢英答复被告（反诉原告）何发友不要担心房租问题，房租问题可以解决。 2019年8月31日，原告谢英（反诉被告）通过微信向被告（反诉原告）何发友发送信息载明：“何哥，事情变得突然，我做不下去，我已经反复考虑，一小、二小都发生变化，以前考虑可以用学校工资填补，现在都没有工资了，我借钱不是长久之计，还的靠自己努力才行，我今天去学校才知道，目前还没有把钱借到”。当日，被告（反诉原告）何发友通过微信向原告谢英（反诉被告）发送信息载明：“开始你说的那么清楚，后来李守斌和兰海林都是熟人找了我几次要租此房都被我拒绝了，因为给你签了合同哪能反悔呢？现在只有接合同履行没有其他办法。按合同”。 原告（反诉被告）谢英认为《房屋租赁合同》系无效合同，且按照被告（反诉原告）何发友告知的约定期限内于2019年8月31日向被告（反诉原告）何发友通知解除合同，要求被告（反诉原告）何发友退还已支付款项25000.00元未果后，遂向本院提起诉讼。 庭审中，原告（反诉被告）谢英当庭将案涉房屋钥匙交还给被告（反诉原告）何发友，被告（反诉原告）何发友为此请求不再履行案涉合同，并主张原告（反诉被告）谢英支付一年房屋租金50000.00元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，虽然原告（反诉被告）谢英持有的《房屋租赁合同》仅有原告（反诉被告）谢英的签字没有被告（反诉原告）何发友的签字，但被告（反诉原告）何发友持有的《房屋租赁合同》均有原告（反诉被告）谢英与被告（反诉原告）何发友的签字，该合同未有合同法规定的合同无效情形。《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。据此，原告（反诉被告）谢英与被告（反诉原告）何发友签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容又不违反法律法规强制性规定，《房屋租赁合同》合法有效，原告（反诉被告）谢英请求其与被告（反诉原告）何发友签订的《房屋租赁合同》无效本院不予支持。 但本案于2020年12月8日开庭审理时，原告（反诉被告）谢英当庭将案涉房屋钥匙交还给被告（反诉原告）何发友，被告（反诉原告）何发友为此请求不再履行案涉合同。由此，2019年8月15日原告（反诉原告）谢英作为承租方乙方与被告（反诉原告）何发友作为出租方甲方签订的《房屋租赁合同》终止履行。 原告（反诉被告）谢英请求判决被告（反诉原告）何发友立即返还25000.00元及资金占用利息。原告（反诉被告）谢英在签订《房屋租赁合同》前已向被告（反诉原告）何发友支付房屋租赁费用10000.00元，签订《房屋租赁合同》的次日又向被告（反诉原告）何发友支付房屋租赁费用15000.00元。虽然原告（反诉被告）谢英租赁案涉房屋后并未真正使用案涉房屋，但原告（反诉被告）谢英确又占有了案涉房屋并至庭审时才向被告（反诉原告）何发友交还，期间达一年三个多月。在原告（反诉被告）谢英占有案涉房屋期间理应向被告（反诉原告）何发友支付房屋租赁费用。原告（反诉被告）谢英诉称被告（反诉原告）何发友承诺如果原告（反诉被告）谢英在向被告（反诉原告）何发友交付了租房预付款后又放弃开办培训机构，就不收原告（反诉被告）谢英的租金并全额退款。但原告（反诉被告）谢英提交的相关证据证明被告（反诉原告）何发友虽于2019年8月22日通过微信向原告（反诉原告）谢英发送信息载明2019年9月1日之前（含9月1号）把50000.00元的房租必须交清才能进场，反正不欠账，千万不能勉强自己，做不了微信里说一声我将你所交的预付款足额退还到你微信里；但原告（反诉被告）谢英于2019年8月31日通过微信向被告（反诉原告）何发友发送信息表示不再租赁案涉房屋时，被告（反诉原告）何发友明确回复按合同履行，证明双方并未达成一致。由此，原告（反诉被告）谢英请求判决被告（反诉原告）何发友立即返还25000.00元及资金占用利息本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付”。2019年8月15日原告（反诉原告）谢英作为承租方乙方与被告（反诉原告）何发友作为出租方甲方签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限两年，自2019年9月1日起至2021年8月31日止；两年租金共计100000.00元，分两年付清，每次支付50000.00元，第一次合同生效后，2019年9月1日前，第二次2020年8月31日付清。原告（反诉被告）谢英占有了案涉房屋一年三个多月才向被告（反诉原告）何发友交还，故被告（反诉原告）何发友反诉要求原告（反诉被告）谢英支付一年的房屋租金50000.00元本院予以支持，但应当品迭原告（反诉被告）谢英已支付的房屋租赁费用25000.00元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）谢英的诉讼请求； 二、2019年8月15日原告（反诉原告）谢英作为承租方乙方与被告（反诉原告）何发友作为出租方甲方签订的《房屋租赁合同》终止履行； 三、限原告（反诉被告）谢英在本判决生效后十日内向被告（反诉原告）何发友支付房屋租赁费25000.00元。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费425.00元、反诉费525.00元合计950.00元，由原告（反诉被告）谢英承担诉讼费425.00元、反诉费262.50元合计687.50元，被告（反诉原告）何发友承担反诉费262.50元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长 邓 富 人民陪审员 王 琼 人民陪审员 张明华 二〇二〇年十二月二十二日 书 记 员 董雪昀