成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初6729号 原告：陈华清，男，1978年10月25日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 委托诉讼代理人：熊钢燕，四川方舟达律师事务所律师。 被告：曾孝琼，女，1988年1月7日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 被告：刘家勇，男，1987年6月7日出生，汉族，住四川省内江市。 第三人：成都玖零壹房地产经纪有限公司阳光城分公司，住所地四川省成都市龙泉驿区同安街道办事处幸福路********。 负责人：黄维波，经理。 原告陈华清与被告曾孝琼、刘家勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，原告申请追加成都玖零壹房地产经纪有限公司阳光城分公司（以下简称玖零壹阳光城分公司）为本案第三人参加诉讼，本院经审查，通知依法玖零壹阳光城分公司为本案第三人参加诉讼，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈华清及委托诉讼代理人熊钢燕，第三人玖零壹阳光城分公司负责人黄维波到庭参加诉讼；被告曾孝琼、刘家勇经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈华清向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告、被告、第三人于2020年5月3日签订的《房屋买卖合同》；2、被告支付原告违约金19.6万元（房屋总价款的20%）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由，原告、被告、第三人于2020年5月3日签订《房屋买卖合同》，约定被告曾孝琼代理被告刘家勇将其位于成都市龙泉驿区××街道××街××号××栋××单元××号的房屋（以下案涉房屋）出售给原告，房屋总价款为98万元，由被告曾孝琼办理案涉房屋的银行抵押贷款解除手续，约定于2020年10月30日前办理该房屋的过户手续。原告依照合同约定支付了购房款定金5万元，但是被告却一直未办理该房屋的抵押解除手续，也未取得被告刘家勇的授权委托手续，导致该房屋不能办理过户手续，且被告曾孝琼也明确告知原告该房屋不能在约定的期限办理过户，被告曾孝琼已经违约。为此原告与曾孝琼、第三人多次协商解除合同，曾孝琼退还收取原告支付的定金均未果。依据双方签订的《房屋买卖合同》第八条：“2、如果买卖双方任何一方违约，均按照总房款的20%作为对方的赔偿金（含定金）”，因此，被告曾孝琼应承担相应的违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法判决。 曾孝琼、刘家勇未提交答辩状，也未提供证据。 玖零壹阳光城分公司述称，作为房屋中介，在促成双方签订合同前，需要了解买卖房屋的产权、抵押、查封等情况，案涉房屋是当时通过中介群发布出去的，后原告找到第三人表达自己想要买案涉房屋的意愿，且当时原告承诺自己拥有购房资格，后我方作为中介就向原告推荐了案涉房屋，并带原告去看了房，看房之后原告与曾孝琼就签了合同。在该房屋买卖过程中，房屋确实存在抵押，且原告也知晓，后原告要求被告返还定金10万元，双方一直协商不成，被告一直不配合未履行赔付定金的义务。曾孝琼一直未取得刘家勇的委托书，是导致房屋不能过户的主要原因，其责任应由曾孝琼承担，请求法院依法判决。 本院经审理认定的事实如下：案涉房屋曾属被告曾孝琼所有，2014年9月16日，二被告签订房屋买卖合同，约定曾孝琼将案涉房屋出售给刘家勇，2014年9月19日，刘家勇取得案涉房屋所有权证。因刘家勇未按约定支付曾孝琼首付款13.5万元，因此曾孝琼未将房屋所有权证交付刘家勇并再次将案涉房屋准备出售的信息登记在周围的房屋中介机构包括本案第三人处。 2020年5月3日，原告作为买方，刘家勇作为卖方，曾孝琼作为刘家勇的代理人，第三人作为中介方签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买登记在刘家勇名下的案涉房屋，房屋成交总价为98万元，原告承担所有税费。于2020年10月30日前到成都市龙泉驿区房产交易中心办理过户手续。买卖双方在签订合同的同时，卖方应将案涉房屋的合法有效的房屋权属证明原件产权证交存中介方，由中介方出具收据，此收据待产权证交件后自行失效。付款方式为，以银行按揭贷款方式付款，第一次于2020年5月3日买方向卖方支付定金5万元。第二次于2020年10月30日前买方支付卖方首付款23万元，其余70万元房款在买方取得产权证后，由银行向卖方支付。卖方应在收到买方买房全款后7日内与买方进行该房屋的验收交接。买方向中介方支付房屋成交总价2%的佣金，1.96万元。合同第八条约定“2、如买卖双方任何一方违约，均按总房款的20%作为对方的赔偿违约金（含定金）”。合同第十条的其他约定事项中，第三人工作人员手写注明“代理人曾孝琼（××××××××××××）对所代理房屋权××××保证真实有效，房屋的抵押由代理人全权处理，如有任何房屋引起的纠纷由代理人全权负责。双方知晓房屋所有情况。1、房屋有抵押，由代理人自行解抵。2、房屋是代理人所有，代理人自行处理办理过户所需手续。约定时间为2020年10月30日前。被告曾孝琼另加写“3、若在过户之前买方不购买该房屋，卖方在2020年10月30日前（除定金外）赔付买方人民币10000.00元（大写：壹万元整）”原告、曾孝琼在该合同上签名并捺指印，第三人加盖公章。合同签订当日，被告曾孝琼向原告出具收条，载明“今收到陈华清购龙泉驿区同安街道同达街××号××栋××单元××层××号（权××）房屋定金¥50000.00元（大写：伍万元整）”。曾孝琼将其保管的案涉房屋所有权证交第三人保管。2020年5月25日，原告向第三人支付中介费0.5万元。 合同约定的办理过户期后，因曾孝琼未能办理银行抵押贷款解除手续，且未能取得刘家勇的书面委托手续，导致合同无法继续履行，为此原告、曾孝琼、玖零壹阳光城分公司多次协商均未果。 上述事实有当事人的陈述，本院（2020）川0112民初4031号民事判决书，《房屋买卖合同》、收条、房屋所有权证等在案证据予以证实。 本院认为，曾孝琼作为所谓刘家勇的代理人与原告、第三人签订《房屋买卖合同》，出卖案涉房屋，虽在签订合同时曾孝琼自认该房屋只是登记在刘家勇名下，实际是其个人所有并占有、使用，与其作为所谓代理人的身份自相矛盾。案涉房屋作为不动产，应以登记为准，非经登记不能发生物权变动效力，因此案涉房屋的所有权人为刘家勇。曾孝琼以刘家勇代理人的身份与原告、第三人签订对案涉房屋的买卖合同，事前及事后均未取得刘家勇的委托，也未取得刘家勇的追认，其系无权代理。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”本案中曾孝琼无代理刘家勇出卖案涉房屋的代理权限，且刘家勇在《房屋买卖合同》签订后也未对该行为进行追认，因此该《房屋买卖合同》对刘家勇不发生效力。但曾孝琼作为行为人，应受该合同的约束，现因曾孝琼不能在合同约定的履行期限内办理产权转移登记手续，原告购买案涉房屋的合同目的无法实现，原告有权要求解除合同并依据约定要求被告支付违约金19.6万元。曾孝琼经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证、举证的权利。因此，对原告的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一、三款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告陈华清、被告曾孝琼、第三人成都玖零壹房地产经纪有限公司阳光城分公司于2020年5月3日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告曾孝琼于本判决生效后10日内向原告陈华清支付违约金19.6万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2110元，由被告曾孝琼负担（此款已由原告预交，被告在履行上述给付义务时将此款一并付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  伏诗祥 二〇二〇年十二月九日 书记员  白 轩