河北省易县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0633民初1098号 原告：万泉房地产开发有限公司，住所地廊坊开发区金源道艾力枫社高尔夫花园******。 法定代表人：王建伟。 委托诉讼代理人：赵叶平，女，1982年5月10日出生，汉族，系该公司员工。 被告：赵玉珍，女，1932年8月26日出生，汉族，住保定市易县。 委托诉讼代理人：王永武，男，1956年1月9日出生，住易县，系被告赵玉珍之子。 被告：王灵素，女，1990年7月6日出生，满族，住河北省涿州市。 委托诉讼代理人：张玉花，女，1964年6月27日出生，汉族，住涿州市，系被告王灵素母亲。 原告万泉房地产公司开发有限公司（以下简称万泉公司）与被告赵玉珍、王灵素房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万泉公司的委托诉讼代理人赵叶平、被告赵玉珍的委托诉讼代理人王永武、被告王灵素的委托诉讼代理人张玉花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万泉公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除商品房买卖合同（合同编号YX22018-3680）；2、判令两被告返还原告易水壹号8幢2单元2702号房屋；3、判令两被告配合原告办理易水壹号8幢2单元2702号房屋预售登记注销手续；4、判令两被告支付原告延期付款利息及违约金45222.8元；5、判令两被告支付原告商品房买卖合同解除违约金22410.63元；6、判令诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2018年11月16日原告与王晓东（被告一之子，被告二之父）签署《商品房买卖合同（预售）》，根据合同约定，王晓东购买原告开发建设的华都易水壹号8幢2单元2702室房屋，房屋总价款为68，5462元，首付款为21，5462元，剩余470，000元通过中国建设银行股份有限公司易县支行以按揭贷款方式支付给原告。2018年12月3日王晓东与中国建设银行股份有限公司易县支行签订《借款合同》，借款金额470，000元，原告为其借款承担连带保证责任。2019年5月31日，原告按照房屋买卖合同约定将房屋交付给王晓东。2019年12月30日，因王晓东未及时归还银行贷款，银行要求原告承担保证责任，并直接从原告账户划扣本金、利息、罚金合计448，212.65元。原告遂于2020年1月2日向王晓东发送催款函，要求王晓东归还原告代偿款，即未付房款。后经与两被告联系得知房屋买受人王晓东已经于2019年9月死亡，两被告为王晓东的合法继承人。根据易县人民法院民事调解书（2019）冀0633民初4487号调解书，两被告依法享有原告与王晓东签署的商品房买卖合同项下的权利义务。后两被告明确提出无力偿还原告代偿款，并申请办理退房手续。原告认为两被告作为《商品房买卖合同》的承继人，应当按照原买卖合同约定继续全面履行合同约定的权利义务，现两被告明确提出后续不再履行合同，给原告利益造成了巨大损失。故原告请求法院依法维护原告合法权益，支持原告的诉讼请求。本案在审理过程中，原告申请变更诉讼请求，将合同解除违约金变更为84273.1元，包含定金50000元、总价款5%的违约金34273.1元。 赵玉珍、王灵素辩称，同意解除合同、返还房屋、配合办理预售登记注销手续。定金5万元不认可，5万元应作为房款退还给我们，延期付款利息及违约金认可，合同解除违约金认可。 本院经审理认定事实如下：原告与案外人王晓东（已去世）于2018年11月16日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YX22018-3680），附补充协议。合同约定，原告出售华都易水壹号8幢2单元27层2702号房屋给被告，总金额685462元，支付首期房价款215462元，余款470000元向中国建设银行股份有限公司易县支行申请贷款支付。补充协议约定：解除合同的，收取的购房定金不予退还，同时买受人应按照购房总价的5%向出卖人支付违约金，买受人并应于收到出卖人解除合同通知之日起五日内，配合出卖人完成商品房预售登记注销手续，若买受人未按上述约定配合出卖人办理商品房预售登记注销手续，每逾期一日，应按日向出卖人支付购房总价款万分之五的违约金，出卖人应于买受人配合完成商品房预售登记注销手续之日起30日内，将买受人已支付的购房款扣除违约金后退还买受人（不计利息）。买受人以贷款方式支付房价款并由出卖人承担还款保证责任的，如买受人未按贷款合同约定的期限偿还贷款而导致出卖人被贷款银行划扣相应款项时（以下简称代偿款），买受人应自收到出卖人还款通知之日起7日内将代偿款偿还给出卖人。若买受人未在收到还款通知7日内向出卖人偿还代偿款，则应自出卖人被贷款银行划扣款项之日起，按中国人民银行活期存款利率向出卖人支付代偿款期间的利息，若买受人自收到还款通知30日内仍未向出卖人支付代偿款，除应按中国人民银行活期存款利率支付利息外，尚应向出卖人支付代偿款金额10%的违约金。2018年12月3日王晓东与中国建设银行股份有限公司易县支行签订《借款合同》，借款金额470000元，原告为其借款承担连带保证责任。 2019年12月30日，因王晓东未及时归还银行贷款，银行从原告账户划扣本金、利息、罚金合计448212.65元。原告于2020年1月2日向王晓东发送催款函，要求王晓东归还原告代偿款时得知王晓东已经死亡。 本院于2019年10月受理赵玉珍诉王灵素、张玉花继承纠纷一案，后本院出具（2019）冀0633民初4487号民事调解书，载明：“本案在审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一：……；二：王晓东生前与万泉房地产开发有限公司签订的合同编号为：YX22018-3680的商品房买卖合同，原告赵玉珍、被告王灵素共同享有该合同的权利义务。” 2020年4月10日，被告赵玉珍、王灵素向原告出具退房申请书，载明：2020年1月2日发送给王晓东的催款函已收悉，因王晓东已经于2019年9月9日过世，按照（2019）冀0633民初4487号调解书，我们作为王晓东的法定继承人共同享有贵司与王晓东签署的《商品房买卖合同》（合同编号：YX22018-3680）项下所有合同权利义务。现对于贵司基于该商品房合同代为向银行支出的448212.65元房款，我们无力偿还贵司，故申请解除上述商品房买卖合同。 本院认为，原告与案外人王晓东之间依法成立房屋买卖合同关系，王晓东去世后，经由本院（2019）冀0633民初4487号民事调解书确认，被告赵玉珍、王灵素共同享有上述房屋买卖合同的权利义务。本案在审理过程中，被告明确表示同意解除合同、返还房屋、配合办理房屋预售登记注销手续。对原告主张由二被告支付的解除合同违约金中的34273.1元、延期付款违利息及违约金45222.8元部分，二被告认可，本院予以确认。关于解除合同违约金中的定金50000元部分，原告依据双方补充协议约定要求被告全额支付退还，本院认为该50000元作为解除合同违约金金额过高，应依法调整，本院酌定此部分由二被告承担20000元，超出部分本院不予支持。以上应由二被告支付给原告的违约金及延期付款利息部分总计为99495.9元（34273.1+45222.8+20000）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、原告与王晓东于2018年11月16日签订、由二被告继承权利义务的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YX22018-3680）依法解除； 二、二被告于本判决书生效之日起十五日内协助原告办理易水壹号8幢2单元27层2702号房屋预售登记注销手续并返还原告上述房屋； 三、二被告于本判决书生效之日起十五日内向原告支付违约金、延期付款利息等共计99495.9元。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2889.9元，由原告负担602.5元，二被告负担2287.4元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  张凯慧 审 判 员  黄秀娜 人民陪审员  郭春芳 二〇二〇年十二月八日 书 记 员  常林峰