广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8934号上诉人（原审原告、反诉被告）：广东易房圈地产服务有限公司，住所地：广东省东莞市××××××××××××××××××××。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：叶松盛，广东众达律师事务所律师委托诉讼代理人：谭媛媛，广东众达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:博罗县景福实业有限公司，住所地：广东省博罗县××××××××××××××××边。法定代表人：殷某1。委托诉讼代理人：胡荣健，广东法村律师事务所律师委托诉讼代理人：李晓军，广东法村律师事务所律师。上诉人广东易房圈地产服务有限公司（以下简称易房圈公司）因与上诉人博罗县景福实业有限公司（以下简称景福公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，广东省博罗县人民法院作出（2018）粤1322民初4285号民事判决书，易房圈公司和景福公司不服该民事判决，向本院提起上诉。本院作出（2019）粤13民终3015号民事裁定，撤销原审判决将本案发回重审。广东省博罗县人民法院重审后作出（2020）粤1322民初32号民事判决，易房圈公司和景福公司不服，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。易房圈公司的委托诉讼代理人叶松盛、谭媛媛、景福公司的委托诉讼代理人胡荣健到庭参加查询。本案现已审理终结。易房圈公司上诉请求：一、依法撤销（2020）粤1322民初32号民事判决书第二项；二、景福公司立即向易房圈公司支付涉案项目的未结佣金共计人民币3,088,067元；三、景福公司立即向易房圈公司支付涉案项目的违约金共计人民币515,707.19元（计算公式：以未结佣金3,088,067元为基数，从2018年2月1日起算，按每日1‰计算违约金至实际清偿之日，暂计至2018年7月17日为515,707.19元）；四、景福公司立即向易房圈公司支付涉案项目的滞纳金共计人民币5,157,071.89元（计算公式为：以未结佣金3,088,067元为基数，从2018年2月1日起算，按每日1%计算滞纳金至实际清偿之日，暂计至2018年7月17日为5,157,071.89元）；五、本案所有诉讼费由景福公司承担。事实和理由：易房圈公司已依约履行完毕销售职责，原审法院认定易房圈公司诉请未结佣金3088067元、违约金及滞纳金缺乏依据从而不予支持，系事实认定错误、法律适用错误。一、一审法院明知景福公司已确认由易房圈公司销售完成的房屋不少于69套，却仅基于双方没有经过结算确认便认定易房圈公司未提供充分证据证明实际销售套数，系事实认定及法律适用错误。根据景福公司在本案一审庭审中提交的《景福花园博罗房预许（2017）092号销售情况》（以下简称《销售情况表》），景福公司确认“成交途径”为“易房圈”的共计69套房屋。对比易房圈公司提交的《景福新城项目应结未结佣金表》（以下简称《应结未结佣金表》），可知上述经景福公司确认销售完成的69套房屋均被纳入《应结未结佣金表》中，且易房圈公司已就此向景福公司主张佣金。因此，针对至少上述共计69套房屋是由易房圈公司销售完毕的事实，易房圈公司与景福公司均予以确认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”对于景福公司已经确认的该69套房屋，易房圈公司无需举证证明。更应注意，一审判决载明“易房圈公司称其销售了72套，景福公司称易房圈公司仅销售了69套”（详见原审判决书第17页），可见一审法院明知景福公司至少已确认易房圈公司销售完成了69套的案涉房屋，但一审法院仍自相矛盾地仅以双方未经结算为由，认定易房圈公司未提供充分证据证明实际销售套数，系事实认定错误。二、剩余的景福公司不予确认的3套房屋，易房圈公司认为亦是由易房圈公司实际销售完成的，易房圈公司已销售完成共计72套房屋，景福公司应当按照该72套房屋向易房圈公司结算佣金。针对易房圈公司诉请的共计72套房屋，易房圈公司对应提交的认购书与景福公司提交的认购书均可一一对应。并且，针对景福公司不予确认的3-604、3-213及3-214共3间房屋，通过对比《应结未结佣金表》、景福公司提交的销售情况及《景福花园认购书》可知：该三者中记载的上述3套房屋的销售情况是一致的，易房圈公司有且只有在实际销售完成上述3套房屋的情况下，才能掌握如此准确且具体的销售情况。并且，上述3套房屋的认购书中“销售代表”及“销售经理”处均为易房圈公司工作人员的签名，进一步证明上述3套房屋是由易房圈公司销售完成的。对此，一审法院在一审期间曾经要求景福公司提交案涉楼盘的销售材料，包括了案涉房屋的《认购书》，若将该《认购书》原件与易房圈公司提交的复印件进行对比，便可反映该3套房屋是否易房圈公司销售；然而景福公司拒不提供。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十八条规定：“控制书证的当事人无正当理由拒不提交书证的，人民法院可以认定对方当事人所主张的书证内容为真实。”因此，应当认定易房圈公司实际销售的房屋为易房圈公司提交的《景福新城项目应结未结佣金表》的清单信息。三、一审判决认定易房圈公司未提交其他证据证明双方对于毛坯房成交的佣金计算标准的具体约定，系事实认定错误。易房圈公司提交的《景福新城销售代理佣金表（1）》左下角载明佣金计算方式：精装修底价为6600元/平方米，毛坯底价为6100元/平方米，成交均价未超7455/平方米，底价佣金=签约总价-底总价”，且该份佣金表已由被告财务殷婉儿签名。根据易房圈公司在本案原二审【案号：（2019）粤13民终3015号】提交的案涉景福花园项目公示信息，财务殷婉儿系景福公司公示对外的联系人，完全有权代表景福公司对案涉景福花园的佣金计算标准进行确认。因此，殷婉儿在上述佣金表（1）签字确认的行为已反映景福公司同意按照6100元/平方米的标准向易房圈公司结算毛坯房的佣金。但一审法院完全无视易房圈公司提交的上述证据，认定易房圈公司没有提交其他证据证明毛坯房成交的佣金计算标准，从而不予采纳“毛坯房低价为6100元/平方米”，明显是事实认定错误。四、一审法院强求作为代理销售方的易房圈公司必须提交其无法持有的《商品房买卖合同》，在易房圈公司已提交《景福花园认购书》且景福公司已确认其中至少69套房屋的情况下，仍认定易房圈公司诉请佣金无依据，系事实认定错误。本案中，易房圈公司系案涉景福花园项目的代理销售机构，而景福公司系案涉景福花园项目的开发商。在商品房交易过程中，代理销售方促成商品房交易后，由开发商与购买业主签订《商品房买卖合同》，代理销售方并非《商品房买卖合同》的相对方，自然不会也不可能持有《商品房买卖合同》。鉴于此，一审法院却强求作为代理销售方的易房圈公司必须提交《商品房买卖合同》的依据，完全忽视了易房圈公司提交的认购书与景福公司提交的认购书均可一一对应，更完全无视了景福公司已确认其中至少69套房屋是由易房圈公司销售完成，仍认定易房圈公司诉请佣金无依据，完全是事实认定错误。五、一审法院完全脱离易房圈公司因景福公司拒不作对账结算，才起诉至一审法院的事实，认定双方可待结算后另行主张。鉴于景福公司至今仍无故拖延支付佣金，已构成严重违约，应按照案涉合同约定向易房圈公司支付违约金、滞纳金。根据易房圈公司在本案原二审【案号：（2019）粤13民终3015号】提交的经景福公司财务殷婉儿签收的《景福新城销售代理佣金表（1）》，及易房圈公司向景福公司发出的《工作联系函》及附件，易房圈公司已多次催告景福公司支付未结佣金，但景福公司始终拒绝与易房圈公司作对账结算，一审法院却在该双方根本不可能自行结算的情况下，要求双方可待结算以后另行主张，不仅完全脱离案件事实，更容易造成累讼。根据案涉合同第六条第4款第（4）项约定：“如甲方无故拖延付款期限，则自甲方确认销售结算之日起，每日按照发票显示金额的按千分之一计取违约金”。第（5）项约定“如甲方拖欠款项超过7日，则视为甲方根本性违约，乙方可停止一切相关工作，并有权单方面终止本合同，同时按约向甲方收取所欠款项，并按甲方所欠款的每日1%收取滞纳金。”对比《应结未结佣金表》及《销售情况表》，可知已经景福公司确认的由易房圈公司销售完成的72间房屋中最晚签约时间为2018年2月1日，故景福公司应从2018年2月1日起，以未结佣金3088067元为基数，按照每日千分之一向易房圈公司支付违约金，按照每日1%向易房圈公司支付滞纳金。综上所述，一审法院认定事实错误、适用法律错误、脱离人民法院审判职能，易房圈公司为维护自身合法权益，特向贵院提起上诉，请求法院改判为支持易房圈公司的全部诉讼请求。景福公司辩称，认可原审判决的第二判项，易房圈公司起诉的事实依据不足，其主张的佣金不符合合同约定的条件，且没有证据佐证其诉请。原审法院依据《民事诉讼法》第六十四条、《合同法》第八条及六十条规定驳回易房圈公司的诉请，适用法律正确。景福公司上诉请求：一、撤销原审判决第一、第三判项；二、改判易房圈公司向景福公司返还装修定制金人民币1015941元；三、改判易房圈公司已支付的保证金人民币80万元归景福公司所有，作为易房圈公司的违约金；四、本案一审、二审所有费用由易房圈公司承担。事实和理由：一、关于装修定制金人民币1015941元：景福公司认为，易房圈公司与景福公司之间是委托代理关系，根据双方签署的《景福新城项目易房圈地产代理合同》（“《代理合同》”）的约定，易房圈公司仅仅享有在提供《代理合同》约定的销售代理服务的前提下，双方根据《代理合同》的约定结算佣金（具体结算条件见《代理合同》第六.1.(1)、第六.3.条、第六.4.条等）。除此之外，易房圈公司不得收取其它任何费用。很显然，易房圈公司在销售代理过程中收取的装修定制金人民币1015941元归属于易房圈公司既没有事实依据，也没有法律依据。根据双方之间的代理关系，装修定制金人民币1015941元属于景福公司，易房圈公司应向景福公司返还装修定制金人民币1015941元。二、易房圈公司在履约过程中，存在大量严重的违约行为，景福公司请求判决易房圈公司已支付的保证金人民币80万元归景福公司所有，作为易房圈公司的违约金，是有事实依据的。易房圈公司的重大违约事实详见一审时景福公司提交的《民事答辩暨反诉状》，在此不再赘述。综上，易房圈公司一审本诉诉请没有事实和法律依据，且没有履行基本的举证义务，一审判决的第二判项认定事实清楚，适用法律正确。但景福公司一审反诉诉请是具有事实和法律依据的，恳请二审法院依法改判支持景福公司的诉请。易房圈公司辩称，答辩意见与一审意见和上诉状一致。易房圈公司向一审法院起诉请求：一、景福公司立即向易房圈公司支付涉案项目的未结佣金共计人民币3088067元；二、景福公司立即向易房圈公司支付涉案项目的违约金共计人民币515707.19元（计算公式：以未结佣金3088067元为基数，从2018年2月1日起算，按每日1‰计算违约金至实际清偿之日，暂计至2018年7月17日515707.19元）；三、景福公司立即向易房圈公司支付涉案项目的滞纳金共计人民币5157071.89元（计算公式为：以未结佣金3088067元为基数，从2018年2月1日起算，按每日1%计算滞纳金至实际清偿之日，暂计至2018年7月17日为5157071.89元）；四、景福公司立即向易房圈公司退还涉案项目的合同履约保证金共计人民币800000元；五、景福公司承担本案全部诉讼费用。景福公司向一审法院反诉请求：一、判决易房圈公司向景福公司返还装修定制金人民币1015941元；二、判决易房圈公司已支付的保证金人民币80万元归景福公司所有，作为易房圈公司的违约金；三、判决易房圈公司向景福公司返还景福公司超额预付的佣金人民币309996元；4、本案本诉、反诉诉讼费用由易房圈公司承担。一审法院认定事实：2017年8月25日，易房圈公司与景福公司签订《景福新城项目易房圈地产代理合同》。景福公司委托易房圈公司为“景富新城”项目提供“策划及销售代理”方面服务事宜，达成以下合同条款：1、委托物业名称,景富新城一期（总货量一百套）项目；委托物业位置，博罗县龙溪镇；委托物业类型，精装修住宅。2、服务期限：本合同签订之日起为期一个月，若本合同所涉物业于不足壹个月售罄，则以售罄之日为合同终止日。如易房圈公司在合同限定期限内，完成景福公司约定目标，景福公司需将项目后期全部货源，在同等条件下，交由易房圈公司进行项目的策划及销售代理的工作。3、易房圈公司提供策划及辅助本项目所有的销售工作，提供前期策划服务，指导整个销售工作，对销售全过程流程的完备性负责。全面负责渠道及电商的签约及整合服务，并承担中间所有的费用。4、易房圈公司有权进行项目的电商及渠道整合工作，易房圈公司销售人员在销售过程中，如有炒房、转卖房号、向客户私下收取费用、私收定金款等行为的，视为严重违约，由此产生直接经济损失由易房圈公司承担。5、销售代理佣金费用标准及销售条件，景福公司本次委托可售物业精装后的销售底价均价为6600元／平方米（即全部可售物业建筑面积每平方米的平均销售价格不得低于上述标准），易房圈公司根据以上价格基础制定每套住宅的底价单价。经景福公司审核确认后予以执行的单套销售底价表，该底价表将作为本合同的附件之一，易房圈公司应当在正式开售前5个工作日向景福公司提交底价表供审核及确认。6、销售均底价不低于6600元/平方米。易房圈公司佣金等于易房圈公司实际销售价格超过6600元/平方米均底价以上的部分除去所有支付的渠道费用及成本的剩下部分。如果景福公司配合备案价格提升至7500元/平方米以上，易房圈公司所销售物业均价超过7500元/平方米以上所得，双方按照50%:50%进行溢价分成。本合同到期或终止不影响景福公司应支付给易房圈公司的代理服务费。7、代理佣金结算，易房圈公司完成销售是指：(1)采取银行按揭的客户，须与景福公司签订《商品房买卖合同》，缴纳不低于30%的首期款并办理好银行按揭手续；(2)采取全额付款的客户，须与景福公司签订《商品房买卖合同》且缴纳不低于于50%的购房款。8、为了保证合同全面履行，易房圈公司同意签订合同10日内支付人民币200万元作为履约保证金。合同服务期限届满后3日内，景福公司将该保证金无息退还给易房圈公司，但景福公司有权扣除合理的索赔及因易房圈公司违约所产生的违约金。如景福公司于签订合同之日起一个月内未取得项目预售证，景福公司需退还易房圈公司全额履约保证金。9、如景福公司无故拖延付款期限，则自景福公司确认销售结算书之日起，每日按照发票显示金额的按千分之一计取违约金。如景福公司拖欠款项超过7日，则视为景福公司根本性违约，易房圈公司可停止一切相关工作，并有权单方面终止本合同，同时按约向景福公司收取所欠款项，并按景福公司所欠款的每日l%收取滞纳金。10、易房圈公司销售项目考核标准，以客户交付购买物业足额定金为准则。11、易房圈公司承接景福公司项目销售代理业务，应尽职为景福公司服务，易房圈公司的营销策划权及代理权不得转让，否则景福公司有权单方解除本合同。合同还约定了其他双方的权利义务事宜。上述合同签订后，易房圈公司分别于2017年9月8日和9月29日向景福公司支付了50万元和30万元履约保证金。涉案房产景福花园于2017年9月29日取得预售许可证。庭审中，易房圈公司和景福公司双方确认景福公司共向易房圈公司支付了2283168元佣金。易房圈公司向一审法院提交了《景福新城项目应结未结佣金表》和《景福新城销售代理佣金表（1）》（复印件）。《景福新城销售代理佣金表（1）》显示制表日期为2017年11月20日，左下角载明佣金计算方式：精装修底价为6600元/平方米，毛坯底价为6100元/平方米，成交均价未超7455元/平方米，底价佣金=签约总价-底总价，并有“殷婉儿”签名，右下角手写备注发票号。易房圈公司称《景福新城销售代理佣金表（1）》上的签名“殷婉儿”是景福公司的员工，该份表所结算的佣金1003168元已经付清，该份表格显示“3-407”房为毛坯房，成交单价为7500元/平方米，证实景福公司确认毛坯房以6100/平方米作为底价结算。景福公司辩称《景福新城项目应结未结佣金表》是易房圈公司单方制作，没有经过双方结算，其不予认可；另《景福新城销售代理佣金表（1）》为复印件，且“殷婉儿”不是景福公司的员工，即使“殷婉儿”是景福公司员工，也无权代表公司作出毛坯房6100元/平方米底价结算。易房圈公司向一审法院提交95套房屋的《景福花园认购书》（复印件），诉称这95套房屋均是其销售的，景福公司辩称认购书均没有提供原件，且易房圈公司没有提供任何证据证明落款处销售经理的签名是易房圈公司的员工。2020年2月15日，易房圈公司申请本院向景福公司调取涉案“景福花园”项目预售证号为“博罗房预许（2017）092号”的销售情况。景福公司提交《景福花园博罗房预许（2017）092号销售情况》及相应的认购书，《景福花园博罗房预许（2017）092号销售情况》显示69套房屋通过易房圈销售。易房圈公司称其销售共计72套，景福公司不予确认的3-604、3-213及3-214房屋亦是易房圈公司销售的。2017年9月8日，易房圈公司与案外人深圳市乐有家房产交易有限公司签订《联动代理合同》。双方约定：1、易房圈公司为“景福花园”楼盘项目独家代理策划销售公司，现委托深圳市乐有家房产交易有限公司为项目之外围联动销售代理人，易房圈公司知悉惠州市乐有家房产交易有限公司、深圳市乐有家房产交易有限公司为深圳市乐有家控股集团有限公司的子公司，基于以上公司对本项目进行联合销售。2、委托项目，景福花园，100套住宅、商品房，代理期限自2017年9月8日起至2017年12月31日止。3、代理服务费及奖金，双方同意达到客户缴纳首付款时易房圈公司须按时支付深圳市乐有家房产交易有限公司成功推介之物业的全额代理服务费，双方约定按每套成交价的6%计费标准计算代理服务费，每月结算一次。4、易房圈公司给予深圳市乐有家房产交易有限公司的销售条件不得低于易房圈公司自己销售或易房圈公司给予其他销售代理商的销售条件。景福公司向一审法院提交的由易房圈公司收取的《收款收据》（复印件），《收款收据》的内容大致为“收到某某客户交来景福花园装修定制金”，29张《收款收据》总款项为1015941元。易房圈公司辩称该款是业主单独支付给易房圈公司的费用，并非是售楼款、装修款，该款项属于业主在购房时参加某些活动，如团购、预留房号等支付的团购及服务费，而且相关的收款收据上也是经过景福公司盖章确认的，易房圈公司将这些《收款收据》的复印件提交给景福公司，景福公司也知悉易房圈公司收取该费用的行为，从未提出异议。这些费用，业主也是同意的。2018年5月25日，易房圈公司向景福公司发出《回复函》及附件《景福花园佣金汇总表》。《回复函》大致内容为：根据合同约定景福公司要求易房圈公司所收取的装修定制金纳入已付佣金；因易房圈公司未能完成销售任务所导致的一切损失易房圈公司应作赔偿；另2017年9月30日签订的《景福新城项目易房圈代理合同补充说明》中说明前提实际签约价格在7455元/平方米的基础上，客户提出需要开发商提供精装修住宅毛坯交房，景福公司同意给予易房圈公司结算价为6100元/平方米，易房圈公司提供的《景福新城项目应结未结佣金表》未根据合同条约执行。《景福花园佣金汇总表》由景福公司出具，该表佣金计算方式为精装修底价为6600元/平方米，客户签订《放弃装修方案声明书》并实际签约价7455元/平方米以上毛坯底价为6100元/平方米，底价佣金=签约总价-底总价；计算销售房屋为68套，应计佣金共计3620563元。一审法院根据易房圈公司的申请，于2018年10月8日作出（2018）粤1322民初4285号《民事裁定书》，裁定：一、冻结被申请人博罗县景福实业有限公司在中国建设银行股份有限公司惠州博罗龙溪支行的存款1514487元（账号440××××××××0********）；二、冻结被申请人博罗县景福实业有限公司在中国银行股份有限公司惠州博罗龙溪支行的存款1500000元（账号6587********）；三、冻结被申请人博罗县景福实业有限公司在广东博罗农村商业银行股份有限公司龙溪支行的存款500000元（账号800××××××********）；四、冻结被申请人博罗县景福实业有限公司在广东博罗农村商业银行股份有限公司龙溪支行的存款500000元（账号800××××××********）。景福公司于2018年11月22日向本院申请解除上述保全措施，提供其在广东博罗农村商业银行股份有限公司龙溪支行的存款4014487元（账号800××××××********）作担保。本院于2018年11月22日作出（2018）粤1322民初4285号之一《民事裁定书》，裁定：一、解除对被申请人博罗县景福实业有限公司在中国建设银行股份有限公司惠州博罗龙溪支行的存款1514487元（账号440××××××××0********）的冻结；二、解除对被申请人博罗县景福实业有限公司在中国银行股份有限公司惠州博罗龙溪支行的存款1500000元（账号6587********）的冻结；三、解除对被申请人博罗县景福实业有限公司在广东博罗农村商业银行股份有限公司龙溪支行的存款500000元（账号800××××××********）的冻结；四、解除对被申请人博罗县景福实业有限公司在广东博罗农村商业银行股份有限公司龙溪支行的存款500000元（账号800××××××********）的冻结；五、冻结被申请人博罗县景福实业有限公司在广东博罗农村商业银行股份有限公司龙溪支行的存款4014487元（账号800××××××********）。一审法院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。易房圈公司与景福公司于2017年8月25日签订的《景福新城项目易房圈地产代理合同》，是双方的真实意思表示，且未违反法律法规强制性、禁止性规定，合法有效。关于易房圈公司的佣金问题。首先，双方签订的《景福新城项目易房圈地产代理合同》约定，代理佣金结算方式为易房圈公司完成销售，是指：（1）采取银行按揭的客户，须与景福公司签订《商品房买卖合同》，缴纳不低于30%的首期款并办理好银行按揭手续；（2）采取全额付款的客户，须与景福公司签订《商品房买卖合同》且缴纳不低于50%的购房款。根据双方的合同约定，易房圈公司应提供《商品房买卖合同》作为双方结算的依据，但易房圈公司仅提交了《景福花园认购书》复印件，且景福公司提出异议，认为《景福花园认购书》中的房产并非全部由易房圈公司销售。其次，易房圈公司称佣金依据精装修6600元/平方米、毛坯房6100元/平方米的标准计算；景福公司辩称佣金依据6600元/平方米的标准计算，景福公司出具的《回复函》中表明双方于2017年9月30日签订的《景福新城项目易房圈代理合同补充说明》约定实际签约价格在7455元/平方米的基础上成交的毛坯房同意按6100元/平方米结算。双方对于佣金底总价的约定各执一词，但均未提交《景福新城项目易房圈代理合同补充说明》或其他证据证明双方对于毛坯房成交的佣金计算标准的具体约定。最后，易房圈公司称其销售了72套，景福公司称易房圈公司仅销售了69套，易房圈公司未提供充分证据证明其实际销售套数，双方没有经过结算确认。另，易房圈公司提供的《景福新城项目应结未结佣金表》、景福公司出具的《景福花园佣金汇总表》均是单方制作，未经双方结算确认，双方互不认可，故本院对上述两份证据不予采纳。综上，易房圈公司与景福公司未经结算，双方亦未提供充分证据证明其结算依据，故对易房圈公司主张景福公司支付涉案项目佣金3088067元及违约金、滞纳金，景福公司反诉主张易房圈公司返还超额预付的佣金309996元，缺乏依据，不予支持。双方可待结算以后另行主张。关于装修定制金的问题。《收款收据》收款盖章处为易房圈公司，易房圈公司亦将《收款收据》复印件交给景福公司，由此可知景福公司对易房圈公司的收费行为是知情的。但对于该装修定制金是景福公司所称的售楼款、装修款抑或是易房圈公司所称的团购及服务费，该收费行为是否结算，应否纳入佣金范围，待双方结算时一并处理，不作处理。关于涉案项目的合同履约保证金80万元的问题。《景福新城项目易房圈地产代理合同》约定，合同服务期限届满后3日内，景福公司将保证金无息退还给易房圈公司，但景福公司有权扣除合理的索赔及因易房圈公司违约所产生的违约金。如景福公司于签订合同之日起一个月内未取得项目预售证，景福公司需退还易房圈公司全额履约保证金。本案中，双方于2017年8月25日签订《景福新城项目易房圈地产代理合同》，合同服务期限为一个月，而景福花园于2017年9月29日取得涉案房产的预售许可证，因此，易房圈公司主张景福公司返还履约保证金80万元，符合合同约定，予以支持。关于景福公司主张易房圈公司擅自对外转让营销策划权及代理权，存在违约行为。《景福新城项目易房圈地产代理合同》约定易房圈公司有权进行项目的电商及渠道整合工作，易房圈公司与深圳市乐有家房产交易有限公司签订《联动代理合同》，委托深圳市乐有家房产交易有限公司对涉案项目房产进行联合销售，并非转让营销策划权，故对景福公司认为易房圈公司违约，主张保证金80万元作为违约金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）博罗县景福实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）广东易房圈地产服务有限公司返还履约保证金800000元。二、驳回原告（反诉被告）广东易房圈地产服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）博罗县景福实业有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费78726元，保全费5000元，合计83726元，由原告（反诉被告）广东易房圈地产服务有限公司负担76191元，被告（反诉原告）博罗县景福实业有限公司负担7535元；反诉费8366元，由被告（反诉原告）博罗县景福实业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的案件事实属实，本院依法予以确认。本院补充查明：《景福新城项目易房圈地产代理合同》第一条项目概况中委托物业名称“景富新城一期”即案涉景福新城项目。本院查明的其他事实在裁判理由部分一并说明。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷，根据双方当事人的诉辩情况，本案二审争议焦点是：一、佣金的计算标准；二、景福公司应支付佣金的商品房总数量；三、景福公司应支付的佣金数额；四、是否应支持景福公司要求易房圈公司向其返还收取的装修定制金的诉讼请求；五、双方是否应向对方支付违约金及违约金的数额。本院分析如下：关于焦点一，佣金的计算标准的问题。第一，景福公司的《回复函》载明“另2017年9月30日签订的《景福新城项目易房圈代理合同补充说明》中说明在保障我司、前提实际签约价格在7455元/平方米的基础上，客户提出不需要开发商提供精装修住宅毛坯交房，我公司同意给予乙方结算在6600元/平方米降低500元/平方米，即结算价为6100元/平方米。”但双方代理律师表示未查找到或未见过《景福新城项目易房圈代理合同补充说明》，且易房圈公司不认可该《回复函》提到的毛坯房计算佣金底价6100/平方米存在销售价格在“7455元/平方米的基础上”的前提。第二，易房圈公司主张按其提交的《景福新城销售代理佣金表（1）》载明的“精装修底价为6600元/平方米，毛坯底价为6100元/平方米”计算佣金，但景福公司认为该标准不是双方的一致意见。而易房圈公司亦未证明“殷婉儿”的签名表示景福公司认可该表上的佣金计算标准。第三，对本院提出的景福公司已支付的部分佣金是依何标准支付的问题，景福公司称是预付款，易房圈公司表示未结算，因此，亦不能通过已支付的部分佣金推知佣金计算标准。综合以上三点分析，双方均无证据证明在《景福新城项目易房圈地产代理合同》（以下简称《代理合同》）之外，双方对佣金计算标准达成了新的一致意见。因此，本案佣金的计算标准应按照《代理合同》的约定执行，即，佣金等于易房圈公司实际销售价格超过6600元/平方米均底价以上的部分除去所有支付的渠道费用及成本的剩下部分。关于争议焦点二，景福公司应支付佣金的商品房总数量的问题。易房圈称其销售了72套房屋，景福公司认可其中69套是通过易房圈公司销售的，并且双方对该69套房的房号、建筑面积、成交单价和总价持一致意见。但景福公司认为其认可的69套房之外的3-213、3-214、3-604号三套房不是通过易房圈公司销售的；对其认可的69套房中的3-220、3-320、3-507号房，景福公司不认可易房圈公司提出的是以毛坯形式销售的主张，而认为是以精装修形式销售。对双方认可的内容，本院予以确认。对争议部分分析如下：第一，3-213、3-214、3-604号景福公司是否应支付佣金。《代理合同》约定的代理佣金结算条件是易房圈公司完成销售，即采取银行按揭的客户与景福公司签订《商品房买卖合同》、缴纳不低于30%的首期款并办理好银行按揭手续，采取全额付款的客户与景福公司签订《商品房买卖合同》并缴纳不低于50%的购房款；并且，易房圈公司成功销售后3日内向景福公司提交销售佣金结算书，在景福公司确认销售结算书后3日内一次性付清相应佣金，易房圈公司按月提供相应佣金发票。易房圈公司称其无法持有《商品房买卖合同》，但易房圈公司是专业从事房地产中介业务的公司，《代理合同》每页的页眉页脚均有易房圈公司的标志、宣传语、联系方式等，是易房圈公司提供的合同样本；并且，易房圈公司在一审重审阶段提交的落款日期为2020年4月14日的《质证意见》中称，代理销售案涉项目的业务办理流程分4步，其中第三步为购房客户缴纳首期款，第四步为购房客户签订《商品房买卖合同》，在二审查询中，易房圈公司确认其参与了购房客户和景福公司签订商品房买卖合同。因此，易房圈公司应当提供符合《代理合同》约定的证明三套争议房屋由其完成销售的证据材料，但易房圈公司未举证证明其对3-213、3-214、3-604号房拥有符合结算佣金的条件。第二，对3-220、3-320、3-507号房是以毛坯形式销售还是以精装修形式销售。双方均称，毛坯还是精装修，在认购书上无体现，在价格上也无法体现。因按照《代理合同》的约定，佣金计算与房屋是以毛坯形式还是精装修形式销售无关，因此，本院对该问题不予处理。依据以上分析，景福公司应支付佣金的商品房总数量为69套。关于争议焦点三，景福公司应支付的佣金数额的问题。依据焦点一的分析，本案佣金的计算标准应按照《代理合同》的约定执行；依据焦点二的分析，景福公司应支付佣金的商品房总数量为69套。经双方当事人核算，依据以上标准和数量计算的佣金总数为3679729元。减去景福公司已向易房圈公司支付的佣金2283168元，景福公司应继续向易房圈公司支付佣金1396561元。关于争议焦点四，是否应支持景福公司要求易房圈公司向其返还收取的装修定制金的诉讼请求的问题。景福公司主张，易房圈公司代理景福公司销售商品房，依照合同约定不得私下收取费用，按照代理合同法律关系，易房圈公司销售商品房过程中收取的客户费用均应支付给景福公司。易房圈公司主张，装修定制金是其为部分客户参加团购、优先看房选房、专车接送等提供服务的费用，应由其收取；收取费用没有固定标准，也没有书面通知。综合双方证据和理由，支持景福公司该项诉讼请求的理由有如下四个方面：其一，《代理合同》约定易房圈公司不得收取客户任何款项；其二，收款收据载明收到某某客户交来景福花园3栋某某房号某某元装修定制金，将款项的交付依据确定为景福花园的装修定制金；其三，易房圈公司向景福公司提供了装修定制金收款收据的复印件交，如果装修定制金应当归属易房圈公司，易房圈公司无必要将收据复印件提供给景福公司；其四，收取了装修定制金的均为精装修房，毛坯房均未收取装修定制金。支持易房圈公司该项抗辩的理由有如下二个方面：其一，双方提交的各份景福花园认购书均未能体现购房客户需支付装修相关费用，景福公司在二审查询时亦称，精装修是赠送的，亦即购买精装修的客户不必为装修部分支付费用；其二，收款收据上收款单位处印章的印文是“广东易房圈地产服务有限公司财务专用章”，景福公司在一审原审庭审过程中称收据原件上无其印章，也即收款单位是易房圈公司。比较可以支持各方的理由，支持景福公司诉讼请求的理由更具有说服力，可靠性更高。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定的“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”，因此，本院认可景福公司“该费收取的背景是精装修个性化定制成本费。由易房圈公司收取可直接抵扣景福公司应付易房圈公司的代理佣金的相应数额”的理由，支持景福公司的该项诉讼请求。易房圈公司收取的装修定制金1015941元视为收取的佣金，与前述应支付的佣金抵扣后，景福公司尚需支付佣金380620元。关于争议焦点五，双方是否应向对方支付违约金及违约金的数额的问题。易房圈公司主张景福公司承担违约责任和支付滞纳金的理由主要是景福公司拖延支付佣金。根据《代理合同》，结算佣金需易房圈公司提交销售佣金结算书，景福公司确认等条件，但如争议焦点一所述，双方对易房圈公司代理成交的商品房数量及代理佣金计算标准存在争议，易房圈公司和景福公司均提出了各自不同且都与《代理合同》的约定不同的计算标准，并且即使在本案诉讼中双方也均未证明各自主张的计算标准曾与对方达成一致意见。另外，双方存在装修定制金的归属等其他争议，亦无其他证据证明景福公司存在《代理合同》约定的故意拖延支付佣金的行为。因此，本院对易房圈公司关于景福公司应承担违约责任的主张不予支持。景福公司主张易房圈公司承担违约责任的理由主要有易房圈公司未依约支付保证金、向客户收取装修定制金、擅自转让代理权、未完成销售目标等。对于未依约支付保证金，《代理合同》约定如景福公司于签订合同之日起一个月内未取得预售证的，需全额退还保证金。《代理合同》于2017年8月25日签订，案涉房产于2017年9月29日取得预售许可证，因此，景福公司应全额退还保证金，举重明轻，景福公司不应因易房圈公司未依约及时足额支付保证金而要求其承担违约责任；对于向客户收取装修定制金，景福公司称由易房圈公司收取装修定制金是为了抵扣代理佣金，因此，不属违约行为；对于擅自转让代理权，《代理合同》约定易房圈公司有权进行电商及渠道整合工作；对于未完成销售目标，景福公司未举证证明造成的损失。因此，对景福公司将80万元保证金作为违约金归其所有的上诉主张本院不予支持。综上所述，易房圈公司的上诉请求部分成立，景福公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初32号民事判决第一项；二、撤销广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初32号民事判决第二项、第三项；三、博罗县景福实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广东易房圈地产服务有限公司支付佣金380620元；四、驳回广东易房圈地产服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回博罗县景福实业有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费按一审判决负担。二审案件受理费100854元，广东易房圈地产服务有限公司预交的73126元，由广东易房圈地产服务有限公司负担；博罗县景福实业有限公司预交的27728元，由博罗县景福实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 密审 判 员  岳淑敏审 判 员  朱丽蕴二〇二〇年十二月二十五日法官助理  刘剑锋书 记 员  蒋 琳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。