广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1323民初4980号原告：闫双杰，女，1970年12月10日出生，汉族，户籍住址黑龙江省佳木斯市郊区云环社区*****，公民身份号码230************123。原告：高升林，男，1970年9月21日出生，汉族，户籍住址黑龙江省佳木斯市郊区云环社区*****，公民身份号码230************317。上列原告的共同委托诉讼代理人：任华，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：惠州市世纪缘房地产经纪有限公司，住所地惠东县稔山镇亚婆角地段海头埔苑**楼****商铺02。法定代表人：罗某1。被告：罗某1，女，1986年1月1日出生，汉族，户籍住址广西资源县**************，公民身份号码450************40X。原告闫双杰、高升林与被告惠州市世纪缘房地产经纪有限公司（以下简称世纪缘经纪公司）、罗某1居间合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告闫双杰、高升林的共同委托诉讼代理人任华，被告世纪缘经纪公司的法定代表人罗某1即被告罗某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫双杰、高升林向本院提出诉讼请求：1.判令二被告给付原告居间服务费及定金共计110000元。2.判令二被告向原告支付利息2310元（利息按照年利率8.4%计算，自2020年2月20日起暂计至2020年5月20日，共计2310元，其余利息计算至被告全部履行完毕之日止）。3.请求法院判令本案全部诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2019年11月15日，原告高升林代理闫双杰与二被告签订了《认购委托书》，合同中约定：经贵公司的介绍，闫双杰对位于惠东县稔山镇亚婆角地段海头埔苑17号楼3单元10层5号房有购买意向，现委托贵公司作为中介方向该物业业主提出以下条件，该房产认购价格为1000000元，一次性支付给卖方并支付居间服务费10000元等。本人在签订本委托时向贵公司支付50000元作为本人购买该物业临时定金，一但卖方同意该物业售价为1000000元，并同意合同中第一条款规定的各项条件，本人即确认交易成立，作为购房定金的一部分，并以世纪缘房地产经纪有限公司出具定金收据作实，在此期间买方不得要求退回定金。若被告未在2020年2月20日前与上述物业业主达成协议并取得业主承诺，代管的临时定金无息退还本人。2019年11月15日，原告高升林通过支付宝向罗某1的支付宝账户共计转款60000元（居间服务费10000元，物业临时定金50000元）。依据合同约定“如果被告未在2020年2月20日前与上述物业业主达成协议并取得业主承诺，代管的临时定金无息退还本人”。直至今日，被告都未能促成该房产的交易。同时依据合同约定，如果卖方收到了原告支付的定金，如果违约应双倍返还定金。被告作为居间人对于定金的去向迟迟不予说明且拖延不退还定金，也让原告失去了多次房产交易的机会，故按合同约定与相关法律规定二被告应该退还给原告双倍定金即100000元，退还居间服务费10000元。本案被告罗某1是实际收款人，她同时是惠州市世纪缘房地产经纪有限公司的股东，原告认为其与公司财产不分，故应与被告惠州市世纪缘房地产经纪有限公司共同承担连带给付责任。原告二人系夫妻关系，有权共同向二被告主张其合法权益。综上，因原告与二被告多次协商未果只能起诉至法院，望法院判如所请。被告世纪缘经纪公司、罗某1共同辩称，一、2019年11月15日，原告高升林代闫双杰（以下简称买方）与惠州市世纪缘房地产经纪有限公司（以下简称中介方）签订了《买方认购委托书》，对位于惠东县稔山镇亚婆角地段海头埔苑17号楼3单元10层05号房（以下简称该物业）有购买意向，并委托中介方向该物业业主（以下简称卖方）确认该物业产权状况，售卖价格，交吉日期，交吉状况及付款方式等相关事项，需支付中介方居间服务费10000元整。二、买方在签订《认购委托书》时向中介方支付50000元整作为购买该物业的临时定金。（1)中介方为买方确定该物业的售卖价格及房屋交吉状况后，该临时定金作为购房定金的一部分，在约定时间内买方不得要求退回定金；（2)若2020年2月20日前，中介方未能取得卖方承诺，代管定金无息返还买方；（3)若中介取得卖方承诺，买方必须在2020年2月20日前与卖方签署房地产买卖及居间合同，否则视为买方违约不买，中介方有权没收定金，并将该物业另行出售。理由：(1)2019年11月15日受原告委托，中介方在2019年11月16日与卖方达成协议，将该物业不得低于950000出售的《业主承诺书》:中介方向卖方清点该物业家私家电确定交吉状况并告知于买方；（2)2019年11月19日中介方去惠东房管局对该物业档案查询，明确该物业在平安银行抵押欠款690000现状并且告知于买方。（3)2019年12月3日中介方发电子版三方房屋买卖合同，并通知买方必须于2019年11月25日前来签订房屋买卖合同，同时配合第三方融资公司办理资金监管及赎楼相关手续，（4)2019年12月10日中介方陪同卖家去深圳市罗湖公证处为该物业作公证，公证代办事项内容发给买家，并且约定赎楼日期为2019年12月27日、地、地点在惠州安顺杰投资有限公司5)2019年12月16日再次通知买方需要签署三方买卖合同，告知赎楼需要银行资金监管，明确最后赎楼日期为12月28日。中介方尽职尽责完成所有服务内容，中介服务费理应正常收取；买方收到中介方所有通知，在约定时间内爽约，不签署任何文件，拒绝配合资金监管，与签署的认购委托书完全不符，纯属买家自行违约，从而买家定金被没收。综上所述，答辩人认为，法庭一定会维护社会公正。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。原告闫双杰、高升林围绕其诉讼请求提交了下列证据：1.《认购委托书》;2.原告方给被告罗某1通过支付宝转账的手机的屏幕截屏，和被告方出具的两组《收据》;3.微信聊天记录的截屏。被告世纪缘经纪公司、罗某1围绕其辩解提交了下列证据：1.不动产登记受理凭证证明；2.查档资料查询结果证明；3.《承诺书（业主）》;4.公证书。根据当事人的诉辩意见及提交的证据，本院查明的事实如下：被告世纪缘经纪公司系于2019年5月20日登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：房地产中介服务。被告罗某1系公司股东之一。2019年11月15日，原告闫双杰（甲方）与被告世纪缘经纪公司（乙方）签订《认购委托书（买方）》，约定：经贵公司介绍，本人闫双杰对位于惠东县稔山镇亚婆角地段海头埔苑17号楼3单元10层05号房的物业有购买意向，现委托贵公司作为中介方向物业物主提出如下条件：一、本人确认以下条件为准：1、房屋建筑面积：132.41平方米（以房地产证或一手购房合同记载面积为准，误差可忽略）。2、本人愿意以1000000元购买该物业。3、交吉日起：过户当天。4、交吉状况：带现有家私电器，5、付款方式：一次性支付给卖方，6、所有税费：买方支付，7、居间服务费：10000元整。8、违约责任：若卖方收取定金后违约不卖，需双倍返还定金给买方。二、本人在签订本委托书时向贵公司支付￥50000元作为本人购买该物业临时定金。三、一旦卖方同意该物业售价为￥1000000元，并同意上述第一条规定的各项条件。本人即确认本交易成立，作为购房定金的一部分，并以世纪缘房地产经济有限公司出具定金收据作实，在此期间，买方不得要求退回定金。四、本人保证在该物业买卖交易中所提供的有关资料是真实的、合法的、准确的、完整的，否则愿意承担由此产生的所有法律责任。五、若贵公司在2020年2月20日前未能与该物业业主就以上条件达成协议并取得卖方承诺，代管的临时定金无息退还本人。六、若贵公司在上述期间内就本协议第一条规定的各项条件与卖达成协议并取得卖方承诺，买方必须在2020年2月20日前与卖方签署《房地产买卖及居间合同》。否则视为本人违约不买，世纪缘房地产经济有限公司有权没收定金并将该物业另行出售。七、若卖方违约不卖或不能在2020年2月20日前办理买卖双方过户手续，则视为违约，应承担违约责任即赔偿￥100000元。如卖方对违约作出赔偿，则买方本人承诺支付￥10000元给惠州市世纪缘房地产经纪有限公司，作为其在该物业买卖交易的劳务报酬。八、本委托人自本人签字之日起生效，因本委托书引起的或本委托书有关的任何争议，均有权向贵公司所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。九、备注：因卖方该套单位有平安银行抵押贷款需办理赎楼手续，赎楼需买方配合做资金监管，买方应无条件配合。原告高升林代原告闫双杰在买方处签名，被告罗某1在经办人处签名，并加盖被告世纪缘经纪公司印章。合同签订当日，原告方通过微信向被告罗某1转账10000元居间服务费及定金50000元。被告世纪缘经纪公司、罗某1提交的《承诺书（业主）》载明：“致：惠州市世纪缘房地产经济有限公司：本人胡添英是位于惠东县稔山镇亚婆角地段海头埔苑**楼******房的合法产权人，现本人同意以下条件出售该物业。一、本人确认该物业的出售条件即本人承诺的内容如下：1、房屋建筑面积：132.41平方米（以房地产证或一手购房合同记载面积为准），2、售价：￥950000元，3、交吉日期：过户当天；4、交吉状况：带现有家私电器，5、付款方式：过户当天一次性支付（含定金50000元正），6、所有税费：买方承担。二、本人在签署本承诺是时收取由贵公司转来的买家闫双杰定金50000元整，本人保证，如因该物业被抵押、查封或产权不清晰而导致不能达成交易时，或者本人不依本承诺书约定将该物业售予买方或者买方指定代理人的，本人将向买方双倍返还所收取之定金，另赔偿惠州市世纪缘房地产经济有限公司居间服务费按售价的3%支付佣金。三、如本人因买方违约而没收定金的，鉴于贵公司已为本人提供了相关服务，本人同意支付没收定金的一半作贵公司的劳务费用。三、如本人将于贵公司通知之日10天内来办理房屋买卖的相关手续，若逾期办理视为本人明示毁约，则贵公司及买方可选择终止买卖行为的履行及居间合同行为的履行，且本人愿意向贵公司支付总房款的3%作为违约金：同时双倍返还定金给买方。五、鉴于贵公司已为促成买卖双方就该物业的成交做了大量的工作，贵公司就上述条件取得买方承诺后，若本人在与买方签署《房地产买卖及居间合同》后悔约不卖的，或本人亲属、授权人与该买方私下交易的，本人承诺向贵公司支付相当于售价的10%作为违约金。若导致贵公司以诉讼方式向本人主张权利的，本人将承担贵公司因主张权利而产生的所有费用（该费用包括但不限于诉讼费、诉讼保全及担保费、律师费、交通费等费用。）六、本承诺书自本人签署之日起生效，因本承诺书引起或本承诺书有关的任何争议，均有权向贵公司所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。七、备注：赎楼产生相关费用由业主承担。”胡添英在业主签署处签名，被告罗某1在经办人处签名。案外人胡添英于2018年8月3日取得惠东县稔山镇亚婆角地段海头埔苑17号楼3单元10层05号房的所有权，不动产证（明）号：粤（2018）惠东县不动产权第00432243号。该房屋于2018年12月17日进行一般抵押登记，抵押权人为平安银行股份有限公司惠州分行，抵押人为胡添英，抵押期限为2018年11月26日至2023年11月26日，债权数额为690000元。被告世纪缘经纪公司、罗某1提交的广东省深圳市罗湖公证处公证的委托书复印件显示，上述房产由卖方胡添英于2019年11月16日委托徐琴、李欢、陈俊育及罗某1作为代理人将惠东县稔山镇亚婆角地段海头埔苑17号楼3单元10层05号房出售给原告闫双杰，代理期限为自房产注销抵押登记之日至2020年12月9日。被告罗某1庭审时陈述，因为赎楼问题，原告方未配合做资金监管手续，最终未能达成交易。原告方支付的定金尚在被告方处，并未支付给出卖方。原告方则陈述被告罗某1要求原告方支付690000元到被告罗某1账户用于赎楼，没有法律依据，原告无法接受。关于合同是否继续履行还是解除问题，经本院询问，原、被告双方均要求解除双方签订的《认购委托书（买方）》。案件审理过程中，原告提供了阳光财产保险股份有限公司惠州中心支公司出具的担保金额为112310元的保单保函作担保，向本院提出财产保全申请，请求冻结被告罗某1名下手机号码135*****019关联的支付宝账户存款及财付通账户存款。冻结金额以112310元为限，本院依法作出（2020）粤1323民初4980号民事裁定书，采取了冻结措施。原告为此支付担保费800元。本院认为，本案为居间服务合同纠纷，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原、被告双方签订的《认购委托书（买方）》，约定被告世纪缘经纪公司作为居间方为原告方购买房产提供居间服务，该合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法成立并生效。庭审中，原、被告双方均要求解除上述合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，本院予以准许。本案的争议焦点系：一、原、被告在履行合同过程中是否存在违约行为？二、被告方是否应当退还原告方支付的居间服务费10000元及双倍返还定金？对此，本院评析如下：按照《认购委托书（买方）》约定，被告世纪缘经纪公司需在2020年2月20日前与物业业主达成协议并取得业主承诺，从被告提交的证据来看，被告世纪缘经纪公司已于2019年12月10日取得物业业主胡添英的委托授权，据此，被告世纪缘经纪公司对此不存在违约行为。本案中，原告方未能与出卖方签订转让合同的原因系因赎楼问题产生争议。对赎楼问题，《认购委托书（买方）》明确约定“因卖方该套单位有平安银行抵押贷款需办理赎楼手续，赎楼需买方配合做资金监管，买方应无条件配合”，可见双方在签订《认购委托书（买方）》时已明确知释案涉物业存在抵押问题，但双方对于赎楼的方式及资金问题未作进一步约定，在履行《认购委托书（买方）》过程中，双方亦未达成新的补充意见，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，在当事人未能达成补充协议、合同条款未尽约定及无证据表明交易习惯的情况下，《认购委托书（买方）》的解除不归责于合同双方。根据上述法律第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”的规定，被告世纪缘经纪公司未能促成原告方与出卖方合同成立，不得要求支付报酬，但考虑被告世纪缘经纪公司确已履行《认购委托书（买方）》约定的部分义务，必然产生部分费用，虽然被告世纪缘经纪公司未提供证据证明其因从事居间活动支付的必要费用，但基于公平原则，本院酌定原告方应支付被告世纪缘经纪公司居间服务费用5000元，被告世纪缘经纪公司收取原告方的居间服务费用10000元，应退还原告方5000元。关于定金返还的问题。《认购委托书（买方）》约定，原告方支付被告方预定金50000元，该定金系支付给出卖方，《认购委托书（买方）》约定的违约责任为“若卖方收取定金后违约不卖，需双倍返还定金给买方”，因《认购委托书（买方）》系居间服务合同，并非原告方与出卖方签订的转让合同，被告方也并非物业出卖方，该违约责任约定对被告方不产生约束力。《认购委托书（买方）》解除后，被告世纪缘经纪公司收取原告方的定金50000元，应返还原告方。原告方诉请被告双倍返还定金100000元，理由不足，不予支持。关于利息的诉请。本案为居间服务合同，并非民间借贷，也不属于买卖合同纠纷，被告世纪缘经纪公司收取原告方支付的居间报酬10000元及定金50000元，系基于双方签订的《认购委托书（买方）》约定，被告世纪缘经纪公司不存在占用原告资金的情形，故原告诉请被告支付利息，依据不足，本院不予支持。被告罗某1系被告世纪缘经纪公司的股东及法定代表人，其利用个人账户收取原告方的款项，但未提供证据证明其在收取上述款项后已将款项交付给被告世纪缘经纪公司，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第一款“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益”的规定，被告罗某1应对上述款项承担共同返还责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市世纪缘房地产经纪有限公司、罗某1于本判决发生法律效力之日起7日内共同退还居间报酬5000元、定金50000元，合计55000元给向原告闫双杰、高升林；二、驳回原告闫双杰、高升林的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1273元、保全费1081元，合共2354元（原告闫双杰、高升林已预交），由原告闫双杰、高升林共同负担354元，被告惠州市世纪缘房地产经纪有限公司、罗某1共同负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 张鉴洋二〇二〇年十二月三日法官助理 杨良志书 记 员 方金伟