山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终2354号上诉人(原审被告)：长治市润通二手电子市场（有限公司）。法定代表人：孛园园。委托诉讼代理人：王晓雷，长治市润通二手电子市场（有限公司）监事。被上诉人(原审原告)：长治市潞州区华莱士餐厅英雄路店。经营者：董王兵，男，汉族。上诉人长治市润通二手电子市场（有限公司）因与被上诉人长治市潞州区华莱士餐厅英雄路店房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省长治市潞州区人民法院（2020）晋0403民初1694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人长治市润通二手电子市场（有限公司）的委托诉讼代理人王晓雷，被上诉人长治市潞州区华莱士餐厅英雄路店的经营者董王兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人长治市润通二手电子市场（有限公司）上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：在一审诉讼期间，被上诉人提出的诉讼请求是要求上诉人返还租赁款84836元，并承担违约责任，而一审却判决是解除双方2018年6月20日签订的《房屋租赁合同》，已超出被上诉人诉讼请求的范围，程序违法，且一审判决上诉人返还租赁费用没有事实依据，属认定事实错误。被上诉人长治市潞州区华莱士餐厅英雄路店辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持。被上诉人长治市潞州区华莱士餐厅英雄路店向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告返还原告房屋租赁款84836元；2.判令被告支付因被告房屋租赁合同违约造成原告停业两天的经济损失5000元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2018年6月20日签订了房屋租赁合同，被告将位于长治市××区），使用面积100平方米的门面出租给被原告华莱士餐厅使用，租赁期限为两年半，自2018年6月25日至2020年11月29日止；双方约定房屋租金第一年为150000元，第二年为150000元，第3年开始租金每年增加10%，租金每年提前一个月一次性缴纳。另双方又约定原告支付被告房屋门头费用5000元和广告费用5000元。合同签订后，原告的经营者董王兵于2018年6月25日向被告支付租金150000元及门头费5000元和广告费5000元；2019年5月24日支付147500元（户外广告费用5000元只使用了半年，扣除2500元），租赁费用交至2020年6月25日。2019年12月1日，长治市潞州商场有限公司向各商户（包括原告）发出通知，内容为：“乙方王雷（即被告的实际经营者）合同执行到11月30日，现本人主动放弃，不再继续租赁，从12月1日起由甲方（潞州商场）收回。12月1日起潞州商场重新和各商户签订合同。签约时间2日内，过期房租略有调整。”2019年12月1日原告与长治市潞州商场有限公司另行签订房屋租赁合同，合同期为三年，从2019年12月1日到2022年11月30日止。另查明，2017年12月1日被告与长治市潞州商场有限公司签订房屋租赁合同一份，合同约定，被告租赁长治市潞州商场有限公司位于长治市××区商用房一、二、三层共计1400平方米，租赁期限三年，从2017年12月1日到2020年11月30日止。第一年租赁费110万元，其后每年为130万元，租金每年提前一个月一次性缴纳。2018年11月15日双方达成补充协议，约定2018年12月至2019年5月缴纳前半年房租70万元，余下的后半年房租于2019年5月缴纳，共计60万元。被告依照上述约定，租金缴纳至2019年11月30日。之后被告未按合同约定按时缴纳第三年租赁费用。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利和义务。合同履行中，原告依约按时足额向被告缴纳了两年的租金，但在第二年的租赁期间（2019年6月25日至2020年6月25日），被告因未能及时向房屋的原出租人长治市潞州商场有限公司按时缴纳2019年12月1日之后的租金，导致被告转租给原告的房屋被原出租人长治市潞州商场有限公司通知收回。原告为不影响其正常营业，又与长治市潞州商场有限公司签订新的房屋租赁合同才得以继续使用原租赁房屋。本院认为，被告因自身原因导致其出租给原告的房屋被第三人通知收回，致使原告对其租赁物不能正常使用、收益，双方签订的租赁合同目的已无法实现，该合同符合法定解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。”原告主张被告退还已预收2019年12月1日至2020年6月5日期间的租赁费用150000（元）÷366（天）×207（天）=84836元于法有据，本院予以支持。对于原告主张停业二日损失5000元的诉请，因原告未提供其停业的相关证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十八条之规定，一审法院判决：一、解除原、被告于2018年6月20日签订的《房屋租赁合同》；二、被告长治市润通二手电子市场（有限公司）于本判决生效之日起十日内退还原告长治市潞州区华莱士餐厅英雄路店房屋租赁费84836元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1023元，由被告长治市润通二手电子市场（有限公司）负担965元，原告长治市潞州区华莱士餐厅英雄路店负担58元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，长治市润通二手电子市场（有限公司）与长治市潞州区华莱士餐厅英雄路店于2018年6月20日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利和义务。在该合同履行过程中，长治市潞州区华莱士餐厅英雄路店依约按时足额向长治市润通二手电子市场（有限公司）缴纳了两年的租金，但在第二年的租赁期间（2019年6月25日至2020年6月25日），长治市润通二手电子市场（有限公司）因未能及时向房屋的原出租人长治市潞州商场有限公司按时缴纳2019年12月1日之后的租金，导致长治市润通二手电子市场（有限公司）转租给长治市潞州区华莱士餐厅英雄路店的房屋被原出租人长治市潞州商场有限公司通知收回。本案中，长治市潞州区华莱士餐厅英雄路店为了不影响其正常营业又与长治市潞州商场有限公司签订了一份新的《房屋租赁合同》才得以继续使用原租赁的房屋。本院认为，因长治市润通二手电子市场（有限公司）的自身原因导致其出租给长治市潞州区华莱士餐厅英雄路店的房屋被第三人通知收回，致使长治市潞州区华莱士餐厅英雄路店对其租赁物不能正常使用、收益，因此双方所签订的租赁合同目的已无法实现，故该合同符合法定解除条件。另，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。故长治市潞州区华莱士餐厅英雄路店主张长治市润通二手电子市场（有限公司）退还已预收2019年12月1日至2020年6月5日期间的租赁费用84836元，于法有据，本院予以支持。综上所述,上诉人长治市润通二手电子市场（有限公司）的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2046元,由上诉人长治市润通二手电子市场（有限公司）负担。本判决为终审判决。审判长 王 瑞审判员 王成立审判员 王少军二○二○年十二月十一日书记员 左樱桃