吉林省磐石市人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）吉0284民初3105号 原告：魏丽杰，女，1963年5月14日出生，汉族，无职业，住吉林省磐石市。 委托诉讼代理人：李波（系魏丽杰丈夫），男，1963年10月21日出生，汉族，无职业，住吉林省磐石市。 委托诉讼代理人：杨福，磐石市东宁街道法律服务所法律工作者。 被告：荣丽，女，1972年5月4日生，汉族，个体工商户，住吉林省磐石市。 委托诉讼代理人：李甘露，吉林瀛庆律师事务所律师。 原告魏丽杰诉被告荣丽确认合同效力纠纷一案，本院于2020年11月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告魏丽杰的委托诉讼代理人李波和杨福，被告荣丽的委托诉讼代理人李甘露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏丽杰向本院提出诉讼请求： 一、确认2008年11月9日原告魏丽杰与被告荣丽、李勇间的房屋买卖协议两份均合法有效； 二、被告荣丽协助原告魏丽杰办理房屋转移登记手续； 三、案件受理费由被告荣丽负担。 事实和理由： 原告魏丽杰与李波系夫妻关系，被告荣丽与李勇系夫妻关系，李波与李勇系兄弟关系，原告魏丽杰与被告荣丽系妯娌关系。2020年2月5日，李勇因病去世。 2008年11月9日，被告荣丽及其丈夫李勇将其所有的座落于磐石市河南市场二座门市房屋出卖给原告魏丽杰，即私有房屋所有权证（吉房权磐字第2-2号），建筑面积58.83平方米，价格130,000.00元，私有房屋所有权证（吉房权磐字第2-3号），建筑面积59.66平方米。价格120,000.00元。 原告购买房屋后始终由被告荣丽及丈夫李勇给原告魏丽杰对外出租，到期将租金给付原告魏丽杰。现原告魏丽杰二处房产被告荣丽占用，一个开超市，另一个对外出租。出租的房屋房租款2020年1月份租金已给付原告魏丽杰。2020年2月5日，被告荣丽的丈夫李勇去世后，原告魏丽杰要收回被告荣丽占用的房屋，当时被告荣丽答应2020年5月节腾出房屋给原告魏丽杰，5月节后原告魏丽杰找到被告荣丽让她腾迁，结果被告荣丽反嘴说不是原告魏丽杰的房屋，拒不搬迁。因此原告根据《合同法》相关规定，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院确认座落于磐石市河南市场二座门市房屋，即私有房屋所有权证（吉房权磐字第2-2号），私有房屋所有权证（吉房权磐字第2-3号）的房屋买卖协议合法有效。并请求被告荣丽协助原告魏丽杰办理房屋产权转移登记手续，案件受理费由被告承担。 被告荣丽辩称，原被告真实法律关系性质为民间借贷法律关系，两份房屋买卖合同均系为民间借贷设定的让与担保，本案应当按照民间借贷法律关系进行审理。 本案发生的背景为被告荣丽与其丈夫李勇自2002年以来，抓住购买被告荣丽丈夫李勇单位改制房屋时机，开始自主创业，其二人当时经济条件并不富足，购买房屋以及创业资金多为向亲属朋友筹借，在这种情况下，被告荣丽向原告魏丽杰借款25万元，随后为担保借款双方签订现有的两份房屋买卖合同；自2008年借款后也即该房屋买卖合同签订以来，因为是借款签订的协议，原告魏丽杰从未支付过房屋转让价款，该两处房屋从未交付也未办理产权变更，并且一直在被告荣丽的实际使用和控制之下，从协议内容来看，房屋价格低于当时市场价格，协议内容约定过于草率，甚至不具备合同构成的必要条款，以上均不符合房屋买卖的交易习惯，可见被告荣丽与原告魏丽杰之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，双方签订合同的真实意思表示系为被告荣丽与原告魏丽杰之间的借款提供担保。被告荣丽向原告魏丽杰借款后，陆续以经营超市和以自有房屋出租租金等收入偿还对原告魏丽杰的借款，被告荣丽从未逃避过因民间借贷产生的还款义务。自借款事实发生以来，被告荣丽与其丈夫一直以现有资金偿还原告魏丽杰的借款，或用其手上闲置现金，或用被告荣丽现有房屋出租取得租金偿还，在被告荣丽丈夫在世时就已经偿还一部分，被告荣丽经手也将一处房屋自2016年以来至今租金全部作为借款还款交给原告魏丽杰，原告魏丽杰在起诉状中也说明该项内容。原告魏丽杰多年来一直收取被告荣丽的借款还款，却在2020年2月5日被告荣丽丈夫去世后突然向被告荣丽索要房屋，其真实意图系借此要求分得逝者财产，请求人民法院查明案件民间借贷法律事实真相，如原告魏丽杰坚持拒不变更诉讼请求，人民法院应该依法驳回其起诉。 原告魏丽杰为证明其主张向法庭提供了如下证据： 1.2008年11月9日，房屋买卖协议书一份、私有房屋所有权证（吉房权磐字第2-2号）一份，证明：2008年11月9日，原被告签订房屋买卖协议，被告荣丽及其丈夫李勇作为甲方、原告魏丽杰作为乙方，被告荣丽及其丈夫李勇将坐落于磐石市河南街道汽修厂1栋东向西数第3号门市，建筑面积58.83平方米，出卖给原告魏丽杰，房屋价款130,000.00元，原告价款已支付完毕，同时约定甲方办理过户手续。 2.2008年11月9日，房屋买卖协议书一份，私有房屋所有权证（吉房权磐字第2-3号）一份，证明：2008年11月9日，原被告签订房屋买卖协议，被告荣丽及其丈夫李勇作为甲方、原告魏丽杰作为乙方，被告荣丽及其丈夫李勇将坐落于磐石市河南街道汽修厂1栋东向西数第4号门市，建筑面积59.66平方米，出卖给原告魏丽杰，房屋价款120,000.00元，原告价款已支付完毕，双方第5条约定房屋产权过户手续由甲方负责办理，费用由甲乙双方各一半。 被告荣丽质证认为：对两组证据真实性无异议，对证明问题有异议，该两组证据不是双方真是买卖房屋意识表示，真实意思表示为对已经发生的借款签订的具有担保性质的协议。从协议内容看，两份协议条款如房屋价款标的并无约定，约定过于草率、不符合不动产买卖交易习惯，两份协议内容面积小价格高、面积大价格低，不符合不动产交易常理，且该房屋价格约定低于当时市场交易价格。被告从原告处收到的是借款不是房屋价款，原告对案涉房屋具体坐标位置不明确，说明双方签订该两份协议时是为借款进行的担保。即使原告持有产权证，也未办理房屋产权转移登记手续，不发生物权变动效力，不能说明签订两份协议书的真实意思为交易房屋。 被告荣丽为反驳原告魏丽杰的主张向法庭提供了如下证据： 1.2005年、2006年房屋买卖协议书两份， 证明：（1）被告就与本案案涉房屋同一位置同一用途门市房屋于2005年、2006年出售时每平方米价格就已经达到2,413.00元； （2）随着房价的逐年上升，即使按照该价格计算，本案案涉房屋也已经超出原被告之间房屋买卖协议约定价格：59.66平为143,959.00元；58.83应为141,956.00元；而2008年原被告之间约定的买卖价格明显低于市场价格，不符合交易习惯，双方签订协议时的真实意思表示是为借款而签订的担保性质的协议； （3）从被告与刘桂淑房屋买卖协议书中内容再次证明被告夫妻在初期创业时缺乏资金，并从刘桂淑处借款的事实； （4）最后，该组证据中的真实的房屋买卖协议早已于被告夫妇收到购房款时交付购房者使用，并办理完毕更名过户。 2.私有房屋所有权证（吉房权磐字第2-1号）房屋租赁协议一份。 证明：被告夫妻出租房屋习惯将于出租内容书写于房产证复印件背面。 3.私有房屋所有权证（吉房权磐字第2-2号）房屋租赁协议一份。 证明：（1）2-2号房屋一直在被告夫妻实际占用使用之下，其中2013年－2015年租户张群一直与被告夫妻二人协商租赁价格等事宜，并将房租直接交给被告夫妻；（2）2-2号房屋一直在被告夫妻占有使用下，未过户也未交付原告使用，这并不符合不动产的交易习惯；对于曾经从市金融行业的原告夫妻二人更应当知晓不动产的过户交易规则，以及过户后能带来的抵押贷款等经济用途，原告夫妻没道理放置二处不动产房屋置之不理。 4.私有房屋所有权证（吉房权磐字第2-3号）房屋租赁协议一份。 证明：（1）私有房屋所有权证（吉房权磐字第2-3号）房屋一直在被告夫妻实际占用使用之下，未过户也未交付原告使用，这并不符合不动产的交易习惯；其中一租户丁亚斌一直从被告夫妻手中租赁房屋与其协商租金，并将租金交付被告夫妻二人； （2）私有房屋所有权证（吉房权磐字第2-3号）房屋租户郑桂海明确自2016年以来从被告夫妻手中租赁房屋与其协商租金，并将租金交付被告夫妻二人；2-3号房屋一直在被告夫妻实际占用使用之下，未过户也未交付原告使用，不符合不动产交易习惯，案涉房屋买卖协议签订时双方的真实意思表示为借款进行的担保。 原告魏丽杰质证认为：对证据1真实性无异议，对证明问题有异议，当时房屋买卖协议形成是亲兄弟，李勇用一个房屋开超市，另一房屋哥哥要求出租，李勇出租后将租金交给魏丽杰。 对证据2、3、4的真实性无异议，对证明问题有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，原告魏丽杰与李波系夫妻关系，被告荣丽与李勇系夫妻关系，李波与李勇系兄弟关系，原告魏丽杰与被告荣丽系妯娌关系。2020年2月5日，李勇因病去世。 2006年5月30日，被告荣丽的丈夫李勇在磐石市人民政府取得了私有房屋所有权证（吉房权磐字第2-2号），房屋坐落：磐石市河南街道，产权来源：购买，栋号：汽修厂1号楼，结构：砖混，用途，营业，建筑面积59.66平方米。 2006年5月30日，被告荣丽的丈夫李勇在磐石市人民政府还取得了私有房屋所有权证（吉房权磐字第2-3号），房屋坐落：磐石市河南街道，产权来源：购买，栋号：汽修厂1号楼，用途，营业，建筑面积58.83平方米。私有房屋所有权证（吉房权磐字第2-3号）在换发本证前是私有房屋所有权证（吉房权磐字第2-东-3号）。 2008年11月9日，被告荣丽及其丈夫李勇与原告魏丽杰签订房屋买卖协议书两份。其中一份房屋买卖协议书载明：李勇将私产房，私有房屋所有权证（吉房权磐字第2-2号）转价给魏丽杰，价款已支付完毕，甲方办理过户手续，落款处有李勇、魏丽杰签字。其中另外一份房屋买卖协议书载明：经甲乙双方自愿达成如下协议，1.甲方将坐落于磐石市河南市场，私有房屋所有权证（吉房权磐字第2-3号），面积59.66平方米门市楼卖给乙方，2.房屋价款120，000.00元，3.房屋价款已经一次性交付完毕，4.2008年11月9日，甲方将门市楼私有房照，私有房屋所有权证（吉房权磐字第2-3号）交给乙方，该房屋所有权归乙方所有，5.房屋产权过户手续，由甲方负责办理，费用甲乙双方各负责一半，6.本协议一式两份，甲乙双方各持一份，双方签字生效。甲方李勇、荣丽签字，乙方魏丽杰签字。 另查明，2008年11月9日，原被告签订两份房屋买卖协议后，诉争二处私有房屋，被告荣丽未交付给原告魏丽杰，仍然由被告荣丽所有、管理、使用至今。 本院认为，合同效力是指依法成立受法律保护的合同，对合同当事人产生的必须履行其合同的义务，不得擅自变更或解除合同的法律约束力，即法律效力。这个“法律效力”不是说合同本身是法律，而是说由于合同当事人的意志符合国家意志和社会利益，国家赋予当事人的意志以约束力，要求合同当事人严格履行合同，否则即依靠国家强制力，要当事人履行合同并承担违约责任。 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案审理焦点是原被告间签订的房屋买卖合同是房屋买卖合同还是民间借贷提供担保问题？ 通过庭审，原被告均对签订的两份房屋买卖合同的真实性无异议，只是原告主张确认两份房屋买卖合同合法有效，被告抗辩主张，两份房屋买卖合同是为民间借贷提供担保。本院通过审理，综合判断认为，原被告间签订的两份房屋买卖合同是被告向原告借款250，000.00元，被告向原告提供的担保。再从原被告近亲属关系看，原被告系妯娌关系，原告在被告事业起步和发展中，原告给予被告较多帮助，帮助被告发展事业，因此签订房屋买卖合同的真实目的是民间借贷的担保，既有利于被告的事业发展，还能保证借款得以偿还，因此本院认定涉案的房屋买卖合同关系不成立，两份房屋买卖合同是非典型的担保方式，签订房屋买卖合同是为担保债务的履行，因此原被告双方签订的房屋买卖合同是民间借贷提供担保。原告可以就民间借贷依照法定程序主张向被告就担保的财产行驶评估、拍卖、变卖的权利。被告抗辩系签订房屋买卖合同是为民间借贷提供担保的主张，本院予以支持。 综上所述，原告的诉讼请求，本院不予支持，应驳回原告的起诉。 依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条、第四十四条、第一百三十条、第一百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条、第一百五十二条、第一百五十四条，《最高人民法院关于适用》第八十五条、第八十八条、第九十条、第九十一条、第一百零五条、第二百二十六条、第二百二十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的裁定如下： 驳回原告魏丽杰起诉。 案件受理费2，525.00元，退回原告魏丽杰。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  王学彬 二〇二〇年十二月九日 书记员  孟媛媛