四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川07民终3018号 上诉人（原审被告）：任夕海，男，1978年12月21日出生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。 委托诉讼代理人：谭舒月，泰和泰律师事务所律师。一般代理。 被上诉人（原审原告）：丁艳，女，1970年2月17日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：李雨嘉，四川鹏道律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：何其林，男，1984年10月21日出生，汉族，住四川省江油市。 被上诉人（原审第三人）：绵阳五和置业有限公司，住所地：四川省绵阳科创园区科园路**银都领地**。 法定代表人：吴彬，该公司董事长。 上诉人任夕海与被上诉人丁艳、何其林、绵阳五和置业有限公司房（以下简称五和公司）屋买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2020）川0703民初4162号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人任夕海的委托诉讼代理人谭舒月、被上诉人丁艳及其委托诉讼代理人李雨嘉、被上诉人何其林到庭参加诉讼。被上诉人五和公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任夕海上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.判令五和公司向丁艳承担购房款229330元、维修基金5000元及相应资金利息的返还责任；3.判令何其林向丁艳承担其收取的30000元及相应资金利息的返还责任；4.判令本案一、二审诉讼费由五和公司、何其林承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，适用法律错误。1.丁艳与任夕海之间没有签订案涉房屋转让的书面协议，反而五和公司和丁艳签订了《商品房买卖合同（预售）》，说明丁艳与五和公司建立了商品房买卖合同关系。2.任夕海不是案涉房屋的所有权人，不能与丁艳达成事实上的房屋买卖合同关系。案涉房屋转让涉及的网签备案、交付、所有权转移登记等异物，均不是任夕海左右的事项。3.五和公司与四川熠海瑞科技有限公司（以下简称熠海瑞公司）达成代物清偿的合意，但双方并未实际履行该合意。五和公司至今都未与任夕海签订商品房买卖合同。二、任夕海事实上仅享有案涉房屋的签约权，在229330元购房款以外收取的费用，系签约权的转让费用，一审认定任夕海决定案涉房屋买卖价款是300000元，任夕海是房屋出卖人，是认定事实错误。根据《委托付款书》，虽然任夕海没有与五和公司签订商品房买卖合同，但任夕海据此获得的以229330元价格与五和公司签约的权利没有消灭，229330元这一价格远低于市场价格，以该价格受让案涉房屋的签约权具有经济价值，任夕海转让该低价签约权并获取相应收益并不被法律所禁止。认定任夕海为出卖人与事实不符，首先，无合同证明，一审认定的300000元购房款是双方商定的结果；其次，223990元的收据由五和公司出具。结合五和公司审批表、熠海瑞公司的《委托付款书》，得知223990元是五和公司决定转让的价格，丁艳接受五和公司开具的收据，也证明其知晓，任夕海仅是在223990元以外收取的签约费。三、丁艳应向合同的相对方五和公司主张案涉房屋的权利。1.丁艳与五和公司签订的预售合同依法成立，合法有效，合同解除后的购房款223990元的返还、维修基金5000元的返还应由五和公司承担。如果认为丁艳和任夕海之间的口头房屋买卖合同关系成立，丁艳和五和公司之间的预售合同又应如何处理，一审判决如生效，丁艳仍可以要求五和公司履行合同，会导致丁艳、五和公司、任夕海对案涉房屋权利的混乱。2.五和公司以其转让房屋给丁艳获得的价款清偿对熠海瑞公司的债务，非一审法院认定的以物代偿。丁艳与五和公司之间的商品房预售合同关系，熠海瑞与五和公司之间工程款债权债务关系，是两个独立的法律关系。任夕海为了熠海瑞公司早日实现其债权，充当的是终结的角色，从丁艳提交的录音中可以看出这观点。房款打入任夕海账户，实际是五和公司授意任夕海收取，系五和公司偿还的熠海瑞公司的债务。四、如前文所述，本案任夕海不是案涉房屋的转让人，何其林收取的30000元是任夕海无权决定或索取的，不应有任夕海负责返还，应当由何其林返还。五、及时认定何其林收取的30000元应由任夕海返还，也应在本案中对该30000元进行判决，由真正的责任人支付任夕海该款。 丁艳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案案涉房屋确实是任夕海取得的以物代偿的房屋，出卖人是任夕海，请求判决驳回上诉人的上诉请求。 何其林辩称，一审判决合理。 五和公司未到庭、未向本院递交答辩状。 丁艳向一审法院起诉请求：1.判令解除丁艳与任夕海之间的口头《商品房买卖合同》；2.判令任夕海立即返还丁艳支付购房款305000元及利息（从2018年7月10日起至清偿完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令诉讼费、保全费由任夕海承担。 一审法院认定事实，2017年11月23日,熠海瑞公司向五和公司出具《委托付款书》，载明：1.由任夕海购买五和公司开发的五和·苹果国际社区5栋1单元29楼6号房屋（以下简称“案涉房屋”），房款229330元；2.经双方协商上述房款229330元从五和公司应付熠海瑞公司二、三期弱电工程款中扣除，用以抵付任夕海购房款；3.案涉房屋由任夕海与五和公司签订商品房买卖合同，抵扣工程款之外的房款由任夕海按合同约定支付。同日，五和公司相关工作人员出具《关于五和·苹果国际社区二、三期弱电工程抵购房款情况说明》，对熠海瑞公司提出的案涉房屋以任夕海名义购买并以工程款抵付任夕海未付房款229330元的情况进行请示。2017年12月，五和公司确认案涉房屋以应付熠海瑞公司工程款抵付购房款229330元，工程抵款确认审批表“财务部复核”载明“未开发票，暂不备案”。 何其林经朋友介绍认识任夕海，何其林通过朋友圈推送案涉房屋的出售信息，丁艳得知消息后，有意购买。通过何其林与丁艳、任夕海沟通商议，案涉房屋以300000元价格出售。应何其林的要求，丁艳于2018年7月7日向何其林支付30000元、向任夕海转账支付20000元。2018年7月10日，任夕海、何其林、丁艳等人共同前往五和公司售房部，由丁艳作为买受人与五和公司作为出卖人签订了合同编号为180××××0112的《商品房买卖合同（预售）》，约定案涉房屋以229330元出售给丁艳，并由五和公司向丁艳出具了《收款单》《收据》，《收款单》载明金额为229330元，并在摘要中备注“熠海瑞科技有限公司工程款抵房”，《收据》载明收到维修资金5059元。同日，丁艳向任夕海转账支付250000元、5000元，向何其林转账支付5000元、1000元。现丁艳向一审法院提起诉讼，并申请财产保全，交纳案件受理费3050元、保全费2220元。 另查明：2020年7月2日，五和公司就案涉房屋等业主投诉向绵阳市城市建设管理监察支队出具《情况说明》，载明“四、5-1-2906号属于工程抵款1.在项目弱电工程施工过程中，我公司将上述房屋抵给熠海瑞公司，也告之熠海瑞公司等整个项目完成，办理了结算手续，才给对方办理网签。2.熠海瑞公司为了及时变现，就把该套房屋卖给了丁艳，我公司没有收到购房款，只配合熠海瑞公司与丁艳签了商品房买卖合同，开据收据。3.在项目建设的过程中被人民法院依法查封，我公司现在无法处理该事项，工程款抵房行为不能实现，我公司只能支付熠海瑞公司工程款，我们建议客户应及时协调熠海瑞公司退回房屋款项。” 还查明，案涉房屋于2017年6月6日被四川省成都高新技术产业开发区人民法院查封，于2020年6月3日续封，限制终止日期为2023年6月2日；案涉房屋于2019年8月20日被四川省绵阳市游仙区人民法院查封，限制终止日期为2022年8月19日。 一审法院认为：丁艳与任夕海之间就案涉房屋达成了事实上的房屋买卖合同。理由如下：1.结合熠海瑞公司出具的《委托付款书》，证实该公司于2017年11月提出以任夕海名义就案涉房屋抵付工程款229330元，且经五和公司审核确认，双方事实上就案涉房屋抵付工程款达成合意。同时，从五和公司工程抵款确认审批表中的财务部复核意见可知，案涉房屋未经备案的原因是未具开发票。2.结合五和公司于2020年7月2日就业主投诉向绵阳市城市建设管理监察支队出具的《情况说明》载明内容、工程抵款确认审批表等证据，以及任夕海为熠海瑞公司股东这一事实，证实案涉房屋事实上已由五和公司抵给熠海瑞公司，因项目未完成，也未结算，案涉房屋未网签，任夕海基于以房抵款事实取得了案涉房屋的处分权利。同时，《情况说明》载明“熠海瑞公司为了及时变现，就把该套房屋卖给了丁艳，我公司没有收到购房款，只配合熠海瑞公司与丁艳签了商品房买卖合同，开据收据。”内容，与丁艳提交的《收款单》中摘要载明“熠海瑞科技有限公司工程款抵房”内容相符。3.结合丁艳及何其林当庭陈述以及任夕海到庭陈述内容，不论何其林与任夕海之间是委托关系还是共同卖房关系，任夕海在对丁艳陈述时，告知丁艳的是案涉房屋价款为300000元，何其林收取的是30000元定金，后双方在五和公司签订合同，丁艳按照约定向任夕海履行了剩余购房款270000元的付款义务。4.结合熠海瑞公司与五和公司达成的案涉房屋抵款确认资料，证实五和公司与任夕海以房抵款金额仅为229330元，而丁艳与任夕海之间实际的房屋买卖价款为300000元，两者金额明显不符。若任夕海仅是中间商，案涉房屋的出卖人为五和公司，则五和公司与丁艳签订合同的房屋价格理应为300000元，而不会仅为抵款金额的229330元。5.若如任夕海所述案涉房屋出卖人为五和公司，正常的商品房销售流程应是丁艳与五和公司商议，与五和公司签署合同，向五和公司交付购房款，由五和公司向丁艳出具收据。但从本案双方陈述可知，案涉房屋是丁艳与何其林、任夕海价格协商一致后，向何其林支付定金30000元，再到五和公司签订合同、出具收据，然后丁艳向任夕海支付余款270000元，与正常的房地产开发公司销售房屋的流程显然不一。综上，一审法院认为在熠海瑞公司与五和公司达成以任夕海名义就案涉房屋抵付工程款合意后，任夕海通过何其林介绍，将案涉房屋出售给丁艳，丁艳向任夕海履行了全部付款义务，丁艳与任夕海之间就案涉房屋形成了事实上的房屋买卖合同关系，五和公司与丁艳签订合同并出具收据，仅是任夕海履行其与丁艳之间房屋买卖合同的方式。 依照《最高人民法院关于印发修改后的的通知》规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致时，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故本院根据查明的当事人之间的法律关系的性质，将立案时本案案由商品房销售合同纠纷变更为房屋买卖合同纠纷。 依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。……”规定，虽然丁艳与任夕海之间没有签订书面合同，但双方形成的事实上房屋买卖合同关系，对双方具有约束力。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”和第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”规定，结合案涉房屋已于2017年6月被人民法院查封的事实，以及五和公司于2020年7月2日出具的《情况说明》载明“在项目建设的过程中被人民法院查封，我公司现在无法处理该事项，工程款抵房行为不能实现，我公司只能支付熠海瑞公司工程款……”内容，证实案涉房屋在本案交易前已被人民法院查封，致丁艳无法实现房屋买卖合同的目的，故丁艳要求解除与任夕海之间就案涉房屋达成的口头房屋买卖合同的诉讼请求成立，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，丁艳要求任夕海返还其已支付的购房款的诉讼请求于法有据。关于任夕海应当返还的购房款金额问题，一审法院认为任夕海直接收取的购房款270000元、维修基金5000元应当予以返还；同时，结合丁艳、任夕海及何其林的当庭陈述，不论任夕海与何其林之间是委托关系还是共同行为，但任夕海在向丁艳陈述时均称何其林收取的30000元为案涉房屋定金，其不利后果应由任夕海承担。关于任夕海与何其林、丁艳与何其林各自间的权利义务关系，本案不宜处理。故任夕海应向丁艳返还的购房款及维修金为305000元。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”规定，丁艳要求任夕海承担购房款资金利息和案件受理费、保全费的诉讼请求，一审法院予以支持。 综上所述，丁艳的合法诉请有事实和法律依据，一审法院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决： 一、解除丁艳与任夕海之间的口头房屋买卖合同； 二、任夕海于一审判决生效之日起五日内向丁艳返还购房款及维修基金305000元并支付利息，利息计算方法：以305000元为基数，自2018年7月10日始至2019年8月19日止按年利率4.35%计算，自2019年8月20日始至一审判决确定的给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算；若未按本判决确定的给付之日给付款项，上述利息计算至款项付清之日止。 案件受理费3050元、保全费2220元，共计5270元，由任夕海负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，对一审判决认定的事实，本院予以确认。 任夕海在一审中陈述“任夕海是熠海润公司股东，与熠海瑞公司法定代表人李某是夫妻关系，该公司只有两名股东，就是任夕海和李某。”并陈述“其与何其林是共同卖房关系，其跟丁艳说案涉房屋房价是30万元，是应了何其林的要求。” 本院认为，本案当事人的争议焦点为：一、任夕海是否是案涉房屋的出卖人，是否负有返还丁艳购房款的义务，返还的金额应如何认定；二、本案案由应如何认定；三、任夕海在二审中主张的30000元，是否应当一并判决。 关于争议焦点一。从熠海瑞公司向五和公司出具的《委托付款书》、五和公司相关工作人员出具的《关于五和.苹果国际社区二、三期弱电工程抵购房款情况说明》、熠海瑞公司签字和五和公司确认的《五和.苹果国际社区二、三期弱电工程抵款确认审批表》和五和公司向绵阳市城市建设管理监察支队出具的《情况说明》来看，五和公司将案涉的房屋处置给熠海瑞公司的股东任夕海，以抵扣五和公司欠付熠海瑞公司的工程款229330元。虽然在前述文件签订后，任夕海并未以五和公司签订案涉房屋的买卖合同，但是基于前述任夕海、熠海瑞公司、五和公司达成的协议。从任夕海以出卖人的身份对案涉房屋出卖事宜与丁艳进行协商和由任夕海收取丁艳支付的款项275000元，五和公司出具的《收款单》载明的“熠海瑞科技有限公司工程款抵房”和五和公司向绵阳市城市建设管理监察支队出具的《情况说明》来看，任夕海将案涉房屋以其名义出卖给了丁艳。从丁艳支付任夕海房款，由任夕海收取案涉房款，五和公司《收款单》上的备注来看，任夕海、丁艳、五和公司、何其林对案涉房屋实际的出卖人是任夕海应是明知。五和公司虽然与丁艳签订了《商品房买卖合同（预售）》，但是该合同仅是任夕海与丁艳实现其二人合同目的的方式，不能据此认定案涉房屋买卖合同的当事人就是丁艳和任夕海，因此，从形式上看任夕海是案涉房屋的出卖人。 但是，案涉房屋已于2017年6月6日已被成都高新技术产业开发区人民法院予以查封，五和公司和任夕海处置案涉房屋均在查封之后，查封期间不得私自处置被查封财产，五和公司和丁艳的行为违反了法律的禁止性规定，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项“下列房地产，不得转让:……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，以及《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》中关于“擅自将已被查封的房产转卖给他人的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。”的法律精神，任夕海与丁艳之间的口头房屋买卖合同无效。一审法院对任夕海与丁艳间的口头房屋买卖合同的效力认定错误，本院在此予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，丁艳的购房款应由入会费负责返还。 任夕海及何其林在一审中均自认在与丁艳协商时案涉房屋的价格是300000元，虽然该款中何其林收取了30000元，但关于房款的如何分配是任夕海与何其林之间的问题，二人之间房款的分配不影响丁艳权利的主张，该300000元应由任夕海负责返还。关于五和公司出具收据收到的维修基金应由谁返还的问题，如前文所述，案涉房屋的实际交易方是任夕海与丁艳，该款项也是由任夕海收取，应由任夕海负责返还。因此，一审判决应由任夕海负责返还丁艳的金额正确，本院予以确认。 关于争议焦点二。如前文所述，案涉房屋的出卖人是任夕海，并不是五和公司，故本案的案由应是房屋买卖合同纠纷，而不是任夕海主张的商品房销售合同纠纷。 关于争议焦点三。二审庭审中任夕海提出，如二审判决应由其承担30000元的返还责任，也应一并判决由实际责任人何其林判决给付其30000元。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，该案涉及的权利义务主体是任夕海与丁艳，关于任夕海与何其林或任夕海与五和公司之间的纠纷，不是本案处理的范畴，任夕海可另案主张。 关于任夕海在二审中提到的，丁艳与五和公司之间的《商品房买卖合同（预售）》没有处理会造成丁艳、任夕海、五和公司三方对案涉房屋权利的混乱的问题，如前文所述，五和公司虽然与丁艳签订了《商品房买卖合同（预售）》，但是该合同仅是任夕海与丁艳实现其二人合同目的的方式，不能据此认定案涉房屋买卖合同的当事人就是丁艳和五和公司，该合同也并非五和公司和丁艳的真实意思表示，故该合同并未成立。 综上所述，上诉人任夕海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但对任夕海与丁艳间口头房屋买卖合同效力的认定有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省绵阳市涪城区人民法院（2020）川0703民初4162号民事判决第二项，即“任夕海于一审判决生效之日起五日内向丁艳返还购房款及维修基金305000元并支付利息，利息计算方法：以305000元为基数，自2018年7月10日始至2019年8月19日止按年利率4.35%计算，自2019年8月20日始至一审判决确定的给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算；若未按本判决确定的给付之日给付款项，上述利息计算至款项付清之日止”； 二、撤销四川省绵阳市涪城区人民法院（2020）川0703民初4162号民事判决第一项； 三、确认任夕海与丁艳间的口头房屋买卖合同无效。 一审案件受理费按一审判决确认的负担；二审案件受理费6100元，由上诉人任夕海负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘雨林 审判员  宋 岩 审判员  邱学南 二〇二〇年十二月七日 书记员  朱玲玲