湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初5905号原告：谢盛华，男，1960年2月1日出生，汉族，武汉制氨厂退休职工，住武汉市硚口区。原告：谢先桃，女，1954年4月13日出生，汉族，武汉市石化炼油厂退休职工，住武汉市洪山区。二原告共同委托诉讼代理人：李建华,系湖北武银律师事务所律师，特别授权代理。被告：阮感想，男，1960年3月27日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。被告：刘亮，男，1979年6月12日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。被告：黄亮，男，1992年4月3日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。三被告共同委托诉讼代理：殷滤、赵前进，系上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师，特别授权代理。第三人：武汉鑫江景房屋征收服务有限公司，住武汉市硚口区铁桥北村特**安厦花园********。法定代表人：陈志利，系该公司执行董事。原告谢盛华、谢先桃与被告阮感想、刘亮、黄亮、第三人武汉鑫江景房屋征收服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法由审判员崔玉华独任审理，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告谢盛华、谢先桃及二原告共同委托诉讼代理人李建华、被告阮感想、刘亮、黄亮的共同委托诉讼代理人殷滤、赵前进均到庭参加了诉讼。第三人武汉鑫江景房屋征收服务有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告谢盛华、谢先桃向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告2016年12月7日签订的《房屋转让协议书》无效；2、被告向原告退还房屋（房屋坐落于武汉市汉阳区下黄金口村101、102号），原告向被告退还购房款90万元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告二人在武汉市汉阳区永丰街黄金口村合伙出资建成了一栋占地面积约150平方米、建筑面积约450平方米的三层楼房。2016年12月7日原告又与被告签订《房屋转让协议书》，约定原告将该房出售给被告，房价款为90万元，签订协议时房款一次性付清。该房屋已于2006年被黄金口村双登双录户主为原告，编号登记为黄金口村101号、102号，拆迁编号为B207号（2020年新拆迁编号为B221号），原告信息已在第三人处登记备案。原告认为，原告与被告签订的《房屋转让协议书》违反法律规定，应为无效，双方因合同无效取得的财物应相互返还。据此，现依照《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定诉至贵院，请依法判如所请。被告阮感想、刘亮、黄亮辩称：三被告配合房屋拆除前拍照存档签署了有关文件，拍照后房屋已经拆除，房屋不存在。原告诉求没有任何意义。且在数年时间内没有提出任何异议，现反悔属于严重的不诚信、违背公序良俗，违反民事基本法律原则，其诉求不应该被支持。第三人武汉鑫江景房屋征收服务有限公司未到庭陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院在卷佐证。经庭审审理、质证查明以下事实：原告谢先桃和谢盛华系姐弟关系，二原告均系武汉市硚口区城市户口，均非黄金口村村民。三被告阮感想、黄亮和刘亮均系农村户口转为城市户口，也均非黄金口村村民。2006年，二原告从黄金口村村民吴克雄手中购买宅基地一块，后在该宅基地上投资兴建三层楼房屋一栋，建筑面积约为450平方米。二原告购买宅基地和建设房屋投资人民币25万元左右，后投资200,000元左右对房屋进行装修后居住使用。二原告兴建上述房屋时未办理规划审批手续，房屋建好之后也未取得权属证明。房屋建好之后谢盛华居住使用其中三分之一的面积至2011年搬走、谢先桃一家居住使用其中三分之二的面积至2013年搬走，二原告搬走后均将房屋出租。其中谢先桃的部分出租给案外人王军峰。2016年二原告觉得诉争房屋所在位置居住使用不方便，计划将房屋出售，便挂在58同城网上出售。同年11月左右，三被告通过网上出售信息与二原告沟通购房事宜，双方谈妥房屋出售价为人民币900,000元。2016年12月7日，二原告谢盛华、谢先桃作为卖方与买方三被告阮感想、刘亮、黄亮签订《房屋转让协议书》一份，约定：卖方于2006年8月21日，购买了武汉市汉阳区永丰街黄金口村42号村民吴克雄的一块宅基地（见2006年8月21日村民还建宅基地转让协议书一份），经过卖方谢盛华、谢先桃二人合伙出资建成了一栋占地面积约150平方米，建筑面积约450平方米的三层楼房，现该房屋已于2006年被黄金口村委会双登户主为谢盛华、谢先桃二人共有，现因卖方与买方友好协商，卖方将上述房屋转让给买方所有，具体内容如下：一、卖方自愿将坐落在武汉市汉阳区永丰街黄金口村下黄金口101号102号，拆迁编号B207号，三层楼，占地面积约150平方米，建筑面积约450平方米的住房一栋全部转让给买方所有。转让价格为人民币玖拾万元整，此款在签订本协议后由买方一次性付清。二、卖方保证转让的房屋已经在黄金口村经过“双登双录”在卖方名下，保证上述房屋权属无纠纷，未抵押或转让他人，也没有被法院查封，如因上述原因造成本合同无法履行或给买方造成损失的，则属于卖方违约，由卖方承担全部违约责任。买方支付上述全部房款后，则完全享有上述房屋的全部产权，如今后该房屋遇国家或集体拆迁征用，则全部拆迁权益归买方所有，需卖方配合时，卖方应无条件予以协助，否则视为违约。另外，卖方另行向买方出具一份不可撤销的授权委托书，在该房屋拆迁时，由买方直接持授权委托书与拆迁部门签订一切文书，并由买方享受全部拆迁权益。三、卖方转让后，该房屋内现有的物品、日常用具能搬走的全部搬走，该房屋内承租户根据卖方与承租户原定的租期到期后，由买方收取租赁费用。四、违约责任：本协议签订后即具有法律效力，任何一方不得反悔，如任何一方反悔，违约方应向守约方支付购房总计价款30%的违约金。如该违约金不足以弥补守约方的实际损失的，则违约方还应赔偿守约方的实际损失。实际损失的计算标准，双方同意按该房屋拆迁时还建房市场价格计算。五、被协议一式二份，经双方签字后生效，双方各持一份。协议下方二原告谢盛华、谢先桃签名捺印、被告阮感想签名捺印。同日，三被告通过被告刘亮账户转账人民币900,000元至原告谢先桃账户。后三被告继续将诉争房屋出租给案外人王军峰使用至2020年年初。关于拆迁，诉争房屋于2014年纳入拆迁范围，2015年入户测量，武汉市汉阳区永丰街黄金口村“城中村”综合改造宣传册载明，外来户、小产权房拆迁安置补偿办法中小产权购置户需提供原始的房屋购买协议等。就本案诉争房屋，三被告委托被告刘亮于2020年9月1日签署房屋验收单同意房屋拆除，并在拆迁办签署空白《武汉市汉阳区黄金口村综合改造房屋拆迁安置补偿协议书》一份。现诉争房屋已被拆除。原告诉至本院请求判如所请。另查明，原告谢盛华1987年结婚，1989年生育一子，其配偶于2013年1月18日去世，后原告谢盛华未再婚。原告谢先桃与田柏生于1979年10月登记结婚至今。本院认为：原告谢盛华、谢先桃与被告阮感想、刘亮、黄亮于2016年12月7日就诉争房屋签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示。协议签订后，三被告依约支付了购房款、二原告依约将房屋交付三被告，双方就上述《房屋转让协议书》已经履行完毕。现诉争房屋已经因拆除而灭失，已不涉及对于诉争房屋所在集体土地的使用问题，案涉房屋利益已转化为房屋拆迁补偿利益。关于房屋拆迁补偿利益的分配，双方在转让协议书中明确约定房屋拆迁利益归买方所有。关于诉争房屋拆迁利益分配的效力，二原告非系村民，其所建造的房屋在拆迁政策中也不适用村民的拆迁政策，其并不享有因为村民身份所应享有的权益，二原告在房屋转让协议书中对于拆迁利益的处分并不必然无效，因此转让协议书中关于诉争房屋拆迁利益分配的约定并不必然无效。其次，二原告在出售房屋时已清楚诉争房屋即将拆迁，双方在转让协议书中对于诉争房屋拆迁利益归买方所有进行了明确约定，现因诉争房屋拆迁，二原告在拆迁利益面前希望通过确认合同无效来获取拆迁利益明显有违诚实信用原则。最后，诉争房屋已于2020年9月拆除，二原告要求返还诉争房屋已无返还基础，综上，对于二原告请求判令原、被告于2016年12月7日签订的《房屋转让协议书》无效，被告向原告返还房屋，原告退还被告购房款人民币900,000元的诉讼请求本院均不予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告谢盛华、谢先桃全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币6,400元（此款原告谢盛华、谢先桃已交纳），由原告谢盛华、谢先桃负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  崔玉华二〇二〇年十二月十六日书记员  李 越