吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2020）吉0102民初942号原告：长春润德投资集团有限公司资产经营分公司，住所地吉林省长春市绿园区富民大街**长春深沅实业有限公司办公楼**。负责人：王某，总经理。委托诉讼代理人：徐某，吉林中证律师事务所律师。被告：李某，男，1974年4月26日出生，汉族，住吉林省长春市二道区。被告：谢某，女，1976年3月14日出生，汉族，住吉林省长春市二道区。原告长春润德投资集团有限公司资产经营分公司与被告李某、谢某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告长春润德投资集团有限公司资产经营分公司的委托诉讼代理人徐某，被告李某到庭参加诉讼。被告谢某经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长春润德投资集团有限公司资产经营分公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除润经房租【2016】B103号《房屋租赁合同》，并判令被告搬离并返还租赁房屋；2.判令被告支付自2017年5月15日至2019年5月28日的房屋租金159,399.45元（2019年5月28日之后的租金按214.25元/日计算至实际搬离日止），及违约金15,640元；3.判令本案律师费9,066.97元由被告承担；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2016年5月18日签订编号为润经房租【2016】B103号《房屋租赁合同》，约定承租××区产权编号为产102部分，建筑面积332.03平方米的房屋，年租金为78,200元，租赁期限自2016年5月15日至2017年5月14日。《房屋租赁合同》到期后，被告未交还租赁房屋，继续占有使用，被告多次发函要求被告缴纳拖欠租金，被告均不予配合，拒绝缴纳且继续占用房屋至今。根据《房屋租赁合同》第十二条第三款及第五款的约定，被告应按时、足额支付房屋租金，延迟支付的应按年租金的20%支付违约金，并承担守约方因诉讼产生的律师费、诉讼费等。综上，请法院在查明事实的基础上，依法维护原告合法权益，支持原告诉讼请求。李某辩称，我同意承担合同之内的租金，合同期外的房屋占有费我不认可，我已经口头告知原告不再承租，违约金过高我不同意承担，律师费我不同意承担，事实不存在律师费。谢某未出庭、未答辩亦未举证。本院经审理认定事实如下：原告提供润经亚房租【2017】257号《房屋租赁合同（仓库类）》一份，该合同载明甲方为长春润德投资集团有限公司资产经营分公司，乙方为谢某，签订时间为2017年5月15日。合同第一条约定：甲方将其管理的资产编号为B103、位于长春市××区、产权编号为产102部分、建筑面积为332.03平方米（含公摊）的房产（详见附图1）出租给乙方作为仓库使用。合同第三条约定：本合同租赁期限为1年，从2017年5月15日至2018年5月14日。租赁期满，甲方有权收回租赁房屋，乙方应如期交还。如乙方要续租，则必须在租赁期满前的1个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，重新签订房屋租赁合同。合同第四条约定：1.租金为77,742.19元，代收代缴采暖费（或占网费）为2,257.81元；2.租金、采暖费（或占网费）的支付方式，按半年交付租金，即：2017年5月15日前乙方向甲方交付租金及采暖费（或占网费）为40,000元，2017年11月15日前乙方向甲方交付租金为40,000元。合同第五条约定：乙方同意于本协议生效之日向甲方交纳履约保证金6,500元，如发生乙方应付未付事项，甲方有权直接从保证金中扣除。不足部分，乙方应在甲方扣除相关费用后五日补足，剩余部分，甲方有义务于本合同依法终止且乙方搬离所承租房屋之日起7日内无息返还乙方，如合同终止之日起6个月内乙方未按甲方要求履行履约保证金返还程序，视为乙方自动放弃履约保证金返还要求。此外合同还对租赁用途、甲方的权利义务、乙方的权利义务、本合同的解除、房屋转让、违约责任、争议解决等条款进行了约定。其中，乙方的权利义务条款15项约定未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借、联营、入股或与他人调剂交换上述房屋，否则，乙方应承担由此产生的一切损失；违约责任条款第3项约定一方违约造成另一方损失的，违约方应赔偿另一方因此受到的损失，违约方不主动承担违约责任，导致另一方诉讼的因此产生的一切费用由违约方承担（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、鉴定费等），本合同另有约定的，从其约定。违约责任条款第5项约定乙方应及时足额向甲方交付租金及甲方代收代缴费用，每延迟一日，乙方应按未付款金额的3‰向甲方支付违约金，超过10日仍未支付，乙方应按合同价款（合同价款或当年年租金）的20%向甲方支付违约金，同时甲方有权单方解除合同，并有权将乙方从其所承租的房屋内清除。违约责任条款第6项约定合同期满之日起5日内，乙方应搬离该房屋，如乙方未及时搬离，每延迟一日，乙方应按合同价款（合同价款或当年年租金）的5‰向甲方支付违约金，超过20日仍未搬离，乙方自行放弃要求甲方返还履约保证金的请求，同时甲方有权采取提取房屋内物品、封闭房屋大门等方式收回该房屋，因此发生的费用由乙方自行承担，由此造成的损失，由乙方承担。另该份房屋租赁合同记载乙方的电话189XX****XX为李某所使用。原告还提供《房屋验收单》一份，载明11区24栋建筑面积332.03平方米产102部分，承租人谢某、协议号B103、用途仓库，管理人员签字张雷，承租人签字李某，时间为空。李某在庭审中对上述合同及房屋验收单的真实性无异议，但表示房屋租赁合同是在已实际租赁房屋半年后补签的。原告提供2018年1月23日发送的《通知》一份、2018年2月1日发送的《通知》一份以及将该《通知》张贴在案涉租赁房屋的照片1张、2018年3月9日发送的《通知》一份以及将该《通知》张贴在案涉租赁房屋的照片1张、2018年7月6日发送的《律师函》一份以及将该《律师函》张贴在案涉租赁房屋的照片1张、2018年8月30日发送的《通知》一份以及将该《通知》张贴在案涉租赁房屋的照片1张，用以证实被告租赁案涉房屋，合同到期后被告一直占用使用该房屋且欠付租金，原告多次通过《律师函》和《通知》的形式告知被告支付欠付租金的相关事宜，但被告一直占用房屋且不支付租金。李某称通知其没有收到，原告是贴到门上了，律师函收到了，是他人帮其代收的。原告提供律师费发票及委托代理合同各一份，用于证实本次诉讼原告支付律师费9,066.97元。李某对该组证据的真实性无异议，但认为律师费过高，不同意承担。另查，位于长春市××区的案涉租赁房屋登记的权利人为长春润德投资集团有限公司。2015年10月11日，长春润德投资集团有限公司与原告签订《资产经营管理授权委托书》，长春润德投资集团有限公司将包含案涉租赁房屋在内的上述房屋资产授权给原告经营、出租和管理。在庭审中，经向李某和原告核实，李某自认承租原告案涉房屋，认可原告提供的上述房屋租赁合同和欠付合同租期内的房屋租金；原告承认收到保证金6,500元，并要求抵顶违约金，另原告在发通知和律师函其一直与李某联系沟通。本院认为，原告主张其与被告李某、谢某之间存在房屋租赁合同关系，并提供《房屋租赁合同（仓库类）》予以佐证，被告李某承认实际承租原告的案涉房屋，并认可该房屋租赁合同，且原告也表示一直与李某联系沟通房屋租金等问题，故原告与李某应受该房屋租赁合同约束，均应按照房屋租赁合同履行各自义务。房屋租赁合同到期后，原告与李某未签订新的房屋租赁合同，李某也没有向原告返还案涉房屋或者办理交接手续，故可以视为双方就案涉租赁房屋形成不定期的租赁合同关系。不定期租赁合同在履行过程中，当事人可以随时解除合同，故原告主张解除其与李某之间房屋租赁合同关系、同时要求李某搬离并返还案涉租赁房屋，有事实及法律依据，本院依法应予支持。关于原告主张的房屋租金及占有使用费，因李某认可房屋租赁合同约定，故可按照房屋租赁合同约定的租金标准年租金80,000元支持原告主张的房屋租金及占有使用费。关于原告主张的违约金和律师费，李某在房屋租赁合同履行期限内欠付房屋租金，在履行期限届满后既不返还案涉租赁房屋，也不继续支付房屋租金，其行为已构成违约，应当向原告承担违约责任，原告主张的违约金和律师费符合李某认可的房屋租赁合同约定以及法律规定，依法应予支持。对李某支付的保证金6,500元，原告要求抵顶违约金，故可抵顶违约金。关于李某抗辩房屋租赁合同到期后，就撤出租赁房屋，不应承担合同租赁期限外的费用，其已告知原告房管员房屋钥匙放在旁边超市，但李某对此并未提供证据予以证明，故不能认定李某就案涉租赁房屋已与原告办理交接，其该项抗辩理由不予支持。关于李某抗辩的因房屋导致财产损失，其方未按合同约定支付房屋租金，因李某在本案中并未提出反诉，其可另行主张解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除长春润德投资集团有限公司资产经营分公司与李某就位于长春市××区建筑面积为332.03平方米的房屋部分形成的租赁合同关系；二、李某于本判决生效后立即从位于长春市××区建筑面积为332.03平方米房屋内搬离，并返还该房屋；三、李某于本判决生效后立即给付长春润德投资集团有限公司资产经营分公司房屋租金和占有使用费（自2017年5月15日起至实际搬离日止，按年租金80,000元标准计算）及违约金9,500元；四、李某于本判决生效后立即给付长春润德投资集团有限公司资产经营分公司律师代理费9,066.97元；五、驳回长春润德投资集团有限公司资产经营分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,991元，由李某负担（长春润德投资集团有限公司资产经营分公司已垫付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 张忠国 二〇二〇年十二月三十日书记员 隋 汉