广东省惠州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020)粤13民终7445号上诉人（原审原告）：梁健玲，女，汉族，1978年1月4日出生，住址：广东省深圳市南山区***********，公民身份证号码：440************76X。被上诉人（原审被告）：惠州国墅园房地产有限公司，住所地：惠州市地花边南路五星聚豪园富豪楼**。法定代表人：赖加宏。管理人：广东天地正律师事务所。委托诉讼代理人：何晓涛，广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家杰，广东天地正律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地：广州市越秀区东风东路**东骏广场********。法定代表人：陈明。委托诉讼代理人：熊仲民，广东人为律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈星，广东人为律师事务所律师。上诉人梁健玲与被上诉人惠州国墅园房地产有限公司（以下简称“国墅园地产”）、中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称“中国长城资产”）不动产登记纠纷一案，因上诉人梁健玲不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初371号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。梁健玲上诉请求：1、撤销惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初371号裁定；2、判定中国长城资产涂销位于广东省惠州市惠阳区淡水土湖金惠大道中央国墅园（格树园）小区×栋×层×号房的抵押登记；3、判定国墅园地产与中国长城资产协同上诉人办理涉案房屋产权过户手续和不动产办理手续；4、判定本次二审案件受理费及诉讼费由国墅园地产及中国长城资产共同承担。事实与理由概括如下：（一）上诉人与国墅园地产自2015年6月份购买房产以来（备注：在五证齐全且预售期限内购买房屋），于2016年10月25日签订的《房屋买卖合同》约定的全部房价款为410000元，占总房款的100%。上诉人于2016年10月25日已按国墅园地产与中国长城资产的协商将部分购房款（总房款的60%）支付给中国长城资产，同时该笔款项一直在中国长城资产账户至今（汇款凭证中已注明为涉案房屋的解押款项），具体可参照当时梁健玲与国墅园地产的微信聊天记录、转账凭证、证人证言等上述一系列证据均应当认定为中国长城资产知道并同意国墅园地产出售已抵押的案涉房屋。中国长城资产作为抵押权人理应对国墅园地产售房过程中收取的购房款进行必要监管，否则，其即对疏于监管致使自身债权未能得到保障负有过错。现被上诉人中国长城资产以其债权未能得到清偿为由，抗辩称其对上诉人已付清绝大部分购房款的案涉房屋享有抵押权并拒绝涂销抵押登记，这对购买案涉房屋时没有过错的上诉人显失公平。退一步讲，根据最高人民法院法释（2002）16号《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中关于“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，承包人的工程价款享有法定的优先权，但这一优先权不能对抗已支付全部或大部分购房款的买受人，而上述优先权还优先于抵押权，根据“举重明轻”的原则，抵押权也不能对抗已支付全部或大部分购房款的买受人。案涉房屋虽已抵押给中国长城资产，但鉴于上诉人作为实际购房人已向国墅园地产支付了案涉房屋的全部购房款，因此，中国长城资产的抵押权不能对抗上诉人关于涂销案涉房屋的抵押登记的请求。上诉人购房合同签订在查封前，同时将房款支付给中国长城资产，银行转账记录、购房合同、《债权重组协议》之补充协议中第三条中内容及证人证言等一系列证据足以证明当时国墅园地产是得到了中国长城资产的解押同意。但是中国长城资产收到钱后出尔反尔不给上诉人进行解押，同时占用房款至今，严重损害商业交易行为中最为基本的诚信原则。上诉人将房款总额60%支付给中国长城资产并被占用至今，可事实认定中国长城资产放弃了对涉案房屋的抵押权，从而达到法律上的事实涂销（消灭）抵押登记行为。上诉人自收房后一直按期缴纳水电费、物业管理费等，事实占有，作为上诉人名下唯一性房产，应该受到优先性保护。（二）上诉人当初购买涉案房屋主要是为了满足家庭成员的生存的合理消费范畴，同时为了给未成年子女一个能够求学的学习环境，目前，未成年子女正面临着求学，因为涉案房屋目前尚未解押确权，无法取得不动产权归属从而无法满足未成年子女求学需求以及父母的养老需求。涉案房屋为上诉人名下的唯一性住房，若无法取得不动产权登记并过户，将严重影响上诉人及家庭所有成员的作为公民应当享有的最起码的生存权、居住权、受教育权及养老权等一系列权利。（三）根据广东省高级人民法院执行裁定书（2019）粤执异44号的裁定指导意见，买受人的购房权涉及生存权，子女受教育权等基本权利，具有值得优先保护的特殊法益，目前房屋已经解封。（四）人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。根据惠州市中级人民法院（2020）粤13破26号裁定已经明确指定管理人，应视为管理人同时接管债务人的财产，上诉人请求的是不动产权登记纠纷案件，同时上诉人已经履行合同的主要义务，上诉人主张合同继续有效的请求应得到支持。（五）根据《企业破产法》、《适用企业破产法规定（二）》之精神，并非所有的破产程序中的个别清偿行为均属于《企业破产法》第十六条规定的无效行为。认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害其他破产债权人的合法权益。交付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者对于其所购房屋的权利，因其具有特定性和优先性，该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，因此，出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权变更登记的义务，并非《企业破产法》第十六条所称的个别清偿行为。（六）根据《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，同时根据《企业破产法》第十八条第一款规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。上诉人已经支付了案涉房屋的全部房款，故在上诉人主张继续履行双方签订的《商品房买卖合同》的情况下，国墅园地产亦没有举证证明存在《合同法》第九十四条以及第一百一十条所称的不能履行或不适于继续履行的情形，故国墅园公司应当继续履行案涉《商品房买卖合同》，协助上诉人办理案涉房屋不动产权登记手续。（七）根据最高法《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五、六项的规定、《广东省高级人民法院关于审理企业破产案件若干问题的指引》第三十七条的规定及《企业破产法》第三十八条的规定旨在保护上诉人涉案房屋不受破产清算影响，从而进一步确定了保护上诉人的利益。综上：上诉人的请求有法律、事实依据，上述法律法规依据确立了商品房买受人债权优先性规则，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其物权期待权优先受到保护，抵押权人不能对抗买受人。上诉人作为无过错消费者的一方，购买涉案房屋属于消费者正常合理消费范畴，是作为普通公民及消费者应该获取最起码的生存利益的一种重要的实现方式之一，是最基本的人权，而中国长城资产的抵押权利益属于经营利益，根据《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，应该优先保护消费者的生存权、居住权、受教育权及养老权等最起码的权利。为维护上诉人的合法权益，请求支持上诉人的所有请求。国墅园地产辩称：（一）中国长城资产对涉案房屋依法享有抵押权，国墅园地产与中国长城资产于2013年7月16日办理涉案房产抵押登记手续，且中国长城资产享有的抵押权经已生效的（2019）最高法民终830号判决书确认；（二）中国长城资产申报债权，管理人依法确认其对包括涉案房屋在内的464套住宅享有优先受偿权。（三）涉案房屋的转让依法应经中国长城资产同意，涉案房屋抵押登记在前，国墅园地产与梁健玲2015年10月25日签订《商品房买卖合同》在后，涉案房屋转让应经过中国长城资产同意，否则转让是无效的。（四）涉案房屋属于国墅园地产的破产财产，惠州市中级人民法院于2020年3月20日作出（2020）粤13破申4号民事裁定书裁定受理国墅园地产的破产清算申请，涉案房屋至今仍登记在国墅园地产名下。（五）根据《企业破产法》第十八条及《广东省高级人民法院关于审理企业破产案件若干问题的指引》第三十七条规定，上诉人梁健玲虽已支付涉案房屋的全部房款，但尚未办理过户登记手续。涉案《商品房买卖合同》属于尚未履行完毕的合同，根据上述规定应“视为解除合同”。（六）破产案正在依法推进。本案第一次债权人会议后，无人提出重整或和解申请，且经公开招商引资未招募到重整投资商，国墅园地产无法转重整程序。2020年10月12日，管理人已依法提请惠州市中级人民法院宣告其破产。惠州市中级人民法院裁定宣告其破产后，管理人将依法提请债权人会议表决关于格树园项目房产的变价方案，并依债权人会议决议依法进行财产处置。综上，为维护国墅园地产及全体债权人的合法权益，请依法查明事实，依法判决。中国长城资产辩称：（一）上诉人对涉案房屋不享有物权，没有按照法律规定代国墅园地产向中国长城资产偿还债务，上诉人也无权要求中国长城资产协助其办理涉案房屋的解押手续。同时，中国长城资产与上诉人之间不存在任何合同法律关系，上诉人要求中国长城资产协助办理涉案房屋确权、网签等手续没有法律依据。（二）上诉人梁健玲在与国墅园公司签订《商品房买卖合同》时即知晓涉案房屋的抵押情况，抵押权人亦未“书面”同意，在已知存在法律风险的情况下仍然选择进行交易，应承担相应的法律风险。（三）梁健玲与国墅园地产至今签订的房屋买卖合同以及支付相应购房款项的行为的真实性存在疑问，并且涉及作为第三人的中国长城资产的合法利益，人民法院应对梁健玲提交的证据严格审查，并要求梁健玲承担更多的举证责任。综上所述，请求依法驳回梁健玲的上诉请求。梁健玲向一审法院起诉请求：1、判令中国长城资产涂销位于广东省惠州市惠阳区淡水土湖金惠大道中央国墅园（格树园）小区×栋×层×号房的抵押登记；2、判令国墅园地产与中国长城资产协同上诉人办理涉案房屋产权过户手续和不动产办理手续；3、判令本案件受理费及诉讼费等费用由国墅园地产及中国长城资产承担。一审法院认定事实：2013年7月5日，被告国墅园地产与被告中国长城资产等签订《债务重组协议》，确认被告中国长城资产对被告国墅园地产享有重组债权本金合计人民币30100万元等。同日，被告国墅园地产与被告中国长城资产等签订《抵押合同（一）》，约定：被告国墅园地产以其所有的包括位于惠州市惠阳区金惠大道中央国墅园（格树园）小区×栋×层×号房（下称“涉案房屋”）在内的464套房屋【预售证号：惠阳预许字（2012）第017号】为上述债务提供抵押担保，抵押担保金额为25128万元。2013年7月16日，两被告办理抵押登记手续，取得《广东省在建工程抵押登记证明》【粤房地建抵登惠阳字第1110000164号】。2015年10月25日，原告梁健玲与被告国墅园地产签订《商品房买卖合同》，约定：梁健玲以41万元的价格向被告国墅园地产购买涉案房屋，签订合同当日付清全部房款人民币410000元；被告国墅园地产应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。原告梁健玲于2016年10月25日支付购房款人民币41万元，其中26.4万元支付给了中国长城资产。原告与被告国墅园地产自购买房产以来，在2016年10月25日签订的《房屋买卖合同》约定的全部价款为410000元，原告支付了410000元，其中，原告于2016年10月25日通过银行转账246000元至中国长城资产，转账备注载明“国墅园解押款房号5-1106梁健玲”。庭审中，中国长城资产确认有收到原告转账款项。2017年，被告中国长城资产向广东省高级人民法院（以下简称“省高院”）提起借款合同纠纷一案【（2017）粤民初16号】，并申请查封了包括涉案房屋在内的被告国墅园地产名下464套财产。2019年9月9日，最高人民法院做出二审判决【（2019）最高法民终830号】，判决维持省高院（2017）粤民初16号判决主文第二项“被告中国长城资产依法有权就折价或者拍卖、变卖被告国墅园地产名下位于惠州市惠阳区金惠大道格树园的物业（具体详见“粤房地建抵登惠阳字第1110000164号”《广东省在建工程抵押登记证明》）所得价款在25128万元债权范围内优先受偿”。原告梁健玲对涉案房屋的查封不服，提出执行异议。省高院于2019年10月31日作出《执行裁定书》【（2019）粤执异44号】裁定：中止对涉案房屋的执行。涉案房屋于2018年2月13日办理产权登记，登记在被告国墅园地产名下，产权证号为粤（2018）惠州市不动产权第3012387号。截止2020年4月1日，涉案房屋仍登记在被告国墅园地产名下，处于在建抵押登记状态。2020年3月20日，惠州市中级人民法院作出（2020）粤13破申4号《民事裁定书》，裁定受理被告国墅园地产的破产清算申请。同日，该院依法指定广东天地正律师事务所为管理人。2020年3月30日，惠州市中级人民法院作出（2020）粤13破26号《公告》，被告国墅园地产的债权人应在2020年5月15日前，向国墅园地产管理人申报债权，未在上述期限内申报债权的，可以在破产财产最后分配前补充申报，但对此前已进行的分配，不再对其补充分配，同时要承担为审查和确认补充申报债权所产生的费用。未申报债权的，不得依照《中华人民共和国企业破产法》规定的程序行使权利。国墅园地产的债务人或者财产持有人应当向国墅园地产管理人清偿债务或者交付财产。惠州市中级人民法院定于2020年5月26日上午9时30分在其本院召开第一次债权人会议，依法申报债权的债权人有权参加债权人会议。一审法院认为：原告已支付合同约定购房款，其购买涉案房屋的生存权、居住权、受教育权及养老权理应受到保护，但被告国墅园地产目前处于破产状态中，管理人应依法加快破产清算的进度，明析出整体抵押的464套房屋中每套的抵押价值，从而为本案的解决创造出先决条件，而在被告国墅园地产没有明析出整体抵押的464套房屋中涉案房屋的抵押价值和个案债务之前，原告所诉请的判令被告中国长城资产涂销位于广东省惠州市惠阳区淡水土湖金惠大道中央国墅园（格树园）小区×栋×层×号房的抵押登记、判令被告国墅园地产与被告中国长城资产协同原告办理涉案房屋产权过户手续和不动产权证办理手续均无法实现。据此，对梁健玲的上述主张暂不予支持，先做驳回起诉处理，待满足代为清偿债务消灭抵押权，可以办理房屋所有权转移登记的条件后，梁健玲再依法向法院起诉；或者梁健玲与国墅园地产、中国长城资产另循其他途径协商解决梁健玲的上述主张。裁定：驳回原告梁健玲的起诉。本案诉讼费3725元（原告梁健玲已预交），退回给原告梁健玲。本院经审理查明，原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中，梁健玲向一审法院提交了《商品房买卖合同》、物业费缴费凭证等证据，证明其与涉案房产具有利害关系；梁健玲起诉时有明确的被告、提出了具体的诉讼请求和事实、理由，且本案属于人民法院受理民事诉讼的范围和一审法院管辖。据此，梁健玲提起本案诉讼符合上述《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于起诉条件的规定，一审法院对梁健玲的诉讼请求应当进行实体审理。综上，梁健玲提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，一审法院对梁健玲的起诉，应当予以审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初371号民事裁定；二、本案指令广东省惠州市惠阳区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审 判 长 李文贞审 判 员 龚 敏审 判 员 胡毅妹二〇二〇年十二月八日法官助理 罗慧盈书 记 员 刘丽珠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。