四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1325民初2527号 原告（反诉被告）：杨廷辉，男，汉族，生于1972年2月10日，住四川省西充县。 原告（反诉被告）：杨坤，男，汉族，生于1992年12月23日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：杨廷辉，男，汉族，生于1972年2月10日，住四川省西充县，系杨坤之父，特别授权。 被告（反诉原告）：成都友豪置业有限公司，住所地：四川省成都市武侯区武侯新城管委会武科东二路********，统一社会信用代码：915101070574546284。 法定代表人：朱世华，公司经理。 委托诉讼代理人：蒋鹏，女，汉族，生于1993年04月28日，住四川省邻水县，系公司员工，特别授权。 原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）与被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，本诉与反诉合并，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨廷辉［含以原告（反诉被告）杨坤的委托诉讼代理人身份］到庭参加诉讼，被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司的委托诉讼代理人蒋鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告办理交房相关手续并支付逾期交房违约金50440元（暂计至2020年9月1日，全部违约金计至实际交房之日止）；2、判决被告承担本案诉讼费及本次诉讼所产生的其他合理费用；3、原告不承担未接房期间物业费用。事实与理由：原、被告双方于2014年2月16日签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的西充县晋城镇环城大道四段189号地块的“友豪·领秀城”14幢1单元第2层1-2-2号房产一套，据此合同，原告分期已全部支付了购房款267302元。合同第十一条第（一）款约定：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房达到交付条件，第十三条第（一）款约定：“出卖人没有按约定交房的，应当按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金”。自签订商品房合同后，该房屋一直出现瑕疵和质量问题，这几年一直处于维修、返工再维修中，因被告对房屋不断整改、维修造成至今没有交付房屋，被告以原告未交该未接的房屋的2015年6月30日至今的物管费约4000为由拒绝向原告交房，被告应承担逾期交房违约金（2015年6月30日至暂计2020年9月1日，1887天）50440元。由购买该房之日起至今，原告未签订任何物业管理合同，小区未成立业主委员会，且因房屋质量问题未向原告交房，所以原告不应承担物业费。被告一直没有通知原告协商，为尽快接房，找过被告多次，也向相关部门投诉过，一直没有得到解决，被告违约行为给原告带来了金钱和时间上的损失，并给原告造成精神损害，原告依法起诉，请求法院判决。 被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司辩称，案涉楼盘于2014年10月14日已竣工，2015年6月25日已取得竣工验收报告，随时可交房，不能交房原因在原告；原告所购房屋在合同约定时间已达到交付条件，被告不存在违约，已过逾期交房时效；相反原告没有按合同约定交付房屋尾款，直到2018年12月4日才交清房屋尾款。 反诉原告成都友豪置业有限公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付逾期付款违约金47409.42元；2、被反诉人承担反诉费用。事实与理由：反诉人、被反诉人于2014年2月16日签订了《商品房买卖合同》，约定将位于西充县领秀城项目中的14幢1单元2层1-2-2号房产一套出卖给被反诉人，总购房款267302元。采用分期付款方式，首付款137464元于签订合同当天支付，余款129838元于2014年8月15日前付清，而合同签订后，被反诉人仅支付了首付款，未按合同约定支付余款，为维护合法权利，特诉请判决。 反诉被告杨廷辉、杨坤对反诉原告成都友豪置业有限公司的反诉请求辩称，不应当承担违约金，反诉原告没有通知我逾期要支付违约金；反诉原告销售部工作人员赵飞欺骗我，使得我没有买到满意的房子，我本来要买三楼，赵飞欺骗我说三楼没有房子，让我买一楼，后来才知道三楼有房子，而且价位和我买的一楼一样。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下:四川省西充县晋城镇环城大道四段189号“友豪·领秀城”项目由被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司开发建设，其中14＃楼于2014年10月竣工，2015年6月取得竣工验收报告，工程质量验收为合格。原告杨坤（反诉被告）系原告（反诉被告）杨廷辉之子，原告（反诉被告）杨廷辉与赵晓蓉于2013年2月2日登记结婚，婚后未生育子女。2013年10月3日，原告（反诉被告）杨廷辉与赵晓蓉向成都友豪置业有限公司交纳购房定金10000元，2014年2月16日，原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）及赵晓蓉与被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）及赵晓蓉购买被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司开发的西充县晋城镇环城大道四段189号“友豪·领秀城”14幢1单元第2层1-2-2号房屋一套，预测建筑面积76.77㎡，单价按套内建筑面积计价3799.06元／㎡，总房款267302元。第六条约定付款方式为分期付款，第十条逾期付款责任约定：买受人未按约定时间付款，按逾期时间分别处理（1）……。（2）：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的5﹪向出买人支付违约金，并由出买人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出买人同意，合同继续履行，自约定的应付逾期期款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出买人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，依照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十一条交付条件约定：出买人应当在2015年6月30日前向买人交付该商品房，商品房交付时应符合已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的商品房实测技术报告书的条件，商品房为住宅的，出卖人应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》。第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力，出买人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按逾期时间分别处理（1）……。（2）：逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出受人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款1﹪向买受人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际支付交付之日止，出卖人按日计算向出买人支付全部已付款万分之1的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向出卖人支付违约金。第十五条交接手续约定为：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件并满足第十条约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第十三条处理。（三）双方同意按照下列第2种方式缴纳税费。2、买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、物业服务费、产权办理手续费、登记费、共有人工本费、办理国土证等相关费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。第十六条商品房质量、装饰、设备标准约定为：该商品房地基和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任，因此发生的检测费用由出卖人承担，买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充协议……。第十七条住宅保修责任约定为：（一）、该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；（二）、在该商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担保修责任。第二十三条前期物业服务约定为……。（二）物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务遵守业主临时公约。合同附件九“合同补充协议”第三条付款方式及期限的约定……。2、分期付款按下列约定办理：买受人在签订商品房买卖合同当日首付房款137464元，余款129838元在2014年8月15日前付清。第八条物业服务约定1、出买人依法选聘的物业服务企业为：待定，2、业主在交房前须与出卖人选聘的物业公司签约“前期物业管理合同”，3、本物业实行统一物业管理，乙方承诺遵守甲方制定的“业主临时公约”，并遵守甲方制定的将与甲方选聘的物业管理公司签订的“前期物业服务合同”，按时按规定缴纳物业管理费用……。5、《业主公约》作为所有业主共同的行为准则。合同签订当日，原告（反诉被告）支付了购房款127464元，后于2014年10月8日支付45000元、2015年2月20日支付20000元、2016年1月25日支付10000元、2016年3月18日支付10000元、2016年5月1日支付20000元、2016年8月7日支付24838元，前后合计支付购房款267302元。2014年10月8日，原告（反诉被告）杨廷辉与被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司签订“补款协议书”，协议载明本次实际缴纳购房款45000元，约定剩余房款84838元于2014年12月30日前补齐。2015年6月10日，被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司向原告（反诉被告）杨廷辉发出“接房通知书”，要求原告（反诉被告）持相关票据、证件于2015年6月30日接房。2017年5月19日，原告（反诉被告）杨廷辉与赵晓蓉因感情破裂通过本院主持调解达成（2017）川1325民初1590号民事调解书，约定赵晓蓉将其享有的案涉西充县晋城镇环城大道四段189号“友豪·领秀城”14幢1单元第2层1-2-2号房屋产权份额转给原告（反诉被告）杨廷辉，由原告（反诉被告）杨廷辉支付赵晓蓉80000元。 2019年2月18日，本院以（2019）川1325民初1224号案号立案受理原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）与被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司商品房销售合同纠纷案，原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）向本院提出诉讼请求为：被告支付逾期办证违约金22988元、延期交房违约金34081元；在诉讼中原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）撤回了要求被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司支付延期交房违约金34081元的诉讼请求。本院于2019年8月23日作出（2019）川1325民初1224号民事判决书，被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司不服一审判决提起上诉，南充市中级人民法院于2019年11月29日作出（2019）川13民终3970号民事判决书。一审、二审判决书均认定，被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司按合同约定向原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）交付了案涉房屋；2018年11月16日，西充县国土资源局为原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）颁发了案涉房屋的不动产权证书；原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）于12月4日从被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司处领取了案涉房屋不动产权证书。现（2019）川13民终3970号民事判决书已生法律效力。 从2017年起，原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）以案涉房屋存在质量问题为由多次向当地建筑质量主管部门反映情况，当地建筑质量主管部门至今对案涉房屋质量问题未作出任何定论。原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）于2020年8月26日向我院申请进入诉前调解。 庭审中，原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）认可自己收房时间为2015年6月30日；原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）为证明案涉房屋有质量问题一直维修造成延期交房，提供了案涉房屋验收表影印件，房屋墙角渗水返碱、天花板开裂等照片；被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司认为房屋验收表是原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）单方填写，且单方填写内容在合同没有约定；房屋墙角渗水、返碱、天花板开裂等照片拍摄时间、地点不认可；即使存在细小瑕疵，在交房时已整改，达到了合同约定交付条件。原告（反诉被告）杨廷辉为证明因案涉房屋质量问题造成其离婚和精神损害，提供离婚时的民事调解书、体检报告单等影印件；被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司认为与本案无关。被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司为证明原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）逾期付款提供了收款单据、买卖合同及补充协议等复印件，原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）不予认可其证明目的。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务，不仅应当履行主合同义务，也应当履行协助、通知等附随义务；一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当向对方当事人承担相应的违约责任。原告杨廷辉（反诉被告）、杨坤（反诉被告）与被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司签订的商品房买卖合同约定了交房时间及逾期交房违约金，原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）认为案涉商品房存在质量问题达不到约定交付条件，被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司认为案涉商品房已达到约定交付条件，本院认为，首先，双方签订的商品房买卖合同及补充协议均在平等自愿、协商一致的基础上订立，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方不仅应当履行支付购房款、交付标的房屋的主合同义务，也应当履行通知接房、协助交房、办理产权登记等附随义务；标的物交付作为一种事实状态，并不以实际占有使用标的物为衡量标准，其本身并不会导致房屋所有权的变动。双方签订的商品房买卖合同约定交房时为2015年6月30日，被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司在此之前已按约定向原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）发出“接房通知书”，通知原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）持相关票据、证件于2015年6月30日接房，“接房”实际上是对交房时间及房屋后期管理责任转移的约定。如果房屋达到了交房条件，出卖方通知了接房时间而买受方未接房的，应当认定为出卖方完成了交房义务；反之，如果房屋达不到约定交房条件，即使出卖方通知了接房时间，也不应当认定为出卖方完成了交房义务。案涉房屋主体规划、竣工已验收合格，达到了交付条件，原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）也认可于2015年6月30日收房的事实，且生效的判决书均认定被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司按合同约定向原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）交付了案涉房屋，原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）也领取了权属证书，没有证据证明在被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司通知交房时存在法定或约定的交房条件不成就，或者案涉房屋存在地基基础、主体结构质量经检测不合格足以从根本上影响其居住、使用的情形，双方亦未对交房条件作出变更，故应当视为作为出卖人的被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司已按合同约定条件交付了案涉房屋，已完成了通知接房义务。原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）亦应当积极履行合同约定，完成房屋的交接。诚然，出卖方负有房屋质量瑕疵保修责任，但房屋重大质量瑕疵应以地基基础、主体结构等质量经检测不合格足以影响居住使用为限。按原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）的主张，只要房屋存在质量瑕疵，不管质量瑕疵大小，就可以一概不接房，那么可能存在买受人自己不履行接房义务，反而可以带来合同之外利益的情形，这与法律维护社会经济秩序的价值取向相悖。其次，根据买卖合同约定，逾期交房违约金按日计算，违约时间是一种持续性状态，每日违约金可以独立主张，诉讼时效逐日届满，应分别适用独立诉讼时效。被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司未按约交付房屋时，原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）就应当知道其权利受侵害，被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司逾期交房的违约事实从2015年7月1日发生，而原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）向法院申请进入诉前调解是2020年8月26日，原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）未提供证据证明期间存在时效中止、中断或延长的情形，其主张已过诉讼时效。再次，根据买卖合同约定，在商品房交付后，如在保修范围和保修期限内发生质量问题，由出卖人依据《住宅质量保证书》承诺内容承担保修责任，原告（反诉被告）需承担商品房交付后存在属于保修范围和保修期限内的质量问题的举证责任，原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）所提交证据不能达到其证明目的，可待证据充分后可另案依合同约定主张违约责任。因此，对原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）诉称被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司未达到合同约定的交房条件属于持续违约应支付违约金的主张，本院不予支持。 对原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）主张的由被告（反诉原告）承担因本次诉讼所产生的其他合理费用，原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）在庭审中明确为精神损害赔偿金，本院认为，原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）与被告(反诉原告)成都友豪置业有限公司之间成立是合同法律关系，精神损害赔偿金属于人格权范畴，不属于合同法调整范围，应不予支持。对原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）主张不承担未接房期间物业费用的诉讼请求，本院认为，原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）与物业公司或物业服务组织之间成立的是物业服务合同法律关系，与商品房买卖合同属于另一层法律关系，本案不予处理。原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）可依物业服务合同约定另案主张。因次，对原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）主张被告(反诉原告)成都友豪置业有限公司赔偿精神损害赔偿金及不承担未接房期间物业费的诉讼请求，本院不予支持。 被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司主张原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）支付逾期付款违约金，原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）认为不存在违约，不应当支付逾期付款违约金。本院认为，双方在商品房买卖合同中约定的逾期付款违约金计算标准符合法律规定，应予确认。虽然双方在补充协议中对付款期限明确为在签订合同当日首付房款，余款129838元在2014年8月15日付清，而在原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）缴纳购房款45000元后，双方约定在2014年12月30日前补齐剩余房款84838元，应视为双方对最后付款期限进行了重新约定，该约定合法有效，对双方具有法律约束力。双方约定逾期付款违约金按日计算，每日违约金分别适用独立诉讼时效，可以分别独立主张。而原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）逾期付款，应当承担违约责任。其逾期付款行为跨度了《民法总则》施行之日2017年10月1日，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”规定，本案应分别适用诉讼时效分段计算原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）应支付的逾期付款违约金。原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）于2020年8月26日向我院申请进入诉前调解；被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司所主张的2014年8月16日至2015年8月26日及2015年8月26日至2015年9月30日期间逾期付款违约金，违约行为最后届满日期发生在2017年10有1日之前，适用两年诉讼时效，因诉讼时效已过，本院不予支持。2015年10月1日起逾期付款违约行为最早届满日期在2015年10月1日，适用三年诉讼时效。原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）应支付的逾期付款违约金计算如下：2015年10月1日至2016年1月24日期间逾期付款违约金为745.64元（64838元×0.01%×115天），2016年1月25日至2016年3月17日期间逾期付款违约金为285.16元（54838元×0.01%×52天），2016年3月18日至2016年4月30日期间逾期付款违约金为192.80元（44838元×0.01%×43天），2016年5月1日至2016年8月6日期间逾期付款违约金为230.99元（24838元×0.01%×97天），合计1454.59元（745.64元＋285.16元＋192.80元＋230.99元）。 综上所述，原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）的诉讼请求依法应予驳回。被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司的部分反诉请求依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下 一、驳回原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）的诉讼请求； 二、原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司支付逾期付款违约金1454.59元； 三、驳回被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费530元，由原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）负担。反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）杨廷辉、杨坤（反诉被告）负担15元，由被告（反诉原告）成都友豪置业有限公司负担10元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后,负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张大明 二〇二〇年十二月二九日 书记员  胡林华