四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初4350号 原告：黄丽，女，1987年7月10日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 委托诉讼代理人：罗佩汶，四川勤证律师事务所律师。 被告：何桃，女，1984年1月26日出生，汉族，住四川省仁寿县。 原告黄丽与被告何桃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告黄丽及其委托诉讼代理人罗佩汶到庭参加诉讼，被告何桃经本院公告传唤后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 黄丽向本院提出诉讼请求：1.判令何桃向黄丽支付违约金86500元；2.判令何桃赔偿黄丽损失18840元（包括因本次买卖房屋支出的中介费13840元及律师代理费5000元）；3.本案诉讼费用由何桃承担。事实及理由：2019年12月8日，黄丽与何桃在成都盛世优家房地产经纪有限公司（以下简称盛世优家公司）处签订了《存量房买卖合同》以及《补充协议》，约定何桃将其名下所有的位于成都市新都区××街道××路××号××小区××栋××单元××楼××号房屋（以下简称案涉房屋）出售给黄丽，房屋总价为865000元，黄丽采取按揭贷款方式购买，待该房屋达到满两年无需交纳个人增值税后何桃应协助黄丽完成房屋过户登记手续。黄丽于合同签订当日以现金方式向何桃支付了定金20000元，于2019年12月9日通过手机银行转账向何桃支付了剩余定金30000元。2020年3月，案涉房屋的契税交纳已满两年，何桃应立即协助黄丽办理过户登记手续，但何桃以其与前夫就该房屋买卖存在分歧为由，告知黄丽解除《存量房买卖合同》。双方于2020年5月10日到盛世优家公司处协商合同解除事宜，黄丽当场同意解除《存量房买卖合同》、要求何桃返还定金50000元并支付违约金和损失，何桃退还定金50000元，但因双方就违约金及损失费的支付未达成一致意见，故未签订书面解除合同协议书。合同解除系因何桃单方面原因，故按照合同第8条第3项的约定，何桃应按房屋成交总价的10%向黄丽支付违约金，同时黄丽因此次房屋交易向盛世优家公司支付的13840元中介费也应当由何桃承担。为维护自身合法权益，黄丽诉至本院，提出前述请求。 何桃未到庭应诉，未提交书面意见及证据。 本院经审理认定事实如下：2019年12月8日，何桃（甲方、出售方）与黄丽（乙方、买受方）在盛世优家公司（丙方、居间方）居间服务下签订《存量房买卖合同》，约定黄丽购买何桃名下建筑面积为72.95平方米的案涉房屋，何桃应当于2020年8月10日前将房屋交付给黄丽，第一条约定：“……3、交易房屋抵押情况：已经设定抵押2次，抵押人：①中国工商银行股份有限公司成都草市街支行；②四川锦程消费金融有限公司”，第二条第1款第5）约定：“截至本合同签署之日，交易房屋未发生过非正常身故（包括但不限于自杀、他杀、从交易房屋意外坠出身亡、意外死亡等）。如甲方在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的，乙方有权单方面解除本合同，且甲方须承担如下责任：……②甲方应当赔偿乙方及房地产经纪机构因此遭受的损失，包括但不限于房屋价格上涨的差价损失及实现债权发生的所有费用（包括公证费、鉴定费、诉讼费、保全费、律师费等）……”第四条约定：“1、甲、乙双方经协商同意，成交总价为865000元。2、具体付款方式及期限详见双方另行签署的补充协议”，第八条约定：“……3、其他违约责任本合同生效后，因甲方或乙方原因导致本合同无法履行、解除的，违约方应按成交总价的10%支付守约方违约金，若实际损失大于违约金时，违约方还应承担赔偿责任”，第十一条约定：“……4）甲、乙双方一致同意该交易房屋的二次抵押由甲方自行解除，由此产生的费用由甲方支付。同意黄丽（签名捺印）同意何桃（签名捺印）”。同日，何桃（甲方、出售方）、黄丽（乙方、购买方）与盛世优家公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》，确认基于丙方提供的居间服务，甲方应在合同签订当日向丙方支付佣金6920元，乙方应在合同签订当日向丙方支付佣金13840元，第四条约定：“违约责任……2、《买卖合同》或本合同生效后，因甲方或乙方原因导致本合同无法履行、解除的，丙方有权要求违约方按本合同约定的佣金总额承担违约责任”，丙方签章处有经办人王丹丹的签名并加盖盛世优家公司合同专用章。2019年12月7日，黄丽向王丹丹支付宝账户转账支付5000元，2019年12月8日，黄丽向王丹丹支付宝账户转账支付8840元，共计支付13840元。2019年12月9日，盛世优家公司出具加盖财务专用章的收款收据，载明：业主何桃，客户黄丽，合同成交价格86.5万元，收到客户佣金13840元。该收据上盛世优家公司的收款人及经手人为王丹丹。2019年12月9日，何桃出具《收条》，载明：今收到黄丽购买本人何桃位于新都区××街道××路××号××栋××单元××层××号房屋定金款50000元整。于签订合同当日已支付20000元整（剩余30000元于2019年12月10日前转账支付）。同日，黄丽向何桃中国工商银行6222××××4397账户转账支付30000元。 另查明，房屋信息查询记录及不动产权证显示，何桃于2018年9月18日取得案涉房屋不动产权属登记，取得方式为商品房购买，所有方式为单独所有，不动产权证号为川（2018）新都区不动产权第0××5号，房屋上设立有抵押权人为中国工商银行股份有限公司成都草市支行（以下简称工行草市支行）、债务人为何桃的有效抵押及债权人为四川锦程消费金融有限责任公司（以下简称锦程公司）、债务人为何桃、吴明忠的有效抵押。 黄丽提交的述称为其与何桃的微信聊天记录显示，2020年5月6日，聊天对象回复黄丽“房子我确实不好意思，过节谈了，他现在要重新分财产，说什么房子他一半，不然让我交出娃儿的抚养权，我怕卖给你了他三天两头找你麻烦”、“等这两天这边忙完，我们找个时间把那个手续弄一下，确实不好意思”，黄丽回复“没事，那就按合同约定办就可以啦！”2020年5月9日，黄丽发送消息“时间定了给我说一下，也请把定金准备一下”。2020年5月10日下午5:00，黄丽发送消息“桃姐，我到了”，聊天对象回复“你等我一下，我刚下车，回趟家就下来”。黄丽确认，2020年5月10日下午7:25，何桃向黄丽微信转账支付20000元。2020年5月13日，黄丽向备注名为“何桃”的聊天对象发送微信，内容为“桃姐，你考虑得怎么样了”，对方回复“刚回家，在校区交了电话的，我现在没有上班，喊我拿四万，我连生活费都拿不出来”，黄丽遂发送“不说了！我们必须依照其签订的《存量房屋买卖合同》，依法执行？！”。 为查明案件事实，本院通知中介方盛世优家公司员工王丹丹到院询问了解情况。王丹丹陈述交易经过为：黄丽与何桃在最终签订合同时确认，案涉房屋上的银行贷款由黄丽帮忙偿还，二次抵押（即锦程公司设定的抵押权）由何桃自己处理。在偿还二次抵押时，何桃告知王丹丹何桃的前夫不同意解除二次抵押，后双方协商解除合同。2020年5月，黄丽与何桃在盛世优家公司处商量解约事宜，何桃承认因为自己原因导致交易无法继续，愿意赔偿，但解约赔偿金双方没有协商一致，因担心何桃将定金挪作他用，黄丽让何桃先退还定金50000元。商量解约的后半程，何桃的前夫跑来闹事，表示其不同意出卖案涉房屋，在商量解除合同当天何桃已经将定金返还给黄丽，黄丽给何桃出具了收据。盛世优家公司实际收取何桃居间服务费6920元，收取黄丽中介服务费13840元，只要买卖双方达成协议、签订合同，盛世优家公司的居间服务就已达成，中介费不予退还。 王丹丹提交述称为其与何桃的短信聊天记录显示，王丹丹分别于2020年3月25日、2020年3月30日向号码134××××9995发送短信，告知尽快处理案涉房屋上的二次抵押，对方回复：“家务事，你们乱打电话导致他不还款，我在视高看好的房子按揭也受影响、办不下来……”，2020年5月6日，王丹丹向前述号码发送短信，通知对方“何姐：您们约好时间麻烦给我说一声，记得带上合同、收据等资料”，对方回复“好”。2020年12月16日前述134××××9995的号码预收款专用收据显示，用户名为“＊桃”。 再查明，2020年5月18日，黄丽（甲方）与四川勤证律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定甲方聘请乙方律师作为其与何桃房屋买卖合同纠纷一案的一审诉讼代理人，律师费5000元。2020年9月3日，四川勤证律师事务所出具增值税发票，载明收到黄丽律师代理费价税合计5000元。2020年6月24日，黄丽（买方、乙方）与孙宏远、何廷梅（卖方、甲方）在成都大唐太瑞房地产经纪有限公司（居间服务方、丙方）的居间服务下签订《房屋买卖合同》，约定黄丽购买孙宏远、何廷梅名下位于新都区××街道××路××号××栋××单元××层××号房屋，建筑面积71.25平方米，房屋总价914000元，甲方向丙方支付居间服务费9140元，乙方向丙方支付居间服务费13710元。 以上事实，有到庭当事人提交的证据及当庭陈述、证人证言在卷为证。 本院认为，黄丽与何桃签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。对应黄丽的诉讼请求，本院评述如下： 关于合同是否已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。黄丽主张其与何桃于2020年5月10日在中介处达成了解除合同的合意，何桃当天已将定金50000元退还给了黄丽，其中30000元为现金支付，20000元为微信转账支付，因双方就解除合同的赔偿金额未达成一致，故没有签订书面的解除合同协议。对此本院认为，解除合同的合意并非必须采取书面形式才能够成立，本案中，从黄丽提交的微信聊天记录看，双方在协商过程中虽未明确提及“解除合同”字样，但结合黄丽与何桃微信聊天内容、中介工作人员王丹丹与黄丽、何桃微信及短信往来内容以及王丹丹的证人证言，对应合同约定二次抵押由何桃自行解除、房屋于2020年8月10日前向黄丽交付但至本案庭审时查明的二次抵押未解除、房屋未向黄丽交付的情况，本院认为黄丽主张的2020年5月10日双方相约见面、协商一致解除案涉《存量房买卖合同》、何桃向黄丽转账20000元并现金支付30000元用以退还黄丽已付定金的事实成立具备高度可能性，何桃未到庭应诉，未提出相反意见及证据，不利后果应自行承担。 关于违约金及违约损失赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，合同解除后，应对双方权利义务进行清理结算，黄丽确认何桃向其退还了此前支付的定金，述称因双方未对违约责任和损失赔偿责任协商一致而未签订书面解除协议，并提起本案诉讼。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。《存量房买卖合同》第八条第三款约定“本合同生效后，因甲方或乙方原因导致本合同无法履行、解除的，违约方应按成交总价的10%支付守约方违约金，若实际损失大于违约金时，违约方还应承担赔偿责任”。案涉房屋上设定有权利人为工行草市支行、债务人为何桃的抵押权及债权人为锦程公司、债务人为何桃、吴明忠的抵押权，按照合同约定二次抵押应由何桃自行解除，且解除房屋上的抵押也是继续履行合同、实现房屋过户的前提和基础。从黄丽所举证据看，因何桃无法解除房屋上的二次抵押、导致房屋买卖合同无法履行，双方因此协商解除，依据合同约定，何桃应向黄丽支付违约金86500元（成交总价865000元*10%）。对于黄丽的该项诉讼请求，本院予以支持。关于违约损失赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”双方《存量房买卖合同》第八条第三款约定若实际损失大于违约金时，违约方还应承担赔偿责任，黄丽主张因合同解除给其造成的损失包括中介费13840元、律师代理费5000元、黄丽为购买同小区同楼栋的房屋（面积稍小于案涉房屋）所订立《房屋买卖合同》支出的中介费13710元及房屋的差价损失49000元、因主张权利而产生的交通费及误工费（未明确该部分损失的具体金额并提交证据证明），参照合同第二条第五款约定在违约金之外主张购买案涉房屋支出的中介费、律师费由何桃承担，对此本院认为，黄丽援引的合同条款与本案情况不符，不能作为何桃另需承担中介费、律师费的依据，《存量房买卖合同》约定的违约金数额足以弥补黄丽因何桃的行为所受损失且兼具惩罚性功能，对于黄丽主张中介费、律师费由何桃承担的请求，本院依法不予支持。 同时本院明确，在面临纠纷时积极应诉、发表答辩意见并提交相应证据，不仅是当事人的义务，也是其维护自身合法权益的重要方式。在合同约定的违约金过分高于实际损失时，当事人有权请求予以调减，本院也将以实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度、缔约时对可得利益损失的预见等综合因素，根据诚实信用原则和公平原则确定违约金。但调减违约金的前提是根据当事人所提出的调减请求，受到法律规定的严格限制且需谨慎为之。在约定的违约金计付标准并未畸高、当事人未提出调减请求情形下，主动干预当事人基于意思自治达成的协议、调减违约金并无法律依据，也不利于契约自由和稳定。本案审理过程中，本院已多次拨打何桃向中介机构预留电话，向何桃身份证地址及登记在何桃名下的案涉房屋地址邮寄送达诉讼文书，并数次前往案涉房屋现场送达，在穷尽以上送达方式仍无法有效送达何桃本人后，本院对其采取了公告送达，何桃未积极应诉、未提交答辩意见和证据也是本案根据现有证据查明认定事实并按照双方合同约定标准确定违约金的重要原因之一，作为成年民事主体，何桃应就自己的行为承担不利后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、何桃于本判决发生法律效力之日起7日内向黄丽支付违约金86500元； 二、驳回黄丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2406元，保全费1070元，共计3476元，由何桃负担2854元，由黄丽负担622元（此款黄丽在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  余 晨 人民陪审员  曾庆顺 人民陪审员  刘开福 二〇二〇年十二月二十一日 书 记 员  曾 妙