成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初5076号 原告：成都珠江创展投资有限公司。住所地：成都市温江区柳城镇两河路东段******。 法定代表人：罗宪宇，总经理。 委托诉讼代理人：张红薇，女，系公司法务。 委托诉讼代理人：张思琳，女，系公司法务。 被告：四川利他润己企业管理咨询有限公司。住。住所地：成都市武侯区星狮路********/div> 法定代表人：李建，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢华蓉，四川川蓉律师事务所律师。 原告成都珠江创展投资有限公司（以下简称创展公司）与被告四川利他润己企业管理咨询有限公司（以下简称利他润己公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创展公司的委托诉讼代理人张思琳，被告利他润己公司的法定代表人李建、委托诉讼代理人谢华蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创展公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即向原告支付2019年11月、12月的租金20094.4元，以及逾期支付租金的违约金2431.42元（以欠付租金为基数按照日万分之五的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2020年6月30日）；2．判令被告立即向原告支付2019年11月、12月的物业服务费6027.8元，以及逾期支付物业服务费的违约金729.36元（以应付未付物业服务费为基数按照日万分之五的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2020年6月30日）；3．判令被告立即向原告支付优惠期租金9909.56元；4．判令被告立即向原告支付违约金39183.3元；5．判令本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2019年3月28日，被告与原告签订了《租赁合同》，约定原告将位于成都市温江区××道××号××楼××层××号房屋出租给被告使用。合同期内，原告按照合同约定将房屋交付给被告使用并向被告提供了物业管理服务。但被告不履行缴纳租金、物业服务费的义务，且经原告多次催收其仍拒不缴纳。 利他润己公司辩称，被告已在2019年10月底将案涉房屋退还给了原告，原告的工作人员已接收了房屋，双方的合同已于2019年10月底合意解除，被告不存在单方违约。合同解除后，被告未占有房屋、未享受物业服务，不应承担租金及物业费。优惠期租金免除是为了让被告装修，故被告不应承担。被告所交纳的保证金应在本案中进行抵扣。 经审理查明，2019年3月28日，创展公司（甲方）与利他润己公司（乙方）签订《租赁合同》。合同第四条约定，合同价款依法适用增值税的，乙方须向甲方支付按合同价款之适用税率计算的增值税。履约保证金包括租赁保证金及物业服务保证金。履约保证金由甲方保管直至租赁期满。租赁期满后，甲方应在乙方按照本合同约定交还该房屋（以办理还房手续为准）且完成其相关注销或变更手续、费用结清后的六十日内，将乙方已付的履约保证金扣除相应款项后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方。如乙方违反本合同之规定，甲方有权（但并无义务）将履约保证金没收或做相应扣除，乙方应在接到甲方扣除通知后的15日内将甲方扣除的履约保证金补足给甲方，否则视为乙方违约。 第十一条约定，乙方逾期缴付租金及其他应缴费用的，应按照每日万分之五的标准支付逾期付款违约金。自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述费用。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方提前解除本合同，乙方所交租金、物业服务费、履约保证金均不予退还，另外乙方还应向甲方按届时一个月租金及一个月物业服务费之和的三倍支付违约金；若该等违约金不足抵付甲方损失的，甲方有权追偿损失与违约金的差额部分：……（2）乙方逾期支付租金或其他应付费用连续超过三十日或累计超过四十五日的；（3）乙方提前终止本合同的。 第二十条约定，该房屋编号：F17-08。该房屋租赁面积：建筑面积200.94平方米。交付日：暂定于2019年4月1日。 第二十一条约定，乙方的租赁期为3年，自交付日起算，即2019年4月1日至2022年3月31日。甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起1个月的装修期，即2019年4月1日至2019年4月30日。装修期仅限于乙方用于该房屋的装修。装修期内乙方须遵守甲方关于装修期间的管理规定，且须交纳物业服务费、装修管理费及装修期间的其他费用。若在租赁期间内，因乙方原因导致本合同解除，乙方应补缴租金9,437.68元。 第二十二条约定，自交付日起，该房屋开始计算租金。除非有特别说明，本合同所约定的租金、物业服务费、履约保证金等金额均为不含税金额。第一个租赁年度：2019年4月1日至2019年5月31日期间的租金为9,568.76元；第一个租赁年度：2019年6月1日至2020年3月31日期间月租金的计算标准为每平方米47.62元，月租金为9,568.76元；第二个租赁年度：2020年4月1日至2021年3月31日期间月租金的计算标准为每平方米47.62元，月租金为9,568.76元；第三个租赁年度：2021年4月1日至2022年3月31日期间月租金的计算标准为每平方米52.38元，月租金为10,525.24元。自交付日起，开始计算物业服务费及本合同约定的其他一切费用。物业服务费以建筑面积计算，每月每平方米14.15元，每月的物业服务费为2,843.3元。乙方必须于本合同签订之日向甲方一次性支付履约保证金，履约保证金的金额为42,196.2元。乙方应于本合同签订之日付清2019年4月1日至2019年7月31日的租金、物业服务费。之后，每季度为一个支付期。每个支付期开始前，乙方须向甲方付清下一个支付期的租金、物业服务费等费用。 2019年4月1日，创展公司与利他润己公司办理了房屋交接手续。 2019年11月11日，创展公司向利他润己公司发送了要求其支付拖欠款项、继续履行《租赁合同》的公函。其中载明：贵方至今尚未根据租赁合同之约定支付2019年11月1日至2020年1月31日租金30,141.6元，2019年11月1日至2020年1月31日物业管理费9,041.7元，共计39,183.3元；该房屋水电费以实际账单为准。虽经我司多次催告，但贵方至今仍未支付。公函要求孔聆瑜支付拖欠款项，并承担违约责任。 2019年10月底，利他润己公司搬离案涉房屋。 2019年12月30日，创展公司向利他润己公司寄送了关于解除《租赁合同》的公函。其中载明：鉴于在租赁合同约定的履行义务期限届满之前，贵方拖欠租金及其他费用的时间已经远远超过租赁合同约定期限，已经构成严重违约。现我司根据租赁合同约定和《合同法》及相关司法解释之规定，正式函告贵方如下：一、贵我双方签订的租赁合同及双方现有的租赁关系于2019年12月31日解除；二、同时，我司要求贵方承担由此造成的一切后果，包括但不限于：1．贵方因支付拖欠的租金及其他费用26,122.2元和租赁合同约定的相应逾期付款违约金（每逾期付款一日，贵方应按逾期支付之款项的万分之五支付违约金）；……3．根据租赁合同第11.4条，贵方支付的履约保证金及已付但尚未使用的租金及其他费用不予退还；同时，贵方还应按合同解除时一个月租金及一个月物业服务费之和的三倍向我司支付违约金，若该等违约金不足抵付我司损失的，我司有权追偿损失与违约金的差额部分。 2020年1月，创展公司已将案涉房屋出租给了案外人。 利他润己公司已向创展公司支付了2019年11月1日前的租金、物业服务费，支付了租赁保证金42,196.2元。庭审中，创展公司陈述租金税率为5%，物业服务费的税率为6%，利他润己公司对税率表示认可。 上述事实，有当事人的陈述，创展公司提交的当事人身份信息、《租赁合同》《房屋交接确认书》、公函两份、邮寄回单，利他润己公司提交的电话录音、微信聊天截图、转账记录、收据等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以采信。 本院认为，创展公司与利他润己公司签订的《租赁合同》合法有效。利他润己公司已于2019年10月底搬离案涉房屋，并停交租金及物业管理费，以行为表示不再履行《租赁合同》。利他润己公司在2019年11月、12月份已未实际占有使用案涉房屋，不应支付相应的租金、物业服务费及违约金。但利他润己公司在租赁期届满前提前退租，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。 根据《租赁合同》第二十一条的约定，若在租赁期间内，因利他润己公司原因导致合同解除，利他润己公司应补缴优惠期租金（含税）9,909.56元。根据《租赁合同》第十一条的约定，有约定情形之一的，创展公司可书面通知利他润己公司提前解除本合同，利他润己公司所交租金、物业服务费、履约保证金均不予退还，另外利他润己公司应按届时一个月租金及一个月物业服务费之和的三倍向创展公司支付违约金。因利他润己公司已支付履约保证金42,196.2元，结合案涉房屋的空租期间，本院认为创展公司无须退还利他润己公司上述履约保证金，以此弥补创展公司的空租期损失，但也不应再加重利他润己公司的违约责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川利他润己企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向成都珠江创展投资有限公司支付优惠期租金9,909.56元； 二、驳回成都珠江创展投资有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计880元，由四川利他润己企业管理咨询有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉至四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  汪仁可 二〇二〇年十二月十七日 书记员  李雨潼