广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3150号上诉人（原审原告）：林永泉，男，1969年8月3日出生，汉族，户籍地：广东省惠东县************，公民身份号码442************037。委托诉讼代理人：蔡幸增，广东仁康律师事务所律师。上诉人（原审被告）：惠东县康伦房地产开发有限公司，住所：惠东县**********边，统一社会信用代码：914***********969E。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：郭显康，广东汇和律师事务所律师。上诉人林永泉与上诉人惠东县康伦房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院作出（2019）粤1323民初1055号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人林永泉上诉请求：撤销惠东县人民法院于2020年2月25日作出的(2019)粤1323民初1055号民事判决，查清事实后依法判决。事实和理由：双方合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同附件四补充协议九第3条约定：“在出卖人书面通知买受人提供相应办证资料后，若买受人在30天内未能提供完备办证资料并配合办理相关手续的，则出卖人的协助办证义务将予以解除，且出卖人不用承担违约责任，若买受人在此规定期限内(出卖人书面通知后30天内)提供了完备资料，出卖人应于本合同正文第八条约定的交付日期次日起18个月内（以下称“此期限”，但如因买受人方面的原因导致延误的，则该期限相应顺延）协助买受人办理产权证；如因出卖人责任导致买受人未能在此期限内取得产权证的，买受人有权解除合同，无论买受人是否解除合同，出卖人均应自此期限届满之次日起至实际取得产权证之日(或商品房合同解除之日)止，按已付房款的每日万分之零点五向买受人支付违约金。”惠东县康伦房地产开发有限公司（下称“康伦公司”）于2016年7月3日交房，林永泉按上述约定完成了全部义务，康伦公司应在合同正文第八条约定的交付日期次日起18个月内加上权籍调查所需213天的期限内协助买受人办理产权证。因康伦公司责任导致林永泉于2019年2月15日才办理了不动产权证。康伦公司取得了林永泉不动产权证书后，至今不交给林永泉。林永泉一审诉请康伦公司支付康伦公司将林永泉的不动产权证交给林永泉之日止的逾期办理权属转移登记违约金，理由充足，如下：一、2016年7月4日+18个月+213天为2017年7月30日，至2019年2月15日共200日。违约金共计518954元*0.005％*200天，四舍五入为5190元。二、康伦公司取得了林永泉不动产权证书后，至今不交给上诉人。比照上述约定，应判令被上诉人支付逾期办理权属转移登记违约金至将上诉人不动产权证交给上诉人之日止。请求二审法院查清事实后依法改判。惠东县康伦房地产开发有限公司答辩称：一审法院查明案件基本事实清楚，但认定不当，判决第一项有误，依法应驳回其上诉请求，依法进行改判驳回其全部诉讼请求。首先，一审法院已查明：“惠东县自然局已于2018年1月26日将涉案房屋出具不动产权籍调查业务受理回执单（含佳境天成花园*栋*单元**层**号房），即便认定上诉人违约，逾期产权登记备案违约金应计算至2018年1月25日止（权籍调查业务受理回执单出具的前一天）。至于何时办理产权转移登记、何时出不动产证，系行政机关受理后办证流程所需时间，不能归咎于上诉人的违约行为。因此，一审法院认定计算逾期产权登记备案违约金计算至提交办理产权登记的前一天即2018年10月23日止是明显错误的，这与类案惠州市中级人民法院（2019）粤13民终6789号生效民事判决相悖，依法应予以纠正。其次，参照惠州市中级人民法院（2019）粤13民终6789号生效民事判决计算方式，被答辩人收房时间为2016年7月30日，交付后360天即2017年6月28日，逾期办理权属转移登记违约时间从2017年6月28日起计算至上诉人就涉案房屋的转移登记部门申请办理权籍调查的前一天即2018年1月25日，共计211天。再扣除一审法院确认的“将申请确权（首次登记）权籍调查时间（2016年10月21日）至权籍调查完成时间（2017年5月22日）共计213天”。因此本案计算逾期办理权属转移登记的违约金的时间是：211天-213天=-2天。就此说明答辩人没有超出商品房买卖合同约定的，交付后360日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。答辩人没有违约，不需承担违约责任。综上，一审法院查明案件基本事实清楚，但法律适用有误，一审判决第一项依法应予以纠正，为了维护法律公平正义，请求二审法院驳回其上诉请求，并支持答辩人的上诉请求依法进行改判。上诉人惠东县康伦房地产开发有限公司上诉请求：l、一审判决书第一判项的认定有误，判决结果不当，依法应予以改判驳回其全部诉讼请求。2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院已查明：“惠东县自然局己于2018年1月26日将涉案房屋出具权籍调查成果(含佳境天成花园*栋*单元**层**号房)，即便认定康伦公司违约，逾期产权登记备案违约金应计算至2018年1月25日止(权籍调查成果出具的前一天)。至于何时办理产权转移登记、何时出不动产证，系行政机关受理后办证流程所需时间，不能归咎于康伦公司的违约行为。因此，一审法院认定计算逾期产权登记备案违约金计算至提交办理产权登记的前一天即2018年10月23日止是明显错误的，这与类案惠州市中级人民法院（2019）粤13民终6789号生效民事判决相悖，依法应予以纠正。二、对于逾期办证违约金计算时间参照惠州市中级人民法院（2019）粤13民终6789号生效民事判决计算方式，逾期办理权属转移登记违约时间从2017年6月28日起计算至上诉人就涉案房屋的转移登记部门申请办理权籍调查的前一天即2018年1月25日，共计211天。再扣除一审法院确认的“将申请确权(首次登记)权籍调查时间(2016年10月21日)至权籍调查完成时间(2017年5月22日)共计213天”，因此本案计算逾期办理权属转移登记的违约金的时间是：211天-213天=-2天。就此说明上诉人没有超出商品房买卖合同约定的交付后360日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的期限。上诉人没有违约，不需承担违约责任。就上述予以说明：上诉人于2016年10月21日就涉案11#楼向惠东县*******提交资料，直到惠东县不动产登记部门出具商品房首次登记2017年11月6日；这一期间是2016年1月1日才施行的《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定必经程序，该条例第二十四条：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。但法律、行政法规另有规定的除外。”该首次登记所指时间点是指登记完成时间，并非权籍调查完成时间。三、综上，一审法院查明案件基本事实清楚，但认定有误，处理不当，依法应予以纠正，为了维护法律公平正义，请求：二审法院查明事实，予以改判。林永泉答辩称：答辩人林永泉的答辩意见以林永泉民事上诉状内容为准。林永泉向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付2017年6月26日至2017年12月8日止以518954元为基数按每日万分之零点五计算逾期产权登记违约金；2.判令被告赔偿三倍白蚁防治费4695元给原告；3.诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更其诉请第一项的逾期产权登记违约金计算的时间变更为计算至被告将原告名下的粤（2019）惠东不动产权第0012661号不动产权证交给原告止以518954元为基数按每日万分之零点五计算逾期产权登记违约金；变更第二项诉请为被告赔偿白蚁防治费1560元给原告。一审法院查明的事实：被告康伦公司系于2007年10月10日登记成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发。2014年12月23日，被告康伦公司（出卖人）与原告林永泉（买受人）签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）及相关附件，约定原告向被告购买位于惠东县****陈塘地段佳境天成花园*栋*单元**层**号房房，该商品房建筑面积为130.39㎡，其中套内建筑面积103.77㎡，分摊共有建筑面积26.62㎡，总价款518954元，付款方式为买受人于2014年12月23日支付36%房款计人民币188954元，余款64%房款计人民币330000元，由买受人提供个人资料在10日内办理银行贷款付清。合同第八条（交付期限）约定出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除因双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、双方同意本条款按合同附件四补充协议第五条执行。附件四补充协议五：关于交付期限的约定（对合同第八条的补充）：“1、如遇到以下特殊原因，出卖人可据实予以延期：如在合同约定的交付期限届满时，买受人未按合同约定支付房价款、违约金、税费（包括律师服务费、公证费、抵押登记费、维修基金等）或按揭贷款未支付至出卖人指定的监控账户、因买受人原因导致合同未备案的。2、合同第八条所指的不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府政策发生新的变动，法律法规变化、政府主管部门、测量机构原因导致等出卖人不可预见、控制、避免的事件。3、双方同意合同规定的交付期限为基准交付时间，由于施工周期受政府职能部门工作程序、工作时间及天气等不确定因素影响，以及众多非出卖人过错造成的延期，基于互谅原则，买受人同意出卖人可以延迟60天交付使用该商品房，不视为违约”。附件四补充协议第九条关于产权登记的约定（对合同第十五条的补充）：“1、买卖合同第十五条中360日仅指出卖人负责提供该期商品房项目资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）而非办妥房产证的时间。同时，本备案办妥的时间最终以房管部门办理的时间为准。2、出卖人对买受人的办理权属登记义务为协助买受人办理该商品房权属登记的附随义务，在该商品房具备办理商品房权属登记条件时，能够为买受人提供办理商品房所有权证书的必要资料，即可认定出卖人在本合同第十五条的义务已经完成，其承担的转移商品房所有权的义务己履行完毕。3、在出卖人书面通知买受人提供相应办证资料后，若买受人在30天内未能提供完备办证资料并配合办理相关手续的，则出卖人的协助办证义务将予以解除，且出卖人不用承担违约责任。若买受人在此规定期限内（出卖人书面通知后30天内）提供了完备资料，出卖人应于本合同正文第八条约定的交付日期次日起18个月内（以下称“此期限”，但如因买受人方面的原因导致延误的，则该期限相应顺延）协助买受人办理产权证；如因出卖人责任导致买受人未能在此期限内取得产权证的，买受人有权解除合同。无论买受人是否解除合同，出卖人均应自此期限届满之次日起至实际取得产权证之日（或商品房合同解除之日）止，按已付房款的每日万分之零点五向买受人支付违约金。4、如出卖人和买受人共同委托律师事务所代为办理本合同项下商品房房地产权属证书的，律师服务费由买受人承担。5、如因下列原因致使买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书，出卖人无须承担责任：(1)买受人尚拖欠出卖人房款的（无论何种付款方式）；(2)买受人不按期缴纳相关办证税费、及填报相关申请、签订面积差异确认文件的；(3)贷款银行不同意办理的：(4)政府相关部门原因造成的；(5)买受人未按规定足额缴纳维修基金的；(6)买受人未能协助办理的。”合同附件四的补充协议第十一条第7点约定：“关于补充协议的效力：本补充协议是买受人、出卖人对于《商品房买卖合同》的补充约定，与《商品房买卖合同》的内容具有同等法律效力。本补充协议内容如与《商品房买卖合同》有符之处，以本补充协议为准”。2015年1月15日，上述《商品房买卖合同》在惠东县房产管理局办理了预售登记备案。2016年6月23日，被告康伦公司通知原告在2016年7月3日上午办理收楼手续，原告于2016年7月2日收楼。原告确认收到被告送达的收楼通知书，未对原告庭审中主张的收楼时间提出异议。经查，原中华人民共和国国土资源部（现自然资源部）于2016年1月1日公布并实施了《不动产登记暂行条例实施细则》，该细则第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”根据上述规定，涉及不动产登记之相关事宜需先行进行权籍调查。2016年10月21日，被告康伦公司就涉案房产所在的11号楼向惠东县不动产登记局申请确权（商品房首次登记）的权籍调查。根据惠东县自然资源局的回复，该权籍调查的完成时间为2017年5月22日。2018年1月15日，原惠东县国土资源局（现惠东县自然资源局）完成对11号楼的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。2019年12月2日惠东县自然资源局向原告回复的《关于政府信息公开的答复》中记载“惠东县康伦房地产开发有限公司于2018年1月26日批量申请出具佳境天成花园11栋（2单元12层03号房）权籍调查成果，我局于2018年3月22日办结；另我局于2018年10月24日预接收佳境天成花园批量增量房（含X栋X单元X层X号）转移登记材料并于2019年2月15日登簿办结。”涉案房屋于2019年2月15日转移登记至原告林永泉名下【不动产权证号：粤（2019）惠东县不动产权第X号】。庭审中，原告自认在与被告签订涉案《商品房买卖合同》前，被告向其出示了《楼盘代收代缴各项税费一览表》，该一览表载明了被告代收代缴的契税、维修基金、合同登记备案费、转移登记费等各项费用，其中有偿服务收费项目中载明了房屋装饰装修（白蚁防治）项目的费用为空白（按房屋建筑墙体实际面积计算，参考市场价格12元/㎡）。在该一览表下方备注有以下内容“客户按应缴税费的金额由我公司代收代缴，相关业务办理完成后，提供对应税票和发票，据实结算。本表的税费项目是按现行的收费标准进行计算预收，税费收费标准如有变动，以当时标准的缴交额结算”。2015年2月12日，原告按约定向被告支付了首期购房款30000元及上述《楼盘代收代缴各项税费一览表》所记载的各项税费，包括转移登记费80元，被告开具了相应收据及售房款发票给原告收执。另原告自认没有支付房屋装饰装修（白蚁防治）费用给被告，系自行委托相关白蚁防治公司对房屋进行白蚁防治的并花费1560元。一审法院认为，原告林永泉与被告康伦公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件（含补充协议）系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点有二：一是被告应否向原告支付逾期办理产权转移登记违约金；二是被告应否向原告返还白蚁防治费。对此，本院作如下评析：一、关于被告应否向原告支付逾期办理产权转移登记违约金的问题。本院认为，合同第十五条（产权登记）约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”及附件四补充协议第九条关于产权登记的约定第1款约定：商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限。被告于2016年7月2日将涉案房屋交付原告使用，依照上述约定，被告应于2017年6月27日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。故此，计算本案逾期办理权属转移登记违约金的时间本应从2017年6月28日起，计算至被告向不动产登记部门提交办理转移登记的前一天即2018年10月23日止，共计482天。然而，2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定不动产登记需要进行权籍调查，本案合同签订在前，该细则施行在后，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，此种权籍调查属办理房产权属转移登记过程中增加的程序，属情势变更，并非订立合同时当事人可以预测。在此情况下，因完成该权籍调查程序而产生的时间应当在双方约定的转移登记时间内予以相应顺延，即办理该权籍调查的时间应当在被告的办证时间中予以相应的扣减。涉案房屋于2016年10月21日申请确权（首次登记）的权籍调查，至该权籍调查的完成时间2017年5月22日共计213天，该时间应在上述482天的逾期办证时间中予以扣减。即被告在本案中应向原告计付的逾期办理权属转移登记的违约金时间为269天（482天‒213天），依据附件四补充协议第九条第3点“按已付房款的每日万分之零点五向买受人支付违约金”的约定，被告在本案中应向原告支付的逾期办理权属转移登记的违约金为6980元（518954元×0.005%×269天，四舍五入）。另，原告主张计算起至被告将原告名下的粤（2019）惠东县不动产权第0012661号不动产权证交给原告止支付逾期产权登记违约金的问题，因何时办理产权登记及产权证书是相关职能部门的职责（本案不动产权证书已于2019年2月15日颁发），原告不能以涉案房屋产权证未交由原告而主张被告迟延办证，并以此要求被告承担迟延办证违约金，理由不充分，本院不予支持。二、关于被告应否向原告返还白蚁防治费的问题。本院认为，为加强城市房屋的白蚁防治管理，控制白蚁危害，保证城市房屋的住用安全，《城市房屋白蚁防治管理规定》第二条第三款规定：“凡白蚁危害地区的新建、改建、扩建、装饰装修的房屋必须实施白蚁预防处理”。本县属白蚁危害地区，故在辖区内的新建房屋的土建工程及其装饰装修依法应当进行白蚁防治。依据《城市房屋白蚁防治管理规定》第七条“建设项目依法批准后，建设单位应当将白蚁预防费用列入工程概预算”的规定，涉案商品房的建筑主体土建工程的白蚁防治费用依法应由建设单位即被告康伦公司负担，原、被告双方对此均无异议，本院不再赘述。原、被告签订的《商品房买卖合同》及相关附件约定涉案商品房是带装修交付，故在其交付使用前，被告康伦公司应当履行对涉案房屋进行装饰装修的合同义务。因原告并未向被告支付白蚁防治费，而是自行委托房屋装修公司花费白蚁防治费1560元。对于由此产生的白蚁防治费用，在目前没有法律法规强制性规定应由哪一方承担的情况下，依法应遵循合同当事人的意思自治予以处理。原告诉请被告返还白蚁防治费用，依法无据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠东县康伦房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向原告林永泉支付逾期办理权属转移登记违约金6980元。二、驳回原告林永泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交50元），由原告林永泉负担。本案二审期间，双方当事人未提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，本案争议焦点是：逾期办理权属登记的违约金计算问题。依据涉案《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”康伦公司于2016年7月2日将涉案房屋交付原告使用，其应于2017年6月27日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但其于2018年10月24日才向不动产登记部门提交办理转移登记所需资料，故康伦公司应当承担逾期办理权属转移登记的违约责任，逾期办理权属转移登记违约金的时间应从2017年6月28日起计算至康伦公司向不动产登记部门提交办理转移登记资料的前一天即2018年10月23日止，共计482天。林永泉主张违约金计算至康伦公司将林永泉的不动产权证交给林永泉之日止及康伦公司主张违约金应计算至权籍调查成果出具的前一天均无合同依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由林永泉、康伦公司各负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月十七日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧