山东省沂水县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1323民初3279号原告（反诉被告）：孟庆余，男，汉族，居民，住沂水县。委托诉讼代理人：王德法，山东鼎衡律师事务所律师。（特别代理）委托诉讼代理人：高洪锋，山东鼎衡律师事务所律师。（特别代理）被告（反诉原告）：临沂华隆置业有限公司，住所地沂水县东一环路与南一环路交汇处。法定代表人：杜家忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘义会，该公司员工。（特别代理）委托诉讼代理人：孙士强，该公司员工。（特别代理）委托诉讼代理人：鞠行，山东远拓律师事务所律师。（特别代理）被告（反诉原告）：临沂华隆商业管理运营有限公司，住所地临沂市兰山区蒙山大道****楼**楼1301。法定代表人：杜汶谦，该公司总经理。委托诉讼代理人：鞠行，山东远拓律师事务所律师。（特别代理）原告(反诉被告）孟庆余与被告（反诉原告）临沂华隆置业有限公司、临沂华隆商业管理运营有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告）孟庆余及其委托诉讼代理人王德法、高洪锋，被告（反诉原告）临沂华隆置业有限公司的委托诉讼代理人鞠行、刘义会、孙士强，被告（反诉原告）临沂华隆商业管理运营有限公司的委托诉讼代理人鞠行均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟庆余向本院提出诉讼请求：1.请求判令自2018年3月2日起解除原被告签订的《华隆五金建材城商铺租赁合同》；2.请求判令被告退还给原告自2016年11月26日至2016年12月25日的租金20007元及相应利息（自2019年9月26日至判决之日，每日按照银行同期贷款利率计算）；3.请求判令被告退还原告合同第四条所约定的签订合同时交纳的押金20007元；4.请求判令自2018年3月2日之后租金由被告自行承担；5.请求判令被告因违约给原告造成的装修及经营损失共计380000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月24日原被告签订《华隆五金建材城商铺租赁合同》，约定原告租赁位于沂水东一环路的华隆五金建材铺位，租赁期限自2015年12月26日起至2020年12月25日。实际租赁开始时间为2016年4月16日（被告实际市场开业日）。合同约定租赁费用自2015年12月26日至2016年11月25日为免租金；自2016年11月26日至2016年12月25日租金每月20007元；自2016年12月26日至2019年9月25日免租金；自2019年9月26日至2019年12月25日铺位租金为20007元。被告并承诺原告所租铺位对面规划为停车场。2017年8月位于原告商铺对面且第一被告开发的沂水华隆公馆开工，并在原告商铺门前开挖地槽、外运土方、道路围栏等，且用商混车辆堵路，堆放建筑材料及垃圾等造成原告处道路无法通行，致使2018年初原告商铺被迫停业至今。由此，因被告过错造成租赁合同不能。原告多次找两被告协商未果，为维护自身的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告临沂华隆置业有限公司辩称，原告一直未按照合同约定交付2019年9月26日至2019年12月25日的租金60021元、2019年12月26日至2020年12月25日的租金209109.6元，原告存在严重的违约行为；被告按照合同约定将涉案房屋交付原告使用，被告在本案租赁合同中不存在违约行为，亦不存在法定解除合同的条件和约定解除合同的条件，被告要求原告继续履行租赁合同，原告的诉讼请求无法律和事实依据，我们同时提起反诉，要求原告交付租金。被告临沂华隆商业管理运营有限公司辩称，同被告临沂华隆置业有限公司的答辩意见。原告孟庆余为支持其诉讼请求，提交了以下证据：证据一、租赁合同，证明原告与二被告签订《华隆五金建材商城商铺租赁合同》，租赁期自2015年12月26日至2020年12月25日。租赁费支付方式为2015年12月26日至2016年11月25日免租金，2016年11月26日至2016年12月25日租金20007元。2016年12月26日至2019年9月25日免租金。2019年9月26日至2019年12月25日三个月租金60021元。证据二、租赁押金收据一张，证明原告已按合同约定交纳租赁押金20007元。证据三、录音及文字整理，系2020年5月31日，原告与被告公司原招商部张灿峰经理录音，证明原告承租华隆五金建材城A4商铺前，缔约洽谈时，被告公司承诺A4商铺前的空地用于停车场使用。证据四、装修装饰合同及收据2张，证明原告承租A4商铺后，与案外人临沂中安广告装饰公司签订装修装饰合同，双方明示装修装饰要求及预算工程款373086.26元；收据证明A4商铺装饰营业并实际支出装修装饰费用350000元。证据五，2015年12月至2016年2月，原告进货明细，圣堡罗推拉门价值27032.95元、创艺木门34680元、海尔电器价值236593元、劳卡订制衣柜168008元，证明原告投资近50万元开业经营。证据六、照片三张，原告签订租赁合同后，着手装修开业，并于2016年4月16日正式开业。并证明商铺内部分装修的客观效果；照片汇总打印件，分别拍摄于2016年2月、2016年4月、2017年2月、2018年12月、2020年4月，证明原告租赁的A4栋商铺门口正对面的客观变化，2016年4月至2017年2月商铺门前未有障碍，正常营业；2017年12月至2020年4月此时间段内，A4门口前被被告建楼而阻挡、放置物品，严重影响原告经营。证据七、A4商铺前不同时间内状况对比照片一张，证明2016年4月19日，门前为空地一块，停车方便、出入无碍；2017年8月，被告在原告门前占据道路、开挖沟槽、土方，导致原告无法正常营业。证据八、照片四张及录像视频一宗（五段），证明被告建设“华隆公馆”时，占据原告门口道路、堆积建筑材料、出入工程车、塔吊建筑材料，致使原告无法生产经营。证据九、2020年6月12日下午协商谈话录音两段及文字记录（原告与被告公司经理张泷、物业经理曹元明），证明原告因被告建设施工权益受损，向被告协商，被告也承认在原告商铺门口堵路、围挡、吊车上材对原告的影响客观存在。证据十、原告向被告递交的申请书两份，证明原告于2019年3月28日、2020年5月7日向被告书面申请，载明被告开发建设对原告造成的不利影响及要求被告给予补偿。证据十一、账簿一册，证明原告2016年营业额1743683元，利润为20%，约纯利润348736.6元，我们主张以此评估2017年8月至立案之日的营业损失。证据十二、停业公告，证明原告于2018年3月2日停业，不再继续使用被告A4商铺。被告临沂华隆置业有限公司对原告孟庆余提交的证据，发表如下质证意见：对证据一的真实性没有异议，但是合同中约定如逾期交付应按照合同约定交付违约金，而且合同当中也无原告主张的本案中约定解除合同的条件。对证据二的真实性没有异议。对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，录音中无法确定被录音主体的身份情况，而且张灿峰也不是我公司工作人员，我们也不认识这个张灿峰，我公司从来没有承诺过华隆大厦的位置用于停车场使用，而且关于华隆大厦现在位置自始至终就规划的为华隆大厦，并不存在规划为停车场的事实，关于华隆大厦的手续我们庭后可以提供规划批准手续。对证据四装饰合同的真实性、合法性、关联性均有异议，通过装饰合同的手印及印章为后期补签，其形成时间并非为2015年12月8日，通过提供的第一组证据的印章可以看出来，印章及指纹的印油都没有在纸张上扩散及渗透，我们可以对形成时间进行鉴定。我们对收据真实性、合法性、关联性均有异议，2015年12月8日收据与2016年3月14日的收据对比，2015年12月8日的收据明显为后期补开，而且该收据也不能证实装修为涉案房屋，而且仅有收据，所有收据中的金额都为大额交易，应当有银行转账明细等交付款项的证据来综合证实款项是否实际交付。对证据五对该三组订货单的真实性、合法性、关联性均有异议，首先对木门订单及电器订单均为复印件，无法核实其真实性，即便是真实的也无法证实其实际采购与进货的事实。对圣保罗推拉门真实性、合法性、关联性均有异议，该组证据并不能证明原告实际投资500000元。对证据六、七、八的真实性、合法性、关联性均有异议，原告主张放置门口的物品均不是我公司放置，原告应当向谁放置向谁主张权利，关于原告主张的华隆大厦围挡问题我公司在一开始出租时原告便知道华隆大厦未来开工建设及设置必要的安全防护措施，关于这个设施是必然不可必免的，而且设置围挡并未影响原告生产经营，涉案的房屋东西均有商户的入户门，不存在房屋无法使用无法正常经营的问题，关于没有实际影响房屋使用的情况及房屋有东、西两面均有出入门，我们申请法庭现场去查看。对证据九同证据八的质证意见。对证据十真实性、合法性、关联性均有异议，我公司从未收到过该两份申请书，对此不予认可。对证据十一的真实性、合法性、关联性均有异议，该账簿并不能证实为涉案房屋的经营情况，而且该账簿并不能与原告所提供的装修单据印证，该账簿当中并没有装修费用的支出，而且原告认为具有20%的利润，应当提供向税务部门纳税的相关凭证予以证实其经营所得。对证据十二的真实性、合法性、关联性均有异议，我们认为该证据并不能证明原告的主张的证明内容，涉案房屋一直在原告的控制下使用，原告也一直未与被告解除合同，也未将涉案房屋交还给被告。被告临沂华隆商业管理运营有限公司对原告孟庆余提交的证据，发表如下质证意见：同被告临沂华隆置业有限公司质证意见。庭审中，经原告孟庆余申请，本院通知证人黄某、刘某出庭作证。证人黄某称，我与原告孟庆余是涉案商场的邻居，我开设的春晓窗帘，我的店铺在原告店铺南边，中间隔了一条路。孟庆余的店铺从开业以后经营了一共半年到一年的时间，因为华隆盖楼导致没法经营了，盖楼造成的经营影响一直到今年四五月份。华隆盖楼盖了两三年了，从开始挖地槽影响一直到今年四五月份。华隆盖楼，有在孟庆余店铺前建设了围挡、开挖地槽、存放物料的情况，确实建了围挡，商混车必须走他门口，还在他门口卸货，物料一直挡着他的门口，开挖地槽的物料也推放他的门口。华隆盖楼时建设围挡、开挖地槽、存放物料、商混车卸货等相关情形对原告孟庆余的店铺经营肯定有影响，他的位置原来是华隆承诺的最好的位置，他的店铺前边是搞活动的会场、停车场，会场、停车场当时是我们签合同时华隆承诺的。当时被告公司什么人向我们承诺的会场、停车场，说名叫不上来，见了认识，他现在不在这干了，之前我们的问题也反映过，也解决不了。我说的给我们承诺的人听录音的话我认不出来。原告在庭审中提交的证据六、七、八拍摄的照片属实，有的时候商混车放不开还放在我家店铺前边。我经营的春晓窗帘合同到期，租金后来就很贵了再加上华隆建房子有影响，我就搬走了。原告孟庆余的店铺尚层装饰大门口也就是正常营业的迎接客户的门口朝东正对着建设的楼。我没见过原告孟庆余的店铺有西门，也没见过开西门迎接客户。证人刘某称，我与原告孟庆余原来是涉案商场的邻居，我开设的古德拉克陶瓷，当时我的店铺在原告店铺北边，一墙之隔，我2020年4月以后搬了其他地方去了。我今天出庭作证想证明当时我们招商的时候，华隆的招商人员说是在现在盖楼的地方建一个停车场，可以搞活动，现在建设了华隆公馆，华隆公馆从2017年七八月份开始开挖地槽，开挖了有三米多深的地槽，当时渣土车及其他施工车辆全部从孟庆余及我的店铺前经过，致使客户及客户车辆和行人无法正常通行，地槽，地槽完成之后孟庆余店铺门前就被施工人员建设了围挡，南北全部建设了围挡，中间存放建筑材料和建筑垃圾，建筑主体建设到十几层后经常发生高空坠物，在我门前就发生了三次，其中有一次还把我的车的漆面损毁，华隆公馆负责人当时赔偿了我5000元，是微信转账，另有两次高空坠物致使我门前瓷砖遭到破坏，混凝土掉到我的门前和玻璃门上，我给华隆物业打电话，华隆物业的曹总等五六个人去看的现场，当时我非常生气，提出严重交涉，高空坠物如果当时下面有人的话就会出人命，我以前用过的店铺门窗还没更换的话应该还有混凝土，关于高空坠物、堆放垃圾、堆放物料影响我们正常营业，我跟孟庆余从2017年年底开始多次找过华隆物业去反映情况，因为他们人员变换频繁，最后都不了了之，这期间严重影响我们正常营业，无论行人与车辆都无法正常通过我们店铺门前那条路，致使我把东门关闭，在没办法的情况下我又开了西门，当时的装修风格都是以东门为主，包括迎宾、茶室、柜台都在东门，东门无法进入的情况下我把东门关闭改走西门。我们当时多次交涉的情况下没有结果，我让华隆给我出具了一份书面证明，证明我多次交涉过，我可以向法庭提交一份复印件。华隆盖楼是从2017年的七八月份开始建设，直到2020年6月份左右撤的围挡。华隆盖楼，在孟庆余店铺前建设了围挡、开挖地槽、存放物料。华隆盖楼时建设围挡、开挖地槽、存放物料、商混车卸货等相关情形对原告孟庆余的店铺经营有影响，建设期间店铺门前无法通行，就没有顾客，就无法正常经营。当时被告公司华隆招商人员叫张灿峰，我们一般就叫张经理，向我们承诺的会场、停车场，就因为他承诺过我才选的这个地方。原告提交的证据三录音是孟庆余和张灿峰的声音。原告提交的证据六是孟庆余店铺门前，证据八有红砖装饰的是我的店铺门前，当时基本上全是在我跟孟庆余门前堆放。视频属实。我经营的店铺现在已经不经营了，我已经搬走了，因为那个地方无法经营，我是提前解除合同已经将店铺交给华隆。原告孟庆余的店铺尚层装饰大门口也就是正常营业的迎接客户的门口朝东正对着建设的楼。孟庆余装修的时候把西门封死了，西门也没有装修，因为没法经营，开了西门拿的东西。经原告孟庆余询问，证人刘某又称孟庆余什么时候停止营业的我记不清了。我们的店铺与围挡距离四米左右，围挡与大楼主体三米左右。原告孟庆余对以上证人证言发表如下质证意见：无异议，证人证言证明了客观事实存在，刘某提交的证明材料证明了原告及刘某多次向两被告反映施工影响生产经营的情况，而两被告拒不赔偿和解决影响生产经营的问题。被告临沂华隆置业有限公司对以上证人证言发表如下质证意见：两证人与本案有利害关系，两证人均系华隆建材城的商户，且均与被告关系不和睦有纠纷，我们认为证人陈述与事实不符，不予认可，我方从未向商户承诺过现在华隆大厦的位置为停车场，张灿峰也不是我公司的工作人员，对申请书不予认可，没有公司签章。被告临沂华隆商业管理运营有限公司对以上证人证言发表如下质证意见：同被告临沂华隆置业有限公司的质证意见。被告临沂华隆置业有限公司、临沂华隆商业管理运营有限公司为支持其答辩、质证意见提交了以下证据：证据一、2020年10月21日物业公司出具证明、物业公司的营业执照、法定代表人的身份证明、法人的身份证复印件各一份，华隆物业公司电量收费凭证两份、照片一张，该组证据综合证实原告在租赁合同期间分别于2016年2月16日交纳电费100元、2016年3月2日交纳电费200元，其在租赁期间共计交纳过两次电费，交纳电费金额为300元，原告在租赁期间共计使用电费265.2度电费，至今尚有6.8度电费未用完。该证据证明原告在2016年3月2日以后一直到现在未交纳过任何水电费用，2016年12月份左右孟庆余经营的尚层装饰便不再经营，至今一直处于停业状态，所以其装修损失以及经营损失我方并不存在过错，我方应不予赔偿。关于电费使用情况现在原告使用的电表一直未动过还在原处安装着，法庭可以随时去现场查看经营场地及室内经营环境。原告孟庆余对二被告提交的以上证据发表如下质证意见：对两张电费收据真实性没有异议，后期我方是否还有交纳需要庭后再核实。对美城达出具的证明三性均有异议，该证据与电费收据中的华隆物业自相矛盾，而且并不能够作为证据使用与华隆商业管理公司同一法定代表人，存在利益关系。证人证言需以客观的所看所听进行陈述，而公司并不能看、不能听。我方经营需使用多少电费是自身经营与本案也没有关系，并不能证明被告的举证目的，其目的与证据也没有关联性。我方第一次庭审时提交的证据证实被告2017年8月施工开始导致我方无法正常经营。电表照片也无法核实是涉案房屋所使用的电表。原告孟庆余在第一次庭审时向本院提交评估鉴定申请书，要求对涉案的房屋室内及室外现有装饰的工程造价（含物料及人工费，评估基准日为2016年1月份至2月份）进行评估并评估涉案房屋现有装饰装修的现价值进行评估；另申请评估原告方经营损失时间段为2018年3月2日至2020年7月14日的经营损失评估依据是2016年至2017年原告提交的经营账簿或者根据店铺的规模及经营种类按同行业的平均利润进行评估原告方损失。我院委托山东中元建设项目管理有限公司对上述原告孟庆余的评估鉴定申请事项进行评估鉴定，山东中元建设项目管理有限公司于2020年9月24日作出了鲁中元建审[2020]第114号尚层装饰家装体验馆室内及室外装饰的工程造价的鉴定报告及尚层装饰家装体验馆室内及室外装饰的现价值及经营损失评估报告，鉴定结果为：1.尚层装饰家装体验馆室内及室外装饰的工程造价350006.44元（评估基准日2016年1月份至2月份）；2.尚层装饰家装体验馆室内及室外装饰的现价值105000元；3.尚层装饰家装体验馆2018年3月2日至2020年7月14日经营损失851000元。我院向双方当事人送达了评估鉴定报告书，并组织双方当事人发表的质证意见。原告孟庆余对该评估鉴定报告发表如下质证意见：对鉴定报告真实性、合法性、关联性均没有异议，鉴定程序合法，鉴定机构有法定资质，鉴定结果真实有效，我方的2016年工程造价为350006.44元，装饰现价值105000元，经营损失851000元。被告临沂华隆置业有限公司对该评估鉴定报告发表如下质证意见：对鉴定报告真实性没有异议，但是对合法性、关联性均有异议，我方在收到鉴定报告未提出相关异议并非我方对鉴定报告没有异议，我方只是等在开庭时发表质证意见。1.评估公司未通知我公司到达评估现场，对于评估报告确认的装饰工程的工程量未经我公司确认，对于评估报告关于装饰工程的工程量我公司不予认可，而且海尔电器部分的装修并非原告装修，所以该海尔电器部分的装修不应当计入评估价值。2.评估报告所依据的装修图纸未经质证也未经我公司予以确认，该评估报告的依据违法，图纸不得作为评估依据，评估价值过高，评估报告当中计入了在实际施工过程中并不存在的相关费用，比如安全施工费、文明施工费、环境保护费、税金等相关费用。3.评估报告关于经营损失的鉴定我公司不予认可，首先该评估公司只具有工程造价咨询资质，不具有对相关财务账目予以审计的资质，而且该评估公司仅系造价咨询资质不具有造价鉴定财务审计鉴定的相关资质，所以该评估公司不具有相关资质，其关于经营损失的评估依据系原告提供的2016年的财务账簿，我们认为该财务账簿作为评估依据无法律和事实依据，具体理由为：1.无法确定该财务账目就是原告在华隆五金建材城的涉案房屋内的财务账目。2.该财务账目无任何相关费用支出的记载，无任何关于工人工资、交通、运输、税费等经营费用的支出，明显是与一般做生意需要成本这个事实相违背，原告在上次庭审中称其经过核算利润点为20%，而在该审计报告中认为利润率为25%，明显两者相互矛盾。4.在上次庭审当中原告认为截止2020年4月份无法经营，而本次评估报告评估经营损失的时间截止为2020年7月14日。5.该财务账目中无进货发票、无出售货物发票记录、无相关纳税记载，所以我公司认为评估报告所依据的财务账目是不客观不真实的，原告也未提供相关纳税记录及完税证明，所以关于是否有经营利润是不可得知的，也有可能是出于赔钱阶段，而且关于我公司主张评估报告不客观不真实的这一点在评估报告当中也有陈述，其陈述在评估报告摘要第八项当中第一条（详见评估报告内容略…），该评估公司自认为关于经营损失的评估无法保证测算数据的真实性、完整性、准确性，所以评估报告的依据不真实、不合法、不客观，关于经营损失的评估无法律事实依据。4.原告自2016年3月2日以后便未在缴纳过水电费用，其最后一次的交电费用为2016年3月2日，其至今电表还有余额，自2016年10月份原告经营的尚层装饰便处于停业状态，原告停止营业并非我公司原因导致，通过电费交费记录及用电记录可以证实。5.技术室在委托评估时仅提供了两家机构，有选择性的让我方进行选择，我们认为鉴定的委托程序本身就有违法性。被告临沂华隆商业管理运营有限公司对该评估鉴定报告发表如下质证意见：同被告华隆置业有限公司质证意见。原被告对评估鉴定报告中涉及海尔电器装修是否应予扣除相关金额存有争议，为查明案件事实，我院依职权对案外人胡家柱进行了调查，制作了调查笔录一份，并向原被告出示由双方当事人发表质证意见。案外人胡家柱称，关于孟庆余租赁临沂华隆置业有限公司房屋的相关情况我知情。我与孟庆余是合作关系，我原来在丽都花园沿街代理海尔开专卖店，主要经营厨具、电器。我与孟庆余从2012年开始合作，他原先在老地税局那个地方从事家装。我与孟庆余在尚层装饰家装体验馆合作方式是孟庆余租的房子，他负责装修，我出样品（厨具、家电），我与他就厨具和家电进行利润分成。我与孟庆余在尚层装饰家装体验馆就厨具和家电没有赢利，还折着本，2015年冬天，孟庆余租的房子就开始装修，我想着是2016年5月1日正式开始营业，前期投入很大，厨具和家电部分我没挣着钱，时间不长，华隆公司2017年春天开始挖地槽，2017年8月份华隆公司建围墙（彩钢板），把路给挡住了，没法经营。海尔电器的装修是孟庆余出的钱装修的。他装修完，2016年3月份开始试营业，5月1日前后正式营业到2018年华隆公司拉了围墙（彩钢板）后基本就不营业了，他门口被挡的很厉害，没法经营，车都进不去。我跟孟庆余是合作经营，尚层装饰里面的关于海尔的广告、装修、装饰及外墙广告，孟庆余起诉，由他起诉，处理后我跟他另行算账，孟庆余负责起诉，里面还有什么以他说的为准。我对评估报告没有异议，起诉等都是孟庆余出的钱。里面涉及海尔的装饰、装修、广告没有形成附合的部分，没拆除的不多了，价值不大了，以孟庆余说的为准，家电样品我都处理了，还有几台饮水机和小电器、烟机价值不大。原告孟庆余对调查笔录发表如下质证意见：对笔录三性均没有异议，装修装饰确系原告投资，原告为此主张权利有法律依据的。被告临沂华隆置业有限公司、临沂华隆商业管理运营有限公司对调查笔录发表如下质证意见：孟庆余与胡家柱之间不存在合作关系，因为胡家柱水电费是单独开户，独立缴纳的，所以合作关系不属实，装修是胡家柱本人自行装修的。若是合作关系，应提供合作协议，证明其关系属实。通过胡家柱的笔录，可以证明一直存在经营亏损，也就说明孟庆余的经营不一定存在经营利润，而且胡家柱的笔录与孟庆余提供的账务账目以及法院委托评估机构评估的营业损失是相互矛盾的，通过笔录证言也可以证明孟庆余租赁商铺期间并不存在经营利润。反诉原告临沂华隆置业有限公司、临沂华隆商业管理运营有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被反诉人给付反诉人租金269130.60元及违约金（自起诉之日起至实际付款之日止按月息一分五厘计算违约金）；2.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2015年10月24日，反诉人、被反诉人签订《华隆五金建材城商铺租赁合同》，双方约定：反诉人将位于华隆五金建材城A4栋2.3.4.5.6.7.8.11.12.13.14.15.16.17号商铺出租给被反诉人，房屋面积为1161.72平方米，租期为5年，自2015年12月26日起至2020年12月25日止，租金每平方米每月17元，每月租金为20007元，2015年12月26日起至2019年9月25日，免租金；2019年9月26日起至2019年12月25日，租金为60021元；2019年12月26日起至2020年12月25日，反诉人按照华隆市场经营情况重新制定租金标准。被反诉人应按期向反诉人缴纳租金，如逾期缴纳按每天按欠款金额的千分之五向反诉人支付违约金。经反诉人多次催促被反诉人缴纳2019年9月26日至2019年12月25日租金60021元、2019年12月26日至2020年12月25日的租金209109.60元，被反诉人以各种理由推脱，至今未支付。综上，为维护自身合法权益，反诉人特向贵院提起诉讼，望依法支持反诉人的反诉请求。反诉被告孟庆余辩称，反诉原告存在根本违约，导致我方无法实现合同目的，其无权向我方主张租金。合同实际租赁起始日期为2016年4月16日而非2015年12月26日，所有的合同所记载的日期都应后延三个月零20天，在我方起诉之前反诉人也自知理亏，从未向我方主张过权利，提反诉只是一种策略，请依法驳回反诉请求。反诉原告临沂华隆置业有限公司、临沂华隆商业管理运营有限公司为支持其诉讼请求，提交了以下证据：证据一、不动产权证书，证明华隆五金建材城A4栋2.3.4.5.6.7.8.11.12.13.14.15.16.17号商铺归临沂华隆置业有限公司所有。证据二、华隆五金建材城商铺租赁合同1份，证明2015年10月24日，反诉人、被反诉人签订《华隆五金建材城商铺租赁合同》，双方约定：反诉人将位于华隆五金建材城A4栋2.3.4.5.6.7.8.11.12.13.14.15.16.17号商铺出租给被反诉人，房屋面积为1161.72平方米，租期为5年，自2015年12月26日起至2020年12月25日止，租金每平方米每月17元，每月租金为20007元，2015年12月26日起至2016年11月25日，免租金；2016年11月26日起至2016年12月25日，租金为20007元；2016年12月26日起至2019年9月25日，免租金；2019年9月26日起至2019年12月25日，租金为60021元；2019年12月26日起至2020年12月25日，反诉人按照华隆市场经营情况重新制定租金标准。被反诉人应按期向反诉人缴纳租金，如逾期缴纳按每天按欠款金额的千分之五向反诉人支付违约金，被反诉人至今未交付①2019年9月26日起至2019年12月25日，租金为60021元；②2019年12月26日起至2020年7月25日租金121980.6元。证据三、华隆公司根据市场经营情况制定租金标准一份，证明反诉人根据市场经营情况重新制定租金标准一份，该租金标准为按一楼单层面积计算租金，租金为每月每平方米30元，该租金标准低于合同约定每月每平方米17元按建筑面积计算租金的标准，按市场经营情况重新制定的每月租金标准：14间乘以30元乘以41.49平方米=17425.8元；按合同约定租金标准每月为20007元。证据四、2020年5月28日、7月10日EMS快递单两份，证明反诉人多次催促被反诉人交付2019年9月26日至2020年12月25日的租金，被反诉人拒绝接收及履行。证据五、短信聊天记录，证明2020年7月10日，反诉人通知被反诉人交付2019年9月26日至2020年12月25日的租金，被反诉人拒绝交付。反诉被告孟庆余对反诉原告临沂华隆置业有限公司、临沂华隆商业管理运营有限公司提交的证据，发表如下质证意见：对证据一的三性没有异议。对证据二的三性没有异议，但反诉原告的举证目的不成立。合同第二条第二项约定租赁起始日为市场开业日也就是2016年4月16日，根据合同约定租期为5年，自2016年4月16日起至2021年4月15日止，租金每平方米每月17元，每月租金为20007元，2016年4月16日起至2017年3月15日，免租金；2017年3月16日起至2017年4月15日，租金为20007元；2017年4月16日起至2020年1月15日，免租金；2020年1月16日起至2020年4月15日，租金为60021元；2020年4月16日起至2021年4月15日双方未约定租金。对证据三三性均有异议，反诉人单方制定，我方也不认可。对证据四真实性没有异议，但我方从未收到过快递，而且退回的原因并非我方拒收，而是查无此人或收件人外出长时间不回来无法签收，而这个原因也是与事实不符的。对证据五三性均有异议，此证据并非证据的合法形式，通知人身份不明，我方有理由怀疑是诈骗短信的。反诉被告孟庆余为支持其答辩质证意见提交了以下证据：证据一、反诉原告2019年4月19日刊发微信公众号文章一篇，证明华隆五金建材城是2016年4月16日开业。根据合同第二条第二项的约定租赁起始日应为2016年4月16日，终止日应为2021年4月15日。证据二、视频资料光盘两张，分别拍摄于2020年10月2日和7日，证实涉案房屋门前道路仍有建筑模板阻挡，还有一些建筑工程的垃圾材料，至今涉案房屋都无法正常经营。反诉原告临沂华隆置业有限公司、临沂华隆商业管理运营有限公司对反诉被告孟庆余提交的证据，发表如下质证意见：对证据一没有异议，关于租期延长至2016年4月16日的问题，本身2015年12月26日至2016年11月25日即为免租期，反诉原告不收取租金，即便时间延期其他租金收取的时间并不产生影响，而且根据反诉人被反诉人在本案起诉前双方已经按照合同履行，被反诉人也按照合同约定交付了2016年11月26日至2016年12月25日的租金，双方已经严格按照合同履行了合同义务，双方从未对合同延期产生过异议，所以说延期不应当予以支持。对证据二三性均有异议，该组证据无法确认录制场所为涉案房屋所在地，即便录制的视频是真实的，但是通过该视频可以看出道路是通畅的，并不存在无法行走无法经营的情况，而且我公司也不知道上述物品是谁堆放。根据本院采信的证据证明的事实及庭审查明的情况本院确认以下事实：被告（反诉原告）临沂华隆置业有限公司系沂水县鲁南现代国际商贸物流城A4号楼109号等18处即华隆五金建材城的所有人。被告（反诉原告）临沂华隆置业有限公司委托被告（反诉原告）临沂华隆商业管理运营有限公司办理华隆五金建材城商铺出租事宜。2015年10月24日，原告（反诉被告）孟庆余与被告（反诉原告）临沂华隆置业有限公司、临沂华隆商业管理运营有限公司签订《华隆五金建材城商铺租赁合同》（合同编号：0000057）一份，该合同约定被告（反诉原告）临沂华隆置业有限公司、临沂华隆商业管理运营有限公司将位于沂水东一环路（新汽车站南侧）的华隆五金建材城A4栋2.3.4.5.6.7.8.11.12.13.14.15.16.17号商铺（建筑面积1161.72平方米）出租给原告（反诉被告）孟庆余用于经营尚层装饰。租赁期限自2015年12月26日起至2020年12月25日止，租赁起始日为市场开业日。如租赁期前原告（反诉被告）孟庆余入场经营，则该阶段视为试营业期，无需缴纳租金。该铺位前三年标准租金为每月17元/平方米，月标准租金为20007元。租金优惠：从2015年12月26日起至2016年11月25日止免租金；从2016年11月26日起至2016年12月25日止，该铺位租金每月20007元，合计为20007元；从2016年11月26日起至2018年12月25日止免租金；从2018年12月26日起至2019年9月25日止免租金；从2019年9月26日起至2019年12月25日止，该铺位租金每月20007元，合计为60021元；从2019年12月26日起至2020年12月25日止，被告（反诉原告）临沂华隆置业有限公司、临沂华隆商业管理运营有限公司按照市场经营情况重新制定租金标准。原告（反诉被告）孟庆余在签订本租赁合同时，应向被告（反诉原告）临沂华隆置业有限公司、临沂华隆商业管理运营有限公司缴纳押金20007元，并缴纳20007元作为进场开业保证金，以及第一年1个月租金20007元，合计60021元。租赁期满若双方不再续约，如新的租户需要使用原租户的装修，原告（反诉被告）孟庆余毋需将该商铺恢复原状，如果新的租户不需要原告（反诉被告）孟庆余的装修，则原告（反诉被告）孟庆余必须将商铺恢复原状，租赁期满不再续租时，原告（反诉被告）孟庆余应如期退还所承租的铺位，并在五天内将存放在铺位内一切财物搬走，逾期则视为原告（反诉被告）孟庆余自动放弃对铺位内存物的所有权，被告（反诉原告）临沂华隆置业有限公司、临沂华隆商业管理运营有限公司有权予以处理，原告（反诉被告）孟庆余不得追索。合同双方当事人还就其他权利义务、违约责任等事项进行了约定。原告（反诉被告）孟庆余在该合同上签字捺印，被告（反诉原告）临沂华隆置业有限公司、临沂华隆商业管理运营有限公司在该合同上盖章。2015年12月8日，原告（反诉被告）孟庆余与案外人临沂中安广告装饰有限公司签订《装修施工合同》，约定由案外人临沂中安广告装饰有限公司为原告（反诉被告）孟庆余承租的上述商铺进行装修，承包方式为包工包料，工程价款为350000元。2016年初，在涉案商铺装修完毕后，原告（反诉被告）孟庆余经营的尚层装饰家装体验馆开始试营业，并于2016年4月16日开始正式营业。在原告（反诉被告）孟庆余经营的尚层装饰家装体验馆内涉及海尔厨具电器部分系由原告（反诉被告）孟庆余出资装修装饰、案外人胡家柱提供海尔厨具电器部分的样品，原告（反诉被告）孟庆余与外人胡家柱约定就海尔厨具电器部分的利润进行分成。2017年8月份始，被告（反诉原告）临沂华隆置业有限公司在原告（反诉被告）孟庆余经营的尚层装饰家装体验馆门前开挖地槽、进驻渣土车等工程机械、建设围挡，被告（反诉原告）临沂华隆置业有限公司该施工行为对原告（反诉被告）孟庆余经营的尚层装饰家装体验馆开始产生影响。2018年3月份，被告（反诉原告）临沂华隆置业有限公司在原告（反诉被告）孟庆余经营的尚层装饰家装体验馆门前存放物料、商混车卸货、进驻工程机械等正式开工建设华隆公馆，2018年3月2日，原告（反诉被告）孟庆余在其经营的尚层装饰家装体验馆门前张贴《停业告知》，载明：“停业告知尊敬的各位顾客：华隆大楼现在正在施工建设，因现场围挡、物料堆放、机械施工等原因，我店没法正常营业，为保证您的安全，我店停止营业，给各位带来的不便，敬请谅解。特此告知。尚层装饰体验馆2018年3月2日”。2019年9月25日后，被告（反诉原告）临沂华隆置业有限公司向原告（反诉被告）孟庆余催要涉案租赁房屋的租金，原告（反诉被告）孟庆余以被告（反诉原告）临沂华隆置业有限公司施工行为造成原告（反诉被告）孟庆余经营的尚层装饰家装体验馆停业为由拒付租金。自2018年3月2日始至本案立案之日，被告（反诉原告）临沂华隆置业有限公司的建设行为对原告（反诉被告）孟庆余经营的尚层装饰家装体验馆造成实质影响，处于停业状态。2020年7月14日，原告孟庆余以被告临沂华隆置业有限公司的建设行为导致其尚层装饰家装体验馆无法经营为由将二被告诉至本院。2020年8月17日，反诉原告临沂华隆置业有限公司、临沂华隆商业管理运营有限公司以反诉被告孟庆余违反合同约定拒付租金为由提起反诉。为此，形成诉讼。上述事实有《华隆五金建材城商铺租赁合同》、《装修施工合同》、照片、录音、录像、证人证言、调查笔录、评估报告、庭审笔录、当事人的陈述等证据予以证实。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。出租人负有按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的义务。承租人负有按照合同约定的方法使用租赁物，妥善保管租赁物并支付租金的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案的争议焦点为：1.被告临沂华隆置业有限公司建设华隆公馆的行为是否对原告孟庆余经营的尚层装饰家装体验馆造成实质影响，是否构成违约？租赁合同是否应于解除？2.被告临沂华隆置业有限公司是否应退还原告孟庆余主张的租金、押金？3.反诉被告孟庆余拒付租金的行为如何认定？反诉原告主张反诉被告欠付的自2019年9月26日起2020年12月25日的租金是否应于支持？4.原告孟庆余主张的装修装饰损失及营业损失如何认定？被告临沂华隆置业有限公司是否应赔偿原告孟庆余主张的装修装饰损失及营业损失？关于被告临沂华隆置业有限公司建设华隆公馆的行为是否对原告孟庆余经营的尚层装饰家装体验馆造成实质影响，是否构成违约，租赁合同是否解除的问题。租赁合同系继续性合同，承租人在租赁合同存续期间，有权连续地占有、使用与收益租赁物。因而出租人将符合约定的租赁物交付给承租人之后，不仅必须消极地容忍且不妨碍承租人使用与收益，而且还必须积极地于租赁合同存续期间保持租赁物适合于承租人使用与收益，使承租人对租赁物能够圆满的使用与收益。本案的原告孟庆余租赁被告临沂华隆置业有限公司所有的商铺的合同目的就是在租赁合同期限内经营尚层装饰家装体验馆并收益。本案的被告临沂华隆置业有限公司负有在租赁合同期限内保持商铺适合于原告孟庆余正常使用与收益的义务。被告临沂华隆置业有限公司自2018年3月2日始至本案立案之日一直施工建设华隆公馆，在原告孟庆余经营的尚层装饰家装体验馆门前存放物料、商混车卸货、进驻工程机械等，对原告孟庆余经营的尚层装饰家装体验馆造成实质影响，无法营业，以上有原告孟庆余提交的照片、录音、录像、证人证言、调查笔录予以证实；二被告虽抗辩称原告孟庆余对其承租的商铺可开设西门，不影响经营，但未提供证据予以支持己方的抗辩意见，且原告孟庆余在装修装饰尚层装饰家装体验馆时实际已对原商铺的西门进行了封堵，装修装饰的南门（正门）系迎宾营业的主门，现场实情及证人黄某、刘某对此予以证实；二被告另抗辩称原告孟庆余自承租商铺后，共计使用265.2度电费，至今尚有6.8度电费未用完，2016年12月份左右原告孟庆余经营的尚层装饰便不再经营，至今一直处于停业状态，所以其装修损失以及经营损失被告并不存在过错，应不予赔偿，并提交电费缴费凭证欲证明己方的抗辩意见，本院认为尚层装饰家装体验馆并非生产型企业，用电损耗不能作为认定是否停业状态的依据；综上，本院对被告临沂华隆置业有限公司自2018年3月2日始至本案立案之日期间的上述施工行为，对原告孟庆余经营的尚层装饰家装体验馆造成实质影响、无法营业的事实予以采信，对二被告的抗辩意见不予支持。被告临沂华隆置业有限公司的施工行为导致原告孟庆余无法营业，构成合同根本违约，故本院对原告孟庆余要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持。因原告孟庆余未提供充足证据证明其自受到被告实质影响后至起诉前已向被告发出解除合同的通知，故对其要求自2018年3月2日解除租赁合同的诉讼请求不予支持。本案租赁合同解除的时间应认定为立案之日即2020年7月14日。关于被告临沂华隆置业有限公司是否应退还原告孟庆余主张的租金、押金的问题。对于原告孟庆余主张被告临沂华隆置业有限公司退还原告自2016年11月26日至2016年12月25日的租金20007元及相应利息的诉讼请求，因自2016年11月26日至2016年12月25日期间，原被告均未违反合同约定，合同均已实际履行，故本院对原告孟庆余主张被告临沂华隆置业有限公司退还原告支付的自2016年11月26日至2016年12月25日的租金20007元及相应利息的诉讼请求不予支持。对于原告孟庆余主张被告临沂华隆置业有限公司退还原告押金20007元的诉讼请求，因本院认定涉案租赁合同自2020年7月14日解除，被告临沂华隆置业有限公司应将押金20007元退还原告孟庆余，对此本院予以支持。关于反诉被告孟庆余拒付租金的行为如何认定及反诉原告主张反诉被告欠付的自2019年9月26日起2020年12月25日的租金是否应于支持的问题。作为典型的双务性合同，房屋租赁合同中出租方、承租方的义务存在着不同的履行顺序，因而双方之间将会产生不同的履行抗辩权。从合同义务的行为特征来分析，能够产生履行抗辩权的应当限于出租方的交付房屋、瑕疵担保、维修房屋等项义务与承租方的支付租金义务之间，以及返还押金、担保物与返还房屋之间。当出租方不履行或不完全履行交付房屋、瑕疵担保、维修房屋等项义务时，承租人可以拒付或减少租金来行使抗辩权。房屋租赁合同中大量的抗辩权发生于承租方以拒付或减付租金以对抗出租方的不履行或不完全履行行为，尤其是，房屋租赁合同中往往存在多次分期支付租金的行为，在交付房屋与首期给付租金之间，通常存在同时履行的关系，当然也不排除存在先交付房屋后支付租金的先后履行关系，但是实践中由于房屋价值甚高，此情形较为罕见。仅就首期租金与交付房屋同时履行情形看，在承租人受领房屋之后，如果出现房屋未完全交付，或出现房屋本身的瑕疵或权利瑕疵，以及房屋需要维修等情况，足以影响承租人使用收益的实现，则承租人支付二期租金与出租人履行上列义务之间存在先后履行关系，承租人享有先履行抗辩权。从上述房屋租赁合同中履行抗辩权的理论分析，结合本案的实际情况，可以看出本案反诉被告行使的是先履行抗辩权，理由在于：被告临沂华隆置业有限公司的施工行为导致原告孟庆余无法营业，即反诉原告临沂华隆置业有限公司为建设华隆公馆施工期间未保持房屋适合于反诉被告孟庆余使用与收益，使反诉被告孟庆余对房屋物能够圆满的使用与收益。构成合同根本违约，违反了出租方应当完全交付房屋和房屋的瑕疵担保义务，所以在2019年9月25日免租期限届满后反诉被告孟庆余拒绝支付租金。自2019年9月26日至2020年7月14日前因反诉原告临沂华隆置业有限公司交付给反诉被告孟庆余的商铺未保持适合于反诉被告孟庆余使用与收益之目的，反诉被告孟庆余行使先履行抗辩权拒付房租，该期间合同双方当事人实际处于合同履行的中止状态，故对于该期间的租金，反诉原告不应再向反诉被告主张。因本院认定涉案的租赁合同自2020年7月14日解除，故对于自2020年7月14日至2020年12月25日的租金，反诉原告亦不应再向反诉被告主张。故本院对反诉原告向反诉被告主张租金269130.60元及违约金（自起诉之日起至实际付款之日止按月息一分五厘计算违约金）的反诉请求不予支持。关于原告孟庆余主张的装修装饰损失及营业损失如何认定，被告临沂华隆置业有限公司是否应赔偿原告孟庆余主张的装修装饰损失及营业损失的问题。原告孟庆余提交的证据4《装修装饰合同》及收据2张载明装修装饰花费350000元，该金额与山东中元建设项目管理有限公司于2020年9月24日作出的鲁中元建审[2020]第114号尚层装饰家装体验馆室内及室外装饰的工程造价鉴定报告的鉴定结果：尚层装饰家装体验馆室内及室外装饰的工程造价350006.44元（评估基准日2016年1月份至2月份）相吻合，二被告对《装修装饰合同》及装修收据真实性不予认可，但未在期限内申请司法鉴定；二被告对评估报告不予认可，但未在期限内申请重新司法鉴定；二被告亦未提交证据予以支持己方的抗辩意见及反驳原告方关于装修装饰花费的主张，故本院对原告装修装饰花费350000元的事实予以采信。对于二被告在庭审中主张尚层装饰家装体验馆室内及室外装饰中涉及海尔厨具电器装修装饰、广告的出资人并非原告孟庆余而是案外人胡家柱，对该部分装修装饰价值应予扣除的抗辩意见，在本院向案外人胡家柱进行调查时，案外人胡家柱已明确表示尚层装饰家装体验馆室内及室外装饰中涉及海尔厨具电器装修装饰、广告均由原告孟庆余出资，原告孟庆余负责装修，案外人胡家柱出样品（厨具、家电），案外人胡家柱与原告孟庆余就厨具和家电进行利润分成。故本院对于二被告主张扣除案外人胡家柱涉及海尔厨具电器装修装饰、广告花费的抗辩意见不予支持。山东中元建设项目管理有限公司在鲁中元建审[2020]第114号评估报告中评估认定尚层装饰家装体验馆室内及室外装饰的现价值105000元，二被告对该评估价值不予认可，但未在期限内申请重新司法鉴定，二被告亦未提交证据予以支持己方的抗辩意见及反驳原告方关于现价值的主张；但本院认为所谓装饰装修物在剩余租赁期限内的残值损失是与租赁的分摊理论相结合的。根据分摊理论，承租人对租赁物的使用收益将根据约定期限进行分摊，期满则表明承租人在租金对价之下已经完全使用了租赁物，应依约将租赁物返还出租人，形成附合的装饰装修物亦同样适用分摊理论，承租人对装饰装修物的使用利益也同样根据约定期限进行分摊。在合同解除情况下，因合同未履行期满，存在剩余期间，表明承租人并未完全享受附合装饰装修物在租赁期限内的价值，即承租人对附合装饰装修物存在剩余租期内的损失。因此，在计算残值损失时，租赁合同的期限确定尤为重要，因为租赁期限剩余时间越长，说明承租人未利用的装饰装修的价值越多，承租人在剩余租赁期限内的残值损失就越大。在确定残值损失时，需要根据租赁合同剩余租期进行计算，并不能直接通过价格评估直接得出。故本院对于山东中元建设项目管理有限公司在鲁中元建审[2020]第114号评估报告中评估认定尚层装饰家装体验馆室内及室外装饰的现价值105000元不予采信。本案租赁合同租赁期限为5年，原告装修装饰花费350000元，根据分摊理论，装饰装修物贬损价值为70000元/年（含未形成附合部分），贬损率为20%/年。故原告孟庆余主张的自2018年3月2日至2019年9月25日期间的装饰装修物贬损价值标准以70000元/年（含未形成附合部分）为宜，该期间的装饰装修物贬损价值酌情认定为109698.63元[（70000元÷365天）×572天]；对于原告孟庆余主张的自2019年9月26日至2020年7月14日期间的装饰装修物贬损价值，因被告临沂华隆置业有限公司交付给原告孟庆余的商铺未保持适合于原告孟庆余使用与收益之目的，原告孟庆余行使先履行抗辩权拒付房租，该期间合同双方当事人实际处于合同履行的中止状态，故对于该期间的装饰装修物贬损价值，原告孟庆余亦不应再向被告临沂华隆置业有限公司主张。对于自2020年7月14日租赁合同解除后剩余租期内（自2020年7月14日至2020年12月25日）附合装饰装修物（尚层装饰家装体验馆室内及室外装饰物扣减未形成附合部分套装门1套、坐便器1套、洗手盆1组、五金水龙头1个、格栅灯30套、射灯38套、筒灯46套、大吊灯4套）存在的损失，酌情认定为21980.54元[（350000元-套装门800元-坐便器500元-洗手盆120元-五金水龙头52.91元-格栅灯2400元-射灯1900元-筒灯460元-大吊灯6000元）÷7年÷365天×164天]。综上因被告临沂华隆置业有限公司自2018年3月2日至2019年9月25日期间的违约行为，需赔偿原告孟庆余的尚层装饰家装体验馆室内及室外装饰物贬损价值109698.63元；因被告临沂华隆置业有限公司违约导致合同解除，需赔偿原告孟庆余剩余租赁期内（自2020年7月14日至2020年12月25日）尚层装饰家装体验馆室内及室外装饰装修残值（附合装饰装修物）损失21980.54元，以上共计131679.17元。对于原告孟庆余主张的营业损失，原告孟庆余仅提交证据11单方手工记账的2016年账簿作为评估其主张的受被告临沂华隆置业有限公司施工影响导致停止营业期间的营业损失的依据，山东中元建设项目管理有限公司在鲁中元建审[2020]第114号评估报告中评估认定尚层装饰家装体验馆2018年3月2日至2020年7月14日经营损失851000元，但在评估报告特别事项说明部分表示：“针对本次评估范围内的经营损失评估，孟庆余仅提供了2016年收入的部分账簿资料。该部分资料系手工记录账簿，无其他相关资料能够佐证该账簿信息的真实性、准确性及完整性。故本次评估范围内的经营损失，评估工作人员只能根据提供的资料进行核算，并在核算基础上简单测算2018年3月至2020年7月的收入，无法保证测算数据的真实性、准确性及完整性”。因原告孟庆余未提交自2016年至2018年3月份前完整的记账凭证、与客户交易的合同及款项支取凭证等证据，山东中元建设项目管理有限公司在鲁中元建审[2020]第114号评估报告中评估认定的尚层装饰家装体验馆2018年3月2日至2020年7月14日经营损失851000元不能保证该测算数据的真实性、准确性、完整性及客观性，故本院对此不予采信。如原告孟庆余确有充足证据证明己方的营业损失，可待证据充足后，另行主张权利。另，对于原告孟庆余在本案审理期间申请司法评估鉴定支付的鉴定费16000元，因本院仅对尚层装饰家装体验馆室内及室外装饰的工程造价350006.44元（评估基准日2016年1月份至2月份）予以采信，对装修现价值及经营损失不予采信，本院酌情认定由原告孟庆余负担10000元，由被告临沂华隆置业有限公司负担6000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、自2020年7月14日始解除原告孟庆余与被告临沂华隆置业有限公司、临沂华隆商业管理运营有限公司签订的《华隆五金建材城商铺租赁合同》；二、被告临沂华隆置业有限公司于本判决生效后十日内向原告孟庆余赔偿自2018年3月2日至2019年9月25日期间尚层装饰家装体验馆室内及室外装饰物贬损价值109698.63元，剩余租赁期内（自2020年7月14日至2020年12月25日）尚层装饰家装体验馆室内及室外装饰装修残值（附合装饰装修物）损失21980.54元，以上共计131679.17元；三、自2020年7月14日后剩余租赁期内尚层装饰家装体验馆室内及室外附合装饰装修物（扣除未形成附合部分套装门1套、坐便器1套、洗手盆1组、五金水龙头1个、格栅灯30套、射灯38套、筒灯46套、大吊灯4套）归被告临沂华隆置业有限公司所有，原告孟庆余于本判决生效后十日内自行拆除尚层装饰家装体验馆室内及室外未形成附合部分装饰装修物（套装门1套、坐便器1套、洗手盆1组、五金水龙头1个、格栅灯30套、射灯38套、筒灯46套、大吊灯4套）；四、被告临沂华隆置业有限公司于本判决生效后十日内向原告孟庆余返还租赁押金20007元、支付评估鉴定费6000元；五、驳回原告孟庆余的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告临沂华隆置业有限公司、临沂华隆商业管理运营有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7600元、保全费2620元，由原告负担6387元（本诉受理费4750元、保全费1637元），由被告临沂华隆置业有限公司负担3833元（本诉受理费2850元、保全费983元）；案件反诉受理费5337元，由反诉原告临沂华隆置业有限公司、临沂华隆商业管理运营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判长  王兴会审判员  刘京军审判员  王延国二〇二〇年十二月二十一日书记员  任奎臻