山东省平邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1326民初4231号 原告（执行案外人）：汪时营，男，1969年8月4日出生，汉族，住山东省平邑县。 委托诉讼代理人：丁存丽，山东鲁南律师事务所律师。 被告（申请执行人）：彭京全，男，1972年2月2日出生，汉族，住山东省平邑县。 委托诉讼代理人：王瑞栋，山东创序律师事务所律师。 被告（被执行人）：平邑县平邑街道北苑社区居民委员会。法定代表人：马万意，主任。 委托诉讼代理人：彭京磊，山东鲁南律师事务所律师。 原告汪时营与被告彭京全、被告平邑县平邑街道北苑社区居民委员会（以下简称北苑居委会）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪时营及其委托诉讼代理人丁存丽，被告彭京全及其委托诉讼代理人王瑞栋，被告北苑居委会的委托诉讼代理人彭京磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪时营向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法撤销（2019）鲁1326执191号之三执行裁定书，中止执行原告的个人财产：位于××市场××街楼××南向北第三位房屋；2.诉讼费及律师费由被告承担。事实和理由：2014年起，原告汪时营为被告北苑居委会建设邑鼎晟住宅小区及邑鼎晟菜市场工程施工，工程竣工验收合格后，被告北苑居委会拖欠原告工程款，迟迟不付。2018年3月26日，被告北苑居委会与原告协商，以工程款中的1102200元抵××市场××街楼××南向北第三位房屋的购房款，双方签订《房屋买卖合同》。合同签订后，楼房的物权发生转移变化。贵院（2019）鲁1326执191号之三执行裁定书将该房屋查封，属于查封错误。原告提出执行异议申请，贵院作出（2020）鲁1326执异66号执行裁定，驳回原告的执行异议。综上所述，（2020）鲁1326执异66号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。为维护原告合法财产权益，特提起异议之诉，请予支持。 彭京全辩称，原告所诉与事实不符，所提交的房屋买卖合同不能证明原告已实际取得房屋所有权，不能排除人民法院对涉案房屋的强制执行。2019年7月16日，平邑法院执行局对被执行人负责人马万意所做的谈话笔录中明确提到被执行人同意法院评估拍卖该涉案房屋，能够证明涉案房屋在2019年7月16日之前不存在以房抵债的情况，同时证明原告与被执行人于2018年3月26日签订的房屋买卖合同存在虚假，不存在法律效力。2018年3月26日，该涉案房屋并没有动工建设，不存在以房抵债的可能性，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 北苑居委会辩称，北苑居委会不应是被告，应为第三人。原告诉状中所述原告与北苑居委会于2018年3月26日进行协商，以房抵债的房屋买卖合同属实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.北苑居委会提交汪时营为邑鼎盛小区及邑鼎盛菜市场施工工程量单据一宗，证明汪时营曾为北苑居委会施工建设。 汪时营质证认为，对证据真实性无异议，北苑居委会同意与邑鼎盛公司协商后共同支付以上工程款，所以北苑居委会及邑鼎盛公司在2018年3月26日共同与汪时营签订了房屋买卖合同，约定以拖欠工程款中的1102200元折抵案涉房屋购房款。 彭京全质证认为，对真实性及关联性有异议。汪时营与北苑居委会是否存在施工合同关系、工程款是否经过结算与本案无关。 2.汪时营提交邑鼎晟农贸市场电费水费5张，证明案涉沿街楼房自2019年6月开始缴纳水电费使用。 彭京全质证认为，对真实性有异议，没有加盖任何公章，无法证实原告的实际支出。 北苑居委会质证认为，无异议。 3.汪时营提交两委会议记录复印件一份，证明因北苑居委会欠汪时营市场楼建设款，在2018年3月1日召开两委会议，决定用新建楼房按商定价格抵顶建筑款，证实将涉案楼房抵给原告，北苑居委会履行了法定程序，也证实欠原告款项属于建设工程款，原告具有优先受偿权。 彭京全质证认为，对该证据真实性和关联性均存有异议，该证据系复印件，且与北苑居委会主任马万义在法院执行局谈话笔录相互矛盾。 北苑居委会质证认为，无异议。 4.汪时营申请证人孙某、白某出庭作证，两位证人陈述：北苑居委会在2019年5月将案涉房屋交给汪时营，交房屋钥匙。 汪时营质证认为，没有异议，两位证人证言能够证实在法院查封之前北苑居委会已将楼房交付给原告使用。 彭京全质证认为，孙某证实交钥匙的时间系听孙学岭说的，孙学岭不是涉案房屋以房抵债的经办人，孙学岭未到庭，白某其证言也系听说，两位证人证言真实性不能确定。 北苑居委会质证认为，对汪时营与北苑居委会以楼房折抵工程款的事实无异议。 根据双方当事人的举证及质证，本院综合分析认为，对于证据1，汪时营没有异议，本院予以采信；彭京全对真实性及关联性有异议，但没有相反证据足以反驳，对其质证理由，本院不予采信。对于证据2，北苑居委会没有异议，本院予以采信；彭京全对真实性有异议，但没有相反证据足以反驳，对其质证理由，本院不予采信。对于证据3，该证据虽然为复印件，但北苑居委会无异议，本院予以采信；彭京全对真实性有异议，但没有相反证据足以反驳，对其质证理由，本院不予采信。对于证据4，北苑居委会没有异议，该证据能与其他证据相互佐证，能够证明案件事实，本院予以采信；彭京全对真实性有异议，但没有相反证据足以反驳，对其质证理由，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月1日，北苑居委会召开两委会议，会议记录簿载明：社区欠汪时营、祝成刚的市场楼建设款，用新建的楼房按商定价格抵顶建筑款。 2018年3月26日，汪时营（合同乙方）与北苑居委会（合同甲方）、临沂邑鼎晟置业有限公司签订房屋买卖合同，约定汪时营购买××市场××街楼××南向北第三位（0003号），建筑面积167ｍ²，主房单价6600元／ｍ²，总价1102200元，合同签订时汪时营于2018年3月26日前将房款一次性全部付清。北苑居委会于2018年3月26日前将房屋交付汪时营使用，……。合同第三页下方空白处注明：此房款抵款2017年前汪时营在邑鼎晟住宅小区及邑鼎晟菜市场工程款，具体内容见附件。该合同由北苑居委会在甲方一栏加盖公章，并由马万意在法定代表人一栏签名，临沂邑鼎晟置业有限公司在甲方委托代理人一栏加盖公章，汪时营在乙方一栏签名及捺指纹。2018年3月26日，邑鼎晟公司出具收入凭证一张（出纳记账联），载明收款单位为北苑社区，说明折抵房款，金额1102200元，该凭证由北苑居委会保管，并由马万意签名。 2018年6月19日，彭京全与北苑居委会、平邑县城建综合开发公司债权转让合同纠纷一案在本院立案审理。2018年11月22日，本院作出（2018）鲁1326民初4273号民事判决，判决北苑居委会于判决生效后十日内偿还彭京全欠款1105200元及利息（利息以1105200元为基数，自2018年6月19日起至实际给付之日按中国银行同期同类贷款基准利率计算）。判决生效后，彭京全于2019年1月15日向本院申请执行该案。本院于2019年4月12日作出（2019）鲁1326执191号执行裁定，裁定查封北苑居委会所有的位于平邑县××市场××路××房××楼房（即案涉楼房），并于2019年6月22日送达北苑居委会。 2019年5月，北苑居委会将案涉楼房交付汪时营。 2019年7月16日，本院执行人员与北苑居委会负责人马万意进行执行谈话，并制作执行谈话笔录一份，马万意在执行笔录中陈述：只有你这案件查封的位于××路××街楼没他人查封；评估拍卖××路××街楼。 2019年12月14日，本院作出（2019）鲁1326执191号之三执行裁定书，裁定拍卖案涉楼房。 另查明，北苑居委会建设案涉楼房至今没有取得建设用地手续，也没有办理不动产产权证书。 本院认为，本案双方当事人有二个争议焦点：一是北苑居委会作为被告是否适格；二是汪时营就案涉楼房是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于第一个焦点，北苑居委会负责人在执行谈话笔录中明确表示评估拍卖案涉楼房用于偿还执行案款，这与汪时营提出的执行异议意见相反，故汪时营起诉时将北苑居委会列为被告并无不妥。 关于第二个焦点，本案系汪时营主张对彭京全申请执行的案涉楼房享有足以排除强制执行的民事权益而提起的执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。北苑居委会拖欠汪时营工程款，有结算表及两委会议记录簿等为证，本院予以确认。北苑居委会与汪时营达成以拖欠工程款折抵楼房款的协议，系双方真实意思的表示，应合法有效。北苑居委会与汪时营签订《房屋买卖合同》，将自建房屋出售给汪时营并已交付汪时营，汪时营取得案涉房屋占有、使用的权利。本院查封案涉房屋的时间在汪时营与北苑居委会达成《房屋买卖合同》及以工程款折抵房款之后，且在本院送达执行裁定前，汪时营已实际占有、使用案涉楼房。案涉楼房没有取得合法建设手续，导致不能办理房屋登记及过户手续，并非因汪时营的自身原因所致。故根据上述法律规定，汪时营对案涉房屋提出的异议符合法定的情形，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。案涉房屋转让未经所有权变更登记，不能确认案涉房屋所有权属于汪时营。 综上所述，汪时营要求停止对案涉楼房的强制执行，事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。汪时营要求撤销（2019）鲁1326执191号之三执行裁定书，不属于本案审查范围，本案不予处理。汪时营的其他诉求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、停止对位于平邑县××市场××街楼××南向北第三位房屋的强制执行； 二、驳回原告汪时营的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告彭京全负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉费，本院不再另行通知。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  廉 峰 审 判 员  英荣泉 人民陪审员  廉玉花 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  毛振楠