北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初15086号原告：北京杰亚通天科技有限责任公司，住所地北京市东城区王府井大街99号一层G07号。法定代表人：周连芝，经理。委托诉讼代理人：黄士琪，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨娅雯，北京市京师律师事务所实习律师。被告：北京金昊源珠宝有限公司，住所地北京市东城区朝阳门内大街288号院1号楼6层727。法定代表人：李英，经理。第三人：北京祥云世纪商贸有限责任公司，住所地北京市东城区王府井大街99号一层商铺东侧。法定代表人：朱义造，经理。原告北京杰亚通天科技有限责任公司与被告北京金昊源珠宝有限公司，第三人北京祥云世纪商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告北京杰亚通天科技有限责任公司的委托诉讼代理人黄士琪，被告北京金昊源珠宝有限公司的法定代表人李英，第三人北京祥云世纪商贸有限责任公司的法定代表人朱义造到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京杰亚通天科技有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告双方于2017年12月25日签订的《合作协议书》无效；2.判令被告返还原告风险保证金3万元、未使用租金197778元、转租费13万元、因产权人维权导致原告不能正常营业的房租损失9000元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月25日，被告将其从第三人处承租的位于北京市东城区×××场地转租给原告使用，并签订《合作协议书》，原告按照合同约定如期支付租金、风险保证金，并额外支付13万元转租费。合同履行期间，案外人×××公司称G7号场地系其所有，并拿出产权证，称其未与任何人签订过房屋租赁合同或委托出租，并将上述场地封锁。原告将此事告知被告及第三人，但未得到解决，最终产权人向原告送达限期搬离通知书。原告只能按照产权人的要求于2018年6月27日签订《租房协议》，并按约定支付了租金。原告认为原被告双方签订的合同应为无效，被告应当承担相应的责任，为维护合法权益，提起本案诉讼。被告北京金昊源珠宝有限公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告在第三人处租的房屋，租金是40万元，还有3万元的保证金。被告将房屋租给原告时，也是收取了原告的40万元租金及3万元风险保证金，被告没有多加价款。原告以现金的方式给了被告10万元钱款，这是被告作为中间人应该得到的钱款，并非是原告所称的13万元钱款，该笔钱款也不应退还。第三人北京祥云世纪商贸有限责任公司述称：不同意原告的诉讼请求。第三人从被告处收到的租金是40万元和风险保证金3万元，而原告已经使用诉争的房屋一年有余，因此不应退还原告租金。同时，第三人没有收到过转租费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，经审理本院认定事实如下：2010年2月6日，第三人北京祥云世纪商贸有限责任公司（以下简称祥云公司）法定代表人朱义造曾与×××公司等出租方代表签订《租赁协议书》，约定将×××房屋出租给朱义造（祥云公司法定代表人）使用。2011年6月16日，案外人×××公司（以下简称×××公司）代表×××公司（以下简称×××公司）及×××商铺其它业主与第三人祥云公司及朱义造签订补充协议，确认朱义造为第三人祥云公司的实际控制人，将×××的承租方变更为祥云公司。2013年12月30日，×××公司、×××公司作为业主代表与案外人×××公司（以下简称×××公司）、第三人祥云公司、朱义造再次签订《×××首层变更承租方协议》，约定将×××首层的承租方于2013年12月21日由第三人祥云公司变更为×××公司。2013年12月24日，第三人祥云公司（甲方）与×××公司（乙方）签订《转租补偿协议》，约定鉴于乙方同意接受承担×××一层，甲方以前与各方的权利义务由乙方承担，乙方给付甲方补偿金600万元及价值900万元的玉石。乙方于签约当日付300万及900万元玉石，签订协议后6个月内，付余款300万元。若乙方未能按期给付尾款，乙方除支付尾款外，另行赔偿甲方800万元，且甲方原出租的一层商铺5间租金无偿归甲方收取，直到乙方付清300万尾款及800万赔偿为止。2017年，第三人祥云公司（甲方、出租人）与李英（乙方、承租人，李英为北京金昊源珠宝有限公司法定代表人）签订《北京祥云世纪商贸有限责任公司场地（商铺）租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市东城区×××，建筑面积92.7平方米，租赁期限自2017年11月10日起至2020年2月20日止。本合同租金实行，押3万元付全年租金40万元。不足整月部分按日租金标准收取，以后提前30日支付下一期租金。本合同签订当日，乙方应向甲方支付保证金3万元，作为履行本合同和提供商品服务质量及守法诚信经营的担保。甲方应向乙方出具收款凭据（合同生效后，押金自动作为保证金）。合同乙方权利义务部分约定，将场地转让给他人或和其他租户交换场地的，应先征得甲方的书面同意，按规定办理相关手续，并不得出租、转让、转借营业执照。合同解除部分约定，乙方将场地擅自转租、转让、转借给他人，或和其他租户交换场地的，甲方有权解除合同，乙方已付租金及保证金不予退还，仍不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。2017年12月25日，北京金昊源珠宝有限公司（甲方，以下简称金昊源公司）与北京杰亚通天科技有限责任公司（乙方，以下简称杰亚通天公司）签订《合作协议书》，约定甲方将位于×××，与乙方联合经营使用，建筑面积为92.7平方米。合作期限自2017年11月10日起至2020年2月20日止。风险保证金为3万元，并规定每年提前30天一次性交付全年的税后合作收益40万元整，其中收益不足整月的，按日计算。乙方应在合作期间缴纳任何税费及其他一切费用。乙方交齐保证金和全年收益后，协议正式生效。乙方应按时交纳国家规定的各项税费，场地内的电器、照明、上网、电视等产生的费用。乙方权利义务部分约定，乙方将场地转让给他人或和其他租户交换场地的，应先征得甲方的书面同意，按规定办理相关手续，并不得出租、转让、转借营业执照。合同解除部分约定，乙方将场地擅自转租、转让、转借给他人，或和其他租户交换场地的，甲方有权解除合同，乙方已付租金及保证金不予退还，仍不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。2017年12月25日，金昊源公司出具收据载明收到商铺租金（2017年12月25日-2018年12月24日）壹年的租金40万元。同日出具的编号为×××的收据载明，收到×××商铺（一层）保证金3万元。合同履行期间，案外人×××公司（以下简称×××公司）曾多次到涉案商铺，称原告承租场地系其所有的×××场地，要求原告搬离，并于2018年6月18日向原告送达《限期搬离通知书》，载明其作为×××房屋的所有权人，没有与任何人签订该房屋的租赁合同，原告无权占有使用，之前已多次要求原告腾退，原告置之不理，现再次通知，限原告于五日内搬离，归还房屋。另查，北京市东城区×××原系×××公司所有，2014年12月9日产权人变更为×××公司。×××公司曾于2015年6月10日之前向×××公司发送了解除租赁合同的通知，×××公司同意解除双方之间的租赁合同，解除时间为2015年6月10日。对于本案租赁场地的具体位置，应为×××铺位，并非租赁合同中载明的×××。2018年6月27日，案外人×××公司收回诉争房屋，并于同日委托×××（×××公司代理人）与×××（杰亚通天公司代理人）签订租房协议，确定由原告继续使用诉争房屋。2018年6月27日，×××向×××出具收条一份，载明“今收到×××支付房屋租金壹佰万元整（以汇款凭证为准）。其余壹佰万元12月10日前交付”。2019年1月13，案外人×××公司以不当得利纠纷为由将祥云公司起诉至本院，要求祥云公司返还×××公司2015年6月10日至2018年6月27日期间房屋租金972612元及同期银行贷款利息。经审理，本院于2020年3月30日作出×××民事判决书，判决祥云公司于判决生效之日起十五日内向×××公司返还252054.8元；驳回×××公司的其他诉讼请求。该判决现已生效。诉讼中，本院对诉争房屋进行了现场勘验，原告承租的位置为×××，商户名称为×××，门朝东；南北长约为8.21米，东西长为10.53米。对此，各方均认可其真实性。庭审中，原告提供录音证据一份并申请证人×××出庭作证，拟证明当时给付被告的周转费用是13万元。对此，被告不认可录音及证人证言的真实性，称被告只收到了10万元现金并非是13万元。第三人表示不清楚13万元周转费的事情。本院认为：根据我国《合同法》相关规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。除上述法定之情形外，当事人订立或者履行合同过程中的瑕疵，均不属于合同无效的认定依据。原、被告之间签了《合作协议书》，该协议书并不符合法律关于合同无效的相关情形。故对原告要求确认上述协议书无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告与被告签订的《合作协议书》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效的合同，对双方均有约束力。考虑到诉争房屋登记的产权人×××公司已于2018年6月27日将房屋收回，并另行与原告签订《租房协议》，被告亦不再享有诉争房屋的承租权和转租权。原告与被告签订的《合作协议书》于2018年6月27日已无法实际履行，双方签订合同的目的已无法实现，故本院认定原、被告双方签订的《合作协议书》于2018年6月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方《合作协议书》无法继续履行系因被告无法履行其合同权利义务导致，故诉争商铺合作协议解除后，被告应将已经收取的风险保证金、部分转租费用及未使用的房屋租金返还给原告，故对于原告要求被告返还风险保证金3万元及未使用的房屋租金一节，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告返还未使用租金的具体金额，结合被告向原告出具的租金收据中载明租期为2017年12月25日至2018年12月24日，庭审中被告亦陈述房屋的实际经营期限自2017年12月25日开始等情形。本院认定原告交纳的40万元租金应为2017年12月25日至2018年12月24日的租金。同时，案外人×××公司已于2018年6月27日收回诉争房屋，且庭审中原告亦陈述诉争房屋的实际使用时间为2017年12月25日至2018年6月27日，故双方合作协议书的实际履行期限应为2017年12月25日至2018年6月27日。对于未使用的房屋租金，被告应当予以返还。关于原告转租费用的具体金额，虽然被告仅认可以现金的方式收到了10万元的转租费用，但考虑到原告提供的录音中原告三次明确表示还支付被告13万元现金，被告均未对该金额提出异议。且在2019年12月11日的谈话过程中，被告曾陈述“13万元最终给物业了，是给物业的中介费”，故本院认定原告支付被告的转租费用应为13万元。考虑到双方签订《合作协议书》的履行期限、该协议书终止履行的原因等因素，本院酌定被告返还原告105000元转租费用。关于原告要求被告赔偿因产权人维权导致无法经营的房租损失的诉讼请求，因原告对此并未提供充分证据予以证明，对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告北京金昊源珠宝有限公司于本判决生效后七日内向原告北京杰亚通天科技有限责任公司返还风险保证金30000元、未使用租金197260.27元、转租费用105000元；二、驳回原告北京杰亚通天科技有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6802元，由原告北京杰亚通天科技有限责任公司负担640元（已交纳）；由被告北京金昊源珠宝有限公司负担6162元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  薛 蓓审 判 员  李成博审 判 员  张 丹二〇二〇年十二月十六日法官助理  宿云达书 记 员  李 明