广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初5816号原告：曾桂妹，女，1972年12月5日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，被告：广州市碗豆芽物流配送有限公司，住所地广东省广州市南沙区黄阁镇望江二街****，统一社会信用代码91440115MA59AN028C。法定代表人：范云伟。原告曾桂妹与被告广州市碗豆芽物流配送有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾桂妹到庭参加了诉讼，被告广州市碗豆芽物流配送有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾桂妹向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2020年1月至2020年7月租金11200元；2.被告支付原告违约金3360元；3.被告支付原告垫付的物业管理费、水电费、空调费、公摊费用共计1145.81元；4.解除双方的租赁合同关系；5.本案所有诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月1日，原告与被告的法定代表人签订了广州市南沙区××××房租赁合同，合同约定租赁期限从2018年10月1日至2019年9月30日，月租金1600元，每月1日前交付当月的租金。被告向原告支付两个月租金3200元作为保证金，若被告逾期缴纳租金，每逾期一日，承租人向出租人支付当月租金1%的违约金（每天16元）。租赁合同期满后，被告向原告口头续约，按原合同支付租金，但没有签订租赁合同。事实上被告仅支付了2019年10月至2019年12月的租金。被告从2020年1月开始拖欠原告租金共计11200元。原告向被告多次催交租金未果，被告至今依然没有支付拖欠的租金。综上所述，原告认为，双方租赁关系实际存在。原告向被告提供符合要求的房屋，被告理应依约及时支付租金给原告。但是，被告却无理拒不支付租金至今。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。被告广州市碗豆芽物流配送有限公司无答辩。经审理查明：2018年9月29日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《房产租赁合同》，约定：甲方将位于南沙区××××房出租给乙方使用，租赁期限自2018年10月1日至2019年9月30日止，甲方应于2018年10月1日将房产交付乙方使用，月租金为1600元，租金按月结算，乙方在每月的第2日前结清；若乙方未按期缴纳租金，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付滞纳金；乙方于签订本合同之当天（2018年9月29日）向甲方交付保证金3200元以及首月租金1600元，租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方，若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因乙方使用该房产而产生的费用由乙方负责支付；乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失：……3、拖欠租金或相关费用超过十五天的……；合同期间该物业的水电、物业管理费、出租屋税费，均由承租方负责。原告在庭审中陈述上述合同到期后，双方达成续租的合意，被告按照涉案合同的约定标准支付租金至2019年12月31日。据原告提交的物业管理费、空调费、水电费及公摊水电费电子发票显示，（11栋1009）2020年4月至7月物业管理费为892.53元，2020年3月至6月空调费为59.37元、电费为39.35元、公摊电费为65.2元、水费为9.44元、公摊水费为4.64元，上述费用产生相应税费共计75.28元，合计1145.81元。本院依职权向广州市规划和自然资源局调取涉案房屋的《不动产登记查册表》，载明：涉案房屋权利人为原告，建筑面积为39.073平方米，共有情况为单独所有，登记日期为2018年5月18日。原告在庭审中陈述被告直接向物业管理处支付物业管理费、水电费、空调费、公摊费用，后被告拖欠上述费用，原告代被告交纳后，物业公司向原告开具上述发票；被告承租后修改了门锁密码，原告至今无法收回涉案租赁物，原告要求被告告知密码，被告称其有很多重要物品在涉案租赁物内，不可以告知原告密码；原告要求以被告支付的3200元保证金抵销被告拖欠的租金；被告至今未支付2020年1月至2020年7月租金；逾期支付2020年1月至2020年7月租金的违约金的计算方式为：每天按照月租金1600元的1%计算即每天16元，每月分别计算30天，共计210天，违约金为16元/天×210天=3360元。以上事实，有原告提交的《房产租赁合同》、微信聊天记录及电子发票，《不动产登记查册表》、原告陈述予以佐证。本院认为，原、被告签订的《房产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。因合同到期后被告仍向原告继续支付2019年10月至12月租金，原告对此未提出异议，故双方建立不定期租赁合同关系，原租赁合同应视为继续有效。被告逾期拖欠租金超过十五日，原告有权解除不定期租赁合同关系，故原告诉请解除双方的租赁合同关系，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，每月租金为1600元，被告至今未向原告交纳2020年1月至7月的租金，故被告应向原告支付2020年1月至7月租金共计11200元。原告主张以被告支付的3200元保证金抵销上述租金，符合法律规定，本院予以准许。被告拖欠原告租金抵销被告支付的保证金后，被告仍应向原告支付2020年1月至7月租金共计8000元。涉案合同约定被告应于每月第2日前向原告支付当月租金，否则被告应按约定每逾期一天，按欠款金额的百分之一支付滞纳金。上述滞纳金实质上应为逾期付款违约金。而被告至今逾期支付2020年1月至7月租金，已构成根本违约，故原告主张3360元违约金，符合合同约定，被告不出庭抗辩，视为放弃对违约金标准提出异议的权利，本院予以准照。涉案合同约定被告负责支付水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因被告使用该房产而产生的费用，被告在履行合同过程中也实际承担物业管理费、空调费、水电费、公摊费用，原告代被告交纳2020年4月至7月的物业管理费892.53元、2020年3月至6月的空调费59.37元、电费39.35元、公摊电费65.2元、水费9.44元、公摊水费4.64元，上述费用产生相应税费共计75.28元，合计1145.81元。故原告要求被告返还上述费用1145.81元，合理有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告曾桂妹与被告广州市碗豆芽物流配送有限公司之间的租赁合同关系；二、被告广州市碗豆芽物流配送有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾桂妹支付2020年1月至2020年7月的租金8000元；三、被告广州市碗豆芽物流配送有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾桂妹支付逾期支付2020年1月至2020年7月租金的违约金3360元；四、被告广州市碗豆芽物流配送有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾桂妹支付垫付的物业管理费、水电费、空调费、公摊费用共计1145.81元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费192元，由被告广州市碗豆芽物流配送有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  梁少梅人民陪审员  梁金志二〇二〇年十二月三十日书 记 员  陈洁莹