昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初9446号原告：云南红星美凯龙物业管理有限公司，住所地云南省昆明市西山区广福路**云南红星广场**，统一社会信用代码9153011255776338XT。法定代表人:周伟。委托诉讼代理人：李雪文，男，白族，身份证登记住址云南省昆明市呈贡县,特别授权代理。委托诉讼代理人：莫晓芳，女，瑶族，身份证登记住址云南省昆明市西山区,特别授权代理。被告：鲁明辉，女，汉族，1965年10月2日出生，住址云南省昆明市五华区。原告云南红星美凯龙物业管理有限公司与被告鲁明辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案，依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告云南红星美凯龙物业管理有限公司的委托诉讼代理人莫晓芳到庭参加诉讼。被告鲁明辉经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南红星美凯龙物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理费222890.60元（3.5元∕月∕平方米×414.86平方米×24月＋3.5元∕月∕平方米×225.98平方米×6月＋3.5元∕月∕平方米×53.46平方米×18月＋3.5元∕月∕平方米×135.42平方米×12月＋3.5元∕月∕平方米×829.72平方米×24月＋3.5元∕月∕平方米×414.86平方米×12月＋3.5元∕月∕平方米×414.86平方米×36月＋3.5元∕月∕平方米×829.72平方米×12月）；2.被告赔偿原告截止2020年5月22日产生的违约金669794.80元；3.被告承担邮寄费24元；4.本案诉讼费、保全费、申请执行费等为原告实现自身权利而支出的费用由被告承担。事实和理由：被告与原告就被告所有的坐落于昆明市西山区房屋的物业服务签订《前期物业服务协议》，原告按物业协议约定内容及质量提供上述房屋所在物业区域公共性物业服务，被告按照2.8元∕月∕平方米（建筑面积）的标准按年度预交方式向原告交纳物业费。根据《前期物业服务协议》第37条约定，被告拖欠物业费的，应按照3‰每天的标准向原告支付违约金。经原告查实：被告拖欠8幢15层1501至1504号、1514至1518号房屋自2018年1月1日至2019年12月31日期间物业费合计34848.24元，产生违约金72188.20元；拖欠8幢15层1506至1510号房屋自2019年7月1日至2019年12月31日期间物业费4745.58元，产生违约金4655.40元；拖欠8幢15层1505号房屋自2018年7月1日至2019年12月31日期间物业费合计3367.98元，产生违约金5752.51元；拖欠8幢15层1511至1513号房屋自2018年7月1日至2019年6月30日期间物业费合计5687.64元，产生违约金10237.75元；拖欠8幢16层1601至1618号房屋自2016年1月1日至2017年12月31日期间物业费69696.48元，产生违约金297116.10元；拖欠8幢18层1801至1805号、1815至1818号房屋自2017年1月1日至2017年12月31日期间物业费合计17424.12元，产生违约金64713.10元；拖欠8幢18层1806至1814号房屋自2016年1月1日至2018年12月31日期间物业费合计52272.36元，产生违约金194191.80元；拖欠8幢19层1901至1918号房屋自2017年1月1日至2017年12月31日期间物业费合计34848.24元，产生违约金129426元。期间原告向被告催交物业费，发送《物业费催交通知》产生邮寄费24元。为维护原告合法权益，特向法院起诉。被告鲁明辉未做答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告鲁明辉无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了举证、质证的诉讼权利。原告提交的证据，形式符合民事诉讼证据规则的要求，证据真实有效，来源合法，且与本案相关联，本院予以采信。综上，结合庭审调查本院确认本案法律事实如下：原告提交的72份《商品房买卖合同登记备案表》中记载，云南红星广场房屋的买受人系被告，建筑面积为45.28平方米；云南红星广场房屋的买受人系被告，建筑面积为45.39平方米；云南红星广场房屋的买受人系被告，建筑面积为43.72平方米；云南红星广场房屋的买受人系被告，建筑面积为53.46平方米。2012年9月13日，案外人陈娴以被告的名义（甲方、业主）与原告（乙方、物业服务单位）签订《云南红星广场前期物业服务协议》（其中记载甲方门牌号，约定乙方为云南红星广场提供物业服务，物业服务期为自本协议签订之日起至业主大会成立并选聘新的物业服务企业前；物业服务费住宅（1#-6#楼）按1.68元/月/平方米收取，非住宅（公寓、写字楼、商铺），其中7#楼按2.8元/月/平方米收取，8#、9#楼按3.5元/月/平方米收取，物业服务费采取按年预交方式，首次在签订本协议时交纳，之后每次交纳时间为物业服务费到期前一个月内；若甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按欠交额每日3‰累计计收违约金。原告提交的日期分别为2012年9月10日、2012年10月31日的《法人授权委托书》（附陈娴身份证复印件）中记载：鲁明辉（身份证：5301131965********）因有事无法来办理红星国际广场的接房手续，现委托陈娴全权代为办理接房相关事宜。其中2012年9月10日的《授权委托书》中记载授权期限自2012年9月10日-2012年9月14日止。另，原告曾通过EMS向被告邮寄物业费催交通知。原告陈述，诉讼请求第四项实际产生的只有诉讼费，其他费用没有产生，当庭放弃。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中，根据原告提交的《授权委托书》（含陈娴身份复印件），被告是委托案外人陈娴为其代为办理涉案房屋的接房事宜。故案外人陈娴以被告的名义与原告签订的前期物业服务合同，属于其处理委托人委托事务的范围，该法律行为的后果由委托人即被告承担。现原告主张被告未交纳房屋自2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，房屋自2019年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，房屋自2018年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，房屋自2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费，房屋自2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费，房屋自2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费，房屋自2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，房屋自2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费，被告作为履行义务一方，其经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未提交相应的证据证实款项的支付情况，故本院按照原告的陈述予以确认。前期物业服务合同中约定，被告应自物业服务费到期前一个月内支付下一年的物业服务费，非住宅8#楼按3.5元/月/平方米收取。现约定的付款期限已经届满，按照合同约定的物业服务费收取标准，被告应支付的物业服务费为222890.64元（3.5元∕月∕平方米×414.86平方米×24月+3.5元∕月∕平方米×225.98平方米×6月+3.5元∕月∕平方米×53.46平方米×18月+3.5元∕月∕平方米×135.42平方米×12月+3.5元∕月∕平方米×829.72平方米×24月+3.5元∕月∕平方米×414.86平方米×12月+3.5元∕月∕平方米×414.86平方米×36月+3.5元∕月∕平方米×829.72平方米×12月），故本院对原告要求被告支付物业服务费222890.60元的诉讼请求予以支持。被告未按照约定向原告支付物业服务费，其行为已构成违约，根据前期物业服务合同的约定，被告自逾期之日起按起欠交金额每日3‰向原告支付违约金，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，结合本案合同的履行情况、被告的过错程度以及当事人的预期利益，约定的违约金过高，本院酌情确认被告支付欠款金额10%的违约金即22289.06元。至于原告主张的邮寄费24元，双方在前期物业服务合同中没有约定，且原告也未提交相应的票据予以证实，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告鲁明辉于本判决生效之日起十日内向原告云南红星美凯龙物业管理有限公司支付物业服务费222890.60元以及违约金22289.06元，以上合计245179.66元；二、驳回原告云南红星美凯龙物业管理有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6905元（原告已预交），由被告鲁明辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 姚 琳二〇二〇年十二月十一日书记员 李秋媛