河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初6592号原告（反诉被告）：卢彦勋，男，汉族，1972年12月25日出生，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：雷艳红、光晨晨，河南君信合律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：任岗平，男，汉族，1960年6月20日出生，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：李艳军，河南新大地律师事务所律师，特别授权。原告卢彦勋诉被告任岗平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告任岗平提起反诉，经本院审查，被告提起的反诉成立，决定本诉与反诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢彦勋及其委托诉讼代理人雷艳红、光晨晨，被告任岗平的委托诉讼代理人李艳军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢彦勋诉称：2009年12月13日，被告任岗平与原告卢彦勋签订书面的《房屋买卖契约》，约定被告任岗平将其合法拥有但未办理房产证及土地使用证的位于关林钢厂路南侧（现为洛阳市××办事处××东路××院××）的房产及土地转让给原告，转让价格120万元（不包含办理土地使用证和房屋证费用办理），上述两证费用由原告承担，超过60万元部分由原、被告共同承担等内容。契约签订后，被告将房产交付原告占有使用，原告按照契约约定支付了房款，并于2012年完成两证的办理。原告在办理两证时花费较大，已经超过60万元，依据契约该部分应当双方承担，被告应当支付原告超出部分的一半。之后原告一直找被告要求办理房产及土地过户手续，并支付超出部分的费用，被告虽一直承诺予以办理，但至今未予履行，也未予以支付，原告合法权益遭受侵害，原告为维护自身权益诉至法院，请求：一、请求法院判令原被告双方继续履行合同，被告立即配合原告将房屋及土地变更登记在原告名下；二、请求法院判令被告支付原告50万元；三、本案诉讼费，保全费等由被告承担。庭审中原告将办证费用变更为100万元。被告任岗平辩称：原被告2009年12月13日签订的所谓的《房产买卖契约》，名为买卖合同关系，实际上是借款担保、占用房产借款关系，原告不用支付租金，被告不用支付利息。原告的第一项诉请安阳市殷都区人民法院和安阳市中级人民法院已经作出处理，洛阳市中级人民法院（2020）豫03民终5212号民事裁定书驳回原告起诉的依据和生效判决依然存在，不应再次受理。原告的第二项诉请没有任何法律和事实依据，原告该诉请的依据是原被告签订的《房产买卖契约》，根据该《房产买卖契约》第五条约定，办理相关土地使用证和房产证的全部费用由原告负责，办理两证的费用超过60万元后，超过部分由原被告双方共同承担。显然，原告应该在办理土地使用证和房产证的费用已经超过60万元，即办理土地使用证和房产证的费用已经达到160万元，这不是事实。原告第二项诉请在此之前从来没有向被告主张过，即使存在也早已超过诉讼时效。实际上，原告本案的第二个诉请的目的只是为了在以第一个诉请在洛阳两级人民法院起诉被驳回后仅仅是为了提起本案的诉讼。原告的两项诉请均不应支持。原告应该腾清房产和土地并交付被告，被告应该返还原告已经给付的90万元借款。一、洛龙区人民法院(2018)豫0311民初3982号民事裁定书、洛阳市中级人民法院（2020）豫03民终5212号民事裁定书。讼争房产、土地在河南省安阳市殷都区人民法院执行时，卢彦勋依照规定向河南省安阳市殷都区人民法院、河南省安阳市中级人民法院提出执行异议之诉，判决已生效。卢彦勋的诉求已由生效判决作出处理，应驳回卢彦勋的起诉，卢彦勋对生效判决不服的，可以依法申请再审。卢彦勋诉请请求法院判令原被告双方继续履行合同，被告立即为原告办理房屋、土地更名过户手续已被洛龙区、洛阳市两级人民法院驳回，原告以相同的事实和理由，同样的诉讼请求不应被受理，更不应被支持。二、河南省安阳市殷都区人民法院作出(2018)豫0505民初2343号民事判决书、河南省安阳市中级人民法院(2019)豫05民终1387号民事判决书。卢彦勋在执行异议之诉中就本案涉案标的物房屋和土地确权之诉已被河南省安阳市殷都区人民法院、河南省安阳市中级人民法院驳回了诉讼请求，且已生效。原告的诉请实际上是确权之诉，法院不应再受理。三、《房产买卖契约》不是真实的买卖关系，实际是借贷担保，原告借房，被告借款，双方之间无租金、无利息。理由:（一）、原告向法院提供的《房产买卖契约》签订时间为2019年12月13日，当时任岗平申请执行案还在执行期间，法院并没有将标的物执行，也就是说任岗平当时并不占有本案所涉房产，从协议第一、二、三条内容也可以看出以上事实，实际上交付时间是2009年12月31日。从房产面积上看，签订《房产买卖契约》时，原被告并不知道实际面积是多少平方米(载明4000多平方米，以实测为准)，原被告约定买卖契约的标的物并不明确。（二）、从房产价上看,120万元低的不可思议。1、河南省洛阳市中级人民法院(2000)洛经初字第72号民事判决书，可以看出，判决给付货款是2916229.3元，滞纳金从1999年6月1日至履行完毕之日计算到2009年12月31日就高达2295667.76元，甚至2524760.52元，即货款和滞纳金合计5211897.15元或5440989.91元，另外加上判决的差旅费5600元，案件受理费25010元，保全费15000元，合计5257507.15元，甚至5486599.91元，近600万元，与120万元，二者根本不成比例。2、房产面积4900余平方米，按已付90万元计算，每平方单价为183元，按100万元计算，每平方单价为204元，按120万元计算，每平方单价245元，此价格与当时房产价格极不对称，极低的价格也足以证明双方当事人之间不是买卖合同关系，实际上是名为买卖，实为借款，《房产买卖契约》仅仅是担保，是将房产和土地作为还款担保，双方无租金无利息，不定期使用。3、河南开源房地产估价有限公司2013年5月13日作出的豫郑开源评字（2013）051553F号房地产抵押估价报告，洛龙区翠云东路路南184号院2幢的房产抵押价值在2012年9月21日估价时点评估价值为1012.47万元，建筑面积单价2062元/平方米。河南远志房地产评估有限公司2013年6月3日作出的豫远志评字[2013]6-0404号房产抵押评估报告，洛龙区翠云东路路南184号院2幢的房产抵押价值在2013年5月31日评估时点评估价值为964.84万元，合建筑面积单价1965元/平方米。河南省豫建房地产评估咨询有限公司2014年7月21日作出的豫郑豫建评字[2014]07399G号房地产抵押估价报告，洛龙区翠云东路路南184号院2幢的房产抵押价值在2014年5月9日价值时点评估价值为1020.33万元，建筑面积单价2078元/平方米。河南省豫建房地产评估咨询有限公司2015年10月9日作出的豫郑豫建评字[2015]10661F号房地产抵押估价报告，洛龙区翠云东路路南184号院2幢的房产抵押价值在2015年4月29日价值时点评估价值为1273.20万元，建筑面积单价2593元/平方米。（三)、整个契约中没有一条记载符合办理过户条件时也就是说被告取得两证后，什么时间协助原告办理过户手续，也没有约定过户费由谁承担。这也是房屋买卖合同中最重的内容之一，但合同中欠缺该内容。（四)、从原告履行内容、时间上看，契约第七条：合同签订后原告以转账的方式转给任岗平30万元；第八条：办理完土地证后卢彦勋应在三天内付给任岗平70万元。事实上，土地使用证是2012年3月22日才办理完毕，但是办证之前2010年6月7日原告转款12万元,2010年6月9日原告转款48万元，合计60万元，支付时间和数额均与契约不一致，显然是借款：原告另外主张给被告两次现金，各5万元，根本不是事实，正常人都知道，如果收现金一定会打收到手续的，原告主张该事实，但没有提供任何证据予以证实，原告提供的两名证人理应出庭作证，单凭一份证人书写的证言或公证的证言，不应被采信（五)、《房产买卖契约》第九条约定，办理两证后，原告应当尽快给付20万元，但时至今日原告并未支付20万元。（六)、《房产买卖契约》第十条约定，如果原告不能按规定及时付购房款，被告有权收回房地产。原告没有及时给付20万元，也没有要求被告办理过户，足以证明双方当事人之不是买卖关系，而是借房借钱关系。（七)、从办理房产、土地证上手续上看，被告委托胡诚忠办理，有在房产、土地管理部门的书面委托书，胡成忠也履行了受托事宜。如果双方当事人之间是买卖关系，原告即可作为委托代理人办理手续，事实上并没有委托原告办理。被告办理房产证、土地使用证后，并没有将两证交付原告，而是评估后进行抵押贷款多年，评估时评估时多次到现场测量，原告明知也从未阻拦，显然原被告对双方之间是借钱借房关系是认可的。即使双方之间有《房产买卖契约》，也早已作费。（八)、《房产买卖契约》第五条约定，办理两证费用全部由原告负责，费用超过60万元后，超出部分双方共同承担。双方共同承担，其意思也就是双方各承担一半。如果超出部分为60万元，被告至少要承担30万元，如果超出部分为100万元，被告至少要负担50万元。上述约定不符合房产买卖合同的一般的要求和惯例。一般习惯是买方买房，出卖人得多少钱即可，其他有关办证过户、税费均由买受人承担。（九)、如果原告诉讼请求第二项是真实的，那么90万元，减去50万元，被告实际卖房款只能得40万元，即使是100万元或120万元，也只得50万元或70万元。4900平方的房产，占地1150平米，这样的价格，谁都愿意买，但这样的出卖人几乎是不会有的。（十)、如果再次过户给原告，按照原告诉讼请求第一项房产价值2300万元，需要交纳的税赋需要几百万元，按《房产买卖契约》第五条约定，被告是否还需要再承担上百万元的办理过户手续费?原告如果卖房还得给被告钱?原告使用被告房产，如果需要支付租金的话,2010年，房租按每平方米3元计算，近5000平米，每月约15000元，一年计18万元。2014年，房租按每平方米5元计算，近5000平米，每月约25000元，一年计30万元。从2009年至今，租金该多少?四、原告第二项诉请没有事实和法律依据，即使有也超过诉讼时效。综上，可以看出，《房产买卖契约》内容不完全具备买卖合同的要件，约定不符合交易习惯，约定价格过低，《房产买卖契约》实际是原告借房、被告是借钱，双方之间无利息无租金。办理两证后，原告未按照《房产买卖契约》履行，多年来也没有给付被告另30万元，也没有要求被告办理过户，被告取得两证后，将房产及土地抵押贷款，双方实际已经否认了签订的《房产买卖契约》。双方之间签订的《房产买卖契约》是无效的，原告应该腾清房产和土地并交付被告，被告应当返还原告90万元借款。反诉人任岗平提起反诉称：2009年12月，反诉原告想向反诉被告借款，反诉被告要求反诉原告以判决执行的房产和土地做还款保证。2009年12月13日，根据反诉被告的要求，反诉原告和反诉被告签订了《房产买卖契约》，以关林钢厂路南侧(现为洛阳市洛龙区关林街道办事处翠云东路184号院2幢)房屋和土地作抵押，反诉被告承诺借款120万元。反诉原、被告之间名为房产买卖，实际为借贷抵押，为反诉被告实现债权提供保证，不是真实的买卖合同，也没有买卖房产和土地的意思，双方之间签订的《房产买卖契约》无效。反诉原告提供的房屋和土地，根据执行文书价值估值高达数百万，根据评估价在1200多万元，反诉原告不可能将涉案房产和土地卖给反诉被告。反诉原告2011年4月29日出资办理了房屋所有权证，2012年3月22日办理了土地使用证，反诉被告没有将约定的借款出借给反诉原告，实际出借给反诉原告90万元。现反诉原告要求返还反诉被告借款，终止双方之间的借贷关系，要求反诉被告腾清房屋和土地并交付反诉原告。请求:一、确认反诉原、被告2009年12月13日签订的《房产买卖契约》无效，终止反诉原、被告之间的借贷关系，反诉原告返还反诉被告90万元借款。二、判决反诉被告立即腾清房屋和土地，将洛阳市洛龙区关林街道办事处翠云东路路南184号院2幢房屋和相关土地交付反诉原告；三、反诉费用由反诉被告负担。反诉被告卢彦勋针对反诉原告任岗平的反诉辩称：反诉人和被反诉人签订的房产买卖契约合同，属于买卖合同关系，在该买房产买卖契约中并没有任何关于反诉原告所主张的借贷关系或者抵押关系的意思表示，并且该房产买卖契约签订后被反诉人将房屋价款支付给反诉人后，反诉人在这么多年也并没有主张过，也并没有以任何的迹象来表示过要向被反诉人进行还款，反而在这么多年都是被反诉人一直积极的主张向反诉人要求履行房屋买卖契约的内容进行过户，但反诉人一直隐瞒该房产已经进行了抵押的事实，迟迟不给过户。综上反诉人的反诉请求没有任何的事实依据和法律依据。请法院驳回反诉人的反诉请求。经本院审理查明：2009年12月13日，本案被告任岗平作为甲方与本案原告卢彦勋（乙方）签订一份《房产买卖契约》，约定：“甲方在洛阳关洛阳××厂路南侧××栋公楼及相关土地，乙方经过多方考察有意购买甲方的此处房地产，双方经过长期洽谈，友好协商，共同达成契约如下：一、甲方拥有的关林钢厂路南侧的一栋综合办公楼高五层、建筑面积计4000多㎡(以实际检测面积为准)，及相关土地(以洛阳市国土资源局颁发的土地证为准)。二、甲方拥有的关林钢厂路南侧的房地产系洛钢欠账经南阳市中级法院2000年民事裁定书及协助执行通知书(南中字第0130-1号)和洛阳市中级法院2000年民事裁定书(洛经初字72号)以及洛阳市政府“关于处置洛阳钢铁集团有限责任公司关林钢厂路南侧部分建设用地使用权的批复”（洛政土字2008-120号)法律和政府文件裁定给任岗平个人，系甲方合法拥有，无任何争议的个人房地产。三、甲方虽合法拥有关林钢厂路南侧的房地产，但当前还未与洛钢集团办理具体交割，也未正式申办相关的土地使用证。四、甲、乙双方同意，关林钢厂路南侧4000多㎡房产及相关土地，甲方以120万元价格全部转让给乙方(不包含办理土地使用证和房产证的费用)。五、办理相关土地使用证和房产证的全部费用由乙方负责。办理两证的费用超过60万元后，超过部分由甲乙双方共同承担。六、办理土地使用证和房产证以乙方办理为主甲方全力协助，办理两证的全部费用由乙方直接拨付。七、本契约经双方签字生效后，乙方立即付给甲方30万元定金，作为乙方第一次购房款。八、在第一次土地使用证办理完后，乙方应在三天内付给甲方70万元作为乙方第二次购房款。九、乙、甲双方应尽快抓紧办理土地使用证和房产证，时间尽可能不超过三个月，两证办理完毕后，乙方尽将剩余20万元全部购房款付给甲方。十、房地产移交及两证办理出现重大问题，造成不能移交，甲方应赔偿乙方办证全部费用，如乙方不能按规定及时付购房款给甲方，或因其它问题造成合同终止，甲方有权收回房地产，装修费用乙方自负、甲方不负责任。十一、本契约未尽事宜甲乙双方协商后解决。十二、本契约由双方签字生效，本契约一式两份，双方各持份一份。十三、任何一方违犯契约所造成的经济损失，由违犯赔偿全部损失，并按国家合同法相关条款进行处理。”甲方任岗平和乙方卢彦勋分别在契约上签字。2009年12月31日，任岗平作为乙方同洛阳钢铁集团有限公司破产清算组（甲方）签订“资产移交协议书”，约定自协议生效之日起，甲方将位于关林钢厂路南侧综合楼的房产、土地及全部相关资产和手续即本案涉案房产移交给乙方任岗平所有并由乙方占有、使用，资产的全部权利义务归乙方享有和承担，与甲方无关。任岗平和卢彦勋签订房屋买卖契约后，2009年12月15日，卢彦勋通过银行向任岗平转账30万元，2010年6月7日，卢彦勋通过银行向任岗平转账12万元，2010年6月9日，卢彦勋通过银行向任岗平转账48万元。以上银行转账计90万元，对于2010年2月9日卢彦勋给付任岗平现金5万元及2010年6月19日卢彦勋给付任岗平现金5万元，双方有争议，任岗平称未收到该10万元，卢彦勋向本院提供生效的河南省安阳市殷都区人民法院(2018)豫0505民初2343号民事判决书，称其在安阳市殷都区人民法院提起执行异议之诉中，提供了证人熊志有熊某平的证言及河南省洛阳市九鼎公证处公证书一份，并提供有银行流水，安阳市殷都区人民法院对该两笔款项共计10万元已予以认定，以上银行转账及现金共计100万元。任岗平和卢彦勋签订房屋买卖契约后，任岗平将关林钢厂路南侧涉案房屋(现为洛阳市洛龙区关林街道办事处翠云东路184号院2幢)交付卢彦勋，卢彦勋投入大量资金将房屋进行改造变成宾馆进行运营，并向有关部门缴纳各种费用办理房屋所有权证及土地使用权证。2011年4月29日取得房屋所有权证，证号为洛房权证市字第市字第**12年3月22日取得土地使用权证，证号为洛市国用（2012）第05003391号。房屋所有权证及土地使用权证均登记为任岗平，卢彦勋为此支付土地出让金449514元、契税74520元等各种费用共计592101元，双方未及时办理过户变更手续。查明：2015年10月26日，任岗平作为安阳市桓成冶金有限责任公司法定代表人身份，与广发银行股份有限公司安阳分行签订额度贷款合同，向广发银行安阳分行贷款三百万元，用于偿还安阳市桓成冶金有限责任公司所欠广发银行安阳分行以往债务，还款期限一年，任岗平以本案涉案房屋即洛阳市洛阳市洛龙区××办事处××院××房抵押，该贷款合同经安阳市豫安公证处公证并出具(2015)安豫证经字2165号“具有强制执行效力的债权文书公证书”，后因安阳市桓成冶金有限责任公司及任岗平未按贷款合同约定的期限还款，广发银行安阳分行于2017年4月28日向安阳市殷都区人民法院申请执行，要求对安阳市桓成冶金有限责任公司及任岗平设定的抵押物进行评估、拍卖等程序实现债权，2017年6月6日，安阳市殷都区人民法院查封了任岗平名下位于洛阳市洛阳市洛龙区××办事处××院××房案房产，并张贴公告拟裁定拍卖上述房产。因案外人卢彦勋提起执行异议及执行异议之诉，安阳市殷都区人民法院终结执行。2020年5月9日，安阳市殷都区人民法院恢复执行后，根据2020年4月28日广发银行安阳分行与河南炳隆置业有限公司签订的《债权转让协议》，裁定将申请执行人广发银行安阳分行变更为河南炳隆公司，为此任岗平向安阳市殷都区人民法院提起执行异议被该院驳回。因被执行人在执行过程中已全部履行生效文书所确定的义务，2020年9月1日，安阳市殷都区人民法院作出（2020）豫0505执恢80号“结案通知书”，以执行完毕方式结案，并出具执行裁定书，解除对涉案房产的查封，2020年10月26日安阳市殷都区人民法院委托本院协助解除对涉案房产的查封，2020年11月3日，涉案房产被解封。另查明：在安阳市殷都区人民法院执行广发银行安阳分行申请执行安阳市桓成冶金有限责任公司及任岗平等人公正债权文书执行一案中，本案原告卢彦勋向安阳市殷都区人民法院提起执行异议被驳回后，卢彦勋提起执行异议之诉，安阳市殷都区人民法院2018年9月21日受理后作出（2018)豫0505民初2343号民事判决书，该判决书认定卢彦勋向任岗平通过银行转账支付90万元，向任岗平支付现金10万元，共计支付房款100万元，剩余20万元未支付。对于卢彦勋要求的停止执行涉案房屋，安阳市殷都区人民法院认为，涉案房产于2011年4月29日取得房屋所有权证，2012年3月22日取得土地使用权证，2017年9月4日殷都区人民法院裁定拍卖涉案房产并张贴公告，期间时间延续五年有余，卢彦勋完全具备办理转移登记的条件但未办理，卢彦勋主张未过户的理由不足，存在过错，其提供的证据不能证明已经支付了争议房产的全部价款，且对怠于办理过户手续存在过错，其民事权益不足以排除以任岗平为被执行人案件的强制执行，其诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回，遂判决驳回了卢彦勋的诉讼请求，受理费31004元由卢彦勋承担。判决后，被执行人任岗平不服判决，向安阳市中级人民法院提起上诉，任岗平上诉的理由有两条，一称未收到卢彦勋支付的现金10万元，二称按《房产买卖契约》约定，卢彦勋未支付全部房款，任岗平有权收回涉案房产，该《房产买卖契约》应予以解除。安阳市中级人民法院经过审理，于2019年5月30日作出(2019)豫05民终1387号民事判决书，认为一审中卢彦勋提供有证人熊志有熊某平的证言及河南省洛阳市九鼎公证处公证书一份，证人熊志有熊某过公证，且有卢彦勋提供的给付现金同日的银行交易流水予以印证，本院对卢彦勋给付任岗平现金共计10万元的事实予以认定。对任岗平要求收回房产解除房产买卖契约的请求，因本案系案外人执行异议之诉纠纷，争议焦点为案外人卢彦勋对涉案房产的民事权益是否足以排除以任岗平为被执行人案件的强制执行，因上诉人任岗平系本案被执行人，其上诉要求解除与卢彦勋2009年12月13日签订的《房产买卖契约》，该项诉求不属于二审审理范围，不予受理，判决驳回上诉，维持原判。任岗平不服安阳市中级人民法院二审判决，向河南省高级人民法院申请再审，2020年8月11日，河南省高级人民法院作出（2020）豫民申2608号民事裁定书，驳回了任岗平的再审申请。再查明：2018年7月23日，卢彦勋作为原告将被告任岗平诉至本院，要求确认原被告双方2009年12月13日签订的《房产买卖契约》有效，房产及土地归原告所有，请求判令被告立即为原告办理房屋、土地更名过户手续。本院于2020年6月19日作出(2018)豫0311民初3982号民事裁定书，认为人民法院在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，需要确权的财产已被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，本案涉案房产已被安阳市殷都区人民法院于2017年6月6日查封，并已进入拍卖程序，应当驳回原告起诉，原告可依照相关法律程序主张权利，裁定驳回原告卢彦勋的起诉。卢彦勋不服裁定，上诉至洛阳市中级人民法院，洛阳市中级人民法院于2020年7月27日，作出（2020）豫03民终5212号民事裁定书，认为卢彦勋向一审法院起诉时诉争房产土地已被河南省安阳市殷都区人民法院查封，卢彦勋应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定主张权利，即向河南省安阳市殷都区人民法院提出执行异议。本案卢彦勋已提出执行异议，被驳回后又提起执行异议之诉，河南省安阳市殷都区人民法院作出（2018)豫0505民初2343号民事判决、河南省安阳市中级人民法院作出(2019)豫05民终1387号民事判决，该判决已生效，卢彦勋的诉求已有生效判决作出处理，本案应驳回卢彦勋的起诉，裁定驳回上诉，维持原裁定。原告卢彦勋在安阳市殷都区人民法院对涉案房产解封后，遂诉至本院，要求原被告双方继续履行合同，被告任岗平立即配合原告将房屋及土地变更登记在原告名下，并支付相关办证费用。本院认为：本案系原被告双方因房屋买卖产生的纠纷，结合本案查明的事实及双方诉求，本院做如下评判：一、关于原被告双方签订的《房产买卖契约》效力问题。被告任岗平将自己通过抵账方式合法取得的房产，以120万元的价格转让给原告卢彦勋，双方对房款的支付方式、相关办证费用的承担、房产的交付等均作出了明确约定，该协议是双方在多次协商沟通、平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，没有证据和迹象显示该协议的签订和履行损害了国家利益或第三人的合法利益，协议应为有效，受法律保护，双方均应按协议约定履行各自的义务。关于被告任岗平辩称该案名为买卖合同关系，实际上是借款担保关系的主张，本院认为，依据法律规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据证明，从双方签订的《房产买卖契约》内容看，无任何关于被告任岗平所称的借贷关系或者抵押关系的意思表示，被告任岗平也未向法庭提供任何相关证据予以证明，因此被告的辩解理由及主张本院不予认可。二、关于协议履行情况。双方在签订协议后，均应按协议的约定全面履行各自的义务。原告卢彦勋已按约定向任岗平支付房款100万元，其中银行转账90万元，现金给付10万元，该事实已经河南省安阳市殷都区人民法院生效文书进行确认，并且经河南省安阳市中级人民法院二审及河南省高级人民法院再审进行确认，因此被告任岗平辩称卢彦勋仅支付90万元的主张，没有任何事实依据及法律依据，对被告的主张本院不予认可。剩余的20万元，协议约定在卢彦勋办理完土地使用证和房产证后支付任岗平，因任岗平一直未将土地使用证和房产证进行过户，并且在卢彦勋不知情的情况下，将该涉案房产作为抵押物向银行借款三百万元，致使该涉案房产随时面临被法院拍卖的风险，在任岗平违背诚信、丧失商业信誉的情况下，卢彦勋未将该20万元支付给任岗平，符合法律不安抗辩权的规定。在本次庭审中，卢彦勋已明确表示，在办理完过户手续后，会将该20万元立即支付给任岗平，本院予以准许。关于原告卢彦勋要求被告任岗平承担办证费用问题，因双方签订的协议中已明确约定，办证费用由卢彦勋承担，办理两证的费用超过60万元的，超过部分由双方共同承担，因卢彦勋提供办理两证的费用共计592101元，未超过协议约定的60万元，因此原告的该项请求没有事实依据，本院不予支持。三、关于本案程序问题，卢彦勋是否构成重复起诉。本院认为，卢彦勋在2018年向本院起诉时，因涉案房屋被河南省安阳市殷都区人民法院查封，依据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》（法发［2018］9号）第8条规定：“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。”本院依据该规定，裁定驳回卢彦勋起诉并无不当，前一案处理的是当事人的诉权，因卢彦勋不具备诉权被本院驳回，是对原告诉权的一种否定，处理的只是程序问题，并没有对事实部分进行处理。《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第一百四十二条规定“裁定不予受理、驳回起诉的案件，原告再次起诉的，如果符合起诉条件，人民法院应予受理。”本案卢彦勋本次起诉，是在河南省安阳市殷都区人民法院对涉案房屋解除查封后又起诉的，本案房屋除原告卢彦勋申请保全外，已不存在其他被人民法院查封的情形，不存在法律或程序上的障碍，因此卢彦勋的起诉不构成重复起诉，人民法院应当对事实部分进行审理并作出裁决。关于卢彦勋向安阳市殷都区人民法院提起的是案外人执行异议之诉，安阳市殷都区人民法院解决的是案外人卢彦勋对涉案房产的民事权益是否足以排除以任岗平为被执行人案件的强制执行，与本案确权之诉不属于同一个法律关系，更不能构成重复起诉。综上所述，原告卢彦勋要求继续履行合同，符合法律的规定，被告任岗平应按协议约定配合原告将房屋及土地进行过户变更，对原告要求被告承担办理房产证费用的请求不予支持。关于反诉人任岗平提起的反诉请求，本院认为，社会资源的流转应有利于社会财富的增加，基于此合同法的基本价值取向是鼓励交易，除非一方当事人有严重违约行为导致合同目的不能实现，人民法院方可以考虑解除或终止合同。本案被反诉人卢彦勋已按协议约定支付任岗平100万元，支出办理两证费用592101元，并投入大量资金对涉案房屋进行改造装修，经营达十年之久，在双方协议履行过程中不存在违约行为，不符合法律规定的终止或解除的情形，因此对反诉人任岗平要求的终止合同及返还房屋的反诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条、六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告卢彦勋同被告任岗平于2009年12月13日签订的《房产买卖契约》有效，被告任岗平在本判决生效后十日内配合原告办理洛阳市洛龙区关林街道办事处翠云东路184号院2幢的房屋所有权证及土地使用权证的过户变更手续，将涉案房屋变更登记为卢彦勋所有。二、原告卢彦勋同意在过户变更手续完成后立即支付任岗平剩余房款20万元，本院予以准许。（卢彦勋在支付该款项时，应扣除被告任岗平应承担的本次诉讼费用）。三、驳回原告卢彦勋的其他诉讼请求。四、驳回反诉人任岗平的全部反诉请求。本案受理费79650元（已减半），由原告卢彦勋承担9650元，被告任岗平承担70000元，保全费5000元由被告承担，反诉费12800元由反诉人任岗平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王志伟二〇二〇年十二月十日书记员  吴 露