成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初4609号 原告：成都瑞西合能房地产有限公司，地址：成都市温江区光华大道天宝中街**。 法定代表人：李杰，经理。 委托诉讼代理人：黄天翔（系公司员工），男，1981年11月10日出生，汉族，住成都市武侯区，特别授权代理。 被告：成都市温江区合能·珍宝琥珀小区业主大会，住所地：成都市温江区合能·珍宝琥珀小区14栋业委会办公室。 负责人：孙文学，主任。 被告：成都市温江区合能·珍宝琥珀小区第一届业主委员会，住所地：成都市温江区合能·珍宝琥珀小区14栋业委会办公室。 负责人：孙文学，主任。 以上两被告共同委托诉讼代理人：顾振鲲，四川蜀文律师事务所律师，特别授权代理。 原告成都瑞西合能房地产有限公司（以下简称瑞西合能公司）诉被告成都市温江区合能·珍宝琥珀小区业主大会（以下简称合能珍宝业主大会）、成都市温江区合能·珍宝琥珀小区第一届业主委员会（以下简称合能珍宝业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都瑞西合能房地产有限公司的委托诉讼代理人黄天翔，被告成都市温江区合能·珍宝琥珀小区业主大会和成都市温江区合能·珍宝琥珀小区第一届业主委员会的共同委托诉讼代理人顾振鲲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞西合能公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法判决撤销二被告于2020年9月6日作出的《关于合能珍宝琥珀业主大会决议及启动重新选聘物业企业的公告》中关于解聘合能物业服务企业，并公重新选聘物业服务企业的决议；2．请求依法判决本案全部诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：请求依法撤销二被告于2020年9月6日作出的《关于合能珍宝琥珀业主大会决议及启动重新选聘物业企业的公告》中关于“反对续聘现物业服务企业（合能物业）”的决议。事实和理由：原告系成都市温江区合能·珍宝琥珀小区开业主。二被告于2020年9月6日作出的《关于合能珍宝琥珀业主大会决议及启动重新选聘物业企业的公告》的关于解聘合能物业服务企业，并公重新选聘物业服务企业的决议，原告认为被告作出的上述决议违反法律规定应予撤销。理由如下：合能珍宝琥珀小区位于温江区××路××号，全小区共有业主5103户，有效投票权面积525454.22平米。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，即需要户数超过2551.5票、面积超过262727.11平方米的业主做出同意或反对的多数一致决议后，相应表决方才有效。二被告在2020年7月27日在凤凰社区、涌泉街道物管科，社区民警的见证下，在第三方服务机构成都市龙泉驿区鹿角社会工作服务中心及能业委会相关工作人员【计票人：张旭、王秋菊、唱票人：邱华成、监督人：孙文学】签字确认的《合能珍宝琥珀业主大会表决情况报告》中针对“是否同意续聘现物业服务企业（合能物业）”的表决事项的投票结果是同意3694102票2949票【所占面积305614.48平方米】、反对票1904票【所占面积：186525.2平方米】。但到了2020年8月11日，二被告作出的《关于业主大会表决结果的公示》中针对“是否同意续聘现物业服务企业（合能物业）”的表决事项，却变成了，同意票1373票【所占面积：183965.38平方米】，反对票1904票【所占面积：186525.2平方米】。原告认为，无论二被告是依照2020年7月27日第一次的《合能珍宝琥珀业主大会表决情况报告》的表决结果作为统计依据，还是依照2020年8月11日第二次的《关于业主大会表决结果的公示》的表决结果作为统计依据，二被告于2020年9月6日作出的《关于合能珍宝琥珀业主大会决议及启动重新选聘物业企业的公告》的第一项决议：“反对续聘现有物业服务企业（合能物业）”的决议内容均不符合法律规定。如果根据第一次确认的投票表决结果看，同意续聘的表决票数及面积均己过半，那么物业企业就应该续聘成功；如果根据第二次确认的投票表决结果看，无论是同意续聘还是反对续聘的票数及面积均未过半，因此该表决就未达成多数一致，应该重新召开业主大会，重新表决，而不是直接决定解聘原有物业企业，而开展新的选聘工作。综上所述，恳请贵院在查明事实的基础上，依法撤销二被告2020年9月6日所作出的关于“反对续聘现物业服务企业（合能物业）”的决议。 被告合能珍宝业主大会辩称，1．案涉小区是在2020年9月6日作出的选聘物业企业的公告，过程经过了近十个月的时间，通过了第三方机构，且向相关人员进行了咨询，最终才进行公示，过程公开透明，公告程序合法，内容真实有效，不应当被撤销。2．根据物业管理条例规定，业委会和业主大会做的决议违反了规定，相关机构可以责令改正，原告认为此项决议违反了法律，可以让主管部门或者街道办进行撤销，原告的诉请不属于受理范围。3．本案是业主撤销权，诉讼主体应是小区业主，原告不是小区业主，没有权利行使业主撤销权。 被告合能珍宝业委会辩称，1．案涉小区是在2020年9月6日作出的选聘物业企业的公告，过程经过了近十个月的时间，通过了第三方机构，且向相关人员进行了咨询，最终才进行公示，过程公开透明，公告程序合法，内容真实有效，不应当被撤销。2．根据物业管理条例规定，业委会和业主大会做的决议违反了规定，相关机构可以责令改正，原告认为此项决议违反了法律，可以让主管部门或者街道办进行撤销，原告的诉请不属于受理范围。3．本案是业主撤销权，诉讼主体应是小区业主，原告不是小区业主，没有权利行使业主撤销权。 本院经审理认定事实如下：瑞西合能公司系合能·珍宝琥珀小区业主，合能·珍宝琥珀小区共有业主5103人，投票权面积为525454.22平方米。2017年9月14日，合能珍宝业主大会通过了《业主大会议事规则》与《管理规约》，《业主大会议事规则》第七条规定：“……业主大会决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意……业主大会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销”；第十二条规定：“本业主大会采用以下第一、二种形式进行表决（一）社投票箱：在建筑区划内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（换届选举小组）在监票人或者物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居委会、公证机构的监督下统计汇总，公布表决结果。（二）专人送达、回收意见：由业主委员会（换届工作小组）组织有关人员逐户派送、回收业主意见，经业主委员会（换届工作小组）在监票人或物业所在街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居委会、公正机构的监督下统计汇总，公布表决结果。已送达的征求表决意见单，业主在规定时间内不反馈意见或者不同意提出同意、反对、弃权意见的，视为：同意表决。”；第十三条规定：“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会每1年召开一次定期会议。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：（一）20%以上业主提议；（二）发生重大事故或紧急事件，需要及时处理的；（三）业主小组决定的事项，与业主大会作出的决定有抵触”；第十五条规定：“业主在业主大会会议上的投票权，按照国家有关规定执行。业主身份以及专有部分面积的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的，其业主投票权人数按一人计算。业主拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施专项维修资金的，不享有业主大会会议上的投票权”。 2019年12月11日，合能珍宝业委会发布召开业主大会服务招标公告，载明小区拟召开业主大会，现面向社会征集有社区服务相应资格的单位参与本次业主大会服务事宜。2019年12月24日，合能珍宝业委会发布关于合能珍宝琥珀召开业主大会项目的开标流程及中标结果公示与中标通知书，成都市龙泉驿区鹿角社会工作服务中心为中标单位，中标价款为54472元。 2019年12月31日，涌泉街道凤凰社区居民委员会向合能珍宝业委会下发物业管理指导书，载明：合能珍宝琥珀小区业委会：近期，合能珍宝琥珀小区业委会在小区张贴《关于合能珍宝琥珀召开业主大会项目的开标流程及中标结果公示》后，小区部分业主到街道、社区进行反映。对合能珍宝琥珀小区业委会动用业主公共收益（金额为：54472元）招标三方公司协助业委会召开业主大会一事表示强烈反对，鉴于业主对该项经费支出分期较大，为维护小区和谐稳定、邻里团结，经区住建局、涌泉街道及凤凰社区研判，建议业委会终止第三方经费支出事宜。 2020年1月15日，合能珍宝业委会对关于聘请第三方企业协助召开小区业主大会进行了公告，决定待业主大会结束后，物业服务合同签订前，由物业服务公司支付第三方服务费用，不动用小区公共收益，公示期从2020年1月16日至2020年1月31日。 2020年3月15日，合能珍宝业委会与成都市龙泉驿区鹿角社区工作服务中心签订合能·珍宝琥珀业主大会服务合同，约定：服务项目：合能·珍宝琥珀2020年第一次业主大会，服务期限：自本合同签订之日起，至合能·珍宝琥珀2020年第一次业主大会结果公告期结束止。 2020年4月6日，合能珍宝业委会发布关于召开合能·珍宝琥珀小区业主大会的公告，决定于2020年4月23日至6月3日召开能·珍宝琥珀业主大会，本次业主大会由业委会组织召集，采取书面入户征求意见、电话投票、短信投票等形式，本公告期限为15个自然日，即2020年4月7日至4月22日，4月23日至6月3日正式召开业主大会（如遇特殊情况可顺延），6月3日上午10：00召开现场会，公开唱票、计票，并邀请政府主管单位莅临指导。并将召开合能珍宝业主大会会议的主要事项通过短信等方式向合能珍宝琥珀小区业主进行了送达。 同日，合能珍宝业委会发布关于能·珍宝琥珀小区物业服务企业续聘/选聘条件的公示，将本次续聘/选聘物业服务企业相关要求进行了公示，公示时间为2020年4月7日-4月22日。 2020年6月1日，合能珍宝业委会发布关于业主大会延期的公告，决定将业主大会表决时间顺延至6月25日，开票时间顺延至6月26日。 2020年6月24日，合能珍宝业主大会与合能珍宝业委会发布关于业主大会延期的公告，决定将业主大会表决时间顺延至7月25日，开票时间顺延至7月26日。 2020年7月24日，合能珍宝业主大会与合能珍宝业委会发布关于合能珍宝琥珀小区业主大会公告，决定在2020年7月27日上午10点整在业委会办公室外空地处正式开票，由第三方公司（鹿角社区）唱票、统票，街道办、社区、业主委员会和广大业主参与监督唱票，统票。 2020年7月27日，成都市龙泉驿区鹿角社会工作服务中心发布合能珍宝琥珀业主大会表决回收情况报告，载明7月27日上午10点，在涌泉街道办、凤凰社区、小区业主委员及热心业主的监督下会对表决结果进行了统计和验票，本次业主大会业主投票权人数为5103票，投票权面积为525454.22平方米，本次业主大会共回收有效表决票3538票，大会期间无法联系的业主共1565票。其中，是否同意续聘现物业服务企业（合能物业）的同意票数为1373，面积为183965.38，反对票数为1904，面积为186525.2，弃权票数为248，面积为19591.4。 2020年7月27日，合能珍宝业委会召开关于业主大会开票结果的讨论，载明：1.于2020年7月27日第三方会务公司（鹿角社区）在社区、房管局、城管、派出所、物业、业委会的监督下统计出的结果，鹿角社区将统计结果整理并盖章后交付至业主委员会，全体业委会成员得到结果以后，对鹿角社区统计结果方式有异议，第三方公司给的结果的第一项：是否同意续聘现物业服务企业（合能物业）的同意票的总数组成为实际的结果＋在大会期间业主未返回至第三方公司或无法联系的业主总数；2．业委会全体成员对该票的统计结果方式有异议，此次开票结果应该仅真实体现统计实际票数，不应该加上未反馈或无法联系的业主总数；3．经过业委会成员开会后，并进行举行表决是否同意发函至第三方会务公司要求其重新填写开票真实统计结果，仅以实际开票结果进行公示。参会人员均同意发函并签字。 2020年7月31日，合能珍宝业委会向温江区涌泉街道办事处、涌泉街道办事处凤凰社区居民委员会、物管科发送工作函，表明对业主大会议事规则的第十二条有关表述不能很好理解，议事规则的第十二条的具体内容如下：业主大会采用以下第一、二种形式进行表决（一）社投票箱：在建筑区划内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（换届选举小组）在监票人或者物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居委会、公证机构的监督下统计汇总，公布表决结果。（二）专人送达、回收意见：由业主委员会（换届工作小组）组织有关人员逐户派送、回收业主意见，经业主委员会（换届工作小组）在监票人或物业所在街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居委会、公正机构的监督下统计汇总，公布表决结果。已送达的征求表决意见单，业主在规定时间内不反馈意见或者不同意提出同意、反对、弃权意见的，视为：同意表决，请街道办事处、凤凰社区、物管科的领导给予书面解释，以便业主委员会尽快公布业主大会召开结果。 2020年8月10日，合能珍宝业委会召开关于是否公示第三方公司统计的最终结果会议，业委会全体成员全部同意公示第三方公司统计的结果，并进行了签字。 2020年8月11日，合能珍宝业主大会与合能珍宝业委会发布关于业主大会表决结果的公示，附上合能珍宝琥珀业主大会表决收回情况报告，本次业主大会业主投票权人数为5103票，投票权面积为525454.22平方米，本次业主大会共回收有效表决票3538票，大会期间无法联系的业主共1565票。其中，是否同意续聘现物业服务企业（合能物业）的同意票数为1373，面积为183965.38，反对票数为1904，面积为186525.2，弃权票数为248，面积为19591.4。 2020年9月6日，合能珍宝业主大会与合能珍宝业委会对关于合能珍宝琥珀业主大会决议及启动重新选聘物业企业进行了公告：“2020年7月27日业主大会表决情况报告在本小区公示后，未收到业主书面要求核查表决票的申请，现将本次业主大会会议进行公告：一、反对续聘现物业服务企业（合能物业）；二、同意授权业主委员会组织实施小区物业服务企业选聘具体工作并签订物业服务企业选聘条件；三、同意小区物业服务企业选聘条件……”。 上述事实，有各方当事人的身份信息及当庭陈述、业主大会议事规则、管理规约、合能珍宝琥珀召开业主大会服务报告招标公告、中标通知书、物业管理指导书、关于聘请第三方企业协助召开业主大会的公告、合能珍宝琥珀业主大会服务合同、关于召开合能珍宝琥珀小区业主大会的公告、关于业主大会延期的公告、关于业主大会表决结果的公示、合能珍宝琥珀业主大会表决情况报告、关于合能珍宝琥珀业主大会决议及启动重新选聘物业企业的公告、视频等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，小区召开业主大会，既要保障小区业主参与业主大会的程序权益，也要防止业主大会决议侵害业主的实体权益。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《物业管理条例》第十二条第五款亦规定：“业主大会或业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”本案中，瑞西合能公司系合能珍宝琥珀小区业主，依法享有参与共同管理其所在小区公共事务的权利，并应承担相应的义务，故本案瑞西合能公司提起本案诉讼，主体适格，本院予以确认。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业委会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委会员作出决定之日起一年内行使”。瑞西合能公司作为合能珍宝琥珀小区的业主，认为业主大会或业委会作出的决定侵犯其合法权益的，据前述规定，有权向法院提起业主撤销权诉讼，请求撤销案涉决定。根据公布的投票结果，本次业主大会共收回有效表决票3538票，大会期间无法联系的业主共有1565票，第一项决议即“是否同意续聘现物业服务企业（合能物业）”业主同意票1373票、面积183965.38平方米，反对票1904，面积186525.2，弃权票248，面积19591.4，《业主大会议事规则》第十二条规定：“已送达的征求表决意见单，业主在规定时间内不反馈意见或者不同意提出同意、反对、弃权意见的，视为：同意表决。”本条中“同意表决”语意不明，是对表决事项的同意还是对表决结果多数票的一方表示同意，规定不明确。此外，此规定的适用前提为已向全体业主送达表决票，由于案涉业主大会期间有无法联系的业主，本案合能珍宝业主大会、合能珍宝业委会未向全体业主送达表决票，也无证据证明未参加投票的业主均为已收到表决票的业主，因此，无法联系的1565张业主票数不应计入已表决多数票内。综上，本案中关于同意续聘的反对票总人数和面积均未达到过半数的法定要求，合能珍宝业主大会、合能珍宝业委会据此作出反对续聘现物业服务企业（合能物业）的决定于法不符，程序违法，侵害了原告的合法权益，应予撤销。 综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 撤销成都市温江区合能·珍宝琥珀小区业主大会、成都市温江区合能·珍宝琥珀小区第一届业主委员会于2020年9月6日作出的关于“反对续聘现物业服务企业（合能物业）”的决议。 本案案件受理费50元，由成都市温江区合能·珍宝琥珀小区业主大会、成都市温江区合能·珍宝琥珀小区第一届业主委员会共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  孙怡 二〇二〇年十二月十六日 书记员  蒲敏