西安市莲湖区人民法院 西安市莲湖区人民法院民事判决书                           （2020）陕0104民初8618号原告：西安市桃园湖置业有限责任公司，住所地：西安市。法定代表人：张小吾，该公司总经理。委托诉讼代理人：张云彦，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小娟，陕西永嘉信律师事务所律师。被告：吝雨桦，（曾用名：吝晓红），女，汉族，户籍地西安市莲湖区。第三人：中国光大银行股份有限公司西安经济技术开发区支行，住所地：西安市未央区商铺。代表人：王莉，该行行长。委托诉讼代理人：王哲，男，汉族，个人贷款部职员，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李雨芯，男，汉族，个人贷款部职员，住西安市。原告西安市桃园湖置业有限责任公司（以下简称桃园湖置业公司）诉被告吝雨桦、第三人中国光大银行股份有限公司西安经济技术开发区支行（以下简称光大银行经开支行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，适用普通程序，由审判员周荣独任审判，公开开庭进行了审理。原告桃园湖置业公司的委托诉讼代理人张云彦，第三人光大银行经开支行委托诉讼代理人李雨芯到庭参加诉讼。被告吝雨桦经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桃园湖置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2010年6月29日签订的《商品房买卖合同》并判令被告立即以当前房屋现状向原告交回房屋；2、判令被告向原告支付违约金113017.4元及律师费25000元；3、判令被告配合原告办理商品房买卖合同预售备案登记注销手续；4、判令被告、第三人配合原告办理预售商品房贷款抵押预告登记的注销手续；5、本案诉讼费、公告费由被告承担。事实与理由：原、被告于2010年6月29日签订《商品房买卖合同》，约定原告将位于西安市莲湖区XX环XX段XX园XX苑第1幢3单元8层30802号商品房出售给被告，房屋总价款565087元，其中首付款285087元，余款280000元以银行按揭贷款方式支付。同时约定，如被告在原告承担阶段性担保的期限内，未能按时向银行归还贷款导致原告承担保证责任，原告有权单方解除合同，被告有义务配合原告办理撤销房屋预售备案登记手续，并承诺房屋总价款20%违约金及其他实现债权的费用。合同签订后，因被告并未按期向第三人偿还银行贷款，导致原告就案涉房屋已向第三人代为履行完毕案涉房屋的剩余按揭款309454.45元。被告的行为已构成严重违约，原告有权依据合同约定履行合同解除权利。现为维护合法权益，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。吝雨桦经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。光大银行经开支行述称，按揭贷款结清，同意配合办理预购商品房贷款抵押预告登记注销。原告、第三人围绕其诉讼请求及陈述意见提交了证据，本院在庭审进行核实，经审查，查明事实如下：2010年6月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告将位于西安市莲湖区XX环XX段XX园XX苑第1幢3单元8层30802号房屋出售于被告，房屋单价为6383元，总价款565087元，合同签订当日被告支付首付款285087元，余款280000元办理银行按揭贷款支付。合同约定买受人未按合同时间付款逾期超过60日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%支付违约金。合同附件五补充协议第三条约定：买受人的通讯联络方式以本合同所载明的地址、电话、传真为准，如发生变化应书面及时通知出卖人；否则产生后果由买受人承担。补充协议第六条买受人还贷违约责任第一款约定：出卖人同意为在向银行申请办理按揭贷款提供阶段性担保期限内，如未能按时向银行归还贷款导致出卖人承担保证责任，出卖人有权单方解除与买受人签订《商品房买卖合同》，买受人有义务配合出卖人到西安市房屋管理局办理撤销房屋预售备案登记手续，并承担房屋总价的20%作为违约金。第二款约定：买受人不配合办理撤销房屋预售备案登记手续，出卖人有权单方解除合同，买受人除承担上述违约金外，应另行承担出卖人支付的诉讼费、律师费等所有实现债权的费用，并立即交回房屋，如有装修出卖人不进行任何补偿。签订合同当日被告支付首付款共计285087元。2010年7月9日被告在“XX房屋交接单”签字收房。2018年9月6日，第三人光大银行经开支行将桃园湖置业公司、吝雨桦诉至西安市未央区人民法院，2018年12月18日西安市未央区人民法院作出（2018）陕0112民初14878号民事判决，查明：桃园湖置业公司、吝雨桦、光大银行经开支行三方签订《个人贷款合同》，桃园湖置业公司为吝雨桦购买案涉房产向光大银行经开支行的借款提供阶段性连带责任保证担保。同时，光大银行经开支行与吝雨桦签订《西安市房地产抵押合同》，吝雨桦以案涉房产为抵押作为借款担保，双方并就抵押房产在西安市房屋管理局办理了预售商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明。判决认为，吝雨桦未按时足额还款，光大银行经开支行有权要求其偿还全部贷款本金，桃园湖置业公司作为保证人，应就吝雨桦付款承担连带给付责任。遂判决：吝雨桦于判决生效后十日内偿还光大银行经开支行借款本金249084.84元，并按照年利率7.35%计算支付自2018年6月21日起至判决给付日止利息及罚息；桃园湖置业公司对吝雨桦上述付款承担连带给付责任；并在承担保证责任后，有权向吝雨桦追偿。判决生效后，光大银行经开支行向西安市未央区人民法院申请执行，2019年5月6日桃园湖置业公司向光大银行经开支行转款266571.89元，履行了担保责任。2019年5月7日，西安市未央区人民法院作出（2018）陕0112民初4003号执行终结通知书，对（2018）陕0112民初14878号民事判决执行完毕。后桃园湖置业公司依据（2018）陕0112民初14878号民事判决，向西安市未央区人民法院申请执行，行使对吝雨桦的追偿权。2019年10月8日西安市未央区人民法院作出（2019）陕0112执4461-3号民事裁定，认为已经穷尽财产调查措施，被执行人吝雨桦无可供执行的财产，申请人亦无法提供被执行人其他可供执行的财产线索，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百一十九条之规定，裁定终结本次执行程序。桃园湖置业公司遂起诉本案。本案审理中桃园湖置业公司表示放弃向吝雨桦追偿，不再申请恢复向吝雨桦追偿的执行程序。庭审中，原告表示多次电话联系吝雨桦《商品房买卖合同》中留存电话，但无法取得联系。2020年12月3日，陕西捷瑞物业管理有限责任公司西安莲湖分公司出具“情况说明”，称案涉房屋有拖欠物业费9018.6元、暖气费10623.6元，自2016年1月起一直处于空置状态。为本案诉讼，原告与陕西永嘉信律师事务所律师签订委托代理合同，支付律师代理费25000元。另查，西安市住房保障和房屋管理局商品房买卖合同备案信息查询显示：登记号为X10057782《商品房买卖合同》于2010年6月29日在西安市住房保障与房屋管理局办理网络备案手续。本院认为，原、被告在自愿、平等基础上签订《商品房买卖合同》，该合同内容不违反法律及行政法规，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。被告购买西安市莲湖区XX环XX段XX园XX苑第1幢3单元8层30802号房屋，向原告支付首付款，剩余款项由光大银行经开支行贷款支付。但因被告未按期足额支付偿还贷款，致光大银行经开支行将原、被告起诉，现原告按照生效判决已经向光大银行经开支行履行了阶段性担保责任，且放弃向被告吝雨桦行使追偿权，故原告向被告主张解除合同并要求被告配合到房地产管理部门办理撤销预售备案登记手续，本院依法予以支持。因原告已经代被告向第三人支付完案涉房屋剩余贷款本息，第三人应协助原告办理房屋抵押注销登记。关于原告主张违约金、承担律师费一节，本院认为，原、被告《商品房买卖合同》补充协议第六条关于买受人还贷的违约责任约定原告承担阶段性保证责任单方解除合同的，被告按照房款总额的20%承担违约金，但该约定明显过高且原告未提供其损失证据，故本院对违约金比例调整为房款的10%即56508.7元。由于被告的违约行为导致本案诉讼，原告委托律师诉讼产生代理费属于原告实际损失，该费用应由被告承担。对于原告主张以房屋当前现状交回房屋一节，本院认为，原、被告合同解除，原告应返还被告已经支付房款（包括首付款及被告支付的按揭款），但因本案中被告未到庭参加诉讼，本案系缺席审理，双方关于房屋款项需进行核算，且案涉房屋内设施情况不明，不易处理，对此原、被告可以协商解决或者另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除2010年6月29日原告西安市桃园湖置业有限责任公司与被告吝雨桦签订的《商品房买卖合同》；二、被告吝雨桦于本判决生效后十日内支付原告西安市桃园湖置业有限责任公司违约金58508.7元、律师费25000元；三、被告吝雨桦于本判决生效后10日内协助原告西安市桃园湖置业有限责任公司办理登记号为X1005XX《商品房买卖合同》备案登记注销手续；四、第三人中国光大银行股份有限公司西安经济技术开发区支行于本判决生效后10日内协助原告西安市桃园湖置业有限责任公司办理西安市莲湖区XX环XX段XX园XX苑第1幢3单元8层30802号房屋抵押注销登记；五、驳回原告西安市桃园湖置业有限责任公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(加倍支付的迟延履行期间的债务利息,包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间)。案件受理费9451元，由原告承担451元、被告承担9000元；公告费800元，由被告承担(原告已预交，被告承担部分在履行本判决时一并支付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员    周  荣                        二〇二〇年十二月十八日                          法 官 助 理   张  涓书  记  员    卢柯仰 1