文书内容广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初51924号原告：深圳融发投资有限公司，住所地深圳市福田区福田街道金田路**皇岗商务中心主楼40F-12，统一社会信用代码914403006188672396。法定代表人：陈小海。委托诉讼代理人：张黎明，上海市通力（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱鸿鹏，上海市通力（深圳）律师事务所律师。被告：深圳泰炙美见餐饮有限公司，住所，住所地深圳市福田区福田街道福安社区福华三路**皇庭国商购物广场****社会信用代码91440300MA5DM6EA59。法定代表人：颜烈昕。委托诉讼代理人：颜丹妮，女，汉族，公司员工。原告深圳融发投资有限公司与被告深圳泰炙美见餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理。原告委托诉讼代理人张黎明、被告委托诉讼代理人颜丹妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方签订的《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》、《皇庭广场外摆使用协议书》及《皇庭国商购物广场外摆使用协议书》已于2019年12月14日解除；2.被告向原告支付2019年11月1日至2019年12月14日期间租金290076.75元及违约金27898.94元（违约金自逾期缴纳之日起算，按照欠缴数额万分之五每日计算至实际付清之日，以暂计至2020年5月15日）；3.被告向原告支付2019年11月1日至2019年12月14日期间物业管理费51159.92元及违约金4920.45元（违约金自逾期缴纳之日起算，按照欠缴数额万分之五每日计算至实际付清之日，以暂计至2020年5月15日）；4.被告向原告支付2019年12月1日至2019年12月14日期间推广费2546.63元及违约金482.74元（违约金自逾期缴纳之日起算，按照欠缴数额万分之五每日计算至实际付清之日，以暂计至2020年5月15日）；5.被告向原告支付2019年12月1日至2019年12月14日期间外摆管理费4177.44元及违约金357.17元（违约金自逾期缴纳之日起算，按照欠缴数额万分之五每日计算至实际付清之日，以暂计至2020年5月15日）；6.被告向原告支付2019年11月的水费2314.27元及违约金180.51元（违约金自逾期缴纳之日起算，按照欠缴数额万分之五每日计算至实际付清之日，以暂计至2020年5月15日）；7.被告向原告支付2019年11月的电费16998.40元及违约金1325.88元（违约金自逾期缴纳之日起算，按照欠缴数额万分之五每日计算至实际付清之日，以暂计至2020年5月15日）；8.被告向原告支付2019年11月的排污费625.32元及违约金48.77元（违约金自逾期缴纳之日起算，按照欠缴数额万分之五每日计算至实际付清之日，以暂计至2020年5月15日）；9.被告向原告支付2019年12月1日至2019年12月4日期间固定POS机月租费225.81元及违约金19.31元（违约金自逾期缴纳之日起算，按照欠缴数额万分之五每日计算至实际付清之日，以暂计至2020年5月15日）；10.被告向原告支付2019年11月垃圾处理费140.7元及违约金10.97元（违约金自逾期缴纳之日起算，按照欠缴数额万分之五每日计算至实际付清之日，以暂计至2020年5月15日）；11.被告向原告支付2019年11月服务费10035.2元及违约金782.75元（违约金自逾期缴纳之日起算，按照欠缴数额万分之五每日计算至实际付清之日，以暂计至2020年5月15日）；12.被告向原告支付2019年11月微信手续费94.88元、支付宝手续费70.66元，刷卡手续费（人民币）71.67元、刷卡手续费（外币）62.43元及违约金23.37元（违约金自逾期缴纳之日起算，按照欠缴数额万分之五每日计算至实际付清之日，以暂计至2020年5月15日）；13.没收被告的租赁保证金380629.8元,管理费保证金70487元，两项合计451116.8元；14.被告承担本案律师费23310元；15.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年2月12日，原被告双方签订了《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》及《皇庭国商购物广场商铺外摆使用协议书》，约定原告将位于深圳市福田区出租给被告，租赁期限自2018年3月12日至2023年3月11日。实际交付日的确定以《商铺交付确认书》记载的该商铺交付日为准，装修免租期、租赁期限等以实际交付日为起始日开始计算，装修免租期90天；被告需在2018年6月10日前完成装修并正式营业。《租赁合同》中约定了被告应于每月25日或之前（含25日）向原告支付下个月的基本租金、管理费、推广费、Ｐ0Ｓ系统设备使用费及具体金额；被告逾期支付租金、管理费及其他费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期支付金额的万分之五支付违约金；被告拖欠支付租金、管理费及其他费用之一或全部达到30天以上（含30天）的，原告有权单方面解除本合同；被告应当于本合同约定的租期结束、合同解除或合同终止5日内交还租赁房屋；被告逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日基本租金的10倍向原告支付违约金，直至被告交还该商铺或原告依照本合同第13.4.1条的规定收回该商铺，原告有权自行处理被告在商铺内的任何物品及保留向被告追收因处理遗留物品而产生的其他费用的权利；原告依据本合同第16.4条单方终止合同的，应当书面通知被告3日内迁离并按照本合同约定交回租赁房屋，原告已收取预收款项抵扣被告应付款项后与保证金作为违约金不予退还，原告因向被告催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费）均由被告承担，原告有权向被告追讨该等费用、开支；根据本合同需要发出的全部通知均须采用书面形式，如按照本合同列明地址发送书面通知或其他文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日等约定。租赁合同签订后，双方又于2019年6月10日签订《皇庭广场外摆使用协议书》，原告按约履行了相关义务，但被告拖欠租金、管理费、外摆使用费、水电费等各项费用一直未向原告缴纳，2019年12月9日，原告向被告发出《催收函》，要求被告尽快缴纳所欠费用。2019年12月11日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》（于2019年12月14日被退回），通知被告原告单方解除《租赁合同》，要求被告交纳拖欠费用等。但截至起诉之日，被告仍未向原告支付所拖欠的各项费用及违约金。综上，被告的行为已构成根本违约，严重侵犯原告合法权益。为维护原告自身利益，现原告根据《租赁合同》以及《中华人民共和国合同法》之规定，特提起诉讼，请求判如所请。被告口头答辩称，第一、外摆区域使用协议是与其他公司签订的，原告无权主张；第二、推广费问题，在合同并未注明，原告在2019年11月和12月没有进行推广，被告不应支付推广费；第三、违约金过高，望法庭酌情调整；第四、原告在未经沟通、被告未同意的情况下处理了被告价值几百万的设施设备。经审理查明，2018年2月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订合同编号为Ｇ-1的《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》及补充条款约定，甲方将位于深圳市福田区（以下简称涉案商铺，建筑面积704.87平方米，使用面积387.68平方米）出租给乙方，租赁期限为2018年3月12日至2023年3月11日；预计交付日为2018年3月12日，最终交付日的确定以甲方书面通知为准，免租期、租赁期限以实际交付日开始计算；装修免租期90天，乙方须于2018年6月10日前完成该商铺的装修并开始正式营业，否则甲方有权要求乙方退场，并没收乙方保证金，甲方自乙方开业日开始向乙方计收租金，如乙方于装修免租期届满日仍未开始营业的，甲方有权单方面解除合同并没收乙方已交的全部款项，如甲方同意合同继续履行的，甲方将于装修免租期届满次日开始向乙方计收租金等各项费用；2019年3月12日至2020年3月11日的租金为199830.65元／月或当月总营业额之11%，两者取高；基本租金由乙方按照日历月以月基本租金方式向甲方预付。乙方自合同约定的计租日起开始承担商铺的基本租金。合同约定的免租装修期届满以后，每月25日或之前（含25日），乙方向甲方预付下个月的基本租金（如前述期限届满之日为国家法定节假日，则支付期顺延至节假日后第一天）；管理费为35243.50元／月，首月管理费于本合同签订起5个工作日内支付，其余月份管理费于每月25日或之前（含25日），乙方向甲方预付下个月的管理费（如前述期限届满之日为国家法定节假日，则支付期顺延至节假日后第一天），首月及最后一个月的管理费计算方式为乙方在该月实际租赁的天数乘以当月日的管理费；推广费为5638.96元／月，首月推广费于本合同签订起5个工作日内支付，其余月份推广费于每月25日或之前（含25日），乙方向甲方预付下个月的推广费（如前述期限届满之日为国家法定节假日，则支付期顺延至节假日后第一天），首月及最后一个月的推广费计算方式为乙方在该月实际租赁的天数乘以当月日的推广费；水、电费的计算标准按照政府相关规定及皇庭广场实际用耗结合计算，乙方须自行承担，每月的水、电费乙方需按甲方的收费通知单所约定的日期支付；乙方在租赁期限内必须租用甲方提供的ＰＯＳ专用收银设备并遵守相关规定，不得擅自安装其他收银设备，乙方向甲方缴纳设备使用费500元／月／台，该费用于商铺起租日开始计算，与基本租金同时支付；刷卡手续费由乙方承担，国内卡餐饮1.5%，零售1%，国外卡3%；乙方须承担与该商铺使用有关的通讯费、燃气费、垃圾处理费、排污费及其他费用；乙方应向甲方交纳该商铺的租赁保证金380629.80元、管理费保证金70487元，上述保证金不能作为乙方违约时的免责或冲抵款项，合同有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其向甲方缴纳的租赁保证金、管理费保证金或其他保证金中抵扣其必须向甲方缴纳的租金或其他款项，乙方要求提前解除或终止合同的，乙方同意上述保证金作为违约金支付给甲方，本合同约定的其他违约责任条款仍应执行；乙方还应向被告支付商品质量保证金20000元、水电押金21146.10元、商铺装修押金42292元，甲方须在合同结束及乙方把该商铺交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后30个工作日内向乙方退还水电费押金（不计利息）；乙方需在该商铺交付前5个工作日内向甲方支付装修押金。装修押金按该商铺建筑面积计算，每平方米60元，装修完成后，如乙方未违反装修管理规定的，未对房屋结构公共设施造成损坏，通过甲方验收合格且政府相关部门验收合格后3个月内，甲方向乙方无息返还装修押金；上述各种款项中租金、推广费及其他费用支付至原告名下账户，管理费、水电费及其他物业管理费用支付至原告委托的物业管理公司，即深圳国商物业管理有限公司福田分公司（以下简称国商物业公司。后更名为深圳市皇庭物业发展有限公司皇庭广场分公司，以下简称皇庭物业公司）账户。乙方逾期支付租金、管理费及其他费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期支付金额的万分之五支付违约金，拖欠达到30天以上（含30天）的，甲方有权单方面终止合同并不予退还租赁保证金，收回该商铺，由此造成甲方损失的，乙方应负责赔偿；合同结束，甲方有权要求乙方自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至商铺交付时的状态；逾期交还的商铺，该商铺之装修及所有附属设施设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿；乙方逾期交还商铺，除应按照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日基本租金的10倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方按照合同约定收回商铺；甲方有权自行处理乙方在商铺内的任何物品及保留向乙方追讨因处理遗留物品而产生的其他费用的权利；若乙方拖欠租金、管理费及其他费用之一或全部的，甲方为追讨欠款所支出费用（包括律师费）均由乙方承担；根据本合同需要发出的全部通知均须采用书面形式，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达，如按照本合同列明地址发送书面通知或其他文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日；任何文件、通知或其他通讯往来，若邮寄，在寄出后第3个工作日将被视为已送达。合同附件三中对于一般餐饮、食肆的商铺交付条件做出了详细的约定。合同签订后，原告于2018年3月21日向被告交付了涉案商铺。2019年6月10日，被告与皇庭物业公司签订了《皇庭广场商铺外摆使用协议书》，约定该物业公司为被告所承租的涉案商铺外摆区域提供场地管理服务，外摆区域管理费2019年6月10日至2020年3月20日为9250.04元/月，被告应支付保证金27750.12元，被告应于每月25日或之前（含25日）向该物业公司预付下个月的外摆区域管理费（如前述期限届满之日为国家法定节假日，则支付期顺延至节假日后第一天）。该协议自双方签字盖章之日起生效，使用期限届满或随涉案商铺经营的终止而终止。2019年12月9日，原告向被告发出《催收函》，主张被告于2019年12月11日前将截至2019年12月31日累计欠款474735.15元（其中包含11-12月份费用，不包含滞纳金）交至原告指定收款账户。2019年12月11日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，主张被告至2019年10月开始拖欠费用，至2019年12月11日累计欠款474735.15元（其中包含11-12月份费用，不包含滞纳金），根据合同约定，原告决定单方终止合同，租赁及管理费保证金不予退还。要求被告于2019年12月11日前结清欠款，于2019年12月15日前交还租赁物业并将商铺恢复至毛坯状态，逾期将根据合同约定处理。该邮件于2019年12月18日退回妥投。原告提供的《皇庭广场商户12月结算单》显示：2019年11月银行代收款6859元、支付宝代收款15703元、微信代收款21085元。刷卡手续费（人民币）71.67元、刷卡手续费（外币）62.43元、支付宝手续费70.66元、服务费10035.20元、水费2314.26元、排污费625.32元、电费16998.40元、垃圾处理费140.70元。2019年12月份保底租金199830.65元、推广费5638.96元、固定POS机月租费500元、管理费35243.50元、外摆管理费9250.04元。结算单下方备注：每月10日前将相关费用分别汇入原告或皇庭物业公司账户，逾期将收取滞纳金。另查，广东省发展和改革委员会发出粤发改价格（2018）375号《关于进一步清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》载明，规范全省转供电主体的电费收费行为，转供电主体应按我委公布的目录销售电价向转供区域内的企业及租户等收取电费。相关共用设施用电及损耗可通过租金、物业费、服务费等方式协商解决，不得通过加收电价及电费的方式解决。再查，原告与上海市锦天城（深圳）律师事务所签订《委托代理合同》，约定上海市锦天城（深圳）律师事务所作为原告与被告房屋租赁合同纠纷案的代理人，代理参与该案的诉讼。代理费为13859.65元，原告自合同签订十个工作日内一次性支付。2020年7月10日，原告向上海市锦天城（深圳）律师事务所支付了上述律师费。庭审时，原告确认被告支付租赁保证金共计451116.80元（包含租赁保证金380629.80元及管理费保证金70487元）；足额支付租金、管理费至2019年10月30日；足额支付推广费、外摆费、固定POS机月租费至2019年11月30日；足额支付水电费、排污费、服务费、微信支付以及刷卡手续费至2019年10月30日。被告停止经营后自行离场，未与原告办理交接，原告于2019年12月16日自行收回涉案商铺，商铺内的物品另行存放，被告可与原告协商取回。庭审后，原告出具两份《说明》称，经原告确认，《皇庭广场商户12月结算单》中关于2019年11月期间的银行代收款6859元、支付宝代收款15703元、微信代收款21085元，原告已实际收取上述费用，基于此，可据实扣减该笔费用。原告收取的服务费系依据《关于进一步清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》收取的电费损耗的服务费，按被告当月实际产生的电费计算，每月的额度会有波动。以上事实有原告提交的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》及补充条款系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方均应按合同及协议的约定全面履行合同义务。合同约定，被告逾期支付租金、管理费及其他费用之一或全部的，拖欠达到30天以上（含30天）的，原告有权单方面终止合同，收回该商铺，由此造成原告损失的，被告应负责赔偿。被告逾期支付2019年11月的租金，其已构成根本违约，原告有权解除合同并没收被告向其支付的租赁保证金380629.80元、管理费保证金70487元，且被告仍应向原告支付拖欠的租金及其余各项费用。双方的租赁合同于原告向被告发出《解除租赁合同通知书》后解除。关于《皇庭广场外摆使用协议书》，是被告与皇庭物业公司签订，根据合同相对性原则，对于双方存在争议的合同效力及该合同项下费用是否应支付、违约责任是否应承担的问题，双关当事人可另寻途径予以解决。对于原告在本案中要求确认被告与皇庭物业公司的合同已解除及要求被告支付拖欠的外摆管理费及逾期支付的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。被告对原告主张的欠费区间及金额未提出异议，本院对原告主张的欠费金额予以确认，但2019年11月份的费用应扣除原告庭后确认的被告已支付的43647元。抵扣后，被告应向原告支付2019年11月的租金156183.65元（199830.65-43647）、物业管理费35243.50元、12月1日至14日期间的租金90246.10元、物业管理费15916.42元、推广费2546.63元、水费2413.27元、电昆曲16998.40元、排污费625.32元、固定POS机费225.81元、垃圾处理费140.70元、服务费10035.20元、微信手续费94.88元、支付宝手续费70.66元、刷卡手续费（人民币）71.67元、刷卡手续费（外币）62.43元及违约金。合同约定的违约金的计算标准过分高于被告逾期付款给原告造成的损失，本院酌情调整违约金以逾期付款费用为基数按日万分之三的标准自合同约定的付款日期的次日（起算时间及计算基数详见附表）起计算至实际付清款项之日止。对原告主张费用超出上述认定的部分及违约金过高的部分，本院不予支持。合同第4.4条、4.4.1条、4.4.2条、20.20.5条已明确约定的推广费的每月支付金额及支付时间等，被告未有证据证明原告没有进行推广，被告关于推广费的抗辩，本院不予采信。被告自行离场，原告为了止损收回商铺并交商铺内的物品搬离，符合法律规定。关于律师费。根据合同约定，原告因向被告催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费）均由被告承担，故原告主张的被告承担本案律师费13859.65元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳融发投资有限公司与被告深圳泰炙美见餐饮有限公司签订的《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》已解除；二、被告深圳泰炙美见餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳融发投资有限公司支付租金246429.75元、管理费51159.92元、推广费2546.63元、水费2314.27元、电费16998.40元、排污费625.32元、固定POS机月租费225.81元、垃圾处理费140.70元、服务费10035.20元、手续费299.64元及违约金（违约金按日万分之三的标准计算至实际清偿之日止，起算日期及计算基数详见附表）；三、被告深圳泰炙美见餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳融发投资有限公司支付律师费13859.65元；四、原告深圳融发投资有限公司有权没收被告深圳泰炙美见餐饮有限公司支付的租赁保证金380629.80元、管理费保证金70487元；五、驳回原告深圳融发投资有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12594元（已由原告预交），由原告负担1140元、由被告负担11454元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审判员  肖英二〇二〇年十二月三十日书记员  胡洁附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。            判决书附表                        序号              费用名称              欠缴月份     （年/月）              违约金计算基数（元）              违约金起算日期   （年/月/日）                  1              租金              2019年11月              156183.65              2019/10/26                  2              租金              2019年12月              90246.10              2019/11/26                  3              物业管理费              2019年11月              35243.50              2019/10/26                  4              物业管理费              2019年12月              15916.42              2019/11/26                  5              推广费              2019年12月              2546.63              2019/11/26                  6              水费              2019年11月              2314.27              2019/12/11                  7              电费              2019年11月              16998.40              2019/12/11                  8              排污费              2019年11月              625.32              2019/12/11                  9              固定POS机费              2019年12月              225.81              2019/11/26                  10              垃圾处理费              2019年11月              140.70              2019/12/11                  11              服务费              2019年11月              10035.20              2019/12/11                  12              手续费（微信、支付宝、刷卡）              2019年11月              299.64              2019/12/11