河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终8399号上诉人（原审被告）：王珏，女，汉族，1989年5月13日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：张建朝，河南开物律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洛阳市瑞德森置业有限公司，住所地：洛阳市洛龙区金城寨街****801。统一社会信用代码：91410300068928358F。法定代表人：张向阳，董事长。委托诉讼代理人：申明亮，男，汉族，1998年3月16日生，住河南省伊川县，系该公司员工。上诉人王珏因与被上诉人洛阳市瑞德森置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初5174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。王珏上诉请求：依法予以改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误。1、王珏与洛阳市瑞德森置业有限公司2018年10月13日签订的《天鸿君邑商品房定购书》（以下简称《定购书》）双方对于所购房产位置、单价、首付比例、总价等进行了明确约定，并未约定合同解除的情形。合同签订后，王珏积极履行付款义务，在2018年10月20日、2018年10月22日分两笔共计310255元向洛阳市瑞德森置业有限公司支付了所购房屋的首付款。合同中约定:王珏应在认购书签署之次日起7日内(即2018年10月20日)前到洛阳市瑞德森置业有限公司售楼处按约定的付款方式比例足额缴纳购房款，而王珏在2018年10月22日才向洛阳市瑞德森置业有限公司缴纳首付款，王珏超期向洛阳市瑞德森置业有限公司支付首付款，但洛阳市瑞德森置业有限公司依然接收，并未表示因王珏缴纳首付款逾期要解除该《定购书》，故王珏与洛阳市瑞德森置业有限公司的在先前的交易中已形成交易习惯，即对王珏的付款义务并未明确进行约定，因此，该合同并不存在约定的合同解除的情形。2、因《定购书》并未就王珏办理完毕按揭贷款的具体时间进行明确约定，王珏不存在预期违约的情形，洛阳市瑞德森置业有限公司无权单方解除《定购书》。王珏与洛阳市瑞德森置业有限公司签订的《定购书》中并未约定王珏办理完毕按揭贷款的时间。且截至洛阳市瑞德森置业有限公司起诉之前双方仍在协商按揭贷款的事项，因此，王珏根本不存在违约的情形。另在双方未对办理完毕按揭贷款的时间进行补充约定之前，洛阳市瑞德森置业有限公司无权单方解除该《定购书》，故一审法院判决支持洛阳市瑞德森置业有限公司诉求没有法律和事实根据。3、洛阳市瑞德森置业有限公司送达解除《定购书》通知书应为无效。第十条约定:王珏确保在本定购书文首所留联系方式可以收到洛阳市瑞德森置业有限公司向其发出的通知，洛阳市瑞德森置业有限公司向本订购书文首所留王珏联系地址或者联系电话发出通知即视为履行了本订购书项下的通知义务。由于签订订购书时洛阳市瑞德森置业有限公司并未要求王珏填写具体住址。洛阳市瑞德森置业有限公司2020年5月25日发出的解除《订购书》通知书，王珏从未见过也没有收到过，洛阳市瑞德森置业有限公司也未电话联系过王珏。直至洛阳市瑞德森置业有限公司起诉后，王珏才知晓此事，故洛阳市瑞德森置业有限公司送达解除《定购书》通知书对王珏并不产生解除的法律效力。4、一审判决证据明显不足。《定购书》第6条仅约定王珏:保证办理个人住房贷款不存在个人信用、收入等任何障碍。但一审庭审过程中洛阳市瑞德森置业有限公司并未向法庭提交任何有效的证据证明王珏不具备办理按揭贷款的有效证据:例如中国人民银行的征信记录或者其工资收入不足等证据，仅凭洛阳市瑞德森置业有限公司提供的电话录音根本无法证实王珏不具备按揭贷款条件这一重要违约事实，更重要的是洛阳市瑞德森置业有限公司庭审提供的证据还是洛阳市瑞德森置业有限公司起诉后形成的，根本不不具备证据的合法性、关联性，但一审法院却偏听偏信采纳该证据，这是明显的故意偏袒洛阳市瑞德森置业有限公司。二、一审法院送达程序严重违法，严重侵害王珏答辩权益。王珏在开庭之前一审法院未向其送达《民事起诉状》、《举证通知书》等相关法律文书，更未在开庭三日前向王珏送达《传票》，王珏仅在开庭当天的上午才收到洛龙区人民法院的开庭电话通知，故一审判决违反了《民事诉讼法》有关送达的相关规定属于送达程序违法，严重剥夺王珏的相关诉权。综上，一审判决事实不清，证据不足，适用法律错误，程序严重违法，依法应予改判或发回重审。洛阳市瑞德森置业有限公司辩称：一、并不是王珏支付首付款逾期导致解除《定购书》，而是双方约定的余款72万元为银行贷款，王珏因征信未被银行通过按揭贷款，又不支付剩余房款，导致合同目的不能实现而依法解除。二、洛阳市瑞德森置业有限公司与王珏解除《定购书》的通知通过官方EMS特快专递邮寄给王珏，并进行了签收，所以解除的通知到达王珏处产生解除的法律效力。三、《定购书》第6条买受人承诺，保证办理个人住房贷款不存在个人信用、收入等任何障碍，开发商出售房源后就是为了快速回款，而王珏从2018年至今仍然没有成功办理按揭贷款，怎能以“洛阳市瑞德森置业有限公司未与王珏办理完毕按揭贷款的具体时间进行明确约定，王珏不存在预期违约情形”而自圆其说？四、录音证据经过一审王珏质证，有一审卷宗在卷资证，王珏自认经洛阳市瑞德森置业有限公司多次催告后其多次去银行办理，但因为征信问题无法通过按揭贷款，提高首付后仍不能通过按揭，更加不否认录音中的陈述是其本人所言，同时法律规定了自认的效力，所以王珏因征信问题一直未能办理银行贷款，也未能支付剩余购房款是不争的事实。综上所述，因王珏根本性违约，导致合同目的不能实现，后洛阳市瑞德森置业有限公司解除通知已到达王珏，合同已经解除，所以一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持原判。洛阳市瑞德森置业有限公司向一审法院起诉请求：1、依法确认洛阳市瑞德森置业有限公司、王珏于2018年10月13日签订的《天鸿君邑商品房定购书》解除；2、案件诉讼费由王珏承担。一审法院认定事实：2018年10月13日，洛阳市瑞德森置业有限公司与王珏签订《天鸿君邑商品房定购书》一份，约定：王珏定购洛阳市瑞德森置业有限公司开发的坐落于洛阳市洛龙区天鸿君邑项目7号楼1单元2502室，王珏向洛阳市瑞德森置业有限公司支付定金50000元，王珏选择银行按揭方式支付尾款，王珏应自本定购书签署之次日起7日内（即2018年10月20日前）持定金收据、定购书原件、购房人相关身份证明到洛阳市瑞德森置业有限公司售楼处与该公司签署《商品房买卖合同（预售）审核单》，王珏应在洛阳市瑞德森置业有限公司通知时间内到该公司售楼处与该公司签署《商品房买卖合同（预售）》。王珏未按本定购书约定签署《商品房买卖合同（预售）审核单》、缴纳购房款及签署《商品房买卖合同（预售）》的，洛阳市瑞德森置业有限公司不向王珏退还定金，并可另行出售该商品房。王珏已充分知晓并理解洛阳市现行的有关商品房购买政策及法规。王珏承诺在签署本定购书前已充分了解商品房按揭信贷政策，并确认具备按揭贷款条件，保证办理个人住房贷款不存在个人信用、收入等任何障碍。王珏于2018年10月21日签订了《商品房买卖合同（预售）审核单》，并支付了30%首付款310205元，剩余房款选择以银行按揭方式支付。因王珏一直未能办理银行按揭贷款，亦未能支付剩余购房款。双方未签订《商品房买卖合同（预售）》。洛阳市瑞德森置业有限公司于2020年5月26日向王珏邮寄解除《天鸿君邑商品房定购书》通知书，显示：“你于2018年10月21日支付了首付款310205元，但银行面签时因征信问题，无法办理按揭贷款。时至今日，我公司多次催促你将余款一次性支付完毕，你拒绝履行。基于以上事实及约定，现我公司正式通知你：双方于2018年10月13日所签订的《天鸿君邑商品房定购书》因你方违约行为即时解除。另请你收到本通知书之日起5日内前来我公司办理房款的退款手续。否则，因此造成的一切法律后果由你自行承担”。王珏于2020年5月31日签收该快递。后洛阳市瑞德森置业有限公司将涉案房屋另行出售给他人。一审法院认为：洛阳市瑞德森置业有限公司、王珏双方就案涉房屋所签订的《天鸿君邑商品房定购书》系当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效，对当事人均具有法律约束力。涉案定购书在履行过程中因王珏未能办理按揭贷款且未向洛阳市瑞德森置业有限公司支付剩余房款，导致不能实现合同目的，其行为已构成违约。故洛阳市瑞德森置业有限公司要求《天鸿君邑商品房定购书》解除的诉请，一审法院予以支持。合同解除后，王珏可向洛阳市瑞德森置业有限公司主张返还已支付的购房款。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决：解除洛阳市瑞德森置业有限公司与王珏于2018年10月13日签订的《天鸿君邑商品房定购书》。一审案件受理费减半收取50元，由王珏承担。二审审理中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，洛阳市瑞德森置业有限公司主张解除其与王珏之间签订的《天鸿君邑商品房定购书》，根据本案查明的事实，王珏在2018年10月13日签订《天鸿君邑商品房定购书》后，既未办理按揭贷款，亦未交纳剩余房款，致使合同目的无法实现，洛阳市瑞德森置业有限公司主张解除该合同，于法有据，应予支持。王珏上诉认为双方未约定办理按揭贷款的具体时间，其不存在违约情形，但根据双方签订的定购书约定，乙方（王珏）如需通过贷款方式购买该商品房，乙方承诺在签署本定购书前已充分了解该商品房按揭信贷政策，并确认具备按揭贷款条件，保证办理个人住房贷款不存在信用、收入等任何障碍。根据该约定，王珏应确认其在签订定购书时具备按揭贷款条件，但王珏并未提供证据证明其在签订定购书及之后具备按揭贷款条件，故王珏的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王珏负担。本判决为终审判决。审判员  蔡美丽二〇二〇年十二月十四日书记员  王洋洋