上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初15003号原告：义乌牧圜资产管理合伙企业(有限合伙)，主要经营场所浙江省义乌市福田街道城北路XXX号宇业大厦28楼E室(自主申报)。执行事务合伙人：上海牧圜科技有限公司(委派代表：刘军浩)。委托诉讼代理人：潘俊，江苏泽群律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭进，江苏泽群律师事务所律师。被告：青岛太初资产管理有限公司，住所地山东省青岛市。法定代表人：彭晓峰，执行董事。委托诉讼代理人：金悦，上海刘春雷律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹，上海刘春雷律师事务所律师。原告义乌牧圜资产管理合伙企业(有限合伙)与被告青岛太初资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员张婕独任审判，公开开庭进行了审理。原告义乌牧圜资产管理合伙企业(有限合伙)的委托诉讼代理人潘俊，被告青岛太初资产管理有限公司的委托诉讼代理人张丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告义乌牧圜资产管理合伙企业(有限合伙)向本院提出诉讼请求：1、被告支付2020年1月17日至2020年6月16日的租金49750.32元以及违约金47594元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年3月17日，原、被告就合租上海市中山北路XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)事宜签订《金融顾问协议》，由原告与出租方先行签订房屋租赁合同并支付相应房租。被告作为合租方将其应支付的租金以顾问费的形式支付给原告。后双方于2019年7月29日签订了补充协议，明确了合租前述房屋的相关事宜。关于房屋合租事宜已征得房屋产权人的授权同意。根据原、被告签订的《补充协议》，被告每两个月应支付16583.44元租金给原告，分别于单数自然月前5个自然日内支付下一期的费用，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按月费用的1%支付违约金。2020年1月至今，被告未按约支付租金，原告催讨无果。被告青岛太初资产管理有限公司辩称，被告与原告系共同作为涉案房屋的承租方，双方之间并未建立租赁合同关系，互不负权利义务，原告不具备诉讼主体资格。即使原告主体适格，本案也是转租合同关系，但转租合同未经出租方同意应为无效。即使转租合同生效，被告于2019年11月18日已向原告发出解除租赁合同的通知，并于当日搬离，故租赁合同已于2019年11月18日解除，原告实质上也已认可。涉案房屋事实上由原告占有、使用，原告要求被告支付租金及违约金，无事实和法律依据。涉案房屋因转租无法办理营业执照，被告承租后一直处于亏损状态，继续履行合同有违公平原则。被告并非恶意违约，被告也已积极履行减损义务。被告以已付的2个月租金、保证金以及办公物资等作为违约金已进行赔偿。双方约定的违约金过高，申请法院减免。综上，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年7月29日，青岛太初资产管理有限公司(甲方)与义乌牧圜资产管理合伙企业(有限合伙)(乙方)签订《金融顾问协议》，约定甲方委托乙方为金融顾问，委托期限自2019年3月17日至2021年3月16日，若甲方希望提前结束委托，需经乙方书面同意，甲方向乙方支付的首笔顾问费用金额为39540.97元，支付日为2019年7月29日，其后每个月标准顾问费8291.72元，每两个月为一期，于委托期间单数自然月前5个自然日内支付下一期费用，每逾期一日，则甲方需按月费用的1%支付违约金，合作保证金13857.30元……协议另对其他事项进行了约定。同日，双方签订《补充协议》，约定甲、乙双方一致确认，乙方应甲方要求于2019年7月29日签订的《金融顾问协议》实质上为飞洲时代大厦物业合租协议，合租房屋为上海市普陀区中山北路XXX号XXX室，实测建筑面积105.95平方米，租赁房屋仅作为办公使用，租赁期限自2019年3月17日起至2021年3月16日止，甲方作为联系人，负责和房东联系并交纳房租(如因甲方未交纳房租而造成乙方经济损失，则由甲方负责赔偿)。乙方于每付款月前5日内向甲方支付下一期租金，享有租赁房屋的共同使用权，相关税费、物业费、均由甲、乙双方按照1：1比例分别承担，以后乙方应向甲方支付的租金每两个月为16583.44元，每两个月为一期，分别于委托期间单数自然月前5个自然日内支付下一期费用，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月费用的1%支付违约金。房屋保证金金额为2个月租金即27714.60元，由甲、乙双方按照1：1比例分别承担。该笔费用甲方全额支付房东，乙方于2019年7月29日前将保证金的一半金额13857.30元支付甲方，合租协议终止时，租赁保证金由甲方付清房屋内所产生的费用之后3日内无息归还乙方。甲、乙双方有下列情况之一的，可以终止协议：……4、双方可协商解除该协议，若青岛太初资产管理有限公司希望提前结束委托，需经义乌牧圜资产管理合伙企业(有限合伙)书面同意。《金融顾问协议》及《补充协议》签订后，双方履约。2019年11月中下旬，青岛太初资产管理有限公司从涉案房屋内搬离。青岛太初资产管理有限公司向义乌牧圜资产管理合伙企业(有限合伙)支付租金至2020年1月16日。庭审中，义乌牧圜资产管理合伙企业(有限合伙)提供涉案房屋产权人曹兵、曹健出具的《房屋合租意见书》，证明产权人同意其与第三方合租，承租人的权利义务仍由义乌牧圜资产管理合伙企业(有限合伙)享有和承担。义乌牧圜资产管理合伙企业(有限合伙)并表示，青岛太初资产管理有限公司之前经营的区域一直保留着，青岛太初资产管理有限公司可以回来经营。青岛太初资产管理有限公司表示，公司已经整体搬到成都，无法再回到涉案房屋内办公。本院认为，签订《补充协议》时，无证据证明产权人对青岛太初资产管理有限公司作为共同承租人的身份予以认可。故《补充协议》的实质是双方约定义乌牧圜资产管理合伙企业(有限合伙)将其承租的涉案房屋部分转租给青岛太初资产管理有限公司。产权人已追认转租行为，《补充协议》合法有效，双方均应恪守履行。《补充协议》约定双方可协商解除，但需经义乌牧圜资产管理合伙企业(有限合伙)书面同意。青岛太初资产管理有限公司在未征得义乌牧圜资产管理合伙企业(有限合伙)同意的情况下，无权擅自退租，青岛太初资产管理有限公司通知解除的行为，不发生解除《补充协议》的效力。青岛太初资产管理有限公司仍应履行支付租金的义务。关于青岛太初资产管理有限公司提出涉案房屋不能办理营业执照的意见，由于青岛太初资产管理有限公司明知其并非与产权人订立合同，而是仅有权使用义乌牧圜资产管理合伙企业(有限合伙)承租的部分房屋，青岛太初资产管理有限公司对于无法办理营业执照应为明知，且《补充协议》未约定必须配合办理营业执照，故本院对青岛太初资产管理有限公司的该项意见不予采纳。综上，本院对义乌牧圜资产管理合伙企业(有限合伙)要求青岛太初资产管理有限公司支付2020年1月17日至2020年6月16日的租金49750.32元的诉讼请求予以支持。青岛太初资产管理有限公司逾期支付租金，应当承担违约责任。但双方约定的违约金过高，本院以青岛太初资产管理有限公司逾期支付该部分租金造成义乌牧圜资产管理合伙企业(有限合伙)的实际损失为基础，根据本案的实际情况，酌情调整违约金为3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告青岛太初资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告义乌牧圜资产管理合伙企业(有限合伙)2020年1月17日至2020年6月16日的租金人民币49750.32元；二、被告青岛太初资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告义乌牧圜资产管理合伙企业(有限合伙)上述租金逾期付款的违约金人民币3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2233元，减半收取计人民币1116.50元，由被告青岛太初资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 婕二〇二〇年十二月二十二日书记员 张玉倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。