广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7842号原告（反诉被告）：广州市番禺区沙湾镇沙坑村股份合作经济社，住所地广州市番禺区沙湾镇沙坑村。法定代表人：周炳洪，职务：社长。委托诉讼代理人：霍欣，广东庄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：偰莎，广东庄阳律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：周镜洪，男，1949年12月17日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：杨超男，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋修贤，广东广信君达律师事务所律师。第三人：何穗华，女，1960年5月6日出生，汉族，住广州市番禺区。第三人：孙义敏，女，1980年10月11日出生，汉族，住贵州省绥阳县。原告（反诉被告）广州市番禺区沙湾镇沙坑村股份合作经济社（以下简称沙坑村经济社）与被告（反诉原告）周镜洪、第三人何穗华、孙义敏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沙坑村经济社的委托诉讼代理人霍欣、偰莎，被告（反诉原告）周镜洪的委托诉讼代理人杨超男、蒋修贤，第三人孙义敏到庭参加了诉讼，第三人何穗华经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沙坑村经济社向本院提出诉讼请求，请求判决：1.原告与被告之间于2003年1月8日签订的《土地使用补偿合同》自2019年5月1日起无效；2.被告立即将《土地使用补偿合同》约定的土地及地上建筑物交还给原告；3.被告自2019年5月1日起按18元每月每平方米向原告支付土地占用费至被告实际交还之日止（暂计至2019年6月4日共34816元，占用费具体数额以评估价为准）；4.被告承担本案的全部受理费。事实与理由：原告和被告于2003年1月8日签订《土地使用补偿合同》，约定原告将位于沙坑村牛眠岗脚（原郭氏兴达钢具厂）的土地共1920平方米提供给被告使用；被告每月向原告支付租金及管理费；根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”结合原告与被告之间的合同，原告将土地提供给被告使用、收益，被告支付租金给原告，因此，《土地使用补偿合同》的约定内容符合租赁合同的构成要件，原告与被告之间签订名为《土地使用补偿合同》的合同，实为租赁合同。《土地使用补偿合同》约定土地使用期为20年，从1999年5月1日起至2019年4月30日止；2019年5月1日至2049年4月30日按本合同签订的所有条款不变。后一条款的约定变相延长了租赁合同的期间，使得租赁期间为50年。《土地使用补偿合同》同时约定，合同期满，该场地内所有的固定建筑物及配套设施归原告所有，被告必须在合同期满后15日内将属于自己的动产物品全部搬迁完毕，过期作自动放弃处理。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”显然，上述合同中租赁期限的约定违反《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过20年的规定。所以，原告与被告签订的《土地使用补偿合同》自2019年5月1日起无效。原告已委托律师于2019年4月3日发函告知被告《土地使用补偿合同》中租赁期限有效部分为20年，超过20年的部分无效，合同将于2019年4月30日到期，被告应于租期届满前将涉案土地交还原告，并于2019年5月15日前将属于被告的动产物品全部搬迁完毕，但被告至今仍未将涉案土地及地上建筑物交还给原告。因此，为保障原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，特向法院提起诉讼，请法院依法判决。周镜洪辩称，一、涉案合同合法有效，原告无权单方面提前终止合同。原被告于2003年1月8日签订《土地使用补偿合同》（以下称“补偿合同”），约定原告将位于沙坑村牛眠岗脚（原郭氏兴达钢具厂）的一块土地共1920平方米提供给被告作建设之用。补偿合同是双方真实意思表示，并且已经实际履行20多年，属于合法有效的合同。《补偿合同》约定租赁期限为20年，从1999年5月1日起至2019年4月30日止。2019年5月1日至2049年4月30日期间按本合同签订的所有条款不变。该约定合法有效。根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条规定：集体建设用地使用权出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第（二）项的规定，国有土地中的工业用地使用权出让的最高年限为50年，涉案土地是集体建设用地，租赁期最高年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限工业用地50年。因此，对案涉土地租赁期20年，以及续租期30年的约定，均未违反五十年最高租赁期限，合法有效，应当继续履行，被告无需向原告返还土地及地上建筑物。原告主张《补偿合同》自2019年5月1日起无效，并要求被告返还租赁物，属于单方面恶意解除合同，实际上是试图通过解除合同，从被告处收回土地后再进行转租，进而赚取差价，无任何法律和事实依据，依法应当驳回。二、原告单方面表示其不再继续履行《补偿合同》，已经构成违约，应当向被告承担违约责任。根据《合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”原告于2019年4月3日致函被告称《补偿合同》于2019年4月30日到期，要求被告2019年5月15日之前将土地交还原告，限期被告搬离动产物品，并明确表示不再履行《补偿合同》，已经构成违约。被告有权要求原告承担违约责任，包括赔偿被告因原告违约而产生的全部损失。三、原告主张涉案合同自2019年5月1日起无效，侵害了被告在该合同项下的信赖利益，有违诚实信用原则，将带来恶劣的社会影响，并给被告造成严重损失。被告与原告于2003年1月8日签订的《补偿合同》是双方真实意思表示的反映，而且有工商部门的鉴证。被告是基于信赖才与原告签订《补偿合同》，并且一直按约履行，按期支付承包款，被告从签订合同至履行合同整个过程都不存在过错，被告更是基于对合同租赁期20年满后可以续租30年约定的合理信赖，对租赁地块进行了大量建设投入，并持续进行维护保养，保持土地和地上建筑物、构筑物的价值。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原告在2019年4月3日致函之前的19年有余的时间内，都没有提出关于合同续租部分无效的主张，现在却突然主张《补偿合同》自2019年5月1日起无效，并按合同项下土地的市场使用价值向原告支付占用费，有违诚实信用原则，而且其提前终止合同的行为己经给被告造成严重的损失，故其主张不应得到支持，并且应该赔偿被告基于合同信赖利益和预期利益的损失。退一步讲，如果涉案合同自2019年5月1日起无效，过错责任在于原告，被告不存在任何过错。根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告通过主张涉案合同自2019年5月1日起无效，达到其恶意反悔逐利的目的，违反诚实信用原则，原告应对合同的无效承担全部责任，赔偿被告的损失。综上所述，涉案合同合法有效，应当继续履行，原告的主张无法律依据，请法院依法驳回原告全部诉讼请求。周镜洪提出反诉请求：1.判令原告向被告支付涉案土地地上建筑物构筑物、水电设施、公路补偿费用727838元；2.判令原告向被告支付清退费72500元（具体金额以法院评估为准）；3.判令原告向被告支付搬迁费57600元（参照：《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》中关于搬迁费的相关规定，按30元／平方米计算）；4.判令由原告承担本案诉讼费。事实与理由：2003年1月8日，原告与被告签订了《土地使用补偿合同》（下简称“补偿合同”），约定原告提供广州市番禺区沙湾镇沙坑村股份合作经济社位于沙坑村牛眠岗脚（原郭氏兴达钢具厂）（下简称“该土地”）的土地共1920平方米作建设之用，被告负责出资在该土地上建设厂房，土地使用权期限自1999年5月1日起至2019年4月30日止，共计20年，合同到期后，2019年5月1日至2049年4月30日期间土地使用权事宜仍按照原合同执行，所有条款不变。2019年4月3日，原告向被告出具《律师函》，称补偿合同将于2019年4月30日到期，要求被告于合同到期前将该土地交还原告，并限期被告搬离所有动产物品。被告基于对原告及补偿合同的合理信赖，对该土地进行了大量的建设投入，包括建设厂房、铺设公路及水电设施设备等，使得原本空无一物的该土地，具备对外认租条件，并持续进行维护保养，保持土地和地上建筑物、构筑物的价值，被告为此投入了高额的建设、维护成本。根据合同第三条“2019年5月1日至2049年4月30日内按本合同签订的所有条款不变”的约定，原合同到期后，原告应当按原合同条件，继续出租给被告使用，此为双方当事人对合同续签、继续履行的真实意思表示。但原告在合同到期后，拒绝与被告续签合同，并要求被告搬离，已经构成违约，导致被告合同利益无法实现，并且给被告造成严重财产损失。为维护被告的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规及相关司法解释的规定，向法院提起反诉，请求法院依法裁判。沙坑村经济社辩称，一、涉案合同约定租赁期限为50年，该约定因违反合同法第二百一十四条有关租赁期不得超过20年，超过部分无效的法律规定，自2019年5月1日起无效。在合同无效的情况下，被告要求原告承担违约责任没有法律依据。本案系租赁合同纠纷，原告将涉案土地租赁给被告使用，被告按期向原告缴纳租金，符合合同法第212条规定，并且涉案合同签订于合同法生效实施后，本案应适用合同法总则及第十三章租赁合同的有关规定。鉴于合同第三条约定，在20年期满后的30年所有合同条款不变，实则约定租赁期限为50年，因此，涉案合同因租赁期限违法，自2019年5月1日起无效。其次本案并不适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，该办法为广东省地方性政府规章。根据我国立法法规定，地方性政府规章与法律规定不一致的，应当优先适用法律规定。在合同法未被修订，也无司法解释排除合同法规定的情况下，应当优先适用合同法的相关规定，涉案合同应当自2019年5月1日起无效。在合同无效的情况下，原告的函告行为不构成违约。被告要求原告承担违约责任，没有法律依据。二、对于涉案合同无效，原告不存在缔约过错。涉案合同签订当日，双方就案涉土地同时签订了租期分别为20年、50年的两份仅租期不同的租赁合同，其中20年租期的租赁合同在签约后双方在广州市番禺区沙湾镇农村承包合同管理办公室办理了鉴证。从该两份合同的签订来看，涉案合同超期无效的法律后果被告是明知且放任的，其无权把自身没有尽到义务的缔约过失责任让原告承担。三、被告反诉请求并非基于涉案合同无效造成的，完全是被告未依约、依法建设并擅自转租造成的，原告并非过错方。根据合同第九条第二款规定，合同期内被告需出租他人需经原告同意方能转租，事实上被告转租他人并未取得原告同意。是被告违约在先，其无权将擅自转租他人所产生的赔偿责任归责于原告，原告对此并无过错。根据合同法第58条规定，原告在合同无效的情况下只是承担过错责任，因此，基于被告自身违约所产生的赔付责任，均应由其自行承担。四、对于地上建构筑物的处置，双方应当遵循涉案合同约定，在合同无效时不再涉及任何补偿问题。涉案合同于2019年4月30日期满，期满前协议为有效协议，协议有关合同期满财产处理的约定对双方具备法律效力，根据涉案合同第8条规定，合同期满，场地内所有固定建构筑物及附属设施归原告所有。被告需在期满后十五天内搬离动产物品，就此，对于涉案土地上的建构筑物及设施双方已经在合同中约定合同期满时归原告。合同无效时并不再涉及该部分的补偿问题。综上，涉案合同因租赁期超过20年违法无效。被告基于无效合同要求原告承担违约责任没有法律依据。被告在明知涉案合同期限违法无效的情况下仍签订合同，缔约过失责任应由其自行承担，被告反诉请求的事项也并非基于涉案合同无效造成的。对此，原告并无过错，请法院依法驳回被告的反诉请求。双方当事人围绕本案争议焦点提供相关证据，本院依法组织当事人进行质证，认定事实如下：涉案土地位于广东省广州市番禺区沙湾镇沙坑村牛眠岗脚（原郭氏兴达钢具厂）。2003年1月8日，沙坑村经济社（甲方）与周镜洪（乙方）签订《土地使用补偿合同》，约定：甲方将位于沙坑村牛眠岗脚（原郭氏兴达钢具厂）共1920平方米的土地出租给乙方作建设之用，乙方负责出资在该土地上建设厂房；土地使用期自1999年5月1日起至2019年4月30日止，合同期内乙方拥有对建筑物及其配套设施的使用权；2019年5月1日至2049年4月30日按本合同签订的所有条款不变；其中630平方米租金首年按每月每平方米1元计租，第二年按每月每平方米1.1元计租，以后每年递增0.1元，直增至期满止；其中1290平方米租金首年按每月每平方米1.2元计租，第二年按每月每平方米1.3元计租，以后每年递增0.1元，直增至期满止；合同期满，该场地内所有的固定建筑物及配套设施归甲方所有，合同期满后15天内，乙方必须将属于自己的动产物品全部搬迁完毕，过期作自动放弃处理。同日，沙坑村经济社（甲方）与周镜洪（乙方）签订《土地使用补偿合同》，该合同与前合同仅租期部分不同，即土地使用期自1999年5月1日起至2019年4月30日止，共20年。周镜洪接收涉案地块后，未经合法报建自行出资修建了厂房，并将厂房出租给第三人何穗华、孙义敏使用。2019年4月3日，沙坑村经济社委托广东庄阳律师事务所向周镜洪发送《律师函》，认为双方就涉案土地签订的合同成立土地租赁合同关系，该合同中约定的租赁期限自1999年5月1日起至2049年4月30日止共50年，根据法律规定，超过20年租赁期限部分无效，合同期限将于2019年4月30日到期，周镜洪应于租期届满前将涉案土地交还，并于2019年5月15日前将属于周镜洪的动产物品全部搬迁完毕，过期将作自动放弃处理。2019年4月23日，周镜洪委托广东广信君达律师事务所向沙坑村经济社发送《律师函》，要求沙坑村经济社继续履行合同义务，承担违约责任。2019年5月1日后，周镜洪按照合同约定的价格继续向沙坑村经济社支付租金，一直未将涉案土地及地上建筑物交还沙坑村经济社。沙坑村经济社、周镜洪均确认自2019年10月至2020年12月，周镜洪共缴纳15个月租金91806元。为证明其损失，周镜洪提供了租赁合同及银行流水予以佐证。其中，2002年12月29日，周镜洪（出租方、甲方）与何穗华（承租方、乙方）签订《建筑物租赁合同》约定，周镜洪将沙坑村第一工业区牛眠岗厂房内建筑物出租给何穗华使用，建筑面积约1400平方米，租赁期限自2003年2月10日起至2008年2月10日止，前三年租金为每月10000元，第四年起租金为每月10980元，保证金20000元。合同第四条违约责任约定，甲方在合同期内无故收回厂房，甲方按乙方所交的保证金的2倍赔偿给乙方并赔偿乙方的实际损失。2008年2月28日，周镜洪（出租方、甲方）与何穗华（承租方、乙方）签订《建筑物租赁合同》补充协议，约定续租5年，自2008年2月10日起至2013年2月10日止，租金2008年2月10日至2011年2月10日三年，每月租金为10000元，2011年2月10日至2013年2月10日两年，租金为每月10980元。2011年4月1日，周镜洪（出租方、甲方）与孙义敏（承租方、乙方）签订《建筑物租赁合同》约定，周镜洪将沙坑村第一工业区牛眠岗脚建筑面积约700平方米的厂房出租给孙义敏使用，租赁期限自2011年4月1日起至2012年3月31日止，租金为6000元／月，保证金12000元。2012年3月31日，双方签订补充协议，约定续租3年，自2012年3月31日起至2015年3月31日止，每月租金为8500元。周景洪于庭审中陈述上述合同到期后，由何穗华、周义敏继续使用案涉场地。在案件审理过程中，沙坑村经济社申请对涉诉土地及地上附着物的市场租赁价格进行评估。本院通过摇珠委托广州市华盟价格事务所有限公司（以下简称华盟公司）进行评估。华盟公司于2020年8月17日作出穗华价估[2020]276号结论书，载明：评估基准日为2019年5月1日至2020年6月3日；土地的市场租赁价格适用市场法；土地的市场租赁价格评估为88032元。该公司于2020年9月24日作出穗华价估[2020]276-1号结论书，载明：评估基准日为2019年5月1日至2020年6月3日；地块上建筑物市场租赁价格适用市场法；地块上建筑物的市场租赁价格评估为331073元（包含土地租赁价格）。沙坑村经济社支付评估费用3450元。周镜洪申请对涉诉土地上其投入建设的厂房、构筑物、水电、道路设施的价值进行评估。华盟公司于2020年11月25日作出穗华价估[2020]503号结论书，载明：评估基准日为2020年9月7日；建筑物价值评估适用成本法，土地上建设的厂房、构筑物、水电、道路设施在评估时点的重置价格为1886489元，考虑成新率后，建筑物评估总值727838元；周镜洪支付评估费用30000元。此外，本院依法向广州市规划和自然资源局番禺区分局发函询问涉诉土地的相关情况。该局复函载明，经查，该地块暂无使用权登记信息，该地块在2016年2月国务院批准《广州市城市总体规划（2011-2020）》（国函[2016]36号）中全部位于适建区，不涉及限建区、禁建区和“四线”。在《广州市番禺综合发展功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中为城乡建设用地。在现行控制性详细规划中规划控制为道路用地和一类工业用地。该地块无规划用地审批信息，地上建筑物无报建信息。本院认为，沙坑村经济社与周镜洪签订的《土地使用补偿合同》，实为土地租赁合同，应适用合同法关于租赁的相关规定。《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日起开始施行，其中第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”。本案中，双方于2003年1月8日签订的《土地使用补偿合同》约定租赁期限自1999年5月1日起至2019年4月30日止，2019年5月1日至2049年4月30日期间按本合同签订的所有条款不变。双方签订《土地使用补偿合同》时，《中华人民共和国合同法》已实施，根据法不溯及既往的原则，合同法对于租赁期限不得超过20年的强制性规定，仅能约束合同法实施后的民事行为。故双方签订的合同自1999年10月1日起计算20年为合法租赁期限，自2019年10月1日起至2049年4月30日期间的租赁期限，因违反合同法第二百一十四条的规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”沙坑村经济社与周镜洪双方在明知上述法律强制性规定的情况下，未尽审慎审查的义务，对于合同部分无效均具有过错，且过错相当。沙坑村经济社与周镜洪未尽审慎审查的义务签订案涉合同，对于合同部分无效均具有过错，且过错相当。周镜洪承租土地后投资兴建了地上建筑物、构筑物等设施，虽未经报建，但仍具备一定的使用价值，根据双方签订合同的原意，周镜洪本可以使用建筑物、构筑物等获取50年的使用权收益，现因双方的过错导致合同部分无效，周镜洪失去继续使用上述建筑物、构筑物的基础，其为此而投入了相当于50年使用价值的投资，未能使用部分的价值为其实际损失。根据华盟公司作出的503号评估结论，案涉土地上由周镜洪投资建设的厂房、构筑物、水电、道路设施的现有价值为727838元，根据双方的过错程度，沙坑村经济社应向周镜洪赔偿损失363919元，其余部分损失，由周镜洪自行承担。合同约定租赁期限届满后场地内所有固定建筑物及配套设施归村所有，现合同约定的租赁期限虽尚未届满，但因合同自2019年10月1日起无效，双方的权利义务自该日起全部终止，鉴于本院已判令沙坑村经济社按照过错程度向周镜洪赔偿现存地上建筑物、构筑物等设施的价值，则沙坑村经济社相应取得使用案涉土地建筑物、构筑物等设施的使用权。故周镜洪应向沙坑村经济社返还案涉土地及地上建筑物，何穗华、孙义敏作为次承租人，负有协助交还场地的义务。周镜洪未及时交还场地的，应当参照地上建筑物的市场租赁价格承担占有使用费。根据华盟公司出具的276-1号评估结论，案涉土地地上厂房等建筑物在2019年5月至2020年6月时段的租赁单价为12元/平方米，则每月占有使用费为25272.72元（12元×2106.06平方米），周镜洪应当以该标准自2019年10月1日起支付占有使用费至实际交还土地及地上建筑物之日。因双方确认周镜洪至今每月按照合同约定支付土地占有使用费，上述地上建筑物的占有使用费还应扣减周镜洪已支付2019年10月至2020年12月已支付的费用91806元，则周镜洪至2020年12月还应支付的占有使用费为287284.8元（25272.72元×15个月-91806元），之后的占有使用费按照上述标准支付。关于周镜洪主张的清退费72500元，缺乏依据，且尚未实际发生，对周镜洪该项损失，本院不予支持。关于周镜洪主张的搬迁费57600元，因腾退场地为周镜洪在合同终止后的义务，并非本案合同部分无效导致的法律后果，故对该诉请，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》五十二条、五十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认广州市番禺区沙湾镇沙坑村股份合作经济社与周镜洪签订的《土地使用补偿合同》自2019年10月1日起无效；二、周镜洪于本判决发生法律效力之日起三十日向广州市番禺区沙湾镇沙坑村股份合作经济社交还位于广州市番禺区沙湾镇沙坑村牛眠岗脚（原郭氏兴达钢具厂）的土地及地上建筑物、构筑物等设施；三、何穗华、孙义敏对周镜洪上述交还场地义务承担连带责任；四、广州市番禺区沙湾镇沙坑村股份合作经济社应在本判决发生法律效力之日起向周镜洪支付地上建筑物、构筑物、水电设施、公路补偿费用363919元；五、周镜洪应在本判决发生法律效力之日起向广州市番禺区沙湾镇沙坑村股份合作经济社支付自2019年10月1日至实际交还之日的占有使用费（占有使用费按照每月25272.72元的标准计算，暂计算至2020年12月还应支付的占有使用费为287284.8元）；六、驳回广州市番禺区沙湾镇沙坑村股份合作经济社的其余诉讼请求；七、驳回周镜洪的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32428元，由广州市番禺区沙湾镇沙坑村股份合作经济社负担16214元，由周镜洪负担16214元。反诉案件受理费6190元，由周镜洪负担3564元，广州市番禺区沙湾镇沙坑村股份合作经济社负担2626元。租赁价格评估费用3450元，由周镜洪负担。构筑物价值评估费用30000元，由广州市番禺区沙湾镇沙坑村股份合作经济社负担15000元，由周镜洪负担15000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  简建勇人民陪审员  刘燕珊二〇二〇年十二月三十日书 记 员  陈 冬