江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初4388号原告：薛亚波，男，1973年2月18日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：秦美新，江苏骏图律师事务所律师。被告：宜兴竹海天元酒店管理有限公司，住所地宜兴市湖父镇竹海村，统一社会信用代码91320282302143285U。法定代表人：李卫兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：王冰，江苏谋盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵怡，江苏谋盛律师事务所律师。原告薛亚波与被告宜兴竹海天元酒店管理有限公司(以下简称天元公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日作出(2019)苏0282民初4527号民事判决书。天元公司对该判决不服，上诉至无锡市中级人民法院。2020年3月27日，无锡市中级人民法院作出（2019）苏02民终4748号民事裁定书，以一审基本事实不清发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行审理。原告薛亚波的委托诉讼代理人秦美新，被告天元公司的委托诉讼代理人邵怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛亚波向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金38646.4元；2.判令被告按原告房产证面积和房屋租赁协议第九条约定交付租赁房屋；3.判令被告赔偿原告单方解除房屋租赁协议的损失44592元（按一年租金为依据）。审理中，薛亚波变更诉请1为判令被告支付租金9661.62元（2018年结欠租金2229.6元，2019年1月、2月占有期间的租金7432.02元）。事实和理由：2015年初，原告与天元公司签订租赁协议一份，约定由天元公司租用原告所有的位于宜兴市××镇××花园××号××室××公寓运营和管理，双方对租金、租期、合同解除及违约责任等进行了约定。协议签订后，原告即将房屋交与天元公司，天元公司开业后也按协议约定支付租金。但是到2019年1月10日，天元公司却没有按约定支付2018年10月份至12月份的租金，相反在2019年2月15日通知原告要求单方终止房屋租赁协议，且一直未付拖欠租金。被告天元公司辩称，现只结欠原告租金2229.6元。其公司已在通知解除合同时一并通知原告前来领取钥匙，该行为应视为交付房屋。后在原审期间及上诉期间，其公司又再次向原告发送了交付通知。其公司接手原告房屋时，房屋已被开发商装修成厕所，故其公司只能按接手时的状态返还房屋。原告薛亚波为证明其主张提供下列证据：房屋产权证、房屋租赁协议、通知函，经质证，本院认定事实如下：2015年初，薛亚波（甲方）与天元公司（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定：甲方合法拥有位于宜兴市××镇××村××公寓××，房号为118号，面积为52.24平方米，房产购买合同总价款为891841元；乙方拟租用甲方合法所有的上述房产，对甲方所有的房产进行装修，并对竹海锦城酒店式公寓进行整体运营和管理；甲乙双方经过充分协商，本着平等自愿的原则，就乙方租用甲方房产并拟在未来酒店营业期内转让及受让上述房产达成以下协议，共同遵守：甲方同意将其合法持有的竹海锦城房号为118号、面积为52.24平方米的房产一套出租给乙方；乙方同意租赁甲方出租的房产，并对租赁房产进行改装修；甲乙双方同意本协议租赁房屋期限为15年；租赁期内，甲方不得干涉乙方对上述房产的经营管理；甲方同意乙方按照下列方式计算并支付租金：第1-2年酒店经营按照合同购买价款的5%／年计算年租金，消费券和现金支付比例为90%、10%；第3-4年酒店经营按照合同购买价款的5%／年计算年租金，消费券和现金支付比例为60%、40%；第5-10年酒店经营按照合同购买价款的6%／年计算年租金，消费券和现金支付比例为30%、70%；第11-15年酒店经营按照合同购买价款的6%／年计算年租金，消费券和现金支付比例为10%、90%；乙方向甲方支付消费使用券的时间为酒店开业之日起一个月内支付第一年消费使用券，以后隔年消费使用券在每年年初支付；乙方向甲方支付租金的时间为：自酒店开业之日起，每满3个月后10个工作日内支付一次；终止租赁时，乙方应当保证租赁房产保持与酒店开业时基本一致的房屋结构，屋内基本设施能够正常使用；违约责任：本协议签订后，若乙方未按期支付房屋租金，甲方可提出解除合同要求，并由乙方赔偿一个月租金；若乙方按期支付甲方租金，在租赁期内，甲方不得提前解约等内容。2017年7月17日，薛亚波对座落于××镇××花园××号××室房屋进行了不动产权登记。2019年2月，天元公司向薛亚波发出打印时间为2018年2月14日的函，通知薛亚波自2019年1月1日起终止房屋租赁协议，并于2019年3月1日之前携带原房屋租赁协议及相关证件到酒店办理协议终止事宜，另提出有意向者可重新协商签署新的租赁协议。2019年4月，天元公司支付了结欠薛亚波的2018年现金租金中的部分，现双方确认尚欠2229.6元，天元公司同时支付了薛亚波一个月房屋租金，作为其公司单方面解除合同的违约金。审理中，双方当事人对租赁合同已解除无异议。薛亚波提出，其于2019年2月16日在微信中收到了天元公司发的终止租赁协议的函，2月其前往天元公司，但并没有收到房。房屋被天元公司改成了公共卫生间，已改变了房屋的结构及使用功能，要求天元公司改造成与其他房屋一致状况后再交付。合同解除后，天元公司经营期间一直在使用该公共厕所。天元公司提出其公司接手原告房屋时，房屋已被开发商装修成厕所。天元公司为此提供了2011年竹海锦城酒店装修平面图，图上显示原告薛亚波房屋所在位置为一楼公共卫生间。薛亚波对该平面图不认可，提出双方合同中明确约定租赁物为118号酒店式公寓，并非公共厕所。本院认为，薛亚波与天元公司之间的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行合同。因双方当事人对涉案租赁协议已解除均无异议，本院对此予以确认。现薛亚波确认在2019年2月16日收到天元公司发出的终止租赁协议的函，后在2月至天元公司收房，而天元公司未提供在此之前双方已协商一致解除合同的证据，故本院确认双方的租赁协议在2019年2月解除。在此之前，天元公司结欠的租金仍应支付，包括双方一致确认的2018年度的现金部分租金2229.6元，以及按约定标准计算的2019年1月至2月的租金7432元，即天元公司合计应支付租金9661.6元。同时认为，合同解除后，天元公司应向薛亚波返还房屋。根据双方租赁协议约定，天元公司返还的房屋应与酒店开业时基本一致。双方租赁协议签订在2015年，而根据天元公司提供的平面图显示，薛亚波的房屋在2011年已被改造成公共厕所，薛亚波也没有提供证据证明其在2015年交付的房屋的状况，故现有证据表明薛亚波的房屋在双方签订租赁协议时已是公共厕所，天元公司仅需按此状况返还即可，薛亚波无权要求天元公司改造房屋。关于薛亚波主张的天元公司单方解除合同应赔偿其一年租金损失，天元公司单方解除合同，确存在违约，其也向薛亚波支付了违约金即一个月房屋租金，薛亚波虽提出天元公司仍在使用其被改造成公共厕所的房屋，但其已在2019年2月至天元公司接收房屋，其也没有提供证据证明天元公司阻止其对房屋采取防止他人使用的措施，故由此产生的损失由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定判决如下：一、天元公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付薛亚波租金9661.6元。二、驳回原告薛亚波的其他诉讼请求。如天元公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1156元，由薛亚波负担1106元，天元公司支付50元，上述款项该款已由薛亚波垫付，天元公司应于本判决发生法律效力之日起十日内直接将该款给付薛亚波。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陆亚琴人民陪审员  蒋其明人民陪审员  钱亚光二〇二〇年十二月八日书 记 员  宗 瑛