广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5321民初2341号原告：满剑伟，男，1990年7月17日出生，汉族，居民，住新兴县××××××××××××。被告：新兴县润富房地产开发有限公司。住所地：新兴县新城镇翔顺花园**新乐居****商铺**。法定代表人：李海军，总经理。原告满剑伟诉被告新兴县润富房地产开发有限公司（下称“润富公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案受理后,依法适用简易程序，公开进行了审理。原告满剑伟及被告润富公司的法定代表人李海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告满剑伟向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告满剑伟与被告润富公司于2019年1月4日签订的《润富名苑认购协议书》为有效合同，限期被告润富公司将位于新兴县××××××××××××××××××××屋交付给原告满剑伟；2.判决被告润富公司协助原告满剑伟办理银行按揭贷款手续并由原告满剑伟支付剩余房价款228000元给被告润富公司；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：原告满剑伟于2019年1月4日与被告新兴县润富房地产开发有限公司签订了《润富名苑认购协议书》，约定买卖位于新兴县××××××××××××××××××××屋(建筑面积92.38平方米)，以总房价款304854元成交。原告于2017年10月16现金交付5000元定金、于2018年3月29日银行转账30000元到被告公司账户、于2019年1月4日银行转账41854元到被告公司账户，原告共支付了76854元定金给被告，并约定剩余228000元由被告协助原告办理银行按揭贷款的方式支付给被告(按揭的具体手续按贷款银行有关规定办理)。双方还约定了于2019年2月28日前主动到润富名苑售楼部签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。由于被告收到原告的定金76854元后，至今未为原告办理网签(预登记)手续，也没有签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，未能协助原告到银行办理按揭贷款手续，令原告无法支付剩余的房价款228000元给被告。目前，被告开发的“润富名苑”已于2019年12月通过了竣工验收，被告已于2020年5月28日将涉案交付房屋给原告装修，并收取了2020年2月至6月的物业管理费。原告交付了500元网费和1500元可视对讲费、淤泥清运费323元给被告。原告在征得被告的同意下，交付了装修保证金1000元，被告协助通水通电后，原告于2020年4月进入案涉房屋装修，在6月聘请水泥工、水电工装修到一半，订了地砖至今未完工。近期，据说被告由于债务缠身，该商品房被法院查封中，至今未能正式交付该房屋。于是原告提出执行异议，要求法院解除查封房屋的强制措施，法院于2020年10月9日作出(2020)粤5321执异31号《执行裁定书》，驳回原告的异议请求。为此，根据《合同法》的有关规定，原告依法有权要求被告继续履行合同并承担交付房屋的责任，请法院依法确认原告与被告于2019年1月4日签订的《润富名苑认购协议书》为有效合同，限期被告返还将位于新兴县××××××××××××××××××××屋交付给原告，并判决被告协助原告办理银行按揭贷款手续并由原告支付剩余房价款228000元给被告。为支持其诉讼请求，原告向法院提交以下证据：1.身份证、营业执照副本和基本信息，拟证明原告与被告的诉讼主体资格；2.《润富名苑认购协议书》，拟证明双方存在商品房预约合同关系；3.收据和银行业务回执，拟证明原告支付了定金76854元给被告润富公司；4.收据，拟证明被告已于2020年5月28日将涉案交付房屋给原告装修，并收取了2020年2月至6月的物业管理费；5.(2020)粤5321执异31号执行裁定书，拟证明涉案房屋被查封的事实。被告润富公司辩称，被告润富公司收到了原告首期房款76854元，至于原告与泰安物业公司签订的合同与被告无关，其交付的费用也与被告无关，泰安物业公司不是被告下属部门，更不是支公司，被告与泰安物业公司均是独立的公司。另外，被告与原告没有进行网签属于合同未完善，既然合同未完善原告为什么要装修房屋？原告装修水电等其他费用与被告无关。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提交的证据1、2、3、5的三性均无异议，但认为证据4与其无关。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并采纳为本案认定事实的证据。对被告对原告提交的证据4提出异议，并非对该证据的真实性、合法性和关联性提出异议，只是对证据的证明力提出异议，原告提交的证据4能证明原告缴纳物业费及装修保证金的事实，与本案具有关联性，应采纳为认定本案事实的证据。对于当事人针对证据证明力提出的异议，本院在实体处理时综合考量。根据确认和采纳的证据，结合原告的陈述与被告的答辩意见，本院认定事实如下：原告满剑伟为购买被告润富公司开发的润富名苑商品房，于2017年5月16日以现金支付的方式向被告交付5000元定金，于2018年3月29日以银行转账的方式向被告支付30000元，并2019年1月4日，被告润富公司作为甲方（出卖人）与原告满剑伟作为乙方（买受人）签订《润富名苑认购协议书》，双方约定原告向被告润富公司认购新兴县××××××××××××××××××××××，该协议书主要内容：1.建筑面积92.38平方米，套内面积71.99平方米，单价3300元/平方米，总价304854元；2.乙方应于签订协议书的同时向甲方交付签约定金76854元；3.乙方在签订《商品房买卖合同》时，交付76854元作为首期房款（已付的定金抵作首期房款），剩余房款共228000元，办理银行按揭；4.乙方应在签订本协议书之日起于2019年2月28日前主动到润富名苑售楼部与甲方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，甲方可以另行指定约定地点。原告满剑伟在乙方（签章）处签名及捺印确认，被告润富公司在甲方（签章）处盖章确认，法定代表人李海军在销售代表（签名）处签名确认，区咏骄在经办人（签名）处签名确认。2019年1月4日当天，原告再以银行转账的方式向被告支付41854元，至此合共支付76854元给被告润富公司。被告收到原告的76854元后，至今仍未为原告办理网签（预登记）手续，也没有签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。本院在办理另案原告彭显泉诉润富公司诉前财产保全一案的过程中，于2017年11月17日作出（2017）粤5321财保53号民事裁定，查封了润富公司名下的位于新兴县××××××××××××××××××××××。本院在执行润富公司作为被执行人的系列执行案的过程中，又于2020年3月26日依法裁定继续查封了包括新兴县××××××××××××××××××××××在内的润富公司名下的润富名苑房产。原告对本院查封涉案房产提出执行异议，本院于2020年10月9日作出（2020）粤5321执异31号执行裁定，裁定驳回满剑伟的异议请求。原告满剑伟收到该裁定书后，既无向本院提起再审申请，也无就此提起执行异议之诉，而是于2020年11月9日起诉至本院，并提出前述诉讼请求。再查明，被告润富公司委托新兴县泰安物业管理服务有限公司负责润富名苑房产的管理，新兴县泰安物业管理服务有限公司于2020年5月28日将新兴县××××××××××××××××××××××的锁匙交给原告，原告于当天向被告润富公司支付光纤进户费500元、可视对讲门费1500元，合共2000元；并向新兴县泰安物业管理服务有限公司收取原告淤泥清运费323.33元、装修保证金1000元和2月至6月共584.3元的物业费。本院认为，本案是商品房预约合同纠纷。原、被告双方对于2019年1月4日签订《润富名苑认购协议书》、原告已支付76854元以及涉案房产因另案纠纷已被法院查封的事实均无异议，本院予以确认。原告满剑伟于2019年1月4日与被告润富公司签订《润富名苑认购协议书》虽非规范文本的商品房销售合同，亦未办理销售合同备案登记手续，但其是双方协商一致签订的，没有违反法律、行政法规的强制性禁止规定，《润富名苑认购协议书》中明确了当事人的名称、商品房基本状况、位置、房号、价款、付款方式、合同签订时间，面积差异的处理、违约责任的处理，已具备商品房买卖合同的基本要素，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及《商品房预售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”等规定，应认定为合法有效的书面买卖合同。故，对原告要求确认其与被告于2019年1月4日签订的《润富名苑认购协议书》为有效合同的请求，符合法律规定，本院予以支持。本案的争议焦点是：原告请求被告交付涉案房地产是否有法律依据？对于争议焦点，本院评析认为：原告目前已实际占有了涉案房地产，庭审中，原告明确其请求被告交付涉案房地产实际是请求被告办理房屋所有权转移登记。本案中，原告、被告于2019年1月4日签订的《润富名苑认购协议书》虽为有效合同，但由于涉案房产目前处于被本院依法查封状态，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，此时，原告请求被告办理房屋所有权转移登记属于法律上不能履行的情形，依法不能支持。但原告的诉求可以变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。然而，原告在庭审中经本院释明，明确表示不同意变更诉讼请求，故此，对原告请求被告办理房屋所有权转移登记的请求，依法应予驳回。至于原告要求被告协助办理银行按揭手续的请求，在其要求被告办理房屋所有权转移登记的请求被驳回后，该请求已无意义，也对其本身也不利，且双方签订的《润富名苑认购协议书》亦无被告协助办理银行按揭手续的约定，故此，该项请求本院亦不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告满剑伟与被告新兴县润富房地产开发有限公司于2019年1月4日签订的《润富名苑认购协议书》为有效合同。二、驳回原告满剑伟的其他诉讼请求。案件受理费2936.41元，由原告满剑伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 员 刘裕建二〇二〇年十二月二十一日法官助理 刘艺艺书 记 员 黄美琪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。