广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5354号上诉人（原审被告）：惠州东江湾房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠城区************花园，统一社会信用代码：914**********137XN。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：王晓飞、周嫒，广东华商律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：丁蓓蓉，女，汉族，1967年3月3日出生，公民身份号码：512************309，住址：广东省惠州市惠城区*****************。委托诉讼代理人：李治平，广东广法律师事务所律师。上诉人惠州东江湾房地产开发有限公司与被上诉人丁蓓蓉因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初1692号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州东江湾房地产开发有限公司上诉请求：1.请求判令撤销惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初1692号民事判决；2.请求依法驳回被上诉人对上诉人主张的全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院查明事实不清，认定事实错误，判决不当。一、涉案楼盘因前手开发商历史遗留问题，自2006年6月30日起非上诉人过错原因造成工程延期，上诉人不应承担延期交付房屋的违约责任。本案应当结合历史背景进行审理，2006年8月，原惠州金世界房产开发有限公司因金世界花园项目虚假按揭问题被公安和司法机关查处，造成项目停工。2007年11月，深圳市***投资发展有限公司收购惠州金世界房产开发有限公司，于2008年1月28日更名为“惠州东江湾房地产开发有限公司”。惠州市人民政府行政督促检查办公室于2011年10月13日作出《关于协调解决金世界花园业主上访问题的督查情况报告》，处理意见为“支持深圳市***投资发展有限公司发展，原开发商未偿还的中国银行惠州分行3000多万元贷款及由其产生的利息，由市金融工作局协调中国银行惠州分行免除利息，一次性偿还本金。市中级人民法院解除对金世界花园二期工程查封，盘活物业，保证开发商后续资金投入建设。”2017年12月15日，惠州房产管理局、市住房和建设规划局召开会议，专题研究关于金世界花园问题楼盘处置事宜。会议指出，金世界花园G栋于2017年10月20日办妥了全面复工手续，已经全面复工。因此，在2017年10月20日之前各方均在积极解决原开发商遗留的虚假按揭所造成的一系列问题。根据《商品房买卖合同》第八条之约定，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期:3、其他非出卖人过错原因造成的工程延期。自2006年8月，原开发商的虚假按揭问题被发现后，惠州市政府、市住建局、市公安局、市房产局、市金融工作局等均在积极协调处理，鼓励现有开发商积极盘活物业，维护业主的权利。因此，非上诉人过错原因造成的工程延期，一审法院作出上诉人自2006年6月30日起逾期交付房屋违约的认定错误。二、被上诉人逾期支付购房款，上诉人依据先履行抗辩权或同时履行抗辩权，不应承担延期交付房屋的违约责任。一审法院认定交易房价总款数额错误，根据《商品房买卖合同》附件四:合同补充协议约定及《***花园*栋聚景苑认购协议书》第三条约定，成交总价为261339元。被上诉人已实际支付157671元，尚欠103668元房款未支付。并非一审法院认定的被上诉人已经支付了绝大部分购房款，因此根据《中华人民共和国合同法》第六十六条、六十七条之规定，被上诉人作为买受人付款义务应当先于或者与上诉人的交付义务同时履行，本案被上诉人逾期支付103668元房款，上诉人当然可以行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权，因此，在被上诉人未缴清全部房款前不能主张上诉人逾期交付房屋的责任。三、一审法院判决以被上诉人已付购房款为基数，按年利率6％的标准计算自2006年7月1日起的逾期交房违约金没有事实和法律依据。首先，如上诉状第一点所述，涉案房屋于2017年10月20日才办妥全面复工手续，并且如第二点所述被上诉人一直未缴清全部房款，被上诉人违约在先，上诉人为保障自身权益享有先履行或同时履行抗辩权。其次，《商品房买卖合同》并未对逾期交房的违约责任进行约定，一审法院判决按照年利率6％的标准计算违约金没有事实和法律依据。综上所述，涉案楼盘因原有开发商虚假按揭等问题导致楼盘停工，2017年12月15日，在惠州房产管理局、市住房和建设规划局研究下，涉案楼盘于2017年10月20日办妥全而复工手续。此前未交付房屋的责任不应归于上诉人，并且至今被上诉人未全部缴清房款，上诉人享有先履行抗辩权或同时履行抗辩权。上诉人不应承担逾期交房的违约责任。为维护上诉人的合法权益，请求二审法院依法支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人丁蓓蓉答辩称：一、被答辩人称“涉案楼盘因前手开发商历史遗留问题，自2006年6月30日起非上诉人过错原因造成工程延期，上诉人不应承担延期交付房屋的违约责任”缺乏事实与法律依据。被答辩人现有的企业名称“惠州东江湾房地产开发有限公司”，系于2008年1月28日由“惠州金世界房产开发有限公司”（下称:金世界公司）变更而来，涉及金世界公司的全部权利义务应由变更后的主体即被答辩人享有和承担，故被答辩人应当承担延期交付房屋的违约责任。二、被答辩人称“被上诉人逾期支付购房款，上诉人依据先履行抗辩权或履行抗辨权，不应承担延期交付房屋的违约责任”缺乏事实与法律依据。一审法院根据《商品房买卖合同》认定涉案房屋总房价209269元符合事实，答辩人在一审诉讼请求中注明的房价也是209269元。答辩人已经付清款项，被答辩人逾期交房应当承担逾期交房的违约责任。退一万步而言，即便答辩人没有按照合同约定支付全部的购房款，但被答辩人也应当在合理的期限之内向答辩人催收，被答辩人未尽催收义务，由此造成的不利影响应当由其自行承担。另一方面，答辩人按照同的约定支付了绝大部分的购房款，剩余部分的购房款虽尚未支付，但与被答辩人的违约程度严重性相比，被答辩人的逾期交房违约事实的过错程度明显过大，被答辩人以答辩人未付清购房款作为免除违约责任的理由，不符合公平原则。三、被答辩人称“一审法院判决以被上诉人已付购房款为基数，按年利率6％的标准计算自2006年7月1日起的逾期交房违约金没有事实和法律依据”错误。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款等规定酌定计算逾期交房违约金合法、合理。丁蓓蓉向一审法院起诉请求:1、判令被告继续履行原被告于2005年2月19日签订的《商品房买卖合同》，将位于***花园**苑*栋*层***号房屋交付给原告使用，并在房屋交付原告使用90日内办出房地产权证并交付给原告。（房价209269元）；2、判令被告向原告支付自2006年7月1日起至***花园**苑*栋*层***号房屋实际交付之日之日止的违约金（违约金自2006年7月1日起，按照逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋月均租金1500元的标准计算，暂计至2019年12月1日约241500元）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2004年12月4日，原告与惠州金世界房产开发有限公司（以下简称金世界公司）签订《***花园*栋聚景苑认购协议书》，约定原告认购金世界公司开发建设的***花园*栋（**苑）*层***号房屋，建筑面积52.07平方米，认购价261339元。第五条约定在原告与金世界公司签订《商品房买卖合同书》时一次性支付总房价款的30%即79339元，原告所支付的定金冲抵首期款；余款182000由银行按揭支付。第八条约定赠送三成首期款20%，即实际首期款为63471元。2005年2月19日，原告与金世界公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买金世界公司开发的位于惠州市*******************屋，建筑面积52.07平方米，总房价209269元，并约定被告应于2006年6月30日前完成工程竣工验收合格将涉案房屋交付给第三人使用。第六条付款方式及期限约定2005年3月18日支付全部房款的50%（含定金），即105269元，余款由银行按揭。第八条交付期限约定金世界公司应当在2006年6月30日前，将工程竣工验收合格的商品房交付给原告使用。第十五条关于产权登记的约定，约定正常情况下，金世界公司应在商品房交付使用之日起18个月内为原告办理好房地产权证，办证手续费及契税按政府有关规定收取，逾期按银行同期存款利息支付给原告。双方未对逾期交楼的违约责任进行约定。原告以支付购房款：被告认可原告支付的贷款104000元，被告在答辩状中认可原告已支付18000元、29671元、4000元以及2000元，双方约定赠送的三成首期款的20%为15867元，认购协议书第八条补充条款载明：VIP4000元、中奖5800元，以上共计183338元。原告提供银行流水取现38000元，拟证明已支付剩余购房款25931元，但原告并没有提供证据证实该25931元已向被告支付。另查，金世界公司是内资企业，于2007年11月23日变更登记了经营范围、法定代表人、企业类型、股东构成等事项，尤其是企业类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（法人独资，私营），股东由李卫民、刘平海变更为深圳市***投资发展有限公司。2008年1月28日变更企业名称为“惠州东江湾房地产开发有限公司”，即本案被告。一审法院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定交易房价总款为209269，原告已支付购房款183338元，仍有25931元未按照合同约定支付。但是，即便原告未按照合同约定支付全部的购房款，东江湾公司也应当在合理的期限之内向原告催收，东江湾公司未尽催收义务，由此造成的不利影响应当由其自行承担。另一方面，原告丁蓓蓉按照合同的约定支付了绝大部分的购房款，剩余部分的购房款虽尚未支付，但与东江湾公司的违约程度严重性相比，东江湾公司的逾期交房违约事实的过错程度明显过大，东江湾公司以丁蓓蓉未付清购房款作为免除违约责任的理由，不符合公平原则。据此，东江湾公司以原告丁蓓蓉未付清购房款为抗辩理由，本院不予认可。双方当事人交易的房屋尚未进行竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件，现原告丁蓓蓉主张向其交付房屋，东江湾公司在房屋符合交付标准的情况时，应当及时向原告丁蓓蓉交付。关于办证的问题，由于涉案房屋尚未竣工验收，未符合交付条件，原告可在涉案房屋符合交付条件后另行主张权利。关于逾期交房违约金的问题。原被告双方签订的合同并未对被告逾期交房的违约责任进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”而原告提出的按每月1500元的租金标准并非有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定，故本院酌定，以原告已付购房款为基数，按年利率6%的标准计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州东江湾房地产开发有限公司与原告丁蓓蓉于2005年2月19日签订的《商品房买卖合同》继续履行（惠州东江湾房地产开发有限公司应当将位于惠州市*******************屋在符合合同约定交付标准的条件下，及时向丁蓓蓉交付）。二、被告惠州东江湾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告丁蓓蓉支付逾期交付房屋的违约金（以183338元为基数，自2006年7月1日起，按年利率6%计付至房屋实际交付之日止）。三、驳回原告丁蓓蓉的其他诉讼请求。案件受理费8062元（原告已预交），由原告丁蓓蓉负担2150.5元，被告惠州东江湾房地产开发有限公司负担6046.5元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、东江湾公司以丁蓓蓉未付清购房款作为逾期交房的抗辩理由是否成立；二、东江湾公司是否应当承担逾期交房违约责任。对此分析如下：第一，关于东江湾公司以丁蓓蓉未付清购房款作为逾期交房的抗辩理由是否成立的问题。即便丁蓓蓉未按照合同约定支付全部的购房款，东江湾公司也应当在合理的期限之内向丁蓓蓉催收，东江湾公司未尽催收义务，且丁蓓蓉按照合同的约定支付了绝大部分的购房款，剩余部分的购房款虽尚未支付，但与东江湾公司的违约程度严重性相比，东江湾公司的逾期交房违约事实的过错程度明显过大，东江湾公司以丁蓓蓉未付清购房款作为免除违约责任的理由，有违公平原则。据此，上诉人东江湾公司以丁蓓蓉未付清购房款作为逾期交房的抗辩理由，不能成立，应当予以驳回。第二，关于东江湾公司是否应当承担逾期交房违约责任的问题。根据《公司法》第九条的规定“有限责任公司和股份有限公司依法变更公司形式后，原公司的债权、债务由变更后的公司继承”，2007年11月23日，惠州金世界房地产开发有限公司的股东由李卫民、刘平海变更为深圳市***投资发展有限公司，后于2008年1月28日变更企业名称为“惠州东江湾房地产开发有限公司”。公司进行名称以及股东的变更并不影响其对外债务的承担，原惠州金世界房地产开发有限公司的债权债务以及相关合同中的权利义务应由变更后的惠州东江湾房地产开发有限公司继承。因此，上诉人主张并非其过错原因导致，无须承担逾期交付房屋违约金，没有事实和法律上依据，本院不予支持。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，故一审法院按照年利率6%作为按日计算本案逾期办证违约金的标准并无不当，本院予以支持。综上，上诉人惠州东江湾房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8062元，由惠州东江湾房地产开发有限公司负担。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十月二十日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧