北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初35875号原告：段秀丽，女，1964年6月5日出生，汉族，住北京市顺义区。被告：北京中恒建业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街17号3层306室。法定代表人：郭辉，总经理。委托诉讼代理人：刘德亮，男，1986年9月14日出生，汉族，北京中恒建业房地产经纪有限公司员工。原告段秀丽（以下简称原告）与被告北京中恒建业房地产经纪有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段秀丽及被告的委托诉讼代理人刘德亮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告段秀丽向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付欠付的2020年1月10日至4月10日的房屋租金25050元并支付利息（以25050元为基数，按照年利率2．5%计算）；2．判令被告向原告支付2019年1月10日至4月10日期间1个月免租期的租金8350元并支付利息（以8350元为基数，按照年利率2．5%计算）；3．判令被告赔偿原告租期内物品损坏的财产损失26000元以及水费1120元、燃气费114元、电费94元；4．判令被告赔偿原告违约违规行为造成的身心伤害损失1000元；5．判令被告赔偿原告2020年4月10日至4月15日的占有使用费1390元；6．判令被告赔偿原告违法群租的违约金16700元。事实和理由：2018年3月6日，原告将位于北京市朝阳区1204室房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告，双方约定租期为两年，月租金为8350元，租金支付方式为每三个月一付，承租期内如造成原告屋内财产丢失或损坏应当双倍赔偿。2019年春节前夕，被告胁迫原告强行扣除一个月租金。2020年1月10日被告故伎重演，至今未支付2020年1月10日至4月10日的租金，给原告造成较大经济损失和身心伤害。故原告诉至法院，望判如所请。被告答辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，2020年1月爆发疫情，使得被告与原告的合同因不可抗力无法继续履行。在2020年1月至2月1日期间，被告以电话、微信和短信的方式向原告发送了解除合同的函件，且与原告协商返还涉案房屋，双方互相止损；第二，因疫情原因，涉案房屋所在小区封闭，无法正常出入，也禁止房屋中介带人看房，致使被告无法正常开展经营活动；第三，涉案房屋的钥匙等被告多次与原告协商要求返还；第四，涉案房屋原告收回后另行出租；第五，2019年的一个月免租期原告是认可且同意；第六，被告没有将涉案房屋用于群租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月6日，原告（甲方、委托人）与被告（乙方、租赁代理机构、受托人）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定原告将涉案房屋委托给被告代理进行出租管理事宜。租赁用途为居住。出租代理期限自2018年3月10日至2020年4月10日。甲方应于2018年3月10日前将房屋交付给乙方。租金标准为每月8350元，乙方各期租金的支付日期为2018年3月6日、2018年7月10日、2018年10月10日、2019年1月10日、2019年4月10日、2019年7月10日、2019年10月10日、2020年1月10日。出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方有约定的违约情形的，应按月租金的200%向乙方支付违约金及增置费，乙方有约定的违约情形的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。双方特别约定，此房屋不合租，不做隔断。双方还对其他有关事项进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付被告。2019年，双方约定合同期内原告同意2019年1月11日至2019年2月10日作为免租期，在此期间原告不向被告收取租金。2020年1月10日后，被告未继续向原告支付租金，因此双方发生争议并形成本案诉讼。庭审中，原告为证明其诉讼主张，向本院出示如下证据材料：1．照片10张，证明原告房屋内受损情况。被告对该组证据材料的真实性不认可；2．小区登记表照片打印件，证明被告是在2020年4月10日进入涉案房屋小区的。被告不认可该份证据，认为照片上的日期是原告自己书写的，当时业主都无法进入涉案房屋所在的小区，被告的工作人员也无法进入小区；3．微信支付记录一张，证明维修马桶、洗手池的购买安装费用800元。被告不认可该证据的真实性；4．水表数字照片一张、缴费界面打印件一张及微信支付记录一张，证明原告代被告交水费1215元。被告不认可该证据，认为此笔款项的支付不是在被告租赁期限内，缴费时间是2020年8月3日，对缴费界面打印件也不认可，水表照片无法确认是涉案房屋内的；5．燃气表照片，证明被告拖欠燃气费114元。被告不认可该份证据；6．万家乐产品安装服务记录卡，证明原告于2020年7月7日购买安装新的油烟机花费600元。被告不认可真实性，认为抽油烟机是可以正常使用的，原告更换不应该由被告支付相应费用；7．光盘一张，内含2段视频、1段录音、1张照片，证明被告违法群组的录像、房屋受损情况，被告代理人也在视频当中出现。被告对群租视频的真实性认可，但认为其接到通知后在派出所监督下第一时间进行了整改。对录音的真实性认可，通话对象是原告与刘德亮本人，但不认可原告的证明目的。庭审中，被告为证明其抗辩意见，向本院出示如下证据材料：1．手机短信截屏1张，证明被告向原告交还了涉案房屋。原告不认可该证据的真实性；2．微信聊天记录三张，证明由于疫情原因被告无法经营而于2月3日告知原告解除合同。原告不认可该证据的真实性；3．照片一张，证明涉案房屋所在小区禁止中介进入带人看房，无法正常经营和出租。原告不认可该证据的证明目的；4．解除房屋委托合同通知函，证明被告于2020年2月11日通过微信向原告发送该通知函解除合同。原告称未收到过该函件；5．情况说明，内容为原告在12345投诉后被告作出的答复。原告称该说明内容不全面故不予认可；6．视频一份，证明被告于2020年4月10日将涉案房屋返还原告。原告认可该证据的真实性，但不认可证明目的。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。现原告与被告自愿签订合同，合法有效，各方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告签订的《北京市房屋出租委托代理合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。关于原告的第一项诉讼请求，根据双方约定，被告应当于2020年1月10日支付租金，但考虑到被告承租涉案房屋系用于转租牟利，而疫情确会给被告的合同目的的实现造成影响，故本院根据公平原则酌情确定被告应支付的房屋租金金额。原告主张的利息一节，依据不足，本院不予支持。疫情虽会给被告履约造成一定障碍，但并不足以致使合同目的根本上无法实现，故被告认为其可依据不可抗力主张免除支付此部分租金的合同义务，法律依据不足，本院不予采纳；关于原告的第二项诉讼请求，根据已查明事实，系原告自愿减免了被告一个月的租金，其现主张受被告胁迫，事实依据不足，因此此项诉讼请求本院不予支持；关于原告的第三项诉讼请求，水费、电费及燃气费一节，事实依据充分，但物品损失一节，原告出示的证据不足以证明其诉讼主张，考虑到被告承租期间必然给原告屋内物品造成一定的损耗，本院酌情确定此项损失的金额；关于原告的第四项诉讼请求，无法律依据，本院不予支持；关于原告的第五项诉讼请求，根据双方出示的证据，可以认定2020年4月10日原告即具备取回涉案房屋的条件，其迟延取回涉案房屋属于自行扩大的损失，故此项诉讼请求本院不予支持；关于原告的第六项诉讼请求，根据现有证据可以认定被告确有群租行为，其行为构成违约，但原告主张的违约金数额与被告违约行为给其造成的实际损失不符，故对违约金金额本院根据案情酌情予以调整。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告段秀丽房屋租金一万二千元；二、被告北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告段秀丽水费一千一百二十元、燃气费一百一十四元、电费九十四元及财产损失五千元；三、被告北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告段秀丽违约金八千三百五十元；四、驳回原告段秀丽其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费898元，由原告负担654元（已交纳），由被告负担244元（于本判决生效之日起七日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 蒙 镭二〇二〇年十二月十七日书记员 纪太恒