河南省西华县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1622民初3940号原告：王共青，男，汉族，1950年3月1日出生，住西华县。委托诉讼代理人：陈武军，河南天图律师事务所律师。被告：赵富春，男，汉族，1955年2月14日出生，住西华县。委托诉讼代理人：刘风雨，河南众望律师事务所律师。原告王共青与被告赵富春土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月27日作出（2019）豫1622民初3576号民事判决书。原被告均不服判决，提起上诉。周口市中级人民法院于2020年5月13日作出（2020）豫16民终1172号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2020年10月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王共青委托诉讼代理人陈武军、被告赵富春及其委托诉讼代理人刘风雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王共青向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告签订的《土地租赁协议》以及原告出具的5万元欠条无效；被告赵富春返还土地租赁费、服务费、补偿金20万元并赔偿原告损失；原告付款20万元的损失按原告付款之日的一年期贷款市场报价利率计算，自付款之日起至被告退清费用之日止。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年下半年，原、被告签订《土地租赁协议》，约定被告赵富春将位于西华县城关镇山子头行政村东侧的西华县县城至聂堆镇的30亩土地，租赁给原告王共青建设驾校。被告负责处理原告使用该宗土地时与四邻及所在地域集体组织所产生的纠纷。土地租赁费用12万元（每年3万元，共四年），服务费10万元（被告负责处理与四邻及所在地域集体组织所产生的纠纷），坑塘补偿金3万元（对被告挖坑的费用进行补偿），合计25万元，原告向被告交付了20万元，因担心无法正常使用该土地，所以与被告协商，原告建起驾校后，再支付下欠5万元，原告向被告出具5万元欠条。协议履行期间，原告王共青平整土地准备建设驾校时，得知租赁的土地上被告已经将部分土地租赁给他人种树，放置瓷砖；村委会说该土地有纠纷，不让施工。而后原告多次要求被告按照协议约定处理该纠纷，一直没有妥善解决。2018年底，原告到土地部门询问有关解决争议纠纷方案时，得知该土地为可耕地。为此，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告赵富春辩称：我是山子头的村民。1996年3月18日，山子头村委的苗圃用地租赁给我，租赁期限为25年，土地面积是35.4亩，土地性质属于建设用地。租赁给我之后，村委让我在土地上建的养猪厂。我将土地租赁给原告的时间为2017年天冷的时候，是通过山子头村的王新民（原告亲戚）、胡某（村委秘书）多次找我说才租赁给原告的，找我了几十次。当时协议上没有写日期，说是到春节前把钱给我齐时，合同重新签。在租赁给原告之前，我种的大豆，有一个叫增产的在这块地上卖瓷砖，和原告说了卖瓷砖的租期到第二年五月份，当时我问原告这种情况是否还租赁，原告还是愿意租赁；另外，在这块地西边界种的有几行树，树种上有三四年了，是我外甥媳妇马华种的，当时原告与马华说好留下这几棵小数，他留着移栽。原告在五二农村监狱附近建的有一个驾校，原告让胡某通知我让我到驾校去拿20万元，打个5万元的欠条，当时是我自己去的，原告和他儿子在场，给我了20万元，打了个5万元的欠条。原告当时是一次性给付我20万现金，不是分两次给的。土地租金是每亩1000元，30亩地每年3万元，一共4年，没有服务费的说法。我租赁的土地有7亩在雨后经常淹，和村委说好后这片地我不再租赁。2013年，山子头的刘某和村委说好租赁这片地，刘某挖的坑塘，是原告和刘某商量给刘某3万元坑塘费，我替刘某收到这3万元后还要给刘某，因为原告没有给付完，我先给了刘某1.5万元。还有10万元是因为在这块土地上我种的有400多棵杨树，有10多年了，原告当时给我商量让我把树伐掉，按每年2.5万元补偿我的损失，4年10万元。2017年伐了100多棵树，2018年收麦时，原告找胡某督促我让我把树伐掉，我又伐了100多棵，2019年7月份左右，我把树全部伐完了，就剩下南边界10来棵，原告说不用伐了，将来驾校建好学员乘凉用。2017年春节，原告又租赁了神龙驾校路南(原黄泛区地神种业)将近20亩地。原告认为我这一块地没有必要再租用，于2018年6月份电话联系我不再租赁，让我看退给他多少钱，我问他退多少，他也不给我见面。原告为了达到解除合同目的，曾向公安机关实名举报我涉嫌非法买卖土地，后西华县人民检察院以证据不足不予起诉。2019年新修订的土地管理法，对原土地管理法第63条进行了重大修改，允许符合城乡规划的土地进行出租、转让。根据新法优于旧法的原则，考虑到双方的纠纷正处于合同履行期内，所以我与原告的租赁协议不能认定为违反国家强制性规定而无效。我与被告签订的合同是有效的，双方应继续履行合同，不存在我退还原告已支付的20万元,原告也不存在20万元款项的损失。原告所称村委会阻止其使用土地事实不存在。应驳回原告诉讼请求。原告王共青提交证据材料有：第一组证据：原、被告签订的《土地租赁协议》一份，被告赵富春出具的收条、收据各一份。证明目的：2017年下半年，原、被告签订《土地租赁协议》，约定：被告赵富春将位于西华县城关镇山子头行政村东侧的西华县县城至聂堆镇的30亩集体土地使用权，租赁给原告王共青建设驾校。被告负责处理原告使用土地时与四邻及所在地域集体组织所产生的纠纷。协议签订后，原告王共青给付被告土地租金、一次性服务费、坑塘补偿金合计20万元，另向被告出具5万元欠条。被告收到上述款项和欠条后，向原告出具25万元收条（其中包括：土地租金12万元、一次性服务费10万元、坑塘补偿金3万元）。协议履行期间，原告王共青平整土地建设驾校时，得知被告出租土地前已将部分土地承包给他人。同时，西华县城关镇山子头行政村村委会以被告出租的集体土地系可耕地，建驾校会改变土地性质，且土地权属有争议为由阻碍施工。原告经咨询得知，双方签订的《土地租赁协议》违反了土地管理法、合同法的相关规定，属于无效合同。被告赵富春应返还土地租赁费、服务费、补偿金20万元及欠条，并赔偿原告的损失。第二组证据：西华县自然资源管理局出具的卫星地图一份（备注：卫星图标号代码：012-水浇地，可耕地；033-林地；203-建设用地；114-坑塘）；赵富春非法倒卖土地案刑事案卷中，公安机关在西华县国土资源局调取的西华县土地利用现状图（一调图、二调图）和会同土地管理部门测绘涉案土地现状图各一份。证明目的：涉案土地为集体耕地。被告将集体可耕地转租给原告建设驾校，进行非农业建设，改变了土地使用性质，违反了土地管理法第63条的规定。依据合同法第52条的规定，原、被告签订的《土地租赁协议》无效。第三组证据：西华县昆山街道办事处山子头居委会集体土地租赁招标公告一份，照片四张。证明目的：涉案土地为集体土地（一般耕地）。双方当事人签订的《土地租赁协议》拟建设驾校，改变了土地使用性质，违反《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定，属无效合同。第四组证据：西华县神龙机动车驾驶员培训学校营业执照复印件、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件、证明各一份。证明目的：西华县神龙机动车驾驶员培训学校未参与王共青和赵富春之间的土地租赁，也没有向赵富春交过任何租赁费用等。王共青向赵富春租赁土地，给付租赁费、服务费、补偿金20万元及出具5万元欠条，系王共青个人行为，与西华县神龙机动车驾驶员培训学校无关。被告赵富春质证意见：对第一组证据真实性无异议，对总共收到20万元事实没有异议，但是款项是一次性给的。对证明目的有异议，原告方关于其证明目的与内容没有证据支持，不存在有人阻碍施工情况，原告对租赁土地状况在签订合同之前是明知的，原告就在五二神龙驾校，距离该土地有500米左右，并且在签订合同之前，对土地现状多次现场查看，就遗留问题愿意自己解决。第二组证据中的卫星地图、西华县土地利用现状图没有相关部门加盖印章证明其真实性。对公安机关会同土地管理部门测绘涉案土地现状图真实性无异议，土地虽属集体用地，但西华县城市总体规划（2016-2030年）的该宗土地属于建设用地。根据新修订的土地管理法63条规定，允许符合城市规划的集体建设用地对外转让、出租。所以双方的土地租赁合同不违反法律禁止性规定，符合新修订的土地管理法63条规定的精神。原告的证明目的不能成立。对第三组证据真实性无异议，但山子头居委会已经终止了招标拍卖活动，对其证明目的不成立。对第四组证据真实性无异议，但证明目的不成立。神龙驾校与地神种业签订一个新的土地租赁协议，签订协议方是王共青的儿子，目的都是为了建设驾校，导致王共青对本案涉及的租赁合同反悔。经庭审质证，被告对第一、三、四组证据和第三组证据中的土地现状图真实性无异议，予以认定；对有异议的第二组证据，经审查，证据上加盖有西华县国土资源局地籍股和西华县土地勘测规划设计室勘测定界专用章，被告异议不能成立。被告赵富春提交证据材料有：第一组证据：1996年赵富春与山子头行政村签订协议（证明）、检察院不起诉决定书各一份。证明目的：赵富春对外租赁土地来源合法。第二组证据：王共青出具欠条复印件一份。证明目的：原告尚欠租赁款5万元。第三组证据：原一审证人胡某、刘某、刘学军作证庭审笔录一份。证明目的：证明没有任何人阻止原告施工。第四组证据：西华县2016-2030年规划图一张。证明目的：涉案土地为非农用地。原告王共青质证意见：对第一组证据的村委证明真实性、证明目的均有异议：1、村委会出具的证明中“赵付春”不能证明是签订发包土地的赵富春，不能说明与本案有关联性。2、村委会不是土地规划和管理部门，不能改变土地的使用性质。村委会将土地性质改为企业用地与土地管理部门登记的可耕地性质不相符，所以村委会证明的内容错误，不具有法律效力。3、村委会证明只是让赵富春个人使用集体土地，并未允许对外转包。其将集体土地转包他人未事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报请乡镇人民政府批准，因此该转租行为无效。4、1996年3月18日，村委会出具的证明显示的承包年限为25年也就是2021年，根据合同法规定，最长的土地租赁期限为20年，即到2016年到期，超出部分无效。所以2017年原被告签订的土地租赁协议是一个无效法律行为。5、证明第3条显示建厂面积之外的土地由赵富春作为养殖场的饲料基地使用，也说明了该土地为可耕地，用来种植农作物。对不起诉意见书真实性无异议，对证明目的有异议：1、意见书清楚的认定了被告转包给王共青的30亩土地为集体耕地。2、意见书认为被告赵富春倒卖土地的行为不构成刑事案件，并不代表转让集体可耕地的行为符合法律规定。其改变土地使用性质的转让行为违反了土地管理法等规定，系无效法律行为，因此其证明目的无法实现。3、不起诉意见书案涉罪名为非法转让、倒卖土地使用权罪，公安机关审查认定赵富春非法倒卖集体可耕地，公诉机关审查认为其非法占用农用地事实不清，但并未否认集体可耕地的使用性质，因此其证明目的不能达到。对第二组证据欠条的真实性无异议，对证明目的有异议，该份欠条是基于土地租赁协议所产生，由于土地租赁协议系无效法律行为，由此产生的债权债务也属无效行为。对第三组证据异议为：1、三位证人与被告系同村朋友，有利害关系，对原告不利的证言不能作为有效证据使用。2、原告并不认识刘某，也未为刘某协商过承包坑塘，原告承包涉案土地目的是为了建设驾校，在签订租赁协议后陆续对坑塘进行填平，所以刘某所说的承包坑塘是为了垂钓，明显事实不符。3、原告提交的西华县土地利用现状图，证实了涉案土地为可耕地，证人所说的租赁土地为建设用地与土地管理部门登记使用性质不相符，明显为虚假陈述，法庭不予采信。4、根据合同相对性原则，原告与被告签订的租赁协议，被告收取的土地租赁费、协调服务费、挖坑补偿费并由其本人出具收条，与刘某等人不具有任何关系，因此三位证人的证言与事实不符，法庭不应采信。对第四组证据真实性、证明目的、关联性均有异议：1、该规划图并没有规划部门印章，不能证明其真实性及合法性。2、该图纸只是对城市的一个规划，并未对土地性质进行确认以及变更，所以规划图并未改变涉案土地为可耕地的使用性质。3、该图纸设计时间为2017年8月份，而整体规划显示的实际是2016年至2030年，时间前后矛盾，另外原告提交的公安机关提取土地部门的土地利用图是2018年作出的，该利用图显示的涉案土地性质为可耕地，形式合法，因此被告的该组证据无法达到证明目的。4、原告举证该组证据的全称是河南省西华县城市总体规划2016-2030年中心城区远景发展构想图，该构想图并不能证明是政府部门确认后的城市发展规划。作为城市发展规划是今后一定时期内对土地利用的总体安排与计划，涉及土地的使用性质变更，需按法定程序报省政府及国务院审批后在土地管理部门进行备案。公安机关会同土地部门测量核对该土地使用性质为可耕地，山子头居委会的招标公告和土地部门的档案均认定案涉土地为集体土地。所以该组证据不能作为有效证据使用。经庭审质证，原告对第一组证据的不起诉意见书、第二组证据的真实性无异议，予以认定。对有异议的第一组证据的证明、第四组证据与涉案土地相关联，对其真实性予以认定；第三组证据对与原、被告陈述能够相印证的部分予以认定。本院依职权调取的证据有：第一组证据：西华县人民政府西政土用字（1997）21号土地管理文件一份。第二组证据：西华县土地利用现状图（二调图）。第三组证据：集体土地建设用地使用证。原、被告均无异议，予以认定。根据审查确认的有效证据及其当事人陈述，本院认定以下案件事实：2017年10月25日，原告王共青作为乙方，被告赵富春作为甲方，在五二农场神龙驾校内签订土地租赁协议一份，约定由被告赵富春将其租赁西华县山子头社区居民委员会的30亩土地转租给原告王共青。协议载明：一、土地位置西华—聂堆公路东、果酒厂北临。该宗土地北临生产路，东临李小榜承包地，南临果酒厂，西临西华—聂堆公路。二、租用期限（4年）自协议签订之日起，租期即从2017年12月1日至2021年10月1日。三、租赁土地费用每年一亩1000元。土地面积35.4亩，实际使用面积30亩。四、付费方式：一付多年。五、鉴于甲方该宗土地十余年一直荒地无法种植使用，乙方要花费大量的资金平整方能使用，甲方可将该土地保证乙方的使用权。六、鉴于甲方的该宗土地属于洼地，乙方在甲方该宗土地平整及坑塘的填平费用，由乙方支出，甲方保证乙方对该宗土地相应的使用权属，并保证该宗土地上不存在其他纠纷，甲方且应负责处理在该宗土地的使用过程中，因与周边四邻以及所在地域的集体组织所产生的纠纷，并负责处理及负担对该宗土地的附属物的清除及所产生的费用，如因怠于以上义务，并给乙方造成损失，甲方应负偿责任。七、在土地租赁期间，若遇不可抗力，国家土地政策调整，政府征用土地等因素，合同自行终止，甲方按乙方实际用地时间收取租金，土地征用的补偿全归甲方所有，地上附属物和各种设施全归乙方所有，如在租赁期间内被拆除，或因其他原因终止履行，乙方在该土地上投资所建的房屋，土地硬件设备，固定资产等，甲方应按市场价赔偿乙方，并支付违约金。八、乙方租赁期间从事商业经营，涉及土地问题时，甲方应予以配合，协作办理。九、该租赁协议到期后，甲乙双方应另行签订租赁协议，若因甲方原因致使合同不再续行，甲方应按市场价格收回乙方投资所建的固定设施及土地整理费用。合同签订后，王共青给付赵富春20万元，赵富春给王共青出具收条一张，内容为：今收到神龙驾校租赁果酒厂北土地30亩一次性租金12万元；出具收据一张，内容为：今收到神龙驾校土地租赁一次性服务费10万元，挖坑塘补偿金3万元。王共青给被告赵富春出具证明一份，证明神龙驾校租赁赵富春土地暂欠5万元。后双方在履行上述协议中发生纠纷，原告王共青诉至本院。另查明，根据西华县土地勘测规划设计室提供的坐标套合（二调）土地利用现状图，涉案土地占用地类为：耕地（012）面积19.51亩；建设用地（203）5.56亩；林地（033）面积5.37亩；坑塘（114）面积5.46亩；总合计35.90亩。1996年3月21日，西华县土地管理局为赵富春就上述建设用地中的2.7亩颁发了集体土地建设用地使用证。西华县城市总体规划（2016-2030年）中心城区远景发展构想图中规划的该宗土地为非农用地。又查明，2020年4月1日，山子头社区居民委员会张贴《山子头居委会集体土地租赁招标公告》，对案涉土地实行公开招租。该招标公告中载明案涉土地性质为集体土地（一般耕地）。再查明，2019年1月15日，西华县公安局以赵富春涉嫌非法转让、倒卖土地使用权罪（其中涉及本案的30亩土地）向西华县人民检察院移送审查起诉。西华县人民检察院于2019年9月6日作出西检公诉刑不诉（2019）1号不起诉决定书，认为赵富春的行为不符合非法转让土地使用权的主客观要件，不应认定其构成非法转让、倒卖土地使用权罪；认定其非法占用农用地事实不清、证据不足，不符合起诉条件，决定对赵富春不起诉。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：严格限制农用地转为建设用地。农用地包括耕地、林地、养殖水面等。第三十条规定：国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。第三十七条第二款规定：禁止占用或者擅自在耕地上建房等。第四十四条第一款规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第六十三条规定:土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出租等方式交由单位或者个人使用。案涉土地系被告赵富春从山子头村委会租赁而又转租给原告王共青。西华县土地利用现状二调图虽显示有5.56亩系建设用地，其中的2.7亩被告取得了集体土地建设用地使用证，但除上述集体土地建设用地外，被告赵富春租赁给原告的大部分土地为一般耕地，且该土地山子头村委会曾招标租赁。虽然西华县城市总体规划（2016-2030年）中心城区远景发展构想图规划的案涉土地系非农用地，但被告没有提交证据证实以上土地已经依法取得建设用地使用权证。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。故本案原被告签订的《土地租赁协议》因违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定,应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”故原告王共青应当返还被告赵富春本案《土地租赁协议》中约定的土地,被告赵富春应当返还原告王共青租赁费120000元。因案涉合同无效，原告基于合同约定给被告出具的50000元欠条不具有法律效力，不再履行。原告在签订合同时，没有对案涉土地性质尽到审查义务，被告出租非建设用地，双方对合同无效均有过错，对原告请求被告赔偿损失的诉请不予支持。关于原告给付被告的服务费、挖坑塘补偿金80000元，原被告在《土地租赁协议》中对服务费及补偿金未进行约定，双方对所谓的服务费争议较大，原告诉称服务费是4年租期届满后让被告与村委会协调原告续租的费用；被告辩称所谓的服务费是原告让被告伐掉种植十多年的400多棵杨树，原告按每年2.5万元对被告损失的补偿；坑塘费3万元，是原告租赁土地时和刘某商量给刘某的3万元，由被告代收，因为原告没有给付完，被告先给了刘某1.5万元。双方对各自的主张均没有提交有效证据证明。综合考虑案情和原被告的过错程度，酌定被告返还原告40000元。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第三十条、第三十七条第二款、第四十四条第一款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十六条、第五十八条规定，判决如下：一、原告王共青与被告赵富春于2017年10月25日签订的《土地租赁协议》无效。二、被告赵富春返还原告王共青租赁费120000元、其他费用40000元，合计160000元。三、原告王共青返还被告赵富春《土地租赁协议》约定的土地。四、驳回原告王共青的其他诉讼请求。上列给付之项，于本判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，原告王共青负担860元；被告赵富春负担3440元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  邓春玲审判员  刘冬梅审判员  和 昕二〇二〇年十二月九日法官助理田绘敏书记员郭白雪