广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5689号上诉人（原审原告）：何某，女，1970年12月10日出生，土家族，户籍地湖南省慈利县***********，公民身份号码430************621。委托诉讼代理人：王绮嘉，广东贤道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司，住所地惠东县***********。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：罗青松、刘小辉，均系广东达伦（仲恺）律师事务所律师。上诉人何某与被上诉人惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司（以下简称“鑫亿港公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院作出的（2019）粤1323民初5234号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人何某向本院提出上诉请求：1.请求贵院依法撤销(2019)粤1323民初5234号民事判决书中的第一、二项判决并改判被上诉人需向上诉人支付违约金107665元;2.请求贵院依法判决本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人增加人防及消防工程的延误期限为120天是没有法律依据和事实依据的。1、本案不容争辩的事实是2018年11月8日,被上诉人系争的商品房仍然未经验收合格、并取得《建筑工程竣工验收备案表》和《房屋测绘报告》,被上诉人不具备交房条件。退而言之,即便被上诉人的商品房经验收合格,但直至2019年4月23日(竣工验收日期为2018年11月22日、《房屋测绘报告》审批时间为2019年4月23日),离约定的交房时间已超过90天,被告既未向上诉人发出书面交房通知,也未将符合法定和约定条件的商品房交付给上诉人使用,更未通知上诉人延期交房的原因及期限。2、被告未按时取得《建筑工程竣工验收备案表》,系争的6号楼未通过整体消防验收和人防验收,因此,在约定的期限内不具备法定和约定的交付条件。《建筑法》第61条、《合同法》279条明确规定:建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。而验收合格最核心的标志是取得《建筑工程竣工验收备案表》,被告未能在合同约定的交房期限前取得《建筑工程竣工验收备案表》。若要取得《建筑工程竣工验收备案表》,必须做到消防验收合格、规划合格、城建档案合格。被上诉人在一审庭审时辩称“6号楼因增加消防工程、地下室人防工程、恶劣天气等原因,导致工程比原计划推迟了约6个月完成竣工备案。根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定,被上诉人可据实延期交付且不承担违约责任。”被上诉人的辩称是缺乏法律根据和事实依据的。首先,被上诉人作为成熟的房地产开发商,应在规划设计时将消防、人防和天气等问题作出合理的规划,并对完成期限作出合理的预计,从而严格按照合同约定的交房时间履行义务。但被上诉人在无法按约定交房前后均没有向上诉人发出任何的通知,视合同约定为儿戏,缺乏契约精神。其次,被上诉人所陈述的因增加室内消防工程导致工程比原计划推迟是不符合事实情况的。根据被上诉人在一审时提供的证据四设计变更单可知,涉案房产的消防主体设计已于2016年1月27日完成,被上诉人所称的增加室内消防工程是在2017年10月27日作出的增加喷淋,喷淋本身的工程不大,而且距离交房时间还有一年时间。因此,被上诉人以此理由作为延期交房的抗辩理由是不成立的。再次,被上诉人在一审庭审时陈述2016年9月至2018年7月期间增加地下室人防工程是导致工程推迟竣工的原因之一,试问该工程量有多大?而且该工程是在2016年9月至2018年7月期间增加的,是延期交房的抗辩理由吗?但是一审判决却肆意使用自有裁量权,枉顾事实和法律规定认定被上诉人人防工程及消防工程的延误工期为120天。而且,根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款约定“2、如遇下列特殊因素,除双方协商一致解除或变更买卖合同外,出卖人可据实予以延期交付且不承担任何责任:(1)遭遇不可抗力,出卖人在不可抗力发生之日起60日内告知买受人的;(2)因配合政府规划变更及测量机关原因所导致的延误;(3)施工期间遇到异常重大困难问题导致延误,因(2)、(3)项原因导致延误的,出卖人应当在买卖合同约定的交付日前通知买受人并说明相关补救措施。”退一步讲,即使被上诉人是因《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款中的(2)、(3)项原因导致延误的,被上诉人也应当在2018年11月8日前通知买受人并说明相关补救措施。但事实上,被上诉人是完全没有履行相应的告知义务,只是为了应诉临时抱佛脚才找一些部门出具证明。由此可见,被上诉人所提的延期交房无需承担任何责任根本是引用条款错误,不应采纳。一审法院自行酌情认定被上诉人可以因增加人防及消防工程的延误期限为120天也是缺乏事实依据和法律根据的。二、一审法院认为被上诉人于2018年12月9日交付涉案房屋,扣减上述延误工期120天,故认定被上诉人交房在合理期限内,是不合理的。一审法院仅凭《惠州双月湾享海度假公馆委托经营管理合同》和《享海1777项目6号楼移交协议》,就认定系上诉人事后追认案外人惠州双月湾君廷酒店管理有限公司验收的效力,并视为上诉人同意接收房屋,且接收时间认定为上诉人签订移交协议的时间即2018年12月25日是不合理的。首先,在《惠州双月湾享海度假公馆委托经营管理合同》和《享海1777项目6号楼移交协议》上签字的是胡猛,胡猛与上诉人究竟是什么关系?胡猛是在《惠州双月湾享海度假公馆委托经营管理合同》和《享海1777项目6号楼移交协议》上签字是否有效?一审法院在没有上诉人和胡猛的授权委托的情况下认定上诉人签订移交协议的时间即2018年12月25日是草率判决的体现。其次,《惠州双月湾享海度假公馆委托经营管理合同》和《享海1777项目6号楼移交协议》上均没有约定收益的收款账户,即使上诉人的账户收到惠州双月湾君廷酒店管理有限公司的转款也是被动接收的。因此,一审法院认为被上诉人于2018年12月9日交付涉案房屋是缺乏法律依据和事实根据的。综上,一审法院认定事实错误,适用法律错误,导致作出错误的判决,应当予以纠正,以维护法律的公平公正与威严,依法改判被上诉人向上诉人支付违约金107665元。被上诉人惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司未发表答辩意见。原审原告何某向一审法院提出起诉请求：1.请求判令被告向原告支付逾期交房的违约金107665元【1580990元×0.0003×227天=107665元（从2018年11月8日计至2019年6月30日共计227天）】，并向原告交付涉案商品房；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：被告鑫亿港公司系于2013年9月6日成立的有限责任公司（法人独资），经营范围房地产开发、物业管理、酒店管理。涉案房产位于惠东县港口滨海旅游度假区东山海地段享海度假公馆6号楼8层01号房，登记权利人被告鑫亿港公司，不动产单元号441323107219GB10008F00050241，不动产证（明）号粤（2019）惠东县不动产权第0030193号。2017年5月8日，原告何某（买受人）与被告鑫亿港公司（出卖人）签订（合同编号：HT0044599）《商品房买卖合同（预售）》及附件一、二、三、四、五、六、七及附件十一补充协议。《商品房买卖合同（预售）》约定，该商品房的预售许可证号为惠东房预许字第2016045号，原告以1580990元的价款向被告购买位于惠东县港口东山海地段享海度假公馆6号楼8层01号房（预测建筑面积89.93平方米，套内面积72.25平方），合同约定“……第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件按：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已经取得房屋测绘报告；该商品房为住宅，出卖人还需提供《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1.供水、排水，2.供电，3.供暖，4.燃气，5.电话通信，6.有限电视，7.宽带网络。……（二）公共服务及其他配套设施1.小区内绿地率，2.小区内非市政道路，3.规划的车位、车库，4.物业服务用房，5.医疗卫生机构。……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年11月8日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。……第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。……”原告何某在买受人处签名、捺印，被告在出卖人处盖章并加盖陈某1私章。2017年6月8日，该合同办理房屋预售登记备案。附件十一《补充协议》约定，“……三、对买卖合同第八条的补充买受人逾期付款超过90天，出卖人选择解除买卖合同的，买受人应按房价款总额的5%向出卖人支付违约金，并且买受人还应当自约定的付款期限届满之次日起至解除合同之日止每日按逾期应付款的万分之三向出卖人支付违约金。买受人应当配合出卖人办理解除买卖合同备案登记的相关手续。……四、对买卖合同第十条的补充1、基础设施交付时：水、电具备使用条件，通讯、宽带、有线电视出卖人铺到户并预留接口。该房屋交付后的水、电使用费及通讯、宽带网络、有线电视开户费和使用费以及物业管理费应由买受人自行承担。2、如果基础设施设备在约定期限内未达到买卖合同第十条第（一）款约定的交付使用条件，确属出卖人责任的，由出卖人在合理期限内完善，合同继续履行。3、配套设施的交付是指竣工并达到使用条件，出卖人对配套商业、会所的具体业态、开业时间等状况仅作概括性介绍，并不予保证。4、如公共服务及其他配套设施在约定期限内未达到买卖合同第十条第（二）款约定的条件，应由出卖人负责整改完善，出卖人无须为此承担任何责任。五、对买卖合同第十一条的补充：1、买受人在收到出卖人发出的《入伙通知书》后应按照指定的期限到指定的地点办理收房手续。如买受人未收到《入伙通知书》，则买受人应当在买卖合同第十一条第（一）款约定的交付日前前往本房屋所在地收房。否则，买受人迟延前来收房的，视为出卖人已按期交付房屋。2、如遇下列特殊因素，除双方协商一致解除或变更买卖合同外，出卖人可据实予以延期交付且不承担任何责任：（1）遭遇不可抗力，出卖人在不可抗力发生之日起60日内告知买受人的；（2）配合政府规划变更及测量机关原因所导致的延误；（3）施工期间遇到异常重大困难问题导致延误的，因（2）（3）项原因导致延误的，出卖人应当在买卖合同约定的交付日前通知买受人并说明相关补救措施。3、出卖人按相关法律法规及买卖合同第九条之规定按时取得建设工程竣工验收备案证明文件及测绘报告的商品房交付买受人，即视为出卖人履行完毕交付义务。双方确认，若交付的商品房存在买卖合同第十一条第（三）款第2项所约定的质量瑕疵问题、其他粉刷缺陷、零部件损坏、石材或瓷砖裂缝以及其他相关质量问题属于出卖人的质量保修范围，出卖人应按照该条款约定的期限内负责维修并承担修复费用，维修不影响交付，买受人不得以此为由拒绝受领并要求出卖人承担迟延交付的违约责任。若维修涉及特殊工艺或工期要求或出卖人需同时处理多项维修工作的，出卖人可以合理延迟第十一条第（三）款第2项约定的维修期限且无须承担任何责任。4、买卖合同第十一条第（三）款第3项”中‘详见附件十一第五条’为：因买受人原因导致该商品房未能按期交付的，视为依约已交付，已交付（包括视为交付）的商品房物业管理费等所有相关费用及其损坏和灭失的风险，自此由买受人承担。六、对买卖合同第十二条的补充出卖人逾期交付商品房超过90日的，自第91天开始起的30日内，买受人有权解除买卖合同，买受人选择解除买卖合同的，买受人应当向出卖人发出解除合同的书面通知。逾期，视为买受人放弃解除合同，买卖合同继续履行，出卖人向买受人支付的延期交付违约金以房价款总额的5%作为最高赔偿限额。……十六、关于委托出租的约定：为维护本项目的高端形象，保障广大业主的人身财产安全，买受人不得将房屋委托给除惠州双月湾君廷酒店管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营活动（包括但不仅限于出租、委托出租、出资等合体形式）；如委托惠州双月湾君廷酒店管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营，惠州双月湾君廷酒店管理有限公司有权停止提供一切服务。……”2017年5月9日、2019年7月29日，被告鑫亿港公司分别向原告出具480990元、900000元、200000元的购房款发票。2017年4月28日，被告向原告出具涉案房产1079元装饰装修白蚁防治费收款收据、5396元维修基金收款收据。2017年5月9日，原告支付涉案房产15057.04元契税。2017年5月9日，被告向原告出具包含合同备案费在内的295元费用收款收据。2017年8月13日，被告向原告出具涉案房产部分房款收据收款收据。2018年11月22日，享海度假公馆（高层住宅5#、6#及地下室）竣工验收，2019年2月1日经惠东县住房和城乡规划建设局验收备案。根据《竣工验收备案表》记载，涉案房产所在项目勘察单位广东省惠州勘察工程公司，设计单位北京中建恒基工程设计有限公司，施工单位深圳市恩歌源建筑工程有限公司，监理单位广州高新工程顾问有限公司。2018年12月25日，原告何某与案外人惠州双月湾君廷酒店管理有限公司签订《惠州双月湾享海度假公馆委托经营管理合同》，约定原告（甲方）将涉案房屋委托给被告（乙方）经营管理，其中第四章第一条约定“一、甲方同意委托乙方代验收房产，惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司于2018年11月8日将该房产交付给甲方时，即为甲方同步将物业交付给乙方。二、甲方同意并理解酒店前期的升级调试以及筹备、开业的复杂性，且受诸多不可控因素影响，如酒店未能在上述约定日期交付甲方使用，起租期委托期限开始日按实际交付日期顺延，但顺延期不超过三个月，甲方不追究乙方及惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司任何责任；乙方无论酒店开业与否，都必须从2019年4月1日起计委托开始日租。……”胡猛在授权代表处签字并捺印并代何某在协议甲方处签名。2018年12月25日，原告何某与案外人惠州双月湾君廷酒店管理有限公司签订《享海1777项目6号楼移交协议》，协议约定，原告将所购物业移交给君廷酒店进行经营管理收取投资收益及度假收益，协议记载“甲方所购买的享海1777项目6号楼8层01号房（以下简称物业），于2018年11月8日移交给乙方进行固定、软装和家私家电的安装以及酒店运营调试和筹备，经甲乙双方协商，于2018年12月25日签订本协议，一致同意以下约定：一、甲方权利义务1、甲方将物业移交乙方，并由乙方对物业进行固装、软装和家私家电的安装调试，如产生任何费用由乙方承担。自本协议签订之日起，甲方需严格遵守本协议约定内容，在乙方进行固装、软装和家私家电的安装调试和筹备期间，积极配合乙方调试工作，共同维护酒店的声誉和权益。2、本协议约定的享海1777项目6号楼物业的升级交付标准5号楼31层体验房为准，甲方签字确认后，乙方将按该标准进行升级，甲方不得干涉，并按照该标准进行验收。二、乙方权利义务1、惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司开发的享海1777项目6号楼已完成土建施工，甲方将物业移交乙方进行固装、软装和家私家电的安装调试，乙方将根据五星级酒店品牌君廷酒店的装修标准和要求，对物业固装、软装和家私家电的按照调试，同时根据政府规定住宅类公寓或酒店必须加装符合酒店运营标准的室内消防系统的文件，对6号楼客房继续消防工程重新设计，新增消防喷淋系统，以能够满足酒店管理相关要求。……3、君廷酒店6号楼调试及筹备完善后计划于2019年4月份正式营业，并开始计算酒店的经营收益，您可以享受您的投资收益以及36天度假权益。……”。2019年1月25日，惠东县人民防空办公室出具《证明》，内容：“兹有惠州市鑫亿港滨海旅游可开发有限公司开发的建筑享海度假公馆（高层住宅5#、6#楼及地下室），位于港口滨海旅游度假区东山海地段，层数为**，竣工面积48831.41平方米。该项目于2019年1月25日办理人防竣工核准手续。”2019年4月23日，涉案房产所在6号楼测绘成果报告书经惠东县房屋测绘所审批盖章通过。2019年8月27日，惠州市人防工程设计院有限公司出具《证明》，内容为“本公司是恩歌源享海度假公馆工程项目的人防涉及单位，现对本工程设计过程作如下说明：根据人防设计点要求，本工程要求人防应建面积为12599平方米。由于政策要求造成设计规范的调整，5、6号楼地下室增加500平方米的人防区。”惠东县人民防空办公室在该证明下方手写“属实”并加盖印章。2019年10月7日，惠州双月湾君廷酒店管理有限公司通过中国工商银行向原告支付4806.24元收益。被告提交：1.2019年6月、8月，深圳市恩歌源建设集团有限公司（历史名称：深圳市恩歌源建筑工程有限公司）与广州高新工程顾问有限公司惠东分公司分别出具的《证明》，该二份《证明》均载：“因为5、6号楼增加消防工程、地下室人防工程、恶劣天气等原因，导致工程比原计划推迟了约6个月完成竣工备案，具体如下：2017年7月至2018年6月期间增加室内消防工程；2016年9月至2018年7月期间增加地下室人防工程；2016年3月至2018年9月期间，因受暴雨、大风影响，停工32日。”2.2019年10月21日，惠州双月湾君廷酒店管理有限公司出具《证明》，记载“本酒店已于2018年10月15日至11月8日期间对享海度假公馆六号楼的所有客房进行了验收，验收后进行了固装、软装、家私家电的安装和酒店运营调试筹备。根据本酒店与大部分业主签订的《享海1777项目6号楼移交协议》之约定，本酒店已经于2019年1月1日开始接受业主免费入住体验，并确定于2019年4月1日投入运营并开始给业主计算酒店经营收益，业主可以享受投资收益以及36天度假权益。本酒店已按约定向业主支付第二季度及对第三季度的收益。”3.编号0000077《（高层建筑消防安全）检查情况登记表》，上载：“受检单位：享海1777第二期（5#、6#）；检查时间：2018；检查内容：日常检查；存在问题：1.消防设施无安装，2.无制定消防安全制度，3.无制订灭火和银基疏散预案，4.房间无喷头、无烟感，5.未安装应急灯、疏散标志无灯、安全出口指示灯。处理意见：按规定整改以上存在问题，建议增设室内烟感喷淋系统。”4、《关于审查港口滨海旅游度假区享海度假公馆项目建设工程设计方案调整问题的会议纪要》上载：“关于审查港口滨海旅游度假区享海度假公馆项目建设工程设计方案调整问题。同意4#、5#、6#、8#楼北侧地下一层增加7368.95平方米作为停车场或人防工程，明确地下室布局后按单位变更业务办理。”该会议纪要未完整提交，仅提交其中第二页。5、2016年1月27日，北京市中建恒基工程设计有限公司就享海度假公馆制作《5#楼二—十六层消防平面图》《5#楼十七—三十一层消防平面图》《5#楼三十二层消防平面图》。6.5#6#楼喷头计算明细及相应消防设计变更后的平面图，明细表显示享海度假公馆5号加装喷头数量为2075个，6号加装喷头数量为1916个，该表加盖监理公司签字处手写数量属实，并加盖广州高新工程顾问有限公司惠东分工印章，施工单位处加盖深圳市恩歌源建设集团有限公司印章。7、2019年8月26日，惠州市双月湾君廷酒店管理有限公司出具的《证明》，上载：“享海度假公馆原设计按行业规范没有设计室内消防系统，享海度假公馆销售给业主时，开发商和业主确定委托给本酒店用于酒店经营。按规定公寓酒店必须加装室内消防系统，所以为了满足经营需要和有关规定，更好的服务业主，本酒店于2017年3月要求惠州市鑫亿港滨海开发有限公司增加投资，对享海度假公馆所有客房加装室内消防系统。惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司随后对享海度假公馆所有客房加装了消防系统。”8、2019年3月15日，惠东县气象局出具《2016-2018年港口自动站资料》，其中暴雨日数（日雨量大于等于50毫米）为：2016年12月至2017年5月无记录，2017年6月份至2018年8月份共20天；大风日数（8级，17.2米/秒以上）：2016年12月至2017年5月无记录，2017年6月份至2018年8月份共5天（与暴雨重合）。《根据港口自动站记录，2016-2018年台风影响我县港口滨海旅游度假区的情况》，上载：“2016年：1、8月1-3日受1604号台风“妮妲”影响，录得过程雨量117.0毫米，极大风速25.7（10级）。2、8月16-19日受1608号热带风暴“电母”影响，录得过程雨量107.4毫米，极大风速15.0（7级）。10月21-22日受1622号台风“海马”影响，录得过程雨量150.2毫米，极大风速23.8（9级）。2017年：1、6月12-14日受1702号台风“苗柏”影响，录得过程雨量219.1毫米，极大风速29.7（11级）。2、8月22-23日受1713号台风“天鸽”影响，录得过程雨量75.1毫米，极大风速22.6（9级）。3、8月27-28日受1714号台风“帕卡”影响，录得过程雨量129.8毫米，极大风速26.2（10级）。4、9月3-4日受1716号台风“玛娃”影响，录得过程雨量171.2毫米，极大风速13.7（6级）。5、10月15-16日受1720号台风“卡努”影响，录得过程雨量140.9毫米，极大风速37.1（13级）。2018年：1、6月5-8日受1804号台风“艾云尼”影响，录得过程雨量256.3毫米，极大风速15.3（7级）。2、9月15-17日受1822号台风“山竹”影响，设备故障，缺测。诉讼期间，一审法院根据被告的申请，针对被告主张的消防、人防设计变更问题，就是否存在政策变更、是何政策变更以及政策变更的时间分别致函惠东县住房和城乡建设局、惠东县自然资源局调查取证。2019年10月14日，惠东县住房和城乡建设局作出惠东住建函[2019]375号《关于协助调查的复函》，“一、鉴于机构改革后有关城乡规划管理的职能已划转至县自然资源局，经我局与县自然资源局沟通，涉及消防设计事宜，已将贵院的调查函转给县自然资源局回复。二、关于人防工程建惠东县人民防空办公室签署了‘属实’意见，惠州市人防工程设计院有限公司于2019年8月27日向贵院出具的证明（见附件）。附：证明。”一审法院再次致函惠东县住房和城乡建设局，惠东县住房和城乡建设局于2019年11月4日再次作出《关于享海度假公馆的情况说明》，“惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司的项目享海度假公馆，根据该司提供的报建资料，我办出具人防设计要点，要求修建12599平方米人工工程。经核查，该司实建13199平方米的人防工程，比应建人防工程面积多出约600平方米。”。2019年10月21日，惠东县自然资源局作出关于协助调查的复函，“惠东县城乡规划委员会2018年第二次会议（2018年4月26日召开）审议‘佳兆业山海湾花园’项目时，提出应加强对我县滨海地区住宅类建筑的消防管理工作，住宅类建筑（低层住宅除外）的消防工程应按公共建筑的标准执行（附件）。附件：惠东县城乡规划委员会2018年第二次会议纪要（惠东规委纪[2018]2号。”庭审期间，原告主张涉案房产尚未交付，补充协议第六条就出卖人向买受人支付的延期交付违约金以房价款总额的5%作为最高赔偿限额的约定违背了公平性。被告主张双方关于违约金5%上限不存在显示公平，根据原告与君廷酒店签订的移交协议，涉案房产已于2018年11月8日交付，竣工验收备案后向原告发出收楼通知，系电话通知，无书面证据；因天气自然原因及政策变更导致工期延，未书面通知原告。被告代理词意见认为因政策要求增加消防喷淋系统导致工程延期顺延，根据《建筑设计防火规范》合计为196天，因增建地下室人防工程导致工程延期，依据《广东省建设工程施工标准工期定额》合计为82天，因恶劣天气导致工程无法施工，导致工期顺延32天。一审法院认为，被告鑫亿港公司具备房地产开发的资质，原告向被告购买涉案房产，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，双方均应依约履行。一、关于合同附件十一《补充协议》第六条、第十六条合同效力的问题。原告主张合同附件十一补充协议第六条、第十六条系无效条款，被告提交售楼处现场照片主张《商品房买卖合同》及其附件已进行公示。合同效力应当根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”，第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，第五十三条“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的;(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”的规定进行判断。本案中，被告就格式条款采取合理方式进行公示，补充协议第六条就出卖人向买受人支付的延期交房违约金以房价款总额的5%作为最高赔偿限额的约定限制了违约金总额，排除了对方的主要权利，该限制违约金总额的条款无效，但对补充协议的第六条除限制违约金总额外的约定，系双方对合同解除权的约定，该约定并不违反法律规定，应为有效条款。合同附件十一补充协议第十六条，原告是完全民事行为能力人，其在购买涉案房屋之前已明确知道涉案酒店公寓的管理模式和合同条款，也清楚购房后会对其物权进行一定程度的限制，原告在签订合同时对该条款进行了充分了解后与被上诉人签订了《补充协议》，作出对其自有物权的处分，该条款系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规定的效力性强制性规定，是合法有效的约定，合同双方都应当遵守。二、关于涉案房产是否交付的问题。原告主张涉案合同约定交房日期为2018年11月8日，被告自2018年11月9日起构成违约，至今仍未交付房屋。被告主张涉案房产于2018年11月8日已交付，被告无违约行为。根据《商品房买卖合同（预售）》第八条约定，被告应在2018年11月8日前将经验收合格商品房交付原告使用，交房条件为取得工程验收备案文件、房屋测绘报告。根据合同附件十一《补充协议》第五条第一款：“1、买受人在收到出卖人发出的《入伙通知书》后应按照指定的期限到指定的地点办理收房手续，如买受人未收到《入伙通知书》，则买受人应当在买卖合同第十一条第（一）款约定的交付日前前往本房屋所在地收房，否则，买受人迟延前来收房的，视为出卖人已按期交付房屋。”的约定，被告提交的通话记录主张以电话方式要求原告完善收楼手续，但被告提交的通话记录未显示通话对象，无法证明被告主张的内容；对被告主张已于2018年11月8日前将涉案房产移交给君廷酒店，因未提供相关证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，对被告上述辩解，一审法院均不予采纳。根据原告（甲方）与案外人君廷酒店（乙方）2018年12月25日签订的《惠州双月湾度假公馆委托经营管理合同》“第四章特别约定一、甲方委托乙方代验收房产,惠州市鑫亿港海滨旅游开发有限公司于2019年11月8日将该房产交付给甲方,即视为甲方同步将物业交付给乙方。”及《享海1777项目6号楼移交协议》“甲方所购买的享海1777项目6号楼8层01号房(以下简称物业),于2018年11月8日移交给乙方进行固定、软装和家私家电的安装以及酒店运营调试和筹备,经甲乙双方协商,于2018年12月25日签订本协议。”的约定,涉案房产于2019年2月1日经惠东县住房和城乡规划建设局验收备案,于2019年4月23日取得房屋测绘报告,涉案房屋在被告交付案外人装修时尚不符合交付条件,案外人惠州双月湾君廷酒店管理有限公司在商品房买卖合同约定的时间验收房屋,原告在事后签订委托经营管理合同、移交协议,系事后追认案外人惠州双月湾君廷酒店管理有限公司验收的效力,应当视为原告同意接收房屋,接收时间为原告签订移交协议的时间即2018年12月25日。三、关于逾期交房期限应否扣除增加消防工程、地下室人防工程及恶劣天气原因致使延误的期限的问题。被告主张因增加消防工程（196天）、人防工程（82天）、恶劣天气（32天）导致工期顺延310天，原告主张被告在规划设计时已将消防、人防、天气作出合理规划并对完成期限作出合理预计，被告未按约定发出通知缺乏契约精神，消防主体设计于2016年1月27日完成，而被告主张的增加室内消防工程在2017年10月27日，主张的人防工程在2016年9月至2018年7月。根据深圳市恩歌源建设集团有限公司出具《证明》、惠州市人防工程设计院有限公司出具《证明》、惠东县人民防空办公室出具《证明》、惠东县住房和城乡建设局联审小组会议纪要、惠东县住房和城乡建设局《关于协助调查的复函》《关于享海度假公馆的情况说明》，被告在签订涉案合同时应知晓需变更人防设计，而被告确已在案涉工程北侧地下一层增建人防工程并于2019年1月25办理人防竣工核准，对涉案工程竣工备案产生影响，增加的人防工程客观上有利于公共利益，包括原告在内的众多业主系实际受益人，被告主张扣减因人防工程增加延长工期，一审法院予以采纳。至于被告未履行合同附件十一《补充协议》第五条约定的通知义务，属于合同履行过程中的瑕疵。根据惠东县自然资源局的复函，“惠东县城乡规划委员会2018年第二次会议（2018年4月26日召开）审议‘佳兆业山海湾花园’项目时，提出应加强对我县滨海地区住宅类建筑的消防管理工作，住宅类建筑（低层住宅除外）的消防工程应按公共建筑的标准执行（附件）。”，惠东县城乡规划委员会对惠东县滨海地区住宅类建筑加强消防管理并要求按公共建筑标准执行，涉案项目消防工程作为惠东县滨海地区的住宅项目在调整之列，原告变更设计增加消防工程，在签订涉案商品房买卖合同时不可预见属于情势变更，且被告增加消防自动喷水灭火系统有利于公共安全，保护包括原告在内的财产利益，被告主张扣减增加消防工程延误工期，一审法院予以采纳。至于延误的时间及标准，施工单位深圳市恩歌源建设集团有限公司出具的喷头计算明细显示被告增加安装室内喷头2075个，参照《广东省建设工程施工标准工期定额》喷洒头2000个的标准工期为136天，喷洒头在8000个以内的每增加100个以内加3天的工期标准进行计算，结合涉案项目增加的人防及消防工程存在同时施工、被告未举证所增加人防工程的标准工期以及被告未履行通知义务等相关情况，一审法院酌情延误工期合理期限为120天。被告提交深圳市恩歌源建设集团有限公司出具的《证明》、广东省惠东县气象站出具的资料主张恶劣天气原因导致工程顺延32天。涉案项目位于沿海地带，台风、暴雨等属于自然现象，被告作为一个专业的房地产开发企业，在签订合同时应当预见或者已然预见可能对交付时间产生的影响。被告该项辩解，一审法院不予采纳。四、关于逾期交房违约金的问题。因被告于2018年12月9日交付涉案房屋，扣减上述延误工期120天，被告交房在合理期限内，故对原告诉请逾期交房违约金，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告何某的所有诉讼请求。案件受理费2453元（原告何某已预交），由原告何某负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，被上诉人在一审中提交了一份何某于2018年12月23日出具的《委托书》，内容为：本人何某因身在异地不能亲临现场签署委托管理酒店协议，现委托胡猛帮忙全权代理本人办理此项业务。上诉人发表的质证意见为：对该委托书无异议。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，结合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、一审法院对鑫亿港公司逾期交房的天数予以扣减120天是否合理；二、涉案房屋交付时间的认定问题。具体分析如下：关于逾期交房日酌情延长120天的问题。上诉人主张一审法院扣除120天延误期限没有法律和事实依据。对此，本院认为，首先，被上诉人确实增加了人防工程，但其提供的证据不足以证明其增加人防工程系因相关政策的影响，因此，一审法院对被上诉人扣减人防工程增加的延长工期不当，本院予以纠正。其次，根据惠东县自然资源局的复函可知，涉案房屋作为惠东县滨海地区的住宅类项目在消防管理之列，其变更设计增加消防工程，符合惠东县城乡规划委员会相关会议纪要、政策的要求，且客观上有利于公共安全，保护了包括上诉人在内的业主的财产利益，故一审法院对因室内消防工程延长工期予以扣减并无不当。至于扣除的时间问题，参照《广东省建设工程施工标准工期定额》的标准工期，结合实际，本院对一审法院酌情的合理期限120天予以认可。关于交房时间的认定问题。上诉人不认可案外人胡猛在《惠州双月湾享海度假公馆委托经营管理合同》和《享海1777项目6号楼移交协议》上代其签署的名字，认为一审法院以移交协议签署时间即2018年12月25日为交房时间缺乏法律和事实依据。对此，被上诉人提交的《委托书》已明确载明上诉人授权委托案外人胡猛代为签署上述管理协议，胡猛于2018年12月25日代何某签订委托经营管理合同、移交协议，应视为其同意接收房屋，故一审法院认定上诉人签订移交协议的时间即2018年12月25日为涉案房屋交付时间，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2454元，由上诉人何某负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年十二月十六日书记员 叶秀婷