浙江省衢州市衢江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0803民初3431号 原告：钱冬英，女，1934年2月28日出生，汉族，住衢州市柯城区，现住浙江省衢州市衢江区。 委托诉讼代理人：盛水才，男，1959年7月10日出生，汉族，住衢州市柯城区，（母子关系） 委托诉讼代理人：郑水仙，女，1959年9月27日出生，汉族，住衢州市柯城区，（婆媳关系） 被告：衢州市衢江祥元医院有限公司，住所地衢州市衢江区浮石街道浙汇农城**。 法定代表人：罗凤娟，董事长。 委托诉讼代理人：王磊，男，1985年4月18日出生，汉族，住陕西省榆林市绥德县，院长。 原告钱冬英与被告衢州市衢江祥元医院有限公司（以下简称祥元医院)房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年10月27日向本院提起诉讼，本院同日以(2020)浙0803民诉前调2856号受理后,因调解未果,于2020年11月11日转为正式立案,依法适用简易程序由审判员伍辉耘独任审理，于2020年11月25日公开开庭进行了审理,原告钱冬英的委托诉讼代理人郑水仙、被告祥元医院的委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钱冬英诉称：2020年6月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，双方约定原告将坐落于衢州市××号的房子出租给被告使用。该房屋4层10间，建筑面积310平方米。租赁期限为2020年7月1日起至2025年6月30日止，每年租金29000元，于合同生效之日由被告向原告交付租金29000元。原告认为双方签订的租赁合同系真实意思表示，合同已生效。原告按合同要求提供了出租标的物，被告理应按时支付租金。原告多次催告被告支付租金，被告均以各种理由推诿，至今未支付原告分文。根据合同约定，被告拖欠租金累计达到三个月，原告可以解除合同并收回房屋，由此造成的损失，被告应当予以赔偿。由于多次要求被告按合同履行义务均无果。为此，原告向法院起诉，诉请法院判决：1、依法解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告2020年7月1日至2020年10月31日的房屋租金9666元；本案诉讼费由被告承担。 原告为证明其主张的事实，提供了以下证据： 1、房产证1份，证明坐落于浮石二区168号的房屋所有权归钱冬英所有。 2、房屋租赁合同1份，证明原告将坐落于浮石二区168号共四层10间房的房屋租给被告，建筑面积310平方。租赁期限2020年7月1日至2025年6月30日，租金29000元/年，房租从订立合同时交付，从2020年7月1日起交付房屋。 被告祥元医院辩称：一、租房合同签订后，原告未交付房屋，合同未生效。2020年6月11日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，原告7月1日未交付房屋，被告也未使用过房子，合同并未生效，房屋租金不成立。二、原告诉讼与事实不一致。原告与被告在6月11日签订房屋租赁合同时，原告房屋租给宜视眼科医院的租期内，仍有4-5名员工住在房内。7月1日后，被告多次催原告清空房屋让被告员工入住。原告口头表示同意，没有落实行动，一直到10月还有宜视眼科医院员工居住。三、原、被告签订了《房屋租赁合同》，被告没有交房租的原因是原告7月1日前没有清空房屋交付被告使用。四、合同的成立与生效所构成的要件不同。合同成立，是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。《合同法》第二十五条规定“承诺生效时合同成立”。原告承诺没有兑现，所以合同不成立，是无效合同。综上所述，原告的起诉是没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告祥元医院为证明其主张的事实，提供了以下证据：1、光盘1张，证明宜视眼科人员在2020年7月1日之后还在原告家入住。 经庭审举证、质证，被告对原告提供的证据1、2无异议；原告对被告提供的证据异议，认为原告儿子拿钥匙看房屋，被告方不认识原告儿子，以为原告的儿子入住在出租房屋内。视频中是原告的房屋，里面的人是原告以前的租客，原告叫来证明他搬走了，租客已于6月11日全部搬空了。签订合同后，原告将钥匙交给被告了。 经过庭审质证，本院决定认证如下： 原告提供的证据1、2，被告无异议，该两份证据符合证据的合法性、真实性、关联性，应予以确认。被告提供的证据是2020年10月14日记录情况，无法判断原告出租屋有他人入住，对该证据难以采信。 经审理查明：原告钱冬英拥有位于衢州市衢江区××号××层房屋十间，占地面积90平方米、总建筑面积306.20平方米，权证为“衢房权证衢州市字第2××2号”。原告将上述房屋出租,被告查看了该房屋后,意欲承租。2020年6月11日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限为5年，自2020年7月1日起至2025年6月30日止，年租金为29000元；承租方于本合同生效之日向出租方付租金29000元，出租方于本合同生效之日起1日内，将该房屋交付给承租方；承租方擅自转租、转借他人或擅自调换使用、改变房屋用途、拖欠租金累计达3个月、利用房屋房屋进行违法活动、愿意损坏房屋的，出租方可终止合同并收回房屋等等。合同签订后，原告方将房屋钥匙交给被告签订合同的工作人员。被告逾期未交付房屋租金，也未使用该房屋。原告多次向被告催交房屋租金未果，诉至本院解决。 本案争执焦点：1、原、被告所签订的《房屋租赁合同》是否生效。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方当事人违反合同约定，另一方可以解除合同。合同有效应具备以下条件：一、合同当事人具有相应的民事权利能力；二、合同当事人意思表示真实；三、合同不违反法律或者社会公共利益；四、合同标的须确定和可能；五、具备法律、行政法规规定的合同生效具备的形式要件。本案原、被告均确认签订《房屋租赁合同》是各自真实意思表示，双方当事人均具有民事行为能力，该合同并未违反法律的强制性规定。虽然原告出租房屋未经有关部门登记，但并不影响合同的效力。因为出租房屋登记属于行政管理工作范畴，而非法律的强制性规定，当事人未按行政管理有关规定执行，应由有关行政机关进行处理。因此，原、被告签订的该房屋租赁合同合法有效。依法签订的合同，自双方当事人签订时成立。被告在签订合同前勘察了房屋，原告在签订合同后将出租房屋钥匙交给被告，原告已履行了合同约定的义务。被告逾期未按合同约定将房屋租金给付原告，显属违约，依法应承担相应的法律责任。被告辩称，原告出租的房屋有他人居住，未将出租房屋交付被告，合同未成立。但被告未能提供证据证明其主张，被告该辩解，本院不予采纳。原、被告双方同意解除合同，不违反法律规定，本院予以采纳。综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告钱冬英与被告衢州市衢江祥元医院有限公司签订的《房屋租赁合同》。 二、由被告衢州市衢江祥元医院有限公司支付原告钱冬英2020年7月1日至2020年10月31日的房屋租金9666元，限本判决生效后十日内履行。 如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告衢州市衢江祥元医院有限公司负担，限本判决生效后十日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者法定代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决书履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审?判?员?伍辉耘 二〇二〇年十二月七日 书?记?员?江玲钰