安徽省望江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0827民初3089号 原告：李文，男，1978年10月24日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。 被告：望江名欧国际公馆第一届业主委员会，住所地名欧小区3号楼504室。 负责人：郑的火，业委会主任。 委托诉讼代理人：周义培，望江县华阳镇法律服务所法律工作者。（特别授权） 原告李文与被告望江名欧国际公馆第一届业主委员会业主撤销权纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李文，被告望江名欧国际公馆第一届业主委员会委托诉讼代理人周义培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李文诉讼请求：请求撤销望江名欧国际公馆第一届业主委员会核定的非住宅物业管理服务收费每平方米1元标准。事实与理由：一、小区基本情况:望江名欧国际公馆住宅小区是一个封闭式小区,占地面积41145.63平方米,住宅面积68952.8平方米,商业面积9820平方米,其中封闭小区外的非住宅(商铺)共有46间,与封闭的住宅小区完全物理隔离,商铺业主如想进入住宅小区,与社会公民一样,必须绕道经过小区大门才能进入。与小区住宅业主相比较,在物业管理区域内是两个截然不同的群体,各自享受的权利和服务差距巨大,封闭小区内各项服务设施与安保非住宅(商铺)业主均无法享受或无法自由享受,目前所享受的物业服务仅有门前的公共环境卫生清洁服务。二、业主委员会选举情况:小区召开第一次业主大会,制定和修改业主大会议事规则;制定和修改管理规约;选举业主委员会;选聘物业企业均未通知本人及商铺这个非住宅(商铺)专用部分的其他业主。其中业主委员会选举办法直接排除非住宅(商铺)业主,只规定了住宅一户一票的选举权。选举出的5名业主委员会委员,没有一名非住宅(商铺)业主,全部为住宅业主。剥夺了非住宅业主的投票权和被选举权,不能代表非住宅业主的意愿。如果让只有住宅业主参加的业主大会及业主委员会讨论研究非住宅业主应履行的义务,这与一战后,巴黎和会列强讨论决定中国山东的归属一样可悲,试问列强会考虑我们中国人民的感受和中国山东人民将要遭受的苦难吗?三、相关法律规定:《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条第四项的规定,决定物业服务内容与收费方案是业主大会的权力,业主委员会无权核定。而业主大会并未就非住宅的物业服务收费形成决议。《望江县物业服务收费管理实施细则》第四条规定。物业服务收费包括物业综合服务费和委托代收代办服务费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点的不同情况,分别实行政府指导价和市场调节价。住宅物业综合服务费及小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价。各类非住宅物业的综合服务收费和满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、委托代收代办服务收费,实行市场调节价。国务院《物业管理条例》第四十条规定,物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。也就是说非住宅物业服务收费标准,应该是非住宅业主推选代表或与业主委员会一起,结合物业服务公司提供的服务,协商确定。而名欧国际公馆第一届业主委员会决定的非住宅业主每平方米一元的物业服务管理收费标准,未向任何非住宅业主征求意见,也未公示。国务院《物业管理条例》第十二条第五款规定,业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 综上所述,望江名欧国际公馆第一届业主委员会作出的,涉及非住宅(商铺)物业服务收费方面的决定,既无业主大会决议的依据,又未征求收集非住宅业主的意见,与实际提供的物业服务相差较多,侵害了非住宅业主合法权益,依法应予以撤销。 被告望江名欧国际公馆第一届业主委员会辩称，1、原告的起诉已过法定时效。2、原告所说的业主委员会选举情况等明显不尊重事实，原告爱人王菊及其他商铺代表均参加了选举。3、经望江县人民法院判决，名欧小区作出的商铺物业管理费每月每平方1元并无不当。综上，请求驳回原告的起诉或诉讼请求。 经审理查明,2016年5月27日，望江名欧物业管理有限公司与原告妻子王菊签订《前期物业服务协议》一份。2016年6月27日，原告入住该小区5栋107、108号商铺，建筑面积分别为160.4平方米、156.37平方米。同年7月27日，望江县房地产局下发望房［2016］32号文件，载明“同意望江县名欧国际公馆业主委员会备案，任期五年。”同年8月28日，望江名欧物业管理有限公司与望江名欧国际公馆第一届业主委员会签订《物业服务合同书》一份，约定望江县名欧物业管理有限公司为名欧国际公馆小区提供物业管理服务；非住宅物业费标准为1.00元/月/平方米；自2016年6月起，望江县名欧物业管理有限公司为该小区提供物业服务至今。原告107、108号商铺的2016年物业费均向物业公司交纳完毕（预交款扣抵），因原告夫妇107号商铺下面一间自2019年1月1日起至2019年12月31日止未支付物业费（2017-2018年度物业费由承租户陈金林交纳）、108号商铺下面一间自2017年1月1日起至2019年12月31日止未支付物业费。望江县名欧物业管理有限公司向原告书面催交未果，向本院提起诉讼。本院依法作出（2020）皖0827民初1166号民事判决书，判决王菊支付所欠望江名欧物业管理有限公司物业服务费计3776元（107号商铺962元＋108号商铺2814元）、违约金200元，合计3976元，限于本判决生效后七日内一次付清。王菊不服，提起上诉。安庆市中级人民法院作出（2020）皖08民终1926号民事判决书，维持原判。现原告以物业公司提供的服务与所交的物业费不相应为由，提起撤销权诉讼。 上述事实有双方当事人陈述、（2020）皖0827民初1166号民事判决书、（2020）皖08民终1926号民事判决书确认的事实等为证，足以认定。 物权法第七十八条第二款本院认为,本案系业主撤销权纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。显然，本案原告知道业主委员会作出非住宅物业管理费每月每平方1元的收费标准的决定已超过一年，撤销请求权已消灭，其行使撤销权的请求不应得到支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下: 驳回原告李文的撤销望江名欧国际公馆第一届业主委员会核定的非住宅物业管理服务收费每平方米每月1元标准的诉讼请求。 本案受理费减半收取40元，由原告李文负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省安庆市中级人民法院。                            审 判 员 常 宾 长                                                                                                                         二〇二〇年十二月十二日                                           法官助理： 陈 辉             书 记 员： 程 菁                                                                                                                                                      附判决引用的法律条文： 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 物权法第七十八条第二款第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。 《中华人民共和国合同法》 第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权； （二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。