广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初9099号原告：甘永龙，男，1975年6月25日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：旷冰珑，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓云，广东洋三律师事务所工作人员。被告：广州富山投资管理有限公司，住所地：广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧（综合楼）。法定代表人：张海华。被告：广州市一房网络科技有限公司，住所地：广州市天河区车陂路******。法定代表人：郑惠京。原告甘永龙诉被告广州富山投资管理有限公司（以下简称富山公司）、广州市一房网络科技有限公司（以下简称一房公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年6月12日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告甘永龙的委托诉讼代理人旷冰珑、吴晓云到庭参加了诉讼。被告富山公司、一房公司经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘永龙向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告富山公司向原告返还使用权转让费255000元及利息（利息以255000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年12月30日起计算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止，利息暂计至2020年4月30日为24990元）；2.请求判令两被告共同向原告返还整改费45000元及利息（利息以45000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年12月29日起计算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止，利息暂计至2020年4月29日为4410元）；3.请求判令两被告共同承担本案诉讼费。庭审中，原告称其曾在2019年5月24日收取了富山公司支付逾期交房利息4590元，同意该款项在上述第1项诉讼请求的利息中予以抵扣。事实和理由：2017年12月30日，原告于被告富山公司签订《公寓使用权转让合同》，约定富山公司向原告转让位于广州市番禺区钟村街道钟屏大道“富山自由度”第××栋××层××号公寓的使用权，转让期间为自物业交付原告之时（不迟于2018年12月31日）起至2049年1月21日该房屋土地使用权期限届满时为止，原告当日即向富山公司支付了255000元的转让费。同时原告按照富山公司的要求在2017年12月29日向广州房出没网络科技有限公司（该公司现已经注销）转账45000元，被告一房公司于当日向原告开具了整改费45000元的收款收据。2018年2月8日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番违建处字（2014）1228号《违法建设行政处理决定书》，认定涉讼房屋未取得《建设工程规划许可证》，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，对涉讼房屋在内的3幢建筑物作出限期（接到决定书之日起十五日内）拆除违法建设的处理决定。2018年3月14日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出《限期拆除违法建设公告书》，对涉讼房屋在内的3幢建筑物予以公告督促违法建设当事人限期自行拆除。截止至起诉之日，富山公司仍未向原告交付涉讼房屋，两被告也未向原告退回转让费及整改费。为维护原告合法权益，现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规规定，向人民法院提起诉讼，请求法院支付原告的诉讼请求。被告富山公司无到庭及作出答辩。被告一房公司无到庭及作出答辩。原告甘永龙围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对其提交的证据进行了审查并记录在卷。经审理查明事实如下：2017年12月29日，甘永龙通过刷POS机向广州房出没网络科技有限公司支付了45000元。同日，一房公司出具《收款收据》（NO.0023272），载明收到甘永龙交来位于富山自由度××座××号单位整改费45000元。2017年12月30日，富山公司作为甲方（转让方）与甘永龙作为乙方（受让方）签订《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》（以下简称《转让合同》），约定甲方向乙方转让位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“富山自由度”第××栋××层××号公寓（以下简称涉讼物业）的使用权，建筑面积（包含公摊面积）为30.73平方米，其用途为商住；双方确认在签订本合同前，甲方已将该物业的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让该物业使用权；甲方向乙方转让的物业使用权期限为自物业交付乙方之时（不迟于2018年12月31日）起至2049年1月21日该物业土地使用权期限届满时止；土地使用权期限届满后，乙方有权依法继续无偿使用该物业；甲方交付物业的具体时间以甲方向乙方发出的书面交楼通知载明的时间为准；该物业使用权转让费总额为255000元；乙方选择一次性付款方式支付上述转让费，乙方于本合同签订当日一次性支付该物业使用权的全部转让费；甲方收到乙方缴纳的款项后出具相应的收据给乙方，甲方协助乙方开具发票，乙方自愿承担因此产生的一切税费，并另行支付；受让期间，乙方可以出租、分租该物业，但乙方与第三人签订出租、分租合同时，约定的租期不得超过本合同约定的受让期限；甲方如未能按本合同约定的期限交房逾期超过180日的，乙方有权单方面决定解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内退还乙方已付转让费及利息（利息从乙方付款日起至甲方退款日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；甲方无正当理由提前解除合同的，除应该退还乙方已经缴纳的转让费之外，还应该按照银行同期贷款利率的三倍向乙方支付利息；等等。签订上述协议当天，甘永龙通过刷POS机向富山公司支付了255000元。同日，富山公司向甘永龙出具《收款收据》（NO.0001542），载明收到甘永龙交来涉讼物业的使用权转让费255000元。2020年6月11日，甘永龙提起本案诉讼。庭审过程中，甘永龙主张其与富山公司之间为租赁合同关系，而富山公司至今未向其交付涉讼物业；其与一房公司没有直接的关系，一房公司是应富山公司的要求收取其方款项，当时富山公司称涉讼物业的总款项是300000元，但要分两个名目收取，一是房款，一是整改费，一房公司收取的该款项实际为房款，一房公司没有任何法律依据占有该45000元，因此应予以退还，即使该款项是整改费，一房公司也没有实施整改行为，同样也没有依据占有该款项。另查明，2017年1月1日，富山公司与案外人广州露纯化妆品有限公司（以下简称露纯公司）签署《联合声明书》，载明：富山自由度项目地块的土地使用权属于露纯公司合法享有，露纯公司现将该地块的土地使用权出租给富山公司开发建设使用，出租期限与露纯公司享有的土地使用权限一致，为保障富山自由度项目物业使用人的正常权益，富山公司、露纯公司联合声明如下：富山自由度项目地块的土地使用权期限届满后，若政府同意延续土地使用权期限，富山公司、露纯公司保证在延续的期限内将该地块交付富山自由度项目的全体物业使用人继续无偿使用，因此产生的政府征收相关费用也将由全部物业使用人分担。2018年3月14日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番强拆公字[2014]1228号《限期拆除违法建设公告书》：经调查，位于广州市番禺区钟屛岔道南侧露纯公司所属地块内建设**建筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依法应当予以拆除，本执法机关已于2018年2月8日作出穗综番违建处字[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》，责令违法建设当事人在收到决定书之日起15日内自行拆除上述违法建设，现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条的规定，对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述处理决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除。2018年5月30日，富山公司（甲方）与一房公司（乙方）签订《招租咨询服务合同》，约定：甲方委托乙方为富山自由度公寓项目所有货量提供招租咨询顾问服务事宜，委托期限自2018年6月16日至2018年12月15日，乙方负责客源挖掘、招租洽谈，协助客户签订本项目之招租文件，并根据甲方要求负责就招租文件条款向客户做出合理合法的解释；乙方或乙方指定的第三方公司可自行向客户收取电商费用，但不能影响项目成交。合同约定了乙方应向甲方支付的代理费计付标准、招租咨询费标准、招租顾问服务费用支付标准等。关于中介电商事宜，合同约定电商费用为45000元/套，由客户落定时支付电商团购费给乙方或乙方指定的公司收取，实际享受的优惠以甲方确认为准，该款项不作为楼款，由乙方向购买的客户收取；如涉及退订，乙方应第一时间退还客户电商费45000元/套，如不按期退订，甲方有权从乙方代理佣金里面扣除应有款项对客户进行第一时间退定；等等。2019年7月10日，富山公司向富山自由度的租户发出《富山自由度租户资料登记公告》，告知：经富山公司研究决定，为了妥善解决钟村街富山自由度租户的退款诉求，公司决定委托大成律师事务所对租户信息进行登记核算退款金额，登记时间为7月15日至7月30日，登记地点为富山公司售楼部，租户需携带身份证、合同、收据等相关资料原件及复印件进行登记退款金额。该公告已抄送番禺区政府、钟村街道办事处。本院认为，《转让合同》的合同名称明确为公寓使用权转让，约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用，并对转让期限到期后的使用期限进行了约定，还对受让人的出租、分租权进行了限制，上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的定义，故甘永龙与富山公司签订的《转让合同》成立房屋租赁法律关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因涉讼物业所在建筑物未取得建设工程规划许可证，现已被相关行政部门责令限期拆除，故富山公司与甘永龙就涉讼物业签订的《转让合同》应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《转让合同》无效，富山公司应向甘永龙返还已收取的转让费255000元，故就甘永龙要求富山公司返还转让费255000元的诉请，合理有据，本院予以支持。鉴于富山公司确已实际占用了转让费，根据公平合理原则，富山公司应向甘永龙支付占用款项期间的利息，故甘永龙诉请要求富山公司自支付转让费之日起向其支付利息，本院予以支持。据《改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制》（中国人民银行公告2019年第15号），自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，富山公司向甘永龙支付的利息应以255000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2017年12月30日起计算至2019年8月19日；以255000为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2019年8月20日起计至款项清偿之日止。甘永龙在庭审中自认已收取富山公司支付的逾期交房利息4590元，并同意在上述利息中予以抵扣，合理有据，本院予以采纳。就甘永龙要求富山公司、一房公司共同返还整改费45000元及利息的诉请。根据本案查明的事实，甘永龙与一房公司之间并无合同关系，虽然甘永龙与富山公司之间所签订的转让合同约定的转让费为255000元，并不包括甘永龙所支付的整改费45000元，但结合富山公司与一房公司所签订的《招租咨询服务合同》约定来看，一房公司是依据该服务合同的约定向甘永龙收取该45000元，由此可见，一房公司收取该整改费45000元的权利来源于富山公司，该45000元实为甘永龙为取得涉讼房屋使用权对价的一部分，甘永龙有权要求合同相对方富山公司予以返还并支付占用期间的利息损失。一房公司虽然不是转让合同的相对方，且与甘永龙之间并无合同关系，但其向甘永龙开具《收款收据》确认收取了甘永龙整改费45000元，系该45000元的实际收款人，因此一房公司亦应负有返还的义务。故甘永龙诉请富山公司和一房公司共同向其返还整改费45000元，理据充分，本院予以支持。至于一房公司与富山公司之间是否存在就《招租咨询服务合同》的结算问题，应由富山公司、一房公司另循合法途径解决。对于甘永龙主张富山公司、一房公司支付退还款项利息的诉请，富山公司和一房公司至今未向甘永龙退还45000元，故应向甘永龙支付利息，利息以45000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自一房公司收取该款项之日即2017年12月29日起计算至2019年8月19日；以45000为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2019年8月20日起计至款项清偿之日止。富山公司、一房公司经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第一百七十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州富山投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告甘永龙退还转让费255000元及利息（利息应以255000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2017年12月30日起计算至2019年8月19日；以255000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2019年8月20日起计至款项清偿之日止；原告甘永龙已收取的利息4590元可在上述利息中予以抵扣）；二、被告广州富山投资管理有限公司、广州市一房网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告甘永龙退还整改费45000元及利息（利息应以45000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2017年12月29日起计算至2019年8月19日；以45000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2019年8月20日起计至款项清偿之日止）；三、驳回原告甘永龙的其余诉讼请求。如果被告广州富山投资管理有限公司、广州市一房网络科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6241元，其中由原告甘永龙负担87元，由被告广州富山投资管理有限公司独自负担5218元，由被告广州富山投资管理有限公司和被告广州市一房网络科技有限公司共同负担936元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二〇年十二月十六日书记员  徐倩雯