安徽省阜阳市颍泉区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1204民初4533号 原告：金建军，男，1965年11月22日出生，回族，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人:邓莎莎,安徽弘大律师事务所律师。 被告：姚丽，女，1978年3月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：夏晓宏，男，1981年10月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 委托诉讼代理人：李彬，安徽金睿律师事务所律师。 被告：赵亚超，男，1973年12月7日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 原告金建军与被告姚丽、赵亚超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，姚丽在提出答辩状期间提出反诉，因未交纳反诉费用，按自动撤回反诉处理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金建军及其委托诉讼代理人邓莎莎，被告姚丽及其委托诉讼代理人夏晓宏、李彬到庭参加诉讼。被告赵亚超经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金建军向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告2018年2月11日就金鹰大厦3楼801、802、803、805、806、807、808、809、810、811、812、813总计12间商品房签订的协议书;2、依法判令被告退还原告金建军购房款300万元以及利息按月利率2%，其中以100万元为基数自2017年9月26日起计算，200万元为基数自2018年2月13日起计算，均请求至款项实际支付完毕之日，被告赵亚超承担连带责任;3、本案的诉讼费以及保全费等全部费用均由被告承担。事实和理由：原告金建军与被告姚丽协商购买其名下金鹰大厦的房屋，在2017年9月26日原告向被告姚丽支付100万元。后2018年2月11日原、被告签订协议书，协议约定:被告姚丽应于2018年3月30日前将金鹰大厦3楼801、802、803、805、806、807、808、809、810、811、812、813共十二间公寓变更到原告名下，借款贰佰万元自汇入被告账户之日起按月2%计息，超过约定期限不能办理变更登记的，每超期一个月房款价款下浮5%，由被告赵亚超提供担保。协议签订后，被告并未按合同约定履行。综上所述，被告的行为已经违反了合同约定，原告无法实现合同目的，案涉房屋买卖合同应予解除，被告在退还购房款的同时，还应当支付对应的利息。现为维护自身合法权益，特具状起诉。 姚丽、赵亚超辩称：一、双方之间签订的房屋买卖合同不符合解除条件。2016年10月，答辩人与安徽盛阜阳市起源置业有限公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发的位于阜阳市颍泉区房屋。2017年9月26日，答辩人因急需周转资金，将所购买的上述15套房屋按原价转让给被答辩人，并和被答辩人签订《房屋买卖协议书》，约定被答辩人于协议签订之日，向答辩人支付定金100万元，2017年11月30日再支付给答辩人4330080元。由于被答辩人未按约定向答辩人支付购房款，而临近春节，急需用钱，被答辩人提出以借款的方式支付房款，双方便于2018年2月11日（腊月26）签订《协议书》一份，该协议书既未涉及房屋总价，也未涉及付款方式和付款时间，双方仍以原《房屋买卖协议书》约定的房屋总价及付款方式和付款时间进行付款。由于被答辩人违反约定，未及时支付购房款，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要（九民纪要）》第48条规定，作为违约方的被答辩人，依法不享有合同解除权。同时，本案双方签订的两份购房合同，既不符合约定的合同解除条件，也不符合法定的解除条件，被答辩人要求解除合同，依法不应支持。二、不能办理房屋网签备案变更登记手续的责任并不在答辩人。从《房屋买卖协议书》第一条约定来看，涉案房屋是通过银行贷款购买，在银行贷款没有归还完毕之前，无法办理变更登记手续。故在合同第一条约定剩余3926000元，由被答辩人直接偿还银行。由于被答辩人并未归还银行贷款，抵押权无法解除，所以无法办理产权变更登记。同时根据《房屋买卖协议书》第二条约定，上述房屋待产权办理至答辩人名下后，由起源置业公司出具手续，从答辩人名下过户到被答辩人名下。由于上述房屋产权至今没有办理到答辩人名下，起源置业公司也未出具相关手续，无法将房屋变更登记到被答辩人名下的根本原因是由于被答辩人没有按时支付购房款及银行贷款，并不在答辩人。综上，被答辩人违反约定，不享有合同解除权，不存在合同目的不能实现的问题，在被答辩人支付剩余购房款后，仍然可以办理产权变更登记手续，被答辩人意图通过恶意违约达到规避房价下滑的风险，属于恶意违约。起诉要求解除合同没有法律依据，依法应予驳回，为此恳请贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年9月26日姚丽（甲方）与金建军（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定“甲方购买的安徽起源房地产开发有限公司金鹰大厦的港汇广场3幢七层、八层的15套房屋，建筑面积1157.01平方米，以单价8000元/平方米，总价为人民币9256080元出卖转让给乙方。协议签订之日，乙方给付甲方定金100万元，2017年11月30日乙方再向甲方给付4330080元，剩余3926000元，由乙方直接偿还银行贷款。”协议签订当日，金建军通过银行转账至姚丽账户100万元。2018年2月11日，金建军（甲方）和姚丽（乙方）签订《协议书》一份，协议约定“乙方自愿向甲方转让其本人使用全款购买的金鹰大厦3#楼房号为801、802、803、805、806、807、808、809、810、811、812、813等12间公寓房屋，转让价格按8000/平方计算。鉴于乙方当前尚不能将上述房屋网签备案的商品房销售合同（预售）变更到甲方名下，乙方急需资金周转，经协商暂先向甲方借款贰佰万元整，并达成以下协议：一、从甲方借款汇入乙方账户之日算起，按月2%计息,由乙方按月支付给甲方，直至乙方将上述房屋网签备案的商品房销售合同（预售）变更到甲方名下之日止，不满一个月的按一个月计算。二、乙方最迟应于2018年3月30日前将上述房屋网签备案的商品房销售合同（预售）变更到甲方名下，双方按上述约定价格进行结算。超过该期限的则每超期一个月房屋转让价格下浮5%，不满一个月的按一个月计算...上述房屋出售人（安徽省阜阳市起源置业有限公司）自愿提供担保，保证拟转让房屋在本协议甲乙双方协议条款履行结束前不向除甲方以外的任何人移交房屋或转移房屋销售合同等...甲方：金建军乙方：姚丽担保人：赵亚超利息由担保方支付2018年2月11日订立”。2018年2月13日，金建军通过银行转账至姚丽账户1959988元，姚丽已给付金建军利息100000元。截止至金建军起诉之日，姚丽尚未将案涉房屋网签备案的商品房销售合同（预售）变更到甲方名下，金建军遂起诉来院。 上述事实，有《房屋买卖合同》、《协议书》、银行转账记录、房产信息查询单等证据在卷佐证。 本院认为，原告金建军与被告姚丽签订的房屋买卖合同与补充协议，是合同双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。《房屋买卖协议书》生效后，金建军通过银行转账至姚丽账户100万元。2018年2月11日，金建军与姚丽签订《协议书》对《房屋买卖协议书》进行变更，原《房屋买卖合同》已被变更后的《协议书》所取代，应以《协议书》作为履行依据。因姚丽未按照补充协议的约定对房屋网签合同进行变更，构成根本违约，根据协议书约定，双方的合同目的无法实现，金建军要求解除2018年2月11日《协议书》的诉求，依法应予以支持。金建军转至给姚丽账户1959988元，应认定为借款。合同解除后，因该合同取得的财产，应当予以返还，金建军要求返还购房定金100万元、借款200万元及利息的诉求，符合法律规定的部分，本院予以支持。借款应当应按照实际出借金额计算即2959988元。双方约定的月息2%超出法律规定的上限，应当按照2020年11月中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率四倍计息。定金100万元，双方未约定利息，姚丽应当自2017年9月26日起按照2020年11月中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算资金占用期间的利息损失。赵亚超虽在协议书上担保人处签字，根据协议内容认定，其担保的范围仅是保证拟转让房屋在协议条款履行结束前不向除协议双方以外的任何人移交房屋或转移房屋销售合同等内容，合同上书写的“利息由担保方支付”不能证明系赵亚超书写，故赵亚超对案涉定金返还及借款偿还不应承担担保责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告金建军与被告姚丽签订的《协议书》； 二、被告姚丽于本判决生效之日起十日内返还原告金建军购房定金1000000元及其利息（自2017年9月26日起按照2020年11月中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计息，至清偿之日止）； 三、被告姚丽于本判决生效之日起十日内偿还原告金建军借款本金1959988元及其利息（自2018年2月11日起按照2020年11月中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率四倍计息，至清偿之日止，已还利息100000元在履行时扣除）； 四、驳回原告金建军其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30800元，由被告姚丽、被告赵亚超负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长 于 冲 人民陪审员 李 侠 人民陪审员 王金敏 二〇二〇年十二月九日 法官助理郝兰兰 书记员袁园