福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2493号 上诉人(原审被告)：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园******，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张腾，男，1991年1月10日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 被上诉人（原审原告）：朱春，女，1990年1月9日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人张腾、朱春房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定审理了本案。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张腾、朱春一审全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由张腾、朱春承担。事实和理由：1.一审错误认定碧桂园公司存在逾期交付事实，张腾、朱春已实际收房占有使用房屋，无权要求碧桂园公司承担其实际收房后的逾期交房违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”涉案合同约定碧桂园公司应承担的逾期交付责任应是“自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止”。房屋未经验收并不影响交付行为本身的效力，尽管讼争房屋交付时未经竣工验收，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条规定，未经验收交付房屋产生的是行政责任，并不导致相应民事法律行为无效，张腾、朱春实际收房的行为是以实际行动认可了碧桂园公司的交房行为，故碧桂园公司不应再承担张腾、朱春实际收房后的逾期交房违约责任。即便碧桂园公司需承担逾期交房的违约责任，但张腾、朱春未能提供因逾期交房行为给其造成损失的证据，且一审既已认定“张腾、朱春实际上没有损失的事实”，却又要求碧桂园公司承担80%的责任显失公平。2.逾期办理讼争商品房权属登记证并非由碧桂园公司原因所导致，一审所作认定存在错误。本案中造成张腾、朱春所购房屋未能及时取得权属证书的原因是由于政策调整所致，即国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发《房地产权证》《国有土地使用权证》改变为统一办理、颁发《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，办证登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人的义务。因此，该责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园公司承担。双方对于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。一审认为“房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金要扣除办理不动产权证所前置的‘权籍调查成果’工作时限30日的抗辩理由不能成立”，违背了客观事实，与法律规定相悖。一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显存在错误，应予以调整。在碧桂园公司完成讼争商品房首次登记后，即已履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务，本案违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止。另外，办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”30日时限应予以扣除。 张腾、朱春书面辩称，1.碧桂园公司的交房行为不符合合同约定及《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国建筑法》等相关法律的强制规定。依法商品房应当在约定期限内交付使用，且交付的商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。碧桂园公司虽于2017年10月7日交付了案涉房产，但所交付的商品房未取得建设工程竣工验收备案文件，不符合合同约定的交付条件，仍属于逾期交付。而碧桂园公司至2017年11月6日才办理竣工验收备案手续，具备交付条件。根据《商品房买卖合同》商品房交付期限的约定，碧桂园公司应承担逾期交房的违约责任并支付违约金。2.碧桂园公司应依据案涉《商品房买卖合同（预售）》的约定向张腾、朱春支付自房屋实际交付之次日起第91日开始至张腾、朱春实际取得房屋所有权证书（不动产权证书）期间逾期办理权属证书的违约金。3.原审判决认定房屋产权登记制度的变化不构成情势变更，于法有据，应予维持。碧桂园公司作为专业从事房地产开发的公司，没有证据证明本案系由于第三人或行政部门的原因导致逾期办证，且政策的变更对其合同履行并无影响，碧桂园公司提出情势变更的理由不能成立。4.碧桂园公司关于产权登记制度调整后，因办理不动产权证所前置的“权籍调查成果”30日工作时限应予扣除的主张，并无事实及法律依据，应予驳回。请求驳回上诉，维持一审判决。 张腾、朱春向一审法院起诉请求：1.请求判令碧桂园公司立即向张腾、朱春支付逾期交付房屋违约金6922元；2.请求判令碧桂园公司立即向张腾、朱春支付逾期办理商品房权属登记违约金6500元；3.本案的诉讼费用由碧桂园公司负担。 一审法院认定事实： 2015年12月16日，张腾、朱春与碧桂园公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：张腾、朱春向碧桂园公司购买位于三明市梅列区××号××幢××室商品房，房屋总价款640894元。合同第九条约定：商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地、地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人受人未收到交付通知书的，以本合同约定交付日期借款之日为办理交付手续的时间，该商品房所在地未办理交付手续的地点；（三）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，由买卖双方再行约定。合同第二十条约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付入之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付五十元的违约金。合同补充协议第五条约定：逾期交付不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。 朱春于2017年10月7日接收了案涉商品房。碧桂园公司于2018年6月15日书面通知张腾、朱春办理案涉商品房的所有权证书。案涉商品房于2017年11月6日取得建设工程竣工验收备案证明文件。 一审法院就双方当事人争议的焦点分析认定如下： 一、关于碧桂园公司是否需要向张腾、朱春支付逾期交房违约金及违约金应如何计算的问题 案涉合同第九条、第十条对案涉商品房的交付条件做了相应的约定。根据案涉合同第十一条、第十二条约定，除不可抗力外，碧桂园公司应于2017年9月30日前将符合第九条、第十条约定条件的商品房交付给张腾、朱春，否则应当承担相应违约责任。案涉商品房所在楼栋于2017年11月6日取得建设工程竣工验收备案证明文件，碧桂园公司于2017年10月7日向张腾、朱春交付案涉商品房，显然碧桂园公司所交付的商品房未满足合同约定的交付条件。碧桂园公司未依合同约定在2017年9月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给张腾、朱春构成违约，依法应承担相应的违约责任。鉴于张腾、朱春已于2017年9月30日实际接收了案商品房，且案涉商品房于2017年11月6日取得建设工程竣工验收备案证明文件等现实情况，一审法院酌情确定碧桂园公司从合同约定的交房日之次日起至案涉商品房所在楼栋取得建设工程竣工验收备案证明文件之前一日止，按合同约定逾期交房违约金标准的80%向张腾、朱春支付违约金。 二、关于碧桂园公司是否需要向张腾、朱春支付逾期办证违约金及违约金应如何计算的问题 1.碧桂园公司逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任的问题 2013年11月20日，国务院常务会议确定了不动产统一登记的改革方向，2014年11月24日《不动产登记暂行条例》发布。碧桂园公司系专门从事房地产开发的企业，对房地产领域的相关法律、政策，以及房地产登记的改革方向应有充分的了解和预判。三明市不动产登记自2016年10月19日开始实施，案涉合同约定的交房时间为2017年9月30日前，且合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内。碧桂园公司以房屋产权登记制度的变化属于情势变更为由，提出抗辩的诉讼意见，缺乏事实和法律依据，不予采纳。张腾、朱春与碧桂园公司签订的商品房买卖合同，系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。因碧桂园公司的原因导致江张腾、朱春未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应依合同约定承担违约责任。 2.碧桂园公司逾期履行合同义务的期间如何确定的问题 案涉商品房直至2017年11月6日才取得建设工程竣工验收备案证明文件，碧桂园公司虽于2017年10月7日向张腾、朱春交付案涉商品房，但因所交付的商品房不符合合同约定的交付条件，已确定其承担了相应的违约责任，且未取得建设工程竣工验收备案证明文件，不具备办理房屋权属证书的法定条件，再次确定碧桂园公司2017年11月6日前未协助张腾、朱春办理房屋所有权证书，构成违约，不尽合理。由此，碧桂园公司协助张腾、朱春办理房屋所有权证书期间的起算时间，确定为案涉商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件，即2017年11月6日起90日内，趋于合理。因碧桂园公司未在前述期间协助张腾、朱春办理房屋所有权证书，构成违约。案涉商品房具备办理房屋所有权证书后，碧桂园公司于2018年6月15日书面通知张腾、朱春办理房屋所有权证书，至此其已尽到了相应的合同义务。由此，违约金计算至碧桂园公司书面通知张腾、朱春办理房屋权属证书前一日为宜。综上，碧桂园公司应从2017年11月6日之次日起算从第91日开始(即2018年2月5日）至2018年6月14日止（130天），按合同约定，即每日向张腾、朱春支付违约金50元。 综上所述，一审法院认为，依法成立并生效的合同，受法律保护，合同各方均应恪守合同义务，碧桂园公司未依约履行合同义务，依法应承担相应的违约责任。由此，张腾、朱春要求碧桂园公司支付违约金责任的诉讼请求，予以部分支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三款、第一百一十四条第一款、第一百五十三条规定，判决：一、碧桂园公司应于判决生效之日起十日内向张腾、朱春支付房屋逾期交房违约金5537元（以640894元为基数，按每日0.03%计算，从2017年10月1日计算至2017年11月5日止，计36天，确定支付80%）；二、碧桂园公司应于判决生效之日起三日内向张腾、朱春支付房屋逾期办证违约金6500元（按每日50元计算，从2018年2月5日计算至2018年6月14日止，计130天）；三、驳回张腾、朱春的其他诉讼请求。案件受理费136元，因适用简易程序减半收取68元，由张腾、朱春负担18元，由碧桂园公司负担50元。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中双方当事人争议的焦点为：1.碧桂园公司是否应承担逾期交房违约责任；2.碧桂园公司就逾期办证是否存在免责事由及其违约金如何确定。对此，本院分析认定如下： 一、关于碧桂园公司是否应承担逾期交房违约责任的问题 碧桂园公司与张腾、朱春签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。《商品房买卖合同（预售）》约定商品房交付条件为，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和该商品房已取得房屋测绘报告。碧桂园公司虽于2017年10月7日向张腾、朱春交付了案涉商品房，但此时所交付的商品房项目尚未取得建设工程竣工验收备案文件，并不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，对此，碧桂园公司已经构成违约。至2017年11月6日碧桂园公司取得该商品房项目的建设工程竣工验收备案文件，碧桂园公司才履行完合同约定的商品房交付义务。碧桂园公司提出，其交付的商品房尚未取得建设工程竣工验收备案文件，只是承担补办竣工验收备案手续的行政责任，并不属于逾期交房，也不应承担逾期交房违约责任的主张，没有法律依据，本院不予采纳。对于逾期交房违约金，《商品房买卖合同（预售）》约定应从交房之次日起计算至碧桂园公司取得建设工程竣工验收备案文件之前一日止。一审判决根据《商品房买卖合同（预售）》的履行情况，及张腾、朱春已实际接收房屋的事实，兼顾公平原则，酌情确定碧桂园公司承担80%的逾期交房违约责任，已充分考虑碧桂园公司要求调整违约金的意见，该处理结果无明显不当，本院予以确认。另外，一审法院将碧桂园公司自2017年10月1日至2017年10月6日期间的逾期交房违约责任比例一并确定为80%存在不当，因张腾、朱春对一审判决未提出上诉，视为对一审法院确定的违约责任标准没有异议，属于其对自身民事权益的处分，未违反法律规定或者对他人利益造成影响，故本院对一审法院关于逾期交房违约责任的处理结果不作变更。 二、关于碧桂园公司就逾期办证是否存在免责事由及其违约金如何确定的问题 《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应及时调整应对房屋权属登记变化后的情况。本案合同约定的交房时间为2017年9月30日前（张腾、朱春收房时间为2017年10月7日，案涉房屋符合交付条件的时间为2017年11月6日），碧桂园公司办理初始登记的时间是2018年6月15日，从该实际情况看，在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。根据双方当事人就办理房屋权属登记所作约定，本案房屋权属登记系由买受人自行前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，故碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给张腾、朱春时止，本案逾期办理商品房权属证书的违约金应自碧桂园公司交付商品房之次日起第91日（2018年2月5日）计算至碧桂园公司通知张腾、朱春办理案涉商品房的所有权证书前一日（2018年6月14日）止。一审法院确定本案逾期办理商品房权属证书的违约金应自碧桂园公司交付商品房之次日起第91日计算至碧桂园公司履行通知义务之前一日止，并据此判决碧桂园公司支付逾期办理商品房权属登记违约金，该处理结果并无不当，本院予以确认。 综上所述，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费136元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王瑞峰 审判员  吴江** 审判员  张文弟 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  张 婕 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。