安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初13705号 原告：凌文涛，男，1997年10月25日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：孙传清，安徽征宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金有平，安徽征宇律师事务所律师。 被告：合肥嘉汇置业有限公司，住所地安徽省合肥市新站区新站工业物流园**团****，统一社会信用代码91340100MA2MRWL252。 委托诉讼代理人：张宏才，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈悦，该公司员工。 原告凌文涛与被告安徽嘉汇置业有限公司（以下简称嘉汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用一审简易程序，公开开庭进行了审理。原告凌文涛及其委托诉讼代理人孙传清，被告嘉汇公司委托诉讼代理人张宏才、陈悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凌文涛向本院提出诉讼请求：一、被告退还购房款暂定30万元（以评估为准）；二、被告违背诚实信用原则，虚假宣传销售涉案房产，赔偿原告损失10万元；三、本案诉讼费用由被告承。 事实与理由：2016年10月30日，原告与被告签订一份预售《商品房买卖合同》，约定原告购买位于合肥市房屋，建筑面积270.23平方米，每平方米11497元，总金额3106834元。合同签订之后，被告又让原告签订了一份网上认购备案确认单，将作为住宅出售的地下一层更改为储藏室，被告称仅仅是名称的变更，不影响居住。2018年6月，被告向原告交付房屋时，原告发现房屋到处渗水，遂拒绝收房，要求被告修复。原告还发现交付的房屋与购买前被告的宣传有明显的差别。被告承诺地下一层通风采光，可以做卧室，但实际情况是地下一层仅有一个不到2平米的通风口，根本起不到通风的效果，无采光，墙体渗水。整个地下室阴暗湿闷，根本不适合居住，遇到暴雨天气，室内和地下室就会被院内的积水倒灌。且屋外的消防通道被占用，存在极大的安全隐患，原先规划的公共设施部分被改用其他建筑，影响居住环境。现实际情况与被告当初宣传的出入很大，严重违背了原告购买该房的预期目的。原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。 被告嘉汇公司辩称：一、住宅涉及和建设有相应法律法规和标准规范，涉案小区严格按照国家及地方法律法规及政府规章进行规划设计、符合设计规范，原告所称的通风、采光存在问题并无依据，也不可能存在，且嘉汇置业严格按照规划设计进行开发建设，并在建设完成后经主管部门核实验收合格，取得规划许可证正本，符合合同约定的交付条件并向原告交付了房屋，履行了各项合同义务。 1、涉案小区获得政府部门规划许可，表明规划设计符合国家、、地方法律法规和政府规章涉案房屋设计符合房屋设计规范各项要求。 住宅房屋并非一般商品，其修建需要严格按照国家法律规定的规范要求进行，有《中华人民共和国城乡规划法》及其实施细则和地方法规予以规定，包括通风、采光等问题均有国家规定和标准来规范。其中《安徽省城乡规划条例》第三十条规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当持使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料，向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交依法审定的修建性详细规划。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府确定的镇人民政府应当自收到申请之日起三十日内作出决定。对符合规划条件的，核发建设工程规划许可证;不符合规划条件的，不予核发建设工程规划许可证，书面告知申请人，并说明理由。”本案中，嘉汇置业按照规定进行规划申报，并取得了规划许可证，足以证明小区的规划设计是符合相关法律和规范的，规划部门不可能颁发规划许可证、没有政府部门的规划许可，小区的开发建设就不能进行。 就本案中原告所称的通风采光事宜，在房屋设计时均需要严格符合政府规范并由专业机构进行设计论证，而非非专业人士的主观判断。例如：日照问题，本案中在建设报规时就按规定有专业设计单位华东建筑设计研究院进行论证并形成报告交政府部门审批(按照该报告仅有一户不合格，该户报告载明房号与最终编号不一致，但非案涉房屋，且在规划许可证及合同上均作了强调)。 2、涉案房屋已经按规划建设，并经政府部门最终规划验收通过取得规划许可证（正本），已经建成的房屋符合交付条件。 按照安徽省城市建设工程规划核实办法等政府规定，规划核实是指城乡规划主管部门依据规划条件、经审定的修建性详细规划（含建设工程总平面图）和建设工程规划许可证（含许可证附图、附件）建设工程竣工核实技术报告，对申报规划核实的建设工程进行规划确认的行政行为。而申请建筑工程规划核实，应当具备下列条件：（一）已按经审定的修建性详细规划、建设工程规划许可的内容完成建设；（二）规划要求的道路、绿地、工程管线、公共服务设施、市政基础设施等已同步完成配套建设；（三）规划要求拆除的各类建（构）筑物以及因建设需要搭建的临时设施已经全部拆除，施工场地清理完毕；（四）法律、法规、规章规定的其他要求。其中建设工程竣工核实技术报告应当明确提出建设工程是否符合规划条件、经审定的修建性详细规划和建设工程规划许可证内容的结论性意见。建筑工程竣工核实技术报告应当包括标示建设基地的范围、建筑工程、配套工程、绿化工程的平面尺寸和四至界限等内容的平面地形图；载明建设基地面积、基地内建筑总面积（包括地下建筑面积）计入容积率的建筑面积、绿化面积、道路面积、停车场面积、每栋建筑物占地面积及建筑面积、建筑高度等内容的数据汇总表等内容。 本案中，嘉汇置业已经严格按照先前提交政府部门的规划设计进行开发建设、按照设计图纸进行施工，涉案房屋在嘉汇置业建设完成后，就经规划部门现场进行规划核实，确认完全符合规划设计，并由主管部门颁发了《建设工程规划核实合格证》、换发了《规划许可证（正本）》，足以证明嘉汇置业小区建设是严格按照规划设计，符合规划设计，原告所称的通风采光问题仅凭其个人感觉，并无任何事实和科学依据。 3、原告与嘉汇置业所签订的《商品房买卖合同》也在第八条虽没有约定，但在补充协议中明确约定房屋交付的条件为“取得该商品房《建设工程规划许可证》（正本）”，可见，双方约定的交付条件已经具备，双方也进行了房屋交接，嘉汇置业已经按照合同约定履行了全部义务，并无任何违约行为，原告没有任何证据、事由、理由要求嘉汇置业承担任何责任。 二、嘉汇置业从来没有承诺地下室可做卧室使用，也没有任何宣传、说明、承诺原告其房屋附带140平米的院落，相反在合同、协议等文件中明确约定了储藏室的面积、院落的状况并强调以合同和协议为准。原告各项诉称不符合事实、不符合合同约定。 1、原告诉称嘉汇置业“将作为住宅出售的地下一层改为储藏室”、承诺地下室可做卧室使用不符合事实、不符合约定。 首先，商品房开发是需要先设计规划报政府部门审批后才能动工建设，而在建成达到一定层数之后才能启动预售。在本案中，原告与嘉汇置业签订买卖合同时涉案房屋已经基本建成，不存在改动之说，改动后也无法通过政府相关部门的核实及登记备案。 其次，双方在交易过程中，在合同、补充协议及备案确认单中至始至终、多次载明房屋的功能分为住宅和储藏两部分，并未承诺、说明地下室可做卧室使用。双方在买卖合同第十八条约定“买受人的房屋仅作住宅、储藏室使用。。。”；在补充协议第二条载明涉案房屋“总建筑面积270.23平方米（其中成套住宅面积139.24平方米，储藏室面积130.99平方米“；双方在备案确认单上，也载明”住宅面积139.24平方米，储藏室面积130.99平方米“；同时，在补充协议第三条”房屋的通风采光、户型、房屋性质“约定：在本合同订立之前买受人已对该房屋的通风采光、房型、房屋性质和用途等情况作了全面的了解，买受人承诺本合同生效后不得以前述情形为理由向出卖人主张任何的索赔或提出任何其他任何权利要求。”即原告对所购买房屋的通风、布局、用途等均已有全面的了解。因为双方在合同等文件中已经载明储藏室的存在并写出了具体的面积，所以原告诉称的将住宅改为储藏室并不符合事实。 再次，原告所称的地下室通风效果不佳、阴暗潮湿、“渗水“等各情况没有证据证明，也均不属实。如前所述，一方面房屋时按照经过政府部门批准的规划设计来进行建造的，需要满足相应的设计规范，否则不能通过政府的审批，而政府审批通过后的规划设计，开发单位并不能随意改动；另一方面，房屋设计属于专业性较强的问题，原告所谓的通风采光存在问题判断的依据（如通风和采光依照什么标准—）、出现的原因(如墙面出现潮湿甚至水珠是否是渗水还是因地下室室内外温差过高引起的”结露“这一正常现象)】均为其一家之言，仅凭非专业人士的感觉，不仅没有证据支撑，缺乏科学依据，而且也没有事实依据.房屋建成多年，也并未有出现暴雨天气雨水倒灌的情况。 2、原告要求按照样板间提供140平方米的院子没有任何依据。 首先，嘉汇置业即没有承诺、也没有宣传有140平方米的院子，因此原告没有、也不可能有任何证据能证明，其所称与事实不符。 其次，其次，宣传、样板间并不能作为交付的标准，其属于要约邀请，而非要约，而不应构成合同内容，而且双方在协议中对此也多次作出了明确约定：凡未载入合同的，均不具有约束力，而且任何说明和承诺，均应由出卖人书面做出并加盖出卖人公章和法定代表人印鉴方可。 例如：双方在补充协议第四条第6款中，约定“出卖人提供给买受人参观的样板房、模型等不作为实际验收和交付的标准。该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋、楼层或地形等不同，局部结构、层高、面积可能存在差异。。。” 双方在补充协议第十四条中约定“1、双方确认：本合同一经签订，双方均以本合同约定履行各自权利义务；出卖人所做的各种楼书、模型、销售广告、宣传资料。。。等介绍说明和允诺，其中如有对本合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的或者双方认为需要作为合同内容的，均已载入本合同。2、双方确认：出卖人对该商品房规划范围内的房屋及相关设施所发布的广告及宣传内容均以《商品房买卖合同》及其附件和补充协议所规定的内容为准。如广告及宣传资料所述内容未列入商品房买卖合同及附件的，对甲乙双方均不具有法律的约束力。3、双方同意，在本合同签订之前及签订后，除本合同另有约定外。。。出卖人的销售人员或其他人员均无权代表出卖人变更或者解除合同，或做出其他超出合同约定的承诺，其违反或超出本合同及附件和补充协议的约定对买受人所作出的任何承诺和说明，未经出卖人法定代表人签章并加盖出卖人公章的，不具有法律约束力。 再次，双方在合同中对庭院有明确约定：以实际交付为准。 双方在补充协议第十二条就此专门约定“出卖人已经告知买受人，与买受人所购物业相连的庭院绿地为小区业主共有。露台、庭院因楼栋位置不同，其尺寸、空间、形状、面积大小也会有所不同，具体情况以实际交付为准，示范单位展示标准仅为效果示意，不作为交付标准。 综上，嘉汇置业已经严格按照规划设计进行开发建设，并按照政府规定经主管部门核实验收合格，取得规划许可证正本，符合合同约定的交付条件并向原告交付了房屋，履行了各项合同义务，并不存在任何违约行为，原告所称各项内容与事实不符，其诉请没有事实与法律依据，请求依法予以驳回。 经审理查明：2016年10月30日，原告凌文涛与被告嘉汇公司签订《商品房买卖合同》一份，约定凌文涛购买陶冲湖别院Y6幢102下/102室房屋，建筑面积270.23平方米，成套建筑面积139.24平方米，储藏室面积130.99平方米，（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二），产权登记面积最终以竣工后实测面积为准。房屋单价每平米11497元，总金额是3106834元；合同约定出卖人应在2018年6月30日之前将房屋交付给出卖人，具体交付条件以附件四补充协议的约定为准。双方在补充协议第三条约定：“在本合同订立之前买受人已对该房屋的通风采光、房型、房屋性质和用途等情况做了全面了解，买受人承诺本合同生效时不得以前述任何理由向出卖人主张任何索赔或提出任何其他权利的要求。”在第四条约定房屋交付条件为取得房屋规划许可证正本，同时出卖人提供给买受人参观的样板房、模型等不作为实际验收和交付的标准，该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋、楼层或地形等不同，局部结构、层高、面积可能存在差异，实际交付的该商品房以买卖合同附件三规定的内容为准。上述合同签订后，凌文涛依约履行了相应的付款手续。2018年6月6日，涉案房屋经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位联合验收合格。2018年6月27日，涉案房屋取得合肥市规划局颁发的建设工程规划许可证。在2018年6月30日双方约定的交房时间到期时，凌文涛以涉案存在渗水、房屋无法居住为由，没有收房。此后，凌文涛认为嘉汇公司所交付房屋存在储藏室而未告知、存在违约以及虚假宣传行为，于2020年9月16日诉讼来院，请求判如所请。 本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。凌文涛与嘉汇公司签订的《商品房买卖合同》及其作为附件的补充协议，均是双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应严格履行。依据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原被告双方在合同中约定房屋建筑面积270.23平方米，成套建筑面积139.24平方米，储藏室面积130.99平方米，产权登记面积最终以竣工后实测面积为准。即所约定面积为房屋建筑面积，该约定并未限定包括地下室在内的房屋各部分的具体使用功能，没有约定地下室作为卧室适用，且约定以最终实测面积为准。双方在补充协议中已经书面约定存在储藏室，且有房屋分层图作为附件二，足以证明涉案房屋存在储藏室。涉案房屋储藏室建筑面积部分计入房屋产权面积，无论房屋所有权人在实际居住过程中如何使用该储藏室部分，其均具有相应使用价值、与房屋其他建筑面积部分共同组成出售房屋整体面积；同时，商品房销售按国家政策规定实行一房一价、明码标价，双方据此也在合同中已经明确了房屋的价格。此外，协议约定买受人应对该房屋的通风采光、房型、房屋性质和用途等情况做全面了解，买受人还书面承诺本合同生效时不得以前述任何理由向出卖人主张任何索赔或提出任何其他权利的要求。凌文涛主张双方未约定地下室为储藏室且不能作为卧室使用，并认为根据交易习惯储藏室价格应按低于房价的一半的标准计算退还购房款无任何依据，且与双约定的房屋价格不符，所以其主张退还购房款没有事实和法律依据，依法不予支持。另外凌文涛主张嘉汇公司虚假宣传，向其承诺地下一层可做卧室使用、导购人员明确告知其购买的花园面积和样品间展示的花园面积一样大（160平方米），嘉汇公司对此不予认可，凌文涛也未提供证据予以证明嘉汇公司有前述承诺。依据法律规定，销售广告和宣传资料为要约邀请，在出卖人未作说明和允诺的情形下，不应视为要约，不应视为合同内容；本案中双方在《商品房买卖合同》及补充协议中并无地下室可做卧室以及购买房屋包含160平米花园的约定，且双方在协议中已经约定广告宣传、样板间不作为交付标准，只有载入合同的内容才具有法律约束力。因此，对于凌文涛主张嘉汇公司违背诚实信用原则、虚假宣传要求赔偿10万元的请求无事实与法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告凌文涛全部诉讼请求。 案件受理费7300元，减半收取3650元，由原告凌文涛负担。 如不符本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  宣春莲 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  丁 玲 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。