广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初36156号原告：深圳市晟诚置业发展有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道福山社区滨河大道5022号联合广场A座1307F，统一社会信用代码91440300MA5F30JG8X。法定代表人：门甜甜。委托诉讼代理人：陈晓秋，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙乃毓，万商天勤（深圳）律师事务所实习律师。被告：深圳我家便利店管理有限公司，住所地广东省深圳市南山区粤海街道沙河西路深圳湾科技生态园9栋A座1411A室-1，统一社会信用代码91440300MA5FBQWX43。法定代表人：谢群。原告深圳市晟诚置业发展有限公司与被告深圳我家便利店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院依法适用普通程序独任审理，于2020年12月4日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本院现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认涉案《房地产租赁合同》已于2020年5月20日解除，被告立即腾退涉案的联合广场QA107单元；2.被告向原告支付QA107单元自2020年3月8日至2020年5月20日止的租金108870.97元（计算方式：45000元/月+45000元/月+45000元/月/31天×13天=108810.97元）;3.被告按合同约定最高月租金的双倍向原告支付QA107单元自2020年5月24日起至实际腾退之日止的房屋占用费，暂计至2020年6月30日为137629.74元（计算方式：54699元/月+31天×2倍×8天+54699元/月×2倍×1个月=137629.74元）；4.被告向原告支付电费22633.40元、水费81.45元、用电增容费3104.83元;5.被告向原告支付便利店3月至5月的销售分成;6.被告向原告支付违约金90000元；7.本案诉讼费、保全费等由被告承担。庭审时，原告撤回第5项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2019年5月7日签订《房地产租赁合同》，约定原告将联合广场QA107单元出租给被告做便利店，租赁期限为2019年6月8日至2024年5月7日，2019年6月8日至2020年6月7日租金为45000元/月，最高租金为54699元/月，被告另按便利店销售总额3%与原告进行销售分成。被告应当在每月10日之前向原告支付租金、水电费及销售分成等费用，逾期达15天以上的，原告有权解除合同，被告应当在合同解除之日起3日内腾空交还场地，否则应当按照合同约定最高租金标准的双倍支付场地占用费。合同解除的，违约方应当向守约方支付相当于6个月租金的违约金。合同签订后，原告向被告交付了QA107单元，被告已正常入驻使用，但是至今拖欠QA107单元租金、销售分成、水电费、用电增容费未支付。经原告多次催讨、宽限延交、减租等，被告提出如原告不将QA107单元自2020年起至2024年5月的租金降低至3万元/月的，则不支付欠费、不再履行合同。迫于无奈，原告通知被告合同解除，要求付清欠费并腾空交还场地，合同解除通知于2020年5月20日送达被告。截止起诉之日，被告拖欠QA107单元的租金108870.97元，场地占用费137629.74元、电费22633.40元、水费81.45元、用电增容费3104.83元及销售分成未支付，也未将场地交还原告。为维护原告合法权益，现依据《民事诉讼法》之规定，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告未答辩，开庭时缺席。经审理查明，2015年7月9日，深圳市福田区联合广场业主委员会（下称业委会）向深圳中旅联合物业管理有限公司（下称中旅物业公司）发出《复函》称，业委会同意中旅物业公司出租联合广场首层空置区域的申请，授权中旅物业公司作为出租方出租上述区域，委托期限自2015年8月至2020年7月。2018年5月1日，中旅物业公司授权原告出租联合广场空置区域，委托期限自2018年5月1日开始。2018年6月30日，中旅物业公司（委托方、甲方）与原告（被委托方、乙方）签署《委托合同》约定，甲方将取得业委员授权委托的联合广场红线范围内、地面及可供利用的公共位置委托乙方实施专业化、一体化招商经营，合同期限自2018年7月1日至2028年6月30日，合同费用为126752元/月，甲方收到2个月费用作为合同保证金。甲方在每月5日前开具合法发票给乙方，乙方收到后向甲方付款。2019年5月7日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）与签订《房地产租赁合同》约定，甲方将位于联合广场QA107房地产（下称涉案场地）及B座裙楼102-C建筑物出租给乙方使用，涉案场地建设面积为50平方米，用途为便利店。租赁期限自2019年5月8日至2024年5月7日，2019年5月8日至2019年6月7日为免租期，2019年6月8日至2020年6月7日期间的月租金为45000元，2020年6月8日至2021年6月7日期间的月租金为47250元。102-C的场地使用费为55000元/月。乙方须按两个店铺每月线下销售总额3%与甲方进行销售分成。甲方双方应于每月5日前对每月商铺销售总额进行确认。合同签订当日，乙方应向甲方缴清租赁保证金20万元及涉案场地第一个月的场地服务45000元。乙方应于每月10日前交付当月场地服务费及销售分成。租赁期间的水电费、物业管理费由乙方支付，乙方拖欠场地服务费达15天以上，拖欠各项费用达22500元，甲方有权解除合同，不予退还租赁保证金。乙方逾期未交付包括但不限于场地服务费等费用，每逾期一天，按欠费金额的0.5％支付违约金。除合同约定外，任何一方如单方解除合同的，应赔偿守约方相当于6个月租金的违约金（该租金指实际已使用商铺租金）。合同终止后，乙方应于3日内迁离及交回租赁房地产，对未经同意留存的物品，甲方有权自行处置。乙方逾期不迁离或不返还租赁房地产的，应按本协议约定各商铺最高场地使用费的双倍向甲方支付场地占用费。2019年6月30日，中旅物业公司与被告签署《联合广场用电协议》约定，因新增供电设施，加大了设备设施维修保养的成本，乙方同意每月向甲方交纳费用550元作为新增供电设施维护费。协议期限自2019年7月1日至2021年6月30日。2020年3月至5月期间，原告公司员工与备注名为“我家便利店店长”、“胡先生我家便利店”、“王永红我家便利店”、“陈志雄我家渠道”、“我家便利店渠道总监郭新发”的微信用户沟通协商租金事宜，原告于2020年3月24日称可以最多免除被告半个月租金，之后于2020年4月24日将催要租金函件的照片发给“陈志雄我家渠道”的微信用户，函件要求被告支付拖欠涉案场地2020年3月1日至4月30日的租金90000元，管理费、水电费等直接交至物业管理处。2020年5月11日，“王永红我家便利店”称交的租金能否打折。原告回复称，3-4月的费用共计94000元，公司同意以9折补齐，但需要在15日前缴纳。2020年5月13日，“我家便利店渠道总监郭新发”发送微信称，公司现在资金链断了，要破产清算。原告称被告还欠租金约10万元。2020年5月19日，原告向被告寄发《关于解除〈场地服务合同〉、〈房地产租赁合同〉的通知》称，被告自2020年3月1日起未支付租金已构成根本违约，特通知被告解除租赁合同，被告向原告支付地服务费117000元、违约金25155元、2个单元的水电费22714.85元、用电增容费3300元、滞纳金7101.54元，支付违约金270000元，函件于次日妥投。另查，原告称被告实际经营至2020年5月13日，被告停止营业后没有与原告办理场地交接，原告实际于2020年5月20日收回场地，于2020年6月30日将涉案场地内的物品搬离至地下仓库。根据合同约定，原告有权不予退还被告的租赁保证金。原告主张的水电费等费用及用电增容费为2019年6月、9月、2020年3月至5月期间的费用。原告为证实被告应支付的水电费等费用，另向本院提交了水务集团、供电局向中旅物业公司开具的水、电费发票、涉案场地2019年7月、10月、2020年4月、5月的收费通知单及2020年5月13日的抄表记录予以佐证。其中收费通知单没有加盖任何印章，被告未签收。庭审后，原告出具说明称，中旅物业公司每月向原告收取的涉案场地的场地费为16000元。上述事实，有各方当事人提交证据及当庭陈述予以证实。本院认为，涉案场地系联合广场的空置区域，并非固定建筑物，原告与被告成立的系场地租赁合同关系。原告与被告签署合同后实际将场地交付被告占有使用，被告未按合同约定支付2020年3月份之后的费用并自行退场，被告已构成根本违约，原告有权依据合同约定行使合同解除权并收回租赁场地，涉案合同应于原告向被告寄送的解除通知到达之日即2020年5月20日解除。原告已自行收回租赁场地，其要求被告腾退场地已无事实依据，本院不予支持。被告应向原告支付2020年3月8日至5月20日期间的租金。考虑到2020年年初新冠肺炎疫情爆发对各商户的影响，结合原告与各微信用户的聊天记录可知，原告于2020年3月24日已承诺最多可以减免被告半个月的租金，且该减免并非以被告限期支付拖欠的租金为前提条件，亦符合公平原则。因此，原告主张的租金应扣减半个月的租金22500元，被告还应向原告支付租金86310.97元（108810.97-22500）。合同约定被告应在合同解除后3日内返还租赁场地，对未经原告同意留存的物品，原告有权自行处理。原告未按合同中的上述约定自行处置留置物品导致的损失，属于原告扩大的损失，应由原告自行承担，对原告主张的占有使用费，本院不予支持。关于水电费、用电增容费。被告承租涉案场地后直接向物业公司支付该费用，原告的催款函亦是要求被告向物业公司支付该费用。合同虽约定被告应支付水电费等费用，即原告有权向被告主张其实际有使用租赁房屋时产生的相关费用，但原告提交的收费通知单未加盖印章，亦无证据显示被告签收了该收费通知或确认原告主张的金额，原告要求被告支付水电费的依据不足，本院不予支持。用电增容费系被告与中旅公司签署的合同约定的费用，应由中旅物业公司向被告主张相应的权利，对原告主张的该部分费用，本院亦不予支持。被告违约，原告有权不予退还租赁保证金。涉案合同约定的租赁场地还包含102-C，该场地的月租金为55000元，涉案场地的月租金为45000元，合同约定的保证金为20万元，涉案场地的保证金应为9万元。原告自认每月向中旅物业公司支付涉案场地的使用费为16000元，原告不予返还的租赁保金足以弥补被告违约给原告造成的损失，对原告主张违约金，本院不予支持。保全担保费并非原告主张权利所必需产生的费用，被告无需承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市晟诚置业发展有限公司与被告深圳我家便利店管理有限公司就联合广场QA107单元成立的租赁合同关系已解除；二、被告深圳我家便利店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市晟诚置业发展有限公司支付租金86310.97元；三、驳回原告深圳市晟诚置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6733.91元（原告已预交），由原告负担5129.91元，被告负担1604元。保全费1791.20元（原告已预交），由原告负担1365元，被告负担426.20元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  肖英二〇二〇年十二月二十八日书记员  胡洁附法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延。