四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2904号 上诉人（原审被告）：马娟，女，汉族，1987年1月6日出生，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：程邦建，仪陇县德帅法律服务所法律工作者。 被上诉人：（原审原告）：付龙，男，汉族，2001年4月25日出生，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：付永平，男，汉族，1975年3月20日出生，住四川省仪陇县。系付龙父亲。 委托诉讼代理人：刘军，仪陇县金城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：仪陇县文旭房地产开发有限公司，住所地仪陇县新政镇滨江大道三段**，统一社会信用代码91511324MA63RJPE3U。 法定代表人：马小兵。 一审被告：南充市三友房地产营销策划有限公司，住所地南充市顺庆区文化路**锦绣北湖********，统一社会信用代码91511302694824556N。 法定代表人：王林。 上诉人马娟因与被上诉人付龙、被上诉人仪陇县文旭房地产开发有限公司（以下简称文旭房产公司）及原审被告南充市三友房地产营销策划有限公司（以下简称三友营销公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省仪陇县人民法院（2019）川1324民初2132号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 付龙向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同，返还多收房款60,672.00元；2、判令被告从2018年12月30日起向原告支付约定期满未交房违约金，以已付房款403,776.00元为基数，按日万分之八的标准计算至该房交付之日止；3、判令撤销20万元借条的民事行为；4、要求被告承担本案诉讼费用。 一审认定事实：2018年9月4日，马娟收取付龙的父母转账支付了5万元购房定金并出具收条一份，该收条除载明购买案涉房屋定金5万元外，另载明：“经协商双方定于此房的成交总价共计人民币大写陆拾万元整（￥600000.00元），付款方式为分期，下周内交纳购房首付款后签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》按原商品房买卖合同的价格签订。另需缴纳此房的维修基金3216元、办证560元，如反悔不买此房，此定金不退还”。2018年9月12日，付龙的父亲付永平通过其银行卡刷pos机向三友营销公司支付353，776.00元。同日，付龙及其父母向马娟出具《借条》一张,借款20万元用于支付房款，马娟未实际交付借款。 2018年9月12日，文旭房产公司向原告开具增值税普通发票，该发票载明其已收取付龙购房款343，104.00元。同日，文旭房产公司向付龙开具收据一张，载明其代收维修基金3，216.00元、办证费560.00元。 2018年9月19日,付龙与文旭房产公司签订了《四川省商品房买卖合同》（预售）。当日，该合同在仪陇县房地产管理局备案。该合同约定付龙购买文旭房产公司开发的位于仪陇县××镇××街××号××市场××幢××单元××号商品房××，该商品房规划用途为成套住宅，房屋建筑面积107.22平方米，每平方单价为3200.00元（按照建筑面积算），总价款为343104.00元；付款方式为一次性付款，买受人在2018年9月12日前支付该商品房全部价款；出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房；出卖人在交付日期届满前，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件材料未明确约定逾期交房责任。 2018年6月5日，仪陇县国土资源局出具了《仪陇县新政镇城东农贸市场南侧滑坡体勘查意见书》，载明坡脚工程建设方（文旭房产公司）对滑坡所在斜坡坡脚进行切坡开挖，工程施工未按相关建筑技术规范及时进行支护和预防，最终引发本次滑坡灾害。 文旭房产公司向法院出具了一份短信复印件，主要内容为“尊敬的文铭农贸市场‘文铭.学府’小区的业主您好，首先对未按时交房给您一个解释，实因7号楼背后山体滑坡，多次处理仍未杜绝隐患，又因其已在我司购买用地红线之外，不能随意动工，与政府数次协商未收到妥善解决方案，故延误工期。若业主需要提前装修的，可以联系”。该短信收件人为田单。以上案件事实有双方当事人提交的证据及在庭陈述足以认定。 一审认为，本案系商品房买卖合同纠纷，买受人付龙与出卖人文旭房产公司签订的《商品房买卖合同》（预售）系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，该合同对买卖双方具有约束力，买卖双方应按合同约定履行各自的义务。付龙与文旭房产公司签订的《四川省商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2018年12月30日，文旭房产公司至今未向付龙交付房屋，依据双方约定，文旭房产公司应当书面通知付龙接收房屋，文旭房产公司并未向法院提供此方面的证据；另文旭房产公司辩称延期交房系山体滑坡所致，系不可抗力，但依据仪陇县国土资源局出具的勘查报告，山体滑坡系文旭房产公司施工所致，故文旭房产公司不能因此免责，文旭房产公司辩称延期交房系多方面原因造成，也未向法院提供证据，其应当承担举证不能的不利后果，因此，文旭房产公司应当承担延期交房的违约责任，因案涉《商品房买卖合同》中并未明确约定逾期交房的违约责任，因此法院参照仪陇县新政镇同类同地段同期房屋租金及付龙的诉求等因素，酌定逾期交房的违约责任为从2018年12月31日起至实际交房之日止按日计算付龙已付房款万分之零点五的违约金，付龙该项请求中的超出部分，法院不予支持。 三友营销公司、马娟称案涉房屋系马娟出卖给付龙，属二手房买卖，付龙与文旭房产公司签订合同是为了减少二手房过户的环节一节，法院认为，在付龙与文旭房产公司签订《商品房买卖合同》前，虽然付龙的父母与马娟协议案涉房屋总价为60万元，且马娟收取付龙购房定金5万元，但马娟未提交任何证据证明其享有案涉房屋的权利，且三友营销公司称其与马娟之间不存在任何关系，马娟也不是其公司员工，文旭房产公司与付龙签订《商品房买卖合同》直接否定了马娟对案涉房屋享有权利，故马娟无权出卖案涉房屋，文旭房产公司作为案涉房屋所在小区的开发商系合法的权利人，马娟与付龙达成的案涉房屋买卖协议未经权利人追认，故付龙与马娟达成的案涉房屋总价为60万元的协议无效。 关于付龙主张文旭房产公司、三友营销公司、马娟返还其多付的房款60，672.00元，法院认为，通过付龙提交的购房发票看，文旭房产公司按合同约定收取购房款343，104.00元，另文旭房产公司收取代收的维修基金3，216.00元、办证费用560.00元，文旭房产公司并未多收取付龙的购房款，故付龙主张文旭房产公司返还多付的房款60，672.00元没有事实依据，法院不予支持。另付龙主张撤销20万元借条的民事行为，法院认为，如前所述，马娟无权出卖案涉房屋，其与方协商案涉房屋总价60万元的协议无效，付龙向马娟出具的金额为20万元的借条实际上是协议中的欠款，因协议无效而不再履行。马娟因此协议而取得的财产应当予以返还，故马娟应返还付龙56，896.00元(50000元+353776元-343104元-3216元-560元)。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第五十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、仪陇县文旭房地产开发有限公司从2018年12月31日起至交房之日止，以343，104.00元为基数，按日利率万分之零点五向付龙给付逾期交房违约金；二、马娟于判决生效之日起十日内向付龙返还56，896.00元；本案受理费658.00元，由仪陇县文旭房地产开发有限公司负担58.00元、马娟负担600.00元。 二审审查的事实与一审法院一致。 本院认为：2018年元月13日，文旭房产公司将其修建的仪陇县新政镇紫云街180号的文铭农贸市场的商品房承包给三友营销公司销售。虽然付龙2018年9月19日又与文旭房产公司签订了《四川省商品房买卖合同》一份，《四川省商品房买卖合同》约定房屋单价为每平方米3200.00元，总价款为343，104.00元，结合三友营销公司、马娟对案件事实的解释，马娟给收取付龙定金出具收条的内容，结合三友营销公司、马娟对案件事实的解释，事实上，付龙2018年9月4日向马娟支付定金5万元、2018年9月12日向三友营销公司支付房款353，776.00元，同日，付龙向马娟出具20万元的借条一张，也即截止2018年9月12日，付龙实际支付购房款60万元。故本案应当认定涉案房屋真实的房屋总价款为60万元。对付龙请求文旭房产公司、三友营销公司、马娟返还60，672.00元及撤销20万元借条的民事行为的诉讼请求不予支持。对于付龙请求文旭房产公司、三友营销公司、马娟支付其交房违约金的诉讼请求，因一审判决文旭房产公司支付付违约金，文旭房产公司并未上诉，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下： 一、维持四川省仪陇县人民法院（2019）川1324民初2132号民事判决第一项，即“仪陇县文旭房地产开发有限公司从2018年12月31日起至交房之日止，以343，104.00元为基数，按日利率万分之零点五向付龙给付逾期交房违约金”； 二、撤销四川省仪陇县人民法院（2019）川1324民初2132号民事判决第二项； 三、驳回付龙的其他诉讼请求。 若未在本判决书确定的期限内履行金钱给付义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费658.00元，由仪陇县文旭房地产开发有限公司负担58.00元，由付龙负担300.00元，由马娟负担300.00元；二审案件受理费1，316.00元，由付龙负担600.00元，由马娟负担716.00元。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹰 审判员 唐晓兰 审判员 苟 豪 二〇二〇年十二月一日 书记员 杜 倩