黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑民再433号抗诉机关：黑龙江省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人、再审被申请人）：姜先宏，男，1968年2月16日出生，汉族，住黑龙江省肇东市。委托诉讼代理人：张延敏，黑龙江典通律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人、再审申请人）：张佳，男，1968年11月3日出生，汉族，现羁押于黑龙江省黎明监狱。委托诉讼代理人：王丽颖，黑龙江庆达律师事务所律师。申诉人姜先宏因与被申诉人张佳租赁合同纠纷一案，不服大庆市中级人民法院（以下简称大庆中院）（2017）黑06民再5号民事判决，向检察机关申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监[2018]23000000432号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2020）黑民抗124号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员安亮怡、梁传艳出庭。申诉人姜先宏的委托诉讼代理人张延敏，被申诉人张佳的委托诉讼代理人王丽颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙江省人民检察院抗诉认为，再审判决认定“姜先宏所能预见到的因其违约给张佳造成的损失即为剩余租赁期限的租金”，进而判令姜先宏给付张佳租金及剩余租赁期限的租金损失赔偿金，适用法律确有错误。理由如下：第一，双方当事人在《柜台（摊位）租赁协议》中约定的违约金明显过高，符合法定调整条件。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称合同法司法解释二）第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”《最高人民法院印发〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉的通知》（法发〔2009〕40号）第五条规定：“对于双方当事人在合同中所约定的过分高于造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和合同法司法解释二第二十九条关于调整过高违约金的规定内容和精神,合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。”第七条规定：“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱，是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采取固定比例等‘一刀切’的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”依据上述条款的规定，违约金的确定应以实际损失为基础，并以不超过实际损失的30%为限。具体结合本案，双方当事人在《柜面（摊位）租赁协议》中约定：姜先宏中途单方终止协议，张佳有权要求姜先宏继续履行本协议，在此情况下，姜先宏必须一次性支付给张佳剩余租赁期限的全部租金，并承担剩余租赁期限全部租金的20%违约金，以及张佳向姜先宏主张权利的全部费用。该约定含有确保姜先宏按时支付房屋租金及自愿接受违约惩罚的意思表示,但将案涉租赁协议剩余租赁期限的全部租金及剩余租赁期限全部租金的20%作为违约金，该约定明显过高。《柜台(摊位)租赁协议》约定房屋租期为2015年1月1日至2019年12月31日，共计5年。姜先宏未提供其支付2015年租金的证据材料，但一直在租赁摊位经营，于2015年5月撤出摊位,租赁协议仍余55个多月的租赁期，姜先宏以自己的行为表明不再继续履行租赁协议后，张佳所有的房屋仍然可以自行使用或者另行出租他人。故姜先宏单方终止租赁协议后剩余租期内租金损失并不能简单等同于张佳的实际损失。再审判决以剩余租赁期限的全部房屋租金确定出租人张佳的实际损失，其数额已经达到姜先宏实际使用房屋期间应付租金数额的10倍多，意味着如果违约即便不使用房屋、没有获得使用房屋带来的利益仍要承担很长期限的租赁费用，使得合同双方利益严重失衡、明显不公平，故此情形完全符合前述法定调整过高违约金的条件。第二，姜先宏在诉讼中提出了约定的违约金过高要求调整的主张，应当依法予以调整。姜先宏在二审上诉状中陈述“鉴于张佳实际无经济损失，故张佳要求赔偿的损失数额明显过高，不应支持。一审判决姜先宏赔偿经济损失及损失数额的确认没有事实根据，是错误的”。姜先宏在大庆中院再审庭审笔录中，明确表示《柜台（摊位）租赁协议》约定了违约金且违约金数额之高是2015年合同的5倍，申请法庭予以调整。据此可以认定,姜先宏提出了双方当事人约定的违约金过高的意思表示并向人民法院申请予以调整，人民法院应当依法予以调整。第三，出租人张佳对损失扩大存在过错，应当依法承担相应责任。合同法第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”依据该条款的规定，对于一方已经违约的，守约方仍然负有按照诚实信用原则、采取合理措施避免损失进一步扩大的义务。若承租方已经明确表示不再继续履行合同并撤离租赁房屋，出租方并未及时采取有效措施防止损失扩大,则承租方就扩大的损失不再承担赔偿责任，这既符合民法的公平原则，亦避免了守约方的过分得利。具体结合本案，姜先宏于2015年5月搬离张佳经营的海鲜批发市场摊位，2015年6月18日向大庆市萨尔图区人民法院（以下简称萨尔图法院）提起诉讼，要求依法解除其与张佳签订的《柜台（摊位）租赁协议》，张佳未能提供充分的证据证明其采取合理措施防止损失的进一步扩大。考虑到姜先宏交付租赁房屋的具体时间、诉争房屋是否易于再次出租的情况，终审判决以剩余租赁期限的房屋租金确定出租人张佳的损失，实际上忽略了对出租人张佳应负有及时的止损义务的考量。姜先宏称，同意检察机关抗诉意见。并补充理由如下：（一）姜先宏单方搬离案涉海鲜市场并解除其与张佳的租赁合同符合法律规定，姜先宏不构成根本违约。张佳在与姜先宏原租赁合同未到期的情况下，主动终止原租赁合同，强行要求姜先宏重新签订案涉的5年租赁合同，张佳根本目的就是为阻止姜先宏到其他市场经营。张佳违约在先并隐瞒真实情况，姜先宏有权解除合同。张佳经营的案涉海鲜市场消防验收不合格，案涉市场存在违反法律、行政法规关于房屋使用强制性规定的事实存在。姜先宏终止案涉租赁合同系因案涉海鲜市场消防设施不合格，故姜先宏不存在违约事实。（二）原判决认定事实错误，姜先宏已缴纳2015年租金。张佳未能提供证据证实姜先宏未交付2015年租金，案涉租赁合同约定每年12月1日前支付下一年租金，如姜先宏未交付2015年租金，张佳不会允许姜先宏继续经营，且张佳主张案涉9家业户均未交付2015年租金，该事实有悖常理。（三）即使姜先宏单方解除租赁合同的行为构成违约，姜先宏仍然有权请求人民法院对违约金进行调整。案涉租赁合同约定违约金明显过高，应依法予以调整。（四）张佳对损失扩大存在过错，应当承担相应责任。姜先宏再审期间向再审法院提交照片、视频等证据，证实姜先宏退出案涉海鲜市场后，张佳已将案涉摊位另行出租给他人进行经营海鲜产品，姜先宏违约行为并没有给张佳造成过大经济损失。张佳辩称：（一）张佳与姜先宏签订的租赁合同合法有效，根据案涉租赁合同约定姜先宏违约应赔偿剩余租金，该约定不违反法律禁止性规定，双方均应遵守该约定。（二）姜先宏单方撤离案涉海鲜市场是因庆联海鲜市场恶意竞争，该市场采取免收租金的方式招揽业主，导致姜先宏违反案涉租赁合同，擅自搬离案涉海鲜市场，故姜先宏恶意违约事实成立应承担赔偿责任。（三）姜先宏搬离案涉海鲜市场后，其所承租的摊位至今无法对外出租。张佳经营海鲜市场所招商业户是特定的经营海鲜业主，大庆市经营海鲜业主人数相对固定，且庆联海鲜市场恶意竞争免收租金，致使案涉摊位至今无法出租。案涉9家业主搬离时并未将全部物品搬离，还有部分物品滞留在摊位，故案涉摊位无法对外招租。张佳向一审法院起诉请求：判令姜先宏立即给付租金225,000元、违约金36,000元，并赔偿张佳支付的律师费12,940元等经济损失，合计273,940元；姜先宏承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：姜先宏租用张佳所有的位于大庆市萨尔图区祥阁大厦农贸市场摊位经营海鲜。2015年4月24日，张佳与姜先宏签订《柜台（摊位）租赁协议》。约定：租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止，共计5年；每平方米年租金3000元，共计15平方米，2015年租金共计45,000元，必须一次性支付；下一年租金需提前一个月支付；由于张佳的海鲜市场是招商企业，故姜先宏不得中途单方终止协议，如果姜先宏中途单方终止协议，张佳有权要求姜先宏继续履行协议，在此情况下，姜先宏必须一次性支付剩余租赁期限的全部租金（双方约定，剩余租赁期限全部租金的计算标准为：姜先宏所支付给张佳2015年的租金乘以剩余租赁期限，该计算标准系双方自愿达成），并承担剩余租赁期限全部租金的20%的违约金及张佳为主张权利的全部费用（包括但不限于律师费、交通费等）；2015年4月1日前签订的柜台（摊位）租赁协议终止，以此协议为准。位于大庆市萨尔图区祥阁大厦农贸市场商用房屋产权证上登记的产权人为张佳，张佳与曹凤莉为夫妻关系，2001年12月19日，设立大庆市站前海鲜批发市场，住所地为大庆市萨尔图区祥阁大厦农贸市场，投资人登记为曹凤莉，实际经营人为张佳。2011年6月22日，经大庆市祥阁开发有限公司委托，黑龙江天创消防设施检测有限公司对大庆市萨尔图区中桥路祥阁大厦地下一层的消防设施进行了建筑自动消防设施竣工技术检测，并出具了检测报告，评定为合格。2015年2月11日，大庆市公安局会战分局对祥阁大厦地下一层的大庆市站前海鲜批发市场消防安全检查，检查发现，该场所营业区一处墙壁消火栓口处损坏，并给予张佳罚款300元的处罚。经检查，该场所依法通过消防验收，该场所消防安全管理、建筑防火、安全疏散、其他设施器材均符合消防安全要求。柜台（摊位）租赁协议签订后，姜先宏未提供其支付2015年租金的证据材料，但一直在租赁摊位经营。姜先宏于2015年5月撤出摊位，单方终止协议。一审法院判决：一、姜先宏于判决生效后立即给付张佳租金225,000元、违约金36,000元。二、驳回张佳的其他诉讼请求。案件受理费5140元，由张佳负担196元，姜先宏负担5215元。姜先宏不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张佳的诉讼请求或将本案发回重审。二审法院认定事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为：一、双方当事人签订的《柜台（摊位）租赁协议》的效力问题。该协议是双方当事人自愿签订，是双方当事人的真实意思表示，现姜先宏主张由于张佳消防验收不合格，主张合同无效，因张佳所有的海鲜批发市场在竣工时已经过了消防验收，其只是在公安机关消防检查时有个别事项不合格，张佳未整改，但并不违反法律的强制性规定，亦不能构成姜先宏主张合同无效的事由，因此，姜先宏主张合同无效，不予支持。二、关于张佳主张的违约金的计算。双方合同约定：“如果乙方（姜先宏）中途单方终止协议，甲方（张佳）有权要求乙方继续履行本协议，在此情况下，乙方必须一次性支付给甲方剩余租赁期限的全部租金（双方约定，剩余租赁期限全部租金的计算标准为：姜先宏所支付给张佳2015年租金乘以剩余租赁期限，该计算标准系双方自愿达成），并承担剩余租赁期限全部租金的20%违约金，以及甲方向乙方主张权利的全部费用（包括但不限于律师费、交通费）。”该约定中关于“乙方必须一次性给付甲方剩余租赁期限的全部租金”和“承担剩余租赁期限全部租金的20%违约金”均是双方对于姜先宏单方撤出这一违约行为的惩罚条款，其性质均为乙方违约应承担的责任，应认定为违约金。双方合同中约定的违约金过高，应当予以调整，因此根据张佳的实际损失和双方当事人的约定，认为双方关于由姜先宏“承担剩余租赁期限全部租金的20%违约金”的约定既能弥补张佳的实际损失，同时也能够维护市场正常的竞争秩序。因此，原审判决对于违约金的计算数额过高，应予纠正。姜先宏应当给付张佳的违约金数额为剩余租赁期限全部租金的20%违约金，即27,500元。由于姜先宏2015年租金没有交纳，并于2015年5月撤出。因此，应当给付张佳2015年1月至5月的租金即12,500元。二审法院判决：一、维持萨尔图法院（2015）萨会民初字第197号民事判决第二项；二、变更萨尔图法院（2015）萨会民初字第197号民事判决第一项为姜先宏于判决生效后给付张佳租金及违约金60,000元。一、二审案件受理费10,625元，由姜先宏承担1593元，张佳承担9032元。张佳不服二审判决，向本院申请再审。本院于2016年8月30日作出（2016）黑民申1245号民事裁定，指令大庆中院再审本案。大庆中院再审查明：2015年6月18日，姜先宏以案涉海鲜市场的消防设施不合格、张佳强迫与其签订《柜台（摊位）租赁协议》为由，向萨尔图法院提起诉讼，要求依法解除与张佳签订的案涉《柜台（摊位）租赁协议》。2016年12月10日，萨尔图法院作出（2015）萨会民初字第224号民事判决，解除姜先宏与张佳于2015年4月24日签订的《柜台（摊位）租赁协议》。张佳不服上诉，大庆中院于2017年4月12日作出（2017）黑06民终374号民事判决，驳回上诉，维持原判。理由为：本案争议的焦点为姜先宏是否可以单方解除合同。姜先宏在原审起诉时要求解除合同的理由为消防设施不合格使经营受到影响；不能确定固定的运输车辆保证货物运输影响经营；张佳强迫姜先宏签订合同，否则不让姜先宏经营，导致租赁目的不能实现。而上述几个理由并不符合合同法规定的法定解除情形，但是根据合同法第一百一十条的规定，在合同无法继续履行或者强制履行成本过高的情形下，违约方可以请求解除合同。由于本案中，姜先宏于2015年5月已经搬离张佳经营的海鲜批发市场摊位去庆联海鲜市场进行经营，摊位现已空置，强制要求姜先宏继续履行显然是非理性选择。现姜先宏的行为已构成事实上不能履行，姜先宏请求解除合同符合合同法第一百一十条的规定，故原审判决解除合同并无不当。关于违约赔偿一案，张佳已另案起诉，可在另一案件中进行处理。另查明，姜先宏在承租案涉海鲜市场摊位期间，向张佳交履约保证金2000元。案涉《柜台（摊位）租赁协议》第四条关于履约保证金的约定：“乙（姜先宏）方须向甲方（张佳）交纳人民币贰仟元整，作为履约保证金。乙方若违反了《大庆市海鲜批发市场经营管理制度责任书》中的条款，按照条款中的约定，甲方有权从履约保证金中扣除相应的金额。若乙方没有违约，协议到期后，履约保证金全部退还给乙方。乙方不能按租赁协议约定的，不退履约保证金。”第六条约定：“姜先宏不得私自雇佣其他车辆运摊位，终止协议，构成根本违约。”第七条第三款约定：“摊位不得转租、转兑，否则视为乙方违约，甲方有权收回摊位，并且不退履约保证金。”其他事实与原一、二审认定一致。大庆中院再审认为，本案争议的焦点系姜先宏搬离案涉海鲜市场的行为是否构成违约及应承担的违约责任。（一）关于姜先宏是否构成违约的问题。因（2017）黑06民终374号民事判决已经生效并认定姜先宏解除合同的理由不属于法定解除情形，其解除合同的行为属于违约解除，故姜先宏单方搬离摊位终止协议，构成根本违约。（二）关于姜先宏应承担的违约责任问题。张佳再审请求姜先宏继续履行合同，给付剩余租赁期限的全部租金，并承担剩余租赁期限全部租金的20%的违约金。第一，（2017）黑06民终374号民事判决已经解除张佳与姜先宏签订的涉案《柜台（摊位）租赁协议》，故张佳要求继续履行合同的请求不予支持。第二，关于张佳要求姜先宏给付剩余租赁期限全部租金及剩余租赁期限全部租金20%的违约金的再审请求。案涉租赁协议第七条第二款约定：“由于甲方（张佳）的海鲜市场是招商企业，故乙方（姜先宏）不得中途单方终止协议，如果乙方中途单方终止协议，甲方有权要求乙方继续履行本协议，在此情况下，乙方必须一次性支付给甲方剩余租赁期限的全部租金，并承担剩余租赁期限全部租金的20%违约金，以及甲方向乙方主张权利的全部费用。”上述条文是对违约责任的具体约定。在双方合同履行条件未发生变化的情况下，姜先宏单方撤出摊位、终止协议，构成违约，应当按照协议的约定承担违约责任，给付剩余租赁期限的全部租金损失及剩余租赁期限全部租金的20%的违约金，原审在姜先宏未主张调整违约金的情况下主动调整不当，应予纠正。再审中，姜先宏主张违约金过高，应予调整。违约金的调整应以实际损失为基础，在实际损失无法确定的情况下，应根据合同法第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定确定。本案中，按照姜先宏与张佳于2015年4月24日签订的《柜台（摊位）租赁协议》的约定，姜先宏所能预见到的因其违约给张佳造成的损失即为剩余租赁期限的租金，故以该损失额为基础，姜先宏再给付剩余租赁期限租金的20%的违约金虽不违反合同法司法解释二第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，但因姜先宏违约给张佳造成的最大损失也就是剩余租赁期限的租金，判令姜先宏给付剩余租赁期限的全部租金已足以弥补张佳的损失，故对姜先宏提出调整违约金的主张予以支持，对于张佳主张给付剩余租赁期限全部租金20%的违约金的再审请求不予支持。又因姜先宏未提供证据证实已付2015年承租期间租金，故其应承担举证不能的后果。综上，姜先宏应给付张佳承租期间的租金及剩余租赁期限的租金损失共计225,000元（2015年1月1日至2019年12月31日的租金共计225,000元）。（三）关于姜先宏称已给付张佳诚信保证金12,500元、履约保证金2000元，以上保证金应作为姜先宏违约后承担的违约金，故不应再承担其他违约责任的主张。关于诚信保证金，姜先宏虽称已付，但未提供证据证实，应承担举证不能的法律后果。关于履约保证金，双方当事人均认可已给付，对该事实予以认定。根据案涉协议第四条、第六条、第七条第一款、第三款的约定，该履约保证金是保证姜先宏遵守大庆市海鲜批发市场经营管理制度及相关规定的约定，非保证合同履行的违约金条款，故姜先宏的主张不成立，该院不予认可。但因张佳未举证证实姜先宏违反以上约定，涉案合同也已解除，故其应返还姜先宏2000元履约保证金。综上，对于原审在姜先宏未主张调整违约金的情况下，认定违约金过高，将其调整为“剩余租赁期限全部租金的20%”没有事实和法律依据，张佳的部分再审请求成立，应予支持。大庆中院再审判决：一、撤销大庆中院（2015）庆民一民终字第801号民事判决；二、姜先宏于判决生效后立即给付张佳租金及违约金223,000元（225,000元租金及损失赔偿金-2000元履约保证金）；三、驳回张佳的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计10,625元，由张佳与姜先宏各负担5312.5元。本院再审中，于2020年11月20日前往案涉租赁合同履行地，进行现场勘查，确认案涉摊位位置并拍照留存。现场勘查时，案涉摊位处于闲置状态。姜先宏对此有异议,认为案涉摊位现状不是日常状态，是站前海鲜市场管理者接到法院通知后，事先改变了摊位的摆放，且拍摄照片可以体现有摊位还在继续使用，对其他现场勘查的内容无异议。张佳对现场勘查内容无异议。本院再审另查明，2015年5月姜先宏搬离站前海鲜市场前，站前海鲜市场尚有30余户业主经营。2020年11月20日本院现场勘查时，站前海鲜市场仅剩不足10户经营业户。除此，本院再审对大庆中院再审查明的其他事实予以确认。本院再审认为，张佳以姜先宏违约提起的本案诉讼，所经历的一审、二审及再审判决结果不尽相同，至检察机关提起抗诉的本院再审，有必要全面对案涉焦点问题，阐明有关法律适用，依据事实和法律作出本案再审裁判。（一）关于本案裁判基础及所应遵循的原则。本案为租赁纠纷诉讼，性质属于合同纠纷。裁判本案，应当依据审理合同纠纷案件的基本原则，对当事人签订的租赁合同效力作出评判，并根据合同具体约定、合同签订后履行情况，合同是否解除、何时解除、因何解除，何方应负违约责任，合同对违约责任作的约定等事实作出认定。同时，在当事人明确提出约定违约金过高的情形下，应当查明合同是否产生损失、产生多大损失，依照法律、司法解释规定，确定案涉合同违约责任是否调整、如何调整。（二）关于案涉租赁合同效力问题。姜先宏与张佳于2015年4月24日签订的租赁合同，尽管包含承租方不得中途单方终止协议，如单方终止协议，须给付剩余租期的全部租金，并承担20%违约金等不够公平合理的约定，但姜先宏已经签字认可，且未在法律规定的期间内请求撤销，故案涉租赁合同依法应当认定合法有效。合同签订后，双方当事人应当本着诚实信用原则，依约行使合同权利，履行合同义务，不得擅自背弃合同约定。但需说明的是，案涉租赁合同虽已经双方当事人签字，但还存在着与通常的租赁合同所不同的情形。首先，张佳作为海鲜市场经营管理者，其系在知晓附近开设另一海鲜市场，出于同业竞争等考虑，在原租赁合同未到期情形下，与姜先宏签订的案涉5年期租赁合同，并在合同中设置了违约需支付剩余全部租金及20%租金的违约条款。违约条款的约定，实质造成承租方必须按照约定期限履行合同，否则即面临承担较按期履行还严重的责任后果。其次，案涉租赁合同系张佳事先拟制的制式合同，仅租金、保证金数额处空白。在双方权利义务及违约部分，主要为承租方义务及违约责任，双方权利义务存在着失衡的问题。第三，姜先宏实际仅使用摊位5个月，且与张佳签订案涉租赁合同不满1个月即拒绝履行该租赁合同，并另案提起诉讼请求解除合同，亦可证实姜先宏并不认可张佳提供的格式条款合同。基于以上事实，尽管依照法律规定应当认定案涉合同有效，但其有效迥异于通常的双方协商缔结的租赁合同，此需作为违约责任所应考虑到因素。（三）关于案涉租赁合同约定的违约金应否调整问题。对依法成立并合法有效的合同，当事人应当秉持诚实信用原则，恪守合同约定，依约履行合同权利义务；违反合同约定的，原则上应当依照合同关于违约处理的约定，根据引发违约的过错等，确定应担负的违约责任。但同时，为防止当事人约定的违约责任过大，导致利益失衡，合同法规定约定违约责任过高时，当事人有权请求予以调整。姜先宏在二审上诉时已明确提出合同约定违约金过高，依法应根据合同法第一百一十四条的规定，以实际损失为基准，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定违约金数额。本案中，依案涉合同约定，违约金应为剩余租期的租金及该租金20%的违约金，总额为165,000元，已超出履行期满张佳能够收取的租金。在姜先宏请求对违约金予以调整的情形下，依照前述合同法规定，依法应当对违约金予以调整。（四）关于违约金的具体调整问题。案涉租赁合同为持续性合同，张佳提供摊位给姜先宏使用，姜先宏虽违约但并不导致案涉摊位无法使用，亦不导致案涉摊位价值贬损或不能另行出租。根据合同法第一百一十九条的规定，守约方应采取合理措施避免损失扩大。如守约方未采取合理措施避免损失扩大，守约方无权就扩大损失部分主张权利。姜先宏另案起诉张佳请求解除合同，大庆中院于2017年4月12日判决解除姜先宏与张佳签订的租赁合同。案涉租赁协议经生效民事判决确认解除，张佳应当另行出租案涉摊位避免损失扩大。张佳另行租赁案涉摊位亦需一定时间。结合本案实际情况，本院酌定6个月合理出租期，较为适合。张佳虽主张其已对外招租，但至案涉租赁协议履行完毕未能租出。经本院现场勘查，姜先宏等人所涉摊位至今确尚未出租。但案涉海鲜市场2015年时尚有30余户业主经营，至2020年11月20日本院现场勘查时，仅剩不足10户业主经营。上述事实可以印证，案涉摊位至今未能另行租出，其主要原因不是姜先宏违约造成，而是由于市场变化、经营环境变化等综合原因导致，故对案涉租赁合同解除后损失不应全部由姜先宏承担。本院结合案涉租赁合同履行情况、姜先宏违约情形、案涉租赁合同解除时间、案涉海鲜市场经营环境等因素综合判断，张佳应返还姜先宏2000元履约保证金。姜先宏应支付张佳违约金为：2015年6月至2017年4月12日期间实际损失共计22.5个月租金84,375元及解除合同后6个月合理租赁期限的租金22,500元，以上合计104,875元（106,875元违约金-2000元履约保证金）。同时，姜先宏应给付张佳2015年1月至5月租金18,750元。综上所述，检察机关抗诉意见有理，本院予以采纳；姜先宏的再审理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大庆市中级人民法院（2017）黑06民再5号民事判决、（2015）庆民一民终字第802号民事判决及大庆市萨尔图区人民法院（2015）萨会民初字第196号民事判决；二、姜先宏于本判决生效之日起十日内给付张佳2015年1月至5月租金18,750元;三、姜先宏于本判决生效之日起十日内给付张佳违约金104,875元；四、驳回张佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费10,625元，由姜先宏负担4791.8元，由张佳负担5833.2元。本判决为终审判决。审判长  张宏宇审判员  冯 涛审判员  赵洪波二〇二〇年十二月二十一日法官助理林琪书记员高妍