四川省夹江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1126民初771号 原告：周兵，男，1981年12月7日出生，汉族，住四川省夹江县。 委托诉讼代理人：李俊强，四川坤宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭林，四川坤宏律师事务所律师。 原告：刘李霞，女，1989年12月11日出生，汉族，住四川省夹江县。 委托诉讼代理人：李俊强，四川坤宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭林，四川坤宏律师事务所律师。 被告：夹江县锦泰房地产开发有限公司，住所地：夹江县漹城镇薛村村6、7社，统一社会信用代码：91511126M67C7TX35。 法定代表人：翟建华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王京星，四川佛都律师事务所律师。 原告周兵、刘李霞与被告夹江县锦泰房地产开发有限公司（以下简称锦泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，依法裁定转为普通程序审理。2020年10月26日、12月22日，本院依法适用普通程序对本案公开开庭进行了审理。原告周兵、刘李霞的委托诉讼代理人李俊强、被告锦泰公司委托诉讼代理人王京星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周兵、刘李霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年1月31日至2020年4月13日逾期交房违约金人民币：已付款（648974元+60000元）×0.0002×73天=10351.02元；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月27日，原告与被告签订关于购买住房一套的《商品房买卖合同(预售)》，购买了被告开发的漹城镇千佛大道二段39号锦泰-棕榈银滩的二期7幢1单元12楼4号商品房住宅。2019年1月3日，原告在该楼盘签订了购买一个车位的《商品房买卖合同(预售)》。两份合同的第十条约定的房屋交付时间为2020年1月30日前，交付条件第1条为：“该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表”。两份合同的第十二条约定的逾期交房责任：“约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金”。两份合同原告在2020年1月30日前共计向被告支付房款、车位款648974元+60000元=708974元。2019年11月14日，被告取得竣工验收报告，但因为容积率严重超标，及违反《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定，一直不向建设行政主管部门申报备案。2020年1月20日，被告向购房者发出通知：在2020年1月30日前办理交房。接到通知后，原告发现房屋存在诸多问题，于是与被告协调要求处理。2020年3月7日，原告办理了交房手续。被告通知收房时告知购房者：交房手续是齐全的。2020年4月8日，被告的副总陈晋经理当着部分购房者举着一个没盖章的竣工验收备案表，才告知购房者还没有完成竣工验收备案。实际上直到2020年4月13日，被告才完成了建筑工程竣工验收备案。2020年1月31日，被告因没有取得合同约定交房条件的“建筑工程竣工验收备案表”，至2020年4月13日才具备交房条件。被告应支付的违约金为已付款（648974元+60000元）×0.0002×73天=10351.02元。另外被告建筑容积率超标问题，不具备交房条件，被告还要原告从2020年2月1日开始缴纳物业管理费问题，该小区建筑的房屋还出现了漏钢筋、裂缝等问题，原告等待被告处理此次逾期交房违约责任的诚意，决定是否保留该部分权利主张。综上，原告合法权益受到侵害，特此依法诉讼前来，请法院查明事实，支持诉讼请求。 庭审中，原告认可被告退还购房款687元，并在此基础上变更逾期交房违约金为10341元【已付款（648287元+60000元）×0.0002×73天】。 被告锦泰公司辩称：1.案涉商品房建设手续齐全，具备了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证；2.案涉商品房在2019年11月14日经建设、施工、监理、设计、地勘五家单位验收合格，具备了法律规定的向业主方交付使用的条件；3.按照《建设工程质量管理条例》第49条的规定，原告的解读是错误的，按照此规定，只要建设单位自建设验收合格15日内向主管部门启动备案程序，就符合该规定，没有法律规定要在15日内将验收备案登记的手续完成，包括了政府的行政行为在内，没有哪条法律规定了政府行政行为在15日内完成。被告报送竣工验收备案材料的时间是2019年11月19日，距离竣工验收合格只过了4天，并未违反《建设工程质量管理条例》；4.本案竣工验收备案属于政府行政行为，由政府依照相关的备案程序依法作出，被告按照备案程序的要求报送了相应的材料，由于四川省从2020年1月24日起启动公共卫生事件一级响应，导致政府无法正常办理竣工验收备案手续，直接影响了被告在合同约定的房屋交付期限即2020年1月30日取得竣工验收备案表，其责任并非在被告，也并非是原告诉状中所猜测的其他原因导致未在规定期限内取得备案登记表；5.案涉商品房经过竣工验收即符合交付条件，被告在合同约定的交房期限即2020年1月30日向业主发出交房通知书，并未由于竣工验收备案表这一形式材料的缺乏而给业主造成任何损失，违约金的基本原则是对损失弥补，在没有损失的情况下主张违约金不符合法律约定，应该由原告对其损失承担相应举证责任。按《合同法》及《合同法司法解释二》的规定，假设本案中存在违约情形，人民法院也有权根据案件事实对双方约定的违约金作出调整，本案中的违约金约定明显过高，人民法院有权降低违约金；6.对订立合同的事实、原告交付购房款的情况、发出交房通知时间、竣工验收时间、完成竣工验收备案的时间无异议，但双方办理交房时间是2020年2月20日。综上，被告没有违约事实，请求法庭驳回原告对被告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：夹江县住房和城乡建设局于2017年12月20日向锦泰公司颁发了锦泰.棕榈银滩项目建设用地规划许可证，于2018年1月11日向锦泰公司颁发了锦泰.棕榈银滩二期建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。2018年5月4日，夹江县行政审批局向锦泰公司颁发了锦泰.棕榈银滩二期、地下室《商品房预售许可证》。 2018年6月27日，锦泰公司作为出卖人，周兵、刘李霞作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：2018062700008，约定买受人向出卖人购买位于夹江县××道××段××号锦泰.棕榈银滩二期7幢1单元12楼4号住宅，测绘建筑面积122.83平方米，其中套内建筑面积101.94平方米，共用部位与公用房屋分摊建筑面积20.89平方米。该商品房按建筑面积计算，单价为 5283.51元，总价款：陆拾肆万捌仟玖佰柒拾肆元整。2019年1月3日，锦泰公司作为出卖人，周兵、刘李霞作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：2019010300018，约定买受人向出卖人购买位于夹江县××道××段××号锦泰.棕榈银滩二期9幢2单元-1楼638号车位，测绘建筑面积29.06平方米，其中套内建筑面积14平方米，共用部位与公用房屋分摊建筑面积15.06平方米，该商品房总价款为陆万元整。上述两份合同第十条约定：出卖人应当于2020年1月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、4项所列条件。该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；4.满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，合同不解除，自约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，并于商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行；第十四条约定：该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；第二十四条约定：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的，一方当事人应当及时告知另一方当事人并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。 上述合同签订后，原告周兵、刘李霞依约向锦泰公司支付了购买住房的款项648974元，车位款60000元。2020年2月20日交房时，因面积差异，被告退还原告购房款687元，原告实际交付的购房款（含车位）为708287元。 2019年11月14日，锦泰.棕榈银滩二期工程经建设单位夹江县锦泰房地产开发有限公司、勘察单位江西省勘察设计研究院、设计单位四川创想博世建筑设计有限公司、施工单位四川珠峰建筑工程有限公司、监理单位乐山市鸿嘉建设工程监理咨询有限公司验收合格。2020年1月20日，被告锦泰公司向原告周兵、刘李霞邮寄了《交房通知书》，通知于2020年1月30日交房，周兵、刘李霞收到该《交房通知书》。交房时，原告认为房屋质量有问题，未接收房屋，直到2020年2月20日，被告才向原告交付了所购商品房。 锦泰.棕榈银滩二期工程竣工验收合格后，被告锦泰公司于2019年11月19日启动竣工验收备案工作。夹江县建筑工程质量监督站、夹江县市政建设服务中心、夹江县房地产管理所、夹江县住房和城乡规划建设局城市建设股分别于2019年11月20日、2019年11月26日、2019年11月29日、2019年12月2日对锦泰.棕榈银滩一、二期工程竣工验收完成审核，并在《住宅小区等群体房地产开发项目竣工验收申报表》中“表部门意见栏”由负责人签署同意并加盖了印章。2019年11月26日，夹江县市政建设服务中心出具（2019）014号城市园林绿化工程验收合格证，确认锦泰.棕榈银滩项目绿化建设工程符合绿化工程验收要求。2019年12月4日，夹江县住房和城乡规划建设局出具夹住建消验字【2019】第0011号《关于锦泰.棕榈银滩商住小区项目建设工程消防验收意见书》，其意见为综合评定该工程消防验收合格(不含二装)。2020年1月24日，根据新型冠状病毒肺炎疫情防控形势，四川省启动突发公共卫生事件Ⅰ级应急响应。2020年2月12日，锦泰公司向夹江县自然资源局出具《情况说明》，内容为：“夹江县锦泰房地产开发有限公司（以下简称我公司）开发的锦泰.棕榈银滩项目，于2019年11月经建设、勘察、设计、施工、监理五方责任主体全面竣工验收合格。我公司已将验收资料按流程向相关职能部门进行了提交。规划手续提交至贵局后，由于受新冠肺炎疫情等不可抗力因素的影响，导致相关批准手续暂缓办理，未能如期取得《竣工验收备案表》。目前除规划手续外其他竣工验收事项已全部通过审批，我公司在贵局的指导下积极完善相关资料，以便规划手续尽快获得贵局批准，尽早取得《竣工验收备案表》。特此说明!”夹江县自然资源局签署“情况属实”并加盖了单位印章。2020年2月26日，四川省疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件Ⅰ级应急响应调整为二级响应。2020年2月28日，四川省卫健委公布新冠疫情分区分级情况，夹江为低风险区。2020年3月25日，四川省应对新型冠状病毒肺炎疫情应急指挥部发出《关于应急响应级别调整为III级后进一步做好疫情防控工作的通知》（川疫指发〔2020〕37号），该通知指出2020年3月25日，全省新冠肺炎疫情应急响应级别由II级调整为III级。该通知第四条提出“全面恢复经济社会秩序。各市(州)要在做好防止疫情反弹工作的同时，全面恢复生产生活秩序”。2020年4月9日，夹江县住房和城乡建设局向被告锦泰公司发出夹建管[2020]第10号《夹江县建设工程责令整改通知书》，载明：“接群众投诉、举报，你单位参与建设的锦泰.棕榈银滩商住小区项目在交房过程中存在以下问题：1.工程竣工验收后未按规定向夹江县住房和城乡建设局备案；2.部分房屋出现质量问题。现责令你单位一是在疫情解除期间，立即持相关竣工验收资料向我局申办过程竣工验收备案书……。”2020年4月13日，夹江县住房和城乡建设局向被告锦泰公司出具夹住建备[2020]06号《竣工验收备案书》，其中“工程基本情况”页载明：工程名称：锦泰.棕榈银滩商住小区，备案原由：本工程已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定完成了竣工验收，现报送竣工验收备案。负责人：翟树林，建设单位为夹江县锦泰房地产开发有限公司，落款日期为：2019年11月19日；“竣工验收备案文件”页载明，内容：“1.建设工程施工许可证或开工报告；2.建设工程规划许可证及竣工验收报批审查意见；3.四川省建行工程施工图设计文件审查合格书；4.法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其它特殊建设工程验收合格的证明文件；…….;11.工程竣工验收报告；……17.视具体工程按规定应提交的其他文件”。本工程的竣工验收备案文件已于2020年4月13日收讫，文件齐全；“竣工验收备案部门意见”页载明：备案部门意见：准予备案，并加盖有夹江县住房和城乡建设局竣工验收备案专用章，落款时间为2020年4月13日。 上述事实，有当事人陈述、原、被告的身份证明材料、《商品房买卖合同（预售）》、施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、竣工验收报告、住宅小区等群体房地产开发项目竣工验收申报表、城市园林绿化工程验收合格证、《关于锦泰.棕榈银滩商住小区项目建设工程消防验收意见书》竣工验收备案书、房款支付凭证、整改通知书、交房通知和邮寄图片、锦泰.棕榈银滩业主物资/物料签收登记表等证据在卷佐证，以上证据符合证据三性要求，对案件事实具有证明力，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，且内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。合同签订后，原告向被告支付了购买商品房的全部价款，按照合同约定，被告应于2020年1月30日前向原告交付所购商品房，且交付的商品房应取得建筑工程竣工验收备案表，但事实上直到2020年4月13日，被告才取得竣工验收备案表，客观上存在逾期，也即合同约定的交房时间届至时，原告所购商品房并不具备交付条件。关于被告应否承担逾期交房的违约责任问题。首先，从竣工验收备案书“竣工验收备案文件”页所记载的内容可以看出，在申请竣工验收备案阶段，被告应提交的文件多达十余项，且很多文件需要相关职能部门审核确认，被告完成该项工作客观上需要一定时间；其次，根据被告提交的竣工验收备案书“工程基本情况”页所记载的内容，锦泰.棕榈银滩商住小区项目于2019年11月14日经竣工验收合格后，被告于2019年11月19日即启动了竣工验收备案工作。另根据被告出示的《住宅小区等群体房地产开发项目竣工验收申报表》，夹江县建筑工程质量监督站、夹江县市政建设服务中心、夹江县房地产管理所、夹江县住房和城乡规划建设局城市建设股分别于2019年11月20日、2019年11月26日、2019年11月29日、2019年12月2日对锦泰.棕榈银滩一、二期工程竣工验收完成审核。又根据被告出示的（2019）014号城市园林绿化工程验收合格证、夹住建消验字【2019】第0011号《关于锦泰.棕榈银滩商住小区项目建设工程消防验收意见书》，夹江县市政建设服务中心于2019年11月26日对锦泰.棕榈银滩项目绿化建设工程完成审核，确认符合绿化工程验收要求。夹江县住房和城乡规划建设局于2019年12月4日对锦泰.棕榈银滩项目消防工程验收合格。前述事实表明被告在之后逐步开展了竣工验收备案工作；第三，在开展竣工验收备案工作过程中，新冠肺炎疫情爆发，根据新冠肺炎疫情防控形势，四川省于2020年1月24日启动突发公共卫生事件Ⅰ级应急响应。新冠肺炎疫情系突发的公共卫生事件，是原、被告在履行合同过程中不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。夹江县自然资源局在被告提交的《情况说明》上签署“情况属实”并盖章，确认被告已向其提交了相关规划手续，因受新冠肺炎疫情影响导致相关批准手续暂缓办理，表明新冠肺炎疫情客观上造成了竣工验收备案工作迟延。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条以及案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十四条的约定，对因新冠肺炎疫情导致不能履行合同的，应当免除责任。疫情发生后，根据疫情防控形势，2020年3月25日四川省新冠肺炎疫情应急响应级别由II级调整为III级，社会生产生活秩序全面恢复，也即疫情对合同履行的影响已经消除，从四川省于2020年1月24日启动突发公共卫生事件Ⅰ级应急响应，至2020年3月25日期间，系因新冠肺炎疫情的影响，致使被告不能按照合同约定完成竣工验收备案，进而使案涉商品房达到交付条件，此期间被告不应承担违约责任；第四，合同约定的交付商品房的时间为2020年1月30日前，新冠肺炎疫情发生于合同约定的履行期间，双方约定的交房期间应该从该事件发生之日中止计算，待该中止原因消除之日起，合同约定的交房期间继续计算。疫情发生时间为2020年1月24日，至合同约定的交房时间2020年1月30日，尚有7天履行期间。2020年3月25日，疫情对合同履行的影响已经消除，因此，从2020年3月26日起还应继续计算7天，也即被告应完成工程竣工验收备案工作的最迟时间为2020年4月1日。2020年3月25日后，社会生产生活秩序已经全面恢复，被告应当及时完成竣工验收备案工作，但直至2020年4月13日才完成该项工作，从2020年4月2日至2020年4月13日，此逾期期间系因被告的原因所致，其应承担违约责任；第五，案涉《商品房买卖合同（预售）》第十四条约定：“双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”虽然涉案商品房交付时间为2020年2月20日，但交付时被告尚未取得建筑工程竣工验收备案表，合同约定的交付条件尚未满足，原告接收房屋的行为不影响被告应当承担的逾期交房的违约责任。 关于双方约定违约金是否过高及应否调整的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告约定按原告已付款项每日万分之二支付违约金，根据违约金的惩罚性、损失补偿性等特点结合合同的履行情况、预期利益，同时参考同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率（LPR），综合认定原、被告约定的违约金不属于法定过高的情形，不予调整。 综上，2020年3月25日后，社会生产生活已经全面恢复，新冠肺炎疫情对合同履行的影响已经消除，被告应于2020年4月1日前完成工程竣工验收备案工作，但直至2020年4月13日才完成该项工作，已构成违约，对于2020年4月2日至2020年4月13日的逾期期间，被告应当按照约定向原告支付违约金。根据合同约定，被告应按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，即被告应当支付原告的违约金为708287元×0.0002×12天=1699.89元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告夹江县锦泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告周兵、刘李霞支付逾期交房违约金1699.89元。 二、驳回原告周兵、刘李霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费58元，由原告周兵、刘李霞负担48元，由被告夹江县锦泰房地产开发有限公司负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  齐翠玲 人民陪审员  马建均 人民陪审员  李燕琴 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  黄 婷 附相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于适若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。