四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11212号 上诉人（原审被告）：四川百事佳国际房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市武侯区临江东路36号1栋3层。 法定代表人：熊晓浪，经理。 委托诉讼代理人：曹承磊，北京中伦（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡智超，北京中伦（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶丽艳，女，1969年7月29日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：石焓，四川聚仁德律师事务所律师。 上诉人四川百事佳国际房地产开发有限公司（以下简称百事佳公司）与被上诉人叶丽艳房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初3712号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 百事佳公司上诉请求：撤销一审判决，驳回叶丽艳的起诉，将本案移送公安机关；或者发回重审；或者查明事实，驳回叶丽艳的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对明显涉及冯身健涉嫌合同诈骗罪的犯罪线索置之不理不予移送，严重违法。百事佳公司原法定代表人冯身健，用虚假出资的诈骗方法骗取百事佳公司法定代表人身份。经成都市中院（2012）成刑初字第86号刑事判决书认定：“冯身健在2006年5月26日至2007年8月9日期间，明知百事佳公司开发的锦江花园城已全部售出，隐瞒房屋产权情况，且在其已被免除法定代表人身份后，仍以百事佳公司的名义，将已售给西农公司的12套房屋和售给王琪、陶启英、朱玉蓉的3套房屋再次出售。于2012年5月8日被成都市中院认定其构成合同诈骗罪，判处其有期徒刑14年。”而叶丽艳提交的购房合同签订日期亦显示为2008年10月23日，系冯身健被免除法定代表人身份后，同时也是（2012）成刑初字第86号刑事判决书认定的冯身健构成合同诈骗罪出卖的15套房屋之外新出现的。因此，该购房合同要么是叶丽艳与冯身健串通而为，要么是叶丽艳利用冯身健已入狱伪造证据而为，要么是冯身健涉嫌合同诈骗罪。根据一审法院的认定，即使排除了叶丽艳个人伪造证据及与冯身健恶意串通的可能，则冯身健必然涉嫌合同诈骗罪。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条的规定，人民法院应当依法将犯罪线索移送公安机关侦查，履行法定职责。但一审法院却对该犯罪线索置之不理，对百事佳公司提交的移送申请不予采纳，属严重违法，应予纠正。二、一审认定事实及适用法律错误。1.一审认定叶丽艳已支付购房款，系事实认定错误。叶丽艳仅提交一份《收据》，并不能提交转账凭证，亦没有提交相应资金来源证明，无法证明支付的真实性；并且该收据出具时间是在案涉合同签订日期近一年之前，此交易行为明显有违常理。2.冯身健的行为不构成表见代理。案涉合同签订时，冯身健已不具备百事佳公司法定代表人身份，其签约行为必然属于无权处分。若要认定冯身健的行为构成表见代理，则叶丽艳应系对冯身健的无权处分行为不知晓的“善意相对人”。但案涉房屋在签订合同时的状态为：一是早在2001年便备案在案外人赵京名下，二是2008年8月27日武侯区人民法院采取了司法查封措施。因此，叶丽艳对冯身健的无权处分行为应认定为明知，故，叶丽艳不具备“善意”，冯身健也不构成表见代理。3.案涉合同应属无效。根据《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》，行为人将法院依法查封的房屋进行转卖的行为属违法，所订立的房屋买卖合同系无效合同。案涉房屋在交易时已处于法院查封状态，因此合同应属无效。 百事佳公司补充如下上诉意见：一、案涉《商品房买卖合同》涉及冯身健涉嫌的合同诈骗犯罪，合同诈骗犯罪已被公安机关刑事立案侦查，本案应当移送公安机关处理。2020年5月11日，成都市公安局武侯分局出具《立案告知书》，明确冯身健合同诈骗罪符合立案条件，进行立案侦查。2020年7月28日，武侯公安分局望江路派出所出具《受案回执》《情况说明》《门（楼）牌号变更证明》，进一步明确了合同诈骗罪涉及的房屋范围，案涉房屋包含在内。根据上述公安机关立案侦查的最新情况可知，冯身健的合同诈骗行为涉及的房屋并非仅是（2012）成刑初字第86号刑事判决中所认定的15套房屋，公安机关对其漏罪已正式立案并在进一步侦查中，而此次立案侦查所涉及的32套房屋中包含案涉房屋。故，已有新证据证明本案涉嫌刑事犯罪，并已被公安机关立案侦查。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条的规定，人民法院应将本案移送成都市公安局武侯分局侦查。退一步讲，即使人民法院对本案不作移送处理，也应根据民事诉讼法第一百五十条第（五）项之规定裁定中止诉讼，待刑事案件处理完毕后再恢复诉讼。二、冯身健的行为并非表见代理。1.案涉合同签订时，冯身健早已不是百事佳公司的法定代表人，其签约行为是典型的无权处分。百事佳公司从未与叶丽艳签订过《商品房买卖合同》，亦未在案涉合同上加盖公章。因此，百事佳公司不认可公章的真实性，申请进行印章鉴定。2.冯身健的行为不构成表见代理。首先，民法总则第一百七十二条及合同法第四十九条明确规定了表见代理的构成要件及其法律后果，首要条件是行为人在实施行为时没有代理权，但具备有代理权的外观表征。本案中，无论是基于客观事实，还是基于叶丽艳提交的证据，百事佳公司从未以自己的行为向叶丽艳表示过授予了冯身健销售案涉房屋的代理权，冯身健的行为也并非向叶丽艳表示过自己拥有代理权，故表见代理无从谈起。且，代理权与代表权是根本不同的两个概念，冯身健曾任百事佳公司法定代表人期间而具有的法定代表权，不同于代理权，不能据此认定冯身健曾具有百事佳公司的代理权。其次，本案中冯身健也不构成表见代表。根据民法总则第六十一条第二款和合同法第五十条的规定，法定代表人的越权行为构成表见代表，但适用前提是行为人实施行为时担任法定代表人，而本案中，冯身健被免职后，其行为本身无法代表公司，既然谈不上代表行为，也就不满足表见代表的身份前提条件，更无法与表见代理产生联系。需特别说明的是，百事佳公司在免除冯身健法定代表人职务后，申请销毁、报废了百事佳公司在冯身健任法定代表人期间内使用过的印章，履行了可能和必要的公示义务，百事佳公司已尽到合理注意义务，不存在过失。3.无论是表见代理还是表见代表，一审法院认定的外部表象特征均缺乏依据。一方面，一审认定的签约地点及签约环境没有依据，仅凭叶丽艳单方陈述就认定合同在百事佳公司办公地点签订，采信证据错误。另一方面，付款时间先于签约时间一年之久，明显不合常理。购房款支付的《收据》时间为2007年11月25日，而合同签订时间为2008年10月23日，两者时间相差一年之久，该行为明显不符合民事交易惯例，有明显恶意串通之嫌或者不排除叶丽艳与冯身健之间存在其他法律关系。并且叶丽艳没有足以证明已经付款的支付凭证，也不能说明付款细节。另外，关于房屋的交付，因案涉房屋于2006年6月22日至2008年6月21日被雅安中院查封，于2008年8月27日、2015年11月3日被成都中院查封，而叶丽艳提交的证据不能对房屋交付、占有情况予以佐证。在此情况下，一审法院采信叶丽艳的单方陈述认定房屋占有情况，明显缺乏事实依据。最后，无论是对表见代理还是表见代表，叶丽艳均非善意无过错。案涉房屋早在2001年便备案在案外人赵京名下，雅安中院又于2006年6月22日对房屋进行了司法查封、武侯区人民法院于2008年8月27日对案涉房屋进行了司法查封。因此叶丽艳在支付购房款或是签订案涉购房合同时，房屋均处于权利限制和司法查封状态的。根据物权法司法解释一第十五条、第十六条的规定，叶丽艳购房时应对房屋权属进行核实，理应知晓房屋不仅处于预售备案状态且处于司法查封状态，在此情况下仍选择购房，明显非善意。若其购房时未进行核实，则也存在重大过失，应当承担重大过失的不利后果。三、一审法院遗漏冯身健这一关键当事人，程序严重错误，致使本案基础事实未能查清。包括但不限于案涉签约、收款、房屋交付等事实均与冯身健有关，需冯身健参与诉讼才能予以查明，案件处理结果亦与冯身健有明显利害关系。在此情况下，一审法院应当依职权追加冯身健作为本案第三人。一审未予追加，存在严重程序瑕疵。同时，在未能追加冯身健参加本案诉讼的情况下，仅凭叶丽艳的单方陈述就认定本案事实，应予纠正。 叶丽艳辩称，1.一审认定事实清楚。一审认定冯身健与百事佳公司系表见代理正确，冯身健等同于百事佳公司，故本案无需追加冯身健作为第三人参加诉讼。2.百事佳公司所称本案涉嫌的合同诈骗罪，系冯身健与百事佳公司之间的关系，与本案中叶丽艳与百事佳公司之间的商品房销售合同关系无关联性。请求驳回上诉，维持原判。 叶丽艳向一审法院起诉请求：1.判令百事佳公司与叶丽艳2008年10月23日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令百事佳公司协助叶丽艳取得位于武侯区临江××路××号××花园××幢××单元××层××号商品房的不动产权证书。 一审法院认定事实：2008年10月23日，叶丽艳与百事佳公司签订《商品房买卖合同》，合同中载明百事佳公司的法定代表人为冯身健，约定购买百事佳公司开发的位于成都市武侯区临江××路××号××花园××座××层××号房屋一套，建筑面积为129.04平方米，房屋总价554872元；付款方式为一次性付款，百事佳公司应当在商品房交付使用后45个工作日内，将办理权属登记需由百事佳公司提供的资料报产权登记机关备案。上述合同加盖被告公章。2007年11月25日，叶丽艳缴纳购房款554872元，百事佳公司出具《收据》，收据加盖百事佳公司的公司财务专用章，“出纳”处签名为“冯”。 后百事佳公司将房屋交付给叶丽艳占有、使用至今，但叶丽艳未能取得案涉房屋房地产权属证书。 一审另查明，一、2006年7月13日，百事佳公司法定代表人由冯身健变更为熊小峰。7月15日，百事佳公司在《成都晚报》和《天府早报》上刊发公告，申明从2006年7月1日起，百事佳公司原公章、财务专用章、合同专用章及营业执照作废，冯身健不再担任公司一切职务，百事佳公司于2006年5月1日后已全面停止了锦江花园城房屋的销售工作，从未委托任何单位和个人销售房屋；二、叶丽艳与冯身健签订《商品房买卖合同》时，系在百事佳公司登记的办公地址签订，且有其他工作人员在场；三、现叶丽艳所购房屋所在楼栋的产权已经办理完毕，与本案具有类似情况的购房人已通过法院判决办理了产权登记；四、案涉房屋显示存在被法院查封情况，经查实，该查封已过期，查封法院并未续封；五、与叶丽艳同类型案件一审判决后，二审法院二审过程中询问冯身健，冯身健表示收据上有其签署“冯”字的，均已收取购房款。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：有《商品房买卖合同》、收据、（2015）武侯民初字第4861号《民事判决书》及当事人陈述笔录等证据收集在案证实。 一审法院认为，本案争议焦点在于冯身健的行为是否构成表见代理。虽然冯身健在与叶丽艳签订《商品房买卖合同》时已经不具备百事佳公司法定代表人身份，但根据查明的事实，该《商品房买卖合同》上载明的法定代表人为冯身健，且加盖被告公章。同时，根据叶丽艳陈述，合同签订时系在百事佳公司登记的住所地签订，其他工作人员均未对冯身健的身份提出异议。叶丽艳缴纳购房款后，冯身健向其出具加盖百事佳公司财务专用章的收据，故而叶丽艳有理由相信冯身健系受百事佳公司委托与其签订《商品房买卖合同》并进行交易。叶丽艳在交易过程中不存在过错，属于善意，冯身健的行为构成表见代理，百事佳公司应就该《商品房买卖合同》的签订承担相应法律责任。《商品房买卖合同》内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。对于百事佳公司抗辩的叶丽艳是否实际缴纳购房款，叶丽艳已经提交百事佳公司出具的收款收据，且叶丽艳在该房屋中居住多年，百事佳公司均未向叶丽艳主张任何权利，且冯身健本人亦认可《收据》上有其签署“冯”字的购房款均已收取，故可以确认叶丽艳实际已经支付购房款。因一审法院（2015）武侯民初字第4861号民事判决生效，阻止叶丽艳取得房屋房地产权属证书的因素已经消失。出卖人协助买受人取得买卖商品房的所有权是商品房买卖合同性质决定的，是出卖人最基本的合同义务之一，现阶段，法律规定不动产物权的取得以产权监理机关登记为准，故本案中叶丽艳要求百事佳公司协助办理案涉商品房的产权登记，取得房屋不动产权证符合双方的合同约定，符合法律规定，理由成立，本院予以支持。对于百事佳公司抗辩本案应移交公安机关处理，本院认为，已经确认叶丽艳实际已经支付购房款，不存在百事佳公司所称购房款可能未支付的情形，故对百事佳公司的该项抗辩，一审法院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，一审法院判决：一、叶丽艳与百事佳公司于2008年10月23日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、百事佳公司于判决生效之日起三十日内协助叶丽艳取得所购位于成都市武侯区临江××路××号××花园××幢××单元××层××号商品房的房屋不动产权证书。一审案件受理费100元，减半收取50元，由百事佳公司负担。 二审中，百事佳公司提交以下新证据： 第一组证据： 1.2020年5月11日，成都市公安局武侯区公安分局出具的《立案告知书》，拟证明：公安机关对冯身健涉嫌合同诈骗案已立案进行侦查； 2.2020年7月28日，成都市公安局武侯区分局望江路派出所出具的《受案回执》； 3.2020年7月28日，成都市公安局武侯区分局望江路派出所出具的《情况说明》； 4.2020年8月17日，成都市公安局武侯区分局望江路派出所出具的《门（楼）牌号变更证明》。 第2-4证据拟共同证明：案涉房屋编号为锦江花园城小区xx，即为xx房屋，目前门牌号变更为武候区；冯身健涉嫌合同诈骗罪的侦查工作正在进行中。 第二组证据： 1.2007年8月6日，成都市公安局出具的“成公治（2007）099789”《销毁印章证明》，拟证明：在冯身健不再担任百事佳公司的法定代表人后，百事佳公司向成都市公安局交还、销毁了原有公司的公章及财务专用章，重新刻制了新的合法印章； 2.2007年3月15日的《成都晚报》公告； 3.2007年3月15日的《天府早报》公告； 4.2007年3月15日的《成都日报》公告； 第2-4项证据拟共同证明：百事佳公司已于2006年7月办理了工商行政变更登记手续，原公司印章、财务专用章、合同专用章、营业执照作废，冯身健自此不再担任法定代表人；百事佳公司自2006年5月1日后全面停止了锦江花园城项目的房屋销售工作，也未委托任何个人或单位进行销售；百事佳公司的经营地址位于锦江宾馆锦苑楼三楼，未在其余任何地点设置办公场所和销售点。同时，结合该组证据1拟证明：冯身健被免职后，百事佳公司已尽其所能将法定代表人变更、印章销毁作废等事宜对外进行公示公告，尽到合理注意义务，没有过错，不应再对冯身健的犯罪行为承担任何责任。 第三组证据： 1.查询时间为2019年7月18日的《网签合同信息查询记录》，拟证明：案涉房屋自2001年6月22日起备案登记在赵京名下； 2.2006年6月22日，四川省雅安市中级人民法院作出的（2005）雅执字第29、30、31、33、51、52、97-2号民事裁定书； 3.2007年9月13日，四川省雅安市中级人民法院发出的（2005）雅执字第29、30、31、33、51、52、97-5号公告； 4.2006年6月22日，四川省雅安市中级人民法院作出的（2005）雅执字第29、30、31、33、51、52、97-2号协助执行通知书； 第2-4项证据拟共同证明：案涉房屋被雅安中院采取司法查封措施，查封期限自2006年6月22日至2008年6月21日。同时，该组证据拟证明：在叶丽艳购买案涉房屋时，房屋备案登记在他人名下且处于司法查封状态，叶丽艳并非善意、并非无过错。 经质证，叶丽艳对第一组证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性，冯身健与百事佳公司之间的刑事犯罪嫌疑人与被害人的关系，不影响本案中双方之间合同关系的合法有效；对第二组证据中，证据1的真实性无法判定，从肉眼无法看出是否真实，但从内容来看，与案涉合同并非同一个印章，因此与本案无关联性。对证据2-4的真实性无异议，不认可合法性、关联性均不认可，认为此系百事佳公司为否定冯身健的表见代理行为在事后进行的登报公告，但并未从冯身健手中收回公司的原公章、财务专用章等证照，因此冯身健在项目所在地进行的房屋销售行为构成表见代理；对第三组证据的真实性、合法性无异议，但不认可其关联性，认为赵京与百事佳公司之间所涉纠纷已经生效判决确认系假按揭，目前案涉房屋上的查封措施已解除或到期未续查封，叶丽艳诉请办证的条件已成就。 百事佳公司还提交以下申请： 1.鉴定申请，请求对案涉合同中加盖的“百事佳公司”印章、“冯身健”印章与百事佳公司在同时期备案于公安机关的印章一致性进行司法鉴定； 2.追加第三人申请，请求追加冯身健为本案第三人； 3.调查令申请，请求调取2005年1月至2008年12月期间百事佳公司在成都市公安局备案登记的印章启用、作废、销毁记录及其印模样本，并调取百事佳公司编号为5101000058032公章、编号为5101040005135财务专用章的启用、报废记录。 本院对百事佳公司提供的证据将结合其他证据在下文综合认定。 本院认为，本案二审争议的焦点：1.叶丽艳与百事佳公司是否构成房屋买卖合同关系、叶丽艳主张百事佳公司协助办理案涉房屋不动产权证的诉请是否成立；2.百事佳公司申请追加冯身健作为第三人参加诉讼、一审法院对百事佳公司申请司法鉴定未准许是否构成程序违法；3.本案应否移送公安机关处理的问题。现评判如下： 关于第一个焦点问题。本院认为，2005年12月百事佳公司法定代表人变更为冯身健，虽然2006年7月3日百事佳公司法定代表人变更为熊小峰，但百事佳公司并未及时公告，且在2006年7月3日后，冯身健仍以百事佳公司名义与叶丽艳签订《商品房买卖合同》、收取了购房款，百事佳公司仍然在该合同上加盖百事佳公司公章，且将前述合同约定的房屋交付叶丽艳占有使用。前述行为表明，百事佳公司对冯身健签订合同和收取购房款的行为进行了追认。冯身健以百事佳公司名义与叶丽艳签订的《商品房买卖合同》不违反法律法规的规定，合法有效，且对百事佳公司具有法律约束力。同时，因赵京与百事佳公司签订的《成都市商品房买卖（预售）合同》已被生效判决确认无效，阻止叶丽艳取得房屋房地产权属证书的因素已经消失。因此，一审法院对叶丽艳主张百事佳公司协助办理案涉商品房的产权登记、取得房屋不动产权证予以支持正确。 关于第二个争议焦点。本院认为，如前所述，冯身健以百事佳公司名义与叶丽艳签订《商品房买卖合同》合同合法有效，且可以认定百事佳公司进行了追认，因此案涉合同的相对方是百事佳公司。因冯身健并非案涉商品房销售合同关系的相对方，故冯身健不是本案中的必要诉讼当事人，对百事佳公司申请追加冯身健为第三人参加诉讼，一审法院不予准许并无不当。同理，冯身健以百事佳公司的名义与叶丽艳签订合同、收取购房款，叶丽艳已尽到合理审查义务，一审法院对百事佳公司提出的鉴定申请不予准许并不无不当。 关于第三个争议焦点。本院认为，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第128条作出的指导性规定是：“[分别审理]同一当事人因不同事实分别发生民商事纠纷和涉嫌刑事犯罪，民商事案件与刑事案件应当分别审理，主要有下列情形：……（2）行为人以法人、非法人组织或者他人名义订立合同的行为涉嫌刑事犯罪或者刑事裁判认定其构成犯罪，合同相对人请求该法人、非法人组织或者他人承担民事责任的；……”本案即是“冯身健以百事佳公司名义与叶丽艳订立合同的行为，百事佳公司主张涉嫌刑事犯罪，而叶丽艳作为合同相对人请求百事佳公司承担民事责任”的情形。故，本案无须移送公安机关，亦无须中止审理。一审法院未予准许百事佳公司在一审提交《请求移送案件申请》，并无不当。 另外，百事佳公司认为冯身健的行为造成其损害，不属于本案《商品房买卖合同》处理的范围，本院在本案中不予评判。 综上，百事佳公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由四川百事佳国际房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  李 俊 审判员  龚 耘 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  夏玉荣