福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初5020号 原告：黄某，女，1987年11月16日出生，汉族，住福建省龙海市。 原告：罗某，男，2012年8月23日出生，汉族，住福建省龙海市。 法定代理人：黄某，系罗某之母，女，1987年11月16日出生，汉族，住福建省龙海市。 被告：明发（龙海）房地产开发有限公司，住所地福建省龙海市榜山镇柯坑村，统一社会信用代码91350681589574057H。 法定代表人：黄庆祝，董事长。 委托诉讼代理人：吕美华，女。 委托诉讼代理人：魏晶晶，女。 原告黄某、罗某与被告明发（龙海）房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告黄某，并作为原告罗某的法定代理人，被告明发公司的委托诉讼代理人吕美华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄某、罗某向本院提出诉讼请求：一、被告偿付原告逾期办理产权证违约金35379.57元及利息663.36元（自2019年6月15日至起诉之日）；二、被告偿付原告逾期交房违约金2170.88元。事实和理由：2014年3月23日，罗能海与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定向被告购买位于龙海市××镇××路××广场××号楼××室商品房，房屋总价款586726元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年10月31日前将商品房交付买受人使用。被告于2015年12月7日向罗能海交房，逾期37天；《合同补充协议》第二十八条约定，“双方一致同意将《商品房买卖合同》第十四条产权登记的约定变更为：买受人取得权属证书的期限由“商品房交付使用后90日内”变更为“交付期限届满后720日内”。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付期限届满后720日内取得房屋权属证书的，双方一致同意按《商品房买卖合同》第十四条第2项处理，即买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。交付期限届满后720天即2017年10月20日，被告于2019年6月15日向不动产登记中心递交办证材料，逾期603天。因此被告应向买受人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金。黄某为房屋共有人，罗能海于2018年8月24日过世，其父母罗大矣、王满英放弃继承权利，其继承人为其子罗某，特提起诉讼，请求判如所请。 明发（龙海）房地产开发有限公司辩称，一、案涉商品房已于2016年2月1日完成实际交付，原告于2020年10月12日提起诉讼主张权利，其关于逾期交房违约金的诉讼请求依法已全部超过诉讼时效，应依法予以驳回。二、原告关于逾期办证违约金的起算日计算错误，本案逾期办证违约金应以案涉商品房实际交房之日的第720日起作为逾期办证违约金计算起始日，其已于2016年2月1日将案涉商品房交付被告使用，故逾期办证违约金计算应自2017年11月24日起算。即使本案以交付期限届满后720日内作为逾期办证违约金起算点，其依约存在可顺延交房期限之情形。案涉买卖合同第八条就其可据实延期交房的情形已进行明确约定。实际上，自案涉买卖合同签订之日（2014年3月23日）至其履行交付房屋之日（2016年2月1日），案涉房屋多次遭遇风力达六级及六级以上（包含台风天）、当日气温达到35度及35度以上的高温等影响案涉商品房施工因素，其依约可合理顺延交付期限，逾期办证违约金的起算日也应当进行顺延，即可扣除天数为158天（其中包含台风11天，六级风11天，中雨以上62天，高温天气94天）。三、本案应以案涉房屋所在项目完成初始登记之日，即2018年12月24日作为逾期办证违约金计算截止点。2018年12月24日，案涉房屋所在项目已完成初始登记。其据此通知原告可申请办理产权，至该通知之日应视为其已履行协助办证义务。即使暂不考虑其已尽通知义务的事实，原告也于2019年6月10日填写了《不动产登记申请表》，故至少截至该日其亦理应知道案涉房屋已可办理产权证书，其亦已履行协助办证义务。综上所述，本案逾期交房违约金的诉讼请求已全部超过诉讼时效。逾期办证违约金应自实际交房后第720日开始起算，以案涉商品房完成初始登记之日作为计算截止点，原告主张的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求依法予以驳回。 本院经审理对双方无异议的事实认定如下：2014年3月23日，罗能海与被告签订一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定罗能海向被告购买龙海市××镇××路××广场××幢××号商品房，总价款586726元。该合同第八条约定，出卖人应当在2015年10月31日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……包括但不限于风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17ｍｍ及17ｍｍ以上，当日气温达到35度及35度以上的高温、政府交通管制及停水停电等；因政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。以上情形以政府及相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十四条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。《合同补充协议》第二十八条约定，“双方一致同意将《商品房买卖合同》第十四条产权登记的约定变更为：1、出卖人办理房屋所有权初始预登记的时间自《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日起计算，如果出卖人交付使用的日期早于交付期限届满之日，亦以交付期限届满之日作为办理初始预登记的起算时间。2、出卖人办理房屋所有权初始预登记的时限由“商品房交付使用后60日内”变更为“交付期限届满后365日内”，买受人取得权属证书的期限由“商品房交付使用后90日内”变更为“交付期限届满后720日内”。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付期限届满后720日内取得房屋权属证书的，双方一致同意按《商品房买卖合同》第十四条第2项处理，即买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。《合同补充协议》第二十九条约定，“双方一致同意若出卖人在约定的时间内向房屋权属登记机关或买受人提供了办理权属登记需由出卖人提供的资料，则视为出卖人已依约履行了办理房屋权证之义务……。”合同签订后，罗能海依约支付购房款共计586726元。讼争商品房所在龙海明发广场1＃楼工程于2015年6月30日经竣工验收合格；1＃楼住宅部分于2015年11月3日经消防验收合格。2015年12月7日，被告通知罗能海办理交房手续。2016年2月1日，双方办理了讼争房屋交接手续。 另查明，黄某与罗能海于2011年3月10日登记结婚，双方育有一子罗某。2018年4月27日，黄某、罗能海与案外人郭英祥、郭秋玲签订一份《房屋买卖合同》，约定将讼争房屋转让给郭英祥、郭秋玲。2018年8月21日，黄某与罗能海办理离婚手续。2018年8月24日，罗能海死亡。2018年12月24日，讼争房屋所在1＃楼住宅部分办理了初始登记。2019年6月10日，黄某与案外人郭英祥、郭秋玲作为申请人填写了讼争商品房的《不动产登记申请表》。目前讼争房屋尚未办理不动产权属证书。2020年10月14日，罗能海的父母罗大矣、王满英经公证声明放弃继承权利。 本院认为，罗能海与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定全面履行。罗能海与被告签订案涉《商品房买卖合同》发生在罗能海与黄某婚姻关系存续期间，黄某有权作为原告与罗能海的继承人罗某共同主张合同权利。关于逾期交房违约金的认定。根据合同第八条约定，出卖人应当在2015年10月31日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。但如遇风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17ｍｍ及17ｍｍ以上，当日气温达到35度及35度以上的高温、政府交通管制及停水停电等；因政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工等情形出卖人可以据实予以延期。为此，被告提供气象报告情况统计表、气象报告、施工日志拟证明自双方签约后至交付房屋之日因台风（11天），六级风（11天），中雨以上（62天），高温天气（94天）等因素影响施工，交房时间应相应顺延158天。本院认为，被告提供的气象报告为龙海市气象局所出具，对该气象报告真实性本院予以认可。根据该气象报告，案涉合同签订后至讼争商品房所在1＃楼工程竣工，该期间台风天气共计4天，被告可据此顺延交房4。故约定的交房期限由2015年10月31日顺延至2015年11月4日。除此之外，金石公司主张六级风、中雨以上降雨、高温天气等可以顺延交房，既应证明存在足以影响施工的气象原因，亦应证明该情形已实际影响到施工。对此，被告虽然提供了施工日志，但该日志无原件，且均无记录人及负责人签名，该证据真实性无法确认，无法印证被告主张的气象原因已实际影响到工程施工，故其应承担举证不能的后果。被告主张讼争商品房竣工验收后至实际交付期间尚存在天气因素影响施工，没有相应依据且不具关联性，本院不予采纳。据此，本院认定合同约定的交房期限顺延至2015年11月4日。截至该日被告未交房，已构成违约，自此时起权利人即应知道自己的权利受到侵害，因被告提出时效抗辩，故自2015年11月5日起至原告主张的截止日2015年12月7日该期间的逾期交房违约金因超过诉讼时效不予支持。关于出卖人的产权登记义务。根据《商品房买卖合同》第十四条、《合同补充协议》第二十八条、第二十九条约定，作为出卖人的被告关于产权登记应履行的义务有二：一是在《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满后365日内办理房屋所有权初始预登记；二是在约定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料提供给房屋权属登记机关或买受人，协助买受人在交付期限届满后720日内取得房屋权属证书。关于产权初始预登记、产权登记的时限。本案中，合同约定的交付期限顺延至2015年11月4日，根据《合同补充协议》第二十八条约定，被告应当在此后365日内即2016年11月4日前办理房屋所有权初始预登记。讼争房屋所在1＃楼住宅部分至2018年12月24日方完成初始登记，已超过双方合同约定的期限；办理产权登记的时限应为交付期限届满后720日内，即2017年10月24日前，超过此时限，即构成逾期办证。关于被告应支付逾期办证违约金的计算方式。因被告存在逾期办理房屋初始登记的违约行为，该行为势必影响到权利人如期取得不动产权属证书，故被告应按合同约定支付逾期办证违约金。本案中，被告虽未提供证据证明其提交办理权属登记所需资料的时间，但因原告认可被告于2019年6月15日向不动产登记中心递交办证材料，并以此作为其主张的逾期办证违约金的截止日，故本院确认该逾期办证违约金计算至2019年6月15日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第二项约定，被告应支付的逾期办证违约金为：自逾期之日2017年10月25日起至2019年6月15日止，每日按买受人已付款586726元的0.01%计算，即35144.89元（586726元×0.01%×599天）。对原告诉求的逾期办证违约金的合理部分，予以支持；对超过本院核定的数额部分，应予驳回；被告辩称逾期办证违约金应自实际交房后第721日起算至填写《不动产登记申请表》之日止，不符合双方合同关于办证时限及办证义务的约定，不予采纳。原告请求被告支付利息缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，判决如下： 一、被告明发（龙海）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告黄某、罗某逾期办证违约金35144.89元； 二、驳回原告黄某、罗某的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费701元，适用简易程序减半收取计350.5元，由原告黄某、罗某负担8.7元，由被告明发（龙海）房地产开发有限公司负担341.8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 熊雯雯 二〇二〇年十二月十七日 法官助理 甘馨韵 书 记 员 许雅娟 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。