河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终6670号上诉人（一审被告）：赵金辉，女，1971年10月8日生，汉族，户籍地洛阳市洛龙区，现住偃师市。委托诉讼代理人：唐旭宁，河南仕起律师事务所律师，特别授权。被上诉人（一审原告）：康莹菲，男，1991年6月19日生，汉族，住偃师市。委托诉讼代理人：王高峰，河南西亳律师事务所律师，特别授权。原审被告：刘宝民，男，1970年5月27日生，汉族，住偃师市。原审被告：吕志红，女，1972年10月13日生，汉族，住址同上，系刘宝民之妻。原审第三人：张建敏，男，1970年6月16日生，汉族，住偃师市。上诉人赵金辉因与被上诉人康莹菲、原审被告刘宝民、吕志红、原审第三人张建敏执行异议之诉纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2019）豫0381民初4972号民事判决向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人赵金辉及其委托诉讼代理人唐旭宁、被上诉人康莹菲及其委托诉讼代理人王高峰、原审被告刘宝民、原审第三人张建敏到庭参加诉讼，原审被告吕志红经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人赵金辉上诉请求：一、撤销一审民事判决书，改判准许河南省偃师市人民法院对偃师市旭日华庭4号楼1单元2904号房产进行强制执行，或将本案发回重审；二、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定原审被告刘宝民、吕志红与第三人张建敏之间是买卖房屋行为，非以房抵债行为，属于基本事实认定不清。首先,张建敏与刘宝民、吕志红签订的《房屋买卖协议书》显示:“经甲乙双方商定上述房屋买卖时乙方向甲方冲抵债务。其次,张建敏与(刘室民、吕志红)签订的《执行和解协议》内容显示:“现因吕志红、刘宝民无力清偿该笔债务,自愿以位于偃师市太学路与××又××旭日××小区××楼××单元××室,建筑面积:124平方米的拆迁安置房(无房产证)卖给张建敏,抵偿债务。再次,张建敏和刘宝民之间没有实际支付购房款的银行转账凭证，因此,双方之间系抵债行为,《执行和解协议》系以房抵债协议,双方非真正的买卖行为。2、一审法院在审理时未全面考虑过错因素情况下认定涉案房产未办理过户登记的原因非因被上诉人康莹菲自身原因造成，属于基本事实认定不清。被上诉人康莹菲对未办理过户登记存在过错。从被上诉人康莹菲与第三人张建敏签订的《房屋买卖协议书》来看,第一条明确约定:“甲方房产座落在旭日华庭4号楼1单元2904房屋,该房产属于拆迁安置房,无房产证,系第三人张建敏与原审被告(刘宝民、吕志红)欠款抵债的房子。”该条证明:被上诉人康莹菲与第三人张建敏签订《房屋买卖协议书》时对该房产没有房产证不能办理过户登记的事实是明知的,故被上诉人康莹菲主观上系非善意的买受人,而《物权法》上所保护是对不知情且支付合理对价善意的第三人的交易安全。被上诉人康莹菲做为一个成年人在签订《房屋买卖协议书》时已经意识到购买该涉案房产存在不能办理房产证的风险而仍然购买,其对自身购买安置房风险行为存在一定过失,对未办理过户登记存在过错。综上所述,一审法院认定基本事实不清,请二审法院在查明事实基础上依法改判或将本案发回重审,依法维护上诉人合法权益。被上诉人康莹菲答辩称：一、张建敏与刘宝民、吕志红2018年4月4日签订的《房屋买卖协议书》为合法有效的合同。该协议是双方的真实意思表示，双方当事人之间具有转移房屋所有权的合意，具备房屋买卖合同的基本要件，且不违反法律强制性规定。协议约定的房屋价款是45万元与当时的市场价格基本一致。张建敏将房屋购房款分三种方式已经全部支付完毕，其中冲抵（2017）豫0381民初517号民事判决的债权25.5万元，按刘宝民、吕志红要求转入王会军账户15万元，通过偃师市人民法院执行局向刘宝民、吕志红交付现金45000元。刘宝民一审开庭时也承认上述支付情况是在其授意下完成的。一审庭审中，答辩人已经提供了全部证据。张建敏与刘宝民、吕志红的房屋买卖不能等同于普通的以房抵债行为，其特殊性表现在：其一，购房款中有19.5万元现金不属于债权范畴，是经偃师市人民法院执行局同意后张建敏单独支付的。其二，该案已经执行结案，如果认定执行行为无效，必须经过偃师市人民法院的再审程序才能纠正。二、对于房屋未能办理过户，答辩人并无过错。涉案房产是拆迁安置房，根据偃师市人民政府[2009]35号《偃师市新区建设城中村改造居民安置房屋方案》的文件，涉案房屋办理产证事宜是由政府统一办理，张建敏及答辩人并不能自己掌握。因此，涉案房屋不能办理产证，答辩人不存在过错。张建敏与刘宝民、吕志红的《房屋买卖协议书》明确约定“由甲方（刘宝民、吕志红）应积极配合乙方（张建敏）办理有关房产过户手续，不得以任何理由拒绝（由于该房产属于拆迁安置房，甲方应将该房屋买卖协议拿到涉案房屋所在的管理部门齐庄社区进行登记备案）。但是刘宝民、吕志红未能按照合同约定及时向齐庄社区进行登记备案，导致上诉人错误查封。综上，一审判决认定事实清楚，上诉人的上诉理由不能成立。请求二审驳回上诉，维持原判。原审被告刘宝民、吕志红答辩称：原审法院认定事实清楚。原审第三人张建敏答辩称：45000元房款是经偃师市法院执行局达成协议后支付的。原审原告康莹菲向一审法院起诉请求：1.停止执行被执行人刘宝民、吕志红名下偃师市旭日华庭四号楼一单元2904号房产；2.确认上述房屋归原告所有；3.本案诉讼费等各项费用由被告承担。一审法院认定事实：被告刘宝民、吕志红夫妇系偃师市伊洛街道办事处齐庄社区居民委员会居民，在齐庄村拥有宅基一处，刘宝民、吕志红在借被告赵金辉款时，将该宅基抵押给被告赵金辉，并将土地使用证交给被告赵金辉，但未办理抵押登记手续。后齐庄社区进行城中村改造，被告刘宝民上述宅基被征用，被告刘宝民于2017年5月6日通过城中村改造取得偃师市旭日华庭4号楼1单元2904室、3004室房产两套，房屋面积均为124.72平方米。第三人张建敏与被告吕志红、刘保民民间借贷纠纷一案，本院于2017年4月19日作出（2017）豫0381民初517号民事判决书，判决吕志红、刘宝民于判决生效之日起5日内归还张建敏借款本金20万元及利息。判决生效后，张建敏申请执行。在执行过程中，吕志红、刘保民作为甲方，张建敏作为乙方，双方于2018年4月4日签订房屋买卖协议一份，协议内容为：“一、甲方自愿将坐落于偃师市太学路与××交叉口旭日华庭小区4号楼1单元2904室（建筑面积124平方米，属于拆迁安置房，无房产证，）房地产出卖给乙方。二、双方协议上述房地产总价款为大写：四十五万元整，即人民币小写450000元整。三、由于甲方之前欠乙方本息贰拾玖万元（小写290000元），详见偃师市人民法院民事判决书（2017）豫0381民初517号。经甲乙双方商定上述房屋买卖时，乙方向甲方冲抵债务贰拾伍万伍仟元，小写255000元。此次房屋买卖交易时乙方只需向甲方付款壹拾玖万伍仟元，小写195000元。四、……五、乙方支付定金后，甲方应无偿积极配合乙方办理有关房产过户手续，不得以任何理由拒绝（由于该房产属于拆迁安置房，甲方应将该房屋买卖协议拿到旭日华庭所在的管理部门齐庄社区，社区物业办进行登记备案）。今后如果有条件办理房产证时，甲方积极配合乙方办理房产证手续……。”协议签订后，张建敏于2018年4月12号应刘宝民、吕志红的要求转入王会军银行卡150000元，后于同年4月30日付刘宝民、吕志红45000元现金，刘宝民、吕志红给张建敏出具了收据。2018年4月30日刘宝民、吕志红、张建敏到本院执行局达成执行和解协议，执行和解协议的内容为：按（2017）豫0381民初517号民事判决：刘宝民、吕志红应归还张建敏借款本金20万元及利息、本案受理费4300元、保全费1770元，现因吕志红、刘保民无力清偿该笔债务，自愿以位于偃师市太学路与××交叉口旭日××小区××单元××室、建筑面积124平方米的拆迁安置房（无房产证）卖给张建敏抵偿债务（双方已于2018年4月4日自行协商交易，并签订了房屋买卖协议书，已自行交接完毕）。张建敏不再要求法院进行执行，同意此案结案。2018年6月11日，张建敏作为甲方，康莹菲作为乙方，双方签订房屋买卖协议书一份，协议内容为：一、甲方自愿将坐落于偃师市太学路与××交叉口旭日华庭小区4号楼1单元2904室（建筑面积124平方米，属于拆迁安置房，无房产证）房地产出卖给乙方。（该房屋是张建敏与刘宝民、吕志红夫妇由于欠款抵债的房子。附张建敏与刘宝民、吕志红工夫妇签订的房屋买卖协议及相关证据，证明该房产属于甲方所有）。二、双方议定上述房产总价款为人民币大写：肆拾贰万元整，人民币小写420000元。房款分两期付清，2018年6月15日之前，乙方向甲方付第一期房款贰拾叁万元整（23万），其中壹万元（1万元）为乙方付给甲方的利息；2019年6月15日之前，乙方向甲方付第2期房款贰拾万元整（20万）。三、交房日期：自第一期房款付清一周内，甲方交房给乙方。四、由于该房产属于拆迁安置房，甲方应将该房屋买卖协议拿到旭日华庭所在的管理部门齐庄社区物业管理办公室进行登记备案，今后如果有条件办理房产证时，甲方应无偿积极配合乙方办理房产证手续……。协议签订当日，张建敏给原告康莹菲出具收据一张，载明：“收据今收到康莹菲购房款230000元（贰拾叁万元整）收款人张建敏2018年6月11日。”之后原告康莹菲陆续支付支付张建敏购房款。2018年12月23日原告康莹菲向洛阳市华庭物业管理有限公司缴纳电费71元，2018年12月27日原告康莹菲与洛阳市华庭物业管理有限公司签订了房屋装饰装修管理协议、装修承诺书、消防安全责任书，并向洛阳市华庭物业管理有限公司缴纳了2019年1月1日至2019年12月31日的物业费1616元、装修管理费374元、装修保证金1000元、2019年1月至2019年12月31日的代收垃圾处理费60元。赵金辉与刘宝民、吕志红民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月24日，作出（2019）豫0381民初1129号民事判决书，判决刘宝民、吕志红于判决生效之日起10日内共同偿还赵金辉借款本金80万元及利息。本院在审理过程，赵金辉申请财产保全，本院于2019年4月11日作出（2019）豫0381民初1129号民事裁定书，裁定冻结被告刘宝民，吕志红银行存款90万元或查封价值90万元的其他财产。2019年4月17日，本院依据存放于偃师市伊洛街道办事处齐庄社区居民委员会的安置房分配表，查封被告刘宝民名下偃师市旭日华庭4号楼1单元2904号、3004号的房产，并张贴公告。判决生效后，赵金辉申请执行，本院于2019年7月2日立案执行，执行过程中，原告康莹菲向本院提出执行异议，本院于2019年11月26日作出（2019）豫0381执异46号执行裁定书，裁定驳回康莹菲的异议请求。后康莹菲不服诉于我院。一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案所涉房产系被告刘宝民、吕志红因宅基地房屋被拆迁取得的安置房，虽然没有办理房产证，但被告刘宝民、吕志红依法享有对本案所涉房产占有、使用、收益和处分的权利。本案第三人张建敏与被告刘宝民、吕志红于2018年4月4日签订的书面《房屋买卖协议》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，系合法有效的合同。合同签订后，第三人张建敏于2018年4月30日前支付了全部的房款。之后，原告康莹菲基于第三人张建敏与被告张宝民、吕志红所签订的《房屋买卖协议》，与第三人张建敏于2018年6月11日签订了《房屋买卖协议》，该协议同样系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，系合法有效的合同，同时，康莹菲也按合同约定支付了张建敏的购房款，张建敏也按照合同约定，将房屋交付给了康莹菲。康莹菲收房后，于2018年12月23日向洛阳市华庭物业管理有限公司缴纳了电费、于2018年12月27日向洛阳市华庭物业管理有限公司签订了房屋装饰装修管理协议、装修承诺书、消防安全责任书，并缴纳了2019年1月1日至2019年12月31日的物业费、装修管理费、装修保证金、2019年1月至2019年12月31日的代收垃圾处理费等，实际占有了本案所涉房产。本院于2019年4月17日对该房产的查封在此之后。由于本案所涉房产尚不具备办理房产转移登记手续的条件，且两份房屋买卖协议书分别约定由刘宝民和吕志红、张建敏到旭日华庭所在的管理部门齐庄社区进行登记备案，未办理过户登记非原告康莹菲、第三人张建敏自身原因。综上，原告康莹菲提交的证据足以证明其权利能够排除人民法院依法采取强制执行措施的效力。关于原告要求确认上述房屋归原告所有的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立，变更和消灭，依据法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案原告康莹菲在购买本案所涉房产后，尚未到相关部门进行登记，故原告要求确认本案所称所涉房产归其所有的请求，不予支持。审理中，被告赵金辉辩称，原告康莹菲不具备本案的诉讼主体资格，本院认为，原告康莹菲与第三人张建敏签订房屋买卖合同，原告康莹菲作为购买本案所涉房产的合同相对人，系本案所涉房产的利害关系人，因此，原告康莹菲系本案适格的诉讼当事人。被告赵金辉的该答辩理由，本院不采信。审理中，被告赵金辉辩称，张建敏与刘宝民、吕志红签订的房屋买卖协议、康莹菲与张建敏签订的房屋买卖协议，违反法律强制性规定，系无效合同。本院认为，本案所涉房产系被告刘宝民、吕志红因宅基地房屋被拆迁取得的安置房，被告刘宝民、吕志红依法享有对本案所涉房产占有、使用、收益和处分的权利，即使没有办理房产证，也不影响其享有上述权利。被告刘宝民、吕志红因借的第三人张建敏的款未还被执行，执行过程中双方于2018年4月4日签订了《房屋买卖协议》，被告张宝民、吕志红将本案所涉房产以45万元的价格，转让给了第三人张建敏，房款除抵案件执行款外，张建敏又向刘宝民、吕志红支付了19.5万元购房款，该房屋买卖合同约定的购房款虽然有一部分系债权冲抵，但系在双方当事人自愿的情形下，将原有的债权转变为购房款，系当事人的真实意思表示，该行为并未被法律所禁止，同时，不存在以明显不合理的价格转让财产，损害其他债权人的利益的情形。原告康莹菲与张建敏签订的房屋买卖协议是在张建敏与刘宝民、吕志红《房屋买卖协议》履行之后签订的，也系但双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。综上，张建敏与刘宝民、吕志红于2018年4月4日签订的《房屋买卖协议》、张建敏与康莹菲于2018年6月11日签订的《房屋买卖协议》均合法有效。被告赵金辉的该答辩理由，应不予采信。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、本院停止对偃师市旭日华庭4号楼1单元2904号房产的执行。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费8050元，由被告赵金辉、刘宝民、吕志红、第三人张建敏共同承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。本院（2019）豫0381执异46号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人赵金辉在二审中提交两组证据供法庭参考。第一组证据共两份，为洛阳市华庭物业管理公司在二零一八年十二月二十三日收取电费登记表。证明方向：原审法院认定二零一八年十二月二十三日当天被上诉人康莹菲向华庭物业管理公司缴纳电费的事实严重错误，该登记表上并没有显示华庭物业公司收取被上诉人康莹菲的电费，因此一审认定事实不清；第二组证据，洛阳华庭物业管理公司用户购电收据三份。证明2018年12月22日当天，该公司向郭洪武出具用户购电收据一份，收取了郭洪武电费71元，后将郭洪武的名字更换为康莹菲的名字，而且重新出具收据的时间是二零一八年十二月二十七日，充分说明存在票据更换行为，一审法院认定事实不清。被上诉人康莹菲质证：首先，上述证据不属于二审新证据；其次，2018年12月23日用户购电收据写的名字是康莹菲，电话号码也是康莹菲的电话，足以证实交电费正是康莹菲本人。原审被告刘宝民、吕志红质证：没有意见。原审第三人张建敏质证：没有意见。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案争议焦点在于康莹菲是否对案涉房屋享有足以阻却执行的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案原审第三人张建敏与吕志红、刘保民民间借贷纠纷一案执行中，双方达成执行和解，并于2018年4月4日签订《房屋买卖协议书》，应视为张建敏与吕志红、刘保民在本案所涉房屋被查封前存在着以房抵债的执行和解行为，等同于一般房屋买卖合同。河南省偃师市人民法院亦于2018年4月30日作出（2017）豫0381执937号执行案件结案通知书予以结案。基于此张建敏又于2018年6月11日与康莹菲就案涉房屋所签订的《房屋买卖协议》，同样系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，且康莹菲实际支付了房款并占有房屋。因案涉房屋购买时性质（系拆迁安置房，当时尚不能办理房产证手续）问题无法办理过户登记，原审法院的查封亦是依据存放于偃师市伊洛街道办事处齐庄社区居民委员会的安置房分配表进行办理，故不能由此认定康莹菲存在主观过错，应属非因康莹菲自身原因未能及时办理过户登记的情形。鉴于张建敏与康莹菲签订《房屋买卖协议》以及支付房款、交付并实际占有涉案房屋等行为早于案涉房屋被查封之日，且非因康莹菲自身原因未能及时办理过户登记的情形，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，享有足以阻却执行的民事权益。综上所述，赵金辉的上诉请求理由不充分，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由康莹菲负担。本判决为终审判决。审判长 翟 涛审判员 胡豫勇审判员 张予洛二〇二〇年十二月二十九日法官助理白璐书记员岳瑞莹