北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初16314号原告（反诉被告）：郑文清，女，1962年4月5日出生，汉族，北京文清胜利园林用品经营中心法定代表人，住北京市房山区。委托诉讼代理人：朱加胜（系原告郑文清之夫），住北京市房山区。被告（反诉原告）：苗苗，女，1981年1月12日出生，汉族，无业，住北京市亦庄开发区。委托诉讼代理人：吴中，北京市一法律师事务所律师。原告(反诉被告)郑文清与被告（反诉原告）苗苗租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑文清的委托诉讼代理人朱加胜、被告苗苗的委托诉讼代理人吴中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑文清向本院提出诉讼请求：1.判令苗苗支付从2020年5月2日至2020年8月20日的房屋租金114000.48元（按照1055.56元/日计算，共计108日）；2.判令苗苗支付违约金31667元；3.判令苗苗支付郑文清补办电卡费50元、电费100元；4.判令苗苗支付本案诉讼费用。事实和理由：2019年9月1日，苗苗与郑文清关于租赁郑文清北京市大兴区兴华大街（二段）19号院2号楼1层102室（以下简称涉案房屋）签订北京市房屋租赁合同，房屋用于开设月子会所，租金价格为每月31667元，租金支付方式为半年付一次，租赁期限为六年，从2019年10月2日至2024年10月1日。郑文清于2019年9月1日将房屋交付苗苗，并给了苗苗一个月的免租期，苗苗支付房屋租金到2020年3月25日。2020年2月15日苗苗通过微信告诉郑文清有解除合同的打算，但是苗苗一直待在老家，迟迟不来与郑文清办理书面解除合同手续以及交还钥匙并将房屋腾出退还给郑文清，导致郑文清也无法将房屋再次出租。现在苗苗拖欠郑文清房屋租金将近四个月了，为保护郑文清合法权利，根据《中华人民共和国合同法》以及双方签订的北京市房屋租赁合同，特起诉至贵院，愿判如所请。苗苗辩称，不同意郑文清所有的诉讼请求，2020年2月15日苗苗明确通知郑文清表示不再租赁该房屋，郑文清表示同意，按照合同约定提前一个月通知，双方于2020年3月15日解除租赁合同，苗苗已于2020年2月15日搬出该房屋，租赁合同约定的房屋交割清单是空白并且双方均已经签字，所以苗苗无可交接的物品及事项。苗苗多次向郑文清要求返还剩余房租，由于没有收到剩余的房租及押金，苗苗在2020年2月29日微信中再次向郑文清提出返还剩余房租，郑文清不进行任何回复，苗苗2020年3月份生孩子，2020年7月10日苗苗再次通过微信要求郑文清返还剩余房租，郑文清仍不返还剩余房租，因疫情期间郑文清没有将房屋再次出租，所以郑文清不但不返还苗苗剩余房租，反而要求苗苗支付更多房租。从该房屋使用的水电量情况，均能证明苗苗提出解除合同后，并未占有使用该房屋，苗苗申请法院调取从2020年3月至2020年8月该房屋水电量的使用情况。综上所述，请求法院在查明事实的情况下，依法驳回郑文清的诉讼请求。苗苗向本院提出反诉请求：1.请求确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年3月15日解除；2.请求判令郑文清向苗苗返还2020年3月16日至2020年3月31日剩余租金16344.26元；3.请求判令郑文清向苗苗返还押金31667元；4.请求判令由郑文清承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年9月1日，郑文清与苗苗签订《北京市房屋租赁合同》，并约定，郑文清将涉案房屋出租给苗苗使用。双方约定租赁期限自2019年10月2日至2024年10月1日，租金为31667元/月，支付方式为半年付，押金为31667元。苗苗已将租金交纳至2020年3月31日，且已正常缴纳押金。2020年2月15日，苗苗明确通知郑文清表示不再继续租赁该房屋，要求解除租赁合同，郑文清亦表示同意。根据双方签订的租赁合同第九条第二款约定“乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应租金”。因此，双方签订的租赁合同已于2020年3月15日解除，且苗苗已在2020年2月15日搬出涉案房屋。在双方签订的租赁合同解除后，苗苗亦多次通知郑文清收房，并要求退还剩余租金及押金，郑文清均表示因疫情原因无法看房进行推脱。因苗苗当时正处于怀孕生育时期，不方便走动遂同意郑文清的说法。但截至苗苗起诉之日，郑文清仍未返还苗苗剩余租金及押金。综上，根据合同法、民事诉讼法的相关规定，向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持反诉郑文清的诉讼请求。郑文清对苗苗的反诉辩称，不同意双方的租赁合同于2020年3月15日解除，因为苗苗没有将钥匙交还郑文清，而且室内物品也没有搬走，只是2020年2月15日晚上通知郑文清解除合同，当时郑文清答应了，但是之后苗苗迟迟不给钥匙迟迟不交房，因为苗苗没有找到下一个租赁的地址，后来苗苗又想继续承租涉案房屋，到2020年6月20日时苗苗又想把店转给郑文清，郑文清没同意。到2020年7月16日时，苗苗还在搬家，双方在2020年8月20日交接的房屋，交的钥匙、电卡，苗苗写了交接条。不同意苗苗第二项诉讼请求，当时苗苗还占用着涉案房屋。不同意返还押金，押金是抵做租金用了。本院经审理认定的事实如下：郑文清为涉案房屋的所有权人。2019年9月1日，郑文清（出租人、甲方）与苗苗（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定郑文清将涉案房屋出租给苗苗使用，租赁用途为商业；合同第三条约定租赁期限自2019年10月2日至2024年10月1日，共计五年。甲方给乙方预留装修及搬家免租期为2019年9月2日至2019年10月1日；合同第四条约定租金及押金：（一）租金标准：31667元/月，支付方式为半年付，年租金总计380000元。支付方式为押一付六，各期租金支付日期为2019年9月1日，2020年3月25日，2020年9月25日，2021年3月25日以后依此类推；（二）押金31667元。租金期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；合同第五条约定其他相关费用的承担方式：租赁期内的下列费用中，7由甲方承担，1.2.3.4.5.8.10.11由乙方承担：（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费；合同第九条违约责任（二）约定：租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同签订当日，苗苗缴纳押金及六个月租金共计221669元。苗苗用涉案房屋进行经营月子中心。因疫情影响，苗苗无法正常经营，于2020年2月15日通过微信向郑文清提出解除合同，郑文清表示同意。苗苗称其于2020年3月15日搬离涉案房屋，但未提交证据证明。郑文清和苗苗的微信聊天记录显示：2020年7月11日，郑文清问“苗苗，搬完了吗？”苗苗表示“好的，我尽快将东西搬走。”2020年8月15日，双方尚未办理交接手续。2020年8月20日，苗苗与郑文清办理交接手续，苗苗将涉案房屋钥匙及水电卡交付给郑文清。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。郑文清与苗苗之间签订的《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。关于合同解除问题。双方均认可合同已经解除，但就合同解除的时间双方存在争议。苗苗于2020年2月15日通过微信向郑文清提出解除合同，郑文清表示同意，根据合同第九条约定，故本院确定双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年3月15日解除。结合双方的聊天记录，合同解除后，双方并未办理房屋交接手续，直至2020年8月20日，苗苗将涉案房屋腾退完毕，并将涉案房屋的钥匙、水电卡返还给郑文清，故苗苗应支付2020年3月16日至2020年8月20日期间的房屋占有使用费。因苗苗支付租金至2020年4月1日，郑文清主张苗苗支付的押金抵扣一个月的租金，认可苗苗支付租金至2020年5月1日，本院无异议。故苗苗还需支付郑文清2020年5月2日至2020年8月20日期间的房屋占有使用费。对郑文清要求苗苗支付2020年5月2日至2020年8月20日期间房屋占有使用费114000.48元的诉讼请求，经计算，该金额并无不当，本院予以支持。关于违约金。因苗苗认可其存在违约行为，同意支付违约金，本院无异议。故对郑文清要求苗苗支付违约金31667元的诉讼请求，本院予以支持。关于补办电卡费和电费的诉讼请求，本院不予支持。对苗苗要求郑文清返还2020年3月16日至2020年3月31日期间剩余租金的诉讼请求，本院不予支持。对苗苗要求郑文清返还押金31667元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条规定，判决如下：一、确认郑文清与苗苗于2019年9月1日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年3月15日解除；二、苗苗于本判决生效之日起十日内给付郑文清2020年5月2日至2020年8月20日期间房屋占有使用费114000.48元；三、苗苗于本判决生效之日起十日内给付郑文清违约金31667元；四、驳回郑文清的其他诉讼请求；五、驳回苗苗的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1608元，由郑文清负担1元（已交纳），由苗苗负担1607元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费500元，由苗苗负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年十二月九日法官助理 常欣月书 记 员 赵宝维