河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终5037号 上诉人（原审被告）：宋素梅，女，1964年4月25日出生，汉族，住广阳区。 委托诉讼代理人：成亮,河北律清律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：田坤，男，1983年10月24日出生，汉族，住廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：王超，河北张克锋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马继华，河北张克锋律师事务所律师。 原审第三人：廊坊市万众房地产经纪有限公司，住所地廊坊市广阳道**门市，统一社会信用代码：91131003319945057F。 法定代表人：王金龙，系该公司经理。 委托诉讼代理人：崔洁。 上诉人宋素梅因与被上诉人田坤、原审第三人廊坊市万众房地产经纪有限公司（以下简称万众公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2019）冀1003民初5262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人宋素梅的委托诉讼代理人成亮、被上诉人田坤的委托诉讼代理人马继华、原审第三人廊坊市万众房地产经纪有限公司委托诉讼代理人崔洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋素梅上诉请求：1.请求中院撤销(2019)冀1003民初5262号民事判决书，依法改判驳回全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：首先，人民法院送达的起诉状不是合同法规定的解除合同的通知，涉案合同没有解除。其次，上诉人没有违约行为，不应解除合同。补充协议约定为2019年5月15日前双方完成过户手续，达成补充协议后，被上诉人称其不想买了，且失联，故无法完成过户。上诉人随时可办理解押手续。庭上补充事实和理由：1.根据补充协议第2条约定，田坤应于2019年1月25日前将首付款以银行托管的方式交付上诉人，但至今没有交付，故田坤违约在先，不应享有解除权。根据补充协议第4条的约定，我方将另行起诉主张总房款百分之二十的违约金。2.在订立合同时，田坤和中介都知道房本还没有办下来，且存在抵押，而去银行申请解押的时间就要晚于2019年1月25日，这天是没有办法解押办房本的，所以就时间点应当理解。上诉人办理房本所需的购房合同在第三人存有一份，上诉人多次索要第三人以案件涉诉为由，没有给付上诉人，导致上诉人没有办法正常办理房本，由此第三人存在过错，应当折减中介费，故双方和中介对纠纷的发生都有过错，即便解除合同上诉人也不应当承担违约责任。 田坤答辩称，1.原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。2.双方合同之所以解除是因上诉人无法按照双方约定办理抵押注销手续，导致被上诉人无法正常办理过户，且在被上诉人多次联系上诉人办理此事，上诉人一直拖延解决，因此被上诉人有权解除合同并要求对方支付违约金等损失。 廊坊市万众房地产经纪有限公司答辩称，1.我方认为原审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。2.上诉人在签订合同后经我方多次催促仍不继续履行执行该合同，且中途宋素梅的儿子与儿媳以老人生病推脱，他们已经办完房本，等待田坤过户，实际他没有办理房本。我认为我方没有过错。 田坤向一审法院起诉请求：1．判决解除双方签订的《廊坊市存量房买卖合同》，判令被告返还原告定金10万元；2．判决被告向原告支付违约金25.2万元、居间代理费4.32万元；3．本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年1月8日、9日，原告田坤（乙方、买受方）与被告宋素梅（甲方、出卖方）以及第三人万众公司（丙方、居间方）签订《廊坊市存量房买卖合同》《居间服务合同》《补充协议》，约定原告购买被告位于东安××××1-1402房屋，成交价格126万元，居间代理费43200元由原告负担，房屋已设定抵押，抵押权人为工商银行，被告应于2019年1月25日前办理抵押注销手续。同时，《补充协议》第二条关于房屋交易具体事宜的约定为：“1．定金：乙方于2019年1月8日向甲方支付定金10万元整，《买卖合同》签署时该定金则视为首付款的一部分。2．房屋评估：甲方应在接到乙方评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。3．首付款：乙方于2019年1月25日前将首付款63万元整（含乙方已支付的全部定金10万元整）以银行托管方式支付甲方。4．申请购房贷款：甲乙双方应于2019年1月25日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。5．权属转移登记：甲乙双方同意，在贷款机构签发批贷函后5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和／或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理相关手续：乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。6．物业交割……。”第四条违约责任第2款约定为：“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得；（2）该房度被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。”《补充协议》签订当日，原告向被告支付定金10万元，向第三人支付居间代理费45000元。数日后，第三人退还居间代理费1800元。2019年4月4日，原告与被告签订《房屋交易补充协议》，约定：“依据房屋买卖合同签约，出卖方将东安路王寨新村22号楼1单元1402（格林郡府22号楼1单1402）已经逾期，现双方补充协议，出卖方宋素梅承诺于2019年5月15日前完成双方过户手续，2019年5月15日未完成，双方自愿承担法律后果。”承诺期届满后，被告仍未办理房屋抵押注销手续，原告遂将其诉至本院。2020年4月21日，原告签收载有主张解除合同的起诉书。庭审中，被告对退还定金、中介费无异议，但认为违约金过高，不同意按约定给付。另查明，2012年9月11日，被告从开发商荣盛房地产发展股份有限公司处购买涉案房屋，双方签订《商品房买卖合同》，并于当月18日办理备案登记，至今未领取权属证书。上述事实有《廊坊市存量房买卖合同》《补充协议》《房屋交易补充协议》《居间服务合同》、廊坊市万众预收费用收据、定金收条、《商品房买卖合同》及当事人陈述等可证。 一审法院认为，当事人应当遵守诚实信用原则、按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告以及第三人签订的《廊坊市存量房买卖合同》及相应的补充协议均是各方真实意思表示，合同约定了原、被告的权利义务以及违约责任。被告怠于履行合同约定的义务，原告以诉讼方式提出解除合同，符合约定解除的条件，被告于2020年4月21日签收未提出异议，确认《廊坊市存量房买卖合同》于2020年4月21日解除。合同解除后，被告已收取的定金应予返还。庭审中，原告主张按《补充协议》约定的标准支付违约金，被告抗辩违约金约定过高，结合原告付款情况、被告违约程度，酌情将违约金调整为按房屋总价款的10%即12.6万元。同时，根据合同约定，违约方应承担居间服务费，对原告主张的被告支付中介费43,200元，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告田坤与被告宋素梅于2019年1月9日签订的《廊坊市存量房买卖合同》；二、被告宋素梅于本判决生效之日起十日内向原告田坤返还定金10万元，并支付违约金126,000元、居间代理费43,200元，合计269,200元；三、驳回原告田坤其他诉讼请求。案件受理费7,228元，减半收取3,614元，由被告宋素梅负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任，没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人以没有时间办理房本为由怠于履行合同约定的义务，被上诉人以诉讼方式提出解除合同，符合约定解除的条件，一审法院判决解除双方签订的合同并无不当，应予维持。 综上所述，宋素梅的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,338元，由上诉人宋素梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 帆 审 判 员  汪铁刚 审 判 员  丁德松 二〇二〇年十二月十五日 法官助理  郑培明 书 记 员  杜亚杰 ——