海南省海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民再60号原审原告：海南海业诚信投资有限公司，住所地海南省海口市国贸大道海源大厦****。法定代表人：李雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋海龙，甘肃合睿律师事务所律师。原审被告：海口市秀英区书场村经济合作社，住，住所地海南省海口市秀英区书场村/div>负责人：王琼军，该合作社主任。委托诉讼代理人：徐佳欢，海南瑞来律师事务所律师。原审原告海南海业诚信投资有限公司（以下简称海业公司）与原审被告海口市秀英区书场村经济合作社（以下简称书场村）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院（2014）海中法民二初字第3号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年11月10日作出（2020）琼01民监11号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告海业公司的委托诉讼代理人宋海龙、原审被告书场村负责人王琼军及委托诉讼代理人徐佳欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告海业公司诉称，海业公司与书场村于2010年7月10日签订一份《还款协议》，约定书场村于协议签订三日内返还海业公司500万元；于协议签订七日内返还海业公司500万元；于协议签订十日内返还海业公司1000万元，共计人民币2000万元整，上述协议经海南省海口市椰城公证处以（2010）椰城证经字第552号《具有强制执行效力的债权文书公证书》进行了公证。上述协议签订后，书场村未能履行还款义务，已经构成违约。应海业公司的申请，海南省海口市椰城公证处于2010年8月24日出具了（2010）椰城证经字第662号《执行证书》，确定海业公司可持该公证书申请强制执行的权利为人民币500万元及利息。海业公司持上述《具有强制执行效力的债权文书公证书》和《执行证书》向海口中院申请强制执行，海口中院经审查认为书场村、海业公司双方在《还款协议》中并未约定利息，《执行证书》将利息作为海业公司申请执行的权利，既无法确定该利息的计算标准，又超出了《还款协议》的范围，存在错误，遂于2013年11月13日以（2013）海中法执字第501号《执行裁定书》裁定对海南省海口市椰城公证处（2010）椰城证经字第662号《执行证书》不予执行。基于以上事实和理由，海业公司特向法院起诉，请求判令：1.书场村立即偿还海业公司2000万元债务及利息7768427.4元（利息自2010年8月25日起按银行一年期贷款利率双倍计算，计算至2013年10月31日为7768427.4元，具体数额应计算至书场村还清债务时止）；2.书场村承担本案诉讼费用。原审被告书场村辩称，支持原审判决，具体理由如下：一、关于双方之间的合同履行情况。2007年7月27日，书场村与海业公司签订《合作建房合同书》，约定书场村以其所有的70亩土地作为出资、海业公司以本项目开发所需资金为出资，组成项目公司，共同经营，共享利润。双方以项目建成的房产分配收益。项目建成后书场村分得房屋建筑面积14800平方米。在取得14800平方米房产后，书场村在项目公司的15％股权与房产自动折抵归海业公司所有，书场村不参与项目公司的其它利益分配。之后发生的与该项目公司相关的事情均由海业公司负责并承担相应的法律后果。该合同附有书场村村民代表大会会议签到表及吴美花等93位村民签名，并同时写明“书场八队以本队位于金滩路南侧那昌田洋七十亩集体用地与海业公司合作建房，其合作方式见《合作建房合同书》。2007年5月30日，经全队村民大会讨论通过，同意以上合作方案”。2009年11月18日，书场村与海业公司签订了一份《合作建房合同书》，约定书场村提供第八生产队拥有的位于海口市金滩路南侧土地[集体土地所有权证号：海口市集有（2008）第000001号]，约85亩与海业公司合作建设住宅小区。项目建成后书场村分得房屋建筑面积14800平方米，取得该收益后，书场村名下15％股权自动转至海业公司名下，不再参与项目公司其他利益分配。项目土地获得《集体土地使用权证》并符合报建条件后的十日内，海业公司向书场村支付1000万元，作为履行合同的保证金。上述保证金在本项目取得施工许可证之日起十日内，但最晚于2010年4月30日前，书场村须全额返还给海业公司用于合作项目的建设投入。双方于2009年11月26日将该份合同办理了公证。2009年12月16日，书场村与海业公司在2007年7月27日、2009年11月18日签订合同的基础上，签订了《合作建房补充合同》，就书场村应分得14800平方米的房产处置问题约定如下：因政策原因，双方在合作过程中不再成立项目公司。就《合作建房合同书》约定书场村应分得的14800平方米房产，海业公司以每平方米1500元整体打包回购，共计2220万元，由海业公司分两次支付。书场村在收到回购款后在项目中不再享有其他权益。2010年1月13日，海业公司与书场村签订《房屋产权回购协议书》，书场村将其所应分得的房屋产权合计14800平方米以总价2220万元的价格全部由海业公司回购，回购的方式为，协议签订5日内，海业公司支付首期回购款1000万元至书场村指定账户，合作建房土地过户至海业公司名下后5日内，海业公司将剩余回购款1220万元一次性支付至书场村账户。合同附件由158名房屋所有人及其亲属代表签名。2010年1月26日，经书场村八队村民大会及村民代表会议讨论通过，1000万元房屋回购款已分配给八队村民。2010年1月13日，双方还签订了一份《合作建房合同书》的补充协议，约定1000万元作为履约保证金支付给书场村，书场村应在保证金到达账户之日起2个月内将保证金全额返还给海业公司，用于本项目的建设投入。在书场村收到履约保证金后，如书场村违反《合作建房合同书》或本协议约定，致使合作无法继续履行，书场村须双倍返还保证金，并赔偿海业公司为本项目已支付的各项投资。据此，海南省海口市椰城公证处作出（2010）椰城证经字第34号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2010年7月10日，书场村与海业公司签订了一份《还款协议》约定，海业公司于2010年1月19日转入书场村账户的1000万元，因书场村未在约定期限内返还，构成违约，按约定应双倍返还海业公司的损失赔偿共计2000万元。2010年7月10日，双方签订的《合作建房合同书》履约及土地使用权归属条款中明确了海业公司将书场村应得利益以房屋回购款的形式支付后，书场村在合作建房项目中不再享有权益。海业公司根据2010年7月10日签订的《还款协议》向书场村主张偿还2000万元债务及利息没有事实与法律依据。海业公司转给书场村的1000万元实际为书场村在合作中的利润，书场村已向村民发放。该份还款协议的内容属于处分集体财产，没有经过村民会议讨论决定，属无效协议。二、原审判决应予维持。根据海业公司与书场村签订的一系列合同及合同履行情况可知，书场村在本项目中不承担经营风险，只收取固定收益，不符合合作的本质。海业公司使用集体土地建设住宅小区违反了原土地管理法第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但是兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”及第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，海业公司与书场村签订的合同属于无效合同。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。综上，原审判决基于双方签订的合同无效，因合同取得的财产应予返还的规定，判令书场村向海业公司返还1000万元没有错误，请求维持原审判决。本院原审认定案件事实：2007年7月27日，书场村与海业公司签订一份《合作建房合同书》，约定双方就合作开发房地产项目达成以下协议，具体内容为：书场村以其所有的约70亩土地作为出资，海业公司以本项目开发所需的资金作为出资，组成项目公司，共同经营，共享利润。双方以项目建成的房产分配收益，书场村分得建成后的房产14800平方米，可单独建一至两幢六层楼房，其余房产归海业公司所有。书场村占项目公司15%（建成后房产14800平方米）的股权，海业公司占85%的股权，书场村依约定取得14800平方米房产后，其在项目公司15%的股权与房产自动折抵后归海业公司所有，书场村不参与项目公司的其他利益分配。合作开发期限：海业公司应在6个月内依约定办理完毕土地性质变更手续，并取得土地使用权证，自规划报建开始之日，海业公司应在30个月内将符合约定的书场村应得房产交付书场村。本协议生效后，双方都不得单方面将办到项目公司或双方共同名下的土地使用权与他方另行合作，另行转让、出租或抵押。任何一方违反本条规定，除承担300万元违约金外，还须承担由此给对方造成的一切损失。该合同还附有一张签字页，签字页上有吴美花等93位村民签字，并同时写明：“书场八队以本队位于金滩路南侧那昌田洋七十亩集体用地与海业公司合作建房，合作方式详见《合作建房合同书》。2007年5月30日，经全队村民大会讨论通过，同意以上合作方案。”2007年7月27日，书场村在该签字页落款处写了一个《证明》，内容为：上述签名人均为本村八队村民，以上所有签名真实无误，所有签名人均同意书场村与海业公司合作开发建房。2009年11月18日，书场村与海业公司签订了一份《合作建房合同书》，约定书场村提供其第八生产队拥有的位于海口市金滩路南侧土地[集体土地所有权证号：海口市集有（2008）第000001号]与海业公司合作建设住宅小区。合作方式为：书场村以其名下的土地使用权作为出资，海业公司以建设所需要的资金作为出资。书场村占15%股权，海业公司占85%的股权。项目建成后，书场村分得房产建筑面积14800平方米，其余房产归海业公司所有。项目土地获得《集体土地使用权证》并符合报建条件后的十日内，海业公司向书场村支付1000万元人民币，作为履行合同的保证金。上述保证金在本项目取得施工许可证之日起十日内，但最晚于2010年4月30日前，书场村须全额返还给海业公司用于合作项目的建设投入。因书场村村民阻扰、土地使用权存在纠纷等书场村原因致使合同无法按期履行，合同期限相应顺延。如因此造成项目建设延期或海业公司与其他方的合同无法履行，书场村应承担由此产生的全部损失。如因此造成本合同无法继续履行的，书场村需返还海业公司已支付的各项投资，并赔偿海业公司500万元违约金。合同签订前其合同内容已得到书场村第八生产队85%村民的认可同意。双方当事人于2009年11月26日将上述《合作建房合同书》办理了公证。2010年1月13日，书场村与海业公司签订了一份《合作建房合同书补充协议》，约定：书场村与海业公司在共同努力下已将上述土地的土地使用权证办理完毕[土地使用权证号为：海口市集用（2009）第013222号]，为确保双方更好的履行《合作建房合同书》，双方制定本补充协议，内容如下：1、根据《合作建房合同书》约定，海业公司在本协议签订后五日内一次性支付1000万元到书场村指定账户，作为项目合作建设的履约保证金，自该保证金到达书场村账户之日起2个月内（2010年4月1日前），书场村需将上述保证金全额返还给海业公司，用于项目的建设投入。在书场村收到履约保证金后，如书场村违反《合作建房合同书》或本协议约定，致使合作无法继续履行，书场村须双倍返还保证金，并赔偿海业公司为本项目已支付的各项投资。双方当事人均确认双方实际履行的是2009年11月18日的《合作建房合同书》及2010年1月13日的《合作建房合同书补充协议》。2010年1月19日，海业公司通过转账向书场村支付了1000万元保证金。2010年7月10日，书场村与海业公司签订了一份《还款协议》，约定海业公司已按约定于2010年1月19日以转账的形式将1000万元转入书场村账户，现书场村未在约定的期限内返还上述保证金，故双方协商订立以下协议：一、书场村逾期未能返还海业公司上述“保证金”的行为构成违约，按约定应双倍返还海业公司的损失赔偿，共计2000万元；二、书场村承诺以分期付款的方式返还2000万元：1、在本协议签订之日起3日内，以转账的方式返还500万元；2、在本协议签订之日起7天内，以转账的方式返还500万元；3、在本协议签订之日起10天内，以转账的方式返还1000万元。2010年7月20日，海南省海口市椰城公证处作出（2010）椰城证经字第552号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对2010年7月10日书场村与海业公司签订的《还款协议》进行公证并赋予其强制执行的效力。2010年8月23日，海业公司向海南省海口市椰城公证处申请出具其与书场村签订的具有强制执行效力的《还款协议》的执行证书。2010年8月24日，海南省海口市椰城公证处作出（2010）椰城证经字第662号《执行证书》，告知海业公司可持该公证书向人民法院申请执行权利500万元及利息。2012年1月12日，海业公司向书场村发了一份《催款函》，内容为：依据（2010）椰城证经字第552号《具有强制执行效力的债权文书公证书》及（2010）椰城证经字第662号《执行证书》，书场村应向海业公司偿还2500万元，但至今为止，书场村未支付任何款项，根据有关规定，书场村应支付利息4149589.04元，请书场村于2012年1月30日前偿还上述款项。2013年10月29日，海业公司向本院申请执行其与书场村的公证债权文书，本院于2013年11月13日作出（2013）海中法执字第501号《执行裁定书》，以双方当事人在《还款协议》中并未约定利息，（2010）椰城证经字第662号《执行证书》将利息作为海业公司申请执行的权利，既无法确定该利息的计算标准，又超出《还款协议》的范围为由，对（2010）椰城证经字第662号《执行证书》不予执行。2013年12月27日，书场村第八生产队村民代表吴琼英、李文伟、李恩德、李国文、吴琼胜就本案海业公司起诉书场村偿还2000万元纠纷的处理方案召开会议讨论，会议决议为：与海业公司和解，确认海业公司有依据的支出，争取与海业公司签订和解协议。2014年7月18日，书场村出具一份《情况说明》，内容为：双方2007年签订《合作建房合同书》时，第八生产队的总人数为370人，满18周岁以上的有308人，每个签字的村民都是代表其一户成员签字，因此，从签名的情况看，已经有超过83%的村民同意合作。同时，书场村还附了一份村民统计一览表，统计了签字的93位村民所在的家庭成员情况，经书场村统计，该93位签字村民所代表的家庭人员合计为306人，均为成年人。另查明：书场村用于与海业公司合作的土地位于海口市金滩路南侧[集体土地所有权证号：海口市集有(2008)第000001号]，该土地使用权人为海口市秀英区书场村经济合作社（第八队），土地所有权人为海口市秀英区秀英街道办事处书场村民委员会第八队。该土地类型为集体留用地，用途为集体建设用地，使用权面积为34549.96平方米。海业公司与书场村自愿和解，和解方案如下：双方均同意由书场村向海业公司偿还2000万元款项及利息。另外，本院在审理本案过程中，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，向海业公司释明其与书场村2009年11月18日签订的《合作建房合同书》、2010年1月13日签订的《合作建房合同书补充协议》、2010年7月10日签订的《还款协议》无效，并告知其可在本院限定的期限内变更诉讼请求，但海业公司在本院限定的期限内未向本院提交变更诉讼请求的申请。以上事实有2007年7月27日的《合作建房合同书》及所附的村民签字页、2009年11月18日的《合作建房合同书》、2010年1月13日的《合作建房合同书补充协议》、汇款凭证、《还款协议》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《执行证书》、《执行裁定书》、会议纪要、集体土地使用权证、情况说明、村民统计一览表、庭审笔录及当事人陈述佐证。原审认为：一、关于海业公司与书场村签订的《合作建房合作协议书》及《合作建房合同书补充协议》的效力问题。虽然书场村以第八生产队名下的集体土地与海业公司合作建房的事宜在2007年已经过第八生产队的村民会议讨论通过，但因双方合作建设的是住宅小区。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。因此，本院认为，海业公司与书场村签订的《合作建房合同书》违反了上述法律规定，应属无效合同。《合作建房合同书补充协议》系在《合作建房合同书》基础上签订的协议，也属无效合同。二、关于2010年7月10日书场村与海业公司签订的《还款协议》效力问题。本院认为，书场村与海业公司签订的《还款协议》约定，由于书场村未按约定返还海业公司1000万元保证金，同意按双倍返还海业公司损失2000万元。因书场村同意按该《还款协议》返还2000万元的内容属于处分集体财产，但没有经过村民会议讨论决定，属无效协议。三、关于海业公司与书场村在庭审过程中自愿达成的和解协议是否有效的问题。本院认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。由于书场村自愿向海业公司支付2000万元及利息，属于处分村集体财产，涉及村民的重大利益，因此，应当经村民会议讨论决定，但本案海业公司与书场村自愿达成的和解协议未经村民会议讨论决定，故本院对该和解协议的效力不予确认。四、关于书场村是否应当向海业公司偿还2000万元及利息的问题。本案海业公司依据其与书场村签订的《还款协议》主张书场村向其返还2000万元及利息，但因该协议是无效协议，因此，海业公司无权请求书场村按照该协议向其返还2000万元及利息。但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失。据此，书场村应向海业公司返还1000万元保证金及占用该款项期间的利息，利息从海业公司支付该1000万元保证金之日即2010年1月19日起计算，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计付。对于海业公司所主张超出的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，原审判决如下：一、限书场村于本判决生效之日起一个月内向海业公司返还保证金1000万元及利息（利息自2010年1月19日起至本判决限定履行之日止，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计付）；二、驳回海业公司的其他诉讼请求。案件受理费180642.13元，由书场村负担81289元，海业公司负担99353.13元。本院再审认定案件事实如下：2007年7月27日，书场村与海业公司签订《合作建房合同书》，约定书场村以其所有的位于海口市秀英区金滩路南侧那昌田洋约70亩集体土地使用权作为出资，海业公司以本项目开发所需资金为出资，组成项目公司，共同经营，共享利润。收益分配条款约定双方以项目建成房产进行分配收益，书场村分得建成后房产14800平方米（建筑面积），可单独建一至两幢六层楼房，其余房产归海业公司所有。合作开发期限条款约定，自协议签订之日起双方合作开始，海业公司应在6个月内依合同约定办理完毕土地性质变更手续，并取得土地使用权证。自项目规划报建开始之日起，海业公司应在30个月内将符合约定的房产交付给书场村。书场村应得房产处理方案及交付标准条款约定，由海业公司按1500元/平方米收购，即海业公司在项目整体报建批准后1个月内，必须无条件将书场村应得的14800平方米房产按1500元/平方米全部收购。回购款也在项目整体报建批准后1个月内一次性支付给村民。书场村村民如需要房产的话，由书场村统计户型和面积交由海业公司设计，房价同样按1500元/平方米计算。违约责任条款约定，如因海业公司原因不能按合同约定期限取得合作用地的国有土地使用权证，书场村有权解除合同，所发生的费用均由海业公司承担。如因不可抗力或政府原因造成不能按期取得国有土地使用权证，或不能按合同约定期限交付书场村房产，则合同期限顺延，顺延的时间不超过半年。本协议生效后，双方都不得单方面将办到项目公司或双方共同名下的土地使用权与他方另行合作、另行转让、出租或抵押。任何一方违反本条规定，除承担300万元违约金外，还须承担由此给对方造成的一切经济损失。如果书场村违约在先，海业公司在向书场村追索违约责任的同时，有权向法院起诉要求继续履行合同；如果海业公司出现上述违约，双方所签订的合同协议自动解除，项目公司亦自动解散，土地归还书场村。2009年11月18日，书场村与海业公司又签订一份《合作建房合同书》，其内容与前述合作建房合同书基本相同，但违约金从300万元提高到500万元。2009年11月26日，双方向海南省海口市椰城公证处申请办理了上述合同的公证书[（2009）椰城证经字第822号]。同日，书场村与海业公司签订《合作建房补充合同》，约定因政策原因，双方决定在合作过程中不再成立项目公司，在条件成熟时依政策规定直接将土地过户（出让）到海业公司名下，此时由书场村负责召集村民大会，讨论并通过合同项目土地出让事宜。双方就《合作建房合同书》第三条约定书场村应分得14800平方米的房产处置问题约定如下：（一）就合作建房合同书约定书场村应分得的14800平方米房产，海业公司以每平方米1500元整体打包回购，回购款共计2200万元，由海业公司分两次向书场村支付：1、项目取得《集体土地使用权证》并符合报建条件后，书场村须配合完成书场村分配房产的所有权人与海业公司签订房产回购合同，回购合同签订后的三日内，海业公司即支付整体回购款1000万元（由书场村具体分配到权益人）。2、项目土地办理完国有土地出让手续并过户到海业公司名下（或通过司法程序执行至海业公司名下）之日起三个工作日内，海业公司付清剩余全部回购款1220万元，否则视为违约。书场村收到上述2220万元回购款后，书场村在合作建房合同书约定的项目中不再享有其他权益，项目的其他权益全部归海业公司享有。该协议书还对其他事项进行了约定。2010年1月13日，书场村与海业公司签订《合作建房合同书补充协议》约定：一、书场村提供与海业公司开发用地原为85.56亩，现其中有约33亩土地被海口市规划局规划为公共绿地。书场村同意该33亩土地使用权归海业公司所有。二、根据《合作建房合同书》第八条第四款约定，海业公司在本协议签订后的5日内一次性支付1000万元到书场村账户，作为项目合作建设的履约保证金。三、上述履约保证金支付后，海业公司即开始履行实施海业公司须投入的工作和义务。四、双方约定上述保证金自到达书场村指定账户之日起2个月内（2010年4月1日前），书场村须将该保证金全额退还给海业公司，用于本项目的建设投入。五、在书场村收到履约保证金期间，如本项目土地因其他政策原因导致双方无法继续履行《合作建房合同书》，书场村须在3日内将保证金无条件退还给海业公司，双方互不追究责任。六、在书场村收到履约保证金后，如书场村违反《合作建房合同书》或本协议约定，致使合作无法继续履行，书场村须双倍返还保证金，并赔偿海业公司为本项目已支付的各项投资；如海业公司违反《合作建房合同书》或本协议约定，致使合同无法继续履行，则履约保证金归书场村所有，海业公司已支付的各项投资只能无息收回。七、如书场村无法按本协议第四、五条约定返还保证金，或因书场村违约且无法按本协议第六条承担违约责任，则书场村同意将本项目书场村名下的土地使用权提供给海业公司按相关法律程序执行。八、本协议具有强制执行效力，双方均表示同意强制执行。同日，双方向海南省海口市椰城公证处申请办理公证，该公证处作出《具有强制执行效力的债权文书公证书》[（2010）椰城证经字第34号]。同日，书场村与海业公司签订《房屋产权回购协议书》，约定由于双方合作为初级阶段，房屋尚未开始建设，书场村因其他原因，现决定将其所应分得的房屋产权合计14800平方米以总价2220万元全部由海业公司回购，回购后的市场风险由海业公司自己承担。回购款的支付方式为：本协议签订生效后五日内，海业公司支付首期回购款1000万元到书场村账户；首期款支付后，书场村须协助海业公司将合作建房所用土地过户至海业公司名下，合作建房土地过户至海业公司名下后五日内，海业公司将剩余回购款1220万元一次性支付至书场村指定账户。书场村收到海业公司的全部回购款后，此土地及项目与书场村无关，此项目的所有市场风险及利润均由海业公司承担或享有。本协议生效后任何一方均不得违约，如有违约，违约方除赔偿对方的一切经济损失外，还应按照总回购款的两倍作为罚金赔偿给对方，同时守约方在没有违约的情况下可以提交法院要求继续履行本协议。2010年1月19日，海业公司以保证金为名转账1000万元给书场村。2010年1月20日，书场村出具了《资金往来（暂收、暂付）专用凭证》。2010年1月26日，书场村八队作出合作建房回购款分配方案，将海业公司所付的1000万元以房产回购款名义分配给该队全体村民。2010年7月10日，书场村与海业公司签订一份《还款协议》约定：一、书场村逾期未能返还保证金的行为构成违约，按约定应双倍返还海业公司的损失共计2000万元；二、书场村承诺以分期付款的方式返还2000万元：1、在本协议签订之日起3日内，以转账方式返还500万元；2、在本协议签订之日起7日内，以转账方式返还500万元；3、在本协议签订之日起10日内，以转账方式返还1000万元。2010年7月20日，海业公司向海南省海口市椰城公证处申请办理公证，该公证处作出（2010）椰城证经字第552号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2010年8月24日，该公证处又作出（2010）椰城证经字第662号《执行证书》。2013年10月29日，海业公司向本院申请执行公证债权文书。本院于2013年11月13日作出（2013）海中法执字第501号《执行裁定书》，以双方当事人在还款协议中并未约定利息，（2010）椰城证经字第662号《执行证书》将利息作为海业公司申请执行的权利，既无法确定该利息的计算标准，又超出还款协议的范围为由，裁定不予执行。海业公司为此向本院提起诉讼。上述事实有《合作建房合同书》、《合作建房补充合同》、公证书、《合作建房合同书补充协议》、《房屋产权回购协议书》、转账凭证、《资金往来（暂收、暂付）专用凭证》、《合作建房回购款分配方案》、《还款协议》、《确认书》等证据及当事人陈述在案为凭，并经双方质证，足以认定。本院再审认为，本案的争议焦点是：一、合作建房合同及其补充协议的效力如何认定；二、还款协议的效力如何认定；三、书场村应否返还海业公司履约保证金1000万元及利息。一、关于合作建房合同及其补充协议的效力问题；书场村与海业公司签订的《合作建房合同书》约定由书场村出地、海业公司出资，共同开发建设房屋，建成后书场村分得房产14800平方米，其余房产归海业公司所有。书场村与海业公司签订的《合作建房补充合同》和《房屋产权回购协议书》约定通过回购方式，海业公司向书场村支付2220万元回购款后，土地及项目与书场村无关，该项目的所有市场风险及利润均由海业公司承担或享有。从上述合同约定看，书场村只收取固定利益，不承担经营风险。参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。因此，书场村与海业公司签订的合同名为合作建房合同，实为土地使用权转让合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。书场村将其集体留用土地转让给海业公司用于非农业建设，违反了上述法律的强制性规定，应认定双方所签订的合作建房合同及其一系列补充协议、回购协议均属无效，不受法律保护。原审认定《合作建房合同书》及《合作建房合同书补充协议》无效并无不当，本院应予维持。二、关于还款协议的效力问题；虽然书场村与海业公司在签订的《合作建房合同补充协议》中约定，海业公司向书场村支付1000万元作为履约保证金，自该保证金到达书场村账户之日起2个月内（2010年4月1日前）书场村应将保证金返还给海业公司用于项目建设。如书场村违反合作建房合同书或本协议约定，致使合作无法继续履行，书场村应双倍返还保证金。但合作项目无法继续履行并非是由于书场村的责任所致，而是由于双方的合作建房合同违反法律规定而无效不能履行，其责任在于合同双方。由于合作建房合同及其补充协议因违反法律规定而无效，双方在无效合同中的约定不受法律保护，书场村无需双倍返还履约保证金。况且，书场村在与海业公司签订还款协议前，未经村民大会集体讨论决定，村委会同意双倍返还海业公司履约保证金2000万元，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第八项关于“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”必须经村民会议讨论决定的规定，应认定双方签订的还款协议无效。原审认定双方签订的还款协议无效并无不当，本院应予维持。三、关于书场村应否返还海业公司履约保证金1000万元及其利息的问题；根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，由于书场村与海业公司签订的合作建房合同及其补充协议、还款协议属无效合同，合作建房不能继续进行，书场村应当将收取的履约保证金1000万元返还给海业公司。海业公司请求书场村双倍返还履约保证金于法无据，本院不予支持。原审判令书场村返还海业公司1000万元及其利息并无不当，本院应予维持。原审判决后，双方均未提出上诉，该判决已经发生法律效力。本院在再审期间，书场村表示对原审判决没有意见，请求维持原判。海业公司并未申请再审，其在再审中主张应当认定双方签订的合作建房合同及其补充协议以及还款协议等合法有效，但其理由不能成立，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百零六条之规定，拟判决如下：维持本院（2014）海中法民二初字第3号民事判决，即：一、限海口市秀英区书场村经济合作社于本判决生效之日起一个月内向海南海业诚信投资有限公司返还保证金1000万元及利息（利息自2010年1月19日起至本判决限定履行之日止，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计付）；二、驳回海南海业诚信投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费180642.13元，由海口市秀英区书场村经济合作社负担81289元，海南海业诚信投资有限公司负担99353.13元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审判长   李家林审判员   潘 娜审判员   林 梅 二〇二〇年十二月三十日法官助理   贺舒楠速录员   吴虹瑶附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。