北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初7080号原告：北京富力城房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路**2301.法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：隋清蕊，女，1992年11月6日出生，汉族，北京富力城房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：武阳，男，1988年8月18日出生，汉族，北京富力城房地产开发有限公司员工。被告：北京市西单麻辣诱惑餐饮有限公司，，住所地北京市西城区右安门内大街********法定代表人：韩东，总经理。委托诉讼代理人：谢辉，女，1978年1月19日出生，汉族，北京市西单麻辣诱惑餐饮有限公司员工，户籍地北京市大兴区。原告北京富力城房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告北京市西单麻辣诱惑餐饮有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人隋清蕊、武阳到庭参加了诉讼，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京富力城房地产开发有限公司向本院提出如下诉讼请求：1．确认原、被告于2018年2月8日签订的《北京富力商铺租赁合同》于2019年11月7日解除；2．判令被告支付原告拆除费用306481．85元；3．判令被告向原告支付2019年9月1日至2019年11月7日期间的租金592808．9元及物业费125526．29元，总计718335．19元；4．判令被告向原告支付2019年11月8日至2020年5月31日期间的占用使用费及物业费总计4290671．87元（其中2019年11月8日至2019年11月17日按照265436．82元的月租金及56205．8元的月物业费标准，除以30再乘以天数，金额为107214．21元；2019年11月18日至2020年3月31日，按照月租金265元436．82及月物业费56205．8元标准，按照双倍支付，金额为2851897．9元；2020年4月1日至2020年5月31日，按照月租金276684．14及月物业费56205．8元标准，按照双倍支付，金额为1331559．76元）；5．判令被告向原告支付逾期未付租金及物业费产生的违约金（以718335．19元为基数，自应付未付之日起至被告实际支付租金及物业费之日止，按照每日应付未付款项千分之五的标准计算）；6．判令被告向原告支付因根本违约导致合同解除产生的违约金981798．85元。事实和理由：原、被告于2018年2月8日签订《北京富力商铺租赁合同》（以下简称合同），约定被告承租原告提供的位于北京市朝阳区商铺和其内部设施（以下简称涉案房屋），涉案房屋套内建筑面积为739．55平方米，合同有效期自2018年4月1日至2022年3月31日。根据双方的约定，被告应每月支付租金及物业费。但被告自2019年9月开始，未按照约定的时间向原告支付租金及物业费，经原告多次催缴，被告仍未支付，最终致使双方的合同目的无法实现。故原告诉至法院，望判如所请。被告未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月8日，原告（出租方）与被告（承租方）签署了《北京富力商铺租赁合同》及《富力商户物业服务协议》，约定被告承租原告提供的位于北京市朝阳区商铺和其内部设施，涉案房屋套内建筑面积为739．55平方米，合同有效期自2018年4月1日至2022年3月31日，承租方享有一个月的装修期，即从2018年4月1日至2018年4月30日。承租方的租金标准2018年4月1日至2018年5月31日为每月254189．5元，2018年6月1日至2019年3月31日为254189．5元，2019年4月1日至2020年3月31日为265436．82元，2020年4月1日至2021年3月31日为276684．14元，2021年4月1日至2022年3月31日的租金为287931．47元。承租方在签订本合同后十日内向出租方交付押金813181．45元的押金，押金作为承租方遵守约定的保证金不计利息，并且不得用于冲抵所欠租金。如承租方未在本合同约定时间内支付租赁押金逾期超过十五日的，则承租方构成严重违约，出租方有权书面通知承租方终止租赁关系，承租方已缴纳的款项作为违约金不予退还。承租方同意在本合同租赁期内，按一个月为一期的方式，向出租方支付每期租金。承租方从第一个完整期开始，应当在当期第一个月的5日前向出租方缴纳当期的租金。出租方已委托北京恒富物业服务有限公司管理该物业。承租方按照约定在签订本合同后十日内，应当向物业公司缴纳首期款，包括相当于三个月物业费的物业押金和首期物业费。承租方应当在每一期的第一个月的5日前向出租方缴纳当期的物业服务费。物业费为每月56205．8元。承租方在本合同到期或终止后超过十日仍未完成对该房产的装修恢复至毛坯状态并交还出租方的，则承租方应当从第十一日起按照本合同当期约定标准的双倍缴纳租金、物业费，直至承租方完成对该房产恢复和交还之日止。因此产生的费用和因此造成出租方和物业公司损失的，出租方有权从租赁押金和物业押金中扣减，如前述押金不足以冲抵产生的费用和损失，承租方应当负责补足。如果承租方未按本合同约定时间支付任何一期租金的，除陆续有义务交纳所欠租金外，还应向出租方承担违约金。每日违约金为每期应付而未付租金的千分之五，直至结清未付租金之日为止。承租方逾期支付租金超过六十日的，则承租方构成严重违约，出租方有权书面通知承租方终止租赁关系。出租方因承租方构成严重违约而以书面通知的方式终止租赁关系的，承租方已缴纳的租赁押金和物业押金不予退还，同时还应赔偿出租方因此而遭受的损失。上述合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告支付租金及物业费至2019年8月，后未继续依约支付租金及物业费。2019年10月22日，原告向被告发送《催告函》，向被告催缴2019年9、10月份的租金及物业费。2019年10月28日，原告向被告发送《关于拖欠租金及物业费的通知》，向被告催缴2019年9、10月份的租金及物业费。之后双方就减少租赁面积、降低租金等事宜进行了协商，但双方并未达成一致。2019年11月7日，原告向被告发送《终止通知书》，告知被告因被告逾期未支付2019年9月1日至2019年11月30日的租金及物业费，且已逾期60日，因此通知终止与被告的租赁合同关系。该终止通知书于2019年11月11日由被告签收。庭审中经询问原告，原告称被告支付的押金为三个月的租金和物业费，总计981798．85元未退。原告发送终止通知后，因被告在涉案房屋内遗留有厨具、桌椅等物品，因此未在第一时间收回涉案房屋。之后原告自行将涉案房屋恢复原状，发生了相关费用。涉案房屋已在2020年6月1日另行出租。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告签订的关于涉案房屋的租赁合同及物业服务合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。根据在案证据及原告陈述，可以证明被告自2019年9月起未依约支付租金及物业费，经原告多次催要，被告逾期六十日仍未支付，其行为已构成根本违约，原告依约取得相应的合同单方解除权，故原告于2019年11月7日向被告发送终止合同关系的通知的行为合法，原告要求确认双方租赁合同关系于2019年11月7日解除的诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的拆除费用，根据在案证据，可以证明原告自行将涉案房屋恢复了原状，而此系被告的合同义务，故被告应支付原告将涉案房屋恢复原状发生的费用，但原告就此项费用的金额仅出示一份费用明细，故本院根据在案证据、房屋状况等因素酌情确定此项费用的金额。原告要求被告支付拖欠的2019年9月1日至2019年11月7日的租金及物业费一项，事实及法律依据充分，本院予以支持。原告主张的占有使用费一项，原告行使合同的单方解除权后，应在合理期限内收回涉案房屋，否则对守约方自行扩大的损失部分无权要求违约方赔偿，故本院根据被告的违约程度确定被告应支付2019年11月8日至2020年2月7日三个月的占有使用费，原告主张的其余部分本院不予支持。原告主张的双倍部分，合同依据充分，本院予以支持，但此双倍赔偿从法律性质上系被告因违约应赔偿原告的违约损害赔偿，而双方约定了多种因同一违约行为而导致的违约损害赔偿计算方式，故对原告主张的其他违约损害赔偿性质的损失，本院将予以酌减。原告主张的逾期支付2019年9月及10月的租金及物业费的违约金，合同依据充分，但约定的标准过高，本院酌情予以调整。原告主张的原因被告根本违约导致合同解除的违约金一项，缺乏合同依据，本院不予支持。因被告支付的押金仍在原告处，故上述各项应先从被告支付的押金981798．85元中扣除。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告北京富力城房地产开发有限公司与被告北京市西单麻辣诱惑餐饮有限公司于二〇一八年二月八日签订的《北京富力商铺租赁合同》于二〇一九年十一月七日解除；二、被告北京市西单麻辣诱惑餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京富力城房地产开发有限公司将房屋恢复原状的费用十五万元；三、被告北京市西单麻辣诱惑餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京富力城房地产开发有限公司二〇一九年九月一日至二〇一九年十一月七日的租金五十九万二千八百零八元九角及物业费十二万五千五百二十六元三角；四、被告北京市西单麻辣诱惑餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京富力城房地产开发有限公司二〇一九年十一月八日至二〇二〇年二月七日的占有使用费八十六万八千四百三十五元一角，并另行支付原告北京富力城房地产开发有限公司同期一倍的占有使用费八十六万八千四百三十五元一角；五、被告北京市西单麻辣诱惑餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京富力城房地产开发有限公司逾期支付租金及物业费的违约金（以七十一万八千三百三十五元两角为基数，按照每日万分之五的标准计算，自二〇一九年八月二十六日计算至实际清偿完毕之日止）；六、驳回原告北京富力城房地产开发有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55881元，由原告负担40469元，由被告负担15412元（原告已缴纳，被告于本判决生效之日起七日内给付原告15412元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  蒙 镭人民陪审员  刘中奎人民陪审员  马文多二〇二〇年十二月十一日书 记 员  纪太恒