广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终6943号上诉人（原审被告）：段丽芬，女，1990年1月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*************。委托诉讼代理人：冯耀兴，广东泽荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭少炎，男，1992年3月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*******。委托诉讼代理人：陈艳，广东雅商（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静，广东雅商律师事务所律师。原审第三人：中山市堡顺房地产中介服务有限公司中澳分公司，住所地广东省中山市**********豪逸半岛花园39卡，统一社会信用代码91442000MA4UQ8XU0D。负责人：刘木森，该分公司总经理。上诉人段丽芬因与被上诉人郭少炎以及原审第三人中山市堡顺房地产中介服务有限公司中澳分公司（以下简称堡顺中澳分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初15421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。段丽芬上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二、三项；3.改判驳回郭少炎一审的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定“段丽芬经催告后在合理期限内未办理银行按揭手续以履行其支付购房款的义务，已构成违约，应承担违约责任”，属于认定事实不清，适用法律错误。一、段丽芬未能办理银行按揭手续是中山市政策客观原因所致，非段丽芬个人怠于履行义务。根据中山市人民政府发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》的规定，段丽芬不符合办理购房贷款的要求。故段丽芬未办理银行按揭手续是政策客观原因所致，非段丽芬个人可以左右，更不是段丽芬怠于履行义务。二、段丽芬在签订合同时并不知道自己不符合中山市住房贷款政策要求，段丽芬不存在过错。段丽芬已提交“微信聊天记录”证据证明，2019年6月1日，段丽芬经咨询朋友后，才获知自己不符合中山市住房贷款政策要求，案涉房屋不能办理按揭手续。一审法院认定“段丽芬在明确不具有贷款资格的情况下，仍与郭少炎签订合同约定以按揭贷款方式支付购房款，已有违诚实信用”，显然是错误的。三、段丽芬获悉后已主动与郭少炎沟通，并积极解决问题。从郭少炎提交的“微信聊天记录”可知，段丽芬获悉后已主动于2019年7月份告知郭少炎并提出打官司解决，又曾尝试寻找符合条件的人接手，已尽其最大努力尝试解决问题。四、双方签订的房地产买卖合同明确约定买方(段丽芬)按揭贷款申请因相关政策限制而未能审批的，买卖双方同意终止本合同，卖方(郭少炎)退回已收定金，买卖双方及经纪方三方互不追究责任。一审法院已明确案涉合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。那么，根据合同约定，段丽芬因政策限制未能办理按揭贷款的，双方终止合同，郭少炎应退回定金，互不追究责任。一审法院在认定合同合法有效的情况下，又强行对合同条款作限制性解释，认定段丽芬无法办理贷款属于违约，显然是矛盾、错误的。根据合同约定，郭少炎应退回已收定金，三方互不追究责任。综上所述，一审法院认定段丽芬构成违约属于认定事实不清，适用法律错误，应依法改判驳回郭少炎的诉讼请求。二审期间，段丽芬补充以下事实和理由：涉案买卖合同第三条明确约定若段丽芬不能取得贷款，双方就解除合同，郭少炎需要返还定金给段丽芬，该条款意思表达清晰，不需要扩大解释。段丽芬根据合同第三条解除合同的理据充分，一审判决认为该条款不适用的理由是合同的订立是为了促成交易，但段丽芬认为合同的订立不仅为了促成交易还为了解决合同不能履行后双方的权利义务关系，该条款的订立就是为了解决合同不能履行后双方的权利义务，是为了定纷止争。另，本案有关联案件，一审案号是（2020）粤2071民初9927号，二审案号（2020）粤20民终6519号，该案应与本案合并审理。郭少炎辩称，一审期间有证据证明段丽芬是投资客，涉案房产目前房价跌了接近30万元，若段丽芬再继续履行合同会造成其亏损，且该合同第三条只是备注条款，也需要另一方同意，该条款仅适用临时政策改变。而本案的合同是预购房产合同，段丽芬完全有条件实现符合贷款条件。若合同第三条是给予段丽芬无条件解除合同的条件，对郭少炎不公平，中介也认为段丽芬违约，段丽芬根本没有向银行申请过相应的贷款，也没有采取积极的措施。段丽芬提出的上诉理由和事实与一审认定的事实不符合，段丽芬是一个投资客，其称自己不熟悉房产交易不符合事实，一审判决第四页中介公司的陈述比较中立，对合同的解释也比较清晰。郭少炎认为一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理无误，请求驳回上诉，维持原判。堡顺中澳分公司二审期间未陈述意见。郭少炎向一审法院起诉请求：1.解除郭少炎、段丽芬双方于2018年6月15日签订的房地产买卖合同；2.郭少炎无须向段丽芬返还购房定金250000元；3.段丽芬立即赔偿郭少炎居间佣金10000元（以10000元为本金，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）。一审法院认定事实：位于中山市*************************为郭少炎单独所有。2018年6月15日，郭少炎（卖方、甲方）与段丽芬（买方、乙方）在堡顺中澳分公司的居间下签订房地产买卖合同，约定甲方将上述房地产转让给乙方，成交总价为1200000元；乙方应于签订合同当日内支付甲方定金250000元，余款950000元按揭方式支付；抵押贷款金额以银行同贷书金额为准，在办妥交易过户后，由贷款银行直接转入卖方在贷款银行的账户上，首期款差额部分买方应在过户前支付给卖方，买方拿到新的房产证及银行通知后3天内应协助经纪方到银行或银行委托的按揭公司办理按揭贷款、抵押手续；买方按揭贷款申请因相关政策限制而未能审批的，买卖双方同意终止本合同，卖方退回已收定金，买卖双方及经纪方三方互不追究责任；甲方决定中途不卖及逾期10天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方250000元作为违约金；乙方决定中途不买及逾期10天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方七日内退回乙方。合同补充条款：签合同当天先支付定金50000元，等国土查完档没问题再支付余下定金200000元，甲乙双方约定乙方有权更名，在房产证未办之前乙方有权转卖，甲方必须配合乙方办理一切相关手续……合同还约定了其他内容。合同签订当日，段丽芬向郭少炎支付“购房定金”250000元，郭少炎均出具收据予以确认。2018年6月22日，郭少炎向堡顺中澳分公司支付佣金10000元。郭少炎提供其与段丽芬的微信聊天记录显示，2020年1月4日，段丽芬称：“金色名都的房产证下来了，是吧？那个房，我买不了，我也没有能够达到15000元以上的流水的人可以接手，你看看能不能我们私下商量一下，合同解除，扣几万，我都可以。从去年年中到现在一年半时间了，时间拉这么长，而且现在确实主要是政策原因，银行评估没那么高，首付将提高那么多，而且月供也比想象中高很多，没法使合同继续。请你也理解一下我。”2020年3月2日，段丽芬称：“现在以我情况买不了，我根本没有购买资格，不单单现在，我们签合同的时候，我就是没资格的。我还是2019年7月份的时候知道这个事情的。所以，去年7月，我一直说打官司。”2020年5月13日，郭少炎询问段丽芬何时过户。段丽芬称：“政策不允许”。一审庭审中，段丽芬对该聊天记录予以确认。2020年5月18日，堡顺中澳分公司向段丽芬发出催告函，称段丽芬未按约定办理房产贷款及过户手续，并告知段丽芬尽量与卖方协商处理，协商不成按合同解决。同年，5月28日，郭少炎委托广东雅商律师事务所向段丽芬发出律师函，要求段丽芬收到本函后3日内配合前往相关部门办理房屋过户手续，否则郭少炎将依法解除与段丽芬于2018年6月15日签订的房地产买卖合同，并追究段丽芬违约责任。一审法院经查，中山市人民政府办公室于2017年3月26日发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，规定：对本市户籍居民家庭，暂停发放第三套及以上住房的商业性个人住房贷款；对非本市户籍居民家庭，暂停发放第二套及以上住房的商业性个人住房贷款。一审法院另查，位于中山市******************为段丽芬单独所有。2017年1月16日，段丽芬因购买上述房产向中国邮政储蓄银行股份有限公司珠海市分行贷款340000元，贷款期限为360个月。另案中[案号为（2020）粤2071民初9927号]，段丽芬因其与郭少炎之间房屋买卖合同纠纷向一审法院起诉，以其无法取得银行贷款为由主张解除合同并要求郭少炎返还已收定金。一审庭审中，段丽芬述称，其不清楚自己是否有资格贷款，所以合同中约定假如因为政策原因不能取得贷款，其可以不买该房屋，这是一项权利。郭少炎述称，合同约定的目的是防止双方在买卖过程中，突然的按揭贷款政策变化导致交易不成。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。段丽芬与郭少炎及堡顺中澳分公司签订的房地产买卖合同是各方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规范，合法有效，各方当事人均应恪守履行。合同签订后，段丽芬经催告后在合理期限内未办理银行按揭手续以履行其支付购房款的义务，已构成违约，应当承担违约责任。段丽芬辩称，涉案合同之所以未能继续履行，是因为其不具有贷款资格，无法取得贷款，并主张依据合同中“买方按揭贷款申请因相关政策限制而未能审批的，买卖双方同意终止本合同，卖方退回已收定金，买卖双方及经纪方三方互不追究责任”的规定，认为其无须承担违约责任。一审庭审中，段丽芬与郭少炎对上述条款的理解有争议。一审法院认为，涉案合同签订的目的即明确合同各方权利义务，以期交易的顺利完成。在涉案合同签订之前，中山市对非本市***民家庭暂停发放第二套及以上住房的商业性个人住房贷款的政策已发布实施一年有余，段丽芬虽非本市户籍，其在已持有一套房屋的情况下意欲在本市购买房屋，理应了解相关政策；段丽芬在明确不具有贷款资格的情况下，仍与郭少炎签订合同约定以按揭贷款方式支付购房款，已有违诚实信用，既而又约定因政策原因无法贷款的可以免责，该条款若如段丽芬所主张的是合同赋予其的一项权利，其随时可以据此解除合同且不必承担任何责任，与订立合同以促成交易的目的明显相背，对郭少炎而言也显失公平。郭少炎主张该条款旨在对交易过程中因政策变化导致交易不成的情况进行约定，该解释更符合交易习惯，一审法院予以采信。如上述，段丽芬并非是在签订合同后交易过程中因政策原因导致贷款资格的丧失，而是在合同签订之时交易之初已不具有贷款资格，该种情况并不适用上述条款。故对于段丽芬的上述抗辩理由一审法院不予以采纳。事实上，无法取得贷款并不必然导致涉案合同无法继续履行，段丽芬仍可补足该部分购房款，或如合同所约定的进行更名、转卖，以实现合同目的。现段丽芬因无法取得贷款而拒绝继续履行合同，显属违约。郭少炎要求解除涉案合同，合法有据，一审法院予以支持。根据合同约定，若段丽芬违约，则其已付之定金由郭少炎没收，但其已付购房款郭少炎应在七日内退回。本案中，合同约定及实际交付的“定金”为250000元，超出主合同标的额的20%，则其中240000元应当认定为定金，10000元为购房款。郭少炎要求没收段丽芬定金240000元，符合法律规定，一审法院予以支持。剩余10000元，郭少炎应向段丽芬返还。另，关于佣金损失，因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除郭少炎与段丽芬于2018年6月15日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖条款；二、郭少炎无须返还段丽芬购房定金240000元；三、郭少炎于判决生效之日起七日内向段丽芬返还购房款10000元；四、驳回郭少炎的其他诉讼请求。如果未按判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17940元，减半收取计8970元（郭少炎已预交），由郭少炎负担61元，由段丽芬负担8909元（段丽芬负担部分于判决生效之日起七日内迳付郭少炎）。二审期间，双方均未提交新的证据。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案涉房地产买卖合同是各方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：段丽芬是否需要承担违约责任。段丽芬上诉主张其未能办理银行按揭贷款手续是中山市政策客观原因所致，根据合同关于“买方按揭贷款申请因相关政策限制而未能审批的，买卖双方同意终止本合同，卖方退回已收定金，买卖双方及经纪方三方互不追究责任”的约定，其无须承担违约责任。对此，本院认为，首先，中山市人民政府关于“限贷政策”发布时间为2017年3月26日，而本案房地产买卖合同签订时间为2018年6月15日。段丽芬在签订涉案房地产买卖合同时，“限贷政策”已经实施一年有余，段丽芬作为购房者并且在有中介公司堡顺中澳分公司的参与下，其理应知晓相关政策，理应清楚自己是否具备申请按揭贷款资格。段丽芬上诉称其签订合同时并不知道自己不符合中山市住房贷款政策要求，但未提交充分证据证明，本院不予采信。其次，涉案合同约定：买方按揭贷款申请因相关政策限制而未能审批的，买卖双方同意终止本合同，卖方退回已收定金，买卖双方及经纪方三方互不追究责任。该约定条款中的“相关政策”，按照通常理解，应当是指签订合同后履行过程中新发布的政策，实质上是对于签订合同后交易过程中因政策原因导致买方贷款资格丧失的情况进行的约定。这样才符合合同条款的原意，亦符合房屋买卖的一般交易习惯。若按照段丽芬的上诉主张，即意味该条款赋予了买受人段丽芬任意解除合同的权利，出卖人郭少炎的合法权益将无法得到充分的保障，有违公平原则。最后，“限贷政策”指银行暂停发放第二套及以上住房的商业性个人住房贷款，而银行按揭贷款仅是买方支付购房款的一种方式，“限贷政策”并非限定买方的购房资格，也非排除买方选择其他方式支付房款的权利，买方可以选择其他方式比如一次性支付购房款或者双方协商分期付款等以继续履行合同。综上，段丽芬的上诉意见，理据不足，本院不予采纳。段丽芬未能按合同约定支付剩余购房款，已构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院认定郭少炎有权没收段丽芬定金240000元，并无不当，本院予以维持。对于剩余购房款10000元的处理问题，段丽芬在本案中未提出主张，而是在另案提起诉讼要求返还定金。一审法院在本案中一并处理，对段丽芬产生的最终诉讼结果并无影响，该处理并无明显不当，故本院予以维持。另，对双方当事人未上诉的部分，本院不予审查。综上所述，段丽芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人段丽芬负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 黎 妙审判员 刘 通二〇二〇年十二月二十二日书记员 钱绮丽