北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初7349号原告（反诉被告）：丁春方，男，1961年9月30日出生，汉族，住北京市西城区。被告（反诉原告）：刘增华，男，1969年10月3日出生，汉族，住山东省沾化县。委托诉讼代理人：王海英（刘增华之堂弟妹），住山东省无棣县。委托诉讼代理人：梁建玲，山东法之名律师事务所律师。原告丁春方与被告刘增华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告丁春方、被告刘增华的委托诉讼代理人王海英、梁建玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁春方向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告停止侵权，马上腾退侵占房屋；2.被告赔偿原告每天房产占用费3850元（自2019年11月1日起）；3.拆除被告私自搭建的建筑部分，恢复房屋原状。诉讼过程中，丁春方撤回第1项诉讼请求。丁春方变更第2项诉讼请求为：要求被告赔偿损失673750元，自2019年11月1日至2020年4月24日共计175天，每天损失费3850元。丁春方将第3项诉讼请求增加为：拆除被告私自搭建的建筑部分，恢复房屋原状，拆除费82500元由被告支付。事实和理由：双方于2006年7月15日签订房屋租赁协议，租期十年，至2016年7月14日房屋租赁协议履行完毕，经营期间被告安排其弟弟刘增福现场管理。后，由于刘增福孩子转学问题难以解决，被告多次找原告协商希望延长租赁期限。为帮助被告解决实际困难，原告同意被告要求于2016年11月15日签了一份补充协议，该协议日期为2016年11月1日至2017年1月31日止，协议中明确写明如有国家政策调整，必须无条件服从。期间国家政策调整，地下空间不许居住和经营，随后牛街办事处相关部门领导和原告多次劝说并组织会议协商腾退事宜，但被告以无房屋居住和没钱为由，多次拒绝腾退，后政府部门和原告又多次上门做思想工作无果。刘增华辩称，原告诉状所述与事实不符，房屋被告是从案外人郭卫琴转租而来，转租房屋时原告同意，三方签订了转续租协议。转续租协议到期后，2016年11月15日原、被告签订补充协议，约定被告使用现居住的四间房和地下通道出口，四间房每间房屋500元，地下通道6000元、月租金合计8000元，补充协议到期后，因涉案四间房是人防工程，不允许对外出租，双方未再续签租赁合同。原告口头委托被告的弟媳王海英代理原告收取房屋租金。2019年11月，小时房屋被清退后，被告此时仅使用两间房，每月每间房500元，原告主张的费用数额没有任何事实和法律依据。因房屋是人防工程，不允许居住，双方的合同违反法律的强制性规定，应为无效合同，且房屋是公租房，按照规定，公租房不允许转租牟利，我方应该按照公租房的价格支付租金。被告是从案外人转租过来，并未进行私自搭建，不存在恢复原状的问题，因原告利用公租房非法牟利，请求对其牟利行为进行处罚，并没收违法所得。2006年至2019年被告支付原告房屋租赁费用，原告没有缴纳任何税款，涉嫌偷税漏税，应对其行为移交公安机关进行查处。刘增华向本院提出反诉请求：请求判令丁春方退还刘增华租房保证金30000元及利息（以30000元为基数自2020年4月20日至实际给付之日止，按年利率6%计算）。事实和理由：刘增华已于2020年4月20日将房屋腾空，丁春方应扣除租金后将剩余保证金退还刘增华。丁春方针对刘增华的反诉，答辩称，同意返还保证金，但是需要用被告欠付的费用进行折抵。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年7月29日，丁春方（甲方）、郭卫琴（乙方）、刘增华（续租方）签订《房屋租赁转续租协议》，内容为：“一、甲方自愿（并经乙方申请）同意将位于西城区牛街东里X区X号商业楼X段地下房租赁给续租方使用，该房按房本注明面积为552.26平方米（含地下出口二个）。二、使用性质为（商住、办公、仓储）符合国家有关规定的经营项目。三、租赁期限为10年，自2006年7月15日至2016年7月14日止。四、付款方式，年租金2006年7月15日至2007年7月14日为17万元。2007年6月14日续租方向甲方交纳2007年7月15日起下一年度租金15万元，以后每年度租金为15万元，到期前30日支付下一年度租金，否则甲方有权终止租赁协议。五、在租赁期间，续租方应负担所租赁房屋在使用过程中除物业费、供暖费外的一切费用。如续租方拖欠（水费、电费等）各项目费用达一个月不交，甲方有权终止合同。六、续租方向甲方交纳租赁保证金3万元。七、保证金为制约双方依照协议履行双方应尽责任之用。八、租赁期为每一年度为周期，中途不得退租、转租，如违约损失自负，保证金不退还归甲方所有。九、当续租方无力履行下一年度合同时，应提前30天通知甲方，在年度到期时结清相关费用，并将房屋打扫干净，交甲方和物业方验收后，将保证金退还续租方，如有损坏或未交款项，按损坏市场价格和实际应交费用从保证金中扣除。十二、在使用期内，对所租赁房屋及设施应正确使用和保护，未经甲方许可不得私自拆改，如拆改给甲方造成损失，由续租方负责赔偿。十四、在协议期满时，续租方保证所租房屋整洁，除办公品外，应保证房屋和设备完整。”2006年7月29日，丁春方收到刘增华支付的租赁保证金30000元，刘增华收到丁春方交付的《房屋租赁转续租协议》约定的租赁房屋。2016年6月13日，丁春方向刘增华发出《信函》，内容为：“刘增华先生，你我双方于2006年5月26日签订的房屋租赁协议将于2016年7月14日到期。依据区政府相关政策及房屋产权人（房开置业有限公司）要求，我方不再续租，到期后请贵方结清水、电费，将房屋恢复原状后，交我方接收。如有其他事宜，请提前15日通知我方。”上述《信函》有刘增华委托管理租赁房屋的刘增福（刘增华之堂弟）签收。2016年11月15日，丁春方（甲方）与刘增华（乙方）签订《补充协议》，内容为：“甲、乙双方于2006年7月15日至2016年7月14日房屋租赁协议双方已履行完毕，但乙方现场管理人员刘增福因孩子转学问题一时难以解决，乙方多次找甲方协商希望延缓或延长租赁期限，以方便孩子办理转学手续，经双方多次协商，达成如下条款，一、乙方自2016年11月1日至2017年1月31日继续使用现居住的四间房和西侧地下通道出口，其他房屋不得使用和占用。二、租赁期限内月租金8000元。三、如有国家政策调整，必须无条件服从。四、孩子办理完转学手续后，应及时腾退所租赁房屋。五、因国家政策调整，双方均不属于违责一方，乙方无条件将房屋清空退还甲方，甲方按实际使用天数扣除租金和水、电费后，将余款退还乙方。六、其他条款仍按原协议执行。”上述合同约定的租赁期间届满后，双方未再签订租赁合同书，丁春方继续按照每月8000元向刘增华收取租金，丁春方收到刘增华支付的截至2019年10月31日前的全部租金，自2019年11月1日起刘增华未再支付租金。2020年4月24日，刘增华自上述《补充协议》约定的房屋搬离并交还丁春方。经丁春方确认，刘增华结清了租赁期间的水电费。本院认为，丁春方、郭卫琴、刘增华签订的《房屋租赁转续租协议》及丁春方、刘增华签订的《补充协议》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同。刘增华就合同效力提出的抗辩，缺乏依据，本院不予采纳。丁春方是出租人，刘增华是承租人。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人协商一致，可以变更合同。《房屋租赁转续租协议》约定的租赁期间届满后，租赁双方签订《补充协议》延续了双方的租赁合同关系，但就租赁房屋范围及租金标准均进行了变更，减少了租赁房屋面积并因此降低了租金，且于新约定的租赁期间得以实际履行。在双方新约定的租赁期间届满后，刘增华继续使用《补充协议》约定的租赁房屋，丁春方继续按照《补充协议》约定的租金标准收取租金，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2020年4月24日，刘增华搬离《补充协议》约定的租赁房屋，丁春方于当日收回房屋，双方租赁关系解除，但刘增华应当向丁春方支付合同关系存续期间的租金。对丁春方要求刘增华支付2019年11月1日至2020年4月24日（5个月零24天）期间租金的主张，本院予以支持。关于租金，现无证据证明刘增华于签订《补充协议》后仍使用《房屋租赁转续租协议》约定的租赁房屋，对丁春方按照《房屋租赁转续租协议》约定的租赁房屋面积计算租金的主张，本院不予支持，应以《补充协议》约定的租赁房屋计算租金；丁春方未按《补充协议》约定的租金标准计算租金的主张，缺乏依据，本院不予支持，应以《补充协议》约定的租金计算；刘增华就其只使用两间房屋的陈述，未出示证据，本院不予采信。诉讼中，丁春方未出示双方签订《房屋租赁转续租协议》时租赁房屋状况的证据，亦未出示刘增华承租期间对《房屋租赁转续租协议》约定的租赁房屋搭建隔断的证据，且双方签订《补充协议》后，刘增华实际承租房屋的面积已经大幅度减少，故丁春方要求刘增华将《房屋租赁转续租协议》约定的租赁房屋恢复原状或承担恢复费用的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。丁春方应将租赁保证金返还刘增华，刘增华要求丁春方退还保证金的反诉请求，存在依据，本院予以支持。租赁保证金具有担保性质，丁春方退还该费用以刘增华付清欠款为前提，现刘增华尚欠丁春方租金，且刘增华要求偿付保证金利息无合同依据，亦不符合房屋租赁合同的交易习惯，对刘增华要求偿付租赁保证金利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，刘增华给付丁春方二○一九年十一月一日至二○二○年四月二十四日期间的租金46312.33元；二、本判决生效之日起五日内，丁春方返还刘增华租赁保证金30000元；三、驳回丁春方的其他诉讼请求；四、驳回刘增华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11362.50元，由丁春方负担10404.69元（已交纳）；由刘增华负担957.81元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费286.25元，由刘增华负担25元（已交纳）；由丁春方负担261.25元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 斌二〇二〇年十二月三日法官助理  陈 欢书 记 员  张晓奕