福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初9615号 原告：高桂章，男，1988年9月4日出生，汉族，住福建省长乐市。 被告：许玲霞，女，1987年8月23日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告高桂章与被告许玲霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高桂章、被告许玲霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高桂章向本院提出诉讼请求：1.判令许玲霞返还高桂章房屋租金9522元；2.判令许玲霞承担福州市鼓楼区福新路173号名人翠苑1#楼103单元房屋装修拆除费用26000元；3.请求许玲霞承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：2017年10月9日，许玲霞与案外人洪章平签订《房地产租赁合同》，约定案外人洪章平向许玲霞承租福州市鼓楼区名人翠苑1号楼103单元房产（简称租赁房屋）。同日，双方签订《补充条款》，约定许玲霞同意案外人洪章平自行装修，且在合同解除后，房屋装修保留。 2019年1月9日，案外人洪章平、高桂章与许玲霞的代理人李建秀又签订新的《补充条款》，约定由案外人洪章平将《房地产租赁合同》项下的权利义务转让给高桂章。 2020年5月18日，许玲霞通知高桂章解除《房地产租赁合同》，并强烈要求高桂章将租赁房屋内的装修拆除，否则不予退还合同解除后剩余的8个月零12天的租金59522元以及租赁押金10000元。 为能拿回剩余租金以及押金，高桂章不得不先请拆迁公司于2020年5月19日至2020年5月31日将租赁房屋装修拆除，并为许玲霞垫付了拆除费用26000元。根据《补充条款》约定，租赁房屋装修在合同解除后应保留，高桂章并没有拆除的义务，如需拆除也应由房屋所有权人许玲霞自行拆除，故拆除费用理应由许玲霞承担。 但是高桂章将符合被告要求的租赁房屋交还给许玲霞后，许玲霞仅退还高桂章租金50000元、押金10000元。拒不支付剩余租金9522元以及拆除装修费用26000元。 综上，许玲霞的行为已经严重损害高桂章的合法权益，现高桂章为维护自身的合法利益，特向法院提起诉讼，望法院支持诉请。 许玲霞辩称，一、高桂章起诉的诉讼主体错误。许玲霞2017年9月30日与案外人王小帆签订《房屋代持协议》，并前往福州市公证处办理委托公证书，委托王小帆的公司员工李健秀办理涉案房屋的相关手续。在高桂章提供的案外人王小帆与案外人洪章平签订《房地产租赁合同》及《补充条款》，案外人李健秀与高桂章签订《补充条款》的签订过程中，王小帆、李健秀均说明情况并提供委托公证书，房屋租金收款人为王小帆。高桂章合同相对方为王小帆，李健秀。 二、高桂章诉请的返还租金错误。2017年10月9日签订的《房地产租赁合同》及《补充条款》约定租赁合同期为“五年不递增”及“装修期为两个月免租金”。2020年3月，在福州市××小区群租房排查整治百日攻坚专项行动”中，水部街道通知高桂章拆除装修，恢复原状。合同双方经过协商，达成一致，按具体房屋交还日期，王小帆扣除一个月的装修期租金及水电，物业欠费后，退回预付房屋租金及押金，双方协商一致的退还金额为60000元，并解除合同。高桂章承诺无其他欠费的情况下，2020年6月24日，王小帆退回高桂章60000元。故不存在高桂章声称的“拒不支付剩余租金9522元”的事实。 三、高桂章诉请的承担拆除费用错误。2020年5月19日，水部街道联系案外人王小帆，声称“无论业主同意与否，街道都将组织强行拆除群租房装修”，王小帆当即表示“业主与租客只是租赁合同关系，且业主无具体行政执法权”，告知街道联系高桂章，说明了“涉案房屋内装修为高桂章财产”的意见，具体通话内容许玲霞提供了录音证据。2020年6月7日，水部街道上报相关部门，由鼓楼区自然资源和规划局采取行政强制措施，在福州市房屋登记部门将涉案房屋查封，要求王小帆支付“群租房违建拆除费”9000元整。王小帆于2020年10月15日支付部分“群租房违建拆除费”7000元整后，取得水部街道开具的收据。高桂章隐瞒街道已强行进场拆除清理了上述房屋，并产生“群租房违建拆除费”的事实，造成上述房屋被查封，损害了答辩人的合法权益，因对查封造成的损失作出赔偿并承担水部街道要求的拆除及清理费用9000元整。故不存在高桂章声称的“房屋装修拆除费用26000元”的事实。 综上所述，高桂章在与许玲霞协商达成解除合同的条件后，隐瞒事实，造成许玲霞房屋被查封，垫付“群租房违建拆除费”7000元整，许玲霞保留对其提出反诉的权利。许玲霞特具上述意见，不同意高桂章的全部诉讼请求，请求贵院在查清事实的基础上裁定驳回高桂章的起诉或判决驳回其诉讼请求，以维护许玲霞的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2017年10月9日，许玲霞（甲方）与案外人洪章平（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将坐落于福州市鼓楼区名人翠苑1号楼103单元（即福州市鼓楼区××街道××路××号××小区××＃楼××单元）房产出租给乙方；租金每月7200元，甲方收取乙方租赁保证金10000元，该保证金待合同期满或终止时，付清一切费用后无息退还；在租赁期内，乙方若将房屋转让他人租用应征得甲方同意。同日，双方又签订《补充条款》，约定：租金每月7200元，租赁时间为五年不递增，起始时间为甲方把屋内电箱迁走之日起算；装修期为两个月免租金；若甲方违约，须承担25000元作为违约金，若乙方违约则押金作为违约金赔偿给甲方，若因不可抗力因素致合同无法正常履行则合同解除双方免责；甲方同意乙方自行更改屋内格局，若装修期间因格局改动出现第三方阻碍，房东须出面协商；合同解除后，乙方自愿保留现有装修，屋内家具家电由乙方搬走。合同签订后，洪章平开始对上述房产进行分隔装修，用于群租。 2018年4月6日，许玲霞（甲方）委托案外人王小帆与案外人洪章平（乙方）签订《补充条款》，约定：租金改为年付，乙方结算剩余的9个月房租64800元给甲方，租期为2018年4月29日至2019年1月28日。 2019年1月9日，许玲霞（甲方）委托案外人李健秀与案外人洪章平（乙方）、高桂章签订《补充条款》，约定：乙方同意将上述房产委托给高桂章负责与甲方对接，按原与甲方签订的租赁条款及补充协议内容继续履行；租金付款方式于每年1月28日前一次性付清当年房租，转账至王小帆建设银行西洪中路支行视为收到房租，若逾期未支付，自动解除双方租赁关系。后高桂章继续承租案涉房屋用于群租。2020年1月14日，高桂章向指定收款人王小帆支付2020年1月29日至2021年1月28日的租金86400元。 2020年3月，福州市开展五城区群租房整治百日攻坚专项行动，上述房屋被认定存在改变房屋结构等问题。后许玲霞通知高桂章解除《房地产租赁合同》，并要求高桂章将案涉房产恢复原状。高桂章为拆除案涉群租房并恢复房屋原状，聘请福州瑞东新环保有限公司将案涉房屋的违规结构进行拆除，并支付砸墙、撬地板、垃圾清运等拆除费26000元。 2020年5月30日，高桂章向许玲霞的房屋代管人李健秀发微信告知其将案涉房屋已拆成毛坯并将房屋现状拍成视频发送给李健秀。同日，高桂章将案涉房屋归还许玲霞。2020年6月24日，许玲霞退还高桂章房屋租金及押金共计60000元。 另查明，许玲霞系福州市鼓楼区××街道××路××号××小区××＃楼××单元（即福州市鼓楼区××苑××号楼××单元）房产的所有权人。2017年9月30日，案外人王小帆（甲方）与许玲霞（乙方）签订《房屋代持协议书》，约定：甲方位于福州市鼓楼区××街道××路××号××小区××＃楼××单元的房产委托乙方代为持有；虽然该物业登记在乙方名下，但该物业实际为甲方所有，买房款、税费等费用全部系甲方支出；甲方享有该物业的全部产权，甲方以匿名代理的方式委托乙方代为持有；以乙方名义负责该房屋的经营管理（包括签订租赁合同、收取租金），该物业的租金等收益，全部归甲方所有等。 本院认为，许玲霞系案涉房产的所有权人，其与案外人洪章平签订《房地产租赁合同》、《补充条款》及委托案外人王小帆与案外人洪章平签订《补充条款》，后委托案外人李健秀与高桂章、案外人洪章平签订《补充条款》，约定洪章平在租赁合同中的权利义务一并转让给高桂章，其作为合同当事人应承担相应法律责任，玲霞辩称被告应为王小帆与李健秀，无事实与法律根据，本院不予采纳。 因案涉房屋被认定为群租房并被强制拆除，致使合同无法继续履行，且许玲霞已收回案涉房屋，双方的租赁合同已实际解除。从双方的微信聊天记录来看，高桂章于2020年5月30日告知案涉房产代管人李健秀已将房产违规部分拆除，李健秀亦同意与高桂章结算租金和押金，故本院以许玲霞收回案房屋之日即2020年5月30日，作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故许玲霞应返还高桂章押金10000元及2020年5月31日至2021年1月28日的租金57120元（7200元×8个月-7200元/30天×2天），扣减许玲霞已经退还的60000元，许玲霞还应退还高桂章7120元。许玲霞辩称双方曾协商一致扣除一个月的装修期租金及水电，物业欠费后，退回预付房屋租金及押金共计60000元，未提供证据证明，高桂章亦予以否认，本院不予采纳。根据2017年10月9日《补充条款》关于“甲方同意乙方自行更改屋内格局，若装修期间因格局改动出现第三方阻碍，房东须出面协商”的约定，可见双方均明知案涉房屋系用于群租，故对于合同的解除双方均存在过错，案涉房屋恢复原状产生的费用，高桂章与许玲霞应平均分担。高桂章主张的房屋装修拆除费26000元，虽无正式发票，但收据载明的项目和金额并非不合常理，且高桂章提供了相应的付款凭证，故上述费用本院予以确认，许玲霞应分担上述二分之一的费用，即13000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定，判决如下： 一、许玲霞应于本判决生效之日起十日内向高桂章退还房屋租金7120元； 二、许玲霞应于本判决生效之日起十日内向高桂章支付房屋装修拆除费用13000元； 三、驳回高桂章的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费688元，减半收取计344元，由许玲霞负担151.5元，高桂章负担192.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员 陈 婷 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 薛晓菲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。