广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初16835号原告：广州市祥业建筑设计有限公司，住所地广东省广州市花都区新华镇商业大道**后楼**，统一社会信用代码91440114721985938F。法定代表人：温嘉颖，该公司总经理。委托诉讼代理人：毕志标，广东誉理律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜星堂，广东誉理律师事务所律师。被告：植国飞，男，1976年1月11日出生，汉族，住广东省广州市花都区，原告广州市祥业建筑设计有限公司（以下简称祥业公司）与被告植国飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告祥业公司的委托诉讼代理人毕志标、被告植国飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除祥业公司、植国飞签订的《土地及房屋租赁合同》；2.判令植国飞向祥业公司腾空交付位于广州市花都区新华镇商业大道102号*商铺；3.判令植国飞向祥业公司支付自2020年8月5日起至腾空交付之日的租金暂计24309元（暂计至2020年11月4日）及其违约金暂计4659.23元（违约金以每月租金8103元为基数，按照每日5‰的标准，自每月逾期交租之日起计至付清之日止，暂计至2020年10月13日）；4.判令祥业公司没收植国飞交付的押金24309元；5.诉讼费用由植国飞负担。事实和理由：2018年5月18日，祥业公司授权广州市宝信房地产开发有限公司与植国飞签订《土地及房屋租赁合同》，约定植国飞承租位于广州市花都区新华镇商业大道102号*商铺，租赁期限三年，自2018年8月5日至2021年8月4日止，第三年（2020年8月5日至2021年8月4日）每月租金8103元，每月5日前支付当月租金。祥业公司依约定向植国飞移交三间商铺，植国飞占用商铺，但至今仍未缴纳自2020年8月起的租金。原告祥业公司为证明主张，提供证据：1.房地产权证；2.《土地及房屋租赁合同》；3.《情况说明》。被告植国飞辩称，其经营商铺已四年，一直按照约定缴纳租金。今年系受疫情影响导致经营困难，其会想办法补缴拖欠的三个月租金，其想继续租赁商铺。被告植国飞没有提供证据。经审理查明：广州市花都区新华镇商业大道102号*商铺登记权属人系祥业公司。广州市宝信房地产开发有限公司（出租方，甲方）（以下简称宝信公司）与植国飞（承租方，乙方）于2018年5月18日签订《土地及房屋租赁合同》，约定：甲方向乙方出租位于广州市花都区新华镇商业大道*号107、108、109商铺，，地上建筑物面积24962平方米。第二条关于租赁期限及租金，约定：租赁期限三年，自2018年8月5日起至2021年8月4日止，每月每平方米29.44元，每月租金7350元，每年递增5%，第三年自2020年8月5日起至2021年8月4日止，年租金97236元，每月租金8103元。乙方按月度，当月第5日前缴纳租金到甲方指定银行账户。第三条关于押金（合同保证金）缴付，约定：乙方向甲方交付三个月租金额的押金24309元，租赁期内不能当作租金抵扣；合同期满，乙方履行完毕应缴的租金与使用租赁物产生的相关规费等义务后，甲方按原收款金额（不计利息）退还乙方。第四条关于甲方的权利和义务，约定：4.乙方拖欠租金一个月以上的，甲方有权解除合同，没收押金并追究乙方的责任。5.合同期满或合同解除时，甲方有权无偿收回租赁物（包括附属在租赁物的装修装饰物），新建的地上建筑物（附着物）无偿归甲方所有。乙方必须在合同期满前一周内搬迁完毕，逾期不搬迁，视为乙方放弃权利，甲方有权单方入内，处置租赁物内的所有物件。第五条关于乙方的权利和义务，约定：2.乙方须及时按合同约定缴交租金。如逾期30日以上，视为乙方违约；逾期缴付租金的，每逾期一日，乙方须按当月应缴租金额的5‰向甲方支付违约金；乙方同意逾期违约金由甲方在押金内自动扣减。当押金余额少于三个月租金时，乙方应于当月补交足额押金。第六条关于违约责任，约定：甲乙任何一方未能履行合同规定的条款或违反租赁物管理的法律规定，另一方可以要求采纳合同和法律所允许的补救措施，包括但不限于实际履行和补偿经济损失，有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担。第八条附则，约定：合同在甲乙双方签署加盖公章并收取押金后生效。合同另约定其他事项。本院于2020年11月19日向植国飞送达民事起诉状等诉讼材料。广州市花都区国有资产监督管理局于2020年12月8日出具情况说明，“位于广州市花都区新华镇商业大道*号107、207商铺，商业大道*号108、208商铺，商业大道*号109、209商铺（房地产权证号：粤房地证字第××、Ｃ1××41、Ｃ1××42号），由于国有资产管理的需要，该三间商铺在2020年5月底前由广州市宝信房地产开发有限公司负责出租收益，履行出租人的权利义务，从2020年6月起，由广州市祥业建筑设计有限公司负责出租收益”。在诉讼过程中，祥业公司与植国飞确认：租赁物包括107、108、109、207、208、209商铺。祥业公司确认：没有退还押金24309元。植国飞确认：自2020年8月5日起没有缴纳每月租金8103元。宝信公司于2020年5月19日通知其向祥业公司缴纳自2020年6月起的租金。祥业公司主张：宝信公司系其全资出资人，均系国有独资企业，基于国有企业管理由宝信公司代表祥业公司与植国飞签订合同，其追认该合同。2018年5月至2020年3月由宝信公司履行出租人的权利，自2020年4月起因国有企业改革由祥业公司履行出租人权利。植国飞确认祥业公司的上述主张，认可祥业公司向其主张权利。祥业公司主张：愿意给植国飞一周时间搬离商铺，但既没收押金，又要补交租金。植国飞主张：其经营困难，应按照1‰的标准收取违约金。其同意解除合同。如押金抵充租金，其同意一周内搬离商铺。如既没收押金，又要补交租金，其不同意搬离商铺，已清楚自负诉讼风险。本院认为，宝信公司与植国飞签订《土地及房屋租赁合同》，依法成立，具有法律约束力。广州市花都区国有资产监督管理局系管理国有资产的主管部门，书面说明自2020年6月起由祥业公司履行出租人的权利、义务，植国飞认可祥业公司主张权利，祥业公司已概括承受合同的权利、义务，系合同的履行主体。对于祥业公司主张的各项诉讼请求，本院逐项评判如下：一、关于解除合同的问题。经查：1.合同约定，植国飞拖欠租金一个月以上的，宝信公司有权解除合同。植国飞自2020年8月5日起连续三个月未支付租金至今，没有履行租赁合同的主要义务，祥业公司行使约定解除权，植国飞亦同意解除合同，符合合同及法律规定，本院予以支持。2.《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。祥业公司主张解除合同，本院于2020年11月19日向植国飞送达民事起诉状等诉讼材料，该意思表示同日到达植国飞，本院确认《土地及房屋租赁合同》于2020年11月19日解除。二、关于腾空交还商铺的问题。经查：合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行”。《土地及房屋租赁合同》于2020年11月19日解除，植国飞自该日起已不具有继续占有使用商铺的权利。祥业公司主张腾空交还商铺，符合法律规定，本院予以支持。三、关于押金的问题。经查：1.合同约定，植国飞拖欠租金一个月以上的，宝信公司有权没收押金。植国飞自2020年8月5日起未支付租金，截至2020年12月1日法庭调查终结前，已近四个月连续未支付租金，严重违反合同约定义务，祥业公司主张没收押金24309元，符合合同约定，本院予以支持。2.合同约定，押金在租赁期内不能抵扣租金。植国飞抗辩押金抵扣租金，不符合合同约定，本院不予采纳。四、关于租金及其违约金的问题。经查：1.合同约定，自2020年8月5日起每月租金8103元。植国飞自2020年8月5日起未支付租金至今，祥业公司主张植国飞按照每月租金8103元标准，支付自2020年8月5日起至解除合同之日止的租金，具有事实和法律依据，本院予以支持。经核算，自2020年8月5日起至2020年11月19日止，植国飞应当支付租金28360.5元（8103元/月×3个月＋8103元/月÷30天×15天）。2.祥业公司主张至腾空交还商铺之日止的租金，实质上系主张包括自解除合同次日起至腾空交还商铺之日止的占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。第十八条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。参照上述法律规定及每月租金8103元标准，祥业公司主张至腾空交还商铺之日止的占有使用费，具有事实及法律依据，本院予以支持。3.祥业公司主张没收承租押金24309元，已足以赔偿因逾期支付租金造成的全部经济损失，另主张每日按5‰计算违约金，植国飞亦提出抗辩，本院不予支持。4.植国飞没有提供证据证明其租赁商铺受新型冠状病毒引发的××疫情影响，且怠于提供证据，抗辩受疫情影响而经营困难的意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认广州市宝信房地产开发有限公司与被告植国飞于2018年5月18日签订《土地及房屋租赁合同》于2020年11月19日解除；二、被告植国飞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市祥业建筑设计有限公司腾空交还位于广州市花都区新华镇商业大道102号*商铺；三、被告植国飞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市祥业建筑设计有限公司支付2020年8月5日至2020年11月19日的租金28360.5元；四、被告植国飞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市祥业建筑设计有限公司支付自2020年11月20日起至腾空交还商铺之日止的占有使用费（按照每月8103元的标准计算）；五、确认原告广州市祥业建筑设计有限公司没收被告植国飞押金24309元；六、驳回原告广州市祥业建筑设计有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1412元，由被告植国飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二〇年十二月十五日书记员  刘雄燕