广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9310号上诉人（原审原告）：林超群，女，汉族，1987年11月14日出生，公民身份号码：440************403，住址：xx省xx县**镇那行xx管区x片。被上诉人（原审被告）：李振辉，男，汉族，1958年10月10日出生，公民身份号码：442************895，住址：xx省xx市xx区***********。原审第三人：林超仁，男，汉族，1984年8月12日出生，公民身份号码：440************397，住址：xx省xx市xx区***********。上诉人林超群与被上诉人李振辉因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初5724号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、请求贵院依法撤销惠州市惠城区人民法院作出的(2020)粤1302民初5724号民事判决书；2、请求贵院依法改判被上诉人依法向上诉人退还转让费5000元、押金5000元、多收的租金2000元；3、请求贵院依法改判被上诉人依法向上诉人支付违约金1万元、装修费2万元；4、本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人未答辩。原审第三人没有答辩意见。一审原告向一审法院起诉请求：1、请求法院判令原告与被告签署的房屋租赁合同无效，并返还转让费和押金共计1万元，以及银行利息（按浮动利率）；2、依法判决被告按双方协议上的约定支付违约金1万元及装修费2万元，共计3万元；3、请求法院判决被告依法减免部分租金共计2000元（2020年2月和3月）；4、本案所有诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2020年1月6日，原告林超群委托第三人林超仁与被告李振辉签订《房屋租用合同》，约定：被告将其名下位于xx市xx区***************右侧铺位约50平方。二楼约120平方出租给原告，租赁期限自2020年2月1日至2025年1月31日止，2020年2月1日至2023年1月31日租金每月3000元，2023年2月1日至2025年1月31日租金每月3600元，每月支付一次，原告需在每月5日前向被告支付租金。原告在签约的同时给被告押金5000元，并约定合同期满后押金如数退还给原告，如合同期未满退租，被告有权不退押金。约定原告在经营范围所从事的经营活动，不受被告干预，如原告办理相关国家证件以及经营许可性文件，被告无条件进行配合及提供被告有效证件给原告办理。原告必须爱护商铺设备，原一楼店面空调一台、玻璃门以及二楼空调四台，被告无条件提供给乙方使用，因电器正常使用造成损坏，被告不得要求原告进行赔偿，如需对废旧的电器进行拆除须将己拆除的旧电器退还给被告。原告必须按照约定时间向被告缴纳租金。如无故拖欠租金，被告给予原告5天的宽限期，从第6天开始被告有权向原告每天按实欠租金1%加收滞纳金。若原告拖欠租金30天以上，视为原告违约，被告有权终止合同，原告所交的押金不予退还。签订合同后，原告与被告签订《附加协议》，约定本附加协议效力优先于原合同。被告有义务督促前房屋使用方在原。被告双方约定时间在2020年02月01日之前注销或变更营业执照等正常经营必备手续，并且协助原告办理相关手续，本协议作为有效的附加协议，与合同具有同等法律效应。2020年2月1日至2025年1月31日合同期间，被告单方面提出解除合同，被告应退还原告押金的一倍及全额转让费、装修费等一切费用。签订《房屋租用合同》后原告支付了押金5000元、转让费5000元及2020年2月份租金3000元给被告。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《房屋租用合同》，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定全面履行各自义务。关于合同解除的问题，根据原告提供的《房屋租用合同》、《补充协议》等证据，结合开庭佐证，原告在租用被告房屋时是有委托第三人林超仁到现场确认，且委托手续合法有效，原告林超群与被告签订的《房屋租用合同》、《附加协议》是双方当事人的真实意思表示，后原告因认为签订的《房屋租用合同》中约定房屋面积与实际面积有相差，故不支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，原告林超群在合理期限内未向被告支付租金，且庭审时被告表示同意解除合同，故原告林超群与被告李振辉签订的《房屋租用合同》、《附加协议》应当依法解除。对原告请求支付违约金及减免部分租金的问题，鉴于原告未按《房屋租用合同》实际支付租金。且原告在与被告签订合同时，已委托第三人林超仁到场实际确认，本案房屋的租赁是按套计租，面积只是双方参考，签订合同时原、被告双方对合同约定的面积并未提出异议，应视为双方当事人真实意思表示，故对于原告主张没有法律与事实依据，本院不予支持。关于原告主张被告返还转让费及押金的问题，双方当事人签订的《房屋租用合同》第三条第二项约定“合同期满后押金如数归还给原告，如合同期未满退租，甲方有权不退押金”，原告2020年4月开始未在合理期限内向被告支付租金，应视为单方违约，根据依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故对于原告主张被告退还押金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、解除原告林超群与被告李振辉2020年1月6日签订的《房屋租用合同》及《附加协议》；三、驳回原告林超群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费437元（原告已预交），由原告林超群负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实清楚，予以确认。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。根据双方的诉辩主张，现本案的争议焦点为：1、房屋租赁合同的效力问题；2、合同是否应解除；3、装修费如何处理。具体评析如下：关于合同的效力问题，该合同系双方的真实意思表示，不违反相应的法律强制性规定，合法有效，双方均应恪守。关于合同是否应解除的问题，上诉人虽然未提出要求解除合同的诉讼请求，但其主张合同无效，要求被上诉人返还相应费用并支付违约金的主张，其实质亦是解除双方的租赁关系。一审法院依据被上诉人的抗辩意见合同应解除，判决该租赁合同解除并无不当。至于上诉人主张的合同约定的面积与实际面积不符，无法办理相关的经营证件，没有相应的证据予以证明，依法应承担举证不能的法律责任。关于装修费的问题，上诉人所提交的证据并不能证明其装修开支费用，双方在合同中亦未对装修费用在合同解除后如何处理进行约定，并且正是由于上诉人拒不支付租金构成根本性违约导致本案合同解除，结合以上情况，上诉人要求被上诉人支付装修费2万元于法无据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用850元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 卫书平审判员 寇 倩二〇二〇年十二月十六日书记员 黄春婷附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；