浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0281民初9248号 原告：余姚银亿四明广场新华联百货有限公司。住所地：余姚市四明广场**101-501，舜水南路124、126、128号。统一社会信用代码：91330281079213577T。 法定代表人：徐文纪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡本荣，浙江合创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈家俊，浙江合创律师事务所律师。 被告：余姚添伦教育科技有限公司。住所地：余姚市四明广场**101-501（新华联百货2F-01-1）。统一社会信用代码：91330281MA2AGMXY5Q。 法定代表人：李妙仙，职务不详。 委托诉讼代理人：韩杰栋，浙江阳明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱咪娜，女，1990年2月12日出生，汉族，住余姚市。 原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司（以下简称银亿新华联公司）与被告余姚添伦教育科技有限公司（以下简称添伦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理，依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理，原告银亿新华联公司的委托诉讼代理人陈家俊、被告添伦公司的委托诉讼代理人韩杰栋、朱咪娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告银亿新华联公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《租赁合同》解除；2.判令被告支付自2020年8月20日至2020年9月8日（20天）的租金10994元及逾期支付租金的违约金549.70元（违约金暂从2019年7月20日计算至2020年9月8日共计50天，实际按逾期款项总额的0.1%／日的标准计算至租金清偿日为止）；3.判令被告向原告支付违约金63377元，且已缴纳的51434元保证金（租赁保证金47769元和物业保证金3665元）不予退还；4.判令被告向原告支付已享受的租金折扣金额133754元，装修免租优惠32547元；5.判令被告向原告支付欠缴的物业费803元、公共能耗费2094元、电费1190元，合计4087元，并承担逾期付款的违约金253元（违约金暂从2020年7月20日计算至2020年9月8日共计62天），实际按逾期款项总额的0.1%／日的标准计算至租金清偿日为止。上述暂合计296995.70元。6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年12月4日签订《租赁合同》1份，约定原告将位于浙江省余姚市××广场××幢××房屋租赁给被告，租赁期限从2018年2月20日至2021年2月19日。此外，合同对被告需缴纳的租金、物业费等各项费用的支付金额、支付时间、支付方式等均作了明确约定，并约定了双方的权利义务以及需承担的违约责任。原告认为《租赁合同》及相关《协议书》合法有效，现因被告单方违约，拖欠租金、物业费等，原告有权要求被告支付租金及逾期支付租金的违约金，并依据《租赁合同》第二十七条第7款约定要求被告承担违约责任及第五条第5款和第八条第5款要求被告支付已享受的租金折扣和装修免租租金。原告故起诉，请求判如所请。 被告添伦公司答辩称：1、租金支付期限在2020年8月20日前，不是原告认为的2020年7月20日前；2、因疫情原因导致合同履行不能，系不可抗力，故被告不承担违约责任；3、对原告主张的因违约产生的款项均不予认可。 为证明自己的诉讼主张或抗辩意见，原告银亿新华联公司与被告添伦公司均向法院提交了相应的证据。相应证据均经当庭举证、质证，现分别认证如下： 原告银亿新华联公司提交的证据： 1、《租赁合同》1份，拟证明双方存在房屋租赁法律关系及原告主张权利的合同依据。被告对真实性无异议，本院予以认定； 2、《房产证》及《委托授权书》1组，拟证明原告受案涉房屋的产权人委托，以自己名义向被告主张权利的事实。被告无异议，本院予以认定； 3、通知函及解除租赁合同通知函以及送达依据1组，拟证明原告向被告催讨所欠租金等费用及向被告发送解除合同通知的事实。被告对真实性无异议，但认为解除的时间节点未到，解除不符合合同约定。本院对该组证据的真实性予以认定。 被告添伦公司提交的证据： 关于提前退铺结业等的申请及聊天记录1组，拟证明被告因疫情原因希望提前解除合同的事实。原告对真实性无法确认，但表示知晓该事项，不过被告未确认。本院对该证据真实性予以认定； 微信转账依据及课程申请表1组，拟证明被告因疫情导致经营困难的事实。原告认为系被告与案外人之间发生事宜，与本案无关。本院认为，该证据涉及被告与案外人合同履行情况，在合同相对人不在场的情形下本院不宜予以认定，故对该组证据不予认定。 根据上述认定的证据及当事人的庭审陈述，本院认定本案的事实与原告所诉称事实相一致，本院予以确认。 另查明，截止庭审日，被告尚欠原告租金10994元，物业费803元，能耗费2094元，合计13891元；同时，按照合同约定，被告已享受的租金折扣与装修免租优惠名义少付的款项分别为133754元及32547元。且，按照合同约定，被告缴纳有租赁保证金47769元和物业保证金3665元；另，被告已经付清水电费。 又查明，因疫情原因，给被告经营造成实际困难。 还查明，被告已经实际腾退房屋返还给原告。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告之间就房屋租赁事宜签订有合同，故双方均应按约履行。但经本院查明，被告未按约支付租金且已实际腾退房屋不再经营，故其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。被告认为其根据合同解释不构成违约的理由不能成立，原告主张解除双方之间签订的合同，并由被告补缴所欠租金、物业费、公共能耗费等的诉请，应予支持；因合同约定被告若有违约行为则其不能享受相应优惠，因此原告主张被告返还租金折扣与装修期内的免租优惠合法有理，本院亦予以支持；原告还主张对被告预付的保证金不予退还及承担违约金，本院认为，预付保证金从其功能上来讲，或填补损失，或兼具惩罚性质，与违约金相似，但本案中原告主张损失已经依法予以支持，而作为违约金计算，则结合被告在本案中违约的性质与程度，本院认为此两项金额相加显然过高，且被告对此亦不予认可，故本院依法予以调整，应按照被告实际欠付金额的30%计算为宜，对超过部分本院依法不予支持。因被告在原告处有预付的保证金缴纳，该款项可以折抵被告应当承担的判决确定的金钱义务，原告无须再行返还。被告认为因疫情原因导致经营困难，按照合同约定与法律规定不应当承担违约责任。本院认为疫情给被告造成经营困难属实，该情形系不可归责于合同任何一方，该损失应当由合同双方共同分担，根据本案情形结合宁波地区的疫情发生与防控的实际情况，本院酌情认定被告可少付原告20天的租金。因原告主张租金天数为20天，故两相抵扣后，被告无需再支付原告租金。综上，原告的诉讼请求，合理的予以支持，不合理的依法予以驳回；被告的答辩意见，本院亦依法相应予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司与被告余姚添伦教育科技有限公司于2017年12月4日签订的《租赁合同》解除； 二、被告余姚添伦教育科技有限公司支付原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司物业费803元、能耗费2094元，合计2897元；并向原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司承担违约金按2897元计的30%为869.10元；返还原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司已享受的租金折扣133754元，以及已享受的装修期免租优惠32547元；上述合计170067.10元，扣除被告余姚添伦教育科技有限公司已经预付的租赁保证金47769元和物业保证金3665元，尚需支付118633.10元； 以上款项限在本判决发生法律效力后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 三、驳回原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费5755元，减半收取2877.50元，由原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司负担1541元，被告余姚添伦教育科技有限公司负担1336.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  叶 锋 二〇二〇年十二月九日 代书记员  张鲁平