四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终1613号 上诉人（原审原告）：唐先娟，女，1971年6月7日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 上诉人（原审原告）：陈罡，男，1969年11月3日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 二上诉人的共同委托诉讼代理人（特别授权）：徐博坤，四川显卓律师事务所律师。 二上诉人的共同委托诉讼代理人（特别授权）：聂滢，四川显卓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：遂宁市荣海置业有限公司，住所地四川省遂宁市船山区圣泉路**欧洲新城会所，统一社会信用代码91510900068998081P。 法定代表人：文荣，执行董事。 委托诉讼代理人：熊修之，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗妙慧，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 上诉人唐先娟、陈罡因与被上诉人遂宁市荣海置业有限公司（以下简称荣海置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初4228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭。本案属系列案件，经征求各方当事人同意，本院不开庭审理了本案，并于2020年12月18日组织当事人进行了询问。本案现已审理终结。 唐先娟、陈罡上诉请求：1.撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初4228号民事判决；2.判令荣海置业公司支付唐先娟、陈罡逾期交付房屋违约金，违约金计算时间自2019年8月31日起至案涉房屋满足合同交付条件之日止，违约金计算标准为每日总房款的万分之三，暂计至起诉之日（2019年12月1日）违约金为8428.71元；3.本案一、二审诉讼费用由荣海置业公司承担。事实和理由：一、一审判决对违约金的调整缺乏事实依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，荣海置业公司应当对唐先娟、陈罡所主张的违约金过高的事实承担举证责任。一审中，荣海置业公司并未提交关于该部分事实的证据，一审法院调减违约金缺乏事实依据。二、一审判决对违约金的调整缺乏法律依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，因案涉合同系荣海置业公司提供的格式合同，荣海置业公司应已充分预见其在该合同中约定的万分之三的违约责任，而根据违约金兼具补偿性和惩罚性的特点，一审判决不应调减违约金；另外，已有生效判决对逾期交房万分之五的违约金计算标准未予调整，本案亦不应调减。退一步来说，即使以实际损失来计算赔偿数额，亦应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款的规定，按同地段同类房屋租金标准确定。荣海置业公司逾期交房14个月，按每月1600元租金标准计算违约金数额为22400元。唐先娟、陈罡作为守约方并无过错，一审判决仅支持其1030元违约金，属于适用法律错误。综上，请求支持其上诉请求。 荣海置业公司辩称，一、一审判决根据案涉项目实际情况、荣海置业公司过错程度、合同实际履行情况等酌情降低违约金公正合理。一审中，荣海置业公司已经举示证据证明，案涉项目延期取得竣工备案系环境整治等不可抗力原因所致，其并无违约的主观故意，即并无过错。同时，案涉房屋达到使用条件后，大量买受人已经按通知时间接房并进行装修，换言之，案涉房屋基本按合同约定进行交付，未取得验收备案证明文件并不影响唐先娟、陈罡入住、使用房屋的实质权利。二、唐先娟、陈罡的实际损失较低，一审判决的违约金金额足以弥补其损失。唐先娟、陈罡依据其查询的房屋中介机构发布的同地段同类房屋租金成交价格计算其损失的上诉主张，不能成立。中介机构并非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款所指的“有关主管部门”或“有资格的房地产评估机构”，其公布的价格不能作为计算损失的参考依据。即使以唐先娟、陈罡的租金损失作为参考，该损失也不应按照其主张的足月、足日计算。实际上案涉房屋地理位置较偏僻，房屋无法出租或租金较低，且因周边生活配套不完善，唐先娟、陈罡亦不会很快入住，其实际损失很小；加之，2019年以来，全国房地产形势下滑，本地租金等房屋收益亦大幅降低。因此，一审判决认定的违约金金额能够弥补唐先娟、陈罡的损失。综上，唐先娟、陈罡的上诉请求不能成立，请求驳回上诉、维持原判。 唐先娟、陈罡向一审法院起诉请求：l.请求判令荣海置业公司向唐先娟、陈罡支付逾期交房违约金，违约金计算时间自2019年8月31日起至案涉房屋满足合同交付条件之日止，违约金计算标准为每日总房款的万分之三；2.判令荣海置业公司承担逾期交房期间案涉房屋的物业服务费，物业服务费计算时间自2019年8月31日起止案涉房屋满足合同交付条件之日止，计算标准为1.8元/月·平方米；3.本案诉讼费用由荣海置业公司承担。一审庭审中，唐先娟、陈罡撤回第二项诉讼请求。 一审法院认定事实：2017年9月3日，唐先娟、陈罡与荣海置业公司签订合同《商品房买卖合同（预售）》（以下简称案涉合同），向荣海置业公司购买位于四川省遂宁市河东新区××路××号××北边荣海假日温泉酒店（三期）项目6号楼2单元8楼2号的商品房，商品房总价305388元。前述合同约定：房屋交付时间为2019年8月31日前，交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告、《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》；若荣海置业公司逾期交房时间在60日以上，且唐先娟、陈罡要求继续履行合同的，荣海置业公司每日向唐先娟、陈罡按总房款的万分之三支付违约金；合同还对其他的权利义务作出了约定。唐先娟、陈罡按照合同约定支付完毕所有购房款，并于2020年5月29日接收所购房屋。 2019年12月24日，案涉房屋项目工程进行了竣工验收。荣海置业公司至今未向四川省遂宁市城建档案馆提交齐全的竣工验收备案文件，建设主管部门亦未对荣海置业公司所承建的项目进行竣工验收备案。 一审法院认为，唐先娟、陈罡与荣海置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，案涉合同明确约定，荣海置业公司应在2019年8月31日前取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明、《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》，并将房屋交付给唐先娟、陈罡使用，而荣海置业公司今未取得房屋的建设工程竣工验收备案证明文件，其已经构成逾期交房，应当按合同约定承担相应的违约责任。但案涉房屋至今尚无法确定何时能满足合同约定的交付条件，故一审法院对于违约金暂支持至起诉之日为宜。唐先娟、陈罡与荣海置业公司约定的违约金标准为日万分之三，根据法律规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。结合本案中荣海置业公司的过错程度、合同的实际履行情况，以及逾期交房给唐先娟、陈罡造成具体损失的情况，一审法院酌情支持违约金1030元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经一审法院审判委员会讨论并决定，判决：一、荣海置业公司在该判决生效后十日内向唐先娟、陈罡支付违约金1030元；二、驳回唐先娟、陈罡的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由荣海置业公司负担。 二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 唐先娟、陈罡提交了遂宁市正和房地产评估咨询有限责任公司于2020年12月14日出具的《房地产市场租金估价报告》，拟以此证明：案涉房屋同地段同类房屋租金经评估的清水房不含税金的租金为650元/月，简单装修房不含税金的租金为1000元/月。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款以租金确定损失的规定，唐先娟、陈罡主张的违约金并未超过其实际损失，不应当进行调减。 荣海置业公司的质证意见为：该证据的真实性无法核实，对其合法性、关联性不予认可。 荣海置业公司提交了以下证据： 1.荣海置业公司制作的《商品房预售合同纠纷案件要素表》，拟以此证明：案涉房屋基本按合同约定进行了交付，不影响唐先娟、陈罡入住使用房屋的实质权利，一审判决的违约金能够弥补唐先娟、陈罡的损失。 2.《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》，拟以此证明：荣海假日温泉酒店三期二标段建设工程竣工验收时间为2019年11月1日。 唐先娟、陈罡的质证意见为：1.对证据1要素表的“三性”不予认可，其上仅有荣海置业公司公章，没有其他证据予以佐证，不能证明该数据真实性。2.因荣海置业公司未提供原件，对证据2的真实性不发表意见，且该竣工验收报告并不能证明2019年11月1日验收的情况，同时，房屋是否符合交付标准，能否交付使用，除应竣工验收之外，还需要通过消防验收。因此，该竣工验收报告不能达到荣海置业公司的证明目的。 本院认证意见为：荣海置业公司虽对《房地产市场租金估价报告》的真实性、合法性不予认可，但其并未提供足以反驳的证据，且其对所作出的租金评估结果未提出异议，同时该租金评估报告对违约金是否过高的判断或具有一定的参考性，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可；至于其证明力，本院将综合全案事实和其他现有证据予以认定。荣海置业公司制作的案件要素表系其作出的陈述，该证据中与本案其他证据能相互印证的部分，本院将依法据实予以认定。荣海置业公司已提交《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》的原件供核对，该份证据的复印件与原件一致，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可。 对一审判决查明的事实，除荣海置业公司对三期二标段建设工程竣工验收的时间提出异议外，双方当事人对其他事实均无异议，本院对双方当事人无异议的事实予以确认。 本院另查明如下事实： 案涉合同第四条第（三）款、第（五）款载明：唐先娟、陈罡所购商品房建筑面积为84.83平方米，其中套内建筑面积68.24平方米，建筑总层数18层；附件六第（二）款载明：起居室、厨房、卫生间内墙均为清水墙，顶棚为不抹灰、表面平整状态，地面为混凝土地坪。 2019年11月1日，荣海假日温泉酒店三期（花间集）二标段建设工程竣工验收报告的结论为“本工程质量验收合格”。 遂宁市正和房地产评估咨询有限责任公司于2020年12月14日出具的《房地产市场租金估价报告》载明：该评估公司接受唐维、刘娟单方委托就四川省遂宁市河东新区××路××号××北边荣海假日温泉酒店（二期）项目9号楼1单元12楼2号房屋进行住宅用房市场租金评估；作为估价对象的商品房预测建筑面积共117.53平方米，其中套内建筑面积92.49平方米，建筑总层数18层；估价时点为2020年12月14日，估价结果为月租金（清水房不含税金）650元／月，月租金（简单装修房不含税金）1000元／月；本次估价以估价对象可合理享有住宅配套设施（水、电、光纤等）的使用权益为假设前提。 还查明，2017年2月8日，荣海置业公司《关于荣海·假日温泉酒店（三期）项目荣海·花间集B01-3/01地块平移后完善相关手续的请示》载明：荣海假日温泉酒店三期项目由包括B01-3/01在内的五块宗地组成，为减少联盟河支流行洪弯道，增大行洪量，根据河东新区市政建设的要求，规划部门与该公司商定将B01-3/01地块向东侧平移约10米，因此，荣海置业公司向四川省遂宁市河东新区管理委员会申请协调相关职能部门完善平移后的相关手续。此后，荣海置业公司亦若干次向遂宁市河东新区管理委员会申请推进该地块移地换证手续的办理。 四川省遂宁市司法局于2019年7月30日作出的《关于对的审查意见》载明：因涉及河道泄洪的安全要求需加宽河道，荣海置业公司原B01-3/01现A03-02地块宗地需要调整。调整方案已经过市规委会审定，建议市政府同意《请示》内容，由主办单位依法有序推进完善各项手续。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，并根据本案现有证据，荣海置业公司未依照案涉合同约定于2019年8月31日前获得案涉房屋建设工程竣工验收备案证明文件并向房屋买受人交付房屋的逾期交房之事实，当无疑义，本案二审争议的主要问题为：案涉合同约定的逾期交房违约金应否予以调整；若应调整，对约定的违约金如何调整。 关于案涉合同约定的逾期交房违约金应否予以调整的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。该条规定了违约金是否调减以损失作为基础的判断标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定，商品房买卖合同没有约定逾期交付使用房屋违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该条规定确立了未有约定时逾期交付使用房屋的赔偿金额以合理的租金损失作为参照标准。结合该两条规定，审查案涉合同中逾期交房违约金的约定标准是否过高，可以合理的租金损失作为参照标准综合判断。本案中，案涉合同约定以总房款为基数，按每日万分之三的标准计算违约金，据此计算，逾期交房的每月违约金金额为2748.49元，而依案涉合同交付的房屋系清水房，即便以唐先娟、陈罡一方提交的评估报告中所载的同地段清水房每月650元的租金标准，甚至是简单装修房屋每月1000元的租金标准，亦或是其抗辩主张的每月1600元租金标准作为损失的参照依据，合同约定的违约金标准仍属于法律规定的“过分高于造成的损失”的情形，应予调整，故一审判决对约定的违约金标准予以调减并无不当。 关于逾期交房违约金如何予以调整的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。据此，人民法院对违约金的调整需要结合多个因素予以综合判断和平衡，并不仅拘束于损失这一因素。事实上，荣海置业公司提供了房屋建修期间的天气情况，建设主管部门关于建工地环境整治、施工扬尘专项治理、重污染天气黄色预警应急措施等方面的证据，以及因河道泄洪需要变更三期土地规划等依据，表明其逾期交付房屋无主观故意；结合合同的履行情况，案涉房屋项目工程已于2019年11月1日经五方主体竣工验收合格，房屋交付具备一定的质量基础。据此，一审法院酌情判决，截至起诉之日荣海置业公司向唐先娟、陈罡支付违约金1030元并无不当，本院予以维持。因当事人起诉后交房条件一直未成就，而一审判决仅对荣海置业公司截至起诉之日的违约行为作出认定，故唐先娟、陈罡对自其起诉之日起的次日至案涉房屋符合交付标准之日止期间荣海置业公司的违约行为仍享有诉权，待案涉房屋符合交付标准后，其可就该期间内的违约金另行主张权利。 综上所述，唐先娟、陈罡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由唐先娟、陈罡负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  彭 芳 审 判 员  梁 燕 审 判 员  郑 艳 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理  刘 翾 书 记 员  李诗璐