山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初4198号原告：青岛绿英健康管理有限公司，住所地青岛市，统一社会信用代码：91370213073252401Y。法定代表人：江莉，职务总经理。委托诉讼代理人：叶惠刚，山东惠强律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐加丽，山东惠强律师事务所律师。被告：青岛鑫瑞泰生物科技有限公司，住所地青岛市，统一社会信用代码：91370213661285357K。法定代表人：李卫东，职务总经理。委托诉讼代理人：王森，上海段和段（青岛）律师事务所律师。原告青岛绿英健康管理有限公司与被告青岛鑫瑞泰生物科技有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶惠刚、徐加丽，被告的委托诉讼代理人王森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青岛绿英健康管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告排除对原告承租的李沧区房屋的妨害行为，并继续履行房屋租赁合同；2、判令被告赔偿因其妨碍承租房屋正常使用给原告造成的经营损失人民币347800元；3、本案相关诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月31日，案外人青岛绿城华川置业有限公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁青岛绿城华川置业有限公司所有的李沧区房屋（以下简称为涉案房屋）作为健身会所使用，租期五年。后青岛绿城华川置业有限公司将涉案房屋出售给被告，原、被告和青岛绿城华川置业有限公司签订《权利义务概括转让协议书》，约定房屋出售后继续履行之前签订的《房屋租赁合同》。2019年初，被告因为不想继续履行租赁合同起诉至贵院要求解除合同，后贵院作出（2019）鲁0213民初1225号民事判决书，驳回被告要求解除租赁合同的请求，同时判决原告支付房屋租金。后原告按照判决书内容履行了支付租金的义务。2020年初，因新冠××引发的疫情来临，政府下令要求暂时关闭公共场所，原告按照政府的要求停业后，没有经营收入，便向被告发函希望延期支付租金，共渡难关。原告后支付了部分租金后开始营业，但被告一直以原告未能及时足额支付租金为由，于2020年4月28日开始为原告设置经营障碍，主要包括将涉案房屋大门关闭并上锁、在涉案房屋门上贴出各种告示阻止健身会所会员进门锻炼身体，甚至还派社会人员暴力阻止原告使用房屋，期间原告多次报警，未果。截至目前被告已经妨碍原告正常使用涉案房屋一月有余，导致老会员无法进入会所健身，没有新会员到会所办卡，随时可能爆发群体性社会事件，同时给原告造成严重经济损失。青岛鑫瑞泰生物科技有限公司辩称，1、被答辩人起诉的排除妨害行为和赔偿因妨害行为造成的经济损失是物权保护法律关系，但被答辩人又提出要求继续履行房屋租赁合同，显然又主张房屋租赁合同的法律关系。该两项诉讼请求不属于同一法律关系，应当依法予以驳回。2、被答辩人提出从2020年4月28日起答辩人设置经营障碍，阻止原告使用房屋，答辩人不予认可。被答辩人另案提交的证据足以证明被答辩人在2020年4月中旬恢复营业后，并没有再次停止经营，退一步讲，即使被答辩人后来又关门停业了，也不是答辩人的妨害行为造成的，答辩人未实施任何妨害行为。3、答辩人没有侵权行为，被答辩人所为的经营损失与答辩人之间没有因果关系，且被答辩人在恢复经营后一直在营业，没有再次关门，被答辩人提出的经营损失事实不存在，应当依法追究被答辩人滥用诉权的法律责任。4、被答辩人在房屋租赁期间一直未按《房屋租赁合同》第4.2条约定的付款时间及时、足额支付答辩人房屋租金，根据《房屋租赁合同》12.2-（3）的约定和《合同法》第94条的规定，答辩人有权解除上述《房屋租赁合同》。综上，被答辩人的诉求没有任何法律和事实依据，请求法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交的微信聊天记录、房租延期缴纳申请及快递单、蓝庭健身会所房租分期支付业务沟通函及快递单、中信银行银行转账客户回单，被告提交的视频光盘、（2019）鲁0213民初1225号民事判决书、房租延期缴纳申请、房租催缴函、复函、蓝庭健身会所房租分期支付业务沟通函、函。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交：微信聊天记录、锁门照片、告知函各一份，证明原告员工2020年4月29日上班时发现，2020年4月28日被告已经将涉案房屋大门关闭并上锁、在涉案房屋门上贴出各种告示阻止健身会所会员进门锻炼身体。期间原告曾给被告发送了告知函，希望其将门打开，减少给原告造成的损失，但是被告置之不理。截至目前，被告妨碍原告正常使用涉案房屋四个月有余，导致老会员无法进入会所健身，没有新会员到会所办卡，给原告造成了严重的经济损失。被告对上述证据的真实性不予认可，对证明事项有异议。该证据与本案无任何关系。微信聊天记录是原告员工之间的聊天，被告没有参与，锁门照片及告知函不是被告所实施的行为，告知函上也没有被告的公章，不能证明是被告实施的侵权行为，原告在复工后一直在经营，也有会员去健身，原告根本不存在停工损失。根据原、被告提交的视频资料，大门关闭后原告仍在经营，原告的上述证据无法证明其主张，本院不予认可。二、原告提交：利润表-年报、增值税纳税申报表附列资料（一）四份，证明该组证据系原告从税务局的报税系统下载所得。利润表-年报表记录了原告2019年全年的营业收入为4115640.6元。四份增值税纳税申报表附列资料（一）分别记录了2019年4-7月份原告的营业收入分别为154000元、249380元、537190元、392065.66元。根据《房屋租赁合同》第12条12.5的约定，被告违反合同约定，使原告无法正常经营，由此造成原告损失的，被告应予以经济赔偿，赔偿的标准可以参照上述证据计算。原告在反诉状诉讼请求中第二条主张的经营损失，计算方法为4115640.6元÷（365-10）天×30天（2020.4.28-2020.5.27），约等于347800元。原告主张的是2020年4月28日至2020年5月27日的营业损失。被告对上述证据的真实性及证明事项均不认可，该证据与本案无关。原告的该证据不能证明是被告的行为造成了被告的损失，其计算营业损失的方式无法律依据。因原告主张损失的期间其尚在经营，且不能排除疫情对其经营的影响，其证据不能证明原告主张，本院不予采信。三、原告提交监控录像、手机录像、照片一宗、增值税纳税申报表，证明从2020年4月28日开始，被告就涉案房屋的几个入口上锁并控制，2020年4月30日原告联系开锁，被被告暴力阻止，之后被告指派社会人员在涉案房屋门口蹲点，张贴通告、暴力阻止会员进入场馆锻炼身体、强行拔掉正常工作的电器、将应急出入口封锁并限制会员人身自由，干涉原告经营。加之被告暴力抢房并将涉案房屋转租给他人，带领新租户强行搬移场地设备，双方多次冲突之后报警，这使得原告无法经营，严重损害了原告的合法权益，根据原告五月份的纳税申报表可知，原告受被告影响经营，五月份收入为0元，被告应依法承担相应的赔偿责任。被告对上述证据不予认可，认为原告应提交原始载体，即使有原始载体，也无法证明原告的主张。照片和视频无法证明是被告实施的上锁行为，即使被告上锁，也是为防控疫情，根据物业公司要求予以上锁处理，且门上也张贴了防控疫情的告示，给原告的会所预留了一个停车场里面的后门，以供客户和会所工作人员进出。原告经营的会所自4月中旬复工以来，一直在经营状态，即使正门被锁，也没有停止营业。照片无法证明是被告更换门头标识、放置障碍物。因原告一直在经营，且不能排除疫情对其营业额的影响，原告提交的上述证据无法证明其主张，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月31日,案外人青岛绿城华川置业有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：1.1本合同租赁标的物位于青岛市李沧区蓝庭会所内……3.1乙方租赁该房屋仅用于从事健身服务项目业态经营……3.4租赁期限为5个租约年，自2017年8月1日始至2022年7月31日止……4.1本合同项下租金标准如下：2017年8月1日至2018年7月31日租金总计人民币200000元；2018年8月1日至2019年7月31日租金总计人民币200000元；2019年8月1日至2020年7月31日租金总计人民币300000元……上述租金不包含税费、物业管理费、委托管理费等其他应由乙方交纳的费用。乙方在租赁房屋经营期间应当缴纳的物业管理费、委托管理费应与该房屋物业服务公司另行结算。……4.2租金支付方式为：先付后用，以半年为一个交租期，除第一期租金于本合同签订后五个工作日内支付外，乙方应在每支付年度内的1月1日前及7月1日前一次性足额支付下个交租期租金。本合同项下第一期租金应于本合同签订后5个工作日内支付，租金期间为2017年8月1日至2019年1月31日，应交租金为30万元。……5.1本合同签订后10日内，乙方应向甲方缴纳履约保证金10万元，否则甲方有权拒绝交付该房屋且不承担违约责任。……12.1租赁期内乙方有下列行为之一者，构成违约，甲方有权立即终止或解除本合同，收回房屋，同时不予退还已收租金及履约保证金，若仍不足弥补甲方损失的，可追索乙方违约责任及要求乙方作出赔偿……（3）拖欠租金、履约保证金或其他应付费用至任何一项，累计超过30天的；……本条所称赔偿范围包括但不限于因乙方违约给甲方造成的实际损失、可得利益损失、因避免损失扩大而支出的合理费用以及因处理纠纷所支付的必要诉讼成本（包括诉讼费、保全费、评估费、鉴定费、律师费、差旅费）等。涉案的租赁标的物即青岛市李沧区房屋系案外人青岛绿城华川置业有限公司开发建设的商品房，房屋建筑面积3876.46平方米，2018年12月20日，青岛绿城华川置业有限公司与原告签订《青岛市商品房出售合同》，将该房屋出售给原告。后原告取得房屋产权证书，对该涉案房屋享有所有权。2018年12月22日，案外人青岛绿城华川置业有限公司（甲方）、被告（乙方）、原告（丙方）三方共同签订《权利义务概况转让协议书》，协议约定：甲乙丙三方经协商一致，就甲方在《房屋租赁合同》中权利、义务概括转移至丙方等相关事宜达成如下协议：一、甲乙丙三方均同意、认可，自2018年12月31日起，甲方与乙方就该房屋所签订的《房屋租赁合同》中甲方关于房屋的权利义务概括转让给丙方享有、承担，各方一致同意将《房屋租赁合同》中的出租方变更为丙方，乙方同意丙方概括受让甲方享有的和承担的《房屋租赁合同》项下关于房屋各项权利义务。二、截止2018年12月31日前，该房屋租金收益由甲方享有。该房屋自2018年12月31日起至2022年7月31日止的租金收益由丙方所有，乙方应当按照《房屋租赁合同》所约定的租金支付方式按时、足额支付丙方指定银行账号。三、甲方应于2018年12月31日前，将乙方付给甲方的该房屋履约保证金10万元扣除其中乙方尚欠费用（如有），支付至丙方指定银行账户。如因乙方欠付费用致使甲方扣除履约保证金，履约保证金不足10万元的，乙方应于2018年12月31日前无条件补足履约保证金并付至丙方指定的银行账户。2019年11月14日，本院作出（2019）鲁0213民初1225号民事判决书，判决绿英公司向鑫瑞泰公司支付2019年2月1日至2020年1月31日期间的房屋租金25万元，驳回原告的其他诉讼请求。判决生效后，原告支付给被告欠付的租金25万元。2020年2月1日，原告工作人员在群聊中通知被告，因突发疫情希望延期支付租金。2020年3月27日，被告向原告催缴租金。2020年4月2日，原告再次提出房租延期缴纳申请，计划在蓝庭馆恢复营业经营的第一个月内支付本期需要支付的租金。4月6日，原告发出业务沟通函，作出支付房租计划。4月7日，被告复函称不同意延期缴纳房租，因原告违约，要解除合同，于4月10日收回房屋。4月9日，被告对4月6日的业务沟通函复函称不同意分期缴纳房租，收回房屋日期不变。4月24日，被告发函称因原告违约，合同已于4月7日解除。原告于4月13日支付房租2万元，4月25日支付房租3万元。从原、被告提供的视频资料看，大门封闭以后，有少量人在原告经营场所中健身。新冠××疫情发生后，山东省于2020年1月24日启动特别重大突发公共卫生事件I级响应。2020年3月7日，山东省将Ⅰ级响应调整为重大突发公共卫生事件Ⅱ级响应。2020年5月6日，山东省将Ⅱ级响应调整为较大突发公共卫生事件Ⅲ级响应。本院认为，原告对自己提出的主张，有责任提供证据。原告主张排除妨碍，因本院已在（2020）鲁0213民初3587号案件中判决确认原被告之间就涉案房屋的合同解除，因此对原告的诉讼请求，本院不予支持。原告虽主张被告设置障碍影响其经营，但其提供的证据不足以证实其主张，即便其营业额下降，也无法排除疫情影响，无法证明与被告的行为有关。且在（2020）鲁0213民初3587号案件中，考虑到疫情可能对经营造成的影响，本院已酌情降低原告应支付的租金标准，在本案中，对原告主张的经营损失，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告青岛绿英健康管理有限公司的诉讼请求。案件受理费6517元（原告已预交），由原告青岛绿英健康管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  慕 雪人民陪审员  胡孝文人民陪审员  宋秀芝二〇二〇年十二月二十五日法官助理杨仲举书记员孙淑飞书记员任佳怡