湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终1744号上诉人（原审被告、反诉原告）：广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司，住所地湖南省韶山市竹鸡塅人民公社印象城。法定代表人：贺健，系该公司总经理。委托诉讼代理人：毛巧利，女，1983年5月5日出生，汉族，湖南省韶山市人，住湖南省韶山市。委托诉讼代理人：李燕英，广西展邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭昭宇，男，1985年6月30日出生，汉族，住湖南省韶山市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韶山天屹商贸有限公司，住所地湖南省韶山市竹鸡塅红色记忆城。法定代表人：彭昭宇。共同委托诉讼代理人：邓晶，湖南湘浩律师事务所律师。上诉人广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司（以下简称“昌建公司”）因与被上诉人彭昭宇、韶山天屹商贸有限公司（以下简称“天屹公司”）租赁合同纠纷一案，不服湖南省韶山市人民法院（2020）湘0382民初369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。昌建公司上诉请求：一、撤销湖南省韶山市人民法院（2020）湘0382民初369号民事判决第一、二、四项，改判驳回被上诉人的诉讼请求并支持上诉人的全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决以上诉人认可为由，认定涉案两份《房屋租赁合同》的解除时间为2020年5月22日错误。上诉人仅在庭审中认可被上诉人向上诉人返还房屋的时间为2020年5月22日，而非解除合同的时间。二、涉案《房屋租赁合同》解除的原因系被上诉人拖欠租金，一审判决认定合同因不可抗力解除错误。三、一审判决全部免除被上诉人自2020年2月1日至5月21日期间的全部租金违反公平原则。四、被上诉人并未主张返还保证金，其缴纳的保证金是否具备返还条件不属于本案的审理范围，一审判决从保证金中核减被上诉人应付的租金和拖欠租金的违约金，属于超范围裁判，有违民事诉讼不告不理的原则，存在法律适用错误。五、涉案《房屋租赁合同》的解除因被上诉人违约行为所致，上诉人主张解除合同的违约金由事实和法律依据，一审判决以不可抗力为由免除其违约责任错误。彭昭宇、天屹公司共同答辩称：一、天屹公司的法定代表人系彭昭宇，其租赁的三、四楼均是共同经营KTV，合同是以法定代表人的名义签订，法律后果应当归属于公司。二、涉案《房屋租赁合同》解除时间系一审判决所确认的2020年5月22日，因双方通过法律的约定相互送达了解除的法律意思表示，法院也予以认可了解除合同的原因系不可抗力的疫情原因存在，将时间定于2020年5月22日，因此合同不应当撤销。三、涉案《房屋租赁合同》的解除原因系不可抗力的疫情原因存在。由于出租人的强势，导致承租人无法与出租人沟通，存在无法继续经营的可能，才被迫进行的清算。疫情期间，因无法经营，承租人的相关工作人员全部解散。四、在预见合同必然解除的情况下，承租人主张用保证金冲抵相关的租金，其行为不构成租金欠付这一违约事实，该行为是双方主体的预见能力，我方诉前的主张有合同、法律依据。五、一审对租金、违约金、保证金进行核减之后，上诉人应当返还部分保证金给予承租人。承租人经营多年而形成的固定资产均是可搬迁、可移动的具有继续利用价值的财产，其包括空调、电视机、茶几、家具等设备，多达54万元。上诉人通过控制承租人的财产不准许承租人搬走所有权属于承租人的动产，属于侵权行为。彭昭宇、天屹公司向一审法院起诉请求：1、确认两原告与被告之间的两份租赁合同已于2020年5月22日解除，原告于同日向被告返还了租赁的两处商铺房屋；2、判令被告承担原告装修损失50万元；3、本案诉讼费由被告承担。昌建公司向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的2020年1月1日至2020年5月21日房屋租金147039元；2、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠租金的违约金8969.38元；3、判令反诉被告向反诉原告支付解除合同的违约金129298.5元；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定，2019年9月1日，彭昭宇与昌建公司经协商，以天屹公司（乙方）的名义与昌建公司（甲方）签订甲方位于韶山市××栋××号商铺的《房屋租赁合同》，合同约定：1、租赁期限自2019年3月1日至2022年2月28日计三年；2、租金每月17025元，签订本合同时支付第一期租金，以后租金于前一期届满前30日内支付；3、保证金51075元担保的范围合同履行、租金交付、谨慎使用房屋、按装修手册装修、按约定时间开业；……7、违约责任，在租赁期内，甲方违约解除本合同，应按未履行期间的租金总额的20%向乙方支付违约金；乙方不按期支付租金的，每逾期一日，乙方应按照应支付租金的每日千分之一向甲方支付违约金，逾期超过十五日的，甲方有权解除合同；及其他事项。一审法院认为，一、本诉原告彭昭宇、天屹公司与本诉被告昌建公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律相关规定，合同合法有效。双方均应按合同约定的内容行使自己的权利和履行义务。合同履行过程中，因新冠肺炎疫情突发，引致公共卫生安全危机，而彭昭宇租赁的门面用于歌舞厅，系聚集性营业场所。2020年1月24日至5月14日，湖南省人民政府发布疫情三级响应，要求该类场所停止营业。此期间，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款之“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，构成不可抗力。二、关于本诉部分。原告主张：1、确认两原告与被告之间的两份租赁合同已于2020年5月22日解除，原告于同日向被告返还了租赁的两处商铺房屋；2、判令被告承担原告装修损失50万元。关于第一项请求，庭审中，被告无异议，予以认定。关于第二项请求，因原告进行装修部分在2013年起即已投入使用，并非其诉称的还有一年半的所有期限，且装修物品的残值也没有进行评估鉴定，而双方的合同对装修部分在合同解除时如何处理没有约定，按照“来装去丢”的通常行业惯例，对其主张由昌建公司承担损失的请求不予支持。另外应当明确的是，彭昭宇、天屹公司对租赁物中可移动、可拆除的物品可自行搬离，昌建公司应予以协助和提供方便。三、关于反诉部分。昌建公司反诉主张：1、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的2020年1月1日至2020年5月21日房屋租金147039元；2、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠租金的违约金8969.38元；3、判令反诉被告向反诉原告支付解除合同的违约金129298.5元。关于第一项，一审法院认为，因不可抗力的出现，导致合同不能正常履行，且双方均无责任；但是，依合同约定，彭昭宇应于2019年12月支付昌建公司2020年1月的租金31965元，对因疫情而停业的租金，根据上述法律第一款之“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”的规定，故确定全部免除其应付租金的合同义务，因此，对昌建公司该项请求，予以部分支持。关于第二项，依据合同约定，以第一项支持的请求为基数按日千分之一计算（以8969.38元为限），亦予以部分支持。关于第三项，如上所述，合同的解除系不可抗力引起，责任不能规责于彭昭宇，依据以上法律规定，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百一十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条之规定，判决：一、确认本诉原告彭昭宇、韶山天屹商贸有限公司与本诉被告广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司2019年9月1日签订的两份《房屋租赁合同》已于2020年5月22日（或21日）解除，本诉原告于同日向本诉被告返还了租赁的两处商铺房屋；二、由本诉被告彭昭宇、韶山天屹商贸有限公司在本判决生效后五日内向本诉原告广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司支付欠付的租金31965元，并承担违约金8969.38元（从彭昭宇交付的保证金50000元核减）；三、驳回本诉原告彭昭宇、韶山天屹商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费8800元，减半收取4400元，由本诉原告彭昭宇、韶山天屹商贸有限公司共同负担2200元，由本诉被告广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司负担2200元；反诉受理费2700元，由反诉原告广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司负担2000元，由反诉被告彭昭宇、韶山天屹商贸有限公司共同负担700元。二审期间，上诉人昌建公司向本院提交两组证据：一、《收据》两张，拟证明被上诉人交的50000元保证金已用于支付其欠付的物业、水电等费用。二、《湘潭市文旅广体场馆所下月起有序开放》的文件。拟证明湘潭市KTV等休闲娱乐场所已于2020年4月1日恢复开放。被上诉人彭昭宇、天屹公司质证认为，一、对证据一的真实性、关联性无异议，对其证明目的有异议。因不可抗力的疫情原因导致，上诉人应当对其物业费、租金等费用均予以核减；二、对证据二的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议。本院经审查认为，证据一的真实性、合法性、关联性予以确认，本院予以采信；证据二不是新证据，本院不予采信。被上诉人彭昭宇、天屹公司并未向本院提交新证据。经审理查明，2019年9月1日，彭昭宇与昌建公司经协商，以天屹公司（乙方）的名义与昌建公司（甲方）签订甲方位于韶山市××栋××号商铺××栋××号商铺的《房屋租赁合同》，合同约定：1、租赁期限自2019年3月1日至2022年2月28日计三年；2、Ｂ栋-301号每月租金14940元，Ｂ栋-401号每月租金17025元。彭昭宇向昌建公司支付50000元履约保证金。2020年9月21日，昌建公司代彭昭宇、天屹公司向南宁市豪宇物业服务有限公司韶山分公司交纳Ｂ栋-301号商铺2020年2月1日至5月21日期间的物业费4980元，2020年1月10日至5月21日期间水费1637.8元、电费13161.22元，以上合计19779.02元；交纳Ｂ栋-401号商铺2020年2月1日至5月21日期间的物业费6810元，2020年1月10日至5月21日期间水费1794.7元、电费11936.56元，以上合计20541.26元。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一是上诉人昌建公司与被上诉人彭昭宇、天屹公司签订的两份《房屋租赁合同》系何时解除以及违约金应当如何计算？二是被上诉人彭昭宇、天屹公司应向上诉人昌建公司支付多少租金？一、关于两份《房屋租赁合同》解除的时间以及违约金如何认定的问题。第一，因受新冠肺炎疫情的影响，被上诉人彭昭宇、天屹公司承租上诉人昌建公司商铺进行经营的ktv于2020年1月23日暂停营业，亦未向昌建公司交纳租金。2020年5月12日，昌建公司向彭昭宇、天屹公司发送两份《解除租赁合同的函》，2020年5月21日，彭昭宇向昌建公司回函，表示未按时交纳租金的原因是收新冠肺炎疫情的影响，因与昌建公司未就租金的减免问题达成一致意见，故同意解除《房屋租赁合同》。本院认为，新冠肺炎疫情系不能预见、不可克服的不可抗力因素，而彭昭宇、天屹公司未按约交纳租金亦是受不可抗力因素的影响，在此情况下昌建公司单方面以彭昭宇、天屹公司违约而解除《房屋租赁合同》对彭昭宇、天屹公司不符合公平原则，故一审判决认定两份《房屋租赁合同》的解除时间为2020年5月21日正确。第二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，彭昭宇、天屹公司因受疫情影响，疫情期间无法正常营业，也没有营业收入，故未按约履行交纳房屋租金的义务，因此其违约责任可以部分或者完全免除。同时在疫情发生前，彭昭宇、天屹公司欠付昌建公司2020年1月中、上旬的租金，存在轻微的违约行为，故一审判决认定彭昭宇、天屹公司向昌建公司承担违约金8969.38元正确。二、关于被上诉人彭昭宇、天屹公司应向上诉人昌建公司支付多少租金的问题。第一，因受新冠肺炎疫情的影响，湘潭市文化旅游广电体育局、湘潭市文化市场综合行政执法局于2020年1月24日发布《关于做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的紧急通知》，其中通知：2020年1月25日（大年初一）0:00-1月31日（大年初七）24:00，全市所有娱乐演艺场所、网吧等停止对外营业。2020年4月下旬，彭昭宇、天屹公司经营的KTV开始恢复营业，但是由于仍受新冠肺炎疫情的影响，彭昭宇、天屹公司经营的KTV营业收入产生重大损失。2020年5月12日，昌建公司向彭昭宇、天屹公司发送两份解除《房屋租赁合同的函》。根据湖南省高级人民法院发布的《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》，商业用房租赁中，如受疫情影响，房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如对承租人营业收入产生重大损失的，可依据公平原则酌情调整租金。因此，彭昭宇、天屹公司主张减免租金的请求合理，应当予以支持，但是减免租金应当遵循公平原则，一审判决认定全部免除彭昭宇、天屹公司在2020年2月1日至合同解除之日的租金亦会使昌建产生重大损失，违反了公平原则，故本院酌情认定在受新冠肺炎疫情的影响期间，彭昭宇、天屹公司还应向昌建支付1个月房屋租金，即共计31965元。第二，彭昭宇、天屹公司已向昌建公司支付至2019年12月31日的租金，2020年1月1日至1月24日期间的房屋租金尚未支付，因此彭昭宇、天屹公司还应向昌建公司支付2020年1月份的房屋租金31965元。综合以上两项，彭昭宇、天屹公司总共还应向昌建公司支付房屋租金63930元。第三，彭昭宇向昌建公司支付50000元履约保证金。2020年9月21日,昌建公司代彭昭宇、天屹公司向南宁市豪宇物业服务有限公司韶山分公司交纳B栋-301、B栋-401号商铺2020年2月1日至5月21日期间水费、电费和物业费共计40320.28元。故彭昭宇、天屹公司在昌建公司处还剩有保证金9679.72元，对该部分剩余保证金可用于冲抵房屋租金。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，但处理不当，上诉人广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百一十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省韶山市人民法院（2020）湘0382民初369号民事判决第一、三、四项；二、撤销湖南省韶山市人民法院（2020）湘0382民初369号民事判决第二项；三、由被上诉人彭昭宇、韶山天屹商贸有限公司在本判决生效后十日内向上诉人广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司支付租金63930元，并承担违约金8969.38元（从彭昭宇剩余的保证金9679.72元核减）。二审案件受理费5580元，由上诉人广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司负担4980.87元，由被上诉人彭昭宇、韶山天屹商贸有限公司负担599.13元。本判决为终审判决。审判长 谭 伟审判员 曾波毅审判员 周 粤二〇二〇年十二月二十一日法官助理郭太盛书记员胡思佳附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。