北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初29006号原告（反诉被告）：何翾，男，1982年12月28日出生，汉族，户籍住址北京市通州区。委托诉讼代理人：张国辉，北京市xx律师事务所律师。原告（反诉被告）：吴丹，女，1984年6月5日出生，汉族，户籍住址北京市通州区。委托诉讼代理人：张国辉，北京市xx律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘晓旭，女，1989年1月2日出生，汉族，住北京市通州区。被告（反诉原告）：牛禹，男，1986年7月13日出生，汉族，住北京市通州区。原告何翾、吴丹与被告刘晓旭、牛禹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何翾、吴丹的共同委托诉讼代理人张国辉，被告刘晓旭、牛禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何翾、吴丹向本院提出诉讼请求：1．判令二被告支付原告剩余房款10万元及利息（以10万元为基数，按同期全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年7月21日起算至实际支付之日止）；2．本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告于2018年3月25日与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，将坐落于通州区景盛北一街xx号房屋卖于被告。该房屋买卖合同交易额度为330万元，房屋于2018年7月5日过户至被告名下，被告已经向原告支付320万元，原告于2020年7月21日将户口从涉案房屋迁出，被告至今没有向原告支付余款10万元。故起诉。刘晓旭、牛禹辩称，关于十万元房款按照合同约定应是户口保证金，原告应当按照合同约定在2020年7月5日前将户口迁出，但其在7月21日才将户口迁出，因此无法退还这十万元保证金。关于利息，我不同意支付，合同中没有约定利息，而且是原告违约导致无法退还保证金。我方不同意承担诉讼费。刘晓旭、牛禹向本院提出反诉请求：1．判令二被反诉人向反诉人支付未如期迁出户口的违约金共计49980元；2．案件受理费由被反诉人承担。事实与理由：原、被告于2018年3月25日签署的《北京市存量房屋买卖合同》之《补充协议》的第三条第7款约定“甲乙双方协商一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币10万元作为户口迁出保证金”。同时合同第九条第（三）款明确约定“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起730日内，向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”涉案房屋于2018年7月5日办理完所有权转移登记手续，被反诉人应于2018年7月5日起730日内（2年）内迁出户口，但被反诉人违反契约精神和诚实信用的基本原则，未如期迁出户口，后于2020年7月21日迁出户口。故根据房屋买卖合同的约定，二被反诉人应当承担向反诉人支付未如期迁出户口的违约金的法律责任。何翾、吴丹对反诉辩称，第一，被告没有因为本案逾期迁出户口问题遭受实际损失，所以不应当支持违约金；第二，被告违约金的计算方式基数是以整个合同交易价值330万为基数乘以5%，但是原告认为应该是房屋价值的5%，合同约定的房屋价值是150万元，所以计算方式不予认可；第三，本案户口逾期迁出从原告主观的角度来看没有任何的恶意和责任，因为原告在购买新的房产之后第一天就及时把户口迁出，主要因素还是因为疫情原因导致新房的买卖手续延迟，这属于不可抗力，违约责任应予免除。本院经审理认定事实如下：2018年3月25日，原、被告签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定，二原告将位于北京市通州区xx号房屋出卖给二被告，房屋成交价格为150万元，家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为180万元。合同第九条第（三）款约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起730日内，向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日原、被告及案外人北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》第二条第7款约定，双方一致同意，二被告从本协议约定的购房款中留存10万元作为户口迁出保证金，二原告迁出户口当日，由二被告自行划转至二原告。协议签订后，二被告依约支付二原告购房款共计320万元，二原告于2018年7月5日将涉案房屋过户至二被告名下。北京市通州区xx号房屋于2020年7月21日登记至二原告名下，同日二原告及其子女何沐、何心远的户口从涉案房屋迁出。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原、被告就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方真实意思表示，且该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。关于二原告主张的剩余房款10万元，根据《补充协议》第二条第7款的约定，现二原告已于2020年7月21日将原有户口从涉案房屋迁出，二被告应当将作为户口保证金的10万元购房款支付二原告。关于二原告主张的利息，因二原告存在逾期迁移户口的违约行为，致使二被告行使抗辩权，二原告主张二被告支付逾期付款利息，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于二被告主张的违约金，根据合同第九条第（三）款的约定，二原告应当于所有权转移之日起（2018年7月5日）730日内将涉案房屋内原有户口迁出，但二原告于2020年7月21日将原有户口迁出，构成延期，应就此承担逾期迁户违约责任。现二原告主张系因新冠肺炎疫情影响未能按期迁出户口，应当免除其违约责任，对此，本院认为合同约定的迁出原有户口时限系二原告在签订合同时做出符合其利益的时间约定，疫情可能给二原告按期如约履行造成了一定影响，但疫情防控政策并不必然导致二原告义务履行不能，二原告提交的现有证据亦不足以证明其未能如期迁出户口均系疫情所致，故二原告仍应当承担违约责任。关于违约金的数额，二原告认为合同第九条第（三）款约定的违约金数额过高，考虑二原告逾期迁户时间较短，现涉案房屋内原有户口亦已全部迁出，应认定违约金约定过高，本院根据新冠肺炎疫情影响程度、合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际迁出户口时间等综合因素酌定违约金数额为1万元，但反诉案件受理费仍由违约方承担。综上，依据《中国人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘晓旭、牛禹给付原告（反诉被告）何翾、吴丹剩余购房款100000元，于本判决生效之日起7日内执行清；二、原告（反诉被告）何翾、吴丹给付被告（反诉原告）刘晓旭、牛禹逾期迁出户口违约金10000元，于本判决生效之日起7日内执行清；三、驳回原告（反诉被告）何翾、吴丹的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘晓旭、牛禹的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由被告（反诉原告）刘晓旭、牛禹负担，于本判决生效之日起7日内交纳。反诉案件受理费525元，由原告（反诉被告）何翾、吴丹负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  刘 梅二〇二〇年十二月十六日法官助理  何 娇书 记 员  高文艳