浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终5167号 上诉人（原审原告）：杜跟永，男，1991年5月14日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 被上诉人（原审被告）：沈晓芬，女，1990年7月10日出生，汉族，户籍所在地浙江省嵊州市，现住浙江省杭州市西湖区。 上诉人杜跟永因与被上诉人沈晓芬房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初6294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2019年5月13日，沈晓芬（甲方、出租方）、杜跟永（乙方、承租方）签订《个人商铺租赁合同》，约定：商铺地址：杭州市滨江区××商铺××号。租赁期限约定：该房屋租赁共1年，自2019年7月16日起至2020年7月15日止，该出租房屋面积9平方。房屋租金：每月3300元。按半年付款，每月提前30天付款。另付押金3300元。承租满一年后，月租金每年比上一年度增加10%。承租人拖欠租金累计达到15天的，并赔偿违约金3000元，房屋终止后，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。乙方向甲方承诺，租赁房屋仅做为经营奶茶使用。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还。涉案店铺系沈晓芬向案外人租赁，沈晓芬将店铺分隔出一间出租给杜跟永。杜跟永于2019年5月13日向案外人童明保支付2019年7月16日至2020年1月15日的房租租金21450元、2020年1月16日至2020年7月15日每月增加的租金330元及押金3300元共计26730元，其中2019年7月16日至2019年8月15日的租金为每月3300元，2019年8月16日至2020年1月15日的房屋租金为每月3630元。2019年8月29日，杜跟永与案外人童明保因租房引起纠纷，杜跟永向杭州市公安局滨江区长河派出所报警。2019年9月6日，杜跟永委托文赢（杭州）律师事务所律师向沈晓芬发送《律师函》，载明：2019年5月13日，贵方与委托人签订《个人商铺租赁合同》，约定：由贵方提供位于杭州市滨江区××商铺××号商铺一间给委托人使用（每月租金3300元、费用按半年次支付、先付后用），合同约定的租赁期限为：2019年7月16日至2020年7月15日。合同签订后，委托人依约向贵方支付了半年的店铺租金。然仅仅一个多月期间，贵方就提出因与店铺所有权人签订的房屋租赁合同租赁期间届满，无法将店铺继续承租给委托人为由，要求委托人于2019年9月1号之前搬离并腾空店铺，并对店铺采取了断电措施，导致店铺无法正常经营。贵方明确表示且以实际行为终止了双方签订的租赁合同，委托人多次与贵方协商如果终止合同需要对委托人因经营店铺而造成的损失进行赔偿，但贵方以各种理由拒绝赔偿。鉴于在本合同签订履行前，委托人因经营该店铺需要已向第三方支付店铺转让费，采购店铺经营所需食材、设备等花费了大量费用，现贵方单方要求终止合同的行为已构成违约，导致委托人重大利益损失。本律师根据委托人提供的相关材料结合法律规定认为：委托人与贵方签订的合同合法有效，贵方应当依约及时履行己方义务。现贵方行为已构成违约，委托人有权要求贵方承担相应的违约责任。基于此，委托人委托本律师发函告知贵方：一、贵方自收到本函之日起7日内书面回复委托人（或本律师）是否继续履行委托人与贵方签订的《个人商铺租赁合同》。二、若贵方明确不继续履行双方的签订的合同，请贵方收到本函之日起7日内返还委托人已支付租金21285元（含押金）、赔偿对委托人造成的损失：店铺转让费60000元、店铺采购食材、设备损失75898元、其他费用3000元。三、如果不作回复或拒不协商赔偿，视为对违约事实和上述赔偿要求的默认。沈晓芬于2019年9月11日收到该函件。2019年11月18日，杜跟永提起诉讼，请求判令：1、解除杜跟永与沈晓芬签订的《个人商铺租赁合同》；2、沈晓芬向杜跟永返还已支付租金21285元；3、沈晓芬赔偿对杜跟永造成的损失：店铺转让费60000元、店铺采购食材、设备损失75898元、预期利益损失20000元（预期利益损失暂计至2019年9月30日；以上合计177183元）；4、本案诉讼费用由沈晓芬承担。 原审另查明，杜跟永、沈晓芬在原审庭审中均认可杜跟永于2019年9月底搬离涉案房屋。沈晓芬也于2019年9月底搬离店铺。 原审再查明，杜跟永承租的涉案房屋实际系从案外人李颖处转让，杜跟永共计支付案外人李颖租金、设备等转让款共计66600元，其中6600元系沈晓芬支付给案外人李颖支付的涉案房屋2019年5月13日至2019年7月15日的租金。 原审法院认为：杜跟永、沈晓芬均认可杜跟永于2019年9月底搬离涉案店铺，即涉案合同实际上已解除，关于合同的解除日期，杜跟永认为应为沈晓芬收到律师函的日期即2019年9月11日，沈晓芬认为应为杜跟永实际搬离日。确认合同的解除日期，应先确认双方解除合同的原因及方式。杜跟永认为系沈晓芬承租期限届满，无法继续出租给杜跟永，并采取断电措施导致杜跟永无法经营，杜跟永在2019年9月6日发送的律师函中亦作出了上述表述，并提出了返还租金等要求。沈晓芬认为系杜跟永经营不善，自行退租。原审法院认为，虽杜跟永未提交沈晓芬要求杜跟永办理退租且断电的直接证据，但结合杜跟永8月29日与沈晓芬发生冲突并报警，杜跟永9月6日即向沈晓芬发送了律师函，但沈晓芬未积极回复并处理，沈晓芬也于9月底退租涉案房屋并搬离，及沈晓芬未提交证据证明其租期尚可保证履行与杜跟永的合同等事实，可以认定杜跟永主张沈晓芬违约的事实存在高度盖然性，故双方解除合同的主要原因为沈晓芬违约，杜跟永享有单方解除权，且杜跟永在律师函中已明确提出沈晓芬返还租金等要求，故合同的解除日期为沈晓芬收到律师函之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于杜跟永要求沈晓芬返还其已支付的2019年9月1日之后的租金及押金共计21285（26730-3630*1.5）元，沈晓芬庭审中表示愿意返还2019年10月1日之后的租金共计12705（3630*3.5）元，且认为系杜跟永违约，押金3300元及杜跟永支付的2019年10月1日至2020年7月15日每月增加的租金330元不予退还。原审法院认为，首先，涉案合同因沈晓芬违约而解除，故对杜跟永要求沈晓芬退还押金3300元予以支持。其次，双方签订的《个人商铺租赁合同》已于2019年9月11日解除，杜跟永实际于2019年9月底搬离涉案房屋，故杜跟永尚应支付沈晓芬2019年9月11日至2019年9月30日的房屋占有使用费。因此，沈晓芬应退还杜跟永2019年10月1日至2020年1月15日的租金12705（3630*3.5）元及杜跟永支付的2020年1月16日至2020年7月15日每月增加的租金330元共1980元（330*6），合计14685元。关于杜跟永要求沈晓芬赔偿其店铺转让费60000元、店铺采购食材、设备损失75898元、预期利益损失20000元的主张，由于设备、食材均可另作他用，并非沈晓芬违约造成的必然损失，且杜跟永可及时止损，故对其主张不予支持。对店铺转让费，由于涉案店铺大部分物品可移动带走，故杜跟永的损失仅为固定装修，结合涉案店铺装修非常简单的情形，酌情认定损失为7000元。对杜跟永要求沈晓芬支付预期利益的请求，缺乏事实依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年5月12日判决：一、确认杜跟永与沈晓芬于2019年5月13日签订的《个人商铺租赁合同》已于2019年9月11日解除；二、沈晓芬于判决生效之日起十日内返还杜跟永押金及租金共计17985元；三、沈晓芬于判决生效之日起十日内赔偿杜跟永损失7000元；四、驳回杜跟永的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取1922元，由杜跟永负担1611元，沈晓芬负担213元。杜跟永于判决生效之日起十日内至原审法院退费；沈晓芬于判决生效之日起十日内向原审法院交纳应负担的案件受理费。 宣判后，杜跟永不服，向本院提起上诉称：一审认定事实部分错误，认定杜跟永的损失仅为7000元，显失公平。杜跟永承租的店铺是从案外人李莹处受让而来，转让费为60000元，转让费中最重要的是包括了该店铺的地段价位，这部分损失一审没有认定。另外，因沈晓芬对案涉店铺采取断电断水的行为，导致杜跟永食材方面的损失。请求二审法院：1、撤销原判第三项，依法改判沈晓芬赔偿杜跟永损失50000元；2、诉讼费依法承担。 上诉人杜跟永在二审中未提交新证据。 被上诉人沈晓芬在二审中辩称：一、杜跟永要求沈晓芬赔偿其与李莹的店铺转让费没有事实和法律理由。杜跟永受让的是机器设备、用品用具等物，这些都是可移动的，与店铺是否处于繁华地段完全无关。二、杜跟永要求沈晓芬赔偿因为断水断电所导致的食材损失没有依据。沈晓芬从没有对其店铺断电断水，干扰其正常经营。不清楚该店铺什么时候断水断电、时间多久、有多少食材因断电而损坏，杜跟永都没有提供证据。三、杜跟永认为一审判决的装修损失7000元过低也没有事实及法律依据。该店铺面积很小，且非常简易得挂了一些日常用具，几乎是没有装修的样子，一审判决7000元已经是过高了。请求二审法院驳回杜跟永的上诉请求。 被上诉人沈晓芬在二审中未提交新证据。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实除原审认定的“杜跟永承租的涉案房屋实际系从案外人李颖处转让”应为杜跟永承租的涉案房屋实际系从案外人李莹处转让外，其余与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。本案二审中，杜跟永上诉认为其受让案涉店铺所支付的60000元转让费中主要是包括了该店铺的地段价位，该部分损失应予赔偿。但杜跟永在本案中并未就其60000元的转让费中包括地段价位的事实进行举证，也没有就该店铺的地段市场价位进行举证，因此，该部分损失缺乏依据，本院无法支持。杜跟永还主张因沈晓芬对其店铺进行断水断电，导致其食材损失。首先，杜跟永并未举证证明其所主张的沈晓芬对其店铺进行断水断电的事实存在，其次，即使存在，也未举证断水断电所持续的时间以及食材因此受损的客观事实，故，对该主张本院亦不予支持。原审酌情判决损失7000元尚属合理。杜跟永的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定基本事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费875元，由杜跟永负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年十二月十四日 书记员 袁其伟