西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初9628号原告:潘登奎，男，1973年10月3日出生，汉族，住陕西省旬阳县。委托诉讼代理人：朱斌，陕西博义律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娜，陕西博义律师事务所律师。被告:柯伟，男，1970年8月8日出生，汉族，住西安市未央区。原告潘登奎与被告柯伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告潘登奎的委托诉讼代理人朱斌，被告柯伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘登奎向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告所签订的《房屋买卖协议》;2.判令被告返还原告购房款500000元，并支付资金占用期间的利息（利息以500000元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算，自2015年2月15日起至实际清偿之日止）;3.判令被告赔偿原告房屋溢价损失1000000元;4.本案诉讼费、保全费由被告承担。本案审理过程中，原告又申请撤回了要求被告赔偿房屋溢价损失1000000元的诉讼请求。事实和理由:2015年2月9日，原、被告签订《房屋买卖协议》一份，被告自愿将位于西安市莲湖区西稍门十字东北角首秀Ⅱ期商品房一套（房号为12907）卖给原告,合同约定买受人一次性支付给卖受人购房款630000元,卖受人负责将商品房买卖合同更名到买受人名下，如卖受人反悔,将赔偿买受人已支付购房款的20%。合同签订后，原告于2015年2月15日通过银行转账支付方式向被告支付购房款500000元,被告于2015年2月16日向原告出具收条一份，剩余130000元承诺待房屋下来后再行支付。原告交付购房款后一直催促被告交付房屋，但被告一直推诿。原告于近期通过中国裁判文书网查询到被告柯伟起诉陕西绮得置业有限公司等要求继续履行合同并交付案涉的首秀Ⅱ期第1幢29层12907号房屋，但被生效判决认定柯伟以房抵债协议无效，驳回柯伟的诉讼请求，柯伟对案涉房屋无所有权，不能将房屋交付给原告，因此本案的《房屋买卖协议》不能履行，合同目的不能实现，原告有权解除合同并要求被告承担违约赔偿责任。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告柯伟辩称，其不同意解除合同。其与浙江省建工集团有限责任公司（以下简称建工公司）还有另一场诉讼，该诉讼尚未结束，需要等到该诉讼结束后才能知道其是否能取得案涉房屋。其暂时也没有钱给原告退，也不同意赔偿房屋溢价损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：2014年，被告柯伟作为购买人、案外人陕西绮得置业有限公司（以下简称绮得公司）作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定柯伟购买首秀Ⅱ期第1幢1单元29层12907号房屋，该房屋建筑面积为123.22平方米，单价6000元，总金额739320元。合同约定2014年10月20日前支付全部房款，2015年12月31日前将经建设、施工监理、勘察、设计单位共同验收合格房屋交付购买人使用。合同约定逾期交房违约金及其他权利义务。同日，绮得公司向柯伟出具金额739320元的收款收据。但绮得公司并未将该房屋交付柯伟。2015年2月9日，原告潘登奎作为买受人，被告柯伟作为卖受人，共同签订《房屋买卖协议》一份，约定：经双方协商，本着公平、合理的原则。卖受人同意将西安市莲湖区西稍门十字东北角首秀Ⅱ期商品房一套（房号为12907）卖给买受人，并达成以下协议：一、买受人一次性支付给卖受人购房款人民币陆拾叁万元整。（￥630000元）二、卖受人负责将商品房买卖合同更名到买受人名下。三、购房合同更名费贰万元由买、卖双方各付一半（壹万元）。四、如买受人反悔，将再支付购房合同更名费贰万元并负责将购房合同更名到卖受人名下。五、如卖受人反悔，将赔偿买受人已支付购房款的百分之二十。协议签订后，潘登奎于2015年2月15日向柯伟转账支付购房款500000元，柯伟于次日出具“收到潘登奎购房款伍拾万元整”的收条一份。柯伟至今也未向潘登奎交付该房屋。2018年,陕西鑫诺房地产开发有限公司（以下简称鑫诺公司）因与绮得公司、建工公司、单某某、靳新泉合同纠纷诉至西安市中级人民法院,2018年6月20日该院作出（2018）陕01民初90号民事判决，判决查明：2011年11月18日，鑫诺公司与建工公司就柠檬时代广场项目结算中，单某某、靳新泉代表建工公司同意以房抵债，接受绮得公司有销售权的“首秀”商品房（合同价17222231元）代鑫诺公司支付补偿款。后单某某、靳新泉与绮得公司签订《结算清单》，《结算清单》中以房抵债条款涉及金额17222231元（附明细）。后绮得公司与单某某、靳新泉分别各签订两份《商品房买卖合同》，约定将首秀Ⅱ期10107-2号、10108-2号、10804、11801号房销售二人，并分别出具收款收据。判决认为：鑫诺公司与建工公司施工现场授权代表非单某某、靳新泉，二人签订的《结算清单》不能认定为建工公司与绮得公司之间签订的协议。遂判决：绮得公司与单某某、靳新泉签订的《结算清单》中以房抵债的内容无效，单某某、靳新泉将与绮得公司签订的以上四套首秀Ⅱ期《商品房买卖合同》及相应收款收据返还绮得公司。该判决所认定《结算清单》中以房抵债条款附件明细中涉及14套房产，其中有柯伟三套房产：房号12808、12907、12908。2019年4月15日，柯伟将绮得公司、房地二公司诉至本院，请求判令绮得公司和房地二公司继续履行2014年12月18日其与绮得公司签订的《商品房买卖合同》，并要求绮得公司和房地二公司向其交付案涉房屋、承担违约金。2019年9月20日本院作出（2019）陕0104民初4383号民事判决，该判决查明：柯伟未向绮得公司支付过房款。案涉房屋系柯伟在承包建工公司工程劳务时，建工公司因拖欠其劳务费，而以案涉房屋抵款，其与绮得公司签订了《商品房买卖合同》。该判决认为：柯伟主张继续履行的《商品房买卖合同》系建工公司拖欠其劳务费而以房抵得，柯伟并未支付购房款。生效的（2018）陕01民初90号判决已经认定，建工公司与鑫诺公司的柠檬时代广场项目中，单某某、靳新泉非建工公司施工现场授权代表，二人与绮得公司签订的《结算清单》中以房抵债的内容无效，而柯伟《商品房买卖合同》的形成来源于《结算清单》中以房抵债的约定，故柯伟主张继续履行该合同没有相应依据，其诉请本院依法不予支持。遂判决：驳回柯伟的诉讼请求。该判决宣判后，柯伟不服并上诉至西安市中级人民法院。经审理，2020年3月26日西安市中级人民法院作出（2020）陕01民终43号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查，西稍门棚户区改造（首秀）二期房地产项目，于2010年10月20日取得建设用地规划许可证，2018年4月20日取得国有土地使用证，2018年4月23日取得建设工程规划许可证，2018年5月29日取得建筑工程施工许可证，2019年1月9日取得西安市商品房预售许可证。本院认为，根据生效判决认定的事实，建工公司与鑫诺公司的柠檬时代广场项目中，单某某、靳新泉非建工公司施工现场授权代表，二人与绮得公司签订的《结算清单》中以房抵债的内容无效，而被告柯伟与绮得公司所签订的《商品房买卖合同》来源于《结算清单》中以房抵债的约定，柯伟未向绮得公司支付购房款，其起诉要求继续履行该《商品房买卖合同》也被生效判决认定没有合法依据，故其与原告潘登奎就案涉房屋签订《房屋买卖协议》并约定对上述《商品房买卖合同》进行更名的合同内容，应属无效。合同无效后，被告柯伟收取原告潘登奎的购房款500000元应当予以返还。关于原告主张资金占用期间的利息损失问题，被告将其无权处分的房屋售予原告，其行为存在过错，应当赔偿原告该项损失。唯原告主张的利息损失部分计算有误，本院予以调整，2019年8月20日前的利率标准可参照中国人民银行同期同类贷款利率计算,自 2019年8月20日起应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止。本案审理过程中，原告申请撤回要求被告赔偿房屋溢价损失的诉讼请求，经审查，其撤诉申请不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告潘登奎与被告柯伟于2015年2月9日所签订的《房屋买卖协议》无效；二、本判决生效后十日内，被告柯伟返还原告潘登奎购房款500000元并支付资金占用期间的利息损失（以500000元为基数，自2015年2月15日起计算至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费8800元（原告已预交18300元），本院减半后收取4400元，由被告柯伟承担。保全费4020元（原告已预交），由被告柯伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    员      赵兴华 二〇二〇年十二月十日 书    记    员      左丽娜1