广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7476号上诉人（原审原告）：郑瑞燕，女，汉族，1988年4月29日出生，住址：广东省普宁市**********，身份证号码:445************345。委托诉讼代理人：鞠德兴，广东深坪律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄金萍，广东深坪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市金泓投资有限公司，住所：惠州大亚湾南山**。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：黄文科，广东海略律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱梓华，广东海略律师事务所律师。原审第三人：史金玉，男，汉族，1990年5月1日出生，身份证住址：河南省郸城县***************，身份证号码：412************575。上诉人郑瑞燕与被上诉人惠州市金泓投资有限公司、原审第三人史金玉因商品房预约合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的(2019)粤1391民初1089号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人郑瑞燕上诉请求：1、请求撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2019）粤1391民初1089号民事判决书；2、请求依法改判上诉人与被上诉人、第三人于2018年4月14日签订的认购书无效；3、请求依法改判被上诉人立即退还认购定金人民币（下同）50000元及利息（利息以50000元为基数，自起诉之日起，按同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案的实际购房人系第三人史金玉，并非上诉人，原审法院认定上诉人为购房人属于认定事实严重错误，依法应予纠正，理由如下：首先，上诉人郑瑞燕与第三人史金玉为嫂叔关系，不可能共同作为买方购买住宅性质的商品房，根据生活常识可知，住宅，住宅是以家庭为单位的具有生活链接点的群体用于生活居住用途的常情况下共同购买住宅的群体应当是夫妻双方，而上诉人与第三人是叔嫂关系，他们不可能共同购买一套住宅用于居住，这也完全不符合社会道德及公序良俗，且《认购书》中约定份付款方式为银行按揭，上诉人与第三人不是夫妻，根本不可能以双方的名义共同向银行申请按揭，因此可以推定《认购书》中的实际购买方应当是第三人史金玉。其次，根据被上诉人向第三人出具的《房号确认单》载明系第三人确认认购涉案房产，并由销售代表陈某及销售经理宁某的签字确认，且注明“此《房号确认单》必须经客户、销控签字确认，...未经上述确认的房号视为无效”，由此也可以得知当时销售人员是知悉实际购买方是第三人，但是因为签订《认购书》时第三人并不在现场，被上诉人作为具有专业法律知识的强势方为了获得更多的商业利益，就要求以上诉人及第三人的名义共同签署《认购书》，届时由第三人直接签订正式买卖合同即可，故才直接向第三人出具该份《房号确认单》，而不是向上诉人单独出具，或者向上诉人及第三人共同出具，故也可认定实际购房人是第三人，上诉人只是代理人的说法。再次，上诉人在代为签署《认购书》当天就电话告知销售人员第三人不同意购买的真实情况，而根据上诉人及销售人员陈友发的微信聊天记录可以得知，被上诉人是同意上诉人找人顶上这个位置，上诉人也配合找合适的亲戚朋友看房，但没有找到合适的人选，后被上诉人也同意上诉人再交2万元重新认筹，结果也没有认购成功，从被上诉人同意上诉人找人购买及重新交款认筹的情形可以得知，实际上被上诉人也认定上诉人并非《认购书》中的实际购房人，否则怎么可能会同意让上诉人找人顶上这个位置，可将定金转为首付，而应当是直接没收定金。最后，根据《认购书》第6条约定《商品房买卖合同》须乙方本人签署，如本人不能前来签署，则必须亲自签署授权委托书，并进行公证...,而《认购书》属于预约合同，也系《商品房买卖合同》的一部分，其代理生效的效力应当与《商品房买卖合同》一致的，应当有实际购买方出具的书面公证授权委托书，否则应当属于效力待定的合同，而本案第三人在2018年4月14日《认购书》签订当天就不同意购买涉案房屋，且并无追认的行为，因此，《认购书》的代理签署行为并未得到合法的授权及追认，应属于无效合同。综上，上诉人并非涉案房屋的实际购买人，其代理行为也属于无权代理，且未经追认，因此签订的《认购书》也系无效合同，依据《合同法》第五十八条的规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还...有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任，故被上诉人作为房屋交易的专业强势方过错更大，应当向上诉人退还全部购房定金及支付相应的利息，且被上诉人实际已将涉案房屋卖出，并没有造成实际的损失，因此上诉人无需承担过错赔偿责任，故，请求二审法院予以查明事实并依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人惠州市金泓投资有限公司答辩称，（一）上诉人与第三人史金玉作为嫂叔关系，对双方共同买房并不产生任何障碍，无法据此推定《认购书》的实际购买方即仅为第三人。上诉人与第三人是叔嫂关系，并不影响双方作为共同买房人共同买房，根据现在房地产销售的热度来看，亲戚间共同买房，最终登记在其中一人名下或者亲戚间互相借名买房均是极其普遍的现象，上诉人与第三人共同买房不违反社会道德及公序良俗；《认购书》中约定的付款方式即便为银行按揭，双方关于共同向银行申请按揭也不存在障碍，即便是两个没有任何关系的人一起共同采用按揭贷款买房也是可以共同作为借款人向银行申请按揭，因此从上诉人与第三人之间的关系无法推定《认购书》中的实际购买方仅为第三人。（二）在上诉人与第三人为共同买房人的情况下，《房号确认单》填写其中任何一人均不影响房屋认购。《房号确认单》是确认房号之用，是答辩人的内部销售流程之一，其只需要填写任一认购人姓名即可，购房时上诉人要求《房号确认单》填写第三人的姓名，在答辩人的角度，上诉人与第三人均为买房人，填写双方中任何一人均不会影响对房屋的认购。（三）答辩人同意上诉人进行房屋更名、重新认筹并不代表答辩人认定上诉人并非《认购书》的实际购房人。答辩人在上诉人主动提出要进行房屋更名、重新认筹时，体恤上诉人，同意上诉人办理房屋更名、重新认筹，但这并不意味着答辩人认定上诉人并非《认购书》的实际购房人，相反，只有在答辩人认定上诉人是《认购书》的实际购房人才会同意上诉人办理房屋更名、重新认筹等。（四）《认购书》与《商品房买卖合同》分属不同性质合同，虽具有关联性，但关于代理的效力并不具有一致性，《认购书》无需书面公证授权委托书，上诉人即为认购人，其也可代理另一认购人签订《认购书》。《认购书》与《商品房买卖合同》分属不同性质合同，虽具有关联性，但关于代理的效力并不具有一致性，《商品房买卖合同》作为正式的房屋买卖，较之《认购书》，对于代理生效效力有更高要求，《认购书》并无此项要求，本案上诉人本身即为房屋认购人之一，同时也是另一认购人史金玉的代理人，其提供的双方的身份证等资料并缴纳定金，在答辩人看来，其代理行为是有权代理或至少是表见代理，其行为让答辩人有理由相信其有充分代理权，且《认购书》仅需要其一认购人签字即可，上诉人可代理另一认购人签订《认购书》。二、关于本案《认购书》效力、实际认购人的认定问题。从《认购书》的形式上看，乙方认购人处清楚表明为上诉人和第三人，填写的身份证也是双方的身份证号，性别显示“女”，通讯地址上诉人在一审庭审时确认是其自己的通讯地址，落款乙方处为上诉人郑瑞燕自己的签名和手印，委托代理人处为上诉人代第三人史金玉签署史金玉的名字，据此可以确认上诉人至少是实际认购人之一，且其后也一直是上诉人在与答辩人联系房屋买卖的后续事宜，现上诉人称涉案房屋的真实认购人是第三人，其仅作为代理人代第三人在《认购书》上签字实属无稽之谈，试问，作为一个完全民事行为能力人，如果上诉人无购房意愿怎么可能提交填写相关资料、在《认购书》上签字、缴纳定金等一系列行为，如真如上诉人所称其实“代为”认购人，难道上诉人也不应该在一系列行为前先向实际意欲认购人确认清楚吗？答辩人认为，上诉人现反悔购买涉案房屋并故意以其是代理人身份在时隔一年之久提起诉讼，以期达到退还定金的目的，严重违反诚信原则。《认购书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按《认购书》来履行，因上诉人、第三人违反《认购书》第三条约定，逾期签订正式《商品房买卖合同》，经答辩人多次催告履行，上诉人仍不履行，因此，答辩人依《认购书》第五条的约定，于2018年4月26日向上诉人发出《挞定通知书》，告知上诉人不予退还定金5万元，答辩人没收上诉人已缴定金是合法有据的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请贵院依法查明并驳回上诉，维持原判。原审第三人史金玉未提交答辩意见。原审原告郑瑞燕向一审法院起诉请求：1、请求判令原被告及第三人于2018年4月14日签订的认购书无效；2、判令被告立即退还认购定金人民币（下同）50000元（大写：伍万元整）并承担利息（利息以50000元为基数，自起诉之日起，按同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；3、本案诉讼费用由被告负担。一审法院查明的事实：2018年4月14日，原告与第三人作为乙方，被告作为甲方，签订了一份《认购书》，主要约定：乙方认购被告开发的御湖观邸二期14栋二单元201号，房屋建筑面积为93.50平方米，单价为10966.17元，总价款为1025337元，乙方签订本认购书时向甲方交付认购定金50000元，乙方须在签订本认购书5日内，即2018年4月19日前与甲方签署商品房买卖合同。《认购书》还约定了其他相关内容。被告在甲方处盖章，原告在乙方处签字，并在乙方下方委托代理人处签署第三人史金玉的名字。《认购书》签订当天，原告向被告支付了定金50000元。后因原告未在约定的时间内与被告签署商品房买卖合同，被告于2018年4月26日向原告、第三人发出《挞定通知书》，解除上述《认购书》并没收定金。为此，原告遂于2019年3月15日诉至本院，提出如上诉讼请求。一审法院认为，本案是商品房预约合同纠纷。关于本案《认购书》效力的问题。原告作为完全民事行为能力人，理应知道其行为所产生的法律后果，应对其自身的行为负担相应的民事责任。原告作为《认购书》的一方当事人，在《认购书》乙方处签署自己的名字，在乙方下方委托代理人处签署第三人史金玉的名字，其行为表明原告是以认购人的身份与被告签订的《认购书》。原告称涉案房屋真实的认购人是第三人，原告仅作为代理人代第三人在《认购书》上签字，与事实不符，本院不予采信。原、被告签订的《认购书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告在签订《认购书》后反悔，未依约与被告签订商品房买卖合同，自身存在过错，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告有权没收定金。原告请求确认《认购书》无效，并要求被告返还定金50000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告郑瑞燕的诉讼请求。案件受理费7014元（原告已预交），由原告郑瑞燕负担。本案二审期间，双方当事人均未提交证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、涉案《认购书》的效力问题；二、上诉人要求返还5万元定金的请求能否支持。关于《认购书》的效力问题。上诉人作为完全民事行为能力人，理应知道其行为所产生的法律后果，应对其自身的行为负担相应的民事责任。上诉人虽称其系代原审第三人购房，但即便上诉人的真实目的系代原审第三人购房，其作为《认购书》的一方当事人，在《认购书》乙方处签署自己的名字，在乙方下方委托代理人处签署原审第三人史金玉的名字，且认购书签订当天，上诉人即刷卡支付了定金5万元，上诉人的行为表明上诉人是以认购人的身份与被上诉人签订的《认购书》，被上诉人开具的《房号确认单》并不影响上诉人的认购人身份。因此，上诉人、被上诉人签订的《认购书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该认购书合法有效。关于5万元定金是否返还的问题。因上诉人作为认购书的一方当事人，在签订《认购书》后反悔，未依约与被上诉人签订商品房买卖合同，自身存在过错，已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院对其要求返还定金50000元的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1050元，由上诉人郑瑞燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月二十三日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮