四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初5405号 原告：龙锦综合开发（成都）有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大慈寺路**。 法定代表人：徐耀祥，董事长。 委托诉讼代理人：邓舒丹，中豪律师集团（四川）事务所律师。 委托诉讼代理人：徐路平，中豪律师集团（四川）事务所律师。 被告：银谷普惠信息咨询（北京）有限公司，住所地：北京市朝阳区东大桥路********。 法定代表人：李希斋，执行董事。 原告龙锦综合开发（成都）有限公司（简称龙锦公司）与被告银谷普惠信息咨询（北京）有限公司（简称银谷普惠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙锦公司的委托诉讼代理人邓舒丹到庭参加诉讼，因被告银谷普惠公司下落不明，本院依法于2020年7月12日在《人民法院报》公告向其送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，公告期届满，被告银谷普惠公司未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告龙锦公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告签署的有关国际金融中心一号办公楼11楼单元8及9的《租赁合同》已于2020年3月11日解除（未履行租金为197849.37元）；2、请求法院判令被告向原告支付因租赁国际金融中心一号办公楼11楼单元8及9欠付原告的费用260909.76元（其中：租金206464.82元、管理费53627.23元、电费567.71元、通行卡费用250元）以及截止付清前述款项之日止的逾期付款违约金（以欠付款项为基数，按每日0.03%的标准暂计至2020年3月11日为6347.51元）；3、请求法院判令被告向原告支付场地占用费36704.86元；4、请求法院判令被告向原告支付租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费180394.7元；5、请求法院判令被告向原告支付原告因催付欠费产生的律师费13000元、公证费5400元；6、请求法院判令原告不予以返还被告缴付的保证金177943.08元；以上2-6项费用暂共计为680699.01元。7、本案的诉讼费、公告费（如有）由被告承担，并向原告支付原告已预缴的诉讼费、公告费。事实和理由：原告与被告签署了有关国际金融中心一号办公楼11楼单元8及9的《租赁合同》，《租赁合同》约定，被告承租原告合法拥有的坐落于成都市锦江区××路××段××号国际金融中心一号办公楼11楼单元8及9（即《房产计算成果报告》中所述的11楼单元8及9，以下简称“租赁场地”），租赁面积410.48平方米，租赁期限自2018年10月26日至2020年10月25日。《租赁合同》还对租金、管理费及其它杂费的计付方式、违约责任以及通知送达方式等进行了约定。《租赁合同》第二章第一条第1.1款约定：被告须于每月的首个工作天或之前，向原告预先支付该月的租金、管理费及其它杂费。由于被告拖欠租金、管理费等费用经原告书面催付后仍不支付，原告依据《租赁合同》第九章第一条1.02款第（二）项约定行使合同解除权，于2020年3月6日以公证邮寄送达的方式向被告的注册地址寄送了《关于解除及收回租赁场地的律师函》，依据《租赁合同》第十一章第九条的约定书面通知在向被告的法定地址寄出三个工作天后将被视为已送达收件人，即《租赁合同》自2020年3月11日解除。双方签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，故《租赁合同》合法有效，签约双方应当严格按照《租赁合同》的约定履行相应义务。因被告的违约行为导致租赁合同解除，被告除应立即向原告支付欠付的2019年11月1日-2020年3月11日的租金206464.82元、管理费53627.23元、2019年10月1日-2019年12月31日电费567.71元、通行卡费用250元及依《租赁合同》第二章第三条约定从逾期当月的首个工作天起按被告欠款款项0.03%日息计算违约金予原告、直至付清所有欠付款项日为止外，被告还应当依约将租赁物业恢复至交付时的状态交还原告、承担日租金3倍的场地占用费36704.86元（自合同解除之次日2020年3月22日一原告实际收回租赁场地之日2020年3月19日）、租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费180394.7元（原告酌情按3个月的空置期计算）、律师费13000元、公证费5400元，此外被告已支付的相当于3个月租金及物业管理费的保证金177943.08元依约作为违约金归原告所有不予返还。综上所述，为维护原告的合法权益、弥补经济损失，原告特依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定向贵院提起民事诉讼，恳请贵院判如所请。 被告银谷普惠公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：原告系成都国际金融中心的产权人。原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与银谷普惠信息咨询（北京）有限公司有关国际金融中心一号办公楼11楼单元8及9》，合同约定：甲方将其所有的位于成都市锦江区××路××段××号国际金融中心一号办公楼11楼单元8及9租赁给乙方使用，租赁场地根据有资质的房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》显示，其建筑面积为410.48平方米；租赁场地的具体位置见本合同附件一《平面图》中粉红色所示部分；租赁期自本合同约定的起租日起，为期24个月，定由2018年10月26日至2020年10月25日；甲方同意起租日定于2018年10月26日。乙方每月须向甲方预先支付租赁场地的租金，租金由2018年10月26日至2019年4月30日，每月每平方米建筑面积110.25元，每月租金为45255.42元；由2019年5月1日至2020年10月25日，每月每平方米建筑面积115.5元，每月租金为47410.44元，上述租金如不足一整月，则须以日租金标准（以月租金除以当月实际天数）按照实际租赁天数计算；乙方须按月向甲方或其当时聘用的物业管理公司支付管理费，管理费现为每月每平方米29元；管理单位在租赁期内有权因运作成本上升而适当调整管理费及其它杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度，且甲方以不少于一个月的通知期通知乙方；乙方须按管理单位规定支付与租赁场地有关之水、电、电话、网络及其它开支费用及有关的保证金（如适用）。而有关上述项目的安排与供应，则由乙方自行向管理单位、有关之政府部门或其它机构（如适用）申请，所有开支一概由乙方支付。本合同之保证金为三个月租金及管理费之总和，为177943.08元；在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前，向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其他杂费。如租赁期首期或最后一期的租金、管理费及其他杂费不足一整月，则须以日租金标准（以月租金除以当月实际天数）按照实际租赁天数计算；乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金、管理费及其他杂费，到期后7天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止；如果乙方拖欠任何租金、管理费及其它杂费（包括整月或部分）超过7天，在不影响甲方的其它权利或补救措施的前提下，甲方可在发出书面通知的2天后暂停租赁场地的水、电、电话等公共设施的供应及／或要求管理单位暂停对租赁场地提供管理服务，直至乙方付清所有拖欠的款项、违约金及其它相关费用（包括但不限于开通恢复费用）为止，乙方不得异议，甲方无须因采取上述行动向乙方所招致的损失作出任何赔偿。若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方亦有权解除本合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的物品或其它财产用以抵偿乙方的欠款，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。如出售所得未能补足欠额，乙方仍需负责补足余额；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满或租赁期提前结束的当日下午六时前返还租赁场地，未经甲方同意逾期返还租赁场地的，每逾期一日，乙方应按本合约定的日租金的三倍向甲方支付租赁场地占用使用费，乙方不得对该市值租金有任何异议，此外，甲方有权向乙方追讨因过期返还租赁场地而致的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该租赁场地而需承担的违约金及中介费；乙方须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物、按租赁合同规定，以交付乙方使用时的状态（合理损耗除外），交还甲方，交还时，须经甲方认可，并相互结清各自应当承担之费用；甲方有权要求乙方于租赁期结束或提前结束前自行拆除及移去其商业附属设施及装置，乙方须将引致的破坏部份复原至租赁期生效时交付乙方的使用状态；甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其它费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担；倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有；乙方之分公司银谷普惠信息咨询（北京）有限公司成都分公司已向甲方支付了租赁场地2015年10月26日至2018年10月25日的租赁期间的保证金，合共198261.84元；该笔保证金将于本合同生效之日起，其中相当于177943.08元的部分自动转为乙方依照本合同应向甲方缴纳之保证金。按照本合同须向一方送达的任何文件及通告（包括甲方在公证人员监督下，向乙方发出的通知及甲方请求书刊号法机构向乙方发出的任何通知）均采用书面形式，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的通讯地址或以挂号的方式，寄往本合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其它地址，将被视为已送达该一方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出3个工作天后，将被视为已送达收件人。邮政局出具的挂号投送收据，证明该通知已送达收件人。被告在《租赁合同》所述的注册地址为“北京市朝阳区光华路22号8层2单元905”、通讯地址为“北京市朝阳区光华路22号8层2单元905”。 原告于2016年8月1日将案涉租赁场地交付被告使用。2019年6月1日起，案涉租赁场地管理费由每月每平方米29元上调至30元。 2017年7月17日，被告向原告出具《门禁卡申请函》，申请5张门禁卡，押金50元/张，共计250元。2017年7月21日，原告将5张门禁卡交付被告使用，被告未支付门禁卡押金，且逾期未归还门禁卡。 原告提交的电表抄表照片、每月的电量统计表中记载了被告的用电量、单价及电费金额，2019年10月至2019年12月，案涉租赁场地用电产生电费567.71元。 2019年12月26日，原告向被告出具《律师函》，要求被告支付欠付费用。2020年3月4日，原告委托中豪律师集团（四川）事务所向被告出具《关于解除及收回租赁场地的律师函》，2020年3月6日，原告向被告通讯地址邮寄发出上述《律师函》，表示决定解除《租赁合同》、收回租赁物业，且不予以退还保证金，要求被告自通知发出之日起7日内将租赁物业按约定状态交还原告，办理终止合同的相关手续，并结清欠付费用及赔偿原告的损失。原告对上述邮寄行为和过程进行了证据保全公证，该邮件于2020年3月11日被退回。2020年3月19日，原告对被告所租赁的案涉房屋内的物品进行了清点、登记，并进行了证据保全公证。 原告因与被告房屋租赁合同纠纷一案委托中豪律师集团（四川）事务所提供代理服务，支付本案律师代理费共计13,000元。原告因办理各项公证，共计支付公证费5,400元。 上事实有原告的陈述及原告提交的以下证据在案为证：原告营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、被告企业信息查询单、原告与被告签署的国际金融中心一号办公楼11楼单元8及9的《租赁合同》、《办公楼交接表》、《办公楼交接清单》、2019年物业费调整通知及送达记录、已按上涨标准缴纳物业费的凭证、2019年10－12月用电量照片、用电量统计表、邮寄详情单、查询记录、原告已交费发票、通行卡申请单、交付单、催费《律师函》（2019）中豪律师函字第768号、《关于解除及收回租赁场地的律师函》、邮寄详情单、查询单、《公证书》（2020）川国公证字第245959号、送达记录、增值税专用发票（NO.14344465）及付款凭证、《公证书》（2020）川中证经字第1050号、增值税专用发票（NO.12784775）及付款凭证、《委托代理合同》川中豪FS2020-033、增值税专用发票及付款凭证。 本院认为，原告作为成都市锦江区红星路三段成都国际金融中心的所有权人，原告将该中心一号办公楼11楼单元8及9租给被告，双方签订了《租赁合同》，合同的签订系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。双方均应按约履行各自的义务。 关于合同解除。现原告已按约向被告履行了交付租赁物的义务，被告理应按约履行作为承租人的相关义务。但被告未按约定支付租金、管理费等，其行为直接影响原告合同目的的实现。原告于2020年3月6日向被告通讯地址邮寄送达了解除合同的通知，按照租赁合同约定，原告向被告租赁合同所述的通讯地址寄出的通知，在寄出之日起计第3个工作日，将被视为已送达被告。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，原告要求确认《租赁合同》已于2020年3月11日解除，本院予以支持。 关于租金、管理费。被告承租原告租赁场地后，应当按约定支付租金等相应费用。根据《租赁合同》的约定，租赁场地月租金为47,410.44元、月管理费为12,314.4元。故原告诉被告欠付2019年11月1日起至合同解除之日即2020年3月11日的租金、管理费，共计4个月零11天，即租金为206,464.82元（47,410.44元/月×4个月＋47,410.44元/31天×11天）、管理费为53,627.23元（12,314.4元/月×4个月+12,314.4元/31天×11天）。 关于电费、门禁卡押金。2019年10月至2019年12月，案涉租赁场地用电产生电费567.71元，本院予以支持。被告向原告租用门禁卡，应按协议支付门禁卡押金，协议约定押金为50元/张，原告诉被告欠付5张门禁卡押金250元，本院予以支持。 关于违约金。双方合同中有关于“乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金、管理费及其他杂费，到期后7天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止”，原告据此主张被告按照0.03%的标准支付欠付租金、管理费、电费、门禁卡押金的违约金，符合双方的约定，也不违反法律的规定，本院予以支持。本院酌定上述欠费（租金、管理费、电费、门禁卡押金共计260,909.76元）违约金自本案立案起,即2020年5月25日计至实际付清之日止。 关于场地占用费。原告已于2020年3月19日收回案涉租赁场地，被告应当按约定支付占有、使用租赁场地期间的相应费用，案涉租赁场地占用期间从《租赁合同》解除次日即2019年3月12日至收回之日即2019年3月19日，按合同约定被告应按日租金标准的3倍向原告支付上述期间场地占用费。上述约定是对被告未按约定返还租赁场地违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅，故本案根据被告的违约程度及合同的履行情况，酌定场地占用费按日租金的1.5倍标准计算，即18,352.43元（47,410.44元/31天×8天×1.5）。 关于被告向原告交纳的保证金及原告主张的免租期和空置期损失。原告主张没收保证金并向被告主张免租期和空置期损失的诉讼请求，实际是对被告违约的处罚即要求被告承担给付违约金的责任。合同关于“倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权(不影响甲方对该等违反或不履行可行使的任何其它权利或补救方法)没收乙方向其支付的租赁场地的保证金”之约定是对被告违约的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。虽然本院已支持了原告的违约金主张，但因被告违约致使双方签订的《租赁合同》提前解除，约定的2年租赁期限不能实现。原告收回涉案房屋后，原告需要对租赁物进行复原以及待租，该期间会给原告造成损失。故本案根据被告的违约程度，并结合原告需要对租赁物进行复原和寻找新的承租人并重新给予免租期，酌情确认被告将已交原告的保证金119,449.68元即2个月租金及管理费（47,410.44元/月×2个月+12,314.4元/月×2个月）作为违约金，以赔偿原告的损失。原告主张空置期和免租期其余部分损失，本院不予支持。 关于原告主张的律师代理费及公证费。根据双方合同中关于“甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其它费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费）”的约定，原告因本案催付所涉欠费等而支付的律师代理费13,000元、公证费5400元，系双方合同约定应由被告承担的费用，故原告要求被告支付律师代理费13,000元、公证费5400元的主张，符合双方的约定，不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告龙锦综合开发（成都）有限公司与被告银谷普惠信息咨询(北京)有限公司签订的《租赁合同龙锦综合开发(成都)有限公司与银谷普惠信息咨询(北京)有限公司有关国际金融中心一号办公楼11楼单元8及9》已于2020年3月11日解除； 二、被告银谷普惠信息咨询(北京)有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付尚欠的租金206,464.82元、管理费53,627.23元、电费567.71元、门禁卡押金250元； 三、被告银谷普惠信息咨询(北京)有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付应付上述租金、管理费、电费、门禁卡押金的违约金（以260,909.76元为计算基数，按每日0.03%标准自2020年5月25日起计至付清欠费之日止）； 四、被告银谷普惠信息咨询(北京)有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付场地占用费18,352.43元； 五、被告银谷普惠信息咨询（北京）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付免租期、空置期损失119,449.68元（此款在被告银谷普惠信息咨询（北京）有限公司已向原告龙锦综合开发（成都）有限公司给付的保证金中扣减）； 六、被告银谷普惠信息咨询（北京）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付律师代理费13,000元、公证费5400元； 七、驳回原告龙锦综合开发（成都）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10,607元，由原告龙锦综合开发（成都）有限公司承担4,046元，被告银谷普惠信息咨询（北京）有限公司承担6,561元。公告费300元和后续因送达本裁判文书发生的公告费，由被告银谷普惠信息咨询（北京）有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后,负有履行义务的当事人应当依法按期履行,逾期未履行的,权利人申请执行后,人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。 审 判 长  李玉佳 人民陪审员  李金烈 人民陪审员  林 敏 二〇二〇年十二月二十四日 书 记 员  梁 杰