广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6763号上诉人（原审被告）：广东中胜置业有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区*********************,统一社会信用代码：914**********004XE。法定代表人：颜春。委托诉讼代理人：陈振、赖梓健，广东日升律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：卞成勇，男，汉族，1970年4月2日出生，住址：广东省深圳市宝安区************，身份证号码：320************315。上诉人广东中胜置业有限公司与被上诉人卞成勇因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初4914号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人广东中胜置业有限公司上诉请求：1、请二审人民法院依法撤销（2019）粤1303民初4914号民事判决，改判为:上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金（以597019元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年11月16日起计算至2017年7月7日止）。2、本案上诉费和一审受理费全部由被上诉人承担。事实及理由：一、案涉房屋在2017年6月5日经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格，被上诉人于2017年7月7日接收《入伙通知书》，交房时间应为2017年7月7日，故逾期交房违约金的截止时间为2017年7月7日。第一、案涉房屋所在的清泉城市广场8、9号楼于2017年6月5日经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格，2017年8月8日经惠阳区住建局竣工验收备案，按照《商品房买卖合同》第八条“该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告”即达到交付条件的约定，案涉房屋在2017年6月5日就已达到交付条件。第二、案涉房屋达到交付条件后，上诉人于2017年7月份将《入伙通知书》邮寄给被上诉人，被上诉人于2017年7月7日接收《（入伙通知书》，案涉房屋的交付时间为2017年7月7日，故逾期交房违约金的截止时间为2017年7月7日。二、《商品房买卖合同》约定逾期交房的违约金过高，应调整为按全国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。《商品房买卖合同》第九条约定，上诉人逾期交房的，按日向被上诉人支付已交付房款万分之五的违约金，年利率高达18.25％，对于房款如此大额的基数让上诉人承担了不对等的义务，显然过高。事实上，被上诉人因逾期交房的损失也远远小于一审所确定的违约金，故请求依法调整为按全国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，上诉人认为一审判决在法律适用和事实认定方面均存在错误，请求二审法院在进一步查明事实的基础上依法子以改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人卞成勇未向本院提交书面答辩意见。卞成勇向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金187762元（2015年11月16日起至2017年8月6日，共计629天，629天*597019元*0.0005）；2、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：经某1，2014年1月13日，原、被告签订涉案《广东省商品房买卖合同》［合同编号：惠阳（2014）00000408］，约定：原告（买受人）向被告（出卖人）购买位于惠州市惠阳区***********************，房屋总价款为597019元；付款方式为签订合同当日一次性付清总房款597019元。合同第八条交付期限：被告应当在2015年11月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋交付原告使用。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的、施工中遇到重大技术问题，未能及时解决的、其他非出卖人所能控制的因素，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。该合同第十一条交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……由于买受人原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：出卖人向买受人发出书面收楼通知或在公开报纸媒体发布本项目入伙公告后，如买受人未按签署通知或公告的要求前来收楼的，即视为出卖人已按期交付房屋，买受人对该商品房验收合格无异议。”合同签订后，原告已向被告付清购房款597019元、支付了办理房产证费用6596元。另查明，涉案楼盘工程2017年6月5日经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告，2017年8月8日完成竣工备案。2017年7月7日，被告向原告邮寄送达了《入伙通知书》，通知原告2017年7月17日至2017年7月18日办理交付手续。原告已于2017年8月6日收房。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的涉案《广东省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告已按约付清购房款，被告未能按合同约定时间在2015年11月15日前将涉案商品房交付原告使用，违反合同约定，依法应承担违约责任。原告依据上述合同约定，要求被告支付逾期交房违约金，理据充分，本院予以支持。原告主张其已于2017年8月6日收房，要求违约金计至2017年8月6日，被告辩称其已于2017年7月7日通知原告收房，违约金应计至2017年7月7日止。本院认为，涉案房产于2017年6月5日达到合同约定的交付条件，被告虽于2017年7月7日向原告送达了入伙通知，但被告通知原告收房的时间为2017年7月17日至2017年7月18日，根据原被告签订的合同第十一条约定，违约金应计至2017年7月18日，即被告应向原告支付违约金为182091元（597019元×0.0005×610天=182091元）。被告辩称涉案违约金计算标准过高，理据不足，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告广东中胜置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告卞成勇支付逾期交房违约金182091元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2028元（已减半收取），由被告广东中胜置业有限公司负担。本案二审期间，双方当事人均未提交证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、违约金计算截止日期的问题；二、违约金计算标准是否过高。对此分析如下：第一，对于违约金计算的截止日期问题，经查，涉案楼盘于2017年6月5日经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告，2017年8月8日完成竣工备案，2017年7月7日，上诉人邮寄送达了《入伙通知书》，通知被上诉人于2017年7月17日至2017年7月18日办理交付手续，故一审将逾期交房违约金截止日期计算至2017年7月18日适当，上诉人主张将截止日期计算至其寄送《入伙通知书》之日不当，本院不予支持。第二，对于逾期交房违约金计算标准问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，在逾期交房的情况下，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之五的违约金，该标准是上诉人确定并经双方达成合意的，应予遵照执行，故上诉人要求调低违约金的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用3942元，由广东中胜置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月三十一日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧