四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1503民初1347号 原告:刘学英，女，1963年11月30日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 原告:殷宗海，男，1963年2月14日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 二原告共同委托诉讼代理人：叶光容，宜宾市南溪区刘家法律服务所法律工作者。 被告：宜宾天际置地有限公司，住所地：四川省宜宾市南溪区文化街**。 法定代表人：熊竹，职务：董事长。 委托诉讼代理人：苟鹏，男，1983年6月25日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。 委托诉讼代理人：杨磊，四川品冠律师事务所律师。 原告刘学英、殷宗海与被告宜宾天际置地有限公司（以下简称天际置地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告及其委托诉讼代理人叶光容，被告天际置地公司的委托诉讼代理人苟鹏、杨磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘学英、殷宗海向本院提出诉讼请求：1.判令被告天际置地公司向二原告支付逾期办证违约金（逾期办证违约金的计算方法为：以购房款369874元为基数，从2017年5月27日起至2019年5月23日，以日利率0.01%为标准进行计算）；2.本案诉讼费由被告天际置地公司负担。事实和理由：2013年12月30日，原告刘学英、殷宗海向被告天际置地公司购买了位于宜宾市南溪区××街道××号楼××单元××层××号房屋一套，建筑面积103.33ｍ2，套内建筑面积85.53ｍ2，房屋总价369874元。购房合同约定：出卖人（即被告天际置地公司）应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，则出卖人应按日向买受人支付房款的万分之一的违约金，直至办理好房屋权属转移登记。被告天际置地公司于2016年5月27日完成竣工备案，依约应于2017年5月28日前为二原告办理房屋所有权属证书，但其实际办证时间为2020年7月1日，即已构成违约，故二原告为维护其合法权益，遂诉至法院，请求人民法院依法支持其诉讼请求。 被告天际置地公司辩称，1.二原告所述的延迟办证是其自身原因所致，被告天际置地公司没有违约行为。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，办理不动产登记手续是由买受人向出卖人提供办理不动产登记的资料，并由买受人本人到不动产登记中心进行面签。被告天际置地公司在2017年3月即通过打电话和在小区大门张贴公告的方式通知了包括二原告在内的所有业主，告知未办理不动产登记的业主要及时联系被告天际置地公司以便共同办理产权登记手续。其后，被告天际置地公司也曾多次通知二原告办证事宜，其中曾于2019年12月20日以邮寄方式通知过，但二原告均未前来配合办理办证手续。2019年6月初，被告天际置地公司在宜宾市南溪区人民法院组织的庭前会议中也说明了二原告一直未联系被告天际置地公司办证的情况，二原告直至2020年6月20日左右联系被告天际置地公司，双方这才到不动产登记中心办理面签和登记手续。故二原告违反了诚实信用原则，不应主张违约金；2.二原告在政府机关主持的座谈会议中就本案商品房买卖合同纠纷达成一致意见并做了终结处理，二原告也依据此次座谈纪要收到了相应的补偿款项，故二原告提起本案诉讼违反了一事不再理原则；3.二原告主张的违约金过高，请求人民法院以二原告的实际损失为基础，兼顾当事人过错程度及预期利益等因素，在公平原则下综合权衡，调整违约金标准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。 本院经审理认定事实如下：2013年12月30日，原告刘学英、殷宗海（买受人）与被告天际置地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件八《商品房买卖合同》补充协议，约定：1.买受人向出卖人购买位于宜宾市南溪区××路××号××小区××号楼××单元××层××号的房屋一套；2.按套内建筑面积和单价4536.66元／ｍ2计算房屋总价款；3.买受人的付款方式为按揭贷款，即首付购房总价款的62.15%，其余价款可以向中国建设银行股份有限公司宜宾分行或住房公积金管理机构借款支付；4.出卖人应在2014年12月31日前向买受人交付案涉商品房；5.买受人全权委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记手续，出卖人应当自商品房交付之日起365日内代为完成转移登记手续。但买受人应在办理房屋交付手续的同时应向出卖人提交委托办理房屋所有权证所需的各项资料（包括但不限于《商品房买卖合同》、买受人及配偶身份证复印件、结婚证明或有效单身证明、购房收据等，具体资料均以相关部门最新规定为准）、以及相关税、费（以房地产管理局、税务局的最新规定为准）。买受人于合同约定的交房日内向出卖人提交齐全办理房产权证所需资料及相关费用后，出卖人按照合同约定办理房屋权属登记。如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由“商品房交付使用后”变更为“买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日”。买受人未能在约定的时间内（即商品房交付之日起365日内）取得房屋所有权证书的，自期满之次日起至实际取得房屋所有权之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。后经测绘，案涉商品房的建筑面积为103.33㎡、套内建筑面积为81.53㎡。 其后，原告刘学英、殷宗海向被告天际置地公司支付购房款369874元，并办理了房屋交接手续及委托被告天际置地公司代为办证相关事宜，后于2015年即入住案涉房屋。 另查明，2016年5月27日，被告天际置地公司完成了案涉小区的竣工验收备案手续。2017年4月17日，被告天际置地公司在宜宾市南溪区不动产中心处完成二原告所处楼栋的房屋权属总证的登记手续。2020年6月底，经二原告及被告天际置地公司的共同申请，宜宾市南溪区不动产登记中心于2020年7月1日将案涉房屋登记至二原告名下。 再查明，1.二原告曾于2019年5月23日因本案逾期办证问题向被告天际置地公司主张过权利，并在法院的主持下进行过诉前调解处理，开发商向业主委托的诉讼代理人告知已经可以办理房屋不动产权证；2.庭审中，双方均认可将案涉小区竣工验收备案的时间（即2016年5月27日）作为被告天际置地公司应办理权属证书的起始时间；3.基于政策变化原因，在不动产登记中心办理不动产转移登记（包括商品房分户办理），需买卖双方共同到现场签字确认（符合公证委托办理条件的亦可公证委托第三方代签）。庭审中，原告方自认其前往宜宾市南溪区不动产登记中心办理产权登记手续时，只需配合办理面签手续后即可在短时间内（如，一两天）拿到不动产权证；4.庭审中，被告陈述案涉小区在2017年开始大规模办理房屋产权证。原告方自认在案涉小区居住期间知晓有业主在2017年办证的事实，但认为自己需要等到被告天际置地公司的通知才能办证。同时，原告方主张其手机并未有过变动，且被告天际置地公司也于2020年打通过其手机号。 又查明，1.区信访局、区住建局、司法援助中心、被告天际置地公司负责人及案涉小区的业主代表于2016年6月6日召开座谈会议，就案涉小区存在的房屋质量问题如何进行修复和如何补偿业主的事宜达成共识，并形成《座谈会议纪要》。其中，该座谈会议纪要第六条载明：“买卖双方同意代表签字认可座谈纪要后，双方就履行《商品房买卖合同》发生的本次合同及质量异议纠纷已解决并终结”。2.案涉小区业主鲁代根、向芬就逾期办证问题于2019年11月4日向本院提起诉讼，本院依法作出（2019）川1503民初1651号民事判决。被告天际置地公司不服该判决，上诉至四川省宜宾市中级人民法院。四川省宜宾市中级人民法院经二审审理后依法驳回上诉，维持原判。其后，被告天际置地公司又向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院审查后裁定驳回其再审申请，该案裁判文书现已生效。生效判决认定，被告天际置地公司在取得备案登记后，就通知业主办证一事未尽到合理告知义务。 本院认为，根据双方的合同约定，二原告全权委托被告天际置地公司代为办理房屋产权转移登记手续，因此，对于办理房屋产权转移登记期间发生的政策性变更事项或者需要买受人及时提供的资料，被告天际置地公司有义务及时通知到二原告。而对于被告天际置地公司主张的房屋产权转移登记政策变更事项，无论是在（2019）川1503民初1651号案件还是本案中，被告天际置地公司所提交的证据均不足以证明其在合理期限内向买受人履行了通知义务，依法应当承担举证不能的法律后果。被告天际置地公司通知不到位是本案逾期办证的原因之一，被告天际置地公司已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》约定的办证时间是接房后365天内，现双方均认可从案涉房屋竣工验收备案的时间即2016年5月27日起算办证时间，则本案逾期办证的时间应从2017年5月28日起算。双方约定的违约金计算标准为以购房款的万分之一为基数按日计算，该约定不违反法律规定，本院予以认定。 本案双方争议的焦点为：1.本案诉争标的是否属于一事不再理的范围；2.原告方对造成逾期办证的结果有无过错及被告天际置地公司承担的违约责任应如何认定。 关于争议焦点一：案涉小区的业主代表及被告天际置地公司于2016年6月6日在区信访局、区住建局等政府部门的主持下召开座谈会议，所处理的是因案涉小区出现的房屋质量问题要如何修复和补偿的相关事宜，非涉及本案逾期办证事宜，而《座谈会议纪要》第六条约定“买卖双方的纠纷已解决并终结”的内容也应是仅仅针对房屋质量问题。故二原告提起本案诉讼不违反一事不再理原则，被告天际置地的该项抗辩理由不成立，本院依法不予采信。 关于争议焦点二：固然，被告天际置地公司在通知业主办理权属转移登记的过程中存在履行义务不到位的情形，但案涉房屋所处楼栋在2017年4月17日即符合办证条件，其不同于一般的因开发商自身原因不能办证的情形。同时，办理房屋权属证是商品房销售合同买受人的一项主要合同权利，事关业主自身切身利益。基于权利义务相一致的原则，虽然二原告委托被告天际置地公司代为办证，二原告仍然有积极配合办证和主动催告被告天际置地公司办证的义务。结合庭审双方当事人陈述的办证过程可知，在被告天际置地公司履行通知义务之前，案涉房屋分户产权证办理的要素已经基本齐备，只是基于政策变化的原因，需双方共同前往不动产登记中心，并由业主方现场办理面签手续才能最终拿证。因此，双方共同配合到不动产登记中心完成最后的面签手续是阻却本案办证的唯一事由。事实上，只要业主方主动、及时地与开发商（即被告天际置地公司）沟通，是很快就能消除本案办证阻却事由的。而从2016年双方在政府相关部门主持下就房屋质量问题沟通协商的情况来看，本案亦不存在业主客观上不能及时与开发商沟通、表达自身诉求的情形。但二原告在2017年知晓案涉小区大面积办证趋势的情况下一直怠于向被告天际置地公司进行催告，甚至在2019年5月，二原告因本案逾期办证问题将被告天际置地公司诉至法院，双方在法院主持下协调处理，被告天际置地公司已经告知案涉房屋可以办证的情况下，二原告直至2020年6月底才与被告天际置地公司一同前往不动产登记中心办理面签手续，二原告明显存在拖延配合开发商完成办证手续的情形。因此，二原告对本案逾期办证损失的扩大有很大过错，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，二原告对本案损失的扩大应承担较大部分的责任。综合案涉小区办证的整体推进情况、本案办理房屋权属证阻却事由的影响力大小、双方沟通交流的难易程度、双方过错程度及被告天际置地公司要求调整违约金的情况，从平衡双方利益以及倡导诚信的角度出发，本院酌定按8个月（即240天）计算逾期办证违约时长。经计算，被告天际置地公司应向二原告支付违约金8877元[(369874×0.01%）元/天×240天]。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款、第九十三条第一款第（五）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告宜宾天际置地有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘学英、殷宗海支付逾期办证违约金8877元； 二、驳回原告刘学英、殷宗海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费462元，减半收取计231元，由原告刘学英、殷宗海负担150元，由被告宜宾天际置地有限公司负担81元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 （附法律条文） 审 判 员  王 春 二〇二〇年十二月二日 法官助理  张丽萍 书 记 员  周 瑜 附：法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。 法律提示：申请执行的期间为二年。当事人应当在法律规定的期间内向人民法院申请强制执行。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。