广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初1352号原告：蔡利琼，女，1971年11月19日出生，澳门特别行政区居民，联系地址广东省珠海市香洲区。原告：徐旻烜，男，1994年3月8日出生，澳门特别行政区居民，联系地址广东省珠海市。两原告共同委托诉讼代理人：张文婕，广东环球经纬律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：邹知佚，广东环球经纬律师事务所律师。被告：广州恒烨房地产有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路****。法定代表人：徐锋。委托诉讼代理人：吕成森，该公司职员。第三人：中国建设银行股份有限公司广州越秀支行，地址广，地址广州市越秀区东华南路**首层、夹层**iv>负责人：石猛，行长。原告蔡利琼、徐旻烜与被告广州恒烨房地产有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司广州越秀支行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邹知佚，被告的委托诉讼代理人吕成森到庭参加诉讼。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告与第三人共同办理广州市海珠区南华东路草芳围2号朗晴居第x幢座xxx单元的涂销抵押登记手续；2.被告协助原告办理涉案房产的房地产权属证书；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2004年3月16日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的海珠区南华东路芳草围2号朗晴居第x幢座xxx单元。原告依约支付购房款，并于2015年1月17日接受房屋居住至今，但被告一直未按照约定办理房屋买卖合同登记手续及房地产权证。原告遂向海珠法院提起诉讼，2009年6月19日，海珠法院作出民事判决认定商品房买卖合同有效，但因房屋被查封，故不支持原告的办证请求。2009年11月8日，广州中院二审维持了该判决。2010年11月16日，广州中院裁定解除对朗晴居x栋xxx房的查封。现涉案房屋已具备办理产权证的条件，故提起本案诉讼。被告辩称，我方同意协助原告办理涉案房屋的房地产权属证书，但因涉案房产已抵押给第三人，我方经营困难无法偿还第三人的债务，无法办理涂销抵押登记手续，故无法办理产权证。第三人没有陈述意见，亦没有提交证据。原告围绕其诉讼请求，向本院提交了判决书、裁定书、不动产登记查册表等证据。本院认定事实如下：2004年3月16日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买海珠区南华东路芳草围2号朗晴居第x幢座xxxx单元，房屋价款为1657988元，被告应当在商品房交付使用后/日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告责任，原告不能在房屋交付使用后210日内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的3%向原告支付违约金等。之后，原告依约向被告支付了购房款1657988元，被告于2005年1月17日向原告发出《房屋交接手续》。2009年1月4日，原告向广州市海珠区法院提起诉讼，主张确认《商品房买卖合同》有效，判令被告为其办理上述房屋的房地产权证并开具购房发票。广州市海珠区法院于2009年6月19日作出（2009）海民三初字第368号民事判决书，认定原告与被告签订前述《商品房买卖合同》有效，同时查明前述房屋于2008年10月17日被法院查封，故对原告提出的要求被告办理房地产权证的诉讼请求不予支持。之后，第三人不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉。2009年12月8日，广州中院作出（2009）穗中法民五终字第3228号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2010年11月16日，广州中院作出（2008）穗中法执字第1071-2号执行裁定书，其中查明：“2003年3月14日，广州恒烨房地有限公司将上述房产（朗晴居x栋xxx房、xxxx房）抵押给中国建设银行股份有限公司广州越秀支行。本案在执行过程中，于2008年6月5日作出（2008）穗中法执字第1071号民事裁定书，于同年10月16日查封上述房产。”为此，广州中院认为前述房产由原告购买并使用至今，故裁定解除对朗晴居x栋xxx、xxxx房的查封。根据广州市规划和自然资源局于2020年6月28日出具的2002登记字172004号《广州市不动产登记查册表》，其中载明，海珠区南华东路朗晴居x栋xxx房的抵押权人是第三人中国建设银行广州市越秀支行，登记时间为2004年8月23日。另查明，已生效的广州中院（2014）穗中法民五终字第3755号民事判决书，对朗晴居涉诉房屋抵押权应否涂销的问题作出如下认定：“建行越秀支行（本案第三人）虽为涉案房屋的抵押权人并享有优先受偿权，但其在《关于广州恒烨房地产有限公司还款计划报告的复函》中要求之一是小业主将未结清房款存入建行越秀支行指定帐户。这表明建行越秀支行在知道恒烨公司转让已抵押的案涉房屋的行为后，不仅没有主张上述转让无效，而且还要求小业主继续交纳未结清售房款。建行越秀支行的行为表明其是同意恒烨公司向小业主转让已抵押的案涉房屋且收取了小业主支付的部分购房款。”庭审中，原告表示：涉案房屋现门牌地址为广州市海珠区南华东路朗晴新街x号xxx单元。被告对此予以确认。本院认为，原告是澳门特别行政区居民，本案为涉澳商品房预售合同纠纷，应当参照涉外民事案件处理。根据《中华人民共和国涉外民事法律关系适用法》第四十一条的规定，“当事人可以协议选择合同适用的法律，当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”，因原、被告对处理合同争议的适用法律未作选择，而本案被告住所地、合同签订地均在我国内地，故本院确认我国内地法律为解决本案争议的准据法。原告与被告签订的《商品房买卖合同》经生效民事判决书认定为有效，具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行义务。原告已依约支付了购房款，被告亦将涉案房屋交付给原告使用，但至今未为原告办理房地产权证，已构成违约。涉案《商品房买卖合同》于2004年3月16日签订，而根据广州市规划和自然资源局出具《广州市不动产登记查册表》显示涉案房屋抵押登记时间为2004年8月23日，即涉案房屋在第三人办理房屋抵押登记之前已经出售给原告。被告在原告不知情的情况下，将已出售的涉案房屋抵押给第三人，侵犯了原告的合法权益；第三人在未核实涉案房屋是否出售的情况下办理抵押登记，对此也应承担相应的法律责任。鉴于原告在涉案房屋抵押登记前已购买该屋，且原告已全额支付了购房款，依据相关司法解释的精神，第三人的涉案抵押权不得对抗善意的买受人即原告。现原告要求被告、登记的抵押权利人即第三人共同协助办理涉案房屋的抵押登记涂销手续；并在办理涂销抵押手续后，由被告协助原告办理房屋的房地产权属证书，理据充分，本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广州恒烨房地产有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司广州越秀支行应在本判决发生法律效力之日起十日内，共同办理广州市海珠区南华东路朗晴新街xx号xxx单元（合同约定地址：广州市海珠区南华东路草芳围2号朗晴居第x幢座xxxx单元）的涂销抵押登记手续；二、被告广州恒烨房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起三十日内，协助原告蔡利琼、徐旻烜到房地产行政管理部门办理将广州市海珠区南华东路朗晴新街xx号xxxx单元（合同约定地址：广州市海珠区南华东路草芳围2号朗晴居第xx幢座xxxx单元）的所有权登记在原告名下的《不动产权证书》。案件受理费19722元，由被告广州恒烨房地产有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司广州越秀支行共同负担。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内，被告及第三人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在自接到人民法院缴纳诉讼费用通知次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐晓红人民陪审员  赵海舰人民陪审员  曲敏华二〇二〇年十二月三十日法官助理谢佩桦法庭记录廖志林