内蒙古自治区土默特右旗人民法院民事判决书（2020）内0221民初2749号原告：包头市佳宝物业服务有限责任公司，统一社会信用代码91150203747903523C。法定代表人：李志成。委托诉讼代理人：郝永铎，确认送达地址：内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：李娜。被告：史二娥，女，1980年3月26日出生，确认送达地址：内蒙古自治区包头市。原告包头市佳宝物业服务有限责任公司（以下简称佳宝物业公司）与被告史二娥物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月30日公开开庭进行了审理。原告佳宝物业公司的委托诉讼代理人郝永铎、被告史二娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佳宝物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告给付物业服务费3781.44元（105.04平方米×0.6元/月/平方米×12个月×5年）；2、自来水二次加压费600元（120元/年×5年）；3、楼道亮化费90元（18元/年×5年）；4、违约金189元（3781.44元×5%）；5、本案诉讼费用是指案件受理费50元由被告承担。事实与理由：原告系土默特右旗萨拉齐镇鑫隆佳苑小区的物业服务单位，被告史二娥系该小区17栋3单元501室的住宅房屋业主，该住宅为普通步梯房屋，建筑面积（5楼88.04平方米，阁楼34平方米，我方在计算物业费时阁楼是按一半的面积计算的）。合同约定物业费为0.6元/月/平方米，自来水二次加压费为0.1元/月/平方米（凡是超过100平方米住宅，该费用变更为120元/年，之后不论平方米大小统一为120元/年），楼道亮化费为18元/年，违约金为物业服务费的5%。被告从2015年12月1日至2020年11月30日共拖欠5年即60个月的上述物业服务等费用共计4471.44元以及违约金189元。后经原告多次催缴，被告一直以各种理由拒绝交纳物业费。故原告诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。原告方还表示：1、关于物业费，当时是包头市住建局物管处招投标的，我公司经过正规招投标程序竞标成功的，当时制定核算的标准就是按0.6元/月/平方米收取；2、关于自来水二次加压费，因为小袄兑鑫隆佳苑小区是自来水供水末端，往往在用水途中会有截流现象，而且该小区自来水的水压不够，所以开发商在该小区配置了加压站；3、关于楼道亮化费，我公司是根据土右旗萨拉齐镇各小区市场评估下来，按市场最低价18元/年收取的；4、关于违约金，被告所提掉瓦、漏雨报修事项，因为现在是冬季天气比较冷，粘贴瓦片是需要凝固的，现在没法维修，等到春季我公司会给被告维修房顶瓦片。漏雨事项在我知道后，立即去土默特右旗住建局询问，但住建局回答，居住该栋楼房的住户要100%交纳公共维修基金后才能启动的，但该栋楼房的住户没有全部交纳，所以才不能启动。如果是被告在2018年12月前反映该事项，开发商在质保期内会解决，但现在已经不在开发商的质保期了；5、关于诉讼费，不是说我方就等法院开庭审理，而是关于物业等费用，即便协商也是在合理合法的范围内解决。综上，现被告长时间拖欠我公司物业费，按照物业服务合同的约定，我公司已提供物业服务，被告应依约交纳物业等相应费用，且被告拒绝交费的行为已经构成违约，应承担违约金。被告史二娥答辩称：从2015年12月1日至2020年11月30日期间，我认可确实一直没有交纳原告所诉请的费用，但我不同意全额交纳，因为：1、关于物业服务费，0.6元/月/平方米的标准比别的小区都高，而且我住的是17号楼5楼，多年来掉瓦或房漏，都是我自己花钱维修，造成我精神和金钱的双重损失，物业没有尽到自己的义务；2、关于二次加压费，萨拉齐低层建筑没有一个小区收过二次加压费，只有高层建筑才收过二次加压费；3、关于楼道亮化费，就单单5个灯泡不可能要那么多钱；4、关于违约金，我方认为根本不存在，因为不是我方不交纳物业等费用，而是原告没有服务到位，给业主造成损失。如果原告没有过错在先，就不会导致物业费推迟；5、关于诉讼费，我觉得应该由原告支出，因为在开庭前我曾多次和物业公司沟通，可原告不当回事、也不理睬，非要上法庭相见。经审理查明，原告佳宝物业公司系土默特右旗萨拉齐镇鑫隆佳苑小区的物业服务单位，被告史二娥系该小区17栋3单元501室的住宅房屋业主，该住宅为普通步梯住宅房屋，建筑面积（5楼88.04平方米，阁楼34平方米，原告方在计算物业费时阁楼是按50%的面积计算）。原告与该小区建设单位包头市源利鑫房地产开发有限责任公司分别于2013年10月23日以及2016年10月1日签订了《前期物业服务合同》，约定物业服务期限分别为2013年10月23日至2016年10月22日、2016年10月23日至2019年10月22日；后因该小区没有成立业主委员会，土默特右旗萨拉齐镇小袄兑村委会代表社区于2019年9月17日与原告方签订《物业服务合同》，约定物业服务期限为2019年10月22日至2022年10月22日，以上合同分别在包头市住房保障和房屋管理局及土默特右旗住房和城乡建设局进行了备案，并约定物业服务费为0.6元/月/平方米，自来水二次加压费为0.1元/月/平方米（后变更为每户120元/年）；并在违约责任中约定：业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按物业服务费用总额5%的标准向原告支付违约金。现原告认为被告未按照约定交纳物业服务费、自来水二次加压费、楼道亮化费，共欠付物业服务等费用4471.44元及违约金189元。经原告催缴，被告一直未交纳。故原告诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。上述事实，有原告委托诉讼代理人郝永铎、被告史二娥的陈述及原告提供的相关证据予以证实，同时有庭审笔录在案佐证。本院认为，被告史二娥接受了原告佳宝物业公司提供的物业服务，就应按照法律规定及合同约定向原告缴纳物业服务费用。庭审中被告史二娥提出原告收取物业费、二次加压费、楼道亮化费不合理的抗辩意见，因其未能提供证据予以证实，故本院对被告提出的上述抗辩意见不予采纳；被告提出原告没有给其及时维修房顶掉瓦及房屋漏雨、漏水现象，故物业没有尽到自己修缮义务的意见，因被告未能明确产生上述问题的原因是属于工程质量问题还是物业服务问题，且原告方也表示愿意为其修补掉瓦并针对漏雨、漏水现象向住建部门反映核实相关情况，故本院对被告提出的该意见不予采纳。故关于原告方主张的物业服务费及自来水二次加压费，因与其出示合同的约定一致，且不违反法律规定，依法应当予以支持；关于原告方主张的楼道亮化费，虽未在合同中明确约定，但该收费项目符合当地行业标准，且具有合理性，故本院对此费用亦予以支持。综上，本院对原告诉请的物业服务费、自来水二次加压费以及楼道亮化费共计4471.44元的诉讼请求予以支持。关于原告佳宝物业公司主张的违约金，因原告与该小区建设单位包头市源利鑫房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》以及与土默特右旗萨拉齐镇小袄兑村委会签订的《物业服务合同》中均约定，业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按物业服务费用总额5%的标准向原告支付违约金。故原告主张的违约金标准符合双方约定及法律规定，本院对原告要求被告支付违约金189元的诉讼请求予以支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《包头市物业管理条例》第五十五条之规定，判决如下：被告史二娥于本判决生效后10日内向原告包头市佳宝物业服务有限责任公司交纳物业服务费、自来水二次加压费以及楼道亮化费共计4471.44元，并向原告包头市佳宝物业服务有限责任公司交纳违约金189元。若被告未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告包头市佳宝物业服务有限责任公司已预交），由被告史二娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 刘红霞 二〇二〇年十二月三十日书记员 于腊梅附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《包头市物业管理条例》第五十五条业主对物业服务企业的服务水平、质量有异议的，可以向房产行政主管部门投诉，也可以请求街道办事处、镇人民政府或者居民委员会、社区服务站进行调解。物业服务企业达不到服务标准或者减少服务项目的，房产行政主管部门应当责令其限期整改，并将其记入物业服务企业信用档案。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。备注：本判决一经生效，义务人即应在本判决书指定的期间内履行相应义务，义务人未履行的，权利人可在判决书规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。