福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0203民初12621号 原告：晋江龙湖晋嘉置业有限公司，住所地福建省泉州市晋江市池店镇新店村滨泉路****楼之一。 法定代表人：翟国利，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：黄辰，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董巧妙，福建天衡联合律师事务所实习律师。 被告：闫利敏，女，1978年3月6日出生，汉族，住河南省南乐县。 原告晋江龙湖晋嘉置业有限公司（以下简称龙湖公司）与被告闫利敏商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告龙湖公司的委托诉讼代理人黄辰、董巧妙到庭参加诉讼。被告闫利敏经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙湖公司向本院提出诉讼请求：1.确认龙湖公司与闫利敏于2018年10月24日签订的编号为201810240113《商品房买卖合同》已经于2020年4月13日解除；2.闫利敏向龙湖公司支付合同解除违约金421400元；3.闫利敏向龙湖公司支付因解除合同而实际产生的律师费10000元；4.闫利敏配合龙湖公司按房地产主管部门要求办理购房合同的解除备案登记手续；5.对于闫利敏前述应付款项，龙湖公司有权从闫利敏已支付的购房款中直接抵扣。事实和理由：2018年10月24日，龙湖公司与闫利敏签订购房合同及补充协议。购房合同及补充协议约定：闫利敏向龙湖公司购买龙湖公司所开发建设的“晋江龙湖池店南项目四期”18幢103号商品房；第一期首付款421400元；于2018年10月29日之前支付第二期首付款421400元；于2018年12月24日之前支付第三期首付款431200元；剩余款项计2940000元采用向银行申请按揭贷款方式在2019年2月27日前向龙湖公司支付，闫利敏未能获得贷款或所获贷款不足以支付剩余购房款时，闫利敏应以一次性付款或其他经龙湖公司同意的方式支付剩余购房款；闫利敏逾期支付购房款超过90日的，龙湖公司有权解除购房合同；购房合同解除后，闫利敏应按总购房款10%的比例向龙湖公司支付违约金；除前述违约责任外，闫利敏还要承担购房合同约定的其他违约责任；另，闫利敏须在龙湖公司发出书面解除通知之日起10日内配合龙湖公司按照房地产主管部门要求办理完毕合同解除及网上备案注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等，否则闫利敏除应支付合同约定的解除合同的违约金外，每逾一日，还应支付相当于总房款万分之五的逾期履行违约金，超过30日的，买受人除应支付合同约定的违约金外，还应按总购房款的10%向龙湖公司增加支付违约金；同时，若合同因买受人违约而解除的，则买受人已支付的税费及相关款项不予退还，并承担出卖人因行使解除权而产生的全部费用，具体包括但不限于差旅费、律师费等；前述闫利敏应付或应承担款项，龙湖公司均有权从闫利敏已支付且应退的购房款中直接抵扣。购房合同签订后，龙湖公司已依约履行了包括办理购房合同备案登记手续等义务，但闫利敏仅向龙湖公司支付了购房款共计421400元，剩余款项3792600元均未支付，且经龙湖公司多次催告后仍未能履行付款义务。鉴于前述事宜，龙湖公司于2020年4月6日通过邮寄方式向闫利敏送达解除通知，购房合同及补充协议已于2020年4月13日解除。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条等规定，依法提起诉讼，望判如所请。 闫利敏未作答辩。 龙湖公司围绕诉讼请求提交了《商品房买卖合同》及其附件，商品房买卖合同登记备案申请表及其附件以及律师函、EMS邮寄底单及跟踪单，闫利敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃对前述证据发表质证意见的权利。对上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月24日，龙湖公司（出卖人）与闫利敏（买受人）签订了一份合同编号为201810240113的《商品房买卖合同》，约定出售的商品房为晋江龙湖池店南项目四期18幢103号商品房，价款按套计算为4214000元，买受人应当在2018年10月24日前支付首期款1274000元，余款2940000元向中国银行申请贷款支付，该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。逾期付款责任约定详见附件十一。合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条“付款方式及期限”第3点约定“（1）买受人应在合同签订之日起10日内办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行/公积金办理机构提供符合按揭办理机构要求的办理按揭贷款时需要买受人提供的全部申请资料，缴纳买受人应缴纳的相关费用，向按揭办理结构提出正式的按揭贷款申请，缴纳代办预告登记、预售商品房抵押登记的服务费用并提供相关资料。买受人已知悉：其能否取得贷款取决于个人资信等情况，与出卖人无关。除了本协议另有约定的配合义务外，前述贷款按揭办理由买受人依据按揭办理机构之要求递交办理按揭贷款所需的材料，并自行沟通按揭办理事宜，出卖人对此不负责转交材料或转达相关信息。出卖人在买受人办理贷款手续时应给予买受人必要的配合，但出卖人不负有任何义务确保按揭办理结构会批准买受人的按揭贷款申请。买受人逾期未能办理完毕按揭贷款手续的，每逾期一天应向出卖人承担按揭贷款金额万分之四的违约金。（2）买受人承诺签订合同签其已向银行确认按揭贷款方式的可行性，其已具备按揭贷款条件，并保证能取得全部额度的按揭贷款。买受人应在合同签订之日90日内，将贷款部分房款支付至出卖人账户。如非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行/公积金办理机构所要求的条件，或贷款银行/公积金办理机构的原因，或政策变化的原因等致使需要提高首付比例、贷款金额不足、贷款年限需要修改或不被批准、贷款不被批准等），致使出卖人未能在前述期间内收到买受人全部房屋价款的，即视为买受人逾期履行付款义务。买受人应自该日起按合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项”。 合同附件十一《补充协议》第二条“对逾期付款的补充约定”第2点约定“逾期付款超过90日的，出卖人有权不经催告而直接解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的10%向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将商品房转售他人”。第十五条“对合同解除及违约责任的补充约定”第2点约定“（1）买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕合同解除及网上备案注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等”，第3点约定“出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）后90日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用（包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息（如有）、出卖人为签订及解除合同而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）、房屋使用费（如有）及出卖人其他损失等后余额（如有）无息返还给买受人，如买受人已付房价款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利”。第十六条第1点约定“买受人的有效送达地址以合同中写明的联系地址为准（在该商品房交付后，该商品房的地址也可以作为有效地址），双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话和传真均真实有效；买受人变更有效送达地址，未按照本条款约定通知出卖人的，出卖人按照原地址送达的视为向买受人送达了相关文件，由此给出卖人造成损失的，买受人负责赔偿”。第5点约定“双方确认，所有通知均应采用书面形式，即传真、邮寄信件、转递信件或手递材料。书面文件以传真方式送达的，发出传真当日即为送达日；以邮件方式送达的，信件发出后第7日为送达日；以专递方式送达的，信件发出后第3日为送达日；以手递方式送达的，以手递日为送达日”。 上述合同签订后，闫利敏已向龙湖公司支付首期购房款421400元，双方在晋江市××房××商品房期房买卖合同登记备案手续。 另查明，2020年4月3日，龙湖公司委托律师通过EMS邮政特快转递方式向闫利敏存留于前述合同的送达地址邮寄了一份《律师函》，催促其接函之日起七日内支付剩余购房款，逾期未支付的，购房合同将于接函之日起第八日解除。该函件于2020年4月5日被退回。 本院认为，龙湖公司与闫利敏于2018年10月24日签订的合同编号为201810240113的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。双方均应按照合同约定履行合同义务。截止龙湖公司于2020年4月3日发出《律师函》，闫利敏逾期支付购房款已经超过90日，依据合同附件十一《补充协议》第二条的约定，龙湖公司有权行使解除权并要求闫利敏支付购房总价10%的解约违约金即421400元。因讼争合同已经办理备案登记，故合同解除后，闫利敏负有配合龙湖公司办理注销备案登记手续的义务，对龙湖公司的该项诉求，本院亦予以支持。鉴于龙湖公司并未就其主张的律师费进行举证，对该项诉讼请求，本院不予支持。 另，合同附件十一《补充协议》第十五条第3点约定“出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）后90日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用（包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息（如有）、出卖人为签订及解除合同而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）、房屋使用费（如有）及出卖人其他损失等后余额（如有）无息返还给买受人，如买受人已付房价款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利”，故龙湖公司主张闫利敏前述应支付的违约金在其应返还闫利敏的购房款中予以扣除，符合双方约定，可予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认晋江龙湖晋嘉置业有限公司与闫利敏于2018年10月 24日签订的合同编号为201810240113的《商品房买卖合同》及其补充协议已于2020年4月13日解除； 二、闫利敏于本判决生效之日起十日内向晋江龙湖晋嘉置业有限公司支付合同解除违约金421400元，晋江龙湖晋嘉置业有限公司有权从闫利敏已支付的421400元购房款中扣除该笔违约金； 三、闫利敏于本判决生效之日起十日内协助晋江龙湖晋嘉置业有限公司办理合同编号为201810240113的《商品房买卖合同》及其附件的登记备案注销手续； 四、驳回晋江龙湖晋嘉置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40512元，由闫利敏负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费300元（已由晋江龙湖晋嘉置业有限公司垫付），由闫利敏负担，闫利敏应于本判决生效之日起七日内向晋江龙湖晋嘉置业有限公司支付公告费300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  王 瑛 二〇二〇年十二月三日 代书记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。