北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初25175号原告（反诉被告）：北京东宏泰昌商贸有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：朱亚玲，总经理。委托诉讼代理人：张金海，北京市智远律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈利，北京市智远律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京太阳圣火广场科技发展有限责任公司，住所地北京市房山区。法定代表人：李英，总经理。委托诉讼代理人：陆家恩，北京市中经律师事务所律师。原告（反诉被告）北京东宏泰昌商贸有限公司（以下简称东宏泰昌公司）与被告（反诉原告）北京太阳圣火广场科技发展有限责任公司（以下简称太阳圣火公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东宏泰昌公司委托诉讼代理人张金海，被告（反诉原告）的法定代表人李英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东宏泰昌公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2019年1月4日签订的房屋及土地使用权租赁合同无效；2.判令被告退还原告658820元租金；3.判令被告退还原告5万元装修押金；4.判令被告自2019年2月1日起以658820元为基数，按照同期银行贷款利率计算赔偿原告经济损失，直至退还租金之日止；5.判令被告赔偿原告608118元经济损失；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月25日，原被告签订了太阳圣火广场商业租赁意向书。次日，原告支付给被告10万元定金。2019年1月4日，原、被告正式签订房屋及土地使用权租赁合同。该合同约定：被告将位于北京市房山区京良路与京周路交汇处，×××院内×××号厅417平米的房屋出租给原告，租赁用途为销售轮胎、经营汽车美容、洗车等业务；租期自2019年1月1日至2024年3月20日，其中2019年1月1日至1月20日为改造期，1月20日至3月20日为装修免租期，第一年租金为608820元，以后每年递增5%，房租押金为5万元。此后，原告向被告支付了608820元租金、5万元租金押金及5万元装修押金。2018年1月28日，双方办理了租赁物交接手续，因被告延迟交付了租赁物，故双方同意将装修免租期顺延至2019年4月5日。2019年7月29日，北京市房山区城市管理综合行政执法监察局下达了拆除决定，认定被告出租的房屋属于违法建筑。为此原告开始陆续搬离设施，8月17日腾空房屋并交还给被告。基于以上事实，原告认为依据最高人民法院法释[2009]11号司法解释之规定，双方签订的房屋及土地使用权租赁合同当属无效，被告应当退还租金、押金并承担赔偿责任。鉴于此，原告为保障自身的合法权益，特诉请贵院裁决。太阳圣火公司辩称：一、关于原告主张退还658820元租金，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”依照该条规定，当扣除原告占用房屋期间的使用费（原告占用房屋时间应当自2019年3月21日至2019年8月17日），因此原告要求全额返还租金缺乏法律依据。原告占用租赁物时间是2019年3月21日开始，8月17日原告将钥匙交给我方，但是原告可以继续使用，行政处罚决定书可以延长6个月；二、关于原告要求损失，鉴于原告第一项诉讼请求为合同无效，因此原告该项诉求缺乏法律依据。三、关于原告要求赔偿经济损失，本案中，被告不应当承担该项经济损失。1.被告已经明确告知房屋存在的瑕疵。原被告双方2018年12月15日签订的《太阳圣火广场商业租赁意向书》第一条中已经明确告知原告“没有产权证”；2019年1月4日签订的《房屋及土地使用权租赁合同》（下称“租赁合同”）第一条“×××号厅为临建，无产权”，第九条第5款“乙方租赁×××号厅为临建，只能提供土地证。”再次向原告告知了房屋产权情况。2.原告已经明确承诺自愿承担风险，且已明确放弃追究被告责任权利。租赁合同第十条第8款约定“在签订本合同前，乙方已充分查看确认并接受租赁物的位置、房屋现状，乙方自愿承租经营并承担所有经营相关的责任和风险，不因房屋产权原因、经营亏损或其他任何理由不履行本合同约定的义务或向甲方提出本合同约定之外的要求。”第十三条第2款规定“租赁期内，如遇到政府或政策原因而产生的政府收回、拆迁、征用、限制（阻止）使用等使得双方无法继续履行合同的情形时，双方互不追究责任，各自损失自负。”从上述约定来看，被告已经明确告知涉案房屋情况，原告在明知涉案房屋状况的情况下，仍然进行承租，自愿承担风险，其主观过错明显，且原告在租赁合同第十三条第2款中已经明确了互不追究责任，各自损失自负的意思表示，故原告的该项诉讼请求不应当予以支持。从海南省海口市中级人民法院民事判决书来看，已经有司法判例支持被告观点（海南省海口市中级人民事判决书（2015）海中法民一终字第214号）。3.关于经济损失金额。（1）从原告提供的证据来看，原告已经支付的装修合同金额为300919元，而要求赔偿金额为732683元，且原告已经拆走了大部分装修物，实际损失与其主张的不符。（2）原告与北京信厚装饰工程有限公同签订的《施工合同书》的时间为2019年2月11日，而原告支付的装修设计费时间为2018年12月28日，也就是说，在租赁合同签订之前原告就向被告支付款项，不符合常理，缺乏可信性。（3）原告与北京紫金风尚广告传媒有限公司2019年3月10日签订的《装修合同》未约定具体施工地点，且该合同期限（2019年3月10日至2019年4月25日）与原告与北京信厚装饰工程有限公司签订的《施工合同书》期限（合同期限为2019年2月20日至2019年3月31日）部分重合、施工内容雷同，无法确认该合同发生的费用与本案有关。基于上述原因，原告在明知承租房屋存在瑕疵的情况下，承诺自愿承担风险，应当自行承担全部损失，因此，请求法院驳回原告诉讼请求。太阳圣火公司向本院提出反诉请求：1、被反诉人承担房屋装修损失298077元；2、诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2018年12月25日双方签订的《太阳圣火广场商业租赁意向书》中，反诉人已经明确告知被反诉人涉案房屋没有产权证，且2019年1月4日双方签订的《房屋及土地使用权租赁合同》第一条及第九条第6款中，反诉人再次告知被反诉人租赁房屋为临建，无产权。但被反诉人依然坚持承租，为此反诉人为涉案房屋进行了修缮，共发生装修费366304.94元。我方认为，被反诉人在明知涉案房屋无产权证的情况下，坚持承租该房屋，应当承担全部过错，由此而导致的反诉人损失应当由被反诉人承担。为此，特向贵院提起反诉，请求贵院支持反诉人的诉讼请求。东宏泰昌公司辩称，反诉请求于法无据，反诉请求事实部分实际是反诉就其违法建筑物主体改扩建工程，而非租赁合同附属的装修事项，反诉人的违法建筑物也已经被政府拆除。就本案而言双方签订的合同无效，基于无效合同要求赔偿的法律依据适用于缔约过失。双方签订过程中始终本着诚信原则，实际签订的合同支付了租金，故并无不诚信行为，反诉人的损失是违法行为造成的，与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方当事人陈述，本院认定事实如下：2018年12月25日，太阳圣火公司（甲方，出租方）与东宏泰昌公司（乙方，承租方）签订了《太阳圣火广场商业租赁意向书》，双方约定：乙方自愿承租甲方出租的位于昊天北桥太阳圣火广场×××号楼原职工食堂，面积为417平米，其中地上一层面积为417平方米，二层面积为0平方米。因本楼没有房屋产权证，需要出租方提供广场内其他地址供承租方注册使用。乙方经营类别为汽车轮胎、洗车、快修经营品牌为米其林。未经甲方书面同意乙方不得变更经营类别、品牌及转租。租赁期限为伍年。乙方所承租的商铺第一年每天每平方米的租金人民币4.5元，其中现金结算4元，0.5元消费代金券。年租金合计人民币608820元，大写：陆拾万零捌佰贰拾元整，消费代金券合计76100元，大写：柒万陆仟壹佰元整，以后的每年按照每天每平米5%递增。乙方应承担的其他费用包括：物业费0.2/元/天/平方米，电费1.5元/度，水费10元/吨；自行承担关于所租赁商铺的空调安装及取暖费用，消防改造及报批的费用。为示合作诚意，乙方与本租赁意向书签订之日向甲方支付意向保证金10万元，签订正式《租赁合同》时，意向保证金自动转为租赁保证金。不足的，乙方同时予以补足。甲方尽快将乙方审批资料报集团总部审批，审批通过。乙方须在本租赁意向书签订后于2018年12月31日之前，在太阳圣火公司签订商铺租赁合同及相关附件，并按照甲方要求提供相关合法证件资料，如在约定时间内未完成合同签订，则甲方不予退还订金或意向保证金。本租赁意向书作为甲方和乙方签订正式《租赁合同》的依据。2019年1月4日，太阳圣火公司（甲方，出租方）与东宏泰昌公司（乙方，承租方）签订了房屋及土地使用权租赁合同，约定了以下内容：1、租赁物位置及面积，租赁物位于北京市房山区京良路与京周路交汇处，×××院内×××号厅417㎡房屋的使用权出租给乙方。（详见附件3：租赁物位置平面图）。具体情况为：×××号厅为临时建筑，无产权，占地面积为417㎡，建筑物结构为砖混墙体+岩棉保温板墙体和屋顶。2、租赁用途，乙方承租上述租赁物用途：主营米其林轮胎，配套经营汽车美容、快修、洗车；经营项目需取得政府相关部门审批，经营范围不得超出租赁用途范围和政府相关部门审批范围。甲方在不改变现有经营业态的情况下，整体园区类似乙方经营内容商户固定在3家内，甲方不再招租上述业态的商户。3、租赁期限、转租和优先权，租赁期限：自2019年1月1日起至2024年3月20日止，共5年零2个月。其中2019年1月1日至2019年1月20日为甲方房屋结构改造期，2019年1月20日-2019年3月20日为乙方装修免租期。乙方应于租赁期届满前3个月，书面告知甲方是否续租，如乙方有意继续承租的，经甲方同意后双方应重新签订租赁合同，在同等条件下乙方有优先承租权。租赁期内乙方不得以任何形式进行第三方分租和转租第三方。4、租金、支付方式及押金，首年年租金：租赁物日租金4.5元/㎡，每年按365天计算。其中现金结算4元/㎡/日，首年现金结算部分租金合计人民币608820元。消费代金券结算0.5元/㎡/天，首年消费代金券部分合计76100元。乙方每1年向甲方支付一次租金，于本期租金届满前1个月向甲方支付下一期租金，租金支付按照本条第6项表中所列日期及数额支付。递增方式：租金递增为每年在前一年租金总额基础上递增5%，以此类推递增。定金及押金：甲乙双方已签订意向合同，乙方已交10万元意向保证金，签订本合同后其中5万元转为押金，剩余5万元转为租金，其余租金在合同规定时间内补齐。押金的退还为乙方租赁期满后，且乙方支付并结清租金、水、电、冷暖、物业费、通讯费、垃圾清运等相关费用、租赁物内的注册地址进行工商变更或者注销后的5个工作日后无息退还乙方。5、租赁物移交和装修免租期其他费用及装修押金，本合同签订且甲方收到乙方交付的定金后，将租赁物使用权移交乙方，交付状态为现行存在状态。（详见附件7：租赁物交付确认书）。租赁物交付时，甲乙双方应派代表到现场清点，并签署《租赁物交付确认书》。甲方同意自2019年1月20日至2019年3月20日止（共2个月）作为乙方装修免租期，该期间甲方免收乙方租金，但该期间乙方需承担所使用的水、电、卫生费用并承担安全及消防责任。甲方负责在2019年1月20日按照完成双方确认的“米其林结构平面图”进行房屋结构改造，费用由甲方负责。更换×××号厅的屋顶及现有保温板，现有面积分为9个房间，西墙留窗户并用原有窗户安装，北墙为不留门窗；东墙预留出9个门洞和南墙留出1个门洞1个窗口，由乙方自行根据需要安装门窗。新改造后室内梁下净高4米。甲方负责提供将水电接驳点引入×××号厅（用点量80KW），并单独安装水表和电表并单独计量计费，水表和电表后的水、电线路由乙方自行按需布线；×××号厅东门前5米内不设置车位，5米外是公共通道和车位。南门外留出行人通道，其余场地乙方不得占用。装修押金：乙方应于进场装修前向甲方支付装修管理保证金，共计人民币10万元。待乙方装修完毕施工人员无违规、违章行为，甲方应于乙方工程验收合格后的一个月内无息退还乙方。合同签订后，太阳圣火公司于2019年1月28日将租赁物交付给东宏泰昌公司。东宏泰昌公司向太阳圣火公司交纳了租金658820元，装修保证金50000元。2019年1月28日东宏泰昌公司向太阳圣火公司提交了免租期申请，内容为：尊敬的圣火集团领导您好，由于贵公司改造施工期间，未能准时按照合同日期给我方交房，延期15日，导致我方准备入场施工人员延期15日，现申请装修免租期延期15日。即2019年1月20日至2019年4月5日止。延期15日房租在第二年房租中减免。望贵公司领导批准。祝新年快乐。申请方处有东宏泰昌公司盖章，审批方处有太阳圣火公司盖章。2019年8月17日，东宏泰昌公司向太阳圣火公司送达撤场通知，内容为：由于太阳圣火公司出租给我方东宏泰昌公司的位于北京市房山区京良路与京周路交汇处，×××院内×××号厅的房屋已经被政府定性为违法建筑，需要拆除，今天将房屋交还于你。当日东宏泰昌公司将租赁物交还太阳圣火公司。本案审理过程中，经东宏泰昌公司申请，本院依法委托北京市京价价格评估有限公司对租赁物房屋的装修价值进行了评估。北京市京价价格评估有限公司出具了京价（民）字【2020】0006号价格评估报告。评估结论为：价格评估标的在价格评估基准日的评估价格为：评估原值608118元；评估现值571631元。本次评估基准日为2020年4月28日。东宏泰昌公司支付了评估费元20500元。经太阳圣火公司申请，本院依法委托北京市京价价格评估有限公司对租赁物房屋的装修价值进行了评估。北京市京价价格评估有限公司出具了京价（民）字【2020】0007号价格评估报告。评估结论为：价格评估标的在价格评估基准日的评估价格为：298077元。本次评估基准日为2020年4月28日。太阳圣火公司支付了评估费10500元。2019年3月4日，北京市房山区城市管理综合行政执法监察局向多维联合集团有限公司送达了京房城管告字（2019）年第0002118号告知书。2019年7月29日北京市房山区城市管理综合行政执法监察局向多维联合集团有限公司出具了限期拆除决定书。本案审理过程中，太阳圣火公司表示，2019年3月4日被调查，大概过了一周的时间，多维联合集团有限公司将情况告知己方，城管去过现场很多次，原告也在现场，口头通知过原告工作人员。东宏泰昌公司表示，在接受城管调查时，太阳圣火公司并未及时告知己方。2019年5月初太阳圣火公司才告知涉案地面将会拆除，东宏泰昌公司装修的时间是从2019年3月初至2019年5月中旬结束。2019年6月，太阳圣火公司才明确告知租赁物涉及非法建筑，将被拆除。本案审理过程中，太阳圣火公司同意退还东宏泰昌公司装修押金50000元。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋被认定为违法建筑，未取得建设工程规划许可证，太阳圣火公司与东宏泰昌公司签订的房屋及土地使用权租赁合同应属无效。故对于东宏泰昌公司要求确认合同无效的诉讼请求，本院予以支持。作为出租方的太阳圣火公司将没有规划许可的房屋对外出租，应对合同无效的后果承担主要责任。作为承租方的东宏泰昌公司明知涉案房屋没有规划许可依然签订合同，应当承担合同无效的次要责任。对于东宏泰昌公司要求太阳圣火公司退还租金的诉讼请求，本院根据申请确定东宏泰昌公司的免租期应为2019年1月20日至2019年4月5日。故东宏泰昌公司实际占有使用租赁房屋需要支付房屋占有使用费的期间应为2019年4月6日至2019年8月17日。对于东宏泰昌公司要求退还2019年8月17日之前租金的诉讼请求，本院不予支持。对于房屋占有使用费的支付标准，本院按照双方约定的租金标准计算。对于东宏泰昌公司要求太阳圣火公司退还装修押金的诉讼请求，太阳圣火公司表示同意，本院不持异议。对于东宏泰昌公司要求太阳圣火公司给付租金利息损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于东宏泰昌公司要求赔偿的装修损失，确系因履行涉案房屋租赁合同所支出的合理费用，故对于该诉讼请求本院予以支持。具体数额由本院根据双方的过错程度，合同无效造成的损害后果结合评估报告的数额予以酌定。对于太阳圣火公司要求赔偿装修损失的反诉请求，确系因履行涉案房屋租赁合同所支出的合理费用，故对于该诉讼请求本院予以支持。具体数额由本院根据双方的过错程度，合同无效造成的损害后果根据评估报告的数额予以酌定。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、北京东宏泰昌商贸有限公司与北京太阳圣火广场科技发展有限公司于2019年1月4日签订的房屋及土地使用权租赁合同无效；二、北京太阳圣火广场科技发展有限公司于本判决生效后7日内退还北京东宏泰昌商贸有限公司租金407369元；三、北京太阳圣火广场科技发展有限公司于本判决生效后7日内退还北京东宏泰昌商贸有限公司装修押金50000元；四、北京太阳圣火广场科技发展有限公司于本判决生效后7日内赔偿北京东宏泰昌商贸有限公司装修损失400141.7元；五、北京东宏泰昌商贸有限公司于本判决生效后7日内赔偿北京太阳圣火广场科技发展有限公司装修损失89423.1元；六、驳回北京东宏泰昌商贸有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京太阳圣火广场科技发展有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16653元，由北京东宏泰昌商贸有限公司负担5810元（已交纳），由北京太阳圣火广场科技发展有限公司负担10843元（于本判决生效后7日内给付北京太阳圣火广场科技发展有限公司）。反诉案件受理费5772元，由北京东宏泰昌商贸有限公司负担1732元（于本判决生效后7日内给付北京太阳圣火广场科技发展有限公司），由北京太阳圣火广场科技发展有限公司负担4040元（已交纳）。评估费31000元，由北京东宏泰昌商贸有限公司负担9300元（已交纳），由北京太阳圣火广场科技发展有限公司负担21700元（其中10500元已交纳，剩余11200元于本判决生效后7日内给付北京东宏泰昌商贸有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 王 岩二〇二〇年十二月二十四日书记员 陈翠微