文书内容云阳县人民法院执 行 裁 定 书(2020)渝0235执异80号案外人：叶茂林，1969年1月13日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：蔡德慧，重庆四正律师事务所律师。申请执行人：吴翔宇，女，1977年12月18日出生，汉族，住重庆市云阳县。被执行人：陈耀云，男，1972年6月6日出生，汉族，住重庆市云阳县。本院在执行申请执行人吴翔宇与被执行人陈耀云民间借贷纠纷一案过程中，案外人叶茂林于2020年12月16日对位于重庆市云阳县青龙街道移民大道638号晶都国际C幢x号房屋一套提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人叶茂林称，被执行人夫妇与案外人经过充分平等协商，将涉案房屋转让给案外人。于2012年1月6日签订《房屋买卖合同》，房屋价款59万元，合同履约定金28万元，其余价款由买受人代出卖人向中国农业银行云阳支行偿还该房屋按揭贷款。按照合同约定，买受人叶茂林已于当日将履约定金27.5万元转入出卖人的账户，出卖人收到该款后出具了收条，并将房屋、房屋钥匙、业主卡、按揭贷款银行卡及与房屋所有相关资料交付给了买受人，案外人已完全享有涉案房屋的权利。案外人购房后于当年7月完成装修，2012年国庆节期间搬入该房屋居住至今，所有物业费、水电费均由案外人交纳。2012年1月至2016年4月期间，案外人通过转账或现金存入吴齐杰农行按揭贷款卡用于偿还银行按揭贷款共计130527.33元，2016年4月13日提前还清该房屋按揭贷款276928.85元，并取回了被抵押在银行的房屋产权证书。期间，案外人于2014年10月10日支付了购房余款5000.00元。案外人已全部付清房屋价款，由于房屋过户需要被执行人的配合，但因被执行人在外打工和其他原因等未能办理过户登记。综上，要求停止对涉案房屋的执行，并解除查封。申执行人吴翔宇称，申请执行人不知道案外人所说的情况，现涉案房屋登记在被执行人名下，属于被执行人的房屋。法院应驳回案外人的异议请求。被执行人陈耀云提交书面意见称，涉案房屋已于2012年1月6日转让给案外人。签订了房屋买卖合同，收取案外人履约定金27.5万元，并于当日将房屋钥匙、按揭贷款卡及与房屋有关资料交予案外人。从2012年1月至2016年房屋按揭贷款由案外人偿还。案外人于2014年10月10日支付了房屋余款5000.00元，于2016年4月13日到中国农业银行云阳支行办理了提前还款手续。因被执行人一直在外打工，即便偶尔回家过年，但房管部门又在春节假期，造成涉案房屋至今未办理过户。本院查明，申请执行人吴翔宇与被执行人陈耀云民间借贷纠纷一案，本院于2019年11月21日作出（2019）渝0235民初6163号民事调解书，调解：一、陈耀云在2020年7月30日前偿还吴翔宇借款本金10万元，并从2019年1月1日起按月利率2%给付借款利息至还清之日止；二、案件受理费减半收取1150.00元，由陈耀云负担。该民事调解书发生法律效力后，被执行人未按生效法律文书履行支付义务，申请执行人向本院申请强制执行。本院于2020年11月23日作出（2020）渝0235执3123号执行裁定书，裁定：查封被执行人陈耀云位于云阳县青龙街道移民大道638号C幢x号房屋。查封期限为三年，从2020年11月24日至2023年11月23日止。查封期间，不得转移、隐匿、处分被查封财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。诉讼中，申请执行人向本院申请财产保全。本院于2019年10月31日作出（2019）渝0235执保631号执行裁定书，裁定：一、查封登记在陈耀云名下位于云阳县青龙街道滨江大道600号x号住宅；二、查封登记在吴翔宇名下的渝Ax小车。查封不动产的期限为三年，查封动产的期限为两年，查封财产期间由所有人保管使用，不得转让、抵押查封财产和设定其他权利负担。案外人叶茂林于2020年12月16日向本院提出书面执行异议，要求停止对位于云阳县青龙街道移民大道638号C幢x号房屋的执行，并解除查封。另查明，2012年1月6日，出卖人陈耀云、吴齐杰（甲方）与买受人叶茂林（乙方）签订《房屋买卖合同》，达成如下协议：一、买卖标的物：云阳新县城移民大道晶都国际C栋18层D户型（以甲方与开发商云阳融申房地产开发有限公司商品房买卖合同约定的权利内容为准）。二、买卖价款：59万元。三、双方约定本合同履约定金28万元。甲乙双方签订本合同时，乙方向甲方给付履约定金27.5万元，乙方在过户登记完成时向甲方给付房款0.5万元，定金抵作房屋价款，其余买卖价款不给付甲方，而由乙方代甲方向中国农业银行云阳支行偿还该房屋买卖的按揭贷款，甲方将按揭贷款卡交乙方，是否提前偿还由乙方与中国农业银行云阳支行决定。四、交付期限、方式：乙方于2012年1月6日将27.5万元履约定金给付甲方，此款付清时，甲方将房屋、房屋所有钥匙、甲方与开发商云阳融申房地产开发有限公司的商品房买卖合同及收条、业主卡、其他一切与乙方行使所买卖房屋相关权利的相关资料和证书交付乙方，乙方作为实际房屋权利人享有该房屋的全部权利，甲方不得有任何影响或干涉乙方享有该房屋全部权利的行为。合同签订后，案外人于当日向陈耀云、吴齐杰支付履约定金27.5万元，陈耀云、吴齐杰收到该款后出具了收条，并将房屋、房屋钥匙、业主卡、按揭贷款银行卡及与房屋所有相关资料交付给了案外人叶茂林。2014年10月10日，案外人支付了购房余款5000.00元。2012年1月至2016年4月期间，案外人按约定还清银行按揭贷款，共计偿还贷款407456.18元。被执行人陈耀云在云阳融申房地产开发有限公司购买云阳县青龙街道移民大道638号C幢x号房屋时，房屋总价款449129.00元，首付139129.00元，余款31万元在中国农业银行云阳支行办理房屋按揭贷款，贷款期限从2011年9月16日至2031年9月15日。并将涉案房屋在房屋登记部门办理了抵押登记，案外人将按揭贷款还清后，该抵押于2020年12月3日才在房屋登记部门办理抵押注销登记。涉案房屋于2015年8月27日办理了房屋产权登记，权利人为吴齐杰、陈耀云。上述事实，有案外人、申请执行人、被执行人的陈述，案外人提供的《房屋买卖合同》、《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《中国农业银行个人购房担保借款合同》、收条、银行转账凭证、提前还款凭证、房产证、房屋装修工程合同书、物业收费凭证、水电费记录、银行扣费凭证、不动产抵押注销登记申请审批表等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为案外人对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益？在本院查封涉案房屋前，案外人与被执行人陈耀云及其妻吴齐杰签订了《房屋买卖合同》。案外人叶茂林提供的证据能够证明该合同系双方的真实意思表示，合法有效；且能够证明案外人叶茂林已从从2012年1月起合法占有该涉案房屋至今。现案外人叶茂林已按约定付清房屋价款。涉案房屋未办理过户的原因系被执行人不配合、房屋抵押登记未及时注销，而非因买受人叶茂林自身原因。根据《最高人民法院的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本院认为案外人叶茂林对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，其异议请求成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款（二）项、《最高人民法院的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于重庆市云阳县青龙街道移民大道638号C幢x号房屋一套的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  罗发明审判员  黄拥军审判员  梁迎春二〇二〇年十二月二十八日书记员  曾 欢