北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初4851号原告：北京兴亚置业有限公司，住所地北京市门头沟区龙泉镇龙泉务村委会办公楼**303-37。法定代表人：陈柏良，总经理。委托诉讼代理人：陈涛，男，1976年12月7日出生，北京兴亚置业有限公司员工。被告：董梁，男，1984年1月11日出生，汉族，中国铁路北京局集团有限公司北京动车段员工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：葛云龙，北京伊志律师事务所律师。原告北京兴亚置业有限公司（以下简称兴亚公司）与被告董梁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兴亚公司之委托诉讼代理人陈涛，被告董梁之委托诉讼代理人葛云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴亚公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告剩余房款570000元；2.判令被告支付原告逾期付款违约金82422元（暂计算至2020年9月15日，最终数额以实际支付之日的违约金数为准，计算标准依据合同附件九补充协议第四条，利率为日万分之一，本金为57万自2016年9月30日至实际付清为止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月8日，原被告签订编号为Y1866547的《北京市商品房预售合同》（以下简称《合同》），被告购买原告开发的中昂时代中心（推广名：中昂时代广场）5号楼803号房产。由《合同》附件五之约定：被告采用按揭的付款方式，被告应于2016年4月8日，在签订《合同》当日向原告支付购房款597883元，余额房款570000元应于2016年9月30日前，将货款足额付至出卖人指定银行账户。合同实际履行过程中因被告个人原因，余额房款570000元一直逾期未支付。依双方签订的《合同》附件九补充协议第四条约定“买受人无论选择何种付款方式，均应按期付款，若因买受人原因逾期付款，买受人应当承担逾期付款的违约责任。”逾期支付的，出卖人有权按照《合同》第十一条约定“至约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。”合同生效后，原告曾数次通知被告按《合同》约定支付余额购房款，但被告置之不理，特向法院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告董梁答辩称，不同意原告的诉讼请求，在购买时原告承诺被告能够办理贷款买房，基于此承诺被告才在原告处购买了两套房屋，被告向原告指定的银行提交了贷款材料，但银行并没有批贷，导致被告无力支付两套房屋的剩余款项，被告也及时向原告反馈，另外按照约定，原告也未能够按照合同约定的日期交付房屋，同时交付的日期也超过了合同可以解除的180天，在2017年3月26日住建委关于商业类房屋的相关规定，导致这套房屋也不能再办理贷款，所以我方申请解除合同。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月8日，兴亚公司作为出卖人与董梁作为买受人签订了《合同》，该《合同》主要约定内容为：涉案商品房坐落为：门头沟区门头沟新城MC04-1495#办公楼8层803（以下简称803号房屋）。房屋规划用途为办公，房屋建筑面积为37.53平方米，总价款为1167883元。关于付款方式，合同约定买受人于2016年4月2日向出卖人支付定金20000元。2016年4月8日向出卖人支付首付款597883元（含定金2万元），余额购房款570000元，买受人选择出卖人指定的商业银行按揭贷款，并于2016年9月30日之前，将贷款足额付至出卖人指定的银行账户。关于逾期付款责任，买受人未按照约定的时间付款的，逾期在180日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人因按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。关于付款方式及期限的补偿约定，买受人无论选择主合同中所列何种付款方式包支付房价款的，均应按《合同》约定付款方式和期限向出卖人支付总房款，因买受人原因而导致逾期支付总价款的，买受人应按照《合同》约定承担逾期付款的违约责任。关于房屋交付其他约定，《合同》补充协议九第六条第1款约定：双方在办理房屋交接手续时，按主合同相关条款约定对该套商品房进行房款及相关税费的结算。如因买受人上述房款（包括首付款、贷款额）、费用尚未结清，出卖人有权相应推延交付房屋的日期直至上述房款、费用结清后交付使用，而出卖人不因此承担延期交房之违约责任，且买受人不因推延交房日期而免除逾期付款之违约责任。关于交房日期，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。逾期交房超过180日后，买受人有权要求退房。合同签订后，董梁支付了首付款，但剩余房款570000元其未向兴亚置业公司支付。兴亚置业公司至今尚未将803号房屋交付董梁。董梁在本案诉讼过程中，曾以兴亚公司指定银行未替其成功办理银行贷款以及兴亚公司未能按期交房为由提起反诉，要求解除涉案《合同》，并由兴亚公司向其返还已交购房首付款并支付违约金，后董梁未在收到诉讼费交纳通知书后七日内交纳反诉案件受理费。本院认为，本案争议焦点为《预售合同》应否解除。对此本院论述如下：兴亚公司与董梁签订的《合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，非因法定事由，不得擅自变更或解除。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。具体到本案中，兴亚公司在庭审中明确表示不同意解除《合同》，要求继续履行合同，董梁要求解除《合同》，主要依据为：1.兴亚公司承诺其能办理房屋贷款，但房屋贷款未实际办理成功；2.受2017年3月26日住建委政策影响，其未能成功办理贷款；3.兴亚公司逾期交房。对董梁上述主张本院难以采信，理由如下：首先，兴亚公司并未认可曾承诺为董梁办理房屋贷款，董梁在庭审中亦明确表示没有证据证明兴亚公司曾承诺其成功办理房屋贷款，在无证据证明兴亚公司曾做出此承诺的情况下，董梁该项主张本院不予采信；其次，双方购房合同签署时间以及董梁应向银行申请贷款时间均早于2017年3月26日，且董梁在庭审中自认未成功办理贷款的原因系其自身曾在银行存在贷款，故其该项主张本院亦不予采信；最后，根据双方之间《合同》的补充协议约定，在董梁未全额支付房款的前提下，兴亚公司有权相应推迟交房时间，现董梁未能按期向兴亚公司全额支付购房款，兴亚公司推迟交房符合双方合同的约定，不能认定为违约，故本院对董梁的该项主张亦不予采信。鉴于本案并未出现涉案《合同》应当解除的法定条件及约定解除的条件，故本院认定涉案《合同》应当继续履行。兴亚公司要求董梁支付房款的570000元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于兴亚公司要求董梁支付逾期付款违约金的诉讼请求，根据《合同》约定，双方约定的逾期付款违约金计算标准为应付房款的日万分之一，董梁虽主张过高，但亦未就上述主张提交充分证据，故本院对其就本案降低违约金的答辩意见不予采信，确认董梁应以570000元为本金，按照日万分之一的标准向兴亚公司支付违约金。关于违约金的起算时间，双方《合同》约定违约金的起算时间为董梁应付款期限届满之次日起计算，双方约定董梁应于2016年9月30日之前，将贷款足额付至兴亚公司指定的银行账户，故违约金的计算时间应为自2016年10月1日起，兴亚公司主张自2016年9月30日起计算违约金无事实和法律依据，本院依法予以调整。董梁在本院依法向其送达交纳诉讼费用通知后，未在七日内预交案件受理费，按其撤回反诉处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、董梁于判决生效后七日内给付北京兴亚置业有限公司购房款570000元；二、董梁于判决生效后七日内给付北京兴亚置业有限公司逾期付款违约金（以570000元为基数，自2016年10月1日起至实际支付之日止，按照日万分之一的标准计算）；三、驳回北京兴亚置业有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5162元，由董梁负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 周伟男二〇二〇年十二月九日法官助理 苏 振书 记 员 郭 玥