四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初1200号 原告：成都江南昊园置业有限公司，住所地成都市龙泉驿区西河镇上游社区**。 法定代表人：俞玉兴，总经理。 委托诉讼代理人：何书成，四川南北律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖权方，四川南北律师事务所律师。 被告：李书童，男，1980年4月28日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 被告：宋飞飞，女，1990年12月6日出生，汉族，住山东省金乡县。 第三人：中国银行股份有限公司成都龙泉驿支行，住所地龙泉驿区龙泉镇龙都南路**。 法定代表人：张海波，行长。 原告成都江南昊园置业有限公司（以下简称“江南昊园公司”）与被告李书童、宋飞飞及第三人中国银行股份有限公司成都龙泉驿支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江南昊园公司委托诉讼代理人何书成到庭参加诉讼。被告李书童、宋飞飞经本院公告传票传唤、第三人中国银行股份有限公司成都龙泉驿支行经本院合法传唤，均未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 江南昊园公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告签订的四川省商品房买卖合同（合同编号：ＪＮＹＰ-1-6-1-1901）及补充协议；2.判令二被告返还案涉房屋，同时原告退还二被告代偿债务后剩余的款项89806.84元；3.判令二被告共同支付违约金70234.2元；4.判令二被告共同支付律师费40000元；5.案件受理费、保全费、公告费由被告承担。庭审中，原告撤回第二项诉请，即判令二被告返还案涉房屋，同时原告退还二被告代偿债务后剩余的款项89806.84元。事实及理由：2015年8月19日，原告与二被告签订《四川省商品房买卖合同》及补充协议。合同约定，原告将位于成都市龙泉驿区××镇××组，由原告开发的“昊园.江南壹品”住宅小区********商品房，销售给二被告，该房屋总价款为351171元，房屋交付时间为2017年12月31日。同时合同约定二被告采用首期支付部分房款和贷款分期支付剩下房款的方式向原告支付，其中二被告向第三人申请贷款时，原告给予担保。合同签订后，二被告按合同约定，于2015年8月19日支付了30%的首期款111171元（其中包含2015年7月31支付的定金10000元），剩下240000元向第三人分期支付。二被告的贷款申请也被第三人审核通过，逐月每期正常还贷给第三人。原告于2018年1月12日前将房屋交付了二被告，并对房屋实际面积差异按合同约定进行结算并处理。二被告从2018年9月5日开始，就未按上述合同约定履行对第三人的还贷义务，且第三人和原告均联系不上二被告。故第三人要求原告承担担保责任。二被告未履行合同义务的行为，给原告带来巨大损失和不良影响。 被告李书童、宋飞飞经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状以及证据材料。 第三人中国银行股份有限公司成都龙泉驿支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。庭审结算后，本院收到第三人邮寄的《情况说明》，其主要内容载明：2016年1月5日，江南昊园公司、李书童、宋飞飞与第三人签订了《个人一手住房贷款合同》，约定李书童、宋飞飞贷款240000元购买“昊园.江南壹品”住宅小区;住宅小区********住房人李书童、宋飞飞未按约定足额还款，且抵押物尚未办妥抵押登记，故宣布贷款提前到期，并起诉至法院。法院作出判决后，第三人申请了执行。在执行过程中，第三人向担保人江南昊园公司邮寄了《履行担保责任通知书》，要求担保人江南昊园公司承担支付261109.16元的保证责任。江南昊园公司于2020年9月18日清偿了该债务，第三人也出具了《贷款还款（已结清）凭证》。 本院经审理认定事实如下：2015年8月19日，原告（出卖人）与二被告（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议。合同约定，1.出卖人将位于成都市龙泉驿区××镇××组“昊园.江南壹品”住宅小区6幢1单元;住宅小区********商品房出卖给买受人米4253.01元，建筑面积为82.57平方米，总价款为351171元，房屋交付时间为2017年12月31日。3.买受人采取贷款方式付款：买受人于2015年8月19日前支付首期房价款111171元，余款240000元向中国银行股份有限公司成都龙泉驿支行申请贷款支付。4.补充协议第三条第二款第六项约定：若买受人未按贷款合同约定按期足额偿付贷款本息，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担责任（包括但不限于担保责任），则出卖人所承担的责任（包括但不限于代为支付的贷款本息、支付违约金、滞纳金、复利、赔偿金及实现债权所产生的全部案件受理费、律师服务费等费用）均有权向买受人追索。若买受人累计三期未按贷款合同向银行偿付贷款本息，或者因买受人行为导致贷款银行解除与买受人签订的贷款合同，或者在出卖人承担担保责任后五日内未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权通知买受人解除合同及补充协议；同时出卖人有权要求买受人按照合同约定之购房总价款的20%向出卖人支付违约金。 合同签订后，二被告向原告支付房款111171元。2018年1月12日原告将房屋交付二被告。由于交房时房屋实际面积与合同约定面积存在差异，后经双方核算确定房屋实际价款为350916元。 2018年9月5日开始，二被告未按期向第三人归还贷。2020年9月15日，第三人向原告发出履行担保责任通知书，要求原告对截止2020年9月15日二被告尚欠本息等费用共计261109.16元承担保证责任向其代偿。2020年9月17日，原告向第三人代偿261109.16元。 另查明，在原告起诉前，案涉房屋（网签备案房）已被其他债权人申请法院查封。原告为主张本案债权已支付费律师40000元。 上述事实，有原告提交的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、住宅审批流程表、发票及收据、签领钥匙及其他物品登记表、业主入住验收表、逾期未还款查询单、履行担保责任通知书、进账单、贷款还款凭证、委托代理协议，增值税发票、付款入账通知书等证据以及原告在庭审中陈述的事实在案佐证，本院予以认定。 本院认为，原告与李书童、宋飞飞签订的《四川省商品房买卖合同》及补充协议系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。针对原告主张的诉请，本院评析如下： 一、关于合同解除问题。根据合同约定，原告为李书童、宋飞飞购买房屋提供保证担保，因李书童、宋飞飞未按合同约定偿还贷款，导致原告被要求承担担保责任，且原告已代为支付了剩余按揭款，双方约定的合同解除条件已成就。故，对原告要求解除与李书童、宋飞飞签订的商品房买卖合同以及补充协议，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告享有合同约定的解除权，自起诉状副本依法送达后，被告应知道原告解除合同的意思表示，该意思表示即发生法律效力，故本院认定合同解除的时间为起诉状副本依法送达之日即2020年11月26日。 二、关于原告主张的违约金问题。因李书童、宋飞飞违约导致合同解除，李书童、宋飞飞应当承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告对律师费的损失已主张了权利，本院根据原告的损失情况以及当事人的过错程度、公平原则，本院酌情调减违约金为35092元（房屋实际价款350916元＊10%）。 三、关于原告主张的律师费40000元问题。双方在合同中约定，若买受人未按贷款合同约定按期足额偿付贷款本息，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担责任，则出卖人所承担的责任（包括但不限于……律师服务费等费用）均有权向买受人追索。本院参照律师行业收费通知确认的收费标准，按争议标的分段累加计算，原告主张的律师费已超过上限，故本院确认为30000元。 综上所述，原告主张的诉请部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款，第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告成都江南昊园置业有限公司与被告李书童、宋飞飞签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》于2020年11月26日解除； 二、被告李书童、宋飞飞于本判决生效之日起十日内支付原告成都江南昊园置业有限公司违约金35092元； 三、被告李书童、宋飞飞于本判决生效之日起十日内支付原告成都江南昊园置业有限公司律师费30000元； 四、驳回原告成都江南昊园置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2505元，减半收取计1252.5元，诉前保全费3520元，公告费600元（含后续公告费），合计5372.5元，由被告李书童、宋飞飞负担（此款已由原告预交，被告在履行上述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴皓常 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  陈 姣