黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑民再186号抗诉机关：黑龙江省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人、再审被申请人）：陈绍辉，男，1977年10月24日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：张延敏，黑龙江典通律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人、再审申请人）：张佳，男，1968年11月3日出生，汉族，现羁押于黑龙江省黎明监狱。委托诉讼代理人：王丽颖，黑龙江庆达律师事务所律师。申诉人陈绍辉因与被申诉人张佳租赁合同纠纷一案，不服大庆市中级人民法院(以下简称大庆中院)（2016）黑06民再24号民事判决，向检察机关申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监[2018]23000000438号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2019）黑民抗202号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员张家玮、杨成瑶出庭。申诉人陈绍辉的委托诉讼代理人张延敏，被申诉人张佳及其委托诉讼代理人王丽颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙江省人民检察院抗诉认为，再审判决认定“陈绍辉所能预见到的因其违约给张佳造成的损失即为剩余租赁期限的租金”，进而判令陈绍辉给付张佳租金及剩余租赁期限的租金损失赔偿金，适用法律确有错误。理由如下：第一，双方当事人在《柜台（摊位）租赁协议》（以下简称《租赁协议》）中约定的违约金明显过高，符合法定调整条件。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”最高人民法院印发《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知第五条规定“对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条关于调整过高违约金的规定内容和精神,合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。”第七条规定：“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱，是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采取固定比例等‘一刀切’的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”依据上述条款的规定，违约金的确定应以实际损失为基础，并以不超过实际损失的30%为限。具体结合本案，双方当事人在《租赁协议》中约定，对中途单方终止协议，租赁期内违约到别处经营，应赔偿张佳经济损失，计算方式为陈绍辉所付给张佳年摊位租金的5倍。该约定明显过高。陈绍辉于2015年5月撤出摊位,租赁协议仍余多月的租赁期，陈绍辉以自己的行为表明不再继续履行租赁协议后，张佳所有的房屋仍然可以自行使用或者另行出租他人。故陈绍辉单方终止租赁协议后剩余租期内租金损失并不能简单等同于张佳的实际损失；再审判决以剩余租赁期限的全部房屋租金确定出租人张佳的实际损失，其数额已经达到陈绍辉实际使用房屋期间应付租金数额的10倍多，意味着如果违约即便不使用房屋、没有获得使用房屋带来的利益仍要承担很长期限的租赁费用，使得合同双方利益严重失衡、明显不公平，故此情形完全符合前述法定调整过高违约金的条件。第二，陈绍辉在诉讼中提出了约定的违约金过高要求调整的主张，应当依法予以调整。陈绍辉在上诉状中陈述“鉴于张佳实际无经济损失，故张佳要求赔偿的损失数额明显过高，不应支持。一审判决陈绍辉赔偿经济损失及对损失数额的确认均没有事实根据，是错误的”。陈绍辉在大庆中院再审庭审笔录中，明确表示《租赁协议》“约定了违约金且违约金数额之高是2015年合同的5倍，因此，申请法庭予以调整”。据此可以认定,陈绍辉提出了双方当事人约定的违约金过高的意思表示并向人民法院申请予以调整，人民法院应当依法予以调整。第三，出租人张佳对损失扩大存在过错，应当依法承担相应责任。合同法第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”依据该规定，对于一方已经违约的，守约方仍然负有按照诚实信用原则、采取合理措施避免损失进一步扩大的义务。若承租方已经明确表示不再继续履行合同并撤离租赁房屋，出租方并未及时采取有效措施防止损失扩大,则承租方就扩大的损失不再承担赔偿责任，这既符合民法的公平原则，亦避免了守约方的过分得利。具体结合本案，陈绍辉于2015年5月搬离张佳经营的海鲜批发市场摊位，2015年6月18日向大庆市萨尔图区人民法院（以下简称萨尔图法院）提起诉讼，要求依法解除其与张佳签订的《租赁协议》。但是张佳未能提供充分的证据证明其采取合理措施防止损失进一步扩大。考虑到陈绍辉交付租赁房屋的具体时间、诉争房屋是否易于再次出租的情况，终审判决以剩余租赁期限的房屋租金确定张佳的损失，实际上忽略了对张佳应负有及时止损义务的考量。陈绍辉称，同意检察机关抗诉意见并补充理由如下：（一）陈绍辉单方搬离案涉海鲜市场并解除其与张佳的租赁合同符合法律规定，陈绍辉不构成根本违约。张佳在与陈绍辉原租赁合同未到期的情况下，主动终止原租赁合同，强行要求陈绍辉重新签订案涉的5年租赁合同，张佳根本目的就是为阻止陈绍辉到其他市场经营。张佳违约在先并隐瞒真实情况，陈绍辉有权解除合同。张佳经营的案涉海鲜市场消防验收不合格，存在违反法律、行政法规关于房屋使用强制性规定的事实存在。陈绍辉终止案涉租赁合同系因案涉海鲜市场消防设施不合格，故陈绍辉不存在违约事实。（二）原判决认定事实错误，陈绍辉已缴纳2015年租金。张佳未能提供证据证实陈绍辉未交付2015年租金，案涉租赁合同约定每年12月1日前支付下一年租金，如陈绍辉未交付2015年租金，张佳不会允许陈绍辉继续经营，且张佳主张案涉9家业户均未交付2015年租金，该事实有悖常理。（三）即使陈绍辉单方解除租赁合同的行为构成违约，陈绍辉仍然有权请求人民法院对违约金进行调整。案涉租赁合同约定违约金明显过高，应依法予以调整。（四）张佳对损失扩大存在过错，应当承担相应责任。陈绍辉再审期间向再审法院提交照片、视频等证据，证实陈绍辉退出案涉海鲜市场后，张佳已将案涉摊位另行出租给他人进行经营海鲜产品，陈绍辉违约行为并没有给张佳造成过大经济损失。张佳辩称：（一）张佳与陈绍辉签订的租赁合同合法有效，根据案涉租赁合同约定陈绍辉违约应赔偿损失，该约定不违反法律禁止性规定，双方均应遵守该约定。（二）陈绍辉单方撤离案涉海鲜市场是因庆连海鲜市场恶意竞争，该市场采取免收租金的方式招揽业主，导致陈绍辉违反案涉租赁合同，擅自搬离案涉海鲜市场，故陈绍辉恶意违约事实成立应承担赔偿责任。（三）陈绍辉搬离案涉海鲜市场后，其所承租的摊位至今无法对外出租。张佳经营海鲜市场所招商业户是特定的经营海鲜业主，大庆市经营海鲜业主人数相对固定，且庆连海鲜市场恶意竞争免收租金，致使案涉摊位至今无法出租。案涉9家业主搬离时并未将全部物品搬离，还有部分物品滞留在摊位，故案涉摊位无法对外招租。张佳向一审法院起诉请求：陈绍辉支付租金75,000元、经济损失375,000元，由陈绍辉承担本案诉讼费。一审法院认定事实：陈绍辉租用张佳所有的位于大庆市萨尔图区祥阁大厦农贸市场摊位经营海鲜。2013年5月13日，张佳与陈绍辉签订《租赁协议》约定：租赁期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止，共计5年；租金及支付方式为每平方米年租金3000元，2014年共计20平方米，租金共60,000元，陈绍辉要一次性支付给张佳；每年12月1日前支付下一年租金；由于张佳的海鲜市场是招商企业，陈绍辉中途单方终止协议，租赁期内违约到别处经营，应赔偿张佳经济损失，损失数额计算方式为为陈绍辉所付给张佳2014年摊位租金的5倍。2013年5月1日前签订的协议终止，以此协议为准。2014年9月22日，张佳与陈绍辉又签订另外一份《租赁协议》约定：租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止，共计5年；租金及支付方式为每平方米年租金3000元，共计5平方米，租金共计15,000元，陈绍辉要一次性支付给张佳；每年12月1日前支付下一年租金；由于张佳的海鲜市场是招商企业，陈绍辉中途单方终止协议，租赁期内违约到别处经营，应赔偿张佳经济损失，损失数额计算方式为陈绍辉所付给张佳2015年摊位租金的5倍。位于大庆市萨尔图区祥阁大厦农贸市场商用房屋产权证上登记的产权人为张佳，张佳与曹凤莉为夫妻关系，2001年12月19日，设立大庆市站前海鲜批发市场，住所地为大庆市萨尔图区祥阁大厦农贸市场，投资人登记为曹凤莉，实际经营人为张佳。2011年6月22日，经大庆市祥阁开发有限公司委托，黑龙江天创消防设施检测有限公司对大庆市萨尔图区中桥路祥阁大厦地下一层的消防设施进行了建筑自动消防设施竣工技术检测，并出具了检测报告，评定为合格。2015年2月11日，大庆市公安局会战分局对祥阁大厦地下一层的大庆市站前海鲜批发市场消防安全检查，检查发现，该场所营业区一处墙壁消火栓口处损坏，并给予张佳罚款300元的处罚。经检查，该场所依法通过消防验收，该场所消防安全管理、建筑防火、安全疏散、其他设施器材均符合消防安全要求。《租赁协议》签订后，陈绍辉未提供其支付2015年租金的证据材料，但一直在租赁摊位经营。陈绍辉于2015年5月撤出摊位，单方终止协议。现张佳诉至法院，要求判决陈绍辉立即给付租金75,000元并赔偿张佳经济损失375,000元，合计450,000元。一审法院判决：一、陈绍辉于判决生效后立即给付张佳租金75,000元。二、陈绍辉于判决生效后立即赔偿张佳经济损失375,000元。案件受理费8050元，由陈绍辉负担。陈绍辉不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张佳的诉讼请求或将本案发回重审。二审法院认定的事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为：一、双方当事人签订的《租赁协议》的效力问题。该协议是双方当事人自愿签订，是双方当事人的真实意思表示，现陈绍辉主张由于张佳消防验收不合格，主张合同无效。因张佳所有的海鲜批发市场在竣工时已经过了消防验收，其只是在公安机关消防检查时有个别事项不合格，张佳未整改，但并不违反法律的强制性规定，亦不能构成陈绍辉主张合同无效的事由。因此，对陈绍辉主张合同无效，不予支持。二、关于张佳主张的租金及违约金的计算。根据双方签订的两份合同的约定，双方合同中约定的违约金过高，应当予以调整。根据张佳的实际损失及张佳与其他租户的约定，由陈绍辉“承担剩余租赁期限全部租金的20%违约金”的约定既能弥补张佳的实际损失，同时也能够维护市场正常的竞争秩序，因此，原审判决对于违约金的计算数额过高，应予纠正。陈绍辉应当给付张佳的违约金数额为剩余租赁期限全部租金的20%违约金，即56,750元（283,750元/年×20%）。由于陈绍辉2015年租金没有交纳，并于2015年5月撤出，因此，应当给付张佳2015年1月至5月的租金即31,250元。二审法院判决：一、撤销萨尔图法院（2015）萨会初字第193号民事判决；二、陈绍辉于判决生效后给付张佳租金31,250元；三、陈绍辉于判决生效后给付张佳违约金56,750元。一、二审案件受理费共计16,100元，由陈绍辉负担3778元，由张佳负担12,322元。张佳不服二审判决，向本院申请再审。本院于2016年8月30日作出（2016）黑民申1243号民事裁定，指令大庆中院再审本案。大庆中院再审查明，2015年6月18日，陈绍辉以案涉海鲜市场的消防设施不合格、张佳强迫与其签订《租赁协议》为由，向萨尔图法院提起诉讼，要求依法解除与张佳签订的《租赁协议》。2016年12月10日，萨尔图法院作出（2015）萨会民初字第228号民事判决，解除陈绍辉与张佳于2013年5月13日、2014年9月22日签订的二份《租赁协议》。后张佳不服，上诉至大庆中院，大庆中院于2017年4月12日作出（2017）黑06民终369号民事判决，驳回上诉，维持原判。理由为：本案争议的焦点为陈绍辉是否可以单方解除合同。陈绍辉在原审起诉时要求解除合同的理由为消防设施不合格使经营受到影响；不能确定固定的运输车辆保证货物运输影响经营；张佳强迫陈绍辉签订合同，否则不让陈绍辉经营，导致租赁目的不能实现。而上述几个理由并不符合合同法中规定的法定解除情形，但是根据合同法第一百一十条的规定，在合同无法继续履行或者强制履行成本过高的情形下，违约方可以请求解除合同。由于本案中，陈绍辉于2015年5月已经搬离张佳经营的海鲜批发市场摊位去大庆庆连海鲜批发市场进行经营，摊位现已空置，强制要求陈绍辉继续履行显然是非理性选择。现陈绍辉的行为已构成事实上不能履行，陈绍辉请求解除合同符合合同法第一百一十条的规定，故原审判决解除合同并无不当。关于违约赔偿一案，张佳已另案起诉，可在另一案件中进行处理。大庆中院再审认定的其他事实与二审判决认定的事实一致。大庆中院再审认为，本案争议的焦点系陈绍辉搬离案涉海鲜市场的行为是否构成违约及应承担的违约责任。一、关于陈绍辉是否构成违约的问题。因该院（2017）黑06民终369号民事判决已经生效并认定陈绍辉解除合同的理由不属于法定解除情形，其解除合同的行为属于违约解除，故陈绍辉单方撤出摊位、终止协议，构成根本违约。二、关于陈绍辉应承担的违约责任问题。张佳再审请求陈绍辉给付二份合同约定的承租期间的租金共计75,000元及按2014年摊位租金5倍和2015年摊位租金5倍的损失赔偿375,000元。第一，关于两份合同约定的承租期间的租金问题。陈绍辉虽称已给付但未提交证据证实，故应承担举证不能的责任，对于张佳要求给付其承租期间租金的再审请求，予以支持。第二，关于赔偿经济损失的问题。案涉二份合同虽然都约定陈绍辉中途单方终止协议、租赁期限内违约到别处经营，应赔偿张佳经济损失。但因判令陈绍辉给付剩余租赁期限的全部租金已足以弥补张佳的损失，对张佳要求按照二份合同的约定赔偿其经济损失的再审请求不予支持。陈绍辉应给付张佳2013年5月13日签订的合同中约定的承租期间租金及剩余租赁期限的租金损失共计240,000元（60,000元/年×4年）；陈绍辉应给付张佳2014年9月22日签订的合同中约定的承租期间租金及剩余租赁期限的租金损失共计75,000元（15,000元/年×5年）。三、关于陈绍辉称已给付张佳诚信保证金10,000元、履约保证金2000元，以上保证金应作为陈绍辉违约后承担的违约金，故不应再承担其他违约责任的主张。该院认为，关于诚信保证金和履约保证金，陈绍辉虽称已付，但未提供证据证实，应承担举证不能的法律后果。综上，对于原审在陈绍辉未主张调整违约金的情况下，认定违约金过高，将其调整为“剩余租赁期限全部租金的20%”没有事实和法律依据，张佳的部分再审请求成立，应予支持。大庆中院再审判决：撤销该院（2015）庆民一民终字第805号民事判决；二、陈绍辉于判决生效后立即给付张佳租金及违约金共计315,000元；三、驳回张佳的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计16,100元，由张佳与陈绍辉各负担8050元。本院再审期间，陈绍辉为证明其主张提交了二份新证据。证据一：2014年12月2日收据一张，意在证明陈绍辉给付了张佳3万元摊床使用费。张佳质证认为，该证据是复印件，对真实性及证明问题均有异议。本院认证认为，该证据为复印件，未得到张佳或其他证据印证，不予采信。证据二：（2016）黑0602民初575号判决书，意在证明陈绍辉给付了张佳10万元保证金。张佳质证认为，该判决审理的是保证合同，该证据与本案无关，不能作为定案证据。本院认证认为，该证据与本案缺乏关联性，不予采信。2020年11月20日,本院组织双方当事人对现场进行勘验。一、双方在现场共同对案涉摊位位置进行确认并拍照。二、案涉摊位照片显示，案涉摊位于2020年11月20日时处于闲置状态。陈绍辉对现场勘验照片内容有异议,认为该照片不是案涉摊位日常状态，是站前海鲜市场管理者接到法院通知后，事先改变了摊位的摆放，且照片中可以体现有的案涉摊位还在继续使用，对其他现场勘验的内容无异议。张佳对现场勘验内容无异议。本院对大庆中院再审查明的其他事实予以确认。另查明，2015年5月陈绍辉搬离站前海鲜市场前，站前海鲜市场尚有30余户业主经营。2020年11月20日，本院现场勘验时站前海鲜市场仅剩不足10户业主经营。本院再审认为，张佳以陈绍辉违约提起的本案诉讼，所经历的一审、二审及再审判决结果不尽相同，至检察机关提起抗诉的本院再审，有必要全面对案涉焦点问题阐明有关法律适用，依据事实和法律作出本案再审裁判。（一）关于本案裁判基础及所应遵循的原则。本案为租赁纠纷诉讼，性质属于合同纠纷。裁判本案，应当依据审理合同纠纷案件的基本原则，对当事人签订的租赁合同效力作出评判，并根据合同具体约定、合同签订后履行情况，合同是否解除、何时解除、因何解除，何方应负违约责任，合同对违约责任作的约定等事实作出认定。同时，在当事人明确提出约定违约金过高的情形下，应当查明合同是否产生损失、产生多大损失，依照法律、司法解释规定，确定案涉合同违约责任是否调整、如何调整等。（二）关于案涉租赁合同效力问题。陈绍辉与张佳签订的租赁合同，尽管包含承租方不得中途单方终止协议，如单方终止协议，须赔偿张佳年摊位5倍租金的经济损失等不够公平合理的约定，但陈绍辉已经签字认可，且未在法律规定的期间内请求撤销，故案涉租赁合同依法应当认定合法有效。合同签订后，双方当事人应当本着诚实信用原则，依约行使合同权利，履行合同义务，不得擅自背弃合同约定。但需说明的是，案涉租赁合同虽已经双方当事人签字，但还存在着与通常的租赁合同所不同的情形。首先，张佳作为海鲜市场经营管理者，其系在知晓附近开设另一海鲜市场，出于同业竞争等考虑，在原租赁合同未到期情形下，与陈绍辉签订的案涉5年期租赁合同，并在合同中设置了违约须赔偿张佳年摊位5倍租金经济损失的违约条款。违约条款的约定，实质造成承租方必须按照约定期限履行合同，否则即面临承担较按期履行还严重的责任后果。其次，案涉租赁合同在双方权利义务及违约部分，主要为承租方义务及违约责任，双方权利义务存在失衡的问题。第三，陈绍辉在2015年仅使用摊位5个月，即对与张佳签订的案涉租赁合同不满而拒绝履行该租赁合同，并另案提起诉讼请求解除合同，亦可证实陈绍辉并不认可张佳提供的格式条款合同。基于以上事实，尽管依照法律规定应当认定案涉合同有效，但其有效迥异于通常的双方协商缔结的租赁合同，此需作为确定违约责任所应考虑的因素。（三）关于案涉租赁合同约定的违约金应否调整问题。对依法成立并合法有效的合同，当事人应当秉持诚实信用原则，恪守合同约定，依约履行合同权利义务；违反合同约定的，原则上应当依照合同关于违约处理的约定，根据引发违约的过错等，确定应担负的违约责任。但同时，为防止当事人约定的违约责任过大，导致利益失衡，合同法规定约定违约责任过高时，当事人有权请求予以调整。陈绍辉在二审上诉时已明确提出合同约定违约金过高，依法应根据合同法第一百一十四条的规定，以实际损失为基准，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定违约金数额。本案中，依案涉合同约定，违约金应为年摊位租金的5倍，已超出履行期满张佳能够收取的租金。在陈绍辉请求对违约金予以调整的情形下，依照前述合同法规定，依法应当对违约金予以调整。（四）关于违约金的具体调整问题。案涉租赁合同为持续性合同，张佳提供摊位给陈绍辉使用，陈绍辉虽违约但并不导致案涉摊位无法使用，亦不导致案涉摊位价值贬损或不能另行出租。根据合同法第一百一十九条的规定，守约方应采取合理措施避免损失扩大。如守约方未采取合理措施避免损失扩大，守约方无权就扩大损失部分主张权利。陈绍辉另案起诉张佳请求解除合同，大庆中院于2017年4月12日判决解除陈绍辉与张佳签订的租赁合同。案涉租赁协议经生效民事判决确认解除，张佳应当另行出租案涉摊位避免损失扩大。张佳另行租赁案涉摊位亦需一定时间。结合本案实际情况，本院酌定6个月合理出租期，较为适合。张佳虽主张其已对外招租，但至案涉租赁协议履行完毕未能租出。经本院现场勘查，陈绍辉等人所涉摊位至今确尚未出租。但案涉海鲜市场2015年时尚有30余户业主经营，至2020年11月20日本院现场勘查时，仅剩不足10户业主经营。上述事实可以印证，案涉摊位至今未能另行租出，其主要原因不是陈绍辉违约造成，而是由于市场变化、经营环境变化等综合原因导致，故对案涉租赁合同解除后损失不应全部由陈绍辉承担。本院结合案涉租赁合同履行情况、陈绍辉违约情形、案涉租赁合同解除时间、案涉海鲜市场经营环境等因素综合判断，陈绍辉应支付张佳违约金为：2015年6月至2017年4月12日期间实际损失共计22.5个月租金140,625元及解除合同后6个月合理租赁期限租金37,500元，合计178,125元。同时，陈绍辉应给付张佳2015年1月至5月租金31,250元。综上所述，检察机关抗诉意见成立，本院予以采纳；陈绍辉的再审理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大庆市中级人民法院（2016）黑06民再24号民事判决、（2015）庆民一民终字第805号民事判决、大庆市萨尔图区人民法院（2015）萨会民初字第193号民事判决；二、陈绍辉于本判决生效之日起十日内给付张佳2015年1月至5月租金31,250元;三、陈绍辉于本判决生效之日起十日内给付张佳违约金178,125元；四、驳回张佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计16,100元，由陈绍辉负担7487元，由张佳负担8613元。本判决为终审判决。审判长  张宏宇审判员  冯 涛审判员  赵洪波二〇二〇年十二月二十二日法官助理林琪书记员余博