福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初5155号 原告：朱敏，男，1989年9月11日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：陈士杰，福建湄海律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：徐百强，福建湄海律师事务所实习律师。 被告：莆田市建德房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。 法定代表人：朱建荣，董事长。 委托诉讼代理人：王金财，福建理顺律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈志霞，福建理顺律师事务所执业律师。 原告朱敏与被告莆田市建德房地产开发有限公司（以下简称建德公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱敏的委托诉讼代理人陈士杰、徐百强、被告建德公司的委托诉讼代理人陈志霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱敏向本院提出诉讼请求：1.建德公司支付给朱敏以1193186元为基数，自2018年10月4日起至上述房产的不动产权证书交付给朱敏之日（2020年9月9日）止按日万分之二计算的逾期办证违约金，该违约金最高限额为59659.3元；2.本案诉讼费由建德公司承担。事实和理由：2013年8月26日，朱敏与建德公司签订《商品房买卖合同》（编号：XXXXX），约定（1）朱敏向建德公司购买位于福建省莆田市荔城区镇××期××幢××层××号××商品房（建筑面积110.39㎡，其中：套内建筑面积89.83㎡、公摊面积20.56㎡），购房总价款为1193186元（每平方米10808.82元）；（2）付款方式为2013年8月26日前支付首付款363186元，余款830000元办理银行按揭；（3）建德公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由建德公司提供的资料交付朱敏。如因建德公司原因，朱敏不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意若朱敏不退房，建德公司自逾期之日起每日按朱敏已付款的0.01%向朱敏支付违约金；（4）合同在履行过程中发生争议的，由双方当事人协商解决等，协商不成的，依法向人民法院起诉等内容。另朱敏、建德公司双方在附件六合同补充协议中约定，（1）如因建德公司的责任，朱敏不能在商品房交付使用后规定期限内取得房地产权属证书，双方同意，朱敏不退房，每逾期一日，建德公司向朱敏支付已付房款万分之贰的违约金，累计不超过总房款的5%;（2）补充协议书的约定与主合同的约定不一致的，以补充协议的约定为准等内容。合同签订后，朱敏即按约定交付了全部购房款1193186元。2018年7月5日朱敏与建德公司进行房屋交接手续，当日朱敏还缴纳给建德公司办理诉争房屋权属证书的有关契税17898元、转移登记费80元、土地证工本费100元。但建德公司却没有按照《商品房买卖合同》的约定履行自己的义务，至2020年9月9日，建德公司才将《不动产权证书》交付给朱敏。综上，建德公司的行为已构成违约，根据《民法通则》第111条、《合同法》第XXXX条之规定，建德公司应承担相应的违约责任。 建德公司辩称，一、朱敏主张由建德公司“代为办理”不动产权证书没有事实和法律依据。根据《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定，以及《不动产登记暂行条例》的规定，建德公司作为出卖人的合同义务是在房屋竣工验收后申请办理不动产首次登记，而办理朱敏名下的不动产权证属于转移登记；首次登记是由出卖人单方申请办理，而转移登记应由买卖双方共同申请办理。就本案涉及的护城河三期Ｂ区商品房办证而言，建德公司于2019年11月28日、2019年12月17日及2019年12月18日前后分六批次向不动产登记部门申请办理不动产首次登记，履行了出卖人申请办证的义务，登记部门在收件后的相关内业整理及审批流程等则是出卖人无法掌控。而办理朱敏名下的不动产证的转移登记时，需由买卖双方共同申请，就本案而言，只有在朱敏出具符合办证部门要求的书面授权建德公司代为办证的手续后，才能形成委托代为申请办证关系，故在朱敏签署书面授权委托书之前，双方并没有形成“代为申请办证”的委托关系。本案中，朱敏直到2020年4月才签署《委托书》，正式委托建德公司代为办理转移登记的相关手续，并按不动产登记部门提供的统一格式文本签署《不动产转移登记申请表》。因此，在朱敏签署《委托书》之前，双方并不存在代为申请的委托关系，而在朱敏签署《委托书》之后，建德公司也及时给予协助办理转移登记手续，不存在“逾期代为申请”的违约问题。二、案涉房屋延期办理不动产权证在客观上并非出卖人原因所导致的，不应由建德公司承担逾期办证违约金。第一，因规划审批的平面图、建设工程规划许可证及其施工图的数据不一致等原因而由市自然资源局协调解决而导致规划验收及办证期限被拖延长达九个月（2018年10月23日-2019年7月24日），并非出卖人的原因所导致，应扣除因规划审批不一致导致的延期办证期限九个月。在商品房竣工验收后，为办理规划条件核实及产权登记，建德公司按照规划部门的要求委托莆田市城乡勘测设计研究院办理竣工测量，2018年10月22日勘察设计院出具测量成果报告后，建德公司于2018年10月23日即申请办理规划条件核实，但由于市规划局审批的总平和建筑方案及《建设工程规划许可证》所载的规划指标中未体现“室外平台建筑面积”，而《建设工程规划许可证》所附的施工图中有体现室外平台建筑面积6781.31平方米，两者不一致故无法办理规划条件核实。该问题经莆田市自然资源局专题研究后于2019年5月30日作出XXXXX号《局长办公会议纪要》，确认该部分面积不列入计容建筑面积，确认建德公司是按图施工，同意按竣工测量成果报告书所实测的建筑面积予以办理规划条件核实。根据该纪要，莆田市城乡勘测设计研究院重新出具编号为竣XXXXX号《莆田市建设工程竣工测量成果报告书》，荔城区自然资源局也于2019年7月18日重新给予收件，并于2019年7月24日出具规划条件核实意见书。因此，2018年10月23日-2019年7月24日的九个月时间，完全是由于规划审批的平面图、建设工程规划许可证及其施工图的数据不一致等原因所导致，最终由市自然资源局协调解决后给予办理规划条件核实。第二，对建德公司依法取得的两本土地证，在办理不动产首次登记时，登记部门又要求将土地证合并后方可办理不动产权证，故在土地证合并之前也无法办理首次登记，该问题显然也不属于出卖人的原因。《商品房买卖合同》第一条载明的两本土地证号分别为莆国用（2007）第Ｃ36474号、莆国用（2007）第Ｃ&tim**;×5号，两本土地证分别有各自的宗地图，但办理不动产权登记需要分摊每户土地面积时，登记部门却要求将两本土地证的宗地图必须合并为同一宗土地后方可办理土地面积分摊，故建德公司只能按照登记部门的要求将原已取得的两本土地证办理注销并合并为新的土地证，2019年9月20日登记部门核发给建德公司合并后的土地。因此，因政府部门颁发的土地证存在前后不一致的问题而导致的本案办证逾期也不属于建德公司的原因，不应由建德公司承担逾期办证违约责任。三、朱敏要求逾期办证违约金计算至其实际取得不动产权证之日也没有依据，自建德公司申请不动产首次登记之日起，出卖人的办证义务已经履行完毕。因此，即便可以计算逾期办证违约金，也只能计算至建德公司申请办理首次登记之日止，而后续办理转移登记的期限则不应由出卖人继续承担逾期办证违约金。办理不动产首次登记，则出卖人单方申请，若因出卖人原因导致首次登记逾期的，则应由出卖人承担逾期违约责任。而办理转移登记，则只能由买卖双方共同申请，即使买受人书面委托出卖人办理转移登记，则双方之间存在委托合同关系，此时出卖人所应承担的责任也只是“委托合同”项下的责任，并不是商品房买卖合同项下的责任。四、朱敏要求按日万分之二计算违约金且累计不超过5%计算违约金也明显超过朱敏的实际损失，不应予以支持。第一，约定的违约金比例明显偏高。案涉合同签订于2013年，当时的利率水平总体较高，补充协议虽约定按日万分之二计算违约金，相当于年利率7.3%，而当前贷款市场报价利率仅为年利率3.85%，因此，约定的违约金比例7.3%相当于贷款市场报价利率的两倍，显然是明显偏高。第二，约定的违约金比例及上限5%也超过朱敏的实际损失。出卖人在商品房买卖合同项下的主要义务是交付商品房，而协助办理不动产权证则属于合同的附随义务，朱敏作为买受人已经实际接收并使用房屋，实现了其合同目的。因逾期取得不动产权证，并未对朱敏造成任何实际损失，且朱敏也未举证因逾期办证给其造成的损失。因此，约定的违约金比例及上限5%均超过朱敏的实际损失。综上，案涉商品房逾期办理不动产权证并非出卖人原因所导致，不应由出卖人承担逾期办证违约金，请求依法驳回朱敏的诉讼请求。 朱敏围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织建德公司进行证据交换和质证。对建德公司无异议的身份证复印件1张、《商品房买卖合同》复印件1份、销售不动产统一发票复印件2张、福建增值税普通发票复印件1张、莆田市商品房买卖合同备案表复印件1张、收款收据（物业）复印件1张及收款收据复印件1张，本院予以确认并在卷佐证。 建德公司围绕其答辩意见依法提交了证据，本院组织朱敏进行证据交换和质证。对建德公司提供的、朱敏持有争议的证据和事实，本院认定如下：《莆田市建设工程竣工测量成果报告书》2份、《莆田市城乡规划局建设工程竣工规划条件核实意见书》1份及朱敏名下的《不动产权证书》复印件1份，建德公司提供了原件核对，真实性本院予以确认，且上述证据与本案待证事实存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。对于《莆田市城乡规划局受理承诺单》1份、《莆田市自然资源局受理承诺单》1份、《莆田市自然资源局局长办公会议纪要》1份、建设工程规划条件核实意见书核发准予行政许可决定书复印件1份、莆城房测XXXXXX号《莆田市不动产测绘承诺件通知书》1份、《国有土地使用证》复印件2份、《不动产权证书》复印件一份及莆田市不动产登记受理凭证复印件6张，因上述证据无法形成证据链证实建德公司辩称的涉案商品房逾期办证并非其原因导致的，故本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 建德公司以出让方式取得位于莆田市荔城区镇海办镇海居委会地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用（2007）第XXXXX号、莆国用（2007）第Ｃ××5号。经批准，建德公司在该地块上建设商品房，名称为“护城河三期”商住区Ｂ区，建设工程规划许可证号为建字第XXXXX号荔，施工许可证号XXXXX。该商品房的预售许可证号为（2013）莆房许字第XXX号。 2013年8月26日，建德公司与朱敏签订《商品房买卖合同》（合同编号为XXXXX）,约定朱敏以总价款1193186元向建德公司购买“护城河三期”商住区B区第XXXX号商品房一套（建筑面积为110.39㎡）。该合同第六条关于付款方式及期限约定：朱敏于2013年8月26日前支付首付款363186元，余款830000元办理银行按揭。该合同第八条关于交付条件与期限约定：建德公司应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付朱敏使用。该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。附件六：《合同补充协议》第十条关于合同第十四条的约定:如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后规定期限内取得房地产权属证书，双方同意，买受人不退房，每逾期一日，出卖人向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，累计不超过总房款的5%。 后朱敏向建德公司付清了涉案商品房的全部购房款。2018年7月5日，建德公司向朱敏交付涉案商品房，并出具《收款收据》两份，确认建德公司分别收取朱敏涉案房屋的代缴费用（含工本费、转移登记费、土地证工本费）180元、代收契税17898元。2019年7月24日莆田市城乡规划局荔城分局出具莆规荔核XXXXX号《建设工程竣工规划条件核实意见书》，核实：“护城河三期”商住区Ｂ区（5＃-10＃商业及地下室）符合城乡规划要求，同意出具建设工程竣工规划条件核实意见书。后涉案商品房的《不动产权证书》（登记地址为福建省莆田市荔城区镇××街道××路××号××号楼××梯位1604室）于2020年8月5日才转移登记至朱敏名下，朱敏于2020年9月9日领取了上述《不动产权证书》原件，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，朱敏与建德公司签订的《商品房买卖合同》及附件六：《合同补充协议》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。朱敏已向建德公司付清涉案商品房的购房款，双方确认已于2018年7月5日办理涉案商品房的交接手续，且建德公司已收取朱敏预交的契税等办证费用，视为双方已形成委托代为申请办证关系；根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，建德公司应于涉案商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理涉案房屋所有权初始预登记，在交付使用后90日（2018年10月3日）内为朱敏取得涉案商品房的权属证书；但涉案商品房的权属于2020年8月5日才转移登记至朱敏名下，建德公司逾期办理案涉商品房的权属证书，已构成违约，故应承担相应的违约责任。根据附件六：《合同补充协议》第十条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，每逾期一日，出卖人向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，累计不超过总房款的5%。建德公司辩称违约金过高，因上述合同条款对此有明确约定，且建德公司未提供相应证据证实违约金过高，故本院对该辩解不予采纳。对于违约金计算的截止期限，考虑到建德公司系无偿代为朱敏申请办理商品房权属证书，且双方并未明确约定建德公司将商品房权属证书交付给朱敏的期限，故本案逾期办证违约金应计算至涉案商品房权属证书转移登记至朱敏名下之日止。故朱敏诉求建德公司以购房款1193186元为基数自2018年10月4日起至2020年8月5日止按照日万分之二支付逾期办证的违约金，该违约金最高限额为合同标的额（购房款总额）的5%，即1193186元×5%=59659.3元，具有事实和法律依据，本院予以支持;该违约金已达最高限额，故建德公司应当支付逾期办证违约金为59659.3元。建德公司辩称逾期办证并非其原因所导致的，不应由其承担逾期办证违约金，但其提供的证据不足以证实存在免除或减轻逾期办证的违约责任事实，应承担举证不能的法律后果，故对上述辩解意见本院均不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向朱敏支付逾期办理《不动产权证书》的违约金59659.3元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1291元，减半收取计645.5元，由莆田市建德房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  蔡琳琦 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  关嘉兴 附注法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。