贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8056号上诉人（一审原告）：袁某1，男，2007年8月25日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。法定代理人：袁某2，男，1981年10月31日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。系袁某1之父。法定代理人：刘某，女，1983年6月19日出生，汉族，住贵州省毕节市。系袁某1之母。委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界。委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明。上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。上诉人袁某1与上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初12986号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人袁某1的委托诉讼代理人谢忠明，上诉人碧阳恒通公司的委托诉讼代理人黄海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人袁某1上诉并答辩请求：维持一审判决第二项；变更一审判决第一项为被告向原告支付逾期办证违约金33326.64元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：根据双方合同约定，碧阳恒通公司应于交房后90日内申请初始登记，并于买受人交齐办理产权证所需资料和税费后360日内提供产权过户的相关手续。碧阳恒通公司承担违约责任的时间应自交房90日后至向上诉人交付不动产权属证书之日。上诉人在签订商品房买卖合同时，已经提交的身份证、户口簿、结婚证等资料，并预留了电话号码，但一直未接到被上诉人缴纳税费的通知，一审以2018年3月16日作为违约金截止时间错误，应计算至办理完毕不动产权证之日。被上诉人的违约持续存在，至交付不动产权证时，上诉人才知道违约的具体时间，诉讼时效应自此起算。“三通费”系委托代缴关系，未约定时间和期限，碧阳恒通公司应当退还。上诉人碧阳恒通公司上诉并答辩请求：撤销一审判决第一项，酌情改判办证违约金调减至10%支付；撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.上诉人所收取的各项开户费有合同约定，该费用不属于建设安装费，并不违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人主张返还应受诉讼时效限制。2.根据补充协议第8条的约定，被上诉人须于办理入住手续时向上诉人缴纳申请办理转移登记的委托相关费用，上诉人于被上诉人提交完办证资料及税费后360内提供产权过户相关手续。双方系委托代办关系，被上诉人应当积极配合提交办证资料、缴纳税费，上诉人完成委托办证的前提是被上诉人提交完毕办证所需资料并出具委托，被上诉人在交房时并未向上诉人提交办证资料、出具委托，不能以此视为办证条件已成就。上诉人已于2016年7月27开具发票，被上诉人未及时缴纳税费、提交资料所致迟延办证，责任不在上诉人。上诉人已于2018年1月15日公告通知被上诉人等业主提交办证资料，即使认定上诉人需承担违约责任，也应截止该时间点。且合同已约定买受人应于交房时提交办证资料，出卖人无须另行通知。上诉人采取张贴公告、登报、短信通知等方式，已有效通知，一审认定本案违约金截止时间正确。案涉商品房的办证受到政策调整的影响，逾期办证在我市普遍存在，对房地产等来已造成重大不利影响，请求二审将违约金标准下调处理。原审原告袁某1一审诉讼请求：1.判决被告退还原告各项开户费3285元；2.判决被告支付逾期为原告办理不动产权证书产生的违约金33326.64元（以375370元为基数，按日万分之一的标准，从2016年6月27日起计算至2018年12月4日止）。一审法院认定事实：2013年10月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市，建筑面积119.4平方米，房屋总价款为375370元的住宅出卖给原告。被告向原告交付涉案商品房的时间为2015年6月30日前。办理入住手续前原告应向被告交纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费。被告承诺在原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向原告提供的，按原告已付购房款的日万分之一向原告支付违约金。原告应在被告出现违约情形之日起30日内通知被告对此情况的处理意见。原告不退房的，被告按逾期时间每日向原告支付万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2013年10月31日，被告向原告收取电开户费520元、燃气开户费2500元、闭路电视开户费351元及交易费357元、房屋维修基金8955元。2015年6月27日，被告向原告交付涉案房屋。之后，被告向原告退回交易费及多收的闭路电视开户费86元。被告于2016年10月24日取得《商品房房屋备案证明书》，原告现已取得《不动产权证书》，颁发时间为2018年12月4日。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。关于诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2015年6月27日实际收房，被告应当于原告实际收房的360日内即2016年6月22日前为原告办理商品房转移登记。截止2016年6月22日，被告仍未取得转移登记的条件为原告办理房屋产权证书，自2016年6月23日起，被告即构成违约。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明逾期办理不动产权证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告提起诉讼之日（2020年8月3日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年8月3日起的逾期办证违约金请求权未超过诉讼时效。关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，前述关于诉讼时效的分析已认定本案的违约金起始时间从2017年8月3日开始保护，不再赘述。被告于2016年10月24日取得《商品房屋备案证明书》，于2018年3月16日在《毕节日报》登报通知相关业主提交办证所需资料办证。因原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。被告在取得涉案房屋备案登记后于2018年3月16日通知原告，故违约金应计算至2018年3月16日止。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，被告逾期办理房屋转移登记的，按原告已付购房款的每日万分之一支付违约金，该约定符合法律规定，予以支持。违约金计算为:8445.83元（375370元×0.0001×225日）关于被告应否返还原告电、燃气、闭路电视开户费问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告在收取原告房屋总价款之外另行向原告收取燃气、电、闭路电视开户费，无事实及法律依据，应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告袁某1逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金8445.83元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告袁某1电、燃气、闭路电视开户费3285元；三、驳回原告袁某1的其他诉讼请求。案件受理费358元，由原告袁某1负担268元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担90元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，商品房出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的法定义务。根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，袁某1应当向碧阳恒通公司提交买受人应当提交的办证资料，以用于办理案涉商品房的转移登记。虽然双方未对袁某1履行提交办证资料义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，袁某1在向碧阳恒通公司缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对袁某1应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的碧阳恒通公司，除了要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向袁某1告知提交具体办证资料的义务，袁某1据此得以向碧阳恒能公司提交以用于代为办理产权转移登记，而碧阳恒通公司既要求袁某1在办理入住手续前缴纳相关办证费用，亦应于袁某1办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于袁某1及时提交办证资料。根据本案查明的事实，案涉商品房在交付使用时并不具备办理产权转移登记的条件，碧阳恒通公司未举证证明其于袁某1办理入住手续时，向袁某1履行了告知义务，且袁某1向碧阳恒通公司提交办证资料亦有赖于碧阳恒通公司提供必要的资料，由此可见，案涉商品房办证迟延系碧阳恒通公司原因所致。碧阳恒通公司未履行其应当先履行的义务，阻碍了其向袁某1履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为碧阳恒通公司履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定碧阳恒通公司应当于袁某1办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为袁某1办理商品房转移登记，碧阳恒通公司未如期履行构成违约，并无不当。碧阳恒通公司主张其未违约的上诉理由不能成立，不予采信。鉴于双方已经在补充协议中就办理产权转移登记的方式及违约责任进行了约定，上诉人袁某1主张以商品房买卖合同中就碧阳恒通公司申请初始登记的约定作为认定违约责任起算时间的上诉理由，无事实依据，本院不予采信。上诉人碧阳恒通公司一审所提交在各单元电梯口张贴的通知，无成像时间，无法确定张贴的时间，达不到碧阳恒通公司主张已于该时间点通知业主提交资料的证明目的，应不予采信。碧阳恒通公司一审提交的通过毕节日报公告通知业主提交办证所需资料的方式，不是双方所约定的联系方式，也不能证明该通知方式已及于或能够及时到达上诉人袁某1。现有证据不能证明上诉人袁某1存在接到上诉人碧阳恒通公司通知后怠于提交办证所需资料的情形，故碧阳恒通公司应当承担逾期办证违约责任的期间为2017年8月3日至2018年12月4日，共计489天，违约金计算为375370×0.01%×489＝18355.59元。双方约定的违约金条款系双方当事人真实意思表示，兼具惩罚性和补偿性，不存在利益明显失衡，应调整违约金的情形，一审法院根据双方当事人的约定，确定本案逾期办理房屋产权证书的违约金计算标准，符合法律的规定。上诉人主张该违约金标准过高，应予调整，但未提供证据予以证明，对其该上诉理由本院不予采纳。根据碧阳恒通公司与袁某1的合同约定，袁某1以各项开户费、交易费的名义向碧阳恒通公司缴纳电入户费、燃气入户费、有线电视开户费等，系委托其代为向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，碧阳恒通公司举示证据不能证明已经代为完成了委托事项，袁某1在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，碧阳恒通公司无须再代为缴纳上述费用，应予退还。综上，上诉人碧阳恒通公司的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回；上诉人袁某1的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初12986号民事判决第二、三项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告袁某1电、燃气、闭路电视开户费共计3285元；驳回原告袁某1的其他诉讼请求”。二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初12986号民事判决第一项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人袁某1逾期办理房屋权属证书违约金18355.59元。三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉请求。一审案件受理费358元，由上诉人袁某1负担158元，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担200元；二审案件受理费1432元，由上诉人袁某1负担316元，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担1116元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年十二月二十二日书记员  秦 倩