北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初9011号原告（反诉被告）：张杲霞，女，1980年1月8日出生，汉族，无业，现住北京市大兴区亦庄镇金地格林小镇105号楼5单元302。委托诉讼代理人：赵双，北京市京锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：生薇，北京市京锐律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京尚鉴知识产权代理有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街52号3号楼三层361号。法定代表人：满维斗，执行董事。委托诉讼代理人：赵铭宇，女，该公司职员。原告（反诉被告）张杲霞与被告（反诉原告）北京尚鉴知识产权代理有限公司（以下简称尚鉴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告张杲霞的委托诉讼代理人赵双、生薇，被告尚鉴公司的委托诉讼代理人赵铭宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张杲霞向本院提出诉讼请求：1、判令尚鉴公司返还张杲霞房屋租金29300元，押金22000元；2、本案诉讼费用由尚鉴公司承担。事实和理由：张杲霞与尚鉴公司经北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）介绍，于2020年1月16日签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定张杲霞承租位于北京市北京经济技术开发区荣华南路1号院12号楼1至2层107号的房屋（以下简称涉案房屋），用于经营幼儿亲子班教育，租赁期为2020年2月20日至2022年2月19日。受新冠病毒疫情影响，张杲霞无法使用房屋，故于2020年2月3日通过麦田公司向尚鉴公司提出解除合同，经双方沟通后确定解除租赁关系，并于2020年3月22日完成房屋交接。但对于退租后尚鉴公司应返还的租金金额，双方未达成一致，张杲霞为维护自身合法利益，故诉至法院。尚鉴公司辩称，第一，张杲霞主张的租赁关系已经解除与事实不符且缺乏法律依据，尚鉴公司认为张杲霞应继续履行合同；第二，张杲霞主张的无法使用房屋与事实不符且无法律依据，张杲霞曾告知尚鉴公司其租赁房屋主要用于自己子女的学习和居住，其经营兴趣班也是为了方便子女学习，并非主业，张杲霞使用涉案房屋进行公司注册的目的也可实现，涉案合同租期两年，而疫情是短暂影响，尚鉴公司关于减免租金和前期免租期的优惠，已很大程度减轻疫情对张杲霞产生的影响，张杲霞未提供充足证据证明其无法使用房屋，张杲霞在疫情期间一直另寻租赁房屋的行为证明其解约行为非因疫情影响；第三，张杲霞主张退还的租金数额计算错误且无法律依据，根据合同约定，张杲霞于2020年3月18日提出解约请求，租金应计算至2020年4月17日，张杲霞应支付22000元违约金，尚鉴公司已于2020年4月7日将剩余23466.67元租金退还给张杲霞；第四，张杲霞应支付尚鉴公司拖欠的水费135元、电费36.12元；第五，双方于2020年1月17日完成房屋交接，至2020年3月28日张杲霞搬离，张杲霞实际占用房屋天数共计两个月十三天，应支付租金53533.33元。尚鉴公司向本院提出反诉请求：1、判令张杲霞支付尚鉴公司房屋占用费53533.29元；2、判令张杲霞支付尚鉴公司违约金22000元；3、判令张杲霞支付尚鉴公司拖欠的水电费171.12元；4、判令张杲霞承担反诉费用。事实和理由：2020年1月17日，张杲霞与尚鉴公司办理完房屋交接手续，张杲霞至2020年3月28日才搬离涉案房屋，应支付两个月二十三天的房屋占用费。张杲霞提前解除合同系严重违约，应承担违约责任，双方办理退房交接时未结算水电费，尚剩余水费135元、电费36.12元未结清，张杲霞应支付。张杲霞辩称，不同意第一、二项反诉请求，具体为：第一，张杲霞基于不可抗力解除合同，而非违约导致合同解除，张杲霞承租涉案房屋的目的是经营幼儿亲子教育培训班，合同刚签订3天，涉案房屋还未完成装修的情况下遇到疫情，导致张杲霞无法正常经营，在无法经营获利的情况下，继续履行合同对张杲霞显失公平，且双方之间约定的免租期并没有过长，免租期内无需支付租金；第二，张杲霞未实际使用涉案房屋，对于2020年2月20日至2020年3月28日期间的租金，张杲霞请求法院依公平原则予以调整，此外，张杲霞对租赁房屋的地板进行了装修，花费6000余元，尚鉴公司对此知情且同意，该装修已与房屋形成附合，法院应对此酌情考虑；第三，张杲霞于2020年2月3日起即多次尝试与尚鉴公司沟通合同解除事宜，但尚鉴公司一直未回复，拖延至2020年3月18日才正式解除合同，致使张杲霞需多承担20000余元房租，尚鉴公司存在恶意拖延合同解除的主观故意。另，就尚鉴公司主张的水电费，如确属张杲霞产生的水电费，张杲霞同意承担，但张杲霞未实际使用涉案房屋，涉案房屋早已完成交接，张杲霞对尚鉴公司主张的数额不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月16日，尚鉴公司（甲方、出租人）与张杲霞（乙方、承租人）、麦田公司（丙方）签订涉案合同,约定：乙方承租甲方的涉案房屋用于办公，房屋面积为231.46平方米；关于租期，自2020年2月20日起至2022年2月19日止，甲方应于2020年1月17日将涉案房屋按约定条件交付乙方；关于租金及押金，月租金为22000元，每6个月支付一次，乙方应于2020年1月16日支付甲方第一期租金88000元、押金22000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及乙方应当承担的违约责任外，剩余部分应如数无息返还乙方，水费、电费等由乙方承担；关于违约责任，甲乙双方任何一方提前解除本合同的，应征得对方同意，且提前30天通知对方，并应向对方支付22000元的违约金，如未提前30天通知，则应再另行支付22000元的违约金；关于不可抗力，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。同日，尚鉴公司（出租人）与张杲霞（承租人）签订《补充协议》，约定：第一期租金2020年2月20日至2020年8月19日，由半年付变更为季付，分别是2020年1月16日支付3个月租金66000元及1个月押金22000元；2020年5月14日支付3个月租金66000元，剩余租金支付仍按照租赁合同的约定履行。同日，张杲霞支付尚鉴公司2020年2月20日至2020年5月19日期间的租金66000元及押金22000元，共计88000元。2020年1月17日，尚鉴公司将涉案房屋交付给张杲霞。庭审中，尚鉴公司与张杲霞均认可2020年1月17日至2020年2月19日为免租期。2020年2月26日，尚鉴公司员工赵铭宇向张杲霞发微信：“……一方面在年前完成了交房手续，并如约有将近一个月的免租期的让利，一方面也同意再给您半个月的房租减免。”2020年2月29日，赵铭宇向张杲霞发微信：“……我们根据您那边提出的想法，给出以下再次退让方案：保证租赁期限一年以上的，那么因为这次疫情，我们给您那边免除一个月的租金……”2020年3月18日，张杲霞通过微信告知赵铭宇其不得不选择退租了，赵铭宇回复：“……那么我们就按照今天2020年3月18日正式提出退租来计算（按照合同约定，提前一个月通知），那么在4月17日前，劳烦您那边完成退租交房手续……我们将4月18日起至5月20日的房租在交接时予以退还。”张杲霞称其对租金的计算方式不能接受。2020年3月22日，张杲霞微信联系赵铭宇称：“我今天也正式通知您，我们的租赁合同已解除。按照合同约定，我们会在解除后五天内搬走房间内的物品……”并将涉案房屋的门锁密码发送给赵铭宇。2020年3月28日，尚鉴公司与张杲霞办理房屋交接手续并填写《房屋交接清单》，双方在《退房确认》上签字、盖章，《退房确认》载明：“甲乙双方已对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行了验收，并办理了退房手续。”2020年4月7日，尚鉴公司退还张杲霞2020年4月18日至2020年5月19日期间的租金23466.67元。尚鉴公司向本院提交了麦田公司于2020年5月26日出具的《情况说明》，以及2020年1月的水费账单截图、电表照片，欲证明张杲霞欠付其水电费的情况。《情况说明》载明：“租赁双方于2020年3月28日办理物业交接手续，未对该房屋自来水表、电表数字进行查询、记录。”张杲霞对《情况说明》的真实性认可，对证明目的不认可，对账单截图、电表照片的真实性不认可，称无法证明系张杲霞使用。经询，张杲霞认可水电费有欠付。经询，关于合同的解除事宜，张杲霞称涉案合同的解除时间为2020年3月18日，解除原因为不可抗力；尚鉴公司称涉案合同的解除时间为2020年3月28日，解除原因为张杲霞单方违约。另，尚鉴公司亦称其与张杲霞签订涉案合同的目的是长期履行，但涉案合同仅履行至2020年3月28日终止，故其认为免租期应当计算租金，其同意退还押金。本院认为，张杲霞与尚鉴公司签订的涉案合同，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。本案中，张杲霞与尚鉴公司均认可涉案合同已解除，张杲霞于2020年3月28日搬离，本院对此不持异议。2020年2月以来，我国发生了新型冠状肺炎疫情，国家政府部门为避免疫情扩散采取多种措施限制人口流动、聚集，这势必会对社会生产经营活动产生一定影响，但随着我国疫情防控的积极效果显现，新型冠状肺炎正处于有效控制的状态，疫情对张杲霞的影响是具有时效性的，并非持续性、绝对性的，当前我国正有力有序的推动复工复产，相关加快恢复经济社会正常秩序的措施也在逐步出台，疫情带给社会人民的不利影响正在逐步减弱直至消除。本案中，张杲霞承租涉案房屋的免租期为2020年1月17日至2020年2月19日，尚鉴公司亦同意对租金进行部分减免，基于上述情况，本院认为，疫情防控措施确实会影响张杲霞合同目的的实现，但这种影响尚不足以达到解除合同的程度，张杲霞自行提出解除合同，构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于张杲霞主张的退还租金与尚鉴公司主张的占有使用费，张杲霞于2020年3月28日搬离，故其应当支付2020年2月20日至3月28日期间的租金。考虑到公民的生产生活势必受到新冠肺炎疫情影响，本院酌定将张杲霞在2020年2月20日至3月28日期间的租金予以酌减，经核算，张杲霞在2020年2月20日至3月28日期间应支付尚鉴公司租金的金额为14300元。另，尚鉴公司主张张杲霞支付2020年1月17日至2020年2月19日期间的免租期房屋占有使用费，本院认为，免租期的设置是为了租赁合同的长期履行而给予承租方的优惠，涉案合同在履行之初因张杲霞的违约行为而解除，故尚鉴公司主张张杲霞支付免租期间的占有使用费并无不当，结合疫情影响以及本案已查明的事实，本院酌定将张杲霞在2020年1月17日至2020年2月19日期间的免租期房屋占有使用费进行酌减，经核算，张杲霞在2020年1月17日至2020年2月19日期间应支付尚鉴公司占有使用费12100元。综上，张杲霞已向尚鉴公司支付租金66000元，尚鉴公司已向张杲霞退还23466.67元，张杲霞应支付尚鉴公司2020年1月17日至2020年2月19日期间占有使用费12100元以及2020年2月20日至3月28日期间的租金14300元，经核算，尚鉴公司应再向张杲霞退还租金16133元。关于张杲霞主张的退还押金与尚鉴公司主张的违约金，尚鉴公司同意退还张杲霞押金，本院对此不持异议。涉案合同因张杲霞的违约导致解除，尚鉴公司主张张杲霞支付违约金，于合同有据，本院予以支持，但考虑疫情影响、双方损失等，本院酌定违约金的金额为11000元。关于尚鉴公司主张的水电费，张杲霞与尚鉴公司已经进行了房屋交接，尚鉴公司主张水电费未进行清算，其提交的证据不足以证明张杲霞在占用涉案房屋期间产生的水电费的具体金额，张杲霞主张如确属张杲霞产生的水电费，其同意承担，因张杲霞实际占用涉案房屋会产生水电费，故本院酌定张杲霞应支付的水电费金额为70元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京尚鉴知识产权代理有限公司退还张杲霞租金16133元、押金22000元；二、张杲霞支付北京尚鉴知识产权代理有限公司违约金11000元；三、张杲霞支付北京尚鉴知识产权代理有限公司水电费70元；上述第一、二项抵扣后，北京尚鉴知识产权代理有限公司于本判决生效后七日内支付张杲霞27063元；四、驳回张杲霞的其他诉讼请求；五、驳回北京尚鉴知识产权代理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1082.5元，由张杲霞负担277.5元（已交纳），由北京尚鉴知识产权代理有限公司负担805元（于本判决生效后七日内支付给张杲霞）；反诉费846元，由张杲霞负担419元（于本判决生效后七日内支付给北京尚鉴知识产权代理有限公司）由北京尚鉴知识产权代理有限公司负担427元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二〇年十二月十六日法官助理 孙 青书 记 员 龙可鑫