四川省巴中市恩阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1903民初1935号 原告：巴中环亚市场管理有限公司，住所地巴中市恩阳区燕飞村七社(裕博国际食品城)。统一社会信用代码：91511903MA62D06W0G。 法定代表人：王军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：洪雨，四川良讼律师事务所律师。 被告：吴杰，男，生于1990年10月2日，汉族，中专文化，个体工商户，住巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：王家国，巴中市巴州区巴州法律服务所法律工作者。 原告巴中环亚市场管理有限公司与被告吴杰房屋租赁合同纠纷一案，于2020年12月1日起诉来院，本院受理后，依法由审判员王显强独任审理，于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告巴中环亚市场管理有限公司法定代表人王军的委托诉讼代理人洪雨，被告吴杰及其委托诉讼代理人王家国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告巴中环亚市场管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.判决被告吴杰立即支付2019年3月18日至2019年12月31日共280天租赁原告的裕博国际食品城门市房屋租金148666元（259平方米×2.05元×280天）、清洁物业费2700元（9个月×300元），合计金额151366元。2.判决被告按约定给付原告合同违约金14860元。3.判决被告承担本案全部诉讼费用及其他费用。事实及理由，2019年3月18日，原、被告双方签订《裕博农产品市场商铺租赁经营合同》一份。巴中市中级人民法院终审判决认定被告租赁房屋实际使用位置位于原董文才与裕博公司签订的经营合同的位于巴恩大道中段“裕博国际食品城”26幢商铺门市房屋，面积259平方米，租赁给被告作水果批发使用。租赁期为一年，自2019年3月18日至2020年3月17日止。面积、租金、物管费、违约责任等，详见租赁合同。被告于2019年3月18日，接受了原告的租赁门市约259平方米，按约定按期搬入市场正常经营。可是，2019年12月30日，被告却不辞而别，私自离开原告市场租赁门市，搬入其他市场经营，并未缴纳房租及清洁费。原告认为被告搬离经营行为，已违背双方租赁经营合同的第四条，应给付原告违约金总租金的10%。并根据合同第三条，原告有权追收经营期间房租费、清洁费、物业费等共计166226元。综上所述，原、被告双方所形成的租赁法律关系，被告在原告与案外人董文才租赁合同纠纷案中提供合同，并自认租赁使用董文才的租赁物，以其逃避董文才少交租金的目的。经生效判决确认。被告租赁期间未给付租金，违法法律规定，为保障原告合法权益。特诉至法院。 被告吴杰辩称，1.原告诉状所称与部分事实不符，原、被告签订租赁合同的租金是年租金2.4万元，而不是以每平方米计算，租金是每个月2000元。2.被告使用案涉租赁房屋只有7个月，2019年3月18日至2020年10月18日，被告尚欠原告租金1.4万元属实。3.被告不存在违约，因为出租人出租的房屋，存在严重火灾隐患，无法正常使用，从而致使合同无法履行。4.被告已支付了清洁费、物业费，本案中原告无权主张清洁费、物业费。 经审理查明，2019年3月18日，以出租方巴中环亚市场管理有限公司为甲方，承租方吴杰为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，载明：甲方就位于裕博食品城A6号2号门市出租给乙方使用，租赁期限自2019年3月18日至2020年3月17日。本房屋年租金为人民币24000元，每年3月18日至17日内，乙方向甲方支付年租金。乙方租赁期间，水费、电费、气费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方承担。租赁结束时，乙方须交清欠费。房屋租赁期为一年，从2019年3月18日至2020年3月17日。在此期间，任何一方要求终止合同，需提前三个月通知对方，并偿付对方总租金10%的违约金。在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋，不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任等内容。 被告吴杰与原告巴中环亚市场管理有限公司签订的是“A6号2号”门市的租赁合同，但被告吴杰现场实际使用的市场门市与合同所确定的门市不符，被告吴杰使用的是案外人董文才原租赁的门市，2017年9月29日，巴中环亚市场管理有限公司与董文才签订《裕博农产品市场商铺租赁经营合同》，载明：本合同所指商铺位于裕博农产品市场26幢，约259平方米，按市场划行归市要求经营用途仅限水果批发销售。双方约定商铺租赁期限为五年，自2017年9月29日起至2022年9月28日止。租金及交付时间、方式：免租期3年；免租期的起始日期与本合同第三条租赁期限起始日期相同；本合同租赁期限中起始日期起连续满3年为本合同免租期等内容。董文才租赁门市后，在此经营水果批发，并建有冻库。2019年3月，董文才将其所租赁的门市、自建的冻库转给吴杰，被告吴杰承租后，继续在此经营水果批发，并继续以董文才的名义交纳电费。2019年12月26日，吴杰又将门市及冻库转让给李东、李秀华，并搬离该经营场所。2020年1月，市场管理人员在收取冻库的电费时，还是开的董文才的名字，2020年2月后管理人员在收取冻库的电费时，开具的是实际交款人的名字。因被告吴杰未交房屋租金以及清洁物业费，原告起诉来院。 上述事实，有原、被告陈述，营业执照，身份证复印件，房屋租赁合同，建筑面积图，笔录，收条，照片，水电费明细表，（2020）川1903民初65号民事判决书，（2020）川19民终805号民事判决书等证据在卷佐证，本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：㈠租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；㈡租赁房屋权属有争议的；㈢租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”可见，根据目前最新司法解释，未经消防验收的租赁合同并非无效，而是可解除的合同。且该解释对承租人的解除权作了严格的限制，即只有因未经消防验收导致建筑物无法使用的情况下，承租人才享有解除权。原告巴中环亚市场管理有限公司与被告吴杰签订的房屋租赁经营合同，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格履行。原告巴中环亚市场管理有限公司履行了将出租房屋交付给被告吴杰使用的义务，被告吴杰在与原告自行解除后应当履行给付租期租金的义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。就被告吴杰辩称的因房屋未通过消防验收，违反法律的强制性规定，原、被告所签订合同无效，被告不应给付租金的主张，本院不予支持。本案中，被告吴杰实际使用的房屋与合同约定的房屋位置、面积均不相同，但根据原、被告签订的合同，可计算出被告租赁房屋每天租金为2.03元／㎡（24000÷360÷32.88），被告吴杰实际使用门市280天，租金计算为：259平方米×280天×2.03元／天=147215.6元，清洁物业费计算为：300元／月×9月=2700元。被告吴杰在租赁期满前将房屋转租他人并搬离该市场，虽构成违约，但原告并未提出异议，现主张违约损失，并未提供所造损失的证据，故，原告主张违约金的主张，本院不予支持。被告吴杰辩称，清洁物业费已经交纳，但未提供证据加以证实，其主张，本院不予采信。据此，为保护合同当事人的合法权益，理顺市场秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下： 一、限被告吴杰于本判决生效后二十日内向原告巴中环亚市场管理有限公司给付实际租赁期间的租金147215.6元，清洁物业费2700元，合计149915.6元。 二、驳回原告巴中环亚市场管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3544元，简易程序结案减半收取1772元，由被告吴杰负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  王显强 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  宋 馨