广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初17839号原告：惠州市恒辉实业有限公司，住所地：博罗县××××××××××××××××，统一社会信用代码：914××××××××5732158。法定代表人：周绕钦，总经理。委托代理人：唐露露，广东华商（惠州）律师事务所律师。委托代理人：谢健武，男，汉族，1987年8月10日出生，住址：广东省陆丰市××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××65X，系公司员工。被告：惠州市华声文化发展有限公司，住所地：惠州市小金口农贸市×××，统一社会信用代码：91441302MA4UQRQM2U。法定代表人：古某1。原告惠州市恒辉实业有限公司诉被告惠州市华声文化发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案受理后，依法适用简易程序，于同年12月11日公开开庭进行审理。原告的委托代理人唐露露、谢健武，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告向本院提出诉讼请求：一、判令确认原告与被告签订的《租赁合同书》《临时协议》于2020年9月22日已解除；二、判令被告向原告支付6、7、8、9月份（9月1日至9月22日为33000元）的房屋租金合计168000元以及滞纳金50400元（按168000元的30%计算）。三、判令被告向原告返还房屋。四、判令被告向原告支付房屋占用费，自2020年9月22日起按每日1500元计算至返还之日止。五、本案受理费、保全费（若有）、公告费（若有）由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了《租赁合同书》，约定原告将惠城区小金口综合市场五楼部分1500平方米房屋租赁给被告，租赁期间为2014年3月1日起至2024年3月1日止，租金收取方式为按月收取，月租起始价为43500元，租金每两年递增5%，每月15日前一次性交清当月租金，逾期2个月未缴清租金，原告有权终止合同收回小金口农贸市场5楼租赁经营权并不退回保证金20万元整。后被告与原告又签订了《临时协议》，约定于2019年4月1日起至惠州市华誉影城管理有限公司开业前，每月租金为45000元。被告自2019年8月起至今未向原告支付租金，期间，原告就被告未按约交付租金之违约行为向惠州市惠城区人民法院提起诉讼，后惠州市惠城区人民法院于2020年7月21日作出（2020）粤1302民初1504号民事判决书，判决如下：“被告惠州市华声文化发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市恒辉实业有限公司支付自2019年8月1日起至2020年6月10日止的租金375000元。”但自该判决于2020年8月12日发生法律效力至今，被告仍未向原告支付自2019年8月1日起至2020年6月10日止的租金375000元。原告已向惠州市惠城区人民法院申请执行。按照《租赁合同书》《临时协议》的约定，被告应于每月15日前支付租金45000元，但被告现今尚未向原告支付2020年6、7、8、9月份（9月1日至9月22日为33000元）的租金共计168000元，但被告一直未履行租金交付义务的行为已构成严重违约，且被告现今仍占有使用该房屋，原告有权解除《租赁合同书》《临时协议》，要求被告支付所欠租金及滞纳金，并要求被告返还该房屋。综上所述，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉请。被告经本院依法送达民事起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等，无正当理由未到庭参加诉讼。查明的案件事实经审理查明，2017年3月，原告惠州市恒辉实业有限公司与被告惠州市华声文化发展有限公司签订一份《租赁合同书》，主要约定：一、原告将位于惠州市×××××××××××××-01地块（小金口农贸综合市场5楼）的1500平方米出租给被告经营管理。二、租赁期10年，自2014年3月1日起至2024年3月1日止，实际租赁期限则按5楼交付使用之日起计除7个月装修期后计算。三、租金按每月每平方29元计算，实际总面积1500平方米，每月计租金43500元，全年租金共522000元。租金每2年递增5%，即2016年、2018年递增，依次类推。租金按月支付，定于每月的15日前一次性交清当月租金，逾期未交，被告应付而未付部分按每日3%向原告支付滞纳金，逾期2个月未交清租金，原告有权终止合同收回5楼的租赁经营管理权，不退保证金。四、原、被告双方在签订本合同时，被告交给原告5楼经营风险保证金为200000元，合同期满之日起15天内不计利息退还给被告。该合同附有补充协议书，第一条约定：原告在被告正常交房租的情况下应保证被告的财产不受房东惠州市投资建业有限公司的损害，干涉其营业等，如因原告一方私自不交房租给惠州市投资建业有限公司，而对被告造成名誉影响、财产损害的，将由原告承担一切责任；第二条约定：发生被告拖欠租金问题，将由双方协商解决，如双方一再寻求不到共同的解决方法，原告可按照租赁合同执行，有权收回场地的使用权。2019年5月17日，原、被告签订一份《临时协议》，约定：于2019年4月1日起至惠州市华誉影城管理有限公司正式开业前，双方协商一致同意被告交给原告租金按每月45000元（不包含税金），租金税费由被告负责，同时电梯公摊费用由原告负责，等惠州市华誉影城管理有限公司正式开业后再协商电梯租金等问题，本临时协议终止。合同签订后，原告向被告交付涉案商铺，被告依约向原告支付保证金200000元及支付租金。后因被告未按时支付租金，原告于2020年1月13日诉至本院，要求被告退还租赁房屋并支付租金、房屋占用费及违约金，本院于2020年7月21日作出（2020）粤1302民初1504号民事判决书，判决被告向原告支付自2019年8月1日起至2020年6月10日止的租金375000元。该判决生效后，因被告未履行判决义务，原告遂向本院申请强制执行，立案号为（2020）粤1302执8178号。至本案辩论终结时，该案尚在执行当中。2020年9月22日，原告到涉案租赁物即被告经营场所向被告送达《告知函》，其中载明：“一、因贵公司自2019年8月起未向本公司支付租金，本公司正式通知解除与贵公司签订的《租赁合同书》《临时协议》，并没收保证金。二、请贵公司在收到本函后三日内搬离并返还该房屋。三、请贵公司在收到本函后三日内缴清所欠全部租金，即自2019年8月1日起至2020年6月10日止的租金375000元及2020年6、7、8、9月份（9月1日至9月22日为33000元）的租金168000元，租金合计543000元，并支付滞纳金（自2020年6月15日起至付清之日止）。”因被告至今仍未向原告支付租金，原告遂诉至本院，请求判如所请。以上事实，有原告提交的租赁合同书、临时协议、告知函、（2020）粤1302民初1504号民事判决书、生效证明、（2020）粤1302执8178号受理执行案件通知书等证据及庭审笔录予以证实。裁决理由和结果本院认为，原告惠州市恒辉实业有限公司与被告惠州市华声文化发展有限公司签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，合同双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的合同义务。本案争议焦点为：一、涉案合同是否解除；二、租金及房屋占有使用费如何支付；三、违约金是否支持。关于合同解除的问题。因被告欠付原告租金，原告曾于2020年1月向本院提起诉讼，要求被告退还租赁房屋并支付租金、房屋占用费及违约金，本院考虑到新冠肺炎疫情期间对被告经营行业的冲击较大等因素，为维护合同的稳定性，使各方当事人最大化地实现自己的利益，判决双方继续履行合同。然而，被告并未履行生效判决确定的义务，且未按约定支付此后的租金，又一次违约，故原告提出解除合同符合约定解除和法定解除的条件，本院予以支持。原告已于2020年9月22日向被告送达《告知函》，本院依法认定原告与被告签订的《租赁合同书》于2020年9月22日解除。合同解除后，被告应将涉案房屋返还给原告。关于租金及房屋占用费的问题。本院作出的（2020）粤1302民初1504号民事判决书已生效的民事判决已对2020年6月10日之前的租金作出判决，故本案被告应当向原告支付2020年6月11日起至合同解除之日止的租金156000元（45000元/月÷30天×104天）。合同解除后，被告没有返还涉案房屋，致使原告不能使用涉案房屋，又未能收取涉案房屋占用费，原告对涉案房屋的处分权、收益权等权益显然受到了损害，原告据此要求被告支付从合同解除之日起至被告实际返还涉案房屋之日止的房屋占用费，应当予以支持，被告应向原告支付2020年9月23日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费。关于违约金的问题。原告主张被告支付因拖欠租金产生的滞纳金50400元，该滞纳金的性质应为拖欠租金的违约金。涉案合同约定被告拖欠租金按每日3%支付滞纳金，且原告不退还保证金。该约定实质上是对被告拖欠租金的违约行为应承担的违约责任进行的约定。被告在本案中存在拖欠租金的行为，原告既要求不退还保证金给被告，又主张被告支付拖欠租金的违约金，相当于原告要求被告因一个违约行为承担两种违约责任，且不予退还保证金并计付滞纳金明显高于因被告拖欠租金所给原告造成的实际损失。因此，结合原告的诉讼请求，本院认为无需退还保证金给被告足以弥补原告因被告违约所造成的损失，对于原告诉请被告支付滞纳金50400元的诉讼请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，不影响案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告惠州市恒辉实业有限公司与被告惠州市华声文化发展有限公司签订的《租赁合同书》于2020年9月22日解除。二、被告惠州市华声文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告惠州市恒辉实业有限公司支付自2020年6月11日起至2020年9月22日止的租金156000元。三、被告惠州市华声文化发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还所租用的位于惠州市×××××××××××××-01地块小金口农贸综合市场5楼的1500平方米房屋给原告惠州市恒辉实业有限公司。四、被告惠州市华声文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告惠州市恒辉实业有限公司支付自2020年9月23日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费（以45000元/月的标准，从2019年8月1日起计付至实际返还房屋之日止）。五、驳回原告惠州市恒辉实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2288元（原告已预交），由被告惠州市华声文化发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 罗雨晴二〇二〇年十二月二十二日法官助理 邓晓佳书 记 员 范 琳