湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1002民初1572号原告：谢健，男，汉族，1987年5月4日出生，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：陈万军,湖北居正律师事务所律师。被告：荆州青创家电批发广场有限公司，住所地：荆州市沙市区塔桥北路**。法定代表人：邹飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹爱国，男，汉族，1974年7月6日出生，住荆州市荆州区，系公司法务。原告谢健与被告荆州青创家电批发广场有限公司（以下简称青创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告谢健及其委托诉讼代理人陈万军、被告青创公司委托诉讼代理人曹爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢健向本院提出诉讼请求：1.判令被告青创公司向原告支付装修补偿款152600元、经营保证金30000元、电表押金920元、搬迁费2398元、未返销售款3624元和终止合同营业损失补偿款67580元，共计257122元；2.本案诉讼费由被告青创公司负担。事实与理由:案外人荆州市共创家电批发广场有限公司（以下简称共创公司）承租荆州市四星贸易有限公司（以下简称四星公司）所有位于荆州市××××号的9475平方米房屋后，于2016年11月22日将承租的218平方米房屋场地转租给原告用于经营“美的小家电、美的厨卫”专柜。原告与案外人共创公司签订了《卖场租赁合同》和《补充协议》，双方对租赁房屋的面积、租期、租金、经营保证金、双方的权利义务、违约责任和争议解决方式进行了约定。合同签订后，原告按照《卖场租赁合同》和《补充协议》向案外人共创公司缴纳了经营保证金30000元、电表押金920元，并对该承租的经营场地进行装饰装修。合同履行过程中，原告按照合同约定的提点模式缴纳了相应的租金。2018年6月30日，因共创公司无力持续经营，将承租房屋所涉及的所有收益权益、债务一并转让给被告青创公司。房屋所有权人四星公司对此转让行为表示认可，并签订了三方认可的《租赁转租合同》一份。后被告青创公司作为受让人，沿用原告原有签订的《卖场租赁合同》和《补充协议》履行管理责任。后原告在经营“美的小家电、美的厨卫”专柜期间，因专柜位于卖场的最深处，没有产生销售效益，被告青创公司仅向原告收取了经营期间的电费。2019年4月5日，“青创家电广场”商铺门前堆放了数堆建筑砖块，造成原告无法正常经营。后案外人荆州市川华建筑劳务有限公司持有被告青创公司、四星公司加盖印章的《委托书》对原告承租的经营场地予以强制拆除。因原告承租的经营场地租期未满，房屋被拆除后，原告索要政府拆迁所涉的各项补偿款时，被告青创公司以各种理由推诿，拒绝补偿。故而成诉，望判如请。被告青创公司辩称：1.原告要求被告（青创公司）支付经营保证金、电表押金、未返销售款，被告无异议。被告青创公司也愿意按照原租赁合同的约定，履行合同义务。按照原告诉状所诉，被告青创公司通过租赁转让的方式继受了原共创公司的债权、债务，原告向共创公司交纳的保证金、电表押金、未返销售款属于债权、债务的一部分，被告青创公司愿意返还原告经营保证金3万元、电表押金920元和未返销售款3624元。2.答辩人认为“原告要求支付装修补偿152600元、搬迁费2398元和终止合同营业损失67580元”没有事实和法律依据。首先，原告与被告青创公司没有房屋租赁合同关系，按照青创公司、共创公司、四星公司签订的《房屋转租合同》约定，被告青创公司虽然继受了共创公司的所有债权、债务。但没有继受共创公司与所有客户之间的合同履行义务；并在三方《房屋转租合同》中的5.1条款中约定了：“在本合同生效之日起，甲方及共创公司在合同中约定租赁物的所有租赁权、收益权全部归乙方青创公司所有”。按照上述合同约定，青创公司在继受共创公司合同中租赁物的租赁权、收益权后，原告应该与被告青创公司重新签订《房屋租赁合同》，但原告一直拒绝与被告青创公司签订《房屋租赁合同》，也未向被告青创公司交纳一分钱的租金。双方没有租赁合同关系。其次，原告在诉状所称，被告青创公司仅向原告收取电费。固原告从未向我方交纳租金，不能认定双方具有租赁合同关系，我方收取电费的行为是代电力部门收取。3.对于原告的装修、搬迁、停业损失等实际损失，是政府的拆迁行为所致，侵权的主体不是被告青创公司，青创公司直到今天没有与任何单位和部门签订相关补偿协议，也未收到一分钱的补偿款。对于原告的停业损失，不应由被告青创公司进行赔偿。4.在该纠纷中，被告也是受害者。被告从共创公司接过来后，累计投入近400万元。政府的拆迁行为导致被告现在一分钱的补偿都没有得到，还被拖入无尽的诉讼中。请法院驳回原告要求我方支付装修补偿152600元、搬迁费2398元和终止合同营业损失67580元的诉讼请求。经审理查明的事实如下:2016年11月22日，谢健与共创公司与签订了《卖场租赁合同》，该《卖场租赁合同》主要由《经营管理公约》与《补充合同》组成。《经营管理公约》（《租赁合同》的附件）中约定：“由于发生其他不能预见并且对其发生和后果不能防止或避免的不可抗力事故或者事件，致使直接影响履行或者不能按约定的条件履行本公约细则时，遇有上述不可抗力事故或者时间段一方可以免责。”《补充合同》约定:“双方商定甲方产品进入卖场，面积为218平方米，并支付进场经营保证金3万元。租金的交纳方式为：共创公司向谢健收取提点8%，现金扣除提点当天返还，刷卡消费顺延到账扣除销售提点后即返货款。租赁期限为2016年11月22日至2021年11月22日。”谢健通过返点的形式向共创公司缴纳租金至2018年3月8日。2018年6月30日，青创公司与四星公司（产权人）、共创公司（原承租者）签定合同，主要内容为：“共创公司位于荆州市××××、房屋（9475平方米土地的租赁权和9450平方米房屋上的收益权、债权一并转让给青创公司。青创公司继受了共创公司与四星公司的原租赁合同中所有的权利和义务。在租赁期间，如果因政府性拆迁，所有的补偿款均归青创公司所有。转租期限为2018年6月30日-2021年6月30日”。青创公司于2018年6月30日接管涉案卖场。谢健从2018年3月8日之后，一直未向青创公司交纳返点销售额，即未向青创公司交纳涉案租金。2019年3月11日，产权人四星公司通知青创公司，主要内容为：“接市供销社转自市政府有关部门下达的通知，为加快本公司被纳入政府征收范围的沙市区塔桥路33号的土地、房屋征收拆迁进度，决定责令你公司承租青创家电批发广场场内的商户，于2019年3月20日停止经营。市区有关部门将于2019年3月28日在青创广场周边砌筑围墙。为了积极配合征收工作，郑重通知你们，迅速将上述内容包括两个关键时间节点，以书面通知形式传达至场内所有的分租商户……。”2019年4月5日，“青创家电广场”商铺门前被堆放数堆建筑砖块。2019年10月15日，案外人荆州市川华建筑劳务有限公司持有青创公司、四星公司加盖印章的《委托书》对案涉的经营场地开始予以拆除。本院认为，本案系租赁合同纠纷，谢健与青创公司之间存在书面的租赁合同，对于双方的诉讼请求能否得到支持，具体评析如下：一、被告青创公司愿意返还原告经营保证金30000元、电表押金920元和未返销售款3624元，本院对此予以确认。二、关于原告要求青创公司支付装修补偿款152600元和合同终止的损失补偿款67580元、搬迁费2398元的诉请。1.关于装修补偿款152600元。本院认为，依据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条第四项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，正常履约的情况下，谢健的装修投资将通过其经营逐渐收回；谢健使用的期限越短，其获得全部装修补偿越具有合理性，使用的期限越长，其获得全部装修补偿的合理性越不足。本院依照公平原则、双方对装修的举证及原告未向青创公司交房租的情况，本院对原告主张的装修补偿152600元，酌情予以支持15000元。2.关于合同终止的损失补偿款67580元。根据原、被告《经营管理公约》：“由于发生其他不能预见并且对其发生和后果不能防止或避免的不可抗力事故或者事件，致使直接影响履行或者不能按约定的条件履行本公约细则时，遇有上述不可抗力事故或者时间段一方可以免责”的约定，涉案租赁合同的终止不能归因于青创公司的原因，青创公司可以免除合同违约相关的责任，本院认为，根据该项约定，对原告该项诉请不予支持。3.关于搬迁费2398元的诉请。根据拆迁补偿协议，该搬迁费系政府支付给四星公司的搬迁费用。故本院对原告该诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告荆州市青创家电批发广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢健支付49544元（经营保证金30000元、电表押金920元、未返销售款3624元、装修补偿款15000元）；二、驳回原告谢健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5156元,减半收取2578元。由原告谢健承担2078元,被告荆州青创家电批发广场有限公司承担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  盛千二〇二〇年十二月七日法官助理曹露芸书记员钟倩