浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8230号 上诉人（原审被告、反诉原告）：潘营，女，1961年11月9日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：邓师群，浙江**浙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：许青艳，女，1985年8月20日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：汪治斌，许青艳丈夫。 上诉人潘营因与被上诉人许青艳房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2020）浙0103民初2724号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年9月16日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵为民适用普通程序独任审理，于2020年10月27日公开开庭进行了审理，上诉人潘营和委托诉讼代理人邓师群，被上诉人许青艳和委托诉讼代理人汪治斌到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2016年9月29日，许青艳（乙方，承租人）与潘营（甲方，出租人）签订房屋租赁合同，约定：甲方将坐落于本市下城区永清路232号房屋出租给乙方使用，租赁期限自2016年10月1日至2017年9月30日，年租金55000元，该房屋续租的租金将在第一年租金的基础上递增不低于5%，乙方必须按时向甲方缴纳租金，付款的时间方式为每次支付半年房租，并于到期前一个月支付；租赁期内，乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应按月租金的三倍向甲方支付违约金；乙方在征得甲方书面同意的基础上，可将租赁房屋的部分或全部转租给他人；租赁期间，水、电、物管、卫生费等房屋相关费用由乙方承担；房屋装修、设施设备押金20000元，房屋租赁期满后退回押金等内容。上述合同签订后，许青艳已向潘营支付押金20000元。2017年9月24日，双方又签订房屋租赁补充合同，延长上述房屋租赁期三年，如乙方在本合同后继续延期，乙方必须按完整年度续租，且不再签订其他续租合同。 2019年9月16日，许青艳通过微信向潘营提出租赁合同履行至12月底后不再履行。潘营回复：你转租可以，但。2019年9月25日，许青艳又通过微信向潘营提出其支付三个月的房租15750元后，租赁合同履行至12月结束，要求潘营届时办理交接手续，并将押金退还。潘营回复：好的。后双方又通过微信商定将交接时间变更为1月15日。至2020年1月15日双方办理交接手续时，潘营要求许青艳支付相当于三个月租金的违约金，遂引发本案纠纷，许青艳于2020年5月8日向原审法院起诉。请求：1、判令潘营归还押金20000元；2、诉讼费由潘营承担；3、判令潘营对道具损坏赔偿28744元。潘营亦提出反诉，请求：1、判令许青艳支付违约金15917.34元；2、判令许青艳偿付拖欠的房租费120.23元、电费100.98元、物业费376.50元；3、许青艳承担反诉的诉讼费用。 庭审过程中，许青艳确认尚欠潘营租金差额120.23元、电费100.98元、物业费376.50元未付。 原审法院认为，许青艳与潘营签订的房屋租赁合同及补充合同均意思表示真实，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应确认有效。潘营未及时向许青艳退还20000元押金已构成违约，应承担相应的民事责任。许青艳要求潘营退还押金的诉讼请求具有事实和法律依据，予以支持。许青艳已于2020年1月15日将租赁房屋交还潘营，其未及时腾空租赁房屋内物品所造成的损失应由其自行承担，且其所举证据不足以证明房屋内尚有道具遗留的事实，故其要求潘营赔偿道具损失28744元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。许青艳对尚欠潘营租金120.23元、电费100.98元、物业费376.50元的事实无异议，故潘营要求许青艳支付上述费用的诉讼请求具有事实和法律依据，予以支持。双方当事人提交的微信聊天记录表明，在租赁房屋办理交接手续前，双方当事人就房屋租赁合同于2020年1月15日解除已协商一致。潘营主张许青艳擅自退租与事实不符，其要求许青艳支付违约金的诉讼请求亦缺乏事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、潘营于判决生效后十日内返还许青艳押金20000元；二、许青艳于判决生效后十日内支付潘营租金120.23元、电费100.98元、物业费376.50元；三、驳回许青艳的其他诉讼请求；四、驳回潘营的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1019元，因适用简易程序减半收取509.50元，由许青艳负担359.50元，由潘营负担150元。反诉案件受理费106元，由许青艳负担25元，由潘营负担81元。 宣判后，潘营不服，向本院提出上诉称：一审判决查明认定的基本事实：潘营与许青艳于2016年9月29日签订房屋租赁合同，潘营将坐落于本市下城区永清路232号房屋出租给许青艳使用，租赁期间自2016年10月1日至2017年9月30日。2017年9月24日双方又签订房屋租赁补充合同，延长上述房屋租赁期三年，即租期至2020年9月30日。2019年9月16日，许青艳提出租房至年底，要求提前终止租房合同。一审判决确认双方签订的上述房屋租赁合同及补充合同合法有效。合同双方应当严格按照合同约定履行，许青艳要求提前解除房屋租赁合同属于违约行为，不能认识到这一点，难以正确解决本案纠纷。由于许青艳对其违约行为没有正确的认识，给守约的潘营制造了不少麻烦，也给潘营造成了实际的经济损失。然一审判决却未对许青艳要求提前解除房屋租赁合同的行为违约性质作出认定。 本案（一审反诉部分）争议的焦点是，许青艳是否因对其违约行为承担违约责任。我国《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此依据法律规定，违约者应当承担违约责任十分明确，除非存在合同约定或法律规定的免责情形，如不可抗力，或者守约方明确放弃追究违约方的违约责任。 在得知许青艳因经营形势不佳无力继续支付房租的情况下，潘营认为要求其继续履行并不合适，故同意许青艳提前解除房屋租赁合同。许青艳要求转租以避免或减少损失，潘营也表示同意。尽管房屋租赁合同中没有约定，承租人若能及时找到后续承租人可免除其违约责任，潘营当时心想如果承租人采取措施避免了租金损失，潘营不打算要求许青艳承担任何违约责任。但在继续履行、采取补救措施均不可行的时候，违约方只能是以赔偿损失的方式来承担违约责任。 在2019年9月16日及9月25日的两次协商解决房屋租赁合同履行的微信交流中，不存在潘营同意许青艳无需承担违约责任的言语。9月25日的微信交流中心意思是关于退房交接及退还押金，潘营回复：好的，意思是房屋租赁合同无需继续履行，可退还押金，并未表示许青艳提前解除房屋租赁合同无需承担违约责任。 一审判决将潘营同意房屋租赁合同无需继续履行等同于同意违约方无需承担违约责任，将两个截然不同的法律行为混为一谈，错误明显。 综上所述，一审判决使得违约方不承担违约责任，守约方遭受经济损失，不符法律规定。请求撤销原判第四项，改判由许青艳向潘营支付违约金15917.34元并由许青艳承担一审反诉案件受理费及二审案件受理费。 被上诉人许青艳辩称：1、原审法院认定事实清楚，潘营与许青艳于2016年9月29日签订房屋租赁合同，租赁期间，自2016年10月10日至2017年9月30日，2017年9月24日，双方又签订房屋租赁补充合同，延长房屋租赁期3年，至2020年9月30日。2019年9月16日，许青艳通过微信提出提前解除租赁合同，双方一致商定。2020年1月15日提前解除租赁合同，潘营将押金返还。上述事实有租赁合同补充合同和聊天记录等证据予以证明。一审法院对此亦予以认可，潘营在无任何新证据的情况下，提出上诉于法无据，其诉讼请求应予以驳回。2、原审法院适用法律正确，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中潘营与许青艳已明确通过微信聊天的方式，就租赁合同解除事宜达成一致，因此租赁合同予以解除，潘营应当返还许青艳押金，在协商解除合同的情形下，双方均不存在所谓的违约情形。因此也不存在许青艳需要承担违约责任的说法。潘营在上诉状中认为，即便双方通过协商解除租赁合同，许青艳也要承担违约责任。这一说法显然于法无据。综上，原审法院适用法律正确。潘营的上诉请求应当全部予以驳回。 上诉人潘营和被上诉人许青艳在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”许青艳与潘营签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。许青艳和潘营对原审判决潘营返还许青艳押金20000元及许青艳支付潘营租金120.23元、电费100.98元、物业费376.50元并无异议，本院予以确认。现本案争议的焦点是许青艳提前解除合同是否违约，许青艳是否需向潘营支付违约金15917.34元。对此，本院认为，本案所涉合同履行期届满前，许青艳向潘营提出提前解除合同，从双方提交的微信聊天记录表明，双方多次协商，在2019年9月25日许青艳发给潘营的微信中提出：“房东你好，这几天一直在处理夏装，也没有卖出来多少钱，亏了一年了。我争取这两天去朋友那里也借点钱。把这3个月的房租交给你。一共是15750元整。我们就租到12月结束就还给你了，到时候你过来交接一下。把押金退我们就行了，你看怎么样？请回复”潘营回复：“好的”。后双方又通过微信商定将交接时间变更为1月15日。至2020年1月15日双方办理交接手续。故原审法院认定双方当事人就房屋租赁合同的解除已协商一致。潘营主张许青艳擅自退租与事实不符，要求许青艳支付违约金的诉讼请求亦缺乏事实依据未予支持并无不当。综上，潘营的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费198元，由潘营负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵为民 二〇二〇年十二月十四日 书记员  周 杨