湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1122民初2368号原告：吴旺军，男，1980年4月15日出生，汉族，湖南省东安县人，经商，户籍地湖南省东安县，住湖南省东安县。原告：蒋宝吉，女，1986年3月5日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，户籍地湖南省东安县，住湖南省东安县。二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：蒋公华，泰和泰（深圳）律师事务所律师。被告：永州市鑫睿置业有限责任公司，住所地东安县白牙市镇东安大道。法定代表人：夏龙新，该公司董事长。被告：夏隆进，男，1996年2月6日出生，汉族，湖南省新宁县人，居民，住湖南省新宁县。被告：夏龙新，男，1977年12月18日出生，汉族，湖南省新宁县人，经商，现住湖南省东安县。被告：夏隆旺，男，1978年12月12日出生，汉族，湖南省新宁县人，居民，住湖南省新宁县。被告夏隆进、夏隆旺共同委托诉讼代理人（特别授权）：夏龙新（系被告夏隆进、夏隆旺哥哥），男，1977年12月18日出生，汉族，湖南省新宁县人，经商，现住湖南省东安县。原告吴旺军、蒋宝吉与被告永州市鑫睿置业有限责任公司（以下简称鑫睿置业公司）、夏隆进、夏龙新、夏隆旺商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴旺军、蒋宝吉，被告永州市鑫睿置业有限责任公司法定代表人夏龙新以及其作为被告夏隆进、夏隆旺的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴旺军、蒋宝吉向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除原、被告签订的商铺认购合同，判令四被告按合同约定连带退还原告全部已付款1,390,000元；2.请求人民法院依法判令四被告按合同约定连带向原告支付已付款1,390,000元的10%的违约金139,000元；3.请求人民法院依法判令四被告承担诉讼费用。事实与理由：2018年12月15日，原告与被告签订了《商铺认购合同》，约定由原告向被告购买位于东安县白牙市镇东安大道旁边的紫瑞华庭项目中的一期一层101、102号商铺，该商铺合同约定建筑面积约为227.11平方米，该商铺单价为每平方米12,240.77元，总金额2,780,000元，付款方式为分期付款，原告已经按合同约定付清了全部房价款的50%房款1,390,000元，按合同当事人出卖人乙方（被告永州市鑫睿置业有限责任公司）的指示分别转账支付到被告夏隆进和唐沙沙的账号里。合同第七条交付期限约定：出卖人（即被告）应当在签订合同后18个月交付经验收合格的商铺给买受人（即原告）使用，合同第八条出卖人逾期交房的违约责任（2）约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，按下列方式处理：（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。迄今为止，已经超出交付期限达4个月时间，出卖人（即被告）没有将该铺交付买受人（即原告）使用，原告多次要求被告交付商铺，被告不能交付商铺，原告也曾要求被告解除合同并按合同约定退还全部已付款和支付违约金。目前，被告既没有按合同履行义务也没有理会原告按合同提出的请求。综上所述，原告认为，被告的行为已经构成违约，侵犯了原告的合法权益，依法应当承担解除合同返还全部已付款和支付违约金的责任。为此，原告特起诉至法院，请求人民法院依法判决。被告鑫睿置业公司、夏龙新共同辩称，1.2020年10月18日原告已经将涉案商铺进行加锁直接管理，应当视为交房；2.该合同违约责任来看，对于逾期交房的时间2020年6月至2020年10月确实是被告公司违约了，请求降低违约金与直接损失一致，被告公司实际违约只有4个月，按照违约的实际损失门面的租金是4万元每年来计算也就是3300元每月；3.之所以造成4个月的违约是因为二原告与被告公司口头约定二原告不想要房了要求退房，但是被告公司无力退还房款，所以退房事宜没有商量好。被告夏隆进、夏隆旺共同辩称，被告夏隆进与夏隆旺与本案无关，不应承担连带责任，其他意见同意被告夏龙新的答辩意见。本院经审理认定事实如下：2018年12月15日，原告蒋宝吉、吴旺军与被告鑫睿置业公司签订了《商铺认购合同》，约定原告购买被告鑫睿置业公司开发的紫瑞华庭项目中的一期一层101、102号商铺，该商铺总价款为2,780,000元。合同第五条约定：付款方式为分期付款，合同约定先付清全部房价款的50%房款1,390,000元，剩余房款1,390,000元买受人应在房产证办理交付时付清；第七条约定：出卖人应当在签订合同后18个月依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的并符合本合同约定的商铺交付买受人使用。合同第八条约定：除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。合同签订后，二原告于2018年12月15日支付房款20,000元，于2018年12月16日支付房款1,370,000元，共计1,390,000元。以上事实，有《商铺认购合同》、产权登记补充协议、收款收据、原告转账付款记录凭证、中国农业银行业务凭证、涉案101、102商铺方位照片、东安县人民法院关于失信被执行人公告信息、工商登记、内资企登记基本情况表、原告吴旺军与被告夏龙新微信聊天记录及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告蒋宝吉、吴旺军与被告鑫睿置业公司签订的《商铺认购合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，二原告已经履行了合同的付款义务。但被告鑫睿置业公司未按照合同约定在签订合同后18个月内将商铺交付给二原告使用，且已逾期交房超过30日，根据合同约定，二原告有权解除合同，被告鑫睿置业公司在庭审中亦同意原告解除合同的诉讼请求，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后二原告支付的购房款1,390,000元应当返还。至于原告主张的违约金，合同第八条约定：“出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金”。解除合同违约金的计算方法可确定违约金的金额，鑫睿公司在签订合同时对该违约金的金额应当有预期，应当预料到违反约定要承担的后果。鑫睿置业公司未举证证明因其违约造成合同解除给二原告造成的损失情况，本院结合本案合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对二原告依据约定向被告鑫睿置业公司主张解除合同违约金139,000元的请求，予以支持；对被告鑫睿置业公司要求减少该违约金的意见，本院不予采纳。被告夏龙新在本案中提出自愿对被告鑫睿置业公司向二原告返还房款和支付违约金承担连带责任，系被告夏龙新对其权利的自由处分，本院予以确认。被告夏隆进不是合同相对方，其只是收款人，且被告鑫睿置业公司认可二原告支付的房款金额，故二原告主张被告夏隆进在收款范围内承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。至于被告夏隆旺是否应当对被告鑫睿置业公司的债务承担连带责任的问题。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”，被告夏隆旺虽为被告鑫睿置业公司的股东，但现有证据尚不足以证实被告夏隆旺滥用公司股东有限责任，逃避鑫睿置业公司的债务，严重损害债权人利益，故二原告要求被告夏隆旺承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告蒋宝吉、吴旺军与被告永州市鑫睿置业有限责任公司于2018年12月15日签订的《商铺认购合同》；二、被告永州市鑫睿置业有限责任公司于本判决生效之日起30日内向原告蒋宝吉、吴旺军返还购房款1,390,000元，被告夏龙新承担连带责任；三、被告永州市鑫睿置业有限责任公司于本判决生效之日起30日内向原告蒋宝吉、吴旺军支付违约金139,000元；四、被告夏龙新对上述第二、三项债务承担连带责任；五、驳回原告蒋宝吉、吴旺军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,310元，减半收取计8655元，由被告永州市鑫睿置业有限责任公司、夏龙新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  刘新华二〇二〇年十二月十五日法官助理蒋爱玲书记员张芹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。