广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9559号上诉人（原审被告）：佛山市豆爷餐饮服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇君兰社区。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：宋崇义，广东瑶琨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区万之联置业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇君兰社区。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：何逸翔，广东广捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘一露，广东广捷律师事务所律师。上诉人佛山市豆爷餐饮服务有限公司（以下简称豆爷公司）因与被上诉人佛山市顺德区万之联置业管理有限公司（以下简称万之联公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初3242号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。豆爷公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项至第四项，改判确认豆爷公司与万之联公司签订的《万联中心管理合同》解除时间为2019年9月24日；2.改判驳回万之联公司要求豆爷公司支付自2019年9月24日合同解除之日起物业服务费的请求；3.改判在扣除应付的水电费（8月水费178.20元，电费1766.98元；9月水费59.4元，电费749.38元）后，万之联公司返还剩余保证金；4.改判驳回万之联公司要求豆爷公司承担律师费的请求；5.一审、二审诉讼费由万之联公司承担。事实与理由：一、豆爷公司与万之联公司之间签订的《万联中心管理合同》从属于豆爷公司与广东万联投资有限公司签订的《万联中心租赁合同》。一审法院错误认定双方合同解除时间为2020年2月10日。在涉案合同签订之前，豆爷公司与广东万联投资有限公司签订了《万联中心租赁合同》承租涉案商铺。因广东万联投资有限公司委托万之联公司管理涉案商铺，豆爷公司便与万之联公司签订涉案合同。因此，有租赁合同关系，才有物业服务合同关系。反之，租赁合同关系解除，物业服务合同关系存在的基础不复存在，也应随之解除。万之联公司受广东万联投资有限公司的委托收取租金、管理商铺，实际行使了广东万联投资有限公司作为出租方的权利。在（2020）粤0606民初4881号案中，广东万联投资有限公司提供的证据证明万之联公司自2019年9月24日在涉案商铺上锁。即使豆爷公司存在拖欠租金等行为，万之联公司的锁门行为既表明拒绝豆爷公司继续租赁涉案商铺，也表明不再提供物业管理服务。因此，豆爷公司与广东万联投资有限公司、万之联公司之间的租赁合同关系和物业服务合同关系于2019年9月24日同时终止。另，2019年10月30日，豆爷公司曾分别向广东万联投资有限公司和万之联公司致函，告知自2019年9月起解除与两公司的租赁合同和管理合同。万之联公司与广东万联投资有限公司于2019年11月1日分别回函。结合万之联公司上锁商铺的事实，法院在（2020）粤0606民初4881号案确认租赁合同的解除时间是2019年11月1日。因此，一审法院认定涉案合同于2020年2月10日解除错误，至少也应与（2020）粤0606民初4881号案认定的租赁合同解除时间一致，即2019年11月1日。二、涉案合同解除后，豆爷公司不应再承担物业服务费。因为双方的管理合同已经解除，万之联公司未再提供物业服务，无权要求豆爷公司继续承担物业服务费。虽豆爷公司于2020年4月15日与广东万联投资有限公司办理了商铺的交接手续，但这与万之联公司无关。万之联公司据此要求支付物业服务费于法无据。三、管理合同因万之联公司在商铺上加锁而终止，万之联公司要求没收保证金没有依据。退一步来说，即便如一审法院认定双方均有过错，但酌定豆爷公司承担70%的责任及扣除7000元的保证金作为违约金对豆爷公司明显不公平。综上所述，一审法院认定事实错误，判决结果不公平。万之联公司是在解除合同条件不成就的条件下单方解约，应自行承担所支付的律师费，故请求依法改判。万之联公司辩称，一、一审判决认定《万联中心管理合同》的解除时间无误，豆爷公司主张的合同解除时间没有事实依据与法律依据。（一）万之联公司为涉案商铺上锁的时间是在2019年10月上旬，涉案商铺张贴的《公告》落款日期2019年9月24日为笔误，并非该公告的张贴时间。（二）在豆爷公司暂停营业后，因多次出现不明身份的人士进入豆爷公司的店铺，万之联公司多次联系豆爷公司询问情况，豆爷公司不接听电话。因此万之联公司履行管理职责，为避免商铺内物品丢失等原因而上锁，并不是豆爷公司所说的不再提供物业管理服务。且在此期间万之联公司可以随时为豆爷公司开锁。（三）豆爷公司发给万之联公司的《函告》以及万之联公司的《回复函》可证明《万联中心管理合同》的解除时间并非2019年9月24日。（四）《万联中心租赁合同》与《万联中心管理合同》相互独立，不应依据《万联中心租赁合同》的解除时间认定涉案管理合同的解除时间。二、《万联中心管理合同》解除后，豆爷公司仍占有使用涉案商铺，万之联公司仍为涉案商铺提供物业管理服务，豆爷公司也实际上接受了物业管理服务，因此，物业管理费应计算至豆爷公司向出租方交还商铺之日，即万之联公司停止向豆爷公司提供物业管理服务之日。三、根据双方签订的《万联中心管理合同》第八条第6点约定，因豆爷公司违约，万之联公司诉讼产生的律师费应由豆爷公司承担。四、合同约定豆爷公司违约导致万之联公司起诉解除涉案管理合同，万之联公司有权没收保证金。一审判决综合合同履行情况、万之联公司的损失情况以及豆爷公司的过错程度，酌定违约金为7000元，已减轻豆爷公司的违约责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，判决结果正确，请求依法维持一审判决。万之联公司向一审法院起诉请求：1.判决万之联公司与豆爷公司签订的《万联中心管理合同》自起诉之日起解除（合同剩余未履行部分的标的数额为78360元）；2.判决万之联公司无须向豆爷公司返还保证金8904元；3.判决豆爷公司向万之联公司支付自2019年9月起至实际腾空涉案商铺之日止的管理费及相应滞纳金（管理费按每月4452元计算，暂计至2019年12月15日为15582元，滞纳金自应付之日起按月利率2%计算至实际清偿之日止，暂计至2019年12月15日为644.06元）；4.判决豆爷公司向万之联公司支付2018年8月至2018年10月的水费237.6元及滞纳金14.81元、电费2795.08元及滞纳金159.15元（滞纳金自应付之日起按月利率2%计算至实际清偿之日止，暂计至2019年12月15日）；5.判决豆爷公司承担万之联公司因实现债权支出的律师费3000元；6.本案诉讼费由豆爷公司承担。一审法院认定事实：2018年9月30日，万之联公司（合同中称甲方）与豆爷公司（合同中称乙方）签订一份《万联中心管理合同》，约定由甲方为乙方承租的位于顺德区某中心一层135、139、140号商铺提供物业服务，合同期限从2018年10月1日起至2021年4月8日止。单位建筑面积117.17平方米，物业管理费为38元／平方米，即4452元／月；从2020年4月9日开始递增5%管理费用，即39.9元／平方米，4675元／月；管理费按月结算，乙方须在公历每月5号前向甲方缴交当月的物业管理费。合同期限内由乙方每月向甲方缴纳水电费，水费按5.4元/平方米收取，电费按基准电费加综合收费计算，水电费按月结算，乙方须在公历每月5号前向甲方缴交上月的水电费。乙方应于签订合同当日一次性向甲方缴纳两个月的物业费8904元作为保证金，合同终止或解除后，如乙方无违约且缴清全部应缴费用及撤场之日起15天内保证金无息退还乙方。管理费包括公共能源费（公共区域的照明设备设施电费、税费、空调费）、管理人员工资福利、公共环境绿化、保安、清洁、公共设施维修费、但不包括该商铺内设置的设备、设施、照明系统的维护费用、水电费用和清洁卫生费用。甲方负责以下公告管理事项，以确保物业的正常使用：供水、供电、供气、通讯、空调、照明灯设备的运行、维护和维修；排水、排污、排气等设备的运行维护和维修；消防等设施的运行维护和维修，以及消防制度的制定和实施；保安等设备的运行维护和维修，以及保安制度的制定和实施；停车场的管理，停车场设备的运行、维护和维修；保持环境卫生；负责绿化等美化环境的工作；负责公用休闲设施的维护和维修；电梯、通道、平台、空地等设备的维护和维修；提供代收代缴水费，电费等服务；处理各类投诉；受理承租人对管理工作的咨询；商铺的装修管理；负责万联中心户内、户外的广告审查审批管理；其他事务。如乙方单方面终止《万联中心商铺租赁合同》、本合同或相关补充协议，或乙方违约导致管理方依据合同约定解除与乙方的租赁关系，导致本合同终止的，甲方有权没收乙方的保证金，同时有权向乙方追讨按照本合同约定应支付的费用；乙方未按合同约定期限向甲方缴纳管理费、水电费的，视为乙方违约，乙方每逾期缴纳费用一日，甲方有权对乙方加收逾期0.1%的滞纳金，直至乙方缴清费用为止；乙方逾期缴纳费用超过一个月的，甲方有权解除本合同；租赁期满后，乙方若仍未缴清逾期欠款及滞纳金，甲方有权从乙方缴纳之保证金中抵扣，如保证金不足以抵扣欠款，则不足部分甲方仍有权向乙方追偿。守约方为追加违约责任而发生的所有费用（包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用，财产保全费、财产保全担保费、查询费、交通费等）均由违约方承担。双方签订上述合同后，万之联公司依约为豆爷公司提供了物业管理服务。涉案商铺2019年8月、9月产生水费分别为178.20元、59.40元；涉案商铺2019年8月至11月产生电费分别为1766.98元、749.38元、142.00元、136.72元。另查，2020年2月24日，广东万联投资有限公司因租赁合同纠纷向一审法院提起诉讼[案号为(2020)粤0606民初4881号]，请求广东万联投资有限公司与豆爷公司签订的《万联中心租赁合同》自起诉之日起解除，并判令豆爷公司立即腾空涉案商铺并交还给广东万联投资有限公司；广东万联投资有限公司无须向豆爷公司返还定金21777.2元；豆爷公司向广东万联投资有限公司支付自2019年9月起至起诉之日止的租金等，该案查明：2019年9月10日，豆爷公司在铺面张贴《通知》《公告》，通知“本人因家里有事，即日起暂停营业……”、“转让（含全套设备）”。2019年9月29日，佛山市顺德区****物业管理处在商铺外张贴《公告》，内容“佛山市豆爷餐饮服务有限公司（李某1）：……贵店已有一段时间没有按照商场营业时间早上10：00开店，费用也没有按时间缴交，……物业管理处加锁保障贵店物品安全。如要拿取物品可到物业管理处咨询及待租户确认后方能开锁……。”2019年10月30日，豆爷公司向广东万联投资有限公司及万之联公司发出一份《函告》，内容：“……但自我司租赁商铺后至今一年有余，万之联公司一直未向我司供气，万联投资公司从未履行过清运垃圾的义务，严重影响到我司的正常经营。为维护自身合法权益，特此函告二公司：自2019年9月起解除与二公司所签订的《万联中心管理合同》、《万联中心租赁合同》。”广东万联投资有限公司于2019年11月1日向豆爷公司发出《回复函》，内容：“……于2019年10月31日收到贵司的《函告》，……贵司提出自2019年9月起解除与我司签订的《万联中心租赁合同》，但截止2019年10月30日前我司仍没有收到贵公司正式的解除合同申请书，并贵司仍一直使用、占用商铺，没有将商铺交还我司。目前为止，贵司还在张贴转让标示，且贵司仍未缴清租金等费用。其次，贵司提出提前终止合同属违约行为，贵司需按照合同约定承担违约责任，租赁定金由我司没收，且贵司应支付违约金等。请贵司按照合同约定承担相关违约责任，并清缴拖欠我司的租金等费用，将商铺清空交还我司，我司即同意按《万联中心租赁合同》约定的条款与贵司解除合同为避免给我司或贵司造成更大的损失，请贵司及时履行合同义务。”豆爷公司收到《回复函》后没有缴交租金，也没有腾退商铺给广东万联投资有限公司。广东万联投资有限公司工作人员在2019年9月末至10月初通过微信与豆爷公司法定代表人李某1沟通协助办理商铺转让事宜，但豆爷公司一直未能将商铺转让。2019年11月9日，广东万联投资有限公司的工作人员与李某1通话，曾经联系李某1，但联系不上，并告知李某1可以联系物业管理处去开锁。此后，广东万联投资有限公司与豆爷公司就租金事宜协商不成。广东万联投资有限公司与豆爷公司确认各自在商铺大门上加锁（广东万联投资有限公司的锁为红色，豆爷公司的锁为黑色），广东万联投资有限公司确认上锁时间为2019年10月上旬。豆爷公司于2020年4月15日向广东万联投资有限公司出具一份《声明》，豆爷公司声明放弃遗留在涉案商铺里的所有物品，由广东万联投资有限公司自行处理。广东万联投资有限公司收悉该《声明》，并确认收回商铺。再查，万之联公司与广东广捷律师事务所签订了《民事委托代理合同》，约定广东广捷律师事务所因本案诉讼为万之联公司提供法律服务，约定律师费为3000元。一审法院认为，万之联公司与豆爷公司签订的《万联中心租赁合同》，为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。豆爷公司没有依约于2019年9月5日前向万之联公司支付物业服务费、水电费，根据合同约定，豆爷公司自逾期超过三十日的，万之联公司有权解除合同，万之联公司在起诉时已明确要求解除涉案合同，故一审法院认定万之联公司与豆爷公司签订的《万联中心租赁合同》应当在万之联公司的解除合同意思表示即起诉材料到达豆爷公司之日的2020年2月10日解除。关于物业服务费和水电费问题。本案中，广东万联投资有限公司与豆爷公司于2020年4月15日才办理了商铺的交付手续，故豆爷公司应向万之联公司支付2019年9月1日至商铺交付之日即2020年4月15日的物业服务费，但由于2019年11月1日至2020年4月15日期间万之联公司、豆爷公司在此期间各自在商铺上锁，万之联公司给豆爷公司商铺上锁的行为并不属于其提供的物业服务范围，万之联公司虽张贴《公告》的方式告知豆爷公司可联系物业管理处解锁，但其行为仍然妨碍豆爷公司正常、合理地使用商铺及腾退商铺，豆爷公司在此期间也未明确向万之联公司或广东万联投资有限公司提出腾退商铺的请求，因此，万之联公司、豆爷公司、广东万联投资有限公司对2019年11月1日至2020年4月15日期间所商铺的占有使用均有过错，其收取的物业服务费在本案中也应酌减，故一审法院酌定物业服务费予以减免30%，即豆爷公司应向万之联公司支付2019年9月1日至2020年4月15日期间产生的物业服务费26044.20元[8904（4452元×2个月）+17140.20元(4452元×5.5个月×70%)]。涉案商铺2019年8月至9月共产生水费237.60元，2019年8月至11月共产生电费2795.08元，万之联公司已为豆爷公司垫付，故豆爷公司应向万之联公司支付2019年8月至9月水费237.60元，2019年8月至11月电费2795.08元。关于滞纳金和保证金问题。双方在合同中约定“乙方每逾期缴纳费用一日，甲方有权对乙方加收逾期0.1%的滞纳金”及“甲方除有权没收乙方缴纳的保证定金外，还有权按本合同约定追究乙方的违约责任”的内容，其实质均为豆爷公司如逾期支付管理费及水电费而应承担的违约金计算办法。万之联公司依上述约定主张违约金明显过分高于万之联公司的实际损失，故一审法院综合考虑涉案合同的履行情况、万之联公司的损失情况及豆爷公司的过错程度，一审法院酌定豆爷公司在本案中应承担的违约金共为7000元，即从豆爷公司向万之联公司支付的保证金8904元中的7000元作为违约金归万之联公司所有。为避免诉累，万之联公司应退回的定金余款1904元应抵减上述债务，故豆爷公司应向万之联公司支付的物业服务费及水电费为27172.88元（26044.20元+237.60元+2795.08元-1904元）。综上，万之联公司主张的物业服务费及违约金超出部分，缺乏理据，一审法院不予支持。关于万之联公司主张的律师费。因豆爷公司违约致使万之联公司提起本案诉讼，万之联公司为此支出的律师费依合同约定应由豆爷公司承担。万之联公司主张律师费为3000元，综合案件难易程度、律师工作量及有关的律师费收费的规定等因素，万之联公司主张的数额合理，一审法院予以支持。为此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定的规定，判决：一、确认万之联公司与豆爷公司于2018年9月30日签订的《万联中心管理合同》自2020年2月10日解除；二、豆爷公司应于判决发生法律效力之日起十日向万之联公司支付物业服务费及水电费合共27172.88元；三、豆爷公司应于判决发生法律效力之日起十日向万之联公司支付律师费3000元；四、豆爷公司向万之联公司已支付的保证金中的7000元作为违约金归万之联公司所有；五、驳回万之联公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取879.50元，由万之联公司负担175.90元，由豆爷公司负担703.60元。二审期间，豆爷公司向本院提交新的证据如下：证据1.回复函，拟证明万之联公司已同意解除双方的管理合同，只是对于管理合同解除后豆爷公司是否应承担违约责任未达成一致，但该问题未达成一致不影响合同的解除时间。证据2.公告，拟证明万之联公司于2019年9月24日在涉案商铺贴上公告，根据公告内容，万之联公司于2019年9月24日未经豆爷公司同意在涉案商铺加锁，其已从2019年9月24日起不允许豆爷公司继续经营，单方解除管理合同。二审期间，万之联公司未向本院提交新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，经审查，豆爷公司提交的证据，万之联公司对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。经审查，本院对一审查明除一审判决第7页第2行的“2019年9月29日”以外的事实予以确认。另查明，佛山市顺德区****物业管理处在商铺外张贴落款时间为2019年9月24日的《公告》，内容为：“佛山市豆爷餐饮服务有限公司（李某1）：……贵店已有一段时间没有按照商场营业时间早上10：00开店，费用也没有按时间缴交，……物业管理处加锁保障贵店物品安全。如要拿取物品可到物业管理处咨询及待租户确认后方能开锁……。”本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.涉案合同解除时间；2.豆爷公司应向万之联公司支付物业服务费的数额；3.豆爷公司应否向万之联公司支付违约金；4.豆爷公司应否向万之联公司支付律师费。一、关于涉案合同解除时间的问题涉案合同约定豆爷公司逾期缴纳费用超过一个月的，万之联公司有权解除合同。本案中，豆爷公司自2019年9月5日起未缴纳物业服务费、水电费，已构成违约。万之联公司有权起诉主张解除合同，故一审法院认定涉案《万联中心管理合同》于载有万之联公司解除管理合同的意思表示的起诉材料送达豆爷公司之日即2020年2月10日为合同解除之日，并无不当，本院予以维持。案外人广东万联投资有限公司与豆爷公司签订的租赁合同解除时间与本案管理合同解除时间无关。豆爷公司主张以案外租赁合同解除时间或《公告》落款时间2019年9月24日作为本案管理合同解除时间缺乏依据，本院不予支持。二、关于豆爷公司应向万之联公司支付物业服务费数额的问题豆爷公司上诉主张其不应缴纳2019年9月24日后的物业服务费，理由是万之联公司于2019年9月24日已对涉案商铺上锁。据一审查明事实，豆爷公司、万之联公司均对涉涉案商铺上锁。2020年4月15日，豆爷公司确认放弃遗留在涉案商铺的所有物品，万之联公司收回商铺。关于2019年11月1日至2020年4月15日期间的物业服务费，因豆爷公司、万之联公司均存在不同程度的过错，故一审法院酌定物业服务费减免30%，处理得当，本院予以维持。豆爷公司占用涉案商铺又拒不履行管理合同约定的义务，其主张其不应缴纳2019年9月24日后的物业服务费缺乏事实与法律依据，本院不予支持。三、关于豆爷公司应否向万之联公司支付违约金的问题涉案合同约定豆爷公司未按合同约定期限向万之联公司缴纳管理费、水电费的，每逾期缴纳费用一日应向万之联公司支付逾期应付款0.1%的滞纳金，如豆爷公司未缴清欠款及滞纳金，万之联公司有权从保证金中抵扣。一审法院根据豆爷公司的请求，综合考虑合同的履行情况、万之联公司的损失情况及豆爷公司的过错程度，认为上述约定的违约金明显高于万之联公司的实际损失，据此酌定豆爷公司应向万之联公司支付违约金7000元，并从保证金中予以扣减，并无不当，本院予以维持。四、关于豆爷公司应否向万之联公司支付律师费的问题涉案合同约定因追究违约责任而产生的律师费由违约方承担，故万之联公司因本案诉讼而支付的律师费3000元，应由豆爷公司承担。综上所述，豆爷公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费729.32元，由上诉人佛山市豆爷餐饮服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年十二月七日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏