四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初10852号 原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区年丰巷**附**。 法定代表人：徐耀祥，九龙仓（中国）物业管理有限公司董事长。 委托诉讼代理人：徐路平，中豪律师集团（四川）事务所律师。 被告：陈莉，女，1963年12月30日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（简称九龙仓物管公司）与被告陈莉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月29日公开开庭进行了审理。原告九龙仓物管公司的委托诉讼代理人徐路平到庭参加诉讼。被告陈莉经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。 九龙仓物管公司向本院提出诉讼请求：1．判令陈莉支付欠付九龙仓物管公司2018年4月1日至2020年6月30日期间的物业服务费17632.08元及违约金（庭审中明确，违约金以每季度欠付的物业服务费为基数，从每季度的第一月6日起按每日万分之二计算至付清全部欠费之日止）；2．判令陈莉支付九龙仓物管公司律师费1000元；3．案件诉讼费及公告费（如有）由陈莉承担。事实与理由：成都天府时代广场物业管理有限公司（后更名为九龙仓（中国）物业管理有限公司）与陈莉签订了《前期物业管理服务协议》，约定由九龙仓物管公司为陈莉位于成都市锦江区××街××段××幢××单元××层××号××区域内的房屋共用部分、公用设施的绿化、环境卫生、公共秩序等提供服务与管理。按照该协议第四条第一项之约定“业主应按其拥有物业的建筑面积（房屋所有权证载明面积为217.68平方米）按3元／月／平方米的标准向九龙仓物管公司交纳物业服务费用”；同时按照该协议第四条第七项之约定“业主每次交纳物业服务费用的时间是每季第一月的5日前”。九龙仓物管公司依约履行了物业管理和服务义务，但陈莉怠于支付物业服务费用，经九龙仓物管公司多次催收未果。按照协议第八条第四款之约定“业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，九龙仓物管公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准交纳违约金”，故陈莉应向九龙仓物管公司支付违约金。同时，依据《临时管理规约》第六章第三十七条第18款规定“若业主或物业使用人欠交物业服务费或根据本规约以及物业服务公司规定的其他任何费用时，物业服务公司有权采取下列措施：物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主或物业使用人进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费、申请执行费、涉及的聘请律师的费用等各项开支）”，陈莉应当向九龙仓物管公司支付律师费。 陈莉未作出答辩，也未提交证据材料。 本院经审理认定事实如下：成都天府时代广场物业管理有限公司更名为九龙仓物管公司。陈莉系成都市锦江区东大街芷泉段88号7幢1单元12层1203号房屋的业主。2012年9月5日，陈莉与九龙仓物管公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主大会选聘物业服务企业、且业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；陈莉所购房屋建筑面积217.68平方米；物业服务费收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按3元/平方米/月的标准交纳；业主应在房屋办理交接手续时向九龙仓物管公司提前一次性付清3个月的物业服务费；3个月之后的物业服务费按季交纳，每次交纳费用时间为每季第一月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日；业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，九龙仓物管公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每日万分之二的标准交纳违约金。后附《业主临时管理规约》约定：业主需按约定全额交纳物业服务费及其它费用，若业主或物业使用人未能于应付款到期日起15天内付清，物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）。 陈莉每季度应向九龙仓物管公司交纳物业服务费1959.12元。本院于2018年10月25日作出（2018）川0104民初5340号民事判决书，判决陈莉限期向九龙仓物管公司支付2018年3月31日前的物业服务费及违约金、律师费。2019年5月，九龙仓物管公司向陈莉邮寄了《律师函》，向其催收尚欠的物业费及违约金，陈莉仍未支付。 庭审中，九龙仓物管公司陈述，陈莉尚未交纳2018年4月1日至2020年6月30日期间的物业服务费17632.08元。 九龙仓物管公司与四川衡平律师事务所签订《委托代理合同》，约定九龙仓物管公司委托四川衡平律师事务所指派律师，作为九龙仓物管公司向其管理的天府时代广场、擎天半岛等项目的业主追索物业服务费合同纠纷的诉讼代理人。九龙仓物管公司向四川衡平律师事务所支付本案律师费1000元。 上述事实，有九龙仓物管公司工商信息、企业名称变更核准通知书、陈莉身份信息、《商品房买卖合同》及附件、产权证复印件、房屋信息摘要、民事判决书、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《律师函》、邮寄单及签收跟踪记录、《委托代理合同》、律师费发票、情况说明等证据在案佐证。陈莉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，其行为视为放弃对九龙仓物管公司所主张的事实和证据的抗辩。 本院认为，九龙仓物管公司作为小区的物业管理公司，向包括陈莉在内的小区业主提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同的法律关系。陈莉作为物业管理服务的对象，负有按时交纳物业服务费的义务。根据查明的事实，陈莉尚欠2018年4月1日至2020年6月30日期间的物业服务费17632.08元，九龙仓物管公司要求陈莉支付该项费用，本院予以支持。根据《前期物业管理服务协议》约定，陈莉应于每季第一月的5日前按季交纳物业公共服务费，未按约交纳的从逾期之日起按每天万分之二的标准交纳违约金。陈莉存在逾期交纳物业服务费的行为，已构成违约，九龙仓物管公司主张陈莉以每季度欠付的物业服务费为基数自逾期之日起按每日万分之二支付违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因陈莉逾期交纳物业服务费，九龙仓物管公司提起本案诉讼并支付律师费1000元，根据《业主临时管理规约》“业主或物业使用人未能于应付款到期日起15天内付清，物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）”之约定，陈莉应向九龙仓物管公司支付上述律师费。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陈莉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付2018年4月1日至2020年6月30日期间的物业服务费17632.08元及违约金（以每季度欠付的物业服务费1959.12元为基数，分别自每季度逾期之日起至付清之日止，按每日万分之二的标准计算）； 二、被告陈莉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付律师费1000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费306元，公告费300元及后续因送达裁判文书所产生的公告费，由被告陈莉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 成 敏 二〇二〇年十二月二十九日 书记员 徐嘉源