广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3736号上诉人（原审被告）：詹某1，男，1967年8月21日出生，汉族，公民身份号码：440************930，户籍住址：xx省xx县**********。委托诉讼代理人：陈勇，系广东谨然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦秀山，女，1979年6月9日出生，汉族，公民身份号码：511************829，户籍住址：xx省xx市xx湖xx产业园区***************。委托诉讼代理人：张建军，系广东鼎能律师事务所律师。委托诉讼代理人：林晓洁，系广东鼎能律师事务所实习律师。原审被告：惠州市弼富房地产经纪有限公司，住所地：惠州市仲恺高新区***************。法定代表人：詹某1。上诉人詹某1因与被上诉人秦秀山、原审被告惠州市弼富房地产经纪有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初16348号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告詹某1不服一审判决，上诉请求：1、请求贵院依法改判广东省惠州市人民法院（2019）粤1302民初第16348号《民事判决书》；2、请求贵院依法驳回被上诉人主张的全部诉讼请求；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院在未查明本案最基本的法律关系的情况下，未追加案外人苏某胜作为第三人参与本案庭审，明显属于认定事实不清。1、原审被告、上诉人与被上诉人之间并不存在建设用地转让合同的法律关系，原审被告与被上诉人之间只存在中介服务合同关系。真正的土地权人系案外人苏某胜。2、本案一审庭审过程中，一审法官要求被上诉人追加案外人苏某胜（真正的土地转让方）参与本案诉讼，被上诉人也当庭表示同意追加案外人参与诉讼，并要求法院出具调查令。后一审法院并未追加案外人苏某胜作为被告。一审法院对于未追加苏某胜为被告一事，从未向上诉人进行过释明、也从未听取上诉人的意见，就径直对本案作出判决，明显属于程序违法。二、上诉人与被上诉人之间只存在中介服务关系，不存在建设用地转让合同关系，具体理由如下：1、原审被告及上诉人日常的工作，就是从事土地转让的中介业务，上诉人一审提交的相关证据能够证明上述事实。2、上诉人在收到被上诉人支付的土地转让款672680元后，就直接转交给案外人苏某胜，本案中原审被告仅收取上诉人3万元土地转让中介费，上诉人一审提交的银行流水能够证明上述事实。三、上诉人作为原审被告的法定代表人，所从事的相关行为只是履行公司职务的行为，一审法院将上诉人作为合同主体一方，明显是认定事实错误；被上诉人缴纳的土地转让款，系在公司营业场所刷卡支付、洽谈相关事宜也是在公司进行，且原审被告公司也向上诉人出具了收款收据，在此种情况下，一审法院认定上诉人为合同主体一方，没有任何的事实根据。四、本案上诉人及原审被告公司，因为法律意识淡薄，没有签订中介合同，又害怕业主与买家串通不支付中介费，在此种情况下，才直接收取被上诉人土地转让款，本案中上诉人公司仅获利3万元，现却被一审法院认定要返还78万元巨款，明显不符合公平原则，即便是上诉人及公司确有相关过失，但也不应当承担全部的责任。五、一审法院的此种判决，既不公平也不合理，最终的法律效果也只是案结事不了，由此带来之后一系列的相关问题，无法达到法律效果与社会相关的统一，综上所述，恳请二审法院能够在查明相关事实的基础上依法予以改判，维护法律的公平正义。补充事实理由如下：在本案一审庭审过程中，一审法院明确在庭审中询问被上诉人是否同意追加苏某胜，被上诉人当庭表示同意，并且要求法院出具律师调查令追加苏某胜参加本案诉讼，我方一直在等一审法院追加完苏某胜后再次开庭，结果，一审法院在没有通知我方是否追加苏某胜的情况就一下子直接判下来了，因此，我方认为本案中应当追加苏某胜参与诉讼，一审法院未追加，所以一审法院涉嫌程序违法。苏某胜本身在惠城区人民法院有很多其他诉讼，相似的案件正在审理中，完全可以调查到其身份信息的。第二，本案的被上诉人在签订合同时就明确知晓上诉人属于中间人，而并非是真实的土地所有权人，详见被上诉人提交的证据二第四页，明确显示了被上诉人知晓上诉人是中介而非所有权人。被上诉人秦秀山辩称，一审认定事实正确，判决适用法律正确，不存在程序错误。上诉人所提到的苏某胜，没有任何身份信息，在一审中也不能证明其与土地有任何关系，没有必要追加其为本案当事人。如果向上诉人所说，其是受了苏某胜的委托的话，一审中法官询问过上诉人，上诉人说没有书面的委托合同，或者委托书，如果上诉人与苏某胜之间存在委托关系的话，那么上诉人可以另行解决他们之间的争议，或另寻法律途径，请求二审法院驳回上诉人的所有的上诉请求。原审被告惠州市弼富房地产经纪有限公司经本院通知未到庭参加查询，亦未提交书面答辩状。原审原告秦秀山向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告一、被告二之间的土地使用权转让合同；2、判令被告一、被告二向原告返还土地转让款人民币782680元；3、判令被告一、被告二向原告赔偿损失人民币94647.21元（以782680元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础加收50％为标准计算至被告实际归还全部本金之日止，从2017年12月28日起暂计算至2019年8月31日的利息为人民币94647.21元）（以上暂合计人民币877327.21元）；4、本案的诉讼费由被告一、被告二共同承担。一审法院认定事实：原告称2017年11月，其从案外人古某强处得知两被告有坐落于xx市xx高新区xx镇xx大道南面xx小区的土地使用权转让，其恰好有购买的意向，便先后通过微信、转账及刷卡等形式，向两被告支付了土地转让款782680元，购买了位于xx市xx高新区xx镇xx大道南面xx小区**#之土地，双方未签订书面转让合同。原告为此提交了微信聊天记录、收据、银行流水、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》予以证明。另查一，原告提交的《建设用地规划许可证》（编号：2006850-60）显示，用地单位为原告，用地项目名称：住宅，用地位置：xx镇xx大道南面xx小区60#，用地面积：壹佰零捌平方米，书写有“注：本证供办国土证时使用”的字样，发证日期为2006年5月6日；另原告提交的《建设工程规划许可证》（编号：010850-60）显示，建设单位为原告，建设项目名称：住宅，建设位置：xx镇xx大道南面xx小区60#，建设规模：壹栋六层半柒佰柒拾陆平方米，发证日期为2006年5月20日。上述两证上的发证机关、附图及附件名称处均盖有“惠州市潼湖经济管理区城市建设规划办公室”的印章。两被告对上述两证的真实性无异议，称两份规划许可证均是卖家苏某胜提供给其，再移交给原告，且原告也自行前往相关政府部门核实上述证件的真实情况，也得到确认。另查二，原告提交的银行流水显示，原告于2017年12月5日、12月27日分别向案外人古某强和被告詹某1转账50000元和672680元；2017年12月3日的《收据》载明：“今收到秦秀山（xx村地皮款）60号地50000元（伍万元整）”,该收据上盖有被告惠州市弼富房地产经纪有限公司的财务专用章。两被告对上述证据的真实性均无异议，确认收据落款为其公司名称，称能够证明其是中介机构而非卖家。另查三，2019年7月23日，原告委托广东鼎能律师事务所向两被告发出律师函，载明：两被告尚未将国有土地使用权证办妥并移交给原告，请两被告完成如下事项：与原告签署书面《土地使用权转让合同》及向原告履行该土地使用权的转让过户手续等义务。两被告称收到了该份律师函，但对律师函内容不予认可。另查四，两被告提交的农业银行转账记录显示，被告詹某1于2017年12月27日转账647760元至苏某胜的账号。原告称与本案没有关联性，苏某胜到底是什么身份，与被告是什么关系，被告转账给苏某胜的用途均不清楚，不能证明该笔转款是被告转付给苏某胜的土地款，也不能证明苏某胜对土地的使用权。庭审中，双方确认没有签订案涉土地使用权转让合同或协议书；两被告确认收到原告转账支付土地转让款782680元，没有向原告退过款项。原告称案涉土地目前不能建房，还是一块土地。被告詹某1称案涉土地不能建房，旁边的部分房屋已被拆除；案涉土地使用权属人是苏某胜，案外人苏某胜每次有土地转让，就委托其公司及其他公司，没有向其出具委托书；其将原告支付款项中的30000元作为公司收入，其余款项均转账给苏某胜。庭审后，原告书面回复一审法院，认为被告当庭提出土地使用权转让方为苏某胜，但结合所有证据及依据相关法律，被告主张不应采信，其确定不予追加苏某胜为本案被告。一审法院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。虽原告与两被告之间未签订书面的土地转让合同或协议书，但原告已向两被告支付了土地转让款，两被告亦将案涉土地交付给了原告，故，双方之间成立土地转让合同关系。两被告辩称被告詹某1作为公司法定代表人，其行为属于履行公司职务的行为，并非适格被告，而被告詹某1辩称案涉土地使用权属人是苏某胜，其仅系中介方，其扣取土地转让款中的30000元作为公司收入后，其余款项均转账给案外人苏某胜，但从原告提交的经被告认可真实性的证据来看，案涉土地转让款672680元系支付至被告詹某1银行账户，而金额50000元土地转让款的收据亦系由被告惠州市弼富房地产经纪有限公司出具，且两被告与案外人苏某胜亦未签订书面的委托合同，两被告确认收到原告转账支付土地转让款782680元，故对两被告上述的抗辩意见，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”的规定，本案中，两被告没有对案涉土地的权属状况进行核实，并将未取得土地使用权证的土地转让给原告，且向原告提交案涉土地的相关报建手续的发证日期为2006年5月。因此，原告与两被告之间达成的土地使用权转让合同应为无效合同。原告请求解除与两被告之间的土地转让合同，属于请求不当，一审法院不予支持。再根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因原告与两被告之间达成的土地使用权转让合同为无效合同，原告已向两被告支付土地转让款782680元，两被告亦确认收到原告的上述款项，故原告请求两被告返还土地转让款782680元，合法有据，一审法院予以支持。而原告作为具有完全民事行为能力人，在与两被告达成土地使用权转让合同时，未尽到谨慎的注意义务，其对本案土地使用权转让合同无效存在过错，故原告请求从2017年12月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率加收50%为标准计算损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。两被告应向原告支付以782680元为基数，从起诉之日（即2019年9月16日）起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止的利息。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告惠州市弼富房地产经纪有限公司、詹某1应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告秦秀山返还土地转让款782680元及利息（计算方式：以782680元为基数，从2019年9月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止）。二、驳回原告秦秀山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12574元（原告已预交），由原告秦秀山负担2166元，被告惠州市弼富房地产经纪有限公司、詹某1共同负担10408元。二审中，当事人未提交新证据。本院认定如下：一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：苏某胜是否是本案必须参加诉讼的第三人，一审程序是否违法，被上诉人要求上诉人而非案外人苏某胜返还土地转让款应否获得支持。具体评述如下：关于苏某胜是否是本案必须参加诉讼的第三人，一审未将其追加为当事人是否违法的问题。上诉人主张其与苏某胜之间是居间法律关系，涉案土地权属人实际是苏某胜，其仅系中介方，扣除土地转让款中的30000元后，其余款项均转账给苏某胜，认为苏某胜应作为本案第三人参加诉讼。根据现有证据，在上诉人与被上诉人未签订书面土地转让合同的情况下，上诉人作为涉案土地转让款672680元的直接收款方，并由上诉人作为法定代表人的惠州市弼富房地产经纪有限公司出具了50000元土地转让款的收据，既未提交相关证据证明其与苏某胜之间存在居间合同关系，又未提交苏某胜出具的转让土地使用权和收款授权委托书，也无法举证证明其在与被上诉人交易过程中有向被上诉人披露苏某胜的身份。故此，上诉人在本案中仅凭现有证据主张其居间关系，依据不足。即使上诉人与苏某胜存在其他法律关系，《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定:“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”基于本案事实，被上诉人秦秀山选择向惠州市弼富房地产经纪有限公司、詹某1主张权利，有事实和法律依据。被上诉人一审已经向法院明确表示其不追加苏某胜为被告，故一审没有追加苏某胜为本案当事人并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因双方之间达成的土地转让合同为无效合同，被上诉人已向上诉人支付的土地转让款782680元，上诉人理应返还，故被上诉人要求上诉人返还土地转让款782680元及利息，于法有据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。至于上诉人与苏某胜之间是否存在其他法律关系，不属本案审理范围，上诉人可依法另行主张权利。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费10408元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  寇 倩二〇二〇年十二月十八日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。