四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1402民初4296号 原告：蒋文秀，女，1970年12月23日出生，羌族，住四川省北川羌族自治县。 委托诉讼代理人：李思静，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈红燕，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：戴泽勇，男，1984年10月26日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：张钊，四川豪鹏律师事务所律师。 原告蒋文秀诉被告戴泽勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋文秀及其委托诉讼代理人李思静、陈红燕，被告的委托诉讼代理人张钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋文秀提出如下诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告返还租金45万元；2、判令被告赔偿原告损失20万元;3、判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2019年4月18日，被告将位于眉山市东坡区××区面积为310平方米的房屋出租给原告，双方签订了《房屋合同》，约定：租赁期限为两年，年租金45万元，被告保证工地人数在1500人以上，否则下调房租，且房租从项目人数上齐后开始计算，同时被告还应当负责清理生活区外面的小卖部和快餐店。原告已向被告支付了一年的房租45万元，但截止原告起诉时，生活区中工地人数也不足1500人，被告也未及时清理周边的小卖部和快餐店。未达到房租起算条件，导致原告经营亏损严重。被告已违约，请法院支持原告的诉讼请求。 被告戴泽勇辩称：双方签订的合同合法有效，原告的请求无事实基础和法律依据。被告按合同约定，向原告交付了房屋，原告使用至今已达一年半的时间，期间没有提出任何异议。原告支付了2019年5月至2020年5月的租金，原告还欠被告2020年6月至今的租金，原告的行为已构成违约。原告主张赔偿20万元损失，没有法律依据，经营亏损属于经营的自身风险，不应由被告赔偿。 原告蒋文秀向本院提交了以下证据：1、原、被告身份证复印件；2、《房屋合同》及备注复印件，证明双方的合同关系，租金、租期的约定以及租金起算条件及被告应尽的义务；3、微信聊天记录打印件、通话录音光盘、《公证书》复印件，证明除了合同中约定的1500人外，被告还承诺负责清理外面的小卖部和快餐店，并承诺在生活区内的食堂不超过三家的事实。还证明原告在经营中发现人数未达到要求和食堂超过了3家的情况后，与被告进行沟通的过程，原告从2019年5月起一直与被告进行商量，被告一直推诿的事实；4、原告的账本以及相关收据8张，证明原告塔建棚子和购买厨房用品的费用。 被告戴泽勇对原告的以上证据的质证意见为：公证书的内容没用书面体现，光盘也不能播放，无法发表意见。对原告的账本和收据的三性不认可，是其单方制作，无法核实其真实性，且原告的经营情况与被告无关。对其余证据的真实性认可，但达不到原告的证明目的。生活区的人数从原告接收房屋后，随时都超过了1500人，被告也清理了周边的小卖部和快餐店，被告已严格履行了合同义务。约定不足1500人，就降租金，但没有约定具体标准，属约定不明。不是违约条款和赔偿条款的约定，也不是原告主张房租下降的依据。 被告戴泽勇向本院提交以下证据：1、《情况说明》，由四川万科眉州置业有限公司文化村项目部出具，证明2019年3月开工以来，工地上人数随时都超过1600人，不存在原告说的未达到房租的起算条件；2、原告租赁食堂内部五个股东的聊天记录截屏，证明派出所、业主方及交警到现场清理外围摊贩的情况，其他股东对此也进行了确认，证明被告尽到了清理义务。 原告蒋文秀对被告的以上证据的质证意见为：对情况说明的三性均不认可，即使该说明是真实的，但也是三家工程总包及相关人员的总人数，两家的人数就达不到1500人。对聊天记录的真实性认可，但不能达到被告的证明目的。聊天时间是2019年10月12日，双方签订合同的时间是2019年4月，距离合同签订后长达半年之久。到2019年9月原告都在要求被告清理周围的摊贩，至少前半年的时间没有达到合同约定的经营条件。 原、被告对以上真实性存疑的证据，本院分析评判如下：1、关于原告提供的账本和收据，由于系原告单方制作，随意性较大。收据是原告经营期间的正常开支，且不是正式发票，对该组证据，本院不采信；2、关于四川万科眉州置业有限公司文化村项目部出具的《情况说明》，由于系该项目部的主观判断，没有其他证据佐证，因此，本院不作为证据直接采纳。 本院对原、被告认可其真实性的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实： 2019年4月18日，被告将位于眉山市东坡区××区面积为310平方米的房屋出租给原告，双方签订了《房屋合同》，约定：租赁期限为两年，起租时间暂定为2019年5月30日，即2019年5月30日至2021年5月30日。年租金45万元，合同附件备注：保证工地人数在1500人以上，房租不变，如没有1500人以上，就按人数房租往下降。众泰、万泰人数上齐后开算房租，房屋搭建上下接通，清理外面的小卖部和快餐店。合同签订后，原告已向被告支付了一年的房租45万元，被告于2019年4月21日至30日试营业，同年5月1日正式营业。2019年5月30日起至同年9月9日，原告就周围存在超过3家小卖部的问题多次与被告沟通，要求被告处理。同年10月12日，被告以及相关单位对原告经营伙食团周围的摊贩进行了清理。从原告与被告的通话中可以看出，被告向原告承诺租金从2019年7月开始起算的意思表示。另查明：原告在经营期间搭建了棚子，购买了厨房的相关用品。原告以生活区中工地人数不足1500人，被告也未及时清理周边的的小卖部和快餐店，未达到承租条件为由起诉。审理中，原、被告均作出了解除合同的意思表示。 本院认为：原告蒋文秀与被告戴泽勇签订的《房屋合同》实际上是房屋租赁合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，系有效合同，对双方具有约束力。合同后面的备注也是双方当事人达成的合意，应视为租赁合同的一部分，对原、被告具有约束力。本案争议的问题是被告出租给原告的房屋是否符合合同约定的租赁使用条件以及被告是否有违约行为？被告在合同签订后，就将具备营业条件的案涉房屋交付给原告进行营业，履行了合同义务。合同后面的备注，关于被告保证1500人的人流量的约定，其约定不具有可实施性，被告实际上也无法保证该人流量。审理中原、被告也均无证据证明人流量达到或没有达到该数目。同理，关于双方约定待众泰、万泰的人数上齐后开算租期的约定，也不具有可实施性。无法证明两小区的人数何时上齐，是否上齐过。自被告将具备营业条件的案涉房屋交付原告后，就已履行了合同义务。因此，原告以生活区人数未达到1500人为由提出不具备合同履行条件的理由无证据证明，本院不采信。原告就周边的摊贩未清理与被告沟通后，被告已于2019年10月对周围的小卖部等摊贩进行了清理，被告也在履行合同义务。因此，不能认为被告有根本性违约。原告在使用案涉房屋一年半的时间里，虽然向被告反映了一些问题，双方仍在沟通和处理中，原告在起诉前也未提出过终止双方的合同。因此，原告要求被告退还过去一年的租金，理由不能成立，本院不支持。关于原告要求被告赔偿损失的问题，由于被告没有根本性违约，且原告用于搭建棚子和购买厨房用品的费用也是其营业所需，不是被告为其带来的损失。经营亏损是正常的经营风险，也不应由被告承担。因此，本院对该项请求也不支持。介于双方均有解除合同的意思表示，本院确认双方的合同已解除。关于房屋的租期等问题，当事人可另行处理。为保护当事人合法的民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第九十三条的规定，判决如下： 一、确认原告蒋文秀与被告戴泽勇于2019年4月18日签订的《房屋合同》已解除； 二、驳回原告蒋文秀的其他诉讼请求。 本案诉讼费减半收取5150元，由原告蒋文秀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  郭旭东 二〇二〇年十二月十六日 书记员  郝思琪