浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终10230号 上诉人（原审原告）王文理，男，1972年11月11日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 委托代理人张成兵、陈岁，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）安吉弘骊房地产开发有限公司，住所地浙江省安吉县孝源街道孝源村（安吉县教科文新区）。 法定代表人何礼萍，总经理。 委托代理人陈勇、余盼萍，公司员工。 被上诉人（原审被告）杭州凡响房地产营销策划有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区崇贤街道运河路******-1。 法定代表人刘继明。 委托代理人李俊凤，浙江金道律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）安吉弘骏投资有限公司，住所地浙，住所地浙江省湖州市安吉县孝源街道孝源村（安吉县教科文新区）v> 法定代表人何礼萍。 被上诉人（原审被告）刘继明，男，1983年8月9日出生，汉族，住江西省安福县。 被上诉人（原审被告）沈革革，男，1992年2月17日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 被上诉人（原审被告）周飞，男，1980年8月22日出生，汉族，住江苏省启东市。 被上诉人（原审被告）徐向荣，男，1984年10月18日出生，汉族，住江苏省启东市。 被上诉人（原审被告）万黎斌，男1989年10月13日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 被上诉人刘继明、沈革革、周飞、徐向荣、万黎斌共同委托代理人李俊凤，浙江金道律师事务所律师。 上诉人王文理因与被上诉人安吉弘骊房地产开发有限公司（以下简称弘骊公司）、杭州凡响房地产营销策划有限公司（以下简称凡响公司）、安吉弘骏投资有限公司（以下简称弘骏公司）、刘继明、沈革革、周飞、徐向荣、万黎斌合同纠纷一案，不服浙江省杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初19642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2020年12月23日公开开庭进行了审理。上诉人王文理的委托代理人张成兵、陈岁，被上诉人凡响公司及刘继明、沈革革、周飞、徐向荣、万黎斌的委托代理人李俊凤、弘骊公司的委托代理人陈勇、余盼萍到庭参加了诉讼，弘骏公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2018年3月12日，弘骊公司（甲方）与凡响公司（乙方）签订《销售代理合同书》，就弘骊公司委托凡响公司代理销售新奇世界·上影安吉楼盘事宜作出约定，其中公寓部分乙方从客户端收取12万元/套，甲方支付乙方佣金4万元/套；别墅部分，乙方从客户端收取30万元/套，甲方无需支付乙方后置佣金。乙方除获取上述代理费用外，不得以自己或甲方的名义，通过任何方式向客户端收取任何费用。合同还对双方其他权利义务做出了约定。2018年3月20日，凡响公司（甲方）与案外人上海州泰房地产经纪有限公司（乙方，以下简称州泰公司）签订《（唐韵）新奇世界—上影安吉委托分销合同》，约定甲方采用分销方式与乙方合作销售，乙方销售佣金为6万元/套，联排别墅为15万元/套（联排别墅暗佣2万1套）。2018年5月4日，王文理（买受人）与弘骊公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2018330523YS0087429）一份，约定王文理购买孝源街道（唐韵）32幢2-2、2-3、2-1室房屋，建筑面积164.49平方米，系预售商品房，房款总计2199171元，买受人应在2018年5月15日前分两期支付该商品房全部价款，首期房价款1099586元于2018年5月4日支付，其余房款1099585元于2018年5月15日前支付。合同还对双方的其他权利义务做出了约定。同日王文理向弘骊公司支付1079586元，向凡响公司支付250829元，于2018年5月15日向弘骊公司支付1000000元，于2018年5月16日向弘骊公司支付99585元。 2018年6月11日，凡响公司与州泰公司对账，确认凡响公司曾于2018年5月2日支付王文理购买的19-2房屋佣金110100元、16-105号房屋佣金55200元、49-410室房屋佣金55200元，32-02室房屋佣金92763元，合计313563元。2019年4月22日，弘骊公司出具回复函，载明“我司力争在6月中下旬交付，延期交付我司会按照销售合同内的条款进行赔偿，我司所有销售均委托凡响公司进行，经向杭州凡响公司咨询，由凡响公司收取的费用是咨询服务费，客户直接交付到凡响公司。”另查明，凡响公司系于2017年7月20日成立的有限责任公司，初始投资人为刘琪、沈革革，法定代表人为沈革革，经营范围包括房地产营销策划、房地产代理、房地产信息咨询、物业服务等。后凡响公司发生多次变更，涉及注册资本、股权、法定代表人、住所地等、住所地等案涉房屋期间，凡响公司股东包括万黎斌、周飞、徐向荣、沈革革，法定代表人为万黎斌；2018年7月23日，凡响公司法定代表人变更为刘继明；2019年3月12日，凡响公司股权变更登记为刘继明持股100%，企业类型相应变更为有限责任公司（自然人独资）；2019年4月15日，凡响公司注册资本由3000万元变更为100万元；2019年9月4日，凡响公司股权变更登记为刘继明出资80万占80%，朱亚萍出资20万占20%。弘骊公司系于2014年9月22日成立的有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资），股东为安吉弘骏投资有限公司，法定代表人何礼萍，经营范围包括房地产开发、经营等。王文理于2019年11月诉至原审法院，请求判令：1、弘骊公司、凡响公司共同返还250829元，并支付自2018年5月4日起至款项全部清偿期间的利息损失（利息损失按中国人民银行同期同档次贷款基准利率，自2018年5月4日暂计算至2019年10月31日止18070.14元）；2、弘骏公司、刘继明对诉讼请求1中弘骊公司、凡响公司的债务承担连带责任；3、沈革革、周飞、徐向荣、万黎斌在未出资本息范围内对诉讼请求1中凡响公司的债务承担补充赔偿责任；4、本案全部诉讼费用、财产保全费用由弘骊公司、凡响公司、弘骏公司、刘继明、沈革革、周飞、徐向荣、万黎斌承担。 原审法院认为，本案的争议焦点在于：王文理对于凡响公司的代理销售行为是否知情，其是否知晓凡响公司将收取代理费并自愿支付250829元。王文理认为上述款项系弘骊公司以装修款的名义收取，弘骊公司对此不予认可，凡响公司认为系其收取的佣金。原审法院认为，本案中虽无直接证据证实凡响公司或弘骊公司明确向王文理披露凡响公司代理销售弘骊公司开发的案涉楼盘，但结合王文理与证人崔某的陈述，王文理在购买案涉房屋过程中的确接受凡响公司或其分销商提供的服务。凡响公司实际收取的款项总额为250829元，与其和弘骊公司合同约定的佣金数额较为接近。王文理购买的案涉房屋系现房，合同并未约定为精装修，且双方并未签订其他装修合同，王文理称弘骊公司以装修款名义向其收取250829元依据不足。综合以上事实，王文理应当知晓凡响公司系代理销售弘骊公司房产，上述250829元应认定为王文理自愿支付给凡响公司的服务费。凡响公司为王文理与弘骊公司之间的房屋买卖提供服务，王文理亦实际取得了房屋并办理了产权登记，其购买案涉房屋的目的已经实现，现王文理主张退还上述款项，依据不足，原审法院不予支持。至于弘骊公司与凡响公司关于佣金支付方式的约定是否符合行业管理规范，非本案评判范畴。王文理的其余诉讼请求，依据不足，原审法院亦不予支持。弘骏公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院-12-关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回王文理的诉讼请求。本案案件受理费5334元，减半收取2667元，财产保全申请费1865元，均由王文理负担。 宣判后，王文理不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实、证据和法律适用错误。一、上诉人购买案涉房屋过程中，弘骊公司和凡响公司从未告知上诉人由凡响公司代理销售案涉楼盘，也未告知上诉人将从上诉人处收取代理费或者服务费，上诉人不可能自愿支付代理费或者服务费。根据价格法以及由住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布的《房地产经纪管理办法》的规定，房地产经纪机构在提供房地产咨询和房地产经纪服务过程中，要严格执行明码标价制度，在经营场所的醒目位置公示价目表，价目表内容应包括具体服务项目、服务内容、收费标准、收费对象、代收代付税费项目和标准等，并且房地产经纪机构代理销售商品房项目的，还应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。弘骊公司系专业的房地产开发商，凡响公司系专业的房地产经纪机构，比上诉人更加了解上述情况并处于优势地位，无论是根据法律规定还是行业惯例，二者均应在销售现场对凡响公司代理销售案涉楼盘的信息进行公示，但事实上，二者未在销售现场公示任何有关凡响公司的信息。在上诉人购房过程中，上诉人并不知晓凡响公司的存在，也未被告知案涉楼盘由凡响公司代理销售，更不知晓凡响公司将从上诉人处收取代理费或者服务费。弘骊公司和凡响公司声称已在销售现场进行公示并已告知上诉人，但并未提供有效证据。凡响公司在一审中提供的与本案无关的视频证据（凡响公司无法证明该视频的真实性和拍摄时间），该视频的内容显示凡响公司和弘骊公司未在售楼处即销售现场公示任何有关凡响公司的信息，也未对凡响公司收取所谓代理费或者服务费的事宜进行公示和告知，并且凡响公司找来的证人崔某也明确陈述：1、就凡响公司代理销售案涉楼盘事宜，弘骊公司和凡响公司未在销售现场进行公示；2、其将客户带到售楼处后，介绍售楼处工作人员也是说是开发商销售人员或者案场销售人员的，并未说是凡响公司工作人员；3、其在陪同上诉人购房过程中，没有说起过凡响公司，且明确向上诉人说过他们是不收取中介费或者服务费的，不收取任何费用的。更何况，上诉人是在弘骊公司的售楼处购买案涉房屋的，而非凡响公司的办公室或者其开设的门店中进行购房，上诉人一直以为是向开发商弘骊公司直接购买案涉房屋，不可能知晓弘骊公司开发的案涉楼盘由凡响公司代理销售，更不可能知晓凡响公司将从上诉人处收取代理费或者服务费。一审关于上诉人应当知晓凡响公司代理销售弘骊公司房产、应当知晓凡响公司将收取代理费、自愿支付服务费等的认定错误。二、弘骊公司与凡响公司签订的《销售代理合同书》系其内部之间的约定，对上诉人不具有任何法律效力。凡响公司为弘骊公司提供代理销售服务后应从弘骊公司处收取服务费用。商品房在我国系特殊商品，关乎国计民生，新建商品房的销售，其销售价格实行政府指导价，对此，价格法有明确约定。根据价格法第十二条、第十三条的规定以及《浙江省商品房销售明码标价实施细则》的规定，虽然凡响公司提交了其与弘骊公司签订的《销售代理合同书》，但系其内部之间的约定且该约定明显违法，对上诉人不产生任何法律效力。在本案中，凡响公司在接受弘骊公司的委托代理销售后，并未就其代理销售案涉楼盘事宜在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件，也未公示或者告知其代理销售案涉楼盘的任何相关信息，更未告知购房者需要额外支付代理费用或者服务费用。上诉人在购房过程中，既不知晓凡响公司的存在，也不知晓凡响公司代理销售案涉楼盘，上诉人一直以为是直接向开发商即弘骊公司购买案涉房屋。凡响公司在销售过程中的实际工作内容，也是代替弘骊公司开展或提供一些本身应由弘骊公司作为开发商所必须开展或者提供的常规工作内容：为弘骊公司寻找客户，代表弘骊公司在销售现场接待上诉人、介绍案涉楼盘和案涉房屋，并最终代表弘骊公司与上诉人进行谈判。凡响公司始终是在为弘骊公司提供服务，凡响公司要收取相关代理费用或者服务费用也应当从弘骊公司处收取，而非从王文理处收取。虽然弘骊公司和凡响公司在《销售代理合同书》中就凡响公司为弘骊公司提供代理销售服务后的代理费即佣金结算问题做了约定，但系其两方内部之间的约定且该约定明显违法，对上诉人不产生任何法律效力，该代理费用属于开发商所应支出的正常营销费用，已包含在正常的商品房销售价格中，在上诉人支付正常的购房款后，凡响公司和弘骊公司无权将该费用另行转嫁到上诉人身上。在相关法律法规对合同效力的相对性以及商品房销售、价格等均有明确规定，在本案客观事实能够反映凡响公司和弘骊公司从未告知过上诉人，凡响公司将从上诉人处收取代理费或服务费，在凡响公司和弘骊公司无有效证据证明其已将所谓代理费或者服务费事宜事先告知上诉人并已取得上诉人同意的情况下，一审认定弘骊公司、凡响公司可以违规将案涉款项作为代理费或者服务费进行收取并以“至于弘骊公司和凡响公司关于佣金支付方式的约定是否符合行业管理规范，非本案评判范畴”为由进行回避的做法是错误的。三、上诉人与凡响公司之间不存在居间服务法律关系，且事实上凡响公司也未向上诉人提供任何居间服务，更不用说提供增值服务了。首先，上诉人从未与凡响公司签订过居间服务协议。上诉人为普通购房者，而弘骊公司系专业的房地产开发商、凡响公司系专业的房地产经纪机构，其显然比上诉人更加了解相关规定并处于优势地位，在案涉房屋销售过程中，弘骊公司和凡响公司应承担更多的注意义务，但一审判决并未对此进行区分。价格法确规定了各类中介机构提供有偿服务收取费用应当遵守该法的相关的规定，应当明码标价，不得收取任何未予标明的费用。房地产经纪管理办法对此也有明确规定。如果凡响公司要与上诉人建立居间服务关系，其应将其代理销售案涉楼盘事宜以及收取服务费事宜在销售现场进行公示或者告知上诉人并与上诉人签订居间服务协议，但其从未进行公示或者告知，且上诉人从未与凡响公司签订过居间服务，也从未与凡响公司对此达成过合意。其次，凡响公司未向上诉人提供任何居间服务。如前所述，凡响公司在销售过程中的实际也是代替弘骊公司开展或提供一些本身应由弘骊公司作为开发商所必须开展或者提供的常规工作，凡响公司始终是在为弘骊公司提供服务，从未向上诉人提供任何居间服务。最后，虽然证人崔某在一审出庭作证时曾单方陈述过其迎接过上诉人几次，但即使崔某的此说法是真实的，崔某也从未告知上诉人有关凡响公司信息，也未告知过其是凡响公司分销商的工作人员，并且免费接送意向购房客户是开发商在销售新房时为吸引客户所会免费提供的常规服务之一。更何况，崔某明确陈述过其告知过上诉人他们是不会向上诉人收取任何服务费用的。四、案涉房屋系预售房，非现房。五、案涉250829远非服务费或代理费，系装修款，弘骊公司未对房屋进行装修，应当返还。该款支付时间早于房款支付，签订正式买卖合同起岸，弘骊公司告知销售火爆需由其提供装修并先行支付装修费，否则不予出售房屋。上诉人考虑到案涉房屋为毛坯房交付需要进行装修，且之前购买的19幢2-1、2-2、2-3室也强制要求弘骊公司装修，在开发商处于强势地位的情况下，上诉人为了顺利购房，不得已同意并支付款项。现弘骊公司未装修应予退还。六、一审法院未严格遵行证据裁判原则和谁主张谁举证的原则，导致其在一审判决中对案件事实做出错误认定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第一款和民事诉讼法第六十四条的规定，凡响公司和弘骊公司虽然主张其在上诉人购买案涉房屋过程中已告知上诉人案涉楼盘由凡响公司代理销售，并且已告知上诉人购买案涉房屋需要支付服务费和房屋差价款，并主张案涉250829元系上诉人自愿向支付的服务费，但未提供任何有效证据对其上述主张进行证明，理应承担举证不利的后果。一审未严格遵行证据裁判原则，在凡响公司和弘骊公司未提供有效证据对其主张进行证明的情况，对案件事实做出错误认定，从而导致一审判决错误。七、一审判决对崔某证人证言的认定错误。因一审判决书中并未阐明其对证据认定的意见，以致于上诉人根本无从得知哪些证据被认定为有效证据或者无效证据，现申请人只能根据一审判决书的其他内容，对明确已被法院采信的崔某的证人证言问题发表意见。一审中，崔某和凡响公司无法证明崔某系上海州泰房地产经纪有限公司的员工，也未能证明崔某曾为上诉人提供过服务，且崔某与凡响公司之间存在重大的利害关系，其证人证言不具有任何证明力。退一步说，一审法院即便要采信崔某的证人证言，也不能对其陈述的内容进行选择性的采信，即不能只采信对凡响公司有利的证言，对凡响公司不利的证言也应当进行采信，崔某在出庭作证时已明确陈述：1、就凡响公司代理销售案涉楼盘事宜，弘骊公司和凡响公司未在销售现场进行公示；2、其将客户带到售楼处后，介绍售楼处工作人员也是说是开发商销售人员或者案场销售人员的，并未说是凡响工作人员；3、其在陪同上诉人购房过程中，没有说过凡响公司，且明确说过是不收取中介费或者服务费的，不收取任何费用的。显然，根据崔某的陈述，可以明确认定在上诉人购房过程中，弘骊公司和凡响公司从未告知上诉人由凡响公司代理销售案涉楼盘，也未告知上诉人将从上诉人处收取代理费或者服务费，上诉人不知晓凡响公司代理销售案涉楼盘，也不知道所谓的代理费或服务费。八、一审未在判决书中阐明其对本案证据认定的意见理由违规。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第一款和《人民法院民事裁判文书制作规范》的规定，一审未阐明其对证据认定的意见，以至于上诉人根本无从得知哪些证据被认定为有效证据或者无效证据，也无法得知进行认定的理由是什么。综上，上诉人王文理请求判令：一、撤销一审判决；二、依法改判被上诉人一、二共同返还250829元，并支付自2018年5月4日起至款项全部清偿期间的利息损失（利息损失按中国人民银行同期同档次贷款基准利率，自2018年5月4日暂计算至2019年10月31日止为18070.14元）；三、依法改判被上诉人三、四对上诉请求二中被上诉人一、二的债务承担连带责任；四、依法改判被上诉人五、六、七、八在未出资本息范围内对上诉请求二中被上诉人二的债务承担补充赔偿责任；五、一、二审诉讼费及财产保全费由被上诉人负担。 被上诉人弘骊公司答辩称：弘骊公司全案委托凡响公司代理销售并未收取相应款项。上诉人的起诉是因为其基于投资共计购买4套商品房，现房价下降投资目的无法实现，但投资风险属于商业风险。上诉人一、二审中要求弘骊公司承担共同返还责任，但弘骊公司没有收取款项，上诉人的该主张也缺乏法律基础。上诉人引用的价格法等与本案民事纠纷不符。内购房是给员工的内部价，系真实的，上诉人基于自愿原则购买，合法有效。且案涉房屋已经装修。 被上诉人凡响公司及刘继明、沈革革、周飞、徐向荣、万黎斌答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。凡响公司全案代理上影安吉新奇世界的信息在2018年3月12日后凡响公司即通过销售人员及股东微信圈、Ｑ房网等告知社会各界，并征集场外分销商在2018年3月23日召开分销商大会，公证书即能体现该内容，凡响公司并未隐瞒代理情况。上诉人购买的四套房屋均由州泰公司崔某代领，上诉人知晓崔某代理身份，对中介要收代理费也明知，上诉人4月15日第一天预订第一套房屋19-2时支付30万元即是刷卡支付给凡响公司，小票可以印证，上诉人如有异议不可能完成后续房屋的购买。凡响公司与弘骊公司签订的销售代理合同对凡响公司向购房户收取佣金的约定是对弘骊公司是否支付佣金的表述，而非为第三人设定义务，凡响公司是否可收取居间费是凡响公司的事情。事实上，从上诉人与弘骊公司签署的订购协议书、选房单、折扣申请表、合同会签单、交款申请单等，均有凡响公司销售人员签字，与房源订单上的销售人员一致，可以证明凡响公司一直为上诉人购房从事居间服务。上诉人所购16-105、19-2房屋为现房，不但由场外中介崔某证实在上诉人看中这两套房是已经告知房屋已出售，且凡响公司确实支付王永吉房屋差价款，弘骊公司未否认该事实，故王永吉已经内购该两套房屋。凡响公司未收取装修款，凡响公司非开发商和装修商，因凡响公司与弘骊公司存在销售代理协议且约定可向购房户收取居间服务费，数额也与凡响公司向上诉人收取的费用相似，故应认定凡响公司收费有合法依据。案涉楼盘销控表即备案价的易拉宝在现场展示的事实凡响公司已经一审举证视频资料，该视频资料系凡响公司股东和业务人员在微信朋友圈中发布。上诉人的主张缺乏请求权基础。刘继明等人系凡响公司曾任或现任股东，对凡响公司承担股东出资责任，出资期限尚未届满，不应承担责任。此外，弘骊公司的房屋都是精装销售的，凡响公司不可能收取装修款。综上，被上诉人凡响公司及刘继明、沈革革、周飞、徐向荣、万黎斌请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人弘骏公司未作答辩。 上诉人与被上诉人在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，虽然案涉商品房买卖合同约定的房价款为219万余元，对案涉争议的另250829元是佣金还是其他项目双方有争议，但该250829元系王文理于签订商品房买卖合同当日，在支付给弘骊公司首期购房款之外支付给凡响公司的，在后续王文理向弘骊公司支付剩余购房款时王文理也未要求抵扣该款，并结合王文理与证人崔某的陈述，应认定王文理明知该250829元非系支付给弘骊公司的购房款，而系支付给凡响公司的服务对价，王文理主张该250829元系弘骊公司预收的其他费用亦缺乏有效证据证明，本院不予采信。现王文理的购房目的已经实现，其以该250829元非购房款，其未接受居间服务、弘骊公司未为其装修等为由要求返还并支付利息缺乏合同依据和法律依据，一审不予支持正确。此外，一审判决系简式判决书，不存在违法情形。综上，王文理的上诉请求依据不足，一审判决认定事实基本清楚，法律适用正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5334元，由王文理负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二〇年十二月三十一日 书记员 万丹丹