秦皇岛经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0391民初2768号 原告：孙国民，男，1952年11月20日出生，汉族，现住秦皇岛市抚宁区。 委托诉讼代理人：贾新刚，河北高俊霞律师事务所律师。 被告：金秋成，男，1965年2月22日出生，汉族，现住秦皇岛市抚宁区。 委托诉讼代理人：王秀艳，女，1968年1月12日出生，汉族，现住秦皇岛市抚宁区，系被告妻子。 委托诉讼代理人：张海鸿，河北渤海明达律师事务所律师。 原告孙国民与被告金秋成、金秋林、周亚东、周亚奎、周亚娟、金艳芬、金艳平、金艳芹、金艳英、金艳红、金艳杰房屋买卖合同纠纷一案，秦皇岛市抚宁区人民法院于2020年4月7日受理，2020年7月15日秦皇岛市中级人民法院作出（2020）冀03民辖21号民事裁定，指定本案由本院审理。本案在审理过程中，原告于2020年9月29日申请撤回对被告金秋林、周亚东、周亚奎、周亚娟、金艳芬、金艳平、金艳芹、金艳英、金艳红、金艳杰的起诉。本院于2020年10月15日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，因本案案情较为复杂，本院裁定转为普通程序，并于2020年12月8日公开开庭进行审理，原告孙国民及其委托诉讼代理人贾新刚、被告金秋成的委托诉讼代理人王秀艳、张海鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙国民向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判决被告返还原告购房款10万元及按照年利率24%确定的资金占用利息；2、请求依法判决被告赔偿原告装修款、车库、围墙等翻建、改建后添附款15.1万元（待评估后另行增加）；3、请求依法判决被告享有拆迁补偿收益的10%（暂定1万元，待评估后另行增加）；4、诉讼费、律师费等均由被告负担。事实和理由：2006年10月2日，原告孙国民与原抚宁县抚宁镇北街村村民王玉荣（2015年去世）签订一份《房屋买卖协议书》，王玉荣将原抚宁县城关北街西胡同35号前排正房五间、后排平房两间及院落作价10万元卖与孙国民。王玉荣的丈夫金利在2000年8月20日去世，其遗产没有发生继承。金秋成在2019年7月向抚宁区人民法院起诉原告孙国民合同无效一案，经抚宁区人民法院、秦皇岛市中级人民法院判决，将孙国民与王玉荣2006年10月2日签订的《房屋买卖协议书》判决为无效。但是合同无效的主要过错在于王玉荣一方，王玉荣作为出卖人明知或者应当知道国家法律法规及政策不允许集体土地流转而出卖，同时严重违反诚信交易秩序，所以买受人请求返还购房款及其利息、请求赔偿翻建或者改建成本以及买受人就房屋价值增值部分提出请求的，法院应该予以支持，而不是合同无效后全部归王玉荣一方享有。所以被告应该返还孙国民10万元及利息，赔偿原告翻建、改建损失及装修损失，同时确认被告只享有拆迁利益的10%，除了被告金秋成外，其他被告虽然放弃了继承权，但属于家庭内部事务放弃，返还原告款项及赔偿损失的责任11名被告均应承担，否则对原告不公平。为了维护原告的合法权益，依法诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告金秋成辩称，一、合同无效的过错责任在被答辩人。被答辩人于2006年10月2日与答辩人母亲王玉荣签订了一份《房屋买卖协议书》，因该协议违反法律规定，抚宁区人民法院作出（2019）冀0306民初1935号民事判决书，认定被答辩人王玉荣签订的《房屋买卖协议书》无效。《房屋买卖协议书》被法院确认无效的原因有两点，一是案涉房屋涉及宅基地买卖，被答辩人不是抚宁镇北街村村民，其作为城镇居民且为国家干部，无权享有该宅基地使用权，二是案涉房屋系王玉荣与其丈夫金利的共有财产，未经其他共有人同意不发生物权转移的效力。故双方签订的合同违反法律强制性的规定，是无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。也就是说，合同无效后有两个法律后果，（一）返还财产，合同被确认无效后当事人依据该合同取得的财产应当返还给对方。因为无效合同从开始就无效，所以返还财产就是使当事人的财产关系恢复到合同签订以前的状态。也就是说，是谁的财产就应当返还给谁。（二）赔偿损失，合同被确认无效后，有过错的一方应赔偿对方因此遭受的经济损失。如果双方都有过错，那么各自承担相应的责任。各自承担相应的责任是指承担因自己过错责任而造成的损失。就本案而言，第一，《房屋买卖协议书》被法院确认无效后，被答辩人应将房屋按原状返还给答辩人，但被答辩人至今不能按原状将房屋及房屋的权属证明返还给答辩人，因此被答辩人存在严重过错，并应赔偿给答辩人因此造成的经济损失。第二，导致合同无效的过错责任在被答辩人，被答辩人身为国家干部，而且是土管干部，熟知土地政策相关法律规定，也应明知王玉荣出卖夫妻共有财产应在发生继承后，由继承人及房屋共有人处分财产，但被答辩人在买房时没有通知王玉荣的子女。同时其明知农村宅基地不能买卖，却故意违反法律规定而为之。而交易的对方王玉荣是年近80岁的农村妇女，不识字，没有文化，根本不懂国家法律和政策，因此合同无效的过错责任在被答辩人。被答辩人在诉状中称合同无效的主要过错在于王玉荣一方没有任何依据。第三，被答辩人身为土管干部购买房屋及宅基地不是为了自己居住，而是为了获利，其在案涉房屋附近购买了三套房屋，三套房屋用于转让、出租收取租金，获得利益，案涉房屋每年获取万元租金，被答辩人作为土管干部比其他人更有获取国家政策有利途径，比其他人更能优先掌握拆迁信息，答辩人有理由怀疑，被答辩人在一条街购买左邻右舍的房屋为了拆迁获取高额利益。反观王玉荣是一名不识字的农村老太太，根本不知道政策、法规的相关知识，更不知道案涉房屋是否会拆迁及拆迁后能获取多少利益，信息完全不对称。因此，合同无效的过错完全在被答辩人。二、被答辩人诉请的返还购房款10万元、利息、添附款及拆迁收益没有任何法律及事实依据。第一、被答辩人无法返还房屋，答辩人亦无义务返还购房款。第二、正如前述，合同无效的过错在于被答辩人，其买房后用于出租，转让收取万元租金，获取利益，因此提出的利息诉请没有任何法律依据。第三、在（2019）冀0306民初1935号案诉讼中，被答辩人索要的拆迁收益更是无稽之谈，房屋买卖协议无效，按照法律规定被答辩人应将房屋按原样返还，被答辩人对该房屋不再享有任何权益，该房屋如何处置与被答辩人无关，拆迁收益更与被答辩人无关。因此，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据。三、被答辩人应依法返还案涉房屋的土地证及房屋产权等相关权属证明。综上所述，答辩人认为，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，其陈述不符合事实，故答辩人请求人民法院驳回其诉讼请求，维护答辩人合法权益。 本院经审理查明：原告金秋成与被告孙国民房屋买卖合同纠纷一案，抚宁区人民法院于2019年9月2日作出（2019）冀0306民初1935号民事判决，该判决经秦皇岛市中级人民法院（2019）冀03民终3278号民事判决维持，现已发生法律效力。该判决认定以下事实：金秋成父亲金利于2000年8月20日去世，金秋成父亲生前遗留有位于秦皇岛市抚宁区房屋农宅院一处，房屋登记所有权人和集体土地建设用地使用权人为金秋成父亲金利。2006年10月2日金秋成母亲王玉荣与孙国民签订一份《房屋买卖协议书》，将抚宁县城关北街西胡同35号前排正房五间，后排平房两间及院落卖与孙国民永久为业，言明房价壹拾万元整，王玉荣收取了卖房款，将上述房屋及产权证、宅基地使用证交付孙国民，双方因不符合条件未办理房屋产籍等变更过户手续。2015年7月9日金秋成母亲王玉荣病故。王玉荣和金利共有9个子女，长子金秋成，次子金秋林，长女金艳华（已去世），二女金艳芬，三女金艳平，四女金艳芹，五女金艳英，六女金艳红，七女金艳杰。经庭前询问核实及当庭询问质证，次子金秋林，长女金艳华（已去世）的三个子女周亚东、周亚奎、周亚娟，二女金艳芬，三女金艳平，四女金艳芹，五女金艳英，六女金艳红，七女金艳杰均自愿放弃涉案房产继承权并出具声明书。另查明，孙国民为抚宁区抚宁镇田各庄管理区退休干部，属城市居民户口。抚宁区人民法院认为，农村土地归集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相关联，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得，……，本案中因王玉荣未取得共有人同意，所以单方处分共有房屋行为不发生物权转移的效力。……，本案涉诉房屋买卖必然涉及宅基地买卖，王玉荣和孙国民买卖标的物既有房屋，又有宅基地使用权，原告作为集体经济组织成员，只享有对集体所有土地的使用权，擅自转让土地给他人从事非农建设则会损害集体经济组织的利益。孙国民不是抚宁镇北街村村民，其作为城镇居民且为国家退休干部，无权享有该宅基地使用权，双方签订的合同违反法律的强制性规定，是无效合同，依法应当认定为无效，遂判决：王玉荣与孙国民签订的《房屋买卖协议书》无效。本案经审理查明：秦皇岛市抚宁区人民政府2017年10月9日抚政（2017）61号文件印发《西北片区棚户区改造项目一期房屋征收与安置补偿方案的通知》，对城区西北片区棚户区实施改造，征收范围为南至新立街，西至261省道，北至老护城河，东至北大街围合区域以内。双方当事人均认可本案案涉房屋位于征收范围之内。2018年9月30日抚宁区相关部门对本案案涉房屋进行实际测量，经测量土地面积为380.23平方米，孙国民在入户调查确认表上签字。经本院向抚宁区住房和城乡建设局调查，该单位出具复函证明：按照抚政（2017）61号文件规定，该房屋可选择实物和货币两种补偿方式：一、如选择实物补偿，可置换安置房380.23平方米，搬迁、临时安置（暂按一年计算）、结构差补偿款约1.54万元；二、如选择货币补偿，可一次性获得货币补偿、搬迁、临时安置、结构差等各项补偿款约102.94万元。 上述事实，有当事人陈述、抚宁区人民法院（2019）冀0306民初1935号民事判决书、秦皇岛市中级人民法院（2019）冀03民终3278号民事判决书、秦皇岛市抚宁区人民政府抚政（2017）61号文件、秦皇岛市抚宁区住房和城乡建设局复函等证据在卷佐证。 本院认为，抚宁区人民法院生效民事判决已经确认王玉荣与孙国民签订的《房屋买卖协议书》无效，应作为本案的审理依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。关于返还财产问题，案涉房屋已经列入抚宁区人民政府棚户区改造项目的征收范围，且已经部分拆除，案涉房屋没有返还的必要。被告金秋成作为权利人，享有案涉房屋被征收后产生的拆迁利益，亦应承担向原告孙国民返还10万元购房款的义务，故对于原告要求被告返还购房款的诉讼请求应予支持，原告诉请购房款的利息没有法律依据，不予支持。关于过错责任的划分，因王玉荣对外转让房屋及宅基地违反我国法律、行政法规的禁止性规定，在孙国民占有使用多年后，被告金秋成主张合同无效，违背了诚实信用原则，应对合同无效承担主要责任；孙国民系城镇户口，违反相关法律规定购买农村宅院及房屋，应对合同无效承担次要责任，本院确定被告金秋成承担过错责任的80%、原告孙国民承担过错责任的20%较为适宜。根据抚宁区住房和城乡建设局向本院出具的复函，房屋征收后可选择安置房或货币补偿两种方式，由于目前安置房尚未建设完成，无法确定安置房屋的具体位置、房号及房屋价值，故对于案涉房屋征收补偿利益应按复函中102.94万元货币补偿确定。对于原告的经济损失，应从102.94万元补偿款中扣除10万元购买房屋价款，为92.94万元，被告金秋成应对原告孙国民的损失承担80%的赔偿责任，为743520元（92.94万元×80%）。具体到本案征收补偿款的分配上，被告金秋成应给付原告孙国民共计843520元（100000元＋743520元）。原告诉请的装修款、车库、围墙等翻建改建费用，系原告投入案涉房屋中的损失，已经包含在房屋征收补偿收益中，被告金秋成支付给原告的上述款项中已包含了上述费用，故对于原告的该项诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下： 一、被告金秋成于本判决生效后三十日内给付原告孙国民房屋征收补偿款843520元； 二、驳回原告孙国民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14060元，原告孙国民负担2812元，被告金秋成负担11248元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  孟凡江 人民陪审员  吴 娟 人民陪审员  刘贺** 二〇二〇年十二月十四日 书 记 员  徐克尧