福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2521号 上诉人(原审被告)：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园******，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗奕君，男，1987年7月16日出生，汉族，住福建省永安市。 被上诉人（原审原告）：张星星，女，1988年7月12日出生，汉族，住福建省大田县。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人罗奕君、张星星房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定审理了本案。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回罗奕君、张星星一审全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由罗奕君、张星星承担。事实和理由：1.一审错误认定碧桂园公司存在逾期交付事实，碧桂园公司已于合同约定的交房日前通知罗奕君、张星星收房，罗奕君、张星星怠于行使其自身权利未收房，无权要求碧桂园公司承担逾期交房违约责任。尽管讼争房屋交付时未经竣工验收，但并不影响交付行为本身的效力，且未经竣工验收备案其只是承担补办竣工验收备案手续的行政责任。2.即便碧桂园公司需承担逾期交房的违约责任，但罗奕君、张星星未能提供因逾期交房行为给其造成损失的证据，且一审既已认定“罗奕君、张星星实际上没有损失的事实”，却又要求碧桂园公司承担80%的责任显失公平。 罗奕君、张星星书面辩称，一、一审认定事实清楚，证据确实充分，碧桂园公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，依法应予以驳回。1.商品房买卖合同》第九条、第十条对商品房和相关设施设备交付条件做出了明确约定，房屋交付除需在规定时间内完成之外，还应取得建设工程竣工验收备案证明文件、基础设施设备的完成等条件，而本案房屋交付之时并未竣工验收。显然，约定的条件仅是时间上符合，在交付条件上并不齐备。2.商品房交付应满足以下条件：一是法定条件。即建设工程经验收合格取得建设工程竣工验收备案证明文件，向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。二是约定条件。即达到商品房预售合同约定的其它交付条件与交付手续。若开发企业无法向业主出示工程竣工验收备案表、房屋面积测绘报告、消防验收报告等文件，则不具备交房条件。按时交房只是其履行时间上交房的义务，其仍要对房屋竣工验收这一条件未能成就而承担相应违约责任。3.碧桂园公司在未通过竣工验收和消防验收的情况下提前交房的行为仅能在当事人之间发生物的转移占有的效力而不能产生物权法上物的所有权转移效力。二、碧桂园公司的行为严重违反诚实信用原则，理应承担相应旳违约责任。碧桂园公司在交房时，就存在捏造房屋竣工时间，恶意交房的情形，其行为已严重违背了诚实信用原则，若以碧桂园公司实际交付了涉案房产为由，而不用追究其恶意交房的违约责任，减轻其责任，必将导致碧桂园公司因违法和不诚信的行为而收益，这与国家倡导的善良风俗是相违背的，也是有失公允的。因此，碧桂园公司理应承担违约责任。三、碧桂园公司一再主张逾期办理诉争房屋所有权初始登记并非其原因而导致，这一上诉理由显然缺乏事实与法律依据。碧桂园公司作为开发商，理应对履行合同约定做出提前准备工作，并对由于第三方原因可能出现的迟延情况而予以充分预判并提前做好应对，而显然，碧桂园公司并未做到这一点，从而导致了迟延办理房产证。综上，碧桂园公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，依法应驳回其上诉请求。 罗奕君、张星星向一审法院起诉请求：1．判令碧桂园公司立即向罗奕君、张星星支付逾期交房违约金29261元（按已支付全部房款793004元为基数，每日0.03%计，从2017年7月1日起计至将符合条件的房屋实际交付之日为止）；2．请求确认涉案房屋物业费起算时间为被告将符合条件的实际交付之日；3．本案诉讼费用由碧桂园公司承担。 一审法院认定事实： 2015年8月10日，罗奕君、张星星与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定罗奕君、张星星向碧桂园公司购买位于三明市梅列区××号××幢××室商品房；房屋总价款793004元；碧桂园公司应于2017年6月30日前，向买受人交付该商品房；逾期交房的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人每日按已交付房款万分之三向买受人支付违约金。罗奕君、张星星支付793004元购房款。2017年6月27日，碧桂园公司通知罗奕君、张星星收楼。2017年11月6日碧桂园公司取得案涉房产所涉工程项目验收备案文件。碧桂园公司于2017年11月5日将案涉商品房交付给罗奕君、张星星。 一审法院归纳双方当事人争议的焦点为：碧桂园公司是否需要向罗奕君、张星星支付逾期交房违约金。 一审法院认为，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。除不可抗力外，碧桂园公司应于2017年6月30日前将商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任。碧桂园公司于2017年11月6日才申请并获批案涉房产所涉工程项目竣工验收备案，2017年6月26日，碧桂园公司通知罗奕君、张星星收房的行为，显然不符合前述约定，已构成违约。故罗奕君、张星星要求碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持。违约金以已付房款793004元为基数，按每日万分之三，自2017年7月1日计算至2017年11月6日。碧桂园公司认为违约金过高要求调整的辩解意见，于法无据，不予采纳。鉴于罗奕君、张星星未举证证明因碧桂园公司的上述违约行为导致其对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，并未造成实际损失，故一审法院酌情确定逾期交房违约金按上述计算出的数额的80%计。 综上所述，一审法院认为，碧桂园公司应于2017年6月30日前将商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任。碧桂园公司于2017年11月6日才申请并获批案涉房产所涉工程项目竣工验收备案，不符合前述约定，已构成违约。故罗奕君、张星星要求碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持。罗奕君、张星星要求确认涉案房屋物业费起算时间为碧桂园公司将符合条件的房屋实际交付之日，因该请求与本案系不同的法律关系，故本案中不予处理，罗奕君、张星星可另行主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决:一、碧桂园公司应于判决生效之日起十日内向罗奕君、张星星支付逾期交房违约金24361元（以793004元为基数，按每日0.03%计算，从2017年7月1日计算至2017年11月5日止，共128天，确定支付80%）；二、驳回罗奕君、张星星的其他诉讼请求。案件受理费532元，因适用简易程序审理，减半收取266元，由碧桂园公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，碧桂园公司与罗奕君、张星星签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。《商品房买卖合同（预售）》约定商品房交付条件为，该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件和该商品房已取得房屋测绘报告。碧桂园公司虽在案涉《商品房买卖合同》约定的交房日前通知罗奕君、张星星收房，但拟交付的商品房项目尚未取得建设工程竣工验收备案文件，并不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，罗奕君、张星星依法有权拒绝办理房屋交接手续。碧桂园公司在约定的交房期限内未能交付符合约定条件的房屋，构成违约。碧桂园公司关于其交付的商品房尚未取得建设工程竣工验收备案文件，只是承担补办竣工验收备案手续的行政责任，并不属于逾期交房的上诉主张，没有法律依据，本院不予采纳。根据涉案《商品房买卖合同（预售）》关于逾期交付责任的约定，碧桂园公司应按日向罗奕君、张星星支付已交付房价款万分之三的违约金。因罗奕君、张星星对一审判决未提出上诉，视为对一审法院确定的违约责任标准没有异议，属于其对自身民事权益的处分，未违反法律规定或者对他人利益造成影响，故本院对一审法院酌情确定碧桂园公司承担80%的逾期交房违约责任的处理结果不作变更。碧桂园公司以其违约行为未造成罗奕君、张星星实际损失、要求减少违约金的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费532元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王瑞峰 审判员  吴江** 审判员  张文弟 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  张 婕 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。