浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7840号 上诉人（原审被告）：戚宇，男，1978年2月14日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被上诉人（原审原告）：杭州市拱墅区云河大厦第四届业主委员会，住所地：杭州市文一路**云河大厦裙房**业委会会议室。 负责人：陈霞云，主任。 委托代理人：李峰,浙江虎跑律师事务所律师。 上诉人戚宇因与被上诉人杭州市拱墅区云河大厦第四届业主委员会（以下简称业主委员会）合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初5738号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年9月11日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员丁晔适用普通程序独任审理，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。戚宇，业主委员会的委托诉讼代理人李峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：2010年4月14日，经浙江省高级人民法院调解，杭州市拱墅区云河大厦第二届业主委员会（甲方）与被告戚宇（乙方）签订了《和解协议》一份，约定：1、在云河大厦业主委员会第二届任期内，甲方将物管2区域内现有南侧木门内保安住房租用给乙方，并为乙方提供通行方便。2、乙方每年支付给甲方房屋使用费4800元，先付后用。3、乙方在使用期内如转让房屋的，应将本协议内容告知受让方，受让方必须承担乙方在本协议项下的所有权利和义务。4、云河大厦业主委员会第二届任期届满时，乙方应和下一届业主委员会协商通行补偿问题，达成新的协议后，乙方可继续通行。 2019年3月10日，业主委员向戚宇会发出《催缴欠费和腾清租房通知书》，内载明：云河大厦第四届业主委员会成立后，了解到戚宇由拍卖购得云河大厦办公3房子，后因开门通行问题，进行了相关法律诉讼，最终在浙江省××大厦××届业主委员会就通行补偿问题达成了《和解协议》，租用了云河大厦物管2区域内（物业办公用房）现有南侧木门内保安住的房间，每年支付房屋使用费4800元。该费用包含了通行使用费，此前由业委会委托物业代为收取。然而，自2014年6月杭州近湖物业有限公司撤出云河大厦物业管理后，戚宇就一直没有继续缴纳房屋使用费，截止至2019年3月13日，已拖久房屋使用费，共计人民币22800元。本委与物业曾多次向你催收，希望协商解决欠费和通行补偿问题，你均采取拒付或逃避方式，该行为已构成严重违约。经本委工作会议讨论，决定向你收回租房，并正式书面通知如下：1、请你在2019年3月21日前，将租房内属于你的一切财物（包括堆放在物管2区域内的鞋架等杂物）清理搬走，逾期不清理的，将视作无主物由物业公司进行清理，并由你承担相关的一切费用。2、限你在本通知书告知之日起15天内缴清所欠房屋使用费，并与本委协商通行补偿问题。否则，本委将授权物业封闭通行之门，从拒付之日起，按法律规定加收所欠房屋使用费的滞纳金，并委托律师依法向人民法院起诉，由此造成的一切不利后果由你自行承担。但是业主委员会至今未支付尚欠的房屋使用费。 原审法院认为，戚宇租用业主委员会的房屋，应当按照双方于2010年4月14日所签订的《和解协议》的约定及时支付相应房屋使用费。但是戚宇在《和解协议》签订后，按照每年4800元的标准仅支付至2014年6月，此后未能按照该协议约定及时支付使用费，故该院支持业主委员会所诉请的要求戚宇支付自2014年7月1日至2019年3月21日的房屋使用费22667元的主张。对于业主委员会所主张的开锁费150元、杂物清理费100元损失，因上述费用属于戚宇造成业主委员会的损失，应当由戚宇赔偿业主委员会。对于业主委员会主张的吊顶修理费300元，因业主委员会未能举证证明系戚宇不当使用造成吊顶损坏，该赔偿主张没有依据，该院不予支持。对业主委员会主张的房屋使用费利息损失，该院支持自戚宇起诉之日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止。 综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决：一、戚宇于判决生效之日起十日内支付业主委员会自2014年7月1日至2019年3月21日的房屋使用费22667元，并赔偿相应的利息损失（利息损失以22667元为基数、按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率自2019年4月26日起计算至实际付清之日止）。二、戚宇于判决生效之日起十日内赔偿业主委员会开锁费损失150元、杂物清理费损失100元，合计250元。三、驳回业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计193元，由戚宇负担 宣判后，戚宇不服，向本院提起上诉称：一、云河大厦业主委员会在戚宇办公3门口堆放大量妨碍物，妨碍戚宇使用办公3房产违反我国《物权法》第八十七条：不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利，云河大厦业主委员会应立即排除妨碍并向戚宇获得谅解，戚宇保留向云河大厦业主委员会提出赔偿的权利。二、2010年4月14日签署的和解协议系本人受胁迫，受欺诈后所订的无效协议，签署和解协议的前提是业主委员会不执行杭州市中级人民法院民事判决书（2009)浙杭民终字第92号，不履行判决，不拆除戚宇办公3门外物业2区域的妨碍，不排除戚宇通行的阻碍，强制用砖墙水泥浇筑封闭乙方通行大门，性质恶劣，导致乙方生活工作不便，强迫戚宇接受和解，协议上业主委员会明确表示要求协商补偿后方能通行的表述，事实也是在签订此和解协议后业主委员会拆除妨碍，可见本人受到胁迫，业主委员会假借高级人民法院的名义对此事签订的和解协议，但协议并无浙江省高级人民法院的签字，戚宇认为此协议存在欺诈，根据我国合同法第52条规定，此和解协议为无效合同，和解协议上的霸王条例明显违法。三、戚宇在2015年3月3日购置住宅居住，有房产登记为证，已经不再使用协议中的房屋，1、拱墅区人民法院在己经生效的杭拱民初字(2013)第1432号、杭拱民初字(2014)第7号等多份民事裁定书中分别作出过:“业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织，实行任期制，每届任期不超过五年，其民事权利能力和民事行为能力从其成立时产生，到其终止时消灭，云河大厦业主委员会实际名称为云河大厦业主委员会(第二届)，该业主委员会任期于2020年7月25日届满”、“云河大厦新一届业主委员会至今尚未选举产生”、“云河大厦目前未依法成立业主委员会”；2、负责本行政区域内物业管理活动监督管理工作的杭州市拱墅区住房和城市建设局于2014年2月27日作出的《关于云河大厦第三届业主委员会不予备案意见书》中作出“备案资料真实性无法确认，双荡弄社区2013年8月5日曾出具过“关于答复拱墅区区住建局〈关于云河大厦第三届业主委员会选举相关问题的函〉的情况说明”函件中与范刚递交的更正公告表决票统计数据不符，选举表决结果存在疑点；“备案资料中未体现云河大厦第三届业主委员会选举及选举结果经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意云河大厦第三届业主委员会未经我局备案便已刻制使用印章，此行为不符合《浙江省物业管理条例》相关规定，我局不予认可”等依法认定。第三届业主委员会不合法，因此戚宇没有对不合法的第三届业主委员会进行解除协议的告知义务，戚宇也无需支付业主委员会房屋使用费。四、拱墅区人民法院（2019）浙0105民初5738号一案的民事判决书上支持开锁损失费和杂物清理费，上诉状并无提供该损失由戚宇造成的证据，也没提供起诉状上提及的云河大厦监事会及社区人员的证人证据。戚宇要求依法撤销拱墅区人民法院（2019)浙0105民初5738号一案的第二条判决赔偿250元的判决。本案由拱墅区人民法院调解员移交，调解员明显带有偏见，反复劝说戚宇支付不合理房租，并以不合规执行限制戚宇高消费为理由，再误导戚宇认定拱墅区判决不合理，再由中级人民法院上诉来影响戚宇对拱墅区人民法院的信赖，导致本人精神受挫，结合（2008)拱民一初字第1047号拱墅区人民法院民事判决书错判，导致戚宇质疑拱墅区人民法院对此事的公正性，因此本人缺席一审审判。六、本案诉讼费用由业主委员会承担。综上，请求：驳回业主委员会起诉内容，并撤销原审判决。 针对戚宇的上诉，业主委员会答辩称：双方之间是租赁房屋的法律关系，戚宇使用至今没有缴纳房租，第二届业主委员会、戚宇在浙江省高院调解下双方自愿签订协议形成租赁关系。第四届业主委员会是承继了第二届业主委员会的权利义务，有权对第二届业主委员会出租房屋进行追认，多次向戚宇讨要房租情况后才起诉至法院。另外，在多方在场的情况下，进行了开锁，产生了开锁费，打扫房屋费。戚宇承租的房屋本应该是保安休息的，戚宇不付房租是影响到业主委员会的权益。综上，请求驳回上诉。 二审期间，戚宇向本院提交：照片一组（打印件，2020年11月3日拍摄），拟证明业主委员会已经完全侵犯戚宇的权利，将戚宇的房屋堵住。业主委员会没有提交证据。 针对戚宇提交的证据，业主委员会认为，上述证据与本案无关。本院认为，戚宇的证据无法达到其证明目的，本院不予采纳。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案中，戚宇上诉主张其无需支付房屋使用费与开锁费等费用，对此，本院认为，首先，《和解协议》系双方签订，现并无证据证明存在胁迫等情形，故原审法院认定双方应按照《和解协议》履行相关权利义务并无不当。现戚宇并未提供证据证明其在2014年6月已经办理交接手续或告知不再使用案涉房屋，故原审法院判令戚宇支付之后的使用费及相应利息并无不当。其次，关于开锁等费用，因戚宇一直未交还房屋，故原审法院认定业主委员会因收回房屋的合理支出由戚宇承担并无明显不妥。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费373元，由戚宇负担。 本判决为终审判决。 审判员 丁 晔 二〇二〇年十二月九日 书记员 刘婧函