广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初8296号 原告：曾宁，男，1978年5月3日出生，壮族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：林剑，广西锐嘉弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢滨键，广西锐嘉弘律师事务所实习律师。 被告：广西鑫威乐投资有限公司，住所南宁市兴宁区明秀东路******房。统一社会信用代码：91450100068855160H。 法定代表人：凌寿沙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶茂昌，广西展邦律师事务所律师。 原告曾宁与被告广西鑫威乐投资有限公司（以下简称“鑫威乐公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告曾宁的委托诉讼代理人林剑、谢滨键，被告鑫威乐公司的委托诉讼代理人叶茂昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾宁向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《使用权转让合同》（合同编号：F2-119），合同标的：125304元；2.被告偿还原告铺面使用权转让款112774元；3.被告向原告支付违约金5638.7元；4.本案所有诉讼费用全部由被告承担。原告当庭变更诉请第一项为:确认原、被告签订的《使用权转让合同》（合同编号：Ｆ2-119）为无效合同。事实和理由：2018年8月3日，鑫威乐公司作为甲方，原告作为乙方签订了一份《使用权转让合同》（合同编号：Ｆ2-119）,该合同第一条、第二条、第三条约定，鑫威乐公司将其在建的位于南宁市兴宁区（建筑面积8.26平方米）的使用权转让给原告，使用权转让期限为40年（即2019年9月1日起至2059年8月31日止），转让单价15170元／ｍ2，总价为125304元，一次性支付（即在2018年8月3日付清）。该合同第七条（一）项预定，该铺面应于2019年9月1日前交付给原告使用，并且，该合同第五条第（一）项第2点约定，如鑫威乐公司逾期交付本案涉案商铺，原告有权解除合同，鑫威乐公司30日内无息退还原告已付的金额，并按原告已付的5%向原告支付违约金。同日，原告与两被告共同签订《委托管理合同》（合同编号Ｆ2-119），约定原告获得该物业使用权后即将该物业直接委托华夏公司经营管理。上述合同签订后，原告即按约定付清了本案商铺使用权转让金125304元，但是根据合同约定转让款支付方式为一次性支付，并在支付时每个铺面均抵扣第一年度的总经营收益12530元，原告实际支付125304-12530＝112774元。但时至今日涉案商铺仍未完工，主体建筑仍在建设当中，何时完工交付原告遥遥无期。据原告所知，“城北中心潮天地”项目是被告与南宁市兴宁区朝阳街道办虎邱村村民委员会合作开发，该处土地使用权人为南宁市兴宁区朝阳街道办虎邱村村民委员会，被告对该处房地产没有取得预售许可证、规划许可证以及所有权证，被告无权开发和转让该楼盘及本案涉案商铺。被告与原告签订《使用权转让合同》主体不合法，使用权是所有权的组成部分，使用权不能单独转让。并且，双方签订的《使用权转让合同》第七条规定，被告应当在2019年9月1日交付，但该项目至今仍在建设当中，无法交付原告使用，被告的行为违约，同时双方签订的《使用权转让合同》第五条规定被告逾期交付商铺的额，应退款并按5%支付违约金，但被告至今拒绝履行。原告庭审中陈述，认为涉案属于商品房买卖合同，是无效合同。 被告鑫威乐公司辩称，一、根据兴宁法院的类似判决，涉案合同是商品房买卖合同，属于无效合同。二、诉请第二项，返还数额没有异议，转让款实际上是只收到90%。其他的答辩意见与在之前兴宁法院审理的类似案件答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月3日，原告曾宁（乙方）与被告鑫威乐公司（甲方）订立《使用权转让合同》，主要约定：第一条第1款，本合同约定的物业位于南宁兴宁区，所在项目（推广名：城北中心潮天地），项目土地使用权人为南宁市兴宁区朝阳街道办虎邱村村民居委会，集体土地使用证编号为：南宁集用地号Ｃ119407。根据甲方与南宁市兴宁区朝阳办事处虎邱村村民居委会签订的协议，甲方作为城北中心潮天地项目投资开发建设方，对此项目及项目内的物业依法拥有使用权及收益权。第二条第1、2、3、4款，乙方的物业为本合同第一条规定的项目中A座二层F2-119号铺，该物业为框架结构，该商铺总共建筑面积8.26平方米，在乙方按时约定足额支付该商铺使用权款项的基础上，乙方享有40年使用权及收益权（即2019年9月1日起至2059年8月31日止），该商铺单价15170元/㎡，合计使用权总款为125304元。第三条第1款，乙方在签署《商铺使用权转让合同》之时，即在2018年8月3日付清该商铺合同总款125304元，抵扣商铺第一年度的总经营收益12530元，乙方实际付清该商铺合同总款112774元。第四条第1、2款，乙方在法律规定的范围内对该物业进行合法使用、管理、收益（应当符合甲方有关物业管理的相关规定），甲方不得以任何形式损害乙方在合同期限内正当使用的权利。乙方可以在本合同约定的权利、义务和期限范围内，将本合同物业使用权出租或转让第三方。如乙方出租给第三方的，乙方和第三方都必须到物业服务中心办理物业出租备案手续，如乙方出租给第三方后未到物业服务中心办理备案手续的，承租方的所有权利义务甲方选择不予认可。第五条第（一）款，除本合同第七条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将约定物业交付乙方，按逾期时间处理（不作累加）：1、逾期在60日之内，自本合同第七条规定的最后交付期限之第二日起到实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付金额的0.03%的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，乙方有权解除合同。如乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30日内无息退还乙方全部已付金额，并按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限之第二日起至实际交付之日止，甲方每逾期一日向乙方支付已交付金额的0.03%的违约金。第七条第（一款，在足额收到乙方按约定支付的物业使用权转让款后，甲方应当在2019年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的物业交付乙方使用。合同还就其他事项作出约定。合同附件一为平面图，附件二为《补充协议》。 2018年8月3日，原告曾宁（乙方，委托方）与被告华夏公司（甲方，委托方）、被告鑫威乐公司（丙方，监督方）订立《委托管理合同》，主要约定：第一条委托的标的物，乙方在［城北中心潮天地］拥有使用权的物业位于南宁兴宁区，所在项目（推广名：城北潮天地）（Ａ座）二层Ｆ2-119号铺面，该物业为框架结构，该商铺总共建筑面积8.26平方米。第二条委托经营管理内容，1.在本合同有效期内，乙方同意将该物业委托给甲方经营管理，由甲方以甲方的名义依法出租给第三人或按甲方经营策略对外开展经营管理。乙方在签订本协议时，全权委托甲方对该物业进行租赁或进行其他经营事项。第三条委托期限，1.乙方按照《商铺使用权转让合同》（铺号：Ｆ2-119）获得该物业使用权后，乙方同意将该物业直接委托给甲方经营管理。2.乙方委托甲方经营管理的期限为10年，即从2019年9月1日至2029年8月31日止。第八条合同的解除，一、存在下列情形之一时，本合同解除：1.因不可抗力导致本合同无法执行的；2.本合同履行期限届满且双方未达成继续委托协议的；3.符合法律规定的接触情形的；4.经双方协商一致的其他情况。合同还就其他事项作出约定。 2018年8月3日，被告鑫威乐公司出具《收据》一张，载明“今收到曾宁交来城北潮天地F2-119号铺租金人民币125304元。” 被告在庭审中陈述已取得项目“城北中心潮天地”的建设工程规划许可证，但未取得涉案铺面的预售许可证，且因资金周转困难导致涉案铺面建设延误。 本院认为，一、关于诉争合同的性质和效力。首先，综观涉案《使用权转让合同》的合同条款和文义、约定主要权利义务等方面，被告鑫威乐公司将其投资建设的铺面交付给原告，原告以对铺面使用和收益为直接目的，向鑫威乐公司一次性支付相应费用，所取得的是合同标的物的使用权和收益权，而对于处分权未作明确约定，原、被告签订的《使用权转让合同》更符合租赁合同特征。但由于原、被告双方在本案诉讼中均一致主张双方成立房屋买卖合同关系，本院基于双方真实合意的意思表示，确认涉案《使用权转让合同》的性质为房屋买卖合同关系。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告在至今未取得涉案物业商品房预售许可证的情况下出售涉案房产，违反了前述规定，故原、被告双方签订的《使用权转让合同》及《补充协议》无效。 关于返还转让款及支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，涉案合同确认无效后，被告鑫威乐公司应返还原告已付合同款项，现原告主张被告退还已付款112774元，符合法律规定，且被告对该返还数额没有异议，本院予以支持。至于原告主张的违约金，前述已论，双方签订的《使用权转让合同》无效，即合同自始对原、被告双方并无法律约束力，原告依约主张违约金无事实和法律依据，故本院对原告的该项诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告曾宁与被告广西鑫威乐投资有限公司签订的《使用权转让合同》（合同编号：F2-119）无效； 二、被告广西鑫威乐投资有限公司返还原告曾宁铺面使用权转让款112774元； 三、驳回原告曾宁的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费1459元，由被告广西鑫威乐投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 林莉 二〇二〇年十二月八日 法官助理 曹畅 书 记 员 谢芸 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。