黑龙江省庆安县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1224民初1382号原告：丁国锋，男，1971年3月18日出生，汉族，农民，现住庆安县。委托诉讼代理人：丁长和（系原告父亲），男，1948年3月15日出生，汉族，农民，现住庆安县。被告：庆安摩根房地产开发有限公司(以下简称摩根公司)。法定代表人：高迎辉，职务董事长。委托诉讼代理人：杜亚涛，男，1974年7月15日出生，汉族，该公司经理。现住庆安县。委托诉讼代理人：赵丽杰，女，1970年7月7日出生，汉族，该公司法律顾问。现住址哈尔滨市南岗区。被告：杜炳成，男，1972年9月10日出生，汉族，个体，现羁押于庆安县看守所。被告：隋丽萍，女，1974年8月4日出生，汉族，个体，现羁押于绥化市看守所。未出庭。委托诉讼代理人：隋庆辉，男，1974年6月10日出生，汉族，无职业，现住庆安县。原告丁国锋与被告庆安摩根房地产开发有限公司杜炳成、隋丽萍建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。于2019年10月31日作出（2019）黑1224民初716号之一民事裁定书，裁定：驳回丁国锋的起诉。裁定后丁国锋不服提出上诉。绥化市中级人民法院于2020年4月17日作出（2020）黑12民终238号民事裁定书，裁定：一、撤销（2019）黑1224民初716号民事裁定；二、本案指令庆安县人民法院审理。该案发回重审后本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁国锋及其委托诉讼代理人丁长和，被告庆安摩根房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杜亚涛、赵丽杰，被告杜炳成，被告隋丽萍的委托诉讼代理人隋庆辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。丁国锋向本院提出诉讼请求：1.依法判令三被告立即交付原告已经取得的房屋共计12套（计3943646.00元）；2.由三被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年10月29日原告与被告签订了五项人工费的工程承包合同。合同约定，三被告用庆安县宏成家园小区房屋抵顶工时费，原告用部分现金和三被告抵顶的房屋与农民工结算。现三被告已抵顶给原告人工费楼房12套即：1号楼3单元2602室,63.40㎡×3980元=252332.00元；1号楼2单元902室，63.40㎡×3680元=233312.00元；1号楼1单元804室，86.60㎡×3680元=318688.00元；1号楼1单元2503室，63.40㎡×3980元=252332.00元；1号楼1单元2803室，63.40㎡×3980元=252332.00元；1号楼1单元1904室，86.66㎡×3980元=344668.00元；1号楼3单元1401室，86.60㎡×3880元=336008.00元；1号楼2单元1301室，87.10㎡×3880元=337948.00元；1号楼2单元1302室，63.40㎡×3880元=245992.00元；1号楼2单元1701室，87.10㎡×3380元=294398.00元；二期3号楼3单元1601室，148.36㎡×3880元=575636.00元。另外，在开工之前被告要求向其交纳保证金300000.00元，被告于2017年10月1日以原告妻子曲桂红的名义购买被告该工程2号楼西一门商服一至二层274.8平方米抵顶被告给原告退还的30万元保证金，不足部分由原告一次性补齐购楼款，被告于2017年10月1日与原告妻子曲桂红签订了《房屋买卖合同》，并给曲桂红出具了购楼收据。被告用11套楼房抵顶人工费现合计:3443646.00元，加上原告妻子购买商服一套500000.00元，总合计：3943646.00元。三被告抵顶工程款的楼房不予交付使用。现原告诉至法院。丁国锋为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证据：1.2016年12月9日丁春伟与原告丁国锋与杜炳成、摩根公司签订的建设工程施工合同（清包五项）、2号楼建筑面积及清包五项结算单（王永超出具，王永超系宏成家园小区项目总工程师）及三被告拨付69套房屋抵顶工程款的明细，证实丁春伟与原告丁国锋与杜炳成、摩根公司签订了庆安县宏成家园小区2号楼的清包五项合同，合同约定了工程概况、工程承包方式、工程价款结算形式及付款方式、安全生产及文明施工、甲乙双方的权利和义务、工程质量检查、工程款终结结算、工期约定、农民工工资及合同数量；结算单载明：工程总面积为39688平方米，工程款总造价26988010.00元，已拨付房款21332934.80元，未拨付房款5655076.00元；拨付楼房明细载明：三被告已经拨付抵顶工程款楼房69套（其中12套房屋未交付给原告，其余房屋已经交付给原告并由原告自行处理）；2.2017年4月15日蒋海军出具的宏成家园1、2号楼抵顶工程款房源表及被告摩根公司、杜炳成、隋丽萍给原告出具的11套住宅楼的房票收据，证实按照房源表，三被告已经将抵顶给原告工程款的房屋开具到原告名下；3.2020年4月7日庆安县住房和城乡建设局出具的证明一份，证实庆安摩根房地产开发有限公司与大庆市百杰同辉建筑安装工程有限公司签订的《建设施工合同》合同编号：2016019号，双方均未实际履行。摩根公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告公司将宏成家园小区建设项目转让给了杜炳成，原告施工的五项项目未与被告公司协商及签订施工合同。且原告没有施工资质，其承揽工程违反法律规定，工程现尚未验收结算，目前不具备结算条件，已开具的房屋在最后工程结算时多退少补，鉴于现在无法确认原告的实际工程量，无法确认四方之间的债权债务关系。请求法院驳回原告的诉讼请求。摩根公司未提供证据。杜炳成辩称，原告起诉的是两部分，第一部分是建设工程施工合同纠纷，第二部分是房屋买卖合同纠纷，我认为是两个法律关系，不应在同一案件中处理。杜炳成未提供证据。隋丽萍辩称，原告施工的工程款是一回事，房屋买卖又是另一回事，房屋买卖我知道一些情况，房屋不是买卖，是借款抵押。隋丽萍未提供证据。在审理中，本院调取了（2018）黑1224民初1526号卷宗中关于开发宏成家园小区项目合作协议书3份、补充协议4份、付款协议2份、摩根公司的营业执照、庆安摩根房地产开发有限公司申请2份、摩根公司发给杜炳成、隋丽萍的通知；私营企业基本信息查询单、庆安县公安局治安管理大队出具的说明、庆安县建设局备案的相关手续、摩根公司的基本信息;（2018）黑1224民初1455号卷宗中60-70页庭审笔录及2016年10月25日摩根公司与大庆市百杰同辉建筑安装工程有限公司签订的《建设施工合同》。证实2010年5月30日摩根公司与被告杜炳成签订合作协议书，于2010年7月15日签订补充协议书，于2011年4月2日签订付款协议书，主要内容为：双方合作开发庆安县东方花园小区工程（原庆安拖修厂院内，现更名庆安县宏成家园小区工程）。被告杜炳成给付摩根公司前期投入款及转让费2000万元，宏成家园小区建设期间产生的债权债务，均由被告杜炳成负责。宏成家园小区实际投资人为被告杜炳成、隋丽萍，被告摩根公司将营业执照及资质证书借给杜炳成、隋丽萍使用。被告杜炳成、隋丽萍使用该公司的营业执照和资质证书办理宏成家园的开发建设手续，同时被告杜炳成、隋丽萍在开发过程中使用摩根公司的公章及时任法定代表人廖伟忠的个人名章办理相关事宜。2020年摩根公司法定代表人更换为高迎辉；2016年10月25日摩根公司与大庆市百杰同辉建筑安装工程有限公司签订的《建设施工合同》没有实际履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于摩根公司、杜炳成、隋丽萍给原告出具11张购房收据效力的问题。被告摩根公司辩解购房收据上不是摩根公司的公章，与摩根公司无关；被告杜炳成辩解11张房票中有9张是真实合法有效的，但是其中2017年7月28日的房票（1号楼1单元804室）是冯泽超的名字。2017年6月14日房票(1号楼2单元1302室)上有抵押字样，原告应该说明情况。因被告摩根公司与被告杜炳成签订的协议只能约束合同的相对方，不能对抗合同之外的第三人，即本案原告。同时，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。被告摩根公司未提供被告杜炳成、隋丽萍使用摩根公司公章，从事出具房票行为不是该公司真实意思表示的相关证据，故三被告应对自己举证不能承担不利后果。因原告持有三被告出具的抵顶工程款的房票收据，房票收据上均加盖了被告摩根公司的公章及房票上均有被告杜炳成、隋丽萍的签字，被告虽然对11张房票两张中的一张名字发生改变、一张标有“抵押”字样提出异议，但原告已经对上述两张房票发生改变作出合理解释。故应认定三被告出具购房收据抵顶工程款，是三被告的真实意思表示，该11张购房收据真实、合法、有效，本院予以采信。三被告应当履行给付原告房屋的义务；2.关于原告要求交付曲桂红购买的2号楼西一门商服1至2层（274.8平方米）商服的问题，因在审理中原告自愿放弃该诉讼请求，要求由曲桂红另案处理该房屋的产权，本院对此予以准许；3.关于丁国锋主张案涉11套房屋主体是否适格的问题。虽然丁春伟与原告丁国锋系合伙关系，是二人与摩根公司及杜炳成签订的五项清包合同，但原告主张合伙之后给丁春伟的工程款（开具房票抵顶工程款）已经结清，剩余的11套房屋都属于原告丁国锋。因三被告出具的购房收据直接的相对人是原告丁国锋，故由原告丁国锋主张权利并无不当；4.关于案涉工程未结算是否应交付案涉房屋的问题。因抵顶给原告的11套案涉房屋之外，三被告还拖欠原告部分工程款，故原告主张的11套案涉房屋不超过三被告应付原告工程款的总额。故三被告应当向原告交付案涉11套房屋。本院根据当事人的当庭陈述及确认的证据，认定本案事实如下：2016年10月25日摩根公司与大庆市百杰同辉建筑安装工程有限公司签订了《建设工程施工合同》，由大庆市百杰同辉建筑安装工程有限公司承建庆安县宏成家园小区建设项目。2016年12月9日丁春伟与原告丁国锋与杜炳成、摩根公司签订了建设工程施工合同（清包五项），合同约定了工程概况、工程承包方式、工程价款结算形式及付款方式、安全生产及文明施工、甲乙双方的权利和义务、工程质量检查、工程款终结结算、工期约定、农民工工资及合同数量。合同签订后，丁春伟及原告丁国锋按照合同约定履行了施工义务，现该案涉工程已经投入使用，三被告也按照合同的约定以楼房抵顶工程款（开具售楼收据）的方式支付了丁春伟及原告丁国锋部分工程款，且部分抵顶工程款的楼房已经交付给了丁春伟及原告丁国锋，由丁春伟及原告丁国锋自行处理。但三被告给原告丁国锋开具的宏成家园小区1号楼3单元2602室、1号楼1单元804室、1号楼1单元2503室、1号楼1单元2803室、1号楼1单元1904室、1号楼3单元1401室、1号楼2单元1301室、1号楼2单元1302室、1号楼2单元902室、1号楼2单元1701室、宏成家园二期3号楼3单元1601室未交付。另查明，2010年5月30日摩根公司与被告杜炳成签订合作协议书，于2010年7月15日签订补充协议书，于2011年4月2日签订付款协议书，主要内容为：双方合作开发庆安县东方花园小区工程（原庆安拖修厂院内，现更名庆安县宏成家园小区工程）。被告杜炳成给付摩根公司前期投入款及转让费2000万元，宏成家园小区建设期间产生的债权债务，均由被告杜炳成负责。宏成家园小区实际投资人为被告杜炳成、隋丽萍，被告摩根公司将营业执照及资质证书借给杜炳成、隋丽萍使用。被告杜炳成、隋丽萍使用该公司的营业执照和资质证书办理宏成家园的开发建设手续，同时被告杜炳成、隋丽萍在开发过程中使用摩根公司的公章及时任法定代表人廖伟忠的个人名章办理相关事宜。2020年摩根公司法定代表人更换为高迎辉；2016年10月25日摩根公司与大庆市百杰同辉建筑安装工程有限公司签订的《建设施工合同》没有实际履行。在审理中，原告丁国锋自愿放弃要求三被告交付曲桂红购买的2号楼西一门商服1至2层（274.8平方米）的诉讼请求。本院认为,原告丁国锋提供了摩根公司与大庆市百杰同辉建筑安装工程有限公司签订的《建设施工合同》及庆安县住房和城乡建设局出具的证明，由大庆市百杰同辉建筑安装工程有限公司承建庆安县宏成家园小区建设项目。但该《建设工程施工合同》双方均未实际履行。原告丁国锋提供的与杜炳成、摩根公司签订的《建设工程施工合同》（清包五项），因双方均无施工合同资质，系借用有资质的公司签订的建设工程施工合同，该《建设工程施工合同》应属无效，但应认定丁国锋为实际施工人。原告丁国锋的主张是基于与摩根公司签订的《建设工程施工合同》，原告丁国锋对承包合同约定的工程进行了工程五项的实际投资及建设，基于上述事实可以认定原告丁国锋与三被告之间已形成事实上的权利义务关系。原告丁国锋按照双方签订的《建设工程施工合同》施工，被告应当按照合同约定的工程款支付方式给付工程款，且三被告已经将抵顶给原告工程款的房屋开具到丁国锋名下，三被告应当承担给付抵顶工程款房屋的义务。综上所述，原告要求三被告立即交付原告已经取得的房屋共计11套的诉讼请求有理，本院予以支持；依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百六十九条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十六条规定,判决如下：被告庆安摩根房地产开发有限公司、杜炳成、隋丽萍于判决生效后30日内将庆安县宏成家园小区1号楼3单元2602室、1号楼1单元804室、1号楼1单元2503室、1号楼1单元2803室、1号楼1单元1904室、1号楼3单元1401室、1号楼2单元1301室、1号楼2单元1302室、1号楼2单元902室、1号楼2单元1701室、宏成家园二期3号楼3单元1601室交付给原告丁国锋。案件受理费19175.00元，由被告庆安摩根房地产开发有限公司、杜炳成、隋丽萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，经由本院上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 长  赵永辉人民陪审员  刘桂锡人民陪审员  赵裕坤二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  韩宏涓