重庆市垫江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0231民初4122号 原告：崔海涛，男，1971年1月20日出生，汉族，居民，住重庆市渝中区。 原告：郭婧，女，1983年5月20日出生，汉族，居民，住重庆市九龙坡区。 上列二原告共同委托诉讼代理人：杨渝，重庆盈兴律师事务所律师。 被告：刘仪凤，男，1962年6月23日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 原告崔海涛、郭婧与被告刘仪凤房屋买卖合同纠纷一案，经重庆市第三中级人民法院指令审理，本院于2020年10月9日立案后，由审判员蒋克龙担任审判长，与人民陪审员尹文庆、陈凤组成合议庭，依法适用普通程序于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告崔海涛、郭婧的共同委托诉讼代理人杨渝到庭参加诉讼，被告刘仪凤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔海涛、郭婧向本院提出诉讼请求：依法判令被告支付原告违约金22.5万元。事实和理由：2018年7月10日，原、被告以及重庆正科房地产经纪有限公司签订《房地产买卖经纪成交合同》（合同编号：0001XXX），合同约定：1、原告崔海涛、郭婧将其名下位于重庆市九龙坡区房屋，建筑面积193.64平方米，以总价225万元出售给被告刘仪凤；2、被告刘仪凤以银行按揭的方式购买涉案房屋，签约时交付定金5万元，首付款100万元于过户当日直接交付给卖方，剩余120万元银行放贷直接支付给卖方；3、任何一方违约致使交易不能完成，违约方应向守约方支付违约金，按合同总价10%支付；4、若买方违约，则无权要求卖方退还定金。合同签订后，原告崔海涛、郭婧多次催告被告刘仪凤要求履行合同主要义务，但被告刘仪凤仍不配合原告崔海涛、郭婧办理按揭贷款审批手续，其行为已经违反合同约定构成违约，根据合同约定，被告刘仪凤应向原告崔海涛、郭婧支付违约金22.5万元，即房屋成交价225万元的10%。综上，被告的行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，依法向人民法院提起诉讼，望判如所请。 被告刘仪凤未作答辩。 原告崔海涛、郭婧围绕诉讼请求依法提交了证据。经庭审审查，本院认为其提交的房屋登记信息查询证明、房地产买卖经纪成交合同、律师函、EMS详情单、民事判决书、催告函、提前还款受理通知书、储蓄存单，具有真实性、合法性，与待证事实具有关联性，可以作为本案证据使用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于重庆市九龙坡区杨家坪的房屋，现登记权利人为崔海涛、郭婧，抵押权人为中国建设银行股份有限公司重庆市分行。 2018年7月10日，在（经纪方、案外人）重庆正科房地产经纪有限公司居间下，（卖方、原告）崔海涛、郭婧与（买方、被告）刘仪凤签订《房地产买卖经纪成交合同》，该合同约定：“……一、物业标的：买卖双方通过经纪方购买及出售位于重庆市九龙坡区杨家坪房屋……房号4……建筑面积193.64……套内面积157.58……二、房款及支付方式：该物业转让成交价人民币贰佰贰拾伍万元整……（一）由买方预先支付定金人民币伍万元整（¥50000.00）……1、买方在签署本合同时交纳定金人民币伍万元整……（二）人民币贰佰贰拾万元整（¥2200000.00）为第二部分房款，买卖双方同意付款方式选择如下第2种方式……2、分期付款：（1）买方同意将首付款人民币壹佰万元整（¥1000000.00）（不含定金）于过户当日之前……直接支付给卖方……（2）买方同意将剩余房款人民币壹佰贰拾万元整（¥1200000.00）于银行放款之前……直接支付给卖方……（三）若卖方产权尚处于银行抵押状态中，买卖双方约定由卖方还清该物业的银行欠款（具体金额以银行欠款清单为准）。并于90日之前赎出现该物业抵押在银行的相关证件。且在第一时间与经纪方一同办理注销抵押登记相关事宜。……八、任何一方违反本合同约定致使在签订本合同后该物业交易不能最终完成，则视为相关责任方违约，违约方应向守约方支付本合同中约定的违约金，对守约方造成直接损失的应依法赔偿其损失……违约方须向守约方支付本合同约定房屋总价的10%的违约金……若买方违约，则无权要求卖方返还定金；如卖方违约，则卖方应双倍返还买方定金……”。 签约后，刘仪凤支付了定金50000元。 2018年10月18日，刘仪凤签收了崔海涛、郭婧（委托人）发出的《律师函》，该函载明：“……你方应于收到此函件7日内继续履行委托人签订的房屋买卖合同，逾期本合同将自动解除……”。 2019年1月3日，崔海涛、郭婧以刘仪凤为被告、以重庆正科房地产经纪有限公司为第三人，向重庆市九龙坡区人民法院提起诉讼，请求判决：“一、解除原、被告于2018年7月10日签订合同建立的房屋买卖合同关系；二、被告向原告支付违约金225000元（解除合同的违约金，房屋总成交价的10%）；三、本案诉讼费由被告承担。” 2019年7月1日，重庆市九龙坡区人民法院作出（2019）渝0107民初256号民事判决，判决驳回崔海涛、郭婧的全部诉讼请求。该院认为：“……本案的焦点是，截至目前卖方是否有权解除双方的买卖合同关系。本院作如下评述：……因双方未就银行按揭贷款审批和办理解押手续的先后顺序进行约定，按照二手房交易的一般习惯，先进行银行按揭贷款审批再办理解押手续，对交易双方才有保障。买方提出的卖方先解押后其再配合办理按揭贷款审批手续的意见，无约定依据，也与交易惯例不符。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。交易双方确定的买方采取的按揭贷款的付款方式，作为主要的合同义务，买方应当积极地配合办理按揭贷款审批必要的手续，以利于付款义务的顺利履行。当买方以前述理由拒绝配合办理审批手续后，卖方经催告买方在合理期限内尽快履行（包括催告办理贷款审批手续和支付相应款项）而未履行后，卖方可以解除合同，但该催告应当具体明确。而从查明的事实看，卖方的催告未能明确其催告履行的具体义务内容，未能就具体事项给予合理的期限，故而本院认为卖方此时尚未产生合同解除权，其相应的解除合同的违约金请求自无事实依据。同时，因首付款约定的是过户前支付，而银行按揭贷款审批和解押手续尚未办理，过户的条件尚不具备，卖方以买方未付首付款为由解除合同，无事实依据，本院不予采纳。此外，合同约定了卖方应在90日内完成解押的内容，该期限预留了银行按揭贷款审批和预约还款的时间期间，在该期间内不仅要双方办理贷款审批，而且卖方亦应办理解押还款的预约手续。从实际情况看，卖方并未到银行预约提前还款，对于合同未能顺利履行的状况，卖方也负有一定之责。综上，对于卖方提出的解除合同及违约金的诉请，本院不予支持。再者，保持合同的稳定，合同继续履行，符合双方合同约定的初衷。审理中，卖方称房屋跌幅在25万元以上，买方并未拒绝继续履行合同，交易继续进行具备客观基础，买卖双方应当按照合同之约定，并结合交易习惯，继续履行各自的合同义务。……” 2019年7月16日，刘仪凤签收了崔海涛、郭婧（委托人）发出的《催告函》，该函载明：“……你方应予收到此催告函起20日内前往中国建设银行股份有限公司重庆市分行办理银行按揭贷款审批手续；……你方前往中国建设银行股份有限公司重庆市分行前，应提前一天与委托人或中介人员张老师联系……”。 2019年8月12日，中国建设银行股份有限公司重庆杨家坪支行营业部批准崔海涛的提前还款申请，并向崔海涛出具《提前还款受理通知书（客户联）》，该通知书载明：“……贷款余额215090.69元，于本通知发出之日起10日内，带上本通知及相关身份证明到我行办理相关手续，并足额清偿应还贷款本息（含交易明细）……”。当日，崔海涛在中国建设银行股份有限公司重庆杨家坪支行办理整存整取储蓄存单业务，在其名下账户存入216000元，存期三个月。 2019年8月17日，刘仪凤签收了崔海涛、郭婧（委托人）发出的《催告函》，该函载明：“……1、委托人已于2019年8月12日向中国建设银行股份有限公司提交了预约还款申请向该行存入代还按揭款项216000元；2、你方应于收到此催告函起15日内前往中国建设银行股份有限公司重庆市分行办理银行按揭贷款审批手续；……你方前往办理按揭申请前，应提前一天与委托人、中介张老师或本律师联系……”。 2019年8月22日，崔海涛在中国建设银行股份有限公司重庆九龙坡直港大道支行办理整存整取储蓄存单业务，在其名下账户支取216018元。 2020年1月10日，刘仪凤签收了崔海涛、郭婧（委托人）发出的《律师函》，该函载明：“……在您收到本律师函之日双方之间的房屋买卖合同关系解除；2、在您收到本律师函后15日内向……支付违约金22.5万元……3、你于2018年7月10日支付的5万元定金……不予退还……”。 2020年3月25日，崔海涛、郭婧以刘仪凤为被告，向本院提起诉讼，诉请如前。本院经审查认为，重庆正科房地产经纪有限公司在本案中虽未作为第三人，但本案与重庆市九龙坡区人民法院已生效的（2019）渝0107民初256号民事判决书的当事人、诉讼标的、诉讼请求基本一致，且该判决书发生法律效力后，并未发生新的事实。现原告崔海涛、郭婧再次提起诉讼，属于重复起诉。故本院于2020年6月24日作出（2020）渝0231民初1098号民事裁定，裁定驳回崔海涛、郭婧的起诉。 2020年7月31日，崔海涛、郭婧不服本院（2020）渝0231民初1098号民事裁定，向重庆市第三中级人民法院提起上诉，请求撤销一审裁定，指令一审法院审理。2020年8月20日，该院作出（2020）渝03民终1011号终审裁定，裁定撤销本院（2020）渝0231民初1098号民事裁定，本案指令本院审理。该院认为：“……发生既判力的判决只确认特定时刻的权利状态，而不是确认所有未来的权利状态，既判力的基准时应为事实审辩论终结时，确定裁判是对特定时点上当事人之间的实体法律关系状态的判断，故确定裁判仅对基准时之前发生的事项具有既判力，对基准时之后的事项没有既判力。基准时之后发生新的事实，不受既判力的拘束，当事人可以再次提起诉讼。本诉崔海涛、郭婧起诉请求刘仪凤支付其违约金22.5万元。根据崔海涛、郭婧一审及二审提供的证据，崔海涛、郭婧认为，前诉判决发生法律效力后，崔海涛、郭婧根据前诉判决的要求于2019年7月12日、8月12日分别给刘仪凤发送催告函要求办理银行贷款审批，明确了时间；且崔海涛、郭婧也向银行办理了解押还款的预约手续，刘仪凤仍未办理银行贷款审批手续，导致合同目的无法实现，刘仪凤的行为已经构成根本违约，属于判决生效后发生新的事实。至于该“新的事实”是否属实，有待于受理后进行审查处理，因此一审法院应予审理。……” 经关联查询，2019年4月24日，重庆正科房地产经纪有限公司以刘仪凤为被告，向重庆市九龙坡区人民法院提起诉讼，请求判决：“1.被告向原告支付居间服务费22500元及资金占用损失（以22500元为基数，自2018年7月10日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；2.本案诉讼费由被告承担。”2020年5月15日，重庆市九龙坡区人民法院作出（2019）渝0107民初10622号民事判决，判决刘仪凤于该判决生效之日起十日内向重庆正科房地产经纪有限公司支付居间服务费22500元。该院认为：“……原被告及案外人签订的《重庆市正科房地产经纪有限公司房地产买卖经纪成交合同》系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，各方应按照约定全面履行各自的义务。关于原被告争议的居间服务费，首先，被告辩称房屋买卖合同系案外人原因无法继续履行，应根据买卖合同第八条规定由违约方支付经纪服务佣金，被告不应承担支付居间服务费的责任。但房屋买卖合同第八条针对的是买卖一方或双方存在违约行为致使合同不能履行或中途私自委托其他经纪单位或私自办理涉案房屋过户手续的行为，买卖双方均向经纪方承担相应的违约责任，且违约责任的计算方式为房屋总价款的3%及赔偿其他损失，与原告主张按照合同约定的第七条规定，即房屋居间服务佣金无论在性质上，还是金额计算上均不相同。另九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初256号《民事判决书》中未明确界定被告刘仪凤与案外人崔海涛、郭婧即卖方是否存在违约的情形，且被告并未举示其他证据证明案外人崔海涛、郭婧的行为符合买卖合同第八条的规定的情形，因此对被告的上述辩解意见本院不予采纳。其次，被告辩解原告工作中存在瑕疵，未明确告知是先办理房屋解押手续还是先办理银行按揭贷款审批手续。办理按揭贷款为买卖合同的主合同义务，并非居间方即原告的主合同义务，但原告负有如实告知、审慎调查、及时通知的附随义务，原告陈述通知了被告办理按揭相关审批手续，虽未举示相应证据，但结合九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初256号《民事判决书》中查明的事实，卖方在得知被告不愿买房后，曾向原告发出过催告，要求被告继续履行合同，这一事实与原告的陈述能够相互印证。从本案的证据看，被告收到催告后，对合同履行状态应当有所了解并回应，但被告并未进行回复，也未联系卖方和原告，其消极不作为的行为状态与常理不符。同时，合同虽未就银行按揭贷款审批和办理解押手续的先后顺序进行约定，但按照二手房交易的一般习惯，先进行银行按揭贷款审批再办理解押手续，对交易双方才有保障。被告提出的卖方先解押后其再配合办理按揭贷款审批手续的意见，无约定依据，也与交易惯例不符，被告的此种意见也恰好证明了被告也未实际办理过相应银行按揭贷款审批手续。因此，被告未举示证据证明原告存在未履行居间义务的情形，应承担举证不能的法律责任，被告的上述辩解理由不成立，本院不予采纳。原告已促成房屋买卖双方达成房屋买卖协议，完成了居间服务，原告主张被告支付居间服务费符合合同约定，本院予以支持。……” 经关联查询，2019年9月17日，刘仪凤不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初10622号民事裁定，以重庆正科房地产经纪有限公司为被上诉人，向重庆市第五中级人民法院提起上诉，请求撤销原审裁定，将案件移送至其住所地重庆市垫江县人民法院审理。2019年9月18日，重庆市第五中级人民法院作出（2019）渝05民辖终1020号终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告崔海涛、郭婧、被告刘仪凤与案外人重庆正科房地产经纪有限公司就重庆市九龙坡区杨家坪XX路X号X栋2X、2X、2X-X#房屋签订的《房地产买卖经纪成交合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。 关于管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条规定的适用专属管辖的不动产纠纷仅限于“因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”，而案涉合同系因房屋买卖引起不动产权属变动，属于因合同关系产生的债权类纠纷。因此，本案不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定的适用专属管辖规定的情形。本案中，原告方的诉讼请求为支付违约金，应以合同纠纷确定管辖法院，现原告方选择向本院起诉，符合法律规定。 关于重复起诉。裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。本案中，双方纠纷经重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初256号一案处理后，出现了“新的事实”，故本案不属于重复起诉。 关于居间人参加诉讼。案外人重庆正科房地产经纪有限公司作为《房地产买卖经纪成交合同》的居间人，在本案中可以不参加诉讼，理由有二：一是《房地产买卖经纪成交合同》系复合合同，既包括崔海涛、郭婧与刘仪凤之间的房屋买卖合同关系，又包括房屋买卖合同双方与居间人之间的居间合同关系；二是刘仪凤与居间人之间的居间合同关系，已经重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初10622号一案处理。 关于合同解除。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中，刘仪凤经崔海涛、郭婧多次催告，仍未办理银行贷款审批手续，后于2020年1月10日收到关于合同解除的《律师函》，故双方于2018年7月10日签订的《房地产买卖经纪成交合同》中的房屋买卖合同条款已于2020年1月10日解除。 关于违约责任。重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初256号一案明确，按照二手房交易的一般习惯，先进行银行按揭贷款审批再办理解押手续，对交易双方才有保障。交易双方确定的买方采取的按揭贷款的付款方式，作为主要的合同义务，买方应当积极地配合办理按揭贷款审批必要的手续，以利于付款义务的顺利履行。本案中，一是自本院2020年3月25日立案后，刘仪凤经本院多次合法传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交证据证明其在前述判决生效后积极履行前述合同义务，本院亦无法组织双方进行调解；二是前述判决生效后，卖方已向银行预约提前还款，刘仪凤经卖方两次催告后，在合理期限内仍未履行前述合同义务。综上，刘仪凤的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。 关于违约金和定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，房屋买卖合同既有违约金条款又有定金条款，卖方选择适用违约金条款主张权利，故崔海涛、郭婧要求刘仪凤支付违约金225000元（2250000元×10%），应扣减刘仪凤已付的定金50000元，刘仪凤尚应支付违约金175000元。 被告刘仪凤未到庭应诉，应视为放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，并承担相应的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十六条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、第三十三条第一项、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条、第二百四十八条规定，判决如下： 一、由被告刘仪凤在本判决生效后10日内向原告崔海涛、郭婧支付违约金175000元（已扣减定金50000元）； 二、驳回原告崔海涛、郭婧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4655元，由被告刘仪凤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后在指定期间内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。 一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从判决书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  蒋克龙 人民陪审员  尹文庆 人民陪审员  陈 凤 二〇二〇年十二月二十二日 法官 助理  吴 仇 书 记 员  余 伟