贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初14663号原告张儒琼，女，1976年11月4日出生，汉族，贵州省凯里市人，现住贵州省凯里市。原告胡平，男，1972年9月24日出生，汉族，贵州省凯里市人，现住贵州省凯里市。二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）王超，贵州兄弟律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人（一般代理）王万轩，贵州兄弟律师事务所律师。被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，营业场所：贵州省贵阳市南明区新华路102号。统一社会信用代码：915200007143075654。负责人何斌，系该分公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）周真恩、何大党，贵州宪张律师事务所律师。第三人贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市北京东路**。统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人杨昌鑫，系该公司总经理。原告张儒琼、胡平诉被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）及第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院2020年9月18日立案受理后，依法适用普通程序于2020年12月3日公开开庭进行审理，原告张儒琼、胡平及其委托诉讼代理人王超、被告华融贵州分公司委托诉讼代理人周真恩到庭参加了诉讼，第三人大地联创房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认贵州省凯里市产归原告所有；2、请求依法判决停止并排除对贵州省凯里市产的执行；3、请求依法判决对贵州省凯里市产的查封；4、本案受理费由被告承担。事实及理由：2015年10月23日，我们（张儒琼、胡平系夫妻关系）与被执行人大地联创房产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012-Ｚ-068），购买大地联创房产公司开发的贵州省凯里市产，单价3627元／㎡，总价款254400元。我们于2015年10月23日支付购房款72755元（通过银行转帐），于2017年12月27日前支付剩余购房款，总计向大地联创房产公司支付购房款252633元，我们于2016年装修后实际居住至今……贵院在（2020）黔2601执异172号裁定书中认为原告所提的收据没有其他银行流水等付款凭证为由不足以排除执行驳回了我们的异议申请。我们系经营美容用品行业，在凯里市有多家分店，每日现金流量也非常大，房款都是通过现金缴付的，且房开商也出具了《收据》，可以证明我们确实按合同约定缴纳了购房款。我们基于合法有效的合同实际且有权占有该房屋，继续执行将会严重损害我们的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。我们于2015年10月23日与被执行人大地联创房产公司签订《商品房买卖合同》，并于2016年起正式搬入该房屋居住，符合合合实际占有该房屋，已支付购房款共计252633元，我们现愿意将剩余购房款依照法院要求交付执行。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法判决支持我们的诉讼请求。原告张儒琼、胡平为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、身份证复印件、结婚证复印件各一份，拟证明原告的主体资格适格;2、被告、第三人的企业信用信息公示报告复印件各一份，拟证明被告、第三人的主体资格;3、《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明原告在人民法院查封之前，已经与被执行人签订合法有效的书面买卖合同;4、①汇款电子回单、《收据》复印件各一份；②贵州大地联创房地产开发有限公司的《记账凭证》复印件一份，③《营业执照》复印件一份；④店铺照片复印件一份。拟证明：①证明异议人总计向被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司支付购房款252633元，早已超过合同约定总价款的百分之五十；②证明贵州大地联创房地产开发有限公司已收到原告缴纳的购房款；③证明原告系经营化妆品生意，在凯里市有多家分店，现金流非常大，缴纳购房款部分是用现金交付是合理的事实;5、①《物业服务合同》复印件一份；②异议人缴纳物业费的《收款收据》复印件一份；③永乐家园物业服务中心出具的《证明》复印件一份；拟证明异议人已经于2016年开始实际居住于涉案房屋至今;6、《执行裁定书》（2020）黔2601执异172号复印件一份，拟证明原告已经提起执行异议申请，凯里市人民法院2020年8月7日作出裁定驳回了原告的异议请求;7、《民事判决书》（2019）黔26民初69号复印件一份，拟证明在同类案件中，即使原告仅提供《收款收据》，也认定房开商已经实际收到了购房款的事实。被告华融贵州分公司辩称：一、我公司对涉案房屋享有经登记的抵押权。涉案房屋属于我公司拥有在建工程抵押物的组成部分，已经得到凯里市人民法院执行程序和贵阳市中级人民法院的认可。故原告张儒琼、胡平不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的的权利。二、虽然商品房消费者有权对抗抵押权和排除执行，但原告张儒琼、胡平仅是一般买受人，并不符合商品房消费者的条件，不能对抗我公司的抵押权，不能排除法院的执行。综上所述，原告享有的只是买受人物权期待权，既不能对抗我公司享有在建工程抵押权，也不能排除法院对涉案房屋的执行。被告华融贵州分公司为证明答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：《在建工程抵押登记证明》复印件一份，《楼盘状态查询表》复印件一份，拟证明华融公司对涉案房屋享有抵押权的事实。第三人大地联创房产公司未递交书面述称意见，在举证期限内也未向提供任何证据材料。经审理查明：原告张儒琼、胡平于2015年10月23日第三人大地联创房产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012-Ｚ-068），购买大地联创房产公司开发的贵州省凯里市产，单价3627元／㎡，总价款254400元。合同签订后，原告于2015年10月23日支付购房款72755元（通过银行转帐），并称于2017年12月27日前现金支付剩余购房款，总计向大地联创房产公司支付购房款252633元。并于2016年装修后实际入住该房居住至今。被告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司的分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。第三人大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初50号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“永乐家园”项目10509.46㎡的房产（包括贵州省凯里市永乐家园26层2609号商品房）。张儒琼、胡平得知自己所购的“永乐家园”贵州省凯里市永乐家园26层2609号住房被查封后，以案外人的身份向本院提出执行异议。2020年9月6日，本院作出（2020）黔2601执异172号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人张儒琼、胡平的异议请求。”宣判后，张儒琼、胡平不服裁定结果，并于2020年9月18日向本院提起本诉。庭审中，经释明，原告张儒琼、胡平当庭表示放弃房屋确权的诉讼请求，即“请求确认贵州省凯里市产归原告所有”。并自愿支付剩余购房款（无银行转帐凭据部分的181645.00元）依照法院要求交付执行。因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，本院未能主持到庭双方当事人进行调解。庭审后，张儒琼、胡平于2020年12月8日将181645.00元汇入本院指定执行帐户内。上述事实，有原告张儒琼、胡平的起诉状、被告华融贵州分公司的答辩状以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，可以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。根据张儒琼、胡平对本院裁定查封涉案房屋提出执行异议的请求，应认定为排除型执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从双方当事人所举证据来看，张儒琼、胡平在法院查封涉案房屋前不仅与房地产开发商即本案第三人大地联创房产公司签订了《商品房买卖合同》，而且支付了部分购房款且已装修入住多年，并将剩余价款按照本院要求指定执行帐户内。虽然至今未能办理产权过户登记手续是事实，但张儒琼、胡平作为买受人没有过错责任，符合上述规定。华融贵州分公司取得的不良债权确有在建工程抵押是事实,但抵押协议未明确涉案房屋系抵押范围内，凯房建州字第××号《在建工程抵押他项权证》也没有具体载明“永乐家园”26层2609号住房已抵押给债权人华融公司。就本案而言，张儒琼、胡平对涉案房屋完全享有排除法院强制执行的民事权益，华融贵州分公司所举证据不足以证明其已取得涉案房屋的抵押权。同时，涉案商品房买卖合同第四条明确约定，凯里市永乐家园26层2609号商品房已设置抵押，抵押权人系华融公司，但该合同同时写明该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。虽然买受人明知所购商品房已设置抵押，但从合同约定的表述来看，买受人有足够的理由相信房地产开发商已经取得抵押权人同意才销售的事实，故张儒琼、胡平购买涉案房屋并无过错，且与华融贵州省分公司享有的在建设工程抵押无关。综上所述，原告张儒琼、胡平的诉请事实清楚、证据充分、于法有据，本院依法予以支持。被告华融贵州分公司的抗辩意见与事实不符，理由不能成立，本院不予采纳。原告张儒琼、胡平经当庭释明，自愿放弃“请求确认贵州省凯里市产归原告所有”的诉请，既是其真实意思表示，也是在法律规定范围内对自己诉讼权利所作的处分，同时该请求亦不属人民法院审理权限管辖范围，系当事人误解，本院依法予以准许，所产生的诉讼费用理应予以退还。第三人大地联创房产公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的证明内容的认可。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、不得执行被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行原告张儒琼、胡平购买位于凯里市《永乐家园》26层2609号的房屋，并解除查封。二、驳回原告张儒琼、胡平的其余诉讼请求。案件受理费己收取5116.00元，应收取60.00元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。其余5056.00元退还原告张儒琼、胡平。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  滕新红人民陪审员  孙文举人民陪审员  胡晓慧二〇二〇年十二月九日法官助理石娟书记员杨昌堡