福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽09民终1590号 上诉人（原审原告、反诉被告）：福安市东百置业有限公司，住所地福建省宁德市福安市阳头街道富阳路**-2。 法定代表人：宋克均，总经理。 委托诉讼代理人：陈熹，女。 委托诉讼代理人：邱培旭，男。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：福建省李木陈子服饰有限公司，住所地福建省宁德市福安市阳头街道阳春小区**B商场。 法定代表人：李珠琴。 委托诉讼代理人：陈雨乔，福建联宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凌曦，福建联宏律师事务所律师。 上诉人福安市东百置业有限公司（以下简称东百置业公司）与被上诉人福建省李木陈子服饰有限公司（以下简称李木陈子公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福安市人民法院(2020)闽0981民初4726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东百置业公司上诉请求：1、撤销福安市人民法院（2020）闽0981民初4726号民事判决；2、依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、合同不属于不可抗力解除的情形，合同目的并非根本性无法实现，一审适用法律错误。新冠肺炎疫情防控措施，虽然属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，疫情期间客观条件比照疫情发生前产生了情势变更，新冠疫情的防控措施对合同的履行也产生一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的根本无法实现的程度，且疫情防控措施结束后租赁合同可继续履行，随着疫情的影响逐渐减弱，合同可以继续履行。被上诉人仅在2020年1月28日至2月10日暂停营业，暂停时间只有11天。疫情仅对合同目的实现构成短暂阻碍，被上诉人可以要求减免疫情防控期间租赁费用或顺延防控期间合同履行时间，但被上诉人不能以不可抗力为由要求解除合同。一审法院的认定严重侵害了守约方上诉人的合法权利，助长了被上诉人的违约行径，是对市场交易稳定的一种破坏，给市场交易活动造成了严重错误的导向，应予以纠正。二、案涉合同系因被上诉人的严重违约导致解除。在已告知被上诉人私自停止营业无法享受到免租的情况下，2020年2月27日被上诉人在取得上诉人工作人员信任后，以消杀为由将货品搬出场地，存在恶意停止营业的情形，也并未给上诉人与其协商疫情减免租金的机会，无论从主观还是客观上，被上诉人的行为不应被认定为与上诉人协商减免租金未果。且被上诉人也自认其于2020年2月27日开始私自停止营业，根据合同约定，被上诉人此种行为严重违反合同约定导致解除，一审法院认定错误。一审法院对被上诉人的违约行为未做惩戒，严重侵害了守约方的合法权利，助长了被上诉方的违约行径。三、案涉合同于2020年3月27日解除，系因被上诉人违约行为而解除案涉合同的，上诉人的信赖利益应得到保护，被上诉人应当按照合同约定支付拖欠租金、优惠期租金及场地占用费，上诉人有权没收履约保证金，一审法院事实认定错误，应予改判。 李木陈子公司辩称，一、新冠肺炎疫情发生属于合同的不可抗力，故原审判决适用法律正确。这次新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，上诉人也是认可。所以在新冠肺炎疫情发生后，福建省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，同日福安市发布《新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部令（第1号）》，要求全面启动福安市突发公共卫生事件I级响应，取消所有群众性活动，暂停各类营业性演出、营业等；到2020年2月26日24时起福建省才调整疫情等级开始逐步营业。上诉人出租的福安市东百城商场却已推迟到从2020年1月28日才暂停营业，至2月14日就要求承租户开业，而且每日营业时间为11:00~18:00.但这阶段根本没有顾客，所谓营业也是虚设；同时被上诉人李木陈子公司经营的是高端的服装品牌，服装具有季节性，特别春节期间是服装销售的旺季，这影响是巨大的，加上被上诉人店铺面积较大，每月负担的租金、物业费、水电费和员工工资等，且二月份根本没有营业也没有收入，已导致被上诉人公司严重的亏损，无法再继续营业。当时被上诉人就与上诉人一方要求减免租金等问题，但上诉人只是口头搪塞，没有实际行动，对被上诉人已交纳的二月份租金及物业、水电费等也没有商椎的余地。二、被上诉人解除合同符合法律规定。被上诉人在租赁合同的目的已无法实现，也就是没有盈利反而亏损的情况下，于2020年2月12日起就多次用微信等与上诉人东百公司营运经理胡美铃进行交涉，要求解除《房屋租赁合同》；并于2020年3月3日通过电子邮件以书面的形式，向上诉人公司负责管理的营运经理胡美铃送达解除合同的《告知函》，被上诉人并不是恶意停止营业，而是有预先告知。被上诉人的行为符合《合同法》第94条、第96条规定：同时按双方签订的《房屋租赁合同》第十四条约定：合同自动终止且双方互不承担违约责任，被上诉人并没有违约。三、涉案合同应为2020年3月3日解除，是因为不可抗力造成的，上诉人提出支付拖欠租金、场地占用费等没有道理。因为新冠肺炎疫情发生的不可抗力，被上诉人在2020年3月3日提出解除合同，是符合《合同法》第96条的规定，即“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”根据《合同法》第117条的规定与《房屋租赁合同》第十四条约定，被上诉人不应当承担责任。 东百置业公司向一审法院提出起诉请求：1.判令李木陈子公司立即向东百置业公司支付自2020年2月26日起至2020年3月24日至拖欠的租金30420元，并按逾期付款金额的年利率24%向东百置业公司支付自2020年2月26日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金（暂计至2020年6月10日为2128.18元），两项共计32548.18元；2.判令李木陈子公司立即向东百置业公司支付优惠租金30420元，并要求李木陈子公司立即向东百置业公司归还POS机或支付POS赔偿金3000元；3.判令东百置业公司没收李木陈子公司的履约保证金60840元，并要求李木陈子公司立即向东百置业公司支付违约金30420元；4.判令李木陈子公司按合同解除当月租金上浮30%的标准向东百置业公司支付自2020年3月29日起至实际清偿之日止的场地占用费。 李木陈子公司向一审法院提出反诉请求：判令东百置业公司返还李木陈子公司履约保证金60840元以及POS机押金2000元。 一审法院认定事实： 2019年5月5日,东百置业公司（甲方）与李木陈子公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》及《补充协议书》。主要约定如下：1.甲方将位于福安市阳头街道富阳路福安××层××店，使用面积169平方米出租给乙方经营少女服装。2.租赁期限为3年零30天，自2019年6月19日起至2022年8月18日止，实际接场日后的30天为装修期。3.按提成租金、固定租金二者取高计算当月租金。提成租金按乙方租赁房屋之月实际含税销售收入12.9%向甲方支付提成租金，固定租金按计租面积计算月租金：从2019年6月19日起至2020年7月18日的月租金为28080元（优惠租金），若因乙方原因导致本合同提前解除且乙方实际履行期限未达到合同约定期限二分之一的，则优惠租金取消，2019年6月19日起至2020年7月18日止的月租金按30420元／月计算；从2020年7月19日起至2021年7月18日的月租金为31941元；从2021年7月19日起至2022年7月18日的月租金为33538元。4.以每一个月为一个缴租期，首期租金应于起租日起五天内支付，此后，乙方应当在每个缴租期最后一个月的25号前向甲方一次性支付下个缴租期租金。乙方逾期缴纳本合同项下租金及相关费用，每逾期一日，乙方应按未付租金或费用总额的千分之三向甲方支付违约金。5.乙方应于本合同签订之日起三日内向甲方缴纳履约保证金60840元，租赁期满后乙方无违约，甲方将履约保证金全额无息返还乙方。6.乙方租用甲方提供的ＰＯＳ收银机进行消费结算，乙方支付2000元的押金，押金待乙方返还ＰＯＳ机后无息退还，如机具丢失、毁损，则押金不予退还，且乙方应另行向甲方支付3000元赔偿金。7.乙方有下列情形的，甲方有权提前单方解除合同：（1）逾期缴纳应付的租金、费用超过15天的或累计超过3次（含3次）；（2）无正当理由迟延开业超过15天或将租赁房屋闲置超过15天的；（3）未经甲方书面同意私自撤场、停止经营的；…甲方将书面通知乙方，解除合同的通知自送达乙方之日生效，乙方应在该通知到达之日起三日内交还租赁房屋并缴清欠款，乙方所交履约保证金作为乙方应承担的一部分违约金不予退还，同时，乙方还必须按合同终止日当月租金×三倍的标准另行向甲方支付违约金。8.租赁期满或合同提前解除的，乙方应于终止租赁五日内将租赁房屋恢复原状，如乙方未在规定期限内完成上述工作，应按终止租赁或租赁期满后完成上述工作所占用的甲方场地天数最后一个月应缴费用（包括但不限于租金、物业管理费、公共水电费、套内水电费等）÷30×2的标准向甲方支付场地占用费。9.因不可抗力、国家建设、城市管理及其他社会公共利益的需要导致租赁房屋被征收或拆迁致使合同无法继续履行的，合同自动终止且双方互不承担违约责任（其他与本案争议无关内容略）。 合同签订后，李木陈子公司向东百置业公司缴纳履约保证金60840元。李木陈子公司缴纳租金至2020年2月29日止。 因受新冠肺炎疫情影响，福安东百城于2020年1月28日至2月13日暂停营业，于2020年2月14日起正常营业。期间，李木陈子公司向东百置业公司申请减免租金未果，2020年3月3日，李木陈子公司通过微信、电子邮件方式向东百置业公司送达《告知函》，《告知函》载明李木陈子公司于2020年3月3日起正式关闭福安东百城1楼15号木子站服装店，并交还店铺所有权归东百置业公司所有。东百置业公司于2020年3月10日、3月17日向李木陈子公司邮寄《恢复营业通知函》、《欠款通知函》，要求李木陈子公司补缴欠款。因李木陈子公司未继续缴纳租金，东百置业公司于2020年3月24日向李木陈子公司邮寄《解除房屋租赁合同通知函》，李木陈子公司于2020年3月26日签收。现李木陈子公司已将POS机返还东百置业公司，东百置业公司未将押金2000元退还李木陈子公司。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。东百置业公司与李木陈子公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效合同。《房屋租赁合同》中约定因不可抗力因素导致合同无法继续履行时,合同自动终止且双方互不承担违约责任。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条的规定：“对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。”本案中，关于李木陈子公司与东百置业公司之间合同的解除是否系不可抗力的原因所致问题。李木陈子公司为经营服装行业，服装有着特定的季节性，受新冠肺炎疫情的影响，福安东百城于2020年1月28日至2月13日暂停营业，李木陈子公司经营活动受到影响，期间李木陈子公司与东百置业公司协商减免租金未果的情况下于2020年3月3日通过微信、电子邮箱向东百置业公司送达《告知函》单方解除租赁关系，系不可抗力的原因所致。东百置业公司于2020年3月10日邮寄给李木陈子公司的《恢复营业通知函》中已明确提及李木陈子公司于2020年3月3日起停止经营、撤场。据此，可认定双方的租赁关系于2020年3月3日解除。李木陈子公司应按原合同约定租金标准继续支付租金至2020年3月3日，李木陈子公司支付租金至2020年2月29日止，故李木陈子公司还应支付东百置业公司租金2943.87元（30420元/年÷31天×3天），东百置业公司主张超过部分，不予支持。关于李木陈子公司是否应当支付东百置业公司违约金、优惠租金、履约保证金、场地占用费的诉讼请求,前述已经认定,李木陈子公司因防控疫情的需要未能继续正常经营，享有合同解除权，亦不因此而承担违约责任,故东百置业公司要求李木陈子公司支付违约金、优惠租金、场地占用费于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”的规定,东百置业公司相应地应返还履约保证金60840元及POS机押金2000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定，判决：一、李木陈子公司应于判决生效之日起十日内向东百置业公司支付租金2943.87元；二、东百置业公司应于判决生效之日起十日内返还李木陈子公司履约保证金60840元、POS机押金2000元。扣除第一项李木陈子公司应支付东百置业公司的租金2943.87元，东百置业公司实际应返还李木陈子公司59896.13元（60840元+2000元－2943.87元）；三、驳回东百置业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3385元，由东百置业公司负担3320元，李木陈子公司负担65元。反诉案件受理费1371元，由东百置业公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。除李木陈子公司在新冠疫情期间有无向东百置业公司申请减免租金及东百置业公司有无于2020年3月3日收到李木陈子公司发出的《告知函》外，双方当事人对一审法院认定的其他事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，应当综合考量疫情的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小来处理。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。福安东百城受疫情影响于2020年1月28日至2月13日暂停营业，期间租赁物确实无法使用，但此后已经恢复正常营业，新冠肺炎疫情虽然客观上会影响李木陈子公司的营业收入，但并不会直接导致本案租赁合同不能履行。李木陈子公司以不可抗力为由主张解除合同，依据不足，不予支持。根据《房屋租赁合同》第十条第2点第（3）项及第3点约定，李木陈子公司在租赁期满前没有约定或法定理由且未经东百置业公司同意撤场、停止营业，已经构成根本违约，东百置业公司有权提前单方解除合同，解除合同的通知自向李木陈子公司送达之日即2020年3月26日生效，故本案《房屋租赁合同》于2020年3月26日解除。东百置业公司二审中将解除当月租金标准调整为28080元/月，李木陈子公司应当向东百置业公司支付2020年3月1日至2020年3月26日止的租金23550.97元（28080元/月÷31天×26天），但2020年1月28日至2月13日停止营业期间的租金15912元应当予以扣除，故李木陈子公司还应向东百置业公司支付租金7638.97元，并从2020年2月26日起计付逾期付款违约金。租赁合同约定的逾期付款违约金为日千分之三，东百置业公司将其调整为年利率24%较为合理，可予准许。双方签订的《补充协议书》中约定，因李木陈子公司原因导致合同提前解除且实际履行期限未达到合同约定期限的二分之一的，李木陈子公司还应当向东百置业公司补足2019年6月19日起至2019年7月18日止的月租金30420元，东百置业公司的该项诉请有合同依据，可予支持。双方认可李木陈子公司已经将POS机返还东百置业公司，东百置业公司二审中放弃要求李木陈子公司归还POS机或支付POS赔偿金3000元的诉讼请求，本院予以准许，李木陈子公司主张东百置业公司返还POS机押金2000元，可予支持。根据《房屋租赁合同》第十条第3点约定，东百置业公司因李木陈子公司存在违约情形提前解除合同的，李木陈子公司的履约保证金60840元不予退还，且按合同终止日当月的月租金×叁倍的标准另行支付违约金。鉴于本案系因疫情影响引发的纠纷，东百置业公司可不予退还李木陈子公司的履约保证金60840元，李木陈子公司提出东百置业公司返还履约保证金60840元的反诉请求不予支持，但东百置业公司主张另行支付违约金30420元过高，本院不予支持。东百置业公司二审中放弃要求李木陈子公司支付场地占用费的诉讼请求，本院予以准许。 综上所述，东百置业公司的上诉请求部分成立，对其合理部分予以支持。一审判决认定事实和适用法律有误，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省福安市人民法院(2020)闽0981民初4726号民事判决； 二、福安市东百置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还福建省李木陈子服饰有限公司POS机押金2000元； 三、福建省李木陈子服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付福安市东百置业有限公司租金38058.97元及逾期付款违约金（以7638.97元为基数，按照年利率24%的标准自2020年2月26日起计至款项付清之日止）； 四、驳回福安市东百置业有限公司的一审其他诉讼请求； 五、驳回福建省李木陈子服饰有限公司的一审其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费各3385元，由福安市东百置业有限公司各负担1215元，由福建省李木陈子服饰有限公司各负担2170元。一审反诉案件受理费1371元，由福安市东百置业有限公司负担1327元，由福安市东百置业有限公司负担44元。 本判决为终审判决。 审 判 长 余梓安 审 判 员 陈光华 审 判 员 韦晓菁 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理 王武亮 书 记 员 王丽娟 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。