北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初13875号原告：李亚洲，男，1990年8月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：晏聪贵，男，1969年10月19日出生，汉族，住安徽省泾县。被告：杨美红，女，1972年9月20日出生，汉族，住安徽省泾县。被告晏聪贵、杨美红共同委托诉讼代理人：黄桂华，北京市时代九和律师事务所律师。被告：王欢，女，1986年4月5日出生，汉族，住北京市东城区。原告李亚洲与被告晏聪贵、被告杨美红、被告王欢申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李亚洲，被告晏聪贵、杨美红及共同委托诉讼代理人黄桂华，被告王欢均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决撤销北京市东城区人民法院（2020）京0101执异154号执行裁定书，恢复（2018）京0101执7899号执行案件的执行，继续对北京市昌平区×××房屋执行；2.案件受理费由三被告负担。事实和理由：北京市东城区人民法院（2020）京0101执异154号执行裁定书认定的基本事实，缺乏证据证明。王欢与晏聪贵、杨美红恶意串通，通过诉讼逃避法律文书确定的义务。王欢于2016年12月30日向李亚洲借款130万元，借款期限为3个月，签订了借款合同并进行了公证，公证书为（2016)京中信内民证字153996号。王欢借款三个月后未及时还本付息，李亚洲于2018年3月28日向中信公证处申请强制执行，中信公证处做出了（2018）京中信执字01171号执行证书，李亚洲即向北京市东城区人民法院提起强制执行申请。法院依法对被告王欢名下的位于北京市昌平区×××房屋进行了查封。晏聪贵、杨美红于2020年6月18日向法院提起诉讼，请求裁定停止对上述房屋的执行，解除查封，北京市东城区人民法院作出（2020）京0101执异154号裁定书，中止对北京市昌平区×××房屋的执行。李亚洲认为，王欢的行为明显违背常理：首先，晏聪贵虽是所谓的房屋买受人，但其向法庭提供的主要证据都是多个公司的票据，与买受人晏聪贵无关。其次，既然购房合同约定了交易价款为308万元，事隔4个月后又将总价款更改为350万元，明显荒唐。最后，晏聪贵称其自2016年到2017年4月竟分六次支付房款，有违常理。故李亚洲认为晏聪贵、杨美红、王欢系恶意串通，通过诉讼逃避法律文书确定的义务，故提起诉讼。被告晏聪贵、杨美红共同答辩称，（2020）京0101执异154号民事裁定书正确，不同意原告诉讼请求。在北京市东城区人民法院查封案涉房屋之前，晏聪贵、杨美红已与王欢签订合法有效的北京市存量房屋买卖合同，且已经完成网签备案手续，房屋价格350万元，晏聪贵、杨美红分期支付了全部房款，且房屋已经实际交付给晏聪贵、杨美红使用。未办理不动产登记手续并非晏聪贵、杨美红的过错，系因王欢违反合同约定未及时办理不动产过户的违约行为所致。晏聪贵、杨美红提交的发票系该房屋物业服务企业、暖气供应企业向晏聪贵担任法定代表人的中顺建业（北京）装饰工程股份有限公司开立，且发票出具之前，晏聪贵已经通过本人信用卡账户支付相关款项，与发票能够相互印证。存量房交易中分期付款属惯常的支付方式，符合合同约定。交易价格亦符合市场价格。李亚洲提出违背生活经验法则属于主观臆断，无事实依据。被告王欢答辩称不同意原告诉讼请求，房屋买卖合同系在北京嘉和时代房地产经纪有限公司居间下签订，真实有效。围绕诉讼请求，原告李亚洲向本院提交证据：1.（2018）京中信执字01171号执行证书；2.（2020）京0101执异154号执行裁定书。晏聪贵、杨美红、王欢对李亚洲提交的证据均无异议。被告晏聪贵、杨美红提交证据如下：1.北京市存量房屋买卖合同；2.补充协议；3.王欢出具的房款收条及银行转账汇款凭据；4.京（2016）昌平区不动产权第×××号不动产权证书；5.中顺建业（北京）装饰工程股份有限公司营业执照；6.实际入住的视频光盘一张；7.广东康景物业服务有限公司北京分公司发票联、中国光大银行信用卡电子账单；8.2017-2018年度北京信达至诚新能源投资有限公司发票联、该公司名片、2017年11月信用卡账单；9.奥乐室内门定货合同；10.北京市楼梯销售合同。李亚洲对晏聪贵与杨美红提交的全部证据有异议，认为90万元的转账日期和收条日期不一致，真实性不认可。除了定金是转账支付给王欢外，其他收款账户均不是王欢，不认可晏聪贵与杨美红实际支付了购房款。王欢对晏聪贵与杨美红提交的全部证据均无异议。王欢未向本院提交证据。根据审查确认的证据及各方当事人当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2016年12月5日，晏聪贵（买受人）与王欢（出卖人）、北京嘉和时代房地产经纪有限公司（居间人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王欢将涉案房屋以308万元的价格出售给晏聪贵。买受人应于签约当日支付出卖人定金款10万元。买受人应于网签后一日支付出卖人首付款90万元。网签后5日内买受人支付出卖人剩余首付款80万元。买受人配合出卖人进行解押垫付45万元。剩余尾款128万元由买受人所找的批贷银行支付。房款总计308万元整。出卖人应由银行批贷后一日内返还买受人代付资金45万元整。出卖人不按约定日期办理权属转移登记等相关手续，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房。出卖人承担相应违约责任。2017年3月20日，出卖人王欢与买受人晏聪贵、杨美红签订补充协议，将涉案房屋的购房款上调为350万元。原合同中约定部分购房款通过商业贷款支付，现变更为由买受人以现金全款支付。且双方确认，截至补充协议签署日，买受人已向出卖人指定账户支付225万元作为首付款，双方同意剩余尾款125万元由买受人分两次支付至出卖人。庭审中，王欢与晏聪贵、杨美红均称之所以签订了补充协议变更了房屋价格及付款方式，是因为晏聪贵申请贷款未获批，后二手房市场价格波动，且2017年3月又出台了新的房屋买卖政策，案涉房产已无法办理商业贷款，故各方达成合意，签订补充变更房屋价格及付款方式。关于购房款交付情况：2016年12月5日，晏聪贵通过其尾号0116银行账户向王欢尾号为3213账户转账10万元，王欢出具定金收条，见证方为北京嘉和时代房地产经纪有限公司。2016年12月15日、2017年2月6日，晏聪贵向案外人赵依转账90万元、25万，2016年12月14日，王欢出具收到90万元的收条。2017年2月28日、2017年3月20日，晏聪贵向分别向马玉鹏转账100万元、30万元。3月20日，王欢出具收到晏聪贵购房款30万元的收条。2017年3月29日，杨美红向王欢转账95万元，附言为房屋尾款。同日，王欢出具收条，认可收到晏聪贵购房款尾款95万元，购房款全部结清。上述共计350万元。关于为何指定案外人赵依、马玉翔为收款账户，王欢称因其欠付马玉翔和马玉涛借款，故让晏聪贵将房款直接汇入到案外人账户，收款人赵依是马玉翔的配偶。关于李亚洲与王欢之间的债权形成情况：2016年12月30日，李亚洲与王欢签订借款合同，约定借款本金为130万元，借款期限三个月。该债权未约定担保。中信公证处出具（2016）京中信内民证字153996号公证书。2018年9月29日，李亚洲持(2018)京中信执字01171号执行证书向本院法院申请强制执行，执行过程中，本院于2019年7月3日向北京市昌平区不动产登记中心送达(2018)京0101执7899号执行裁定书及协助执行通知书，查封了王欢名下北京市昌平区×××房屋。案外人晏聪贵、杨美红提出执行异议，本院经审查认为涉案房屋被查封前，晏聪贵、杨美红已与被执行人王欢签署有效的书面买卖合同，实际占有使用房屋并已支付全部价款，且无证据证明涉案房屋未能办理过户登记系因晏聪贵、杨美红自身原因造成。本院作出（2020）京0101执异154号执行裁定书，裁定中止(2018)京0101执7899号执行案件对北京市昌平区×××的执行。后李亚洲向本院提起本案诉讼。关于各方未就案涉房产办理产权过户登记之原因，庭审中，晏聪贵及杨美红称因案涉房产为“商住房”，2017年3月关于“商住房”的房屋政策出台后，由于系统更新等原因，有一段时间相关部门暂缓办理“商住房”过户手续。恢复相关业务后，受托办理案涉房屋买卖事宜的中介公司又失联，至今仍未找到。买受人自己无法单方办理产权变更登记，但多次联系卖方王欢，王欢一直在外地，无法回京办理。房屋产权证原件一直由晏聪贵及杨美红持有，案涉房屋也已由晏聪贵实际居住并作为其担任法定代表人的中顺建业（北京）装饰工程股份有限公司的办公地。2017年5月之后的取暖费、物业费都由晏聪贵实际交纳。王欢对于晏聪贵及杨美红所述事实认可，认可因自己一直在外地，系自身原因导致房屋未办理产权变更登记手续，认为晏聪贵和杨美红并无过错。诉讼过程中，晏聪贵与杨美红称，网签合同签订时由杨美红作为买受人，网签合同系由中介公司人员提交系统，密码由中介公司人员掌握，他人无法登陆系统打印网签合同。晏聪贵与杨美红向本院申请前往北京市昌平区不动产登记中心调取案涉房产网签备案合同登记情况。但经系统中查询案涉房屋经备案的网签合同编号为×××，出卖人为王欢，买受人为杨美红，与北京通APP查询的页面内容一致。本院认为，本案系李亚洲作为申请执行人提起的执行异议之诉，根据相关法律规定，本案审查的焦点在于晏聪贵及杨美红对于案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据本案查明的事实，案涉房产虽登记在王欢名下，但在李亚洲与王欢签订借款合同之前，晏聪贵已与王欢签订了房屋买卖合同，后杨美红作为晏聪贵的配偶，变更成为房屋买受人。根据晏聪贵、杨美红提交的补充协议、转张凭证、收条、物业费发票及当庭陈述等，可形成较为完整的证据链，证明晏聪贵、杨美红交付了全部购房款，并在案涉房产查封前，自2017年4月起即已实际占有、使用了案涉房产，案涉房产未办理产权变更登记并非晏聪贵、杨美红之过错。李亚洲虽辩称各方恶意串通虚构房屋买卖事实，意图侵害自己的其合法权益，但未能向本院提供证明晏聪贵、杨美红与王欢恶意串通的相应证据，亦未能证明案涉房屋未能办理过户登记系因晏聪贵、杨美红自身原因所致，故本院对李亚洲的抗辩意见本院不予采信。根据相关规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记，故晏聪贵、杨美红要求中止执行的异议请求符合法律规定。李亚洲要求恢复执行案涉房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、第三百零四条；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告李亚洲的诉讼请求。案件受理费70元，由原告李亚洲负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  郝 笛人民陪审员  焦铁军人民陪审员  孟凡彪二〇二〇年十二月二十二日法官 助理  刘宇佳书 记 员  于静雯