湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终1457号上诉人（原审被告）：陈策，男，1962年8月23日出生，汉族，住湖北省浠水县。共同委托诉讼代理人：陶磊，湖北众之声律师事务所律师，执业证号：14211201110740946。被上诉人（原审原告）：潘旭林，男，1971年12月29日出生，汉族，住湖北省浠水县。委托诉讼代理人：乐宏玲，湖北功竞元律师事务所律师，执业证号：14211201811056161。委托诉讼代理人：贺国兵，湖北功竞元律师事务所律师，执业证号：1211200310695909。原审被告：陈明，男，1985年7月24日出生，汉族，住湖北省浠水县。共同委托诉讼代理人：陶磊，湖北众之声律师事务所律师，执业证号：14211201110740946。上诉人陈策因与被上诉人潘旭林、原审被告陈明房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省蕲春县人民法院（2019）鄂1126民初4374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈策上诉请求：1.撤销蕲春县人民法院（2019）鄂1126民初4374号民事判决，依法予以改判。2.由被上诉人承担本案的一，二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院既然认定本案停产停业及装饰装修补偿的分配，应当结合征收拆迁方案实施时间及签订补偿协议时未实际履行的租期等因素按照公平原则进行分配。二、本案的判决应以黄冈市中级人民法院审理的被上诉人提起的行政诉讼案件的判决结果作为依据，一审法院认为二案件无关联性，未中止案件审理径行判决明显程序违法。三、一审法院判决书中未见对证据的任何采信、分析，认定的事实也存在错误。1、陈策与潘旭林订立的租赁合同期限为10年，到陈策××浠水县清泉镇人民政府订立《房屋征收补偿协议》时，潘旭林已租赁使用117个月，剩余3个月到期。停产停业、装饰装修补偿应按117：3的比例进行分配。2.潘旭林承租的1、2、3楼面积为304.41㎡，《房屋征收补偿协议》已记载的商业面积，按商业面积乘以550元/平方米的价格，总的1、2、3楼的装修补偿金额为167425.5元。故潘旭林应得装修补偿为167425.5元*3/（117+3）=4185.63元。3.陈策商业出租因拆迁而停止，也存在停产停业长期损失，潘旭林只存在3个月的停产停业损失，二者停产停业损失进行对比，是永久损失与3个月的期限对比，一审判决潘旭林分得70%的停产停业损失不合理。4.一审判决装修装饰补偿中4楼的补偿，潘旭林也参与分配与事实不符，四楼在2016年已由双方协商陈策收回，由儿子和儿媳妇居住，有水电缴费记录等证明。《拆迁补偿协议》中的商业面积也不包含4楼。综上所述，一审法院判决事实不清，程序错误，判决结果有违公平正义。恳请二审法院撤销一审判决，依法改判。潘旭林辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉请求，维持原判。一、一审法院对本案停产停业及装饰装修补偿款的分配完全合理合法，并无不当。二、上诉人提到本案判决以答辩人提起的行政诉讼案件的判决结果为依据是完全没有依据的。1、潘旭林办理了营业执照、税务登记、承租房屋用于商业经营，所以政府才给予陈策停产停业损失，故潘旭林应该分得70%的停产停业补偿。2、潘旭林于2008年承租陈策房屋时，向上任承租人支付了13万元装修款，2016年时，潘旭林再次对1-4楼进行装修，故1-4楼的装修由潘旭林享有。故房屋拆迁款，法院判决潘旭林分得30%的1-4楼的装修款合理。3、潘旭林原提出的行政诉讼请求不含有停产停业、装饰装修补偿，只是要求政府拆迁对其未搬出财物的损坏赔偿，与此次民事诉讼请求无关联性。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。潘旭林向一审法院起诉请求：1、判决陈策、陈明向潘旭林支付停产停业补偿费153394元、房屋装修补偿款249111.50元；2、由陈策、陈明共同承担本案诉讼费。一审法院认定事实：陈明与陈策系父子关系，位于浠水县清泉镇××层房屋登记的所有权人为陈策。2008年9月13日，陈明与潘旭林签订《房屋租赁协议》，约定：将上述五层房屋的一至四层租赁给潘旭林使用，租赁期限为十年，自2008年9月13日为起算日；到期后如该房屋继续出租，同等条件下优先考虑由潘旭林租用；租赁期间，根据经营需要进行室内装潢的费用、经营期间的税费均由潘旭林自理；该房屋原承租方的财产，由原承租人自行处理等。合同订立后，潘旭林对租赁房屋进行装饰装修，用于开办浠水县世外桃源宾馆。2018年1月24日，浠水县人民政府公布实施《浠水县城区棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》，陈策的上述房屋位于此次征收范围内，拆迁登记核定其家庭成员为陈策夫妇，其房屋属商住两用。《浠水县城区棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》中第四条第（四）项“其他补偿”规定：1、室内装饰装修补偿。室内装修按等级标准（具体装修等级补偿标准见附件1），由评估机构确定的价格给予补偿。……。6、停产停业补偿：系持有有效工商营业执照和依法纳税证明且连续经营的，按被征收经营性房屋评估价的5％补偿。有异议的可以委托具有相应资质的评估机构评估确定。2018年6月19日，陈策与浠水县房屋征收与补偿管理办公室、浠水县清泉镇人民政府签订《浠水县棚户区改造房屋征收补偿协议书》及房屋腾退交接单。该补偿协议书组成部分的《被征收房屋及附属设施补偿结算单》中载明：“房屋装修补偿”一至五层含天台面、底层车库等按面积计算的补偿费共计334851元、“其他停产停业”补偿费为153394元（按被征收经营性房屋评估价的5％补偿）；“评估报告”载明：该拆迁补偿房屋的一至四层计入补偿的总面积共计为452．93㎡，每平方米补偿费单价为550元，一至四层房屋装修补偿费共计249111．50元。补偿协议签订后，浠水县清泉镇棚户区改造指挥部已按约定向陈策支付了包括“房屋装修补偿”及“其他停产停业”补偿在内的补偿费。因潘旭林、陈策对“房屋装修补偿”费及“停产停业”补偿费的归属产生争议，潘旭林诉至一审法院并提出上述诉讼请求。另查明，2019年8月27日，潘旭林向黄冈市中级人民法院提起行政诉讼，请求确认浠水县人民政府、浠水县房屋征收与补偿管理办公室、浠水县清泉镇人民政府强制拆除案涉房屋行为违法，并赔偿其作为承租人存放房屋内的财产毁损损失。一审法院认为，潘旭林与陈明签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，且经租赁房屋所有权人的事实追认，租赁合同合法有效。本案的争议焦点是房屋租赁合同履行过程中因房屋拆迁，承租人是否享有或者分配房屋装饰装修补偿费及停业补偿费。案涉房屋租赁合同租期较长，双方在合同订立时对房屋被征收拆迁均不具有可预见性，征收拆迁应属于合同履行中的不可抗力，出租人依法部分或者全部免除责任，承租人所遭受的损失就需要从拆迁补偿费中得到弥补。同时，参照《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十七条“因征收房屋造成停产停业，对被征收人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：（一）被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋；（二）有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（经营场所）为被征收房屋；（三）已办理税务登记并具有纳税凭证。被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿。”的规定，一审法院认为，承租人对其损失享有在拆迁补偿费中取得相应补偿的权利。拆迁补偿费由陈策领取，其应承担本案的支付义务。陈策、陈明答辩房屋装修、停产停业等损失补偿是支付给产权人的费用、潘旭林不是被征收人而无权获得房屋装饰装修费用及停产停业费用的意见，不符合法律法规规定，一审法院不予采纳。潘旭林的经营没有遭受影响、不存在停产停业损失，以及拆迁评估时未将潘旭林的装修装饰财产进行评估的抗辩，不符合本案查明的事实，一审法院不予采信。潘旭林另行提起的行政诉讼，与本案无关联，本案经调解无效应依法作出判决。潘旭林与陈策未就补偿费的分配达成补充协议，故对本案中的停业及装饰装修补偿费的分配，应当结合潘旭林承租房屋的实际补偿面积、征收拆迁方案实施时间及签订补偿协议时未实际履行的租期、取得停产停业补偿的条件、潘旭林是实际经营者等因素，按照公平原则进行分配。一审法院确定对装饰装修补偿费由陈策在取得的对应补偿款中支付潘旭林30％，对停产停业补偿费由陈策在取得的对应补偿款中支付潘旭林70％。判决：一、陈策于判决生效之日起十日内向潘旭林支付房屋装修装饰补偿费74733．45元（249111．50元×30％）、停产停业补偿费107375．80元（153394元×70％），共计182109．25元；二、驳回潘旭林其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7340元，减半收取计3670元，由陈策负担1791元，潘旭林负担1879元。本院二审期间，上诉人提交了户口本、结婚证复印件及天燃气、电费发票各一份，拟证明被拆迁房屋四楼已由陈策收回，由陈明妻子姚远居住，非出租范围，该层房屋的装饰装修补偿与被上诉人无关。经过质证，潘旭林称四楼给陈明妻子姚远居住属实，但居住之前也对该层房屋进行了装修，且租金不变，故四楼的装修补偿仍应归潘旭林所有。对于上述有争议的证据，本院认为，被拆迁房屋虽由承租人潘旭林退回出租人陈明家属使用，但被拆迁范房屋装饰装修补偿费系针对实际装修人的损失补偿，与房屋使用主体并无必然关联，现无证据在潘旭林将房屋四楼退回出租人陈明家属使用期间陈明或陈策曾对房屋进行了装修，故上述证据不能达到证实房屋四楼的装饰装修补偿应由陈明或陈策享有的证明目的。本院二审查明，1、陈明于2016年与潘旭林协商后收回租赁房屋的第四层。2、潘旭林于2019年8月27日提起的行政诉讼状，自认其于租赁期满后至2019年3月15日仍占用该房屋。本院二审查明的其他事实，与一审法院查明的基本事实一致。根据当事人双方上诉请求及答辩情况，本案争议焦点为：1.潘旭林应否分得被征收房屋停产停业补偿款？2、陈明、陈策应否支付潘旭林房屋装饰装修补偿费？现评判如下：一、关于停产停业补偿费问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第四款、第五十三条、第五十五条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条、《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条第一款、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十七条和《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，被拆迁房屋为生产、经营性的非住宅房屋的，停产停业损失补偿系对被拆迁人不能经营（自营或出租经营）非住宅房屋和房屋承租人不能利用租赁房屋从事经营活动的补偿。被拆迁人与房屋承租人对停产停业的补偿未约定且双方不能达成补充协议的，应当根据拆迁行为导致承租人不能占有、使用租赁房屋的租赁余期及房屋征收补偿规定予以确定。本案中，潘旭林与陈明签订的《租屋租赁协议》约定的租赁期间为2008年9月13日至2018年9月12日，陈策与浠水县房屋征收与补偿办公室、浠水县清泉镇人民政府签订的《浠水县棚户区改造房屋征收补偿协议书》签约日为2018年6月19日，潘旭林于2019年8月13日提起行政诉讼时自认其至2019年3月15日仍使用该租赁房屋存放财产。前述事实证实，涉案房屋被征收并未导致承租人在租赁期限不能占用、使用出租房屋，潘旭林亦未提交证据证实其于陈策签订《浠水县棚户区改造房屋征收补偿协议书》后、租赁期限内停止经营活动，其请求陈明支付停产停业补偿费没有事实和法律依据，本院不予支持。原审依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百二十条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，认定行政征收行为系合同履行中的不可抗力，适用侵权请求权规则和公平原则作出判决，认定事实及适用法律均属错误，应当予以纠正。二、关于房屋装饰装修补偿问题。根据《中华人民共和国合同法》六十一条、第九十一条第㈠项、第九十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条第一款第㈠项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。当事人另有约定或者约定不明的，双方不能达成补充协议，根据房屋附合物使用期残值、参照地方人民政府房屋征收补偿政策予以确定。本案中，潘旭林与陈明签订的《房屋租赁协议》第九条约定“…乙方到期不再经营时，室内装潢及设施在不破坏房屋结构保持房屋原状的前提下，可由乙方自行处理”。双方对因房屋征收导致承租人不能自行处理附合装饰装修物如何补偿未予约定，该租赁房屋附合装饰装修物使用残值，本院参照陈策与浠水县房屋征收与补偿办公室、浠水县清泉镇人民政府签订的《浠水县棚户区改造房屋征收补偿协议书》第二条第1项及所附《评估报告》、《被征收人补偿结算清单》约定综合确定为租赁房屋面积的30%，虽被拆迁房屋四楼于2016年由承租人潘旭林退回出租人陈明家属使用，但考虑到被拆迁范房屋装饰装修补偿费系针对实际装修人的损失补偿，与房屋使用主体并无必然关联，且承租人潘旭林确对承租房屋进行装修且用于开办宾馆，故涉案房屋四楼的装饰装修补偿应由潘旭林享有。经过计算，潘旭林应获装饰装修补偿为550元/平方米×452.93平方米×30%计74733.45元。原审对此部分处理恰当，二审不予调整。综上所述，陈策提出的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》六十一条、第九十一条第㈠项、第九十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条第一款第㈠项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第㈡项的规定，判决如下：一、撤销湖北省蕲春县人民法院（2019）鄂1126民初4374号民事判决。二、陈策于本判决生效之日起十日内向潘旭林支付租赁房屋附合装饰装修补偿费用74733.45元。三、驳回潘旭林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3670元，由潘旭林负担2500元，由陈策负担1170元；二审案件受理费3942元，由潘旭林负担2500元，由陈策负担1442元。本判决为终审判决。审判长 杨 华审判员 刘小成审判员 邱爱兵二〇二〇年十二月三十一日书记员 黄 宁