吉林省珲春林区基层法院 民 事 判 决 书 （2020）吉7505民再1号 原审原告：黄海燕，女，1971年4月10日出生，汉族，无职业，住珲春市。 委托代理人：薛彦玲，吉林何晓明律师事务所律师。 原审被告：珲春市信德房地产开发有限公司，住所地珲春市。 法定代表人：朱信文，该公司经理。 再审追加第三人：珲春市吉安典当有限公司。住所地珲春市。 法定代表人：赵学伦，该公司经理。 委托代理人：高延波，吉林高延波律师事务所律师。 委托代理人：曹莉莉，珲春市吉安典当有限公司职员，住珲春市。 原审原告黄海燕与原审被告珲春市信德房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2019年11月18日作出的（2019）吉7505民初113号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年11月4日作出（2020）吉7505民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告黄海燕及其委托代理人薛彦玲、原审被告珲春市信德房地产开发有限公司的法定代表人朱信文、第三人珲春市吉安典当有限公司的法定代表人赵学伦及其委托诉讼代理人高延波、曹莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄海燕称，要求维持原审判决,并确认珲春市信德花园1号楼104门市归原审原告所有。主要事实和理由：2007年5月19日，原审原、被告签订的《商品房销售合同》约定了购买门市的各项事宜。原审原告购买了原审被告开发所有的位于珲春市信德花园1号楼104门市，价款用原审被告尚欠原审原告的钢材款顶账。2008年8月20日，原审被告给原审原告出具了《购房交款证明》写明原审原告所购原审被告开发的门市房的款项，以钢材款抵偿房款，房款已经结清。原审原告自购买珲春市XX门市时，原审被告将门市交付给原审原告使用。2014年8月12日，原审被告就原审原告购买珲春市XX门市在珲春市房产局给原审原告办理了《商品房买卖合同》备案登记。2015年1月8日，原审被告将珲春市地方税务局开具的购房发票及办理房屋产权登记的办证联发票及备案的《商品房买卖合同》交付给原审原告。原审原告持有备案登记的《商品房买卖合同》及购房发票及办理房屋产权登记的办证联发票后，一直等待原审被告方通知原审原告办理产权过户。原审原告认为，原审原告在2007年5月19日在原审被告所购买珲春市XX门市，双方签订的合同合法有效，原审原告自购买门市后，具有物权人的权利，本案涉诉门市应归原审原告所有，原审被告应给予配合办理产权过户手续。 珲春市信德房地产开发有限公司辩称，承认与原审原告黄海燕签订的房屋买卖（商品房销售）合同有效，但现因本公司将此房屋抵押于珲春市吉安典当有限公司，需要时间去办理。 第三人称，原审原告主张本案争议房屋归其所有的主张不能成立，且损害了第三人的合法利益，给第三人造成了极大的损失，要求赔偿其损失。 原审原告向本院起诉请求：1、请求确认原、被告在2007年5月19日签订的《商品房销售合同》有效；2、确认位于珲春市XX门市归原告所有、要求被告配合原告办理房屋产权变更登记；3、诉讼费用由被告承担。 本院原审认定事实：2007年5月19日，黄海燕以信德公司尚欠其钢材款顶账的方式购买了信德公司开发的位于珲春市XX门市，并与信德公司签订了商品房买卖合同，合同约定，建设面积为190平方米，每平方米单价为7200元，房屋总价值为1368000元。合同签订后，信德公司向黄海燕交付房屋。信德公司于2008年8月20日，向给黄海燕出具了购房交款证明，写明原告所购信德公司开发的门市房的款项，以钢材款抵偿房款，房款已经结清。2014年8月12日，信德公司就黄海燕购买珲春市XX门市在珲春市房产局给原告办理了《商品房买卖合同》备案登记。2015年1月8日，信德公司将珲春市地方税务局开具的购房发票及办理房屋产权登记的办证联发票及备案的《商品房买卖合同》交付给黄海燕，此后黄海燕多次催告信德公司办理房产变更登记手续，信德公司以将此房屋其抵押贷款为由，至今未给黄海燕办理。 本院原审认为,原告黄海燕在被告珲春市信德房地产开发有限公司购买房屋系当事人真实意思表示，亦不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故原告黄海燕确认与被告珲春市信德房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，协助办理房屋过户手续是卖方的法定附随义务，现原告黄海燕已经按照购房约定购买房屋，履行了合同义务，被告珲春市信德房地产开发有限公司已交付房屋并使用，应同时履行义务协助原告黄海燕办理房屋产权变更登记手续，故原告黄海燕要求被告珲春市信德房地产开发有限公司协助其办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条的规定，判决如下： 一、原告黄海燕与被告珲春市信德房地产开发有限公司于2007年5月19日签订的房屋买卖合同有效； 二、被告珲春市信德房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内协助办理其开发的位于珲春市XX门市的不动产登记变更手续。 案件受理费100元，由珲春市信德房地产开发有限公司承担。 本案再审过程中，原审原告为证实自己的主张向法庭提交了如下证据： 原：证据一、《商品房销售合同》一份。证明2007年5月19日，原审原、被告签订商品房销售合同，双方约定原审被告开发的商品楼，以单价7200元每平方米，总建设面积190平方米，房屋价款为1368000元，以原审被告尚欠原审原告的钢材款顶账的方式转让给原审原告，约定2008年10月30日前交房。原审被告对该证据无异议。第三人认为该合同不正规，但没有提供反驳的证据。故本院对该份证据予以确认。 证据二、原审被告2008年8月20日给原审原告出具的购房交款证明一份。证明本案位于珲春市XX门市房，94.3平方米、104，94.3平方米，以原审被告尚欠原审原告的钢材款抵房款，房款已结清的事实。原审被告对此无异议。第三人认为该证据不能证明原审原告的购房款已结清，但没有提供反驳的证据，故本院对该份证据予以确认。 证据三，原审被告给原审原告办理的《商品房买卖合同》一份。证明本案位于珲春市XX门市，原审被告在2014年8月12日，与原审原告签订了《商品房买卖合同》.该份《商品房买卖合同》，原审被告到珲春市房屋产权中心备案，备案合同中约定了房屋的面积和位置。原审被告对此无异议。第三人认为该证据不能证明该房屋已经在房产部门备案。本院认为，合同文本不能作为备案依据，故本院对该份证据所要证明的目的不予采信。 证据四，珲春市物业管理办公室出具的吉林省物业维修基金专用票据，证明本案的房屋，原审原告在2010年5月28日，在珲春市物业管理办公室缴纳了物业维修基金的事实，珲春市XX门市是原审原告所有的事实。原审被告对此无异议。第三人认为该证据不能证明原审原告所要证明的目的。本院认为，仅凭原审原告缴纳了物业维修基金，该房屋就应归原审原告的事实不成立，故本院对该份证据所要证明的目的不予采信。 证据五，珲春市地方税务局出具的销售不动产统一发票，发票联，办证联，原审被告单位出具的办理房产证的授权委托书，原审被告单位的营业执照和本案房屋的房屋分布平面图，珲春市XX门市登记申请表和房屋交易手续费发票。证明珲春市XX门市备案登记之后，原审被告将这些证据材料交付给原审原告，告知原审原告等待原审被告通知，办理房屋产权登记事宜。但在2018年原审原告发现，珲春市XX门市被原审被告抵押给珲春市吉安典当有限公司，就此事宜，原审被告并未告诉原审原告，在抵押权到期后，珲春市吉安典当有限公司也不配合解除抵押。原审被告对此无异议。第三人认为该证据的真实性不清楚，证明的目的不成立。本院认为，这组证据不能证明珲春市XX门市已作备案登记，故本院对该组证据所要证明的目的不予采信。 证据六，房屋租赁合同、珲春市新东方文具店的营业执照和业主身份证复印件，和原审原告给珲春市新东方文具店出具的收条4份，证明珲春市XX门市已经交付给原审原告使用，原审原告在2014年的时候，将该房屋出租给谭长宝，用于新东方文具店，且谭长宝已经将房屋租金支付至2020年的6月份。原审被告对此无异议。第三人认为该组证据中，房屋租赁合同的房号有改动，不能证明104门市出租的事实。故本院对该组证据不予采信。 证据七，不动产权证书一份，证明原审原告在2007年5月19日，在原审被告处购买的1号楼门市楼，103、104门市。103门市在2018年4月13日办理房屋产权登记，进一步证明原审原告购买的103门市客观存在。原审被告对此无异议。第三人认为该证据与本案无关。本院对该证据不予采纳。 证据八，珲春市自然资源局出具的房屋信息查询情况说明，证明原审被告卖给原审原告的珲春市靖和街信德花园1号楼104门市，原审被告在原审原告不知情的情况下，将珲春市XX门市抵押给珲春市吉安典当有限公司，期限为2014年4月1日到2014年10月1日，抵押物权已经超期的事实。原审被告对此无异议。第三人认为该证据证明的目的不成立。本院认为，抵押物权虽已超期，但仍未解除抵押，对该证据本院予以确认。 原审被告未向法庭提供证据。 第三人向法庭提交了原审被告与第三人珲春市吉安典当有限公司于2013年3月29日签订的抵押合同、典当借款合同及全国统一当票、2014年4月2日珲春市房产管理办公室出具的他项权证、2020年8月26日珲春市房屋产权管理中心出具的关于《珲春市人民检察院委托调查函》回复各一份,证明本案所争议的珲春市XX门市，已被原审被告抵押给第三人珲春市吉安典当有限公司。 原审原告对第三人提交的证据虽有异议，但未提供反驳的证据；原审被告未提出异议。本院对该证据予以采信。 本院于2020年11月25日，依法调取的珲春市自然资源局出具的房产登记信息查询情况说明和房产抵押信息查询情况说明。证明珲春市XX门市现在的权利人是珲春市信德房地产开发有限公司和抵押权人是珲春市吉安典当有限公司。 原审原、被告及第三人对本院依法调取的证据的真实性均无异议。本院予以确认。 本院再审认定案件事实如下： 2007年5月19日，原审原告黄海燕以原审被告珲春市信德房地产开发有限公司尚欠原审原告黄海燕钢材款顶账的方式，购买了珲春市信德房地产开发有限公司开发的，位于珲春市XX门市，并与珲春市信德房地产开发有限公司签订了《商品房销售合同》，合同约定，建设面积为190平方米，每平方米单价为7200元，房屋总价值为1368000元。合同签订后，珲春市信德房地产开发有限公司向黄海燕交付了房屋。珲春市信德房地产开发有限公司于2008年8月20日，向给黄海燕出具了购房交款证明，写明原审原告所购信德公司开发的珲春市XX门市(94.3平方米）的款项，是以钢材款抵房款，房款已经结清。2013年3月29日原审被告与第三人珲春市吉安典当有限公司签订了《抵押合同》、《典当借款合同》，2014年4月2日，原审被告与第三人珲春市吉安典当有限公司在珲春市房产管理办公室就珲春市信德花园1号楼104门市办理了他项权证。2014年8月12日，原审原告黄海燕与原审被告珲春市信德房地产开发有限公司签订了购买珲春市XX门市的《商品房买卖合同》。2015年1月8日，原审被告将珲春市地方税务局开具的销售不动产统一发票的发票联和办证联发票交付给原审原告黄海燕，此后，黄海燕多次催告原审被告办理房产变更登记手续，原审被告以将此房屋已作抵押贷款为由，至今未给黄海燕办理。 本院再审认为，1、2007年5月19日，原审原告黄海燕与原审被告珲春市信德房地产开发有限公司签订了《商品房销售合同》，购买了原审被告所有的珲春市XX门市，系双方当事人真实意思表示，亦不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故原审原告黄海燕要求确认与原审被告珲春市信德房地产开发有限公司签订的房屋买卖（商品房销售）合同有效的诉讼请求，本院予以支持。2、因原审被告珲春市信德房地产开发有限公司已将其所有的珲春市XX门市抵押给珲春市吉安典当有限公司，且至今尚未解除抵押。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项“法律上或者事实上不能履行”的规定，对原审原告黄海燕要求原审被告珲春市信德房地产开发有限公司协助其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原审判决确有错误。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条的规定，判决如下： 一、维持吉林省珲春林区基层法院（2019）吉7505民初113号民事判决的第1项，即：原告黄海燕与被告珲春市信德房地产开发有限公司于2007年5月19日签订的房屋买卖（商品房销售）合同有效； 二、撤销吉林省珲春林区基层法院（2019）吉7505民初113号民事判决的第2项，即：被告珲春市信德房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内协助办理其开发的位于珲春市XX门市的不动产登记变更手续； 三、驳回原审原告黄海燕的其他诉讼请求。 案件受理费100.0元，由珲春市信德房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边林区中级法院。 审判长 路 清 审判员 玉常镇 审判员 刘银铎 二〇二〇年十二月十五日 书记员 付 新