云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初10432号原告：昆明福合投资有限公司，统一社会信用代码：915301120615644836，住所：云南省昆明市西山区安康路****，法定代表人储新华，职务：总经理。委托诉讼代理人：余易蓉，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王小平，建纬（昆明）律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：云南平优商贸有限公司，统一社会信用代码：91530112MA6KL6QL4U，住，住所：云南省昆明市西山区陆家路**福合投资大厦**定代表人杨东康。原告昆明福合投资有限公司与被告云南平优商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，并于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告昆明福合投资有限公司的委托诉讼代理人余易蓉、王小平到庭参加了诉讼。被告云南平优商贸有限公司经本院依法公告送达相关法律文书及开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告昆明福合投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金人民币1200000元，违约金人民币240000元。2、判令被告向原告支付律师费人民币20000元，并承担本案诉讼费。事实和理由：2019年3月4日，原、被告签订《福合投资大厦物业租赁合同》，原告将福合投资大厦地上第二层、地上第**物业出租给被告。合同约定：出租物业建筑面积为2145.33平方米；租期为10年，自2019年1月1日至2028年12月31日。租金为每年1200000元，租金每三年按上一年度租金基数递增5%；被告应于2019年5月31日前一次性付清2019年度租金1200000元。如被告拖欠租金超三个月，原告有权终止合同，并追究其违约责任。被告违反本合同任何一项义务、声明、保证，须向原告支付违约金，违约金为当年租金总额20%，并赔偿原告因此遭受的直接和间接损失（包括但不限于因此支付的全部诉讼费和律师费）。合同签订后，原告履行了出租物业交付义务，但被告拒不履行支付租金的义务。为维护原告的自身权益，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告云南平优商贸有限公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。原告围绕诉讼请求向本院提交如下证据：一、1.《福合投资大厦物业租赁合同》2份。2.补充协议。3.《债权债务确认书》《授权委托书》。二、1.《福合投资大厦物业租赁合同》。2.催告函及邮寄证明。三、1.《营业机构房屋租赁合同》2份及移交证明、关于同意转租的函。2.银行进账单。四、合同解除通知书及邮寄单。五、委托代理协议及律师费发票。被告云南平优商贸有限公司经本院依法送达起诉状副本及开庭传票后未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利，原告提交的证据来源合法、形式完备，本院对真实性予以确认。本案经本院审理查明，确认以下案件法律事实：2019年3月4日，原、被告签订《福合投资大厦物业租赁合同》一份，双方约定：鉴于2017年4月18日，原告与被告签订了两份《福合投资大厦物业租赁合同》及《补充协议》，原告将福合投资大厦地上一层、二层、地下负**物业及地上第**物业出租给了被告。在合同履行过程中，被告擅自将上述所租赁的物业转租于第三方导致拖欠原告租金。后原被告双方协商一致已解除上述合约。现原被告双方继续合作，就租赁福合投资大厦地上第二层、地上第**物业事宜达成新的合约。原告将福合投资大厦第二层、第六层物业出租给被告，出租物业建筑面积约为：2145.33平方米。租赁期限为10年，自2019年1月1日至2028年12月31日止。合同期限届满，本合同即为终止。原告按每年度计算被告的物业租金，具体为1200000元（人民币：人民币壹佰贰拾万元整），租金每满三年按上一年度租金基数递增5%。签订合同后，被告于2019年5月31日前一次性付清本年度（2019年1月1日至2019年12月31日）的租金1200000元。此后租金的支付为半年一付：每年3月1日前一次性付清上半年租金，9月1日前一次性付清下半年租金。原告收取租金后，应向被告开具收款凭证。原被告双方于2017年4月18日签订了两份《福合投资大厦物业租赁合同》及《补充协议》,被告向原告缴纳了合同的履约保证金共计650000元(大写:人民币陆拾伍万元整),现鉴于被告继续租赁原告福合投资大厦地上第二层、地上第**物业，原被告双方协商一致，被告前述向原告交纳的履约保证金不予退还，继续充当本合同的履约保证金。合同到期终止时，双方手续结清后，原告将履约保证金无息退还被告。合同中还约定：如被告在租赁期间出现以下情形，原告有权终止合同，不退还剩余未使用期限的租金，并追究被告的违约责任：1、被告擅自改变物业的主体结构及附属设施设备，影响物业使用安全的；2、被告利用租赁场所从事违法经营或从事违法活动的；3、被告拖欠租金、水电气费累计超过三个月的；4、被告擅自超出合同约定的经营范围的；……双方在违约责任中约定：如原、被告违反本合同任何一项义务、声明和保证，须向对方支付违约金，违约金为当年租金总额的20%。如果造成对方损失的，赔偿对方因此遭受的直接和间接损失（包括但不限于因此支付的全部诉讼费和律师费）。2019年11月14日，原告向被告发出《催告函》，其中载明：“按照双方的合同约定，贵公司应于2019年5月30日前一次性付清当年租金给我公司，但截至2019年11月14日，贵公司未按合同履行支付租金的义务，尚欠我公司2019年度租金1200000.00元。贵公司未按约定履行上述支付租金的义务，已构成对我公司相关权益的侵害。在此，我公司做出郑重催告：请贵公司币在2019年11月18日前向我公司支付上述租金共计：2830000.00元。如贵公司未在上述期限内支付上述全部租金，我公司将通过法律途径维护自身合法权益。”2019年11月19日，因被告未按期支付租金，原告，原告向被告住所地邮寄发出解除2019年3月4日签订的《福合投资大厦物业租赁合同》通知书显示查无此人，电话长期不接。另查明，2018年6月28日，被告与昆明滇池国家旅游度假区国投文化教育产业投资开发有限公司就福合投资大厦二层签订《营业机构房屋租赁合同》。被告与云南渡舟教育科技有限公司就福合投资大厦六层签订《营业机构房屋租赁合同》。原告与建纬（昆明）律师事务所签订《委托代理协议》，委托该所律师作为本案的代理人，约定本案代理费为20000元。原告于2020年5月7日支付律师代理费20000元。庭审中，原告陈述合同解除通知书发出以后，原告已于2020年3月与福合投资大厦二楼、六楼的实际租户签订了租赁协议，现租赁协议在正常履行。本院认为，原、被告双方于2019年3月4日签订的《福合投资大厦物业租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。关于被告应当支付的租金额。因双方签订的《福合投资大厦物业租赁合同》已明确约定：2019年度租金为1200000.00元，被告应于2019年5月31日前一次性付清，现被告未举证证明2019年度其实际租赁案涉物业用房的具体时间，结合原告发出催告函及解除通知书的时间，本院对原告主张被告支付拖欠租金1200000元的诉讼请求予以支持。关于原告主张的违约金，被告未按时支付租金的行为已构成违约，而双方签订的《福合投资大厦物业租赁合同》已明确约定：如原、被告违反本合同之任何一项义务、声明和保证，须向对方支付违约金，违约金为当年租金总额的20%。但该约定标准过高，本院按照年租金标准，结合逾期付款时间，确认违约金为95000元。关于原告主张的律师代理费20000元，《福合投资大厦物业租赁合同》已明确约定，被告还应承担相应的违约责任以及赔偿原告因此遭受的直接和间接损失（包括但不限于因此支付的全部诉讼费和律师费）。且代理费金额符合云南省律师收费标准，故对原告的该项主张，本院予以支持。被告云南平优商贸有限公司经本院依法送达起诉状副本及开庭传票后未到庭参加诉讼，但鉴于本案事实清楚、证据充分，依法可作缺席判决。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告云南平优商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明福合投资有限公司租金人民币1200000元。二、被告云南平优商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明福合投资有限公司违约金人民币95000元。三、被告云南平优商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明福合投资有限公司律师代理费人民币20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币17940元（原告已预交），由被告云南平优商贸有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  郭春利二〇二〇年十二月十八日书记员  沙 珺