山东省菏泽市牡丹区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1702民初6959号 原告：张洁，女，1990年6月7日出生，汉族，住菏泽市。 委托诉讼代理人：刘崇文（系张洁之夫），男，1990年9月13日出生，汉族，住菏泽市。 被告：菏泽中南花成置业有限公司，住所地：菏泽市牡丹区牡丹北路**牡丹街道办事处。 法定代表人：韩杰，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：张雅维，山东邦治律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭圆圆，山东邦治律师事务所律师。 原告张洁与被告菏泽中南花成置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张洁的委托诉讼代理人刘崇文，被告菏泽中南花成置业有限公司的委托诉讼代理人郭圆圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张洁向本院提出诉讼请求：1、被告立即完善25号楼消防设施和通道、出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；2、判令被告向原告开具购房发票；3、判令被告赔偿原告逾期交房违约金84857.50元及利息3583.54元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月22日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的中南花成的房屋一套。合同签订后，原告按照合同的约定支付了购房款。根据合同约定，被告应于2018年6月30日之前，将经验收合格的房屋交付原告使用，但被告并未按照合同的约定履行交房的义务。2019年11月26日，被告在未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》且未达到消防要求的情况下，通知业主收房，至今，25号楼仍不具备消防通道，不符合安全居住的条件。被告的行为明显已构成违规交房，给原告造成重大经济损失。为维护原告的合法权益，要求判如所请。 菏泽中南花成置业有限公司辩称，根据《商品房买卖合同》约定，将商品房交付期限顺延至2018年9月29日。《商品房买卖合同》附件四补充协议第（十九）条，双方对于商品房交付期限明确约定自主合同交付期限向后顺延90日，即2018年9月29日。被告对于该约定进行了差异化处理（加下划线），原告亦对此约定进行了明确确认（以原告在该条款所在合同页签字摁手印为依据）。被告认为该约定系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性约定，法律应予保护。根据《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，如遇特殊原因，被告可据实予以延期，在建设过程中因受政府停工指令等政策变更导致延期交付，被告不构成违约，可根据实际情况予以延期，不应计入交房期限。双方签订《商品房买卖合同》的第八条交付期限第二款“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、……。2、……。3、因建设期间供电、供水、消防、政府指令停工等政策变更导致的延期交付，不构成出卖人违约，出卖人可据实予以延期。4、……。5、发生上述2、3、4点约定情形时，不视为出卖人逾期交付房屋，同时不影响相关费用及物业费的收取。”对于因政府指令停工导致延期交付，不属于违约情形。案涉25#楼，根据菏泽市重污染天气应急指挥部办公室《菏泽市发布重污染天气橙色预警》、菏泽市牡丹区大气污染防治工作指挥部办公室《关于发布重污染天气橙色预警启动II级应急响应的通知》、菏泽市住房和城乡建设局《关于启动重污染天气II级应急响应的通知》、菏泽市牡丹区建筑工程管理局《关于启动重污染天气II级应急响应的通知》、菏泽市大气污染防治工作指挥部办公室《大气污染防治专题会议纪要》、《牡丹区中高考期间工地停工通知》等关于重污染天气停工应急响应的系列通知、会议纪要，菏泽市牡丹建设监理公司《监理日志》等，明确在全市以及牡丹区重污染天气下要求“市区停止所有房屋建筑、拆迁施工工地、市政、道路、水利、绿化、电信等施工工地的施工作业”，“凡违反禁令，应急响应期间擅自施工的，一经发现将严肃查处”，并对禁止施工期限作了细致、明确规定，按照菏泽市及牡丹区政府部门应急响应指令通知，并在菏泽市牡丹建设监理公司严格监督施工下，被告在施工过程中严格遵守停工期限。被告在2016年5月31日取得施工证，2016年6月24日取得预售许可证。2016年5月31日工程施工以来，因政策性停工通知，据实延期的天数为228天（计算依据政府指令停工文件、菏泽市人民政府网站发布的环保预警及预警解除公告、《监理日志》及监理公司出具的《关于菏泽中南花城项目2017年供暖期停工的特别说明》），因恶劣天气影响停工，据实延期天数为31天。众所周知，建筑工地的施工是各工种协同作业，强调作业的连续性，一旦停止施工，重新启动意味着重新组织工人，组织建材，耽误的施工时间比文件通知停工的时间还要长，被告恳请法院酌情予以增加停工天数。退一步讲，被告即使存在逾期交房，但并非被告主观原因造成，若法院认定被告违约，恳请按照法律规定适当减少违约金。根据《建设工程竣工验收备案证书》、《商品房交付通知书》案涉商品房符合交付条件的日期为2019年11月15日，实际交付给原告的日期为2019年11月23日。按买卖总价款的万分之二支付日违约金过分高于损失，原告主张的每月违约金标准为2662元，高于其实际损失的110%左右，远高于同时期同地段同类型房屋租金1269元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。综上，被告在取得《建设工程竣工验收备案证书》后，及时履行了通知交房的义务，主观上没有过错，客观上也没有给原告造成任何严重经济损失。即使存在损失，答辩人认为应该按照法律规定，比较同时期同地段类型房屋租赁价格赔偿原告的损失。故原告主张的违约金超出实际租金损失的部分，请法院予以驳回，以维护答辩人的权益。 综上所述，综合考虑合同约定顺延期限，环保原因政府停工指令、恶劣天气影响等，并结合原告损失，恳请法院根据诚实信用原则和公平原则据实将停工期限扣除，依法驳回原告过高的诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月22日,原告张洁与被告菏泽中南花成置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同编号：×××71,条形码号20160722021,合同约定原告购买被告开发的位于菏泽市××街××路××路××庄××路××幢××单元××号商品房××，建筑面积131.05平方米，单价4560元／平方米，房款金额595788元。双方约定付款方式为一次性付款；合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2018年6月30日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、……。2、……。3、因建设期间供电、供水、消防、政府指令停工等政策变更导致的延期交付，不构成出卖人违约，出卖人可据实予以延期。4、……。5、发生上述2、3、4点约定情形时，不视为出卖人逾期交付房屋，同时不影响相关费用及物业费的收取。合同第九条约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第（十九）条约定：买受人对主合同第八条关于交付期限的约定和第十五条关于产权登记的约定期限不持异议，同时双方同意将主合同第八条约定的交付期限向后顺延90日。合同签订后，原告按照合同的约定交付了全部房款，被告于2019年11月26日向原告交付房屋。2020年3月24日，经菏泽市牡丹区房地产测绘大队测绘，涉案房产的产权面积为132.83平方米。被告承诺待原告补交房屋面积差款后将开具购房发票。庭审中，被告当庭展示了涉案25号楼的《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》。 另查明：菏泽中南花城25#楼于2016年5月13日开工建设，2019年10月26日竣工，2019年11月6日竣工验收。根据菏泽市人民政府、菏泽市大气污染防治工作指挥部办公室、菏泽市住房和城乡建设局、菏泽市牡丹区建设工程管理局的要求，因重度污染天气Ⅱ级以上，除应急抢险外，市区停止所有房屋建筑、拆迁施工工地、市政、道路、水利、绿化、电信等施工工地的施工作业。从2016年5月13日至2019年10月26日，菏泽市牡丹区重度污染天气Ⅱ级以上天气共计108天。菏泽市大气污染防治工作指挥部办公室于2017年12月21日召开大气污染防治专题会议，根据《大气污染防治专题会议纪要》，2017年12月21日至2018年3月15日整个采暖季所有拆迁、建筑工地采取停工措施，停止施工85天。根据相关部门要求2018年6月因高考停止施工3天，2019年6月因高考停止施工3天。综上，因政府政策指令等因素，导致工程停工合计199天。 本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同，双方应当按合同约定履行自己的义务，原告按约付清房款，被告应按约定及时交付房屋。依据合同约定，被告应当在2018年6月30日之前交付，根据补充协议约定的交付期限向后顺延90日，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，因建设期间供电、供水、消防、政府指令停工等政策变更导致的延期交付，不构成出卖人违约，出卖人可据实予以延期。被告工程在施工中，因政府环境治理大气污染防治需要，停止施工，属合同约定的政府指令停工等政策变更导致的延期交付的情形，不属于违约，应当予以扣除。从2016年5月13日至2019年10月26日，因大气污染天气Ⅱ级以上天气停止施工108天，大气污染集中治理停工85天，因高考停止施工6天，共计停止施工199天，符合合同约定的延期交付的情形，应当予以扣除。被告实际于2019年11月26日向原告交付房屋，扣除合同约定顺延期限90天，停止施工期限199天，应认定被告实际逾期交房224天,被告应承担逾期交房违约责任。违约金根据合同约定按已交付房价款的日万分之二计算，被告应支付原告逾期交房违约金26771.94元（597588元×0.02%×224天）。原告要求被告支付逾期交房违约金26771.94元的请求，本院应予以支持，其过高部分及利息的请求，本院不予支持。原告主张完善25号楼消防设施和通道，未提交相关证据，本院不予支持。因原告未实际交清涉案房屋的价款，故其主张开具购房发票的诉请，本院不予支持。原告称补充协议第十九条顺延交房90天的约定，限制了原告的权利，减轻了被告的责任，该条款对原告无约束力。本院认为补充协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该条款应属有效，原告的主张本院不予以采信。原告对被告主张因大气污染等原因停止施工的问题，认为被告作为专业从事房地产开发的企业，其应当预见到因大气污染而停工，并预留出相应的时间，因大气污染或政府指令而停工的问题，不应该成为被告免责的理由，被告也未将停工的事实通知原告，不属于延期交付的情形，不应当扣除。本院认为政府停工指令系强制性规定，被告作为房地产建设企业必须执行，且双方在合同中进行约定“因建设期间供电、供水、消防、政府指令停工等政策变更导致的延期交付，不构成出卖人违约，出卖人可据实予以延期”。原告的主张本院不予采信。被告辩称原告主张的违约金过高，应按房屋租赁的价格予以调减。本院认为违约金是双方合同约定，是双方真实意思表示，被告未提供有效证据证明约定的违约金过高，其主张本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、被告菏泽中南花成置业有限公司于判决书生效后十日内支付原告张洁逾期交房违约金26771.94元。 二、驳回原告张洁过高部分及其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2011元，减半收取1005.5元，由原告张洁负担771元，被告菏泽中南花成置业有限公司负担234.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审判员  黄保忠 二〇二〇年十二月二十六日 书记员  郭雅洁