广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终7457号上诉人（原审原告）：旷宏宇，男，1975年9月6日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区******************。被上诉人（原审被告）：中山市联创房地产有限公司，住所地广东省中山市东区***“老杨山”工业路13号之十，统一社会信用代码914***********004W。法定代表人：文策生，总经理。委托诉讼代理人：江玉芩，女，该公司员工。上诉人旷宏宇因与被上诉人中山市联创房地产有限公司（以下简称联创公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初20028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。旷宏宇上诉请求：撤销一审判决第一项，改判联创公司向旷宏宇支付逾期办证违约金103890.41元（以购房款1600000元为基数，按年利率6%，从2018年10月21日起计算至2019年11月20日止）。事实与理由：一、一审法院以旷宏宇未能举证证明其已按联创公司的要求提供办证所需的相关资料为由认定联创公司向旷宏宇支付的逾期办证违约金应计算至联创公司通知旷宏宇提供相关资料之日即2019年3月15日止是错误的。在一审庭审时，联创公司已明确确认旷宏宇于2019年3月15日按其要求递交了案涉房屋产权办证的资料，即旷宏宇已按联创公司的要求提供了案涉房屋产权办证的资料是并无争议的事实，旷宏宇无需再举证证明。因此，一审法院以旷宏宇未能举证证明其已按联创公司的要求提供办证所需的相关资料为由认定联创公司向旷宏宇支付的逾期办证违约金应计算至联创公司通知旷宏宇提供相关资料之日即2019年3月15日止是完全错误的。二、旷宏宇的诉讼请求合法有据，联创公司辩称旷宏宇不愿意预交相应的办证费用而致其逾期办证是根本不能成立的，也是毫无事实和法律依据的。旷宏宇与联创公司双方签订的商品房买卖合同约定，联创公司应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由联创公司提供的资料到产权登记机关备案。如因联创公司的责任，旷宏宇不能在规定期限内取得房地产权属证书的，联创公司应承担违约责任。后联创公司于2015年10月25日将合同约定的房屋交付旷宏宇使用，但直至2019年11月20日才为该房屋办理不动产登记。因此，旷宏宇诉请联创公司自2018年10月21日起，以购房总款1600000元为基数，按年息6%标准向旷宏宇支付逾期办证违约金直至办证之日即2019年11月20日完全合法，应全部获得支持。联创公司辩称旷宏宇不愿意预交相应的办证费用而致其逾期办证是根本不能成立的。房屋产权登记费是产权登记机关受理产权登记申请人之申请后才要求缴纳或收取的费用，并非或并不属于联创公司为其出售的房屋到产权登记机关备案所应提供的资料，也不存在联创公司所说的旷宏宇应预交办证费。因此，联创公司辩称旷宏宇不愿意预交相应的办证费用而导致其延期向产权登记机关提交办证备案资料或逾期办证是根本不能成立的，也是毫无事实和法律依据的。综上所述，一审法院认定事实错误，旷宏宇的诉讼请求合法有据，依法应全部获得支持。请求二审法院依法公正裁决，支持旷宏宇的上诉请求。联创公司辩称：一、联创公司在2019年3月15日已通知旷宏宇提交办证资料，但旷宏宇提交的资料中欠缺房屋发票资料，根据合同约定旷宏宇逾期提供办证资料，联创公司无需承担违约责任。二、涉案房屋在2019年11月20日才出证的责任不在于联创公司，涉案房屋因旷宏宇的证件问题变更过两次出证，国土局第一次出证的权利人证件号是军官证，但旷宏宇提供的是身份证，后续因更改产权证号导致逾期办证。旷宏宇向一审法院起诉请求：联创公司向旷宏宇支付逾期办证违约金（以购房总款160万元为基数，按年利率6%，从2018年10月21日起计算至房屋权属证书办理之日止）。一审法院认定事实：2014年4月26日，旷宏宇与联创公司签订一份中山市商品房买卖合同及补充协议，约定：1.旷宏宇购买联创公司开发建设的位于中山市************龙山御景花园2期20幢105房，总价款1600000元，联创公司应当于2016年10月31日前，依照国家和商品房所在地人民政府的规定，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并将符合合同约定的商品房交付给旷宏宇使用；2.联创公司应在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案;3.如因联创公司的原因导致旷宏宇不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如旷宏宇不退房，联创公司需按已付房价款按每日万分之0.1向旷宏宇支付违约金；4.如因买受人逾期提供办理房地产权属证书所需资料，或因买受人逾期签署办理房地产权属证书所需签署的文件，或因买受人逾期付款（包括但不限于逾期支付本合同及补充协议约定的购房款、面积差异导致的差价款、其他应付款及逾期缴交办证税费等），或因买受人逾期供款（还贷）导致银行不配合办证，或因买受人的其他原因导致不能按期取得房地产权属证书的，出卖人无需向买受人承担违约责任。上述商品房买卖合同还约定了其他内容。同日，旷宏宇（作为买受人）与联创公司（作为出卖人）签订一份《合同补充协议》，约定：买受人的通讯地址和联系电话已记载在合同中，出卖人以电话、短信通知，送达时间为买受人接到通知电话、短信的时间。上述补充协议还约定了其他事项。2015年10月25日，旷宏宇签订一份云山雅墅提前收楼申请，并向物业管理公司缴纳了涉案商品房2015年10月25日至2016年1月25日期间的物业管理费合计2257.65元。2016年8月15日，涉案商品房所在工程取得了中山市建设工程竣工验收备案登记证。2019年3月15日，联创公司向手机号码为“139*****535”的手机用户发送一条短信，内容为：“旷先生，办证所需资料，业主本人身份证明，契税票，房款发票，1000元现金，您变更过警官证号，请带上新的警官证和变更证明原件过来。”2019年7月10日，联创公司为办理涉案商品房的不动产权属证书，将需由出卖人提供的办理权属登记资料递交至产权登记机关备案。2019年11月20日，涉案商品房办理了不动产登记备案手续，权利人为旷宏宇。一审庭审中，旷宏宇与联创公司均确认以下事实：1.旷宏宇已足额向联创公司支付了全部购房款；2.联创公司已于2015年10月25日将涉案商品房实际交付给旷宏宇使用。另外，旷宏宇与联创公司均同意从2016年10月31日起算720日作为办证履行期限的截止时间。一审法院认为,本案系商品房预售合同纠纷。旷宏宇与联创公司签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。旷宏宇已依约向联创公司支付了全部购房款160万元，联创公司应按照合同约定履行为旷宏宇办理不动产权属证书的义务。根据双方签订的商品房买卖合同约定，联创公司应在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。一审庭审中，旷宏宇与联创公司均同意从2016年10月31日起算720日作为办证履行期限的截止时间，故联创公司应于2018年10月21日前，持办理权属登记需由联创公司提供的资料到产权登记机关备案。联创公司未能依照约定时间持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。旷宏宇主张联创公司从2018年10月21日起支付逾期办证违约金，理据充分，一审法院予以支持。关于逾期办证违约金的截止时间问题，根据双方签订的补充协议约定，联创公司按照合同中载明联系电话向旷宏宇拨打电话或发送短信，自旷宏宇收到电话或短信之日起视为送达。一审庭审中，旷宏宇确认联创公司于2019年3月15日发送短信的对象系旷宏宇本人所使用的手机号码，联创公司于2019年3月15日向旷宏宇发送短信的行为，可视为联创公司已履行了相应的通知义务，旷宏宇未能举证证明其已按联创公司的要求提供办证所需的相关资料，应承担举证不能的法律后果。根据双方签订的商品房买卖合同约定，因买受人逾期提供办理房地产权属证书所需资料，则出卖人无需承担违约责任。一审法院认为，旷宏宇配合提供办理房地产权属证书所需资料是办证的前提，旷宏宇未按联创公司的通知要求提供办理房地产权属证书所需资料，由此造成的逾期办证等不利的法律后果，应由旷宏宇自行承担，故逾期办证违约金应计算至联创公司通知旷宏宇提供相关资料之日即2019年3月15日止。旷宏宇主张逾期办证违约金计算至不动产权属证书办妥之日止，理据不足，本院不予支持，予以驳回。关于逾期办证违约金的计算标准问题，按照双方签订的商品房买卖合同约定，如因联创公司的原因导致旷宏宇不能在规定期限内取得房地产权属证书且旷宏宇不退房的，联创公司应按已付房价款按每日万分之0.1向旷宏宇支付违约金，现旷宏宇主张双方约定的违约金计算标准过低，请求法院予以调整为按年利率6%进行计算。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，结合合同的履行情况、双方的过错程度以及违约情形等因素，双方约定逾期办证违约金按已付房价款按每日万分之0.1计算明显过低，现旷宏宇主张将逾期办证违约金的计算标准调整为按年利率6%进行计算，理据充分，一审法院依法予以支持。综上所述，旷宏宇的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，一审法院予以支持，对其不合理的诉讼请求，一审法院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、联创公司于判决发生法律效力之日起七日内向旷宏宇支付逾期办证违约金（逾期办证违约金的计算方式：以购房总款1600000元为基数，按年利率6%，从2018年10月21日起计算至2019年3月15日止）；二、驳回旷宏宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2378元，减半收取为1189元（旷宏宇已预交），由旷宏宇负担789元，联创公司负担400元，联创公司应在支付上述款项时将应承担的案件受理费400元迳付旷宏宇。本院二审期间，旷宏宇未向本院提交新的证据。联创公司提交以下新的证据：第一次出证的不动产权证书复印件、第二次出证的不动产权证书复印件。拟证明旷宏宇提交的办证资料的权利人证件为身份证，但国土局于2019年7月10日第一次出证时显示的权利人证件号为旷宏宇的军官证号，国土局发现不动产权证上的权利人证件号与旷宏宇提交的办证资料不符而要求重新办证，因此在2019年11月20日第二次出证。经质证，旷宏宇称其提交了所需所有证件资料，并明确要办理的身份证为房产证号码，而不是以军官证号为房产证号，部队单位的证明也一并提交了。即使国土局以军官证号办证导致需第二次办证的责任不在于旷宏宇，且联创公司未提交证据证明是国土局的问题。旷宏宇已提交齐全办证资料。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明：1.一审法院在一审期间向旷宏宇询问：“2019年3月15日联创公司发短信要求旷宏宇提交身份证明，契税发票、房款发票，当时契税发票、房款发票是否旷宏宇持有”。旷宏宇回复：“房款发票在联创公司处，契税在旷宏宇处”。联创公司在一审庭后三天内提交了书面回复意见，称旷宏宇已于2019年1月9日领取了房屋发票，并提交了签收表予以证明。2.二审期间，联创公司确认旷宏宇收到短信通知后，有提交办证资料，但缺少房屋发票，且未缴纳办证费用，房屋发票是在提交办证资料后补交的，并非在2019年3月15日提交。旷宏宇则称其于2019年3月15日已提交所有办证资料，包括房屋发票；联创公司要求收取办证费用1000元，旷宏宇认为明显过高，当时并未缴纳办证费用；办证费用是在出证及联创公司出示发票后，旷宏宇才缴纳。3.联创公司二审期间提交的不动产权证书[粤（2019）中山市不动产权第0393233号]显示，涉案房屋登记时间2019年7月10日，权利人证件号码：粤边字第1850号。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据旷宏宇的上诉请求以及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一审法院认定涉案商品房逾期办证违约金的截止时间是否正确。旷宏宇上诉称一审法院认定涉案商品房逾期办证违约金的截止时间为2019年3月15日错误，截止时间应为办理产权登记时间即2019年11月20日。对此，本院认为，涉案商品房买卖合同约定，如因买受人逾期提供办理房地产权属证书所需资料，出卖人无需向买受人承担违约责任。本案中，旷宏宇确认于2019年3月15日已收到联创公司通知其提供办理房地产权属证书所需资料及缴纳办证费用。但旷宏宇未能提供证据证明其已按通知要求向联创公司提供了涉案房屋的购房发票，且也未缴纳办证费用。因此，根据上述约定，因旷宏宇未配合联创公司提供办理房地产权属证书所需资料及未缴纳办证费用，导致办理房地产权属证书时间延迟，联创公司无需向旷宏宇承担违约责任。故一审法院认定逾期办证违约金截止时间应计算至联创公司通知旷宏宇提供相关资料之日即2019年3月15日止，并无不当，本院予以确认。另，当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，旷宏宇的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2378元，由旷宏宇负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 黎 妙审判员 刘 通二〇二〇年十二月十六日书记员 魏丹丹