河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1424民初4752号原告：河南柘城农村商业银行股份有限公司，柘城县和谐大街与未来大道交叉口西北角，统一社会信用代码9141142400587724X2。法定代表人：吴月英，系公司董事长。委托代理人：陈浩楠，河南保航律师事务所律师。被告：丁景，男，1955年6月10日出生，汉族，住河南省柘城县。委托代理人：于光辉，河南心诚律师事务所律师。被告：河南乾赫市政建设有限公司，住所地柘城县城关镇正大街**，统一社会信用代码：91411424706696265J。法定代表人：马其民，职务：经理。被告：河南金珠置业有限责任公司，，住所地商丘市南京路东段北侧统一社会信用代码91411400670092071L.法定代表人：吴文理，系公司经理。原告河南柘城农村商业银行股份有限公司（以下简称“柘城农商行”）诉被告丁景、河南乾赫市政建设有限公司（以下简称“乾赫公司”）、河南金珠置业有限责任公司（以下简称“金珠公司”）执行异议之诉一案，本院于2020年9月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈浩楠，被告丁景及委托代理人于光辉到庭参加了诉讼，被告乾赫公司、金珠公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柘城农商行诉称，柘城县人民法院作出的（2020）豫1424执异49号执行裁定书错误。理由是，根据《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定，被告丁景就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，且涉案房屋均为商铺，并非住宅，被告丁景的异议请求依法不能成立，柘城县人民法院中止对涉案房屋的执行是错误的。请求：1、判决准许原告对柘城县和谐大街1幢1××号房产（房产证号：20××**）的执行，2、本案诉讼费用由被告承担。被告丁景辩称，被告丁景已从被告金珠置业处购买案涉房屋，且在原告设置抵押前占有使用，符合执行异议规定的第二十八条的四个条件，而原告在设置抵押时未能查证实际的房产所有人，接受被告3的抵押行为存在过错，因此原告申请没有事实和法律依据，原执行异议裁定书并不存在错误，应当驳回其诉请。被告乾赫公司、金珠置业公司未答辩。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为，原告诉请判决准许原告对柘城县和谐大街1幢1××号房产（房产证号：20××**）的执行是否有事实和法律依据。原告向本院提供的证据材料有，1、柘城县和谐大街东侧和谐大街1幢101-1××号商铺房产证一份（房产证号：柘城房权证柘城县字第**），2、柘城县和谐大街东侧和谐大街1幢101-1××号商铺房产抵押登记证一份（柘城房他证2016字第201601**），3、不动产登记证明一份[豫（2017）柘城县不动产证明第0000634号]，4、不动产登记证明一份[豫（2018）柘城县不动产证明第0000887号]。证明1、我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。而涉案房屋至今登记在金珠公司名下，因此，金珠公司才是涉案房屋的所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项之规定，应当支持原告诉讼请求，2、就本案事实而言，2016年2月2日，金珠公司用涉案房产，为他人在柘城农商行的借款作抵押担保，抵押期限自2016年1月29日至2017年7月29日。因借款到期后展期，双方重新办理抵押登记[豫（2017）柘城县不动产证明第0000634号]，抵押期限自2017年7月29日至2018年5月31日。在该抵押到期之前，金珠公司用包含涉案房产在内的共多套房产（同一个房产证），又为郑金海在柘城农商行的借款作抵押担保，并依法办理第二顺位抵押登记[豫（2018）柘城县不动产证明第0000887号]，抵押期限自2018年9月5日至2021年9月5日。涉案房产一直处于抵押登记状态之中，且原告柘城农商行是抵押权人。根据我国《物权法》第一百七十九条以及《担保法》第三十三条之规定，柘城农商行有权就涉案房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。因此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，即便被告丁景与金珠公司的买卖合同关系，其取得也是基于合同产生的债权，并不取得涉案房屋的物权，被告丁景的债权不能对抗柘城农商行的物权。被告丁景向本院提供证据材料有，1、《和谐大街》认购协议书；2、收据两张；3、李志国证明两张；4、中国农业银行的交易明细清单：5、中国农业银行的交易明细小票；6、原告和被告法定代表人吴文理的录音；7、原告和被告老板李志国的录音。证明：2018年7月29日至8月1日，被告丁景以105万元在被告河南金珠置业有限责任公司购买案涉房屋，以现金和转账的方式将购房款支付完毕，该公司给被告丁景出具收据两张。该公司老板李志国出具证明一份，确认总房价是105万元的事实。被告丁景与该被告公司法定代表人吴文理和老板李志国分别录音，进一步确定该105万元购房款已实际支付。8、和谐大街交房单及金珠置业公司证明一份；9、电力局用户购电记录查询报表；10、水厂用户基本信息列表；11、案涉房产照片数张；12、营业执照一份；13、商铺出租协议一份；14、邻居证明一份。证明：被告河南金珠置业有限公司于2018年8月1日将案涉房产交付给被告丁景占有使用。被告丁景收到该房产后，于2018年8月29日对该房产进行装修，并将该房产作为其名下柘城县五州喷绘装潢部的五州广告加工部使用，2020年4月28日，有将该房产出租给刘东建使用。综上证据证明目的：被告丁景购买该房产时，该房产并未处于抵押状态。被告丁景购买占有使用该房产后，被告河南金珠置业有限公司又将该房产抵押给原告的事实，依法应当认定原告诉请不成立。被告乾赫公司、金珠置业公司未向本院提供证据材料。本院确认原、被告无异议的证据，可以作为本案的证据使用，原、被告有异议的证据，本院予以综合分析、采纳确认。经审理查明，2015年12月22日，涉案1幢101-1××号商铺登记在金珠公司名下，建筑面积为1374.2平方米，房产证号20××**。2016年2月2日，涉案房产在柘城县房地产管理局办理抵押登记，抵押权人为柘城农商行，他项权证为20160128号，抵押日期为2016年1月29日至2017年7月29日，后展期至2018年5月31日，并办理抵押登记，抵押权证为（2017）0000634号，该笔贷款已清偿，已解除抵押登记。2018年9月7日，涉案房产办理第二顺位抵押权，抵押权人为柘城农商行，抵押日期为2018年9月5日至2021年9月5日，抵押权证为（2018）0000887号，该笔抵押贷款至今未清偿。另查明，李志国是金珠公司的股东。2018年8月1日被告丁景与金珠公司签订和谐大街认购协议书，约定以105万元的价格购买涉案房产。2018年7月29日、2018年7月30日被告金珠公司向被告丁景出具了两份收据及一份证明，证明被告丁景已全额支付购房款。因在本院审理乾赫公司与金珠公司、吴文理、李志国建设工程合同纠纷一案中，本院依申请人乾赫公司提出的财产保全申请，于2020年3月30日本院作出（2020）豫1424执保837号执行裁定，查封涉案房产，被告丁景提出执行异议，本院作出（2020）豫1424执异49号裁定，中止对涉案房产的执行。原告柘城农商行不服，提起诉讼。本院认为，本案的争议焦点为原告诉请的被告丁景是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，本案主要审查被告丁景提供的证据能否满足足以排除强制执行的民事权益。从上述认定事实不难看出，被告丁景购买商铺的时间是2018年8月1日，并全额支付了购房款，而涉案房产的查封日期是2020年3月30日，系法院查封之前签订，该涉案商铺被告丁景在实际占有、管理后，一直出租给其他人使用的时间亦是在法院查封之前。被告金珠公司将涉案商铺为原告设定抵押权的时间是2018年9月7日，晚于被告丁景购买涉案商铺并实际占有、管理和使用的时间。从查明的事实看，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付全部购房款，并合法占有涉案商铺，并且被告丁景购买涉案房产的时间早于柘城农商行于2018年9月7日设立的抵押权，故未办理产权登记非被告自身原因所致，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，被告丁景在本案对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。对于原告提供的证据真实性本院予以采信，但该证据不能证明其取得抵押权的时间早于被告丁景对涉案商铺购买及实际占有、管理和使用的时间。虽然原告对被告丁景提供的证据提出否定的质证意见，但该质证意见没有正当理由及有效证据排除被告丁景提供证据证明的效力，对被告丁景提供的证据予以采信。因此，本院对原告诉请的判决准许对柘城县和谐大街1幢1××号房产（房产证号：20××**）的执行不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告河南柘城农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费14250元，由原告河南柘城农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并不迟于上诉期满之日起七日内，向本院足额缴纳上诉费用，上诉于河南省商丘市中级人民法院。逾期按撤回上诉处理。审 判 长  李亚军人民陪审员  刘建国人民陪审员  李方运二〇二〇年十二月三十日书 记 员  李东峰