江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初18755号原告：江苏苏南万科物业服务有限公司，住所地江苏省苏州工业园区旺墩路**星旺墩商务广场****，统一社会信用代码9132059475585440XG。法定代表人：王迪。委托诉讼代理人：李梦雪，该公司员工。委托诉讼代理人：王嘉宾，该公司员工。被告：肖娟，女，1979年10月13日出生，汉族，住江苏省大丰市。原告江苏苏南万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）与被告肖娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月26日对本案公开开庭进行了审理。原告万科公司委托诉讼代理人李梦雪，被告肖娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科公司向本院提出诉讼请求：1.判决肖娟立即按照《华城美地前期物业服务合同》约定支付拖欠万科公司的物业服务费，暂计算至2020年12月31日4963.75元（2020年2月1日至2020年12月31日，实际以开庭时按照合同应支付金额为准)，并支付至实际缴纳之日违约金，暂计至2020年11月5日违约金667.60元；以上两项合计5604.35元；2.本案诉讼费用由被告肖娟承担。后原告明确2020年7月至2020年12月的代收代交费用在本案中暂不主张。事实和理由：2017年1月1日，原告万科公司与被告肖娟所在业委会/开发商签订了《华城美地前期物业服务合同》，由万科公司为小区提供物业管理服务，约定物业管理费为3.26元/平方米·月，并约定了相关违约金条款。合同签订后，万科公司依照合同的约定履行了全部合同义务。然而，肖娟从2020年2月1日开始未按照合同约定向万科公司缴纳物业费。时至今日，肖娟共计结欠物业费及违约金5604.35元。现原告万科公司为维护合法权益，故提起诉讼。被告肖娟书面辩称：原告自从2018年10月1日交房之初开始为小区提供物业管理至今，未按双方签订的物业合同中约定的服务标准提供相应的物业管理服务，业主从第一年开始就小区的物业服务缺陷无数次沟通，原告仍然我行我素，拒不改变自己现有的服务水平，故无权按照合同约定的物业服务费金额来收取物业费，更无权要求我方支付逾期利息。根据原告万科公司与开发商签订的前期物业管理合同，万科公司应当提供的物业管理服务标准为省标五级服务标准。但万科公司在小区管理期间根本未按合同约定服务等级提供服务，存在人员配备严重不足，管理混乱，率先违约，拒不以物业合同中的服务标准来提供服务，具体问题有小区电梯、消防、铁栏杆公共设施严重损坏，电梯故障频发；小区门前水沟臭气熏天，垃圾成堆，机动车乱停与物业多次沟通均未果；景观河气味难闻，杂草丛生，垃圾到处漂浮；小区多位业主私自未按固定在外墙上装置空调外挂主机，以及一楼住户直接从阳台开门进出绿化带，物业未尽到监督和管理职责；保安巡逻签到表弄虚作假；小区公共区域乱停乱放比较严重；垃圾分类落实不到位；代收代交费用按照约定需单独列账，按实合理分摊，该3.26元每月每平方米物业费中含有代收代交费用0.83元，要求原告提供过去两年实际缴费账目，多收分退还业主；小区没有实行非机动车及行人分流，也没有门禁，外来人可以随意出入，后在业主的强烈要求及协商下，物业进行改造；物业为了催收物业费，存在软暴力催收情况。综上，上述问题经多次沟通，原告拒不改进。万科公司提供的物业服务均未达到五级服务标准，给被告和小区业主造成了巨大的经济损失，故业主才暂时拒交物业费。请法院依法查明事实，参照昆山市普通住宅物业公共服务分类分项收费标准分级标准及政府指导价标准，责令原告按照昆山市的物业服务五级标准来严格执行，并将物业费中3.26元中含有的0.83元代收代缴部分，公示单独账目，按实际使用费用收费，多收部分退还给业主。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。与本案无关联性的证据，本院依法不予认定。能够反映案件事实与基本情况的证据，本院依法予以认定，作为定案依据。经审理查明：原告万科公司与被告肖娟所在的华城美地云岭公寓开发商昆山华地房地产有限公司签订了前期物业管理服务协议，约定万科公司为该小区提供前期物业服务，前期物业服务期限自2017年1月1日0时起至2020年12月31日24时止；前期物业管理期间，物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积交纳物业公共服务费，物业公共服务费按年交纳，高层（精装、云岭公寓）公共服务费为2.43元每月每平方米，代收代交为0.83元每月每平方米，合计3.26元每月每平方米；业主或物业使用人应于每年元月10日前向前期物业服务企业交纳当期的物业服务费；自元月11日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向前期物业服务企业支付违约金；代收代交费每半年结算一次，业主或物业使用人应于下期首月30日前缴纳上期的代收代交费，超出此日期的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的日万分之五向前期物业服务企业支付违约金；因业主或物业使用人违反本合同的约定，使物业服务企业未达到本合同约定的服务质量标准，物业服务企业不承担违约责任，造成甲方或其他业主、物业使用人损失的，违约人应给予经济赔偿。合同签订后，万科公司按约为该小区提供物业服务至今，肖娟拖欠万科公司自2020年2月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。万科公司为维护合法权益，故提起诉讼。另查明：被告肖娟系昆山市周市镇华城美地花园云岭公寓1号楼1304室房屋的业主，房屋建筑面积为138.42平方米。原告万科公司分别于2019年1月、2020年1月被评为周市镇2018年度物业服务优秀企业、周市镇2019年度物业服务优秀企业。本院认为，本案中，原告万科公司与小区开发商签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，对业主依法具有约束力。原告万科公司依据约定向被告肖娟提供了物业服务，肖娟则应当依法及时支付相应的物业费。被告拒付物业费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。现万科公司要求被告支付2020年2月1日至2020年12月31日期间物业公共服务费、2020年2月1日至2020年6月30日期间代收代交费用的主张，于法有据，结合涉案房屋的面积，被告应支付原告2020年2月1日至2020年12月31日期间物业公共服务费3699.97元、2020年2月1日至2020年6月30日期间代收代交费用574.44元。关于万科公司主张的违约金，因肖娟未按约定支付物业服务费，应当支付违约金，本院酌定以4274.41元为基数，自起诉之日即2020年11月5日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。肖娟的抗辩意见依法不能成为拒交基本物业费的理由。原告在物业服务过程中也要按约提供服务，如定期公布物业管理费的收支情况，注意与业主及时进行沟通，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告肖娟于本判决生效之日起十日内向原告江苏苏南万科公司服务有限公司支付2020年2月1日至2020年12月31日期间物业公共服务费3699.97元、2020年2月1日至2020年6月30日期间代收代交费用574.44元，以上合计4274.41元及违约金（以4274.41元为基数，自2020年11月5日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费50元，减半收取25元，由被告肖娟负担。原告预交的案件受理费25元，本院予以退还。被告应当负担的25元交纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32×××19，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。本判决为终审判决。审判员  刘春香二〇二〇年十二月二十九日书记员  徐鸣杰法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。