福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0103民初3396号 原告：林兰辉，女，1960年7月29日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：徐立岩，上海协力（福州）律师事务所执业律师。 被告：福建中鸿融资担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路**中山大厦******。统一社会信用代码：91350000669286872X。 法定代表人：林亮，执行董事。 被告：福州郑和发展有限公司，住所地福，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道鳌峰路**鳌峰街道安置房**楼****信用代码：91350100073215715U。 法定代表人：林亮，执行董事。 上列二被告的共同委托诉讼代理人：雷杜坚、杨清，福建瑞权律师事务所执业律师。 原告林兰辉与被告福建中鸿融资担保有限公司（以下简称“中鸿公司”）、福州郑和发展有限公司（以下简称“郑和公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林兰辉及其委托诉讼代理人徐立岩，被告中鸿公司、郑和公司的共同委托诉讼代理人杨清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林兰辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2018年2月2日签署的编号为×××04的《认购协议书》及其补充协议，并同时解除原被告配套签署的《装修协议书》及《房屋租赁委托合同》；2.判令两被告退还原告于《认购协议书》项下支付的购房款共计2062142元；3.判令两被告向原告支付违约金337275‬元。事实和理由：原告为投资房产，于2018年2月2日与被告中鸿公司签署编号为×××04的《认购协议书》，2018年2月9日，原告与两被告签署其补充协议，原被告就郑和大厦12层13室的基本信息、买卖价格、支付方式、交易模式、面积差异处理方式、交房日期、违约责任等条款达成一致。2018年2月2日及2月11日，原告与中鸿公司分别签署配套《装修协议书》及《房屋租赁委托合同》。根据认购协议之约定，原告应支付不低于总购房款的50%作为购房首期款，剩余部分接到被告通知后以银行按揭贷款方式支付；而两被告应当于2018年12月31日前将标的房产交付给原告。2018年1月24日，原告向被告郑和公司支付定金100000元；2018年2月2日，原告向郑和公司支付购房款1962142元，总计支付2062142元。2018年12月31日，被告郑和公司就郑和大厦12层13室无法按协议约定按时交付事宜向原告发送《告知函》；2019年11月4日，原告与两被告签署《延期交房赔偿协议》，协议约定如2020年6月30日无法进行正常交房，原告可选择退房退款，双方确认已交房款为2062142元，违约赔偿款计337275元。时至今日，被告仍无法向原告交房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告认为，案涉认购协议书及其补充协议，以及配套签署的装修协议书，已就当事人信息、房产状况、销售方式、支付方式、交付日期、装修标准、面积差异处理方式、产权登记事宜、违约责任等作出明确约定，且原告已根据协议约定足额支付高达总购房款50%的首期款，故原被告间签署的相关协议，构成商品房买卖合同，合同成立、生效。2019年11月4日，原被告签署《延期交房赔偿协议》，协议约定原告拥有上述合同的合同解除权，该赔偿协议系双方真实意思表示，成立、生效；根据协议约定，原告拥有的解除权条件已经成就，有权行使，且有权同时向两被告主张返还已付购房款2062142元及违约赔偿款337275元。该等协议解除后，原被告配套签署的《装修协议书》及《房屋租赁委托合同》亦失去履行基础，特请求同时解除该等配套合同。现原告为维护自身合法权益，依法提起本案诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告中鸿公司、郑和公司辩称，一、原告请求解除合同的权利超过法定期间。原告行使解除权的期限已过，其请求解除合同缺乏法律依据。原告认为其解除权形成的原因在于答辩人福州郑和发展有限公司逾期交房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”原告诉称其多次向答辩人催告交房，但其并未提供证据证明，应承担不利的法律后果。退一步说，在被告郑和公司发出的《告知函》中交付时间为2019年6月30日，在2019年7月1日，原告已明确知晓出卖人迟延交付房屋导致其权利受损之情形，故则其行使解除的权利应为2019年9月30日，因此，原告请求解除合同的权利已过法定期限。二、原告要求解除《认购协议书》及补充协议等缺乏依据。在原告所称的解除事由发生后，双方已另行达成延期交付的约定。原告在接受答辩人的逾期违约条款后，双方应当继续履行《认购协议书》。答辩人并非不履行合同义务，也从未表明不履行，相反，答辩人所售房屋仍在建设中，因疫情等原因不得不暂时停止建设，但答辩人将尽最大努力向购房者交付房屋。三、原告违约金的请求过高，应予减少。违约金的作用在于弥补损失，而原告应当完成其损失的举证，但原告从未就其遭受的损失进行举证。本案中，双方签订的《认购协议书》第三条明确约定：“乙方（即原告）的付款方式为商业按揭贷款，乙方应于2018年2月2日前向甲方（即答辩人）支付不低于购房款总价的50%，余款以银行按揭贷款方式支付。”原告是按揭购房，截止起诉日止，案涉房屋尚未开始支付按揭贷款，对原告利益无实际影响，没有造成实际损失（除已支付的50%购房款外）。原告仅向答辩人支付全部购房款的50%作为预付款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”因此，原告请求依据总购房款的标准计算违约金的要求过高，该违约金过分高于其造成的损失，应予以减少。而且根据双方在《延期交付赔偿协议》中的约定，违约金的计算标准为已付购房款总额的日万分之一点五，故即便原告可以要求答辩人承担违约金，违约金数额也应当以已付款为基数计算，即2062142*0.15‰*546=168889。综上，原告未在法定期间内行使权利，该权利应归于消灭，且答辩人并未给原告造成其他实际经济损失，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月2日，林兰辉与中鸿公司签订一份《认购协议书》（编号为×××04），约定林兰辉向中鸿公司购买坐落于郑和大厦（金融湾）项目12层13单元房产，价款4112142.41元。协议约定林兰辉应于2018年2月2日前向中鸿公司支付不低于购房款总价的50%（含定金），计2062142元，余款205万元以银行按揭贷款方式支付，林兰辉应于接到中鸿公司银行按揭办理通知后60天内将相关手续办理完毕并放款至中鸿公司账户。同日，林兰辉就上述房产与中鸿公司签订《装修协议书》，约定该房产装修工程完工交付时间为2018年12月31日之前。林兰辉分别于2018年1月24日、2018年2月2日共计向郑和公司支付购房款2062142元。 2018年2月9日，林兰辉（乙方）与中鸿公司（甲方）、郑和公司（丙方）就上述房产签订一份《补充协议》，约定：“……2.项目开发商为丙方，甲方持有丙方100%股份。甲丙双方为全资母子公司关系，丙方将项目物业整体委托给甲方对外销售。……七、甲方、丙方应当于2018年12月31日前将上述房产交付给乙方；甲方、丙方应当在房产交付之日起三个月内将上述房产过户至乙方名下并确保乙方取得合法有效的不动产权证书，逾期违约金按照总房款的日万分之一点五赔偿……”。 2018年2月11日林兰辉（甲方）与中鸿公司（乙方）就上述房产签订一份《房屋租赁委托合同》，约定甲方就其拥有的上述房屋以租赁的方式委托乙方，该房屋全部投资经营管理权、全部收益权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营。 2019年11月4日，林兰辉（乙方）与中鸿公司（甲方）、郑和公司（丙方）签订《延期交房赔偿协议》，写明经甲乙丙三方友好协商一致，就因丙方原因造成延期交房，丙方对乙方赔偿事宜达成如下协议：1.丙方同意自2018年12月31日起至2019年6月30日丙方将按照乙方已付购房款总额的万分之一点五/每日，计算违约赔偿款，计人民币111807元；自2019年7月1日起至项目交房之日丙方将按照乙方已付购房款总额的万分之一点五/每日，计算违约赔偿款。乙方同意相对应的金额作为在交房后对乙方所购单元尾款进行抵扣，交房后额外补偿以相对应户型样板间标准给予家电三件套（电视、冰箱、洗衣机）；2.签署本协议后，甲乙丙三方将继续履行《商品房认购协议》及《商品房认购补充协议》约定的义务；3.自签字盖章之日起视同丙方已履行并执行了本协议签订之前甲方与丙方违约赔偿责任。该协议下方备注有，如2020年6月30日无法进行正常交房，乙方可选择退房退款，已交房款为人民币2062142元；违约赔偿款按原合同约定万分之一点五/每日进行赔偿。从2018年12月31日至2020年6月30日计算违约赔偿款，计人民币337275元。 本院认为，林兰辉与中鸿公司、郑和公司签订的《认购协议书》（编号为×××04）及相关补充协议、《装修协议书》、《房屋租赁委托合同》均系各方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合同合法有效，各方均应按照合同约定全面履行合同义务。林兰辉作为买方，已向郑和公司支付部分购房款2062142元，中鸿公司、郑和公司应当履行按期交房义务。林兰辉与中鸿公司、郑和公司原约定的交房日期为2018年12月31日，后双方于2019年11月4日签订《延期交房赔偿协议》中明确约定在2020年6月30日无法进行正常交房，林兰辉可选择退房退款，并可主张从2018年12月31日起至2020年6月30日止按原合同约定万分之一点五／每日标准计算违约赔偿款计人民币337275元。但中鸿公司、郑和公司至今仍未向林兰辉交房，其行为构成违约，林兰辉有权要求解除案涉《认购协议书》（编号为×××04）及相关补充协议、《装修协议书》、《房屋租赁委托合同》。合同解除后，林兰辉还有权依约要求中鸿公司、郑和公司返还已支付的购房款2062142元及违约赔偿款337275元。至于中鸿公司、郑和公司抗辩林兰辉无权行使合同解除权的问题。因林兰辉与中鸿公司、郑和公司约定2020年6月30日无法进行正常交房，林兰辉可主张合同解除权，而林兰辉于2020年8月4日即向本院起诉并主张解除合同，并未超过1年，故对中鸿公司、郑和公司的该抗辩主张，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五第二款规定，判决如下： 一、解除原告林兰辉与被告福建中鸿融资担保有限公司签订的《认购协议书》（编号为×××04）、《装修协议书》及《房屋租赁委托合同》； 二、解除原告林兰辉与被告福建中鸿融资担保有限公司、福州郑和发展有限公司就坐落于郑和大厦（金融湾）项目12层13单元房屋签订的《补充协议》； 三、被告福建中鸿融资担保有限公司、福州郑和发展有限公司应于本判决生效之日起十日内共同返还原告林兰辉购房款2062142元及违约赔偿款337275元。 若未按本判决指定之期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25995元，由被告福建中鸿融资担保有限公司、福州郑和发展有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林品兴 人民陪审员  林月秀 人民陪审员  巫智强 二〇二〇年十二月十一日 法官 助理  林 熠 书 记 员  郑闽威 附本案相关法律条款内容： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。