山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初7902号 原告：丁华，女，1961年4月12日出生，汉族，济南市长清区兴民驾校退休职工，住济南市市中区。 委托诉讼代理人：张行进，山东齐鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢文旭，山东齐鲁律师事务所实习律师。 被告：济南润德公寓管理有限公司，住所地山东省济南市历城区，统一社会信用代码91370112MA3Q198U22。 法定代表人：王虹松，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：王新江，男，1991年6月2日出生，汉族，住济南市历城区。 原告丁华与被告济南润德公寓管理有限公司（以下简称济南润德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告丁华及其委托诉讼代理人张行进、邢文旭，被告济南润德公司的委托诉讼代理人王新江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁华向本院提出变更后的诉讼请求：1.要求济南润德公司支付租赁费至2020年11月22日共计14000元。2.判令济南润德公司支付违约金4000元。3.判令解除合同，济南润德公司于11月22日之前腾房，交付房屋钥匙、电卡、水卡等物品，房屋恢复原状。4.要求济南润德公司赔偿经济损失1个月租金2000元。5.本案诉讼费由济南润德公司负担。事实与理由：2019年7月22日，丁华与济南润德公司签订《房屋出租委托代理合同》一份，该合同系济南润德公司提供的格式合同。合同约定：丁华将坐落于济南市历城区七里堡小区交通局宿舍2号楼建筑面积86.02平方米的房屋，出租委托代理给济南润德公司，出租代理期限自2019年7月23日至2024年7月23日共计五年。在房屋代理期中，第一年丁华免费给济南润德公司使用30天、第二年免费30天。每月租金2000元，济南润德公司按约定将租金划入丁华账户，丁华建行账户62366823400********，租金划入日期为第一次2019年7月22日，第二次2019年10月22日，第三次2020年1月22日，第四次2020年4月22日，以后依此类推。出租代理期限内丁华或济南润德公司方需要提前终止合同的，应提前通知对方，并按租金的200%支付违约金。济南润德公司有合同第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向丁华支付违约金。合同签订后，丁华当日交付房屋履行了合同义务，济南润德公司按合同履行了第一次、第二次和第三次支付租金的义务，第四次之后的租金至今未支付，丁华多次向济南润德公司催要未果，故诉至法院。 济南润德公司辩称，合同约定的出租代理期限自2019年7月23日起至2024年7月23日止，济南润德公司已于2019年7月22日、10月22日、2020年1月22日将房屋租金转至丁华账户，因春节疫情都在共同抗击疫情，使得公司无法营业。2020年4月底，双方曾协商出租事宜，但丁华拒不收房，且丁华的房子也有问题，不认可丁华所要的16000元租金，合同第九条第四款约定甲乙双方单方面解除合同的，如果济南润德公司未按合同约定及时缴纳房租达5日以上丁华可以收房。丁华要求的违约金过高，因疫情公司损失很大，要求降低违约金数额，丁华应承担部分损失。没有收到丁华的电话及短信，不是济南润德公司故意违约。我方同意解除合同，违约金、租金均不认可，违约金过高，可以适当弥补丁华，但不能全部支付。 本院经审理认定事实如下： 2019年7月22日，丁华（委托方，甲方）与济南润德公司（租赁代理机构，乙方）签订《济南市房屋出租委托代理合同》一份，约定丁华将位于济南市历城区七里堡小区交通局宿舍2号楼委托给济南润德公司对外出租，第三条，出租代理期限自2019年7月23日至2024年7月23日，共计5年；第四条租金，每月房屋租金为2000元，乙方按约定将租金划入甲方账户，乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2019年7月22日，第二次2019年10月22日，第三次2020年1月22日，第四次2020年4月22日以此类推。第九条合同的解除，（四）乙方有下列情形之一的，1.甲方有权单方解除合同，未按约定划付租金达5日以上。第十条违约责任，乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。后丁华将涉案房屋交付给济南润德公司对外委托出租，济南润德公司于2020年1月22日将第三笔房屋租金6000元通过微信转账的方式支付给丁华，2020年4月22日之后的房屋租金尚未支付。 济南润德公司辩称，2020年4月22日就已与丁华协商退房事宜，但丁华拒绝收房，钥匙现在在公司手中，房子是员工自己居住。 本院认为，丁华与济南润德公司签订的《济南市房屋出租委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利和履行义务。济南润德公司辩称其公司于4月份已与丁华协商退房，但丁华拒绝收房，但济南润德公司并未提供证据予以证实，且涉案房屋一直由济南润德公司的员工自己居住。庭审当日即2020年11月10日，济南润德公司明确表示不再替丁华出租涉案房屋，丁华亦要求解除合同，故本院确认双方签订的《济南市房屋出租委托代理合同》于2020年11月10日解除。济南润德公司于庭审当日已将涉案房屋腾空，并将钥匙、水电卡等交付给丁华，丁华无需再要求济南润德公司腾房。现丁华要求济南润德公司支付2020年4月22日至11月22日即4个月的房租，济南润德公司已于2020年11月10日将钥匙、水电卡等交付给丁华，双方办理完毕涉案房屋的交接手续，故本院认定济南润德公司应向丁华支付自2020年4月22日至2020年11月10日的房屋租金共计10667元（2000元/月×5个月+2000元/月÷30天×10天）。合同约定济南润德公司逾期支付房屋达5日以上，应按月租金的200%向甲方支付违约金。济南润德公司认为该违约金数额过高，要求予以降低。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，济南润德公司在未解除合同的前提下未向丁华支付2020年4月22日之后的房租，确实存在违约行为，但本院认为合同中约定的违约金数额过高，酌情支持违约金数额为2000元。因丁华未提供证据证实其实际经济损失，故关于该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认丁华与济南润德公寓管理有限公司签订的《济南市房屋出租委托代理合同》于2020年11月10日解除。 二、限济南润德公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内日向丁华支付房屋租金10667元。 三、限济南润德公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内日向丁华支付违约金2000元。 四、驳回丁华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，由丁华负担55元，由济南润德公寓管理有限公司负担95元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 徐 肃 二〇二〇年十二月十二日 书记员 刘亚楠