广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初46383号原告：陈开莲，女，汉族，1963年4月4日出生，住址广东省阳西县。委托诉讼代理人：赵俊，广东竞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑嘉炜，广东竞德律师事务所律师。被告：郑俊明，男，汉族，1984年10月9日出生，住址广东省深圳市福田区。原告陈开莲与被告郑俊明房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑嘉炜、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈开莲提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金1043361元（其中2017年6月1日至2017年9月30日租金340000元，2018年8月1日至2019年3月25日租金703361元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月30日，原、被告就位于深圳市福田区签订了《房屋租赁合同》，合同有如下约定：1.租赁期限自2017年5月1日起至2022年4月30日止；2.乙方的文件送达地址为福田区福华路13号七层综合楼6栋第2层，如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回，退回之日视为送达之日；3.租金按约定递增，其中2017年5月1日至2018年4月30日，租金为85000元／月，2018年5月1日至2019年4月30日，租金为90100元／月；4.如被告欠租超过15日，原告有权解除合同。2017年6月1日至2017年9月30日期间，被告以原告的涉案房产消防不达标等各种理由拖欠租金。2017年11月21日，被告为拒付租金便向人民法院提起诉讼，案号为（2017）粤0304民初52359号，法院判令被告败诉。其后，被告不服一审判决上诉至深圳市中级人民法院，案号为（2019）粤03民终12400号，二审维持原判。2018年8月起，被告再次拖欠原告租金并将家具、家电弃置在涉案房产内，原告为解决纠纷，曾积极尝试与被告及被告母亲联系，但一直无法得到被告的回复。被迫无奈之下，原告于2019年3月21日按合同约定的送达地址向被告现场送达、邮寄送达《解除房屋租赁合同通知书》，该通知书于2019年3月25日被退回。被告口头答辩称，原告所述我方欠付4个月的租金，但是涉案房产当时未达到消防要求，被告当时表示不承租，所以未缴纳租金，后业主解决了消防问题，于是被告就继续承租下去并缴纳租金；后面所述的租金问题，被告已明确表示不承租，业主也锁门了，被告要求搬离涉案场地内的家私等物品，但是业主拒绝，合同也约定了被告逾期未交租金，原告有权收回房屋，而且被告的房屋押金也没有要求返还。经审理查明，原告为位于深圳市福田区房产（下称涉案房产）的权利人，2016年9月8日，原告（委托人）与罗允基、黄瑞月、罗素娥（受托人）签署《委托书》，公证委托罗允基、黄瑞月、罗素娥在2016年9月8日至2019年9月7日期间全权办理涉案房产的房屋租赁等事宜。2017年3月30日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签署《房屋租赁合同》约定，甲方将位于涉案房产出租给乙方，租赁房屋用途为商业，租赁期限自2017年5月1日起至2022年4月30日，月租金总额85000元，乙方应于每月5日前向甲方交付租金；乙方应缴纳2个月租金数额的保证金即17万元，租期未满或欠租金及其他费用，甲方可不予返还保证金；乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋物业管理费、大厦维修基金等因使用租赁房屋所产生的其他费用；乙方拖欠租金达10天以上或拖欠导致甲方损失的各项费用达2万元以上或乙方利用租赁房屋进行非法行动、损害公共利益或他人利益等，甲方可就因此造成的损失要求乙方恢复房屋原状、请求损害赔偿及不予退还租赁保证金；乙方约定送达地址为涉案房产，送达地址未经书面变更通知，一直有效，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达，如按上述地址邮寄被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日。原告的委托人黄瑞月在合同尾部甲方处签字并捺印，且手写“招商银行62×××42”。该合同附页备注，2017年5月1日至2018年4月30日，月租金为85000元，2018年5月1日至2019年4月30日，月租金为90100元；免租期为2017年3月30日至2017年4月30日；如乙方欠租金超过15日，甲方有权停水停电并单方解除租赁合同，乙方不得就此提出赔偿。该附页尾部原告的委托人黄瑞月及被告皆有签字并捺印。上述合同及附页签署后，被告向原告支付了租赁保证金17万元；足额支付了2017年6月1日前的租金及2017年10月至2018年7月的租金，未拖欠水电费。原告与被告未另行签署其他合同。2019年3月21日，原告向被告在合同中约定的地址邮寄《解除房屋租赁合同通知书》称，被告自2018年8月1日起就未向原告支付租金、水电费，并将家具、家电等物品弃置于房屋内，截至2019年3月5日，被告拖欠租金、水电费共计974860元，原告多次通知被告结清租金、水电费及协商腾退房屋等事宜，被告不予理会，被告已构成违约，故原告决定解除合同，不予退还租赁保证金，对于被告弃置在房屋内的物品由原告迳行处置。该邮件于2020年3月25日退回妥投。另查，2017年，被告郑俊明将本案原告陈开莲列为被告，以房屋租赁合同纠纷为由诉至本院，郑俊明称陈开莲出租的涉案房屋消防验收不合格，要求陈开莲赔偿相关损失。本院于2018年10月29日作出（2017）粤0304民初52359号民事判决书认为，双方所签订的《房屋租赁合同》确系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的规定，该合同合法有效，具有法律约束力，关于郑俊明主张其无需向陈开莲支付2017年5月1日至2017年6月30日的租金的诉讼请求，本院不予采纳，陈开莲称出租房屋不存在消防安全隐患的辩解理由成立，本院予以采纳；关于郑俊明主张陈开莲赔偿郑俊明2017年5月1日至2017年6月30日的员工宿舍房租等损失及员工工资损失、装修误工损失、营业利润损失、建消防梯建造费损失等的诉讼请求，本院认为，陈开莲并不存在郑俊明所主张的违约行为，双方亦未在深圳市房屋租赁合同中约定陈开莲负消防申报义务，消防申报验收不能及时通过而导致延期开业，根本原因在经营休闲会所仍需另行消防申报、经验收合格并审批后方能经营，郑俊明作为经营者理所当然负有申报和改造的义务，因此造成的损失责任在于郑俊明，故郑俊明上述损失请求，理由均不成立，本院不予支持，判决驳回郑俊明的诉讼请求。郑俊明不服一审判决上诉至深圳市中级人民法院，案号为（2019)粤03民终12400号，二审维持原判。庭审时，原告称，2018年8月涉案房产因被告原因被公安机关查封并贴有封条，在（2017）粤0304民初52359号判决未作出期间，被告一直以此为由拖欠租金，一审判决出来后，被告表示服判，但是要求把涉案场所内的物品搬走，但是原告认为被告租金未付清，所以拒绝了，2019年1月被告称要委托律师及其母亲解决租赁事宜，之后又反悔上诉，后来无法与被告沟通联系的情况下，原告提起本案诉讼。被告称，2017年6月至10月期间一直在协调消防许可证，被告未正常使用涉案房屋，使用涉案房产正常经营到2018年7月份，之后因为经营不善，所以不租了，也通过面谈及电话的方式告知了业主，也在积极帮助业主转租，涉案房产没有被公安机关查封，正常营业，不清楚原告所述的2019年1月的协商事实，因为被告于2018年11月9日被羁押。以上事实有各方提交的证据及庭审笔录为证。本院认为，原告与被告所签订的《房屋租赁合同》确系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的规定，该合同合法有效，具有法律约束力，双方均应按合同履行义务。被告认可未支付2017年6月至9月的租金，未支付的原因是涉案房产当时未达到消防要求使其无法正常经营，但（2017）粤0304民初52359号生效判决已确认消防申报验收不能及时通过根本原因在于被告经营休闲会所仍需另行消防申报、经验收合格并审批后方能经营，与本案原告无关，且被告亦自述在该期间一直在协调处理消防验收事宜，即在未支付租金期间，被告并未以明示或行为表示不履行租赁合同，此后于2017年10月取得消防许可后又按此前签署合同约定的租金标准向原告支付租金并正常经营，在原告与被告未另行签署新的租赁合同的情况下，应认定双方并未合意或在事实上解除了于2017年3月10日签署的租赁合同。因此，涉案合同在2017年6月至9月期间均处于正常履行的状态。合同约定，被告拖欠租金达10天以上或拖欠导致原告损失的各项费用达2万元以上等，原告可就因此造成的损失要求被告恢复房屋原状、请求损害赔偿及不予退还租赁保证金，若被告欠租金超过15日，原告有权停水停电并单方解除租赁合同，被告不得就此提出赔偿。被告逾期支付2018年8月的租金，其已构成根本违约，原告有权解除合同并没收被告支付的保证金17万元。原告作为出租方，在被告违约未支付租金且无证据显示其2018年8月仍在实际占有使用涉案房产情况下，原告负有止损义务，但原告于2019年3月21日才寄发解除合同的通知行使合同解除权，原告怠于行使合同解除权放任损失的扩大，该扩大的损失应由原告自行承担，本院酌定原告可行使合同解除权并另行出租涉案房产的合理时间为3个月，按合同约定的租金标准，被告应向原告支付2017年6月至9月及2018年8月至10月期间的租金610300元（85000×4+90100×3），对原告主张租金超出的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郑俊明应于本判决生效之日起十日内向原告陈开莲支付租金610300元；二、驳回原告陈开莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14190.24元（原告已预交），由原告负担5890.24元，被告负担8300元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  肖英二〇二〇年十二月二十二日书记员  胡洁附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延。