湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1125民初2941号原告：毛冬元，女，1977年11月4日出生，汉族，住浠水县，委托诉讼代理人：贺国斌，湖北功竞元律师事务所律师，执业证号14211200310695909，代理权限为办理立案手续，参加诉讼，调查取证、提交证据材料，提出陈述、答辩，代收法律文书。被告：李保安，男，1984年5月5日出生，汉族，住浠水县，被告：浠水玖月房产中介有限公司，住所地浠水县清泉镇双桥南路**，统一社会信用代码91421125MA495FM94J。法定代表人：岑建，该公司经理。原告毛冬元与被告李保安、浠水玖月房产中介有限公司（以下至判决主文前简称“玖月公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月1日立案后，依法由审判员邱峰适用简易程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛冬元向本院提出诉讼请求：1、依法解除毛冬元与李保安、玖月公司于2020年1月10日签订的《房屋买卖合同》；2、判令由李保安向毛冬元返还购房款17万元；3、判令李保安赔偿毛冬元2020年1月10日至2020年7月9日间资金被占用的利息损失8145元；自2020年7月11日后，以17万元为基数按照年息6%的标准计算至付清之日的资金占用利息损失；判令李保安赔偿毛冬元房屋租金损失4550元（自2020年3月15日至2020年9月30日）；4、判令李保安向毛冬元支付违约金15万元；5、玖月公司对上述请求中的2、3、4项承担连带责任；6、由李保安、玖月公司承担本案的诉讼费用和财产保全费用。诉讼中毛冬元变更第5项诉讼请求为判令玖月公司对李保安的民事责任承担补充赔偿责任。事实与理由：2020年1月10日，毛冬元通过玖月公司的业务员程霖霖介绍，购买了李保安位于浠水县火车站对面的和苑花园3栋1605室房屋，双方于同日签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定：房屋及房屋内的装修设施、大件家具家电作价50万元出售给原告，合同签订时付款27万元，余下23万元在房产证没有办下来的情况下分五年向李保安付清；双方约定房屋交付的时间为2020年2月22日；如毛冬元住进后李保安反悔的，除返还毛冬元已经支付的全部购房款及所有装修费用外，另付违约金50万元；房屋买卖的中介费用为合同房屋总价款的3%，由李保安承担。合同订立后，毛冬元依约向被告支付了27万元购房首付款。2020年初，由于新冠××疫情影响，双方约定的房屋交付时间届满后，无法正常办理交房手续。2020年3月15日解封后，毛冬元联系李保安商量房屋交付事宜，李保安开始以各种借口拖延不交付房屋，经毛冬元多次催告，李保安妻子董秀玲以该房屋的出卖未征得其同意为由，拒绝交付房屋。毛冬元遂找李保安、玖月公司协商处理方案，李保安最终同意退还购房款，并于2020年7月9日向毛冬元退还了10万元，余下购房款李保安、玖月公司一直没有退还。李保安出卖未取得完全处分权的房屋，导致签订合同后房屋所有权无法转移，李保安的行为构成根本违约，毛冬元订立房屋买卖合同的目的不能实现，依法享有合同解除权，并有权要求李保安承担违约责任。玖月公司作为专业的房屋中介机构，在办理房屋中介业务时，未尽勤勉和谨慎职责，未帮助毛冬元审查李保安的处分房屋行为的合法性，玖月公司明显存在过错，亦应当对李保安的违约行为承担责任。李保安辩称，对毛冬元第1、2项诉讼请求没异议，第3、4项有异议。违约金没有依据，合同已经写得清楚，并没有违约责任。合同第7条违约责任上写的只是滞纳金，并没有说赔15万元。造成房子违约我有责任，但是毛冬元也有责任，因为房子是我与妻子没有离婚之前的，我没有说不卖给她，是我妻子不同意，我已经退还10万元房款，包括后来协商也只是说要退还房款，也没有提到违约责任。剩下17万我当时是说年底给，毛冬元不同意。玖月公司辩称，李保安担任店长的二小分店是我们的分店，他自己也有30%的股份，他和毛冬元签合同的来龙去脉我们一点不清楚，后面才知道。合同是毛冬元与李保安签订的，公司只是中介人，没有做保证，只是收中介费，而事实上一分钱没有收到。合同是在2020年1月10日签的，至2020年7月9日中间我们协商了好多回，在2020年7月9日李保安退了10万元，毛冬元也签了收条，意思就是说退27万，默认的之前的合同肯定是作废，也没有说要给违约金多少钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对方当事人均无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李保安系玖月公司二小分公司店长，占该分公司30%股份。毛冬元委托玖月公司二小分公司居间介绍出售自有房屋，并欲另行购买房屋。2020年1月5日，毛冬元通过玖月公司二小分公司程霖霖（不具备经纪人资格）介绍，准备购买李保安的房屋，并向李保安交付定金5万元。该房屋系李保安及其妻子董秀玲共同购买。同月8日，通过玖月公司二小分公司居间介绍，毛冬元卖出了自有房屋，因毛冬元丈夫在外务工未到场签字，玖月公司二小分公司要求其丈夫出具了同意出售房屋的书面材料。同月10日，案外人胡细华与毛冬元签订《房屋租赁合同》，将其自有房屋出租给毛冬元居住，租金700元/月。当日，毛冬元与李保安签订《房屋买卖合同》，向李保安购买坐落于浠水县清泉镇和苑花园3栋1605室房屋，约定房屋总价50万元，签订合同当日给付首付款27万元，于2020年2月22日交付房屋。还约定李保安中途毁约应将定金退还毛冬元，另向毛冬元支付同等定金金额的违约金；若毛冬元进住后，李保安反悔，除返还毛冬元所付全部购房款及装修所有费用外，另付违约金50万元。李保安妻子董秀玲因在外务工未到场签字，亦未出具同意出售房屋的书面材料。毛冬元于2020年1月10日、11日各给付购房款10万元，李保安向其出具收条一张，载明“收条，今收到毛冬元交来购房首付款贰拾伍万元整（西250000.00元），下欠首付款贰万元要在阴历2019年12月30日前付清。收款人李保安，2020.1.11。”事后毛冬元于同月20日、23日通过微信分别向李保安转款1万元，李保安在上述收条下注明“27万已付”。由于新冠××引发的疫情影响，双方在约定的时间未能办理交房手续。疫情解封后，李保安妻子董秀玲以该房屋的出卖未征得其同意为由，拒绝交付房屋。毛冬元遂找李保安、玖月公司协商，李保安同意退还购房款，并于2020年7月9日向毛冬元退还了10万元，毛冬元出具收条一张，载明“收条，本人毛冬元与李保安购房一事，因李保安前妻不退房，现由李保安退还全部房款27万元。今收到李保安退还部分房款壹拾万元整（￥100000.00元）。收款人毛冬元，2020年7月9日。”其余购房款至今没有退还，毛冬元遂于2020年9月27日诉至本院。本院认为，毛冬元与李保安之间虽然未签订书面的解除合同协议，但双方与玖月公司一起进行了协商，李保安退还了10万元购房款，毛冬元在收条中也注明“现由李保安退还全部房款27万元”，是客观事实，可以认定双方已就合同解除达成合意，即毛冬元与李保安于2020年1月10日签订的《房屋买卖合同》已于2020年7月9日解除。李保安未及时退还下欠的购房款，应承担违约责任，故毛冬元要求李保安返还17万元购房款的诉讼请求，本院予以支持。合同的解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。毛冬元要求李保安给付已退还10万元资金占用期间的利息损失，于法无据，本院不予支持。对于尚未退还的17万元，本院确定自毛冬元起诉之日（2020年9月27日）起按年利率6%的标准计算利息损失。合同约定李保安中途毁约应将定金退还毛冬元，另向毛冬元支付同等定金金额的违约金，李保安未能交付房屋，中途毁约，应依约定向毛冬元给付5万元违约金。而毛冬元尚未进住房屋，其要求李保安给付购房款金额违约金不符合合同约定，本院不予支持。毛冬元租房居住是因为出售了自有房屋，并不是因为李保安不交付房屋所致，其要求李保安赔偿房屋租金的请求，本院不予支持。毛冬元在出售自有房屋时已知必须取得房屋共有人的同意，而其在购买涉案房屋时，在没有得到李保安妻子书面同意的情况下仍签订合同并支付购房款，存在过错。玖月公司作为专门从事居间活动的单位，开展经营业务理应尽职尽责维护好委托人的利益，该公司经办本案居间业务的工作人员不具备经纪人资格，在出售作为公司店长及股东的李保安房屋时，未规范操作居间业务。在居间出售毛冬元房屋时要求毛冬元丈夫出具同意卖房的书面材料，而在居间出售李保安房屋时却未要求李保安妻子出具同意卖房的书面材料。导致涉案房屋未能成交，毛冬元与玖月公司在此过程中均有过错，应各自承担相应的责任，故本院确定玖月公司在10万元范围内就李保安不能履行的部分对毛冬元承担补充赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下：一、被告李保安于本判决生效后10日内向原告毛冬元退还购房款170000元；二、被告李保安于本判决生效后10日内向原告毛冬元给付利息损失2550元（按本金170000元及年利率6%的标准自2020年9月27日起计算至2020年12月26日，以后顺延至清偿完毕时止）；三、被告李保安于本判决生效后10日内向原告毛冬元给付违约金50000元；四、被告浠水玖月房产中介有限公司于本判决生效后10日内在上述判项中被告李保安不能履行的100000元范围内对原告毛冬元承担补充赔偿责任；五、驳回原告毛冬元的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6222元（原告已预交），减半收取计3111元，保全费1370元，合计4481元，由被告李保安负担，亦定于上述期限内一并付给原告毛冬元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员 邱 峰二〇二〇年十二月三日书记员 黄露露