四川省射洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0922民初2707号 原告（反诉被告）：廖从享，男，1982年8月18日出生，汉族，四川省射洪市居民。 委托诉讼代理人：谭清宇（特别授权），四川今辰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李文连，女，1955年2月3日出生，汉族，四川省射洪市居民。 委托诉讼代理人：汪薇，系李文连之女，1981年6月12日出生，汉族，四川省内江市东兴区居民。 原告廖从享与被告李文连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案，诉讼中被告李文连提起反诉，于2020年11月18日依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告廖从享的委托诉讼代理人谭清宇、被告李文连及其委托诉讼代理人汪薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖从享向本院提出诉讼请求：1．判决确认原告廖从享与被告李文连的房屋租赁合同于2020年9月24日解除；2．诉讼费由被告李文连承担。事实与理由：2018年3月廖从享租赁李文连的位于射洪市××镇××街商铺××号营业房（简称129号营业房），租期2018年9月22日至2023年9月21日止。因受××疫情影响廖从享经营困难，廖从享提出法定解约请求并于2020年8月29日通知李文连。2020年9月15日廖从享搬离承租房屋。李文连同意解除双方租赁合同，但要求廖从享给付提前解约的违约金1.2万元，双方协商未果特提起诉讼。 被告李文连辩称，2018年3月7日廖从享租赁李文连129号营业房，租期2018年9月22日至2023年9月21日止，《租赁协议》约定：“因廖从享一次性租赁五年，享受每年3.6万元的优惠租金，如两年后廖从享单方悔约提前解约，应补齐李文连每年优惠0.6万元，两年共计1.2万元的租金优惠款”。2020年8月29日廖从享微信通知李文连：“廖从享将于9月15号搬离129号营业房”，李文连同意廖从享提前退租，但要求廖从享按合同约定补齐两年的租金优惠款1.2万元，廖从享置之不理，特提起反诉：1．判决反诉被告廖从享向反诉原告李文连补齐两年的租金优惠款1.2万元（每年0.6万元）并赔偿因提前退租造成的两个月租金损失0.7万元（每月租金0.35万元），共计1.9万元；2．反诉费由反诉被告廖从享承担。 反诉被告廖从享辩称，原被告租赁合同于2020年9月24日合意提前解除，廖从享即无须再承担违约责任。××属不可抗力，廖从享行使法定解除权也无需承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据作当庭质证，本院对下列证据予以确认作为认定案件事实的依据：1．原被告身份信息，证明其诉讼主体资格；2．房屋租赁合同等，证明原被告就案涉房屋签订租赁合同事实；3．微信聊天记录、房屋租赁解除函等，证明案涉房屋租赁合同解除的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 李文连为位于射洪市××镇××街××号营业房（简称192号营业房）登记权利人。 2018年3月7日李文连（甲方）与廖从享（乙方）签订房屋《租赁协议》，协议主要约定：“1．甲方同意杨慧将129号营业房转租乙方，转租期间2018年3月7日至2018年9月21日止，乙方向杨慧支付转租费2.3万元；2．甲方将129号营业房出租给乙方，租期5年（2018年9月22日至2023年9月21日止），租金3.6万元/年，5年租金共计18万元，租金分两次支付：2018年9月15日前付清2018年9月22日至2020年9月21日止的租金7.2万元；2020年9月15日前付清2020年9月22日至2023年9月21日止的租金10.8万元；3．按市场行情，129号营业房的租金应为4.2万元/年，鉴于乙方一次性租赁5年，甲方同意租金下浮0.6万元/年，优惠后的年租金为3.6万元，5年租金共计18万元。如两年后，乙方悔约（提前解除租赁合同），乙方应补齐甲方下浮租金优惠款0.6万元/年，两年共计1.2万元的租金优惠款；4．甲方签订本协议即生效，甲方在5年内不得提前收回房屋，如提前收回（提前解除租赁合同），甲方需退还乙方剩余租金并赔偿乙方装修费、经营损失3万元…”。租赁协议签订后，廖从享给付租金至2020年9月21日止。 2020年8月29日廖从享向李文连发送微信，主要内容为：“因受疫情影响经营困难，特提出于今年9月15日搬离门面，提前终止租赁协议，请于9月15日收回门面”。李文连微信回复廖从享：“提前终止租赁协议无异议，反正按我们当时租赁协议办吧”。2020年9月15日廖从享搬离192号营业房并将钥匙送还李文连。2020年9月24日李文连向廖从享发送《租赁协议解除函》，主要内容为：“1．解除双方房屋租赁协议；2．按市场行情，129号营业房的租金为4.2万元/年，因廖从享一次性租赁5年，李文连才同意租金下浮0.6万元/年。因廖从享违约提前退租，廖从享需向李文连给付两年的下浮租金差额1.2万元及各项费用…”。 原被告协商未果诉来本院，诉讼中双方对下列事实均无异议：1．案涉房屋的市场租金应为4.2万元/年；2．案涉房屋在廖从享提前退租后，至本案庭审时仍无人承租。 本院认为，2018年3月7日李文连与廖从享就案涉129号营业房签订《租赁协议》，租赁合同合法有效，本院予以确认。2020年8月29日廖从享向李文连发送提前终止房屋租赁的通知，并于2020年9月15日搬离房屋将钥匙送还李文连。2020年9月24日李文连向廖从享发送《租赁协议解除函》，正式确认双方房屋租赁合同解除，故廖从享与李文连房屋租赁合同于2020年9月24日解除，本院予以确认。 房屋租赁合同系因廖从享要求而提前解除，廖从享是否应承担违约责任。房屋《租赁协议》约定，鉴于廖从享一次性承租5年，李文连同意租金每年优惠0.6万元，如廖从享只租赁两年提前退租，廖从享应补齐两年的租金优惠款1.2万元。该约定合法有效，各方应依约履行。廖从享在承租两年后即提前退租，以××影响经营以及双方系合意解除无需承担违约责任提出抗辩。本院认为，2020年8月29日廖从享要求提前解除租赁合同时，房产所在地的市场秩序早已恢复正常，廖从享以××为由辩称无需承担提前解除合同的违约责任，本院不予支持。廖从享还主张，既然双方合意提前解除房屋租赁合同即无需承担违约责任。本院认为，廖从享在提出提前解除租赁合同的要求后，李文连回复同意但要求廖从享按合同约定承担违约责任，接前述原被告签订的租赁合同合法有效，故双方应按合同约定处理合同解除后的善后事宜。按合同约定，廖从享租赁两年即提前退租，廖从享应向李文连补付两年的租金优惠款1.2万元，李文连据此提起反诉，本院予以支持。案涉129号营业房在2020年9月24日廖从享退租后，至本案庭审时仍无人承租，李文连反诉要求廖从享赔偿两个月租金损失0.7万元（年租金标准为4.2万元），李文连的请求不违反相关法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告廖从享与被告李文连的房屋租赁合同于2020年9月24日解除； 二、反诉被告廖从享于判决生效后五日内向反诉原告李文连支付两年租金优惠款1.2万元并支付两月租金损失0.7万元，共计1.9万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半后收取50元、反诉案件受理费减半后收取137.50元，共计187.50元，由原告（反诉被告）廖从享负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 员  李 陈 二〇二〇年十二月四日 法官助理  黄书美 书 记 员  涂 荧