北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初16345号原告（反诉被告）：王德军，男,1972年4月10日出生，汉族，北京聚德小馆餐饮管理有限公司经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：谢冰，北京罗斯律师事务所律师。被告（反诉原告）：王甫，男,1986年6月23日出生，汉族，北京城南往事餐饮管理有限公司经理，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：徐洪祥，北京李伟斌律师事务所律师。原告（反诉被告）王德军与被告（反诉原告）王甫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王德军及其委托诉讼代理人谢冰，王甫及其委托诉讼代理人徐洪祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王德军向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的商铺租赁合同于2020年6月7日解除；2、王甫向王德军支付欠付的两个月租金41666.66元及水电费2715元;3、王甫立即腾退并向王德军交还北京市旧宫镇西路21号西一门商铺；4、王甫已支付的押金42000元作为违约金不予退还；5、王甫按照每日648.93元支付房屋占用费及占用期间水电费至实际腾退之日；6、本案诉讼费由王甫承担。事实与理由：王德军与王甫于2019年5月18日签订《商铺租赁合同》，约定王德军将北京市旧宫镇西路21号西一门商铺出租给王甫，租期5年。并约定前三年租金为250000元一年，租金每半年一付。合同签订后，王德军交付了房屋，王甫也进行了使用，并支付了半年租金125000元，押金42000元，按照双方合同约定，王甫应于2019年12月3日支付下半年租金，但王甫分别在2020年1月10日和2020年5月3日才各付了两个月租金，剩余两个月租金一直拖欠至今。王德军多次催促王甫无果，只能依据《商铺租赁合同》12.2.4条约定向王甫发出解除合同通知并诉至贵院，以维护王德军合法权益。王甫辩称，不同意王德军的诉讼请求。理由：1、双方已协商变更租金交付时间，王甫在租金支付上没有违约行为，王德军不享有合同解除权。2、王德军无权主张2020年5月17日之后的租金；从公平角度，也不应再要求王甫支付2020年4月18日-2020年5月17日的租金；王德军提出的水电费没有证据支持，王甫无义务支付；3、双方就合同解除及赔偿未达成一致，王德军无权要求王甫立即腾退租赁商铺。4、本案系王德军违约，无权扣留王甫支付的租赁押金42000元。涉案合同无法继续履行系因王德军将政府征收房屋继续出租、政府征收房屋造成，系王德军的违约行为造成，应当返还王甫租赁押金。5、王德军主张的房屋占用费没有合同依据、法律依据；政府已发出征收腾退告知，从2020年5月17日开始，王德军及业主即对租赁商铺不享有合法的占有和出租权利，无权要求王甫支付房屋占用费。王甫向本院提出反诉请求：1、王德军返还王甫租赁押金42000元；2、王德军赔付王甫2个月租金41666元；3、王德军赔偿王甫装修损失339600元、消防改造费25000元、塑钢门窗费9500元、排烟系统及净化改造费32000元、门头制作费15800元、灯具费3000元、临时安置费30000元、搬迁费10000元；4、王德军赔偿王甫停产停业损失125000元；上述1-4项合计673566元。5、反诉及本诉所有的诉讼费用全部由王德军承担。事实和理由：2019年5月18日，王德军与王甫签订《商铺租赁合同》(以下简称“合同”)。合同约定，王德军将位于北京市大兴区旧宫镇西路21号西一门单元商铺(以下简称“租赁商铺”)出租给王甫，租赁期为5年，自2019年6月18日起至2024年6月17日止。王甫利用租赁商铺从事餐饮经营。2020年5月，旧宫镇集贤地区土地一级开发拆迁指挥部(以下简称“拆迁指挥部”),在商铺张贴《致旧宫西大街业主的一封信》、《关于限期解除租赁合同，腾退房屋的告知书》。看到告示之后，经王甫向拆迁指挥部了解，大兴区政府在2018年7月公布了京(兴)政[2018]3-2号《征地公告》，公布了征收红线图，租赁房屋所在土地在征收土地范围之内。王甫租下商铺后，投入大量资金进行装修、消防改造、安装门窗、制作门头、办理营业执照、安装排烟净化等等，由于王德军迟迟定不下门头尺寸，还导致王甫空房一个月没有经营，直到2019年7月才开门营业。仅仅营业了6个月后，就因疫情原因，从2020年春节开始，烧烤店就无法开门营业；2020年5月初拆迁指挥部张贴告示要求商户腾退，王甫更是无法合法使用租赁商铺开门经营。其后，王甫虽然多次与王德军协商赔偿事宜，但协商未果。根据合同第12.4条、第13.4条约定，王德军签协议将商铺租给王甫5年，但王甫只用了不到1年就得腾退，王德军违反合同约定不能继续向王甫提供可合法使用的租赁商铺，构成违约；租赁商铺早已被政府纳入拆迁范围，王德军隐瞒重大事实将其出租给王甫，签订租赁合同，并从未告知王甫相关征收、拆迁情况，造成王甫无法继续合法使用租赁商铺。王德军违约，不能继续向乙方提供合法可用的租赁商铺的，根据合同的上述约定以及《合同法》第216条、228条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条，《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》第5条、第9条，王德军应赔付王甫2个月租金及装修、搬迁费、安置费、停产停业损失等一切费用损失，并返还已交付的租赁押金。综上所述，王德军无法按合同约定的期限向王甫提供租赁商铺，供王甫合法使用，王德军严重违反了合同约定，应根据合同约定及相关法律法规的规定赔偿因其违约行为给王甫造成的经济损失。请求人民法院在查明案件事实的基础上，依法维护王甫的合法权益，支持王甫的各项诉讼请求。王德军对王甫的反诉辩称，不同意王甫的全部诉讼请求。理由：1、王德军不存在违约行为，不存在隐瞒房屋被拆迁的事实。2、涉案商铺时至今日处于能够正常经营的状态，既没有断水也没有断电，没有任何阻碍王甫进行使用的障碍；3、本案纠纷起因系王甫未按期交纳租金，构成重大违约，王德军已经向王甫发出解除通知，双方合同已经解除，但时至今日，王甫仍然占有该房屋并没有向王德军进行腾退。王甫诉称的装修损失不是由于王德军的过错导致的，应该由王甫自行承担。王甫的停产停业损失系其本人自行停止经营所致，与王德军无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月29日，北京兴星盛五交化商场有限责任公司（出租方、甲方）与王德军（承租方、乙方）签订租赁合同。甲方同意按下述条款和条件将位于北京市大兴区旧宫镇兴星盛五交化商场一层西侧六跨，共计建筑面积约1415平方米的房产出租给乙方使用。若乙方的经营状况发生变化或乙方在实际使用房产的时候仍出现空置情况。甲方同意乙方可选择下列的做法：将房产部分分租或转租予第三方，和/或将房产全部转租予第三方。租赁期限为五年，自2019年7月1日至2024年6月30日止。2019年5月18日，王德军（出租人、甲方）与王甫（承租人、乙方）签订商铺租赁合同。甲方为北京市旧宫镇西路21号西一门单元商铺(以下简称“承租单元”)的合法拥有者，甲方同意将此承租单元建筑面积为平方米(套内建筑面积75平方米)在良好状态下出租给乙方，承租区域只可作为商业用途。关于租赁期限及租金，租赁期限为5年，自2019年6月18日起至2024年6月17日止。租金：自2019年6月18日起至2022年6月17日止，租金为250000元/年；自2022年6月18日起至2024年6月17日止，租金为262500元/年。租金包含物业管理费，但不含水、电、气、取暖费以及其他费用，上述费用由大厦物业管理机构按实际耗用量结算，乙方按单缴付。付款方式为租金应6个月支付，乙方应提前15日向甲方支付下期租金。关于租赁押金，合同第九条9.1约定，本租约签订当日，乙方应向甲方缴付人民币42000元整作为租赁押金(相当于2个月的租金)，乙方应于2019年5月18日前交接商铺时支付6个月租金125000元整给甲方。合同第九条9.2约定：在乙方全部履行本租约各项条款、规定和条件的情况下，并且乙方交还所租房间并交清所欠的一切费用后(包括水、电、气及电话等费用)甲方将于乙方退房之日起5天内退还乙方租赁押金(不计利息）。关于违约责任，合同第十二条12.2约定：乙方有下列情况发生时，视同乙方违约，甲方有权单方解除租约，乙方应承担违约责任。第12.2.4约定：乙方逾期一个月未付租金即视为违约，甲方有权即刻收回全部出租房屋及钥匙，包括换锁及将屋内物品清出至第三方(物业公司、开发商库房等)位置存放或公证处提存等方式，乙方无异议；第12.4约定：如甲方违约，则向乙方赔付两个月租金及装修等一切费用损失，如乙方违约，则甲方不予退还乙方的两个月保证金。关于租约终止，合同第十三条13.4约定：该承租单元被查封或因可归责于甲方的其他情形被禁止/限制使用，并于一个月内不能得到解除；甲方归还乙方全部租赁保证金，并承担乙方所遭受的损失。王德军依约将租赁房屋交付王甫使用，王甫于2019年5月18日支付王德军6个月租金125000元及押金42000元，同日王德军出具收据。2019年6月10日，王甫登记并办理营业执照，名称：北京城南往事餐饮管理有限公司，法定代表人：王甫，住所为北京市大兴区旧宫镇旧宫西路****107。王甫应于2019年12月3日支付下半年租金。2019年12月17日，王甫委托律师向王德军发送律师函，表示王甫在双方签订合同的履行过程中，享有并行使法定的不安抗辩权，要求王德军书面说明租赁房屋所在地块是否存在房屋拆迁行为并提供行政机关出具的该地块不在拆迁范围的相关书面证据。在王德军未能做出能够继续履行合同义务的书面说明前王甫将暂时停止履行合同相关义务。2019年12月24日，王德军发出房租催收单，要求王甫交纳房租。2020年1月10日，王甫以银行转账方式向王德军交纳两个月租金41666元。2020年5月3日，王甫以银行转账方式向王德军交纳两个月租金41666元。2020年5月28日，王德军向王甫发出房租催缴通知单，载明你处房租于2020年6月18日到期，按照租赁合同你处需要提前15日交纳下期租金125000元(拾贰万伍仟元整)，现通知你处于2020年6月5日前交纳租金，按租赁合同约定否则算你方违约处理。到时断水断电所造成的后果由你处自行负责，与甲方无任何关系。2020年6月5日，王德军向王甫发出解除通知书，通知王德军与王甫于2019年5月18日就位于北京市大兴区旧宫镇西路21号西房屋签订的商铺租赁合同，因王甫未如约支付房租，依法通知王甫解除合同，并支付给王德军未支付的两个月房租及水电费，不予退还王甫两个月保证金（押金）。望收函后三日内，迁出该房屋。2020年6月7日，王甫收到该解除通知。2020年6月10日，王甫向王德军发送律师函，要求王德军按照合同约定返还王甫2个月保证金，赔付包括2个月租金、装修损失及停产停业损失等在内的一切费用损失。2020年6月14日，王德军对王甫邮寄律师函回函，并同日发出解除租赁合同再通知书。2020年6月15日，王德军向王甫发出律师函，告知其违约行为在先且双方租赁合同已经解除，要求尽快腾退并向王德军交还租赁商铺。另查明，2020年5月，旧宫镇集贤地区土地一级开发拆迁指挥部发布《致旧宫西大街业主的一封信》，载明：旧宫西大街两侧各业主，按照北京市规自委批复的旧宫镇镇域详细规划，为了加快推进旧宫镇城市化发展进程，镇政府于2013年启动了包括旧宫西大街在内的旧宫镇集贤地区旧村改造土地一级开发项目，并于2013年11月25日张贴了《暂停事项公告》，2018年拆迁公司对各业主进行了房屋面积及附属物的清登工作，与部分业主进行了初步洽谈。2020年5月在旧宫镇政府的统一领导及工作部署下，启动商业街剩余未拆迁业主的拆迁腾退工作。2020年5月5日，旧宫镇集贤地区土地一级开发拆迁指挥部发布《关于限期解除租赁合同、腾退房屋的告知书》，告知业主与商户应于2020年5月17日之前完成租赁合同解除、房屋腾退。王甫称王德军故意隐瞒商铺拆迁事实，王德军对此不予认可。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王德军与王甫签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定的内容全面履行各自的义务。王德军将租赁房屋交付王甫使用，王甫应按照合同约定按时向王德军支付租金。现王甫抗辩称王德军一直隐瞒房屋面临拆迁腾退的事实，但未提交充分证据予以证明，本院不予采信。王甫未能按时向王德军支付租金的行为已属违约，王德军有权利解除商铺租赁合同并要求王甫承担违约责任。当事人一方依照合同法中关于行使约定解除权和法定解除权的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。基于王甫存在的违约行为，王德军行使合同解除权，王甫于2020年6月7日收到合同解除的通知，故本院认定双方签订的商铺租赁合同于2020年6月7日解除。本次新冠疫情对北京城南往事餐饮管理有限公司的经营活动造成影响。关于王德军要求支付两个月租金的诉讼请求，本院综合考虑疫情及案涉合同的实际履行情况等因素，根据公平和诚实信用原则，依法酌情减免王甫欠付的租金。根据本案具体情况，因仍受疫情影响，酌情减免30%，以确定王甫支付王德军欠付的两个月租金29166.66元(41666.66元*0.7)为宜。关于王德军主张的水电费，证据不足，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王德军要求王甫腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持；关于王德军主张42000元作为违约金不予退还的诉求无法律依据，故本院不予支持。王甫未搬离涉案房屋，故未搬离期间的房屋占用费应由其承担，故王德军要求王甫支付房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持。占用期间的水电费因未提供相应的证据，本院不予支持。关于王甫要求王德军返还租赁押金的反诉请求，因2020年5月，旧宫镇集贤地区土地一级开发拆迁指挥部发布《致旧宫西大街业主的一封信》及《关于限期解除租赁合同、腾退房屋的告知书》，告知业主与商户应于2020年5月17日之前完成租赁合同解除、房屋腾退，以及受新冠疫情影响，故本院对王甫该项请求予以支持。关于王甫要求王德军赔付2个月租金的反诉请求，根据双方签订的商铺租赁合同，王德军有按时交付房屋的义务，王甫有按时支付租金的义务。王甫主张王德军故意隐瞒涉案房屋纳入拆迁范围重大事实，其未提供充分证据证明该主张，应承担举证不能的不利后果。其以此为基础提出赔付2个月租金的诉讼请求，本院不予支持。关于王甫要求王德军赔偿装修损失、消防改造费、塑钢门窗费、排烟系统及净化改造费、门头制作费、灯具费、临时安置费、搬迁费及停产停业损失的反诉请求，虽然旧宫镇集贤地区土地一级开发拆迁指挥部发布限期解除租赁合同、腾退房屋的告知书，但截止庭审之日，案涉房屋并未实际拆除。王甫既不经营，也未按期交纳租金，亦未将房屋腾退。现拆迁腾退补偿协议并未签订，王甫上述反诉请求证据不足，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、王德军与王甫签订的商铺租赁合同于2020年6月7日解除；二、王甫于本判决生效后10日内给付王德军两个月租金29166.66元；三、王甫于本判决生效后10日内腾退北京市旧宫镇西路21号西一门商铺给王德军；四、王甫于本判决生效后10日内给付王德军房屋占用费（自2020年6月8日起至房屋实际腾退之日止，按照每日648.93元元计算）；五、王德军于本判决生效后10日内退还给王甫租赁押金42000元；六、驳回王德军的其他诉讼请求；七、驳回王甫的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1884元，由王德军负担1284元（已交纳）；由王甫负担600元（于本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费5268元，由王甫负担4843元（已交纳）；由王德军负担425元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 毕士臣二〇二〇年十二月十一日法官助理 杨 蕾书 记 员 孟庆敏