浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终9927号 上诉人(原审被告)：罡鹏（杭州）科技有限公司，住所地杭州市余杭区良渚街道博园路****2A060，统一社会信用代码：92330105MA2ACR8W1N。 法定代表人：曹宇，经理。 被上诉人（原审原告）：浙江时代电子市场有限公司，，住所地杭州市余杭区良渚街道博园路********统一社会信用代码91330000763901392H。 法定代表人：屠红燕、董事长。 委托诉讼代理人：于程,浙江**浙律师事务所律师。 上诉人罡鹏（杭州）科技有限公司（以下简称罡鹏公司）因与被上诉人浙江时代电子市场有限公司（以下简称时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2020）浙0105民初2594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员李骏适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2017年5月25日，时代公司（甲方、出租方）与罡鹏公司（乙方、承租方）签订了《浙江时代电子市场营业房租赁合同》，合同约定：1、甲方将3层C区365号营业房，其建筑面积38.87㎡的使用权出租给乙方，经营用途为：安防通讯产品。2、租赁期限自2017年6月1日起至2018年5月31日止。合同到期后，乙方在上一合同期内无违规行为的，乙方享有优先承租权，但须在合同终止日前10天办完新合同续签，否则甲方视为乙方放弃优先承租权，甲方可另行招租。3、上述营业房的年租金为￥44000元，按每六个月征收，先付后用。付款方式为现金或转账。下次续交租金时间为2017年11月25日前。若未按时交纳，按每日所欠金额的0.3%征收滞纳金，超过十五日以上的视作违约。4、商铺押金为5000元和商品质量预赔金3000元（上一合同期转入）。5、合同期内，甲方为乙方提供如下服务，并收取费用。（1）电费按户内电表计算收取，中央空调使用费每日每平方米0.5元；（2）电话费按电信部门每月账单实收（电话安装、维护由电信部门负责）。以上费用逾期未交纳者，按每日所欠金额0.3%征收滞纳金（以市场通知交费止日为准）。超出十五日未足额交纳，则停止相应服务，追究乙方相关责任。合同签订后，罡鹏公司按约向时代公司缴纳了合同租赁期内2017年6月1日至2018年5月31日的租金，并缴纳了押金5000元及预赔金3000元。 2018年，时代公司因案涉市场拆迁向其全体经营户发出《通知》，载明：浙江时代电子市场所在地块已列入城市改造范围，市场计划年底前完成搬迁。为此，原租赁协议期满后，我司将不再进行续租。各位商户需在2018年9月30日前腾空摊位并交还我司。2019年1月28日，时代公司在市场张贴《重要通告》，表示截止到2019年1月28日上午，浙江时代电子市场的搬迁工作已经结束，于2019年1月28日17：00后全面清场，所有遗留物品做无主处理，所有车辆及人员不得进入，整个市场彻底关停移交。2019年1月31日，案外人杭州广赛电力科技有限公司作为拱墅区登云路428号土地的使用权人将该土地及其上房屋移交杭州市拱墅区城中村改造工程指挥部（动迁部）。 时代公司的诉讼请求为：1、罡鹏公司支付2018年6月1日至2018年12月31日租金及物业费25666.67元，电费674.52元、空调费1381.83元，并自2018年6月1日起按照未付金额千分之三标准支付滞纳金。2、诉讼费由罡鹏公司承担。 原审法院认为：时代公司与罡鹏公司签订的合同系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。时代公司诉请罡鹏公司支付自2018年6月1日起至2018年12月31日的租金及物业费，因罡鹏公司在租赁期满后未能及时腾退，一直占用使用该房屋，应支付相应的房屋占用费。时代公司主张按原合同标准计算房屋的占用费，原审法院予以支持。罡鹏公司预先交纳的押金及预赔金共计8000元先行抵扣罡鹏公司应付的房屋占用费。时代公司主张的滞纳金、电费、空调费，依据不足，故原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2020年9月1日判决：一、罡鹏公司于判决生效之日起十日内支付时代公司2018年6月1日至2018年12月31日的房屋占用费17666.67元。二、驳回时代公司的其他诉请。如果罡鹏公司未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取247元，由时代公司负担89.5元，罡鹏公司负担157.5元。 宣判后，罡鹏公司不服，向本院提起上诉称：一、关于租赁纠纷部分。首先，租赁部分已经存在纠纷。2018年1月1日至2018年4月17日市场名称登记证已经没有了，在此期间罡鹏公司刚好处在转型阶段，没有市场名称登记证无法进行营业执照的变更，也无法正常经营。罡鹏公司要求时代公司退还一月至四月的房租及物业费18556元，违约金5000元，退还押金8000元。2018年6月1日以后的所谓纠纷是因市场拆迁引起。既然因为拆迁纠纷引起，因此矛盾的根源首先在于时代公司。当然，时代公司也知道原因所在，于是从当初通知商户缓交房租，到后来多次表态免交房租，包括相关费用。免交房租的承诺可以向拱墅区信访局等有关部门调取双方调解时的视频监控。由于时代公司已经放弃了相关权利，因此，其诉求不应得到支持。请求二审法院向拱墅区信访局调取调解时的相关监控资料。其次，时代公司不讲信用，因罡鹏公司在答辩时进行抗辩并反诉，罡鹏公司因拆迁发生的经营损失以及拆迁应得的补偿费用，足以抵消房租及物业费等，而一审法院对罡鹏公司的抗辩及反诉视而不见是错误的。一审法院在判决中认定罡鹏公司对损失未能举证，不是事实，而是举证后未被采纳。一审法院不容许罡鹏公司进行详细的抗辩与反诉，存在明显的偏袒及地方保护。二、关于拆迁补偿纠纷部分。首先，市场大部分商户经不住时代公司的威逼利诱，接受了所谓的奖励政策，有些人看清了世道的艰难选择放弃自己的利益，损失是铁定的。时代公司由此获利也是铁定的。据说获利数亿。可是对于罡鹏公司的损失，罡鹏公司始终没有放弃诉求，时代公司必须承担责任。同时属于罡鹏公司的拆迁补偿，罡鹏公司也未放弃，并多次上访信访要求有关部门维护自身利益，在一审抗辩及反诉中，要求法院维护自身利益，却遭到拒绝，一审法院的做法不但没有缩小矛盾，反而扩大了纠纷。综上，一审法院只处理所谓的房租纠纷，回避了罡鹏公司的损失和拆迁补偿的合理要求，系断章取义。另时代公司于2020年3月份提出诉讼，已经超过一年的时效期。租赁期间时代公司损毁了罡鹏公司的财物。罡鹏公司的上诉请求为：撤销原审判决，改判驳回时代公司的诉讼请求。 针对罡鹏公司的上诉，时代公司发表答辩意见称：一、关于租赁纠纷部分，时代公司的意见与一审的答辩意见一致，一审认定的事实以及判决的理由都是符合法律规定。二、关于拆迁补偿纠纷部分，与本案没有直接的关联关系。三、关于罡鹏公司当庭补充的时效问题，按照现行的法律规定应当适用三年的诉讼时效规定。四、关于在租赁期间损毁罡鹏公司店铺以及财物的问题，不属实也不存在。双方的租赁合同是截止到2018年的5月31日，合同到期以后，罡鹏公司应当按约进行腾退，但是一直没有腾退，在时代公司的通知下罡鹏公司直到2019年的1月30日也没有将商铺内的物品进行搬离。时代公司是在2019年的4月份左右将其店铺内的商品作为无主物进行处理的，同时也是配合拆迁部门的操作，该行为也不是发生在合同期内。 二审中，时代公司未提交新的证据，罡鹏公司提交如下证据材料：证据一、照片五页19张、财产物品遗失清单，证明时代公司砸坏罡鹏公司的门店玻璃门，强行拆除店内设施，以及搬离店内物品。证据二、杭州市人民政府公文处理简复单、杭州市拱墅区城中村改造工程指挥部的答复函、两份通知、交接单、备案证明，共同证明时代公司早就知晓拆迁事宜，但是没有告诉罡鹏公司，也没有按照拆迁补偿事宜给罡鹏公司补偿。时代公司给罡鹏公司发通知说可以缓交租金，但是后面时代公司没有要求罡鹏公司支付剩余租金就直接起诉。 上述证据经出示，时代公司发表质证意见如下：证据一、三性均有异议，照片没有原始载体及形成时间，无法达到罡鹏公司的证明目的，罡鹏公司没有搬离案涉店铺内的商品，所以时代公司按遗弃物处理，且时代公司搬离物品的时候，其他人员是无法进入到店铺内的。清单是罡鹏公司单方制作，不具备证据的证明要件；证据二、真实性无异议，关联性和证明目的是有异议的，简复单来文单位是拱墅区政府，答复意见是由杭州市人民政府办公厅作出的，相对方不是本案当事人。与本案没有直接的关联关系，也无法达到罡鹏公司的证明目的。该通知是拱墅区城中村改造工程指挥部于2018年6月29日给杭州广赛电力科技有限公司的通知。时代公司是在2018年的6月29日才正式知晓了市场关于拆迁事宜，并且是要在2018年12月31日前完成搬迁。该时间也是在罡鹏公司与时代公司合同期以外，所以与该拆迁行为与双方的合同租赁没有直接的关联关系，并且时代公司在得到通知后，也在2018年的7月13日通知了各大商户，对于不愿意去新市场的商户，也可以与时代公司一方提前终止合同，同时还可以享受一定的奖励政策。对于交接单，该份证据应该是罡鹏公司在一审提交，证明时代公司与拱墅区城中村改造工程指挥部在2019年1月31日已经完成了该地块的交接。备案证明，真实性、合法性没有异议，但无法达到证明目的，与本案也没有直接关系。 本院经审查认为，对于证据一，罡鹏公司未提供照片的原件，清单系罡鹏公司单方制作，时代公司亦对其真实性不予认可，本院对其真实性不予确认；对证据二，与本案缺乏关联性，本院对该证据的三性均不予确认。 二审中，罡鹏公司向法院提交了三份调查取证申请书，要求法院向杭州市拱墅区人民政府调取拱政发（2017）67号文件，向浙江省市场监督管理局调取并公布浙江省市场监督管理局对时代公司开办浙江时代电子市场《市场名称登记证》过期后补办时所交的相关材料和相关政策依据及行政处罚结果和政策依据，3、要求法院向杭州广赛电力科技有限公司调取2018年1月24日杭州广赛电力科技有限公司和拱墅区城中村指挥部签订的《货币补偿协议》内容。拟证明罡鹏公司与时代公司的租赁纠纷是由于拆迁引起的。 本院经审查认为，罡鹏公司申请调查取证所要证明的事实与本案没有关联性，故对其调查取证申请均不予准许。 根据双方当事人的陈述，结合原审中双方提交的证据材料，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，时代公司与罡鹏公司签订的案涉《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。原审法院依据该《租赁合同》的约定，并结合罡鹏公司在2018年12月31日前未实际腾退的客观事实，判决罡鹏公司支付相应的占有使用费，具有事实和法律依据，并无不当。因罡鹏公司未按期腾退，不符合时代公司可以免除租金的条件，故罡鹏公司主张其享有免除租金的权利，依据不足，本院难以支持。罡鹏公司主张的拆迁安置损失，与本案非同一法律关系，且该请求超出了本案诉讼审理范围，故本院对此不作审查处理。 综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费242元，由上诉人罡鹏（杭州）科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  李 骏 二〇二〇年十二月三日 法官助理  徐森燕 书 记 员  戚依宜