昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初18168号原告：沈雅芬，女，1963年12月4日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：昆山云顶酒店有限公司，统一社会信用代码913205835781916752，住所地江苏省昆山市周庄镇大桥路82号。原告沈雅芬与被告昆山云顶酒店有限公司（以下简称“云顶公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法由审判员李志辉适用简易程序之小额诉讼程序独任审理,于2020年12月15日公开开庭进行了审理。审理中，原告曾申请追加案外人李双为本案被告，本院依法予以准许。后，原告又申请撤回对被告李双的起诉，本院亦依法予以准许。原告沈雅芬到庭参加诉讼，被告云顶公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理完结。原告沈雅芬向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告偿还房屋租赁租金从2020年1月20日至2020年8月20日7个月，共计人民币4508元;二、判令被告向原告偿还房屋租赁滞纳金，人民币9602.04元（4508元*0.01*213天）;三、判令被告向原告房屋租赁租金违约金人民币644元;四、判令被告向原告偿还房屋债权债务转让金6152元人民币(截至2020年8月20日);五、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确原告主张滞纳金、违约金的前提就是要求解除原被告之间的房屋租赁合同及要求被告返还房屋。事实和理由：一、2019年3月30日：被告云顶公司向原告租赁坐落于昆山市周庄镇周庄商苑82号210室(现位置是江苏省昆山市周庄镇大桥路82号)，租期从2019年4月1日苑82号210室，至2029年3月31日。约定每月租金为644元，于每月20日支付(每月支付本月房租)。目前被告只支付房租至2020年1月20目，截至2020年8月20目尚有7个月(7期)的房租未支付，共计人民币4508.00元。二、根据合同8.3规定：滞纳金为未支付金额的1%比例按日赔偿，即滞纳金为人民币9602.04元。三、根据合同8.3规定，乙方未按期支付租金满一个月，即为违约。违约金为一个月房租，即人民币644元。四、被告云顶公司承担原名昆山倍安宾馆有限公司(2两个酒店为同一酒店)之前所欠租金6652元(云顶公司曾用名昆山倍安宾馆有限公司和昆山静心阁主题酒店有限公司，法定代表人商业兴)。截至2020年1月20日已收到云顶公司代偿还租金共500元人民币(其中2019年3月21日一次性给付人民币230元；2019年5月—2020年1月，每月30元，共计270元)。房屋债权债务转让金未支付余额为人民币6152元。为维护合法权益不受侵害，特提起诉讼，恳请贵院依法公正裁判。被告云顶公司未作答辩。原告围绕诉讼请求提供了房屋所有权证、租赁合同一份、债权债务转让协议一份、周庄酒店租赁合作协议书、租赁合同一份等证据材料。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院经审查对原告提供的上述证据的真实性予以认可，作为本案定案证据。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落在昆山市房屋,房屋产权证号为昆房权证周庄字第××号，房屋所有权人为原告沈雅芬，共同共有人为程琰莹。2016年5月6日，原告沈雅芬（出租方、甲方）与昆山倍安宾馆有限公司（静心阁主题酒店、承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》一份，合同约定：“第一条：1、甲方将位于江苏省昆山市周庄镇大桥路82号210室(建筑面积：40.61平方米，以下简称该房屋)出租给乙方。2、甲方保证对上述第1点的不动产拥有所有权。第二条：经营租赁管理期限及租金1、本协议租赁期限为贰年，自2016年5月1日起至2017年4月30日止2、房屋年租金为人民币14004元(人民币大写：壹万肆仟零肆元整。3、1年租期内业主可享受14天免费住宿(节假日除外，周五、周六、日须提前预约)。第三条：费用、付款方式1、付款方式：乙方每半年支付一次租赁费用。(每期以现金或是转账形式支付给甲方)。2、首期支付为乙方收到正式生效合同起15个工作日内付清，支付人民币：6652_元(人民币大写：陆仟陆佰伍拾贰元整)；第二期支付日为2016年11月1日至2016年11月15日内付清，支付人民币为6652元(人民币大写：陆仟陆佰伍拾贰元整)；3、乙方每支付一期租赁费用，甲方均应提供相应数额的正规租赁发票或由乙方按照当地税务机关的规定代办，所产生的税费由甲方承担(此次税金已在房租中扣除)。第四条：甲方的责任及义务1、甲方在租赁期内不得干涉乙方正常的经营活动。2、租赁期内物业管理费及水电费用由乙方承担。3、甲方对该房屋设定抵押担保时，须事先书面通知乙方，并保证不影响乙方的经营管理。4、在租赁期内，甲方对该房屋进行转让时，须提1个月前书面告知乙方，本合同规定的全部权利义务随之转移给房屋产权的受让方，受让方必须遵守本协议的规定，否则视为甲方违约，由此给乙方带来的一切损失由甲方负责赔偿。5、合同期满后，如甲方仍继续出租该房屋，在同等条件下，乙方享有优先权。第五条：乙方的责任及义务1、乙方应合法、合理使用该房屋、不得在屋内存放危险易燃易爆物品及违禁物品，不得在屋内举行违反法律法规的活动。2、乙方可以根据实际经营情况，对该房屋进行整体或局部改造，但不得擅自改变承重结构，3、在租赁期内，乙方因故意或过失造成该房屋损毁的，乙方必须负责恢复原状或赔偿甲方的损失，但属于不可抗力及其他不可归责于乙方原因的情况除外。第六条：违约责任1、甲乙双方约定违约金为：年租赁费用总额的20%。2、在租赁期限内，未发生本协议中涉及乙方之违约事实，而由甲方擅自解除协议的，视为甲方违约。则甲方除应支付乙方违约金外，还应赔偿由此产生的乙方全部损失，同时，本协议自动终止。3、乙方未如约按期支付费用的，按应交而未交之日的第十五天起，按未交付金额的万分之三的比例按日向甲方支付滞纳金，直至实际付款日。第七条：免责条件在本协议租赁期内，非归咎于甲乙任何一方的不可抗力事件(应该政府有关部门认定，如战争、地震、水灾等)致使本协议不能覆行或不能完全履行的就不能履行部分，甲乙双方均不向对方承担违约责任。第八条：争议及其解决凡因履行本协议所发生的或与本协议有关的一切争议，在协商未果的情况下，可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。第九条：协议生效本协议一式贰份，甲方执壹份，乙方执壹份，本协议经甲乙双方签字盖章后生效。如有未尽事宜，双方可另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。第十条：其他1、乙方按自行风格对该房屋进行装修装饰，酒店内电器设备归属甲方所有。2、甲乙双方的联系方式如抬头所示，按该地址发出的通知为有效通知，任何一方若变更联系地址、电话，应及时书面通知另一方，否则原地址仍为有效地址，造成通知未收到等责任由其自负。租赁合同签订后，原告将约定房屋交付昆山倍安宾馆有限公司使用。2018年7月11日，原告（甲方）与昆山静心阁主题酒店有限公司（乙方、原租赁人）、昆山金伙伴酒店管理有限公司（丙方、现承包人）签订《债权债务转让协议》一份，协议载明：“经平等自愿协商，甲、乙、丙三方就债权债务转让事宜达成如下协议：甲方与乙方系租赁关系，乙方于丙方系再转让承包关系：一、截至本协议签订之日甲方与乙方结算确认共计欠甲方RMB6652元(税后)。二、乙方自愿将其对甲方承租给乙方的酒店再次转让给丙方经营管理。三、乙方将其对酒店经营权及到期债务一次性转让给丙方承担，其目的是为更好的经营管理该酒店及战略合作，同时为使乙方债务在三方约定的期间内，由丙方无条件按期偿付给甲方。四、依据本协议签订日开始至2021年7月14日止，丙方直接在三年内分三期，参照甲方与丙方签订的酒店租赁合作协议书中租金的支付方式同期支付；丙方依据本协议向甲方履行，至此甲方和乙方之间的所有债务即告结清。五、各方承诺：1、本协议签订后丙方应积极按约支付对甲方的债务；2、本协议签订后，甲方不得再要求乙方向其履行债务，如因丙方的原因致使甲方未能如期实现债权回收导致诉讼的，丙方承担甲方涉诉实现到期债权本金、利息及需要实现的权利义务所支付费用(包括但不限于诉讼费、律师费、交通费)将由违约方(丙方)全部负责。六、本协议一式三份，协议各方各持一份，经协议方签字或盖章后生效；因本协议的履行产生纠纷，协议各方均可向甲方所在地人民法院起诉”。之后，原告又与昆山金伙伴酒店管理有限公司签订《周庄酒店租赁合作协议书》一份，协议约定关于昆山市房屋的相关权利义务。2019年3月30日，原告（甲方）又与被告云顶公司（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：“甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于昆山市，建筑面积40.61平方米。房屋不动产产权证编号为：241007833出租给乙方。租赁期限为十年，即从自2019年4月1日至2029年3月31日。该房屋租金为税后人民币7730元/年（是按照上一届合同原有的租赁协议的租金税后13304元打7折，即9312.8元的基础上再打8.3折，除以12个月，每月644元。并每三年在上期租金的基础上递增5%，直至合同结束。本出租合同的租赁押金为一个月的租金，人民币644元，于10月20日之前向甲方支付。租期内每年业主可享受十二天免费住宿，可视酒店经营情况累计使用(节假日除外，周五、周六、周日须提前预约)。乙方从2019年4月20日开始打款，以后每月20日为付款日，支付本月的租金为税后人民币644元。遇节假日及双休日则应提前在最近的工作日支付。租赁期内，甲、乙双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按当年房屋一个月租金作为违约金。乙方如未按期支付租金满一个月，仍然还不能支付给甲方租金的，将作违约处理，甲方有权收回其房屋，乙方应提供一个月的租金作为补偿。并按未支付金额的1%比例按日向甲方支付滞纳金。关于债权债务转让协议书作如下补充：对已有的三方甲方：业主、乙方：昆山静心阁主题酒店有限公司、丙方：昆山金伙伴酒店管理有限公司，签订的债权债务转让协议书作如下补充，原乙方欠甲方的房租由丙方分36期(三年)支付给甲方，因已支付了7期，余下28期改为60期支付，每期租金30元，由每月20日支付，在最后一期结清所有欠款。对已有的甲方：业主、乙方：昆山金伙伴酒店管理有限公司，于2018年7月15日签署的《租赁合作协议》，涉及的应付而未付的租金(具体计算方式：年租金+12个月×8个月减1000元)，经甲乙双方协商一致，延续至2024年4月再行商议。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，被告仅支付了2020年1月20日前的租金，之后的租金未付。另外，关于上述债权债务转让协议书、租赁合同约定的债权债务转让款，截止至2020年8月20日，尚有6152元未付，由此引发本案诉讼。本院认为：《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。原被告自愿签订《委托经营管理合同》，合同约定内容系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。在合同履行期间，被告未按合同约定足额向原告支付房屋租金，被告在履行过程中，以自己的行为表明不履行主要债务，构成违约，原告主张解除合同，本院予以支持。原告催讨租金未果，通过诉讼方式要求解除《房屋租赁合同》及要求被告支付房屋租金，被告仍未履行义务。《房屋租赁合同》当自被告收到法院送达应诉材料之日，即2020年11月4日解除。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未向原告支付租金，原告要求支付2020年1月20日至2020年8月20日7个月，共计人民币4508元租金，并支付合同约定的房屋租赁滞纳金人民币9602.04元（4508元*0.01*213），支付房屋租赁租金违约金人民币644元（1个月租金），支付债权债务转让金6152元人民币于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告应当将涉案房屋恢复原状返还原告。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六、第二百二十七条的规定，判决如下：一、原告沈雅芬与被告昆山云顶酒店有限公司于2019年3月30日签订的关于昆山市房屋租赁合同于2020年11月4日解除。二、被告昆山云顶酒店有限公司于本判决生效后十日内从昆山市房屋租赁合同迁出，并将该房屋恢复原状返还原告沈雅芬。三、被告昆山云顶酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告沈雅芬支付2020年1月20日至2020年8月20日租金人民币4508元、滞纳金人民币9602.04元，违约金人民币644元、债权债务转让金6152元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费322元，减半收取161元，由被告负担。本判决为终审判决。审判员  李志辉二〇二〇年十二月二十八日书记员  朱晓磊