广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初40103号原告：吴春林，男，汉族，1957年1月30日出生，身份证登记住址：广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈悦英，广东法颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄梅梅，广东法颂律师事务所律师。被告：阮治平，男，汉族，1954年3月22日出生，身份证登记住址：广东省广州市越秀区。被告：阮绰英，女，汉族，1955年5月20日出生，身份证登记住址：广东省广州市荔湾区。被告：阮治权，男，1956年9月17日出生，香港特别行政区居民。以上三被告共同委托诉讼代理人：林旭明，广东广信君达律师事务所律师。原告吴春林与被告阮治平、阮绰英、阮治权房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈悦英、黄梅梅，被告阮治平及被告阮志平、阮绰英、阮治权共同委托诉讼代理人林旭明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院起诉请求：1.解除原告与三被告2019年2月25日签订的《房屋买卖合同》；2.三被告向原告支付违约金650000元；3.三被告承担本案的受理费。事实和理由：三被告（出卖人/甲方）与原告（买受人/乙方）于2019年2月25日签订《房屋买卖合同》，约定三被告将位于广州市越秀区中山六路95号首层商铺连阁楼建筑面积90平方米出售给原告，成交价为人民币650万元，双方约定于2019年7月17日交付涉案房屋（办理过户）。如逾期交付的，逾期30天则买方有权不再购买该物业，卖方退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。2019年2月30日，原告根据合同约定向三被告支付了定金20万元。因三被告未能在合同约定期限办理过户手续且逾期超过30天，故原告提起诉讼要求解除合同并支付65万元违约金。三被告共同答辩称，签订涉案房屋买卖合同时，涉案房屋处于测绘办证阶段，原告亦清楚该状况，合同签订后，因案外人曾某要求中止办理涉案房屋的测绘工作，导致测绘退案，无法与原告继续本案交易，并非被告主动违约；三被告得知涉案房屋测绘中止后，即根据生效判决书（2007）穗越法民三初字2347号向本院申请强制执行，说明三被告在积极履约希望避免违约；原告仅向三被告支付定金20万元，原告主张按合同价款的10%即65万主张违约金，该标准过高，应予以调整。经审理查明，2019年2月25日，三被告（出卖人、甲方）与原告（买受人、乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定：“一、买卖之房屋（以下简称为物业）地址为广州市越秀区中山六路**首层商铺连阁楼，建筑面积90平方米（以房产证面积为准）；二、该物业按层出售，买卖双方同意该物业成交价为人民币陆佰伍拾万元整（￥6500000元）……三、卖方保证对该物业享有完整处分权，有权出售该物业，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证合同所载有关该物业之情况以及所提供的资料均真实、合法、准确、完整。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，卖方需赔偿买方的全部损失；四、该物业的《房地产权证》在办理中，2018年12月27日《广州市房地产测绘院》已实地对该物业测绘出图办证……双方定于2019年7月17日交付本物业（办理过户）；……九、卖方不能按本合同约定将该物业售于买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金。卖方并须退回买方已支付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务。每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；十一、买方自本合同签订之日起7天向卖方交付定金人民币贰拾万元整给卖方”等等。2019年2月28日，原告向三被告支付定金20万元，被告阮治平向原告出具了收款收据。另查明，本院于2011年6月8日作出的（2007）越法民三初字第2347号民事判决书，判决广州市中山六路95号房屋（旧门牌：××及骑楼，测量4区3段1892地号）首层东侧建筑面积15.145平方米[含墙体、共用楼梯等面积，该部位从东墙起（含东墙）向西划分，南北纵向间墙]的房屋产权归案外人李培栋、李君慧、李景彬、李景泰、李巧珍共有，首层其余建筑面积45.435平方米的房屋产权归案外人谢楚仪、本案被告阮绰英、阮治平、阮治权共有；等，该案当事人曾提起上诉后又撤回上诉，案号为（2011）穗中法民五终字第3351号，上述判决已经生效。三被告在本案中提供了遗嘱公证书、遗嘱继承权公证书，拟证实上述判决中案外人谢楚仪所占房屋产权份额由阮志平继承。三被告另提供了短信通知、关于通知办理中山六路95号退案手续的函、受理申请执行案件通知书等证据，拟证实案外人曾某以涉案房屋其他产权人对涉案房屋分割有异议为由，要求中止办理涉案房屋的测绘，导致测绘被退案，故三被告根据（2011）穗中法民五终字第3351号民事裁定书及（2007）越法民三初字第2347号民事判决书向本院申请强制执行，要求办理产权证。本院于2019年11月21日已作出《结案通知书》，告知三被告已向广州市规划和自然资源局发函要求协助办证。本案庭审中，原告确认起诉之前未向三被告发出书面解除通知，其主张以起诉之日2019年9月11日作为合同解除之日，三被告对此无异议，同意以2019年9月11日作为涉案房屋买卖合同解除的时间，同时，三被告表示已经将收取的20万元定金退还原告，剩余款项未达支付条件故未收取，原告对此予以确认。以上事实，有原告提交的房屋买卖合同、定金收据、广州市房地产测绘院受理回执单、三被告提交的测绘院短信通知及退案手续函、（2011）穗中法民五终字第3351号民事裁定书及（2007）越法民三初字第2347号民事判决书、遗嘱公证书、遗嘱继承公证书、受理申请执行案件通知书及双方当事人当庭陈述为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，被告阮治权是香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事案件，应参照涉外民事案件的特别规定处理。关于本案的法律适用问题，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”，本案合同履行地和标的物所在地均在我国内地，故根据上述规定，应以中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。原告与三被告签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。关于涉案合同的解除问题，原告以三被告逾期30天以上未交付房屋（办理过户）为由，要求解除合同符合合同约定，三被告对涉案合同于2019年9月11日予以解除表示同意，故本院认定涉案《房屋买卖合同》已于2019年9月11日予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中三被告收取的定金20万元已经向原告退回，除此之外没有其他款项需予以返还。本案争议焦点在于违约责任的认定及违约金的处理。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据涉案合同约定，本案违约金为转让价款的10%即65万元，应视为双方对合同违约方造成对方损失的事先约定。三被告未能根据合同约定在2019年7月17日交付涉案房屋（办理过户），且逾期超过30天，已经构成违约，根据合同约定，应承担相应的违约责任。就本案而言，三被告在尚未取得涉案房屋房产证的情况下签订涉案房屋买卖合同，现因无法如约交付和过户产生的责任应由三被告承担。关于违约金的数额问题，三被告抗辩65万的违约金过高应予调整，本院认为本案交易标的系商铺性质，原告为购置涉案房屋必然产生相应的交易成本和资金成本，且三被告延期交付亦会导致原告产生预期的租金损失，但考虑到本案违约事实发生至原告提起本案诉讼时间间隔较短，原告未能提供证据证实其实际损失与合同约定的10%违约金相符，且三被告积极退还了定金，故本院根据合同实际履行情况和三被告的违约情形，将本案违约金调整为转让价款的5%即32.5万元，原告主张超过该部分的违约金本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、确认原告吴春林与被告阮治平、阮绰英、阮治权于2019年2月25日签订的《房屋买卖合同》已于2019年9月11日解除；二、本判决发生法律效力之日起十日内，被告阮治平、阮绰英、阮治权向原告吴春林支付违约金325000元；三、驳回原告吴春林其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10300元，由原告负担5150元，由被告阮治平、阮绰英、阮治权负担5150元。如不服本判决，原告吴春林、被告阮治平、被告阮绰英可在判决书送达之日起十五日内，被告阮治权可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应自接到本院送达的缴费通知书之日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱志亮人民陪审员  蔡 蕾人民陪审员  杨卫兴二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  范水英