北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初20248号原告：潘一男，男，1987年5月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：董小叶，北京市大嘉律师事务所律师。被告：杨彦芳，女，1968年5月29日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王韦淇，被告杨彦芳之子，住北京市通州区。原告潘一男与被告杨彦芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘一男及其委托诉讼代理人董小叶、被告杨彦芳的委托诉讼代理人王韦淇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘一男向本院提出诉讼请求：1．判令解除《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《补充协议》及《房屋交易保障服务合同》；2．判令被告向原告返还定金并支付违约金共计103万（定金10万元，违约金93万元），并支付自2020年6月4日起至实际付款日利息（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年05月15日，原告与被告就坐落于通州区88号楼3单元202的房屋买卖签订《北京市存量房屋买卖合同》，同日原告与被告就房屋买卖签订《居间服务合同》《补充协议》及《房屋交易保障服务合同》等文件。根据《补充协议》第二条第2款“交易房屋有抵押的，甲方应于2020年05月18日前向该房屋的抵押权人提交一次性还清剩余借贷款项的申请，且甲方最迟应于2020年05月26日前办理完毕解除抵押登记手续。”第四条第2款“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方（原告）支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。”2020年5月至今，原被告进行多次协商沟通，但被告始终未向房屋的抵押权人提交一次性还清剩余借贷款项的申请，亦未办理完毕解除抵押登记手续。已严重违反了《补充协议》约定，原告有权按照《补充协议》主张解除合同并要求被告返还定金并赔偿违约金，并按《补充协议》约定支付原告已付的中介费，同时，被告应支付自实际违约日（2020年5月19日）后15天（2020年6月4日）开始至实际付款日的利息。综上所述，被告的违约行为给原告带来财产上的损失，并使其身体和精神遭受重创，被告应承担赔偿责任。为维护自身的合法权益，现原告依据有关规定向贵院提起诉讼，请贵院依法判决。被告杨彦芳辩称：违约责任可以承担部分，但原告主张的违约金过高，同意解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月15日，潘一男（买受人）与杨彦芳（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，第一条“房屋基本情况”约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落于通州区**楼**202,该房屋所在楼栋建筑总层数为：**，其中地上**，地下**。该房屋所在楼层为2层，产权证明所载建筑面积共98．40平方米。第二条“房屋权属情况及使用情况”约定：该房屋不动产权证／所有权证号为：京房权证通私字第XXXX号，填发单位为北京市通州区建设委员会。该房屋性质为商品房。该房屋已经设定抵押，抵押权人为：平安普惠，抵押登记日期为：2018年6月21日，双方当事人同意按照出卖人应当办理抵押权注销登记处理。第四条“成交价格、付款方式及资金划转方式”约定，房屋成交价格为3740000元。该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为910000元。买受人向出卖人支付定金人民币200000元。第七条“违约责任”约定：（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1．逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2．逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款（含已付贷款部分），并按照成交总价款的20%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。《北京市存量房屋买卖合同》还约定了其他条款。同日，杨彦芳（甲方）、潘一男（乙方）与北京链家置地房地产经纪有限公司（丙方）签订《居间服务合同》及《补充协议》。《补充协议》第一条“成交总价款”约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币4650000元。第二条“关于房屋交易具体事宜的约定”约定：1．定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2020年5月15日将第一笔定金人民币100000元以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于2020年5月30日前将第二笔定金人民币100000元以第三方担保支付方式支付甲方。2．还款解押：交易房屋有抵押，甲方应于2020年5月18日前向该房屋的抵押权人提交一次性还清剩余借贷款项的申请，且甲方最迟应于2020年5月26日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为：甲方自行筹集。4．首付款：（1）乙方于2020年6月5日前将第一笔首付款人民币2800000元（不包含前期支付全部定金）以理房通支付的方式支付甲方。第四条“违约责任”约定：1．甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2．甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋不动产权证书，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）甲方在办理不动产转移登记前擅自将该房屋抵押给第三方，导致乙方无法取得房屋所有权的；（5）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（6）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。《补充协议》还约定了其他条款。同日，潘一男、杨彦芳还与北京方源房地产咨询服务有限公司签订了《房屋交易保障服务合同》。另查，潘一男向杨彦芳支付了定金100000元。截至庭审之日，杨彦芳未办理解押手续。杨彦芳于2020年7月25日微信发送视频同意解除合同。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。潘一男与杨彦芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应恪守履行合同义务。现潘一男要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，杨彦芳同意解除合同，对此本院不持异议。合同解除日期应为双方协商一致解除合同之日，即2020年7月25日。关于潘一男要求解除《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》的诉讼请求，合同相对方并非本案被告，且上述合同与本案并非同一法律关系，故本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于潘一男所提返还定金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于潘一男所提要求杨彦芳支付违约金的诉讼请求，杨彦芳认为违约金数额过高，本院根据潘一男实际损失情况酌定杨彦芳应承担的违约金数额。关于潘一男所提要求杨彦芳支付利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告潘一男与被告杨彦芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》自2020年7月25日解除；二、被告杨彦芳返还原告潘一男定金100000元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告杨彦芳赔偿原告潘一男违约金200000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告潘一男的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14070元，减半收取计7035元，由原告潘一男负担4135元（已交纳），由被告杨彦芳负担2900元，与本判决生效之日起七日内执行清。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  卫丹二〇二〇年十二月六日书记员  李璠