福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初3987号 原告：福州市晋安区湾趣秀教育科技有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇化工路198号泰禾商务中西（二区）B地块5号楼第壹层的编号为L114-115的商铺。统一社会信用代码91350111MA2YNBDL1P。 法定代表人：张万庆，公司董事。 委托诉讼代理人：李剑敏，上海协力（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯慧玲，系公司职工，女，汉族，1984年10月15日出生，住北京市东城区。 被告：福州中夏房地产开发有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇横屿路9号东二环泰禾广场2号楼泰禾中心第22层的编号为01的单元。统一社会信用代码913501000874170782。 法定代表人：龙宇飞，公司总经理。 委托诉讼代理人：常晖，福建君立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛玢页，福建君立律师事务所律师。 被告：福州泰禾新世界商业物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾城市广场三期22#楼第7层的编号为15的商铺。统一社会信用代码913501110843477727。 法定代表人：杨家勇，公司总经理。 委托诉讼代理人：常晖，福建君立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛玢页，福建君立律师事务所律师。 原告福州市晋安区湾趣秀教育科技有限公司（以下简称“湾趣秀教育公司”）与被告福州中夏房地产开发有限公司（以下简称“中夏房地产公司”）、福州泰禾新世界商业物业管理有限公司（以下简称“泰禾新世界物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告湾趣秀教育公司的委托诉讼代理人李剑敏、侯慧玲，被告中夏房地产公司、被告泰禾新世界物业公司的委托诉讼代理人常晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湾趣秀教育公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告中夏房地产公司向原告返还履约保证金185528元、返还商品质量/服务保证金27829.2元、返还2020年1月29日至2020年2月28日停业期间的租金97402.2元；2、请求判令被告中夏房地产公司向原告支付因阻止原告搬离资产而造成的经济损失770000元（其中资产贬值损失350000元；原告因未能及时向客户退款而造成的经济损失120000元、信誉损失300000元）；3、判令被告泰禾新世界物业公司向原告返还履约保证金55658.4元、能源费用押金18552.80元及2020年1月29日2020年2月29日停业期间的物业费27829.2元。事实和理由：原告湾趣秀教育公司于2017年8月21日起向被告中夏房地产公司租赁位于福州市晋安区岳峰镇化工路198号泰禾商务中心（二区）B地块5号楼第一层的编号为L114-L115商铺，租赁期限为从2017年12月24日至2022年12月23日，所租商铺用于经营儿童游乐园。同时,与被告泰禾新世界物业公司签订了《商铺物业管理服务合同》。在此前后，原告已向被告中夏房地产公司支付签约意向金185528元、支付商品质量/服务保证金27829.2元，向被告泰禾新世界物业公司支付能源押金18552.8元、履约保证金55658.4元。 承租后，原告投资装修为儿童游乐园进行经营，严格按照合同约定履行相关义务。直到2020年受新型冠状病毒的影响，根据政府的要求，原告于2020年1月29日停止营业。停业后给原告造成很大的经济困难，一方面没有任何营业收入另一方面却仍能要承担各项成本。原告于2020年3月22日向当地政府申请开业，但未获批准，并且也无法告知可以营业的时间。于是，原告于2020年3月30向被告发送《因不可抗力撤铺函》，要求与两被告解除合同关系，后又于2020年5月11日向两被告发出《关于因新型冠状病毒感染的肺炎造成不可抗力合同解除合同告知函》，再次明确双方的合同于被告收到告知函之日即2020年5月12日解除。要求被告在2020年5月31日接收房屋，但被告却阻止原告进入租赁区域撤离相关资产，且拒绝接收房屋。 由于被告阻止原告进入租赁区域撤离相关资产，致使原告的资产无法及时变卖，造成资产贬值，给原告造成了经济损失。且由于原告无法及时进入租赁区拿出客户信息资料，无法为客户及时办理退费手续，给原告的信誉造成了很大影响，继而给原告造成经济损失。 今年新冠疫情属于不可抗力事件，根据《租赁合同》第十六条第三点的约定，因不可抗力一方在接到通知后的不可抗力持续30日，可以解除《租赁合同》且无需承担任何责任。因此，双方的合同已于2020年5月12日解除，两被告理应退还原告所交的履约保证金、能源费、商品质量/服务保证金、停业期间的租金、物业费等。 被告中夏房地产公司辩称，《租赁合同》签订后，原告并未完全依照合同约定支付租金等费用，截至目前，原告尚欠被告租金、物业费等费用，原告的欠付行为已经严重违约。被告中夏房地产公司于2020年6月22日将《解除告知函》送达原告，依合同约定其有权没收原告缴纳的履约保证金185528元。新冠疫情暴发后，根据政府规定泰禾广场整体停业，其也遭受了经济损失，根据公平原则，原告无权要求返还2020年1月29日至2020年2月28日停业期间的全部租金。中夏房地产公司并未阻止原告搬离资产，相反在《租赁合同》解除后，中夏房地产公司多次要求原告按照《租赁合同》约定返还租赁场所，以便另行出租，但原告迟迟不搬离物品，给其造成了严重的经济损失，原告应当支付场地占用费。因此原告诉请中夏公司支付因阻止原告搬离资产而给原告造成的经济损失770000元，缺乏事实和法律依据，不应予以支持。 被告泰禾新世界物业公司辩称，泰禾新世界物业公司与原告签订《商铺物业管理服务合同》后，原告并未根据合同约定按时支付物业费等费用（2020年2月20日至2020年4月20日），原告的行为已严重违约。根据合同约定，泰禾物业公司有权没收履约保证金。 新冠疫情暴发后，根据国家规定泰禾广场整体停业，泰禾物业公司与原告都遭受了经济损失，故原告无权要求其返还2020年1月29日2020年2月29日停业期间的全部物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月21日，被告中夏房地产公司为甲方与乙方北京湾趣秀教育科技有限公司于签订了《租赁合同》，乙方承租甲方位于福州市晋安区岳峰镇化工路198号泰禾商务中心（二区）B地块5号楼第一层的编号为L114-L115商铺，计算租金、物业管理费及其他费用的计租面积为927.64元，租赁用途为经营儿童游乐；租赁期限为5年，从2017年12月24日至2022年12月23日，其中2019年12月24日至2020年12月23日期间月租金为97402.20元，乙方应当在每两个月的第2个月20日前向甲方支付下两个月的租金；履约保证金为241186.4元（相当于最初两个月租金185528元及两个月物业管理费55658.4元之和），乙方无正当理由拒绝履行合同约定义务或擅自提前解除合同，或因乙方违约导致甲方提前解除合同的，甲方有权没收乙方履约保证金不予退还；乙方向甲方支付27829.2元为商品质量/服务保证金，若合同期届满或提前解除后三个月内甲方未接获任何第三方投诉、权利主张或索赔要求，则甲方须将商品质量/服务保证金或其余额无息退还乙方；甲方有权提前解除合同的情形包括乙方逾期超过15天未能支付、不支付或者延迟支付租金、物业管理费，合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费等；合同第16.3条还约定，任何一方因不可抗力事件而无法履行义务的，应立即书面通知另一方，可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此产生的损失进行赔偿，如该不可抗力自另一方收到通知后持续超过三十天或已导致合同无法继续履行，则任何一方均可解除合同而无须向另一方承担任何责任等内容。同时，北京湾趣秀教育科技有限公司（乙方）也与被告泰禾新世界物业公司（甲方）签订了《商铺物业管理服务合同》约定乙方按计租面积向甲方缴纳30元/平方米/月物业管理费，乙方应当在每两个月的第2个月的20日前向甲方支付下两个月的物业管理费；乙方向甲方支付能源押金18552.8元，待合同期满或提前解除乙方结算完毕所用能源费用后30日内，甲方将能源费用押金或其余额无息退还乙方；乙方应支付相当于两个月物业管理费的履约保证金55658.4元，如乙方未能按照合同约定向甲方支付物业管理费，甲方有权冲抵乙方的欠费，履约保证金不足以冲抵的，甲方有权向乙方追索，若合同终止后，乙方完全履行合同义务，甲方应在30日内将保证金余额无息退还乙方；合同还对其他事宜进行了约定。2017年10月20日原告湾趣秀教育公司成立后，《租赁合同》承租方变更为原告，《商铺物业管理服务合同》的乙方也变更为原告。 合同签订前后，原告依约向被告中夏房地产公司支付了租赁合同履约保证金185528元、商品质量/服务保证金27829.2元、租金支付至2020年2月份；向被告泰禾新世界物业公司支付了履约保证金55658.4元、能源费用押金18552.8元、物业管理费支付至2020年2月份。 因新冠疫情影响，租赁场所应政府要求于2020年1月29日起暂停开放经营，直至2020年5月10日后当地政府才恢复影剧院及游艺厅等娱乐休闲场所的营业。在此期间，原告于2020年3月30日向两被告发出《因不可抗力撤铺说明函》，称根据《租赁合同》不可抗力条款的约定进行撤铺告知，并要求退还履约保证金、装修押金、停业期间租金、物业费等相关费用。2020年4月5日被告泰禾新世界物业公司向原告回函，称我司给予贵司2020年1月25日至2020年2月23日租金减半扶持，同时表示不同意贵司提出的请求，并敦促原告如期缴纳租金、物业管理费等费用，否则将承担相应违约责任。2020年5月11日原告向被告中夏房地产公司发出《关于因新型冠状病毒感染的肺炎疫情造成不可抗力合同解除告知函》称自本函件送达之日，双方合同即予解除，通知被告于5月31日接收租赁场所，并退还履约保证金等相关费用。2020年6月24日原告再次向被告中夏房地产公司发出《关于因新型冠状病毒感染的肺炎疫情造成不可抗力告知函》要求被告退还相关费用，并配合办理设施设备撤离及撤铺手续，主张被拒绝撤铺的损失。2020年7月31日，原告与两被告办理返还租赁商铺的交付手续。 2020年11月12日，中夏房地产公司向本院另案起诉湾趣秀教育公司租赁合同纠纷，请求确认案涉《租赁合同》于2020年6月22日解除及支付拖欠的租金和占用费等多项诉讼请求。 本院认为，原告湾趣秀教育公司与被告中夏房地产公司、泰禾新世界物业公司签订的《租赁合同》和《商铺物业管理服务合同》，是当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。原告自2020年3月起停止向两被告支付租金和物业费，并明确向被告表示不再履行合同，构成违约，原告作为违约方依法不享有合同的单方解除权。今年新冠疫情虽属于不可抗力事件，但因讼争合同系租赁合同，且合同期限长达五年，疫情防控措施仅导致讼争合同履行困难，并不导致合同目的无法实现。因此，原告依据《租赁合同》第16.3条的约定以不可抗力事件为由行使单方解除权，不能成立，其于2020年5月11日向被告发出的《关于因新型冠状病毒感染的肺炎疫情造成不可抗力合同解除告知函》，不产生合同解除效果，原告在本案中主张的各项诉讼请求也因此缺乏法律依据，本院不予支持。 基于中夏房地产公司已于2020年11月12日以湾趣秀教育公司违约由，向本院另案起诉湾趣秀教育公司确认合同解除，故对《租赁合同》解除后双方的结算、清理事宜可在该案中一并处理；而湾趣秀教育公司与泰禾新世界物业公司的《商铺物业管理服务合同》则是《租赁合同》的附属合同，其结算和清理应以《租赁合同》的处理结果为前提，故本案不宜进行处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告福州市晋安区湾趣秀教育科技有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费15445元,由原告福州市晋安区湾趣秀教育科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  倪卫东 人民陪审员  洪八一 人民陪审员  陈春燕 二〇二〇年十二月二十四日 书 记 员  危 艳 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。