广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终1336号上诉人（原审被告）：严凡。委托诉讼代理人：陈少莹（系严凡的妻子）。委托诉讼代理人：徐旭东，由汕头市金平区广厦街道东星社区*民委员会推荐。被上诉人（原审原告）：汕头中海物业服务有限公司。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：许志明，广东广和（龙华）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨坦，广东广和（龙华）律师事务所律师。上诉人严凡因与被上诉人汕头中海物业服务有限公司（以下简称中海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2020）粤0511民初1229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人严凡上诉请求：1.请求二审法院判决撤销（2020）粤0511民初1229号民事判决；2.改判上诉人向被上诉人支付被上诉人起诉上诉人之日前三年期间的物业服务费，驳回被上诉人的其他诉讼请求；3.本案诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.汕头市******业主委员会（以下简称业委会）实际并不存在。法律对成立业委会规定了法定程序，上诉人自入住至今从未收到成立业委会的通知，更没有参与过成立业委会的任何程序。上诉人也曾经问过左邻右舍，都说没有业委会。本案在一审中，被上诉人也没有提供证据证明业委会的合法存在和业委会的行为对上诉人具有代表作用或约束力，被上诉人提交的《物业管理委托合同》（证据4）中的甲方并没有所谓的业委会盖章，只有一个不明身份的签名；而《物业服务合同》（证据5）中的甲方不但没有业委会盖章，就连所谓的代表人签名都没有。更加搞笑的是，所谓2016年2月1日被上诉人与业委会签订的《物业服务合同》，居然期限自2005年1月1日起，明显违背常情常理。一审法院对以上种种疑点都不加审查，就认定以上的两个合同具有法律效力、对上诉人具有约束力，此为一错。2.被上诉人从未向上诉人催交物业服务费，被上诉人的催缴之说完全是无中生有，催缴记录纯属伪造。2005年至2007年期间，因被上诉人（的前身）失职没有及时排除公共排水设施堵塞问题，导致上诉人全屋地砖被污水浸坏，给上诉人造成巨大经济损失，故从2008年2月份起就没有要求上诉人缴交物业服务费，而上诉人也就没有要求被上诉人赔偿损失。为捏造催缴，被上诉人在本案一审中提交了催缴记录（证据6），而被上诉人提交的证据第17页之（甲方即业委会权利义务）第9的“当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，（业委会）负责催交或以其他方式偿付”的内容，自证被上诉人的催交记录是伪造的，因为负责催交的是业委会，不是被上诉人。一审法院对上诉人在质证中提出的“被上诉人伪造证据”不加审查，就认定被上诉人“多次通过催讨函等方式催要服务费”，此为二错。二、一审法院的“原告所起诉的物业管理费，均是基于物业服务合同而产生的债务，每个月的债务是整体债务的一部分，属于同一债务分期履行的情况”的理解分析错误，并直接导致适用法律错误。众所周知，物业服务当然是先服务后收费。根据我国《合同法》的定义，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，服务合同成立并不必然产生服务费之债，只有履行了服务才产生相对应的服务费之债，物业服务费之债不是基于《物业服务合同》而产生的，而是在合同当事人一方（物业服务方）履行了（物业服务）合同义务后才产生相对方（业主）应当支付物业服务费的债。谁都不能预知合同的未来履行情况，物业服务都是按月收费，即每个月的物业服务费之债都是独立的。按照一审法院的理解分析，就是在合同尚未履行时，就提前以整个合同期限来确定业主的合同义务，此分明违背客观和常理，完全没有事实和法律依据。综上，上诉人认为：1.《物业管理委托合同》和《物业服务合同》均不具备真实性和合法性，没有法律约束力，被上诉人的违约责任说法不成立。2.合同期内每个月的物业服务费之债都是独立的，不属于同一债务分期履行的情况，不能适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，本案合同期内每个月的物业服务费的主张权利诉讼时效期间应从应缴之日即当月月底起算，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故依法可以得到保护的是被上诉人起诉上诉人之日前三年期间的物业服务费。被上诉人怠于行使权利，其他期间的物业服务费已经超过主张权利的诉讼时效期间。上诉人同意支付上述三年期间的物业服务费。综上所述，除了被上诉人起诉上诉人之日前三年期间的物业服务费，被上诉人的其他权利主张都没有事实和法律依据，请求二审法院依法改判予以驳回。被上诉人中海物业公司辩称，一、上诉人拒绝缴纳物业费的理由不能成立，被上诉人已经按照物业管理合同的相关约定履行物业管理服务，不存在单方面违约的问题。被上诉人作为物业管理单位，自入住小区后即向业主提供包括环境卫生服务和管理、公共绿化的养护、交通秩序等服务。自入住小区开始，该小区的管理均正常运行，说明被上诉人已经提供合同服务的内容。上诉人作为小区业主，未按照合同约定支付物业费，已经构成违约。二、诉讼时效的问题。被上诉人为本案小区提供的是持续性的物业服务，上诉人也持续性的接受物业服务，被上诉人在涉案小区内有张贴物业费缴纳通知，也有通过委派物业人员上门催收，发送缴费短信等形式主张权利，不存在超过诉讼时效的事实。综上所述，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。中海物业公司向一审法院起诉请求：1.判令严凡向中海物业公司支付2008年1月至2020年3月物业服务费12351.27元；2.判令严凡向中海物业公司支付2008年1月至2020年3月物业服务费违约金12708.88元；3.本案诉讼费由严凡承担。一审法院认定事实：中海物业公司原公司名称“汕头市中信物业管理公司”于2007年10月16日变更登记为“汕头中信物业服务有限公司”，2018年7月13日变更登记为“汕头中海物业服务有限公司”。严凡为汕头市金平区*****************业主，该房建筑面积122.35㎡，该栋住宅没带电梯。中海物业公司为该房产所在小区提供物业管理服务。2002年*月8日，中信汕头公司与汕头中信物业管理公司签订《中信东厦花园物业管理委托合同书》，约定中信汕头公司委托汕头中信物业管理公司对该小区实行物业管理，委托期限自合同签订之日起至小区业主大会召开，业主委员会成立后另行聘任之日止。物业管理服务费按市物业小区收费等级评定小组对本物业小区评定的收费等级相应的政府指导价标准，向物业使用人收取。2003年*月*日，汕头中信物业管理公司与汕头市******业主委员会签订《物业管理委托合同》，期限自2003年*月*日起至2004年12月31日止。2016年*月*日，汕头中信物业服务有限公司与汕头市******业主委员会签订《物业服务合同》，约定该小区物业委托上述公司实行物业管理，期限自2005年*月*日起至2017年12月31日止。物业管理费是按住宅标准和按政府指导价收取，2002年*月至2011年12月收费标准为0.55元/㎡·月，2012年*月至2013年12月收费标准为0.7元/㎡·月，2014年*月至今收费标准为0.77元/㎡·月。业主和物业使用人缴纳物业服务费应当为当月10日前缴纳物业服务费，同时约定二次供水以最终到户价标准按政府有关规定收费，实行代收代缴服务；违约责任约定按逾期缴纳物业费以每日万分之十计收违约金；协议还约定了其他事项。协议签订后，中海物业公司对该小区提供物业服务。严凡于2001年6月5日签收了交房验收证明书，成为汕头市金平区******************业主，该房产经房产部门确认房屋建筑面积为122.35㎡。中海物业公司对该小区提供了物业管理服务。自2008年1月起至2020年3月的物业服务费用共12351.27元，严凡拒绝交纳。经中海物业公司多次通过催讨函等方式催要，但严凡至今未交纳。中海物业公司起诉时主张向严凡催收的逾期缴纳物业费违约金按日万分之五计算，从逾期之日起计至2020年3月的违约金共12708.88元。以上事实有中海物业公司提供的证据以及庭审笔录为证。一审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。中信汕头公司与汕头中信物业管理公司签订的《中信东厦花园物业管理委托合同书》，及中海物业公司与中信东厦花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》、《物业服务合同》均对业主具有约束力，业主应该根据物业管理委托合同的约定履行。关于物业管理费数额。严凡的房产面积经房产部门确认为122.35㎡，房屋位于多层第二层，一审法院予以确认。中海物业公司系具有国家一级资质的物业服务单位，中信东厦花园按照二级收费。按照《物业管理委托合同》约定:“多层住宅管理服务费0.55元/㎡.月”、“物业管理费用标准随政府指导价调整”等，故按照《关于规范和调整实行政府指导价物业服务收费标准的通知》、《汕头市住宅物业服务收费政府指导价》“2012年1月1日起至2013年12月31日第二楼层政府指导价为0.70元/㎡·月”，2014年1月1日起第二楼层政府指导价为0.77元/㎡·月”，主张严凡按照规定付还物业管理费，依据充分，一审法院予以支持。即严凡自2008年1月至2011年12月应交纳的物业管理费3230.04元（122.35㎡×0.55元/㎡·月×48个月=3230.04元）、2012年1月至2013年12月应交纳的物业管理费2055.48元（122.35㎡×0.70元/㎡·月×24个月=2055.48元）、自2014年1月至2020年3月应交纳的物业管理费7065.71元（122.35㎡×0.77元/㎡·月×75个月=7065.71元），共12351.23元。按照《物业管理委托合同》、《物业服务合同》的约定：“关于违约责任中有约定，从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金”，但中海物业公司起诉时主张违约金按日万分之五计算，从逾期之日计至2020年3月为12708.88元。不违反双方的约定和有关法律、法规的强制性规定，一审法院予以支持。关于《物业管理委托合同》对严凡是否有约束力的问题。中海物业公司与汕头市******业主委员会签订的《物业管理委托合同》，主体适格、意思表示真实，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，对业主具有约束力。严凡作为中信东厦花园的业主享受了中海物业公司提供的物业服务，应当按时交纳物业服务费用，故中海物业公司要求严凡支付拖欠的物业服务费，于法有据，一审法院予以支持。本案中严凡抗辩，其没有签署《物业管理委托合同》，合同没有生效，不认可中海物业公司提供的物业服务，并以此为由不缴交物业服务费，没有法律依据，该抗辩理由，一审法院不予以支持。关于诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，中海物业公司所起诉的物业管理费，均是基于物业服务合同而产生的债务，每个月的债务是整体债务的一部分，属于同一债务分期履行的情况，故一审法院认为连续拖欠或者有间断地多次拖欠分期缴纳的物业管理费及违约金，诉讼时效期间应从提供物业服务的最后一期物业管理费缴纳期限届满之日起计算。现中海物业公司仍继续为严凡提供物业服务，故对严凡提出本案物业管理费已超出诉讼时效期间的主张，一审法院不予支持。关于中海物业公司的资质问题。中海物业公司当庭提交了相关资质证书及收费依据，证明了中海物业公司系具有国家一级资质的物业服务单位，中信东厦花园按照二级收费，严凡提出中海物业公司没有合法提供物业服务及收费资格的主张，一审法院不予支持。关于违约金问题。本案中，《前期物业服务合同》约定业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起按逾期交款额每日千分之一的标准缴交违约金等小区业主的违约责任，该约定不违反法律法规的规定。该合同约定条款对严凡有约束力，故一审法院认为中海物业公司对违约责任的主张，依法有据，一审法院予以支持。综上，中海物业公司作为物业服务单位，在完成服务职能的基础上，应加强从业人员培训，加强与业主沟通，尽可能的解决业主的实际问题。本案而言，为保证物业服务工作正常开展，小区管理良性发展，中海物业公司关于物业费用的主张一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院作出如下判决:一、严凡应于判决发生法律效力之日起10日内向中海物业公司支付物业管理服务费12351.2元。二、严凡应于判决发生法律效力之日起10日内向中海物业公司支付违约金12708.88元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费213元，由严凡负担。中海物业公司已预交的案件受理费，一审法院予以退回。严凡应负担的案件受理费，应在判决发生法律效力之日起10日内向一审法院交纳；拒不交纳的，一审法院将依法强制执行。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，一审判决认定“中海物业公司多次通过催讨函等方式催要物业费”的该部分事实依据不足，本院予以纠正。一审判决认定的其他事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。汕头市******业主委员会与中海物业公司签订的《物业管理委托合同》及《物业服务合同》主体适格，且是双方真实意思表示，双方就中信东厦花园小区的物业管理服务事宜作出的相关约定也不违反法律、行政法规的强制性规定，因此应确认合法有效，对包括严凡在内的中信东厦花园小区业主具有约束力。针对严凡提出的《物业管理委托合同》与《物业服务合同》落款处甲方没有业委会的盖章问题，一审期间中海物业公司已补正提交形式完整的《物业管理委托合同》与《物业服务合同》，足以证明上述合同的真实性；且中海物业公司也有按照上述合同的约定履行物业管理服务，严凡也已实际接受了中海物业公司提供的物业管理服务。因此严凡上诉认为《物业管理委托合同》与《物业服务合同》不具备真实性与合法性缺乏依据，本院不予认定。关于中海物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。经查，《物业服务合同》约定物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季第一个月20日前履行交纳义务。因本案物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，不宜作为分期履行的同一债务予以认定，因此诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。一审法院认定本案物业费的诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算依据不足，本院予以纠正。严凡提出本案应适用诉讼时效相关法律规定的上诉意见，理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”一审中海物业公司提交的缴费通知书、催缴函是其单方制作形成，并无严凡的签名确认，中海物业公司提交的其他证据也不足以证明已将缴费通知书、催缴函送交或告知严凡，故无法认定中海物业公司在本案起诉前曾向严凡主张过权利。中海物业公司于2020年4月21日提起本案诉讼，因此本案未超过诉讼时效部分的物业费为2017年3月至2020年3月（共36个月），物业费合计3391.54元（122.35㎡×0.77元/㎡·月×36个月）。中海物业公司主张的严凡拖欠的自2008年1月至2017年2月的物业服务费超过诉讼时效，依法不受法律保护。因本院已重新确定严凡应支付拖欠的物业费的期间，故严凡因逾期交纳物业费依约所应支付的违约金的计算基数及起算时间点应相应予以调整，结合中海物业公司起诉时主张的按日万分之五计算违约金，严凡实际应支付的违约金经计算确认为993.45元。综上所述，上诉人严凡的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、变更汕头市金平区人民法院（2020）粤0511民初1229号民事判决第一项为：严凡应于本判决发生法律效力之日起10日内向汕头中海物业服务有限公司支付物业管理服务费3391.54元；二、变更汕头市金平区人民法院（2020）粤0511民初1229号民事判决第二项为：严凡应于本判决发生法律效力之日起10日内向汕头中海物业服务有限公司支付违约金993.45元；三、驳回汕头中海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费213元，由汕头中海物业服务有限公司负担175.73元，严凡负担37.27元。二审案件受理费426元（上诉人严凡已预交），由上诉人严凡负担74.54元，被上诉人汕头中海物业服务有限公司负担351.46元。被上诉人汕头中海物业服务有限公司应负担的二审案件受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳；逾期交纳的，本院将依法强制执行。上诉人严凡多预交的二审案件受理费351.46元，经其书面申请后，由本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 翁汉光审 判 员 张丹华审 判 员 林思浩二〇二〇年十二月二十四日法官助理 范晓武书 记 员 林鸿瑜