山东省微山县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0826民初1911号原告：中国银行股份有限公司微山支行，统一社会信用代码：913708268661691145，住所地：微山县城奎文东路**。负责人：杨会强，职务：行长。委托诉讼代理人：刘延英，山东中评和律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁微生，该行工作人员。被告：种衍超，男，汉族，1980年3月3日出生，住址：微山县。被告：秦凤，女，汉族，1981年2月2日出生，住址：微山县。委托诉讼代理人：王传梅，山东民诺律师事务所律师。被告：济宁市住房置业担保有限公司，住，住所地：济宁市环城西路**一社会信用代码：91370800761876138P。负责人：王圣强。被告：微山县利发房地产开发有限公司，住所，住所地：微山县付村镇付村大桥西侧300米社会信用代码：91370826687239922C。负责人：马传香。原告中国银行股份有限公司微山支行（以下简称中国银行微山支行）与被告种衍超、秦凤、济宁市住房置业担保有限公司、微山县利发房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国银行微山支行的委托诉讼代理人刘延英、鲁微生、被告秦凤及委托代理人王传梅到庭参加诉讼，被告种衍超、济宁市住房置业担保有限公司、微山县利发房地产开发有限公司经本庭传票合法传唤没有到庭，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国银行微山支行向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告种衍超、秦凤签订的《个人住房公积金贷款借款合同》。2.依法判令被告种衍超、秦凤提前还贷，偿付所欠原告贷款本金及利息155981.8元，罚息13067.82元，共169049.62元（截止到2020年6月21日止)，起诉后的本息依据贷款合同约定计算至全部偿还完毕为止。3.依法判令原告对抵押物微山县城瑞景华庭2单元701室房屋享有优先受偿权。4.依法判令被告种衍超、秦凤承担本案诉讼费、保全费、律师代理费等相关实现债权费用。5.依法判令被告济宁市住房置业担保有限公司、微山县利发房地产开发有限公司对以上所欠贷款本金、利息、罚息及相关实现债权费用承担连带担保责任。事实与理由：被告种衍超、秦凤为购买微山县城瑞景华庭2单元701室房屋，向济宁市住房公积金管理中心(微山管理部)申请，并通过原告发放公积金贷款20万元。2009年8月27日，原告与被告种衍超、秦凤、济宁市住房置业担保有限公司签订了《个人住房公积金贷款借款合同》一份，原告与被告种衍超、秦凤签订了《个人住房公积金贷款抵押合同》一份，以其所购买的微山县城瑞景华庭2单元701室商品房设立抵押贷款担保，原告与被告济宁市住房置业担保有限公司签订了《个人住房公积金贷款保证合同》一份，被告人微山县利发房地产开发有限公司向原告出具一份阶段性担保承诺书，为被告种衍超、秦凤贷款提供阶段性担保。该抵押贷款于2009年8月25日在微山县房地产管理处办理了预售商品房(按揭)抵押登记。依据借款合同约定，被告人种衍超、秦凤向原告贷款20万元，用于购买房屋，贷款期限20年从2009年8月27日起至2029年8月27日止，被告人应于每月向原告人偿还每期本息，共240期，直到付清贷款本息。原告按照约定及时向被告种衍超、秦凤发放贷款20万元。但被告仅偿付了部分贷款后，不再偿还贷款，现已逾期，按照合同约定，其行为已经构成违约，贷款合同应予解除，被告应依法偿还剩余贷款本金、利息、罚息，并赔偿原告损失、支付实现债权费用，济宁市住房置业担保有限公司、微山县利发房地产开发有限公司应当依法承担连带责任担保义务，原告对抵押物享有优先受偿权。为维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》之规定，向贵院提起诉讼，敬请贵院依法判决。原告中国银行微山支行为证明自身的主张成立，向本院提交了如下证据：1．（1）个人住房公积金贷款借款合同一份；（2）济宁住房公积金管理中心微山县管理部申请公积金贷款审批材料一份。该组证据拟证明原告与被告种衍超、秦凤签订了公积金借款合同的事实。2．原告方住房公积金委托贷款的支付凭证和原告付款的特种转账转票各一份。该组证据拟证明原告已经按照贷款协议将贷款20万元汇入被告种衍超指定的账户，履行了给付房款义务的事实。3.（1）个人公积金贷款抵押合同一份；（2）微山县房地产管理处出具预售商品房（按揭）抵押登记证明一份。该组证据拟证明被告种衍超、秦凤所购买的微山县瑞景华庭2单元701室商品房设立了抵押担保，原告应当对该房产拥有优先受偿权的事实。4.（1）个人住房公积金贷款保证合同一份；（2）承诺书一份；该组证据拟证明被告济宁市住房置业担保有限公司应当对被告的贷款偿还承担连带保证责任，微山县利发房地产开发有限公司的贷款承担阶段性连带保证责任，种衍超和秦凤承担共同偿还全部本息义务的事实。5.（1）被告种衍超、秦凤的身份证明等个人信息一份；（2）共同债务人还款承诺书一份；（3）被告种衍超、秦凤未按时还款的证明一份。该组证据拟证明被告违反贷款合同约定，原告有权解除贷款合同，并追究其违约责任的事实。6.（1）律师代理合同一份；（2）代理费发票一份。该组证据拟证明原告为实现债权支付费用的事实。被告种衍超未做书面答辩。在微信中明确表示：保证每月正常还款，望银行公积金能给我一次机会，一定不再违约。被告种衍超没有提交证据。被告秦凤辩称，原告所诉被告金融借款合同是事实存在，但涉案贷款在被告与种衍超离婚前并未拖欠贷款本息，离婚后涉案房产判决归种衍超所有并由其承担离婚后的贷款本息的还款义务。因此原告诉被告就涉案房产承担还款责任，无事实依据。被告种衍超现在仍愿意继续履行合同，且继续履行合同并不会影响合同的目的，原告亦可以收回剩余全部本金及相应利息。被告种衍超的行为不符合合同法第九十四规定的情形。本案属于购房抵押贷款性质的案件，不是纯商业经营的贷款，而且被告种衍超已偿还了大部分贷款。请求法院在判决上尽量考虑以上的情形。综上，请求法庭充分考虑本案金融借款合同的特殊性，并充分考虑被告秦凤与被告种衍超的特殊情况及已还款大部分的事实，依法驳回原告对被告的诉讼请求。被告秦凤为支持自身的抗辩理由成立，向本庭提交了如下证据：1.（2015）微民初字第215号民事判决书一份。该证据拟证明涉案房产于2015年12月4日判决归属被告种衍超所有，其相应的还款义务应当由种衍超承担的事实。被告济宁市住房置业担保有限公司书面辩称，我公司为第一被告向原告借款提供连带担保是事实，但是违约行为是第一被告造成的，原告应首先向第一被告主张还款责任。第一被告已以自有房产办理了抵押登记，原告债权的实现有充分的保障，根据物权法第176条的规定，同一债权同时存在债务人的物保和保证人的保证时，债权人应当先就该物的担保实现债权，不足部分再由我公司承担。如法院判决我公司承担保证责任，我公司将保留向第一被告追偿的权利。被告济宁市住房置业担保有限公司未提交证据。被告微山县利发房地产开发有限公司未做答辩。原告中国银行微山支行提交的证据1、2、3、4、5、6及被告秦凤提交的证据1，上述证据的内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院对上述证据的有效性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告种衍超、秦凤原系夫妻关系，2009年8月份两被告为购买微山县城瑞景华庭编号为2单元701室房产（该房产后经房管所登记房号为：瑞景华庭0001幢2单元02-803号）向济宁市住房公积金管理中心(微山管理部)申请贷款20万元。2009年8月27日原告与被告种衍超、秦凤、济宁市住房置业担保有限公司签订了《个人住房公积金贷款借款合同》，被告人种衍超、秦凤向原告贷款20万元，合同中约定：借款用于购买房屋，贷款期限20年，从2009年8月27日起至2029年8月27日止，被告人每月向原告人偿还每期本息，共240期，直到付清贷款本息。同时原告与被告种衍超、秦凤签订了《个人住房公积金贷款抵押合同》，以其所购买的微山县城瑞景华庭2单元701室商品房设立抵押贷款担保，且该抵押贷款于2009年8月25日在微山县房地产管理处办理了预售商品房(按揭)抵押登记。2009年8月27日原告与被告济宁市住房置业担保有限公司签订了《个人住房公积金贷款保证合同》一份，合同中约定：保证期间自2009年8月27日至2029年8月27日，保证的方式为连带责任担保，保证的范围是：贷款金额贰拾万元及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）和赔偿金以及和债权人实现贷款债权的费用（包括诉讼费、律师费）。2009年8月27日被告微山县利发房地产开发有限公司向原告出具一份阶段性担保“承诺书”一份，为被告种衍超、秦凤贷款提供阶段性担保，承诺的保证责任的范围是：借款人违约后，你公司（原告）依据《房地产抵押担保合同》的约定，代购房人偿还银行贷款本息、违约金和你公司实现债权所需的费用由我单位承担。2009年8月2日原告按照合同的约定将20万元贷款发放给被告种衍超，被告种衍超在“住房公积金委托贷款支付凭证”上签字并按了手印。被告种衍超自2009年9月23日至2016年12月28日按时向原告支付贷款的本金及利息，自2017年10月24日第88期到93期被告种衍超没有偿还借款的本金及利息，原告为此为其垫付了本金8534.75，利息4671.73元及其相应的罚息，原被告签订的《个人住房公积金贷款借款合同》履行至2018年11月29日被告种衍超没有再向原告支付贷款的本金及利息。2020年7月27日原告中国银行微山支行向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1.解除原告与被告种衍超、秦凤签订的《个人住房公积金贷款借款合同》。2.被告种衍超、秦凤提前还贷，偿付所欠原告贷款本金及利息155981.8、罚息13067元，共169049.62元（截止到2020年6月21日止)，起诉后的本息依据贷款合同约定计算至全部偿还完毕为止。3.原告对抵押物微山县城瑞景华庭2单元701室房屋享有优先受偿权。4.被告种衍超、秦凤承担本案诉讼费、保全费、律师代理费等相关实现债权费用。5.依法判令被告济宁市住房置业担保有限公司、微山县利发房地产开发有限公司对以上所欠贷款本金、利息、罚息及相关实现债权费用承担连带担保责任。庭审时原告将第二项诉讼请求变更为：“依法判令被告种衍超、秦凤提前还贷，偿付所欠原告贷款本金154671.72元及利息13337.26元，共计168008.96（截止到2020年6月21日止)，起诉后的本息依据贷款合同约定计算至全部偿还完毕为止。”庭审后认定被告种衍超此时支付逾期的本金息47072.13元，可以就合同的履行再协商，被告种衍超以没有偿还能力未果。另查明，被告种衍超与被告秦凤在法院形成了离婚诉讼，2015年12月4日法院作出了（2015）微民初字第215号民事判决，判决涉案房产归属种衍超所有。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告种衍超、微山县利发房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，相应不利后果由其自行承担。被告种衍超、秦凤、济宁市住房置业担保有限公司、微山县利发房地产开发有限公司签订的《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款抵押合同》、《个人住房公积金贷款保证合同》及“承诺书”均系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当严格遵守并履行合同义务。原告依约将借款发放至被告种衍超的账户，已履行了合同约定的放款义务，被告种衍超未按照合同约定偿还借款本息，其行为构成违约。公积金贷款管理的方法尤为特殊，现行银行对住房公积金贷款累计逾期期数达到6期(含)以上的贷款人，一般要将其列为严重失信人，作为被告种衍超自2017年10月24日第88期到93期没有偿还借款的本金息，自2018年11月29日没有再向原告支付贷款的本金及利息；庭审后要求被告种衍超补齐逾期的本金息47072.13元，被告种衍超表示没有支付能力，上述事实足以认定被告种衍超在合同的履行过程中构成了根本性违约的事实；因此原告依法解除原告与被告种衍超、秦凤签订的《个人住房公积金贷款借款合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因合同终止，被告种衍超应提前还贷，原告要求被告偿付所欠原告贷款本金及利息155981.8元，利息13067.82元（截止到2020年6月21日止），共计169049.62元，起诉后的本息依据贷款合同约定计算至全部偿还完毕为止的诉请，本院予以确认。原被告签订的《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款保证合同》及“承诺书”，均对被告种衍超违约应承担的责任中表明：包括赔偿原告实现债权的费用。因此原告依法判令被告种衍超承担律师代理费等相关实现债权费用的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告对依法设立的微山县瑞景华庭2单元701室商品房（该房产后经房管所登记房号为：瑞景华庭0001幢2单元02-803号）享有优先受偿权的诉请问题，该权利系为实现债权而设定的担保权利，是由《中华人民共和国担保法》第三十三条和《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定的具有对世效力的物权权利，而不属合同法规定的具有对相对人效力的债权权利。原告在相对于被告金融借款合同的给付之诉中，对该法定的优先受偿权双方不存在争议，因此原告在本案中提出的该项诉求没有法律意义。原告要求被告济宁市住房置业担保有限公司、微山县利发房地产开发有限公司依据《个人住房公积金贷款保证合同》及“承诺书”的约定，对被告种衍超的欠款本息承担保证责任，有法律依据，本院予以支持。被告济宁市住房置业担保有限公司、微山县利发房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告种衍超追偿。2015年12月4日法院作出（2015）微民初字第215号民事判决，判决涉案房产归属被告种衍超所有，这是两被告种衍超与被告秦凤之间内部权益的处分，但对外不具有拘束力，因被告秦凤在贷款时向原告出具了一份“共同债务人还款承诺书”，因此判令被告秦凤与种衍超承担共同偿还责任，有事实依据。被告秦凤承担责任后，可选择其他的救济方式向被告种衍超追索。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、终止原告与被告种衍超、秦凤签订的《个人住房公积金贷款借款合同》；二、被告种衍超、秦凤于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行微山支行借款本金154671.72元及利息（截至2020年6月21日利息为13337.26元，之后利息以154671.72元为基数，自2020年6月22日起至实际给付之日止，按涉案借款合同约定的利率计算）；三、被告种衍超、秦凤于本判决生效之日起十日内支付原告中国银行微山支行为此诉讼支出的律师费4000元；四、被告济宁市住房置业担保有限公司、微山县利发房地产开发有限公司对被告种衍超的上述偿还承担连带责任；被告秦凤、济宁市住房置业担保有限公司、微山县利发房地产开发有限公司承担保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向被告种衍超追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3681元，保全1270元，由被告种衍超、秦凤、济宁市住房置业担保有限公司、微山县利发房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  吴长礼人民陪审员  王庆勇人民陪审员  张宗娟二〇二〇年十二月二十五日法官助理赵培环书记员高雅