浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8624号 上诉人（原审被告）：北京金宣置地房地产经纪有限公司，住所地：北京丰台区开阳里****楼****，统一社会信用代码9111010608047773XJ。 法定代表人：王强，总经理。 委托诉讼代理人：李顺涛、樊璐璐,北京市中产律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：顾峻，男，1976年10月11日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：李秀珍，系顾峻岳母。 上诉人北京金宣置地房地产经纪有限公司（以下简称金宣置地）因与被上诉人顾峻房屋租赁合同纠纷一案，金宣置地不服杭州市江干区人民法院（2020）浙0104民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2018年5月31日，顾峻与杭州金宣公寓管理有限公司（以下简称金宣公寓）签订《杭州市房屋出租委托代理合同》，约定：房屋坐落于杭州市江干区××公寓××幢××单元××室，建筑面积88.19平方米；租赁用途：分租，分租间数3间；出租代理权限为：代出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代向承租人收取租金，代向税务部门缴纳税费，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；出租代理期限自2018年6月6日至2021年6月5日共计三年；合同约定的房屋代理期中免租期由金宣公寓免费使用，无需支付租金，第一年90天；顾峻于2018年6月6日将房屋交付给金宣公寓；租金标准每月7000元，金宣公寓应按合同约定向顾峻缴纳租金；金宣公寓将各期租金划入顾峻账户的日期为：第一次2018年6月6日21000元，第二次2018年9月6日（不打款），第三次2018年12月6日21000元，第四次2019年3月6日21000元，以此类推；约定由顾峻负责维修范围内的房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，金宣公寓应及时通知顾峻修复；顾峻应在接到金宣公寓通知后7日内进行修复，逾期不维修的，金宣公寓可代为维修，费用由顾峻承担；因维修房屋影响金宣公寓使用的，金宣公寓有权选择减少租金或延长租赁期限；金宣公寓有下列情形之一的，顾峻有权单方解除合同：未按规定划付租金5日以上的（第九条第四款）；金宣公寓有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向顾峻支付违约金等。 2018年6月6日，金宣公寓通过时任金宣置地法定代表人王彬支付了第一期租金21000元；2018年12月24日，金宣公寓通过案外人梁东海支付了租金1000元。 因金宣公寓未按时支付租金，顾峻曾于2019年4月16日向原审法院提起诉讼，向金宣公寓主张2018年9月6日、2018年12月6日应付的两笔租金合计42000元及各笔按年利率6%计的利息损失；违约金14000元。该院于2019年12月20日以房屋租赁合同法律作出（2019）浙0104民初3874号民事判决：支持了顾峻的租金请求，并判决金宣公寓按中国人民银行同期同档次贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付租金的利息损失，调整为金宣公寓支付违约金2100元。2020年4月10日，杭州市中级人民法院作出（2020）浙01民终959号民事判决，维持一审判决。 因金宣公寓仍未支付租金，顾峻于2020年1月3日提起本案诉讼，请求判令：一、自2020年1月10日起解除顾峻与金宣公寓签订的《房屋出租委托合同》；金宣公寓、金宣置地立即腾退杭州市江干区××公寓××幢××单元××室房屋并交付给顾峻；房屋中原有但现在缺失、损坏的家具，墙壁、、地面完好无损归还，如不归还按价赔付；二、金宣公寓、金宣置地支付拖欠的租金84000元及利息损失3580.50元（租金自2019年3月6日起计算至搬出之日；利息以每季度租金21000元为基数，分别自2019年3月6日、6月6日、12月6日、2020年3月6日按年利率6%标准计算至搬出日期为止，最终应计算至实际付清完毕所有租金时止）；三、金宣公寓、金宣置地支付顾峻违约金14000元；四、撤销房屋租赁合同中的免租期，金宣公寓、金宣置地按照租金标准支付免租期的租金21000元；五、金宣公寓、金宣置地承担诉讼费、律师代理费6000元、交通费等顾峻为维权而支出的合理费用；六、金宣公寓、金宣置地承担水电费、物业损耗费、卫生费、燃气费、上网费等。金宣公寓于2020年3月10日收到起诉书副本。原审诉讼过程中，顾峻确认案涉房屋已于2020年7月5日收回，撤回或变更如下诉讼请求：一、撤回金宣公寓、金宣置地立即腾退杭州市江干区××公寓××幢××单元××室房屋并付给顾峻；房屋中原有但现有缺失、损坏的家具、墙壁、、地面完全无损归还，如不归还按价赔付之诉请；二、租金计算至2020年7月5日止；三、撤回律师代理费、交通费等顾峻为维护本案合法权益而支出的合理费用之诉请；四、撤回水电费、物业损耗费、卫生费、燃气费、上网费等之诉请。 原审另查明，金宣公寓系金宣置地独资公司。顾峻在起诉状中将金宣公寓、金宣置地误写为金萱公寓、金萱置地。 原审法院认为，顾峻与金宣公寓签订的《房屋出租委托代理合同》名为委托合同，实为房屋租赁合同，顾峻、金宣公寓间的法律关系业已为生效民事判决认定，顾峻以房屋租赁合同法律关系主张权利，该院予以支持。顾峻将金宣公寓、金宣置地写为金萱公寓、金萱置地系笔误，不影响金宣公寓主体的确定，该直接予以纠正，故金宣公寓、金宣置地要求驳回起诉的意见不予采纳。 金宣公寓逾期支付租金远超合同约定的5日以上，且诉讼过程中仍未支付，顾峻诉请解除合同符合约定，该院予以支持，并确定合同解除日为金宣公寓收到起诉书副本之日即2020年3月10日。金宣公寓、金宣置地主张合同解除日为金宣公寓短信通知顾峻解除合同之日2018年12月15日，因合同并未约定金宣公寓享有合同任意解除权，即使发送有解除合同的短信，该通知也不产生合同解除的效力，该院对此节辩称不予采纳。 金宣公寓已支付2018年6月6日的租金，2018年9月6日、12月6日的租金已在他案中处理，尚应向顾峻支付应于2019年3月6日、6月6日、9月6日、12月6日支付的四笔租期截止至2020年3月5日的四笔租金84000元以及2020年3月6日至合同解除前一日3月9日的租金、合同解除日3月10日起至实际腾退日止参照同一租金标准计的占用费。金宣公寓于2018年12月24日支付的租金1000元，本应冲抵前期租金，但因前期租金已在他案中处理，为避免诉累，该院将该笔租金用于抵扣2019年3月6日应付的租金款；金宣公寓向顾峻承租有两套房子，其于当日支付了两笔各1000元的租金，顾峻确认其中1000元系案涉租金符合客观事实，该院予以确认。金宣公寓关于房屋存在漏水导致无法使用的辩称，并未提供充分证据予以证明，该院不予采信；相关漏水事宜，金宣公寓也可依法另行主张。 金宣公寓未按期支付租金，顾峻诉请承担利息损失，符合法律规定，但顾峻主张按照年利率6%标准计算损失欠缺依据，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算损失。 合同约定：金宣公寓未按期支付租金达5日以上，应按月租金200%向顾峻支付违约金。金宣公寓长期拖欠租金致使顾峻合同目的不能实现、解除合同，应依约向顾峻支付相当于两个月租金的违约金，该违约金并不存在过高情形，该院予以支持。金宣公寓辩称（2019）浙0104民初3874号案件中已进行过惩戒不应再承担违约金，但3874号案件的违约金仅指向拖欠租金的损失，而本案违约金指向因拖欠租金解除合同的违约责任，两者并不相同，故该院对金宣公寓此节辩称不予采纳。 顾峻主张的撤销免租期事宜。合同约定，顾峻给予金宣公寓第一年90天免租期，由金宣公寓使用，无需支付租金。现顾峻主张撤销，金宣公寓主张无需支付免租期租金。经查：合同约定2018年9月6日至12月5日为免租期，金宣公寓无需支付相应租金21000元；但根据业已生效的（2019）浙0104民初3874号案件，顾峻已在该案件中主张2018年9月6日至12月5日的租金并获得支持，免租期租金本案中不再作处理，顾峻主张金宣公寓再支付21000元的诉请该院不予支持。金宣公寓的相关异议可依法另行处理。 金宣公寓系金宣置地独资公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明财产独立于股东自己的财产的，应对公司债务承担连带责任。金宣置地辩称金宣公寓、金宣置地相互独立，但未提供相反证据，故该院对顾峻诉请金宣置地承担连带责任，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条；《中华人民共和国公司法》第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、顾峻与杭州金宣公寓管理有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年3月10日解除；二、杭州金宣公寓管理有限公司于判决生效后十日内返还顾峻自2019年3月6日至2020年3月5日的租金83000元；三、杭州金宣公寓管理有限公司于判决生效后十日内支付顾峻自2020年3月6日至2020年7月5日止按年租金84000元标准计的租金及占有使用费；四、杭州金宣公寓管理有限公司于判决生效后十日内支付给顾峻以租金20000元为基数自2019年3月7日起、以21000元为基数自2019年6月7日起、以21000元为基数自2019年9月7日起、以21000元为基数自2019年12月7日起至实际清偿日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的利息损失；五、杭州金宣公寓管理有限公司于判决生效后十日内支付给顾峻违约金14000元；六、北京金宣置地房地产经纪有限公司对上述二、三、四、五项债务承担连带责任；七、驳回顾峻其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2760元，顾峻负担496元，杭州金宣公寓管理有限公司负担2264元。 宣判后，上诉人金宣置地不服，向本院提起上诉：金宣公寓与顾峻于2018年5月31日签订了《房屋出租委托代理合同》，合同约定顾峻将杭州市江干区紫薇公寓1单元1001室的房屋出租给金宣公寓，租赁期限为2018年6月6日至2021年6月5日，为期三年，出租代理期限可延长三月，本合同约定的房屋代理期中免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金。一、金宣公寓不应当支付2019年3月6日至2020年3月5日的租金83000元，也不应当支付2020年3月6日至2020年7月5日租金及占有使用费。根据双方签署的合同第四条第（三）款约定，乙方将各期租金划入甲方账户的日期为，第一次2018年6月6日21000元,第二次2018年9月6日不打款，第三次2018年12月9日打款21000元，第四次2019年3月6日打款21000元。以此类推，因金宣公寓已经于2018年6月3日向顾峻打款21000元，实际下次支付房租时间为2018年12月9日，但金宣公寓于2018年11月19日提前一个月己经通知顾峻退租，金宣公寓于2018年12月15日再次通知顾峻解约，并通知顾峻于2018年12月20日前来办理房屋交接，但顾峻在收到短信回复后，仍拒绝办理交接手续，金宣公寓在与租户协商腾退房屋过程中，顾峻甚至恶意跳过金宣公寓直接通知租户不要腾房和缴纳房租。之后金宣公寓于2018年12月24日再次支付了1000元房租，顾峻恶意违反诚实信用原通知租户不腾退房屋，不支付租金，存在重大过错，且因顾峻的过错，导致金宣公寓损失越来越大，顾峻甚至教唆承租租户不腾空房屋，由此导致的损失应当由顾峻自行承担。因此，2019年3月6日至2020年3月5日的租金及2020年3月6日至2020年7月5日租金及占有使用费不应由金宣公寓支付。二、金宣公寓不应当支付所谓的利息损失。根据金宣公寓与顾峻签订的《杭州市房屋出租委托代理合同》并未约定金宣公寓拖延支付租金应当支付利息，同时在（2019)浙0104民初3874号民事判决中己经判决支付顾峻违约金共计14000元，金宣公寓已经实际支付给顾峻，且顾峻并没有任何证据证明其实际损失，即使有损失金宣公寓支付对14000元早已弥补顾峻的损失，甚至远远超过顾峻的损失，因此一审法院不应当再次判决金宣公寓支付利息损失。三、金宣公寓不应当支付违约金。《中华人民共和国合同法》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中约定的违约金为月租金的200%明显高于顾峻实际损失，顾峻没有提供任何证据证明自己的损失，且金宣公寓拖欠租金的违约责任己经在（2019)浙0104民初3874号民事判决中惩戒，判决金宣公寓支付顾峻违约金14000元，且金宣公寓实际己经将该违约金支付给顾峻，因同一违约行为不能多次惩戒，因此金宣公寓不应当再次支付顾峻违约金。四、金宣置地不应当对第二项、第三项、第四项和第五项债务承担连带责任。《杭州市房屋出租委托代理合同》系由金宣公寓与顾峻签署，根据合同相对性原则，金宣置地并非本案适格的金宣公寓，也不应当判决金宣置地对基于《杭州市房屋出租委托代理合同》而发生的债务承担连带责任，同时金宣置地与金宣公寓均是独立的公司，财产也是独立的，并不存在金宣置地与金宣公寓财产混同的问题，顾峻也无任何有效证据证明其所谓的财产混同，因此金宣置地不应当承担任何责任。故提起上诉，请求：1、请求二审法院撤销杭州市江干区人民法院做出的（2020)浙0104民初96号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项和第六项，依法改判驳回顾峻全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由顾峻承担。 被上诉人顾峻发表答辩意见称：一审判决认定事实证据充分，适用法律正确，金宣置地提出的上诉理由不能成立。第一，2018年5月31日，双方签订了《杭州市房屋出租委托代理合同》，实际为房屋租赁合同，金宣公寓租赁案涉房屋，合同约定若金宣公寓拖延交租超过5天，应按约的200%支付违约金。合同签订后，金宣公寓只支付了第一次租金，之后的租金至今未付，顾峻多次电话通知金宣公寓交付租金，又委托律师发律师函，但金宣公寓拒收律师函，并以各种理由拖延，租金至今未付。第二，2018年11月19日及12月15日下午，顾峻收到四次短信，但对于短信的真实性、合法性、关联性都不予认可。根据双方签订的《杭州市房屋出租委托代理合同》的约定，金宣公寓作出任何承诺需以书面形式且加盖公章的方式作出，金宣公寓的单方解约短信不符合合同约定单独解除合同的情形，双方签订的合同合法有效，应继续履行。第三，顾峻多次给金宣公寓法定代表人发短信，明确表明不同意解约，金宣置地上诉状中的内容并不属实，金宣公寓欠付租金，应按约支付租金及违约金。金宣公寓一直占用案涉房屋并于租户签订《房屋租赁合同》，直到2020年7月5日才腾退。第四，因金宣公寓未按时支付租金，顾峻曾于2019年4月16日向原审法院提起诉讼，原审法院作出判决支持了顾峻的租金请求，并判决金宣公寓按中国人民银行同期同档次贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付租金的利息损失，并调整违约金为2100元，该案二审法院维持原判。第五，顾峻与金宣公寓签订的《杭州市房屋出租委托代理合同》名为委托合同，实为房屋租赁合同，该法律关系已被生效判决认定。金宣公寓逾期支付租金远超5日以上，顾峻诉请解除合同符合合同约定，原审法院予以支持并无不当。金宣公寓所谓2018年12月15日，短信通知顾峻解除合同，不符合合同约定，该通知不产生解除的效力。金宣公寓已支付2018年6月6日的租金，2018年9月6日、2018年12月6日的租金已在他案中处理，尚应支付2019年3月6日、6月6日、9月6日、12月6日的四笔租金84000元以及2020年3月6日至合同解除前一日的租金，以及合同解除后至实际腾退日的占有使用费。第六，金宣公寓未按期支付租金，顾峻诉请其承担利息损失，符合法律规定。第七，合同约定，金宣公寓未按期支付租金达5日以上，应按月租金200%向顾峻支付违约金。金宣公寓长期拖欠租金致使顾峻合同目的不能实现、解除合同，应依约向度假支付相当于两个月租金的违约金，该违约金并不存在过高情形，一审法院按约予以支持。金宣置地辩称（2019）浙0104民初3874号案件中已进行过惩戒不应再承担违约金，但该案件的违约金仅指向拖欠租金的损失，而本案的违约金指向因拖欠租金解除合同的违约责任，两者并不相同。第八，根据（2019）浙0104民初3874号案件的判决，对2018年9月6日至12月5日的租金作出了判决，但该案执行金额仅为判决的50%。第九，金宣公寓系金宣置地独资公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，金宣置地应当承担连带责任。第十，金宣公寓本案一审中提出房屋存在漏水导致无法使用的证据，系假证，不应采信。 二审期间，金宣置地、顾峻均未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，金宣公寓于2020年9月28日注销，金宣置地系金宣公寓的唯一股东。二审中，金宣置地称金宣公寓系通过简易注销方式注销，已办理清算，同意由其承担金宣公寓未结清债务，并认可金宣公寓的上诉意见，同意作为金宣公寓的继受主体参加本案二审诉讼。 本院认为，金宣公寓与顾峻签订的《杭州市房屋出租委托代理合同》的性质已经生效的（2019）浙0104民初3874号民事判决作出认定，双方形成合法有效的房屋租赁合同关系，故双方均应按约履行。金宣公寓作为承租人，应当按约支付租金，但其拖欠租金已经远超过合同约定的五日，顾峻有权根据合同约定行使解除权，原审法院认定该合同于金宣公寓收到起诉状副本之日起解除并无不当。金宣置地主张金宣公寓在2018年11月19日、12月15日已通过短信方式告知顾峻解除案涉合同，但金宣置地所主张的解除理由既不符合合同约定，也不符合法律规定，本院不予采信。因金宣公寓2018年12月6日之前的租金已在（2019）浙0104民初3874号案件中解决，故金宣公寓还应于2019年3月6日、6月6日、9月6日、12月6日支付四笔租期截止至2020年3月5日的租金8400元以及2020年3月6日至2020年3月9日的租金并按照合同约定的租金标准支付2020年3月10日至实际腾退之日止的租金。2018年12月24日，金宣公寓支付租金1000元，因前期租金已在他案中解决，故原审法院认定用以抵扣2019年3月6日租金，并无不当。金宣公寓长期欠付租金，造成顾峻损失，原审法院以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算利息损失，并无不当。同时根据合同约定，因金宣公寓违约导致合同解除的，应依约向顾峻支付相当于两个月租金的违约金，且鉴于金宣公寓长期拖欠租金的违约行为，原审法院认定该违约金标准并未过高，并无不当。（2019）浙0104民初3874号民事判决中所认定的违约金2100元，系针对金宣公寓逾期支付租金所认定的违约金，而本案违约金系指拖欠租金导致合同解除的违约金，两者并不相同，故金宣置地主张违约金已在前案中认定的上诉理由，不能成立。因二审期间，金宣公寓已经注销，金宣置地系其唯一股东，金宣置地亦同意由其承担金宣公寓注销前未结清债务，且认可金宣公寓的上诉意见，并同意作为金宣公寓的承继主体参加本案诉讼。故一审判决由金宣公寓承担的付款义务应变更为由金宣置地承担。综上，鉴于二审新发生的事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市江干区人民法院（2020）浙0104民初96号民事判决第一项； 二、撤销杭州市江干区人民法院（2020）浙0104民初96号民事判决第二、三、四、五、六、七项； 三、北京金宣置地房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付顾峻自2019年3月6日至2020年3月5日的租金83000元； 四、北京金宣置地房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付顾峻自2020年3月6日至2020年7月5日止按年租金84000元标准计的租金及占有使用费； 五、北京金宣置地房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付顾峻以租金20000元为基数自2019年3月7日起、以21000元为基数自2019年6月7日起、以21000元为基数自2019年9月7日起、以21000元为基数自2019年12月7日起至实际清偿日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的利息损失； 六、北京金宣置地房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付顾峻违约金14000元； 七、驳回顾峻的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2760元，由顾峻负担496元，由北京金宣置地房地产经纪有限公司负担2264元。 二审案件受理费2800元，由北京金宣置地房地产经纪有限公司负担。北京金宣置地房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 亮 审 判 员  张一文 审 判 员  秦海龙 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理  赵 勤 书 记 员  戚依宜