北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初6157号原告：张绍山，男，1947年11月24日出生，汉族，北京市西城区居民，住该区。委托诉讼代理人：吴秀荣（张绍山之妻），1948年2月23日出生，汉族，北京市西城区居民，住该区。被告：张少全()，男，1945年1月19日出生，汉族，北京市平谷区平谷镇西某村居民，住该区。被告：张维新，男，1974年6月6日出生，汉族，北京市平谷区平谷镇西某村居民。原告张绍山与被告张少全、张维新所有权确认纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张绍山及委托诉讼代理人吴秀荣，被告张少全、张维新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张绍山向本院提出诉讼请求：1.要求确认位于北京市平谷区平谷镇西某村南街X号院及正房三间为原告张绍山所有。2.要求二被告无条件搬出北京市平谷区平谷镇西某村南街X号院，并将院内自行建造的南房等地上附着物拆除并保留X号院正房及原有院墙。事实和理由：位于北京市平谷区平谷镇西某村南街X号院（以下简称X号院）及三间正房原为祖宅，1960年分家时,将院内三间正房分给原告及其弟张绍祥，归二人共有。1973年张绍祥申请宅基地后，在同村北街建房搬出，其建房时原告给予了一定的经济资助，张绍祥未拆走属于他的一间半房，并明确祖宅3间正房及宅基地所有权全部归原告所有。1975年4月,原告在X号院内将祖宅正房三间重新翻盖成现在的北正房三间，居住至1980年8月。后由于原告配偶吴秀荣调到北京市内工作，全家随之迁出。当时，因被告张少全全家6口人居住在地震后已经倒塌的两间房内。张少全妻子重病在身，4个子女年龄在6岁至12岁之间，生活十分困难，住房也十分困难且危险。原告出于兄弟亲情，在搬家时，主动将X号院房子交给张少全无偿居住使用，张少全及全家人延续居住使用至今。1990年左右，原告从叔辈弟弟张绍青家具厂准备买一个木制大衣柜，当时未付款。后张少全主动跟原告表示,因住原告的房子没有给过房钱，大衣柜钱替原告交纳。原告表示只要不回来，房子便由被告居住。张少全则表示，原告什么时候回来都有房子住，都是原告的住处。（到现在张少全仍然坚持并无数次表达过）。张少全的几个子女长大后陆续搬出，张少全也买了楼房。在2000年左右，原告回家时发现，院内杂草丛生，破烂不堪。西屋有漏雨的痕迹，于是在三哥张绍玉家东屋内，交给张少全1500元，让其将房子连同后院排水一并进行修缮。张少全在给其孩子分家时，在原告不知情的情况下，将原告的X号院内三间正房分给他的三儿子即被告张维新。在原告不知情的情况下，张维新陆续在X号院内盖了南房和简易柴棚，曾用于出租。在村委会重新登记住房编号的时候，还是在未通知原告的情况下，把X号院登记在自己名下，并迁入了户口。张维新知道X号院不属于张少全后，几次同张少全吵架要求重新分家。之后张少全将后街的4间房重新分给张维新，张维新认为前街X号院的风水不好，一直不肯搬走。为了进一步明确所有权，避免发生矛盾和纠纷。2014年4月1日，原告和张少全在西某村委会办公室，村党支部书记郭某作为见证人，共同签署了《关于祖宅使用协议》，再次明确了X号院宅基地及正房三间为原告所有。2020年6月8日，原告回西某与张少全商量，让张维新搬出X号院，自己要回家居住养老，遭到二被告的无理拒绝。后原告又多次与被告沟通协商，寻求房屋所有权解决方案均遭到拒绝，故诉至法院。被告张少全、张维新辩称，不同意原告的诉讼请求，应驳回其诉讼请求。理由如下：一、原告诉讼存在诉讼主体错误问题。1.原告所诉张绍全与被告张少全不是同一主体。2.争议房产现在张维新名下，恳请法院查清事实，依法确定诉讼主体。二、原告所述与事实不符。1.争议房产系张少全于1980年8月以2000元的价格从原告处购买，原告将该房产交付给张少全，双方虽未签订书面房屋买卖合同，但双方已经履行买卖合同的权利义务，双方的口头买卖合同合法有效。该房产的所有权自交付之日起转移至张少全名下，张少全于2014年将该房产赠与其子张维新，现该房产所有权应归张维新所有,原告要求确认该房产归其所有的诉讼请求，没有事实和法律依据。2.原告卖给张少全的房产现在已经不存在了，经过张少全拆改建，并经过张维新添建形成现在的房产，原告对于张少全的拆改建、张维新的拆改建均未提出异议，在3号宅基地上现有房产有北正房、南正房、东西平房均系张维新所建，且张少山早就不是该宅基地所属集体经济组织成员，不享有该宅基地的使用权，因此，原告不享有现有3号宅院房产的所有权。3.原告起诉书中称2000元给付被告张少全1500元钱，是委托张少全修缮房屋的钱，根本不是事实。首先，张少全不是在2000年进行房屋拆改建的。其次张少全买下房屋后，多年陆续对房屋进行拆改建并非只进行一次。3.原告与张少全系亲兄弟，张少全孩子多且妻子常年有病，家庭生活全靠张少全一人工资支撑，生活比较困难，原告确实在生活上接济张少全，但没有专门给过张少全修缮房屋的钱。正是感念于原告多年的帮助，在原告要求如果再建房屋给原告留两间居住时，张少全同意，根本未想到原告全然不顾同胞之情，利用张少全对其感恩之心，设计陷害张少全，致张少全于不仁不义之地，试问：“张少全如果不是买下房产而是无偿使用原告的房产，怎么可能再分给自己的儿子呢？既然原告主张1500元是修缮房屋的钱，那么，当时的修缮方案是什么？怎么约定的？又是如何履行的？1500元是否能够用或者富余？修缮完成如何结算的？”。4.张少全已经向原告支付购房款2000元，支付方式是600元现金，用一套家具（包括一个大衣柜、一个橱柜、一个双人床、一个桌子，四把椅子）的1400元支付余款。对于一个生活非常困难的家庭，如果不是因为欠付购房款，绝对不会花1400元购买一套家具自己用的。张少全之所以在原告回平谷时均给原告提供吃住，均是感念原告卖房之后，没有当时就要求张少全支付全部购房款，缓解了张少全的生活拮据。张少全认为，房子卖了就是卖了，原告不能出尔反尔。5.张少全已经将X号院分家赠与张维新，原告不能再要回，原告要求张少全返还没有事实依据。6.关于祖宅使用协议，是原告事先准备好的，未与张少全做任何协商，并不知晓原告要求签署协议的真实目的，而且签完协议还明确告诉原告，应该找张维新签字才能生效，因为，原告知道房产已经分给张维新了，而且张维新添建了房产，张少全是不能代替张维新签字的，但原告要求张少全签字，张少全认为自己签字也无效就签字了，根本没有想到原告会拿着无效的协议作为证据使用。三、原告要求被告无条件搬出X号院，并将建造的建筑拆除没有法律依据，且违反公平原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1951年1月20日《土地房产所有证存根》载明，房主为张绍先（原告长兄），有3间房屋。1960年分家时,将院内三间正房分给原告及张绍玉、张少山、张绍祥。后张绍玉、张少山搬出另建房屋。1973年，张绍祥搬出在同村北街建房，并明确祖宅3间正房归原告所有。1975年4月,原告在X号院内将祖宅正房三间翻建，居住至1980年8月。后由张少山家居住。2014年3月1日，张绍全、农小华夫妻主持分家，《分家及赡养协议书》，载明：经家庭成员协商，村委会从中调解，达成一致意见，现将家中全部资产与其子女分开单居。为使父母晚年幸福生活有保证，对父母赡养义务达成以下协议：从属协议人：长子张纳新、次子张志新、三子张维新、四子张小亮。经家庭成员协商，对家中全部资产分割达成以下协议：1、北京市平谷区平谷镇X小区X号楼X单元X号分给张小亮所有。2、北京市平谷区平谷镇西某西路X号平房分给张纳新所有。3、北京市平谷区平谷镇西某中路X号平房分给张志新所有。4、北京市平谷区平谷镇西某斜街X号平房、北京市平谷区平谷镇西某南街X号平房分给张维新所有。附加协议：1、北京市平谷区平谷镇西某斜街X号、南街X号平房，未改造前有父母居住权。2、在确认北京市平谷区平谷镇西某南街X号产权属张维新所有后，张维新需支付北京市平谷区平谷镇西某斜街X号房屋当时评估价格的10%给张学新（女儿）作为补偿。原告不认可该分家单，并提交证人西某村治保主任张某军的书面证言，证明在分家时，对房屋的所有问题提出意见，张少全认为，既然张某军签字了，就已经认定房屋属于自己。另原告申请其三哥张绍玉出庭作证，明确3间正房及宅基地全部归原告所有，1975年原告将原3间正房翻建成目前的3间正房，原告还曾交给张少全1000多元，让其帮忙修缮涉案房屋漏水的地方和后院排水。张少全主张其在1980年8月给付原告现金600元，在1990年家具折价1400元，共2000元，与原告口头协商购买涉案房屋。原告否认，张少全申请证人张某出庭作证，证人陈述，其与张少全是同事，张少全为了购买房屋，曾向其借款200元，但对房屋情况及购房细节均不知情。原告认为，张少全家庭困难，借钱事由较多，该借款与购房无关。张少全认可原告曾给付1500元，除用于维修西屋漏水及后院铺设水泥外，另将后院土墙翻建为砖墙。张维新则称，自己在1996年建设南倒座房，在2003年左右建设东、西厢房。另对正房的地板、顶棚、四面墙、窗户进行了建设、维修。原告认可二被告建设了南倒座房及东、西厢房，并对正房进行维修。2014年4月1日，原告与张绍全签订了《关于祖宅使用协议》，载明：关于祖宅使用管理及权益分配问题经双方商议，达成共识，商定如下：一、位于平谷区城关西某南街X号院宅基地及原正房三间祖宅权属为张绍山所有。二、自1980年开始，张绍山将宅基地及正房三间祖宅交给张绍全使用至今。三、今后张绍全若在张绍山宅基地及祖宅上进行房屋改造或重新建房，必须无条件将不少于30平米的两间以上正房交予张绍山自行支配使用。四、若国家或村委会因建设用地需要，征用此宅基地及祖宅。国家给予的补偿分配问题，双方协商如下：1.所有建筑房屋补偿金，张绍山占1/4,张绍全占3/4;2.宅基地补偿金全部归张绍山所有；3.若村委会另外分配住房，必须给张绍山两居室（含）以上住房一套，其余归张绍全所有。购买住房资金双方各自承担。五、因政策变化引起的相关事宜，双方另行协商解决。本协议一式三份，甲、乙双方及鉴证人各执一份。本协议三方签字之日起生效。原告、张绍全及鉴证人郭某（村党支部书记）签字。现张少全认可该协议乙方签字处为其本人签写，但主张对该协议内容不知情，也不知道原告让其签订该协议的意图，况且涉案房屋已分给其子张维新，便签字了。张维新不认可该协议，主张没有参与该协议的草拟，对协议内容也不知情。本院现场勘查，涉案房屋有北正房三间，二被告曾经在原有房屋基础上，进行拆改、维修，另张维新建设了东、西厢房及南倒座房屋。另张少全认可其曾用名为张绍全，同意应诉。本院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求法院确认权利。现原、被告均系本案利害关系人，主体适格。现原告提供的《关于祖宅使用协议》，其中关于X号院原正房三间归原告所有等约定，不违反法律规定，合法有效，此外，该证据与该村干部张某军、张绍玉的证言等证据能够相互印证，证明X号院北正房三间为原告所有。但关于X号院宅基地归原告所有的约定，因违反法律规定，应为无效。1980年8月，原告及家属迁至北京市市区居住生活，原告与张少全达成口头协议，允许张少全及家属无偿居住至今。在二被告居住过程中，曾持续对北正房三间进行拆改、维修，张维新亦自行出资新建东、西厢房和南倒座房屋，房屋建成后，由张维新管理使用至今。现张少全主张涉案房屋是其从原告处购买所得，因双方签订的《关于祖宅使用协议》，时间晚于张少全所称的购买时间，且该协议非房屋买卖协议，亦未写明房屋买卖的情况，另其提供的证人证言为间接证据，不足以证明存在房屋买卖的事实，故对张少全的该主张，本院不予采纳。张少全主张对《关于祖宅使用协议》的内容不知情，但未提供证据证明，本院不予采纳。张维新提供的《分家及赡养协议书》因早于《关于祖宅使用协议》，属于家庭内部事务，不能对抗原告。现原告要求确认X号院北正房三间为其所有的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求二被告无条件搬出X号院，并将院内自行建造的南房等地上附着物拆除并保留X号院正房及原有院墙的诉讼请求，在1980年8月，原告及家属迁至北京市市区居住生活，原告与张少全达成口头协议，允许张少全及家属无偿居住至今。在被告居住过程中，曾持续对北正房三间进行拆改、维修，张维新亦出资新建东、西厢房和南倒座房屋，原告对被告在其宅院内新建房屋的行为未提出异议，房屋建成后，由被告管理使用至今。另在原告与张少全在房屋建设完成后签订的《关于祖宅使用协议》中，未对已建设完成的房屋进行约定，且分析第三条、第四条约定内容，可视为原告对被告先前建设行为的追认，以及对如以后出现建设行为的附条件。此外，宅基地归农民集体所有，个人没有所有权，其使用权亦应由相关行政管理机关确定，不属于人民法院管辖范围，故对二被告是否应无条件搬出X号院，并将院内自行建造的南房等地上附着物拆除的请求，应在确定宅基地使用权归属后另行解决。对于二被告对北正房拆改、维修的费用问题，除张少全认可原告曾给付1500元外，二被告未主张是否存在其余费用，是否应由原告退还，本案不予处理，可另行解决。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十三条、第六十四条之规定，判决如下：一、坐落于北京市平谷区平谷镇西某南街X号院的北正房三间归原告张绍山所有，被告张少全、张维新保留X号院北正房三间及院墙的完整;二、驳回原告张绍山的其他诉讼请求。案件受理费11400元,由原告张绍山负担35元（已交纳），由被告张少全、被告张维新共同负担11365元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李朝文二〇二〇年十二月十六日法官助理 贾曾翔书 记 员 张 坤