北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初30260号原告：李健丽，女，1981年5月17日出生，汉族，无职业，住山西省太原市小店区。委托诉讼代理人：韩文辉，北京伦辉律师事务所律师。被告：吴喜美，女，1984年7月10日出生，汉族，北京伽舍休闲健身有限公司法定代表人，住广东省丰顺县丰良镇丰良社区。委托诉讼代理人：韩强，北京志霖律师事务所律师。被告：北京伽舍休闲健身有限公司，住所地北京市通州区北苑一路1号院4号楼1层19号。法定代表人：吴喜美，执行董事。委托诉讼代理人：韩强，北京志霖律师事务所律师。原告李健丽与被告吴喜美、北京伽舍休闲健身有限公司（以下简称伽舍健身公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告李健丽的委托诉讼代理人韩文辉，被告吴喜美的委托诉讼代理人韩强、被告伽舍健身公司的委托诉讼代理人韩强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李健丽向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令原告与被告吴喜美、被告伽舍健身公司于2019年8月15日签订的《租赁协议》于2020年2月15日解除；2.请求依法判令被告吴喜美、被告伽舍健身公司向原告李健丽支付2019年11月15日至2020年2月14日的租金173952元；3.请求依法判令被告吴喜美、被告伽舍健身公司向原告李健丽支付滞纳金（以173952元为基数，自2019年11月15日起至实际支付之日止，按照每日0.5%的标准计算）；4.请求依法判令被告吴喜美、被告伽舍健身公司向原告李健丽支付违约金115968元（将被告支付的租房押金折抵合同违约金）；5.请求依法判令被告吴喜美、被告伽舍健身公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与北京森远房地产经纪有限公司、被告吴喜美于2016年6月25日签署《通州北苑项目三方租赁协议》，其中约定：被告吴喜美承租原告所有的北京市通州区房屋（以下简称涉诉房屋），用于商业经营，涉诉房屋建筑面积312平米，租赁期限自2016年6月25日至2022年8月24日，租金每月61685元，每3个月缴纳一次租金。协议履行一段时间后，原告与被告吴喜美由于租金过高协商解除了上述租赁协议。后原告与被告吴喜美、被告伽舍健身公司（被告吴喜美系被告伽舍健身公司的法定代表人，以下简称两被告）于2019年8月15日签署了《租赁协议》（以下简称本协议）中约定：由两被告共同承租涉诉房屋，租赁期限自2019年8月15日至2027年8月14日止共8年，租金每月57984元，两被告共同支付两个月的房租115968元作为租房押金，每三个月按照协议约定的具体时间缴纳一次租金，每迟延一日按应付租金的0.5%收滞纳金，超过应付租金期限达20日的，原告有权单方解除本协议，收回房屋，两被告须支付租房押金的100%作为合同违约金。现两被告迟迟不予支付2019年11月15日至2020年2月14日的租金，数次催缴，无济于事，无奈之下，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告吴喜美、伽舍健身公司辩称，不同意原告的诉讼请求，吴喜美与原告李健丽签订租赁协议，该份租赁协议于2019年8月14日协商一致解除，后伽舍健身公司引进新的股东申忱，申忱是实际控制人，在2019年8月15日与原告李健丽签订新的租赁协议，申忱代表公司给付原告李健丽三个月租金和两个月押金，所以本案中吴喜美不是适格被告。根据被告提供的公证书显示，涉案房屋在2019年12月9日被申志勇上锁，新的租赁合同已在2019年12月9日前解除，租金和押金抵完之后还有部分剩余，房屋内物品希望原告能够归还，其中房屋内还有一堵价值40万的植物墙。合同解除是因为申忱承诺注资120万但是只注资了50多万，这些钱作为租金了，他因为经营不好不再注资。因为申忱没有支付注资款，2019年11月15日后的租金未付，导致李健丽收回房屋。我们认为在2019年12月9日申志勇上锁时合同就解除了，在2020年6月30日被告发了一份解除租赁通知书，又在2020年7月3日被告通过微信发送了第二份解除租赁通知，从申志勇上锁那一天到2020年6月发通知之间的租金我们并不应该支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月25日，李健丽（出租人、甲方）与吴喜美（承租人、乙方）签订了《通州北苑项目三方租赁协议》（以下简称《三方租赁协议》），李健丽将位于北京市通州区房屋（以下简称涉诉房屋）出租给了吴喜美，房屋用途为商业可餐饮，房屋租赁期限自2016年6月25日至2022年8月24日止，租金每月为61685元。2019年8月15日，李健丽（出租人、甲方）与伽舍健身公司（承租人、乙方）签订了《租赁协议》，将涉诉房屋出租给了伽舍健身公司，租赁期限自2019年8月15日至2027年8月14日止，租金为每月57984元，其中前两期的支付时间分别为2019年8月5日和2019年11月5日，同时交纳了2个月的房租115968元作为押金。《租赁协议》第三条第三款约定，乙方未按合同约定时间支付租金到甲方指定账户，每延迟一日按应付租金的0.5%收滞纳金，超过应付期限20日时，甲方可终止合同，收回房屋，有权将房屋出租第三方，且乙方已付租金和押金不予退还。合同期内，乙方不得将押金冲抵租金或本合同规定的各项费用，当本租约期满时乙方应与甲方共同清点室内设施，并付清本租约规定交纳的各项费用后，甲方应将押金全额无息退还乙方。如乙方违反本合同的约定造成违约或给甲方带来相关损失，甲方可扣留乙方交付的全部或部分押金，当押金不足以弥补甲方损失时，甲方仍有权利向乙方追偿。第九条“合同解除”约定，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同：1、迟延交付房屋达30日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达20日的。2、欠款各项费用达1个月房租。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改、变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。第十条“违约责任”约定，（一）甲方有第九条第（三）款约定的情形之一的，应按押金的100%向乙方支付违约金，乙方有第十条第（四）款约定的情形之一的，应按押金的100%向甲方支付违约金。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按押金的100%支付违约金，甲方还应退还剩余租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按押金的100%支付违约金。该《租赁协议》落款处载明“李健丽申志勇（代）”。庭审过程中，关于租赁协议主体问题，吴喜美主张《三方租赁协议》在签订《租赁协议》前已通过协商一致的方式与李健丽解除了，相关的费用已经结清，押金也已经退回，李健丽对吴喜美的该陈述表示认可，但认为签订租赁协议的时候其更信任的还是吴喜美，所以《租赁协议》除了有伽舍健身公司签章外，还让吴喜美签字了，因此吴喜美本人也是租赁协议的主体，吴喜美对此不认可，其表示自己本身就是伽舍健身公司的法定代表人，其签字代表的是公司。关于租金的问题，李健丽表示《租赁协议》签订后伽舍健身公司交纳了三个月的租金和押金，2019年11月15日后的租金未支付，已构成违约，伽舍健身公司对此表示认可，但解释称系由于申忱未及时注资所致。关于《租赁协议》的解除问题，李健丽表示2020年2月15日收回了房屋，该日应视为合同解除日，吴喜美、伽舍健身公司表示李健丽的房屋与申志勇的房屋全部打通了，共用一个大门，2019年12月9日申志勇已经将房屋上锁，公司无法使用房屋，为此其提供了吴喜美与申志勇的聊天记录以及吴喜美与万达物业郭经理的电话录音予以证明，李健丽对此不认可，并表示其只是要求吴喜美、伽舍健身公司交纳房租，另吴喜美、伽舍健身公司陈述其分别2020年6月30日和7月3日分两次向李健丽发送了解除合同通知书，李健丽承认收到了第二份通知书。关于违约金，吴喜美、伽舍健身公司表示滞纳金、违约金同时主张本身就过高了，李健丽表示针对整个租赁协议的8年期限，其主张并不高，并要求将押金折抵违约金。关于《租赁协议》第十条违约责任中“乙方有第十条第（四）款约定的情形之一的”有笔误，第十条第（四）应为第九条第（四）款，吴喜美、伽舍健身公司对此表示认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李健丽与伽舍健身公司签订了《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。对于李健丽主张吴喜美亦是《租赁协议》签订主体的意见，由于吴喜美系伽舍健身公司的法定代表人，其在《租赁协议》中落款处签字并在其签字上加盖公章，符合法律规定，李健丽未对其主张提供证据予以证明，对其该主张本院不予采纳，故对于李健丽要求吴喜美承担责任的诉讼请求，本院不予支持。关于2019年12月9日申志勇上锁的问题，虽然李健丽不认可，但未对吴喜美、伽舍健身公司提供的证据内容作出合理解释，故对该事实本院予以确认。关于《租赁协议》解除的问题，从吴喜美、伽舍健身公司2020年6月30日和7月3日发出解除合同通知书的情况可见，李健丽此前并未作出过解除租赁协议的意思表示，故对于李健丽称其目的只是要求给付租金的主张，本院予以采信。对于李健丽表示2020年2月15日收回了房屋应视为租赁协议解除日的主张，首先，租赁协议约定了解除条件，现由于伽舍健身公司未按期交纳租金已构成违约，符合协议约定的解除条件，李健丽享有合同解除权。其次，结合疫情的影响以及吴喜美、伽舍健身公司发出的解除通知书的时间，以2020年2月15日作为《租赁协议》解除时间，更有利于伽舍健身公司。第三，从吴喜美提交与李健丽的微信聊天记录内容来看，截至2020年1月5日均未有解除《租赁协议》的相关记录，双方仅就租金支付和部分私人物品的取回进行协商，故对李健丽主张的解除时间本院予以确认。关于李健丽主张的2019年11月15日至2020年2月14日租金，申志勇以锁门的方式代李健丽催要租金，已严重影响到伽舍健身公司对涉案房屋的正常使用，方式显然不当，本院根据事件起因、影响程度对李健丽主张的租金予以酌减，具体金额为两个月租金即115968元，对于李健丽主张的过高部分，本院不予支持。关于李健丽主张违约金的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持，李健丽要求以押金折抵，并无不当，对于伽舍健身公司主张违约金过高的意见，依据不足，本院不予采纳。关于李健丽主张滞纳金的诉讼请求，由于《租赁协议》已解除，其该部分诉讼请求，缺乏相应依据，且其主张的违约金已足以弥补其实际损失，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告李健丽与被告北京伽舍休闲健身有限公司2019年8月15日签订的《租赁协议》于2020年2月15日解除；二、被告北京伽舍休闲健身有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告李健丽租金115968元；三、被告北京伽舍休闲健身有限公司给付原告李健丽违约金115968元，以被告北京伽舍休闲健身有限公司押金115968元折抵，于本判决生效之日七日内执行清；四、驳回原告李健丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2825元，由原告李健丽负担565元（已交纳），由被告北京伽舍休闲健身有限公司负担2260元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐宪龙二〇二〇年十二月十七日法官助理 李熹明书 记 员 张博森