吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2020）吉0102民初6751号原告：长春泰基房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市南关区幸福街与乙二路交汇长春恒大御景综合楼**。法定代表人：潘某，总经理。委托诉讼代理人：赵某，北京盈科（长春）律师事务所律师。被告：申某，男，1984年12月5日出生，满族，住吉林省长春市南关区。原告长春泰基房地产开发有限公司与被告申某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长春泰基房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵某到庭参加诉讼。被告申某经本院合法传票传唤无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长春泰基房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除，被告配合原告办理商品房注销备案等手续并返还房屋；2.判令被告向原告支付违约金959,304元；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2015年7月4日签订《商品房买卖合同》（合同备案号890462），被告购买恒大御景（一期）5幢2单元3103号房，建筑面积241.32平方米。被告向原告支付了首付款959,304元，并于2015年7月10日与兴业银行股份有限公司长春分行就剩余房款1430,000元签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，原告作为保证人对被告的借款承担阶段性连带责任保证。货款发放后，被告未按月偿还银行贷款，故兴业银行股份有限公司长春分行依法提起诉讼，经长春市南关区人民法院审理后作出（2019）吉0102民初1131号民事调解书，调解结果为被告申某于2019年6月25日前偿还本金1,360,813.58元，利息19,734.94元，罚息192.07元，共计1,380,740.59元。自2019年2月23日起至给付之日止，以1,380,740.59元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%再上浮50%计算罚息；自2019年2月23日起至给付之日止，以1,380,740.59元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%再上浮50%计算复利。并由原告对上述款项承担阶段性连带保证责任。后原告代被告偿还了前述兴业银行股份有限公司长春分行的款项，履行了阶段性担保义务。2019年8月28日被告向原告出具承诺书，同意解除《商品房买卖合同》及补充协议并承担全部违约及赔偿责任。依据《商品房买卖合同》补充协议第五条第（一）款第6项的约定，在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行了保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。故被告已交纳的全部款项作为违约金应不予退还，且应当协助出卖人办理有关解除合同手续。综上，请求法院依法支持原告的诉讼请求。申某未到庭，未答辩亦未举证。本院仅根据长春泰基房地产开发有限公司举证的证据经审理认定事实如下：2015年7月4日，长春泰基房地产开发有限公司与申某签订《商品房买卖合同》（合同编号：0000000000890462），约定长春泰基房地产开发有限公司将位于××区交汇恒大御景（一期）第5幢2单元3103号房出售给申某，房屋建筑面积295.15平方米，购房款总金额2,389,304元，付款方式为银行按揭付款，房屋交付期限为2016年1月31日前。另双方还签订《补充协议》一份，补充协议第五条（一）款1项约定“买受人应于2015年7月4日前向出卖人缴纳首期房款共计人民币959,304元，余款1,430,000元应于2015年7月14日前办理完毕按揭手续”。补充协议第五条（一）款6项约定“在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行了保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……”。此外商品房买卖合同及补充协议还约定了其他条款。另查，兴业银行股份有限公司长春分行与申某、长春泰基房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年4月25日作出（2019）吉0102民初1131号民事调解书，调解协议内容为：一、申某于2019年6月25日前偿还本金1,360,813.58元，利息19,734.94元，罚息192.07元，共计1,380,740.59元；自2019年2月23日起至给付之日止，以1,380,740.59元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%再上浮50%计算罚息，自2019年2月23日起至给付之日止，以1,380,740.59元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%再上浮50%计算复利。二、申某承担律师费10,000元。三、长春泰基房地产开发有限公司对上述款项继续承担阶段性连带保证责任。由于申某未能按照上述民事调解书履行义务，长春泰基房地产开发有限公司于2020年3月26日承担了保证责任，代申某偿还银行贷款本息及费用共计1,502,466.88元，兴业银行股份有限公司长春分行为长春泰基房地产开发有限公司出具兴业银行个人贷款结清证明，证明借款人申某的个人住房贷款，贷款金额1,430,000元，全部贷款本息于2020年4月8日结清，该笔贷款抵押物地址××街房。另经庭后核实，案涉恒大御景（一期）第5幢2单元3103号已被查封。本院认为，长春泰基房地产开发有限公司与申某签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。双方均应按合同约定全面履行各自义务。现申某未能按约定偿还银行按揭贷款，导致长春泰基房地产开发有限公司向贷款银行承担保证责任，长春泰基房地产开发有限公司与申某约定的合同解除条件已成就，故长春泰基房地产开发有限公司要求解除双方之间的房屋买卖合同关系，符合双方约定以及法律规定，依法应予支持。关于商品房买卖合同解除后申某已付购房款的处理问题，因申某未到庭对此举证并提出反诉主张，且长春泰基房地产开发有限公司也未举证证明申某已偿还银行贷款的具体数额，现有证据不能确定申某已付购房款的具体数额，双方当事人可在具体数额确定后，另行主张解决。关于长春泰基房地产开发有限公司主张申某配合办理商品房买卖合同注销备案等手续并返还房屋问题。虽然长春泰基房地产开发有限公司与申某签订的商品房买卖合同已解除，但因房屋已被另案查封，参照《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条的规定，审判机构不应继续对双方之间确权及交付问题进行审理，长春泰基房地产开发有限公司应通过执行异议程序解决，故对长春泰基房地产开发有限公司该部分主张不予支持。关于长春泰基房地产开发有限公司主张的违约金问题。双方签订的商品房买卖合同补充协议虽约定了因买受人原因导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除商品房买卖合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，但由于商品房买卖合同约定的房屋总价款为2,389,304元，长春泰基房地产开发有限公司主张的违约金已超过房屋总价款的30%，故长春泰基房地产开发有限公司主张的违约金过高，应依法予以调整，可按房屋总价款的30%予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除长春泰基房地产开发有限公司与申某于2015年7月4日签订的《商品房买卖合同》（合同编号0000000000890462）及补充协议；二、申某于本判决生效后立即给付长春泰基房地产开发有限公司违约金716,791.2元；三、驳回长春泰基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,794元，由申某负担15,504元，长春泰基房地产开发有限公司负担1,290元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 张忠国 二〇二〇年十二月二十五日书记员 隋 汉