山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0612民初3842号原告：康洁,女，1971年11月21日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：李璇，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王羽，北京市盈科（济南）律师事务所实习人员。被告：烟台中冶京诚置业有限公司，住所地烟台市牟平区宁海街道办事处富海街**。法定代表人：王博，总经理。委托诉讼代理人：耿江浩，北京策略律师事务所律师。原告康洁与被告烟台中冶京诚置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康洁的委托诉讼代理人李璇、王羽、被告烟台中冶京诚置业有限公司的委托代理人耿江浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康洁向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按照原、被告双方签订的《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》第四章第十条向原告支付逾期交房违约金，以已支付全部房价款949429元为基数，按日万分之3计算，自2019年9月1日起计算至2020年7月31日共计95418元，并按上述标准计算至实际交付符合条件的房屋之日止；2.请求依法判令被告向原告支付起诉所花费合理的律师费用7214元；3.请求依法判令被告向原告支付保全所花费合理的保全担保费500元、保全费（以法院收费凭证为准）；4.本案的诉讼费用等由被告承担。事实和理由：2019年3月31日，原告与被告签订了《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1903004395号），购买被告开发建设的商品房一套。原告支付购房款后，被告未按合同约定的交房时间2019年9月1日前向原告交付符合约定条件的商品房，且小区违反规划，严重损害了原告的合法权益。原告多次和被告交涉并向有关部门投诉、求助无果后，为维护自己的合法权益，原告依照《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，向贵院提起诉讼，望判准所请。烟台中冶京诚置业有限公司辩称，一、双方关于逾期交房违约金已有明确合同约定，应按合同约定履行。原告主张按日万分之三计算违约金不符合合同约定，不应支持。双方签订的商品房买卖合同对违约金进行了约定，但根据补充协议的约定“无论合同及本补充协议是否另有规定，在任何情况下，如果出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。”。即使原告认为违约金过低，也应按法律规定进行调整，原告主张的日万分之三标准计算违约金，不符合双方合同约定以及法律规定调整违约金的形式，不应支持。二、本案相关条款并不符合格式条款无效的相关规定，不应认定为无效条款。涉案合同条款并非为格式条款，退一步讲，即使补充协议条款为格式条款，也不能当然认定为无效，被告已采取合理的方式提请对方注意。如人民法院认定涉案违约金上限条款为无效格式条款，则被告认为原告主张违约金过高，人民法院应予以调整。三、涉案房屋已达到交付条件，且被告已完成交房义务，逾期交房日期应截至2020年7月17日。关于被告逾期交房的天数，被告在施工过程中，曾存在多次因天气原因、疫情原因暂停施工，逾期交房天数应予以扣减，同时，原告收房后的装修期间也应予以扣减。四、律师费、保全担保费非直接损失、必然损失，原告主张违约金金额已超过合同约定上限，律师费不应支持。综上所述，请求法院依法判决被告按合同约定的已付购房款百分之二金额为上限支付逾期交房的违约金，驳回原告其他诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告与被告签订了《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》，其约定：“出卖人向买受人出售其开发建设的房屋，……1.该商品房地址为牟平区振海路99号10号楼1单元1201。……总价款为人民币949429元……第四章商品房交付条件、交付手续及商品房质量与保修责任第七条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2、X项所列条件：1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。3.X该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第八条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年9月1日前向买受人交付该商品房。（二）交付该商品房时，出卖人应当出示满足第七条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第七条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十条处理。……第十条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第六条第（1）项中的期限），自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3.00的违约金（该违约金比率应当不低于第六条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3.00（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。……第二十一条补充协议对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（见附件三）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……。”原、被告之间还签订一份《补充协议》，其具体内容如下：“特别提示为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签署前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法予以解释或说明。本合同一经签署即对双方均具有约束力，双方认可本补充协议对买卖合同的变更及补充。……十、对合同第七条补充及更正约定1、鉴于小区属于分期建设、分期交付，政府部门只在小区整体竣工验收后方接受出卖人办理《竣工验收备案表》，为此，买受人已知悉合同第八条约定的交房时间到来时出卖人可能尚未取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、《房屋测绘报告》，买受人同意按所购商品房《竣工验收报告》作为交房条件并接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、《房屋测绘报告》作为房屋的交付条件，并放弃以出卖人未取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、《房屋测绘报告》而追求出卖人逾期交房违约责任的权利。……十四、关于房屋交付的补充约定1、……11、除本合同另有约定外，出卖人未按照商品房买卖合同第八条约定期限将该商品房交付给买受人使用的，每逾期一日，出卖人按照全部总房款的万分之0.1向买受人支付违约金，合同继续履行。出卖人承担的逾期交房违约金最高不超过商品房买卖合同房屋价款总额的1%。……二十六、合同的变更和解除1、……5、无论合同及本补充协议是否另有规定，在任何情况下，如果出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。……三十二、双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商解决，如协商不成，可向房屋所在地的人民法院起诉。违约方应赔偿守约方包括但不限于因聘请律师解决争议所支付的律师费、差旅费、住宿费等费用。……。”该协议的“特别提示”部分字体加粗。原告已履行了合同的付款义务。2020年7月14日被告取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》,并向原告发出了交房通知书，告知原告应于2020年7月17日接收涉案房屋。原告收到交房通知书但未接收房屋。为本次诉讼原告与律师事务所签订委托代理合同，律师费总额为7214元，已实际支付1100元。庭审中，原告主张补充协议中关于违约金、交房条件变更条款无效，认为应按《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》中第十条第一款第1项（2）约定的计算标准即按每日万分之三计算违约金；同时明确要求被告赔偿原告律师费7214元、保全担保费500元。被告则主张依据前述条款约定计算的违约金过高，要求进行调整酌减违约金，认为违约金及赔偿金的总额以不超过总房款的百分之二为上限。本院认为，本案中被告逾期交房系不争事实，被告依法应承担相应的违约责任，现双方争议的焦点为被告应按何标准向原告支付违约金和赔偿金？首先，因原、被告均在本案所涉的《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》签名盖章，故可认定该合同与协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国相关的法律法规的强制性规定，故合同及协议合法有效，应受法律保护。对于有效的合同或协议，双方当事人均应严格按照约定行使权利和履行义务。其次，被告在2020年7月14日取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》即达到《补充协议》第十条约定的交房条件。被告又于当日向原告邮寄了交房通知书，并告知原告应于2020年7月17日到指定地点接收房产，应认定被告于2020年7月17日履行了交房义务。而《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》中第八条第（一）款明确规定出卖人应当在2019年9月1日前向买受人交付该商品房，故被告的交房时间已逾期近一年。再者，案涉《补充协议》第十四条“关于房屋交付的补充约定”部分第11项的约定，与《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》第十条第一款第1项（2）约定的逾期交房违约金计算标准即按每日万分之三相比，前者条款的约定大大减轻了出卖人即被告应承担的责任。而《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》第二十一条“补充协议”部分第二款又明确约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”故补充协议第十四条第11项条款对双方当事人不产生效力。最后，本案中原告因被告逾期交房造成的实际损失应为房产的租金损失。根据《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》第十条第一款第1项（2）约定的“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3.00的违约金”，涉案房产总价款为949429元，原告主张的违约金经计算每日为284.83元。目前在烟台市牟平区涉案项目所在同类房屋月租金正常情况下不超过2000元（平均每日为66.67元）。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”显然，前述商品房预售合同中约定的违约金存在过分高于造成的损失的情形。现被告以主合同约定的违约金计算标准过高为由，要求调减，符合法律规定，本院予以支持。被告在答辩中自认应按《补充协议》第二十六条第5款约定：“无论合同及补充协议是否另有规定，在任何情况下，如出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。”计算违约金和赔偿金。综合考量双方的权利义务、牟平当地房租行情、原告的实际损失等情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为被告逾期交房产生的违约金和赔偿金（包括律师费等）以总房款金额的百分之二为宜，即18988.58元（949429元×2%）。对于原告主张的其他诉讼请求数额，本院不再支持。综上所述，原、被告之间的商品房预售合同及补充协议合法有效，被告逾期交房理应承担相应的违约责任。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告烟台中冶京诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告康洁支付违约金和赔偿金18988.58元；二、驳回原告康洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2362元，减半收取计1181元，保全费1070元，均由被告烟台中冶京诚置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  隋素平二〇二〇年十二月十六日书记员  吴 倩