河南省驻马店市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）豫17民终4722号 上诉人（一审被告）：驻马店市天鸿房地产开发有限公司住所地：河南省西平县未来大道东段康馨佳苑15号楼。 法定代表人：张作义，该公司总经理。 被上诉人（一审原告）：祁妍，女，1988年3月5日出生，汉族，住河南省汝南县。 委托诉讼代理人：黎亮亮，河南发时达律师事务所律师。 原审被告：殷华伟，男，1969年11月4日出生，汉族，户籍地为河南省驻马店市驿城区。现住河南省驻马店市驿城区。 上诉人驻马店市天鸿房地产开发有限公司（以下简称天鸿公司）因与被上诉人祁妍、原审被告殷华伟商品房预售合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2020）豫1702民初7634民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天鸿公司的委托诉讼代理人林辉，被上诉人祁妍的委托诉讼代理人黎亮亮，原审被告殷华伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天鸿公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判免除上诉人逾期交房违约金22216.19元或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院适用简易程序不当。关于一审法院判决第二项补充协议效力问题，补充协议是针对协议本身未尽事宜的完善，在当事人双方签订补充协议时，争议条款在第一条显著位置，不存在当事人双方不知道的情况，并且上诉人没有强卖行为。补充协议第一条第二项内容并未单方面加重被上诉人的责任，也未单方面免除上诉人的责任，而是在一审原告方不履行约定义务的前提下，上诉人才不承担逾期交房责任，是有条件的双务法律行为，是双方的责任。合同是双方真实意思表示，双方都应该全面履行，公司行为符合双方所签订的合同及补充合同的规定。因污染等原因我方交房期间应扣除有关期限，不应当承担支付逾期交房违约金的责任。 祁妍答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。一审法院适用简易程序审理本案符合法律规定。双方当事人对主合同约定并无异议，附件十一合同系上诉人单独制作的格式合同，其制作该附件合同时未向被上诉人提醒相关责任限制、免除的义务，也未对该合同条款予以说明。上诉人至今未合格验房，未向被上诉人交房，其应当承担逾期交房的违约责任，但是上诉人方依据该条款，可以随时要求被上诉人按该条款履行义务，免除其承担逾期交房的违约责任，对于该格式条款应为无效。被上诉人依合同约定按时足额缴纳了购房款，合同应当继续履行，上诉人方应当依合同约定向被上诉人交付房屋并办理产权登记。上诉人应当承担逾期交房违约责任，向被上诉人支付违约金。上诉人提供的证据无法证明其主张的应当扣除的逾期天数，应当驳回该项上诉请求。 祁妍向一审法院起诉请求：1、判令二被告继续履行2018年8月10日签订的商品房买卖合同，向原告交付合同约定的房屋；2、判令二被告支付延期交房违约金22216.19元（截止2020年7月31日前），以后每月按1057.91元计算延期交房违约金直至按合同约定交房；3、判决房屋买卖合同附件十一：合同补充协议第一条约定无效；4、确认被告2019年11月28日的交费公告内容违法、违约；5、判决二被告向原告支付房屋买卖合同文本及贷款合同文本；6．本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：2018年8月10日，祁妍（××）与被告天鸿公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、出卖人以出让方式取得位于河南省××开发区××路、××支路交叉口西南地块的建设用地使用权。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为锦桂苑住宅小区1号楼。建设工程规划许可证号为驻规建字第411701201700007号，施工许可证号为412801201706080101。2、××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为驻马店市住房管理中心，商品房预售许可证号为驻房预字第20170132号。3、××购买的商品房位于第1号楼A楼东2单元6层604号，建筑面积为123.3平方米。4、计价方式与价款。该商品房单价为2860元/平方米，总金额为352638元。5、付款方式为××应当于2018年8月10日前支付首期房价款202638元，余款150000元申请贷款支付。6、出卖人应当在2018年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：①该商品房经验收合格……。7、出卖人逾期交房的违约责任：①逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之一的违约金；②逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还××已付全部房款，并自××付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的X%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之X%（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。8、商品房相关设施设备交付条件：①供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并于城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；②供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；③供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；④燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；⑤电话通信：交付时线路敷设到户；⑥有线电视：交付时线路敷设到户；⑦管带网络：交付时线路敷设到户；以上第①②③项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第④⑤⑥⑦项需要××自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意由出卖人负责协调相关部门办理。9、对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重××责任，排除××主要权利内同的，仍以本合同为准。10．本合同附件共30页，一式5份，其中出卖人2份。××1份，驻马店市房产交易所1份，银行1份。合同附件与本合同具有同等法律效力。《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》显示：合同双方当事人协商，就本合同未尽事宜，补充如下条款……第一条、××除合同约定的房价款外，还应交纳下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应的逾期交房责任：1、房屋维修基金；2、天然气安装费；3、水、电网改造费；4、有线电视初装费；5、暖气管道设施配套费；6、国家规定的有关税费及其他应由××承担的费用……。上述《商品房买卖合同》及附件十一《补充协议》的出卖人落款处加盖有被告天鸿公司印章，××落款处由原告祁妍署名。祁妍依约向被告天鸿公司交纳首付款并办理了银行贷款。后原告以天鸿公司未将诉争房屋交付给原告使用为由起诉来院，酿成纠纷。 另查明，一、2014年10月21日，驻马店市人民政府下发《驻马店市人民政府关于进一步规范市中心城区建设项目收费政策的通知》（驻政〔2014〕84号），该通知载明：城市基础设施配套费：按照《财政部关于城市基础设施配套费性质的批复》（财综函〔2002〕3号）、省政府常务会议〔2007〕21号规定，我市征收标准定为90元/平方米。根据我市实际情况，资金分配比例为：供水、供气、供热配套设施建设各15元／平方米；其余45元／平方米用于其他市政基础设施配套，由市政府统筹安排使用。本通知自2014年10月1日起执行。二、2015年8月27日，驻马店市人民政府办公室关于印发《驻马店市中心城区城市基础设施配套费征收管理实施细则》的通知，（驻政办〔2015〕94号）（以下简称《实施细则》）。该《实施细则》第一条规定：为规范城市基础设施配套费（以下简称城市配套费）的征收、使用和管理，促进城市基础设施建设，根据《驻马店市人民政府关于进一步规范市中心城区建设项目收费政策的通知》（驻政〔2014〕84号），制定本细则；第二条规定：城市配套费是市政府有关部门强制征收用于城市基础设施建设的专项资金，属于政府性基金；第三条、凡在中心城区新建、扩建和改建建设项目（含临时建设项目）的单位和个人，均应按照本细则缴纳城市配套费。第六条规定：城市配套费的征收标准按90元/平方米；第十二条规定：城市配套费纳入政府性基金预算管理，专款专用。每平方米90元的配套费中，供水、供气、供热配套设施建设各15元，其余45元由市政府统筹安排使用；第十三条规定：供水、供气、供热配套费专项用于补助项目规划红线以外新建、老旧管网改造、自来水生产工艺和化验室的升级改造等城市公用配套设施建设；第十四条规定：供水、供气、供热配套费使用原则：供水、供气、供热主管网建设（不含小区规划红线内庭院管网和户内设施建设）坚持专业经营单位投资为主、政府补助为辅的原则。专业经营单位对供水、供气、供热主管网建设，应满足城市规划建设需要。政府补助应控制在城市配套费当年收入分配总额以内，当年结余城市配套费结转下年继续使用；第十七条规定：建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收；第十八条规定：供水、供气、供热企业必须凭建设项目缴纳的城市配套费财政收据或政府批准的减免文件，办理入网手续。本办法实施前已取得《建筑工程规划许可证》的已建和在建项目，以及驻政〔2014〕84号文件实施前的建设项目，未缴纳燃气和热力配套费用，现需要集中供气、供热的，建设单位或个人与燃气企业、热力企业协商解决。本办法自发布之日起开始执行。三、《河南省新建商品房交易价格行为规则》（豫价房字［2000］077号）第五条规定：商品房销售价格以开发成本基础，加法定税金和合理利润，结合市场供求状况和国家有关规定制定。商品房销售价格由下列项目构成：（一）土地征用及拆迁补偿费；（二）勘察设计及前期工程费；（三）建筑安装工程费；（四）开发建设区内基础设施建设费（含区内非营业性配套公建费）：指小区规划红线以内与住房同步配套建设的道路、供水、供电、供气、供热、通讯、照明、排污、排洪、消防、绿化、环卫等公共基础设施建设费用，以及经政府批准按规划要求建设的物业管理用房、公共非机动车车棚、公测等非营业性公共配套设施建设费用；（五）开发建设单位管理费；（六）贷款利息；（七）税金；（八）利润。第六条规定：下列费用不得计入商品房成本：小区内营业性用房及设施的建设费用；对社会的集资、赞助、捐赠支出及其他与开发经营成本无关的费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；国家规定不得进入成本的其他费用。第九条规定：商品房销售必须按国家规定明码标价。经营者必须向购房者公开标明商品房销售价格，并不得在公开标明的商品房价格外加收任何费用，也不得在商品房交付使用时委托物业管理单位追加房价外的任何费用。政府依法调整税费的除外。第十二条规定：售房合同签署后，经营者不得自行决定增加新的收费项目或提高收费标准。四、关于原告诉请的第3项请求：确认房屋买卖合同附件十一：合同补充协议第一条约定无效，原告陈述无效的理由为：“被告提供的合同是格式条款，原被告双方在合同附件四中是被告单独制作的合同，合同第一条明显不利于原告，被告至今未向原告交房，其应承担逾期交房的责任，但是被告方根据条款可以随时要求原告方履行该条款义务，进而免除其承担逾期交房的违约责任，依据合同法第39条，采用格式条款的订立的合同，应当遵守公平原则，确认当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式，提醒对方注意免除或者其责任的条款，按照对方要求对该条款予以说明以及第40条规定，提供格式条款一方免除其责任加重对方责任，排除对方主要责任的该条款无效的规定，应当认定该条款附件十一第一条无效。”五、被告天鸿公司称，因原告没有交纳相关费用，故涉案房屋没有交付，且本案诉争房屋至今尚未竣工验收合格。 还查明，2020年6月10日，张军令以天鸿公司、殷华伟为被告诉至本院，案号为（2020）豫1702民初4992号。在该案的庭审中，天鸿公司称“殷华伟挂靠天鸿公司进行锦桂苑小区的房地产开发项目，锦桂苑项目的实际出资人是殷华伟，天鸿公司收取的仅是管理费”，殷华伟对此予以认可。 一审法院认为，一、天鸿公司与原告祁妍签订《商品房买卖合同》，约定将尚未建成的锦桂苑小区1号A楼东2单元6层604号房屋出售给原告，原、被告之间系商品房预售合同关系。该合同系双方自愿签订，合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。关于原告请求继续履行双方签订的商品房买卖合同，向原告交付合同约定的房屋。法律规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告天鸿公司签订《商品房买卖合同》后，原告已足额支付了购房款，故原告请求继续履行该份合同，予以支持。但因本案诉争房屋未经竣工验收合格，不符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，故原告祁妍请求交付该房屋，不予支持。但天鸿公司应积极办理各种验收手续，争取早日将符合合同约定交房条件的本案诉争房屋交付于原告使用。二、关于原告请求判决《商品房买卖合同》附件十一：合同补充协议第一条的约定无效问题。1、原、被告签订的《商品房买卖合同》附件十一《合同补充协议》第一条约定“××除合同约定的房价款外，还应交纳下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应的逾期交房责任：①房屋维修基金；②天然气安装费；③水、电网改造费；④有线电视初装费；⑤暖气管道设施配套费；⑥国家规定的有关税费及其他应由××承担的费用”，但该条款中约定××除交纳房款外，还应交纳房屋维修基金、天然气安装费、水、电网改造费、有线电视初装费、暖气管道设施配套费、国家规定的有关税费及其他应由××承担的费用，不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。2、在该条款中同时约定“否则出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应逾期交房责任”，该约定系原告未交纳补充协议约定相关费用的责任承担方式。该条款内容系为重复使用而预先拟定，且天鸿公司未采取合理方式提请买房人注意，属格式条款。关于该责任承担方式的效力，买房人与出卖人签订合同的主要目的是为取得房屋所有权，主要义务为交纳房款；出卖人与买房人签订合同的主要目的为取得房屋价款，主要义务为按约定交付房屋。本案中，原告已足额支付了购房款，天鸿公司的主要目的已实现；若天鸿公司仅以原告未交纳该条款中的部分费用为由，拒绝将房屋交付使用，原告的合同目无法实现，故该约定免除了天鸿公司的交房责任，排除了原告取得房屋的权利。故《补充协议》第一条中的违约责任承担方式部分，属于免除己方责任，加重对方责任，排除对方主要权利的条款，故第一条中载明的“否则出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应逾期交房责任”应属无效。综上，《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第一条所约定内容属部分无效、部分有效。三、关于原告请求逾期交房违约金问题。根据有关法律规定，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约向天鸿公司支付全部购房款，已完全履行了自己的合同义务，而天鸿公司未按合同约定的期限即2018年10月31日前履行交房义务，且天鸿公司未提交符合合同约定的延期交房事由的相关证据，构成违约。现原告请求天鸿公司支付逾期交房违约金，于法有据，予以支持。合同中约定“合同继续履行，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之X%（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”，又因本条第1（1）项中的比率约定为日万分之一。故原告主张按日万分之一计算逾期交房违约金，本院予以支持。经核算，截止2020年7月31日，被告天鸿公司应向原告支付逾期交房违约金数额为22533.57元（352638元×0.0001×639天），原告请求天鸿公司支付逾期交房违约金22216.19元，本院予以支持。关于原告请求从2020年8月1日至交房之日止的违约金，每月按1057.91元计算，因交房时间尚未确定，不作处理。原告可另行主张权利。四、关于原告请求确认被告天鸿公司于2019年11月28日发布的缴费公告内容违法，天鸿公司明确表示其公告收取的暖气管道、设备、开口费；自来水管道、设备、开口费；电网改造、管道、开口费；天然气、管道、开口费系小区规划红线以内的基础设施建设费，但对该费用如何缴纳以及缴纳数额的标准尚未明确，又因该公告仅系被告天鸿公司的单方告知行为，故该公告对原告不产生法律效力。五、关于原告请求被告交付房屋买卖合同文本及贷款合同文本，原告与天鸿公司签订的《商品房买卖合同》约定：“本合同附件共30页，一式5份，其中出卖人2份。××1份，驻马店市房产交易所1份，银行1份。合同附件与本合同具有同等法律效力。”因该合同中已约定由××持有1份，故现原告请求天鸿公司交付房屋买卖合同文本及贷款合同文本，于法无据，不予支持。六、关于原告请求被告殷华伟承担共同责任问题。庭审中查明：1、2016年5月14日，殷华伟以个人名义向锦桂苑小区业主出具承诺书；2、2016年8月20日，被告殷华伟以个人名义与业主代表和环保局代表三方设立了共管账户；3、2016年12月27日，殷华伟通过其个人账号向驻马店市财政局非税收入归集专户交纳锦桂苑规划费5991655.5元；4、锦桂苑小区部分业主将购房款直接转入到被告殷华伟及其亲属的个人银行账户中。同时，原告提交的赵军伟与天鸿公司原法定代表人丁亚明的通话录音中显示，丁亚明认可殷华伟系挂靠天鸿公司开发了锦桂苑小区；在（2020）豫1702民初4992号案件的庭审中，天鸿公司也称殷华伟挂靠天鸿公司进行锦桂苑小区的房地产开发项目，锦桂苑项目的实际出资人是殷华伟，天鸿公司收取的仅是管理费，且殷华伟在该庭审中对其挂靠天鸿公司投资建设了锦桂苑小区的事实予以认可。综上，原告主张本案诉争的锦桂苑小区系殷华伟挂靠天鸿公司进行开发建设，殷华伟系实际投资人，予以支持。但原告以被告殷华伟为实际投资人为由要求殷华伟承担共同责任，无法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、原告祁妍与被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司继续履行双方于2018年8月10日签订的《商品房买卖合同》。二、确认原告祁妍与被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司于2018年8月10日签订的《商品房买卖合同》中合同附件十一：合同补充协议第一条约定的“出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应的逾期交房责任”内容无效。三、限被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告祁妍支付逾期交房违约金22216.19元。四、驳回原告祁妍的其他诉讼请求。如被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3559元（已减半收取），由被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人天鸿公司向法庭提交如下证据：1、豫环攻坚办【2017】154号文件，拟证明2017年5月14日至10月31日工地夜查，根据政府通知停工；2、驻环攻坚办【2017】141号文件，拟证明2107年9月11日前全面停工，不经批准，严禁擅自开工；3、复工验收单，拟证明2018年1月9日复工；4、驻建【2018】75号文件，拟证明治理建筑工地实行一票否决，2018年5月5日至10月31日停工停产；5、驻环攻坚办【2018】479号文件，拟证明2018年10月31日至11月6日停工；6、驻环攻坚办【2018】501号文件，拟证明2018年11月8日至11月13日24时停工；7、驻环攻坚办【2018】533号文件，拟证明2018年11月24日至11月29日停工；8、驻环攻坚办【2018】543号文件，拟证明2018年11月29日停工管控；9、驻环攻坚办【2018】573号文件，拟证明2018年12月11日停工管控；10、驻环攻坚办【2018】583号文件，拟证明2018年12月15日停工；11、驻环攻坚办【2018】613号文件，拟证明2018年12月29日停工。被上诉人质证意见为：对证据1、2证明目的不予认可，停工是因为天鸿公司没有达到开工条件造成的，停工期间不应扣除，其余证据均是在双方合同所约定的交房之日后产生的延期事由，不应予以扣减。本院经审查认为，上诉人提交的1、2、3项证据均不能证明逾期交房时间应扣除，其余证据的形成时间均在合同约定的交房时间之后，不应扣减逾期交房天数，对上诉人提交的证据不予采信。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，双方当事人因商品房预售合同发生纠纷。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。关于案涉《商品房买卖合同》附件十一《合同补充协议》第一条的效力问题，该条款系格式条款，属于免除己方责任，加重对方责任、排除对方主要权利的条款。本案被上诉人祁妍已足额支付购房款，若上诉人仅以祁妍未交纳房屋维修基金、天然气安装费等费用为由，拒绝交付房屋，且不承担逾期交房责任，该约定免除了己方责任，排除了对方主要权利，一审判决认定《合同补充协议》第一条约定的“出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应的逾期交房责任”内容无效于法有据。关于逾期交房违约金问题，如本案证据分析认证部分所述，天鸿公司所举证据不足以证明其未逾期交房，一审判决天鸿公司向祁妍支付逾期交房违约金22216.19元正确。关于一审审理程序是否违法问题，一审法院认为本案事实清楚、权利义务关系明确、争议不大，属简单的民事案件，适用简易程序审理并无不当，天鸿公司称一审程序不当无事实及法律依据。 综上所述，驻马店市天鸿房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7110元，由上诉人驻马店市天鸿房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 郭留会审判员文德群审判员杨振松 二〇二〇年十二月三十日 书记员 邱      营      峥