大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初4692号原告：亿达物业服务集团有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园**。法定代表人：王娜，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：郝珈玮，辽宁顾阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲妍，辽宁顾阳律师事务所律师。被告：张玉龙，男，1959年9月10日出生，汉族，住吉林省辉南县。委托诉讼代理人：张铭轩（系张玉龙女儿），女，1983年7月7日出生，汉族，住吉林省辉南县。原告亿达物业服务集团有限公司与被告张玉龙物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业服务集团有限公司委托诉讼代理人曲妍、被告张玉龙委托诉讼代理人张铭轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付欠交的物业费人民币7261.56元（自2018年1月1日至2020年12月31日）；2、请求法院判令被告向原告支付逾期交纳物业费的违约金2178.47元。事实和理由：原告系“天琴山”项目物业服务企业，被告系“天琴山”项目业主，其购买的房屋建筑面积77.58平方米。原告与开发建设单位签订前期物业服务合同，约定住宅物业费为2.6元/月/平方米，按季度当季缴纳，应于每自然季度首月10日内交纳当期物业服务费，未能按时足额交纳的，每逾期一日应按欠费总额的千分之三支付违约金。被告自2018年1月1日起再未交纳下期物业服务费用，经原告多次催耍仍无果。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请法院判如诉请。被告辩称，被告不交物业费是从2018年原告没有按照正常的规则和规定履行物业服务义务开始。原告在诉讼请求里主张的2020年第四季度物业费现在还没有到缴纳截止期限，原告不应当提前主张。从2018年开始小区大堂和地下停车场的保安经常处于无人的状态，这点很多小区业主都有拍照记录。小区大部分楼层消防通道堆积杂物，消防通道和走廊都属于公摊面积，业主正常缴纳物业费的情况下包含上述面积，不应当提供给在消防通道和走廊堆积杂物的业主。被告所居住的1号楼11层走廊的照明灯灯罩损坏1年以上，物业没有及时进行修复。2019年年底，原告在没有进行公示的情况下，对小区所有电梯的维保更换了维保公司，现在小区电梯的维保公司是大连市衍安电梯维保公司，在2020年年初我发现居住的楼客梯有相当大的运行噪音，造成楼体共振，多次与原告沟通要求检修，原告以不影响正常运行为由拒绝检修，后来被告找到几个同楼的邻居同时反映此问题，原告才进行检修。原告在小区物业群里公示的报价单照片显示的报价远远超过市场上维修所需零件的报价，在电梯维修之前我曾经拨打电梯里面张贴的电梯维修联系电话，对方是电梯厂家日立售后维修部，对方说原告于2019年年底终止了与其的维保合同，更换为衍安电梯维保公司，对此事小区物业并没有公示。2020年疫情期间，政府要求所有小区给业主发放出门证，原告从来没有遵守这个规定，没有一位小区业主收到过出门证。原告没有将业主的生命安全作为工作的前提，完全以应付的工作态度敷衍物业的服务工作，被告要求原告对车场保安和巡逻人员重新配置，对更换电梯维保公司的问题进行公示，对消防通道的杂物堆积进行清理，并提出有效的管理办法，杜绝消防通道的堆积情况，另外对电梯内广告的收入进行公示，及时修复走廊照明灯。经审理查明，2012年4月24日，原告与大连亿达房地产股份有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定，大连亿达房地产股份有限公司委托原告为天琴山小区提供前期物业服务，物业服务范围包括：物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理，物业管理区域内的环境卫生、公共绿化管理等，物业服务费用由业主按其拥有房屋建筑面积交纳，住宅每月每平方米2.6元，业主应于其所拥有的物业交付之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按季度当季交纳，业主应于每自然季度首月10日内向原告交纳当期物业服务费，逾期未交纳的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向原告支付违约金；合同期限自2013年9月30日起至业主大会成立后与物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。被告系天琴山小区第1栋1单元11层9号房屋业主，该房屋建筑面积77.58平方米。2014年9月24日，被告签署《承诺书》，同意遵守《前期物业服务合同》的约定，并于当日接收案涉房屋。被告自2018年1月1日起至2020年9月30日未缴纳物业服务费6656元（2.6元/月/平方米×77.58平方米×33个月，四舍五入，取整）。庭审中，原告当庭撤回在本案中对2020年第四季度物业服务费的主张。本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房交付文件集册》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《承诺书》、照片、票据，被告提供的照片等书面材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与大连亿达房地产股份有限公司签订《前期物业服务合同》，为天琴山小区提供前期物业服务，该合同系当事人真实意思表示，合法有效，其效力及于小区全体业主。原告按合同约定履行了物业服务义务，被告应当支付物业服务费。合同约定物业服务费用按季度于每季度首月10日内交纳，被告至今拖欠2018年1月1日至2020年9月30日的物业服务费6656元未付，构成违约，故原告要求被告支付物业服务费的请求符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告辩称原告提供的物业服务不到位等问题，并提供了照片予以证明。本院认为，物业服务包括房屋管理、公共设施的维修、小区秩序的维护、保洁服务、绿化养护等多方面,原告已为案涉小区提供了基本的物业服务,被告仅以原告未及时清理楼道内业主堆积的杂物、安保人员不足、管理不到位等瑕疵拒交物业费,没有合同和法律依据。根据等价有偿原则,被告应当支付物业费,而不应将拒缴物业费作为对原告提供的物业服务存在若干亟待改善之处的对抗方式,此行为既不利于物业公司正常物业服务工作的开展,亦不利于其他正常缴费业主权益的维护,故被告此项抗辩理由，本院不予支持。物业管理是一种服务,相同的服务,不同的服务对象感受也可能不一样。如果小区内多数业主都因个人不满就采取此种方法维权,物业公司将无法保质保量地继续履行合同义务,最终受到伤害的将是全体业主。物业公司如确存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情况,被告可按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定,通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。原告作为服务企业,亦应努力提高自身服务质量,对业主提出的合理意见应予重视,并积极改进,不断提高物业服务的总体水平。关于原告要求被告给付违约金的主张,虽然原告向被告主张违约金存在合同依据,但被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷,并非主观恶意拒绝交纳物业费,考虑到整个小区的和谐发展,双方理应加强沟通,及时化解矛盾,以期良好地履行各自的义务,故对于原告的该项主张,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告张玉龙于本判决生效之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司2018年1月1日至2020年9月30日的物业服务费6656元；二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告张玉龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审 判 员  钟 薇二〇二〇年十二月一日法官助理  邬晓琳书 记 员  宁婉廷