山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初4597号原告：青岛奥克斯置业有限公司，住所地山东省青岛市李沧区京口路****，统一社会信用代码91370213599013624T。法定代表人：何锡万，职务执行董事。委托诉讼代理人：王凯，上海段和段（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪梦璐，上海段和段（青岛）律师事务所实习律师。被告：青岛艺露绽放文化传媒有限公司，，住所地山东省青岛市李沧区书院路**奥克斯广场**3002统一社会信用代码91370213MA3CKBE01K。法定代表人：程洪波，职务经理。委托诉讼代理人：王宝森，山东琴岛律师事务所律师。原告青岛奥克斯置业有限公司（以下简称：奥克斯置业公司）与被告青岛艺露绽放文化传媒有限公司（以下简称：艺露绽放公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王凯、汪梦璐，被告委托诉讼代理人王宝森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥克斯置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠付租金856688元及租金违约金37351.58元（租金违约金暂计至2020年8月8日，最终计算至被告实际付清之日止）；2、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求：判令被告支付欠付租金1346224元（自2020年2月至2020年12月，共计11个月租金，月租金为122384元）及违约金：以122384元为基数，自2020年1月21日起至被告实际给付之日止，按照日万分之四计算；以后每月均以122384元为基数，分别自2020年2、3、4、5、6、7、8、9、10、11月21日起计算至被告实际给付之日止，按照日万分之四计算。事实与理由：2017年2月6日，原告与被告签订《奥克斯置业公司与艺露绽放公司关于青岛奥克斯广场的租赁合同》（以下简称：租赁合同），原告将青岛奥克斯广场三层3029号商铺出租给被告用于经营使用。租赁合同签订后，原告依约履行了全部义务，被告却未按租赁合同约定支付租金，其行为已构成违约。被告的违约行为给原告造成较大损失。艺露绽放公司辩称，1、原告诉请欠费期间为疫情期间，该期间（2020年1月26日至8月31日），因相关部门给被告下达停业通知而停业，根据公平原则及不可抗力原则规定，包括最高院三个关于依法妥善审理涉及疫情民事案件若干问题的指导意见的通知。故该期间的租金应免除；2、被告认为疫情期间不应支持违约金，且原告主张计算违约金起算时间有误。原告主张违约金过高，应按照贷款市场报价利率来计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的如下证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交的租赁合同及补充协议、《诉讼财产保全责任保险（2016版）保险单》、青岛增值税专用发票、客户收付款入账通知各1份；被告提交的山东省教育厅颁布的2020年1月26日《关于进一步做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通知》复印件、2020年5月14日青岛市教育局发布的《复学复课》复印件、2020年5月19日青岛市教育局发布的各区《复课时间表》复印件、2020年8月3日李沧区教育局发布的《李沧区通过复课核验的校外培训机构名单（截止2020年8月3日）》复印件各1份。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交《缴费通知》、《关于催告及时交纳租金及物业费的函》各1份，证明因被告未按约支付租金，原告向被告发函，要求被告支付欠付的租金及相应的逾期付款违约金。被告对上述证据的真实性、证明事项均有异议，被告没有接收到该缴费通知及催告函。本院认为，上述证据系原告单方出具，未证明被告已经实际收到该材料，不能证明原告的证明事项，本院不予采信。2、被告提交的2020年2月5日《关于疫情的通知函》复印件、2020年3月26日《委托函》复印件、2020年3月29日《公函》复印件、2020年7月5日《关于疫情期间房租免租事宜公函》复印件各1份，证明被告接到停业通知后，已及时通知原告。原告对上述证据的真实性不予认可，证明事项有异议。原告并未实际收到上述通知，且根据相关法律规定被告无权以不可抗力为由免除其应承担的支付义务。本院认为，上述证据均系被告单方出具，真实性无法确认，无法证明上述材料已送达给原告，不能证明被告的证明事项，本院不予采信。3、被告提交的与原告副总李云东微信聊天记录打印件12页及视频光盘（2020年12月5日至27日期间共5次）1张（原始载体均在被告人员郝志杰手机里），证明原告自2020年10月11日左右起至今（12月底）在2楼处维客超市装修，致使被告无法正常教学，请求免除此期间的租金。原告对该证据的真实性有异议，证明事项有异议。李云东是公司员工。该证据不能证明系被告与原告工作人员就涉案房屋的相关状况进行沟通的事实，且该证据仅是2020年12月5日至27日的部分视频。该视频的录制时间并非在涉案商铺正常营业期间，相关视频也不能证明因被告所主张的装修噪音导致其正常的教学受到影响。被告不能据此主张因装修事宜而减免涉案房屋的相关租金。本院认为，该期间被告并未开业，该证据本身不能证明被告所欲证明的内容，本院不予采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：1、2017年2月6日，原告奥克斯置业公司（甲方）与被告艺露绽放公司（乙方）签订《租赁合同》一份，甲方将其拥有的青岛奥克斯广场百货区A3001、3001、3002商业用房出租给乙方，租赁面积约为6119.2平方米，租赁时间：2017年1月1日至2025年12月31日，计租日为2017年4月1日，第1年至第4年月租金分别为18元/平方米、20元/平方米、21元/平方米、30元/平方米。乙方应按季度向甲方支付租金，首付租金应于开业前拾日支付。除首付租金外，其余各季度租金支付方式为：每季度最后一个月的25日前（含25日）向甲方交纳下季度的租金。每期租金都应于约定付款期限到期之前或最迟于约定期限的最后一天支付，以计租日起连续3个月为一个付款周期，以后以此类推。乙方租赁物业的用途为经营文化艺术教育及相关文化传播和文教行业商品销售的经营项目。第十一条合同的解除及违约责任：11-2-2在承租期内，乙方不得拖欠、拒付或抵扣租金，乙方延迟支付租金，每延迟一日应向甲方支付应付而未付金额的万分之四的违约金，延迟支付超过三月以上的，甲方有权解除本合同。第十三条不可抗力及情势变更：13-2合同义务的免除：如因不可抗力造成一方或双方无法履行本合同，根据不可抗力影响的程度，可以部分或全部免除责任。但一方延迟履行后发生不可抗力的，不免除责任。合同还约定了其他权利义务。2、2019年8月2日，原告奥克斯置业公司（甲方）与被告艺露绽放公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定甲、乙双方一致同意，租赁合同项下乙方计租日期由原来的2017年4月1日调整为2019年1月1日，免除2019年1月1日之前的所有租金。租赁期限调整为自2019年1月1日起至2027年12月31日止。本合同项下的租金支付方式为：先付后用，按月缴纳。乙方应当在每个月的20日前向甲方一次性足额支付下个月的租金。租金单价标准为第一年18元/月/平米，第二年20元/月/平米，第三年21元/月/平米，第四年30元/月/平米。本补充协议生效后即成为租赁合同的组成部分，与租赁合同具有同等法律效力。本补充协议与租赁合同约定不一致的，以本补充协议约定内容为准。3、关于租赁费的缴纳情况，原、被告均认可：2020年2月份之前均是按照合同正常缴纳，被告自2020年2月份开始欠付租金。4、2020年1月25日，山东省教育厅发布《关于进一步做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通知》{鲁教办字[2020]3号}：各市教育（教体）局，各高等学校：……二、暂停面向中小学生和幼儿的所有教育文化培训辅导活动。……2020年5月，青岛市教育局发布复课时间，李沧区全区幼儿园、特殊教育学校、校外培训机构，经核验通过后于6月3日-8日陆续复学，具体时间以通知为准。2020年5月，青岛市教育局发布校外培训机构复学复课条件为校外培训机构向所在地教育主管部门申请，教育、卫生等部门核验合格。截至2020年8月3日李沧区通过复课核验的校外培训机构名单中没有被告。被告陈述：“9月份得到教育局许可复课，准备10月开业。但至今未正常开业。”本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，对原、被告均具有约束力，双方均应履行各自的合同义务。关于租赁费。被告抗辩称2020年1月26日至8月31日，因相关部门给被告下达停业通知而停业，根据公平原则及不可抗力原则规定，该期间租金应免除。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条第二款规定,“承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。人民法院应根据上述意见的精神酌情减免承租人的相关租赁费用,但减免期限应综合考虑本案的实际情况以及公平的原则,不宜过度扩大”。根据本案查明的事实，原、被告均认可被告自2020年2月份开始欠付租金，本院予以确认。根据李沧区的情况，校外培训机构陆续于2020年6月初复学复课，政策要求复学复课的条件是校外培训机构提交申请，本案中被告主张8月份公布的名单中仍没有被告，但被告未举证证明其曾向教育培训机构提出过申请，本院认为，根据李沧区的情况，6月初已陆续允许校外培训机构复课，被告主张减免租金的时间持续至8月底，有失公允。综合本案情况，本院认为被告经营情况在2020年1月26日至2020年6月底期间受疫情影响较大。关于该期间的租赁费支付问题，双方当事人应本着协商和解、共担风险、共渡难关的原则，切实解决好本案纠纷。综合本案案情，本院酌情认定2020年2月至2020年6月期间的租赁费减半，被告应当支付原告2020年2月至2020年6月期间租赁费305960元（6119.2平方米×20元/月/平方米×5个月×50%）。为有效地平衡各方利益,更好地服务经济社会发展,对于2020年7月至2020年12月期间的租赁费，被告应当按照合同约定向原告支付，金额为734304元（6119.2平方米×20元/月/平方米×6个月）。因此，被告应当支付原告2020年2月至2020年12月期间租赁费1040264元（305960元+734304元）。关于违约金。被告在2020年1月26日至2020年6月底期间受疫情影响较大，被告亦未正常营业，营业收入锐减，且被告对此并无过错，因此本着公平原则，本院认为该期间的违约金应予免除。本院对原告主张被告支付2020年2月至2020年6月期间违约金的诉讼请求，不予支持。被告未按照合同约定支付2020年7月至2020年12月租赁费，已构成违约，应当承担违约责任。被告抗辩原告主张违约金过高，原告在未举证证明其实际损失的情况下，主张按照日万分之四的标准支付违约金，明显过高，本院酌情予以调减。补充协议约定，被告应当在每个月的20日前向原告一次性足额支付下个月的租金。综合考虑原告的实际损失、兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错等，本院认为被告应当支付原告以122384元为基数，自2020年7月1日起至实际给付之日止，以122384元为基数，自2020年7月21日起至实际给付之日止，以122384元为基数，自2020年8月21日起至实际给付之日止，以122384元为基数，自2020年9月21日起至实际给付之日止，以122384元为基数，自2020年10月21日起至实际给付之日止，以122384元为基数，自2020年11月21日起至实际给付之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的违约金。关于保全保险费，本案中原、被告双方未就保全保险费的负担达成约定,该费用并非原告公司为实现债权必然产生的费用，被告对此不认可，原告主张被告承担本案保全保险费，无事实及法律依据,本院不予支持。综上，原告的诉讼请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告青岛艺露绽放文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛奥克斯置业有限公司2020年2月至2020年12月期间的租赁费1040264元；二、被告青岛艺露绽放文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛奥克斯置业有限公司违约金：以122384元为基数，自2020年7月1日起至实际给付之日止，以122384元为基数，自2020年7月21日起至实际给付之日止，以122384元为基数，自2020年8月21日起至实际给付之日止，以122384元为基数，自2020年9月21日起至实际给付之日止，以122384元为基数，自2020年10月21日起至实际给付之日止，以122384元为基数，自2020年11月21日起至实际给付之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；三、驳回原告青岛奥克斯置业有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12740元（原告已预交），因本案适用简易程序，减半收取计6370元，保全费5000元（原告已预交），共计11370元，由被告青岛艺露绽放文化传媒有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  刘叶二〇二〇年十二月三十日法官助理崔鹤书记员杨肖