山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初9433号原告：姜洪亮，男，1968年12月7日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：刘晓、程钰杰，北京市盈科（烟台）律师事务所律师。被告：烟台华海房地产开发有限公司，住所地烟台市芝罘区塔山路**。法定代表人：王志国，总经理。诉讼代表人：烟台华海房地产开发有限公司管理人，，住所地烟台市芝罘区西南河路**委托诉讼代理人：万娜娜，山东金鲁律师事务所律师。第三人：烟台市中援典当有限责任公司，住所地烟，住所地烟台市莱山区观海路**付**v>法定代表人：刘强。原告姜洪亮与被告烟台华海房地产开发有限公司（下称华海公司）房屋买卖合同纠纷一案，山东省烟台市中级人民法院（下称烟台中院）于2020年7月23日立案，2020年9月8日，烟台中院作出（2020）鲁06民初300号民事裁定书，裁定该案由本院审理。本院于2020年10月13日立案后，根据原告申请，依法追加烟台市中援典当有限责任公司（下称中援典当）为本案第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人程钰杰、被告委托诉讼代理人万娜娜到庭参加了诉讼，第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、被告立即解除烟台市芝罘区房屋（下称涉案房屋）的抵押登记；2、被告立即将涉案房屋的不动产权证书办理至原告名下。事实和理由：2012年1月10日，原、被告达成顶账协议，约定被告以房屋抵顶欠原告的工程款。原告与被告倒签了日期为2005年6月19日的《商品房买卖合同》，约定被告将涉案房屋出售给原告。合同签订后，被告向原告开具购房发票并交付了房屋，原告缴纳了汽水、公共维修基金和办证费用，但至今被告也未为原告办理房屋产权登记手续。2013年1月22日，被告将房屋抵押给了第三人，后因被告无力还款，第三人向法院申请拍卖房屋，原告先后提起执行异议并申请了再审。烟台中院于2017年9月27日作出(2017)鲁06民再32号民事判决书，判决驳回第三人对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求;山东省高级人民法院（下称山东高院）于2018年4月10日作出(2018)鲁民再3号民事判决书维持了原判。原告认为，原告已按协议履行了合同义务，被告亦应按协议约定配合、协助原告办理房产证办理及过户手续。被告辩称：1、被告现已进入破产清算程序，因无法单独给付，应适用确认之诉。2、被告原负责人员不配合破产清算相关工作，管理人对本案相关事项不清楚，以原告的举证证明为准。3、本案诉争房产现已抵押给第三人，并办理抵押登记，被告单方无法办理解除抵押登记手续。第三人缺席，且在法定期间内未提交书面答辩状。经审理查明，2013年1月22日，第三人中援典当与被告华海公司签订《房屋抵押典当合同》，合同约定：第三人向被告支付典当金12000000元，月综合费按所借当金总额的2.6%计算，月当金利息按当金总额的0.6%计算。典当期限为3个月（自2013年1月22日至2013年4月21日）。被告以烟房权证芝字第**所列烟台市芝罘区环海路附90号，建筑面积1599.78平方米房产及烟房房权证芝字第**列烟台市芝罘区环海路91、92号，建筑面积2088.90平方米房产作为抵押物向第三人借款。还约定：被告须按时足额缴纳月息、综合费，当票到期，被告应将所欠全部典当金及相应产生的一切费用全部偿还第三人。被告未按照合同约定期限归还当金，逾期五日内，第三人按每日当金总额的0.1%收取逾期费用。逾期五日后，视作绝当，第三人有权按照法律规定委托拍卖行公开拍卖或者由本案第三人自行出售，所得款项用以偿还拍卖费、贷款本金、综合费及其他费用，剩余部分退还当户，不足部分向当户追索。同日，第三人与被告至烟台市住房和城乡建设局办理了房屋抵押登记手续，领取了编号为烟房他证芝字第0724**、072460号房屋他项权证。2014年，本案第三人中援典当将本案被告华海公司诉至烟台中院，诉讼中，双方达成调解协议如下：一、华海公司于2015年2月28日前返还中援典当典当本金11688000元，利息5226240元（计算至2015年1月21日），自2015年1月22日起至实际给付之日以11688000元为基数仍按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付利息。二、中援典当对华海公司抵押的坐落于芝罘区环海路附90号，建筑面积1599.78平方米房产（证号为烟房权证芝字第**）及芝罘区环海路91、92号，建筑面积2088.90平方米房产（证号为烟房房权证芝字第**）有优先受偿权。烟台中院于2015年1月30日作出（2014）烟商初字第258号民事调解书对上述调解协议予以确认，该调解书已经发生法律效力并强制执行。包括本案原告在内的十二人因认为（2014）烟商初字第258号调解书错误，向烟台中院申请再审。烟台中院于2017年2月27日作出(2016)鲁06民申299号民事裁定再审该案。2017年9月27日，烟台中院作出（2017）鲁06民再32号民事判决书，认定：在2013年1月22日华海公司与中援典当签订房屋抵押典当合同之前，华海公司已将诉争房产或是出售或是以房抵工程欠款并将诉争15套房产交付本案原告等十二再审申请人，本案原告等十二再审申请人已管理居住使用各自房产。华海公司与十二再审申请人之间个别在商品房买卖合同签订时存在落款时间倒签的情形，鉴于华海公司已为十二再审申请人出具购房发票，购房人此前已支付购房款、此后也缴纳相关税费，中援典当没有充分证据否定华海公司将房屋出卖或以房抵款、并将房屋交十二再审申请人的事实。作为开发商的华海公司就诉争15套房产明知十二再审申请人已支付购房款并实际交付居住使用，违反民法诚实信用原则，在取得烟房权证芝字第299849号和烟房权房权房权证芝字第**，又与中援典当签订房屋抵押典当合同并在烟台市住房和城乡建设局办理房屋抵押登记手续，损害了十二再审申请人的合法财产权益，其抵押行为不能对抗十二再审申请人已付购房款并实际占有使用的行为。因此，十二再审申请人请求撤销被申请人之间所达成的调解协议中损害其权益的部分内容，依法应予支持，原审民事调解书的相应内容，应予以变更。中援典当请求对华海公司抵押的诉争15套房产享有优先受偿权，依法不予支持，再审中其辩称理由本院不予采纳。对于十二再审申请人关于撤销对涉案房产的抵押登记、撤销查封民事裁定和执行裁定、解除查封拍卖等执行措施，以及请求华海公司协助办理房产过户手续等其他再审请求，不属本案再审审理范围，不予审理。最终判决：一、维持（2014）烟商初字第258号民事调解书第一项；二、变更（2014）烟商初字第258号民事调解书第二项“烟台市中援典当有限责任公司对烟台华海房地产开发有限公司抵押的坐落于芝罘区环海路附90号，建筑面积1599.78平方米房产（证号为烟房权房权证芝字第**）罘区环海路91、92号，建筑面积2088.90平方米房产（证号为烟房权证房权证芝字第**）先受偿权。”为“烟台市中援典当有限责任公司对烟台华海房地产开发有限公司抵押的坐落于芝罘区环海路附90号，建筑面积1599.78平方米房产（证号为烟房权证芝字第299849号）中除附90号-××号、附90号-××号、附90号-××号、附90号-××号、附90号-××号、附90号-××号之外的房产，以及芝罘区环海路91、92号，建筑面积2088.90平方米房产（证号为烟房权证芝字第299844号）中除91号-××号、91号-××号、91号-××号、91号-××号、92号-××号、92号-××号、92号-××号、92号-××号、92号-××号之外的房产享有优先受偿权。”三、驳回中援典当对华海公司抵押的坐落于芝罘区环海路附90号中附90号-308号、附90号-××号、附90号-××号、附90号-××号、附90号-××号、附90号-××号的房产，以及芝罘区环海路91、92号中91号-29号、91号-××号、91号-××号、91号-××号、92号-××号、92号-××号、92号-××号、92号-××号、92号-××号的房产享有优先受偿权的诉讼请求。中援典当不服（2017）鲁06民再32号民事判决书，向山东高院提起上诉。2018年4月10日，山东高院作出(2018)鲁民再3号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查，2018年12月19日，烟台中院作出（2018）鲁06破申13号民事裁定，受理了本案被告华海公司的破产清算申请，并于2018年12月20日作出（2018）鲁06破6号决定书：指定烟台瑞成资产清算有限公司担任华海公司破产管理人。本案庭审中，原告称：原告与被告就涉案房屋签订了日期为2005年6月19日的《商品房买卖合同》，被告将涉案房屋抵顶给原告，原告于2013年4月1日、2013年3月29日交纳了房屋的契税以及维修基金。被告向原告出具了购房发票，2012年1月10日被告交付房屋，房屋现在由原告居住使用。对此，原告提交了《商品房买卖合同》为证，并表示（2017）鲁06民再32号民事判决书中已查明原告已交付房款并使用房屋。被告对《商品房买卖合同》无异议。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、（2017）鲁06民再32号民事判决书、（2018）鲁民再3号民事判决书等在案为证，还有原、被告的陈述笔录在案为凭。本院认为，本案原、被告就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方当事人均应恪守履行。人民法院生效判决已认定，在2013年1月22日本案被告华海公司与本案第三人中援典当签订房屋抵押典当合同之前，华海公司已将涉案房屋交付本案原告，作为开发商的华海公司在明知本案原告已支付购房款并已将房屋交付原告居住使用的情况下，违反民法诚实信用原则，在取得烟房权证芝字第299849号和烟房权证房权证芝房权证芝字第**中援典当签订房屋抵押典当合同并在烟台市住房和城乡建设局办理房屋抵押登记手续，损害了原告的合法财产权益，其抵押行为不能对抗原告已付购房款并实际占有使用的行为。故被告和第三人之间的抵押登记应予注销。在原告与被告华海公司签订的《商品房买卖合同》中约定，被告应在房屋交付使用后60日内，或买卖双方已履行本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续，原告应按相关规定在被告商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。涉案房屋早在2013年1月22日之前已交付原告，原告现要求被告协助办理涉案房屋的产权登记手续，于约有据，与法相合，本院予以支持。被告的辩解，缺乏依据，本院不予采纳。第三人中援典当经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应视为自愿放弃诉讼权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告烟台华海房地产开发有限公司和第三人烟台市中援典当有限责任公司于本判决生效之日起10日内协助原告姜洪亮办理坐落于烟台市芝罘区房屋的抵押登记注销手续；二、限被告烟台华海房地产开发有限公司于抵押登记注销手续办理完毕之日起10日内协助原告姜洪亮办理坐落于烟台市芝罘区房屋的产权登记手续。案件受理费8880元，减半收取为4440元，由被告烟台华海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 徐  小  明二〇二〇年十二月十七日书记员 姜慧萍（代）