四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终2544号 上诉人（原审被告）：四川继峰房地产开发有限公司，住所地：四川省江油市纪念碑街中段**上海城名人苑**北商**楼**。 法定代表人：刘成立，该公司董事。 委托诉讼代理人：任建群，山东海瑞达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟宇，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川廷全佳宝物业服务有限公司，住所地：四，住所地：四川省绵阳市涪城区临园路东段******> 法定代表人：汪廷全，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汤弘扬，四川平戈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪亮，四川平戈律师事务所律师。 上诉人四川继峰房地产开发有限公司（以下简称继峰房地产公司）因与被上诉人四川廷全佳宝物业服务有限公司（以下简称廷全佳宝物业公司）物业服务合同纠纷一案，继峰房地产公司不服四川省江油市人民法院（2020）川0781民初1411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人继峰房地产公司之委托诉讼代理人任建群、钟宇，被上诉人廷全佳宝物业公司之委托诉讼代理人汤弘扬、汪亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 继峰房地产公司上诉请求：1.依法撤销（2020）川0781民初1411号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一、唐江鹏于2018年1月9日擅自与被上诉人签订的《物业服务合同》无效。该物业服务合同未经小区业主大会同意；唐江鹏的签约行为系个人行为，不能代表业主委员会。二、根据上诉人与被上诉人2012年4月24日签订的《前期物业服务合同》，上诉人不应向被上诉人支付2018年1月9日至2019年12月31日期间的物管费。2012年4月《前期物业服务合同》第九条约定“出售的房屋如未达到60%的，其60%内的空置房部分甲方应向乙方支付空置房物业服务，达到住宅总量60%以后的空置房甲方不承担服务费用，甲方未出售出租的商业门面不支付物业服务费”，通过上诉人向法庭提交的上诉人前期向被上诉人支付物业服务费的计算方式、缴费发票可以证实，双方一直是按照该条约定在计算支付物业服务费，上诉人未出售的商业、车位均未计算物业服务费，上诉人支付物业服务费的范围仅仅限定在60%以内的空置房范围内的。一审法院也对双方实际履行的是2012年4月合同进行了认定。在2012年4月至2020年1月期间，上诉人与被上诉人之间的物业服务都应当受2012年4月双方签订的《前期物业服务合同》调整，在2020年1月21日新签订服务合同之前，上诉人都不应向被上诉人支付物管费。本案中，被上诉人主张的2018年1月9日至2019年12月31日期间的物管费，与双方2012年4月签订的《前期物业服务合同》约定不符，缺乏合同依据，依法不应得到支持。 廷全佳宝物业公司答辩称，1.本案一审认定事实清楚，证据确实充分，上诉人主张《物业服务合同》无效无相关证据和事实依据，不应支持。2017年底成立的上海广场·名仕新苑业主委员会是案涉小区合法成立的业委会，其代表业主与被上诉人于2018年1月9日签订的《物业服务合同》合法有效；被上诉人二审中提交的2018年1月之后的商铺发票，能够证明双方按照《物业服务合同》在实际履行。2.红庙村村委会出具的《公告》的制作主体不具有合法性，内容不具有真实性。3.上诉人若认为业委会的决定侵害了其权益的，应当向人民法院主张撤销，而不能确认合同无效，本案中上诉人未起诉主张撤销业委会的决定。综上，上诉人小区与被上诉人签订的《物业服务合同》依法成立并生效，上诉人应当支付相应的费用及迟延支付的违约金。 廷全佳宝物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付从2018年1月6日起至2019年12月31日应缴纳住宅物业服务费1158860.2元，住宅物业服务费滞纳金34765.8元，商铺物业服务费1054307.3元，商铺物业服务费滞纳金31629.2元，车位物业服务费1144360.2元，车位物业服务费滞纳金34330.8元，地下商场物业服务费267327元，地下商场物业服务费滞纳金80211.6元，总计3805837.1元；2.判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：被告继峰房地产公司系上海广场·名仕新苑的开发商。2012年4月24日，被告继峰房地产公司（甲方）与原告廷全佳宝物业公司（乙方）就上海广场·名仕新苑的前期物业管理服务，经双方协商共同签订一份《前期物业服务合同》，约定：乙方为上海广场·名仕新苑提供物业服务，物业收费标准：高层住宅1.20元/月/平方米，商业1.7元/月/平方米，车位40元/月/辆；合同期限从2012年4月24日起至小区成立业主委员会另委托新签订合同止；小区成立业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立物业合同生效时止；约定空置房屋物业服务费用为：交房日起90日后住宅交房率大于60%，免交物业费。甲方未出售出租的商业门面不支付物业服务费，但乙方应承担管理义务。并约定“本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的以补充协议为准。”在前期物业合同履行过程中，该小区业主于2017年12月20日成立江油市上海广场·名仕新苑业主委员会，2018年1月3日在相关部门办理了备案登记。2018年1月9日原告与江油市上海广场·名仕新苑业主委员会签订《物业服务合同》，该合同约定，乙方为上海广场·名仕新苑提供二级物业服务，物业收费标准为：居住物业类高层住宅1.20元/平方米/月，公共物业类商业建筑1.50元/平方米/月，地下车位40元/个/月。约定物业服务费的交纳方式为按月交纳，业主于每个缴费周期起始日起10日内交纳物业服务费。合同期限为2018年1月6日起至2022年12月31日止。该合同同时约定甲方、业主未按时、足额缴纳物业服务费，经乙方书面催告限期缴纳仍未缴纳的，承担违约期间未付金额3%的违约金，甲方、业主有正当理由除外；小区内的空置住宅、商业用房、闲置房均应按本合同约定的物业服务标准按期向乙方缴纳约定的费用等约定。《物业服务合同》签订后，原告按合同约定提供了物业服务，在此期间被告对于空置的住宅、商业用房、车位均未向原告缴纳物业服务费。 一审法院另查明，廷全佳宝物业公司与上海广场·名仕新苑业主委员会签订《物业服务合同》后，从2018年1月9日开始收取物业管理费，上海广场·名仕新苑小区共有住宅1800户，商业用房99房，预售许可本位1274个，截止2019年12月31日小区未出售的住宅680户，未出售的商业用房44个，未出售的车位1283个（含消防通道非售车位15个）。截止2019年12月31日，继峰房地产公司下欠空置住宅物业费1029241.94元、商业物业费1281374.55元、车位物业费1136840.45元（不含消防通道车位的费用），共计3447456.94元。 一审法院再查明，2012年4月24日，被告继峰房地产公司与原告廷全佳宝物业公司就上海广场·名仕新苑前期物业管理服务签订《前期物业服务合同》后，为办理备案登记，原被告双方又于2012年8月7日分别签订了两份《前期物业服务合同》，双方实际履行的合同是2012年4月24日签订的《前期物业服务合同》，并同时将上海广场·名仕新苑小区分成上海广场·名仕新苑一期和二期。2020年1月21日原告与上海广场·名仕新苑小区新成立的业主委员会即江油市上海广场·名仕新苑第一届业主委员会签订《江油市上海广场·名仕新苑小工物业服务合同》，至今江油市上海广场·名仕新苑小区都是原告廷全佳宝物业公司在提供物业服务。 一审法院认为，根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的。从其约定，业主付连带交纳责任。已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案被告开发修建“上海广场·名仕新苑”小区项目后，与原告签订的《前期物业服务合同》，由原告对“上海广场·名仕新苑”提供前期物业服务，以及原告与上海广场·名仕新苑业主委员会签订《物业服务合同》是其真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。被告理应按《物业服务合同》的约定向原告交纳未出售的空置住宅物业费、商业物业费、车位物业费，被告迟迟不交纳未出售的空置住宅物业费、商业物业费、车位物业费的行为已构成违约，对此应承担相应的民事责任。 被告抗辩原告与上海广场·名仕新苑业主委员会签订《物业服务合同》应属无效合同的理由是不成立的。本案从原告的举证和查明的事实来看，上海广场·名仕新苑业主委员会是经过公告、公示、备案等法定程序成立的。因此，上海广场·名仕新苑业主委员会代表业主与原告签订的《物业服务合同》合法有效。故被告对此提出的抗辩意见，一审法院不予采纳。 一审判决：一、被告继峰房地产公司于本判决生效后十五日内向原告廷全佳宝物业公司支付尚未出售或尚未交付的住宅物业费1029241.94元及违约金3087.73元，共计1032329.67元；二、被告继峰房地产公司于本判决生效后十五日内向原告廷全佳宝物业公司支付尚未出售或尚未交付的商业物业费1281374.55元及违约金3844.13元，共计1285218.68元；三、被告继峰房地产公司于本判决生效后十五日内向原告廷全佳宝物业公司支付尚未出售或尚未交付的车位物业费1136840.45元及违约金3410.52元，共计1140250.97元。一审减半征收案件受理费18623.5元，由被告继峰房地产公司承担16920元，由原告廷全佳宝物业公司承担1703.5元。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 一审法院查明事实部分：“截止2019年12月31日，继峰房地产公司下欠空置住宅物业费1029241.94元、商业物业费1281374.55元、车位物业费1136840.45元（不含消防通道车位的费用），共计3447456.94元。”双方当事人对上述费用数额无异议，但继峰房地产公司是否欠付上述费用系本案争议焦点，不属于无争议的事实，本院予以纠正。 本院另查明，2019年1月25日，江油市太平镇红庙村村民委员会向“上海广场·名仕新苑”全体业主发出《公告》，其中关于首届业委会成立载明：“（一）2017年11月，小区业主多次向红庙村咨询和反映成立首届业委会事宜，经红庙村调查了解，该小区符合成立业委会条件，通过报名公告、上门书面征求意见等程序，产生首届业委会，……推选唐江鹏为主任”； （二）相关情况说明：1.物业合同签订。2018年1月9日，业委会主任唐江鹏在其他业委会成员不知情和未经业主大会授权的情况下，与前期物业廷全佳宝物业服务有限公司签订了服务合同”。 还查明，2018年1月9日的《物业服务合同》中甲方代表人处有唐江鹏签字并加盖“江油市上海广场名仕新苑业主委员会”印章。 本院认为，本案的争议焦点为2018年1月9日的《物业服务合同》是否对上诉人继峰房地产公司具有约束力。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”、《物业管理条例》第十五条：“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”之规定，物业服务公司的选聘应当经业主共同决定，业主委员会系代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，其对物业服务公司的选聘无决定权。案涉2018年1月9日签订的《物业服务合同》虽然在甲方处加盖了江油市××广场××业主委员会印章，并有时任小区业委会主任唐江鹏的签名，但2019年1月25日红庙村村委会《公告》中明确载明该《物业服务合同》系唐江鹏在业委会成员不知情和未经业主大会授权的情况下与被上诉人廷全佳宝物业公司签订的，被上诉人廷全佳宝物业公司未提交证据证明《公告》中载明的内容与实际不符，故唐江鹏在案涉2018年1月9日《物业服务合同》上签字并加盖业委会印章的行为系无权代理，该行为未经2019年10月成立的小区业主委员会或上诉人继峰房地产公司的追认，不应当对上诉人继峰房地产公司发生效力。被上诉人廷全佳宝物业公司作为专业的物业服务公司，应当知晓物业服务公司的选聘应当由业主大会决定，但其未提供证据证明在签订2018年1月9日的《物业服务合同》时尽到了合理的审慎义务，故其认为唐江鹏的行为系履行职务的辩称理由不能成立。 综上，上诉人继峰房地产公司的上诉理由成立，应当予以支持；原审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、撤销四川省江油市人民法院（2020）川0781民初1411号民事判决； 二、驳回四川廷全佳宝物业服务有限公司的全部诉讼请求。 一审案件受理费减半收取18623.5元，二审案件受理费34462元，均由四川廷全佳宝物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法将对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。 审 判 长 李红玉 审 判 员 李 平 审 判 员 唐剑苹 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 牛 仙 书 记 员 康莹文