湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初6872号 原告：李维校，男，1963年11月22日出生，汉族，住湖南省宁乡县。 委托诉讼代理人：张志军，湖南云天律师事务所律师。 被告：长沙川容投资管理有限公司，住所地长沙市开福区三一大道四方锦城******。 法定代表人：李克修，董事长。 委托诉讼代理人：姚学兵，湖南群龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李尝胆，男，1960年12月16日，汉族，住长沙市岳麓区。 第三人：长沙港岛酒店有限公司，住所，住所地长沙市雨花区人民路**div> 法定代表人：刘志雄，负责人。 原告李维校与被告长沙川容投资管理有限公司、第三人长沙港岛酒店有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李维校及其委托诉讼代理人张志军，被告长沙川容投资管理有限公司委托诉讼代理人姚学兵、李尝胆到庭参加诉讼，第三人长沙港岛酒店有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李维校向本院提出诉讼请求：1、请求依法认定双方签订的《内部认购协议书》无效；2、请求依法判令被告返还购房款本金1205725元及利息207971.5元（利息按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率标准计算，暂自2017年9月20日计算至2020年8月5日），两项合计1413696.5元。3、请求依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年3月15日，原告李维校与另一合伙人李中华共同合伙承包了由第三人长沙港岛酒店有限公司发包的长沙港岛大酒店工程，由原告李维校作为代表与第三人长沙港岛酒店有限公司签订了一份名为《长沙港岛酒店外立面装饰工程合同书》，合同约定由两人共同向第三人预付600000元的工程质量保证金（见证据）。在履行合同的过程中，由于其他原因，双方协商解除了合同；后经双方清算，核定已完成的工程部分对应的工程价款约为1000000元。第三人除应当向原告及另一合伙人支付1000000元工程款外，还应当支付他们共同预付的工程质量保证金600000元。2017年9月初，由于第三人长沙港岛酒店有限公司暂无资金支付，而被告长沙川容投资管理有限公司尚欠第三人款项未支付，故原告与另一合伙人、被告、第三人三方共同协商将该笔债务全部转让给被告，被告也表示愿意接受该笔债务。同时，被告与第三人要求原告与另一合伙人放弃部分债权数额，因此最终确定债务转让数额为1573665元，其中原告李维校享有855725元的债权，另一合伙人李中华享有717940元的债权。后原、被告双方就债务如何履行达成了“以物抵债”的履行方式，即由被告将位于长沙市开福区××商品房（自编：Ｃ栋Ａ户型22层141.85平方米）抵给原告，由原告补足房款差额350000元。为了确保约定的债务能够履行，双方还签订了以上述事实内容为基础的《内部认购协议书》，同时被告向原告出具了收据，约定交房日期为2018年10月30日。现原告早已按照协议约定补足了房款差额，但被告一直未向原告交付房屋。经原告了解，从建房开始到目前为止，被告并未取得商品房预售许可证，被告也无法向原告交付房屋，遂酿成此纠纷。原告认为：其与被告签订的《内部认购协议书》虽名为“认购协议书”，但协议内容具备当事人姓名、商品房基本状况、商品房总价款、交付条件及日期等商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收受购房款，故该《内部认购协议书》实系商品房买卖合同。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因被告未取得商品房预售许可证，原告可请求人民法院认定双方签订的《内部认购协议书》无效；原告再可根据第九条第一款规定，请求人民法院判令被告返还原告已付购房款及利息。 被告长沙川容投资管理有限公司辩称,1、对于原告起诉的本金及利息均不予认可；2、被告与第三人之间没有债权债务关系，更不存在原告以第三人的债权转让给被告用以抵偿购房款，原告的起诉没有事实依据。 第三人长沙港岛酒店有限公司未到庭参加诉讼，但向本庭提供书面的陈述意见称，长沙港岛酒店有限公司于2017年1月19日与李维校签订一份《长沙港岛酒店外立面装饰工程合同书》（注：李维校与李中华共同合伙承包由长沙港岛酒店发包的外立面装饰工程，签订合同时，系两位合伙人的代表人李维校签订），合同约定由承包人带资进场装修，并按约定我司预先收取了承包人的工程质量保证金60万元。在履行合同过程中，双方因其他原因中途协商解除了合同，在清算过程中核定已完成工作量相对应的应付工程价款为100万元，加上预收工程质保金60万元，合计：160万元。又因我司暂无资金支付，鉴于长沙川容投资管理有限公司当时欠付我司款项，随后我司与承包人商定，将我司应付该笔债务全部转让给长沙川容投资管理有限公司，长沙川容投资管理有限公司也表示愿意接受该笔债务，我司与长沙川容投资管理有限公司同时要求承包人放弃部分债权数额，最终确定债务转让数额为1573665元，李维校享有855725元的债权，李中华享有717940元的债权。2017年9月初，长沙川容投资管理有限公司分别与李维校和李中华就上述债务如何偿还问题，在我司工作人员的见证下，达成了“以物抵债”履行方式，长沙川容投资管理有限公司将位于长沙市开福区××商品房分别抵给李维校和李中华，差额部分分别由李维校和李中华补足，李维校和李中华为了怕长沙川容投资管理有限公司不承认此债务，还要求长沙川容投资管理有限公司财务人员分别出具收据。我司听说李维校和李中华分别与长沙川容投资管理有限公司签订了正式的内部认购（房屋）协议书。 经审理查明：原告与第三人之间系装饰工程承包关系，第三人因该装饰工程对原告负有债务。2017年9月20日，被告长沙川容投资管理有限公司作为卖方与原告李维校作为买方签订了一份《内部认购协议书》，协议约定卖方将四方坪怡然翠园家天下C栋A户型22层141.85平方米的商品房一套内部认购给买方，买方合同签订当日一次性付款1205725元给卖方，售价为8500元每平方米，开盘时办理相关手续，双方对上述价格均无异议，交房日期为2018年10月30日，备注交现金855725元，转账350000元。2017年9月21日，被告向原告出具收据一张，载明收到原告购房款1205725元。同日，被告转账支付了350000元，并称现金支付的855725元系第三人对原告的债务转让给被告，用以抵付房款。被告对原告所称的债务转让抵付房款的855725元不予认可，仅对350000元的转账予以认可，并表示同意解除双方签订的《内部认购协议书》并退还原告已支付的购房款350000元。 以上事实有合同、协议、转账记录、收据等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，一、原告要求确认与被告签订的《内部认购协议书》无效。根据法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告未取得预售许可证与原告签订认购协议，截至起诉之日，仍未取得预售许可证，故原告与被告签订的认购协议书，违反法律法规强制性规定，应当无效，故本院确认双方签订的《内部认购协议书》为无效协议；二、双方签订的认购协议书无效，被告因该合同取得的财产应返还给原告。双方对于原告于2017年9月21日支付的购房款350000元无异议，故被告应向原告予以返还；另原告称第三人债务转移抵付的855725元，因无充分证据证实，故本院不予支持，原告可另行向第三人主张债权；三、被告无偿占有原告的购房资金，对原告确会造成一定的利息损失，故对原告主张的利息费用，本院酌情以购房款350000元为本金，按原告起诉时（即2020年8月12日）公布的一年期贷款市场报价利率计算利息自2017年9月21日起至2020年8月5日；四、第三人长沙港岛酒店有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下： 一、原告李维校与被告长沙川容投资管理有限公司签订的《内部认购协议书》无效； 二、被告长沙川容投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李维校返还购房款350000元及利息（该利息以购房款350000元为基数按2020年8月12日公布的一年期贷款市场报价利率自2017年9月21日起计算至2020年8月5日）； 三、驳回原告李维校的其他诉讼请求。 如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17523元，由被告长沙川容投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  吴晓君 人民陪审员  胡进明 人民陪审员  汝金华 二〇二〇年十二月十五日 代理书记员  任 友