陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院     民事判决书                                     （2020）陕0102民初9327号     原告： 西安福可特物业管理有限公司，住所地西安市雁塔区。（以下简称福可特公司）   法定代表人：熊文，总经理。   委托诉讼代理人：王燕、邓旭初，陕西法智律师事务所律师。   被告：崔建民，汉族，1963年1月30日出生，住西安市新城区。   原告福可特公司与被告崔建民物业服务合同纠纷一案，本院受理后，本院依法适用最高人民法院关于（2020）第11号《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条之规定，适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告福可特公司的委托诉讼代理人王燕、邓旭初，被告崔建民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告福可特公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的物业费用8022.48元（暂计算至2020年6月30日）并支付后续原告实际为被告提供物业服务期间的物业费用；2、被告支付逾期欠缴物业费的违约金802元。事实与理由如下：2015年12月9日，原告与被告所在小区的业主委员会签订《星辰小区物业服务合同》约定，由原告向本小区的全体业主和物业使用人提供物业服务，业主和物业使用人应向原告支付物业服务费、维护费、垃圾费、电梯费、公共电费、水费、停车费等费用。合同期限为2年。该合同到期后，2017年12月20日原告与该小区业主委员会续签了《星辰小区物业服务合同》合同期限为2018年1月1日至2020年12月31日。合同订立后，原告履行了为被告提供物业服务的自身义务，被告以各种理由拒绝缴纳物业费用，原告多次催要未果，故诉至本院。   被告崔建民辩称，原告举证的物业服务合同未经过业主大会同意,原告提供的服务未达到收费标准,庭审中之前原告从未对楼顶清扫过,开庭之后才进行了打扫。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   原告福可特公司举证如下：1、2015年12月9日物业服务合同、2017年12月20日物业服务合同，证明：2015年12月9日原告与业主委员会签订《物业服务合同》约定，物业服务费为高层0.35元每月每平方米；多层0.2元每月每平方米。2017年12月20日，原告与业主委员会签订《物业服务合同》约定，物业服务费为高层0.7元每月每平方米；多层0.3元每月每平方米。3、《西安市物价局西安市住房保障和房屋管理局关于转发陕西省物业服务收费管理实施办法的通知》、《陕西省物业服务收费实施办法（陕价服法（2014）85号）、情况说明、物业收费调整公示的照片、原告向新城区物价局发送物业费整改备案邮件的截图，证明：原告根据物价局要求，对小区的物业服务费用进行整改，在小区内进行物业费用调整后向物价局进行了备案。自2017年7月1日至2017年12月30日物业服务费按高层0.7元每平方米每月，多层0.3元每平方米每月。被告不认可以上证据的真实性及证明目的。   被告举证如下：图片15张，视听资料一份，证明我方房屋位于顶楼，该房屋长期漏水无法入住，原告未尽到义务。原告认可证据的真实性，不认可证明目的。   对当事人的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院认定如下事实：   被告系西安市新城区人民政府星辰小区业主。被告所有的房屋面积为121.7平方米。原告于2015年12月9日与西安市新城区人民政府星辰小区业主委员会签订了《物业服务合同》约定，原告为该小区提供物业服务。该合同约定，物业服务费为高层0.35元每月每平方米；多层0.2元每月每平方米。维护费11元每户每月。垃圾费6月每月每户。电梯费：二层以上0.07元每平方米每月。二层至十层每向上一层加0.02元每方米每月，十层至20层每向上一层加0.03元每平方米每月。公区XX户。物业服务期限为2年。2017年7月1日以后，原告将该小区的物业费标准变更为物业服务费按高层0.7元每平方米每月，多层0.3元每平方米每月收费。其他费用未变。2017年12月20日，该小区业委会与原告签订《星辰小区物业服务合同》。服务期限自2018年1月1日至2020年12月31日。合同约定，物业费高层为0.7元/㎡/月，垃圾费、电梯费、公区电费同2015年的物业合同。原告不再收取维修养护费。被告自2017年5月30日起未交纳物业费。故原告诉至本院。原告主张的物业费8022.48元分二部分：2016年1月1日至2017年6月30 日物业费用2309.64元；2017年7月1日至2020年6月30日的物业费5712.84元。原告主张的2016年1月1日至2017年6月30 日物业费按照每平方米0.35元计算，包含维修养护费、公区电费、垃圾费、电梯费。2017年7月1日起至2020年6月30日期间物业费原告按0.70元/㎡/月计算，垃圾费、电梯费、公区电费同2015年的物业合同；原告未再收取维修养护费。被告自2016年1月1日起至今未交纳物业费。故原告诉至本院。原告主张的2016年1月1日至2017年6月30 日物业费，其计算标准为：物业费每平方米0.35元、维护费11元每户每月、垃圾费6月每月每户。电梯费：二层以上0.07元每平方米每月。二层至十层每向上一层加0.02元每方米每月，十层至20层每向上一层加0.03元每平方米每月。公区XX户。2017年7月1日起至2020年6月30日期间物业费，原告按照0.70元每平方米每月计算；垃圾费、电梯费、公区电费同2015年物业合同；原告未再收取维修养护费。   另查，星辰小区70余名业主诉业委会以及福可特物业公司要求撤销2017年12月20日签订的《物业服务合同》案的裁判文书尚未生效。   本院认为，原告举证的2015年12月9日签订的物业合同履行期间为两年，因此，2017年12月31日之前的物业费，原告应按照该合同的收费标准计算。原告收取被告每月11元的维修养护费，缺乏依据。综上，截止2017年12月31日，被告欠原告物业费用共计为2815.52元。对于原告主张的2018年1月1日起至2020年12月31日的物业费，虽部分业主要求撤销2017年12月20日签订的物业服务合同，但考虑原告至今仍实际向被告提供物业服务，被告应支付相应的物业费，故本院参照0.35元/㎡/月的标准计算物业费。对于涨价部分的物业费用，因该裁判文书尚未生效，此费用本院暂不处理。据此，2018年1月1日至2020年12月31日，被告应向原告交纳的物业费为4223.28元。综上，被告应向原告支付的物业费用共计7038.8元。关于原告主张的违约金，因被告未能支付物业费系合同内容发生变更，原告与被告存在争议等原因所致，对原告的该诉请，本院不予支持。本案中，被告不能充分证明房屋无法居住系原告之原因所致，故其抗辩，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告崔建民于本判决生效之日起十日内一次性支付原告西安福可特物业管理有限公司物业费用共计7038.8元（计算至2020年12月31日）。   二、驳回原告西安福可特物业管理有限公司其余诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元,由被告崔建民承担25元,由原告西安福可特物业管理有限公司承担25元。   如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提交副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审判员 肖海娟     二0二0年十二月二十八日     书记员 杨洋              1