北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初407号原告：北京天翼物业管理有限责任公司，住所地北京市通州区。法定代表人：陈永文，经理。委托诉讼代理人：武寒放，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔彦彦，北京市康达律师事务所律师。被告：李宝来，男，1940年11月20日出生，满族，住北京市通州区。原告北京天翼物业管理有限责任公司（以下简称原告）与被告李宝来（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人武寒放、崔彦彦，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向原告支付自2014年8月10日至2019年8月9日期间的物业费13625．48元；2．请求判令被告向原告支付自2015年8月10日起至付清之日止，按照银行同期贷款利率计算的迟延给付物业费的违约金（暂计至起诉之日的违约金为2672．42元）；3．请求判令被告向原告支付2015年至2016年度、2017年至2019年度供暖费10934．04元；4．请求判令被告向原告支付自2014年至2019年生活垃圾清运费300元；5．请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系通州区永顺西街在水一方小区的物业服务企业，负责该小区的物业管理及服务。被告系在水一方小区X号楼X单元X室业主，房屋建筑面积140．18m2。根据《物业服务合同》约定，2014年8月10日至2017年8月9日，小区物业费单价为每月1．38元/平方米；2017年8月10日至2020年8月9日，小区物业费单价为每月1．98元/平方米；《物业服务合同》还约定，如被告不按约定的收费标准和时间缴纳物业服务费，应当按银行同期贷款利率的标准向原告支付违约金。2014年至2017年，原告为在水一方小区提供了供暖服务，供暖费为26元/平方米/供暖季。2017年9月27日，原告与北京展嘉能源科技有限公司（以下称“展嘉公司”）签订《锅炉房供暖托管运营承包合同》（以下称“《供暖承包合同》”），约定自2017年10月1日至2020年10月1日，由展嘉公司为在水一方小区供暖，供暖费为26元/平方米/供暖季。2019年9月30日，展嘉公司将其在《供暖承包合同》中收取在水一方小区全体业主自2017年10月1日至2020年10月1日的供暖费的债权全部转让给原告，由原告自行收取。1999年6月30日生效的《北京市物价局、北京市财政局关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》规定，“物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费由每户每年21元调整为每户每年30元，物业公司管理的居住小区内由物业公司向房屋产权单位（人）收取”；2016年8月10日起，由于通州区对生活垃圾突然间新政策的原因，生活垃圾清运费涨至每户每年80元，与物业费同时缴纳。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利义务，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告自2014年8月10日起停止缴纳各项费用，原告多次催缴无果。被告辩称，一、服务合同非法无效：1．原告诉被告物业服务纠纷一案，没有按照《物权法》规定执行，原告并非依法依规，签署服务合同，缺乏法律依据。2．按《物权法》规定，选聘物业公司，需要召开业主大会，形成业主大会决议，投标，双过半的业主签字，该小区416户需要有210户以上签字。3．业委会2015年7月18日集体辞职，所签署的合同就没有法律效力。4．2019年7月9日上午九时，永顺镇居委会召集通州区司法局、永顺镇物业办、物业公司、所谓的业委会、永顺镇派出所、小区业主57人，召开了协调会议，最终结果司法局认定单看合同不合法，主要原因就是没按《物权法》执行，没有召开业主大会，形成业主大会决议，投标，双过半的业主签字。二、强行服务、质量存在严重问题：（一）设备设施保养维护维修问题1．消防设备没有及时保养维修，存在消防机瘫痪，消防泵控制柜损坏，消防栓压力不足，疏散指示标志损坏等问题。2017年10月22日，通州消防支队对原告行政罚款1．5万元，最后动用公共维修资金近30万元更新了消防设施，造成业主重大损失，且如果这几年发生火灾，业主必受人身财产损失。2．电梯常年没有保养、没有检测，故障频出，经常有人被困，且长期拖欠电梯维修费。3．消防系统瘫痪漏水，水淹地下室，导致前期物业公司花费6万多元修建的一百多平米地下活动室破坏严重，地板因此翘起，弃用。4．在政府进行小区改造之前，道路失修，冬天尘土飞扬，夏天水洼遍地，行走困难。二、小区安全存在问题和安全隐患，小区业主人身安全没有保证、没有安全感：1．2016年6月8日，北京市出动几十名公安干警从在水一方小区**楼地下室抓走27名犯罪嫌疑人，其中有三人被判徒刑。后查明，天翼物业在小区开设赌场，并为这伙人修建了卫生间、提供饮水机、沙发、床铺、铺设地毯、安装监控设备等。最终，原告被罚款处理。2．小区西门没有保安值岗，门禁形同虚设，外人随便出入。3．东门设保安人员值岗，只是为了外来车辆收费，外人随便出入。4．多辆电瓶车、摩托车被盗，车胎被割破放气。查监控还查不到。5．小区社会闲杂人员常住地下室，小区现在变成有名的小商、小贩、小偷、小摸、小姐的“五小小区”，常有卖淫嫖娼人员被抓走。6．1号楼和3号楼地下室堆满杂物，存在消防隐患。7．大门门禁卡对外随便卖，物业公司为了赚钱，不知卖了多少。8．部分门禁失修失效，有的长达半年有余。三、绿化存在问题：1．在政府拨款进行小区改造之前，小区的草地几乎就没有草存在。2．政府拨款进行小区绿化，现在草地无草，全部死光，大小树木死亡二十余棵。3．小区绿地被占，用于违章建筑，开商店，物业自己赚钱。5．盗用自来水浇花、浇草地。四、卫生保洁存在问题：1．下水道不按时疏通，经常污水溢出到路面。2．多次业主家进污水。五、乱收费存在问题：1．加收的50元垃圾清运费没有经业主同意，属于乱涨价。2．物业公司存在多种强行收费的现象，如快递进小区收费、业主放自行车收费、给业主送水也要收费1元。六、其他问题：1．2016年，国家拨款粉刷所有单元楼道，但物业公司只刷了一层，还省下国家拨付的大笔人工费，装入自己的腰包。大量油漆报废或遭变卖。2．打骂业主已成家常便饭。三、业主的合法权益、合法财产受到侵害公共收益被原告占有：在水一方小区公共收益由原告代管代收，但近六年来，原告从未公布公共收益真实账目，收入多少、支出多少业主均不得而知，每年有几十万公共收益被原告占有。上述事实以证明，原告在没有合同强行在小区服务，已经触犯法律，严重侵害了业主的多项合法权益，侵占小区全体业主多项公共收入资金，且资金数目惊人高达上百万元，我们也在寻求法律帮助。五、原告在供暖方面存在供暖温度不达标，侵占国家供暖补贴及锅炉折旧费的行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系北京市通州区永顺西街在水一方小区X号楼X单元X室（通州区永顺南里X号楼X单元X）业主，该房屋建筑面积为140．18平方米。2014年7月2日，北京市通州区在水一方小区一期业主委员会与原告签订《北京市物业服务合同》，合同第二条约定“物业服务期限：自2014年8月10日至2017年8月9日”；第八条约定“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按1．38元／平方米·月、一层1．00元／平方米·月、底商1．20元／平方米·月的标准缴纳”，合同还就其他事项作出约定。2017年8月9日，北京市通州区在水一方小区一期业主委员会与原告签订《物业服务合同》，合同第二条约定“物业服务期限：自2017年8月10日至2020年8月9日”；第八条约定“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按1．98元／平方米·月、一层住户1．60元／平方米·月、商业物业2．38元／平方米·月的标准缴纳”，合同还就其他事项作出约定。上述协议签订后至今，原告一直为涉诉小区提供物业服务至今。庭审中，原告称北京市通州区在水一方小区一期业主委员会已解散，故在《物业服务合同》到期后未续签合同，但其现在仍为涉诉小区提供物业服务，并变更诉讼请求，自行撤回要求被告给付自2014年至2019年生活垃圾清运费300元的诉讼请求。被告认可原告仍在小区服务的事实，但对服务质量、物业费标准均不认可。经核实，被告未向原告交纳2014年8月10日至2020年8月9日期间的物业费共计13625．48元。原告提供的与北京展嘉能源科技有限公司签订的《锅炉房供暖托管运营承包合同》《债权转让协议》显示：自2017年10月1日至2020年10月1日，甲方将在水一方小区的供暖锅炉房托管给北京展嘉能源科技有限公司承包运营，由北京展嘉能源科技有限公司安排收费人员自行收费；自2017年10月1日至2019年10月1日，北京展嘉能源科技有限公司将收取在水一方小区业主供暖费的债权全部转让给原告，由原告自行收取。另查，2017年，被告等在水一方小区八名业主向本院提起诉讼，要求撤销北京市通州区在水一方小区一期业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，本院一审判决驳回了八名业主的诉讼请求。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。根据查明的事实，原告与被告所在小区业委会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，物业服务合同应属合法有效。现原告依约为被告提供了物业服务，被告亦实际接受了物业服务，理应交纳物业服务费，故原告要求被告交纳拖欠的物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。通过被告的举证被告的质证以及双方的事实陈述，原告的服务尚有需要进行完善并加以改正的不足，故原告主张违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告称物业服务质量不达标，但其提交的证据尚不足以证明原告提供的物业服务存在严重问题并足以导致减免物业费的情形，故对其该项抗辩意见，本院不予采信。被告关于选聘物业公司程序违法的辩解意见，因本院生效判决驳回了八名业主请求撤销《物业服务合同》的请求，故对于被告的辩解意见本院不予采纳。关于原告要求被告给付供暖费的请求，因原告对供暖费的请求权是依据北京展嘉能源科技有限公司对被告的供用热力合同纠纷的请求权受让而来，原告应当依据基础法律关系对被告主张权利，现原告依据物业服务合同主张被告给付供暖费的请求依据不足，本院不予支持。原告自愿撤回要求被告给付垃圾清运费的请求，是在法律规定的范围内对其民事权利的自由处分，本院不持异议。需要指出的是，物业服务企业的服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，也需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在互利共赢的关系。一方面，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行解决，并通过自身的努力提升自身的服务水平，为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可。另一方面，业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地体会到物业服务企业在服务中的努力和付出，认识到按约足额交纳物业费对保障物业服务正常运转的必要性，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身对物业服务的不满只会导致小区的物业服务陷入恶性循环。构建物业公司与业主间相互理解、包容、互谅，并以此实现业主生活安心、舒适、便利、低廉，物业服务有偿、量价统一方是诉讼双赢的真正目的。在此，本院希望双方能够通过共同努力，营造在水一方小区和谐美丽的生活环境、人文环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下：一、李宝来于本判决生效之日起七日内给付北京天翼物业服务管理有限责任公司2014年8月10日至2020年8月9日期间的物业费共计13625．48元；二、驳回北京天翼物业服务管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费244元，由北京天翼物业服务管理有限责任公司负担174元（已交纳），由李宝来负担70元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇二〇年十二月八日书记员  武 晗