北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初14914号原告(反诉被告)：世纪文都教育科技集团股份有限公司北京第一分公司，住所地北京市海淀区知春路****2102。法定代表人：赖伟中，执行总经理。委托诉讼代理人：谢少赟，北京市合达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晨，北京市合达律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：贺如娟，女，1961年5月10日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：周少良（系被告贺如娟之夫），住北京市大兴区。原告(反诉被告)世纪文都教育科技集团股份有限公司北京第一分公司(以下简称世纪文都公司)与被告（反诉原告）贺如娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世纪文都公司的委托诉讼代理人谢少赟和黄晨、被告贺如娟的委托诉讼代理人周少良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世纪文都公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认世纪文都公司与贺如娟2019年1月31日签订的《商业房租赁合同》于2020年5月19日解除；2.判令贺如娟向世纪文都公司减半返还2020年1月23日至2020年6月4日期间的租金121765.80元；3.判令贺如娟返还保证金55279元；4.判令本案诉讼费用由贺如娟承担。事实和理由：2019年1月31日，世纪文都公司与贺如娟签订《商业房租赁合同》，约定由世纪文都公司承租贺如娟坐落于北京市大兴区丽园路9号3层305（以下简称305室），建筑面积为363.48平方米，租赁期限自2019年2月5日至2024年3月4日。合同签订后，世纪文都公司依约履行了支付租金的义务。但自2020年2月以来，因受新冠疫情的影响，政府采取了一系列疫情防控措施，导致世纪文都公司无法继续使用承租房屋，给世纪文都公司造成了巨大的经济损失。故世纪文都公司于2020年5月19日通知贺如娟解除合同。世纪文都公司认为，因受疫情及疫情防控措施的影响，世纪文都公司与贺如娟签订的合同已无法继续履行，合同目的无法实现。故世纪文都公司为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，切望判如所请。贺如娟辩称，不同意租赁合同于2020年5月19日解除，需验收房屋后合同才能解除，2020年5月19日下午1点多贺如娟跟世纪文都公司要房租款，世纪文都公司说正在申请，但是当日下午4点多世纪文都公司就突然告知贺如娟说不租了，如果要求提前解除合同，应该提前告知，而且世纪文都公司应将其应承担的所有费用都交付完毕，将相应的收据及缴费凭证给贺如娟一份。贺如娟主张涉案租赁合同于2020年8月17日解除，是双方交接房屋日期。不同意第二项诉讼请求，世纪文都公司用锁锁着门，贺如娟一直无法进入，不同意减半。世纪文都公司将贺如娟被损坏的玻璃幕墙修复及修好窗户后，贺如娟才同意退还押金，否则不同意退押金。日常垃圾清运费世纪文都公司一直没有交过，贺如娟之前也没跟世纪文都公司要求交，这个费用是每年固定日期交给物业，是每年7月1日交7月1日到下一年6月30日的，物业就要求必须这个日期交，贺如娟就没跟世纪文都公司要，因为跟上一家租户的费用也没有结清。刚签订合同时贺如娟跟世纪文都公司说过这个费用，世纪文都公司是2019年1月31日租的房，世纪文都公司缴费就必须要发票，但是物业只能按照7月1日交钱给票，贺如娟告知世纪文都公司等贺如娟跟上一家租户把垃圾清运费结清后，跟物业把这个事说好后再让世纪文都公司交。双方是在2020年8月17日交接了房屋，签了验收记录，验房时发现空调出现问题，第8条有记载，世纪文都公司房租交至2020年6月4日，自2020年6月5日至2020年8月17日世纪文都公司仍欠付贺如娟租金，按照5元/平方米/天计算，共74天，金额为134487.60元。世纪文都公司自签订合同至今，因内部问题始终经营不善而导致的问题，不应该借这次疫情使贺如娟蒙受巨大损失，更不应该强加于这次疫情。如果大家都用诉讼来解约抵消自己责任，最终损失由被告承担，这与合同法诚实信用原则、等价有偿公平公正的原则相违背。贺如娟向本院提出反诉请求：1.请求判令世纪文都公司更换打碎的“钢化玻璃幕墙”、修复关不上的外墙窗户及修复空调；2.请求确认世纪文都公司与贺如娟签订的租赁合同于2020年8月17日解除；3.请求判令世纪文都公司向贺如娟支付自2020年6月5日至2020年8月17日租金134487.60元，按照5元/平方米/天计算；4.请求判令世纪文都公司向物业公司支付自2019年1月31日至2020年8月17日垃圾消纳清运费13479.60元；5.请求判令世纪文都公司按合同约定支付违约金110558元；6.请求本诉及反诉的诉讼费均由世纪文都公司承担。事实和理由：2019年1月31日世纪文都公司通过丁丁好房（北京）房地产经纪有限公司（以下简称丁丁好房公司）与贺如娟签订了《房屋租赁合同》，合同期限5年。1.2020年5月19日世纪文都公司中午承诺支付房租费（见微信），下午突然要求解除合同，根据常理任何一方中途解除合同应提前2个月通知对方，减少对方损失，并支付2个月后实际占用房屋天数的租金和租赁合同约定的违约金，并修复好毁坏的物品。2.因世纪文都公司突然解除合同，应该5年的租期，缩短到1年，使贺如娟损失了20000元中介费，和近60000元的免租费（33日*5*363.48平方米=59974元），免租期内贺如娟还要支付每平方米17元的物业费和40元取暖费，合同中途解除后贺如娟还要承担招租下一家的上述各项费用。3.世纪文都公司打碎的钢化玻璃幕墙（专业术语）和损坏关不上的外墙窗户至今不给更换和修复，钢化玻璃幕墙（高1.5米、宽1.5米，物业公司询问原厂定做需1个月时间，有3C认证，价格8800元，窗户五金件拆装更换500元）是外墙维护结构，室内人员一旦不注意有可能从楼上掉下去，或玻璃幕墙掉下去有可能砸到楼下的人和车。向外开的窗户也是关不上，世纪文都公司用布条绑着，很是危险。世纪文都公司中途解除合同也应该按合同要求交付给贺如娟能够继续招租用的房子。（见照片1、2、3）。4.世纪文都公司至今不负房租费，不迁出注册在该房屋的营业执照，不搬走办公家具及设备，不交还房屋钥匙并还在此继续办公（见照片4、5、6，“营业中”6月4日拍照）。5.世纪文都公司应向贺如娟支付房租费，从2020年6月4日起至其实际腾退所有办公设备日止，按照363.48平方米*5元/天/平方米*天数计算。6.世纪文都公司向物业公司支付日常垃圾消纳清运费2元/月/平方米（见物业管理服务收费公示），向物业公司交纳天数从2019年1月31日合同签订日起至世纪文都公司实际腾退所有办公设备日止，按照363.48平方米*2元/月/平方米*12月/365天=23.90元/天*天数。因物业公司要求收费是按每年7月1日至下一年6月30日一次性收取一年的垃圾清运费，贺如娟不可能在这个时间租房，贺如娟在和物业公司谈妥之前一直没让世纪文都公司向物业公司交此费用和开发票。7.世纪文都公司按合同约定支付2月租金计算的违约金110558元。疫情期间世纪文都公司与贺如娟在没有商量谈妥的情况下，赌气警告贺如娟不免租金到疫情结束就不租了（录音为证），并所有费用不给，再三强调贺如娟到法院起诉，并讲法院判了就给，世纪文都公司的霸气行为反诉人确实没敢起诉。疫情没有影响多少世纪文都公司的正常工作，可调取疫情前后多个时间段的录像，看看其人员情况，世纪文都公司之前的经营状况就一般般，其是想抓住疫情这次机会毁约。通过以上各种事实，贺如娟要求世纪文都公司履行合同约定，承担自己的责任，达到合同解除条件，请求法官调查核实给予判决。世纪文都公司对贺如娟的反诉辩称，不同意第一项诉讼请求，玻璃幕墙的损坏、窗户关不上及空调异响并不是世纪文都公司损坏的，而且根据合同约定，双方合同第八条第三项约定房屋内的上下管道、供电、供暖等设施，出租方要保证正常使用，损坏的话是由甲方维修，所以这些应由贺如娟来修复，空调是中央空调，不是分体空调，中央空调管道内有异响，不可能是世纪文都公司使用过程中导致的损坏，应该是空调自然老化造成的；贺如娟主张2020年8月17日解除合同没有法律依据，世纪文都公司是在2020年8月17日搬离的涉案房屋，双方进行了交接，并没有就解除合同的时间进行确认，贺如娟也没有单方通知世纪文都公司解除合同，因此世纪文都公司认为合同应以2020年5月19日世纪文都公司向贺如娟发解除通知之日为准；世纪文都公司认为6月4日之后的房租损失是贺如娟自行扩大的损失，不应由世纪文都公司承担，因为在2020年6月5日世纪文都公司曾经要搬离承租的房屋，由于贺如娟阻止，不同意物业放行，所以导致双方就搬家一事发生纠纷，世纪文都公司于当日报警，世纪文都公司认为没有搬离是贺如娟阻挠造成的，租金损失应由贺如娟自行承担，与世纪文都公司无关。日常垃圾消纳清运费应由出租方即贺如娟承担，合同第七条第一款约定了物业管理费是由甲方支付，而根据贺如娟提交的证据，物业管理服务公示照片可以看出，垃圾消纳清运费是属于物业管理费项下的服务内容，这也可以进一步说明物业公司之所以一年收一次垃圾清运费，是因为是跟物业费同时收取的，属于物业管理费项下的内容，因此不应由世纪文都公司承担垃圾清运费。贺如娟主张的违约金没有法律及合同依据，贺如娟适用单方终止合同构成违约的情况，而本案并不是世纪文都公司违约单方解除合同，而是世纪文都公司依据合同法九十四条法定解除权解除的合同，并不构成违约，因此并不适用本条。贺如娟提到应当提前两个月通知解除合同没有法律及合同依据。本院经审理认定的事实如下：贺如娟为305室所有权人。2019年1月31日，贺如娟（甲方）与世纪文都公司（承租方）、丁丁好房公司（丙方）就305室的租赁事宜签订商业房租赁合同。合同约定：房屋建筑面积363.48平方米；该房屋租赁用途为办公；房屋租赁期自2019年2月15日至2024年3月4日，共计60个月；经甲、乙双方友好协商，2019年2月15日至2019年3月4日为免租期；承租房间每日租金为5元/天/平方米；租金每月为55278元；租金按押1付3交付；合同第一、二年每季度租金均为165838元，交租日期为：2019年2月15日、2019年5月15日……2020年2月15日、2020年5月15日……；本合同签订后乙方向甲方交付1个月房屋租金作为保证金，共计55279元，保证金仅作为乙方不损坏房屋结构及附属设施、不丢失家具、电器、物品和不拖欠水、电、燃气、收视、电话及上网等费用的保证，保证金不冲抵末期租金，合同期满，乙方结清全部费用，甲乙双方办理房屋移交手续后，甲方应将所收保证金全部返还乙方；合同第七条第一款约定，该房屋供暖费由甲方支付，物业管理由甲方支付；合同第七条第二款约定，租赁期间的水、电、燃气、收视、电话及上网费、停车费等费用由乙方按单据向相关部分交付，甲乙双方另有约定的除外；合同第八条甲方的义务约定：3.保证出租房屋的上下水管道、供电、供暖等设施能正常使用，如发生自然故障或损坏，由甲方负责联系物业管理部门维修，所需费用由甲方支付，甲乙双方另有约定的除外；合同第九条乙方的义务约定：3.应爱护屋内的装饰、家具、电器及办公物品，如因使用不当造成损坏，乙方应进行修复，并承担因维修发生的费用；合同第十一条违约责任约定：1.本合同有效期间单方终止合同构成违约，由违约方向守约方支付2个月租金作为违约金。合同签订后，贺如娟向世纪文都公司交付了房屋，世纪文都公司向贺如娟支付保证金55279元，并交纳租金至2020年6月4日。世纪文都公司称其公司租赁涉案房屋做线下考研培训，因为疫情，政府的防控措施导致其无法使用承租的房屋，从2020年1月23日起不允许经营了，于2020年5月19日通知贺如娟解除合同，因租金交付至2020年6月4日，想把租金用完，所以之前未提出解除。贺如娟主张涉案合同于双方交接日期2020年8月17日解除，并称世纪文都公司租赁期间损坏了涉案房屋的钢化玻璃幕墙、外墙窗户及空调，提交玻璃幕墙碎裂照片、外墙窗户无法关闭照片及双方签订的房屋验收记录单与其主张相佐证。双方均认可涉案空调为中央空调，贺如娟称空调可能是装修时进去异物了，世纪文都公司称根据合同约定空调应该由贺如娟维修。经询问，贺如娟称尚未对受损钢化玻璃幕墙、外墙窗户及空调进行维修，要求世纪文都公司进行维修或者支付维修费均可。双方于2020年8月17日进行了房屋验收交接，签订房屋验收记录，世纪文都公司于2020年8月17日将涉案房屋内物品搬离完毕。世纪文都公司称其至搬离一直未实际经营，因北京线下培训一直到2020年9月份才开放的；贺如娟称世纪文都公司的物品一直在涉案房屋，隔三差五会有人去，且世纪文都公司称其为线上培训，对2020年6月4日之后的经营情况，贺如娟未拍摄照片佐证。对世纪文都公司提出的调取2020年6月5日因搬离物品发生纠纷的报警记录申请，综合本案实际情况，本院对该申请不予准许。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。世纪文都公司与贺如娟之间签订了商业房租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。2020年1月之后，因为疫情影响，北京市采取的疫情防控措施，暂停各类校外培训机构线下课程和集体活动，因疫情属于不可抗力，结合本案证据材料，可以认定疫情或疫情防控措施对本案合同的履行造成严重影响，根据不可抗力的规定，可免除责任。因疫情或疫情防控措施不能实现合同目的，当事人请求解除合同的，应予支持。结合相关证据材料，世纪文都公司于2020年5月19日告知贺如娟终止合同，不继续租赁了，故对世纪文都公司要求确认涉案租赁合同于2020年5月19日解除的诉讼请求，本院予以支持。关于租金及保证金问题。考虑到疫情对世纪文都公司营业的影响，给世纪文都公司和贺如娟均造成一定损失，基于公平原则，双方应合理分担损失，本院依法酌情减少2020年2月至2020年4月期间的租金。本院依法酌情判决贺如娟退还世纪文都公司房屋租金82918元。因涉案合同已解除且双方对房屋进行了交接，对世纪文都公司主张贺如娟退还的保证金55279元，本院予以支持。针对贺如娟的反诉请求。对其要求确认涉案合同于2020年8月17日解除的反诉请求，本院不予支持；因世纪文都公司于2020年8月17日腾退房屋，贺如娟要求世纪文都公司支付2020年6月5日至2020年8月17日期间占有使用费的反诉请求，本院予以支持。考虑该期间世纪文都公司并未实际经营，仅是物品实际占用涉案房屋，且贺如娟对世纪文都公司腾退涉案房屋没有提供必要的协助，其自身对损失扩大亦存在过错。结合本案实际情况并基于公平原则，本院酌情支持67243.80元。对贺如娟主张的垃圾消纳清运费，双方合同中未对该项费用进行明确约定，贺如娟未提交证据对该费用应由世纪文都公司支付予以证明，对其该项反诉请求，本院不予支持。对贺如娟主张的违约金，考虑本案系因疫情不可抗力原因导致合同解除，对其该项反诉请求，本院不予支持。对贺如娟主张修复空调的反诉请求，因合同中对甲方的义务约定有需保证出租房屋的上下水管道、供电、供暖等设施能正常使用，如发生自然故障或损坏，由甲方负责联系物业管理部门维修，所需费用由甲方支付，贺如娟所主张的中央空调异响系由世纪文都公司使用不当造成，缺乏证据佐证，要求世纪文都公司维修空调缺乏依据，本院不予支持。对贺如娟主张世纪文都公司更换打碎的“钢化玻璃幕墙”、修复关不上的外墙窗户的反诉请求，考虑世纪文都公司不同意该项反诉请求，该项请求存在执行困难的客观情况，故对该项反诉请求本院不予处理，贺如娟可待费用实际发生后对维修费另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条规定，判决如下：一、确认世纪文都教育科技集团股份有限公司北京第一分公司与贺如娟于2019年1月31日签订的《商业房租赁合同》于2020年5月19日解除；二、贺如娟于本判决生效之日起十日内退还世纪文都教育科技集团股份有限公司北京第一分公司2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金82918元；三、贺如娟于本判决生效之日起十日内退还世纪文都教育科技集团股份有限公司北京第一分公司保证金55279元；四、世纪文都教育科技集团股份有限公司北京第一分公司于本判决生效之日起十日内给付贺如娟2020年6月5日至2020年8月17日期间的占有使用费67243.80元；五、驳回世纪文都教育科技集团股份有限公司北京第一分公司的其他诉讼请求；六、驳回贺如娟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1920元，由世纪文都教育科技集团股份有限公司北京第一分公司负担388元（已交纳），由贺如娟负担1532元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费2589元，由贺如娟负担1848元（已交纳），由世纪文都教育科技集团股份有限公司北京第一分公司负担741元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年十二月九日法官助理 常欣月书 记 员 赵宝维