广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初7284号 原告：柳州市馨运物业服务有限公司，住所地广西柳州市跃进路**之三和兴园**2-3，统一社会信用代码：91450205667039536U。 法定代表人：贺勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李文娟，广西万铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何志强，广西万铭律师事务所实习律师。 被告：李勤，女，1959年11月12日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**，现住广西壮族自治区柳州市柳**。 原告柳州市馨运物业服务有限公司（以下简称馨运物业公司）与被告李勤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告馨运物业公司的委托诉讼代理人李文娟、何志强，被告李勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 馨运物业公司向本院提出诉讼请求：1.李勤支付馨运物业公司2017年11月1日至2019年8月31日的物业服务费2118.60元及滞纳金826.25元（滞纳金暂从2017年11月计至2020年5月）；2.诉讼费由李勤承担。事实与理由：李勤与馨运物业公司签订《北岸馨园临时管理规约》、《北岸馨园前期物业服务合同》，合同约定馨运物业公司向其所居住的北岸馨园小区提供物业服务，李勤按建筑面积1元/㎡/月交纳物业服务费，不按期交费的，应当从逾期之日起交纳滞纳金。李勤为北岸馨园小区2栋14-4号房的业主，房屋面积为96.25平方米，现其拖欠2017年11月1日至2019年8月31日的物业服务费2118.60元及滞纳金826.25元。馨运物业公司向李勤催收未果诉至法院，请判如所请。 李勤辩称，其于2016年10月购房，于2017年3月入住，同年11月发现卫生间墙壁渗水，当时自己花钱请人修理后发现有积水及水管有裂缝。因排水管在保修期内且属于共有设施，根据物业服务合同，物业公司有义务进行修缮。其找物业沟通，请求修好排水管并把墙壁恢复原样。但物业称此不属于其责任，在多次催促下，才表示会向上级主管反映，但之后亦未处理。因排水管漏水，臭不可闻，给家人身体和精神造成很大影响及损害。根据前期物业合同第二条第8点的规定，物业公司有义务及时修复业主的报修，但物业公司并没有及时履行义务，属于违约。此外，其也从未收到过催缴通知单。李勤认为如物业公司支付其修理费，其同意支付物业费。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《北岸馨园前期物业服务合同》、《前期物业管理守则》，是双方的真实意思表示，该合同合法、有效，受法律保护，双方均应按合同约定履行义务。原告已按合同约定为被告居住的小区提供了物业服务，被告享受了物业服务，亦应当交纳物业服务费。但经原告书面催收，被告仍不交纳。因双方在该合同中约定住宅物业服务费按建筑面积1元/㎡/月的标准收取，被告的房屋建筑面积为96.25㎡，应支付2017年11月1日至2019年8月31日的物业服务费2117.50元（96.25㎡×1元/㎡/月×22个月），对于原告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告辩称的房屋排水管漏水问题，属于另一法律关系，其可另行主张权利。 关于违约金，虽然原被告双方在《北岸馨园前期物业服务合同》中约定若被告不按合同约定的收费标准和时间交纳物业服务费的，原告有权要求被告从逾期之日起，按缴费金额每天3‰交纳滞纳金，现原告要求被告按月利率2%支付滞纳金，但按《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人约定的违约金应以不超过违约造成损失的百分之三十为限，故该约定标准过高，应予调整。由于《北岸馨园前期物业服务合同》中约定业主交纳费用的时间为每月10日前交纳当月费用，故违约金（即原告诉请的滞纳金）应从其逾期之日即每月11日起计算。又因原告未能提供证据证明被告欠交物业费用所导致的具体违约损失，故本院认为违约金应以被告每月应交纳的物业服务费为基数分段按月依次计付：以被告每月应交纳的物业服务费为基数，从未交纳物业服务费当月的11日起按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止。原告诉请超出的部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告李勤于本判决生效之日起十日内支付原告柳州市馨运物业服务有限公司2017年11月1日至2019年8月31日的物业服务费2117.5元及违约金（违约金应分段按月依次计付：以被告李勤每月应交纳的物业服务费为基数，从未交纳物业服务费当月的11日起按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止）； 二、驳回原告柳州市馨运物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费25元（已减半收取，原告柳州市馨运物业服务有限公司已预交），由被告李勤负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  梁 倪 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理  潘加旺 书 记 员  王子烨 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。