成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0117民初6610号 原告（反诉被告）：陈正付，男，汉族，1991年6月7日出生，住四川省荣县。 委托诉讼代理人欧阳琴，四川漫江律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵倩晟，女，藏族，1989年8月28日出生，住四川省金川县。 委托诉讼代理人马姣，四川交达律师事务所律师。 委托诉讼代理人曾秀琳，四川交达律师事务所律师。 第三人：成都合众鑫房地产经纪有限公司，住所成都市郫都区德源镇（菁蓉镇）稻香路******。 法定代表人杜美娟，职务总经理。 委托诉讼代理人严荣，四川汇稻律师事务所律师。 原告陈正付与被告赵倩晟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，赵倩晟向本院提起反诉并将成都合众鑫房地产经纪有限公司（以下简称“合众鑫公司”）列为第三人，本院依法适用简易程序并公开开庭进行审理。陈正付的委托诉讼代理人欧阳琴、赵倩晟的委托诉讼代理人马姣、合众鑫公司的法定代表人杜美娟及委托诉讼代理人严荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈正付向本院提起诉讼，请求：1、确认原被告签署的《预约合同》已于2020年7月17日解除；2、判令被告向原告支付违约金210000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月20日，原被告签订《预约合同》，约定原告将其名下所有的位于郫都区××镇××路××号××栋××单元××楼××号房屋（合同备案号445647）出售给被告。合同载明房款总价700000元；支付方式为预约合同签订前被告支付定金50000元，签订预约合同当日支付预付款100000元，房屋具备过户手续时支付尾款550000元。合同签订后，原告积极履约并取得了案涉房屋的不动产权证明。期间双方又口头约定被告将尾款直接支付给案涉房屋的按揭贷款银行，并配合原告办理该房屋的解押手续，以期双方签订正式的房屋买卖合同并完成过户转移手续，但被告迟迟未按约支付尾款550000元。2020年3月22日前，原告先后九次催告被告支付尾款并配合办理银行按揭解押手续、签署正式房屋买卖合同，但被告始终未予支付，导致原告出售房屋收取房款以缓解经济危机的目的一直未能实现。2020年3月22日，原告最后一次催告被告，要求被告于2020年3月23日到银行交付尾款，并告知被告若未在银行出现则合同解除。但被告仍未履约。被告不按约支付尾款的行为构成根本违约，原告有权解除合同并主张购房款30%的违约金。为维护自身合法权益，故提起诉讼。 被告赵倩晟辩称，原告无约定或法定合同解除权，且原告未以法定形式行使解除权，原告单方解除合同于法无据。原告主张由被告支付房屋尾款以解除案涉房屋抵押，但未提供证据证明，双方并无此约定。被告已经按约定履行了付款义务及其他合同义务，不存在任何违约行为，不应承担违约责任，且原告无任何实际经济损失，无权要求赔偿。请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告赵倩晟向本院提起诉讼，请求：1、判令反诉被告2020年8月13日的解除行为无效；2、判令解除反诉原被告签订的《房屋转让意向协议》、《预约合同》及补充协议；3、判令反诉被告支付违约金210000元；4、判令反诉被告支付律师费16000元及居间服务费7000元；5、反诉案件受理费由反诉被告承担。诉讼过程中，反诉原告增加诉讼请求：判令反诉被告退还已付款项150000元。事实和理由：反诉原被告经第三人合众鑫公司居间，于2018年10月20日签订《房屋转让意向协议》，约定反诉被告将案涉房屋出售给反诉原告。当日双方在公证处办理了《预约合同》公证。反诉原告按约支付了定金50000元及首付款100000元。合同履行过程中，反诉原被告与第三人分别于2018年10月20日、2020年4月9日签署《补充协议》，将尾款支付方式变更为反诉原告尽快转手，将首付款给反诉被告解押房贷，转让过户当日内，反诉原告将剩余房款一次性支付给反诉被告。2020年8月13日，反诉被告突然单方向反诉原告出具律师函，以反诉原告逾期付款为由主张解除合同。但事实上反诉被告已将案涉房屋另行出售给案外人并已经办理了过户手续。反诉被告在反诉原告无任何违约行为的情况下，主张单方解除合同于法无据，反而其将案涉房屋另行出售构成违约。反诉原告有权主张解除合同并要求对方承担相关经济损失并支付违约金。 反诉被告陈正付辩称，案涉房屋无法顺利交易系因反诉原告多次根本违约导致合同目的无法实现。反诉被告按约行使解除权并同意退还定金，在合同已解除的情况下出售房屋并不构成违约，造成合同无法履行的根本原因在反诉原告，其应当承担违约责任。反诉原告的主张没有事实和法律依据。请求驳回反诉原告的诉讼请求。 第三人合众鑫公司述称，其在针对案涉房屋合同签订过程中履行了经纪方义务，案涉相关合同是否解除由法院依法认定，反诉原告的主张与该公司无关。 各方围绕诉讼请求及答辩当庭提交了各方身份信息、公证书及发票、微信记录、补充协议、银行明细清单、买卖合同、收据、委托代理合同和发票及支付凭证、意向协议、律师函等证据，经当庭质证，本院予以确认并在卷佐证。 根据各方的当庭陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2018年10月20日，赵倩晟作为买方、陈正付作为卖方、合众鑫公司作为经纪方三方签订《房屋转让意向协议》，约定陈正付将其名下的位于郫都区××镇××路××号××栋××单元××楼××号房屋（合同备案号445647）出售给赵倩晟。该协议载明，房价共700000元，该房屋为按揭状态；赵倩晟应于协议签订当日支付定金50000元，于做完预约合同公证后当日支付首付款100000元，过户取件完成后当日内支付剩余房款550000元；陈正付负责在收到首付款7个工作日内向贷款银行提交还贷申请，并在接到贷款银行通知后7个工作日内办理完毕还贷手续，承担相关费用；陈正付取得房屋所有权证5日内通知合众鑫公司或赵倩晟办理贷款手续及过户相关手续；赵倩晟应于合同签订当日向合众鑫公司支付佣金14000元，陈正付应于合同签订当日向合众鑫公司支付佣金7000元；陈正付应在过户递件完成后7日内办理原有户口迁出手续，并于收齐所有房款当日内将房屋交付给赵倩晟；买卖双方任一方擅自解除协议或单方面违约致使协议被解除的，需向对方支付房价30%的违约金；买方逾期支付房款或未按约履行其他义务超过30天的，卖方有权解除合同并要求对方支付房价30%的违约金及承担己方的佣金损失；卖方逾期办理房屋过户递件或取件或未按约履行其他义务超过30天的，买方有权解除合同并要求对方支付房价30%的违约金及承担己方的佣金损失。 同日，三方签订《补充协议》，另约定合众鑫公司已告知赵倩晟关于陈正付未取得房屋权属证书等情况；尾款550000元在陈正付拿到房屋不动产权证并做完该房屋全权委托公证时赵倩晟一次性支付给陈正付，陈正付在收到尾款7个工作日内必须向贷款银行提交提前还款申请，15个工作日内注销抵押；陈正付拿到不动产权证后结清房屋所有费用交房给赵倩晟；陈正付在拿到房产证前以任何理由不卖此房将赔偿赵倩晟定金双倍；如赵倩晟过户前购房资格不足，赵倩晟有权转让给其他买方，陈正付无理由配合过户流程手续；赵倩晟自愿承担做预约公证的费用。 同日，陈正付与赵倩晟在成都市律政公证处签订《预约合同》，再次就陈正付将案涉房屋出售给赵倩晟等事宜进行约定。该合同载明陈正付在取得房屋不动产权证书及办理完毕注销抵押登记后的10个工作日内办理过户给赵倩晟的手续；房价700000元中，赵倩晟已支付定金50000元，预约合同签订当日再付预付款100000元，尾款550000元赵倩晟在房屋过户登记前直接支付给陈正付；陈正付在赵倩晟领取过户后的新产权证的3日内将房屋交付；陈正付应在取得不动产权证书后三日内与赵倩晟签订正式合同和网签合同，正式合同不得对房价、过户登记手续及费用承担等内容进行变更；陈正付取得不动产权证书后拒绝转让房屋给赵倩晟、或将房屋另行转让等的，赵倩晟有权要求解除合同，陈正付应按房款30%向赵倩晟支付违约金、退还已收取的房款、赔偿赵倩晟的诉讼费和律师费等经济损失；赵倩晟未按约支付房款的，陈正付有权要求解除合同，赵倩晟应按房款30%向陈正付支付违约金，陈正付应退还已收取的房款。赵倩晟向成都市律政公证处支付了公证费2100元。 同日，赵倩晟分两笔向陈正付支付了定金50000元及房款100000元。 陈正付在领取到案涉房屋不动产权证后于2020年1月3日通知赵倩晟办理过户并支付购房尾款，但此后赵倩晟以自己受限购政策影响暂时不能直接办理过户、事情忙、陈正付未解除案涉房屋抵押等为由，要求陈正付先把案涉房屋解除抵押，并一直予以推脱并拒绝支付购房尾款。2020年3月22日，陈正付通知赵倩晟于2020年3月23日早上9时携带尾款550000元到银行办理按揭解押，如赵倩晟未出现则陈正付拒绝做全权委托并告知合同解除。赵倩晟于2020年3月23日回复要求陈正付先解除房屋抵押，陈正付于当日回复称因赵倩晟如不履行合同支付尾款则解约。协商期间，陈正付多次告知赵倩晟其因其他事务需要赵倩晟及时履约以收取房款；但赵倩晟表示可以再找个买家买案涉房屋，该买家的首付支付给陈正付用于案涉房屋解押，剩余部分支付给赵倩晟，赵倩晟当天给陈正付结清，赵倩晟要在中间赚钱。 经协商，陈正付同意赵倩晟的方案，并表示其只需按照原合同约定金额收取房款，赵倩晟与新的买家间金额与陈正付无关。2020年4月9日，三方又签订《补充协议》，约定赵倩晟尽快转手，将首付款给陈正付解押房贷，转让过户完成当日内赵倩晟将剩余房款一次性支付给陈正付；如赵倩晟在2020年5月2日前未按约处理上述问题，就直接走法律程序。该协议签订后，陈正付多次通知赵倩晟寻找合适买家，但赵倩晟为赚取差价，迟迟未同意并表示没有人买。 2020年5月2日后，因赵倩晟未找到其认为合适价格的新的买家，双方也未达成新的合意，陈正付于2020年5月25日以赵倩晟多次违约告知赵倩晟走法律程序，赵倩晟表示“好”。 2020年7月17日，陈正付与案外人孙大坤签订房屋买卖合同，以750000元的价格将案涉房屋出售给案外人并办理房屋过户登记。 2020年8月13日，陈正付向赵倩晟发送了《律师函》，载明因赵倩晟迟迟不付购房尾款的违约行为导致《预约合同》无法履行，现通知解除该合同。 2020年11月10日，赵倩晟与四川交达律师事务所签订《委托代理合同》，约定由四川交达律师事务所指派律师马姣代理与陈正付房屋买卖合同纠纷案一审，律师费16000元。同日，赵倩晟支付了律师费16000元。 另查明，赵倩晟已支付合众鑫公司佣金7000元。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。案涉的《房屋转让意向协议》、《预约合同》、《补充协议》等均系各方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对各方产生拘束力。 关于本案相关合同解除的问题。首先，案涉房屋已由陈正付出售并过户给案外人，相关合同已无法继续履行，应予解除。其次，根据陈正付与赵倩晟相关书面合同约定，应认定赵倩晟应在接到陈正付通知案涉房屋权属证书已领取后，及时在房屋过户登记前向陈正付支付购房尾款550000元，用于案涉房屋的解除抵押，但赵倩晟未按约履行该义务，导致案涉房屋不能解押并办理过户登记，赵倩晟所提出的应由陈正付先行垫付款项解除案涉房屋抵押的主张不符合双方书面合同约定，违反基本诚实信用原则，赵倩晟存在违约行为。其三，赵倩晟自身受限购政策影响，也是导致案涉合同不能顺利履行的重要原因。其四，在陈正付已于2020年3月23日告知赵倩晟如不履约支付尾款则解除合同的情况下，各方又于2020年4月9日达成新的协议，该协议内容应视为双方就案涉房屋尾款支付事宜达成新的约定，如赵倩晟未在2020年5月2日前找到新的买家代其向陈正付支付尾款，则陈正付即解除合同。其五，赵倩晟为赚取差价，在明知最迟应于2020年5月2日前解决其与新的买家间的新买卖合同关系的事宜以履行本案房屋买卖合同的情况下，迟迟未按约履行也构成违约。其六，结合陈正付与赵倩晟的聊天记录内容，应视为双方于2020年5月25日就案涉房屋买卖合同不能继续履行的事实达成一致意见，应认定案涉相关合同已于2020年5月25日解除；陈正付于2020年8月13日向赵倩晟发送《律师函》的行为属于在合同解除后的补充确认行为。综上，应认定案涉相关合同于2020年5月25日解除。 关于本案各方违约责任的问题。首先，如前所述，赵倩晟存在多项违约行为。其次，根据本案审理查明的事实，在双方合同签订后，陈正付积极履行合同并及时通知赵倩晟其已领取房屋权属证书，其也表示同意赵倩晟再行转卖房屋用于支付本应由赵倩晟直接支付的购房尾款，在此过程中，陈正付无任何违约行为。其三，陈正付于2020年7月将案涉房屋另行出售的行为，系在赵倩晟已明知自己未按约于2020年5月2日解决新的买家问题，双方协商无果并表示合同无法继续履行的情况下所产生，且此时赵倩晟自身仍受限购影响不能配合陈正付过户；该出售行为不违反法律法规规定及案涉合同约定。综上，陈正付无须承担合同解除的违约责任，赵倩晟应承担合同解除的违约责任。 关于合同解除的后果。首先根据案涉合同约定，导致合同解除的违约方应向守约方支付房价30%的违约金，鉴于本案陈正付未举证证明其实际损失已达210000元，且其在另行出售案涉房屋后已收取了高于本案约定金额的房款，基于公平原则，本院依法将赵倩晟应承担的违约金调整为赵倩晟已向陈正付支付的定金50000元，该款项不再退还。其次，陈正付已收取的赵倩晟支付的房款100000元应予退还。其三，赵倩晟主张的陈正付应承担的违约金及相应赔偿与本案审理查明的事实不符，不符合合同约定，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认陈正付与赵倩晟于2018年10月20日签订的《房屋转让意向协议》、《补充协议》、《预约合同》，以及于2020年4月9日签订的《补充协议》，于2020年5月25日解除； 二、原告陈正付在本判决生效之日起十日内向被告赵倩晟退还房款人民币100000元； 三、驳回原告陈正付的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告赵倩晟的全部诉讼请求。 本案本诉案件受理费人民币2225元，由原告陈正付承担人民币1000元，由被告赵倩晟承担人民币1225元；反诉案件受理费人民币2397.5元，由被告赵倩晟承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  曹洪智 二〇二〇年十二月三日 书记员  胡 丹