黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑民再434号抗诉机关：黑龙江省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人、再审被申请人）：韩丽荣，女，1966年6月29日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：张延敏，黑龙江典通律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人、再审申请人）：张佳，男，1968年11月3日出生，汉族，现羁押于黑龙江省黎明监狱。委托诉讼代理人：王丽颖，黑龙江庆达律师事务所律师。申诉人韩丽荣因与被申诉人张佳租赁合同纠纷一案，不服大庆市中级人民法院（以下简称大庆中院）（2016）黑06民再21号民事判决，向检察机关申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监[2018]23000000435号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2020）黑民抗123号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员安亮怡、梁传艳出庭。申诉人韩丽荣的委托诉讼代理人张延敏，被申诉人张佳的委托诉讼代理人王丽颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙江省人民检察院抗诉认为，再审判决认定“韩丽荣所能预见到的因其违约给张佳造成的损失即为剩余租赁期限的租金”，进而判令韩丽荣给付张佳租金及剩余租赁期限的租金损失赔偿金，适用法律确有错误。理由如下：第一，双方当事人在《柜台（摊位）租赁协议》（以下简称《租赁协议》）中约定的违约金明显过高，符合法定调整条件。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于违约的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”最高人民法院印发《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知第五条规定：“对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条关于调整过高违约金的规定内容和精神,合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。”第七条规定：“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱，是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采取固定比例等‘一刀切’的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”依据上述条款的规定，违约金的确定应以实际损失为基础，并以不超过实际损失的30%为限。具体结合本案，双方当事人在《租赁协议》中约定：韩丽荣中途单方终止协议，张佳有权要求韩丽荣继续履行本协议，在此情况下，韩丽荣必须一次性支付给张佳剩余租赁期限的全部租金，并承担剩余租赁期限全部租金的20%违约金，以及张佳向韩丽荣主张权利的全部费用。该约定含有确保韩丽荣按时支付房屋租金及自愿接受违约惩罚的意思表示,但将案涉租赁协议剩余租赁期限的全部租金及剩余租赁期限全部租金的20%作为违约金，该约定明显过高。韩丽荣于2015年5月撤出摊位,租赁协议仍余55个多月的租赁期，韩丽荣以自己的行为表明不再继续履行租赁协议后，张佳所有的房屋仍然可以自行使用或者另行出租他人。故韩丽荣单方终止租赁协议后剩余租期内租金损失并不能简单等同于张佳的实际损失；再审判决以剩余租赁期限的全部房屋租金确定张佳的实际损失，其数额已经达到韩丽荣实际使用房屋期间应付租金数额的10倍多，意味着如果违约即便不使用房屋、没有获得使用房屋带来的利益仍要承担很长期限的租赁费用，使得合同双方利益严重失衡、明显不公平，故此情形完全符合前述法定调整过高违约金的条件。第二，韩丽荣在诉讼中提出了约定的违约金过高要求调整的主张，应当依法予以调整。韩丽荣在上诉状中陈述“鉴于张佳实际无经济损失，故张佳要求赔偿的损失数额明显过高，不应支持。一审判决韩丽荣赔偿经济损失及损失数额的确认没有事实根据，是错误的”。韩丽荣在大庆中院再审庭审笔求中，明确表示《租赁协议》“约定了违约金且违约金数额之高是2015年合同的5倍，因此，申请法庭予以调整”。据此可以认定,韩丽荣提出了双方当事人约定的违约金过高的意思表示并向人民法院申请予以调整，人民法院应当依法予以调整。第三，出租人张佳对损失扩大存在过错，应当依法承担相应责任。合同法第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”依据该条款的规定，对于一方已经违约的，守约方仍然负有按照诚实信用原则、采取合理措施避免损失进一步扩大的义务。若承租方已经明确表示不再继续履行合同并撤离租赁房屋，出租方并未及时采取有效措施防止损失扩大,则承租方就扩大的损失不再承担赔偿责任，这既符合民法的公平原则，亦避免了守约方的过分得利。具体结合本案，韩丽荣于2015年5月搬离张佳经营的海鲜批发市场摊位，2015年6月18日向大庆市萨尔图区人民法院提起诉讼，要求依法解除其与张佳签订的《租赁协议》。但是，张佳未能提供充分的证据证明其采取合理措施防止损失进一步扩大。考虑到韩丽荣交付租赁房屋的具体时间、诉争房屋是否易于再次出租的情况，终审判决以剩余租赁期限的房屋租金确定张佳的损失，实际上忽略了对张佳应负有及时止损义务的考量。韩丽荣称，同意检察机关抗诉意见并补充理由如下：（一）韩丽荣单方搬离案涉海鲜市场并解除其与张佳的租赁合同符合法律规定，韩丽荣不构成根本违约。张佳在与韩丽荣原租赁合同未到期的情况下，主动终止原租赁合同，强行要求韩丽荣重新签订案涉5年租赁合同，张佳根本目的就是为阻止韩丽荣到其他市场经营。张佳违约在先并隐瞒真实情况，韩丽荣有权解除合同。张佳经营的案涉海鲜市场消防验收不合格，案涉市场存在违反法律、行政法规关于房屋使用强制性规定的事实存在。韩丽荣终止案涉租赁合同系因案涉海鲜市场消防设施不合格，故韩丽荣不存在违约事实。（二）原判决认定事实错误，韩丽荣已缴纳2015年租金。张佳未能提供证据证实韩丽荣未交付2015年租金，案涉租赁合同约定每年12月1日前支付下一年租金，如韩丽荣未交付2015年租金，张佳不会允许韩丽荣继续经营，且张佳主张案涉9家业户均未交付2015年租金，该事实有悖常理。（三）即使韩丽荣单方解除租赁合同的行为构成违约，韩丽荣仍然有权请求人民法院对违约金进行调整。案涉租赁合同约定违约金明显过高，应依法予以调整。（四）张佳对损失扩大存在过错，应当承担相应责任。韩丽荣再审期间向再审法院提交照片、视频等证据，证实韩丽荣退出案涉海鲜市场后，张佳已将案涉摊位另行出租给他人进行经营海鲜产品，韩丽荣违约行为并没有给张佳造成过大经济损失。(五)韩丽荣不是主动搬离市场，而是被张佳赶出市场。张佳辩称：（一）张佳与韩丽荣签订的租赁合同合法有效，根据案涉租赁合同约定韩丽荣违约应赔偿损失，该约定不违反法律禁止性规定，双方均应遵守该约定。（二）韩丽荣单方撤离案涉市场是因庆连海鲜市场恶意竞争，该市场采取免收租金的方式招揽业主，导致韩丽荣违反案涉租赁合同，擅自搬离案涉市场，故韩丽荣恶意违约事实成立应承担赔偿责任。（三）韩丽荣搬离案涉市场后，其所承租的摊位至今无法对外出租。张佳经营海鲜市场所招商业户是特定的经营海鲜业主，大庆市经营海鲜业主人数相对固定，且庆连海鲜市场恶意竞争免收租金，致使案涉摊位至今无法出租。案涉9家业主搬离时并未将全部物品搬离，还有部分物品滞留在摊位，故案涉摊位无法对外招租。张佳向一审法院起诉请求：韩丽荣支付租金225,000元、违约金36,000元，并赔偿律师费12,940元等经济损失，共计273,940元；由韩丽荣承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：韩丽荣租用张佳所有的位于大庆市萨尔图区祥阁大厦农贸市场摊位经营海鲜。2015年4月24日，张佳与韩丽荣签订《租赁协议》约定：租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止，共计5年；每平方米年租金3000元，共计15平方米，2015年租金共计45,000元，必须一次性支付；下一年租金需提前一个月支付；由于张佳的海鲜市场是招商企业，故韩丽荣不得中途单方终止协议，如果韩丽荣中途单方终止协议，张佳有权要求韩丽荣继续履行协议，在此情况下，韩丽荣必须一次性支付剩余租赁期限的全部租金（双方约定，剩余租赁期限全部租金的计算标准为：韩丽荣所支付给张佳2015年的租金乘以剩余租赁期限，该计算标准系双方自愿达成），并承担剩余租赁期限全部租金的20%的违约金及张佳为主张权利的全部费用（包括但不限于律师费、交通费等）；2015年4月1日前签订的《租赁协议》终止，以此协议为准。位于大庆市萨尔图区祥阁大厦农贸市场商用房屋产权证上登记的产权人为张佳，张佳与曹凤莉为夫妻关系，2001年12月19日，设立大庆市站前海鲜批发市场，住所地为大庆市萨尔图区祥阁大厦农贸市场，投资人登记为曹凤莉，实际经营人为张佳。2011年6月22日，经大庆市祥阁开发有限公司委托，黑龙江天创消防设施检测有限公司对大庆市萨尔图区中桥路祥阁大厦地下一层的消防设施进行了建筑自动消防设施竣工技术检测，并出具了检测报告，评定为合格，2015年2月11日，大庆市公安局会战分局对祥阁大厦地下一层的大庆市站前海鲜批发市场消防安全检查，检查发现，该场所营业区一处墙壁消火栓口处损坏，并给予张佳罚款300元的处罚。经检查，该场所依法通过消防验收，该场所消防安全管理、建筑防火、安全疏散、其他设施器材均符合消防安全要求。《租赁协议》签订后，韩丽荣未提供其支付2015年租金的证据材料，但一直在租赁摊位经营。韩丽荣于2015年5月撤出摊位，单方终止协议。现张佳诉至法院，要求判决韩丽荣立即给付租金225,000元、违约金36,000元并赔偿张佳支付的律师费12,940元等经济损失，合计273,940元。一审法院判决：一、韩丽荣于判决生效后立即给付张佳租金225,000元、违约金36,000元。二、驳回张佳的其他诉讼请求。案件受理费5140元，由张佳负担196元，韩丽荣负担5215元。韩丽荣不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张佳的诉讼请求或将本案发回重审。二审法院查明的事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为：一、双方当事人签订的《租赁协议》的效力问题。该协议是双方当事人自愿签订，是双方当事人的真实意思表示，现韩丽荣主张由于张佳消防验收不合格，主张合同无效，因张佳所有的海鲜批发市场在竣工时已经过了消防验收，其只是在公安机关消防检查时有个别事项不合格，张佳未整改，但并不违反法律的强制性规定，亦不能构成韩丽荣主张合同无效的事由，因此，韩丽荣主张合同无效，不予支持。二、关于张佳主张的违约金的计算。根据双方合同约定：“如果乙方（韩丽荣）中途单方终止协议，甲方（张佳）有权要求乙方继续履行本协议，在此情况下，乙方必须一次性支付给甲方剩余租赁期限的全部租金，并承担剩余租赁期限全部租金的20%违约金，以及甲方向乙方主张权利的全部费用”，该约定中关于“乙方必须一次性给付甲方剩余租赁期限的全部租金”和“承担剩余租赁期限全部租金的20%违约金”均是双方对于韩丽荣单方撤出这一违约行为的惩罚条款，其性质均为乙方违约应承担的责任，应认定为违约金。双方合同中约定的违约金过高，应当予以调整。根据张佳的实际损失和双方当事人的约定，双方关于由韩丽荣“承担剩余租赁期限全部租金的20%违约金”的约定既能弥补张佳的实际损失，同时也能够维护市场正常的竞争秩序，因此原审判决对于违约金的计算数额过高，应予纠正。韩丽荣应当给付张佳的违约金数额为剩余租赁期限全部租金的20%违约金，即41,250元。由于韩丽荣2015年租金没有交纳，并于2015年5月撤出，因此，应当给付张佳2015年1月至5月的租金即18,750元。二审法院判决：一、维持大庆市萨尔图区人民法院（2015）萨会民初字第195号民事判决第二项；二、变更大庆市萨尔图区人民法院（2015）萨会民初字第195号民事判决第一项为韩丽荣于判决生效后给付张佳租金及违约金60,000元。一、二审案件受理费共计10,625元，由韩丽荣承担1593元，由张佳承担9032元。张佳不服二审判决，向本院申请再审。本院于2016年8月30日作出（2016）黑民申1244号民事裁定，指令大庆中院再审本案。大庆中院再审查明，2015年6月18日，韩丽荣以案涉海鲜市场的消防设施不合格、张佳强迫与其签订《租赁协议》为由，向大庆市萨尔图区人民法院提起诉讼，要求依法解除与张佳签订的案涉《租赁协议》。2016年12月10日，大庆市萨尔图区人民法院作出（2015）萨会民初字第231号民事判决，解除韩丽荣与张佳于2015年4月24日签订的《租赁协议》。张佳不服，上诉至大庆中院，大庆中院于2017年4月12日作出（2017）黑06民终372号民事判决，驳回上诉，维持原判。理由为：本案争议的焦点为韩丽荣是否可以单方解除合同。韩丽荣在原审起诉时要求解除合同的理由为消防设施不合格使经营受到影响；不能确定固定的运输车辆保证货物运输影响经营；张佳强迫韩丽荣签订合同，否则不让韩丽荣经营，导致租赁目的不能实现。而上述几个理由并不符合合同法中规定的法定解除情形，但是根据合同法第一百一十条的规定，在合同无法继续履行或者强制履行成本过高的情形下，违约方可以请求解除合同。由于本案中，韩丽荣于2015年5月已经搬离张佳经营的海鲜市场去大庆庆连海鲜批发市场进行经营，摊位现已空置，强制要求韩丽荣继续履行显然是非理性选择。现韩丽荣的行为已构成事实上不能履行，韩丽荣请求解除合同符合合同法第一百一十条的规定，故原审判决解除合同并无不当。关于违约赔偿一案，张佳已另案起诉，可在另一案件中进行处理。另查明，韩丽荣在承租案涉海鲜市场摊位期间，向张佳交履约保证金2000元。案涉《租赁协议》第四条关于履约保证金约定：“乙（韩丽荣）方须向甲方（张佳）交纳人民币贰仟元整，作为履约保证金。乙方若违反了《大庆市海鲜批发市场经营管理制度责任书》中的条款，按照条款中的约定，甲方有权从履约保证金中扣除相应的金额。若乙方没有违约，协议到期后，履约保证金全部退还给乙方。乙方不能按租赁协议约定的，不退履约保证金”。第六条约定：“韩丽荣不得私自雇佣其他车辆运货，否则视为其违约，张佳有权收回摊位，并不退还履约保证金”。第七条第一款约定：“乙方必须合法经营，证照齐全，服从市场管理，政府职能部门的各项要求和制度，乙方必须做到，否则视为乙方违约，甲方有权收回摊位，并且不退给乙方租金、履约保证金”。第七条第三款约定：“摊位不得转租、转兑，否则视乙方违约，甲方有权收回摊位，并且不退履约保证金”。大庆中院再审认定的其他事实与二审判决认定事实一致。大庆中院再审认为，本案争议的焦点系韩丽荣搬离案涉海鲜市场的行为是否构成违约及应承担的违约责任。一、关于韩丽荣是否构成违约的问题。因该院（2017）黑06民终372号民事判决已经生效并认定韩丽荣解除合同的理由不属于法定解除情形，其解除合同的行为属于违约解除，故韩丽荣单方撤出摊位，终止协议，构成根本违约。二、关于韩丽荣应承担的违约责任问题。张佳再审请求韩丽荣继续履行合同，给付剩余租赁期限的全部租金，并承担剩余租赁期限全部租金的20%的违约金。第一，该院（2017）黑06民终372号民事判决已经解除张佳与韩丽荣签订的案涉《租赁协议》，故对张佳要求继续履行合同的请求不予支持。第二，关于张佳要求韩丽荣给付剩余租赁期限全部租金及剩余租赁期限全部租金20%的违约金的再审请求。案涉租赁协议第七条第二款约定“由于甲方（张佳）的海鲜市场是招商企业，故乙（韩丽荣）方不得中途单方终止协议，如果乙方中途单方终止协议，甲方有权要求乙方继续履行本协议，在此情况下，乙方必须一次性支付给甲方剩余租赁期限的全部租金，并承担剩余租赁期限全部租金的20%违约金，以及甲方向乙方主张权利的全部费用”，是对违约责任的具体约定。在双方合同履行条件未发生变化的情况下，韩丽荣单方撤出摊位、终止协议，构成违约，应当按照协议的约定承担违约责任，给付剩余租赁期限的全部租金损失及剩余租赁期限全部租金的20%的违约金，原审在韩丽荣未主张调整违约金的情况下主动调整不当，应予纠正。但再审中，韩丽荣主张违约金过高，应予调整。该院认为，违约金的调整应以实际损失为基础，在实际损失无法确定的情况下，应根据合同法第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定确定。本案中，按照韩丽荣与张佳签订的《租赁协议》的约定，韩丽荣所能预见到的因其违约给张佳造成的损失即为剩余租赁期限的租金，故以该损失额为基础，韩丽荣再给付剩余租赁期限租金的20%的违约金虽不违反《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，但因判令韩丽荣给付剩余租赁期限的全部租金已足以弥补张佳的损失，故对韩丽荣提出调整违约金的主张予以支持，对于张佳主张给付剩余租赁期限全部租金20%的违约金的再审请求不予支持。又因韩丽荣未提供证据证实已付2015年承租期间租金，故其应承担举证不能的后果。综上，韩丽荣应给付张佳承租期间的租金及剩余租赁期限的租金损失共计225,000元（2015年1月1日至2019年12月31日的租金共计225,000元）。三、关于韩丽荣称已给付张佳诚信保证金15,000元、履约保证金2000元，以上保证金应作为韩丽荣违约后承担的违约金，故不应再承担其他违约责任的主张。该院认为，关于诚信保证金，韩丽荣虽称已付，但未提供证据证实，应承担举证不能的法律后果。关于履约保证金，双方当事人均认可已给付，对该事实予以认定。根据案涉协议第四条、第六条、第七条第一款、第三款的约定，该履约保证金是保证韩丽荣遵守大庆市海鲜批发市场经营管理制度及相关规定的约定，非保证合同履行的违约金条款，故韩丽荣的主张不成立，不予认可。但因张佳未举证证实韩丽荣违反以上约定，案涉合同也已解除，故其应返还韩丽荣2000元履约保证金。综上，对于原审在韩丽荣未主张调整违约金的情况下，认定违约金过高，将其调整为“剩余租赁期限全部租金的20%”没有事实和法律依据，张佳的部分再审请求成立，应予支持。大庆中院再审判决：一、撤销该院（2015）庆民一民终字第803号民事判决；二、韩丽荣于判决生效后立即给付张佳租金及损失赔偿金共计223,000元（225,000元租金及损失赔偿金-2000元履约保证金）；三、驳回张佳的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计10,625元，由张佳与韩丽荣各负担5312.5元。本院再审期间，申诉人韩丽荣为证明其主张提交了二份新证据。证据一：大庆市萨尔图区人民法院（2018）黑0602刑初439号刑事判决书，意在证明韩丽荣在该案中为被害人，陈述张佳强迫韩丽荣签订不平等租赁合同，以韩丽荣之子在庆连海鲜市场经营为由，将韩丽荣撵出该市场。张佳质证认为，对真实性无异议，但与本案合同纠纷没有关联性，不能证明韩丽荣解除合同是合法的，也不能证实韩丽荣恶意解除合同后张佳没有损失。本院认证认为，该判决认定张佳犯诈骗罪、寻衅滋事罪两罪。其中诈骗犯罪系张佳假借地税部门名义收取该市场业户地税款，该犯罪与本案无关；寻衅滋事犯罪亦未认定张佳将韩丽荣赶出该市场的事实。故对该证据不予采信。证据二：2020年11月19日和11月21日站前海鲜批发市场原来陈绍辉经营摊位现状的光盘一张。意图证明张佳已将案涉摊位另行出租给他人进行经营海鲜产品，韩丽荣搬离市场后并没有给张佳造成实际损失。张佳质证认为，对录像真实性无异议，对证明问题有异议。视频录制时间为租赁合同到期一年后，韩丽荣不能要求张佳在合同到期后不得另行使用该摊位，而且该视频不能作为定案证据，本次庭审没有陈绍辉案件。本院认证认为，该证据与本案审理无关联性，不予采信。本院于2020年11月20日组织双方当事人对现场进行勘验。一、双方在现场共同对案涉摊位位置进行确认并拍照。二、案涉摊位照片显示，案涉摊位于2020年11月20日时处于闲置状态。韩丽荣对现场勘验照片内容有异议,认为该照片不是案涉摊位日常状态，是站前海鲜市场管理者接到法院通知后，事先改变了摊位的摆放，且照片中可以体现有的案涉摊位还在继续使用，对其他现场勘验的内容无异议。张佳对现场勘验内容无异议。本院对大庆中院再审查明的其他事实予以确认。另查明，2015年5月韩丽荣搬离站前海鲜市场前，站前海鲜市场尚有30余户业主经营。2020年11月20日，本院现场勘验时站前海鲜市场仅剩不足10户业主经营。本院再审认为，张佳以韩丽荣违约提起的本案诉讼，所经历的一审、二审及再审判决结果不尽相同，至检察机关提起抗诉的本院再审，有必要全面对案涉焦点问题阐明有关法律适用，依据事实和法律作出本案再审裁判。（一）关于本案裁判基础及所应遵循的原则。本案为租赁纠纷诉讼，性质属于合同纠纷。裁判本案，应当依据审理合同纠纷案件的基本原则，对当事人签订的租赁合同效力作出评判，并根据合同具体约定、合同签订后履行情况，合同是否解除、何时解除、因何解除，何方应负违约责任，合同对违约责任作的约定等事实作出认定。同时，在当事人明确提出约定违约金过高的情形下，应当查明合同是否产生损失、产生多大损失，依照法律、司法解释规定，确定案涉合同违约责任是否调整、如何调整等。（二）关于案涉租赁合同效力问题。根据韩丽荣与张佳签订的租赁合同，尽管包含承租方不得中途单方终止协议，如单方终止协议，须给付剩余租期的全部租金，并承担20%违约金等不够公平合理的约定，但韩丽荣已经签字认可，且未在法律规定的期间内请求撤销，故案涉租赁合同依法应当认定合法有效。合同签订后，双方当事人应当本着诚实信用原则，依约行使合同权利，履行合同义务，不得擅自背弃合同约定。但需说明的是，案涉租赁合同虽已经双方当事人签字，但还存在着与通常的租赁合同所不同的情形。首先，张佳作为海鲜市场经营管理者，其系在知晓附近开设另一海鲜市场，出于同业竞争等考虑，在原租赁合同未到期情形下，与韩丽荣签订的案涉5年期租赁合同，并在合同中设置了违约须支付剩余全部租金及20%租金的违约条款。违约条款的约定，实质造成承租方必须按照约定期限履行合同，否则即面临承担较按期履行还严重的责任后果。其次，案涉租赁合同系张佳事先拟制的制式合同，主要为承租方义务及违约责任，双方权利义务存在失衡的问题。第三，韩丽荣实际仅使用摊位5个月，且与张佳签订案涉租赁合同不满1个月即拒绝履行该租赁合同，并另案提起诉讼请求解除合同，亦可证实韩丽荣并不认可张佳提供的格式条款合同。基于以上事实，尽管依照法律规定应当认定案涉合同有效，但其有效迥异于通常的双方协商缔结的租赁合同，此需作为确定违约责任所应考虑的因素。（三）关于案涉租赁合同约定的违约金应否调整问题。对依法成立并合法有效的合同，当事人应当秉持诚实信用原则，恪守合同约定，依约履行合同权利义务；违反合同约定的，原则上应当依照合同关于违约处理的约定，根据引发违约的过错等，确定应担负的违约责任。但同时，为防止当事人约定的违约责任过大，导致利益失衡，合同法规定约定违约责任过高时，当事人有权请求予以调整。韩丽荣在二审上诉时已明确提出合同约定违约金过高，依法应根据合同法第一百一十四条的规定，以实际损失为基准，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定违约金数额。本案中，依案涉合同约定，违约金应为剩余租期的租金及该租金20%的违约金，总额已超出履行期满张佳能够收取的租金。在韩丽荣请求对违约金予以调整的情形下，依照前述合同法规定，依法应当对违约金予以调整。（四）关于违约金的具体调整问题。案涉租赁合同为持续性合同，张佳提供摊位给韩丽荣使用，韩丽荣虽违约但并不导致案涉摊位无法使用，亦不导致案涉摊位价值贬损或不能另行出租。根据合同法第一百一十九条的规定，守约方应采取合理措施避免损失扩大。如守约方未采取合理措施避免损失扩大，守约方无权就扩大损失部分主张权利。韩丽荣另案起诉张佳请求解除合同，大庆中院于2017年4月12日判决解除韩丽荣与张佳签订的租赁合同。案涉租赁协议经生效民事判决确认解除，张佳应当另行出租案涉摊位避免损失扩大。张佳另行租赁案涉摊位亦需一定时间。结合本案实际情况，本院酌定6个月合理出租期，较为适合。张佳虽主张其已对外招租，但至案涉租赁协议履行完毕未能租出。经本院场现场勘查，韩丽荣等人所涉摊位至今确尚未出租。但案涉海鲜市场2015年时尚有30余户业主经营，至2020年11月20日本院现场勘查时，仅剩不足10户业主经营。上述事实可以印证，案涉摊位至今未能另行租出，其主要原因不是韩丽荣违约造成，而是由于市场变化、经营环境变化等综合原因导致，故对案涉租赁合同解除后损失不应全部由韩丽荣承担。本院结合案涉租赁合同履行情况、韩丽荣违约情形、案涉租赁合同解除时间、案涉海鲜市场经营环境等因素综合判断，韩丽荣应支付张佳违约金为：2015年6月至2017年4月12日期间实际损失共计22.5个月租金84,375元及合同解除后6个月的合理租赁期限租金22,500元，张佳应返还韩丽荣2000元履约保证金，以上各项合计104,875元（106,875元违约金-2000元履约保证金）。同时，韩丽荣应给付张佳2015年1月至5月租金18,750元。综上所述，检察机关抗诉意见成立，本院予以采纳；韩丽荣的再审理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大庆市中级人民法院（2016）黑06民再21号民事判决、（2015）庆民一民终字第803号民事判决、大庆市萨尔图区人民法院（2015）萨会民初字第195号民事判决；二、韩丽荣于本判决生效之日起十日内给付张佳2015年1月至5月租金18,750元;三、韩丽荣于本判决生效之日起十日内给付张佳违约金104,875元；四、驳回张佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计10,625元，由韩丽荣负担4782元，由张佳负担5843元。本判决为终审判决。审判长  张宏宇审判员  冯 涛审判员  赵洪波二〇二〇年十二月二十二日法官助理林琪书记员高妍