安徽省广德市人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）皖1822民初3004号 原告：广德市国有资产投资经营有限公司，住所地安徽省广德市桃州镇爱民路广建兰馨大厦**。统一社会信用代码9134182274085241XW。 法定代表人：卢贤德，董事长。 委托诉讼代理人：仲缘，安徽渊源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程世哲，安徽渊源律师事务所律师。 被告：宣城和平医院，住所地宣城市郎溪县钟桥集镇。统一社会信用代码523418217749514328。 法定代表人：许和平，医院院长。 被告：广德安康医院有限公司，住所地安徽省广德市桃州镇高湖社区广溧路车管所对面社会儿童福利中心院内。统一社会信用代码91341822MA2RK4KY0L。 法定代表人：吴耿华，执行董事。 两被告共同委托诉讼代理人：杨学超，安徽皖东南律师事务所律师。 原告广德市国有资产投资经营有限公司（以下简称国投公司）与被告宣城和平医院（以下简称和平医院）、广德安康医院有限公司（以下简称安康医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人仲缘、程世哲，被告和平医院、安康医院共同委托诉讼代理人杨学超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国投公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即向原告支付房屋租金7116768.75元，并支付违约金人民币741676.88元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月6日，国投公司从李建祥处收购原广德县光荣院（老年公寓）全部资产（含土地、房产），并办理了国有土地证，2017年3月为配合县人民政府关于开展推进社会化养老服务工作的统一部署，由国投公司拿出土地和房屋委托安徽银泰拍卖有限公司进行公开拍租。拍租的项目名称为：广德县医养结合项目经营权，和平医院以总价款2704.2469万元竞得。次日广德县民政局与被告宣城和平医院签订《租赁经营合同》，原告作为鉴证方在合同上盖章。该合同第一条约定租赁经营项目为“甲方将坐落在位于广德县车管所对面老年公寓医养结合项目壹拾年期限经营权交于乙方租赁经营，房产建筑面积约6160平方米(具体以现场实测交付为准)”。同时约定“由乙方设立相关法人机构开展医养结合社会化养老项目。合同第二条约定了“租赁经营期限为10年，自标的交付之日起计算。合同第三条约定了租赁经营费用的缴纳方式为:成交后五个工作日内支付第一年租赁费用215万元(其中房租40％，资产设施等使用折旧费60％)。以后每个年度按上年度租赁经营费用总额递增5％，自第年起须在当年4月30日前缴清本年度租赁费用。在合同实际履行过程中，因该处土地、房产均属国有，广德县人民政府以会议纪要形式明确由原告代替广德县民政局履行合同。因此原告与被告、被告就租金的具体计算方式和租期计算起点等问题进行了磋商。2017年8月原告向被告宣城和平医院移交了钥匙，被告宣城和平医院即开始进驻场地并进行了装修。首年房租已经由原告2017年9月22日通知组织拍租活动的安徽银泰拍卖有限公司转入原告账户内。2018年3月5日，由被告和平医院的股东杨贤宏等人发起设立的广德县国泰医院有限公司，上述合同中所约定的房屋实际由广德县国泰医院有限公司(于2020年1月20日改名广德安康医院有限公司)使用至今。两被告目前拖欠原告2018年至今的租金未付，其中2018年的租金2257500.00元，2019年租金2370375.00元、2020年度租金2488893.75元，合计716768.75元。根据原被告之间的合同第六条约定，应承担违约责任并向甲方支付当年租赁经营费用的10％的违约金如违约金不足以弥补甲方的实际损失，乙方还应赔偿甲方的实际损失。”和该合同第六条(一)项的约定，“乙方不能按时足额缴纳租赁费的，甲方有权要求乙方支付违约金3万元整”的约定，被告除应当支付2018年至2020年的租金外，还需承担违约金741676.88元。就此问题双方为此多次协商均未取得效果。为此广德县人民政府多次召开专题会议协调处理双方争议。其中2017年第49号和2018年广德县政府办第39、40、43号会议纪要都明确相关资产问题由原告，行业行政管理和业务指导由民政局负责。原告认为合同应当信守，广德县民政局与被告宣城和平医院签订的《租赁经营合同》真实有效且不违反法律强制性规定，应当受到法律保护。被告宣城和平医院及被告广德安康医院有限公司在租赁场地后使用了相应的部分房屋及辅助设施并投入运营。却无理由拒绝缴纳2018年-2020年三年的租赁运营费用，严重损害了原告的合法权益故具状起诉，望能判如所请。 和平医院辩称：首先，对方的诉请我方不予认可，其诉状中陈述的理由并非事实。其次，我方在竞买成功之后，第一年租金虽是我方缴纳，但实际上应由广德县国泰医院有限公司（以下简称“国泰医院”）承担，后在广德县民政局的协助下，国泰医院和广德国泰养老院成立，国泰医院后改名安康公司。我方事实上未实际参与案涉合同的履行，实际上由国泰医院（现安康医院）在投资和履行相关合同内容，所有的权利义务由国泰医院（现安康医院）承担。最后，结合以上事实，原告及民政局均知晓，原告也没有向我方交付标的物，我方与原告均不是本案适格的主体，原告无起诉要求我方支付租赁费及承担违约金的请求权，且我方交付的215万应当予以返还。请求法院依法驳回原告对我方的起诉。 安康医院辩称：首先，对方的诉请我方不予认可，其诉状中陈述的理由并非完全是事实，租金支付义务应结合标的物完全按约定交付的时间、原告先违约行为是否消除、财政政策返还等因素履行。其次签订合同后，原告方均未按合同约定完成交付，未能保证标的物的完整性和符合合同约定的经营权的要求，标的物本身在存在无法正常使用的问题。安康医院通过合同取得的是医养结合的养老项目经营权，但原告提供的房屋不完善无法直接经营，在我方向广德县政府反映相关问题后，如原告证据所示政府会议决定要求原告牵头完善附属设施（包括门诊楼、消毒室及停车场等）。交付后，我方共计投入了两千多万元对标的物进行修缮和建设，关于消防设施的维修、呼叫系统建设等费用。再次我方通过宣城和平医院取得的是医养结合项目为期十年的经营权，我方既然取得的是经营权，标的物的状态应当是可直接运营的。原告将无产权证和无消防验收合格的标的物进行竞卖本身是不合法的，是先违约行为。我方认为案涉合同是广德县民政局和被告宣城和平医院，在履行和执行合同过程中，我方实际成为合同的乙方在履行执行合同。而根据合同的相对性，本案原告国投公司并不是本案的合同主体，无租金的请求权，无起诉我方的诉讼权利，但为妥善处理本案及从标的物确实是原告资产，县政府各种会议纪要要求原告处理相关事宜的事实来看，本案与原告又有莫大关联。所以，关于原告的主体资质，以法庭核定为准。 本院经审查认为，作为民事主体要成为诉讼案件中的适格主体，必须要与诉讼案件有法律上的权利义务关系，即直接利害关系。本案系房屋租赁合同纠纷，原告国投公司诉请的事实与理由是依据原广德县民政局（现更名为广德市民政局）与宣城和平医院签订的《租赁经营合同》，现国投公司未能举证证明广德市民政局与国投公司之间发生了合同权利义务的概括转让。国投公司虽为资产管理部门，但并不能取得合同当事人身份，不是本案适格的原告。根据《最高人民法院关于的解释》第二百零八条第三款“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情定的，裁定驳回起诉”之规定，故对原告国投公司的起诉，本院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下： 驳回原告广德市国有资产投资经营有限公司的起诉。 预收案件受理费66810元，退还给原告广德市国有资产投资经营有限公司。 如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宣城市中级人民法院。 审 判 长  朱泽芳 人民陪审员  郑兴宏 人民陪审员  何朝霞 二〇二〇年十二月二十三日 书 记 员  贺 丹 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。