广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初4361号 原告：桂林市某某物业服务有限责任公司，住所地：广西桂林市，统一社会信用代码：91450300737606576*。 法定代表人：刘某某，总经理。 委托诉讼代理人：吕宏科，广西伏波律师事务所律师。 被告：覃某某，男，1983年9月15日生，汉族，住广西桂林市七星区，现住广西桂林市临桂区。 原告桂林市某某物业服务有限责任公司与被告覃某某物业服务合同纠纷一案，2020年7月9日，原告向本院提交了起诉材料，之后案件转入诉前调解程序，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，由审判员文威独任审理。于2020年12月1日公开开庭审理了本案，书记员易济敏担任记录。原告桂林市某某物业服务有限责任公司的委托代理人吕宏科，被告覃某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林市某某物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付拖欠的2016年7月1日至2017年7月13日期间物业管理费895.90元，公摊水电费62元、垃圾处理费86.80元，小计1,044.70元；违约金3,000元，以上合计：4,044.70元。二、本案诉讼 费用及公告费、邮寄费由被告承担。事实与理由:被告系桂林市临桂区时代花园业主，房屋建筑面积为145.21平方米。原告于2004年1月1日便开始入驻案涉时代花园小区提供物业服务。2012年1月1日原告与桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同第二十五条约定：物业服务费收费标准：（按房屋建筑面积计算）1、多层住宅：0.50元/月/平方米；2、高层电梯住宅:1元/月/平方米（不含二次供水加压电费）；3、别墅住宅：1元/月/平方米;4、公用水电费：根据实际使用数按户或按建筑面积分摊；（主要包含楼道照明电费、高层加压电费等）合同签订后，原告依约履行了《前期物业服务合同》的合同义务，直至2017年7月13日原告退出小区物业服务止。被告拖欠了诉讼请求中的费用。虽经原告催缴，但被告仍未缴纳。 被告覃某某辩称：一、原告诉讼请求已过诉讼时效。原告诉请要求被告支付2016年7月1日至2017年7月13日期间的物业管理费用，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。从2017年7月13日原告应当知晓权利受到损害，至2020年7月13日期间，原告并未向被告催收物业费用，其债权已经过了3年的诉讼时效，怠于行使的权利，不受法律保护。二、被告已交纳完毕物业费，原告诉请无事实依据。被告于2016年8月21日交清2016年1至12月的物业费、垃圾费等费用，于2017年1月11日已交清2017年1月至6月的物业服务费、垃圾费、公摊水电费等费用，现原告起诉被告要求重复交纳物业费用无事实依据，且存在滥用诉权、恶意诉讼的行为，请法庭依法审查，并依据《关于进一步保护和规范当事人依法行使行政诉权的若干意见》之规定，依法作出司法处罚。三、原告未尽到物业的基本义务，无权向业主收取物业费。原告在管理小区期间，早已存在“小区环境脏乱差、未尽到安全保障义务”的情况，以致于在2017年6月底被迫撤离时代 花园小区，其诉状主张服务到2017年7月13日退出小区服务无事实依据。同时，在2017年6月原告准备退出小区期间，完全未尽到物业的基本服务义务，财务管理混乱，无法分清已交费和未交费的业主，导致重复索要。综合以上二点，原告要求广大业主支付后期物业费用缺乏基本事实及法律依据。综上所述，原告诉请无事实及法律依据，本案已过诉讼时效，且被告已经缴纳完毕物业费用，请法庭依法驳回原告诉请并对滥用诉权、恶意诉讼浪费司法资源的行为，依法进行处罚。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告覃某某于2018年1月31日与案外人周志云、周顺凤签订了一份《房屋买卖协议》，将其位于临桂县房屋出卖给案外人周志云、周顺凤，注销登薄时间为2018年4月23日，产权登记建筑面积为145.21平方米。2009年1月10日，案外人桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司（为甲方）与原告桂林市某某物业服务有限责任公司（为乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“时代花园”委托给乙方实施物业管理。第二章服务管理事项。一、房屋建筑共用部位的维护、养护和管理。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施及附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品、路灯、草皮音箱等的养护和管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持小区公共秩序，协助当地公安机关实施小区的治安防范工作；管理与物业相关的工程图纸，住户档案与竣工验收资料；组织开展社区娱乐活动；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公摊水电费、其它专项服务费（如代收市政生活垃圾费7元／月·户）。第三章委托管理期限：自2009年1月1日起至2009年12月31日止。第二十五条物业服务费收费标准为：普通住宅2009年12月31 日及以前已售出楼栋为0.28元/月/㎡，以后售出楼栋为0.38元/月/㎡，电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天0.1%交纳违约金。 2009年12月31日，案外人桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司（为甲方）与原告桂林市某某物业服务有限责任公司（为乙方）又签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“时代花园”委托给乙方实施物业管理。委托管理期限自2010年1月1日起至2010年12月31日止。物业服务费收费标准普通住宅2009年12月31日及以前已售出楼栋为0.28元/月/㎡，以后售出楼栋为0.38元/月/㎡，电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天0.1%交纳违约金。 2012年1月1日，案外人桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司（为甲方）与原告桂林市某某物业服务有限责任公司（为乙方）又签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“时代花园”委托给乙方实施物业管理。委托管理期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止。物业服务费收费标准多层住宅0.5元/月/㎡，高层电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天1‰交纳违约金。 2017年7月9日，临桂区时代花园业主委员会向原告出具了一份《退场通知》，该通知载明“经时代花园业主委员会及广大业主的决定，新聘桂林市景顺物业公司为时代花园小区的物业公司。现请贵公司于2017年7月13日上午9点办理好相关的文件资料进行交接退场”。 同时查明，2020年5月28日，原告将《桂林市某某物业时代花园业主欠费明细催费通知》在小区内公告栏上进行了张贴。 原告桂林市某某物业服务有限责任公司提交了一份2004年1月16日与案外人蒋智燕签订的《前期物业管理服务协议》，该协议约定物业名称为时代花园，物业费按住宅建筑面积每平方米0.28元每月标准收取。 另查明，2012年12月31日双方签订的最后一份《前期物业服务合同》合同期满后，双方未再续签《前期物业服务合同》，也未签订正式的书面物业服务合同。同时，由于时代花园小区业主委员会没有成立，在双方未续签物业服务合同的情况下，桂林市某某物业服务有限责任公司一直对时代花园小区进行物业管理。2017年7月13日，原告退出涉案小区。 再查明，2020年3月9日，桂林市临桂区环境卫生管理站出具的《证明》显示，桂林市某某物业服务有限责任公司已按7元/户/月支付了时代花园2006年1月至2017年7月期间的生活垃圾处理（清运）费。 2020年3月18日，广西电网有限责任公司桂林临桂供电局出具的《证明》显示，桂林市某某物业服务有限责任公司支付了时代花园小区2014年1月至2017年7月期间的电费，未存在任何欠费。 被告于2016年8月21日交纳了2016年1月至12月公摊电费13.1元、生活垃圾费84元、物业费658.8元；于2017年1月11日交纳了2017年1月至6月，物业费329.4元、生活垃圾费42元、公摊电费9.2元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 一、关于原告与桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司分别于2009年1月10日、2009年12月31日、2012年1月1日签订的《前期物业服务合同》的效力以及是否对被告有约束力的问题。 建设单位开发建设物业单位后，在成立业主委员会自主管理物业单位前，为了保障物业单位安全，保证物业单位公共部位的管理、使用，建设单位依法必须制定管理规约，对物业单位进行前期物业管理，保障业主的合法权益。《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包含前期物业服务合同约定的内容。”即前期物业服务合同属于物业买卖合同的组成部分，物业买受人购买物业，必须接受并遵守该建设单位制定的物业管理规约作为购买该物业的附加条件直至该物业业主委员会成立。根据以上规定，在本案中，建设单位即桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司，物业买受人即是被告。经查，从原告桂林市某某物业服务有限责任公司提交的2004年1月16日与案外人蒋智燕签订的《前期物业管理服务协议》可知，被告在2004年1月16日就已在时代花园小区进行物业服务，且是按照住宅建筑面积每平方米0.28元每月标准收取物业费。原告虽然未与本案被告单独签订《前期物业管理服务协议》，但桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司是本案所涉小区即时代花园小区的建设单位（即开发商），其与原告签订了多份《前期物业服务合同》，期间桂林市某某物业服务有限责任公司接受了桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司交付的物业管理用房和相关物业资料。原告按照此协议向时代花园提供物业服务，即属于小区的管理规约，对建设单位桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司、桂林市某某物业服务有限责任公司以及被告均有法律约束力。从原告与案外人蒋智燕签订的《前期物业管理服务协议》中约定的物业服务费的收费标准为0.28元/平方米/月，且原告提供的2009年的《前期物业服务合同》 约定的物业费收费标准是2009年12月31日及以前已售出楼栋为0.28元/月/㎡，上述内容符合法律规定，为有效合同，各方均依约履行自己的权利义务。 二、关于物业服务费交纳标准的问题及诉讼时效的问题。涉案小区建设单位即桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司聘请桂林市某某物业服务有限责任公司对涉案小区进行前期物业管理服务，原告与小区建设单位桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司分别于2009年1月1日、2009年12月31日、2012年1月1日签订了《前期物业服务合同》。虽然我国现行物业管理有关法规及司法解释未禁止物业建设单位与物业服务企业调整物业服务合同内容，但调整物业服务合同的内容并不当然对业主具有法律约束力。上述合同中关于收费标准作了调整，原告据此主张物业费按照0.5元/月/平方米的标准，向包括被告在内的小区业主收取物业服务费。该价格改变了原告在此之前按0.28元/月/平方米的收费标准，提高了物业服务费。虽然我国现行物业管理有关法规及司法解释未禁止调整物业服务合同内容，但调整物业收费标准，仍应征得业主同意。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（略）；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”提高物业服务费收费标准属于有关共同管理权利的重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该同意的意思表示可以约束全体业主。《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”原告如果想提高物业服务费，应当符合法律法规的规定，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同 意，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中原告并未提交相应的证据证实其提高物业费的收费标准已经过相应的程序并与业主协商一致，因此，其单方面提高物业服务收费标准，不符合法律法规规定。综上，对原告提出按0.5元/月/平方米的标准收取物业服务费的主张，本院不予支持。被告辩称应按0.28元每月每平方的标准缴纳物业费，本院予以采信。 原告进驻时代花园小区实施物业管理，为小区业主提供了服务，被告作为业主之一，应当向原告缴纳物业服务费。被告辩称原告的诉请已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”当事人请求人民法院保护其民事权利，应当在法律规定的诉讼时效内。本案中，在2013年1月1日至2017年7月13日期间，原告桂林市某某物业服务有限责任公司虽然没有与小区建设单位签订书面的物业管理合同，但是其继续在时代花园小区内从事物业服务，在2017年7月13日原告退出该小区前，应视为原告与被告之间形成了连续的、事实的物业服务合同关系，该期间的物业相关费用属于因同一原因而产生的继续性债权，不应以债务具有客观分期履行的可能性而否定其整体性和关联性，物业服务费分阶段缴纳应当视为同一债务的分期履行，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。因此，该时间段内的物业管理费等费用的诉讼时效应当从原告桂林市某某物业服务有限责任公司撤出时代花园小区之日起计算，原告于2020年7月9日向本院提交了起诉的材料，未超过三年的诉讼时效。因此，对于被告辩称原告的诉请已过诉讼时效的意见，本院不予采信。另外，被告已交纳了2016年1月至12月及2017年1月至6月的物业费、公摊水电费、生活垃圾费，且原告对此亦予认可，故本院予以确认。综上，被告应向原告支付2017年7月1日 至2017年7月13日的物业管理费17.62元（产权登记建筑面积145.21㎡×0.28元/㎡÷30天×13天）。至于垃圾处理费，从原告提交的临桂区环境卫生管理站的《证明》可知，原告已经按照每户7元/月的标准向临桂区环境卫生管理站交纳了2006年1月至2017年7月的垃圾处理费，因此，对于原告诉请的垃圾处理费，本院予以支持。即被告应向原告支付垃圾处理费3.5元〔按7元/月×0.5个月计算为3.5元，原告诉请超过本院审核的数额，本院不予支持〕。关于公摊水电费如何处理的问题。公摊水电费的收取主要是以维护小区业主共同利益，特别是保障小区共有部分、公用设施的正常运转为目的，因此，从物业交付开始，业主无论是否使用或入住房屋均应交纳公摊水电费。虽然原告未能提交完整的交纳公摊水电费的票据，但是从原告提交的临桂供电局的证明及银行的电子回单等可知，原告是向相关部门支付了时代花园的公摊水电费的，根据公平原则，原告诉请按照每户每月5元的标准交纳公摊水电费，并未明显过高，对于原告诉请的公摊水电费，本院予以支持。即被告应向原告支付公摊水电费2.5元〔按（5元/月×0.5个月）计算为2.5元，原告诉请超过本院审核的数额，本院不予支持〕。对于原告诉请超过本院审核部分的物业服务费，与本院查明的事实及法律规定不符，本院不予支持。由于被告未按时缴纳物业服务费、垃圾处理费及公摊水电费，已构成违约，应承担违约责任，且原告与小区建设单位即桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定的违约金是按每天0.1%收取，明显过高，本院酌情按照被告欠付物业服务费的30%计算违约金，即被告应向原告支付违约金5.29元（17.62元×30%）。对于原告超过本院审核部分的违约金，本院不予支持。至于被告辩称原告未向其进行催收物业费，不符合起诉的前置程序要求，但从原告提交的其于2020年5月28日将《桂林市某某物业时代花园业主欠费明细催费通知》在小区内公告栏上进行了张贴的照片可知，原告 已履行了向被告进行书面催收的义务，因此，对被告的该项辩称，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第一款、第二十二条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告覃某某应支付物业管理费17.6元、公摊水电费2.5元、垃圾处理费3.5元给原告桂林市某某物业服务有限责任公司； 二、被告覃某某应支付违约金5.29元给原告桂林市某某物业服务有限责任公司； 三、驳回原告桂林市某某物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告桂林市某某物业服务有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 文 威 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 易济敏