广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初7838号原告：蔡丽萍，女，1965年4月11日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：袁萍洲，广东崇越律师事务所律师。委托诉讼代理人：方诚智，广东崇越律师事务所律师。被告：金融街（惠州）金禧丽景酒店管理有限责任公司，住所地惠东县********委会塭仔河边阳光假日小区5栋一层32号。法定代表人：钱海民，执行董事。委托诉讼代理人：张苹，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧君，广东广和律师事务所实习律师。原告蔡丽萍与被告金融街（惠州）金禧丽景酒店管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡丽萍的委托诉讼代理人袁萍洲、方诚智，被告金融街（惠州）金禧丽景酒店管理有限责任公司的委托诉讼代理人张苹、刘慧君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡丽萍向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付租金2400元及逾期付款违约金（违约金以2400元为基数，按日万分之三的标准，从2020年4月21日起计算至原告实际付清之日止，暂计至起诉之日为50元）；二、被告支付原告律师费500元；三、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年05月16日，原告与被告签订《海世界花园9号楼房产委托出租服务协议书》，协议约定原告将其名下所有的位于惠东县委托被告进行出租服务，服务期限为60个月，根据不同楼栋确定税前租金，原告所在楼栋的租金为每月每套1200元，被告于每月20日前将原告每月固定租金汇入原告指定的银行账号。协议约定被告应当按照协议约定向原告支付租金收益，否则每逾期一日，应向原告支付应付金额万分之三的违约金。任何一方违反本协议约定，违约方除赔偿守约方因此遭受一切损失（包括但不限于……以及律师费等成本支出）。现被告擅自单方提出免租请求没有事实和法律依据，协议书约定业主收益模式为每户业主固定税收租金与年度客房收益分成相结合。年度客房收益为零或负数的，原告仅获得每月固定税后租金，不承担亏损。综上，被告拒付租金已构成违约，应承担继续支付租金的义务，并承担逾期支付的违约责任。被告金融街（惠州）金禧丽景酒店管理有限责任公司答辩称：一、新冠肺炎疫情重创惠东县巽寮度假区旅游行业，被告于2020年2月和3月被迫停业。1月23日，广东省就新冠肺炎疫情防控启动重大突发公共卫生事件一级响应。1月25日，惠东县巽寮滨海旅游度假区管理委员会（以下简称巽寮管委会）发布《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通告》，要求关闭辖区内所有景点、旅游文化项目。惠东县新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作指挥部发布《关于对湖北籍旅客实施14天隔离的通知》，要求为最大限度减低新型冠状病毒感染的风险，对辖区内所有酒店民宿进行管控。2月11日，惠州市文化广电旅游体育系统发布《关于继续实行“四个全面暂停”的指引》，要求惠州市A级旅游景区，有疫情地区的景区停止开放。原告委托被告提供委托出租服务的涉案房屋位于惠东县巽寮旅游度假区（以下简称巽寮区），由被告负责经营管理。因巽寮区滞留了数量较大的湖北武汉籍旅客，被告被迫于1月30日起暂停营业。被告张贴了暂停营业通知，并对被告所在片区实行封闭式管理。二、惠东县委、县政府及巽寮管委会采取强有力的疫情防控措施，被告被迫停业。巽寮管委会于1月25日起，采取的主要管控措施包括：1、及时关闭了辖区内所有景区景点和宗教场所，暂停所有旅游文化娱乐项目和免费公交滨海线路的运营。2、组建工作专班在高速出口设卡。3、在全区23个主要村道路口设卡。4、对重点人员实行14天健康隔离。5、对近期返回巽寮区的外市人员严格按照“八个一”要求实行14天居家隔离。三、疫情属于合同约定的不可抗力，并导致被告暂时停业。《委托出租服务协议》第11.1条款约定，本协议执行期间，由于地震、台风、战争等不可抗力导致的本协议全部、部分不能履行或迟延履行的，双方互不承担责任。新冠疫情完全符合上述《委托出租服务协议》第11.1条款约定的不可抗力的情形。四、疫情属于法律规定的不可抗力，并导致被告暂时停业。《最高人民法院印发的通知》第二条的规定，对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。景区停业导致被告无法正常经营,该疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，完全符合法律规定的不可抗力的构成要件。全国人大常委会法工委发言人臧铁伟说，当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据上述立法部门权威人士的发言，也可以认定该疫情属于法律规定的不可抗力，并导致被告暂时停业。五、鉴于新冠疫情导致合同在2020年2月和3月不能履行，按照法律规定和合同约定，对于原告上述两个月税后固定租金损失，被告不承担责任。六、现被告已按照《委托出租服务协议》的约定向原告支付了2020年4月至9月固定税后租金，原告实际接收了该月租金，双方签署的《委托出租服务协议》继续履行。七、被告不存在违约行为，原告无权要求被告承担违约责任，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。如前所述，新冠疫情属于法律规定和合同约定的不可抗力，被告因疫情防控无法正常营业，并导致《委托出租服务协议》在2020年2月和3月不能履行。按照法律规定和合同约定，对于原告在上述两个月不能获得税后固定租金的损失，被告不承担责任。八、新冠疫情自2019年底爆发至今，停业期间酒店无营业收入，2020年4月份，被告启动试营业后，疫情对酒店经营造成的影响仍在持续，被告也依据规定将因疫情影响酒店暂停营业的客观事实通知了原告，且被告在疫情期间投入了大量人力、物力，并努力做好酒店各项防疫措施，承担了相应的社会责任。综上所述，被告已按照协议约定向原告实际支付了4月至9月的固定税后租金，原告也实际收取了上述租金，该协议正在继续履行。新冠疫情属于不可抗力，被告不存在任何违约行为，原告的诉讼请求没有事实依据及法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院组织了各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告金融街（惠州）金禧丽景酒店管理有限责任公司系经工商登记设立的有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），经营范围为酒店管理、餐饮服务等。原告蔡丽萍作为委托方（甲方）与被告作为受委托方（乙方）签订《海世界花园9号楼房产委托出租服务协议书》，约定原告将其名下位于惠东县委托给被告经营，被告代原告出租并有偿提供对租户的酒店式服务、代收代缴房产租金、物业管理费和水费等；期限自2019年12月3日至2024年10月31日，起始日为甲方将房产实际交付给乙方之日起计的一个月期满日；甲方享有每年30天住房权益（淡季20天，旺季10天），旺季时间段为每年的6月1日至10月7日，及元旦、春节、清明、五一、端午假期，淡季时段为每年的10月8日至次年5月31日（不含元旦、春节、清明、五一假期）；业主收益模式为每户业主每月固定税后租金与年度客房收益分成相结合，年度客房收益为零或负数的，则甲方仅获得每月固定税后租金，不承担亏损；具体税前租金为每月1200元，每月固定税前租金所得须缴纳4%的房产税及个税0.7%；客房收益分成为业主占80%，酒店方占20%；被告于每月20日（如遇法定节假日则顺延至节后第一个工作日）将原告每月固定税后租金汇入甲方指定银行账号；被告应当按照协议约定向原告支付租金收益和利润分成，否则每逾期一日，应向原告支付应付金额万分之三的违约金；逾期超过30日的，原告有权解除本协议；双方任意一方违反本协议约定，提前解除本协议或导致守约方依法、按约解除本协议的，违约方除赔偿守约方因此遭受的一切损失外（包括但不限于委托房产出租收入和品牌所带来的任何损失以及相关律师费等成本支出），还应向守约方支付10万元人民币的违约金；本协议执行期间，由于地震、台风、战争、法律政策等不可抗力导致的本协议全部、部分不能履行或迟延履行的，双方互不承担责任，但在条件允许下，双方应采取必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失，并就协议是否继续履行或如何履行签署书面协议进行确认。原告主张被告以新冠疫情为由未向其支付2020年2月、3月的租金，原告在庭审时自认已收取2020年4月至9月的租金；被告提交一份由案涉房产所在物业公司出具的《情况说明》，主张案涉房产的2020年1月至7月的物业管理费均由被告缴付；另，被告提交的情况说明记载已向原告支付2020年4月份税后租金1167.6元，涉及税金32.4元已由被告代缴。原告对上述税后租金的金额不持异议。被告主张因新冠疫情及相关防控措施影响请求免除2020年2月、3月份应向原告支付的固定租金，提交了：①广东省人民政府于2020年1月30日在其官方网站上所发布的《广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应》;②惠东县巽寮滨海旅游度假区管理委员会所于2020年1月25日发布的《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通告》，内容为“1、关闭辖区内所有景点，包括三角洲岛、磨子石公园等；2、辖区内所有旅游文化娱乐项目暂停营业，包括休闲渔船、歌舞娱乐场所、演出经营场所；3、免费公交滨海线路暂停运行，恢复时间另行通知；4、加强对武汉籍游客的健康管理，辖区内所有已经接待武汉籍游客入住的酒店和宾馆，必须要掌握其信息，为游客提供独立房间，并集中楼层，实施房间隔离14天，同时，必须做好每天两次的游客体温监测工作，如游客出现体温异常，及时向巽寮管委会报告，隔离期间，游客不得擅自离开居住的房间，并配合做好相关工作。”；③惠东县卫生健康局于2020年1月25日发布的《关于对湖北籍旅客实施14天隔离的通知》，内容为结合我县防控实际情况，即日起，请对辖区内所有酒店民宿进行管控；④惠州市文化广电旅游体育局于2020年2月11日发布的《关于继续实行“四个全面暂停”的指引》，该“四个全面暂停”是指文体场馆暂停开放、文化娱乐场所暂停营业、群众性文体活动暂停举办、旅行社暂停国内和境外业务，同时要求全市星级酒店做好所有入住人员体温监测及登记工作，强化酒店环境卫生管理，其他非星级酒店、旅馆、民宿等住宿旅业经营单位参照执行；⑤《关于巽寮度假区疫情防控措施及情况的说明》，包含三点内容，分别是关于巽寮管委会采取的防疫措施、关于巽寮湾景区滞留旅客及确诊病例的说明以及关于巽寮湾景区内仟玺酒店和海公园酒店2月和3月暂停营业的情况，其中最后一点记载：2020年1月25日起，因疫情防控需要，巽寮管委会采取了景区关闭，所有酒店均采取24小时“不进不出”的方式进行管控，为响应巽寮管委会疫情防控措施要求，海公园酒店和仟玺酒店业分别于1月26日、1月30日起停止对外营业，待疫情缓解时于4月2日逐步恢复试营业。该说明落款处加盖了“金融街（惠州）金禧丽景酒店有限责任公司”的公章，在下方空白处手写“情况属实”，并加盖有“惠东县巽寮滨海旅游度假区管理委员会”的公章。原告对上述证据的真实性不持异议，但认为与本案无关。被告主张因疫情及防控措施通知业主2020年2月、3月免租、4月免租半月，提交了《致金禧丽景酒店公司各项目业主的减租告知书》及张贴照片予以佐证。原告对其不予认可，但确认曾收到被告发送的短信，内容亦是要求免租，免租的情况与上述通知内容一致。被告主张其因疫情及防控措施暂停营业，提交了一份张贴公告及照片；并主张于2020年4月2日逐步启动试营业，提交了一份《关于金禧丽景旗下酒店恢复营业的告知书》及张贴公告等；被告提交了相关网站的就案涉房产所在区域的疫情感染情况、旅游情况及损失及被告酒店的防疫抗疫情况的新闻报道；另，被告就巽寮湾景区新冠疫情防疫情况及案涉房产所在酒店2020年2月和3月停业的情况提交两份说明。原告对上述证据的三性均不予确认。另，被告提交由金融街物业股份有限公司惠州分公司海世界物业服务中心盖章出具的案涉房屋的水费明细，由广东电网有限责任公司盖章出具的案涉房屋的2020年2月、3月用电明细。本院在此前所受理的该小区其他业主诉请要求被告承担支付2020年2月、3月份租金的案件中就受新冠疫情影响，惠东县巽寮滨海旅游度假区管理委员会何时启动防控措施、何时全面复工复产；该单位向案涉房产所在海公元酒店所颁发的管控措施是什么；以及海公元酒店是否有作为指定隔离点等问题向惠东县巽寮滨海旅游度假区管理委员会函询，该单位回复称“一、受新冠肺炎疫情影响，我区于2020年1月22日印发《巽寮度假区防控新型冠状病毒感染肺炎工作方案》的通知，贯彻落实疫情防控相关工作；根据县疫情防控指挥部有关文件精神，我区部分企业在做好疫情防控有关措施后有序复工复产……三、海公园F栋企鹅酒店有确诊患者，为保障辖区人民身体健康及阻断疫情蔓延，我区对该酒店实施封闭管理，时间为2020年2月3日至17日共14天、95间客房，封闭管理期间按单价100元/天/间计算，以133000元整结算。四、我区按照疫情防控有关文件要求，严格贯彻落实疫情防控相关措施，要求辖区所有酒店（包括仟玺酒店）落实企业主体责任，海公园F栋企鹅酒店因有确诊患者，我区严格按照疫情防控有关要求对整栋楼采取封闭管理。”再查明，2020年2月24日，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应；2020年5月9日，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。原告与广东崇越律师事务所签订一份《民事委托合同》，约定由该律所指派律师代理本案纠纷，在签订协议之日起三日内支付500元律师代理费，如需启动二审则再支付100元。原告提交一份增值税电子发票，主张已支付律师代理费500元。本院认为，原告蔡丽萍与被告金融街（惠州）金禧丽景酒店管理有限责任公司签订的《海世界花园9号楼房产委托出租服务协议书》系双方的真实意思表示，该协议书合法有效，双方均应遵守。本案焦点系：一、被告以新冠肺炎疫情及相关防控措施为由主张免除2020年2月、3月的固定租金依据是否充足；二、原告的其他诉请应作如何处理。关于第一个焦点，原告主张被告未按协议约定支付2020年2月、3月份的固定租金，被告抗辩受新冠肺炎疫情及相关防控措施导致酒店在该期间停止营业，属不可抗力，请求减免上述两个月份的租金，本院对此作分析如下：虽被告未按约定向原告支付租金，但因新冠肺炎疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，案涉房产所在的惠东县巽寮滨海旅游度假区出现多起确诊病例，新冠肺炎疫情确属双方当事人在订立案涉协议时无法预见的情形，而该疫情及疫情的防控措施确实对本案作为酒店式经营的租赁房屋的经营造成一定影响，符合不可抗力的法定要件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，”及参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条“……承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，本案可根据公平原则适当核减租金。关于核减租金的期间问题也即确定不可抗力的起止时间问题，根据本省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应、于2020年2月24日调整为二级响应，并结合案涉房产所在区域为滨海旅游度假区及该房产出租的用途系用于酒店式经营的事实，以及该房产所在区域的疫情及疫情防控形势，本院对被告抗辩对2020年2月、3月份租金进行核减的主张，予以支持。但从合同双方当事人之间的利益均衡考虑，被告要求该两月的租金全免，本院不予采纳，根据公平原则，本院酌定对该两月的租金按50%核减，又根据案涉协议书的约定，被告向原告所支付的系为税后租金，结合被告此前已支付的税后租金金额，被告应向原告支付2020年2月、3月的租金为1167.6元。关于第二个焦点，关于原告诉请的逾期付款违约金及律师费，因被告未按约支付2020年2月、3月份租金系因疫情及疫情防控这一不可抗力因素所致，虽被告未按约支付该两个月租金，但无需承担协议书所约定的违约责任，且协议书所约定的该违约金及律师费仅系适用于对任意解约方的惩罚性赔偿，故对原告该项诉请,本院不予支持。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告金融街（惠州）金禧丽景酒店管理有限责任公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告蔡丽萍支付2020年2月、3月的税后租金合计1167.6元。二、驳回原告蔡丽萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告金融街（惠州）金禧丽景酒店管理有限责任公司负担。如不服本判决，原告蔡丽萍可以在判决书送达之日起十五日内，被告金融街（惠州）金禧丽景酒店管理有限责任公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员  叶 璐二〇二〇年十二月三日法官助理  何钰营书 记 员  林晓晴