浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5724号 上诉人（原审原告）：魏复元，男，1987年1月25日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 上诉人（原审原告）：李洪，女，1986年3月2日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：王怀玉，安徽胡正军律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王丽慧（曾用名王丽会），女，1990年1月13日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 被上诉人（原审第三人）：浙江链家房地产经纪有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区朝晖******。 法定代表人：何生祥，执行董事。 委托诉讼代理人：朱秀芬，女，系公司员工。 上诉人魏复元、李洪与被上诉人王丽慧、浙江链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初10021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，杭州市城北商贸园35幢4单元502室房屋系魏复元、李洪共有。2019年7月11日，作为出售人的魏复元、李洪和作为购买人的王丽慧在第三人链家公司居间下签订《房屋买卖定金协议》，约定：王丽慧购买涉案房屋，建筑面积65.29平方米；转让价款2245000元，房款支付方式为商业贷款；王丽慧须于2019年7月30日前支付房款首期675000元至双方约定的银行监管账户，待王丽慧银行按揭审批通过后三个工作日内转付魏复元、李洪675000元，待王丽慧银行按揭款到监管账户后三个工作日内转付魏复元、李洪1470000元；待双方完成物业交割以及户口清空后三个工作日内转付魏复元、李洪100000元；居间代理费为33000元由王丽慧承担，于签署《杭州市房屋转让合同》当日全部支付给第三人；买卖双方应在本协议签订后7日内向第三人提供购房查档所需资料，王丽慧同意授权第三人代为办理限购查档，待限购查档通过后5日内双方共同通过第三人签订《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等相关法律文件；在本协议约定期限内，若王丽慧不与魏复元、李洪签订《杭州市房屋转让合同》，王丽慧无权要求魏复元、李洪返还定金，魏复元、李洪已经收取的定金不予退还，若魏复元、李洪不与王丽慧签订《杭州市房屋转让合同》，魏复元、李洪应双倍返还定金给王丽慧；若发生违约情形，守约方不选择定金罚则的，可按房屋转让价的10%要求对方支付违约金。该协议还对抵押注销、产权转移登记、交房方式、户口迁移、交易税费承担等做出了明确约定。7月9日，王丽慧即已向魏复元、李洪支付定金5000元。 8月3日，买卖双方至链家公司办理网签手续，因第三人将网签合同银行写错，未能收到房管局的签约短信，且魏复元、李洪急于赶飞机而离开现场，最终导致网签未成功。当天11时23分，李洪将5000元定金返还给王丽慧。此后至8月11日期间，魏复元、李洪不在杭州。 王丽慧与魏复元之间的微信记录显示，8月11日王丽慧提出第三人不上心，打算解约，称“一起去签个字就行”，同时双方还谈到找其他中介办理及减少中介费的问题。8月13日，王丽慧告知已和我爱我家谈好，二人相约次日去办解约和新签手续，未果。 8月15日，通话中李洪向王丽慧询问昨天与魏复元相约去我爱我家但王丽慧未去的原因，并提出不能一直拖着，希望面谈；王丽慧则称购房不顺利，价格也挺高，认为下半年房价肯定会降，并明确表示“如果是这个价格肯定就不买了”，也肯定“不会在链家买了”，希望不要耽误魏复元、李洪，提醒可将房产证从第三人处拿回。当天在李洪与第三人业务员电话沟通中，李洪表示此事没解决完，是暂时不会动该房屋的。 2019年11月20日，魏复元、李洪向法院提出诉讼请求：1.王丽慧支付魏复元、李洪违约金224500元；2.王丽慧承担本案诉讼费。 原审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案魏复元、李洪、王丽慧及第三人签订的《房屋买卖定金协议》，是对三方交易房屋有关事宜的初步确认，其目的在于一定期限内订立房屋买卖本约合同，故该协议符合预约合同的性质，若签约一方不履行签订本约合同的义务，即可构成对预约合同的独立违约。但本案中，没有证据表明魏复元、李洪、王丽慧未在《房屋买卖定金协议》约定期限内签订《杭州市房屋转让合同》的责任在王丽慧，因此王丽慧不应对此承担违约责任。况且，网签当天魏复元、李洪即将定金5000元退还给王丽慧，具有解除定金协议的意思表示，不能证明其是为不适用定金罚则而是选择适用违约金条款所为。此后双方磋商缔结新的合同，也不构成对定金协议的违反。综上，魏复元、李洪的诉请缺乏事实及法律依据，该院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回魏复元、李洪的诉讼请求。案件受理费减半收取2334元，由魏复元、李洪负担。 宣判后，魏复元、李洪不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。原审判决认定事实不清，适用法律错误。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。但是一审法院对魏复元、李洪提交的证据材料进行断章取义、随意歪曲。对上诉人有利的事实不予认定，对王丽慧有利的事实予以确认。对协议约定的一个条款，一个句子竟然也可以进行掐头去尾部分认定，对于因为王丽慧自身原因导致没有在协议协定期限内提供材料给到链家公司，最终导致网签时间一直拖延至8月初才提交资料进行审查，而8月3日是上诉人提前很久已经计划好的旅行日期。一审法院认定是因为上诉人为了旅行而在签约当日提前离开认定是上诉人过错。暂且不论上诉人8月3日下午赶飞机已经提前告知其他当事人，在没有任何协议约定在8月3日必须全天等候在某一特定地点等待网签的情况下，上诉人自由安排自己的时间何错之。却完全刻意地忽视了由于王丽慧没有相应的购房资格，缴纳社保不满两年只有到了8月初才有购房资格，导致没有在双方签订协议之日即2019年7月11日起的7日内向链家公司提供购房查档所需的资料。 王丽慧没有在双方签订协议之日即2019年7月11日起的7日内向链家公司提供购房查档所需的资料，因为王丽慧的该违约行为最终导致网签的期限直接拖延至8月3日。对于王丽慧违反合同约定，没有在双方签订协议7日内向链家公司提供购房查档所需资料这一明显违反协议的行为一审法官视而不见不予认定。通过一审法院的判决书王丽慧的答辩意见可知，其明确表示2019年7月社保缴纳才满两年，8月才有购房资格。故一直拖延未向链家公司提供购房查档所需的资料，最终导致了原本在7月18日就应该进行的查档一直延期到8月才开始，王丽慧违约在先，最终将日期正好拖延至上诉人早已既定好的旅游出行计划期间之内。 一审法院对王丽慧前期的违约行为只字不提、视而不见而，反而将由于王丽慧原因导致魏复元、李洪既定的旅游计划被占用不得不提前离开视为上诉人过错。在上诉人外出旅游期间包括当天王丽慧均没有收到备案短信，根本无法操作网签，一审法院认定上诉人导致无法网签，违背事实。2019年8月3日后至2019年8月11日前没有任何人通知两上诉人签约，如果通知两上诉人签约可以飞回来签约，反而是在2019年8月3日至11之间这段时间两上诉人一直在督促王丽慧不能违约尽快签约。 一审法院又认定网签当天两上诉人将定金5000元退还王丽慧具有解除定金协议的意思表示。上诉人明确表示退还定金的原因是因为双方约定可以适用为定金条款也可以适用违约金条款。协议中白纸黑字进行了约定，但一审法院对该协议中的条款视而不见，认为上诉人选择违约金条款没有证据表明，协议条款白纸黑字写得清清楚楚竟然颠倒黑白认定没有证据表明。不仅如此一审法院还认定认为退还定金是解除定金协议的意思表示。该认定既不符合常识常理也没有任何法律依据。在对方违约在先、房屋价格市场价已经下降、单方解除定金协议构成违约将承担违约责任、定金退还将实际损失金钱四个因素之下，一个正常人会选择主动违约吗，但一审法院却认定是上诉人主动选择违约。上述理由，足以支撑认定上诉人没有解除定金协议的意思表示。 在一审当庭播放的王丽慧和上诉人通话录音以及庭审当中，王丽慧均明确表示不再购买房屋，已经构成根本违约。约定在一定期限内订立本约合同没有能在约定期限内签订过错在于王丽慧，事实清楚证据充分，依据订立合同的本意原本可以采取适当方式（后续补签）弥补但是王丽慧亦没有弥补。一审法院反倒是认定链家公司因为一时疏忽所造成的小瑕疵是本案没有签约成功的原因，将过错归因于第三人和上诉人。交易是一个持续过程，约定的签约时间是在一段时间内不是某一天、某一分、某一秒。本案有充足的理由可以认定由于王丽慧原因导致不能按时签约，王丽慧过错明显，如果前期不违约怎么会拖延至2019年8月3日才网签但是一审法院视而不见，却对毫无过错的上诉人吹毛求疵。一审法院对事实认定即不尊重事实也不符合常识。一审法院还直接确认了链家公司具有过错，如该认定属实将作为链家公司导致上诉人遭受损失的直接证据，上诉人保留对链家公司追究法律责任的权利。 二、一审判决适用法律错误。一审法院适用法律错误，《民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。一审法院适用该法条实属好笑，协议约定原告提交的《房屋买卖定金协议》第六条：甲乙丙三方共同约定1.甲乙双方应在本协议签订后7日内，向丙方提供购房查档所需资料，乙方同意授权丙方代为办理限购查档，待限购查档通过后5日内，甲乙共同通过丙方签订杭州市房屋转让合同及居间服务合同等相关法律文件。合同签署日期为2019年7月11日，直到8月才提供资料。王丽慧社保在2019年8月前没有缴纳满两年，没有购房资格还在限购期限内签订《房屋买卖定金协议》，协议约定好7日内提供资料没有提供，违约行为如此明显却适用该条款驳回魏复元、李洪诉讼请求，明显属于适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误。判决结果明显错误，将一直督促对方购买房屋的上诉人认定成违约方，明确表示将违约的王丽慧却被认定成没有过错。为此，上诉人依据我国民事诉讼法的相关规定，向贵院提起上诉，望贵院依法撤销杭州市西湖区人民法院作出的（2019）浙0106民初10021号民事判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人王丽慧承担。 被上诉人王丽慧答辩称：一、被上诉人王丽慧不存在任何违约行为。《房屋买卖定金协议》第六条甲乙丙三方共同约定，甲乙双方应在本协议签订后7目内向丙方提供查档所需材料，乙方同意授权丙方代为办理限购查档，待限购查档通过后5日内甲乙共同通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等相关法律文件。按照合同约定，被上诉人负有的义务是在协议签订后的7日向丙方提供查档所需材料，而不是负有在7日内保证查档通过的义务。事实上，被上诉人王丽慧在协议签订后依照合同约定向链家公司提供了查档所需的全部材料，至此被上诉人王丽慧已完成合同义务，之后是由链家公司进行查档服务，链家在2019年8月2日查档通过，在此过程中，被上诉人王丽慧不存在任何违约行为。在查档通过之后的5日内，也就是2019年8月3日至8月7日，双方负有签订房屋转让合同的义务。8月3日是因为链家公司及上诉人原因未签约成功，该事实上诉人及第三人链家公司在一审中均予以认可；8月4日至7日，上诉人一直推脱在外地，不予签订房屋买卖合同，所以在此期间系因上诉人违约未能签订房屋买卖合同，该事实上诉人在上诉状也予以自认。8月3日至8月7日，被上诉人王丽慧都一直希望能够尽快按照《房屋买卖定金协议》的约定尽快签订合同，但是因为上诉人的强行离开，以及之后的所谓的无法出现，导致房屋买卖合同无法签订，被上诉人王丽慧甚至都不能确定上诉人是否故意不予网签以及是否有意愿继续出售房屋。综上所述，被上诉人王丽慧已全面履行《房屋买卖定金协议》的合同义务，不存在任何违约行为，不可能涉及违约责任的承担。二、预约合同期限已过，合同已经解除。《买卖合同司法解释》第2条明确强调预约合同“约定在将来一定期限内订立买卖合同”，旨在凸显预约合同的期限性。因《房屋买卖定金协议》系预约合同，履行期限为2019年8月3日至2019年8月7日，在2019年8月8日之后，该《房屋买卖定金协议》已超过期限。上诉人也在上诉状中自认，其在8月11日前都在外地，从未回应过合同签订事宜。事实上，上诉人直到8月15日才开始与被上诉人沟通，已超过合同期限。因房价价格不稳定以及房贷利率的变动，越发凸显合同期限的重要性，超过期限即已时过境迁，不再具有履行的法律基础，合同履行已不可能，也已经不能实现合同的目的，合同已经解除，对双方已不再具有约束力。三、《房屋买卖定金协议》已经解除，不再具有约束力。8月3日当天，上诉人就向被上诉人王丽慧返还了5000元定金，定金合同作为实践性合同，交付定金合同才成立生效，而上诉人已退还了5000元定金。上诉人在一审起诉称“被上诉人一直以各种理由推诿搪塞．两上诉人出于风险考量，明确表示不再适飘定金罚则选择适用违约金条款并退还5000元定金”。其上诉又称“其明确表示退还定金的缘故是因为双方约定可以适用为定金条款也可以适用违约金条款”，该说法完全不符合事实，且自相矛盾。实际情况是，退还定金是8月3日，当天被上诉人王丽慧按约前往网签，而是因为上诉人及链家公司违约未能签订房屋买卖合同，被上诉人王丽慧不存在任何违约行为。按照上诉人的说法，其当天是为了适用违约金条款而选择退还定金的话，其8月3日当天是基于什么违约行为？反而，当天是完全因为上诉人及链家公司违约未能签订房屋买卖合同，是上诉人违约。而且，在上诉人退还定金且在其后合同约定的期限内没有再出现，被上诉人王丽慧也不知道上诉人的目的和打算。综上所述，被上诉人王丽慧认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。 被上诉人链家公司答辩称：依照协议，在合同里面是约定说签订协议之后的7个工作日内提供查档材料。关于查档是链家公司居间方收集双方的查档所需材料，至于查档能不能通过是市房管局审核。在双方提到的关于说为什么会在8月2号查档才会通过，这个是市房管局发指令，链家公司收到房管局提示双方查档通过的通知之后，才会通知双方到链家公司去签网签合同。事实上，双方在8月3日同时出席到居间方签署网签合同的行为，表明了对于中间的这个时间，不管是逾期还是违约，都是某种事实承诺。链家公司认为双方关于无法签署网签的核心原因，其实是因为对房屋价款没有办法达成一致，导致这个交易不成，就如同上上诉人在上诉状中而言，交易是一个持续的过程，约定的时间是某一个时间期限，而不是一个具体的时间节点。即使双方在8月3日当天未能签署网签合同，但是上诉人和王丽慧事实上是有达成买卖意向的。一审的证据材料的聊天记录可以看出来。8月3日到8月11日之间，上诉人和王丽慧的沟通是比较顺畅的，甚至上诉人和王丽慧还达成了一个意向去另外一家中介费相对比较低的门店去成交。所以说，其实虽然说8月3日当天没办法签收网签，但这不是上诉人和王丽慧最终导致交易不成的核心原因，双方没有办法签署网签合同的核心原因，就是因为无法对房屋的成交价款达成一致意见。所以说，链家公司请求法院依法查明案件事实，维持原判。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任。魏复元、李洪和王丽慧及链家公司签订的《房屋买卖定金协议》，是三方当事人真实意思表示，是三方对案涉房屋交易达成的初步确认，其目的在于一定期限内订立房屋买卖本约合同。故案涉定金协议应属于预约合同，若签约一方不履行签订本约合同的义务，即构成违约预约，就应承担相应的违约责任。现魏复元、李洪所提交的证据不能充分佐证其主张未在《房屋买卖定金协议》约定期限内签订《杭州市房屋转让合同》的责任系王丽慧的原因所造成的事实，故魏复元、李洪应承担举证不能的后果。且从2019年8月3日网签当天魏复元、李洪即将定金5000元退还给王丽慧来看，魏复元、李洪以实际行动表明解除定金协议的意思，不能因此证明魏复元、李洪只是为不适用定金罚则而是选择适用违约金条款所为。此后魏复元、李洪和王丽慧磋商缔结新的合同，也不构成对定金协议的违反。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。魏复元、李洪上诉要求王丽慧承担违约责任的请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4668元，由上诉人魏复元、李洪负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二〇年十二月九日 书记员  何英杰