广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初6458号原告深圳市某某有限公司，住所深圳市龙岗区法定代表人陈某某，系公司董事长。委托代理人戴振军，广东华商（龙岗）律师事务所律师。被告廖某某，男，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。某某股份合作公司，住所深圳市龙岗区法定代表人陈某某。委托代理人何政欣，广东恒港律师事务所律师。原告深圳市某某有限公司诉被告廖某某、某某股份合作公司房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，依法公开开庭进行了审理。原告的委托代理人戴振军、被告廖某某、第三人的委托代理人何政欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年5月31日原、被告签订《场地租赁合同》约定将荔枝园村某某楼200平方米和某楼600平方米的房屋合计800平方米出租给被告用于红木展示、仓储用途，期限自2016年6月1日起至2018年5月7日，每月租金16500元。合同到期后，双方没有签订新的房屋租赁合同，被告继续占有使用租赁房屋，被告没有支付2018年8月1日之后的房屋占有使用费。涉案房屋系第三人出租给原告，原告转租给被告，涉案房屋没有产权证及规划许可证，双方合同无效，被告应当返还租赁房屋并给付实际使用期间的占有使用费。现为维护原告合法权益，原告请求判令：一、被告立即向原告返还所租赁的位于深圳市龙岗区建筑面积约800平方米的房屋；二、被告给付房屋占有使用费（按照16500元的标准，自2018年8月1日开始计算，直至被告实际返还租赁房屋之日止，暂计至2019年11月30日为264000元）；三、被告承担本案的诉讼费。被告辩称，合同到期就没再用了，但是按照原告要求把里面的物品还摆在涉案房屋处，现涉案场所内有些物品是原告的，要求保证金退还或抵扣，另主张疫情影响使用，要求减免。第三人辩称，确认涉案房屋所有权属于第三人，第三人在2005年5月8日至2018年5月7是出租给原告的，该事实在生效判决中予以确认，目前所有房屋均由原告占有，至于原告和其他被告之间的转租关系是否真实、合法、有效，由法庭审核。经审理查明，2016年5月31日原、被告签订《场地租赁合同》，约定：“将位于深圳市龙岗区部分合计200平方米和三楼部分面积合计300平方米出租给被告，双方确认面积为500平方米…租赁期限23个月，从2016年6月1日至2018年5月8日止…免租期2016年6月1日至6月20日20天；合同保证金为27000元，2016年6月21日至2016年7月30日租金16800元；2016年8月1日起每个月租金为13500元…租赁期间所产生的水电费、原告按独立安装水电表计算收费。电费合计1.3元／度，水费合计为6元／立方米（水电费只提供收据）。”被告庭审时对租赁合同不持异议，庭后书面辩称三楼并没有使用，四楼是原告的家具，由被告代管代售，且没有实际支付报酬，之后到庭确认涉案租房协议实际履行的确有三楼变更为四楼，但也仍是300平米，原、被告的红木家具都混在一起，确认约定的租赁期内原告的家具在四楼另外放置，但2018年7月底被告的家具搬至惠州后，所有涉案承租位置都是原告的家具，2017年3月前是按13500元租金标准支付，之后因原告指责被告超面积使用，增加了每月3000元，之后就一直按16500元支付至2018年7月，被告2018年9月28日已经另外承租了仓库摆放家具，庭后提交了其与案外人曾某签订的《房屋租赁合同》和收款人为“飞”的几张收款收据。对于辩称期间涉案房屋经常停水停电，被告庭后提交了案外人深圳市某某有限公司2018年10月30日通知次日早上9点半至10点半、12月5日通知次日上午10点至11点半停电的通知、荔枝园居民小组2018年12月22日要求各租户与前述案外人续签合同的通知，被告另确认2020年5月13日之后已经清走被告物品并通知原告收房，之前也只是放置一个茶台，2018年6月6日被告在微信朋友圈发布过清仓照片，确认待售的家具包括原告的在内，但原告2020年6月4日在被告妻子连续半个月现场要求的情况下才委托代表收回家具和钥匙，庭后提交了委托书、收条。原告确认实际被告将三楼使用位置改至四楼，因扩大使用面积双方口头约定每月增加3000元租金，被告是无偿代售原告家具，因代售代管也增大了被告的卖场规模，且双方关系前期融洽，认可2020年6月4日收回钥匙，否认2018年4至6月已交还房屋的事实，主张在2020年5月9日交付代管代售家具时，因被告不愿意同时交还房屋，导致原告还需另出成本转移家具存放地点，认可2016年7月22日、2019年9月18日、2020年4月3日的家具收条，对其他证据不予认可。被告庭后提交了2020年5月15日与李新宽的通话录音，原告对真实性认可，对方称“那房屋移交你想怎么整？行的话，我盖好章，等下过去签名…”，被告回复“反正你过来嘛”，对方再表示“场地你交回给我，我就不叫车来了…”，被告回复“你处理就行了，反正那东西你随时可以搬”。涉案房屋经生效判决确认没有产权证或建设规划许可证。原告主张租户都有拖欠水电费，但确认原告也没有向第三人支付，第三人表示只能确认现在水电都可以正常使用。另查，原告与第三人之间的房屋租赁合同纠纷案件已经生效判决，查明第三人虽与案外人深圳市某某有限公司签订租赁合同，但该合同没有实际履行，涉案房产并未实际移交该案外人，应由原告向第三人返还整体房屋并支付占有使用费。以上事实，有庭审笔录、场地租赁合同、民事判决书、收条、录音、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故原、被告签订的《房屋租赁合同》自始无效。根据法律规定，合同无效后，当事人应当返还因该合同取得的财产，原告请求被告返还涉案租赁房屋，合法有据，2020年6月4日原告已经收回钥匙，涉案房屋之后在原告控制下，原告的第一项请求不再具有事实基础，本院不予支持。被告要求押金退还或抵扣，符合相关规定，虽未提出反诉，为减少讼累，予以确认。合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现在争议点有二，1.被告承租的租金标准；2.被告何时未再占用涉案房屋。双方确认实际没有承租三楼，而是改租四楼，原告主张四楼的占用面积超出300平方米，故综合月租金调整为每月16500元，被告则辩称仍只有300平方米，确认代管的家具在协议租期内不在被告使用的面积内，辩称2017年3月前都是按照13500元支付，本院认为，根据付款收据，月租金标准为16500元，被告未提交支付13500元的证据，也未提交期间提出异议的证据，故在被告返还涉案场地前，应当参照16500元每月的标准计算房屋占有使用费。至于占用期间，原告主张2018年8月1日之后被告持续占用，被告辩称2018年8月1日之后已经将家具全部搬走，现场只留有原告家具，对此本院分析如下：1.被告提交的外地承租合同是2018年9月28日签订，其主张8月1日前已经全部搬走，不合逻辑，没有提交搬迁和临时存放的任何证据；2.直到2020年5月9日庭审时被告仍确认涉案房屋内留存有被告的物品；3.被告未就受到胁迫提交任何证据；4.双方确认的录音显示，2020年5月15日对方代表人询问被告是否交还场地，被告未明确回应，正如录音内容所称“如果场地交回”，原告就“不需要叫车来了”，相较两方表述内容，显然原告更愿意在当日收回场地，而庭后书面意见曾表示2020年5月13日已经交房；综上，被告的证据不能证明2018年8月1日之后未再使用涉案场地，反而说明至少在2020年5月15日原告主动要求收回场地时，被告没有表示同意，综上，原告的主张可信度更高，本院支持自2018年8月1日至2020年6月4日交回钥匙期间的占有使用费，参照前述租金标准，经计算为365200元（16500×22+16500÷30×4），抵扣押金（保证金）后被告还应支付原告剩余占有使用费共计338200元（365200-27000）。至于减免意见，疫情发生前一年双方的租赁合同就已到期，被告期间并未与第三人授权的案外人签订协议或支付费用，其辩称受原告指示或原告承诺无偿使用的意见没有任何证据印证，原告也不认可；停电通知即使真实，案外人已提前告知，时间也较短，没有证据显示被告遭受损失或影响了使用，综上，被告的相关意见本院不予采纳。基此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告廖某某应于本判决生效之日起七日内向原告深圳市某某有限公司支付2018年8月1日至2020年6月4日期间的剩余房屋占有使用费338200元（保证金已抵扣）；二、驳回原告深圳市某某有限公司的其他诉讼请求。如付款义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2630元（原告已预交），由被告廖某某承担，被告应于判决生效之日起七日内向原告径付。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  贺榕二〇二〇年十二月二十五日书记员  姚练