山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初4591号原告：青岛奥克斯商业管理有限公司，住所地山东省青岛市李沧区京口路****，统一社会信用代码91370213073287057B。法定代表人：何锡万，职务执行董事。委托诉讼代理人：王凯，上海段和段（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪梦璐，上海段和段（青岛）律师事务所实习律师。被告：青岛艺露绽放文化传媒有限公司，住所，住所地山东省青岛市李沧区书院路**奥克斯广场**3002社会信用代码91370213MA3CKBE01K。法定代表人：郝志杰，职务执行董事。委托诉讼代理人：王宝森，山东琴岛律师事务所律师。原告青岛奥克斯商业管理有限公司（以下简称：奥克斯商业管理公司）与被告青岛艺露绽放文化传媒有限公司（以下简称：艺露绽放公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月26日、2020年12月29日两次公开开庭进行了审理。委托诉讼代理人王凯、汪梦璐，被告委托诉讼代理人王宝森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥克斯商业管理公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠付物业管理费335960元及物业管理费违约金14589.78元（物业管理费违约金暂计至2020年8月8日，最终计算至被告实际付清之日止）；2、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。诉讼过程中，原告明确诉讼请求：1、判令被告支付欠付物业费519536元(自2020年4月起至2020年12月止，月物业费标准每月61192元，其中已扣减了61192元，扣减的是被告已经支付的2020年3月及2020年4月物业费，共计61192元)；明确违约金计算方式：以3万元为基数，自2020年2月21日起至2020年8月31日止，按照日万分之五计算；以31192元为基数，自2020年3月21日起至2020年8月31日止，按照日万分之五计算；以3万元为基数，自2020年3月21日起至被告实际给付之日止，按照日万分之五计算；以61192元为基数，自2020年4月21日起至被告实际给付之日止，按照日万分之五计算；以后每月均以61192元为基数，分别自2020年5、6、7、8、9、10、11月21日起计算至被告实际给付之日止。事实与理由：2017年2月6日，原告与被告签订《奥克斯商业管理公司与艺露绽放公司关于青岛奥克斯广场的物业服务协议》（以下简称：物业服务协议），由原告为被告承租商铺提供物业服务。物业协议签订后，原告依约履行了全部义务，被告却未按物业服务协议约定支付物业管理费，其行为已构成违约。被告的违约行为给原告造成较大损失。艺露绽放公司辩称，1、原告诉请欠费期间为疫情期间，该期间（2020年1月26日至8月31日），因相关部门给被告下达停业通知而停业，根据公平原则及不可抗力原则规定，包括最高院三个关于依法妥善审理涉及疫情民事案件若干问题的指导意见的通知。故该期间的物业服务费应免除；2、关于原告诉请的物业费，被告1、2、3月都交全了，4月份欠了3万元；3、被告认为疫情期间不应支持违约金，且原告主张计算违约金起算时间有误。原告主张违约金过高，应按照贷款市场报价利率来计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的如下证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交的物业服务协议及补充协议、《诉讼财产保全责任保险（2016版）保险单》、青岛增值税专用发票、客户收付款入账通知各1份；被告提交的山东省教育厅颁布的2020年1月26日《关于进一步做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通知》复印件、2020年5月14日青岛市教育局发布的《复学复课》复印件、2020年5月19日青岛市教育局发布的各区《复课时间表》复印件、2020年8月3日李沧区教育局发布的《李沧区通过复课核验的校外培训机构名单（截止2020年8月3日）》复印件各1份，《青岛增值税普通发票》（物业费）3页。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交《缴费通知》、《关于催告及时交纳租金及物业费的函》各1份，证明因被告未按约支付物业管理费，原告向被告发函，要求被告支付欠付的物业管理费及相应的逾期付款违约金。被告对上述证据的真实性、证明事项均有异议，被告没有接收到该缴费通知及催告函。本院认为，上述证据系原告单方出具，未证明被告已经实际收到该材料，不能证明原告的证明事项，本院不予采信。2、被告提交的2020年2月5日《关于疫情的通知函》复印件、2020年3月26日《委托函》复印件、2020年3月29日《公函》复印件、2020年7月5日《关于疫情期间房租免租事宜公函》复印件各1份，证明被告接到停业通知后，已及时通知原告。原告对上述证据的真实性不予认可，证明事项有异议。原告并未实际收到上述通知，且根据相关法律规定被告无权以不可抗力为由免除其应承担的物业服务费支付义务。本院认为，上述证据系被告单方出具，真实性无法确认，无法证明上述材料已送达给原告，不能证明被告的证明事项，本院不予采信。3、被告提交的与原告副总李云东微信聊天记录打印件12页及视频光盘（2020年12月5日至27日期间共5次）1张（原始载体均在被告人员郝志杰手机里），证明原告自2020年10月11日左右起至今（12月底）在2楼处维客超市装修，致使被告无法正常教学，请求免除此期间的租金。原告对该证据的真实性有异议，证明事项有异议。李云东是公司员工。该证据不能证明系被告与原告工作人员就涉案房屋的相关状况进行沟通的事实，且该证据仅是2020年12月5日至27日的部分视频。该视频的录制时间并非在涉案商铺正常营业期间，相关视频也不能证明因被告所主张的装修噪音导致其正常的教学受到影响。被告不能据此主张因装修事宜而减免涉案房屋的相关租金。本院认为，该期间，被告并未正常营业，该证据本身不能证明被告所欲证明的内容，本院不予采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：1、2017年2月6日，原告奥克斯商业管理公司（甲方）与被告艺露绽放公司（乙方）签订《物业服务协议》一份，乙方承租使用甲方拥有的位于青岛奥克斯广场主力店部分3层A3001、3001、3002商铺，物业服务费计算面积为6119.2平方米（以租赁合同约定为准），物业类型为商业物业，乙方将在租赁区域统一以“豆苗朵”（商标、名称）对外营业，作为经营教育文化项目推广的用途”。第三条物业服务费及其他相关费用1、物业服务费：合同期限为9年，第1年、第2年物业费为10元/平米/月，第三年、第四年物业费为12元/平米/月，第五年、第六年物业费为13元/平米/月，第七年、第八年、第九年物业费为15元/平米/月，物业服务费计算起始日以《租赁合同》为准，乙方应按季度向甲方支付物业管理费。第四条物业服务标准1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、客户服务。第十条违约责任3、如果乙方违约延迟支付或补足物业服务费和水、电、热力、燃气等公用事业费超过10日的（在乙方已与公用事业部门签订供应合同应由乙方向其直接付费的除外），每延迟一日需向甲方支付应付而未付部分万分之五作为逾期付款违约金。乙方延迟支付超过20日，甲方除收取违约金外，还有权停止物业管理服务，由此引起的一切损失和责任均由乙方自行承担。2、2019年8月2日，青岛奥克斯置业有限公司（甲方）与被告艺露绽放公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定甲、乙双方一致同意，租赁合同项下乙方计租日期由原来的2017年4月1日调整为2019年1月1日，免除2019年1月1日之前的所有租金。租赁期限调整为自2019年1月1日起至2027年12月31日止。本合同项下的租金支付方式为：先付后用，按月缴纳。乙方应当在每个月的20日前向甲方一次性足额支付下个月的租金。《物业服务协议》项下甲方向乙方收取物业管理费的标准调整为：自2019年1月1日起至2027年12月31日止。起始物业费收费标准按照10元/月/平方米。第1年、第2年物业费为10元/平米/月，第三年、第四年物业费为12元/平米/月，第五年、第六年物业费为13元/平米/月，第七年、第八年、第九年物业费为15元/平米/月，支付方式同租金支付方式。本补充协议生效后即成为物业服务协议的组成部分，与物业服务协议具有同等法律效力。本补充协议与物业服务协议约定不一致的，以本补充协议约定内容为准。3、2020年6月30日，被告向原告缴纳2020年2月1日至2020年2月29日物业费61192元；2020年7月31日，被告向原告缴纳2020年3月1日至2020年3月31日部分物业费31192元；2020年8月31日，被告向原告缴纳2020年3月1日至2020年3月31日剩余物业费3万元以及2020年4月1日至2020年4月30日部分物业费31192元。4、2020年1月25日，山东省教育厅发布《关于进一步做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通知》{鲁教办字[2020]3号}：各市教育（教体）局，各高等学校：……二、暂停面向中小学生和幼儿的所有教育文化培训辅导活动。……青岛市教育局发布开学复课时间，李沧区全区幼儿园、特殊教育学校、校外培训机构，经核验通过后于6月3日-8日陆续复学，具体时间以通知为准。2020年5月，青岛市教育局发布复课时间，李沧区全区幼儿园、特殊教育学校、校外培训机构，经核验通过后于6月3日-8日陆续复学，具体时间以通知为准。2020年5月，青岛市教育局发布校外培训机构复学复课条件为校外培训机构向所在地教育主管部门申请，教育、卫生等部门核验合格。截至2020年8月3日李沧区通过复课核验的校外培训机构名单中没有被告。被告陈述：“9月份得到教育局许可复课，准备10月开业。但至今未正常开业。”本院认为，原、被告签订的《物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，对原、被告均具有约束力，双方均应履行各自的合同义务。本案原、被告对《补充协议》的约定均无异议，该协议不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，原、被告双方均应履行合同义务。关于物业管理费。被告抗辩称2020年1月26日至8月31日，因相关部门给被告下达停业通知而停业，根据公平原则及不可抗力原则规定，该期间的物业服务费应免除。本院认为，本案中被告承租的房屋属于生产经营用途的经营性房屋，用于经营教育文化项目推广，此种商业形态受新冠疫情影响较大。考虑到疫情期间物业管理的服务量及频率较正常营业期间已明显减少,要求被告按照协议的约定全额支付物业管理费确有不妥。根据本案查明的事实，被告经营情况在2020年1月26日至2020年6月份期间受疫情影响较大。根据公平原则，2020年1月26日至2020年6月份期间的物业费应予部分减免。被告已向原告支付了2020年1月、2月、3月全部物业管理费以及4月物业管理费3万元，考虑本案实际情况，本院酌定免除被告2020年4月剩余未支付的物业管理费31192元以及2020年5月至6月期间的物业管理费。为有效地平衡各方利益,更好地服务经济社会发展,对于2020年7月至2020年12月期间的物业管理费，被告应当按照合同约定向原告支付367152元（6119.2平方米×10元/平方米/月×6个月）。关于违约金。被告在2020年1月26日至2020年6月底期间受疫情影响较大，被告亦未正常营业，营业收入锐减，且被告对此并无过错，因此本着公平原则，本院认为该期间的违约金应予免除。2020年2月、3月、4月的物业费被告系迟延缴纳，原告主张该迟延期间的违约金，本院认为，鉴于疫情发生的突然性和不可预测性，被告在未营业的情况下，在疫情形势趋于相对好转时，及时补足欠缴的物业费，被告的及时履约的行为应予肯定，本院酌定该部分迟延缴纳的违约金予以免除。被告未按照合同约定支付2020年7月至2020年12月期间的物业管理费，已构成违约，应当承担违约责任。被告抗辩原告主张违约金过高，原告在未举证证明其实际损失的情况下，主张按照日万分之五的标准支付违约金，明显过高，本院予以酌减。关于违约金的支付，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等予以酌定。按照补充协议约定，被告应当在每个月的20日前向原告一次性足额支付下个月的物业费，故本院酌定被告应当支付原告以61192元为基数，自2020年7月1日起至实际给付之日止，以61192元为基数，自2020年7月21日起至实际给付之日止，以61192元为基数，自2020年8月21日起至实际给付之日止，以61192元为基数，自2020年9月21日起至实际给付之日止，以61192元为基数，自2020年10月21日起至实际给付之日止，以61192元为基数，自2020年11月21日起至实际给付之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的违约金。关于保全保险费，本案中原、被告双方未就保全保险费的负担达成约定,该费用并非原告公司为实现债权必然产生的费用，被告对此不认可，原告主张被告承担本案保全保险费，无事实及法律依据,本院不予支持。综上，原告的诉讼请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百七十四条规定，判决如下：一、被告青岛艺露绽放文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛奥克斯商业管理有限公司2020年7月至2020年12月期间的物业管理费367152元；二、被告青岛艺露绽放文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛奥克斯商业管理有限公司违约金：以61192元为基数，自2020年7月1日起至实际给付之日止，以61192元为基数，自2020年7月21日起至实际给付之日止，以61192元为基数，自2020年8月21日起至实际给付之日止，以61192元为基数，自2020年9月21日起至实际给付之日止，以61192元为基数，自2020年10月21日起至实际给付之日止，以61192元为基数，自2020年11月21日起至实际给付之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；三、驳回原告青岛奥克斯商业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6558元（原告已预交），因本案适用简易程序，减半收取计3279元，保全费2420元（原告已预交），共计5699元，由被告青岛艺露绽放文化传媒有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  刘叶二〇二〇年十二月三十日法官助理崔鹤书记员杨肖