重庆市第二中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)渝02执异127号案外人：重庆市万州区资产经营有限公司，住所地：重庆市万州区江南新区南滨路********。统一社会信用代码：9150010171166521XQ。法定代表人：刘波，该公司董事长。委托代理人：吴继东，重庆荣东律师事务所律师。申请执行人：重庆市正固建材有限公司，住所，住所地：重庆市万州区龙都街道九龙村7社社会信用代码：91500101693932627Q。法定代表人：李成刚，该公司董事长。委托代理人：韩晓洁，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。被执行人：重庆市冠荣房地产开发有限公司，住所，住所地：重庆市万州区王牌路******社会信用代码：91500101673358859L。法定代表人：李文，该公司总经理。本院在执行申请执行人重庆市正固建材有限公司与被执行人重庆市冠荣房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案中，案外人重庆市万州区资产经营有限公司对本院2020年6月1日作出的（2020）渝02执恢66号执行裁定不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人重庆市万州区资产经营有限公司诉称,被执行人重庆市冠荣房地产开发有限公司开发建设的“滨湖天地”项目在取得《商品房预售许可证》后，案外人重庆市万州区资产经营有限公司于2018年1月25日至1月31日期间与被执行人重庆冠荣房地产开发有限公司通过网签备案方式，购买了被执行人重庆市冠荣房地产开发有限公司开发建设的25套房屋和其他建筑物、构筑物，并办理了所购全部房屋、建筑物的产权预告登记及预抵押登记。上述房屋及建筑物在取得了竣工备案证书后，被执行人于2018年9月28日将案外人购买的所有25套房屋交付给了案外人合法占有，又在2019年12月19日将购买的其他建筑物交付给了案外人合法占有。因此，案外人的权利足以排除执行。请求依法解除对万州区天仙湖核心区4-1号地块（权证号：**地证2015字第**）的土地使用权的查封。申请执行人重庆市正固建材有限公司答辩认为，案外人重庆市万州区资产经营有限公司与被执行人重庆市冠荣房地产开发有限公司签订协议，约定购买被执行人名下的25套房屋及建筑物属实，但案外人未实际支付购买对价。同时案外人以明显低于市场价格的交易价格购买被执行人的财产，系恶意的转移被执行人公司的财产，损害债权人的合法权益。其诉讼请求人民法院不应予以支持。被执行人重庆市冠荣房地产开发有限公司未提交书面答辩意见。案外人重庆市万州区资产经营有限公司为证明自己的主张，向本院提交了如下的证据：一、《“滨湖天地”项目地上地下全部车位、全部设备用房、全部辅助用房、全部构筑物、附作物以及地下全部商业用房转让合同》一份。拟证明在本院查封涉案土地之前，案外人重庆市万州区资产经营有限公司购买了被执行人重庆市冠荣房地产开发有限公司在“滨湖天地”项目中的4-1号地块（权证号：301D房地：**地证2015字第**库交易价格为39310000元。二、25份重庆市商品房买卖合同以及对应的购房款收据。拟证明在本院查封涉案土地之前，案外人重庆市万州区资产经营有限公司购买了被执行人重庆市冠荣房地产开发有限公司名下位于万州区北滨大道二段730号1-1-4号房、北滨大道二段738号2-1（1-2-1-1）号房、北滨大道二段738号2-2（1-2-1-2）号房、北滨大道二段738号2-3（1-2-1-3）号房、北滨大道二段732号2-1（1-2-2-1）号房、北滨大道二段732号2-3（1-2-2-3）号房、北滨大道二段738号3-1（1-3-1-1）号房、北滨大道二段738号3-2（1-3-1-2）号房、北滨大道二段738号3-3（1-3-1-3）号房、北滨大道二段732号3-1（1-3-2-1）号房、北滨大道二段732号3-2（1-3-2-2）号房、北滨大道二段732号3-3（1-3-2-3）号房、北滨大道二段738号4-1（1-4-1-1）号房、北滨大道二段738号4-2（1-4-1-2）号房、北滨大道二段738号4-3（1-4-1-3）号房、北滨大道二段732号4-1（1-4-2-1）号房、北滨大道二段732号4-2（1-4-2-2）号房、北滨大道二段732号4-3（1-4-2-3）号房、北滨大道二段738号5-1（1-5-1-1）号房、北滨大道二段738号5-2（1-5-1-2）号房、北滨大道二段732号5-1（1-5-2-1）号房、北滨大道二段732号5-2（1-5-2-2）号房、北滨大道二段666号附16号1-1号房、北滨大道二段666号附16号2-1号房、北滨大道二段666号附16号3-1号房等共计25套房屋，并支付了相应的对价共计71889831元；三、上述25套房屋的产权预告登记证明、预抵押登记证明。拟证明在本院查封涉案土地之前，案外人重庆市万州区资产经营有限公司购买了被执行人重庆市冠荣房地产开发有限公司名下上述25套房屋后，办理产权预告登记及抵押登记。四、冠房司（2018）字第1号、2号、3号、4号《商品房买卖合同补充协议》、冠房司（2018）转字第2号《债权转让合同》、辰发司（2018）字第1号《重庆市商品房买卖合同补充协议》，拟证明在上述合同中，交易双方约定涉案的25套商品房和车库交易款项交付至中共重庆市万州区委重庆市万州区人民政府信访办公室在重庆三峡银行股份有限公司万州青羊宫支行开设的账户内。五、重庆三峡银行2017年12月28日进账单一份、重庆三峡银行2018年2月2日通用业务凭证一份，总共支付金额为6.5亿元。拟证明案外人重庆市万州区资产经营有限公司已按约定交付了房屋款项。六、万州城区建竣备字[2018]0056号重庆市建设工程竣工验收备案登记证。拟证明本案涉案房屋已办理竣工备案登记。在办理房屋初始登记过程中，涉案房屋地块被本院予以查封，房屋初始登记未能完成。七、2018年9月28日的《新建商品房交付确认书》及2019年12月19日的《新建车位、全部设备用房和辅助用房、全部构筑物和附作物以及地下全部商业用房交付确认书》各一份，拟证明分别在2018年9月28日和2019年12月19日，被执行人重庆市冠荣房地产开发有限公司将涉案的25套房屋及车库已实际交付给了案外人重庆市万州区资产经营有限公司。八、《区资产公司购买滨湖天地4-1号地块上资产登记情况汇总表》一份，拟证明案外人重庆市万州区资产经营有限公司购买被执行人重庆市冠荣房地产开发有限公司房产情况。针对上述证据，申请执行人重庆市正固建材有限公司质证认为，对第八组证据系案外人重庆市万州区资产经营有限公司自行制作，其证据的真实性合法性不予认可，不应当予以采纳。对于案外人提交的其他证据的真实性、合法性予以认可，但不认可对方的证明目的。申请执行人重庆市正固建材有限公司还认为，从案外人的举证反而证明了重庆市万州区资产经营有限公司与重庆市冠荣房地产开发有限公司及万州区信访办共同恶意转让重庆市冠荣房地产开发有限公司财产，其转让的价格严重低于市场销售价格，而转让的价款又未进入重庆市冠荣房地产开发有限公司账户，严重损害了债权人的利益，对重庆市万州区资产经营有限公司的诉讼请求不应当予以支持。申请执行人重庆市正固建材有限公司为证明自己的主张，向本院提交了万州区天仙湖核心区4-1号地块宗地详细信息一份。拟证明在本院查封万州区天仙湖核心区4-1号地块国有土地使用权前，该宗地上并无涉案房屋及建筑物的任何信息记录。对该份证据，案外人重庆市万州区资产经营有限公司质证认为，在涉案房屋竣工后，被执行人重庆市冠荣房地产开发有限公司开始办理该地块上所有房屋及建筑物的初始登记，目前因该宗土地的国有使用权被查封，故初始登记办理程序已经停止，因此目前在该宗土地上无任何房屋及建筑物的登记信息。被执行人重庆市冠荣房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，未向本院提交证据，亦未对其他当事人所举示的证据发表质证意见。对本案当事人所提交的证据，均具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采纳。本院经审查查明，重庆市正固建材有限公司与重庆冠荣房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月25日作出的(2018)渝02民初358号民事判决，已发生法律效力。因重庆冠荣房地产开发有限公司未按生效法律文书履行其应尽的法律义务，重庆市正固建材有限公司向本院申请强制执行。在该案执行过程中，本院于2020年6月1日作出（2020）渝02执恢66号执行裁定，查封了重庆冠荣房地产开发有限公司名下万州区天仙湖核心区4-1号地块的国有土地使用权。2020年9月，重庆市万州区资产经营有限公司以本院查封万州区天仙湖核心区4-1号地块的国有土地使用权的行为损害其合法权益为由，向本院提出书面执行异议。本院另查明，2018年1月28日至2月1日期间，重庆市万州区资产经营有限公司与重庆冠荣房地产开发有限公司签订了《“滨湖天地”项目地上地下全部车位、全部设备用房、全部辅助用房、全部构筑物、附作物以及地下全部商业用房转让合同》以及涉案的25套商品房买卖合同和冠房司（2018）字第1号、2号、3号、4号《商品房买卖合同补充协议》，约定重庆市万州区资产经营有限公司购买重庆冠荣房地产开发有限公司名下位于重庆市万州区天仙湖核心区4-1号地块上滨湖天地项目的商品房174套和地下车库，并约定成交价款6.5亿元应支付至中共重庆市万州区委重庆市万州区人民政府信访办公室在重庆三峡银行股份有限公司万州青羊宫支行开设的账户内。现重庆市万州区资产经营有限公司已在2017年12月28日与2018年2月2日分两次向中共重庆市万州区委重庆市万州区人民政府信访办公室在重庆三峡银行股份有限公司万州青羊宫支行开设的账户转款共计6.5亿元。经本院审查，万州区北滨大道二段730号1-1-4号房、北滨大道二段738号2-1（1-2-1-1）号房、北滨大道二段738号2-2（1-2-1-2）号房、北滨大道二段738号2-3（1-2-1-3）号房、北滨大道二段732号2-1（1-2-2-1）号房、北滨大道二段732号2-3（1-2-2-3）号房、北滨大道二段738号3-1（1-3-1-1）号房、北滨大道二段738号3-2（1-3-1-2）号房、北滨大道二段738号3-3（1-3-1-3）号房、北滨大道二段732号3-1（1-3-2-1）号房、北滨大道二段732号3-2（1-3-2-2）号房、北滨大道二段732号3-3（1-3-2-3）号房、北滨大道二段738号4-1（1-4-1-1）号房、北滨大道二段738号4-2（1-4-1-2）号房、北滨大道二段738号4-3（1-4-1-3）号房、北滨大道二段732号4-1（1-4-2-1）号房、北滨大道二段732号4-2（1-4-2-2）号房、北滨大道二段732号4-3（1-4-2-3）号房、北滨大道二段738号5-1（1-5-1-1）号房、北滨大道二段738号5-2（1-5-1-2）号房、北滨大道二段732号5-1（1-5-2-1）号房、北滨大道二段732号5-2（1-5-2-2）号房、北滨大道二段666号附16号1-1号房、北滨大道二段666号附16号2-1号房、北滨大道二段666号附16号3-1号房等共计25套房屋，以及重庆市万州区天仙湖核心区4-1号地块上滨湖天地项目的车库均包含在上述合同交易中，其中25套商品房购买价格为71883831元，车库购买价格为39310000元。2018年9月27日，重庆冠荣房地产开发有限公司滨湖天地项目取得了建设工程竣工验收备案登记。次日，重庆冠荣房地产开发有限公司即将涉案商品房25套交付给重庆市万州区资产经营有限公司。2019年12月19日，被执行人重庆市冠荣房地产开发有限公司又将涉案车库移交给了案外人重庆市万州区资产经营有限公司。因本院将涉案土地予以查封，重庆冠荣房地产开发有限公司未能完成滨湖天地项目的初始房屋登记。本院认为，重庆市正固建材有限公司与重庆冠荣房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月25日作出的(2018)渝02民初358号民事判决，已发生法律效力。因重庆冠荣房地产开发有限公司未按生效法律文书履行其应尽的法律义务，重庆市正固建材有限公司向本院申请强制执行。因此本院作出（2020）渝02执恢66号执行裁定，查封重庆冠荣房地产开发有限公司名下万州区天仙湖核心区4-1号地块的国有土地使用权符合法律的规定。现案外人重庆市万州区资产经营有限公司以在本院查封之前，已与被执行人重庆冠荣房地产开发有限公司签订了合法有效的书面买卖合同，并已支付全部价款且合法占有了上述房屋和车库为由，对本院的执行行为提出书面执行异议，请求解除对涉案土地的查封。对其诉讼请求，本院综合评判如下：一、案外人重庆市万州区资产经营有限公司是否系本案的权利人。本院在查封重庆冠荣房地产开发有限公司名下万州区天仙湖核心区4-1号地块的国有土地使用权后，案外人重庆市万州区资产经营有限公司以该地块上滨湖天地项目的车库和部分商品房已由其购买且合法占有为由，提出书面执行异议，该请求与本案异议事项存在实体上的利害关系，故重庆市万州区资产经营有限公司以案外人的身份，提出的书面执行异议本院应予以受理。二、案外人重庆市万州区资产经营有限公司所主张的实体权利是否真实与合法。在2018年1月28日至2月1日期间，案外人重庆市万州区资产经营有限公司与被执行人重庆冠荣房地产开发有限公司签订了书面的《“滨湖天地”项目地上地下全部车位、全部设备用房、全部辅助用房、全部构筑物、附作物以及地下全部商业用房转让合同》以及涉案的25套商品房买卖合同和冠房司（2018）字第1号、2号、3号、4号《商品房买卖合同补充协议》，上述房地产交易是双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律和行政法规的禁止性规定，亦无证据表明上述房地产交易合同均系伪造；交易双方亦按合同约定履行了支付房屋价款及交付房屋的义务，案外人重庆市万州区资产经营有限公司亦非违法强占本案涉案标的物，因此房屋交易双方的房地产交易行为并非虚假，故案外人重庆市万州区资产经营有限公司所主张的实体权利真实并合法。三、案外人重庆市万州区资产经营有限公司所主张的实体权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述司法解释的规定，结合本案已查明的事实，首先案外人重庆市万州区资产经营有限公司在本院查封万州区天仙湖核心区4-1号地块的国有土地使用权前，就与被执行人重庆冠荣房地产开发有限公司签订了书面的买卖合同，并进行了商品房买卖预告登记和预抵押登记，嗣后在本院查封涉案土地使用权之前又接受并合法占有了相应的房屋和车库。并且案外人重庆市万州区资产经营有限公司亦将全部购房款按合同约定支付至合同约定的收款账户内，应视为其已支付全部房屋价款。虽然案外人重庆市万州区资产经营有限公司所购买的房屋和车库至今未能登记在其名下，系本院已查封万州区天仙湖核心区4-1号地块的国有土地使用权，从而导致重庆冠荣房地产开发有限公司未能完成滨湖天地项目的初始房屋登记之原因所致，明显属于非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，从以上分析可以确定，案外人重庆市万州区资产经营有限公司已经为取得涉案商品房及车库的物权履行了支付全部价款的义务，同时以商品房买卖预告登记和预抵押登记的方式进行了公示。故其作为买受人的物权期待权应当得到法律的保护，其所主张的实体权利足以排除执行。四、案外人重庆市万州区资产经营有限公司本案的诉讼请求是否应当予以支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条已明确规定查封土地使用权的效力及于地上建筑物，故本院（2020）渝02执恢66号执行裁定既查封了万州区天仙湖核心区4-1号地块的国有土地使用权，还同时查封了该地块上所有的建筑物。虽然万州区天仙湖核心区4-1号地块上，除涉案的25套房屋及车库外，还有其他建筑物，但从本案双方当事人的举证、质证及陈述的事实可以看出，案外人重庆市万州区资产经营有限公司提出的依法解除对万州区天仙湖核心区4-1号地块（权证号：301D房地证2015字第：**地证2015字第**张，其实质就是要求在重庆市正固建材有限公司与重庆冠荣房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案执行过程中，排除对案外人重庆市万州区资产经营有限公司已购买并占有的25套房屋和车库的执行。从前述分析中已经表明，案外人重庆市万州区资产经营有限公司所主张的实体权利合法且真实，足以排除执行。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条（二）款明确规定：“案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。”因此如按前述规定，简单的认为案外人重庆市万州区资产经营有限公司对涉案房屋和车库之外的土地使用权不享有排除执行的权利，从而机械的驳回案外人的异议请求，无疑会增加案外人的诉讼负担，且有可能会导致案外人丧失诉权。故综合全案考虑，并结合双方争议的实质，对案外人重庆市万州区资产经营有限公司实质上要求排除执行的诉讼主张，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：一、中止对重庆市万州区天仙湖核心区4-1号地块上，重庆冠荣房地产开发有限公司滨湖天地项目车库所对应的国有土地使用权的执行；二、中止对重庆市万州区天仙湖核心区4-1号地块上，重庆冠荣房地产开发有限公司名下位于万州区北滨大道二段730号1-1-4号房、北滨大道二段738号2-1（1-2-1-1）号房、北滨大道二段738号2-2（1-2-1-2）号房、北滨大道二段738号2-3（1-2-1-3）号房、北滨大道二段732号2-1（1-2-2-1）号房、北滨大道二段732号2-3（1-2-2-3）号房、北滨大道二段738号3-1（1-3-1-1）号房、北滨大道二段738号3-2（1-3-1-2）号房、北滨大道二段738号3-3（1-3-1-3）号房、北滨大道二段732号3-1（1-3-2-1）号房、北滨大道二段732号3-2（1-3-2-2）号房、北滨大道二段732号3-3（1-3-2-3）号房、北滨大道二段738号4-1（1-4-1-1）号房、北滨大道二段738号4-2（1-4-1-2）号房、北滨大道二段738号4-3（1-4-1-3）号房、北滨大道二段732号4-1（1-4-2-1）号房、北滨大道二段732号4-2（1-4-2-2）号房、北滨大道二段732号4-3（1-4-2-3）号房、北滨大道二段738号5-1（1-5-1-1）号房、北滨大道二段738号5-2（1-5-1-2）号房、北滨大道二段732号5-1（1-5-2-1）号房、北滨大道二段732号5-2（1-5-2-2）号房、北滨大道二段666号附16号1-1号房、北滨大道二段666号附16号2-1号房、北滨大道二段666号附16号3-1号房等25套房屋所对应的国有土地使用权的执行。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。逾期未起诉的，本裁定发生法律效力。审 判 长 徐 家 清审 判 员 邹 绍 云审 判 员 黄 能 萍二〇二〇年十二月十日法官助理 方 青 松书 记 员 欧阳星宇