北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初19530号原告（反诉被告）：北京东方泰阁物业管理有限公司，住所地北京市西城区永定门内西街****楼**。法定代表人：蒋超，经理。委托诉讼代理人：于洪亮，北京市英政律师事务所律师。被告（反诉原告）：三一重能有限公司，住所地北，住所地北京市昌平区北清路三一产业园v>法定代表人：周福贵，董事长。委托诉讼代理人：李辉，男，1984年8月5日出生，汉族，三一重能有限公司职员。第三人：北京高凇物业管理有限公司，住所地北，住所地北京市通州区景盛南一街**院**楼**2012v>法定代表人：张志海，总经理。委托诉讼代理人：崔金明，女，1950年12月3日出生，汉族，北京高凇物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：李圣，北京至普律师事务所律师。原告（反诉被告）北京东方泰阁物业管理有限公司（以下简称东方泰阁公司）与被告（反诉原告）三一重能有限公司（以下简称三一公司）、第三人北京高凇物业管理有限公司（以下简称高凇物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员曹松清独任审判，公开开庭进行了审理。东方泰阁公司的委托诉讼代理人于洪亮，三一公司的委托诉讼代理人李辉，高凇物业公司的委托诉讼代理人崔金明、李圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方泰阁公司向本院提出诉讼请求：1.判令三一公司给付东方泰阁公司投标保证金100000元；2.判令三一公司给付东方泰阁公司调整物业费189840元；3.判令三一公司承担本案诉讼费用。事实和理由：东方泰阁公司与三一公司于2017年4月通过投标方式签订了《南口产业园物业外包服务合同》。2017年4月10日，东方泰阁公司交付投标保证金100000元。双方的服务合同约定：东方泰阁公司为三一公司的三一南口产业园提供物业管理服务，坐落位置为昌平区南口镇三一产业园，占地面积1030亩，总建筑面积197733平方米，期限为自2017年4月20日起至2019年4月19日止。服务费为单月2万元，两年共计4800000元。人员安排详见附件一。其中合同第五条第3款约定：如国家政府调整北京市最低工资标准，则相应执行。合同签订后，东方泰阁公司依约定履行了全部义务，并于2019年4月20日与新物业进行了交接。但三一公司对东方泰阁公司支付的投标保证金和按合同第五条第3款约定的调整物业费189840元拒绝给付。故诉至法院。三一公司辩称，未给付保证金是因为东方泰阁公司进行物业交接时存在未完成事项，没有整改造成三一公司损失，三一公司多次与其沟通，东方泰阁公司均未回复。三一公司不存在支付相应款项的条件，根据合同约定，物业服务人员的工资标准远高于北京市最低工资标准，也没有出现提高相应人员标准的事项发生，三一公司不应支付调整的物业费。三一公司向本院提出反诉请求：判令东方泰阁公司支付绿化恢复费用232363元，本诉及反诉费用由东方泰阁公司承担。事实与理由：三一公司与东方泰阁公司于2017年4月签订《南口产业园物业外包服务合同》，合同约定东方泰阁公司承担园区内绿植的养护，面积约62415.78平方米，如养护不到位负责更换或按市场价赔偿。在合同履行期间，三一公司按照合同按月支付物业费用，在2019年4月19日双方及新物业公司（高淞物业公司）进行交接时，三方签有《东方泰阁、高淞物业就三一重能物业交接》文件，文件载明东方泰阁公司认可其负责养护的绿地出现大面积坏死问题，在新物业公司确认面积后，东方泰阁公司在规定时间内整改完毕，否则三一公司有权从后续结算费用中扣除整改费用。但东方泰阁公司仅在绿地上撒了点草籽，也未派人进行浇水和养护，导致整改效果很差。在三一公司多次催促下，泰阁物业仍不予安排人员和设备进行恢复绿地，三一公司只好按照三方文件要求高淞物业公司进行修复，共支出费用232630元，产生上述费用后，双方多次沟通，希望能够将绿地修复费用结算清楚，但东方泰阁公司均不予理睬。双方在《南口产业园物业外包服务合同》中约定每月物业费用为200000元，盈余或亏损由乙方享有或承担。如国家政府调整北京市最低工资标准则相应执行。三一公司认为，双方合同约定物业服务费为包死价200000元/月，双方约定的物业服务人员的工资也远超北京市最低工资，且在两年合作期间内，东方泰阁公司从未给物业服务人员涨过工资，最低工资的增加对于其没有产生任何额外费用，其要求三一公司支付这部分费用，违反合同条款约定，三一公司不应额外支付该笔费用。综上所述，三一公司严格按照双方签订的合同约定履行合同义务，但东方泰阁公司怠于履行自己的合同义务，给三一公司造成了巨大损失，故提出反诉。东方泰阁公司针对三一公司的反诉答辩称，东方泰阁公司已经按照约定履行了义务，交接中并未提到所谓绿化不合格等内容。不认可三一公司单方面提交的232630元的整改费用，这是其单方面制作的，没有经过东方泰阁公司确认，三一公司也没有提交关于付费的凭证、购买合同，故对此事实和数额不认可。高凇物业公司述称，东方泰阁公司未做好绿化，我方接手整改，投入了271368.74元，这笔款项三一公司并未支付给高凇物业公司。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年4月，三一公司（委托方、甲方）与东方泰阁公司（受委托方、乙方）通过投标方式签订了《南口产业园物业外包服务合同》，为此东方泰阁公司向三一公司交纳了100000元投标保证金。《南口产业园物业外包服务合同》约定：甲方选聘乙方为北京三一南口产业园提供物业管理服务；占地面积1030亩，总建筑面积197733平方米；外包服务合同期限为2年，自2017年4月20日起至2019年4月19日止；服务费用为单月20000元，2年共计4800000元；乙方按照上述标准向甲方收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；如国家政府调整北京市最低工资标准则相应执行……。其中附件六载明，乙方负责园区内（含宿舍区域）的园林绿化景观（涉及乔木、灌木、草坪灯）的日常养护服务，外包面积约62415.78平方米，以双方实际测量面积为准。如甲方绿地面积发生变更，由甲乙方确定，养护的面积按照实际平方验收付款；要求按绿化养护管理三级标准进行养护管理。上述合同签订后，双方即开始履行。合同到期后，双方未再续约，高凇物业公司接替东方泰阁公司为三一公司提供物业管理服务。2019年4月19日，东方泰阁公司、三一公司、高淞物业公司进行物业交接，三方共同签署《东方泰阁、高淞物业就三一重能物业交接》，其中第3条约定：“绿化交接将采取东方泰阁与高凇物业现场对养护范围绿化进行现场评审，由高凇物业列出需整改区域与问题点并提出确切整改时间，东方泰阁需在规定时间内完成问题点整改，如到期未整改完毕则自动由高凇物业接手整改，发生相关整改费用由东方泰阁物业承担并在后续结算费用中扣除，从即日起绿化养护权由高凇物业接管进行按合同养护执行，正常养护队伍与问题点整改队伍不得搅和到一起……”。2019年5月6日，高凇物业公司向三一公司送达了《关于三一南口产业园区绿化现状情况的工作汇报》（以下简称《汇报》），该《汇报》载明：“2019年4月19日，北京高凇物业管理有限公司（以下简称“高凇物业”）根据《南口产业园物业（绿化）外包服务合同》规定的日期到三一重能南口产业园区进行物业工作的进场及交接工作，我司进场后与上家物业公司“东方泰阁物业管理有限公司”在交接有关三一南口绿化工作中，发现东方泰阁物业管理有限公司在前期绿化养护工作中存在严重问题，绿化草坪及绿篱等绿植，大面积死亡。未能进行正常交接工作并形成正式交接记录。我公司“高凇物业”在日常维护存活的绿植期间，将园区内各区域的绿植存活情况进行了统计和记录汇总，将发现的问题进行了区域划分并拍照记录，请甲方“三一重能有限公司”尽快复核确认核实，协助完成绿植的交接工作”。高凇物业公司、三一公司均未向东方泰阁公司送达《汇报》，东方泰阁公司也称其未收到此《汇报》。东方泰阁公司表示，其已经对案涉园区绿化养护进行了整改。三一公司认可东方泰阁公司进行了整改，但认为东方泰阁公司的整改并未达标。东方泰阁公司未能举证证明其整改得到了三一公司或者高凇物业公司的验收或者认可。高凇物业公司接手物业服务后，对案涉园区内的绿化进行补种，产生了相关的费用。三一公司提交了三份绿化改造项目费用结算汇总表，证明高凇物业公司的实际绿化改造费用为232630元。高凇物业公司认为绿化改造费用应为271368.74元。因案涉合同履行过程中，北京市调整了最低工资标准，东方泰阁公司据此要求三一公司支付调整后增加的物业服务费。经本院询问，东方泰阁公司称其给物业服务人员发放的工资标准高于北京市最低工资标准，在合同履行期限内并未统一给物业服务人员涨过工资。本院认为：东方泰阁公司与三一公司签订的《南口产业园物业外包服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。根据《东方泰阁、高淞物业就三一重能物业交接》的约定，案涉园区绿化存在问题，东方泰阁公司负有整改的义务。虽然东方泰阁公司进行过整改，但其未能举证证明其整改得到了三一公司的验收或者认可，故应认定东方泰阁公司并未能完成整改义务，三一公司有权要求东方泰阁公司支付合理的绿化恢复费用。关于具体金额，虽然三一公司提供三份绿化改造项目费用结算汇总表，证明高凇物业公司的实际绿化改造费用为232630元（高凇物业公司不予认可），但三一公司与高凇物业公司之间关于绿化恢复费用的结算数额不能约束东方泰阁公司，三一公司无权要求东方泰阁公司按照此数额支付。理由如下：首先，三一公司并未能举证证明其与东方泰阁公司签订《南口产业园物业外包服务合同》时绿化的现实情况，因此也就无法确定东方泰阁公司应当整改到什么程度方为合格；其次，根据《东方泰阁、高淞物业就三一重能物业交接》的约定，高凇物业公司应当列出需整改区域与问题点并提出确切整改时间，东方泰阁公司需在规定时间内完成问题点整改。虽然高凇物业公司制作了《汇报》并向三一公司送达，但高凇物业公司和三一公司并未将该《汇报》向东方泰阁公司送达，因此东方泰阁公司无法获知高凇物业公司要求整改的范围及数量，亦即东方泰阁公司无法就整改范围及数量的合理性提出异议，因此高凇物业公司根据此《汇报》进行整改所产生的费用不应成为三一公司向东方泰阁公司主张权利的依据。基于以上两点意见，并且考虑到案涉项目已经交接整改完毕，客观上已经无法对整改费用进行评估，故本院对东方泰阁公司应支付的整改费用予以酌定。现原被告双方签订的《南口产业园物业外包服务合同》已经到期终止，因此东方泰阁公司要求三一公司给付投标保证金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。《南口产业园物业外包服务合同》约定了物业服务费用的明确金额，并约定盈余或亏损由乙方享有或承担。虽然合同约定“如国家政府调整北京市最低工资标准则相应执行”的条款，但因东方泰阁公司给物业服务人员发放的工资高于北京市最低工资标准，在合同履行期限内亦未给物业服务人员涨过工资，也没有举证证明其因北京市最低工资标准调整造成了额外支出，故其要求三一公司给付调整的物业费的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、三一重能有限公司于本判决生效后七日内给付北京东方泰阁物业管理有限公司投标保证金100000元；二、北京东方泰阁物业管理有限公司支付三一重能有限公司绿化恢复费用70000元；三、驳回北京东方泰阁物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回三一重能有限公司的其他反诉请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5648元，由北京东方泰阁物业管理有限公司负担3348元，已交纳；由三一重能有限公司负担2300元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费2395元，由三一重能有限公司负担1620元，已交纳；北京东方泰阁物业管理有限公司负担775元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  曹松清二〇二〇年十二月十五日书记员  李 强