浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8973号 上诉人（原审被告）：李长玲，女，1991年9月17日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：高峰，上海善景律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州雨龙实业投资有限公司，住所地：浙江省杭州经济技术开发区**大街**。统一社会信用代码：91330101563012937H。 法定代表人：王平，总经理。 委托诉讼代理人：叶笑茜，浙江杭天信律师事务所律师。 上诉人李长玲因与被上诉人杭州雨龙实业投资有限公司（以下简称雨龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，李长玲不服杭州市下城区人民法院（2019）浙0103民初7354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2017年6月，雨龙公司与万家房地产公司签订《房屋租赁合同》，约定雨龙公司承租位于杭州市下城区××期××商铺，租赁期自2017年11月1日起至2022年10月31日止，双方商定于2017年6月15日在租赁物业现场办理物业交接手续；等等。 2017年7月8日，雨龙公司（甲方）与李长玲（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落于杭州市下城区××幢××号××层房屋出租给乙方使用，建筑面积合计430.89平方米；出租的房屋为商业用房，甲方同意乙方将租赁房屋作为宾馆使用；租赁期限自2017年7月8日起至2022年10月7日止；甲方在2017年7月8日前向乙方交付房屋；2017年7月8日至2018年10月7日租金为330000元整，2018年10月8日至2019年10月7日租金为330000元整，2019年10月8日至2020年10月7日租金为330000元整，2020年10月8日至2021年10月7日租金为346500元整，2021年10月8日至2022年10月7日租金为363825元整；物业管理费、公共分摊费用、自用水电等费用由乙方自行承担；该房屋的租金每年付一次，本合同签订后当日支付首期租金，以后的每一期租金在该租期9月8日前支付给甲方；乙方逾期支付上述租赁费用的，应当就应付款向甲方每日支付千分之一的违约金；乙方在本合同签订后当日向甲方交纳保证金100000元；乙方开业所需工商营业执照、消防许可证、装修审批手续等由乙方自行办理；乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租期的前提，如乙方原因导致本合同提前终止，则乙方应按第一个租约年的租金补交2017年7月8日至2017年10月7日免租期的全部租金；等等。合同签订后，李长玲向雨龙公司交纳第一年度租金330000元、保证金100000元，并于2017年8月1日注册名为“杭州市下城区子运宾馆”的个体工商户，使用上述租赁房屋开设宾馆对外经营。 2017年11月9日，杭州市公安消防支队下城区大队作出下公消竣查字［2017］第0051号《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，要求立即停止使用子运宾馆工程，组织整改后申请复查，未经复查合格，该工程不得投入使用。嗣后，李长玲与雨龙公司相关工作人员沟通处理子运宾馆的消防验收事宜未果，遂于2018年2月提起民事诉讼。案件审理过程中，雨龙公司法定代表人王平（甲方）与李长玲（乙方）于2018年6月30日签署一份《万家星城子运宾馆沟通记录》（以下简称《沟通记录》），约定：消防事宜由甲方办理，费用由甲方支付；关于双方问题点空置期租金9个月，按甲方4成、乙方6成处理，折合后各自承担；消防如果还投诉空气热水器声音问题办不成，责任由乙方承担；消防审批全部由甲方出费用，乙方配合，直到完成为交给乙方使用。双方签署上述《沟通记录》后，李长玲向人民法院申请撤回起诉。 2019年11月6日，雨龙公司以李长玲未按期交纳第二、三年度租金为由提起本案诉讼。2020年5月22日，案涉租赁房屋办理《消防安全检查合格证》。现双方就《消防安全检查合格证》办理之前的租金承担问题无法协商一致。 2019年12月25日，雨龙公司起诉至原审法院，请求：1.解除雨龙公司、李长玲签订的租赁合同；2.判令李长玲即刻腾退房屋并向原告返还租赁房屋，并将注册在租赁地的营业执照从案涉房屋中迁离；3.判令李长玲向雨龙公司支付房屋租金351698.63元（暂计算至2019年10月31日，后续房屋占有使用费参照双方的租赁合同租金标准算至交还房屋之日）；4.判令李长玲支付逾期付款违约金155430元（暂计算至2019年10月31日，后续违约金按应付款项为基数，日利率千分之一标准计算支付）；5.判令李长玲另行向雨龙公司支付违约金100000元；6.判令雨龙公司已收取的保证金100000元不予退还；7.判令李长玲补交2017年7月8日至2017年10月7日免租期租金82274.01元；8.判令李长玲支付雨龙公司律师费20000元；9.诉讼费由李长玲承担。后变更其诉讼请求为：判令李长玲向雨龙公司支付房屋租金493040.88元（暂计算至2020年7月24日，后续租金参照原租赁合同继续履行计算）。 原审另查明，2017年6月27日，雨龙公司收到王长明交纳的定金10000元，并开具收据一张。 原审再查明，2017年8月8日，雨龙公司向万家房地产公司出具《房屋转租申请函》，申请将杭州市下城区万家星城25幢（商）2、3、4号二层商铺（建筑面积430.89平方米）转租给李长玲作为经营宾馆使用。万家房地产公司在该申请函下方产权方意见处签章。 原审法院认为，雨龙公司与李长玲之间签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。根据《租赁合同》的约定，消防许可证等手续由李长玲办理。但双方在此后签订的《沟通记录》中约定消防许可事宜由雨龙公司负责办理并支付费用，李长玲予以配合，并约定九个月空置期租金由雨龙公司、李长玲分别按照40%、60%的比例承担。上述内容可视为双方当事人对合同权利义务作出了变更。现当事人对于九个月空置期的租金承担并无异议，双方的争议点在于：一、九个月空置期具体指哪一期间；二、九个月空置期满至2020年5月22日期间的租金应当如何承担。关于空置期的期间问题。雨龙公司主张自2017年10月1日计算至2018年6月30日，而李长玲主张自2017年12月1日计算至2018年8月31日。该院认为，首先，所谓空置期九个月系双方为协商处理合同履行期间的租金分担问题而提出，但是根据《租赁合同》约定，2017年7月8日至2017年10月7日为免租期，即2017年10月7日之前并不存在支付租金问题，更不存在需要分担租金的情形，故雨龙公司关于自2017年10月1日起计算空置期的主张与事实不符；其次，杭州市公安消防支队下城区大队作出《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》的时间是2017年11月9日，雨龙公司、李长玲之间因消防验收问题产生争议的时间也是2017年11月，此前李长玲已经注册办理营业执照并对外经营，双方均未就此前的租金支付提出异议，加之双方于2018年6月30日签订《沟通记录》，消防审批事宜的办理客观上需要一定时间，故李长玲主张自2017年12月1日起计算空置期至2018年8月31日具有合理性，该院予以采信。据此，2017年10月8日至2017年11月30日期间的租金按照《租赁合同》的约定计算，2017年12月1日至2018年8月31日期间（空置期九个月）的租金应按照《沟通记录》约定的比例计算。关于2018年9月1日至2020年5月22日期间的租金承担问题。从《沟通记录》的内容来看，双方并未就消防审批事宜办理完成的期限作出明确约定，李长玲虽主张雨龙公司曾承诺两个月内完成消防审批事宜，但其对此并未提交证据予以证明，故该院依法不予采信，其以雨龙公司违反在先义务为由拒付租金，该答辩意见缺乏事实和法律依据，该院不予采纳。鉴于案涉房屋在上述争议期间内确实存在未办理消防审批手续的情形，而李长玲在上述期间内亦未提出解除租赁合同的主张，加之《沟通记录》约定李长玲按照60%比例支付租金即是双方在未办理消防审批的情况下作出的约定，该院综合考虑案情等因素酌情确定李长玲按照60%比例承担上述争议期间的租金。至于2020年5月23日至2020年7月24日期间的租金，因案涉房屋的消防审批手续已办理完成，故在双方未作特别约定的情况下，此期间的租金应按照《租赁合同》的约定计算。自2020年7月25日起租金的支付需根据合同履行情况由当事人另行主张，本案中不作处理。综上，经该院核算，自2017年10月8日至2020年7月24日期间，李长玲应支付的租金合计595266元，扣减其已支付的租金330000元之后，李长玲还应支付雨龙公司租金合计265266元。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李长玲于判决生效之日起十日内支付杭州雨龙实业投资有限公司租金265266元（租金暂计算至2020年7月24日）；二、驳回杭州雨龙实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8696元（杭州雨龙实业投资有限公司已预交11894元），由杭州雨龙实业投资有限公司负担3417元，由李长玲负担5279元。 宣判后，上诉人李长玲不服，向本院提起上诉称：一、雨龙公司至今未全面履行合同义务，拒绝向李长玲交付《消防安全检查合格证》，依法不应支持雨龙公司诉讼请求。2017年7月8日，李长玲与雨龙公司双方依法签署《租赁合同》一份，合同约定雨龙公司将其承租的位于杭州市下城区××幢××号××层房屋，建筑面积430.89平方米，用于李长玲开设宾馆使用，租期自2017年7月8日至2022年10月7日止；2017年7月8日至2017年10月7日为李长玲装修期间的免租期租金期间。李长玲签署合同时，雨龙公司非常明确告知李长玲，雨龙公司出租的房屋可以开设宾馆，符合开设宾馆的所有条件，后来还承诺负责消防等手续办理。2017年10月10日，李长玲经过三个月左右时间装修，产生装修费，宾馆投资总费用合计1323665元，李长玲开始边试运营“子运宾馆”边办理相关证书，宾馆刚开始并没有什么生意。2017年11月9日，杭州市公安消防支队下城区大队向李长玲出具“建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书”，并告知李长玲，因李长玲开设的宾馆设在商业服务网点内，不符合《建筑设计防火规范》（ＧＢ50016-2014）第2.1.4条的开设条件，需要进行变更房屋使用性质的整改后才能开设；李长玲随即联系雨龙公司，要求及时处理承租房屋的消防问题，雨龙公司答应帮李长玲把消防问题处理好。直到雨龙公司在本案一审法院提起民事诉讼时仍然未及时处理承租房屋的消防问题；在一审诉讼审理过程中，雨龙公司虽为李长玲承租房屋开设的宾馆办理了《消防安全检查合格证》，但是却拒绝向李长玲交付该《消防安全检查合格证》，导致李长玲不能正常经营，不能正常收入；据此，由于雨龙公司未依法全面履行合同义务，且由此导致李长玲直接及间接（投资借债的利息，长期不能正常经营还需要看护该宾馆不动产的人力费，宾馆财物折旧费及缴纳物业费、水电费等）的巨大经济损失，依法不应支持其诉讼请求。二、雨龙公司不履行先合同义务，首先违约，其不向李长玲交付《消防安全检查合格证》，直接导致李长玲宾馆至今不能正常经营，正常收入；根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。这就规定了租赁合同中出租人的基本义务有两项：一、交付租赁物；二、在租赁期间保证租赁物符合实现租赁目的状态，即出租人的物之瑕疵担保责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的，承租人可以解除合同。从上述法律条款规定可以看出，只要不可归责于承租人，造成租赁房屋不能使用，致使不能实现合同目的，承租人可以主张减少租金或者不支付租金甚至可以解除合同。结合本案，雨龙公司不向李长玲交付《消防安全检查合格证》，直接导致李长玲宾馆至今不能正常经营，正常收入，导致李长玲本已经为宾馆投入巨额资金难以收回，造成李长玲暂无能力支付租金，依据上述法条规定，李长玲有权要求减少租金和不支付租金。三、一审法院认定事实不清，适用法律不当，依法应当发回重审或者改判；虽然雨龙公司在一审法院审理过程中为李长玲承租房屋开设的宾馆办理了《消防安全检查合格证》，但是其拒绝向李长玲交付该《消防安全检查合格证》原件，导致李长玲不能正常经营，不能正常收入，依法仍然属于未全面履行合同义务；一审法院未查明雨龙公司是否将该《消防安全检查合格证》原件交付给李长玲的事实，就认定雨龙公司在2020年5月22日履行了合同义务，依法应当属于认定事实不清，证据不足，应当发回重审。同时，一审法院认定李长玲按照60%比例在未办理消防审批的争议期间的租金及全额承担2020年5月23日至2020年7月24日期间的租金，对李长玲不公，依法应当改判。故提起上诉，请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判，驳回雨龙公司一审全部诉讼请求。 被上诉人雨龙公司发表答辩意见称：李长玲的上诉请求缺乏事实与法律依据。雨龙公司虽对一审判决内容不服，但本着一审审理阶段时李长玲一直请求继续履行租赁合同，并要求在本租赁合同到期后再承租五年的客观事实，雨龙公司未提起上诉。雨龙公司从始至终全面履行自己的合同义务，配合向李长玲提供办理子运宾馆营业执照所需要的所有手续，办理装修审批的手续，办理消防审批的手续，不存在未全面履行合同义务的情况。案涉房屋消防许可证未及时办出是由于李长玲不予配合导致的，2020年5月22日办理出消防许可证，也是在一审法院的介入下，排除了李长玲设置的重重障碍才办理出。消防许可证办出后，雨龙公司第一时间将该证的办理告知一审法院，并作为证据递交，李长玲早已知情，故李长玲认为雨龙公司并未交付《消防安全检查合格证》不符合事实，该证件既已办理就不可能影响其宾馆正常经营。李长玲承租房屋后，一直用于开设宾馆并处于正常经营的状态，雨龙公司于2019年11月1日通过手机查询发现子运宾馆处于正常营业，并可正常预定房间，且由公证处监督。通过手机软件能查询到该宾馆一直处于正常经营的状态，且自2018年至今持续有用户发表评论反馈，表明该宾馆一直都在正常经营，并非李长玲称的因雨龙公司拒绝交付消防许可证致其无法经营。依据《租赁合同》第七条第1款约定，李长玲开业所需的工商营业执照、消防许可证、装修审批手续等相关手续由李长玲自行办理。虽然2018年6月30日的《沟通记录》对消防许可证的办理义务作出了变更，但雨龙公司只承诺对9个月的租金做出折扣让步。综上，请求驳回李长玲的上诉请求。 二审期间，李长玲、雨龙公司均未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，二审期间，李长玲表示在一审第二次开庭之前联系过雨龙公司代理人，得知案涉房屋《消防安全检查合格证》已办出，并作为证据提交，李长玲在一审第二次开庭前收到了该《消防安全检查合格证》的复印件。 本院认为，李长玲与雨龙公司签订的《租赁合同》及《沟通记录》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，双方均应按约履行。《租赁合同》约定办理消防许可证属于李长玲的义务，但此后双方签订的《沟通记录》对此进行了变更，约定由雨龙公司进行办理，空置期租金9个月，按雨龙公司4成，李长玲6成处理。关于空置期的具体起止时间，原审法院采信李长玲的主张，认定空置期是指2017年12月1日至2018年8月31日，就此，雨龙公司并未上诉，本院予以确认。因《租赁合同》中约定消防许可证由李长玲办理，故在2017年11月30日之前的租金，应当按照合同约定的标准支付。2017年12月1日至2018年8月31日系《沟通记录》约定的空置期，故按照《沟通记录》约定，租金按照60%计算。2020年5月22日，雨龙公司办出了案涉房屋的《消防安全检查合格证》，并将该合格证作为证据提交，李长玲对此知情，并已取得相应复印件，李长玲未获得《消防安全检查合格证》原件，并非雨龙公司过错所致，原审法院认定雨龙公司完成了《沟通记录》中约定的办理消防事宜的义务，并无不当。因《沟通记录》中并未约定办理消防审批手续的具体时间，原审法院参照9个月空置期的租金比例计算2018年9月1日至2020年5月22日期间的租金，并无不当。2020年5月22日，《消防安全检查合格证》已办出，故此后租金应当按照合同约定计算。雨龙公司答辩中提出的对于原审法院判决的异议部分，因其并未上诉，不属于本案审理范围。综上，李长玲的上诉理由不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5279元，由李长玲负担。李长玲于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 亮 审 判 员  张一文 审 判 员  秦海龙 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理  赵 勤 书 记 员  戚依宜