中华人民共和国上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初5439号原告：TOMONARIMASATOSHI(友成雅敏),男,日本籍(护照号TRXXXXXXX),1981年8月5日生,住上海市浦东新区花木路******。委托诉讼代理人：解则坤，北京市京师(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄旭华，北京市京师(上海)律师事务所律师。被告：孟进,男,1989年11月22日生,汉族,住浙江省余,住浙江省余姚市阳明街道智慧桥路****>委托诉讼代理人：谢佳男，上海国策律师事务所律师。被告：上海麦丰房地产经纪事务所(个人独资企业)，住所地上海市长宁区。投资人：吴容。原告TOMONARIMASATOSHI(友成雅敏)与被告孟进、上海麦丰房地产经纪事务所(以下简称麦丰事务所)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月13日、9月18日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告TOMONARIMASATOSHI(友成雅敏)的委托诉讼代理人解则坤、被告孟进的委托诉讼代理人谢佳男到庭参加诉讼，被告麦丰事务所经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。第二次庭审，原告TOMONARIMASATOSHI(友成雅敏)的委托诉讼代理人解则坤、被告孟进的委托诉讼代理人谢佳男、被告麦丰事务所的投资人吴容均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告TOMONARIMASATOSHI(友成雅敏)向本院提出诉讼请求：判令两被告向原告返还租赁保证金人民币(以下币种同)38,000元。事实和理由：2017年1月17日，原告经被告麦丰事务所居间介绍承租被告孟进位于上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并与被告孟进(被告孟进委托其母亲陆仙作为其合法代理人全权处理房屋出租及相关事宜，包括谈判、签约、交付使用及退房交接手续等事宜)签订一份《上海市房屋租赁合同》。合同约定，租赁期限自2017年2月11日至2019年2月10日止，租房定金38,000元，租期开始后，定金转化为保证金，并在补充条款特别约定：第二年(2018年2月11日至2019年2月10日)为活期，活期租约内任何一方提出退房，则不视为违约，甲方(被告孟进)退还给乙方(原告)已支付的押金(全额无息)。合同签订当日，原告按约向被告麦丰事务所支付38,000元定金(定金已转化为保证金)及首月租金(此后租期内每月租金亦应被告麦丰事务所要求向其支付，并由其转付给被告孟进)。2018年8月7日，原告依合同补充条款约定提前一个月向被告提出将于2018年9月8日解除租赁合同，并要求退房时退还押金38,000元。原、被告约定2018年9月11日办理退房交接手续，然2018年9月11日被告孟进未来接收房屋。原告只能将房屋钥匙快递给被告孟进，被告孟进拒收。无奈，原告只能将房屋钥匙交给被告麦丰事务所法定代表人吴容并通知被告孟进尽快前往被告麦丰事务所处领取并返还押金。综上，原告认为，房屋租赁合同系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。原告已依约提出退租，被告孟进作为出租方应退还原告已支付的租赁保证金。被告麦丰事务所是被告孟进的代理人，原告亦通过被告麦丰事务所将租金及保证金支付给被告孟，两被告应共同返还。故原告诉至法院，要求判如所请。被告孟进辩称，首先，双方签订过两份房屋租赁合同，实际履行的系第一份合同。根据合同约定，原告应将保证金于2018年1月17日前支付给被告孟进。但原告并未按约支付保证金，原告提供的收据系被告麦丰事务所出具。被告孟进并未委托被告麦丰事务所收款，合同也明确约定收款账户为被告孟进账户。因原告并未向被告孟进支付保证金，故无权要求被告孟进退还保证金。其次，原告违约解除合同，且租金、电费未付清，逾期支付租金的滞纳金等也未处理完毕。即使法院认定被告孟进收取相关保证金的，因上述问题并未解决，也不符合保证金退还条件。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告麦丰事务所辩称，本被告仅为原告与被告孟进房屋租赁的居间方，并非被告孟进的代理人。租金等应支付给被告孟进，但原告提出去银行转账太麻烦，就把保证金和租金通过微信转给吴容账户，吴容再支付给被告孟进的母亲陆仙，系吴容个人名义的帮忙性质，与被告麦丰事务所无关。被告孟进对于该种付款方式也是默认的。由于原告入住需要添置家具、维修等，被告之母陆仙均要求我方代办，故吴容收到原告转付的租金及保证金后，扣除购买家具、维修、物业费、发票税金、中介费等各项费用后把余款转账支付给被告孟进。现原告要求麦丰事务所退还保证金，缺乏依据，不予认可。本院经审理认定事实如下：被告孟进为系争房屋的产权人，2017年1月出具委托书，委托其母亲陆仙办理系争房屋出租等事宜。2017年1月，原告(承租方，乙方)与被告孟进(出租方，甲方)、麦丰事务所(居间方)签订《上海市房屋租赁合同》，其中约定甲方将其所有的系争房屋出租给乙方居住使用，租赁期自2017年2月11日至2019年2月10日，甲方应于2017年2月9日之前将房屋交付给乙方使用；乙方应付的定金为38,000元，于签约日支付给甲方，租期开始之后，上述定金转为保证金；租金为每月19,000元(包含物业管理费、房屋租赁综合税)，并注明出租方孟进的银行账户、户名及开户行信息；每1个月为一期支付，首期租金于起租日以前付清，以后每期租金支付时间为起租日前5日，即每月10日之前支付；乙方同意于2017年2月9日之前支付给甲方保证金38,000元，甲方应于租赁关系消除且乙方保证原有房屋及设施完好、迁空、点清，并付清所有应付费用后当天将保证金全额无息退还乙方；乙方应承担租赁期内的水、电、煤、电信费用等一切因乙方实际使用而产生的费用并如期交纳；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按应付月租金的百分之一向甲方支付滞纳金；合同期内，第一年(2017年2月11日至2018年2月10日)为合同固定期，固定期内任何一方提前退房，则视为违约，承担违约责任，支付违约金，等同押金的数额。第二年(2018年2月11日至2019年2月10日)为活期，活期租约内任何一方提出退房，则不视为违约，甲方退还给乙方已支付的押金，全额无息。该份合同先由原告与被告麦丰事务所于2017年1月17日签名署期，之后邮寄给被告孟进之母陆仙，陆仙于2017年1月21日签名署期。2017年1月17日，原告向被告麦丰事务所投资人吴容支付定金38,000元。同日，吴容出具收款收据一份，载明收到原告支付本人的款项38,000元用于支付系争房屋的租房定金、租房保证金。2017年1月17日、1月18日，原告又向吴容转账合计19,000元，对应系争房屋2017年2月份租金。之后的房租，原告已足额转给吴容。吴容将收到的定金及租金转给被告孟进，具体如下：1、2017年1月18日，吴容向被告孟进转账支付5,000元，转账附言租赁定金。2、2017年1月22日，吴容向被告孟进转账支付14,000元，附言部分押金。3、2017年4月14日，吴容向被告孟进转账支付17,703元，附言：费用结算余款。4、2017年5月7日，吴容向被告孟进转账支付19,000元，附言：租金。5、2017年6月7日，吴容向被告孟进转账支付19,000元，附言：租金。6、2017年7月11日，吴容向被告孟进转账支付19,000元，附言：租金。7、2017年8月10日，吴容向被告孟进转账支付16,306元，附言：扣除发票税金，有线电视欠费。8、2017年9月12日，吴容向被告孟进转账支付16,368元，附言：扣除电视机和税金。9、2017年10月9日，吴容向被告孟进转账支付1万元，附言：部分租金。10、2017年10月16日，吴容向被告孟进转账支付8,367元，附言：补足租金，已扣税金633元。11、2017年11月12日，吴容向被告孟进转账支付13,732元，附言：租金扣除物业费和发票税金。12、2017年12月8日，吴容向被告孟进转账支付18,367元，附言：租金，已扣税金633元。13、2018年1月16日，吴容向被告孟进转账支付6,727元。14、2018年2月5日、3月13日、4月11日、5月9日、6月11日，吴容分别向被告孟进转账支付18,367元。15、2018年7月12日，吴容向被告孟进转账支付18,367元。2018年6月26日，经原告配合，系争房屋租赁合同登记备案。2018年7月，原告(承租方，乙方)与被告孟进(出租方，甲方)、麦丰事务所(居间方)签订《上海市房屋租赁合同》，合同尾部备注“本合同为后补合同，参照原合同条款不变，原合同原件因办理备案登记，已经交与相关的登记部门。”关于合同内容，经对比，本合同中4.2条出租方账号为空白，4.3条租金支付方式，由原合同约定的每月7日前支付租金变更为每月10日前支付租金，其余内容与原合同一致。2018年8月21日，原告与被告孟进微信联系，表示由于工作和学校的搬迁，想在9月8日搬离系争房屋。被告孟进回复：是的，我知道这一点。2018年9月5日，原告妻子向被告孟进转账支付18,367元，附言：8月份租金。2018年9月10日，被告孟进之母陆仙与吴容微信联系，部分内容为：扣除的钱，我一直要发票或凭证，你一直不给。及时给凭证，你的义务。2018年9月10日，原告与被告麦丰事务所员工李海阔联系，确认取消备案登记需要何种材料。李海阔表示，明天先过去交房，交接完毕后，和房东说，由中介陪同房东办理。同时表示，房东约的是先去取消租赁备案，然后交接房子。2018年9月11日下午3时许，原告向被告孟进之母陆仙发短信，内容为：今天是我们约定的退房时间，房间已经空出来，钥匙都已经准备好，请你过来交接房屋。并拍摄多张房屋现状照片发给陆仙。因被告并未来交接房屋，原告又将房屋钥匙通过顺丰方式向陆仙邮寄，2018年9月13日被拒收。2018年9月17日，原告将房屋钥匙快递给被告麦丰事务所投资人吴容，同时短信通知陆仙钥匙已交给吴容，请及时联系吴容领取并尽快返还押金。2018年9月23日，吴容与陆仙微信联系，告知原告把门卡钥匙快递给被告麦丰事务所，询问钥匙由该司保管还是快递给陆仙。陆仙表示，原告把门卡快递到什么地方，与其无关。2018年11月17日，被告麦丰事务所将房屋钥匙邮寄给被告孟进之母陆仙。2018年11月20日，系争房屋租赁合同登记备案注销。关于合同解除及房屋返还问题。原告主张双方合同于2018年9月8日解除，2018年9月11日返还房屋。被告孟进则主张系争房屋租赁备案登记注销之日方为合同解除之日，即2018年11月20日。2018年11月17日被告孟进之母陆仙收到房屋钥匙，该日房屋交接方才完成。被告麦丰事务所认可原告所述的房屋交还时间，并表示被告孟进委托其办理房屋交接事宜，原告已经将钥匙交与中介，且结清水电费，已将房屋返还。2020年9月，原告经核实，表示同意在租赁保证金中扣除2018年9月1日至2018年9月30日电费806.30元，故要求退还租赁保证金37,193.70元。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方均具有约束力。原告提出解除合同，被告孟进也已收回系争房屋，按照合同约定，应将收取的保证金退还。被告孟进辩称原告未按合同约定支付保证金，故无权要求退还保证金。对此，本院认为，根据查明事实，2018年8月21日之前，原告与被告孟进及陆仙之间均无对方的联系方式。关于系争房屋的带看房、租赁合同的签订、押金及租金的支付、房屋维修、设备添置等，都是由原告直接与被告麦丰事务所联系。原告向被告麦丰事务所的投资人吴容转账支付定金和2017年2月租金之后，原告顺利入住系争房屋。之后的租金支付也由原告直接支付给吴容，吴容转账支付给被告孟进，并附言款项性质。在长达一年多的时间内，被告孟进并没有向原告提出异议，也没有要求原告搬离，相反还为原告办理系争房屋租赁合同登记备案。原告有理由相信被告麦丰事务所有权代理被告孟进收取押金和租金。现原告已向被告麦丰事务所足额支付保证金，被告孟进应退还保证金。至于两被告之间的结算，与原告无关，由两被告另案处理。被告孟进又辩称原告违约解除合同且未付清租金、电费等费用，故不符合保证金退还条件。对此，本院认为，首先，原告依照合同补充条款的约定，在双方约定的活期租约内提出退房，不视为违约，已经支付的押金应予以退还。其次，关于租金，根据查明事实，2018年8月21日，原告已微信告知被告孟进将于9月8日搬离，之后各方约定9月11日办理交房手续，因被告孟进方原因导致原告未能直接与其办理退房手续，但原告已与被告麦丰事务所对房屋进行退房验收，并将房屋内的设施设备等拍照发送被告孟进的母亲陆仙，并将钥匙快递给陆仙，在陆仙拒收之后又将钥匙放置被告麦丰事务所处，并短信告知陆仙。基于以上事实，本院认为2018年9月11日为房屋返还之日。截至该日的租金，原告已支付完毕，故不存在欠付租金情况。关于电费，原告同意在保证金中予以抵扣，并无不当，本院予以照准。综上，抵扣电费之后，被告孟进尚需退还原告保证金37,193.70元。至于原告要求被告麦丰事务所退还保证金，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条的规定，判决如下：一、被告孟进于本判决生效之日起十日内退还原告TOMONARIMASATOSHI(友成雅敏)租赁保证金37,193.70元；二、驳回原告TOMONARIMASATOSHI(友成雅敏)的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，由被告孟进负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，两被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇二〇年十二月二十五日书记员  蒋炜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。