四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3151号 上诉人（原审原告）：侯海英，女，1980年3月30日出生，汉族，住南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：杨旭东，四川兴恒平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨森，四川兴恒平律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陈国庆，男，1980年3月29日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：冯志强，四川泰宇律师事务所律师。 上诉人侯海英因与被上诉人陈国庆房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初2258号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 侯海英向本院上诉请求：1.维持原判第一项、第三项；2.撤销原判第二项、第四项，改判为陈国庆立即支付截止2020年5月15日下欠的租金28万元，另按年租金38万元向侯海英支付2020年5月15日至实际腾退之日期间的房屋占用费，并支付以上款项的利息（利息以上述款项为基数，自2019年11月15日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至履行完毕时止；算至2020年7月15日的房屋占用费及利息，增加上诉请求金额合计约为7万元）；3.判决陈国庆立即向侯海英腾退位于南充市顺庆区××街××号××幢××层的房屋；4.判决陈国庆足额交纳至腾退房屋时止的水电气费用约600元；5.一、二审案件受理费由陈国庆负担。事实和理由：一审查清并认定陈国庆租赁侯海英位于南充市顺庆区××街××号××幢××层面积为1217.88㎡的房屋，租赁期限从2018年5月15日至2028年5月14日止，共10年，陈国庆因自身商业原因单方要求终止合同，且未按合同约定时间履行给付租金义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任，此认定正确。但认定陈国庆已搬离租赁房屋错误。侯海英向陈国庆移交房屋时，双方签订了移交清单，移交有中央热水器，水箱等设施设备，陈国庆租赁房屋后，对房屋进行了装修改造，将原用于宾馆的房屋改造成医院。陈国庆单方要求终止合同，将大门锁闭，房屋内仍有病床、吧台、空调等，陈国庆至今未腾退房屋，未办理移交手续，陈国庆邮寄钥匙（是否是房屋门钥匙不清楚）的行为只能证明陈国庆停止经营的事实，但不能证明陈国庆已腾退房屋。陈国庆的违约行为造成侯海英至今无法处置该房屋，给侯海英造成了极大的经济损失，陈国庆应足额交纳房屋占用费、水电气费至实际腾退之日止。 陈国庆答辩称：1.请求驳回侯海英的上诉请求，依法改判并支持陈国庆的上诉请求。事实与理由，陈国庆已于2019年11月22日已经与侯海英终止了租赁合同，并在2019年11月22日之前已经腾退房屋，不存在对方所说还需腾退房屋的事实。至于房屋剩余的动产，如空调等，这些也是由双方协调，以每台14**元，一共30台，共计4.2万元。热水器水箱等设备，陈国庆已向侯海英说明这些设施并没有改动，仍在房屋中。至于病床和吧台等，侯海英认为陈国庆腾退后将房屋锁闭，那又是如何知道里面还有病床和吧台的？且在腾退房屋之前，陈国庆已经向侯海英说明，空调折价，一些不用的动产由侯海英代为处理。也就是说在陈国庆腾退房屋后，房屋内剩余物品已经处分给房东且不要求折价补偿。2.陈国庆在腾退房屋之前，已经将房屋水电气费全部交纳完毕，不存在还拖欠水电费的事实。 陈国庆向本院上诉请求：1.撤销原判，依法改判陈国庆仅承担7.6万元的违约金（第二年年租金38万元的20%），驳回侯海英的其他诉讼请求；2.一、二审案件受理费由侯海英承担。事实及理由：一、一审法院存在查明事实不清。1.陈国庆与侯海英签订《房屋租赁合同》从履行到终止合同的时间（2018年5月15日至2019年11月22日）为一年半左右。按照《房屋租赁合同》约定第一年的租金为36万元，第二年租金38万元，那么一年半的租金为36万+19万元=55万元。陈国庆向侯海英共支付了55.2万元，其中包括30台空调，以每台14**元的价格，共计42000元折抵租金。在2019年11月22日终止合同时，陈国庆已将租金和水电费等结算完毕。2.在陈国庆委托人王宝红与侯海英方的代表文旭东的短信记录中也明确了在2019年11月22日之前，陈国庆方积极转租，前后有十多家医疗机构看过门面，都嫌房租租金太高，最终没有转让出去，在11月25日还没有转出去，房屋就交还给侯海英方。文旭东的短信回复是“怎么出尔反尔，不是说22号？”并写到“既然你们不履行交纳房租义务，就按照你所说的三日之内（即2019年11月22日前）准确答复，我们就以该时间点为界，收回房屋且依约追究违约责任。”从上述的短信的内容中明确侯海英方同意并认可在2019年11月22日终止（解除）租赁合同关系。同时也认可本案只是涉及违约责任的问题，而不存在租金的问题。二、一审法院判决存在认定事实逻辑错误，依法改判。1.一审法院认定2019年11月22日双方解除《房屋租赁合同》。既然已解除了《房屋租赁合同》，何谈再酌定支付2019年11月15日至2020年5月14日的半年（6个月）租金19万元的事实？显然该认定不具有公正性、合理性。2.一审又认定侯海英超过该6个月后扩大租金损失，可另行出租其房屋，对此后的租金损失不再支持；那么，既然6个月后侯海英不存在损失了，又何谈违约责任？但，一审判决又裁判陈国庆支付违约金752000元，显然存在矛盾的逻辑错误。三、一审法院适用法律错误。《房屋租赁合同》约定的违约金明显过高，应当依法予以调减，陈国庆建议按照第二年年租金的20%计算较为适当。1.依据《合同法》第一百一十九条规定，当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。从案件涉及到的终止合同通知及短信内容的事实，明确双方早在2019年10月，至少是在2019年11月22日之前，侯海英与陈国庆就房屋租金和转租事宜有过商谈，陈国庆积极主动地找次承租人，但由于租金过高未能转租。而侯海英方在2019年11月22日知晓终止合同后，并没有采取适当的措施减小损失，也并没有积极采取主动出租自己的房屋或者是减少租金措施。而是消极地等待陈国庆承担违约责任。对于扩大的损失侯海英自行承担责任。2.依据《合同法司法解释二》第二十九条当事人主张约定的违约金高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。陈国庆客观认为按照第二年租金的20%支付违约金较为公平、公正。 侯海英答辩称：1.一审查明的事实是清楚的，陈国庆没有任何证据证明双方于2019年11月22日已经解除合同，按照合同应该是履行到2028年5月14日。2.空调折价只是陈国庆单方的意思，侯海英并未认同。3.至今为止陈国庆未将水电气费交纳的依据交给法院，而我方所交纳的证据证明陈国庆并未交费。4.陈国庆认为侯海英同意了终止合同并举证短信记录，这是对王宝红与文旭东短信的断章取义。结合双方的短信来往，侯海英并未同意解除合同，更未认可2019年11月22日双方解除了合同，况且陈国庆在一审提交的证据都是2020年1月15日才发短信说邮寄了一把钥匙，而并不是11月22日腾退完房屋就交的钥匙，且并无证据。5.一审法院并没有认定2019年11月22日双方已经解除了合同，否则就不会在判决书中第一项就判决双方解除合同。且一审法院是在查明了陈国庆已经搬出出租房屋，认为已经不再履行合同，所以判了半年的租金，也并没认定双方解除了合同。6.一审判决租金损失和违约金并不矛盾，我方在一审中已经提交了证据证明我方遭受的损失200多万，因为之前案涉房屋是做宾馆，以正在营业中的状态出租的。陈国庆接手后，将宾馆的设施全部拆除后，将宾馆装修为医院，陈国庆解除合同，我方接受恢复宾馆需要花费200多万。所以说一审考虑到这一情况才判定的20％的违约金，这些损失并不包括租金的降低的损失。 侯海英向一审法院诉讼请求：1、解除侯海英与陈国庆于2018年4月28日签订的《房屋租赁合同》；2、陈国庆立即向侯海英腾退位于南充市顺庆区××街××号××幢××层房屋，并从2019年11月15日起至实际腾退之日止按年租金38万元向侯海英支付房屋占用费，且从2019年11月15日起按银行同期贷款利率承担资金占用利息至款清止；3、陈国庆足额交纳至腾退房屋时止的水电气及物业服务费等费用；4、陈国庆向侯海英支付2018年5月15日至2018年8月14日期间的房屋租金9万元，且从2018年5月15日起以9万元为基数按银行同期贷款利率承担资金占用利息至款清止；5、陈国庆向侯海英支付违约金79万元；6、陈国庆承担甲方出租房屋应交纳的税费；7、本案案件受理费由陈国庆负担。 一审法院认定事实，2018年4月28日，侯海英与陈国庆以甲、乙双方名义签订《房屋租赁合同》一份，约定侯海英将位于南充市顺庆区××街××号××幢××层建筑面积合计为1217.88平方米房屋以现状出租给陈国庆，租赁期限从2018年5月15日至2028年5月14日止，共10年。第一年租金为36万元整（不含税），每年递增2万元，装修免租期三个月（2018年5月15日至2018年8月14日），若陈国庆违约导致合同未履行满期，陈国庆足额补交上述三个月租金9万元。前三年租金半年一付，后七年租金为年付，半年一付租金支付日期为当年的5月14日和11月15日前。租赁期间税费由陈国庆承担。合同第十四条约定单方面解除合同一方支付守约方未履行租期租金总额的20%作为违约金。第十五条约定，若陈国庆违约，履约保证金不予退还。合同还约定了双方其他权利、义务。合同签订后，陈国庆分别于2018年5月2日向侯海英给付履约保证金5万元、租金9万元，2018年11月12日给付租金18万元、2019年5月13日给付租金19万元。陈国庆装修后将租赁房屋开办成南充博润××研究院，其间侯海英于2019年11月21日催要后续租金，陈国庆因经营困难通过其委托代理人王宝红于2019年11月18日与出租方短信沟通，商议房屋租金和转让事宜，又于2019年12月7日向侯海英发出由陈国庆在前一日签署的《终止合同通知》，载明“因经济形势所迫，我方实在无力经营下去，我方也尝试寻求转租给新的承租方，但因您租金过高且不愿降低而不愿意续租。由于2019年11月22日我方是口头形式告知的终止合同，现再次以书面形式补充确认告知贵方：实在抱歉，因经济形势所迫我方确实无法继续经营下去，自2019年11月22日起终止租赁合同。对终止前的水电费用由我方交纳承担，至于您所索要的违约金问题由于数额实在太高，希望我们能够另行友好协商”等内容。发出该份通知后不久陈国庆即搬离租赁房屋并将房屋钥匙邮寄给了侯海英，2020年1月15日，陈国庆委托代理人王宝红短信告知侯海英已将房屋大门钥匙邮寄的情况，侯海英于2020年1月20短信回复：“王宝红：不同意单方终止合同，请陈国庆继续履行合同并交纳房屋租金。侯海英”。双方协商合同终止事宜未果，侯海英遂诉至法院提出前述诉请。 另查明，本案租赁房屋系侯海英、案外人文旭东等23人按份共有，诉讼中案涉房屋产权所有人向法院出具《声明书》一份，称均同意侯海英负责出租该房屋、签订房屋租赁合同、收取房屋租金及全权处理提起诉讼等法律事宜。 一审法院认为，本案侯海英、陈国庆签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定，合法有效，予以确认。该合同自双方当事人签订后即生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，侯海英提交的证据表明其对本案租赁房屋享有出租的权利，合同履行过程中陈国庆发出通知称因经济形势所迫无法继续经营要求终止租赁合同，双方协商未果，现侯海英起诉亦要求解除双方《房屋租赁合同》，表明双方对解除租赁合同意思表示一致，对此予以确认。合同明确约定了租金给付方式，至今陈国庆已给付至2019年11月14日租期的租金合计46万元，其继续租赁半年左右后单方提出终止合同，但未得到侯海英同意，鉴于租赁合同约定的前三年租金给付方式为半年一付，为公平合理起见，酌定陈国庆还应给付租金至其单方搬离半年后止，即合同约定的2019年11月15日至2020年5月14日租期的租金19万元，超过该6个月后的扩大租金损失，因陈国庆已明确告知侯海英且以搬离房屋、邮寄钥匙等行为表明不再履行合同，此时侯海英可另行出租其房屋，对侯海英主张的此后租金损失不再支持。同时，双方合同第三条明确约定了陈国庆违约导致合同未履行满期，应补交装修免租期三个月的租金9万元，侯海英该项请求符合双方合同约定，予以支持。据此，陈国庆还应当向侯海英给付租金合计28万元。庭审中陈国庆辩称租赁房屋内其安装的30台空调折抵42,000元租金的说法，因未与侯海英达成合意，侯海英亦当庭表示不同意冲抵，故对该项抗辩主张不予支持。关于侯海英主张的欠付租金资金占用利息，酌定以欠付金额为基数，从2019年11月15日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付失至履行完毕时止。 本案中，陈国庆因自身商业原因要求终止合同并搬离租赁房屋，且未按合同约定时间履行给付租金义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任，双方合同明确约定了单方面解除合同一方（违约方）支付守约方未履行租期租金总额的20%作为违约金，一审法院根据双方合同履行情况、陈国庆过错违约程度、侯海英可能的损失程度等因素，综合判断该违约金约定标准较相对为合理，不予调整。一审法院确认的双方未履行租期为2020年5月15日至2028年5月14日止，合同约定该八年租期应付租金合计376万元，据此陈国庆应承担该未履行租期租金的20%即752,000元作为违约金。同理，由于陈国庆的违约行为，其2018年5月2日向侯海英给付的履约保证金5万元，依据双方合同约定不予退还，当然也不能冲抵为租金。 本案陈国庆在告知侯海英终止合同不久后即搬离租赁房屋，并将房屋钥匙邮寄给侯海英，诉讼中陈国庆也明确表示其已在2019年11月腾空房屋而无需再腾退，因此对侯海英要求陈国庆腾退房屋并支付一审法院确认合同解除后房屋占用费的请求，缺乏事实依据，依法不予支持。侯海英主张的水电气费、物业服务费及出租房屋应交纳的税费等损失，因未提供任何证据证明该主张的事实成立，依法应承担举证不能之不利法律后果，对此不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除侯海英与陈国庆于2018年4月28日签订的《房屋租赁合同》；二、陈国庆于本判决生效后十五日内给付侯海英欠付租金合计28万元并支付该款利息（利息自2019年11月15日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付失至履行完毕时止）；三、陈国庆于本判决生效后十五日内给付侯海英违约金752,000元；四、驳回侯海英的其他诉讼请求。本案案件受理费7,035元，由陈国庆负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 同时二审中，侯海英自愿撤回要求陈国庆应足额交纳水电气费至实际腾退之日止的诉讼请求。 二审查明的其他事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对双方当事人的诉辩意见，本院对双方争议的焦点评判如下。 侯海英、陈国庆签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。现双方均同意解除合同，本院予以准予。对双方争议的解除合同时间如何确定问题。陈国庆认为解除合同时间应当确定在2019年11月22日，即侯海英的委托人文旭东短信回复的时间。经审查，文旭东确实回复过陈国庆的短信，但双方并未按该时间实际进行交接，侯海英还明确表示不同意解除合同，也没有接收房屋钥匙以及清点房屋内的相关财产，故对陈国庆的请求，本院不予采纳。但同时，侯海英请求计算至其接受房屋时止，也不符合情理。一审法院酌定计算至2020年5月15日即陈国庆单方搬离租赁房屋后半年时止，合情合理，应予支持。对违约金如何计算的问题。因违约金是对损失的一种补偿，侯海英虽提出因陈国庆退租，给其造成很大的损失，但未提交具体的金额，故双方约定的违约金过高，本院依法予以调整。考虑到双方的实情，并结合本案的具体情况，本院酌定违约金为550,000元。 综上，侯海英的上诉理由不成立，本院不予支持；陈国庆的部分理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初2258号民事判决第一、二、四项，即：“解除侯海英与陈国庆于2018年4月28日签订的《房屋租赁合同》”，“陈国庆于本判决生效后十五日内给付侯海英欠付租金合计28万元并支付该款利息（利息自2019年11月15日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付失至履行完毕时止）”，“驳回侯海英的其他诉讼请求”； 二、变更四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初2258号民事判决第三项即：“陈国庆于本判决生效后十五日内给付侯海英违约金752,000元”为“陈国庆于本判决生效后十五日内给付侯海英违约金550,000元；” 一审案件受理费按一审处理不变；二审案件受理费3,265元，由侯海英负担1,565元，陈国庆负担1,700元。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行，逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  陈智慧 审判员  龙 燊 审判员  江春虹 二〇二〇年十二月十日 书记员  黄枝晶