河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初6780号原告：张波，男，汉族，1976年8月12日出生，户籍所在地河南省洛宁县。委托诉讼代理人：郭波宁，女，汉族，1979年4月14日出生，现住洛阳市涧**，系原告妻子。被告：洛阳瑞绅物业管理有限公司，住所地洛阳市西工区健康新村。法定代表人：李三立，董事长。委托诉讼代理人：李建刚，男，汉族，1970年5月14日出生，户籍所在地洛阳市老城区，系公司员工。被告：马俊丽，女，回族，1981年2月15日出生，户籍所在地河南省洛阳市涧**。原告张波诉被告洛阳瑞绅物业管理有限公司（以下简称瑞绅物业公司）、马俊丽财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张波，被告瑞绅物业公司、马俊丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张波向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告赔偿因房屋漏水造成的各项损失15445元；2.本案的案件受理费等各项费用由二被告承担。事实和理由：原告与马俊丽是上下楼的邻居，原告住在蓬莱小区秀苑7幢3-302，马俊丽住在蓬莱小区秀苑7幢3-402，原告在2017年发现卫生间门口墙壁有掉皮现象，一直以为是卫生间潮湿，没有太在意，到2019年发现越来越严重，卧室卫生间的门框全都掉漆腐烂。2019年10月份，发现次卧临近卫生间下水管上面的柜子里全是绿毛，才意识到问题严重，后原告找到马俊丽，马俊丽下来看说让原告装修，损失由马俊丽负责。2019年10月23日，原告找到工人开始砸墙装修，马俊丽也关了他家的水阀，2019年10月24日，原告开始做防水，发现马俊丽家里还有漏水现象，再次找到马俊丽，马俊丽说她们家已经关了水阀，不应该再漏，马俊丽这才撬开其家瓷砖，发现四楼卫生间下水道管子漏水严重，顺着墙往下流，当时叫物业来看过情况后，物业把管子换了，说这事情肯定会给原告处理的，让原告先装修。装修花费一个月的时间，后原告与物业公司商谈赔偿事宜，物业公司推诿称是因为马俊丽装修时弄破了下水管道，是马俊丽的责任，物业公司不负责。马俊丽说是物业管理的下水道主管道破裂，不是其的责任，其不负责。为维护原告自身合法权益，故诉至法院。瑞绅物业公司辩称，事实经过为2019年10月份，居住在蓬莱小区秀苑**楼****的原告反映称卫生间墙面潮湿，答辩人派水电工梁立荣及社会水电维修技术人员贾卓林前往原告及其楼上402室查找漏水原因，最终判断是402室卫生间墙面潮湿，经协商，402室同意解决，为了尽快解决漏水问题和化解邻里矛盾，402室打开墙面后，答辩人委托贾卓林师傅更换了402室的排水管道并垫付了维修费300元。关于302室损坏墙面的维修费用，答辩人出面协调多次，但302室与402室一直没有谈妥，此后402室再也不谈了。蓬莱小区秀苑7号楼于2010年3月22日竣工验收并交付业主入住，根据建设部第80号房屋建筑工程质量保修办法第七条第四款。电器系统，给排水管道，设备安装为2年。该楼住户的分户室内专有排水管道已过保修期。根据业主临时公约第1条，业主对物业的专有部分享有占有，使用收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。第三十四条，物业的专有部分是指单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。402室室内排水设施是业主的专有部分，由业主占有、使用和维修养护。根据《蓬莱小区物业管理服务协议》第一条第一款第一项所约定甲方的权利和义务及第二条第二款，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理的内容，答辩人仅对室外的上下水管道等业主共用部位、设施设备负责维修和管理，对业主已过保修期的专有部分，不负责维修责任。综上所述，蓬莱小区秀苑7号楼3单元402室内的排水管道是业主的专有部分，具有单个业主独立使用，并具有排他性，产权归产权人所有，对已过期的业主专有部分由产权人负责维修养护，答辩人不负责业主专有部分的维修养护。答辩人已垫付排水管道维修费300元。马俊丽辩称，第一，经排查后，是公共的排水管道漏水，是在答辩人家屋顶上部的接口处漏水，不属于答辩人个人的责任。第二、后物业找答辩人说是答辩人把管子弄破的，是答辩人的责任，但物业没有证据证明，而且答辩人这个房子至少三年无人居住。原告给答辩人打电话说漏水的时候，答辩人第一时间回去看，也出现了墙皮脱落的现象。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.张波系蓬莱小区秀苑7幢3-302房屋业主，马俊丽系蓬莱小区秀苑7幢3-402房屋业主，双方系相邻上下楼邻居。瑞绅物业公司系蓬莱小区的物业服务企业。张波向法庭提交房屋漏水照片，显示房屋及厕所墙面均有不同程度的受潮及墙皮脱落、瓷砖空鼓现象，厕所及房间柜子受潮。马俊丽、瑞绅物业公司均认可漏水事实，均认可漏水部位位于7号楼3单元从上而下的公用排水主管道经过4楼马俊丽卫生间的部分。马俊丽在装修时将该排水主管道用瓷砖封起，主管道渗出的水在遮挡该管道的管井中蓄积并顺着墙面向下渗漏。张波称2017年发现卫生间门口墙壁有掉皮潮湿现象，但一直未处理，直至2019年10月份受潮情况严重才排查原因并告知物业，物业对402室的排水管道进行了维修。2.2019年10月27日，张波在年年高上建材商行购买恒通花洒、柜子（刷牙龙头全含）花费3500元。2019年10月27日，张波在双晟建材商行购买巴迪斯吊顶、巴迪斯电器（简暖五合一）共计花费2100元。2019年10月27日张波向洛阳臻昊建材有限公司转款2600元用于购买瓷砖，后做防水花费750元。2019年10月30日，张波在洛阳高新开发区于全喜建材销售部购买水泥、大砂、青砖等花费907元。张波于2019年11月6日拆墙转、贴墙砖花费2600元，于2019年11月6日买门框木料花费888元，于11月7日换门框花费500元。张波称购买油漆四桶花费1120元、清理门框垃圾花费350元及购买瓷砖美缝胶花费313元，但未提交相关证据。3.2009年5月20日，马俊丽与中诚房地产公司（建设单位）签订《业主临时管理规约》，约定，由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、池井、照明设施、共有设施设备使用的房屋、物业管理用房、道路、上下水管道；业主对物业的专有部分享有占用、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。同日，瑞绅物业公司（甲方）与马俊丽（乙方）签订《蓬莱小区物业管理服务协议》，约定，甲方的权利和义务：1.对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、报案、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……；乙方的权利义务：……6.不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合同使用共用部位、共用设施设备的，应当先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿……9.按照安全、公平、合理原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；物业管理服务内容……二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。本院认为，侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。本案中，马俊丽、瑞绅物业公司均认可造成张波房屋损坏的原因系位于7号楼3单元从上而下的公用排水主管道经过4楼马俊丽卫生间的部分漏水造成的。根据《蓬莱小区物业管理服务协议》显示，瑞绅物业公司作为小区的物业服务企业对于房屋共用设施设备及其运行（含上下水管道）有管理、维护及修缮的义务，虽然管道经过马俊丽专有房屋,但物业公司仍应尽到管理、维护及修缮的义务，其应对因公用管道漏水造成的损失承担相应的责任。公用上下水管道经由马俊丽专有房屋，其对该管道具有谨慎注意义务，但因其装修时将该管道遮挡，造成无法及时发现漏水情况，管道渗出的水在其遮挡管道的管井中蓄积并顺着墙面向下渗漏，其对漏水造成的损失应当承担相应的责任。张波对于漏水造成的损害具有谨慎注意义务并应及时发现及时止损，其对损失持续扩大应承担相应的责任。综上,张波因漏水造成的损失,本院酌定由张波自行承担5%，瑞绅物业公司承担25%，马俊丽承担70%。关于损失数额的认定，张波购买恒通花洒、柜子（龙头全含）花费3500元，其中花洒、龙头与漏水造成的损害无关，本院不予支持，该部分费用本院酌定为1500元；张波购买水泥、大砂、青砖等花费907元，购买瓷砖花费2600元，拆墙转、贴墙砖花费2600元，上述三项费用系张波将全部地砖、墙砖更换产生的费用，本院酌定因漏水造成的损失为4275元[（907+2600+2600）*70%]；买门框木料花费888元，换门框花费500元，本院予以支持；张波称购买油漆四桶花费1120元、清理门框垃圾花费350元及购买瓷砖美缝胶花费313元，但未提交相关票据，根据漏水造成的损害，上述三项费用支出合理，本院酌定为900元；张波购买巴迪斯吊顶、巴迪斯电器（简暖五合一）花费2100元，做防水花费750元，该费用与漏水造成的损害无关，本院不予支持。综上，因漏水造成张波财产损失共计8063元（1500元+4275元+888元+500元+900元）。故马俊丽应赔偿张波各项损失5644.1元；瑞绅物业公司赔偿张波各项损失2015.75元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十七条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，判决如下：马俊丽于本判决生效之日起十日内赔偿张波各项损失5644.1元；洛阳瑞绅物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿张波各项损失2015.75元；三、驳回张波的其他诉讼请求。如果马俊丽、洛阳瑞绅物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费93元，由马俊丽负担70元，由洛阳瑞绅物业管理有限公司负担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘煜二〇二〇年十二月十四日书记员  周超