河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初5320号原告：新乡市华中置业有限公司，住所地新乡市金穗大道**华中首座**楼**。法定代表人：王**。委托诉讼代理人：姜静、范文娟，河南三多律师事务所律师，特别授权。被告：许宁，男，1979年4月18日出生，住河南省。第三人：中国建设银行股份有限公司新乡分行，住所地新乡，住所地新乡市新飞大道与金穗大道交叉口福兴国际广场>负责人：杨中迅。原告新乡市华中置业有限公司（以下简称华中公司）与被告许宁、第三人中国建设银行股份有限公司新乡分行（以下简称建行新乡分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华中公司委托诉讼代理人姜静到庭参加诉讼，被告许宁、第三人建行新乡分行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，现已审理终结。原告华中公司向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告于2016年1月8日签订的《商品房买卖合同（预售)》(合同编号:2016-0108063)(包含合同附件)及《商品房买卖合同》补充协议;二、依法判令被告返还原告位于新乡市红旗区劳动南街华中公园道1号8号楼2单元18层21802号的房屋,并协助原告办理上述房屋的备案登记注销等相关手续;三、依法解除原告、被告、第三人于2016年1月签订的《新乡市预购商品房抵押合同》,并判令被告、第三人协助原告办理位于新乡市红旗区劳动南街华中公园道1号8号楼2单元18层21802号的房屋的抵押权预告登记注销手续;四、依法判令被告支付原告代其偿还第三人的款项144000元（代偿款暂计至2020年3月16日,之后按建行新乡分行出具的扣划清单为准);五、依法判令被告支付原告违约金168637元;六、依法判令被告支付原告律师费30000元;七、依法解除建行新乡分行与许宁于2016年1月签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；八、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由:原、被告于2016年1月8日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为2016-0108063）（包括合同附件),合同约定被告购买原告开发的位于新乡市红旗区劳动南街华中公园道1号8号楼2单元18层21802号的房屋,建筑面积约240.91平方米,总房款为843185元,自合同签订之日起首付253185元,其余房款590000元申请办理银行按揭贷款。该《商品房买卖合同（预售)》第八条逾期付款责任约定:“。(1)逾期在30日之内，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。（2)逾期超过30日（该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,应当书面通知××。××应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。”。2016年1月8日,原、被告签订《商品房买卖合同》补充协议,该补充协议第三条第4款约定“××应按月向银行支付月供,如后期出现违约情况,造成公司损失或者银行扣除我司保证金代为支付的,买受(人)接到银行或出卖人的通知后三日内补齐月供或欠款;如超出三十日××还未补齐欠款,即:从欠款开始的第一天算起按日向××记收已欠金额百分之二十的违约金直至补齐欠款为止,合同继续履行;如超出90天仍未补齐欠款的,出卖人有权解除合同，房屋另行出售,××应无条件配合办理退房手续,退房中所产生的一切费用由买受自行承担,同时,按照总房款的百分之二十向出卖人支付违约金(合同解除)。”“在出卖人回购乙方购置的房产过程中,如出现争议,由此产生的诉讼费、执行费用、律师费用、过户费及税收等一切费用由××承担。”2016年1月,被告与第三人签订个人住房贷款合同,合同约定，被告向第三人借款590000元,被告以委托扣款的方式还款,还款方法为等额本息还款,被告用位于华中公园道1号8号楼2单元18层21802号的房屋为第三人设立抵押权预告登记。合同签订后,双方于2016年1月28日办理了新房预新乡市字第YH201604295号房屋预告登记证明,对案涉房屋抵押权进行了预告登记。2016年1月,原、被告与第三人签订《新乡市预购商品房抵押合同》,合同约定原告为被告在第三人处的借款承担连带保证责任,被告在贷款期间如不能履行还款责任，由原告承担还款责任,原告承担保证责任后有权向被告追偿并依法处分抵押物。合同签订后,由于被告未按合同约定还款,致使第三人要求原告履行保证责任,截至2020年3月16日,原告代被告共偿还第三人款项144000元。综上,由于被告不按时履行归还银行贷款义务,导致原告多次承担保证责任,严重影响了原告的正常经营,为维护自身合法权益,原告特提起诉讼，望判如所请。被告许宁、第三人建行新乡分行未在答辩期内向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年1月8日，华中公司（出卖人）与许宁（××）签订合同编号为2016-0108063的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定徐宁购买华中公司开发的华中公园道1号8号楼2单元18层21802号房产，总价款843185元。付款方式为自合同签订之日起付首付253185元，其余房款590000元申请办理银行按揭贷款。2016年1月8日，华中公司与许宁签订《补充协议》，约定××于2016年1月8日交纳13185元房款，另外24万元房款由华中公司代为支付，即××欠华中公司24万元，××于2016年7月8日前归还2万元欠款，于2017年1月8日前归还2万元欠款，于2017年7月8日前归还2万元欠款，于2018年1月8日前归还18万元欠款，剩余房款59万元采取银行按揭贷款的方式支付并承担相关费用。××在未还清欠款前不得领取该房屋钥匙。××未能按期全额偿还所欠华中公司代为支付的房款前或××在按揭贷款无法办理的情况下未能按期交清全额房款的，出卖人有权不交付上述房屋给××。××逾期偿还所欠华中公司代为支付的房款或××在按揭贷款无法办理的情况下逾期交清全额房款超过三十日后，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本协议并有权回购在协议中体现的××所购置的房产。××应按月向银行支付月供，如后期出现违约情况，造成公司损失或者银行扣除公司保证金代为支付的，买卖人接到银行或出卖人通知后三日内补齐月供或欠款，如超出三十日××还未补齐欠款，即从欠款开始的第一天算起按日向××记收已欠金额百分之二十的违约金直至补齐欠款为止，合同继续履行；如超出90天仍未补齐欠款的，出卖人有权解除合同，房屋另行出售，××应无条件配合办理退房手续，退房中所产生的一切费用由××自行承担，同时按照总房款的百分之二十向出卖人支付违约金。在出卖人回购购置的房产过程中，如出现争议，由此产生的诉讼费、执行费用、律师费用、过户费及税收等一切费用由××承担。2016年1月8日，许宁出具借款条，借款24万元，借款事由为房款首付。2016年1月28日，建行新乡分行申请办理了案涉房屋的预告登记。另查明,从2017年3月29日起许宁未再偿还过案涉房屋的银行贷款,截至2020年12月11日，华中公司替许宁向建行新乡分行就案涉房屋还贷171000元。同时，因许宁未还华中公司代为支付的首付款，华中公司尚未向许宁交付房屋钥匙。再查明，华中公司因本案诉讼支出律师费30000元。本院认为,华中公司与许宁之间签订了合同编号为2016-0108063的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》,双方约定,××逾期偿还所欠华中公司代为支付的房款超过三十日后,出卖人有权解除商品房买卖合同及补充协议，并有权回购××所购置的房产。现许宁对于华中公司代为支付的房款仍未偿还，且从2017年3月29日起未再偿还银行贷款，故许宁存在违约行为，华中公司依合同约定有权解除合同及补充协议。故对华中公司要求解除《商品房买卖合同（预售)》及《商品房买卖合同》补充协议的诉请，本院予以支持。对于华中公司主张返还案涉房屋的诉请，因案涉房屋钥匙华中公司仍未向许宁交付，房屋仍处于华中公司的控制之下，所以不存在返还问题。对于华中公司主张的办理案涉房屋预告登记注销手续、解除《新乡市预购商品房抵押合同》、解除《个人住房（商业用房）借款合同》的诉请，虽然华中公司与许宁签订的商品房买卖合同和补充协议解除，但是存在华中公司向许宁回购案涉房屋的义务，同时建行新乡分行作为有独立请求权第三人在本案中并未提出诉讼请求，而《新乡市预购商品房抵押合同》中华中公司仅是保证人，《个人住房（商业用房）借款合同》又系第三人与许宁签订，华中公司无权直接行使解除权，故本院对该诉请不予支持。对于华中公司主张许宁支付其代偿的144000元及后续代偿款的诉请，因其提交的证据显示截止起诉时实际产生的代偿款为171000元，本院仅对实际发生的代偿数额予以支持。对于华中公司主张的168637元违约金的诉请，补充协议中虽然约定××未按约支付月供，造成银行扣除公司保证金代为支付的，出卖人有权解除合同，××按照总房款的百分之二十向出卖人支付违约金，但是该违约金约定明显过高，本院酌定按照171000元的10%计算，即17100元。对于华中公司主张的律师费的诉讼请求，属于华中公司的合理支出，故本院予以支持。综上所述，本院对华中公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,缺席判决如下:一、解除新乡市华中置业有限公司与许宁于2016年1月8日签订的合同编号为2016-0108063《商品房买卖合同（预售）》（含合同附件）及《补充协议》；二、许宁于本判决生效之日起五日内向新乡市华中置业有限公司支付代偿款171000元；三、许宁于本判决生效之日起五日内向新乡市华中置业有限公司支付违约金17100元；四、许宁于本判决生效之日起五日内向新乡市华中置业有限公司支付律师费30000元；五、驳回新乡市华中置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6440元，由许宁负担4099元，由新乡市华中置业有限公司负担2341元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长 林 铎审 判 员 吕 菲人民陪审员 畅 丽二〇二〇年十二月十七日书 记 员 徐亚新