贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8356号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：915205005806698OXN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：宋芳，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：孙剑，男，1988年11月12日出生,汉族，住毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人孙剑商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13485号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人黄海，被上诉人孙剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人一审诉讼中并未主张返还交易费，一审违反不告不理原则，对该部分应予扣减。上诉人所收取的各项费用，有合同约定，并不违反法律、行政法规的强制性规定，并非在商品房价款外重复收取。上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人并未另行支付费用，主张返还应受诉讼时效限制。被上诉人孙剑二审答辩请求二审维持原判。原审原告孙剑一审诉讼请求：1.判决被告退还原告已收取的三通费4576元及占用期间的利息510.86元（利息以4576元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年3月28日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止）；2.判决被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以已付购房款436632元为基数，按日万分之一的标准从2015年9月5日起计算至2019年1月3日止暂计52963.46元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年3月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市，建筑面积135.36平方米，房屋总价款为436632元的住宅出卖给原告。被告向原告交付涉案商品房的时间为2014年6月30日前。办理入住手续前原告应向被告交纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费。被告承诺在原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向原告提供的，按原告已付购房款的日万分之一向原告支付违约金。原告应在被告出现违约情形之日起30日内通知被告对此情况的处理意见。原告不退房的，被告按逾期时间每日向原告支付万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款及办证费等。2013年3月28日，被告向原告收取燃气、电等开户费及交易费4576元。2015年6月5日，被告向原告交付涉案房屋。被告于2018年1月25日取得《商品房屋备案证明书》，2018年3月16日，被告通过在《毕节日报》登载《通知》的方式通知原告提交相关材料办证，原告现已取得《不动产权证书》，颁发时间为2019年1月3日。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。关于诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2015年6月5日实际收房，被告应当于原告实际收房的360日内即2016年5月31日前为原告办理商品房转移登记。截止2016年5月31日，被告仍未取得转移登记的条件为原告办理房屋产权证书，自2016年6月1日起，被告即构成违约。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明逾期办理不动产权证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年8月10日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年8月10日起的逾期办证违约金请求权未超过诉讼时效。关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，前述关于诉讼时效的分析已认定本案的违约金起始时间从2017年8月10日开始保护，不再赘述。被告于2018年1月25日取得《商品房屋备案证明书》，于2018年3月16日在《毕节日报》登报通知相关业主提交办证所需资料办证。因原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。被告在取得涉案房屋备案登记后于2018年3月16日通知原告，故违约金应计算至2018年3月16日止。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，被告逾期办理房屋转移登记的，按原告已付购房款的每日万分之一支付违约金，该约定符合法律规定，予以支持。违约金计算为:9518.58元（436632元×0.0001×218日）关于被告应否返还原告电、燃气等开户费问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告在收取原告房屋总价款之外另行向原告收取燃气、电等开户费及交易费，无事实及法律依据，应予返还。对原告主张的利息诉请，因无合同约定，不予支持据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告孙剑逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金9518.58元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告孙剑电、燃气等开户费及交易费4576元；三、驳回原告孙剑的其他诉讼请求。案件受理费626元，由原告孙剑负担463元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担163元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人以各项开户费、交易费的名义向上诉人缴纳电入户费、燃气入户费、有线电视开户费等，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，也未明确各项目的具体金额。上诉人举示证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人无须再代被上诉人缴纳上述费用，应予退还。一审判决上诉人返还的该款金额，并未超一审中被上诉人诉请求的金额。上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年十二月二十二日书记员  秦 倩