山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终14280号 上诉人（原审被告）：于涛，男，1979年9月13日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：尹强，青岛西海岸正恒法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：逄锦奎，青岛西海岸正恒法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：庄振瑶，男，1963年3月14日出生，汉族，户籍地青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：王玉家，青岛西海岸周正法律服务所法律工作者。 上诉人于涛因与被上诉人庄振瑶确认合同无效纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初1918号民事判决,向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人于涛之委托诉讼代理人尹强、被上诉人庄振瑶之委托诉讼代理人王玉家参加了诉讼。本案现已审理终结。 于涛上诉请求:撤销原判，改判确认涉案房地产买卖契约合法有效。事实与理由：一、现有法律法规并未禁止农村居民处分其房屋。二、根据物权法的规定，不能因为涉诉房屋不能过户就否认双方买卖合同的效力。三、涉诉房屋买卖后已经交付使用达11年之久，被上诉人的诉讼已过诉讼时效。 庄振瑶辩称：一审法院查明事实准确，证据确实充分，适用法律准确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 庄振瑶向一审法院提出诉讼请求：1.庄振瑶与于涛之间签订的《房地产买卖契约》无效，于涛将南房王私字第××号房屋返还给庄振瑶；2.于涛承担本案的诉讼费用。 一审法院对如下事实予以确认：庄振瑶的户籍地为青岛市黄岛区xx街道办事处**。坐落于王家石桥的房屋一处，于1990年3月1日取得了《房屋所有权证》，证号为南房南镇王私字第××号，登记的所有权人为庄振瑶、所有权性质为私有，建筑面积合计156.84平方米。1992年8月1日，该处房屋取得了《集体土地建设用地使用证》，证号为南集建（1992）字第xxxx号，登记的土地使用者为庄振瑶、地号为xxxx、用途为宅基地。《房屋所有权证》、《集体土地建设用地使用证》现由于涛持有。2008年7月29日，庄振瑶作为甲方、于涛作为乙方签订《房地产买卖契约》，约定：甲方自愿将案涉房地产出售给乙方，乙方已对甲方所要转让的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为30万元，乙方于过户前分二次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式为现金；双方同意于过户后由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围的土地使用权一并转移给乙方；此房屋共分二房，全部房价都包含在30万元之内；当事人还对其他事项进行了约定。于涛持有的《房地产买卖契约》第3页下方载明“我庄承霖同意将座落于王家石桥xx号房屋过户于涛（肖贻磊）名下，请村委会出具有关过户证明。庄承霖09年1月7日”，该内容的左下方还载明“同意过户庄振瑶”。庄振瑶持有的《房地产买卖契约》系复印件，并无上述两部分手写内容。自2008年7月29日起至今，于涛占有案涉房屋，并且支付水费与电费，后对外出租。2008年7月31日、2008年9月20日、2008年9月23日、2008年11月5日、2009年1月7日、2009年6月30日，庄振瑶分别收到于涛支付的购房款2万元、0.5万元、0.5万元、1万元、0.6万元、0.2万元，合计4.8万元。截止本案一审法庭辩论终结时，于涛尚未取得王家石桥村集体经济组织成员资格。一审法庭审理中，庄振瑶另提交了如下证据：证据一、《借条》复印件一份，落款日期为2007年10月8日，载明“今借于涛现金壹万贰仟元正（12000.00），并于2007年11月8日还清，于其不还每日滞纳金1000.00”，借款人后有“庄振瑶”的签名与捺印，担保人后有“庄承霖”的签名与捺印。该《借条》的左侧载明“如不还款，自愿将王家石桥xx号南建（1992）字第xxxx号房屋做为抵押，抵押给于涛”。庄振瑶主张，庄振瑶于2007年10月8日向于涛借款1.2万元，并出具《借条》，2008年7月29日因未还清借款，双方便签订了《房地产买卖契约》，但根本没有履行，于涛就将庄振瑶赶出家门，到后来庄振瑶还清借款，但未将《借条》收回。于涛称，记不清了。于涛另提交了如下证据：证据二、《收到条》一份，落款日期为2008年7月29日，载明“今收到于涛（买方）购买位于胶南市振瑶（房屋位置）的购房首付款共计壹拾陆万元正（大写）。￥160000。收到人：庄振瑶二〇〇八年七月二十九日”。于涛主张，其另向庄振瑶支付购房首付款16万元。庄振瑶称，当时并没有收到这么多钱。证据三、《借条》一份，落款日期为2008年8月28日，载明“今借于涛现金玖仟伍佰元正”，系庄振瑶向于涛出具，并在右下方的借款人后签名、捺印。于涛主张，系庄振瑶以《借条》形式收到的购房款。庄振瑶称，该款项系借款，已经收到。证据四、《借条》复印件一份，落款日期为2008年2月28日，载明“今借到管洪雷现金拾贰万元正庄振瑶”。于涛主张，当时庄振瑶让于涛替其偿还管洪雷的借款，因找不到庄振瑶，就未偿还成，其后找不到庄振瑶，就未支付剩余购房款8.25万元。庄振瑶称，与本案无关。 一审法院认为，本案系确认合同无效纠纷，当事人争议的焦点问题为：庄振瑶与于涛于2008年7月29日签订的《房地产买卖契约》是否有效。违反法律、行政法规的强制性规定，这是《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项所规定导致合同无效的法定情形之一。讼争房屋所涉土地的权属性质为宅基地使用权，而农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。农村宅基地使用权的享有是与集体经济组织成员的资格联系在一起的，在一定程度上具有福利性质和社会保障的功能，故宅基地使用权的主体为集体经济组织成员。同时，宅基地使用权只是基于集体经济组织成员资格而享有的一项福利性权利，只能在本集体经济组织成员之间流转。本案中，截止本案一审法庭辩论终结时，于涛尚未取得王家石桥村集体经济组织成员资格，无权在该村申请宅基地，亦无权买卖宅基地。因此，庄振瑶与于涛于2008年7月29日签订的《房地产买卖契约》无效。此外，根据法律规定，诉讼时效的适用范围具有法定性，其只能适用于债权请求权，而庄振瑶诉求确认案涉《房地产买卖契约》无效，属于确认之诉，不应当受诉讼时效制度的限制，故于涛关于本案诉讼时效的抗辩意见，依法不予采纳。据此判决：庄振瑶与于涛于2008年7月29日签订的《房地产买卖契约》无效。案件受理费100元，减半收取50元，由庄振瑶、于涛各负担25元。 经审理查明，原判认定事实正确，案经调解未果。 本院认为，本案为确认合同无效纠纷。当事人争议的主要焦点问题是：原判认定庄振瑶与于涛于2008年7月29日签订的《房地产买卖契约》无效，事实和法律依据是否充分。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原判基于涉案房屋的土地性质、国家对该类房屋买卖转让的限制性规定，认定双方当事人于2008年7月29日签订的《房地产买卖契约》无效，事实和法律依据充分。二审中，上诉人于涛没有新的证据推翻一审法院认定的上述事实，故依照上述法律规定，其上诉请求本院不予支持。 综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人于涛负担。 本判决为终审判决。 审判长   高中日 审判员   王化宿 审判员   盛新国 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 宋 甜 书记员 王庆光