河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初7800号原告：陈艳丽，女，汉族，1989年3月4日出生，户籍地河南省新安县，现住河南省三门峡市义马市。委托诉讼代理人：邹同军，河南敏树律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：张广州，河南敏树律师事务所实习律师。被告：洛阳中友房地产经纪有限公司，住所地洛阳市西工区健康西路东起**。法定代表人：王保亚。第三人：王桂兰，女，汉族，1945年9月4日出生，户籍地洛阳市瀍河回族区，现住洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：关育梅，住洛阳市西工区，系王桂兰之女。原告陈艳丽诉被告洛阳中友房地产经纪有限公司（以下简称中友公司）、第三人王桂兰合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈艳丽的委托诉讼代理人邹同军、第三人王桂兰的委托诉讼代理人关育梅到庭参加诉讼，被告中友公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。陈艳丽向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告和第三人、被告签订的《房屋买卖暨居间合同》；2、请求被告向原告返还收取中介服务费10000元，代办过户服务费2000元，代办贷款服务费3000元，按揭费用服务费3500元；3、请求赔偿上述四项费用利息损失349元（自2020年5月6日起，暂计算至起诉之日，剩余部分主张从起诉之日计算至被告实际返还之日）；4、被告双倍返还中介服务费定金4000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2020年5月5日，原被告及第三人签订《房屋买卖暨居间合同》一式三份。合同约定被告为原告提供符合房屋按揭贷款条件的房源交易机会；第三人以51万元房价出卖给原告房屋一套；被告为原告提供代办房屋按揭、贷款及过户服务；原告向被告交付四项费用共计18500元。合同签订当日，原告向被告交付了上述四项费用，向第三人交付了购房款10000元。合同履行过程中，原告及第三人被告知，涉案房屋没有土地证无法办理按揭贷款和过户手续。第三人于2020年5月29日退还10000元，单方解除合同。经与被告协商争议，未达成一致意见。原告认为，被告是专业房地产经纪机构，原告不是本地人，系出于对被告专业知识、能力、素养有高度的信赖才选择被告的服务。被告利用自身优势及原告对购房相关政策程序的不了解，让原告和第三人在其提供的格式合同上签约。格式合同未依法遵循公平原则确定原被告之间的权利义务，未采取合理方式提请原告注意其免除或者限制其责任的条款。另外，被告严重违反2011年4月1日国务院住房和城乡建设部等部门实施的《房地产经纪管理办法》中的相关规定，在签订上述合同前，未书面告知房屋交易一般程序及可能存在的风险、中介服务内容及完成标准，隐瞒对原告不利的重要交易信息。由于被告严重过错，导致被告为原告提供的中介交易机会无任何价值，因与被告签订合同前就存在的客观原因导致原告与第三人之间的合同目的无法实现。被告只有在其提供的居间服务有效果时才可以请求支付报酬，居间服务费被告应当退还，代办的各项服务未实际发生，被告也未履行，应当依法返还原告。被告拒不退还费用，原告有权向被告要求赔偿损失。为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。中友公司未到庭应诉，未答辩。王桂兰述称，2019年初，我方有意出售位于纱厂西路枪战城对面工商局家属院的商品房一套，建筑面积67.10平方米，因历史原因土地证一直没有办下来，只有房产证。在出售之前，我方曾到市民之家房管局窗口咨询，工作人员口头告知该房屋可以上市交易，但当时对于能否贷款买卖该房屋并不知情。随后我方将此房屋的出售信息挂到网上。之后就不停有人咨询，每次有人咨询我方首先告知对方该房屋没有土地证，只有房产证。2020年5月5日下午4时左右，中友公司工作人员打电话说有买家看中，让我方过去面谈。于是我方携带房产证到升龙广场北侧的中友房产店。一见面，在买卖双方及中介均在场的情况下，我方多次告知原被告双方该房屋没有土地证，只有房产证。在原被告双方都明确知情的情况下，被告明确表示不影响买卖办理相关手续，于是三方签订了一份贷款买卖协议。次日买方向我方预付购房款10000元。随后我方开始全力配合买方和中介开始办理该房屋的买卖手续，但最终还是因为被告无法完全办理相关手续导致交易搁浅无法进行。5月29日我方将买方预付的10000元如数退还。在整个事件中，我方也是受害者。因此事涉案房产已经闲置半年之久，既无法出售，也不敢出租，这个损失由谁来担？我方将保留追讨损失的权利。相信法庭能够作出公正的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：1、中友公司成立于2015年5月22日，工商登记法定代表人为王保亚，营业期限至2035年5月21日，登记住所地为洛阳市西工区健康西路东起**，经营范围为房地产经纪、房地产营销策划、房屋租赁。2、2020年5月5日，王桂兰（卖方、甲方）、陈艳丽（买方、乙方）与中友公司（中介方、丙方）签订《房屋买卖合同（贷款）》，合同约定：甲方自愿将坐落于洛阳市西工区厂北路枪战城对面1幢102室房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋；该房屋基本情况，房屋性质为商品房，权属证件号码为字第X327680号，所有权人王桂兰，共有权人无，无国有土地使用证，楼层为1，总层数6，结构砖混，建筑面积67.10平方米；双方协商后实际成交价510000元，该房屋产权贷款，过户的相关费用由乙方承担；甲乙丙三方签订合同时，乙方须向丙方交纳中介服务费10000元整，交纳代办过户服务费2000元，在该房屋买卖合同履行过程中，丙方起到了促成双方达成一致确定买卖关系的作用，非因丙方原因导致买卖合同不能履行，丙方所收取的双方中介服务费一律不予退还；乙方委托丙方为其购买该房屋办理商业形式贷款；乙方申请贷款金额为350000元；签订本合同时乙方向丙方交纳代办贷款服务费3000元。该合同同时还对甲乙双方的其他权利义务以及违约责任等内容进行了约定。合同落款甲方处是关育梅代王桂兰签字，乙方处由陈艳丽签字，丙方处加盖有中友公司的合同专用章。陈艳丽提交中友公司出具的《收据》两份，2020年5月5日的《收据》显示“今收到陈艳丽交来中介服务费定金人民币壹万圆整，收款人王楠”，收款单位处加盖有中友公司财务专用章；2020年5月6日的《收据》显示“今收到陈艳丽交来贷款、过户、按揭（代办贷款叁仟、代办过户贰仟、按揭服务费叁仟伍）人民币捌仟伍佰圆整，收款人王楠楠”，收款单位处加盖有中友公司的财务专用章。3、陈艳丽提交《收条》复印件一份以及支付宝转账记录截屏打印件一份，称于2020年5月5日向王桂兰支付10000元购房款，因涉案房产没有国有土地使用证，不能办理贷款及过户，2020年5月29日王桂兰又将10000元购房款退还，王桂兰对此表示没有异议。4、陈艳丽诉至本院称在签订《房屋买卖合同（贷款）》当天中友公司的员工王楠称没有土地证也可以办理贷款和过户，她有人可以办，若是办不了可以把钱退了，同时向本院提交西工区房管局调解视频一份、陈妍妍与中友公司工作人员的微信语音对话音频一份、陈艳丽与中友公司工作人员的微信语音对话音频一份以及陈妍妍的证人证言作为证据，王桂兰的委托诉讼代理人关育梅表示对证据无异议，陈艳丽所说属实。中友公司经本院合法传唤未到庭应诉，未答辩。本院认为，2020年5月5日，王桂兰、陈艳丽和中友公司在平等自愿的基础上签订《房屋买卖合同（贷款）》，合同签订后当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈艳丽按照约定向中友公司缴纳了中介服务费10000元、代办贷款费用3000元、代办过户费2000元以及按揭服务费3500元，同时向王桂兰支付购房款10000元，但却因涉案房产没有土地证无法办理贷款及过户的问题致使其不能实现合同目的，现陈艳丽提出解除《房屋买卖合同（贷款）》，王桂兰表示同意且已经向陈艳丽退还所收的购房款10000元，故对陈艳丽主张的解除合同的诉讼请求，本院予以支持。中友公司作为专业的房产中介，应当知道办理购房贷款及房产过户的条件，在明知涉案房产没有土地证的情况下仍促使陈艳丽和王桂兰签订合同并收取相关费用，对合同的解除存在过错，故对陈艳丽主张的要求中友公司退还中介服务费10000元、代办过户费2000元、代办贷款费3000元、按揭服务费3500元的诉讼请求，本院予以支持。陈艳丽作为买方在明知涉案房产没有土地证的情况下仍然与王桂兰签订合同，对合同的解除也存在一定的过错，故对其主张的利息损失以及双倍返还中介服务费定金4000元的诉讼请求，本院不予支持。中友公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，未提交相反证据予以反驳，视为其对自身权利的放弃，应当承担举证不能的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除陈艳丽、王桂兰和洛阳中友房地产经纪有限公司于2020年5月5日签订的《房屋买卖合同（贷款）》；二、洛阳中友房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向陈艳丽退还中介服务费10000元；三、洛阳中友房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向陈艳丽退还代办过户费2000元、代办贷款费3000元、按揭服务费3500元；四、驳回陈艳丽的其他诉讼请求。如洛阳中友房地产经纪有限公司未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费370元，减半收取185元，由陈艳丽负担35元，洛阳中友房地产经纪有限公司负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  杨晓宇二〇二〇年十二月三日书记员  毛琳柯