北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初16398号原告：李峥，男，1985年2月20日出生，住北京市石景山区。被告：百家乐（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区彰化路**楼**楼(**楼3-14)。法定代表人：曲锋，执行董事。委托诉讼代理人：吕和仁，男，1977年8月18日出生，百家乐（北京）房地产经纪有限公司员工，住北京市海淀区。原告李峥与被告百家乐（北京）房地产经纪有限公司（以下简称百家乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李峥、被告百家乐公司委托诉讼代理人吕和仁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李峥向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付拖欠租房费用6个月零3天(2020年3月23日至2020年9月26日),每月6700元,累计47000元及违约金13400元(一个月租金的200%)。2.请求被告将房屋恢复原状的损失3500元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由:2019年10月7日,我与被告(百家乐公司)签订租房合同，内容为承租石景山区xx房屋租赁合同,约定租金为每月6700元,合同起始时间为2019年10月8日,终止日期为2023年4月7日,以季度形式付款。合同第十条约定,出租委托代理期限内,甲乙任何一方单方要求提前终止合同的,应提前三十日并书面通知对方,并按月租金的200%支付违约金。2020年3月23日为合同内房租缴纳日,但被告并没有将租金付款,在我追问下,被告公司业务员称已上报公司付款。4月被告提出以房屋出租不出去为由要求单方解约,并拒绝缴纳违约金。(前期已扣除我一个月空置期房租6700元)被告只愿承担房租费8000元并解除合同交回房屋,剩余亏损部分由我自己承担,对此我不予认同。后续我曾多次向被告索要欠款并要求恢复房屋原状解决问题,被告故意拖延修缮房屋、找理由推脱责任、一直不接电话不予联系态度极恶劣,最终被告仍以就给8000元为由拒绝其它房款和违约金,无视合同的法律效力,至今严重损害了原告的合法权益。综上所述,为维护原告的合法权益,故诉至贵院,请依法裁判,支持原告的诉讼请求。被告百家乐公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。按照合同约定，因不可抗力，公司只能支付2个月房租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：2019年10月7日，委托人（以下简称甲方）李峥与租赁代理机构（以下简称乙方）百家乐公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称出租合同），房屋坐落位置石景山区xx号（以下简称涉案房屋）。租赁用途居住。出租委托代理期限自2019年10月8日至2023年4月7日。月租金6700元。第九条，合同的解除（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方均不承担由此导致的任何违约责任。（四）甲方迟延交付房屋达5日的，乙方有权解除合同。（五）乙方迟延划付租金5日的，乙方有权单独解除合同。第十条，违约责任，（一）除合同第九条约定的情形外，出租委托代理期限内，甲乙任何一方单方要求提前终止合同的，应提前三十日并书面通知对方，应按月租金200%支付违约金。落款处由李峥签字、百家乐公司盖章。签订合同后，李峥交付涉案房屋给百家乐公司，并给1个月的免租期。百家乐公司在租赁期间在房屋内打隔断。2019年10月8日，百家乐公司支付李峥房租13400元；2019年12月，百家乐公司支付李峥房租20100元。双方均认可房租交至2020年3月23日，后百家乐公司未支付房屋租金。2020年9月25日，百家乐公司将租赁房屋的钥匙交付李峥。2020年9月26日，百家乐公司将租赁房屋的水卡、燃气卡交付李峥。2020年11月17日，李峥装修涉案房屋花费3500元，包括改灯线安灯800元、墙面刮腻子900元、刷立邦漆人工费1200元、立邦漆1桶600元。关于钥匙的交付：李峥主张系2020年9月25日交付的租赁房屋钥匙；百家乐公司主张其5月初通过微信告知李峥将钥匙放门口了，李峥随时可以来接租赁房屋。李峥对此不认可，称钥匙房门口是为了被告方便带人看房，百家乐未提交交付租赁房屋钥匙的证据。关于合同解除：百家乐公司主张因为新冠肺炎疫情导致其无法出租房屋，损失较大，要求单方解约；李峥认可百家乐公司2020年4月14日提出退房并给付其8000元，其同意8000元并要求被告将租赁房屋恢复原状并做完整交接；但百家乐公司一直未进行租赁房屋的交接。经本院释明后，李峥未将解除合同作为一项单独的诉求提出。关于装修损失：百家乐公司主张租赁房屋内隔断已拆除，后期也处理。李峥主张收房之后，找人恢复房屋，其认可百家乐公司拆除了隔断，但还有一组隔断没有拆除完毕，仍需要改电线、刷墙。关于涉案房屋的使用状况，百家乐公司自认从2019年12月至2020年3月其公司员工在涉案房屋内居住；李峥主张一直有人在涉案房屋居住，六月份还产生了水费；百家乐公司主张系2020年3月之前产生的水费一直未交纳。经本院释明后，李峥未将解除合同作为单独的诉求提出。上述事实，有双方当事人庭审笔录、《房屋租赁合同》、微信记录、发票等证据为证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的出租合同是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同。2020年9月25日被告将租赁房屋的钥匙交付原告，双方的出租合同已于2020年9月25日实际解除。对于被告主张2020年4月解除出租合同的抗辩意见，因其未提供证据证明其作出解除通知送达对方，亦未证明其已经将涉案房屋钥匙交付给原告，故对此本院不予采信。出租合同解除前，被告应当按照约定向原告交纳租金，双方均认可房租交至2020年3月23日，起算租金的时间应为2020年3月24日至2020年9月25日。故对于原告请求被告支付拖欠租房费用6个月零3天(2020年3月23日至2020年9月26日)47000元的诉求,合理部分，本院予以支持。对于被告抗辩称不可抗力只能交纳2个月房租的意见，因其自认系其员工在涉案房屋居住，且其未提交证据予以证明不可抗力影响到其对涉案房屋的使用，对此，本院不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告逾期未交纳房租已构成违约，应当按照合同约定支付违约金。故对于原告主张违约金13400元的诉求，本院予以支持。另，原告主张被告未将租赁房屋恢复原状，但其提交的证据为建筑服务及装修款，故对其请求被告赔偿房屋恢复原状的损失3500元的诉求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定,判决如下：一、百家乐（北京）房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付李峥2020年3月24日至9月25日的房屋租金40647元；二、百家乐（北京）房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付李峥逾期交纳租金的违约金13400元；三、驳回李峥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费699元，由原告李峥负担25元（已交纳），由被告负担674元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 张鸣二〇二〇年十二月二十四日法官助理 郭浩书 记 员 史彤