中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终972号 上诉人（一审被告）：郭健，女，1976年6月9日出生，满族，住辽宁省沈阳市苏家屯区。 委托诉讼代理人：陈兴萍，辽宁瀛沈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：焦志伟，辽宁瀛沈律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行。住所地：辽宁省沈阳市大**小二台子**。 负责人：王俊涛，该支行行长。 委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁云鹏，辽宁同方（海口）律师事务所律师。 一审被告：辽宁宏缘商业地产开发有限公司。住所地：辽宁省沈阳市大**观泉路**。 法定代表人：郑宝信，该公司总经理。 一审被告：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。 上诉人郭健因与被上诉人沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行大东支行）、辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实申请执行人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（以下简称一审法院）作出的（2019）辽民初157号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭，于2020年12月8日公开开庭审理了本案。上诉人郭健委托诉讼代理人陈兴萍、焦志伟，被上诉人农商行大东支行委托诉讼代理人包腾飞、丁云鹏到庭参加诉讼，被上诉人宏缘公司、谷实经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 郭健上诉请求：（一）撤销一审判决，判决不得执行沈阳市大东区观泉路50-X号第X幢3-XX-1号的房产（以下简称案涉房产）。（二）改判确认郭健就案涉房产享有所有权。（三）判令本案诉讼费用由农商行大东支行、宏缘公司、谷实负担。事实和理由：（一）郭健系案涉房产的消费者买受人，而非投资性买受人。登记在郭健名下的另两处酒店式公寓，登记时间为2019年10月18日，而案涉房产系郭健于2014年2月12日从宏缘公司处购买，此房系郭健当时唯一居住用房，且购房后确已实际入住，并非投资所用。（二）一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业而规定的特别条款。该司法解释第二十八条和第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。 农商行大东支行辩称：（一）不动产物权以登记为生效要件。案涉房产并未登记于郭健名下，郭健请求确认案涉房产归其所有，没有事实和法律依据。（二）郭健与宏缘公司之间系民间借贷关系，郭健为资金出借方，案涉房产实际系郭健与宏缘公司达成的以房抵债协议的标的物，故郭健并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的需要法律优先保护解决居住生存权的房屋消费者。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回郭健的上诉请求。 农商行大东支行向一审法院起诉请求：撤销一审法院（2019）辽执异226号执行裁定书，恢复对案涉房产的执行，本案案件受理费由郭健、宏缘公司、谷实负担。 一审法院认定事实如下：农商行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，一审法院于2014年12月9日作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决：（一）解除农商行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA1000X号《借款合同》；（二）宏缘公司于该判决生效后十日内给付农商行大东支行贷款本金173353460.86元；（三）宏缘公司于该判决生效后十日内给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止，罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33353460.86元（5000万元扣除已还本金16646539.14元）的罚息自2013年12月25日起至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；（四）农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；（五）谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任（谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘公司追偿）；（六）驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。宏缘公司提出上诉，最高人民法院以（2015）民二终字第127号民事判决驳回上诉，维持原判。在该案一审审理中，一审法院于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，查封、扣押、冻结宏缘公司相当于189105832.69元的财产,并于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区的房屋。2016年10月25日，一审法院作出（2015）辽执二字第65号执行裁定，于2016年11月15日再次查封了上述房屋。 2019年10月8日，郭健作为案外人对一审法院裁定查封宏缘公司案涉房产提出了书面执行异议，一审法院于2019年10月21日作出（2019）辽执异226号执行裁定，认定郭健在一审法院查封案涉房产之前已与宏缘公司签订书面买卖合同，并全额支付合同约定的购房款，宏缘公司出具的入住通知书、预缴费收款收据、供暖公司出具的收费发票等凭证应视为郭健在本案查封之前已合法占有案涉房产，且现有证据可以证明案涉房产未办理过户登记并非郭健自身原因所致，郭健对案涉房产所享有的权利足以排除人民法院的强制执行，故裁定中止对案涉房产的执行。 2014年2月12日，郭健与宏缘公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定郭健以412670元价款购买由宏缘公司开发的案涉房产（建筑面积112.91平方米）。合同载明郭健于签约当日已交齐全部房款。 2014年1月19日，宏缘公司向郭健出具《宏缘地产50号公馆入住通知书》,载明宏缘地产50号公馆已通过竣工验收,请郭健到50号公馆15-14号网点办理入住手续。2015年9月7日，沈阳盈德物业管理有限公司向郭健开具了收款收据，收款事由为物业费、电梯费。沈阳华瑞供热有限责任公司向郭健开具了2014至2020年度的采暖费发票。 2019年12月12日房屋电子登记（簿）查询证明记载，郭健名下另有位于沈阳市苏家屯区房屋两处，面积分别为57.47平方米和57.46平方米，设计用途为“酒店式公寓”,登记日期为2019年10月18日。《商品房买卖合同》和辽（2019）沈阳市不动产权第90222XX号、90223XX号不动产登记证均载明的用途为商业、住宅酒店式公寓。 一审法院认为，执行异议之诉的关键是审查购房者郭健享有的实体权利是否足以阻却执行措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该司法解释第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封以前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”该司法解释第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从上述规定看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，也可以选择适用该司法解释第二十九条的规定，但房屋买受人若要排除建设工程优先受偿权、抵押权等担保物权的强制执行，必须符合该司法解释第二十九条的规定。本案中，郭健作为购房者，其对抗的是农商行大东支行的抵押权，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定来判断郭健对案涉房产是否享有排除强制执行的民事权益。 本案证据能够证明，案涉房产被查封前已签订合法有效的书面买卖合同。2014年10月23日，一审法院依农商行大东支行申请查封了案涉房产。2014年2月12日，郭健和宏缘公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。因此，《商品房买卖合同》及《补充协议》订立在前，案涉房产被查封在后。本案证据亦能够证明，郭健已支付全部购房款。郭健于2012年12月1日向宏缘地产交购房款382670元，于2014年2月13日交购房款3万元。2016年9月7日，宏缘地产为郭健开具了412670元的增值税普通发票。该金额和《商品房买卖合同》约定的购房款一致，故本案可以认定郭健已支付全部购房款。郭健名下还有其他两套房屋。根据查明的事实，郭健除购买宏缘公司开发的案涉房产外，其名下另有两套房屋［位于沈阳市苏家屯区］。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的情形。但郭健名下已有多套房屋，且其另外两套房屋的《商品房买卖合同》和辽（2019）沈阳市不动产权第90222XX号、90223XX号不动产登记证均载明的用途为商业、住宅酒店式公寓。故难以认定郭健购买本案房屋以及另外两套房屋系基于对居住环境进行必要的改善，而非进行商业性投资。因此，郭健不符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。本案虽符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项和第三项规定的情形，但不符合该条第二项规定的情形，故郭健对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，对申请执行人农商行大东支行执行异议之诉应予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决：准许执行案涉房产；一审案件受理费7490元（农商行大东支行已预交），由宏缘公司负担；一审法院（2019）辽执异226号执行异议裁定于该判决生效时自动失效。 本院二审期间，郭健补充提供了以下两组证据：1.《沈阳市房产局关于郭健政府信息公开申请的答复》、农商行大东支行致沈阳市房产局的《同意书》，拟用以证明农商行大东支行同意宏缘公司在抵押期间办理土地上建筑物商品房预售许可；2.《商品房买卖合同》和《购房发票》（各两份），拟用以证明郭健名下另外两套房屋［分别位于沈阳市苏家屯区］是郭健在购买案涉房产之后购买的，其购买案涉房产时名下无其他住房。 经质证，农商行大东支行对郭健提供的上述两组证据的真实性与合法性基本上没有异议，但对其关联性有异议，农商行大东支行认为其仅同意宏缘公司在已抵押的土地上新建建筑物办理预售许可证，并非同意为在建工程房屋办理预售许可，而案涉房产的在建工程抵押登记是在预售许可证取得后办理的，上述两组证据均不能证明郭健享有足以排除强制执行案涉房产的权利。本院经审核，一审法院（2014）辽民二初字第00054号民事判决（已生效）主文第四项已确认农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权，而有关抵押财产包含案涉房产，郭健提供的上述证据1不能否定该判决的效力，故本院对该份证据不予采纳；郭健提供的上述证据2的证明内容与一审中的证据2019年12月12日房屋电子登记（簿）查询证明所反映的内容一致，本院予以采信。 对于一审法院已认定的事实，各方当事人均无异议，且有证据予以佐证，本院予以确认。 本院补充查明以下事实：郭健（买受人）与沈阳奥园新城置业有限公司（出卖人）于2017年11月30日签订商品房买卖合同，约定郭健以每平方米4387.7元的单价向该公司购买沈阳市苏家屯区南京南街1220号单元间号为11404的房屋（建筑面积57.47平方米），该公司于2019年10月17日向郭健出具总额（价税合计）为252161元购房款发票，上述合同载明该房屋用途为酒店式公寓。郭健（买受人）与沈阳奥园新城置业有限公司（出卖人）于2018年1月31日签订商品房买卖合同，约定郭健以每平方米3908.48元的单价向该公司购买沈阳市苏家屯区南京南街1220号单元间号为31307的房屋（建筑面积57.46平方米），该公司于2018年4月11日向郭健出具总额（价税合计）为224581元购房款发票，上述合同载明该房屋用途为酒店式公寓。 本院认为，本案为申请执行人提起的执行异议之诉。根据各方当事人的诉辩主张，本案二审的焦点问题是郭健就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 郭健已经在案涉房产被查封前签订合法有效的书面买卖合同并支付全部房款，但在农商行大东支行金钱债权执行中，郭健名下还有其他两套房屋，商住两用房由于也具备居住属性，在本案案涉房产执行过程中以及就案涉房产提出执行异议时，其名下确有可以用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。作为案涉房产执行依据的生效判决已认定农商行大东支行对包括案涉房产在内的抵押财产享有抵押权。一审法院对郭健要求排除对案涉房产执行的主张不予支持，并无不当。 郭健在提出要求排除执行诉讼请求的同时，还请求确认其就案涉房产享有所有权。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权变动原则上实行登记生效规则，因案涉房产的所有权尚未变更登记至郭健名下，其请求确认其享有该房屋的所有权，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，郭健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7490元，由郭健负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋春雨 审判员  余晓汉 审判员  季伟明 二〇二〇年十二月三十日 法官助理李锐 法官助理王静 书记员徐常宏