河北省滦南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0224民初1118号 原告：陈红，女，1976年6月4日出生，汉族，现住滦南县。 委托诉讼代理人：张宇声，河北张宇声律师事务所律师。 被告：唐山京东房地产开发有限公司。住所地：滦南县倴城镇中大街**。 法定代表人：徐耀东，该公司总经理。 被告：唐山京东医院。。住所地：滦南县倴城镇中大街** 法定代表人：徐耀东，该医院院长。 被告：吉运集团股份有限公司。住。住所地：北京市丰台区南四环西路******楼/div> 法定代表人：赵六栋，该公司总经理。 原告陈红与被告唐山京东房地产开发有限公司（以下简称京东房地产公司）、吉运集团股份有限公司（以下简称吉运公司）、唐山京东医院（以下简称京东医院）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告陈红及其委托诉讼代理人张宇声到庭参加诉讼，被告京东房地产公司、被告吉 —2— 运公司、被告京东医院经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈红向本院提出诉讼请求：1、确认被告因融资租赁对位于滦南县住宅签订的《抵押合同》无效；2、判令被告自本判决生效后十日内办理滦南县住宅抵押登记的撤销手续；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由： 一、原告具有滦南县住宅的所有权、物权期待权，具有排除抵押、查封冻结拍卖的权利。2013年7月23日，原告从被告京东房地公司开发的丽墅庄园小区，以总价135万元全款购买丽墅庄园小区117号（281.718平方米）住宅楼**，双方签订了《认购书》，原告于2013年7月25日前分五次交纳了全款。被告京东房地产公司于2014年1月1日前向原告交付了房屋，办理了入住手续，原告已实际入住，占有、使用至今。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复》第一、二款的规定，已具备了商品房买卖的基本要件，原告购买涉案房屋的买卖合同有效，原告自2013年7月23日实际取得了117号住宅的所有权和使用权。原告享有物权期待权，具有排除抵押、查封、冻结、拍卖的权利。上述事实已经被唐山中院作出的（2017）冀02民初59号民事判决书、河北高院作出的（2018）冀民终639号、唐山中院作出的（2016）冀02执12416号之三民事裁定书所确认。 二、被告将原告购买的房产设定抵押，抵押合同无效。首 —3— 先，被告京东房地产公司隐瞒将该房屋已经出售并交付给原告的情况下，于2015年10月30日私自以被告京东房地产公司为产权人，办理了117号住宅的房产证和土地使用证,并与被告吉运公司签订了《抵押合同》并做了抵押登记，虽然形式合法，但属于无权处分行为。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第113条规定：“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押的，应当认为抵押无效。”因此，虽然被告京东房地产公司与被告吉运公司签订的《抵押合同》办理了抵押登记，取得了他项权证，但是应当认定抵押无效。其次，抵押合同所依据的主合同无效，抵押合同无效。2015年10月6日，被告吉运公司与被告京东医院签订了《融资租赁合同》，2015年10月9日吉运公司将此合同项下债权转让给了加油宝公司，签署了《应收账款转让申请书》，2015年10月10日，加油宝公司支付债权转让购买款1110万元，被告吉运公司不再具有债权权益。2015年10月16日被告吉运公司与被告京东房地产公司再行签订《融资租赁合同》。同一当事人根据同一事实在不同的时间签订两份内容相同的合同用于不同的场合，存在弄虚作假、欺诈骗取融资贷款的嫌疑。根据抵押登记资料显示，2015年10月29日，被告吉运公司与被告京东房产公司签订的《抵押合同》是2015年10月16日被告吉运公司与被告京东医院《融资租赁合同》的从合同。2015年10月9日被告吉运公司已经转让债权，被告吉运公司已不是债权人，其于2015年10月16日与被告京东房地产公司再行签订《融资租赁合同》作为《抵押合同》的主合同，已经没有事实根据，内容虚假，合同无效。根 —4— 据《中华人民共和国担保法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定“主债权转让，抵押权随之转移；主合同无效，抵押合同作为从合同，合同无效。”第三，被告隐瞒事实、恶意串通，损害原告商品房财产权益，该《抵押合同》应为无效。被告京东房地产公司将涉案房产出售给原告获得价款，之后将已出售的房产登记在自己名下，又与被告京东医院串通将该房向被告吉运公司抵押，取得第二次融资收入。这里需要说明：被告京东房地产公司、京东医院均属于京东实业集团旗下子公司，法定代表人为同一人担任。作为关联企业，各自的行为均出自京东实业集团的意志，相互之间的串通显而易见，这一行为是典型的恶意串通，损害原告财产权益的违法行为。丽墅庄园小区类似本案的房产抵押涉及七处之多，同类案件抵押合同的效力问题，原告掌握有三份已经判决确认抵押合同无效。被告吉运公司与被告京东医院的《融资租赁合同》号称是售后回租式的融资租赁。合同中的租赁物本来就是被告京东医院已经购买并使用中，但却非要将其高价出售给被告吉运公司，然后再高价回租。尤其是合同中的租赁物清单，没有各套设备的价格，而是笼统同意作价1500万元，我们看不到医院新购时的价格，如此，双方的合同目的实际就是以融资租赁为名的变相借贷活动。被告京东医院不能支付租金，被告吉运公司的债权实现并未采取将租赁物收回方式，而是直接申请执行拍卖抵押物，对原告所有的房产进行拍卖、变卖，直接损害原告财产权。以上事实说明，被告吉运公司、京东医院、京东房产公司，故意隐瞒事实，制作虚假《融资租赁合同》，欺诈登记部门、恶意串通签订《抵押合同》骗取变相贷款，不能还款 —5— 时执行第三人财产，损害原告合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，涉案抵押合同无效。 三、被告无权非法抵押原告房产行为，致使原告至今无法办理房产确权登记相关手续，依法享有的物权不能实现，给原告造成了极大的损失。 综上，被告吉运公司与被告京东房地产公司签订《抵押合同》并办理抵押登记时，被告吉运公司已经不再享有主合同权利人的资格，被告京东房地产公司隐瞒房屋已经出售并交付的事实，为自己办理房屋产权证和土地使用证，与被告京东医院串通设定抵押签订《抵押合同》，被告的行为侵犯了原告的合法权益，抵押应当认定无效。为了维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。 原告为了支持自己的主张提交了如下证据： 1、提交被告京东房地产公司出具的购房收据以及其与原告签订的认购书、回购协议，用于证实原告购买涉案房屋的事实； 2、提交银行转账凭证、转账流水及照片，用于证实原告陈红实际交付房款的事实； 3、提交涉案小区物业费、水费、电费、物业设施购置费收据及带房号钥匙照片、小区物业证明，用以证实原告陈红已经实际入住涉案房屋； 4、提交被告京东房地产公司出具的证明，用于证实原告对房屋未办理网签备案及过户手续无过错； 5、提交涉案小区预售许可证网络信息影印照片，用以证实 —6— 原告购买房屋时涉案小区已经取得了预售许可证； 6、提交被告吉运公司转让债权被起诉的诉状及债权转让通知书，用以证实被告吉运公司签订《抵押合同》前债权已经转让，抵押合同无效； 7、提交债权转让协议、应收账款转让申请书、债权转让收款凭证、人行征信中心债权转让登记凭证，用以证实涉案签订的《抵押合同》无效； 8、提交《融资租赁合同》，用以证实该融资租赁合同涉及阴阳合同，明显的恶意串通，属于虚假合同； 9、提交涉案的《抵押合同》，用以证实该抵押合同属于虚假的合同； 10、提交同类案件的判决书复印件，用以证实《抵押合同》被认定为无效的事实； 11、提交公证书、同类案笔录，用以证实签订的两份融资租赁合同的目的不同； 12、提交滦南县人民法院作出的（2018）冀0224民初1995号民事判决书及唐山市中级人民法院作出的（2019）冀02民终7988号民事判决书，用于证实法院已经判决将涉案房屋过户至原告名下； 13、提交唐山市中级人民法院作出的（2017）冀02民初59号民事判决书及（2018）冀民终639号民事判决书及民事执行裁定书，用于证实原告陈红对涉案房屋具有排除强制执行的民事权益； 14、提交涉案房产的土地证及他项权利证书，用于证实该房屋办理的抵押手续，无法办理过户； —7— 15、提交滦南县房管所出具的证明，用于证实抵押登记时间在抵押合同之前以及因抵押无法办理过户登记。 被告京东房地产公司、吉运公司、京东医院未到庭亦未作出答辩。 经审理查明，2013年7月23日，原告与被告京东房地产公司分别签订了《丽墅庄园小区认购书》、《回购协议》。《丽墅庄园小区认购书》中约定，原告自愿订购被告京东房地产公司开发建设的丽墅庄园小区117号住宅楼房一套，建筑面积为281.718平方米，单价为4792元/平方米，总价135万元。原告于2013年7月25日前分五次向被告京东房地产公司交纳了购房款135万元。2014年1月1日前，被告京东房地产公司已将丽墅庄园小区117号住宅楼房交付原告占有、使用。 另查明，2015年1月25日，被告吉运公司与加油宝公司签订了《债权转让合作协议书》（2015年9月29日，江泰金融在先科技（深圳）有限公司更名为加油宝金融科技服务（深圳）有限公司），约定被告吉运公司将其对客户的《融资租赁合同》项下的应收账款债权转让给加油宝公司。2015年10月6日，被告吉运公司与被告京东医院签署了《融资租赁合同》，约定被告吉运公司作为出租人，与作为承租人的京东医院之间进行融资租赁业务，被告吉运公司向被告京东医院出租设备，被告京东医院负有向被告吉运公司支付租金的义务。租赁物的转让价款为1500万元，租赁服务费90万元，租金总额为1808.2512万元，分36期给付，每期租金金额为502292元。 2015年10月9日，被告吉运公司与加油宝公司签署了《应收账款转让申请书》，约定被告吉运公司将其与被告京东医 —8— 院签订的《融资租赁合同》项下的债权转让给加油宝公司，转让款为1110万元。2015年10月10日，加油宝公司将上述款项1110万元支付给被告吉运公司。 2015年10月16日，被告吉运公司与被告京东医院再次签署了内容与2015年10月6日相同的《融资租赁合同》，徐耀东和崔国玲于当日向被告吉运公司为该《融资租赁合同》出具《不可撤销担保书》，双方于2015年10月19日向北京市方正公证处申请办理2015年10月16日《融资租赁合同》和《不可撤销担保书》公证并赋予强制执行效力。2015年10月20日，北京市方正公证处分别作出的（2015）京方正内经证字第13913号、13914号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。 2015年10月29日，被告京东房产公司作为抵押人与被告吉运司签署抵押合同，约定由被告京东房产公司将其名下的涉案房屋即丽墅庄园小区117号房屋为被告京东医院履行融资租赁合同项下的合同义务提供抵押担保。被告吉运公司与被告京东房地产公司在滦南县产的抵押登记手续。 后因被告京东医院未能完全及时履行融资租赁合同义务，被告吉运公司于2016年6月29日向北京市方正公证处申请签发执行证书。北京市方正公证处于2016年7月11日作出（2016）京方正执行证字第00772号执行证书，被执行人为京东医院、徐耀东和崔国玲。 2016年8月2日，被告吉运公司依据此执行证书向唐山中院申请强制执行，唐山中院于2016年8月19日作出（2016）冀02执12416号执行裁定书，查封了涉案房产，原告向法院 —9— 提出执行异议，以其对涉案房产享有所有权为由，要求解除对涉案房产的查封。唐山中院作出（2016）冀02执异531号执行裁定，中止对涉案房产的执行。 2017年2月10日，被告吉运公司向唐山中院提出申请执行人执行异议之诉一案，唐山中院于2017年6月27日作出(2017)冀02民初59号民事判决，认定原告陈红交款、占有房屋在先，被告吉运公司申请查封在后，且原告陈红对尚未办理过户手续并无过错，故应认定原告陈红对诉争的丽墅庄园24-117号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。判决驳回了被告吉运公司的诉讼请求。 被告吉运公司不服唐山中院作出的(2017)冀02民初59号民事判决，向河北高院提起上诉，河北高院经审理后于2018年12月4日作出（2018）冀民终639号民事判决，该判决认定：该丽墅庄园小区认购书应当认定为商品房买卖合同，京东房地产公司已经取得涉案房屋所在项目的预售许可证，该丽墅庄园小区认购书可以认定为有效；陈红已经向京东房地产公司支付了全部购房款；陈红在执行法院查封之前已经实际占有涉案房产；陈红对涉案房产所享有的民事权益能否对抗吉运公司抵押权的问题不属于本案审理范围，本院对此不予审理。综上，原告陈红对执行法院查封的登记在被告京东房地产公司名下的涉案房产享有足以排除被告吉运公司与被告京东医院、徐耀东、崔国玲融资租赁合同纠纷执行一案强制执行的民事权益。综上，判决驳回上诉，维持原判。 2019年3月7日，唐山中院作出（2016）冀02执12146号之三执行裁定书，经原告陈红申请，被告吉运公司也明确表 —10— 示同意解封，裁定解除对涉案房屋的房产证及土地证的查封。 2018年6月15日，原告陈红向本院起诉，要求确认涉案房屋的所有权人为原告陈红，并要求被告京东房地产公司为原告陈红办理房产过户手续，同时也要求确认被告京东房地产公司与被告吉运公司签订的融资租赁合同担保并办理抵押登记的《抵押合同》无效。本院于2019年8月19日作出了（2018）冀0224民初1995号民事判决书，判决“一、被告吉运集团股份有限公司与被告唐山京东房地产开发有限公司就位于滦南县于2015年10月29日签订的《抵押合同》无效；二、被告唐山京东房地产开发有限公司于本判决生效30日内协助配合原告陈红办理滦南县的过户登记手续；三、驳回原告陈红的其他诉讼请求。”判后，被告吉运公司不服提出上诉，唐山中院经审理认定：二审查明的事实与一审查明的事实一致，认为被告吉运公司与被告京东房地产公司之间是否构成融资租赁合同关系及抵押借款是否有效与该案购房人所诉并非同一法律关系，故不应在该案中予以涉及，遂作出了“一、维持河北省滦南县人民法院（2018）冀0224民初1995号民事判决第二项；二、撤销河北省滦南县人民法院（2018）冀0224民初1995号民事判决第一项、第三项；三、驳回陈红的其他诉讼请求。”的判决。 本院认为，被告京东医院、京东房地产公司、吉运公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩权利，应承担举证不能的不利后果。本案争议的焦点是被告吉运公司与被告京东房地产公司就涉案房屋签订的抵押合同的效力问题。 —11— 首先，被告京东房地产公司与被告吉运公司就案涉房屋签订的抵押合同属于从合同，其主合同系被告吉运公司与被告京东医院于2015年10月16日签订的《融资租赁合同》。2015年10月6日，被告吉运公司与被告京东医院签署了《融资租赁合同》，被告吉运公司于2015年10月9日与加油宝公司签署了《应收账款转让申请书》，约定被告吉运公司将其与被告京东医院签订的《融资租赁合同》项下的债权转让给加油宝公司。2015年10月10日，加油宝公司将上述款项1110万元支付给被告吉运公司。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自合同成立时生效”，被告吉运公司与加油宝公司的债权转让协议已经成立并生效。 债权转让后的权利人应为加油宝公司，被告吉运公司作为转让人应当履行通知债务人的合同义务，否则将要向加油宝公司承担因不履行此合同义务可能导致的合同责任；被告吉运公司在不具有债权人资格后，且未将债权转让告知被告京东医院的情况下，于2015年10月16日另行签订《融资租赁合同》作为被告京东房地产公司与被告吉运公司于2015年10月29日签订的抵押合同的主合同，已无事实根据。 其次，被告京东房地产公司在签订抵押合同之时明知已经将涉案房屋卖与原告，并将房屋实际交付。在被告吉运公司与被告京东房地产公司签订抵押合同和办理抵押登记时，被告京东房地产公司隐瞒了已将该房屋出卖并交付的事实。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑 —12— 工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复对三类权利的排序为：1、交付房款的消费者对房屋的所有权，2、承包人工程价款的优先受偿权，3、抵押权或其他债权。又根据《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权取得和行使应当遵守法律，尊重社会公德不得损害公共利益和他人合法权益。”应认定被告京东房地产公司将涉案房产抵押并办理抵押登记的行为侵犯了原告的合法权益。 综上，被告吉运公司与被告京东房地产公司签订抵押合同并办理抵押登记时，被告吉运公司已经不享有主合同权利人的资格，被告京东房地产公司亦隐瞒了将房屋出售并交付的事实，侵犯了原告当时的合法权益，应认定无效。因办理抵押登记的抵押合同被认定为无效，故被告应当办理抵押登记的撤销手续。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第八十条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告吉运集团股份有限公司与被告唐山京东房地产开发有限公司就位于滦南县签订的《抵押合同》无效； 二、被告唐山京东房地产开发有限公司、被告吉运集团股份有限公司于本判决生效十日内为原告陈红办理滦南县丽墅庄 —13— 园小区117号楼房抵押登记撤销手续。 案件受理费80元，由被告唐山京东房地产开发有限公司、被告吉运集团股份有限公司负担。判决生效即交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  董宏伟 审 判 员  崔颂涛 人民陪审员  张振南 二〇二〇年十二月二十三日 书 记 员  邓俊杰