湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1003民初2893号 原告：廖雪萍，女。 原告：张苏霖，男。 委托诉讼代理人：曹汉逸，湖南星河律师事务所律师。 被告：达观房地产开发（郴州）有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区白露塘镇林邑大道郴州出口加工区管理委员会办公楼****。 法定代表人：朱志桃，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：颜晓峰，湖南乾越律师事务所律师。 第三人：上海浦东发展银行股份有限公司郴州分行，住，住所地湖南省郴州市北湖区五岭大道与青年大道交汇口&ldquo邑财富中心”大楼1层和6层。 法定代表人：易宏，该分行行长。 原告廖雪萍、张苏霖与被告达观房地产开发（郴州）有限公司（以下简称达观房地产公司）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司郴州分行（以下简称浦发银行郴州分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖雪萍、张苏霖的委托诉讼代理人曹汉逸，被告达观房地产公司的委托诉讼代理人颜晓峰到庭参加诉讼，第三人浦发银行郴州分行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖雪萍、张苏霖向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2018年6月1日签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20180*******）已于2020年6月27日解除；2、判令被告退还原告购房首付款154000元、服务费3000元、维修基金11369元；3、判令被告返还原告已向第三人上海浦东发展银行股份有限公司郴州分行归还的贷款本金及利息（以上海浦东发展银行股份有限公司郴州分行于判决生效当月出具的个人还款对账单为准，暂计至2020年8月1日，贷款本息为102182.88元）；4、判令解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：144120181009*******），并由被告向第三人偿还原告自判决生效之日起未偿还完第三人的剩余贷款，暂计至2020年8月1日为562602.66元；5、被告向原告支付违约金12809.14元[以累计己付款的5%计算，计算式：(购房首付款154000元+己付银行贷款本息102182.88元)×5%]；6、被告向原告赔偿以购房首付款154000元为本金，自2018年5月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效确定给付之日止的利息损失，暂计至2020年8月15日为15049.8元。（计算式：154000元×4.35%÷365×820=15049.8元），以上各项合计861013.48元；7、本案的诉讼费、保全费由被告承担。在庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告退还原告购房首付款154000元、服务费300元、维修基金11369元。事实与理由：2018年6月1日，原被告签订《郴州市商品房买卖合同》合同编号为20180*******，合同约定原告购买被告开发的位于苏仙区白鹿洞镇上白水村美达家园项目中一期第3栋26层2604号房（建筑面积122.24m2），该房的单价为6168.19元／m2，总房款为754000元，付款方式以银行按揭方式付款．原告于2018年5月14日向被告支付了首付款154000元（含2018年5月5日支付的2万元定金），余款600000元向上海浦东发展银行股份有限公司郴州分行按揭贷款，银行按揭贷款已通过批准并已按时发放。合同第九条约定了房屋的交付时间为2019年10月30日前。合同第十条约定出卖人未按合同第九条约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人有权解除合同。事实上，被告至今都未能交付房屋，被告逾期交房9个月之久，解除合同的条件早已成就，原告于2020年6月27日通过被告公司的销售人员周欣向被告送达了退房通知书，要求解除与被告签订的《郴州市商品房买卖合同》并退房。基于上述事实，为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告达观房地产公司辩称：一、被告因不可抗力导致延期的时间不应计算在违约责任之内；二、原告要求被告支付已付款项的银行同期贷款利息不应得到支持；三、原告本身对于解除合同也存在拖延时间的过错，对于所造成的后期扩大损失，原告也有部分责任。 第三人浦发银行郴州分行未答辩，亦未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了：1、原告身份证、结婚证、达观房地产公司工商登记信息、浦发银行郴州分行登记信息；2、商品房买卖合同、发票、收据；3、个人购房担保借款合同、浦发银行个人电子单；4、退房通知函、微信聊天记录、律师函、快递单，拟证明其诉请主张。被告达观房产公司为支持其抗辩主张提交了：1、《用户管道燃气配套合同》及《华润公司燃气竣工合格证》；2、《供水工程建设合同》及《工程竣工验收证书》；3、《苏仙区新冠疫情企业复工备案表》；4、《郴州站2018年3月-4月晴雨表》；5、《致美达华府业主致歉信》、《告知函》及快递单；6、《商品房买卖补充协议》。 本院依法组织当事人对证据进行交换和质证，对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，本院根据查证的证据和当事人的陈述，认定案件事实如下： 2018年6月1日，廖雪萍（买受人）、张苏霖（共有人）与达观房地产公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》一份，约定：廖雪萍、张苏霖购买达观房地产公司开发的位于苏仙区白鹿洞镇上白水村美达家园项目中一期第3栋26层2604房（建筑面积122.24m2，该房的单价为6168.19元/m2，总房款为754000元，付款方式以银行按揭方式付款，廖雪萍、张苏霖于2018年5月14日向达观房地产公司支付了首付款154000元（含2018年5月5日支付的20000元定金），余款600000元通过达观房地产公司向浦发银行郴州分行按揭贷款，并与浦发银行郴州分行签订了《个人购房担保借款合同》，编号为144120181009*******。银行按揭贷款已通过批准并已按时发放。合同第九条交付期限及条件约定：出卖人应当在2019年10月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收后合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；……合同第十条房屋交接及违约处理方式：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续。买受人应当在通知之日起七天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交换手续，并签署房屋交接单。由于出卖人原因，未按本合同第九条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1……（1）……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。……。同日，廖雪萍、张苏霖与达观房地产公司还签订了《商品房买卖合同》补充协议，该补充协议约定：一、出卖人或买受人行使合同解除权，出卖人退还买受人的《商品房买卖合同》项下的任何款项，均不计利息。……。合同、协议签订后，2019年10月25日，达观房地产公司向廖雪萍、张苏霖寄发《致美达华府业主致歉信》，2020年6月12日，达观房地产公司向廖雪萍、张苏霖寄送逾期交房《告知函》。廖雪萍、张苏霖于2020年6月27日通过达观房地产公司销售人员向其送达了《退房通知函》，要求解除合同并退房。后又于2020年8月10日，廖雪萍、张苏霖委托湖南星河律师事务所曹汉逸律师向达观房地产公司发出《律师函》，要求在收到本律师函7个工作日内办理我方委托方提出的退房事宜。 另查明，根据廖雪萍、张苏霖与浦发银行郴州分行签订的《个人购房担保借款合同》，暂计至2020年8月1日止，其已向浦发银行郴州分行归还贷款本金及利息102182.88元，尚未偿还贷款为562602.66元。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：一、合同解除时，买受人请求解除商品房个人购房担保借款合同是否应予支持；二、合同解除时，买受人主张依合同约定违约金要求出卖人承担违约责任是否予以支持；三、合同解除时，买受人主张出卖人赔偿已付购房款的利息损失是否予以支持。 关于焦点一：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同并确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十条约定，出卖人未按合同第九条约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人有权解除合同。廖雪萍、张苏霖于2020年6月27日通知达观房地产公司要求退房，该通知到达时已解除商品房买卖合同。故廖雪萍、张苏霖要求达观房地产公司退还其购房首付款154000元、服务费300元、房屋维修基金11369元，并返还其已向浦发银行郴州分行归还的贷款本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。商品房买卖合同解除，致使廖雪萍、张苏霖与浦发银行郴州分行签订的《个人购房担保借款合同》的目的无法实现。故廖雪萍、张苏霖要求解除其与浦发银行郴州分行签订的《个人购房担保借款合同》，本院予以支持。其要求达观房地产公司向浦发银行郴州分行偿还其未偿还完的剩余贷款的诉讼请求，本院予以支持。 关于焦点二。廖雪萍、张苏霖与达观房地产公司签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律效力。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《郴州市商品房买卖合同》第十条第三款规定：“……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。……”根据双方的合同约定，达观房地产公司未在合同约定的期限内履行交房义务，违反合同约定，应承担违约责任。当事人迟延履行合同义务构成违约时，一般应当按照合同约定承担违约责任。达观房地产公司提出的因市政工程基础设施施工拖延导致其工程被迫拖延、因暴雨等天气原因导致工程期限被耽误以及新冠疫情被迫停工导致影响工期等抗辩理由，本院认为，政府基础设施配套工程受阻，可考虑其影响因素合理确定交房日期；降雨是建筑项目开发考虑因素之一，属于正常的开发建设风险，且此期间内并未出现极端天气。新冠疫情系属合同规定交房日期后发生，即使扣除国家法定规定的期间，也远远超过交房时间。故达观房产公司所提逾期交房的免责事由均不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条之规定，廖雪萍、张苏霖要求达观房地产公司支付其按合同约定的已付款的5%计付违约金，本院予以支持。即[（购房首付款154000元+已付银行贷款本息102182.88元）]×5%。 关于焦点三：《商品房买卖合同补充协议》第一条规定：“出卖人或买受人行使合同解除权，出卖人退还买受人的《商品房买卖合同》项下的任何款项，均不计利息。”系双方协商一致行使合同解除权对损失赔偿的约定。本案中，廖雪萍、张苏霖与达观房地产公司签订的补充协议中约定，买受人行使合同解除权，出卖人退还买受人的任何款项，均不计利息。本院认为，合同解除后有关损失赔偿应取决于当事人的意思自治。应当尊重当事人的选择。故廖雪萍、张苏霖要求观达房地产公司赔偿其利息损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告廖雪萍、张苏霖与被告达观房地产开发（郴州）有限公司签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20180*******）已于2020年6月27日解除； 二、解除原告廖雪萍、张苏霖与第三人上海浦东发展银行股份有限公司郴州分行签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：144120181009*******）； 三、被告达观房地产开发（郴州）有限公司于本判决生效后十日内退还原告廖雪萍、张苏霖购房首付款154000元、服务费300元、房屋维修基金11369元，合计165669元； 四、被告达观房地产开发（郴州）有限公司于本判决生效后十日内返还原告廖雪萍、张苏霖已向第三人上海浦东发展银行股份有限公司郴州分行归还的贷款本金及利息（以上海浦东发展银行股份有限公司郴州分行于本判决生效当月出具的个人还款对账单为准，暂计至2020年8月1日，贷款本息为102182.88元）； 五、被告达观房地产开发（郴州）有限公司于本判决生效后十日内向第三人上海浦东发展银行股份有限公司郴州分行偿还原告廖雪萍、张苏霖自本判决生效之日起未偿还第三人的剩余贷款，暂计至2020年8月1日为562602.66元； 六、被告达观房地产开发（郴州）有限公司于本判决生效后十日内向原告廖雪萍、张苏霖支付违约金12809.14元（以累计已付款的5%计算，已付款为购房首付款154000元以及已付银行贷款本息102182.88元）； 七、驳回原告廖雪萍、张苏霖的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费12410.13元，减半收取6205.1元，由原告廖雪萍、张苏霖负担105.10元，被告达观房地产开发（郴州）有限公司负担6100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 肖毅新 二〇二〇年十二月三日 法官助理 胡 琪 书 记 员 李 斌 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与高品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。