福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0213民初3062号 原告：李秀苗，女，1983年7月31日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：朱汝快，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任明亮，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门市万科白鹭郡置业有限公司，住所地福建省厦门市翔安区新圩镇新曦西一里**。 法定代表人：余立言，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘晓清，女，住福建省厦门市思明区。 原告李秀苗与被告厦门市万科白鹭郡置业有限公司（以下简称万科置业公司）商品房预售合同纠纷一案，原告李秀苗于2020年10月19日向本院递交起诉状，本院经组织当事人进行诉前调查后，于2020年11月25日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李秀苗的委托诉讼代理人朱汝快、任明亮，被告万科置业公司的委托诉讼代理人刘晓清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李秀苗向本院提出诉讼请求：1.判令解除李秀苗与万科置业公司于2018年10月27日签订的编号为06070380的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令万科置业公司向李秀苗返还购房款3080000元（含定金100000元），并支付资金占用期间利息（以未返还的3080000元为基数，按年利率6%的计算标准，自2019年2月27日起计算至实际还清之日止）；3.判令万科置业公司向李秀苗支付加倍返还的定金100000元；4.判令本案诉讼费用由万科置业公司负担。事实和理由：2018年10月1日，李秀苗认购了万科置业公司开发的位于厦门市翔安区万科白鹭郡（X2016P02地块）2-B号楼80号1跃4层101室的房产，房产总价3080000元。双方于同日签订《楼宇认购书》，李秀苗于该日即向万科置业公司支付了150000元房产定金。2018年10月27日，李秀苗依万科置业公司指示，赴万科置业公司售楼处签署了《商品房买卖合同（预售）》并确定李秀苗2018年10月1日支付的150000元中包括了房产定金100000元及购房款50000元，李秀苗于当日向万科置业公司支付了剩余购房款2930000元。《商品房买卖合同（预售）》第十九条约定：出卖人（即万科置业公司）应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。但因李秀苗与其配偶在夫妻关系存续期间已购买了两套住房并进行了相应不动产登记，依据厦门市“限购政策”的规定，李秀苗应将其名下的房产出售一套方可购买案涉房产并进行备案登记。据此，李秀苗遂出售了其名下的一套房产，但该套房产出售后，需三个月后才能办理案涉房产的备案登记及过户手续，李秀苗遂于2018年10月27日向万科置业公司提出申请，由万科置业公司延期三个月再办理案涉房产的预售登记，万科置业公司相关人员签署同意李秀苗的申请。李秀苗为配合万科置业公司将《商品房买卖合同（预售）》进行备案登记，已于2019年1月份将其出售的一套房产过户给了买受人。三个月期间届满后，万科置业公司本应依《商品房买卖合同（预售）》约定于30日内为李秀苗办理案涉房产的登记备案手续，但直至2020年7月份，万科置业公司却始终未履行该义务，严重违反了合同约定。在此期间，李秀苗因与其配偶感情破裂，于2020年7月24日办理了离婚登记。自2019年3月至2020年7月，万科置业公司在李秀苗具备购买案涉房产且能够办理备案登记的条件下，未将《商品房买卖合同（预售）》办理备案登记，在长达17个月期间，李秀苗以为万科置业公司已将购房合同办理备案登记，并多次要求万科置业公司返还一份《商品房买卖合同（预售）》，但万科置业公司一直予以拒绝，直至2020年10月9日才由万科置业公司售楼处向李秀苗提供该份合同，确认万科置业公司未将购房合同进行备案登记。依据厦国土房〔2017〕136号政策规定：本市户籍成年单身(含离异)人士在本市限购1套住房。因万科置业公司拖延为李秀苗办理商品房预售登记备案手续，致使现如今案涉房产客观上无法再以李秀苗名义办理备案登记手续，合同目的已无法实现。 万科置业公司辩称，一、李秀苗关于解除合同的请求没有事实和法律依据。合同签订时，李秀苗明知合同无法备案，经本人申请，合同暂缓备案。合同达到备案条件后，万科置业公司多次催促李秀苗提供备案资料并配合办理相关手续，李秀苗均拖延未配合提供。合同无法备案，系李秀苗自身原因导致，并非万科置业公司原因所致，且李秀苗已承诺承担相应风险。买卖合同补充协议第一条（合同第55页）约定，“若买受人暂不符合在商品房所在地相关政府部门规定的购房或贷款的条件，或因政策调控、行政备案系统等原因导致不能及时备案，买受人自愿承担因此导致的暂不能办理买卖合同备案、贷款、房屋产权登记等后果”。因此，李秀苗知悉且自愿承担因合同无法备案所产生的一切风险，李秀苗就此要求解除合同，违背合同约定。退一步，即使如李秀苗所述，商品房买卖合同存在可以解除的情形，合同关于解除期限也做了明确的约定，根据合同补充协议第二十二条第4款（合同第71页）的约定，“买受人行使法律规定或合同约定的单方解除合同的权利时，应在知悉或应当知悉有权解除合同的事由之日起15日内书面通知出卖人；逾期或未书面通知出卖人解除合同的，视为继续履行合同”。李秀苗现在提出解约，也明显超过了合同的约定，依法不应予以支持。二、即使李秀苗解除买卖合同的请求成立，合同解除系李秀苗自身原因所致，李秀苗应自行承担相应责任，其利息和返还定金的诉求也不能成立，同时，万科置业公司保留追究李秀苗解除合同违约金的权利。首先，双方签订的合同补充协议第一条约定“若出卖人选择解除合同的，因买受人不符合购房或者贷款条件所致的，买受人应承担合同不能履行的责任”。本案中，李秀苗因自身不符合购房条件，进而提出解除合同，应自行承担相应责任。退一步说，即使李秀苗解除买卖合同的请求成立，李秀苗利息主张过高，应按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。关于定金，作为债权的担保，在签订商品房买卖合同后已转为购房款，李秀苗要求返还没有事实和法律依据。首先，合同第七条第（一）款约定，“签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币壹拾万元于本合同签订时抵作商品房价款”。同时，李秀苗知悉合同暂时无法备案，合同无法备案系李秀苗自身原因所致，万科置业公司曾多次催促李秀苗提供备案所需资料，但李秀苗均不予以配合。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”。同时，如果李秀苗解除买卖合同的请求依法成立的话，双方签订的合同补充协议第二十二条第3款（合同第70页），“除法律及本合同另有约定外，因一方原因导致合同解除的，违约方需按照总房价款的15%向守约方支付违约金”。本案中万科置业公司应退还的购房款，应扣除违约金462000元。同时，万科置业公司退还购房款前，李秀苗应返还涉案房产商品房买卖合同、票据等资料。综上，请求驳回李秀苗的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院根据当事人陈述在案的法庭笔录及双方当事人提供的证据，认定事实如下： 2018年10月1日，万科置业公司作为甲方（出卖人）与乙方（买受人）李秀苗签订一份《楼宇认购书》，约定：乙方认购甲方楼宇位置：翔安区万科白鹭郡（X2016P02）2-B号楼80号1跃4层101号室（以下简称该物业），建筑面积108.00平方米，套内面积101.1400平方米（上述面积以政府最后批准文件为准）。甲乙双方约定楼价：1.乙方认购该物业楼价为：人民币叁佰零捌万元整（人民币3080000.00元）。2.乙方签订本认定书的同时应向甲方支付定金为人民币150000.00元（定金以收据为准）作为签订《商品房买卖合同》及其补充协议和附件的担保。甲乙双方声明共同遵守如下规定：6.本《楼宇认购书》为签订《商品房买卖合同》的预约合同，本《楼宇认购书》签订后，乙方无合同约定或法律规定理由的不得解除本认购书，否则所交定金不予退回，乙方对此充分知悉并接受；甲方无合同约定或法定理由解除本认购书的，应双倍返还定金。8.乙方知悉并承诺遵守国家与地方关于限购的规定，若乙方暂不符合在厦门市购房的条件，乙方自愿承担因此暂不能办理合同备案、房屋产权登记的后果，如乙方因此提出解除本合同或拒绝签署买卖合同的，则甲方有权没收定金。备注：乙方于此确认已详细阅读《楼宇认购书》、《购房须知》全部条款并完全理解其内容和含义，并愿意严格履行其全部义务。 2018年10月27日，李秀苗作为买受人与出卖人万科置业公司签订合同号为06070380的《商品房买卖合同（预售）》，其中第二章第一条约定：1.出卖人以出让方式取得坐落于翔安区××镇××路××路××西南侧（Ａ地块）Ｘ2016Ｐ02号地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为闽（2017）厦门市不动产权第0××2号，土地使用权面积为86368.05平方米。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为城镇住宅用地、批发零售用地（商业），土地使用权终止日期为2086年6月14日。2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房核准名称为Ｘ2016Ｐ02万科白鹭郡（2-Ａ号楼，2-Ｂ号楼，2号楼地下室，3-Ａ号楼，5-Ａ号楼），建设工程规划许可证号为建字第350213201××××号，建筑工程施工许可证号为××。第二条约定，该商品房已由厦门市国土资源与房产管理局批准预售，预售许可证号为××。第三条约定：1.该商品房的规划用途为住宅；……3.该商品房为第一条规定项目中的翔安区万科白鹭郡（Ｘ2016Ｐ02地块）××号楼××号××跃××层××室。第三章第六条约定：出卖人与买受人按照建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为每平方28507.96元，总价款为3080000元整。第七条约定：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人采取一次性付款方式付款，应当于2018年10月27日前付清该商品房全部价款。第四章第十一条第一项约定：出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房。第八章第十九条约定：出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；有关预售合同登记备案的其他约定详见附件十一补充协议相关约定。合同附件十一补充协议首部约定本合同签订之日起30日内由出卖人向房屋权属登记机构厦门市不动产登记中心申请预告登记，并以加黑字体载明：“本协议由双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制出卖人责任的条款，已提醒买受人注意，且出卖人已按要求对其内容给予了充分解释和说明（包括但不限于口头提醒、对销售现场中公示的本补充协议示范文本相关条款字体加粗、加下划线提醒等方式），买受人充分理解并接受。”补充协议尾部关于格式条款提示说明和确认以加黑字体载明：“买受人确认，出卖人在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款做出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容。”李秀苗在买受人签字确认处签名。李秀苗于2018年10月1日向万科置业公司支付定金150000元，于2018年10月27日向万科置业公司支付购房款2930000元，合计购房款3080000元已全部付清。案涉商品房至今未通知交房。 2020年10月27日，万科置业公司的销售代表李娜通过微信方式告知李秀苗签约需提供身份证、户口本、结婚证、住宅面积查询表等，李秀苗回复“我要三个月左右才能有名（房子卖了在等买房过户）可以吗？”“查询表等我的房子过户好了以后才打吧”。李娜回复“可以啊”。2018年10月27日，李秀苗向万科置业公司申请暂缓办理案涉商品房买卖合同的备案手续，《销售事务申请记录表》的申请理由载明：“本人李秀苗诚意购房，因为名下房子已经有2套，现在已经卖了一套，但是需要3个月才能过户，才能备案”。2019年1月8日，李娜通过微信向李秀苗发送一份《备案提供的材料》文件，备案需提供的材料明细载明已婚客户需提供的材料包括住宅面积查询表、夫妻双方身份证正反面复印件、结婚证复印件、夫妻双方以及未成年子女的户口本复印件等。2019年1月10日，李秀苗将其名下址于厦门市湖里区××里××号××室房产过户登记到案外人林梅尖名下。2020年3月23日，万科置业公司向李秀苗寄送一份《催告函》，催告李秀苗“务必于2020年4月7日前提交如下备案所需材料并配合办理相关手续：1.夫妻双方：身份证、户口本、结婚证、离婚证及离婚协议书”。该催告函于当日送达李秀苗。2020年10月8日，李秀苗通过微信向李娜询问本案商品买卖合同备案的情况，并索要商品房买卖合同。审理中，李秀苗确认未向万科置业公司提交住宅面积查询表。 另查明，2020年7月24日，李秀苗与其配偶谢建伟办理了离婚登记手续。截止至2020年12月7日，李秀苗名下所有的商品房的登记信息如下：1.址于厦门市翔安区浦园三里53号101室住宅一套；2.址于厦门市翔安区××三里××号××层××号的车位一个；3.址于厦门市翔安区××三里××号××层××号的车位一个；4.址于厦门市翔安区××三里××号××层××号的车位一个；5.址于厦门市湖里区××里××号地下一层第1054号车位一个。 又查明，2016年10月5日，厦门市人民政府办公厅发布《厦门市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》《厦府办[2016】154号），载明：“为进一步加强和改善我市房地产市场调控工作，合理引导住房需求，稳定市场预期，促进我市房地产市场平稳健康发展，按照国家关于房地产市场“因城施策”的管理要求，结合我市实际，经市政府研究同意，现提出以下意见：二、进一步从严执行住房限购政策。对以下三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积180平方米及以下的商品住房。（一）拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；（二）拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；（三）无法提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。上述商品住房包括新建商品住房和存量住房（二手住房）。交易时间按以下方式认定：购买新建商品住房以提交商品房买卖合同网签时间为准，存量住房（二手住房）买卖以市不动产登记中心业务收件时间为准”。2017年3月24日，厦门市国土资源与房产管理局、厦门市发展和改革委员会、厦门市公安局、厦门市市场监督管理局、厦门市司法局、厦门银监局等六部委共同印发《关于进一步完善调控措施，促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（厦国土房〔2017〕136号），载明：“为贯彻落实中央‘房子是用来住的，不是用来炒的’精神，打击投机炒房行为，遏制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展，现将有关事项通知如下：一、在严格执行2016年10月5日住房限购政策的基础上，本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）……本通知自2017年3月25日起实施”。 本院认为，李秀苗与万科置业公司签订的《楼宇认购书》、《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。根据厦门市国土资源与房产管理局、厦门市发展和改革委员会、厦门市公安局、厦门市市场监督管理局、厦门市司法局、厦门银监局等六部委共同印发的《关于进一步完善调控措施，促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（厦国土房〔2017〕136号）文件精神，本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房。本案中，李秀苗于2020年7月24日与其配偶办理离婚登记手续，且其名下已经拥有一套住宅，属于限购对象，客观上无法继续履行与万科置业公司签订的商品房买卖合同，故李秀苗诉求解除与万科置业公司于2018年10月27日签订的编号为06070380的《商品房买卖合同（预售）》，并要求万科置业公司退还购房款3080000元，符合法律规定，本院予以支持。李秀苗在与万科置业公司签订案涉商品房买卖合时，明知自身不符合购买该商品的资格并向万科置业公司申请暂缓办理商品房买卖合同的备案手续，后在符合购房资格后未及时向万科置业公司提供商品房买卖合同备案所需的住宅面积查询表并催告万科置业公司及时办理商品房买卖合同备案手续，之后又因为离异而丧失购买该商品房的资格，导致案涉商品房买卖合同无法继续履行，其本身存在过错。万科置业公司明知李秀苗不符合购房资格仍与李秀苗签订案涉商品房买卖合同，对合同无法履行亦存在过错。综上，李秀苗与万科置业公司对合同解除均存在过错，故李秀苗要求万科置业公司支付购房款的资金占用费并双倍退还定金的诉求，本院不予支持。万科置业公司关于李秀苗主张退还的购房款应扣除违约金462000元的抗辩意见，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除李秀苗与厦门市万科白鹭郡置业有限公司于2018年10月27日签订的合同号为06070380的《商品房买卖合同（预售）》； 二、厦门市万科白鹭郡置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向李秀苗返还购房款3080000元； 三、驳回李秀苗的其他诉讼请求。 厦门市万科白鹭郡置业有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费34655元，适用简易程序审理，减半收取计17327.5元，由厦门市万科白鹭郡置业有限公司负担15328元，由李秀苗负担1999.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （蔡玉桂） 二〇二〇年十二月三十日 代书记员（ 洪燕 贞） 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。