广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初3943号 原告：广西金川阳光城实业有限公司，住所南宁市邕宁区银峰路36号水产畜牧培训中心大楼四楼36-83号房，统一社会信用代码91450000569069053X。 法定代表人：黄小达，该公司董事长。 委托诉讼代理人：农连珠，女，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁干，女，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 被告：张家明，男，1992年1月16日出生，汉族，住广西昭平县。 原告广西金川阳光城实业有限公司（以下简称金川公司）与被告张家明商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月11日受理后，依法适用简易程序于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告金川公司的委托诉讼代理人农连珠到庭参加诉讼，被告张家明经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告金川公司向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法判决解除原告与被告于2020年3月30日签订的《南宁市商品房买卖合同》及其补充协议。该商品房总价款为121800元；2.请求人民法院依法判决被告向原告支付解除合同违约金24360元（违约金=房屋总价款121800元×20%）；3.判决被告于判决生效之日起10日内协助原告解除原被告双方于2020年3月30日签订的《南宁市商品房买卖合同》及其补充协议的网上签约注销手续；4.判决被告承担原告为实现债权委托律师而支付的律师费8000元；5.判决被告承担本案全部诉讼费用（包括案件受理费、财产保全申请费、公告费等）。 事实和理由：2020年3月30日，被告就购买位于南宁市邕宁区车位（以下简称“涉案房屋”）事宜与原告签订了《南宁市商品房买卖合同》及其补充协议（以下统称“购房合同”），根据《南宁市商品房买卖合同》第六条、第七条的约定，该车位总价款为121800元，被告分四期向原告支付该车位全部价款，具体为被告应于合同签订当日向原告支付12180元，被告应于2020年6月15日前向原告支付36540元，被告应于2020年9月15日前向原告支付36540元，被告应于2020年11月15日前向原告支付36540元。 该涉案房屋已取得商品房预售许可证，证号为南房预字（2020）第077号。《购房合同》签订后，被告仅向原告支付了购房款12180元，剩余应于2020年6月15日前支付的36540元经原告多次催收后被告仍不支付。2020年9月10日原告委托上海盛汉（南宁）律师事务所向被告发出催收律师函，要求被告于2020年8月17日前向原告支付购房款36540元，但被告仍拒不支付。截止原告起诉之日止，被告欠付原告应付未付购房款73080元，被告的行为已构成严重违约。 根据原、被告双方签订《南宁市商品房买卖合同》第八条第2款第（2）项“买受人预期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权要求注销预告登记，有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。届时买受人不予配合的，买受人除按照总房款的20%承担合同解除违约金外，还应当在延期办理注销登记期间按日向出卖人支付逾期应付款千分之一的赔偿金。出卖人愿意继续……”的约定，《南宁市商品房买卖合同》附件八补充协议第十条第10.4款第（2）项“如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼法、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受人承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准；”的约定及根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求解除原、被告双方于2020年3月30日签订的《南宁市商品房买卖合同》及其补充协议，并要求被告按揭房屋总价款的20%承担违约责任和承担原告因维权需要指出的律师费、案件受理费等的全部成本，及配合原告办理《南宁市商品房买卖合同》及其补充协议的网上签约注销手续。综上所述，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，向贵院提起诉讼，望贵院判如所请，依法支持原告的合法权益。 被告张家明未向本院提交证据，亦未作出答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月30日，原告金川公司（出卖人）与被告张家明（买受人）签订了《南宁市商品房买卖合同（预售）》（合同编号ＱＦ2020032903678）及附件八《补充协议》。主合同部分的主要内容：1.买受人：张家明户籍所在地：昭平县公安局户籍所在地代码：450404证件类型：居民身份证，证件号码：××买受人性质：本市非城镇居民通讯地址：南宁市兴宁区长堽路189号绿园小区12栋联系电话：130××××0211；2.买受人购买的商品房为南宁市邕宁区车位，用途为车位，建筑面积为34.48平方米；3.该商品房全部价款合计为（人民币）121800元（大写壹拾贰万壹仟捌佰元整）；4.买受人按分期付款方式付款，在2020年3月29日前向出卖人支付12180元，于2020年6月15日前支付36540元，于2020年9月15日前支付36540元，于2020年11月15日前支付36540元；5.买受人预期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权要求注销预告登记，有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人；等等。 合同附件八《补充协议》部分的主要内容：1.在签署本合同及本补充协议前，买受人已认真阅读了本合同、附件、及补充协议，且对于可能限制影响买受人权利的条款，特别是具有选择性、补充性、修改性的内容，出卖人已提请买受人注意并作充分说明。经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同、附件及补充协议各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本补充协议，买受人确认本补充协议的效力优先于主合同。2.买受人确认，在本合同中填写的基本信息为出卖人能联系到买受人的联系方式，基本信息为出卖人向买受人进行信息披露以及进行通知、争议时司法机关进行文书送达的地址和联系方式，买受人保证该等内容的准确性、完整性。出卖人按照上述地址寄送信息的，则出卖人送达义务即视为完成。3.本车位属于非人防车位。4.无论何种原因导致本合同或补充协议解除的，买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同备案注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等。如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述注销手续，买受人除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款千分之一的违约金；5.如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人争议的，且该争议系由买受人违约/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受人承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准；等等。 上述合同签订后，被告依约向原告支付了12180元购房款，未能按合同约定于2020年6月15日前支付36540元购房款，原告遂于2020年7月7日通过邮政专递向其邮寄付款催告函，要求其支付36540元购房款，被告已于2020年7月8日签收该专递。因被告未依约支付购房款，原告于2020年9月10日通过邮政专递向其邮寄催收律师函，要求其务必于2020年9月17日前缴清拖欠的购房款，被告已于2020年9月11日签收该专递。因被告尚未付清其余购房款，原告遂向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 2020年10月30日，原告金川公司（甲方）与上海汉盛（南宁）律师事务所（乙方）签订了《委托代理合同》，约定:甲方因与张家明商品房预售合同纠纷，聘请乙方农连珠律师、梁干律师提供服务，一审程序阶段律师费8000元。原告金川公司支付律师费用8000元后，上海汉盛（南宁）律师事务所向其提供了发票。 另查明：被告已向原告支付公共维修基金2654.96元；涉案房屋于2020年3月29日办理了网上签约登记。 再查明：再查明：原告金川公司立案时向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法判决解除原告与被告于2020年3月30日签订的《南宁市商品房买卖合同》及其补充协议。该商品房总价款为121800元；2.请求人民法院依法判决被告向原告支付解除合同违约金24360元（违约金=房屋总价款121800元×20%）；3.判决被告于判决生效之日起10日内协助原告解除原被告双方于2020年3月30日签订的《南宁市商品房买卖合同》及其补充协议的网上签约注销手续，逾期后原告可单方面解除该《南宁市商品房买卖合同》的网上签约注销手续；4.判决被告承担原告为实现债权委托律师而支付的律师费，现暂计8000元；5.判决被告承担本案全部诉讼费用（包括案件受理费、财产保全申请费、公告费等）；6.判决从原告应退还给被告的购房款中先行扣除上述第2、4、5项的款项，再将剩余款项退还给原告。后原告当庭将其诉讼请求变更为前述内容。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告张家明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利，相应的不利法律后果应由其承担。 原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同（预售）》及附件八《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故双方当事人均应恪守履行。 关于合同解除的问题。本案中，根据双方签订的合同约定，如被告逾期超过30日未按合同约定支付购房款，原告有权解除合同。原、被告签订《南宁市商品房买卖合同（预售）》及附件八《补充协议》后，被告仅依约支付了12180元，余款36540元应于2020年6月15日前支付，其逾期至今尚未履行，致使原告合同目的未得到及时实现，该行为已构成严重违约，应承担相应的违约责任。鉴于原告金川公司尚未将涉案房屋交付给被告张家明，涉案房屋的所有权尚未转移给被告张家明，原告金川公司仍享有涉案房屋的所有权，因此，原告金川公司根据合同约定要求解除商品房买卖合同及补充协议的诉讼请求，证据和理由充分，本院依法予以支持。 原告金川公司基于本次交易行为依约办理了网上签约登记，合同解除后，被告张家明应协助原告金川公司办理注销网上签约的相关手续。 关于原告金川公司主张的律师费损失的认定问题。根据《补充协议》的约定，如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人争议的，且该争议系由买受人违约/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受人承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准。本案纠纷属因被告张家明的违约行为造成，因此，原告金川公司通过诉讼程序处理本案纠纷所产生的律师费，依约应由被告张家明予以赔偿。原告金川公司在本案中主张的律师8000元损失，未超出现行的《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》规定的收费标准，故对于该请求本院予以支持。 关于原告金川公司主张的违约金的问题。因被告张家明逾期超过30日未按合同约定支付购房款的违约行为，原告金川公司行使商品房买卖合同解除权的同时，有权根据合同约定要求被告张家明支付解除合同的违约金。本院认为，原告金川公司在解除合同后可以通过另行出售涉案房屋获得比本次交易更高的可得利益。同时，原告金川公司在本案商品房买卖合同解除前，一直占有涉案商品房的购房款并获得相应的经济利益。尽管原告金川公司就解除本案合同所造成的经济损失提出了主张，但未能举证证明解除本案商品房买卖合同造成的实际经济损失数额，且本院已认定其因处理本案纠纷所产生的维权成本支出全部由被告张家明负责赔偿的情况下，应认定本案商品房买卖合同的解除给其造成的经济损失主要体现在重新销售涉案房屋的成本损失。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”根据上述规定，合同违约金的性质是“以补偿为主，惩罚为辅”，补偿性乃其主要属性，因此，就违约金的补偿性而言，其主要功能在于填补守约方损失。 本案商品房买卖合同因被告张家明违约而解除，结合原告金川公司行使合同解除权后遭受的实际经济损失情况，因本案商品房买卖合同存在由原告金川公司制定、被告张家明被动性接受合同条款内容的情况，原告金川公司要求被告张家明根据合同约定按照总房款的20%支付违约金，虽然含有补偿性质，但更多体现为对违约方即被告张家明的惩罚性。尽管被告张家明经本院送达应诉通知后未到庭对本案违约金是否过高、应否调整发表意见，但是，如果适用本案违约金条款，支持原告金川公司要求根据合同约定按照总房款的20%支付违约金的主张，其将获得高于正常履行合同之外的高额利益，对被告张家明而言明显显失公平，将导致合同双方的利益严重失衡，有悖民事合同平等、公平、诚信的原则，因此，结合违约金的性质、本案合同的履行情况、当事人的过错程度、二次销售成本等因素综合考虑，被告张家明应付的违约金依法应调整为按照总房款的10%比例支付为宜，即被告张家明应支付原告金川公司解除合同的违约金为12180元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告广西金川阳光城实业有限公司与被告张家明于2020年3月30日签订的《南宁市商品房买卖合同（预售）》(合同编号：QF2020032903678)及附件八《补充协议》于本判决生效之日解除； 二、被告张家明于本判决生效之日起十日内协助原告广西金川阳光城实业有限公司办理注销网上签约的手续； 三、被告张家明支付原告广西金川阳光城实业有限公司违约金12180元； 四、被告张家明赔偿原告广西金川阳光城实业有限公司律师费损失8000元。 案件受理费1692元，由原告广西金川阳光城实业有限公司负担133元，被告张家明负担1559元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；义务人如果未按本判决指定的期间履行其他义务，则应支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 邓婷婷 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 曾春蝶 书 记 员 许诗瑶