北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初15723号原告（反诉被告）：北京慈海生态环保公益基金会，住所地北京市丰台区南四环西路******楼****。法定代表人：黄晓英，理事长。委托诉讼代理人：郭庆元，北京市中银律师事务所律师。被告（反诉原告）：汪竹苗，女，1975年10月31日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张扬（汪竹苗之夫），1974年9月26日出生，汉族，住北京市丰台区。原告（反诉被告）北京慈海生态环保公益基金会（以下简称慈海基金会）与被告（反诉原告）汪竹苗租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）慈海基金会的委托诉讼代理人郭庆元、被告（反诉原告）汪竹苗的委托诉讼代理人张扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。慈海基金会向本院提出诉讼请求：要求汪竹苗退还2020年2月3日至5月4日期间的房屋租金58862.73元。事实与理由：2018年4月26日，慈海基金会与汪竹苗签订《北京市房屋租赁合同》约定，由慈海基金会承租汪竹苗所有的位于北京市丰台区南四环西路128号院2号楼11层1211号房屋，租赁期限自2018年5月4日至2021年5月3日，共计3年；租期第一年、第二年租金235235元，第三年租金246996元，支付方式押1付12，押金19602.91元。慈海基金会将租金支付至2020年5月4日。同时约定，租赁期内，慈海基金会提前退租的，应提前30日通知汪竹苗，并按月租金100%承担违约金，剩余租金应予退还。租期满二年后，慈海基金会如要退租，提前一个月通知汪竹苗，押金可退还慈海基金会。2020年1月4日，慈海基金会通知汪竹苗不再承租涉诉房屋，并按照汪竹苗的要求于1月6日发布出租信息，并于1月16日搬离涉租场所。慈海基金会多次要求汪竹苗按照合同约定办理结算并退还剩余租金，汪竹苗以各种理由拒绝。为维护自身权益，故诉至法院。汪竹苗辩称：第一，依据合同约定，慈海基金会需事先征得我同意才能转租房屋，所以2020年1月4日，慈海基金会与我协商，说想搬走，问房子能不能转租出去，还是直接扣一个月违约金，由于房屋租期未到2年，当时协商的结果是双方一起帮助租出去，什么时候租出去就以租出日期为准退还未到期的租金，直到2020年5月4日止。如5月4日之前还未租出，则按合同第十一条约定交接房屋进行清退房屋处理。第二，由于临近春节及疫情的影响，慈海基金会的注册地址一直没迁移出去，所以房屋一直也没租出去，双方也一直没有进行房屋交接。其间我也多次催慈海基金会把房屋恢复原样，把公司注册地址迁出，进行房屋交接，但慈海基金会都不予理会，后来发现慈海基金会在2020年3月9日进入房屋进行简单的卫生打扫，但其他的损坏并未恢复，到3月20日我主动找慈海基金会沟通约定交房日期，但慈海基金会还是不予理采，2020年4月4日，由于离租金到期只有一个月了，我第一次跟中介一起去看房屋，发现进门处左边墙面有好几处刚被修补的痕迹。中介说原来都是大的深坑。现只是给基本抹平了，但未达到办公室的基本要求。其他的所有墙面都还未恢复原样，包括房顶上的条灯，以及墙上开关都已损坏。另慈海基金会自行安装的玻璃门锁也未拆除，密码也未告知我。第三，由于慈海基金会违约在先，且一直不与我直接协商，为减少损失，在房屋未恢复原样的情况下于2020年4月6日通过中介只能降价把房屋租了出去。第四，慈海基金会注册地址迁移直到2020年4月16日才提出申请，2020年4月21日才正式迁出。另慈海基金会进入大厦的几张门卡一直在身，从未上交物业，由此认定慈海基金会4月份之前一直有在进出所租的房屋。因慈海基金会未配合办理交房手续，我于2020年4月4日第一次进入涉诉房屋，剩余一个月的租金抵扣慈海基金会应承担的违约金。慈海基金会支付房屋押金应当抵扣应由慈海基金会承担的费用以及慈海基金会应承担的违约赔偿责任。综上，不同意原告的诉讼请求，不同意退还2020年2月3日至5月4日期间的房屋租金。汪竹苗向本院提出反诉请求：要求慈海基金会支付提前解除合同导致的租金损失60389.09元。事实与理由：2018年4月26日，我与慈海基金会签订《北京市房屋租赁合同》将涉诉房屋出租给慈海基金会使用，租赁期限自2018年5月4日至2021年5月3日，共计3年；租期第一年、第二年租金235235元，第三年租金246996元，支付方式押1付12，押金19602.91元。慈海基金会将租金支付至2020年5月4日。合同履行过程中，慈海基金会提出不再继续承租涉诉房屋。因慈海基金会未配合办理交房手续，我于2020年4月4日第一次进入涉诉房屋，且因慈海基金会未将房屋恢复原状，导致我于2020年4月6日才将房屋低价出租，故要求慈海基金会赔偿因提前解除合同导致的租金损失，具体计算方式为涉诉房屋于2020年4月6日另行出租，年租金降为216000元，比照我与慈海基金会之间的《北京市房屋租赁合同》中约定的2020年5月4日至2021年5月3日期间的年租金标准246996元，每年减少30996元，按照新租赁合同的租期2年计算，再加上新的租赁合同给予租户的装修免租期10天的租金6000元及房屋中介费12000元，扣除慈海基金会支付的押金19602.91元，故要求慈海基金会支付提前解除合同导致的租金损失60389.09元。慈海基金会未将房屋恢复原状，导致我只能以低价与新租户签订租期为2年的租赁合同，同时因无法直接计算房屋恢复原状的费用，故按照2年主张租金损失，提起反诉。慈海基金会对汪竹苗的反诉辩称：第一，依据合同约定，租赁期内，慈海基金会提前退租的，应提前30日通知汪竹苗，并按月租金100%承担违约金，剩余租金应予退还。租期满二年后，慈海基金会如要退租，提前一个月通知汪竹苗，押金可退还慈海基金会。2020年1月4日，慈海基金会通知汪竹苗不再承租涉诉房屋，并按照汪竹苗的要求于1月6日发布出租信息，并于1月16日搬离涉租场所，双方的租赁合同即可解除，并不是汪竹苗所提及的将房屋另行出租出去后双方之间的租赁合同才解除。因慈海基金会提前解除合同，慈海基金会同意扣除2020年1月4日至2020年2月3日期间的租金及押金，慈海基金会已履行了合同约定的义务。第二，汪竹苗所述的恢复原状等内容均与事实不符。汪竹苗没有证据证明原状是什么及损失是什么。根据合同约定，只是符合办公条件即可。慈海基金会承租该房屋时，与现状几乎一致。短短的几个月的时间，慈海基金会不可能对房屋进行大规模的装修及修缮。第三，本案审理的是租赁合同关系，所有的损失均以合同约定的违约条款计算，合同约定了违约责任，最多是一个月租金，汪竹苗主张的损失并不符合合同约定，与本案无关。汪竹苗所述的租金下降，也并非是慈海基金会违约造成的。故不同意汪竹苗的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月26日，汪竹苗（出租人、甲方）与慈海基金会（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》约定：乙方承租甲方坐落于北京市丰台区南四环西路128号院2号楼11层1211室，建筑面积121.6平方米；租赁用途：办公，办公人数不超过15人；房屋租赁期自2018年5月4日至2021年5月3日，共计3年；租期第一年、第二年，租金为235235元，第三年租金为246996元，支付方式押1付12，提前7日支付下期租金；押金19602.91元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第九条违约责任约定为，租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。第十一条其他约定事项约定为，租期满二年后，乙方如果要退租，提前一个月告知甲方，押金可退还乙方，乙方要配合甲方租户看房。上述合同签订后，慈海基金会向汪竹苗支付押金19602.91元及截止2020年5月3日的房屋租金，汪竹苗将涉诉房屋交付给慈海基金会使用，交付房屋时，房屋仅有密码锁。关于房屋返还一节，慈海基金会称其于2020年1月4日通知汪竹苗提前退租，于1月6日在大门上张贴招租广告，于1月16日搬离涉诉房屋。因汪竹苗未在京，未办理房屋交接手续。3月9日，其对涉诉房屋内遗留杂物进行清扫。3月9日之后其未再进入涉诉房屋。3月20日汪竹苗与其联系，要求其到场交接房屋，其认为房屋已交接，未再到场。涉诉房屋仅有密码锁，密码未更换。汪竹苗称2020年3月，中介曾带客户看房。3月9日，慈海基金会对涉诉房屋进行打扫，之后慈海基金会还进入过涉诉房屋，但其未提交相应证据证明3月9日之后慈海基金会还进入过涉诉房屋。3月20日，其联系慈海基金会到场交接房屋，慈海基金会未到场。4月4日，其和中介前往涉诉房屋查验，房屋密码锁密码未更换。4月6日，其将房屋另行出租。庭审中，慈海基金会提交其工作人员与汪竹苗的微信聊天记录以证明其于2020年1月4日通知汪竹苗不再继续承租涉诉房屋，于1月6日张贴招租广告，1月16日搬离涉诉房屋。上述微信聊天记录显示：其工作人员于2020年1月6日发微信称“汪老师您好，今天我将房子联系一下中介，同时门上也贴出去广告，非常感谢您的理解和支持”，汪竹苗回复称“你先把门上贴上，中介我自己联系”；其工作人员于2020年1月15日发微信称“我们明天就搬过去了，后天应该这边就没有人在了，办公室的密码没变，622069#，如果有看房子的，看怎样对接合适”，汪竹苗回复称“收到，我们春节后回来，这几天也没中介联系看房。”汪竹苗对于上述微信聊天记录的真实性予以认可，但认为慈海基金会提交的微信聊天记录不完整，不认可证明目的。汪竹苗提交其与慈海基金会工作人员的微信聊天记录以证明慈海基金会未将房屋恢复原状，其于2020年4月4日才收回房屋。上述微信聊天记录显示：2020年1月6日，汪竹苗发微信称“你这个都没有租出去也没有到期，怎么就问我房租怎么结算呢？我租出去我给你退呀，我怕都给人答应退，你还催我啦，没租出去不会给你退的，你知道吗”；2020年3月4日，汪竹苗发微信称“本身三年合同当时才是租这个价，两年没到你们要搬，我一直都说5月份之前租出去给你们退中间的租金，春节前你们搬走，春节假期又赶上疫情，房子现在还没租出去，我们出租房子在中介都交中介费，如果每个商户都像你们这样真的没法理解，这期间你们注册和开发票我都跑了好几趟，而且去年租金那个拖，请你们理解”，慈海基金会工作人员回复称“汪老师您看一下合同里面的条款，如果提前退租房子的规定”，汪竹苗回复称“看补充条款，两年后”，“你是搬走了，你们公司迁址了吗”，慈海基金会工作人员回复称“正在办理呢”，汪竹苗称“既然这么说了，请你们把贴的那些纸什么的撕干净，室内打扫干净吧”，慈海基金会工作人员回复称“室内基本上打扫干净了，需要撕掉哪些纸呢”，汪竹苗称“玻璃上是不是贴过”，慈海基金会工作人员称“玻璃上？透明的那个慈海的？原来办公室那中间也有其它公司留下来的，我们当时也是贴新的时清除的，您要求我们必须清除吗？还是等新的租户自己清理”，汪竹苗称“你们到现在没有迁地址，房子还没有交给我”，慈海基金会工作人员称“这房子怎么才算是交接呢？房间原来是空的，是电子锁，密码我们也没有更改过”，汪竹苗称“你们公司地址还没有迁走，室内恢复原样，把你们物品搬空，咱们确定交接时期”，慈海基金会工作人员称“我们的物品已经搬空了”，汪竹苗称“第一次你们经理给我打电话就说的非常清楚，五月份之前租出去给你们退”；2020年4月6日，汪竹苗发微信称“你们公司已经从诺德迁址了吗，诺德房子租出去了，租期4月17日开始的，月租金18000，我退你半月租金9000，加上押金19602.91，你把支付宝账号给我，把迁址信息发给我”。慈海基金会对于上述证据的真实性认可，但不认可证明目的。汪竹苗提交照片若干张以证明慈海基金会搬离房屋时未将房屋恢复原状。慈海基金会对此不予认可，其认为虽然汪竹苗向其交付的房屋是四面白墙的毛坯房状态，但涉诉房屋在其承租之前亦是出租状态，故汪竹苗向其交付房屋时墙面是存在破损的；背景墙“硅藻泥”墙幕系其粘贴，因其承租时该处背景墙存在粘胶痕迹，无法清理，其使用硅藻泥覆盖，属于对房屋增值的添附，目前租户仍在使用；承租涉诉房屋时，该房屋系空置状态，双方未办理物品交接手续；其搬离时，客观上没有交接必要，汪竹苗在主观上一直推脱交接。汪竹苗另提交其与案外人于2020年4月6日签订的《北京市房屋租赁合同》《业主佣金确认书》《补充条款》等证据以证明因慈海基金会提前退租给其造成租金损失。慈海基金会对此不予认可。另查，慈海基金会于2020年4月16日向北京市民政局提出变更住所的申请，北京市民政局于2020年4月21日决定准予慈海基金会变更住所。本院认为，慈海基金会与汪竹苗签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应依约履行各自义务。合同履行期限内，慈海基金会提前退租，现双方均同意解除合同，本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就慈海基金会要求退还租金一节，本院认为，依据现有证据，第一，慈海基金会于2020年1月6日通知汪竹苗提前退租，虽其工作人员在微信中告知汪竹苗其于2020年1月16日搬离涉诉房屋，但考虑到春节及疫情影响，双方未办理交接手续。第二，慈海基金会认可3月9日对房屋内遗留杂物进行清扫。汪竹苗认可2020年3月份中介带其他客户进入涉诉房屋内看房。第三，涉诉房屋仅有密码锁，双方都知晓开锁密码。第四，4月4日汪竹苗进入涉诉房屋时，慈海基金会已搬离涉诉房屋；其亦未提交证据证明慈海基金会在3月9日之后再次进入涉诉房屋。综合以上情形，本院认定慈海基金会搬离时间为2020年3月9日，汪竹苗应将自2020年3月10日起至2020年5月3日止的房屋租金退还给原告。慈海基金会提前退租，其行为构成违约，应承担违约责任。依据双方签订的《北京市房屋租赁合同》约定，租赁期内，慈海基金会需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向汪竹苗支付违约金。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由慈海基金会承担的费用、租金，以及慈海基金会应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给慈海基金会。现慈海基金会同意用押金抵扣提前退租违约金，本院对此不持异议。就汪竹苗主张的赔偿因慈海基金会提前退租造成的租金损失一节，本院认为，第一，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。慈海基金会提前退租，已构成违约，应赔偿汪竹苗相应损失。但是，在慈海基金会提前退租后，汪竹苗以何种价格、何种条件将涉诉房屋另行出租，并不是慈海基金会可以预见或者应当预见的。第二，结合本案的实际履行情况、租赁合同的剩余期限、疫情对于租赁合同履行的影响、慈海基金会的过错程度、汪竹苗的实际损失及其预期利益等因素，在慈海基金会已按照合同约定支付提前解除合同违约金的情况下，对于汪竹苗要求慈海基金会另行赔偿因提前退租造成的租金损失的反诉请求，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一百一十四条之规定，判决如下：一、汪竹苗于本判决生效后十日内向北京慈海生态环保公益基金会返还租金35938.67元。二、驳回北京慈海生态环保公益基金会的其他诉讼请求。三、驳回汪竹苗的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1271元，由北京慈海生态环保公益基金会负担495元（已交纳），由汪竹苗负担776元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费655元，由汪竹苗负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  梁 艳二〇二〇年十二月三日法官助理  刘靖轩书 记 员  王 静