安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民初561号 原告：毛发财，男，1978年2月13日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区贾元村后队**。 委托诉讼代理人：杨涛，安徽谯恒律师事务所律师。 被告：亳州市大唐置业有限公司，住所地安徽省亳州市谯城区芍花路（站前西路路北老热电厂对面）。 法定代表人:蒋玉祥。 诉讼代表人：亳州市大唐置业有限公司管理人。 委托诉讼代理人：徐晓三，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马闪，安徽华人律师事务所律师。 被告：亳州市大唐置业有限公司管理人。 委托诉讼代理人：徐晓三，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马闪，安徽华人律师事务所律师。 第三人：安徽中信消防工程有限公司，住安徽省合肥市包河区包河大道**滨江花月**写字楼金座****。 法定代表人：郑吉清，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：孟献九，安徽公德律师事务所律师。 原告毛发财与被告亳州市大唐置业有限公司（以下简称大唐置业）、亳州市大唐置业有限公司管理人以及第三人安徽中信消防工程有限公司（以下简称中信公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告毛发财及其委托诉讼代理人杨涛、被告大唐置业的委托诉讼代理人徐晓三、第三人中信公司的委托诉讼代理人孟献九到庭参加诉讼。庭审中，经法庭释明，亳州市大唐置业有限公司管理人非本案适格诉讼主体，毛发财同意撤回对其起诉，本院予以准许。本案现已审理终结。 毛发财向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告撤销亳州大唐国际城7#2单元3007号房产(合同编号为:W201510150042)及7#2单元3107号房产(合同编号为:W201510150045)的网签备案的行为无效；2.依法确认原告毛发财与被告亳州市大唐置业有限公司签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：W201510150042、W201510150045）合法、有效；3.依法确认毫州大唐国际城7#2单元3007号房产及7#2单元3107号房产归原告所有,并判令被告在条件成就时,将上述两套房产交付并过户到原告名下；4.诉讼费、财产保全费由被告承担。事实与理由:亳州大唐国际城项目由大唐置业开发。大唐置业与第三人中信公司当时的亳州分公司签订《消防安装合同》(当时的亳州分公司已于2016年11月8日核准注销),由当时的中信公司亳州分公司承建亳州大唐国际城项目的消防安装工程。自2015年5月,原告毛发财按照当时的安徽省中信消防工程有限公司亳州分公司要求向亳州大唐国际城项目工送消防钢材及其配件。2015年10月13日,中信公司亳州分公司向大唐置业出具《承诺函》,同意大唐置业用大唐国际城住宅冲抵其工程款,冲抵金额2824840元。签约到毛发财名下7#2单元3007号房产及7#2单元3107号房产,总价658440元。2015年10月15日,原告毛发财与被告大唐置业签订《商品房买卖合同》两份,合同项下的房屋分别为7#2单元3007号房产(合同编号为:W201510150042)及7#2单元3107号房产(合同编号为:W201510150045)。同日,大唐置业向毛发财出具《房地产专用收款收据》，大唐置业将该两份《商品房卖合同》在亳州市房产局进行了网签、备案手续。2017年7月26日,亳州市中级人民法院作出(2017)皖16公破申3号民事裁定书,裁定受理对被告亳州市大唐置业有限司的破产清算申请。被告亳州市大唐置业有限公司管理人于2020年7月无故解除了案涉两套房屋的网签备案,原告多次要求管理人给与解释或调整未果。为维护原告的合法权益,依据相关的法律规定,提起讼诉。 大唐置业辩称，一、依据《企业破产法》，管理人履行职责，代表债务人参与诉讼，并非诉讼主体，对管理人的诉讼请求无法律依据。二、从物权法的角度分析，案涉房屋应属于破产财产。“物权法定”，物权变动应办理登记手续。案涉房屋直至法院裁定受理对亳州市大唐置业有限公司破产清算之日至今，未办理产权变更登记手续。依照物权法第九条第一款有关“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋仍属于债务人的破产财产。三、原告没有缴纳购房款，不应按照购房业主予以特殊保护。四、第三人中信消防并未实际施工，并未产生工程款。本案存在虚构债务的情形，管理人查明后不能予以确认。本案并非个案，类似的房屋争议涉及有47套，同时，近期有人举报认为原大唐公司存在虚构债务的情况，本案是典型的情况，请法院查明事实。综上，管理人撤销网签、网备行为符合客观事实，意在维护破产案件大部分债权人的利益，并无不当。如确有不当，管理人将依据生效法律文书予以调整。 中信公司述称，一、本案依法约定由仲裁机构仲裁，被答辩人起诉错误。本案主要纠纷是被答辩人与亳州市大唐置业有限公司签订的《商品房买卖合同》履行问题。而根据该合同第19条约定，本合同在履行过程中发生的争议，双方协商不成的提交亳州市仲裁委员会仲裁。虽然大唐置业进入破产程序，但是本案主要纠纷仍是商品房买卖合同纠纷，应当按照合同约定，依法向亳州市仲裁委员会仲裁。二、亳州市房产部门撤销涉案房屋网签备案登记行为系行政管理行为，依法应行政复议或行政诉讼。根据《城市房地产管理法》第45条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。所以预售商品房网签备案登记系房产部门的行政行为，对房产部门撤销该备案登记行为，应当依法提起行政复议或行政诉讼。三、涉案房屋所有权归属依附于《商品房买卖合同》，现在被答辩人起诉要求确认物权归属，依法不属于法院受案范围，应当驳回被答辩人起诉。四、答辩人与亳州市大唐置业有限公司不存在合同关系，案涉诉讼与答辩人没有任何关系。答辩人在2015年8月17日设立亳州分公司，而根据诉状陈述，其在2015年5月份按照中信公司亳州分公司要求，向亳州大唐国际城项目工地送消防钢材及配件，显然陈述虚假。答辩人与亳州大唐国际城项目没有任何关系，不存在以房抵债的情况。而作为钢材出售人的被答辩人所称的公司负责人也是胡其江，也是与胡其江交货联系的，不是我公司人员，和我公司没有任何关系。综上，依法应驳回被答辩人对答辩人的起诉。 毛发财围绕其诉求及所主张的事实举证如下：证据一原告的身份证一份，证明原告的身份及诉讼主体适格。证据二告知函两份、照片一张，证明大唐公司破产管理人违法解除亳州大唐国际城7#2单元3007号房产及7#2单元3107号房产的网签备案，原告向大唐公司破产管理人提出异议申请的事实。证据三中信公司亳州分公司工商注册登记资料一份、送料单92张，证明毛发财向中信公司亳州分公司承接的亳州大唐国际城消防工程的工地送消防材料，中信公司亳州分公司接收消防材料的事实。证据四承诺函及审批表各一张，证明2015年10月13日，当时的中信公司亳州分公司向大唐置业出具《承诺函》，同意大唐置业用大唐国际城住宅冲抵其工程款，冲抵金额2824840元。签约到原告毛发财名下7#2单元3007号房产及7#2单元3107号房产，总价658440元，被告大唐置业审批同意用住宅冲抵工程款的事实。证据五《商品房买卖合同》两份、《房地产专用收款收据》两份，证明2015年10月15日，毛发财与大唐置业签订《商品房买卖合同》，两份合同项下的房屋分别为7#2单元3007号房产（合同编号为：W201510150042)及7#2单元3107号房产（合同编号为：W201510150045)。同日，大唐置业向毛发财出具《房地产专用收款收据》。证据六毛发财爱人陈雪与大唐国际的会计李会的微信聊天记录一份，证明承诺函是真实的，承诺函是中信给大唐的，大唐公司按照流程经过财务和总经理的审批后进行的签订合同和网签备案。证据七大唐置业与中信公司亳州分公司签订的消防安装合同一份，证明中信公司亳州分公司承接大唐置业的裙楼工程的安装工程及消防系统工程的事实。 大唐置业未提交证据。 中信公司举证如下：证据一大唐置业破产第一次债权人会议资料、大唐置业破产第二次债权人会议资料；证明第三人与大唐置业之间不存在合同关系及债权债务关系。证据二中信公司亳州分公司负责人宋和华书面《证明》、宋和华录音、《关于设立“亳州分公司”的决定》、亳州分公司负责人任职的决定，证明：中信公司亳州分公司在成立之前没有授权任何人代表公司行事，在2015年8月7日亳州分公司负责人宋和华才作为中信公司唯一授权任命负责人。本案第三人与大唐置业之间不存合同关系，亳州分公司没有和大唐置业签订过任何形式的合同，亳州分公司并未授权任何人签订合同或对外加盖公章，中信公司亳州分公司盖章行为不是公司行为，他人冒用公司名义加盖公章，对中信公司系无效行为。证据三国家税务总局亳州市谯城区税务局调查材料一份、亳州市社会保险事业管理局调查材料一份，证明中信公司亳州分公司没有任何经营信息，没有缴纳税收，更没有从事工程施工活动，公司没有招录人员，中信公司与大唐工程项目没有任何关系。证据四亳州市中级人民法院（2020)皖16民终3516号民事判决书一份，证明本案第三人中信公司与大唐置业之间不存在合同关系，并经法院依法判决认定。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.毛发财证据：对证据二的真实性予以认定，但不能证明大唐置业破产管理人系违法解除案涉房产的网签备案。对证据三、四、五、七，四组证据能互相印证相关案件事实，予以认定。对证据六，不能确认录音人员身份，不予认定。2.中信公司证据：对证据一的真实性予以认定，结合本案其他证据，对其证明目的不予认定。对证据二中宋和华书面《证言》不予认定，对其他证据真实性予以认定，对其证明目的中“亳州分公司没有和大唐置业签订过任何形式的合同，亳州分公司并未授权任何人签订合同或对外加盖公章，中信公司亳州分公司盖章行为不是公司行为，他人冒用公司名义加盖公章，对中信公司系无效行为”不予认定。对证据三的真实性予以认定，结合本案其他证据，对其证明目的不予认定。对证据四的真实性予以认定，但与本案不具有关联性，对其证明目的不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 亳州大唐国际城项目由大唐置业开发。2015年4月20日，大唐置业与中信公司亳州分公司(该分公司于2015年8月17日成立、于2016年11月8日核准注销)签订《消防安装合同》,由当时的中信公司亳州分公司承建亳州大唐国际城项目的裙楼工程的安装工程、消防系统工程。自2015年5月,原告毛发财按照当时的安徽省中信消防工程有限公司亳州分公司要求向亳州大唐国际城项目工送消防钢材及其配件。2015年10月13日,中信公司亳州分公司向大唐置业出具《承诺函》,同意大唐置业用大唐国际城住宅冲抵其工程款,冲抵金额2824840元。签约到毛发财名下7#2单元3007号房产及7#2单元3107号房产,总价658440元。2015年10月15日,原告毛发财与被告大唐置业签订《商品房买卖合同》两份,合同项下的房屋分别为7#2单元3007号房产(合同编号为:W201510150042)及7#2单元3107号房产(合同编号为:W201510150045)。同日,大唐置业向毛发财出具《房地产专用收款收据》，大唐置业将该两份《商品房卖合同》在亳州市房产局进行了网签、备案手续。2017年7月26日，本院受理亳州市大唐置业有限公司的破产清算申请，2018年9月11日，本院裁定大唐置业重整。2018年10月17日，本院裁定批准大唐置业重整计划草案，终止大唐置业重整程序。被告大唐置业管理人于2020年6月申请解除案涉两套房屋的网签备案,原告多次要求管理人给与解释或调整未果，遂提起诉讼。 本院认为，本案的争议焦点为：1.本案是否应申请仲裁；2.案涉两份商品房买卖合同的效力应如何认定；3.案涉两套商品房的网签备案是否应当撤销；4.原告第3项诉求是否应当支持。 关于争议焦点1，中信公司在答辩中主张，本案应按照案涉《商品房买卖合同》第19条约定，提交亳州市仲裁委员会仲裁，中信公司作为第三人参加诉讼，无权在本案中提出管辖权异议，本院对其主张不予采信。 关于争议焦点2，毛发财与大唐置业于2015年10月15日签订了商品房买卖合同（合同编号：W201510150042、W201510150045)，合同所涉购房款以大唐置业欠付中信公司亳州分公司的工程款冲抵，上述《商品房买卖合同》与《消防安装合同》《承诺函》及大唐置业给毛发财出具的《房地产专用收款收据》等相关手续、大唐置业给毛发财办理的网签网备能互相印证，故该《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,内容并未违反法律、行政法规的强制性规定,具有法律效力，本院予以确认。 关于争议焦点3，基于争议焦点2的论述，毛发财已经实际履行了支付购房款的合同义务，涉案商品房买卖合同并不属于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同,管理人不应据此行使合同解除权，大唐置业撤销毛发财案涉两套房屋的网签、网备手续无事实依据，依法应为毛发财恢复网签和网备。 关于争议焦点4，大唐置业重整计划草案已批准生效，大唐置业现正依照重整计划进行重整，因大唐置业重整计划中对于向购房者交付房屋并未区分购房者类型，故本案商品房买卖合同并非无法履行。大唐置业进入破产程序后，不能对债权人单独清偿，故对于案涉房屋的交付等问题，应由大唐置业按照重整计划及相关法律规定依法处理。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下： 一、确认原告毛发财与被告亳州市大唐置业有限公司于2015年10月15日签订的商品房买卖合同（合同编号：W201510150042、W201510150045)有效； 二、被告亳州市大唐置业有限公司于本判决生效后十日内，将上述第一项商品房买卖合同涉及的房产恢复网签和网至毛发财名下； 三、驳回毛发财其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告亳州市大唐置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长  朱晓非 审判员  李红波 审判员  周甜甜 二〇二〇年十二月三十日 法官助理郭肖冰 书记员王琪