四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初10846号 原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司，住所地：成都市锦江区年丰巷**附**。 法定代表人：徐耀祥，九龙仓（中国）物业管理有限公司董事长。 委托诉讼代理人：徐路平，中豪律师集团（四川）事务所律师。 被告：吕宗明，男，1958年7月4日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被告：王建军，女，1963年5月24日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（简称九龙仓公司）与被告吕宗明、王建军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，因被告吕宗明、王建军下落不明，本院依法向其公告送达诉状副本、开庭传票等法律文书。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员何理独任审理，公开开庭进行了审理。原告九龙仓公司的委托诉讼代理人徐路平到庭参加诉讼，被告吕宗明、王建军经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。 九龙仓公司向本院提出诉讼请求：1．判令吕宗明、王建军支付其欠付九龙仓公司2018年4月1日至2020年6月30日期间的物业管理服务费用12542.04元及违约金至付清全部欠费之日止（庭审中九龙仓公司自愿放弃部分诉讼请求，只主张吕宗明、王建军支付2018年4月1日至2018年6月27日期间的物业管理费以及违约金，违约金以每月欠缴物业管理费为基数，按每日万分之二计算至付清全部欠费之日止）；2．判令吕宗明、王建军支付九龙仓公司律师费1000元；3．判令本案的诉讼费用及公告费（如有）由吕宗明、王建军承担。事实和理由：成都天府时代广场物业管理有限公司（后更名为九龙仓（中国）物业管理有限公司）与案外房屋的原业主签订《前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》），约定由九龙仓公司为位于成都市锦江区××街××段××幢××单元××层××号××区域内的房屋共用部分、共用设施的绿化、环境卫生、公共秩序等提供物业服务与管理。按照《协议》第四条第一款之约定，“业主应按其拥有物业的建筑面积（房屋所有权证载明面积为154.84平方米）按3元／月·平方米的标准向九龙仓公司缴纳物业服务费用”，同时《协议》第四条第八款约定“每次交纳物业服务费的时间是每月5日前”。吕宗明、王建军于2010年12月31日取得案涉房屋所有权。九龙仓公司依约履行了物业管理和服务的义务，但吕宗明、王建军怠于支付物业服务费，经九龙仓公司多次催收，吕宗明、王建军均拒绝支付。按照《协议》第八条第四款之约定“业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，九龙仓公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准缴纳违约金”，故吕宗明、王建军应向九龙仓公司支付违约金。同时，依据《临时管理规约》第6章第37条第18款规定“若业主或使用人欠交物业管理费或根据本规约以及物业服务公司的规定的其他任何费用时，物业服务公司有权采取下列措施：③物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主或物业使用人进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费用、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）”，故吕宗明、王建军还应向九龙仓公司支付律师费1000元。综上，九龙仓公司为了维护其合法权益，特诉至法院。 吕宗明、王建军未作答辩，未提交证据材料。 本院经审理认定事实如下：九龙仓公司的原名称为成都天府时代广场物业管理有限公司，经工商行政机关核准，于2016年9月18日更名为现名称。 2008年1月16日，出卖人龙茂房地产开发（成都）有限公司与买受人王静签订《商品房买卖合同》（编号ＬＭ-1-0502），约定由王静购买龙茂房地产开发（成都）有限公司开发的位于成都市锦江区××街××段××幢××单元××层××号房屋。合同还约定，出卖人选聘的物业管理企业为九龙仓公司。同日，甲方九龙仓公司（原成都天府时代广场物业管理有限公司）与乙方王静签订《前期物业管理服务协议》，约定乙方应在房屋办理交接手续时一次性向甲方交付3个月的物业服务费，即3元／平方米·月×154.84平方米（建筑面积）×3个月＝1393.56元。之后按季交纳，在每季度第一个月5日前交纳，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日。同日，王静还签署《业主临时管理规约》及承诺书，承诺遵守全部合同内容并承担可能出现的违约责任。《业主临时管理规约》规定了业主的单元无论空置、被占用或出租，业主均须按约定全额交纳物业服务费，若业主欠付各项费用时，物业服务公司有权采取法律行动进行追讨，并收取逾期违约金，每逾期一日，按应付未付部分的万分之二收取。诉讼产生的诉讼费、保全费、律师费等费用有权向业主进行追讨。 2018年11月7日，本院作出（2018）川0104民初5322号民事判决，判决：吕宗明、王建军应向九龙仓公司支付2015年8月17日至2018年3月31日的物业管理费9974.36元及违约金（以每季度欠付的物业管理服务费为基数，分别自每季度逾期之日即每季度第一个月的6日起至付清之日止，按每日万分之二的标准计算）；吕宗明、王建军应向九龙仓公司支付律师费800元。该民事判决已生效。 2018年4月1日之后吕宗明、王建军未再交纳物业服务费，九龙仓公司多次向吕宗明、王建军催收未果。 九龙仓公司与中豪律师集团（四川）事务所签订《委托代理合同》，约定九龙仓公司委托中豪律师集团（四川）事务所指派律师，作为九龙仓公司向其管理的天府时代广场项目的业主追索物业服务费合同纠纷的诉讼代理人。2020年8月18日，九龙仓公司向中豪律师集团（四川）事务所支付本案律师费1000元。 另查明，2010年12月31日，吕宗明、王建军通过私产买卖方式取得案涉房屋所有权，案涉房屋的产权登记面积为154.84平方米。2018年6月28日，案外人何松依据生效法律文书取得案涉房屋所有权。 上述事实，有当事人身份证明，九龙仓公司工商登记信息、企业名称变更核准通知书、企业法人营业执照，《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、民事判决书、《催收物业服务费的函》、邮政快递查询单、不动产登记信息查询、《委托代理合同》、律师费发票等及当事人在案陈述为证。 本院认为，吕宗明、王建军作为“时代豪庭”小区的业主，通过私产买卖方式取得案涉房屋所有权，九龙仓公司作为“时代豪庭”小区的物业管理服务公司，向包括吕宗明、王建军在内的“时代豪庭”小区提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同的法律关系，吕宗明、王建军作为物业管理服务的对象，负有按时交纳物业管理服务费的义务，案涉房屋的原所有权人与九龙仓公司签订的《前期物业管理服务协议》对其具有约束力。根据《前期物业管理服务协议》约定，吕宗明、王建军应于每季第一月的5日前按季交纳物业公共服务费，未按约交纳的从逾期之日起按每天万分之二的标准交纳违约金。庭审中，九龙仓公司自愿放弃部分诉讼请求，主张吕宗明、王建军支付2018年4月1日至2018年6月27日尚欠的物业服务费1347.11元，对此吕宗明、王建军未提出抗辩意见。故九龙仓公司主张吕宗明、王建军交纳上述费用，符合双方的合同约定，本院予以支持。吕宗明、王建军逾期交纳物业管理服务费的行为，已构成违约。鉴于本案吕宗明、王建军的违约程度，兼顾九龙仓公司存在资金占用利息损失，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定吕宗明、王建军应向九龙仓公司支付违约金200元。因吕宗明、王建军逾期交纳物业管理服务费，九龙仓公司提起本案诉讼并支付律师费1000元，根据《前期物业管理服务协议》“如果乙方在一个月内仍未补交，甲方有权采取相应的法律行动，与此有关的法律费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、甲方聘请律师的费用）由乙方承担”之约定，吕宗明、王建军应向九龙仓公司支付上述律师费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告吕宗明、王建军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付2018年4月1日至2018年6月27日的物业管理服务费1347.11元； 二、被告吕宗明、王建军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付违约金200元； 三、被告吕宗明、王建军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付律师费1000元； 四、驳回原告九龙仓（中国）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费164元，由原告九龙仓（中国）物业管理有限公司负担50元，由被告吕宗明、王建军负担114元。因送达本案诉讼文书所产生的公告费，由被告吕宗明、王建军负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何理 二〇二〇年十二月七日 书记员  王尹