湖南省湘阴县人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）湘0624民初1924号 原告：张正林，男，1959年7月18日出生，汉族，住湖南省湘阴县。 委托诉讼代理人（特别授权）：朱超良，湖南湘康律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般代理）：罗雯梦，湖南湘康律师事务所律师。 被告：李白莲，男，汉族，1962年12月8日出生，住湖南省湘阴县。 被告：孙建德，男，汉族，1964年12月5日出生，住湖南省湘阴县。 被告：陈立强，男，汉族，1967年12月6日出生，住湖南省湘阴县。 被告：彭跃，男，汉族，1970年2月22日出生，住长沙市开福区。 被告：胡辉，男，汉族，1972年1月12日出生，住湖南省湘阴县。 被告：彭世元，女，汉，1972年4月15日出生，住湖南省湘阴县。 被告：李亚莹，女，1992年9月13日出生，住广东省深圳市福田区。 七被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：熊建红，湘阴县文星法律服务所法律工作者。 原告张正林与被告李白莲、孙建德、陈立强、彭跃、胡辉、彭世元、李亚莹合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张正林及其委托诉讼代理人朱超良、罗雯梦，被告李白莲、孙建德及被告李白莲、孙建德、陈立强、彭跃、胡辉、彭世元、李亚莹的共同委托诉讼代理人熊建红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张正林向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《拆屋还建协议书》，并按该协议书第二条、第十条之约定将位于湖南省湘阴县××镇××街××号××楼门面间墙区分出66.5平方米交付给原告；2、判令被告立即无条件协助原告办理位于湖南省湘阴县××镇××街××号××楼××楼××楼××房的房屋产权登记证书，并由被告承担所有办证费用；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年期间，被告李白莲、孙建德、陈立强、彭跃辉、胡辉和另一成员李国军共同组建湘阴县南湖洲镇北正街居民联建小组（以下简称联建小组）。该小组未经依法登记，无组织机构和财产，不具法人资格。2014年12月6日，原告与联建小组签订《拆屋还建协议书》，约定原告将本人房屋交给联建小组拆除并在原地开发，联建小组需在协议书生效之日起一年内交付给原告负一楼66.5平方米、一楼66.5平方米的门面各一间，及二楼面积为140平方米左右的住房一套，且如负一楼及一楼门面如原告自己使用，联建小组负责间墙区分。协议书还约定联建小组必须协助原告办理上述房屋的房产证、国土证，并承担一切办证费用。2018年，联建小组成员李国军去世，其继承人为被告彭世元、李亚莹。上述协议书生效后，原告依约履行了合同义务，但联建小组却只向原告交付负一楼门面以及住房一套，一直拒绝对一楼门面进行间墙区分，且拒绝支付原告所有房屋的房屋产权登记办证费用，导致原告房屋无法办理产权登记手续。为维护原告合法权益，今特提起诉讼，请求判如所请。 李白莲、孙建德、陈立强、彭跃、胡辉、彭世元、李亚莹共同辩称，第一、关于房屋实际面积的确认原告所诉被告方房屋面积的补偿纯属虚构，根本不存在类似情况，原告住房面积经国土部门查实确认为双方协商认可的面积，双方同意确认的面积形成合法协议，是经过社区，居民联建小组双方核实清楚，且经过原告亲笔签字认可，另有档案证据可查，不能颠倒黑白。第二、在建房过程中，有公摊面积，在社区负责人主持下召开了专题户主会，在坐的众所周知和一目了然，并且认定每户留20公分做公摊面积，另外加一个房屋阶基面积，实际交付给原告的房屋面积与公摊面积相加，还增加了面积。第三、协议的时效。居民联建于2014年动工至2015年底竣工交付，至今5年时间，无人反映要求补偿，时间已超过诉讼时效，法律不予保护。第四、原告主张权利的协议不合法，不能作为证据所使用。被告方与原告方在2014年6月8日签订了拆屋还建协议书系双方真实意思表示，本案有两份协议，应以2014年6月8日签订的协议为准。第五、关于合法产权证办理确定面积的事实。原告提供的协议规定，被告方负责办理产权证。但被告方提供的协议没有此项规定，被告方所提供协议是社区加盖了公章，双方签名，系真实意思表示，这份协议为合法，事实上被告方没有责任，也没有义务办理原告房屋的相关证件。 经审理查明，2014年，湘阴县南湖洲镇南湖洲社区居委会（以下简称南湖居委会）对辖区内原集贸市场（位于南湖洲镇北正街）改造工程进行公开招标，李国军中标并获得开发建设权。中标后，李国军邀请被告李白莲、孙建德、陈立强、彭跃、胡辉等5人入伙，成立居民共建小组。原告张正林等人的房屋紧邻原集贸市场，在××镇××的引导下，被告方将这些房屋纳入共同改造工程。 2015年4月16日，南湖居委会关于《南湖洲镇南湖社区39户居民共建用地说明》中记载：兹有我南湖洲镇南湖社区北正街原菜市场的39户居民房屋是70年代末至80年代初占用国有土地自建，属历史性用地。2015年8月18日，湘阴县南湖洲镇人民政府《关于请求解决我镇社区北正街39户居民共建办证的报告》中记载：由社区牵头组织北正街39户商住户将旧房拆除，39户居民中，有部分居民由于拆房时不慎将证件遗失，但大部分居民国土证和房产证、建设用地许可证三证齐全，其中：有17户提供了土地证（批准占地面积为1097平方米）及建房占地许可证（批准面积为67.2平方米，两证批准面积共计1164.2平方米），有16户提供了房产证（用地面积共为2075.75平方米），还有19户两证未提供。报告附件《湘阴县南湖洲镇南湖洲社区北正街居民共建情况统计表》显示：已提供土地证的17户居民中彭跃的土地性质系国有出让土地，其余16户（包含原告张正林）均系国有划拨土地。 2014年6月8日，李国军等6人成立的市场改建和北正街开发董事会（甲方）与原告张正林（乙方）签订《拆屋还建协议书》，主要内容如下：经甲乙双方协商一致，乙方同意将本人房屋转交给甲方拆除原地还建和共同开发，现将具体拆屋还建事项签订如下协议：一、转交房屋位置位于东邻唐放新，西邻尹国平；二、转交房屋占地面积陆拾贰平方米；三、乙方将旧房转交给甲方拆除，旧材料归甲方所有，乙方不得收取材料费，同时乙方不负担拆除工资。四、甲方在乙方原地拆屋还建竣工后，归还乙方原有的占地面积62平方米，提供住房一套给乙方，但乙方必须向甲方支付人民币154800元；同时甲乙双方的一楼旺铺门面必须永久合作，共同招租，租金按各自面积的平方米分配，至于甲方还给乙方住房层次除顶层外，其它住房层次由乙方统一抽签为定。五、甲乙双方达成共识并签订协议后，四日内乙方必须搬迁完毕，把旧房转交给甲方拆除，并支付甲方定房保证金50000元，如果乙方迟迟不搬迁，违约反悔，甲方有权处罚乙方违约金人民币50000元。六、乙方将房屋转交给甲方后，甲方必须迅速动工拆除，整栋旧房拆除后，甲方在一个月内动工建设，保证在一年期内，乙方可入户居住。七、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，社区居委会公证保存一份，自签订之日起具有法律效应。原告张正林、汤清连在协议书下方进行了签名，被告方在协议书下方加盖湘阴县南湖洲镇市场改建工程股份有限公司公章，南湖居委会在协议书下方加盖了公章。 2014年12月6日，原告张正林（甲方）与南湖洲镇北正街居民联建小组（乙方）再次签订《拆屋还建协议书》，内容如下：经甲、乙双方协议一致，甲方同意将本人房屋交给乙方拆除，原地承建共同开发，现将拆屋还建相关事项签订如下条款：一、转交房屋位置；二、转交房屋面积：负一楼66.5平方米，一楼门面66.5平方米。二楼住房面积140平方米左右。三、甲方将旧房交乙方拆除，旧材料归乙方所有，甲方不得收取材料费，同时甲方不负担拆除工资。四、乙方在甲方原地拆屋还建竣工后，归还甲方的负一楼及一楼门面原有面积；负一楼门面靠近市场，一楼门面靠近大堤，并提供住房一套，套房面积保证在140平方米左右。但甲方必须向乙方支付建房补助金114800元。五、乙方必须保证甲方的住房质量，设计合理、通风透光。乙方归还甲方住房，除顶楼外，统一抽签分配。六、甲方将房屋交付给乙方，乙方必须迅速动工，并保证在签订协议之日起一年内交房给甲方。如乙方因各种原因不能如期交房，甲方有权处罚乙方违约金50000元。七、甲乙双方达成共识后，甲方迅速搬迁，并支付50000元建房补助金，如甲方迟迟不搬，违约反悔，乙方有权处罚甲方违约金50000元。八、交房后，甲方的房产证、国土证办理的一切费用由乙方负责承担。另外乙方负责甲方的水电安装到户。九、甲方应交付乙方的剩余资金，待乙方交房后一次性付清。十、负一楼及一楼门面如甲方自己使用，乙方负责间墙区分。十一、在工程建设过程中，如发生的大小安全事故由乙方负责处理，甲方不承担任何费用；十二、本合同未尽事宜，由双方协商解决。十三、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，居委会公证一份，此协议具有法律效应，双方签字生效。协议书下方甲方处有张正林签字、乙方处盖有湘阴县南湖洲镇北正街居民共建小组专用章。另协议书下方有手写字样如下：补充协议，甲方北正街一楼商铺必须租与李白莲经营，租期伍年，租金按每年贰万元，按年期支付租金。 2015年底，湘阴县南湖洲镇北正街居民联建房竣工。被告方向原告交付了负一楼门面一间及住房一套，但未办理书面交接手续。2016年5月5日，湘阴县南湖洲镇人民政府《关于请求相关部门办理我镇北正街39户居民还建及30户无房户联建安置楼手续的报告》中记载：南湖洲社区北正街居民安置楼，负一楼2255.95平方米，为新集贸市场，一楼至二楼为门面，三楼至九楼为住房，共计60套。2016年初至2019年底，原告所属一楼门面与其他拆迁户门面未进行间墙区分，统一租赁给被告李白莲，被告李白莲每年支付租金20000元给原告张正林。2020年初，被告李白莲与原告解除门面租赁合同。 2020年10月26日，湘阴县南湖洲镇自然资源所出具证明，内容如下“兹有我南湖洲镇南湖洲社区北正街49户居民共建住宅楼（国有划拨用地）的手续正在办理中，特此证明”。2020年11月13日，本院前往湘阴县南湖洲自然资源所进行调查，该所负责人雍猛在调查笔录中陈述，南湖洲镇北正街居民联建房土地性质为国有划拨土地，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证到目前为止均未办理。 另查明，李国军于2018年去世，其常驻户口于2018年6月4日被注销，被告彭世元原系李国军妻子，被告李亚莹系李国军女儿。原、被告双方均未提供证据证明被告彭世元、李亚莹存在继承李国军遗产的情况。湘阴县南湖洲镇市场改建工程股份有限公司、湘阴县南湖洲镇北正街居民共建小组均未依法进行注册登记，未取得房地产开发经营资质。 以上事实，有原、被告的诉讼材料、举证材料、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。 本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。涉案居民联建房位于湘阴县××镇××区，但未取得建设工程规划许可证。依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》的指导意见，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围。当事人请求确认该类建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。原告间隔一楼门面进行交付及协助办理房屋产权证书的诉讼请求实质系确认建筑物权利归属及内容的一种形式，因此，应依法驳回原告张正林的起诉。 据此，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下： 驳回张正林的起诉。 本案不收取案件受理费，原告张正林预交的3625元予以退还。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  杨雪飞 人民陪审员  王春根 人民陪审员  范 取 二〇二〇年十二月三十日 法官助理许凌云 书记员谈想 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条第一款第三项裁定适用于下列范围： （三）驳回起诉； 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百零八条第三款立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。