福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0602民初564号 原告：林镇辉，男，1972年8月28日出生，汉族，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：黄必胜，福建履德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈江枫，福建履德律师事务所实习律师。 被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司漳州市分行，住所地福建省漳州市芗城区南昌中路31号丽园广场1栋D01，统一社会信用代码：913506006740469105。 负责人：兰祖容，行长。 委托诉讼代理人：陈翠恋，福建方圆人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章慧星，福建方圆人律师事务所律师。 第三人：赖龙信,男,1987年7月19日出生，汉族,住福建省平和县，现住福建省平和县。 原告林镇辉与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司漳州市分行（以下简称“邮储银行漳州分行”）、第三人赖龙信案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林镇辉及其委托诉讼代理人黄必胜、陈江枫、被告邮储银行漳州分行委托诉讼代理人章慧星、第三人赖龙信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林镇辉向本院提出诉讼请求：1、判决解除对平和县××镇××路××号××幢××单元××室商品房的查封、冻结，并终结对该房屋的执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月4日，原告与第三人签订《住宅产权流转协议书》，约定：原告向第三人赖龙信购买平和县××镇××路××号××幢××单元××室商品房××，总价款528000元，协议生效后，即将该房屋产权移交原告所有，由原告承接套房装潢装饰工程任务。首付款190000元于协议生效时候支付，余款338000元由原告向该房屋抵押银行缴纳按揭款，直至全部按揭完成为止。协议签订后，第三人即将该房屋相关产权资料及房屋移交给了原告，原告也按约定向第三人支付了首笔购房款，并向该房屋抵押银行缴纳了按揭款。芗城区人民法院在执行申请人邮储银行漳州分行与被执行人漳州市平和青青果园有限公司、赖龙信、赖永全借款合同纠纷一案中，查封了签约备案登记在赖龙信名下的平和县××镇××路××号××幢××单元××室商品房。原告知道后，依法向芗城区人民法院提出书面异议，请求解除对平和县××镇××路××号××幢××单元××室房产的查封和执行。但芗城区人民法院于2019年12月17日作出（2019）闽0602执异79号裁定，以原告提供的证据不足以证实前述房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同等为由，驳回原告的异议申请，为此，原告依法提起诉讼，请求支持原告上述诉讼请求。 被告邮储银行漳州分行辩称，一、原告陈述其于2016年4月4日与第三人赖龙信签订《住宅产权流转协议书》购买平和县××镇××路××号××幢××单元××室商品房，没有事实根据，理由如下：1、原告提供的农行交易明细清单，没有记载其于2016年4月4日转账19万元给第三人的事实，也不能体现其从2016年4月起至今每月替第三人缴纳银行按揭款的事实。2、该协议约定付款方式是在协议书生效时由原告转19万元至第三人赖龙信的帐户，余款由原告偿还按揭款。庭审中原告陈述其是用柚子款及运费抵扣12万元，7万元转入林丽春的账户，这与协议约定的付款方式不符；二、芗城法院于2019年12月17日作出的（2019）闽0602执异79号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，符合法律规定，应予维持。理由如下：1、2011年7月12日，第三人赖龙信将平和县××镇××路××号××幢××单元××室商品房设定预告抵押于中国银行股份有限公司平和支行，于2016年3月8日签约备案于其名下。《住宅产权流转协议书》于2016年4月4日签订后，没有证据表明原告有支付全部价款；2、2016年11月16日，赖龙信将该房屋登记为漳房权证平字第1××0号，但原告与赖龙信并未办理产权过户登记；3、原告主张从2016年3月开始缴纳物业管理费，根据原告陈述协议是在2016年4月才达成，原告陈述自相矛盾，无法证实原告已经执掌本案的房屋。 第三人赖龙信辩称，第三人将房子出卖给原告。原告在第三人的公司青青果园工作，公司有需要的时候会叫原告帮忙开车运柚子和调度，工资是按重量计算。2014年8月至2015年12月第三人共欠原告货款和运费135566元（2014年欠运费33960元、2015年欠柚子款68992元、2015年欠运费33178元），其中12万元用于抵扣购房款，剩余的15566元用于过户费等。2016年3月15日，第三人母亲林丽春代收原告用于购买上述房产的7万元，第三人共收到原告的购房款是19万元及部分按揭款。开发商在2014年将毛坯房移交给第三人，讼争房产毛坯房在2016年4月4日移交给原告执掌，当时是口头约定，后来才补充了一份公证。当时房子因还在按揭及开发商的一些原因无法办理过户手续。本案的交易是真实存在，原告也花了钱装修房子。 本院经审理认定事实如下：邮储银行漳州分行与案外人青青果园、赖永全、赖龙信金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月12日作出（2018）闽0602民初1560号民事判决书，判决：一、青青果园应偿还邮储银行漳州分行借款本金2699921.03元，并从2017年11月1日起至还清款项之日止按合同约定计付违约金、逾期利息、罚息、复利（以上四项合计金额不得超过按年利率24%计算的金额）；二、青青果园应支付给邮储银行漳州分行律师费21200元；三、赖龙信、赖永全对青青果园的上述债务承担连带保证责任；赖龙信、赖永全清偿后，可以向青青果园追偿。因青青果园、赖龙信、赖永全未履行生效判决确定的义务，邮储银行漳州分行向本院申请执行。本院于2018年7月17日作出（2018）闽0602执1546号执行裁定书，并于2018年8月16日向平和县不动产登记中心发出协助执行通知书，查封平和县××镇××路××号××幢××单元××室房产，期限三年。原告对本院查封平和县××镇××路××号××幢××单元××室房产提出异议，本院于2019年12月17日作出（2019）闽0602执异79号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服本院裁定，提起本案诉讼。 另查明，2016年4月4日，原告与第三人赖龙信签订一份《住宅产权流转协议书》，约定：原告向第三人购买址于平和县××镇××幢××单元房产，建筑面积114.79平方米，总价528000元；自签订协议后，第三人即将房屋移交原告所有，由原告承接套房装潢装饰工程任务；协议签字生效时，由原告转付19万元入第三人账户，余欠338000元由原告向中国银行缴纳按揭直至全部房屋按揭完成止；第三人必须将房屋法定产权相关证件办理完毕移交原告执掌，在办理过程中应缴交相应税费由第三人支付完毕等条款。原告于2016年3月15日转购房款70000元至第三人赖龙信母亲林丽春银行账户。另，第三人欠原告柚子款及运费135566元未付，其中120000元用于抵扣购房款，另外15566元用于第三人将来支付过户费等。原告自2016年4月起每月支付2500元至第三人用于扣划按揭贷款的银行账户，用于归还涉案房屋在中国银行的按揭款。截至2020年7月20日，涉案房屋尚欠中国银行按揭款本金247503.9元。第三人于2016年4月4日将涉案房屋移交给原告执掌。原告于2016年3月16日补交了涉案房屋之前所欠物业费，自2016年以来的物业费也由原告缴交。2016年6月原告开始缴交涉案房屋电费，用电户名为原告林镇辉。涉案房屋现登记于第三人名下。 以上事实有原告提供的（2019）闽0602执异79号执行裁定书、《住宅产权流转协议》、中国农业银行银行卡交易明细清单、林丽春书面证词、中国银行交易流水明细清单、入库单、中国银行交易流水明细清单、中国银行还款流水明细清单、平和县和馨物业服务有限公司收据、历月电费明细及原被告、第三人的庭审陈述为据，本院予以确认。 本院认为，原告与第三人于2016年4月4日签订的《住宅产权流转协议书》合法有效，受法律保护。原告已根据《住宅产权流转协议书》的约定将其应直接支付给第三人的购房款支付完毕，在案涉房屋尚有银行按揭贷款需要清偿的情况下，买卖双方约定买受人向出卖人支付部分款项后，剩余部分的银行按揭款项由出卖人根据贷款合同约定，按月向贷款银行代为清偿，此时，买受人本应向出卖人支付的剩余价款，实际上已经转化为买受人应向贷款银行履行的债务，出卖人赖龙信并不享有剩余价款的利益。原告提供的证据可以证明最迟至2016年7月前第三人赖龙信已将涉案房屋交付给原告执掌，因涉案房屋转由原告继续在缴纳按揭款，抵押在中国银行，因此无法办理产权转移登记手续，原告已根据《住宅产权流转协议书》的约定履行了相关义务，对此并无过错。本院于2018年8月16日对涉案房屋进行查封，第三人赖龙信在法院查封之前已与原告签订了合法有效的书面房屋买卖合同，已不占有该不动产，并已依合同约定收取了相应的房屋价款，在讼争房屋中已不享有剩余价款的利益。本院的房屋查封行为是在原告与第三人的房屋买卖行为之后，因此原告要求解除对涉案房屋的查封，有事实与法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零五条、第三百一十二条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 解除对址于平和县××镇××幢××单元房产的查封。 案件受理费9080元，由被告中国邮政储蓄银行股份有限公司漳州市分行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  陈志荣 人民陪审员  黄绍雄 人民陪审员  肖三耳 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  谢小玲 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回； （二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。