安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初717号 原告：安徽万博汇商业运营管理有限公司，住所地合肥市滨湖新区中山路**，统一社会信用代码：91340100MA2MRMKG6B， 法定代表人：徐志强，董事长。 委托诉讼代理人：陈天明，安徽华人（黄山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄鹏，安徽华人律师事务所律师。 被告：马红芬，女，汉族，1989年9月14日生，住安徽省泾县。 委托诉讼代理人：占庆华，北京盈科（上海）律师事务所律师。 原告安徽万博汇商业运营管理有限公司（以下简称万博汇公司）与被告马红芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万博汇公司的委托诉讼代理人陈天明、黄鹏，被告马红芬及其委托诉讼代理人占庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万博汇公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年9月5日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告支付原告违约金115052.5元；3、判令被告支付原告2019年9月1日至实际返还房屋之日止的租金及利息（暂计至2019年11月30日的租金为38519.25元，利息502.68元，利息暂以38519.25元为基数自2019年8月1日起按年利率4.35%计算至2019年11月19日，款清息止）；4、判令被告支付原告2019年9月1日至实际返还房屋之日止的物业费及利息（暂计至2019年11月30日的物业费为24512.25元，利息319.88元，利息暂以24512.25元为基数自2019年8月1日起按年利率4.35%计算至2019年11月19日，款清息止）；5、本案诉讼费用由被告承担。原告当庭增加诉讼请求：判令被告将案涉商铺恢复至毛坯状态交还原告。 事实与理由：2018年9月5日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》1份，约定被告承租位于合肥市包河区商铺用于经营。合同签订后，原告按约将上述商铺交付被告经营。根据《商铺租赁合同》第8、9、10条的约定，被告应按时、足额支付租金、物业管理费、能源费。但截至起诉之日，被告尚未支付2019年9月1日至2019年11月30日的租金、物业费。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告马红芬辩称：1、在2019年11月份案涉商铺已经恢复至毛坯状态；2、恳请法院接受被告的反诉，接受合并审理；3、原告只提供了租赁合同、通知、照片，尚欠缺原告合法租赁房屋的证据材料，房屋租赁合同的有效性是法院审理的范围；4、原告提供的案涉房屋不符合合同的目的，合同目的是做餐饮，必须使用燃气，在合同履行过程中，由原告负责燃气的报装，原告也承诺燃气会通，但一直没有通燃气；5、案涉的合同经其他案件的审理，有证据证明案涉1至6楼的商场未整体竣工验收，违反消防法规，所以案涉房屋开业很长时间，房产证一直办不下来；6、原告向政府申请的消防竣工验收只有29711平方米，部位是案涉商场的公共区域，政府颁发的消防验收合格证只限于案涉商场公共区域，原告将未经消防竣工验收的1至6层投入使用，严重违法法律规定；7、根据相关法律规定，案涉商场在开业前必须办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，该合格证允许的使用面积、范围是地上1至6层局部，记载的面积是29711平方米，所以原告整个商业面积投入使用，严重违法消防法律规定；8、原告消防未通过的原因，是因为案涉商场违反了房屋的设计目的，违反了防火分区的规定；9、原告还存在开业一再迟延的违约行为，双方合同约定的开业时间是2018年12月30日，但是正式开业是2019年7月26日，中间无数次推延，还曾经发出通知2019年6月28日开业，相关证据材料前案中均有举证；10、案涉商铺作为餐饮通燃气是合同内容，但是因为案涉商铺防火分区的问题，无法通燃气，原告承诺可以通燃气，仍未通，装修设计以后又推翻，把厨房挪位置，最终仍无法通燃气，原告合同履行过程中承诺燃气的事情会解决；11、合同履行过程中鉴于履行迟延开业，被告之前已经装修又暂停，已经招收员工又停业，造成损失当时商铺也曾大规模的协商赔偿事宜，不光是被告一家，达成了开业后免租15个月的协议；12、鉴于原告的违约行为被告委托律师于2019年10月15日发函要求原告解决燃气问题，解决消防问题，但一直未解决，故在2019年10月18日案涉合同因原告违约被告行驶解除权；13、合同解除后，原被告就交还商铺一事进行协商，被告本欲先搬离物品，特别是有保质期的食材，原告阻挠，双方报警；14、即便如此被告仍然善意的反复尝试自行拆除恢复毛坯，原告代理律师与被告律师也有过电话沟通，原告要求签署相应的原告方表格文件，被告律师认为合同中对于房屋交付状态并没有约定，不应该新设权利义务，双方如对房屋拆除异议，可以保留诉请，但不应当影响拆除，后被告反复联系原告及律师，表示愿意拆除，后在2019年11月份案涉房屋恢复至毛坯状态，原告也给被告一张商铺交接表，被告也已经交给原告，从双方经办人的微信中也能证明被告在2019年11月27日已经办过相应手续，已经恢复成毛坯状态。 本院经审理认定事实如下：2018年9月5日，甲方（出租人）万博汇公司与乙方（承租人）马红芬签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于合肥市包河区商铺出租给乙方作为餐饮使用，租赁期限为60个月，自2018年12月31日起至2023年12月30日；装修期自进场日至开业止，计租日即开业日，开业日暂定2018年12月30日；租金起始标准为每月每平方米55元，起始月租金标准为12839.75元，自计租日至2020年12月31日月租金12839.75元，自2021年1月1日至2021年12月31日月租金13481.73元，自2022年1月1日至2022年12月31日月租金14155.82元，自2023年1月1日至2023年12月30日月租金14863.61元；首期租金为计租日起至第3个月最后一日期间的租金，除首期租金外，其他交租期租金均按每3个完整的自然月为一个交租期交纳，乙方应在交租期的最后一个月20日前向甲方支付下个交租期租金；为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金支付标准的基础上，给予乙方10个月的租金优惠；乙方接受甲方委托的浙江佳源物业服务集团有限公司合肥分公司为包括该房屋在内的商业广场提供统一专项物业管理服务和实施商业运营管理；乙方应当自计租日起向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费，每月物业服务费8170.75元；双方确认，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方减免租金优惠政策的前提，如因乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金。 合同签订后，万博汇公司如约交付商铺，马红芬向万博汇公司缴纳履约保证金25679.5元，向物业服务公司支付物业服务费保证金16341.5元、质量保证金10000元。 另查明，2019年4月29日，佳源广场1#A座、C座土建及A座公共区域内装修工程经消防验收合格，本次申报范围为1－6层公共区域，装修面积29711平方米，该工程如扩建、改建（含室外装修、建筑保温、用途变更）应依法向消防支队申报建设工程消防设计审核和消防验收。2019年7月15日，万博汇公司取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，该合格证载明场所所在建筑名称为佳源广场A座，场所所在层数为地上第1－6层局部，场所建筑面积29711平方米。2019年7月26日，佳源广场开业。 2019年10月16日，马红芬向万博汇公司发出律师函，要求万博汇公司于2019年10月18日前改正、解决消防、规划、迟延开业补偿等问题，提供符合合同目的的商场环境及商铺，若届时仍未解决，合同将于2019年10月18日解除。2019年11月27日，马红芬搬离案涉商铺。 上述事实，由原告提交的商铺租赁合同、欠费通知、快递单据、照片、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，被告提交的微信群聊天记录、开业通知函、照片等证据以及当事人的庭审陈述予以证实。 本院认为，本案争议的问题如下： 一、关于合同解除的问题。原告万博汇公司与被告马红芬签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，当事人应按照约定全面履行合同义务，任何一方不得随意解除合同。现原告万博汇公司主张解除合同，被告马红芬同意解除合同并已实际搬离案涉商铺，双方对于解除合同意见一致，故本院对于万博汇公司主张解除合同的诉讼请求予以支持。被告马红芬辩称万博汇公司存在消防未整体通过验收、燃气未通、延期开业等违约行为，案涉合同已于2019年10月18日解除。关于消防问题，案涉商铺投入使用前公共区域已经过消防验收合格并取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，符合经营条件，同时按照《建设工程消防验收意见书》的要求，公共区域以外的各商铺装修时需重新申报消防验收手续，可见案涉商铺的消防验收是分次进行的，且得到了消防主管部门的认可，故马红芬主张案涉商铺未通过整体验收影响合同目的实现，与查明事实不符，不予采信。关于燃气未通的问题，万博汇公司陈述燃气管道已铺设至案涉商铺，马红芬的辩解意见无证据证明，不予采信。关于延期开业的问题，虽然案涉商场的开业时间晚于合同暂定的开业时间，但案涉合同从开业时计租，延期开业未对被告马红芬造成实际损失。因此，被告无权以消防未整体通过验收、燃气未通、延期开业等为由单方主张解除合同，其向发出的律师函不发生解除合同的法律效力。 二、关于原告万博汇公司主张被告马红芬返还商铺并恢复原状的问题。依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。万博汇公司主张马红芬返还商铺，但从查明事实来看，马红芬早已搬离商铺，案涉商铺已实际处于万博汇公司控制之下，依据双方合同约定及法律规定，其有权收回商铺自行处置，故案涉商铺无需再重复返还，本院对万博汇公司要求马红芬返还商铺恢复原状的诉讼请求不予支持。 三、关于被告马红芬欠付的租金、物业费的数额。双方在庭审中确认马红芬支付了租金和物业费各一个月，即付至2019年8月31日。本案中，被告马红芬无权单方解除合同并擅自搬离商铺，但万博汇公司作为出租人，理应在2019年11月27日搬离商铺后采取适当措施防止损失的扩大，故综合考虑被告的主观过错程度，万博汇公司收回商铺重新出租需要合理的时间等因素，本院酌定案涉商铺租金计算至2020年1月31日。被告应付租金为64198.75（12839.75元×5）、物业服务费为40853.75（8170.75元×5），合计105052.5元。被告马红芬缴纳的履约保证金、物业服务费保证金、质量保证金合计52021元可抵扣欠款，即马红芬尚欠53031.5元。关于利息，双方因合同履行及解除发生争议，相关费用未进行清算和抵扣，欠付数额不明，对此双方均有过错，故本院酌定利息自起诉之日按同期全国银行间同业折借中心发布的贷款市场报价利率计算。 四、关于原告万博汇公司主张的违约金的问题。被告马红芬单方解除合同，拖欠租金和相关费用，已构成违约，应承担违约责任。违约责任的认定应当以当事人遭受的实际损失为基础。依据双方约定，被告马红芬享有免租期，因其违约，万博汇公司主张按照合同据实计算，本院已予以支持，并对万博汇公司重新出租所需合理期间的租金一并支持，故其再主张违约金已超过其实际损失，不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条，第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告安徽万博汇商业运营管理有限公司与被告马红芬于2018年9月5日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告马红芬于本判决生效之日起十日内向原告安徽万博汇商业运营管理有限公司支付53031.5元，并承担逾期利息（利息计算方式：以53031.5元为基数，自2020年1月9日起按同期全国银行间同业折借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）； 三、驳回原告安徽万博汇商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取为1939元，由原告万博汇商业运营管理有限公司负担1376元，由被告马红芬负担563元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 刘 元 二〇二〇年十二月三十日 书记员 莫警花 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。