辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 裁 定 书（2019）辽0211民初10294号原告：孙德顺，男，1983年1月25日生，汉族，住所辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：孙雪梅，系辽宁君连律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**西，系辽宁君连（沈阳）律师事务所律师。被告：卢红娜，女，1990年1月20日生，汉族，住所辽宁省大连市甘井子区。第三人：王丽，女，1960年6月1日生，汉族，住所辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：傅德华，系第三人近亲属。原告孙德顺（以下简称“原告”）与被告卢红娜（以下简称“被告”）、第三人王丽（以下简称“第三人”）返还原物纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，由审判员马雯菁适用简易程序于2019年10月15日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李臣芳（后被原告撤销诉讼代理权），被告及第三人的委托诉讼代理人傅德华均到庭参加了诉讼。因被告提出原告及第三人与大连鸿运房地产经纪有限公司涉嫌诈骗已报案，故申请中止审理。但至本案2020年11月26日第二次开庭进行审理，被告的报案仍未予以立案。因原、被告争议较大、案涉事实复杂，本案裁定变更适用普通程序，由审判员马雯菁担任审判长，与人民陪审员刘红岩、吕秀梅共同组成合议庭。第二次庭审，原告及其委托诉讼代理人孙雪峰律师，被告，第三人的委托诉讼代理人傅德华均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告于2019年5月10日在第三人王丽处购买了坐落于大连市甘井子区房屋并已过户登记至原告名下。被告卢红娜无理占用该房屋，被告与前房主的房屋租赁合同早已过期，并没续签租房合同，也没有继续缴纳房租。该房过户到原告名下后，原告多次要求被告腾退，并在门前张贴腾退通知，但是被告却继续无理非法占用该房，时至今日被告仍未履行向原告腾退房屋之义务。为维护原告的合法权益，诉请判令：1、被告向原告腾退坐落于大连市甘井子区房屋。2、判令被告向原告支付2019年5月10日至实际腾退之日期间的房屋使用费（每月5000元，以及水、电、燃气费、物业费）。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，首先，我方并非无理非法强占房屋。我方是合法公民，自2015年起长期居住在案涉房屋内并进行教学活动，在附近有着良好的信誉和口碑，五年来一直积极缴纳相关水电费、取暖费、物业费。2015年确为租住，签三年租赁合同，也一直积极向成露、傅世武（两人为夫妻）交租金，但后期经营合理，房主又有卖房的意思，就于2016年12月（租住的第二年）依法签订买卖合同，并完成定金，首付款的交付，约定2017年8月20日房屋满两年税费后进行办理过户手续。当时成露说其名下房产过多，故案涉房屋写在其大伯哥名下（傅世武哥哥），名为傅世文（开始租房时房屋是傅世武所有，后过户给傅世文），后成露以大连鸿运房地产经纪有限公司的名义与原告、傅世文签订了房屋买卖合同。我方于2017年7月进行装修，也一直积极履行买卖合同条款，交付定金30000元，并向傅世武、成露转账370000元、100000元，对方也将房产证交付我方。合同约定过户期满后，我方一直沟通成露要进行过户，但其一直推脱。2018年7月5日，成露给我方公司地址并让我们办理过户手续，但未办理，后又不接电话。2019年3月11日，让我方去补足贷款手续，并要我方房本、流水证明、征信等信息，期间其要求留房本原件但我方未同意。后我方多次联系成露均拒绝回复。2019年6月，两陌生男子上门要求我方腾房并恐吓，我方才惊醒，联系成露仍对我们进行欺骗，后在其办公室发现记着骗我们的话术。原告与成露系恶意串通，其开始说不认识，后又说在成露的办公室里办理了贷款手续。故我方根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，对案涉房屋享有物权期待权，具有排除执行等物权效力。其次，原告与大连鸿运房地产经纪有限公司恶意串通骗得案涉房屋。主要体现在：第一，原告买房不看房。房屋现状与房屋价格具有密切关系且案涉房屋交易价格巨大，但原告并没现场看房。其在房地产登记询问笔录中称已充分了解该房地产实际状况并已现场查看，确认无第三人占用，但被告一直在房屋内占有使用，故原告此购买行为本身非善意。第二，原告无法提供房源信息也解释不清楚。第三，从交易价格上，原告以10000元/平购买此房，比市场价格低近三成，明显违背市场交易价格，且双方不能给予合理解释。第四，支付房款方式上，对款项如何给付不能明确陈述，钱款琐碎，相关交易都是与案外人之间的转账，过户完五个月还有资金往来，无法证明为买房的款项，疑点重重。无法确切提供定金、首付款及房款总价的确切信息，对于房款数额、支付方式的陈述前后矛盾。第五、房屋所有权变更异常迅速，且原告对其是否有贷款偿还能力无法合理解释。第六，对交易使用不闻不问。第七，原告陈述通过两个中介购买案涉房屋于情于理不符。再次，原告要求被告支付房屋使用费于法无据。被告基于与房主签订的房屋买卖合同履行而交付并占有了案涉房屋，在卖方未能解除房屋买卖合同的情况，对第三方而言，已具有占有之物权性质，转化为被告固有利益，被告占有案涉房屋系合法及有权占有并非无权占有，对原告不构成侵权。综上，被告已于2016年房买下案涉房屋，第三人同意并协助办理产权过户，被告取得及占有案涉房屋系基于与房主间的房屋买卖合同关系，被告系合法取得和有权占有诉争房屋，原告诉请被告返还房屋没有事实和法律依据。第三人述称，我知道我们家有这套房子，我父亲（即傅世文）在世的时候，所有的事情是我父亲处理的，2018年9月初我父亲过世了，我和我母亲把这套房子卖掉了，我就知道这些，至于被告所说的其他事我都不清楚，卖房子的时候我也没去房子看，因为事情太多了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对案涉事实认定如下：1、原告于2019年5月10日取得坐落于大连市甘井子区建筑面积为155.25平方米的房屋所有权登记（权证号为00××**）。关于如何取得房屋所有权，原告称系向第三人王丽购买。案涉房屋原登记于傅世文（2018年9月5日去世）名下，第三人基于继承及共有于2019年5月8日取得案涉房屋的权属登记。关于房屋买卖合同，原告第一次庭审中未提交购房合同，庭审后提交一份调取自大连市房地产档案馆的《大连市房地产买卖合同》（合同中甲方为王丽，乙方为孙德顺），其中记载案涉房屋的转让价款为500000元，付款方式为贷款，付款日期为2019年5月17日，同时约定双方同意于2019年5月17日由甲方将房屋正式交付给乙方，甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。第二次庭审后，原告另提交一份办贷款时存于银行的《房地产买卖契约》（甲方为王丽、乙方为孙德顺，手填签订日期为2019年3月15日），契约约定房款为1860000元。乙方由2019年4月30日前一次性给甲方，付款方式为现金+商贷，双方同意于2019年4月30日由甲方将上述房屋交付给乙方。除上述两份合同，原告未提交其他书面买卖合同，第三人则称有房屋买卖合同，但时间长了，不一定能找到。关于房屋价款，原告称房屋价款为1600000元，首付款为240000元，贷款为1360000元。原告明确其支付首付款的支付时间及金额分别为：①2019年3月27日、49750元、大连市嘉义名烟名酒商行、POS跨行；②2019年3月27日、25000元、大连市鹏锦机场服务公司、POS跨行；③2019年3月27日、41420元、银联商户；④2019年3月27日、45600元、银联商户；⑤2019年3月28日、42110元、大连市嘉义名烟名酒商行；⑥2019年1月19日、50000元、跨行转账给夏亮；⑦2019年1月20日、28000元、跨行转账给夏亮；⑧2018年9月11日、50000元、大连市宏达建材装饰公司、POS跨行。原告称上述款项为首付款、中介费及贷款费，共计331880元；其中首付款为240000元。原告另提交大连万事达汽车销售有限公司出具的收款收据（2019年3月27日），其中记载首付款240000元。关于贷款，原告提交《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》拟证明其因购买案涉房屋贷款1360000元，收款账户户名为王丽。原告另提交交易流水拟证明其按月偿还银行贷款。第三人称房款大概160万左右，房款已全部收到。关于房屋交易过程，原告称其2018年下半年因经营宠物生意，欲购买住宅一楼开设宠物店，分别在机场、龙王塘多处通过中介看房。2018年12月通过“万事达”中介了解到案涉房屋，该房屋是“万事达”与“红运房地产”合作的房源，房源属于“红运房地产”，“万事达”对外推介该房源。据“红运房地产”的成露介绍，该房屋有人占用，但租赁合同已经到期未续租，到期后租客也没有支付租金，随时可搬走。由于房屋内用于办学，所以不方便随时看房，原告对该房屋的户型、位置较为熟悉，便约见房主最终商定价格后签订合同。由于总房款较高，原告与“红运房地产”及房主协商向农业银行提交的成交金额为1860000元，目的是多贷款少支付首付款，最终贷款额度为1360000元。原告通过“万事达”向“红运房地产”及房主支付首付款240000元，由“万事达”出具收据，双方开始办理贷款手续。2019年5月13日办理产权证及抵押权登记手续，银行于2019年5月27日放款。原告另提交多份微信支付截图（复印件）拟证明“万事达”中介已将款项支付给“红运房地产”的傅德成。关于房屋交易过程，第一次庭审时询问第三人代理人房屋如何交付，其表示“就正常交付的，过完户房子就算给原告了。”且第三人称房屋是找朋友给卖了，具体房屋出售过程记不清。2、被告辩称其已购买案涉房屋并提供《房地产买卖合同》、收条及房产证原件。据《房地产买卖合同》记载，被告作为买方与作为卖方的傅世文及居间方大连鸿运房地产经纪有限公司于2016年12月30日签订，买、卖双方通过居间方购买坐落于大连市甘井子区建筑面积155.25平方米房屋（权证号20××**），房款为1100000元，定金30000元，买方于2017年2月10日前将首付款370000元付给卖方，2017年2月10日前再付给卖方100000元，余款600000拟办理银行贷款。在手写条款中，填写有“双方协商约定并同意2017年8月20日以后开始办理相关手续。双方协商约定并同意，待相关手续办完之后，卖方（出租方）退还已付租金及押金共计贰万元（20,000元）……”被告称其向居间方大连鸿运房地产经纪有限公司交付定金30000元（2016年12月30日）及首付款470000元（2017年2月4日前），另交付代理费5000元。被告称因合同约定的办证时间较晚，故居间方及卖方将房屋权属证原件交付作为抵押；且因原就案涉房屋是租赁合同关系，故不存在房屋交付问题，其一直使用案涉房屋。被告另提交收条证明租赁合同关系的存在。被告另提交居住期间的交费凭证拟证明其占有使用案涉房屋的情况。根据企业查询信息，被告以案涉房屋为经营地于2019年2月26日注册个体工商户甘井子区辛寨子街道小画家画室，同时根据被告提供的照片，案涉房屋开设经营门头，悬挂“小画家画室”牌匾并进行外墙粉刷装饰。3、被告认为大连鸿运房地产经纪有限公司、成露等行为构成诈骗并已向公安机关报案，同时被告提供甘公刑复【2019】17号甘井子区公安分局刑事复议决定书，其称公安机关对其报案作出不予立案决定书，其复议后大连市公安局甘井子分局撤销不予立案决定书。至本案辩论终结，其报案是否立案并无明确决定。被告庭审时提供笔记本一份，其称系到大连鸿运房地产经纪有限公司找成露时发现此记载诈骗被告的“话术”笔记本。被告提供的该份笔记本中有如下手写部分内容：“……2、联系时儿子就说①我父亲去世了，②我母亲让我把房买了，③不知道父亲联系过卖房之事，④知道房子出租了，但是到期了，⑤如果对方说付世武签的租房合同，就说‘我父亲去世后还没有工夫联系我叔要租房子钱’……”原告及第三人均对笔记本真实性均提出质疑。本院认为，本案系返还原物纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”故本案须审查：一原告是否为权利人；二被告是否无权占有案涉房屋。关于第一点，原告现取得案涉房屋的权属登记，根据原告及第三人所述，原告与第三人间形成案涉房屋买卖合同关系，并通过履行该合同由原告取得房屋的权属登记。虽然经过庭审审查，原告及第三人对房屋买卖过程的陈述并不一致。原告所提供的两份房屋买卖合同系办理过户及办理贷款而分别签订的两份制式合同，且两份合同涉及房款、房屋交付等主要条款也均不相同。除此之外，原告与第三人均未能提交双方的房屋买卖合同。另，原告所提交的房款交付证据也无法证明其向第三人直接交付所述的全部房款1600000元。故鉴于以上查明事实，本院对于原告与第三人间是否存在真实的房屋买卖合同关系是存疑的，但被告并未另诉确认原告及第三人间的房屋买卖合同关系无效，也暂无生效判决确认原告及第三人间的房屋买卖合同无效或被撤销，故对于案涉房屋物权登记的效力，本院予以采纳，原告系案涉房屋的登记权利人。关于第二点，本院认为，被告现占有案涉房屋确系事实，但被告系基于与案涉房屋原房主傅世文间合同关系而占有使用案涉房屋，在原告未能举证证明被告与其合同相对人间合同权利义务关系已终止即原房主已取回案涉房屋并向原告交付的事实，被告占有案涉房屋对原告暂不构成侵权，也属原告可预见的结果。理由如下：第一，被告与原房主就案涉房屋间确成立合同关系。因被告所述的合同相对人傅世文已去世，故对于被告所提交与傅世文所签订的《房地产买卖合同》的真实性，第三人未予明确意见仅陈述对于房屋是否出售给被告并不清楚，但第三人未提交充分证据证明被告所述为虚假。第三人虽称房屋是出租给被告，但被告持有傅世文的产权证原件显然并非租赁实践中的正常情况。且第三人也未提交与被告间的房屋租赁合同等以证明其所述的租赁合同租期、租金等具体内容，故第三人所述傅世文与被告间房屋租赁合同关系及租期已届满的事实并无充分证据可证明。而被告不仅提交《房地产买卖合同》及房产证原件，另提交了交付定金、首付款的收条及银行流水等证据。故综合被告所提交的证据可以初步证明其与傅世文间就案涉房屋存在房屋买卖合同关系且该合同关系并未存在《中华人民共和国合同法》第九十一条终止的情形仍在履行过程中。第二，即使原告与第三人间的房屋买卖合同关系为真，即第三人在傅世文去世后继承案涉房屋并另行出售给原告，案涉房屋出现了“一房二卖”的情况，原告对此情况也是可预见的。原告所提交的两份房屋买卖合同均约定了第三人向原告交付案涉房屋的时间，交付房屋的义务也属第三人作为房屋出售方应履行的义务，且合同也约定了卖方未履行房屋交付义务应承担的责任，而原告未作出合理说明其为何不要求第三人履行房屋交付的义务而由其在取得物权登记后起诉被告腾退房屋。事实上，无论原告及第三人对于被告占有使用案涉房屋一节均是明知的，被告用案涉房屋经营画室，并为其经营将房屋作出相应的装饰装修，且在2019年2月以案涉房屋为经营地注册个体工商户。作为物权登记权利人，原告确应享有法律所规定的相应权利，但其对购买房屋时房屋上已存在且原告明知的权利限制应基于合同关系而概括承受。故在被告与第三人（案涉房屋的继承人）间就案涉房屋所成立的合同权利义务未终止前，被告对案涉房屋的占有使用对原告不构成侵权。综上，对于原告的诉请，本院应自实体上驳回，但考虑到被告已就其与原房主间的房屋买卖一事认为存在犯罪而向公安机关报案，现被告与原房主间的房屋买卖是否存在犯罪情节尚待公安机关的处理，故被告与原房主间的房屋买卖关系是否属于民事诉讼受理范围暂无法确定，故在此情况下，对于原告的起诉自程序上予以驳回，原告如能进一步证明被告与原房主间的合同关系终止或业经刑事案件处理完毕，可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条之规定，裁定如下：驳回原告孙德顺的起诉案件受理费9900元，本院不予收取，待裁定书生效后退回原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  马雯菁人民陪审员  吕秀梅人民陪审员  刘红岩二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  王 健本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。