浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8287号 上诉人（原审被告）：沈花毛，男，1948年6月24日生，汉族，住杭州市西湖区。 上诉人（原审被告）：沈洪女，女，1966年8月5日出生，汉族，住杭州市西湖区。 上诉人（原审被告）：沈平，男，1989年7月14日生，汉族，住杭州市西湖区。 三上诉人委托诉讼代理人：李一博、姜新国，浙江康城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：范晓江，男，1963年1月14日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：曾省明，北京隆安（杭州）律师事务所律师。 原审第三人：李法明，男，1968年6月23日出生，汉族，住杭州市西湖区。 上诉人沈花毛、沈洪女、沈平与被上诉人范晓江，原审第三人李法明房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初4710号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年9月18日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员丁晔适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：沈花毛系沈洪女父亲、沈平爷爷。沈洪女与第三人原系夫妻关系，双方于2009年11月19日办理离婚登记手续。 2010年2月8日，范晓江作为乙方，沈花毛、沈洪女、沈平共同作为甲方，双方签订了《房屋买卖合同》一份，载明“甲方因原有房屋征用拆迁，有安置房300平方米。现甲方愿将其中100平方米卖给乙方。为明确房屋买卖的义务权利，双方在平等自愿的基础上经过充分协商，就房屋买卖的相关事宜签订如下具体合同条款：1.甲方卖给乙方的房屋位于：蒋村花园，建筑面积100平方米，幢单元室。2.甲方卖给乙方的上述房屋为自有房产未办理过房产证、契证及土地使用证。3.房屋价格每平方米捌仟元整，总计捌拾万元整。4.房屋交付方式：本合同签订后甲方一经取得本合同所涉及的房屋即交付乙方。5.该房今后办理房产三证，甲方应无条件予以协助，办证所产生的费用均由乙方承担。6.付款方式：合同经双方签字，付款伍拾万元整给甲方，房屋交付时付壹拾万元整，余款贰拾万元在房屋产权证变更到乙方名下时一次性付清。7.甲方保证房屋在2-6层内，否则甲方退款贰拾万元给乙方。8.本合同经双方签字生效，双方不得反悔，如有一方违约，违约方赔偿经济损失及违约金捌拾万元整。9.本合同一式二份，双方各执一份。”合同签订后，范晓江按约支付50万元，其中部分归还第三人欠陈明的借款，剩余款项现金支付给沈花毛。沈花毛收到款项后出具收条一份，确认收到范晓江购房款50万元。 2011年11月20日，沈平、沈洪女共同向范晓江出具承诺书一份，承诺蒋村花园第二套拆迁安置房分到立即交给范晓江。但此后沈平、沈洪女未履行承诺。 2018年4月25日，范晓江向沈平、沈洪女、沈花毛送达《解除房屋买卖合同通知书》，载明“该买卖合同签订后，我已按约履行了我的义务，但您们在将西湖区蒋村花园如意苑50幢一单元502室房屋（建筑面积67.8平方米）钥匙交付给我后，又擅自更换锁芯，又说等第二天会同我协商解决好的，但时至今日您们仍未有给付房屋的任何表示。我认为您们的行为表明您们已经不愿意交付房屋履行合同义务了，由于不能实现合同目的，特根据合同法94、96条规定，解除您们在2010年2月8日与我签订的房屋买卖合同，并要求您们在收到本通知后3天内赔偿我的损失270万元（按该地段房屋单价3万元每平方计算房屋总价为300万元，减去我未付房款30万元后的余额）。逾期未支付赔偿款的，则通过法律途径维护我的合法权益”。 原审法院另查明，1.2008年1月5日，沈花毛作为乙方，杭州市西湖区蒋村街道办事处作为甲方，双方签订《征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》一份，载明“乙方由拆迁人以统一建造的多层成套住宅安置，实行产权调换和资金结算。安置地点在蒋村乡集镇多层公寓蒋村花园组团内安置......人口5＋1，安置建筑面积300平方米，其中每人40平方米的安置面积240平方米......每人10平方米成本价购买面积60平方米......乙方安置人口为沈花毛、沈美仙、李法明、沈洪女、沈平（独）......”诉讼中，沈平和第三人一致确认，拆迁安置已结束，其及家人共拿到四套房屋，其中杭州市西湖区××村花园××幢××单元××室房屋（约67.8平方米）由第三人居住。2.沈平、沈洪女、沈花毛于（2018）浙0106民初5578号案件中确认，已于2017年拿到安置房。第三人于2018年浙0106民初5578号案件中陈述“（向陈明）借款28万元”、“分六次借，总共28万元”、“最后陈明拿到34万元，我家里人拿到16万元”；于2019年7月9日陈述“这个28万元的借款，我借过来之后用掉了......陈明有来我家里催的，当时我说钱还不出来，陈明提议拿房子抵，拿我拆迁安置的50个平方递给陈明，一直拖了好几年，后面陈明介绍了范晓江向我买的50平方。因为我不是户主，而且范晓江要买100平方，所以前妻、前丈人、我儿子在合同上签字。买卖合同是范晓江出具的。范晓江不相信我，所以没有让我在合同上签字。当时谈好了就是买卖我的50平方，如果安置下来房子大于50平方，我也愿意给他，因为具体实际安置的面积不清楚，所以他要求先写上100平方。签合同的时候我不在场，范晓江跟我前丈人说已经和我谈好了，让他们签个字。因为陈明到我家里吵过多次，所以我前丈人和我前妻想解决这个事，就在上面签了字，把我的50平方卖掉抵债。合同签订之后，范晓江支付给前丈人18万元，陈明又从我前丈人那边拿走两万元，范晓江具体给了陈明多少，不知道”、“陈明当时说我欠他28万元，加上利息，加上范晓江给沈花毛的18万元，总共是50万元，所以沈花毛出具了50万元的收条”。 诉讼中，经范晓江申请，该院委托深圳市国策房地产土地估价有限公司对杭州市西湖区××村花园××幢××单元××室房屋（建筑面积为67.11平方米）市场价值进行评估。该公司于2020年5月18日出具《房地产估价报告》一份，结论为：估价对象在价值时点2020年4月27日的市场单价为33100元／平方米，市场价值为222万元。范晓江并支付鉴定费7860元。现范晓江起诉至原审法院，请求：1.解除范晓江与沈平、沈洪女、沈花毛在2010年2月8日签订的《房屋买卖合同》；2.沈平、沈洪女、沈花毛赔偿范晓江损失270万元并支付利息（利息按银行贷款利率自起诉之日计算至沈平、沈洪女、沈花毛支付全部赔偿之日止）；3.沈平、沈洪女、沈花毛承担案件全部诉讼费用及评估、鉴定费用。 原审法院认为，首先，关于《房屋买卖合同》的效力。《房屋买卖合同》所涉的“蒋村花园，建筑面积100平方米”系沈花毛户拆迁安置所得。根据《征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》关于安置“人口5+1，安置建筑面积300平方米”的约定可知，范晓江在和沈平、沈洪女、沈花毛签订《房屋买卖合同》时，有理由相信《房屋买卖合同》所涉的100平方米系沈平、沈洪女、沈花毛共有。故《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。沈平、沈洪女、沈花毛辩称案涉合同无效以及本案涉及套路贷，均缺乏依据，不予采信。合同签订后，范晓江按约向沈平、沈洪女、沈花毛支付了购房款50万元，沈平、沈洪女、沈花毛亦确认于2017年取得安置房屋。根据查明的事实，范晓江支付的50万元购房款中部分归还欠陈明的借款，剩余款项现金支付给沈花毛；第三人亦认可归还债务34万元，沈花毛拿到现金16万元。故沈平、沈洪女、沈花毛辩称未收到50万元，与事实不符，不予采信。现沈平、沈洪女、沈花毛未按约向范晓江交付房屋，其已构成根本性违约，故范晓江有权要求解除《房屋买卖合同》。因范晓江已于2018年4月25日向沈平、沈洪女、沈花毛送达《解除房屋买卖合同通知书》，要求解除上述《房屋买卖合同》，故该院认定该合同已于《解除房屋买卖合同通知书》送达沈平、沈洪女、沈花毛之日即2018年4月25日解除。现范晓江再次起诉要求解除上述合同，已无必要。 关于范晓江主张的违约损失及利息。如前所述，案涉合同无法继续履行的真正原因在于沈平、沈洪女、沈花毛不愿意继续履行合同。且根据《房地产估价报告》，现案涉标的物的价值与双方签订房屋买卖合同时约定的交易价格有大幅度上涨。因此范晓江要求沈平、沈洪女、沈花毛赔偿损失，符合法律规定，予以支持。但鉴于范晓江和沈平、沈洪女、沈花毛签订的《房屋买卖合同》时未确定房屋的具体情况（如幢数、楼层、单元朝向等）、交付时间等，在履行过程中客观存在诸多不确定因素，故《房地产估价报告》对杭州市西湖区××村花园××幢××单元××室房屋以2020年4月27日为基准日作出的评估结论即市场单价为33100元／平方米，并非沈平、沈洪女、沈花毛签订合同及违约时完全能够预见到。故综合考虑案涉标的物的市场价值变动、合同履行情况、范晓江的投入及预期利益等因素，酌情确定沈平、沈洪女、沈花毛赔偿范晓江违约损失125万元。范晓江要求沈平、沈洪女、沈花毛支付利息的诉讼请求，于法无据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2020年6月19日判决：一、沈花毛、沈洪女、沈平于判决生效之日起十日内赔偿范晓江损失1250000元；二、驳回范晓江的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11706元，由范晓江负担1206元，沈花毛、沈洪女、沈平共同负担10500元。范晓江于该判决生效之日起十五日内向该院申请退费；沈花毛、沈洪女、沈平于本判决生效之日起七日内，向该院交纳负担的诉讼费。评估费7860元，由范晓江负担3930元，沈花毛、沈洪女、沈平共同负担3930元，沈花毛、沈洪女、沈平负担部分于判决生效之日起七日内径直支付给范晓江。 宣判后，沈平、沈洪女、沈花毛不服，向本院提起上诉称：一、一审法院以评估报告为依据判决沈花毛、沈洪女、沈平应承担的违约损失赔偿责任存在事实认定错误。根据范晓江提供的深国策估字ＦＨＺ［2020］050016号房地产评估报告内容，位于杭州市西湖区××村花园××幢××单元××室的被评估房屋，其权利人为杭州市西湖区建设管理中心，并按照价值时点2020年4月27日的市场单价为人民币33100元／平方米，市场价值为人民币222万元，一审法院以此为依据判决沈花毛、沈洪女、沈平向范晓江赔偿违约损失125万元，对此沈花毛、沈洪女、沈平认为：本案诉争焦点系沈花毛、沈洪女、沈平与范晓江间的房屋买卖合同纠纷，诉争房屋为杭州市西湖区××村花园××幢××单元××室房屋，房屋价值的确认应当由房屋当前的现状决定，对房屋的评估应当遵循当前时点、当前现状的原则，结合权属、交易可能、楼层、朝向、空间配套等因素进行估价。评估报告中评估时点为2020年4月27日，房屋现状其物权系案外人杭州市西湖区建设管理中心，并非沈花毛、沈洪女、沈平，沈花毛、沈洪女、沈平至今未取得物权，对杭州市西湖区××村花园××幢××单元××室房屋的评估没有结合该房屋与本案的实际联系，未按照房屋的现状（权属等）对房屋进行评估。当前评估单价为33100元／平方米，若按照20000元／平方米，甚至更低单价进行出售，也无人问津。这是严重违反市场现状的，从而反证该评估报告的估算价格是错误的。依据错误的评估报告作出的判决是对事实的认定不清。二、一审法院对案涉房屋预期利益及违约损失等认定过高。一审判决对125万元赔偿的认定存在错误，片面考虑房价的上涨因素，在同期购买房屋确实能享受到房价上涨的政策福利，但享受上涨福利的受益人购买的应是：1、新房或存量二手房，且权属明晰；2、占用购房资格购买的房屋；3、必须支付高额首付或全款购买的房屋；4、按照购房时的新房、二手房成交价格作为参照支付符合市场现状的房屋。所以，享受房价上涨政策福利是需要较高门槛及条件。结合范晓江向沈花毛、沈洪女、沈平购买房屋的所支付房价及范晓江购买房屋的实际情况，本案案涉房屋单价畸低于房屋市场价格，且范晓江所购买房屋权属非沈花毛、沈洪女、沈平所有，案涉房无法实现物权的自由流转，即该房屋不具备市场实际价值及落户、学区等与房屋产权挂钩的附加价值。范晓江购买房屋不应按照房产市场现状确定范晓江应享受到的房屋价格上涨的预期收益，即按照正常市场变化确定案涉房屋预期利益，并以此来确定沈花毛、沈洪女、沈平应承担的违约损失责任，存在明显的认定过高。三、范晓江在签订购房合同存在过失，且对合同可能因客观原因无法有明确认知，应承担相应法律责任及商业风险。范晓江与沈花毛、沈洪女、沈平签订房屋买卖合同时明知其所购买房屋并未取得房屋产权证明，即其购买房屋无法完成房屋过户，且房屋权属转让不可预期，且沈花毛、沈洪女、沈平也均未向范晓江作出房屋可过户承诺。范晓江在购买房屋时应能预清楚其所购买房屋存在因客观原因无法完成房屋物权变更登记可能，即房屋完成交付以履行本合同无法确定。范晓江在购买房屋时在对上述不确定性存在明确认知的情况下，仍忽略上述可能存在的风险而签订本合同，范晓江对于合同的签订存在一定过失。并且，沈花毛、沈洪女、沈平取得拆迁房屋后，确因客观原因无法办理房屋产权证（即现在该房屋权利人也是杭州市西湖区建设管理中心而非沈花毛、沈洪女、沈平）。范晓江主动通知各沈花毛、沈洪女、沈平解除该房屋买卖合同，表明范晓江愿意承担相应法律责任及商业风险，并主动放弃因市场变化可能的预期利益，且范晓江存在一定过失，在确定双方责任时应予以充分考虑。综上，范晓江在购买案涉房屋时即对合同履行的风险存在明确认知，且其主动要求解除该房屋买卖合同，主动放弃合同继续履行可能带来的预期利益。同时，结合案涉房屋的权属、位置、交易属性等实际情况确定房屋实际价值，明显低于评估估算得出的房屋市场价格，以此市场评估价格为基础确定违约损失赔偿责任，明显与实际情况不符，明显过高。综上，请求：1、撤销杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初4710号民判决书；2、判令将本案发回杭州市西湖区人民法院重审；3、本案诉讼费用等由范晓江承担。 针对沈花毛、沈洪女、沈平的上诉，范晓江答辩称：1、沈花毛、沈洪女、沈平第一项上诉理由完全错误。一审法院事实认定清楚，范晓江相信评估报告是客观公正的。如果沈花毛、沈洪女、沈平认为该房屋价值没有评估价高，甚至2万元每平方无人问津，那么范晓江非常乐意以2万元每平方米受让案涉房屋中超过62.5平方的部分。2、一审法院对案涉房逾期利益及违约损失认定过低。范晓江起诉的206万元系根据当初合同约定的8000元每平方米单价及实际交付的50万元计算确定的购房面积62.5平方米，再以此面积乘以评估价33100元计算所得，此诉请合情合理，且范晓江自行放弃了原分期付款约定的面积差部分的损失，故沈花毛、沈洪女、沈平如根据一审判决履行则从违约拒不交房额外获利的124万元，而我国违约责任一般以填平损失为原则，依法沈花毛、沈洪女、沈平应当赔偿沈晓江100平方米的面积损失转而为270万元。3、范晓江在签订购房合同中完全没有任何过错。当初商品房的价格也就1万左右。沈花毛、沈洪女、沈平违背诚信原则，因违约拒不交房，反而受益。法院一审判决不但没有让违约的沈花毛、沈洪女、沈平承担全部损失，反而让沈花毛、沈洪女、沈平从违约拒不交房中受益。综上，二审法院撤销一审的一项判决，改判沈花毛、沈洪女、沈平赔偿2068750元损失。 针对沈花毛、沈洪女、沈平的上诉，李法明没有发表意见。 二审期间，双方均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”沈花毛、沈洪女、沈平上诉就赔偿的数额提出异议，本院认为，本案中，沈花毛、沈洪女、沈平拒绝履行合同主要义务已经构成违约，理应赔偿相应损失。现原审法院根据评估报告及本案事实情况酌情确定损失的数额尚在合理范围内，沈花毛、沈洪女、沈平的上诉理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8050元，由沈花毛、沈洪女、沈平负担。 本判决为终审判决。 审判员 丁 晔 二〇二〇年十二月十五日 书记员 刘婧函