浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8616号 上诉人（原审被告）：胡鑫，女，1994年11月25日出生，汉族，住贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县。 被上诉人（原审原告）：许云麒，男，1993年5月2日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 上诉人胡鑫因与被上诉人许云麒房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2020）浙0102民初1845号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年9月27日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员睢晓鹏适用普通程序独任审理，于2020年12月24日公开开庭进行了审理。上诉人胡鑫、被上诉人许云麒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：许云麒、胡鑫签订租赁合同一份，约定由胡鑫向许云麒租赁萧商大厦1501室房屋，租赁期限自2019年9月30日至2020年9月29日止，租金为2987元/月，按月支付，先付后住......在合同期内，胡鑫次月付款日期为该合同所签署租赁日期提前七天即为每月1号，胡鑫次月付款未在该条款日期前支付视为逾期一次，逾期达两次以上许云麒无需通知胡鑫且押金不予退还......租赁期限内未取得许云麒书面同意提前解约的，许云麒已收取费用包含该房屋剩余租金以及房屋押金不予退回......胡鑫方有以下违约情况发生的，许云麒概不退还胡鑫已支付所有费用包含房屋剩余租金以及房屋押金，同时胡鑫需支付许云麒违约金5800元，若实际损失超过该违约金时，按实际损失金额赔偿：（1）未经许云麒书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经许云麒书面同意，拆动变动房屋结构或损坏房屋的；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）胡鑫违反本合同约定，租赁期未住满提前解约的......现许云麒、胡鑫因余欠租金纠纷成讼。 另查明，1、胡鑫已支付了押金2900元及2020年2月份的租金；2、胡鑫已搬离案涉房屋；3、案涉房屋的门锁为指纹锁；4、许云麒方的工作人员于2020年3月18日、3月23日、3月24日、3月25日通过微信向胡鑫催缴租金，胡鑫于3月26日回复表示其已经搬离退租了，许云麒方工作人员于3月26日下午15：34分回复“那您2-3月份的租金需要支付掉的，水电也结清，如果不支付的话，房东说打算起诉你了，你这样一声不响的就搬走了，说也没有说，起诉之后就是要求您继续履行合同了”；5、胡鑫预交水电费200元，使用198元，结余2元；6、因发生新型冠状病毒感染的肺炎疫情，浙江省人民政府于2020年1月23日决定启动重大公共突发卫生事件一级响应，后于2020年3月2日将浙江省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由浙江省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，其后又于2020年3月23日调整为三级响应。桐庐县人民政府于2020年2月3日对城南街道全域实施出行管控措施。 许云麒的诉讼请求为：1、判令胡鑫支付违约金5800元及拖欠的房租费用5974元，并且要求胡鑫继续履行合同及支付合同到期日的房屋租金14935元；2、本案诉讼费由胡鑫承担。 原审法院认为：房屋租赁合同是一种长期性合同，一方因为经济形势的变化，履约能力等原因，导致不可能履行长期合同，需要提前解约，而另一方拒绝解除合同，在出现合同僵局的情形下，若不解除该房屋租赁合同，一方面将导致涉案房屋长期闲置，另一方面将使承租方在不占有使用房屋的情况下承担租金损失，为了破解合同僵局，实现实质正义，充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源，应允许承租方单方退租，但应承担违约责任。具体到本案中，胡鑫因新冠肺炎疫情导致其履行能力不足，要求退租且已搬离案涉房屋，不能实现租赁合同的目的，应允许胡鑫单方退租，但应合理分担因疫情导致的损失。胡鑫并未提供其于2020年2月19日搬离的证据，应以许云麒方知晓的时间即2020年3月26日为合同解除日。考虑胡鑫退租时间节点、许云麒另行出租的时间成本因素等实际情况，胡鑫应支付许云麒2020年3月份的租金2987元，违约金5800元，且根据合同约定，胡鑫无权要求许云麒抵扣或者退回押金2900元和结余的水电费2元。 综上，许云麒的诉讼请求合理部分，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、胡鑫支付许云麒租金2987元、违约金5800元，合计8787元，于判决生效之日起十日内交纳；二、驳回许云麒的其他诉讼请求。 案件受理费234元，由胡鑫承担。 宣判后，胡鑫不服，向本院提起上诉称：一审法院判决胡鑫支付违约金5800元，认定胡鑫无权要求许云麒抵扣或者退还押金，系适用法律错误，且显失公平。1、根据公平原则，胡鑫不应支付违约金5800元。《民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《合同法》第一百一十七条第一款规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中，新冠疫情系双方当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素。受新冠疫情影响，胡鑫在2020年2月至3月作为外地务工者无法正常返还所在地使用已承租的房屋，认为继续履行租赁合同损失过大，继续履行租赁合同确有困难，故请求提前终止租赁合同，可以部分或者全部免除责任。其次，根据《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见》：租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。双方应共同分担疫情期间因租赁造成的损失，虽然胡鑫在2020年2月份因疫情无法正常使用房屋，但是将2月份足额交纳，而许云麒没有分担任何损失。再次，因胡鑫仅是欠付2020年3月租金，系逾期一次，根据双方签订的租赁合同第五条第14款约定，逾期达两次以上的，押金不予退还，但一审法院认定押金2900元被没收同时，并判决胡鑫支付2020年3月全额租金的，由支付高额违约金5800元，系适用法律错误、显失公平。根据公平原则，胡鑫在支付全额租金的同时，不应再支付违约金5800元。2、许云麒没有履行减损义务，要求胡鑫支付高额违约金没有事实和法律依据。根据《合同法》第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。新冠肺炎疫情也确实是双方均无法预料的风险，胡鑫为了减少损失主动退房房屋也是其自我避险的方式，退租也是无奈之举。因胡鑫承租房屋后用于居住和经营，在疫情防控措施下，其整体经营受到影响，顶着压力支付完毕2020年2月的租金，为许云麒挽回了2月空房的损失。其次，在2月至3月两个月期间，胡鑫多次与许云麒协商退租事宜，并以押金2900元抵扣租金，最终也未获得许云麒的同意，胡鑫已经尽到通知义务，以减轻可能给许云麒造成的损失，许云麒却“无动于衷”，故如果造成实际损失，应由许云麒承担，在押金2900元被没收的前提下，胡鑫不应支付违约金5800元。综上，胡鑫不应支付违约金5800元，要求撤销原审判决中支付违约金5800元一项，并由许云麒承担本案的一审和二审案件受理费。 许云麒答辩称：1、胡鑫未告知许云麒退租。2、因疫情没有给予胡鑫减免租金，是因为一手房东没有给许云麒减免，许云麒也没有给予减免义务。 二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为合法有效，双方当事人应照约履行。胡鑫承租案涉房屋用于居住和经营，斟酌胡鑫承租房屋的目的和新冠肺炎疫情对其影响，本院认为尚不足以达到使其享有单方解除合同权利的程度，原审认定胡鑫的解除系属违约解除并无不当，胡鑫虽可解除合同，但应当承担违约责任。根据合同的约定，胡鑫违反本合同约定，租赁期未住满提前解约的，许云麒有权不退还胡鑫已支付所有费用包含房屋剩余租金以及房屋押金，同时要求胡鑫承担违约金5800元，原审法院根据双方合同之约定，支持许云麒的诉讼请求并无不当。胡鑫以新冠肺炎疫情作为其抗辩的理由，新冠肺炎疫情系属不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。现胡鑫并无证据证实其已经适当履行了通知义务，故其以新冠肺炎疫情作为抗辩理由，本院不予采纳。 综上，胡鑫的上诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人胡鑫负担。 本判决为终审判决。 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  姚丽萍