黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1846号上诉人（原审原告、反诉被告）：哈尔滨谊居房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区新阳路**。法定代表人：孔亮，董事长。委托诉讼代理人：张鹏，黑龙江赵明律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李宏光，男，1977年8月31日出生，汉族，哈尔滨童话宾馆法定代表人，住黑龙江省哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：王东翔，黑龙江龙洋律师事务所律师。上诉人哈尔滨谊居房地产开发有限责任公司（以下简称谊居公司）因与被上诉人李宏光房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2018）黑0104民初7973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。谊居公司上诉请求：撤销一审判决第四、五、六、七项，判令谊居公司不赔偿李宏光上述款项。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，谊居公司提供的租赁房屋符合法律规定及合同约定，没有任何瑕疵。李宏光在承租期间没有提出任何异议，李宏光自2017年6月18日开始拖欠房屋租金，自2017年6月18日至李宏光实际交还租赁房屋之日的房屋租金，上述期限内李宏光始终占有使用该房屋，应按照租赁合同约定的租金标准支付其占用期间的费用，并按照合同第五条（8）项约定支付上述拖欠租金为基数的逾期付款违约金。一审法院认为谊居公司提供的租赁房屋有瑕疵，进而不支持自2018年12月14日至交还房屋期间的租金及逾期付款违约金系认定事实错误。根据《中华人民共和国消防法》第十三条、《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条规定，建筑总面积大于一万平方米的宾馆，需向消防机构申请消防验收。案涉租赁房屋出租给李宏光经营宾馆建筑面积1952平方米，不属于《中华人民共和国消防法》第十一条规定的人员密集场所、其他特殊建设工程，即该租赁房屋不在必须经过消防验收的建设工程范围内。该租赁房屋属于向消防机构备案抽查的建设工程。一审法院混淆消防验收与消防备案，将案涉房屋认定为人员密集场所，认为该房屋是必须进行消防验收的建设工程，属于认定事实错误。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，消防备案抽查的建设工程只有在消防机构抽查不合格，才能视为消防不合格并应当停止使用。该房屋所在的建设工程经消防机构抽查，结果均为“合格”，案涉房屋未被抽中，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款、《建设工程消防监督管理规定》第二十五条，建设工程经消防机构抽查，结果为合格，在该抽查范围内未被抽中的建设工程消防审核合格，故该房屋消防合格。一审中谊居公司已提交《中华巴洛克街区消防竣工验收文件》内容显示抽查消防合格，且认定租赁房屋已进行消防备案，但仍确定消防备案与消防合格没有必然联系，备案合格不代表消防合格。一审法院认定案涉房屋系需经消防验收的建设工程但未经过消防验收，谊居公司提供该房屋存在瑕疵，一审法院认定事实错误。李宏光经营的宾馆停业系李宏光过错及违约行为导致，谊居公司并无过错。双方签订的《房屋租赁合同》约定，由李宏光办理消防设备的安装及报验手续因李宏光未向消防部门报请装修设计消防验收，即完成装修开始营业，其行为既违约又违法。根据《中华人民共和国消防法》《建设工程消防监督管理规定》，由于李宏光在其装修完成后未报请装修设计消防验收，且李宏光经营的宾馆作为公众聚集场所在投入使用前，未向消防部门申请消防安全检查，道外区消防大队几次要求李宏光消防整改无果后，2018年12月14日道外区消防大队根据李宏光上述违法行为决定给予李宏光经营的童话宾馆停业、罚款3万元的行政处罚。造成李宏光经营的宾馆停业的过错在于李宏光，谊居公司已按合同约定向李宏光提供符合合同约定及法律法规规定的租赁房屋，道外区消防部门针对李宏光经营的宾馆下达的行政处罚决定书责令李宏光停业，故谊居公司已全面履行合同义务并无过错，不应承担50%的责任。谊居公司提交的《房屋租赁合同》，该合同明确约定租金的数额及违约金的计算方式，一审法院予以采信。谊居公司已全面履行合同义务，对《房屋租赁合同》的解除并无过错。李宏光依约应支付租金及逾期支付租金的违约金。李宏光自2017年6月18日至今始终占用租赁房屋并未支付租金，一审法院确认上述事实后又不予支持违约金及部分租金，认定事实错误。一审法院判令赔偿李宏光装修费用及物品损失，认定事实错误。一审法院对谊居公司提交的《房屋租赁合同》予以采信，该合同明确约定，当租赁合同解除或终止后，承租人李宏光将租赁房屋返还出租人谊居公司，房屋不能拆除部分装修及添附所有权归出租人。且在一审判决论述部分再次确认合同解除后，承租人李宏光有返还租赁物的义务。据此可知，双方解除合同后，李宏光应向谊居公司返还租赁物包括租赁房屋中的装修及添附，谊居公司无需向其支付任何费用。一审法院在确认上述事实后，又判令谊居公司赔偿李宏光装修费用及物品损失并无事实和法律依据。一审法院依据鉴定结论依据不足，不应予以采纳。一审法院委托的国宏信价格评估有限公司出具的国宏信（黑）（评）字2019第01101号《关于哈尔滨童话宾馆装修残值及物品损失的价格评估报告书》未依据装修图纸对装修残值进行评估，未列出其参照的同类型酒店装修的具体数据，未结合装修期间装修材料、费用等佐证材料，未列出其参照的当地同行业装修残值情况的分析及研判过程。另外，李宏光经营的宾馆自2014年装修至2018年经营已过五年时间，结合快捷宾馆的装修规模和投入情况，即确定该快捷宾馆的综合残值率为73.5%，其鉴定结论明显依据不足。该鉴定结论不能作为定案依据。二、一审法院适用法律错误，在没有任何证据支持的情况下认定案涉租赁房屋属于应消防验收的人员密集场所或特殊建设工程，未依据《中华人民共和国消防法》第十一条、《建设工程消防监督管理规定》确认租赁房屋应属于消防备案的建设工程。仅依据《中华人民共和国消防法》第十三条，认为租赁房屋未经消防验收，进而认定租赁房屋未经消防验收存在瑕疵。一审法院认定事实错误且适用法律错误。李宏光辩称：请求二审法院维持一审判决第一项、第二项、第七项，撤销一审判决第三项、第四项、第五项、第六项，改判谊居公司赔偿李宏光装修残值损失及物品损失6,775,700元，支付李宏光评估费72,257元,撤销一审判决第八项，支持李宏光的一审全部诉讼请求。因李宏光在合同签订、履行过程中没有过错，不应承担任何责任，判令谊居公司赔偿李宏光2018年12月14日至2023年3月1日的经营损失3,111,985.74元。因谊居公司在签订、履行合同的过程中存在恶意违约的行为，给李宏光造成的可得利益损失应予赔偿。判决谊居公司返还李宏光已缴纳的房屋租金1,284,958元及物业费268,248元，合计1,553,206元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至款项全部还清之日止。因谊居公司破坏李宏光的地面进行消防改造，位置位于餐厅门右侧，给李宏光的企业形象造成严重影响，造成部分房间无法营业，餐厅无法提供早餐，应赔偿李宏光营业及企业负面损失共计10万元。理由如下：1.谊居公司已经涉嫌虚假诉讼罪，谊居公司一审提交的证据4“李宏光签名的验房书”系谊居公司伪造的证据，根据《中华人民共和国刑法》《最高人民法院、最高人民检察院关于办理虚假诉讼刑事案件适用法律若干问题的解释》规定，谊居公司以捏造的事实和证据进行虚假诉讼的，应当以虚假诉讼罪追究其刑事责任。因是单位犯罪，应追究法定代表人和直接责任人员的刑事责任，并对单位判处罚金。李宏光从未签订过此验房书，一审时已经提出异议，一审法院没有给予李宏光释明，所以李宏光没有提出司法鉴定，一审法院对该证据竟然予以认定。因该证据事关重要，谊居公司有违法犯罪嫌疑，根据最高人民法院有关规定，一审法院应当中止本案的审理，将案件移送公安机关立案侦查。一审庭审时李宏光已经充分说明，该签名不是李宏光书写，不能仅仅因为李宏光没有鉴定就得出该证据为真实的结论，这样不符合法律逻辑。对于这样有争议的证据，一审法院应中止审理，应将案件移送公安机关侦查。2.基于谊居公司虚假诉讼，将本不具备出租条件的房屋出租给李宏光，骗取李宏光租金，由于谊居公司的欺诈行为，造成童话宾馆装修及投资无法挽回的损失，更有甚者，利用伪造证据进行虚假诉讼，在案涉楼房未经消防验收的情况下进行出租，其收取的李宏光租金和物业费属于犯罪所得，应将该款返还。哈尔滨市公安消防支队道外大队于2018年12月14日下发的行政处罚单是依据经全国人大常委会审议通过的消防法认定谊居公司违法犯罪行为的有利证据，该处罚系国家有关机关下发的，是权威的、有法律效力的。国家一再强调消防安全是大事，不可忽视，一审法院应对本案有足够的重视。2018年11月，谊居公司工作人员丛刚、王金龙、谭磊主动与李宏光洽谈终止房屋租赁合同给予李宏光经济补偿。因谊居公司为国有企业，需李宏光提出书面申请后，谊居公司会有相关领导与李宏光洽谈具体赔偿金额。李宏光于2018年11月12日向谊居公司提供了《关于童话宾馆停业消防整改申请》。然而2018年11月16日谊居公司以此为依据直接起诉李宏光，直至一审法院审理完毕谊居公司领导仍未与李宏光商谈过赔偿事宜。谊居公司存在诱骗、欺诈行为。3.因谊居公司违约给李宏光造成巨大经济负担，因无力偿还借款及贷款，李宏光已经被银行列入失信人名单，李宏光卖掉了自己的汽车丰田普拉多，信用卡无法偿还，给李宏光造成的损失是不可估量的，这一切都应由谊居公司承担赔偿责任。4.李宏光是吉林省辽源市人，自2007年本着振兴哈尔滨市经济的目的，来哈市道外区投资，解决了当地30余人就业，本着诚信经营的理念，方便了游客来哈尔滨观光，为哈尔滨旅游、发展经济做出了应有贡献，政府应为李宏光创办企业提供良好的营商环境，包括司法环境。李宏光原来从事家电批发行业，因没有从业经验，不懂消防验收，不存在故意或者重大过失。谊居公司拿着招商引资会议纪要冒充消防验收，欺骗李宏光，导致道外区政府公信力下降，严重破坏了营商环境。谊居公司向一审法院起诉请求：1.解除谊居公司与李宏光签订的《房屋租赁合同》《物业服务管理合同》，李宏光立即搬离并交还位于哈尔滨市××（哈尔滨市××街区××号）的租赁房屋；2.判令李宏光支付谊居公司2017年6月18日至实际向谊居公司办理交接租赁房屋之日止的房屋租金及管理费；3.判令李宏光支付谊居公司逾期支付上述款项的违约金235,952.33元；4.判令李宏光支付谊居公司拖欠的水费1642.5元、电费43,502.72元、2018年度至2019年度的供热费81,105.76元、2019年度至2020年度的供热费81,105.76元。李宏光向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》《物业管理合同》无效；2.判令谊居公司返还李宏光2万元保证金；3.判令谊居公司赔偿李宏光房屋装修残值损失及物品损失6,775,700元；4.判令谊居公司赔偿李宏光2018年12月14日至2023年3月1日的经营损失3,111,985.74元；5.谊居公司给付李宏光行政处罚罚款3万元；6.谊居公司给付李宏光评估费72,257元。一审法院认定事实：谊居公司系案涉房屋的所有权人。2014年6月3日，谊居公司（甲方）与李宏光（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、甲方出租给乙方的房屋位于哈尔滨市××历史文化旅游商业街区××栋，该房屋租赁用途为商业，建筑面积1952平方米；二、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅用于经营快捷宾馆；三、本合同项下该房屋的租赁期限为8个租约年，自计租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满；甲方向乙方交付房屋且双方签署该房屋的验收和说明文件后，即视为甲方已履行该房屋合格地交付给乙方的义务；该房屋的装修期为6个月，为扶持乙方经营甲方给予乙方免租经营期6个月，另由于乙方自行办理消防设备的安装及报验手续，并承担因消防相关事宜产生的一切责任，故给予乙方6个月的免租经营期自交付起开始计算。乙方应在装修期内完成装修，通过甲方及政府部门的验收合格后，才被认定具备合法开业条件；四、双方确认，该房屋的租金标准如下：第一个租约年的租金为199,494元、第二个租约年的租金为461,331元、第三个租约年的租金为461,331元、第四个租约年的租金为625,914元、第五个租约年的租金为625,914元、第六个租约年的租金为625,914元、第七个租约年的租金为654,840元、第八个租约年的租金为654,840元；甲乙双方约定，于签署本合同后五个工作日内，乙方须向甲方支付首期租金199,494元，乙方应以先付后用原则按每半年为一个付费期间预付房屋租金，乙方应于每个付费期间开始前一个月的25日前按本条前款约定的租金标准向甲方一次性足额支付下个租期租金；乙方应当严格履行本合同约定的租金的付款义务，在租赁期限内，乙方不得因任何原因拒付、拖欠或抵扣租金、管理费及本合同约定的其他各项费用。乙方支付租金的日期以甲方实际收到之日为准，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按应付未付租金的3%支付违约金；甲乙双方约定，于签署合同后五个工作日内，乙方须向甲方支付保证金2万元，该保证金包含的内容为：合同履约保证金、租金、管理费及物业设施保证金、商品及服务质量保证金等，在本合同履行过程中，如乙方拖欠本合同约定的所有应支付的款项，包括但不限于租金、管理费、违约金、赔偿金及其他费用等，甲方有权以保证金抵付欠款。”该合同同时约定：“特别说明：甲方全权委托哈尔滨好民居资产运营管理有限公司（以下简称好民居公司）对商业街区进行统一运营管理，……甲、乙双方同意管理公司有权援引本合同的有关条款，与乙方签订物业管理合同”。该合同附件《合同租金及物业费实际执行情况明细》记载，本合同免租期实际执行情况为，装修免租期3个月、经营免租期15个月（包括自行安装消费设施给予6个月免租期）分3年免完，第一年免9个月，第二年、第三年免3个月；第一年租金149,621元、第二年租金448,862元、第三年租金448,862元，第四至第八年租金标准与合同正文约定的金额相同。当日，李宏光（乙方）与好民居公司签订《物业服务管理合同》，双方约定：“一、甲方为乙方提供物业管理服务；二、乙方应与租赁费同期即按半年度为一个缴费期向甲方支付物业服务管理费，处于免租装修期及经营免租期内的物业服务管理费标准为：按照计租面积每天每平方米0.1元计付。乙方应当在每个缴费期开始前一个月的25日前向甲方一次性足额支付下一缴费期的服务管理费。第一年服务管理费为85,498元、第二年服务管理费为197,713元、第三年服务管理费为197,713元、第四年服务管理费为268,248元、第五年服务管理费为268,248元、第六年服务管理费为268,248元、第七年服务管理费为280,616元、第一年服务管理费为280,616元；在本合同约定的免租装修期及租赁期间内，使用该房屋所发生的水、电、煤气、取暖、清雪及其它有关费用，均由乙方承担。能够由商户自行向收费机关交纳的，由乙方自行交纳，如根据有关部门要求需甲方代为交纳的依据如下标准：水费5.55元/吨、电费1.28元/度、煤气3.8元/立方，供暖费、清雪费的具体标准根据本地区政府的相关规定进行交纳；乙方应当严格履行本合同约定的付款义务，乙方支付服务管理费的日期以甲方实际收到之日为准，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按应付未付租金的百分之三支付违约金。”2014年9月18日，谊居公司将案涉房屋交付给李宏光，李宏光对该房屋进行装饰装修。2014年12月16日，李宏光投资设立哈尔滨童话宾馆有限公司，，注册地址为哈尔滨市××号经营过程中，李宏光按照合同附件约定的租金标准向谊居公司交纳了2016年6月18日至2016年12月17日的租金230,665.50元（第二年半年租金）、2016年12月18日至2017年6月17日的租金224,431元（第三年半年租金），并分两次向好民居公司交纳了2016年6月18日至2017年6月17日的管理费，两公司为李宏光出具了黑龙江省增值税专用发票。2017年6月22日至2017年8月25日期间，谊居公司占用童话宾馆内部走廊和部分房间对消防管道进行改造。庭审中，谊居公司承认占用了该宾馆的客房，但认为不影响该宾馆正常经营。2018年11月12日，李宏光向谊居公司递交《关于“童话宾馆停业消防整改”》申请，内容为：“2018年9月，我方收到贵方及消防机构消防整改的通知，我方愿意配合贵方及消防机构的工作并按如下步骤整改，特做如下申请，望准许。一、即可对外关停宾馆，全力配合消防整改……；二、对外关停宾馆后请给付6个月时间处理善后事宜。我方承租贵方房屋的租期是8年，我方承租后也按照至少使用8年的标准对房屋进行装修和添附。按照双方合同约定的房屋交回标准撤场，我方需要一定的时间对房屋装修和添附拆除和搬迁。此外，我方有几十家客户和几十名职工的合同尚在履行中，与合约客户和职工解除合同的商谈需要时间。为此，未尽快处理上述事宜，请给付我方6个月处理善后的时间，在宾馆关停和善后期间因消防整改引发的一系列问题我方自愿承担。……。以上申请望准许并回复为盼。”2018年11月16日，谊居公司将李宏光诉至一审法院，李宏光于2018年11月29日提出反诉。2018年12月5日，谊居公司就案涉工程竣工验收向消防机构申请网上备案，现备案状态为未被抽中。2018年12月14日，哈尔滨市公安消防支队道外区大队作出哈外公（消）行罚决自[2018]0252号行政处罚决定书，认定童话宾馆未经消防安全检查擅自投入使用、经营，根据相关法律规定，决定给予童话宾馆停产停业，并处罚款3万元。至此，童话宾馆停止营业。李宏光于2018年12月24日交纳了上述罚款。另查明，2013年8月23日，哈尔滨市人民政府办公厅下发了《关于加快解决历史遗留建设项目房屋权属登记问题的工作方案》的通知[哈政办发（2013）8号]。哈尔滨市公安消防支队根据该文件及2013年12月7日市政府专题会议精神及领导小组《关于解决历史遗留建设项目房屋权属登记问题涉及有关事宜的处理意见》的精神，于2014年2月13日作出消防会签审意见一份，对于该项目由规划、住房部门确定的当年约定购买产权的部分，同意会签办理产权证。哈尔滨市住房保障和房产管理局据此向谊居公司颁发了案涉房屋的房屋所有权证（哈房权证外一字第**），房屋坐落于哈尔滨市××号，登记日期为2014年6月19日。审理过程中，经李宏光申请，一审法院委托国宏信价格评估集团有限公司黑龙江分公司对童话宾馆装修残值的损失及物品损失进行价格评估。该公司于2019年11月5日作出国宏信（黑）（评）字2019第01101号价格评估报告书。该报告书显示，本次评估的基准日期为2018年12月14日；童话宾馆物品评估价格793,220.90元、工程装修残值评估价格5,982,474.49元，共计6,775,700元。李宏光为此支付鉴定费72,257元。一审法院认为，谊居公司与李宏光签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于李宏光以案涉房屋未经过消防验收导致合同目的无法实现为由主张合同无效的诉讼请求。消防验收，是指消防机构对企事业单位竣工运营时进行消防检测的合格调查。消防机构对申报消防验收的建设工程，应当依照建设工程消防验收评定标准对已经消防设计审核合格的内容组织消防验收。对综合评定为合格的建设工程，应当出具消防验收合格意见；对综合评定不合格的，应当出具消防验收不合格意见，并说明理由。由此可见，虽然根据相关法律规定，建设房屋未经消防验收不应交付使用，但从调整对象和立法目的的角度分析，该规定是关于建设工程消防验收程序的管理性规定，主要是从建筑物消防安全的角度，要求消防机构在施工结束后对建筑工程的消防安全进行全面检查，以确保新建工程在具备安全可靠性能的前提下投入使用，而不是针对建筑物本身的合法性问题进行审查。建设方违反该项规定，擅自使用未经消防验收的工程，应该自行承担房屋质量瑕疵的风险，但这并不影响相关租赁合同的效力；因租赁房屋未经消防验收合格导致无法使用时，承租人有权解除合同。故对李宏光的该项反诉请求一审法院不予支持。谊居公司主张解除双方签订的租赁合同，李宏光亦表示同意，故对谊居公司的该项诉讼请求一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”虽然双方约定的租赁期限尚未届满，但在租赁合同解除后，承租人有返还租赁物的义务，故对谊居公司主张李宏光交还案涉房屋的诉讼请求，一审法院亦予以支持。关于谊居公司主张解除《物业管理服务合同》并要求李宏光给付管理费及违约金、水电费、供热费等费用的诉讼请求。因案涉房屋的物业服务企业是好民居公司，好民居公司与李宏光签订了《物业管理服务合同》，形成物业服务关系，且根据合同约定，好民居公司有权向李宏光收取物业管理费、水电费及供暖费，故谊居公司不是物业服务合同的主体，亦无权要求解除该合同并向李宏光主张根据该合同产生的各项费用，对谊居公司的上述诉讼请求一审法院不予支持。争议焦点是双方租赁合同不能继续履行的过错在哪一方。根据相关法律规定，商业建筑要经过两次消防验收合格后才能营业，一次消防是指这个商业建筑在建设时进行的消防设计审核和消防验收，用以保证建筑物本身的消防安全。此时，消防机构主要考虑的是防火分区设置、消防设备安装等问题。二次消防是指这个商业建筑在使用时需要进行的消防安全保护，一般是指内部装修设计审核。只有一次消防验收合格后，二次消防即商户装修设计才能报审。没有一次消防验收合格，就失去了二次消防报审的前提基础。但谊居公司在2018年12月5日才对案涉工程进行消防备案，并未完成建设单位应履行的消防报批义务。所谓消防备案，是建设单位向消防机构报告工程竣工验收情况，向其登记备案，以便于消防机构检查和监督的行为。建设单位向消防机构申请建设工程验收备案后，会产生两种情况:一是未被确定为抽查对象，消防备案程序结束;二是被确定为抽查对象，进入抽查程序。所谓消防抽查，是消防机构在建设单位申报验收备案的基础上，按照要求进行抽查的行为。进入抽查程序后，消防机构综合评定建设工程竣工验收消防抽查情况，出具合格或不合格的意见。对抽查不合格的，消防机构应当书面通知建设单位，责令停止使用。故消防机构对建设工程消防设计或竣工验收进行备案与消防设计或竣工验收合格没有必然联系,换言之,消防机构对建设工程的消防设计、竣工验收予以备案并不意味着消防设计、消防验收是合格的,备案仅是向消防机构提供建设工程消防设计、消防验收的相关信息,便于对其进行抽查和监督管理。且房产管理部门系依据消防机构出具的消防会签审意见为谊居公司办理的房屋产权登记，谊居公司取得案涉房屋的房屋所有权证书不能证明该房屋的消防验收合格，故一审法院对谊居公司主张案涉房屋消防验收合格的抗辩理由不予采纳。谊居公司明知案涉房屋未经过消防验收仍出租给李宏光经营宾馆，并约定由李宏光承担因消防相关事宜产生的一切责任，且明知李宏光经营宾馆必定会进行装修而对李宏光的装修行为予以支持；李宏光在签订合同时没有审查案涉房屋是否通过了消防验收，未尽到注意义务，在经营过程中得知案涉房屋无法办理消防验收时亦未主动提出解除合同，故双方对因合同目的不能实现而导致租赁合同的最终解除均有过错，应各自承担50%的责任。关于谊居公司主张李宏光支付2017年6月18日至实际搬离租赁房屋之日止的租金及逾期付款违约金。因李宏光对支付2018年12月14日前的租金没有异议，一审法院予以确认。经计算，2017年6月18日至2017年12月17日的租金为224,431元（第三年半年租金）；2017年12月18日至2018年12月14日的租金为625,941元（第四年一年租金），以上合计金额850,345元。因谊居公司自2017年6月22日起占用该宾馆对消防设施进行整改、李宏光于2018年11月12日向谊居公司提出解除合同、此后谊居公司将李宏光诉至一审法院且李宏光提出反诉等事实，说明双方均认识到案涉房屋存在消防隐患并就这一问题进行协商处理，且基于谊居公司提供的房屋存在瑕疵，故对其请求李宏光给付违约金及2018年12月14日至迁出之日止租金的诉讼请求一审法院不予支持。关于李宏光的反诉请求。《房屋租赁合同》与《物业管理服务合同》均系双方真实意思表示，合法有效，前文已说明，此处不再赘述。根据《房屋租赁合同》第五条第4项约定，双方租赁关系终止时，谊居公司应在李宏光履行完相应义务后将其交纳的保证金返还给李宏光。现双方租赁关系虽已终止，但李宏光尚未从案涉房屋迁出，双方亦未进行款项的结算，故一审法院对李宏光主张谊居公司立即退还保证金2万元的反诉请求不予支持，李宏光可待合同约定的条件成就时另行主张该项权利。关于李宏光主张谊居公司给付其交纳的付款3万元。虽然此款系因案涉房屋未经消防验收而擅自投入使用而导致的，且双方对此结果的产生均有过错，但李宏光在此之前已收到谊居公司和消防机构的整改通知，并于2018年11月12日向谊居公司承诺即刻关停宾馆，如其立刻关停，则能够避免该罚款的产生。但李宏光未采取有效措施避免损失的扩大，故其应自行承担此款的交纳义务，对其该项反诉请求不予支持。李宏光主张的营业损失即可得利益损失，系合同履行后其可以获得的利益，但案涉房屋未经消防验收合格，依法不应投入使用，李宏光亦没有权利根据该合同获得利益，且李宏光在2018年11月12日已向谊居公司提出解除合同，故对李宏光的该项反诉请求亦不予支持。根据（黑）（评）字2019第01101号价格评估报告书，案涉房屋装修残值评估价格5,982,474.49元，该损失根据双方的过错由谊居公司承担其中的50%，即2,991,237.25元，其余损失由李宏光自行负担。关于李宏光主张的物品损失。对（黑）（评）字2019第01101号价格评估报告书中与宾馆经营密切相关、为童话宾馆定制及拆分后不能再利用的物品一审法院予以确认，但对普通拖鞋、垃圾桶、电视等不具备上述属性和特征的物品李宏光应自行处理，避免损失扩大。扣除李宏光应自行处理的物品的价格68,342元后（详见一审判决书附件一），剩余物品损失724,878.90元（793,220.90元-68,342元）应由谊居公司承担50%，即362,439.45元。李宏光预付的鉴定费72,257元，由谊居公司和李宏光按照上述比例承担，谊居公司应将其承担的鉴定费35,764.07元给付李宏光。据此判决：一、解除谊居公司与李宏光签订的《房屋租赁合同》；二、李宏光应于判决生效后十日内立即自谊居公司所有的坐落于哈尔滨市××号的房屋迁出；三、李宏光应于判决生效后立即给付谊居公司房屋租金850,345元（自2017年6月18日起至2018年12月14日止）；四、谊居公司应于判决生效后立即赔偿反诉李宏光剩余租期的装修残值损失2,991,237.25元；五、谊居公司应于判决生效后立即赔偿反诉李宏光剩余租期的物品损失362,439.45元；六、谊居公司应于判决生效后立即赔偿反诉李宏光鉴定费35,764.07元；七、驳回谊居公司的其他诉讼请求；八、驳回反诉李宏光的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人发表了质证意见。谊居公司举示下列证据：证据一、哈尔滨市解决国有土地上房地产开发建设项目房屋权属登记问题建审意见会签书。意在证明：根据《哈尔滨市人民政府关于加快解决历史遗留建设项目房屋权属登记问题的工作方案》（哈政办法[2013]8号）文件要求，并由城乡规划、国土资源、建设工程质量监督总站、公安消防、、地税住房保障和房产管理局等部门对房屋质量相关问题在各自的职能范围内进行审核并在该会签书上签署意见，最终由住房保障和房产管理局签署意见办理了房产所有权证，证明包括案涉房屋在内的建设工程符合竣工验收质量标准并于2014年6月19日取得案涉房屋所有权证书，进一步证明该房屋在出租时符合消防部门审验相关要求，案涉房屋整体符合法律规定及合同约定，具备出租的合法要件，该房屋不存在瑕疵。证据二、《建设工程竣工验收消防备案表》。意在证明：巴洛克二期中涉及A、B区的建设工程属于必须经消防验收的，经哈尔滨市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》确认所涉及工程消防验收合格。巴洛克二期的C、D区及巴洛克一期（E区）包括案涉房产E84号的建设工程属于消防备案的建设工程。经消防部门抽查，D区部分房屋被抽中，抽查结果为“合格”。案涉房屋E区84号房屋属于消防备案的建设工程，经消防部门备案后进行抽查结果为“未被抽中”。该房屋已在消防部门进行了建设工程竣工验收消防备案。李宏光质证意见为：对证据一，谊居公司应当说明该证据的出处，假设该份证据真实的情况下，该份证据与谊居公司一审时提交的2014年2月23日会签意见，应该属于同一份证据。一审判决对该份证据已经进行了论述，该份证据只是消防建设等部门为了执行市政府的通知即为了办理历史遗留建设项目的房屋产权而出具的办理产权方面的意见，并不代表该案涉房屋已经消防验收合格，属于两个概念，该房屋办理了房屋产权证书之后，仍然应当需要办理消防验收，没有消防验收的情况下，只能代表案涉房屋没有经过消防验收。证据二也与谊居公司一审时提交的2018年12月5日谊居公司向消防部门网上递交的消防验收材料，属于同一份证据。一审判决也对该份证据进行了充分的论述，该份证据只能证明谊居公司向消防单位进行了消防报验，在没有被抽中的情况下，不代表消防验收合格，抽中的情况下，消防部门会主动的去相关的建筑物进行消防验收。在没有被抽中的情况下，消防部门也可以通过实地检查巡查来确定被检查对象是否有相关的验收手续，没有消防验收的情况下，消防部门同样会作出责令停产停业的处罚。消防部门在2018年12月14号对李宏光作出的行政处罚是具有法律效力的文书，已经充分证明案涉房屋没有经过消防验收。所以证据二也不能够证明谊居公司的上诉请求。李宏光举示证据：证据一、李宏光所经营过的企业名单。意在证明：李宏光先后经营过哈尔滨速代二手车经纪有限公司、哈尔滨尚信广告有限公司、哈尔滨宏翼翔商贸有限公司、哈尔滨市呼兰区开力厨具经销部、哈尔滨童话宾馆有限公司，在经营宾馆之前没有这个行业的从业经验，不了解宾馆用房需要经过消防验收，在本案中没有过错。证据二、李宏光征信查询报告。意在证明：因谊居公司违约导致李宏光财务状况恶化，多张信用卡已出现逾期还款无力偿还，逾期金额已达到数十万元，次数达到20多次，由此造成的损失应由谊居公司赔偿。谊居公司质证意见：对证据的真实性和证明的问题均有异议。对证据一，该份证据是从网上下载，根据证据规定的相关规定，其应在本庭当中举示其下载的整个过程，也就是该证据的原始载体。在没有履行上述程序的情况下，该份证据的真实性是无法考证的，该份证据与本案并无关联。李宏光在履行本合同之前从事过什么行业，与本合同的履行没有任何关系。即便该份证据所展示的内容真实，也不能排除其按照合同约定履行合同义务的法律规定。原租赁合同第五条有明确约定，由乙方自行办理消防设备的安装及报验手续，那么其应当承担消防及相关事宜的一切责任和后果，只要具有相关的知识储备，就能够看懂听明白这个合同的义务。另外《消防法》第十五条规定，公众聚集场所、投入使用和营业之前，其使用单位应向县级以上人民政府、公安消防机构申请消防安全检查，因为其没有进行消防安全检查，消防机构才对其进行了行政处罚，这些都不能是李宏光不履行合同的合法依据。对证据二，因为与本案没有直接关系，不予质证，与本案没有关联性。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：谊居公司举示的证据一会签书系哈尔滨市政府为解决国有土地上房地产开发建设项目权属登记历史遗留问题协调各部门集中办理不动产权属登记所需手续，其中消防会签审同意会签办理产权证后仍然应当需要办理消防验收备案，不能证明该房屋在出租时符合消防部门审验相关要求，本院对该证据证明问题不予采信；谊居公司举示的证据二《建设工程竣工验收消防备案表》载明谊居公司于诉讼中2018年12月5日才就案涉工程竣工验收向消防机构申请网上备案，备案后进入抽查程序，抽查未抽中并不意味着消防验收合格，二者没有必然联系，故本院对该证据证明问题不予采信；李宏光举示的证据一与本案没有直接关联性，不能证明李宏光没有过错；李宏光举示的证据二不能证明谊居公司的违约行为与李宏光财务状况恶化之间存在必然因果关系，故不予采信。本院二审认定的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，本案争议焦点是谊居公司是否怠于履行消防验收备案导致合同不能继续履行。虽然哈尔滨市公安消防大队根据《关于解决历史遗留建设项目房屋权属登记问题涉及有关事宜的处理意见》作出消防会签审查意见，同意办理产权登记手续，但消防会签目的仅限于办理产权证照，并不意味着谊居公司在出租房屋时不再需要办理相关消防验收备案手续。谊居公司2018年12月5日方对案涉房屋进行消防备案，并未完成建设单位应当履行的消防报批义务。案涉房屋用于经营童话宾馆，建筑面积大于一万平方米，根据《中华人民共和国消防法》《建设工程消防监督管理规定》相关规定，不属于必须经过消防验收的建设工程范围，但应当按照该规定向消防机构履行备案手续，以备抽查。虽然案涉房屋所在区域建设工程经消防机构抽查，《建设工程竣工验收消防备案表》显示案涉房屋状态为未被抽中，但由于谊居公司怠于备案，迟至一审期间方才进行备案，此时哈尔滨市消防公安大队已经作出行政处罚决定书，责令童话宾馆停业。由于谊居公司未及时履行一次消防备案抽查手续，导致李宏光未经二次消防报审而进行装修，并擅自投入使用，被责令停业产生相应经济损失。李宏光在合同签订及履行过程中同样存在过错，未尽谨慎注意义务，一审法院认定双方各承担50%责任符合实际情况和公平原则，本院予以确认。关于谊居公司主张鉴定意见依据不足的问题。鉴定机构根据实际勘验测量情况及所用材质，参照当地三家装饰装修公司给出的同类型酒店的二次装修报价，采用算数平均数并参考专家意见分部分项进行分析调整得出装修残值评估价格，故谊居公司该主张缺乏事实依据，本院不予支持。因2018年11月16日谊居公司向一审法院起诉，在一审期间启动司法鉴定，李宏光并未实际使用，且谊居公司存在违约行为，故一审法院对谊居公司请求李宏光给付2018年12月14日至迁出之日的租金及违约金不予支持并无不当。综上所述，谊居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费97,286元，由哈尔滨谊居房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋凯审判员  柳波审判员  万迎二〇二〇年十二月二十八日法官助理孙志军书记员于文娟