上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初20394号原告：上海久事体育资产经营有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：姚冷，董事长。委托诉讼代理人：张辉，上海世聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁晓旭，上海市国茂律师事务所律师。被告：上海欧滔商贸有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：赵发祥。原告上海久事体育资产经营有限公司与被告上海欧滔商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海久事体育资产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间所签的《东亚大厦房屋租赁合同》已于2017年6月30日解除；2.判令被告立即向原告支付所欠的《东亚大厦房屋租赁合同》项下的自2016年12月1日起至2017年6月30日止的租金及物业管理费计45,500元，租金37,100元(自2016年12月1日-2017年6月30日,7个月，5,300元/月)，物业费8,400元(自2016年12月1日-2017年6月30日,7个月，1,200元/月)；3.判令被告立即向原告支付自逾期支付租金之日起至被告实际支付之日止的滞纳金，分段计算：2016年12月11日至实际清偿之日止，以租金15,900元为基数；2017年3月11日至实际清偿之日止，以租金15,900元为基数；2017年7月1日至实际清偿之日止，以租金5,300元为基数;其中2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月30日,原告的前身即上海东亚(集团)有限公司与被告就东亚大厦房屋租赁事宜签订一份《东亚大厦房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》),租赁合同主要约定：1)被告承租原告位于上海市徐汇区零陵路XXX号东亚大厦XXX楼XXX室的房屋(以下简称系争房屋),房屋建筑面积为60平方米,租赁用途为办公,租赁期限自2016年9月1日起至2017年12月31日止;2)租赁合同项下租金为人民币5,300元/月,每月物业管理费为人民币1,200元/月,先付后用,每三个月计付一次;3)如租赁期间发生东亚大厦被纳入改造、规划及/或业态布局调整而致租赁合同无法继续履行的,原告有权即时以书面通知方式提前解除租赁合同而不被视为违约,租赁合同将自原告解约通知送达被告时即归于解除(终止),原告无需就此给予被告赔偿及/或补偿,被告对此无异议。《租赁合同》签署后,原告按照合同约定向被告交付了系争房屋,由被告进行正常使用。租赁合同履行过程中,因系争房屋所在区域被纳入规划调整及改造,政府指令对全部租赁商户予以清退。2017年6月7日,上海市体育局印发了《关于清退上海体育场、上海体育馆、上海游泳馆、东亚大厦内租赁户(商户)的函》,函件明确,系争房屋属于徐家汇体育公园建设项目规划范围需要改造的四栋建筑之一,要求依法通过提前终止合同等方式清退全部规划范围内的租赁商户,确保2017年6月30日后的徐家汇体育公园项目开工建设顺利进行。鉴此,原告根据租赁合同第十一约定向被告发出《关于解除(终止)合同的函》,明确告知被告：1)因前述徐家汇体育公园规划改造,租赁合同于2017年6月30日归于终止并解除：(2)被告应于2017年6月30日前完成搬迁并返还租赁房屋,并结清租金等相关承租费用。嗣后,尽管被告收到前述《关于解除(终止)合同的函》后向原告返还了系争房屋,但被告至今仍欠付原告自2016年12月1日起至2017年6月30日租赁合同项下的租金及物业管理费共计人民币45,500元,虽经原告催讨多次,被告仍拒不支付。2017年5月17日,原告名称由上海东亚(集团)有限公司变更为上海久事体育资产经营有限公司。被告拒绝向原告支付租金及物业管理费的行为严重违反了租赁合同的约定,侵害了原告的合法权益,故提出如上诉请。被告经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票等诉讼文书，但未进行答辩，未到庭参加诉讼。本院认定事实如下：上海市徐汇区零陵路XXX号XXX房屋权利人为原告。原告原名为上海东亚(集团)有限公司，于2017年5月18日变更为现名称。2016年8月30日，上海东亚(集团)有限公司(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《东亚大厦房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2016年9月1日起至2017年12月31日，每月租金为5,300元，每月物业管理费为1,200元，租赁期间乙方须先付后租,租金及物业管理费每三个月承付一次,在每三个月首月10日前由乙方向甲方支付三个月租金及物业管理费,甲方收到乙方租金及物业管理费后7日内应开具有效足额发票予乙方。如果乙方未能按时足额向甲方承付租金,则每逾期一日甲方有权按逾期金额每日5%向乙方收取滞纳金;若逾期二个月的,甲方有权单方面提前解除本租赁合同。乙方应于本租赁合同签署同时一次性向甲方支付人民币柒仟元定金,用以保证自本租赁合同生效之日起至租赁期限起始日止乙方恪守其自愿承担本合同项下义务之承诺。若乙方违背承诺,其交纳的定金,甲方不予返还,充作违约金。2、至本合同租赁期限起始日,乙方依约履行其相关义务并兑现其承诺的,乙方先期支付于甲方的人民币柒仟元定金生作为乙方文付甲方的租赁押金,并在租赁期限内均足额保留该押金于甲方处。合同第十一条约定，鉴于东亚大厦及其所在区域现时正依政府指令进行重新规划和业态布局调整,乙方对此已充分知晓。为此,甲、乙双方确认,若在本合同租赁期间发生东亚大厦被纳入改造、规划及/或业态布局调整而致本合同不能继续履行的,乙方予以谅解,并乙方认可甲方有权即时以书面通知方式提前解除本合同而不被视为违约。甲、乙双方进一步确认,若遇上述情形,本合同将自甲方解约通知送达乙方时即归于解除(终止),且甲方无需就此给予乙方偿及/或补偿,乙方对此无异议。本合同自甲、乙双方签章并授权代表签字且甲方收到乙方定金之日起生效，本合同一经生效即对双方均有约束力。合同签订后，被告向原告支付了至2019年11月30日的租金及物业管理费，后被告未向原告支付后续费用。2017年6月6日，上海市体育局向上海久事(集团)有限公司发函，称根据已经公布的《上海市徐家汇体育公园控制性详细规划局部调整及附加图则编制》,建成后的徐家汇体育公园将保留和改造上海体育场、上海体育馆、上海游泳馆和东亚大厦四栋主要建筑,其余建筑基本拆除，要求上海久事(集团)有限公司按照时间节点要求,向上述四栋建筑内的租赁户(商户)说明事由,并依法通过提前终止合同等方式予以全部腾退搬迁,确保2017年6月30日后的开工。2017年6月27日，原告发出《关于解除(终止)合同的函》，称被告承租的房屋被纳入徐家汇体育公园改造范围，双方签订的租赁合同于2017年6月30日解除，被告于2017年6月30日前完成腾退搬迁工作。原告称其将该函张贴于系争房屋处，张贴时被告公司没有人，但被告回到系争房屋处可能会看到。后被告于2017年7月17日自行搬离了房屋，并将钥匙交还给前台，原告于2017年7月17日自行收回房屋，双方并未办理房屋交接手续，对于2017年7月1日至7月17日期间的房屋使用费，原告不予主张。2018年6月29日、2019年7月10日，原告委托律师向被告邮寄《律师函》催讨租金以及物业管理费，但均未妥投。审理中，原告称考虑到徐家汇体育公园项目早已提上日程，出于被告清退的便利，减少双方争议，原告并未要求被告支付定金，但原被告一直按照该合同履行。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。附生效条件的合同，自条件成就时生效。合同约定自原被告双方签章并授权代表签字且原告收到被告定金之日起生效，合同属于附生效条件的合同，现原告称其并未收到被告定金，但是合同双方已经实际履行了合同，即原告向被告交付了房屋，被告亦支付了部分租金，这种实际履行属于以其它形式对合同生效条件进行了变更，合同已经成立并生效，双方均应恪守，切实按约履行。因系争房屋所在区域被纳入政府规划项目导致合同不能继续履行，原告有权提前解除合同，现原告主张合同于2017年6月30日解除，但并未有效送达被告，原告主张该日解除，缺乏依据，本院不予支持，考虑到被告于2017年7月17日返还房屋，原告亦于7月17日收回系争房屋，双方的合同实际已于该日提前终止，故本院认定，原被告签订的《租赁合同》于2017年7月17日解除。被告作为承租人应向原告支付租赁期内的租金以及物业管理费，现被告未能按约支付租金、物业管理费等费用，其行为已构成违约，应按约承担相应的违约责任。现原告依据合同约定要求被告支付拖欠的租金、物业管理费及逾期支付租金的滞纳金，原告的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、上海久事体育资产经营有限公司与上海欧滔商贸有限公司签订的《东亚大厦房屋租赁合同》于2017年7月17日解除；二、上海欧滔商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海久事体育资产经营有限公司2016年12月1日至2017年6月30日期间的租金及物业管理费45,500元；三、上海欧滔商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海久事体育资产经营有限公司逾期支付租金的滞纳金(分段计算：2016年12月至2017年2月的租金滞纳金，以15,900元为基数，自2016年12月11日至实际清偿之日止；2017年3月至5月的租金滞纳金，以15,900元为基数，自2017年3月11日至实际清偿之日止；2017年6月租金，以5,300元为基数，自2017年7月1日至实际清偿之日止；上述期间的滞纳金于2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1078元，由被告上海欧滔商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蔡重洲审 判 员  赵玲婕人民陪审员  刘 萍二〇二〇年十二月十六日书 记 员  李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。