昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初18886号原告：上海同进物业服务有限公司昆山分公司，统一社会信用代码9132058378993423XC，住所地江苏省昆山市巴城镇院士88号同进君望庭3号楼。法定代表人：杨德林，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁厚兵，该公司员工。被告：王鉴，男，1981年2月27日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：傅国勇，上海市六角城律师事务所律师。原告上海同进物业服务有限公司昆山分公司（以下简称“同进物业公司”）与被告王鉴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案受理后，依法由审判员李志辉适用简易程序之小额诉讼程序审理，于2020年12月23日公开开庭进行了审理,原告同进物业公司的委托诉讼代理人丁厚兵、被告王鉴的委托诉讼代理人傅国勇到庭参加诉讼，本案现已审理完结。原告同进物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付2018年9月至2019年12月所拖欠的物业管理费7872元；2.要求被告给付自逾期付款之日至实际付款日的合同违约金，共8602.8元；3.所有诉讼费用由被告承担。审理期间，原告明确诉请2中的违约金实际是合同中约定的滞纳金，计算标准为以1968元为基数，按照日千分之三的标准，自2019年1月1日计算2020年12月31日；以5904元为基数，按照日千分之三的标准，自2020年1月1日计算2020年12月31日。事实和理由：原告为周庄镇周商公路1号天润尚院住宅小区的物业管理公司，被告为天润尚院住宅小区3号105、205室(建筑面积197.55平方米、地下室面积73.46平方米)的业主。被告自2017年8月入户，但自2018年9月至2019年12月，一直无故拒付天润尚院住宅小区3号105、205室的物业管理费，虽经原告多次催缴，但仍拒付。2018年9月至2019年12月，累计拖欠费用为7872元[（197.55平方米+73.46平方米/2)*3元/平方米*0.7*16]。被告自2018年9月至2019年12月因拖欠物业管理费而产生的合同违约金共计8602.8元。物业管理费和滞纳金合计总金额16474.8元。现原告依据国务院《物业管理条例》及江苏省物业管理法规等规定和天润尚院《物业服务合同》的相关约定，依法请求法院判令被告履行合同义务，向原告支付上述所欠物业管理费以及被告因违约所产生的自逾期付款之日至实际付款日的合同违约金。被告王鉴辩称：被告确实结欠原告2018年9月到2019年12月的物业费7872元，但是不是恶意拖欠，房子交付以后，被告并未实际入住，物业也未将相关的单据交付被告，导致被告无法缴纳。被告愿意缴纳该7872元物业费，原告主张的违约金不同意承担。原告围绕诉讼请求提供了昆山市商品房购销合同、前期物业管理服务协议、催缴物业费的记录、临时管理规约一份等证据材料。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王鉴与案外人昆山川水房地产置业有限公司曾签订《昆山市商品房购销合同》约定，约定被告购买昆山川水房地产置业有限公司坐落于天润尚院3号105室房屋（住宅建筑面积195.55平方米,储藏室建筑面积73.46平方米）2011年8月25日，原告同进物业公司（乙方）与昆山川水房地产置业有限公司（甲方）签订《天润尚院前期物业管理委托合同》一份，约定甲方通过(招投标)方式将天润尚院委托乙方实行物业管理服务。物业管理服务期限为自2011年8月25日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效止。在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月第九条计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费(业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定)住宅：2.90元/月/平方米，代收代缴费用为0.10元/月/平方米；商业：2.90元/月/平方米，代收代缴费用为0.10元/月/平方米；会所：2.90元/月/平方米，代收代缴费用为0.10元/月/平方米。支付方式及时间：由业主/租户向服务方支付，每半年支付一次，支付方式为：预付(业主/租户在每半年的第一个月内向服务方预付该半年度物业服务费)；代收代缴费用(公共照明、水泵等设备设施运行费月)：业主首次按0.1元/平方米/月预给服务方，以后由服务方依据多多退少补的原则，根据实际的使用情况按实分摊，且每六个月公布一次预收代收代交费用的使用情况，同时预收下六个月的代收代交费用(下六个月的预收公摊标准根据上六个月的使用分摊情况预计）。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，每逾期一日，管理方可以按应缴费用的千分之三向业主或物业使用人加收滞纳金。昆山川水房地产置业有限公司制定过《天润尚湖临时管理规约》，被告潘自杰签订承诺书，承诺：本人(单位)已详细阅读并理解开发商制定的《业主临时管理规约》及《天润尚院安全告知书》，同意遵守本规约内的一切条款及有关修订与附件，如有违约，愿承担相应违约责任。本人同意在转让上述物业任何部分时，于有关买卖合约签署之日起七天内就使用变化情况以书面通知物业管理方，并应取得本人的受让人签署与此相同的承诺书，并交于物业管理方，以确保本人的受让人遵守该物业管理规约内的一切条款及有关修订与附件。在物业管理方收到本人的受让人的承诺书前，如本人的受让人有违反本规约的行为(包括但不限于拖欠物业管理费或其他费用)，法律责任将由本人及受让人共同承担。《天润尚湖临时管理规约》第八条第二款规定：“二、各业主、使用人同意按照下列规定交纳物业管理费：(1)物业服务费标准为：由业主/租户按2.9元/月/M向服务方支付，每年支付一次，支付方式为预付(业主/租户在每年的第一个月内向服务方预付该年度物业服务费)；代收代缴费用(公共照明、水泵等设备设施运行费用)：业主首次按0.1元/平方米/月预给服务方，以后由服务方依据多退少补的原则，根据实际的使用情况按实分摊，且每年公布一次预收代收代缴费用的使用情况，同时预收下年度的代收代缴费用(下年度的预收公摊标准根据上年度的使用分摊情况预计。2)(业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，每逾期一日，管理方可以按应缴费用的千分之三向业主或物业使用人加收滞纳金。”。后，被告办理了房屋钥匙等房屋交接手续。被告拖欠原告2018年9至2019年12月期间物业管理费7872元未付。原告催缴无果，故诉至本院。本院认为，原告与开发商昆山川水房地产置业有限公司签订《天润尚院前期物业管理委托合同》。原告为天润尚院提供物业服务。原被告之间形成物业服务关系。被告结欠原告2018年9至2019年12月物业管理费7872元。该物业费，被告应予支付原告。原告主张滞纳金10774.72元,以1968元为基数，按照日千分之三的标准，自2019年1月1日计算2020年12月31日；以5904元为基数，按照日千分之三的标准，自2020年1月1日计算2020年12月31日。本院综合考量，调整部分计算标准，支付以1968元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年1月1日计算2020年12月31日；以5904元为基数，按照日万分之五的标准，自2020年1月1日计算2020年12月31日，支持滞纳金金额为1795.8元。据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：被告王鉴于本判决生效之日起十日内支付原告上海同进物业服务有限公司昆山分公司2018年9月至2019年12月物业管理费7872元及滞纳金1795.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元，减半收取106元，由被告负担。本判决为终审判决。审判员  李志辉二〇二〇年十二月三十一日书记员  朱晓磊