浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6117号 上诉人（原审被告）：赵玺俊，男，1975年1月10日出生，汉族，住辽宁省庄河市。 委托诉讼代理人：闫威，浙江杭天信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姚安慧，女，1966年5月13日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 原审第三人：刘惠玲，女，1980年12月19日出生，汉族，住浙江省海宁市。 上诉人赵玺俊因与被上诉人姚安慧、原审第三人刘惠玲房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初14805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2014年12月2日，姚安慧（出租方、甲方）与赵玺俊（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将租赁的坐落于杭州市余杭区××街道××村××路××号位于正大门右面（南面）五层厂房的第二层前半部分房屋及一楼简易房食堂一小间转租给乙方作为服装厂房使用，租赁期限自2015年1月1日至2017年9月15日，共32.5个月，第一年租金为160000元，后20.5个月每年递增10000元，具体如下：第一年（2015年1月1日—2015年12月31日）年租金160000元；第二年（2016年1月1日—2016年12月31日）年租金170000元；第三年（2017年1月1日—2017年9月15日）年租金180000元，8.5个月租金共为127500元。租金每半年支付一次，先付后租，支付时间分别在每年的12月1日前和6月1日前，由乙方以转账或现金方式支付给甲方，合同签订日支付定金30000元，首次房租于本月20日前支付，首次房租支付后定金30000元自动冲抵为押金，押金于合同期满费用清算完毕后一个月内无息退回。乙方逾期支付房租及租赁期满逾期归还房屋的，则每逾期一天按日租金的两倍作为违约金支付给对方，厂房租赁期间，乙方违约，需支付对方2个月违约金，如甲方提前终止合同违约的，甲方赔偿乙方2个月租金，乙方提前终止合同等违约的，乙方赔偿甲方2个月租金，且双方都须提前一个月通知对方。合同还对双方的其他权利义务做出了约定。 另查明，赵玺俊曾向姚安慧支付30000元押金。赵玺俊自述其与刘惠玲原系夫妻，双方于2016年12月离婚，并认为自2015年9月起案涉场地由刘惠玲承租。姚安慧自述赵玺俊已支付租金至2016年5月底，自2016年6月1日起的租金未付。 姚安慧诉至原审法院，请求判令：1.赵玺俊支付拖欠姚安慧的租金227500元；2.赵玺俊支付迟延支付租金的违约金227500元；3.赵玺俊承担所有诉讼费。 原审法院认为：姚安慧、赵玺俊签订的《房租租赁合同》系双方当事人真实意思表示，对双方均具有约束力。案涉的争议焦点在于租赁合同是否已经提前解除或终止履行。赵玺俊认为，其自2015年8月搬离案涉房屋，并与姚安慧及刘惠玲口头协商一致由刘惠玲继续承租，但对此均未能够提交有效的证据予以证明，且赵玺俊实际在2015年12月亦曾向姚安慧支付过款项，姚安慧认可系收取的租金及水电费，故对赵玺俊关于案涉合同已经终止履行的抗辩意见，不予采信。根据合同约定，租金每半年支付一次，先付后租，现赵玺俊未按约支付租金，其行为已构成违约，应当承担相应的民事责任，姚安慧要求赵玺俊支付2016年6月1日起至2017年9月15日止的租金227500元，根据合同约定的租金标准确定为226667元，超出部分，不予支持。关于违约金，根据本案的实际情况、应付款时间、欠付租金数额以及姚安慧的实际损失等因素，酌情确定由赵玺俊支付姚安慧违约金178893元，赵玺俊已支付的押金在上述违约金中抵扣后，确定由赵玺俊再支付姚安慧违约金148893元。刘惠玲经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2020年5月8日判决：一、赵玺俊支付姚安慧房屋租金226667元，于判决生效后十日内付清；二、赵玺俊支付姚安慧违约金148893元，于判决生效后十日内付清；三、驳回姚安慧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8125元，姚安慧负担1419元，赵玺俊负担6706元。 宣判后，赵玺俊不服，向本院提起上诉称：一、本案关键证据乔司派出所笔录，赵玺俊申请到原审法院调查令去派出所调取，派出所以难找为由并未提供，申请法院依职权调取，法院并未调取反而以赵玺俊举证不能而径直判决，程序违法。二、由于案涉争议发生近5年，姚安慧和刘惠玲均为外地人，该案的见证人也难以联系和寻找，再加疫情原因，申请法院对多处争议事实进行调查未果，原审法院仅凭主观臆断，认定事实错误。1.赵玺俊搬离时间事实认定错误：赵玺俊于2015年8月搬离租赁场地，而后由赵玺俊前妻即刘惠玲继续租赁在该场地。而原审法院认定赵玺俊在2016年6月后仍租赁在该场地。2.刘惠玲搬离时间事实认定错误：刘惠玲于2016年5月搬离租赁场地，2016年9月2日刘惠玲回原租赁场所搬走剩余货物时，与姚安慧发生肢体冲突，后由乔司派出所出警协调解决。现经刘惠玲查询，乔司派出所有相应出警记录时间为2016年9月2日，能够证明当时纠纷情况。同时在乔司派出所协调下，赵玺俊、刘惠玲与姚安慧达成一致协议，赵玺俊放弃租赁合同中押金作为补偿，同时解除与姚安慧合同。就这一证据，在乔司派出所档案记录中，一审时申请法院依职权调取，但法院并未调取该证据，因此需二审法院予以调取。而原审法院在未调取证据的情况下，便径行认定赵玺俊于2016年6月后仍租赁在该场地，事实认定错误。3.2016年5月，刘惠玲搬离租赁场所后，姚安慧便将原租赁场地租赁给其他童装品牌公司使用，同时该新租户在租赁地管委会办理相关入驻手续及暂住证。由于缺乏相应手续，管委会不给调取相应材料，该情况也告知法院未果。关于该事实情况原审法院并未查明，便经行认定赵玺俊于2016年6月后仍租赁在该场地，事实认定错误。4.2016年5月后，租赁场地水电费由姚安慧自行缴纳，该事实情况原审法院并未查明，导致案件事实认定不清。三、赵玺俊2015年12月交租金、水电费是支付2015年12月-2016年6月租金，根据《房屋租赁合同》约定，租金每半年付一次，先付后租。因此，赵玺俊2015年12月支付租金、水电费为支付2016年上半年的租金费用。而原审法院认定这一事实行为代表案涉《房屋租赁合同》仍在履行。但事实情况是2016年5月刘惠玲搬离租赁场所，2016年9月2日，赵玺俊、刘惠玲与姚安慧己在乔司派出所调解下达到一致协议，双方合同关系已经解除。而在2015年12月时，双方租赁合同仍在正常履行，赵玺俊支付下一半年租金并无异常。原审法院基于赵玺俊支付2016年上半年租金行为，便认定2016年6月后，双方租赁合同仍在履行，明显与事实情况不符，事实认定错误。四、本案庭前调解多次，开庭排期3次，第一次、第二次开庭均为庭前调查，未进行实体审理，但是姚安慧多次自认案情事实，法院也未制作笔录确认相应事实，第三次庭审和一审判决中均未体现。原审法院遗漏庭审中关键案件事实，导致最终裁判结果明显与事实不符合。五、违约金的裁判超出法定范围。根据双方《房屋租赁合同》第六条约定，厂房租赁期间，一方违约，需支付对方两个月违约金。乙方提前终止合同等违约的，乙方赔偿甲方两个月租金。同时根据《房屋租赁合同》约定2016年年租金为17万元，即月租金14100元。因此，违约金金额为14100×2=28200元。而原审法院所认定违约金金额为148893元，无法律依据，明显不公平、不合理。综上，一审法院认定事实错误、程序错误、适用法律错误。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，发回重审；2.一、二审诉讼费用由姚安慧承担。 针对赵玺俊的上诉，姚安慧答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。一、赵玺俊诉称于2015年8月搬离租赁场地后由刘惠玲承租，情况与事实不符。赵玺俊未与姚安慧及刘惠玲达成关于赵玺俊退出后由刘惠玲继承租的口头协议。并且，事实上赵玺俊于2015年12月仍继续向姚安慧交纳租金和水电费。因此，赵玺俊不可能于2015年8月退出，与客观常理不符。二、赵玺俊诉称于2016年9月2日在乔司派出所的协调下解除赁合同，该情况与事实不符。2016年9月17日，姚安慧与刘惠玲发生争执，后由公安机关调查处理。事情的起因是刘惠玲派人撬开姚安慧自行使用的仓库（非赵玺俊租赁的场地）开始搬属于姚安慧所有的物品，双方引发冲突。赵玺俊承租的是案涉房屋的第二层前半部分房屋及一楼简易房一间，刘惠玲撬开的仓库位于第二层两部电梯中间，是姚安慧预留自行使用的，不包含租赁范围内，因此姚安慧才报警处理。在报警处理的过程中，姚安慧未与赵玺俊达成任何解除协议，不存在放弃押金作为补偿后合同终止的说法，租赁合同并未解除；合同期内，案涉房屋一直是由赵玺俊在使用。三、赵玺俊未将案涉房屋归还姚安慧，理应承担合同约定租赁期的租金。首先，租赁合同未终止履行，赵玺俊与姚安慧未就合同解除或终止履行达成意思表示。其次，赵玺俊未与姚安慧办理过房屋腾退交接手续，案涉房屋一直由赵玺俊占有和使用。因此，姚安慧有权要求赵玺俊支付自2016年6月1日起至2017年9月15日止的租金，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应以维持。四、一审法院酌情确定违约金数额，合情合理，应予以维持。合同约定，租金每半年一付，先付后用，赵玺俊未按约支付租金，构成违约，应当承担相应违约责任。一审法院综合考虑实际情况、付款时间、欠付租金数额以及姚安慧实际损失等因素，酌情确定违约金178893元，符合法律规定，应予以维持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请驳回赵玺俊的上诉请求，维持原判。 针对赵玺俊的上诉，刘惠玲陈述：租金本来就没半年一付，租赁合同到期后，就不再租赁了。后来去搬东西，姚安慧将门锁起来，因而发生争执。 二审期间，赵玺俊向本院提交证据材料如下： 1.证人证言1份，用以证明赵玺俊于2016年9月2日回租赁场所搬走全部货物，涉案《房屋租赁合同》已终止履行的事实。 2.房屋出租协议1份，用以证明赵玺俊、刘惠玲于2016年5月16日另租了其他场地，涉案《房屋租赁合同》已终止履行的事实。 3.询问笔录2份（盖章确认件），用以证明赵玺俊、刘惠玲与姚安慧于2016年9月2日在乔司派出所的调解下解除租赁合同，自2016年6月后赵玺俊、刘惠玲便已搬离原租赁场地。 本院经审查后认为，证据1、3与在案其他有效证据及当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据；证据2，缺乏与本案的关联性，不予确认。 二审期间，姚安慧、刘惠玲均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：根据赵玺俊的上诉理由及姚安慧答辩意见，本院将对本案二审期间的争议焦点进行分析认定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，姚安慧作为出租人与承租人赵玺俊签订《房屋租赁合同》后，姚安慧将租赁房屋交付赵玺俊，赵玺俊作为承租人亦理应全面履行作为承租人的义务。姚安慧在本案中请求支付租金及违约金，而赵玺俊抗辩认为，租赁合同已解除，并于2016年5月搬离租赁房屋。本院经审查后认为，赵玺俊虽主张租赁合同已解除并搬离租赁房屋，然其并未提供有效证据予以证明，故应承担举证不能的法律后果。在此情形下，赵玺俊逾期支付租金的，姚安慧有权要求其继续履行支付租金的义务。依据已支付租金的情况及合同约定的租金标准，原审法院所判定的由赵玺俊尚应向姚安慧支付的租金，并无不当。赵玺俊逾期支付租金，其行为构成根本性违约，应承担相应违约责任。根据《房屋租赁合同》第六条违约责任第2款约定，赵玺俊逾期支付房租及租赁期满逾期归还房屋的，则每逾期一天按日租金的两倍作为违约金支付给姚安慧。根据当事人的请求及租赁合同约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，原审法院所酌情确定的由赵玺俊向姚安慧支付的违约金数额在合理范围内，故应予以确认。综上，赵玺俊的上诉请求，缺乏事实与法律依据，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6933元，由赵玺俊负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦海龙 审判员  胡 宇 审判员  张一文 二〇二〇年十二月三十日 书记员  董 悦