湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初11624号原告：周立仁，男，1957年1月6日出生，汉族，户籍地湖南省长沙县。委托诉讼代理人：何振宇，浏阳市高新法律服务所法律工作者。被告：长沙扬帆房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳制造产业基地永阳路管委会旁，统一社会信用代码91430181663951042W。法定代表人：于定清。委托诉讼代理人：罗娜，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：何国华，湖南通程律师事务所律师。原告周立仁与被告长沙扬帆房地产开发有限公司（以下简称扬帆房地产公司）预售商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周立仁及其委托诉讼代理人何振宇、被告扬帆房地产公司的委托诉讼代理人罗娜、何国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周立仁向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还原告面积误差的房价款328096.29元（被告应赔偿损失的数额及计算方式为：合同约定的使用空间为372.33平方米、实际使用空间为211.036平方米，面积误差比为43.32%，被告应承担的违约责任数额为：套内面积×4741.02元／平方米×3%＋套内面积×4741.02元／平方米×40.32%×2倍＝328096.29元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告扬帆房地产公司以出让方式取得位于浏阳市××镇××路××路东侧的土地，从事房地产开发建设，定名为博大书香澜庭（一期），并取得浏住售许字2018-0154号预售许可证，对尚未开发建设好的期房进行预售。2019年6月份，被告的营销人员开始对其期房进行宣传和销售，称一楼的房屋层高有四米五，可以搞复式装修作两层使用，买到即赚到。原告于2019年6月26日签订了商品房认购书，以高于该楼栋每平方米平均价的价格购买了该房屋（按照房地产行业惯例，通常一楼和顶楼单价最低），并于当天一次性支付了购房款473343元。2019年9月10日，原告购买了位于浏阳市××镇××路××路××栋××单元××号房，该房建筑面积为99.84平方米、套内建筑面积为82.74平方米、公共部位与公用房屋分摊面积17.10平方米、层高为4.5米，该商品房单价为每平方米4741.02元，总价款473343元，合同约定的交付期限为2020年7月31日前。合同签订后，原告于2019年9月12日缴纳了房屋契税和物业维修基金。2020年9月13日，房屋竣工后，被告通知原告实地看房，原告当天下午现场查看时，发现层高明显低于合同约定的高度，经测量只有2.85米，且房屋套内面积仅有75平方米，比合同约定的面积少了7个多平方米。原告认为，原告依约履行了合同规定的各项义务，签订合同前就一次性支付了购房款，并交纳了办证费、契税、物业维修基金等费用，但被告欺诈原告，进行虚假宣传，将严重不符合合同约定的房屋交付给原告，始终没有保障原告的知情权，该房屋已达不到原告期望的使用价值，造成原告重大经济损失。为维护自己的合法权益，原告遂起诉至法院。被告扬帆房地产公司的主要答辩意见：1.被告从未宣传和承诺原告购买的房屋层高4.5米，可以做复式装修使用；2.原告购买的涉案房屋系住宅，层高为2.9米，双方签订的《商品房买卖合同》上显示层高4.5米系被告工作人员录入层高数据有误所致，并非原告所称被告存在虚假宣传或欺诈行为；3.原告所购房屋比其他楼层住宅稍贵的原因在于：博大书香澜庭（一期）共7栋商品房，第一层为住宅性质的房屋仅有3套（分别是1栋123号房、2栋107号房、3栋103号房），此类房源稀少；建筑面积相比该栋其他楼层的房屋建筑面积稍小；该房屋位于第一层，进出方便；业主根据需要，在依法依规办理相关手续后可能改为商业房；4.被告向原告发出交房通知后，原告至今仍未收房，且原告所购房屋面积以产权登记为依据，现尚未到办理产权登记时间，故原告所称房屋面积误差无任何依据，其主张按面积误差双倍返还房价款亦无任何依据；5.被告按照《不动产测绘报告》上显示的房屋建筑面积、套内面积、分摊面积、用途等进行的商品房预售，原告以面积误差为由要求被告双倍返还面积误差的房价款没有任何事实与法律依据，依法应予以驳回。本院经审理认定事实如下：2019年6月26日，原告（买方）与被告（卖方）签订《商品房认购书》，约定：买方自愿认购卖方位于浏阳制造产业基地的博大国际大酒店、博大雅苑（推广名：博大中央广场）2栋107房，建筑面积约99.84平方米（以房管部门最终测量为准），原价总价款为492810元，买方签署本认购书时须交纳定金一次性到款473343元等。认购书签订后，原告当天向被告转账汇款473343元，被告向原告出具了金额为473343元的购房收据。2019年9月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为20180154107），合同约定：原告向被告购买位于浏阳市××镇××路××路东侧博大·书香澜庭（一期）2幢107号房，该房建筑面积为99.84平方米，套内建筑面积为82.74平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.10平方米，用途为住宅，层高为4.5米，建筑层数地上17层，地下**；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4741.02元，总价款为473343元、付款方式为一次性付款等。其中合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列方式进行处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。买受人在签订本合同时向出卖人交付该房款473343元。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后于2021年7月31日之前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.如非出卖人原因，导致产权登记无法办理的，出卖人不承担责任等。合同签订当天，原告交纳办证费用80元。2019年9月10日，原、被告签订《合同补充协议》，该补充协议第四条约定：关于主合同第五条面积确认、面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，因国家调整测量规定而非出卖人原因导致建筑面积差异的，按主合同约定单价据实核算（多退少补），出卖人不承担违约责任；办理相关产权手续的房屋产权证和土地使用证的分摊原则以当地房产和国土部门规定标准为准。出卖人预售前均将该商品房的实际尺寸与图纸交由房管部门预测并盖章，如竣工交证与预测发生差异的变化，出卖人按多退少补的原则和本合同第五条约定处理。2019年9月12日，原告按约交纳了房屋契税、物业维修资金。2020年9月13日，被告通知原告收房，原告现场查看测量时认为层高仅有2.85米，且房屋实际面积与合同约定的面积不符。因原、被告协商未果，原告遂诉至本院。另查明：1.根据被告提交的浏阳市不动产测绘服务中心出具的不动产测绘报告显示，浏阳市××镇××路××路东侧博大·书香澜庭1号栋、2号栋及3号栋一楼均仅有一套住宅用房，其他为商业用房。其中1号栋一楼住宅用房为123室、2号栋一楼住宅用房为107室（即原告购买的房产）、3号栋一楼住宅用房为103室。2.根据浏阳市住房签约详细信息显示，浏阳市××镇××路××路东侧博大·书香澜庭2栋107号房建筑面积为99.84平方米、分摊面积为17.1平方米、套内面积为82.74平方米、用途为住宅。3.案外人龙赛男于2019年3月15日向被告购买了1号栋123室，双方签订了《商品房买卖合同》，根据该合同约定，该房建筑面积为113.98平方米、用途为住宅、层高为2.9米、建筑层数地上17层及地下1层，单价为每平方米4764.41元。4.原告称被告的销售人员宣传涉案房屋层高4.5米，但仅有原告女儿周洲当庭陈述的证言，没有提交相应证据予以佐证，被告对此亦不予认可。5.被告公司员工李红当庭陈述的证言主要为：2栋住宅层高均为2.9米，商业用房层高均为4.5米。当天下午录入300多套房屋信息，2栋一楼除了原告购买的房屋属于住宅性质，其他都是商业用途，而商业用房层高均为4.5米。由于没有仔细核对，在录入房屋信息时将原告购买的房屋层高错误登记为4.5米。6.诉讼中，被告称原告购买的房屋层高为2.9米，与本院现场查看的一致。7.经本院释明后，原告明确表示继续购买案涉博大·书香澜庭（一期）2幢107号房。8.根据被告提交的《商品房买卖合同》显示，与原告所购房屋相同幢号相同户型的2幢203号房单价为每平方米4593.4元、2幢303号房单价为每平方米4593.4元、2幢403号房单价为每平方米4559.03元、2幢503号房单价为每平方米4624.44元、2幢603号房单价为每平方米4597.9元，该5套房屋建筑面积均为105.68平方米。9.全国银行间同业拆借中心公布的2020年10月20日贷款市场报价利率（ＬＰＲ）为：1年期ＬＰＲ为3.85%本院认为,原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，内容合法、有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告按约支付了全部购房款，被告应按照合同的约定交付出售的房屋。根据《商品房买卖合同》约定，原告购买的2栋107室房屋层高为4.5米，但被告实际交给原告的房屋层高为2.9米，与合同约定不符，构成违约。即便层高误差系被告员工录入房屋信息有误所致，也是因自己的原因造成违约，故被告应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，虽然原、被告之间就房屋层高误差的违约责任问题没有进行约定，但被告交付的房屋层高低于合同约定的层高，使该房屋在通风、采光及使用方面产生影响，一定程度上降低了案涉房屋的交易价值。同时，原告明确表示继续购买涉案房屋，但没有举证证明因被告违约造成的具体损失金额。因此，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，结合原告所购涉案房屋及该房屋楼上第2层至第6层同户型的建筑面积、单价，根据公平原则和诚实信用原则，以及1楼住房单价通常低于2楼住房单价的房地产行业惯例，本院酌定应当赔偿原告的损失为按照2幢203号房出售单价下浮2%后的房价差23910元[即（4741.02元-4593.4元×98%）×99.84，四舍五入至元]及以房价差为基数自2019年9月10日起参照全国银行间同业拆借中心公布的2020年10月20日1年期贷款市场报价利率3.85%计算资金占用期间的利息。故对于原告主张被告赔偿328096.29元的诉讼请求，本院予以部分支持。诉讼中，原告称被告的销售人员宣传涉案房屋层高4.5米，但仅有原告女儿周洲当庭陈述的证言，没有提交相应证据予以佐证，且被告对此亦不予认可，不足以认定被告存在欺诈行为。另，原告主张涉案房屋实际面积小于合同约定的套内建筑面积，但没有提交相应证据足以证实。故对于原告提出的上述两项诉讼主张，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、长沙扬帆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向周立仁赔偿23910元及其利息（利息计算方式：以23910元为基数，按照年利率3.85%自2019年9月10日起计算至实际履行之日止）；二、驳回周立仁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6222元，因适用简易程序减半收取3111元，由长沙扬帆房地产开发有限公司负担300元，由周立仁负担2811元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卢方荣二〇二〇年十二月二十八日书记员  张翠平附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。