德阳市旌阳区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0603执异99号 案外人：王永吉，男，汉族，1950年12月13日出生，住四川省都江堰市科技开发区。 委托诉讼代理人：罗子荣，四川棠湖律师事务所律师。 申请执行人：张德君，男，汉族，1973年1月16日出生，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：陈小甫，四川胡杨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨永，四川胡杨律师事务所律师。 被执行人：邓光伟，男，汉族，1963年9月20日出生，住成都市金牛区蜀江路52××8号32栋1单元2号。 被执行人：四川省川科投融资担保有限公司，住所地成都市金牛区大道营门口路8××8号四威大厦Ａ座6层4号。 法定代表人：邓光伟，董事长。 本院在执行张德君与邓光伟、四川省川科投融资担保有限公司（以下简称川科投公司）民间借贷纠纷一案中，案外人王永吉对查封登记于川科投公司名下位于成都市双流区西航港街道机场路土桥段11××8号太禾·水晶城3栋6单元10-11层25号房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人王永吉称，涉案房屋虽登记在川科投公司名下但川科投公司并非涉案房屋的真实权属人，所有权无效故申请执行人张德君的抵押权也应当无效；案外人在人民法院查封涉案房屋前已签订合法有效的书面合同；案外人支付了全部购房款并占有使用涉案房屋至今；未办理过户登记不是案外人自身原因。综上，案外人应当享有排除执行的民事权益，特请求贵院解除对涉案房屋的强制执行措施。 申请执行人张德君辩称，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，涉案房屋登记的权利人为川科投公司；川科投公司取得涉案房屋的所有权为善意取得；申请执行人享有的抵押权依法设立、合法有效；案外人在长达五六年的时间内都未办理过户登记，其提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定。综上所述，案外人的异议不能成立，特请贵院依法驳回。 本院查明，张德君与邓光伟、川科投公司民间借贷纠纷一案，张德君于2017年6月20日向本院提出财产保全申请，当天本院作出（2017）川0603民初2437号民事裁定，载明：冻结邓光伟、川科投公司银行存款320万元，或查封、扣押其相应价值的财产；查封张德君提供的担保财产，登记在虞滨名下位于成都市一环路南二段17号1幢7号、××8号的房产（房权证号：成房权证监证字第1××9号、第1××××8号）。后本院依法依据该裁定查封了涉案房屋。2018年9月10日，本院就该案作出（2018）川0603民初2340号民事判决，判决：一、邓光伟于判决生效之日起十日内归还张德君借款本金2000000元及资金利息，利息计算方式：以本金为基数，从2015年2月12日起按月利率2%计算至判决确定的给付之日止；若未按判决确定的给付之日给付本金，则利息计算至本金付清之日止；二、张德君对川科投公司名下位于成都市双流西航港街道机场路土桥段11××8号14栋3单元4-5层2号房屋（权证号：监证1××1）、3栋6单元10-11层25号房屋（权证号：监证1××0）、5栋6单元6层12号房屋（权证号：监证1××9）在判决第一项确定的债权范围内享有优先受偿权。判决生效后，因被执行人未履行上述判决确定的还款义务，张德君遂向本院申请强制执行。进入执行程序后，本院于2019年3月7日作出（2018）川0603执3812号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人邓光伟、川科投公司的银行存款肆佰零叁万陆仟壹佰圆整（小写：4036100.00元），或查封、扣押其同等价值的其他财产。后因被执行人名下房产暂不具备执行条件且暂无其他可供执行财产，经申请执行人张德君同意，本院终结了本次执行程序。2020年5月29日，张德君向本院申请恢复执行，本院受理后于同年6月10日作出（2020）川0603执恢226号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人川科投公司名下位于成都市双流区西航港街道机场路土桥段11××8号14栋3单元4-5层2号（权证号：监证1××1）、3栋6单元10-11层25号（权证号：监证1××0）、5栋6单元6层12号（权证号：监证1××9）的房屋三套。 另查明，川科投公司与成都太禾房地产开发有限责任公司（以下简称太禾公司）抵押合同纠纷再审一案，案外人曾以第三人名义参加诉讼，经成都市双流区人民法院审理查明：案外人系太禾公司开发的“太禾·水晶城”项目防火门安装工程的承包人。案外人与太禾公司在2008年7月1日就涉案房屋签订商品房买卖合同及补充协议。同时，案外人与太禾公司达成以应收工程款408808.83元抵扣涉案房屋购房款的合意，扣除抵扣工程款后，案外人另支付现金155618.17元付清全部房款564427元。2009年7月17日，太禾公司向案外人交付涉案房屋。案外人按照商品房买卖合同的相关约定履行完缴纳维修基金、产权登记费、契税等义务。案外人于2009年7月17日接房后一直实际控制并占有涉案房屋，在涉案房屋内生活居住。该案的法律关系由原审的商品房买卖合同纠纷变更为抵押合同纠纷，再审中认定川科投公司与太禾公司之间形成的法律关系为抵押合同纠纷，涉案房屋为抵押物。对于案外人的身份认定为无独立请求权的第三人，案外人对涉案房屋主张所有权，不属于该案审理范围，可另案主张。后该案上诉至成都市中级人民法院。成都市中级人民法院查明：2015年2月3日，涉案房屋的所有权人变更登记为川科投公司。2015年2月12日，涉案房屋办理抵押权登记，抵押权人为张德君。成都市中级人民法院其余查明的事实与成都市双流区人民法院认定的事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的条文本意看，该条规定的是无过错不动产买受人的权利保护问题，以物抵债受让人并非属于前述规定的不动产买受人范围，并不能适用该条的规定予以保护。本案中，王永吉与太禾公司就涉案房屋签订商品房买卖合同及补充协议，达成合意以房抵工程款，虽其支付了剩余购房款，但案外人取得涉案房屋是基于其与太禾公司工程款抵项。涉案商品房买卖合同及补充协议实为消灭案外人与太禾公司之间的债权债务关系，最终实现债的清偿，与购买不动产而订立的房屋买卖合同存在差异，故不能适用前述司法解释的规定。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案中，案外人的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不属于法律、司法解释另有规定的情形，因此张德君依据生效的（2018）川0603民初2340号民事判决依法对涉案房屋享有的优先受偿权应当优先得到保护。综上所述，案外人对涉案房屋不享有排除执行的民事权益，对其主张本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十七条、第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人王永吉的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  王 缨 审 判 员  陈利蓉 审 判 员  李晓春 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理  王 琴 书记员代  正 琼