济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初15525号原告：刘英，女，1978年1月23日出生，汉族，住济南市，公民身份号码：。委托诉讼代理人：陈红，山东高信律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋丽娜，山东高信律师事务所律师。被告：绿地集团济南绿鲁置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：91370100MA3CDNET3M。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：郁树岭，国浩律师（济南）事务所律师。原告刘英与被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司（以下简称绿鲁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘英及其委托诉讼代理人陈红、宋丽娜，被告绿鲁公司委托诉讼代理人郁树岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘英向本院提出诉讼请求：1.判令绿鲁公司按照取得《分期综合验收备案证明》交房条件履行交房义务；2.判令绿鲁公司支付刘英自2018年12月21日起至2020年8月27日止，共615日的逾期交房违约金193739.76元；3.判令绿鲁公司支付刘英按照每日315.024元、自2020年8月28日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金；4.本案全部诉讼费用由绿鲁公司承担。事实与理由：2017年8月5日，刘英与绿鲁公司签订《济南市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定刘英以3150240元的价格购买绿鲁公司开发的济南绿地中央商务区B13地块B13-1号楼1单元1901室商品房一套。合同签订后，刘英按照约定支付绿鲁公司首付款950240元，剩余房款2200000元依照约定办理银行按揭贷款手续，贷款银行已于2017年9月1日将按揭贷款全额支付给绿鲁公司，刘英已按照合同约定履行了全部付款义务。至今绿鲁公司未向刘英交付房屋，根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，绿鲁公司若未在2018年12月20日前交房，绿鲁公司按日向刘英支付已交房价款万分之一的违约金。刘英多次向绿鲁公司主张交付合格房屋并支付违约金，但至今绿鲁公司未履行约定义务。现刘英为维护自身合法权益，诉至法院，形成诉讼。绿鲁公司辩称，根据补充协议第三条第二款的约定，涉案房产交付条件为取得该房屋所在楼栋房屋建筑工程竣工验收备案单，刘英第一项诉讼请求无任何事实及法律依据。刘英与绿鲁公司签订的《济南市商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，且涉案商品房已取得商品房预售许可证，合同双方均应全面履行合同义务。《商品房买卖合同补充协议》（下称《补充协议》）已对交房期限以及逾期交房违约金的截止时间进行明确约定，刘英计算逾期交房违约金的起止时间点明显错误。首先，刘英计算逾期交房违约金的起算时间点存在明显错误。《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2018年12月20日，但《补充协议》第三条关于房屋交付的补充约定部分第8款约定：“甲乙双方协议一致：本合同第八条所约定的交付日期，为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期……”以及该条款第（1）项约定：“乙方给予甲方60日宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任”第（2）项约定：“……自本合同约定的宽展期届满后第31日起至合同约定的交付条件之日止，……支付违约金，合同继续履行”。根据上述约定，本案计算逾期交房违约金的起点应为自2018年12月20日后延90日，即2019年3月20日为案涉房产逾期交房违约金的起算时间点。刘英将2018年12月21日作为起算逾期交房违约金的时间存在明显错误。其次，刘英要求支付逾期交房违约金的截止时间点存在明显错误。《补充协议》第三条第2款约定：“甲乙双方协商一致，在甲方取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单（即该房屋本合同约定的交付条件）后，即可向乙方发出房屋交付通知”。涉案项目于2019年12月27日即取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，商品房已具备合同约定的交付条件。绿鲁公司于2020年1月15日向刘英邮寄到《交房通知书》，要求刘英于2020年1月17日至1月18日前往绿鲁公司处办理房产交付手续，但刘英并未按约定履行收房义务。根据《补充协议》第三条第四款约定：“……或因乙方原因造成房屋未能按期交付的，……且视为甲方在房屋交付通知确定的交付手续办理日期或本合同约定的交房日期（适用于甲方未发出房屋交付通知的情形）已经将房屋交付乙方”，刘英拒收房屋的行为并不能阻碍案涉房产已实际交付事实的发生。所以，根据协议约定，2020年1月18日作为房产实际交付的最后日期，刘英的逾期交房违约金应计算至该日截止。本院经审理认定事实如下：2017年8月5日，刘英与绿鲁公司签订《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定刘英购买绿鲁公司开发的济南绿地中央商务区B13地块B13-1号楼1单元1901室商品房一套，合同金额为3150240元，绿鲁公司应在2018年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付刘英使用。补充协议第三条第一款约定涉案房屋交付时间为2018年12月20日前，具体时间以绿鲁公司发出的房屋交付通知确定的交房时间为准，刘英对此无异议；第八款约定双方协商一致，合同第八条所约定的交付时间，为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期，绿鲁公司自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付给刘英，则刘英给予绿鲁公司60天宽展期，宽展期内，合同继续履行，绿鲁公司无需向刘英承担违约责任，如宽展期满后，绿鲁公司仍未将房屋交付给刘英，自本合同约定的宽展期限届满后第31日起，至达到合同约定的交付条件之日止，绿鲁公司应按日向刘英支付已交房款价万分之一的违约金，合同继续履行，本合同第八条与本款约定不一致的，以本款的约定为准。合同签订后，刘英缴纳房款3150240元。2019年6月28日，济南市历下区市场监督管理局出具济历下市监合处罚（2019）076号处罚决定书，认定涉案合同补充协议第三条第八款构成利用格式条款免除自己因违约依法应当承担的违约责任和排除消费者（买受人）请求支付违约金的权利，对绿鲁公司进行警告并罚款。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。刘英与绿鲁公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行义务。虽济南市历下区市场监督管理局作出处罚决定书，认定涉案合同补充协议第三条第八款构成利用格式条款免除自己因违约依法应当承担的违约责任和排除消费者（买受人）请求支付违约金的权利，对绿鲁公司进行警告并罚款，但该处罚行为并不必然导致合同条款无效。双方签订的《补充协议》第三条第八款第一项为绿地公司的具体交房时间约定了60天的宽限期。该条款系双方当事人的约定，未明显侵害购房者的利益，亦不违反法律行政法规的效力性强制性规定，双方当事人均应按照约定履行，故绿地公司承担逾期交房违约金的起始时间应自60日宽限期届满后开始计算。关于宽限期后的61日至90日之间的30日，一方面，《补充协议》第三条第八款第二项并未对该30日应否承担违约金进行约定。纵观《补充协议》第八款整款内容，第一项主要约定的系不承担责任的60日宽限期，第二项主要约定的系违约金的计算标准，因此，从整个第八款内容来理解，应自60日宽限期届满之后承担逾期交房的违约责任。另一方面，《补充协议》第三条第八款第二项在约定违约金的计算方式时，绿地公司故意未对30天是否承担违约责任进行约定，侵害了购房者的利益，绿地公司亦不能对该30天免责。综上，绿鲁公司应自60日宽限期届满后即2019年2月19日起开始承担逾期交房违约金。双方签订的涉案商品房买卖合同第八条约定涉案商品房交付条件为取得开发项目分期综合验收备案证明。双方签订的补充协议第三条第2项约定：甲、乙（即绿鲁公司、刘英）双方协商一致，在甲方（绿鲁公司）取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单（系该房屋已具备本合同约定的交付条件）后，即可向乙方（即刘英）发出房屋交付通知。通过上述合同约定可知，双方当事人根据补充协议的约定变更了商品房买卖合同中对涉案商品房的交付条件的约定，变更为涉案商品房交付条件为所在楼栋取得建筑工程竣工验收备案单。商品房开发企业向购房者交付房屋应当达到合同约定的条件，合同约定的交付标准不得低于法律规定的条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，取得项目竣工验收备案单是商品房交付的法定条件。绿鲁公司在取得涉案商品房所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单之后，即符合向刘英交付的条件。《补充协议》约定绿鲁公司应于2018年12月20日前向刘英交付取得项目竣工验收备案单的房屋，绿鲁公司未按照合同约定的期限履行交房义务，应当承担迟延履行的违约责任。绿鲁公司于2018年12月27日取得涉案项目竣工验收备案，达到双方约定的交房条件，绿鲁公司于2020年1月15日向刘英邮寄送达《交房通知书》，刘英于2020年1月16日拒收退回，上述交房通知书通知于2020年1月17日办理交房手续，故绿鲁公司逾期交房违约金应计算截至2020年1月17日。关于违约金的具体数额，绿鲁公司逾期交房起算时间为2019年2月19日，截止时间为2020年1月17日，共逾期333天，应承担的违约金数额为104902元（315.02元×333天）。对于刘英要求判令绿鲁公司按照取得《分期综合验收备案证明》交房条件履行交房义务的诉讼请求，双方已在《补充协议》中变更了交付条件，变更为涉案商品房交付条件为所在楼栋取得建筑工程竣工验收备案单，绿鲁公司于2018年12月27日取得涉案项目竣工验收备案，达到双方约定的交房条件，绿鲁公司于2020年1月15日向刘英邮寄送达《交房通知书》，综上，对于刘英的上述请求，本院不予支持。对于刘英提出的涉案房屋存在墙体透水、窗户漏雨等质量问题的主张，刘英可依法另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘英逾期交房违约金104902元；二、驳回原告刘英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4174元，减半收取计2087元，由绿地集团济南绿鲁置业有限公司负担1130元，由刘英负担957元；申请费1520元，由绿地集团济南绿鲁置业有限公司负担797元，由刘英负担723元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员  张刚二〇二〇年十二月二十四日书记员  韦华