河北省保定市满城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0607民初1934号 原告：许海英，女，1978年10月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：郭明华，河北达公律师事务所律师。 被告：河北耀江房地产开发有限公司。住所地：石家庄市桥**城角街**省直玉成小区15-2-503。 法定代表人：杨树海，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：于新东，河北虹天律师事务所律师。 原告许海英（以下简称原告）与被告河北耀江房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人郭明华、被告委托诉讼代理人于新东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告于2019年6月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2020年9月8日解除。2.请求被告返还原告购房款436550元（含服务费），并支付违约金436550元，两项合计873100元。3.本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年6月15日，原告为了购买被告开发的位于保定市满城区龙门水库管理处西侧水郡花都（水墨山舍）小区第57号楼101室商品房与被告签订了商品房买卖合同（预售），双方约定，房屋总价为436550元（包含服务费50000元），合同签订之日起30日内被告完成该商品房的预售登记备案手续。合同签订后，原告向被告支付了购房款436550元，但被告未按约定完成房屋登记备案手续。此后，原、被告签订了补充协议，协议约定，被告应于2020年8月31日前完成房屋登记备案手续，若不能完成备案，原告有权解除合同，并由被告承担支付一倍购房款的违约责任。因被告未能按补充协议完成房屋登记备案手续，2020年9月7日，原告通过发律师函的方式解除了与被告的商品房买卖合同，此后，被告未按约定向原告退还购房款，也未向原告承担违约责任。 被告辩称，原告请求法院确认其解除与被告签订的商品房买卖合同（预售），不应得到支持。被告未能按约定为原告办理备案的原因：1.原告提交的个人资料中身份证与结婚证上的号码不符，至今未改正，不符合合同备案的要求；2.合同履行过程中出现了不可预见的事由，2020年8月19日，满城区人民政府为清查龙门水库周边建设项目，要求被告暂时停工、停建，直到2020年9月9日才恢复正常的销售、备案工作；3.被告已在补充协议约定的期限内通知原告来公司办理备案，但原告接到通知后不来公司办理备案，致使备案未完成；4。补充协议将出卖人、买受人、登记机关三方分工且应各负其责的责任全部约定为被告的单方责任，该约定显失公平，协议约定的违约金数额过高，违约金应当与贷款利率相当。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告举证如下：1.《商品房买卖合同（预售）》，证明原告以436550元（包含服务费50000元）购买了被告开发的水郡花都（水墨山舍）小区第57号楼101号商品房。2.《收据》二张、《银行交易流水》即签购单，证明被告已收到购房款386550元、收到服务费50000元。3.补充协议，证明2020年5月15日，被告向原告承诺2020年8月31日前完成备案手续；如被告违约，原告有权解除合同；被告还应向原告承担支付一倍购房款的违约责任。4.被告单位工作人员崔超与原告的短信记录，证明直到2020年9月1日，被告尚未完成房屋登记备案手续。5.《律师函》、《邮单》、《物流记录》，证明原告已向被告发出解除合同的通知，被告已收到了该通知，原、被告签订的商品房买卖合同已经解除。6.《保定市满城区人民政府关于加强房地产市场调控的意见》满政（2017）25号文件，证明原告非本地居民、未满足纳税、社保等购房条件，不符合购买满城区域内商品房的限购资格，原告的购房目的不可能实现，被告应向原告承担违约责任。 被告举证如下：1.满城区《不动产登记档案查询说明》、《商品房备案查询说明》、《保定市满城区“敬才引智行动计划”若干优惠政策（试行）》、原告的《毕业证书》，证明原告属于满城区人民政府划定的E型人才，享受本地居民购房政策。2.原告及其配偶张磊的《结婚证》、身份证，证明原告结婚证上的身份证号码与身份证号码不一致，影响了被告为其办理商品房买卖合同的备案，未能在约定期限内给原告办理合同备案的责任，应由原告承担。3.被告未萌萌与原告妯娌孟冬梅的《微信聊天截图》，证明被告员工未萌萌与原告妯娌孟冬梅在微信聊天记录中显示，被告已通知同时与原告在被告公司购买商品房，也需要备案的孟冬梅来被告公司办理合同备案，并显示被告的经理朱力保已通知原告来公司办理备案手续，原告在8月31日因“这两天去秦皇岛送学生了”是原告接到被告的通知后，在协议约定期限的最后两天，因自己推托有事不能来被告公司办理合同备案，其责任完全在于原告。4.照片，证明满城区人民政府为清查龙门水库周边建设项目，要求被告公司停工、停建、停销售至2020年9月9日。被告主张，因新冠疫情，满城产权登记部门要求商品房买卖合同的网签、备案均在网上进行，备案时需要买受人携带身份证、结婚证到开发商处亲自办理网签，原告本人不参加备案的办理，被告无法单独完成登记，被告公司经理朱力保多次与原告联系办理登记事宜。因原告未履行备案的协助义务，原告无权解除其与被告签订的商品房买卖合同。 本院组织当事人进行了证据质证，被告的质证意见如下：对原告提交的商品房买卖合同（预售）、收据、银行交易流水、补充协议、短信记录、律师函、邮单、物流记录、《满城区人了政府关于加强房地产市场调控的意见》（2017）25号文件的真实性无异议。原告的质证意见如下：对被告提交的不动产登记查询说明、商品房备案查询说明、满城区政府的《保定市满城区“敬才引智行动计划”若干优惠政策（试行）、毕业证书无异议。主张被告2020年8月30日只通知孟冬梅办理备案，没有通知原告。主张未萌萌与孟冬梅的微信聊天记录、电话录音等与本案无关，对其证明力不认可。 对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证，同时对上述证据所证明的相关事实予以认定。对原、被告有争议的事实，本院认定如下：1.关于原告是否具有在满城区买房的资格。保定市满城区“敬才引智行动计划”若干优惠政策（试行）第一条、第八条规定原告的大专学历证属于E型人才，享受本地居民购房政策，不受《保定市满城区人民政府关于加强房地产市场调控的意见》满政（2017）25号文件关于限购政策的限制，应认定原告具有在满城区购买商品房的资格，原告提出的原告非本地居民未满足纳税、社保等购房条件，不符合购买满城区域内的商品房的限购资格，原告的购房目的不可能实现的主张，不能成立。2.关于原告在2020年8月31日前是否收到被告通知其办理备案的通知问题。被告员工未萌萌与同是购房人且应同时办理商品房买卖合同备案的原告的妯娌孟冬梅在微信聊天中，记录了在2020年8月30日前被告经理朱力保已经联系了原告和孟冬梅及未萌萌通知孟冬梅及原告办理商品房备案的准备情况。被告主张的其已通过电话和孟冬梅的微信聊天将办理合同备案事宜通知了原告，本案，因原告不提供并出示孟冬梅与自己在2020年8月28日前后较为完整的微信聊天记录佐证自己未接到通知的事实主张，不能对被告员工朱力保为何在此期间与其通话的原因、并对通话的内容作出合理的解释，应推定被告提出的被告已在补充协议约定的期限内通知原告来公司办理合同备案的事实主张能够成立。应认定被告履行了通知原告协助其办理备案的义务，原告未履行应被告要求协助被告完成合同备案的协助义务。3.关于原告解除商品房买卖合同的效力问题。被告未在2020年8月31日前为原告完成商品房备案手续，原告解除合同的条件成就，原告有权解除其与被告签订的商品房买卖合同。因被告对原告解除合同有异议、原告通过诉讼的方式请求确认解除合同的效力，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定。对于原告解除合同的效力，因原、被告签订的“补充协议”约定的解除权，在性质上属于“符生效条件”的解除权，依照《合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同的规定，故只要被告在客观上未按约定完成备案，解除合同的条件成就，原告原则上就有解除合同的权利。对于原告解除合同的效力审查，因原告的解除权受解除条件是否成就的限制，依照《中国人民共和国民法总则》第一百五十九条附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当的阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当的促成条件成就的，视为条件不成就的规定，本案，在协议履行最后两天时，因原告具有不协助被告办理备案的行为，应认定原告人为的促成了条件成就，被告以原告不来公司办理备案，是被告违约的原因的抗辩能够成立，同理，被告对原告解除商品房买卖合同的抗辩亦应成立。 本院认为，原告与被告之间的商品房买卖合同，系当事人双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。合同履行中，原告提供的合同登记备案材料存在的瑕疵及原告未及时履行协助被告办理合同备案的附随义务，是造成被告未按照补充协议为原告办理合同备案、原告请求解除商品房买卖合同及要求被告承担违约责任的主要原因，基于原告提供的合同登记备案材料存在瑕疵、原告未履行合同备案协助义务等事实和情形的归责规则，应认定原告自己的行为是促成补充协议中约定的合同解除条件成就的原因，且该原因是原告依补充协议约定行使解除权的条件，根据民法总则的相关规定，依法应认定原告行使解除权的条件未成就，原告在上述情形下解除其与被告签订的商品房买卖合同，缺乏相应的事实和法律依据，鉴于当事人履行合同协助义务时，应各自给予对方必要且合理的准备时间，在合理排除合同双方当事人因特殊事件影响协助义务的及时履行时，可能给合同双方造成的不利益等因素，兼顾各方合理且必要宽容度，综合合同备案制度的保护范围和力度，在被告积极谋求与原告继续履行合同及合同仍具备履行条件的情况下，本院基于促进交易、鼓励合法交易、秉持诚实，恪守承诺遵循诚信、保护交易安全等原则，对原告解除其与被告签订的商品房买卖合同行为的效力不予确认。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十六条、《中国人民共和国民法总则》第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、第九十五条之规定，判决如下： 一、原告许海英解除与被告河北耀江房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售）的行为无效。 二、驳回原告许海英的其他诉讼请求。 案件受理费12532元，减半收取6266元，由原告许海英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  韩静伟 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  王艺颖