西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院     民 事 判 决 书 （2020）陕0103民初9962号 原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市碑林区。负责人：李军，该行行长。委托诉讼代理人：陈文华，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛伟，泰和泰（西安）律师事务所实习律师。被告：吕小强，男，1968年10月26日出生，汉族，职业不详，住河南省嵩县。被告：王姣，女，1969年7月26日出生，汉族，职业不详，住河南省嵩县。被告：西安市祥源房地产有限责任公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：林自均，该公司董事长。委托诉讼代理人：敬志焕，男，西安市祥源房地产有限责任公司员工，住西安市莲湖区。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建设银行陕西分行）与被告吕小强、王姣、西安市祥源房地产有限责任公司（以下简称祥源公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行陕西分行委托诉讼代理人陈文华、薛伟，被告祥源公司委托诉讼代理人敬志焕到庭参加诉讼。被告吕小强、王姣经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告建设银行陕西省分行向本院提出诉讼请求：1.请求宣布贷款立即到期，判令第一、二被告偿还原告本金人民币420969.33元，利息6825.46元，本金罚息77.21元，利息复利64.96元(合计427936.96元)，并按合同约定支付2020年6月23日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及公告费；2.请求判令原告对第一、二被告为本案借款提供的位于西安市莲湖区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋变现所得享有优先受偿权；3.请求判令第三被告对第一、二被告的上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由三被告承担。事实及理由：2016年11月7日,原告与第一、二被告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）。《借款合同》中约定：由原告向第一、二被告发放贷款共计人民币49万元，用于第一、二被告购买合同中列明的位于西安市莲湖区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，借款期限自2016年11月7日至2032年11月7日止，在此期间第一、二被告应按合同约定以等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额3686.85元。第一、二被告系夫妻关系，应共同偿还以上债务。根据原告与第三被告签订的《最高额保证合同》，第三被告应对第一、二被告的上述债务承担连带还款责任。为确保上述《借款合同》的履行，原告与第一、二被告于同日签订了《西安市房地产(预购商品房)抵押合同》（以下简称《抵押合同》）。《抵押合同》约定，第一、二被告以《抵押合同》中列明的上述房产担保其履行债务。抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用（包含但不限于诉讼费、仲裁费、律师费）。在逾期仍不能按期还清本息，则原告可申请拍卖抵押的房地产，上述合同已办理预售商品房抵押登记备案证明。《借款合同》签订后，原告依照约定于2016年12月23日向第一、二被告发放贷款49万元。但自2020年2月23日至今，第一、二被告以种种理由拖延不予还款，到2020年6月23日尚有本金人民币420969.33元，利息6825.46元，本金罚息77.21元，利息复利64.96元(合计427936.96元)未归还与原告。第一、二被告拒绝还款的行为符合原告和第一、二被告签订的《借款合同》第十六条第一款第1项之情形：“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”。则原告有权依据合同第十七条违约救济措施及合同其他相关约定，宣告贷款立即到期,要求第一、二被告偿还原告贷款本息及实现债权的费用。并根据原告和第一、二被告之间的《抵押合同》关于抵押房地产的处分，要求第一、二被告以其抵押房产对以上款项承担还款责任。如第一、二被告仍拒绝还款，则原告有权将抵押房产折价、拍卖、变卖，并优先受偿所得价款。第三被告对上述债务承担连带还款责任。被告祥源公司承认原告在本案中所主张的事实，对原告要求其公司承担连带清偿责任的诉讼请求没有异议，但其公司承担连带责任后，有权向被告吕小强、王姣追偿，请求法院判决其公司追偿权。被告吕小强、王姣未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2016年11月7日，原告建设银行陕西分行（贷款人、抵押权人）与被告吕小强、王姣（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》约定：建设银行陕西分行贷给吕小强、王姣49万元，贷款期限192个月，贷款用于购买被告祥源公司出售的，位于西安市莲湖区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋。贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮/下调，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。若借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项,即构成违约，则贷款人有权采取以下一种或多种措施：1、停止发放本合同项下借款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系。吕小强、王姣提供购买的位于西安市莲湖区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋作为借款抵押财产，抵押担保的范围包括主合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。抵押合同签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续。另查明，原告曾与被告祥源公司签订《最高额保证合同》约定，被告祥源公司作为保证人对原告向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权提供保证责任。被告祥源公司对尚未收回的债权余额包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）承担连带保证责任，保证期间为原告对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同原告与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书，抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误，收执之日止。合同签订后，双方当事人办理涉案房屋的预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明，但至今未办理房地产抵押登记。原告已向吕小强、王姣发放了贷款49万元，但被告吕小强、王姣未按照合同约定还款。截止2020年6月23日，被告吕小强、王姣欠付原告借款本金420969.33元，利息6825.46元，本金罚息77.21元，利息复利64.96元，合计427936.96元。庭审中，原告以截止2020年6月23日确定的数额作为其诉讼请求数额，本院经核实对于拖欠本金数额予以确定。以上事实，有原、被告提交证据及双方当事人陈述存卷为证。本院认为，原告建设银行陕西分行与被告吕小强、王姣签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》，原告与被告祥源公司签订的《最高额保证合同》意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。原、被告构成借款合同及抵押担保合同的法律关系，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务，原告已依借款合同约定向被告吕小强、王姣提供贷款，被告吕小强、王姣未按照合同约定履行还款义务，构成违约。现原告依据法律规定及合同约定宣告贷款立即到期，并要求被告吕小强、王姣偿还剩余贷款本金、利息及罚息的诉讼请求于法有据，依法予以支持，具体数额以庭审中确定的数额为准。对于原告要求判令其对抵押房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的诉讼请求，因双方在借款合同中虽对以涉案房屋进行抵押作为借款担保进行了约定，并办理了涉案房屋的预告商品房抵押权预告登记，但并未办理抵押房产的抵押备案登记。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。抵押权系物权，经登记才能发生效力，案涉房屋抵押系预告登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力，故对原告此诉讼请求不予支持。对于原告要求被告祥源公司承担连带还款责任的诉讼请求，因根据《最高额保证合同》约定，被告祥源公司应对被告吕小强、王姣所借款项承担连带保证责任，故对原告此诉讼请求依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吕小强、王姣于本判决生效之日起十日内，支付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行截止2020年6月23日的借款本金420969.33元，利息6825.46元，本金罚息77.21元，利息复利64.96元，合计427936.96元，及此后至实际付款日止按照合同约定计算的利息及罚息；二、被告西安市祥源房地产有限责任公司对被告吕小强、王姣上述债务承担连带清偿责任，被告西安市祥源房地产有限责任公司承担清偿责任后，有权向被告吕小强、王姣追偿；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7719元，减半收取3859.5元，由被告吕小强、王姣、西安市祥源房地产有限责任公司负担，公告费690元由被告吕小强、王姣、西安市祥源房地产有限责任公司负担（以上款项原告已预交，被告吕小强、王姣、西安市祥源房地产有限责任公司于支付上述款项时一并支付原告，被告西安市祥源房地产有限责任公司承担支付责任后，有权向被告吕小强、王姣追偿）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 (此页无正文)        审  判  员     李新元                            二○二○年十二月七日 书  记  员     张  宁