河南省洛阳市中级人民法院行 政 判 决 书(2020)豫03行终307号上诉人（原审原告）苏林，男，汉族，1974年8月18日出生，住洛阳市西工区。委托代理人钱国红，女，汉族，1950年5月16日出生，住洛阳市西工区，一般代理。被上诉人（原审被告）洛阳市自然资源和规划局，住所地：洛阳市西工区凯旋东路**。负责人李松涛，该局局长。应诉负责人朱国要，该单位副调研员。委托代理人李秀红，洛阳市不动产登记中心工作人员,一般代理。委托代理人王根立，河南荣信律师事务所执业律师,一般代理。原审第三人刘华，女，汉族，1985年4月25日出生，住洛阳市西工区。委托代理人赵蕾，河南松盛永进律师事务所执业律师,特别授权。委托代理人乔静静，河南松盛永进律师事务所实习律师,一般代理。上诉人苏林因与被上诉人洛阳市自然资源和规划局、原审第三人刘华房屋登记一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院作出的(2020)豫0303行初31号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人苏林及委托代理人钱国红,被上诉人洛阳市自然资源和规划局应诉负责人朱国要及委托代理人李秀红、王根立，原审第三人刘华及其委托代理人赵蕾、乔静静到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年8月11日，苏林取得坐落于洛阳市涧西区芳华路1号院1幢2-101号房产的房屋所有权证，证号为洛房权证市字第**。2015年5月22日，委托人苏林、张新玲在洛阳市公证处签署委托书一份，委托书载明：委托人系夫妻，在苏林名下登记有位于洛阳市涧西区芳华路1号院1幢2-101（房屋所有权证：洛房房权证市字第**）现欲出售该房产，因委托人事务繁忙，特委托王瀚彬代办该房产出售事宜，具体权限及范围如下：一、有权代理委托人选择购房人，与购房人商洽房产交易价格及合同的各项条款，并代表委托人签署房屋买卖合同；二、有权与购房人商定房款的支付方式，并收取出售所得房款；有权配合购房人办理银行贷款购房手续，有权在银行相关手续上签字（如果购房人选择住房公积金贷款，则有权签订公积金委托划转协议）；三、有权代为到房地产管理部门查档、验证、办理买卖合同的登记、签署成交确认书、办理房地产权属过户等与房产交易有关的手续，有权代为缴纳相应税费；有权代理维修基金的查档与过户；四、有权与购房人办理房屋交接事宜；五、有权办理水电、煤暖气、闭路电视等物业的过户手续。委托期限自2015年5月22日至2017年5月22日为止。受托人无权转委托，受托人在授权范围内实施的法律行为和签署的法律文书苏林、张新玲都予以承认，并自愿承担相关法律责任。同日，洛阳市洛市公证处出具（2015）洛市证民字第1100号公证书，证明苏林和张新玲于2015年5月22日在公证员的面前，在前述委托书上签名、按手印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。2015年8月27日，王瀚彬作为卖房人（转让方）苏林的代理人与买房人（受让人）刘华共同向被告申请房屋所有权转移登记，并提交了买卖双方的身份证复印件及委托书、代理人身份证复印件、房屋所有权证、房产买卖合同、洛阳市存量房交易结算资金自行划转声明，缴纳了河南省住房专项维修资金及契税、手续费，被告经审查，认为符合办理转移登记的规定条件，予以记载于房屋登记簿，并于2015年9月2日向刘华发放洛房权房权证市字第**房有权证。上述房产登记档案中的房屋所有权转移登记申请书、房产买卖合同、洛阳市存量房交易结算资金自行划转声明中转出方、出卖人、卖方处均写有“苏林”字样，王瀚彬作为代理人在相应位置签名。其中房产买卖合同显示，甲方、出卖人为苏林，出卖人委托代理人为王瀚彬，乙方、买受人为刘华，合同约定，甲方将其合法拥有的位于洛阳市涧西区芳华路1号院1幢2-101号的房产依法转让给乙方，房产房产证号为洛房权证市字第**，协商转让总价格为45万元，自合同生效之日起1日内，甲、乙双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记手续，甲方应在2015年8月28日前，将房屋交付给乙方。甲方处写有“苏林”字样，王瀚彬在甲方代理人处签名按指印，刘华在乙方处签名按指印。洛阳市存量房交易结算资金自行划转声明载明，卖方为苏林，买方为刘华，兹有买方向卖方购买坐落于洛阳市涧西区芳华路1号院1幢2-101的房屋，经双方协商房价为45万元。买卖双方协商决定自行划转交易结算资金，特签署本声明，在交易过程中发生的资金及权属风险由买卖双方自行承担。卖方处写有“苏林”字样，王瀚彬在代理人处签名按指印，刘华在买方处签名按指印。另查明，2018年5月30日，刘华将案涉房产转移登记至丁乐娜名下。原审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定，“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”本案中被告并未就涉案房屋登记行为告知苏林诉权和起诉期限，苏林在起诉状中称其于2019年5月28日得知该房屋转移登记事宜，并于2020年4月向本院提起诉讼，未超出该条规定的一年的起诉期限，被告和第三人未提交证据证明苏林在2019年4月前已知道或者应当知道行政行为的内容，故其关于苏林本次起诉超出起诉期限的意见，本院不予采信。《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定,不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。本案中,被告作为本市房产行政主管部门,对辖区内房屋行政登记申请依法具有受理、审查并作出登记等行政职权。《房屋登记办法》第十一条规定，“申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”第十五条第二款规定，“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明……”第二十条规定“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：……”本案中由王瀚彬代理卖房人苏林与买房人刘华共同向房屋登记机构提出房屋登记申请，并提交了经（2015）洛市证民字第1100号公证书公证的委托书及双方的身份证复印件、房屋所有权证、房产买卖合同等材料，被告作为房屋登记机构，经审核买卖双方提交的书面材料，认为符合《房屋登记办法》规定的转移登记的条件，遂予以登记，将转移登记事项记载于房屋登记簿，并向买受人刘华发放房屋所有权证的行为程序合法，内容不违反法律规定，并无不当。《房屋登记办法》规定，申请房屋登记，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，王瀚彬代理苏林提出转移登记申请时，已向被告提交经公证的委托书及苏林的身份证复印件、房屋所有权证等材料，且委托书载明的授权范围包含签署房产买卖合同及办理房地产权属过户等内容，说明被告作为房屋登记机构，在房屋登记过程中已尽到审慎审查义务，苏林以自己未到场、未在有关材料上签名及被告未尽到审查义务为由，要求撤销该房屋登记行为的诉求理由不充分，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，经合议庭评议，判决驳回原告苏林的诉讼请求。案件受理费50元，由原告苏林负担。上诉人苏林上诉称：1、“被告作出的房屋所有权转移登记行为，在申请书下方卖房人签字盖章一栏，卖房人苏林名字非本人所写，其本人毫不知情，也没有授权任何人代表其本人签本人名字的情况下，被告洛阳市自然资源和规划局错误的给买房人刘华办理了房屋所有权转移登记。”一审在原告苏林当庭提出司法鉴定真伪，诉讼费用由败诉方承担，一审法院未对该事实和请求做出回应，避谈原告未授权任何人签署本人名字（苏林签名系假签名），证据造假之事实。一审法院认定错误，于法无据。2、买房人、受托人持有委托书、公证书都没有受托人王瀚彬的签字、指印，不能办理房屋过户、房屋所有权转移登记，洛阳市司法局公证处公证员蒋某于2015年6月2日所做（2015)洛市证民字第1100号《公证书》非法。理由如下：我国《物权法》第186条和《担保法》第40条都有关于禁止流押的规定。只要做了房产抵押公证的，不得同时制作具有强制执行效力的债权公证书，以及买卖房产委托书。本案中受托人王瀚彬、买房人刘华勾结公证员蒋某不仅让本人签署了《借款抵押合同》、《借据》并办理了公证，而且还签署了卖房委托书并办理了公证，该行为明显是为了规避有关禁止流押的法律规定，属于以合法形式掩盖非法目的。退一步讲，受托人王瀚彬已经收取了申请人的房屋所有证且让卖房人苏林签署了《借款抵押合同》作为借款担保，按理说也无需再签署任何文件，但本案的事实却是应受托人王瀚彬的要求还签署了卖房委托书并办理了公证，该公证书也为王瀚彬、刘华顺利转移房产起到了关键作用。公证员蒋某违反了《物权法》、《担保法》等部分条款，其所作洛市证民字第1100号《公证书》非法。上诉人苏林去洛阳市公证处蒋某、洛阳市司法局公证科求证，回复此公证书不具有代理买卖房屋法律效力，一审采纳此错误证据，适用法律错误，应予纠正。3、原告苏林提出证据②苏林身份证复印件造假，且苏林未在公证书、委托书中授权使用本人身份证（复印件），办理房屋买卖，受托人王瀚彬、买房人刘华违法提交苏林身份证复印件办理房屋买卖，房屋所有权转移登记，该行为非法，请求司法鉴定一审法院未回应，认定错误。4、洛阳市自然资源和规划局违反了《房屋登记办法》应追究其法律责任第三十三条、三十四条、七十五条、七十六条、七十七条、七十八条、七十九条、第八十一条、九十一条、九十二条、第九十三条的规定，应追究其法律责任。5、第三方买房人刘华、受托人王瀚彬系夫妻关系，恶意串通，低价卖房骗房，非善意取得，一审未对该事实，做出认定，违背了应秉持的公平、公正原则。综上，上诉请求：一、被告洛阳市自然资源和规划局提交证据①房屋所有权转移登记申请书；②个人身份证明；⑤房产买卖合同及存量房交易结算资金自行划转声明；⑥维修资金及税费单据；⑦询问笔录。上述五项造假，特申请进行司法鉴定，鉴定费用由败诉方承担；二、被告洛阳市自然资源和规划局提交证据③委托公证书非法，公证书不具有代理买卖房屋法律效力，一审采纳错误，请求二审予以纠正。三、请求依法撤销河南省洛阳市西工区人民法院(2020)豫0303行初31号行政判决。四、请求依法撤销洛阳市自然资源和规划局于2015年8月27日的编号为00379939的涧西区芳华路1号院1幢2-101房屋所有权转移登记（原房屋所有权证号为房权证房权证市字第**）。五、一、二审的诉讼费用由被告承担。被上诉人洛阳市自然资源和规划局辩称：一、上诉人的上诉理由不能成立。上诉人以被上诉人提交虚假证据，适用法律错误为由，主张撤销第00××39号房产证，该上诉理由不能成立。第一，上诉人认为，在申请书下方卖房人签字一栏，非上诉人本人所写，一审中上诉人提出司法鉴定，一审法院未予回应，一审法院认定事实错误。上诉人的论点是基于错误观点上的认识。涉案的房屋登记，是根据申请人提交的委托公证书，由受托人王瀚彬代为申请而启动的，受托人有权代为委托人办理房地产权属过户等与房产交易有关的手续。因此，受托人在相关文件上代委托人签名，没有超越授权范围，并且委托人也不需亲自到场签名办理相关手续。因此，上诉人提出司法鉴定没有实际意义，一审法院依据相关证据认定本案事实，不违反法律规定。第二，关于（2015）洛市证民字第1100号公证书的合法性问题，不是本案审理范围。如果上诉人认为公证书非法，应当另行通过诉讼主张撤销。第三，关于抵押问题，涉案房屋登记是申请人于2015年8月27日申请，该房屋抵押登记已于申请前注销抵押，不存在流押情况，且上诉人在一审的诉讼请求中，并未主张对抵押登记的诉讼，因此，答辩人没有提交注销抵押登记材料的义务。第四，关于上诉人认为公证委托书中未授权使用其身份证（复印件）问题，委托书中的委托权限包括受托人代为办理房地产权属过户等与房产交易有关的手续，而办理这些手续应当包括提供委托人身份证明及相关材料。因此，受托人提交上诉人的身份证（复印件）没有超越委托范围，并且也没有违背上诉人出售涉案房产的真实意思表示。从以上事实可以看出，答辩人是依据相关法规办理房屋登记，不涉及违规情况，上诉人的上诉理由因无客观有效的证据和法律依据的支持而不能成立。二、上诉人的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。上诉人基于错误认识基础上，认为答辩人做出的登记行为违法，主张撤销第00××39号房产证的诉讼请求依法不能成立。2015年8月27日，申请人向答辩人申请涉案房屋转移登记，提交有：房屋所有权转移登记申请书、个人身份证明、委托公证书、房屋所有权证、房产买卖合同、税费票据等材料。答辩人经审核，认为符合办理转移登记的规定要件，根据《房屋登记办法》的有关规定，即予以记载于房屋登记簿并发放洛房房权证市房权证市字第**辩人的登记行为，审核材料完备，程序合法，适用法规正确，应当予以维持。一审法院正是根据本案相关证据和事实，公正、客观地评判本案，并依法作出一审判决，该判决在事实认定、审理程序、适用法律上均无不妥之处，也未损害上诉人的合法权益，应当予以维持。综上所述，请二审法院依据事实和法律依法公断，维护法律的严肃和公正性。原审第三人刘华称：洛阳市自然资源和规划局的登记行为合法合规。根据《房屋登记办法》第十五条第二款的规定：委托诉讼代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。洛阳巿自然资源和规划局办理房屋转移登记的依据是上诉人向案外人王瀚彬出具的经公证的委托书，委托书中授权了王瀚彬可代为签订房产买卖合同、办理房地产权属过户以及与房产交易有关的手续等。在提供有经公证委托书情况下无需上诉人本人亲自到场签字和办理相关手续，代理人可代为签字并提交房屋转移登记所需的证据材料，包括上诉人的身份证复印件。本案中案外人王瀚彬代办事项均包含在委托书的授权范围内，代理行为合法有效。结合本案一审时洛阳市自然资源和规划局提交的办理房屋转移登记时申请人提交的材料，均符合《房屋登记办法》的相关规定。因此洛阳市自然资源和规划局在办理房产登记时己经尽到了合理审慎审査义务，登记行为符合法律规定。二、上诉人的部分上诉理由非本案审理范围。1、上诉人在公证《委托书》时公证部门己经对授权行为进行了审查并出具了《公证书》，证实了该委托行为的真实性和有效性。若上诉人对《公证书》有异议，可以向出具该公证书的公证机构提出复査，若公证书的内容违法或者与事实不符则由公证机构予以撤销或更正。但在该《公证书》被撤销或更正前，都是合法有效的。本案系行政诉讼案件，上诉人对《公证书》的异议非本案审理范围。2、首先本案是否属于《物权法》第186条、《担保法》第40条规定的情形并不在本案审理范围之内，上诉人可另行诉讼处理。其次本案中受托人王瀚彬也并非上诉人案涉房产的抵押权人，显然不属于禁止流押的规定。3、上诉人的其他上诉理由大多没有任何事实依据，且不在本案审理范围内，不应在本案中解决。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。被答辩人的上诉理由不成立，望二审法院驳回其上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：本案审理的是是否应当撤销洛阳市自然资源和规划局于2015年8月27日作出的编号为00379939的涧西区芳华路1号院1幢2-101房屋所有权转移登记。涉案的房屋登记，是根据申请人提交的委托公证书，由受托人王翰彬代办的，而王翰彬的代办事项均包含在委托书的授权范围内，且该委托书在公证部门进行了审查并出具了《公证书》。王瀚彬代理苏林提出转移登记申请时，已向被上诉人洛阳市自然资源和规划局提交经公证的委托书及苏林的身份证复印件、房屋所有权证等材料，且委托书载明的授权范围包含签署房产买卖合同及办理房地产权属过户等内容，被上诉人洛阳市自然资源和规划局作为房屋登记机构，在房屋登记过程中已尽到审慎审查义务，上诉人苏林以自己未到场、未在有关材料上签名及被上诉人洛阳市自然资源和规划局未尽到审查义务为由，要求撤销该房屋登记行为的诉求理由不充分，本院不予支持。关于上诉人苏林上诉提到的《公证书》的合法性等其他上诉理由，不是本案审理范围，上诉人苏林可通过其他途径另行解决。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第第（一）项之规定，经合议庭评议，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费50元，由上诉人苏林承担。本判决为终审判决。审判长  王文朝审判员  高 玲审判员  李扬丽二〇二〇年十二月十六日书记员  戚欣童