浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6317号 上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江润格木业股份有限公司，住所地：杭州市江干区迪凯国际中心**。统一社会信用代码：913301005832265530。 法定代表人：陈伟星。 委托诉讼代理人：李萍、郑炜权，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州第六空间大都会家居发展有限公司，住所地：，住所地：杭州市滨江区长河街道江二村老码头信用代码：91330108662332776Q。 法定代表人：邢积国。 委托代理人：金晨曦，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 上诉人浙江润格木业股份有限公司（以下简称润格公司）与上诉人杭州第六空间大都会家居发展有限公司（以下简称第六空间公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初4258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明：2018年12月17日润格公司（乙方）与浙江金砖和府整体家居有限公司（甲方，以下简称金砖和府公司）签订《德光居（杭州）代理加盟协议》，约定：甲方作为德光居（品牌持有人：邱德光）中国运营总代理，在浙江省杭州市滨江区江南大道1088号杭州市××国际建材馆壹／肆楼编号Ｃ107号设立了德光居及进口家具直营店（以下简称：德光居杭州店），且甲方就上述店面与第六空间公司（以下称租赁业主）订立有租赁合同，租赁期限3年（2018年1月1日—2020年12月31日），双方协商一致，就德光居杭州店整体转让事宜，签订本合同。一、加盟目的甲方将德光居杭州店整体转让给乙方，该转让包括以上内容：1、与经营德光居杭州店相关的各项权利的转让或继受：（1）、德光居（含Ｔ.ＫＨＯＭＥ德光居软装设计中心）的杭州加盟商资格。…（3）、德光居杭州店店面的租赁权。2、德光居杭州店的硬件、实物：（1）、甲方投入的装修（原值350万元）折价25万元，甲方不拆除任何设施。…二、转让价格本协议转让价款共计人民币415.4万元…1、转让标的一同作价415.4万元。2、租赁业主向甲方收取的保证金34.44元，甲方协助过户给乙方，由乙方将此笔保证金汇入租赁业主方，甲方的保证金自行向业主申请退回。3、甲方、乙方及德光居品牌持有人邱德光先生签订三方协议后，由乙方向邱德光先生支付德光居加盟保证金20万元。 此后，润格公司（乙方）与第六空间公司（甲方）签订《商位租赁合同》，约定：一、租赁商位位置、面积及用途1-1甲方将位于杭州市滨江区江南大道1088号的杭州××的国际建材馆壹／肆楼编号Ｃ107号商位（详见本合同附件1：《租赁商位位置及尺寸图》）出租给乙方经营使用。1-2租赁面积计租面积按双方确认的商位建筑面积核定为准，共计1148㎡。（一楼面积323㎡，四楼面积825㎡）。1-3乙方租赁的商位仅限用于经营浙江金砖和府整体家居有限公司代理ＴＫＨＯＭＥ／浙江润格木业股份有限公司润格木作品牌（系列）商品使用，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更商位用途，不得经营超出前述范围的商品，也不得更换品牌或产品类别。1-4未经甲方书面同意，乙方不得将商位转让、出租、出借给第三方使用。二、租赁期限及续约2-1租赁期限24个月，自2019年1月1日起至2020年12月31日止。2-2乙方如需续租的，乙方应在本合同期满60日前向甲方提出书面续约申请，经甲方同意且甲、乙双方就续约条件达成一致意见的，由甲、乙双方在租赁期满30日前重新签订合同。…三、租金及相关费用的支付方式3-1合同期内，自2019年1月1日至2019年12月31日，一楼面积323㎡，商位租金为125元／平方米／月，每月租金40375元，物管费为50元／平方米／月；四楼面积825㎡，租金为125元／平方米／月，每月租金94875元，物管费为50元／平方米／月，每月租金、物管费共计192650元。…3-3为保护消费者的合法权益，乙方自愿在本合同签订之日起3日内向甲方交纳保证金（相当于2个月的租金、物管费的金额）385300元。…3-4电费按乙方独立使用的电表记录为准，按每度1.25元计收（如供电部门调整电价，届时相应调整）。因乙方装修或其他营业外发生的费用另计收取。3-5中央空调使用费按0.45元／平方米／日计收，以本合同约定的乙方租赁商位建筑面积进行计收，每1个月支付一次，由乙方在每个月10日前向甲方付清上一个月度的费用。3-6甲方按本合同约定期限将出租商位交付乙方使用，乙方进场装修即视为甲方已完成交付义务，同时，视为甲方已履行提供物管服务等全部合同义务。…五、商位的装修5-1乙方承诺在／年／月／日前完成承租商位的装修并进场开业，否则按乙方违约处理。5-2乙方对承租商位进行装修时，应严格按照甲方商场的装修规定进行，具体按合同附件3：《商位装修管理规定》执行。乙方装修违反甲方商场《商位装修管理规定》或政府主管部门有关规定，导致装修效果不符合甲方商场整体规划要求或无法取得政府主管部门消防验收的，甲方有权要求乙方在限期内进行整改，如乙方未在甲方期限内整改的，甲方有权提前终止本合同，全部责任及经济损失乙方自行承担。5-3甲方商场内的公用设施、设备由甲方进行日常维护、维修或保养。为保持商场经营环境的优越性，乙方承诺每年对承租商位至少进行一次室内装潢或装修改造，并自行承担全部费用。…六、合同的解除与终止6-1甲方具有下列情形之一的，乙方有权提前解除合同；6-1-1非法定免责事由无法按时向乙方提供出租商位逾期达60日以上的；6-1-2非法定免责事由造成乙方承租商位连续停业达60日以上的；6-2乙方有下列情形之一的，6-2-1拖欠甲方商位租金、物管费、税金、电费、空调使用费及其他应付费用逾期达10日以上（含10日）的；6-2-2未按本合同约定期限进行商位装修或进场开业逾期达10日以上（含10日）的；6-2-3违反甲方《商位装修管理规定》经甲方或政府主管部门限期整改通知后逾期达10日以上（含10日）未整改的。6-4无论在任何情况下解除或终止本合同，如乙方在本合同终止后未在甲方指定的期限内完成所有物品清场的，视为乙方放弃该物品的所有权，甲方可将该物品作无主物处置，并有权强制清场收回出租商位，且不承担任何责任，因此造成的损失和清理费用由乙方承担。6-5乙方撤场时，除展示商品和灯具外，所有固定装修（包括但不限于地板、地砖、吊、地砖墙玻璃、装饰隔墙、电源线等）乙方均不得拆除或损坏（甲方不承担乙方的装修费用，不赔偿或补偿乙方的装修损失），如乙方违反上述约定造成甲方损失的，乙方负全部赔偿责任。7-1-1甲方未按本合同约定期限向乙方交付出租商位的，每逾期一日，按出租商位月租金（不含物管费）的千分之一计向乙方支付违约金。7-1-2因甲方原因（不可抗力原因及法定免责情形除外）导致乙方不能正常经营的，甲方免收此期间的租金，如导致乙方不能正常经营持续达60日以上的，乙方有权解除本合同。7-2乙方违约责任7-2-1乙方未按合同约定期限向甲方支付商位租金、物管费、电费、空调使用费、税费及其他应付费用的，每逾期一日，则应付金额的千分之一计向甲方支付违约金，逾期达10日以上（含10日）的，甲方有权采取停电措施或终止本合同收回出租商位，乙方由此造成的损失由乙方自行承担，…7-2-3乙方要求提前解除或终止本合同的，须提前90日以书面方式向甲方提出申请，经甲方书面同意后方可解除合同或终止本合同，否则，乙方不得擅自解除或终止本合同。如乙方提前解除或终止（无论乙方是否提前提出书面申请）本合同，甲方有权给予乙方除常规装修期外的全部优惠政策（含补充协议约定给予乙方的各项优惠），乙方应在撤场前向甲方补交常规装修期以外的全部租金及各项优惠费用。八、商位的归还及经营责任的承担8-1本合同期满或提前解除的，乙方应在期满当日或约定解除之日或之前结清所有的欠款、办理完毕撤场交接手续（签署撤场协议）并将承租商位内的商品清理完毕，归还甲方出租商位，逾期归还的，按本合同约定租金、物管费标准的2倍计向甲方支付场地占用费。乙方逾期归还商位达10日以上（含10日）的，甲方有权对乙方承租商位内的所有物品作无主物处理，直接收回商位，相应损失由乙方自行承担。 合同签订后，润格公司向第六空间公司支付了2019年1月至6月的租金及物管费共计1155900元，2019年1月至4月的水、电费等费用已结清。 2019年2月24日，润格公司向第六空间公司致函：“贵商场与我司签订了商位租赁合同，商铺位于大都会家居博览园国际建材馆壹/肆楼编号为C107号，租赁期限2019年1月1日至2020年12月30日。近期我司正按国际化的整体家居概念引入意大利大师融入润格高端整木定制和国际顶尖品牌家具进行深化设计。前几日，贵商场国际建材馆领导通知我司，该商位规划另有安排，要求我司在装修投入上注意投资风险并建议与凡尔赛宫商铺互换。为此，我司认真研究后答复如下：一、确因商场长远规划调整，要求我方租赁商位与凡尔赛宫商位互换，我方要求：（1）、凡尔赛宫的位置选择上要求现罗曼迪卡的一跃三或四的商位。（2）、对我方给予合理补偿；二、贵商场的这个规划是年前制定的还是年后制定的？”2月28日，第六空间公司复函，“贵我双方签订了商位租赁合同，租赁期限为2019年1月1日至2020年12月31日。贵方提交的沟通函上提出，近期展厅有新的规划与升级想法，我司知晓贵方的想法后，第一时间与贵方李德润经理联系，并缴约李总跟我方陈旭辉总经理进行了洽谈，交流了双方的思路与想法，贵我双方思路基本一致，我司也须同步向公司领导汇报贵司的情况，等贵司李总与公司领导汇报后，择日再行约谈。” 2019年5月15日，润格公司向第六空间公司提出二次装修申请，“我方因展厅升级需要，希望对我方展厅进行部分或整体装修，具体装修内容为顶面、立面、地面。预、地面工期需要五个月”，第六空间公司周美华在品牌部审批意见为“根据第六空间大都会整体规划，贵公司品类已不符合西区（建材馆）定位。贵公司合同到期将不予续签，已与贵公司负责人多次面谈沟通”“不同意展厅装修”。 2019年5月22日，润格公司向第六空间公司发送律师函，内容为“本合同约定承租杭州大都会家居博览园国际建材馆C107号商位，租赁期限自2019年1月1日起至2020年12月31日止，租金等费用自2019年1月1日起算。本合同约定之附件3，贵司至今没有出具。更为重要的是，根据本合同3-6条约定，贵司应当如期将约定之商位交付润格木业使用。但润格木业多次向贵司提出交付商位请求，至今未果。贵司于本合同签订后，5个多月的时间内未按照合同约定交付约定商位，已超过合理期限。贵司的迟延履行致润格木业无法正常进场装修，按照签约时双方预期展开业务，已遭受严重损失，另，2019年5月22日贵司严加伟短信声称商场定位调整，要求改换润格木业享有权益的商位，…第一，向润格木业交付本合同附件3，该附件应当是贵司于签订之日颁行的规范文件；否则，贵司即使是以行为表示，《商位装修管理规定》不存在，不是本合同的组成部分。第二，依照本合同3-6条约定，向润格木业交付约定商位，配合润格木业进场装修，以便完成交付商位的义务；如有困难，应以书面形式向润格木业充分说明理由和解决方案。第三，就迟延交付商位期间润格木业的经济损失，以书面形式向润格木业提供赔偿方案。第四，核实严加伟陈述是否属实，在完成向润格木业交付约定商位之前，不得要求润格木业支付任何租金等费用”。第六空间公司复函，“贵司提交的律师函提出的未向贵方交付约定商位情形与实际事实不符，…已向贵方交付了约定商位，贵方也在约定商位内进行正常的经营活动，…对于贵方提出向我司提出的商位二次装修申请，我司多次邀请贵方负责人就此问题进行商务洽谈，但贵方拒绝与我司直接沟通，现通过本函正式向贵方进行风险告知：本合同签订的租赁期限为2019年1月1日至2020年12月31日，根据我司的整体规划，本合同约定商位所在商场未来将全面定位为进口及国际高端建材品类，本合同到期后，我司将不与贵方就该商位进行续签，望贵方深思熟虑，做好相关风险评估，慎重决策。本合同附件3《商位装修管理规定》，是承租方对承租商位进行装修进应遵守的规范，按照惯例其适用于正式装修阶段。本次复函一并附上，请贵方查收。” 润格公司于2019年5月28日发律师函回函，“…第一，向润格木业交付本合同附件3并加盖公章，该附件应当是贵司于签约之日颁行的规范文件；否则，贵司即是以行为表示，《商位装修管理规定》不存在，不是本合同的组成部分。第二，准予润格木业对约定商位的室内装潢或装修请求，书面通知润格木业，并积极配合。第三，就无故阻挠润格木业对约定商位进行室内装修承担违约责任，并赔偿润格木业在此期间之内的全部损失，提出赔偿方案，指派专人负责，书面通知润格木业，约定商议日期和地点。”第六空间公司于5月30日复函，“《商位租赁合同》附件3已于5月24日一并发送至贵方，请贵方与浙江法校律师事务所核实。贵方的装修请求我司一直在积极沟通回复，并无阻挠，贵方如经过我司风险告知后仍有装修需求的，经过我司审批流程通过后方可办理。”同日发送通知函，“2019年1月1日，贵方与我司就杭州市滨江区江南大道1088号杭州大都会家居博览园的国际建材馆壹/肆楼编号为C107号商位签署了《商位租赁合同》一份，该合同将于2020年12月31日到期。根据我司的确整体规划，该合同约定商位在商场未来将全面定位为进口及国际高端建材品类，以进一步提升商场知名度和核心竞争力，故我司综合多方面决定到期后与贵方不再续约。” 2019年6月10日，润格公司发送律师函，“…因润格木业委托，本律师督请你公司承担违约责任，并要求解除本合同，同时，告知你公司润格木业将不再继续支付租金。…但你公司违背诚信，严重违约：第一，迟延5个月交付《商位装修管理规定》，妨碍润格木业对约定商位进行装修改造；第二，以所在商场未来将全面定位为进口及国际高端建材品类为名，以本合同到期后不续签为要挟手段，一再拖延配合润格木业装修改造的合同义务，持续损害木业对约定商位进行装修改造并进行正常经营的合同权益。你司上述违约行为严重损害润格木业就本合同之下的预期利益；本合同生效以来长达5个月的时间内，润格木业均无法按照计划正常安排经营活动，不仅遭受严重损失，而且无法实现合同签订之目的。”第六空间公司于6月14日复函，对延迟交付《商位装修管理规定》，妨碍对约定商位装修改造不予认可，告知到期不再续约，目的是为了提前做好风险评估，合理规划装修投入，防止不必要的损失，“（一）、继续履行合同；（二）、按合同约定继续支付租金及相关费用。” 2019年6月27日，润格公司向法院提出诉讼请求：1、确认《商位租赁合同》（编号：DLC19KZD-OPOA-C-107）已解除；2、第六空间公司向润格公司退还已付租金及赔偿损失共计5243500元；3、诉讼费由第六空间公司负担。后第六空间公司提出反诉，请求：1、润格公司支付2019年7、8、9、10、11月的租金963250元；2019年5、6、7、8、9、10、11月的中央空调使用费及独立电梯电费83251元，此后费用计算至实际付清之日；2、润格公司支付至2019年8月6日的逾期付款违约金7851.25元，此后违约金按每日1‰计算；3、诉讼费用由润格公司承担。 原审法院认为，润格公司与第六空间公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应当全面履行合同义务。从签订的合同中显示，润格公司租赁案涉商位的目的是经营承继的金砖和府代理的TKHOME和润格木作品牌，同时将润格公司进场装修视为第六空间完成交付义务的条件，从合同内容看，第六空间公司对润格公司的租赁目的是知情的，润格公司也对承租商位有装修的权利，且润格公司承租后对商位进行装修，是经营所必需的，亦是商业习惯。2019年2月，润格公司即就商位规划另有安排，装修投入事宜发函与第六空间公司进行沟通，之后双方进行过多次沟通未果，5月16日，第六空间公司就润格公司的二次装修申请明确表示“不同意展厅装修”。第六空间公司在签订合同时，应明知润格公司经营目的、范围，且约定以装修进场为交付条件，在合同签订之后2个月左右，即告知要场馆整体规划，润格公司不符合场馆定位，并明确表示不同意装修，且表示租赁期限到期后，不再续租；另一方面，合同显示有附件3：《商位装修管理规定》，但该规定第六空间公司未在签订合同时交付润格公司，在润格公司一再要求下，第六空间公司才于5月底才将规定交付润格公司，该院认为，第六空间公司在与润格公司签订合同时，应当对自身场馆的规划有认知，并应当将租赁风险告知润格公司，致使润格公司无法在签订合同时，对其租赁期限、装修等经营成本作一个合理预期，故第六空间公司在签订合同过程中，存在过错，致使润格公司无法实现合同目的，且润格公司已实际未在案涉商位进行经营，润格公司要求解除合同，该院予以支持。一、关于润格公司提出的损失问题：1、1月至6月的租金及物管费、水电费，虽合同约定装修进场视为交付，但润格公司每月按期缴纳租金、物管费、水电费，并未提出异议，现有证据不足以证明其未实际占有使用商位，故该院不予支持；2、1月至6月的员工工资，因其未能证明尚未实际经营，该院不予支持；3、加盟转让费、加盟保证金、设计费、业务影响，润格公司的证据并不能充分证明已实际造成损失，该院不支持；4、润格公司支付的租赁保证金385300元，双方合同解除，第六空间公司应当予以返还。二、关于反诉：依照合同约定，润格公司应当在第六空间公司指定的期限内完成所有物品清理场，如未在指定期限内清场的，视为放弃该物品的所有权，第六空间公司可将该物品作为无主物处置。从第六空间公司提供的证据分析，其虽提供了视频资料，但尚不足以证明润格公司未腾空搬离的原因，也未提供证据证明第六空间公司已指定期限要求润格公司腾空搬离；另一方面，依合同约定润格公司未搬离，其遗留物应属于抛弃物，现无证据证明因润格公司的原因，导致第六空间公司无法处置遗留物；但应当给予合理的腾退期限，故该院酌情给予二个月的腾退日期，此期间的占用费、物管费，润格公司应当予以承担。对于空调费、电梯费，第六空间公司提供的证据不足以证明实际产生，故该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十八条的规定，判决：一、浙江润格木业股份有限公司与杭州第六空间大都会家居发展有限公司之间签订的《商位租赁合同》解除。二、杭州第六空间大都会家居发展有限公司于判决生效之日起十日内返还浙江润格木业股份有限公司保证金385300元。三、浙江润格木业股份有限公司于判决生效之日起十日内支付杭州第六空间大都会家居发展有限公司占用费用385300元。案件受理费人民币48505元、保全费用5000元，由浙江润格木业股份有限公司负担49573元、杭州第六空间大都会家居发展有限公司负担3932元。反诉案件受理费3868.30元，杭州第六空间大都会家居发展有限公司负担2578.3元，浙江润格木业股份有限公司负担1290元。 宣判后，润格公司、第六空间公司均不服上述判决，分别向本院提起上诉。润格公司上诉称：一、一审判决就第六空间公司无需承担润格公司为履约支付的1至6月租金及物管费、水电费的认定错误。一审判决认为：“1月至6月的租金及物管费、水电费，虽合同约定装修进场视为交付，但润格公司每月按期缴纳租金、物管费、水电费，并未提出异议，现有证据不足以证明其未实际占有使用商位，故本院不予支持”。1、因合同尚未解除，润格公司需按照双方租赁合同约定按时交纳租金、物管费及电费，若不按时交纳，润格公司将成为违约方。2、润格公司与第六空间公司的往来函件可证明润格木业一直向第六空间公司要求其向润格公司按约交付商位。并非如一审判决所称“未提出异议”。3、实际占有使用商位的举证责任应分配给第六空间公司，而非润格公司，润格公司无法通过举证证明未发生的事实。4、案涉租赁合同订立的目的是将润格公司的木作和原承租人代理的TK-HOME软装相结合，打造润格品牌全屋定制旗舰店，对该目的第六空间公司在订立合同时明知，实现该目的必须通过对案涉商铺进行装修，装修之后润格公司才可能实际占有使用案涉商铺，故双方约定装修视为交付，但第六空间公司拒绝润格公司装修，商铺未进行装修，也并未按约交付，润格公司自然无法实际占有使用该商位。5、案涉合同7-1-2约定：“因甲方原因导致乙方不能正常经营的，甲方免收此期间租金，如导致乙方不能正常经营持续达60日以上的，乙方有权解除本合同。”本案系因第六空间公司拒绝润格公司装修，不按约交付租赁物解除合同，系第六空间公司原因导致润格公司不能正常经营。《合同法》第九十八条规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。综上，一审判决以润格公司为避免违约而支付租金、物管费及电费的行为认定润格公司就第六空间公司违约行为未提出异议，同时认为现有证据不足以证明未实际占有使用商位，因而第六空间公司无需退还1-6月租金及物管费、水电费的认定错误。第六空间公司为违约方，应按照合同约定退还润格公司已支付的1-6月的租金。 二、一审判决就第六空间公司无需承担润格公司为履约已支付的员工工资的认定错误。一审判决认为：“1月至6月的员工工资，因其未能证明尚未实际经营，本院不予支持。”1、案涉员工系润格公司从原承租人处承接的员工，目的系为之后全屋定制旗舰店软装部组建团队，为案涉商铺装修完成开展经营时在软装部分为客户提供服务。2、已按照合同约定开展实际经营的举证责任应分配给第六空间公司，润格公司无法举证证明未发生的事实。3、一审已查明案涉商铺未按约交付给润格公司，润格公司自然无法开展实际经营。由上，一审判决将证明尚未实际经营的举证责任分配给润格公司错误，从而认为因未证明尚未经营，故第六空间公司无需承担润格公司1月至6月的员工工资的认定错误。 三、一审判决就第六空间公司无需承担润格公司为履约已支付的加盟转让费、加盟保证金、设计费、业务影响的认定错误。一审判决认为：“加盟转让费、加盟保证金、设计费、业务影响，润格公司的证据并不能充分证明已实际造成损失，本院不支持。”1、就加盟转让费、加盟保证金、设计费，润格公司提供了相应合同、银行支付凭证作为证据，加盟及设计合同证明合同均是为了案涉合同目的的实现即润格全屋定制旗舰店的打造而签订，也是基于案涉合同签订和履行而签订，且根据银行支付凭证证明相应的款项均已支付完毕，属于为了履行案涉合同，守约方润格公司现有财产的损失。2、就业务损失，润格公司提供了李剑林个人财务明细、德光居2017年、2018年1至6月营收记录作为证据。若第六空间公司按约履行，润格公司全屋定制馆正常经营，根据市场考察，必将有大量营收。润格公司一审未使用同类全屋定制的店铺营收作为参考，仅仅以转让前原店铺2017年、2018年1-6月的平均营收作为参考，已是降低了参考标准，且已提供相应证据证明。因第六空间公司未按约交付租赁物，导致润格公司无法开展正常经营，上述主张属于守约方润格公司因对方违约所受到的可得利益损失。由上，根据润格公司一审提供的证据，已可充分证明具已遭受到实际损失，一审判决以润格公司不能充分证明遭受实际损失，认定第六空间公司无需承担加盟转让费、加盟保证金、设计费、业务影响的认定错误。 四、一审判决指定二个月腾退日期，但要求上诉人承担此期间占用费、物管费的认定错误。合同解除后，未履行的不再履行，对已履行的，守约方可要求恢复原状、并有权赔偿损失。一审判决已查明并认定被上诉人为违约方，且双方合同也曾约定，若因被上诉人违约导致上诉人无法正常经营的，被上诉人还应退还租金，因此，若一审判决指定腾退期的，腾退期内费用也不应由上诉人承担。 综上所述，润格公司对一审判决合同解除以及保证金没有意见。但认为一审法院分配举证责任错误、采信证据错误，导致认定事实错误。请求二审法院维持一审判决第一、二项，撤销第三项；依法改判第六空间公司退还已付租金及赔偿损失共计1837346.51元。 具体明细如下：l、2019年1月至6月的加盟费损失（按照每月分摊计算六个月）：1849979元×（6÷24）=462494.75元（依据：《德光居（杭州）代理加盟协议》、《店铺整体转让协议补充条款》）；2、装修设计费损失：100000元（依据：《设计协议》）；3、2019年1月至6月已经支付的场租费损失（计算六个月）：811500元（依据《商位租赁合同》）；4、2019年1月至6月已支付的物管费损失（计算六个月）：344400元（依据《商位租赁合同》）；5、2019年1月至5月已支付的电费损失：15922.5元（依据：《商位租赁合同》）；6、2019年1月至5月已支付的空调服务费损失：29962.8元；7、支付软装部员工2019年1月至5月的工资损失（按一半员工闲置（22480.68元+31106.45元+29255.48元+35310.31元+27980元）÷2=73066.46元。 本案一审、二审诉讼费用由第六空间公司承担。 第六空间公司针对润格公司的上诉答辩称：首先案涉租赁商位有其特殊性，该商位系润格公司与第三人金砖和府公司签订转让协议后，一并承接的品牌运营及商铺租赁，所以实际上该商铺是由润格公司与第三人金砖和府公司直接移交，并由润格公司与第六空间公司补签了租赁合同。从润格公司与第三人的相关转让协议，可以看出该商位在第三人交付给润格公司时就已经装修好，具备运营条件。润格公司亦是直接承接进行运营，不存在因第六空间公司原因而导致其无法营业的事实。从润格公司提交的证据营业收款凭证、员工工资发放记录。水电租赁费用支付凭证，及第六空间公司提交的视频资料，均可看出润格公司一直在正常经营。不存在润格公司所称的第六空间公司未按约移交租赁商铺的事实。对于润格公司的装修要求，第六空间公司一直是本着对租赁商户负责任的态度，告知其经营风险，租赁合同也有相关约定。如润格公司要求进行装修，只需向第六空间公司进行报批，并提交相关装修图纸等材料即可。不存在第六空间公司拒绝润格公司进行装修的事实。从润格公司与第六空间公司相关往来函件，也可以看出，第六空间公司一直希望润格公司前来进行协商处理，并告知其进行装修的相关手续。但润格公司却未予理会。另外，从润格公司提交的证据，可以看出润格公司2019年3月才开始委托设计公司进行设计。2019年5月设计公司才完成设计。之前润格公司一直并未具备上装修条件。此后润格公司多次致函第六空间公司要求装修事实，第六空间公司也多次回函润格公司过来协商提交相应手续。但润格公司一直未直接与第六空间公司协商，也未提交装修图纸等文件，而是直接在2019年6月就起诉至法院。结合润格公司主张的事实中，经营利润不符合日期的表述。可以看出，本案的实际是润格公司因其经营未达到预期，而单方要求解除合同。故应由润格公司承担违约责任。综上，第六空间公司不存在违约的情况，已经按约提供商铺以及相关水电租赁条件，现润格公司单方违约解除合同，应承担违约责任并赔偿对第六空间公司的租金、水电费的损失。 上诉人第六空间公司上诉称：1、关于第六空间公司反诉主张的租金及中央空调、独立电梯使用费用。上诉人认为双方租赁合同签订后，润格公司一直在占用使用案涉租赁商位，理应按照合同约定支付租金并承担中央空调及独立电梯费用。上诉人提供的视频证据可以看出，润格公司在2019年8月尚在使用租赁商位营业。从润格公司提供的补充证据中也可以看出，润格公司5月、6月还在使用租赁商位营业并有实际营业收入。由此可见，润格公司一直在正常使用租赁商进行营业，一审判决认定第六空间公司主张的空调费、电梯费等证据不足，明显与事实不符。事实上，润格公司至今仍在占用使用租赁商位，故租金及电费等应在计算至租赁合同解除且润格公司实际搬离之日。同时，润格公司拖欠租金及水电费用，应按照合同约定承担违约金。此外，从润格公司提交的收款证据中可以看出其未按照双方租赁合同约定通过商场统一收款而是私自收款，严重违反租赁合同约定及上诉人管理制度，上诉人保留追究其违约责任的权利。2、针对一审判决中判决第六空间公司返还润格公司保证金385300元，上诉人认为根据双方租赁合同3-3-2款约定，自本合同解除或终止之日起12个月内，如乙方所售商品未出现质量问题或未产生买卖争议纠纷或发生后乙方已妥善解决的，经乙方书面申请，甲方于满12个月后将质保金不计息退还乙方；如乙方拖欠甲方租金、物管费或其他费用的，甲方有权直接将乙交纳的保证金用以冲抵乙方的相关欠款。因乙方拖欠甲方租金及电费等费用，甲有权直接将保证金冲抵相关欠款，加之乙方欠款远远超出保证金金额，故在扣除乙方欠款后甲方实际已不需要退还乙方保证金。退一步讲，即使甲方需要退还保证鑫，该退还时间也应在合同解除且乙方无产品质量等后退还，该退款时间尚未届满。同时考虑到乙方售货均通过私下渠道而未通过甲方商场统一签订合同收款，甲方无法知晓乙方真实销售情况，故甲方也对乙方后期售货等情况存在合理怀疑。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决第2项；改判润格公司向第六空间公司支付2019年7月至11月的租金963250元、2019年5月至11月的中央空调使用费及独立电梯费用83251元，此后租金及中央空调、独立电梯使用费用计算至租赁合冋解除且被上诉人实际搬离之曰；改判润格公司支付逾期付款违约金7851.25元（暂计算至2019年8月6日，此后违约金按每日1%。计算至欠款实际付清之日）；判令润格公司承担一、二审全部诉讼费用。 润格公司针对第六空间公司的上诉答辩称：第六空间公司只是请求撤销一审判决第二项，说明对第一项是没有意见的。一审判决第一项确认润格公司有权因对方违约解除合同，这是大前提。所以第六空间公司的事实理由与上诉请求是自相矛盾。关于赔偿的问题，润格公司认为建立在润格公司有权利解除合同的前提下，按照合同法97条的规定，润格公司是有权要求对方赔偿损失的。润格公司的客观损失是确实存在的。润格公司的上诉意见已经冲抵了第六空间公司的上诉。 本院审理期间，上诉人润格公司提交如下证据： 1、告知函、回复函、民事起诉状、民事调解书、金砖和府公司暂借润格公司物品清单、金砖和府大都会进口家具出样清单（附件三），证明：1.因案外人金砖和府公司起诉确认案涉商位店铺内的货物应归为案外人所有一案，与润格公司、第六空间公司在法院调解下达成调解协议的事实。2.在案涉商位店铺内一直存放有案外人的货物，被上诉人第六空间公司并非在腾空的情形下交付出租案涉商位。 2、离职证明、全日制劳动合同、员工离职申请表、工商信息，证明：1.润格公司为了配合经营承继的案外人金砖和府公司代理的TKHOME品牌，从案外人金砖和府公司处承接员工组成软装部，以备案涉商位完成装修后开展经营时在软装部分为客户提供服务。2.因第六空间公司违约致使合同目的无法实现而最终导致合同解除后，润格公司陆续与该部分软装部员工解除了劳动合同。 上诉人第六空间公司没有提交新证据，对上诉人润格公司提交的证据质证意见如下： 对证据1的真实性认可。对证明目的有异议。证据内容可以看出，案涉家具前期是由金砖和府公司与润格公司自行处理，第六空间公司对此不清楚，润格公司的证明目的与事实不符。 对证据2的真实性无法核实。对证明内容有异议，其相关材料与本案没有关联性，并不能证明因第六空间公司原因造成润格公司的损失。即使相关员工离职，也是润格公司自己的经营行为。 上诉人润格公司提交的证据经上诉人第六空间公司质证后，本院认证如下：第六空间公司对证据1的真实性认可，本院对真实性予以确认，对证明目的不予采纳。虽然第六至证据2的真实性无法核实，而润格公司提交了证据原件，故本院地证据的真实性予以确认，但对证明目的不予采纳。 双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，双方当事人对原审法院判决《商位租赁合同》解除均没有异议，本院予以确认。 关于润格公司上诉主张的加盟费损失462494.75元、设计费损失100000元的请求。本院认为，润格公司所依据的证据均是与案外人之间履行的相关业务所产生的费用，并不能充分证明系实际产生损失。 关于润格公司上诉主张2019年1月至6月期间的租金811500元、物管费344400元及2019年1月至5月已支付的电费损失15922.5元、空调服务费损失29962.8元的请求。本院认为，润格公司主张的租金、物管费、电费、空调服务费的损失是建立在润格公司实际未占有使用案涉商位的基础上，即第六空间公司未将合同约定的商位交付给润格公司使用。从现有证据来看，双方签订的合同约定装修进场视为交付。从润格公司每月按期缴纳租金、物管费、水电费、空调费来看，润格公司对交纳上述费用并未提出异议。且按润格公司的陈述，其交纳的空调费用有未使用商位的部分，也有使用商位的部分，而润格公司并未区别出相应区别所产生的费用，这进一步说明润格公司实际使用案涉商位。因此，润格公司现有证据不足以证明2019年1月至6月其未实际使用案涉商位的事实，润格公司应承担举证不能的不利后果。 关于润格公司上诉主张软装部员工2019年1月至5月工资损失73066.46元应由第六空间公司承担的请求。本院认为，润格公司软装部员工2019年1月至5月工资损失，系润格公司在经营承继金砖和府公司时应该有预见的商业风险，现润格公司因经营未达到预期的情况下，要求第六空间公司承担其软装部员工一半的工资损失没有合同和法律依据。 关于第六空间公司的上诉请求。本院认为，根据合同约定，润格公司应当在第六空间公司指定的期限内完成所有物品清理场，如未在指定期限内清场的，视为放弃该物品的所有权，第六空间公司可将该物品作为无主物处置。现第六空间公司提交的证据不能充分佐证润格公司未腾空的原因，亦未提供证据证明第六空间公司已指定期限要求润格公司腾空搬离。第六空间公司按合同的约定可以将润格公司遗留的物品作无主物处置，而第六空间公司也没有证据佐证因润格公司的原因导致其无法处置遗留物。一审法院根据本案的实际情况，酌情确认二个月的腾退日期，由润格公司承担该期间的占用费、物管费并无不当。第六空间公司要求润格公司承担该期间的空调费、电梯费，但第六空间公司提供的证据不足以证明实际产生上述费用，故第六空间公司应承担举证不能的不利后果。 综上，润格公司、第六空间公司的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29933元，由上诉人浙江润格木业股份有限公司负担19019元；上诉人杭州第六空间大都会家居发展有限公司负担10914元。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二〇年十二月十八日 书记员  何英杰