广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初7688号原告（反诉被告）：广州市番禺区大龙街沙涌村股份合作经济社，住所地广州市番禺区大龙街沙涌村。法定代表人：江锐棋，职务：社长。委托诉讼代理人：何镇波，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：高国峰，广东华誉品智律师事务所律师。被告（反诉原告）：乔美玲，女，1977年4月5日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。委托诉讼代理人：黄锋文，广东银德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄馨遥，广东银德律师事务所实习人员。原告（反诉被告）广州市番禺区大龙街沙涌村股份合作经济社（以下简称沙涌村经济社）与被告（反诉原告）乔美玲租赁合同纠纷一案，本院立案后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。沙涌村经济社的委托诉讼代理人高国峰、乔美玲的委托诉讼代理人黄锋文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。沙涌村经济社向本院提出诉讼请求，请求判决：1.没收被告交纳的保证金30000元；2.被告向原告支付占有使用费共223176.75元（欠缴占有使用费从2019年4月起算至实际返还之日，暂计算至2020年5月为223176.75元）；3.被告向原告支付占有使用费滞纳金223176.75元（以其拖欠的占有使用费为本金，按每日3%计算，从2019年4月11日起算至实际清偿之日，以不超过占有使用费本金为限，现暂计算至2020年5月的滞纳金223176.75元）；4.被告向原告支付垃圾处理费共2383.2元及滞纳金（垃圾处理费为每月99.3元，从2019年1月1日起算至实际清偿之日止，现暂计算至2020年12月的欠缴垃圾处理费共2383.2元；利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至实际履行完毕之日止）；5.本案诉讼费由被告承担。第一次庭审后变更诉讼请求为：1.没收被告交纳的保证金30000元；2.被告向原告支付占有使用费共189315.45元（欠缴占有使用费从2019年4月起算至2020年3月31日共计189315.45元）；3.被告向原告支付占有使用费滞纳金189315.45元（以其拖欠的占有使用费为本金，按每日3%计算，从2019年4月11日起算至实际清偿之日，以不超过占有使用费本金为限，现暂计算至2020年12月7日的欠缴占有使用费滞纳金共计为189315.45元）；4.被告向原告支付垃圾处理费共1489.5元及滞纳金（垃圾处理费为每月99.3元，从2019年1月1日起算至实际清偿之日止，现暂计算至2020年3月31日的欠缴垃圾处理费共1489.5元；利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至实际履行完毕之日止）；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年12月27日签订《厂房租赁合同》，合同约定原告将坐落在广州市番禺区大龙街沙涌村清河路南1号（土名为：“清河路南”1号）的厂房出租给被告；厂房的初始租金为每月15391.5元，该租金每三年为一个租金递增周期，每个递增的租金递增幅度为上一期租金的10%；租赁期限从2017年1月1日起至2025年1月30日止。自2019年4月起，被告一直拖欠租金不缴纳，并拖欠垃圾处理费等费用。原告曾多次催促其补交费用，但被告一直置之不理。原告为保护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请法院依法判决。乔美玲辩称，涉案租赁物属于违法建筑，没有取得建设工程规划许可证。在被告使用过程中，不断有水务等部门对被告进行处罚，在2019年3月22日，番禺区人民政府大龙街道办事处在租赁处物贴《限期清拆告示》，明确认定租赁物属于乱搭建的违法建筑，要求被告在2019年3月27日自行拆除，否则，街道办事处将组织有关部门进行强拆。被告在接到该份限期清拆告示后与原告进行协商，原告说会协商处理，但该次是有明确的清拆期限，故被告在2019年4月1日起就开始搬迁，于2019年4月9日搬迁完毕。因该合同无效，并不存在租金问题和违约金问题，应为占有使用费，占有使用费应当以使用人搬离为计算截止日期，而不是以收回的日期为计算截止日期。故2019年4月1日之后的所有费用，均与被告无关。因合同无效，原告还应当退回占有的保证金3万元，另外还有赔偿占有保证金期间内的所造成的利息损失。因此，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请法院驳回原告的全部诉讼请求。乔美玲提出反诉请求，请求判决：1.确认双方签订的《厂房租赁合同》为无效合同；2.沙涌村经济社返还因《厂房租赁合同》而取得的保证金30000元，资金占用损失以30000元为本金，按年利率6%从2016年12月13日起计算至实际清偿之日止；3.沙涌村经济社承担本案的诉讼费。事实与理由：我方与沙涌村经济社于2016年12月27日签订《厂房租赁合同》后，合同约定将坐落在广州市番禺区大龙街沙涌村清河路南1号的厂房租给我方。但是该厂房并未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，该租赁合同无效。根据合同无效的法律后果，沙涌村经济社应返还因该租赁合同而取得的保证金30000元及从沙涌村经济社收款之日起按照年利率6%计算资金占用费。沙涌村经济社辩称，关于合同的效力问题，由法院依法认定。我方不同意乔美玲要求返还保证金3万元并且按照年利率6%计算利息的诉请，无论合同是否有效，该保证金具有担保功能，乔美玲在逾期支付租金的情况下，如果仍可以拿回保证金，等同于乔美玲因过错行为而获利，故我方请求没收保证金3万元。退一步说，即使我方要返还3万元保证金，也不需要计算利息。双方当事人围绕本案争议焦点提供相关证据，本院依法组织当事人进行质证，认定事实如下：涉案租赁物位于广州市番禺区大龙街沙涌村清河路南1号（长沙路31号），建筑面积496.5平方米，沙涌村经济社未办理报建手续。2016年12月27日，沙涌村经济社（甲方）与乔美玲（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将坐落在广州市番禺沙涌村清河路南1号，土名为“清河路南”01厂房出租给乙方，建筑面积为496.5平方米；租赁期限为8年零1个月，从2017年1月1日起至2025年1月30日止；双方签订本合同之日，乙方竞投时交纳的交易保证金30000元，自动转为合同押金，本合同期满乙方付清各项费用后，如乙方无违约，甲方应将押金如数退回给乙方，退回押金不计利息；建筑物每平方米31元/月，合计租金为每月15391.5元，从2020年1月1日起租金递增10%（即在上一年租金的基础上逐次递增），以后租金每3年递增10%，按此类推计算，直至合同期满；应上级管理要求，必须执行“门前三包”管理条例，生活垃圾处理费，按村规定建筑物每平方米0.2元/月，合计生活垃圾处理费1191.6元/年；租金按月收取，乙方需每月10日前交纳当月租金，生活垃圾处理费按年收取，在当年1月10日前交纳生活垃圾处理费；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话、物业管理等所有费用由乙方自行承担；租赁期间，乙方未按合同约定依时交纳租金的，每逾期一日，则乙方必须按欠款金额的3%向甲方支付违约金；等等。乔美玲承租涉案租赁物后在该地址设立了广州天鑫宇汽车贸易有限公司（以下简称天鑫宇公司）。2016年12月13日，沙涌村经济社出具收据一张，载明收到乔美玲交土名“清河路南”01厂房竞价保证金30000元。2018年1月19日，沙涌村经济社出具收据一张，载明收到乔美玲清河路南1号“清河路南”01厂房2018年1-12月份生活垃圾处理费1191.6元。2019年3月4日，沙涌村经济社出具收据一张，载明收到乔美玲清河路南1号“清河路南”01厂房2019年3月份厂房租金15391.5元。2019年3月22日，广州市番禺区人民政府大龙街道办事处在涉案租赁物张贴《限期清拆告示》，载明：涉案租赁物乱搭建属于违法建（构）筑物，要求在2019年3月27日（星期三）9时前自行拆除，否则，街道办事处将组织有关部门进行强制拆除。2020年3月6日，微信公众号“大龙街沙涌村民委员会”发布招租公告，公告显示沙涌村经济社定于2020年3月19日下午3时在广州市番禺大龙街农村集体资产资源管理交易中心对涉案租赁物进行公开招租，公告时间为2020年3月5日。2020年3月19日，许健明以25元/平方米/月的报价中标涉案租赁物。庭审中，双方对于乔美玲何时搬离租赁物存在争议。1.沙涌村经济社于第一次庭审时主张涉案租赁物由乔美玲承租后分租给其他人，一直有人在占用，因没有办法获取占用人的信息，故只能推断为乔美玲在使用。经办人询问是否需要增加返还租赁物的诉请，沙涌村经济社明确表示不需要。乔美玲当庭抗辩称租赁物已对外招租。第二次庭审中，沙涌村经济社明确涉案租赁物已于2020年4月重新招租，主张占有使用费计算至2020年3月31日。就涉案租赁物的用水用电情况，沙涌村经济社提供了2019年、2020年的自制用电情况表，该表记录了各用户名称（简写）及相应的抄表数，打钩的用户主张为乔美玲分租的用户，该表无任何人员签名。乔美玲经质证认为，不确认上述证据真实性、合法性、关联性，并且主张承租租赁物后用于自用，没有用于分租；同时，从沙涌村经济社提交的水电表可以得知，如果是乔美玲分租出去的，根据合同相对性，沙涌村只需要统计乔美玲的用电情况，无需将电费计算的如此清楚，如果该表为真实的，沙涌村经济社将每个分租户的用电情况都计算的如此清楚，恰好说明上述用户是由沙涌村经济社自行招租的临时租户。2.乔美玲主张自2019年4月1日起至2019年4月9日止已搬出涉案租赁物，但未办理交接手续，仅通过电话通知沙涌村经济社相关负责人江锐棋，并主张已重新租赁厂房，乔美玲为此提交了与案外人罗结芬签订的《商铺租赁合同》、微信支付交易明细、企业信用信息公示报告。《商铺租赁合同》载明承租地址位于广州市番禺石碁镇前锋南路19号，租赁期限自2019年3月1日至2022年3月30日，合同还约定了定金、租金等内容。微信支付交易明细显示，乔美玲自2019年2月起向罗结芬支付租金等费用。企业信用信息公示报告显示，天鑫宇公司的经营地址在2020年4月29日由涉案租赁物的地址变更为广州市番禺石碁镇前锋南路19号。沙涌村经济社经质证认为，上述证据只能说明乔美玲在番禺承租了其他物业，是其他的法律关系，与本案无关。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现沙涌村经济社确认涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，故其将商铺出租给乔美玲，双方于2016年12月27日签订的《厂房租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。根据上述规定，沙涌村经济社收取的保证金30000元应退还给乔美玲，乔美玲亦应当支付商铺占用期间的占有使用费、水电费等费用。关于乔美玲离场的时间的认定。1.沙涌村经济社对此提交了自行制作的水电费抄表记录、招租公告等证据。但该水电抄表记录无法对应租赁物、也没有任何相关人员签名，不能证明涉案租赁物的用水用电情况，亦不能证明租赁物是由乔美玲使用或是由乔美玲分租的主张。招租公告发布时间为2020年3月6日，落款日期为2020年3月5日，即在此之前，沙涌村应当已实际收回涉案租赁物管业，该公告也不能证明乔美玲使用涉案租赁物的具体时间。2.乔美玲主张2019年4月已搬离涉案租赁物，虽不能提交直接证据证明，但乔美玲提交的《限期清拆告示》显示有关部门曾经要求沙涌村在2019年3月27日拆除涉案租赁物，而其提交的与罗结芬签订的租赁合同、银行流水明细、企业信用信息公示报告等证据显示，乔美玲在涉案租赁物地址上注册的天鑫宇公司已迁址至新的租赁地址，该租赁期限自2019年3月1日至2022年3月30日，且乔美玲已按照该合同约定支付了相关的定金、租金等费用，上述证据相互印证，可以证明乔美玲因认为涉案租赁物即将被拆除而另行租用新物业的事实，且新地址的租赁起始时间接近《限期清拆告示》要求拆除的时间，也接近其主张的离场时间。3.沙涌村经济社于2020年5月15日提起本案诉讼，第一次庭审中主张租赁物被人一直占用，因无法了解占用人的身份，故推断为乔美玲占用，主张租金一直计算至实际返还之日，乔美玲在该次庭审中抗辩称租赁物已对外招租。二次庭审中，沙涌村经济社称经核实租赁物于2020年4月已另行出租。也就是说，沙涌村经济社在起诉时已经将涉案租赁物出租给案外人，但仍向乔美玲主张另行出租后的占用费，此为不诚信诉讼之表现，本院对此予以谴责。综合以上，乔美玲为证明其离场时间提供了相关证据，而沙涌村经济社提供的证据不能推翻乔美玲的主张，亦不能证明其诉请主张，结合沙涌村经济社于本案中存在不诚信诉讼的表现，根据民事诉讼的举证规则，本院依法采信乔美玲的主张，认定乔美玲的离场时间为2019年4月初。本院虽采信了乔美玲关于离场时间的主张，但因乔美玲离场后仍负有交还租赁物的义务，而乔美玲未能举证证明其于何时通知沙涌村经济社离场，也未能举证沙涌村经济社具体收回场地的时间，结合本案实际情况，本院酌情支持沙涌村经济社于2019年6月1日前应当自行收回涉案租赁物。沙涌村经济社收回租赁物前的占用费，因乔美玲未及时履行通知义务，故应由乔美玲承担该部分费用。参照双方合同约定，2019年4月、5月的占用费为30783元、垃圾处理费为198.6元。沙涌村经济社主张2019年6月后的占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。关于2019年1月至3月的垃圾费，乔美玲未提供证据证明其已缴纳，故对于沙涌村经济社主张的2019年1至3月的垃圾费297.9元，本院予以支持。关于双方主张的占用费、垃圾费的滞纳金及退还保证金的利息，由于合同无效双方均有过错，故对于双方当事人上述主张均不予支持。1+综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认广州市番禺区大龙街沙涌村股份合作经济社与乔美玲于2016年12月27日签订的《厂房租赁合同》无效；二、乔美玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市番禺区大龙街沙涌村股份合作经济社支付2019年1月至3月的垃圾费297.9元，2019年4月、5月的占有使用费30783元、垃圾处理费198.6元；三、广州市番禺区大龙街沙涌村股份合作经济社于本判决发生法律效力之日起十日内向乔美玲退还保证金30000元；四、驳回广州市番禺区大龙街沙涌村股份合作经济社其余诉讼请求；五、驳回乔美玲其余反诉请求。本诉案件受理费8481元，由广州市番禺区大龙街沙涌村股份合作经济社负担7927元，由乔美玲负担554元。反诉案件受理费9818元，由乔美玲负担4909元，广州市番禺区大龙街沙涌村股份合作经济社负担4909元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余珣二〇二〇年十二月三十日书记员  陈冬