广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初17930号原告：北京华贸物业顾问有限公司惠州分公司，住址：惠州市********华贸大厦3层25号,统一社会信用代码：914***********263K。委托代理人：林佳庆，广东广法律师事务所律师。委托代理人：梁会玲，女，汉族，1977年11月17日出生，住址：河南省西平县********，公民身份证号码：412************523，该公司员工。被告：李荣健，男，汉族，1966年5月23日出生，住址：广东省惠州市惠城区*****************，公民身份证号码：362************51X。被告：徐瑛，女，汉族，1964年11月18日，住址：广东省惠州市惠城区*****************,公民身份证号码：522************026。原告北京华贸物业顾问有限公司惠州分公司（以下简称华贸公司）与被告李荣健、徐瑛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告华贸公司委托代理人林佳庆、梁会玲，被告李荣健、徐瑛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告华贸公司起诉提出如下诉讼请求：1、判令被告李荣健、徐瑛立即向原告支付物业管理费及相关公摊费用人民币81472.55元及违约金23611.45元（违约金以每月应缴纳物业管理费及相关公摊费用为本金，自拖欠之日起按日利率2‰计算至付清之日止，暂计至2020年9月8日为23611.45元）。上述本金及违约金暂计105084元。2、本案诉讼费等由两被告承担。其事实和理由如下：润和公司选聘原告作为华贸大厦3号楼的物业服务企业。2014年10月，原告与润和公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定由润和公司选聘原告对华贸大厦3号楼提供前期物业管理服务；合同第六条约定办公楼的物业服务费用标准为每月每平方米5元；合同第七条约定“业主应于购房合同所约定的正式交付房屋之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。”合同第三十一条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按0.2%的标准向乙方支付违约金。”（此处是笔误，实际违约金按每日0.2%计算，即日2‰计算）。合同第三十五条约定：“本合同期限自2014年10月22日起至2017年10月21日止，但本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”2017年10月22日，原告与润和公司签订《前期物业服务合同之补充协议》，该合同约定原合同《前期物业服务合同》中的物业管理服务期限延长至2023年6月30日（即延期服务期为2017年10月22日起至2023年6月30日止）。二、被告李荣健、徐瑛向润和公司购买位于华贸大厦3号楼的商品房，并约定交付日期为2019年8月8日，交付条件为“按现状交付”。被告李荣健与被告徐瑛于2016年8月8日与惠州市润和房地产开发有限公司（以下简称润和公司）分别签订了合同编号为惠州（2016）10034154、惠州（2016）10034156、惠州（2016）10034157的《广东省商品房买卖合同》（以下简称“《商品房买卖合同》”）及相应的《补充协议书》，二人向润和公司购买惠州市*************************02号、03号、04号商品房，并于2017年12月7日办理出粤（2017）惠州市不动产权第1138761号、1138760号不动产权证书、粤（2017）惠州市不动产权第1138759号、1138758号不动产权证书、粤（2017）惠州市不动产权第1138763号、1138762号不动产权证书。上述《商品房买卖合同》第三条均约定：“买受人同意出卖人委托北京华贸第一太平物业管理有限公司惠州分公司负责物业管理。”上述《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条约定润和公司委托的物业管理公司有权追讨两被告欠交的物业管理费和相关公摊费用及违约金。上述《商品房买卖合同》的《补充协议书（二）》约定上述商品房交付日期为2019年8月8日，《补充协议书（二）》第三条约定润和公司按照承租方返还商品房时的现状向被告李荣健、徐瑛交付商品房，被告李荣健、徐瑛承诺无条件接受该商品房，不向润和公司提出任何异议。三、被告李荣健、徐瑛未按期办理入伙手续，润和公司向其发出《商品房视为交付告知函》。被告李荣健、徐瑛应从2019年9月8日起向物业管理公司缴交物业费。润和公司于2019年7月11日向被告李荣健、徐瑛发出《入伙通知书》，要求被告李荣健、徐瑛在2019年8月8日至2019年9月7日办理入伙手续。2019年12月11日，由于被告李荣健、徐瑛未按期办理入伙手续，润和公司向被告李荣健、徐瑛发出《商品房视为交付告知函》，即涉案商品房已于2019年9月7日交付给被告李荣健、徐瑛且交付验收合格，被告李荣健、徐瑛应从2019年9月8日起向物业管理公司缴交物业费。四、两被告从2019年9月8日起至今的物业管理费及相关公摊费用仍未缴纳。原告多次向被告李荣健、徐瑛催缴物业管理费及相关公摊费用。2020年7月14日，原告向被告李荣健、徐瑛邮寄《缴费通知单》，要求两被告缴纳2019年9月8日至2020年6月30日的物业管理费及相关公摊费用，但两被告仍未缴纳。此后原告多次与两被告协商物业管理费及相关公摊费用相关事宜，但均未果。截止至2020年9月8日，被告李荣健、徐瑛拖欠原告的物业管理费、相关公摊费用及违约金总计105084元。综上所述，两被告未按约定缴纳物业管理费及相关公摊费用的事实清楚，证据确凿，已构成违约。原告为维护自身的合法权益，依照《民法总则》第7条、《中华人民共和国民事诉讼法》第119条、《中华人民共和国合同法》第60条、第107条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条、第6条等规定诉至贵院，请依法支持原告的诉请。被告李荣健、徐瑛辩称，我方认为原告的诉讼请求不符合国家的有关规定，我方已于2020年11月办理好收楼手续，并向原告交纳了应该交纳的物业管理等费用，而原告诉求的物业管理费是我方收楼之前的物业管理费。相关的法律法规：《物业管理条例》第四十一条规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。本院查明的案件事实经审理查明，原告华贸公司原先名称为北京市华贸第一太平物业管理有限公司惠州分公司。2014年10月份，原告华贸公司与惠州市润和房地产开发有限公司（以下简称润和公司）签订了一份《前期物业服务合同》，约定润和公司聘选原告华贸公司对华贸大厦3号楼提供前期物业服务，办公楼的物业服务费用标准为每月每平方5元，业主应于购房合同所约定的正式交付房屋之日起交纳物业服务费用，期限从2014年10月22日至2017年10月22日，其中第三十一条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按0.2%的标准向乙方支付违约金。”2017年10月22日，原告华贸公司与润和公司签订了一份《前期物业服务合同之补充协议》，约定原合同《前期物业服务合同》中的物业管理服务期限延长至2023年6月30日，即延期服务期为2017年10月22日起至2023年6月30日止。2016年8月8日，两被告与润和公司分别签订了三份《商品房买卖合同》，分别约定两被告向润和公司购买其开发的位于惠州市*************************02号、03号、04号房，均是属于写字楼，建筑面积分别为254.37平方米、254.37平方米和546.89平方米，交房日期均为2019年8月8日，其中附件四《合同补充协议》4条第1款均约定：“甲方向乙方发出收楼通知书后，乙方应在收楼通知书规定的交接期限内到甲方指定地点办理收楼手续，在此期限内，如乙方未办理收楼手续，视作乙方已对该商品房进行了验收，接管，甲方不再另行通知。因此，乙方应从该期限之次日起向物业公司缴交物业管理费，该商品房毁损等风险已转移予乙方。同时，甲方委托的物业管理公司有权追讨乙方欠交的物业管理费和相关公摊费用以及违约金。”第六条约定：“业主委员会重新选聘物业管理公司之前，乙方同意甲方委托北京华贸第一太平物业管理有限公司惠州分公司，负责本小区内的前期物业管理工作。”两被告所购买的上述三套房产均已办理出不动产权证。根据不动产权证显示，两被告所购买的上述位于惠州市*************************02号、03号房、04号房的建筑面积分别为255.90平方米、255.90平方米和549.35平方米。2019年7月11日，润和公司向两被告发出了《入伙通知书》，要求两被告从2019年8月8日至2019年9月7日办理入伙手续，如果两被告在2019年9月7日前仍未办理入伙手续的，视为上述期限届满之日交付，并验收合格，物业管理费将于上述期限届满之次日开始计收。两被告确认收到润和公司发来的上述《入伙通知书》，并陈述其于2019年8月8日去了交楼现场，但发现该商品房存在质量问题，其没有办理收楼手续。两被告提交了一份《施工单》，显示的施工日期为2019年10月2日至2019年10月6日。2019年12月11日，润和公司向两被告发出了一份《商品房视为交付告知函》，表明润和公司已于2019年7月11日向两被告发出《入伙通知书》，要求两被告于2019年8月8日至2019年9月7日办理入伙手续，但两被告未能办理入伙手续，两被告所购买的惠州市*************************02号、03号房、04号房已于2019年9月7日交付验收合格，该商品房毁损等风险由两被告承担，两被告应从2019年9月8日起向物业公司缴交物业管理费。两被告确认收到该《商品房视为交付告知函》。原告华贸公司就两被告所购买上述房产向两被告发出了三份《催款通知单》，显示截止2020年6月30日止，2602号房欠缴的物业管理费及公摊水电费共20078.86元，2603号房欠缴的物业管理费及公摊水电费共19557.65元，2604号房欠缴的物业管理费及公摊水电费共41836.04元，合计81472.55元。两被告确认收到了原告华贸公司所发出的《催款通知单》。两被告陈述润和公司所交付的楼房不符合质量标准，其一直没有办理验收手续，直到2020年11月13日才办理交接手续，其提交了相应的交接清单，并陈述其从2020年11月开始才算是正式收楼，应从2020年11月份开始才缴交物业管理费。两被告陈述就其所购买房产存在的质量问题一直有口头向开发商和物业公司提出过，但没有提起过诉讼。以上事实有当事人提交的诉讼主体资料、前期物业服务合同、补充合同、商品房买卖合同、不动产权证、入伙通知书、视为交付告知函、缴费通知单、快递单、微信聊天记录、施工单、交接单、认购书等证据材料以及庭审笔录在卷佐证。裁判理由和结果本院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案当事人争议的主要焦点是两被告所购买的三套房产应从何时开始缴纳物业服务费。这需要根据当事人提交的证据材料，并结合双方当事人合同履行特点、履行情况进行综合认定。原告华贸公司是华贸大厦3号楼的前期物业服务公司，有相应的《前期物业服务合同》及相应补充协议，其事实清楚。两被告从开发商所购买的三套房产就是属华贸大厦3号楼，属于原告华贸公司前期物业服务范围。根据两被告所购买房产的《商品房买卖合同》附件四第六条约定，两被告也是接受原告华贸公司作为其所购房产的前期物业服务公司。因此，两被告所购买的三套房产与原告华贸公司成立物业服务合同关系。两被告所购买的三套房产是从开发商购买的商品房，属于一手楼交易，两被告应从交楼之日起按约定向原告华贸公司支付物业服务费。对于交楼时间确定问题，应根据当事人的合同约定以及双方履行的客观情况来确定。两被告与开发商所签订的《商品房买卖合同》均约定交楼的日期为2019年8月8日，而开发商于2019年7月11日已向两被告发出了《入伙通知书》，要求两被告从2019年8月8日至2019年9月7日期间办理交楼手续。两被告确认已收到该《入伙通知书》，并陈述其于2019年8月8日到了交楼现场，这表明两被告对交楼是知悉的。两被告陈述其所购买房产存在质量问题，其为此要求开发商进行整改而没有办理收楼，但其没有提供充分证据证明其所购买的房屋不符合交付条件，不符合居住和使用条件，也没有提供充分证据其就房产质量问题通过诉讼等方式向开发商主张相关权益。开发商于2019年12月11日向两被告发出了《商品房视为交付告知函》，明确告知两被告就其所购买的三套房产视为于2019年9月7日交付。两被告是确认收到该《商品房视为交付告知函》的，但两被告在收到该《商品房视为交付告知函》后，没有提供充分证据证明其就此向开发商提出相关诉求。因此，两被告所购买的三套商品房已由开发商通知于2019年8月8日通知入伙，两被告没有提供充分证据证明该三套商品房不符合交付条件，也没有提供充分证据其就该商品房的交付问题通过诉讼等方式向开发商及时主张相关权益，原告华贸公司作为前期物业管理公司，其依据开发商作出的视为交付的认定，要求两被告从2019年9月8日开始缴纳物业服务费，理由充分，本院予以支持。两被告认为开发商交付的房屋不符合质量问题造成其损失的，由其另循法律途径主张。根据原告华贸公司提交的《催款通知单》，截止2019年6月30日，两被告就其所购买的三套房产拖欠的物业服务费以及公摊水电费共81472.55元。原告华贸公司提交的《前期物业服务合同》第三十一条约定，逾期缴纳物业服务费的，按0.2%标准计算违约金，该约定并没有明确标明是按每日标准计算，原告华贸公司主张按每日2‰计算违约金，缺乏充分事实根据。因此，两被告支付的违约金应为162.95元（81472.55元×0.2%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告李荣健、徐瑛应在本判决发生法律效力之日起五日内共同向原告北京华贸物业顾问有限公司惠州分公司支付2019年9月份至2020年6月份的物业服务费及公摊水电费共81472.55元，并支付违约金162.95元。二、驳回原告北京华贸物业顾问有限公司惠州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2401.68元（原告北京华贸物业顾问有限公司惠州分公司已预交2401.68元），由被告李荣健、徐瑛共同负担。被告李荣健、徐瑛应在本判决发生法律效力之日起五日内共同向本院缴纳案件上述案件受理费，逾期不缴纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 龙伟永审 判 员 蓝诗祥审 判 员 卢 耀二〇二〇年十二月十八日法官助理 谢 琛书 记 员 吴燕珊附法条：1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。