广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初31408号原告：朱加庚，男，1969年12月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：方卓林，广东星宇律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。原告朱加庚诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月25日公开开庭审理了本案，原告朱加庚及其委托诉讼代理人方卓林、被告的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.确认原告与被告签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；2.解除原告与被告签订的《物业使用权出让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定；3.被告向原告返还使用权出让金319452元及支付上述款项自支付之日起至实际返还之日止，按日万分之五标准计算的利息；4.被告向原告支付违约金47917.8元；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月17日，原告(受让方、乙方)与被告(转让方、甲方)签订《物业使用权转让合同》，合同约定：甲方将佛山市南海区广佛智城项目自编13号楼x层xxx号商铺的使用权转让给乙方，商铺建筑面积13.04平方米，其中套内面积9.13平方米；涉案物业使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2034年10月16日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案物业按建筑面积计算使用权转让金，每平方米24497.85元，总转让金319452元；甲方应于2017年12月31日前将该物业交付给乙方。合同同时约定，在出让期限内(含赠送期限)，原告同意被告一所委托的专业的物业管理公司对该项目进行专项的、统一的管理与服务，在对外经营期间实行统一的管理模式。上述《物业使用权转让合同》签订后，原告依合同的约定向被告支付了13号楼x层xxx号商铺的总转让金319452元。本案的《物业使用权转让合同》符合租赁合同的特征，故应为租赁合同，《物业使用权转让合同》约定的租赁期限(含赠送期限)自2014年10月17日起至2048年12月31日止。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”。《物业使用权转让合同》约定的租赁期限共34年零2个半月，超过法定租赁期限14年零2个半月，该超过部分应属无效。因合同无效，原告有权要求被告返还相应的出让金及利息。综上，为维护原告的合法权益，故起诉。被告辩称，一、涉案物业使用权转让合同中约定的物业使用权转让期限超过20年部分不应认定为无效。理由如下:（一）涉案物业已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，涉案物业为合法建筑，其物业使用权依法可以转让。（二）涉案物业使用权转让合同为双方自愿签订、合法有效，其包含了使用权转让和使用权赠与两种法律关系，该赠与发生在合同双方诚实履行完物业使用权转让期限后。其中转让期限20年为有偿使用，赠与使用期间无偿使用。合同法遵从当事人意思自治最大原则，以上约定为合同双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制规定。我国《民法总则》第153条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。根据上述规定，我国《合同法》中“租赁期限不得超过20年”的规定，不属于效力性强制规定，不会导致租赁合同无效。对此观点，最高人民法院发布的《九民会议纪要》亦有明确，该会议纪要指出认定合同违法无效，要从合同内容、主体等多方面判断，亦要进行法益衡量。涉案物业转让合同中约定的租赁期限，属非合同内容、合同主体之外的其他合同要素，即使违反“租赁期限不得超过20年”的规定，也并不必然导致无效。而且，从法益衡量的结果来看，双方约定20年转让期限后赠送无偿使用期限为真实意思表示，现将赠送期限计算在转让期限内并认定超出20年部分无效，反倒使违背诚实信用的原告获得暴利，而诚实履行合同的被告因自身的诚信面临重大损失，无法平衡双方之间的合同利益。（三）涉案物业所在广佛智城项目为集体土地入市项目，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》及广东省高级人民法院《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》的规定，集体土地的租赁期限本身就可以突破合同法中“租赁期限不得超过20年”的规定。因此，该集体土地入市后所投资开发的物业在土地使用权租赁期限内可以依法使用或转让其使用权，该转让期限只要不超过土地使用权最高使用年限及土地租赁期限，不宜强加套用合同法关于租赁期限不得超过20年的规定，否则并不利于合同交易的稳定性，也将会导致集体土地投资方应获得的经济效益无法得到法律保障。二、原告要求解除原告与被告签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定没有事实和法律依据。（一）被告与原告在涉案《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉案物业合同没有合同依据。（二）退一步来讲，即使法院认为被告有逾期交付物业的情形，原告要求解除涉案《物业使用权转让合同》既没有合同依据，也没有法定事由。涉案《物业使用权转让合同》的合同目的已经实现，原告提出解除涉案《物业使用权转让合同》没有法定事由。原告与案外人广东欣盛租赁服务有限公司（以下简称欣盛公司）签订《委托经营管理合同》，将涉案物业委托欣盛公司经营管理。虽然涉案物业尚未实际交付，原告以涉案物业已委托经营管理收益，原告受让涉案物业使用权的目的通过委托欣盛公司经营管理来获取经营管理收益，并非取得涉案物业本身，这从原告出具《授权委托书》委托欣盛公司接收和经营管理涉案物业也可以看出。因此，涉案《物业使用权转让合同》的合同目的因原告已经取得经营管理收益而实现，原告以合同目的无法实现为由要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有依据。再退一步讲，合同解除权是形成权，应在法定或合同约定的期限内行使。涉案物业使用权转让合同未就逾期交付物业可以解除合同进行约定，故原告即使认为其享有合同解除权，亦应在合理期限行使。涉案物业使用权转让合同约定的交付时间为2017年12月31日，由此应分别自2018年1月1日开始，原告如认为被告有逾期交付物业的情形且该逾期交付物业的行为足以导致合同解除，参照商品房买卖合同解除的规定至少应在一年期限内提出（新的民法典对此已有明确规定）。现原告以涉案物业已实际收取欣盛公司支付的经营管理收益数年，在收取租金及经营管理收益过程中对于交付物业从未提出过异议，因此，即使原告享有解除权，该解除权亦因其未在合理期限内行使而消灭。三、原告要求被告返还物业使用权转让款及自付款之日至实际返还之日止计算利息没有依据。（一）如前第二点所述，原告要求解除涉案物业使用权转让合同没有依据，被告无须向其退还物业使用权转让款。（二）如前所述，原告无权要求退回物业使用权转让款，故不存在所谓的退还本金及利息。而且，退一步讲，即使法院最终认定超出20年部分无效，双方对于合同部分无效均有过错，针对无效部分所产生的退款亦不应判决支付利息。根据双方签订的《物业使用权转让合同》第三条第1项的约定，涉案物业的转让期限为20年，属有偿使用期限；该有偿使用期限所对应的总转让金，并不包括无偿赠送使用期限，赠送使用期间不存在转让对价。被告在转让期限届满后将涉案物业使用权赠予原告使用，并不违反现行法律法规或其他效力性强制规定，且合同中有清晰约定，双方在签订合同时并无异议。因此，被告所收取的总转让金为20年物业使用权的对价，超出20年的部分没有收取任何对价，原告要求被告退还自身没有收取的转让金价款并支付利息无异于强盗行为，毫无事实和法律依据。如前所述，原告无权要求退回物业使用权转让款，故不存在所谓的退还本金及利息。而且，退一步讲，即使法院最终认定超出20年部分无效，双方对于合同部分无效均有过错，针对无效部分所产生的退款亦不应判决支付利息。退一步讲，即使支付利息，亦应自本案判决生效之日起算。涉案《物业使用权转让合同》虽约定合同期限自转让合同签订之日起至2034年10月16日，但合同约定的物业交付时间为2017年12月31日，故涉案《物业使用权转让合同》实际可履行的使用期限应为2018年1月1日至2048年12月31日，共计11322天。即使法院认定超过20年部分无效，亦应从2018年1月1日起算。我国《合同法》第58条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告从未强迫原告签订涉案《物业使用权转让合同》，也没有要占用原告资金的故意，且原告以涉案物业一直获得收益，欣盛公司在涉案物业未实际交付的情况下已分别向原告支付租金或经营管理收益，原告没有因此受到任何损失，也没有证据证明其产生了损失。因此，即使法院认定超过20年无效并就超过20年部分退款，亦不应计算利息。四、原告要求被告按物业使用转让款的15%支付逾期交付的违约金没有依据。原告与被告签订《物业使用权转让合同》后，原告与欣盛公司签订《委托经营管理合同》，将涉案物业委托欣盛公司经营管理。虽然涉案物业尚未实际交付，原告以涉案物业已实际收取委托经营管理收益，原告收取租金或收益的前提在于其认为自身已交付涉案物业，故原告要求被告支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其已收取收益的事实亦自相矛盾，应不予支持。五、原告违反诚实信用原则，若法院支持其诉求，明显有违法律的公平原则，损害被告的合法权益。物业使用权转让合同签订至今均已有数年，原告自愿受让涉案物业使用权，不存在任何欺诈、胁迫的情形，涉案合同是原被告双方真实的意思表示。原告在签订涉案《物业使用权转让合同》时即清楚知悉涉案物业使用权的转让期限为20年，被告收取的物业使用权转让价款为20年使用期限的对价，转让期限届满后为赠送使用，被告并未收取相应对价，原告现要求被告退还未有收取对价的物业使用款转让款有违公平原则，应不予支持。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。被告提交的关于土地租赁关系的证明、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、南海区建设工程竣工联合验收终审意见书，本院经综合审查后对其真实性予以确认。本院经审理认定下事实：2014年10月17日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区xx广佛智城项目自编号13号楼x层xxx号商铺（以下简称涉案物业）的使用权转让给乙方；转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2034年10月16日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案物业总转让金319452元；甲方在2017年12月31日前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的次日；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉案物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金等。同日，原告（甲方）与欣盛公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将涉案物业的使用权和经营权在约定的期限内委托给乙方，委托经营期限为9年，委托期限自2015年5月1日起计算，若甲方未能在2015年5月1日前向该物业使用权上一手拥有者结清该物业的全部转让款，则委托经营期起算日期延至物业转让款结清之次日；委托经营第1年至第5年，乙方每年应向甲方支付固定的经营委托收益25560元，每月2130元等。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。2020年11月26日，原告提起本案诉讼。被告于2020年12月3日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，被告确认已收到合同约定的转让款，涉案物业尚未办理竣工验收备案手续。原、被告均确认原告已收取欣盛公司支付的经营管理收益共116595元；欣盛公司同意就本案中的权利交由被告行使。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在建筑物已办理规划报建,但《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，故《物业使用权转让合同》中有关物业使用权转让期限超出二十年部分（即2037年12月31日至2048年12月31日）的约定无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业尚未办理竣工验收备案手续，不具备交付条件，则被告逾期交付涉案物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2020年12月3日）解除，《委托经营管理合同》是在《物业使用权转让合同》约定被告能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，故《委托经营管理合同》应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分已解除，《委托经营管理合同》亦已经解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，被告收取的转让款319452元应退予原告、原告收取的经营管理收益116595元应退予欣盛公司，现欣盛公司同意以该116595元抵扣被告在本案的债务，故本案中被告尚应退还转让款202857元（319452元-116595元）予原告。合同解除的过错方为被告，原告诉请被告支付违约金47917.8元，本院结合合同履行及解除情况、被告过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定予以支持。至于利息，本院在判定违约金时已对原告的损失予以综合考量，对原告另行请求转让款计收利息不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告朱加庚与被告广东广佛智城集团有限公司于2014年10月17日签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分无效；二、确认原告朱加庚与被告广东广佛智城集团有限公司于2014年10月17日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2020年12月3日解除；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还转让款319452元及支付违约金47917.8元予原告朱加庚；四、驳回原告朱加庚其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3544.86元（原告已预交），由原告负担498.97元，被告负担3045.89元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇二〇年十二月二十八日书记员  何双燕