贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7367号上诉人（原审被告）:毕节市卓越华飞房地产开发有限公司，住贵州省毕节市七星关区观音桥塘房村，统一社会信用代码：91520500055030469G。法定代表人：刘桂平，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：向家礼，该公司员工。被上诉人（原审原告）:聂宗平，男，汉族，1982年10月19日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）:王菊，女，汉族，1982年11月15日出生，住贵州省毕节市。原审第三人：遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司，住贵州省毕节市观音桥街道工业大道卧龙大都会****，统一社会信用代码：91520502322466778J。负责人：董琳，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：谢江翠，该公司员工。上诉人毕节市卓越华飞房地产开发有限公司（以下简称：卓越华飞）因与被上诉人聂宗平、王菊，原审第三人遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7464号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人卓越华飞上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审逾期办证违约金计算至办理完毕不动产权证（小产权证）没有合同约定，逾期办证天数计算错误。2018年8月9日上诉人取得房屋初始登记并通知被上诉人提供办证资料，同时请第三人代为退还被上诉人契税、在电梯内张贴办证公告等事宜。第三人于2018年8月10日为上诉人张贴公告。上诉人的确违约，但逾期在365日内，应依据合同约定，承担总房价万分之一的违约责任。二、一审遗漏诉讼当事人。根据双方当事人的合同约定，上诉人系根据被上诉人委托，代贵州燃气集团毕节市燃气有限责任公司、贵州电网有限责任公司毕节市郊供电局、贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节市七星关区分公司代收“三通费”，且已将三通费足额向贵州燃气集团毕节市燃气有限责任公司、贵州电网有限责任公司毕节市郊供电局、贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节市七星关区分公司缴纳，应当依法追加贵州燃气集团毕节市燃气有限责任公司、贵州电网有限责任公司毕节市郊供电局、贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节市七星关区分公司作为被告参加诉讼。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定应当发回重审。三、上诉人与被上诉人之间系委托代理关系，上诉人无任何过错，不应承担任何责任。四、被上诉人没有证据证明上诉人将三通费列入房屋总价，且是否列入房屋总价与本案没有关系。被上诉人聂宗平、王菊二审未作答辩称。原审原告聂宗平、王菊一审起诉请求：一、判令被告立即向原告交付办理商品房转移登记的有关文书（不动产权证）；二、判令被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计5,437元（违约金计算以购房款228,695元为基数按日万分之一，从2018年6月30日起计算至2020年5月6日暂计5,437元）具体以实际交付相关文书之日止；三、判令被告退还原告燃气开户费2,500元、有线电视开户费260元合计2,760元；四、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2014年12月18日，原告聂宗平、王菊作为买受人，被告卓越华飞作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区卧龙大都会（一期）第7幢1单元26层5号房，总房款228695元。交付时间和条件：出卖人应当在2016年12月31日前，向买受人交付该商品房；条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即上水、下水、供电交付时达到使用条件，燃气交付时管道敷设到户，有线电视、电话通信、宽带网络交付时线路敷设到户。买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日起交付商品房的当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后Ｘ日内向买受人交付相应缴款凭证。初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；转移登记：（一）出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价的万分之一承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（三）买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。此外，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款。另查明，被告于2017年7月7日委托第三人向原告收取（代收）燃气入户费2500元、有线电视开户费260元。被告于2018年8月6日办理涉案房屋所在楼幢的不动产权证（大证）。2019年11月28日，被告以《商品房买卖合同》约定的地址及联系方式通过邮政向原告邮寄办理房产证的通知。一审法院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告请求被告交付不动产权证的请求是否支持；二、原告请求被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金是否支持；三、原告请求被告退还“三通费”的请求是否支持，以及该请求是否超过诉讼时效。关于第一个焦点的问题。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担，故协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。因涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件，但原告应提供办理房屋转移登记所需资料及交纳相关税费。因此，被告应于原告提供办理房屋转移登记所需资料及交纳相关税费之日起一定时间内向原告交付商品房权属证书。关于第二个焦点的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未履行上述义务已经构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书后不再承担上述违约责任。在案证据显示，2019年11月28日，被告以《商品房买卖合同》约定的地址及联系方式通过邮政向原告邮寄办理房产证的通知，该通知视为被告履行了上述义务。故上述违约期间应为2018年7月1日起至2019年11月28日止。因此，被告应向原告承担违约金的计算方式为：以原告已付购房款228,695元为基数，按日万分之一的标准从2018年7月1日起计算至2019年11月28日止，即11,777.79元。关于第三个焦点的问题。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条：“开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费；（二）前期工程费；（三）建筑安装工程费；（四）基础设施建设费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视、光纤宽带作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的燃气入户费2,500元、有线电视开户费260元无事实及法律依据，兼顾交易安全及社会影响等方面进行考量，理应予以退还，且从原告请求被告退还之日起计算并未超过3年的诉讼时效。因第三人物业公司的行为是受被告卓越华飞的委托，其相应的法律后果应由被告卓越华飞承担。综上，对原告合理的诉讼请求，予以支持。而被告关于不承担责任等部分辩解理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、原告被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司于原告聂宗平、王菊提供办证所需相关文书及交纳相关税费之日起90日内将卧龙大都会（一期）第7幢1单元26层5号房商品房不动产权证书交付原告。二、被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告聂宗平、王菊支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金11,777.79元。三、被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司判决发生法律效力之日起十日内向原告聂宗平、王菊退还燃气入户费2,500元、有线电视开户费260元。四、驳回原告聂宗平、王菊的其他诉讼请求。案件受理费133元，由原告聂宗平、王菊负担53元，被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司负担80元。本案二审期间，上诉人提交以下证据：办理产权申请书及不动产权证书。证明目的：被上诉人自愿放弃逾期办证违约金，上诉人不应承担违约责任。被上诉人质证认为：申请书都是其签字盖章的。经审查，上诉人提交的证据，来源真实、合法，与本案具有关联性，可以达到上诉人的证明目的，本院予以采信。经审理查明：被上诉人聂宗平签字并加盖指印的《办理产权申请书》，约定：根据《商品房买卖合同》的约定，本人应委托贵司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，本人于年月日缴纳契税印花税，并于2020年7月13日向贵司提供办理产权所需资料，现申请贵司尽快为本人办理房屋权属转移登记，贵司在其权限范围内依法所作的一切行为，接收问询的行为及签署的一切文件，本人均予以承认，办理完毕不动产权属证书后，本人不得以任何理由追究贵司一切办证（包括但不限于办理初始登记、分层分户资料、复印提供契税发票等）事宜之责任。案涉房屋已办理取得黔（2020）毕节市不动产第0013253号不动产权证书。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：《商品房买卖合同》履行过程中，被上诉人出具办理产权申请书，明确办理取得不动产权属证书后，不以任何理由追究上诉人一切办证事宜之责任，因内容系被上诉人自愿放弃自身权利，未违反法律、行政法规的强制性规定，司法应当予以尊重。需要说明的是，被上诉人作为完全民事行为能力人，理应具备一般理性人的认知能力，并对其从事民事活动的法律后果负责。现被上诉人已取得案涉房屋的不动产权证书，按照其在申请书中的承诺，不应当追究上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任。故上诉人关于其不应当承担逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任的上诉理由，本院予以采纳。关于各项开户费应否退还的问题。上诉人代收的各项开户费，于双方当事人而言，属于上诉人委托被上诉人代为缴纳的费用，双方未约定委托期限。在履行过程中，在上诉人尚未代被上诉人完成委托事项的情况下，被上诉人主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人应向被上诉人退回该代缴费用，不须再代被上诉人缴纳该费用。上诉人上诉称其已经足额向相关公司或部门缴纳代收的费用，但其所举证据不能证明其主张的事实成立。上诉人关于一审遗漏当事人及主张不退还代收费用的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因被上诉人已取得案涉房屋的不动产权证书，故其要求上诉人交付不动产权证的诉请已无现实必要，本院对该项请求予以驳回。综上，上诉人的上诉请求部分成立，对成立的部分予以支持，不成立部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7464号民事判决第三、四项，即：“被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司判决发生法律效力之日起十日内向原告聂宗平、王菊退还燃气入户费2,500元、有线电视开户费260元。驳回原告聂宗平、王菊的其他诉讼请求”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7464号民事判决第一、二项，即：“被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司于原告聂宗平、王菊提供办证所需相关文书及交纳相关税费之日起90日内将卧龙大都会（一期）第7幢1单元26层5号房商品房不动产权证书交付原告。被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告聂宗平、王菊支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金11,777.79元”；三、驳回上诉人毕节市卓越华飞房地产开发有限公司的其他上诉求。一审案件受理费133元，由被上诉人聂宗平、王菊负担53元，上诉人毕节市卓越华飞房地产开发有限公司负担80元；二审案件受理费266元，由上诉人毕节市卓越华飞房地产开发有限公司负担160元，被上诉人聂宗平、王菊负担106元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十二月十四日书记员 赵 莉