广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0202民初5545号 原告：广西百度房地产经纪股份有限公司，住所地：柳州市新柳大道29号2层115号。统一社会信用代码：91450200773866930J。 法定代表人：吴迪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：欧聪，广西广正大（鹿寨）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨斌斌，广西广正大律师事务所实习律师。 被告：曾轶，女，1980年5月20日出生，汉族，住广西柳州市。 原告广西百度房地产经纪股份有限公司诉被告曾轶居间合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告广西百度房地产经纪股份有限公司的委托诉讼代理人欧聪、杨斌斌与被告曾轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西百度房地产经纪股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告曾轶向原告支付居间报酬3100元及违约金285.11元【从2020年3月19日暂计至2020年10月19日，(3100元×215天×15.4%÷360天)，之后的违约金以3100 元为基数，按一年期贷款市场报价利率四倍计算至实际清偿之日止】；2.被告向原告支付律师代理费1000元；3.本案全部诉讼费用由被告曾轶承担。 事实与理由：2020年3月18日，案外人黄本良作为甲方，被告曾轶作为乙方，原告作为丙方，三方签订了《不动产买卖合同》（下称买卖合同）。买卖合同约定，案外人黄本良将其名下位于柳州市房屋出售给被告曾轶，出售价格为610000元。其中房屋价格为510000元，装修补偿费为100000元。同时，在《买卖合同》第九条“不动产咨询、居间服务费、权证过户代办费、按揭贷款等费用”中约定了在该买卖合同签订当日，被告曾轶需向原告支付居间费6100元，以及其他约定事项。自《买卖合同》签订后，被告曾轶仅向原告支付3000元，尚欠付原告3100元居间费。在原告多次催收的情况下，被告曾轶均未能依约向原告支付居间报酬，故诉至法院。原告认为，三方签订的《买卖合同》为各方的真实意思表示，合同内容符合法律规定，应当受到法律的保护。原告作为居间人，在促成被告曾轶与案外人签订涉案买卖合同的情况下，有权依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条及《买卖合同》第九条的约定向被告曾轶收取居间报酬，被告曾轶未能依约支付的，应当依照《买卖合同》第11.3条的约定向原告支付违约金，并承担原告为主张权利而支付的律师代理费。综上，为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，特提起本诉讼，请求法院依法判如原告所请。 被告曾轶辩称，不同意原告让其承受的费用，认可确实签了居间合同，但中介违约，居间合同中涉案房屋是出租的，但在办理过户当天，原告并没有告诉被告该房屋 退租手续没有办好。第八条第2点中约定了相关户口迁入登记问题，被告当时买房的原因是在办理入学前要办好户口迁入登记手续，但该问题尚未解决。因此不同意原告诉请要求被告承担费用。 围绕诉讼请求，原告依法提交了《不动产买卖合同》、不动产查档结果证明书、《委托代理合同》及发票作为证据，被告提交了涉案房屋的《房屋租赁合同》、涉案房屋户口登记作为证据。被告对原告提交的发票有异议，认为该证据载明金额与原告诉请金额不一致，对原告提交的其他证据无异议。原告对被告提交的证据有异议，主张被告提交的证据与本案无关。经审查，原告提交的律师费发票与被告提交的两项证据均系原件，但被告提交的证据与本案无关，本院对原告提交的证据予以确认，对被告提交的证据不予确认。至于原告提交证据能否实现其证明目的，本院于下文中详述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年3月18日，原告广西百度房地产经纪股份有限公司作为丙方（居间方），被告曾轶作为乙方（买受房）与案外人黄本良作为甲方（出卖方）签订《不动产买卖合同》，载明：不动产位置公园路22号1栋1单元4-1，现未出租，甲乙双方商定该不动产的成交总价为陆拾壹万元整（￥610000.0元）；甲方承诺，在乙方取得该不动产新产权证之日起7日内，向不动产所在地的公安派出所机关办理完成原有户口迁出手续；甲乙和双方认可丙方的居间义务是为甲乙双方提供不动产咨询、居间服务，促成甲乙双方签订合同，本合同签订完成，则丙方履行完毕居间义务；因甲、乙双方未按本合同约定支付丙方佣金的，自本合同约定的 佣金付款期限到期的第二日起至实际付款之日止，每逾期1日，违约方向丙方支付逾期未付佣金的千分之壹的违约金；甲乙双方于2020年3月18日签订合同时，各支付给丙方中介费叁仟（￥3000.00）元整，共计陆仟元（￥6000.00），到房屋过户当日，甲乙双方再向丙方各支付中介费叁仟壹佰（￥3100.00），共计陆仟贰佰（￥6200.00）元整。 庭审过程中，被告陈述其在购买涉案房屋前多次确认该房屋是否有出租纠纷。另，被告确认涉案房屋已于2020年3月26日过户完毕，但又称在过户完毕三天后发现出租纠纷，其户口无法迁入，现在涉案房屋的户口仍是原来业主的名字，原来的租户已经搬出，但原房东没有把押金退还给租客，因此租户与原房东之间存在矛盾纠纷。原告则称户籍变更的问题其已催促过卖家黄本良解决，但主张根据合同约定原告的义务是促成双方交易，买卖双方存在的纠纷应由买卖双方自行协商，与原告无关。 因原告多次追索，被告未向其支付剩余的3100元居间费，原告为此与广西广正大（鹿寨）律师事务所签订《委托代理合同》，约定本案律师费为1000元。原告为此提供了律师费发票，其上载明价税合计4000元整，备注一栏内载明“曾轶...居间合同四案律师代理费”。庭审过程中，原告主张其诉请要求被告支付律师费的依据为《不动产买卖合同》第9.4条的约定，认为被告为违约方，违约的表现是没有及时支付居间费并因此产生了诉讼。经查，《不动产买卖合同》第9.4条载明“因甲方或乙方单方违约导致本合同不能履行的，守约方的损失由违约方承担，同时违约方还应向丙方赔偿由此造成的丙方经济损失（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等）”。 本院认为，原、被告与案外人黄本良签订《不动产买卖合同》系各方当事人的真 实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同履行各自的义务。原告作为居间方已经履行《不动产买卖合同》内约定的义务，被告应根据该合同的约定向原告支付尚欠居间费3100元。对原告该项诉请，本院予以支持。对于被告所称户籍没有变更的问题，并不属于《不动产买卖合同》内约定的原告作为居间方的合同义务范围，而系黄本良作为涉案房屋出卖方的义务，故对被告该项抗辩意见，本院不予采纳，因黄本良不作为产生的违约责任问题，本案亦不作处理。 违约金方面。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案《不动产买卖合同》约定，被告应在房屋过户当日向原告支付居间费，并约定若被告逾期支付，则每逾期1日，应向原告支付逾期未付佣金的1‰的违约金。现被告确认涉案房屋已于2020年3月26日完成产权变更，则被告亦应于该日向原告支付居间费。原告诉请要求被告按一年期贷款市场报价利率（即全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的四倍（年利率15.4%）计算违约金，合法有据，但违约金应从涉案房屋完成产权变更之日的次日即2020年3月27日起算。本案违约金计算方式如下：以3100元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍（年利率15.4%）从2020年3月27日起暂计至2020年10月19日，为269.20元。之后的违约金，以3100元中未偿还的款项为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至实际清偿之日止。就原告诉请超出部分，本院不予支持。 律师费方面。原告称其诉请要求被告律师费系依据《不动产买卖合同》第9.4条 的约定，主张被告的违约行为系未支付居间费。但根据该条款的基本文义，该条款约定的内容实际系因被告或黄本良违约导致合同不能履行产生的违约责任，与被告、黄本良是否支付居间费无关，本案《不动产买卖合同》已实际履行，且根据双方的陈述，被告在涉案房屋买卖过程中并不存在违约行为。另，经本院审查，本案《不动产买卖合同》内并未就因未支付居间费而产生的律师费由谁负担进行约定，故对原告该项诉请，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告曾轶于本判决生效之日起十日内向原告广西百度房地产经纪股份有限公司支付居间费3100元及违约金269.20元（该违约金暂计至2020年10月19日，之后的违约金以3100元中未偿还的款项为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至实际清偿之日止）； 二、驳回原告广西百度房地产经纪股份有限公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费25元（已减半收取，原告已预交），由被告曾轶负担19元，由原告广西百度房地产经纪股份有限公司自行负担6元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员  沈 昊 二〇二〇年十二月十六日 代书记员  黎时妤