河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初3463号原告：高廷峰，男，1979年5月26日生，汉族，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：孟光辉，河南三融律师事务所律师。委托诉讼代理人：华贵府，河南基策律师事务所律师。被告：河南省华商贸易有限公司，住所地：郑州市惠济区宏达街**，统一社会信用代码：914101087296006762。法定代表人：王桂生，系公司总经理。委托诉讼代理人：秦艺娟、吴超贺，河南允衡律师事务所律师。原告高廷峰诉被告河南省华商贸易有限公司（以下简称“华商公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭，与原告华商公司诉被告高廷峰房屋租赁合同纠纷一案合并进行了审理。原被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高廷峰向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、解除双方2017年12月26日签订的《郑州华商北荟城大型超市租赁合同》；2、被告华商公司退还转让费200万元、退还押金22万元、退还多收取租金70.83万元；要求被告华商公司承担原告的装修损失86万元、经营设计损失28万元、经济损失6000元；以上共计407.43万元；3、本案的诉讼费、保全费等相关费用由被告承担。事实和理由：原告诉称，原告高廷峰与被告华商公司在2017年12月26日签订了《郑州华商北荟城大型超市租赁合同》，租期八年。原告依据双方约定支付了转让费200万元，押金22万元，租金66万元（2018年5月1日至2018年7月31日）后，对超市进行装修，装修后进行营业。由于被告交付的场地无消防证不具备消防安全标准，郑州市惠济区公安消防大队在2018年7月20日对超市进行了查封，导致原告无法经营。后原告就经营场地消防问题多次与被告协商，被告在整改期间又让原告支付了租金及费用。被告对场地进行改造增加了多个安全出口，但是仍然不符合消防安全标准。后双方就解除合同退还费用一事协商无果，现为了维护原告的合法权益诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告华商公司辩称：一、关于高廷峰请求解除合同问题，双方签订的合同合法有效，且双方已经实际履行，但在合同履行过程中高廷峰未按照约定向华商公司支付租金，在华商公司多次催交后仍未支付，鉴于高廷峰的违约行为，华商公司按照合同约定已经在2019年6月2日向高廷峰发出合同解除通知书，现合同已实际解除，请法庭确认解除双方签订的合同。二、关于高廷峰请求退还转让费200万元的问题。双方签订合同约定，华商公司将其自营的位于郑州市惠济区宏达路2号郑州华商北荟城（负一层）的佳廉超市（带装修和货架以及冷库和超市收银系统等）资产以200万元转让给乙方做超市经营。合同签订后，华商公司已按约将上述资产交付于高廷峰，高廷峰也实际接受了上述资产，且用于超市实际经营。现因高廷峰违约致使合同解除，高廷峰请求退还转让费无事实和法律依据。三、关于高廷峰请求退还押金22万、退还多收租金70.83万元及要求华商公司承担其各项损失的问题。1、高廷峰诉称，郑州市惠济区公安消防大队在2018年7月20日对其超市进行查封，导致其无法经营与事实不符。双方签订租赁合同后，华商公司按照约定将涉案房屋及其设备等资产交付于高廷峰，高廷峰也按照合同约定向华商支付租金，现高廷峰并未足额向华商公司支付租金，反而请求退还租金无事实和法律依据。2、华商公司将其带有装修和货架、冷库及超市收银系统等原佳廉超市整体转让给高廷峰做超市经营，高廷峰接收后可直接投入经营超市使用，现其主张其装修损失86万元，显然存在虚假成分。3、双方签订的合同合法有效，双方均应按约履行义务，现因高廷峰的违约行为致使合同解除，高廷峰作为合同的违约方无权要求华商公司承担其各项损失及退还保证金等义务。综上，高廷峰诉称与事实不符，其作为合同违约方，请求华商公司承担相关责任无事实和法律依据，恳请驳回其第二、三项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了郑州华商北荟城大型超市租赁合同、电梯补充协议、装饰装修施工合同、建设工程消防设计备案表、建设工程消防设计备案受理凭证、消防验收意见责令限期改正通知书、通知函、票据等证据，根据当事人的陈述、证据及双方诉、辩意见等，本院对本案事实认定如下：2017年12月26日，华商公司（甲方）与高廷峰（乙方）签订《郑州华商北荟城大型超市租赁合同》一份，主要约定：甲方将其所属的位于郑州市惠济区宏达路2号郑州华商北荟城拟将（负一层）商铺出租给乙方，租赁房屋的建筑面积为合计7000平方米，水、电、燃气、暖气、照明、消防等配套设施齐全，租给乙方经营超市使用；乙方于2017年12月30日前向甲方交付200万元资产转让费（现金）后，甲方交付钥匙，乙方进场进行装修；剩余88万元保证金于2018年元月10日前付清，若乙方不能按时支付需按每日千分之二向甲方支付滞纳金；交房时合同第八条所列公用事业全部能够正常使用；出租方应给予承租方免租装修期至2018年3月16日止，承租期限为8年，自2018年3月16日始至2026年3月15日止；租金标准：2018年3月16日至2020年3月15日租金22万元/月（含物业费5万元）。2020年3月16日至2023年3月15日租金31.334万元/月（含物业费5万元），实收30万元。2023年3月16日至2026年3月15日租金30.02万元，物业费5万元，合计35.02万元，实收35万元；租金支付方式：第一年租金按3个月支付，从第二年开始，乙方租金按二个季度（6个月）为一个交租期支付，乙方应当在每个交租期的最后一个月的20日前一次性支付下个交租期租金。乙方押一付三，合同签订3日内一次性支付保证金88万及资产转让费200万，合计288万元；甲方保证房屋、场地具备正常使用条件，保证房屋主体结构牢固无损、不漏水，保证水、电、暖气、消防、排水、防汛、空调等配套基础设施的正常使用；违约责任：乙方拖欠租金达3个月，甲方有权解除合同并收回房屋，一切损失由乙方承担；甲方疏于履行本合同义务造成乙方不能正常使用房屋，按不能正常使用的天数免除乙方相应的租金或费用，并由甲方赔偿由此给乙方造成的损失。若因上述原因导致本合同无法继续履行时，乙方有权解除合同；乙方拖欠租金达1个月后，乙方应开始从拖欠租金的第2个月开始向甲方支付违约金，按日千分之一计算利息；甲方如中途擅自解除合同退租，包赔乙方1年租金，作为赔偿，如在前三年内甲方如中途退租，甲方负责赔偿乙方购置设备、设施的全部损失；乙方如中途擅自解除合同退租，包赔甲方1年租金，作为赔偿等。合同签订后，华商公司将租赁房屋交付给高廷峰，高廷峰于2017年12月30日支付资金转让费200万元，于2018年1月8日分别支付三个月租金（2018年5月1日至2018年7月31日）66万元、保证金22万元，高廷峰对租赁房屋装修改造后用于经营超市，并在其租赁房屋地址上注册郑州市惠济区裕客隆超市（以下简称“裕客隆超市”）。华商公司于2019年7月15日出具证明，证明内容为：2018年9月20日收到裕客隆超市交来人民币款计：贰拾万元正（￥200000元），因当时租金未交齐收据未开。证明人处加盖华商公司财务专用章。2018年1月26日，华商公司（甲方）与高廷峰（乙方）签订《电梯补充协议》，主要约定：甲方将安装好的佳廉超市南大门入口的手扶电梯型号为（迅达9300AE10·30°-K）2台租给乙方使用。甲方购买的电梯合同价格为每台16.3万元，安装费每台单价为4.1万元，2台共计40.8万元，该两台电梯租给乙方使用。经甲方同意后乙方可以进行超市装修及电梯的改造和更换，但在经营期满时乙方必须把改造和更换的物品恢复成租赁前的原样，或无条件把乙方自己安装的物品保证可正常工作运行留给甲方但价格必须高于原物品价格。高廷峰在经营裕客隆超市过程中，因裕客隆超市存在消防安全隐患，具体问题为地下一层不应设置儿童游乐园；郑州市惠济区公安消防大队于2018年7月13日作出责令限期改正通知书，限其于2018年7月18日前改正。因裕客隆超市未在限期内按要求整改，郑州市惠济区公安消防大队于2018年7月25日作出“罚款人民币陆仟元整”的行政处罚。2018年7月20日，郑州市惠济区公安消防大队作出“查封超市仓库”的临时查封决定书，要求立即整改火灾隐患，整改后经消防大队检查合格方可解除查封。查封期限为2018年7月20日15时至2018年8月19日15时。2018年11月12日，华商公司向富裕客隆超市发通知函称，按照政府消防部门改造计划，请务必于2018年11月20日前，腾出步梯消防改造空间，以便进行消防改造，对此所造成的经济损失由贵司承担。2018年11月16日，裕客隆超市致函华商公司，因双方协商消防改造事项没有达成一致意见，若本月19日前未能达成统一，我司将拒绝所有协商并且不允许贵公司在超市内擅自改动施工。2018年11月17日，华商公司致函裕客隆超市，再次通知贵司，按照市消防支队下发的整改要求已经完成楼上步梯改造，现需要对贵司租赁的负一层进行改造。请于2018年11月20日前腾出相应步梯消防改造必须占用的空间，以便进行步梯改造。为了安全在步梯进行改造期间需要停水停电，将上述步梯范围内物品移至其他地方存放。逾期不腾空位置，我司将上述步梯范围内物品进行统一移至他处，由此造成的一切经济损失由贵司自行承担。2019年6月2日，华商公司向裕客隆超市、高廷峰发出催缴租金及解除合同通知书，通知其收到通知函三日内支付华商公司房租及利息等共计1856957元，如逾期正式解除合同，20日内腾退房屋。本案诉讼期间经当事人申请，本院于2020年8月12日组织原、被告前往涉案租赁房屋负一层进行现场勘验，经现场勘验：1、双方争议涉案房屋位于华商公司负一层，现为永辉超市经重新装修后正在营业，进口电梯上下两部扶梯正常运行；该两部电梯是高廷峰在之前台阶式电梯的基础上拆除安装的。2、现场安全出口有十几个门，高廷峰称其租赁期间有5、6个门，后来增加9个门及部分防火墙。3、现永辉超市已经对涉案房屋进行装修及部分结构布局进行了改造。4、本院于现场勘验当日对超市办公室主任进行了调查了解，其称永辉超市于2020年6月18日开业，开业前消防设施和装修均由该超市投资改造。后又于当日前往郑州市惠济区消防大队办公楼4楼办公室就涉案专业性问题对办公室内勤进行调查了解。华商公司曾于2013年9月12日就涉案租赁房屋进行建设工程消防设计备案，并于同日经相关部门受理后出具电子版建设工程消防设计备案受理凭证，载明：华商公司：你公司于2013年9月12日经网上备案受理系统进行了华商标准化厂房工程消防设计备案。备案号：410000WSJ130008065。根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。本案诉讼期间经当事人申请，本院向郑州市公安消防支队调查了关于华商公司位于宏达路北、长虹路西的华商商业中心消防验收情况。郑州市公安消防支队提供的书面文件显示，华商公司于2018年5月10日向郑州市公安消防支队申报位于宏达路北、长虹路西的华商商业中心地下2层，地上**建设工程消防验收，本次消防验收的主要内容包括总平面布局、防火间距、消防通道、安全疏散、消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、防排烟系统等。2018年5月25日，郑州市公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，郑公消验字（2018）第0172号，经审查综合评定该工程消防验收不合格，并指出存在主要问题17项，并告知其应积极整改，整改完毕后申请复验，未经验收合格不得投入使用。华商公司于2019年3月29日再次向郑州市公安消防支队申报位于宏达路北、长虹路西的华商商业中心地上1-5层建设工程消防验收，郑州市公安消防支队于2019年4月11日出具建设工程消防验收意见书，郑公消验字（2019）第0730号，经审查综合评定该工程消防验收合格。另查明，高廷峰系郑州市惠济区裕客隆超市(个体工商户)的经营者，裕客隆超市于2019年6月26日注销登记。2019年6月27日，裕客隆超市张贴通知称，因负一楼超市消防改造，且验收不合格，致使无法经营，即日起暂停营业。再查明，华商公司于2019年10月8日委托河南良承律师事务所律师就涉案租赁房屋负一楼裕客隆超市物品包括货架、桌子、冷藏柜、电脑等797件物品搬至负二层仓库的过程进行律师见证，至2019年12月21日，已将裕客隆超市物品搬至华商万汇城负二层仓库。本院认为，合同当事人均应按照公平、诚信原则积极履行合同义务；当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。华商公司与高廷峰签订的《郑州华商北荟城大型超市租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。现高廷峰以合同目的无法实现为由要求解除合同，华商公司以高廷峰欠付租金为由也主张解除合同，双方就解除合同并无异议，故对原告要求解除双方于2017年12月26日签订的《郑州华商北荟城大型超市租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。本案关于合同履约、解除之过错，本院认为，高廷峰与华商公司签订租赁合同的根本目的是为了能在涉案租赁房屋内经营超市，因该房屋在合同履行期间未通过消防安全验收，华商公司也未进行正式告知，故华商公司构成违约，应当承担相应责任。同时，高廷峰作为经营超市商户，应预知开办大型超市的条件及需要办理的相关手续，其未尽到审慎义务查看华商公司租赁房屋有无通过消防安全验收即承租房屋；且在装修时未经消防验收即自行投入装修并经营，在经营过程中未积极配合华商公司及消防部门进行消防整改，故高廷峰也存在相应的过错。综合考虑高廷峰、华商公司之过错程度、双方履约情况及房屋经营租赁时间等因素，本院依法酌定各自按50%比例承担本案各项损失为宜。关于高廷峰诉称华商公司向其提供的房屋不符合消防验收要求，导致其无法使用涉案房屋，华商公司存在违约行为，反诉要求华商公司退还转让费200万元、退还押金22万元、退还多收取租金70.83万元并承担各项损失的反诉请求。根据租赁合同约定，200万元系资产转让费，虽未明确约定具体包含物品的明细，鉴于裕客隆超市停止营业后，超市的物品已被华商公司搬离至涉案房屋负二层，该部分物品高廷峰均可以与华商公司协商尽快取回搬走自行处理，华商公司也应予以配合，故不应计算在其损失范围内。华商公司称转让费包含超市原有装修和货架以及冷库和超市收银系统等资产，现该房屋已被华商公司另行出租给永辉超市使用，高廷峰并不能实际取得该部分固定资产，对于该部分固定资产所对应的价值，华商公司应当予以返还。因双方未举证证明现存于负二层仓库的物品的价值及超市原有不可移动的固定资产的价值，故对于高廷峰要求华商公司退还转让费200万元的诉讼请求，考虑双方过错、履约情况及资产价值等因素本院认定华商公司应当向高廷峰退还100万元的转让费。关于高廷峰要求华商公司返还租金及押金的诉讼请求，虽然本案纠纷系因华商公司未能保障合同约定的消防正常使用引发，但根据华商公司提交的裕客隆超市购物小票显示及超市通告，在2018年7月22日至2019年6月26日期间，裕客隆超市仍在正常营业，即消防处罚或查封仓库并不影响裕客隆超市的正常经营，高廷峰应当支付2019年6月26日前的欠付租金。因高廷峰长期拖欠租金，其缴纳的22万元押金已被原告抵作租金，且已在其未缴纳租金中扣除，故对高廷峰主张退还押金22万元、退还多收取的租金70.83万元的诉讼请求，本院不予支持。租赁合同约定免租装修期至2018年3月16日，被告高廷峰主张其为经营进行装修支出装修损失86万元、经营设计损失28万元，因被告仅提供合同及收据且收据未加盖公章，该项系大额支付未提供实际付款的银行转账明细及相应正式发票，故对其是否支出该部分费用及支出费用数额不能确定，系其证据不力，本院不予采纳。高廷峰因经营裕客隆超市仓库只有一个安全出口不符合消防要求被处罚6000元，因该仓库系高廷峰承租后自行隔离，该处罚应由高廷峰自行承担，故对其该项请求，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条、第十八条、《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：解除原告高廷峰与被告河南省华商贸易有限公司于2017年12月26日签订的《郑州华商北荟城大型超市租赁合同》；二、被告河南省华商贸易有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告高廷峰房屋资产转让费100万元；三、驳回原告高廷峰的其他诉讼请求。本案受理费39394元，由原告负担19697元，被告负担19697元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。本判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间的最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判长  滑明勋审判员  王彦斌审判员  王艳梅二〇二〇年十二月十日书记员  刚银莹