广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3926号上诉人（原审原告）：郭俊年，男，1971年2月20日出生，汉族，户籍地广东省深圳市罗湖区****************，公民身份号码440************030。委托诉讼代理人：崔建年、李路路，广东俭德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠东县康伦房地产开发有限公司，住所地惠东县**********边。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：郭显康，广东汇和律师事务所律师。上诉人郭俊年与被上诉人惠东县康伦房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初4030号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人郭俊年上诉请求：一、撤销一审判决，支持上诉人一审全部诉求；二、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：上诉人与被上诉人于2016年3月7日签订《商品房买卖合同(预售)》，约定上诉人向被上诉人购买位于惠东县****陈塘地段****花园**号楼*单元*层**号房的房屋一套，总价款为50万元。上诉人如约支付房款，被上诉人于20l7年7月31日向上诉人交付房屋，后因被上诉人一直未协助完成办理房屋所有权转移登记，上诉人至今仍未取得房屋所有权证书。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同(预售)》时，被上诉人单方要求上诉人签署《补充协议》，且对该补充协议的内容未做明确说明。该《补充协议》第五条、第九条增加被上诉人的义务，排除和限制了上诉人的权利，并且有悖于相关法律、司法解释精神，属于无效的格式合同条款。因被上诉人未向上诉人出示涉案房屋的《竣工验收备案证》，故被上诉人向上诉人交付的房屋系未经验收合格的房屋。其行为不符合《建筑法》、《城市房地产管理法》相关规定，也违反了《商品房买卖合同(预售)》的第十一条，故应自合同约定的交房之日2018年12月30日次日起至涉案商品房取得竣工验收合格证明之日止，按照合同约定向被告支付延期交房违约金。根据合同第十一条约定，涉案房屋的交付时间为2018年12月30日前，合同第二十条约定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房产所有权证书的，……，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”。根据以上合同约定，即涉案房屋在20l8年12月30日前的任何一天交付之日起的360日内，被上诉人就应当为上诉人办理完成不动产权证书，既然原审判决认定2017年7月31日为有效交付日期，因此更应当以交付之日作为被上诉人履行办证义务的起始计算日期，另上诉人的第三项诉求主张的违约金数额是暂计至2019年5月21日(立案起诉日期)，实际计算到上诉人领到不动产权证之日止，但时至今日，被上诉人仍然没有履行办证义务，上诉人也未能领到不动产权证，原审判决也没有考虑到以上情形。关于被上诉人延期办理房屋所有权证的问题，一审法院认定应扣减212天时间，理由是业主拆除停车位导致影响办证，上诉人认为这一认定是错误的，对上诉人不公平。首先，被告未经业主同意，私自增加地上停车位，与其前期宣传不符，本身已涉嫌欺诈；其次，一审法院也已认定被上诉人存在违法建设行为，然而违法建设行为产生的期限损失却判决由上诉人承担，不合情理;再次，一审法院计算的扣减时间也没有依据支持。涉案房屋是在未取得竣工验收备案证明的情形下，是在上诉人并不清楚小区各项生活配套设施尚不完备的情形下交付的，而且在上诉人无法在小区正常生活的情形下即强行向上诉人收取物业管理等费用，这对上诉人也非常的不公平。鉴于以上事实，上诉人认为原审判决认定事实不清，适用法律有误，故上诉至贵院，请求贵院依法支持上诉人的诉求。另补充，一、一审法院依据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接受商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”判决被上诉人无需承担违约责任，上诉人认为:一审法院这一法律适用存在错误。因为根据该条规定，上诉人是否知道涉案房屋不具备约定或者法定交付条件同意接受涉案房屋的，是被上诉人是否免责的前提。上诉人作为一般购房者，不具备房地产开发相关专业知识，在接受涉案商品房时，不知道涉案房屋不具备约定或者法定交付条件，在上诉人提出被上诉人应当承担延期交房违约责任的诉求后，应由被上诉人承担证明上诉人接受涉案商品房时已经明知涉案房屋不具备约定或者法定交付条件的举证责任。由于被上诉人当时隐瞒涉案房屋未取得《房屋竣工验收备案证明》的事实，并未向上诉人做任何告知和说明，也未向法院提供证据证明上诉人是在明知涉案房屋不具备交房条件的情形下而收房，因此被上诉人应当承担逾期交房的违约责任。二、一审判决关于被上诉人延期办证的时间计算有误，一审法院认定应扣减2l2天时间，理由为业主拆除停车位导致影响办证，上诉人认为这对上诉人不公平。首先，被告未经业主同意，私自增加地上停车位，与其前期宣传不符，本身已涉嫌欺诈;其次，一审法院也已认定被上诉人存在违法建设行为，然而违法建设行为产生的期限损失却判决由上诉人承担，不合情理;再次，一审法院计算的扣减时间也没有依据支持。被上诉人惠东县康伦房地产开发有限公司答辩称：一、一审判决对《商品房买卖合同（预售）》补充协议第五条、第九条的效力认定准确的。首先、补充协议第五条、第九条是答辩双方当事人在平等自愿基础上就合同履行达成的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制规定，不违背公序良俗，是合法有效的。其次，上诉人以该合同是答辩人一方提供统一格式文本、加重其合同义务为由主张该条款无效。但从该补充协议第五条来看，第1点是买受人未付清款及其他费用的情形如何处理；第2、3点对不可抗力情形的说明及迟延60天不视为违约的约定，第4点是双方协商一致的结果，原告方要求、被告同意一致约定在2017年5月30日先行收楼装修使用房屋，而根据双方合同约定是2018年12月30日。上述约定完全符合广东高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》文件第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”的文件精神，可见上述第五条的并不存在单方加重买受人义务的约定，不存在无效的情形。再次，从该补充协议第九条约定来看，主要是第1点约定如何处理本案原告需要提前收楼使用房屋后如何计算登记备案360天起算时间点问题，从民事公平原则而言，上诉人要求开发商提前在2017年7月30日使用房屋，双方协商一致提前收楼。但彼时房屋虽然可以交付入住，但相关配套设施及工程验收进度仍未开展，而按照合同约定交付时间是2018年12月30日后360天是办理登记备案的。如果按照该实际交付时间2017年7月30日的360日内（2018年7月）产权备案登记，显然无法实现，对于开发商而言是显失公平的。正是为了兼顾被答辩人需要提前使用房屋的要求的利益，双方达成补充协议的第九条，这是双方当事人互利互让的真实意思表示，不存在单方加重其合同义务的情形。最后，从诚实信用原则而言，一方面被答辩人之前要求主张获取提前交付房屋使用的便利，另一方面却诉请主张相关合同条款无效来主张违约责任以图获取不当利益，显然是肆意违背诚信的行为。应当指出，广东高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》文件第三十二条的文件精神旗帜鲜明，法律不应鼓励不应支持这种行为。二、一审判决答辩人无需承担逾期交房的违约责任适用法律准确，实体处理得当。如前所述，答辩双方于2017年7月30日交付房屋是在双方当事人基于互谅互让的基础上达成补充协议后履行的结果，法律均应尊重当事人之间有效的民事法律行为，参照广东高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》文件第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”的文件精神，被答辩人无需承担为此造成的违约责任。此外，双方所达成补充协议的第五条第点约定“双方同意以合同约定的交付期限为基准交付时间，由于施工周期受政府职能部门工作程序、工作时间受天气等不确定因素的影响，以及众多非出卖人过错造成的延期，基于互谅的原则，买受人同意出卖人可以延迟60天交付使用该商品房，不视为违约。”表明答辩人在约定时间迟延60日交付房屋不视为违约，以上是双方当事人真实意思表示，具有法律约束力。三、一审法院认定工程竣工备案逾期是由于业主阻挠、蓄意破坏及政府调整规划等不可抗力因素所造成的，合同约定产权备案登记时间点应据实予以顺延是准确的。虽然2018年12月30日是答辩双方之间签署的《商品房买卖合同》第十一条所约定的房屋建设工程竣工验收备案时间，在合同履行过程中，答辩人一直围绕该项内容在全面推进相关工作以确保如期完成。但从2018年11月中旬开始，在对项目二、三期地面车位按图正常施工过程中遭到部分业主的反复阻挠及蓄意破坏（详见被告补充提交的证据4）。虽然被告第一时间公告、发函等多种形式向广大业主解释说明及承诺，取得了大部分业主的理解，但仍有小部分业主却置若惘闻，通过各种手段和方式扰乱小区治安、擅闯施工重地破坏财物惠东县住建局于2018年12月3日作出《情况报告》，证实了答辩人于2018年11月17日在住建局下达停工令后开始停工至今该报告同时认定答辩人属于依法按图施工，如未按要求设置停车位，该项目不能验收。为了妥善化解社会维稳压力，回应广大业主的要求，经各方协调，惠东县城乡规划委员会于2019年3月4日作出了调整涉案楼房的地面车位的规划的意见。惠东县自然资源局于2018年6月对工程规划条件变更作出了批前公示，涉案工程验收日期为2018年7月5日，最终完成竣工备案登记时间是2018年10月21日。在此期间，由于业主任性不理智的阻挠破坏行为导致政府部门下达停工令，直至后来政府对工程规划条件作出了调整，更直接导致上述竣工验收备案无法按时完成。上述原因均是合同法规定不可避免、不能预见、不能克服的政府政策原因所造成的不可抗力因素，一审法院据此扣减期限212天的事实清楚、证据确实充分，实体处理恰当。此外，被答辩人已于2020年4月15日办理产权登记备案，同年6月22日办理不动产权证，答辩人无需承担违约责任。第四、关于上述由于业主阻挠车位施工造成无法办理竣工验收构成不可抗力因素造成竣工备案迟延的事实，贵院已有类案生效判决文书认定【（2020）粤13民终3811、3920--3921、924-3925、3927、3931、3933-3935】，请求二审法院应予以参考。综上，被答辩人的上诉无事实和法律依据，故请求二审法院驳回其上诉，维持原判。郭俊年向一审法院起诉请求:一、确认《商品房买卖合同（预售）》的补充协议第五条、第九条无效；二、判令被告在30日内协助原告办理惠东县****陈塘地段*****花园**号楼*单元*层**号房的房屋所有权转移登记手续；三、判决被告向原告支付延期协助办理房屋所有权证书违约金人民币43950元（以500000为基数按日万分之三自2018年8月1日起暂计至2019年5月21日，实际计算至原告取得房屋所有权证之日止）；四、判令逾期交付合格房屋的违约金21000元（以500000为基数按日万分之三自2018年12月30日起暂计至2019年5月21日，实际计算至被告交付合格房屋之日止）；五、判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼期间，原告将第四项诉请中的2018年12月30日更正为2018年12月31日，明确第一项诉请是确认《商品房买卖合同（预售）》补充协议第五条第3项、第九条第1项无效。一审法院认定事实：被告康伦公司系于2007年10月10日成立的有限责任公司，营业执照：914***********969E，经营范围：房地产开发。涉案房产位于惠东县****陈塘地段******花园**号楼*单元*层**号房。2016年3月7日，原告郭俊年与被告康伦公司签订（合同编号：HT0017523）《商品房买卖合同》及附件一至十一。商品房买卖合同约定，“……该商品房作为在建商品房，已取得《商品房预售许可证》，证号：惠**预许字第**，颁发机关为惠东县房产管理局。……第三条商品房的基本情况。1.该商品房的规划用途为住宅。2.该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土，建筑总层数为32层，其中地上32层，地下**。3.该商品房为第一条规定项目中的惠东县****陈塘地段****花园**号楼*单元*层**号房。4.该商品房的房产测绘机构为惠东房屋测绘所，其预测建筑面积共127.3平方米，其中套内面积100.48平方米，分摊共有建筑面积26.82平方米。该商品房层高为3米，有3个阳台，其中1个阳台为封闭式，2个为非封闭式。阳台是否封闭以规划设计文件为准。……第六条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下列第2种方式计算该商品房价款：2、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3927.73元，总金额500000元整。第七条付款方式及期限。（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金30000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。（二）买受人按下列第1种方式付款：1.一次性付款。买受人应当在2016年3月7日前支付该商品房全部价款。……第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已经取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。……第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1.供水、排水，2.供电，3.供暖，4.燃气，5.电话通信，6.有线电视，7.宽带网络。……（二）公共服务及其他配套设施1.小区内绿地率，2.小区内非市政道路，3.规划的车位、车库，4.物业服务用房，5.医疗卫生机构。……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年12月30日前，向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。双方同意本条款按合同附件十一补充协议。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。……第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）向中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第1（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。2、双方同意本条款按合同附件十一补充协议执行。……第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，出卖人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。2.双方同意本条款按合同附件第十一补充协议第九条执行。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。……”原告郭俊年在买受人处签名并捺印，被告康伦公司在出卖人处加盖合同专用章，并加盖法定代表人李小武私人印章。2016年4月7日,该合同办理房屋预售登记备案。附件十一《补充协议》约定：“……五、关于交付期限的约定（对合同第十一条的补充）：1、如遇到以下特殊原因，出卖人可据实予以延期：如在合同约定的交付期限届满前，买受人未按合同约定支付房价款、违约金、税费（包括律师服务费、公证费、抵押登记费、维修基金等）或按揭贷款未支付至出卖人指定的监控账户。2、合同第八条所指的不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府政策发生新的变动，法律法规变化、政府主管部门、测量机构原因导致等出卖人不可预见、控制、避免的事件。3、双方同意合同规定的交付期限为基准交付时间，由于施工周期受政府职能部门工作程序、工作时间及天气等不确定因素影响，以及众多非出卖人过错造成的延期，基于互谅的原则，买受人同意出卖人可以迟延60天交付使用该商品房，不视为违约。4、由于该区域商品房按相关规定要求“统一规划、同意验收”，获取建设工程竣工验收备案证书正式交接为2018年12月30日，但实际交付业主使用时间为2017年5月30日。……九、关于产权登记的约定（对合同第二十条的补充）。1.买卖合同第十五条中360日仅指出卖人负责提供该期商品房项目资料报产权登记机关备案的是时间（产权登记期限，商品房实际交付早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）而非办妥房产证的时间；同时，本备案办妥的时间最终以房管部门办理的时间为准。2、出卖人对买受人的办理权属登记义务为协助买受人办理该商品房权属登记的附随义务，在该商品房具备办理商品房权属登记条件时，能够为买受人提供办理商品房所有权证书的必要资料，即可认定出卖人在本合同第十五条的义务已经完成，其承担的转移商品房所有的义务已履行完毕。3、在出卖人书面通知买受人提供相应办证资料后，若买受人在30天内未能提供完备办证资料并配合办理相关手续的，则出卖人的协助办理义务将予以解除，且出卖人不用承担违约责任。若买受人在此规定期限内（出卖人书面通知书后30天内）提供了完备资料，出卖人应于本合同正文第八条约定的交付日期次日起18个月内（以下称“此期限”，但如因买受人方面的原因导致延误的，则该期限相应顺延）协助买受人办理产权证；如因出卖人责任导致买受人未能在此期限内取得产权证的，买受人有权解除合同。无论买受人是否解除合同，出卖人均应自此期限届满之次日起至实际取得产权证之日（后商品房合同解除之日）止，按已付房款的每日万分之三向买受人支付违约金。4、如出卖人和买受人共同委托律师事务所代为办理本合同项下商品房房地产权属证书的，律师服务费由买受人承担。5、如因下列原因导致买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书，出卖人无须承担责任：⑴买受人尚拖欠出卖人房款的（无论何种付款方式）；⑵买受人不按期缴纳相关办证税费、及填报相关申请、签订面积差异确认文件等；⑶贷款银行不同意办理的；⑷政府相关部门原因造成的；⑸买受人未按规定足额缴纳维修基金的；⑹买受人未能协助办理的。”被告向原告出具《楼盘代收代缴各项税费一览表》，列明应缴维修基金7638元、合同登记备案费80元、预告登记费80元、转移登记费80元、房屋装饰装修（白蚁防治费）（按房屋建筑墙体实际面积计算，参考市场价格12元/㎡）1528元，总计9406元，已交9406元。2016年2月20日至2016年3月7日，原告刷卡支付涉案全部购房款及上述费用。2016年3月7日，被告向原告出具3张收据，其中编号NO.0008631为500000元的涉案房产全额房款；编号NO.0008633为合计1608元的单据[包含80元房产转移登记费，1528元房屋装饰装修（白蚁防治）]；编号NO.0008632为合计7798元的单据（包含7638元维修资金，80元合同登记备案费，80元预告登记费）。2017年7月31日，被告出具涉案房产《房地产开发公司商品房质量保证书》给原告收执。2017年7月31日，原告办理涉案房产《交楼办理会签表》，会签表显示业主已经领取《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》，领取钥匙等。2017年7月31日，原告签署《客户收楼书》，收楼书记载交付带装修房屋存在的问题，并标注“同意收楼”。2017年7月31日，原告、被告及案外人惠东县保佳物业管理有限公司签订《山湖海﹒上城前期物业管理服务合同》。2017年8月22日，惠东县住房和城乡规划建设局为涉案房产所在住宅12-14#、17#、25#共同办理《建设工程规划验收合格证》。2019年7月5日，涉案房产所在的住宅12#、13#、14#共同办理竣工验收备案，2019年10月21日，惠东县住房和城乡规划建设局在竣工验收表上加盖工程竣工验收备案章。因涉案房产所在小区业主对小区内停车位进行拆除，2018年11月17日，被告康伦公司就二期地上修建停车位事宜向二期广大业主做出《关于二期地面停车位的通告》，内容如下：“根据主管部门的规划验收要求，二期地面必须设置停车位以满足小区配置标准。我司按规划要求进行施工，且停车位采用植草砖铺设，植草长出后都属于绿化覆盖，我们为此也最大限度地考虑了环境的美化及满足规划验收要求，希望能得到广大业主们的理解和支持。我们再次特别提请广大业主们知悉，目前二期的园建是按人车分流的理念进行设计和建设的。针对部分业主所提出的安全及管理顾虑，我司非常重视，第一时间和物业公司进行交底、磋商，并已初步拟定方案。承诺12-17/25#楼在竣工验收后的7天内将地面的临时车位恢复绿地。小区交付使用后物业公司将仍采取人车分流进行管理。其余部分地上车位不启用，仅限于根据规划要求预留配套指标空间。若业主们后期需要启用该停车位时，则物业公司会征求广大业主的意见，并按照全体业主代表大会或业委会的决定进行相应处理。”2018年11月18日，被告康伦公司再次向二期广大业主做出《关于二期地面停车位的通告（二）》，内容“关于二期室外地面上修建停车位事宜，我司昨日特向全体业主已作出说明，可是还是没有得到部分业主的理解。还有别有用心的人在煽动没有看到或没有认真解读我司意愿的业主到现场搞破坏行为。在我司耐心解释和诚意劝退的情况下，仍对现场进行肆意破坏（有业主互相转发的照片和视频为证）。由此造成地面工程施工停止不前、延误施工进度，导致的后果就是，不能如期办理建设工程规划验收合格证、工程竣工备案、商品房确权等一系列工作的开展。在此郑重的告知这次参与破坏行动的业主，造成工期延误及相应办证的拖后将负全责。对这次煽动肇事的人，我司将保留起诉权力。复工时间将在参与破坏的业主签订保证书之后。延误时间将从工程遭到破坏至复工之日计算。目前三期工程仍在依法依规政策施工，属于施工重地不允许业主随意进入。如发生盗窃、火灾等事故，进入者要将赋有嫌疑责任，发生人身安全事故，其进入者负全责。”2018年12月3日，针对涉案小区山湖海业主对小区设置地面停车位问题的投诉，惠东县住房和城乡规划建设局出具《关于山湖海业主反映停车位问题的调查情况报告》，报告记载“一、业主投诉情况山湖海上城项目业主多次通过各个渠道反映自2018年11月8日起，惠东县*********，未经业主同意将绿地改造为停车场，认为不合理。主要原因:1.购房时山湖海上城的销售员介绍该小区实行人车分流；2.项目销售沙盘并未展示地上有停车位；3.在小区内部设置大量地上停车位存在安全隐患；4.开发商先铺设草地，销售后再改设停车位的行为存在欺诈成分。二、项目停车位规划情况山湖海上城小区（即佳境天成项目）由惠东县康伦房地产开发有限供公司开发建设，项目于2014年10月份通过总平面规划审查，该项目规划停车位共3525个，其中地下停车2820个，地上室外停车位705个。三、处理情况1.经现场查看，惠东县康伦房地产开发有限公司（山湖海上城开发商）大部分地上停车位已审查的总平面规划施工，但存在小部分地上停车位未按规划设置地面停车位。未按规划设置地上停车位部分违反了《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，属于违法建设行为。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，2018年11月20日，我局依法向惠东县康伦房地产开发有限公司发送《责令限期改正通知书》，责令其按证件要求自行整改。目前，未按要求设置地上停车位已整改完毕。2.11月23日，我局针对业主反映车位问题组织业主代表及开发商代表召开见面会，对该小区的规划情况向业主作了详细解读。但业主未按要求派代表参加，组织了约六七十人到我局，情绪激动。3.11月30日，县信访局督察专员组织召开研判会，……会议纪要如下：（1）开发商属依法按图施工，如未按要求设置停车位，该项目将不能验收；（2）将实现书面向县信访局汇报，由信访局向县政法委报告；（3）为维护社会稳定，建议在县未有研判结论前，开发商暂停施工。四、存在隐患因开发商设置停车位是为了按已审查的平面图施工，以办理验收手续，否则，将不能为业主办理不动产权证。我局只能建议，而无权要求其停止按图设置停车位。但在未有解决方案前，开发商强行设置停车位，将存在业主集体上访、越级上访隐患，有可能引起业主与施工人员的肢体冲突，从而引发群体事件。五、意见建议为维护社会稳定，解决群众合理诉求，建议由县政府统筹组织各相关部门召开研判会，寻求解决方案。我局将要求开发商按图施工后依法办理验收手续，尽快为业主办理不动产权证。”2018年12月29日，惠州日报刊登被告康伦公司委托广东汇和律师事务所于2018年12月22日向山湖海12、15、17栋楼业主出具《致山湖海有关业主的律师函》，函告业主因部分业主对二、三期地面车位施工的阻挠及破坏，导致工程从11月17日惠东县住建局下发停工令开始至今无法复工，鉴于此，1、对于12、15、17号楼已无法在2018年12月30日获取竣工验收备案。2、因上述因素所导致的逾期办理竣工验收备案、大确权、不动产权登记等出现产生的不良后果，康伦公司无需承担责任。…2019年3月4日，惠东县城乡规划委员会作出《惠东县城乡规划委员会2019年第一次会议纪要》【惠东规委纪[2019]1号】，记载：十五、关于“康伦﹒佳境天成”项目建设工程设计方案调整问题（一）原则上同意“康伦﹒佳境天成”项目设计工程设计方案调整。主要内容：按照车位配置总量保持不变的原则，将原设置在二期项目花园内的地面停车位大部分调整至一期酒店地下室内，同时结合项目二期外部道路布置地面停车位。调整后，项目二期地面停车位由653个减少到395个。（二）县住建部门督促开发单位尽快启动酒店的建设工作，并严格落实调整后地下停车位的建设数量。惠东县自然资源局在《建设工程规划条件核实合格证批前公示》上加盖公章，该公示上显示项目名称为19#商住楼及地下室，公示期限2019年6月20日至2019年6月30日，图内附说明：因规划18米市政道路及排水设施暂未实施，导致部分室外停车位无法施工，待市政道路完善后再规划进行建设2019年7月3日，惠东县自然资源局颁发《建设工程规划条件核实合格证》【证件编号：惠东县规验（2019）0092号】给被告，建设项目名称商业、住宅**及地下室（****花园）。为查明涉案房产权籍情况，本院致函惠东县自然资源局，2019年9月26日，惠东县自然资源局予以复函，回复如下“一、截止今天我局未收到佳境天成花园12、18号楼申办国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记（确权）的材料，故无涉案房屋相关登记信息。二、出具竣工备案和测绘报告不属我局职能范围，请咨询相关职能部门。2019年12月24日，惠东县*******向原告出具《惠东县不动产登记预受受理回执》，已经收到被告关于涉案房产所在小区12-17、25号楼办理新建商品房首次登记的规划验收合格证、竣工验收备案表、不动产权籍调查表、实测报告书等材料。庭审期间，原、被告均确认涉案房产于2017年7月31日交付。被告称涉案房产未办理权籍调查，未办理所有权首次确权，正准备向职能部门递交办理产权登记的相关资料，逾期办证非被告方过错：1.办证的期限尚未届满；2.惠州市2016年发文开展关于商品房首次登记转移、转移登记、预告登记等业务的调整，事实上也造成了整个登记工作的延后；3.2018年11月中旬，部分业主对正常的是作的破坏，导致工程自2018年的11月10日7日开始停工。被告代理意见称，造成被告竣工备案逾期是由于业主阻挠、蓄意破坏及政府调整规划等不可抗力因素，2018年11月17日（住建局下达停工令）至2019年10月21日共计338天的期限延误，逾期竣工备案时间点应从2019年10月22日据实予以顺延42天（2018年11月18日-2018年12月30日），认定迟延竣工备案的违约责任时间起点应为2019年12月3日，按照合同约定原告请求逾期备案登记违约责任起算时间应当自2019年12月3日起计360日（即2020日11月27日），故被告无需承担违约责任。一审法院认为,被告康伦公司具备房地产开发的资质，原告郭俊年向被告购买涉案房产，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应依约履行。一、关于涉案《商品房买卖合同（预售）》补充协议第五条第3项、第九条第1项是否合法有效的问题。补充协议第五条第3项及第九条第1项约定内容虽是被告单方制作的格式条，但条款内容并没有加重买受人义务、排除出卖人责任等无效情形，故原告主张确认《商品房买卖合同（预售）》的补充协议第五条第3项、第九条第1项无效，本院不予采纳。二、关于原告诉请被告逾期交付房屋的违约金有无事实及法律依据的问题。根据合同第十一条（交付时间和手续）：“出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。”的约定，结合原、被告提交的证据及庭审中双方自认，原告已于2017年7月31日接收涉案房产，原告在知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,此后又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约金,本院不予支持。三、关于原告诉请被告协助办理涉案房产所有权转移登记及支付逾期办证违约金有无事实和法律依据的问题。根据合同第二十条（房屋登记）“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权登记。”及合同附件第十一条的约定，被告康伦公司作为出卖人应当在合理期限内办理初始登记，并将办理所有权转移登记所需要的材料提交登记机构，并以合理方式告知买受人申请办理房屋所有权登记，但至法庭辩论终结前，涉案房产尚未办理初始登记，不具备办证条件，对原告诉请被告办理不动产权转移登记，本案不作处理，原告可待完成初始登记后再行主张继续履行或解除合同。根据合同附件十一第九条：“关于产权登记的约定（对合同第二十条的补充）。1.买卖合同第十五条中360日仅指出卖人负责提供该期商品房项目资料报产权登记机关备案的是时间（产权登记期限，商品房实际交付早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）而非办妥房产证的时间；同时，本备案办妥的时间最终以房管部门办理的时间为准”的约定，被告应从合同约定的交付时间即2018年12月30日起算360日内将办理产权登记的备案资料提交报产权登记机关，即被告提交资料的期限应为2018年12月30日至2019年12月29日止。被告提交证据主张因部分业主拆除停车位原因导致逾期竣工备案从而影响大确权，对非被告原因造成的逾期应当扣减，根据被告提交的惠东县住房和城乡规划建设局《关于山湖海业主反映停车位问题的调查情况报告》、惠东县城乡规划委员会文件（会议纪要）、律师函等，因小区部分业主对小区已通过相关政府部门审批的规划图纸中停车位的设置与开发商发生冲突，政府部门经协调对工程规划进行变更，该变更确属非被告原因导致，对被告该辩解本院予以采纳，该期间予以扣减。被告主张应扣减期间自2018年11月3日起至2019年10月21日。因根据惠东县住房和城乡规划建设局2018年12月3日作出的情况报告记载，被告在项目建设工程中存在违法建设行为，该期间不属于合法扣减时间，故起算时间应为2018年12月3日，计至2019年7月3日惠东县自然资源局颁发《建设工程规划条件核实合格证》之日止，扣减期限共计212天。被告提交资料的期限以2019年12月29日顺延212天为2020年7月28日。据此，原告主张被告违约本院不予采纳；原告诉请被告支付迟延办证违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告郭俊年的全部诉讼请求。案件受理费1424元（原告郭俊年已预交），由原告郭俊年负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同》的补充协议第五条第3项、第九条第1项是否合法有效；二、被上诉人是否承担逾期交房的违约责任；三、一审计算被上诉人提交办理产权登记资料的期限是否正确。对此分析如下：关于涉案《商品房买卖合同》的补充协议第五条第3项、第九条第1项是否合法有效的问题。涉案合同补充协议第五条第3项及第九条第1项系双方在涉案合同第二十八条明确约定“双方可根据具体情况签订书面补充协议”的基础上拟定，且该条款内容并没有加重买受人义务、排除出卖人责任等无效情形，可认定为双方经协商一致达成的协议，一审法院认定《商品房买卖合同（预售）》的补充协议第五条第3项、第九条第1项有效并无不当，本院予以维持。关于被上诉人是否承担逾期交房的违约责任的问题。结合双方提交的证据及一审庭审中双方自认，上诉人已于2017年7月31日接收涉案房产。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接受商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”的规定，上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人上诉认为应由被上诉人举证证明上诉人接受涉案房屋时明知涉案房屋不具备交付条件无理，本院不予采纳。关于一审计算被上诉人提交办理产权登记资料的期限是否正确的问题。根据涉案合同约定，一审认定被上诉人提交办理产权登记资料的期限应为2019年12月29日前正确。根据被上诉人提交的惠东县住房和城乡规划建设局《关于山湖海业主反映停车位问题的调查情况报告》、惠东县城乡规划委员会文件（会议纪要）、律师函等，因小区部分业主对小区已通过相关政府部门审批的规划图纸中停车位的设置与开发商发生冲突，政府部门经协调对工程规划进行变更，该变更确属非被上诉人原因导致，一审法院据此予以扣减并无不当。而且，根据惠东县住房和城乡规划建设局2018年12月3日出具的《关于山湖海业主对小区设置地面停车位问题的调查情况报告》记载：“……1.经现场查看，惠东县康伦房地产开发有限公司（山湖海上城开发商）大部分地上停车位已审查的总平面规划施工，但存在小部分地上停车位未按规划设置地面停车位。……目前，未按要求设置地上停车位已整改完毕。”自上述情况报告作出之日起，并无证据证明被上诉人有违规设置地上停车位的情况，一审扣除重新规划时间亦从该日开始计算并无不当。综上，一审法院计算被上诉人提交资料的期限以2019年12月29日顺延212天为2020年7月28日并无不当，本院予以维持。综上，上诉人郭俊年的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用1424元，由上诉人郭俊年负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月二十五日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧