广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5624号上诉人（原审被告）：傅树梅，女，1953年3月18日出生，汉族，公民身份号码：510************185，户籍住址：重庆市江津市*********。被上诉人（原审原告）：惠州市友润物业服务有限公司，住所地：惠州市*******。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：郑男，系广东指针律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴燕娜，系广东指针律师事务所实习律师。上诉人傅树梅与被上诉人惠州市友润物业服务有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠城区人民法院作出的(2019)粤1302民初18973号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人傅树梅上诉请求：1、依法撤销惠城区人民法院(2O19)粤1302民初18973号民事判决书，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、签订的《前期物业服务协议》是无效协议，不能完全执行。友润物业违反《物业管理条例》第24条第二款规定，以及《广东省物业管理条例实施细则》第36条的强制性规定，未通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务公司，而是直接指定被上诉人作为物业服务企业，明显违反法律规定。原告不具有与被告签订《前期物业服务协议》的合同主体资格。按照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》中第4条明确规定:“具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效:（1）建设单位未依照《物业管理条例》第24条第二款的规定选聘物业服务企业的。”所以《前期物业服务协议》在法律上无效是由事实根据和法律依据的。惠城区法院审理认定上诉人证据不足的判定缺乏事实且证据收集逻辑混乱，上诉人多次在法庭提出如果友润物业认为他们符合上述24条强制性规定，大可提出招投标的事实依据来证明他们没有违法。事实是友润物业无法提供任何证据证明他们符合物业管理条例选聘具有资质的合法的物业公司。且惠城区法院审理中和被上诉人友润物业至今无法对《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》中第4条提出正确的解读。二、惠城区法院审理中认定合同的签订是双方当事人的真实意思表示也是与事实不符，事实认定不清。事实是友润物业(前身为光耀物业)在合同签订中采用了隐瞒和欺骗的手法没有将事实真相告知上诉人。光耀地产在售楼时明确宣传第一太平戴维丝物业将服务荷兰小城。后光耀地产与光耀物业于2010年7月15日将承诺的第一太平戴维丝物业更换指定光耀物业为物业服务企业。售楼时在没有告知业主的情况下与上诉人于201O年10月16日签订的物业公司又换成中原物业。(而原告于法庭提交的一份证据又显示光耀物业是在2010年l0月9日由中原物业名称变更而来。如果由名称变更而来显然光耀物业在2010年10月9日之前企业主体是不存在的。如果存在只能说明光耀物业(2003年成立)和中原物业是两个独立法人而不是由名称变更由来。原告提交的证据明显混乱且不合常理)而在交楼时又将物业公司由中原物业变更为光耀物业，因上诉人对此有疑问所以在交楼时与光耀物业没有签订任何物业服务协议。只在之前售楼时与中原物业签订过物业服务协议。惠城法院对此事实认定不清，反而认定为合同为双方当事人真实意愿。三、物业服务费不能按照无效的《前期物业服务协议》计算，应按法律规定根据友润物业提供的服务项目和服务质量，参照惠州市政府制定的指导价计算物业费。《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》“物业服务合同被认定无效，物业服务企业已提供物业服务的，如合同无效主要是由物业服务企业或建设单位的过错造成，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费”。四、2015年9月6日友润物业已被荷兰小城业委会依法正式解聘，业委会要求友润物业当日起依法停止所有的管理工作和服务工作并搬出小区。被解聘后的友润物业非法滞留，强行霸占上诉人小区物业近四年，强行向业主提供事实服务，所以物业公司的强制服务无正当合法性，无协议依据，上诉人有正当理由拒付被解聘后的物业公司的强行服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第10条规定:“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施;以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”2016年3月荷兰小城业委会诉友润物业非法滞留案已在惠城法院另案在审。案号为(2016)粤1302民初2748号。此案至今尚未审结。五、中级人民法院在审理案件中根据事实客观认定了原审在审理中违反了法定程序，撤销原审判定并发回重审，但上诉人认为惠城法院重审中依然存在了中院认定的违法程序。并无在判决中得到纠正。综上，上诉人认为，(2019)粤1302民初18973号民事判决书对本案的关键事实认定不清，适用法律存在问题，造成重审判决不当。特向惠州市中级人民法院提起上诉，请求撤销原判，给予依法改判。被上诉人惠州市友润物业服务有限公司未提交书面答辩。原审原告惠州市友润物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付物业服务费人民币23301.66元（暂计至2018年8月15日，按照每月人民币495.78元的标准计算）及相应违约金人民币8153.6元（暂计至2018年8月15日，此后违约金每日按应缴纳欠费总额的0.5‰的标准计算至实际付清之日止）。2、判令由被告承担本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费，均以实际票据为准）(以上诉讼请求共计人民币31455.26元）。一审法院查明的事实：2011年12月29日，惠州市光耀物业服务有限公司作为乙方、被告傅树梅作为甲方签订了《前期物业服务协议》，约定：由惠州市光耀物业服务有限公司为被告名下位于光耀荷兰xxx(建筑面积为165.26平方米)提供物业管理服务，物业服务费为3.18元/月/平方米，被告应当于每月15日前缴纳当月物业服务费，逾期缴纳物业服务费的，每逾期一日，按交纳欠费总额的0.5‰计收违约金;双方还对其他事项进行了约定。协议期限为本协议自签订之日起生效，至业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的《物业服务协议》。2015年5月8日，惠州市光耀物业服务有限公司经惠州市工商行政管理局核准，变更登记为惠州市友润物业服务有限公司。庭审中，原告称物业管理费从2011年12月29日起至2013年12月29日止按3.18/㎡计算，从2014年1月1日起至今按3元/㎡收取物业管理费。被告承认案涉物业所在小区未更换物业公司。被告提供27名业主于2015年8月16日签订的《荷兰小城小区第二次业主大会表决票验票结果确认书》复印件，基本内容为：解聘光耀物业的同意的业主人数占业主大会总人数的63.74%,同意的占业主大会建筑物总面积64.45%。荷兰小城小区物业服务标准同意的占业主大会建筑物总面积的64.42%，同意的业主人数占业主大会总人数的63.74%。被告提供惠州市仲恺区陈江荷兰小城小区业主委员会于2015年5月11日出具的《换物业公司方案》复印件，基本内容为：有关荷兰小坡更换物业管理公司方案：目前管理荷兰小城的物业公司为光耀物业管理公司，由光耀开发公司聘任前期物业公司，但就目前物业服务的现状来能达到业主基本须求。如小区公共安全:小区公共设施设备:湖治维护:电梯维护:水电维持等均无法满足业主的基本管理要求，状况百出。为保障小区业主基本生活稳定安全，决定解聘光耀物业管理公司，详细办法如下。1.拟订更换物业的方案，通过召开业主大会表决并达过半业主同意后，依相关法律法规进行解聘现有物业公司。2.进行公开选聘新物业，以多家对比根据物业提供的服务方案内容进行审核由政府相关单位及业委会审核决定后，在小区明显处公示十五天。若未过半数业主反对，既由政府监督，业委会进行聘任作业。被告提供惠州市仲恺区陈江荷兰小城小区业主委员会于2015年9月6日出具的《荷兰小城前期物业服务解聘通知书》复印件。被告提供惠州市仲恺区陈江荷兰小城小区业主委员会于2015年12月2日出具的《公告》复印件。基本内容为：第二次业主大会的所有决议内容有效执行，根据第二次业主大会的决议，前期物业（友润）已不再是荷兰小城的合法物业公司，全体业主应当停止向其交纳物业费和停车费。另查明一，被告向本院提交《荷兰小城第二次业主大会会议决定》、会议参会人员签到情况、《函件接收单》等复印件，原告均不予认可，并称业主委员会至目前并未选聘新的物业公司管理涉案。另查明二，2017年11月30日，惠州市民乐福投资有限公司、刘璇梅诉惠州市仲恺区陈江荷兰小城小区业主大会经惠城区人民法院作出（2016）粤1302民初4887号的民事判决书。判决结果为：撤销2015年8月16日惠州市仲恺区陈江荷兰小城小区业主大会作出的《荷兰小城第二次业主大会会议决定》。2018年10月9日，惠州市中级人民法院作出（2018）粤13民终1852号《民事裁定书》，裁定撤销惠城区人民法院（2016）粤1302民初4887号民事判决，发回重审。重审案号为（2018）粤1302民初13513号，重审过程中，惠州市民乐福投资有限公司、刘璇梅2019年8月12日撤回起诉。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第八条的规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。《物业管理条例》第二十四条第二款规定，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式、选聘物业服务企业。关于被告认为原告作为前期物业服务单位，未履行法律规定的招投标程序，未向相关政府备案，原告与建设单位签订的《前期物业服务协议》不具备法律效力，原告不具有与被告签订《前期物业服务协议》的资格。对此，本院认为，《物业管理条例》第五十六条规定，住宅物业建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告并可以处10万元以下的罚款。根据上述规定，未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业情形的，是属行政部门依法处罚的范围，在被告没有提供证据证明原告是属于未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的情况下，被告傅树梅称原告不具有与其签订《前期物业服务协议》主体资格，其与原告签订《前期物业服务协议》为无效合同，证据不足，本院不予支持。原、被告签订的《前期物业服务协议》系合法有效的合同，被告承认涉案小区系原告在管理，并无新的物业公司进驻，被告已经实际接受原告提供的物业管理服务，被告应当履行缴交物业管理费。被告自认从2014年10月15日起至今没有缴交的物业管理费。关于物业服务费标准，原告称自2014年1月1日起物业费由3.18元/㎡/月调整为3元/㎡/月，原告请求被告向原告支付自2014年10月15日起至今拖欠物业管理费，有事实和法律的根据，本院予以支持。关于原告主张的物业管理费部分是否超过三年的诉讼时效问题。从被告欠交时即2014年10月15日开始，在诉讼时效期内，2015年9月6日，惠州市仲恺区陈江荷兰小城小区业主委员会向业主发出解聘通知书，2015年12月2日发出停止向原告交纳物业费公告，双方就解聘是否合法有效问题于2016年提起诉讼，在原告没有被解聘情形下，原告与被告的物业管理合同仍然持续履行中，原告2018年8月28日向被告傅树梅提起诉讼主张要求物业管理费，未超过法律规定诉讼时效。合同中约定，物业服务费应于每月15日前交纳，如被告逾期缴纳物业服务费的，每逾期一日，按交纳欠费的0.5‰计收违约金。原告请求被告傅树梅支付违约金（自逾期之日起计至实际付清之日按拖欠费用总额每日万分之五计算）的诉求，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告傅树梅于本判决生效之日起十日内向原告惠州市友润物业服务有限公司支付物业服务费23301.66元（暂计至2018年8月15日为23301.66元，之后按每月495.78元的标准计算）及违约金（自2014年10月16日起按每月应缴纳欠费总额为基数以每日0.5‰标准计至付清之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原一审案件受理费293元（原告已预交），由被告傅树梅负担。本院二审审理期间，上诉人与被上诉人均未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案二审争议焦点是：一、涉案《前期物业服务协议》的效力问题；二、上诉人应当如何支付物业服务费。本院对此分析如下：关于涉案《前期物业服务协议》的效力问题。本案中，上诉人与被上诉人的前身（惠州市光耀物业服务有限公司）直接签订《前期物业服务协议》，是双方真实意思表示，合同合法有效。后因惠州市光耀物业服务有限公司在2015年5月8日核准变更登记为被上诉人，该《前期物业服务协议》仍对上诉人与被上诉人均产生约束力，双方应按照合同履行各自权利和义务，由于被上诉人仍在上诉人所在小区进行物业服务管理，未有证据证明已经存在新的物业公司进驻服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，上诉人应向被上诉人缴纳物业管理费及违约金。上诉人上诉认为被上诉人未通过招投标方式选聘，所欠《前期物业服务协议》无效，即使被上诉人未通过招投标方式选聘，仅属于行政部门依法处罚的范围，并不违反法律禁止性规定，该《前期物业服务协议》有效。关于上诉人如何支付物业服务费的问题。关于物业服务费的计算标准，应按《前期物业服务合同》约定的标准确定。一审庭审，被上诉人自认从2014年1月1日起物业费由3.18元/㎡/月调整为3元/㎡/月，一审法院依据3元/㎡/月为标准计算物业服务费正确，本院予以支持。上诉人上诉人称被上诉人已于2015年9月6日被解聘，其有理由拒付被解聘后的服务费，但上诉人并无证据证明被上诉人已退出涉案房产的管理，事实上，被上诉人仍在上诉人所在小区进行物业服务管理，且上诉人自认从2014年10月15日起未缴纳物业服务费，一审法院判令上诉人向被上诉人支付物业服务费及违约金，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费586元，由上诉人傅树梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月十一日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮