浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终7876号 上诉人（原审原告、反诉被告）刘建华，男，1975年1月4日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托代理人李**胜，浙江星韵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）杭州万泽实业发展有限公司，住所地杭州市下城区华盛达时代中心****。 法定代表人贾国强，董事长。 被上诉人（原审被告、反诉原告）杭州艺购商业管理有限公司，住所，住所地杭州市下城区华盛达时代中心**div> 法定代表人李自豪，总经理。 委托代理人李双双、李东升，该公司员工。 上诉人刘建华因与被上诉人杭州万泽实业发展有限公司（以下简称万泽公司）、杭州艺购商业管理有限公司（以下简称艺购公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2019）浙0103民初5224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。上诉人刘建华及委托代理人李**胜，被上诉人万泽公司的法定代表人贾国强、艺购公司的委托代理人李双双、李东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2017年11月24日，出租方（甲方）艺购公司、承租方（乙方）刘建华签订《华盛达时代中心商铺租赁合同》一份，约定：刘建华联系电话180××××5333，通讯地址杭州市拱墅区××路××号××幢××号；租赁场地产权方已授权委托艺购公司进行租赁及管理华盛达时代中心的商场物业（Ｇ193生活购物中心）经营事宜，并以甲方名义签订相关合同；甲方将其位于杭州市下城区××路××号的（华盛达时代中心Ｇ193生活购物中心）第四层的编号为×××-1、413的商铺2间出租给乙方；乙方承租的租赁场地面积按套内面积计为368平方米；乙方承租场地经营餐饮，品牌为品湘会；甲乙双方约定的租赁期限为5个租赁年度，计算租金起始日自本合同约定的最迟开业日或乙方租赁场地实际开业日（二者较早发生之日为准）开始计算；乙方应按双方约定交付之日之前自行前往商场与甲方办理租赁场地交接手续并签署《租赁场地交付确认书》，乙方应在办理租赁场地交付手续并签署《租赁场地交付确认书》之日后7日内进场装修；乙方租赁场地开业日为租赁场地开始对外营业之日，乙方租赁场地开业日最迟不得迟于2018年4月20日；租赁期限内，第一年度租金标准为60元／平方米／月，年租金198720元（第一年免租3个月），二年度租金标准为60元／平方米／月，年租金264960元，第三年度租金标准为63元／平方米／月，年租金278208元，第四年度租金标准为63元／平方米／月，年租金278208元，第五年度租金标准为66.15元／平方米／月，年租金292118.4元；乙方应于本合同约定时间办理租赁场地入场装修手续之前，向甲方支付第一年度首期租赁季度租金，应付租金66240元；乙方应于每个租赁季度末月的10日或之前向甲方支付下一个租赁季度的租金；乙方应按照租赁场地的计租面积向甲方或甲方委托的物业管理公司支付综合物业服务费，该综合物业服务费标准为75元／平方米／月，第一年甲方给予乙方免综合物业服务费18天，乙方只需付甲方综合服务费年金额314640元，第二年综合物业服务费标准为75元／平方米／月，年金额331200元，第三年综合物业服务费标准为78.75元／平方米／月，年金额347760元，第四年综合物业服务费标准为78.75元／平方米／月，年金额347760元，第五年综合物业服务费标准为82.69元／平方米／月，年金额365159.04元；乙方应于本合同约定时间办理租赁场地入场装修手续之前，向甲方或甲方委托的物业管理公司支付第一年度首期租赁季度应付综合物业服务费82800元；乙方进场装修保证金，在乙方办理入场装修手续时需向甲方支付20000元装修保证金；在乙方办理入场装修手续时根据租金场地面积需向甲方支付每平方米20元的装修管理服务费7360元；在乙方办理入场装修手续时需向甲方5000元的商品质量保证金；乙方应在租赁场地装修完毕，且无任何违约行为后向甲方申请退还装修保证金，经甲方确认无误后三十日内将装修保证金无息退还乙方，乙方亦可向甲方申请用该装修保证金抵减乙方在租赁期间应付的其他费用；本合同租赁期间届满乙方不再继续或乙方在租赁期内撤场时，甲方乙方约定撤场之日起三个月后的5日内无息退还乙方实际缴纳的商品质量保证金；自实际交付日起，在租赁场地实际产生的水费、电费、燃气费等费用（统称为公用事业费）乙方应按公用事业单位的费用支付相关规定及甲方《付款通知书》的要求按时足额支付水、电、燃气等公用事业费；如乙方逾期支付履约保证金、装修保证金、装修管理费、商品质量保证金、租金、综合物业服务费、水电燃气等公共事业费或其他乙方应向甲方支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的5‰作为违约金；乙方应在签订本合同后10个工作日内向甲方支付99360元作为履约保证金；如乙方擅自停业／不营业，每日须按本合同4.1条约定的最后租赁年度的日租金标准向甲方支付违约金；无论任何原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起7日内迁出租赁场地，包括撤出在租赁场地内的所有人员，搬走租赁场地内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，且于合同解除或终止次日起，乙方不得在该租赁场地从事任何商业活动；乙方应于本合同解除或终止次日起十五内办理完毕以租赁场地为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，如有逾期，则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用；如乙方交还租赁场地时，甲方发现交还的建筑结构状况与甲方交付时的结构状况不同的，或建筑结构、消防系统及甲方提供的其他设施或设备有损坏的（使用期间的合理损耗除外），乙方应负责恢复原状或赔偿损失，并承担所有相关费用；乙方未在退还期内按本合同约定迁出并返还租赁场地的，则甲乙双方同意，甲方有权采取停止能源（水电气）供应、控制人员从租赁场地进出、阻止乙方继续开业经营等措施，并有权采取任何措施进入该租赁场地；乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行进行处置；无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日搬走租赁场地内乙方所添置的可移动物品，对于租赁场地内乙方未及时搬走遗留的其他物品及货品，甲方有权在采取任何措施进入租赁场地后，将该等物品及货品搬离租赁场地，如自该等物品及货品被搬离后5日内，乙方未向甲方提出提取的要求或未能向甲方支付前述费用，则甲方有权自行处置该等物品及货品；若乙方未在退还其内撤离并返还租赁场地且未经甲方书面同意继续占用租赁场地的，其占用不能视为合同续期，自退还期限届满之日起，乙方在占有期间需按相当于合同期满前后或合同解除前最后一个月月租金的200%标准向甲方支付逾期占用费，不足一个月按一个月计算，同时还应向经营管理公司支付占有期间的综合服务费及其他费用；乙方逾期超过15日未能支付、不支付或延迟支付租金、综合物业服务费或其他任何应付甲方的费用（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等），视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同；违约情况发生，本合同于甲方送达解除合同通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金、预付综合物业服务费、并有权向乙方追索本合同项下的全部违约责任，且要求乙方按合同约定退还租赁场地；双方约定，本合同任何乙方根本违约或存在其他严重影响对方利息之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两被的违约金；任何根据本合同发往本合同任何一方的通知或其他文件应当以书面的方式，按该方在本合同中列明的地址、传真号及联系人发送给该方，本合同各方之间依据本合同进行的任何通知应当在下列所述情况时视为已经送达被通知方：如通过人员递送，在实际交付时（收件人应书面签收），如以信函方式或特快专递邮寄，按上述地址投邮后第二日中午12：00，如以传真发送，则为收件人确认收到传真之时；等。同日，艺购公司（甲方）、刘建华（乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方第一、二年每月应付甲方综合物业服务费27600元，第三、四年每月应付甲方综合物业服务费28980元，第五年每月应付甲方综合物业服务费30429.92元；租赁场地所产生的垃圾，由乙方自行收集、封装并清运至甲方指定的垃圾房，甲方收取10元／桶的生活垃圾清运费；如果乙方迟延支付综合物业服务费、超时服务费、生活垃圾清运费、装修管理服务费或水电热力燃气等公用事业费的，每延迟1日，乙方应向甲方支付应付而未付金额的千分之五作为逾期付款违约金；等。2018年3月29日，出租方（甲方）艺购公司、承租方（乙方）刘建华签订《仓库场地物业管理合同》一份，约定：甲方向乙方提供位于杭州市下城区××路××号××购物中心的三层部分区域（场地面积41.9平方米、点位编号3-1号仓库）给乙方使用；场地物业管理期限1年，从2018年4月20日开始至2019年4月19日（具体使用期限以实际交付使用日期开始计算）；乙方应向甲方支付物业管理费10056元，以年为一个交费结算期，按预付方式支付，乙方应在本合同签署之日支付一个交费结算期（2018年4月20日开始至2019年4月19日）的物业管理费10056元；乙方在签署合同之日向甲方交纳2个月的物业管理费1676元作为履约保证金；等等。2018年4月10日，出租方（甲方）艺购公司、承租方（乙方）刘建华签订《广告位租赁合同书》三份，约定：甲方向乙方提供编号为北墙面广告位Ｎ-05、北广场0-03-01-01、1Ｆ-ＴＤ06三处广告位给乙方作品牌宣传推广；租赁期限分别为2018年4月10日开始至2019年4月9日12个月、2018年4月10日开始至2019年4月9日12个月、2018年4月10日开始至2019年10月9日6个月；年租赁费用分别为12000元、6000元、1800元；广告位租赁费以年为一个交费结算期，按预付方式支付；等等。上述合同签订后，刘建华向艺购公司支付租金、物业费167256元，质量保证金5000元，履约保证金99360元，装修期间的费用11960元，装修押金20000元，仓库履约保证金1676元，广告位、仓库租赁费用23723元。2018年1月9日，刘建华与艺购公司签署了商户验铺移交表、租赁场地交付确认书，对租赁场地杭州市下城区××路××号的（华盛达时代中心Ｇ193生活购物中心）第四层的编号为×××-1／413商铺共2间进行了交接验收。刘建华经营品湘会餐饮于2018年4月份开业经营，于2018年10月份停业，至今商铺、仓库未搬离。2018年7月25日，艺购公司向刘建华（通讯地址杭州市拱墅区××路××号××幢××号、电话186××××8288）邮寄《关于催缴综合物业服务费的通知函》，要求其于2018年7月10日前缴纳2018年8月1日至2018年10月31日期间的综合物业服务费66240元及违约金。2018年10月1日，艺购公司向刘建华（通讯地址杭州市拱墅区××路××号××幢××号、电话186××××8288）邮寄《关于催缴综合物业服务费的通知函》，要求其于2018年10月7日前缴纳2018年8月1日至2018年10月31日期间的综合物业服务费66240元及违约金，以及2018年4月至2018年8月期间的水费、垃圾清运费、广告位电费11506.82元。2019年1月15日，艺购公司向刘建华（通讯地址杭州市拱墅区××路××号××幢××号、电话186××××8288）邮寄《告知函》及《缴款通知书》，要求其于2019年1月17日前将商铺恢复至正常营业状态，付清2018年9月1日至2018年10月31日的水费800.8元、2018年9月1日至2018年10月31日的垃圾费410元、2018年9月1日至2018年12月31日的广告位电费2847.37元、2018年9月1日至2018年12月31日的仓库电费3722.4元、2018年11月1日至2019年1月31日的租金66240元、2018年8月1日至2019年1月31日的物业费149040元，并支付各项违约金。2019年2月28日，艺购公司向刘建华（通讯地址杭州市拱墅区××路××号××幢××号、电话186××××8288）邮寄《告知函》及《缴款通知书》，通知截至2019年2月28日，刘建华已擅自停业超过140天，并已逾期支付租金132480元、综合物业服务费231840元及其他费用，要求其于2019年3月8日前将商铺恢复至正常营业状态，付清全部欠付款项并支付各项违约金。附缴款通知书载明2018年9月1日至2018年10月31日的水费800.8元、2018年9月1日至2018年10月31日的垃圾费410元、2018年9月1日至2019年1月31日的广告位电费3515.11元、2018年9月1日至2018年12月31日的仓库电费3722.4元、2018年11月1日至2019年1月31日的租金66240元、2019年2月1日至2019年4月30日的租金66240元、2018年8月1日至2019年4月30日的物业费231840元，并支付各项违约金。2019年3月11日，艺购公司向刘建华（通讯地址杭州市拱墅区××路××号××幢××号、电话186××××8288）邮寄《解除租赁合同通知函》并附缴款通知书，以刘建华擅自停业、逾期支付费用等违约行为，通知《华盛达时代中心商铺租赁合同》于2019年3月11日解除，要求刘建华于2019年3月15日前缴纳欠付租金96416元，综合物业服务费186760元及其他费用（费用计算至租赁合同解除之日止），逾期付款违约金214452元、擅自停业违约金122527.44元（逾期付款违约金暂计算至2019年3月11日，2019年3月12日至实际支付之日止的违约金另行计算，擅自停业违约金计算至合同解除之日）。所附缴款通知书载明了各项费用。2019年5月15日，艺购公司向浙江省杭州市杭州互联网公证处申请保全证据公证。艺购公司员工李双双与公证人员于2019年5月15日来到杭州市邮政局上城区××街邮政所，艺购公司以国内特快专递邮件方式向刘建华（地址：杭州市拱墅区××路××号××幢××号）邮寄《通知函》。随后就上述公证过程出具了（2019）浙杭网证内字第2780号公证书。该公证书附通知函一份，载明：截止2019年5月15日刘建华仍未履行合同义务，要求于2019年5月20日前支付欠付费用、违约金、退还租赁场地等。另查明，委托人杭州万泽实业发展有限公司向受托人艺购公司出具授权委托书，委托人于2017年1月1日将其位于杭州市下城区××路××号的华盛达时代中心1-5层的租赁物委托受托人进行出租及经营管理，授权期限2017年1月1日至2026年12月31日。本案租赁场地由多名位业主所有，前述业主分别与艺购公司签订《商铺委托租赁及经营管理合同》，约定艺购公司承租商铺从事合法商业经营，包括艺购公司转租给第三方经营或乙方自营，艺购公司向产权人支付租金。刘建华于2019年8月诉至原审法院，请求判令：1、确认双方于2017年11月24日签订的《华盛达时代中心商铺租赁合同》于2018年10月12日解除；2、万泽公司、艺购公司返还租金、物业费等167256元，质量保证金5000元，履约保证金99360元、装修押金20000元、装修期费用11960元、广告位、仓库租赁费用23723元，合计327329元。3、万泽公司、艺购公司赔偿其各项装修、消防、天然气施工等损失708438元；4、本案诉讼费由万泽公司、艺购公司承担。艺购公司提起反诉，反诉请求为：1、确认双方于2017年11月24日签订的《华盛达时代中心商铺租赁合同》于2019年3月11日解除，并由刘建华向其支付租赁合同解除违约金44160元；2、刘建华向其支付自2018年11月1日起至2019年3月11日期间租金96416元，自2018年8月1日起至2019年3月11日期间综合物业服务费186760元，自2018年9月1日至2018年9月30日期间水费800.8元，自2018年10月1日至2019年5月22日期间水费343.2元以及逾期支付租金、综合物业服务费、水费的违约金70273.9元（租金和综合物业服务费计算至合同解除之日即2019年3月11日止；违约全每日按未付款项的1‰暂计算至2019年6月15日，2019年6月16日起至实际付款之日止的违约金另行计算）；3、刘建华向其支付擅自停业违约金122527.44元（该违约金每日按最后租赁年度日租金标准计算［即811.44元／天］，自2018年10月12日起计算至2019年3月11日止）；4、刘建华向其支付自2019年3月19日起至2019年6月15日期间租赁场地占用费132480元以及占用期间的综合物业服务费82800元（该占用费和占用期间综合物业服务费自2019年3月19日暂计算至2019年6月15日，2019年6月16日起至实际退还租赁场地之日止的费用另行计算）；5、刘建华将经营注册地址迁出涉案租赁场地，并由刘建华向其支付逾期迁出违约金59616元（该违约金每日按合同解除前一个月日租金标准计算［736元／天］，自2019年3月27日暂计算至2019年6月15日，2019年6月16日起至实际迁出之日止的违约金另行计算）；6、判令刘建华将涉案租赁场地恢复原状并退还该租赁场地；7、判令刘建华已支付的履约保证金99360元归其所有，不予退还；8、本案公证费4000元以及诉讼费、保全费均用由刘建华承担。在审理过程中，艺购公司增加诉讼请求：1、刘建华向其支付2018年9月1日至2018年10月31日期间的垃圾清运费420元；2、刘建华向其支付2018年9月1日至2019年4月9日期间的广告位电费4979.83元；3、刘建华向其支付2019年4月20日至2019年10月31日期间的仓库场地物业管理费5335.27元（2019年11月1日至实际腾退之日止的另行计算）；4、刘建华向其支付自2018年4月20日至2018年12月31日期间的仓库电费3722.4元（自2019年1月1日至实际退还之日的电费另行计算）；5、刘建华将涉案仓库场地退还；6、刘建华支付的仓库履约保证金1676元归其所有，不予退还。 原审法院认为，艺购公司与刘建华签订的《华盛达时代中心商铺租赁合同》、《物业服务合同》、《广告位租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效。关于本案主体。万泽公司委托艺购公司对案涉商场1-5层进行出租管理，艺购公司与刘建华签订合同，艺购公司向刘建华交付租赁物，根据《商铺委托租赁及经营管理合同》，艺购公司向案外产权人租赁场地用于商业经营，并约定可以转租，且双方《华盛达时代中心商铺租赁合同》明确租赁场地产权方已授权委托艺购公司进行租赁及管理华盛达时代中心的商场物业（Ｇ193生活购物中心）经营事宜，并以艺购公司名义签订相关合同，故万泽公司并非本案适格主体，刘建华要求万泽公司承担责任，原审法院不予支持。关于解除合同。艺购公司以刘建华擅自停业、逾期支付费用等为由于2019年3月11日向刘建华邮寄《解除租赁合同通知函》，主张合同已于2019年3月11日已解除。对此，原审法院认为，刘建华未按期交纳综合物业服务费，艺购公司以此要求解除合同并按照双方合同约定的地址向其邮寄《解除租赁合同通知函》并主张双方合同已于2019年3月11日已解除，具有合同依据，原审法院予以确认。刘建华租赁涉案场所的目的为经营餐饮，在合同签订后已实际于2018年4月开业经营，其主张于2017年11月24日合同解除的理由不能成立，本院不予采信。关于违约行为。原审法院认为，本案艺购公司通过招商，与刘建华签订了案涉商铺租赁合同，艺购公司向刘建华交付了租赁物，刘建华向艺购公司支付了部分租赁相关费用，其品湘会亦实际开业经营，刘建华关于艺购公司存在虚假宣传、欺诈、未达到75%以上开业率、停水停电等导致其无法实现合同目的等违约行为，证据不足，原审法院对此不予采信，故刘建华关于返还租金、物业费、装修期费用、广告位仓库租赁费用并赔偿损失的诉请，原审法院不予支持。质量保证金5000元、装修押金20000元，应按照合同约定返还刘建华。案涉商铺租赁合同、物业服务合同、广告位租赁合同签订生效后，双方均应恪守履行。在合同履行过程中，刘建华未按约支付租金、综合物业服务费等，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。故艺购公司关于要求刘建华支付违约致使租赁合同解除的违约金44160元的诉请，按照合同约定计算并无不当，原审法院予以支持。履约保证金99360元和仓库履约保证金1676元，鉴于已计算租赁合同解除违约金，故应返还刘建华。艺购公司主张的其他违约金，与租赁合同解除违约金重复计算，且考虑刘建华的实际经营情况，原审法院酌情不予支持。艺购公司关于要求刘建华支付租金、物业费、水电费、垃圾清运费等的反诉诉讼请求，理由充分，原审法院予以支持。关于租金96416元。该租金系2018年11月1日至2019年3月11日合同解除之日期间的商铺租金，其计算并无不当，原审法院予以支持。关于综合物业服务费186760元。该综合物业服务费系自2018年8月1日起至2019年3月11日合同解除之日期间的商铺综合物业服务费，其计算并无不当，原审法院予以支持。关于商铺水费。刘建华经营品湘会餐饮于2018年10月份停业，故自2018年9月1日至9月30日期间商铺水费800.8元，原审法院予以支持。关于租赁场地占用费及占用期间的综合物业服务费。刘建华经营品湘会餐饮于2018年10月份停业后至今未搬离，刘建华未能按时腾退房屋，艺购公司主张自2019年3月19日起至租赁场地退还之日期间计算租赁场地占用费及占用期间的综合物业服务费，具有合同依据。关于租赁场地占用费的标准。艺购公司主张按月租金标准2倍计算，显属过高，原审法院根据合同性质、当事人履行情况确定按双方合同约定的每月22080元租金的标准计算租赁场地占用费63296元（暂算至2019年6月15日，此后另计至房屋实际腾退之日止）。艺购公司主张按合同约定的综合物业服务费每月27600元标准计算占用期间的综合物业服务费79120元（暂算至2019年6月15日，此后另计至房屋实际腾退之日止），并无不当，原审法院予以支持。关于公证费。缺乏合同依据，原审法院不予支持。关于垃圾清运费420元。系刘建华经营品湘会餐饮产生的实际费用，按照合同约定应予支付，原审法院予以支持。关于广告位电费4979.83元。系刘建华使用广告位产生的实际费用，原审法院予以支持。关于仓库场地物业管理费5335.27元。系刘建华自2019年4月20日至2019年10月31日期间使用仓库场地产生的实际费用，原审法院予以支持。关于仓库电费3722.4元。系刘建华使用仓库场地产生的实际费用，原审法院予以支持。关于将经营注册地址迁出涉案租赁场地，不属于人民法院审查范围，原审法院对该项诉请不予支持。关于将租赁场地恢复原状并退还租赁场地，以及将涉案仓库场地退还。合同解除后，刘建华应将案涉租赁物腾空并归还艺购公司。涉案合同约定，刘建华交还租赁场地时，艺购公司发现交还的建筑结构状况与交付时的结构状况不同的，或建筑结构、消防系统及艺购公司提供的其他设施或设备有损坏的（使用期间的合理损耗除外），刘建华应负责恢复原状或赔偿损失，并承担所有相关费用。但艺购公司未能证明租赁场地建筑结构状况不同或建筑结构、消防系统及艺购公司提供的其他设施或设备有损坏的，故原审法院对其主张的恢复原状的诉请，不予支持。关于仓库场地。双方签订的《仓库场地物业管理合同》已经到期，刘建华为按约缴纳场地物业管理费用，故其应将案涉仓库腾空并归还艺购公司。对于艺购公司主张的其他部分，缺乏依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条之规定，判决：一、确认刘建华与杭州艺购商业管理有限公司2017年11月24日签订的《华盛达时代中心商铺租赁合同》于2019年3月11日已解除；二、刘建华于判决生效后十日内支付杭州艺购商业管理有限公司租金96416元；三、刘建华于判决生效后十日内支付杭州艺购商业管理有限公司综合物业服务费186760元；四、刘建华于本判决生效后十日内支付杭州艺购商业管理有限公司仓库场地物业管理费5335.27元（暂算至2019年10月31日，按每月838元标准计算至房屋实际腾退之日止）；五、刘建华于判决生效后十日内支付杭州艺购商业管理有限公司水费800.8元、垃圾清运费420元、广告位电费4979.83元、仓库电费3722.4元，合计9923.03元；六、刘建华于判决生效后十日内支付杭州艺购商业管理有限公司违约金44160元；七、刘建华于判决生效后十日内支付杭州艺购商业管理有限公司租赁场地占用费63296元（暂算至2019年6月15日，此后按每月22080元标准计算至房屋实际腾退之日止）；八、刘建华于判决生效后十日内支付杭州艺购商业管理有限公司占用期间的综合物业服务费79120元（暂算至2019年6月15日，此后按每月27600元标准计算至房屋实际腾退之日止）；九、杭州艺购商业管理有限公司于判决生效后十日内支付刘建华质量保证金5000元、装修押金20000元、履约保证金99360元、仓库履约保证金1676元，共计126036元；上述第二至八项，刘建华共应支付杭州艺购商业管理有限公司485010.30元。与第九项抵扣，刘建华应支付杭州艺购商业管理有限公司358974.30元。十、刘建华于判决生效之日起十日内腾空并归还杭州艺购商业管理有限公司案涉位于杭州市下城区××路××号的（华盛达时代中心Ｇ193生活购物中心）第四层的编号为×××-1、413商铺；十一、刘建华于判决生效之日起十日内腾空并归还杭州艺购商业管理有限公司案涉位于杭州市下城区××路××号的（华盛达时代中心Ｇ193生活购物中心）第三层的编号为3-1号仓库；十二、驳回刘建华的其他诉讼请求；十三、驳回杭州艺购商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费14122元，由刘建华负担12426元，由杭州艺购商业管理有限公司负担1696元。案件反诉受理费6398元，财产保全申请费4521元，合计10919元，由告杭州艺购商业管理有限公司负担5131元，刘建华负担5788元。 宣判后，刘建华不服，向本院提起上诉称：一、一审认定被上诉人不存在违约错误。被上诉人未依约履行合同，提供的租赁物不符合交付标准。根据合同附件2租赁场地交付标准第5条，上诉人应提供400*320的排烟管道接入上诉人厨房，排风量为3万风量，但被上诉人实际提供的排烟管道小于该口径，按照实际口径计算的排风为14976风量（0.32*3600*13米/秒）。因排烟管道不符合约定，每次开机都会发出巨响，排烟效果不佳，油烟味充斥，上诉人多次向被上诉人提出但未整改到位。因上诉人租赁商铺系用于经营餐饮，良好的就餐环境对经营很重要，存在异响和油烟味难以继续经营，合同目的不能实现。上诉人一审已经申请排烟管道的排风量鉴定，一审未准许不当。被上诉人违反招商手册中的说明和允诺。被上诉人在招商手册中对自身招商条件和拥有的配套所作的说明和允诺具体确定，如拥有配套的马戏团、儿童梦幻空间、特色酒吧、1200平方米潮流数码经营地、永辉超市、地铁出口直、地铁出口直达等每层楼的配套及规划分步也具体确定。上诉人向被上诉人租赁商铺经营餐饮系基于被上诉人在招商手册中的宣传。在商业综合体内经营餐饮，配套是重要因素，与人流相关。上述说明和允诺对租赁价格也有较大影响，应视为要约。其虽未载入租赁合同，应视为合同内容，被上诉人违反的应承担违约责任。上诉人根据合同法第六十七条享有先履行抗辩权。被上诉人存在上述违约行为在先，上诉人向有对抗其要求支付综合物业服务费的权利。2019年10月12日，在上诉人勉强维持经营的情况下，被上诉人对上诉人停水停电导致上诉人无法继续经营，被上诉人虽否认之后继续断电，但未有效举证。被上诉人该行为不当，上诉人享有先履行抗辩权，被上诉人以其行为违约解除了租赁合同，故合同解除日期为2018年10月12日。二、一审适用法律错误。案涉租赁合同系被上诉人以其违约行为解除，根据合同法第一百零七条的规定，被上诉人应承担赔偿责任。上诉人为经营需要投入了大量资金装修、购置厨房设备和空调、聘请团队等，被上诉人应予赔偿。上诉人不对合同解除后的损失承担责任。上诉人不存在恶意占用场地行为，因被上诉人违约解除后，又拒绝给上诉人开具出门单，导致上诉人无法搬离。被上诉人持有租赁场地的备用钥匙，可以随时进入，且根据（2019）浙103民初4887号案件的证人证言，被上诉人已经另行招租、实际控制租赁物，故上诉人无需承担归还义务。仓库及广告位租赁合同应随商铺租赁合同一并解除。上诉人租赁仓库和广告位系为了扶助商铺经营，在案涉商铺租赁合同因被上诉人违约解除后，仓库及广告位租赁无意义，应一并解除，且上诉人不承担损失赔偿责任。综上，上诉人刘建华请求二审法院撤销原判第一至八项，第九项第二段、第十至第十二项，依法改判支持上诉人一审的其余诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求，一、二审诉讼费由二被上诉人负担。 被上诉人万泽公司答辩称：万泽公司不是本案适格主体，一审判决正确。 被上诉人艺购公司答辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，艺购公司不存在违约，本案系因上诉人存在逾期付款等违约行为导致租赁合同解除。租赁场地符合合同约定的交付标准。本案双方于2018年1月9日进行了租赁场地交接验收并确认符合约定标准，上诉人于同日支付了首期租金、综合物业费服务费，并根据租赁合同第3.3.4条约定，上诉人实际接收场地、实际进场装修，也视为租赁场地符合合同约定。案涉商铺内的支管、排风机、油烟机、止回阀等都由上诉人自行采购并安装，根据租赁合同第9.10条约定，上诉人应对其自行安装的设备设施负责维修，如果上诉人认为排烟不理想也应自行维护厨房排烟设备，且自上诉人2018年4月开业以来，上诉人一直使用厨房正常对外经营，应支付各项费用。招商手册系要约邀请，所涉周边配套、楼层等介绍与实际相符。招商手册系对区位优势、人口数据、楼层、周边配套等宣传介绍，是针对不特定多数人而发出的吸引或邀请对方租赁商铺的要约邀请，不形成合同关系，双方的权利义务应以案涉租赁合同为准，即便周边配套、楼层发生变更或调整，也不构成被上诉人的违约，且招商手册内所涉及的周边配套、楼层与实际相符，目前周边配套有大马戏团、影城、超市、商务中心、跨境街区、跨贸小镇五星级酒店、特色酒吧街、工业遗存街区等，均可在官网查询。案涉租赁合同系上诉人根本违约于2019年3月11日解除。本案没有出现上诉人有权解除合同的法定或约定情形，上诉人无权随意主张合同解除。上诉人因存在逾期支付租金、综合物业服务费等以及在租赁期内擅自停业的行为，被上诉人根据合同第13.3条和第13.4条向合同约定的上诉人地址寄送解除通知，故2019年3月11日合同解除。根据合同法第九十三条和第九十四条规定以及九民会议纪要第四十六条的规定，上诉人主张2018年10月12日解除合同缺乏依据且未履行通知义务。上诉人主张艺购公司在10月12日之后停水停电应承担举证责任，且上诉人违约在前，不享有先履行抗辩权。通过租赁合同约定和艺购公司发送的催告函，被上诉人于2018年10月12日临时对案涉商铺采取停电措施的目的是向上诉人催缴欠费，符合租赁合同第13.2条合物业服务合同第10.3条的约定，且艺购公司自2018年7月26日和9月30日提前书面发函通知上诉人如逾期付款将采取停水停电措施。上诉人应自行承担装修损失。上诉人的装修、团队聘请等系其经营成本，在因上诉人原因导致合同解除的情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，无权要求艺购公司赔偿。上诉人长期占用租赁商铺，应支付至实际腾退之日的占用费。租赁合同于2019年3月11日解除后，上诉人根据租赁合同第11.1条和通知函第5条要求退场，2019年5月15日艺购公司再次公证发函要求上诉人退场，后艺购公司起诉要求上诉人腾退，但一审判决后上诉人仍怠于腾退。腾退系上诉人的合同义务，通过租赁场地门口拍摄的照片、现场保全的证据可见上诉人占用租赁商铺属实，艺购公司未阻挠其搬离，且双方在诉讼中，上诉人要求装修、设施设备的赔偿，艺购公司无法擅自搬离物品、拆除损失。另案证言与本案无关，且法院也未认定，根据生效判决认定，案涉场地于2019年11月才对外招租，即便招租也不能免除上诉人的占用费。上诉人明知艺购公司与第三人签订了租赁合同仍不搬离存在恶意。关于仓库及广告位合同，独立于商铺租赁合同，广告位合同均已到期，且上诉人到期后仍占用本应支付使用费，艺购公司仅将费用计算到合同到期日，且广告位合同是免租的。仓库租赁合同也已经到期，但上诉人仍占用应支付占有使用费。上诉人一审中未主张广告位和仓库租赁合同一并解除，双方一审对合同自然到期没有异议，即便合同解除后上诉人仍占用的，也应支付使用费。综上，被上诉人艺购公司请求二审法院驳回上诉，维持原判。 上诉人刘建华在二审期间向本院提交以下证据材料：1、（2020）浙0103民初1116号民事判决书复印件一份，拟证明被上诉人在另案中确认于2019年11月25日起将华盛达时代中心Ｇ193生活购物中心四层整层出租（包括本案案涉商铺在内），故即便认定上诉人违约，被上诉人在该日期之后已不存在相应的损失；2、鉴定申请一份，申请对案涉×××-1、413的经营场地内由被上诉人提供的排烟管道排风风量进行鉴定，拟证明排烟管道不符合约定，被上诉人交付的租赁物不符合约定。 二被上诉人在二审期间均未向本院提交新证据。 对上诉人刘建华二审提交的证据材料，被上诉人万泽公司认为，对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，万泽公司非实际商铺的经营方，无法核实；对证据2认为超过法定期限，不予同意。被上诉人艺购公司认为，对证据1的真实性无异议，但对证明对象有异议，因上诉人逾期腾退导致艺购公司无法向第三人如期交付，损失重大，2019年11月25日后案涉房屋仍由上诉人占有使用，故应由上诉人缴纳相应费用，艺购公司与第三人的租赁合同的实际起租时间以交付之日为准；对证据2认为超过法定期限，且案涉商铺符合交付标准，上诉人一直使用，排风量未出现问题，不符合鉴定条件。本院认为，对该证据1的真实性予以确认，但双方二审中一致确认上诉人刘建华的搬离时间是2020年5月7日，故该证据不能证明上诉人所欲证明的内容；对证据2鉴定申请，因案涉商铺出租时双方已经交接确认，且刘建华在使用过程中未对排风问题提出异议，现刘建华已经搬离、案涉房屋另作他用，故该鉴定申请缺乏必要性和可行性，本院不予准许。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。另，双方二审中一致确认，刘建华搬离案涉商铺的时间为2020年5月7日。 本院认为，刘建华与艺购公司签订的房屋《华盛达时代中心商铺租赁合同》、《物业服务合同》、《广告位租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，艺购公司负有向刘建华交付租赁物的义务，刘建华负有支付租金的义务。艺购公司已经向刘建华交付租赁物并与艺购公司签订商户验铺移交表、租赁场地交付确认书，刘建华主张其接收了租赁物但对移交表和确认书的签字不予认可，并主张租赁房屋的排烟管道与合同约定不符影响其经营的合同目的实现，但经二审询问，刘建华确认在移交表和确认书上签字的系其经营饭店的员工，且相应费用也系该员工转账支付，刘建华亦于2018年4月开业经营，故对刘建华对移交表和确认书不予认可以及租赁房屋存在瑕疵影响租赁合同目的实现的意见本院不予确认，艺购公司已经依约履行了交付义务。招商手册系艺购公司在招租期对不特定大众的宣传手册，在租赁合同中未有对相关配套等的具体承诺，故刘建华以艺购公司未依约提供相应配套为由主张艺购公司违约缺乏合同依据，本院不予支持。在艺购公司已经依约交付房屋的情形下，刘建华应当支付租金等费用，刘建华未依约支付租金构成违约，艺购公司根据合同约定于2018年10月12日短期停水停电且已履行事前告知义务，刘建华主张该日期之后艺购公司继续停水停电影响其经营缺乏有效证据，本院不予支持。因刘建华逾期支付相应费用已达到合同约定的合同解除条件，故艺购公司发函要求解除合同于法有据，案涉商铺租赁合同应于2019年3月11日解除，刘建华主张2018年10月12日艺购公司违约解除合同缺乏法律依据和合同依据。合同解除后，刘建华负有腾退交还房屋的义务，并支付至实际腾退之日的相应费用，因二审中双方确认刘建华于2020年5月7日搬离，故相应费用应计算至该日。一审对各项租赁费用的计算以及保证金的退还折抵无明显不妥，本院予以确认。刘建华主张艺购公司阻挠其搬离缺乏有效证据，本院不予采信。刘建华上诉主张一并确认仓库和广告位租赁合同均于2018年10月12日解除超出其一审诉讼请求范围，且该合同现已均自然届满，故本院不予处理。刘建华对万泽公司的主张缺乏合同依据和法律依据，一审不予支持正确。综上，刘建华的上诉请求依据不足，一审判决认定事实基本清楚，法律适用正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6685元，由刘建华负担，并于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二〇年十二月四日 书记员 万丹丹