广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6767号上诉人（原审被告）：方爱芳，女，汉族，1976年12月26日，住浙江省台州市路桥区***********，身份证号码：432************328。委托诉讼代理人：刘健华，广东普发律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志鹏，广东普发律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：祁玉婵，女，汉族，1961年12月12日出生，住广东省阳春市**********之一，身份证号码：440************028。委托诉讼代理人：吴惠文，广东通惠达律师事务所律师原审第三人：中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行，住所地：惠州大亚xxx。负责人：陈xx。上诉人方爱芳与被上诉人祁玉婵、原审第三人中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的(2019)粤1391民初1007号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人方爱芳上诉请求：1、请求撤销(2019)粤1391民初1007号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，包括：上诉人无需向被上诉人继续履行《房产买卖合同》以及办理注销抵押手续，无需承担违约金。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审关于第三人的追加及判决存在错误。（一）一审法院错漏未追加涉案合同的丙方为诉讼参与人。首先，遗漏的第三方系涉案合同的缔结方。一审原告为涉案《房产买卖合同》的乙方，一审被告为合同的甲方，而惠州市安家易房地产代理有限公司（以下简称安家易公司）则为合同的丙方，《房产买卖合同》约定甲乙丙三方签字（盖章）生效，约定三方协商解决合同履行争议，约定协商不成则任何一方有权起诉，《资金托管协议》、《房屋交易服务合同》均约定为三方协议，而不是双方协议。因此涉案合同为三方协议，涉及到三方的权利义务；安家易公司作为合同丙方，对买卖双方订立、履行合同享有权利和负有义务，其与本案的处理具有利害关系，一审应当追加其为诉讼参与人。其次，遗漏的第三方是交易的撮合方和合同条款的制作方。安家易公司不仅撮合买卖双方达成房屋买卖的交易意愿，还参与商定具体的交易方式，而且还代替买卖双方，在其制作的格式合同模板上勾选合同条款、制作买卖合同。因此，安家易公司对买卖双方的意思的真实表达、合同的正确理解及切实履行干系重大，一审应当追加其为诉讼参与人。（二）一审不当追加无关案外人为第三人并违法强制第三人违约。一审追加农业银行惠州大亚湾支行作为无独立请求的第三人，但是该银行并非涉案合同当事人，与《房产买卖合同》的订立、履行不存在权利义务关系，原告起诉的法定事由是房屋买卖合同违约，并非贷款合同责任，该银行系与本案纠纷无关的案外人，不应当追加为本案第三人。而且，一审判决原告代位清偿被告的抵押贷款，但是即使原告愿意代位清偿，也需要贷款到期或者贷款双方同意，但一审却判决该第三人单方面提前解除案外合同，强制第三人违约，明显违法。另外，一审还判决清偿数额以第三人认定的为准，严重侵害上诉人的利益，明显违法。二、一审罔顾事实且片面解读合同，错误认定赎楼款的资金支付义务。首先，上诉人因为急缺资金才不惜低价、选择“全款”方式出售房屋，所谓“全款买房”更是指买卖房屋过程中产生的税费款、赎楼款等各种款项全部由买方支付。上诉人从2016年至2019年（包括一审期间），连续遭遇意外伤害、疾病，多次住院治疗、长期自费购药，开销极大、欠债较多，急需资金用于还债和治病，因此上诉人才不惜低价、选择“全款”方式出售房屋。所谓“全款买房”当然指应当支付全部购房款，而本案因为卖方急缺资金，所谓“全款买房”更是指买卖房屋过程中产生的税费款、赎楼款等各种款项全部由买方支付；定金、首期房款等形式的买房款属于“全款”一部分，该资金上诉人已有急用，因此赎楼款的资金也需要由被上诉人支付，同样属于“全款”一部分。其次，三方实际达成的交易方式就是包括买方支付赎楼款的“全款买房”。合同的签订过程中，上诉人与被上诉人的口头约定以及后续多次电话沟通都明确表示交易方式就是“全款买房”，而且三方一起去银行办理赎楼手续，上诉人提交了提前还贷申请并预约了办理提前还贷的扣款手续的时间，然后三方签订了买卖合同，被上诉人支付了20万元的购房款，还商定被上诉人需要在扣款日前将赎楼款转账给上诉人以便银行扣划赎楼。最后，一审罔顾事实，片面解读合同，错误认定赎楼款的资金支付义务。在三方顺利谈妥“全款买房”后，上诉人由于身体状态欠佳，更是出于对安宜家公司的专业及被上诉人的诚信的信任，放心由安宜家公司制作具体的合同条款，而上诉人因为急迫和信任而签署了合同，未详尽琢磨和审核如此复杂的格式合同条款，以至于《房产买卖合同》出现许多矛盾、歧义甚至有悖于当事人真实意思表示的条款。但是，根据前述交易背景目的及过程等事实，结合二手房买卖的交易习惯，根据合同解释的规定和原理，全面理解《房产买卖合同》中的“全款买房”及赎楼相关条款，应当认定赎楼款的资金属于“全款”一部分，也需要由被上诉人支付。三、一审判处的违约金过高，应当予以减免。一审过程中，被上诉人多次变更诉讼请求和多次开庭，导致一审审理期限过长，导致违约金计算期限过长，而且判处的违约金明显超过被上诉人的实际损失，应当予以减免。综上，一审判决存在事实认定、法律适用错误，严重侵害了上诉人的合法权益，恳请二审法院支持上诉人的诉讼请求。被上诉人祁玉婵答辩称，一、本案事实清楚、证据充分。2019年1月7日，双方在惠州市安家易房地产代理有限公司（以下简称“居间人”）见证下签订了《房屋买卖合同》、《资金托管协议》及《房屋交易服务合同》，约定由将其单独所有的坐落于惠州大亚澳头石化大道xxxx房（不动产权证号201xxxx5、登记建筑面积为42.71平方米）以人民币428000元的成交价。双方之间签订的《房屋买卖合同》的内容符合双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照合同约定履行相应的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、拒不履行合同义务已经构成违约，应按合同约定承担违约责任。一审法院已对违约金作出调整为每日万分之三，原合同约定是每日万分之五。双方签订的《房屋买卖合同》第一条中确认：合同签订时该房屋上尚有15万元银行抵押贷款（抵押权人为中国农业银行），双方约定原告利用自有款项付款，被告利用自有款项利用自有款项赎楼，被告须于本合同签订之日起40个工作日起还清贷款及办妥注销手续，原告须在完税并成功向房屋权属登记部门递件之日起3个工作日内将第二笔购房款228000元以第三方监管方式支付给被告。合同中已经约定标的物房屋应由被告履行赎楼义务。合同签订当日，原告即依约通过银行汇款方式向被告支付购房定金8万元及首期购房款12万元，合计20万元整，被告向原告出具了收据用于证明已经收到上述款项。但被告收取上述款项后，就以其认为贷款应由原告偿还为由拒不办理赎楼手续，直至超过合同约定的40个工作日被告都未结清贷款并配合原告办理过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的《房屋买卖合同》第十二条第（二）项约定：任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任，“逾期超过十个工作日的，如选择继续履行合同，守约方有权要求违约方按照本合同约定的房屋成交价格的万分之五支付自合同约定的履行届满之次日至实际履行之日止的违约金。”一审法院判决认定按照每日万分之三计算，已对原合同作出相应的调整并降低了2个点。综上所述，一审法院查明事实清楚，适用法律正确。二审法院应当给予维持，驳回上诉人的上诉请求。原审原告祁玉婵向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行双方于2019年1月7日签订的房屋买卖合同《房屋买卖业务签订文件合订本》，被告按合同约定向原告支付违约金暂计人民币壹万元（从违约之日2019年2月4日起按房屋成交价格每日万分之五计至实际办理过户手续之日止），该款项在尚未支付的房款内扣除；2.涉案标的房屋上的抵押贷款余额约拾叁万元，原告愿意在尚未支付的房款限额之内代被告向银行支付，涉及二手房交易卖方应承担的各项税费（增值税、附加税、个人所得税）原告愿意在尚未支付房款限额之内向税务机关代为缴纳，仍有剩余的部分原告愿意支付给被告；3.本案诉讼费由被告承担。后增加一项诉讼请求：被告在原告代为清偿涉案房屋的按揭贷款消灭抵押权后，协助原告办理涉案房屋所有权转移登记至原告名下。一审法院查明的事实：2019年1月7日，被告作为出售人（甲方）与作为买受人（乙方）的原告、居间人（丙方）的案外人惠州市安家易房地产代理有限公司签订一份《房产买卖合同》，主要约定：一、合同第一条（一）约定交易房屋的基本情况，甲方所售房屋坐落于惠州市****************************，房产证号/不动产权证书号为201xxxxx5，登记建筑面积共42.71平方米，第二条约定成交价格为428000元；二、合同第一条（三）约定赎楼方式，该房屋处理抵押状态，未归还的贷款数额为150000元，甲方采用以下方式赎楼：☑甲方利用自有款项赎楼，须按下列方式赎楼:☑乙方通过全款/公积金贷款/组合贷付款，甲方须于签订本合同之日/☒乙方通过银行贷款付款，甲方须于乙方取得贷款机构出具同意贷款通知之日起40个工作日内还清贷款及办妥注销抵押手续；三、合同第二条、第三条、第五条约定成价格及付款方式，该房屋成交价格为428000元，购房定金80000元乙方应于签订合同当天向甲方支付，乙方应于甲方到抵押银行申请提前还款手续起1个工作日内将第一笔购房款12000元支付给甲方、于完税并成功向房屋权属登记部门递件之日起3个工作日内将第二笔购房款228000元以第三方监管方式支付给甲方；四、合同第四条约定交房保证金，甲乙双方同意预留10000元作为交房保证金，甲方向丙方或托管定金的其他第三方在划转托管定金时直接预留并托管；五、合同第六条约定权属转移登记手续，甲乙双方应在接到丙方通知之日起3个工作日内向相关政府部门或机构缴交各项税、费，甲乙双方办理完毕缴交有关税、费手续且甲方已取得房产证或不动产权证原件，并经查档确认产权无抵押、无查封情形之日起3个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；六、合同第八条约定相关税、费的缴交，乙方承担增值税、城市建设维护税、教育费附加、地主教育附加、出卖人印花税、个人所得税、土地增值税、土地使用费、买受人印花税、契税、住房登记费、《房产证》帖花、权籍调查费、公证费、房产评估费、律师见证费、保险费、抵押服务费、赎楼费、出卖人赎楼的短期贷款利息、提前还款罚息、按揭、权证代办服务费、测绘费、房屋权属证书费（工本费）、抵押登记费，如在合同正常履行过程中，因国家、地方政策或政府行为等原因，增设税费种类或提高税、费金额的，双方约定多出部分由乙方承担；七、合同第七条约定房屋交付期限，甲方收到本合同约定的全部购房款（不含交房保证金）后1日内将该房屋交付给乙方；八、合同第十二条约定违约责任，任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任，逾期在十个工作日内，自合同约定的履行期限届满次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按本合同约定的房屋成交价格的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同，并适用定金罚则或要求违约方按房屋成交价格的百分之二十支付违约金，如选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按房屋成交价格的万分之五支付自合同约定的履行期限届满之次日至实际履行之日止的违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当天，原告分两笔共向被告转账支付了200000元房款，向案外人惠州市安家易房地产代理有限公司支付了佣金6420元、按揭服务费1000元。涉案房屋于2018年3月27日办理了抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行，他项权证号为粤（2018）惠州市不动产证明第4xxxx1号。同日，原、被告双方还向第三人申请了提前还款手续。之后，由于原、被告对于由哪一方承担赎楼义务、支付涉案房屋尚欠的银行按揭贷款产生争议，导致合同履行停滞不前。原告遂诉到本院，提出前述诉讼请求。本案在审理过程中，原告提出财产保全申请，本院依法作出了（2019）粤1391民初1007号民事裁定书，查封了被告名下位于惠州大亚湾澳头石化大道中xxxxxxxx号房的产权，房产证号为：粤（2018）惠州市不动产权第4xxx**。一审法院认为，原告、被告与案外人（居间人）惠州市安家易房地产代理有限公司于2019年1月7日签订的《房产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。原、被告双方均应当恪守合约全面履行各自的义务。本案的争议焦点在于对《房产买卖合同》第一条（三）中关于赎楼约定的理解。《房产买卖合同》第一条（三）对于赎楼的约定为“☑甲方利用自有款项赎楼，须按下列方式赎楼:☑乙方通过全款/公积金贷款/组合贷付款，甲方须于签订本合同之日/☒乙方通过银行贷款付款，甲方须于乙方取得贷款机构出具同意贷款通知之日起40个工作日内还清贷款及办妥注销抵押手续。”该条款的第一句话勾选的即为“甲方利用自有款项赎楼”，明确的赎楼义务主体是甲方即被告。其后的“须按下列方式赎楼”是对赎楼义务履行时间的约定，“☑乙方通过全款/公积金贷款/组合贷付款，甲方须于签订本合同之日/☒乙方通过银行贷款付款，甲方须于乙方取得贷款机构出具同意贷款通知之日起40个工作日内还清贷款及办妥注销抵押手续。”，该句子中“☑乙方通过全款/公积金贷款/组合贷付款，甲方须于签订本合同之日”与“☒乙方通过银行贷款付款，甲方须于乙方取得贷款机构出具同意贷款通知之日”应当是两个修饰后面“40个工作日内还清贷款及办妥注销抵押手续。”的从句，合同勾选的是前一个从句，即“☑乙方通过全款/公积金贷款/组合贷付款，甲方须于签订本合同之日”，该从名正常的断句方式应当是：“乙方通过”/“全款/公积金贷款/组合贷”/“付款”。因此，赎楼义务履行时间的正常理解应当是原告通过全款或公积金贷款或组合贷款的其中一种方式支付房款时，被告应当在签订合同之日起40个工作日内履行还清涉案房屋贷款及注销抵押的义务。由于此可知，《房产买卖合同》第一条（三）对于赎楼的约定是：被告须利用自有款项赎楼，应当在签订合同之日起40个工作日内履行还清涉案房屋贷款及注销抵押的义务，至于原告以何种方式支付购房款并不影响被告赎楼资金的来源和履行提前偿还贷款及注销抵押的履行时间。被告抗辩称结合《房产买卖合同》第一条（三）及第八条约定由乙方承担赎楼费、出卖人赎楼的短期贷款利息，认为《房产买卖合同》对于赎楼的约定是乙方通过全款赎楼，是对合同约定的误读和曲解，因第八条乙方承担的赎楼费是指赎楼过程中产生的担保费、手续贯而非偿还银行按揭贷款的款项；被告还抗辩一般交易惯例是卖方履行还清贷款及注销抵押手续的资金通常由买方支付，适用一般交易惯例的前提是双方无明确约定，而本案中的《房产买卖合同》已明确约定了履行赎楼义务的主体即被告、赎楼资金来源即被告自有资金，故本院对被告的抗辩不予采信。被告再抗辩关于原告要求行使涤除权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，原告作为受让人愿意代为清偿债务消灭抵押权，故原告要求代被告清偿尚欠中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行的房屋贷款债务后注销他项权证号为粤（2018）惠州市不动产证明第4xxxx1号的抵押权，本院予以支持。抵押权注销后，原告主张继续履行《房屋买卖合同》及要求被告将涉案房屋过户给原告的诉讼请求，有事实和法律上的依据，本院予以支持。关于违约金的问题。由于被告没有在合同约定的时间内履行清偿银行按揭贷款及注销抵押的合同义务，按照《房产买卖合同》关于违约责任的约定，原告选择继续履行合同时，可要求被告自合同约定的履行期限届满次日开始、每日按房屋成交价格的万分之五支付违约金。被告应当于合同签订之日起40个工作日即2019年3月6日履行清偿银行按揭贷款及注销抵押的合同义务，因此，违约金的起算日期应当是2019年3月7日。被告抗辩违约金约定过高，请求予以高低，本院酌情调整为每日万分之三。关于税费的问题。根据合同约定，办理转移登记手续产生的增值税、城市建设维护税、教育费附加、地主教育附加、出卖人印花税、个人所得税、土地增值税、土地使用费、买受人印花税、契税、住房登记费、《房产证》帖花、权籍调查费、公证费、房产评估费、律师见证费、保险费、抵押服务费、赎楼费、出卖人赎楼的短期贷款利息、提前还款罚息、按揭、权证代办服务费、测绘费、房屋权属证书费（工本费）、抵押登记费均应由原告承担。如办理转移登记手续需缴纳其他双方合同尚未约定的其他应当由被告缴纳的税、费，原告可代承担，原告代被告支付后可另行向被告主张。关于购房余款的问题。原告共向被告支付了200000元购房款，尚有228000元购房款未支付。被告尚欠按揭贷款约为150000元，待原告行使涤除权时，被告所欠银行的债务金额确定后，如有差额，原被告双方可另行主张，不在本案的违约金及转移登记需由被告承担的税、费中抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告祁玉婵与被告方爱芳于2019年1月7日签订的关于购买惠州大亚湾澳头石化大道中xxxxx号房的《房产买卖合同》继续履行；二、原告祁玉婵于本判决发生法律效力之日起十日内代被告方爱芳向第三人中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行清偿位于惠州大亚湾澳头石化大道中xxxxx号房的贷款债务，具体金额以清偿时银行出具的数据为准，第三人中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行应当在原告祁玉婵代为清偿贷款后三日内协助注销涉案房屋的抵押权【他项权证号为：粤（2018）惠州市不动产证明第4xxxx1号】，若不协助，本院将在执行中予以注销；三、被告方爱芳于他项权证号为：粤（2018）惠州市不动产证明第4xxxx1号的抵押权注销之日起三日内协助原告祁玉婵办理位于惠州大亚湾澳头石化大道中xxxxx号房[房房产证号：粤（2018）惠州市不动产权第4xxx**的产权转移登记手续，转移登记费用及相关税费由原告祁玉婵负担；四、被告方爱芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告祁玉婵支付逾期履行违约金，违约金以428000元为基数，自2019年3月7日起按每日万分之三计算至涉案的惠州大亚湾澳头石化大道中xx23号房转移登记至原告祁玉婵名下之日止；五、驳回原告祁玉婵的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50、保全费2020元，由被告方爱芳负担。原告祁玉婵多预交的案件受理费7970元，本院予以退回。本案二审期间，上诉人方爱芳提交了以下证据：一、深圳市第二医院病历及费用清单；二、深圳仁和医院病历及费用清单；三、深圳平乐医院病历及费用清单；四、购药单；五、建设银行清单；六、招商银行清单；七、农业银行清单；八、平安银行清单；九、办理提前还款的温馨提示。本院组织了当事人质证。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：被上诉人的诉讼请求能否支持的问题。本院分析如下:关于被上诉人的诉讼请求能否支持，关键是确定本案中的违约方为哪一方的问题。在确定谁违约时，关键在于本案赎楼款的资金支付义务应由哪方承担的问题，即对《房产买卖合同》第一条（三）中关于赎楼约定的理解。根据《房产买卖合同》第一条（三）的约定：“☑甲方利用自有款项赎楼，须按下列方式赎楼:☑乙方通过全款/公积金贷款/组合贷付款，甲方须于签订本合同之日/☒乙方通过银行贷款付款，甲方须于乙方取得贷款机构出具同意贷款通知之日起40个工作日内还清贷款及办妥注销抵押手续。”一审法院认定赎楼义务履行时间的正常理解应当是被上诉人通过全款或公积金贷款或组合贷款的其中一种方式支付房款时，上诉人应当在签订合同之日起40个工作日内履行还清涉案房屋贷款及注销抵押的义务，并无不当，本院予以维持。上诉人称三方达成的交易方式就是包括买方支付赎楼款的“全款买房”，并无相应证据予以证明，亦与合同约定相悖，本院不予采纳。因此，本案系因上诉人违约，未及时赎楼造成，在被上诉人作为受让人愿意代为清偿债务消灭抵押权的情况下，其作为守约方可以要求继续履行合同。至于违约金的问题，一审法院按照合同约定自2019年3月7日计算违约金，并将违约金调整为每日万分之三，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人方爱芳承担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月二十一日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮