北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初23781号原告：李纨君，女，1990年1月30日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：张伟，董事长。委托诉讼代理人：云亮，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨天择，男，该公司员工。原告李纨君与被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李纨君、被告龙源地产公司的委托诉讼代理人云亮、杨天择到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李纨君向本院提出诉讼请求：1.判令被告龙源地产公司立即支付违约金9888.86元；2.判令被告龙源地产公司退赔侵占面积所收取的费用18117.8元；3.判令被告龙源地产公司赔偿原告李纨君被侵占面积所付款项的贷款利息6087.6元；4.判令被告龙源地产公司赔偿原告李纨君契税利息5116元；5.被告龙源地产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：双方于2013年8月3日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1513690）。合同第22条约定，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方约定自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房款1%的违约金。龙源地产公司已于2014年5月31日将房屋交付给我方，自交付房屋之日起满720日，龙源地产公司仍未按照合同约定期限办理房屋权属证明，逾期日从2016年5月21日开始起算，到2017年9月11日，龙源地产公司已经逾期1年，应当承担违约责任，支付我方已付房款的1%一年的违约金9888.86元。双方在合同中约定，我方购买一套商品房，建筑面积57.37平方米，总房款988886元，其中本层分摊的公共卫生间及前室区域按照公式计算约为1.05平方米。2014年5月31日收房后发现合同中约定涉案房屋在本楼层的公摊卫生间及卫生间前室没有，涉案房屋用途为办公，所以公共卫生间是必不可少的配套设施，龙源地产公司未告知我方缺少公共卫生间的事实，反而一直在占用我方购房时所付公摊面积的款项，应当赔付试用期间的利息。龙源地产公司于2014年5月31日收取我方交纳的契税29666.58元，当时并未及时交给相关部门办理产权使用，本款项直至2017年6月28日才交给相关部门，该期间一直由龙源地产公司使用，其应当支付我方利息。被告龙源地产公司辩称，针对第一项诉请，应当根据其交纳房款及收楼时间、产权登记时间来计算，另外应当根据合同第22条约定计算违约金。对李纨君诉请的退赔面积及金额不同意，应当按照我方提供的测绘报告当中记载的公共卫生间面积及该楼层的整层套内面积具体核算李纨君所享有的公摊面积价款；我方不同意对方主张的贷款利率计算标准及期限，即便退赔，也应当按照同业拆借利率的标准计算及对方应当提交证据证明该段贷款时间的天数依据计算；关于双方契税款项的交付问题，李纨君同意我方代为缴纳契税并将该部分款项交付给我方占用，是其同意我方占有该部门款项所产生的利息。另外，在双方约定由我方代为其交纳契税的约定当中，并未约定我方应当何时完成缴纳契税，仅约定我方应当完成交纳契税的这一结果，我方按照双方约定按时完成缴纳契税，现李纨君主张该部分款项利息不符合合同约定，也不公平。本院经审理认定的事实如下：2013年8月3日，李纨君（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，购买坐落于通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目6#商业办公楼x层x单元xx号房屋；预测建筑面积57.31平方米，其中，套内建筑面积43.18平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.13平方米；按照套内面积计算，该商品房单价每平方米22795.9元，总价984327元。该合同第二十二条“产权登记”中约定：（二）转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照第2种处理方式处理：（2）买受人提出退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期存款利率付给利息；买受人不退房的，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金，此违约金不得与初始登记的违约金累加处理。后李纨君实际向龙源地产公司交纳房款988886元（含面积补差款），于2013年8月4日交纳房款494327元，于2014年4月29日通过按揭方式交纳房款490000元，于2016年4月28日交纳房款4559元。龙源地产公司向李纨君开具了该部分款项的发票。龙源地产公司于2014年5月31日向李纨君交付涉诉房屋，李纨君于2017年9月11日取得《不动产权证书》。涉诉房屋的所在的原6号楼现已变更为7号楼，涉诉房屋的实际建筑面积57.37平方米，套内建筑面积为43.38平方米。涉诉房屋所在楼层实测套内总面积共计3010.65平方米；卫生间、两个走道实测建筑面积共计73.19平方米。李纨君收房后发现，合同所约定的公共卫生间、卫生间西侧的走道均被占用，无法正常使用。另查，李纨君于2014年5月31日向龙源地产公司缴纳契税29666.58元，龙源地产公司于2017年6月28日将该部门契税缴纳至税务机关。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。关于逾期办证违约金，龙源地产公司于2014年5月31日将涉诉房屋交付给李纨君，应当按照约定在2016年5月20日前办理完毕涉诉房屋所有权证书，但龙源地产公司直至2017年9月11日才办理，已经逾期479天，其应当按照合同约定承担违约责任。现李纨君主张龙源地产公司支付违约金9888.86元的诉请，于法有据，本院予以支持。关于退赔面积费用及相应利息，根据本案双方当事人所签订的《北京市商品房预售合同》之约定，涉诉房屋所在楼层应当有两个公共卫生间、两条通往公共卫生间的走道。龙源地产公司实际上将涉诉房屋所在楼层的公共卫生间、通往公共卫生间的走道进行了封闭，然后将该部分封闭空间作为边户的一部分。据此可见，龙源地产公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道建成边户的一部分，对于李纨君来说其被占用的公摊面积应为1.05平方米（73.19平方米/3010.65平方米*43.38平方米≈1.05平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给李纨君。虽然《北京市商品房预售合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出李纨君被占用的1.05平方米对应房款为18099元（988886元/57.37平方米×1.05平方米≈18099元）。因龙源地产公司实际上多收了李纨君房款18099元，本院按照该核算金额予以支持。龙源地产公司多收取李纨君的房款，必然造成李纨君的利息损失，根据李纨君提交的按揭款发票显示，该部分款项龙源地产公司于2014年4月29日向其开具发票，现李纨君主张龙源地产公司支付自2014年5月31日起至2020年11月25日止的利息，于法有据，本院予以支持。经计算，该金额未超出按照中国人民银行同期贷款利率（自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算的利息标准，本院予以支持。龙源地产公司在收取李纨君交纳的契税后，有义务将契税及时缴纳税务部门。龙源地产公司在2014年5月31日就已经收取了李纨君的契税款29666.58元，但直到2017年6月28日才将其交至税务部门入库，龙源地产公司实际占用李纨君支付的契税款确已给李纨君造成了相应的损失。本院对李纨君主张的利息损失按照中国人民银行同期贷款利率的标准在合理范围内予以支持，超出部分予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告李纨君逾期办证违约金9888.86元；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内返还原告李纨君房款18099元，并赔偿相应利息（以18099元为基数，自2014年5月31日起至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至2020年11月25日期间，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，总额最高不超出6087.6元）；三、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告李纨君自2014年5月31日起2017年6月28日的契税利息4801.52元；四、驳回原告李纨君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费390元，由原告李纨君负担3元（已交纳），由被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担387元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  佘亚妮二〇二〇年十二月三日书记员  戴萍萍