浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7676号 上诉人（原审被告）：杭州鹏润房地产经纪有限公司，住所地杭州市萧山区太古广场****，统一社会信用代码91330109MA28W94N0N。 法定代表人：富金生，经理。 被上诉人（原审原告）：朱国斌，男，1971年1月19日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：朱玲玲，系朱国斌妻子。 上诉人杭州鹏润房地产经纪有限公司（以下简称鹏润公司）因与被上诉人朱国斌房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初5389号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年9月3日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员金瑞芳适用普通程序独任审理，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。鹏润公司的法定代表人富金生、朱国斌及其代理人朱玲玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明:2017年10月30日，朱国斌（甲方）与鹏润公司（乙方）签订《杭州市房屋出租委托代理合同》一份，约定朱国斌全权委托鹏润公司为代理方，将位于杭州市萧山区××公寓××幢××单元××室房屋对外出租，租赁期自2017年11月1日至2020年10月31日，月租金为4400元，第二年、第三年分别调整为4500元、4800元。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲方同意每年预留30工作日作为乙方接洽承租的工作期，甲方将该房屋交付乙方后，除工作期外，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按照约定的租金标准按时向甲方交付租金；租金支付方式为季付，提前20天付下一次房款，各期租金支付日期：第一次2019年10月30日（8800元），第二次2018年1月10日（13200元），第三次2018年4月10日（13200元），第四次：2018年7月10日（13200元），以后以此类推。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。不按照约定支付租金达3个工作日以上的又无正当理由的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方有权解除合同。乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。2019年10月12日，双方经协商后，月租金减少为4500元。2020年2月17日，鹏润公司的法定代表人富金生以疫情为由，要求解除合同。2020年5月8日，因案涉争议，朱国斌起诉至原审法院，其变更后的诉讼请求为：1、解除双方于2017年10月30日签订的《杭州市房屋出租委托代理合同》；2、鹏润公司将南峰公寓1-3-501室房屋恢复原样、腾退房屋并归还钥匙9把；3、鹏润公司缴纳2018年11月至2020年3月的卫生费260元、2020年3月的水电费51.32元，并支付违约金9000元。 原审法院认为：朱国斌、鹏润公司于2017年10月30日签订的《杭州市房屋出租委托代理合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。 本案的争议焦点之一为鹏润公司是否能以不可抗力为由主张法定解除权。首先，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能客服的客观情况，造成合同当事人不能履行合同的，不承担民事责任，属于法定的免责条款。鹏润公司承租案涉房屋的目的是为了经营并获利，疫情的发生以及政府的管控措施短期内的确会给其经营带来一定的损失，但随着管控措施的逐步松缓，疫情逐渐被控制，社会经济亦逐步恢复正常，只要鹏润公司勤勉经营，仍旧能够履行案涉合同，实现合同目的。其次，本案中，鹏润公司提出解除合同时，案涉房屋仍处于经营状态，实际租客的退租系鹏润公司的主动行为，故鹏润公司提出解除合同实质系转嫁经营风险。综上，鹏润公司并不具有法定解除权，故其通知朱国斌解除合同的行为并不发生解除合同的效力。 本案的争议焦点之二为案涉合同是否已经解除及鹏润公司是否要承担违约责任。首先，朱国斌方和鹏润公司法定代表人的微信聊天记录显示，双方于2020年3月9日就解除合同的事宜达成一致意见，且根据朱国斌的陈述，其于2020年3月13日到案涉房屋拿走了其中一扇门的钥匙（其余的门其都有备用钥匙），故该院认定朱国斌方于当日实际接收了案涉房屋，故该院认定案涉合同已经解除，该院判决解除合同已无必要。其次，鹏润公司并不具有法定解除权，其提前退租的行为依法已构成违约，理应承担违约责任；本案中，鹏润公司抗辩称朱国斌曾经承诺不追究鹏润公司的违约责任，但经该院审查，微信聊天记录及通话录音显示双方并未就责任承担形成最终的协议，故即使朱国斌曾经有过上述表达，亦不能作为朱国斌最终的意思表示；现鹏润公司提前退租，朱国斌有权按照合同约定向鹏润公司主张违约金。 本案的争议焦点之三为剩余的租金金额及朱国斌是否需要退还剩余的租金。首先，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状；本案中，朱国斌在解除合同后有权要求鹏润公司腾退房屋并恢复原状；至于鹏润公司实际腾退的时间，据鹏润公司陈述称于2020年3月14日或3月15日腾退完毕，而朱国斌方称不清楚鹏润公司的腾退时间，其直到2020年6月26日才再次进入案涉房屋；因朱国斌怠于行使其权利，故该院采纳鹏润公司方的陈述，确认鹏润公司于2020年3月15日腾退完毕；另，因朱国斌在庭审时提出要求房租和房屋占有使用费在本案中一并处理，故该院认定鹏润公司需支付至2020年3月15日的房租及房屋占有使用费。其次，鹏润公司于2020年1月10日支付3个月的租金13500元，鹏润公司主张上述费用为2020年2月1日至同年4月30日的房租，朱国斌则提出因鹏润公司提前退租，无权享受合同约定的当年的1个月的免租期，故抵掉免租期（按照合同约定，双方争议的免租期为2019年11月1日至11月30日）的租金4500元后，鹏润公司缴纳的应当系2020年2月1日至同年3月31日的房租；该院认为，案涉合同并未约定一方违约或双方提前解除合同的，鹏润公司不能享受免租期的优惠等内容，故朱国斌的主张并无事实依据，该院认定鹏润公司缴纳的13500元系2020年2月1日至同年4月30日的房租，如前所述，鹏润公司需缴纳的至2020年3月15日的房租及房屋占有使用费，故剩余的租金金额为1个半月的房租，经核算为6750元。至于朱国斌是否需要退还鹏润公司该6750元的问题，因朱国斌在庭审中提出鹏润公司无权要求退还已经缴纳的租金，同时提出若其上述主张没有依据，要求法庭将鹏润公司多缴纳的费用作为租金损失在违约金中一并主张，且据其陈述，因鹏润公司提前解除合同，朱国斌实际至今仍未能将案涉房屋对外出租；综上，该院经审查认为，朱国斌的上述主张（实际为3.5个月租金）尚在合理范围之内，故予以支持。同时，因上述6750元鹏润公司已经实际缴纳给朱国斌，故鹏润公司尚需支付朱国斌的违约金费用为9000元（2个月的租金）。综上，对朱国斌要求鹏润公司支付违约金9000元的诉讼请求，该院予以支持。 另，因双方在庭审中确认鹏润公司尚有钥匙9把未归还，该事实虽然并不影响朱国斌实际接收房屋的认定，但归还钥匙确系鹏润公司的义务，且若不归还，会给案涉房屋带来一定的安全隐患；同时，鹏润公司对朱国斌主张的水电费和卫生费予以认可，故该院对该事实予以确认。综上，该院对朱国斌的上述两项诉讼请求予以支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决:一、鹏润公司于判决生效后十日内支付朱国斌2018年11月至2020年3月的卫生费260元、2020年3月的水电费51.32元；二、鹏润公司于判决生效后十日内归还朱国斌钥匙9把；三、鹏润公司于判决生效后十日内支付朱国斌违约金9000元；四、驳回朱国斌的其余诉讼请求。如鹏润公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由鹏润公司负担。 宣判后，鹏润公司不服，向本院提起上诉称：一、鹏润公司有法定的合同解除权。原审法院认为鹏润公司转嫁风险根本不成立，这次疫情已经定性为不可抗力，疫情的发生直接导致租客急剧减少，租金大幅跳水。并且，2020年2月4日，萧山疫情防控指挥部发布了十个一律，其中第三条明确规定禁止房屋对外出租，因政府政策法律法规导致的合同无法全部或部分履行的也应在不可抗力范畴之内，疫情以及政府部门的文件已经导致鹏润公司将房屋对外出租的目的无法实现，合同的解除符合合同法第九十四条第一款规定，并且2017年10月30日双方签订的房屋出租委托代理合同第八条第二款第二项也明确约定，如发生不可抗力导致任何一方产生了实际损失的即可解除合同，双方不需要承担违约责任，合同签订时双方就已将不可抗力条款纳入到了合同，任何一方都知道有可能承担因不可抗力导致的风险，鹏润公司因不可抗力导致的房屋无法出租已经实际产生了经济损失，符合合同法第九十四条第一款规定，以及合同第八条第二款第二项的约定解除合同的条件，因此不需要朱国斌承认和认可。朱国斌一直都承诺不需要鹏润公司承担违约责任，双方并无异议，并且朱国斌明确表示只要鹏润公司恢复就可以解除合同，不用承担违约责任，鹏润公司恢复后双方只是对剩余房租这部分产生了分歧，并没有如一审法院认定的双方就是否追究违约未达成共识，所以一审法院判定鹏润公司违约并支付违约金，鹏润公司不服。二、原审法院认为朱国斌的房屋一直未出租，因此产生的损失需要鹏润公司承担,鹏润公司不服，因朱国斌不积极配合鹏润公司交接，不主动收取钥匙，并且在事隔长达三个多月后于2020年6月26日才再次进入房间，对房屋空置采取放任的态度才导致的房屋长时间没有进行出租，根据合同法第一百一十九条，朱国斌未采取积极有效的减损措施导致的损失不能要求鹏润公司来进行承担。鹏润公司与朱国斌就因不可抗力在合同第八条第二款以及第八条第二款第二项中明确约定因不可抗力导致的合同解除双方均不承担违约责任，所谓的违约责任就是泛指一切违约造成本应承担的相应责任，包括违约金以及其他经济损失，因此鹏润公司不应承担合同解除后因房屋空置的租金损失。即使合同中没有相关约定按照合同法第一百一十七条也应部分或者全部免除责任，但是原审法院在已经认定朱国斌长时间未进入涉案房间的行为属于怠于行使其权利的情况下，并且朱国斌也没有在起诉状中请求法院支持其租金损失的诉讼请求，一审法院却判决鹏润公司将剩余房租作为租金损失补偿给朱国斌没有事实依据，于法于理不通，因此鹏润公司不服。综上，请求：一、撤销原审判决，改判驳回朱国斌一审诉讼请求；二、本案诉讼费由朱国斌负担。 被上诉人朱国斌辩称：一、房屋租赁合同是双方自愿签订的真实意思表示，符合法律规定。二、鹏润公司没有提前通知，擅自解除租赁合同，给朱国斌造成了损失，也违反了房屋租赁合同的相关协议；三、水电费、卫生费等费用是实际产生的，应当由鹏润公司实际支付。综上，请求二审法院依法判决。 二审中,双方当事人均未向本院提交新的证据。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为：一、关于鹏润公司能否以疫情为由解除租赁合同的问题。本案双方当事人约定的租赁期间是2017年11月1日至2020年10月31日，2020年1月发生疫情，因疫情防控需要确实给鹏润公司短期内正常使用房屋造成了一定影响，但是疫情防控并未持续至整个租赁期届满，疫情的影响也并非无法克服，对于疫情导致的损失，租赁双方应本着公平原则予以分担，双方合同所列的不可抗力因素中也未包含疫情，鹏润公司以疫情为由解除合同缺乏合同和法律依据，本院难以支持。二、关于违约金问题。首先，鹏润公司无法定理由要求提前解约，构成违约,其依约应向朱国斌支付9000元违约金。其次，虽然双方当事人在协商过程中，朱国斌一方曾经提出过不要求鹏润公司支付违约金，但前提是多余租金不予退还，双方事实上并未就此达成一致，鹏润公司也已诉请返还多余租金，故其主张不需要向朱国斌支付违约金，缺乏事实依据。三、关于房屋空置损失的问题，一审判决事实上是在另案中处理了违约金以外的房屋空置损失，本院也已在另案的二审判决予以阐述，故本案不再赘述。四、合同解除后，返还房屋钥匙是承租人的应有义务，承租人承担租赁期间产生的卫生费、水电费也符合合同约定，鹏润公司在另案的上诉中也明确认可卫生费、水电费可予以扣除。故原审法院相关判项并无不当。 综上，鹏润公司的上诉请求不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由杭州鹏润房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  金瑞芳 二〇二〇年十二月二日 书记员  张诗雯