北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初5504号原告（反诉被告）：北京电信建筑工程有限公司，住所地北京市海淀区。统一社会信用代码：×××法定代表人：戎愈敏，董事长。委托诉讼代理人：李某1，男，住单位宿舍。被告（反诉原告）：吴贵苹，女，1975年3月1日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：李某2（吴贵苹配偶之弟），住北京市海淀区。原告（反诉被告）北京电信建筑工程有限公司（以下简称电信公司）与被告（反诉原告）吴贵苹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告电信公司之委托诉讼代理人李某1与被告吴贵苹及其委托诉讼代理人李某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。电信公司向本院提出诉讼请求：1、吴贵苹支付2012年1月1日至2018年12月31日拖欠我公司的物业费25446.54元；2、吴贵苹承担滞纳金111646.69元；3、诉讼费由吴贵苹承担。事实与理由：我公司和吴贵苹于2008年12月29日签订了《前期物业服务协议》，约定由我公司对吴贵苹位于海淀区北蜂窝中路丙x号院x号楼x门x室的房屋提供物业管理服务，房屋的建筑面积为140.9平方米，物业管理费每月应交302.94元。截止至2018年12月31日吴贵苹共拖欠物业管理费25446.54元。拖欠物业费和滞纳金合计137093.23元。针对吴贵苹拖欠物业费的行为，我公司多次进行催收并于2018年5月25日向吴贵苹发去《律师函》，但时至今日吴贵苹仍未支付。综上所述，我公司认为前期物业服务协议一经签订，双方应遵照执行，但吴贵苹的违约行为严重违反了法律规定和前期物业服务协议约定，给我公司带来重大经济损失。吴贵苹辩称，我与“北蜂窝电信住宅改扩建工程”的建设单位北京电信实业集团有限公司（以下简称实业集团）于2006年7月25日签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，同时我取得参与新建小区集资建房资格，2006年9月20日，我与实业集团签订《拆迁集资建房协议》。2017年10月31日，我与实业集团签订《补充协议》。根据协议中“项目概况”以及政府机关公示的查询结果，北蜂窝电信住宅改扩建工程的规划许可证为“2005规建字x号”，施工许可证为“2007施建字x号”。经向北京市海淀区住房与城乡建设委员会查询得知，《北京市房屋和市政基础设施工程竣工验收备案表》中显示该项目开工时间2008年3月1日，竣工时间2010年12月3日，竣工备案时间2010年12月8日，竣工备案编号：海x。在《住宅质量保证书》中显示“北京电信实业集团公司和北京网信物业管理有限公司办理了交接手续”；在《住宅使用说明书》中显示“物业单位北京网信物业管理有限公司”。根据工商信息显示，截止至2008年12月15日，电信公司与实业集团为上下级关系，均为中国网通集团（原中国电信、现中国联通集团）所属国有企业。根据我及其家庭的户口簿记载内容显示，我的配偶及配偶的父亲、弟弟均为中国网通集团员工。根据网络公开信息显示，电信公司的法定代表人曾为我家庭成员的单位上级领导。根据国家统计局官网数据查询得知，2005年北京商品住宅平均销售价格6162.13元每平方米，2008年北京商品住宅平均销售价格11648元每平方米。2008年12月29日，电信公司与我签订《前期物业服务协议》时，电信公司和建设单位实业集团利用自身优势地位，隐瞒工程项目竣工信息，实业集团将未竣工项目擅自交付使用，实业集团在不具备接收条件的情况下，与电信公司建立前期物业管理委托关系，电信公司取得前期物业管理主体资格。电信公司利用非法获得的主体资格与我签订了《前期物业服务协议》，我与电信公司签订的协议并非我真实意愿的体现，是电信公司利用我对工作单位、领导、同事的信任，在我不知道该住宅楼为未竣工工程的情况下，被迫接受了实业集团与电信公司将住宅接收与签订《前期物业服务协议》强行进行捆绑的行为。我在房价迅速上涨的环境下、在拆迁后长时间在外临时租住的压力下，在急于入住新房的心理期盼下，无奈与电信公司签订了《前期物业服务协议》，并交纳了2009年、2010年、2011年的物业费。从协议的多处空白也可以看出电信公司对我权利的轻视，对书面协议严肃性规范性的轻视与傲慢。从本住宅区性质类似的几宗物业服务合同纠纷案件（2018）京0108民初x号、（2019）京0108民初x号、（2019）京0108民初x号、（2019）京0108民初x号的审理过程中可以看出，均提出《前期物业服务协议》是非自愿条件下签署的。电信公司以欺瞒、胁迫等手段迫使众多业主签订《前期物业服务协议》是客观事实。因此，依据相关法律法规，请求法院判决电信公司与我签订的《前期物业服务协议》为无效协议，电信公司退还已收取的我的物业费10905.66元。电信公司与实业集团建立前期物业管理委托关系，是电信公司取得主体资格与我签订《前期物业服务协议》的前置必要条件。根据相关法律规定，实业集团将尚未竣工的“北蜂窝电信住宅改扩建工程”交付给电信公司，由电信公司进行前期物业管理服务，是严重违法行为。请求法院判决电信公司与实业集团建立的前期物业管理委托关系是违法行为，电信公司依据委托取得的前期物业管理主体资格无效。我在2011年开始拒绝缴纳所谓的“物业费”，是因为依据实业集团提供的《住宅质量保证书》中显示“北京电信实业集团公司和北京网信物业管理有限公司办理了交接手续”、《住宅使用说明书》中显示“物业单位北京网信物业管理有限公司”，因此说明实业集团委托的前期物业管理企业应该为北京网信物业管理有限公司。进而可以推断电信公司已经与实业集团不存在前期物业管理委托关系，所谓拖欠物业费应该无从谈起。因此，请求法院驳回电信公司追缴物业费的诉讼请求。且我方提出反诉，反诉请求：1、确认我与电信公司签订的《前期物业服务协议》为无效协议；2、电信公司返还我已缴纳的“物业管理费”10905.66元；3、电信公司承担本案全部诉讼费。电信公司对吴贵苹的反诉辩称，不同意反诉的诉讼请求，完全没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：吴贵苹为北京市海淀区北蜂窝中路丙x号院x号楼x单元x业主，协议中房屋建筑面积为140.9平方米，后在补充协议中根据北京市住房和城乡建设委员会备案的测绘报告中建筑面积变更为141.41平方米。甲方电信公司（物业管理单位）与乙方吴贵苹（购房人、业主）于2008年12月29日签订《前期物业服务协议》，大致内容如下：甲方向涉案房屋所在小区提供前期物业服务，乙方依据本协议向甲方交纳物业管理费用及其他费用；住宅按2.15元每月*建筑平方米（包括：物业公共区域保洁、公共秩序的维护、小区绿地养护、化粪池清掏、房屋及小区共用部位共用设备设施的小修、小区日常综合管理）；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的滞纳金。吴贵苹未交纳2012年1月1日至2018年12月31日的物业费，涉案房屋物业费标准为2.15元每月每平方米。就物业费催收情况，电信公司提交照片若干，证实该公司将提示、通知等文件张贴于吴贵苹房屋门口。庭审中，吴贵苹提出：该小区尚未竣工时，即签订《前期物业服务协议》应属无效。竣工验收之前的物业费电信公司物权收取，竣工验收时指定的物业管理企业并非电信公司，所以双方签订的协议应是无效，应当退还其已经缴纳的物业费。吴贵苹就其反诉提交《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议书》、《拆迁集资建房协议》以及工程竣工验收备案手续、已缴纳物业费收据等证据。本院认为，2008年12月29日电信公司与吴贵苹签订了《前期物业服务协议》系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。电信公司为吴贵苹提供了物业服务，吴贵苹作为业主应交纳相应的物业费。吴贵苹对《前期物业服务协议》提出异议，否认其效力，但吴贵苹已在2008年入住该房屋，并实际享受物业企业提供的服务，虽房屋交付时住宅说明书中物业管理单位与实际物业服务企业不一致，但这并不影响吴贵苹签署协议的效力，也不能否认电信公司依约提供物业管理服务的客观事实。吴贵苹主张协议无效的理由于法无据，本院不予支持，其要求退还已缴纳物业费的请求与事实不符，本院不予支持。电信公司主张拖欠物业管理费事实清楚，于法有据，本院予以支持，但电信公司主张滞纳金一节，实为违约金，主张数额过高，本院予以酌情判定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、吴贵苹于本判决生效后七日内向北京电信建筑工程有限公司交纳2012年1月1日至2018年12月31日的物业服务费25446.54元及违约金1000元；二、驳回北京电信建筑工程有限公司其它诉讼请求。三、驳回吴贵苹全部诉讼请求。如果吴贵苹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3042元（北京电信建筑工程有限公司已交纳），由北京电信建筑工程有限公司负担2455元，已交纳；由吴贵苹负担587元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费73元，由吴贵苹负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  汪懿二〇二〇年十二月十日书记员  于超