云南省马关县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2625民初2018号原告：唐春杰，男，1986年6月23日生，布依族，云南省马关县人。委托诉讼代理人：苏文品，云南大道律师事务所律师，特别授权。被告：云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司，统一社会信用代码：915326250522048144，住所地：云南省文山州马关县医院B超室**。负责人：焦沿浩，职务：总经理。被告：云南庆丰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91532527557750714L，住所地：云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县城东北片区石龙山脚（半山首座******）。法定代表人：焦沿浩，职务：总经理。上述二被告委托诉讼代理人：杜文雯，云南天信律师事务所律师，特别授权。原告唐春杰与被告云南庆丰房地产开发有限责任公司（以下简称庆丰公司）、云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司（以下简称庆丰公司马关分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告唐春杰及委托诉讼代理人苏文品，被告庆丰公司、庆丰公司马关分公司的委托诉讼代理人杜文雯到庭参加诉讼，被告庆丰公司的法定代表人、庆丰公司马关分公司的负责人焦沿浩未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐春杰向本院提出诉讼请求：1.判决庆丰公司、庆丰公司马关分公司连带支付唐春杰逾期交房的违约金61022.25元（135605元×45%）元；2.本案诉讼费由庆丰公司、庆丰公司马关分公司承担。事实与理由：2015年，被告因施工资金不足，向社会发出广告预售商品房用于建盖房屋，原告看到广告后与被告协商购房事宜。2016年5月17日，原、被告签订《庆丰财富中心认购书》，约定：原告缴纳认购定金10000元。2016年5月24日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定被告将1幢1单元802号房出售给原告，建筑面积88.83平方米，房价为335000元，由原告于同日交首付款12500元，2016年12月31日交首付款52500元，共计75000元，余款260000元原告向银行按揭贷款支付，交房期限为2016年12月31日前，如被告逾期交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房日止30天内，按照每天20元支付违约金，其余按照原告已付款金额乘以0.05%再乘以逾期天数支付违约金等。由于被告原因迟迟未交房，经原告多次催促，被告于2019年5月1日才将房屋钥匙交给原告，逾期交房836天。根据双方签订的合同约定，被告应支付原告违约金。经原告多次与被告协商解决未果，遂提起诉讼，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。庆丰公司、庆丰公司马关分公司辩称，原告的起诉与客观事实不符，被告不应承担逾期交房的违约责任。2016年5月24日，原告与被告签订的《商品房购销合同》及补充协议中约定：原告交付首付款75000元的时间应为2016年5月24日，如乙方（原告）未付清首付款或相应税、费的，甲方（被告）不承担逾期交房的责任。本案中，原告于2016年12月31日才付清首付款，一直未支付公共维修基金及税费，根据合同该条的约定，被告不承担逾期交房的违约责任。且原告主张的违约金过高，明显高于其损失。《中华人民共和国合同法》确立违约责任主要是为了填补损失。本案中，原告的损失无非是两种：一是交房期限到期后原告无法进入自己购买房屋居住的损失，该损失应参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。目前同地段同类型的房屋一年租金远远低于原告起诉的违约金。二是若原告无法提供自己的损失依据，可以理解为交房期限到后原告支付了房款无法入住，此期间其自有资金被占用，造成的损失则为其无法利用自有资金的损失，那么应参照中国人民银行的同期贷款利息计算损失，现同期贷款年利率为4.35%，而违约金按每天0.05%计算，一年为18%，超过同期贷款利息的四倍。且原告没有按照约定交付首付款，即使被告存在违约，违约金应以2017年8月1日为起点计算。综合双方诉辩主张，本院确认本案争议的主要焦点是：1.庆丰公司、庆丰公司马关分公司应否承担逾期交房的违约责任。2.对唐春杰要求判决由庆丰公司、庆丰公司马关分公司承担逾期交房违约金61022.25元的请求张应否支持。针对争议焦点，原告向本院提交以下证据：第一组：《商品房购销合同》（包含合同补充协议）1份，以此证明：2016年5月24日，原、被告双方签订合同，约定：原告向被告购房，原告并缴纳购房款75000元，余下260000元原告向银行借款支付，并对交房时间、违约责任进行约定的事实。第二组：《中国农业银行借款凭证》1份、《世纪生活物业服务集团专用收据》3张、庆丰公司马关分公司《收据》6张，以此证明：2019年5月1日，被告向原告收取物业管理费等相关费用后将房屋钥匙交给原告管理使用，违约金计算时间从2017年1月1日至2019年4月30日共836天的事实。庆丰公司马关分公司《收据》中2016年12月31日的《收据》载明的主要内容为：兹收到唐春杰交来房款52500元，备注刷卡等。第三组证据：《借款协议》1份，以此证明：2016年5月24日，经原、被告协商，原告所欠房屋首付款52500元，以原告向被告借款形式缴纳，借款时间自2016年5月24日至2016年12月31日，但原告没有实际借款的事实。经质证，被告对原告提供的第一组证据三性无异议，对证明观点不予认可，认为合同及补充协议对原告付款时间及逾期付款的违约责任进行了约定，如原告未按时付款，包含购房款、税费、公共维修基金，被告不承担逾期交房的违约责任，且合同约定的违约金计算方式过高，应以原告的实际损失计算违约金并予以下调；对第二组证据中《中国农业银行借款凭证》、庆丰公司马关分公司《收据》三性无异议，但认为该证据证实原告实际支付房屋首付款的时间晚于合同约定的时间7个月，原告存在逾期付款行为，被告不应承担逾期交房的违约责任，对《世纪生活物业服务集团专用收据》关联性不予认可，认为被告于2018年1月通知原告接房，是原告自己的原因未按被告通知的时间接房，因此产生的逾期交房的违约责任由原告自行承担；对第三组证据三性及证明观点均不予认可，认为该证据仅有原告的签字，协议不成立，也不发生法律效力，且协议的内容也不能否定原告存在逾期支付房屋首付款的违约责任。针对争议焦点，被告未向本院提交任何证据。经过庭审，举证及质证，本院认为：原告提供的第一组证据，因被告予以认可，且载有庆丰公司马关分公司负责人焦沿浩及原告的签名，并加盖有庆丰公司马关分公司印章，本院对该证据予以采信，对载明内容予以确认。原告提供的第二组证据，因被告予以认可，其内容能够证明双方签订合同后各自履行约定付款、交房等义务的情况，故本院对该证据予以采信，对证明事实予以确认。原告提供的第三组证据，因被告不予认可，且原告也未提供其他证据予以证实，根据该证据载明的内容，本院不能确认该证据的真实性、关联性，故本院对该证据不予采信。通过庭审，举证、质证和认证，本院确认本案法律事实如下：2016年5月24日，唐春杰与庆丰公司马关分公司签订《商品房购销合同》，约定：唐春杰购买庆丰公司马关分公司商品房，并对付款方式及期限、交房期限（2016年12月31日）、逾期交房的违约责任等进行了约定。签订协议后，原告支付部分首付款22500元及契税5032元、办证费1500元等，及办理按揭贷款260000支付剩余购房款。原告于2016年12月31日支付剩余房屋首付尾款52500元，2019年5月1日庆丰公司马关分公司将房屋交与原告。现原告以被告逾期交房为由提起诉讼，请求法院判决被告支付逾期交房违约金61022.25，并承担本案诉讼费。本院认为：本案原告唐春杰与被告庆丰公司马关分公司自愿订立《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方真实意思的表示，内容不违反我国法律、行政法规强制性的规定，该合同成立并已发生法律效力，各方均应按照合同约定履行各自的义务。本案《商品房购销合同》约定交房时间是2016年12月31日，但同时约定原告付清首付款75000元的时间为2016年5月25日，原告于2016年12月31日才将购房首付款尾款付清，故原告存在逾期付清首付款的违约行为，依照约定被告亦不承担逾期交付房屋的违约责任。综上，原告要求被告支付违约金61022.25元的请求于事实、法律无据，本院依法应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告唐春杰的诉讼请求。案件受理费3000元，减半收取计1500元，由原告唐春杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员 陈 露二〇二〇年十二月十一日书记员 刘顺杰