浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初1318号 原告：章炳夫，男，1953年11月5日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 原告：王秀英，女，1954年3月18日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：张春元，浙江天鸿律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：倪加列，浙江南湖律师事务所律师。 被告：杨斌伟，男，1970年9月17日出生，汉族，住桐乡市。 委托诉讼代理人：盛洪伟，北京盈科（嘉兴）律师事务所律师。 被告：史金良，男，1965年9月13日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。 被告：朱福观，男，1952年10月28日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：戚建伟（社区推荐）,男，1969年3月6日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 第三人：嘉兴市南湖区征收服务中心，住所地：嘉兴市南湖区凌公塘路**。统一社会信用代码：123304020716200478。 法定代表人：王亚明。 委托诉讼代理人：高扬，浙江群策律师事务所律师。 原告章炳夫、王秀英与被告杨斌伟、史金良、朱福观，第三人嘉兴市南湖区征收服务中心（以下简称“南湖区征收中心”）所有权确认纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告章炳夫、王秀英及两原告共同委托诉讼代理人张春元、倪加列，被告杨斌伟的委托诉讼代理人盛洪伟，被告朱福观的委托诉讼代理人戚建伟，第三人嘉兴市南湖区征收服务中心的委托诉讼代理人高扬到庭参加诉讼。被告史金良经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结（当事人申请庭外和解期间不计入审限）。 原告章炳夫、王秀英向本院提出诉讼请求：1.确认三塔里508室不动产物权归属原告章炳夫、王秀英所有；2.确认三塔里508室的征迁补偿款200万元（实际以南湖区征收服务中心的补偿金额为准）归原告章炳夫、王秀英所有；3.确认被告杨斌伟、史金良签署的《房屋（带租）转让协议》不发生物权转让效力；4.确认被告史金良、朱福观签署的《房屋买卖协议》不发生物权转让效力；5.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告章炳夫、王秀英系夫妻关系。1987年4月左右，原告章炳夫、王秀英的宅基地房屋被拆迁，由中房嘉兴公司与两原告签订《私房移地重建补偿协议书》，划给两原告建房用地60平方米并给予其他补偿。两原告即在上述60平方米土地上建房，即新兴街道三塔里508室。1988年左右，两原告将房屋长租给被告朱福观使用。到2003年左右，两原告发现被告史金良在使用房屋，被告史金良称系被告朱福观同意其租住使用，两原告一直联系不上被告朱福观。到2007年左右，被告史金良因背负大量债务被法院强制执行等原因离开嘉兴，了无音讯，之后上述房产一直由被告史金良的债权人案外人郁银泉对外出租并收取租金，两原告多次要求案外人郁银泉腾退房屋，其以家庭困难，债权尚未收回，恳求原告让其收取一定租金以弥补损失再归还房屋，鉴于原告与案外人郁银泉系亲戚关系，此事就此搁置未能解决。2019年，嘉兴市南湖区人民政府决定对三塔里地块计划红线内的房屋实施征收，由第三人作为征收实施单位。两原告从第三人处获悉，被告杨斌伟以三塔里508号不动产所有权人身份向第三人申报，主张征迁补偿款归其所有。为此，两原告提起诉讼，诉讼中两原告才知晓被告杨斌伟主张其从被告史金良处受让案涉不动产，被告史金良系从被告朱福观处受让案涉不动产，鉴于案件涉及新的当事人，原告申请撤回起诉。原告认为，三塔里508室不动产物权系原告合法建造而设立，两原告从未将不动产所有权转让给任何人，三被告私自签署协议，将属于原告的不动产物权予以转让，依法不发生转让效力，故原告将三被告诉至法院。 被告杨斌伟答辩称，案涉三塔里508室房屋已拆除，原告主张的物权不存在；原告的主张违背常理，被告杨斌伟经两次流转，已合法善意购买了案涉房屋，理应享受房屋的拆迁赔偿款。 被告朱福观答辩称，被告朱福观以24000元的价格从原告处购买了案涉房屋，其他意见与被告杨斌伟一致。 第三人南湖区征收中心答辩称，第三人根据所调查的情况，根据被告杨斌伟手里的建筑红线图原件、被告杨斌伟与被告史金良之间签订的《房屋（带租）转让协议》、被告史金良与被告朱福观之间签订的《房屋买卖协议》认定案涉房屋应属于被告杨斌伟所有，故与其签订征收补偿协议，该房屋已经拆除；若法院认定案涉房屋所有权属于两原告或其他权利人，第三人将要求被告杨斌伟退回补偿款，第三人将交付于实际权利人。 被告史金良未作答辩。 针对自己的主张，两原告向本院提供证据如下： 1.《私房移地重建补偿协议书》、章炳夫拆迁户住房简易平面图、拆迁情况调查表、限期通知、拆迁建房红线图（以上材料均为复印件）及案涉房屋照片（打印件）4页，证明1987年4月左右，两原告宅基地房屋拆迁后，划给两原告建房用地面积60平方米，两原告建造了案涉房屋三塔里508室，照片展示案涉房屋的现状。 2.嘉兴市南湖区人民政府房屋征收决定公告及附件（复印件）及三塔里地块被征收人签约进度表（复印件），证明政府决定对三塔里地块规划红线范围内的房屋实施征收，由第三人作为征收单位，据第三人告知，案涉房屋征迁的签署人系被告杨斌伟，但在进度表上，权利人一栏是空白。 3.房屋（带租）转让协议（复印件）一份，证明被告杨斌伟虽称其与被告史金良于2011年1月10日签订此份协议，但原告认为即使该协议真实，被告史金良的行为属于无权处分，不发生物权转让效力。 4.房屋买卖协议（复印件）一份，证明被告杨斌伟虽称被告史金良与被告朱福观签订此份协议，将案涉房屋转让给被告史金良，但原告认为即使该协议真实，被告史金良的行为属于无权处分，不发生物权转让效力。 5.（2019）浙0402民初1871号受理通知书及头口裁定笔录（复印件）各一份，证明两原告曾向南湖区人民法院提起诉讼，鉴于案件涉及新的当事人，原告申请撤回起诉并获得法院准许。 被告杨斌伟质证称，原告提供的证据1中《私房移地重建补偿协议书》、章炳夫拆迁户住房简易平面图、拆迁情况调查表、限期通知均系复印件，被告无法核实；原告提供的红线图系复印件，原件在被告杨斌伟手中，能够证明案涉房屋归被告杨斌伟所有；原告提供的照片并非房屋现状，案涉房屋现已拆除；证据2无异议，第三人与被告杨斌伟已完成征收；对证据3的真实性无异议，对原告的证明目的有异议，证据可以证明案涉房屋已合法转让给被告杨斌伟的事实；证据4的真实性无异议，需要注意的协议第三条“甲方将房屋产权凭证建房红线图及原购入房屋协议转交给乙方，房屋的财产所有权即归乙方所有”；对证据5无异议。 被告朱福观质证称，对证据1的质证意见与被告杨斌伟相同；对于证据2，被告朱福观未参与，对征迁情况不清楚；对证据3、4的真实性无异议；对证据5无异议。 第三人南湖区征收中心质证称，《私房移地重建补偿协议书》、章炳夫拆迁户住房简易平面图、拆迁情况调查表、限期通知的真实性无法判断且与本案无直接关系；在拆迁过程中，被告杨斌伟向第三人出示了红线图原件，结合其他材料，第三人对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，谁持有原件谁享有物权的盖然性更大；对证据2的真实性无异议，至于进度表中权利人为空白，表明在征收过程中，第三人持谨慎的态度，并且根据签约进度表的形成时间，原告是于2019年1月25日之后进行拍摄的，这证明原告自征迁开始很长一段时间内未向第三人主张权利；对证据3、4的真实性无异议；对证据5无异议。 针对自己的抗辩，被告杨斌伟向本院提供证据如下： 1.（2019）浙0402民初1871号起诉状（复印件）一份，证明两原告曾于2019年3月20日提起诉讼，两原告在起诉状中连房屋交给谁处置（按原告说法谁是租赁对象）都弄错，不符合常理。 2.（2019）浙0402民初1871号案件询问笔录一份，证明在（2019）浙0402民初1871号案件中，见证人朱某曾做笔录一份确认原告与朱福观及朱福观与被告史金良房屋买卖的事实。 3.电力系统客户登记信息一页，证明案涉房屋用电户名为被告史金良，如为租赁，不可能用电登记在被告史金良名下。 两原告质证称，对证据1真实性无异议，证明目的有异议，正是因为原告所知租户信息错误，才导致两原告一直无法维权；证据2内容的真实性有异议，两原告与被告朱福观之间的房屋买卖合同一直未出现，只有见证人朱某的陈述无法证实该买卖事实，并且笔录没有询问人及记录人的签字，形式违法；证据3系打印件，原告对其真实性不予认可，即使该份证据是真实的，也只是反映了1999年案涉房屋的用电情况，与权属无关。 被告朱福观质证称对上述证据无异议。 第三人南湖区征收中心质证称对上述证据无异议。 依被告杨斌伟申请，本院依法向案外人朱某了解案涉情况，其称：大约在1989年左右，因为我在房地产部门上班，对房屋买卖合同比较熟悉，被告朱福观、史金良就找我拟定了他们之间就案涉房屋买卖的《房屋买卖协议》。我虽然没参与原告章炳夫、王秀英与被告朱福观案涉房屋买卖过程，但我在拟定《房屋买卖协议》的时候，看到了之前的那份合同及建房红线图，我所拟定协议上的房屋坐落、编号、四至等信息，都是参考之前的那份合同。协议签订后，被告朱福观将与两原告签订的房屋买卖合同及我拟定的《房屋买卖协议》还有建房红线图都交给了被告史金良。被告史金良购房后在里面住了大概二十几年，直到他因欠债逃往外地。 两原告质证称，对该份调查笔录的真实性、合法性、关联性均有异议，1.该份笔录中朱某的陈述属于证人证言，应由证人出庭接受原、被告各方及法庭的询问;2.对朱某的陈述内容真实性不认可,首先，朱某在笔录中陈述见到过被告朱福观与原告章炳夫的房屋买卖合同，但并没有说是由朱某起草，这一说法与被告朱福观在上一次诉讼的笔录中陈述其与章炳夫的买卖协议是由朱某起草的说法不一致，两人对重要事实的说法不一，其真实性不能认定；其次，朱某在笔录中陈述被告史金良当场以现金形式支付全部购房款，但本案被告朱福观、史金良房屋买卖协议第二条对购房款约定了分期付款，朱某的陈述与协议内容不一致；3.朱某陈述其见到过被告朱福观与原告章炳夫的房屋买卖合同，但这一说法无法得到其他证据印证，至今为止，本案中未出现过该份房屋买卖合同，仅凭朱某的证言不能认定存在过该份合同，综上所述，该份笔录不能证明被告朱福观从原告章炳夫、王秀英处购买本案涉案房屋的事实。 被告杨斌伟质证称，对证据的真实性、合法性、关联性无异议，足以证明两原告将案涉房屋转让给被告朱福观、朱福观又转让给被告史金良的事实。 被告朱福观质证称，对证据的真实性、合法性、关联性无异议。 第三人南湖区征收中心质证称，对证据的真实性、合法性、关联性无异议，足以证明两原告将案涉房屋转让给被告朱福观、朱福观又转让给被告史金良的事实。 被告朱福观、第三人南湖区征收中心未提供证据。 被告史金良未到庭质证，亦未提供证据。 本院认证如下：原告提供的证据1中《私房移地重建补偿协议书》、章炳夫拆迁户住房简易平面图、拆迁情况调查表、限期通知，反映的是两原告原房屋拆迁情况，与本案无直接联系，在本案中不作认定；建房红线图虽系复印件，经核实与被告杨斌伟提供的原件一致，且与本案事实相关，本院予以认定；原告未出示案涉房屋照片原始载体，无法证实其拍摄时间为案涉房屋拆除前，故本院不予认定；证据2虽系复印件，但其内容反映的是政府发布三塔里地块拆迁情况，被告及第三人质证均无异议，本院予以认定；原告提供的证据3、4虽系复印件，经核对与被告杨斌伟向法院及拆迁部门提交的原件内容一致，且与本案事实直接相关，本院予以认定；证据5系法院作出的受理及撤诉材料，可证明待证事实，本院予以认定。被告杨斌伟提供的证据1、3，无法实现其证明目的，本院不予认定；证据2因笔录制作程序不符合法律规定，本院不予认定。依被告杨斌伟申请所制作的调查笔录系本院工作人员就案件事实向案外人朱某询问所形成，案外人朱某作为见证人，与原、被告均无利害关系，故对于笔录内容的真实性，本院予以认定。 本院经审理认定事实如下： 原告章炳夫与王秀英系夫妻，1987年原告章炳夫一家因嘉兴市吉水新兴三塔地块拆迁建房需要，根据中国房屋建设开发公司下发的建房红线图，建造了三塔里508室房屋，后原告将房屋转让给被告朱福观。 1988年12月25日，被告朱福观作为甲方、被告史金良作为乙方签订《房屋买卖协议》一份，约定：“甲方在88年7月向嘉兴水泥厂职工章炳夫购买楼房贰间，现因故决定出售，乙方决定购买，现就房屋转让的有关事项协议如下：一、甲方购买的贰间楼房坐落在吉水开发区农民新村内，位于南面第一埭西起第陆户（原户主章炳夫），房屋建筑面积壹佰贰拾平方米（以建筑红线图为准），甲方自愿以贰万肆仟元整的原价转让给乙方，乙方自愿以此价购买，并多次到现场看过该房屋的结构及周围环境和地貌；二、双方签协后，乙方当场给付甲方购房款壹万肆仟元整，余款壹万元在89年壹月拾日前付清，逾期不付，乙方愿意按每月壹佰元支付甲方利息；三、双方签协后，房屋买卖关系确立，甲方将房屋产权凭证、建房红线图及原购入房屋协议转交给乙方，房屋的财产所有权即归乙方所有……”被告朱福观、史金良，中间人朱某分别于协议落款处签名。 2011年1月10日，被告史金良（甲方）与被告杨斌伟（乙方）签订《房屋（带租）转让协议》，约定：“甲方在1988年12月向嘉兴市余新长秦工业公司朱福观购买二间二层的楼房，现因故决定出售，双方现就该房屋转让的具体事项达成以下协议：1、甲方现转让的房屋位于嘉兴市吉水开发区××村××户，房屋建筑面积130平方米，甲方现以每平方米柒仟玖佰元的价格转让给乙方，总价壹佰零贰万柒仟元整；2、双方签约后，具体支付购房款的支付办法见《补充协议》；3、因该房屋在双方转让之前甲方已出租，经与乙方协商后，乙方同意在该房屋出租期满后接收该房屋；4、本协议双方签字后房屋转让关系确立，甲方将原向朱福观购买该房屋的协议原件及红线图作为产权凭证交给乙方，房屋财产权归乙方所有。”被告史金良、杨斌伟，见证人章某分别于落款处签名。 2018年12月，嘉兴市南湖区人民政府发布房屋征收决定公告，决定对三塔里地块内案涉房屋实施征收，被告杨斌伟以三塔里508号不动产所有权人身份已获得征迁补偿款。现两原告认为其从未将房屋不动产所有权转让给被告朱福观，后被告朱福观、史金良、杨斌伟私自签署协议，将属于原告的不动产物权予以转让，依法不发生转让效力，故原告将三被告诉至法院。 另查明，两原告曾于2019年3月20日因案涉纠纷将被告杨斌伟、第三人南湖区征收中心诉至本院，为查明案件事实，因需追加被告朱福观、史金良为被告，经法院允许，两原告撤回诉讼。 审理中，原告章炳夫称1989年租给被告朱福观的时候，只收取了房租4000元，另外原告章炳夫个人向被告朱福观借了20000元，被告朱福观也一直没有说不租，原告就认为借款20000元抵作租金了，直到2003年左右，原告发现被告史金良住在里面，被告史金良才说是从被告朱福观手里买来的；被告朱福观称其是以两、三万的价格买下了案涉房屋，并与原告章炳夫签订了购房合同，在将房屋卖与被告史金良时，被告朱福观将该份合同及建房红线图都交予了被告史金良，并收取其交付的购房款。 审理中，经本院调查，被告朱福观、史金良之间签订《房屋买卖协议》时的见证人朱某陈述：被告朱福观、史金良之间签订《房屋买卖协议》时，被告朱福观将之前与原告签订的购房合同及建房红线图已交付被告史金良，史金良也交付了全部购房款；被告史金良自1989年购房后，之后的二十多年均居住于案涉房屋内。 本院认为，本案系所有权确认纠纷。结合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：两原告主张案涉房屋所有权未发生转移即房屋从未转让给被告朱福观，其主张是否具有事实依据，若两原告与被告朱福观之间的房屋买卖合同成立，之后被告朱福观与史金良、史金良卖与杨斌伟之间签订的房屋买卖合同，是否成立，房屋所有权是否已转移至被告杨斌伟。 本案中，两原告主张案涉房屋自1988年起长租与被告朱福观而非出售，故房屋所有权从未转移。对此，本院认为，因案涉房屋系原告章炳夫于1987年根据建房红线图自建的住房，建房至今未办理过不动产权登记手续，故该房屋权属认定，应根据原、被告提供的证据所证明的事实，结合房屋买卖时买卖双方的真实意思表示及房款支付、房屋交付、房屋居住使用情况等进行综合分析。首先，从证据的角度分析，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。审理过程中，原告未提供证明其将案涉房屋长租与被告朱福观的租赁合同、租金收取凭证等证明基础法律关系的证据；被告杨斌伟提供了原始的建房红线图及被告朱福观、史金良及史金良、杨斌伟之间房屋买卖协议原件以证实其通过买卖取得了房屋所有权，虽然其称原告与被告朱福观之间的房屋买卖合同已遗失，但通过申请本院向案外人朱某（被告朱福观、史金良房屋买卖协议的见证人）调查并制作调查笔录，案外人朱某陈述其在拟定被告朱福观、史金良之间房屋买卖协议时看到并参考了该份合同中记载的房屋信息，并且该份合同已随建房红线图交予被告史金良，其与被告朱福观的陈述可相互印证，证明原告与被告朱福观签订了房屋买卖合同的事实；此外，若如原告所称自1989年起将房屋长租与被告朱福观，2003年左右发现被告史金良住在里面，2007年后又发现案外人“郁银泉”在收租，原告未向本院提供自1989年起至2019年房屋征迁时止近三十年时间里原告向被告朱福观、史金良及案外人“郁银泉”主张所有权的相关证据。与原告相比，被告杨斌伟提供的证据与案外人朱某陈述内容可形成较为完整的证据链，证明案涉房屋经三次买卖所有权已转移至被告杨斌伟名下的的事实；其次，从行为合理性角度分析，一、原告称与被告朱福观之间未签订租赁合同，租金24000元由约定好的4000元租金及原告章炳夫向被告朱福观的借款20000元转化而成，本院认为，参考原告提供的1987年《私房移地重建补偿协议书》中拆迁再建补偿标准“合计补偿人民币壹万贰仟伍佰叁拾元柒角肆分”及1988年的物价水平，被告朱福观以24000元的高额价格长租房屋却不签订租赁合同，不符合常理，并且原告对其与被告朱福观达成借款20000元转化为租金的合意过程，没有合理的阐述；二、自1989年被告史金良购房后，史金良一直居住于案涉房屋中二十多年。庭审中，原告称2003年就知道案涉房屋由被告史金良一家居住，被告史金良也向其说明是从被告朱福观处购置房屋的；2007年，原告发现被告史金良的债权人“郁银泉”在出租案涉房屋，针对被告史金良购房及长期居住、案外人“郁银泉”出租收取房租的情况，原告从2003年知晓这一情况到2019年拆迁，仍未采取任何手段维护其作为房屋所有权人的合法权利，其虽称案外人“郁银泉”承诺会归还其房屋，但原告亦未申请“郁银泉”到庭作证或要求法院调查取证，原告怠于行使所有权人权利的行为不符合常理。综上所述，本院认为原告主张其与被告朱福观之间系房屋租赁关系的主张不能成立，原告与被告朱福观之间房屋买卖关系成立。至于之后的两次房屋买卖，被告史金良虽未到庭，但根据被告杨斌伟提供的两份房屋买卖合同并结合审理中查明的房款支付、房屋交付及使用情况，本院认定被告朱福观与被告史金良、被告史金良与被告杨斌伟之间签订的房屋买卖协议均系双方真实意思表示，应属合法有效，被告杨斌伟作为案涉房屋征迁前最后的房屋购买者，应作为房屋所有权人享受征迁补偿，第三人南湖区征收中心将案涉房屋征迁补偿款赔付被告杨斌伟并无不当。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告章炳夫、王秀英全部诉讼请求。 案件受理费22800元，公告费560元，合计23360元，由原告章炳夫、王秀英负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  陈维清 人民陪审员  富建英 人民陪审员  唐 敏 二〇二〇年十二月二十八日 法官 助理  孟 莹 书 记 员  金利叶 ? 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。