北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初6897号原告：北京福进万家房地产经纪有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖大街31号。统一社会信用代码：91110116554899628x。法定代表人：王志玲，总经理。委托诉讼代理人：任恒，男，该公司业务经理。委托诉讼代理人：唐容，北京市檀州律师事务所律师。被告：李艳，女，1971年5月19日出生。委托诉讼代理人：侯文生，北京市仁道律师事务所律师。原告北京福进万家房地产经纪有限公司与被告李艳居间合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京福进万家房地产经纪有限公司（以下简称福进万家公司）的委托诉讼代理人任恒、唐容，被告李艳的委托诉讼代理人侯文生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福进万家公司向本院提出诉讼请求：1.判令李艳向我公司支付居间代理费36000元，按实际房屋成交价的2%计算；2.判令李艳支付我公司逾期滞纳金10800元；3.本案的诉讼费用由李艳承担。事实和理由：我公司与李艳于2019年4月7日签署《北京市存量房屋出售经纪服务合同》，约定李艳委托我公司销售其名下位于北京市密云区X东路X号院X号楼X层X单元X号的房屋，明确李艳委托我公司提供房屋出售经纪服务，放弃同时委托其他房地产经纪机构出售该房屋的权利，放弃自行出售的权利，若有违反，应按房屋成交价格的2％向我公司支付房地产经纪服务费。合同签署后，我公司遵守合同约定，为李艳提供了客户并带领客户实地看房，后经我公司了解，李艳私自与我公司提供的客户进行了涉案房屋的买卖交易，严重违反双方的合同约定。我公司认为:双方签署的协议是双方真实意思表示，合法有效，各方应按照协议约定履行义务，李艳的行为严重违反了诚信原则，也违反了合同约定。为维护我公司合法权益，故提起诉讼。李艳辩称：不同意福进万家公司的诉讼请求。理由如下：一、涉案合同虽系居间房屋出售经纪合同，但实际也是委托合同。合同在2019年12月19日已经解除了，因此根据合同法第97条规定，合同解除尚未履行就终止履行了。二、根据福进万家公司提交的所谓双方签订的居间合同，没有期限，我认为无期限就不存在委托期间，没有委托期间，任何一方的行为都不受委托期限的约束。三、该合同明显属于单方出具的格式合同，且一方大幅度加重另外一方的责任，自己的责任进行完整的排除，相应的格式条款应属无效，在不能证明客户与福进万家公司的服务有关系的情况下，依然强行要求我支付相应的居间服务费，严重违背行业规则及利益对等原则，这个条款不能作为违约金的依据。四、福进万家公司没有按照合同约定提供具备房地产经纪备案相关资料的工作人员进行服务，履行合同义务存在瑕疵。五、房屋的销售与福进万家公司无任何关系，福进万家公司无权利要求居间费。请求驳回福进万家公司的全部诉讼请求。六、房屋的销售与福进万家公司无任何关系，其未提供任何我与客户之间的服务内容，无权利要求居间费，房屋买受人并非为福进万家公司所指之前推荐或引见的客户，该客户与福进万家公司无关，该客户与我的交易也与福进万家公司无关。其要求居间费的要求无法律依据和事实依据。请求驳回福进万家公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年4月7日，李艳（甲方）与福进万家公司（乙方）签订《北京市存量房屋出售经纪服务合同》（《独家委托版》），约定甲方委托乙方出售位于北京市密云区X东路X号院X号楼X层X单元X号房屋，建筑面积101.03平方米。甲方拟定房屋出售总价不低于180万元。甲方为了出售房屋，委托乙方提供以下服务：2.办理房源核验；3.编制房屋状况说明书；4.发布出售房源信息，寻找意向承购人；5.按甲方需要报告服务进度信息；6.保管出售房屋钥匙，直至房屋售出或本合同终止；7.接待意向承购人，查看其身份证件及购房资格证明等材料；8.带领意向承购人实地看房，讲解房屋状况说明书；9.协助甲方完成《北京市存量房屋买卖合同》网上签约。上述服务事项以第9项为完成标准。合同第五条委托期限与方式：（一）乙方为甲方提供房屋出售经纪服务的期限为自本合同签订之日起，至乙方完成委托服务事项之日止。（二）甲方委托乙方提供房屋出售经纪服务，放弃同时委托其他房地产经纪机构出售该房屋的权利，放弃自行出售房屋的权利。第六条经纪服务费用及支付方式：甲方应以一次性付款方式支付房地产经纪服务费。……第八条违约责任：（一）甲方违约责任1.甲方故意提供虚假的出售房屋情况和资料，或泄露由乙方提供的房屋承购人资料，给乙方造成损失的，甲方应当依法承担赔偿责任。2.甲方放弃同时委托其他房地产经纪机构出售该房屋的权利，但在委托期限内通过其他房地产经纪机构出售房屋的，应当按房屋成交价格2％的标准向乙方支付房地产经纪服务费;甲方放弃自行出售的权利，但在委托期限内自行出售房屋的，应当按房屋成交价格2％的标准向乙方支付房地产经纪服务费。3.甲方拒绝与乙方介绍的房屋承购意向人签署《北京市存量房屋买卖合同》，但在委托服务期限届满后90日内与该房屋承购意向人自行成交的，应当按房屋成交价格2％的标准向乙方支付房地产经纪服务费。4.甲方拒绝与乙方介绍的房屋承购意向人签署《北京市存量房屋买卖合同》，但在委托服务期限届满后90日内通过其他房地产经纪机构与该房屋承购意向人成交的，如乙方有证据证明房屋买卖成交与其提供的存量房屋出售经纪服务有直接因果关系的，甲方应当按房屋成交价格2％的标准向乙方支付房地产经纪服务费……（三）乙方与甲方之间有付款义务而延迟履行的，应当按照迟延天数乘以应付款项的百分之一计算迟延付款违约金支付给对方，但不超过应付款总额的30%……当日，双方还签订了《钥匙托管协议》，李艳将房屋钥匙交于福进万家托管。2019年12月14日，李艳向福进万家公司提出房子不卖了，要求借回钥匙，福进万家公司将钥匙交给李艳。2019年12月15日，福进万家公司的经纪人员与李艳通话，问“客户问一下确定那房子就卖给您家表姐了？不考虑她这边了”李艳回答“真不考虑了”。2019年12月19日，李艳（甲方）与福进万家公司（乙方）签订《解约协议书》，约定：2019年4月7日甲方委托乙方出售坐落于密云县X东路X号院X号楼X单元X之房屋，双方共同签署了《北京市存量房屋出售经纪服务合同》，合备案编号:【京经纪(2019)密字存量房屋出售第002000号】，现因甲方提出该房屋不予出售了，经甲乙双方友好协商，达成如下协议：1.本协议一经生效，甲乙双方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖代理及相关协议(无论口头、书面或其它形式)均告解除。除本解约协议书所确定之责任外，甲乙双方互不承担其它任何责任；2.甲方承诺在委托期间未违反原经纪服务合同的约定；3.甲方承诺自本协议生效之日起90日内若以任何形式及/或通过任何渠道就上述房屋达成交易，应按照实际成交价的2％向乙方支付违约金；4.因履行本协议所引起的或与此相关的任何争议，双方应友好协商解决，协商不成的，可向密云区人民法院诉讼解决……。2020年1月15日，李艳与赵桂芬签订《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋以70万元出卖给赵桂芬，已办理过户手续。在本案审理过程中，福进万家公司为证明其损失向本院提交了2020年4月、7月、9月、10月期间多次购买营销端口的订单记录，店铺租赁合同及支付租金的记录、经纪人员的劳动合同、员工微信朋友圈截屏等证据材料。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋出售经纪服务合同》《解约协议书》《北京市存量房屋买卖合同》等证据材料在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李艳与福进万家公司签订《北京市存量房屋出售经纪服务合同》《解约协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。故依据《解约协议书》，双方于2019年4月7日签订的《北京市存量房屋出售经纪服务合同》于2019年12月19日解除，解除后福进万家公司再依据该合同提出的逾期滞纳金，无依据，本院不予支持。但双方在《解约协议书》中达成的协议对双方均有约束力，在该协议书中，李艳承诺在《解约协议书》生效之日起90日内若以任何形式及/或通过任何渠道就上述房屋达成交易，应按照实际成交价的2％向乙方支付违约金，而李艳于2020年1月15日与赵桂芬达成房屋买卖协议并已办理转移过户手续，违反了该合同的约定，故对福进万家公司要求李艳承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。在本案审理过程中，本院要求福进万家公司提供证据证明其为履行合同所做工作的情况以及自身损失的情况，福进万家公司提供的证据材料均没有直接证明上述情况。李艳认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调整，本院结合李艳的违约行为可能给福进万家公司造成的损失，以及合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以调整。李艳主张涉案合同有关违约条款的约定系格式条款，无依据，故对李艳的该项意见，本院不予采纳。李艳主张福进万家公司存在服务不合格的违约行为，属于双方对履行经纪服务合同的争议，不具有对抗本案诉讼标的的效力，故对李艳上述意见，本院亦不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李艳于本判决生效之日起七日内给付原告北京福进万家房地产经纪有限公司违约金五千元；二、驳回原告北京福进万家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百五十元（系原告北京福进万家房地产经纪有限公司预交），由原告负担三百二十五元；由被告李艳负担二十五元，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 佟春蕾二〇二〇年十二月十六日法官助理 黄 杰书 记 员 侯君颖