河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民再203号再审申请人（一审原告、二审上诉人）:河南新乡平原农村商业银行股份有限公司。住所地：新乡市金穗大道**新乡商会大厦。法定代表人：刘全昌，该公司董事长。委托诉讼代理人：冉富强，河南金通源律师事务所律师。委托诉讼代理人：席能，河南金通源律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：新乡泰和宾馆有限公司。住。住所地：河南省新乡市开发区振中街**/div>法定代表人：戴亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：马东亮，男，1965年10月25日出生，汉族，住河南省，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘晓旭，河南国豪律师事务所律师。再审申请人河南新乡平原农村商业银行股份有限公司（以下简称平原农商行）因与被申请人新乡泰和宾馆有限公司（以下简称泰和宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2020）豫07民终1531号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年9月25日作出（2020）豫民申4238号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人平原农商行的委托诉讼代理人冉富强、席能，被申请人泰和宾馆的委托诉讼代理人马东亮、刘晓旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。平原农商行申请再审，请求撤销原审判决。理由：2016年9月22日平原农商行与泰和宾馆签订《房屋租赁合同》，合同第八条明确规定泰和宾馆保证出租该房屋时没有产权纠纷，但实际上中原银行新乡分行于2016年7月15日在案涉房产设立了1640万元的最高额抵押权，于2015年5月20日在案涉土地上设立了500万元的土地使用权抵押权，泰和宾馆未告知案涉房屋及土地抵押事项违反了合同约定，也违反了诚实信用原则。2017年9月10日平原农商行通知泰和宾馆解除合同，2017年9月12日泰和宾馆实际控制人李强以赛伯乐投资集团的名义向平原农商行提交《关于房屋租赁事宜沟通函》，2018年10月26日平原农商行给泰和宾馆《回函》，以上证据均可证明平原农商行通知泰和宾馆解除合同，案涉房屋租赁合同已于2017年9月10日解除，原审以《关于房屋租赁事宜沟通函》未加盖泰和宾馆印章、无相关人员签字、泰和宾馆不予认可为由对该沟通函的证据效力不予认可，驳回平原农商行诉讼请求错误。泰和宾馆答辩称，1、从2017年9月10日至今被申请人没有收到申请人任何书面或口头的解除合同的通知且申请人也没有任何证据证明其向我方口头或书面告知解除合同的通知。2、申请人对涉案房屋土地上存在抵押是明知的，所以在双方租赁合同第八条明确规定出租后如有纠纷给申请人造成损失的由我方负责赔偿，该条足以说明即便本案中涉案房屋存在相关产权由此产生的赔偿由我方承担。所以申请人在本案中不享有不安抗辩权，事实上涉案房屋土地上虽存在抵押却未给使用权人造成任何的损害。3、泰和宾馆改成绿科共创中心对外招租的房屋不包括申请人所租赁的房屋。在红旗区人民法院（2019）豫0702民初1408号案件中，承办法官曾带领双方到涉案的房屋内进行调查，该房屋实际被申请人发包的第三方公司实际控制。申请人与其发包的第三方诉讼尚在二审审理中，申请人对于第三方占有涉案房屋是明知的。4、申请人所声称的《房屋租赁事项沟通函》，不是原件且没有我方印章和我方人员的任何签字，该函件不具有证据的三性，依法不能作为定案证据。5、申请书提到的其他事项尤其是租金部分不是本案审理范畴。综上，一、二审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回申请人的再审申请。平原农商行向一审法院起诉请求：解除双方之间的房屋租赁合同。一审法院认定：2016年9月22日，泰和宾馆（出租方／甲方）与平原农商行（承租方／乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：1、甲方将位于新乡市振中路199号主楼一、二层南半部出租给乙方，建筑面积1000平方米；2、租赁期限自2016年9月18日至2027年2月1日止；3、房屋租金每平方米每月80元，年度48万元（含税局增值税发票）（一层面积500平方米、二层免费使用一年）；租赁期间，甲方三年内不增房租，三年后随市场变化，双方可另行协商调整租金标准，除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金；4、乙方应于本合同生效之10日向甲方支付定金10万元；租金按年结算，由乙方于每年的第2个月份内交付给甲方（定金冲抵租金）；5、甲方于本合同生效之日起10日内，将该房屋交付给乙方，乙方接受房屋后应当向甲方出具收讫租赁房屋的书面手续；6、甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷，出租后如有纠纷给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；7、由甲方原因造成乙方不能正常经营，甲方赔偿乙方损失；8、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前6个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。合同签订后，平原农商行于2016年9月29日向泰和宾馆支付房屋租赁定金10万元，2016年10月2日，泰和宾馆向平原农商行交付了涉案租赁房屋。2017年3月6日，平原农商行向泰和宾馆支付租金34万元。2017年5月9日，平原农商行向金长城公司发出中标通知书，确定该公司为平原农商行营业网点装修项目（二次）的中标人。2017年6月29日，平原农商行和金长城公司签订《装饰装修工程施工合同》，之后，金长城公司进入涉案租赁房屋进行拆除装修施工。2017年9月份，平原农商行要求金长城公司停止施工。2018年10月16日，泰和宾馆向平原农商行发出《告知函》，主要载明“贵单位已缴纳了2016年10月至2017年10月的房租，之后贵单位至今未缴纳房租，已经严重违约，为此我单位要求贵单位立即缴纳2017年10月至2018年10月期间的房租960000元及两年期间物业费108000元，并承担因违约给我方造成的一切经济损失。”2018年10月26日平原农商行作出《回函》，载明：“一、因贵公司未告知我单位所出租的房屋存在贷款抵押情况，且该情况已经严重影响租赁合同的履行，我方已经在2017年9月10日正式告知贵公司解除房屋租赁合同，停止了前期装修工作、退出场地，故自2017年9月10日，我单位没有义务再继续缴纳房屋租金。二、关于我公司预付的房屋租金退还事宜，建议双方另行协商处理。”2018年11月6日，平原农商行向泰和宾馆邮寄送达了该《回函》。另查明之一，2018年12月5日，泰和宾馆因和平原农商行之间的房屋租赁合同纠纷委托一审法院进行诉前调解。后泰和宾馆向我院提起诉讼，要求平原农商行支付房屋租金，一审法院于2019年3月2日立案，案号为（2019）豫0702民初1408号。2019年4月15日，平原农商行另案向一审法院提起诉讼，要求解除案涉租赁合同。一审法院于当日作出（2019）豫0702民初2582号民事裁定书，将该案并入（2019）豫0702民初1408号案件中审理。因泰和宾馆不服，一审法院于2019年9月10日作出（2019）豫0702民监8号民事裁定书，再审（2019）豫0702民初2582号裁定书，并于2019年11月21日，作出（2019）豫0702民再9号民事裁定书，撤销了（2019）豫0702民初2582号民事裁定，并对该案作重新立案处理，即本次诉讼的案号。2019年12月6日，一审法院对（2019）豫0702民初1408号案件作出判决，因平原农商行不服判决提起上诉，该案件在本案审理时尚未生效。另查明，在一审法院审理（2019）豫0702民初1408号案件时，一审法院审判人员于2019年4月8日组织了平原农商行和泰和宾馆双方至案涉租赁房屋进行现场勘察，租赁房屋大门未上锁，屋内保持拆除后的样子，租赁房屋内有两人自称金长城公司的工作人员，其中一位名叫王文彬的称是金长城公司留在现场看管场地，现场存放的物品有金长城公司的施工原材料。一审法院认为，一、平原农商行不享有合同的约定解除权。涉案《房屋租赁合同》中并无约定平原农商行使合同解除权的情形，只在合同第十五条约定了“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前6个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。”平原农商行既没有提前6个月书面通知泰和宾馆要求解除合同，双方也没有协商一致解除合同。二、平原农商行不享有合同的法定解除权。平原农商行以泰和宾馆隐瞒案涉租赁房屋及土地上均已设定抵押为由，认定泰和宾馆违约造成平原农商行合同目的不能实现，故而其依据合同法第九十四条第（四）项，要求解除涉案租赁合同。首先，我国不动产所有权采登记制度，登记即具有公示效力，泰和宾馆持有国家相关行政管理部门颁发的该出租房屋的所有权证及土地使用证，涉案房屋不存在产权纠纷。故按照双方《房屋租赁合同》第八条关于“甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷”的约定，泰和宾馆不存在违约行为。涉案房屋土地虽然设定有抵押权，抵押权人行使抵押权对涉案房屋租赁合同的履行会产生一定的影响，这对于平原农商行的经营稳定存在潜在的风险，但是自2016年9月22日合同签订之日至2019年12月6日本案立案，长达三年多的时间内尚未发生阻碍平原农商行行使租赁权的情形。即便因第三人行使抵押权给平原农商行造成了损失，其也可依据案涉《房屋租赁合同》第八条“出租后如有纠纷给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿”之约定，要求泰和宾馆赔偿损失。综上，泰和宾馆涉案出租房屋土地设置抵押权不足以阻碍平原农商行实现其承租房屋的合同目的，平原农商行不享有合同的法定解除权。三、关于平原农商行通知解除合同的效力。首先，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，如前所述，平原农商行不享有法定或约定的合同解除权，故其解除合同的通知对泰和宾馆不产生效力。其次，即便其具有通知解除的条件，但其没有证据证明曾将解除租赁合同的通知送达给了泰和宾馆，只在2018年10月26日的《回函》中单方表述“我方已经在2017年9月10日正式告知贵公司解除房屋租赁合同”，但泰和宾馆在2018年11月6日即向一审法院起诉要求平原农商行支付租金，是对平原农商行提出解除租赁合同关系的异议。如此，平原农商行的通知也没有导致涉案合同的解除。四、平原农商行是涉案房屋租赁合同的违约方，其起诉解除涉案房屋租赁合同的诉请不应得到支持。首先，平原农商行和泰和宾馆双方签订《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规规定，合法有效。合同签订以后，泰和宾馆按照约定，完成了交付房屋的义务。平原农商行在交纳部分房租后，单方面终止履行合同，拒不支付租金，违反双方合同约定。其次，平原农商行接收租赁房屋后，为符合其使用目的，对涉案房屋内的装修和设施进行了拆除，已经改变了租赁房屋的原状，且租赁房屋仍处于金长城公司的控制之下，泰和宾馆不能另行转租收益。综上，平原农商行是涉案房屋租赁合同的违约方。最后，为避免一些长期性合同在履行过程中形成合同僵局，允许违约方起诉请求解除合同，但需要同时具备三个条件：1、违约方不存在恶意违约的情形；2、违约方继续履行合同，对其显失公平；3、守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。本案中，平原农商行具备继续履行合同的条件，且其继续履行亦不会给其造成经营损失。但如前所述，对于涉案租赁房屋，泰和宾馆既不能另行转租他人收益，又因房屋装修和设施被拆除造成利益受损，也未收到平原农商行的租金。在此情况下，泰和宾馆因解除合同遭受的经济损失显而易见。故平原农商行起诉解除涉案房屋租赁合同的诉请不应得到支持。一审法院对平原农商行的诉讼请求不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第二百一十二条的规定判决，驳回平原农商行的诉讼请求。案件受理费100元，因本案适用简易程序减半收取计50元，由平原农商行承担。平原农商行不服一审判决，提起上诉，请求：依法撤销一审判决，改判支持平原农商行的诉讼请求，解除平原农商行与泰和宾馆于2016年9月22日签订的《房屋租赁合同》或发回重审；本案的诉讼费由泰和宾馆承担。二审认定事实与一审查明的事实一致。二审认为，平原农商行上诉称其于2017年9月10日通知泰和宾馆解除合同，但依据双方签订的合同第十五条关于提前终止合同的约定，“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前陆月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效”，故提前终止案涉租赁合同，需书面通知对方，而平原农商行在二审庭审中称，其系于2017年9月份与泰和宾馆当面协商的解除事宜，故平原农商行所称其于2017年9月10日通知泰和宾馆解除合同的方式不符合合同约定，上述通知不产生解除合同的后果。平原农商行上诉称案涉租赁房屋及土地已抵押，导致其合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，案涉租赁合同应予解除，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，但平原农商行在二审庭审时称，在其与泰和宾馆签订合同以后，尚无债权人主张实现案涉租赁房屋或土地的抵押权，平原农商行也未提交证据证明案涉租赁房屋因泰和宾馆原因导致其无法实现合同目的，故平原农商行提交的证据不足以证明泰和宾馆迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，平原农商行该上诉理由不成立，法院不予支持。平原农商行上诉称为避免一些长期性合同在履行过程中形成合同僵局，允许违约方起诉请求解除合同，但案涉合同继续履行合同，对平原农商行并非明显不公平，不符合其所主张的违约方请求解除合同应符合的条件。平原农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由河南新乡平原农村商业银行股份有限公司负担。再审期间，平原农商行提供新证据：1、新乡平原农商行营业执照，2、新乡市区西王村分社营业执照，3、马村分社营业执照等四份营业执照，4、新网点的经营许可证、建设手续、竣工验收证明，新乡市银保局文件。证明目的：平原农商行原定在泰和宾馆开设的网点已经在其他地方开设，银行内部得到许可的网点已满，不会再用泰和宾馆开设网点，合同实际上已经履行不能。泰和宾馆称，该组证据与本案实质上没有任何关系。本案再审查明事实与原审一致。本院再审认为，本案已形成合同僵局。再审中，本院组织双方进行调解，平原农商行表示愿意在前期履行判决基础上，即从2019年10月份起，再支付房屋占用费六个月，但双方对腾退房屋、恢复原状、可得利益损失等问题差距较大，调解未果。客观上平原农商行已无法继续履行合同，本院本着避免合同僵局导致损失的进一步扩大，物尽其用，减少当事人诉累，有效化解社会矛盾的原则，将本案案涉《房屋租赁合同》予以解除。对合同解除后的损失赔偿、违约责任承担及双方争议前述问题，可通过另行诉讼的方式予以解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销本院（2020）豫07民终1531号民事判决及河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初6985号民事判决；二、河南新乡平原农村商业银行股份有限公司与新乡泰和宾馆有限公司于2016年9月22日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，由河南新乡平原农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙琦审判员  吕亮审判员  杨府二〇二〇年十二月三十一日法官助理任路云书记员冯媛