西安市临潼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0115民初4892号 原告(反诉被告)：刘涛，男，1988年7月20日出生，汉族。 委托诉讼代理人：马敏，陕西诺尔律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张海瑞,陕西诺尔律师事务所实习律师。 被告(反诉原告)：李棉利，女，1969年12月18日出生，汉族。 委托诉讼代理人：朱军学，陕西昭应律师事务所律师。 原告刘涛与被告李棉利并李棉利反诉刘涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘涛及其委托诉讼代理人马敏、被告李棉利及其委托诉讼代理人朱军学均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘涛向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告返还原告支付的6万元租金；3、请求判令被告支付原告违约金2万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告签订了房屋租赁合同，约定:1、被告将其所有的位于临潼南大街111号糖烟酒公司2零商场2楼（面积近600平方米）出租给原告，用于开办培训教育；2、年租金十三万元，另付押金2万元；3、在营业期内被告需无偿向原告提供所需证件；4、任何一方违约，违约方应向对方赔偿违约金2万元等内容。2020年9月8日原告向被告支付了订金2万元，被告向原告出具收条并载明：今收到刘涛南大街米广司二楼房屋订金2万元，承诺一周之内9月14号前将房屋交付刘涛，如若不能交付将订金全部退还。后，原告又向被告支付了4万元房租，2020年9月16日被告出具收条。然而，原告交完2万订金和4万租金后，发现该房屋无法办理消防相关资质，这直接导致原告签订该合同的目的无法实现。原告多次与被告沟通，对方推诿，拒不履行，综上，被告无法交付房屋的行为致使合同目的无法实现，严重损害了原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。 原告刘涛向本院提交的证据有：1、房屋租赁合同,证明双方签订房屋租赁合同的事实。2、收条一张，载明：收到小刘房租4万元整，9月16日，李棉利。证明原告给被告支付4万元房租的事实。3、收条一张，载明：今收到刘涛南大街米广司二楼房屋订金贰万元整（20000），收款人：李棉利，2020.9.8号。承诺：一周之内9月14号之前将房屋交付刘涛，如若不能交付将订金全部退还，前面所有债务及纠纷和刘涛无关。证明被告收取原告订金2万元的事实，被告作出一周之内9月14号之前将房屋交付给刘涛等承诺。4、原、被告微信聊天记录截图，证明因被告房屋无法办理消防资质且为事先告知原告，被告未履行完全交付的义务，原告因此投入很多，被告的违约行为给原告造成了损失。 经被告李棉利质证，对证据1，真实性和证明目的均无异议，双方签订的合同合法有效。对证据2，真实性和证明目的均无异议。对证据3，真实性认可，原告的举证顺序颠倒，订金应当是在合同正式成立前，原告交纳对被告的承诺。对证据4，真实性无异议，证明目的不认可。 被告李棉利辩称，1、房屋租赁合同签订前，原告到被告出租的房屋现场对房屋现状及设施进行了充分了解，后经过双方充分协商签订租赁合同，合同合法有效。2、原告要求解除合同的理由不能成立，原告要求解除合同致使被告订立合同的目的无法实现。原告应承担违约责任，并赔偿因此给被告造成的损失。3、原告要求返还租金及支付违约金的诉讼请求，没有事实依据，依法应当驳回。同时作为被告，当庭提出反诉。 被告李棉利未提交证据。 反诉原告李棉利向本院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人承担2020年9月16日至10月23日的房屋租金2万元；2、依法判令被反诉人赔偿因其解除合同致使反诉人房屋空置损失7万元；3、依法判令被反诉人依照双方合同约定承担违约金2万元；4、反诉费由被反诉人承担。事实及理由：反诉人与被反诉人经充分协商并对出租房屋进行现场考察的情况下，于2020年9月16日签订《房屋租赁合同》，被反诉人于合同签订当日支付了部分租金，反诉人将承租房屋交付给被反诉人，双方房屋租赁合同开始履行。令反诉人没有想到的是，2020年10月中下旬，反诉人突然接到法院传票，被反诉人将反诉人诉至法院，以出租房屋无法办理消防验收为由要求解除合同。因房屋租赁合同签订前，双方对房屋现状进行了现场考察了解，而办理消防手续并非是反诉人的合同义务，被反诉人要求解除合同的理由不能成立，属严重的违约行为并给反诉人造成实际损失。鉴于被反诉人已明确表示解除合同，致使反诉人订立合同的目的无法实现，反诉人同意解除，但被反诉人应承担因解除合同的违约责任并赔偿反诉人的实际损失。 反诉原告李棉利向本院提交的证据：1、合同书，是西安市临潼区糖烟酒公司与反诉人2013年5月30日签订的，证明反诉人对案涉房屋享有使用权，也有依法对外出租的权利。2、房屋租赁合同，是本案的反诉人和前承租人2018年7月12日签订的，证明在反诉人与被反诉人签订合同前，前承租人开办的是餐厅，房屋各项设施符合经营要求。前承租人开办餐厅所有的手续包括消防均由承租人自行办理。3、房屋租赁合同，是本案反诉人与被反诉人2020年9月16日签订的，证明反诉人与被反诉人协商一致签订合同，该合同依照法律规定签订之日起成立，且合同合法有效。按照双方的租赁合同第4条约定，任何一方违约应赔偿违约金2万元，反诉人要求被反诉人承担单方违约的违约金有合同依据。4、三张照片和一张光盘，证明被反诉人承租案涉房屋前的房屋的装修及设施状况是完好的，反诉人为履行与被反诉人的合同，将房屋的内部装修及设施全部拆除，虽然没有反诉部分的损失，但是已经说明反诉人已经完全履行了合同义务。5、西安市临潼区糖酒副食公司出具的情况说明。 经反诉被告刘涛对上述证据质证，对证据1，合同书的真实性认可，证明目的不认可。对证据2，真实性认可，证明目的不认可，房屋租赁合同只能证明李棉利和翁海滨签订合同的事实，不能证明房屋的消防资质达到开办教育机构的条件。对证据3，真实性认可，证明目的不认可，我们认为反诉人租赁期间已经换锁并对外出租，是反诉人的违约行为在先，应当向被反诉人赔偿违约金。对证据4，录像仅能说明当时案涉房屋的状况，和本案无关联性，房屋的拆除行为是上一个租客走的时候进行的拆除，案涉房屋交付到被反诉人一方时已经是拆除后的。而且反诉人并不能提供消防验收意见书等官方文件证明其消防资质，录像和照片都不能说明问题。对证据5，真实性和证明目的均不予认可，李棉利不能提供消防资质等证件，李棉利应承担举证不能的责任。 反诉被告刘涛辩称，一、反诉状中反诉人有虚假陈述，其陈述与客观事实严重不符。1、2020年9月16日双方签订《房屋租赁合同》，反诉人称2020年10月中下旬突然收到法院传票与客观事实严重不符。事实是，反诉人明知被反诉人租赁场地是用于开办培训机构，反诉人一直声称消防证等相关证件均齐全。双方约定每年租金14万，被反诉人支付了部分租金6万元。9月16日交钥匙，9月17日被反诉人就消防资质问题与反诉人沟通，反诉人明确承诺给被反诉人要办到位（消防资质），且多次向被反诉人说明其在与其他人沟通解决。反诉人李棉利在不能提供消防质证的情况下，仍不退租，被反诉人才诉至法院维护合法权益。以上事实，全部可以提供微信聊天记录来证实，反诉人罔顾事实。实属不当。二、反诉人提出的全部反诉请求，无事实法律依据，应当全部予以驳回。1、双方2020年9月16日签订合同，9月17日就消防资质问题沟通，被反诉人一直未实际使用该房屋，客观上也根本无法使用。反诉人一直承诺给解决资质问题，拖延至9月23日仍无果，且拒绝退租。9月24日被反诉人就委托了律师通过诉讼维护自身的合法权益。而且反诉人本就有房屋钥匙，她早于9月底进行了更换门锁，所谓的10月23日，只是被反诉人偶然经过发现了对外出租广告，遂知晓反诉人换锁与对外招租的行为，故反诉人无权要求此期间的租金。2、房屋空置系反诉人一意孤行，明知自身房屋不具备出租条件，仍对外出租。被反诉人提出消防资质问题，反诉人仍选择逃避问题，空置是其个人原因所致，故无权要求房屋空置损失。3、反诉人自2020年9月16日收取占有租金6万元至2020年11月24日，反诉人在此情况下却提出11万元的反诉请求，有悖常理。且反诉人在未通知被反诉人的情况下，已经自行换锁对外出租，此行为系严重的违约行为。故违约金主张不应得到支持。综上，反诉人系房东身份，占据天然优势地位，但作为法治社会的公民，也应在合同和法律的框架内，诚实守信的进行商业活动。被反诉人对反诉人的请求全部不予认可，且被反诉人坚定维护自身合法权益，望法院作出公平公正的判决。 反诉被告刘涛提交的证据：1、反诉原被告微信聊天记录，证明2020年9月16日双方签订《房屋租赁合同》，反诉人明知被反诉人租赁场地是用于开办培训教育，9月17日至9月23日期间反诉人明确承诺给被反诉人要将消防资质办到位，且多次向被反诉人说明其在与其他人沟通解决的事实。2、西安市公安消防支队建设工程消防验收意见书、房屋建筑和市政基础设施工程，证明被反诉人了解到，其他对外出租的房东均可提供房屋消防验收意见书等相关材料，此证件系房东义务。3、《中华人民共和国公安部令》第119号、国务院办公厅关于规范校外培训机构发展的意见，陕西省教育厅等五部门关于印发《陕西省校外培训机构设置指导标准》的通知，证明被反诉人开办校外培训机构需有严格的消防规定，反诉人作为产权人，无法提供一次消防，继而被反诉人无法办理相关手续，合同目的无法实现。4、案涉房屋2020年10月23日照片。证明被反诉人已经给案涉房屋打广告，对外出租的事实。 经反诉原告李棉利质证，对证据1，聊天记录的真实性认可，证明目的不认可，双方签订租赁合同时是按照房屋现状签订的，聊天记录只能说明反诉人作为出租人愿意协助办理。对证据2，和本案没有关联性，证明目的不认可。举证的时候也提交了前承租人在出租房屋时开办的餐饮也是自行办理消防验收，并且正常运营。对证据3，真实性认可，证明目的不认可，按照文件，开办人只要按照要求办理相关手续就可以，本案的焦点是反诉人不去办理，肯定就不符合标准。对证据4，照片真实性认可，证明目的不认可，反诉人于2020年10月14日就收到法院向其送达的诉讼材料，原告已经用行为明确表示解除合同，反诉人为了防止损失进一步扩大，才对外招租。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年5月30日，西安市临潼区糖酒副食公司与李棉利签订合同，约定将该公司所有的位于临潼区南大街的食品商场二楼经营权交由李棉利使用，期限2013年9月1日至2033年8月31日。后李棉利经营、出租至今。2020年9月2日起，刘涛与李棉利互相添加微信，就租房事宜进行协商。当月8日，双方达成该房屋租赁意向。李棉利收取刘涛交纳的订金2万元，并承诺一周之内9月14号之前将房屋交付刘涛，若不能交付将订金全部退还，前面所有债务及纠纷和刘涛无关。2020年9月16日，李棉利（甲方）与刘涛（乙方）签订房屋租赁合同。合同约定：1、租赁期限2020年9月16日-2025年10月15日。2、租金：每年13万元，加收旁边通道一万元。另付押金2万元。3、付款方式：合同签订后乙方向甲方清算一年度房租后合同生效，余下房租每年按年度交清，在本年度到期前一个月交清下年度房租。4、双方责任及义务：在租房期内甲方需无偿向乙方提供所需证件。5、违约责任：甲乙双方任何一方违约，违约方应向对方赔偿违约金2万元，并承担相应损失。合同还约定了其他事项。合同签订当日，李棉利收取刘涛房租4万元，并将所出租的房屋交付刘涛。合同签订后，刘涛办理培训机构的证照手续。期间，就涉案房屋办理消防资质问题，双方产生分歧。2020年10月9日，刘涛诉至本院要求解除合同。同月14日，本院向李棉利送达相关诉讼文书。当月23日，李棉利更换涉案房屋门锁，并向外招租。 又查，涉案所租赁的房屋（食品商场）建于1982年。 本院认为，刘涛与李棉利签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，均应共同遵守。在合同履行过程中，因刘涛经营所需办理的消防手续问题，对此合同未明确约定，双方为此出现分歧。李棉利向刘涛出租的房屋建于1982年，《消防法》尚未实施，对当时建设的食品商场尚不存在进行消防设施验收登记备案。刘涛在取得租赁房屋后，办理相关经营手续，以《消防法》的要求让李棉利提供当初的消防备案登记，不切实际。且临潼区XX楼XX户一直正常经营，涉案房屋在刘涛租赁前也由其他租赁户经营，这些经营户必然取得了消防检查验收合格手续。且租赁合同签订前，刘涛对涉案房屋的相关情况也进行充分了解，在消防安全申报时应结合实际情况，双方积极协作与公安消防机构沟通协调,而不应以涉案房屋没有当初的消防备案手续为由，解除房屋租赁合同显属不当。但刘涛起诉李棉利要求解除合同案件后，李棉利便私自更换涉案房屋的门锁，公开招租，以实际行动表明同意解除合同。对刘涛要求解除租赁合同的诉请，予以准许。刘涛要求李棉利退还租金6万元，应予准许，但同时刘涛应支付李棉利房屋实际租赁期间（2020年9月16日-2020年10月22日）的租金13178元。双方在履行合同过程中，刘涛主动要求解除合同及李棉利私自更换门锁招租，均存在合同违约，双方分别主张的2万元违约金，均不予支持。 李棉利反诉还要求刘涛赔偿房屋空置损失70000元，合同的解除，致房屋空置造成的损失客观存在，以空置期一月计算较妥，但对该损失的产生，双方均有过错，应各半负担。刘涛应赔偿损失5416.67元。 综上，为了维护社会市场经济秩序，保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条(二)项、第一百二十条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、解除刘涛与李棉利2020年9月16日签订的房屋租赁合同。 二、限本判决生效后十日内，李棉利退还刘涛房屋租金60000元。 三、限本判决生效后十日内，刘涛支付李棉利房屋租金13178元。 四、限本判决生效后十日内，刘涛赔偿房屋空置损失5416.67元。 五、驳回刘涛的其他诉讼请求。 六、驳回李棉利的其他反诉请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1800元，减半收取900元，由李棉利负担675元，刘涛负担225元。案件反诉费1250元，减半收取625元，由刘涛负担106元，李棉利负担519元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  吕丰成 二〇二〇年十二月十一日 书记员  白 凡 1