陕西省西安市灞桥区人民法院民事判决书(2020)陕0111民初5414号原告：梁森，男，1987年9月27日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：赵玉媛，陕西永嘉信律师事务所律师。被告：王博，男，1986年4月10日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：李玉婷，陕西瀚沃威律师事务所律师。委托诉讼代理人：高建普，陕西瀚沃威律师事务所律师。被告：王小岗，男，1976年2月25日出生，汉族，住西安市灞桥区。原告梁森与被告王博、王小岗房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人赵玉媛，被告王博及委托诉讼代理人李玉婷、高建普，被告王小岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.请求判令被告向原告退还双倍房价款共计1136000元；3.请求判令被告向原告返还已支付的住宅维修金21064.5元；4.请求判令被告按照中国人民银行同期贷款基准利率与全国银行业同业拆借中心公布的贷款报价利率自动分段标准向原告支付已付资金(559064.5元)自2017年7月24日起至实际还清全部款项之日止资金占用损失（暂计算至2020年7月24日，为77307.36元）；5.请求判令被告根据合同解除时房屋市场价格与双倍房价款之间差额为标准向原告支付违约金（暂以2019年8月22日评估价1204000元为基准为68000元）；6.请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年7月23日，原告梁森与被告王博签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于西安市灞桥区XX路XX号XX栋XX单元XX号房屋出售于原告，房款总价为568000元。合同还约定被告如不按原告的要求协助原告办理房屋过户手续和按期交付房屋，原告有权解除合同，并将房价款双倍退还原告外，还应支付约定的违约金。合同签订当日，原告即按照合同约定向被告交付房款538000元，并于2017年10月10日为该房屋缴纳住宅维修资金21064.15元。但在原告及时缴纳购房款后，被告迟迟不愿按照合同约定协助原告办理房屋过户手续和按期交付房屋。直至起诉前不久，原告得知该房屋已于2019年12月22日被西安市长安区人民法院拍卖，拍卖时评估鉴定价格为1204000元。原、被告签订《商品房买卖合同》后，被告故意将已出售房屋提供执行并在人民法院执行时恶意隐瞒房屋已经出卖的事实，致使合同目的不能实现，已经构成根本违约，故原告请求人民法院根据合同法九十四条规定判令解除双方之间《商品房买卖合同》。同时，被告应按照合同约定向原告退还双倍房价款、支付违约金、退还维修资金及支付资金占用损失。之后，因原告多次向被告主张解除合同及相关事宜未果，故诉至法院。被告王博辩称，1.王博不是本案适格被告。(1)王博与第三人王小岗之间形成委托代理关系。首先，王博不是案涉房屋的实际所有权人。2016年，陕西席王基础土方有限公司以案涉房屋向被告王小岗冲抵工程款，被告王小岗指定将案涉房屋暂登记在被告王博名下，被告王小岗才是案涉房屋的实际所有人。其次，案涉房屋买卖事宜均是由梁森与王小岗商讨。梁森与王小岗全程参与本案房屋买卖合同内容的协商，同时案涉合同签订前，梁森已与王小岗就案涉房屋的买卖事宜签订过一份《商品房买卖合同》，后在履行过程中，双方因房屋价款支付方式产生分歧，将原先的合同撕毁，后又重新协商房屋价款支付方式等内容，形成本案《商品房买卖合同》。最后，案涉房屋价款均是梁森向王小岗支付，王博对此并不知情。（2）梁森在签订合同时，对王博与王小岗之间的委托代理关系知情。在本案房屋买卖合同签订过程中，案涉事宜均是梁森与王小岗在进行沟通，王博并未参与合同内容的协商，王某某是受王小岗委托在案涉房屋买卖合同上作为名义上的甲方签字并捺印，因此梁森作为买方，明确知晓真实卖方系王小岗，对王博与王小岗之间的委托代理关系也明确知情。综上所述，案涉《商品房买卖合同》应直接约束梁森与王小岗，与王博无关。2.梁森所述合同签订当日，已经按照合同约定向王博交付房款538000元与事实不符。2017年7月20日，梁森通过秦农银行向王小岗支付26万余元购房款。2017年7月24日，梁森再次将部分购房款支付给王小岗。两次房款均是向王小岗支付，与王博无关。3.原告诉讼请求无事实依据和法律依据，请求贵院依法驳回梁森的起诉。原告诉请既要求支付双倍房款的违约金，又要求支付已付款项的资金占用损失和房屋市场价格与双倍房价款之间差额的违约金。其诉请中各项违约金与实际损失的主张存在重复且违约金过高，同时与王博无关，请求法院依法驳回。被告王小岗表示王博是其外甥，辩称自己当时没有具体看合同，以低于市场价5000元价格卖给原告，现在原告向其要这个钱不合适。涉案房屋已被长安法院查封并于2019年12月22日被拍卖。其还表示房屋抵款63.8万给其时，房屋还未被查封，因此，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2017年7月23日，原告梁森作为乙方(买受人)与甲方（出卖人）即本案被告王博签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定被告王博将其位于西安市灞桥区XX路XX号XX栋XX单元XX号房屋出售与原告，房屋建筑面积145.27平方米，套内建筑面积119.72平方米、分摊共有建筑面积25.55平方米（详见土地房屋权证第西纺国用2013出第51号），房款总价为568000元。合同还约定甲方保证已如实陈述上述房屋归自己所有，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。合同第四条违约责任约定，甲方如不按乙方的要求协助办理房屋过户手续和按期交付房屋，乙方有权解除本合同。解约时，甲方将房价款双倍退还乙方外，还应支付约定的违约金。乙方如不按合同约定的日期给付房价款时，甲方有权立即解除本合同，并由乙方承担500000元违约金给甲方。原告梁森曾于2017年7月20日通过秦农银行向被告王小岗支付265000元购房款、于2017年7月24日再次通过秦农银行向被告王小岗支付270000元购房款。被告王博曾向原告出具收条一份，该收条载明，今收到梁森关于灞桥区XX路XX号XX栋XX单元XX号房款人民币538000元。合同签订后，原告还于2017年10月10日，为该房屋缴纳住宅维修资金21064.15元。后被告一直未按照合同约定交付房屋、协助原告办理房屋过户手续。之后，原告得知该房屋已于2019年12月22日被西安市长安区人民法院在阿里拍卖进行拍卖，拍卖时的评估鉴定价格为1204000元。之后，原告因与被告协商未果，遂提起诉讼。庭审中，双方当事人各持己见，本院调解未果。另查明，案涉房屋自2017年4月26日被西安市长安区人民法院查封。原告申请了诉讼保全，支出保函保费1800元。另，购房款收款人王小岗系王博舅舅。上述事实，有原告起诉状、当事人的陈述、《商品房买卖合同》、秦农银行结算业务申请书、西安市不动产登记簿、收据及发票，以及本院庭审笔录等在卷佐证。本院认为，民事主体的合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯为我国民法的基本规定。原告与被告王博签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同签订后，各方均应依约全面履行合同义务。被告王博虽称受王小岗委托在案涉房屋买卖合同上作为名义上的甲方签字并捺印，王博与王小岗之间存在委托代理关系，被告王小岗亦称房屋系其售予梁森，但原告未予认可，而结合被告举证，不能证明该节事实，故被告的该节辩驳理由不能成立，本院不予采信。在原告依约向被告王博支付购房款后，被告王博亦应向原告交付房屋协助办理房屋过户手续，其迟迟未按约定履行实属违约，理应承担违约责任，基于案涉房屋被西安市长安区人民法院拍卖系被告王小岗欠款所致，故被告王小岗应对被告王博的违约责任承担连带清偿责任。现案涉房屋已被拍卖，合同目的已不能得以实现，故对于原告要求解除《商品房买卖合同》一节，本院予以支持；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故原告要求被告退还双倍房价款、返还住宅维修金、资金占用损失的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；至于原告要求被告根据合同解除时房屋市场价格与双倍房价款之间差额为标准支付违约金一节，因与其第二项诉讼请求存在重复主张之情形，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第(四)款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告梁森与被告王博签订的《商品房买卖合同》；二、被告王博于本判决生效之日起十日内给付原告梁森双倍房价款1136000元；三、被告王博于本判决生效之日起十日内向原告梁森返还已支付的住宅维修金21064.5元；四、被告王博于本判决生效之日起十日内向原告梁森支付按照中国人民银行同期贷款基准利率与全国银行业同业拆借中心公布的贷款报价利率自动分段标准以559064.5元为基数，计算自2017年7月24日起至实际还清全部款项之日止资金占用损失；五、被告王小岗对被告王博上述应付之款承担连带清偿责任；六、驳回原告梁森其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16520元，原告已预交，由被告负担，被告应将所负担连同上述应付之款一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审判员李晓葆 二0二0年十二月二十八日 书记员刘玲 1