福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽09民终1514号 上诉人（原审被告）:陈登裕，男，1970年2月22日出生，汉族，现住宁德市蕉城区。 上诉人（原审被告）：周爱珍，女，1971年9月24日出生，汉族，现住宁德市蕉城区。 共同委托诉讼代理人：蔡作斌，福建黎民友律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张孝福，男，1991年4月14日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：方孝合，福建凡圃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈洁，福建凡圃律师事务所律师。 上诉人陈登裕、周爱珍因与被上诉人张孝福房屋买卖合同纠纷一案，不服宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初2706号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈登裕、周爱珍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张孝福一审诉讼请求。事实与理由: 一、案涉杂物间系上诉人另行支付对价购买并独立使用，与案涉房产无关且并非其专属使用。案外人陈求春、陈家春与上诉人等协商共同建设房屋，并于2004年12月22日与上诉人签订《房屋集资代建协议书》。该协议书约定：陈求春、陈家春提供其名下坐落于宁德市后岗鼎盛花园Ｆ座土地与上诉人共同建设房屋（代建），房屋建成后第二层编号203（后改为103）和一楼一间杂物间归上诉人所有，房屋产权证由陈求春、陈家春办理。其中：2层房号203，建筑面积109.69㎡，单价1180元／㎡，套内面积101.32㎡，公摊面积8.37㎡，共计129434.2元；一楼杂物间，建筑面积11.18㎡，单价1240元／㎡，共计13863.2元。上诉人合计付款人民币143296元。鉴于案涉集资楼在2006年建成六层共计十套房产，却仅有八个杂物间，故陈求春、陈家春根据实际情况向需求的房主提供杂物间，有的房主因此无法取得杂物间产权。可见案涉房屋与杂物间不具有对应性和唯一性。后来，由于相关政策方面的原因，陈求春、陈家春在为上诉人办理产权登记时，产权证书既没有体现“杂物间”，也没有体现杂物间的面积。在实际使用过程中，该杂物间被分割标注为，由上诉人单独作为仓库等使用。 二、一审法院认定上诉人知悉《存量房买卖合同》中书写的架空层一并转让的内容，与客观事实不符。首先，双方签订《存量房买卖合同》前已签订《房屋买卖合同》。在《房屋买卖合同》中被上诉人明确表示已亲自实地看房，已对上诉人所要出售的房产做了充分的了解并愿意按套购买该房产。而《房屋买卖合同》并未约定一并转让案涉杂物间。双方签订的上述合同第一条只约定了案涉房屋的面积和价格，只字未提“杂物间”。第五条在“房屋附属情况”栏明确约定：“（四）附属配套设施情况为：Ｂ、一户一水电表，Ｅ物业”。可见双方均未确定上诉人要将杂物间作为附属配套设施一并转让给被上诉人。更何况，上诉人是通过与陈求春、陈家春签订集资建房协议并支付了杂物间的对价工程款13863.2元后才取得杂物间的使用权。如果被上诉人当时有提出杂物间一并转让则上诉人必然需要另行估价而后加价卖出。被上诉人主张杂物间随房产一并转让但无具体合同条款体现且未约定具体价格，明显不符合本地交易习惯及基本逻辑。其次，被上诉人在上述《房屋买卖合同》签订之后，要与上诉人签订案涉《存量房买卖合同》的目的是其借此逃避国家税收,减少支付不动产交易税费，故该案涉《存量房买卖合同》是无效的，且手写添加的内容并非双方书写，不能体现上诉人真实意思，无法约束合同双方。一审关于“被告在房屋买卖时已明确架空层一并转让，并于《存量房买卖合同》中明确书写该事实，被告虽认为为不动产工作人员书写，但依双方在房产过户时的行为判定，可确认被告对此情况应是完全知悉”的观点纯属主观臆断。事实上，在一审立案调解时，被上诉人陈述该内容系后期房产部门工作人员手写添加，进一步证明该条款对上诉人没有法律约束力。 三、一审判决适用法律不当。《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。而《存量房买卖合同》则相反。根据《合同法》有关规定，将《房屋买卖合同》和《存量房买卖合同》的合法性要件进行比较，应当以《房屋买卖合同》作为双方对合同（特别是合同标的）的履行依据。一审就上诉人对《存量房买卖合同》的效力提出的异议未作论证，也未对被上诉人偷逃税收的行为作出判断，就简单地认定《存量房买卖合同》依法成立，并要求上诉人履行，显然违背法律规定。 张孝福辩称，一、上诉人主张架空层与买卖涉案房屋独立产权、独立使用，没有提供相应证据证明事实，而且根据物权法定原则，案涉架空层一直与本案买卖的103房屋具有从属性、唯一性，不可分割。二、按照正常的生活习惯，买卖房屋前必然实地查看房屋现状，上诉人没有证据证明双方买卖房屋时约定只卖房屋不买架空层之说。《存量房买卖合同》系不动产中心工作人员当面询问并征得买卖双方之意思，才有补充条款“架空层层高不足不计面积一并转让”，亦表明双方对架空层做出约定。综上，请求驳回上诉，维持原判。 张孝福向一审法院起诉请求：1.判令确认位于宁德市蕉城区××花园××幢室架空层为张孝福专属使用。2.判令陈登裕、周爱珍立即腾房搬离宁德市蕉城区××花园××幢室。 一审法院认定事实： 2018年5月10日，双方签订《房屋买卖合同》，约定张孝福以67万元购买陈登裕、周爱珍所有的位于宁德市蕉城区××花园××幢××室房屋。2018年5月25日，双方签署了《存量房买卖合同》，该合同以47.2万元为交易价，上述两份合同的标的物为同一房屋。张孝福已经取得了闽（2018）宁德市不动产权第0××9号《不动产权证》。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《房屋买卖合同》及《存量房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。张孝福已付清全部购房款670000元，陈登裕、周爱珍应依约将案涉房产及附属的架空层一并转让给张孝福。陈登裕、周爱珍认为《房屋买卖合同》及《存量房买卖合同》未约定案涉架空层一并转让、过户给张孝福，但其提供的证据不足以证明其主张，且不符合物权法定原则。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十七条规定，判决：一、确认位于宁德市蕉城区后岗鼎盛花园2幢室架空层为张孝福专属使用；二、陈登裕、周爱珍应于本判决生效之日五日内腾房搬离宁德市蕉城区后岗鼎盛花园2幢室架空层。案件受理费2300元，减半收取1150元，由陈登裕、周爱珍负担。 本院二审期间，当事人提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对一审查明的事实，除对房屋买卖合同是否包括案涉杂物间有争议外，对其余事实双方无异议。本院对无争议事实予以确认。 二审另查明： 1.陈登裕、周爱珍除拥有案涉房屋外，在该房屋所在建筑物底层架空层拥有独立使用的杂物间，杂物间编号为，该杂物间系由架空层分割而成。 2.陈登裕、周爱珍的房屋所有权证（宁房权证N字第2××5-1、2××5-2）载明：案涉房屋为陈登裕、周爱珍共同共有，架空层层高不足不计面积。 3.《房屋买卖合同》第一条约定：房屋坐落于宁德市蕉城区后岗鼎盛花园F幢103；建筑面积105.18平方米。（详见宁房权证N字第2××5-1、2××5-2《房屋所有权证》）。 上述事实有《房屋买卖合同》、上诉人房屋所有权证及当事人陈述等证据为证，予以确认。 本院认为，首先，从法律层面而言，案涉杂物间系由架空层分割而成，因层高不足不计入建筑面积，不能单独取得土地使用权及房屋所有权，其法律权利依附于计算建筑容积率的建筑物，不能从该建筑物中单独分离出来。因此，上诉人出卖案涉房屋时，不能单独保留杂物间，而应一并转移给买受人。其次，从双方约定而言，关于买卖标的物，案涉《房屋买卖合同》第一条约定详见上诉人房屋所有权证及土地使用权证，而房屋所有权证“附记”一栏明确载明“架空层层高不足不计面积”。可见，房屋所有权证上已记载有架空层，而杂物间系由架空层分割而成，对此应认定本案《房屋买卖合同》项下的标的物包含案涉杂物间。故，一审认定案涉杂物间一并转移给被上诉人并由其使用，并无不当。上诉人二审所提交的证据不足以支持其上诉请求，本院不再逐一分析。 综上所述，陈登裕、周爱珍的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由陈登裕、周爱珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  余梓安 审判员  韦晓菁 审判员  陈光华 二〇二〇年十二月十一日 书记员  陈 铮 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。