浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初5019号 原告：郑哑东，男，1984年7月9日出生，汉族，住安徽省淮南市大通区。 委托诉讼代理人：程梦昀、何兰江，浙江富奥律师事务所律师。 被告：杭州诗悦阁酒店管理有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道科技馆街**(中月创智大厦)**，统一社会信用代码：91330104MA28WB2135。 法定代表人：刘春辉。 委托诉讼代理人：朱丽丽，浙江智仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张之羽，浙江智仁律师事务所实习律师。 原告郑哑东诉被告杭州诗悦阁酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人程梦昀，被告委托诉讼代理人朱丽丽、张之羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告租金50400元（2020年3月15日至2020年12月14日）；2.被告支付原告违约金50400元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2018年10月14日签订了杭州市房屋租赁合同，原告将位于杭州市滨江区长河街道科技馆街1058号（中月创智大厦）1705室房屋（建筑面积43.76㎡）租给被告，约定租期为2018年10月15日起至2023年12月14日止，共五年，其中2018年10月15日至2018年12月14日为免租期，租金为每月5600元，被告以押一付三的方式通过银行转账方式转至原告账户。双方约定若任一方有违约情况发生的，违约方应向守约方支付月租金100%的违约金。现被告自2020年3月15日至今未付房租，原告多次要求支付，被告均以各种理由推脱。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告答辩如下：被告已于2020年2月4日向原告发送短信告知退租事宜，原告也在收到短信后进行了回复。根据案涉租赁合同的规定，被告需提前退租的，应提前30日通知对方。现被告已经根据合同约定履行了提前通知的义务，且提前通知解除租赁合同也不需要以原告认可为前提，故案涉租赁合同已于通知之日起30日即2020年3月4日解除，被告无需向原告支付2020年3月15日之后的租金。且在原、被告双方沟通过程中，原告曾多次提到要求被告额外支付2个月租金、按违约处理等字样，实际上原告也已经知道并且认可被告的退租事实，仅仅是因为原告向被告超过合同约定主张违约金才导致了本案诉讼。由于租赁合同解除，被告已于2020年3月15日腾空房屋并且结清了相关能耗费用、物业费用，且已通知原告，故被告无需再向原告支付2020年3月之后的其他任何能耗物业费用。根据租赁合同，被告提前退租的按月租金的100%向原告支付违约金，原告诉请主张的违约金违反合同约定。原告尚未退还被告5600元押金，被告同意承担一个月的违约金，即同意原告不退回相应5600元押金，而直接作为违约金处理。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定：2018年10月14日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《杭州市房屋租赁合同》一份，约定原告将位于杭州市滨江区长河街道科技馆街1058号（中月创智大厦）1705室房屋（建筑面积43.76㎡）出租给被告用于酒店客房经营，经双方协商2018年10月15日至2018年12月14日为免租期，原告在此期间免收租金，免租期内所产生的水费、电费等由被告承担，房屋租期为2018年12月15日至2023年12月14日，原告应于2018年10月15日前将房屋按约定条件交付给被告；租金标准及支付方式：5600元（月），押一付三，支付方式为银行转账；押金5600元，押金支付日为2018年10月15日；第七条“合同解除”第（三）款约定，原告有下列情形之一的，被告有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达十日的；2.交付的房屋质量严重不符合合同约定或影响被告方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使被告方无法正常使用房屋的；被告不按照约定支付租金达30日的，原告有权单方解除合同，收回房屋，并且被告应按月租金的100%向原告支付违约金，原告并可要求被告将房屋恢复或赔偿相应损失。第八条“违约责任”第（二）款约定，租赁期内，原告需提前收回房屋的，或被告需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，原告还应退还相应的预收租金；第十条其他约定事项载明：2018年10月15日被告付原告押金5600元，加一个月租金5600元，2018年12月15日付两个月租金，其他租金季付。 2020年2月4日，原被告短信聊天记录显示：原告陈述“你我目前已经损失了几万块钱了，你补偿我吗？你去说服银行免了我两个月按揭贷款，我可以考虑，你们应该去找街道和当地政府，行业协会，我是个人房东，你好意思吗？有这精力不如想想别的办法……”，被告陈述“所以说这样子我们也直接退租按照合同走按合同法规定这是属于不可抗力因素我们可以退租也不属于违约的”、“您什么时候有空过来我们交接下退房事宜”……2020年3月16日，原被告短信聊天记录显示：原告陈述“租金还没有收到，你们是要违约吗？”被告陈述“我这边之前也跟您跟我您这边疫情期内房租一点也不给我们减免我们这次压力也承担不住我们是要解约退租的我2月4号也给您说过让你过来办理退房事宜的”。原告陈述“我也有损失，还要还房贷，那就按违约处理吧，你们要赔两个月租金，还要第一年的物业费，也拖到现在，尽快处理吧”。……“我在2月四号已经给您提出了解约，按照合同就算我们违约也是支付一个月的租金，也就是押金。而且本来这次属于不可抗力我们也是可以不算违约解约，我们也知道你们难处我们也不追回押金了。免租期这个一直不管是什么合同这都是没有退的这么一说的。房子我们已经腾出来了，钥匙也给您放房间了”。“合同当时签署的，我们也是严格按照合同走的”。原告回复“赔偿两个月租金，还有拖延的物业费，以及没有及时支付产生的违约金”……。 2020年6月30日，原告因租房纠纷报警，杭州市公安局高新区（滨江）分局出警后双方未能调解成功。 另被告提交的第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司杭州分公司中月创智大厦物业服务中心第一次缴款通知书载明，案涉1705室房屋2020年4月份至2020年10月份陈欠费用分别为4.12元、3.14元、1.77元、1.21元、5.49元、1.71元、1.98元，共计28.49元。 以上事实由当事人陈述、《杭州市房屋租赁合同》、不动产登记证明、接处警登记表、短信聊天记录、缴款通知书等证据在卷佐证。 本院认为，案涉《杭州市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。案涉合同第八条约定：若原告需提前收回房屋的，或被告需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金。现双方的争议焦点实际即为该条款是否系对任意解除权的约定。对此，本院认为，该条款载明在案涉合同“第八条违约责任”处，且结合合同全文，应认定该条实际系约定双方在租赁期限内如需提前解除合同负有提前30日通知的义务及明确相应违约责任，但解除合同仍需双方协商一致，故该条款并非对合同任意解除权的约定。据此，被告基于该条款抗辩因其已于2020年2月4日告知原告退租事宜，故案涉房屋租赁合同已于2020年3月4日解除的意见，无法成立。但综观本案事实，被告已于2020年2月4日向原告明确提出退租要求，在2020年3月16日双方短信沟通中，原告陈述“那就按违约处理吧”等及被告陈述已将房屋腾空且已交还钥匙，并结合案涉房屋后期仅产生零星水费及空调费，可推知案涉房屋确系已不再进行经营活动之事实，则应认定双方于该日以实际行为表明不再履行案涉房屋租赁合同，则案涉房屋租赁合同已实际于该日即2020年3月16日解除。现被告已按约支付房租至2020年3月15日且按时腾空房屋，故对原告要求被告支付自2020年3月15日至2020年12月14日的租金50400元的诉请，不予支持。现被告单方提出解除合同，系违约行为，故应按约承担违约责任，应支付原告月租金100%的违约金5600元。合同解除后，原告理应退还被告押金5600元，为减少当事人诉累，则将被告已付押金5600元视为被告应负担违约金，则原告不再退还被告押金5600元，被告亦无需再支付原告其他费用。 综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告郑哑东的全部诉讼请求。 案件受理费1158元，由原告郑哑东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  蔡智群 二〇二〇年十二月三十日 书记员  徐雁楠 7-