大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初4689号原告：中瑞物业管理（大连）有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区香周路**。法定代表人：韩江涛，总经理。委托诉讼代理人：张思佳，辽宁开尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张昀，辽宁开尔律师事务所实习律师。被告：杨淼，女，1988年7月3日出生，汉族，户籍地天津市红桥区，现住大连市中山区。原告中瑞物业管理（大连）有限公司与被告杨淼物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中瑞物业管理（大连）有限公司委托诉讼代理人张思佳、张昀、被告杨淼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠缴的物业服务费共计16887.6元；2、判令被告按银行同期贷款利率向原告支付自欠缴之日起至实际给付之日止的逾期缴款违约金（暂计算至2020年8月31日共2172.81元）。事实和理由：被告系大连香水湾小区6号楼1单元101业主。2014年10月30日，原、被告及案外人中瑞置业（大连）有限公司三方针对该物业签订《前期物业管理服务协议》，合同约定由原告提供物业管理服务，被告应在每个费用缴纳年度前30日内向被告支付该年度物业服务费。合同订立后，原告如约履行合同义务，而被告经多次催告，至今仍未缴纳自2015年10月30日起共5年度的物业服务费。鉴于被告的行为严重违反合同约定，依据《合同法》相关规定，原告有权诉至法院，望法院依法支持原告全部诉讼请求。被告辩称，该物业在服务期间虽然整体未更换，但是物业管理人员整体至少撤换了3次，小区业主对其服务水平不满意，包括单元门锁会因为配件或厂家过保等原因导致长年未给予维修，在此期间，物业向业主征求了整改问题意见，业主也提出了整改的要求，但是物业始终未予解决，未有任何行动。由于本小区未成立业主委员会，使得业主与物业关系处于被动局面，无法罢免物业服务公司，因此，小区大部分业主均未缴纳物业服务费。因为小区停车位紧张，物业提出必须补齐欠缴前期物业费用才可以向物业租赁车位，所以现有业主中只有租车位业主被迫缴纳了前期物业费用。由于业主本身缺乏法律意识，未对物业存在的管理问题留存影像资料，使得业主权利未得到合法保护。被告没有缴纳物业费的原因是房屋在雨季和风大的时候存在漏小雨问题，此问题是由于二楼阳台积水及下水主管道堵塞所导致，被告为了减少自己家里面的破坏，暂且同意将二楼排水管道排到我们一楼院内，为此我们要忍受每次下雨时候二楼排水落在我们窗户和院里的杂物和污水，物业同意给我们屋内墙面潮湿部分维修和经济赔偿，但是未采取任何有效措施。我们手中有一份前期物业同意北侧房屋维修赔偿说明，这两次房屋漏雨问题足以体现房屋质量问题及物业对漏雨问题的服务态度，对我们小区业主极其不负责。我们在原告向法院起诉以前未收到物业催缴明细说明，在与物业经理沟通并要求后，仍未出具物业服务说明及费用明细，被告对整体收费明细并不清楚。作为小区业主，我本身是愿意积极缴纳物业费用，使得整个物业处于良性循环状态，如果物业公司同意减免两次漏雨造成的损失，我同意缴纳两次欠缴的物业费。由于欠缴物业费是由于物业和业主双方产生的问题，我们不同意缴纳滞纳金，恳请法院保护业主权利。我的房屋已出售并办理过户手续，房屋出售之后的费用我不应当承担。经审理查明，2014年10月30日，甲方中瑞置业（大连）有限公司与乙方杨淼、丙方中瑞物业管理（大连）有限公司签订《前期物业管理服务协议》约定，乙方同意甲方选聘中瑞物业管理（大连）有限公司作为前期物业管理公司，提供前期物业管理和服务；物业服务范围包括：物业共用部位和共用设备、设施的维护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理，公共环境卫生，对小区的停车场实行经营管理等；物业服务费用由业主按其拥有房屋建筑面积交纳，住宅每月每平方米3元，业主应于每个费用交纳年度前30日内缴纳物业服务费用，逾期未交纳的，自逾期之日起按应交金额的0.3%按日加收滞纳金；合同期限自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理公司签订的《物业管理服务合同》生效之日终止。被告系西岗区香洲园28号1单元1层1号房屋业主，该房屋建筑面积93.82平方米。被告于2014年10月30日接收案涉房屋并于当日缴纳了一年的物业费，欠缴自2015年10月30日起的物业服务费。另查，2017年11月1日，被告与原告就案涉房屋于2016年夏季北卧室窗下沿漏雨导致室内壁纸损坏修复费用达成一致意见，双方确认各项损失及修复费用合计1100元，从2015年10月30日开始的物业费中予以抵扣。庭审中，原告认可本次主张的物业费中未扣除该1100元。又查，2019年10月29日，被告将案涉房屋出售他人并办理产权变更登记手续。本院所确认的上述事实，有原告提供的《前期物业管理服务协议》、《商品房买卖合同》，被告提供的情况说明、收款收据、大连市房地产买卖合同等书面材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告及中瑞置业（大连）有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为香水湾小区提供前期物业服务，该合同系当事人真实意思表示，合法有效，其效力及于小区全体业主。原告按合同约定履行了物业服务义务，被告应当支付物业服务费。合同约定，物业服务费用于每个费用交纳年度前30日内交纳，被告拖欠2015年10月30日至2019年10月29日的物业服务费12410元（93.82平方米*3元/平方米/月*48个月，四舍五入后取整，再扣除抵扣的1100元）未付，构成违约，故原告要求被告给付此期间的物业服务费的请求符合法律规定及合同约定，本院予以支持。原告主张的自2019年10月30日之后的物业服务费，因案涉房屋已于2019年10月29日出售他人，此后的物业服务费不应由被告承担，故该部分请求本院不予支持。被告辩称原告提供的物业服务不到位等问题。本院认为，物业服务包括房屋管理、公共设施的维修、小区秩序的维护、保洁服务、绿化养护等多方面,原告已为案涉小区提供了基本的物业服务,被告以院内排水、下水管堵塞等瑕疵拒交物业费,没有合同和法律依据。根据等价有偿原则,被告应当支付物业费,而不应将拒缴物业费作为对原告提供的物业服务存在若干待改善之处的对抗方式,此行为既不利于物业公司正常物业服务工作的开展，亦不利于其他正常缴费业主权益的维护，故被告此项抗辩理由，本院不予支持。关于原告要求被告给付违约金的主张，虽然原告向被告主张违约金存在合同依据，但被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非主观恶意拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务，故对于原告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告杨淼于本判决生效之日起十日内给付原告中瑞物业管理（大连）有限公司2015年10月30日至2019年10月29日的物业服务费12410元；二、驳回原告中瑞物业管理（大连）有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取138元（原告已预交），由原告中瑞物业管理（大连）有限公司负担83元，被告杨淼负担55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审判员 钟 薇二〇二〇年十二月九日书记员 宁婉廷