河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终7452号上诉人（原审被告）：侯全法，男，汉族，1957年12月8日出生，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：马峥，河南思宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭乃虎，河南航星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙祥物业管理有限公司，住所地：洛阳市洛南新区开元大道****。法定代表人：孙云霞，总经理。委托诉讼代理人：牛亚楠，河南诺然律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡珊珊，该公司员工。上诉人侯全法因与被上诉人龙祥物业管理有限公司（以下简称龙祥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初3938号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。侯全法上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决上诉人全额支付物业费没有事实和法律依据。1、因被上诉人长期未按物业服务合同的约定履行物业管理服务义务，业主多次向业委会、龙祥物业公司提出服务要求，业委会也多次向其提出改进服务的意见。上诉人在与被上诉人沟通无果的情况下，为保护自身权益及促使对方履行合同义务，才未缴纳2018、2019年的物业费，且在2018、2019年期间被上诉人亦未按照合同约定提供服务，根据《洛阳市勤政苑住宅小区物业服务合同》“在完全履行服务合同的前提下，有权足额收取物业服务费”的约定，被上诉人未完全履行物业服务义务，上诉人暂不缴纳物业费合理且存在合同依据。2、被上诉人未完全履行合同义务，在物业公共部位的维护、养护管理，物业公用设施设备运行、维修、养护、管理、停车管理等方面存在服务不到位，造成上诉人应当享有的服务贬损甚至丧失，其已构成合同违约，上诉人免交或减交物业费合理合法。二、一审判决上诉人支付违约金没有事实和法律依据。1、被上诉人提供的物业服务质量与合同约定的标准差距明显，已经构成违约，业主拒绝缴纳物业费具有正当理由，被上诉人应自行承担因违约而无法正常收取物业费的损失。2、上诉人从未收到被上诉人的书面催交通知，业主逾期未缴纳物业费时，物业公司应提前书面通知业主，听取业主拒交物业费的理由并给出合理的缴纳期限，其在完成法定催告义务后请求支付物业费的主张才能够得到支持，一审法院在被上诉人催告证据不足的情况下支持了其物业费请求并酌定了违约金，没有事实和法律依据。龙祥物业公司辩称，一、本案双方之间的法律关系明晰，上诉人欠缴物业费的基础事实明确。根据一审庭审中被上诉人提交的证据，证实了被上诉人作为上诉人所居住勤政苑住宅小区物业服务单位，有权向小区业主按照合同约定收取物业费及滞纳金的合法权利，上诉人有如约向被上诉人按时足额缴纳物业费的义务。而根据被上诉人提交的证据及上诉人的当庭自认，均充分证实了上诉人实际居住在勤政苑住宅小区、享受了被上诉人提供的物业服务。没有按时向被上诉人缴纳物业费的事实，而这一事实正是本案争议基础事实，一审法院依据上诉人欠缴物业费的事实判令其补缴物业费具有充分事实根据和法律依据。二、在上诉人欠缴物业费这一基础事实的前提下，一审判决基于上诉人的违约行为判令其承担违约金合理合法。首先，《洛阳市勤政苑住宅小区物业服务合同》中对上诉人具有先交纳物业费的义务作出了明确约定，同时将上诉人不按时、足额缴纳物业费的行为明确列为违约行为并约定违约金条款，因此上诉人因违约而承担违约金具有充分的事实依据。其次，上诉人所辩称的因被上诉人物业服务不达标而拒不支付物业费，不仅没有事实根据，而且严重违反了合同约定、《物权法》、《物业管理条例》等相关法律规定。上诉人未缴纳物业费的行为，不仅是拒不履行自身义务，更是对被上诉人合法权益的损害，这一行为违背了合同约定和法律规定，上诉人的行为自始违约不具有正当性。综上所述，一审判决认定事实清楚，依据确实充分，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。龙祥物业公司向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付物业服务费2845.92元和滞纳金31120.13元（合同约定滞纳金按欠付金额每天2%进行计算，自2018年1月11日计算至实际支付之日，暂计算至2020年5月25日），两项共计33966.05元；2、本案诉讼费及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：位于洛阳市洛龙区太康路******面积为169.4平方米的房产系登记在被告名下的房产，被告系洛阳市勤政苑住宅小区该房产的业主和实际使用人。2016年12月27日由洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会作为甲方与原告龙祥物业公司作为乙方签订《洛阳市勤政苑住宅小区物业服务合同》一份，约定：物业服务管理范围为十五栋高层住宅、综合服务楼及庭院等，建筑面积34万平方米，本小区地下停车库，地上停车，地上停车位等年－2020年本小区物业管理服务费每月每平方米0.98元，由乙方负责向业主或物业使用人按每月每平方米0.7元收缴，甲方委托乙方实施对小区地面地下车库的经营管理，其收益做为对物业费不足部分的弥补；乙方收取物业管理服务费原则上每三个月收取一次，每季度第一个月的1－10日为本季度物业服务费交纳时间；业主和使用人未按期交纳服务费的，乙方可以书面通知其限期交纳，并可每日按欠缴金额的2%加收滞纳金，经催缴仍不交纳的，乙方可向人民法院起诉等等。2019年3月26日由洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会作为甲方与原告龙祥物业管理有限公司作为乙方签订《洛阳市勤政苑住宅小区物业服务合同》一份，约定：物业服务管理范围为十五栋高层住宅，建筑面积29万平方米及庭院等，本小区地下停车库，地上停车，地上停车位等业管理服务费每月每平方米0.98元，由乙方负责向业主或物业使用人按每月每平方米0.7元收缴，不足部分由甲方从办理出入证收取的费用中，按每年度一次性向乙方拨付（启动收费一个月内按实际车费比例拨付）；乙方收取物业管理服务费原则上每季度收取一次，每季度第一个月的1－10日为本季度物业服务费交纳时间；业主和使用人未按期交纳服务费的，乙方可以书面通知其限期交纳，并可按每日欠缴金额的0.2%加收滞纳金，经催缴仍不交纳的，乙方可向人民法院起诉等等。被告2017年以前的物业服务费已足额交纳。被告2018年针对其房产按每月每平方米0.7元计算应交纳1422.96元，2019年针对其房产按每月每平方米0.7元计算应交纳1422.96元。截止目前2018年和2019年两年度物业服务费仍未向原告交纳。双方为此发生纠纷，原告状诉来院。一审法院认为，被告作为洛阳市勤政苑住宅小区的业主应该按照业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同享有权利和履行义务。2016年12月27日由洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会作为甲方与原告龙祥物业公司作为乙方签订《洛阳市勤政苑住宅小区物业服务合同》，以及2019年3月26日由洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会作为甲方与原告龙祥物业公司作为乙方签订《洛阳市勤政苑住宅小区物业服务合同》，系该住宅小区业主委员会代表业主与原告的真实意思表示，该合同除滞纳金约定较高外没有违反法律法规强制性规定，应为有效协议。本小区业主及合同当事人应按该合同享有权利和履行义务。据该合同约定，被告作为该小区业主和实际使用人，交纳物业费是物业服务合同约定的义务，原告据该合同收取物业费是其应享有的权利。被告以原告物业服务质量没有达到合同要求为由拒绝交纳物业费，因当事人不能以拒不履行义务的方式来抗拒对方应享有的权利，也不能以拒不履行义务的方式来行使对所在小区的物业服务质量申诉等权利，且上述合同均约定物业服务费用应当按照季度先行交纳，即被告交纳物业费的义务在先，被告据此拒绝延期交纳物业费没有合同依据和法律依据。综合本案情况，原告按每月每平方米0.7元收取物业费，被告应自当年年度终结时向原告交纳物业费，被告逾期交纳，该院酌定从当年年度终结第二天按月利率1.5%向原告支付违约金。被告主张的原告物业服务质量、小区部分设施损坏等情况与本案物业费引发的纠纷非同一法律关系，被告可另案另诉。综上所述，原告诉求被告支付2018年度物业费1422.96元及违约金（违约金以未付款项为基数自2019年1月1日始至付清之日止按月利率1.5%计算），以及要求被告支付2019年度物业费1422.96元及违约金（违约金以未付款项为基数自2020年1月1日始至付清之日止按月利率1.5%计算），证据充足，理由充分，应予支持；原告其他诉讼请求，证据不足，理由不充分，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十五条、第三十五条、第四十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告侯全法于判决生效后十日内向原告龙祥物业管理有限公司支付2018年度物业费1422.96元及违约金（违约金以未付款项为基数自2019年1月1日始至付清之日止按月利率1.5%计算）。二、被告侯全法于判决生效后十日内向原告龙祥物业管理有限公司支付2019年度物业费1422.96元及违约金（违约金以未付款项为基数自2020年1月1日始至付清之日止按月利率1.5%计算）。三、驳回原告龙祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费324元（已减半收取），由原告龙祥物业管理有限公司负担299元，由被告侯全法负担25元。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。本院认为，2016年12月27日由洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会作为甲方与龙祥物业公司作为乙方签订《洛阳市勤政苑住宅小区物业服务合同》，以及2019年3月26日该双方签订《洛阳市勤政苑住宅小区物业服务合同》，系该住宅小区业主委员会代表业主与被上诉人的真实意思表示，该合同除滞纳金约定较高外没有违反法律法规强制性规定，应为有效合同。侯全法作为该住宅小区的业主应当按照业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同享有权利和履行义务。侯全法提出龙祥物业公司提供的物业服务存在不到位，未完全履行合同义务，应减免物业费，并提供该小区的照片等以证明其主张。对此本院认为，侯全法提供的上述证据不足以完全证明龙祥物业公司提供的物业服务构成根本性违约，且物业服务是一个具有长期性、持续性、复杂性的工作，物业服务公司在提供物业服务过程中可能会存在一定的瑕疵，物业服务质量的提高需要物业服务公司和全体业主的共同努力。本案中龙祥物业公司已经履行了主要的义务，侯全法已经接受了龙祥物业公司提供的物业服务，综合本案的具体案情、双方当事人的过错程度及公平原则，一审法院对于龙祥物业公司诉求的物业服务费予以支持，并无不当，但对违约金应酌情予以免除。综上，侯全法的上诉请求部分成立，部分予以支持。其他上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初3938号民事判决；二、侯全法于本判决生效后十日内向龙祥物业管理有限公司支付2018年度及2019年度的物业费共计2845.92元；三、驳回龙祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费324元，由侯全法负担20元，龙祥物业管理有限公司负担304元。二审案件受理费50元，由侯全法负担40元，龙祥物业管理有限公司负担10元。本判决为终审判决。审判员  苏晓明二〇二〇年十二月十九日书记员  刘冰冰