北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初1796号原告：北京快乐娃娃儿童服装经营部，住所地北京市海淀区复兴路**总政干休所****。经营者：张凤银，负责人。统一社会信用代码：92110108L0370820XT委托诉讼代理人：杨伟伟，北京安翔律师事务所律师。被告：北京市老莫九九食品有限公司，住，住所地北京市大兴区金苑路******B702/div>统一社会信用代码：911101081020884451法定代表人：李铭，总经理。委托诉讼代理人：方晓星，女，1987年10月19日出生，北京市老莫九九食品有限公司行政经理，住北京市大兴区。原告北京快乐娃娃儿童服装经营部诉被告北京市老莫九九食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员吴朝辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告北京快乐娃娃儿童服装经营部之委托诉讼代理人杨伟伟，被告北京市老莫九九食品有限公司之委托诉讼代理人方晓星到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告北京快乐娃娃儿童服装经营部向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付迟延履行违约金，即滞纳金248333.31元（自2019年7月20日起，以月租金33333.33元为基数，按5％每日暂计算至2019年12月16日，共149天，最终金额以被告实际支付之日为准）；2、判令被告向原告支付违法解除合同违约金120000元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2016年12月17日签订《租赁合同》，由被告承租原告位于北京市石景山区古城南路黔灵饭店，建筑面积82平方米的门面房，租期自2017年1月20日起至2022年4月30日止，其中“第五条、违约责任”明确，承租人迟延交纳租金的，应每天按照月租金的5％支付滞纳金。2019年1月19日双方达成《古城老莫补充协议》，协商将2019年1月20日至2020年1月19日期间的租金调整为40万元。补充协议签订后，被告本应于2019年7月20日之前向原告支付20万元租金，但实际仅支付10万元，尚欠10万元未付。2019年11月22日被告发函告知原告，要求解除《租赁合同》。因被告在约定租赁期限未届满的情况下，提前解除合同并拖欠租金至今，已严重违反合同约定，故原告为维护自身合法权益，现诉至贵院，望判如所请。被告北京市老莫九九食品有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、《租赁合同》第3.11款约定：如因特殊情况无法继续经营，双方都需要提前三个月通知对方，并且在撤店一个月后退还所有押金及剩余房租。答辩人就退租事宜分别于2019年11月8日和2019年11月22日两次致函原告，已经履行了合同约定的乙方义务。答辩人致函原告后，也数次与原告法人代表电话沟通，双方一致同意《租赁合同》履行至2020年1月19日，并将合同押金60000元作为租金交于原告。答辩人于2020年1月16日将本案所涉房屋，钥匙，合同押金条原件交于原告指定人员并结清了至2020年1月19日的应交租金39459.2元（应为40000元，扣除了剩余电费540.8元）。根据上述约定和事实，北京快乐娃娃儿童服装经营部无权向答辩人主张解除合同违约金和房屋租金。二、根据租赁合同，北京快乐娃娃儿童服装经营部无权向答辩人主张延迟履行违约金。《租赁合同》第4.3款约定：在合同有效期内，甲方应保证合同标的屋内水、电、暖的正常供应，如房屋出现漏雨、墙体裂缝等房屋硬件质量问题，由甲方承担维修责任及相关费用。北京快乐娃娃儿童服装经营部自2019年6月底至2019年9月初对涉案房屋进行整修致使答辩人无法正常营业，在此期间经营收入减少10余万元，答辩人数次与原告就此事沟通无果。根据上述约定和事实，北京快乐娃娃儿童服装经营部未能按合同约定确保涉案房屋的正常使用，应承担答辩人的经济损失。如果其诉讼主张得到支持，则答辩人不但支付了在其维修期间的全部租金，承担了由此造成的全部经济损失，还要另行支付24万余元的延迟履行违约金，严重违反公平原则。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：北京市石景山区粮食局为北京市石景山区古城南路黔灵饭店的所有权人。2012年8月5日，原告签订租赁合同，承租了北京市石景山区古城南路黔灵饭店。2016年12月17日，原告与被告签订了《租赁合同》，约定被告承租位于北京市石景山区古城南路黔灵饭店，建筑面积82平方米，租期自2017年1月20日起至2022年4月30日止，租金每半年交付一次，每年1月20日和7月20日前20天支付租金。保证金6万元于签订合同之日支付。合同第五条违约责任约定，承租人迟延交纳租金的，应每天按照月租金的5％支付滞纳金。2019年1月19日，原被告签订《古城老莫补充协议》，约定自2019年1月20日至2020年1月19日期间的租金调整为40万元，下一年度租金待定。被告交纳租金至2020年1月19日，其中2019年10月30日，被告向原告转账10万元，2020年1月16日，被告向原告转账39459.2元，此外被告已支付的6万元押金折抵剩余租金。原告主张因逾期交纳租金，要求被告承担违约责任。被告主张因承租的房屋漏水、房屋整修，对经营造成影响，故未按期交纳租金，就此提供微信聊天记录、照片为证，原告认可照片的真实性，但主张被告可以正常营业，被告单方决定停业是自身的经营问题。2019年11月8日，被告向原告发送了《退租申请》，决定自2020年1月20日起不再租赁房屋。2019年11月13日，原告向被告发送了律师函，就被告的退租申请回复如下：截至2019年11月13日，被告仅支付2019年7月20日至2020年1月19日的租金10万元，尚有10万元未支付；双方的租赁期限为2022年4月30日止，被告现提前要求解除合同，属于严重违约，并要求被告继续履行合同；为维持双方友好关系，原告同意被告在现有的租赁标准下，及时寻找符合要求的承租人，完成双方的解约及转租事宜。就该律师函，2019年11月22日，被告回复如下：依据租赁合同第三条第11款约定，如因特殊情况无法继续经营，双方需提前三个月通知对方，鉴于此，被告同意将租赁期限延至2020年2月8日，并按合同约定支付租金。因原告对门面房进行维修施工，致使2019年6月底至9月初被告无法正常营业，对被告造成了重大经济损失，双方就损失未能达成一致意见，故被告未全额支付2019年7月20日至2020年1月19日期间的租金。庭审中，双方当事人均认可租赁合同于2020年1月19日解除，但原告主张被告单方解除租赁合同应承担违约责任，被告主张双方系协商一致解除租赁合同。就此，被告提交短信及微信记录为证，其中，2019年12月10日，原告经营者张凤银询问被告是否2020年1月19日腾空屋子并表示原告过去验收房屋，被告工作人员回复是的。上述事实，有租赁合同、补充协议、银行转账记录、函、微信聊天记录及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，双方当事人签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，被告未按照合同约定时间支付租金，原告据此要求被告承担违约责任，本院予以支持。就违约金标准，被告主张过高，要求予以调整，本院结合双方租赁合同的履行情况、被告实际支付租金的情况予以酌定为2700元。此外，虽然双方就解除合同时间达成一致，但未就违约责任协商解决。在租赁期内，被告主张解除合同，确属违约，应当承担赔偿损失的违约责任，同时，依据双方之间的聊天记录，原告就被告要求解除合同知情且同意进行交接，原告也负有减少损失扩大的义务。现原告主张违约金为因被告提前解约造成的损失，就此本院综合上述因素，根据过错程度、对原告造成的经济损失及公平原则对违约金进行酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、北京市老莫九九食品有限公司于本判决生效之日起15日内给付北京快乐娃娃儿童服装经营部逾期交纳租金违约金2700元；二、北京市老莫九九食品有限公司于本判决生效之日起15日内给付北京快乐娃娃儿童服装经营部提前解除租赁合同违约金30000元；三、驳回北京快乐娃娃儿童服装经营部其他之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6850元，由北京市老莫九九食品有限公司负担700元（于本判决生效后7日内交纳）。由北京快乐娃娃儿童服装经营部负担6150元（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员  吴朝辉二〇二〇年十二月八日书记员  于 冰