广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终10631号上诉人（原审被告）：胡琼，男，1983年8月25日出生，汉族，住江西省吉安市***************，公民身份号码为362************913。上诉人（原审被告）：李新红，女，1984年9月5日出生，汉族，住江西省吉安市***************，公民身份号码为362************945。上诉人（原审被告）：胡京，女，1982年8月26日出生，汉族，住江西省赣州市****，公民身份号码为360************827。上诉人（原审被告）：林承光，男，1979年3月15日出生，汉族，住江西省赣州市****，公民身份号码为362************010。四上诉人共同委托诉讼代理人：刘国锋，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。以上四上诉人的共同委托诉讼代理人：谢筱艳，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘胜，男，1986年8月1日出生，汉族，住安徽省凤台县*******，公民身份号码为340************834。委托诉讼代理人：姜远波，湖南人和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡海东，湖南人和（东莞）律师事务实习律师。原审第三人：中国银行股份有限公司东莞厚街支行，住所地：广东省东莞市******。负责人：麦仲文。上诉人胡琼、李新红、胡京、林承光因与被上诉人刘胜及原审第三人中国银行股份有限公司东莞厚街支行（以下简称中国银行厚街支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初1840号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘胜向一审法院提起诉讼，请求判令：一、胡琼、李新红履行《房屋转让合同书》《补充协议书》和《补充协议书之二》的合同义务，将中国银行股份有限公司东莞厚街支行的按揭贷款余额3800000元清偿完毕，并注销东莞市******************屋抵押登记；二、胡琼、李新红将东莞市******************屋变更登记过户给刘胜；三、胡琼、李新红向刘胜支付迟缓履行违约金200000元[（200000+3800000)×5%];四、在扣除上述的迟缓履行违约金后，责令胡琼、李新红配合刘胜到银行办理转让余款2350000元(2550000元-200000元）托管手续,待不动产权证变更登记到刘胜名下后解冻归胡琼、李新红;五、胡京、林承光对胡琼、李新红履行合同义务和承担的违约责任负连带担保责任；六、刘胜对抵押物位于东莞市************************（产权人：胡京）享有第二顺位抵押权；七、本案的全部诉讼费由胡琼、李新红、胡京、林承光承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十二条的规定，判决：一、刘胜与胡琼、李新红、胡京、林承光继续履行各方于2018年10月22日签订的《房屋转让合同书》以及2018年10月25日的《补充协议书》《补充协议书之二》;二、限胡琼、李新红在判决生效之日起三日内向刘胜支付违约金1956000元；三、刘胜在本判决生效之日起五日内代胡琼、李新红向第三人中国银行股份有限公司东莞厚街支行提前清偿位于东莞市******************屋[不动产权证书号：粤（2019）东莞不动产权第0322346号]的贷款债务（截至2020年9月21日本金余额为3833003.79元）；四、刘胜应于完成履行上述第三判项确定义务之日起五日内代胡琼、李新红办理位于东莞市******************屋[不动产权证书号：粤（2019）东莞不动产权第0322346号]注销房产抵押登记，胡琼、李新红及第三人中国银行股份有限公司东莞厚街支行予以协助配合；五、胡琼、李新红应于位于东莞市******************屋[不动产权证书号：粤（2019）东莞不动产权第0322346号]注销抵押登记之日起五日内将上述房屋过户登记至刘胜名下，相应的过户税费用刘胜支付；六、胡琼、李新红应于东莞市******************屋[不动产权证书号：粤（2019）东莞不动产权第0322346号]办理登记过户当天向刘胜返还购房款差额[已支付的4000000元+判决第三项所涉代为向中国银行股份有限公司东莞厚街支行清偿的债务-约定的房屋价款6550000元]；七、胡京、林承光对以上判项确定的胡琼、李新红的债务承担连带清偿责任；八、刘胜对抵押物东莞市************************（产权人：胡京）享有第二顺位抵押权，并对处理抵押物所得价款在偿付第一顺序抵押权人中国工商银行股份有限公司东莞长安支行的全部债务后，在剩余款项范围内享有优先受偿权；九、驳回刘胜的其他诉讼请求。如果胡琼、李新红、胡京、林承光未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费60080元（刘胜已预交），保全费5000元，由胡琼、李新红、胡京、林承光承担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初1840号民事判决。上诉人胡琼、李新红、胡京、林承光不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.改判解除胡琼、李新红、胡京、林承光与刘胜之间签订的《房屋转让合同书》《补充协议书》《补充协议书之二》，李新红、胡琼、胡京、林承光仅需退回刘胜已付房款转让款4000000元及支付违约金1956000元；3.一、二审诉讼费由刘胜承担。事实和理由：一审认定事实错误，且判决超出诉讼请求，程序违法，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定。一、刘胜一审提起的有效诉讼请求中无一审判决第三项的内容，且胡琼、李新红、胡京、林承光与刘胜之间没有关于“一方可代另一方将按揭款项清偿给银行”的约定，故一审判决第三项的认定没有事实依据，侵犯当事人意思自治原则，超出刘胜的诉请，程序违法。在一审判决书中第10页最后一段的内容认定没有事实依据，因为胡琼、李新红、胡京、林承光没有收到任何代偿的书面资料。刘胜提出代为清偿银行贷款3833003.79元的要求，是在2020年8月21日一审庭审时临时口头提出，且中国银行厚街支行未到场，不知道该请求，也未提交任何资料，后一审庭审未照常进行，一审法院询问各方调解意愿，胡琼、李新红、胡京、林承光才提出要求将诉讼请求变更为代为清偿银行贷款。一审法院要求刘胜提交书面变更诉讼请求申请书并告知胡琼、李新红、胡京、林承光收到书面变更申请后再进行答辩，但刘胜再次变更诉讼请求的要求已过举证期限，胡琼、李新红、胡京、林承光请求一审法院不予准许其请求。几天后案件经办人员答复说没有准许刘胜的再次变更诉讼请求的申请，故刘胜代为清偿银行贷款的要求不成立。三、一审判定事实没有查清，错误引用双方的违约条款。根据案涉《房屋转让合同书》第十条第三项、《补充协议书》第三条的约定，在《补充协议书》和《房屋转让合同书》约定不一致的，应以《补充协议书》约定为准。双方明确约定违约后唯一的处理方式就是解除合同并支付违约金，退回已收款，合同不再继续履行，故一审判定继续履行合同没有事实依据，一审判决第一、三、四、五、六、七项均错误。被上诉人刘胜及未在法定期限内向本院提交书面答辩。原审第三人中国银行东莞厚街支行未在法定期限内向本院提交书面陈述。各方当事人二审期间均未向本院提交新证据。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据上诉人在二审中的上诉，本案的争议焦点是：案涉房屋买卖合同应否继续履行。对此，本院分析如下：首先，刘胜诉请继续履行合同有合同依据。刘胜与胡琼、李新红、胡京、林承光于2018年10月22日签订《房屋转让合同书》及《补充协议书》，其中《房屋转让合同书》第十条关于违约责任的规定中，明确赋予守约方在继续履行合同和解除合同两种方式中进行选择的权利。胡琼、李新红、胡京、林承光则主张依《补充协议书》第三条的约定，守约方只能解除合同，无法主张继续履行合同。本院认为，该条款并未明确排除守约方选择继续履行合同的权利，而且该条款适用的前提是“因甲方违约导致拟转让的房屋无法完成交易的”，但本案并不存在案涉房屋买卖合同客观履行不能的情形，故该条款对本案并不适用。再者，2018年10月25日签订的《补充协议书之二》第三条约定，在2019年9月5日前，乙方享有合同解除权，如乙方选择继续履行合同的，三方应严格按照合同履行。这再次肯定了守约方的选择权。因此，刘胜起诉请求继续履行合同，完全符合《房屋转让合同书》《补充协议书》《补充协议书之二》的约定。其次，案涉房屋买卖合同具有继续履行的现实可能性。本案一审中，刘胜明确表示其同意并有能力向中国银行股份有限公司东莞厚街支行代胡琼、李新红清偿贷款3833003.79元，以促使案涉房屋买卖合同的完成。本院认为，刘胜代为清偿贷款的行为并不损害中国银行厚街支行的合法权益，且中国银行厚街支行在本案一审过程中对此并未提出异议，在本案一审判决后也未提起上诉。而胡琼、李新红在收到刘胜支付的部分价款后（第一期转让款200000元，第二期转让款3800000元，共计4000000元），完全有能力按案涉合同约定向中国银行股份有限公司东莞厚街支行清偿抵押贷款、办理注销登记，却不履行其合同义务，已构成根本违约，且存在明显过错。因此，在本案出卖人存在根本违约、毫无履行合同诚意的情况下，买受人以代为清偿贷款的方式促成合同履行，既可使守约方实现合同目的，又有利于维护交易安全，亦不损害国家利益、社会公共利益、他人及合同相对人的合法权益，符合诚实信用原则，故无需征得出卖人同意。综上，刘胜诉请继续履行合同，符合法律规定及当事人之间的合同约定，且具有现实可能性，一审法院判决并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人胡琼、李新红、胡京、林承光的上诉请求不成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38800元，由上诉人胡琼、李新红、胡京、林承光负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  邓潮辉审判员  尹河清审判员  林 静二〇二〇年十二月三十日书记员  肖博雅何晴