安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初5625号 原告：朱树育,男,1991年6月7日出生,汉族,安徽省淮南市人，本科学历，中国人民政协报社员工，住安徽省淮南市谢家集区。 委托诉讼代理人：周尔慧，女，1963年2月23日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区，系原告朱树育的母亲。 委托诉讼代理人：朱玉山，淮南市谢家集区杨公法律服务所法律工作者。 被告:沈维刚,男,1981年6月3日出生,汉族,安徽省淮南市人，中专文化，户籍地安徽省淮南市寿县，现住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：李德方，淮南市田家庵区舜耕镇法律服务所法律服务工作者。 原告朱树育诉被告沈维刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案，依法适用简易程序，于2020年12月16日公开开庭进行审理，原告朱树育的委托诉讼代理人周尔慧、朱玉山、被告沈维刚及其委托诉讼代理人李德方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱树育向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、请求法院判令被告支付原告违约金20328元。3、请求法院判令被告补交免租期租金9个月共计75600元。4、请求法院判令原告收取的8000元履约保证金不予退还给被告。5、被告承担本案的诉讼费用。原告朱树育于庭审中申请撤回第一项诉讼请求。事实与理由:两原告系父子关系,2016年4月被告沈维刚欲租原告朱树育位于淮南市田家庵区“龙湖中心街区”4栋3层301-304、318-323号租赁场地,从事儿童摄影,2016年4月6日双方达成协议,签订了房屋租赁合同。合同约定:原告将淮南市田家庵区“龙湖中心街区”4栋3层301-304、318-323号租赁场地出租给被告沈维刚,用于儿童摄影,租赁期为60个月,从2016年7月1日至2021年6月30日止。双方又附租房协议,双方一致同意淮南市田家庵区“龙湖中心街区”4栋3层301-301、318-323号租赁场地共210平,房租费按每平方40元。第一年交7个可使用一年(按季度交费2016.7.1-2017.6.31)；第二年交10个月使用1年(按季度交费2017.7.1-2018.6.31);第三年交10个月使用1年（按半年缴费2018.7.1-2019.6.31）;第四年每平方按44元交一年用一年(如主干道入住率达不到70%免2个月的房租)按半年交费;第五年度租费金递增至48.4元/平方/月,租金支付方式为半年交费。被告租期第四年到期后,被告打电话告知原告其不愿意再继续履行第五年的租房协议,被告称其已经在“龙湖中心街区”商住楼4栋2层租赁了新的店面,被告在没有跟原告达成协议的情况下单方面解除了租房合同。原告找被告按照合同约定支付违约金和补缴免租期的租金,但被告都一再拒绝,以各种理由再三推脱,现在原告的门面至今空置,被告也没有给原告任何赔偿。综上所述，原告认为根据合同第十条违约责任第10条第3款的约定:乙方非依合同约定提前解除本合同或因乙方违约导致合同解除的,乙方应根据实际使用天数缴纳租金、物业、水电等相关费用,并按该租赁年度月租金的2倍作为违约金支付给甲方且保证金不退,乙方享有经营免租期的,应补缴免租期租金。第10条第4款本合同凡是约定承行担违约金责任的,如没有特殊约定,违约金数额按该违约行为发生所在租赁年度月租金的2倍计算。原被告之间签订和租房合同合法有效,原被告都应当履行合同的义务。被告在享受完租期内的房租优惠条件后,却单方面解除租房合同,其行为必然是违约行为,被告应当按照合同约定支付原告各项违约金，故起诉至人民法院,请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告沈维刚辩称，一、本案双方所签订的相关房屋租赁合同，即淮南市田家庵区“龙湖中心街区”4栋3层301-304、318-323号，应属无效合同。从被答辩人所提交的证据来看，没有任何证据能证明被答辩人有权出租本案上述相关不动产。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，对于无效合同，合同尚未履行的，不得履行；正在履行的，立即终止履行。因此答辩人有权终止履行双方签订的租赁合同，当然也谈不上承担所谓的违约责任即支付违约金20328元及补交免租期租金9个月，共计75600元。此外，根据房屋租赁合同6.4条规定，相关装修所有权属于答辩人，答辩人有权要求被答辩人赔偿因其过错导致合同无效所造成的装修费158900元相应的损失。此外，被答辩人也应当返还答辩人所交付的8000元履约保证金。二、退一步讲，即使本按合同有效，从本案租赁关系发生的实际情过程来看，在最后一年租金缴纳到期前，因受到不可抗力即新冠疫情的影响，导致答辩人数月关门停业、严重亏损，根本无法继续经营。为避免答辩人逾期不能及时全额交付房租导致双方发生纠纷，答辩人已经提前多次通知并与被答辩人协商退出或者延期给付租金或者适当减免租金。后经被答辩人同意，答辩人退出。被答辩人自己将案涉标的另租他人并装修。因此，本案合同是因不可抗力，依据公平原则经双方协商解除，不存在答辩人违约的事实。另外我们补充一点，被答辩人损失计算本身就不合适，比如说没有考虑到装修期租赁费用减免的问题。综上，请求法庭查明事实，公正裁决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，对原告提交的原告身份证复印件、被告提交的被告身份证复印件，因原被告双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院认定如下: 1、原告提交的租房意向书、房屋租赁合同，证明案涉房屋出租给被告。被告沈维刚对该份证据的真实性无异议，对合法性有异议，不能证明原告享有租赁权，相关免租期应当包括被告享有的装修期间。本院认为，因被告对该份证据的真实性无异议，故本院予以确认。 2、原告提交的聊天记录，证明疫情期间原告同意被告延期缴纳租金，疫情结束后被告迟延交付房租，2020年7月1日被告对原告讲其将店铺转卖给第三人的事实。被告称对该份证据的真实性无异议，对证明观点有异议，从2020年3月10日因疫情影响，原被告就房屋租赁的期间进行协商，2020年6月14日就通知原告尽快转租，我们尽到善意承租人的提醒责任。本院认为，因被告对该份证据的真实性无异议，本院予以确认。 3、原告提交的2020年6月21日与被告的通话记录，证明被告向原告明确不打算继续经营，第五年房租明确不续交且拒绝调解的事实。被告对通话记录的合法性有异议，通话内容第六行的内容是关于双方协商解除合同，被告明确讲就租到2020年6月份，让原告挂到网上另外出租，该内容无法证明原告的观点。本院认为，因被告对该通话录音的内容并无异议，故该通话录音的对真实性予以确认。 4、被告提交的证人李某的证人证言，证明告知原告尽快转租，原告未反对。原告对该证人证言认可，2020年7月份、8月份涉案房屋被告仍继续经营的事实，因原被告纠纷导致原告房屋无法继续出租导致损失，被告继续经营事实与拖欠租金事实可以认定被告存在违约行为，应当承担违约责任。本院认为，因原告对该证人证言的内容无异议，本院对该真实性予以确认。 5、被告提交的田家庵区新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部关于实行社区（村）居民出行管控的通告，证明因受疫情影响导致被告无法经营，解除合同被告无过错，不应当承担违约责任。原告对该份证据的真实性无异议，对证明观点有异议，因疫情原因原告已经同意被告缓交租金并免除7月份及8月份租金。本院认为，因原告对该份证据的真实性无异议，本院对该真实性予以确认。 6、被告提交的龙湖中心辣妈潮爸店铺的装修报价单、装修施工合同，证明被告装修费用原告应当折价。原告对该份证据的三性均有异议，施工合同中没有甲方签字，是没有生效的合同，不能作为主张依据，且与本案无关联性。本院认为，该份证据无法证实与本案具有关联关系，故不予确认。 7、被告提交的微信聊天截图，证明原告从2020年3月开始因为疫情影响就租金缓交、免交事宜与原告协商，2020年6月14日就告知原告尽快转租，原告未反对。原告对该份证据的真实性无异议，与原告提交的微信聊天截图相同，证明原告已经同意被告缓交租金，告知被告于第五年房屋租赁期间内补交租金的事实。本院认为，因原告对该份证据的真实性无异议，本院对该真实性予以确认。 8、装修备案登记证、照片、电脑截图，证明双方已经协商解除合同，原告已经将案涉商铺另行出租的事实。原告对该组证据的三性均有异议，因被告明确拒绝继续租赁房屋并缴纳租金，故原告将案涉房屋进行转租不是双方协商一致的结果是被告单方违约造成的。本院认为，因原告认可已于2020年9月中旬将案涉房屋租赁给他人，故对原告已经将案涉商铺另行出租的事实予以确认。 根据当事人陈述和经审查认证的证据，本院认定事实如下：原告朱树育系淮南市田家庵区龙湖中心4栋3层301室、302室、303室、304室、318室、319室、320室、321室、322室、323室房屋的所有权人。2016年4月8日，原告朱树育、朱士礼与被告沈维刚签订《房屋租赁合同》，合同约定：“出租方（甲方）：朱士礼（代签）朱树育承租方（乙方）：沈维刚1.1甲方将位于淮南市田家庵区“龙湖中心街区4栋3层301-304、318-323号租赁场地（下称：租赁场地）出租给乙方进行本合同约定的商业零售经营或服务。甲、乙双方一致确认租赁场地的建筑位置、使用范围以《租赁场地平面图》之标记为准且乙方已勘察和认可租赁场地的现状及周边情况，并确认无异议。……2.1租赁期为60个月，从2016年7月1日至2021年6月30日止。甲方于2016年7月1日前将本合同第一条所约定的租赁场地交付给乙方，双方填写《交房确认书》，作为租赁场地交付的依据。……4.1乙方需向甲方缴纳人民币捌仟元整（8000元）作为履行本合同各项条款的保证金，并于签订本合同的同时向甲方一次性支付。乙方在签订本合同之日起七日内没有足额缴纳保证金的，甲方有权解除合同，乙方不得提出异议。……10.1任何一方不履行或无正当理由拒绝履行本合同视为该方违约，发生上述情况时，违约方应赔偿因此给对方造成的损失，并承担违约金责任。10.3乙方非以合同约定提前解除本合同或因乙方违约行为导致合同解除的，乙方应根据实际使用天数缴纳租金、物业、水电等相关费用，并按该租赁年度月租金的2倍作为违约金支付给甲方且保证金不退，乙方享有经营免租期的，应补缴免租期租金。……其他约定：第一年度交7个月使用一年（按季度缴费2016.7.1-2017.6.30）；第二至第三年度交10个月使用一年（按季度缴费2017.7.1-2019.6.30）；第四年度租金递增至44元/平方/月，租金支付方式为半年交费；第五年度租金递增至48.4元/平方/月，租金支付方式为半年交费（如街区主干道商户入住率达不到70%，本年度减免2个月租金）甲方：朱士礼（签名并捺印）朱树育（签名并捺印）乙方：沈维刚（签名并捺印）2016年4月8日”合同签订后，朱树育依约将案涉房屋交付给沈维刚，沈维刚进场装修并使用至2020年9月。现原告以被告违约解除合同为由，诉至我院，请求判如所请。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告朱树育与被告沈维刚签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。故对本案中被告辩称案涉合同无效的意见，依法不予采纳。本案中，案涉房屋已经过朱树育、沈维刚共同协商和确认，由朱树育于2020年9月后租赁给他人的事实均不持异议，依法应予确认。《中华人民共和国合同法》的规定，当事人协商一致，可以解除合同；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务等情形的，当事人可以解除合同。案涉房屋《房屋租赁合同》2016年4月8日签订后，被告沈维刚于2020年7月表示不再继续租赁，并于2020年9月将该房屋钥匙返还给朱树育并腾空案涉房屋交付给朱树育。其予以接受，故能够确认沈维刚自2020年9月开始，不再继续租赁该房屋，该《房屋租赁合同》已经解除。 对于朱树育请求沈维刚支付违约金20328元、补交免租期租金75600元及收取的8000元不予退还的诉讼请求。被告沈维刚辩称，因受疫情影响被告无力经营，被告已经及时与原告协商解除合同，后原告亦同意解除合同，并将案涉房屋租赁给其他人，所以不存在被告违约。本院认为，双方签订的合同中约定“乙方非因合同约定提前解除本合同或因乙方违约行为导致合同解除的，乙方应根据实际使用天数缴纳租金、物业、水电等相关费用，并按该租赁年度月租金的2倍作为违约金支付给甲方且保证金不退，乙方享有经营免租期的，应补缴免租期租金。”本案中合同约定的租赁期限到2021年6月30日止，被告因经营问题于2020年7月份向原告申请提前解除合同，属于被告违约提前解除合同，应当赔偿原告相应的损失。对于原告主张的补交免租期75600元（40元×210平方米×9个月），符合合同约定本院依法予以支持；对原告主张支付违约金20328元及收取的8000元保证金不予返还，本院认为，该两项主张实际上均是要求被告承担违约责任，庭审中原、被告均认可2020年9月初解除合同后，9月中旬原告已将案涉房屋另行租赁给他人，对于原告同时主张被告支付违约金20328元和不予返还保证金8000元的诉讼请求，结合本案的实际情况，综合考量本院依法支持被告所缴纳的8000元保证金原告朱树育可不予返还，对原告主张支付违约金20328元的诉讼请求依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告沈维刚于本判决生效之日起十日内一次性向原告朱树育补交免租期租金75600元； 二、被告沈维刚所缴纳的保证金8000元原告朱树育不予返还； 三、驳回原告朱树育的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2379元，依法减半收取计1189.5元，由原告朱树育负担232.5元，由被告沈维刚负担957元（应于本判决生效后七日内交至我院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  崔化冰 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理王丽梦 书记员陶梦梦 附1：本案相关证据 一、原告朱树育提交的证据。 1、两原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格适格。 2、租房意向书、房屋租赁合同，证明涉案房屋出租给被告。 3、聊天记录，证明疫情期间原告同意被告延期缴纳租金，疫情结束后被告迟延交付房租，2020年7月1日被告对原告讲其将店铺转卖给第三人事实。 4、原告代理人在2020年6月21日与被告通话记录，证明被告向原告明确不打算继续经营，第五年房租明确不在续交且拒绝调解事实。 二、被告沈维刚提交的证据。 1、被告提交的证人李某的证人证言，证明告知原告尽快转租，原告未反对。 2、被告身份证复印件，证明被告身份。 3、田家庵区新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部关于实行社区（村）居民出行管控的通告，证明因受疫情影响导致被告无法经营，解除合同被告无过错不应当承担违约责任。 4、龙湖中心辣妈潮爸韩式儿童摄影装修报价单、装修施工合同，证明被告装修费用原告应当折价。 5、微信聊天截图，证明原告从2020年3月开始因疫情影响就租金缓交、免交事宜与原告协商，6月14日告知原告进快转租，原告未反对。 6、装修备案登记证、照片、电脑截图，证明双方经协商已经解除合同原告已经另外出租并装修。 附2：本案法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 一、法律文书履行提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件，履行款存入以下账户开户单位：淮南市田家庵区人民法院。开户行：徽商银行淮南龙湖支行，账号18×××89，支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人、姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心15号窗口现场缴款并领取票据，也可按上述银行账户转入或存入。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 二、申请执行履行提示 （一）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 （二）本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。