安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1221民初10883号 原告：周丙校，男，汉族，1972年2月7日出生，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：贺明智，安徽弘大（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺峰，安徽弘大（合肥）律师事务所律师。 被告：代伟，男，汉族，1970年5月10日出生，户籍地安徽省临泉县，现住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：王晓燕，安徽姜尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张亚杰，安徽姜尚律师事务所律师。 第三人：王瑞，女，回族，1971年1月10日出生，户籍地安徽省临泉县，现住安徽省临泉县。 原告周丙校与被告代伟、第三人王瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周丙校及其委托诉讼代理人贺明智、被告代伟及其委托诉讼代理人王晓燕、第三人王瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周丙校向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的房屋租赁协议；2、判令被告及第三人立即退出原告的临泉县房屋，及时将该房屋返还原告；3、判令被告支付房屋占用期间的损失每月12000元，直至被告及第三人交还原告房屋为止，第三人对上述损失承担连带责任；4、判令被告支付给原告违约金39000元；5、诉讼费由被告及第三人承担。 事实和理由：2019年10月1日被告租赁原告位于临泉县商铺，2020年10月1日到期。被告未提出续租，原告找到被告才得知，被告未经原告许可违反合同约定，擅自将原告房屋转租给第三人。第三人以与被告有纠纷为由也未付原告分文。现有人愿意出每月12000元租赁原告房屋。综上所述，被告租赁原告房屋合同已经到期被告应将房屋归还给原告，第三人违法占用原告房屋应及时退出。被告归还原告房屋的同时，还应赔偿原告租赁损失每月12000元，第三人负有连带责任。被告违约擅自转租，根据合同第十条规定，被告还应承担违约责任，原告酌情要求被告支付违约金39000元。为维护原告合法权益，现依法提起诉讼，恳请支持本诉请求。 被告代伟辩称，1.被告同意解除该房租租赁协议，同意退还案涉商铺；2.因该案涉房屋由第三人占有使用，对超过租赁合同期限部分的租金由第三人承担；3.原告诉求违约金无事实和法律依据依法不予支持。 第三人王瑞辩称，我当时是租赁代伟的房屋，没有与原告见过面不了解里面的情况，我租赁代伟的房屋给了代伟10万元转让装修费和9万元房租，共计19万元，在2020年8月中旬，政府说房屋是违建，作出部分拆除，我多次找到代伟调解该事情，没有得到回复，代伟置之不理，以致造成今天的局面，代伟刚刚说的同意解除合同，我给代伟的转让、装修费及我二次装修费都是代伟造成的，我要求代伟赔偿我所有的损失及我生意的损失。原告要求我承担的赔偿责任我不该赔偿。 根据当事人陈述、辩解和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告代伟于2017年开始承租临泉县万家·滨湖花园小区第6幢1-2层109-207号商铺经营“代伟卷膜”。原告周丙校于2019年6月23日购买案涉房屋，2019年10月1日，原告周丙校与被告代伟签订《房屋租赁合同》，被告代伟承租案涉房屋，租赁期限1年，自2019年10月1日起交付出租房，2020年10月1日收回；年租金130000元。合同第六条约定：租赁期间，乙方（即被告）不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方（即原告）同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方需将房屋设施恢复原状。合同第九条约定，租赁期间乙方如对外转租，双方协商同意，否则按违约责任追究。合同第十条约定违约责任，如违反本合同规定，责任方承担赔偿对方当年租金1.5倍的损失。合同中并手书“得甲方知道可以转让”字样，双方签字认可。合同签订后，被告代伟向原告周丙校缴纳房屋年租金13万元。在约定租期期间，被告代伟未征得原告周丙校同意，将案涉房屋转租给第三人王瑞，收取第三人王瑞转租费19万元，租赁期限至2020年10月1日，第三人王瑞承租后对案涉房屋进行了二次装修。2020年8月份，案涉房屋二次装修期间，因原装修内容部分违建被政府拆除，原告因此得知案涉房屋被被告代伟转租给第三人王瑞。第三人王瑞因政府拆除造成的装修损失、转租费用、经营损失等与被告代伟发生纠纷，在纠纷未解决之前第三人拒绝向被告代伟及原告支付房屋租赁费用。原告因此起诉。 本院认为，原告周丙校与被告代伟签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，系有效合同。该合同约定转租需经原告同意，但被告代伟在未征得原告同意的情况下将案涉房屋转租给第三人王瑞，原告有权解除合同。现原告要求解除《房屋租赁合同》，被告亦同意解除，故本院对原告该要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告应将案涉房屋腾空返还原告，因被告将房屋转租给第三人王瑞，被告负有清退第三人王瑞的义务，第三人王瑞亦应配合将案涉房屋腾空返还原告，故对于原告要求被告及第三人立即退出案涉房屋，将房屋返还原告的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付房屋占用期间的损失每月12000元直至被告及第三人交还房屋为止，第三人对上述损失承担连带责任。被告辩称，该案涉房屋由第三人占有使用，对超过租赁合同期限部分的租金由第三人承担。本院认为，《房屋租赁合同》约定的租赁期限于2020年10月1日届满后，被告并未返还房屋，原告未提出异议，原被告之间的租赁关系转化为不定期租赁，被告应按照《房屋租赁合同》的标准年租金130000元向原告缴纳租赁费用。合同解除后，房屋占有人应向原告缴纳房屋占用费，但原告主张按每月12000元计算无事实及法律依据，参照原、被告原租赁合同约定的年租金130000元计算房屋占用费较为合理。案涉房屋因政府拆迁导致第三人与被告就装修损失、转租费用、经营损失等发生纠纷，导致原告无法继续获得房屋租金，因被告擅自转租给原告造成的房屋占用费损失，在房屋腾空前应由被告承担，被告可在承担房屋占用费后,在其与第三人的租赁合同纠纷中，与第三人要求被告赔偿的损失均另案主张。原告要求被告支付违约金39000元，被告辩称原告该诉求无事实和法律依据。本院认为，违约责任应以实际损失为基础并兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等因素综合考虑，本案中被告转租虽违反合同约定，但并未给原告造成损失，原告的租金损失已经由房屋占用费弥补，直至房屋腾空，故对于原告要求违约金39000元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同案件纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告周丙校与被告代伟签订的《房屋租赁合同》； 二、被告代伟及第三人王瑞于本判决生效之日起三十日内退出临泉县万家·滨湖花园小区第6幢1-2层109-207号商铺并返还原告周丙校； 三、被告代伟以年租金130000元的标准向原告周丙校支付房屋占用费，自2020年10月1日起算直至案涉房屋返还之日止； 四、驳回原告周丙校的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费538元，由被告代伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  吴中世 二〇二〇年十二月三十日 书记员  王蓬业 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同案件纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。