安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0191民初575号 原告：王继红，女，汉族，1976年2月22日出生，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：李化，安徽皖衡律师事务所律师。 被告：丁然，男，汉族，1990年7月23日出生，住安徽省庐江县。 原告王继红与被告丁然房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王继红及其委托诉讼代理人李化到庭参加诉讼。被告丁然经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审判。本案现已审理终结。 原告王继红向本院提出诉讼请求：1、解除王继红与丁然于2016年5月14日签订的《别墅租赁合同》；2、丁然立即向王继红支付房屋租金19080元（自2018年1月1日至2018年5月14日，即4240元／月×4.5月）、物业费2820.83元；3、丁然将租赁房屋恢复原状并承担恢复期间的租金、物业费（直至完全恢复原状为止）；在其拒不恢复的情况下，由丁然承担房屋结构拆除部分复原更新成本60047.04元及租金、物业费（应付至判决生效后一个月）；4、丁然立即向王继红支付违约金10176元；5、案件诉讼费、评估费由丁然承担。本案原审时，王继红将其第三项诉请减少为，丁然承担房屋结构拆除部分复原更新成本60047.04元及租金、物业费（应付至判决生效后一个月）。后在本案发回重审过程中，王继红变更诉讼请求为：1、判令解除2016年5月14日签订的《别墅租赁合同》；2、判令丁然立即向王继红支付房屋租金50880元、物业费7522.2元（自2018年1月1日至2018年12月31日，直到房屋复原之日止）；3、判令丁然立即向王继红支付房屋结构拆除部分复原成本60047.04元（恢复原状）；4、判令丁然立即向王继红支付违约金10176元；5、本案诉讼、评估等费用由丁然承担。事实与理由：丁然系合肥文华建筑装饰工程有限公司法定代表人，因该公司经营需要，2016年5月14日,丁然承租了王继红所有的位于合肥高新区玉兰公馆x栋xx室别墅一套作为装饰设计公司样板间，并与王继红签订了《别墅租赁合同》。合同约定：租赁期限6年，自2016年7月1日至2022年7月1日止，2016年5月21日至2016年6月30日为免租期；租金4000元／月，从第二年开始，每年按6%幅度递增，第一年年租金48000元，第二年50880元，第三年53940元等；租金每半年付一次，先付后用。另外，合同还约定乙方应合理使用承租房屋和附属设施，造成损坏的应予以修复或予以赔偿。王继红将房屋交付丁然后，丁然将租赁房屋结构进行了改变（包括但不限于拆除阁楼，打掉承重墙等），还将原有的水电线路改造、门窗拆除等，其装修也仅进行部分，仍有大部分未装修，现场杂乱不堪。王继红要求丁然在其提出合同解除前，将房屋恢复至租赁前的状态，但其拒不恢复，且租金及物业费也不支付。经评估，房屋结构拆除部分复原更新成本为60047.04元，该项费用应由丁然承担。丁然的行为已经构成违约，应承担相应的法律责任。为维护合法权益，诉至法院，望判如所请。 丁然未作答辩，亦未提供证据。 本院经审理认定事实如下：2016年5月14日，王继红（出租方、甲方）与丁然（承租方、乙方）签订《别墅租赁合同》一份，主要内容有：甲方将合肥高新区玉兰公馆x栋xx室别墅（毛坯）承租给乙方，用途为装饰设计公司样板间；双方约定，租赁期合同需满6年；自2016年7月1日起至2022年7月1日止，乙方有40日的免租期（自2016年5月21日至2016年6月30日），免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但需要按规定交纳免租期内的物业管理费、水费、电费、煤气费、通讯、设备等因乙方使用该房屋而产生的一切费用；房屋租金每月为4000元，按年付款，从第2年开始，每年按6%幅度递增，第一年月租金4000元、第二年4240元、第三年4495元、第四年4765元、第五年5050元、第六年5353元；本合同签订当日乙方需向甲方交纳物业管理费，协助与（房屋）所属物业管理单位签订《物业管理服务合同》，……以后物业费按物业公司要求支付；交付该房屋的同时，乙方应向甲方交纳房屋租赁保证金，计人民币5000元；在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。若因乙方使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复或给予经济赔偿；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰。租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付同年度总租金20%的违约金……（2）未经甲方同意，擅自改变房屋结构或损害房屋，且经甲方通知在规定期限内仍未纠正并修复的；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及附属设施，使该房屋始终处于良好状态，因乙方使用不当或不合理使用……乙方在合理时间内未修复而产生的后果，概由乙方负责；水电气物业费由乙方承租方承担，如有拖欠，甲方有权从押金扣除（入住时的水电燃气均为0）。押金5000元。2016年6月16日，丁然支付了2016年7月1日至2016年12月31日期间的租金24000元，于2016年12月支付了2017年1月1日至2017年6月30日期的房租共计24000元，于2017年6月15日支付了2017年7月1日至2017年12月31日期间的房租25540元。后丁然再未支付租金。 另查明，丁然在租赁期间对租赁房屋结构进行了改变，还进行了水电线路改造、门窗拆除等装修事项，但并没有装修完毕。后王继红联系丁然支付租金、恢复房屋原状未果，现丁然下落不明。本案审理过程中，王继红申请对案涉房屋恢复至毛坯状态所需费用进行评估鉴定，本院依法委托安徽中润国元工程项目管理有限公司进行司法鉴定。2020年10月9日，安徽中润国元工程项目管理有限公司作出工程造价鉴定意见：案涉房屋恢复至毛坯状态所需费用为54806.13元（未含优惠幅度）。 上述事实，有《别墅租赁合同》、《不动产权证书》、微信聊天记录、业主装修申请表、《工程造价鉴定意见书》及当事人陈述等证据证明，本院依法予以确认。丁然经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，放弃举证、质证权利，由其自行承担不利法律后果。 本院认为：案涉《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性，应为合法、有效，双方理应按约履行各自的义务。王继红起诉要求解除其与丁然于2016年5月14日签订的《别墅租赁合同》，因丁然支付租金仅至2018年1月1日，至今未缴纳剩余租金，违反合同的约定，已构成根本违约，故本院对王继红该项诉讼请求，依法予以支持。 关于王继红起诉要求判令丁然立即向其支付房屋租金50880元、物业费7522.2元（自2018年1月1日至2018年12月31日，直到房屋复原之日止），丁然作为承租人，理应按约履行支付租金的义务，然其支付租金仅至2017年12月31日，故丁然还应支付租金的期间为2018年1月1日至本院公告送达王继红诉请解除案涉合同的民事诉状之日即2020年5月26日，即支付租金135925元（4240元/月×6个月＋4495元/月×12个月＋4765元×12个月－4765元÷30天×4天）。关于物业费，因案涉合同约定物业费按物业公司要求支付，王继红亦未举证证明其已替丁然缴纳了物业费，故本院对该项诉讼请求，依法不予支持。 关于王继红诉请丁然支付房屋结构拆除部分复原成本60047.04元，因案涉房屋在丁然租赁期间遭到装修破坏，经本院委托鉴定机构安徽中润国元工程项目管理有限公司进行司法鉴定，可确定复原工程造价为54806.13元，且合同中约定“若因乙方使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复或给予经济赔偿”，故丁然应赔偿王继红案涉房屋复原成本为54806.13元。 关于王继红诉请丁然支付违约金10176元，因案涉合同约定“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付同年度总租金20%的违约金……（2）未经甲方同意，擅自拆改变房屋结构或损害房屋，且经甲方通知在规定期限内仍未纠正并修复的”，丁然自2018年起未再支付租金，故依约丁然应向王继红赔偿违约金10176元（4240元×12个月×20%）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告王继红与被告丁然于2016年5月14日签订的《别墅租赁合同》； 二、被告丁然于本判决生效后十日内向原告王继红支付租金135925元、违约金10176元； 三、被告丁然于本判决生效后十日内向原告王继红赔偿房屋结构拆除部分复原成本54806.13元； 四、驳回原告王继红的其他诉讼请求。 案件受理费2872元，由被告丁然负担。公告费（以实际票据为准），由被告丁然负担。鉴定费3000元，由被告丁然负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  倪良月 人民陪审员  吴天明 人民陪审员  张燕萍 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理董纯涛 书记员孟琦 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。