北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初9999号原告：张士军，男，1976年11月28日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：孟繁慧，北京宸硕律师事务所律师。被告：任毅，男，1972年1月1日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：何承介，北京智勇律师事务所律师。原告张士军与被告任毅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告张士军的委托诉讼代理人孟繁慧、被告任毅的委托诉讼代理人何承介到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张士军向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年11月16日签订的《房屋租赁合同》；2.被告腾退所承租的房屋并恢复原状；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年11月26日签订《房屋租赁合同》，约定原告出租给被告的房屋位于××村516号，租赁期20年，自2017年11月16日起至2037年11月6日止；被告向原告承诺，租赁该房屋作为居住及书画、艺术创作交流和研究使用；第一个五年每年租金为28000元，租金为上交，每两年一交，提前三个月交纳下一个租期内的租金。双方还约定了其他合同权利义务。合同签订后，原告按约定交付房屋。2019年5月15日，被告在承租房屋内进行违法拆建被邻居举报，村支书和大队拆违办工作人员到达现场，要求原告到现场一起制止被告的违法拆建行为，立即停止施工。原告告知被告已经违反了双方合同约定，在没有原告书面同意的情况下擅自拆改变动房屋结构，提出解除合同并要求被告腾退房屋，将房屋恢复原状。被告坚持认为房屋没有到期不解除。2019年8月16日是被告按照合同约定给付两年租金的日期，被告不仅没有按时交付租金也没有将房屋恢复原状。任毅辩称，被告请法庭查明事实后依法裁判。1.被告在2017年11月16日签完《房屋租赁合同》后，按约支付2017年11月16日至2019年11月16日的租金。租房后，被告从未实际入住涉案房屋。2.被告租房的目的是为了装修作为画室，有关装修方案也曾多次书面通知原告，最终的装修方案是2019年5月10日通过微信发送给原告。通过被告与原告的微信聊天记录显示，原告并没有拒绝或提出异议。3.施工后不久，原告发现邻居的房屋对外租金每年为4.2万元，高于自己的房屋，心生悔意，意图阻碍施工。据村委会解释，村民翻建宅基地可以边盖边申报，甚至是后申报，村委会完全不干涉。4.原告是村支书的侄儿，也曾让村里的穿制服的综治人员出面干涉，并且当场说不租给被告了。5.综治人员出面后不久，原告曾带领两名社会人士到被告在本村的另一处住宅威胁、恐吓要求退房。获知被告是一名老兵以及工作单位后就撤走了。6.被告曾多次电话联系原告提出支付租金，并在2019年11月12日通过微信提出支付租金请求，遭到原告的拒绝。7.涉案房屋目前状况良好，不存在超范围的拆建，也就不属于违约。原告要求解除租房合同缺乏事实依据和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月16日，张士军（出租方、甲方）与任毅（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定出租的房屋位于北京市昌平区××镇××村（以下简称××村）516号，租赁期20年，自2017年11月16日至2037年11月16日；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住及书画、艺术创作交流和研究使用，甲方允许乙方使用本合同租赁的房屋办理营业执照；该房屋第一个五年每年租金为28000元，本合同的租金以第一个五年租金为基数每五年递增5%，租金为上交，每两年一交，提前三个月交纳下一个租期内的租金；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当或人为因素造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置必须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后依附于房屋的装修归甲方所有。双方在《房屋租赁合同》第七条“双方的权利、义务”中约定“……5.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。……（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用”。2020年8月4日，××村村民委员会出具《证明》，载明“今有我村村民，张士军，男，身份证号：×××，居住在本村**，516号房宅基地属××村委会批准建设的宅基地，由于办理宅基地使用证冻结，暂无农村宅基地集体建设用地使用证，此房建于2005年，情况属实。特此证明”。2019年5月10日，任毅通过微信将《关于租用张士军院子装修加建的请示》发送给张士军；2019年11月12日，任毅微信告知张士军欲交纳下两年房租；2019年11月13日，张士军回复任毅并告知其已经违约，自己已经向法院提起诉讼。2020年4月9日，任毅收到本院向其邮寄的本案起诉书副本及证据材料。经法庭询问，双方一致认可涉案房屋出租给任毅时状况为一层房屋，是一个完整闭合的院落，具体有北房四间、东西房各二间，没有南房，门朝南开；任毅已经交纳两年房屋租金。张士军表示任毅改变房屋的主要为挖酒窖及拆除院墙，具体动了什么不清楚。任毅表示小酒窖不属于拆除主体结构，院墙是经过张士军同意，是为了更好地使用房屋才推翻的，不属于双方商定装修范围。以上事实，有《房屋租赁合同》《证明》、微信聊天记录照片以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张士军与任毅就涉案房屋签订有《房屋租赁合同》，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。对于张士军要求解除双方合同的诉讼请求，本院予以支持。首先，双方合同约定任毅如改变房屋的内部结构、装修或者设置必须事先征得张士军的书面同意方可施工。现任毅虽然通过微信聊天向张士军发送装修、加建申请，但是其并未取得张士军的书面确认，亦未举证证明双方对于合同相关条款进行了变更，便径行对涉案房屋进行了装修、加建，已经构成违约。在此种情况下，张士军有权根据双方合同约定解除合同。其次，任毅虽主张其因张士军阻止施工、房屋闲置而行使抗辩权，但其并未提交证据佐证自己的相关陈述，而其却未按照双方合同约定时间向张士军交纳租金。关于解除时间，本院以任毅收到本院向其邮寄的起诉状副本及证据时间为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，涉案房屋虽然进行了装修和加建，相关建筑材料已经添附，但是仍属于可恢复的程度。据此，张士军有权要求任毅腾退房屋并将未经其同意进行的装修、加建恢复原状。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认张士军与任毅于2017年11月16日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月9日解除；二、任毅于本判决生效后七日内将北京市昌平区崔村镇××村516号房屋及院落腾退返还张士军并将上述房屋及院落恢复至2017年11月16日双方签订《房屋租赁合同》时状况。案件受理费9835元，由任毅负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  张俊二〇二〇年十二月三日书记员  李杰