广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8259号上诉人（原审被告、反诉原告）：惠东县汇商房地产有限公司，统一社会信用代码914***********892E,住所地：惠东县*******鞋业城。法定代表人：林国平。委托诉讼代理人：庄凯钦，广东东维律师事务所律师被上诉人（原审原告、反诉被告)：杨俊，男，1975年9月20日出生，汉族，住广东省深圳市南山区***********，公民身份号码430************016。委托诉讼代理人：谭跃春，广东邦富律师事务所律师。上诉人惠东县汇商房地产有限公司与被上诉人杨俊因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初6012号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠东县汇商房地产有限公司上诉请求：1、请求依法撤销（2019）粤1323民初6012号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人所有诉求；2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，上诉人遭受不可抗力而逾期交房，上诉人依法不应承担违约责任，一审法院以上诉人未及时通知为由不予支持，没有事实依据。上诉人楼盘因环城路建设影响，原可通行道路先后遭挖断而无法通行，该事实有村委证明、政府情况说明、政府官网报道为证，而环城路建设因各种原因一再延误工期，不但上诉人无法预见，而且连政府部门都无法预见，故环城路建设对涉案楼盘影响是明显的不可抗力因素。因此，上诉人楼盘遭遇该不可抗力因素影响，依法不应承担违约责任。二、上诉人遭受天气不可抗力影响，依法不应承担违约责任。涉案合同签订后，上诉人遭受了83天的降雨天气、10天的6级以上大风天气（无雨）、87天的35度以上高温天气，该等天数共180天，是因天气不可抗力影响而无法施工的，在该等天气中不可能也无法进行施工，这是依常识即可判断的客观事实。因此，上诉人不可抗力天气因素影响，该等天数应当在违约天数中扣除。三、被上诉人明显逾期付款，依法应当承担违约责任。被上诉人逾期付款是显而易见的事实，其与银行间的贷款关系与上诉人无关，其办理贷款申请后，相关的银行放款催告由其自行负责，上诉人根本无法参与其中，因此，被上诉人贷款逾期发放与上诉人无关，被上诉人违反合同约定的2个月内支付尾款的约定，理应承担违约责任。综上所述，恳请二审法院依法支持上诉人的所有上诉请求。被上诉人杨俊答辩称：一、上诉人作为专业房地产开发企业，在订立合同时应充分考虑政府工程、天气的情况，合理规划建设和交房周期。1、上诉人提交的证据二《惠东县********》，政府在2015年11月开工，而与答辩人签订《商品房买卖合同》是在2017年5月25日，答辩人完全有理由相信上诉人能预见政府工程会对交房造成影响。2、上诉人提交证据八《天气证明》，并未证明主张期间内异常天气的次数或数量超过本地区前两年的平均值及对工程造成影响程度。上诉人在订立合同时应把正常或可能存在的异常天气因素考虑在内，其不具有不可预见性。上诉人未充分考虑、调查，相应的不利风险应由其承担，不应转嫁给买受人，更不能将此归结于不可抗力并要求免除在此期间的违约责任。再者，按照《合同法》规定，即使出现上述情况，上诉人必须以一定方式通知答辩人，经答辩人同意后，双方协商变更延期，而非上诉人主张的单方可予以延期交房。二、双方签订《商品房买卖合同》补充协议约定，因贷款未获批准，经上诉人书面通知，答辩人怠于履行，答辩人才应承担逾期付款的违约责任。根据补充协议约定，银行的按揭款是直接划入上诉人账户，答辩人并不清楚按揭款何时到账，上诉人有义务在款项未按时划入账户时书面通知答辩人。上诉人明知款项没有到位，没有及时通知答辩人，甚至以此为由要求答辩人承担延期付款责任，毫无根据。综上所述，一审法院认定事实正确，程序正当，适用法律无误，依法应当维持原判，驳回上诉人的全部上诉请求。原审原告杨俊向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金107045元（以商品房总价638314元为基数，按日万分之三的标准，自2018年1月1日起计算至2019年7月13日止)；2、被告承担本案全部诉讼费用。第一项诉求金额合计：107045元。原审反诉原告惠东县汇商房地产有限公司向一审法院提出反诉请求：1、判决反诉被告立即向反诉原告支付逾期付款违约金共计21120元【2017年7月25日至2018年1月1日止（共160天），每日按逾期应付房款（440000元）的万分之三计算】；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告汇商房地产公司系于2009年9月9日注册成立的经营范围为房地产开发的有限责任公司，系涉案位于惠东县************吉星豪园的开发商，涉案楼盘于2014年4月1日开工建设。原告杨俊认购了吉星豪园xxxx号单位房屋，双方于2017年5月18日签订《吉星豪园认购协议书》(编号0xxxx1)后，又于2017年5月25日签订《商品房买卖合同（预售）》(编号HTxxxx1)及《补充协议》，《商品房买卖合同（预售）》约定：1.房屋总价款为638314元，在签订本合同之前，买受人已支付定金10000元，买受人应于2017年5月25日前支付首期房价款198314元，余款440000元向中国银行股份有限公司申请贷款支付。2.买受人未按约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。3.出卖人应在2017年12月31日前向买受人交付商品房。商品房交付时应符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告条件，同时相关设施设备也要达到交付条件。4.除不可抗力外，出卖人未按合同约定时间将商品房交付买受人的按照逾期时间分别处理：（1）逾期在90之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。补充协议约定：1.买受人的按揭贷款应于签订本合同之日起两个月内全额到达出卖人账户，否则，按合同约定承担逾期付款的违约责任。2.除非有法律明确规定的拒绝接收本合同项下的房屋。3.在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房款外，出卖人应以按合同约定的地址向买受人发出书面收楼通知，或在当地报纸上发布入伙公告的方式通知买受人办理交付使用手续，买受人不按要求交付手续的，即视为出卖人已将商品房交付给买受人。《补充协议》约定：“如因买受人的原因导致贷款申请未获银行批准，买受人即应在出卖人发出书面通知后15日内选择将剩余楼款一次性支付给出卖人。如买受人未在上述期限内向出卖人变更付款方式并付清全部楼款的，出卖人有权按本合同第八条及对第八条的补充内容（即本补充协议的第三条）的约定追究买受人逾期付款的违约责任……买受人的按揭款应于签订本合同之日起两个月内全额到达出卖人账户，否则，按合同第八条承担逾期付款的违约责任。若银行批准的按揭贷款金额少于买受人申请的金额或银行拒绝对买受人贷款时，买受人应在银行或出卖人通知之日起15日内付清差额部分，否则出卖人有权解除合同，并要求买受人支付楼价3%的违约金。”2017年5月18日，原告向被告支付了房屋定金10000元。2017年5月25日，原告向被告支付了首期购房款188314元，尾款44万元在中国银行惠州惠东吉隆支行办理了按揭手续后，于2018年1月1日直接由中国银行惠州惠东吉隆支行转入被告的对公银行账户中。2016年9月10日，涉案楼盘供水系统及网管架构铺设已完工并通过验收。2016年9月20日，涉案楼盘的高低压配电工程已完工并通过验收。2019年1月29日，涉案楼盘经相关部门验收合格，并于2019年4月9日在惠东县住房和城乡规划建设局办理了工程竣工验收备案登记。2019年4月27日，被告出具《收楼凭证》，确认原告已办理完相关手续及缴清所有费用，可办理收楼入伙手续。但原告称：我方在4月27日办理收楼是发现涉案房屋墙壁以及卫生间不符合收楼的条件，就在验收表上写明了验收情况。被告收到原告所写的验收情况之后，进行了修复，并在修复之后于2019年7月7日再次向原告手机短信通知收楼。该收楼短信明确写明如果在一周之内未办理收楼手续视为默认收楼，然后我们就是从2019年7月7日再加七天，就算出来是2019年7月13日。另查一：涉案楼盘位于吉隆平政村环城北路路段，通往涉案楼盘施工现场共有两条道路，其中一条道路因吉隆镇环城北路东段道路改建工程项目施工受阻无法通行，另外一条道路仍可通行。关于道路改建工程进展情况，惠东县**局分别于2014年1月及2015年7月公开发布招标公告，原计划工期为18个月，2015年11月开始动工建设，但在建设期间受设计变更、征地拆迁影响，致使工程于2019年4月交工验收并交付使用。关于市政工程修建对涉案楼盘建设造成的影响，惠东县******民委员会出具《情况说明》称：惠东县汇商房地产有限公司开发的吉星豪园楼盘位于平政村范围，该楼盘所处地段【即平政村路口至汉塘村石屋村民小组段（现吉隆镇环城北路地段）】原本并无可通行道路，惠东县汇商房地产有限公司为开发吉星豪园楼盘，分别从广汕路口及富康雅苑作为起点于该地段经平政村修建两条道路用于通行。2015年底，吉隆镇环城路一期工程开工并须在平政村路口至汉塘村石屋村民小组段新建市政路段【即吉隆镇环城北路】，惠东县汇商房地产有限公司修建的富康雅苑至吉星豪园楼盘的道路被挖断；2017年8月，因设计变更等原因，G324线吉隆与海丰交界处至平政村路口改造路段须将旧国道被挖开重新建造，惠东县汇商房地产有限公司修建的广汕路口至吉星豪园楼盘道路被挖断。导致在环城路施工期间，惠东县汇商房地产有限公司的工程车辆在该路段无其他科通行道路，直至吉隆镇环城路一期工程于2018年8月完工通车。庭审中，被告辩称被告为了建设这个楼盘而开通了两条道路，但因环城路的建设，这两条道路分别于2015年11月、2017年8月先后被挖断，所以没办法进入这一带，楼盘建设遭受不可抗力因素影响。庭审中，原告称根据被告的答辩状，第一条道路于2015年11月被挖断，但是《商品房买卖合同（预售）》是于2017年5月25日签订，不属于不可抗力。第二条路被告称是在2017年8月被挖断的。假设构成不可抗力，被告应及时通知原告，以减轻可能给原告造成的损失，原告可以收到通知后，选择继续履行合同或者退房、解除合同。原告提交的证明不可抗力成立的证据出局时间是2019年6月。关于天气是否构成不可抗力，被告也未及时告知原告，是在收楼后2019年9月才提交。被告以不可抗力来免除逾期交房的违约责任理据不足。另查二：根据惠州市气象局预报科出具的《天气证明》显示，2015年10月15日至2019年4月19日惠州市惠东县吉隆镇分别出现了降雨量不低于10毫米、极大风速不低于6级、日最高气温不低于35℃的天气要素情况。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容并未违反法律相关规定，系合法有效的，双方应诚实履行合同项下的权利义务。结合原告诉请、被告的反诉请求及双方答辩意见，本案的争议焦点为：1.被告应否支付迟延交楼违约金；2.原告是否应向被告支付迟延付款违约金。关于第一个焦点,被告开发的涉案吉星豪园楼盘于2014年1月正式动工建设，并与原告约定在2017年12月31日前交付房屋。但在合同履行过程中，因政府道路修建工程建设需要，涉案楼盘所处位置与道路修建工程存在交叉重合，楼盘建设进度受道路修建工程影响造成进入施工现场道路一侧道路受阻，楼盘建设工程受到阻碍，以上情况，有惠东县吉隆镇人民政府及吉隆镇平政村民委员会出具的情况说明予以佐证，本院予以采信。但从查明情况来看，通往涉案楼盘现场的道路一共有两条，一条被挖断的时间为2015年11月，发生在双方签订购房合同之前，不构成不可抗力。另一条虽发生在双方签订购房合同之后，履行完毕之前，但根据《中华人民共和国合同法》第118条的规定“当事人一方由于不可抗力不能履行合同时，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成了损失，并应当在合理期限内提供证明。”被告未及时通知原告，并在合理期限内提供证明。不能免除部分或者全部责任。且从本案现有证据来看，涉案楼盘在2016年9月已完成供水配电工程，由此可推定涉案楼盘的土石主体结构工程已大致完成建设，但为何却时隔将近两年半之久才交付房屋，被告并未提交充分证据证明楼盘后续建设进度因市政道路改建受到巨大影响，也未对此作出合理说明。因被告逾期交楼时间过长，给业主造成了损失，应按约承担逾期交楼违约责任。另外，被告辩称在施工期间遭遇到的降雨、高温天气天数应予扣减，但被告提交的天气预报时间段为2015年12月9日至2019年4月11日，被告并未说明该天气预报的天气情况对涉案工程施工建设进度造成的影响程度，无法证实天气情况会造成交房时间的延误，故本院不予采纳被告的抗辩主张。被告于2019年4月27日书面通知原告验收房屋，同时该房屋已经于2019年4月9日取得竣工验收备案表,符合交房条件,原告提出的质量问题均属于质量瑕疵,且这些质量问题不属于房屋主体结构质量不合格问题,不影响房屋的正常居住使用,也不会导致房屋的功能丧失。故原告提出的质量瑕疵并不能构成其延期收房的充分理由,本案房屋的实际交付时间应确定为发出收楼通知即2019年4月27日为宜。按照合同约定，被告应向原告支付约定交付时间次日（即2018年1月1日）至交付时间2019年4月27日期间（合共481天）的逾期交房违约金，但考虑合同履行过程中市政道路改建工程确实在一定程度上给楼盘建设的道路出入造成了一定影响，酌定扣减二个月的违约金，故被告应向原告支付逾期交房违约金80619元【638314元×0.03%×（481天-60天）】。关于第二个焦点。本案中，原告在认购了涉案房屋后，与被告签订《商品房买卖合同（预售）》合同之前，已经支付了首期款（含定金）198314元，44万元的购房尾款通过银行按揭方式直接于2018年1月1日支付至被告银行账户。办理银行按揭需要开发商、业主及银行三方的相互协助配合，且具体审批、放款时间也因为材料是否齐备及银行内部审批流程等客观因素影响。根据双方签订的《补充协议》约定“如因买受人的原因导致贷款申请未获银行批准，买受人即应在出卖人发出书面通知后15日内选择将剩余楼款一次性支付给出卖人。如买受人未在上述期限内向出卖人变更付款方式并付清全部楼款的，出卖人有权按本合同第八条及对第八条的补充内容（即本补充协议的第三条）的约定追究买受人逾期付款的违约责任。”若原告贷款申请未获银行批准，被告应向原告发出书面通知，原告在15日内未将剩余楼款一次性支付给被告，被告才有权追究买受人逾期付款的违约责任。被告未提交原告收到书面通知的证据，也未提交证据证明原告存在不配合办理相关按揭手续的情况，不应将迟延支付的过错直接严苛地强加给买受人。据此，被告反诉主张原告支付迟延付款违约金，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠东县汇商房地产有限公司于本判决生效之日起7日内向原告杨俊支付迟延交楼违约金80619元。二、驳回原告杨俊的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告惠东县汇商房地产有限公司的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2440元，由原告杨俊负担460元，被告惠东县汇商房地产有限公司负担1980元。案件反诉受理费328元，由反诉原告惠东县汇商房地产有限公司负担。本案二审期间，双方当事人均未提交证据。本院审理查明，一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、上诉人是否应当支付迟延交楼违约金；二、被上诉人是否应当支付迟延付款违约金。本院分析如下：关于迟延交楼违约金的问题。根据涉案合同约定，上诉人应于2017年12月31日前交付房屋，现上诉人未在约定时间内交房，已构成违约，应当承担相应的违约责任。上诉人上诉称因道路施工及极端天气等不可抗力，不应承担违约责任的问题，对此，因其中一条道路施工系于2015年11月即开始实施，此时上诉人已与被上诉人签订合同，其对此事由应当有所预见，而另一条道路施工虽发生在合同履行期间，但在主体工程已基本完工的情况下，上诉人并未对楼盘后续建设受到重大影响造成主体工程完工后两年多才交付房屋作出合理说明，因此，一审法院综合考虑到合同履行过程中，道路改建确实在一定程度上造成了影响等实际情况，酌情扣减两个月的违约金，并无不当，本院予以维持。关于迟延付款违约金的问题。根据合同约定，买受人应于2017年5月25日前支付首期房款，余款440000元向银行申请贷款支付。现被上诉人已经按期支付了首期款，余款通过银行按揭方式直接于2018年1月1日支付至上诉人银行账户。办理银行按揭需要开发商、业主及银行三方的相互协助配合，且具体审批、放款时间也会受到材料是否齐备及银行内部审批流程等客观因素影响，并非被上诉人主观能够控制。而且，根据双方签订的《补充协议》约定，若被上诉人贷款申请未获银行批准，上诉人应向被上诉人发出书面通知，要求一次性付款，上诉人才有权追究买受人逾期付款的违约责任。因此，在上诉人未提交证据证明被上诉人存在不配合办理相关按揭手续的情况，不应将迟延放款的过错直接严苛地强加给买受人，一审法院对上诉人要求被上诉人支付逾期付款违约金不予支持，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费用164元，由上诉人惠东县汇商房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月二十八日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮