北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2020）京0108民初5514号原告：王子薇，女，1977年3月9日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：罗超，北京市剑泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪忠（王子薇之父），1947年1月10日出生，汉族，住同王子薇。被告：曹岩，男，1980年6月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王本思，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春利，北京市华泰律师事务所实习律师。原告王子薇诉被告曹岩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王子薇之委托诉讼代理人罗超、王学忠，被告曹岩之委托诉讼代理人王本思、张春利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王子薇向本院提出诉讼请求：1、判令曹岩向王子薇支付逾期迁出户口的违约金412000元及居间费10000元；2、要求曹岩将原有户口从北京市海淀区太平路沙窝运输公司宿舍（八场）x层x门x号房屋内立即迁出；3、诉讼费由曹岩承担。事实与理由：王子薇与曹岩在2015年4月16日签订房屋买卖合同，于2015年4月16日签订补充协议一份。在房屋买卖补充协议中约定：曹岩尽早将房屋中原有户口迁出。双方应遵守上述约定。如曹岩违约，应向王子薇赔偿购买该房屋总价的20%，赔偿王子薇向居间方支付的各种费用。双方买卖行为已经履行完毕，但由于曹岩没有按照约定迁出原有户口，导致王子薇再次出售房屋时，无法顺利进行。同时，使得房价受到巨大影响。故诉至法院。曹岩辩称，一、曹岩不是适格被告，王子薇起诉不符合《民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，法院应驳回王子薇的起诉。涉案房屋的所有权人为北京八月里餐饮管理有限公司（以下简称八月里公司）。曹岩系八月里公司的法定代表人，是作为八月里公司的代理人签署了涉案房屋买卖合同。因此，涉案房屋的出售人是八月里公司，而不是曹岩。故王子薇针对涉案房屋提起的诉讼不应当以曹岩为被告。二、王子薇第一项诉讼请求不符合适用《补充协议》第7条约定的前提条件，其请求无事实、法律依据。《补充协议》第6条规定：甲（曹岩）、乙（王子薇）双方协商一致，甲方承诺乙方，尽早将该房屋原有户口迁出；并保证该房屋不因户口问题，造成乙方适龄儿童无法入学。第7条规定：甲乙双方协商一致，甲乙双方应遵守上述约定，如甲方违约，甲方应向乙方赔偿购买该房屋总价的20%，并退还已交付的所有的房款，赔偿乙方向丙方（居间方）支付的各种费用……。从《补充协议》第6、7条文义及逻辑关系上讲户口是和王子薇孩子上学相关联，违约责任也是和王子薇孩子上学相关联。现在王子薇并非因为涉案房屋内存在原有第三人的户口无法上学之事实要求曹岩承担违约责任，故王子薇的第一项诉讼请求不符合适用《补充协议》第7条约定之前提。根据《补充协议》第7条规定，此约定事实上属于合同解除，即曹岩向王子薇赔偿房款总价的20%，退还所有房款，赔偿王子薇支付的居间费用，王子薇亦应向曹岩返还房屋。三、户口的迁移并非法院主管事项，不具有可诉性。四、双方在房屋买卖合同中约定的对原有户口的迁移属于法律上及事实上的履行不能，王子薇的第二项诉讼请求无法律依据。曹岩及其家人的户口并不在涉案房屋内。尽管曹岩和王子薇签订的《补充协议》约定了将涉案房屋内原有户口迁出之事项，但该约定属于非金钱债务，且属于《合同法》第一百一十条第一项规定的在法律上或事实上不能履行的非金钱债务，依据该规定，曹岩不承担继续履行的法律责任。故王子薇第二项诉讼请求无法律依据。综上，应驳回王子薇的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年4月16日，出卖人曹岩与买受人王子薇于签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定曹岩将海淀区太平路沙窝运输公司宿舍（八场）x层x门x号（以下简称涉案房屋）以206万元的价格出售给王子薇。同日，曹岩（出售方、甲方）与王子薇（买受方、乙方）、北京盛世纪房地产经纪有限公司（居间方，丙方）签订补充协议，其中第6条约定：“甲、乙双方协商一致，甲方承诺乙方，尽早将该房屋中原有户口迁出；并保证该房屋不因户口问题，造成乙方适龄儿童无法入学。第7条规定，甲、乙双方协商一致，甲乙双方应遵守上述约定；如甲方违约，甲方应向乙方赔偿购买该房屋总价的20%，并退还已交付的所有房款，赔偿乙方向丙方支付的各种费用……。”2015年4月16日曹岩出具手写购房款收条，内容为“收到王雪忠（王子薇之父）购买本人名下位于北京市海淀区太平路沙窝运输公司宿舍（八场）x层x门x号的房产购房款人民币贰万元整。……”收款人处曹岩签名。同日，曹岩出具收款收据，收到王雪忠交来购买北京市海淀区太平路太平路沙窝运输公司宿舍（八场）x层x门x号房屋购房定金贰万元整。收款人处曹岩签名。经询，曹岩认可涉案房屋的购房款均打入其账户。2015年5月28日，出卖人北京八月里餐饮管理有限公司与买受人王子薇签订《存量房买卖合同》（经纪成交版）（即网签合同），出卖人处委托代理人为曹岩。约定涉案房屋的成交价格为130万元，涉案房屋所有权于2015年6月17日登记至王子薇名下。经询，双方均认可涉案房屋内尚有未迁走的户口，王子薇称不清楚是什么人，但未提交证据证明为曹岩或其近亲属的户口。曹岩称为原房主家里人的户口，其现在没有清理户口的主体资格。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，虽然涉案房屋的原所有权人为八月里公司，网签合同为八月里公司与王子薇所签，曹岩作为八月里公司的委托代理人在网签合同中签字。其真实成交价合同及补充协议均系曹岩个人与王子薇所签，且购房款均汇入曹岩个人账户中。曹岩亦未提交证据证明其签订《补充协议》时出具八月里公司的委托书或告知王子薇其为八月里公司代理人。故本院认为《补充协议》系曹岩与王子薇所签，曹岩辩称其不是适格被告，本院不予采信。曹岩承诺尽早将房屋中的原有户口迁出。补充协议签订日期为2015年4月16日，迄今已五年有余。涉案房屋内的户口仍未迁出，曹岩对此应当承担相应的违约责任。故王子薇要求曹岩支付逾期迁出户口违约金的诉讼请求，符合法律规定及双方约定，本院对合理部分予以支持。现王子薇表示其要出卖涉案房屋，虽户口问题对房屋价值具有一定影响，但该影响尚未实际发生，且王子薇未举证证明曹岩未迁出户口的行为给其造成的实际损失，现王子薇主张的违约金数额过高，本院依法予以酌减。对此本院综合考虑曹岩的违约情节及让第三人迁出户口客观上难以实现，酌定将违约金确定为50000元。对于王子薇主张的居间费，曹岩虽存在逾期迁户的违约行为，但该违约行为并未导致中介公司不能协助双方办理房屋买卖交易后续事项，现双方已办理了房屋过户手续，且房屋也已交付使用，故王子薇要求曹岩承担居间费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院对此不予支持。关于王子薇要求曹岩将原有户口从涉案房屋内立即迁出的诉讼请求，属于公安机关主管范围，且不适于强制履行，故本院不予支持。曹岩辩称违约责任与王子薇孩子上学相关联，该约定事实上属于合同解除，亦于法无据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、曹岩于本判决生效后七日内向王子薇支付违约金50000元；二、驳回王子薇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7630元（王子薇已预交），由王子薇负担6726元，已交纳；由曹岩负担904元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王一凯二〇二〇年十二月七日书记员  崔 维