广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初39831号原告：佛山市昕泰贸易有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：张锦先，总经理。委托代理人：余兵、黄绍仁，均系广东龙浩律师事务所律师。被告：广州市万旭房地产有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：姜湛睿，总经理。被告：广州精旭房地产有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：陆文军，总经理。上述两被告共同委托代理人：唐美玲、张亮，均系广东智洋律师事务所律师。第三人：珠海兴业绿色建筑科技有限公司，住所地广东省珠海市。法定代表人：候胜南，总裁。委托代理人：孙微、赖秀文，均系该公司员工。原告佛山市昕泰贸易有限公司（以下简称昕泰公司）诉被告广州市万旭房地产有限公司（以下简称万旭公司）、广州精旭房地产有限公司（以下简称精旭公司），第三人珠海兴业绿色建筑科技有限公司（以下简称兴业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告昕泰公司的委托代理人蔡德龙（后被撤销授权），被告万旭公司、精旭公司的共同委托代理人唐美玲、黄晓娴（后被撤销授权），第三人兴业公司的委托代理人孙微、赖秀文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。昕泰公司向本院提出诉讼请求：1.原告与万旭公司签订的编号为201810267267号的《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》）立即解除（依据合同第十八条）；2.万旭公司立即向原告返还购房款6549182元（依据合同第十八条）；3.万旭公司向原告支付自2018年10月31日起至该款项还清之日止按年利率9%（同期房地产开发贷款利率）的标准计算的购房款利息（依据合同第十八条；从2018年10月31日起算利息的理由是合同于2018年10月30日签订，购房款是以以物抵债的方式支付，从合同签订之日原告就已经付清了购房款，所以从次日起算利息）；4.万旭公司赔偿原告为购买涉案商品房所支出的费用36460.05元（依据合同法第一百零七条和第一百一十三条）；5.精旭公司对上述债务承担连带清偿责任（依据公司法第六十三条）；6.两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年10月30日，原告与万旭公司签订《合同》，约定：原告所购商品房为万科智慧商业广场自编A3栋1层111号（以下简称案涉房屋），该商品房合同约定建筑面积共194.3805平方米，其中套内面积187.165平方米，共有分摊面积约7.2155平方米；付款方式为一次性付款，在2018年10月30日前支付全部房价款共6549182元；合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准，套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，原告有权选择单方解除本合同或继续履行本合同，原告要求单方解除本合同的，万旭公司应退还己支付房价款并支付利息（利息以原告付款日起至万旭公司退款日止为期，按同期房地产开发贷利率计算）。合同签订后，原告已依照合同支付了全额购房款，切实履行了合同义务。但万旭公司却在将要办理不动产权证的时候告知原告，原告购买的商品房实测套内建筑面积为103.986平方米，与合同约定的套内建筑面积187.165平方米，竟相差了83.179平方米。万旭公司的这一行为不仅违反了合同的约定，而且面积相差如此之大，说明其在销售过程中存在欺诈及隐瞒事实的行为，致使原告购买案涉房屋的目的已无法实现。因原告为购买案涉房屋，已支出了如下费用:1.协议签约费用1200元；2.物业维修基金20409.95元；3.2019年1月17日至2019年4月16日期间的物管费4956.69元；4.2019年4月17日至2019年7月16日期间的物管费4103.93元；5.2019年7月17日至2019年10月16日期间的物管费2767.77元；6.水电预付费2915.7元；7.公摊电费106.01元。以上合计共36460.05元。因万旭公司原因，原告解除《合同》的，该费用应由万旭公司承担。因万旭公司是一人有限责任公司，其唯一股东精旭公司的财产与万旭公司混同，故其应对万旭公司的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，两被告之行为已构成严重违约，损害了原告的经济利益。为维护自身权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，向法院提起诉讼，请求法院支持原告全部诉讼请求。万旭公司辩称：1.双方已通过附件修改约定的方式对交付使用的房屋套内建筑面积与买卖合同约定面积不符时的处理进行变更约定，根据该约定，原告无权解除买卖合同。2.本案买卖合同关系为涉及三方的以物抵债关系，原告用于抵扣购买案涉房屋的价款实际上为第三人对我方的工程款债权，原告并未实际向我方支付购房款项，无权要求我方向其返还合同解除后的款项。3.我方并未收取原告所主张的其购买案涉房屋所支付的费用，原告无权要求我方返还该笔款项。综上所述，原告与我方已通过附件修改约定的方式对交付使用的房屋套内建筑面积与买卖合同约定面积不符时的处理进行变更约定，原告本即无权主张解除合同。同时，鉴于本案基础法律关系实际上为以房抵债关系，原告并未实际支付购房款，即使买卖合同最终解除，其亦无权要求我方将本应支付给第三人的工程款项直接退付于原告，我方与第三人之间的工程款债权债务应另行调处。根据合同法第六十五条规定，原告与第三人签署的《材料货款置换商品房协议》相当于抵债协议，基于抵债协议的实践性，只有履行完毕，债务才算消灭。实际上原告与第三人之间存在债权债务关系，我方只是作为债权债务关系中第三方代替第三人向原告履行债务，且三方签订的三方协议中并未约定具体的房屋面积、结构、交付标准等，也没有表示出第三人将对我方的债权即工程款转账给原告，不存在债权转让关系，而且三方协议也不足以认定案涉房屋抵顶工程款计入工程款债务，如果我方履行债务不合格，原告应当直接向第三人追责。此外，我方并非收取原告支付的签约费、物业管理费等费用的一方，根本不负有退还的责任。故，原告的诉讼请求没有事实、法律依据，为维护我方的合法权益，请求法院依法判决驳回原告对我方的全部诉讼请求。精旭公司辩称：1.我方并非原告所签署买卖合同的相对方，原告不能突破合同相对性原则要求我方对其向万旭公司的主张承担任何连带责任。2.万旭公司与我方均为独立经营的有限责任公司，二者不存在财产混同的可能，万旭公司以全部财产对公司债务承担有限责任，我方以认缴的出资额为限对万旭公司债务承担有限责任。3.根据合同法第六十五条规定，原告与第三人签署的《材料货款置换商品房协议》相当于抵债协议，基于抵债协议的实践性，只有履行完毕，债务才算消灭。实际上原告与第三人之间存在债权债务关系，万旭公司只是作为债权债务关系中第三方代替第三人向原告履行债务，且三方签订的三方协议中并未约定具体的房屋面积、结构、交付标准等，也没有表示出第三人将对万旭公司的债权即工程款转账给原告，不存在债权转让关系，而且三方协议也不足以认定案涉房屋抵顶工程款计入工程款债务，如果万旭公司履行债务不合格，原告应当直接向第三人追责。综上所述，原告要求我方就其向万旭公司的主张承担连带清偿责任的诉讼请求没有事实、法律依据，为维护我方的合法权益，请求法院依法判决驳回原告对我方的全部诉讼请求。兴业公司述称：对原告诉讼请求没有异议。三方协议签订之后，第三人与万旭公司的债务关系已经发生转移，由原告行使其债权权利。第三人与万旭公司之间的债务关系已经完成。经审理查明：2018年10月30日，原告（乙方，下同）与被告万旭公司（甲方，下同）签订了《合同》，就原告向万旭公司购买案涉房屋进行了约定。合同内容包括房屋用途为商业，建筑面积共为194.3805平方米（套内建筑面积为187.165平方米，共有分摊面积为7.2155平方米），成交价为6549182元等。其中合同第十八条面积确认及面积差异处理约定：合同约定的案涉房屋面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准……按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款，（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同，乙方要求单方而解除本合同的应书面通知甲方……乙方同意继续履行本合同的情况下，房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方；房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的……《合同》附件八第十三条对合同笫十八条的修改约定：合同约定的案涉房屋面积与用于产权登记的实测面积（即广州市有资质的测绘单位出具的房屋面积测绘成果报告书中的面积）有差异的，以实测面积为准，双方自行约定处理方式如下：1.双方明确建筑面积为套内建筑面积与公共分摊面积之和，套内建筑面积出现差异的，2.套内建筑面积出现差异的：（1）如面积误差比绝对值小于或者等于0.5%，买卖双方不作任何补偿，（2）如面积误差比绝对值大于0.5%，买卖双方按下述公式计算面积补差款：面积误差比=（实测套内建筑面积－合同约定套内建筑面积）/合同约定套内建筑面积×100%，面积补差款=合同约定房价/合同约定套内建筑面积×（实测套内建筑面积－合同约定套内建筑面积），3.案涉房屋按套内建筑面积出售，并以此计算其房价款，如合同约定的建筑面积，公共分摊建筑面积与实测的建筑面积，公共分摊建筑面积有差异，双方互不退补房价款并不视作违约，合同继续履行。《合同》附件八第三十二第一款约定，本补充协议作为《合同》的附件，如与《合同》的内容有冲突，以本补充协议为准。案涉房屋经广州市房地产测绘院测绘后确定建筑面积为108.5434平方米，其中套内建筑面积为103.986平方米。2019年4月5日，万旭公司向原告开具案涉房屋购房款发票（记载金额为6549182元）。2019年8月13日，万旭公司向原告发出《商品房面积补差通知》，称案涉房屋实测套内建筑面积为103.9860平方米，根据合同约定通知原告办理商品房面积补差（退款2910557元）手续。原告确认收到上述通知。2019年8月19日，万旭公司向原告发出《办理〈不动产权证书〉的通知》，通知原告办理案涉房屋的产权转移登记手续。2019年10月15日，原告提起本案诉讼。另查，原告曾与第三人签署《材料货款置换商品房协议》，双方约定用第三人抵回的商铺（即案涉商铺）转让给原告，用于抵偿第三人欠原告的材料货款。原告还与万旭公司、第三人签署《付款协议书》，主要内容为：第三人同意将万旭公司支付给其的工程进度款、结算尾款6529182元，用于支付原告所购买案涉房屋的购房款给万旭公司，视作万旭公司向第三人履行了合同约定的6529182元的付款义务；原告需在2018年10月25日前与万旭公司签署商品房买卖合同；本协议自三方签字盖章之日起生效等。关于案涉房屋的交接时间，原告称2019年3月办理了案涉房屋的交接手续；万旭公司称在2019年1月8日发出交付通知书后就已完成房屋交付，但无法核实具体的交付时间。原告和万旭公司均确认原告向万旭公司支付了20000元购房定金。原告称其已付清全部购房款，定金20000元通过刷卡方式支付，其余房款通过以物抵债的形式支付；被告则称原告没有付清涉案房屋的购房款，仅支付了定金20000元。原告为证明其为购买案涉房屋支出协议签约费用1200元、物业维修基金20409.95元、2019年1月17日至2019年4月16日期间的物管费4956.69元、2019年4月17日至2019年7月16日期间的物管费4103.93元、2019年7月17日至2019年10月16日期间的物管费2767.77元、水电预付费2915.7元、公摊电费106.01元（合计36460.05元），提交了证据《广州市首期物业专项维修资金交存凭证》《收据》《收款收据》、银行回单、刷卡凭证（其中物业费收据对应的刷卡凭证无原件）。经质证，万旭公司和精旭公司对上述证据中无原件的证据真实性、合法性不确认，对其他证据的真实性、合法性确认，对关联性不予确认，认为收费主体、催缴主体都非万旭公司，与万旭公司无关，原告无权主张万旭公司退还相应款项。第三人对上述证据真实性、合法性、关联性均确认。又查，万旭公司属于法人独资有限责任公司，精旭公司是万旭公司的唯一股东。本院认为：原告与万旭公司就案涉房屋签署的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约切实履行。根据《合同》第十八条和其附件八补充协议第十三条、第三十二条第一款的约定，关于面积差的约定应以《合同》附件八补充协议第十三条的约定为准。而从《合同》附件八补充协议第十三条的内容看，并未约定出现面积误差或差异达到何种程度情况下双方有无权利解除合同作出明确约定，属于对此约定不明，因此，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，即出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明的，按照以下原则处理……（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的应予支持。经查，案涉房屋实测的套内建筑面为103.986平方米，比合同约定的套内建筑面积少了83.179平方米，误差达到44.44%，根据上述法律规定，原告现要求解除《合同》，理据充分，本院对原告第一项诉讼请求依法予以支持。关于原告的第二项诉讼请求，根据《合同》及原告与万旭公司、第三人签署的《付款协议书》的内容，结合万旭公司已经向原告开具案涉房屋全部购房款的发票并交付案涉房屋给原告及通知原告办理案涉房屋产权转移登记手续的实际情况，应认定原告已经履行了向万旭公司付清全部购房款的义务。鉴于本院已经支持原告第一项诉讼请求，原告要求万旭公司返还其已付全部购房款6549182元及其利息，有事实和法律依据，本院依法予以支持。从查明的事实看，原告已经于2019年3月前接收了案涉房屋，根据公平原则，本院综合本案案情酌情认定上述利息以6549182元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自合同解除之日计至实际付清之日止为宜。关于原告的第四项诉讼请求，第一，协议签约费1200元，并不属于其履行《合同》必然产生的损失，在买卖双方未对此作特别约定情况下，原告现要求万旭公司赔偿该损失，欠缺理据，本院对该请求不予支持。第二，物业维修基金20409.95元，鉴于本院已经支持原告要求解除《合同》的诉讼请求，原告缴存案涉房屋物业维修基金的基础已经丧失，原告应先向相应行政管理部门申请办理退款，本院对此在本案中暂时不予审处。第三，物业管理费，原告已经实际占有案涉房屋，其向案外人支付的物业管理费已经转化为相应的物业服务为其实际享受，其要求原告赔偿物业管理费损失，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。第四，预付水电费和公摊电费，收取主体并非万旭公司，原告也无证据证明万旭公司造成其该费用损失，原告要求万旭公司对此予以赔偿理据不足，本院不予支持。关于原告要求精旭公司就本案中万旭公司需承担的民事责任承担连带清偿责任的诉讼请求，《中华人民共和国公司法》第五十七条第二款规定，本法所称一人有限责任公司是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。该法第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，精旭公司作为一人有限责任公司万旭公司的股东，未提供证据证明其财产独立于万旭公司，原告要求精旭公司就万旭公司在本案中应承担的民事责任承担连带清偿责任，有事实和法律依据，本院依法予以准许。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告佛山市昕泰贸易有限公司与被告广州市万旭房地产有限公司签订的编号为201810267267号的《广州市商品房买卖合同（预售）》。二、被告广州市万旭房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告佛山市昕泰贸易有限公司返还全部购房款6549182元。三、被告广州市万旭房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告佛山市昕泰贸易有限公司支付上述购房款利息（以6549182元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自合同解除之日即本判决发生法律效力之日计至实际付清之日止；以不超过本金为限）。四、被告广州精旭房地产有限公司就上述第二、三项判决内容与被告广州市万旭房地产有限公司承担连带清偿责任。五、驳回原告佛山市昕泰贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费61720元，由原告佛山市昕泰贸易有限公司负担5035元；被告广州市万旭房地产有限公司负担56685元，被告广州精旭房地产有限公司连带负担56685元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  何晓芬人民陪审员  贺丽芳二〇二〇年十二月九日书 记 员  牛立萍邱莉晶