河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终5051号上诉人(原审原告)：新乡名都置业有限公司住所地：新乡市文岩路**恒大雅苑综合楼**。统一社会信用代码：91410700567262714E。法定代表人：贾飞，董事长。委托诉讼代理人：冯玉洁，该公司员工。被上诉人(原审被告)：王长春，男,1974年2月6日出生,住河南,住河南省鹤壁市山城区iv>上诉人新乡名都置业有限公司(以下简称名都置业)因与被上诉人王长春房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院（2020）豫0703民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新乡名都置业有限公司的委托诉讼代理人冯玉洁到庭参加诉讼，被上诉人王长春未到庭。本案现已审理终结。名都置业上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持名都置业的全部诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由王长春承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，合法、有效。《商品房买卖合同》中约定上诉人享有解除合同的前提条件是上诉人为被上诉人承担阶段性保证责任，代被上诉人偿还银行贷款。只有在被上诉人存在上述违约情形时，上诉人才享有解除权，这并没有加重被上诉人的义务，也没有免除上诉人的义务，该条款应当是合法有效的。同时，法院在当事人没有提出合同条款显失公平的情况下，不应当主动认定合同条款为格式条款。至于合同解除后上诉人是否应当退还被上诉人所交款项，法院可以判决我们应当按照合同约定扣除违约金后退还被上诉人所交款项但这并不能影响双方约定的解除合同条件的成立。二、一审法院适用法律错误，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的约定，被上诉人逾期偿还银行贷款，导致上诉人承担阶段性保证责任的违约行为已经达到了解除合同的条件。上诉人以约定解除请求解除合同，人民法院应适用《合同法》第九十三条之规定审查解除条件是否成就，上诉人是否享有解除合同的权利。然而一审法院却仅适用《合同法》九十四条规定的法定解除进行裁判，适用法律明显错误。三、一审法院认为应当维持合同的效力，即证明上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是有效的，《商品房买卖合同》中的条款也应当是有效的，合同中约定的有上诉人解除权的行使，上诉人可根据合同约定行使合同解除权。四、本案诉讼费收取有误，本案诉讼费应当按件收取，而不应当按照房屋总价值收取诉讼费。被上诉人王长春未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。名都置业向原审法院起诉请求：1、解除原被告签订的编号为2012-1200222的《商品房买卖合同》；2、判令被告配合办理撤销合同备案登记和房屋预告登记手续。一审法院认定事实：2012年12月27日，原告新乡名都置业有限公司与被告王长春签订了编号为2012-1200222的《商品房买卖合同》，购买原告开发位于新乡市文岩路299号恒大雅苑第4号楼2单元13层21203号96.32平方米商品房一套。依据合同约定，该购房款435528元，被告应于2012年12月5日前支付首期房款135528元，余款300000元需在2012年12月8日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。在合同附件四（第19页）约定：“5、在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续；（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或者不予办理房地产权证，并无须承担责任。”另查明，2012年12月20日，中国银行股份有限公司新乡国贸支行（贷款人）与被告王长春（借款人）、原告新乡名都置业有限公司（保证人）签订个人一手住房贷款合同。合同约定：借款用途为购买坐落于新乡市卫滨区××大雅××楼××单元××号的商品房购房款。借款人被告王长春以所购涉案房屋向银行提供抵押担保，原告作为保证人承担阶段性连带责任。个人商业用房贷款合同签订后，中国银行股份有限公司新乡国贸支行依据贷款发放方式约定向原告新乡名都置业有限公司划入被告王长春300000元贷款作为购房款。被告王长春于2016年开始逾期偿还贷款。中国银行股份有限公司新乡国贸支行于2018年5月29日向新乡市红旗区人民法院提起诉讼。2018年7月23日新乡市红旗区人民法院作出（2018）豫0702民初2632号民事判决书，判决如下：一、被告王长春偿还中国银行股份有限公司新乡国贸支行贷款本金253691.83元、利息、罚息2768.76元（2018年4月24日之后的利息、罚息按合同约定计算至实际清偿之日）；二、原告新乡名都置业有限公司对判决第一项承担连带责任保证，并有权在实际承担清偿责任的范围内向被告王长春、任美玲追偿；三、驳回中国银行股份有限公司新乡国贸支行其他诉讼请求。原告新乡名都置业有限公司于2018年10月向中国银行股份有限公司新乡国贸支行履行了上述判决。一审法院认为：本案争议焦点是合同是否应当解除的问题。被告王长春依据合同约定，通过交付首付款及银行按揭贷款，已经向原告新乡名都置业有限公司履行交纳全部购房款，原告合同目的已经实现，即全额从买受人被告王长春处获得购房款。虽然被告王长春交付房款有银行贷款，但取得房款的来源并不影响已经履行完毕付款义务的客观事实。被告王长春未按照约定及时偿还银行贷款属于违约行为，但这并不影响原告新乡名都置业有限公司已经取得房屋价款的合同目的，也就是说，被告王长春该违约行为未达到解除合同的程度。因此，原告新乡名都置业有限公司与被告王长春签订的商品房买卖合同已经履行完毕，不存在解除的情形。再加上，涉案商品房买卖合同签订于2012年房屋又已交付多年，“解除合同、收回商品房、买受人所交的全部款项不予退还”的解除合同条款明显免除己方责任、加重对方责任又排除对方主要权利，而且对案涉房屋原购买价格与现有价格差异较大及收回房屋价格基础约定不明。因此，相较于解除合同，维持合同效力更有利于维护市场交易秩序的稳定，避免社会资源的浪费，防止衍生其他问题。对于原告新乡名都置业有限公司在履行保证责任后，可以通过诉讼、拍卖等方式行使追偿权，维护自己的利益。庭审中，原审法院已向原告释明是否变更诉讼请求，原告坚持诉讼请求不变。综上，原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条、第九十五条之规定，缺席判决如下：驳回原告新乡名都置业有限公司的诉讼请求。案件受理费3916.46元，由原告新乡名都置业有限公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明事实与一审认定事实一致。本院认为，关于案涉合同的解除问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，名都公司与王长春于2012年12月27日签订编号为2012-1200222的《商品房买卖合同》，依据合同约定，王长春支付了首付款并于2012年12月20日在中国银行股份有限公司新乡国贸支行办理了个人一手住房货款合同，约定借款人王长春以所购涉案房屋向银行提供抵押担保，名都公司作为保证人承担阶段性连带责任。个人商业用房贷款合同签订后，中国银行股份有限公司新乡国贸支行依约发放了借款，之后王长春于2016年开始逾期偿还贷款。中国银行股份有限公司新乡国贸支行于2018年7月23日向新乡市红旗区人民法院提起诉讼，2018年7月23日新乡市红旗区人民法院作出（2018）豫0702民初2632号民事判决书，判决名都公司对王长春的贷款本息承担连带责任保证，名都公司于2018年10月履行了上述判决。根据《商品房买卖合同》附件四（第19页）的约定：“5、在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续；（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或者不予办理房地产权证，并无须承担责任”。由于王长春在《房地产权证》办理完毕前逾期偿还贷款，导致名都公司承担了连带保证责任，以上事实符合合同约定的解除条件，名都公司可以依法行使合同约定的解除权。但由于案涉合同中涉及到被上诉人王长春支付的首期购房款返还和案外人的权利问题，一审期间没有释明和处理，二审无法直接审理。为了平衡当事人的利益,对于合同解除后的纠纷，本案先不予审理，当事人可另案主张。本案仅对案涉合同的解除纠纷进行了审理，未涉及财产给付，本案诉讼费应收取100元。综上所述，新乡名都置业有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。一审认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市卫滨区人民法院（2020）豫0703民初57号民事判决；二、判决解除新乡名都置业有限公司与王长春成签订的编号为2012-1200222的《商品房买卖合同》。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由新乡名都置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔海成审判员  王大鹏审判员  郭中伟二〇二〇年十二月二日书记员  崔 敏