惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初4085号原告：林志杰，男，汉族，1989年10月1日出生，住广东省博罗县**********尾小组，身份证号码：441************819。委托代理人：王雪平，广东国知律师事务所律师。被告：惠州市均城投资有限公司，住所地：惠州大亚湾**上杨华星雅苑******，统一社会信用代码：914***********927X。法定代表人：查某1。委托代理人：刘雪平,广东指针律师事务所律师。委托代理人：罗远鑫，广东指针律师事务所律师。被告：江西新力置地投资有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区*******新力大厦（办公楼）3301室，统一社会信用代码：913************100。法定代表人：邓某1。委托代理人：刘雪平,广东指针律师事务所律师。委托代理人：罗远鑫，广东指针律师事务所律师。原告林志杰与被告惠州市均城投资有限公司(以下简称均城公司)、江西新力置地投资有限公司（以下简称新力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告林志杰的委托代理人王雪平、被告均城公司、新力公司的委托代理人罗远鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告均城公司立即向原告支付逾期交付违约金，违约金以已付房价款1229094元为基数，按照日万分之二的标准，从2020年2月21日起计至实际交付之日止；2．判令被告新力公司对被告均城公司的上述债务承担连带清偿责任；3．判令两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年5月15日，原告与被告均城公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：被告均城公司以出让方式取得坐落于惠州大亚湾西区龙海一路6号地块的建设用地使用权，经批准在上述地上建设的商品房项目核准名称为新力上园；被告均城公司向原告出售其在开发建设的商品房规划用途为住宅，该商品房为上述项目中的惠州大亚湾西区龙海一路6号新力上园1栋26层02号房；按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米16862.31元，总价款为1229094元；签订本合同前，原告已向被告均城公司支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，原告应当于2018年1月24日前支付首期房款369094元，占全部房价款30%，余款860000元向相关商业银行申请贷款支付；该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并已取得房屋测绘报告；被告均城公司应当在2020年2月20日前向原告交付该商品房，交付该商品房时，被告均城公司应当出示该商品房已取得建设工程竣工验收备案，并已取得房屋测绘报告的证明文件，被告均城公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告均城公司承担；被告均城公司逾期交付房屋超过90日后，原告有权解除合同……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定交付期限届满之次日其至实际交付之日止，被告均城公司按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；等等。上述合同签订后，原告即依约向被告均城公司履行了全部房款支付义务。但据调查发现，案涉房屋迟迟于2020年6月30日才竣工验收，于2020年7月23日才取得房屋测绘报告。被告均城公司明显逾期交付案涉房屋给原告，应当按照双方合同约定向原告支付违约金，但原告至今未收到任何违约金。另外，均城公司系一人有限责任公司，新力公司系均城公司股东，根据我国《公司法》之相关规定，新力公司无法证明其财产独立于均城公司公司财产，应当对均城公司债务承担连带清偿责任。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。庭审中补充事实和理由如下：案涉小区至今未修有出入道路，不能正常通行，严重影响居住，直接导致案涉房屋至今不满足交付条件，被告至今未履行房屋交付义务。被告均城公司辩称，一、2020年年初发生新冠疫情后，广东省于2020年1月23日进入一级响应状态，省内所有企业均需停工停业。2020年2月24日，持续32天“一级响应”结束，但惠州作为省内确诊病例人数较高的地区，并不能全面恢复施工。2020年2月28日，被告均城公司向大亚湾住建局申请涉案项目于2020年3月1日复工，为响应要求，申请复工人数仅有100人，大亚湾住建局于2020年3月15日批准被告均城公司的复工申请，2020年3月16日，被告均城公司进行复工。故从2020年1月23日至2020年3月15日获批复工，涉案项目已有54天无法进行施工。涉案项目的停工状态并非被告均城公司导致的，不可归责于被告均城公司，属于不可抗力，应顺延涉案房屋交付时间。二、2018年2月至2020年2月期间，广东省出现暴雨、高温、超强台风等多年不遇的极端天气，严重影响涉案房屋的施工建设，其中37℃以上高温1天、大雨及以上52天，受极端不利天气影响共计53天，属于法定不可抗力因素，故交楼时间也应当相应顺延。三、受疫情影响及政府部门管控要求，被告均城公司于2020年3月16日复工后的施工人员数量（100人）远远少于疫情前正常施工人员数量（300-400人），导致涉案项目施工进度滞后于正常的施工速度，被告均城公司对此没有过错也无法预料，应当予以合理顺延。另外，根据《惠州市住房和城乡建设局应对新冠肺炎疫情做好复工复产稳定发展工作的通知》关于“对于受疫情影响工程建设受阻，不能按照原定时间开复工的建设项目，可适当将工期顺延；同时提出房地产开发企业若受疫情影响无法按《商品房买卖合同》约定的时间交房或办证的，可适当顺延，主张顺延交房或办证日期”的通知，虽然目前尚未制定顺延时间的统一标准，但参照其他地区，被告均城公司交付时间应根据疫情结束时间合理顺延。四、涉案项目约定的交付时间为2020年2月20日，处于新冠疫情“一级响应”期间，属不可抗力，系法定免责事由，被告均城公司有权顺延履行交付义务。故被告均城公司在2020年2月11日通过邮政快递的方式，向业主寄送《商品房顺延交付通知书》，通知业主顺延房屋交付时间，已经尽到了提示与通知义务。五、根据合同补充协议关于“买受人选择银行贷款的，应在签署合同同时办理按揭贷款手续……按揭贷款应在合同签署之日30日内付清……”、“如买受人未付清房款……，出卖人有权拒绝交付本房屋直至……”及“买受人存在未按合同约定及时支付房价款……出卖人有权顺延履行房屋交付……”的约定，部分业主存在逾期付款的行为，被告均城公司有权根据其逾期付款的天数顺延交付日期。六、在涉案项目具备取得房屋预测绘报告及竣工验收备案表的交付条件后，被告均城公司已按约定多次书面通知业主前来收楼，但业主在收到通知后拒不收楼所引起的法律责任，应当由业主自行承担。预测报告系期房买卖时确定商品房面积的依据，而实测报告则系办理房屋权属登记的依据，合同约定的无论是实测报告还是预测报告，均不影响房屋的正常使用。并且，即使预测报告与实测报告的面积不一致的，业主可根据合同约定另行主张相应的赔偿。另外，被告均城公司于2020年7月16日向业主寄送《商品房交付通知书》时，涉案项目已符合交楼条件，被告均城公司已按约履行了通知收楼的义务。此后，因业主未按约前来收楼，被告均城公司再次于2020年7月28日发出书面《告知函》，再次通知业主前来收楼，被告均城公司已完全充分尽到了合理的书面通知义务，业主仍拒绝办理收楼手续所导致的法律责任应当自行承担。七、综上，被告均城公司在因疫情可适当顺延交付日期，以及在符合交付条件后多次书面告知业主前来收楼的情况下，其并没存在故意逾期交楼恶意性，故被告均城公司不存在逾期交楼的违约行为，应当驳回原告的诉讼请求。八、即使被告均城公司存在逾期交楼的违约行为，也应当扣除疫情无法施工54天、非正常数量人员施工顺延暂定90天及部分业主逾期付款的期间。在扣除上述期间后，实际逾期交楼的天数小于90天。根据合同逾期在90日之内的约定，违约金标准应为按日万分之一计算。九、逾期交楼并非被告均城公司恶意为之，故被告均城公司没有过错。基于公平原则，可按涉案项目房屋市场租金价格给予业主补偿。疫情给被告均城公司带来的影响不仅仅为涉案房屋的逾期交付，同时也给其带来重大经济压力，重大的违约金支出将会导致其无法承担。在本案中，业主的实际损失为无法收楼入住需要在外租房的租金损失，租金的损失远高于合同约定的违约金标准，故请求法院予以减少合同约定的违约金标准。综上，请求法院在判决时不仅考虑到法律效果，更应兼顾社会效果，在查清事实的基础上，依法支持被告均城公司的答辩意见。被告新力公司辩称，被告新力公司与被告均城公司均为独立法人，财产相互独立，被告新力公司不应对被告均城公司的债务承担连带清偿责任。一、两被告没有使用同一注册地址、混同办公的情形；二、两被告的高级管理人员也没有混同，不存在同一人在二公司同时担任高级管理人员并对公司进行管理的情形；三、被告均城公司虽为被告新力公司的全资子公司，但被告均城公司设立了独立的财务制度，涉案项目的所有款项均是进入被告均城公司的对公账户，两个公司的财产是相互独立的；四、虽然《公司法》规定一人有限责任公司股东与公司财产是否混同设置了举证责任倒置的原则，但不能完全免除原告的基本举证责任，原告仍应举证证明被告新力公司存在滥用公司人格的行为或者公司营运存在瑕疵，否则可能产生原告滥用诉权损害股东利益的情形。综上，原告未举证证明两被告存在财产混同情形，故对于原告要求被告新力公司对被告均城公司涉案债务承担连带清偿责任应不予支持。本院经审理查明：2018年5月15日，原告与被告均城公司签订一份《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，约定由原告购买被告均城公司开发的位于惠州大亚湾西区龙海一路6号新力上园1栋26层02号房，房屋总价款为1229094元，合同第七条约定：原告应当在2018年1月24日前支付首期房价款369094元，余款860000元向银行申请贷款支付。原告于2018年1月24日支付定金50000元，于2018年1月24日支付首期房价款319094元，于2018年5月28日获得银行放贷。合同第九条及补充协议第四条2.约定商品房交付条件为：该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件（《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）及已取得房屋测绘报告。合同第十条约定商品房相关设施设备交付条件：小区内非市政道路2020年2月20日达到建设工程规划许可；小区内非市政道路未达到约定条件的，应整改完善但不担他责。合同第十一条、补充协议第五条、第十九条约定商品房交付时间和手续：被告均城公司应当在2020年2月20日前向原告交付该商品房；交付该商品房时，被告均城公司应当出示满足第九条约定的证明文件，被告均城公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由被告均城公司承担；如原告未付清房款……被告均城公司有权拒绝交付本房屋直至原告付清房款；原告存在未按合同约定及时支付房价款……如该商品房未交付或未办理权属证书的，被告均城公司有权顺延履行房屋交付。合同第十二条及补充协议第六条约定逾期交付责任：逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告均城公司按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告均城公司按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。合同第二十五条及补充协议第十八条约定通知和送达：被告均城公司和原告保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效；双方通讯地址以合同首部所载地址为准，双方应确保各自填写的通讯地址具体、准确无误、且及时履行收件义务，如一方按上述通讯地址发送文件给另一方的，另一方因拒收、查无此人、地址不详等原因未能收取的，均视为一方已经送达。合同首部载明原告的通讯地址为：广东省深圳市南山区********期3D31D。上述合同签订后，原告付清了全部购房款1229094元。2020年2月10日，因受新冠疫情影响，被告均城公司向原告邮寄了《商品房顺延交付通知书》，原告于2020年2月15日签收。2020年6月30日，涉案房屋办理竣工验收备案登记,备案文件包含了建设工程规划验收合格证。2020年7月18日，被告均城公司向原告邮寄了《商品房交付通知书》，要求其于2020年7月18日办理房屋交付，原告于2020年7月19日签收。2020年7月23日，涉案房屋取得房产测绘报告（实测）。2020年8月3日，被告均城公司向原告再次邮寄了《告知函》，原告于2020年8月5日签收。原告于2020年9月2日收楼。关于疫情影响期。2020年1月23日，广东省人民政府决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日，广东省人民政府决定省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年2月28日，被告均城公司向大亚湾区住建局就涉案项目申请于2020年3月1日（人数100人）的复工备案，大亚湾区住建局于2020年3月14日批准正式复工复产，停止施工天数为51天。本案审理过程中，被告均城公司为证明受不可抗力及疫情影响的事实，提交了《天气证明》、《证明》、问政赣州的证据。其中：一、《天气证明》显示，2018年2月至2020年2月惠州市大亚湾区澳头气象监测站录得气温大于或等于37℃的日期为1天，降雨大于或等于25mm的日数为52天。二、江西省新宇建设工程有限公司及深圳市广厦工程顾问有限公司出具的2份《证明》显示，仅允许最多100人在项目现场施工，复工的施工人员远低于疫情前正常的施工人员赎楼，导致施工速度降低。三、问政赣州显示，竣工交付时间依据合同约定顺延三个月，顺延期间不计违约责任。另原告为证明涉案小区现仍不达到交付标准的事实，提交了高德地图截图、地图相册、照片、关于大亚湾新力上园小区业主道路通行情况说明及工作安排，被告均城公司对上述证据三性不予认可，认为涉案房屋已经取得竣工验收备案表，道路问题不属于房屋交付条件。另查明，被告江西新力置地投资有限公司系被告惠州市均城投资有限公司的企业独资有限公司。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按约诚实履行自己的合同义务。关于涉案房屋具备交付条件的时间认定问题。原、被告双方在合同中约定的交房时间为2020年2月20日，被告均城公司实际于2020年6月30日取得竣工验收备案文件，于2020年7月23日取得房产测绘报告（实测）。根据合同约定，涉案房屋自2020年7月23日起具备交付条件。关于小区出入口道路不符合交付条件的问题。原告所称小区出入道路实际为市政道路，原、被告双方并未在合同中约定将市政道路建设作为房屋交付条件之一，本案房屋于2020年6月30日经政府相关管理部门办理建设工程竣工验收备案登记，根据合同关于“小区内非市政道路达到建设工程规划许可”的约定，本案房屋所在小区的非市政道路作为政府规划许可的建设工程项目之一，在本案房屋办理建设工程竣工验收备案登记前，应当同时被列入了验收备案的具体项目，而一并达到了交付条件。小区出入口道路建设不属于合同明确约定的配套设施交付内容，本案房屋已达到合同约定的房屋交付条件，故原告以此理由诉请被告未履行房屋交付义务应当支付逾期违约金无事实依据和法律依据，本院依法不予支持。关于天气影响是否属于不可抗力的事实认定问题。本案房屋所在的大亚湾地区，属沿海地区，每年均会受暴雨、台风等恶劣天气影响。对于台风暴雨等天气对工程施工的影响，被告均城公司在签合同时是应当预知的，故不属于不可抗力。对于被告均城公司提出天气影响应当顺延房屋交付时间的抗辩意见，本院依法不予采纳。关于被告均城公司履行交房义务的时间认定和约定交房日期能否因新冠疫情影响而顺延的问题。本案房屋2020年7月23日才达到交付条件。被告均城公司在此之前向原告发出的收楼通知，对原告不产生房屋交付的法律效力。被告均城公司在其后的2020年8月3日向原告邮寄《告知函》，通知原告前来办理房屋交付手续，原告于2020年8月5日签收，被告均城公司已履行了通知原告收楼的交房义务。原告收到收楼通知后，还应当有一个合理的收楼在途和准备时间，该合理时间，本院酌情认定为3天。即原告应当在被告均城公司送达收楼通知的3日内前往被告均城公司处办理收楼手续。被告均城公司于2020年8月5日向原告送达了《告知函》，原告应当于2020年8月8日前办理收楼手续。故被告均城公司履行交房义务的时间，应当认定为2020年8月8日。合同约定被告均城公司的交房时间为2020年2月20日前，在2020年1月23日新冠疫情一级响应至2020年3月14日被大亚湾区住建局批准正式复工复产为止，被告均城公司停止施工天数为51天。新冠疫情影响所增加的时间在原告、被告均城公司签订合同时是无法预见的，属于不可抗力，应当相应延长被告均城公司的交房期限。而被告均城公司提出的复工人数减少及参照其他地区顺延三个月的情况，其影响相对于双方约定的仅两年的交房宽限期限而言可以被忽略，并且属于双方约定该宽限期限时已经概括性考虑的各种微小不确定性因素，不能据此再行延长被告均城公司的交房期限。关于违约责任的承担问题。根据合同约定，被告均城公司本应在2020年2月20日前向原告履行交房义务，但被告均城公司实际于2020年8月8日才向原告履行完毕交房义务，逾期170天。如上所述，扣除新冠疫情影响的时间51天后，被告均城公司实际逾期交付房屋的时间为119天，其行为已经构成违约，依法应承担向原告支付逾期交付违约金的违约责任。被告均城公司提出违约金过高要求调整的请求，不符合《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条关于未约定逾期交房或逾期付款违约金标准的，可按照年利率6%计算的规定以及《惠州市中级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引》第十二条关于约定的违约金标准在每日万分之五以下的原则上按约定处理的规定。本案中，合同约定的日万分之二的违约金标准不存在明显过高的情形，故本院依法不予调整。被告均城公司应付原告的违约金应当以全部房价款1229094元为基数，按每日万分之二，计算119天，计算为29252.44元（1229094元×0.0002×119天）。关于被告新力公司是否需要与被告均城公司承担连带责任的问题。被告新力公司未提交能够证明其与被告均城公司不存在财务混同事实的相关证据，依法应当承担举证不能的法律后果，即依法认定为被告新力公司与被告均城公司之间存在财务混同。故被告新力公司应当就被告均城公司承担的上述付款义务，与该公司承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市均城投资有限公司自本判决生效之日起十日内向原告林志杰支付逾期交付违约金29252.44元；二、被告江西新力置地投资有限公司对被告惠州市均城投资有限公司应当向原告林志杰支付的上述违约金承担连带清偿责任；三、驳回原告林志杰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费373.2元，由原告负担84.82元，由被告惠州市均城投资有限公司和被告江西新力置地投资有限公司共同负担288.38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  吴湘元二〇二〇年十二月十一日书记员  黄岸龙