沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初20205号原告：聂品，男，1963年10月13日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：张健慧，系辽宁华轩律师事务所律师。被告：刘盛男，男，1983年3月20日出生，汉族，住沈阳市浑**。委托代理人：刘夏菲，系辽宁盛典律师事务所律师。委托代理人：芦秋男，系辽宁盛典律师事务所实习律师。原告聂品与被告刘盛男房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郝志杰担任审判长，与人民陪审员赵淑媛、刘玉洁组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告聂品诉称，因被告刘盛男拖欠租金，原告聂品曾于2018年2月11日诉至法院要求被告支付2018年2月28日前欠付租金1522万元。贵院（2018）辽0102民初2986号民事判决书，认定被告系案涉房屋租赁房屋实际承租人，并判令其支付原告欠付租金1522万元。2018年3月1日至今，被告仍无故拖欠租金拒不支付，被告欠付租金长达5年多，数额已有两千余万元。诉讼请求：1、请求判令被告支付自2018年3月1日至2020年10月31日止租金12502350元（按照合同中约定2018年3月1日至2019年11月30日租金8103375元（每季度租金1157625元×7），2019年12月1日至2020年2月29日季度租金1157625元，2020年3月1日至2020年5月31日季度租金1215506.25元，2020年6月1日至2020年8月31日季度租金1215506.25元，2020年9月1日至2020年10月31日租金为810337.50元）及利息797971.01元（按照中国人民银行同期贷款利率2018年3月1日至2020年10月31日）；2、诉讼费用由被告承担。被告刘盛男辩称，第一，被答辩人聂品与宋大林之间的房屋租赁合同与被告无关。被答辩人聂品与宋大林签订的房屋租赁合同对答辩人刘盛男不发生法律效力。根据合同的相对性原则，房屋租赁合同由聂品和宋大林签订。刘盛男不是合同的主体，该合同对刘盛男不发生法律效力。被告刘盛男没有履行房屋租赁合同的义务，租赁合同的当事人为聂品和宋大林。刘盛男并不是本案的当事人。第二，房屋租赁合同约定不明，没有履行的实际可操作性。房屋租赁合同约定的承租人不明。房屋租赁合同的签章处有聂品和宋大林的签字，但是根据合同约定，房屋的承租人为皇城年华餐饮娱乐有限公司，宋大林无权代理皇城年华餐饮娱乐有限公司签订合同。该房屋的承租人无法确定。房屋租赁合同为意向性协议，并没有实际履行。根据合同第四条第二款约定，按照半年或者三个月支付租金，再进行商议。该合同并未对租金的支付方式进行明确的约定。双方明确具体租金支付方式应签订具体的协议。第四，被答辩人聂品向刘盛男主张房屋租金及违约金没有事实和法律依据。刘盛男并非房屋的承租人，且刘盛男并非涉案房屋的实际使用人，以涉案房屋为注册地址的经营实体虽经变更，但均与刘盛男没有关系。2014年12月29日是由宋大林实际经营沈阳市和平区皇城年华餐饮娱乐中心，自2015年12月9日是由张宏伟实际经营沈阳市和平区皇城年华餐饮娱乐中心，均与被告无关。在2020年1月31日沈阳市和平区时代人升餐饮娱乐中心，曾向原告发出房屋租赁合同解除函就宋大林与原告聂品签订的房屋租赁合同进行了解除，该通知已经送达原告，因此房屋租赁合同自2020年1月31日已经发生了解除效力，不应当再支付任何租金。经审理查明，2014年3月10日，原告聂品（甲方）与皇城年华餐饮娱乐有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于沈阳市和平区十一纬路51号房屋出租给乙方，该出租房屋面积5943.19平方米。乙方所承租房屋用于餐饮、KTV娱乐场所使用。租赁期限共10年，自2014年3月1日起至2024年2月28日止（2013年11月1日至2014年2月28日为免租期，不计取租金）。年租金为税后4200000元，本合同双方签字之日，乙方向甲方支付首期3个月租金和房屋押金1个月共计四个月房费共计1400000元。合同履行期间的租金支付方式：按半年或三个月支付租金（再进行商议），金额为2100000元或1050000元，第三年开始递增房租，幅度为当年年租金的5%，每两年递增一次。租金须预付，乙方应提前三十日支付下6个月或3个月的租金，以此类推。皇城年华餐饮娱乐有限公司未在合同上加盖公章，案外人宋大林在乙方处签名。合同签订后，原告交付涉诉房屋，案外人宋大林于2014年3月11日向原告转账1400000元，案外人刘金龙分别于2016年3月16日、2016年3月22日通过网上银行共支付原告600000元。原告聂品与张艺梅系夫妻关系，涉诉房屋沈阳市和平区十一纬路51号1门、2门的所有权人为原告聂品，张艺梅系共同共有人。诉讼中张艺梅明确表示放弃本案中涉诉房屋的相关权利，同意由原告聂品代为主张。沈阳市和平区皇城年华餐饮娱乐中心系个体工商户，经营者为宋大林，注册日期为2014年12月9日，于2015年12月8日注销，注册经营场所为沈阳市和平区十一纬路**。本院于2016年7月7日作出（2016）辽0102民初2190号民事判决，该判决“经审理查明……2013年11月份，被告宋大林开始为被告刘盛男工作，负责装修‘皇城嘉年华KTV’，该‘KTV’一、二层均重新装修。2014年12月9日，以宋大林作为经营者，在沈阳市和平区十一纬路51号注册了沈阳市和平区皇城年华餐饮娱乐中心，此时实际经营者为刘盛男。被告宋大林2015年1月份后不再为刘盛男工作。2015年12月9日，在沈阳市和平区十一纬路51号以张宏伟为经营者又注册了个体工商户，字号仍为沈阳市和平区皇城年华餐饮娱乐中心，该个体工商户于2016年1月5日注销。2016年1月5日，以李佳阳为经营者又在该地址注册个体工商户，至本案开庭审理前，李佳阳一直在该地址经营KTV……”该判决现已发生法律效力。本院于2016年1月7日立案受理原告沈阳郅方建筑装饰工程有限公司与被告刘盛男、沈阳市和平区皇城年华餐饮娱乐中心、宋大林装饰装修合同纠纷一案，并于2016年5月24日作出（2016）辽0102民初320号民事判决。被告刘盛男不服提出上诉，本院于2016年10月24日作出（2016）辽01民终9974号民事裁定，撤销原判，发回重审。一审法院于2017年1月11日立案，原告沈阳郅方建筑装饰工程有限公司在案件审理中撤回对被告沈阳市和平区皇城年华餐饮娱乐中心、宋大林的起诉。2017年5月12日，本院作出（2017）辽0102民初1277号民事调解，对原告沈阳郅方建筑装饰工程有限公司与被告刘盛男装饰装修合同纠纷一案双方达成的调解协议予以确认，其中第一项为“原告沈阳郅方建筑装饰工程有限公司、被告刘盛男一致确认截至2017年5月12日被告尚欠原告沈阳郅方建筑装饰工程有限公司位于沈阳市和平区十一纬路51号‘皇城KTV俱乐部’项目的装修工程款180万元；被告刘盛男承诺自2017年6月起于每个公历月的5日支付原告沈阳郅方建筑装饰工程有限公司30万元，直至前述装修工程款180万元全部支付完毕”。2017年12月14日、2017年12月18日、2017年12月23日、2018年1月18日，原告聂品与被告刘盛男协商买卖涉诉房屋以及核算租金等事宜。另查明，本院于2018年2月11日立案受理原告聂品诉被告刘盛男、宋大林房屋租赁合同纠纷一案，原告聂品的提出的诉讼请求为“1.刘盛男支付计算至2018年2月28日的房屋租金15220000元（2014年7月1日起算）；2.刘盛男支付暂计算至2018年2月28日的违约金1702300元（2014年7月1日起算），自2018年3月1日起至刘盛男实际给付之日止以15220000元为基数，按照同期银行贷款利率计算违约金；3.宋大林就上述诉讼请求承担连带责任；4.被告承担诉讼费、保全费”。本院于2019年7月24日作出（2018）辽0102民初2986号民事判决书，判决如下：一、被告刘盛男于本判决生效之日起十日内向原告聂品支付2018年2月28日前的房屋租金15220000元。二、驳回原告聂品的其他诉讼请求。宣判后，原、被告均不服提出上诉，沈阳市中级人民法院于2019年12月6日作出（2019）辽01民终14204号民事判决书，判决如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初2986号民事判决第二项；二、维持沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初2986号民事判决第一项；三、刘盛男于本判决生效之日起十日内向聂品给付逾期支付租金的违约金，即以14301250元为基数，自2017年12月14日至实际给付之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算；四、驳回聂品的其他诉讼请求；五、驳回刘盛男的上诉请求。现原、被告双方均认可（2019）辽01民终14204号民事判决书已经发生法律效力，并且被告刘盛男亦实际履行了该判决中应该履行的相应给付义务。再查明，2020年1月31日，案外人沈阳市和平区时代人升餐饮娱乐中心向原告聂品邮寄《房屋租赁合同解除函》一份。2020年6月5日，本院组织原、被告双方到诉争房屋查看现场，诉争房屋处于空置状态，但房屋房门处于上锁状态，原、被告双方均表示没有房屋钥匙，房门无法打开。被告认可未交回房屋钥匙，未办理房屋交接。其后，本院多次组织双方就房屋交接事宜进行协商。2020年6月17日，本院曾向原告询问，原告在询问笔录中陈述“如果被告能够将私接的供电设备拆处，恢复正常供电，我方同意以房屋现状将房屋收回”。2020年7月8日，本院向被告进行询问，被告在询问笔录中陈述“原告将房屋交付使用时与现在房屋所使用的供电设备不是同一设备，可以将现有的高压电供电设备拆除”。2020年7月16日，本院再次向原、被告双方询问，在询问笔录中原告陈述“要求被告将变电设备拆除，同时在被告将欠缴的物业电费、采暖费、水电等全部费用缴齐后，同意接收房屋”，被告陈述“同意拆除变电设备，其余欠缴的费用没有得到通知，需要回去跟当事人核实”。后被告拆除了变电设备，但未恢复房屋原有供电，双方因诉争房屋电力设施恢复问题仍无法达成一致意见，无法办理房屋交接。上述事实，有房屋租赁合同、房证、（2019）辽01民终14204号民事判决书、房屋租赁合同解除函、询问笔录等证据以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经庭审质证和审查，本院予以确认。本院认为，聂品与皇城年华餐饮娱乐有限公司（宋大林签字）签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行各自权利义务。关于被告抗辩的刘盛男主体问题，（2019）辽01民终14204号生效判决已确认刘盛男系涉诉房屋的实际承租人，故原告聂品要求被告刘盛男支付欠付租金并无不当。关于2020年1月31日，案外人沈阳市和平区时代人升餐饮娱乐中心向原告聂品邮寄《房屋租赁合同解除函》是否发生合同解除的效力问题，沈阳市和平区时代人升餐饮娱乐中心并非合同的相对方，其向原告发送解除函，并不能发生合同解除的法律效力。另外，被告刘盛男作为不享有解除权的一方，其向原告发出解除通知不当然发生合同解除的法律效力，且被告认可房屋钥匙尚未交还原告，在本院组织双方进行房屋交接问题上，亦因被告未能恢复供电设备而使房屋无法办理交接，故被告应依照合同约定支付原告2018年3月1日至2020年10月31日占有使用房屋期间的租金。但鉴于2020年正值受到疫情影响经营期间，考虑到疫情防控的特殊情况给酒店经营造成的影响，酌定减免4个月房屋租金，本院将2020年2月1日至2020年5月31日租金予以减免，故被告应向原告支付2018年3月1日至2020年1月31日租金8875125元（385875元×23）及2020年6月1日至2020年10月31日租金2025843.75元（405168.75×5个月）。关于原告主张的利息，2018年3月1日至2020年1月31日租金利息予以支持；2020年6月1日至2020年10月31日租金利息，考虑到疫情影响，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告刘盛男于本判决生效之日起十日内支付原告聂品2018年3月1日至2020年1月31日租金8875125元；二、被告刘盛男于本判决生效之日起十日内支付原告聂品2018年3月1日至2019年11月30日租金利息（以季度租金1157625元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分别自2018年3月1日、2018年6月1日、2018年9月1日、2018年12月1日、2019年3月1日、2019年6月1日、2019年9月1日开始计算至2020年10月31日）；三、被告刘盛男于本判决生效之日起十日内支付原告聂品2019年12月1日至2020年1月31日租金利息（以租金771750元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年12月1日开始计算至2020年10月31日）；四、被告刘盛男于本判决生效之日起十日内支付原告聂品2020年6月1日至2020年10月31日租金2025843.75元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费101601元（原告已预交），保全费5000元，均由被告刘盛男承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郝志杰人民陪审员  赵淑媛人民陪审员  刘玉洁二〇二〇年十二月十日书 记 员  王俊恫本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。