广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9669号上诉人（原审被告）：王伟，男，汉族，住四川省西充县。委托诉讼代理人：蒋文渊，广东九域律师事务所律师。委托诉讼代理人：张辉强，广东九域律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘灿鹏，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：林德洪，广东沛宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婉莹，广东沛宇律师事务所律师。原审第三人：佛山市顺德区龙之超房地产信息服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：梁玉贞，女，该公司员工。上诉人王伟因与被上诉人刘灿鹏、原审第三人佛山市顺德区龙之超房地产信息服务有限公司（以下简称龙之超公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初11342号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王伟上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘灿鹏的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由刘灿鹏承担。事实与理由：一审判决机械地理解和套用合同条款，认定事实不清，责任划分不明，判决错误。（一）本案有充分证据证实王伟已如实告知涉案房产现状，不存在欺诈或违约行为.一审判决认定王伟举证不足，推定王伟违约，系认定事实错误。1.王伟在签订合同前的洽谈过程中，已将涉案房产证提前拍照发给龙之超公司的工作人员.在签订合同时先将房产证给龙之超公司工作人员和刘灿鹏当场查验，并将房产证原件交给龙之超公司保管。因房产证上明确记载涉案房屋为法院拍卖的房产。针对以上事实，王伟已无需再另行举证，应当推定龙之超公司和刘灿鹏对于涉案房产的取得方式为拍卖所得的事实是知情。如果刘灿鹏对于户口问题非常注重，买方对于涉案房产可能存有他人户口的问题就负有注意和审查义务。龙之超公司作为专业中介机构，更负有注意并提醒买卖双方的义务。三方应当至户管部门查询核实后再签订合同，而不应当马上签订合同。2.王伟已经如实陈述房产现状。对于涉案房产中有无户口，王伟在签订合同时的沟通中已经明确告知：“王伟没有户口在涉案房产中，其他人有无户口只有你们自己去查，我们不清楚。”对此，王伟虽然没有保留当时的沟通记录，但刘灿鹏提交的刘灿鹏与龙之超公司工作人员罗某雄、王伟父亲王某东与罗某雄事后沟通的微信记录均有多次提及户口说明问题。具体摘要如下：王某东与罗某雄的微信记录：（1）2019年8月12日下午15:51（语音）：……我当时说我是没问题的（即我们自己没有户口在房产中），叫你们自己去搞（有无其它户口，你们自己去查的意思）……。（2）2019年8月12日下午16:18（语音）：……因为你也知道，我们没打算把户口迁去那边（指涉案房屋），所以一直没有问这个事（指涉案房屋是否还有原房主的户口在），我们都没有户口的（指没有王伟的户口在涉案房屋中）……。（3）2019年8月15日下午14:15（语音）：……你可以看一下我怎么说的，我说我那个户口一直不在那里，我已经告诉你们了……（4）2019年9月1日上午11:08（语音）：我同你讲，你不要说我老是不和你沟通，过户的事情，你叫我过来，你说已经同客户谈好了，我的微信上是有的，我才过来和你过的户，卖房的时候当时还有个什么李小姐在，房产证给你看，你跟我说人家是公务人员，你这个房产证很清晰，很好的，说的非常漂亮。这个事情你不要老是抓着和我谈，我卖的时候已经跟你说了我的户口不在，他要想这样来赖的话随他的便，我已经把我自己的情况全部给你说的很明白了，我卖一个房子，我8000多元一方就卖给你了，你还和我说什么。因此，以上聊天记录足以还原当时的场景和沟通内容。并且，王某东在微信中一再声称当初已如实告知罗某雄房产证户口情况，造成如今争议的是罗某雄的责任，甚至发火批评罗某雄。而罗某雄由始至终都没有否定王某东所述的事实，只是一再强调事实已经发生，只有请王伟配合解决等等。这从反面印证了王某东在微信中所说的内容与当初的陈述是一致的，否则罗某雄不可能不辩驳和解释。根据生活常识，在没有特别需要的情况下，王伟不可能去查询涉案房产有无别人户口的问题，无法知悉涉案房产户籍情况。再者，涉案房产证在合同签订时当即交给了龙之超公司，龙之超公司和刘灿鹏没有要求王伟事先去查询房产户口情况，在合同签订后也没有给王伟去查询的时间和机会。因为户口问题是在签订合同时才简单提及，然后马上就签订合同。涉案房产的户口情况最终是通过龙之超公司查询才知晓的，而且房产中只存在原房主户口而无王伟的户口。因此，以上证据及事实足以证明王伟已如实陈述房产现状及户口情况后，三方自愿签订涉案房屋买卖合同的，王伟不存在欺诈，也不存在违约。（二）导致合同约定与刘灿鹏、王伟双方本意不符，合同内容前后矛盾并引发本案争议的主要责任人是龙之超公司。如果真要对刘灿鹏予以赔偿，也应当由龙之超公司承担责任。也许是龙之超公司和刘灿鹏对涉案房产有否户籍的问题其实并不重视，龙之超公司和刘灿鹏并没有先行去查询核实，以致于在合同签订前和签订后均未及时发现涉案房产存在户籍的问题。到合同签订后的2019年7月11日，龙之超公司才查询到涉案房产存在户籍的事实。王伟是在龙之超公司的工作人员告知后才知悉这一事实。但龙之超公司在相关事实未查清的情况下，只按合同的固有格式填写好内容，交给王伟和刘灿鹏签订。合同中一方面约定：该物业以现状售予乙方（即刘灿鹏），乙方或其代理人已认真查勘和了解该物业的情况，该物业情况如下：没有任何户口。另一方面又约定：甲方须在2019年8月20日前向该物业所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。同时，从微信聊天内容来看，王伟一直表示，如果户口未迁出且刘灿鹏有异议，无法解决户口争议，则不要办理房产过户，必须先解决户口争议问题，刘灿鹏可以解除合同要求退款。几经周折后，龙之超公司的工作人员在微信中告知王伟一方，刘灿鹏一方已经处理好，可以办理过户了。根据先前聊天语境，王伟自然认为户口已迁出或刘灿鹏对存在户口的问题不再有异议，所以才同意办理房产过户。客观上双方也办理了过户登记，说明刘灿鹏已无异议。由此可见，本案合同中约定不明，前后矛盾，合同约定与双方本意不符，并且王伟和刘灿鹏沟通不畅均是龙之超公司工作人员造成的结果。龙之超公司只管买卖成交，收取中介费用，对其他事宜则极不负责，甚至是两边忽悠。涉案房屋买卖洽谈及争议过程中，除签订合同和办理过户时，王伟和刘灿鹏在一起外，其他都是王伟一方与龙之超公司的工作人员罗某雄在联络和交涉，王伟并未与刘灿鹏有任何沟通，也无互留联系方式，刘灿鹏、王伟双方的信息交流都是通过龙之超公司转述的。（三）涉案房屋买卖合同存在歧义，并不能作为认定王伟违约的合同依据。房屋买卖合同第六条第1点第（4）项规定：甲方需在2019年8月20日前向该物业所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，如果甲方逾期办理的，乙方有权要求甲方自逾期之日起至实际迁出之日止，以本合同约定的成交总价按每日万分之六计付违约金。若甲方逾期超过30日仍未办理或拒不迁出户口的，乙方有权向该物业所属公安机关根据户口迁移规定申请甲方强制迁移户口。从以上约定来看，以上规定所指户口应当是王伟的户口，而非与王伟无关或王伟无法控制的他人户口。因为，只有是王伟的户口，王伟才有权利控制是否迁出，也才具备乙方申请强制王伟迁出的条件。如果是与涉案买卖关系无关的他人的户口，以上约定根本无法实现。而本案中，涉案房产中并无王伟或王伟可以控制的亲属的户口。因此，涉案房产中存有案外人的户口的事实，与该条款约定情形不符，王伟并没有违反该条合同约定。同时，涉案合同是龙之超公司事先拟定好，按固定格式填写后交给王伟和刘灿鹏签署的，并无就相关条款向王伟作出全面的解释和说明。因此，涉案合中的该款约定不能作为认定王伟违约的合同依据。（四）本案中，刘灿鹏存在明显过错。一审仅判决追究王伟的违约责任，明显有失公正。涉案合同第一条第5点约定：“该物业以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该物业的情况，该物业情况如下：（3）没有任何户口”。从以上约定可以看：刘灿鹏作为买方具有查勘和了解物业的义务，并且已查勘和了解了涉案物业，同意以现状购买涉案房产，因此，刘灿鹏如今向王伟主张权利有违先前的确认。对以上约定，本案有两种可能：其一，刘灿鹏本来就不在意涉案房产中有无他人户口，有无户口都不影响刘灿鹏按本合同条件购买涉案房屋，该条款怎么约定都不影响刘灿鹏的签约意愿，所以刘灿鹏确认该条款。其二，刘灿鹏在相关事实不清，语意不明的情况下，完全按照龙之超公司拟定的格式内容签订了涉案合同。如果是第一种情形，说明刘灿鹏当初自愿接受涉案房屋可能存在他人户口的条件，刘灿鹏现在以户口问题为名，借机获取额外利益。如果是第二种情形，说明涉案合同中部分内容确实并非刘灿鹏和王伟的本意，也与客观事实不符，而是龙之超公司使然，该条款对刘灿鹏不具有法律约束效力。如果刘灿鹏不应因签署上述合同第一条第5点规定承担其后果和责任，则王伟也无需对第六条第1点第（4）项约定承担责任。因为合同双方的权利和义务是对等的，双方在签订合同时所负的注意义务也应当是对等的。而本案户口信息最终由龙之超公司查询得知，说明无论是龙之超公司还是刘灿鹏都可以去查询涉案房屋户口情况，刘灿鹏和龙之超公司辩称只有王伟才能去查询户口与客观事实不符。本案中，除了上述约定外，合同中没有其他任何相关约定，也没有任何证据可以证明王伟存在欺诈、故意隐瞒涉案房产存在户口的事实。因此，一审判决有选择性地适用合同条款，确定为王伟一方的责任，视刘灿鹏和龙之超公司的责任于不顾，明显有失公正。（五）我国法律规定的违约金性质是以损失填补为基本原则的，本案中，一审法院判令王伟支付刘灿鹏100000元的违约金缺乏事实依据，有失公平合理。1.刘灿鹏已经将全家户口迁入涉案房屋，原房主的户口也可随时迁出。因此，王伟不存在任何损失。刘灿鹏声称存有户口的房屋与不存有户口的房屋其市场价值不一样，但没有提供任何证据（比如评估报告）或相关法律依据予以证实，刘灿鹏该主张不成立。既然刘灿鹏无损失，而涉案房屋中的户口是王伟无法控制的案外人的户口，本案也无证据证明王伟存在故意的欺诈行为，如果判决王伟支付违约金有失公平，并人为免除了刘灿鹏一方在签订合同时应尽的注意义务，导致合同双方权责失衡。2.退一步而言，即使王伟存在欺诈行为，故意隐瞒涉案房产存在他人户口的事实，按照合同第六条第1点第（4）项的规定进行违约处理。参照该条约定计算，违约金也应当是按照违约期限30天，每天万分之六计算，即30天×万分之六/天×2980000元=53640元。一审判决认定100000元之巨的违约金缺乏合理基础，属滥用自由裁量权。在房屋买卖行业之中，纯粹因户口（一般是卖方本人户口因卖方自身原因未迁出的情形）未迁出的违约行为，一般也只是约定或判令支付10000元左右的违约金，以示对违约方诚信的惩诫，而这还是在买方无任何过错的情形之下对卖方的违约处理。如果买方同时也存在过错，则一般不应再按违约处理，或相应地减轻对卖方的处罚。综上，原审法院没有综合考虑全案事实，没有考虑刘灿鹏和龙之超公司在签订涉案合同中的过错和责任，片面理解合同，缺乏事实依据，也有失严谨和公正。刘灿鹏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。（一）涉案《物业买卖合同》的内容系由龙之超公司在刘灿鹏与王伟在场情况下经过询问双方填写的，王伟在签订合同时作为涉案房屋的业主，有义务提供涉案房屋的真实信息，而且，他人无权查询房屋的户口情况。王伟在签订合同时明确表示涉案房屋不存在户口，其承诺即使存在户口也会于2019年8月20日前办理完成原有户口的迁出手续。以上是王伟的真实意思表示，对王伟有约束力。至今，涉案房屋的原有户口尚未迁走，王伟构成违约。（二）涉案房屋自王伟2016年通过法院拍卖购买至签订本案《物业买卖合同》近三年时间，王伟不可能不清楚涉案房屋存在户口。而且，根据王伟提供的案外人王某东与龙之超公司的员工的微信聊天记录可证实，王伟知悉涉案房屋存在户口未迁走，但王伟在与刘灿鹏签订合同时却隐瞒该事实。（三）刘灿鹏继续履行本案《物业买卖合同》不代表刘灿鹏放弃追究王伟的违约责任。（四）一审酌情认定的违约金100000元并不高。涉案房产交易价格为2980000元，100000元不到房价的3.4%，属于合理范围。另，根据合同约定，王伟逾期迁出户籍的违约金每天1788元计算至今为813540元，在王伟恶意违约的情况下，100000元违约金仅仅是约定违约金的12%，明显不高。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，王伟的上诉请求于法无据，于理不合，依法应当予以驳回。龙之超公司述称，一审法院认定事实清楚，证据充分，应依法驳回王伟的全部上诉请求。王伟一再强调自己是通过法院拍卖购买房屋，根本不知涉案房屋是否有户口。但这一说法不成立，因为一般人通过普通买卖交易方式购买物业都会了解清楚交易房屋的基本情况、交易细节、费用等，通过法院拍卖的方式获取涉案物业的所有权会更加谨慎。在签订合同时，龙之超公司的员工已当面向王伟及刘灿鹏解释清楚合同中的每一条合同条款，相关的物业情况都是经由王伟确认的，王伟在合同中签名确认“该物业没有任何户口”，同时在第六条第1款第（4）项约定，王伟须在2020年8月20日前向该物业所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，否则要承担相应的违约责任。即使合同是龙之超公司制作的，但该条款的时间约定经过王伟、刘灿鹏签名确认的。况且刘灿鹏没有对合同的约定提出异议，根本不存在王伟所讲的合同约定与王伟及刘灿鹏本意不符的情况。王伟在上诉状中不断引用王某东与龙之超公司员工罗某雄的微信记录，将责任推卸到龙之超公司及刘灿鹏身上。但诉状中引用的微信聊天记录是签合同后形成的，王某东的聊天内容不足以还原签合同时的场景和沟通内容。若如王伟所言，在签合同时他强调对有无其他户口的情况一概不知也不负责处理，而且合同中已经预留“其他约定”一栏，这么重要的免责约定不可能不做明确的书面约定。合同第六条第1款第（4）项已明确约定，王伟须在2020年8月20日前向该物业所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，否则要承担相应的违约责任。假设王伟之前真的不知情，但事后已经知道该户口的存在，按照合同上述约定，王伟是有义务去协助处理户口问题，但王伟及其父亲均拒绝协助，更声称不愿意配合，由龙之超公司及刘灿鹏自行解决。本案的起因是王伟不履行合同的约定，也不以积极的态度协助处理户口问题。一审法院认定事实清楚，证据充分，应驳回王伟的全部上诉请求。刘灿鹏向一审法院起诉请求：1.判令王伟立即向刘灿鹏支付违约金416604元（违约金以2980000元为本金，自2019年8月21日起按每日万分之六计算至涉案房屋原有户口迁出之日止，暂计至2020年4月10日为416604元；）2.判令王伟承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年6月18日，刘灿鹏、王伟、龙之超公司签订《物业买卖合同》，约定王伟将其名下的位于佛山市顺德区****办事处九号的房屋出售给刘灿鹏，成交总价为2980000元。合同第一条“物业产权情况”第5点第(3)项载明，该物业“没有任何户口”。合同第六条“违约责任”第1点第（4）项约定：“甲方（王伟）须在2019年8月20日前向该物业所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如甲方逾期办理的，乙方有权要求甲方自逾期之日起至实际迁出之日止，以本合同约定成交总价按每日万分之六计付违约金。若甲方逾期超过30日仍未办理或拒不迁出户口的，乙方有权向该物业所属公安机关根据户口迁移规定申请甲方强制迁移户口。”前述《物业买卖合同》签订后，王伟依约将涉案房产过户至刘灿鹏名下，刘灿鹏取得涉案房产的产权后，将其户籍资料迁移至该房产下，但至刘灿鹏起诉，涉案房产上仍有非刘灿鹏家庭成员的蓝某明（公民身份号码440************011）、欧阳某娟（公民身份号码440************420）、蓝某行（公民身份号码440************818）的户籍信息未迁出，刘灿鹏遂诉至一审法院。以上事实，还有开庭笔录在卷佐证。一审法院认为，刘灿鹏、王伟、龙之超公司三方签署的《物业买卖合同》虽是龙之超公司提供的格式合同版本，但合同条款的订立是各方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应对各方当事人具有法律约束力，各方当事人应全面、严格履行合同。根据《物业买卖合同》第一条“物业产权情况”第5点第(3)项的记载，王伟作出了涉案房产上没有户口的承诺；根据《物业买卖合同》合同第六条“违约责任”第1点第（4）项，王伟又与刘灿鹏约定限期迁出涉案房产上的原有户口，则王伟应负有向刘灿鹏交付不带有户籍信息的涉案房产的合同义务，但王伟向刘灿鹏交付的涉案房产上至今仍有户口未迁出，王伟显然存在违约。王伟辩称在签订合同前已明确告知刘灿鹏涉案房产是通过法院拍卖购买所得，是否存在除王伟家庭户口以外的户口不得而知，刘灿鹏接受才购买涉案房产，对于该抗辩意见，王伟无提供任何证据予以佐证，且如双方确有该免责条款的约定大可在《物业买卖合同》上预留的“其他约定”一栏中予以明确，故对王伟的该抗辩意见不予以采纳。此外，无论王伟以何种方式取得涉案房产，均负有按照约定履行合同的义务，通过法院拍卖取得涉案房产产权并非其瑕疵履行合同的免责事由，刘灿鹏同意继续履行合同，配合办理过户并将户口迁入涉案房产，并不等于其放弃追究王伟的违约责任，王伟存在违约行为时，仍应向刘灿鹏承担违约责任。关于违约责任，王伟虽存在违约的事实，但因该违约行为不因王伟主观意念而消除，故刘灿鹏主张按照合同第六条“违约责任”第1点第（4）项之约定从逾期迁户之日即2019年8月21日起按照每日万分之六计算至涉案房产原有房产迁出之日止有违公平原则，一审法院综合考虑刘灿鹏及其家属已入户涉案房产的事实以及王伟违约的主观恶意、王伟违约行为的损害结果等因素，酌定王伟应向刘灿鹏支付违约金100000元。刘灿鹏的其他诉请，一审法院不予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、王伟应于判决生效之日起十日内向刘灿鹏支付违约金100000元；二、驳回刘灿鹏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为3774.53元，由刘灿鹏负担2774.53元，由王伟负担1000元。二审期间，王伟向本院提交新的证据如下：房地产买卖合同，拟证明该合同是备案登记的合同，签署于三方签订涉案买卖合同之后，该合同并未约定房屋户口问题。该合同已经替代或改变原三方签订的涉案合同的相关约定。王伟与龙之超公司已经就户口问题谈妥，故后签署的协议并未对户口问题进行约定。二审期间，刘灿鹏、龙之超公司均未向本院提交新的证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院经核查认为，王伟的证据，本院对真实性予确认，对于证明内容本院在下文予以论述。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：王伟应否向刘灿鹏支付违约金100000元。王伟与刘灿鹏、龙之超公司签订的《物业买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定善意全面地履行各自承担的义务。王伟二审中提交《房地产买卖合同》，主张该合同已经改变《物业买卖合同》的相关约定。而该合同并未约定户口问题。对此，本院认为，结合本案的实际情况，《房地产买卖合同》系用于商品买卖合同备案而制作的合同，并非当事人的真实意思表示，该《房地产买卖合同》亦无取代或改变涉案《物业买卖合同》的相关条款约定，故王伟的上述主张，本院不予采信。涉案《物业买卖合同》约定涉案房产没有任何户口，王伟须在2019年8月20日前完成原有户口迁出手续，如逾期办理的，刘灿鹏有权要求王伟自逾期之日起至实际迁出之日止，以成交总价按每日万分之六计付违约金。王伟未按照涉案合同约定向刘灿鹏交付不带户籍信息的房产，已构成违约。王伟通过法院拍卖取得涉案房产并非其瑕疵履行合同的免责事由。至于王伟主张龙之超公司作为房产中介未履行提醒注意义务，未就涉案房产户口问题进行核实，王伟可向龙之超公司另行主张。综上，一审法院综合考虑刘灿鹏及其家属已入户涉案房产的事实以及王伟违约的主观恶意、王伟违约行为的损害结果等因素，酌定王伟应向刘灿鹏支付违约金100000元，处理得当，本院依法予以维持。综上所述，王伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人王伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年十二月十日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏