北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初7713号原告：马法志，男，1971年4月24日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张俨，北京宸轩律师事务所律师。被告：杜国良，男，1973年11月12日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：邵思，北京颐和中鸿（上海）律师事务所律师。原告马法志与被告杜国良土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用普通程序（独任），公开开庭进行了审理。原告马法志委托诉讼代理人张俨，被告杜国良及其委托诉讼代理人邵思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马法志向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告房屋拆迁款60万元（暂定60万元，最终金额以拆迁报告数据为准）；2.判令被告支付原告上述拆迁款的利息1.75万元（暂以60万元为本金，按照银行贷款利率，自2019年5月1日计算至2019年12月31日，最终以实际本金和实际日期为准）；3.案件受理费由被告负担。本案审理中，马法志将诉讼请求变更为：1.判令被告返还原告的拆迁利益，房屋腾退补助款38万元、附属物腾退补助款36万元、腾退综合补助款24万元、搬家费2万元，共计100万元；2.判令被告支付原告上述款项的利息（以100万元为基数，利率15%，自2019年5月1日计算至实际支付日期止）；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：双方于2009年经被告亲属介绍认识，被告将其承租的土地即位于昌平区马池口镇上念头村六队孙家坟土地中北部2余亩土地出租给原告用于生产经营加工肉制熟食，双方于同年9月签订了《土地合作协议书》，约定了承租地块的地址、面积、租期、租金等事项，双方还约定了2个月的免租期，即合同签订日期写为2009年11月1日。合同签订后，原告于2009年9月开始建房，同年11月底房屋建成使用。原告一直按照约定履行合同义务，包括支付租金、水电费等。2018年8月左右，被告通知原告配合马池口镇拆迁工作，包括丈量、腾退房屋和土地，并且向原告承诺支付原告承租地块及原告所建房屋的相应补偿款。2018年11月，马池口镇拆迁工作人员到原告所在地块及房屋进行了实地勘测；原告按照要求配合了全部拆迁工作，并于2019年4月底撤离了承租地块及房屋。现涉案地块的拆迁工作已经结束，被告已经得到了全部拆迁款，但至今未支付原告任何款项。原告认为，被告的行为已经侵犯了原告的合法权益，遂诉至法院。杜国良辩称：不同意原告对我方的诉讼请求。原被告签订的《土地合作协议书》第九条约定“相关部门给与乙方所使用土地上房屋建筑的赔偿款先由甲方持有保管，甲方将商议认可的房屋建筑成本赔付给乙方，甲方再将乙方所建房屋剩余赔偿款的50%赔付给乙方，并且互不追究责任。”拆迁利益应该按该约定分配，原告2009年的建筑成本也就20万左右。第九条说明了赔偿款应由被告先行保管，所以我方并不需要支付利息。另外，原告基本上没有装修，附属物也基本没有。而且原告的房屋西侧、东侧都是倚着被告的围墙来建的。此外，13号房应当属于被告所有，因为原告建设13号房屋时镇政府不同意，超出了该土地上建房面积，要求拆除，双方共同提出来要保留13号房屋，因此镇政府拆除了被告的部分房屋，原被告同意该13号房屋归被告所有，13号房屋也一直由被告使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年10月9日，北京马池口镇念头农场（甲方）与杜国良（乙方）签订《租赁合同》，主要约定甲方将西北地村东孙家坟地28亩租赁给乙方搞种植、养殖，合同期限为20年，自2005年10月9日起至2025年10月9日。《租赁合同》还约定了其他内容。2009年11月1日，杜国良（甲方）与马法志（乙方）签订《土地合作协议书》，主要约定：甲方将北京市昌平区马池口镇上念头村六队孙家坟土地中位于北部的1.8亩与乙方合作使用；合作期限自2009年11月1日至2022年10月31日中午12时，共13年；乙方对此块土地的使用期内，租金为每年人民币壹万捌仟元；如本合作地块遇到强行拆除，按违章建筑算，一至三年内甲方退还乙方已付地租，并承担建设成本的50%，四至五年内拆除，甲方要退还乙方所交全部地租；本协议履行期间，有不可抗拒国家政策部门征用该片房屋土地，使此协议不能履行时，本协议自行终止，相关部门给与乙方所使用土地上房屋建筑的赔偿款先由甲方持有保管，甲方将商议认可的乙方房屋建筑成本赔付给乙方，甲方再将乙方所建房屋剩余赔偿款的50%赔付给乙方，并且互不追究责任。《土地合作协议书》还约定了其他内容。《土地合作协议书》签订后，双方开始履行。马法志在租赁土地上开展熟食加工，但并未办理营业执照。经营期间，马法志建设了部分建筑物，但均未取得相关行政机关的规划审批许可。杜国良及其妻子张文静在其余土地上开展民宿、采摘、餐饮等经营活动，设立了北京和谐三生万物有机农业文化有限公司，并办理了营业执照。2019年初，案涉土地被腾退。2019年4月27日，昌平区马池口镇上念头村民委员会、上念头股份经济合作社（甲方、腾退人）与杜国良（乙方、被腾退人）签订了两份《腾退解约补偿补助协议书》（以下分别简称《腾退协议一》《腾退协议二》）。《腾退协议一》主要约定：“乙方营业执照91110114306660984R；一、腾退标的腾退房屋面积1558.42㎡，乙方将上述土地内全部地上物交于甲方拆除，并由村集体收回土地。二、补助鉴于乙方将全部地上物交于甲方拆除并解除承租/承包合同、腾退土地，甲方同意按双方协商价格向乙方支付以下补助款：（一）被腾退非住宅房屋的腾退补助款705612元。（二）被腾退附属物的腾退补助款2282184元。（三）腾退综合补助费，经认定的经营面积为1558.42平方米，该项补助费为623368元。（四）搬家费：经认定的腾退房屋建筑面积为1558.42平方米，该项补助费为38960.5元。（五）其他：测绘21612.9元，资产2240元，苗木（残值10%）1053594.9元，棚作物411760元，空调4800元，搬迁奖励257206.62元。（六）甲方、乙方对本条（一）至（五）款中确定的测算结果、补助结果及数额均予以认可。在乙方按照甲方要求交付非住宅及其附属物并办理完毕相关手续的情况下，乙方可得的腾退补助总额为上述（一）至（五）款所列款项数额之和，总计人民币5401338.92元。”《腾退协议二》主要约定：腾退房屋面积411.99㎡，腾退损失补助费为137797元。本案审理中，本院向北京市昌平区马池口镇政府相关部门调取了案涉地块的腾退评估报告、房屋分布图、照片资料以及腾退补偿政策等资料。根据上述腾退资料，案涉地块按照被腾退房屋的建造时间分别出具了三份《北京市非住宅房屋腾退估价结果通知单》，编号分别为：金房（2019）拆估字第022号-04-1号分报告-39-1、金房（2019）拆估字第022号-04-1号分报告-39-2、金房（2019）拆估字第022号-04-1号分报告-39-3（以下分别简称为分报告1、分报告2、分报告3）。分报告1的估价结果主要是2010年12月6日以前修建房屋的重置成新价，院落及2010年12月6日以前房屋的装修、设备、附属物补偿价，与《腾退协议一》的补偿内容相关联。分报告1的具体结论为：“一、房屋重置成新价1411224元（总建筑面积1558.42㎡），其中：1号房52.07㎡，39521元；4号房417.75㎡，338378元；5号房73.36㎡，61842元；6号房160.20㎡，113742元；7号房241.82㎡，239885元；8号房30.34㎡，27943元；11号房126.88㎡，131701元；12号房18.38㎡，12112元；16号房191.26㎡，196615元；17号房63.48㎡，59290元，18号房182.88㎡，190195元；二、装修、设备、附属物补偿价：2282184元。”另，根据腾退补偿政策，上述房屋按照分报告1评估结果的50%实际给予腾退补偿（即：分报告1中的“一、房屋重置成新价1411224元”×50%=《腾退协议一》中的“被腾退非住宅房屋的腾退补助款705612元”）。另，《腾退协议一》中的“腾退综合补助费623368元”是按400元/㎡的标准乘以1558.42㎡计算；“搬家费38960.5元”是按25元/㎡的标准乘以1558.42㎡计算；“其他：空调4800元”是指移机费，按400元/台乘以12台计算。另，根据本院调取的腾退照片，1号房屋有吊顶，4号、5号、6号、7号、8号房屋的内装饰装修程度较高，设施完整；而11号、12号、16号、17号、18号房屋仅其中部分房屋有较为简单的地砖、墙砖等。在院落内的附属物和设施方面，南院（杜国良使用的部分）附属物较多，包含大棚、广告牌等；北院（马法志使用的部分）则附属物较少，仅部分院地、渗井等。分报告2的内容主要是2010年12月6日至2013年3月28日期间修建的房屋，包括2号房13.26㎡，3号房142㎡，9号房49.8㎡，13号房182.4㎡，15号房6.44㎡，19号房6.09㎡，20号房12㎡。根据昌平区马池口镇政府工作人员的说明，2号、9号、13号、15号、19号、20号因属于纯彩钢构造，实际腾退补偿价按300元/㎡计算；3号房属于砖墙和彩钢顶构造，实际腾退补偿价按400元/㎡计算。分报告2中房屋的实际补偿款与《腾退协议二》中的“腾退损失补助费137797元”相对应。另，分报告2中所列的上述房屋的装修、设备及附属物按照腾退补偿政策不予补偿。分报告3评估的10号房、14号房，因修建时间为2013年3月28日以后，故按照腾退补偿政策不予任何补偿。本案庭审中，马法志与杜国良均认可，腾退评估房屋分布图中所列的1号至9号房屋位于南院，属于杜国良所建，10号至20号房屋位于北院，属于马法志在其租赁土地范围内所建。杜国良另表示，13号房屋虽为马法志所建，但因建设13号房屋时镇政府不同意建设，拆除了杜国良部分房屋后才允许建设，双方曾约定13号房屋属于杜国良所有。马法志对此不予认可。杜国良还称，马法志建设的房屋利用了其原有围墙，因此房屋腾退补偿不应全部归于马法志。马法志则称其租赁杜国良的土地是空地，建房并未利用其围墙。再查，双方本案诉争的地块，2001-2010年土地规划性质为工矿用地，2006-2020年土地规划性质为城镇建设用地和现状铁路，2017-2035年土地规划性质为城镇建设用地、对外交通用地和生态混合区。根据土地利用现状分类标准，工矿用地、城镇建设用地、现状铁路、对外交通用地均属于建设用地。上述事实，有《租赁合同》《土地合作协议书》《腾退解约补偿补助协议书》《北京市非住宅房屋腾退估价结果通知单》《北京市规划和自然资源委员会昌平分局关于（2019京01**民初7713号）的回复》、腾退照片资料及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：杜国良与马法志2009年11月1日签订的《土地合作协议书》虽名为合作，但实际属于租赁合同，该合同是双方的真实意思表示，且租赁的土地规划用途为建设用地，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方签订《土地合作协议书》后，承租人马法志在使用中建设了部分房屋，在合同履行过程中，涉案房屋和场地被拆除腾退，出租人杜国良取得了相应的腾退补偿，该补偿中包括了马法志的份额，故马法志有权主张分割。另，双方《土地合作协议书》虽约定“国家政策征用该片房屋土地……相关部门给与乙方所使用土地上房屋建筑的赔偿款先由甲方持有保管，甲方将商议认可的乙方房屋建筑成本赔付给乙方，甲方再将乙方所建房屋剩余赔偿款的50%赔付给乙方”，但本案涉土地腾退并非国家政策征用土地，且双方未就“建筑成本”协商达成一致，故本案腾退补偿利益分配与该约定不符，应按照腾退补偿政策依法予以分配。关于房屋腾退补助款，根据腾退补偿政策，马法志所属的11号、12号、16号、17号、18号房屋对应的非住宅房屋腾退补助款为294956.5元，13号、15号、19号、20号房屋对应的腾退损失补助为62079元，两部分共计为357035.5元。马法志有权获得上述房屋腾退利益。马法志主张超出的部分，缺乏依据，本院不予支持。关于杜国良辩称的马法志所建房屋利用了其围墙，13号房屋应属于杜国良的观点，马法志均不认可，杜国良亦未提交充分证据，故本院对此不予采信。关于腾退综合补助费，根据腾退政策，该补助系对于利用非住宅房屋从事生产经营活动因腾退造成经济损失给予的一次性补助，与生产经营、办理执照、纳税情况等因素有关。本案中，《腾退协议一》认定的经营面积中包含11号、12号、16号、17号、18号的582.88㎡，马法志作为承租人在此实际经营，但并未办理营业执照，杜国良作为出租人办理了营业执照，故腾退综合补助费应当在双方之间合理分配。具体分配比例，本院结合合同剩余租期、马法志的实际使用年限等因素酌情确定马法志享有60%的份额。杜国良应支付马法志腾退综合补助费数额为139891.2元（400元/㎡×582.88㎡×60%）。马法志主张过高的部分，缺乏依据，本院不予支持。关于搬家费，根据腾退政策应按照25元/㎡计算，杜国良应支付马法志搬家费14572元（25元/㎡×582.88㎡）。关于装修、设备和附属物腾退补助，分报告1虽然列明了具体项目的评估金额，但并未对马法志和杜国良的装修、设备及附属物进行明细区分，亦未对空调移机费进行区分，现案涉房屋现已经被拆除，马法志也未能举证证明其装修、设备和附属物的具体明细情况，故本院根据腾退档案中的照片资料、房屋面积以及使用年限等因素酌情予以支持。鉴于腾退照片资料反映的马法志所属院落和房屋的装修、设备和附属物较为简陋，与杜国良房屋和院落相比存有明显差距，且马法志使用已近十年，故本院酌情确定马法志应分得的附属物腾退补助款金额为12万元。马法志主张分得附属物补助款（含空调移机费）36万元过高，且缺乏依据，本院不予支持。关于马法志主张的逾期利息，双方《土地合作协议书》并未约定腾退补偿款支付期限，且双方事后并未就补偿款分配达成一致，支付时间并未明确，现主张逾期利息缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、杜国良于本判决生效之日起十日内支付马法志房屋腾退补助款、腾退综合补助费、搬家费以及附属物腾退补助款共计631498.7元；二、驳回马法志的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15927元，由马法志负担5812元，已交纳，由杜国良负担10115元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  李国栋二〇二〇年十二月十一日书记员  郑蝶宜