山东省平度市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0283民初3666号 原告：潘锡涛。 委托诉讼代理人：孙建芳，山东天正平律师事务所律师。 被告：青岛平度市田庄农贸有限公司。 法定代表人：赵风瑞，经理。 委托诉讼代理人：冷京寿，平度向前法律服务所法律工作者。 原告潘锡涛与被告青岛平度市田庄农贸有限公司物权确认纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘锡涛及其委托诉讼代理人孙建芳，被告青岛平度市田庄农贸有限公司的法定代表人赵风瑞及其委托诉讼代理人冷京寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘锡涛向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《土地、房屋转让合同》合法有效；2、依法确认原告享有涉案房屋的土地使用权；3、判令被告于2020年8月31日前向原告交付涉案房产及院落并协助原告办理土地过户手续；4、判令被告支付延期交付房屋的利息（以88万元为基数，按照月利率1%计算，自2019年7月7日起至实际交付之日止，暂计算至2020年5月18日为91712.8元）；5、判令被告支付律师费44000元及保险担保费2200元；6、案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年1月7日，原、被告双方经协商，被告将其所有的平度市田庄镇于幸路以西、财源街以南拐角处被告所有的原贸易街营业楼南起5-6间（第2号资产）和南起7-9间（第3号资产）上下两层、二楼入口以及前院落一处（东西宽6.65米）、楼后对应的后院落一处（院落土地使用面积114平方米）转让给原告，国有土地证书号：平国用(2017)第0067号，转让价格88万元。同日原、被告签订《补充协议》一份，协议约定：因被告原因不能交付房屋，在本合同签订后6个月内由被告办理房屋、土地移交手续，超过6个月未能移交完毕的，被告按照合同金额的月息1%支付原告超时利息，直至移交完毕。最终移交时间不能超过20个月。按照补充协议约定，被告应于2019年7月7日前将上述资产移交原告，但被告至今也没有移交，也没有按照约定支付原告利息。为此，特向贵院起诉，望判如所请。 被告青岛平度市田庄农贸有限公司辩称，对原告的第一、二项诉讼请求确认合同有效及土地使用权，被告予以认可；对原告第三项诉讼请求被告予以认可；对第四项诉讼请求被告不予认可，因被告租赁的时间是至2020年8月31日，该转让合同无法履行；对第五项诉讼请求被告不予认可，因被告没有违约行为；对第六项，被告不应承担。 原告针对其主张，向本院提交如下证据： 1、土地、房产转让合同一份及平面图一份，证明被告于2019年1月7日将其所有的平度市田庄镇于幸路以西、财源街以南拐角处被告所有的原贸易街营业楼上下两层南起5-6间（2号资产）和南起7-9号（第3号资产）、二层楼入口以及前院落一处（东西宽6.65米）、楼后对应的后院落一处（院落土地使用面积114平方米）一次性转让给原告(详见平面图）。国有土地使用权证书号：平国用（2017）第0067号，转让价格为88万元。四至为：东至：于幸路；西至：李召林；南至：王秀珍；北至：昌平路。同时双方约定被告不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，拥有完全所有权。保证房屋不受他人合法追索。被告保证将此房产的房产证、土地证办理至原告名下。因合同违约所产生的诉讼费、律师费等一切费用由被告承担。但经了解，该房产无法办理房产证。 2、《补充协议》一份，协议约定：本合同签订后6个月内（即2019年7月7日）由被告办理房屋、土地移交手续，超过六个月未能移交完毕的，被告按照合同金额的月息1%支付原告超时利息，直至移交完毕。最终移交时间不能超过20个月，即2020年8月31日。但被告至今一直未交付，也没有按照约定自2019年7月7日起按照88万元月息一分支付原告利息。 3、收款收据一份及转账凭证，证明原告按照合同约定支付合同对价88万元，以原告父亲潘俊春银行卡转账、转存）。 4、国有土地使用权证书复印件一份，土地证号：平国用（2017）第0067号，原土地使用证号为平国用（2011）第00239号。以上原告购买的房产及前、后院落的土地使用面积是其中一部分，均包含在其中。后院落土地使用面积114平方米。 5、曲永展与平度市田庄供销社租赁合同一份，该租赁合同约定的租赁期限至2020年8月31日。被告签订合同时，没有如实告知被告已经与曲永展儿子曲林冲将租赁合同期限又延长了20年的事实，构成违约。 6、2020年5月15日承诺书一份，证明在原告找到被告询问关于曲林冲租赁合同期限相关问题时，被告才告知原告确与曲林冲签订了第二个20年租赁合同。 7、律师费发票一张、保险担保费发票一张，证明支付律师费44000元、保险担保费2200元。 8、原告和妻子刘晓佩结婚证一份，证明二人系夫妻关系。微信转账截屏一份，证明刘晓佩通过微信转账的形式支付了律师费，包含在44000元中。农业银行转账凭证，证实支付律师费34000元，证明律师费44000元已经实际支付。代理合同一份，证明原告与天正平律师事务所签订代理合同，收取律师费44000元。 9、照片一宗，证明涉案房产及土地的现状。 10、提交资产评估报告书一份复印件，证明在资产评估明细表中第五项贸易街百货楼，涉案楼房是1993年所建，包括它的价值及企业改制时候资产的净值。 11、提交改制实施方案一份，证明田庄供销社改制时于2020年1月8日被告接受了包括涉案资产在内的资产。 12、国有土地使用权出让合同一份，证明涉案场地被告欠出让金58488元，过户时需要被告交付。涉及出让金原被告双方签订合同时，被告也没有如实告知原告。 被告对上述证据的质证意见是： 对证据1的真实性无异议，但是被告对原告没有隐瞒行为。 对证据2的真实性无异议，但利息被告不应承担。因原先租赁合同没到期，无法交付，不存在违约行为。 对证据3、4、9、10、11无异议。 对证据5，续签租赁合同时间在原被告签订转让合同之前，原被告签订转让合同时，被告已告知原告续签合同的事实。 对证据6的真实性无异议，原被告签订转让合同时，被告已告知原告续签合同的事实。 对证据7、8真实性无异议，但不应该被告承担。 对证据12有异议，出让金不应该由被告交纳，应该由原告承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年1月7日，原告潘锡涛与被告青岛平度市田庄农贸有限公司签订《土地、房屋转让合同》和《补充协议》各一份。约定：1、被告将现有贸易街营业楼南起5-6间（第2号资产）和南起7-9间（第3号资产）上下两层及二楼入口一次性转让给原告，转让金额880000元。2、房屋交付后，被告应在取得房屋产权证后立即办理转让手续，办理产权证转让手续等相关费用由原告承担。被告应协助原告办理过户手续。因任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。3、被告保证将房产的产权证、土地证办理到原告名下。在本房屋买卖合同成立后，无论是否办理房屋产权证、土地证及其过户手续，原告有权将此房屋出售，被告不得干涉。4、被告在合同签订后6个月内负责办理土地、房屋的移交手续，超过6个月未能移交完毕，被告按合同金额月息1%支付原告超时利息，直至土地、房屋交接完成，最终土地、房屋交接时间不得超过本合同签订日之后20个月。5、因合同违约产生的诉讼费及律师费等一切费用由违约方负担。双方还约定了其他事项，因不涉及本案争议的事实，不再赘述。 协议签订后，原告按期支付了全部价款。但被告至今未将上述房产及土地移交给原告。 另查明，2号资产一楼和3号资产一楼由毛素香和曲永展租赁，租赁合同已经到期，租赁期限均为2000年9月1日至2020年8月31日，但二人均没有腾出房屋，仍然继续使用房屋至今。2号资产二楼、3号资产二楼、二楼入口以及后院落均由李军占有使用，没有租赁合同。 还查明，3号资产一楼被告于2017年7月20日与曲永展儿子曲林冲签订租赁合同，现由曲林冲租赁使用，租赁期限2020年8月31日至2040年8月30日，租赁费139196元在签合同时曲林冲已经全部付清。 本院认为，原告潘锡涛与被告青岛平度市田庄农贸有限公司签订的《土地、房屋转让合同》和《补充协议》，均是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同和协议的约定履行各自义务。合同和补充协议签订后，原告按照约定足额支付了合同对价，被告应当及时将房屋和对应的土地交付给原告。现被告均不能交付，应当承担相应的违约责任。原告要求被告交付的第2、3号资产所涉及的土地和房屋，因被案外人占有，被告目前不具备履行交付的条件，属于客观上履行不能，本院不予支持，原告可待具备交付条件时另行主张权利。 因被告不能及时交付第2、3号资产，原告要求被告自2019年7月7日起至实际交付之日止，以880000元为基数，按照月利率1%支付逾期交付违约金，符合双方合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。 关于原告请求确认对涉案土地享有土地使用权。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，原告受让登记在被告名下的部分土地，应当办理土地使用权的变更、过户登记手续后，才能依法享有土地使用权。而根据涉案土地的登记情况，平国用（2017）第0067号国有土地使用证明确记载“根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，本宗地再行转让、出租或抵押时，必须依法办理有关手续。”故原告不能仅以其与被告签订的土地、房屋转让合同，即可办理土地使用权的变更、过户登记手续，而应由相关部门办理相关手续后才能进行。因此，涉案土地目前尚不具备办理变更、过户登记条件，对原告的该项请求，本院不予支持。 根据合同约定，因合同违约产生的诉讼费及律师费等一切费用由违约方负担，因被告不能按照约定移交房屋及土地，构成违约，故原告主张的律师费44000元、保险担保费2200元，应由被告承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第九条规定，判决如下： 一、原告潘锡涛与被告青岛平度市田庄农贸有限公司于2019年1月7日签订的《土地、房屋转让合同》有效。 二、被告青岛平度市田庄农贸有限公司于本判决生效后十日内给付原告潘锡涛未能及时交付第2、3号资产而产生的违约金（违约金的计算：以880000元为基数，自2019年7月7日起至第2、3号资产实际交付之日止，按照月利率1%计算）。 三、被告青岛平度市田庄农贸有限公司于本判决生效后十日内给付原告潘锡涛律师费44000元及保险担保费2200元。 四、驳回原告潘锡涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13961元，减半收取6980.5元，保全费5000元，合计11980.5元，由被告青岛平度市田庄农贸有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。 审判员  于端尧 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  刘莎莎