浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8334号 上诉人（原审被告）：杭州承宸置业有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区天目山路****。统一社会信用代码：91330106MA2804HR84。 法定代表人：汪茶仙，董事长。 委托诉讼代理人：王**，浙江六和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭新科技（杭州）有限公司，住所，住所地杭州市滨江区长河街道江淑路**社会信用代码：91330108757204611A。 法定代表人：王耀钦，董事长。 委托诉讼代理人：陈思，北京大成（杭州）律师事务所律师。 原审第三人：杭州晨峰置业有限公司，住所地杭，住所地杭州市滨江区长河街道江淑路****208信用代码：91330108MA2B032R2R。 法定代表人：曹成杰。 原审第三人：杭州行立江汽车销售服务有限公司，住所地杭州市，住所地杭州市滨江区长河街道江淑路**********代码：91330100MA28R5X41Y。 法定代表人：刘宇晓，经理。 委托诉讼代理人：徐九灵、黄阳，河南久灵律师事务所律师。 上诉人杭州承宸置业有限公司（以下简称承宸公司）因与被上诉人杭新科技（杭州）有限公司（以下简称杭新公司）及原审第三人杭州晨峰置业有限公司（以下简称晨峰公司）、杭州行立江汽车销售服务有限公司（以下简称行立江公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2020）浙0108民初957号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年9月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院根据有效证据及各方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2016年12月20日，杭新公司（甲方、出租方）与承宸公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将其所有的位于杭州市滨江区××街道××路××号××幢××层所含配电房和发电机房为公共部分为1幢、2幢和3幢楼分摊面积共同使用）出租给乙方，租赁面积为9598平方米（已承担公摊面积）；房屋租赁期限自2017年2月6日起至2027年7月5日止，其中2017年2月6日至2017年7月5日为免租金期；甲方于2017年2月6日交付租赁房屋；乙方承诺租赁本合同项下房屋仅限用于国家法律法规所允许的经营活动，在房屋租赁期限内未经甲方书面同意，乙方不得改变房屋用途，亦不得从事任何社会违法活动或危及房屋本身安全的活动；乙方须根据房屋的现状进行合法合理使用，否则造成一切后果由乙方承担；造成房屋及设备设施损坏的，乙方应照价赔偿等。第四条租金以及费用条款约定本合同项下房屋实行先支付租金后使用原则，租金实行浮动年度调涨制，乙方须于2017年2月6日前支付给甲方第一期（2017年7月6日至2018年7月5日）租金3853597元，2018年6月6日前支付第二期（2018年7月6日至2019年7月5日）租金3853597元，2019年6月6日前支付第三期（2019年7月6日至2020年7月5日）租金4554251元，后续租金支付日期和金额按照《租金缴费明细表》缴纳；乙方必须按期全额支付第一期租金后才能进场进行装修及使用本出租房屋；在本合同签订后7天内，乙方向甲方支付640000元作为履约保证金；合同期满乙方无违约行为甲方悉数无息返还给乙方；本保证金不抵做租金使用，不因本保证金的存在而宽限乙方支付租金的任何期限。第五条其他费用约定在租赁期限内，水电费由甲方向相关缴费单位部门代缴，乙方根据水电用量支付给甲方所代缴的水电费，水电费支付标准按甲方支付给相关缴费单位部门的费用计算；涉及公共能耗均按能耗平摊收取；每月的30日支付上个月的水电费和公共能耗费用；甲方向乙方收取的任何代付／代缴费用，甲方收到相关费用后向乙方开具正规发票，水电费及公共能耗费用需另加0.2%的税金等。第六条房屋维修及装饰约定乙方对本合同项下的房屋进行装饰装修的，应当事先征得甲方书面同意方可进行。乙方所选定装修施工方进场前，乙方必须让施工方签署《进场承诺书》并交甲方后方可进场施工；装修方案也应征得甲方书面同意，并将相关图纸、书面材料向政府有关单位备案后送甲方留存；租赁期间，乙方可根据经营需要进行部分转租，但不得进行一次性整体转租，并需向甲方书面报备等。第十条约定解除第一项约定，若甲方未能按照本合同约定按时交付房屋，且经乙方书面通知催告10个工作日内仍未交付的，乙方有权单方面通知甲方解除合同，并有权依照本合同第十一条第1项要求甲方承担违约责任。第十条第2项约定出现下列情形之一的，甲方有权单方面通知乙方解除本合同，并且乙方应当按照本合同第十一条第2项向甲方承担违约责任：（1）未经甲方书面同意擅自改变本合同项下房屋租赁用途，未经甲方书面同意擅自一次性整体转租、转借的；（2）未经甲方书面同意，擅自拆改、变动房屋架构，擅自进行装修、装饰或增设设施、设备的；（3）利用房屋存放危险物品或进行违法违规经营活动的；（4）拖欠租金、水电以及物业管理等费用，经甲方催告后满10天仍不予支付的；（5）……。第十一条违约责任约定：1、甲方未按时交付房屋、无合法理由擅自解除本合同等违约行为，甲方应当向乙方支付1640000元作为违约金，并赔偿乙方装修所产生的费用（装修费按照10年折旧，每年折旧1／10），且追索前述违约款项产生的费用（如律师费、调查费、诉讼费等）由甲方承担；2、乙方未按照本合同约定，向甲方履行本合同所确定的任何一项义务的，乙方应当向甲方支付1000000元作为违约金，同时履约保证金640000元不再返还，全部装饰装修归甲方所有，甲方不再补偿任何装修费用（乙方添置的经营设备等动产搬离，乙方须在30日内完成对乙方添置的经营设备等动产搬离，否则甲方有权对乙方添置的经营设备等动产任意进行处置），且追索前述违约款项所产生的费用（如律师费、调查费、诉讼费等）由乙方承担。合同签订当日，承宸公司向杭新公司支付了640000元履约保证金及租金1000000元。2017年3月8日，承宸公司共向杭新公司支付租金2000000元；3月30日，承宸公司向杭新公司付清第一期租金余款853597元。 2017年3月15日，杭新公司（出租方、甲方）与承宸公司（承租方、乙方）签订《补充协议》。协议第三条约定：“……若乙方利用租赁土地厂房从事经营性活动必须符合国家和浙江省、杭州市的相关法规，如要从事旅馆、公寓等改变工业用地性质的经营性活动，需正确办理相关手续和符合相关规定，在办理相关手续过程中，甲方在合理合法的情况下予以配合，若因乙方违规使用该租赁土地厂房或因乙方经营而发生的人员伤亡、法律责任及任何经济损失由乙方自行承担，与甲方无涉，乙方绝无异议，并放弃先诉抗辩权。”第四条约定：“本宗地块的土地用途为工业用地，乙方如在用地范围内兴建建筑物，须经批准和按照杭州市规划局确定的各项规划指标要求，并按基本建设程序办理报批手续后再进行建设。”第十三条约定：“本补充协议由双方法定代表人（委托代理人）签字盖章后生效，本补充协议与《租赁合同》有不同之处，以本补充协议为准。”杭新公司于2017年4月10日将案涉房屋交付给承宸公司。 2017年4月1日，杭新公司与承宸公司签订《同意转租书》，载明杭新公司同意承宸公司将杭州市滨江区长河街道江淑路799号2幢一层（公共区域除外）及二层东侧部分区域转租给河南大行汽车集团有限公司或其全资子公司杭州弘祥园汽车销售服务有限公司（成立日期为2017年4月24日），转租面积为3000平方米。同年5月12日，杭州弘祥园汽车销售服务有限公司变更为行立江公司。行立江公司在公司成立登记时，其注册地即为案涉转租场地，之后一直在该场地经营至今。相应租赁期间内的租金已支付承宸公司。 2017年9月25日，杭新公司与承宸公司又签订《同意转租书》，载明杭新公司同意承宸公司将杭州市滨江区长河街道江淑路799号2幢二层208室转租给晨峰公司，转租面积为100平方米。实际上承宸公司转租给晨峰公司的面积有5000余平方米。晨峰公司将转租房屋装修后用于经营“和居公寓”至今，相应租赁期间内的租金已支付承宸公司。 2018年4月27日，杭新公司（出租方、甲方）与承宸公司（承租方、乙方）签订《补充协议》，载明杭州市滨江区长河街道江淑路799号2幢第一层所含配电房、发电机房和消控室为公共部分，甲方对上述公共部分可进出使用并进行管理，双方确认甲方有权向乙方收取相应的物业管理费用，并且原合同约定的租金包含了此项费用，鉴于原合同具体条款中未明确列出该部分明细，故双方签订补充协议，对原合同的约定予以进一步明确。本合同约定的物业费仅限于甲方对公共部分的管理行为，不包含水、电、宽带通讯、电梯维保等其他物业管理用。 2018年6月6日，承宸公司向杭新公司出具承诺书一份，载明承宸公司应于2018年6月6日前支付第二期租金3853597元，但承宸公司因故无法及时支付，希望能够延后支付该期租金，承诺于2018年6月30日前全额支付上述租金，并确认杭新公司已完全履行了双方租赁约定的全部义务。2018年7月2日，承宸公司向杭新公司支付了第二期的部分租金2853597元。 2018年8月22日，杭新公司向原审法院提起诉讼，要求判决解除其与承宸公司的上述租赁合同，支付免租期租金、违约金等。原审法院于2019年12月24日作出（2018）浙0108民初4417号民事判决书，判决书认定《补充协议》已对《租赁合同》约定的“改变房屋用途、装饰装修、增设设施或拆改、变动房屋结构均需经甲方书面同意”之约定进行了变更，杭新公司以此为由要求解除合同依据不足；杭新公司主张承宸公司存在消防隐患及违法违规经营公寓，以此为由要求解除合同，但未提供相应证据；杭新公司主张依承宸公司拖欠租金、水电以及物业管理费等解除合同，然未提供证据证明其已依合同约定履行催告义务，进而驳回杭新公司的各项诉讼请求。杭新公司不服该判决，上诉至杭州市中级人民法院。杭州市中级人民法院于2020年4月3日依据杭新公司的撤诉申请，作出（2020）浙01民终1250号民事裁定书，裁定准许杭新公司撤回上诉。 另查明：2020年1月8日，杭新公司向承宸公司发出催款函，要求承宸公司支付拖欠的2018年8月至2019年12月的水电费704258.16元。 1月13日，杭新公司财务人员向承宸公司管理人员发送邮件，再次告知催付水电费事宜等。1月16日，承宸公司回函给杭新公司，提出让杭新公司尽快安排相关人员与承宸公司共同确认水电费的具体金额，及时补齐拖欠发票，并表示待双方诉讼终结后将尽快安排支付等。2020年2月25日，杭新公司向承宸公司发出告知函及催款函。杭新公司在催款函中提出承宸公司在收函后十日内优先安排支付本案诉讼之前拖欠的第二期租金100万元，并于收函之日起三日内与杭新公司安排的专员对接水电费对账事宜。2月28日，杭新公司财务人员向承宸公司管理人员发送邮件，再次告知已向其发函事宜，以及及时支付费用等。2020年3月17日，杭新公司向承宸公司发出合同解除告知书，告知双方合同于承宸公司收到该告知书之日起解除，以及收到告知书之日起五日内与杭新公司联系办理房屋相关清退移交手续等。承宸公司于次日收到该告知书。 杭新公司于2020年4月14日向原审法院提起诉讼，请求：1、确认杭新公司与承宸公司于2016年12月20日签订的《租赁合同》于2020年3月18日正式解除；2、承宸公司于判决生效后十日内腾退并向杭新公司归还位于杭州市滨江区长河街道江淑路799号2幢的租赁房屋；3、晨峰公司、行立江公司对第二项诉讼请求内容履行协助义务；4、承宸公司支付第二期（2018年7月6日至2019年7月5日）欠付租金1000000元及自2019年7月6日至2020年3月18日欠付租金3194214.4元，并自2020年3月19日起，按合同约定租金标准（按第三期租金标准4554251元/年计算）支付占有使用费至被告腾退之日止；5、承宸公司向杭新公司支付自2018年8月至2020年3月欠付水电费833161.65元，此后按实际产生的水电费金额支付至被告实际腾退之日止；6、承宸公司向杭新公司支付违约金1000000元，承宸公司已支付杭新公司的履约保证金640000元不予退还；7、承宸公司承担杭新公司因本次诉讼产生的律师费80000元；8、承宸公司承担本案全部诉讼费用。 2020年4月21日，杭新公司代理人陈思在浙江政务服务网投诉承宸公司存在违法改建行为。4月27日，滨江区城市管理局回复陈思，对其投诉承宸公司擅自改变房屋结构（隔层）已立案查处。另，杭新公司为本次诉讼支付律师代理费80000元。 再查明：承宸公司、行立江公司在新寇病毒疫情期间，均按政府管理部门的规定履行了相应的防疫义务。本案诉讼过程中，承宸公司陈述截止到2020年3月18日尚未支付的水电费为833161.65元、租金为3194214.4元；拟给晨峰公司、行立江公司各减免2个月租金，并希望缓解承宸公司资金压力，分期支付相关款项。 原审法院认为，杭新公司与承宸公司签订的《租赁合同》、《补充协议》、《补充协议》均系双方的真实意思表示，内容不违反相关法律的规定，应当认定为合法有效，双方都应按照诚实信用的原则履行合同约定的义务。针对双方的争议焦点及杭新公司的诉请，分析如下： （一）关于争议的《租赁合同》与两份补充协议的履约情况以及合同是否解除的问题。其一，《租赁合同》签订于2016年12月，最后一份补充协议签订时间为2018年4月，在此期间双方还签订了两份《同意转租书》。由此可见在近一年半的时间内，双方对合同的履行情况应当是有充分的了解、沟通，故对杭新公司主张未经许可转租以及装修等事宜，同原审法院（2018）浙0108民初4417号民事判决书所确认的杭新公司该主张依据不足一致，原审法院在本案中亦不再赘述。其二，依合同约定，承宸公司应于2018年6月6日前支付第二期租金3853597元。时至2018年6月6日，承宸公司向杭新公司出具承诺书，希望能够延后至2018年6月30日前全额付清租金，并确认杭新公司已完全履行了双方租赁约定的全部义务。然直到2018年7月2日，承宸公司才向杭新公司支付了部分租金2853597元，尚余1000000元至今未付，在此项义务上，承宸公司存在违约。鉴于租金先付后用以及杭新公司并未就承宸公司的逾期付款进行过催告的事实，原审法院认为杭新公司在2018年8月提起（2018）浙0108民初4417号案件诉讼之初，承宸公司该欠付租金的行为虽然违约但未构成合同法定解除情形。其三，本案中，承宸公司并无充分证据证明因为杭新公司提起（2018）浙0108民初4417号案件诉讼，导致承宸公司以及晨峰公司、行立江公司未能正常使用租赁房屋，而事实上是直到本案诉讼，案涉租赁房屋仍由承宸公司或晨峰公司、行立江公司占有使用，且晨峰公司、行立江公司一直依约向承宸公司支付相应租赁期间内的租金。在原审法院于2019年12月24日作出前案判决驳回杭新公司解除合同之诉请时，不论该判决是否生效，承宸公司应支付第二期欠付租金1000000元以及已经产生的水电费的事实是清楚、确认的，且该欠付的租金并非双方诉讼期间才产生的租金。故虽然承宸公司在答辩中坚持应继续履行合同，但是却以双方的纠纷未经生效判决确认而迟迟不予履行支付租金的义务，有违约诚信原则，也是对杭新公司的不公平。杭新公司已于2020年1月、2月向承宸公司发函催收欠付租金及水电费，然承宸公司仍未支付。杭新公司于2020年3月17日向承宸公司发出合同解除告知书，系杭新公司正当行使解除权，故在通知到达之日即2020年03月18日，双方的合同得以解除。其四，对于承宸公司抗辩的逾期交房事项。虽然双方实际交接房屋时间距离合同约定的2017年2月6日逾期两个月余，但杭新公司的首期租金也未按合同约定的时间给付。此外，如前所述，承宸公司在2018年6月6日给杭新公司出具的承诺书也已确认杭新公司已依约履行合同。据此，确认双方对交房时间及支付首期租金的时间均作了一致的变更，且对履行无异议。综上，对杭新公司主张的确认《租赁合同》于2020年3月18日解除的诉讼请求予以支持。我国《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案双方合同解除后，承宸公司应将案涉租赁房屋返还杭新公司，对杭新公司要求承宸公司腾退房屋的诉讼请求予以支持。晨峰公司、行立江公司作为次承租人，对其承租后占有使用部分的房屋也负有返还的义务，对杭新公司要求晨峰公司、行立江公司履行协助义务的诉讼请求亦予以支持。 （二）关于杭新公司主张的租金、水电费及占有使用费。承宸公司尚欠杭新公司第二期（2018年7月6日至2019年7月5日）租金1000000元以及2018年8月至2020年3月水电费833161.65元，事实清楚，对杭新公司该部分支付请求予以支持。2020年3月之后的水电费虽然已经产生，但是金额并不明确，故在本案中难以支持。杭新公司与承宸公司可在腾房时自行结算，杭新公司亦可在金额明确时另行主张权利。对于2019年7月6日至2020年3月18日依合同约定实际产生的租金3194214.4元，考虑到疫情期间对租赁房屋使用上的影响，酌情予以减免，确定承宸公司应支付杭新公司租金3007053元。对于合同解除之后至承宸公司及晨峰公司、行立江公司腾退房屋期间的占有使用费，杭新公司主张按第三期租金的标准4554251元/年计付，予以支持。 （三）关于杭新公司主张的违约金等。双方合同中约定的若承宸公司违约应当向杭新公司支付1000000元作为违约金，同时履约保证金640000元不予返还，以及对律师费等费用负担的约定均属于对违约责任的约定。考虑到承宸公司拖欠租金对杭新公司造成的资金成本负担，以及杭新公司自2018年8月起即主张合同提前解除，由此对租金收入的影响应有所预估，履约保证金的不予返还以及对实际支出费用（律师费）的负担已与承宸公司的违约行为所产生的后果相当，对杭新公司另行支付违约金1000000元的诉讼请求不再予以支持。 依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决：一、确认杭新科技（杭州）有限公司与杭州承宸置业有限公司于2016年12月20日签订的《租赁合同》于2020年3月18日解除；二、杭州承宸置业有限公司于判决生效之日起三十内腾退位于杭州市滨江区长河街道江淑路799号2幢的承租房屋并返还给杭新科技（杭州）有限公司；三、杭州晨峰置业有限公司、杭州行立江汽车销售服务有限公司在各自的承租范围内对上述第二项内容负协助履行义务；四、杭州承宸置业有限公司于判决生效之日起十日内支付杭新科技（杭州）有限公司租金4007053元，并按4554251元/年的标准支付杭新科技（杭州）有限公司自2020年3月19日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费；五、杭州承宸置业有限公司于判决生效之日起十日内支付杭新科技（杭州）有限公司2018年8月至2020年3月的水电费833161.65元；六、杭州承宸置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭新科技（杭州）有限公司律师费80000元；七、杭新科技（杭州）有限公司无须返还杭州承宸置业有限公司已支付的履约保证金640000元；八、驳回杭新科技（杭州）有限公司的其他诉讼请求。如杭州承宸置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59032元，由杭新科技（杭州）有限公司负担10386元，杭州承宸置业有限公司负担48646元。 宣判后，承宸公司不服，向本院提出上诉称：一、承宸公司未按约支付租赁款项系因杭新公司恶意解除合同行为所致，杭新公司主张解除合同于法无据，于理不合。（一）承宸公司在杭新公司提出诉讼前均依约履行合同义务。承宸公司在杭新公司于2018年8月起诉之前均按照合同约定向杭新公司支付押金64万元、2017年7月6日至2018年7月5日的租金3853597元及2018年7月6日至2019年7月5日的租金2853597元，但杭新公司在收到承宸公司支付的租金后便立即开始筹备诉讼材料，对案涉房屋进行了公证保全。杭新公司为恶意解除租赁合同于2018年8月，以房屋租赁合同纠纷为由向滨江区人民法院起诉，并对承宸公司的账户进行了查封，查封金额为6673704.7元，致使承宸公司因存在诉讼活动，无论是办理银行贷款、企业征信及正常的款项往来等均造成了重大影响，致使难以开展正常的经营活动。（二）杭新公司收到承宸公司支付的下一年租金后，便开始准备各项证据以达到提前合同的目的，且租赁期间拒不配合次承租人开展任何正常经营活动，并多次向政府机关单位投诉，给次承租人的经营造成重大影响。2017年4月1日，经杭新公司书面同意，由承宸公司依法转租给次承租人行立江公司；于2017年9月25日，经杭新公司书面同意，由承宸公司依法转租给次承租人晨峰公司，上诉人行立江公司、晨峰公司为案涉房屋投入4000余万元，租赁期间，杭新公司为解除合同，恶意阻挠次承租人开展正常经营活动，多次在未通知承宸公司同意的情况下，擅自对案涉房屋进行断电，导致次承租人无法开展正常经营.并且在2020年4月13日，杭新公司撤回【2018浙1**民初4417号】租赁合同纠纷上诉案件，维持双方租赁合同关系的情况下，毅然在次承租人门口张贴解除租赁合同通知，无论是对承宸公司或是次承租人均造成了严重的影响，甚至是社会的安定。（三）杭新公司恶意解除合同的行为导致承宸公司及次承租人长期陷于诉讼的纠纷中，导致三方的合同关系长期处于紧张、不稳定的状态，各方均难以正常开展经营活动。在承宸公司原租赁合同纠纷案件诉讼期间【2018浙1**民初4417号】，通过各种理由主张解除与承宸公司的租赁合同关系，使得承宸公司与杭新公司及次承租人的租赁关系长期处于紧张及不稳定的状态，次承租人也因原承宸公司租赁关系的不确定性，导致不敢如期正常开展、扩张各项经营活动。承宸公司一方面要应对因杭新公司的极不配合导致的次承租人难以经营的尴尬局面，另一方面还要疲于应对杭新公司突如其来的各种诉讼及干扰经营的违法行为，使得承宸公司所有精力都耗在了这场无端的诉讼之中，加之年初至今新冠疫情的严重影响，承宸公司的经营已是雪上加霜。（四）原租赁合同纠纷案件诉讼时间长达2年之久，且均以杭新公司败诉结案，杭新公司的恶意解除合同行为系导致承宸公司未能按时支付租金的主要原因。原租赁合同纠纷案件，经滨江区人民法院一审，驳回了杭新公司的诉讼请求，后又经中级人民法院二审，杭新公司撤回了上诉申请，整个诉讼案件时间长达2年，诉讼期间，无论是承宸公司或者次承租人均无法正常开展经营，无法创造经济价值，承受了巨大的损失，承宸公司作为生意人也只有在杭新公司正常依约履行合同义务的情况下才能创造价值，并按时支付租赁款项，但在长达2年的诉讼过程中已耗尽了承宸公司的所有精力及财力，承宸公司也因此濒临破产，导致现在窘迫局面的主要原因均是杭新公司恶意解除合同行为所致。（五）因杭新公司的恶意解除合同行为，导致双方对案涉房屋的水电费等均无法正常进行结算，且案涉房屋长期存在漏水情形，在双方未明确各方权责关系的情况下，相关款项金额无法明确。 二、但承宸公司本着合作共赢的态度，愿支付相关款项继续与杭新公司保持租赁合同关系，为社会创造更多经济价值。案涉房屋作为商业地产租赁项目，其在租赁过程中，不是简单的签订合同，完全的刻板刻眼的依照规定咬文嚼字，更多的是协助承租户开展各项经营工作，并处理、协调与各级政府部门及相关单位、公司之间的问题与矛盾，这点是杭新公司所不具有的。本案从经济角度考量，继续长期的诉讼缠斗无论是对杭新公司的名声，或是对承宸公司的经营，都是百害而无一利的，只有合作共赢才能创造更多的经济效益才能缓解各方的矛盾及亏损，承宸公司也正是认识到这一点，无论是在4417号案件审理过程中，或是本案审理中，承宸公司一直向杭新公司及法院明确表达了希望继续与杭新公司保持租赁合同关系，即使是在承宸公司资金陷入严重窘境的情况下，只要杭新公司能够确保承宸公司今后开展正常的经营活动，本着诚实守信，合作共赢的精神，承宸公司仍愿倾尽全力筹措资金，将相关租赁款项支付给杭新公司，恢复双方之间的和谐关系，创造更多的经济价值，一方面可弥补双方的亏损，另一方面也可为滨江区政府贡献大量税收，同时为疫情后滨江区的经济复苏贡献自己的全部力量。 综上，承宸公司未按时支付租金系因杭新公司恶意解除合同行为所致，但承宸公司仍愿意继续履行合同，并竭力筹措资金支付给杭新公司，故请求撤销原判第一、二、三项；依法改判由杭新公司与承宸公司继续履行原房屋租赁合同并由杭新公司承担本案及一审诉讼费用。 被上诉人杭新公司辩称：一、本案中，承宸公司在上诉状中陈述多个情况与事实严重不符，承宸公司存在恶意拖欠房租、水电费等违约行为，已构成严重违约。杭新公司享有法定的及合同约定的单方解除权。本案中，承宸公司在2016年12月20日签订合同，至今仅支付了2017年7月6日至2018年7月5日期间的租金，本应于2018年6月6日之前支付的第二期租金3853597元。承宸公司提出因资金困难，出具承诺书表示，于2018年6月30日全额支付，但是至今该还是拖欠了100万元。承宸公司应于2019年6月6日之前支付的2号楼第三期租金，租赁期限是2019年7月6日至2020年7月5日，至今为止未支付。同时，按照承宸公司与杭新公司签订合同第五条第二项的约定，涉案房屋的水电费，因为杭新公司先行垫付，以后再由承宸公司按照实际使用数量向杭新公司支付。但是自2018年8月至一审、二审期间的水电费承宸公司均未进行支付，一审起诉时是拖欠833161.65元，至今二审开庭时已累计拖欠是1261050元。杭新公司多次向承宸公司催告水电费、房租的过程中，本案中承宸公司借故以未开票，未核对水电费为由拒绝支付电费。此外，在双方没有任何前期沟通的基础上，本次承宸公司又提出园区存在水管老化漏水等问题，所以拒付水电费。该种情形与实际合同的履行情况完全不符，也是没有任何事实合同或者法律依据的。根据双方合同约定，房屋应当是现状出租，该保障用电义务应当由承宸公司向次承租人承担。承宸公司在上诉状中陈述，由杭新公司多次单方进行断电也是与事实严重不符的。实际上，园区内之所以存在间歇性断电的情况，也是因为承宸公司违规，将2号楼改建为长租公寓，入住了大量的租客，导致整个园区用电量攀升，电容不足，所以造成多次电断电，该断电行为也是影响了杭新公司的办公使用。与承宸公司所述，是由杭新公司主动进行断电处理，完全不符。本案中，杭新公司2020年2月25日发送函件中，也是告知了承宸公司。如果将2018年6月份的第二期租金中的100万先行支付的话，我们也是可以配合办理账户解封的。同时，在一审期间，杭新公司也是未申请滨江法院将其的银行账户或者名下的任何资产进行查封。但是至今承宸公司是未支付任何款项的，所以说本案中是承宸公司恶意违约的前提下，根据合同及法律规定，杭新公司是享有合法的单方解除权。 二、承宸公司未遵守合同约定，对承租房屋进行违约转租、违规改建、违法经营等多个违约行为。而且经杭新公司多次沟通后拒不整改，已构成根本违约。本案中，杭新公司于2017年4月1日、2017年9月25日与承宸公司签订同意转租书，将房屋转租给第三人行立江公司和晨峰公司。同时约定了租赁合同的相关义务，应由承宸公司与次承租人同时遵守，否则应视为承宸公司违约。但是在合同履行的过程中，承宸公司采取欺瞒的手段，以行立江公司需要改造员工宿舍为由，实际将房屋的大面积转租给第三人晨峰公司，用于经营长租公寓，在杭新公司发现以后多次劝阻，承宸公司均不理睬。且长租公寓经营至今是没有经过任何消防验收备案，房屋内部改造亦属于违建，存在巨大的安全隐患。根据涉案租赁合同第三条的明确约定，承宸公司的前述行为，应当是属于违约行为的。但是在承宸公司前述行为经杭州市滨江区城市管理行政执法局查处后，承宸公司仍是完全不予理会，至今也是未予整改。承宸公司的上述行为极其恶劣，已经严重违反了双方的合同约定。最后，本案承宸公司是一直在正常收取行立江公司与晨峰公司的租金，次承租人的经营活动也是在正常开展的，但是承宸公司在收取前述资金，同时使用杭新公司垫付的这些水电费的同时，至今未向杭新公司支付过任何费用。承宸公司却在上诉状中谎称企业濒临破产，无力支付租金。由此也可以看出，承宸公司也是无任何付款意思表示，也没有任何的合作诚意，请求尽快判决，杭新公司希望尽快收回房屋，恢复正常的生产经营秩序。 原审第三人行立江公司不同意一审判决解除合同，因为判决解除合同，将严重侵害行立江公司作为次承租人的合法承租权，可能造成行立江公司的重大损失。可能导致正常租赁关系中的权利人，成为本案的最大受害者。一审判决行立江公司负有协助履行义务，有协助搬迁或者履行义务，这种判决没有合同依据，也没有法律依据，即使是判决承宸公司与杭新公司之间的合同解除，但是要判行立江公司协助义务也没有依据。行立江公司与承宸公司签订租赁合同时，经过了杭新公司书面同意转租的，同意期限至2027年7月5日，还有七年时间，现没有到期。另外，在行立江公司租赁期间作为规范的4s店，审批一个店非常不容易。行立江公司是规范经营，始终都是按时间积极交纳租金，从来不存在拖欠，没有任何违约，所以行立江公司请求不要因为承宸公司与杭新公司之间的租赁关系，影响到行立江公司的正常租赁。买卖也不破租赁，更何况本案仅是欠租金，如果因为欠租金，就把行立江公司的这个租赁关系终止，其实由房屋买卖，也不影响租赁，别说欠租金。故一审法院让行立江公司协助搬迁、协助腾空交还租赁场所。这实际上是没有依据。基于这一点。关于杭新公司与承宸公司之间的纠纷，希望对双方进行调解。请求双方在互谅互让的基础上，达成调解，正常租赁该经营场所。因为行立江公司如果搬迁，意味着与当前引导良好的营商环境的大方向不匹配。另外，这个店从2017年开业一直亏损，今年还刚刚有点起色，而且又雇佣上百名员工，如果因为再次被搬迁，将严重影响社会稳定和当地的税收。请求驳回杭新公司的诉讼请求。 原审第三人晨峰公司未参加二审诉讼活动，未作答辩。 上诉人承宸公司和被上诉人杭新公司及原审第三人晨峰公司、行立江公司在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”杭新公司和承宸公司对原审判决承宸公司向杭新公司支付租金4007053元，并按4554251元/年的标准支付自2020年3月19日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费、2018年8月至2020年3月的水电费833161.65元、律师费80000元及杭新公司无须返还承宸公司已支付的履约保证金640000元均无异议，本院予以确认。故本案争议的焦点为杭新公司与承宸公司的租赁合同能否继续履行。杭新公司与承宸公司签订的《租赁合同》、《补充协议》、《补充协议》等均系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同签订后，杭新公司已依约将案涉房屋交由承宸公司承租，承宸公司则亦应依约支付租金。因承宸公司拖欠租金100万元，杭新公司于2018年8月22日向原审法院起诉，要求解除租赁合同。虽承宸公司已存在违约，但依据双方合同约定，需经杭新公司催告后满10天仍不予支付的，才可以解除合同。因杭新公司并未就承宸公司的逾期付款进行过催告，故原审法院作出（2018）浙0108民初4417号判决驳回了杭新公司的诉讼请求。该判决生效后，承宸公司至今仍未支付。依双方合同约定，承宸公司应在2019年6月6日前支付2019年7月6日至2020年7月5日的租金4554251元，但承宸公司亦未支付。2020年2月25日，杭新公司就承宸公司拖欠的租金、水电费向承宸公司发催告函，但承宸公司仍未支付。杭新公司于2020年3月17日向承宸公司发出了合同解除告知书，系杭新公司正当行使解除权，故在通知至到达承宸公司之日即2020年3月18日，双方的合同解除。故原审判决确认杭新公司与承宸公司于2016年12月20日签订的《租赁合同》于2020年3月18日解除符合双方合同的约定，具有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案双方合同解除后，承宸公司应当将案涉租赁房屋返还杭新公司，晨峰公司、行立江公司作为次承租人，对其承租后占有使用部分的房屋也负有返还的义务，故原审判决承宸公司腾退承租房屋并返还给杭新公司；晨峰公司、行立江公司在各自的承租范围内对承宸公司腾退、返还负协助履行义务并无不当。综上，承宸公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由杭州承宸置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  丁 晔 二〇二〇年十二月十六日 书记员  周 杨