广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0281民1801号原告：韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司。负责人：李岩骏。委托诉讼代理人：白文荣，该公司员工。委托诉讼代理人：罗良霞，该公司员工。被告：周春梅。委托诉讼代理人：李贵星。原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司与被告周春梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司的委托诉讼代理人白文荣，被告周春梅及其委托诉讼代理人李贵星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告缴纳物业服务费1056元、违约金158元，维修公摊费165元，合计1379元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告受乐昌市顺易房地产开发有限公司委托，为乐昌市公主中路顺易华庭小区提供物业服务管理工作，并签订《乐昌顺易华庭小区、顺易商业步行街项目前期物业服务委托合同》，于2018年1月1日向该小区提供物业管理服务，合同约定住宅每月按0.5元/平方米收取物业服务费，公共设施设备维修费用由业主分摊。但被告自2019年1月1日开始欠交物业服务管理费，欠缴金额具体如下：1.2019年1月1日至2020年10月31日物业服务管理费为95.25平方米×0.5元×22个月＝1056元；2.2019年1月1日至2020年10月31日违约金为48元/月×0.005×30天×22个月＝158元；3.2018年9月28日至2020年10月15日维修公摊费165元，明细如下：2018年9月28日02房疏通排污主管15元、2019年7月10日02房更换排污主管150元。就被告上述欠费，经原告多次电话和上门催缴，张贴缴费通知书，均无果，遂向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告周春梅辩称：被告对原告服务不满意，大门坏了没有维修，对讲机坏了原告说维修不到；被告家中阳台排污管道不通；楼上空调滴水到被告家中，导致小孩玩耍摔跤；原告无权将一楼花园改造成停车场，且停车收费也没有公示出来。本院经审理认定事实如下：被告是乐昌市顺易华庭的业主，于2006年入住。房建筑面积为95.25平方米。顺易华庭住宅小区至今未成立业主委员会。2018年1月1日，以乐昌市顺易房地产开发有限公司为甲方，韶关市安居物业服务有限公司为乙方，双方签订《乐昌顺易华庭小区、顺易商业步行街项目前期物业服务委托合同》（以下简称：《前期物业服务委托合同》），合同主要内容：第二条“物业为小高层、多层住宅、临街商业类型”第四条“委托管理期限为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。”第七条“本物业共用部位及共用设施设备的管理、维护、保养服务”第十七条“根据《物业管理条例》负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.房屋共有部位和共用设施维修费用；……”第二十条“物业管理服务费2.交费标准为：住宅电梯1元/㎡/月，步梯0.5元/㎡/月，非住宅1元/㎡/月；第二十三条“公共设施日常维修。房屋的共有部位、共用设施、设备、公共场地的日常维修、养护费用由乙方按照下列标准执行；保修期满的维修及更新改造费用由乙方及时提出可行性方案及费用预算，报全体业主审核，由全体业主共同承担。”第三十二条“……逾期没有交物业费，乙方可向业主及物业使用人发出缴费通知单，乙方可以从欠费之日起每日按应缴费用5‰加收滞纳金。超过30天不缴费的，乙方有权通过法律程序追缴。”合同签订后，韶关市安居物业服务有限公司设立了韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司（2018年1月24日登记成立）即原告，负责顺易华庭小区、顺易商业步行街项目物业管理服务。被告从2019年1月1日起未向原告缴纳物业服务费，至2020年10月31日累计欠缴物业服务费1056元（计算标准：房建筑面积为95.25平方米，收费标准为0.5元/平方米，每月物业服务费为95.25㎡×0.5元/㎡≈48元/月，累计欠交22个月，共计48元/月×22个月＝1056元）。在被告欠缴物业期间，原告对被告物业所在单元楼的部分损坏的公共设施、设备进行维修：2018年9月28日疏通排污主管花费100元、2019年7月10日更换排污主管花费1050元。原告将上述维修情况及每户业主分摊费用数额均制作通知，公告张贴于小区，被告应分摊费用165元。被告称原告没有解决其反映的问题，故拒交物业费。对被告反映的问题，原告称被告所在单元楼的门禁要整体进行更换，需要业主共同承担费用，但部分门禁没有坏的业主不同意更坏，故没有维修；下水道堵塞需要业主公摊，但是收不到公摊费，无法施工；停车场收费是原告入驻之前就存在了，且大部分车辆是业主的车辆，收费是每个车位费200元;认为被告对原告提供服务不满可以提出来，但原告提供了物业服务，被告拒交物业费是没有依据的。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告的房所在顺易华庭住宅小区未成立业主委员会，乐昌市顺易房地产开发有限公司作为建设单位与韶关安居市物业服务有限公司签订的《前期物业服务委托合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，上述《前期物业服务委托合同》对作为业主的被告具有约束力，因此，双方均应按合同约定履行义务。签订合同后，原告即组织了人员为顺易华庭小区提供物业管理服务。根据《前期物业服务委托合同》的约定，被告应当缴纳物业服务费，故原告主张被告支付2019年1月至2020年10月的物业服务费和维修公摊费165元合法有据，本院予以支持。在本案中，被告所述门禁对讲器及大门、下水道堵塞一直未维修等问题，原告亦认可存在以上现象。根据《前期物业服务委托合同》第七条、第十八条、第二十三条的约定，原告对业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施设备的维修、养护，在当事人提出委托时，应接受委托并合理收费；对本物业共用部位及共用设施设备负有管理、维护、保养服务的义务，对楼梯间墙面的维护、门禁对讲器的更新应及时提出可行性方案及费用预算，报全体业主审核，由全体业主共同承担。但原告没有按此约定及时作为，是违约行为。因原告未能完全履行物业服务合同约定的义务，故本院酌情减免被告应缴10%的纳物业服务费，经计算，被告向原告缴纳2019年1月至2020年10月的物业服务费950.4元（1056元×90%）。关于被告提出原告利用小区公共场所私设停车位收费的问题，实质是认为原告有侵权行为，侵害了业主共同权益，这与本案系物业服务合同纠纷并非同一法律关系，因此，本案不作处理。因原告在履行物业服务管理中也存在违约行为，故原告要求被告支付物业服务费的同时支付违约金的理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《广东省物业管理条例》第四十七条规定，判决如下：一、被告周春梅应于本判决生效之日起五日内向原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司支付2019年1月至2020年10月的物业服务费950.4元,维修公摊费165元；二、驳回原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告周春梅负担19.5元，原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司负担5.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 黄旭坚二〇二〇年十二月八日法官助理 梁小荣书 记 员 邓 星