苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初6407号原告：苏州天虹商场有限公司，住所地江苏省苏州工业园区苏雅路**。法定代表人：高书林，董事长。委托诉讼代理人：费雅丽。被告：黄玉鸿。原告苏州天虹商场有限公司（以下简称天虹商场）诉被告黄玉鸿租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼繁简分流改革试点实施办法》第十二条的规定适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天虹商场委托诉讼代理人费雅丽到庭参加诉讼，被告黄玉鸿经本院依法公告送达了起诉状副本、开庭传票等应诉材料，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告天虹商场向本院提出诉讼请求：1、判令其与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除；2、被告腾空返还其房屋，并按334.47元/天支付其自2020年5月4日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；3、被告支付其租金20916.26元、管理费3022.58元、水电费3857.46元、平台服务费300元，合计28096.3元，及该款按日千分之五的标准自2020年5月1日计算至实际付款之日的逾期付款滞纳金；4、被告支付其解除合同违约金60204元（按六个月租金标准计算）。事实与理由：2019年8月，其与被告签订《房屋租赁合同》，约定其将位于苏州市吴中区的天虹商场（木渎店）出租给被告经营帽牌货冒菜，每月20日支付租金等费用，但自2020年2月起，被告未按约支付上述费用，构成违约，故诉至法院要求解除上述合同并要求被告支付拖欠的租金及承担违约责任。被告黄玉鸿未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年8月，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于江苏省苏州市吴中区花苑东路天虹商场二层2009-17号房屋出租给被告经营品牌为帽牌货冒菜，建筑面积116平方米，套内使用面积58平方米，租期自2018年9月至2020年7月31日止，装修期自租赁房屋交付日起30天，租金仅收取固定租金，2018年9月1日至2019年7月31日月固定租金为9487元，2019年8月1日至2020年7月31日月固定租金为10034元，租赁保证金21874元，管理费每月1450元，平台服务费每月100元，每月10日交纳当月的租金、管理费、平台服务费。上述合同关于租赁保证金约定：若出现乙方违反合同或因乙方其他原因而给甲方造成损失时，甲方有权选择从租赁保证金中直接抵扣相应款项。关于合同违约责任约定：本合同约定按合同终止时租金标准支付违约金的，若合同终止日时无参照的租金标准时，按合同有效期内最高的租金标准计算。乙方若需提前终止租赁合同，应提前三个月书面通知甲方，并经甲方书面同意，且乙方按合同终止日时租金标准支付六个月的租金作为违约金（租赁保证金、代收款可抵扣违约金）后方可解除。若乙方未按前述约定提前通知或未经甲方确认擅自解除的，除租赁保证金不予退还外，还应按合同终止日时租金标准支付十二个月的租金作为违约金。乙方未依约如期支付应付款项（包括但不限于租金、管理费等，但租赁保证金逾期支付或补足按第六条执行）应当每日按逾期支付金额的千分之五承担违约金。乙方违反本合同的约定逾期支付租金、管理费等本合同约定的其他款项超过30日的，甲方可单方面通知乙方解除合同，租赁保证金不予退还，乙方按合同终止日时租金标准支付十二个月的租金作为违约金。关于房屋的迁离和返还约定为：乙方应于租期届满或租赁合同提前终止之日起3日内结清所有应交款项、撤出经营场地，将租赁房屋恢复至该租赁房屋首次交付时的原状或甲方指示的其他状态并交还甲方，由此发生的任何风险和费用由乙方自行承担。乙方逾期不交还租赁房屋的，甲方有权要求乙方按照本合同租期内最高的日租金、管理费与推广费之和的三倍向甲方支付逾期交还期间每日的房屋占有使用费，并按合同约定的最高费用标准向乙方收取水费、电费及占用租赁房屋、设备设施等所发生的一切其他费用。乙方未按照约定交还该租赁房屋超过5日的，甲方有权开启并更换租赁房屋的门锁，将可移动物品搬出租赁房屋并腾空收回等。2019年6月10日，原、被告签订上述房屋租赁合同的补充协议（一），约定将每月付款日期由每月10日变更为每月20日。上述房屋租赁合同及补充协议签订后，原告按约交付房屋给被告使用。审理中，原告称，被告实际交纳涉讼房屋各项费用至2020年1月31日，2020年2月起便不再支付各项费用，现共欠其3个月的租金30102元、管理费4350元、平台费300元，因今年受新冠疫情影响，其减免被告部分租金及管理费，被告尚欠其租金20916.26元、管理费3022.58元、平台费300元，另被告尚欠其水电费3857.46元，以上费用合计28096.3元。另查明，2020年4月1日，被告向原告提出书面申请，内容为：因疫情及个人原因，现木渎天虹帽牌货冒菜无法交纳房租等费用，现从4月1日起不再经营。2019年4月28日，原告向被告发出《解约通知函》，主要内容为：因被告欠缴费用超过30日且于2020年4月1日私自闭店至今，房屋租赁合同于2020年4月30日提前终止，并要求支付拖欠的租金及违约金等。同日，原告将上述解约通知函通过微信发送给被告，后又以顺丰速运寄给被告，物流信息显示上述快递于2020年5月15日签收。又查明，位于苏州市吴中区木渎镇花苑东路**的房屋权利人为苏州市吴中区木渎镇新华村经济合作社（以下简称新华经济合作社），2011年1月21日，新华经济合作社将上述房屋出租给原告，租期期限为自“商场开业日”起算至20个租赁年度的最后一日止，房屋租赁期间原告根据经营需要，可以转租租赁房屋。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》及补充协议、催款聊天记录、解约通知函等证据及本案的庭审笔录等予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案《房屋租赁合同》系原、被告的真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，现被告自2020年2月后未按约交纳房屋租金等各项费用，构成违约，且在租期届满前被告单方面提出不再经营，原告对此发出解约通知函通知被告房屋租赁合同于2020年4月30日提前终止，故本院确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除，合同解除后，原告要求被告腾空返还其涉讼房屋的请求符合法律规定，本院对此予以支持。因合同约定合同提前终止后3日内被告应当将涉讼房屋腾空返还原告，现被告未按约履行，原告要求被告自2020年5月4日起至实际返还房屋之日止按原租金标准（334.47元/天）支付房屋占有使用费的请求符合法律规定，本院对此予以支持。被告仅支付了截至2020年1月31日的租赁房屋各项费用，还应支付2020年2月1日至2020年4月30日的各项费用，原告自愿扣除疫情期间的部分租金及管理费，本院遵其自愿，经核，上述期间被告尚欠原告房屋租金为20916.26元，管理费3022.58元，平台服务费300元，水电费3322.51元，以上费用合计27561.35元。至于逾期支付上述费用的滞纳金，《房屋租赁合同》约定为每日逾期未付金额的千分之五，但该标准明显过高，原告亦未能就该标准的合理性进行举证，本院认为合同约定的滞纳金计算标准违背诚实信用原则和公平原则，本院综合考量合同履行情况、当事人过错程度按年利率9.26%标准予以调整。原告要求上述滞纳金自2020年5月1日起计算，不违反双方合同约定及法律规定，本院对此予以确认。关于违约责任，原告要求在不退还押金的基础上被告再支付六个月租金的违约金。因租赁合同约定押金在被告不按时支付租金的情形下原告有权不退还，上述约定亦属于对违约金的约定，本院予以一并处理。虽被告确实存在上述违约行为，但违约金的支付应以原告的实际损失为基础，本院综合考量合同的履行情况，双方过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确认被告应支付原告违约金30102元，扣除被告已交的押金21874元，被告还应支付原告违约金8228元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告苏州天虹商场有限公司与被告黄玉鸿签订的《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除。二、被告黄玉鸿于本判决生效之日起十日内将位于江苏省苏州市吴中区花苑东路天虹商场二层2009-17号房屋腾空返还给原告苏州天虹商场有限公司，并支付原告苏州天虹商场有限公司自2020年5月4日起至实际返还房屋之日止，按334.47元/天的标准计算的房屋占有使用费。三、被告黄玉鸿于本判决生效之日起十日内支付原告苏州天虹商场有限公司房屋固定租金20916.26元、管理费3022.58元、平台服务费300元、水电费3322.51元,合计人民币27561.35元及上述款项按年利率9.26%自2020年5月1日起计算至实际履行之日止的逾期付款滞纳金。四、被告黄玉鸿于本判决生效之日起十日内支付原告苏州天虹商场有限公司违约金人民币8228元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1030元，公告费300元，合计人民币1330元，由原告苏州天虹商场有限公司负担622元，由被告黄玉鸿负担708元（被告负担部分该费用已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 谢丰二〇二〇年十二月一日法官助理 吴兵书 记 员 吴月