湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2624号上诉人（原审被告）：吴俊桦，男，1965年6月1日出生，汉族，住湖南省郴州市。被上诉人（原审原告）：廖又清，男，1963年10月1日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：李炎，湖南奋斗者律师事务所律师。原审被告：吴燕，女，1987年10月7日出生，汉族，住湖南省郴州市。上诉人吴俊桦因与被上诉人廖又清及原审被告吴燕房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初2093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和调查询问双方当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吴俊桦上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回廖又清的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由廖又清负担。事实和理由：一、一审事实认定错误。《门面租赁合同》约定了廖又清必须保障茂源宾馆手续的合法性，而吴俊桦在经营茂源宾馆的过程中，相关主管部门加强了宾馆从业条件的审查力度，导致吴俊桦所承租的茂源宾馆因房产手续不全问题而未能办理后续营业执照的申办，茂源宾馆被迫停业。经与廖又清沟通后，双方对租金问题达成变更的口头约定，将月租金11600元变更为年租金50000元，且从2009年元月起，吴俊桦一直按照变更后的年租金50000元向廖又清足额支付了租金，廖又清在长达11年中均未明确向吴俊桦提出异议或主张权利，且未提供向吴俊桦进行过任何形式催收租金的证据，廖又清的诉请明显不符正常交易习惯，反而充分佐证了双方客观上已对合同履行中租金条款进行了变更。二、本案已超过诉讼时效。一审判决认定吴俊桦欠付房屋租金的期限为2008年11月至2019年11月，累计长达11年的事实，依据法律规定，廖又清的诉讼请求显然已超诉讼时效。在一审判决中认定“庭审中吴俊桦陈述，廖又清每年春节期间均向其催讨租金”，一审对这一事实的认定有明显的误导性，吴俊桦在一审陈述的真实意思是廖又清于每年春节期间均向其催讨的租金是合同变更后的每年租金50000元，而非廖又清所称的尚欠租金。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回廖又清的全部诉讼请求。廖又清辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴燕未向本院陈述意见。廖又清向一审法院起诉请求：1、判令吴俊桦、吴燕立即支付拖欠租金981200元；2判令吴俊桦、吴燕按租赁合同第3条的约定支付利息1412928元；以上合计2394128元。一审法院认定事实：（一）、双方无争议的事实1、2008年8月18日，廖又清与吴俊桦签订一份《门面租赁合同》，合同内容如下：甲方：茂源宾馆廖又清，乙方：吴俊桦。乙方租赁甲方茂源宾馆（包括房屋、设备及设施），经双方协商一致达成如下条款，供双方遵守。一、租赁标的：甲方在郴州××路××号××宾馆，包括：一楼大厅三个门面（编号1329、1328、楼梯间）；三楼整层房间（编号：338-351号计337.21平方米）；四楼9-10号，约350平方米；五楼9-10，约350平方米；六楼9-11号，约500平方米，××楼××号，205平方米，有附件。八楼烧水房及阳台。二、租赁期限：20年，自2008年8月28日起至2028年8月28日止。三、租金及其支付方式：租金每月壹万壹仟陆佰元，前二个月免交租金，本合同生效后，乙方应先交贰万元押金给甲方，待合同生效一年后再交叁万元押金（共计伍万元押金）每月6号前交甲方租金，如逾期不交，按3％的月息日计违约金，超月甲方有权终止合同，押金不退。四、乙方租赁甲方房屋后自主经营，乙方应遵守国家法律法规，合法经营。五、乙方承租后，如有需要，在不影响房屋主体结构的情况，经甲方同意，可以合理进行改动、装修，但费用由乙方承担。六、甲方必须保证乙方经营期间所租赁房屋及周边设施、水电、茂源宾馆手续的合法性，乙方不负责甲方及茂源宾馆所在租赁期以前的一切债务、债权及其它纠纷，并对因以上原因造成的乙方一切损失，由甲方全额赔偿。七、乙方经营期间，在不影响甲方利益及尊重此合同内容的前提下，可转让第三者经营，但必须征得甲方同意。八、甲方在租赁房屋内现有的设备（详见清单）无偿提供给乙方使用，自然损耗待甲方验证认可向甲方报损。九、乙方在租赁期间投资形成的财产，动产在合同期满后，①同等条件优先继续承租；②协商作价给甲方；③自行拆走，但装修不动。十、乙方租赁期间，负责整栋房子室内外的电、水管维修及房屋维护、维修。以上协议未尽事宜，由双方协商解决，此合同一式三份，甲、乙双方各执一份，双方签字生效。甲方；廖又清（签名）乙方：吴俊桦（签名）公证处：（空白）二〇〇八年八月十八日。一审庭审中，廖又清提交了两份合同，吴俊桦提交了上述合同，经质证，双方均认可，《门面租赁合同》是廖又清与吴俊桦双方签订，实际履行的是吴俊桦提交的这一份《门面租赁合同》，租赁房屋由吴俊桦实际经营，吴燕系吴俊桦女儿，未参与签订合同，只是帮吴俊桦做事。廖又清提交的另一份内容相同的合同，乙方吴燕系吴俊桦代签名。2、案涉房屋系位于郴州市××路××路××房××北湖不动产权第0035793、0035785号，权利人廖又清单独所有），租赁合同签订时为他人经营的茂源宾馆，本案合同签订后，廖又清依约将房屋交付给吴俊桦使用至今。3、吴俊桦接受房屋使用后，每年实际支付给廖又清租金50000元（按廖又清指定的账户，吴俊桦均通过转账支付）。（二）、双方有争议的事实1、廖又清起诉时要求吴俊桦、吴燕承担违约责任，庭审中双方均认可，《门面租赁合同》是廖又清与吴俊桦双方签订，租赁房屋由吴俊桦实际经营。《门面租赁合同》的相对方是廖又清与吴俊桦，对吴燕称合同是其父亲吴俊桦与廖又清签订、房屋系吴俊桦经营使用，自己只是在帮助做事，不应该承担合同责任的抗辩，应予以采信。2、吴俊桦认为，涉案房屋在自己承租的时候确实是他人在经营的宾馆，有营业执照，但没有特种行业许可证、消防许可证。自己在接受房屋后，因行业规范越来越严，还需要房屋验收合格证，涉案房屋还渗水，导致办不了证，影响吴俊桦的正常经营，所以要求廖又清减少租金；更改租金数额是双方口头协商，吴俊桦一直是按更改后的租金即每年50000元履行的。廖又清认为，双方签订的《门面租赁合同》明确约定每月租金11600元。双方并未协商改变租金，吴俊桦所称按每年50000元交租金，照此计算，涉案租赁房屋每平方米租金才2元多，不符合相同地段房屋租赁的市场行情；房屋在租给吴俊桦的时候，就是别人在经营的茂源宾馆，已经有营业执照了，现在吴俊桦也一直在经营使用，不存在吴俊桦所说，因为手续不全导致不能经营使用的情形。一审法院认为：1、庭审中吴俊桦提交的《门面租赁合同》经质证，廖又清与吴俊桦均认可是双方真实意思表示，合同合法有效，应予以认定。合同中明确约定，租金每月壹万壹仟陆佰元（11600元），前二个月免交租金。该约定不违反法律规定，当事人均应依约履行。2、庭审中根据吴俊桦提交的转账记录可知，吴俊桦在履行《门面租赁合同》期间，有按照合同约定支付每月11600元租金给廖又清的情形（2010年3月、11月，吴俊桦均是转账11600元给廖又清妻子邵娜）。3、《中华人民共和国合同法》规定：当事人协商一致，可以变更合同。现吴俊桦称与廖又清口头协商一致减少租金，但未能提交相应证据予以证明，且廖又清不予认可。综上，对吴俊桦称在接受租赁房屋使用后，经与廖又清口头协商，廖又清同意减少租金的抗辩，不予采信。因当事人均认可，吴俊桦每年只是支付了50000元租金，对廖又清称每年均少支付89200元租金（11600元×12个月=139200元-50000元=89200元），2008年11月至2019年11月共计少支付租金981200元的主张，予以认定。一审法院认为，本案系门面租赁合同纠纷。根据庭审查明的事实，对双方的争议作如下认定和处分：1、关于合同责任主体。庭审查明，廖又清、吴俊桦均认可，是廖又清与吴俊桦双方协商一致签订了《门面租赁合同》，租赁房屋由吴俊桦实际经营使用。一审法院认定，《门面租赁合同》的相对方是廖又清与吴俊桦，合同对双方具有拘束力。对廖又清要求吴燕承担责任的主张，不予支持。2、关于房屋租金。廖又清与吴俊桦签订《门面租赁合同》后，廖又清按约定将房屋交吴俊桦使用，吴俊桦接受房屋使用至今，未按合同约定支付全部租金，现合同尚未到期，双方均未要求解除合同。《门面租赁合同》系廖又清与吴俊桦自愿签定，合同合法有效，双方均应依约履行。房屋租赁是一种市场行为，租金标准受市场调节，《门面租赁合同》中约定每月租金11600元是合同双方协商一致的结果，现并无证据证明案涉房屋租金明显过高。因双方签订的合同并未到期，案涉房屋仍按合同的约定由吴俊桦在使用，双方亦均未要求解除或者变更合同，吴俊桦不按合同约定支付租金违反法律规定。庭审中吴俊桦陈述，廖又清每年春节期间均向其催讨租金。法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，在吴俊桦少支付租金的情况下，廖又清要求其按合同约定的数额支付租金的诉讼请求符合法律规定，予以支持。吴俊桦称经双方口头协商，廖又清已同意减少租金的抗辩因无合法有效的证据支持，不予采信。3、关于欠付租金的利息。《门面租赁合同》中第三条约定：每月6号前交甲方租金，如逾期不交，按3％的月息日计违约金。廖又清诉讼请求中是按月息2％计算每年（未按逐月递增计算）所拖欠租金的利息，从2008年11月至2019年11月共计1412928元。起诉书中具体数额计算如下：一、2008年11月至2009年11月拖欠的租金利息为：89200×2％×12个月×11年=235488元（免租金两个月）；二、2009年11月至2010年11月拖欠的租金利息为：89200×2％×12个月×10年=214080元；三、2010年11月至2011年11月拖欠的租金利息为：89200×2％×12个月×9年=192672元；四、2011年11月至2012年11月拖欠的租金利息为：89200×2％×12个月×8年=171264元；五、2012年11月至2013年11月拖欠的租金利息为：89200×2％×12个月×7年=149856元；六、2013年11月至2014年11月拖欠的租金利息为：89200×2％×12个月×6年=128448元；七、2014年11月至2015年11月拖欠的租金利息为：89200×2％×12个月×5年=107040元；八、2015年11月至2016年11月拖欠的租金利息为：89200×2％×12个月×4年=85632元；九、2016年11月至2017年11月拖欠的租金利息为：89200×2％×12个月×3年64224元；十、2017年11月至2018年11月拖欠的租金利息为：89200×2％×12个月×2年=42816元；十一、2018年11月至2019年11月拖欠的租金利息为：89200×2％×12个月×1年=21408元；以上合计：1412928元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。吴俊桦在廖又清每年均向其催讨租金的情况下拖欠租金，属违约行为，除应依约支付所欠租金外，还应向廖又清支付违约金，但廖又清主张的违约金（利息）过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的有关规定，一审法院确定，吴俊桦所拖欠租金，按年利率6％（即廖又清诉请的四分之一）向廖又清支付从2008年11月至2019年11月资金占用期间利息，为353232元，廖又清诉讼请求中超过部分一审法院不予支持。一审判决如下：“一、被告吴俊桦支付房屋租金981200元（2008年11月至2019年11月期间）给原告廖又清，限在本判决生效后15日内付清；二、被告吴俊桦支付资金占用期间（2008年11月至2019年11月）利息353232元给原告廖又清，限在本判决生效后15日内付清；三、驳回原告廖又清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12977元，原告廖又清承担5744元，被告吴俊桦承担7233元。”二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明，廖又清向一审法院提交《廖又清诉吴俊桦、吴燕租赁合同案件被告方支付租金明细》，列明吴俊华交纳租金的日期及金额，内容如下“2008年11月至2009年7月，每月支付租金11600元；2009年8月17日支付11424元；2009年10月10日支付2600元；2009年11月16日支付11600元；2010年3月2日支付11600元；2010年12月23日支付2000元；2011年至2018年每年仅支付不超过50000元的租金给原告，因原告的该银行账户已经注销，原告无法向法庭提交该收款明细，原告认可被告2011年至2018年向原告交纳租金为50000元；2018年4月1日支付36000元；2019年2月1日支付50000元；2020年1月22日支付50000元。被告拖欠原告租金1131176元。”吴俊桦向一审法院提交《银行流水》，该流水中交纳租金的明细有“2009年8月17日支付11424元；2009年9月30日支付9000元；2009年10月10日支付2600元；2010年3月2日支付11600元；2010年11月16日支付13200元；2010年12月23日支付2000元；2020年1月22日支付50000元”。其他事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，本案的争议焦点是，一、廖又清与吴俊桦对租金是否变更的问题；二、吴俊桦欠廖又清租金数额为多少的问题。关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，2008年8月18日廖又清、吴俊桦双方签订《租赁合同》，约定每月租金11600元，但自2011年始吴俊桦每年只向廖又清交纳50000元租金，吴俊桦上诉称双方口头约定自2011年起变更租金为每年50000元。本院认为，吴俊桦向廖又清每年交纳租金50000元，至今已有九年时间，廖又清未提交证据证实其向吴俊桦追讨过租金，又未寻求法律途径保障权益，故应认定2011年后，廖又清、吴俊桦口头变更租金数额为每年50000元。关于焦点二。2011年以前租金每个月11600元，根据吴俊桦向一审法院提交的《银行流水》，2009年8月至12月，4个月期间共向廖又清交纳租金23024元，欠付23376元（11600元×4个月-23024元）；2010年共交纳租金26800元，欠付112400元（11600元×12个月-26800元），但廖又清在起诉状中认可2010年吴俊桦拖欠租金数额为89200元，本院以廖又清诉请的89200元为限，予以认定；2011年至今吴俊桦每年交纳租金50000元。虽吴俊桦2009年与2010年未交齐租金，但廖又清怠于主张权利，故廖又清主张的资金占用费，本院不予支持。综上所述，吴俊桦的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初2093号民事判决；二、上诉人吴俊桦向被上诉人廖又清在本判决生效十五日内支付房屋租金112576元；三、驳回上诉人吴俊桦的其他上诉请求；四、驳回被上诉人廖又清的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12977元，由廖又清负担11809元，由吴俊桦负担1168；二审案件受理费25954元，由廖又清负担23360元，吴俊桦负担2594元。本判决为终审判决。审判长 蒋 伟审判员 李建湘审判员 杨利平二〇二〇年十二月二十四日法官助理韩淑静书记员曹媛附相关法条：《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。