四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0104民初8980号 原告：成都壹购锦兴商业管理有限公司，住所地：成都市锦江区××路××号4楼16号。 法定代表人：杨义龙，总经理。 委托诉讼代理人：蒋淋，四川宏联威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张锃康，四川宏联威律师事务所律师。 被告：杨城墙，男，1995年12月24日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：宋惊尘，四川税邦律师事务所律师。 被告：成都市迷尚品牌管理有限公司，住所地：成都高新区天益街**。 法定代表人：谢淑云，执行董事。 委托诉讼代理人：谢亿军，男，1976年3月29日出生，汉族，住成都市武侯区，系公司员工。 委托诉讼代理人：宋惊尘，四川税邦律师事务所律师。 原告成都壹购锦兴商业管理有限公司（以下简称壹购锦兴公司）诉被告杨城墙、成都市迷尚品牌管理有限公司（以下简称迷尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告壹购锦兴公司的委托诉讼代理人蒋淋，被告杨城墙及其委托诉讼代理人宋惊尘，被告迷尚公司委托诉讼代理人谢亿军、宋惊尘到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告壹购锦兴公司向本院提出诉讼请求：1.确认《物业租赁合同》于2019年11月16日解除；2.判令被告杨城墙向原告支付租金59375.14元、商场服务费42266.99元(按6731元/月标准计算至实际交还租赁场地之日止，计算至2020年4月8日)、垃圾袋装费55.63元、电费23531.8元、水费897元；3.判令被告杨城墙向原告支付逾期支付租金违约金7063.73元、逾期支付商场服务费违约金3515.16元、逾期支付垃圾袋装费违约金6.06元、逾期支付电费违约金2659.67元、逾期支付水费违约金103.91元(违约金分别以欠付费用为基数，按每日万分之五的标准自欠付之日起计算至实际支付之日止，暂计算至2020年4月20日)；4.判令被告杨城墙向原告支付租赁场地清理费59019.15元；5.判令被告杨城墙向原告支付逾期交还场地的场地占用费142496.09元(每延迟一日，按日租金1倍的标准，自2019年11月17日起计算至被告交还租赁场地之日止，计算至2020年4月8日)；6.判令被告杨城墙赔偿原告损失60198元；7.判令被告杨城墙向原告支付律师代理费29085元；8.判令被告迷尚公司对前述债务承担连带清偿责任。 事实和理由：2016年5月31日，被告迷尚公司与原告签订《物业租赁合同》，租赁原告所有的位于成都市锦江区××路××号××层第3021-3023号物业，租赁期限自2016年6月1日起至2021年5月31日止。2019年8月6日，原告与被告杨城墙、迷尚公司签订《权利义务转让协议书》，约定被告杨城墙自2019年7月1日起继受前述《物业租赁合同》项下被告迷尚公司的全部权利和义务，且被告迷尚公司对被告杨城墙应履行的全部义务向原告承担连带保证责任。因被告杨城墙多次拖欠租金、商场服务费等费用，原告遂于2019年11月16日解除《物业租赁合同》。但被告杨城墙至今未按合同约定标准向原告交还租赁场地，亦未结清拖欠原告的租金、商场服务费等费用，原告多次催告未果。 被告杨城墙、迷尚公司辩称，一、案涉租赁合同于2019年10月12日即解除，尽管双方未对解除合同的具体时间达成书面协议，但双方确于2019年9月底最后一次交租时达成口头协议案涉租赁合同于2019年10月12日即解除。二、原告存在故意转嫁商业风险的行为。首先，原告明知被告于2019年10月12日关店离场，租赁合同也明确约定了原告可以在被告离场的情况下自行收回房屋并取得添附物，且原告发函通知被告于2019年11月16日解除合同，故原告主张的各项费用最晚也只应计算至2019年11月16日，原告在被告撤场关店后未及时的清场、未成功转租，由此所产生的期待利益损失应是原告单方行为导致，应由原告自行承担；其次，在原告给被告的发函中原告自认于2019年11月16日对案涉的商铺进行断水断电并终止提供商场服务，且双方约定的租赁期限于2020年2月即届满，但原告却将相关的服务费用、清场费用以及逾期交还场地的场地占用费等费用计算至2020年4月，所以被告认为合同解除后原告的各项损失即应终止计算，原告的诉讼请求明显具有恶意转嫁商业风险的主观故意；再次，双方本对结算金额达成了口头一致并实际履行，如原告仍然认为其员工钟涛与被告达成的协议不具有法律效力，应重新结算相关费用，被告愿意在合理的范围内据实结算和支付，但原告所主张的各项违约金均远远高于其实际损失，应以填补损失的标准依法进行调减，根据原告的诉请主张金额合计为43万余元，如被告按照合同约定继续租赁至2020年2月所支付的租金及相关的管理费用等也仅为10万余元，从二者的巨大差异可见原告的诉请具有不正当的商业目的。店铺拆除费、律师代理费等费用明确偏高。三、二被告之间系民事代理关系，实际承租人仅仅为被告迷尚公司，原告对二被告的关系是知晓且认可的，被告杨城墙只是被告迷尚公司的员工，不应在本案中承担任何责任。请求依法驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明，2016年5月31日，甲方（出租方）壹购锦兴公司与乙方（承租方）迷尚公司签订《物业租赁合同》，合同约定：甲方将位于成都市锦江区××路××号××层的第3021-3023号场地出租给乙方，使用面积为127平方米；乙方租赁场地的用途为餐饮，品牌为迷尚豆捞，店招名称为迷尚豆捞金汤火锅；租赁期限5年，自2016年6月1日起至2021年5月31日止，计租起始日为2016年8月1日，乙方的开业日为2016年8月1日；合同签订之日乙方向甲方支付履约保证金66040元；合同解除或终止一个月后，且在乙方办理完毕以租赁场地为登记地址的营业执照、税务登记证、组织机构代码证等相关证件的注销手续后，甲方扣除乙方应支付的相关款项无息退还履约保证金（或余额）；因乙方单方终止合同或因乙方行为导致甲方解除或提前终止合同，或导致合同无法继续履行的，甲方不予退还履约保证金；合同签订之日乙方应向甲方支付商品和服务质量保证金2000元；合同解除或终止一个月后，甲方扣除乙方应支付的相关款项，且乙方已解决顾客的全部投诉后无息退还商品和服务质量保证金（或余额）；租赁场地实际执行租金标准为215元／平方米／月，月租金为27305元，日租金898元，年租金327660元；自2016年6月1日起每一租约年（月）作为一个周期，在上一周期的实际执行租金数上递增10元／平方米／月，即2016年6月1日至2018年5月31日的月租金为28575元，2018年6月1日至2019年5月31日的月租金为29845元，2019年6月1日至2020年5月31日的月租金为31115元，2020年6月1日至2021年5月31日的月租金为32385元；租金支付方式为按季度支付，即每一公历年度的首季度租金于上一年的12月15日前支付，第二、三、四季度租金于当年3月15日、6月15日、9月15日前支付；乙方于2016年7月1日前向甲方支付首期租金54160元（2016年8月1日至2016年9月30日）；月商场服务费为5715元，乙方于2016年7月1日前向甲方支付商场服务费11430元（2016年8月1日至2016年9月30日），商场服务费的支付时间、支付方式与租金相同；乙方每月26日前据实缴纳水费、电费等费用；垃圾袋装费按照成都市容环境卫生行政主管部分规定的标准36元／月收取；乙方单方终止合同或因乙方违约行为导致甲方解除或终止合同，或导致合同无法继续履行的，甲方不退还履约保证金、商品和服务质量保证金，且乙方另按合同解除或终止时月租金的两倍向甲方赔偿损失；乙方迟延支付租金、商场服务费和其他费用，每迟延一日，按应支付金额的千分之一向甲方支付违约金，迟延支付7天，甲方有权在发出通知的第二天后暂停租赁场地的燃气、水、电等公共设施的供应及暂停对租赁场地提供管理服务，直至乙方付清所拖欠的款项、违约金及其它相关费用为止，租赁期间，乙方迟延支付任何一项或不同项费用连续三次以上（含三次）或累计五次以上（含五次），或迟延支付任何一项或不同项费用迟延天数累计超过30日，甲方有权提前终止合同，该提前终止合同权利的行使时间由甲方自行决定；乙方擅自停业，每停业一日，应按停业时日租金标准向甲方支付违约金，如停业连续超过15日或累计超过30日，甲方有权提前终止合同；甲方向乙方催讨租金或相关费用产生的费用和开支（包括根据省律协的文件所应支付的律师费）均由乙方承担；租赁期限届满，乙方应至迟于租赁期限届满的次日，或无论何种原因导致合同解除或提前终止，乙方应于合同解除或提前终止后三日内将租赁场地交还甲方；租赁期限届满或合同解除或提前终止后，甲方有权要求乙方按下述标准之一交还租赁场地：（1）租赁场地的装修及所有附属设施设备和其他添附物归甲方所有，甲方无须给予乙方补偿，乙方将租赁场地以甲方书面认可的清洁状态交还甲方，如因乙方原因导致租赁场地的装修及所有附属设施设备遭受损害，乙方应赔偿甲方因此造成的损失。（2）乙方拆除装修及自行安装的设施、设备和其他添附物，并将租赁场地以甲方书面认可的清洁状态交还甲方；合同解除或终止后，乙方未按合同约定标准交还租赁场地的，应按最后一个租约年年签约租金标准的20%向甲方赔偿损失，如前述赔偿金不足以弥补甲方损失的，乙方应补足差额；合同解除或终止后，乙方未按合同约定时间将租赁场地返还甲方，占用天数不足30天的，每迟延一天，按最后一个租约年签约租金标准的三倍向甲方支付场地占用费，占用天数超过30天的，每迟延一天，按最后一个租约年签约租金标准的五倍向甲方支付场地占用费，直至甲方收回租赁场地。 合同签订后，迷尚公司向壹购锦兴公司支付履约保证金66040元、商品和服务质量保证金2000元，壹购锦兴公司将涉案租赁场地交付迷尚公司使用。2019年8月6日，迷尚公司向壹购锦兴公司提交《合同权利义务转让申请书》，称公司因业务规划及经营的需要，申请将涉案租赁合同项下的权利义务转让至杨城墙，并承诺就杨城墙应履行的合同义务和应承担的合同责任承担连带责任。同日，甲方壹购锦兴公司、乙方迷尚公司、丙方杨城墙签订《权利义务转让协议书》，约定：乙方、丙方保证《合同权利义务转让申请书》所述事由的真实性；甲方同意乙方将双方于2016年5月31日签订的《物业租赁合同》项下的权利和义务全部转让给丙方，丙方同意自2019年7月1日起继受《物业租赁合同》项下乙方应享有之权利和应承担之义务；三方确认：租赁期限从5年变更为3年9个月，即自2016年6月1日起至2020年2月29日止，2019年7月1日至2019年7月15日为乙方装修期，该期间免收租金，但乙方需支付商场服务费、因装修产生的水电费等费用；乙方、丙方应于本协议生效之日起30日内办理相关营业执照的变更手续，并将变更后的营业执照复印件提交甲方；乙方承诺：《物业租赁合同》项下的权利和义务全部转让给丙方后，乙方对丙方应履行的合同义务和应承担的合同责任向甲方承担连带保证责任；丙方经营品牌：解决，经营范围：川菜，店招名称：解决麻婆豆腐。杨城墙支付涉案商铺2019年8月租金等费用后，壹购锦兴公司出具的专用收据载明，每月租金为30099元，每月商场服务费为6731元。 2019年9月16日，壹购锦兴公司以快递的方式向杨城墙发送《催缴费用通知书》，内容为：截止2019年9月15日，杨城墙尚欠租金120396元、商场服务费26924元、垃圾袋装费144元、电费15235.3元、水费621元，合计163320.3元，通知杨城墙于2019年9月19日前结清拖欠的全部费用并支付逾期违约金。2019年9月20日，壹购锦兴公司再次以快递的方式向杨城墙发送的《催缴费用通知书》，通知杨城墙于2019年9月24日前结清拖欠的全部费用163320.3元并支付逾期违约金，告知迟延支付上述费用连续超过15日或累计超过30日，壹购锦兴公司将有权解除合同并追究违约责任。 杨城墙于2019年9月30日向壹购锦兴公司支付租金17233元、商场服务费6731元、垃圾费36元，共计24000元，此后未再支付租金等费用。2019年10月12日，涉案商铺闭店停止营业。 2019年10月18日，壹购锦兴公司以快递的方式向杨城墙发送《尽快恢复营业和支付租金、水电费的通知书》，内容为：杨城墙迟延支付租金、商场服务费、垃圾袋装费等费用，且于2019年10月12日起擅自停业，已构成严重违约，告知其于2019年10月23日前恢复营业并提交关于暂停营业的书面情况说明，于2019年10月23日前支付拖欠费用并按照合同约定支付擅自停业、迟延付费的违约金，如迟延履行上述义务，壹购锦兴公司将行使合同解除权并追究违约责任。 2019年11月12日，壹购锦兴公司以快递的方式向杨城墙发送《提前终止的通知书》，函告杨城墙，因其构成严重违约，《物业租赁合同》于本函发出后第四日终止；于合同终止三日内拆除装修及自行安装的设施设备和其他添附物，并将租赁场地以壹购锦兴公司书面认可的清洁状态交还，逾期未交还的，壹购锦兴公司将自行清场并收回租赁场地，由此产生的一切费用和损失（包括但不限于拆除费、搬运费、清理费、物业占用费）将由杨城墙承担。 2020年4月1日，壹购锦兴公司（甲方）与四川赛德欧建设工程有限公司（乙方）签订《拆除工程施工合同》，将涉案租赁场地即财富中心“解决麻婆豆腐”拆除工程委托给乙方实施，约定：开工日期为2020年4月1日，乙方应于2020年4月15日前完工并通过甲方验收，工程总价为59019.15元。该拆除工程完工验收后，四川赛德欧建设工程有限公司收到该项工程款59019.15元，并于2020年10月23日向壹购锦兴公司出具涉案租赁场地工程款发票。壹购锦兴公司因本案委托四川宏联威律师事务所提供代理服务，支付本案律师代理费29085元。 另查明，涉案商铺产生的水费情况为：2019年5月11日至2019年6月10日水费243.8元，2019年6月11日至2019年6月30日水费161元，2019年7月1日至2019年9月10日水费216.2元，2019年9月11日至2019年10月9日水费225.4元，2019年10月10日至2019年11月21日水费41.4元，2019年11月22日至2019年12月7日水费4.6元，2019年12月8日至2020年2月10日水费4.6元，共计897元。涉案店铺产生的电费情况为：2019年5月11日至2019年6月10日电费6064.6元，2019年6月11日至2019年6月30日电费4513.4元，2019年7月1日至2019年9月10日电费4657.3元，2019年9月11日至2019年10月10日电费5145元，2019年10月10日至2019年11月21日电费2199.02元，2019年11月22日至2019年12月17日电费511.78元，2019年12月18日至2020年1月5日电费372.7元，2020年1月6日至2020年2月10日电费68元，共计23531.8元。壹购锦兴公司已向供水、供电部门缴付包括涉案商铺的2019年5月至2020年1月的水费、电费。 上述事实，有以下证据及当事人的陈述在案为证：壹购锦兴公司提交的《物业租赁合同》《权利义务转让协议书》《催缴费用通知书》及邮寄凭证、《尽快恢复营业和支付租金、水电费的通知书》及邮寄凭证、《提前终止的通知书》及邮寄凭证、财富中心商铺能耗表（2019年5月至2020年2月“解决麻婆豆腐”商铺的水费能耗表、电费能耗表读数）、财富中心商铺能耗表（2019年2月至4月“解决麻婆豆腐”商铺的水费能耗表、电费能耗表）、交费收据、水费发票、电费发票、杨城墙缴纳2019年8月、9月租金、商场服务费、垃圾袋装费的收据、《拆除工程施工合同》及发票、《委托代理合同》及转账凭证、发票。 本院认为，壹购锦兴公司与迷尚公司签订的关于涉案商铺的《物业租赁合同》，以及壹购锦兴公司、迷尚公司、杨城墙签订的《权利义务转让协议书》，均系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。杨城墙成为关于涉案商铺的《物业租赁合同》的承租人并承接合同项下的全部权利义务。杨城墙、迷尚公司辩称，杨城墙与迷尚公司之间系民事代理关系，实际承租人仅仅为迷尚公司，壹购锦兴公司此是知晓且认可的，因未提交相应证据，迷尚公司也不予认可，故对该辩称意见，本院不予采纳。按照合同约定，乙方应当按季度支付租金、商场服务费，每月缴纳水费、电费等费用，杨城墙应于2019年9月15日前支付下一季度租金等费用，在履行租赁合同过程中，杨城墙未按约支付租金等费用，经催收于2019年9月30日支付了拖欠的9月部分费用后未再支付，壹购锦兴公司再次催收未果后，于2019年11月12日以快递的方式向杨城墙发送《提前终止的通知书》，通知《物业租赁合同》于本函发出后第四日终止。按照合同约定，乙方迟延支付任何一项或不同项费用连续三次以上（含三次）或累计五次以上（含五次），或迟延支付任何一项或不同项费用迟延天数累计超过30日，甲方有权提前终止合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，故对壹购锦兴公司主张的确认《物业租赁合同》于2019年11月16日解除的诉讼请求，本院予以支持。杨城墙、迷尚公司辩称，合同于2019年10月12日已协议解除，因未提交相应证据，迷尚公司也不予认可，故对该辩称意见，本院不予采纳。 关于壹购锦兴公司主张杨城墙支付租金59375.14元、商场服务费42266.99元(按6731元/月标准计算至实际交还租赁场地之日止，计算至2020年4月8日)、垃圾袋装费55.63元、电费23531.8元、水费897元的诉讼请求。本院认为，杨城墙未按约支付自2019年10月起的租金等费用，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，壹购锦兴公司应当按照租赁合同中约定的费用项目和计算标准支付欠付租金等费用至合同解除之日即2019年11月16日止，即2019年9月的租金：30099元-17233元=12866元，2019年10月1日-2019年11月16日租金：30099元×12÷365×47=46509.139元，租金共计59375.14元；2019年10月1日-2019年11月16日的商场服务费：6731元×12÷365×47=10400.78元；2019年10月1日-2019年11月16日的垃圾袋装费：36元×12÷365×47=55.63元；2019年5月11日-2019年11月16日的电费：6064.6元＋4513.4元＋4657.3元＋5145元＋2199.02元=22579.32元；2019年5月11日-2019年11月16日的水费：234.8元＋161元＋216.2元＋225.4元＋41.4元=878.8元。上述费用共计93289.67元。对壹购锦兴公司主张的2019年11月16日之后的商场服务费、电费、水费，本院不予支持。 关于壹购锦兴公司主张杨城墙支付逾期支付租金违约金7063.73元、逾期支付商场服务费违约金3515.16元、逾期支付垃圾袋装费违约金6.06元、逾期支付电费违约金2659.67元、逾期支付水费违约金103.91元(违约金分别以欠付费用为基数，按每日万分之五的标准自欠付之日起计算至实际支付之日止，暂计算至2020年4月20日)的诉讼请求。按照合同约定，“乙方迟延支付租金、商场服务费和其他费用，每迟延一日，按应支付金额的千分之一向甲方支付违约金”，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故壹购锦兴公司要求支付相关费用的逾期付款违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于违约金的数额，杨城墙提出了违约金过高的抗辩，本院认为，根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质和功能，以及杨城墙的违约程度、壹购锦兴公司的实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，确定逾期付款违约金以未付费用93289.67元为基数，按每日0.03%标准，从2019年11月17日起计算至实际付清之日止。 关于壹购锦兴公司主张杨城墙支付租赁场地清理费59019.15元的诉讼请求。本院认为，按照合同约定，租赁期限届满或合同解除或提前终止后，甲方有权要求乙方拆除装修及自行安装的设施、设备和其他添附物，并将租赁场地以甲方书面认可的清洁状态交还甲方。壹购锦兴公司向杨城墙发送《提前终止的通知书》中，也告知杨城墙应于合同终止三日内拆除装修及自行安装的设施设备和其他添附物，并将租赁场地以壹购锦兴公司书面认可的清洁状态交还，逾期未交还的，壹购锦兴公司将自行清场并收回租赁场地，由此产生的一切费用和损失（包括但不限于拆除费、搬运费、清理费、物业占用费）将由杨城墙承担。本案中，因杨城墙违约导致合同提前解除，壹购锦兴公司自行收回涉案商铺，但收回的租赁物业处于未恢复原状的状态，壹购锦兴公司与第三方签订合同，由第三方进行施工恢复，并实际支付拆除工程费59019.15元，第三方已向壹购锦兴公司出具涉案商铺拆除工程费发票，故壹购锦兴公司的该项诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。 关于壹购锦兴公司主张杨城墙支付逾期交还场地的场地占用费142496.09元(每延迟一日，按日租金1倍的标准，自2019年11月17日起计算至被告交还租赁场地之日止，计算至2020年4月8日)的诉讼请求。本院认为，按照合同约定，“合同解除或终止后，乙方未按合同约定时间将租赁场地返还甲方，占用天数不足30天的，每迟延一天，按最后一个租约年签约租金标准的三倍向甲方支付场地占用费，占用天数超过30天的，每迟延一天，按最后一个租约年签约租金标准的五倍向甲方支付场地占用费，直至甲方收回租赁场地”，本案中，双方的租赁合同于2019年11月16日解除，而壹购锦兴公司在解除合同通知中，已要求杨城墙应于合同终止三日内交还租赁物，并告知逾期未交还应承担的费用和损失，壹购锦兴公司在涉案商铺已于2019年10月12日闭店停业、其已于2019年11月12日发出解除合同通知的情况下，于2020年4月8日才收回租赁场地，此系壹购锦兴公司自行扩大损失，其要求场地占用费计算至2020年4月8日缺乏依据。本院综合考虑合同的履行情况以及租赁场地恢复原状后可实际收回的合理期间，确定杨城墙按租金标准向壹购锦兴公司支付自合同解除之次日即2019年11月17日起至2019年12月1日共计15天的场地占用费，即30099元×12÷365×15=14843元，对壹购锦兴公司多主张部分，本院不予支持。 关于壹购锦兴公司主张杨城墙赔偿损失60198元的诉讼请求。本院认为，按照合同约定，“因乙方单方终止合同或因乙方行为导致甲方解除或提前终止合同，或导致合同无法继续履行的，甲方不予退还履约保证金”，“乙方单方终止合同或因乙方违约行为导致甲方解除或终止合同，或导致合同无法继续履行的，甲方不退还履约保证金、商品和服务质量保证金，且乙方另按合同解除或终止时月租金的两倍向甲方赔偿损失”，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中，虽然本院已支持了壹购锦兴公司主张的逾期付款违约金，但杨城墙因违约致使租赁合同提前解除，约定的租赁期限不能完全实现，壹购锦兴公司收回涉案商铺后，对租赁物的使用存在空置期，该期间会给壹购锦兴公司造成损失，故壹购锦兴公司主张被告承担因违约导致租赁合同提前解除的违约责任，符合合同约定和法律规定。虽然租赁合同中既有按月租金两倍赔偿损失的约定，也有关于不退还履约保证金、商品和服务质量保证金的约定，但均系对承租方因违约导致合同提前解除应当承担违约责任的约定，履约保证金在合同中也具有违约金性质，杨城墙提出了违约金过高的抗辩，杨城墙因违约导致合同提前解除，对涉案商铺的使用存在空置期，该期间会给壹购锦兴公司造成损失，杨城墙应当承担的违约责任即为支付空置期租金损失违约金。本案中，租赁合同于2019年11月16日解除，按照合同约定，租赁合同应于2020年2月29日到期，根据公平原则和诚实信用原则，本院综合考虑违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质和功能，以及壹购锦兴公司的实际损失、杨城墙的违约程度、合同的履行情况等因素，确定按照两个月的期限计算壹购锦兴公司的空置期租金损失违约金，共计60198元，壹购锦兴公司应退还其收取的履约保证金66040元。在租赁合同已经解除、也无证据证明涉案商铺还存在需要解决的顾客投诉问题的情况下，壹购锦兴公司收取的质量保证金2000元也应退还。壹购锦兴公司应退还的保证金共计68040元，可用以冲抵其应当支付的空置期租金损失违约金60198元，保证金余额7842元可用以抵扣其余应由杨城墙支付的场地占用费，抵扣后，杨城墙应向壹购锦兴公司支付的场地占用费为7001元，壹购锦兴公司不向杨城墙返还履约保证金66040元、质量保证金2000元。 关于壹购锦兴公司主张杨城墙支付律师代理费29085元的诉讼请求。按照合同约定，“甲方向乙方催讨租金或相关费用产生的费用和开支（包括根据省律协的文件所应支付的律师费）均由乙方承担”，壹购锦兴公司因本案诉讼产生的律师代理费，系合同约定应由杨城墙承担的合理费用，符合合同约定，不违反法律的禁止性规定。关于律师代理费的具体金额，杨城墙认为律师代理费等费用明确偏高，本院参照四川省律师法律服务收费行业的相关指导标准，结合涉及的标的额及本案情况，确定杨城墙承担律师费代理费15000元，对壹购锦兴公司多主张部分，本院不予支持。 关于壹购锦兴公司主张迷尚公司对杨城墙前述债务承担连带清偿责任的诉讼请求。按照壹购锦兴公司、迷尚公司、杨城墙签订的《权利义务转让协议书》约定，《物业租赁合同》项下的权利和义务全部转让给杨城墙后，迷尚公司对杨城墙应履行的合同义务和应承担的合同责任向壹购锦兴公司承担连带保证责任，故对该项诉讼请求，本院予以支持，迷尚公司对杨城墙应当向壹购锦兴公司支付的上述费用承担连带责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、确认原告成都壹购锦兴商业管理有限公司与被告杨城墙之间的《物业租赁合同》于2019年11月16日解除； 二、被告杨城墙于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告成都壹购锦兴商业管理有限公司支付欠付租金59375.14元、商场服务费10400.78元、垃圾袋装费55.63元、电费22579.32元、水费878.8元，共计93289.67元，并以93289.67元为基数，按每日0.03%标准支付自2019年11月17日起至实际付清之日止的逾期付款违约金； 三、被告杨城墙于本判决发生法律效力之日起十五日内应向成都壹购锦兴商业管理有限公司支付租赁场地清理费59019.15元； 四、被告杨城墙应向原告成都壹购锦兴商业管理有限公司支付空置期租金损失违约金60198元，该款项在成都壹购锦兴商业管理有限公司应当退还的保证金68040元中予以冲抵； 五、被告杨城墙应向原告成都壹购锦兴商业管理有限公司支付场地占用费14843元，该款项以原告成都壹购锦兴商业管理有限公司应当退还的保证金余额7842元抵扣后，被告杨城墙于本判决发生法律效力之日起十五日内还应向原告成都壹购锦兴商业管理有限公司支付场地占用费7001元； 六、被告杨城墙于本判决发生法律效力之日起十五日内应向成都壹购锦兴商业管理有限公司支付律师费代理费15000元； 七、被告成都市迷尚品牌管理有限公司对被告杨城墙应当向原告成都壹购锦兴商业管理有限公司支付的上述款项承担连带责任； 八、原告成都壹购锦兴商业管理有限公司不向被告杨城墙返还履约保证金66040元、质量保证金2000元； 九、驳回原告成都壹购锦兴商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7387元，由原告成都壹购锦兴商业管理有限公司负担2452元，被告杨城墙、成都市迷尚品牌管理有限公司负担4935元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 徐 捷 人民陪审员 林 敏 人民陪审员 曹成东 二〇二〇年十二月十日 书 记 员 王 珺