大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初4720号原告：大连前城花园物业管理有限公司，住所地大连市西岗区宏济街**。法定代表人：刘向福，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵洪，北京市京都（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜漪，北京市京都（大连）律师事务所实习人员。被告：杨秀菊，女，1956年12月21日出生，汉族，住辽宁省辽阳市白塔区。原告大连前城花园物业管理有限公司与被告杨秀菊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连前城花园物业管理有限公司委托诉讼代理人赵洪到庭参加了诉讼。被告杨秀菊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2008年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费14345元。2、请求判令被告以14345元为基数支付30%的逾期付款违约金4303.5元。事实和理由：被告系宏济街**“前城国际花园”小区****房屋的所有权人，房屋建筑面积为70.84平方米。2006年3月28日，被告与大连民兴房地产发展有限公司签订《前期物业管理服务协议》约定大连民兴房地产发展有限公司有权委托物业管理企业对前城国际花园B、C区实施前期物业管理；物业管理服务费用住宅为1.5元/月/平；交纳费用时间为每季度第一个月5-10日；被告逾期交纳的应从逾期之日起按日0.3%交纳滞纳金。此后，大连民兴房地产发展有限公司委托原告对前城国际花园B、C区实施前期物业管理，原告依约提供了物业服务，但被告至今仍欠付2008年10月至2019年12月期间的物业服务费14345元（70.84平×1.5元×12月×11年+70.84平×1.5元×3月），经原告多次催要未果。虽然根据《前期物业管理服务协议》原告有权按日0.3%收取逾期违约金，但考虑到小区和睦，原告自愿按照所欠物业费的30%调减逾期违约金。综上，请求人民法院依法维护原告的合法权益。被告杨秀菊未到庭，书面答辩称不同意原告的诉讼请求。案涉房屋于2007年6月交付被告，房屋购买时和前期入住时，环境等各方面都比较好，业主大都正常按季度交纳物业费，但两三年后物业服务问题频现。被告所居住的C区刚入住时为封闭小区，后来一楼公建陆续开了饭店、公司等，彻底变成了开放小区，物业服务问题随之越来越多，业主多次反映但被以各种理由驳回。业主们在小区没有业主委员会，与物业交涉无果的情况下，不得已通过拒交物业费来抵制物业公司，希望物业有所改善，但物业公司仍未改善，无视业主权益。现将拒交物业费的原因阐述如下：一、小区西门作为消防通道被长时间封闭。二、物业为增加车位谋取利益，将小区仅有的一处绿化带拆除改建为停车场，未征得业主同意私自开放公共区域用于外来车辆停放。三、未经业主同意私自将公共区域交易给商户占有使用。四、被告居住的单元一楼进出门无人看守，各种推销及小广告随意出入，业主人身安全受到威胁。五、物业未经业主同意，私自在公共区域建立物业办公室和仓库。六、物业擅自将属于业主休闲娱乐的空中花园封闭，禁止业主前往。七、物业未经业主同意，将公共区域交易给个别业主，使其变为某一业主的私人领域和空中花园。八、小区楼道卫生清扫不及时，电梯间等公共区域照明设备损坏修复不及时。另原告主张的诉讼请求大部分已过诉讼时效，请求法院不予支持。经审理查明，2006年3月28日，大连民兴房地产发展有限公司（甲方、房地产开发单位）与被告杨秀菊（乙方、产权人）签订《前期物业管理服务协议》约定，甲方有权委托专业的物业管理公司对本物业实施前期物业管理；物业服务费标准为住宅房屋按照建筑面积每月每平方米1.5元，乙方缴纳费用时间为每季度第一个月5-10日；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业管理公司有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金；本协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理公司签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。2007年6月20日，大连民兴房地产发展有限公司（甲方、委托方）与原告大连前城花园物业管理有限公司（乙方、受托方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将大连前城国际花园委托乙方实施物业管理，委托管理期限自2007年6月30日起至2009年6月30日止。2009年6月30日，大连民兴房地产发展有限公司（甲方、委托方）与原告大连前城花园物业管理有限公司（乙方、受托方）再次签订《物业管理委托合同》，约定甲方将大连前城国际花园（B、C区）委托乙方实施物业管理，委托管理期限自2009年7月1日起至业主委员会成立为止；委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修保养运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序，包括安全健康、巡视、门岗执勤等；合同还对物业管理服务质量标准等进行了明确约定。另查，被告系大连市西岗区英华街21号1单元8层7号（即前城国际花园小区C2-1-807）房屋的所有权人，该房屋建筑面积70.84平方米。原告为案涉房屋所在小区提供了物业服务，被告未交纳2008年10月至2019年12月期间的物业服务费14345元(70.84平×1.5元×135个月，四舍五入取整)。又查，2019年12月30日，原告委托北京市京都（大连）律师事务所就被告拖欠物业费事宜向被告发出《律师函》，催要被告欠缴的自2008年10月至2019年12月期间的物业服务费。该函件通过中国邮政EMS专递寄出，收件地址为案涉房屋所在地址，收件人为被告，该函件于2020年1月1日签收。上述事实，有原告提供的前期物业管理服务协议、物业管理委托合同、大连市不动产登记中心查询结果、EMS特快专递单及当事人当庭陈述等证据在案为凭，且经质证和本院审查，予以采信。本院认为，被告与大连民兴房地产发展有限公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，双方均应依约履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告提交的前城国际花园物业管理委托合同对被告在内的全体业主均具有约束力，物业服务企业及物业的全体业主和使用人均应履行合同约定的义务。被告作为原告物业服务辖区内的业主，在接受原告提供的物业服务的同时应按时履行交纳物业服务费的义务，被告未交纳2008年10月至2019年12月期间的物业服务费，属违约，对此应承担继续履行、赔偿损失等民事责任。关于被告提出的诉讼时效抗辩，原告虽提供了催缴提示单、律师函以证明其曾向被告催要物业费，但原告没有提供向被告送达催缴提示或被告签收的证据，仅有律师函送达被告的相关证据，故原告现有证据仅能证明其于2020年1月1日已向被告催缴物业费，故原告起诉的部分缴费期间已经超过诉讼时效，其主张超出诉讼时效的部分物业费，本院不予支持。物业管理合同约定缴费时间为每季度第一个月5-10日，即2017年1月1日至2017年3月31日期间物业费应于2017年1月10日之前缴纳，诉讼时效起算时间应为2017年1月11日，至被告签收律师函时属诉讼时效期间内，因此，原告主张的2017年1月1日之前物业费已超过诉讼时效期间，被告应给付原告自2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3825元（1.5元/平方米×70.84平方米×36个月，四舍五入，取整)。被告辩称原告提供的物业服务不到位等问题，并提供了照片予以证明。本院认为，物业服务包括房屋管理、公共设施的维修、小区秩序的维护、保洁服务、绿化养护等多方面，原告已为案涉小区提供了基本的物业服务，被告以原告未及时清理卫生、安保不足、管理不到位等瑕疵拒交物业费，没有合同和法律依据。根据等价有偿原则，被告应当支付物业费，而不应将拒缴物业费作为对原告提供的物业服务存在若干待改善之处的对抗方式，此行为既不利于物业公司正常物业服务工作的开展，亦不利于其他正常缴费业主权益的维护，故被告此项抗辩理由，本院不予支持。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样。如果小区内多数业主都因个人不满就采取此种方法维权，物业公司将无法保质保量地继续履行合同义务，最终受到伤害的将是全体业主。物业公司如确存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情况，被告可按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。原告作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。关于原告要求被告给付违约金的主张，虽然原告向被告主张违约金存在合同依据，但被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非主观恶意拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务，故对于原告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告杨秀菊于本判决生效之日起十日内给付原告大连前城花园物业管理有限公司2017年1月至2019年12月期间的物业服务费3825元；二、驳回原告大连前城花园物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取133元（原告已预交），由原告大连前城花园物业管理有限公司负担108元，被告杨秀菊负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，按不服部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 员  钟 薇二〇二〇年十二月一日法官助理  邬晓琳书 记 员  宁婉廷