广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0403民初1322号 原告：梁佳，男，1983年8月15日出生，汉族，住梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：朱灿林，广西公力律师事务所律师。 被告：何志强，男，1983年7月18日出生，汉族，住梧州市万秀区。 被告：和明超，女，1985年2月1日出生，汉族，住梧州市万秀区。 第三人：梧州市壹心置业房地产有限公司，住所地梧州市西堤三路**第****房。统一社会信用代码：91450405MA5LA2M99X。 法定代理人：苏烨彤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李智恒，该公司员工。 原告梁佳与被告何志强、和明超、第三人梧州市壹心置业房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告梁佳及其委托诉讼代理人朱灿林、第三人梧州市壹心置业房地产有限公司的委托诉讼代理人李智恒到庭参加诉讼，被告何志强、和明超经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁佳向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告和明超以及第三人签订的《房屋买卖合同》；2.判决二被告立即向原告返还购房款120000元；3.判决二被告将原告支出的咨询及中介服务费10000元支付给原告；4.判决二被告赔偿原告违约金59000元；5.判决本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：二被告是夫妻关系，2016年7月26日二被告以按揭贷款的方式购买了位于梧州市屋。2020年3月12日二被告与原告签订《房屋买卖合同》，约定由二被告将该房屋以590000元的价格出售给原告。原告向二被告支付了部分购房款120000元，双方约定余下购房款待房屋权属过户到原告名下且原告办理了二手房按揭贷款后支付给二被告。原告根据合同约定向第三人支付了咨询及中介服务费10000元。《房屋买卖合同》签订后，原告一直向二被告询问何时可以办理房屋过户手续，二被告一拖再拖。后原告到广西梧州市万国房地产开发有限公司询问相关情况。经了解，因二被告拖欠银行按揭贷款，贷款银行多次催促未果后通知二被告解除了双方签订的《个人房屋抵押借款合同》，并由广西梧州市万国房地产开发有限公司履行担保人义务替二被告向贷款银行偿还了90000元，二被告表示无法一次性偿还银行贷款，导致房屋无法解押，二被告根本不可能将房屋过户至原告名下。经过原告、二被告以及广西梧州市万国房地产开发有限公司三方多次协商，最终仍未能就案涉房屋的处置问题达成一致意见，二被告已经构成违约。按照合同约定，二被告应向原告支付原告所支出的咨询及中介服务费10000元，以及向原告支付违约金59000元。 原告梁佳向法庭提交了以下材料：1.《房屋买卖合同》（原件），拟证实二被告与原告于2020年3月12日签订该合同，约定由二被告将房屋以590000元的价格出售给原告；二被告已经构成违约，应向原告支付所支出的咨询及中介服务费10000元，以及赔偿原告违约金59000元。2.《梧州市商品房买卖合同》原件，拟证实二被告于2016年7月26日以按揭贷款的方式购买了位于梧州市。3.《个人房屋抵押借款合同》原件，拟证实二被告是夫妻关系，虽是被告和明超一人与原告签订的《房屋买卖合同》，但实际是夫妻共同财产的共同处分，被告何志强是知情的。4.第三人的员工何婕与被告何志强的微信聊天记录打印件6页；5.原告女朋友周韵与被告和明超的微信聊天记录打印件23页；6.第三人员工何婕与被告何志强的微信语音聊天记录录像，原、被告与广西梧州市万国房地产开发有限公司三方现场协商记录视频；证据4-6拟证实被告何志强知悉被告和明超出售房屋，并一直由其与第三人及原告联系，该房屋为二被告夫妻共同财产，被告何志强主体适格；由于被告逾期偿还贷款，广西梧州市万国房地产开发有限公司已经替其偿还部分贷款，该房屋无法继续办理不动产登记证书；二被告无法偿还银行贷款也无法履行解押义务，在房屋交易中心没有二被告房屋登记信息，房屋无法过户给原告，二被告构成违约。7.《催收通知书》打印件，拟证实由于二被告逾期偿还贷款，广西梧州市万国房地产开发有限公司已经替其偿还部分贷款，该房屋无法继续办理不动产登记证书，二被告无法履行过户手续。8.《收据》复印件，拟证实二被告收到原告购房款（首付款）120000元。9.电子账单打印件4页；10.《柳州银行活期账户交易明细单》复印件；证据9、10拟证实原告向二被告支付购房款（首付款）120000元，其中定金20000元；原告向第三人支付咨询及中介服务费10000元，以及贷款服务费2480元。11.《结婚登记审查处理表》、《申请结婚登记声明书》(均为复印件），拟证实二被告是夫妻关系，案涉房屋是夫妻共同财产，出售房屋是二被告对共同财产作出的处分。12.《不动产登记资料查询结果证明》复印件，拟证实案涉房屋权属属二被告所有，二被告无法履行房屋解押义务，导致房屋无法过户给原告。 被告何志强没有向法庭提交书面答辩意见及证据材料。 被告和明超没有向法庭提交书面答辩意见及证据材料。 第三人梧州市壹心置业房地产有限公司述称，一、原告与被告于2020年3月12日在第三人处签订《房屋买卖合同》，签订后，第三人多次向二被告询问该房屋的解押事宜，二被告均称正在办理，而实际上一直未办理，直至第三人与原告一起到广西梧州市万国房地产开发有限公司了解情况，才得知被告根本未办理房屋的解押、办证等事宜。二、根据《合同法》第四百二十四条，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《房屋买卖合同》第四条第（一）、（二）点，约定由违约方赔付对方已支付的中介服务费。 第三人梧州市壹心置业房地产有限公司没有向法庭提交证据材料。 经庭审质证，第三人梧州市壹心置业房地产有限公司对原告梁佳提交的证据的质证意见为：无异议，原告提交的证据4系第三人向其提供的。 被告何志强、和明超经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加庭审，视为其放弃答辩、举证及质证的权利。 对原告提交的证据本院认证如下：原告提交的证据内容真实、证据来源合法、与本案具有关联性，本院均予以采信确认，对其证明内容本院予以综合认定。 根据当事人的陈述、举证、质证及庭审笔录，本院确认以下法律事实：何志强与和明超系夫妻关系，二人于2011年9月19日登记结婚。2016年7月，和明超向广西梧州市万国房地产开发有限公司购买商品房，位于梧州市，建筑面积92.03平方米，房屋价款523289元，约定交付时间为2018年6月30日。何志强、和明超在华夏银行股份有限公司南宁分行办理了该房的抵押借款手续，贷款金额400000元，广西梧州市万国房地产开发有限公司为贷款保证人。 2020年3月12日，梁佳通过梧州市壹心置业房地产有限公司与和明超签订《房屋买卖合同》，双方约定梁佳向和明超购买位于梧州市，合同主要约定：1.成交金额590000元（包含水电初装费、煤气初装费、有线电视初装费、收楼费、已支付的维修基金等相关费用），交易所产生的税费由买方支付。2.签订本合同支付20000元定金，定金自动转为房款；买方为卖方于2020年3月16日垫支120000元，买方在还贷日直接存入卖方还贷银行卡用于办理提前还贷，由卖方承担还贷所产生一切手续费，该垫资款作为首付款。3.余款470000元由买方办理银行按揭贷款，买方签订合同当天向经纪方支付2480元作为贷款服务费；买方应于合同签订的90天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方则应全力协助办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件／合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方账号，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方在银行放款3天内以现金交付给卖方，否则视为逾期付款。4.三方约定于2020年5月20日前到房产交易中心办理测绘鉴证过户手续，交易中心受理测绘鉴证之日起十五个工作日内买卖双方到税局办理纳税申报手续。卖方交付该物业予买方使用之日期为交付首期房款当天，卖方将原落户在该物业的全部户口迁移出该物业，并结清水电、天然气费、物业管理，否则，视为违约。5.经纪方以促成买卖双方签订本合同，卖方、买方同意于签订合同之日分别向经纪方支付5000元、10000元作为咨询、中介服务费，逾期支付的，每逾期一天按应付费用的1%向经纪方支付违约金。在该物业办理交易手续过程中，需要买卖双方签字的，买卖双方应在经纪方通知5天内到场签字，否则视为违约，由违约一方向对方给付该物业成交价的10%作为违约金；如买方或者卖方违约导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退支付咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。6.卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项前处理完毕，并保证办理交易过户完成时买方无须对上述事项负责。如该物业存在按揭贷款，在未办妥转按或涂销抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款。卖方保证对该物业享有完整处分权，有权出售该物业，保证该物业没有被司法机关查封，出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关物业之情况以及所提供的全部资料均为真实、合法、准确、完整，否则卖方应赔偿买方损失以及经纪方的中介服务费损失。由于卖方原因，造成该物业不能办理交易过户手续或第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。7.卖方不能按合同约定将该物业授予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应双倍返还定金给买方，并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；卖方逾期交付物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；8.买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，定金不予退还并应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金，买方逾期支付尾款，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的合同义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应退还全部已收款项并向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。9.卖方交付上述房屋给买方使用时只带走上述房屋的冰箱、洗衣机、电视机等。上述合同经梁佳、和明超签名确认。梧州市壹心置业房地产有限公司在“经纪方”处盖章，其员工何婕在“经办人”处签名。梁佳于同日向和明超转账支付购房定金20000元，向梧州市壹心置业房地产有限公司转账支付咨询、中介费服务费10000元以及贷款服务费2480元。 2020年3月18日，广西梧州市万国房地产开发有限公司向和明超发出《催款通知书》，主要内容为：因和明超已逾期累计6期以上共计131356.75元未向贷款发放银行华夏银行股份有限公司南宁分行偿还贷款，银行已经从该公司（担保方）账户上扣收上述款项，和明超应于2020年3月31日前到梧州·恒大山水城销售中心偿还上述扣款，否则将按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定追究相关法律责任。 2020年3月25日，梁佳向和明超转账支付120000元，和明超出具《收据》给梁佳收执，证明其已经收到120000元首期房款。和明超于同日将房屋交付给梁佳使用。梁佳于庭审中自述其收房后已经搬进该房居住，因与和明超就合同履行事宜产生纠纷，其已于同年8月底搬离房屋，其住在案涉房屋期间仅购买了家私、家电，未对房屋进行装修。2020年3月25日、4月14日梧州市壹心置业房地产有限公司员工何婕通过微信与何志强联系，向其询问房屋的办证事宜。2020年5月，何婕通过微信与何志强联系，多次向其询问案涉房屋的解押事宜，何志强表示现在没有钱解押。梁佳女朋友周韵多次与和明超通过微信协商房屋解押及办证事宜，均无结果。和明超、何志强、梁佳、周韵曾一起到梧州·恒大山水城销售中心协商房屋事宜，亦无结果。因双方就合同履行事宜产生纠纷，梁佳起诉至本院并提出本案诉讼请求，本院于2020年10月21日将本案应诉副本送达给何志强、和明超。 另查明，梧州市登记权利人为和明超，不动产权证书号：桂（2018）梧州市不动产证明第0010522号。房屋无查封，有抵押，抵押权利人华夏银行股份有限公司南宁分行，抵押金额400000元，他项证号：（2019）梧州市不动产证明第0010577号。 本院认为，依法成立的合同,受法律保护;当事人应当按照约定全面履行自己的义务;当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同;当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任。本案中,梁佳、和明超、梧州市壹心置业房地产有限公司订立的《房屋买卖合同》系三方真实意思表示,三方应按约履行各自义务。合同签订后,梁佳按约支付了和明超前期购房款120000元、第三人居间服务费10000元及贷款服务费2480元,按约履行了合同义务。按照约定，三方应于2020年5月20日前到房产交易中心办理测绘鉴证过户相关手续，但因和明超欠付银行按揭贷款以及欠付广西梧州市万国房地产开发有限公司代其偿还的部分银按揭贷款，导致其无法对案涉房屋进行解押，故至今未能按照合同的约定协助梁佳办理案涉房屋的按揭贷款手续，亦无法办理房屋过户手续。且经过梁佳一方及梧州市壹心置业房地产有限公司多次向和明超、何志强催促联系，和明超、何志强均未能解决上述问题，继续按照合同履行相关义务。和明超的行为已构成违约，原告主张解除双方签订的《房屋买卖合同》符合双方的约定，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，《房屋买卖合同》应从本案应诉副本送达给被告之日即2020年10月21日起解除。合同解除后，和明超应当向梁佳返还购房款120000元。 根据《房屋买卖合同》的约定，如买方或者卖方违约导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退支付咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。现因和明超一方的原因导致合同不能继续履行，梁佳主张和明超给付其已经支付的咨询及中介服务费10000元有事实依据，本院依法予以支持。梁佳主张和明超应按照《房屋买卖合同》的约定向其支付按照物业成交价10%计算的违约金59000元，但该合同约定的违约金数额过高，本院依法予以调整。综合考虑合同履行情况、买受人实际损失及出卖人的过错程度等因素，本院酌定违约金为5000元。 和明超与何志强系夫妻关系，虽然案涉房屋仅登记于和明超一方的名下，但案涉房屋购买于二人的婚姻存续期间，且案涉房屋的银行按揭贷款亦系由二人共同承担的，应认定该房屋为二人的夫妻共同财产。就《房屋买卖合同》的履行事宜，梧州市壹心置业房地产有限公司的员工与何志强进行了对接，何志强亦与和明超、梁佳一起到梧州·恒大山水城销售中心协商房屋事宜，可知何志强对和明超出售案涉房屋是知情并同意的，应认定案涉房屋系和明超与何志强共同出售给梁佳的。上述房屋购房款120000元、咨询及中介服务费10000元以及违约金5000元应当由和明超、何志强共同向梁佳予以返还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告梁佳与被告和明超、第三人梧州市壹心置业房地产有限公司签订的《房屋买卖合同》于2020年10月21日解除; 二、被告和明超、何志强应于本案判决生效之日起十日内向原告梁佳返还购房款120000元; 三、被告和明超、何志强应于本案判决生效之日起十日内向原告梁佳支付咨询及中介服务费10000元; 四、被告和明超、何志强应于本案判决生效之日起十日内向原告梁佳支付违约金5000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费9850元、保全费1465元，合计11315元，由原告梁佳负担3190元，被告和明超、何志强共同负担8125元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  何青夏 人民陪审员  麦 坚 人民陪审员  覃展毅 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  冯 菁 附录相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国婚姻法》 第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金； （二）生产、经营的收益； （三）知识产权的收益； （四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； （五）其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》 若干问题的解释(二) 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。