河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初6759号原告：田文佳委托诉讼代理人：吴纪勇被告：崔爱枝被告：韩青坡委托诉讼代理人：张萌原告田文佳与被告崔爱枝、韩青坡房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后于2020年8月20日作出（2020）豫0182民初3852号民事裁定书，以田文佳并非涉案房屋买卖合同一方当事人为由，认为田文佳不具备本案原告主体资格，驳回田文佳的起诉，田文佳不服裁定，提起上诉，2020年9月18日，郑州市中级人民法院作出（2020）豫01民终11511号民事裁定书，撤销原裁定，指令本院继续审理，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田文佳及其委托诉讼代理人吴纪勇、被告崔爱枝、被告韩青坡的委托诉讼代理人张萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田文佳向本院提出诉讼请求：1.判令崔爱枝、韩青坡向田文佳返还购房款20000元；2.判令崔爱枝、韩青坡向田文佳赔偿因涉案房屋拆迁所产生的过渡费和搬家费损失109000元，赔偿房屋增值部分的损失611410元；3.本案诉讼费用由崔爱枝、韩青坡负担。事实和理由：崔爱枝、韩青坡系夫妻关系，2002年田文佳通过其外婆徐秀云的说和以20000元的市价购买崔爱枝、韩青坡所有的位于荥阳市郑上路××楼××号房屋。2014年，田文佳与韩青坡补签了一份《房屋买卖协议书》。2014年7月26日，索河街道办事处与田文佳签订《城关、楚楼合村并城项目涉及楼房征收安置补偿协议》，约定:1.涉案房屋面积97.14平方米，按照“拆一补一”原则，以招拍挂出让土地上商品房进行安置；2.安置地点和时间:在原居住区域内进行安置，安置房为高层，36个月左右建成并交付使用，标准为简装；3.安置房分配依据:安置房的选择结合原住楼层，在同等条件下，依据签订协议并腾迁完毕的顺序号进行；4.过渡费和搬家费的发放:安置户在签订征收补偿协议并腾迁完毕，经验收合格后领取过渡费、搬迁费和回迁费，过渡费按居住人口每人每月200元发放，逾期双倍，过渡费首次发放12个月，搬迁费和回迁费各500元，经核定乙方(田文佳)居住人口实为5人，应发搬迁费1000元，过渡费12000元。田文佳腾房后一直在外租房居住。2019年初，崔爱枝向荥阳市人民法院提起诉讼，请求确认田文佳与韩青坡所签《房屋买卖协议》无效。该案先后经荥阳市人民法院，郑州市中级人民法院两级法院审理并判决认定韩青坡与田文佳签订的《房屋买卖协议》无效。2019年9月20日，崔爱枝又向荥阳市人民法院提起行政诉讼，该院判决撤销荥阳市索河街道办事处与田文佳签订的《城关、楚楼合村并城项目涉及楼房征收安置补偿协议》，限荥阳市索河街道办事处于判决生效后两个月对崔爱枝的安置补偿要求依法做出处理。该行政判决已经生效。田文佳认为，田文佳与韩青坡之间的购房协议是双方真实意思表示，涉案房屋已于2002年就已售出，并由田文佳居住至拆迁之日。现田文佳名下无房，而崔爱枝、韩青坡在明知涉案房屋售出17年后，又以侵犯崔爱枝的夫妻共同财产权益为由主张合同无效，其行为系为了获取巨大利益而有悖诚信，故在房屋买卖合同无效的情况下，崔爱枝、韩青坡应赔偿田文佳因信赖合同有效而受到的损失。综上，田文佳依法提起诉讼。崔爱枝辩称：1.崔爱枝从未与任何人交流过房屋买卖的事宜，从之前的判决当中也能够看出崔爱枝根本就不知情，在整个过程中是一个受害者,因此不应当成为本案的被告，也不应承担任何责任；2.田文佳不是本案适格的原告，原判决已经查明田文佳的母亲韩爱婷与韩青坡之间就房屋买卖进行过商讨但并未达成最终的一致意见，导致房屋一直没有过户，韩青坡与田文佳就房屋买卖也未达成过真实的合意，双方虽然于2014年签订了一份买卖协议，但该协议不是韩青坡的真实意思表示，田文佳也未按照约定履行,未支付任何合同价款，其作为原告主体不适格；3.涉案合同系无效合同，在合同法定无效、自始无效的前提下，田文佳主张合同的利益损失，应限定在实际损失范围内，不应当超过签订合同时能够预见的范围，田文佳的主张明显超过了预见范围；合同无效要考虑双方的过错，涉案房产在韩青坡与崔爱枝购买时价值35000元，后来又进行了装修等添附，韩青坡的母亲擅自做主从中协调买卖，最终也没有成功，韩爱婷声称以20000元购买了该房产与事实不符，因此无论是韩青坡，还是崔爱枝不存在任何过错，田文佳主张赔偿无法律依据。韩青坡辩称：1.田文佳作为原告诉讼主体不适格，韩青坡与田文佳从未就房屋买卖达成过真实的合意，双方于2014年签署的购房协议已经生效判决书认定为无效协议，并且田文佳也未按照协议约定履行任何义务，而根据生效判决，协议买卖意向的双方系韩青坡和韩爱婷，因此田文佳不是本案适格的原告，应驳回其诉讼请求；2.韩青坡不应返还20000元购房款，该20000元应认定为房屋占用费，2002年韩爱婷租赁的房屋到期，搬到韩青坡夫妇的房子里临时借住，后来韩青坡的母亲要求韩青坡将价值近7万元的房屋卖给韩爱婷，韩青坡并未同意，后韩青坡的父母见韩青坡不同意对韩青坡说叫韩爱婷先给20000元，随后再说，2006年韩青坡还对房屋的屋顶进行了修缮，足以证明双方并未达成买卖最终合意，从2014年韩青坡与田文佳签订的协议来看，房屋价款至少是35000元，而韩爱婷并未支付价款，印证了双方并未就房屋买卖达成一致的事实，因为系亲兄妹，韩爱婷一直在此居住，在韩青坡看来，韩爱婷分批支付的20000元既然没有说是房屋买卖，那就是房屋使用费，结合韩爱婷居住的情况，其也应当实际支付占用费，该20000元不仅不应当返还，韩爱婷还应当另行多支付费用；3.田文佳并非涉案房屋权利人，无权获得拆迁费与过渡费，韩青坡与崔爱枝没有任何过错，田文佳主张房屋增值损失无事实及法律依据。韩青坡与崔爱枝系涉案房屋的实际权利人，田文佳没有权利对涉案房屋的拆迁权益进行主张，无效合同是自始无效，也就是说本案所涉及的房屋买卖自2002年起就无效，韩爱婷在当时就应当知道合同无效，完全可以另外购房，要求返还购房款，并返还韩青坡房屋，并非依据现有的条件主张权利，同时韩爱婷与其母亲明知道房屋系韩青坡与崔爱枝的共同财产，还隐瞒崔爱枝并言语胁迫韩青坡获得房屋，韩爱婷存在侵占他人财产的明显恶意，韩青坡并非主动出售或者隐瞒重大事实，不存在任何过错，不应当予以任何赔偿；另外，合同无效损失赔偿的性质属于缔约过失,而信赖利益是基于合同依法有效成立，在本案房屋买卖合同法定无效的情形下，损失不应和合同有效情况下可获得的利益等同。综上，无论是田文佳还是韩爱婷提出基于信赖利益要求韩青坡夫妇予以赔偿，无法律依据，应驳回田文佳的诉讼请求；4.在本案的二审阶段，韩爱婷专门就涉案的合同称签订的目的是为了办理房屋拆迁，韩青坡对拆迁协议不知情，也就是关于本案的无效合同，在一开始双方根本就没有实际的买卖意向，无论是田文佳还是韩爱婷对该合同无效存在重大的过错。本院经审理认定的事实如下：2019年，崔爱枝向本院提起民事诉讼，要求确认韩青坡与田文佳签订的房屋买卖协议无效，本院经审理查明，韩青坡与崔爱枝系夫妻关系，田文佳系韩青坡妹妹韩爱婷之子。韩青坡与崔爱枝二人共同出资购买了位于荥阳市郑上路××楼××号房××套，1999年韩青坡取得该房屋的产权证。2002年韩青坡将涉案房屋卖给其妹妹韩爱婷，但双方未签订买卖协议，韩爱婷支付房款20000元后与家人（包括田文佳）搬入涉案房屋，一直居住至2014年涉案房屋拆迁。为办理涉案房屋拆迁手续，田文佳找韩青坡签订房屋买卖协议书一份，内容为“经甲乙双方共同协商，甲方同意将位于济民巷3号楼东门栋五楼西户楼房一套卖给乙方，房屋总价为35000元，甲方负责乙方办理房屋过户手续，费用由乙方自付，过户前房屋如出现任何纠纷，由甲方负责，乙方付款后拥有房屋所有权，与甲方无关。甲方：韩青坡乙方:田文佳2002年2月22日”。2014年7月26日，田文佳与索河街道办事处签订《城关、楚楼合村并城项目涉及楼房征收安置补偿协议》一份，后涉案房屋被拆除。本院经审理认为2002年涉案房屋的买卖是发生在韩青坡与其妹妹韩爱婷之间，当时田文佳仅11岁，其并非涉案房屋的买受人，田文佳与韩青坡之间无房屋买卖的事实，二人签订房屋买卖协议的行为无效，其所签的房屋买卖协议亦无效。2019年5月5日，针对该案，本院作出（2019）豫0182民初2507号民事判决书，确认韩青坡与田文佳签订的2002年2月22日的房屋买卖协议无效。判决后，田文佳不服提起上诉，郑州市中级人民法院于2019年8月23日作出（2019）豫01民终12266号民事判决书，该判决另查明，韩青坡与韩爱婷的母亲徐秀英确实从中间说和过韩青坡与韩爱婷之间房价的事，徐秀英称当时邻居的房子都是卖20000元，所以也是按照20000元，但是后续具体的买卖细节其不知情，儿媳崔爱枝对此事全然不知情。韩青坡本人认可收到了韩爱婷的20000元房钱。韩青坡与田文佳均认可涉案房屋买卖协议系2014年补签。该院经审理后认为涉案房产系崔爱枝与韩青坡共同购买，系夫妻共同财产，韩青坡与田文佳签订房屋买卖协议未取得崔爱枝的同意，事后也未取得崔爱枝的追认，该房屋买卖侵害了崔爱枝的合法权益，二人签订的房屋买卖协议无效，虽然协议显示的签订时间是2002年，但韩青坡与田文佳均认可协议系2014年补签，也即实际签订协议时田文佳已年满18周岁，一审法院以田文佳年仅11周岁并非涉案房屋买受人为由认定协议无效不当，故认为一审法院适用法律错误，但裁判结果正确，驳回田文佳的上诉，维持原判。宣判后，田文佳不服判决，向郑州市中级人民法院申请再审，该院经审查驳回了田文佳的再审申请。2019年9月20日，崔爱枝、韩青坡向本院提起行政诉讼，要求撤销荥阳市索河街道办事处与田文佳于2014年7月26日签订的《城关、楚楼合村并城项目涉及楼房征收安置补偿协议》，重新对二人的补偿安置作出处理。本院经审理后认为荥阳市索河街道办事处在发现田文佳并非系涉案被拆迁房屋所有权人后，未对原房屋所有权人进行调查核实，仅凭田文佳提供的书面材料就与田文佳签订安置补偿协议，侵犯了崔爱枝、韩青坡的合法权益，明显不当，郑州市中级人民法院作出的生效判决已确认韩青坡与田文佳签订的房屋买卖协议无效，既然荥阳市索河街道办事处已对涉案房屋实施了拆除，崔爱枝、韩青坡作为涉案房屋的原所有权人，有权依据生效判决向荥阳市索河街道办事处主张该房屋拆迁补偿的相关权利，荥阳市索河街道办事处应当对涉案房屋及实际居住人口如何安置补偿在调查或裁量后重新做出处理。2019年12月31日，本院作出（2019）豫0182行初32号行政判决书，撤销荥阳市索河街道办事处与田文佳于2014年7月26日签订的《城关、楚楼合村并城项目涉及楼房征收安置补偿协议》；限荥阳市索河街道办事处于判决生效后二个月内对崔爱枝、韩青坡的安置补偿要求依法作出处理。该判决已生效。之后，田文佳认为崔爱枝、韩青坡在明知涉案房屋售出17年后，又以侵犯崔爱枝的夫妻共同财产权益为由主张合同无效，其行为系为了获取巨大利益而有悖诚信，在合同被确认无效的情况下，依法提起本案诉讼。本院认为，生效的裁判文书已确认田文佳是涉案买卖合同一方当事人，且其与韩青坡签订的房屋买卖协议系无效合同，本院对此予以确认。根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，买卖合同被确认无效，则双方当事人应将从对方处接受的财产相互返还，故韩青坡负有向田文佳返还房款20000元的义务，田文佳负有向韩青坡返还房屋的义务，因涉案房屋已被荥阳市索河街道办事处拆除且生效行政判决已判令荥阳市索河街道办事处对崔爱枝、韩青坡的安置补偿要求依法作出处理，则田文佳不用再返还房屋，但田文佳据此要求韩青坡返还房款20000元，合法有据，本院予以支持；韩青坡辩称该20000元应认定为韩爱婷一家对涉案房屋的占用费，对此，本院认为韩爱婷一家对该房屋占有使用的费用可与韩青坡接受的20000元资金占用费相互抵消，故对该辩解意见不予采纳；关于田文佳主张的因房屋拆迁所产生的过渡费及搬家费，该款系荥阳市索河街道办事处因拆迁根据政策对房屋所有权人及居住人口进行的拆迁安置补偿，其并非安置对象，要求崔爱枝、韩青坡赔偿该项损失，于法无据，本院不予支持；关于田文佳主张的房屋增值部分损失，该赔偿责任是基于缔约过失所产生，本院考虑双方对合同无效的过错程度、合同的履行程度、市场因素及拆迁因素，根据本案的实际情况，酌定由韩青坡赔偿田文佳因合同无效而产生的损失180000元，田文佳主张按照6500元每平方米计算房屋现值缺乏依据，本院不予采纳，故对田文佳主张过高的部分不予支持。因生效判决认定崔爱枝对涉案房屋买卖不知情，其不存在过错，田文佳要求其承担返还房款及赔偿损失的责任，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：一、韩青坡于本判决生效之日起十日内返还田文佳购房款20000元；二、韩青坡于本判决生效之日起十日内支付田文佳经济损失180000元；三、驳回田文佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11204元，减半收取计5602元，由田文佳负担4316元，韩青坡负担1286元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  吴松霞二〇二〇年十二月三十日书记员  张 凯