浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0281民初1677号 原告：王伟东，男，1969年9月8日出生，汉族，住上海市静安区。 被告：夏建荣，男，1972年3月25日出生，汉族，住浙江省余姚市。 委托诉讼代理人：姚银华，浙江阳明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何祎祎，浙江阳明律师事务所律师。 原告王伟东与被告夏建荣租赁合同纠纷一案，本院立案受理后,依法组成合议庭。案件审理过程中，原告王伟东向本院提起鉴定申请，后因涉案租赁房屋已被拆除，无法进行鉴定工作，鉴定作退回处理。本院于2020年7月20日以及2020年9月24日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告王伟东以及被告夏建荣的委托诉讼代理人姚银华到庭参加诉讼。第二次庭审，原告王伟东、被告夏建荣及其委托诉讼代理人姚银华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王伟东向本院提出诉讼请求（变更后）：1.被告赔偿原告损失如下：赔偿装修费594453元；赔偿办证拆运费23890元；退回租金以及押金130000元；退还鱼塘一次性使用费20000元；赔偿营业损失48857元；退还税金5700元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年7月1日签订房屋租赁合同，租期为5年（2017年7月1日至2022年9月30日止），租赁房屋位于余姚市××弄镇××村××庄，房屋用途为经营农家乐，该合同第六条明确规定被告方必须证照齐全，必须拥有经营许可证和资质，且保证所出租的房屋均系合法建筑，如在经营过程中由于证照不全或无资质或违章建筑等情况被迫停业的，一切损失由被告承担。2019年3月18日却接到梁弄人民政府下发的责令立即（限期）改正违法行为通知书，上面明确写明违法事实（涉嫌未取得乡村建设规划许可证进行建设，并于2019年3月25日对老夏农庄进行拆除）。故，被告明知涉案租赁房屋没有资质违建的情况下恶意出租给原告，给原告带来巨大经济损失，违反了双方的约定。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，请求法院支持原告的诉请。经本院释明，本案租赁合同因涉案房屋未取得相关审批手续无效，原告认为即使无效，被告也应承担其全部损失。 被告夏建荣答辩称：本被告证照是齐全的；涉案租赁房屋已被拆除，但是装修损失并未有原告诉请的那么多，有一大部分原本就是被告方装修好交付给原告的；涉案房屋被拆除后政府也未作出赔偿。 对于双方无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。双方有异议的证据，经质证，本院作如下认证。 原告王伟东提交证据： 1、《租赁合同》一份，拟证明原、被告之间存在房屋租赁的事实。经质证，被告认为其并未在该合同第一页处签字，认为真实的合同中并未有违章建筑的表述，故对该合同第一页不予认可。经审查，被告异议理由不能成立，故对该份证据予以认定。 2、责令立即（限期）改正违法行为通知书一份，拟证明涉案房屋系违章建筑，导致原告被强制停业的事实。经质证，被告对该份证据的真实性无异议，但认为己方证照齐全。经审查，对该份证据予以认定。 3、装修材料一组,拟证明涉案房屋装修所用金额。经质证，被告不予认可。经审查，本院将结合其他证据以及本案案情在说理部分综合认定装修等相关损失。 4、涉案房屋照片一组，拟证明装修后、被拆前的房屋状况。经质证，被告无异议。经审查，本院对该组证据予以认定。 5、涉案房屋装修包工头李海江出具的借条十份（其中四份系复印件、六份系原件），拟证明装修支出的事实。经质证，被告不予认可。经审查，本院无法核实其真实性，故不予认定。 6、原告自制装修清单一组，拟证明涉案房屋装修的具体规格等情况。被告的质证意见详见现场勘查的笔录中。经审查，本院对被告认可的装修部分予以认定。 被告夏建荣提交证据： 1、营业执照、特种行业许可证、卫生许可证、食品经营许可证、证明、说明各一份，拟证明被告投资的余姚市老夏农庄相关证照齐全，属于合法经营，不存在违章建筑的情形。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，但原告认为被告老早就知晓涉案房屋系违章建筑。经审查，本院对该组证据予以认定，但违章建筑系事实。 2、收条一份，拟证明双方已结清租金的事实。经质证，原告无异议。经审查，本院对该份证据予以认定。 本院组织双方勘查现场，拍摄照片一组，原、被告均无异议。 本院勘查现场时向原、被告询问后形成笔录一份。原告陈述的关于涉案装修情况体现在其提供的自制装修清单中。被告陈述：原告餐厅前铺设水泥道路规格为2.4米*29.3米；一号楼一楼层高2.6米，二楼连顶2.9米，长13米，宽约6.5米；二号楼一楼层高2.7米，二楼连顶2.9米，长12米，宽约8米；一号楼喷塑面积为110平方米，铁支架19.5平方米，一楼阳光棚面积为20平方米，二楼阳光棚9平方米，铝合金落地窗28平方米；二号楼喷塑面积250平方米，两层的地砖均为96平方米，吊顶为96平方米；柏油渣铺设路面为3米*100米（原告6000元买来的）；大钢棚补搭了30平方米，水槽改造贴瓷砖15平方米，排污管150米左右；除了二号楼二楼的水电工程以外其他楼层的水电都是本被告弄好的。 为查明案件事实，根据原告王伟东的申请及其提供的装修材料，本院向装修材料提供者或装修施工者形成笔录四份，具体如下： 1、张学万陈述：本人出具给原告王伟东的收条以及相关材料明细系真实的，款项35400元（含钢棚、扶手等材料以及人工费）已结清。 2、黄荣灿（余姚市荣灿涂料店）陈述：抬头为梁弄镇阿灿油漆墙纸店的销货清单系我们店里的，买方为老夏农庄，相关货款已经付清，本人妻子王林萍出具给老夏农庄金额为7800元的收条系真实的，至于是谁装修不大清楚，应该是谁结账谁装修吧。 3、邹吉祥（余姚市梁弄点亮灯饰经营部）陈述：抬头为余姚市点亮灯饰销售部的送货单是我们店里出具的，本人出具给老夏农庄或王伟东的收条系真实的，本人负责老夏农庄的水电安装，共计90000元（包含水电材料比如电线、插板等以及人工费）。 4、经小英（余姚市梁弄新康建材店）陈述：余姚市梁弄新康建材店盖章出具的收款收据以及本人代丈夫黄新康出具的收条（金额共计42000元）均是真实的，我们店向老夏农庄提供的是木工材料（软膏、锁之类的材料）。 对于上述4份笔录，原告王伟东无异议，被告夏建荣不予认可。 因涉案房屋已被拆毁，并不具备评估条件，本院出示一份根据本案被拆前现场照片以及大致的房屋规格所计算出的装修造价估算报告以供参考（该份报告装修价格为379883元）。原告王伟东认为该份报告装修造价偏低，以诉请金额为准；被告夏建荣则认为造价偏高，整体的装修不会超过300000元。 经审理，本院认定的案件事实为：原、被告于2017年7月1日签订了《租赁合同》一份，约定：出租方即被告夏建荣（甲方）因承租方即原告王伟东（乙方）需要，将位于余姚市××弄镇××村××庄出租用于农家乐等经营活动…租期五年即2017年7月1日至2022年9月30日（第一年甲方免费提供三个月，即十五个月）…租金前三年每年80000元…甲方将房屋及场地出租给乙方后，乙方在使用期间的装修及修缮由乙方自行负责…甲方必须证照齐全（老夏农庄证照齐全），必须有经营许可和资质，且保证所出租的房屋及场地均系合法。如在经营过程中由于证照不全或无资质或违章建筑等情况被迫停业，一切损失由甲方承担…甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担，并负责损失的赔偿。合同签订后，原告总计向被告支付了150000元租金以及10000元押金。被告将涉案房屋交付原告，原告随即对涉案房屋进行装修用于民宿经营。2019年3月，余姚市梁弄镇人民政府向被告夏建荣发送《责令立即（限期）改正违法行为通知书》一份，载明：夏建荣，经查，你于2011年2月1日，在梁弄镇横坎头村松林山脚（违法行为发生地），从事涉嫌未取得乡村建设规划许可证进行建设（违法行为），违反了《浙江省城乡规划条例》第二十七条的规定，根据《浙江省城乡规划条例》第六十条的规定，现责令你立即或在2019年3月20日前改正上述违法行为。逾期未改正违法行为的，本机关将依法处理。后被告王伟东因《责令立即（限期）改正违法行为通知书》无法营业搬出涉案房屋。2019年4月，被告退还原告租金30000元。 本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，本案中，涉案房屋并未取得相关建设工程规划许可证，故原、被告之间签订的房屋租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效…后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案争议焦点一、押金是否需要返还。原、被告各执己见。本院认为，根据上述法律规定，押金系被告因《租赁合同》取得的财产，故应当予以返还。本案争议焦点二、原告王伟东相关损失的认定问题。原告王伟东提供了装修费用、装修后照片等相关材料，同时被告夏建荣也认可原告王伟东确有装修，能够证明原告王伟东对涉案房屋进行了装修及存在装修损失，即原告王伟东已尽到相应的举证责任。涉案租赁房屋早已被拆除，本院结合原告王伟东提交的相关证据，且其已自行剔除了未形成附和的装饰装修物的费用，同时根据租赁场地及其地上建筑物的面积、满足基本经营需求的一般工装费用标准及装修的实际情况，估算场地修缮及建筑上已形成附合及不可重复利用的添附物价值，参考本院向第三方咨询估算装修造价379883元，结合成新率因素，同时考虑到该份报告未包含的例如监控安装费用、检测费、床头软包等相关损失，本院综合酌情确定原告王伟东相关损失为310000元。本案争议焦点三、原、被告双方过错程度？根据法律规定：有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告双方认为过错均在对方。本院认为，被告夏建荣作为出租人，在出租时，明知涉案房屋未经审批，有可能因违章建筑被拆除，理应明确告知原告王伟东，并明确其投入装修可能产生风险，但被告夏建荣未提供证据证明其履行了涉案建筑物可能面临因违章建筑被拆的告知义务，虽双方签订的《租赁合同》无效，但被告夏建荣在该合同中第六条第五款中承诺“…所出租的房屋及场地均系合法，如在经营过程中由于…违章建筑等情况被迫停业的，一切损失由其承担”以及第八条第三款“如因对方原因造成无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担，并负责损失的赔偿”应成为其过错的重要参考因素，故本院认为被告夏建荣应承担主要责任。对于原告王伟东的过错，本院认为，其作为完全民事行为能力人，理应在对租赁场地上建筑物进行装饰装修前，慎重审查该建筑本身是否具备相应规划审批手续，是否系合法建筑，而其未经审查即投入装修，对损失的产生亦存在部分过错，其应负次要责任。故，综合上述考量，本院酌情认定被告夏建荣承担上述损失的70%即217000元（310000元*70%）。关于原告王伟东诉请要求被告夏建荣返还租金120000元，房屋被拆后被告夏建荣已返还原告王伟东超出租期部分的租金30000元，原告王伟东称因涉案房屋被拆要求被告夏建荣返还占有使用涉案房屋期间的租金，本院认为其无相应事实与法律依据，故对该部分诉请，本院无法支持。至于原告王伟东诉请的其他损失或费用，本院认为其无相应事实与法律依据，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告夏建荣赔偿原告王伟东损失217000元，返还押金10000元，以上共计227000元，款项限于本判决生效后十日内履行； 二、驳回原告王伟东的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费12029元，由原告王伟东负担7324元，由被告夏建荣负担4705元。款项限于本判决后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  邱青霞 人民陪审员  陈少俊 人民陪审员  陈汝钿 二〇二〇年十二月七日 代书 记员  陈艳艳