北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初6862号原告（反诉被告）：北京百福兴发新型材料厂，住所地北京市昌平区。法定代表人：吴续安，经理。委托诉讼代理人：王雷，山东德康律师事务所律师。被告（反诉原告）：毛立新，男，1965年9月24日出生，汉族，住浙江省江山市市区。委托诉讼代理人：周枫，北京市威正律师事务所律师。委托诉讼代理人：汲万鹏，北京市威正律师事务所实习律师。第三人：北京市昌平区江山老年公寓，住所地北京市昌平区。法定代表人：毛立新，理事长。委托诉讼代理人：周枫，北京市威正律师事务所律师。委托诉讼代理人：汲万鹏，北京市威正律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京百福兴发新型材料厂（以下简称百福材料厂）与被告（反诉原告）毛立新、第三人北京市昌平区江山老年公寓（以下简称江山老年公寓）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序（独任制），公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）百福材料厂委托诉讼代理人王雷、被告（反诉原告）毛立新及第三人江山老年公寓共同委托诉讼代理人周枫、汲万鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）百福材料厂向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告2010年5月15日签订的《租用合同》及《补充协议》；2.判令被告及第三人腾退房屋和场地；3.判令被告给付租金（自2019年12月15日至第三人腾退之日，按2.5元/平方米/天计算）；4.诉讼费由被告承担。本案审理中，百福材料厂将第1项和第3项诉讼请求分别变更为：1.判令确认原告与被告2010年5月15日签订的《租用合同》及《补充协议》无效；3.判令被告及第三人给付占用费（自2020年3月15日到实际腾退之日，按照2.5元/平方米/天计算）。事实和理由如下：2010年5月15日，原被告签订了《租用合同》，约定被告租赁原告厂西厂区，租赁期限50年，第一阶段租赁期限20年，从2010年9月15日至2030年9月15日止。第一阶段租期的租金按年计算，第一年收100万元，第二年起实收120万元至第一阶段租期届满。同时，还约定了租赁期间如遇到人民币贬值或房屋租赁价格上涨40%以上时，双方协商解决。自2013年以来，房屋租赁价格上涨，原告就联系被告，开始时被告虚与委蛇，后来就拒接电话。多年来，致使原告不能实现合同目的，给原告造成损失。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）毛立新辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告全部诉讼请求。原告向被告出租涉案房屋时并未告知被告房屋没有建房手续，原告将没有手续的房屋出租给被告存在较大过错，按照合同法第58条规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方损失，双方都有过错的应当承担各自相应的责任，根据北京市高院租赁合同疑难解答第27条规定，合同无效的信赖利益损失应当由原告承担。最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释第5条规定，租赁合同无效，当事人参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的法院应当予以支持，合同约定的标准是0.46元/平米/天，因此原告按照2.5元/平米/天主张没有法律依据。被告对房屋投资改造花费巨大，提出过鉴定申请后因无力承担鉴定费，故撤回鉴定申请和相应反诉，被告保留对损失另行起诉的权利。2020年属于疫情期间，市场租金普遍下降，被告经营养老院，入住率低，经营困难，原告仍要求大幅上涨租金不符合国家相应政策。原告出租的标的物没有建房手续，并且比较破旧，经过被告出资改造才有的现状，希望法院确定租金标准的时候予以考虑。被告（反诉原告）毛立新提出反诉请求：1.请求确认被反诉人与反诉人签订的《租用合同》以及《补充协议》无效；2.请求判令被反诉人赔偿反诉人对租赁标的物进行投资改造的现值损失（包含房屋新、改、扩建造价费用损失，房屋装饰装修损失，变压器等供电设施投资损失，电梯设施投资损失，锅炉房投资损失，消防改造投资损失，园区绿化改造投资损失，屋顶、防水等房屋修缮投资损失以及反诉人进行其它投资改造的损失等各项现值损失，具体金额以鉴定为准）；3.请求判令被反诉人赔偿反诉人信赖利益损失60万元（按照六个月的房屋使用费为标准计算）；4.诉讼费由被反诉人承担。本案审理中，毛立新撤回了第2项反诉请求。事实与理由：2010年5月15日，百福材料厂与毛立新签订《租用合同》，第一条约定，乙方租赁房屋与场地的用途为申办成立老年公寓。第二条约定，本协议的租赁期限共分三个阶段。第一阶段租赁期限为20年，从2010年9月15日至2030年9月15日止；第一个租赁期限届满后，甲方必须与乙方续签第二个阶段的租赁协议，租赁期限为20年；第二个阶段租赁期限届满后，甲方必须保证与乙方续签第三个阶段的租赁协议，租赁期限为10年，共50年。第四条第7项约定，老年公寓一期装修开始后，在装饰过程中同时甲方必须协助乙方申报二期工程约15000平米的公寓楼。第五条第1项约定，乙方在租赁期限内有权在不影响房屋主体结构安全的前提下，对承租的房屋根据经营需要进行改建、装潢装修（非经甲方书面同意，不得拆除甲方的房屋）。第2项约定，在获得有关部门批准的情况下，有权在租赁的场地上进行项目开发建设。第八条第2项约定，甲方未与乙方签订续租协议的，应赔偿乙方的投资损失包括新投资开发建设项目的损失和装潢、装修、改建的损失。第3项约定，甲方没有为乙方办理好项目建设各项审批手续，经催告后，甲方仍然不予协助的，乙方有权解除本协议，届时，乙方因投资所发生的损失全部由甲方承担。第4项约定，甲方与乙方以外的第三者或土地所有权者，不得干涉乙方的经营管理，以及收回该产权的使用权。如出现该状况，必须由甲方承担由此造成的一切损失。第九条第3项约定，自签字之日起，四个月不收租金（装修在三个月以内完毕的，自第四个月起收取租金）。2011年11月9日，北京市昌平区江山国际老年安养中心成立。法定代表人为毛立新。2012年3月11日，百福材料厂与毛立新签订了《补充协议》。2018年4月18日，北京市昌平区江山国际老年安养中心更名为江山老年公寓，业务范围变更为自理半自理老人、完全不能自理老人提供生活照料、康复护理、精神慰藉、文化娱乐服务。毛立新在江山老年公寓筹备期及成立后，基于信赖合同有效及能够长期履行，且为了实现合同目的，对承租标的物进行了大量投资改造，包括但不限于自2010年开始将北侧办公楼改建成总计三层的老年公寓楼（鸿福楼）；自2010年开始将北侧厂房楼改扩建成总计三层的老年公寓楼（鸿福楼），并将两座鸿福楼进行连接改造；自2010年开始，将东侧总计二层的东宿舍楼，改建成总计二层的老年公寓楼（江山楼）；自2010年开始将东侧总计二层的综合楼改建成总计二层的办公楼（一楼为食堂，二楼为办公区）（江山楼），并将东侧两座江山楼进行连接改造；自2010年开始，在西侧新建总计三层的老年公寓楼（万寿楼）；自2010年开始，对南侧平房10间进行了改扩建；2011年在承租场地内新建锅炉房；对房屋进行装饰装修，增设变压器等供电设施，加装电梯，进行消防改造，进行园区绿化改造，房屋翻新，对屋顶、防水等进行修缮，以及其它各项投资改造等。毛立新在江山老年公寓的上述投资改造花费巨大。反诉人只有在基于信赖合同有效及能够长期履行的情况下，才能够有效摊销投资改造成本。而且反诉人投资的老年公寓为公益项目，投资回报率低，难以承受租金上涨。为此，反诉人希望与百福材料厂友好协商尽量协调租金价格。2010年5月15日签订合同时，租赁标的物十分破旧，不具备开办老年公寓的条件，反诉人的投资改造极大提升了租赁标的物的使用价值。由于反诉人基于信赖合同有效能够长期履行，且为了实现合同目的，才对承租标的物进行了大量投资改造。如双方不能就租金价格调整协商一致，坚持主张反诉人腾房，必将给反诉人造成巨大损失。为维护反诉人合法权益，故提出反诉请求。关于反诉人对租赁标的物进行投资改造的损失问题，由于疫情影响，资金紧张，无力支付鉴定费用，为避免因证据不足造成反诉风险，反诉人不在本案中主张投资改造的现值损失，保留另行起诉投资改造现值损失的权利。原告（反诉被告）百福材料厂对于反诉辩称：同意反诉请求第一项租赁合同无效，不同意赔偿所谓信赖利益损失。因为双方的合同已经履行了十年，在履行过程中是因为被告及第三人的过错导致今日结果，合同条款明确约定租赁期如遇到人民币贬值或房租价格上涨40%时，原告积极联系被告及第三人，一直到起诉，第三人和被告都没有给原告正面回应。数年来原告承担了太多损失，同时原告租给被告的建筑物并不是破旧的，而是新建的，被告只对部分进行了改造，其改造与其经营目的吻合。合同订立之时，被告就了解房屋没有房产证，在合同中很明确。只是双方确定了该房屋的用途。在合同履行过程中原告没有过错，只是被告、第三人对原告的合理要求没有满足，原告才提出了诉讼。请法院依法判决，驳回被告的反诉。第三人江山老年公寓陈述称：同意毛立新的本诉答辩意见和反诉请求。不同意腾退房屋和场地。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：毛立新系江山老年公寓法定代表人。江山老年公寓系民办非企业单位，2011年11月9日登记成立，原名称为北京市昌平区江山国际老年安养中心，2018年4月18日变更登记为现名称。2010年5月15日，百福材料厂（甲方）与毛立新（乙方）签订《租用合同》，主要约定：甲乙双方就租用昌平区白浮村东百福材料厂西厂区部分房屋、场地所涉及的有关事项进行了充分协商，自愿达成协议；租赁的房屋位于北京市昌平区白浮村东百福材料厂西厂区，由东宿舍楼至西住宅楼前花墙止，北由办公楼、厂房楼起至南围墙为止（不含锅炉房），其中，北楼两栋约3800平米，东宿舍楼约2000平米，综合楼约1200平米，南平房10间约150平米，房屋总面积约为7200平方米，绿化及活动场地约25亩；乙方租赁房屋与场地的用途为申办成立老年公寓；租赁期限共分三个阶段，第一个阶段租赁期限为20年，从2010年9月15日至2030年9月15日止，第一个租赁期限届满后，甲方必须与乙方续签第二个阶段的租赁协议，租赁期限为20年；第二个阶段租赁期限届满后，甲方必须保证与乙方再续签第三个阶段的租赁协议，租赁期限为10年，共计50年；第一个阶段租期的租金按每年计算，第一年收100万元，第二年起实收120万元至第一个阶段租期届满，租赁期间如遇人民币贬值或房屋租赁价格上涨40%以上时，双方协商解决；租金按季交纳，在每一个季度尾前一次性交清，租金由乙方直接交纳到甲方指定的账户；乙方在租赁期限内有权在不影响房屋主体结构安全的前提下，对承租的房屋根据经营需要进行改建、装潢装修（非经甲方书面同意，不得拆除甲方的房屋）；自签字之日起，四个月不收租金（装修在三个月以内完毕的，自第四个月起收取租金）。《租用合同》还约定了其他条款。2012年3月11日，百福材料厂（甲方）与北京市昌平区江山国际老年安养中心（乙方）签订《补充协议》，主要内容为：“经甲、乙双方友好协商，达成一致，乙方2011年新建房屋和西厂区原建锅炉房产权归乙方所有。甲方与毛立新于2010年6月18日签订的关于甲方为乙方新建1500平方米房屋的《补充协议》作废。”《租用合同》签订后，百福材料厂向毛立新交付了房屋和场地。本案庭审中，各方均认可，租金已按《租用合同》约定的标准缴纳至2020年3月14日。2020年3月15日及之后的租金尚未交纳。本案庭审中，毛立新及江山老年公寓陈述称，租用期间有两处新建、三处扩建，同时还进行了装修，新建包括“场地西侧新建一栋三层楼”和“2011年新建一个锅炉房”；扩建包括“将北侧厂房楼由两层加建为三层”“将北侧两座楼（办公楼和厂房楼）中间加了三层连接通道”“将东侧两座楼（东宿舍楼和综合楼）加建了两层连接通道”；装修包括对北侧办公楼、厂房楼，东侧宿舍楼、综合楼，南侧十间平房进行了装修，对所有楼进行了消防改造，园区进行了绿化，北侧办公楼、厂房楼和东侧宿舍楼、综合楼加装了电梯，安装了一个变压器。百福材料厂则表示，认可新建了三层楼和锅炉房，但拆除了原有的锅炉房，认可扩建了部分通道，但北侧厂房楼原来就是三层，对于装修部分不清楚。本案审理中，毛立新提出评估申请，申请对其投资改造部分进行评估。本院经摇号选定了鉴定机构北京恒乐工程管理有限公司。后因毛立新未按期交纳鉴定费，北京恒乐工程管理有限公司作出《终止鉴定函》，终止鉴定。对此，毛立新表示现因资金紧张，暂无法交纳鉴定费，故撤回相关反诉，本案中不再主张投资改造损失。另查，案涉土地性质为集体土地，根据《昌平区土地利用总体规划（2001-2010年）》（现已废止），该地块规划用途为工矿用地区；根据《昌平区土地利用总体规划（2006-2020年）》（现已废止），该地块规划用途为规划公路、一般农地区、规划河流水系；根据2017年《关于昌平区土地利用总体规划调整方案的批复》（现已废止），该地块规划用途为规划公路、一般农地区、规划河流水系；根据《昌平分区规划（国土空间规划）（2017-2035年）》，该地块为对外交通用地、生态混合区。另，百福材料厂称《租用合同》中的房屋系于上世纪90年代陆续建设，未取得建设工程规划许可。庭审中，百福材料厂表示《租用合同》的承租人为毛立新，毛立新、江山老年公寓对此均认可。毛立新、江山老年公寓表示现案涉房屋和场地由江山老年公寓使用。关于使用费，百福材料厂表示《租用合同》约定的标准计算为0.46元/平米/天，该标准过低，远远低于市场价格，主张按照2.5元/平米/天计算使用费，具体数额同意法院酌定。毛立新则表示应按照合同约定的标准计算，2.5元/平米/天过高。上述事实，有《租用合同》《补充协议》《终止鉴定函》《北京市规划和自然资源委员会昌平分局关于的复函》以及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。具体本案中，毛立新与百福材料厂签订的《租用合同》及《补充协议》虽系双方真实的意思表示，但房屋均未取得建设规划许可，故双方的《租用合同》及《补充协议》违反了法律的强制性规定，属无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《租用合同》无效，承租人应当将租赁物返还出租人。现百福材料厂主张要求毛立新腾退房屋及场地，理由正当，本院予以支持。无权占有不动产，权利人可以请求返还原物。百福材料厂与毛立新的《租用合同》无效后，江山老年公寓占用涉案房屋场地已无合法依据，现百福材料厂要求江山老年公寓腾退，理由正当，本院予以支持。《租用合同》无效，出租人有权要求承租人支付腾退前的占用费。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。关于占用费的标准，本院综合考虑《租用合同》约定的租金标准、约定的租金上浮条款以及房屋场地的实际使用情况等因素，酌情确定为240万元/年。百福材料厂主张过高的部分本院不予支持。关于承租人的扩建造价费、装修残值损失，毛立新明确表示本案中不主张，本院对此不再处理，各方可另行解决。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于毛立新反诉主张的信赖利益损失60万元，双方合同已经履行长达十年，其亦未举证证明实际产生了该损失，故其该项反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京百福兴发新型材料厂与毛立新于2010年5月15日签定的《租用合同》及2012年3月11日签订的《补充协议》均无效；二、毛立新、北京市昌平区江山老年公寓于本判决生效之日起三十日将位于北京市昌平区白浮村东北京百福兴发新型材料厂西厂区的房屋及场地（《租用合同》约定的四至范围）腾退并返还给北京百福兴发新型材料厂；三、毛立新于本判决生效之日起十日内支付北京百福兴发新型材料厂自2020年3月15日至实际腾退返还之日止的占用费，按2400000元/年计算；四、驳回北京百福兴发新型材料厂的其他诉讼请求；五、驳回毛立新的其他反诉请求。本诉案件受理费93800元，由北京百福兴发新型材料厂负担65660元，已交纳；由毛立新负担28140元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费4900元，由毛立新负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  李国栋二〇二〇年十二月十五日书记员  郑蝶宜