山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁17民终4420号 上诉人（原审原告）：魏相鲁，男，汉族，1985年4月12日出生，住山东省菏泽市牡丹区。 委托诉讼代理人：李红军，山东雷泽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：菏泽市万浩逸景房地产开发有限公司。住所地：菏泽市昆明路**。 法定代表人：刘海生，执行董事。 委托诉讼代理人：冯卫红，男，汉族，1990年8月24日出生，住山东省曹县。 上诉人魏相鲁因与被上诉人菏泽市万浩逸景房地产开发有限公司（以下简称万浩逸景公司）确认合同效力纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院(2019)鲁1702民初409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 魏相鲁上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人原审诉请；诉讼费用由被上诉人承担。一审认定事实及适用法律错误。一、一审认定涉案认购协议有效错误，涉案认购协议应无效。1、被上诉人销售车位时没有取得审批手续。地。地下停车位作为商品房产销售时先取得销售许可证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》的规定，未取得销售许可的商品房产不得销售。涉案车位没有取得预售许可证及任何相关部门批准的相关出售手续。《关于平时使用人民防空工程的若干规定》第三条规定：“平时使用人防工程必须办理审批手续”。因此，虽然《防空法》第五条第二款规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，但未经人防部门验收审批颁发使用证，作为人防工程的投资人并不能取得该人防工程相应的使用权及收益权。2、涉案协议为补充协议，性质为预约合同。主协议没有签订、不存在，补充协议应无效。协议注明涉案《车位认购协议书》为《选房确认书》的补充协议，根据从属性原则主协议无效从协议也无效。在一审庭审中被上诉人已自认从未见过主协议，主协议是不存在的、无效的，因此被上诉人应当退还认购金并赔偿损失。3、被上诉人不能与上诉人签订正式可办产权的停车位买卖合同，一审庭审被上诉人承认不能与上诉人签订正式车位买卖合同，办理车位产权不动产登记手续，说明涉案认购协议无效。假设涉案认购协议有效，则被上诉人应履行合同，与上诉人签订正式车位买卖合同，办理车位产权不动产登记手续，但实际情况是被上诉人却要求与上诉人签订车位使用权转让协议，这实际上是租赁协议，而不是买卖协议，上诉人认为被上诉人在未取得地下车位所有权的情况下进行车位买卖(实际上是以租代售)不仅属于一种欺诈行为，而且是一种不合法的行为，这也说明涉案认购协议无效。(二)、涉案协议属于预约合同，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。现被告不能履行的约定，不与原告签订买卖合同，被告应承担全部责任。原告有权解除涉案认购协议书。被告应当承担违约责任，退还认购金并赔偿原告损失。(三)、一审认定上诉人“未提交有效证据证明其主张”错误，一审庭审被上诉人已明确承认不能签订正式的车位买卖合同，说明涉案认购协议不能继续履行的过错全部在被上诉人方，被上诉人应退还上诉人所交款项，赔偿上诉人损失。假设涉案认购协议有效，则被上诉人应继续履行认购协议，与上诉人签订正式车位买卖合同(而不是其他形式的合同)，办理车位产权不动产登记手续，但一审庭审中被上诉人明确承认不能与上诉人签订正式车位买卖合同，不能办理车位产权不动产登记手续，造成不能签订的车位买卖合同的原因全部责任在被上诉人方，上诉人在一审己完成举证责任。二、一审适用法律不当。 万浩逸景公司辩称，一、认购协议合法有效。2017年3月18日，双方经过协商在平等自愿基础上签订《车位认购协议书》，该协议书是双方真实意思表示，合法有效，不存在无效的情形。认购协议属于预约合同，而非预售合同，目前尚无法律、法规等强制性规定明确要求签订预约合同需要事前取得预售(销售)许可证，答辩人是否取得车位预售(销售)许可证，并不必然影响涉案认购协议的法律效力。同时，也不应当以协议名称认定协议性质，涉案认购协议不是补充协议。二、中达逸景地下车库项目，系经菏泽市规划局批准建设。答辩人向菏泽市人防办交纳防空地下室异地建设费，国家在异地另外建设人防项目。涉案车位不是人防车位，亦不属于国家所有。涉案车位是答辩人开发建设，其有占有、使用、收益、处分的权利，不存在被答辩人所诉答辩人故意隐瞒的欺骗行为。同时，签订车位使用权转让协议书符合目前菏泽市房地产行业实际情况。三、依据双方签订的认购协议约定，被答辩人应当在接到答辩人选车位通知后，选定好车位号。自认购协议签订后，答辩人一直严格履行协议，2019年10月10日左右答辩人通过电话、微信通知被答辩人于2019年10月12日下午1点到售楼部签到选车位。被答辩人违约没有去售楼处选定车位，所以本案中并非是答辩人不履行协议。现在被答辩人车位选定义务没有履行，如何苛责答辩人进行下一步程序。四、法律规定车位的归属采取约定说，即双方签订协议即可确定车位的归属。现双方确定车位协议条款内容，由双方当事人根据认购协议实际情况进行协商约定，属于当事人意思自治。认购协议上也没有约定双方签订可以办理产权登记的地下车位买卖合同。综上，被答辩人的诉请无事实及法律依据，请求人民法院依法驳回上诉，维持原判。 魏相鲁向一审法院起诉请求：1、被告立即与原告签订可以办理不动产产权登记的中达逸景广场小区地下车位买卖合同。2、如被告不能与原告签订正式的可以办理不动产登记的地下停车位买卖合同，依法判决被告退还认购金20000元，并赔偿损失2400元。3、诉讼费用全部由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月18日，原告魏相鲁（乙方）与被告万浩公司（甲方）签订中达、逸景广场地下车位认购协议书一份，协议约载明：“一、乙方认筹：中国山东省菏泽市牡丹区曹州路中达.逸景广场小区内指定地下停车位（地（地下停车位靠近业主所选住宅为宜），选车位时按甲方提供面积为准。二、认购措施：1、本意向书签订当日乙方向甲方交付认购金贰万元人民币（小写￥20000-元），签定此协议书后认购金不退还。2、每个车位按10万元执行。3、每个认购协议号仅限选购一个地下停车位。三、乙方在接到甲方选车位通知后，需按甲方规定的时间到达甲方指定的地点参加选车位，否则，甲方视为乙方自动放弃选车位权。四、选车位当日，根据乙方交款的先后顺序在甲方制定的选车位规则下进行选车位。五、乙方对所选车位认同后，签订《中达.逸景广场地下停车位确认书》。六、乙方的联系方式据实提供，如因联系方式有误，一切责任由乙方承担。当乙方更换联系方式时，应及时通知甲方，否则，一切责任由乙方承担。七、本认购协议书一式两份，甲方一份，乙方一份。自双方签订之日起生效。甲方：菏泽市万浩逸景房地产开发有限公司并加盖公章乙方：魏相鲁签字并盖有手印日期：2017年3月18日”。同日，魏相鲁向被告支付贰万元车位款，被告向原告出具收据一份，载明：“收据入账日期：2017年3月18日Ｎｏ6759528缴款单位：魏相鲁人民币（大写）：贰万元整￥20000.-收款事由：车位（3-20006）并有被告加盖其公司印章”。2019年6月6日，菏泽市人防办向被告发出菏泽市政府非税收入市人防办窗口缴款通知单。2019年7月18日，被告向政府缴纳人防地下室交易建设费6567720元。2019年5月17日，菏泽市人民防空办公室出具证明一份，内容为：“中达逸景广场项目由菏泽万浩逸景房地产开发有限公司开发建设。该项目位于××路××东，曹州路以南，重庆路以西，景韵苑小区以北。总占地17.76万平方米，总建筑面积60.59万平方米，其中地下建筑面积121474平方米。该项目地下工程不是人防地下工程，属于异地建设人防项目。以上事实，有当事人陈述、认购协议书、收据等在卷佐证。 一审法院认为：原、被告签订的地下车位认购协议书系双方真实意思的表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。原告主张其认购的车位为人防车位，但菏泽市人民防空办公室、原菏泽市规划局均出具书面证明或者情况说明材料，认定涉案地下工程不是人防工程。根据万浩公司提供的涉案地下车库建设工程规划许可证、菏泽市人民防空办公室开具的防空地下室异地建设费缴款通知单、菏泽市行政审批服务局开具的非税收通用票据、万浩公司中国建行网上银行电子回单等证据，可以证明万浩公司交纳了人防工程异地建设费，属于异地建设人防项目，故涉案地下车库并非人防工程，而是经规划主管部门批准由万浩公司投资建设的地下车库项目，原告也未提交证据证明其主张，故对于原告的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决：驳回原告魏相鲁的诉讼请求。案件受理费360元，由原告魏相鲁负担。 本院二审期间当事人均未提交新证据，二审查明的案件事实与一审认定事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等，构成预约合同。预约合同不同于预售合同，主要在于系约定在将来一定期限内订立买卖合同的意向性协议，最终是否签订正式买卖合同尚需进一步磋商，具有一定的不确定性。涉案认购协议书约定业主认筹逸景广场地下停车位一个，但未明确具体位置和编号，选定车位后以签订《地下停车位确认书》为准，据此该协议性质应为预约合同。 至于是否能够正式签订车位销售合同，仍需要双方当事人对车位位置、编号、交付期限、交款时间、违约责任等主要合同内容进行磋商，但磋商结果具有不确定性。鉴于预约合同、预售合同系两种法律性质不同的合同类型，目前尚无法律、法规等强制性规定明确要求签订预约合同需要事前取得预售（销售）许可证，即万浩公司是否取得车位预售（销售）许可证并不必然影响涉案认购协议的法律效力。涉案认购协议仅仅是系约定在将来一定期限内订立车位销售合同的意向性协议，该预约合同并未约定涉案车位能否办理产权登记，故该项内容应当是双方进一步签订正式车位销售合同时应当协商确定的事项。对于一方不履行订立买卖合同义务的，对方可以通过要求承担预约合同违约责任等方式寻求权利救济，但并不能据此否定预约合同效力。综上分析，涉案地下车位认购协议书系预约合同，双方当事人均具备民事权利能力和行为能力，签约意思表示真实，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定导致合同无效的情形，故涉案认购协议应当是合法有效的。上诉人称涉案认购协议无效，证据不足，且法律依据不充分，本院依法不予采信。 综上所述，魏相鲁的上诉请求不能成立，应予驳回。一判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费360元，由上诉人魏相鲁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁亚涛 审 判 员 井 慧 审 判 员 秦 迅 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 徐钰钦 书 记 员 董 霞