四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初376号 原告（反诉被告）：吴一锋，男，1990年6月4日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：杨荣艳，北京市惠诚(成都)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨雪锋，四川泰仁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都新城万博房地产开发有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区怡新路**。 法定代表人：杨可，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王桢，该公司员工。 委托诉讼代理人：王泉泉，该公司员工。 原告（反诉被告）吴一锋与被告（反诉原告）成都新城万博房地产开发有限公司（以下简称“新城公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。吴一锋及其委托诉讼代理人杨荣艳、新城公司的委托诉讼代理人王桢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴一锋向本院提出诉讼请求：1.判令新城公司赔偿吴一锋装修差价101580元；2.判令新城公司立即对装修问题进行整改；3.判令新城公司赔偿吴一锋不能正常使用房屋期间的租金损失（以月租金1500元为准，计算期间为自2018年9月30日起至吴一锋可实际居住之日止）。诉讼中，吴一锋变更第二项诉讼请求为判令新城公司因其提供的装饰装修存在质量问题而赔偿吴一锋损失5万元（存在的装修质量问题有：门锁因反锁舌变形无法反锁、入户门门洞两侧抹灰层空鼓、墙面不平、窗户右侧墙面空鼓、地面两处空鼓、空调插座不通电、空调洞渗水、窗台上方墙面空鼓、弱电箱旁墙面裂纹、天花板出现裂纹、客厅电视墙下方地面空鼓、卫生间吊顶内的取暖器电线未用专业管道封闭、淋浴间墙面未做防水处理、卫生间地漏积水、面盆下面的等电位盒的电线裸露、面盆周边墙面未做防水处理、卫生间墙砖及地砖空鼓率高达70%、厨房防水未达到国家或行业标准、橱柜下方地面与墙面未贴瓷砖且未做防水处理、橱柜下边脚封口挡板松动、厨房燃气管道处及吊柜下方墙砖空鼓、厨房地面无地漏、橱柜柜面材质与广告宣传的不一致、油烟机柜门阻尼针无法使用、临近生活阳台处一地砖空鼓、生活阳台地面两块地砖空鼓、生活阳台门无法完全推开且推开后与天然气表相撞、生活阳台窗户左侧下方第二砖空鼓、阳台墙面未做防水处理），增加了第四项诉讼请求为判令新城公司承担本案的诉讼费、鉴定费。事实与理由：2017年6月27日，吴一锋与新城公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都新城吾悦广场商品房买卖合同附件（住宅）》，约定吴一锋认购新城公司开发的成都吾悦广场城市综合体7栋1单元22层2101号房屋，房屋预测建筑面积79.82平方米，其中套内建筑面积64.71平方米，分摊的共有建筑面积15.11平方米，装修水平为简装，装修标准为每平方米1500元，房屋总价为629780元（其中清水成交价为510050元，装修成交价为119730元），约定交付日期为2018年9月30日之前。合同签订后，吴一锋向新城公司支付了全部价款。2018年9月30日，吴一锋应新城公司通知验房，发现新城公司未按合同约定标准1500元每平方米进行简装，厨房及卫生间以外的部分只符合清水房交付标准，且已简装的厨房及卫生间存在多处装修质量问题。涉案房屋装修造价远低于119730元，装修存在严重的偷工减料，新城公司提供的装饰装修存在多处质量问题，严重影响吴一锋入住。吴一锋当场要求新城公司按照1500元每平方米的约定标准进行整改并及时将存在的装修质量问题进行整改、修复，以便吴一锋能尽早入住。新城公司当天收到吴一锋的整改、修复请求后未履行任何的整改、修复义务，吴一锋多次催促，但均无结果。吴一锋被迫起诉后，新城公司仍然未对起诉状载明的装修质量问题进行整改、修复。新城公司怠于履行自己的整改、修复义务，严重违反了双方签订的合同，根据双方之间的合同约定及法律规定，吴一锋有权要求新城公司直接赔偿损失，因此吴一锋对原第二项诉讼请求进行变更。 新城公司辩称，一、对于商品房买卖合同中约定的交付标的是装修房，本质仍是带装修的买卖关系，且无额外的装修协议，不应当割裂看待装修价款。根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第八条计价方式与价款的约定，该房屋按建筑面积计算房屋总价，其中就包含了装修价。该约定表明，双方买卖的标的物是装修（简装）房屋，而非割裂为双方买卖毛坯房之外，开发商另行提供装修服务。合同约定的包含了部分装修的价款是开发商综合交易市场供求关系、价值规律、品牌影响、综合服务、利润空间等等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的。二、新城公司的义务在于交付吴一锋支付对价的房屋，具体的交付标准要围绕合同的约定来确定，而非仅单独以装修价格确定，吴一锋主张的装修差价无合同和法律依据。首先，双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第四条（六）明确“装修水平是简装”，而非“全装”。同时预售合同附件六和补充协议附件六，对于该户装饰装修及相关设备标准的空间、部位、品牌、档次进行了明确、具体的约定。其次，对于该房屋装饰装修的标准、档次、品牌等，新城公司做了字体加粗提示，吴一锋也确认阅读完毕并亲手签写，已经尽了充分的提示注意义务。再次，吴一锋在购房伊始，明知其购买房屋的总价和单价，在双方签订的定金协议、签约详情表上的价格均以单价、总价体现（无装修价格单独体现），且在补充协议第七页（三）中明确“买受人已完全了解所购房屋的面积及组成······房屋结构、装饰······”，在补充协议第十五页第十一条（一），新城公司再次提示“本合同总价格包含装修费用”。且吴一锋支付的总房款也符合当时的市场价格，其价值是就整体而言的，房屋本身和装修不能简单的割裂。最后，综合合同正文第四条、合同正文附件六、补充协议附件六、补充协议第十一条，综合来看，双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》第四条中约定装修不是清水装、不是全装，而是限定装修范围的简装，同时在合同附件对装修范围、标准、品牌、档次等内容作了明确约定，吴一锋的签字、按手印、付房款，说明吴一锋是对此知晓并认可接受的。三、吴一锋要求新城公司对装修问题进行整改，部分不属于合同约定内容，部分已经完成整改，新城公司愿意根据《四川省商品房买卖合同（预售）》附件八的约定承担保修责任。四、新城公司依照双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》交付条件交付房屋，不存在吴一锋不能正常使用的情况。根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条商品房交付条件约定“该商品房交付条件为：取得《建设工程竣工验收合格证明》和《房屋面积实测报告书》”。第十八条交付时间和手续（一）约定“出卖人在2018年9月30日前向买受人交付该商品房”。另吴一锋在起诉状中也明确新城公司于2018年9月27日通知其进行验房，吴一锋以房屋装修偷工减料、其他地方存在质量问题为由拒绝按期收房，却在时隔一个月、两个月之后又认可房屋没有质量问题而主动完成收房手续，其前后行为存在矛盾，严重违反双方合同约定义务。综上，新城公司已经按照合同约定完成了全部交付义务，吴一锋在接受案涉房屋后又另行要求新城公司给付装修差价，没有任何事实依据和法律依据，请求驳回吴一锋的诉讼请求。 新城公司向本院提出反诉请求：判令吴一锋支付逾期付款的违约金（以未付款为基数按每日万分之五自合同签订后30日起计算至房款付清之日止），并承担反诉费。事实和理由：双方签订的房屋买卖合同约定，吴一锋应当支付首付款189780元，余款44万元于合同签订之日起30日内以按揭贷款或其他方式付清。《补充协议》约定合同签订当日须足额支付首付款，且无论付款方式如何均须在签署本合同三十个自然日内结清余款，若未按期付款，按未付款额的日万分之五计算违约金。双方于2017年6月28日签订房屋买卖合同，吴一锋于2017年10月12日才支付全部房款，应支付新城公司76天的违约金共计16720元。 吴一锋针对反诉辩称，一、双方就余款支付时间不应以《补充协议》的约定为准，应以《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定为准，后者对补充协议中房款支付的时间进行了实质上的变更。新城公司作为借款合同的一方当事人承诺“已经充分理解合同条款的含义及相应的法律后果，并愿意接受这些条款的约束”，表明同意并认可吴一锋通过银行贷款方式支付余款的时间自然变更至贷款银行实际放款的2017年10月12日。二、因新城公司迟延为吴一锋办理商品房预售合同的登记备案手续，导致贷款银行发放贷款的时间顺延至2017年10月22日，新城公司无权因自己的违约行为要求吴一锋向其支付违约金。 本院经审理认定事实如下：吴一锋与新城公司于2017年6月28日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定吴一锋作为买受人，向新城公司（出卖人）购买位于××街道××路××号线东沿线）以北的成都吾悦广场城市综合体第7幢1单元22层2201号房屋，规划用途公寓。合同第四条约定：……（五）该商品房的预测建筑面积共79.82平方米，其中套内建筑面积64.71平方米，分摊的共有建筑面积15.11平方米。（六）装修水平是简装，装修标准是1500元／平方米。合同第八条约定：计价方式与价款按照建筑面积计算该商品房单价为每平方米7890元，总价款为629780元，付款方式为合同签订当日支付首付款189780元，余款44万元向兴业银行股份有限公司成都分行申请贷款支付。合同第十五条约定：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。合同第十八条约定：（一）出卖人在2018年9月30日前向买受人交付该商品房……（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理……（五）修复。买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。1.屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，协商确定日内；2.管道堵塞，协商确定日内；3.门窗翘裂、五金件损坏，协商确定日内。合同第二十条约定：……（三）装饰装修及设备标准。1.该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量符合国家的强制性标准及双方约定的标准。2.如不符合前项标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理，不能更换或者修理的，出卖人以同等材质的设施、设备代替，否则出卖人按照装饰、设备差价予以赔偿。合同第二十一条约定：……（三）保修期内，买受人要求对该商品房维修的书面通知送达出卖人60日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定：（一）交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照合同第二十条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。（二）双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1.外墙：石材／成品板／涂料。2.起居室：（1）内墙：水泥砂浆抹灰腻子刮白。（2）顶棚：腻子刮白。（3）室内地面：水泥砂浆找平。3.厨房：（1）地面：地砖（诺贝尔）。（2）墙砖（诺贝尔）。（3）顶棚：铝扣板吊顶。（4）厨具：水盆及龙头（摩恩），烟机灶具（老板）。4.卫生间：（1）地面：地砖（诺贝尔）。（2）墙面：墙砖（诺贝尔）。（3）顶棚：铝扣板吊顶。（4）卫生器具：洗手盆（科勒），坐便器。5.阳台：生活阳台塑钢封闭……8.窗户：塑钢窗。9.（1）关于上述装饰标准所有材料，出卖人保留用同等档次、质量、规格、价格相当或更高品质替代的权利；（2）本附件约定装饰装修标准以外的部分，双方确认以实际交付为准，（如）有国家强制性规范标准的，出卖方确认不低于该标准。吴一锋在合同尾部手写“本人已知晓并认同所购商品房的装修水平、设施设备档次和装修价格标准”。 合同签订当日，双方还签订了《成都新城吾悦广场商品房买卖合同附件》，其中的《补充协议》第六条约定：（一）交付条件：（1）……该房屋的交付条件、标准仅以合同约定为准。简/精装房屋的交付条件仅以本合同约定的交付条件为准。双方对装饰装修产生纠纷不得成为拒绝接受房屋交付的理由。房屋交付后，买受人可就不符合精装修约定内容的部分要求出卖人整改或维修。（2）买受人在办理房屋交接手续过程中提出的任何不影响房屋主体结构的质量瑕疵，包括但不限于局部裂缝、局部渗水、局部损坏、局部污染、局部水电气不通、房屋部分装修与蓝图不一致但不严重影响居住生活等均不得作为买受人拒不办理房屋交接的理由，否则买受人应按合同约定承担逾期收房的违约责任……（4）装饰设备：商品房的装饰、设备未达到附件约定标准的，买受人应在交付当日向出卖人提出，但买受人不得以此为理由拒绝交付房屋。附件六约定：关于装饰装修及相关设备标准的约定：厨房：顶面铝扣板吊顶，墙面墙砖（诺贝尔），地面墙砖（诺贝尔）。主卫：顶面铝扣板吊顶，墙面墙砖（诺贝尔），地面墙砖（诺贝尔）。次卫：顶面铝扣板吊顶，墙面墙砖（诺贝尔），地面墙砖（诺贝尔）。收纳：卫生间镜柜（科勒），浴室柜（科勒），橱柜（皮阿诺）。电器：烟机灶具（老板），开关插座（松下），浴霸（松下）。洁具：卫生间洁具（坐便器及洗手盆）（科勒），淋浴隔断（配置玻璃隔断）。五金：卫生间五金（龙头及花洒）（科勒），厨房五金（水盆及龙头）（摩恩），卫生间小五金（毛巾杆、纸巾盒、地漏）（科勒）。灯具：厨房及卫生间（松下）。（1）关于上述装饰标准所有材料，本公司保留用同等档次，如质量规格、采购价格相等或更高品质替代的权利；（2）本附件约定装饰装修标准以外的部分，双方确认以实际交付为准，（如）有国家强制性规范标准的，出卖方确认不低于该标准。吴一锋在该条款后手写签署“本人对上述装饰装修范围、标准、品牌、档次等予以确认，且无其他异议”。 合同签订后，吴一锋依约支付了购房首付款。2017年7月29日，吴一锋、新城公司与兴业银行股份有限公司成都分行签订《个人购房抵押(保证)借款合同》，约定吴一锋向兴业银行股份有限公司成都分行借款44万元用于支付剩余房款，新城公司以保证人名义为该笔借款提供连带责任保证担保，该笔借款于2017年10月12日放款至指定账户。 2018年4月30日，案涉房屋所在楼栋竣工验收。吴一锋与物业人员于2018年9月27日填写了《房屋复验单》，载明：1.主卧空调管道孔漏水进来；2.厨房、卫生间墙砖空鼓；3.橱柜底部未贴砖、下方挡板固定死(建议)；4.厨房无地漏；5.主卧空调机位少。吴一锋于2018年10月27日办理收房手续，当天又与物业人员填写了《房屋复验单》，《房屋复验单》载明：1.主卧漏水没整改；2.抽油烟机上柜门关不严；3.橱柜下挡条松、橱柜下没贴砖；4.灶面与合同材质不符；5.卫生间浴霸电路线是裸线；6.对厨房、卫生间装修价格与合同不符合，未达到装修合同的均价。后四川福曼达装饰工程有限公司为吴一锋制作了《吾悦广场7栋1单元22楼1号厨卫改造预算》，需要厨房、卫生间、生活阳台改造的费用、中途建渣清运费、完工保洁费、设计费共51896元。 以上事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、《补充协议》、贷款合同、《房屋复验单》等证据以及当事人陈述在案证实。 本院认为，吴一锋与新城公司签订的商品房买卖合同及附件系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定的义务履行合同。本案的争议焦点在于：1.新城公司是否已经依约履行合同约定的装修义务；2.新城公司是否应承担因未及时整改、修复给吴一锋造成的损失；3.吴一锋是否存在逾期支付房款的违约行为。 关于争议焦点一。本院认为，双方当事人作为具有完全民事行为能力的市场交易主体，对其从事的民事法律行为，应当承担相应的法律后果。本案中，吴一锋与新城公司签订的《四川商品房买卖合同（预售）》及附件，属于双方当事人自愿真实的意思表示，不具有《中华人民共和国合同法》规定的无效以及显失公平、重大误解等可撤销的法定情形，合同内容对双方当事人均具有法律约束力。判断成品住宅的交易价格，应当考虑多种因素综合确定。房屋的户型、楼层、配套设施、建造成本、销售成本、房屋是否附带装饰装修及标准、税费、开发企业的品牌、企业利润、市场供需关系以及房屋所处地理位置等多种因素，均对成品住宅的交易价格产生重大影响。本案中，双方当事人达成的交易的标的物为包含装饰装修物在内的成品住宅，是依照房屋的建筑面积单价计算房屋总价，是一个整体交易行为，不是单独的出售清水房屋和装饰装修物。因此，双方达成的房屋价款不能简单拆分。新城公司应当履行的装饰装修义务的范围、内容、标准，应当依照双方签订的合同内容予以确定。故针对双方争议的装修价款，按照双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件的约定，新城公司已经履行了合同约定的装饰装修义务。吴一锋要求新城公司赔偿装修差价的诉讼请求不具有事实及法律依据，本院不予支持。 吴一锋收房时，就所接收房屋存在的问题与代表新城公司交房的工作人员共同签署了《房屋复验单》进行确认，应当视为向新城公司提出了履行保修责任的书面申请，新城公司没有在合同约定的期限内履行保修义务，按照合同约定，吴一锋可以自行或委托他人进行维修，维修费用应当由新城公司承担。吴一锋提供的《吾悦广场7栋1单元22楼1号厨卫改造预算》不是由具备资质的鉴定或评估机构作出，预算费是对整个厨房和卫生间进行全面改造所需的费用，而不是新城公司履行保修义务所应承担的费用，不能根据该预算结论由新城公司赔偿吴一锋保修损失5万元，参照同楼盘的其他类案诉讼裁判标准，本院酌情确定新城公司赔偿吴一锋保修费用6000元。 针对第二个争议焦点，即吴一锋主张的因已装修部分未进行整改，不能正常使用房屋期间的损失。本院认为，新城公司应当整改的内容包含日常使用需要的厨房区域，其未及时进行修复、整改将影响吴一锋使用房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任，故新城公司应当承担吴一锋在该期间的损失，吴一锋主张参照周边租金1500元/月的标准适当，本院予以支持。但依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，吴一锋亦应当及时止损，避免损失的扩大。结合吴一锋从收房到修复相关内容所需要的时间等因素考虑，参照同楼盘的其他类案诉讼裁判标准，本院酌情确定损失计算时限为3个月，即4500元，对超过部分，本院不予支持。 针对第三个争议焦点，即吴一锋是否存在逾期付款的行为。本院认为，双方在商品房买卖合同中约定，购房人支付首付款189780元，余款44万元由购房人向兴业银行股份有限公司成都分行申请贷款支付。合同订立后，吴一锋依约支付了购房首付款，且剩余房款已通过银行贷款支付，新城公司作为贷款合同的担保人，对发放贷款的金额及时间均明知，故吴一锋不存在逾期付款的违约行为，新城公司主张的反诉请求缺乏事实基础，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告(反诉原告)成都新城万博房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)吴一锋房屋维修所需费用6000元； 二、被告(反诉原告)成都新城万博房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)吴一锋损失4500元； 三、驳回原告(反诉被告)吴一锋的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告(本诉被告)成都新城万博房地产开发有限公司的反诉请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2332元，减半收取计1166元，由吴一锋负担1045元，成都新城万博房地产开发有限公司负担121元(已由吴一锋预交，新城公司在履行上述给付义务时将此款一并付给吴一锋)；反诉案件受理费134元，由成都新城万博房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  谢贤云 二〇二〇年十二月十五日 书记员  曾 莉