贵州省荔波县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2722民初1490号 原告：朱溢杰，女，1994年8月12日出生，壮族，住贵州省荔波县。 委托诉讼代理人：吕泐延，广西博爱律师事务所律师，代理权限为一般代理，执业证号14512201010683069。 被告：贵州省嘉和房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市开发区管委会**，统一社会信用代码91522701709665843W。 法定代表人：黄俊，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：周文雄，贵州北斗星律师事务所律师，代理权限为特别授权，执业证号15201202010191452。 委托诉讼代理人：谌鸿伟，贵州北斗星律师事务所律师，代理权限为特别授权，执业证号15201202010205685。 原告朱溢杰诉被告贵州省嘉和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告朱溢杰及其委托诉讼代理人吕泐延、被告贵州省嘉和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周文雄、谌鸿伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告朱溢杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告所购商品房面积误差比在3%部分的购房款5993.7元；2、判令被告双倍返还原告所购商品房面积误差比3%部分的购房款20,937.99元（一、二项相加为26,931.69元）；3、判令被告赔偿原告所购商品房屋高误差比3%部分的赔偿金5993.7元；4、判令被告双倍赔偿原告所购商品房屋高误差比超过3%部分的赔偿金1318.61元（三、四项相加为7312.31元）；5、判令被告赔偿原告多支付的垃圾清运费25.80元（4元×6.45㎡）；6、判令被告赔偿原告多支付的房屋维修基金232.20元（36元×6.45㎡）；7、判令被告赔付原告多支付的物业费315元（1元×7㎡×75个月）；8、判令被告赔付原告多支付的契税246.87元（商品房总额×1.5%÷商品房合同约定套内面积×6.45㎡）；9、判令被告支付原告资金占用利息6171.68元（商品房单价×6.45㎡×0.5月息%×75个月）。上述费用共计41,235.55元；10、判令被告承担全部案件受理费、保全费等。事实和理由：2012年10月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同第三条约定，原告所购商品房用途为住宅，属框剪结构，层高3米，建筑面积为96.82平方米，其中套内面积78.3平方米；第七条约定，按套内面积计价为每平方米2551.6元，总价款199,790元；第十五条约定，关于面积差异的处理，实测面积与预测面积发生误差的，根据合同第七条套内面积计价的约定，（1）按照套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%以内（含3%）的，原告有权退房。原告不退房的，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告退还原告；绝对值超出3%部分的房价款由被告双倍退还原告。合同签订后，原告交付了购房款（含银行按揭贷款），被告已将房屋交付原告。2018年10月10日，原告得知其所购商品房套内建筑面积为71.85平方米，与约定预测套内建筑面积少6.45平方米，面积误差比绝对值为8.24%，依合同约定，原告应当返还部分房价款，原告多次找被告协商，被告拒不履行合同约定。另外，合同约定商品房层高3米，但实测为2.9米（净高+楼板厚度），实际比合同约定层高低了10厘米，导致原告房屋的实际使用空间减少3.33%，应参照该《商品房买卖合同》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，来确定被告应当承担的违约责任。因被告的违约，导致原告常年多支付垃圾清运费、物业费，还有多支付的房屋契税、房屋维修基金等费用，为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告贵州省嘉和房地产开发有限公司答辩称：1、涉案房屋面积减少被告无过错，不应承担双倍赔偿责任，而且涉案房屋所在整栋的楼体面积无任何改变，被告未因此而获利，从原告实际享受的整体面积出发，被告也不应返还原告房款,即使法院认为被告应当承担房款返还责任，被告也仅愿意承担套内面积增加部分一半房款的返还责任；2、原告已于2014年收房，表明其已对房屋的交付条件予以认可，且对层高的高度也从收房之日即知晓具体的高度，即使层高导致赔偿责任，原告的诉请也已超过了诉讼时效，请求法院予以驳回该项诉请；3、被告诉请的垃圾清运费、房屋维修基金、物业费、契税等费用的收取主体，也非退费主体，原告可依据房产证到有关单位办理退费，并不会产生实际损失，因为原告要求被告赔偿上述款项无事实及法律依据，请求法院予以驳回。 被告贵州省嘉和房地产开发有限公司未提供证据。 原告朱溢杰围绕诉讼请求依法提交了证据，为查明案件事实，本院依职权调取了证据，经当庭核实，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，经有关部门批准，被告在荔波县，并办理了相关建设规划手续。2012年10月11日，案外人高志能、罗茂丽与被告签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定，1、案外人高志能、罗茂丽购买被告开发的中央城7号楼2单元22-3号商品房，层净高3米，建筑面积为96.82平方米，其中套内面积78.3平方米；2、按套内建筑面积计算，为每平方米2551.6元，总价款199790元；3、付款方式为原案外人高志能、罗茂丽合同签订之日向被告支付首期房款120790元，余款79000元由案外人高志能、罗茂丽向银行申请按揭贷款；4、实测面积与预测面积发生误差的，同意按照以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%以内（含3%）时，案外人高志能、罗茂丽有权退房。原告不退房的，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告退还原告；绝对值超出3%部分的房价款由被告双倍退还原告。合同签订后，案外人高志能、罗茂丽交付了购房款（含银行按揭贷款）。2014年2月28日，被告开始向7号楼业主交付房屋。2016年11月26日，案外人高志能、罗茂丽已将该房屋转让给原告并办理了房屋产权登记，原告已承接案外人高志能、罗茂丽对该房产的权利和义务，原告于2019年11月5日在不动产登记部门办理了不动产权证。 根据被告的委托，贵阳金阳黔汇测绘工程有限公司于2012年5月30日对7号楼进行测量，制作了《测绘报告》并向荔波县房屋事业局备案，涉案房屋建筑面积为97.06平方米，套内面积为78.3平方米。 2019年4月9日，贵阳金阳黔汇测绘工程有限公司再次对7号楼进行测量，并将《测绘报告》分别向荔波县房屋事业局、荔波县不动产登记中心备案，涉案房屋建筑面积为91.09平方米，套内面积为71.85平方米。 本院认为，原告与被告之间订立的《商品房买卖合同》，系双方当事人在自愿协商一致基础上的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且具备合同基本要素，应为合法有效,对合同当事人具有法律约束力，原、被告应当严格按照约定诚信行使权利并履行义务。 被告分别在荔波县不动产登记中心、荔波县房屋事业局备案的《测绘报告》载明：“涉案房屋建筑面积为91.09平方米，套内面积为71.85平方米。”该面积与被告第一次在荔波县房屋事业局备案的《测绘报告（预侧报告）》记载的面积，以及双方签订的《商品房买卖合同》约定的面积不相一致。被告第二次提交《测绘报告》，系实测报告，不动产主管部门核发的权属证书建筑面积也为91.09平方米，其数据真实可靠，且系被告提交，可作为认定案件事实的依据，故涉案房屋建筑面积为91.09平方米，套内面积为71.85平方米。 根据合同关于面积误差处理的约定，涉案房屋减少面积6.45平方米，面积误差比绝对值为8.24%，面积误差比绝对值在3%部分的，被告应退还多缴纳的购房款5993.7元（199,790元总价款×3%=5993.7元）；对于超过3%的部分应双倍退还为20,937.99元（199,790元总价款×5.24%×2=20,937.99元），故原告该项诉请于法有据，本院予以支持。被告关于本案不适用双倍返还的辩解无事实依据，依法不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定和《商品房买卖合同》第十五条约定，原告可选择继续履行合同，也可以选择解除合同。原告选择解除合同时，可要求被告返还购房款及利息；如继续履行合同，只能要求被告按面积差异的约定承担违约责任，其中面积误差超3%部分由被告承担双倍赔偿购房款责任，其实质就已包含违约金在内，因双方并未约定违约需支付资金占用费，故原告要求被告支付资金占用费的诉请已超出当事人的约定，本院不予支持。 关于层高不足约定的高度的问题。虽然双方签订的商品房买卖合同中对层高进行了约定，但与原告主张房屋层高未达合同约定没有充分的证据予以证实，且是否在法律或者行业允许的误差范围内，双方亦未举证证实。因此，原告该项诉请本院不予支持。被告就该项主张提出诉讼时效抗辩无事实依据，本院不予采信。 原告主张的垃圾清运费、物业费，因系物业公司依据物业合同向原告收取，并非被告收取，其向被告主张权利无事实依据。原告可依生效裁判文书确认的房屋实际面积向收取该费用的物业公司请求予以返还，也可另案主张权利，故对原告该项诉请本院不予支持。 原告虽主张房屋维修基金和契税，因该税费系国家机关以相关规定为依据，并依行政程序予以收取，原告对该税费收取数额存异议，可向征收机关提出申请，由征收机关依法予以审查并作出是否同意核减的决定，如原告对征收机关的决定不服，可依行政诉讼程序主张权利予以救济，因此，原告的该项诉请不宜在民事诉讼程序中处理，应予驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条规定，判决如下： 一、被告贵州省嘉和房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告朱溢杰退还商品房面积误差比3%的购房款人民币5993.7元； 二、被告贵州省嘉和房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告朱溢杰双倍支付商品房面积误差比超过3%的购房款人民币20,937.99元； 三、驳回原告朱溢杰的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费415元，由原告朱溢杰负担145元，被告贵州省嘉和房地产开发有限公司负担270元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提出上诉，本判决则发生法律效力。 义务人不履行义务的，权利人可在本判决履行期限届满之日起两年内向本院或者义务人财产所在地的同级人民法院申请强制执行。 审判员  陈光琼 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  覃 路