广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初38131号原告（反诉被告）：深圳市长龙港商业管理有限公司，住所：深圳市龙岗区坂田街道大发埔社区里石排一巷20号903，统一社会信用代码：91440300MA5FLH393G。法定代表人：胡栗萍，职务。委托诉讼代理人：庄婉娜，广东世港律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑秋婷，广东世港律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市冠亿博电子有限公司，住所：深圳市龙岗区坂田街道布龙路339号鸿生源工业园A栋706，统一社会信用代码：91440300350007579W。法定代表人：金春香。委托诉讼代理人：陶子明，广东翰泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏国政，广东翰泰律师事务所实习律师。原告深圳市长龙港商业管理有限公司与被告深圳市冠亿博电子有限公司合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，被告提起了反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人庄婉娜、郑秋婷、被告的委托诉讼代理人陶子明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.确认原告与被告于2019年11月29日签订的《场地使用合同》于2020年5月28日解除；2.被告向原告支付2020年4月租金4500元及滞纳金571.5元（从2020年3月26日起算，暂计算至2020年7月31日）；2.被告向原告支付未按要求交付商铺的场地使用费27000元（从2020年5月1日起算，暂计算至2020年7月31日，4500元×3×2）；3.被告承担原告因主张权利而产生的合理费用2000元及诉讼费用。以上款项暂合计为：34071.5元。事实与理由：原告与被告于2019年11月29日签署《场地使用合同》，合同约定场地使用期间为2019年12月21日至2020年12月20日，场地使用费及综合管理费总金额为4500元/月，由被告于每个季度最后一个自然月25日前向原告支付下一季度的场地使用费及综合管理费。原被告双方签订《场地使用合同》后，原被告双方均按照合同约定交付商铺、支付场地使用费及管理费。直到2020年3月，被告开始拖欠2020年第二季度场地使用费及管理费，并于2020年4月25日开始擅自停业，2020年4月28日向原告发出《关于提前终止的商函》，通知自4月28日起正式撤柜。原告在2020年5月6日发函告知被告，其单方面终止合同的行为为单方面违约，应当按照约定承担违约责任。但被告还是坚持提前解除《场地租赁合同》，原告即在2020年5月26日向被告发送《关于催告“小天才”撤场清拆的公函》，通知被告应在5月28日24：00前将场地恢复原状，按照场地交付被告时状态将使用场地完好归还甲方，逾期应按照合同约定加倍支付场地占用费用及综合管理费。但截至原告起诉时，被告仍未按约定及要求交付物业并恢复至交付时的毛坯房状态。被告以上违约行为已侵犯了原告的合法权益，故原告根据《场地使用合同》第六条第15款、16款的约定，被告应向原告支付逾期交还商铺产生的场地使用费及滞纳金。被告的答辩意见：1.被告认为双方合同解除的时间是2020年4月28日，并非是5月28日；2.涉案场地处于楼梯口，属于消防通道和人行安全通道，无法正常经营使用，无法办理营业执照等经营所需正常手续，而且受疫情影响，涉案场地在2020年1月中旬至2020年3月均无法正常经营，但原告也没有兑现承诺给予减免场地使用费，此外还有地铁开通招商宣传等完全没有根据合同约定予以兑现，以上种种客观因素导致被告被迫于2020年4月28日搬离涉案场地，但被告已经支付场地使用费至2020年4月份，至于之后自被告办理资质的使用费应当按约定予以减免。因此被告不存在拖欠原告任何费用的问题，相反被告承租涉案场地后，由于原告上述违约行为导致被告无法正常使用应当依法承担违约责任，具体详见我方的民事反诉状。此外合同并未约定返还场地时应恢复至毛坯房状态，由于涉案场地并非房屋，只是一个过道，被告撤离后涉案场地已经恢复原状，被告不存在违约情形。被告的反诉请求：1.原告向被告返还履约保证金13500元；2.原告向被告支付涉案场地装修装饰费用、设施设备费用、人员聘用费用等损失69524.96元；3.本案全部诉讼费用由原告承担。事实与理由：原、被告双方签订的《场地使用合同》，原告承诺地铁10号线华为站将于2020年3月开通，且消防、安全等手续齐全。被告进场后，由于原告的原因以及涉案场地所在房屋性质问题，且涉案场地位于楼梯口及消防安全通道，应向正常的消防安全，阻碍正常通行安全，导致被告无法正常办理涉案场地正常经营所需营业执照等各项证照。2020年2月开始受新冠疫情应向，更是雪上加霜。原告承诺的地铁10号线开通也遥遥无期。原告已经构成违约，应根据合同约定向被告返还履约保证金及赔偿经济损失。原告对被告的反诉发表答辩意见如下：对于第一点反诉请求，原告已经向被告返还了履约保证金；对于第二项诉讼反诉请求，原告认为没有任何依据，应予驳回。经审理查明，原告（甲方）与被告（乙方）于2019年11月29日签署《深圳长龙ＭＡＬＬ场地使用合同》，约定乙方使用的场地位于深圳市龙岗区裙楼商业长龙ＭＡＬＬ”，自编号为ＤＪ2-2，场地面积8平方米。场地供乙方作小天才／步步高品牌配套经营之用。场地使用期限自2019年12月21日起至2020年12月20日止，场地使用费及综合管理费每月4500元。按季度支付，每季度最后一个自然月25日前支付下一季度的场地使用费即综合管理费。乙方在签署合同之日须向甲方交纳相当于3个月的场地使用费及综合管理费共计13500元作为乙方履约保证金。在乙方未能按照本合同之约定，延迟或无法向甲方支付各项费用及履行乙方相应义务并承担应有的责任时，甲方有权扣留履约保证金冲抵，不足冲抵部分甲方仍有权追偿。乙方在经营期间应服从甲方的管理，遵守甲方的统一经营管理规定及相关制度。合同提前终止或解除后，必须按甲方要求将场地恢复原状，经营区域的物品及装修需在提前终止或解除当日清除完毕，逾期不清理或留有物品视为自动放弃所有权利，甲方有权作为废弃物品清除处理，包括加以变卖等，由此产生的一切费用由乙方承担。乙方逾期支付本合同约定的任何费用。乙方逾期支付本合同约定的任何费用和履约保证金的，每逾期一日，需按应付未付款项的千分之一向甲方支付滞纳金；逾期达15日的，甲方有权解除本合同，除欠款据实结算、乙方支付滞纳金外，甲方有权没收乙方履约保证金，无履约保证金的，乙方应向甲方支付相当于合同总价的20%作为违约金。乙方无法定或约定理由单方面提出解除本合同，乙方须提前10天书面通知甲方，并向甲方支付应付未付的所有费用，且须将场地恢复原状，履约保证金不予返还，归甲方所有。本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成一致意见继续签订本合同的，乙方应于终止日后2日内迁离使用场地，并将按照场地交付乙方时状态将使用场地完好归还给甲方。乙方逾期不迁离或不归还使用场地的，应向甲方加倍支付场地占用费。合同签订后，被告向原告交付了合同约定的履约保证金13500元，并按照合同约定的场地使用费及综合管理费标准支付了直至2020年3月31日的费用。后因新型冠状肺炎病毒疫情，被告于2020年1月下旬开始闭店歇业。2020年3月25日，原告与被告签订一份《租金减免补充协议》，约定乙方承诺于2020年3月10日之前按政府防控要求提交复工复业申报资料并恢复正常营业，且在后续合作期内如期缴交双方约定的包括但不限于租金、综合服务费在内的所有费用，达成前述条件可享受2020年4月1日至2020年6月30日期间总计45天的租金优惠政策，减免租金合计6750元。若因乙方原因导致主合同提前终止的，则乙方不享有本协议下的任何优惠政策。因生意不佳，被告于4月26日向原告表示提出“1.现阶段租金减免，疫情结束后在合作，减少亏损；2.退还押金，不再合作”，原告认为被告的意见属于单方面违约。被告于是自行停止营业，并于4月28日向原告发出《关于提前终止》的商函，告知被告自当日正式撤柜。5月6日，原告向被告发出复函，表示不同意被告解除合同，被告属于单方违约行为。5月26日，原告向被告发出《关于催告“小天才”撤场清拆的公函》，称鉴于被告已提前终止合同，现通知被告：请被告在5月28日24点前将场地恢复原状，经营区域内的物品及装修清除完毕，并将按照场地交付乙方时状态将使用场地完好归还甲方。否则，被告应加倍支付场地使用费，直至被告将场地恢复原状。原告称，被告一直未将场地恢复原状。被告称，场地已经恢复原状，合同并未约定要恢复毛坯状态。另查，案涉建筑物登记的不动产权利人为深圳市众驰伟业投资发展有限公司，原告系从产权人处承租了案涉房产转租给了本案被告。原告为包括本案诉讼在内的与7个租户纠纷产生的10余宗案件支出了律师代理费共计20000元。本院认为，原、被告签订的《深圳长龙MALL场地使用合同》系当事人真实意思表示，该合同真实有效。双方均确认被告于2020年4月1日后未支付租金及综合管理服务费。因受新冠肺炎疫情的影响，被告自2020年1月下旬至3月下旬无法正常经营。3月21日政府发布复工复产通知，被告因疫情经营困难，故于4月28日告知原告解除合同，但原告复函未同意。本院认为，被告虽受疫情影响经营困难，可以请求变更履行期限、价款数额等合同内容，但不足以构成合同解除的条件。直至原告于5月26日向被告发出《关于催告“小天才”撤场清拆的公函》，因被告未按照合同约定及时支付费用，原告解除合同有理有据，故本院认定双方的合同于2020年5月26日解除。原被告曾达成《租金减免补充协议》，但根据该协议，减免部分租金附条件，因被告要求提前终止合同且未按照该协议支付未减免部分的租金，故约定的减免租金条件未成就。因此，被告应按照合同约定的标准支付原告2020年4月1日至5月26日期的租金及综合管理服务费8400元，计算方法：4500元×1月+4500元÷30天×26天。原告另请求逾期支付该部分费用的滞纳金即违约金，有合同依据，本院认定逾期利息应自2020年3月26日开始，酌情按照日万分之五的标准，计算至被告付清上述款项之日止。同时，原告依据合同有权没收13500元履约保证金，被告请求返还该部分保证金，没有事实与法律依据，本院予以驳回。被告未提供证据证明原告存在违约行为，其反诉请求装修装饰费用、设施设备费用、人员聘用费用等损失，没有事实依据，本院亦不予支持。关于原告诉求的2020年5月26日后的商铺占用费，因案涉商铺处于商场通道内的开放地段，原告亦没有提供证据证明恢复原状的“原状”，因此本院认定合同解除日即被告实际占用商铺截止日，原告于该日应已实际控制了案涉场地，其请求合同解除日后的租金及管理费，没有事实依据，本院不予支持。关于维权费用即原告支出的律师费承担问题，因被告存在拖欠租金及提前解除合同的情形，原告根据合同约定，可以要求被告承担。因原告支出的20000元律师代理费并非是唯一为本案支出的费用，结合原告的胜诉比例，本院酌情认定被告在本案中应向原告支付500元律师代理费。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，本院判决如下：一、确认原告（反诉被告）深圳市长龙港商业管理有限公司与被告（反诉原告）深圳市冠亿博电子有限公司于2019年11月29日签订的《深圳长龙MALL场地使用合同》于2020年5月26日解除；二、被告（反诉原告）深圳市冠亿博电子有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）深圳市长龙港商业管理有限公司支付2020年4月1日至5月26日期的租金及综合管理服务费8400元及其逾期利息，利息以8400元为计算基数，按照日万分之五的标准，自2020年3月26日计算至被告付清上述上述款项之日止；三、被告（反诉原告）深圳市冠亿博电子有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）深圳市长龙港商业管理有限公司支付律师代理费500元；四、驳回原告（反诉被告）深圳市长龙港商业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）深圳市冠亿博电子有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分的案件受理费325元（原告已预交），由原告深圳市长龙港商业管理有限公司负担240元，被告深圳市冠亿博电子有限公司负担85元，原告可向本院申请退费85元，被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳85元，拒不缴纳的，本院予以强制执行。反诉部分的案件受理费937.81元（被告已预交），全部由被告自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杜 攀二〇二〇年十二月二十二日书记员 陈艳婷