山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终2446号上诉人(原审被告)：张利芳，女,1982年6月13日出生,住山西省长治市。委托诉讼代理人：韩文灵，山西旭和律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王树文，男,1965年6月6日出生,汉族,住山西省长治市。委托诉讼代理人：路严明、郎佳，山西君略律师事务所律师。上诉人张利芳因与被上诉人王树文租赁合同纠纷一案，不服山西省长治市潞州区人民法院（2020）晋0403民初1943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张利芳及其委托诉讼代理人韩文灵，被上诉人王树文其委托诉讼代理人路严明、郎佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张利芳上诉请求：1.一审判决认定事实不清,适用法律错误,判决不公,请求二审法院撤销一审判决,依法改判或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。2019年3月20日,被上诉人与上诉人签订协议,约定由被上诉人王树文将南大街演武巷“长治市××区”饭店转让给上诉人张利芳使用,转让期限自2019年3月20日起至2024年3月20日止,转让期限为5年。众所周知,经营饭店需要长期投入资金,维护餐饮市场,持续稳定消费群体,需要上诉人长期经营方能生存,并非一经转让接手就可以盈利。面对新冠疫情对餐饮业的强烈冲击,被上诉人置上诉人因不可抗力经营困难不顾,在签订转让协议刚一年时,被上诉人就以“未按时支付租金”为由急于收回饭店,被上诉人的行为明显属于乘人之危,恶意解除合同,意欲将上诉人置于更加困难的境地。一审法院判决未考虑客观现实情况,属于认定事实错误,有违公平正义基本原则。2.适用法律错误为应对新冠疫情,最高人民法院出台案件审理指导意见,指导各级人民法院依法妥善审理涉新冠肺炎疫情合同、金融、破产等民事案件。本案正是因为新冠疫情导致上诉人履行合同暂时困难,被上诉人请求解除合同,一审法院依法应当不予支持。王树文辩称，1.一审法院依据双方之间的《房屋租赁协议》约定判决解除该协议认定事实正确。新冠疫情发生后，被上诉人已经给予上诉人缓冲期，合同约定每年3月20日前缴纳租金，被上诉人在5月19日才发出催租通知，如不能在5月30日前付清租金，解除双方之间的租赁合同。而且上诉人张利芳并未就新冠疫情期间经营困难减免租金事宜与被上诉人进行协商，而是径自拒交房租，无视被上诉人的催租通知。新冠疫情的发生影响到了每一个人的正常生活，被上诉人在新冠肺炎期间也属于零收入，仍需要向长治市粮油销售公司缴纳房租。被上诉人也同样承担着压力，在上诉人未积极与被上诉人进行协商沟通减免房租事宜的情况下，被上诉人没有理由主动为其减免房租。故新冠疫情的影响以及并不能成为上诉人在未经协商就拒交租金的理由，一审法院依据双方之间的《房屋租赁协议》约定判决解除该协议认定事实正确。2.一审法院适用法律正确。新冠疫情发生后餐饮行业确实受到冲击，但是长治市经济在3月初已经开始逐步恢复正常，餐饮行业也已在3月初恢复堂食。但是上诉人直至5月底都拒交房租，故上诉人所述因新冠疫情影响而导致合同履行困难不能成立。5月之后疫情防控措施逐步常态化，但是上诉人仍旧占用饭店，且拒不支付房租，故被上诉人请求解除合同是因为上诉人在经营恢复正常后仍然违反双方约定，拒不交租。所以上诉人并不能向上诉状中所说适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的内容来逃避应当承担的违约责任。同时上诉人在起诉之前，以及一审当庭都拒绝调解，一审法院依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律条款判决解除双方之间的租赁协议、上诉人返还供暖卡、购水卡、燃气卡并承担相应违约责任并不当。王树文向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告之间的租赁合同，被告立即向原告返还位于长治市××街的饭店（锦绣源休闲餐厅）以及相关配套设施（明细表附后），并返还购电手续、供暖卡、燃气卡（2张）、购水卡；2、判令被告立即支付2020年3月20日至2020年6月20日的租金37500元；3、判令被告立即结清2019年3月20日至2020年6月20日期间的取暖费、水电费、物业费；4、判令被告支付自2020年6月21日起至返还饭店之日止，按12500元/月标准支付占用饭店的费用。一审法院认定事实：2019年3月20日，原告王树文（甲方）与被告张利芳（乙方）就饭店转让事宜签订协议一份，约定：一、“甲方将南大街演武巷‘长治市××区’饭店转让给乙方使用，期限为五年，从2019年3月20日到2024年3月20日为止。二、乙方应在每年3月20日之前向甲方付清饭店租金150000元。三、甲方将饭店现有的装修、装饰及设备全部转让给乙方，转让费为20000元，乙方在签订本协议之前一次性向甲方付清。…六、乙方在支付甲方一次性转让费及第一年租金共计170000元后接受饭店。…十一、乙方应遵守相关义务，如未按时向甲方履行付款义务以及违反其他义务的，甲方有权收回饭店，饭店内一切不可移动的设施均归甲方所有，由此造成的损失由乙方自行承担。”同日，被告张利芳向原告王树文支付了转让费20000元、商铺租赁费1500000元，并且列明“襄垣美食苑”财产明细，双方交接后签字确认。2019年3月24日，被告张利芳收到原告交付的2张购气卡、1张购水卡、1张供暖卡。后被告张利芳将该房屋以“锦绣源休闲餐厅”的名义从事餐饮服务。第一年房租到期后，被告张利芳未按期向原告王树文支付下一年租金，2020年5月19日，原告王树文向被告张利芳发出催缴租金的通知，要求被告在30日之内支付拖欠的租金，否则将解除合同。经原告多次催要无果后诉至一审法院。另查明，诉争房屋都市××区房，产权面积414.32㎡，房屋所有权人系长治市粮油销售公司南街粮店。2017年3月1日，原告王树文的妻子李月凤与长治市粮油销售公司签订《房屋租赁合同》，租赁该房屋用作饭店经营，租赁期限为2017年3月1日至2027年3月1日，该合同约定：未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人，出租人有权解除本合同。一审法院认为，本案中，根据被告张利芳的陈述，长治市粮油销售公司的经理曾在去年到饭店找过被告张利芳了解情况，原告王树文也陈述转租的时候和粮油公司说过此事，公司知道转给了被告经营，也没有阻挠。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，原被告均未提交证据证明诉争房屋的出租人长治市粮油销售公司曾在知悉转租行为六个月内对该转租合同主张无效，故转租合同成立。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于原告要求解除双方之间的租赁合同的诉请，根据双方之间《协议》的约定，原告有权在被告未按时支付租金时要求解除合同，原告已经在合理期间向被告作出了催告，对该项请求，一审法院予以支持。关于原告要求被告立即返还位于长治市××街的饭店（现锦绣源休闲餐厅）以及明细表所列的相关配套设施，并返还购电手续、供暖卡、燃气卡（2张）、购水卡的诉请，合同解除后，被告应当将房屋返还，因明细表所列的相关配套设施在《协议》中已经转让给被告，故被告不须返还。对于原告要求返还位于长治市××街的饭店（现锦绣源休闲餐厅）的购电手续、供暖卡、燃气卡（2张）、购水卡的诉请，根据双方的交接单显示，被告收到了供暖卡1张、燃气卡2张、购水卡1张，应予返还。关于结清2019年3月20日至2020年6月20日期间的取暖费、水电费、物业费的诉请，因原告未提供证据证明其主张的房屋取暖费、水电费、物业费是否欠缴及具体数额，对原告的该项主张，一审法院不予支持。关于原告要求被告支付2020年3月20日至2020年6月20日三个月的租金37500元的诉请，根据双方在《协议》中的约定，被告应当支付原告相应的租金，被告虽提交了长治市人民政府国有资产监督管理委员会的文件证明有相关减免租金的政策存在，但根据该文件内容：“中小微企业申请免收租金，由其提供合法有效的房屋租赁合同、协议等符合相关要求的证明文件，向资产出租企业（单位）提出申请，经资产出租企业（单位）审核确认后，予以免收，并报主管部门备案”，被告可依据文件规定的免收程序主张相关权益。关于原告要求被告支付自2020年6月21日起至返还饭店之日止按12500元/月标准支付占用饭店的费用的请求，属于被告违约导致合同解除后原告的合理损失，一审法院予以保障。被告所称原告应当给被告的公司开具发票，其并未提起反诉，可向被告另行主张权利。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、二百一十二条、二百一十六条、二百二十五条、二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王树文与被告张利芳之间签订的《房屋租赁协议》；二、被告张利芳于本判决生效后十五日内将锦绣源休闲餐厅所都市××区房）交还原告王树文并将该房屋的1张供暖卡、2张燃气卡、1张购水卡返还给原告王树文；三、被告张利芳于本判决生效后十五日内支付原告王树文租金37500元，并按12500元/月的标准支付从2020年6月21日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；四、驳回原告的其他诉讼请求。如被告张利芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取369元，由被告张利芳承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明的事实与原审认定的事实基本一致。本院认为，二审主要围绕上诉人的上诉请求及事实理由进行审理。本案中，上诉人张利芳与被上诉人王树文于2019年3月20日签订的饭店转让协议系双方真实意思表示，依法成立。协议第十一条约定“乙方应遵守相关义务，如未按时向甲方履行付款义务以及违反其他义务的，甲方有权收回饭店，饭店内一切不可移动的设施均归甲方所有，由此造成的损失由乙方自行承担。”2020年初受新冠疫情影响，餐饮行业经营困难，但案涉饭店所在的长治市区在3月份以后餐饮行业已逐步恢复正常营业。被上诉人于5月19日向上诉人发出催租通知，但直至二审期间上诉人依然拒付租金，存在明显的违约情形。上诉人主张受新冠疫情影响应当减免租金，可依据相关文件规定主张权益，也可以与被上诉人进行协商解决，但其不能成为拒绝继续履行协议的理由。二审期间经多次组织双方调解未果。本院认为，被上诉人依据双方协议主张解除合同符合双方约定，有事实和法律依据，一审对此认定并无不当，本院对上诉人的上诉理由不予支持。综上所述，张利芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费738元，由张利芳负担。本判决为终审判决。审判长王少军审判员王瑞审判员王成立二〇二〇年十二月十七日书记员 贾小丽