贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初2642号原告：李建华，男，1968年5月19日出生，汉族，贵州省黄平县人，身份证住址贵州省黄平县。委托诉讼代理人（特别授权）：王万轩，贵州兄弟律师事务所专职律师。委托诉讼代理人（一般代理）：王超，贵州兄弟律师事务所专职律师。被告：黔东南州房天下房产经纪有限公司，住所地贵州省凯里市永乐路**，统一社会信用代码：91522601MA6DR1MC8J。法定代表人：李莉，系该公司执行董事兼总经理。第三人：高乾兵，男，1974年2月18日出生，汉族，福建省福清市人，身份证住址福建省福清市。原告李建华诉被告黔东南州房天下房产经纪有限公司（以下简称：房天下公司）及第三人高乾兵租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李建华的委托诉讼代理人王万轩到庭参加诉讼，被告房天下公司经本院公告合法传唤未到庭参加诉讼，第三人高乾兵经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告李建华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告间的《商铺租赁合同》；2、判令被告退还《商铺租赁合同》约定的押金104000元及剩余未使用租期内租金213600元，共计317600元；3、判令被告赔偿原告违约金100000元；4、判令被告赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值损失219420元；5、本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由:2018年2月4日，被告与凯里市所有权人签订《商铺租赁合同》（以下简称：合同1），约定被告享有该商铺的承租权及经过房屋所有权人书面同意后享有部分转租权。2018年2月5日，原告与被告签订《商铺租赁合同》（以下简称：合同2），承租房屋并计划用于经营“颜婆婆疯狂串串”餐饮店。合同2约定：由原告承租案涉商铺，总建筑面积约为1700平方米，原告承租582平方米。被告需保证对该商铺享有无任何争议的出租权，并提供真实有效的房产复印件，双方身份证复印件作为合同附件。租赁期从2018年2月24日至2023年5月3日。共计五年零两个月，其中两个月为装修期，装修期免租金，租金为2018年5月4日至2020年5月3日，年租金419040元，自第三年起每年递增5%，房租按年支付。合同签订当天，原告支付被告押金104000元，合同期满在乙方无违约条件下，甲方全额退还乙方押金，随后原告按合同实际面积558平方米，支付了租金和押金。此后，原告开始装修与消防工程，装修完毕后，原告开始经营“颜婆婆疯狂串串”餐饮店。2018年10月23日，原告第一次收到房屋所有权人发来的《催缴房租通知单》，房屋所有权人称，因被告没有向房屋所有权人履行给付租金的义务，要求原告补缴租金，原告及时通知被告，并催促被告及时解决此问题，被告一直没有解决。2018年11月8日，原告再次收到房屋所有权人向原告出具的《商铺收回通知单》，告知原告房屋所有权人与被告的租赁合同因被告未缴纳租金，房屋所有权人与被告的租赁关系自动终止，现房屋所有权人已有权利对外招租，要求原告交回门面，否则将自行锁铺，如果超过2018年11月11日不搬离，商铺内的相关物品视为遗弃物。原告收到该通知单后，及时与被告取得联系，要求被告解决此问题，被告以各种理由推脱不解决。2018年12月7日，房屋所有权人强行要求原告搬出，原告无奈只得搬出，并签收了房屋所有权人出具的《清铺说明》。搬出后，原告一直与被告沟通，请求被告给出解决方案，被告一直推诿，不肯赔偿与退还保证金。被告不向房屋所有权人支付房屋租金的行为致使原告无法继续承租房屋，合同目的不能实现，构成根本违约。合同2应予以解除，根据合同2第9条约定，被告应退还剩余五个月未使用房屋的租金共计213600元，以及退还原告所缴纳的押金104000元，同时还应支付违约金100000元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，本案中承租房屋实际使用期限为60个月，装修费共计243800元，剩余租期54个月，装修残值损失219420元。综上所述，原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，并提出前述诉讼请求。原告李建华为证明其诉讼理由成立，向本院提交的证据：1、身份证复印件，拟证明原告的主体资格。2、被告企业信息工商及法定代表人身份证复印件，拟证明被告的主体资格。3、合同1、合同2、《营业执照》（凯里市颜婆婆疯狂串串餐饮店）复印件，拟证明①2018年2月4日，被告与凯里市所有权人签订合同1并取得承租权与转租权。②2018年2月5日，被告与原告签订合同2，并约定租期为5年零2个月（其中2个月为装修期，装修期免租金）；约定押金、租金及租金计算方式；约定被告若提前终止合同，另外支付违约金10万元；③原告在涉案房屋内开展了经营。4、《个人结算业务申请书》、《结算业务申请书》、《收款收据》（编号0023899）、《收款收据》（编号0556856）复印件，拟证明①原告分别向被告转款203000元、300000元、10000元，履行了《商铺租赁合同》的约定付款义务；②被告向原告出具收据，证实收到了104000元的押金。5、《催缴房租通知单》、《商铺收回通知单》、《清铺说明》，拟证明①被告没有向房屋所有权人支付房租导致原告被房屋所有人清铺；②被告的行为致使原、被告间《商铺租赁合同》合同目的无法实现，构成根本违约；原告于2018年12月7日搬离了涉案房屋。6、《工程施工合同》、《工程预算书》、《收据》、《收款收据》（消防工程整改费用）复印件，拟证明①工程初步装修费用183800元；原告依约向装修公司支付装修工程款；②工程后期装修费用（消防工程整改费用）60000元；上诉装修费用共计243800元。被告房天下公司未作答辩，之后向本院提交有《协议》一份。第三人高乾兵未作陈述，向本院提交证据有：高乾兵与房天下公司签订的合同1。本院经审理认定事实如下：2018年2月4日，以第三人高乾兵为甲方，以房天下公司为乙方，双方签订有合同1，该合同主要约定，房天下公司承租高乾兵位于凯里市，建筑面积约1700平方米。租赁期限从2018年2月24日至2023年5月23日（共计五年零三个月，其中三个月为装修期，装修期免租金），且合同对押金数额，租金标准、支付方式等进行了明确约定。房天下公司除自己经营外，可部分出租，但需书面告知高乾兵并征得其同意。逾期支付租金，在收到高乾兵书面通知之日起15日内，仍未能全额付清的，高乾兵可终止合同。2018年2月5日，以房天下公司为甲方（出租方），以李建华为乙方（承租方），双方签订合同2，该合同主要约定，1、乙方承租甲方位于凯里市，总建筑面积1700平方米，乙方实际承租582平方米。合同期从2018年2月24日至2023年5月3日止（共计五年零两个月，其中两个月为装修期，装修期免租金）。2、本合同签订当天，乙方支付甲方押金104000元，合同期满在乙方无违约条件下，甲方全额退还乙方押金。3、租金标准为：自第三年起，每年递增5%。其中从2018年5月4日至2020年5月3日，年租金419040元；从2020年5月4日至2021年5月3日，年租金为439992元。4、合同签订当日乙方立即支付甲方合同押金104000元。5、合同签订当日乙方支付甲方12个月租金419040元，当日转账单据作为房屋租金结算依据。乙方将租金及押金存入甲方指定账户，甲方收款账号户名：李莉。因甲方原因导致本合同无法继续履行时，甲方除了退还乙方已交纳的未使用剩余租期的租金和合同押金外，应向乙方支付赔偿乙方装修费用（装修费用以发票为准，按5年残值率逐年分摊）。2018年2月6日，李建华分两笔向收款人为李莉的银行账户转款300000元及203000元，共计转款503000元，用途均为房租。同日，房天下公司向李建华出具收据两份，认可收到其交纳的押金104000元及10000元。2018年10月23日，以案外人闫龙作为代理人向位于韶山发出《催缴房租通知单》，该通知单主要内容为，根据合同1约定的租金及缴纳方式，承租方应于2018年10月23日前支付2018年11月24日至2019年1月23日商铺租金，请收到本通知之日起一周内补交欠款。2018年11月8日，以案外人闫龙作为房东代理人向位于韶山发处《商铺收回通知书》，该通知书系就位于韶山收回相关事宜，正式通知房天下公司及商铺使用单位颜婆婆串串香。通知主要内容为：根据合同1约定的租金及缴纳方式，经出租方多次催缴，截止2018年11月8日仍未收到商铺租金，现根据我国合同法及相关协议，原租赁关系自动终止，并要求接到通知书三个工作日内将经营项目中能够移动的设施自行处理，腾空门面。如超过2018年11月11日，则商铺内的相关物品视为遗弃物品，将由出租方自行处理。2018年12月7日，闫龙向颜婆婆串串香发出《清铺说明》，主要内容为：因多次催款房天下公司截止2018年10月2日仍未支付我方大地广场二楼商铺租金，我方已于2018年11月3日正式与房天下公司解除双方于2018年2月4日签订的大地广场二楼商铺租赁合同，并于2018年11月8日将商铺收回通知书已送达现有商铺经营使用单位颜婆婆串串香，及房天下公司合同指定联系人王自立QQ邮箱、微信、法人李莉微信。我方现于2018年12月7日正式收回商铺自行使用。现场有餐桌30张，凳子约100条。格力立式5匹空调2台、冰箱1个三开门（无品牌）于2日内移除场地，否则由我方自行处置。签收人为李瑾琰，时间2018年12月7日。2019年1月1日，以房天下公司为甲方，以李瑾琰为乙方，双方签订《协议》，该协议主要约定，经双方协商一致，原乙方租赁甲方位于凯里市，现双方决定解除协议，具体约定如下：一、双方一致同意解除于2018年2月5日签订的租赁协议。二、乙方现场设施设备由乙方自本协议签订后三日内自行搬移，如三日内乙方不能搬移或不能全部搬移，甲方视为乙方放弃所有权，甲方有权进行处理。三、乙方按原合同所缴纳租金按合同约定因乙方提前结束合同，由甲方收取的上一年租金归甲方所有。四、乙方搬移前应按原合同约定按实际发生的费用结清水、电、物管等应交纳的所有费用。五、原合同乙方向甲方交纳的合同保证金104000元由甲方以分期方式退还给乙方，即签订合同方搬出现场设施设备当日，甲方退还给乙方保证金20000元，其余84000元，自2019年3月起至6月止，每月退还20000元（最后一期退还24000元）直至全部退清，本协议自行终止（系3月起每月退还本金时间为当月20日前）。甲方为房天下公司，协议上注明（无公章），甲方代表王自立在协议上签名及捺印，乙方代表李瑾琰在协议上签名及捺印。另查明：李建华与李瑾琰系父子关系。王自立为房天下公司的股东，并担任该公司监事职务。原告对《协议》的真实性无异议，认为与本案无关联。原告于《协议》签订的3日内搬离了案涉租赁的商铺。房天下公司于《协议》签订的5日左右退还押金20000元，该笔款项系转入李瑾琰的账户上。上述事实，有原告的起诉状，本院采信原、被告的举证证据和庭审记录、工作笔录等在卷佐证，经庭审举证，本院依法审查，可以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。结合本案，被告作为案涉商铺的承租人，其在与第三人签订租赁合同的次日将其向第三人租赁的商铺中的一部分转租给本案原告，原告在与被告签订合同2后，经营至2020年10月23日时，第三人向韶山发出《催缴房租通知单》要求被告按照双方合同1约定支付2018年11月24日至2019年1月23日期间的商铺租金，并告知被告在收到本通知之日起一周内补交欠款，以上事实足以证明虽被告与第三人签订的合同1中约定，被告除自己经营外，可部分出租，但须书面告知第三人并征得第三人同意，但第三人对被告转租给原告并未提异议，而是让被告继续履行其与被告签订的合同交纳房屋租金。为此，原告与被告签订合同2亦是双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上订立，系双方当事人的真实意思表示，且该协议未违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，原、被告均应按照合同约定履行义务。关于《协议》的问题。因被告经本院依法公告送达的应诉材料及开庭传票，传唤其到庭参加诉讼，开庭审理时被告未到庭，但在本院审理的另案中，被告的法定代表人李莉及监事王自立到庭应诉，本院就本案的事实向其进行核实，其向本院提交了《协议》，该协议系由作为被告公司的监事及股东的王自立代表房天下公司与原告的儿子李瑾琰签订，协议上明确注明无公章，原告的儿子在该协议上签字确认。经本院组织当事人对该《协议》进行质证，原告对该协议的真实性无异议，但认为该协议签订时其并不知情，且并未出具相关委托手续给李瑾琰与王自立签订上述合同，不能约束房天下公司与原告，该协议与本案无关联性。本院对此作如下分析：首先，原告对该协议的真实性无异议，而该协议上明确写明甲方系房天下公司，乙方为李瑾琰，虽签订《商铺租赁合同》的甲方为房天下公司，乙方为李建华，但李建华与李瑾琰系父子关系，且李瑾琰亦认可涉案门面系其父亲、其姐姐在经营，因其父亲和姐姐经常不在凯里，李瑾琰也在经营管理案涉门面，说明李瑾琰系参与案涉商铺的经营，房天下公司有理由相信其能代表李建华作出意思表示。其次，在协议签订的3日内，原告搬离了案涉商铺，且李瑾琰亦在协议签订后5日左右收取了被告退还的20000元押金。而作为承租人的原告，从案涉商铺搬离至今，原告除了因本案诉讼对被告提交的《协议》提出异议外，在此之前原告对此并未提出异议，其作为承租人，使用案涉商铺系用于经营餐饮，其不再继续经营，若未与被告协商一致，腾空并搬离案涉商铺，不符合常理，若该《协议》损害到其合法权益，从2019年1月至今，其并未提出主张，现其以其不知晓《协议》内容提出抗辩，本院不予采信。最后，从原告提交的证据《清铺说明》的签收人来看，系原告的儿子李瑾琰，原告将此作为其证据向本院提交，说明其对李瑾琰能够代表其处理商铺的事宜的认可。综上，对原告提出的《协议》与本案无关的意见，本院不予采信。根据该协议的约定，原、被告双方于2018年2月5日签订的租赁协议已于2019年1月1日解除。为此，本院确认双方签订的《商铺租赁合同》已于2019年1月1日解除。关于押金问题。双方在协议中约定了押金退还的时间和金额，且经本院调查核实，原告的儿子收取了20000元押金，在退还押金中应扣除已支付部分，还应退还的押金为84000元。关于剩余未使用租期内租金问题。双方在签订的协议中已经明确，因原告提前结束合同，由房天下公司收取的上一年租金归房天下公司享有。为此，原告诉请退还未使用租期内租金，本院不予支持。关于违约金问题。首先，租赁合同中关于违约金100000元的内容系手写，未有书写人签名。其次，该违约内容系仅约束甲方，未约束乙方，不符合常理，且显失公平。再者，根据《协议》的内容，该协议系双方解除合同的最终约定，而双方在协议中并未有违约金的约定，且《商铺租赁合同》双方已确认解除。综上，对原告诉请按照合同2约定要求被告支付违约金100000元，本院不予支持。关于装修残值损失问题。首先，双方在签订《协议》时对装修残值问题并无约定，且原告系自行搬移店内物品，在协议中已载明，若未按照约定时间搬移，视为放弃所有权。其次，根据《协议》内容，原告亦认可合同解除的原因系因原告提前结束合同，且在签订解除协议时，虽原租赁合同中对此有明确约定，但双方在签订解除合同的协议时，并未就装修残值问题进行约定，而该协议又系双方终止租赁关系的最终协商的结果,原《商铺租赁合同》又已解除。为此，对原告要求被告按照双方签订的《商铺租赁合同》约定赔偿其装修残值损失，于法于约无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李建华与被告黔东南州房天下房产经纪有限公司与2018年2月5日签订的《商铺租赁合同》于2019年1月1日解除。二、被告黔东南州房天下房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李建华押金84000元。三、驳回原告李建华的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14304元，由原告李建华负担12444元，由被告黔东南州房天下房产经纪有限公司负担1860元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  赵婧霖人民陪审员  杨茗杰人民陪审员  杨秀梅二〇二〇年十二月十一日法官助理覃庆伟书记员温佳俊