广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初3948号原告：广州天力物业发展有限公司惠东分公司，住所地广东省惠东县稔山镇大埔屯。委托诉讼代理人：左友鹏、李永华，均系原告公司员工。被告：申茜，女，汉族，1968年8月8日出生，户籍地广东省深圳市南山区华丰苑**204，公民身份号码612************520。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司与被告申茜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月27日公开开庭对本案进行了审理。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司的委托诉讼代理人李永华及被告申茜到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付欠交物业服务费10102.8元（欠缴时间为2019年4月至2020年03月），并向原告支付逾期付款违约金6003.59（2019年4月至2020年03月期间违约金以每月物业服务费841.9元为基数；按每日3‰的标准支付，每月的违约金均从当月的6日起计至被告实际清偿之日止，每月违约金以当月物业服务费本金为限）。2、本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，变更诉讼请求为物业服务费5051.4元，从2019年10月起至2020年03月。事实与理由：被告于2016年07月01日入住位于广东省惠州市惠东县大埔屯富茂滨海城CM31栋05房。并与原告签订《前期物业服务协议》（以下简称：《物业服务协议》）。《物业服务协议》签订以后，原告积极履行合同义务，为业主提供了优质的物业管理服务，《物业服务协议》第6条、第7条明确约定了物业服务费的收费标准及缴费日期，第20条明确约定了业主未按时足额缴纳物业服务费的，应按欠款额每日千分之三的标准向原告支付违约金。被告无正当理由，无故拒绝交纳2019年10月至2020年03月的物业服务费5051.4元及违约金6003.59元（违约金计算方式详见证据3）。双方签订的物管协议是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行，但被告拖欠物业服务费及违约金，经原告多次催缴至今仍未支付，严重违法合同约定，造成原告巨大经济损失及严重影响了小区正常物业管理服务的开展。为维护原告的合法权益，特提出上述诉讼申请，恳请法院支持原告全部诉讼请求，以依法维护原告合法权益。被告申茜辩称：本人拒绝交纳广州天力物业发展有限公司惠东分公司一年管理费的理由如下：一、本人2015年9月购买富力湾CXX5房，买房时富力地产的销售和深圳X联物业两个中介给我说房贷有广州银行可以贷款，女的可以贷款到70岁，首付80万，贷款20年，月供6600,我觉得可以承受，就交了5万定金。签合时，富力地产告诉我没有广州银行，只有中国银行可以贷款，女的只能贷款到60岁。这样我首付要交90万，再加上各种杂税总共要交97万，月供8100，首付提高十来万，月供提高1500,这超出了我的承受能力。我签合同之前去找过法院，法院说富力这样做即不违法，我只好硬着头皮签合同，不买5万定金就没有了。这给我造成沉重的负担和经济压力，所以签合同之前我向富力地产提出免我一年管理费，他们答应了。可是等我签完合同到银行办事回来，向他们要一年的管理费，他们又耍赖皮不给了，这一年的物业服务费应该他们出，因为他们的欺骗行为我实在无力负担。房屋还有多处漏水，开发商一直不肯修，开发商让我找物业维修，刚开始物业每次来看漏水情况，看完后就没下文了，到后来，物业连看都不来了，导致过了保修期，物业不叫人修房，物业应赔偿我的损失，我扣物业维修费和滞纳金是理所应该的，而且物业和地产是一家的，是物业的拖延不负责、不作为造成我的损失，物业完全没有理由扣我的滞纳金，即使交物业服务费，也应由地产交，而且必须修好房屋漏水。物业应赔偿我的经济损失。三、我和广大业主经常向物业提意见，富力湾有许多流浪狗，在小区里自由活动，还有业主遛狗几乎没人牵绳，甚至有一次去西班牙花园餐厅吃饭，两只大金毛爬到我身上，吓得我一动不敢动。富力湾经常有宠物咬人伤人的事发生，我一个女人经常不敢出门，怕遇到狗被咬，向管理处和警察反应多次，没人管，要不是疫情期间房子租不出去，我早就离开这里了，可怜我每个月交840元管理费，人身安全得不到保证，不敢入住小区。四、富力湾是黑物业，我总共租给两家酒店，第一家我告诉他们不可以在我的瓷砖上打洞，但是三个卫生间都打了，分明是故意的；第二家申某霞让他做家具的搭档打我，我报警警察不管，还霸占我的房子不走，她说你不租给我，就别想租出去。因为疫情不交房租她才解约，我今年五月就来富力湾出租房屋，一直没租出去，我是受害被欺骗者，我己被富力骗的倾家荡产，超出自己的承受范围，我的房子由于隔开装修，被破坏的不堪入目，请富力赔偿我的损失。另外，到目前为止，管理处己经给我开的发票是交到2019年9月。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：1、前期物业服务协议，证明原告与被告之间存在物业服务合同关系，合同对物业服务费的计算方式、交付方式都做出了明确的约定；2、《收楼通知书》、《住宅小区业主/住户登记表》，证明被告于2016年7月1日办理收楼手续入住涉案房屋，并向我方提供了其有效联系电话及通讯地址；3、拖欠物业服务费及违约计算明细表，证明被告拖欠原告物业服务费及违约金的期间、数额、计算方式；4、商品房买卖合同，证明被告已购买富茂海滨城CXX1栋0X号；5.业主身份证。庭审时补充提交两组证据：1、微信推文截图、物业捕狗照片，证明物业针对小区流浪犬及宠物进行管控的事实；2、微信截图，证明被告不与我方沟通，拉黑工作人员的事实。被告申茜围绕其答辩提交以下证据：1、收据、发票；2、还款计划；3、置业计划书；4、商品房买卖合同；5、商品房质量保证书、商品房使用说明书；6、前期物业服务合同、临时管理约定、附件十一补充协议；7、U盘、光盘等。关于本案事实，本院认定如下：原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司系于2011年7月13日注册成立的有限责任公司分公司，其总公司广州天力物业发展有限公司隶属于广州富力地产股份有限公司，经营范围为非居住房地产租赁、房地产经纪、物业管理等。被告申茜所有的涉案富茂海滨城C区XX栋0XX房别墅（建筑面积为158.84平方米）位于惠东县稔山镇，系惠州富茂房地产开发有限公司开发建设的地产项目，由原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司提供前期物业管理服务事宜。2016年6月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业服务协议》，协议第二条约定“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运（不包括处理）及雨、污水管道的疏通，餐饮企业所产生的垃圾由企业自行清运，如需乙方代为清运，具体费用双方另行协商；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、其他法律法规规定的服务项目和内容”。第六条约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式；物业服务费用按以下标准由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。乙方有权依据市场情况对标准进行调整。别墅：5.3元/月·平方米……；第七条约定“物业服务费用的计费日期由购房合同的交楼日期开始计起，如业主提前收楼，则从收楼之日起计费。无论物业单元是否空置、被占用或出租等，甲方或物业使用人须负责缴交全额的管理费及其他应付之费用。……甲方已收到入伙通知书但因个人原因未按时办理收楼手续的，或已办理收楼手续但因各种原因尚未入住的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。……物业服务费用、公共区域水、电分摊费用按约交纳，甲方或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务，逾期不交纳的按每日千分之三收取滞纳金。……《住宅小区业主/住户登记表》中明确登记的收楼日期为2016年6月30日。据原告提交的《CMXX房号欠费清单》和被告提供发票显示，被告自2019年10月起开始欠缴物业服务费，截至2020年3月，共欠缴物业服务费5051.4元（841.9元/月×6个月）；2019年10月至2020年4月1日由此产生滞纳金1611.4元。另查，涉案房屋在2016年6月30日已完成交楼手续，被告也缴清了2019年10月之前的物业服务费。本院认为，结合本案现有证据，被告在《住宅小区业主/住户登记表》中已明确涉案房屋的交楼日期为2016年6月30日，且在同一天，被告与原告也签订了《前期物业服务协议》，可认定原、被告之间确认完成涉案房屋的交付。双方签订的《前期物业服务协议》协议内容并未违反相关法律法规，系双方真实意思表示，合法有效，双方应诚实履行合同义务。原告已按约提供了相应的物业管理服务，按照协议约定，被告应按月交付相关费用并分摊负担其它公用设施设备产生的水电费用。被告提供证据证明物业服务费缴交至2019年9月。据此，原告诉请被告支付2019年10月至2020年3月期间欠缴的物业服务费5051.4元，于理有据，本院予以支持。针对被告提出的答辩事由。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业服务费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业服务费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第十条的规定,物业服务企业具有下列行为的,应承担违约责任:对共用部位。共用设施设备维护管理不善的,对物业管理区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽到管理职责造成物业区域环境恶化的及其他不履行合同义务的行为。被告答辩所称房屋漏水问题主要涉及房产开发商之间的权利义务关系，无法证明原告构成违约，被告可另行向开发商主张权利，被告也未提供证据证明原告未尽到管理职责造成物业区域环境恶化及其他不履行合同义务，因此，被告据此拒缴物业服务费，依据不足。如被告认为原告未履行《前期物业服务协议》第二条约定的物业服务内容，可另行主张权利。关于逾期支付违约金的问题。原、被告在涉案物业合同中针对业主未按时缴纳物业服务费时，应收取滞纳金进行了约定。考虑到涉案物业合同系平等民事主体之间订立的合同，应受民事法律关系的调整，涉案合同约定的滞纳金实际上系《中华人民共和国合同法》中规定的迟延履行的违约金。故，原告诉请被告支付迟延履行期间的违约金，本院予以支持。被告辩称滞纳金过高，要求调整。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，即明确了违约金本质上系具有补偿性质，而涉案合同约定的违约金按照逾期支付的次日起按照应付款每日千分之三的标准计算，明显畸高。被告已抗辩申请法院予以调整，若机械的遵循合同约定而不加以调整，由违约方承担严重超过违约损失的后果远远超出了当事人缔约时的预见，将会导致实质不公平的结果，使合同各方当事人权利义务严重失衡。因此，参照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“业主拖欠物业服务费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业服务费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业服务费造成的损失可推定为以拖欠的物业服务费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”的指导意见，兼顾公平诚信原则，对被告的辩称本院予以支持。违约金的计算标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。另外，从涉案合同对违约金起算时间的约定时间来看，业主须在每月5日前交付物业服务费，逾期未交付的则从次日起收取滞纳金。结合物业服务费系物业服务企业对其提供的服务产生的对价，应该具备“先服务、后付款”的性质特点，故将涉案违约金的起算时间调整为自业主迟延缴纳当月物业服务费的次月6日起开始计付。原告仅主张了2020年4月1日前的违约金，属于对其自身诉讼权利的处分，本院予以照准。综上所述，被告应以每月应付的物业服务费841.9元为基数，自2019年11月6日起至被告实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准，且每月所产生的违约金以当月服务服务费本金为限。原告诉请有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告申茜于本判决生效之日起7日内向原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司支付2019年10月至2020年3月期间的物业服务费5051.4元及逾期付款违约金（以每月应付的物业服务费841.9元为基数，自2019年11月6日起至2020年4月1日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计付，且每月所产生的违约金以当月服务服务费本金为限）。二、驳回原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费151元，由原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司负担101元，由被告申茜负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  陈泳通人民陪审员  周月媚人民陪审员  刘月茹二〇二〇年十二月二十六日法官 助理  李 旸书 记 员  周榕珊