四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终2421号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：宋小容,女,1987年6月8日出生,汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：李飞华,四川竹都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：张玉,女,汉族,生于1987年9月14日,住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：丁守明，男，1973年3月16日出生，汉族，住四川省长宁县，系长宁县长宁镇海水村村民委员会推荐。 原审第三人：宜宾天毅房地产营销策划有限公司。住所地:宜宾市翠屏区致和街******附**。统一社会代码证:××。 法定代表人:申琼。 委托诉讼代理人：杨贵，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈光云，该公司员工。 上诉人宋小容因与被上诉人张玉、原审第三人宜宾天毅房地产营销策划有限公司（以下简称天毅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省长宁县人民法院（2020）川1524民初1138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋小容上诉请求：1.依法撤销四川省长宁县人民法院（2020）川1524民初1138号民事判决，发回重审或依法改判驳回张玉的一审反诉请求。2.一审、二审案件受理费由张玉承担。事实与理由：1.首付款只有14.28万是不成立的，首付15.9万是能够确定的。2.后期付款的时候宋小容总共转了6个月的款项给张玉，由张玉偿还按揭款。从张玉和宋小容的聊天记录可以证明8100元需要在购房款中扣除，不存在宋小容需要偿还贷款。 张玉辩称，合同中没有约定要求张玉偿还银行按揭贷款，银行按揭贷款余额的本息应当由宋小容支付。1.双方签订合同后，房款支付方式是32.9万元减去银行按揭余额186172元，取整为18.2万元，宋小容支付张玉的实际房款为14.28万元，支付15.9万元是因双方约定一年后办理过户，因此宋小容支付了一年的按揭款，每月1350元，共计16200元。15.9万元不是宋小容及天毅公司所述的只能贷款17万元所以支付的，15.9万元是经三方计算后支付的款项。2.签订合同后张玉交付了房屋，按照交易习惯房屋交付了，张玉只收取了银行贷款的余额，房屋由宋小容占有使用了，贷款应当由宋小容承担，只是未在合同中明确写明，宋小容支付一年的按揭款后，因宋小容的原因未办理过户，张玉承担了后面的按揭款支付，宋小容应当承担按揭款的偿还。3.公证书明确了相关事项应当由宋小容办理，足以证明应当由宋小容承担偿还按揭款。 天毅公司述称，宋小容在天毅公司业务员的带领下看了张玉的房后谈价、成交，在此期间业务员明确告诉了宋小容房屋有按揭、具体的操作流程和房屋未满两年等内容。因房屋未满两年，经双方协商满两年后过户，并办理了委托公证，也告知了宋小容如果是时间或张玉不允许的情况下，宋小容可以公证书帮还款、取证，办证时候中介全力配合过户等相关手续。天毅公司根据宋小容提供的征信和银行流水评估案涉房屋宋小容最高能贷17万元，32.9万元减去17万元是15.9万元，因此宋小容总共支付了15.9万元首付。 宋小容向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判决张玉按合同约定将房屋产权协助过户给宋小容，并承担违约金4万元；2.天毅公司对宋小容诉求的违约金4万元承担连带责任；3.本案诉讼费由张玉承担。 张玉向一审法院反诉请求：1.判决确认涉案房屋项下尚欠银行按揭贷款的本金及利息由宋小容按实承担；2.支付张玉于2020年3月至7月份已支付的银行按揭款6750元；3.判决宋小容立即向张玉一次性付清案涉房屋尚欠银行的本金及利息；4.判决宋小容支付张玉违约金20000元；5.本案诉讼费由宋小容承担。 一审法院认定事实如下：2018年8月22日，张玉（卖方）与宋小容（买方）在天毅公司（经纪方）的居间服务下，签订了《房地产买卖及经纪合同》，约定张玉将位于长宁县××镇××道××段××号××小区××＃栋××面积为92.17平方米的住房出售给宋小容，买卖时双方清楚该房地产的《房屋所有权》、《国有土地使用证》或《不动产证》原件在银行抵押。房屋买卖价格为329000元，付款时间和方式为一次性付款。交房日期为2018年8月25日。其中第三条约定，根据买卖双方协商约定本次交易应支付的税费，由买方承担（包括按国家规定应该由卖方支付的过户税费）。第六条约定，卖方应保证对该房地产享有完整产权，能完全支配及处理该房地产。有关该房地产在本次转让前所产生的债务、税费、租赁清还、抵押、迁出等事宜，卖方应在转让前自行结清和办理完相关手续后买方和经纪方不承担责任，否则，卖方应承担买方和经纪人由此造成的经济损失；另在合同的第十条中，双方手书达成如下补充条款（如补充条款与本合同前述条款有冲突的，以本补充条款为准）：①经双方友好协商，此房屋在银行按揭。②在2018年8月23日于宜宾市忠信公证处进行公证。③首付款于2018年8月23日支付，支付由329000元减去银行按揭余款后支付。④客户明年不动产证满两年之后过户。合同订立当日，宋小容支付定金20000元，2018年8月24日宋小容通过微信、支付宝共转了购房款49000元给张玉，在中介人员李小彬的陪同下以现金方式支付张玉90000元。合计159000元。张玉向宋小容出具收条载明，收到房屋首付款159000元。2018年8月25日，张玉将房屋钥匙交给了宋小容。2018年8月25日，张玉因该套房屋在银行的按揭贷款本金约186172元。2018年9月到2019年8月，卖方张玉按月归还银行贷款1348.1元／月。2019年10月宋小容因故未能回当地办理房屋转移登记，双方约定顺延办理房屋产权转移登记期。2019年10月15日宋小容通过微信转账2700元给张玉；2019年11月15日、2019年12月16日、2020年1月16日、2020年2月17日，宋小容又4次给张玉转款1350元；合计8100元。2020年初，宋小容查询到该房贷款本金高于17万元，遂产生争议。2020年3月至7月，张玉支付该处房屋的按揭贷款合计6740.5元。 另查明，争议房屋的产权证件于2017年10月办理，2017年10月30日，张玉与中国邮政储蓄银行股份有限公司长宁县支行签订《个人消费贷款合同及担保合同》，合同约定张玉为购置房屋向中国邮政储蓄银行股份有限公司长宁支行贷款190000元，贷款期限为240个月，自2017年10月30日至2037年10月30日。贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率上浮20%执行。贷款归还方式为按月等额本息还款，以案涉房屋作为抵押。目前每月归还金额为1348.10元。截止2020年8月16日，张玉贷款本金余额为175587.65元。 再查明，2018年8月23日，张玉经四川省宜宾市忠信公证处向宋小容办理公证委托书，载明：“一、代我办理查询案涉房屋按揭贷款或提前一次性还款，还清贷款后办理抵押注销手续，并代为办理及领取案涉房屋的《他项权证》、《不动产权证书》等相关事宜。二、代我办理领取新房钥匙、房屋接房、验房、装修等相关手续及可能产生的物业公司所需办理的手续。三、代我接受房屋管理部门、不动产登记部门及相关部门的询问，并在相关文件笔录上签名。四、代表我向开发商提供、签署相关文件……受托人在上述权限内所签署的一切文件及提供的资料，缴纳的费用我均予以承认并承担相应的法律责任”。 本案在一审审理过程中，宋小容向一审法院提出撤诉申请。 本案的争议焦点为：宋小容是否应按该房屋买卖合同签订时的贷款本金余额约186172元履行本息付款义务。 一审法院认为，2018年8月22日，宋小容和张玉经友好协商签约确定该房屋的成交价格为329000元。2018年8月22日，案涉房屋在银行的贷款本金约186172元，2018年8月23日，双方办理了公证委托书，2018年8月24日，宋小容合计支付了张玉159000元。因双方对手书特别约定条款“该房屋在银行按揭”，“支付由329000元减去银行按揭余额后支付”，“房产证满两年之后过户”有不同理解，一审法院结合双方履约情况作如下分析认定：首先，合同签订时点，扣除当时该房在银行的贷款余额本金约186172元，宋小容应支付张玉约142828元，张玉实际收款159000元，多收取了约16172元。但因案涉房屋的产权证满两年的时间约为2019年10月，在合同签订后的2018年9月到2019年8月，张玉共支付该房的按揭贷款16177.2元，此时张玉收取的159000元还剩下142822.8元；其次，因双方约定办理房屋产权转移登记时间顺延，2019年10月宋小容转款2700元，后又连续4个月每次转款1350元给张玉，每月转款金额和案涉房屋每月还款金额1348.1元接近。最后，2018年8月25日张玉向宋小容出具的公证委托书第一条载明，“代我办理查询案涉房屋按揭贷款或提前一次性还款，还清贷款后办理抵押注销手续，并代为办理及领取案涉房屋的《他项权证》、《不动产权证书》等相关事宜”等内容证实，双方系以该房屋存在按揭贷款的现状进行交易，张玉未获得不当利益，宋小容应从2018年8月22日起，按该房当时在银行的贷款余额约186172元承担本息付款义务。 对于宋小容提出合同签订后已支付159000元，只欠张玉170000元，且宋小容和张玉双方都在还款，截止开庭前银行贷款本金还有170000多，如果按186172元本息付款，支付金额远超329000元进而违反合同约定的抗辩理由。一审法院认为，该争议的产生系因宋小容在签订合同时对该房按揭还款本息构成未进行深入了解所致；另延期支付全款、延期办理房屋转移登记的受益方为宋小容；张玉已向宋小容出具了公证委托书，在只收取了首期款项后即将房屋交付给了宋小容使用管理。宋小容选择按此种方式进行房屋买卖，应承担相应义务与风险。对宋小容的该项抗辩理由，一审法院不予采纳。 综上所述，一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，各方均应依约履行。张玉已经支付的6740.5元，宋小容应予承担。本案开庭前，双方约定的“房屋产权证满两年之后过户”的条件已成就，宋小容应及时付清案涉房屋剩余本息并尽快办理房屋产权转移登记手续，张玉应予协助。宋小容支付金额按案涉房屋在中国邮政储蓄银行股份有限公司长宁县支行的贷款余额本息计算。张玉诉请判令宋小容承担违约金20000元，因本次争议系因双方合同约定不清晰所致，一审法院不予支持。宋小容在案件审理过程中，向一审法院申请撤回起诉，系对自己权利的处分，一审法院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条第一款、第一百四十五条第一款《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、准许宋小容撤回起诉；二、判决书生效之日起十日内，宋小容支付张玉6740.5元；三、判决书生效之日起十日内，宋小容一次性支付张玉在中国邮政储蓄银行股份有限公司长宁县支行的房屋（长宁县长宁镇竹都大道三段148号金洲湾小区2栋2-5-3）抵押贷款本息；四、驳回张玉的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费900元，减半收取计450元，由宋小容负担；一审反诉案件受理费468元，减半收取计234元，由宋小容负担。 二审中，宋小容提交了以下证据：1.其与中介方和张玉的微信聊天记录，拟证明：本案的基本事实及争议形成原因，实际支付的15.9万元以及收条备注都是15.9万元，利息和尾款是分开计算的。2.《承诺书》，拟证明中介方要协助双方办理过户。 对宋小容二审提交的证据，张玉的质证意见为：1.真实性无异议，但是不能达到上诉人的证明目的，微信聊天记录可以删除，不能证明银行按揭贷款应当由张玉偿还；2.《承诺书》的真实性没有异议。天毅公司没有意见。 张玉提交了银行还款流水清单，拟证明：一审反诉提出后，张玉又支付了2020年8月至11月的银行按揭款。 对该证据，宋小容的质证意见为真实性无异议，房贷现在还在张玉的名下，理应由其自行承担还款。天毅公司对真实性无异议，无意见。 经审查，宋小容二审提交的证据不属于二审新证据，且达不到证明目的，本院不予采纳；张玉二审提交的证据，证明的目的包含在一审诉讼请求及一审判决中，不属于新的事实，本院不予采纳。 本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：张玉在中国邮政储蓄银行股份有限公司长宁县支行的案涉房屋按揭贷款2018年8月23日后的本金和利息应由谁偿还。 对于张玉、宋小容、天毅公司三方签订的《房地产买卖及经纪合同》是三方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。但对该合同中第十条补充条款约定的“银行按揭”，宋小容、天毅公司与张玉产生了分歧，宋小容、天毅公司认为该“银行按揭”指的是宋小容去银行按揭，张玉认为是其房屋本来存在的银行按揭。本院综合张玉提供的公正委托书以及宋小容每月向张玉转款1350元按揭款的事实，认定双方在签订合同时的真实意思为合同签订后张玉房屋上的贷款本息均由宋小容偿还。据此，一审判决并无不当，本院予以维持。 综上，宋小容的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4159元，由宋小容负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 勇 审判员 越太强 审判员 林 涛 二〇二〇年十二月十八日 书记员 曾雪莲