广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初393号原告(反诉被告)深圳市海福通达投资有限公司，住所地深圳市龙岗区龙岗街道南联刘屋村瑞记路**恒裕科技园管理处，统一社会信用代码：9144030009433414X9。法定代表人罗龙，该公司执行董事。委托代理人方剑鹏，广东深展律师事务所律师。委托代理人巢鹏辉，广东深展律师事务所实习律师。被告（反诉原告）兰宾州，男，汉族，1983年10月10日出生，住址深圳市福田区。被告边佳丽，女，汉族，1988年12月19日出生，住址黑龙江省宾县。被告深圳市中科纳食实业有限公司，住所地深圳市龙岗区宝龙街道同乐社区锦龙二路**201，统一社会信用代码：91440300MA5FC7JPXE。法定代表人王蕊，公司执行董事。三被告共同委托代理人李雨霏，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。三被告共同委托代理人何惠，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原告诉称，原告与被告兰宾州于2018年10月11日签订了《厂房租赁合同》，双方约定原告将位于深圳市龙岗区办公楼和7栋宿舍楼出租给被告兰宾州使用，租赁期限为2019年1月1日至2028年12月31日，从2019年1月1日开始计算租金，每月租金108万元，被告兰宾州应于每月的5日前支付当月租金。自2019年1月起，被告兰宾州就出现逾期支付租金的行为，且在2019年3月至8月期间，被告兰宾州多次出现拖欠租金的行为。经原告催促，仍拒不还清拖欠租金。后经双方协商，被告兰宾州与被告深圳市中科纳食实业有限公司于2019年7月13日向原告出具《承诺书》，被告兰宾州确认拖欠原告租金共540万元（截至2019年7月5日），并承诺于2019年7月15日前支付逾期租金20万元，于2019年8月10日前支付2019年3月份剩余拖欠租金，2019年4月至2019年7月的拖欠租金支付时间由双方另行协商确定，被告兰宾州还承诺2019年8月及以后的租金将按时足额向原告支付。被告深圳市中科纳食实业有限公司承诺为被告兰宾州在《厂房租赁合同》项下的债务承担连带清偿责任。被告兰宾州实际并未履行上述任承诺。被告兰宾州和被告边佳丽于2019年9月14日向原告出具《承诺书》，双方承诺将其拥有的位于惠州市的房产（房产证编号：粤房地产证惠州字第**）抵押给原告，担保被告兰宾州在《厂房租赁合同》项下的全部债务。且被告边佳丽还承诺为被告兰宾州在《厂房租赁合同》项下的债务承担连带责任保证。被告兰宾州拖欠多月租金且屡次不予履行支付义务的违约行为，给原告造成了极大的经济损失，严重损害了原告的合法权益。为此，原告特诉至法院，请求法院判决如下（诉讼请求经变更）：一、判令解除原告与被告兰宾州签订的《厂房租赁合同》。二、判令被告兰宾州向原告支付2019年3月至8月的租金合计600万元（币种：人民币，下同），实际租金按每月108万元计算至被告实际搬离之日止，没收租赁保证金324万元，并支付违约金216万元、逾期滞纳金545937.53元（暂计算至2019年10月12日，以每期欠缴租金为基数，利率为2%／月，从欠缴之日计算至还清之日止）。三、判令被告兰宾州搬离所租赁的厂房，并将厂房恢复原状。四、判令被告边佳丽、被告深圳市中科纳食实业有限公司对被告兰宾州就上述《厂房租赁合同》项下的全部债务承担连带赔偿责任。五、判令原告对被告兰宾州和被告边佳丽名下位于惠州市的房产（房产证编号：粤房房地产证惠州字第**）价或者拍卖、变卖该房产所得价款享有优先受偿权，不足部分由被告继续清偿。六、判令被告支付原告装修期限内的厂房占有使用费2880000元。七、判令三被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费、律师费等）及原告为实现上述债权而支付的必要费用。三被告辩称，一、深圳市海福通达投资有限公司不是本案适格的原告，原告未提交相关证据证明其享有合法的出租权或转租权；二、被告已向原告支付租金264万元以及租赁保证金324万元，共计588万元，按照案涉厂房的市场租赁价，被告无需再向原告支付租金600万元；三、原告请求被告支付违约金216万元、逾期滞纳金545937.53元以及没收租赁保证金，我方认为支付违约金、逾期滞纳金、没收租赁保证金三者不应当同时适用，且违约金数额明显过高，请法院予以调整；四、被告已经搬离厂房，原告请求被告搬离厂房，恢复原状，无事实及法律依据：1、因厂房的租金过高，没有客户承租，且被告从厂房的原所有权人处得知原告正以厂房原所有权人存在面积欺诈为由，要求解除其与原所有权人之间的租赁合同，基于此，被告早于2019年9月4日之前就搬离了案涉厂房，因此原告要求被告搬离不符合实际情况；2、被告为达到产业园的消防环评以及正常开业等要求，已经投入大量成本，如要求被告恢复原状，势必造成更大的损失；3、被告进行装修已经经过原告同意，原告亦同意现状交还，这在合同中均有约定。五、被告边佳丽签订《承诺书》不是其真实意思表示，被告边佳丽不应当对本案的全部债务承担连带责任，被告边佳丽对原、被告之间的债务不清楚，因其文化程度低，以为仅是抵押自己的房产作担保，并不清楚自己所担保债务的范围，该《承诺书》系被告边佳丽在重大误解情况下签订，请求人民法院予以撤销。原告未对房产办理抵押登记，按照物权法的规定，抵押权未设立，原告不享有抵押权；六、原告请求三被告连带承担本案的诉讼费用，没有事实及法律依据：1、双方未在租赁合同中对律师费作出相关约定，原告亦未提交相关证据印证；2、2009年9月14日签订的《承诺书》中，没有被告深圳市中科纳食实业有限公司的盖章，被告深圳市中科纳食实业有限公司不应当对本案的诉讼费用承担连带责任。此外，原告请求被告支付合同免租期内的厂房占有使用费没有法律依据，该诉讼请求过分高于原告的损失，请求予以调整。2019年10月份，被告接到案涉物业权利人要求被告搬离案涉物业的通知以后，便已搬离该厂房，即使原告存在损失，该损失也是部分可控的，被告已向原告支付各种款项共计588万元，足以弥补原告的损失及抵扣被告的租金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告兰宾州反诉称，《厂房租赁合同》是原告通过欺诈、诱导的方式欺骗被告签订，应予撤销。原告存在如下欺诈行为：原告对外宣称涉案厂房出租面积达47070平方米，被告承租涉案厂房后，因产业园的装修、环保报批等需要提供房产证的复印件，才知原告所称的厂房租赁面积与房产证所载明的真实面积存在严重误差，高达40%。原告虚假宣传该厂房的租赁面积以达到高价出租该厂房的目的，使被告因欺诈陷入错误的认识后，做出违背真实意思的表示，根据合同法规定，该厂房租赁合同为可撤销的合同。被告之所以延付租金是因为原告违约在先，被告无需向原告支付违约金及滞纳金。按照涉案厂房的市场租赁价及被告已付款项，被告无需支付给原告租金或者房屋占有使用费600万元。另，原告应向被告赔偿因其欺诈行为造成的被告损失。为此，被告反诉请求法院判决：1、判决撤销原告与被告兰宾州签订的《厂房租赁合同》；2、判令原告赔偿被告兰宾州全部损失300万元。原告辩称，一、原、被告之间签订的《厂房租赁合同》真实有效，是原、被告之间的双方真实意思表示，并不违反法律规定，双方应按照《厂房租赁合同》的约定进行履行。二、《厂房租赁合同》对于涉案厂房的租赁为整体打包出租，在房屋基本情况中已经明确，原告系将位于深圳市龙岗区办公楼出租给被告兰宾州从事生产经营，七栋宿舍总共219间出租给被告兰宾州用于住宿。在《厂房租赁合同》中并未约定上述全部工业园区内的建筑物的面积，因《厂房租赁合同》所出租的标的物为整体打包，双方协商确定厂房租金为每个月108万元，并不根据租赁物的面积数大小进行租金的变动。三、2018年10月11日签署《房租赁合同》，原告依据合同约定交付厂房及宿舍，双方约定了装修期为2018年10月11日至2018年12月31日，被告兰宾州承接该厂房后，进行装修装饰及该厂房内部的生产经营设备的添置，在这个过程中，被告兰宾州均未向原告提出过厂房面积的问题，且在2019年，被告兰宾州开始陆续迟延缴付租金，甚至不缴付租金的情况下，原告多次向被告兰宾州发函，要求其依据合同约定支付租金，三被告也多次向原告出具承诺书，承诺支付拖欠的租金，对已拖欠租金进行了明确。被告边佳丽、深圳市中科纳食实业有限公司对被告兰宾州应支付的租金等费用承诺担保，该承诺真实有效。四、关于被告兰宾州反诉的事实与理由与实际情况不符，且没有相应的法律规定，其添置的厂房设备和与第三人签署的相应合同，系被告兰宾州的实际经营需要，与本案租赁纠纷无关，无权要求原告支付。请求法院驳回被告兰宾州的全部反诉请求。经审理查明，2018年10月11日，原告作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告兰宾州签署《厂房租赁合同》，约定甲方将坐落于深圳市龙岗区鸿源工业园的5栋厂房加1栋办公楼出租给乙方从事生产经营和7栋宿舍总计219间租给乙方用于住宿，乙方租用租赁期限为六加四年，自2019年1月1日起至2028年12月31日止。乙方的装修期自2018年10月11日至2018年12月31日止，从2019年1月1日开始计算租金，在计租日期前免除乙方的租金等。如果乙方在租赁期间内存在拖欠租金等任何违反本合同约定行为而导致本合同不能依约履行至租赁期届满的，则乙方应依本合同约定的租金和月费标准支付装修期间本厂房的占有使用费。厂房租金和月费为每月108万元，首月以外的租金和月费的支付时间为每月的5号之前。厂房每月租金每满一个租期递增9%，二年为一租期。租赁保证金为324万元，租赁期满，如乙方无违约行为，则甲方无息全额退还给乙方，如乙方在租赁期间违约，则甲方有权不予返还租赁保证金，并有权追究乙方违约责任。在合同履行过程中，如一方违约，造成合同解除或提前终止的，违约方应向守约方支付二个月的租金和月费总金额的违约赔偿金。合同签订后，原告向被告兰宾州交付房屋，被告兰宾州向原告支付租赁保证金324万元、租金264万元。2019年7月13日，被告兰宾州、深圳市中科纳食实业有限公司共同向原告出具《承诺书》，确认已逾期支付原告2019年3月至7月的租金，承诺于2019年7月15日前支付逾期租金20万元，2019年8月10日前支付完毕2019年3月份拖欠的租金，拖欠的剩余租金由双方协商偿还，后续的租金，承诺按时足额支付当月租金。如无法实现履行承诺的，愿意承担相应的法律后果，包括但不限于一次性支付拖欠的全部租金，支付逾期违约金，同意没收所缴交的租赁保证金，无条件退场，按租赁物业的现状交还给原告，工业区内所有附属设备装修装饰、建筑附着物均归原告所有。本承诺为无条件的和不可撤销的承诺书，本人及本人的公司自愿对上述全部租金、费用承担连带清偿责任。被告兰宾州在《承诺书》上签字、纳印，并加盖深圳市中科纳食实业有限公司的公章。2019年9月14日，被告兰宾州、边佳丽向原告出具《承诺书》，《承诺书》载明“为确保贵司与兰宾州于2018年10月11日签订的《厂房租赁合同》的履行，保障贵司债权的实现，本人自愿为兰宾州在主合同项下的债务提供连带责任保证，期限为主合同项下债务履行期限届满之日后再延续两年止。主合同项下全部债务，包括但不限于全部租金、押金、管理费、违约金、赔偿金、债务人应向贵司支付的其他款项、贵司实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费……律师费等）。本人自愿以其拥有的位于惠州的房产（房产证编号：粤房地房地权证惠州字第**）为抵押物抵押给贵司。若兰宾州无法在约定的期限内支付贵司的租金等费用，本人无条件配合将上述房产以物抵债给贵司，并配合进行房产过户”。被告兰宾州、边佳丽在《承诺书》上签字、纳印。2019年9月4日，原告向被告兰宾州发送《告知函》，告知被告兰宾州自接到《告知函》之日起，即解除双方签订的《厂房租赁合同》，被告兰宾州自接到《告知函》之日起3日内支付所拖欠的全部租金并支付利息、违约金等全部费用，自被告兰宾州收到《告知函》之日，将依法收回承租的全部物业，并于当日由双方进行物业的交接。以上事实有《厂房租赁合同》、两份《承诺书》《告知函》、照片及当事人的陈述为证。本院认为，原告与被告兰宾州之间签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。根据以上查明事实，本院将本案焦点问题归纳如下：一、关于原告与被告兰宾州签订的《厂房租赁合同》是否为可撤销合同及合同解除的问题。被告兰宾州主张原告欺骗其涉案厂房的面积，通过欺诈的手段欺骗其签订《厂房租赁合同》，该合同应为可撤销合同，请求撤销该合同。被告兰宾州提交了其与原告的微信聊天记录及涉案厂房房产证予以证明。本院认为，双方在《厂房租赁合同》中并未涉及厂房面积也并未约定按面积计算租金，涉案厂房是按栋整租，且被告是于2018年10月份开始装修、承租涉案厂房，被告已使用涉案厂房一年多，故被告以涉案厂房实际面积与房产证记载的面积不一致为由主张双方签订的《厂房租赁合同》为可撤销合同，缺乏事实依据，本院不予支持。另，原告提交《告知函》及现场送达《告知函》照片，主张已于2019年9月4日与被告兰宾州解除《厂房租赁合同》，被告在庭审中予以确认。因此，本院确认原告与被告兰宾州签订的《厂房租赁合同》于2019年9月4日解除。二、关于要求被告兰宾州搬离涉案厂房并将厂房恢复原状的问题。庭审中，原告称其将承租的厂房转租给被告兰宾州，涉案厂房实际使用人是被告，其不清楚被告是否已向房东退回涉案厂房。被告辩称，被告深圳市中科纳食实业有限公司是物业公司，房东曾国新于2019年10月8日在涉案厂房处张贴《告示》，要求所有租户须5日内搬离，故被告已于2019年10月份搬离涉案厂房，当时电话通知原告过来办理交接，但是原告一直没过来交接。为此，被告提交了张贴《告示》的照片，原告对此不予认可。经房东曾国新确认，其确实在2019年10月张贴了《告示》，被告兰宾州也于2019年10月搬走，但有部分设备没有拆走。经本院现场查看，涉案厂房其中一栋的一楼仍存放有被告的生产设备，被告并未全部清场。本院认为，虽然被告仍有部分设备存放于涉案厂房，但是经原告认可的《承诺书》显示，被告承诺“……按时足额如无法实现履行承诺的，愿意承担相应的法律后果……同意……按租赁物业的现状交还给原告，工业区内所有附属设备装修装饰、建筑附着物均归原告所有”，因此原告的主张缺乏事实依据，本院不予支持。三、关于支付2019年3月至实际搬离之日的租金、是否退还租赁保证金及应否支付违约金、逾期滞纳金的问题。原告主张被告兰宾州应支付涉案厂房2019年3月至实际搬离之日止的租金，因系被告拖欠租金导致合同解除，根据合同约定，被告缴交的324万元租赁保证金，原告不予退还，被告还需支付原告违约金216万元，并按照每期欠缴租金为基数，按月利率2%计算逾期滞纳金。根据上述查明事实及双方在租赁合同、承诺书中的约定，本院认为，根据查明的事实，被告已支付租金264万元属实，尚欠原告2019年3月至8月的租金600万元；根据上述认定，双方合同已于2019年9月4日解除，结合涉案房屋业主张贴告示的时间、现场物品存放及承诺书记载的内容，本院确认至实际搬离时的租金（占有使用费）自2019年9月1日计至2019年10月8日，共计136.8万元（108万元+108万元/月÷30天×8天），上述合计736.8万元，被告应支付原告上述租金及占有使用费，还需按二个月租金和月费支付原告违约金216万元；此外，原告请求不予退还被告缴交的租赁保证金324万元符合双方的约定，本院亦予支持。考虑被告因拖欠租金已承担了支付违约金216万元及324万元租赁保证金不予退还的违约责任，如再承担逾期滞纳金的责任，违约责任的承担过高，为体现公平原则，对原告要求被告承担逾期滞纳金的责任本院不予支持。四、关于被告反诉请求赔偿损失300万元的问题。被告主张《厂房租赁合同》是可撤销合同，故被告承租之后进行环保设施的安装及环保批文的申请产生的费用原告应予赔偿。本院认为，被告没有证据证明其具体支出费用，且《厂房租赁合同》解除的原因是被告拖欠租金的行为构成违约，故被告的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。五、关于被告边佳丽、深圳市中科纳食实业有限公司是否承担连带赔偿责任的问题。本院认为，2019年7月13日的《承诺书》第3项载明“……本人及本人的公司自愿对上述全部租金、费用承担连带清偿责任”，该《承诺书》落款处加盖有被告深圳市中科纳食实业有限公司的公章，2019年9月14日的《承诺书》载明“……本人自愿为兰宾州在主合同项下的债务提供连带责任保证，期限为主合同项下债务履行期限届满之日后再延续两年止……”，该《承诺书》“承诺人”处有被告边佳丽的签字、纳印，因此，被告边佳丽、深圳市中科纳食实业有限公司应对被告兰宾州的上述债务承担连带清偿责任。六、关于被告兰宾州、边佳丽名下位于大亚湾的房产抵押权是否设立的问题。原告主张其对被告兰宾州、边佳丽名下位于惠州市的房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。本院认为，虽然被告在2019年9月14日的《承诺书》中承诺将上述房产抵押给原告，但是并未办理房产抵押登记，抵押权并未设立，故原告的该项主张，因缺乏事实依据，本院不予支持。七、关于支付装修期限内的厂房占有使用费的问题。原告主张被告应支付其装修期限内的厂房占有使用费288万元。本院认为，双方在《厂房租赁合同》第二条第（二）项明确约定“乙方的装修期自2018年10月11日至2018年12月31日止，从2019年1月1日开始计算租金……如果乙方在租赁期间内存在拖欠租金等任何违反本合同约定行为而导致本合同不能依约履行至租赁期届满的，则乙方应依本合同约定的租金和月费标准支付装修期间本厂房的占有使用费”，原告的该项主张符合双方约定，于法不悖，本院予以支持，即288万元（108万元×2个月+108万元/月÷30天×20天）。八、关于三被告是否承担本案律师费的问题。本院认为，原告并未提交证据证明其为本案支出的律师费，双方亦未对律师费有相关约定，原告的该项诉请缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市海福通达投资有限公司与被告兰宾州于2018年10月11日签订的《厂房租赁合同》已于2019年9月4日解除；二、原告深圳市海福通达投资有限公司无需退还被告兰宾州租赁保证金324万元；三、被告兰宾州于本判决生效之日起十五日内支付原告深圳市海福通达投资有限公司租金及占有使用费736.8万元、违约金216万元、装修期限内的厂房占有使用费288万元；四、被告边佳丽、深圳市中科纳食实业有限公司对被告兰宾州的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回被告兰宾州的全部反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币127382元，反诉费15400元，保全费5000元，由原告负担23829元，三被告负担123953元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  翟新立人民陪审员  刘仲荣人民陪审员  萧锦成二〇二〇年十二月十九日书 记 员  陈惠苗