山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初8215号原告：烟台钜深物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区青年南路**柏林春天小区**楼**。法定代表人：芮杨，该公司经理。委托诉讼代理人：杨敏，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：曲雯，女，该公司工作人员。被告:朱坤，男，1984年3月28日出生，汉族，山东港通工程管理咨询有限公司工作人员，住烟台市芝罘区。原告烟台钜深物业管理有限公司与被告朱坤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨敏、曲雯、被告朱坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:被告向原告支付2018年1月1日至2020年3月31日期间的物业管理费3406.90元（房屋建筑面积97.06平方米，按1.30元/月/平方米计算）、延期付款违约金630.26元。事实和理由：2012年11月6日，原、被告签订了前期物业服务协议，约定由原告对被告位于烟台市芝罘区房屋（下称涉案房屋）提供物业服务。被告自2018年1月1日起，未按照前期物业服务协议缴纳物业管理服务费，经原告多次催要，被告仍拒不缴纳，已严重违约，理应按协议缴纳延期付款违约金。被告辩称：被告未交费是因原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。1、原告对公共设备设施养护维修很不到位，电梯破损；负一楼电梯按键拆除；墙面脱皮；绿化草地全是杂草；房产证办理督查组来之前几乎没有修剪过，督查组来之后才修剪。因原告管理不善，小区东侧道路(23号楼至16号楼)混凝土地面大部分损坏，行走不便(因物业在冬季下雪时将工业盐撒与地面，做防冻处理，造成混凝土地面腐蚀)；根据《物业服务协议》反诉人应负责将损坏的道路维修完善。2、因原告不作为，本户小棚内的公共排污管道破损导致小棚内到处是粪便，多次通知物业维修，物业才来维修，且仅是上胶，暂时性维修，未换管件；不多久再次破损，通知物业维修，物业人员不听从本人父亲建议，造成长时间找不到原因，出言顶撞老人，语言恶劣，态度蛮横，未再来维修。只能自己动手清理粪便，自己勉强修理。3、小区内很多道路上没有配备路灯，天气不好时，晚上根本看不见路。4、被告在小区居住长达8年，从未看到物业公司安排保安小区安全巡检，晚上路过值班岗亭，基本没人。5、楼层消防箱是空的，没有水带和喷头，没有供消防水，没有消防器材责任人及检查表。6、被告与原告签订的入住合同为《前期物业服务协议》，因小区配套设施和路滑环境未能达到供方合同约定的标准，根据《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》第十条规定，业主最高交原告三分之二的物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：被告是涉案房屋（建筑面积97.06平方米）的业主。2012年11月6日，原、被告签订《入住合同》，载明：被告已认真阅读[柏林春天]《前期物业服务协议》、《前期管理规约》、《房屋装修管理规定》，愿意严格遵守上述协议、规约、规定及国家、省、市有关的法律、法规、柏林春天小区相关管理制度。另，[柏林春天]《前期物业服务协议》中约定，原告负有对物业共用部位、公共设施设备进行维修、养护和管理，对物业共用部位和相关场地进行清洁服务，对公共绿化进行养护和管理等义务；小区的物业服务收费标准为，物业服务费1元/月/平方米，电梯维护管理费0.30元/月/平方米，起始层不收取电梯费；被告不按规定缴纳物业服务费及其他相关费用，按每日万分之五缴纳违约金。[柏林春天]《前期管理规约》中亦约定，物业服务费1元/月/平方米，电梯维护管理费0.30元/月/平方米。被告未缴纳2018年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费。涉案的柏林春天小区现由原告提供物业服务。小区尚未成立业主委员会。另查，2017年7月5日，烟台市住房和城乡建设局出具《证明》，载明：原告于2011年受烟台利嘉置业有限公司（下称利嘉置业）委托管理烟台市芝罘区柏林春天项目，并在我局办理项目备案手续。庭审中，为证明其辩解主张，被告提交了以下证据：1、2020年9月28日、10月27日拍摄的照片一宗，证明原告物业服务不到位，并且未经过业主同意进行商业活动，如设立水站、贴广告等。原告质证称，若照片属实，原告会进行维修。2、2017年4月18日利嘉置业向原告出具的《通知》照片一张，载明：因原告已经不能给柏林春天业主提供正常的物业服务，现通知原告解除双方签订的物业服务委托合同，即时生效。2017年4月21日烟台市芝罘区黄务街道朱家社区居委会出具的《聘用临时物业》照片一张，载明：根据利嘉置业与钜深物业单方解除合同的通知，利嘉置业贴出的10日内停止二至五期住户的临时水电的通知，现柏林春天小区处于无物业管理状态，为了避免无物业管理状态下，社区居民引起集体访和不法分子趁机作乱，为了稳定社区居民的民心，在业主委员会成立前由烟台和源物业管理有限公司暂时管理三个月。被告以此证实利嘉置业与原告已解除合同。原告质证称，对证据不认可，利嘉置业未与原告解除合同，也未发过该份通知，居委会是否发过该通知，原告不清楚，居委会无权且实际也没有聘请临时物业。3、公告照片一张。证明原告的物业服务由海港物业移交而来，但物业服务不能移交，需要通过招标的方式选聘。原告质证称，对证据真实性无异议，原告自2011年受利嘉置业的委托在柏林春天小区提供物业服务，只是前期有些账目的问题，烟台海港物业管理有限公司（下称海港物业）与原告于2013年1月18日正式进行了交接。对此，原告提交了利嘉置业与原告签订的《前期物业管理委托合同》（原告称系2013年1月11日签订）复印件一份予以证实。被告质证称，委托合同不是原件，没有委托人。本院认为，（一）本案原告与被告于2012年11月6日签订了《入住合同》，被告承诺遵守[柏林春天]《前期物业服务协议》、《前期管理规约》的事实清楚。结合原告提供的烟台市住房和城乡建设局出具的证明，可以认定自2011年起原告为柏林春天小区提供物业管理服务。被告虽称2017年4月利嘉置业已与原告解除委托合同，但被告提交的2017年的《通知》、《聘用临时物业》均非证据原件，亦与庭审中被告自认的原告现正为小区提供物业服务的事实不符，故对被告该辩解，本院不予采纳。原告的物业服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按约定向原告缴纳物业服务费用。被告应向原告支付2018年1月1日至2020年3月31日期间的物业管理费3406.81元（97.06平方米×1.30元/月/平方米×27个月），原告请求的超出部分，本院不予支持。被告虽以原告服务存在瑕疵为由主张不向原告缴纳物业费，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告作为业主，如果认为原告没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业费；被告辩称因小区配套设施和环境未能达到供方合同约定的标准，最高交原告三分之二的物业管理费，缺乏证据支持，本院对被告上述辩解不予采纳。（二）原告作为物业公司，就物业服务问题及费用交纳问题未与小区业主充分沟通，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告朱坤于本判决生效之日起10日内向原告烟台钜深物业管理有限公司支付2018年1月1日至2020年3月31日期间的物业管理费3406.81元；二、驳回原告烟台钜深物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告朱坤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告朱坤承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 徐 小 明二〇二〇年十二月二十五日书记员 王丽（代）