上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初11091号原告(反诉被告)：王德才，男，1957年7月8日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：王佩华(系王德才之妹)，女，1962年6月28日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被告(反诉原告)：王凤，女，1977年10月17日出生，汉族，户籍地河南省焦作市。委托诉讼代理人：尚晓东(系王凤之夫)，男，1976年1月1日出生，汉族，户籍地河南省焦作市。委托诉讼代理人：刘奇伟，上海市国鑫律师事务所律师。原告王德才与被告王凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月9日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王佩华、被告王凤及其委托诉讼代理人尚晓东到庭参加诉讼。审理中，被告提出反诉，本院审查后依法予以合并审理。本案于2020年8月17日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王佩华及被告委托诉讼代理人刘奇伟到庭参加诉讼。审理中，被告申请对房屋价值进行评估，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海国城土地房地产资产评估有限公司进行评估。本案于2020年11月19日第三次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王佩华及被告委托诉讼代理人刘奇伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王德才向本院提出诉讼请求：1、判令解除王德才与王凤于2016年2月6日签订的《房产买卖合同》；2、判令王凤腾退位于上海市青浦区凤马塘路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)并交付王德才。事实与理由：原、被告于2016年2月6日签订《房产买卖合同》，约定王德才将涉案房屋出售给王凤，房屋总价人民币1,015,000元，2019年5月6日前办理产权转移登记手续。合同签订后，王凤支付全部房款，王德才也将房屋交付王凤。2019年3月20日，王凤要求与其母亲办理涉案房屋过户手续。因王凤母亲并非合同签订方，王德才未予同意。后王凤向法院提起诉讼，要求将涉案房屋过户至王凤母亲名下，最终，法院未支持其诉请。现王凤不具备上海市购房资格，王德才亦不同意过户给王凤之外的任何人，双方买卖合同事实上已无法继续履行。故王德才诉诸法院，作如上诉请。王凤辩称：双方签订的房屋买卖合同有效，王凤已支付全部房款，故不同意解除买卖合同，不同意腾退涉案房屋。同时，王凤认为，涉案房屋买卖合同签订时，王德才明知买卖合同履行主体系王凤父母，但王德才明确表示不愿过户给王凤父母，并单方面要求解除合同，因此王德才存在重大过错，应将王凤已付房款全部退还，并赔偿因解除合同给王凤造成的购房款利息损失、房屋装修损失及现房屋市场价与2016年购房时的差价损失。故王凤提出反诉请求：1、判令王德才赔偿王凤利息损失(以已付房款1,015,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.75%，自2016年2月13日起计算至王德才全部清偿之日止)；2、判令王德才赔偿王凤房屋装修款100,000元；3、判令王德才赔偿王凤房屋差价831,000元(按现房屋市场价与合同买卖价差价的60%计算)。针对王凤反诉，王德才辩称：1、王凤支付房款属按约履行合同，现无法继续履行合同系王凤自身原因，故王凤主张购房款利息损失无依据；2、王德才不存在任何违约行为，故不同意赔偿房屋差价；3、若合同解除，愿意对房屋装修进行适当补偿。本院经审理认定事实如下：涉案房屋自2016年1月28日起登记在王德才名下，属动迁安置房，建筑面积77.97平方米。2016年2月6日，王德才(出卖人、甲方)与王凤(买受人、乙方)签订《房产买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，成交价格为1,015,000元。甲乙双方须在2019年5月6日前，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，甲方应按照行政机关的登记手续要求，积极协助乙方办理房屋产权证、土地证过户手续。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，王凤支付全部房款，王德才将涉案房屋毛坯交付王凤，并将房屋的购房发票、上海市房地产权证、出售合同、维修基金收款凭证、上海新建住宅质量保证书等凭证的原件交付给王凤。王凤对涉案房屋进行了装修并居住使用至今。2019年3月20日，王凤向王德才发送《过户通知函》，要求王德才于2019年3月22日与王凤及其母亲办理涉案房屋过户手续。因王德才不同意将房屋过户至王凤母亲名下，王凤诉请本院判令王德才将涉案房屋过户至王凤母亲邹冬珍名下，并要求王德才支付逾期过户违约金等，本院以(2019)沪0118民初5792号立案受理，并于2019年5月24日判决驳回王凤全部诉讼请求。该案现已生效。另查明，王凤系外省市户籍人员，目前不具备上海市购房资格。还查明，2013年11月上海市发布《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》，该通知规定：非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。2016年3月上海市发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，该意见规定：提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。审理中，因原、被告对涉案房屋毛坯市场价值无法协商一致，王凤申请进行评估。上海国城土地房地产资产评估有限公司于2020年9月30日出具评估报告，估价结果为：涉案房屋于2020年9月23日的市场价值为2,487,000元。王凤为此支付鉴定费7,846元。王德才、王凤对评估报告均无异议。上述查明的事实，由原、被告的陈述、房产买卖合同、(2019)沪0118民初5792号民事判决书、户口簿、身份证、银行流水明细、出入证、评估报告及鉴定费发票等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以审查确认。审理中，王凤表示自己不可能回上海工作生活，亦不可能具备上海市购房资格，因此同意解除涉案买卖合同。并，双方一致确认涉案房屋装修现值(不包括可移动物品)为40,000元。另，王德才表示：王德才与王凤原本并不认识，双方通过王凤亲戚介绍认识。关于涉案房屋买卖事宜由王德才、王凤及王凤亲戚协商确定。2016年2月签订合同时，王德才只知道王凤在外省工作，从未询问过王凤的购房资格，亦不知道王凤没有购房资格。王凤表示：王凤父亲系上海援疆人员，退休后需将户口迁回上海。为给父母购房，通过王凤父亲的亲戚找到老邻居王德才商量购买涉案房屋。合同签订前，王凤并未隐瞒任何事实，向王德才说明了房屋由王凤父母实际使用居住，但因房款由王凤筹得，故先由王凤代理父母签订合同，待三年后正式过户，再由王德才配合过户给王凤母亲。王德才对王凤家庭状况非常了解，当时买卖房屋时还要求王凤出示身份证及户口簿材料，王凤亦告知王德才自己一直在外地工作生活。王凤并不了解上海市购房政策，签订合同时王德才也从未提醒王凤注意购房资格问题，王凤为履行付款义务，向他人借款以全额现金方式支付。现房价上涨，王德才应承担相应的损失。为此，王凤提供了借款明细、援疆通知书、入伍通知书等证据。王德才对上述证据表示不认可。根据庭审查明的事实，本院认为，王德才与王凤签订的房产买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现因王凤不具备上海市购房资格，致本案合同无法继续履行。审理中，双方一致同意解除房产买卖合同，本院予以确认。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故合同解除后，王德才作为出卖人应返还王凤已付购房款1,015,000元，王凤作为买受人应将涉案房屋腾退后返还王德才。因涉案房屋买卖合同解除造成的损失，王凤有权要求赔偿。王凤主张的损失包括：已付房款的利息损失、房屋装修价值以及房屋差价损失。关于已付房款利息损失。本院认为，王凤支付全部房款，王德才将涉案房屋交付王凤使用，双方均属履行合同之义务，在王凤对涉案房屋占有使用亦未支付使用费的情况下，王凤主张已付购房款的利息损失不予支持。关于房屋装修现值及房屋差价损失。双方一致确认房屋装修现值为40,000元，本院亦予以确认。双方确认涉案房屋现市场价值为2,487,000元，因此与合同买卖价1,015,000元之间的差价为1,472,000元。现王凤主张上述损失应按照导致合同解除的过错责任由王德才承担60%。对此，本院认为，双方于2016年2月6日签订《房产买卖合同》时，关于非上海市户籍居民购买房屋的相关限购政策已经发布，故无论是王德才还是王凤，作为买卖双方都应当了解相关限购政策规定。王德才自认知晓王凤为非本市户籍，但未对王凤的购房资格予以询问或了解，而王凤作为买受人，在没有证据证明已就是否符合购房资格告知王德才的情况下即签署合同，且合同中对关于限购问题均未作出相应约定，即便如王凤所述涉案房屋将来过户至其父母名下，但因王德才不愿配合致讼且涉案合同无法继续履行。综上，本院综合考虑到双方签署合同的真实意思表示、涉案房屋已交付王凤使用至今、王凤已全部支付房款、当事人双方的过错程度、预期利益等因素，对王凤主张的房屋装修及差价损失合计1,512,000元，酌情确定王德才应赔偿王凤上述损失共计605,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定，判决如下：一、解除原告王德才与被告王凤于2016年2月6日签订的《房产买卖合同》；二、被告王凤应于本判决生效之日起十日内将上海市青浦区凤马塘路XXX弄XXX号XXX室房屋返还原告王德才；三、原告王德才应于本判决生效之日起十日内返还被告王凤购房款1,015,000元；四、原告王德才应于本判决生效之日起十日内偿付被告王凤损失605,000元；五、驳回被告王凤的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由被告王凤负担；鉴定费7,846元，由原告王德才负担3,923元，由被告王凤负担3,923元；反诉案件受理费7,565.80元，由原告王德才负担4,925元，由被告王凤负担2,640.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 蔡红兰二〇二〇年十二月二十一日法官助理 庞建琴书 记 员 钟晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。