重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初12406号 原告：重庆大帝花园物业管理有限公司，住所地重庆市渝**洋河北路**大帝花园小区******，统一社会信用代码91500112709395660P。 法定代表人：田伟，总经理。 委托诉讼代理人：秦娜，重庆东方联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周艳，重庆东方联合律师事务所律师。 被告：徐江，男，1974年1月18日出生，汉族，住重庆市南岸区。 原告重庆大帝花园物业管理有限公司与被告徐江物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，因被告徐江提出管辖权异议，本案中止诉讼，现恢复审理并依法适用普通程序于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告重庆大帝花园物业管理有限公司委托诉讼代理人秦娜、被告徐江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告大帝物业公司向本院提出诉讼请求：判令徐江向原告支付2013年1月至2017年9月期间的物业服务费26222.08元、2013年1月至2014年6月期间的共用水电费90元，并赔偿利息损失。事实和理由：原告自2001年7月1日起为××小区提供物业服务,该小区6-5号房屋的原业主系许继华，因拖欠2013年1月至2017年9月的物业服务费26222.08元、2013年1月至2014年6月期间的公共水电费90元，原告向法院提起了诉讼，法院已依法作出了判决。2018年6月2日，案涉房屋被重庆市渝中区人民法院予以司法拍卖，由被告竞得，同年7月25日，渝中区法院向被告送达了案涉房屋归其所有的民事裁定书。根据该房屋在渝中区法院司法拍卖公告中公示，房屋所涉及的欠费均由买受人自行承担，被告作为买受人，应受拍卖公告的约束，现因被告拒绝支付物业服务费，原告催收未果，遂起诉。 被告徐江辩称，大帝物业公司陈述的基本事实同意，但对本案涉及的拍卖公告性质和拍卖内容是否合法、是否正当以及当事人双方的权利义务法律关系有异议。如果贵院认定拍卖公告不是渝中区人民法院司法拍卖执行阶段法律文书的一部分，只是作为本案审理的一份关键证据来对待，那么拍卖公告中创设被告附加义务的相关部分作为证据就应该进行合法性和正当性审查；如果贵院认定拍卖公告是渝中区人民法院司法拍卖执行阶段法律文书的不可分割的一部分，那么就应该直接驳回原告的诉讼请求。被告认为本案不是物业服务合同纠纷，而是拍卖合同纠纷，恳请驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人提供的证据本院认定以下事实：许继华是房屋的原业主，该房屋建筑面积为360.52平方米，系联排别墅。 2001年6月30日，大帝物业公司与重庆华英集团有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定大帝物业公司于2001年7月1日起为许继华房屋所属的大帝花园小区提供物业管理服务。2008年2月24日，大帝物业公司与许继华签订了《大帝花园物业管理协议》一份，主要约定大帝物业公司为许继华所有的房屋提供物业管理服务。该协议约定物业管理费标准为按建筑面积1.2元/月，违约金为每天千分之三。合同对委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务要求和标准、物业管理服务费用等进行了约定。 上述合同及协议签订后，大帝物业公司按约定对大帝花园小区提供物业管理服务至今。 2018年5月11日，重庆市渝中区人民法院发出《竞拍公告》，载明拍卖标的为：重庆市××区××幢6-5号房屋，建筑面积360.52平方米。注：截止2018年5月10日，共欠物管费33627元，其余欠费情况不详。现被执行人许继华居住，可能存在看房困难。特别说明：标的物所涉及的欠费均由买受人自行承担。标的物移交时可能所涉及的相关费用及相关安全责任均由买受人自行承担。特别提醒：竞买人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读本院发布的《拍卖公告》、《拍卖须知》、《标的物情况表》等材料所披露的内容，了解标的情况、竞价规则、交款方式、法律责任。本次拍卖标的不向买受人收取佣金及服务费。2018年6月12日，该网络拍卖竞价结果：徐江以最高价胜出。该网络拍卖成交价格：3407920元。2018年7月17日，重庆市渝中区人民法院（2018）渝0103执恢111号执行裁定书裁定案涉房屋归徐江所有，并注明房屋的所有权至裁定送达买受人时起转移。2018年7月25日，该民事裁定书由重庆市渝北区不动产登记中心签收。2018年8月7日，案涉房屋产权办理至徐江名下。 2018年10月、11月大帝物业公司委托祥鉴律师事务所向许继华通过EMS邮寄了《律师函》，载明自2013年1月起，一直未缴纳物业服务费和公共水电费；为此，大帝物业公司已分段向法院起诉了2013年1月至2017年9月期间的物业服务费、2013年1月至2014年6月期间的公共水电费。现再次发函：除去已经向原告起诉部分的金额需要缴纳，请您在2018年10月15日前向大帝物业公司缴纳2017年10月至2018年7月期间的物业服务费10094.5元、2014年7月至2018年7月期间的公共水电费245元。 2018年11月5日，大帝物业公司向徐江发出《催款函》，载明：该小区6-5号房屋的所有权人原为许继华，现你通过拍卖方式取得了房屋的所有权，并于2018年8月7日在重庆市渝北区不动产登记中心办理了权属登记手续。由于法院发布的拍卖公告明确告知了该房屋涉及拖欠物业服务费，且该欠费应由买受人承担，故作为买受人应按照拍卖公告的规定履行缴清欠费的义务。截止2018年7月31日，该房屋欠缴的物业服务费累计38857.03元，公共水电费累计为335元，共计39192.03元。请您在2018年11月30日前缴清前述欠款，并缴纳2018年8月至10月期间的物业服务费1514.16元、公共水电费15元。 2019年5月28日，大帝物业公司与徐江签订了《大帝花园物业管理协议》一份，主要约定大帝物业公司为徐江所有的房屋提供物业管理服务。该协议约定物业管理费标准为按建筑面积1.4元/月，公共区域水电费按每月每户5元收取。合同还对双方权利义务、物业管理服务要求和标准、物业管理服务费用等进行了约定。 另查明，2014年10月20日，本院作出（2014）渝北法民初字第05966号民事判决书，判决许继华支付案涉房屋的2013年1月至2014年6月期间的物业服务费7785元，公共水电费90元，该判决已生效；2018年11月2日，本院作出（2018）渝0112民初10972号民事判决书，判决许继华支付案涉房屋的2014年7月至2017年9月期间的物业服务费16872.34元，2019年8月8日，重庆市第一中级人民法院作出（2019）01民终2304号民事判决书，改判许继华支付案涉房屋的2014年7月至2017年9月期间的物业服务费18437.08元。上述案件中的物业服务费共计26222.08元。审理中，经询问，原告陈述（2014）渝北法民初字第05966号民事判决书已经申请了执行，但未执行到，（2018）渝0112民初10972号民事判决书以及（2019）01民终2304号民事判决书没有申请执行。 现原告要求被告徐江支付上述判决确定的物业服务费并赔偿利息损失。 以上事实，有前期物业管理服务合同，房屋产权查询信息，（2018）渝0103执恢111号执行裁定书及送达回证，拍卖公告，竞买须知，调查表，竞价成功确认书，（2019）渝0112民初12748号民事判决书，（2020）渝01民终122号民事判决书，（2014）渝北法民初字第05966号民事判决书，（2018）渝0112民初10972号民事判决书，（2019）渝01民终2304号民事判决书，当事人陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为：大帝物业公司作为前期物业服务企业，其与重庆华英集团有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，各方均应按照合同的约定履行各自的义务。在本案中，2013年1月1日至2017年9月期间案涉房屋的产权人为许继华，该期间房屋的产权人虽为许继华，但该房屋在渝中区法院司法拍卖公告中已经公示，房屋欠费由买受人承担，被告徐江作为买受人，参与竞买该房屋时应当知道拍卖公告内容，被告通过竞买取得案涉房屋的同时，应受拍卖公告的约束，对拍卖公告中所载明的房屋的欠费承担清偿责任。物管公司对徐江实际进行了催缴，有权向徐江主张物业服务费。对原告诉讼请求中的债务，被告徐江应负连带清偿责任。 对滞纳金，由于本案因房产拍卖期间产生缴纳主体争议，并非当事人故意不缴纳相关费用，故对本案期间的滞纳金不予主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告徐江在本判决生效之日起三日内就重庆市渝北区人民法院（2014）渝北法民初字第05966号民事判决第一项所确定的2013年1月至2014年6月期间的物业服务费7785元，2013年1月至2014年7月期间的公共水电费90元，就重庆市第一中级人民法院（2019）01民终2304号民事判决第二项所确定的2014年7月至2017年9月期间物业服务费18437.08元支付义务与许继华向原告重庆大帝花园物业管理有限公司的承担连带清偿责任； 二、驳回原告重庆大帝花园物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费456.7元，由被告徐江负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长 冉 阳 人民陪审员 秦 兰 人民陪审员 姜全美 二〇二〇年十二月十一日 书 记 员 杨如玉