广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初1692号原告张某某，男，汉族，某年某月某日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托代理人李侃，广东天阙律师事务所律师。委托代理人黄潇良，广东天阙律师事务所实习律师。被告深圳市某某贸易有限公司，住所深圳市福田区，统一社会信用代码91440300*******。法定代表人周某某。委托代理人余祖舜，广东瀛尊律师事务所律师。委托代理人余佳敏，广东瀛尊律师事务所实习律师。被告周某某，男，汉族，某年某月某日出生，身份证住址广东省汕头市潮**。原告张某某诉被告深圳市某某贸易有限公司、周某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行审理。原告张某某及其委托代理人李侃、黄潇良，被告深圳市某某贸易有限公司（以下或简称某某公司）的委托代理人余祖舜、余佳敏到庭参加诉讼。被告周某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2019年4月22日原告与被告某某公司签署了房地产买卖合同，约定原告以5800000元价格购买被告所有的位于龙岗区间，合同对双方的权利义务进行了详细约定。原告分别于2019年4月22日、4月29日、8月9日，将房款合计5721688元支付至被告某某公司指定的被告周某某个人账户（已减去商铺三个月的押金款），同时开具了对应的收款收据。原告已按合同约定履行了作为买受人的全部义务，根据合同第11条约定，“买方一次性付款的，已经监管除定金之外的其他交易款之日起45日内双方签署《深圳市二手房买卖合同》”；第12条“双方签订前述合同后两个工作日内共同向房地产权属登记机关申请办理产权转移登记手续”，故双方本应于2019年8月10日起算45日内签署深圳市二手房买卖合同之后，两个工作日申请办理产权登记手续，但原告支付完购房款至今1年，被告仍未按约定与原告签订《深圳市二手房买卖合同》，申请办理产权转移登记，更无从谈起，双方多次沟通，但被告某某公司一直搪塞推延，其严重违约行为导致至今原告未能取得房屋产权。根据合同法93条，当事人协商一致可以解除合同，当事人可以约定解除合同的条件…，双方签订的合同第14条，“如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以交易价款为基数，按日万分之五支付违约金，并继续履行合同，超过10日可解除合同，并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金，承担违约责任或双倍返还已支付的定金。”被告某某公司应当以合同约定支付原告转让成交价的20%违约金。被告周某某系被告某某公司的法定代表人及股东，在房屋买卖合同履行中，公司借用了被告周某某的个人账户，收取原告的全部购房款。根据相关司法解释，“借用业务介绍信…或银行账户的，出借单位和借用人为共同诉讼人”。最高院《关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》也表明“人民法院除应当依法收缴出借账户的非法所得并可按照有关规定处以罚款外，还可区别不同情况追究出借人的相应民事责任。”因此两被告应当承担连带责任，请求判令：一、解除原告与被告某某公司于2019年4月22签订的房地产买卖合同；二、被告某某公司返还原告购房款5721688元；三、被告某某公司向原告支付转让成交价20%的违约金即1144337元；四、被告某某公司向原告支付利息损失以5721688元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即4.25%自2019年9月23日起计算至实际履行完毕之日，现暂计至2019年12月22日利息60792元；五、被告某某公司承担本案诉讼费；六、被告周某某对以上诉讼请求承担连带责任。被告某某公司辩称，1.公司分别于2019年9月11日、10月15日、11月13日，将案外人支付的涉案商铺租金26104元转至原告指定的账户，并于2019年12月24日将案外人支付的涉案商铺租金20000元转至原告指定的账户，合计商铺租金98312元。若原告诉求解除买卖合同，应当返还收取的商铺租金；2.原告未按约定期限按期支付购房款，违约在先，应承担相应的违约责任。根据买卖合同18条约定，“原告应于2019年4月29日或之前支付1000000元，2019年6月22日或之前支付3800000元”，但原告2019年4月29日支付1000000元后，剩余的款项，2019年7月3日才开始支付，且仅支付了1000000元，7月26日又支付1000000元，8月9日才支付了最后一笔购房款1721688元，之后便未再支付任何款项。因原告未按约定付清全部购房款5800000元，被告有权依据房屋买卖合同13条的约定，要求原告以交易价款为基数按日万分之五支付违约金承担相应责任；3.即使被告违约，原告诉求的违约金也过分高于其遭受损失，应当折抵其应支付被告的违约金，即双方互不支付违约金。且原告遭受的损失应从2019年9月20日开始计算，截止庭审之日实际遭受的利息损失为264787元；4.根据各房屋买卖网站检索涉案商铺平均售价5658300元，与原告购买时的价款比更低，原告诉求的违约金明显过高，应当调整；5.双方在签署合同时原告就知道涉案房产是有办理抵押的，被告某某公司依据与抵押权人协商的期限，从而与原告约定6月22之前应当支付涉案余款，但由于原告延期付款，导致房产不能按期进行解除抵押登记，原告的违约行为是导致本案不能顺利进行交易的主要原因。原告补充解释，全部购房款已经支付完毕，差额98312元是自带租约的押金，该押金正常应当转给原告，但本案继续由被告持有押金，原告将房款扣除押金后支付给被告，全部房款支付完毕；原告未迟延付款，最多只差一个月，也是双方协商好的，证据可见录音，在双方协商中只有原告催促被告办理过户手续，且被告开出收据，也证明全部房款已经支付完毕，如有异议，被告应当提出；违约金并未过高，原告的损失是5800000元，减去98312元，还有诉讼费、律师费，被告提出扣除已收取的租金98312元，原告同意，押金和租金都是98312元，两者不重合。被告周某某未到庭应诉，亦未提交答辩状。经审理查明，2019年4月22日原、被告签订《房地产买卖合同》，约定被告某某公司将其位于深圳市龙岗区转让给原告，该房产权处于抵押状态，卖方须于双方办理完首期款监管手续及买方办出贷款承诺函之日起30日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续；…该房产存有租约，月租金26104元，租期自2019年5月1日至2024年4月30日，该房地产产权转移后，原租赁合同在有效期内对买方仍然有效，买方自卖方收到支付全部售楼款含银行贷款的次日起，享有卖方在原租赁合同项下的权利义务，卖方于收到全部售楼款起五个工作日，协助买方与承租人签订新的租赁合同，同时卖方将承租方已交卖方之租赁押金、保证金及预交租金转交予买方，房地产转让总价为5800000元，交易定金为1000000元，于合同签订时支付，买方须于2019年6月22日之前，将除已经支付的定金以外的其他交易房款共计4800000元支付至卖方指定的银行监管账户，卖方应当于收到全部楼款次日将房地产交付买方，并办理下列手续……。合同第十一条“买卖双方应签署过户登记备案使用的《深圳市二手房买卖合同》，办理递件过户时间以下两项中先届满者为准：…一次性付款的，已经监管除定金之外的其他交易款项之日起45日内双方签署《深圳市二手房买卖合同》”；十二条“买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》两个工作日内，共同向房地产权登记机关申请办理产权转移登记手续”；第十三条“买方的违约责任，如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以交易价款为基数，按日万分之五支付违约金，并继续履行合同，逾期超过10日卖方可解除合同，并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金”；第十四条卖方的违约责任，“如卖方未按本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以交易价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过10日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。”第十八条手写备注，“付款方式2019年4月29日或之前，支付人民币1000000元，2019年6月22日或之前支付3800000元。办理不动产登记时，买方自愿登记在其妻子黄贵林名下”。2019年4月22日原告委托案外人向被告周某某账户转账1000000元，4月29日再次转账合计1000000元，7月3日转账1000000元，7月26日转账1000000元，8月9日转账1721688元。被告某某公司陆续出具收款收据，收据中确认前述他人代付的情况。原告主张2019年9月9日至11月25日期间多次电话向被告某某公司的经理黄某某催促过户，提交了手机通话录音，解释其联系方式亦是由中介任栋推荐，提交了与任栋的部分微信聊天记录截图，被告对黄某某身份不认可，否认为其公司员工，指出从任栋微信推送的黄某某名片可见，黄某某是案外公司“后河”的员工，庭后提交了案外人深圳市后河金砖实业有限公司出具的关于黄某某的工作证明复印件。对于被告于2019年9月11日、10月15日、11月13日分别向原告指定的收款人黄贵林付款26104元月租金、2019年12月24日再向黄贵林付款20000元，原告确认收到98312元，并同意在合同解除时返还。对于被告从58、链家、安居客等网站上搜索的同小区商铺出售信息的三性不认可，认为不仅价格差异小，差异因素多种多样，不能证明价款，确认其损失就是利息、律师费、诉讼费、保全费。涉案商铺登记在被告某某公司名下，被告坤鼎泰公司庭审确认涉案房屋仍无法过户，但不同意解除合同，要求继续履行，对过户时间表示无法明确。被告周某某系被告的法定代表人和占股50%的股东。以上事实，有《房地产买卖合同》、产权证复印件、转账凭证、收据、当事人陈述等予以证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，2019年4月22日原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示,内容未违反法律强制性规定,为合法有效合同,对双方当事人均具有法律约束力。原告要依约付款，被告要配合签订《深圳市二手房买卖合同》及申请办理产权转移登记手续。本案的争议焦点是:原告是否享有解除权，即被告是否存在根本违约行为及违约金标准是否过高。原告共计支付了5721688元，虽与合同总价之间存在少许差额，但原告关于与租约押金抵扣的解释，被告当庭并未否认且于原告最后一次付款的次月开始向原告逐月转付租金，原告的主张具有高度盖然性，本院采信原告关于2019年8月9日已经付清了涉案全部房款的主张，对于原告与案外人黄某某的通话，被告对该人的身份不予认可，本院认为无论原告是否提交了期间向被告催告的证据，被告当庭已确认涉案房屋仍无法过户、何时过户无法确定，且自2019年12月24日之后被告某某公司未再向原告转付租金，原告的合同目的显然无法实现，其请求解除涉案合同，合法有据，本院予以支持。被告辩称是原告逾期付款导致涉案交易不能顺利进行，没有事实依据，本院不予采信。合同自享有解除权的一方通知到达对方时解除,原告起诉请求解除涉案合同,本案起诉状副本于2020年6月9日邮寄送达被告某某公司,故涉案合同于2020年6月9日解除。被告某某公司构成根本违约，原告有权要求其返还购房款5721688元并承担违约责任。关于违约金的数额，涉案合同约定,如卖方违约，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金,现原告请求某某公司承担房产转让款百分之二十的违约金1144337元并不高于双方的约定，现被告主张违约金过高并要求予以调整,本院认为被告某某公司并未提交有效证据证明该违约金超出实际损失30%，应当承担举证不能的不利后果，本院综合双方过错程度、合同的履行情况扣减原告期间收益部分，确认支持1046025元违约金诉求。至于利息损失，原告已明确其损失中包含利息损失，而违约金兼顾补偿和惩罚性质，本院已支持违约金主张，该项诉求本院不予支持。关于周某某是否应当承担连带责任问题,周某某的个人账户作为收款账户,仅系履行合同的支付方式,用周某某的个人账户收取合同相关款项是否符合相关行政管理规定与本案权利义务的认定无关,周某某并不因此成为合同相对方,原告主张周某某据此承担连带责任无法律依据,本院不予支持。被告周某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席判决。基此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告张某某与被告深圳市某某贸易有限公司2019年4月22日签订的《房地产买卖合同》于2020年6月9日解除；二、被告深圳市某某贸易有限公司应于本判决生效之日起七日内返还原告张某某5721688元；三、被告深圳市某某贸易有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告张某某违约金1046025元；四、驳回原告张某某的其他诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费60288元、保全费5000元，由原告张某某承担1500元，被告深圳市某某贸易有限公司负担63788元,被告应于判决生效之日起七日内向法院缴纳，逾期未缴纳，本院依法强制执行；原告预交部分63788元，可于判决生效后申请法院退回。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  贺 榕人民陪审员  庹媛媛人民陪审员  张招生二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  全柳茵