福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2561号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：林家培，男，1964年9月21日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人林家培房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回林家培全部诉讼请求，一、二审案件受理费由林家培承担。事实和理由：1.碧桂园公司已于《商品房买卖合同》约定的交房日前通知业主收房，《商品房买卖合同》约定的通知义务已履行完毕，虽商品房尚未取得竣工验收备案表，但并不影响交付行为本身，林家培怠于行使其自身权利未收房，碧桂园公司不应再承担逾期交房违约责任。且林家培未能提供因逾期交房行为给其造成的损失，故在没有实际损失的情况下，要求碧桂园公司承担80%的责任显失公平；2.逾期办理讼争商品房权属登记系因国家调整了产权登记制度，改变为统一办理《不动产权证书》，还增加了一项必备资料即《不动产权籍调查报告》。《商品房买卖合同》双方在政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接约束政策调整之后出现的情形。因此，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任也不应由碧桂园公司承担。一审判决以房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，且对前置的“权籍调查成果”工作时限30日未予扣除与事实和法律相悖。 林家培未作答辩。 林家培向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司支付逾期交付商品房违约金2217元，（按已支付房价821378元为基数，每日0.03%，从2018年1月16日暂计至2018年1月25日止）；2.碧桂园公司支付逾期办理商品房权属登记违约金7850元，（违约金从2018年4月17日起计至被告实际办理好涉案房产权属登记初始登记证明书并通知原告办理商品房权属登记止，向暂计至2018年9月21日，共157天，每日按50元计）；3.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。 一审法院认定事实：2016年6月22日，林家培与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，主要约定：林家培向碧桂园公司购买三明市××幢××号商品房，碧桂园公司应当在2018年1月15日前向林家培交付商品房。碧桂园公司未按约定时间交付的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人每日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。碧桂园公司还应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付林家培。如因碧桂园公司原因，林家培不能在商品房交房之日起90日内取得商品房的房屋权属证书的，林家培不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日50元向林家培支付违约金。商品房合同签订后，林家培支付了全部房款。碧桂园公司于2018年1月14日通知林家培可交付房屋，且案涉商品房于2018年1月26日取得建设工程竣工验收备案证明文件，但碧桂园于2018年2月8日正式向林家培交付商品房，2018年9月22日通知林家培办理产权利登记手续。 关于本案争议的焦点问题：1.碧桂园公司是否应承担逾期交房违约责任。一审法院认为，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。除不可抗力外，碧桂园公司应于2018年1月15日前将商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任，碧桂园公司于2018年1月14日通知林家培交付商品房，于2018年2月8日正式交付商品房，案涉商品房所在楼栋于2018年1月26日取得建设工程竣工验收备案证明文件，显然碧桂园通知交付商品房时，商品房未满足合同约定的交付条件不符合前述约定，故林家培要求碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，本院予以支持。鉴于碧桂园已于2018年1月14日通知林家培可交付商品房，虽林家培于2018年2月8日实际接收了案商品房，但案涉商品房于2018年1月26日取得建设工程竣工验收备案证明文件等现实情况，本院酌情确定碧桂园从合同约定的交房日之次日起至案涉商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件的前一日止，按合同约定逾期交房违约金标准的80%向林家培支付违约金,逾期交房违约金计算方式，即按已付房款821378元为基数，按每日万分之三，自2018年1月16日计算至案涉商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件的前一日（2018年1月25日），打八折共计1971元。 2.碧桂园公司是否应承担逾期办理权属登记违约责任。一审法院认为，《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市实施不动产登记是在2016年10月，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。综上所述，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。林家培与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致林家培未在交房90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，自逾期之日起按每日50元向林家培支付违约金。碧桂园于2018年2月8日向林家培实际交付案涉商品房，但案涉商品房直至2018年9月21日才实际办理好案涉房产权属登记证明书并通知林家培办理商品房权属登记，故逾期办理不动产首次登记违约金应从林家培实际收房的次日（即2018年2月9日）起的第91日（即2018年5月10日）起计算至碧桂园公司通知林家培办理产权登记手续的前一日（2018年9月21日），共计135天，合计6750元。 综上、一审法院认为，依法成立并生效的合同，受法律保护，合同各方均应恪守合同义务，碧桂园未依约履行合同义务，依法应承担相应的违约责任。由此，林家培要求碧桂园支付违约金责任的诉讼请求，本院根据查明事实，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决:一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给林家培逾期交房违约金1971元（该违约金应以已付房款821378元为基数，按每日万分之三，自2018年1月16日计算至取得建设工程竣工验收备案证明文件的前一日2018年1月25日，打八折共计1971元。）二、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给林家培逾期办理商品房权属登记违约金6750元(该违约金按每日50元计算，从2018年5月10日计算至2018年9月21日，共计135天)；三、驳回林家培的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52元，因适用简易程序减半收取26元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应极时调整应对房屋权属登记变化后的情况，况且，本案合同约定的交房时间为2018年1月15日，故从该实际情况看在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。碧桂园公司虽于交房日前通知林家培收房，但此时所交付的商品房尚未取得建设工程竣工验收备案文件，并不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，至2018年1月26日碧桂园公司取得该商品房竣工验收备案文件并通知林家培收房，碧桂园公司才履行完该商品房的交付义务。故逾期交房违约金应按《商品房买卖合同（预售）》约定的违约金标准，从合同约定交房之次日起至碧桂园公司取得建设工程竣工验收备案文件并通知林家培收房之前一日2018年1月25日止。《商品房买卖合同（预售）》约定，如因碧桂园公司原因，不能在商品房交付之日起90日内取得房屋权属证书的，每逾期一天应支付50元的逾期办证违约金。本案房屋权属登记系由买受人自行前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，如买受人在接到碧桂园公司办证通知后未及时办理房屋权属登记，该责任不在碧桂园公司，碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付时止。故逾期办理商品房权属证书的违约金应从碧桂园公司取得建设工程竣工验收备案文件并通知交付商品房之次日第91日起计算至碧桂园公司通知林家培办理房屋权属证书的前一日即2018年9月21日止。因本案林家培对一审判决未提出上诉，应视为对一审法院确定的违约责任标准没有异议，属于其对自身民事权益的处分，未违反法律规定或者对他人利益造成影响，故对一审判决酌情确定碧桂园公司承担80%的逾期交房违约责任及逾期办理商品房权属证书的违约金的计算结果不作变更。碧桂园公司以其违约行为未造成林家培实际损失、要求减少违约金的上诉主张，无事实及法律依据，不予支持。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费52元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴江** 审判员  王瑞峰 审判员  张文弟 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。