文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初12928号原告：重庆市国际创客港园区管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区下中渡口**，统一社会信用代码91500106327809290W。法定代表人：王仲根，重庆市国际创客港园区管理有限公司董事长。委托诉讼代理人：吴家立，重庆止戈律师事务所律师。被告：陶朴科技（重庆）有限公司，住，住所地重庆市沙坪坝区下中渡口**一社会信用代码91500106MA5YNBB7XR。法定代表人：陈建国，陶朴科技（重庆）有限公司董事长。原告重庆市国际创客港园区管理有限公司与被告陶朴科技（重庆）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法由审判员谢凤鸣独任审判，于2020年9月7日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告重庆市国际创客港园区管理有限公司的委托诉讼代理人吴家立、被告陶朴科技（重庆）有限公司的法定代表人陈建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市国际创客港园区管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付拖欠的房屋租金196148.40元、物业服务费9250.73元及逾期付款违约金，该违约金以被告逾期支付的租金和物业服务费为基数，从逾期之日起，按日6‰的标准计算至付清之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月7日，原告重庆市国际创客港园区管理有限公司与被告陶朴科技（重庆）有限公司签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于重庆市沙坪坝区下中渡口130号“重庆国际创客港园区”第2栋3-1号房屋，租赁面积393.28平方米，租赁期从2017年11月8日到2022年11月7日。其中，装修免租期自2017年11月8日到2018年5月7日。2018年5月8日到2018年11月7日期间的房屋月租金为19664元、物业管理费1966.40元；2018年11月8日到2019年11月7日期间的房屋月租金为20647.20元、物业管理费2064.72元。租金和物业管理费按季结算，被告应在每季度最后一个月的20日前向原告预付下一季度租金和物业管理费。被告租赁期间据实支付租赁房屋发生的水电费。被告逾期支付租金、物业管理费、水电费的，应向原告支付逾期付款违约金，计算方式为逾期付款金额×6‰×逾期天数，直至付清全部欠款。2017年12月12日，原告将租赁房屋交付给被告占有使用，被告仅付清2018年11月7日前的房屋租金、2018年5月7日前的物业管理费和2018年4月前的水电费。原告为减少被告违约造成的损失，2019年8月23日发函解除房屋租赁合同。截止2020年6月30日，被告拖欠原告租金196148.40元，物业服务费31413.24元，水电费17165.90元。原告依据房屋租赁合同约定，将被告交纳的保证金39328元等额冲抵其拖欠的水电费和物业管理费后，被告仍欠原告租金196148.40元、物业服务费9250.73元。原告多次催收未果，现诉至法院，望判如所请。被告陶朴科技（重庆）有限公司辩称，原告的法定代表人也是被告的股东，被告是作为品牌引入原告园区的，被告入驻园区后，发现实际情况与宣传不符，园区人流量也不好，经营出现很大的困难。签订租赁合同时，房屋没有产权证，被告为了注册公司，与原告签订了临时合同，这份合同最后也变成了正式的合同。被告对签订合同的时间有异议。被告拖欠原告房屋租金196148.40元及物业服务费9250.73元属实，被告同意支付拖欠的租金和物业服务费。因为疫情等因素，被告经营困难，无法立即付清，希望在法庭主持下进行调解，给予被告3个月至4个月的时间分期支付。同时，2019年8月23日被告收到原告发出的解除合同通知时，原告已将租赁房屋上锁，导致被告无法使用，被告的设备和产品仍放置在租赁房屋内。被告因装修和经营投入了100多万元，被告希望被告付清拖欠的租金和物业服务费后，再与原告商谈重新租赁房屋的事。本院经审理认定事实如下：2017年11月7日，陈建国以被告陶朴科技（重庆）有限公司（乙方）与原告重庆市国际创客港园区管理有限公司（甲方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区下中渡口130号“国际创客港”园区第2栋第三层的房屋租赁给乙方，租赁面积393.28平方米。交房期限：甲方收到乙方的租赁保证金和首期房屋租金及物业管理费后，应于2017年11月8日前将本合同项下租赁房屋交付乙方使用；租赁期从2017年11月8日到2022年11月7日。其中，装修免租期自2017年11月8日到2018年5月7日，免租期内乙方不向甲方交纳租金，但应交纳物业管理费、水电费。从2017年11月8日起，租赁房屋每月每平方米建筑面积的租金50元、物业管理费5元。2018年11月8日起，租赁房屋的租金和物业管理费在上一年度基础上递增5%。租赁期内，乙方每月应付甲方租金和物业管理费为：2018年5月8日到2018年11月7日期间的房屋租金为19664元/月、物业管理费1966.40元/月；2018年11月8日到2019年11月7日期间的房屋月租金为20647.20元/月、物业管理费2064.72元/月。租金和物业管理费按季（3个月）结算，乙方应在每季度最后一个月的20日前向甲方预付下一季度租金和物业管理费，乙方应先缴纳租金和物业管理费后使用租赁房屋。乙方逾期支付租金、物业管理费的，应向甲方支付逾期付款违约金，计算方式为逾期付款金额×6‰×逾期天数，直至付清全部欠款。本合同签订后10日内（2017年11月18日前），乙方应向甲方预付3个月的首期房屋租金和物业管理费64891.20元，向甲方缴纳租赁保证金39328元。被告租赁期间据实支付租赁房屋发生的水电费。租赁房屋交接：甲方交付给乙方的租赁房屋除公共区域外以房屋现状交房。甲乙双方在交接租赁房屋时应签署交付确认书。如乙方未在2017年11月8日与甲方办理房屋交付手续，则2017年11月8日自动视为交付时间。违约责任：乙方逾期30日未按本合同约定足额向甲方支付房屋租金、物业管理费、水电气费或补足租赁保证金的，甲方有权解除合同，收回租赁房屋；合同第14.3条约定，本合同约定的租赁期内，若乙方违反本合同第14.1条约定，甲方提前解除并终止本合同的，乙方承担违约责任，除应立即给付所欠甲方房屋租金、代缴代收水电费和逾期付款违约金外，还须向甲方支付违约金100000元，乙方投入租赁房屋的室内外装修和改建、扩建、新建建筑物等无偿归甲方所有，甲方不再要求乙方赔偿因本合同解除造成的其他经济损失。2017年11月16日，被告陶朴科技（重庆）有限公司在重庆市沙坪坝区市场监督管理局注册成立，该公司的法定代表人为陈建国，该公司的住所地为重庆市沙坪坝区下中渡口**。2017年12月18日，原告与被告签订《房屋交接确认书》，该《房屋交接确认书》载明：根据2017年11月7日原被告双方签订的房屋租赁合同约定，被告租赁原告位于重庆市沙坪坝区下中渡口130号国际创客港园区2号楼（新编号：2栋）3-1，双方确认该房屋已达到房屋租赁合同约定的交付条件和交付标准，被告同意接收；该房屋交接的具体时间为2017年12月12日。被告在该《房屋交接确认书》落款处加盖了“陶朴科技（重庆）有限公司”公章。签订合同后，被告按照约定交纳了首期房屋租金和物业管理费64891.20元、租赁保证金39328元，并付清2018年11月7日前的房屋租金、2018年5月7日前的物业管理费、2018年4月前的水电费。2019年8月23日，原告向被告发出《关于立即解除和提前终止的函》，原告认为被告截止到2019年8月22日拖欠房屋租金和物业管理费284341.44元，逾期支付房屋租金超过90日，特通知被告：原告决定解除于2017年11月7日与被告签订的房屋租赁合同，收回全部租赁房屋；要求被告收到函件后7日内向原告返还租赁房屋，办理房屋返还手续，应付房屋租金和物业管理费计算至原告收回租赁房屋之日；要求被告收到函件后30日内结清拖欠的房屋租金和物业管理费。被告于2019年8月28日收到《关于立即解除和提前终止的函》后，仍然没有结清拖欠房屋租金和物业管理费。2020年7月16日，原告向被告发出《保证金抵扣及欠款催收函》，该函载明，被告至今未结清拖欠原告的房屋租金、物业服务费、水电费。原告依据房屋租赁合同约定，决定将被告缴纳的租赁保证金39328元等额冲抵其拖欠的水电费17165.90元和2018年5月8日至2019年8月22日期间的物业管理费22162.10元。被告交纳的保证金39328元等额冲抵其拖欠的水电费和物业管理费后，被告至今仍欠原告截止到2019年8月22日的房屋租金196148.40元，物业服务费9250.73元。要求被告在2020年7月25日前结清前述欠款，但被告收到函件后未按要求支付欠款。原告多次催收未果，现诉至法院。审理中，原被告一致确认原被告签订的房屋租赁合同于2019年8月23日解除。原告陈述其已收回涉案房屋的钥匙，涉案房屋已经收回。被告陈述其设施设备仍在涉案租赁房屋内。被告抗辩合同约定的逾期付款违约金过高，要求法院调整。原告则认为法院调整违约金应考虑原告的全部损失，因为被告违约，原告的损失除了免租期的损失外，还有提前解约的损失。审理中，被告明确同意其交纳的租赁保证金39328元等额冲抵其拖欠的全部水电费和部分物业管理费。上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、《房屋交接确认书》、《关于立即解除和提前终止的函》、《保证金抵扣及欠款催收函》、邮寄回单以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告重庆市国际创客港园区管理有限公司与被告陶朴科技（重庆）有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，原被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。原被告一致确认原被告签订的房屋租赁合同于2019年8月23日解除。合同解除后被告仍应按照合同约定支付其拖欠的截止到2019年8月22日的房屋租金196148.40元，物业服务费9250.73元，且被告在庭审中认可拖欠原告房屋租金196148.40元、物业服务费9250.73元属实。据此，对原告要求被告向其支付拖欠的房屋租金196148.40元、物业服务费9250.73元的诉讼请求，本院予以支持。合同约定，被告逾期支付租金、物业管理费的，应向原告支付逾期付款违约金，该违约金的计算方式为逾期付款金额×6‰×逾期天数。该约定的意思是被告应以逾期支付的租金、物业管理费为基数，从逾期之日起，每日按6‰计付至付清时止。但被告抗辩称，合同约定的违约金过高，要求法院调整。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，合同约定的违约金为每日6‰，其年利率为219%，显然合同约定的违约金过分高于违约造成的损失，应当予以调整。本院以被告逾期付款给原告造成的实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况和被告的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情将被告应当支付的逾期付款违约金调整为以逾期支付的租金、物业服务费为基数，从逾期之日起，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算至2019年8月19日止；从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至付清之日止。对原告要求被告支付超出上述金额违约金的部分诉讼请求，本院不予支持。原告称，法院调整违约金应考虑原告的全部损失，因为被告违约，原告的损失除了免租期的损失外，还有提前解约的损失。本院认为，被告逾期支付租金、物业管理费，给原告造成的损失仅仅限为资金利息。至于被告逾期支付租金、物业管理费超过合同约定的天数，原告依据合同约定解除房屋租赁合同，其因此而产生的损失则可能包含免租期的租金损失部分、重新出租的房屋闲置期的租金损失等。但是，房屋租赁合同第14.3条约定，本合同约定的租赁期内，若乙方（被告）违反本合同第14.1条约定，甲方（原告）提前解除并终止本合同的，乙方（被告）承担违约责任，除应立即给付所欠甲方（原告）房屋租金、代缴水电费和逾期付款违约金外，还须向甲方（原告）支付违约金100000元，乙方（被告）投入租赁房屋的室内外装修和改建、扩建、新建建筑物等无偿归甲方（原告）所有，甲方（原告）不再要求乙方（被告）赔偿因本合同解除造成的其他经济损失。可见，合同明确约定对因被告逾期付款导致原告解除合同，被告不仅应当支付逾期付款违约金，还应当承担其他解除合同的违约责任。但原告在本案中并未要求被告承担解除合同的违约责任。本院对原告的该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陶朴科技（重庆）有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内支付原告重庆市国际创客港园区管理有限公司房屋租金196148.40元、物业服务费9250.73元及逾期付款违约金，该违约金以逾期支付的租金、物业服务费为基数，从逾期之日起，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日止；从2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至付清之日止；二、驳回原告重庆市国际创客港园区管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12026.18元，减半收取6013.09元（原告已预交），由原告重庆市国际创客港园区管理有限公司负担3513.09元，被告陶朴科技（重庆）有限公司负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 员 谢凤鸣二〇二〇年十二月九日法官助理 冯 举书 记 员 郭 琴