广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初33064号原告：广州市众安物业管理有限公司，住所地广州市白云区人和镇西成村达贤街**。法定代表人：刘镇圩，职务董事长。委托诉讼代理人：朱佐豪，该公司职员，联系地址。被告：李兴源，男，1990年1月3日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区。原告广州市众安物业管理有限公司与被告李兴源物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱佐豪到庭参加诉讼。被告李兴源经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付拖欠的2018年1月1日至2019年11月30日期间的物业管理费3736.4元（每月按照124.96平方米×1.3元/平方米=162.45元计付）及违约金（每两个月的物业管理费从第三个月的第一天开始计违约金，按照拖欠费用每日千分之一的标准计至2019年11月30日止）；2.被告向原告支付2018年1月1日至2019年11月30日的垃圾处理费115元（按每月5元计算）。事实和理由：原告为被告居住的越秀区惠福西路白薇街xx号2xx房所在“富某居”小区全体业主委托的物业管理公司，合同约定管理期间为2016年3月1日至2026年2月28日。后因业委会成立，原告于2019年12月1日退出该小区物业管理。被告是涉案白薇街xx号2xx房的业主，该房屋建筑面积124.96平方米，根据约定，管理费为1.3元/平方米，被告每月应缴的管理费为162.45元/月。但被告自2018年1月开始拖欠物业管理费及垃圾处理费。原告属下的富某居管理处每两月收一次当期管理费及垃圾处理费，每期均向被告派发应缴费用的通知单，但被告至今仍无故拖欠。原告退出小区物业管理后，亦多次就管理费及垃圾处理费与被告沟通，均未果。因此，原告起诉提出上述诉讼请求。被告无答辩。经审理查明，据广州市规划和自然资源局出具的查册时间为2020年7月29日的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市越秀区惠福西路白薇街xx号2xx房建筑面积124.9611平方米，规划用途为住宅；该房屋原为被告单独所有，登记时间为2013年2月20日；2019年12月24日，该房屋转移登记至案外人罗某玉、吴某名下。上述房屋所在的富某居小区原由广州市建都物业管理有限公司（以下简称建都物管公司）实施物业管理。2015年9月份，建都物管公司将富某居小区的物业管理费调整至1.30元/平方米/月。2015年11月25日，建都物管公司向富某居小区业主和住户发出《关于更换富某居物业管理公司的意见咨询》，内容为：1997年以来富某居物业一直由我司负责其物业管理，现因我司内部运作问题，拟退出小区物业管理。因富某居至今未成立业主委员会，故根据《广东省物业管理条例》第十一条：一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。第二十二条：决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。我司将严格按照相关法律法规之规定，拟与广州市众安物业管理有限公司做好意见收集及楼宇物业交接工作……请您行使您权利，为小区的物业管理投上宝贵的一票……票据回收截至时间至2015年12月20日；凡是楼宇号未填或不清楚的，视为废票等。之后，建都物管公司将上述咨询意见回收并作出《富某居更换物业公司意见统计汇总表》并在小区予以公示。2015年12月28日，建都物管公司向象牙北社区居委会发出《关于富某居更换物业管理公司的情况汇报》，内容为：富某居由广州市惠强房地产开发有限公司1997年开发建设该小区，座落位置广州市越秀区惠福路白薇街40号，占地面积1854平方米，建筑面积共计8138.95平方米，住宅及商户共**。前期一直由建都物管公司负责物业管理，现因我司内部运作问题，拟退出该物业管理，经协商由广州市众安物业管理有限公司接管。根据《广东省物业管理条例》第十一条：一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。第二十二条：决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。我司根据《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理暂行办法》之规定，于2015年11月25日至2015年12月20日在富某居小区公开咨询业主意见，截至目前为止，具体情况如下：同意更换物业公司91户、占总户数78.45%，所占面积6055.39平方米、占总面积74.40%；反对更换物业公司1户、占总户数0.86%，所占面积800平方米、占总面积9.83%；弃权（未投票视为弃权）20户、占总户数17.24%，所占面积1029平方米、占总面积12.64%；其他意见4户、占总户数3.45%，所占面积254.55平方米、占总面积3.13%。我司将严格按照相关法律法规之规定，拟于2015年12月31日与广州市众安物业管理有限公司做好楼宇物业交接工作。2016年2月25日，广州市越秀区房屋管理局向原告作出越国房物区备（2016）第1001号《广州市越秀区物业管理区域备案回执》，表示已收悉原告提交的富某居备案材料。2019年6月8日，原告向广州市越秀区第一房屋管理所发出《关于退出富某居小区物业管理的报告》，称：由于富某居小区业户相对较少，且部分业主住户迟交、欠缴物业管理费等费用，导致我司还要为其垫付电费分摊等费用；近年来，人力、物力成本不断增加，小区物业管理连年亏损，难以维持；鉴于小区成立业委会在即，为此，我司决定于2019年6月30日正式退出富某居小区物业管理工作等。2019年7月9日，广州市越秀区人民政府光塔街道办事处向原告发出《关于提交物业管理区域备案回执等文件资料的函》，告知：你单位管理的富某居小区物业现业主已成立业主大会会议筹备组，……请你单位为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持，并于2019年7月23日前向光塔街象牙北社区居民委员会提交物业管理区域备案回执、房屋建筑物面积清册、业主清册等相关资料，协助开展业主大会会议召开工作等。2019年11月28日，原告向象牙北社区居委会发出《关于退出富某居小区物业管理的报告》，表示：其已于2019年8月份前向相关部门及小区业委会申请退出富某居小区物业管理。为此，其决定于2019年12月1日正式退出富某居小区物业管理工作等。2019年12月10日，广州市越秀区富某居业主委员会向原告发出《告知书》，内容为：你司于12月1日罔顾街道、居委会和业委会意见，擅自从富某居小区撤人退场，造成富某居小区保洁、保安缺失，我业委会已第一时间将具体情况上报街道和居委会。根据《广州市物业管理暂行办法》规定，物管退场需提前三个月以书面告知街道、业委会，并在小区公告栏公示撤场预告公示，直到寻找到新的接管物业公司并按规定移交相关资料、物业、资金后，方可退出；退出前必须继续保障小区正常的物业管理，确保小区整洁、安全。鉴于我们小区业委会是11月4日方才成立，业委会成立至今，未收到你司退场的正式报告或申请，目前的物业退场属于单方行为。现请你司向业委会明确退场申请，并于小区公告栏张贴告示正式告知全体业主；同时按照《广州市物业管理暂行办法》规定向业委会移交下列资料和财物，并配合小区后续新聘的物业服务企业做好交接工作等。诉讼过程中，为证明涉案房屋垃圾处理费情况，原告向本院提交以下证据：1.广州市市容环境卫生局2005年1月25日作出的穗容环[2005]6号《关于开展垃圾处理费收费工作的通知》，其中载明我市规定垃圾处理费居民每月每户5元，不纳入物业管理费计算等；2.广州市城市管理委员会作出的穗城管委[2013]345号《的通知》，载明居民每月每户收取生活垃圾处理费5元；3.广州市越秀区光塔街环境卫生管理站开具的发票四张，证明原告代涉案小区全体业主向越秀区光塔街环境卫生管理站缴纳垃圾处理费。此外，原告还向本院提交了一份没有委托方富某居小区全体业主签名的《物业管理委托合同》作为证据（其中约定住宅物业管理费按每月每平方米1.5元收取，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳违约金），称该合同是为了到房管局办理合同备案，在房管局备案的物业服务合同甲方位置也是空白的。另，原告称被告已按1.3元/平方米/月的标准向原告支付了截止至2017年12月31日的物业管理费。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利。建都物管公司于2015年11月25日向富某居小区业主和住户发出《关于更换富某居物业管理公司的意见咨询》，已明确建都物管公司拟与众安公司进行意见收集及楼宇物业交接工作，请小区业主为小区的物业管理行使投票权利。建都物管公司回收业主填写后的意见并进行统计后作出《富某居更换物业公司意见统计汇总表》，并于2015年12月28日向象牙北社区居委会发出《关于富某居更换物业管理公司的情况汇报》。广州市越秀区房屋管理局2016年2月25日向原告发出《广州市越秀区物业管理区域备案回执》，表示已收悉原告提交的富某居备案材料。证明原告接替建都物管公司作为富某居小区的物业服务企业，向富某居小区提供物业管理服务至2019年12月1日，有权向业主收取该期间的物业管理费。被告作为富某居小区的业主，依法负有交纳物业管理费用的义务。故原告诉请要求被告支付拖欠的2018年1月1日至2019年11月30日期间的物业管理费和垃圾处理费，本院予以支持。关于逾期交纳物业管理费违约金的问题，因富某居小区业主并未签署原告提交的物业管理委托合同，原告主张按照该合同约定计算逾期交纳物业管理费的违约金依据不成立，本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第十一条第（四）项、第十二条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李兴源向原告广州市众安物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年11月30日的物业管理费3736.4元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李兴源向原告广州市众安物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年11月30日的垃圾处理费115元。三、驳回原告广州市众安物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李兴源负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  杜轶群二〇二〇年十二月十日书记员  梁 涛唐嘉仪