广东省兴宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1481民初3089号原告：兴宁市鸿隆物业有限公司，住所地：兴宁市×××××××××××××××××××，统一社会信用代码91441481MA51E3X01Q。法定代表人：米宗浩，该公司经理。委托诉讼代理人：黄辉清、黄嘉欣，广东粤东律师事务所律师。被告：江宏昌，男，1974年10月28日出生，汉族，住所地广东省兴宁市××××××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××178。被告：邓运兰，女，1976年9月7日出生，汉族，住所地广东省兴宁市××××××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××266。两被告委托诉讼代理人：黄威聪，广东广兴律师事务所律师。原告兴宁市鸿隆物业有限公司与被告江宏昌、邓运兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴宁市鸿隆物业有限公司法定代表人的委托代理人黄辉清、被告江宏昌及两被告的委托诉讼代理人黄威聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兴宁市鸿隆物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付自2020年1月1日起至2020年9月30日止，按2元/月/平方米计算的物业管理服务费24587.28元；2、判令两被告向原告支付自2020年10月1日起至2020年10月31日止以24587.28元为基数按3‰/天计算的违约金2212.85元；3、判令两被告向原告支付以24587.28元为基数自2020年11月1日起至履行完毕之日止按3‰/天计算的违约金；4、判令两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告系一家有资质的物业服务企业。2016年2月15日，赣州市久治物业管理有限公司兴宁分公司与被告邓运兰签订了《前期物业服务协议》，《前期物业服务协议》约定：“第四条物业管理服务费用：一、物业服务费按季预缴，业主（甲方，即被告）在每季度首月10日前缴纳服务费，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应向乙方交纳欠费总额的3‰作为滞纳金。二、物业管理费由乙方（即赣州市久治物业管理有限公司）依照兴宁物价局文件核定的收费项目和标准，根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取：1、独立商铺2元/月/平方米……第九条违约责任：四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝交的，物业管理公司可依法向业主进行诉讼。”同时，合同还对双方的权利和义务、物业管理服务内容进行了约定。2018年6月29日，原告与赣州市久治物业管理有限公司兴宁分公司、兴宁毅德商贸物流城有限公司签订了《合同权利义务概括转让协议》，《合同权利义务概括转让协议》第二条约定：“丙方（即兴宁毅德商贸物流城有限公司）同意，甲方（即赣州市久治物业管理有限公司兴宁分公司）于2018年6月30日将既有合同中甲方所承担的全部责任、权利和义务转移给乙方（即原告）。自2018年6月30日甲方退出既有合同关系，不再承担既有合同中全部责任、权利和义务。”至此，原告即作为兴宁毅德商贸物流城的物业管理公司，依照《前期物业服务协议》的相关约定为兴宁毅德商贸物流城的各位业主提供了物业服务。两被告系兴宁市毅德商贸物流城一号交易广场50栋1-6、15-20号商铺的所有权人，其二人作为兴宁毅德商贸物流城的业主，享受了原告的物业服务，但自2020年1月1日起未按《前期物业服务协议》约定缴纳物业管理费用。期间，原告亦通过各种途径向两被告进行催收，但两被告仍未予缴纳。原告认为，两被告的上述行为已严重损害原告的合法权益，现特向法院起诉，请求法院判令两被告向原告支付自2020年1月1日起至2020年9月30日止，按2元/月/平方米计算的物业管理服务费24587.28元；判令两被告向原告支付自2020年10月1日起至2020年10月31日止以24587.28元为基数按3‰/天计算的违约金2212.85元，以上合计26800.13元。综上所述，请求法院依法查明事实，依法支持原告的诉讼请求，维护原告合法权益。被告江宏昌、邓运兰辩称：原告的诉讼主体不适格，应当驳回原告的起诉。1、原告与被告之间没有任何物业服务合同关系。2、原告与赣州久治公司签订的《合同权利义务概括转让协议》是无效的。3、根据被告与久治公司签订的协议，物业管理费是统一开业后才缴纳，现涉案物业未达到统一开业的标准，被告无需交纳物业管理费。4、原告诉请每平方2元物业管理费无合同依据，且过高。5、物业管理存在较多问题，业委会对存在的问题要求解决，但原告至今未解决，物业服务质量非常差。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，被告江宏昌、邓运兰系兴宁市毅德商贸物流城一号交易广场50栋1-6、15-20号商铺的所有权人，合计建筑面积1365.96平方米。2016年2月15日，赣州市久治物业管理有限公司兴宁分公司与被告邓运兰签订了《前期物业服务协议》，对双方的权利和义务、物业管理服务内容进行了约定。上述合同签订后，赣州市久治物业管理有限公司兴宁分公司一直未向被告收取物业费。2018年6月29日，原告（作为乙方）与赣州市久治物业管理有限公司兴宁分公司（作为甲方）、兴宁毅德商贸物流城有限公司（作为丙方）签订了《合同权利义务概括转让协议》，《合同权利义务概括转让协议》第二条约定：“丙方（即兴宁毅德商贸物流城有限公司）同意，甲方（即赣州市久治物业管理有限公司兴宁分公司）于2018年6月30日起将既有合同中甲方所承担的全部责任、权利和义务转移给乙方（即原告）。自2018年6月30日甲方退出既有合同关系，不再承担既有合同中全部责任、权利和义务。”原告接手兴宁毅德商贸物流城的物业服务管理后，主张于2018年12月20日以张贴或发送缴费通知的方式将相关转让事项告知了业主，但被告予以否认。此后，原告即作为兴宁毅德商贸物流城的物业管理公司，依照《前期物业服务协议》的相关约定为兴宁毅德商贸物流城的各位业主提供了物业服务。原告自2018年6月30日接管涉案物业后未向被告收取2018年度的物业费，2019年开始原告向包括被告在内的兴宁毅德商贸物流城的各位业主收取物业服务费，并按照交半年抵1年的标准收取。2020年9月6日，原告向被告发出律师催告函，要求被告缴交物业费，但被告一直未缴交。原告对已交物业服务费的业主减免了2020年疫情期间3个月的物业费。2020年11月9日，原告向本院起诉，提出了上述诉请。庭审中，原告要求被告缴交2020年1月1日至2020年9月30日止按每平方米2元为标准的物业服务费24587.28元及2020年10月1日起至履行完毕止以24587.28元为基数按3‰/天计算的违约金；被告则认为原告主体不适格，原告与赣州久治公司签订的《合同权利义务概括转让协议》是无效的，原、被告之间无任何物业服务合同关系，毅德城是统一开业后才收取物业费的，原告按每平方米2元收费没有合同依据，原告物业服务质量差。案经调解，原、被告未能达成一致意见。另查明，兴宁毅德商贸物流城的业主于2020年8月25日成立了兴宁市福兴街道办毅德城小区第一届业主委员会，该业主委员会成立后，分别就毅德城门店电费收费问题及对兴宁市毅德城物业管理问题向原告致《告知函》，认为原告违规收取电费，要求业主的电费由南方电网直管收取，并要求原告与业委会协商签订《物业管理服务协议》。综合原告的诉讼请求、被告的答辩意见及庭审中原、被告的陈述，本案争议的焦点是：1、原告诉讼主体是否适格。2、涉案物业服务费收取的起止时间、标准如何确定问题。3、违约金按3‰/天计算是否过高。针对上述问题，本院逐一依法认定如下：一、原告诉讼主体是否适格问题。本案中，虽然原告与赣州市久治物业管理有限公司兴宁分公司、兴宁毅德商贸物流城有限公司签订《合同权利义务概括转让协议》后未告知被告，原告与被告之间也未签订物业服务合同，但原告接管涉案物业后，事实上为包括被告在内的兴宁毅德商贸物流城的业主提供了物业服务，被告也享受了服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第7条规定“物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业费的，可予支持。双方没有约定物业费的支付标准和支付方式的，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，并参照当地政府部门制定的指导价计算物业费”的规定，原告作为物业服务企业，对涉案物业进行了管理，履行了物业服务义务，被告亦应履行足额交纳物业费的义务。因此，原告为本案适格主体。二、涉案物业服务费收取的起止时间、标准如何确定问题。对于收取物业费的起止时间问题，根据《广东省物业管理条例》第四十一条规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用”。同时，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第6条规定：“业主应自房屋交付之日起支付物业费。”第7条规定“物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业费的，可予支持。双方没有约定物业费的支付标准和支付方式的，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，并参照当地政府部门制定的指导价计算物业费”的规定，被告是涉案物业的业主并接受了原告提供的物业服务后，就要承担缴交物业服务费的义务。因此，被告应在接受原告的物业服务后向原告缴交相关的物业服务费，不能以原告提供的物业服务质量存在问题为由拒绝缴交物业服务费。本案中，对涉案物业费的收费标准，应结合当地社会经济发展水平。依照《梅州市物业服务收费管理办法》第七条规定：物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价，参照《兴宁市发展改革局、兴宁市住房和城乡建设局关于调整我市住宅物业服务收费政府指导价的通知》（兴发改【2020】129号）对带电梯住宅物业服务指导价1.5元/平方米的标准执行，并减免2020年疫情期间3个月的物业费。因此，被告应向原告缴纳2020年6个月的物业管理费合计1.5元×1365.96平方米×6个月＝12293.64元，原告诉请超过部分不予支持。三、违约金按3‰/天计算是否过高问题。本案中，被告未按期缴纳物业服务费已经构成违约，应按约定向原告支付违约金。原告要求被告按3‰/天的标准计算违约金，虽然在《前期服务合同》有“从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金”的约定，但《前期服务合同》约定的违约金过高，本院予以调整，违约金应以2020年11月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价年利率3.85%为标准从2020年10月1日开始计算，超过部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告江宏昌、邓运兰应在本判决生效之日起10日内支付物业服务费12293.64元、并支付以12293.64元为基数按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价年利率3.85%为标准从2020年10月1日起计算至履行完毕之日止的违约金给原告兴宁市鸿隆物业有限公司。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费470元，减半收取计235元，由原告兴宁市鸿隆物业有限公司负担128元，被告江宏昌、邓运兰负担107元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  邱万波二〇二〇年十二月二十九日书记员  李 静