广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初3174号原告：广州银行股份有限公司惠州惠阳支行，住所地：惠州市惠阳区*******天彩虹城S-1073、S-2001号商铺。负责人：练文勇，行长。委托诉讼代理人：黄丽婷，广东明辅律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄楷越，广东明辅律师事务所实习律师。被告：郑正光，男，1973年10月11日出生，汉族，住址：福建省尤溪县*********，身份证号码：350************036。被告：惠州市中元和泰投资发展有限公司，住所地：惠州大亚湾**富康国际**。法定代表人：袁子生，董事长。原告广州银行股份有限公司惠州惠阳支行（以下简称广州银行）与被告郑正光、惠州市中元和泰投资发展有限公司（以下简称中元和泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告广州银行委托诉讼代理人黄丽婷、黄楷越到庭参加诉讼，被告郑正光经本院公告传票传唤、中元和泰公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判决解除原告与第一被告、第二被告签订的《楼宇按揭贷款合同》(合同编号：广银惠阳按揭借字第[2017]0264号)；2、判决第一被告向原告偿还剩余借款本金人民币855310.86元并支付相应的利息、罚息及复利（暂计至2020年4月24日，利息为人民币7695.53元，罚息人民币19.15元，复利人民币53.09元，此后继续按照广银惠阳按揭借字第[2017]0264号《楼宇按揭贷款合同》的约定计算至贷款本息偿清之日止），以上暂合计为人民币863078.63元。3、判决原告在本案债权范围内对处置第一被告名下位于惠州大亚湾西区龙城一品花园97栋34层03号房的房产[商品房买卖合同编号：大亚湾（2017)10024927；房地产预告登记证：粤(2018)惠州市不动产证明第4098787号]所得款项享有优先受偿权。4、判决第二被告对第一被告的上述全部债务承担连带保证担保责任。5、本案案件受理费、保全费、公告费、鉴定费等诉讼费用全部由第一、第二被告承担。事实理由：2017年8月22日，第一被告为购买由第二被告开发的位于惠州大亚湾西区龙城一品花园97栋34层03号房，建筑面积为91.97平方米，总房款为人民币1295985元的房产（下称抵押房产），而向原告提出贷款申请，原告经过对第一被告提出的贷款申请进行审查后，于2017年9月30日与第一、第二被告签订了广银惠阳按揭借字第[2017]0264号《楼宇按揭贷款合同》（下称贷款合同），约定一、被告向原告借款人民币900000元，借款利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的基础上上浮10%，借款利率按年调整，借款期限为从原告实际发放该笔借款之日起计20年，还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月21日。二、第一被告同意以抵押房产为贷款合同项下债务提供抵押担保，担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用(包括但不限于诉讼费、律师费等）。第一被告连续三个月或在贷款合同期内累计六个月未按时偿还贷款本息的，原告有权宣布贷款合同提前到期并行使抵押权，第一被告可以与原告协商以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。三、第二被告同意为贷款合同项下的债务提供连带保证担保，担保期限为自贷款合同生效之日起至办妥抵押登记手续并将商品房买卖合同及他项权利登记证正本交由原告保管之日止。担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息，违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用(包括但不限于诉讼费、律师费等）。四、第一被告未按贷款合同约定期限归还借款本息的（包括原告提前实现债权的情形），原告有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息利率为贷款合同约定的相应借款利率加收50%，罚息计算期间从逾期之日起至应付本息实际清偿之日止。对不能按时支付的利息，原告有权按罚息利率计收复利。五、除非有可靠、确定的相反证据，原告有关本金、利息、费用和还款记录等内容的内部账务记载，制作或保留的第一被告办理提款、还款、付利息等业务过程中发生的单据、凭证及催收贷款的记录、凭证，均构成有效证明主合同项下债权关系的确定证据。第一被告、第二被告承诺不因上述记录、记载、单据、凭证由原告单方制作或保留，而提出异议。贷款合同签订后，原被告办理了抵押房产的预购商品房抵押权预告登记。2018年6月14日，第一被告实际收到了原告发放的贷款本金人民币900000元，原告依约履行了发放贷款的义务。但自2020年2月21日起，第一被告未依约向原告归还贷款本金及支付利息，暂计至2020年4月24日，第一被告欠原告贷款金额合计人民币863078.63元（其中，剩余本金人民币855310.86元、逾期利息人民币7695.53元及因此产生的罚息人民币19.15元、复利人民币53.09元），第一被告的行为已构成严重违约。第一被告逾期还款后，原告向第一被告进行了多次催收，但第一被告依旧没有偿还欠款。原告认为，原告与第一、第二被告签署的贷款合同依法成立，合法有效，应当受到法律的保护。第一被告长时间未还本付息的行为己构成根本违约，原告有权宣布贷款合同提前到期及解除贷款合同，要求第一被告一次性偿还所欠原告的剩余全部借款本金、支付相应的利息、罚息、复利，并承担相应的违约责任。第一被告以抵押房产提供了抵押担保并办理了预购商品房抵押权预告登记，原告依法对抵押房产处置所得款项享有优先受偿权。第二被告对上述贷款提供了阶段性连带责任保证担保，且第一被告上述逾期还款行为发生在该阶段性保证期间内，故第二被告应依法向原告承担连带保证担保责任。鉴于上述情况，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。原告向本院提交如下证据：1、原告营业执照；2、第一被告身份证、第二被告工商企业公示信息；3、房屋买卖合同、购房首付款发票；4、楼宇按揭贷款申请表；5、楼宇按揭贷款合同、同意担保声明书、同意抵押声明书、房地产预告登记证、借款凭证、广州银行账户流水清单；6、授权扣款委托书、欠款对账单；7、人民法院公告、发票；8、二份律师函[（2020）明辅律函066、067号]、EMS快递单、邮件查询单。被告郑正光、中元和泰公司均没有向本院提交书面答辩状及证据。根据当事人提交的证据,本院对案件事实认定如下：2017年8月22日，被告郑正光因购房向原告广州银行提交《楼宇按揭贷款申请表》，向被告广州银行申请贷款90万元，借款期限20年。2017年9月30日，原告广州银行(贷款人、抵押权人)与被告郑正光（借款人、抵押人）签订《楼宇按揭贷款合同》，编号为广银惠阳按揭借字第[2017]0264号。合同约定：被告郑正光因向被告中元和泰公司购买位于惠州市大亚湾西区*********3***3**（建筑面积为91.97平方米，下称涉案房屋）向原告广州银行借款900000元；借款期限20年；贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上上浮10%；逾期罚息利率为本合同约定的相应贷款利率加收50%，罚息计算期限从逾期之日起至应付本息实际清偿之日止；对不能按时支付的利息，贷款人有权按罚息利率计收复利；借款人须于本合同签订之日起在贷款人指定的营业点开立供款专用账户，账号为621*************004；采用按月等额本息还款法；还款日为每月21日，最后一次还款日为贷款到期日；抵押房产价值为人民币1295985元（评估值）；自本合同签订之日起180日内，借款人应按照相关法律法规规定持相关资料到有关机关办理抵押登记手续（含抵押权预告登记）；保证人的保证方式为连带责任保证；抵押、保证范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；抵押、保证期间为合同分期履行最后一期债务履行届满之日起2年；借款人连续3个月或在本合同期内累计6个月未按时足额偿还贷款本息等违约情形之一的，贷款人有权宣布本合同提前到期并行使抵押权；如借款人、保证人违反本合同义务，借款人、保证人应向贷款人支付担保债权本金5%的违约金等等。除原告贷款人、被告郑正光借款人在合同上盖章签名外，被告中元和泰公司在“保证人”处签名盖章。合同签订后，原被告各方已于2018年10月22日办理预售商品房抵押权预告登记证明，证号为粤（2018）惠州市不动产证明第4098787号。2018年6月14日，原告广州银行依约向被告郑正光在原告的存款账户621*************004支付贷款900000元，当时贷款月利率为4.491‰；被告郑正光向原告广州银行出具《授权扣款委托书》，授权原告直接从被告郑正光上述存款账户扣款还贷。被告郑正光正常还款至2020年1月；2020年4月被告郑正光未向原告偿还借款本息；2020年2月、3月，被告郑正光未依约足额向被告支付月供款，至2020年4月24日，被告郑正光尚欠原告逾期借款本金3588.03元（共计未还借款本金855310.86元）、逾期利息7695.53元、罚息19.15元、复利53.09元。原告委托广东明辅律师事务所分别于2020年4月30日、2020年5月17日向被告郑正光及保证人中元和泰公司发出《律师函》催收贷款，但各被告均未回复。2020年4月25日至2020年12月22日，被告郑正光偿还借款本金3604.79元及部分利息。在本案审理中，本院根据原告广州银行的申请，于2020年8月25日作出（2020）粤1303民初3174号民事裁定书，裁定查封被告郑正光名下位于惠州市大亚湾西区*********3***3**[预告不动产权证明号：粤（2018）惠州市不动产证明第4012639号；抵押预告登记证明号：粤（2018）惠州市不动产证明第4098787号];查封价值相当于863078.63元。上述房产的查封期限三年。本院认为，原告与被告郑正光、中元和泰公司所签订的《楼宇按揭贷款合同》系各方当事人真实意思表示，约定的利率（包括利息、罚息、复利）标准未超过国家规定的上限，合同其他条款不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。原告已依约向被告郑正光支付全部借款90万元，但被告郑正光自2020年2月起未按合同约定按月足额向原告支付贷款本息，至辩论终结时止共拖欠11期；被告中元和泰公司也未履行连带保证责任，构成严重违约，依法应当承担违约责任。原告请求解除《楼宇按揭贷款合同》，事实理由充足，符合法律规定，本院应予支持。原告请求被告郑正光立即偿还原告剩余借款本金851706.07元（855310.86元-3604.79元）及利息、罚息、复利，符合合同约定，不违反法律规定，本院应予支持。原告广州银行请求被告支付利息、罚息、复利，有合同约定，不违反法律强制性规定，本院应予支持。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效”的规定，原被告虽已对涉案房屋办理预告抵押登记，但尚未办理抵押登记，抵押未生效。原告诉请就涉案房屋变卖或拍卖后的价款享有优先受偿权，没有法律依据，本院不予支持。《楼宇按揭贷款合同》约定，保证人承担连带保证责任，被告中元和泰公司在《楼宇按揭贷款合同》的“保证人”处签名盖章，表明其对被告郑正光债务承担连带保证责任。原告诉请被告中元和泰公司就对被告郑正光的上述全部债务承担连带保证担保责任，事实依据和法律依据充足，本院应予支持。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告郑正光、中元和泰公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，按缺席论处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州银行股份有限公司惠州惠阳支行与被告郑正光于2017年9月30日签订的《楼宇按揭贷款合同》；二、被告郑正光于本判决发生法律效力之日起十五日内偿还原告广州银行股份有限公司惠州惠阳支行借款本金851706.07元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利的计算，按合同约定的利率标准计算至还清借款之日止）；三、被告惠州市中元和泰投资发展有限公司对被告郑正光上述债务承担连带责任；四、驳回原告广州银行股份有限公司惠州惠阳支行的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12430元，保全费4835.39元，公告费300元，共计17565.39元，由被告郑正光负担，被告惠州市中元和泰投资发展有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  詹俐儒人民陪审员  李丽超人民陪审员  陈娘秀二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  郭晓燕吴泽苑