天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初11236号原告:戴翼,男,1995年12月7日出生,回族,无职业，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：王富涛，天津击水（南开）律师事务所律师。被告:金宏杰,女,1971年1月30日出生,汉族,无职业，住天津市和平区。原告戴翼与被告金宏杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴翼的委托诉讼代理人王富涛，被告金宏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴翼向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告租赁关系于2020年9月1日解除;2.被告返还原告2020年9月、10月未使用房屋租金14000元和押金7000元；3.原告减免并返还疫情期间2020年2月、3月、4月的租金21000元;4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年4月23日签订《房屋租赁合同》,约定原告承租被告所有的天津市南开区鞍山××道××室××厅中的大间隔断北侧和小院（以下简称案涉房屋）用于经营餐饮,租赁期限一年,自2019年4月23日至2020年4月23日,月租金7000元，另收取7000元押金。该合同到期后,双方未再续签租赁合同，原告按原约定标准向被告支付了2020年4月24日至2020年10月23日共计6个月的租金42000元。因2020年新冠肺炎疫情期间政府对餐饮行业实行管控,原告无法营业，复工后始终经营困难，故于2020年9月1日通知被告不再续租,并于当天腾房完毕。现对于疫情期间租金减免、未使用案涉房屋的2020年9月、10月租金及押金返还等问题未与原告协商一致，故成讼。被告金宏杰辩称，原告所述与被告就案涉房屋签订租赁合同、案涉房屋地址、合同约定租赁期限一年、租金标准、押金标准均属实。2020年4月23日合同到期后,被告多次通过微信联系原告续签新一年的书面租赁合同,原告也多次回复表示其肯定续租。2020年5月1日，被告通过微信将2020年至2021年的租房合同文本发送给原告,原告即按照新合同的约定转续了押金,交齐了3个月租金21000元。2020年7月19日前后，原告再次按新合同约定交纳了3个月租金21000元。被告据此认为双方已经形成新的合法有效的租赁合同关系。2020年8月28日，原告微信通知被告表明不继续承租案涉房屋,被告表示允许原告转租，否则押金不退。2020年9月1日，原告朋友表示房租和押金都不需退还，要求被告接收案涉房屋，并将、房屋钥匙交还。经被告验收发现原告在承租期间对案涉房屋经过了改造，其搬离后，屋内的上下水和电路未恢复，垒砌的两个吧台墙没有拆除、砸坏了一块大的防爆玻璃、拆除了水管、水龙头、水盆且有水电物业费用尚未结清。被告本人残疾下岗,配偶是失业人员,夫妻二人上有80岁生病的父母,下有10岁在学的子女,被告出租的是个人房产，不在本市政策要求给予房租减免的出租人范围内。鉴于原告在疫情期间不积极经营，在双方约定的租赁期未满时自行解约，被告现不同意原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原、被告于2019年4月23日签订《房屋租赁合同》（以下称原合同）,约定原告向被告承租案涉房屋用于经营餐饮,房屋租赁期限一年,自2019年4月23日至2020年4月23日,月租金7000元，押金7000元。合同签订后，原告向被告支付了押金7000元。合同约定的租期届满后，原告于2020年5月1日先向被告支付宝转账支付了2020年4月24日至7月24日的房屋租金21000元和2020年4月水电物业费446元，共21446元。随后被告在同一日通过微信向原告发送了租期自2020年4月23日至2021年4月22日的租赁合同文本（以下简称新合同），并向原告表明“你看一下，没问题就写个同意，签个名字，我们就是把合同签了”。因原告未作回复，被告于2020年5月9日再次微信发送“如果觉得有什么想法，合同哪点有不同意的，我们可以商议修改，但是不签合同对我们双方都不利，我觉得尤其是你这方更是弊大于利，希望你还是抽空把租房合同签了”。当日11:15，原告发送一条语音微信，内容不明；被告在11:31回复“应该在这几天多数上午在”。查双方举证，未见此后原告签署了新合同的证据。2020年7月原告向被告支付宝转账21000元，被告确认如数收到3个月房费。2020年8月28日，原告微信通知被告将不再继续承租案涉房屋。2020年9月1日，原告派人将房屋钥匙交还被告。次日，被告向原告发送尚欠电费172.8元的微信及照片若干，表明案涉房屋内防爆玻璃一块、电路、电灯、上下水池管件有损坏要求恢复原状。庭审中，被告表示案涉房屋内还有原告垒砌的白色吧台墙体未拆除。原告同意交纳电费172.8元，房屋内未恢复原状部分同意折抵价款。现经本院调解，双方各持己见，仍未能达成一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的原合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，合同对双方具有约束力，均应依约行使权利、履行义务。原合同约定的租期届满后，虽被告采用微信方式向原告发送了租期一年的新合同文本，但证据中未见原告明确作出同意新合同条款的意思表示，仅向被告交纳了租金，被告接受。合同法规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依照上述法律规定，应视为原合同继续有效，但租期为不定期，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。故原、被告在2020年4月23日后形成不定期租赁关系，原告主张与被告解除租赁关系，属于行使法律规定的承租人随时解除不定期租赁关系的权利，鉴于双方实际交接房屋日期为2020年9月1日，本院确认双方不定期租赁关系已于当日解除。合同解除后，尚未履行的部分应终止履行。原告在2020年7月向被告交纳了截至2020年10月23日的租金，因其在2020年9月1日向被告交还了案涉房屋，被告应返还2020年9月1日至10月23日的租金，按月租金7000元的标准，计12367元。关于押金的退还问题，被告提交的证据可以证实原告返还的租赁物存在水电管路、垒砌的墙体未恢复原状及玻璃损坏等问题，鉴于案涉房屋已交还被告，原告亦同意折价，考虑便于执行，本院酌情从押金中扣除5000元由被告自行进行上述恢复维修工作，同时再从押金中扣除原告应交电费172.8元，现被告共应返还押金1827.2元。关于疫情期间的租金减免，原告承租案涉房屋经营餐饮，新冠肺炎疫情防控措施确对餐饮行业的正常经营有实际影响，对于发生疫情不可抗力期间的损失，租赁双方应本着公平原则共同分担，考虑疫情对餐饮行业的实际影响期间，酌定减免原告疫情期间1.5个月的租金共计10500元，由被告返还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告戴翼与被告金宏杰就天津市南开区鞍山××道××室××厅中的大间隔断北侧和小院形成的不定期租赁关系于2020年9月1日解除；二、本判决生效后十五日内，被告金宏杰返还原告戴翼2020年9月1日至10月23日期间的租金12367元；三、本判决生效后十五日内，被告金宏杰返还原告戴翼1.5个月租金10500元；四、本判决生效后十五日内，被告金宏杰返还原告戴翼押金1827.2元；五、驳回原告戴翼其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元，减半收取计425元，由原告戴翼负担225元，被告金宏杰负担200元，金宏杰负担部分于本判决生效后十五日内直接给付戴翼。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  曲威二〇二〇年十二月十四日书记员  赵满附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。