浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0281民初202号 原告（反诉被告）：余姚市北纬伊顿咖啡馆，住所地：余姚市兰江街道新西门南路**。统一社会信用代码：92330281MA2ENK4A0X。 经营者：潘一丁，男，1969年6月30日出生，汉族，住余姚市。 委托诉讼代理人：沈剑萍，浙江浙杭（余姚）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：舒红霞，浙江浙杭（余姚）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周莉，女，1989年2月10日出生，汉族，住余姚市。 被告（反诉原告）：王锦怡，女，1994年11月29日出生，汉族，住余姚市。 被告（反诉原告）周莉、王锦怡的共同委托诉讼代理人：王璇。 原告余姚市北纬伊顿咖啡馆（以下简称北纬咖啡馆）与被告周莉、王锦怡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后依法适用简易程序进行审理。因受新冠疫情影响，本案延期于2020年3月11日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人沈剑萍、舒红霞以及两被告的共同委托诉讼代理人王璇到庭参加诉讼。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院依法将本案转为普通程序，采用独任制进行了审理。因两被告提出反诉，本院予以受理并将本诉与反诉合并于2020年4月10日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北纬咖啡馆（以下简称为北纬咖啡馆）的委托诉讼代理人沈剑萍、舒红霞以及被告（反诉原告）周莉、王锦怡（以下简称为周莉、王锦怡）的共同委托诉讼代理人王璇到庭参加诉讼。在审理过程中，周莉、王锦怡申请进行司法鉴定，本院予以准许，其后她们自愿撤回鉴定申请。本院于2020年11月11日再次公开开庭进行审理，北纬咖啡馆的委托诉讼代理人舒红霞以及周莉、王锦怡的共同委托诉讼代理人王璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北纬咖啡馆向本院提出诉讼请求：判令周莉、王锦怡拆除租赁期间新增内饰并腾空租赁场地，支付承租期间水电费7500元、物业管理费19000元并支付自2020年1月1日起至实际搬离之日止按照合同约定的1074.15元/天支付房屋占有使用费，支付未按期支付租金的违约金100000元。事实与理由：2018年12月7日，周莉、王锦怡与北纬咖啡馆签订房屋租赁协议一份，约定承租年限为2019年1月1日至2023年12月31日，租期5年；协议约定需双方协商一致或发生不可抗力方能解除合同。现周莉、王锦怡未按合同约定支付租金，违约在先，北纬咖啡馆已通过律师发函正式解除与周莉、王锦怡的租赁合同并要求她们清理房屋内的物品及装修、承担违约责任，但她们收到函件后无任何行为表示，故依法起诉。 被告（反诉原告）周莉、王锦怡共同答辩称：1.北纬咖啡馆并非涉案房屋的所有权人，答辩人事后了解到北纬咖啡馆将涉案房屋进行转租并未经过房屋所有权人的同意，故转租行为无效，而且北纬咖啡馆与房屋所有权人的租期到2020年5月1日，即使房屋所有权人同意原告转租，租赁期限也不能超出2020年5月1日，超出部分的租赁合同应属无效；2.签订租赁合同签，北纬咖啡馆明确告知答辩人无需支付物业管理费，且当时双方约定的电费是0.8元/度，现北纬咖啡馆主张的电费超过了约定标准，同时由于转租部分并未单独安装电表，导致实际使用的电费无法明确；3.答辩人周莉于2019年12月30日去租赁场地搬取物品、腾空房屋时遭北纬咖啡馆阻挠，北纬咖啡馆还强行限制了答辩人的人身自由，有报警记录为证，因此是因北纬咖啡馆阻挠导致无法搬离，答辩人无需支付占有使用费；4.北纬咖啡馆关于违约金的主张亦缺乏事实和法律依据，首先北纬咖啡馆无权出租导致租赁合同无效，再就是其隐瞒事实情况，答辩人在使用过程中发现租赁场地存在重大瑕疵，导致无法继续使用租赁场地，这些都有微信聊天记录予以证明，因此是北纬咖啡馆的行为导致租赁合同无法继续履行，并非答辩人违约。 被告（反诉原告）周莉、王锦怡向本院提出反诉请求：1.解除双方于2018年12月7日签订的房屋租赁协议；2北纬咖啡馆返还租房押金50000元、租房转让费280000元并支付消防门和消防验收费用10000元、灭鼠费用2000元、隔音费用1306元；3.北纬咖啡馆退还租赁面积不足部分的租金（具体损失以实际测量面积为准）；4.北纬咖啡馆承担反诉费用。事实和理由：北纬咖啡馆与周莉、王锦怡于2018年12月7日签订了房屋租赁协议，周莉、王锦怡支付房屋押金50000元以及280000元的固定设施设备转让费，约定押金于合同到期后返还。周莉、王锦怡按约履行了合同，但北纬咖啡馆存在违约行为，首先其无权出租导致租赁合同无效；其次，交付房屋的面积并未达到约定的550平方米（只有400平方米左右，具体以实际测量面积为准），当时周莉、王锦怡已向北纬咖啡馆提出此事，但其未作明确答复；第三，在使用期间，租赁房屋出现漏水、严重噪音、老鼠出没等问题，均是周莉、王锦怡自己垫付费用聘请专业人员来解决这些突发情况；第四，根据租赁合同约定，北纬咖啡馆应保证房屋的建筑结构和设备设施符合消防等方面的安全条件，但其无法出示消防验收证明，导致周莉、王锦怡只好自行去办理相关手续并支付消防验收费用6000元及消防门费用4000元。 原告（反诉被告）北纬咖啡馆针对反诉答辩称：1.同意解除双方之间的房屋租赁协议；2.已收取的房屋押金在应在本案中一并结算，多退少补；3.房屋转让费280000元是因北纬咖啡馆告将出租部分的固定装修和设施设备转让给了周莉、王锦怡，现在是周莉、王锦怡不继续履行租赁合同，故她们要求返还该转让费于法无据；4.周莉、王锦怡的其他反诉请求亦法无据，应予驳回。 原告（反诉被告）北纬咖啡馆向本院提交如下证据，经质证，本院认定如下： 1.房屋租赁协议1份，用于证明双方签订过房屋租赁合同以及对租期、租金以及租金支付、违约责任等进行约定的事实。周莉、王锦怡对该份证据的真实性无异议，但认为北纬咖啡馆并非涉案房屋所有权人，其转租行为并未征得房屋所有权人的同意，而且北纬咖啡馆与房屋所有权人的租期到2019年5月1日止，而转租的租期到2023年，超过期限的转租也是无效的。本院对该组证据予以采信。 2.微信群聊天记录1组，用于证明北纬咖啡馆根据合同约定要求周莉、王锦怡支付租金，她们表示确认的事实。周莉、王锦怡对该份证据的真实性无异议，但认为她们多次要求北纬咖啡馆提供房屋所有权人同意转租的凭证，但北纬咖啡馆未提供。本院对该组证据予以采信。 3.律师函、快递单以及投递信息，用于证明北纬咖啡馆发函给周莉、王锦怡，通知解除合同并通知她们承担违约责任并清空场地的事实。周莉、王锦怡对该份证据的真实性无异议，但认为她们在2019年12月3日有份回复函给北纬咖啡馆。本院对该组证据予以采信。 4.转租同意证明书一份，用于证明涉案房屋所有权人即宁波新世纪伊顿酒店管理有限公司（以下简称新世纪公司）同意转租的事实。周莉、王锦怡对该份证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该份证明出具的时间是2020年3月16日，即在双方当事人发生争议后出具的，已经不能达到证明目的。本院对该份证据予以采信。 5.缴费通知单、收款收据（电费、纸巾）和微信聊天记录一组（包含了双方就噪音、消防、漏水、水电费的沟通内容），用于证明北纬咖啡馆在2019年6月份仍继续租用涉案房屋，有转租权，电费计费合理且周莉、王锦怡亦表示同意，关于租赁期间出现的漏水、噪音问题，北纬咖啡馆与房屋所有权人、物业、隔壁邻居尽全力帮忙解决的事实。周莉、王锦怡对证据的真实性无异议，但认为电费的度数不准确，她们也没有得到关于漏水的赔偿，噪音问题也没有解决。本院对该组证据予以采信。 6.物业缴费通知单、缴款证明，用于证明物业费真实存在且北纬咖啡馆已经支付的事实。周莉、王锦怡对证据的关联性有异议，认为在签订租赁协议时，北纬咖啡馆明确表示没有物业费，该物业费即使产生，也不应由她们承担。对该组证据，本院将另做说明。 7.消防合格证一份，用于证明涉案房屋是经消防验收的。周莉、王锦怡对证据的真实性无异议，但转租部分仍需进行消防验收且已支付相关费用。本院对该组证据予以采信。 8.拆除装修合同、转账凭证，用于证明因与周莉、王锦怡就租赁场地腾空协商未果，而北纬咖啡馆要再转租，故在2020年7月1日与案外人签订拆除协议，拆除了装饰装修的事实。周莉、王锦怡表示对真实性无法确认。经审查，本院对涉案房屋转租部分的装饰装修已被拆除的事实予以确认。 被告（反诉原告）周莉、王锦怡围绕诉讼请求向本院提交如下证据，经质证，本院认定如下： 1.中国银行交易明细清单，用于证明周莉、王锦怡已支付押金50000元。北纬咖啡馆对此无异议，本院予以采信。 2.微信聊天记录及涉案租赁场地平面图，用于证明租赁面积不到550平方米的事实。北纬咖啡馆对微信聊天记录的真实性无异议，但对证明内容不予认可。本院认为，周莉、王锦怡申请对租赁面积进行鉴定，后自愿撤回鉴定申请，故本院对周莉、王锦怡所要证明的内容不予采纳。 3.微信聊天记录一组及备忘录，用于证明：1.在签订租赁合同前，北纬咖啡馆表示没有物业费；2.周莉、王锦怡在2018年12月29日才知晓北纬咖啡馆并非涉案房屋的所有权人，且北纬咖啡馆的租期到2019年5月1日；3.涉案租赁房屋存在漏水、噪音严重以及有老鼠出现等情况。北纬咖啡馆对证据的真实性无异议，但认为从备忘录上可以看出，周莉、王锦怡应知晓房屋所有权人同意在2019年5月1日合同到期后与北纬咖啡馆续租。本院对该组证据予以采信。 4.消防验收登记表、付款凭证、微信聊天记录、收据（复印件）和转账记录一组，用于证明交付的租赁房屋不符合合同约定，周莉、王锦怡另行支出了消防验收、灭鼠等费用，该费用应由北纬咖啡馆承担。北纬咖啡馆对证据的真实性、关联性有异议，认为从付款凭证来看，消防费用是付给个人，并非消防部门，真实性存疑；至于空调清洗、消毒、灭鼠费用，要求北纬咖啡馆承担缺乏相应依据。本院对北纬咖啡馆的质证意见予以采纳。 在审理过程中，本院根据当事人的申请向余姚市公安局兰江街道派出所调取了询问笔录、报警记录并在庭审中予以出示。北纬咖啡馆对证据形式上的真实性无异议，但对周莉的单方陈述不予认可；周莉、王锦怡对上述证据无异议。本院对双方当事人因租赁产生纠纷曾两次报警的事实予以确认。 经审理，本院认定如下事实：2018年12月7日，北纬咖啡馆作为甲方与周莉、王锦怡作为乙方签订房屋租赁协议一份，约定甲方将位于余姚市××路××号××层北纬咖啡馆内一层南侧出租给乙方，甲方同意乙方使用由甲方投入的公共过道、公共卫生间以及电梯设备，所产生的后期维护费等费用由甲方承担；租期为2019年1月1日至2023年12月31日，租期届满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋同时清理房屋内的物品以及装修；第一年租金为373395元，2019年5月1日至2019年12月31日租金上浮5%，之后每一年的租金在上一年的基础上上浮5%，每年1月1日前一个月支付下一年租金；甲方将出租部分所有固定的设施设备转让给乙方，转让费为280000元；乙方交付甲方房屋押金50000元；甲乙双方各自承担所承租部分的水电及其他费用，所产生的费用根据各自承租的面积按比例分摊，若甲方或乙方在对方没有违反合同约定的情况下解除合同，需提前三个月通知对方，否则视为违约，应赔偿违约金100000元。合同签订后，周莉、王锦怡已经支付第一年的租金373395元、押金50000元、转让费280000元。租赁期间，周莉、王锦怡在租赁房屋内新增了木隔断装修。2019年11月29日，北纬咖啡馆通知周莉、王锦怡在11月30日前支付2020年的租金，但周莉、王锦怡并未支付租金。因此，北纬咖啡馆在2019年12月3日向周莉、王锦怡发送律师函，写明如果执意要解除租赁合同，则应清理租赁房屋内物品及装修，并返还租赁房屋，因周莉、王锦怡未作处理，北纬咖啡馆在2019年12月20日再次向她们发送律师函，正式通知解除双方签订的租赁协议，并要求周莉、王锦怡及时支付违约金、恢复租赁房屋原状等。2019年12月30日，周莉去北纬咖啡馆清理租赁房屋内的物品，因就租赁事宜产生争执，租赁房屋内的物品并未清理完毕。北纬咖啡馆在2020年1月6日向本院起诉，在本院的组织下，周莉和王锦怡于2020年3月24日将租赁房屋内可移动的物品清理完毕；对于租赁房屋内的固定装饰装修和新增的木隔断装修，北纬咖啡馆在2020年7月份进行拆除。另，涉案房屋的所有权人是新世纪公司，其将涉案房屋出租给北纬咖啡馆，北纬咖啡馆将其承租的部分房屋转租给周莉和王锦怡；新世纪公司在2020年3月16日出具《转租同意证明书》一份，写明其同意北纬咖啡馆对承租的部分房屋进行转租，再就是其与北纬咖啡馆的租赁合同在到期前进行了续签，续签了5年。 本院认为，北纬咖啡馆和周莉、王锦怡签订《房屋租赁协议》属实，虽然周莉、王锦怡主张北纬咖啡馆作为承租人进行转租时，并未征得出租人的同意，故上述租赁协议无效，但北纬咖啡馆补充提供了新世纪公司出具的《转租同意证明书》，故本院对周莉、王锦怡关于上述租赁协议无效的主张不予采纳，上述租赁协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，现周莉、王锦怡要求解除上述租赁协议，北纬咖啡馆表示同意，本院予以确认。 关于北纬咖啡馆要求周莉、王锦怡拆除租赁期间新增内饰并腾空租赁房屋，因周莉、王锦怡已于2020年3月24日将租赁房屋内可移动物品清理完毕，至于固定装饰装修和新增木隔断装修和，北纬咖啡馆已于2020年7月份组织拆除，故本院对该项诉讼请求不予支持。 对于水电费，因北纬咖啡馆通过微信发送给周莉、王锦怡的一张领料单（时间为2019年12月19日）写明电费为5278元，故本院对该部分费用予以确认，对于北纬咖啡馆主张的其余水电费，因并无相应依据，本院不予支持。 对于物业管理费19000元，根据双方的微信聊天记录，签订租赁合同之前，北纬咖啡馆表明没有物业费，至于后来北纬咖啡馆要求周莉、王锦怡分担物业费，一是双方并未对此事达成一致意见，再就是仅凭房屋所有权人出具的缴款证明并不能充分证明北纬咖啡馆已经支付相应款项，故本院对北纬咖啡馆的该项主张不予支持。 关于占有使用费，因周莉、王锦怡未及时清理租赁场地内物品，故应依法支付占有使用费，考虑周莉曾去清理物品，但因与北纬咖啡馆产生冲突未完成清理，后来发生疫情以及在本案审理期间，双方当事人曾同意就固定装饰装修和新增木隔断装修进行协商解决的情况，故对于自2020年1月1日起到拆除之日止的占有使用费，本院根据实际情况认定为80561.25元，对北纬咖啡馆主张的其余占有使用费，本院不予支持。 关于北纬咖啡馆主张的违约金，从租赁合同解除的原因来看，是周莉、王锦怡未按约支付租金导致租赁合同解除，至于她们主张因北纬咖啡馆无权出租以及租赁房屋存在漏水、噪音等导致租赁无法继续，但从其提供的备忘录可以看出，她们应知晓房屋所有权人同意与北纬咖啡馆续租，并没有要解除租赁的意思；至于从漏水、噪音等问题，北纬咖啡馆及时予以回应并提出了一些解决方案，而且从微信聊天记录可以看出，漏水问题涉及物业、噪音涉及隔壁商户，并不是北纬咖啡馆单方面造成的问题；同时，当北纬咖啡馆要求她们支付下一年租金时，她们并未以此理由表示不再续租，此后北纬咖啡馆向她们发送律师函，她们也未作出回应，故本院对周莉、王锦怡主张租赁合同解除的原因在于北纬咖啡馆的辩称意见不予采纳，周莉、王锦怡应承担提前解除合同的违约责任，但因本院已经支持了北纬咖啡馆关于占有使用费的部分诉讼请求，故对于违约金，本院对其中的20000元予以支持，对其余部分不予支持。 对于周莉、王锦怡要求返还房屋押金50000元，符合合同约定，本院予以支持；至于返还转让费280000元，这是固定装饰装修的费用，因租赁合同解除的原因在于周莉和王锦怡，且北纬咖啡馆对固定装饰装修未作利用，故本院对该项诉讼请求不予支持。 对于周莉、王锦怡要求支付消防验收费用、灭鼠费用、隔音费用和退还面积不足的租金，因依据不足，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）余姚市北纬伊顿咖啡馆与被告（反诉原告）周莉、王锦怡于2018年12月7日签订的《房屋租赁协议》； 二、被告（反诉原告）周莉、王锦怡支付原告（反诉被告）余姚市北纬伊顿咖啡馆电费5278元、占有使用费80561.25元、违约金20000元，三项共计105839.25元； 三、原告（反诉被告）余姚市北纬伊顿咖啡馆返还被告（反诉原告）周莉、王锦怡租房押金50000元； 上述第二、三两项相抵，被告（反诉原告）周莉、王锦怡尚需支付原告（反诉被告）余姚市北纬伊顿咖啡馆55839.25元，款限于本判决发生法律效力之日起十日内付清； 四、驳回原告（反诉被告）余姚市北纬伊顿咖啡馆的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）周莉、王锦怡的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案本诉案件受理费2830元，反诉案件受理费3225元（已减半），两项共计6055元，由原告（反诉被告）余姚市北纬伊顿咖啡馆负担2422元，被告（反诉原告）周莉、王锦怡负担3633元，款限于本判决发生法律效力后七日内交纳，如银行汇款，请汇入本院账户并注明案号。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员 裴 丹 二〇二〇年十二月十日 书记员 史钟林