重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初1559号原告:张扬扬，女，1983年1月23日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：曾启洪，重庆律缘律师事务所律师。被告：重庆蓥晟投资有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号第15层08号，统一社会信用代码915001030661763678。法定代表人：周谏好。委托诉讼代理人：王珑澔，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡阳，重庆志和智律师事务所律师。原告张扬扬与被告重庆蓥晟投资有限公司（以下简称蓥晟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张扬扬及其委托诉讼代理人曾启洪，被告蓥晟公司的委托诉讼代理人胡阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张扬扬向本院提出诉讼请求:1、判决被告履行《商品房买卖合同》第九条的约定，向原告支付逾期交房的违约金73481.92元;2、判决被告向原告支付所欠租金收益78043.3元以及资金利息16662.24元;3、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年4月11日原被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，被告将其开发的位于重庆市渝中区八一路183号25-*商品房出售给原告，合同约定总成交金额为1196774元，合同第七条约定，被告应当在2017年12月30日前将符合交付条件的商品房交付原告使用;同时合同第九条第1款第(2)约定了被告逾期交房的违约责任;原告按照合同约定向被告付清了全部购房款在签订合同的同时，被告与原告签订《确认书》，明确告知原告所购商品房已由被告与重庆汉庭漫心酒店管理有限公司(以下简称“重庆汉庭漫心公司”)签订了《房屋租赁合同》，由被告将原告所购商品房出租给重庆汉庭漫心公司，所购商品房符合交付条件后由重庆汉庭漫心公司代为接房并办理该商品房的交接手续。合同签订后，被告从2017年10月开始按月向原告履行租金收益的支付义务，但从2018年11月起，被告却未按月支付原告的租金收益，截止2019年9月5日止被告尚欠原告10个月的房屋租金收益;同时，被告也未按约定时间交付符合交付条件的商品房。期间，原告多次向被告催告以及向重庆市渝中区处置“四久工程”领导小组办公室、信访办反映;为此，被告并向原告承诺未按时支付租金收益，则按日息万分之十支付资金利息。然而，被告未按约定时间交付所购商品房，时至今日也未支付所欠原告的租金收益以及承诺的资金利息，已构成违约，原告在多次催讨无果下，只好诉至法院。以上事实有《重庆市商品房买卖合同》、《确认书》等相关证据可证。综上，被告的行为已构成违约，其行为给原告造成了极大的经济损失，损害了原告的合法利益。为此，现根据《合同法》和《民事诉讼法》等相关法律的规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法审理，并望判如所请。被告蓥晟公司辩称：1、案涉房屋买卖合同签订前，被告已告知案涉房屋已出租案外人汉庭漫心公司，并出示了相关租赁合同，原告同意概括承受租赁合同的权利义务，并同意案涉房屋的交付方式为直接向酒店方支付。故原告仅能向租赁合同相对方汉庭公司主张租金权利，无权要求被告直接承担租金支付义务。2、案涉房屋于2018年12月底交付汉庭漫心公司，原告主张在此之后的逾期交房违约金无事实依据。在此之前虽然被告构成逾期交付，但被告已超额弥补了逾期交付造成的原告损失。因案涉房屋被告系通过收租方式行使收益权，故假如按约交付，原告的合同履行利益即为收取租金，逾期交付的损失仅在于假如按约交付情况下的租金损失。除此之外，原告并无其他任何损失。原告在同意被告进行支付补偿金弥补逾期交房损失并接受补偿款的情况下，无权继续向被告主张逾期交房违约金，否则构成重复赔偿，也有违诚实信用原则。3、被告并非租赁合同主体，不承担租金支付义务。虽然房屋出售前被告与汉庭公司签订了《房屋租赁合同》，但根据《不利因素提示》及确认书，原告知情并同意履行被告出售房屋前与汉庭公司签订的《房屋租赁合同》中出租人的权利义务，同时根据买卖不破租赁原则，原告购房后租赁合同关系主体应当变更为汉庭公司，故本案的租金义务支付主体从始至终均为汉庭酒店方。4、因为被告逾期交房导致汉庭酒店方未利用房屋的情况下，汉庭酒店方并无义务向原告支付租金，故相应的损失被告通过支付补偿金的方式进行了弥补。被告虽然支付了补偿金，但其性质并非租金支付，而仅是违约赔偿，仅仅是原告的损失根据合同履行利益可以参照逾期期间的租金标准计算而已；至于2018年12月被告交房后的租金原告应当向其租赁合同相对方汉庭公司主张权利，被告交房后不存在违约情况，无需向原告继续支付违约补偿金。5、2018年1月至2018年12月逾期交房期间造成的原告损失，被告已经进行了超额赔偿，原告无权再次主张租金及违约金，其主张的所谓租金利息损失更不存在。被告之所以先前每月向原告支付款项，仅在于弥补逾期交付造成的损失，并不因此负有租金支付义务。被告从2017年7月开始至2018年10月期间，共计向原告支付99039.96元。根据合同约定，被告应于2017年12月30日交付房屋，故逾期交付时间应当从2018年1月开始起算，案涉房屋被告于2018年12月底向汉庭酒店交付即视为向原告交付，故被告逾期交付时间应当认定为2018年1月到2018年12月。假如被告未逾期交付，则原告有权享有该段时间的租金收益，故被告逾期交付造成的损失就是原告在该段期间可预期的租金收益损失。根据房屋租赁合同约定，原告的房屋租金标准为每月5174.4元（80*64.68），其租金损失为62092.8元。故被告向原告支付的补偿金已超过其损失的一倍，超额支付的原因是财务人员在核算时错误按照被告与汉庭酒店签订的房屋租赁合同的起始时间即2017年7月，而非按照应当交付的时间即2018年1月之后来计算损失（《确认书》明确租金起租时间为实际交付日，而非2017年7月）。二是被告与汉庭酒店签订《房屋租赁合同》的租金单价标准80元每平米每月，原告在确认书上已经明确不会在此基础上上涨租金，财务人员每月支付金额时没有进行认真核算，导致支付的补偿金较原告的月租金标准过高。综上，被告请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年11月10日，甲方蓥晟公司与乙方汉庭公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将重庆市渝中区八一路181号解放碑181综合项目（重庆鸿德181项目）18至27层房屋及其附属设施设备出租给乙方作酒店经营使用；甲方应在2017年7月1日前将上述房屋及约定的设施设备辅助用房交付乙方正式开业；甲方向乙方的交付应符合约定，并由甲乙双方签署《房屋交接确认书》，交付的房屋应能作为酒店正常经营使用，保证具备正常的使用功能同时取得营业前消防安全检查合格证并达到开业状态；18至27层的装修标准由甲方自行确认，费用由甲方承担；18至27楼租赁期限15年，自2017年7月1日起至2032年6月30日，第一年至第三年租金为建筑面积每平方米每月80元，实际交付之日晚于2017年7月1日则以实际交付日为计租日。合同还约定了其他事项。2017年4月11日，甲方蓥晟公司与乙方张扬扬签订CQ-101-00737873编号《重庆市商品房买卖合同》及其附件五《合同补充协议》，约定：乙方预购甲方建设的重庆市渝中区八一路183号“鸿德181”25-*号非住宅办公用房，建筑面积64.68平方米，装修房，总成交金额1196774元；乙方于签约当日支付首付款598774元，余款598000元由银行提供按揭贷款支付；甲方应当在2017年12月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”中约定：甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同还约定了其他事项。前述合同签订当日，甲方蓥晟公司与乙方张扬扬还签订了一份《确认书》，载明：甲乙双方就乙方所购商品房的经营达成以下确认：一、商品房使用权的确认1.乙方在购买商品房时已知晓并明确：甲方已与重庆汉庭漫心酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁范围包含乙方所购商品房。甲方确认乙方购买商品房所在项目的第16层到35层用于酒店运营，其中第28层至第35层已由酒店运营人购买。2.乙方确认：在购买商品房时，甲方已向乙方出示《房屋租赁合同》，乙方已知晓合同中对租赁物、租赁期限、租金支付标准和时间、违约责任等内容的约定……二、商品房委托接房的确认1.乙方所购商品房符合交付条件后，乙方委托重庆汉庭漫心酒店管理有限公司代为接房并办理该商品房的交接手续，乙方确认此委托为不可撤销委托。2.甲方交付的商品房符合交付条件，则乙方的接房受托人重庆汉庭漫心酒店管理有限公司应签署房屋交接文件。前述合同和确认书签订后，张扬扬向蓥晟公司支付了首付款598774元并办理了按揭贷款，蓥晟公司于2017年4月27日和2019年7月1日出具了收取该款的发票。2017年12月18日，蓥晟公司函告张扬扬，不能按照约定按时移交房屋，从2018年1月1日起，将依据销售承诺和合同第九条办理相关赔偿。2017年7月至2018年11月期间，蓥晟公司按月向张扬扬支付款项共计99039.96元。2018年6月14日，蓥晟公司取得渝中区建竣备[2018]字0013号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，载明：渝中区解放碑八一路的“鸿德181”复建项目主体工程塔楼11-35层及屋顶和屋顶夹层，于2018年6月6日竣工验收。2018年10月25日，“鸿德181”项目购房业主代表与蓥晟公司达成《会议纪要》，载明：一、公司承诺交房时间确定为2018年10月29日；二、违约金由开发商律师团队出赔付方案，按合同约定赔付业主；三、酒店无法经营租金由开发商代付，直至能正常经营。租赁期间酒店无法正常运营由开发商保证业主的收益；四、其余按合同约定处理。2018年11月30日，蓥晟公司出具《承诺书》，承诺在2018年12月7日前将2018年11月份的租金付至业主。但自2018年11月起，蓥晟公司未再向张扬扬支付过款项。2018年12月6日，蓥晟公司出具《承诺书》，载明：工程进展情况为幕墙玻璃已到场，承诺2019年1月份完成，活动家具已要求2019年1月份安装完毕，安排酒店运营方和业主月底签署返租合同；承诺应付业主2018年11月份和12月份两个月的应付款于2019年元月25号前一次性支付，若未支付，按日息万分之七支付资金利息。2018年12月30日，重庆市渝中区处置“四久工程”领导小组办公室对张某的信访作出了《关于反映“鸿德181”项目有关问题的信访答复意见书》，对张某反映的问题答复如下：一、关于开发企业尚欠部分租金的问题。根据你们的反应，并与开发企业核实，截止2019年1月底，开发企业确实尚欠业主3个月租金未支付，并且开发企业多次承诺多次违约。我们也多次督促开发企业要履行承诺，按时支付广大业主的租金，但是由于开发企业目前确实资金困难，未按期筹集到资金，再次发生违约行为，政府相关职能部门也对开发企业提出了批评。同时开发企业也于2018年12月6日向广大业主承诺，如果未在2019年1月25日前支付所欠租金，将按日息万分之七支付资金利息。下一步，政府相关职能部门将继续督促开发企业尽快筹措资金，尽早支付所欠的租金和利息。二、关于酒店家具安装和返租合同问题。近期，从开发企业和酒店经营方了解，他们正在积极准备酒店开业相关工作，期望酒店早日开业，并与你们完善返租合同事宜。2019年1月27日，蓥晟公司出具《承诺书》，表明2018年12月份的承诺难以兑现，承诺应付业主的款项将通过各种途径筹集并于春节前解决支付一个月的款项，之前承诺未兑现的按照之前承诺支付资金利息。2019年3月12日，重庆市渝中区处置“四久工程”领导小组办公室对李某的信访作出了《关于反映“鸿德181”项目有关问题的信访答复意见书》，对李某反映的问题答复如下：一、关于开发企业欠部分租金问题。根据你们的反映，并与开发企业核实，截止2019年2月底，开发企业确实尚欠业主4个月租金未支付，并且开发企业多次承诺多次违约。我们也多次督促开发企业要履行承诺，按时支付广大业主的租金，但是由于开发企业目前确实资金困难，未按期筹集到资金，再次发生违约行为，政府相关职能部门也对开发企业提出了批评。下一步，政府相关职能部门将继续督促开发企业尽快筹措资金，尽早支付所欠的租金。二、关于业主至今未接房问题。根据购房合同约定，开发企业应于2017年12月底交房，由于开发企业管理等问题，项目未按期完工交房。目前项目塔楼已完成了工程建设，开发企业采取了分段验收的方式，先对塔楼房屋于2018年6月6日完成了竣工验收，并于6月14日取得了《竣工验收备案证》。按照建筑管理有关规定，该部分房屋已经具备了交房的条件。但是你们所购的房屋是由酒店统一经营，酒店达到经营条件后，由酒店统一接房，目前酒店建设已基本完成，我们也正在帮助协调对酒店进行消防验收，力争酒店尽早正式开业。三、关于大修基金未交专户管理的问题。根据与开发企业了解，业主所购的房屋确实由开发企业代收了房屋大修基金，其中大部分已交入大修基金专户，尚有48万多未交入专户，开发企业也承诺在办理房屋产权证时交齐所欠大修基金。2019年6月19日，上述项目的购房业主委托律师向蓥晟公司发函要求向业主支付2019年7月31日前违约金并移交符合酒店运营的房屋。2019年7月25日，汉庭公司与张扬扬就上述涉案房屋签订《房屋租赁合同》约定，张扬扬将该房屋出租给该公司15年（2019年9月1日起至2034年8月30日止），第1-5年租金为建筑面积80元/月/平方米，张扬扬应于2019年9月1日将该房屋以适租状态移交给该公司，该公司应在本合同签订后15日内将首次（2019年9月1日至2019年9月30日期间）租金支付给张扬扬。次日，汉庭公司向张扬扬转账支付租金5174.4元。2019年8月30日，蓥晟公司向张扬扬发出《告知函》，通知称：“鸿德181”项目于2018年6月竣工备案，精装修工程消防验收于2019年7月8日验收完成，合同约定的家具、家电现在也已经配齐，物业条件达到了酒店经营需要。2019年8月10日，美居（汉庭漫心）酒店已经开始正式经营，部分业主自行委托的新酒店管理公司也已经在做开业的筹备工作。应多数业主要求，蓥晟公司决定在2019年8月31日至9月5日集中组织房屋交接工作，现告知如下：1.关于领取《新建商品房使用说明书》、《新建商品房质量保证书》《不动产权证书》等事宜，按原通知不变，如未领取请尽快领取；2.关于房屋交接事宜，（1）尚未解除《确认书》的业主，按原《确认书》执行；（2）已解除《确认书》，并与美居（汉庭漫心）酒店签约的业主，钥匙仍由酒店方持有，蓥晟公司并未收回，酒店方已代为验房、接房，故已实际交付所购商品房；（3）已经解除《确认书》，并与新酒店签约的业主，请尽快与签约的酒店方一同前往蓥晟公司进行验房，并接收所购商品房。3.关于收益款（租金）或违约金，以合同约定及法律规定为依据，截至2019年9月5日（原则上不可出现重复租金收益），蓥晟公司将在10月20日前与业主另行签订欠款协议，并在裙楼销售过程中支付完毕。同日，蓥晟公司向“广大业主”作出的《交接房通知》，告知购房业主在2019年8月31日至9月5日集中组织房屋交接工作，通知的其余内容与发给张扬扬的《告知函》的告知事项一致。另查明，2019年1月23日，蓥晟公司与汉庭公司签署的《酒店楼层总水表移交清单》、《酒店楼层总电表移交清单》、《16F楼层冷、热水及电表移交清单》；2.蓥晟公司向汉庭公司按月发出的2019年1月22日起至2020年2月期间每月的水电费缴款通知书和向汉庭公司开具的汉庭公司按月缴纳水电费的增值税发票记账联。载明：在2019年1月23日，蓥晟公司向汉庭酒店移交了重庆市渝中区八一路181-183号重庆鸿德181项目第12层至第35层各层房屋的总水表、电表及第26层1号至27号房屋的冷、热水表及电表，汉庭公司按月缴纳了上述期间的水电费。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，被告蓥晟公司与原告张扬扬签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。对于双方的本案争议，本院评析如下：关于被告实际移交房屋的时间问题。本案中，前述合同约定，原告所购房屋为经建设工程竣工验收备案登记且经装修的装修房。结合原告与被告所签《确认书》和被告与汉庭公司所签《房屋租赁合同》的约定，可以认定，原告与被告约定的装修房应为符合被告与汉庭公司所签租赁合同约定“交付的房屋应能作为酒店正常经营使用，保证具备正常的使用功能同时取得营业前消防安全检查合格证并达到开业状态”的经装修的房屋。被告于2019年8月30日给原告的《告知函》也证明，原告所购房屋在2018年6月完成建设工程竣工验收备案登记，在2019年7月8日才完成精装修工程消防验收，被告在2019年8月30日才通知原告办理集中接房手续。又结合原告与汉庭公司在2019年7月30日签订的《房屋租赁合同》的约定和原告从汉庭公司收取第一个月租金为2019年9月的租金取得收益，应当认定被告于2019年8月31日才向原告完成了合同约定条件的移交房屋的义务。被告举示的证据不能充分证明其在2018年12月或2019年1月23日移交水电表时向汉庭公司移交了符合原告与被告约定标准的装修房屋，故对被告关于其向原告完成房屋移交义务的辩称意见，本院不予采纳。关于逾期交房违约金和租金收益及租金收益的利息问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，被告在2019年8月31日才完成向原告移交房屋的义务，其在2017年12月31日至2019年8月30日期间逾期交房的事实成立，被告应向原告支付该期间的逾期交房违约金。同时，根据被告与汉庭酒店公司所签《房屋租赁合同》约定案涉房屋租金标准的约定，在被告如约交付房屋时，原告可取得的租金收益额高于被告按合同约定计算的逾期交房违约金。对此，被告的答辩意见亦表明，其承认对逾期交房期间的违约金按租金标准计算和支付。故本院认为，依据上述事实和法律规定，案涉逾期交房违约金应予调整并调整至按建筑面积80元/平方米/月为适当。按此计算，被告在2017年12月31日至2019年8月30日期间，应当支付逾期交房违约金为103488元，已经支付99039.96元，还应支付4448.04元。原告的诉讼请求与此相符合的部分，本院予以支持，其余部分，本院不予支持。被告辩称已在2018年12月完成房屋移交，不应承担之后的逾期交房违约责任与查明事实不符，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆蓥晟投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告张扬扬支付逾期交房违约金4448.04元；二、驳回原告张扬扬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1832元，由原告张扬扬共同负担1807元，由被告重庆蓥晟投资有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  王德清二〇二〇年十二月十七日书记员  阳 乔