广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9324号上诉人（原审原告）：黄一菁，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审被告）：佛山市时代永亨投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：陈志坤，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师。上诉人黄一菁因与被上诉人佛山市时代永亨投资有限公司（以下简称时代公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初601号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄一菁上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令时代公司按照《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约责任，以总金额6060228元为本金，自2019年9月27日起按每日万分之三的比率赔偿予黄一菁，暂计至2020年5月6日共223天的赔偿金为405429.3元；3.一审、二审诉讼费用由时代公司承担。事实与理由：一、时代公司在诉状中声称“涉案商铺出售给黄一菁时，时代公司与黄一菁曾协商确认，涉案商铺交付给黄一菁前，时代公司可使用涉案商铺用于临时办公，并可进行装修、调整”。可证明：1.涉案三个商铺在黄一菁于2014年7月15日签署认购书之后，就已经被时代公司改造和使用，没有任何证据表明此行为经过了黄一菁认同。黄一菁在2015年5月发现了车位问题有诈之后，停止了付款，后又被时代公司拖入了恶意诉讼。彼时再按照认购书约定的时间收铺已变得不可能，故即使拍摄到商铺被改造使用的情况，也无主张权利的可能，这才是黄一菁没有提出主张的理由，而不是时代公司谎称的“黄一菁是知悉并且同意时代公司使用涉案商铺”。2.时代公司承认涉案的三间商铺出售后就被装修、调整用于办公。时代公司称2015年11月10日该涉案三商铺已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但已被改造成广东电白建设集团有限公司的办公和宿舍场所的三间商铺如何通过竣工验收存疑。二、双方签订的《广东省商品房买卖合同》所附的平面图可见，涉案三间商铺是独立的、隔断的两层的房屋，有楼梯直通到顶。从时代公司出具的《房屋安全性鉴定报告》可知，负责P56号楼梯部分承重的隔墙被拆除，P56和P55成了一个大通间；P56号的楼梯被完全拆除；根据黄一菁提交的、已被一审法院认可的证据可显示，P54号的楼梯被严重损毁。时代公司所称的装修、调整，是对商铺主体结构的重大改变，即使恢复原状，也需要政府部门和有关机构重新进行安全鉴定后，黄一菁才能收楼。三、根据一审法院已认定的证据，黄一菁早于2019年7月1日、2019年12月16日已书面要求时代公司对涉案三商铺进行重新鉴定验收，黄一菁才愤而提起索赔，赔偿金应从黄一菁已交足所有款项的2019年9月13日计算。时代公司主张政府部门不接受此类二次验收毫无事实与法律依据。四、时代公司既然坚持2019年7月3日已交铺，何需再费时费力费钱去做安全鉴定。其于2020年4月26日庭审时提交未盖章的《房屋安全性鉴定报告》，说明时代公司深知自己损毁的是商铺的基本结构。五、一审法院认可时代公司提供的公证书和《房屋安全性鉴定报告》，黄一菁不否定此证据的真实性。但黄一菁对该二份证据的法律效力有异议。第一，黄一菁认为公证书只能证明当时的商铺状况，并不能证明有关机构在进行安全鉴定时的商铺状况。因为商铺自始至终由时代公司掌控，而不是公证后交付其他第三方代理机构控制。黄一菁不清楚鉴定后的商铺状况。第二，公证书不是政府有关部门的安全鉴定书，完全不能证明修复后的商铺安全性达到黄一菁可以收楼的标准。否则，时代公司不会再提交《房屋安全鉴定报告》。第三，公证书于2019年7月11日作出，《房屋安全鉴定报告》于2020年4月26日作出，黄一菁于2020年5月6日收到，上述两证据的法律效力不同。六、因时代公司对商铺基本结构的改变和局部的损毁，加之大量加建和拆除的行为，黄一菁于2019年6月咨询政府有关部门后，才向时代公司提出对改造部分进行安全鉴定的要求，此要求与黄一菁2019年12月在修复现场提出的小问题不能相提并论。时代公司辩称，一、一审判决查明事实清楚，认定正确，应予维持。涉案三商铺于2015年11月10日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》具备物业交付条件，虽涉案购房合同约定三商铺交付时间为2015年12月15日，但黄一菁未依约按时足额支付购房款，时代公司在2019年9月27日收齐黄一菁涉案三商铺购房款前没有向其交付物业的义务。但时代公司秉着友好妥善解决双方矛盾的原则，于2019年3月开始主动联系黄一菁到涉案商铺现场办理接收手续。黄一菁查验涉案三商铺时提出的相关物业瑕疵问题，时代公司修复后于2019年6月13日书面通知黄一菁办理商铺交付手续，但黄一菁无故不来接收。因黄一菁迟迟未办理交付手续，时代公司于2019年6月29日再次向其发出书面催收楼通知，并告知其未依通知前来办理收楼手续则视为涉案三商铺于2019年7月4日已交付给黄一菁。同时，时代公司于2019年7月11日委托广东省佛山市岭南公证处，对涉案三商铺在2019年6月时符合交付状态的现状进行公证。2020年4月24日，珑图设计（集团）有限公司受时代公司委托出具涉案P55、56商铺的《房屋安全性鉴定报告》，记载涉案P55、56商铺安全性级别为Asu级，不影响整体承载。一审法院认定的上述事实客观真实，有双方当事人提交证据以及一审庭审笔录记录予以印证，应予维持。二、黄一菁上诉状所述的事实和理由无任何依据，不应得到采信。（一）时代公司经过黄一菁同意使用涉案三商铺用于临时办公，并可进行装修、调整。后双方于2015年开始一直存在诉讼。黄一菁多次前往涉案三商铺查看并拍照作为证据向法院提供，但未曾对时代公司使用涉案三商铺的情况提出异议。由此可见，黄一菁知悉且同意时代公司使用涉案三商铺。（二）时代公司没有更改涉案P55、56商铺的承重主体结构，不影响商铺的结构安全。涉案修筑的隔墙并非承重墙，且如黄一菁提供的现场照片、现场勘察显示，该隔墙结构完好，涉案楼梯也不存在损毁情况。时代公司于一审提交的《房屋安全性鉴定报告》载明P55、P56商铺安全性级别为Asu级，不影响整体承载，足以证明黄一菁所谓的重大安全隐患并不存在。（三）时代公司没有对涉案三商铺进行安全鉴定的义务，政府部门也无此二次验收的工作内容。根据本案一审法院已查明的事实，涉案商铺经过竣工验收备案，具备交付条件。相关法律法规亦没有规定竣备后装修、调整需要进行安全鉴定或需交给政府部门进行二次验收，更何况政府部门根本无该二次验收的工作内容。但为便于本案诉讼事实的查明，时代公司仍主动委托具备资质的中立第三方鉴定机构对P55、56商铺安全性进行鉴定。（四）涉案公证书、鉴定报告记载内容真实，具备法律效力，足以说明涉案P55、56商铺不存在安全问题。广东省佛山市岭南公证处是依法获得国家授权的公证机构，其出具的公证书中立、客观、真实。珑图设计（集团）有限公司为具备房屋安全鉴定资质的鉴定机构，具备对涉案P55、P56商铺安全性进行鉴定的能力。涉案公证书显示涉案三商铺2019年6月的状态与本案2020年6月17日勘查现场时基本一致。而P55、P56商铺的安全鉴定时间为2020年4月21日，可见涉案三商铺在公证时、安全鉴定时、现场勘察时处于同一状态，涉案P55、56商铺自始不存在安全问题。综上，黄一菁的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。黄一菁向一审法院起诉请求：1.判决时代公司按照《商品房买卖合同》约定承担逾期交房的违约责任，从2019年9月13日起每日按总金额6060228元的万分之三的利率赔偿给黄一菁，直至双方正式交接三间商铺之日止，暂计至2019年12月29日，共108天的赔偿金额为196351.38元；2.时代公司承担全部的诉讼费。一审法院认定事实：涉案三间商铺位于佛山市禅城区*********P54、P55、P56。2014年10月13日，就时代公司向黄一菁出售上述三间商铺，黄一菁（买受人）与时代公司（出卖人）分别签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1401014731）、《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1401014730）、《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1401014729），双方约定涉案P54、P55、P56商铺用途为商业服务用房，价格分别为2102184元、2065792元、1892252元，付款方式为现金分期付款，最后一期付款时间均为2016年9月30日。双方还均于上述合同约定：“第八条交付期限。出卖人应当在2015年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……4、该商品房经工程竣工验收备案。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：√1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、如买受人未付清应付款或违约金，出卖人不承担逾期交房的违约责任；2、如买受人未在房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起十日内办理收楼手续的，则从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起，视为房屋已经交付给买受人使用，买受人应当自该日起开始承担因该房屋交付使用而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付、房屋灭失损毁的风险承担、质量保证期限的计算。……第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：√2、出卖人负责整改到符合标准。……第十六条保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。”上述合同的附件三：装饰、设备标准约定：“1、外墙外墙砖干挂石材、局部涂料。2、内墙水泥砂浆完成面。3、顶棚钢筋混凝土天花面。4、地面混凝土结构地层面……10、其他楼梯：混凝土结构，装配式铁栏杆。……注：1、发展商保留一切权利，按实际情况以质素不低于上列建筑材料及设备之物料代替上列各项。”另外，黄一菁作为乙方、时代公司作为甲方还就上述合同分别签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定：“……第五条乙方未按合同第六条及本补充协议约定按时支付购房款或办理银行按揭手续，或未支付其他乙方应付之税费，或未按本补充协议第一条约定向甲方补足应补房价款及因此增加的税费，乙方除应按约定承担逾期付款的违约责任外，甲方还有权不予将商品房交付给乙方使用，直至乙方将所欠款项全部付清（以按揭方式付款的，须银行已实际支付按揭款给甲方）,且甲方无须就此拒绝交付商品房的行为向乙方承担逾期交楼的违约责任等其他任何责任，在顺延交楼时间内该商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用由乙方承担。……第七条甲乙双方确认，在乙方不解除合同情况下，甲方按合同第九条支付的违约金金额最高不超过总房价款的2%。……第十三条甲乙双方同意对合同第十一条增加以下约定：乙方不得以在收楼时发现该商品房存在属于保修范围的质量问题（房屋主体结构不合格除外）为由而拒绝收楼，但乙方有权在收楼同时要求甲方在其收楼后进行维修，甲方应在核实情况后尽快予以解决。……第十六条甲乙双方同意，对合同第十三条补充约定如下：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的买受人有权要求出卖人修改直至符合前述约定，但是如在货品采购或供应上有变化或其他原因（包括但不限于建筑、装饰材料市场潮流变化等原因）导致出卖人未能使用该建筑材料、装饰材料、相关设备时，出卖人可以用其他价值相当的材料、设备替代。”另根据涉案合同附件《总平面位置示意图》所示设计标准：涉案三间商铺均有相邻隔墙，每间商铺内均有楼梯。2015年11月10日，涉案商铺所在的佛山市禅城区佛禅（桂）2012-010号地块（童服城拆迁安置项目）一期3#、4#住宅、6#、7#商业及对应地下室工工程取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2019年6月13日，时代公司就涉案三商铺向黄一菁寄送《催收楼通知书》，要求黄一菁尽快联系时代公司并前往商铺现场办理交付手续。黄一菁于同日收件。2019年6月29日，时代公司就涉案三商铺向黄一菁寄送《催收楼通知书二》，要求黄一菁收到通知书后五日内联系时代公司并前往商铺现场办理交付手续，否则视为通知时限届满之日向黄一菁交付完毕商铺。黄一菁于同日收件。2019年7月23日，广东省佛山市岭南公证处就涉案三商铺分别出具（2019）粤佛岭南第4734号、4733号、4732号《公证书》。该公证书载明，2019年7月11日，涉案三商铺内均有混凝土结构楼梯、铝合金制门窗无破损、地面为混凝土地面且基本平整、内墙为水泥砂浆完成面、无隔建厕所等。另查明一，2019年3月17日拍摄的照片显示，涉案三商铺部分窗户玻璃存在破损，地面部分不平整，楼梯及地面遗留有垃圾、碎石，存在电线线头裸露，铺内里墙隔建有厕所等。另查明二，因黄一菁未如期支付佛山市禅城区*********P54、P55、P56商铺购房款，时代公司另案分别向一审法院提起诉讼，并经一审法院一审、佛山市中级人民法院二审和一审法院强制执行，黄一菁于2019年9月27日交齐全部购房款及违约金。另查明三，珑图设计（集团）有限公司受时代公司委托于2020年4月21日对涉案P55、P56号商铺进行房屋安全性鉴定，并于2020年4月24日出具《房屋安全性鉴定报告》[房鉴字（2020）-SJ6-26号]，鉴定结论为P55、P56号铺的安全性鉴定评定为Asu级，不影响整体承载。2020年6月17日，一审法院组织黄一菁、时代公司双方到现场进行勘查并拍摄照片。经一审法院现场勘查及双方当事人确认，涉案三商铺均有混凝土结构楼梯、铝合金制门窗无破损、地面为混凝土地面且基本平整、内墙为水泥砂浆完成面、无隔建厕所等，但存在商铺无门槛、窗框水泥有损坏、后墙瓷片脱落现象等。一审法院还询问双方当事人：1.对于涉案商铺的情况，双方有何补充？黄一菁陈述：2019年6月5日至6月10日，黄一菁派人来看，P56号铺楼梯建好，P55、56号铺隔墙建好，三间铺位的厕所已拆除，但没有专业的鉴定书，物业也说没有，P54和P55的楼梯和隔墙之前没有拆过。因黄一菁一方的人员没有进入商铺里面，其余不清楚。时代公司代理人陈述：2019年5月底到2019年6月初，基本与公证书记载一致，后黄一菁提出地面坑坑洼洼，时代公司派人修复过。黄一菁陈述：三间商铺直到2019年12月16日，门槛没有，地面有坑洼，窗框水泥有损毁。时代公司代理人陈述：黄一菁于2019年12月到现场所主张的问题均不属于主体结构，地面稍有坑洼不影响物业的使用，窗户相关的水泥等在2019年5月底、6月初已经处理完毕，详见公证书，门槛没有建的原因是进行二次装修、使用，但是符合交付标准。时代公司基于黄一菁于2019年12月的要求为其建设，但不代表房屋存在质量问题。黄一菁于2019年12月才第一次提出要求提供第三方的鉴定报告，并非黄一菁陈述的2019年6月就提出该要求。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。黄一菁、时代公司就涉案三间商铺签订的《广东省商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，合同及协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应严格依约履行。关于逾期交付问题。根据双方涉案《广东省商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》的约定，出卖人应于2015年12月15日前向买受人交付符合合同约定标准的商品房，且交付条件还包括商品房已取得建筑工程竣工验收备案。双方还约定，如买受人未付清应付款或违约金，出卖人有权不向买受人交付房屋，直至买受人付清全部款项为止，且出卖人无须就此拒绝交付承担逾期交房的违约责任。一方面，对时代公司来说，如前查明，时代公司在涉案三商铺符合涉案合同约定的交付标准和法定条件下于2019年6月13日书面通知黄一菁尽快办理交付手续，在黄一菁未予接收的情况下，时代公司又于2019年6月29日书面通知黄一菁于收到通知书五日内办理交付手续，黄一菁于当日收到书面通知，无正当理由仍未前往办理交付手续。故根据双方涉案合同第十一条约定，视为时代公司已于2019年7月4日向黄一菁交付涉案商铺。而另一方面，黄一菁直到2019年9月27日才交齐涉案商铺的全部购房款及违约金。故根据双方约定，黄一菁在此之前无权要求时代公司交付房屋，也就是说，即使时代公司此前未交付或晚于2015年12月15日交付，黄一菁均不得要求时代公司承担逾期交付房屋的违约责任。再次，黄一菁虽主张涉案商铺存在影响使用或导致不能使用的质量和安全问题，但其未提交有效证据予以证明，其应当承担举证不能的不利后果。反观时代公司委托相关机构出具的公证书及《房屋安全性鉴定报告》，足以反驳黄一菁主张及所依据的证据。综合全案事实，涉案三商铺于2015年11月10日通过房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案，且至迟于2019年6月初达到合同约定交付标准，而据黄一菁提交的证据显示，涉案商铺此后虽存在一定质量瑕疵，属于质量保修范围，黄一菁在接收后可要求时代公司予以保修，而黄一菁以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求时代公司承担逾期交房违约责任，没有合同和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回黄一菁的全部诉讼请求。案件适用简易程序，受理费减半收取2114元，由黄一菁负担。二审期间，黄一菁向本院提交新的证据如下：网页截图，拟证明时代公司因为违规销售车位被行政处罚。二审期间，时代公司未向本院提交新的证据。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。本院经核查认为，黄一菁提交的证据与本案争议焦点无关，本院不予确认。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：时代公司应否承担逾期交房的违约责任。根据查明事实，涉案三商铺于2015年11月10日经竣工验收备案，虽《广东省商品房买卖合同》约定涉案商铺的交付时间为2015年12月15日，但黄一菁未按涉案合同约定如期足额向时代公司支付购房款，其于2019年9月27日才交齐全部购房款及违约金。根据《广东省商品房买卖合同》的约定，黄一菁未付清应付款或违约金，时代公司不承担逾期交房的违约责任。关于交房时间。2019年6月29日，时代公司就涉案三商铺向黄一菁寄送《催收楼通知书二》要求收到通知书后五日内联系时代公司并前往商铺现场办理交付手续，否则视为通知时限届满之日向黄一菁交付完毕商铺。黄一菁于同日收件。《广东省商品房买卖合同》约定：“如买受人未在房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起十日内办理收楼手续的，则从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起，视为房屋已经交付给买受人使用，买受人应当自该日起开始承担因该房屋交付使用而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付、房屋灭失损毁的风险承担、质量保证期限的计算。”即时代公司已于2019年7月4日向黄一菁交付涉案商铺。关于黄一菁主张时代公司对涉案商铺的主体结构作出重大改变，涉案商铺存在安全隐患，不符合收楼条件的问题。如前所述，涉案商铺于2015年11月10日经竣工验收备案，后虽经时代公司装修、调整用于临时办公，但根据珑图设计（集团）有限公司于2020年4月24日出具的《房屋安全性鉴定报告》，涉案P55、56号铺的安全性鉴定评定为Asu级，不影响整体承载。结合广东省佛山市岭南公证处就涉案三商铺出具的《公证书》，可认定涉案商铺交付时已基本达到交付条件，如存在保修范围内的质量问题，黄一菁可在收楼后要求时代公司进行维修。黄一菁未能提供证据证实涉案三商铺存在房屋主体结构不合格等严重情况，其应承担举证不能的不利后果。综上，时代公司不存在逾期交房的行为，黄一菁要求时代公司承担逾期交房的违约责任理据不足，本院不予支持。综上所述，黄一菁的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7381元，由上诉人黄一菁负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年十二月一日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏