北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初9370号原告：周秀珍，女，1965年3月26日出生，汉族，住北京市东城区。原告：刘书君，男，1963年8月1日出生，汉族，住北京市东城区。被告：陈波，男，1978年6月23日出生，汉族，住北京市房山区。被告：陈淇栋，男，1951年9月25日出生，汉族，住北京市昌平区。原告周秀珍、刘书君与被告陈波、陈淇栋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告兼原告周秀珍的委托诉讼代理人刘书君，被告陈波、陈淇栋参加了诉讼。本案现已审理终结。周秀珍、刘书君向本院提出诉讼请求：一、判令双方签订的《家庭用租房合同》于2020年3月24日解除，房屋判令被告支付房屋租金13600元、拖欠违约金9860元、提前解约违约金12000元、毁坏物品维修费与押金的差额600元、垃圾清运和打扫卫生费2000元，共计38060元；二、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月2日，我与承租人（被告）签定了房屋为八仙别墅东里x号的房屋租赁合同（以下简称合同或证据一），月租1．2万元，租期三年，合同到期日为明年年初被告迄今尚欠我租金1．36万元。2020年3月24日，被告单方提前解约搬走，此有“房子交接记录”（以下简称“证据二”）为证从年初，截止搬走日，被告今年实际使用我房屋的天数是2个月24天每月按30天计，其对应的应付房租是3．36万元(12万x2+9600)而被告仅于今年1月5日支付过2万，剩余1．36万至今付。二、租金拖欠的违约金9860元。合同第四条规定，承租人如果拖欠应付租金，愿按拖欠额每日支付0．5％的违约金。被告房租拖欠1．36万，拖欠天数已有4个月25天，计145天，因此，依照合同约定，被告应向我支付违约金9860。三、被告应付提前解约违约金1．2万元。合同规定，承租人如果单方面提前解约，必须向出租方另付一个月租金的违约金，承租人单方提前九个多月解约已经违反了合同第三条和第六条规定。因此，在房租以及房租拖欠违约金之外，被告还应向我支付12万元。四、承租人应付毁坏物修换费与押金的差额600元。合同第三条的第三和第四款约定，承租人退房后，如有应负责的内容，出租人有权从押金中扣除相关费用，包括卫生保洁费，而合同押金额为12000元。另外，依据证据二的约定，承租人确认承担所列毁坏各项的修换费，垃圾清理和打扫卫生费用。截止到今，相关修换内容的费用支出额为1．26万元，被告应补差额600元，具体修换明细如下：①南铝制门上的玻璃8000元、②南塑钢门、西塑钢门、北门斗塑钢门、车库门玻璃，共600元、③换主卧室木门2000元、④垃圾与卫生2000元、合计：12600元。被告不管出于何种缘故，在单方提前解约搬走前后，应当履行合同约定的义务，但是，就在3月24日后，被告陈波却将日常与我联络的微信拉黑，其父3月30日来到八仙别墅小区，是只想拆走空调，对其它的则是拒不理睬，包括对“清尾协议”。为此，原告现今只好诉至法院，请求判令被告履行合同约定义务并承担本案诉讼费用。陈波、陈淇栋辩称：同意解除合同，不同意给租金违约金，当时已经签字交房了，原告已经收回房屋了。2019年7月16日发生阴水漏电，对人有危害期间无法居住，房主不出钱导致无法修复，房屋于是3个月都在外面租房，当时商量修好回来住，但是原告一直没有修复所以我方一直没有回来住。我认为造成损失才应当赔偿，租赁屋内电线是私搭乱接导致没有电，但是原告没有明确存在安全隐患，屋内存在跑电问题电表不正常，原告收房时就断电，导致电动门关不上。更换南铝门玻璃维修费8000元不正常，主卧室门修了两个开了一个发票。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：周秀珍、刘书君（甲方，出租方）与陈波（乙方，承租方）于2018年1月2日签订《家庭用租房合同》一份，载明：甲方将位于北京市昌平区北七家镇八仙别墅小区仙霞东里x号的独栋别墅出租于乙方，租赁期限为2018年1月2日至2021年1月1日，租金：月租金12000元，合同缔结后次日乙方即向甲方付清12个月租金与押金156000元。第四条，2019年12与30日付款144000元，2、乙方承诺一定按照约定日期主动支付租金，如有拖欠，愿按拖欠额每日支付0．5％的违约金。第六条、违约责任，在合同约定期内，乙方若要提前解除合同且双方协商不成时，除已付租金不予退还之外，还须按合同月租金的100%另向甲方支付违约金。合同还约定了其他权利义务。后周秀珍、刘书君将房屋交付陈波。后双方产生争议，陈波主张房屋2019年7月16日发生漏水要求出租方进行维修，周秀珍、刘书君主张未维修原因为对方不让进入维修。双方微信记录显示，2019年8月1日刘书君上门要求入户，但未被允许进入。2019年12月9日微信记录显示，陈波向刘书君表示续租3个月，刘书君表示欢迎你继续住下去。后双方于2020年3月24日办理了房屋交接手续，签订了《房子交接记录》，载明：户门钥匙、购水卡、购电卡和购燃气卡交接完毕。房屋内外已毁坏的内容：南铝门玻璃，南塑钢门和西塑钢门、北门斗塑钢门玻璃、车库门玻璃、主卧室木门口的木门口断折、垃圾未清理，打扫卫生。交房人资金添加和更换内容：两颗柿子树、一颗杏树、一颗樱花树、葡萄树4棵、太阳能杀虫灯、格兰仕空调二台、厨宝热水器二个、浴霸二个、海尔热水器二台。交房人同意将前述毁坏的各项，待实际修换时由交房人负责，包括自费清垃圾，打扫卫生。双方当庭确认已支付押金12000元，2020年1月1日前房租已结清，2020年1月2日后房租已支付20000元。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人协商一致，可以解除合同。周秀珍、刘书君与陈波、陈淇栋签订的《家庭用租房合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。现周秀珍、刘书君主张双方签订的《家庭用租房合同》于2020年3月24日解除，证据充分，本院予以支持。陈波主张因房屋2019年7月后漏水导致无法正常居住，其提交证据仅能显示曾出现阴水的事实，但其未提交相关证据证明因房屋阴水导致其无法正常居住，且其在2019年12月主张续租且并未提及此事，故其辩称证据不足，本院不予采信。现周秀珍、刘书君主张赔偿损失和垃圾清运费的诉讼请求，其同意就押金折抵损失和垃圾清运费对此本院不持异议。对南铝门玻璃，南塑钢门和西塑钢门、北门斗塑钢门玻璃、车库门玻璃、主卧室木门的财产损失和垃圾清运费的金额本院依照相关法律规定和本案事实确认赔偿金额为7100元，故押金部分已经可以折抵这部分损失，对周秀珍、刘书君该部分请求，证据不足，本院不予支持。周秀珍、刘书君主张房屋租金的诉讼请求，本院依法确认截止3月24日未付租金为13290元，扣除押金剩余4900元，本院仅对剩余部分8390予以支持。周秀珍、刘书君主张租金拖欠违约金和解约违约金的诉讼请求，本院依据合同约定，对其主张租金拖欠违约金5648元和解约违约金12000元予以支持。周秀珍、刘书君主张垃圾清运费的诉讼请求，因其陈述该项诉请系重复主张，故本院对该项诉讼请求不予支持。周秀珍、刘书君主张过高部分本院不予支持。周秀珍、刘书君主张陈淇栋承担赔偿责任，虽陈淇栋并非合同向对方，但陈淇栋当庭陈述愿意对本案承担连带赔偿责任，故本院对此不持异议。陈波在审理期间提交反诉状，在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，其逾期未交纳反诉案件受理费，故对其反诉主张本院不予受理。综上所述，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、周秀珍、刘书君与陈波签订的《家庭用租房合同》于2020年3月24日解除。二、陈波、陈淇栋于本判决生效后7日内给付周秀珍、刘书君房屋租金8390元、拖欠房租违约金5648元、解约违约金12000元，合计26038元。三、驳回周秀珍、刘书君的其他诉讼请求。案件受理费752元，由周秀珍、刘书君负担238元，已交纳；由陈波、陈淇栋负担514元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李戍环人民陪审员  施万玲人民陪审员  黄丽霞二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  徐 萌