咸阳市秦都区人民法院民事判决书（2020）陕0402民初5292号原告赵某某，男，汉族，甘肃省灵台县人，住咸阳市秦都区。身份证号：622XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人田晓玲，系陕西宇斌诚律师事务所律师。委托诉讼代理人张宏甲，系陕西宇斌诚律师事务所律师。被告赵某，男，，汉族，陕西省乾县人，住陕西省乾县XX镇XX村。身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人刘涛，系陕西双照律师事务所律师。第三人咸阳某某某某房屋中介有限公司。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX。住所陕西省咸阳市。法定代表人李某某，系咸阳某某某某房屋中介有限公司总经理。委托诉讼代理人张某，男，1970年2月10日生，汉族，陕西省兴平市人，系咸阳某某房屋中介有限公司员工，住咸阳市。身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX.委托诉讼代理人梁某某某某，男，汉族，陕西省彬州市人，系咸阳某某房屋中介有限公司员工，住咸阳市秦都区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告赵某某诉被告赵某、第三人咸阳某某房屋中介有限公司（以下简称咸阳某某房屋中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某某及委托代理人田小玲、张宏甲，被告赵某委托代理人刘涛，第三人咸阳某某房屋中介公司委托代理人张某、梁某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2019年9月2日，经第三人居间介绍，原、被告就购买秦都区XX公馆XX号XX楼XX单元XX层XX号签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价款为110万元，首付款为36万元，剩余款项通过银行贷款方式支付，并合同附件四补充条款支付款方式第2项约定，原告于合同签订后贷款审批通过后的十个工作日将首付款存入咸阳市存量房资金监管账户，待产权转移登记完成，原告领取不动产权证书后，双方到资金监管部门办理资金划转手续。合同签订后，原告依约通过咸阳某某房屋中介公司向被告支付3万元定金。为了能够实现买房的合同目的，原告积极配合办理银行贷款审批手续，同时已向家人及亲朋筹集到了绝大部分购房款项，以此作为买卖合同如期履行的备选方案。但2019年11月14日，被告通过微信向原告发出《解除协议》，并明确表示拒绝履行《房屋买卖合同》义务，后原告通知其履行合同时，其告知房子已经另买他人。原告认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容合法有效，依法应当全面履行。原告依约向被告交付了定金，并积极履行了合同义务。被告在未与原告解除合同的前提下，私自将涉案房屋另售他人，致使原告买房的合同目的无法实现，并给原告造成金钱与时间上的多重损失，依法应承担返还定金和赔偿损失的违约责任。故诉至法院，请求：1、依法解除原、被告之间的《房屋买卖合同》及相关附属协议；2、判令返还原告定金款3万元；3、判令被告赔偿原告因房屋价格上涨的投资赔偿款5万元；4、本案诉讼费由被告承担。被告赵某辩称：原告是本案的违约方，被告无须向其返还定金，也无需向其支付赔偿款。2019年9月2日，被告与原告签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于咸阳市秦都区XX大道XX公馆XX号楼XX单元XX层XX号房屋出售给原告，房屋价款110万元，首付款39万元，其中原告先行支付定金3万元，剩余71万元办理按揭贷款。在被告与原告签订合同后，本案的第三人于2019年9月27日通知原告办理房屋贷款手续，被告也多次催促原告配合房屋过户手续，并要求其支付首付款及尽快在银行办理按揭手续，但被告迟迟未予办理。原告在被告的多次催促下，未办理房屋过户手续，被告便要求第三人履行中介职责，配合办理房屋过户。第三人此时才向被告告知，原告因其征信逾期无法办理按揭贷款手续，并且原告至始至终未向第三人提供按揭贷款手续。在被告多次联系原告要求办理房屋过户无果后，且被告与第三人签订的《房屋出售居间委托协议》已经到期，被告不得已向原告通过微信发送《解除协议》。由于原告未履行支付房屋首付款的义务，因其征信逾期无法办理按揭贷款手续，并且原告至始至终未向第三人提供按掲贷款手续，导致房屋无法办理过户手续，致使合同解除，原告应当承担违约责任。所以，被告无须向其返还定金，也无需向其支付赔偿款。恳请法院依法支持被告的答辩意见，驳回原告对被告的起诉。梁某某代表第三人咸阳某某房屋中介公司辩称：1.原告在2019年9月2日通过某某房屋与被告签署了买卖合同，居间合同等服务合同并交付定金叁万元整。2.在签订合同之后，交付完定金之后，本人曾经多次，以公司员工身份联系原告要求提供银行贷款手续(收入证明，首付款，银行流水等所有证件及材料)，但原告迟迟不愿提供这些手续。而且还提出让我帮忙寻找垫资公司帮忙筹借购房首付款。后来被告等不及，就要求本人代表公司联系原告，洽谈合同解除事项，但是原告总是不出面，既不表示同意解除合同，也不提供首付款银行流水和贷款所需的上述这些材料，就是一直拖着。后来被告才直接发微信给原告要求解除合同，再后来听说被告将房子已经卖了。3.综上就是事情的经过，是否应该返还定金和赔偿损失，这与公司无关，由人民法院依法裁决。原告向法庭提交证据如下：1、《房屋购买居间委托协议》、《房屋买卖居间协议书》、《房屋买卖合同》、《服务费确认书》、《诚意金专用收据》。证明原告依约向被告支付了购房款，在办理按揭过程中被告应信守承诺，依约履行合同，在原告办理按揭过程中，被告私自毁约并将涉案房屋另售他人，违背诚信并致使原告买房的合同目的无法实现，属于根本违约。2、录音。证明被告已经将涉案房屋以115万元的价款出售给他人，致使原告买方的目的无法实现，原告依法享有合同解除权，被告应依法返还原告3万元购房款及损失。3、不动产登记信息表。证明在合同有效履行期间另行出卖，属于根本违约，原告依法享有合同解除权，并有权要求被告返还购房款及损失。被告赵某质证认为，对原告所举证据1，真实性认可，证明目的不认可。《房屋买卖合同》的合同条款中银行贷款方式，合同定金是3万元，该合同虽然约定贷款审批后在10个工作日将首付款款存入资金监管账户，但是因为原告征信有问题，导致该条贷款条件不具备。应当根据合同法61条、62条的规定，原告应该提供相应的首付款确保合同履行。但是原告没有，未积极履行合同，导致合同没有履行，违约方应该为原告。因为原告原因导致合同不能履行，被告才将房屋出售。证据2，真实性不认可，证明目的不认可。录音文字和录音内容不一致，原告所出具的证据中显示出正是因为原告的征信问题才导致合同不能履行，违约方应该为原告。证据3，真实性认可，证明目的不认可，原告根本违约且不履行合同义务，原告与中介解除合同，被告正常对房屋进行出售。第三人咸阳某某房屋中介公司质证认为，对原告所举证据1，真实性认可，《房屋买卖合同》的合同条款中银行贷款方式，该合同虽然约定贷款审批后在10个工作日内将首付款存入资金监管账户，但是银行规定得提供银行流水。原告从始至终没有提供银行流水单所以不能贷款。证据2，我们不知道，不发表质证意见。证据3，真实性认可，是否违约我们公司无权干涉。被告赵某提交证据如下：一、房屋买卖合同。证明目的：1、2019年9月2日，原告赵某某与被告赵某签订《房屋买卖合同》，将位于咸阳市秦都区XX大道XX公馆XX号楼XX单元XX层XX号房屋出售给原告，房屋价款110万元，首付款39万元，其中原告先行支付定金3万元，剩余71万元办理按揭贷款。2、原告未按照合同约定办理房屋按揭贷款手续，且未支付首付款36万元。二、第三人工作人员梁某某与原告赵某某微信聊天记录。证明目的：1、2019年9月27日，第三人工作人员梁某某通过微信向原告发送银行贷款资料递交通知书。2、自2019年9月至11月，原告未向第三人提交贷款按揭资料。三、咸阳市秦都区人民法院庭审笔录。证明目的：1、原告因其征信多次逾期无法办理按揭贷款手续，并且原告至始至终未向第三人提供按揭贷款手续。导致本合同无法履行的原因系原告无法办理按揭，并非被告，被告无需向其返还定金、支付赔偿金。    四、《房屋出售居间委托协议》。证明目的：1、被告与第三人房屋出售的居间服务期限自2019年8月24日至2019年11月30日。2、原告在此居间服务期限内未提供银行按揭贷款手续，能够说明原告拒不履行房屋买卖合同，原告系本合同的违约方，被告无需向原告退还定金，也无需支付赔偿金。原告质证认为，对被告赵某所举证据一，真实性认可，证明目的不认可，原告一直在积极办理按揭贷款手续，同时做了第二手备案方案，现金购买房屋，且依据买卖合同并未对贷款的手续时间作出确切约定，原告不存在根本违约的情形。证据二，真实性认可，证明目的不认可，原告购买涉案房屋系第三人居间介绍促成，并在购买房屋之前原告明确告知第三人自己有不良信贷记录，第三人承诺并介绍征信公司可以帮助原告消除不良征信记录，并与征信公司及原告签订合同，故第三人称原告并未提交按揭资料与事实不符。    证据三，真实性认可，证明目的不认可，原告积极履行了购房款或购房定金义务，并积极筹集购房款，不存在违约情形。合同中并未对时间作出明确约定，原告自办理按揭手续到被告解除买卖合同关系中间仅40余天，被告并未给出合理期限交出首付款，原告没有违约。   证据四，真实性认可，证明目的不认可。原告在此期间一直在积极办理按揭手续，并筹集80余万元的房款，不存在违约。被告并未通知原告解除合同，被告擅自出卖房屋，应该承担违约责任。第三人咸阳某某房屋中介公司质证认为，对被告赵某所举证据一、二、三、四，真实性认可。第三人咸阳某某房屋中介公司无证据提交。经综合评议，对原告所举证据1、3，被告对真实性认可，本院对真实性予以认定。证据2，录音真实性予以认定。对被告所举证据一、二、三、四，原告对真实性认可，本院对真实性予以认定。 经审理查明： 2019年8月24日赵甲代赵某与咸阳某某房屋中介公司签订《房屋出售居间委托协议》，赵某拟出售秦都区XX大道XX路XX公馆XX号楼XX单元XX层XX号房屋，售价110万元，委托咸阳某某房屋中介公司提供居间服务，期限2019年8月24日至11月30日。2019年8月26日，赵某某与咸阳某某房屋中介公司签订《房屋购买居间委托协议》，赵某某委托咸阳某某房屋中介公司居间购买秦都区清渭公馆房屋，价格110万元。2019年9月2日，赵某某与赵某签订《房屋买卖合同》，赵某将自己坐落于秦都区世纪大道XX公馆XX号XX楼XX单元XX层XX号房屋出卖给赵某某，房屋总价款110万元。买受人拟贷款71万元，合同第四条第（二）项约定，买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件四。第四条第（二）项第1条约定买受人通过B方式付款；B项为：买受人根据本人实际情况正常首付外，剩余房款通过向银行贷款的形式予以支付。在合同附件四付款方式第2条约定：买受人应于本协议签订后贷款审批通过后十个工作日内，将除已付购房定金人民币大写叁万元整之外购房首付款人民币大写叁拾陆万元，存入咸阳市XX房XX户……后原告赵某某因银行征信问题，未能办理贷款手续。赵某某在起诉陕西某某企业征信管理有限公司委托合同纠纷一案的起诉状中称：“因被告（陕西某某企业征信管理有限公司）未能在约定期限内完成征信异议复议事项，致使原告（赵某某）与案外人（赵某）签订的房屋买卖合同无法履行。”赵某之后将案涉房屋另行出卖他人。本院认为：2019年9月2日赵某某与赵某签订《房屋买卖合同》及附属协议，系双方真实意思的表示，且不违反相关法律规定，应为合法有效。双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。本案所涉房屋已经另行出卖，合同目的已经不能实现，故应解除原告赵某某与被告赵某所签《房屋买卖合同》及附属协议。对案涉房屋首付款的支付期限，双方所签《房屋买卖合同》第四条第（二）项第1条约定买受人通过B方式付款；B项为：“买受人根据本人实际情况正常首付外，剩余房款通过向银行贷款的形式予以支付。”合同附件四对首付款约定为：“买受人应于本协议签订后贷款审批通过后十个工作日内，将除已付购房定金人民币大写叁万元整之外购房首付款人民币大写叁拾陆万元，存入咸阳市XX房XX户……”可以看出，对于首付款的支付期限，双方并未明确进行约定，只是约定了贷款审批通过后十个工作日内，此为约定不明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。2019年9月27日，某某房屋中介公司工作人员已经通过微信向赵某某发出《赵某某银行贷款资料递交通知书》，赵某某表示收到。但直到2019年11月30日，赵某某依然未办理完毕银行贷款手续，赵某某明显存在拖延履行情况。且赵某某在起诉陕西某某企业征信管理有限公司委托合同纠纷一案的起诉状中，也明确表述因陕西某某企业征信管理有限公司的原因致使自己与案外人签订的房屋买卖合同无法履行，可进一步印证赵某某系因自身原因导致合同不能履行。被告赵某在原告赵某某拖延履行合同的情况下，未依法解除合同，即将案涉房屋另外出卖，有违民事活动中的诚实信用原则。本院酌定赵某退还原告赵某某15000元。对原告赵某某主张的赔偿损失5万元，赵某某自身无法贷款、拖延履行且无证据证明存在损失，对此诉讼请求不予支持。因赵某某拖延履行在先，诉讼费应由赵某某承担。综上，结合公平原则，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条之规定，判决如下：一、解除原告赵某某与被告赵某签订的《房屋买卖合同》及附属协议。二、被告赵某在本判决生效后三日内退还原告赵某某15000元。三、驳回原告赵某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由原告赵某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。同时，直接向该院预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。        审  判  员    杨少敏 二0二0年十二月一日                           书  记  员    韩美艳         附主要法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。    1