北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初34438号原告（反诉被告）：北京天码科技有限责任公司，住所地北京市海淀区紫竹院路******。法定代表人：孙云鹏，执行董事。委托诉讼代理人：范文，北京晋熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵红，女，该公司财务。被告（反诉原告）：王凯文，男，1984年5月19日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：穆惠荣，北京市德润律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷艺，北京市德润律师事务所律师。原告（反诉被告）北京天码科技有限责任公司（以下简称天码公司）与被告（反诉原告）王凯文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。天码公司之委托诉讼代理人范文、赵红与被告王凯文之委托诉讼代理人穆惠荣、殷艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天码公司向本院提出诉讼请求：1、判令王凯文退还2019年12月4日至2020年3月14日已支付房屋租金54641.2元；2、判令王凯文退还押金32910.96元；3、判令王凯文支付违约金32910.96元；4、诉讼费由王凯文承担。事实及理由：双方于2019年2月22日签订《北京市房屋租赁合同》，约定由我公司承租王凯文坐落于北京市海淀区X路X号X层X座X号房屋用于公司经营，租赁期限自2019年3月15日至2022年3月14日。签订合同时，王凯文一再承诺涉案房屋地址可注册公司，但经工商登记查询，该地址注册为北京博亿思创科贸有限公司，王凯文系该公司法定代表人，致使我公司无法将公司注册在该地址名下，由于王凯文的违约行为，我公司只得在2019年12月初将公司搬离涉案房屋，为维护我公司的合法权益，特提起诉讼。王凯文辩称，不同意天码公司的诉讼请求。天码公司已实际使用房屋，现在没有退还租金的事实及法律依据。对于押金，我认为是由于天码公司的违约导致合同解除，应当根据合同约定处理押金，因押金无法完全抵扣违约金，没有剩余，故不同意退还。我没有违约事实，不同意支付违约金。天码公司是因为业务扩张租赁房屋，并非用于注册房屋。天码公司的注册地点就在涉案房屋所在同一座楼内。此外，天码公司并未提交证据证明其曾要求过注册公司。为维护我的合法权益，现我要求反诉。王凯文向本院提出反诉请求：1、判令双方之间签署的《北京市房屋租赁合同》于反诉送达之日解除；2、判令被反诉人天码公司根据合同约定支付2020年3月15日至《北京市房屋租赁合同》解除之日租金；3、判令被反诉人天码公司支付违约金592396.92元（其中包括隔断损失8000元，居间服务费15357.47元）；4、本案诉讼费由被反诉人天码公司承担。反诉事实与理由：2019年2月22日，双方就北京市海淀区X路X号X层X座X号房屋签订《北京市房屋租赁合同》，约定天码公司租赁该房屋，租赁期限3年，2019年3月15日至2022年3月14日，租金支付方式为年付，押金为2个月租金，年租金为197465.73元。天码公司承租房屋后，于2019年12月底通知我拟解除合同，我表示需要按合同解除。2020年3月应交次年房租时，天码公司拒不支付房租。另，我向居间服务人员已支付服务费15357.47元，天码公司使用租赁房屋期间将房屋隔断拆除，给我造成损失约8000元。为维护我的合法权益，特提出反诉。天码公司针对王凯文的反诉辩称，我公司不同意王凯文的全部反诉请求。双方签订的房屋租赁合同已于2019年12月4日解除，双方对于解除事宜达成一致意思表示。王凯文存在严重违约行为，双方在合同第二条中备注注册公司，经工商查询信息，该房屋已存在其他公司注册情况，公司法定代表人为王凯文。因我公司没有违约行为，故不同意支付违约金。对于隔断损失，双方在合同中明确进行了约定，我公司不应当承担赔偿责任。居间服务费与本案无关，亦不同意支付。本院经审理认定事实如下：王凯文系北京市海淀区X路X号X层X座X号房屋（以下简X号房屋）产权人。2019年2月22日，天码公司（承租人，乙方）与王凯文（出租人，甲方）就X号房屋签订《北京市房屋租赁合同（嘉豪国际中心）》，双方约定，天码公司承租王凯文名下X号房屋用于办公（即可注册公司使用）。租赁期限自2019年3月15日至2022年3月14日。合同中，双方还就租金及押金、其他相关费用的承担方式、房屋维护及维修、转租、合同解除、违约责任等事项进行了明确约定，其中第四条约定：（一）租金标准及支付方式：租金按每平方米6.6元/平方米/天计算，每年租金含税价总计197465.73元;支付方式：押贰付拾贰，各期租金支付日期为：2019年3月15日前，2020年3月15日前，2021年3月15日前，付款后5日内出租方将房租发票交给承租方……。（二）押金：32910.96元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应一次性返还给承租方。第八条约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、欠缴各项费用达2000元的。2、擅自改变房屋用途的。3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的……。第九条约定：（一）甲方有第八第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金;乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按合同期内未履行剩余天数的200%向对方支付违约金;甲方还应退还相应的租金。（三）甲方未按约定时间交付房屋或乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的200%标准支付违约金。第十一条约定：①房屋中隔断出租方委托承租方自行拆除，其产生的地面、墙面损坏，承租方不承担任何责任。②房屋中沙发、电视于交房日3月15日搬出，冰箱放于A1103室冰柜旁供承租方使用。合同签订后，王凯文于2019年3月5日将X号房屋交付天码公司承租使用，天码公司于2019年3月6日通过银行转款方式向王凯文指定的账户支付X号房屋一年租金及押金共计230376.69元。合同履行期间，天码公司于2019年12月以公司解散为由向王凯文的父母提出退租请求。之后，天码公司与王凯文因多次协商具体退租事宜未果，产生纠纷。2020年5月26日，王凯文与天码公司办理X号房屋腾退交接手续，王凯文在相关交接材料中签字确认。庭审中，天码公司就诉讼请求及反诉答辩意见提交《北京市房屋租赁合同（嘉豪国际中心）》、工商银行汇款凭证回单及发票、工商信息查询材料、微信聊天记录等材料予以证明。王凯文对《北京市房屋租赁合同（嘉豪国际中心）》、工商银行汇款凭证回单及发票、工商信息查询材料及部分微信聊天记录的真实性没有异议，但对天码公司所要证明的内容提出异议，不予认可;对天码公司与其亲属以外的其他人员的微信聊天记录的真实性提出异议，不予认可。王凯文就答辩意见及反诉请求提交咨询录音资料、房产证、天码公司工商登记信息、《北京市房屋租赁合同（嘉豪国际中心）》、微信聊天记录、电子邮件及附件、平安银行转账记录、房屋照片等材料予以证明。天码公司对王凯文提交证据材料的真实性均予认可，但对王凯文所要证明的目的提出异议，不予认可。经询问，天码公司对王凯文反诉主张的违约金数额提出异议，认为过高，不予认可。经释明，天码公司主张王凯文未协助其办理公司注册登记手续已构成违约，且公司已于2019年12月4日与王凯文办理房屋交接手续，王凯文对此均予否认，天码公司未提供其他相关证据;王凯文否认其已于2020年5月26日收回X号房屋，并称天码公司于2020年5月26日后仍在使用X号房屋，天码公司对此不予认可，王凯文未提供其他相关证据。本院认为，合法的民事权益受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。天码公司与王凯文于2019年2月22日就X号房屋签订《北京市房屋租赁合同（嘉豪国际中心）》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。天码公司在合同履行期间单方提前要求退租，天码公司的行为已构成违约，其应承担相应的违约责任。现王凯文反诉主张天码公司支付违约金，本院不持异议，根据查明事实，王凯文主张天码公司支付违约金592396.92元，数额显属过高，且王凯文主张部分损失并无合法依据，故本院将酌情予以减少。天码公司以王凯文未协助其办理公司注册登记手续为由主张王凯文承担违约责任，与查明事实不符，本院不予支持。依据查明事实，王凯文与天码公司于2020年5月26日办理X号房屋腾退交接手续，双方所签房屋租赁合同据此已经协商解除。天码公司主张双方租赁合同于2019年12月4日解除，没有依据，本院不予采信。王凯文否认双方于2020年5月26日办理房屋腾退交接手续具有解除合同的效力，理由不成立，本院亦不予采信。依据双方在房屋租赁合同中的约定：租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应一次性返还给承租方。由于天码公司实际交付房屋租金至2020年3月14日，而王凯文与天码公司实际办理房屋交接手续的时间为2020年5月26日，天码公司交付的房屋租赁押金实际已被抵扣天码公司应当支付的房屋租金，据此，天码公司起诉主张王凯文退还2019年12月4日至2020年3月14日已支付房屋租金54641.2元及押金32910.96元之请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由于双方所签房屋租赁合同已于2020年5月26日解除，故王凯文反诉主张双方之间签署的《北京市房屋租赁合同》于反诉状送达之日解除，没有依据，本院不予支持。关于王凯文反诉主张天码公司根据合同约定支付2020年3月15日至《北京市房屋租赁合同》解除之日租金的请求，因双方所签房屋租赁合同已于2020年5月26日解除，故王凯文反诉主张天码公司支付2020年5月26日以后的房屋租金，并无依据。此外，尽管天码公司交付的房屋押金并不足以全部抵扣天码公司应付2020年5月26日之前占用房屋的租金，但因天码公司于2019年12月即向王凯文一方提出退租申请，且在王凯文收回X号房屋前，天码公司一直在与王凯文协商腾退房屋事宜，天码公司并未故意拖延腾退房屋，考虑本案实际审理情况，本院对王凯文反诉主张天码公司支付2020年5月15日以后租金的请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京天码科技有限责任公司于本判决生效后三日内给付王凯文合同违约金二万五千元。二、驳回北京天码科技有限责任公司之全部诉讼请求。三、驳回王凯文其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一千三百五十五元，由北京天码科技有限责任公司负担，已交纳。反诉案件受理费四千八百六十二元（王凯文已预交），由王凯文负担四千五百四十二元，已交纳;由北京天码科技有限责任公司负担三百二十元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  林宇军二〇二〇年十二月八日书记员  董彦君