四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终4070号 上诉人（原审被告）：杨**，男，汉族，1988年3月30日出生，现住四川省南充市顺庆区。 被上诉人（原审原告）：南充兴华正大物业管理有限公司，住所地：四川省南充市顺庆区××路××号。 法定代表人：赵中正。 委托诉讼代理人：谢姝姝，南充市天顺法律服务所法律工作者。 上诉人杨**因与被上诉人南充兴华正大物业管理有限公司（以下简称兴华物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初4479号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨**向本院提起上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担；3.判定赵华履行开发商的法定义务，并依法对其进行处罚；4.判定赵华停止侵权，交出业主共有露天停车场41个停车位，以及应该归业主共有的地下停车位；5.判定赵华停止侵权，交出物业管理用房，业主委员会用房；6.清算赵华侵吞的业主享有的公共收益，予以清退。事实与理由：（一）兴华物业与南充市兴华房地产开发有限公司均系赵华的公司，两公司签订前期物业管理服务合同违反了房地产开发与物业管理相分离的原则，且无证据证明选聘兴华物业进行了招投标，因此，该物业服务合同无效，兴华物业无权主张物业费。（二）兴华物业对案涉小区强制服务，要求以此缴纳物管费，上诉人在前几年缴纳了物管费，但小区管理不到位，物业管理与服务承诺严重脱节，才停止缴纳物管费。物业服务费收支账目也未公布，物业服务质量不到位，电梯经常不运行、安保巡逻不落实，兴华物业未能履行物业应尽职责，不应当全额收取物业费。案涉前期物业服务合同已经到期，兴华物业主要是对其商业用房和地下车库进行管理，附带对小区进行简单管理，我作为受益人只应支付必要费用。（三）赵华不履行法定职责，应当予以处罚，我房屋质量问题与未缴纳物管费形成了必然的因果关系。房屋质量问题应该由赵华负责，给予赔偿。一审判决上诉人支付2016年5月1日至2020年3月31日期间物业服务费4308元，无法律依据，与事实不符。 南充兴华正大物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。 兴华物业向一审法院起诉请求：1.判令杨**支付物业服务费4308元、生活垃圾费286元；2.判令杨**按约承担滞纳金（违约金）；3、本案诉讼费由杨**承担。 一审法院认定事实如下：2009年7月6日，兴华物业与南充市兴华房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由兴华物业为位于南充市顺庆区××路××号的“圣地华都”小区提供前期物业管理服务，期限三年，自2009年7月15日起至2012年7月15日0时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。合同第二十一条第二款明确约定：本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米多层0.55元、小高层1.2元、高层1.5元向物管公司交纳；第九款约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的从逾期之日起按每天2‰元交纳滞纳金；物业费交纳时间为每季度交纳一次，每次交纳费用时间为月初至月中。杨**系圣地华都3幢1单元14层2号业主，其所有的房屋登记产权建筑面积为97.98平方米。杨**从2016年5月1日起开始拖欠物业服务费和生活垃圾处理费，至2020年3月31日杨**共拖欠物业服务费4605.06元（97.98㎡×1元／月㎡×47个月），生活垃圾处理费305.5元（6.5元／月×47个月）。兴华物业多次通过张贴催缴通知单等方式向杨**催收，但杨**未向兴华物业交纳物业服务费。 另查明，兴华物业、杨**在履行物业服务合同过程中，兴华物业实际按照1元/㎡/月的标准收取物业服务费。 同时查明，兴华物业在圣地华都小区服务期间，在公共设施设备维护、绿化养护、环境维护、车辆管理方面存在瑕疵。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。兴华物业与小区建设单位南充市兴华房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》对业主具有约束力，兴华物业、杨**均应按照合同约定履行各自的义务，兴华物业为小区实际提供了物业服务，杨**作为业主接受了兴华物业提供的物业管理服务，应当履行交纳物业服务费的义务；垃圾处理费由环卫部门按标准收取，应由垃圾生产的单位及人员负担，该费用由物业管理人代为收取后再向环卫部门缴纳符合通行做法和法律规定，兴华物业要求杨**支付该项费用符合法律规定。按照前期物业服务合同的约定，杨**应向兴华物业给付2016年5月1日至2020年3月31日期间的物业服务费4605.06元、生活垃圾处置费305.5元。兴华物业在起诉时要求杨**支付2016年5月1日至2020年3月31日期间物业服务费4308元、生活垃圾处置费286元，系其在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，一审法院予以支持。 关于杨**提出的房屋质量有问题，部分墙体开裂的抗辩意见，因此问题涉及房屋建筑质量问题，根据《前期物业管理服务合同》第25条的约定，保修期满后对共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用等在维修专项资金中列支，而一审法院根据现有证据材料无法确定对墙体开裂的修复属大修还是小修，故本案不予处理。 关于杨**提出兴华物业在服务期间小区绿化、卫生、安保、电梯管理等方面存在瑕疵，并提供了相应的证据予以佐证，从证据来看，兴华物业在公共设施及环境维护、绿化养护、车辆管理方面确实存在一定瑕疵。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，杨**可要求物业服务企业继续履行、采取补救措施或赔偿损失。杨**以物业服务有质量瑕疵为由进行抗辩存在一定正当性。在履行该物业服务合同过程中，兴华物业、杨**双方均存在违约行为。从维护小区物业整体秩序出发，一审法院对兴华物业主张杨**给付物业服务费及生活垃圾处置费的诉讼请求予以支持。关于兴华物业要求杨**支付滞纳金的诉讼请求，兴华物业主张该滞纳金系杨**未依约履行合同而产生的违约损失，系违约金，一审法院支持其性质为违约金。虽然双方约定了逾期交费应当承担的责任，但兴华物业在加强与业主的沟通、改善物业服务质量与服务关系上尚有需完善之处，故一审法院对兴华物业主张的违约金不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、被告杨**于本判决生效后十日内向原告南充兴华正大物业管理有限公司给付2016年5月1日至2020年3月31日期间的物业服务费4308元、生活垃圾处置费286元。二、驳回原告南充兴华正大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元(原告已预付)，被告杨**于本判决生效之日起五日内向原告南充兴华正大物业管理有限公司支付。 二审中，兴华物业表示，今后将改善其物业服务质量，对于杨**所提到的变压器裸露不安全问题，可以将其围起来。装置水表的门可以锁起，电梯可以请电梯公司维修。某些业主电瓶车充电安全问题，可以对业主进行劝解。 本院审理查明的事实与一审认定的一致。 本院认为，物业服务合同是明确业主与物业服务企业之间权利义务的合同，只要双方当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，即应认定为有效。上诉人杨**称被上诉人兴华物业与南充市兴华房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》无效的上诉理由不能成立。上诉人杨**并未否认被上诉人在案涉小区提供了物业服务，主要是称被上诉人物业管理存在瑕疵，服务质量不到位，不应全额收取物业费。根据审理查明的事实，被上诉人兴华物业在物业服务管理中确实存在一定问题，本应在一定幅度内下调物业收费标准，但考虑到其对上诉人物业收费实际执行的标准，已经低于被上诉人与南充市兴华房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》约定的标准，并且一审对上诉人逾期缴费的违约金也未支持。据此，可不再降低物业收费标准。被上诉人作为物业服务企业，也应加强与业主的沟通交流，认真排查物业服务质量问题，采取措施进行整改，努力提升服务水平，与全体业主共同营造一个安全、清洁、和谐、文明的小区居住环境。 至于上诉人称房屋存在质量问题要求赵华承担相应责任的上诉请求，因赵华并非本案诉讼主体，本院对此不予审理。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由杨**负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 程 鹰 审判员 唐晓兰 审判员 苟 豪 二〇二〇年十二月三十一日 书记员 周 针