重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0156民初3083号 原告：傅恩军，男，1969年2月22日出生，住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：刘警伟，重庆星空律师事务所律师。 被告：常青灿，男，1976年2月2日出生，住重庆市武隆区。 原告傅恩军与被告常青灿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日受理后，依法由审判员陈华适用简易程序独任审判,于同年10月28日公开开庭进行了审理，原告傅恩军的委托诉讼代理人刘警伟以及被告常青灿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告傅恩军向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将位于武隆区XX路XX号X幢X-X号房屋返还给原告；2.判决被告支付原告从2019年11月19日至2020年3月15日至的租金14600元；3.判决被告赔偿原告从2020年3月19日起至2020年5月18日止的占用费10950元，从2020年5月19日起至2020年8月18日止的占用费12150元，合计23100元。 事实和理由：2017年11月13日，傅恩军与常青灿签订《租房协议》，约定原告（甲方）将其拥有的坐落于重庆市武隆区XX镇XX路XX号X幢X-X号（建筑面积165.48平方米）出租给乙方用于商业经营，租期从2017年11月16日至2027年11月15日共10年。关于租金，双方约定：租期在2年内时，年租金为12万元，租赁期从第3年起年租金原则按5-10%上浮，同时参照随行就市执行。原告按约向被告交付了房屋。2019年11月19日，由于同地段房屋的租金上涨，原告向被告递交了《关于租房协议的洽商函》提出按每月每平方米90元支付租金。被告接收后，拒不与原告协商确定租金。2020年3月23日，原告委托重庆剑直律师事务所律师李光泓向被告以邮寄方式送达了《解除协议通知书》，同年3月24日被告签收。原告认为，被告接到解除合同的通知后，三个月内未向人民法院起诉要求解除通知的效力，因此双方签订的《租房协议》在2020年3月24日已经解除。合同解除后，被告应当归还房屋，未归还应当支付占用费。综上，原告提出以上请求。 被告常青灿辩称：被告按照上浮10%向原告支付了租金，租金支付至2020年11月16日，已按合同约定足额支付。对原告发出的解除合同的通知被告进行了回复，被告没有违反合同约定，原告没有法定和约定的解除权。 经审理查明：2017年11月13日，原告傅恩军（甲方）与被告常青灿（乙方）签订《租房协议》。该协议约定：甲方将位于原武隆县XX镇XX路XX号X幢X-X号房屋出租给乙方用于商业经营，租赁期限为10年，从2017年11月16日起至2027年11月15日止，租期在2年内年租金为12万元，从第三年起年租金按5%-10%上浮，同时参照随行就市执行。该协议第七条“合同的变更和解除”载明：“1.双方可以协商变更或终止本合同，但必须提前3个月提出。2.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋:(1)未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。3.因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。” 2019年11月19日，原告曾向被告发出《关于租房协议的洽商函》，告知被告“现同地段月租金最低已达90元/平方米，即年租金最低应为178718.4元,根据《租房协议》第三条之约定，宜以前述标准确定租金”，通知对方按该标准支付租金，否则按违约执行。该洽商函还告知被告，因被告长期超出租赁建筑面积165.48平方米占用经营场所，要求立即支付第一、二年度的超面积使用费109440元，并要求对方立即清理、搬离超面积场所的物品。 2020年3月15日，原告向被告发出《解除协议通知书》，载明：被告未按《房租协议》第三条第一款约定，按照市场行情支付租金，原告根据协议第七条之规定于2019年11月19日通知被告协商但被告未回复，特通知被告解除双方于2017年11月13日签订的《房租协议》，“接到通知后三日前”到原告处协商有关协议解除的善后事宜。2020年9月16日，原告以双方已解除案涉《租房协议》为由起诉至本院，诉讼请求如前。 另查明，被告常青灿已按原租金上浮10%向原告傅恩军支付了2019年11月16日至2020年11月16日期间的租金132000元：其中于2019年11月16日支付67200元、于2020年5月15日支付64800元。 以上事实，有当事人的陈述，有原告傅恩军提供的《租房协议》《关于租房协议的洽商函》《解除协议通知书》及邮寄存根、照片，有被告常青灿提供的重庆农村商业银行付款回单等证据在案为凭。以上证据，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。 原告提供的杨芳与谢小容签订的租赁协议，无充分证据佐证，本院对其真实性及证明目的不予确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当全面履行合同义务。本案，原、被告于2017年11月13日签订的《租房协议》系双方真实意思表示，其内容不违法法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应遵守。 本案的争议焦点为：双方签订的《租房协议》是否已经解除，原告主张返还房屋、支付租金及占用费的请求是否成立。对此，本院作如下评判： 关于租金，原、被告双方在《租房协议》中约定“从第三年起年租金按5%-10%上浮，同时参照随行就市执行”。对此，本院认为双方关于租金上浮的金额约定明确，需要双方根据约定的上浮范围“5%-10%”参照市场行情进一步协商确定。因此，原告在未向对方提供充分依据及理由的情况下，仅以单方主张的租金上浮标准对方未表示同意而主张解除合同，既不符合约定解除条件也不符合法定解除条件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案，原告虽已通知被告解除合同，但无充分证据证明其享有合同法第九十六条所规定的法定解除权或约定解除权，即其所发解除通知并不必然发生解除合同的效力。综上，原告主张案涉《租房协议》已解除的事实不能成立，本院不予采信。因此，原告主张返还租赁房屋及赔偿房屋占用费的请求不能成立，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”如前所述，原、被告对于从第三年起的租金支付金额不明确，双方可以协议补充。根据审理查明，被告已按原租金上浮10%的标准向原告支付了2019年11月16日至2020年11月16日期间的租金132000元，其所付租金符合约定的租金上浮范围。原告对此有异议，主张租金上浮应当参照“随行就市执行”按每月每平方米90元计算，可以在提供充分依据的基础上与对方协商或者起诉请求增加租金。本案，原告虽提供了案外人杨芳与谢小容签订的租赁协议，但无相关证据印证其真实性，且无相关证据印证该租赁协议所约定的租金标准可作为案涉租赁合同可参照的市场价格。因此，原告请求被告支付尚欠租金14600元不能成立，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告傅恩军的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取371.25元（原告已预交），由原告傅恩军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 员  陈 华 二〇二〇年十二月二十日 法官助理  陈 蕾 书 记 员  李诗韵