山西省晋中市榆次区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)晋0702民初4957号 原告（申请执行人）：冀跃文，男，汉族，1955年5月1日生。 委托诉讼代理人:冀慧敏，女，汉族，1982年10月29日生。（系原告冀跃文之女） 委托诉讼代理人：景昱坤，山西弘韬律师事务所律师。 被告（案外人）：赵月顺，男，汉族，1963年3月25日出生。 被告（被执行人）白娟娟，女，汉族，1969年11月28日生。 原告冀跃文与被告赵月顺、白娟娟执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人冀慧敏、景昱坤，被告赵月顺、白娟娟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2019年4月8日，原告冀跃文与被告白娟娟民间借贷纠纷一案，法院依据（2019）晋0702民初2018号民事裁定书，依法查封了被告白娟娟名下位于××（产权证号为Ｙ0××86号）的房产。2019年6月20日，法院作出（2019）晋0702民初2018号民事判决书，判决被告白娟娟于本判决生效后十日内偿还原告冀跃文借款本息400133元（截至2019年4月8日），并承担案件受理费6400元。2019年10月12日，被告白娟娟因不服法院作出的判决而提起上诉，后白娟娟撤回上诉。2020年8月12日，被告赵月顺（案外人）对保全标的提出书面异议，法院于2020年9月16日作出（2020）晋0702执异81号执行裁定书，裁定中止对位于（产权证号为Ｙ0××86号）房产的保全查封。现原告认为被告赵月顺的异议理由不能成立，不足以排除对案涉房屋的执行。如解除（2019）晋0702民初2018号民事裁定书的保全查封措施，将严重侵犯原告的合法权益。原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定向法院提起诉讼，请求判令1、准予继续查封被告白娟娟名下位于××（产权证号为Ｙ0××86号）的房产；2、本案案件受理费由二被告承担。 被告赵月顺辩称，在2013年1月，我和白娟娟签订《房屋买卖合同》，涉案房屋在2013年1月我已经从白娟娟处购买，当时支付白娟娟10万元，住了1-2年，现在该房屋我租出去了，房屋我已经购买，房款总价60万元，我已经支付完毕，涉案房屋系我的房屋，不同意执行涉案房屋。 被告白娟娟辩称，2013年1月19日，我与赵月顺签订了《房屋买卖合同》，约定我将位于一单元六层110.31平米的房屋以60万元的价格卖给赵月顺，赵月顺先支付我十万元，我将房屋交于其使用，以后每年赵月顺付房款最少5万元最多不限，直至付清，付清房款我与其办理房屋过户手续。合同还约定，赵月顺在获得房屋使用权后如果出租此房，要优先租给我。当时我的孩子正在榆次一中上学，为了不让孩子的学习受到影响，我继续租住在此房，每年付给赵月顺租金6000元，赵月顺付给我购房款，我付给他房租，各算各的账。我租住到2015年。2、2013年到2017年期间，赵月顺支付我购房款的形式为现金，陆续支付，一年够了整数我就给赵月顺打个正式的收条。2018年有15.5万元是赵月顺儿子通过转账形式支付给我。在2018年3月26日赵月顺全部房款付清。3、2013年1月19双方签订房屋买卖合同时，赵月顺去房屋的主管单位榆次区经贸委（现在是榆次区工业和信息化局）和过户单位晋中市房产交易中心咨询过，房屋状态正常，可以买卖交易。但是国家2016年9月以后实施了不动产登记，必须有土地证和房产证才能办理房产过户手续，由于此房的主管单位至今也没有把国有土地证交到晋中不动产中心，致使2018年3月26号赵月顺付清房款后不能办理房产过户手续。综上，我与赵月顺于2013年1月19签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，从2013年1月9日到2018年3月26日我收到赵月顺全部购房款60万元，不能办理房产过户的原因是因为房屋所属单位没有把国有土地证交到晋中市不动产中心，不是我和赵月顺的原因，请求法院维持（2020）晋0702执异81号执行裁定书。 经审理查明，被告赵月顺与白娟娟于2013年1月19日签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定白娟娟将将位于一单元六层110.31平米的房屋以60万元的价格出售给赵月顺，赵月顺先付十万元，取得房屋使用权，以后每年支付5-10万元房款（最少5万元，最多不限），直至付清，付清房款白娟娟负责办理过户手续，过户给赵月顺。合同签订后，赵月顺从2013年1月19日开始，通过分期付款方式支付白娟娟购房款，至2018年3月26日，赵月顺付清全部购房款60万元。赵月顺从2015年8月份居住该房至今，但因该涉案房屋所在地榆次区工业和信息化局（原经委）宿舍土地使用证已于多年前丢失等原因，导致该土地证区块内房屋不能办理过户登记，该房至今仍登记在被告白娟娟名下。 本院在审理原告冀跃文与被告白娟娟借款纠纷一案中，本 院依冀跃文的申请于2019年4月26日作出（2019）晋0702民初2018号民事裁定书，于2019年5月29日发出（2019）晋0702执保213号协助执行通知书，依法查封了白娟娟名下位于××的房屋（房产证号为Ｙ0××86号）。2019年6月20日，本院作出（2019）晋0702民初2018号民事判决书，判决被告白娟娟于本判决生效后十日内偿还原告冀跃文借款本息400133元（截至2019年4月8日），并承担案件受理费6400元。赵月顺认为本院查封了属于其的房产，提出执行异议。本院于2020年9月16日作出（2020）晋0702执异81号执行裁定书，裁定解除本院于2019年5月29日发出的（2019）晋0702执保 213号协助执行通知书对白娟娟名下位于××白娟娟名下的房屋（房产证号为Ｙ0××86号）的查封。原告认为被告赵月顺的异议理由不能成立，不足以排除对案涉房屋的执的行，原告提起诉讼，请求准予继续查封被告白娟娟名下位于××（产权证号为Ｙ0××86号）的房产。庭审中，原告提供证据1、案外人执行异议申请书。案外人赵月顺向法院申请过解封房产以及其陈述的购房过程。2、《房屋买卖合同》。案外人赵月顺（买方）卖方为白娟娟，是赵月顺在法院提起执行异议提交的，我方认为该房屋买卖合同不具备真实性，手写的买卖合同，内容粗糙，最基本的条款不具备，付款时间、过户时间、迁户口时间均没有明确约定，我方认为该房屋买卖合同虚假。3、收据。案外人赵月顺称其已经支付房款。4银行流水。证据3、4大部分的房款是现金交易，除个人手写收据之外，无任何其他客观证据予以佐证，真实性无法确认。此外银行流水中转账没有备注转账的款项性质是否是房款，无法排除其他可能性。5、证人刘某、郭某、赵某出具的情况说明。其真实性不予认可，从说明上看，该说明水电缴纳的情况和赵月顺的居住情况，但说明人、包括邻居甚至有2019年刚入住的租户，这些人对说明的情况根本无法得知，该证据属于证人证言，但该说明上没有注明说明人的身份情况，内容不足采信，证人证言依照法律规定应当出庭作证，接受法官和当事人的询问，但说明人均未到庭，故该证据不能作为认定事实的根据。6、《租房协议》。是赵月顺陈述说将房屋出租给第三人，但没有租金缴纳的情况，不足以采信，也说明了赵月顺在案涉房屋处没有居住过。7、案外人赵月顺提供的证明（榆次区工业和信息化局于2019年11月11日出具）。证明位于正太北街（原康乐街）原经纬宿舍土地使用证丢失，导致房屋无法过户。其称案涉房屋土地证丢失，真实性、关联性不予认可，出具证明的单位为办公室公章和单位公章有本质区别，办公室公章对外不具备法律效力，其签署的文件也不具有证明力，且该证据也是证人证言，同证据5的质证意见。8、案涉房屋的房产抵押信息查询情况说明（是榆次区人民法院执行局出具）。证明案涉房屋现状是办理过抵押登记，被告白娟娟通过公积金贷款形式购的了案涉房屋，贷款时间为2013年5月13日，贷款金额为27万元，贷款时间为30年。以上证据证明案涉房屋的买卖系虚假。 被告赵月顺对原告所举证据1-7真实性认可，但对原告的证明目的不予认可，认为签订合同及支付房款真实。对证据8白娟娟的贷款认为与其没有关系，其也不知情。房屋其已经购买，房款已经通过现金或转账的形式全部付清，其住了两年时间，现在房屋出租了，故案涉房屋不应当查封。被告白娟娟对原告所举证据1无异议。证据2真实性认可，认为合同约定了付款时间每年支付及过户问题。证据3赵月顺在签订合同时第一次支付给我10万元，后我出具的15万收条是一年中累计起来的，平时赵月顺支付我房款是零零星星给的现金。证据4、2018年的收条15.5万元，也是收取赵月顺儿子打给我的房款。证据5、6真实性认可。证据7真实性认可，没有过户是因为涉案房屋土地证丢失。证据8真实性认可，认为涉案房屋是我父亲单位福利房，我只是用该房屋做了一个担保，不是通过抵押公积金贷款，不影响房屋的买卖。 被告赵月顺提供证据1、《房屋买卖合同》。白娟娟和赵月顺于2013年1月19日签订，购房当天我支付给白娟娟10万元，之后每年最少支付5万元最多不限。证据2银行流水。2018年3月17日-4900元，2018年3月26日-15万元，赵英保（赵月顺的儿子）支付给白娟娟房款。100元现金。收条，2013.1.19支付10万元；2014.1.9支付15万元；2015.1.27支付10万元；2016.9.9支付15500元＋34500元；2017.9.9支付45000元2018.3.26支付155000元；以上共计支付白娟娟房款60万元。房子还没有过户，因为白娟娟提供不了土地证，故一直没有办理过户手续。证据3、水、电费、暖气费缴费凭证。签订合同两年后我入住的。证据4、第三人刘某与赵月顺签订的《租房协议》及支付房租的微信截图。租赁期限从2019年10月1日-2020年12月31日。证据5、情况说明。邻居证明我居住在案涉房屋，现在已经出租给第三人。证据6、榆次区工业和信息化局于2019年11月11日出具证明。证明位于正太北街（原康乐街）原经纬宿舍土地使用证丢失，导致房屋无法过户。原告对被告赵月顺提供的供暖费收据认为只能证明案涉房屋供暖费缴纳，微信所有人的身份没有核实，微信号以及绑定的手机号，可以确定是谁的，只有确定微信所有人是谁，才能确定是谁缴纳的。对于电费缴纳发票真实性认可，关联性不予认可，发票上的地址和案涉房屋是否是同一地址，这个票上的缴费人与本案无关，电费的发票关联性不予认可，电费手写的记录，没有相关单位加盖印章，真实性、关联性不予认可。其余证据同原告举证意见。被告白娟娟对被告赵月顺所举证据均予以认可。 被告白娟娟提供证据1、《房屋买卖合同》。签订合同时与赵月顺约定如果赵月顺出租房，优先租给我，我支付给赵月顺每月500元租金。证据2转款记录。证明赵月顺儿子转款给我房款的银行流水154900元，后给了100元现金，共计155000。证据3、电话录音。证明不能过户的原因，是因为原经纬宿舍土地使用证一直没有交给不动产中心，无法过户。证据4、房屋所有权证（××房权证字第××号）。2005年已经取得完全的所有权，我与赵月顺买卖房屋过程中，房屋一切正常，在2013年3月是我用房子进行了担保，不是公积金贷款。原告对被告白娟娟所举证据1、2同原告的举证、质证意见。对证据3电话录音真实性、关联性不予认可，被录音对象是否是榆次区工业和信息化局工作人员无法确认，录音的完整性也无法确定，真实性不予认可。对证据4真实性不予认可，认为这个章上的字是有过修改的，查询的时间也距今久远。被告赵月顺对被告白娟娟所举证据均予以认可。原、被告双方各执己见，协议不成为本案事实。 确认上述事实的证据有《房屋买卖合同》、收条、证明、银行转账凭证、录音等及当事人陈述笔录在卷佐证，经当事人质证及本院审查，予以采信。 本院认为，本案中，被告白娟娟与赵月顺签订了合法有效的《房屋买卖合同》，被告赵月顺按照合同约定支付了白娟娟全部房屋价款，并合法占有该房屋并居住至今。因该涉案房屋所在地原经委宿舍土地使用证已于多年前丢失，导致该土地证区块内房屋不能办理过户登记。由此可见，未办理过户登记并非买受人赵月顺自身过错所致。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；二，在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，被告赵月顺所购房屋的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。原告的诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告冀跃文的诉讼请求。 案件受理费7302元，减半收取3651元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审判员  赵吉太 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  胡丽蓉