河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1424民初4756号原告：河南柘城农村商业银行股份有限公司，住所地柘城县和谐大街与未来道交叉口西北角，确认地址同住址，统一社会信用代码9141142400587724X2。法定代表人：吴月英，系该公司董事长。委托代理人：陈浩楠，河南保航律师事务所律师。被告：刘志超，男，1984年5月4日出生，汉族，住河南省柘城县。被告：王巧云，女，1966年6月18日出生，汉族，住河南省柘城县。被告：王东军，男，1973年8月10日出生，汉族，住河南省柘城县。被告：河南乾赫市政建设有限公司，住所地柘城县城关镇正大街**，统一社会信用代码91411424706696265J。法定代表人：马其民，系该公司经理。委托代理人：袁志磊，系该公司工作人员。被告：河南金珠置业有限责任公司，，住所地商丘市南京路东段北侧统一社会信用代码91411400670092071L。法定代表人：吴文理，系该公司经理。原告河南柘城农村商业银行股份有限公司（以下简称“柘城农商行”）诉被告刘志超、王巧云、王东军、河南乾赫市政建设有限公司（以下简称“乾赫公司”）、河南金珠置业有限责任公司（以下简称“金珠公司”）执行异议之诉一案，本院于2020年9月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年11月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈浩楠，被告刘志超、王巧云、王东军、乾赫公司委托代理人袁志磊到庭参加了诉讼，被告金珠公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柘城农商行诉称，柘城县人民法院作出的（2020）豫1424执异47号执行裁定书错误。理由是，根据《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定，被告刘志超、王巧云、王东军就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，且涉案房屋均为商铺，并非住宅，被告刘志超、王巧云、王东军的异议请求依法不能成立，柘城县人民法院中止对涉案房屋的执行是错误的。请求：1、判决准许原告对柘城县××大街××号商铺（房产证号：20××**）的执行，2、本案诉讼费用由被告承担。被告刘志超、王巧云、王东军辩称，答辩人与被告金珠公司于2014年7月25日签订和谐大街认购协议书，购买涉案房产，建筑面积627.63平方米，答辩人被告刘志超向其支付全部购房款，且实际交付。2014年7月至今，答辩人将涉案商铺租赁给中福在线柘城销售大厅和商丘弘康养老服务有限公司、纽约影楼等三人。答辩人的购房协议、购房交款证明、租赁合同、缴税发票、物业水电费发票等证据，足以证实涉案房产已经实际交付，并实际占有和使用，被告金珠公司没能及时给答辩人办理房产手续是其自身原因，与答辩人无关。在2017年12月20日被告金珠公司李志国用和谐大街房产（其中包括被告刘志超的房产）做抵押在柘城信用联社贷款1600万元（柘城信用社在该商铺抵押贷款审批过程中，就房权问题没有向答辩人或租赁人做过任何调查询问），且该抵押在答辩人购房三年之后，严重侵犯了答辩人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。被告乾赫公司辩称，我们申请查封的是金珠公司名下的房产，与原告没有什么关系。被告金珠公司未答辩。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为，原告诉请判决准许原告对柘城县××大街××号商铺（房产证号：20××**）的执行是否有事实和法律依据。原告向本院提供的证据材料有，1、柘城县和谐大街东侧和谐大街7幢1号商铺房产证一份（房产证号：柘城房权证柘城县字第**）；2、柘城县和谐大街东侧和谐大街7幢1号商铺房产抵押登记证一份（柘城房他证2015字第201523**）；3、不动产登记证明一份(豫(2017）柘城县不动产证明第0001084号）。证明目的：1、我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。而涉案房屋至今登记在河南金珠置业有限公司名下，因此河南金珠置业有限公司才是涉案房屋的所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项之规定（对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断)，法院应当支持原告诉讼请求。2、就本案事实而言，2015年8月28日，河南金珠置业有限公司用涉案房产，为他人在柘城农商行的借款作抵押担保，抵押期限自2015年8月28日至2017年2月28日。因借款到期后展期10个月。在该抵押到期之前，河南金珠置业有限公司用包含涉案房产在内的共12套房产，又为柘城县东鸿商贸有限公司在柘城农商行的借款作抵押担保，并依法办理第二顺位抵押登记（豫（2017)柘城县不动产证明第0001084号），抵押期限自2017年12月26日至2019年12月26日。涉案房产一直处于抵押登记状态之中，且原告柘城农商行是抵押权人。根据我国《物权法》第一百七十九条以及《担保法》第三十三条之规定，柘城农商行有权就涉案房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。因此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条（申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持）之规定，即便被告刘志超、王巧云、王东军与金珠公司存在买卖合同关系，其取得的也是基于合同产生的债权，不是涉案房屋的所有权，因此不能对抗柘城农商行的抵押权。被告刘志超、王巧云、王东军向本院提供证据材料有，1、身份证复印件三份、共同投资购买商铺合作协议书一份。证明目的：案涉房产归异议申请人共有，主体资格适格。2、《和谐大街》认购协议书一份、商品房买卖合同一份、收据6张、收条5张、中国农业银行卡交易明细单一份、中国工商银行借记卡账户历史明细清单一份。证明目的：异议申请人全额支付、实际购买案涉房产的事实。3、房屋租赁合同两份、租金收据一份、增值税发票一份、中国银行交易流水明细单一份、电表收据一份、金管家物业管理有限公司收款收据9张、关于这次县募捐办和谐大街中福在线销售大厅承租商铺产权手续的说明一份。4、金珠公司出的证明两份。5.王艺晓、刘志超结婚证一份。证明目的：异议申请人实际占有使用案涉房产的事实。被告乾赫公司、金珠公司均未向本院提供证据材料。本院确认原、被告无异议的证据，可以作为本案的证据使用，原、被告有异议的证据，本院予以综合分析、采纳确认。经审理查明，2014年2月17日，涉案7幢1号商铺登记在金珠公司名下，建筑面积为627.63平方米，房产证号20××19号。2015年8月28日，涉案7幢1号商铺在柘城县房地产管理局办理抵押登记，抵押权人为柘城农商行，他项权证为20152314号，抵押日期为2015年8月28日至2017年2月28日，该笔贷款已清偿，已解除抵押登记。2017年12月27日，涉案7幢1号房产办理第二顺位抵押权，抵押权人为柘城农商行，抵押日期为2017年12月26日至2019年12月26日，抵押权证为（2017）0001084号，该笔抵押贷款至今未清偿。另查明，李志国是金珠公司的股东。2014年7月25日被告刘志超与被告金珠公司签订和谐大街认购协议书，购买位于柘城县××大街××号商铺，面积为627.63㎡,约定以290万元的价格购买涉案房产，后双方约定总价款是280万元。于2014年7月17日、2014年7月25日、2014年7月25日、2014年8月5日、2014年8月12日、2014年8月25日被告金珠公司为被告刘志超、王巧云出具收据六份，又于2016年1月20日、2016年1月23日、2016年1月26日、2016年2月2日、2016年10月25日、2017年1月23日被告金珠公司股东李志国为被告刘志超、王巧云出具收条五份，2020年9月11日、2020年9月12日金珠公司出具了两份证明，证实被告刘志超、王巧云、王东军已全额交付优惠后的房款280万元。被告刘志超、王巧云、王东军于2017年7月份将涉案房屋对外出租，被告刘志超、王巧云、王东军已实际占有该商铺，在被告刘志超、王巧云、王东军实际占有使用该商铺期间，2017年12月27日，原告柘城农商行在该涉案房产上设定抵押权。在本院审理乾赫公司与金珠公司、吴文理、李志国建设工程合同纠纷一案中，该案一审判决生效后，被告金珠公司未履行给付义务，被告乾赫公司向本院申请执行，在执行中本院于2020年3月30日作出（2020）豫1424执80号执行裁定书，裁定查封了涉案商铺。被告刘志超、王巧云、王东军得知该商铺被查封后，即提出执行异议，本院作出（2020）豫1424执异47号执行裁定书，该裁定认定被告刘志超、王巧云、王东军的上述买卖行为真实有效，被告金珠公司已经交付了该商铺，被告刘志超、王巧云、王东军已经实际占用、使用该商铺，且该买卖行为及实际占用、使用该商铺的时间先于原告柘城农商行的抵押时间，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，裁定中止对位于柘城县××大街××号商铺（房产证号：20××**）的执行。该涉案商铺被中止执行后，原告以（2020）豫1424执异47号执行裁定书错误为由，向本院提起执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点为原告诉请的被告刘志超、王巧云、王东军是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，本案主要审查被告刘志超、王巧云、王东军提供的证据能否满足足以排除强制执行的民事权益。从上述认定事实不难看出，被告刘志超、王巧云、王东军购买商铺的时间是2014年7月25日，期间并支付了对价，而涉案房产的查封日期是2020年3月30日，系法院查封之前签订，该涉案商铺被告刘志超、王巧云、王东军在实际占有、管理使用的时间亦是在法院查封之前。被告金珠公司将涉案商铺为原告设定抵押权的时间是2017年12月27日，晚于被告刘志超、王巧云、王东军购买涉案商铺并实际占有、管理和使用的时间。从查明的事实看，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付全部购房款，并合法占有涉案商铺，并且被告购买涉案房产的时间早于柘城农商行于2017年12月27日设立的抵押权，故未办理产权登记非被告自身原因所致，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，被告刘志超、王巧云、王东军在本案对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。对于原告提供的证据真实性本院予以采信，但该证据不能证明其取得抵押权的时间早于被告刘志超、王巧云、王东军对涉案商铺购买及实际占有、管理和使用的时间。虽然原告对被告刘志超、王巧云、王东军提供的证据提出否定的质证意见，但该质证意见没有正当理由及有效证据排除被告刘志超、王巧云、王东军提供证据证明的效力，对被告刘志超、王巧云、王东军提供的证据予以采信。因此，本院对原告诉请的判决准许对柘城县××大街××号商铺（房产证号：20××**）的执行不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告河南柘城农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费29200元，由原告河南柘城农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并不迟于上诉期满之日起七日内，向本院足额缴纳上诉费用，上诉于河南省商丘市中级人民法院。逾期按撤回上诉处理。审 判 长  李亚军人民陪审员  刘建国人民陪审员  李方运二〇二〇年十二月三十日书 记 员  李东峰