贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8276号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，系贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224201610721167。被上诉人（原审原告）：徐丹，女，1988年3月28日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人徐丹委托诉讼代理人暨被上诉人（原审原告）：邓勇，男，1982年11月14日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人徐丹、邓勇商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14358号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人余英民、被上诉人徐丹委托诉讼代理人暨被上诉人邓勇到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条二项和补充协议8.2和8.3约定，逾期办证违约责任应从被上诉人出具委托书后360日后起算，按照已付付款的日万分之一计算。一审认定双方约定不明、适用法定标准和起算时间错误。2.合同约定的是办理房屋所有权证，并非不动产权证，后实施二证合一，上诉人不能按照原合同约定办证，上诉人不应承担责任。3.应结合上诉人的过错程度、被上诉人的损失情况及本地区办证实际情况，将违约金调减至10%支付。被上诉人徐丹、邓勇辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。原审原告徐丹、邓勇起诉请求：一、判令被告支付原告逾期办证违约金计28966.00元，以原告已付房款370338.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；二、判令被告支付逾期交房违约金2721.00元；三、本案诉讼费由被告承担。一审认定事实：原告徐丹、邓勇于2014年9月11日与被告碧阳房开公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告碧阳房开公司开发的位于毕节市七星关区，房号27-1-20-2，建筑面积106.41平方米，总价370338.00元，双方签订格式合同，合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2016年10月30日前向原告交付商品房；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件交付房屋给买受人的，按照逾期时间分别处理：1、逾期在60日内，出卖人按日向买受人支付已付房屋价款的万分之零点五的违约责任；2、逾期超过60日以后，出卖人仍不能交付商品房，买受人可以退房，买受人不退房的，出卖人自约定交房日期至实际交房之日止，按日向买受人支付万分之零点五的违约金；合同第八章第二十二条第二项约定：出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；本条三（一）约定：出卖人承诺于前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；本条三（二）约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的承担违约责任；2、逾期在个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定买受人可以退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付的违约金。合同签订后，原告按约实际支付了房款370338.00元以及办证所需的税费。原告于2017年3月25日向原告交付房屋。出卖人取得办理涉案商品房初始登记后，出卖人取得办理涉案商品房初始登记后，于2018年11月18日在小区张贴通知办证，原告于2018年12月23出具委托书委托代办房屋产权证等事项，现原告已取得房屋产权证。一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，委托被告代办房屋产权证。被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务，被告未在期限内履行上述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，予以支持。被告在本案中提出诉讼时效的抗辩主张。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交房行为系持续性违约行为，该种违约金给付，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故对被告主张的诉讼时效抗辩的理由，予以支持。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自本案立案2020年8月20日回溯3年，即2017年8月25日起的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。原告主张的逾期交房违约金，因双方实际交房的日期为2017年3月25日，逾期交付房屋的期间已超出诉讼时效期间，对原告此项主张不予支持。关于逾期办证违约金，双方约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：……“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不在公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。原告主张的逾期办证违约金原则上应从双方实际交房日期2017年3月25日之后90日，即2017年6月25日计算至原告委托被告张贴通知办证之日即2018年11月18日止。扣除超出诉讼时效部分，以原告实际支付房款370338.00元为基数，从2017年8月25日起至2018年11月18日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效十日内支付原告徐丹、邓勇逾期办证违约金；违约金以原告实际支付房款370338.00元为基数，从2017年8月25日起至2018年11月18日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。二、驳回原告徐丹、邓勇的其他诉讼请求。案件受理费296.00元由原告徐丹、邓勇负担10.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担286.00元。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：双方当事人于2014年9月11日签订的《商品房买卖合同》约定：被上诉人购买上诉人开发的位于毕节市七星关区，房号27-1-20-2，建筑面积106.41平方米，总价370338.00元。出卖人应当于2016年10月30日前向原告交付商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件交付房屋给买受人的，按照逾期时间分别处理：1、逾期在60日内，出卖人按日向买受人支付已付房屋价款的万分之零点五的违约责任；2、逾期超过60日以后，出卖人仍不能交付商品房，买受人可以退房，买受人不退房的，出卖人自约定交房日期至实际交房之日止，按日向买受人支付万分之零点五的违约金；出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于前述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加（该条第三款对转移登记未作约定）。双方当事人于2014年9月11日签订的《补充协议》约定：买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200.00元；出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，被上诉人按约支付了房款370338.00元以及办证所需的税费。上诉人于2017年3月25日向被上诉人交付了案涉房屋。被上诉人于2018年12月23日向上诉人出具代办房屋产权证的委托书。案涉房屋已于2019年1月14日取得不动产权证书。综合双方当事人的诉辩意见及本案事实，本案二审争议焦点为：逾期办证违约责任期间如何认定及违约金标准应否调减。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。涉案《补充协议》约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定被上诉人与上诉人之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确。因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应于办理入住手续前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。故上诉人应于交房后360日内履行为被上诉人办理取得案涉房屋不动产权证的义务，超过此期间即应承担违约责任。案涉房屋交付时间为2017年3月25日，上诉人应于2018年3月20日前履行完办证义务，但2019年1月14日才办理取得案涉房屋不动产权证书，已然违约，应承担相应的违约责任。上诉人所举证据不能证明迟延办证系不动产登记政策调整所致，且合同约定的逾期办证违约金标准不存在利益明显失衡的情形，故上诉人应按照已付购房款370338.00元为基数，以日万分之一的标准，支付被上诉人2018年3月21日至2019年1月14日期间的逾期办证违约金11110.14元。一审认定事实和适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实及适用法律错误。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14358号民事判决；二、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人徐丹、邓勇逾期办理涉案房屋产权证书的违约金11110.14元；三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。四、驳回被上诉人徐丹、邓勇其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费296元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担114元，被上诉人徐丹、邓勇负担182元；二审案件受理费572元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担364元，被上诉人徐丹、邓勇负担208元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十二月二十四日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印