广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0232民初1124号原告：乳源瑶族自治县白马彩虹房地产开发有限公司，住所地广东省乳源瑶族自治县×××××××白马商住雅居首层东边**商铺，统一社会信用代码914××××××××××××704。法定代表人：陈象恩，董事长。委托诉讼代理人：王美英，系该公司员工。委托诉讼代理人：李金锡，广东周和律师事务所律师。被告：侯洪生，男，1964年4月19日出生，汉族，现住广东省乳源瑶族自治县×××××××白马彩虹商住小区****，公民身份号码440×××××××********。委托诉讼代理人：侯天才，男，1992年5月1日出生，汉族，现，现住广东省乳源瑶族自治县×××××××白马彩虹商住小区****民身份号码440×××××××********，系被告侯洪生的儿子。原告乳源瑶族自治县白马彩虹房地产开发有限公司（以下简称“白马彩虹公司”）与被告侯洪生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告白马彩虹公司的委托诉讼代理人李金锡、被告侯洪生的委托诉讼代理人侯天才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告白马彩虹公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费共4297.8元；2、被告所欠每笔费用，从逾期之日起按银行同期贷款利率支付给原告；3、本案全部诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告白马彩虹公司自愿放弃了第二项诉讼请求。事实与理由：2011年2月21日，原、被告双方签订《白马彩虹物业管理服务合同》、《住宅物业管理及各项收费协议》，并同日生效。原、被告双方依据上述合同，正常提供物业服务与缴费合同义务持续至2013年12月。但从2014年1月至2020年3月，被告无正当理由不履行《白马彩虹物业管理服务合同》、《住宅物业管理及各项收费协议》的约定义务，拒缴物业费累计4297.8元。原告多次催收未果后，提起本案诉讼。被告侯洪生提出的答辩意见如下：一、原告不具备物业管理活动资质，与被告签订的物业管理服务协议自始无效。原告工商登记的经营范围仅为“房地产开发”，根据《物业管理条例》第三十二条“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定”之规定，原告无从事物业管理活动的资质。因此，原告与被告签订的物业服务协议自始无效，原告要求被告向其支付物业管理费用没有合法依据。二、原告所谓物业费提价的证据，实为原告一厢情愿的通知公告，原告在行政主管部门对白马彩虹物业收费价格的备案只能证明备案的价格上限得到行政主管部门认可，并不代表其与业主就物业服务的实质内容或物业服务的价格达成了一致协议。三、退一步讲，原告从未向被告提供合格的物业服务，被告曾向原告反映公共区域的雨水大量流入被告的房屋，导致被告房屋被水浸，要求原告完善公共区域设施，防止再次出现被告房屋入水的情况，原告置之不理，只答复称楼层低多少会有房屋入水的情况，叫被告自己想办法处理。另被告所住楼层大门长期处于损坏状态，不符合安全要求，但原告一直未进行维修。原告没有从事物业管理活动的资质，却私自刻物业印章，长期以来以“物业公司”的虚假身份欺骗小区业主，收取水电费以及各种名目的维修费等费用，涉嫌欺诈行为。综上所述，被告对原告的全部诉讼请求予以否认。恳请驳回原告的全部诉讼请求，作出公正判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。一、原告白马彩虹公司向本院提交的证据有：1.被告身份证复印件，拟证实被告系本案适格主体；被告无异议。2.《白马彩虹物业管理服务合同》，拟证实合同已成立并生效；被告有异议，认为合同不是真实的，合同是非法无效的，理由是原告方不具备物业管理资质；3.《协议书》，拟证实相关收费是双方真实意思表示；被告表示协议书是真实的，对协议内容也没有异议。4.《乳源瑶族自治县物业收费备案表》，拟证实原告的收费是按标准收费、符合相关法律规定；被告有异议，具体意见与答辩状第二条意见一致。5.《物业费上调的通知》，拟证实原告已履行告知收费标准上调的义务且按照已经获准的收费标准收取物业服务费；被告有异议，具体意见与答辩状第二条意见一致。6.物管催费通知单，拟证实原告已履行告知义务并且催收；被告有异议，具体意见与答辩状第一条意见一致。7.被告未缴纳物业管理费用明细表，拟证实被告拖欠的服务费数额；被告有异议，具体意见与答辩状第一、二条意见一致，对欠缴的金额无异议，原告上调物业费金额未经过被告同意。二、被告侯洪生未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告系成立于2009年2月20日的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发。被告系白马彩虹商住小区2栋302号房的业主。2010年12月31日原告白马彩虹公司（甲方）与被告侯洪生（乙方）就双方前期物业管理服务达成协议，并签订了《白马彩虹物业管理服务合同》，该合同第一章第一条载明涉案房屋的建筑面积为113.73平方米；第二章第六条载明其依据与开发商签订的《物业服务合同》的规定，向乙方收取物业管理费用；第四章载明乙方交费时间为以开发商发出的入住通知书规定交房之日、收费标准（按建筑面积）为商业物业1元/月/平方，住宅物业0.4元/月/平方，上述收费标准为暂定，具体以物价部门规定为准，物业买受人在办理物业交接手续时，签订物业合同时，向出卖人选聘的物业管理公司按上述标准预交3个月的物业管理费，以后每个月逐月收取；第五章违约责任载明乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费用的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的支付滞纳金（不得超过千分之二）。同日，被告侯洪生（甲方）与原告白马彩虹公司（乙方）与签订了一份《协议书》，该协议书载明：“2010年12月31日，甲方因不同意乙方提供的格式合同中关于房屋维修管理基金每户每年500元之条款，现达成如下协议：1.房屋管理维修基金每户500元为一次性交纳。2.甲方暂不交纳500元房屋管理维修基金，待白马彩虹商住小区形成业主大会，经过讨论达成一致意见，半数以上业主皆交纳完毕后，甲方才交纳500元房屋维修管理基金。3.乙方于2011年4月1日起按每月每平方0.4元的标准向业主收取物业管理费。4.2010年12月31日，乙方预收甲方2011年4月、2011年5月、2011年6月的物业管理费。”。被告的委托诉讼代理人侯天才在庭审法庭调查阶段补充陈述：“协议书经核实，是我方签名，物业合同也是我方签名。”另查明，原告提交了《乳源瑶族自治县物业服务收费备案表》给乳源瑶族自治县发展改革和物价局进行备案，该局在上述备案表上加盖了公章并备注“已备案2012.3.12”，该表载明原告可按照0.8元/m2的物业服务收费标准，收取不带电梯住宅的物业管理费。2016年11月1日，原告公布了《物业费上调的通知》，告知小区全体业主将于2017年1月起将物业费上调至0.6元/m2。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，该纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。综合原告起诉、被告答辩以及原、被告的庭审意见，本院认为本案争议的焦点为：一、《白马彩虹物业管理服务合同》是否有效；二、对原告诉请的物业费4297.8是否应予以支持。围绕本案的争议焦点，综合原告起诉、被告答辩以及双方的庭审意见，本院分析与认定如下：关于《白马彩虹物业管理服务合同》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，在本案中，被告方于2010年12月31日与原告签订了《白马彩虹物业管理服务合同》及《协议书》，被告的委托诉讼代理人侯天才在庭审法庭调查阶段也补充陈述“协议书经核实，是我方签名，物业合同也是我方签名”，故签订上述合同、协议是双方当事人的真实意思表示，且原、被告双方在之后的物业服务中也实际履行了上述合同、协议。虽然原告是房地产开发公司，没有物业管理服务的相关资质，但根据住房和城乡建设部于2018年3月8日颁布的《住房城乡建设部关于废止＜物业服务企业资质管理办法＞的决定》“住房城乡建设部决定废止《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号）。现予发布，自发布之日起施行。”的规定，取消了物业服务企业资质管理制度。即使在2018年3月8日以前，原告不具有物业管理服务资质，属于行政管理范畴，并不影响涉案民事合同的成立及生效。同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”由此可见，未取得物业服务企业资质而签订物业服务合同并非上述司法解释规定的合同无效情形。综上，涉案的《白马彩虹物业管理服务合同》不存在法律规定无效的情形，因此涉案《白马彩虹物业管理服务合同》具有法律效力。二、关于原告诉请的物业费4297.8是否应予以支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，原、被告签订的《白马彩虹物业管理服务合同》《协议书》已成立并生效，且原告按照上述合同、协议向涉案小区提供了物业服务，而被告亦享受了原告提供的物业服务，被告在2014年1月份之前亦按约定履行了义务。因此，被告应当向原告支付物业管理费。业主认为物业服务企业提供的物业服务质量有瑕疵，可以以此抗辩，主张核减物业费，但需要充分举证；依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，被告主张原告存在物业服务质量问题，但其未向本院提交任何证据材料以证明其主张，故其在本案中关于驳回原告诉请的抗辩主张，没有事实和法律依据，本院依法不予采信。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，被告如认为白马彩虹公司存在物业服务质量问题，可向白马彩虹公司反映，或者通过业主委员会或城乡建设主管部门向白马彩虹公司提出协商改进意见，也可另行要求该公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应该成为被告拒交物业费的理由。小区物业服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的服务，同时更需要业主积极的协助配合，并按照合同交纳物业管理费，才能共同营造干净整洁的生活环境。物业费用是整个小区物业管理得以正常运行的必要费用，收取物业费标准是经物价部门核定的，在同一小区每位业主接受的是同等的物业管理服务，被告以原告白马彩虹公司服务不符合标准长达六年之久拒交物业费，不仅损害了白马彩虹公司的利益，而且也损害了正常交费业主的利益，同时自己的权益也受损。被告拖欠物业服务费的具体金额，根据《白马彩虹物业管理服务合同》及《协议书》的约定，结合原告提交2012年3月12日备案的《乳源瑶族自治县物业服务收费备案表》，本院对原告提出自2014年1月至2016年12月按照0.4元/m2，自2017年1月起按0.6元/m2计算被告物业管理费的主张予以支持。被告自2014年1月起拖欠原告物业管理费，根据原告提交的《未缴纳物业管理费明细表》，载明被告所欠费用合计为4297.8元；被告的委托诉讼代理人侯天才在庭审法庭调查阶段表明“对欠缴的金额认可。但是因为原告提供的物业服务不到位，所以没有缴交。”，故本院依法确定被告应向原告支付的物业费的金额为4297.8元。在庭审过程中，原告白马彩虹公司自愿放弃了第二项“被告所欠每笔费用，从逾期之日起按银行同期贷款利率支付利息给原告”的诉讼请求，是其对自己民事权利的自由处分，符合法律规定，本院予以准许。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：限被告侯洪生于本判决生效之日起十日内一次性支付物业管理费4297.8元给原告乳源瑶族自治县白马彩虹房地产开发有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（适用小额诉讼程序已减半收取），由被告侯洪生负担。本判决为终审判决。审 判 员 彭志斌二〇二〇年十二月二十一日法官助理 叶小泉书 记 员 邓会斌