广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6364号上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所：惠州大亚湾澳头xxxx。法定代表人：苏某1。委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡林香，男，汉族，1969年1月12日出生，住址：湖北省监利县××××××××××，身份证号码：422×××××××********。上诉人惠州市太东实业投资有限公司与被上诉人胡林香商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2019）粤1391民初953号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人惠州市太东实业投资有限公司向本院提出上诉请求：1、请求撤销原判决第一项，改判为：惠州市太东实业投资有限公司无需向原告支付逾期交房违约金3421元；2、请求撤销原判决第二项，改判为：惠州市太东实业投资有限公司无需向原告支付逾期办证违约金29747元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人收房时间在先，付款房款时间在后，上诉人不应承担逾期交房违约金，一审法院支持被上诉人逾期交房违约金错误，应予纠正。根据双方签订购房合同补充协议第五条关于交付期限的约定第一款：“1、如遇到以下特殊原因，出卖人可据实予以延期：如在原合同约定的交付期限届满时，买受人未按原合同约定支付房价款、违约金或按揭贷款未支付至指定的监控账户，以及其他因买受人原因导致合同未备案的。”的约定，在被上诉人未支付全部购房款之前，上诉人有权延期交付房屋并且无需支付违约金。本案中，根据被上诉人提供的付款证明以及一审法院查明的事实，被上诉人购房尾款295000元支付时间为2016年12月24日，也就是说，上诉人有权据实延期交房至2016年12月24日。但被上诉人在2016年7月13日已经实际收房，上诉人不应承担逾期交房违约金。对于这一裁判标准，惠州中院曾作出的（2019）粤13民终1516号判决也是按照购房者实际支付全款之日起计算的。二、即使要计算逾期交房违约金，一审法院关于诉讼时效的认定错误，应予纠正。1、被上诉人请求支付逾期交房的违约金是按日为时间单位累计计算的，因此，每日所产生的违约金均属一个个别债权，诉讼时效的计算应按每个个别债权分别计算。每天所产生的违约金应分别计算诉讼时效期间。2015年1月1日至2016年3月7日（实际以被上诉人立案日期倒推三年为准）期间的违约金请求权诉讼时效已届满，被上诉人已经丧失请求支付该期间逾期交房违约金的胜诉权。2、一审法院根据被上诉人一审时提供的《回函》为证据，进而认定被上诉人在2017年3月23日向上诉人主张过延期交房违约责任，构成诉讼时效中断是错误的。首先，被上诉人在一审时并不能提供该《回函》证据的原件核对，应承担举证不利后果。其次，即便该份《回函》真实或者该份《回函》曾被惠州中院认定作为证据使用，也不能证明被上诉人向上诉人主张过逾期交房违约责任。该份《回函》针对的只是当初的几名业主代表，并不能证明被上诉人本人向上诉人主张过逾期交房违约责任。相反的，正是因为被上诉人从没有主张过，才会没有该份《回函》的原件，甚至连复印件都没有。事实上，被上诉人也从没见过该份《回函》的原件或复印件，只不过是通过微信图片的形式获取了该份《回函》的相片而已。如果被上诉人要证明其诉讼时效中断，除了该份《回函》，还应当提供其当初作为业主代表参与主张权利的其他相关证据，但被上诉人显然没有其他证据。因此，一审法院单纯靠一份指代对象不明的《回函》简单认定被上诉人在2017年3月21日主张过权利而导致诉讼时效中断是证据不足的，应予纠正。三、被上诉人直至2018年8月9日才交齐办证资料，按照合同约定因逾期提供材料导致的预期办证违约责任不应由上诉人承担。2018年8月9日，被上诉人将办理房产证所需的《契税单》和《身份证复印件》交给上诉人，按照补充协议第九条约定，因被上诉人逾期提供办证材料导致的逾期责任不应由上诉人承担，因此，应当自被上诉人提供材料齐全后365日内要求上诉人办理房产证，逾期才能计算上诉人的违约责任，即便要计算逾期办证责任，也只能从2019年8月9日以后起算。2019年8月9日以前的预期办证责任不应由上诉人承担。但上诉人在2018年9月18日已经为上诉人受理了办证手续，已经完成办证义务，不存在迟延办证责任。四、即使要计算逾期办证违约责任，一审法院关于逾期办证违约责任的计算也是错误的，应予纠正。被上诉人房款付清时间是2016年12月24日，因此上诉人有权延期交房至2016年12月24日，而即使要计算逾期办证违约责任，也只能从2016年12月24日的365天后起算，即2017年12月25日起算，不能因被上诉人提前收房而加重上诉人的逾期办证责任。综上所述，请求二审法院予以改判。被上诉人胡林香未发表答辩意见。原审原告胡林香向一审法院提出起诉请求：一、请求被告向原告支付延期交付合格房产的违约金暂计3314元（以20000元为基数，自2015年11月1日计至2016年7月13日，以44812元为基数，自2015年11月17日计至2016年7月13日，以63000元为基数，自2016年3月24日计至2016年7月13日，每日按万分之一点五计算，直至实际收房之日止）。二、请求被告向原告支付逾期办证的违约金暂计36003元（以422812元为基数，自2017年7月13日暂计至2018年12月14日，按照年利率6%计算，直至被告为原告办理房产证为止）。三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：2016年5月14日，原告胡林香与被告太东实业公司签订了《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定的主要内容有：一、物业情况，原告购买被告开发的位于惠州大亚xxxxx号，建筑面积89.96平方米，总价422812元；二、付款方式及期限，原告于2016年5月13日前付清首期房款127812元，余款295000元以银行按揭付款，于2016年7月13日前付清；三、交付期限，被告应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，且符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；四、逾期交房的违约责任，被告逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金；五、关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，即原告自愿委托被告办理房屋产权手续。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告于2015年11月1日前支付20000元，于2015年11月17日支付44812元，于2016年3月24日支付63000元，余款295000元2016年12月24日付清。2016年7月13日，原告办理了收楼手续，签署了《收楼意见书》。2017年3月23日，原告向全体业主出具《回函》，就原告主张的房产证办证时间、延期交楼赔偿方案进行了回复。另查明：被告开发的“时尚岛花园”项目已于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年2月11日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收，于2017年11月29日办理竣工验收备案登记。2018年9月18日，惠州大亚湾不动产登记中心向被告出具了涉案房屋转移登记的受理回执。一审法院认为，原告胡林香与被告太东实业公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。综合诉辩双方的意见，对本案的争议焦点评析如下：关于被告是否存在逾期交房的问题。原、被告在合同中约定于2015年10月31日前交付房屋，交付标准为：依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。国务院《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。依照上述规定，建设、勘察、设计、施工、监理五单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定，交付条件是“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋”。因此，依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定，以及涉案合同的约定，涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、监理、施工、勘察、设计五单位竣工验收合格，电梯、消防等设施也验收合格，相关配套达到具备基本生活的条件。本案中，上述条件达成的时间为2015年4月28日，涉案商品房具备了双方合同约定的交付条件。本案中，在符合合同约定的交房条件下，被告于2016年7月13日签署了《收楼意见书》，办理入伙手续，被告完成了交房义务。据此，被告于2016年7月13日才向原告交付符合合同约定条件的房屋，存在逾期交房的违约事实。关于逾期交房违约金的计算问题。《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效为二年，2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间为三年。本案中，合同约定的逾期交房的违约金是按日为时间单位累计计算，而每日所产生的违约金均属于一个个别债权，诉讼时效的计算应按每个个别债权分别计算。原、被告约定2015年10月31日交房，被告没有按时交房，原告从2015年11月1日开始就已经知道或者应当知道被告的违约行为。被告于2017年3月23日就业主反映的延期交楼、房产证办理等问题出具《回函》，可见业主向被告主张过延期交付房屋的违约责任，构成诉讼时效中断，诉讼时效重新计算。原告于2019年3月7日向本院提起诉讼，其主张的2015年11月1日起至2016年7月13日止的逾期交房违约金，未超过诉讼时效，应予支持。原告主张的2015年11月1日起至2016年7月13日的违约金，依照合同约定，逾期超过120日，原告要求继续履行合同，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1.5的违约金。原告已依约付清购房款，逾期交房违约金的计算应当以已付房款为基数，从2015年11月1日计算至2016年7月13日止，按日万分之1.5计算，计为3421元（①以20000元为基数，自2015年11月1日起计算至2016年7月13日（255天）的违约金765元；②以44812为基数，自2015年11月17日起计算至2016年7月13日（239天）的违约金1607元；③以63000元为基数，自2016年3月24日起计算至2016年7月13日（111天）的违约金1049元），原告主张的数额在本院核定的金额范围内，本院予以支持。关于被告是否存在逾期办证及如何计算违约金的问题。按照合同约定，原告委托被告办理房地产权证，被告应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，涉案商品房于2016年7月13日交付原告使用，被告应当在2017年7月13日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，但直至2018年9月18日才向不动产登记部门提交转移登记所需的材料，超出约定期限432天，已构成违约，应向原告支付逾期办证的违约金。在惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，故本院酌情予以扣除。扣除被告为涉案房屋申请首次权籍调查的时间4天后（因被告未能提供涉案房产转移登记权籍调查的明确时间，本院不予扣除），被告应向原告支付428天的违约金。因合同未约定逾期办证违约金，按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，以房屋总价款为基数按年利率6%的标准计算违约金给原告，违约金为29747元（422812元×6%/年÷365天/年×428天），原告主张超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告胡林香支付逾期交房违约金3314元；二、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告胡林香支付迟延办证违约金29747元；三、驳回原告胡林香的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费391元，由原告胡林香负担61元，被告惠州市太东实业投资有限公司负担330元。本案二审中，上诉人提交证据：太东时尚岛文件递交表，证明被上诉人在2018年8月9日才将办理房产证所需的材料交齐给上诉人。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，结合当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：1、上诉人是否应当支付逾期交房违约金；2、《回函》能否构成诉讼时效的中断；3、上诉人是否应当支付逾期办证违约金以及如何支付。具体评述如下：关于逾期交房违约金的问题。上诉人主张应当以被上诉人付清全部房款之日起计付违约金，对此，现被上诉人已支付完毕全部房款，涉案《商品房买卖合同》中已明确约定房屋交付期限，对逾期付款可相应免除逾期交房的责任并未明确约定，如被上诉人存在逾期付款，上诉人可另行主张被上诉人逾期付款的违约责任，但涉案房屋的交付期限并不存在延期的事由，故上诉人的该主张没有合同及法律依据，本院不予支持。关于诉讼时效问题。上诉人主张《回函》针对的只是当初的几名业主代表，并不能证明被上诉人本人向上诉人主张过逾期交房违约责任，对此，《回函》的抬头是各位业主，在《回函》中载明，墙砖脱落、顶棚掉灰整改处理方案待业主代表认可后开始实施整改，迟延交楼赔偿方案是自2017年1月1日起再免24个月物业管理费。由此可见，当初是业主委托代表与上诉人就房屋质量以及迟延交楼赔偿问题进行协商，达成的方案自然应适用于受托业主。在上诉人没有明确指出受托业主的情况下，本案业主即被上诉人据此主张权利，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。关于逾期办证违约金的问题。根据涉案合同约定，买受人自愿委托出卖人办理房屋产权手续。上诉人称被上诉人直至2018年8月9日才交齐办证资料，但其提供的证据不足以证明上诉人有通知被上诉人提交办证资料以及被上诉人怠于提交办证资料，其主张因被上诉人逾期提交资料导致逾期办证违约责任不应由其承担的理由不足，本院不予支持。至于逾期办证违约金的计算问题，合同明确出卖人应当在商品房交付使用后365日内提交办案权属登记资料备案，一审法院以上诉人实际交房之日即2016年7月13日后的365日作为逾期办证违约金的起算点并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费391元，由上诉人惠州市太东实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  于海砚二〇二〇年十二月三日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮