广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初4559号原告：周*凡，男，1962年6月28日出生,回族，住址：河南省漯河市源汇区××××××××××××××，身份证号码：411×××××××********。委托诉讼代理人：陈国才，广东邦翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗焕光，广东邦翰律师事务所实习律师。被告：惠州市××××地产代理有限公司（原惠州市鑫万家网络科技有限公司）,住所：惠州市惠阳区×××××××××××××××××××××，统一社会信用代码：91441303MA53EM3X4F。法定代表人：张某1。被告：张某1，男，1989年6月11日出生，汉族，住址：湖北省广水市××××××汪家湾，身份证号码：420×××××××********。原告周*凡诉被告惠州市××××地产代理有限公司（以下简称“昌盛居公司”）、张某1合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈国才、罗焕光，被告张某1到庭参加诉讼，被告张某1同时以被告昌盛居公司法定代表人身份到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1、解除原告与被告昌盛居公司、第三人潘*兰签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》；2、被告昌盛居公司、张某1退还原告支付的定金50000元并承担违约金8000元（以50000元为基数，从2020年6月19日起，按照每日万分之五暂计至2020年7月13日起诉之日）；3、被告昌盛居公司、张某1退还原告支付的居间费/保证金15000元并承担违约金2400元（以15000元为基数，从2020年6月19日起，按照每日万分之五暂计至2020年7月13日起诉之日）；4、被告昌盛居公司、张某1承担本案的全部诉讼费、保全费、担保费。事实与理由：2019年12月15日，原告在与被告昌盛居公司、第三人潘*兰签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》共计20页，约定由被告昌盛居公司提供居间服务，将第三人潘*兰名下位于惠阳区淡水人民六路中天彩虹2栋A单元1704号房作价680000元出让给原告。合同签订后，原告按照约定将定金50000元支付给被告昌盛居公司指定的被告张某1指定账户支付宝账户共管，合同约定待第三人潘*兰完成赎楼确认涉案房屋无抵押、无查封后，被告昌盛居公司将定金50000元划转给第三人潘*兰。2019年12月15日，原告将居间费和保证金15550元支付给被告昌盛居公司指定的被告张某1微信账户。原告通过周晶账户于2020年5月15日将首付款140000支付给第三人潘*兰（实际上原告操作失误多付了20000，最后由被告昌盛居公司退还给原告），原告随后向银行递交房贷申请手续，2020年4月27日，银行通知房贷通过。2020年6月19日，第三人潘*兰已将涉案房屋赎楼完成并取得不动产权证，不动产权证载明无查封、无抵押。随后原告与第三人潘*兰通知被告将定金50000元划转给第三人潘*兰，但被告迟迟不予答复甚至最后失去联系。原告认为，被告昌盛居公司作为涉案合同的居间方，有义务按照合同约定待条件成就后划转定金给第三人潘*兰，但被告昌盛居公司经多次催告后仍未履行，所提供的居间服务未达到合同约定的条件，严重损害原告的合法权益。被告张某1作为被告昌盛居公司的实际控制人，由始至终参与本案，应当在被告昌盛居公司向原告、第三人履行义务范围内承担连带责任。故此，原告依据《民事诉讼法》相关规定，向法院提起诉讼，望判如所请。原告提供如下证据材料：1、原告身份证；2、被告企业信息资料、身份信息资料；3、《补充协议》、转账凭证；4、《房屋买卖业务签订文件合订本》；5、定金、居间费/保证金、首付款的转账凭证；6、被告张某1与员工的聊天记录、工资支付记录的截图。两被告辩称,一、原告诉请解除《房屋买卖业务签订文件合订本》属诉请不当。其一，2019年12月15日被告昌盛居公司与原告、第三人潘*兰签订了房屋买卖合同、资金托管协议等文件，合称《房屋买卖业务签订文件合订本》。其中，《房屋买卖合同》约定，出卖方为第三人潘*兰，买受人为原告周*凡，被告昌盛居公司为居间方，交易涉案房产为惠阳区淡水人民六路中天彩虹城2栋A单元1704号房。案涉房屋买卖合同交易的合同主体为周*凡与潘*兰，被告昌盛居公司仅为居间方，因此，原告周*凡诉请作为合同中的居间人解除合同，属诉请不当，应予以驳回。其二，合同解除的目的在于消灭合同对当事人的约束力，终止无法或者不适宜继续履行的合同。本案，2020年7月23日，涉案房产已完成了房屋权属变更登记，《房屋买卖业务签订文件合订本》的相关合同己经按照约定履行完毕，各方权利义务已经终止。因此《房屋买卖业务签订文件合订本》依法不存在可以解除的事由。其三，《房屋买卖业务签订文件合订本》中的出卖人潘*兰为合同一方主体，对于是否解除《房屋买卖业务签订文件合订本》，也应追加潘*兰为诉讼主体，潘*兰为必要的共同诉讼人。综上，无论是诉讼程序还是诉讼实体，原告诉请解除《房屋买卖业务签订文件合订本》均不符合法定事由，应依法予以驳回。二、原告诉请要求退还定金并承担违约金为主体不适格。根据《房屋买卖合同》第三条第一款约定，买受人周*凡应于签订本合同后1日内向出卖人潘*兰支付定金50000元；第二款约定，买受人周*凡应将定金50000元交第三方托管。三方签订的《资金托管协议》第二条约定，出卖人潘*兰与买受人双方确认将定金交居间方托管，托管期间不计利息；《资金托管协议》第四条约定，出卖人潘*兰与买受人双方确认出卖人将房产证原件交于居间方，且该房屋经查档确认产权有效无抵押无查封的条件成就时，由买受人授权居间方将定金划转给出卖人。根据上述约定不难看出，首先收取定金的权利方是出卖方潘*兰，买受方周*凡为支付定金的义务方，其作为支付定金的义务方要求退还定金明显违背事实，因此原告无权要求退还定金。即使其依据2020年7月20日的《补充协议》主张行使权利的，但因该《补充协议》未依法通知被告而对被告不发生法律效力而无效。而且根据《资金托管协议》的约定，定金托管是不计利息，因此原告要求承担违约金也是无事实依据。再者，如上述第一所述，涉案交易合同已履行完毕，不存在退还定金的合同事实。三、2020年7月20日的《补充协议》对被告不发生效力。根据《合同法》第八十条规定，“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。”原告提供的2020年7月20日与出卖人潘*兰签订的《补充协议》，实为债权转让协议，但该协议债权人潘*兰并未通知被告，因此该债权转让行为依法对被告不产生约束力，而原告也不当然的就获得了取得定金的债权人地位，被告有权依《资金托管协议》履行支付定金的义务。四、原告诉请退还居间费并承担违约金没有事实和法律依据。本案，被告作为居间方，已按约定提供了居间服务。原告诉称2020年6月19出卖人潘*兰己将涉案房产完成赎楼并取得不动产权证，事后出卖人潘*兰、周*凡双方一致同意变更买受人为周晶，且已完成了房屋权属变更。而根据2020年7月20日《补充协议》的内容也可得知，出卖人潘*兰、周*凡、实际买受人周晶三方已就合同变更达成一致，涉案房产也经被告提供的按揭公司完成了过户的所有手续。因此，被告作为涉案合同的居间方，已完全按合同约定提供了完整的居间服务，虽然最终房产过户登记名为周晶，但该变更行为与被告无关，为潘*兰、周*凡的真实、合法的变更意思。根据《合同法》第四百二十六条规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”原告要求被告退还已收的居间费没有事实和法律依据。综上，涉案房产已全部履行完毕，权利义务己依法终止，原告作为非适格的原告主体，其诉请无事实和法律依据，应依法驳回原告的全部诉求，以维护被告的合法权益。两被告提供如下证据材料：1、不动产权证；2、与周晶的微信聊天记录（2张）；3、定金、水电保证金收款收据。经审理查明，2019年12月15日，案外人潘*兰（出售人）为甲方，原告周*凡（买受人）为乙方，被告昌盛居公司（居间人）为丙方，共同签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，合订本包括《房屋买卖合同》、《资金托管协议》及《房屋交易服务合同》。合同及资金托管协议约定：原告购买潘*兰名下位于惠州市惠阳区××××××××××××××××××××××（房产证号**013**），房屋总价680000元，首付款140000元，剩余490000元贷款方式支付。购房定金50000元，原告应于签订合同后1日内划转至双方共同指定的居间方被告昌盛居公司托管，待潘*兰将房屋的房产证原件交于被告昌盛居公司且该房屋经查档确认产权有效无抵押无查封，被告昌盛居公司将定金划转给潘*兰即告定金托管终止。原告及潘*兰同意，自双方办理完毕缴交有关税、费手续且潘*兰已取得房产证或不动产权证原件，并经查档确认产权无抵押、无查封情形之日起10个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合订本签订当天，原告向被告昌盛居公司的法定代表人即被告张某1支付托管定金50000元和中介费15550元，两被告对收到该两笔款项予以认可。后因原告流水问题，银行放款较难，原告与潘*兰协商，将房屋买受人变更为原告的女儿周晶。2020年5月15日，周晶向潘*兰支付房屋首付款160000元（多付的20000元已退回，实付140000元），2020年7月20日，周晶向潘*兰支付代垫保证金50000元，目前该房屋已办理权属登记在周晶名下。另查明，2020年7月20日，原告与潘*兰签订《补充协议》载明，双方于2019年12月15日签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》，现因居间方被告昌盛居公司及张某1未按照约定将原告支付的定金50000元划转给潘*兰，且经多次催告两被告均没有回复。为继续履行合同，现双方达成一致，由原告另行支付50000元给潘*兰作为购房款。两被告无权暂扣的定金50000元由原告自行通过诉讼途径向两被告追回。本院认为，原、被告及案外人潘*兰签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》是各方当事人真实意思的表示，合法有效。原告是房屋买受人，案外人潘*兰是房屋出售人，被告昌盛居公司为案涉房屋的买卖提供居间和资金托管服务，因房屋交易过程中，原告与案外人潘*兰协商将房屋买受人变更为原告的女儿周晶，由周晶与案外人潘*兰另行签订房屋买卖合同并支付购房定金和首付款，现案涉房屋已办理权属登记于周晶名下，原告以上述《房屋买卖业务签订文件合订本》无法继续履行为由诉请解除，因该合同是三方主体共同签订，涉及案外人潘*兰的利益，原告仅诉请合同的居间方解除合同，属诉请不当，予以驳回。关于已付托管定金的返还，因购房主体发生变更，原告的女儿周晶另行向案外人潘*兰支付50000元作为购房款，案外人潘*兰承诺两被告无权暂扣的定金50000元由原告自行通过诉讼途径向两被告追回，两被告代为托管定金已无依据，应予返还。原告主张的违约金没有事实与法律依据，不予支持。关于居间费的退还，被告昌盛居公司作为居间人已向原告提供订立合同的媒介服务，合同成立并生效。而购房主体的变更，原告无法实际取得房屋所有权，并非居间方的原因所致，被告已为案涉房屋的交易提供了居间服务，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”原告要求被告退还已收的居间费并承担违约金没有依据，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市××××地产代理有限公司、张某1自本判决书生效之日起十五日内向原告周*凡返还定金50000元。二、驳回原告周*凡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费843元，由原告周*凡负担318元，被告惠州市××××地产代理有限公司、张某1负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  冯文娟二〇二〇年十二月十日书记员  苏庭玮肖丽平