福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初2467号 原告：厦门华风物业管理中心，住所地厦门市鼓浪屿区鹿礁路****，统一社会信用代码91350200155024891H。 法定代表人：姜延松，总经理。 委托诉讼代理人：卢二松、石有明，北京市万商天勤律师事务所律师。 被告：厦门年胜投资管理有限公司，住所，住所地厦门市海沧区霞光路****楼**社会信用代码91350200776038110H。 法定代表人：卢庆国，总经理。 委托诉讼代理人：李朝晖，福建联合信实律师事务所律师。 原告厦门华风物业管理中心与被告厦门年胜投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告厦门华风物业管理中心委托诉讼代理人卢二松、石有明，被告厦门年胜投资管理有限公司委托诉讼代理人李朝晖参加庭审，本案现已审理终结。 厦门华风物业管理中心向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原、被告双方于2006年8月1日签署的《房屋有偿使用协议》无效；2.请求人民法院依法判令被告将《房屋有偿使用协议》项下位于厦门市思明区××路××号的房屋及其附属设施腾退并返还给原告；3.请求人民法院判令本案全部诉讼费用由被告承担；后原告变更第1项诉求为：请求人民法院判令解除原、被告双方于2006年8月1日签署的《房屋有偿使用协议》。事实与理由：原、被告于2006年8月1日签署《房屋有偿使用协议》将位于厦门市思明区××路××号房屋（鼓浪屿英国领事馆旧址，以下简称租赁房屋）提供给被告经营使用，有偿使用年限自2006年8月1日至2036年7月30日，使用费每年人民币25万元。2013年1月28日，《福建省人民政府关于公布第八批省级文物保护单位名单和保护范围的通知》将鼓浪屿英国领事公馆旧址列入第八批省级保护文物。2017年7月，鼓浪屿被获准列入世界文化遗产目录。2019年10月7日，《国务院关于核定并公布第八批全国重点文化保护单位的通知》将鼓浪屿英国领事公馆旧址列入第八批全国重点文化保护单位。根据《中华人民共和国文物保护法》和《国务院关于进一步做好旅游等开发建设活动中文物保护工作的意见》等文件相关规定，国有文物保护单位必须严格按照文物保护法律法规严格管理，不得赠与、出租或出售给其他单位、个人，也不得抵押或作为企业资产经营。原告认为，文物资源对于传承和弘扬中华优秀传统文化、建设社会主义文化强国具有十分重要的意义，保护文物是全社会的责任，在租赁房屋被列为省级文物保护单位后，继续履行《房屋有偿使用协议》将违反文物管理的相关规定，且显然不利于文物管理和保护工作的有效开展。为妥善处理上述问题，故诉至法院请求准如所请。 厦门年胜投资管理有限公司辩称，双方签订了房屋有偿使用协议以后被告原本计划是作为会所，后来是准备跟三明路的美国领事馆旧址一起作为院士休养所，租赁目的没有改变房屋住宅的用途，租赁后被告投入巨大人力、物力、财力进行装修，十几年来尽心尽责地维护房屋，特别是房屋被列入文物保护单位以后。一方面被告投入了巨大财力、物力，另一方面由于美国领事馆旧址无法按计划使用的问题，导致被告原计划要做的院士休养所没有办起来，所以讼争房屋实际上一直处于基本上没有使用的状态，没有产生收益，导致被告巨大的损失。2013年虽然讼争房屋被列为文物保护单位，文物保护法第二十四条只规定文物保护单位不能转让、抵押，并未规定不能出租，即使用作其它用途也只是需要报批手续，不是说没有报批手续前一律不能出租。本案不应适用文物保护法的相关规定。原告说适用我国《合同法》司法解释二第二十六条的相关规定，我方不予认可，按照该条司法解释是说不可预见的情况，案涉房产被列为文物保护单位，原告是可以预见的，被告认为案涉房屋不属于该条规定的情况。但文物保护存在复杂性，基于这种情况被告同意解除合同，但是前提是原告要赔偿或者补偿被告的经济损失，主要是装修和景观建设的损失。 厦门年胜投资管理有限公司提出如下反诉诉讼请求：1.判令反诉被告退还反诉原告保证金200000元；2.判令反诉被告赔偿和补偿反诉原告装修装饰、园林绿化等损失共计2866678元；3.本案本反诉诉讼费用及司法鉴定费用10万元由反诉被告承担。事实与理由：2006年8月1日，厦门华风物业管理中心与厦门年胜投资管理有限公司签署《房屋有偿使用协议》，约定厦门年胜投资管理有限公司有偿使用厦门华风物业管理中心经营管理的厦门市思明区××路××号房屋，使用期限30年，自2006年8月1日至2036年7月30日，每年使用费25万元，按年度分两次缴交。厦门年胜投资管理有限公司缴交给厦门华风物业管理中心保证金200000元。《房屋有偿使用协议》签订后，厦门年胜投资管理有限公司按约缴交了保证金20万元，并且投入巨资，花费大量的人力、物力和财力，对租赁房屋进行装修装饰，对租赁场所的空地进行了绿化，铺种了草坪，种植了非洲茉莉、黄心榕树、紫梅、紫芒果等名贵植物（已成活），修筑了四周石围墙、场所内石板路，以及十余年来尽心尽力对租赁房屋的保护、维护和维修。厦门华风物业管理中心起诉先要求确认《房屋有偿使用协议》无效并要求返还租赁房屋。厦门年胜投资管理有限公司认为《房屋有偿使用协议》是双方真实意思的表示，内容（使用期限20年内）并不违反法律行政法规之规定，是合法有效的。厦门华风物业管理中心要求返还租赁房屋，系厦门华风物业管理中心违约提出解除合同要求，厦门年胜投资管理有限公司同意解除合同、返还租赁房屋，但要求厦门华风物业管理中心退还保证金20万元并按照装修装饰、园林绿化等现值2866678元赔偿和补偿厦门年胜投资管理有限公司的损失。 针对厦门年胜投资管理有限公司提出的反诉诉讼请求，厦门华风物业管理中心答辩称，一、针对反诉请求1“判令反诉被告退还反诉原告保证金200000元”，鉴于厦门年胜投资管理有限公司同意解除《房屋有偿使用协议》，厦门华风物业管理中心同意退还厦门年胜投资管理有限公司保证金200000元；二、针对反诉请求2“判令反诉被告赔偿和补偿反诉原告装修装饰、园林绿化等损失共计2,866,678元”，鉴于厦门年胜投资管理有限公司对案涉租赁房屋进行了专修改造及园林景观绿化建设，《房屋有偿使用协议》解除后，厦门年胜投资管理有限公司将租赁房屋及装修改造、园林景观绿化建设按现状移交给厦门华风物业管理中心，厦门华风物业管理中心同意按厦门长实建设有限公司评估的厦门年胜投资管理有限公司进行的装修装饰、景观建设的现值2866678元，对厦门年胜投资管理有限公司给予补偿；三、针对诉讼请求3“本案本、反诉诉讼费用及司法鉴定费用由反诉被告承担”，诉讼费用应由人民法院根据《诉讼费用交纳办法》规定处理，司法鉴定费用由双方各自承担一半。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市漳州路5号一号楼、二号楼、三号楼房屋（统称漳州路5号房屋，以下简称讼争房屋）所有权人为中华人民共和国外交部，中华人民共和国外交部于1998年12月3日委托外交部机关及驻外机构服务中心代表其行使讼争房屋业主权利，外交部机关及驻外机构服务中心于2006年1月10日授权厦门华风物业管理中心对讼争房屋进行管理（包括但不限于维修、养护、使用、出租等权利）。 2006年8月1日，厦门华风物业管理中心（甲方）与厦门年胜投资管理有限公司（乙方）签署《房屋有偿使用协议》，双方约定甲方将厦门市鼓浪屿漳州路5号，占地面积4026平方米，建筑面积1060平方米（以实际面积为准），提供给乙方经营使用，有偿使用年限自2006年8月1日至2036年7月30日，使用费每年25万元。乙方须在签署协议同时一次性向甲方支付20万元保证金，乙方缴纳保证金为协议生效的条件。 2006年8月9日，厦门年胜投资管理有限公司向厦门华风物业管理中心转账支付20万元保证金。之后厦门年胜投资管理有限公司按约向厦门华风物业管理中心支付租金直至2020年7月31日止。 2013年1月28日，讼争房屋被列入福建省省级保护文物名单。2019年10月7日，讼争房屋被列入全国重点保护文物名单。 本案审理过程中，厦门年胜投资管理有限公司申请对讼争房屋装修（含机电部分和室内装修两部分）和景观工程（含室外围墙、园林工程、金属结构工程、道路工程、种植的林木、绿地等）的现值进行鉴定，本院依法委托鉴定机构进行鉴定，厦门长实建设有限公司出具《漳州路5号房屋装修和景观工程现值司法鉴定意见书》，以讼争房屋经济寿命30年评定鉴定项目成新折旧率得出鉴定意见如下：按评估时点2020年6月24日且根据现场勘验该受鉴房屋装修及园林景观新旧程度、完好率、外观现状、保养情况综合进行评估鉴定，受鉴房屋装修、景观工程现有价值为2866678元。后厦门长实建设有限公司补充复函说明如以讼争房屋经济寿命20年评定成新折旧率，鉴定项目的现值则计算为2256452元。厦门年胜投资管理有限公司为上述鉴定垫付鉴定费10万元。 本院认为，厦门华风物业管理中心与厦门年胜投资管理有限公司签署的讼争合同虽名为《房屋有偿使用协议》，实为房屋租赁协议。鉴于讼争房屋是文物，在合同法定有效期限内，厦门华风物业管理中心现要求解除合同收回房屋，厦门年胜投资管理有限公司亦表示同意解除合同并返还房屋，对于双方无异议的事项本院依法予以确认。厦门年胜投资管理有限公司要求厦门华风物业管理中心退还保证金20万元及赔偿装修装饰、园林绿化等损失共计2866678元，厦门华风物业管理中心当庭表示认可对方上述诉讼请求，愿意支付上述款项，上述意见系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，本院依法予以确认。关于厦门年胜投资管理有限公司要求厦门华风物业管理中心支付10万元鉴定费的诉讼请求，厦门华风物业管理中心提出应由双方各承担一半。本院认为，首先，双方签署的《房屋有偿使用协议》中未有针对该费用的约定，故厦门年胜投资管理有限公司要求厦门华风物业管理中心承担全部鉴定费费用的诉讼请求缺乏合同依据；其次，在双方均同意解除讼争合同并由厦门华风物业管理中心承担厦门年胜投资管理有限公司相应经济损失的前提下，双方因经济损失金额未达成一致意见均同意启动鉴定程序，因此产生的鉴定费用由双方各承担一半更为公平合理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除厦门华风物业管理中心与厦门年胜投资管理有限公司于2006年8月1日签署的《房屋有偿使用协议》； 二、厦门年胜投资管理有限公司应于本判决生效之日起五日内将上述《房屋有偿使用协议》项下位于厦门市思明区××路××号的房屋及其附属设施腾退并返还厦门华风物业管理中心； 三、厦门华风物业管理中心应于本判决生效之日起五日内向厦门年胜投资管理有限公司退还保证金200000元； 四、厦门华风物业管理中心应于本判决生效之日起五日内向厦门年胜投资管理有限公司支付装修装饰、园林绿化等损失款项2866678元； 五、厦门华风物业管理中心应于本判决生效之日起五日内向厦门年胜投资管理有限公司支付鉴定费用50000元； 六、驳回厦门年胜投资管理有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费5050元，减半收取为2525元，由厦门年胜投资管理有限公司负担；反诉案件受理费32133元，减半收取16066.5元，由厦门华风物业管理中心负担15866.5元，由厦门年胜投资管理有限公司负担200元。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  曾争志 二〇二〇年十二月十八日 书记员  郑茹岚 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。