安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初6996号 原告：安徽中城联盟置业有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区政务区祁门路**新中心**商**，统一社会信用代码91340000670920199C。 法定代表人：石全。 委托诉讼代理人：张静，安徽协利律师事务诉讼。 委托诉讼代理人：曾师，安徽协利律师事务诉讼。 被告：周和翠，女，1987年7月28日出生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区。 原告安徽中城联盟置业有限公司（以下简称中城公司）诉被告周和翠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员刘元公开开庭独任进行了审理。原告中城公司的委托诉讼代理人张静到庭参加诉讼，被告周和翠经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中城公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并判令被告配合原告办理注销《商品房买卖合同》网上登记备案手续；2、判令被告向原告支付违约金129053元；3、判令被告向原告支付为主张权利所支出的律师代理费17486元；4、判令本案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告与被告于2017年10月8日订立《商品房买卖合同》，后在2017年10月25日双方签订商品房买卖合同补充协议，被告购买原告开发的位于合肥市滨湖区房屋。合同及补充协议明确约定：该房屋总价为人民币645265元，被告采取按揭方式付款，首付房款325265元，按揭贷款320000元。同时还约定了因被告逾期还贷等原因导致原告承担担保责任时，原告的解除合同权利及被告的违约责任。在实际履行过程中，被告在上海浦东发展银行合肥分行处办理按揭购房贷款320000元。但贷款期间，由于被告未能依约按期还贷且催收无果，浦发银行合肥分行遂依约向原告行权。2020年3月17日，原告按债权人浦发银行合肥分行要求，代为清偿被告欠付的全部贷款本息及其他费用合计290338.42元。代偿之后，被告未按照合同约定归还代偿款，亦未能补足房款。根据合同补充协议第三条第（二）款第3项中关于出卖人为买受人承担的按揭贷款担保责任条款之约定原告依约有权解除商品房买卖合同及补充协议，被告还应承担违约责任。原告诉至法院，请求判如诉请。 被告周和翠未作答辩。 经审理查明：2017年10月8日，出卖人中城公司、买受人周和翠签订《商品房买卖合同》1份（合同编号：20160953800705ＢＨ20170247）、2017年10月25日签订《补充协议》1份。合同约定中城公司将其开发建设的位于合肥市滨湖区出售给周和翠，用途为办公，建筑面积78.55平方米，单价8214.71元／平方米，房款645265元。合同第六条约定采取按揭贷款方式付款，首付款325265元应在2017年10月8日前支付给出卖人，剩余房款320000元办理按揭贷款。《补充协议》对付款方式、贷款担保责任等相关责任等事宜作出补充约定，其中第三条第（二）款第3项中约定，在出卖人承担担保期限内，发生非出卖人的原因导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人承担责任后10日内向出卖人清偿所发生的全部代偿款项（包括出卖人代为偿付房款、违约金及其他一切款项），并承担全部款项的10%的资金占用费，否则出卖人有权选择按以下方式处理：…，（ｂ）出卖人选择解除商品房买卖合同的，买受人除应向出卖人支付全部代偿款项外，还应向出卖人支付总房款的20%作为违约金。第九条第19款约定，各方依据《商品房买卖合同》和补充协议向对方追偿的范围包括但不限于为主张权利而支付的诉讼费、律师费、评估费、执行费、差旅费等费用。 《商品房买卖合同》签订后，双方在产权登记部门进行了网上认购备案登记，备案单号：1710000306。周和翠向中城公司支付了购房首付款325265元，通过按揭贷款支付购房款320000元。案涉房屋未实际交付，产权尚未办理至周和翠名下。 另查明，2018年2月25日，贷款人上海浦发展银行、借款人周和翠、保证人中城公司签订《个人购房担保借款合同》，中城公司为上海浦发展银行向借款人周和翠发放32万元购房按揭贷款提供阶段性连带保证责任。后因该贷款于2019年10月6日开始出现逾期违约，中城公司于2019年3月17日向上海浦发展银行代偿本息合计290338.42元。 再查明，2020年4月14日，中城公司委托安徽协利律师事务所通过邮政快递向周和翠发出《付款催告律师函》，要求周和翠于接到通知起7日内向该公司付清代偿款，2020年4月20日，安徽协利律师事务所通过邮政快递向周和翠发出《解除合同律师函》，以上邮件均无人签收。 还查明，2020年4月23日，中城公司与安徽协利律师事务所签订《委托代理合同》，约定该所指派律师担任中城公司与周和翠商品房预售合同纠纷一案的代理人，代理费用17486元。 上述事实，由原告提供的企业法人营业执照、身份信息、商品房买卖合同、补充协议、合肥市商品房网上认购备案确认单、个人购房担保借款合同、催告函、付款催告律师函、合同解除律师函、EMS快递单及其投递信息、代偿通知书、扣款的还款凭证、贷款结清证明、委托代理合同、律师费发票、进账凭证等证据及当事人陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为：中城公司与周和翠签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应当根据合同的约定履行合同义务。 周和翠除首付款325265元外，另以按揭贷款的方式支付了购房款32万元，中城公司就贷款向贷款银行提供了阶段性担保，中城公司与周和翠在《补充协议》第三条第（二）款第3项约定，“在出卖人承担担保期限内，发生非出卖人的原因导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人承担责任后10日内向出卖人清偿所发生的全部代偿款项”，周和翠未履行对贷款银行的还款义务，导致中城公司代偿贷款本息合计290338.42元。现中城公司要求解除合同，符合双方在《补充协议》第三条第（二）款第3项中关于解除合同的约定，应予支持。周和翠未能向中城公司偿还代偿款项，构成违约，应承担违约责任。 关于原告中城公司主张的违约金。中城公司根据《补充协议》第三条的约定要求周和翠按购房款的20%支付违约金129053元，双方约定违约金计算标准过高，本院予以调整为按10%支付，即64526.5元。 关于原告中城公司主张的律师费17486元，该费用符合《补充协议》第九条第19款的约定，费用亦符合安徽省律师行业收费标准，予以支持。 合同解除后，原告中城公司收取的购房款645265元扣除被告周和翠应返还的代偿款290338.42元、应支付的违约金64526.5元、律师费17486元，原告中城公司应返还被告周和翠购房款272914.08元。被告周和翠应配合原告中城公司办理注销《商品房买卖合同》网上登记备案手续。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认安徽中城联盟置业有限公司、周和翠于2017年10月8日签订的《商品房买卖合同》、2017年10月25日签订的《补充协议》解除，原告安徽中城联盟置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告周和翠购房款272914.08元； 二、被告周和翠于本判决生效之日起十五日内配合原告安徽中城联盟置业有限公司办理注销《商品房买卖合同》网上登记备案手续。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为3230元，保全费3746元，公告费800元，合计7776元，由被告周和翠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 刘 元 二〇二〇年十二月二十四日 书记员 莫警花 附本判决适用法律条文原文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。