河北省馆陶县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0433民初1690号 原告：石朝爽，男，1992年3月4日出生，汉族，住馆陶县。 委托诉讼代理人：石文申（系原告之父），男，1966年8月16日出生，汉族，住馆陶县。 委托诉讼代理人：韩海滨，北京市华贸硅谷（邯郸）律师事务所律师。 被告：解东兰，女，1963年11月15日出生，汉族，住馆陶县。 被告：张清群，男，1954年1月28日出生，汉族，住馆陶县。 第三人：张良，男，1988年8月26日出生，汉族，住馆陶县。 原告石朝爽与被告解东兰、张清群、第三人张良案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告石朝爽的委托诉讼代理人石文申、韩海滨，被告解东兰、第三人张良到庭参加诉讼，被告张清群经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石朝爽向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于馆陶县产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、确认原告与被告张良之间于2017年6月21日签订的房屋出售协议合法有效，并确认位于馆陶县产归原告所有；3、被告张清群、张良立即协助和配合原告办理馆陶县产的产权过户登记；4、案件受理费用由被告承担。事实和理由：2017年6月份，原告因结婚欲在馆陶县城买座单元房，经朋友介绍，被告张良欲将自己的房屋进行出售。被告张良向原告提供了其父亲张清群与邯郸市德丰房地产开发有限公司之间签订的商品房买卖合同、售房款和契税缴纳发票、期房证明书等证件。还出示了2012年10月1日张清群与张良之间签订的房屋赠予协议，证明张清群将文卫街天竹御景园1号楼1单元6楼东户面积129平方米的房产赠与给张良，张良对赠予房屋有处分权利。原告于2017年6月17日向被告张良交付购房订金27000元，2017年6月18日交付购房定金73000元。原告与被告张良于2017年6月21日签订了房屋出售协议，约定被告张良将馆陶县户（包括位于本楼底层西数第3号储藏间1间和阁楼）出售给原告，截止合同签订之日尚有工商银行5年按揭贷款未还，由张良负责还清。被告张良保证该房屋在合同签订前没有任何权属纠纷。房屋出售价为340000元。还约定张良在收到贰拾万元房款之后，应将该房产的全部相关手续交给原告，并在一周内腾清房屋并进行交付。无条件全力配合原告办理产权过户登记手续，其过户费用由原告自行承担。为保证房屋交易的安全合法性，原告委托父亲石文申同被告张良就2017年6月21日签订房屋出售协议及相关证件在河北陶山律师事务所办理了律师见证书。上述协议签订后，原告已于2017年8月24日向张良交付房款100000元；2017年8月31日向张良交付房款140000元；加上房屋订金100000元，原告付清了所有购房款。被告张良将房屋期房证（期房证号为第8996号）、完税证、房屋所有权登记费缴款书、售房款发票、馆陶县房屋交易中心房屋交易告知单、公共维修基金收款收据、工程质量分户验收表，住宅质量保证书，商品房买卖合同等交付给原告。房屋交付后，原告就对房屋进行了装修2018年8月份入住至今，期间居住相关费用均是由原告交纳，被告张良、张清群一直未协助和配合原告办理产权过户登记手续。被告解东兰与被告张清群民间借贷纠纷一案涉诉，2020年7月28日馆陶县人民法院作出（2020）冀0433执316号民事裁定书，查封了登记在被告张清群名下位于馆陶县的房产予以查封。原告依法向馆陶县人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2020年9月23日，馆陶县人民法院作出（2020）冀0433执异19号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。为此原告提起诉讼。 被告解东兰辩称，其认同张良把房子给了原告。 第三人张良辩称，其和原告签订了房屋买卖协议，但该房产目前无法过户。 被告张清群未答辩。 原告围绕诉讼请求，向法院提交如下证据：1、馆陶县人民法院作出的（2020）冀0433执异19号执行裁定书，证明原告提出书面执行异议被驳回，进而提起案外人执行异议之诉；2、房屋赠与协议、商品房买卖合同，证明张清群于2012年10月1日将涉案房产赠与张良；3、河北陶山律师事务所律师见证书，证明张良和石朝爽签订了房屋出售协议，张良将涉案房产出售给原告；4、房屋买卖定金合同、张良出具的购房收据、抵押权证书复印件、馆陶县房地产产权监理所出具的房屋交易告知单、税收电子转账专用完税证、张清群交纳房屋所有权登记费及维修基金的票据、邯郸市德丰房地产开发有限公司出具的购房发票、住宅工程质量分户验收记录及住宅质量保证书复印件，证明原告已向张良付清房款，张良将涉案房屋手续交付原告；5、天竹御景园小区物业出具的居住证明、缴费截图及缴费单据，证明原告在涉案房屋居住并交纳了相关费用；6、石朝爽妻子李闪闪与张良的通话录音，证明张良的岳母解东兰和张清群之间的民间借贷系虚假诉讼。 被告解东兰、张清群、第三人张良未提交证据。 被告解东兰、第三人张良对原告提交的证据1、2、3、4、5无异议，本院认为上述证据能够相互印证原告购买和居住涉案房产的事实，予以确认。被告解东兰、第三人张良对证据6不认可，本院认为该证据与本案不具有关联性，不予确认。 经审理查明，张清群于2010年11月7日与邯郸市德丰房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，张清群购买了位于馆陶县城天竹御景园住宅小区1号楼1单元602号房屋，中国工商银行股份有限公司馆陶支行作为该房屋抵押权人，办理了抵押登记手续，抵押期限至2022年9月2日止。张清群于2012年10月1日将该房屋赠与其儿子张良，双方签订了房屋赠与协议。张良以张清群名义于2017年6月17日与石朝爽签订了房屋买卖定金合同，将该房屋出售给石朝爽。2017年7月21日，张良以自己名义与石朝爽签订了房屋出售协议，河北陶山律师事务所律师李爱民、杜建周对房屋出售协议签订事宜进行了见证，并且出具了律师见证书。石朝爽陆续向张良支付了全部购房款，张良出具了收款收据并将房屋购房手续交付石朝爽，石朝爽在该房屋居住至今。该房屋因设有抵押登记及房地产公司遗留问题而未能办理不动产产权证书和过户手续。 本院在执行解东兰与张清群民间借贷纠纷一案中，于2020年7月28日作出（2020）冀0433执316号执行裁定书，查封了涉案房屋。石朝爽提出书面执行异议，本院作出（2020）冀0433执异19号执行裁定书，驳回了石朝爽的异议请求，原告为此提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案争议焦点为原告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定了抵押财产转让的条件及转让无效的情形，但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条进行了拓宽解释，保障了抵押物被转让时抵押权人的担保物权。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条虽然也规定了抵押物不得转让情形，但该规定属于管理性规定。2020年5月28日已经公布，即将于2021年1月1日施行的《中华人民共和国民法典》第四百零六条体现了抵押期间，抵押人可以转让抵押财产的立法精神。本案中张清群购买涉案房屋后赠与张良，张良接受赠与后与石朝爽签订房屋出售协议系有权处分，未对抵押权人的权益造成损害，虽然物权转让条件不能成就，但物权转让合同仍然有效。解东兰与张清群因民间借贷纠纷而申请强制执行，解东兰享有的是金钱债权。本案中石朝爽在涉案房屋被查封前与张良签订了合法有效的书面合同，支付了全部购房款，石朝爽对涉案房屋占有、居住至今，且未能办理不动产产权证书及过户手续非石朝爽原因导致，故石朝爽对涉案房屋享有物权期待权，该房屋不得执行。原告要求确认涉案房产归其所有的诉求应通过不动产物权登记方式予以满足，原告要求被告协助办理产权过户登记手续的诉求不属于本案审理范围，且涉案房产目前不符合不动产过户登记条件，故不予支持。张良非解东兰与张清群民间借贷纠纷执行案件中的当事人，原告不应将张良列为被告，张良在本案中诉讼主体身份属于第三人。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、不得执行位于馆陶县城天竹御景园住宅小区1号楼1单元602号房屋； 二、石朝爽与张良于2017年6月21日签订的房屋出售协议有效； 三、驳回原告石朝爽的其他诉讼请求。 案件受理费6400元，由被告解东兰负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  张继稳 人民陪审员  代秀真 人民陪审员  平风宽 二〇二〇年十二月二十三日 书 记 员  王 蕾