河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0608民初2507号 原告：崔红敏，女，汉族，1968年11月30日出生，住河北省保定市竞秀区。 委托诉讼代理人：魏赛红、李伟，河北日方昇律师事务所律师。 被告：保定嘉尚房地产开发有限公司，住所地保定市满城区汉文化商贸城，统一社会信用代码：9113060256619203XG。 法定代表人：王策，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王**亭，河北庭语律师事务所律师。 被告：保定仙庭房地产开发有限公司，住所地保定市竞秀区西三环**，统一社会信用代码：91130600MAO8F5P25R。 法定代表人：王春荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宋洪榜，该公司员工。 原告崔红敏与被告保定嘉尚房地产开发有限公司（以下简称“嘉尚公司”）、被告保定仙庭房地产开发有限公司（以下简称“仙庭公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔红敏委托诉讼代理人李伟，被告嘉尚公司的委托诉讼代理人王**亭、被告仙庭公司委托诉讼代理人宋洪榜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告崔红敏向本院提出以下诉讼请求：1、判令确认原告与被告签订的《仙庭湖畔认购合同》无效；2、判令被告返还原告预付购房款人民币30万元；3、判令被告支付原告自付款之日起至实际返还预付购房款的利息损失并承担已付购房款一倍的赔偿责任；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告经保定市惠安家房地产经纪有限公司牵线于2017年3月28日签订《仙庭湖畔认购合同》，约定原告认购被告开发建设的仙庭湖畔住宅小区40号楼1单元201号，建筑面积126.28平米的住房。该协议签订后，原告三次给被告付款共30万元。后原告要求按约定终止合同，请求被告及时返还余款，但被告拒绝。后在网上搜索才知道该项目不具备商品房所需的合法手续。被告的行为对原告构成了欺诈，双方合同无效责任在于被告，被告应当依法向原告承担返还已付房款并给付占用房款期间的利息、赔偿已付购房款一倍数额的责任。原告依法提起诉讼，请人民法院依法受理，公正判决，支持原告的诉讼请求，维护原告合法权益。 被告嘉尚公司辩称，1、案涉房产位于仙庭湖畔项目，该项目现在由仙庭公司控制建设，嘉尚公司现在股东和法定代表人及工作人员对房产出售及房款收取情况并不知情。2、2018年9月17日，王策、张桂兰通过股权转让取得了嘉尚公司，但股权转让时原股东和法定代表人并未明确公司曾向原告出售过案涉房产，也未交接所谓的合同专用章和财务专用章。原告是否在仙庭湖畔项目购买案涉房产，请法院依法核实现在的实际控制人和建设人。3、嘉尚公司不是仙庭湖畔认购合同实际履行者，即使合同无效也应由合同实际履行者和受益人承担无效的法律后果。通过嘉尚公司了解，仙庭湖畔项目实际控制人曾使用嘉尚公司名义向外签订过认购合同，但合同并未由嘉尚公司实际履行。项目建设、房产交付、购房款使用等事项均由现在的仙庭公司控制，整个项目建设和嘉尚公司无关。4、如果认购合同是真实的，该合同也不违反法律和行政法规强制性规定，因为案涉房产是新民居，不是商品房，法律和行政法规没有对新民居出售作出禁止性规定，是有效合同。综上，请依法驳回原告诉求。 被告仙庭公司辩称，1、同意嘉尚公司答辩意见。2、仙庭公司应承担本案全部权利义务，与嘉尚公司无关。涉案房屋认购合同是在平等自愿诚实信用原则下所签订的，现在因房地产市场价格波动，导致本案原告提起恶意诉讼，其目的是要求以确定合同无效为由索取不当财产。3、本案适用法律应是最高院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释和相关的解释一和最高人民法院副院长黄松答记者问，这是一整套审理房产交易的现行规定，根据该法第一条是审理商品房，而本案是村产，不能以商品房办理五证，在确认合同无效问题上，该法规定在适用合同法第五十二条第五款违背法律法规的问题上作出解释，只有违背全国人民代表大会所制定的法律法规，才能认定无效。因此，此案适用法律错误，起诉事实是恶意诉讼，请求驳回。 原告崔红敏围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、原告与被告签订的仙庭湖畔认购合同一份，证明2017年3月28日原、被告就仙庭湖畔住宅小区40号楼1单元201号房屋签订认购合同，建筑面积约126.28平方米，每平方米4248元，房屋总额约536437元，付款方式为首付8万元，6个月后付9万元，封顶时付13万元，交房前一个月交清剩余房款。根据被告的答辩涉案房屋属于农村新民居，土地性质为村集体所有，根据中华人民共和国土地法第43条、第63条，国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见第13条，国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知第2条规定，本案的房屋出售行为违反了法律禁止性的规定，应当属于无效合同。另外根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第2条、第9条规定，因涉案房屋未取得商品房预售许可，所签订的售房合同应认定为无效，买售人可请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 2、收据3张，证明被告共收取原告购房款30万元，其中2017年3月28日收取8万元，2017年9月27日收取9万元，2018年1月26日收取13万元，因合同属于无效合同，原告已支付的购房款30万元应予返还。 3、2017年9月27日华夏银行9万元的转账记录一份，证明被告为收款的主体，商户名称是保定嘉尚房地产开发有限公司。 因为原告与被告签订的认购合同上盖有被告嘉尚公司的印章，收款收据上盖有被告嘉尚公司的财务专用章，因此被告嘉尚公司应当承担本案的相关责任，如果被告嘉尚公司答辩称其非实际开发单位，第三人应对本案与被告嘉尚公司承担连带责任。 被告嘉尚公司质证：1、嘉尚公司现在的法定代表人、股东及工作人员未参与合同签订，合同专用章、财务专用章真实性无法确定。原告提供的证据中没有转账支付的相关记录，对其是否支付案涉房屋的购房款不能够予以证明。2、中华人民共和国土地法第43条、第63条中没有规定村产房屋不允许对外销售。国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见第13条，国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知第2条规定，不是法律和行政法规，只是一般规章，即使违反了上述规定，也不是违反法律和行政法规的禁止性规定，也不能被确认为无效合同。3、案涉房产为村产，不是商品房，不能适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第2条、第9条的规定，也就不存在支付利息损失及承担已付购房款一倍赔偿责任的问题。4、从该证据上不能看出由谁向谁转账支付，且该刷卡的数额只有9万元，与原告主张的30万元也不一致。因为现在的嘉尚公司不知道合同的签订及收款情况，请仙庭公司对合同、收据及转账的真实性进行认定。 被告仙庭公司质证：1、同意嘉尚公司的质证意见，3张收据没有转账证明。2、仙庭湖畔认购合同是在平等自愿协商一致的基础上签订的，没有欺诈性和违背法律规定的事实，因为本案原告以炒作房屋意想盈利所签合同，现在因为房地产市场落价才提起本案诉讼，要求驳回原告的诉讼请求。3、对原告提供的刷卡9万元的清单不认可，因为账号和收款账户均没有证明是谁的持有卡，并同意嘉尚公司的质证意见。 被告嘉尚公司为证明自己的抗辩理由提交了以下证据： 1、由仙庭公司出具的声明一份，证明嘉尚公司不是仙庭湖畔认购合同的实际履行者，也不是案涉房产和购房款的实际控制人和使用人，即使合同无效也应由实际履行者和受益人承担无效后果。 2、嘉尚公司的工商档案一份，档案中记载2018年9月17日王策和张桂兰通过股权转让取得嘉尚公司时，嘉尚公司的法定代表人也改为王策担任，股权转让时并没有将仙庭湖畔项目移交给嘉尚公司，证明嘉尚公司现在的法定代表人和股东对之前可能以嘉尚公司名义签订的认购合同不知情，从而证明仙庭湖畔项目不是嘉尚公司建设的项目，案涉房产和购房款的控制人和使用人不是嘉尚公司。 原告质证：对声明与本案的关联性不认可，工商档案的真实性认可，这两份证据说明二被告企业属于关联企业，印章和账户相互借用，存在混同状态，因此根据被告提供的这两份证据应该对原告承担连带责任。 被告仙庭公司质证：对声明的真实性认可，因为仙庭公司当时没有成立，是借用嘉尚公司名义与原告签订的合同，仙庭公司应承担本案的全部责任，与嘉尚公司无关。 经庭审质证、审核，对原告提交的《仙庭湖畔认购合同》、转账记录、收款收据真实性本院予以认定。 经审理查明，原告崔红敏经保定市惠安家房地产经纪有限公司介绍购买“仙庭湖畔”房产。2017年3月28日，原告崔红敏（乙方）与被告嘉尚公司（甲方）签订《仙庭湖畔认购合同》一份，该合同约定原告崔红敏认购房屋坐落于“仙庭湖畔”住宅小区**楼****房屋，该房屋建筑面积约126.28平方米，每平方米售价人民币4248元，住宅房，住宅房款总额约536437元合同第二条付款方式约定为分期付款：1、乙方于2017年3月28日向甲方交纳第一笔认购款80000元；乙方于2017年9月28日向甲方交纳第二笔认购款90000元；乙方于房屋封顶前一个月向甲方交纳第三笔认购款130000元；乙方于该房屋交房前一个月向甲方付清剩余认购款236437元。第三条项目交房日期及更名约定：本项目房屋交付时间为2020年8月1日前。客户自购房之日起8个月后可享免费更名两次。合同甲方处加盖保定嘉尚房地产开发有限公司合同专用章，乙方处崔红敏签字。合同签订后，崔红敏分别于2017年3月28日、2017年9月27日、2018年1月26日向被告嘉尚公司交付购房款80000元、90000元、130000元，被告嘉尚公司出具收据三张。 另查明，被告嘉尚公司注册时公司法定代表人为何彦玲，投资人为何彦玲、刘银甲，2018年9月17日该公司法定代表人变更为王策，投资人（股权）变更为王策、张桂兰。被告仙庭公司于2020年11月18日出具声明，该声明中明确1、位于保定市清苑区仙庭湖畔项目实际控制者为被告仙庭公司，项目中的所有房产和售房款也由仙庭公司实际控制和支配。2、前期开发是借用嘉尚公司的名义签订的购房合同，嘉尚公司不是合同的履行者，嘉尚公司无权主张合同权利，合同的相关义务由仙庭公司承担。3、仙庭湖畔项目对外债权、债务均由仙庭公司享有和承担，与嘉尚公司无关。4、因出售仙庭湖畔项目房产所产生的纠纷（包括但不限于交房纠纷、支付购房款纠纷）均由仙庭公司负责。 诉状中，原告以嘉尚公司为被告，以保定市惠安家房地产经纪有限公司为第三人，本案审理过程中被告嘉尚公司以仙庭公司为涉案房产实际控制人和建设者为由申请追加仙庭公司为本案被告，本院予以准许。原告于2020年12月22日申请撤回对保定市惠安家房地产经纪有限公司的起诉，本院予以准许。 本院认为，原告购买的房产即“仙庭湖畔”小区坐落于清苑区的事实，双方当事人无异议，本院予以确认。“仙庭湖畔”小区使用的土地为农村集体所有，案涉“仙庭湖畔”小区属于新民居项目，新民居系为实现旧村改造、改善村民生活环境所建，而本案原告崔红敏并非该集体经济组织的成员，且各被告未提交证据证明该房产可以进行商业化运营，故被告嘉尚公司将集体所有的土地上建造的“仙庭湖畔”小区部分房产向社会公开销售的行为，违反了【2011】442号全国民事审判工作会议纪要第十五条“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效”和《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、村民住宅或小产权房”的相关规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本院对原告崔红敏要求确认其与被告嘉尚公司签订的《仙庭湖畔认购合同》无效的主张予以支持。合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，故被告嘉尚公司作为认购合同的相对方及案涉房款的收受方，应向原告崔红敏返还购房款300000元。本案被告仙庭公司认可其为“仙庭湖畔”项目的实际控制者和房款支配者，自愿承担“仙庭湖畔”项目对外债务，且原告崔红敏当庭表示同意由被告嘉尚公司与被告仙庭公司承担连带责任，故被告仙庭公司对该笔购房款承担连带返还义务。关于原告主张由被告承担自付款之日起至实际返还预付购房款的利息损失并承担已付购房款一倍的赔偿责任，原告崔红敏在庭审时表示其对案涉房产属于新民居的情况知晓，且其作为社会经验丰富的成年人，其在购买房产时应当对房屋的性质进行充分了解，其本身的疏忽对导致合同无效也有一定的责任，故原告的该项诉讼请求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下， 一、原告崔红敏与被告保定嘉尚房地产开发有限公司于2017年3月28日签订的《仙庭湖畔认购合同》无效。 二、被告保定嘉尚房地产开发有限公司于判决书生效之日起十日内返还原告崔红敏购房款300000元。被告保定仙庭房地产开发有限公司对上述款项承担连带偿还责任。 三、驳回原告崔红敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计3129元，由原告崔红敏负担281元，由被告保定嘉尚房地产开发有限公司与被告保定仙庭房地产开发有限公司共同负担2848元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  陈彦任 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  李赛飞