广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终8033号上诉人（原审被告）：东莞市长安镇金牛花苑第一届业主委员会。住所地：广东省东莞市**********金牛花苑。负责人：刘锦华，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：徐荣喜，广东东方星联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市长信物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇长盛社区*********。法定代表人：叶亮先，该公司经理。委托诉讼代理人：景东星，广东雄爵律师事务所律师。委托诉讼代理人：宗世春，广东雄爵律师事务所实习律师。原审第三人：东莞市长安镇房地产开发公司。住所地：广东省东莞市长安镇墟镇。法定代表人：李玉堂，该公司总经理。委托诉讼代理人：李军，河南浩星律师事务所律师。上诉人东莞市长安镇金牛花苑第一届业主委员会（以下简称金牛花苑业委会）因与被上诉人东莞市长信物业管理有限公司（以下简称长信公司）、原审第三人东莞市长安镇房地产开发公司（以下简称长安镇房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初14653号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金牛花苑业委会上诉请求：1.撤销一审判决，改判为驳回长信公司的全部诉讼请求；2.上诉费由长信公司承担。事实与理由：依据《广东省物业管理条例》第三十六条的规定，建设单位通过协议方式选聘前期物业公司的，应办理前置审批程序，并在合同签署后进行备案。在本案中，长信公司与长安镇房地产公司未经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，就直接签署了《前期物业服务合同》，应根据《中华人民共和国合同法》第44条第2款认定合同未生效，该合同条款对金牛花苑业委会及全体业主不具有法律约束力。一审法院仅对《前期物业服务合同》备案问题作出了说明，但并未对审批程序的违法性作出任何说明。被上诉人长信公司辩称：一、长信公司是具备物业管理资质的合法经营主体，与长安镇房地产公司签订的《前期物业服务合同》，系合同双方当事人的真实意思表示，合同成立且无违反法律、行政法规效力性强制规定的情形，属合法有效的合同，应当受法律保护。二、金牛花苑业委会事实理由部分引用的《广东省物业管理条例》所规定的行政审批前置程序，系法律、行政法规的管理性规定，并非法律、行政法规的效力性强制性规定，并不影响《前期物业服务合同》的效力。三、《前期物业服务合同》中约定长信公司可收取的物业管理服务费项目包括停车费，且该合同在约定的履行期间内，完全合法有据。金牛花苑业委会擅自收取部分业主停车费的行为，没有相关的事实和法律依据，已经严重损害了长信公司的合法权益。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，金牛花苑业委会的请求与事实不符，于法无据，请求法院予以驳回。原审第三人长安镇房地产公司述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。关于物业合同效力问题，已由东莞市中级人民法院确认其合同的有效性，所以金牛花苑业委会基于合同有效性问题来拒绝支付停车费和管理费是没有法律依据的。并且截至目前还是由长信公司进行物业管理，金牛花苑业委会到目前没有聘请新的物业公司进行服务，所以金牛花苑业委会不应该收取业主的停车费。长信公司向一审法院起诉请求：1.金牛花苑业委会立即停止向业主收取停车费；2.本案诉讼费由金牛花苑业委会承担。一审法院经审理，认定事实如下：2015年7月30日，长安镇房地产公司作为甲方（建设单位），长信公司作为乙方（物业服务企业），签订《前期物业服务合同》，该合同的首页载明项目名称为金牛花苑，委托方为长安镇房地产公司，受托方为长信公司，约定：甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方聘请乙方对金牛花苑实施前期物业管理服务事宜订立本合同；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括：在物业交付后物业共用部位的维修、养护和管理，车辆停放秩序管理；停车场收费分别采取以下方式：停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位180元/个/月，车库车位300元/个/月的标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按露天车位50元/个/月、车库车位50元/个/月的标准提取物业服务费用；本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施统一委托乙方经营，乙方应单独立账、独立核算，经营收入所得收益依法归全体业主共有，主要用于补充物业专项维修资金，物业共用部位、共用设施设备的维修更新，小区配套设施设备的增添；购置及公共绿地的改造等；本合同期限自2015年8月1日起至2024年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止；本物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会；业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。长信公司提交《东莞市长安镇金牛花苑第一届业主委员会关于小区公共部位经营收入缴存建议的公告》（复印件）、东莞农村商业银行业务凭证，主张金牛花苑业委会发出公告要求金牛花苑业主向其缴纳停车费。该公告落款日期为2019年4月24日，盖有金牛花苑业委会印章，主要载明：金牛花苑业委会基于金牛花苑于2018年11月27日召开第二次业主大会，会议通过不再续聘目前物业服务单位继续提供物业管理服务的决议，近期业委会依法对金牛花苑物业服务公开招标，业委会于2019年4月24日已就小区公共部位经营收益移交事宜发函给现物业服务单位，要求现物业服务单位在2019年5月1日前移交小区公共部位经营收入，建议业主或住户将小区公共部位经营收益（如停车费）逐月存入金牛花苑业委会的银行账户。东莞农村商业银行业务凭证显示2019年6月，8幢105、10幢502的车辆停车费各180元存入金牛花苑业委会银行账户。金牛花苑业委会对长信公司提交的《前期物业服务合同》的真实性不予确认，对《东莞市长安镇金牛花苑第一届业主委员会关于小区公共部位经营收入缴存建议的公告》予以确认，认为《前期物业服务合同》明显存在人为伪造，既没有审批也没有备案，是无效合同，金牛花苑业委会发出的公告是有法可依的。长安镇房地产公司对《前期物业服务合同》予以确认，并称《前期物业服务合同》没有进行备案。金牛花苑业委会为证明长信公司不具备主体资格，其已通过业主大会决议终止长信公司的物业服务合同，并以公告的方式告知了长信公司，提交了《物业管理委托合同》、《东莞市长安镇金牛花苑第一届业主委员会第二次业主大会会议结果公告》、《东莞市长安镇金牛花苑第一届业主委员会第三次业主大会会议结果公告》及快递详情单。《物业管理委托合同》首页显示委托方为长安房地产公司，受托方为安安物业公司金牛管理处，项目名称为金牛花苑，签订日期为2000年6月1日，空白处盖有“东莞市物业管理委托合同备案章”，该合同甲方为长安安安物业管理有限公司，乙方为金牛花苑管理处，双方约定：甲方将金牛花苑住宅小区委托乙方实行物业管理，委托管理事项包括停车场的维修、养护和管理，交通与车辆停放秩序的管理，负责向业主和物业使用人收取停车场车位租金，委托管理期限为5年，自2000年6月1日至2005年5月31日。该合同落款甲方处盖有“东莞市长安安安物业管理有限公司”印章及“东莞市长安镇房地产开发公司金牛花苑管理处”印章，乙方处盖有长安镇房地产公司的印章。《东莞市长安镇金牛花苑第一届业主委员会第二次业主大会会议结果公告》载明对于是否续聘原物业公司事项的表决结果为重新选聘物业的得到票数357票，票权数33211㎡同意，通过率88.14%,87.68%；《东莞市长安镇金牛花苑第一届业主委员会第三次业主大会会议结果公告》载明对于授权业主委员会可以委托合法代理机构以招投标方式选聘物业服务企业，并与依法中标的物业服务企业签订物业服务协议，新聘物业如出现根本违约的，业主委员会有权直接解聘该物业的表决内容，同意授权得到票数397票、票权数37085㎡同意，通过率98.76%、98.71%。上述业主大会会议结果公告均盖有金牛花苑业委会的印章及“东莞市长安镇金牛花苑业主大会”印章，并有业主委员会正副主任签名捺印、发票人签名捺印、计票人签名捺印、监票人签名捺印。长信公司确认其对上述业主大会会议结果公告知情。长信公司及长安镇房地产公司对上述业主大会会议结果公告不予确认，认为已有业主对上述业主大会会议结果公告的合法性已提起诉讼，且上述业主大会会议结果公告与本案无关。长信公司及长安镇房地产公司对《物业管理委托合同》予以确认，并主张长信公司是由东莞市长安安安物业管理有限公司变更名称而来。长信公司提交其从东莞市市*监督管理局调取的档案资料，其中有企业变更名称核准申请书、东莞市长安安安物业管理有限公司章程修正案，显示东莞市长安安安物业管理有限公司于2002年4月15日申请变更名称为“东莞市长信物业管理有限公司”，其章程相应修正登记注册名称为“东莞市长信物业管理有限公司”。另，金牛花苑第一届业主委员会于2016年11月29日在东莞市房产管理局备案。金牛花苑部分业主提起诉讼，要求撤销2016年8月8日作出的首届业主大会会议决议（即撤销业主大会通过的《金牛花苑小区管理规约》、《金牛花园小区业主大会议事规则》、业主委员会成员的决议），撤销2018年11月17日作出的第二次业主大会会议决议（即撤销《东莞市长安镇金牛花苑第一届业主委员会第二次业主大会会议结果公告》的八项表决结果），案号为（2019）粤1972民初680号、（2019）粤1972民初14650号，目前该两案尚在审理中。一审法院受理的长信公司诉林嵩物业服务合同纠纷一案[案号为（2019）粤1972民初10007号]，该案长信公司根据案涉的《前期物业服务合同》要求林嵩支付其2019年3月、4月的物业管理费、停车费、水电费。该案经二审终审，认定林嵩将车辆停放在露天停车位，根据《前期物业服务合同》，停车费应按照180元/月收取，林嵩应向长信公司支付2019年4月、5月的停车费360元。在另案（2019）粤1972民初680号中一审法院曾发函到东莞市自然资源局调查案涉金牛花苑小区停车位的权属情况，东莞市自然资源局复函载明：经查档没有金牛花苑有关停车位的权属登记资料、建设规划许可资料或主管部门批准建设文件。长信公司主张：其要求金牛花苑业委会停止向业主收取停车费对应的停车位是指所有金牛花苑小区的停车位，金牛花苑小区自开发至今一直都由长信公司进行物业管理及收取停车费，但目前由长信公司仅代为收取部分业主的停车费。合同的效力必须是违反法律或者行政法规的强制性规定，金牛花苑业委会主张《前期物业服务合同》违反了广东省物业管理条例，该条例既不是法律，也不是行政法规，没有任何法律规定需要进行相关备案后合同才生效。金牛花苑小区自1998年成立之后多次进行续签前期服务协议，当时广东省物业管理条例尚未颁布生效，多年来全体业主对《前期物业服务合同》均是认可的，并一直主动履行各自的权利义务，金牛花苑业委会不是《前期物业服务合同》的主体，没有权利确认合同是否有效，且业主大会对是否续聘原物业公司进行表决的前提是认可《前期物业服务合同》有效，业主大会也没有授权金牛花苑业委会对停车位进行收费。长信公司是基于提供了物业服务而收取停车费，依照合同约定收取相关服务费，金牛花苑业委会没有提供相关管理和服务却进行收费，明显违法，金牛花苑业委会的收费行为导致大量业主不向长信公司交纳停车费直接影响了长信公司的合法权利。金牛花苑业委会主张:金牛花苑业委会不清楚金牛花苑小区的物业管理工作由谁负责，在物业管理工作中的相关单据只盖有东莞市长安房地产开发总公司金牛花苑管理处的印章，并没有加盖长信公司的印章，在长信公司起诉金牛花苑业委会后相关单据才出现长信公司的盖章。金牛花苑小区现由长信公司进行物业管理，金牛花苑业委会目前尚未聘请新的物业公司对案涉小区进行物业管理。金牛花苑业委会从2019年5月1日开始收取停车费，在金牛花苑业委会发出《东莞市长安镇金牛花苑第一届业主委员会关于小区公共部位经营收入缴存建议的公告》后，只有十几个业主向金牛花苑业委会缴纳停车费。车位属于全体业主共有，金牛花苑业委会代表的是全体业主，金牛花苑业委会行使的是所有者的权利，金牛花苑业委会收取停车费不需要具有主体资格，是内部统筹，长信公司没有权利干涉金牛花苑业委会行使所有者权利。长信公司收费只是受委托，而长信公司的委托权限已经终止。长信公司拒不公示财务信息和小区公共收益收支明细，也未提供证据证明其所收取的停车费中应归属于全体业主的款项用于补充专项维修资金或用于其他小区公共设施的改造升级，严重违反《前期物业服务合同》约定，其依据《前期物业服务合同》继续向业主收取停车费不具有合法性，金牛花苑业委会出于维护全体业主合法权益的必要直接向业主收取停车费。长安镇房地产公司主张：金牛花苑小区一直都是由长信公司进行物业服务和收取费用，金牛花苑业委会没有收取停车费的权利，也没有聘请新的物业管理公司进行物业服务，目前金牛花苑小区的停车费部分由长信公司收取，部分由金牛花苑业委会收取，部分没有缴纳。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。本案争议焦点为：一、案涉《前期物业服务合同》是否合法有效；二、长信公司是否适格主体，长信公司要求立即停止向业主收取停车费是否依法有据。关于焦点一。前期物业管理是指物业出售后至业主委员会成立并选聘物业服务企业或其他管理人之前这一期间的物业管理。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。案涉金牛花苑小区第一届业主委员会于2016年11月29日在东莞市房产管理局备案后，至今尚未聘请新的物业服务企业或其他管理人对小区进行物业管理，该小区现时的物业管理应属于前期物业管理阶段。从长信公司提交的企业变更名称核准申请书可知，长信公司是由东莞市长安安安物业管理有限公司变更名称而来。金牛花苑业委会否认《前期物业服务合同》的真实性，但未提供任何证据予以证明，而长安镇房地产公司作为金牛花苑小区的建设单位，同时也是该合同的其中一方签订主体，对该《前期物业服务合同》予以确认，故一审法院对《前期物业服务合同》的真实性予以确认。长信公司与长安镇房地产公司基于金牛花苑小区的物业管理签订的《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》均构成了金牛花苑小区的前期物业服务合同。物业服务合同的备案仅是《广东省物业管理条例》规定的行政性程序要求，并非物业服务合同的生效条件。虽然《前期物业服务合同》未经过相关政府部门备案，但该合同是双方当事人协商一致基础上自愿平等签订的，合同的内容也没有违反法律禁止性规定，《前期物业服务合同》应属合法有效。关于焦点二。根据前述焦点一的论述，《前期物业服务合同》属合法有效，长信公司作为该合同的其中一方签订主体，以该合同为依据提起诉讼要求金牛花苑业委会停止向业主收取停车费，主体适格。根据东莞市自然资源局的复函内容，案涉金牛花苑小区的停车位没有相关权属登记资料、建设规划许可资料或主管部门批准建设文件，应属于全体业主共有。长信公司作为《前期物业服务合同》的其中一方签订主体，依法享有该合同项下约定的权利及承担义务。该合同明确约定长信公司对金牛花苑小区拥有物业管理权，包括车辆停放秩序管理，停车场的经营，停车费的收取。《前期物业服务合同》约定的合同期限自2015年8月1日起至2024年12月31日止，如在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，该合同自行终止。现该合同约定的合同期限并未届满，即使金牛花苑业委会提交的业主大会会议结果公告中对于重新选聘物业服务企业事项及金牛花苑业委会可通过招投标方式选聘物业服务企业并与之签订物业服务协议的事项，均得到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但实际上金牛花苑业委会至今尚未聘请新的物业服务企业或其他管理人对案涉小区进行物业管理，根据《前期物业服务合同》关于合同期限的约定，《前期物业服务合同》并未自行终止。故，《前期物业服务合同》尚处于合同约定的有效期限内，对合同双方均有约束力，合同双方仍应依据《前期物业服务合同》享有相关权利义务。《前期物业服务合同》明确约定长信公司可收取的物业管理服务费项目包括停车费，现金牛花苑业委会张贴《东莞市长安镇金牛花苑第一届业主委员会关于小区公共部位经营收入缴存建议的公告》建议业主或住户将小区公共部位经营收益（如停车费）逐月存入金牛花苑业委会的银行账户，并实际收取了部分业主的缴纳的停车费，没有事实和法律依据，损害了长信公司依据《前期物业服务合同》而享有的合法权益，长信公司依据《前期物业服务合同》要求金牛花苑业委会立即停止向金牛花苑小区业主收取停车费，合法有据，一审法院予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十四条、第八十一条，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：金牛花苑业委会立即停止向金牛花苑小区业主收取停车费。本案一审受理费100元，由金牛花苑业委会负担。二审期间双方均没有提交新证据。二审补充查明：1.另案长信公司与周俊物业管理合同纠纷一案，本院作出（2020）粤19民终2879号民事判决，该案判令周俊向长信公司支付2019年5月份的停车费180元。2.二审法庭调查时，长信公司与金牛花苑业委会均确认还没有聘请新的物业公司对金牛花苑进行服务管理，目前仍是长信公司提供物业服务。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本案二审程序中仅针对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。针对金牛花苑业委会的上诉意见，本案二审分析如下：金牛花苑业委会上诉主张案涉《前期物业服务合同》未生效。对此该主张，长信公司不予确认。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”由此可见，建设单位在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，有选聘物业服务企业、签订前期物业服务合同的权利。其次，长安镇房地产公司作为金牛花苑小区的建设单位，其对该合同予以确认，长信公司与长安镇房地产公司基于金牛花苑小区的物业管理签订的《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》均构成了金牛花苑小区的前期物业服务合同。再者，物业管理合同的备案制度属于非行政许可审批项目，即案涉合同是否备案，并不影响合同的效力。最后，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”此款为效力性强制性规定，金牛花苑业委会提交的证据亦不足以证明案涉《前期物业服务合同》有违反上述规定的情形。案涉合同内容也没有违反法律禁止性规定，合法有效。金牛花苑业委会主张该合同未生效或无效均缺乏依据，本院不予采纳。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，即建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同还是业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，无论是哪一个合同，业主虽然不是形式意义上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。物业公司若依据物业服务合同提供了相应的物业服务履行了合同义务，其就有权向业主主张相应的物业服务费等。依据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会有监督和协助物业服务企业履行物业服务合同的职责。但本案中金牛花苑业委会向金牛花苑小区业主收取停车费没有事实和法律依据，也与其相应职责不符，其行为损害了长信公司的合法权益，长信公司依据《前期物业服务合同》要求金牛花苑业委会立即停止向金牛花苑小区业主收取停车费，合法有据，本院予以支持。一审对此处理并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人金牛花苑业委会的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条以及前述援引的法律规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由东莞市长安镇金牛花苑第一届业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  李远伦审判员  伍小冰二〇二〇年十二月二十五日书记员  何赛赛附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责