吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2020）吉0102民初6603号原告：吉林省中东龙兴商贸园有限公司，住所地吉林省长春市南关区亚泰大街**。法定代表人：曹业锋，总经理。委托诉讼代理人：赵烨，该公司法务部职员。委托诉讼代理人：刘亦聪，该公司法务部职员。被告：张立军，男，1987年4月20日出生，汉族，无职业，住吉林省。原告吉林省中东龙兴商贸园有限公司与被告张立军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告吉林省中东龙兴商贸园有限公司的委托诉讼代理人赵烨、刘亦聪，被告张立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉林省中东龙兴商贸园有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金15,013.32元；2.判令被告承担逾期缴纳租金的2%收取滞纳金；3.判令原告有权扣除履约保证金8,000元；4.判令被告立即撤离租赁铺位，并恢复原状（庭审中撤回该项诉讼请求）；5.判令被告承担逾期撤场的租金1.5倍收取违约金；6.诉讼费等费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2019年12月23日签署《铺位租赁合同书》，约定被告承租原告位于长春市××区的新天地购物公园第4F层4F-B座第4F-030号商铺，面积为84平方米。租赁期限从2019年12月24日至2020年6月23日。1.按照合同第4.1.1条约定：租金计算标准为2.93元/日/平方米，租金采用上打租方式以季为周期支付。按照合同约定，被告需在2020年4月23日前支付下期租金，截止至2020年6月23日，被告未缴纳2020年4月至6月的租金总额为15,013.32元。2.根据合同第16.1条约定：“乙方逾期支付租金、综合服务费、活动策划管理费等费用，每逾期一日，应按逾期交付租金的2%支付滞纳金。逾期超过7日的，甲方有权解除本合同。”被告逾期支付租金，因此原告要求终止双方的合同并要求对方承担逾期滞纳金（逾期滞纳金从应支付租金之日起至实际支付之日止）。3.根据合同第16.2条约定：“因乙方过错甲方解除本合同的，乙方的履约保证金不予返还。”因被告未能支付租金导致合同解除，因此原告要求扣除被告履约保证金8,000元。4.根据合同第13.2条规定：“合同结束，甲方有权要求乙方按商场需求进行铺位交还”，因此原告要求被告撤离该租赁铺位，并恢复原状。5.根据合同第13.4条规定：“乙方逾期返还商铺，除应当按照合同最后一个月的标准交付租金外，还应承担日基本租金的1.5倍违约金”，原告于2020年7月11日要求被告撤离场地，但被告一直未能撤离。因此原告要求被告承担逾期撤场的租金及违约金（从通知之日起至实际撤场之日止）。原告已多次向被告递送逾期缴费通知单及限期撤场函。但被告置之不理，并且拒不履行。因此原告为保护自身合法权益，向法院提起诉讼。张立军辩称，我与原告签订铺位租赁合同，租赁三个铺位（遥控船、狩猎英雄、神弓盖世），遥控船的合同至2020年2月24日，租金于2019年12月交齐，狩猎英雄、神弓盖世合同期至2020年6月24日，租金交至2020年3月24日。2020年1月新冠疫情发生，为响应国家号召三个铺位停业到4月中旬，其中遥控船的铺位合同期满，原告工作人员与我联系，询问我是否撤场或续约，我问撤场是否可以返还疫情期间未使用的费用，原告工作人员表示已经跟领导反映，可以返还该笔费用。2020年3月9日原告方为了减少自己损失、消耗商铺租金，不顾及顾客和营业人员的生命健康安全，在没有政府文件明确规定的前提下强制商户开业，我们经营的娱乐项目为室内游乐行业，是相对封闭场所，人员密度较高、人口流动性较大不符合国家防疫防控的条件，我秉着对国家、社会、顾客和营业人员的安全负责没有配合原告营业，从新闻、电视、媒体上了解到，国家已将此次新冠疫情定性为不可抗力，根据合同规定的不可抗力之条款，我们商户代表与原告的胡副总以及管理人员进行疫情期间合作条件的商讨未果，这期间我也问胡副总遥控船费用怎么返还，他表示可以用来抵消狩猎英雄和神弓盖世的租金，当时原告的李姓和葛姓工作人员以及商户代表都在场，因为没有商量出结果，我们按照合同不可抗力之条款提出撤场终止合同的申请，原告迟迟不予理睬、不给回复。后来原告新经理与我协商，希望能够恢复营业，在这期间等候商场的优惠政策，这时国家也号召娱乐行业可以复工复产，为了响应国家号召我于2020年4月中旬开始复工营业。因为原告商场受疫情影响，营业状态非常不好，我还是想和商场终止合同。2020年5月份吉林舒兰疫情二次爆发，原本生意就不好，疫情二次爆发后生意越来越不好，这时原告室内公园李经理回来说集团政策下来了，政策是五、六月份免租，之后续约七、八、九月份可以改成联营扣点模式，当时我对这个政策是非常认可，同时挺也非常感激，原告领导能给我们好政策，完了直至合同期满，原告说不再与我签订合同了，我想不签就不签了。原告又通知我优惠政策没了，需要缴纳5月份和6月份的租金，我当然不同意了，原告办事出尔反尔我接受不了，再就是因为这个疫情，1-3月我没有营业，但是我交的租金原告也不给返，我提出抵5、6月租金，原告也不同意。后来原告给我打电话要拆除我的两个项目，我说问题不解决这两个项目不可以拆除，结果原告在我不同意的情况下强行拆除了我的两个项目，现在原告还提出一些无理的要求，我无法接受。原告强行拆除我的私人财产，拒绝返还一切应该返还我的费用，找各种理由抵扣我的抵押金，我不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年12月23日，吉林省中东龙兴商贸园有限公司（甲方）与张立军（乙方）签订《铺位租赁合同书》，合同约定的主要内容：甲方将坐落于新天地购物公园商场内第4F层4F-B座区第4F-030号商铺出租给乙方使用；该商铺的水平投影使用面积为84平方米；租赁期限为183天，自2019年12月24日起至2020年6月23日终止；乙方承租铺位的准营商品品种为体验类（经营项目：狩猎英雄）；租金计算标准为2.93元/日/平方米，租金总额为45,039.96元，自计租日起至乙方完成撤场之日据实结算，2019年12月24日前缴纳2019年12月24日至2020年3月23日期间租金22,396.92元，2020年2月23日前缴纳2020年3月24日至2020年6月23日期间租金22,643.04元，租金采用上打租方式以季缴为周期支付，支付期限为每期开始日的30日前，第一期租金于本合同签订之日支付；为担保乙方按约履行本合同项下的全部义务和责任，乙方应在本合同签订之日向甲方交存履约保证金，金额不得少于8,000元，该履约保证金在本合同履行期内由甲方保管，不计利息，在合同履行期间，如果乙方未按约定履行支付义务（包括但不限于延付租金、综合服务费、其他费用、违约金、赔偿金）或违反其他合同义务的，甲方均有权就乙方应当偿付的费用从履约保证金中直接予以扣划；为担保乙方在承租铺位期间销售的商品或提供的服务质量符合规定，能够满足消费者的正当要求，且不会对他人的合法权益构成威胁和损害，并确保甲方不会因乙方的经营行为而招致任何商誉或财产损失，乙方应在本合同签订之日向甲方交存质量保证金，金额不得少于5000元，该质量保证金在本合同履行期内由甲方保管，不计利息，保证金返还，甲方应当自确认乙方合同履行完毕无违约事项或遗留问题之日三个月后，将账目核对抵销后剩余的履约保证金余额（不计利息）返还给乙方；乙方应当于合同约定的租期结束之日起不超过5日内交还商铺，除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起不超过三日内交还该商铺，如乙方未在合同约定期限或指定期限提前完成撤场的，甲方有权采取一切措施进行清场，由此造成的一切责任和损失由乙方负责，逾期撤场的视为乙方自愿放弃其在铺位内的财务的所有权，甲方有权自行处置铺位内的一切物品，乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准支付逾期期间的租金、综合服务费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日基本租金的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方依照上述规定收回该商铺；在合同有效期内，乙方逾期支付租金、综合服务费、活动策划管理费等费用之一或全部的以及保证金应补足部分，每逾期一日，应按逾期交付金额的2%支付滞纳金，逾期超过七日的，甲方有权解除本合同，乙方中途撤场或因乙方过错甲方解除本合同的，乙方预缴的租金、履约保证金、综合服务费不予返还，并有权要求乙方额外赔偿甲方因此而遭受的全部损失；遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并且无需为此而承担违约责任，但应尽最大努力克服该事件减轻负面的影响，该铺位因不可抗力遭到严重损坏，导致乙方无法继续经营的，双方应当就是否继续履行本合同进行商议，如在不可抗力事件发生后90日内乙方既无法继续经营，双方也无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止本合同，本合同因此而终止的，双方互不承担违约责任，甲方应返还未发生的租金、费用及保证金，铺位内的物品、装修由乙方自行处理。上述合同签订后，张立军按照合同约定缴纳2019年12月24日至2020年3月23日期间的租金22,396.92元以及履约保证金8,000元、物业履约保证金5,500元、质量保证金5,000元，吉林省中东龙兴商贸园有限公司亦按合同约定将案涉商铺交于张立军用于经营狩猎英雄项目。2020年1月新冠疫情发生，吉林省中东龙兴商贸园有限公司的新天地购物公园4F层（含案涉租赁铺位）于2020年1月25日停止营业。2020年3月8日，中共长春市委办公厅、长春市人民政府办公厅联合下发《关于加快推动服务业有关行业复工复产的通知》，内容：为统筹推进疫情防控和经济社会发展各项工作，按照“分级分类、有序推进、应放尽放”的原则，除电影院、棋牌室、舞厅、酒吧、KTV、公共浴室等场所相对密闭、人员相对集中的行业外，其他服务业企业在落实疫情防控措施的前提下，原则上要全面复工复产。吉林省中东龙兴商贸园有限公司依据该通知精神，通知张立军于2020年3月9日恢复商铺经营。另吉林省中东龙兴商贸园有限公司与张立军租赁的铺位为内接商铺，归吉林省中东龙兴商贸园有限公司统一管理。另查，张立军租赁经营的铺位于2020年6月24日起停止经营，但张立军未将案涉商铺内的物品全部搬离。自2020年7月1日起吉林省中东龙兴商贸园有限公司多次通知张立军撤出案涉租赁铺位，张立军未将物品撤出案涉租赁铺位亦未支付租金。2020年8月11日吉林省中东龙兴商贸园有限公司自行拆除案涉铺位。另吉林省中东龙兴商贸园有限公司表示考虑受新冠疫情影响给予张立军免一个月租金。本院认为，吉林省中东龙兴商贸园有限公司与张立军于2019年12月23日签订的《铺位租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。合同的履行过程中，因受新冠疫情的影响，吉林省中东龙兴商贸园有限公司的新天地购物公园4F层（含张立军租赁的案涉铺位）自2020年1月25日停止营业至2020年3月8日，在此期间吉林省中东龙兴商贸园有限公司与张立军对铺位租金减免与支付产生争议，张立军既未依合同约定支付2020年3月24日至2020年6月23日期间的铺位租金22,643.04元，也未在合同履行期满后返还租赁铺位，占有租赁铺位至2020年8月11日，共产生租赁铺位占有使用费12,059.88元（2.93元/日/平方米×84平方米×49日），故张立军负有支付铺位租金和在合同履行期满后返还租赁铺位的义务，并承担占有租赁铺位期间的使用费以及相应的违约责任。关于受新冠疫情的影响而停业期间的租金，因张立军租赁的铺位为内接商铺并由吉林省中东龙兴商贸园有限公司统一管理，依据铺位租赁合同第十七条关于不可抗力的相关约定，张立军支付该停业期间的铺位租金应当予以顺延，即从张立军欠付2020年3月24日至2020年6月23日期间的铺位租金22,643.04元中扣除因新冠疫情停业期间的铺位租金10,829.28元（2.93元/日/平方米×84平方米×44日）。关于张立军支付的履约保证金8,000元，吉林省中东龙兴商贸园有限公司主张有权扣除，依据双方签订的合同约定履约保证金在张立军未履行支付义务或违反其他合同义务，吉林省中东龙兴商贸园有限公司有权就张立军应当偿付的费用从履约保证金中直接予以扣划，故在张立军欠付铺位租金的情况下，吉林省中东龙兴商贸园有限公司可直接扣划履约保证金用以抵付铺位租金。关于张立军支付的质量保证金5,000元，张立军抗辩予以返还，按照双方签订的铺位租赁合同约定的租赁期限至2020年6月23日届满和质量保证期为3个月，该质量保证金应于2020年9月24日起返还给张立军，吉林省中东龙兴商贸园有限公司虽提出用于解决张立军撤场后的退费问题，但其对此并未提供证据，故该质量保证金可自2020年9月24日起应予返还，亦可抵付张立军欠付的铺位租金和占有使用费。综上，截止2020年9月24日，张立军欠付的铺位租金扣除停业期间的顺延租金、履约保证金以及质量保证金冲抵租金后，尚剩余质量保证金1,186.24元，该剩余质量保证金与张立军占用租赁铺位期间产生的占有使用费冲抵后，张立军尚欠付吉林省中东龙兴商贸园有限公司租赁铺位占有使用费10,873.64元。占有使用费12,059.88元关于吉林省中东龙兴商贸园有限公司主张的逾期缴纳租金滞纳金，因约定标准过高应予调整，可以张立军欠付的铺位租金3,813.76元（约定铺位租金22,643.04元-停业期间铺位租金10,829.28元-履约保证金8,000元）为基数，自2020年2月24日起至2020年9月23日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算利息予以支持。关于吉林省中东龙兴商贸园有限公司主张的逾期撤场违约金，因约定的违约金标准过高，亦应调整为以张立军每日欠付的占有使用费246.12元为基数，自2020年6月24日起至2020年8月11日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的1.3倍分别计算利息予以支持。关于吉林省中东龙兴商贸园有限公司在庭审中撤回要求张立军立即撤离租赁铺位并恢复原状的请求，不违反相关法律规定，应当准许。关于张立军抗辩返还的物业履约保证金5,500元，因吉林省中东龙兴商贸园有限公司并非物业履约保证金收取方，其可另行主张解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、张立军于本判决生效后立即向吉林省中东龙兴商贸园有限公司支付逾期缴纳租金滞纳金（以张立军欠付铺位租金3,813.76元为基数，自2020年2月24日起至2020年9月23日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算利息）；二、张立军于本判决生效后立即向吉林省中东龙兴商贸园有限公司支付铺位占有使用费10,873.64元及逾期撤场违约金（以张立军每日欠付占有使用费246.12元为基数，自2020年6月24日起至2020年8月11日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的1.3倍分别计算利息）；三、驳回吉林省中东龙兴商贸园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费469元，由张立军负担50元，吉林省中东龙兴商贸园有限公司负担419元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 张忠国 二〇二〇年十二月十七日书记员 隋 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