西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初10965号 原告：胡秋英，女，1975年8月12日出生，汉族，住江西省上饶市婺源县。 委托诉讼代理人：高仕观，男，1996年2月25日出生，汉族，住北京市昌平区，系原告之子。 被告：康盼，男，1990年12月23日出生，汉族，住西安市长安区。 原告胡秋英诉被告康盼房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡秋英及其委托诉讼代理人高仕观、被告康盼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡秋英向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约金及房租滞纳金6392.5元；2、被告赔偿原告房屋修缮费用4700元(卫生间墙砖破坏、地漏修复、电视墙擅自更改、穿衣镜破损、阳台电源插口损坏、空调出风口断裂两处、室内墙面恢复、客厅顶部灯管不亮、卫生间门口过道两侧及客厅踢脚线、地面瓷砖明显因卫生间跑水被泡引起的开裂、松动）；3、被告赔偿原告家具损失7124元(明细：实木1.8米双人床、加厚床垫、床头柜两个以上共计2600元、三人布艺可折叠沙发床1200元、三洋电视1699元、钢化长方形茶几及桌垫480元、电视柜(S形双层玻璃)260元、椅子一把55元、落地花架150元、开换锁680元)；4、被告返还电卡、天然气卡；5、被告补交所欠物业费158.427元、水费76元；6、被告返还可燃气体探测仪，价值200元；7、由被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原告与被告于2019年2月16日签订了由西安正雅房屋中介有限公司暨玛雅房屋伟丰花园加盟店提供的《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于西安市雁塔区XX号楼XX单元XX房屋出租给被告，房屋租赁期自2019年2月17日至2022年2月16日，共计36个月。第三条约定:租金前两年为每月1850元、第三年为1950元，根据合同约定租金交付方式前半年为季度付，时间应为第一次:2019年2月16日(三个月租金)、第二次:2019年4月17日(三个月租金即至2019年8月17日)，自2019年7月16日第三次起，租金交付方式为半年一付(六个月租金)，依次顺延，且每期租金需提前一个月足额交付甲方，逾期则视为违约。2019年2月16日，经原、被告与房屋中介经纪人翟江虎三方共同查验出租房屋无误后，原告向被告交付了该精装房屋。被告于2019年4月24日交纳了第二次租金，逾期八天，八天滞纳金共计220元。被告于2019年7月16日以给空调添加冷媒为由，擅自扣留300元租金，至今仍未给付。根据合同约定，被告应于2020年1月16日交纳2月17日至8月16日的租金，原告于1月16日与被告联系，被告拒绝按合同履行提前一月交纳租金的义务，2月19日，被告通过房屋经纪人翟江虎通知原告，再次坚决表示不履约、让其通知原告可以收房，根据合同第七条第六款之规定，被告须承担两个月租金作为违约金。2020年1月21日原告通知被告收房时间并让其恢复房屋及屋内设施原状，被告以公司放假为由提出2月16日才可收房，原告于22日、23日再次通过微信与被告沟通，被告拒不配合。原告于2月17号再次微信通知原告及中介方将于2月18日上午10:30收房交接，但被告无视原告的微信消息拒不回复，未履行交房义务，经原告电话联系，被告表示拒不提供房门密码，让原告自行处置，原告只好雇用开锁公司专人开换锁。进入房屋后，原告发现房屋及屋内设施并未恢复原状，原告房屋自配的床、床垫、床头柜、沙发、椅子、茶几、电视柜、落地花架、三洋电视、可燃气体探测仪均遭被告搬走，室内多处均出现了明显的非合理使用造成的损坏等情况，被告违反了《租赁合同》第七条第五款之规定，未经原告同意擅自装修、改建、增扩屋内设备，应赔偿原告一个月房租的违约金并恢复房屋及屋内设施原状。收房后，被告仍欠交2020年1月物业费102.098元，2月物业费56.329元，2019年第四季度水费64.6元，2020年1-2月租赁期间水费11.4元。综上，原告为维护其合法权益，故诉至法院， 被告康盼辩称，第一，被告不存在违约，无需向原告支付违约金及房屋滞纳金。根据合同约定的租金交付方式，被告将房租交到了2020年2月16日，2020年1月16日按照合同约定应当交第四次的房租，由于资金周转困难，被告一直与原告协商房租交付方式，不料，2020年1月底赶上春节和新冠疫情，被告回老家过年，被隔离在老家不能和原告处理有关房屋租赁事宜，多次给原告电话沟通等疫情过后协商此事，2020年2月18日，原告不顾疫情隔离防控措施，未经被告同意撬开密码锁，强行收房。被告已于2019年4月24日交了第二次租金，原告也已经收了租金，对此次租金交纳已经视为完成，所以不存在滞纳金。租房时被告交了一个月的房屋租金作为租赁押金，即使2020年2月16日房屋租赁期限到期，押金也可以抵房屋一个月的租金，原告不应在疫情期间撬房屋密码锁。第二，原告要求被告赔偿房屋修缮费用及家具损失费用不合理。原告诉请里罗列的卫生间墙砖破坏、卫生间跑水、瓷砖松动等都属于房屋使用过程中自然老化损坏，不是被告故意毁坏，因此属于原告的修缮义务，修缮费用自然也应由原告承担。原告诉请的家具损失更是不存在，被告在租赁房屋的时候就已经告知原告房屋将用于经营民宿，原告是同意被告的房屋用途的，被告对原告的房屋进行了精心设计和装修，换的新家具都是买的品牌家具，提升了房屋使用价值。原告房屋里原有的家具被告都妥善保管在库房里，不存在家具损失。故被告返还房屋符合“返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”标准，不构成违约。第三，原告所说的返还电卡、天然气卡，被告都妥善保管。第四，原告要求补交的物业费、水费，被告也从来没有拒绝交付，只是因为疫情原因没有机会交纳，后来又因原告私自收房，导致被告没有办法交纳。第五，原告要求被告返还的可燃气体探测仪在房子里面，原告私自收房，导致房屋内物件丢失，原告应该自己承担责任。第六，原告在合同存续期间强行收房，以自身行动表明不再履行合同，现被告同意解除合同，此前原告依据合同取得的一个月押金应当予以返还。综上所述，原告诉请无事实及法律依据，被告已经全部履行约定义务，被告同意解除合同，原告应当返还依据合同取得的被告财产。 原告胡秋英围绕诉讼请求提交以下证据：1、租赁合同，证明原、被告存在租赁合同关系；2、房屋附属设施清单，证明原告在出租时交付的房屋状况；3、房屋所有权证及原告身份证复印件，证明原告为适格主体；4、房屋居间协议，证明在租赁期间，被告通过房屋经纪人翟江虎的一切告知、通知行为都能表达其真实意思；5、被告身份证复印件，证明被告为承租方；6、原告与中介经纪人翟江虎微信聊天记录截图，证明被告单方终止租赁合同，未提前一个月告知原告的违约事实存在，且主动向原告提出约定收房；7、原、被告微信聊天记录截图，证明被告拒绝按合同履约，未按要求配合收房，原告不得不自行开锁；8、被告康盼转账记录截图，证明被告2019年4月24日逾期八天交纳租金，2019年7月16日实交租金10800元，欠付租金300元至今；9、交房当日房屋内部照片，证明屋内交付时原状及留给被告使用的设备与装饰品；10、收房全程视频刻制光盘，证明收房时屋内原有家具已被搬走或遗失；11、房屋内部损坏照片、受损瓷砖及踢脚线视频光盘、地漏收款收据、销售清单、墙砖地砖踢脚线维修收款收据，证明被告对房屋修缮负有赔偿义务；12、部分家具购买凭证，证明部分家具费用，其余家居可以市场价格估算；13、收房开换锁刻录光盘、证据打印费等票据，证明原告所花费的开换锁、证据收集整理的费用；14、物业费及水费交费平台记录截图、物业费交费票据，证明被告租赁期间应交未交的费用。上述证据被告对于租房、交房等事实予以认可，但表示原告提交的证据无法证明原告交付的房屋内所有物品均完好无损，收房时正值新冠肺炎疫情期间，被告不能到场，原告单方强制收房，原告提及的开锁费及打印费其不认可，上述费用不应由被告承担。收房时屋内的具体情况被告不知晓，原告提及的损坏均为自然损坏，不是被告的责任，屋内空调被告未移动，电视在被告处，物业费是按季度交纳，水费根据物业公司抄表情况交纳。故被告对于上述证据证明目的不予认可。 被告针对其抗辩提交以下证据：1、原、被告微信聊天记录截图，证明被告一直在和原告协商交纳房租事宜，原告自行收房；2、被告民宿管家和客人聊天记录、被告和中介聊天记录，证明原告知晓被告租房用途为民宿，卫生间墙面瓷砖是自然脱落，应由原告修缮，但实际由被告自行修缮；3、房间物品明细，证明屋内物品价值。原告仅认可其与被告的聊天记录，但表示不存在协商交纳租金事宜，其余证据原告均不予认可。本院对以上证据予以确认并在卷佐证。 本院认定事实如下：2019年2月16日，经西安正雅房屋中介有限公司居间，原告胡秋英（甲方、出租方）与被告康盼（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX单元XX室房屋（以下简称：案涉房屋）出租于乙方，租赁期限自2019年2月17日至2022年2月16日共计36个月，每月租金1850元，第三年租金递增5%为1950元。租金交付方式按季度、半年结算，由乙方提前一个月足额交付甲方，各期租金支付日期：第一次交款日期为2019年2月16日，第二次交款日期为2019年4月17日，以后每次交款日期为半年付。本合同签订时，乙方向甲方交纳押金1850元，该押金为保证金。如乙方在租赁期间未发生损坏房屋设施、拖欠水、电、暖、物业费、租金等费用，合同期满时，甲方一次性退还。如有上述情况发生，甲方有权从押金中等额扣除，不足部分由乙方另行承担，剩余部分一次性无息退还甲方。第七条“违约责任”约定，未按约定支付租金，逾期每日承担应付费用千分之五的违约金，逾期超过15日的，甲方有权单方终止合同，乙方承担一个月房租的违约金。在租赁期内，单方终止合同，需提前一个月通知对方，违约方须承担一个月租金作为违约金。未提前一个月通知的应承担两个月租金作为违约金……合同还对其他相关费用的承担方式、双方的权利与义务、房屋退还、通知及其他事项等作出约定。合同签订当日，被告代原告支付中介费925元，向原告支付押金及三个月租金6475元，原告将房屋及房屋附属设施一并交付被告。之后，被告将屋内原有的部分家具家电搬运至自己仓库，重新购置家具家电，并将案涉房屋贴上壁纸、铺上地毯，重新装修装饰后用于经营民宿。2019年4月24日，被告向原告支付三个月租金5550元。2019年7月16日，被告微信告知原告因案涉房屋空调没有冷媒，其自行添加冷媒花费300元，故被告自行从租金中扣除300元，向原告支付六个月租金10800元。2020年1月16日，原告通过微信提醒被告交纳2020年2月17日至2020年8月16日租金，被告拒绝当天交纳，称“我的意思是2月16日之前给房租，然后一分钱都不欠，房租是这样的。”2020年1月21日，原告通过微信通知被告“中介告知：前天下午去电与你沟通不交房费一事，你表示对合同中规定的提前一月交付房费不满，不会再履行，我要不同意的话，你就不租了，让我可以去收房，通知你，故现发信息请你安排时间明天下午2点我会上门。”被告回复“如您需要收房，收房时间为2月16日。”原告表示“鉴于你擅自改变屋内设施，将我屋内家具搬离，无视物业规定，因超期被催交物业费，并且于1月19日与中介翟江虎明确表示不继续按合同履行交纳房费，让通知我收房，在我协调时间后，却不配合交接，已多方面违约，现通知你于明天1月22号返还房屋一切设备设施原状，后天上午十点收房终止合同。”被告则表示不同意原告进入案涉房屋。2020年2月15日，被告通过微信联系原告，表示“明天2月16日房费到期，现在疫情不知道什么时候过去，现在与你协商房租事宜”，并以“大白兔民宿”的名义向原告发出《免租申请书》一份，原告未予正面回复，于2020年2月17日通知被告“明天2月18日上午10:30收房”。2020年2月18日，因被告未告知房门密码，原告委托开锁公司强行开锁收房，支出开锁费用680元。收房后，原告自行对案涉房屋进行修缮。 另查，房屋由被告使用期间，被告未交纳2019年10月1日至2020年2月16日期间的物业费158.4元、水费76元，上述费用已由原告向物业公司交纳。 再查，截至庭审之日，案涉房屋的电卡、天然气卡仍在被告处，被告同意向原告返还；被告从案涉房屋搬离的家具家电在被告仓库，被告亦同意向原告返还。经询，原告表示不同意被告向其返还家具家电，坚持要求由被告赔偿家具损失。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告胡秋英与被告康盼签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，亦未损害第三人的合法权益，合法有效。当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。根据合同约定，被告应于2020年1月16日支付2020年2月17日至2020年8月16日租金，原告于2020年1月16日催告后，被告仍未按约定时间履行租金给付义务，被告的行为已经违反双方关于租金支付时间的约定。虽被告辩称一直与原告协商房租交付方式，但原告并未表示同意变更租金交付时间。至于被告辩称此后因受新冠肺炎疫情影响不能处理房屋租赁事宜，其已于2020年2月15日向原告发出免租申请一节，因双方并未达成合意，且根据通常支付习惯，被告完全具备通过微信等网上支付的方式按期履行交款义务的条件，但仍未在应付租金之日起15日内支付房租，已构成违约。《房屋租赁合同》第七条第四款约定，“未按约定支付租金……逾期超过15日的，甲方有权单方终止合同，乙方承担一个月房租的违约金。”原告据此于2020年2月18日收回案涉房屋，之后，被告并未提出异议，庭审中，被告亦表示认可租赁合同于2020年2月18日解除，故本院认定案涉房屋租赁合同于2020年2月18日终止。 关于被告应当支付原告的违约金。合同第七条约定，未按约定支付租金，逾期每日承担应付费用千分之五的违约金，逾期超过15日的，原告有权单方终止合同，被告承担一个月房租的违约金。被告本应于2019年4月17日支付下期租金5550元，但被告于2019年4月24日方才交纳，逾期7天，故被告应向原告支付滞纳金194.25元（5550元×5‰×7=194.25元）。因被告逾期支付租金超过15日导致原告单方终止合同，被告应向原告支付一个月房租的违约金1850元。虽原告主张合同解除系被告提出，且未提前一个月进行通知，经查看原、被告微信聊天记录，被告自2020年1月16日持续与原告沟通变更租金支付方式，被告并未向原告提出解除合同，故对于原告上述主张，本院不予采信。至于原告主张被告未经同意擅自将房屋进行改建、装修，应当承担一个月房租的违约金，经查看原告与中介的微信聊天记录、被告与中介的微信聊天记录，原告理应知晓被告租赁案涉房屋用于经营民宿需要装修，但原告仍与被告签订《房屋租赁合同》，此后，原告在被告承租案涉房屋后将近一年的时间内均未提出异议，现原告主张被告擅自改变屋内设施，本院不予采信，原告据此要求被告支付违约金1850元，本院亦不予支持。 被告辩称自行添加空调冷媒产生的300元费用用于扣减相应租金一节。依据租赁习惯，确保空调能够正常使用是出租人的义务，在空调需要维修时，维修空调产生的费用应由原告承担。且案涉合同明确约定，合同中未列明的与房屋有关的其他费用由原告承担。被告作为承租人，自行为空调添加冷媒产生费用300元，被告在租金支付时予以扣除不违反法律规定，故原告要求被告支付租金300元及滞纳金，本院不予支持。 关于原告主张的房屋修缮费用4700元，原告列举的维修损失共计10项。首先，根据合同第六条约定，将室内墙面恢复原状属被告义务。虽原告提交微信聊天记录以佐证复原费用，但并未提交相应的付款凭证。其次，被告已提供证据证明卫生间墙砖系自然脱落后被告修复，故维修卫生间墙砖的费用应由原告自行承担。对于剩余项目，原告主张系被告使用不当造成，被告则辩称系自然老化所致，双方均无证据证明此部分维修项目的损失归责，且家电及附属设施存在自然损耗，原告无法举证是否因被告使用不当造成损坏。因此，结合双方提交的证据，本院酌情确定被告赔偿原告房屋修缮费用2700元。关于原告主张的10项家具损失7124元，虽被告表示从案涉房屋搬离的家具家电在被告仓库，愿意向原告返还，但原告坚持要求由被告赔偿家具损失。结合原告提交的部分家具家电购买凭证及开换锁费用凭证，以及家具的购买年限、使用时间，本院酌情确定被告向原告赔偿家具损失2000元。原告代付的物业费158.4元、水费76元，应由被告向原告支付。 综上所述，被告应向原告支付违约金1850元、滞纳金194.25元、房屋修缮费用2700元、家具损失2000元、物业费158.4元、水费76元，以上损失共计6978.65元。因合同第三条“押金”条款约定，如被告在租赁期间损坏房屋设施、拖欠水、电、暖、物业费、租金等费用，原告有权从押金中等额扣除，因此，以1850元押金冲抵部分损失后，被告应向原告赔偿损失5128.65元。 案涉房屋的电卡、天然气卡，应由被告向原告返还。原告要求被告返还的可燃气体探测仪，被告辩称系原告单方收房导致物件丢失，因原告证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告康盼于判决生效之日起十日内向原告胡秋英支付违约金、滞纳金、房屋修缮费用、家具损失、物业费、水费等损失共计5128.65元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、被告康盼于判决生效之日起十日内向原告胡秋英返还西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX单元XX室房屋的电卡一张、天然气卡一张。 三、被告康盼于判决生效之日起十日内向原告胡秋英返还可燃气体探测仪一个。 四、驳回原告胡秋英的其他诉讼请求。 本案案件受理费266元，由被告承担87元，原告承担179元。因原告已预交，被告于支付上述款项时将该款一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  蒲婷婷 人民陪审员  王铁柱 人民陪审员  陈俊平 二〇二〇年十二月二十三日 书 记 员  史丽娜 打印：相丽华校对：李珍珍2020年月日送达 1