贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2601民初15685号原告：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区中昊大道，统一社会信用代码91522620795285264A。法定代表人：姜上桥，职务：经理。委托代理人：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：赵智兵，男，1974年1月24日出生，汉族，户籍所在地湖南省邵东县，现住湖南省吉首市。被告：金海英，女，1980年7月28日出生，汉族，户籍所在地湖南省邵东县，现住湖南省吉首市。第三人：贵州凯里农村商业银行股份有限公司开发区支行，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区南桦山庄**门面。负责人：杨坤达，职务：行长。委托代理人：阳梦茹。代理权：特别授权。原告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称凯威房开公司）与被告赵智兵、金海英、第三人贵州凯里农村商业银行股份有限公司开发区支行（以下简称凯里农商行开发区支行）追偿权纠纷一案，本院于2020年10月19日受理案件后，依法适用简易程序，于2020年12月25日公开开庭进行了审理。原告凯威房开公司的委托代理人郭晓红、被告赵智兵、第三人凯里农商行开发区支行的委托代理人阳梦茹到庭参加诉讼。被告金海英经传票传唤无正当理由拒不到庭。现已审理终结。原告凯威房开公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告2017年3月16日签订的商品房买卖合同；2、判令被告支付原告违约金194502.00元；3、判令被告偿还原告垫付的银行贷款本息99590.49元。事实及理由：原告与被告于2017年3月16日签订编号为2017000496号商品房买卖合同，约定被告购买原告建设的凯威现代物流城（西区）第一幢-1-8号房，房价1945020.00元。上述商品房买卖合同附件十二补充协议第三条约定，买受人选择银行按揭贷款，买受人不按期足额偿还借款本息，导致按揭银行在出卖人账户扣收买受人所欠的借款本息，使出卖人承担保证责任，买受人不仅构成借款合同关系的违约，同时构成商品房买卖合同的违约，经出卖人催促，买受人不能在30天内归还出卖人为其垫付的借款本息时，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人支付的购房款（含贷款）扣除10%作违约金，并偿还借款、扣除相关手续费后的剩余部分返还给买受人。被告向第三人按揭贷款后不按时足额偿还借款本息，截止2020年4月30日，共计借款本息99590.49元由第三人在原告账户扣收。原告多次向被告催促，被告不予理睬。原告于2020年8月20日在被告所购房门上粘贴催促通知，并由黔东南凯城公证处对证据作出保全。原告于2020年8月27日再次通过邮政快递将催促还款通知邮寄给被告，至今被告仍然拒绝不归还原告为其垫付的借款本息。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请依法支持原告诉请。庭审中原告变更第三项诉讼请求，要求被告偿还垫付的贷款本息由99590.49元增加到143965.89元。增加一项诉讼请求，被告欠第三人的贷款本息由原告进行清偿。原告提交的证据有：1、原告营业执照影印件、被告身份证影印件，拟证明原、被告诉讼主体均适格；2、商品房买卖合同，拟证明原、被告缔结的商品房买卖合约对解除合同作出明确约定；3、抵押借款合同，拟证明原告承担保证责任；4、银行回单，拟证明原告为被告垫付借款本息；5、催促还款通知、公证书、邮寄单，拟证明原告催促被告归还代为垫付的借款本息的通知已到达被告；6、电子回单，拟证明原告的账户于2020年8月31日被第三人扣划44375.40元，摘要为欠款还款。被告赵智兵当庭答辩称：我虽然没有按期归还银行的贷款，但购房款我已全部付清，没有违约，不同意支付违约金。我认可原告帮我归还贷款的事实，但原告是保证人，也有还款的义务。合同解除后，原告要把我的首付款以及我还给银行的贷款本息退给我。被告赵智兵没有提交抗辩证据。被告金海英既未提交答辩意见，也未提交抗辩证据。第三人凯里农商行开发区支行当庭表示：合同解除后，被告的贷款我行同意由原告来偿还，偿还完毕之后，我行才配合原告到房管部门办理解除预告登记。第三人凯里农商行开发区支行提交的证据为保证金按揭还款明细，拟证明截止2020年8月31日，第三人已扣划原告保证金143965.89元为被告归还贷款本息。经审理，本院认定的事实是：被告赵智兵与被告金海英是夫妻。2017年3月16日，原告凯威房开公司与被告赵智兵、金海英签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017000496），约定被告向原告购买凯里经济开发区凯威现代物流城（西区）第一幢-1-8号房屋（门面），总价款1945020.00元。付款方式为首付973020.00元，银行按揭972000.00元。双方还在《商品房买卖合同》附件十二补充协议第三条中约定，买受人选择银行按揭贷款或公积金贷款支付购房款的，应当按约定及时、足额偿还贷款本息；若在出卖人为买受人提供贷款担保的保证责任期限内买受人不按期足额偿还借款本息，导致按揭银行或公积金管理机构在出卖人账户扣收买受人所欠的借款本息，使出卖人承担保证责任的，买受人不仅构成借款合同关系的违约，同时构成《商品房买卖合同》的违约。经出卖人催促买受人不能在30天内归还出卖人为其垫付的借款本息时，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人支付的购房款（含贷款）扣除10%作违约金，并偿还借款、扣除相关手续费后的剩余部分返还给买受人。2017年3月22日，以被告为借款人、第三人凯里农商行开发区支行为贷款人、原告为保证人，三方签订《抵押借款合同》，约定第三人贷款972000.00元给被告购买凯里经济开发区凯威现代物流城（西区）第一幢-1-8号商业用房；贷款期限120个月，月利率5.3083‰；还款方式为等额本息还款；原告为被告的贷款提供保证担保，承担连带保证责任。保证范围为在《抵押借款合同》项下的贷款本金、利息（包括逾期利息、复息）、违约金、赔偿金、实现债权的费用。《抵押借款合同》成立后，第三人足额向被告发放贷款972000.00元。被告先后归还第三人贷款本金92210.91元、利息198993.08元，之后便不再履行还款义务。2019年11月25日，第三人扣划原告保证金44014.69元替被告还贷。2020年4月29日又扣划原告保证金55575.80元替被告还贷。2020年8月20日，原告向被告发出《催促还款通知》，要求被告自通知张贴之日起30日内归还原告为之垫付的贷款本息。《催促还款通知》已于同日分别张贴在被告购买的门面、春晖大道3号3幢1单元501室进户门、14幢1单元802室进户门、14幢2单元503室进户门等处，并经贵州省黔东南州凯城公证处公证员付某进行现场公证，出具了（2020）黔东南凯城证民字第396号《公证书》。《催促还款通知》发出后，被告没有在通知期限内归还原告为之垫付的贷款本息，亦未向第三人履行还款义务。2020年8月31日，第三人再次扣划原告保证金44375.40元替被告还贷。至此，第三人共扣划原告保证金143965.89元替被告偿还贷款本息。原告认为被告的逾期还款行为已损害其利益，遂依照《商品房买卖合同》附件十二补充协议的约定提起诉讼，请求本院判如所请。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。经审查，原告凯威房开公司与被告赵智兵、金海英订立的《商品房买卖合同》、第三人凯里农商行开发区支行与原告凯威房开公司和被告赵智兵、金海英订立的《抵押借款合同》，均是各方当事人的真实意思表示，约定内容不违反法律法规的禁止性规定，不损害第三人的利益，合同的有效性本院予以确认。被告依据《抵押借款合同》向第三人取得借款后，没有完全按照约定履行等额本息还款义务，导致作为保证人的原告代其向第三人履行了还贷义务，原告享有向被告追偿的权利。被告的逾期还贷行为既违反了《抵押借款合同》的约定，也违反了《商品房买卖合同》附件十二补充协议的约定，经原告通知后在合理期限内仍不偿还原告代为履行的债务，应当承担违约责任。原告依据《商品房买卖合同》附件十二补充协议的约定，主张解除与被告订立的《商品房买卖合同》，并要求被告偿还代为履行的债务143965.89元，支付违约金194502.00元，理由正当，予以支持。解除《商品房买卖合同》后，被告应将凯里经济开发区凯威现代物流城（西区）第一幢-1-8号房屋（门面）退还原告。原告应将收受被告交纳的购房款1945020.00元退还给被告。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的一方当事人请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案虽然是以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，但原告仅主张解除《商品房买卖合同》，第三人亦未提出解除《抵押借款合同》的诉讼请求，本院依据上述司法解释的规定，按照当事人意思自治原则，对《抵押借款合同》是否与《商品房买卖合同》一并解除不作评价。被告仍然按《抵押借款合同》的约定向第三人履行还贷义务，原告继续按向第三人履行保证责任。被告金海英经传票传唤无正当理由拒不到庭，其应承担的民事责任可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司与被告赵智兵、金海英2017年3月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017000496）；二、被告赵智兵、金海英自本判决生效之日起十日内将位于凯里经济开发区凯威现代物流城（西区）第一幢-1-8号房屋退还原告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司；三、原告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司自本判决生效之日起十日内将收受被告赵智兵、金海英交纳的购房款1945020.00元退还被告赵智兵、金海英；四、被告赵智兵、金海英自本判决生效之日起十日内偿还原告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司代为偿还第三人贵州凯里农村商业银行股份有限公司开发区支行的贷款本息143965.89元，支付原告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司违约金194502.00元，合计338467.89元。上列三项、四项相减后，原告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司退还被告赵智兵、金海英购房款1606552.11元。案件受理费减半收取12356.00元，由被告赵智兵、金海英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，在上诉期限内向上级人民法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。判决生效后，负有履行义务的一方当事人不按判决书确定的期间履行义务的，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。义务人不按判决书确定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审判员  曾令义二〇二〇年十二月二十九日书记员  文光欣