广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初6321号原告：广州天力物业发展有限公司惠东分公司，经营场所惠东县。负责人：潘啸。委托诉讼代理人：左友鹏，男，汉族，1977年2月13日出生，户籍地四川省，公民身份号码51XXXX，系原告的员工。委托诉讼代理人：李永华，男，汉族，1994年9月12日出生，户籍地广东省惠东县，公民身份号码44XXXX，系原告的员工。被告：唐菊芝，女，土家族，1972年10月24日出生，户籍地湖南省慈利县，公民身份号码43XXXX。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司与被告唐菊芝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司的委托诉讼代理人左友鹏到庭参加诉讼，被告唐菊芝经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付欠交物业服务费3024元（欠缴时间为2019年2月至2020年7月），并向原告支付逾期付款违约金2582.5元（2019年2月至2020年7月），合计5606.5元；期间违约金以每月物业服务费168元为基数；按每日3‰的标准支付，每月的违约金均从当月的6日起计至被告实际清偿之日止，每月违约金以当月物业服务费本金为限。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2018年10月30日入住位于广东省惠州市惠东县大埔屯富茂滨海城X栋X房。并与原告签订《前期物业服务协议》（以下简称：《物业服务协议》）。《物业服务协议》签订以后，原告积极履行合同义务，为业主提供了优质的物业管理服务，《物业服务协议》第6条、第7条明确约定了物业服务费的收费标准及缴费日期，第20条明确约定了业主未按时足额缴纳物业服务费的，应按欠款额每日千分之三的标准向原告支付违约金。被告无正当理由，无故拒绝交纳2019年2月至2020年7月的物业管理费3024元及违约金2582.5元（违约金计算方式详见证据3），合计5606.5元。双方签订的物管协议是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行，但被告拖欠物业服务费及违约金，经原告多次催缴至今仍未支付，严重违反合同约定，造成原告巨大经济损失及严重影响了小区正常物业管理服务的开展。为维护原告的合法权益，特提出上述诉讼申请，恳请法院支持原告全部诉讼请求，以依法维护原告合法权益。被告唐菊芝未作答辩。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：1.前期物业服务协议，证明原告与被告之间存在物业服务合同关系，合同对物业管理费的计算方式、交付方式都做出了明确的约定；2.《住宅小区业主/住户登记表》，证明被告办理收楼手续入住涉案房屋，并向我方提供了其有效联系电话及通讯地址；3.拖欠物业管理费及违约计算明细表，证明被告拖欠原告物业管理费及违约金的期间、数额、计算方式；4.唐菊芝身份证复印件，证明被告身份；5.商品房买卖合同，证明涉案房屋的面积；6.广东增值税电子普通发票，证明被告已缴纳的物业费金额。被告唐菊芝于庭后向本院提交《物业验收交接确认记录表（住宅）》。本院依法组织当事人对证据进行交换和质证，结合原告所提交的证据及其庭审陈述，本院认定事实如下：原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司系于2011年7月13日注册成立的有限责任公司分公司，经营范围为非居住房地产租赁、房地产经纪、物业管理等。被告唐菊芝所有的涉案富茂海滨城（一期）X栋X层X号房，位于惠东县稔山镇，系惠州某某房地产开发有限公司开发建设的地产项目，由原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司提供前期物业管理服务事宜。被告唐菊芝与案外人惠州某某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》显示，涉案房屋建筑面积：73.05平方米，出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房。2018年10月8日，开发商惠州某某房地产开发有限公司向被告发送《楼宇交付使用通知书》，通知被告在2018年10月30日前到物业管理处现场办理收楼手续，并以现金方式预交三个月的管理费。未在规定时间办理收楼手续者，直接于物业管理处预约办理收楼手续。2018年11月1日，原告（乙方）与被告唐菊芝（甲方）签订《前期物业服务协议》，协议第二条约定“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运（不包括处理）及雨、污水管道的疏通，餐饮企业所产生的垃圾由企业自行清运，如需乙方代为清运，具体费用双方另行协商；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、其他法律法规规定的服务项目和内容。”；第六条第一款约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用按以下标准由业主按其拥有物业的建筑面积交易。乙方有权根据市场情况对标准进行调整。公寓、洋房：2.3元/月·平方米……。”；第七条约定“物业服务费用的计费日期购房合同的交楼日期开始计起，如业主提前收楼，则从收楼之日起计费。无论物业单元是否空置、被占用或出租等，甲方或物业使用人须负责缴清全额的管理费及其他应付之费用。……甲方已收到入伙通知书但因个人原因未按时办理收楼手续的，或已办理收楼手续但因各种原因尚未入住的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。……物业服务费用、公共区域水、电分摊费用按月交纳，甲方或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务，逾期不交纳的按每日千分之三收取滞纳金。原告提供广东增值税电子普通发票，记载：2018年12月19日，名称唐菊芝，X房2018年10月-2019年1月管理费514.8元。诉讼期间，原告称：被告应于2018年10月30日收楼，物业费从2018年10月30日开始计算，该514.8元缴纳的是2018年10月30日-2019年1月31日的物业费。据原告提交的《A8-1118房号欠费清单》显示，被告共拖欠2019年2月至2020年7月期间的物业管理费合计3024元。逾期交纳物业费产生的违约金计至2020年8月1日止为2582.5元。被告唐菊芝提供日期为2018年11月1日的《物业验收交接确认记录表（住宅）》，显示：房号：X，业主唐菊芝验收后，针对涉案房屋的门窗、天花、地面、墙面、给排水、厨具存在问题进行反馈。庭审中，原告确认被告于2018年11月1日办理涉案房屋的收楼手续，物业费按2.3元/平方米计费，涉案房屋每月物业费为168元，原告正常缴纳物业费至2019年1月，2019年2月至今未缴纳物业费，期间一直有向被告催缴，被告拒绝缴纳，原告明确诉请的逾期支付违约金计至2020年8月1日止。本院认为，双方签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，协议内容并未违反相关法律法规，合法有效，双方应诚实履行合同义务。根据本案现有证据显示，《商品房买卖合同》约定涉案房屋的交付日期为2018年10月30日，庭审中原告确认被告于2018年11月1日办理涉案房屋的收楼手续，被告预缴了三个月的物业管理费。在被告未提交证据予以反驳的情况下，认定原告已于2018年11月1日已完成涉案物业的交付手续。按照协议第七条“物业服务费用的计费日期购房合同的交楼日期开始计起，如业主提前收楼，则从收楼之日起计费。”的约定，被告应自购房合同约定的交楼之日即2018年10月30日起对原告提供的物业服务支付物业服务费，原告确认被告于2019年2月开始未缴交物业管理费。被告经本院依法传唤缺席诉讼，视为对自身诉讼权利的放弃，应自行承担不利后果。故原告诉请被告支付2019年2月至2020年7月期间拖欠的物业管理费3024元，于理有据，本院予以支持。关于逾期支付违约金的问题。原、被告在涉案物业合同中针对业主未按时缴纳物业服务费时，应收取滞纳金进行了约定。考虑到涉案物业合同系平等民事主体之间订立的合同，应受民事法律关系的调整，涉案合同约定的滞纳金实际上系《中华人民共和国合同法》中规定的迟延履行的违约金。故，原告诉请被告支付迟延履行期间的违约金，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，即明确了违约金本质上系具有补偿性质，而涉案合同约定的违约金按照应付款每日千分之三的标准计算，明显畸高。虽然被告未到庭抗辩申请法院予以调整，若机械地遵循合同约定而不加以调整，由违约方承担严重超过违约损失的后果远远超出了当事人缔约时的预见，将会导致实质不公平的结果，使合同各方当事人权利义务严重失衡。因此，参照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”的指导意见及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR)。兼顾公平诚信原则，将违约金的计算标准调整为2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。另外，从涉案合同对违约金起算时间的约定时间来看，业主须在每月5日前交付物业管理费，逾期未交付的则从次日起收取滞纳金。结合物业服务费系物业服务企业对其提供的服务产生的对价，应该具备“先服务、后付款”的性质特点，故将涉案违约金的起算时间调整为自业主迟延缴纳当月物业管理费的次月6日起开始计付。原告仅主张2020年8月1日前的违约金，属于对其自身诉讼权利的处分，本院予以照准。综上所诉，被告应以每月应付的物业费168元为基数，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准，自应付物业服务费的次月6日起计算至2020年8月1日，且每月所产生的违约金以当月服务服务费本金为限。被告唐菊芝经本院依法传唤，无正当理由缺席诉讼，不影响本案审理，依法可作缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告唐菊芝于本判决生效之日起7日内向原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司支付2019年2月至2020年7月的物业服务费3024元及由此产生的逾期付款违约金（以每月应支付的物业服务费168元为基数，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准，自应付物业服务费的次月6日起计算至2020年8月1日，且每月所产生的违约金以当月服务服务费本金为限）。二、驳回原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司负担25元，被告唐菊芝负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  郑国兆人民陪审员  何丽雅人民陪审员  黄旭东二〇二〇年十二月十五日法官 助理  柯嘉静书 记 员  黄淑妤