广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7592号上诉人（原审被告)：惠州市中元和泰投资发展有限公司，住所地惠州大亚湾**富康国际**，统一社会信用代码：9144×××××51698513R。法定代表人：袁子生。委托诉讼代理人：黄国庆，广东立邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘卫国，男，汉族，1960年2月11日出生，住广东省深圳市罗湖区×××××××××，公民身份号码：440×××××××********。上诉人惠州市中元和泰投资发展有限公司与被上诉人刘卫国因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的(2020)粤1391民初1967号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人惠州市中元和泰投资发展有限公司上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、上诉人与被上诉人在2017年9月6日签订并网签的《广东省商品房买卖合同》合法有效，双方应当遵守该合同的约定。被上诉人签订上述网签合同时是完全民事行为能力人，签订该合同是双方的真实意思表示，该合同内容并无合同法52条规定的合同无效的法定情形。故该合同是合法有效的，目前该合同已实际履行，并未被撤销或确认无效，上诉人与被上诉人均应当履行该合同的约定。2、网签合同作为新合同，已取代了原草签合同及补充协议。本案中，网签合同的签订时间为2017年9月6日，草签合同签订时间为2016年2月25日，草签合同补充协议签订时间为2016年7月26日。网签合同与草签合同及补充协议的主要内容相同，区别为交楼时间不同，根据《合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，可以认为新的合同的内容视为对旧的合同内容的修改，在网签合同未被撤销、确认无效的前提下，该新合同的关于交楼时间的约定对双方均具有法律约束力。一审法院认定原草签合同及补充协议合法有效，却回避了新的网签合同是否合法有效，忽略了新的合同内容已取代旧的合同内容的事实，从而做出了错误的认定。二、一审法院根据日常经验法则推论被上诉人在未获得利益的情况下再次同意推迟交房，放弃自身利益的可能性较小，从而以补充协议书约定的交房时间为准，属适用法律不当。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条下列事实，当事人无需举证证明：“...（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实...”的规定可知，事实推定的结构为：已知事实-日常生活经验法则-另一事实。由此可知，应用该法则的前提是已知事实已经得到了证据充分证实的情况下方可进行下一步的推定。然而在本案中，在网签合同未被撤销、未被确认无效同时被上诉人未提交任何证据证明所谓的上诉人承诺减免物业费诱骗其签订网签合同的情况下，一审法院采用了并未充分证实的事实来进行推论，同时一审法院也忽略了当事人被上诉人购房屋在签订网签合同时涉案房产已经大幅度的增值这一巨大获利的情况，使用了片面的生活经验法则，从而得出了错误的结论。综上请求二审法院撤销一审判决并依法改判。被上诉人刘卫国未提交答辩意见。原审原告刘卫国向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告立即支付逾期交付房屋的违约金人民币288562元（从2016年10月28日起计算至2019年7月25日，以2900116元为基数，每逾期一日按万分之一计算）。2.请求依法判令被告承担本案诉讼费用。一审法院查明的事实：2016年2月25日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（草签），约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区龙城一品花园77栋106号房，总价款为2900116元。关于付款方式及期限，合同第六条约定：原告于2016年2月25日前付清总房款2900116元。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：被告应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内告知原告的；2.其他非被告责任及非被告所能控制的事件等造成的延期；3.施工期内遭遇非常天气等无法进行正常施工的。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。原告在收到收楼通知之日起，应按照被告规定的期限内前来办理收楼手续。超过收楼通知书规定的期限7日内原告未来办理收楼手续，视为原告同意接收本套商品房，房产风险转由原告承担；各项费用和物业管理费于收楼通知规定的收楼时间起由原告承担。原告未按时交清购房款，被告不予办理收楼手续，并相应推迟产权过户备案时间，且被告不承担逾期交房和迟延办证的责任，各项费用和物业管理费也应于收楼通知规定的收楼时间起由原告承担。关于逾期交付责任，合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。2016年7月26日，原告与被告签订《补充协议书》，约定涉案房产的备案登记时间变更为2016年10月20日前，涉案房产的交付时间变更为2016年10月28日前。2017年9月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（网签），约定涉案房产的交付时间变更为2017年10月30日前。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，原告依约付清了房屋总价款2900116元。另查，被告建设的龙城一品花园二期20-28栋、59-91栋及地下室于2018年1月23日取得竣工验收备案表，涉案房屋于2017年7月28日取得房屋测绘报告。被告于2018年1月25日通知原告自2018年2月1日起可办理交房手续。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（草签）、《补充协议书》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案争议的焦点是:1、涉案房屋的交付标准问题；2、关于约定何时交房问题及违约金的计算标准问题，对此分析评判如下：关于涉案房屋的交付标准问题。合同第八条约定的交付标准为“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告”，但根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的,按前款规定认定。”的规定，商品房的交付条件应当是商品房竣工验收合格并已办理工程竣工验收备案。故涉案商品房于2018年1月23日办理了竣工验收备案，此时才具备交楼条件。关于约定何时交房问题及违约金的计算标准问题。双方草签合同时约定交房时间为2016年6月30前，因被告无法按时交房，双方又协议推迟交房时间至2016年10月28日，后双方再网签《商品房买卖合同》，其它内容与草签合同一致，仅变更了交房时间，变更为在2017年10月30日前交房。对交房时间认定问题，在草签合同时已确定，因被告原因无法按时交房，又与原告协商推迟交房，嗣后又在网签合同时再推迟交房时间，原告称系被告承诺帮助原告免除五年物业费的前提下才同意在网签合同时更改交房时间，网签合同签订后被告实际上并未帮助原告免除物业费，根据日常经验法则，原告同意推迟交房后在无获得其它利益情形下，再次同意推迟交房，放弃自身利益的可能性较小，本院采信原告的意见，以《补充协议书》约定的交房时间为准，即2016年10月28日前。涉案房屋于2018年1月23日取得竣工验收备案表，被告于2018年1月25日通知原告自2018年2月1日起可以办理收房手续，确实存在逾期交房的事实，应按约定承担逾期交房违约责任，因原告未在通知收房期限收房，逾期交房违约金计算至被告通知原告开始收房之日，即2018年2月1日。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。因此,违约金应当以全部房价款2900116元为基数，从2016年10月29日起计算至2018年2月1日止，具体数额为133405元（2900116元×0.0001×460天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告惠州市中元和泰投资发展有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘卫国支付逾期交房违约金133405元；二、驳回原告刘卫国其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2814.22元，由原告负担1330.22元，被告负担1484元，被告负担部分已由原告预交不予退回，被告自本判决生效后径付给原告。本案二审期间，双方当事人均未提交证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案二审的争议焦点是：上诉人应当何时交付涉案房屋即逾期交房违约金的起算点问题。本院分析如下：本案中，关于上诉人应当何时交付房屋的问题，上诉人与被上诉人草签合同时约定交房时间为2016年6月30日前，因上诉人无法按时交房，双方签订《补充协议》协议推迟交房时间至2016年10月28日，后双方再网签《商品房买卖合同》，变更交房时间为2017年10月30日前。后续网签的《商品房买卖合同》经双方当事人签字，系双方当事人真实意思表示，应视为对前述合同中交房时间的变更。被上诉人称系上诉人承诺帮助免除五年物业费的前提下才同意在网签合同时更改交房时间，但被上诉人并未提交证据予以证明，故关于交房时间的认定，应以最后网签的《商品房买卖合同》约定的交房时间为准，一审法院认定有误，本院予以纠正。因此，被上诉人请求的逾期交房违约金应当以全部房价款2900116元为基数，从2017年10月31日起计算至2018年2月1日止，具体数额为26971.08元（2900116元×0.0001×93天）。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初1967号民事判决；二、惠州市中元和泰投资发展有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向刘卫国支付逾期交房违约金26971.08元；三、驳回刘卫国的其他诉讼请求。本案二审案件受理费5628.43元，由上诉人惠州市中元和泰投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月十四日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮