惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初2583号原告：刘冬英，女，汉族，1978年10月12日出生，住址：湖南省双峰县**********民组，身份证号码：432************326。委托诉讼代理人：卢国伟，广东鹏港律师事务所律师。被告：惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司，住所：惠州大亚湾澳头洗马湖路**华悦雅苑****，统一社会信用代码：914************002。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：李嘉敏，广东铸铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思萍，广东铸铭律师事务所实习律师。原告刘冬英与被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司（以下简称瑞鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告刘冬英的委托诉讼代理人卢国伟、被告瑞鑫公司的委托诉讼代理人李嘉敏、陈思萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘冬英向本院提出诉讼请求：一、判令被告负有向原告开具购房发票的义务（自判决生效后三十日内以原告已经实际支付的购房金额向原告出具购房发票）；二、判令被告应向原告支付违约金补偿金赔偿金等款项268044元。（计算方式：以总房款为基数，按每日万分之2.3的标准自2015年7月1日起至被告向原告实际交付双方约定的房产及产权证之日止。暂算至起诉之日共计268044元）；三、判令被告发出的收楼通知书因缺乏交楼的约定条件而无效，被告解除合同条件不成立，不具备解除效力；四、本案诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费）由被告承担。庭审时原告撤回了第三项诉讼请求。事实和理由：原告与被告签订有《楼字认购书》（见证据一：楼宇认购书）和《商品房买卖合同》（见证据二：商品房买卖合同）,购买被告所开发的位于惠州大亚湾澳头洗马湖路5号华悦雅苑房产。双方在认购书及买卖合同中约定房产情况及交付时间与手续。但是被告却未能如约履行合同义务，在原告及其他购买被告所开发的同一项目楼盘业主多次维权的情况下（见证据三：信访事项交办情况告知单）,被告先后出具承诺函（见证据四：承诺函）与承诺书（见证据五：承诺书及鉴定结论）。由于被告不具诚信意识，从合同签订至原告起诉，多次用各种手段多种方式违背合同的平等、公平原则，利用格式条款侵犯原告及其他业主利益，设置不对等的责任条款，在原告及业主的维权过程中，相关政府部门对此也做出了协调与处理（见证据六：行政处罚信息等）。从合同目的出发，作为重要的资产之一的房屋，不管原告是出于自住还是投资或其他需求，均投入了大量时间及精力，更是付出了大量的资金成本。而被告却不按合同约定监管资金、不开发票、不按期交房及办证、屡次承诺却又屡次失信，给原告造成了巨大的损失与不便。原告所购置的楼盘，无论是一期还是二期，均存在不符合合同约定条件，甚至无法满足居住使用的合同目的。而被告却又多次不让业主进入小区，阻止业主查验楼盘，小区业主也曾进行了示威游行，也曾与被告工作人员发生纠纷，也曾到派出所解决协调（见证据七：光盘信息）。基于被告的违约与屡次的失信，其均应承担违约责任、按照合同及其承诺补偿业主并赔偿业主的损失截至目前，被告对交付房产及办证等各项义务的履行，仍没有实质进展，原告无奈，不得不求助于司法解决。被告瑞鑫公司辩称，一、出具购房发票不属于人民法院受理民事诉讼的范围。根据《中华人民共和国发票管理办法》第三十五条：“违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正……（一）应当开具而未开具发票，或者未按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性开具发票，或者未加盖发票专用章的；”的规定，原告认为答辩人存在应当开具而未开具发票情形的，可向税务机关申请解决，由税务机关按照相关规定处理，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。二、原告提出答辩人以总房款为基数，按每日万分之2.3的标准支付违约金补偿金赔偿金等款项给原告的主张缺乏合同上和法律上的依据。1.事实上，目前商品房已满足双方约定的交付条件。双方合同明确第八条约定案涉房屋的交付条件为经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位及勘探单位验收合格。案涉房屋已于2016年7月22日通过五方验收，因此，案涉商品房于2016年7月22日已满足合同约定的交付条件。2.依据答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》第九条的约定：“出卖人逾期交房的违约责任。……（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行：（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。”由此，原告提出答辩人以总房款为基数，按每日万分之2.3的标准支付违约金补偿金赔偿金等款项给原告的主张缺乏合同上和法律上的依据，依法应当予以驳回。3.此外，按原告的诉求，其在2015年7月1日就知道其权利受到侵害，则其应于2017年6月30日前向答辩人主张违约金，但原告直至2020年7月14日才提出诉请，该诉求已超过诉讼时效期间，依法不应得到支持。三、原告的第三项诉请缺乏事实和法律依据，且答辩人并未提出要与原告解除合同的要求。涉案商品房已满足合同约定的交付条件，原告也已接收了该商品房，且商品房已办理了不动产权证书，原告亦予以签收。答辩人已按合同约定履行相应义务，并未提出要与原告解除合同的要求。四、答辩人不应承担本案诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费）。答辩人已依约交付商品房并办理权属登记手续，原告也已取得不动产权证书，答辩人不存在任何违约情形。且原告在本案诉讼中未采取保全措施，没有产生保全费损失。因此，答辩人不应承担本案诉讼费用。综上，原告的诉请明显缺乏事实及法律依据，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年1月27日，原告刘冬英与被告瑞鑫公司签订《商品房买卖合同》、《附件四补充协议》约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾澳头洗马湖路5号华悦雅苑号房，总价款为638582元，原告应当于本合同签订时支付首期款198582元，余款440000元向银行申请贷款支付。关于逾期付款的约定，合同第七条约定：逾期超过120日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的5%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之1的违约金。关于商品房的交付条件和交付时间，合同第八条约定：被告应当在2015年6月30日前将经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位及勘探单位验收合格的商品房交付原告使用。《附件四补充协议》第十条约定：原告须付清全部房价款（包括银行按揭付款方式和非银行按揭付款方式）及《惠州市大亚湾华悦雅苑各项收费标准》中相关费用，方可要求被告交付该商品房；否则双方约定的交付时间相应顺延。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期超过120日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自被告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之1的违约金。上述合同签订后，原告向被告支付了首期款198582元，按揭款440000元已经支付。原告于2019年3月1日签收案涉房产的房产证。另查明，被告开发的上述华悦雅苑项目的部分购房业主，曾就购房合同的履行问题，与被告发生纠纷，当地政府部门几次介入进行了协同。2018年3月15日，被告瑞鑫公司出具承诺函，现我司向华悦雅苑业主承诺：我司于2018年5月15日之前完成达到竣工验收条件所需的所有施工工程量；及竣工验收资料的准备；并送达大亚湾住建局及相关政府部门。原告为证明被告承诺给予原告补偿的事实，提交了一份被告方法定代表人《承诺书》复印件作为证据，《承诺书》复印件记载内容为“现我司向华悦雅苑二期业主承诺：于2018年5月30日达到竣工验收条件；2018年6月30日达到竣工（毛坯）交楼。如做不到上述承诺，我公司愿意以业主已交房款为基数，按照人民银行同期贷款利率给予业主补偿”，落款为2018年5月1日。本案庭审质证时，被告因该证据无原件，对证据三性不予认可，原告未提供原件核对。2019年8月26日，委托代理人卢国伟委托广东南天司法鉴定所对“2018年5月1日”《承诺书》落款法人代表处“郭某1”签名笔迹与郭某1样本签名字迹是否同一人的笔迹进行鉴定。2019年8月30日，该所作出粤南[2019]文鉴字第632号司法鉴定意见书，认为检材“2018年5月1日”《承诺书》落款法人代表处“郭某1”签名笔迹与郭某1样本签名字迹是同一人的笔迹。再查明，瑞鑫公司开发的华悦雅苑一期工程于2016年7月22日经建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格。本院认为，原告刘冬英与被告瑞鑫公司签订《商品房买卖合同》及《附件四补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同及补充协议有效，双方当事人应当按约定行使权利并履行义务。被告未按约定期限向原告交付房屋，已构成违约，应向原告承担逾期交房的违约责任。被告主张由于原告没有履行完毕付款义务，因此无须承担逾期交房违约责任，对此本院认为，在涉案《商品房买卖合同》中对于逾期交房和逾期付款均作了相应的约定，在上述约定中没有载明，因逾期付款可以顺延交房。至于被告所主张的《附件四补充协议》第十条的约定，属于被告单方拟定的格式条款，由于被告没有提供充分的证据证明其已采取合理的方式尽到提醒说明义务，故依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，该条款依法不发生法律效力，被告应承担逾期交房的违约责任。至于被告所主张的开具购房款发票问题，根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票”。可见，被告收取购房款开具购房款发票是《商品房买卖合同》的附随义务，无论是否在合同中明确约定，要求被告收到购房款后开具相应数额的工程款发票是原告的合同权利。故原告的该项诉请有事实和法律依据，本院予以支持。原告未提供证据证明已经支付了购房款及按揭款，被告自认支付了首期款198582元，按揭款440000元已经支付，本院予以认可。依据法律规定，购房款发票面额应与买受人支付的购房款金额相一致，因此被告应向原告开具638582元的购房款发票。关于被告逾期交房违约金计算问题。原告主张被告承诺给予原告补偿的事实，提交了2018年5月1日被告方法定代表人《承诺书》复印件作为证据，并委托广东南天司法鉴定所对上述《承诺书》中笔迹进行鉴定，但因原告无法提供该承诺书原件，本院对该《承诺书》及鉴定结果不予认可。合同第八条约定：被告应当在2015年6月30日前将经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位及勘探单位验收合格的商品房交付原告使用。涉案房屋于2016年7月22日符合交付标准，被告未提交证据证明其通知原告收房，但原告于2019年3月1日签收案涉房产的房产证，本院认定该日期为收房时间。因此，被告逾期交房违约金以已付房价款638582元为基数，从2015年7月1日起按照日万分之一的标准计算至2019年3月1日止，计算为85506元（638582元×1339天×0.01%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国发票管理办法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司于本判决生效后十日内向原告刘冬英支付逾期交房违约金85506元；二、被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司于本判决生效后30日内向原告刘冬英开具购房款为638582元的发票；三、驳回原告刘冬英其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5320.66元，由被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  周 勇审 判 员  林嘉伟审 判 员  曾日华二〇二〇年十二月二十五日法官助理  黄冬怡书 记 员  潘慧蕊