浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0281民5023号 原告：姚杰，男，1988年6月23日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：叶小舟，福建英一律师事务所律师。 被告：余姚万达广场投资有限公司。住所地：浙江省余姚市四明西路**201。统一社会信用代码：91330281583952299H。 法定代表人：肖广瑞，该公司经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：章学锋、李淮，浙江京衡（宁波）律师事务所律师。 原告姚杰与被告余姚万达广场投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，于2019年9月20日作出（2019）浙0281民初7694号民事判决，原告对该判决不服，向宁波市中级人民法院提起上诉。宁波市中级人民法院于2020年6月29日作出裁定，撤销本院（2019）浙0281民初7694号民事判决，并将本案发回本院重审。本院于2020年7月8日立案后，依法另行组成合议庭，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告姚杰及其委托诉讼代理人叶小舟、被告余姚万达广场投资有限公司的委托诉讼代理人李淮到庭参加诉讼。本案在诉讼过程中，双方申请庭外和解，但在约定的期限内未能调解达成协议。本案现已审理终结。 原告姚杰向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令被告继续履行原、被告双方签订的《余姚万达广场（营运期）商铺租赁合同》直至2021年5月31日，并将原告所有的啊哩呀儿童小火车经营恢复至原状（二楼经营）；2、被告赔偿给原告从2019年7月10日至2019年9月15日止的营业经济损失（按日3240.63元计算）；3、被告赔偿原告从2019年7月10日起至2019年9月15日止计算的租金损失（按日455元计算）；4、被告偿给原告从2019年7月10日起至2019年9月15日止计算的员工工资（按日697元计算）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系经营啊哩呀室内儿童小火车的个体工商户，其与被告于2018年5月28日签订《余姚万达广场（营运期）商铺租赁合同》，双方约定合同履行期间为2018年6月1日至2021年5月31日，被告将室内步行街2F层（百-2F-12，百-2F-13-A，百-2F-13-B）号商铺出租给原告使用，原告作为儿童业态的专业经营商，同意承租该房屋。双方约定租金起始标准为月9717.20元，自2019年6月1日开始至2020年5月31日，月租计划为10203.06元，每月物业费为3429.60元。双方约定违约责任为：因被告违约原因导致原告无法继续享有该房屋使用权的，则被告应当在原告发出书面通知后30日内作出享有改正的积极有效举措，直至完全改正，若经被告改正，仍无法使原告继续享有该房屋使用权的，在该期间，原告无须交纳租金、物业服务费。随后，原、被告又签订《租赁合同》补充协议，再次确认原告承租的商铺位置为余姚万达广场内购物中心步行街二层（百-2F-12，百-2F-13，百-2F-15），原告在该商铺内经营品牌为啊哩呀的为儿童小火车项目，经被告、物业服务公司书面同意原告也可以在一楼经营小火车项目。合同签订后，原告便入驻商铺进行啊哩呀儿童小火车经营项目。由于原告租赁的也是余姚万达室内步行街二楼的商铺，为了招揽人气，被告的经理要求原告将小火车在原告商铺附近也就是余姚万达室内步行街二楼经营，而原告也从2018年6月份至2019年7月10日一直在二楼经营啊哩呀小火车，这一事实也得到了被告的承认，被告也在电梯口、商场内、广场大门外设置“啊哩呀小火车”广告牌，表示对原告经营小火车项目的确认。然而，原、被告双方在合作长达一年多的时间后，2019年7月10日，被告突然派遣大量安保人员和物业管理人员，强制将原告正常营运的小火车强行拆除并让工作人员将原告价值高达十几万的儿童小火车带离原告所租赁的商铺，不知弃于何处。原告及啊哩呀小火车店长面对数人的安保人员和物业管理人员，势单力薄，经多次劝阻无效，被告仍置若罔闻、不管不顾，强行拆除原告小火车，使得原告无法正常经营，原告无奈只得报警至余姚市兰江派出所。原、被告签订的合同系双方真实意思表示，不违反任何法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，应得到双方的遵守。原告租被告商铺的目的系为了用于室内儿童小火车的经营，被告出租商铺的目的系为了收取租金。2019年6月20日，原告向被告缴纳了2019年6月至2019年8月期间的租金30609.18元以及物业管理费10288.80元，在原告已经足额缴纳租金、履行合同义务的前提下，被告应按照双方合同的约定，保证原告对于商铺及儿童小火车项目在合同租赁期间正常使用和收益的权利。然而，被告在未与原告协商一致的前提下，蛮横地单方强制将原告的儿童小火车进行拆除和搬离，并拆除原告经营广告牌，使得原告的正常经营难以为继，特别是恰逢暑假期间，正是经营儿童小火车的高峰期，被告此举无非为了使得自己的旗下品牌的小火车得以达到最大的收益值，被告逐利而不顾契约精神，单方作出使得原告无法经营的违约行为，在原、被告之间的租赁关系仍然存续的前提下，被告不履行合同义务的违约行为给原告造成了巨大的损失。含：因被告原因造成原告无法经营室内儿童小火车项目的营业经济损失，一天计3240.63元（按啊哩呀儿童小火车6月份经营额计算），并根据原、被告双方合同的约定，被告应承担导致原告无法正常经营期间内的租金和物管费损失，一天计455元，以及原告因为无法正常经营却仍需支付给啊哩呀小火车店内员工的工资，一天计697元。原告根据《合同法》第216条、第107条、第113条的规定认为，原、被告之间的租赁合同尚未到期，被告采取强制搬离小火车、拆卸广告牌的方式导致原告不能开展正常的经营活动，被告的违约行为是原告不能开展经营活动的直接原因，并导致在此期间内原告营业利润的损失。原、被告从2018年开始建立租赁关系，并在租赁合同中明确约定原告承租的租赁物系用于啊哩呀儿童小火车的经营，原告亦在一年多来一直在被告所管理的商场中经营啊理呀品牌的儿童小火车，被告在收取原告2019年7月至2019年9月期间的租金时，应当能够预见其若违约对原告造成的损失，故被告应当赔偿原告的营业利润损失，原告有权要求被告在合同履行期间内继续履行合同，并将原告被被告拆卸的原告的小火车恢复至原状并正常经营，并承担上述合理的营业利润损失、租金损失和员工工资损失。原告作为小商户，处于弱势群体，被告作为具有全国连锁商业的强势企业，在签订合同后却为了追求不正当利益而不惜派遣安保队伍直接破坏原告的正常经营行为，使得原告合法经营无以为继。 被告余姚万达广场投资有限公司答辩称，同意继续履行原、被告双方签订的《余姚万达广场（营运期）商铺租赁合同》直至2021年5月31日，二楼走廊并非原告承租范围，根据双方的约定，原告应在一楼经营，原告违约，经被告多次劝阻，原告拒不履行，无奈之下被告将小火车放置于一楼，被告无违约行为，且履行了通知义务，将小火车移到一楼后，为减少原告损失，也多次要求原告继续经营，不认可原告主张的损失，被告已尽到合同义务，无过错，即便有损失，也是原告自身原因造成的，另小火车的租金损失亦不存在，员工工资亦不认可，店铺还是在经营的。 原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据，经质证，本院认定如下： 证据1：《余姚万达广场（营运期）商铺租赁合同》及补充协议各1份、营业执照1份、用于证明原告的主体及根据合同约定，原告在万达广场二楼经营小火车业务，被告应当在原告支付租金的前提下允许原告正常营运，双方的合同尚在合同期限内。被告对该证据的真实性无异议，但认为不能证明原告可在二楼走廊营运小火车。本院对该组证据的真实性予以采信。 证据2：账户明细及增值税普通发票3份、照片1组，用于证明在合同租赁期限内，被告一直承认原告租赁二楼商铺并用于经营小火车业务，并在相关的场地设置广告牌。被告对原告提交的账户明细及发票的真实性无异议，但照片不予认可。本院认为，对于无异议的证据，本院予以采信，对于照片，系原告对现场的拍照，故真实性本院予以采信。 证据3：视频1组、用于证明被告派员取走原告经营的小火车，还拆除了相应的广告牌，阻碍原告的经营活动。被告对真实性无异议。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以认定。 证据4：业绩明细1组、工资明细1份、网银交易凭证1组、证明2份，用于证明原告在六月份的营业额及工资损失。被告对此不予认可。本院认为，原告在二楼的小火车经营停运67日属实，因原告主张了停运期间的营业额，故员工的工资属于其经营成本范畴，二者不能兼算。故需结合本案查明事实综合认定。 证据5：询问笔录1份，公证书1份、证人袁某、董某出庭陈述证言各1份，用于证明被告妨碍原告经营的事实。对原告提交的询问笔录，被告提出真实性无异议。被告对该证据的真实性无异议，故本院的真实性予以认定。对原告提交的公证书，被告提出真实性无异议。被告对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以认定。对原告申请证人袁某、董某出庭陈述提供的证人证言，被告提出证人身份上与原告有利害关系，系原告员工，故不认可。本院认为，证人作为原告职员在身份上与原告具有隶属关系，存在利益上的关联，故被告所提异议成立，且无其他证据相互印证，故本院对该证据不予认定。 被告为证明自己的主张，向本院提交以下证据，经质证，本院认认定如下： 《余姚万达广场（营运期）商铺租赁合同》及补充协议各1份、函件及回单（复印件）1组、营业执照复印件1份、涉案商铺平面图纸及照片1组，一楼走廊、二楼走廊和小火车照片1组，万达广场安全管控标准1份，聊天记录1组、合同1份。 对被告提交的《余姚万达广场（营运期）商铺租赁合同》及补充协议、营业执照复印件，原告无异议，本院予以确认。对被告提交的函件及回单（复印件），原告认可收到，但不认可其中的内容。本院认为，原告认可收到该证据，故本院对被告拟证明已通知原告的事实予以认定。对于涉案平面图、照片的真实性无异议，但认为标注尺寸标注与实际不一致。对于万达广场安全管控标准不予认可。本院认为管控标准是被告内部管理风控评价，本院根据查明事实综合评定。对于聊天记录，原告无异议，本院予以认定。对于合同1份，原告未提出异议，本院予以采信。 根据原、被告的陈述及本院所采信的证据，本院认定下列事实：2018年5月28日，原、被告签订《余姚万达广场（营运期）商铺租赁合同》1份，约定被告将室内步行街2F层（百-2F-12，百-2F-13-A，百-2F-13-B）号商铺出租给原告使用，租赁期限为36个月，自2018年6月1日起至2021年5月31日，第三条3.1约定原告在该房屋内经营品牌为[啊哩呀]，经营项目为[儿童业态]，未经被告、物业服务公司书面同意，原告不得擅自改变该房屋的上述经营品牌和经营项目，否则被告或物业服务公司有权要求原告限期纠正，逾期不改的，被告有权解除合同等。后，双方又签订《租赁合同》补充协议1份，约定第三条3.1修改为：原告在该房屋内经营品牌为[啊哩呀]，经营项目为[儿童]。租赁期限内，经被告、物业服务公司书面同意原告可以在一楼经营小火车项目等。此后，原告在二楼营运儿童小火车，并在相关广告牌上作了标识。2019年7月1日，被告向原告交付《关于余姚万达啊哩呀小火车位置调整的函件》，以安全问题要求原告将小火车移至一楼中庭运营，将2019年7月10日，被告以存在安全隐患为由将该小火车移至一楼。此后,被告又向原告发送了《律师函》和《关于余姚万达啊哩呀告知函件》，原告以小火车头被被告扣押为由未继续经营，原告于2019年9月15日起在一楼经营，未在二楼营运小火车业务。2018年12月20日，被告与万达儿童娱乐（霍尔果斯）有限公司余姚分公司签订服务合同，亦允许该公司在万达广场一楼走廊经营小火车。原告已支付给被告2019年7月1日至9月30日的租金30609.18元和物业管理费10288.80元。 另查明，2019年4月、5月，被告工作人员以公司领导巡查为由，要求原告在二楼停运小火车，原告工作人员予以了配合。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订《余姚万达广场（营运期）商铺租赁合同》及补充协议，双方应当按照该合同及补充协议的约定履行自己的义务。《余姚万达广场（营运期）商铺租赁合同》约定了原告在该房屋内的经营品牌为[啊哩呀]，经营项目为[儿童业态]，根据上述合同及补充协议，双方明确原告租赁的场地为二楼商铺，同意允许原告在租赁区域以外的营运小火车，现双方发生争议的商铺外小火车营运项目的场地在哪个楼层的问题。本院注意到，双方合同约定原告可以一楼经营小火车，原告初期并未在一楼营运小火车，而在二楼营运小火车，被告相关工作人员并未予以反对，但根据双方的聊天记录反映出在万达公司领导巡视时，被告工作人员均要求原告工作人员以停运的方式规避检查，显然原告应当知晓二楼经营小火车项目并不符合双方合同的约定。原告以《余姚万达广场（营运期）商铺租赁合同》约定的租赁房屋在二楼，万达的广告牌设置显示啊哩呀小火车也在二楼且事实上原告也一直在二楼经营小火车为由认为被告违约，但原告不足以证明《余姚万达广场（营运期）商铺租赁合同》约定的是在二楼经营小火车项目，且被告从安全的角度出发多次要求原告将小火车移至一楼运行，明显是符合双方合同的要求，不应认定被告违约。故现原告诉请被告将原告所有的啊哩呀儿童小火车经营恢复至原状（二楼经营）与双方合同及补充协议的约定不符，故本院难以支持。原告主张租金损失、员工工资，但原告的诉讼请求中包括营业经济损失，而租金及员工工资系营运成本，不能累计，本院首先予以排除。小火车的营运场地系原告承租商铺范围外的场地，无论是在一楼还是二楼营运，被告并未额外收取租金，被告亦并非完全排除原告经营小火车项目，仅要求原告实际经营区域的调整至合同约定的场地，但纠纷产生后，原告一直不恢复营运，该营业损失属于原告扩大的损失，本院难以支持。原告诉请被告继续履行原、被告双方签订的《余姚万达广场（营运期）商铺租赁合同》，被告同意，故本院予以支持。被告余姚万达广场投资有限公司的抗辩意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告姚杰与被告余姚万达广场投资有限公司继续履行双方于2018年5月28日签订的《余姚万达广场（营运期）商铺租赁合同》（包括补充协议）； 二、驳回原告姚杰的其他诉讼请求。 本案案件受理费5715元，由原告姚杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  叶科技 人民陪审员  许茶花 人民陪审员  胡文慧 二〇二〇年十二月十日 代书 记员  范 勤 10