北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初3611号原告（反诉被告）：张彬，男，1956年5月17日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张兆南（张彬之子），男，1984年5月3日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：耿建平，男，1957年8月6日出生，汉族，北京市西城区广安门外街道天宁寺南里社区居民委员会推荐。被告（反诉原告）：张原成，男，1964年11月8日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：吕豪，北京天驰君泰律师事务所律师。原告（反诉被告）张彬与被告（反诉原告）张原成合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张彬委托诉讼代理人张兆南、耿建平，张原成委托诉讼代理人吕豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张彬向本院提出诉讼请求：1.判令张原成支付2017年3月1日至2017年7月31日的租金40万元；2.判令张原成支付2017年8月1日至2020年12月24日的房屋使用费807891元；3.判令张原成支付公共通道租金50.2万元。事实和理由：张彬与张原成原系合作关系，2010年分别出资购买了北京市朝阳区5处房屋。2010年底，双方达成口头协议，张原成使用张彬名下的全部房屋，共计412.89平方米，租金为6.353元/平方米.日，每月向张彬支付租金8万元。自2011年1月起，张原成按月支付租金。2013年12月25日，张原成找到张彬称，要将部分房屋出租给招商银行，其中包括张彬所有的一间半房屋，张彬剩余的房屋继续由张原成承租。张彬对此表示同意并与张原成签订了协议书，张原成按此前约定的租金标准继续支付租金至2016年12月底。2017年1月起，张原成一直未支付租金，直至7月底，张原成将部分房屋交还给张彬使用。另外，在没有征得张彬同意下，张原成擅自将公共通道租赁给招商银行，约50平方米，每月价格为300元/平方米，每年获利18万元，从2013年至今共获利104万元。综上，请求法院查明事实，支持张彬的诉讼请求。张原成辩称，第一，2016年底，张彬表示要搬回涉案地址进行办公，但因双方名下的房屋位置相互交错，为充分发挥各自房屋价值，2017年初，双方就全部房屋面积重新进行了分割，部分面积交换使用，2017年3月，张原成按照双方充分分割的界线打了隔断，并维持现状至今。因此，双方自2017年2月后便不存在租赁关系，此前的租金张原成已经全部支付，张彬主张张原成欠付租金，与事实不符。第二，双方在2017年初分割使用房屋面积时，根据双方划分的界线，位于各自使用面积内的公共通道面积归各自所有，张原成自己出租给招商银行涉及到的公共通道面积系张原成自己名下的房产前面的通道，且均位于分割后张原成实际使用的区域，与张彬无关，且张彬实际使用的通道面积更大。张原成向本院提出反诉诉讼请求：1.判令张彬支付装修损失457429元；2.判令张彬支付物业费85608元。事实和理由：2016年底，张彬告知张原成，要搬回其房屋。2017年3月起，双方根据2013年12月25日《协议书》的约定，形成房屋部分面积交换使用的状态并持续至今。但张原成自承租张彬房屋以来，对房屋进行了装修，花费1306940.5元，但因张彬违反约定提前搬回，并实际使用张原成装修的房屋至今，故应向张原成支付其使用房屋面积对应的装修费457429元。同时，张彬搬回后，一直未缴纳物业费，张原成代其支付至2018年9月，共计18个月，张彬应向张原成支付该笔费用。张彬对张原成的反诉发表答辩意见，辩称，第一，关于装修损失，张原成并未考虑折旧因素，装修发生在2010年，2017年7月底交换部分房屋，其按照新值主张，没有依据。第二，张原成延期支付租金，构成违约，根据相关司法解释，承租人违约，无权要求装修残值损失。第三，对物业费，经我方核实，张原成为张彬垫付物业费56067.5元，同意从张原成应支付的费用中予以扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张彬系北京市朝阳区2-12、15、16、30号等共计4套房屋（以下分别简称12、15、16、30号房屋）的产权人；张原成系北京市朝阳区2-09、10、11、32号等共计4套房屋（以下分别简称09、10、11、32号房屋）的产权人。北京市朝阳区2-31号房屋（以下简称31号房屋）归张原成与张彬按份共有，其中张原成占51%的份额，张彬占49%的份额。张彬所有的12、15、16、30号房屋的建筑面积分别为47.8247.8250.80159.85平方米；张原成所有的09、10、11、32号房屋的建筑面积分别为44.8447.8247.82159.92平方米；张彬与张原成按份共有的31号房屋的建筑面积为217.55平方米。张原成主张由其租赁案外人张某的房屋，并交由张彬使用。经查，案外人张某系北京市朝阳区2-17、18号房屋（以下分别简称17、18号房屋）的产权人，17、18号房屋的建筑面积分别为44.8468.32平方米。庭审中，张彬与张原成共同确认双方在2017年3月1日前就张彬所有的12、15、16、30号房屋及31号房屋中属于张彬的部分房屋形成租赁合同关系，张原成承租12、15、16、30号房屋及31号房屋中属于张彬的部分房屋，每月支付租金8万元。双方共同确认张原成支付租金至2017年2月底。2013年12月25日，张彬作为甲方与张原成作为乙方签订《协议书》，约定：甲方允许乙方将原乙方租赁甲方底商面积其中的两个铺面：12号房屋及15号房屋约一半的部分租给银行使用，租赁价格不低于9元/平方米，租期10年，甲方所有的其他铺面由乙方继续租赁合同。庭审中，张原成主张2016年底，张彬提出收回其房屋，后经双方协商，张原成将其租用的17、18号房屋交由张彬使用。张彬对此不予认可，主张其在2017年3月提出返还房屋，并于2017年7月25日进入房屋，自此形成了至今的使用现状。本院于2020年11月11日前往前述房屋进行现场勘查，双方共同确认交换使用现状：张彬将其所有的12、15、16号房屋交由张原成使用，张原成将其租赁的18号房屋交由张彬使用，17、31号房屋由双方共同使用；其余各自名下的房屋由各自使用。经测量，张彬实际使用17号房屋20.18平方米，张原成使用17号房屋24.66平方米；张原成使用31号房屋137.95平方米，超出其享有份额27平方米。庭审中，张彬主张因张原成原因，其直至2017年7月25日才进入房屋，故要求张原成按此前租金标准，即8万元/月，支付2017年3月1日至2017年7月31日的租金，共计40万元。为此，张彬提交微信聊天记录，内容为：2017年7月24日晚上18:17，对方称“板子没封晚，请把拆处先停下来，谢谢！地面装下水，也要刨地面，砖可以后补”，并后附照片两张，显示工人正在施工。张彬随后发送“好吧，我让他们庭下。下午再干。我们要坐下来算一下房租。以前和以后的”。张原成对此质证称，记不清是否为双方聊天记录，且照片无法证明是在7月24日形成的，有可能是3月便完成了打隔断。经询，张彬代理人称张彬本人现在加拿大，无法提供原始载体。张彬还提交装饰合同，以证明其方进场时间，显示开工日期为2017年7月20日。张原成对此不予认可，称其在2017年2月底3月初便已将房屋交还给张彬。2019年9月，张彬起诉张原成返还原物纠纷一案，要求张原成返还16号房屋，经本院组织，双方达成一致意见：确认继续维持目前交换使用的现状至2023年12月24日，并自2020年12月25日起开始计算租金，并约定了租金标准、支付方式等事宜。对于2020年12月25日前的房屋占有使用费，张彬主张自2017年8月1日至2020年12月24日期间按原租金标准计算，即6.353元/日.平方米计算。关于房屋面积，张彬主张12、15号房屋与17、18号房屋交换使用，具体面积包括：16号房屋面积（50.8平方米）+17号房屋张原成实际使用的面积（24.66平方米）+31号房屋张原成多使用的面积（27平方米），共计102.46平方米。张原成对张彬主张的计费面积不予认可，主张17、18号房屋面积较大，不存在和12、15号房屋交换使用的问题，张原成实际使用12、15、16、17号房屋面积为171.1平方米，有权使用的面积为113.16平方米（包含18号房屋），故多使用面积为57.94平方米；再加上多占用的31号房屋面积27平方米，面积共计84.94平方米。张原成认可张彬主张的房屋占有使用费的计算标准和期间。庭审中，张彬主张张原成将12、15号房屋对应的公共通道一并租给了招商银行，租金标准为300元/月.平方米，自2013年12月25日至2019年11月6日，张原成实际获利104万元，张彬要求张原成支付其中的1/2，即50.2万元。张原成对此不予认可，并主张，张彬回来前，双方之间形成租赁关系，张原成租赁张彬房屋再行对外出租，其收益与张彬无关，张彬回来后，17、18号房屋的公共通道也由张彬占用，故其要求张原成支付该部分费用，缺乏依据。张原成为证明其装修损失提交合同、支付凭证等。经询，张彬称除了对吊顶没有处理外，其余部分都重新进行了装修，但使用了张原成做的外立面、消防、空调系统。双方均认可装修时间形成于2011-2012年。张原成提交物业费缴费凭证证明其为张彬支付了2017年4月1日至2018年9月底，共计18个月的物业费，计费面积为328平方米，费用标准为14.5元/平方米.月。张彬认可张原成为其缴纳至2018年9月30日的物业费，但不认可起算时间及计费面积，主张应自2017年8月1日起算，即张原成交还房屋之日，计费面积应为290.61平方米。张彬为证明计费面积提交物业公司的收费通知单，显示计费面积为290.61平方米。本院认为，根据查明的事实及庭审陈述，张彬与张原成就前述房屋先后存在两个法律关系，起初为房屋租赁合同关系，自2017年3月1日起变更为以房屋交换使用为基本权利义务内容的合同关系。为减轻双方诉累，促进双方纠纷解决，在征求双方当事人意见后，本院将本案案由调整为合同纠纷。关于张彬的各项本诉请求。2017年3月1日至2017年7月31日期间的租金，张原成主张其于2017年2月底3月初便将相应房屋交还张彬，但缺乏证据支持，本院对此不予采信。同时，张彬主张张原成直至2017年7月底才将涉案房屋交还，亦缺乏依据，本院对此亦不予采信。本院认为，张彬向张原成提出交还房屋，即应视为变更双方此前的房屋租赁合同关系，应给予张原成一定的准备时间，本院根据本案证据、庭审陈述及房屋实际情况等因素对该期间酌情进行调整，故酌情支持租金24万元。对2017年8月1日至2020年12月24日的房屋占有使用费，双方对计费面积有争议。本院认为，双方在交换使用房屋时，对房屋面积未行实际测量，无证据显示双方约定12、15号房屋和17、18号房屋不区分面积大小整体对换使用，故本院对张彬主张的面积计算方法不予采纳。本院根据实地测量，计费面积应为84.94平方米。张原成认可计费期间、标准，本院对此不持异议，即该期间的房屋占有使用费合计669673元。对公共通道租金50.2万元，在房屋租赁合同关系期间，张彬将其房屋出租给张原成，张原成将房屋转租，所获收益，确与张彬无关；且自2017年3月1日起，双方形成房屋交换使用的合同关系，经现场勘查，确实存在张彬使用17、18号房屋公共通道部分的情况，故本院对张彬该项诉求不予支持。关于张原成各项反诉请求。对装修损失，根据各方提交的证据及庭审情况，张彬确实使用了张原成对相应房屋进行的装修，本院按照公平原则，从实际使用情况、参考折旧因素等酌情支持8万元。对物业费，根据现场测量，张彬应按327.95平方米标准支付，关于计费期间，本院酌情支持16个月，合计76084元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张原成于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）张彬2017年3月1日至2017年7月31日的租金24万元、2017年8月1日至2020年12月24日的房屋占有使用费669673元，以上共计909673元；二、原告（反诉被告）张彬于本判决生效后七日内被告（反诉原告）张原成装修损失80000元、物业费76084元，以上共计156084元；三、驳回原告（反诉被告）张彬其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张原成其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20182元，减半收取10091元，由原告（反诉被告）张彬负担3646元（已交纳），由被告（反诉原告）张原成负担6445元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费4615元，由被告（反诉原告）张原成负担2865元（已交纳），由原告（反诉被告）张彬负担1710元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴 彬二〇二〇年十二月七日书记员 张晓明书记员 慕婷婷