浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初5285号 原告（反诉被告）：陈国强，男，1982年6月29日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：谢国红、於锴伦,上海江怀律师事务所律师。 被告（反诉原告）：嘉兴市波士顿教育咨询有限公司，住所地：嘉兴市南湖区老佛爷购物中心**商业******，统一社会信用代码：91330402MA28AYHDXP。 法定代表人：周晖，总经理。 委托诉讼代理人：陆建忠，系其员工。 委托诉讼代理人：王国华，浙江力协律师事务所律师。 原告陈国强与被告嘉兴市波士顿教育咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序。本案审理过程中，波士顿公司于2020年9月7日提起反诉，本院于次日受理后决定予以合并审理。2020年9月18日、11月16日，本案两次公开开庭进行了审理，陈国强及其委托诉讼代理人谢国红、波士顿公司的委托诉讼代理人王国华两次开庭均到庭参加诉讼，波士顿公司的委托诉讼代理人陆建忠于2020年11月16日到庭参加诉讼。因当事人补充举证，本案扣除审限一个月。本案现已审理终结。 陈国强向本院提出诉讼请求：一、陈国强与波士顿公司签订的《房屋租赁合同》于6月29日解除,并进行水电结算（4月9日到6月29日）,水费25元,电费1433元,退还剩余水电押金3542元;二、波士顿公司返还预付的2020年7月1日至2020年12月31日物业费6012元和管理费25000元;三、波士顿公司退还租赁合同中的20万元押金;四、本案诉讼费用由波士顿公司承担。事实和理由：陈国强于2017年12月20日与波士顿公司签订协议，租赁嘉兴市××中心××幢××号四区二层西北侧的房屋，面积334平方米，租期2018年1月1日至2022年12月31日，用于教育培训。2020年2月，全国爆发××，导致学校无法正常营业，前期已经大量投入，加上本次全国爆发的不可抗力××，对线下培训造成极大的打击，并持续影响。期间也和房东申请免租等支持，房东给出的免租仅限于半个月的一半，高额的房租和其他支出，导致培训业务无法继续开展下去。陈国强于4月28日向房东提交停止租赁申请（租金已付至6月30日），并协商退还押金事宜，房东要求按期搬走，安抚好家长后再协商。陈国强于6月29日全部搬离，房东委派员工来交接验收，但是不愿在交接单上签字，也不愿协商押金等退还事宜。2020年7月16日，陈国强向嘉兴市南湖区南湖街道办事处申请调解，波士顿公司拒绝调解。本次不可抗力事件新冠病毒直接导致陈国强培训业务影响，无法继续承担高额房租，并非无故终止租赁合同。4月28日起，陈国强多次联系房东协商退租退押金事宜，对方都拒绝协商或未回复。 波士顿公司辩称，一、陈国强系单方违约，并非双方协商一致解除合同。陈国强的第一、二项请求无相应依据，双方合同至2022年12月31日到期，陈国强声称已于2020年6月29日搬离，但未经波士顿公司同意，波士顿公司也不知其搬离时间，现考虑陈国强确已搬离，确认合同解除时间为判决之日，解除后再由双方结清费用。二、陈国强违约行为给波士顿公司造成损失，20万元押金是赔偿金，不应返还。波士顿公司花费180万元费用装修，陈国强承租面积为三分之一，陈国强对装修进行了较大幅度拆装，按照租赁面积折价60万元，协议中专项赔偿约定20万元符合规定。三、水电费应根据合同解除时间进行结算，物业费已付掉，波士顿公司无法退还；管理费是资质使用费、挂靠费用，也不应返还。 波士顿公司向本院提出反诉请求：一、双方签订的《房屋租赁合同》于判决之日解除；二、陈国强在判决生效后十日内与波士顿公司办理房屋交接手续；三、陈国强向波士顿公司支付预期租金收入损失60120元（自2020年7月1日起暂计至2020年9月30日止，要求计算至双方办理房屋交接手续完毕之日），并赔偿逾期付款给波士顿公司造成的损失15430.80元（自2019年12月1日起，以预期租金收入损失为基数，按贷款市场报价利率的四倍暂计至2020年9月30日，要求计算至双方办理房屋交接手续完毕之日）；四、本案反诉费由陈国强承担。事实和理由：2017年12月20日，双方签订《房屋租赁合同》一份，陈国强向波士顿公司租赁位于嘉兴市××中心××幢××号××层西北侧，面积约为334平方米，租期期限自2018年1月1日至2022年12月31日，商铺年租金为240480元，按照合同约定，陈国强应当于2019年11月30日前向波士顿公司一次性支付2020年1月1日至2020年12月31日的租金，但陈国强至今仅支付半年租金，其迟延支付租金的行为已经构成违约，严重侵害了波士顿公司的合法权益。另陈国强虽起诉称已搬出商铺，但其并未与波士顿公司结清水电物业等费用，双方也尚未办理房屋交接手续。 陈国强辩称，一、同意解除合同。二、陈国强已经完成租房返还交接手续，三、因交接已完成，陈国强无需再支付租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈国强提供了下列证据：1.房屋租赁合同一份，2.结婚证一份，3.支付记录一组，4.微信记录三组，5.照片及视频一份，6.图纸一份。波士顿公司提供了下列证据：1.建筑装饰工程施工合同及决算书各一份，2.波士顿公司对涉案商铺的装修照片七份、陈国强承租后改变装修的照片七份，3.陈国强在嘉兴市南湖区××路××号××商铺开展英语教学的照片四份。根据波士顿公司的申请，本院准许证人马某、王某出庭作证。对陈国强证据1至6、波士顿公司证据2至4，当事人质证后无异议，本院予以确认并在卷佐证；对波士顿公司证据1，系波士顿公司与案外人之间签订的合同，其真实性无法核实，但双方均确认陈国强在承租前波士顿公司已装修，对该事实本院予以确认；对证人证言，对其中与原、被告双方陈述一致以及可与其他证据相印证的内容本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月20日，陈国强与波士顿公司签订《房屋租赁合同》一份，载明：波士顿公司将位于嘉兴市××中心××幢××号××层××商铺出租给陈国强，框架结构第二层，建筑面积334平方米；房屋租赁用途为教育培训；租赁期限为5年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止；房屋首期租金为120240元，陈国强在签订本合同时应一次性缴清租赁保证金20万元，租赁期满，陈国强无违反合同事项，波士顿公司如数归还陈国强，不计利息；房屋的水表、电表波士顿公司定期向陈国强收取；因使用房屋而产生的卫生费、排污费、“门前三包”等物业费用，均由陈国强向波士顿公司支付；按照先付租金后用房的原则，陈国强在合同签字之日起应将首期租金120240元／半年、物业费6012元／半年、保证金20万元、水电押金5000元、管理费50000元／年付清后使用，首期共付381252元；2018年每半年支付房租、物业费费用，2019年开始每年一次性支付；物业费收费按年预交缴纳，3元／平方米／月，在每年首期房租支付时一并交付；租金和物业费自签约之日起逐年按期应提前1个月支付给波士顿公司；陈国强有权根据经验需要对租赁房屋进行内部装修，装修费用由陈国强自己承担；陈国强在装修施工期应向波士顿公司提交装修施工方案，经波士顿公司同意后方可进行施工，在装修施工中，陈国强不得擅自改动房屋结构和外观方面，因波士顿公司内部已进行装修，陈国强在装修时不得破坏消防设备、设施和清风系统等；租赁期限内，波士顿公司授权给陈国强相应使用波士顿教育培训学校民办非营利许可证相关资质，合同期满自行终止；陈国强未履行合同期限无故提前终止租赁期限的，波士顿公司有权扣除保证金作为原波士顿公司已有装修的设备设施等折旧。 合同签订后，陈国强按约向波士顿公司支付了租赁保证金20万元、水电押金50000元，现租金已支付至2020年6月30日，物业费、管理费均已支付至2020年12月31日。关于装修，案涉房屋在出租给陈国强前已经装修，陈国强承租房屋后，经波士顿公司同意又进行了重新装修，其中房屋格局、地、地面等均有较大变化/div> 关于合同解除过程，根据当事人提供的微信聊天记录，现摘录如下：2020年4月28日，陈国强向波士顿公司的实际经营者陆建忠发微信称：“陆老师，您好，有个事和您说一下，我这里不做了，做不下去了，去年11月就是贷款交的房租，12月到现在基本没有收入，员工工资一直在发，实在没办法，做不下去了。我这段时间也找有没有人接手，暂时也没有。如果您这边有人要做英语的，帮忙介绍转一下。或者有人要租，也可以租出去做其他用，已经没钱做下去了。现在最大的问题是还有那么多预收款，没钱退，正在考虑怎么妥善处理这些孩子。”陆建忠后回复：“你不再经营下去啦。家长、外教必须要妥善处理好，不然谁都帮不了你！”5月14日，陈国强向陆建忠发微信：“陆老师，您好，您那边有没有办法转让学校，我这边实在没有办法。我这里查了一下，没有消耗完的课时还有好多，有120万的课时……我现在只能找其他学校租1-2间教室上课，费用低一点，把课上完。也怕影响您的学校。您看能不能把押金和下半年的管理费和物业费退给我。去年贷款60万已经用完了，实在没办法了。”陆建忠回复：“我只租你房子，7月1号不走肯定要付房租，本来一年付，现在我只能帮你到这里啦！其他你也不用跟我说，希望按合同办事。”5月26日，陈国强通过微信向陆建忠发了《退租申请》，载明：“因为疫情不可抗力造成的持续不良影响，本人已经没有能力继续支付房租和员工工资，培训业务无法继续开办，故承租您的培训学校用于经营目的已无法实现，特在此通知您，本人房屋租赁和学校许可租用至2020年6月30日，同时双方的租赁合同自该日解除，本人将于6月30日前完成房屋的腾退，届时烦请及时办理保证金退还及水电结算事宜，以便妥善处理未消耗的课时，避免影响学校。”6月15日，陈国强向陆建忠发微信称：“陆老师，您好，这周开始我逐渐开始搬，家长我也会全部通知并处理好，争取26日前全部搬完，结束合同，水电结算。如果可以，那就约定26日，如果不行，那么30号前，您看哪天您方便。”7月7日，陈国强又向陆建忠发微信：“陆老师，您好，我已经按照约定搬完一周多了，物品交接清单和水电，××也没给我签字，您看什么时候我们见面结算一下。”陆建忠未予回复。 2020年6月25日，陈国强向波士顿公司员工马某发微信：“××，原来的3部电话还有网络要吗？不要的话，我去注销了。”马某回复：“不要了，都在你的公司名下，你公司名下的你去注销了。”6月29日，马某发微信：“现在又没下雨啊，陈老师，你抓紧啊。”陈国强回复：“这里下小雨，不下小雨我们就搬，好了我和你说。”马某回复：“你现在说这一点点小雨不搬，万一下午要下大雨，明天要大雨，那你怎么办？”7月1日，陈国强向马某发了水电表截图并微信称：“××，这是水表和电表我拍的照，你看什么时候签个字？然后还有上次不是你清点了吗，东西对一下有没有什么问题，我们也签个字啊，没问题的话就这样好吧。”马某未予回复。 本案中，王某作为证人出庭作证，王某也承租了波士顿公司的其他商铺，其所租赁房屋与案涉房屋相邻。王某出庭作证时陈述：陈国强在6月底搬出了租房，7月中旬王某经波士顿公司同意在陈国强原租赁房屋中间打通了消防通道，其有时会使用一下闲置不用的教室，但并未租赁原由陈国强租赁的房屋，也未支付房租。另根据陈国强与王某的微信聊天记录，7月16日，陈国强向王某发微信：“王老师，我原来位置出租出去了？已经在装修了？”王某回复：“是的，陆老师现在给我们用！我把前面两个教室隔了一下！把消防门打开，这样通风好一些。”陈国强回复：“哦，明白，那是你们在装修是吧。”王某回复：“你们ｄｅｍｏ教室有个消防门，记得不，我打开了！这样我一条线就通了。” 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。租赁合同双方现均已同意解除合同，本院对此予以确认。本案中，双方的主要争议焦点为：一、双方之间的《房屋租赁合同》何时解除；二、波士顿公司应否全额退还陈国强20万元租赁保证金。 针对争议焦点一，关于合同解除时间。综合双方陈述及有关证据，本院确定解除时间为2020年6月30日，具体理由如下：首先，根据陈国强与陆建忠之间的微信聊天记录，自2020年4月28日起，陈国强已多次向陆建忠作出解除双方租赁合同的意思表示，并于5月26日通过微信发送了《退租申请》，表示因疫情影响培训业务无法继续开办，双方合同自2020年6月30日解除。其次，根据陈国强与马某之间的微信聊天记录，双方曾在6月25日沟通注销电话和网络，6月29日马某发微信催促陈国强抓紧搬，7月1日陈国强向马某发了水电表截图并希望其清点后签字，可见双方实际曾有过将房屋腾退交还的一致意思表示。再次，王某在出庭作证时陈述，陈国强于2020年6月底从租房中搬走，王某经波士顿公司同意于2020年7月在原陈国强租赁的房屋内开通了消防通道，这也说明7月以后案涉房屋已不在陈国强的占有控制之下。综上，应可确认陈国强于2020年6月30日前已腾退交还了租房，合同解除时间确定为6月30日符合实际情况。合同解除后，陈国强已付的水电押金5000元在扣除应付的水电费后理应由波士顿公司退还，现双方确认所欠水电费为1458元，故波士顿公司应退还陈国强3542元。关于物业费和管理费，合同解除后，该两项费用已没有了给付基础，陈国强主张波士顿公司退还多付的半年物业费6012元和管理费25000元，于法有据，本院予以支持。 针对争议焦点二，合同解除后，陈国强作为违约一方，仍应承担相应的违约责任。《房屋租赁合同》约定，陈国强未履行合同期限无故提前终止租赁期限的，波士顿公司有权扣除保证金作为原波士顿公司已有装修的设备设施等折旧。对于上述约定，双方一致认为其实际为违约金条款，双方均同意将违约损失在本案中一并解决。本院认为，一方面，合同解除确实会导致案涉商铺空置，产生租金损失；另一方面，案涉商铺在出租前已由波士顿公司装修，后陈国强又进行了重新装修并改变了房屋布局，现合同提前解除，客观上确实会对波士顿公司造成一定的装修折旧损失。但波士顿公司认为全部保证金20万元均应抵作其损失，该金额过高，综合考虑合同解除原因、当事人违约情形、租赁时间及装修情况、房屋空置情况等因素，本院酌情确定违约金为150000元，扣除上述金额后，波士顿公司还应向陈国强退还租赁保证金50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、陈国强与嘉兴市波士顿教育咨询有限公司于2017年12月20日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除； 二、嘉兴市波士顿教育咨询有限公司于本判决生效之日起七日内退还陈国强水电押金3542元、物业费6012元、管理费25000元，合计34554元； 三、嘉兴市波士顿教育咨询有限公司于本判决生效之日起七日内退还陈国强租赁保证金50000元； 四、驳回陈国强、嘉兴市波士顿教育咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取2420元，由陈国强负担1463元，嘉兴市波士顿教育咨询有限公司负担957元；反诉案件受理费减半收取844元，由嘉兴市波士顿教育咨询有限公司负担，均于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  王海燕 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  斯群蓉