北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初10020号原告（反诉被告）：北京富来宫会议中心有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇东。法定代表人：桂宝财，总经理。委托诉讼代理人：杨善平，北京正尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：张永红，北京市中同律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市私立汇才中学，住所地北京市西城区白云观街北里**。法定代表人：侯昱，校长。委托诉讼代理人：梁欣，北京更复律师事务所律师。第三人：北京育悦金迪文化艺术交流有限公司，，住所地北京市昌平区小汤山镇东北京富来宫会议中心有限公司**楼法定代表人：白宝宁，经理。委托诉讼代理人：商燚，女，1972年5月23日出生，蒙古族，公司监事，现住北京市西城区。委托诉讼代理人：杨松，北京市中闻律师事务所律师。原告北京富来宫会议中心有限公司（以下简称为富来宫会议中心）与被告北京市私立汇才中学（以下简称为私立汇才中学）、第三人北京育悦金迪文化艺术交流有限公司（以下简称为育悦金迪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告私立汇才中学提起反诉，本院进行了合并审理。原告富来宫会议中心的委托诉讼代理人杨善平、张永红、被告私立汇才中学的委托诉讼代理人梁欣、第三人育悦金迪公司的委托诉讼代理人商燚、杨松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。富来宫会议中心向本院提出本诉诉讼请求：1.判决解除原告与被告北京私立汇才中学在2015年4月18日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付违约金500000元；3.判令被告和第三人限期将涉案房屋腾退给原告；4.判令被告私立汇才中学向原告支付自2020年7月1日至2020年10月31日房屋占用费1838332元；支付从2020年11月1日起至实际腾退涉案房屋期间的房屋占用费，按照合同约定，2020年11月1日至2021年6月30日期间按照年租金5500000元计算，2021年7月1日至2024年6月30日按照年租金6050000元计算，2024年7月1日至2027年6月30日期间按照年租金6650000元计算，2027年7月1日至2029年6月30日按照年租金7310000元计算；5.判令被告私立汇才中学向原告支付约定的开票款项税费1369999.9元；6.第三人与被告私立汇才中学承担连带责任；7.鉴定费31800元由被告和第三人承担；8.案件受理费由被告负担。事实与理由：2015年4月18日，原被告双方签订《房屋租赁协议》，原告将富来宫会议中心部分房屋出租给被告用于教学和办公。2017年6月，原告在按照安全部门要求对被告承租房屋进行消防安全检查时，发现被告未经原告许可，已将租赁的部分房屋擅自转租给第三方经营使用。被告已经将部分租赁房屋给北京艺通万象艺术培训中心及北京新东方学校等多家培训机构。原告多次与被告协商，要求其诚信履约，但被告置之不理。原告于2018年1月15日将私立汇才中学诉至昌平法院，私立汇才中学提交了《主体变更协议》，经鉴定，该协议中原告富来宫会议中心的印章是伪造的。被告和第三人恶意串通，伪造印章以合同权利转移形式损害原告合同利益，其行为性质是转租，严重侵害原告合法权利，违反《房屋租赁协议》第19条约定。故诉至法院。私立汇才中学辩称，不同意原告全部诉讼请求。第一，解除合同的前提应当是该合同对签订合同各方继续有效。通过《主体变更协议》，变更了承租主体，私立汇才中学不再是承租方。第二，租赁期间，被告不存在任何违约行为和过错。《主体变更协议》中原告印章是假的，这一事实超出普通民事的一般认知能力和主体审查义务。私立汇才中学自始至终没有违约行为。第三，富来宫公司应当向第三人主张占有费用和实际腾退。第四，依法纳税是强制义务，收款方不能以约定形式逃避依法纳税义务，这种约定因违反强制性法律规定而无效。第五，私立汇才中学只交纳了2015年至2016年一年房租，其后房屋租金与私立汇才中学无关。富来宫公司未提交该期间租金的发票，在未产生纳税的情况下，该约定不存在适用的前提。育悦金迪公司述称，原告所述与事实不符，被告不是本案诉争场地的承租人，应驳回起诉。第一，商燚原是育悦金迪公司的法定代表人，也是实际控制人，商燚自2011年就在被告私立汇才中学任副校长职务。2015年成为私立汇才中学股东。2016年私立汇才中学的法定代表人侯昕生病，且经营发生困难，决定由商燚经营私立汇才中学富来宫教学部。2016年7月16日，三方签订《主体变更协议》，后第三人严格履行合同权利义务至今。可见，上述所谓转租，仅是被告内部分立而引起，对于原告本身没有任何影响。第二，自2016年7月后，原告已经收取第三人四个季度的租金共计2000余万元。第三人应为本案被告，应当驳回原告的起诉。第三，育悦金迪公司不应当承担连带责任，不是一个法律关系；第四，富来宫会议中心提交的变更诉讼请求书中富来宫会议中心的公章有变化，证明原告手中不止一个印章。私立汇才中学向我院提出反诉诉讼请求：1.判令富来宫会议中心向私立汇才中学支付房屋押金3000000元；2.反诉费反诉被告承担。事实与理由：2015年4月18日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁协议》，依据该协议，反诉原告租赁反诉被告位于北京富来宫会议中心的部分房屋。2016年7月16日，反诉原告、反诉被告、第三人签订《主体变更协议》，该协议约定由第三人代替反诉原告承租反诉被告的房屋。后第三人向反诉被告交纳房租等相关费用。为此，反诉原告依据《房屋租赁协议》向反诉被告要求退还房屋押金，但反诉被告拒绝。故向本院提起反诉。富来宫会议中心辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。富来宫会议中心与私立汇才中学的租赁关系合法有效，不存在私立汇才中学所述的主体变更情况，反诉请求没有法律依据。押金是依据合同收取的，不存在返还情形。育悦金迪公司述称，不同意反诉请求，权利义务由育悦金迪公司承受，私立汇才中学无权提起退还押金的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月18日，富来宫会议中心（出租方，甲方）与私立汇才中学（承租方，乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：富来宫会议中心将北京市昌平区小汤山镇大柳树环岛北200米路西富来宫会议中心部分建筑物出租给私立汇才中学；第五条，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为学校办公及教学使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的相关规定；第六条，乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意及按规定需经有关部门审批核准前，不擅自改变前条约定的使用用途；第八条，租期15年，自2015年7月1日至2030年6月30日；第九条，甲乙双方约定，房屋年租金5000000元；租金以此为基数，每三年按10%比例递增；甲方在收到乙方支付的租金后，应向乙方出具一般性收款收据。如果甲方在收取租金后产生支付税收事项的，则乙方还应按照当期开票金额6%的比例再向甲方支付此款项；第十条，本合同签署后一周内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金3000000元。如因乙方违约或按本合同约定需扣除租赁保证金的，差额部分仍由乙方在发生事项之日起七日内补足。没有补足的视为乙方违约；第十一条，2015年7月1日至2017年6月30日期间，每年7月1日前支付当年租金500万元；2018年7月1日至2020年6月30日期间，每年7月1日前支付当年租金550万元；2021年7月1日至2023年6月30日期间，每年7月1日前支付当年租金605万元；2024年7月1日至2026年6月30日期间，每年7月1日前支付当年租金665万元；2027年7月1日至2029年6月30日期间，每年7月1日前支付当年租金731万元；逾期支付的，每逾期一日，乙方需按当年租金的0.5%支付违约金；第十三条，租赁关系终止或解除条件成就时，甲方收取的保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，若有剩余，剩余部分在乙方办理搬离手续后一周内无息归还乙方；第十六条，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同约定的租期届满后或合同解除后10日内，按照签订本合同前向乙方移交的房屋状况返还所承租房屋，即恢复原状。未经甲方同意未能返还房屋的，每逾期一日，乙方应按当年度租金的1%支付该房屋占用期间使用费，至乙方办理完搬离移交手续日止。逾期未恢复原状的，除甲方同意保留以外，甲方有权进行拆除，所产生的费用从乙方支付的保证金内抵扣；第十九条，乙方有下列情形的，甲方可解除合同，1.逾期支付租金超过30日的；4.乙方擅自将承租的房屋转让、转借他人、进行抵押、对外担保或擅自调换使用的；第二十一条，乙方有本合同第十九条行为的，甲方有权解除合同并要求乙方支付当年年租金总额10%的违约金。2015年4月23日，私立汇才中学向富来宫会议中心支付房屋押金3000000元。现育悦金迪公司实际控制使用涉案租赁场地。合同履行过程中，各方就私立汇才中学是否存在擅自转租行为发生纠纷。富来宫会议中心称，私立汇才中学擅自将场地转租给育悦金迪公司，并且有“君才双语国际学校”“美达菲国际学校”等主体在承租场地内经营。私立汇才中学和育悦金迪公司则称承租主体已经由私立汇才中学变更为育悦金迪公司，三方签订了《主体变更协议》。富来宫会议中心于2018年1月18日向北京市昌平区人民法院对私立汇才中学、育悦金迪公司提起诉讼，案号为（2018）京0114民初4787号，该案因涉及犯罪，法院将该案移送公安。后公安机关认为不构成犯罪，故富来宫会议中心再次提起本案诉讼。在该4787号案件中，昌平法院于2018年5月17日向私立汇才中学送达起诉状、证据材料，昌平法院于2018年6月25日向育悦金迪公司送达2018年7月13日的开庭传票。富来宫会议中心提供一系列证据证明私立汇才中学擅自转租。第一，富来宫会议中心称其于2017年6月左右发现私立汇才中学擅自转租，富来宫会议中心录制视频，视频显示，在私立汇才中学承租范围的边界围墙上悬挂着“君才双语国际学校”的广告牌、在一处大门处挂着“君才双语国际学校”的招牌、还有一处有“美达菲国际学校”的广告牌。育悦金迪公司称，其只是使用美达菲国际学校的课程，不清楚君才双语国际学校的事情。第二，富来宫会议中心于2017年8月1日向私立汇才中学发送《解除函》，称私立汇才中学擅自转租，严重违约，特通知私立汇才中学，《房屋租赁合同》予以解除。富来宫会议中心提交了落款时间为2017年8月2日、私立汇才中学向富来宫会议中心发出《回复函》，写明：富来宫会议中心不得干涉乙方正常经营管理；私立汇才中学目前对房屋的使用均属于我校正常合法独立办学范畴，不存在《解约函》中提到的违约现象；相反，富来宫会议中心存在诸多违约行为，已严重干扰私立汇才中学独立经营；私立汇才中学称富来宫会议中心无权单方解除合同。私立汇才中学否认收到《解除函》，否认向富来宫会议中心发出《回复函》。经鉴定，该回复中的私立汇才中学印章为虚假的。第三，富来宫会议中心提交落款时间为2017年6月4日、私立汇才中学向富来宫会议中心发出《借阅申请》，写明私立汇才中学借阅建筑物图纸等资料，上面有商燚签字。私立汇才中学对该证据真实性不认可。经鉴定，该申请尾部私立汇才中学的印章是虚假的。但育悦金迪公司对该申请真实性认可。第四，富来宫会议中心提交2017年4月18日《汇才私立中学付2017年度租金款明细表》，写明私立汇才中学需要付租金情况。富来宫会议中心以此证明承租方始终是私立汇才中学。育悦金迪公司对该证据真实性认可，但证明目的不认可，称是育悦金迪公司依约在履行合同义务，称抬头写私立汇才中学只是便于双方开展工作。私立汇才中学对该证据真实性不认可。《汇才私立中学付2017年度租金款明细表》打印表格下方有手写字体，写明：北京市私立汇才中学2016—2017年度房租经合作费冲抵后尚有312411.48元未支付给富来宫公司。商燚称尾部签名不是商燚本人所签，是财务代替其签字，但是认可文字内容。第五，富来宫会议中心提交了公安机关调取材料，有：私立汇才中学与案外人北京市朝阳区启德学府出国培训学校签订的《培训合作协议补充协议》，签订时间是2018年7月1日，大意是双方不履行《培训合作协议》，《培训合作协议》是私立汇才中学提供给富来宫会议中心的合作协议，仅用于私立汇才中学向富来宫会议中心证明私立汇才中学和启德学府之间为培训合同关系，故《培训合作协议》对双方均不发生法律效力；双方实际履行《长期培训框架协议》。《长期培训框架协议》约定：私立汇才中学（甲方）向启德学府（乙方）提供教师培训及培训配套教室、宿舍、食堂等设施；一次性支付给私立汇才中学每年1110000元培训费用；提供昌平区小汤山镇大柳树环岛北富来宫会议中心A区3栋别墅7、8、9号房屋给乙方供乙方培训人员住宿和上课使用；合同期间，乙方不得在租赁期内对房屋进行出售、转让、转租、分租、抵押或其他任何侵犯房屋所有权的行为。《长期培训框架协议》每个合同培训期为一年，但多次签订协议，共签订4份《长期培训框架协议》，总期限自2015年7月20日至2020年1月19日，每份《长期培训框架协议》尾部均有商燚签名，印章均为私立汇才中学。商燚否认是其本人签名。经法院与小汤山派出所核实，该证据是公安机关依职权从北京市朝阳区启德学府出国培训学校调取。第六，富来宫会议中心提交《2017年1月份电费缴纳协议》，约定富来宫会议中心与私立汇才中学就2017年1月份电费缴纳达成协议，富来宫会议中心承担电费总额的70%，私立汇才中学承担总额的30%。尾部落款时间是2017年3月2日，富来宫会议中心有人签字，私立汇才中学处签字人为杨某。私立汇才中学称，其与杨某不存在劳动关系，但是，其为杨某交纳过社保至2016年8月。育悦金迪公司认可2016年9月杨某到育悦金迪公司工作。育悦金迪公司称，杨某是代表育悦金迪公司在私立汇才中学处签字，杨某之所以没有对表述为私立汇才中学提出异议，是因为育悦金迪公司的商燚是私立汇才中学股东。私立汇才中学否认育悦金迪公司及商燚是私立汇才中学的股东。在原（2018）京0114民初4787号案件中，杨某作为育悦金迪公司的证人出庭作证，杨某称：2015年7月，私立汇才中学的侯昕将私立汇才中学的公章交给商燚，商燚与启德学府签订协议，签完后，商燚将公章交给庞洪泽；落款时间为2017年3月的《2017年1月份电费缴纳协议》上，私立汇才中学签名处的杨某签名是其本人所签，是代表商燚所签，2015年5月至2016年8月杨某在私立汇才中学工作，2016年9月到育悦金迪公司工作；其在私立汇才中学工作期间，商燚负责私立汇才中学小汤山校区工作；称后续事宜很多都是以私立汇才中学名义处理，所以其在私立汇才中学部分签字。第七，富来宫会议中心向有关机构调取了育悦金迪公司工商档案材料，包括《住所证明》和富来宫会议中心的营业执照，《住所证明》上写明育悦金迪公司住所地是富来宫会议中心**楼，富来宫会议中心对《住所证明》和营业执照上富来宫会议中心的印章不认可。经鉴定，《住所证明》和营业执照上的富来宫会议中心公司的印章为虚假的。育悦金迪公司和私立汇才中学为了证明合同承租主体已经变更，均提交《主体变更协议》予以证明，该协议是2016年7月16日富来宫会议中心、私立汇才中学、育悦金迪公司三方签订，写明育悦金迪公司取代私立汇才中学成为原《房屋租赁协议》的一方，自2016年7月1日起，育悦金迪公司按照原合同约定向富来宫会议中心缴纳房租等费用。富来宫会议中心对该协议上其公司印章不认可，不认可变更承租方一事。经鉴定，该《主体变更协议》上富来宫会议中心的印章是虚假的；该协议上富来宫会议中心委托代理人“易超”签名亦非易超本人所写。而私立汇才中学和育悦金迪公司则均认可该《主体变更协议》，称自2016年7月1日起，育悦金迪公司取得了承租人地位。育悦金迪公司为了证明富来宫会议中心知情已经转租，提交了一系列证据予以证明。第一，育悦金迪公司提交富来宫会议中心与其签订的《合作协议》，该协议没有写明签订时间，约定：富来宫会议中心于2018年9月2日至2019年8月1日在育悦金迪公司的公寓楼进行住宿和会议，并约定育悦金迪公司收费标准。育悦金迪公司以此证明富来宫会议中心明知是育悦金迪公司在实际承租，所以在其场地不够使用情况下，富来宫会议中心向育悦金迪公司租赁场地。该《合作协议》上印章为“北京富来宫会议中心有限公司销售部”，富来宫会议中心不认可该印章的真实性。第二，育悦金迪公司提交《合同书》，证明育悦金迪公司承租富来宫会议中心租赁标的外的房屋用于接待。《合同书》是育悦金迪公司与富来宫会议中心签订，没有写明签订时间，《合同书》约定：入住时间为2017年4月16日至2017年4月27日，富来宫会议中心规定育悦金迪公司退房时间为次日12:00前；育悦金迪公司于协议签订后5日内将此次会议活动经费50000元押金交至乙方前台或财务部。该《合同书》尾部盖有“北京富来宫会议中心有限公司销售部”印章。富来宫会议中心否认印章的真实性，称未使用过销售部的印章。第三，育悦金迪公司提交《合作协议》，签订主体是富来宫会议中心与育悦金迪公司，没有写明签订时间，约定富来宫会议中心向育悦金迪公司租赁场地。协议约定：入住时间是2017年1月1日至2017年12月31日，富来宫会议中心于2017年1月1日至2017年12月31日在育悦金迪公司公寓、教室等住宿及会议；如富来宫会议中心没有按期举行活动，则育悦金迪公司不退还富来宫会议中心的定金。该《合作协议》尾部盖有“北京富来宫会议中心有限公司销售部”印章。富来宫会议中心否认该印章真实性，称未使用过销售部的印章。第四，育悦金迪公司（甲方）提交其与富来宫会议中心（乙方）签订的《补充协议》，签订时间未写明，约定：富来宫会议中心委托育悦金迪公司对租赁校区的水、电、汽、煤等各项费用进行代收代缴；合同期限自2017年8月1日起至甲方在该物业租赁期满为止。该合同尾部盖有“北京富来宫会议中心有限公司”印章。经富来宫会议中心申请鉴定，该印章为虚假的。第五，2018年4月13日，育悦金迪公司向富来宫会议中心转账50000元，2018年5月4日，育悦金迪公司向富来宫会议中心转账178000元。育悦金迪公司称，因育悦金迪公司亦存在场地不够使用，需要临时从富来宫会议中心进行租赁情形，该两笔费用即为育悦金迪公司支付的场地租赁费，进而证明富来宫会议中心明知育悦金迪公司为实际承租人。富来宫会议中心否认，称与租赁无关。第六，育悦金迪公司提交《情况说明》，证明育悦金迪公司需要对电梯进行养护，富来宫会议中心向电梯维修公司北京华星宇恒电梯有限公司出具《情况说明》，进而证明富来宫会议中心明知育悦金迪公司是实际承租人。《情况说明》落款时间是2017年8月，写明：富来宫会议中心的承租方指派员工与电梯维修公司联系有关电梯养护事宜，费用由实际使用方育悦金迪公司负责。富来宫会议中心对该《情况说明》上“北京富来宫会议中心有限公司”的印章进行鉴定，经鉴定，该印章为虚假的。同时，富来宫会议中心提交了北京华星宇恒电梯有限公司出具的《证明》，时间是2019年10月25日，北京华星宇恒电梯有限公司否认收到过富来宫会议中心出具的《情况说明》。第七，育悦金迪公司提交了案外人岳野与富来宫会议中心签订的《婚宴协议》，该协议是岳野在富来宫会议中心举办婚礼而签订的合同，预定就餐时间是2020年1月1日，住宿时间是2019年12月31日。该协议并未写明签订时间。育悦金迪公司还提交了2019年10月24日的《收据》，写明富来宫会议中心收到岳野婚宴定金5000元现金。《婚宴协议》《收据》均是“北京富来宫会议中心有限公司销售部”印章，其中，《收据》上收款人为焦易飞。育悦金迪公司提交落款时间为2019年12月6日、富来宫会议中心出具的《证明》，写明收到岳野2020年1月1日婚宴试吃餐费2088元。该《证明》上盖有“北京富来宫会议中心有限公司发票专用章”。2019年12月6日，岳野通过pos机刷卡消费，显示交易对方是富来宫会议中心，金额为2088元。富来宫会议中心认可岳野确实于2019年12月6日在富来宫会议中心消费2088元餐饮费，但否认其他证据的真实性，并对证据的合法性持有异议，称与本案租赁没有关联。关于焦易飞工作情况，富来宫会议中心称焦易飞于2019年9月30日已经离职。富来宫会议中心提交了《离职确认单》，写明焦易飞于2019年9月30日离职。富来宫会议中心提交了《北京市社会保险个人权益记录（参保人员缴费信息）》，显示焦易飞在富来宫会议中心养老保险时间为2019年9月止，2019年11月开始在北京途悦国际旅行社有限公司参保。育悦金迪公司提交了落款时间为2020年9月30日的《解除劳动合同人员名单》，其中，有焦易飞姓名，落款为富来宫会议中心。富来宫会议中心对该证据真实性认可，但称名单并没有写明何时解除劳动关系。第八，育悦金迪公司称，商燚曾经报警有人偷电，解决该事时得知，富来宫会议中心认可双方曾签订物业合同补充协议，约定电费每家负担一半，故以此证明富来宫会议中心认可三方存在转租关系。本院调取了商燚报偷电案公安机关有关卷宗，在公安机关询问笔录中，富来宫会议中心一位副总经理称富来宫会议中心起初将房屋出租给私立汇才中学，后出租给育悦金迪公司，电费是五五开。但在公安机关对富来宫会议中心负责电器故障维修工作人员询问中，称富来宫会议中心场地内除私立汇才中学外没有其他主体在场地内经营，承租方只是私立汇才中学。第九，育悦金迪公司称租金支付人为商燚，是代表育悦金迪公司支付租金。关于租金支付情况，本案诉讼期间，育悦金迪公司向富来宫会议中心支付了一年租金，计算该年租金，租金共支付至2020年6月30日。育悦金迪公司主张租金支付至2020年6月30日。私立汇才中学与富来宫会议中心签订《房屋租赁协议》后，第一年2015年7月1日至2016年6月30日租金5000000元是私立汇才中学支付给富来宫会议中心。自2016年7月1日起，育悦金迪公司实际使用租赁场地。育悦金迪公司称租期自2016年7月1日至2020年6月30日租金均已支付给富来宫会议中心。具体支付情况为：2016年8月1日商燚爱人杨志敢向富来宫会议中心公司汇款共2500000元。2016年8月19日商燚向富来宫会议中心汇款2023658.34元。2017年6月29日，商燚向富来宫会议中心汇款2000000元。2017年6月30日，商燚向富来宫会议中心汇款2000000元。2017年7月25日，商燚向富来宫会议中心汇款1000000元。2018年7月31日，商燚向富来宫会议中心汇款4572925元。2018年8月1日育悦金迪公司转账927075元。2019年6月28日，育悦金迪公司向富来宫会议中心转账5500000元。富来宫会议中心称，商燚与私立汇才中学存在合作关系，商燚是私立汇才中学的实际控制人，故富来宫会议中心认为商燚是代表私立汇才中学支付租金。富来宫会议中心为了证明商燚是代表私立汇才中学支付租金，提交了2015年4月10日私立汇才中学出具的《授权委托书》，私立汇才中学委托侯昕、商义在私立汇才中学与富来宫会议中心房屋租赁事宜中，进行谈判及签订协议。育悦金迪公司对该证据真实性不认可。私立汇才中学对该证据真实性认可。商燚称，其是代表育悦金迪公司向富来宫会议中心支付租金，不是代表私立汇才中学，其与私立汇才中学之间存在合作关系，其与私立汇才中学发生内部分立，与富来宫会议中心之间不是转租。育悦金迪公司提交《合作办学协议》，该协议是2013年12月19日私立汇才中学（甲方）与侯昕、商燚、庞洪泽、丁家礼（乙方）签订，约定：乙方以甲方名义向相关部门申请在甲方办学许可内增设北京市私立汇才中学小学部，甲方委托乙方承办小学部；乙方以甲方名义租赁校舍开展教学活动。富来宫会议中心对该证据真实性不认可。私立汇才中学称该协议没有实际履行。2015年6月11日，北京汇才德丰教育投资管理有限公司成立，投资人是侯昕、商燚、郭维玲、李华。育悦金迪公司称成立该公司就是实际经营并管理私立汇才中学，其与私立汇才中学是合作关系。另查，育悦金迪公司称，私立汇才中学将其公章交给育悦金迪公司，育悦金迪公司在被告鉴定的材料中，有公章的是育悦金迪公司加盖。育悦金迪公司称，招生使用私立汇才中学名义进行，还有一批学生没有毕业，且交纳水电费均用私立汇才中学名义，故用私立汇才中学名义进行签订协议。本案中，富来宫会议中心支付鉴定费25600元。在原移送公安机关4787号案件中，富来宫会议中心支付鉴定费6200元。上述事实，有《房屋租赁协议》《主体变更协议》、视频、照片、《解除函》《回复函》、借阅申请、《私立汇才中学付2017年度租金款明细表》、授权委托书、《培训合作协议》《培训合作协议补充协议》《长期培训框架协议》《2017年1月份电费缴纳协议》《合作协议》《合同书》《补充协议》、银行转账记录、《情况说明》、证明、婚宴协议、《收据》、pos机刷卡单、证明、《离职确认单》、电梯公司证明、《合作办学协议》、（20180）京0114民初4787号卷宗材料、鉴定报告、鉴定费发票、公安机关询问笔录以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案核心争议焦点是富来宫会议中心与私立汇才中学、育悦金迪公司之间是否存在转租关系。结合本案证据，本院认定三方之间不存在转租关系，私立汇才中学是擅自转租。首先，关于转租关系的核心证据《主体变更协议》，经鉴定富来宫会议中心印章为虚假的。其次，富来宫会议中心提供的视频中，明显有除私立汇才中学外的其他主体在租赁场地内悬挂广告牌或招牌。第三，私立汇才中学和育悦金迪公司均主张，2016年7月1日起，育悦金迪公司是实际承租人，三方签订了主体变更协议。但是，在2016年7月1日后，商燚曾经在《借阅申请》上签字，写明私立汇才中学向富来宫会议中心借阅建筑物图纸等资料；《私立汇才中学付2017年度租金款明细表》，亦是写明私立汇才中学应付富来宫会议中心租金情况；《2017年1月份电费缴纳协议》亦是富来宫会议中心与私立汇才中学达成协议。如果富来宫会议中心、私立汇才中学、育悦金迪公司三方之间确实存在转租关系，此时育悦金迪公司完全可以以自己名义与富来宫会议中心沟通。第四，育悦金迪公司提交了有富来宫会议中心盖有印章的《补充协议》，证明富来宫会议中心向育悦金迪公司承租场地，但经鉴定公章均为虚假的。第五，育悦金迪公司称富来宫会议中心使用“北京富来宫会议中心有限公司销售部”这一印章，但是其证据不足以证明富来宫会议中心使用该印章。第六，关于租金或占有使用费支付情况，第一年租金是私立汇才中学支付给富来宫会议中心，之后租金或占有使用费在双方争议之前，均是商燚或者商燚爱人杨志敢向富来宫会议中心支付。本院认为，该支付对于富来宫会议中心来讲产生租金或占有使用费的法律效力。首先，商燚曾作为私立汇才中学的代理人与富来宫会议中心进行商谈，沟通房屋租赁事宜。其次，证人杨某称商燚负责私立汇才中学小汤山校区工作。综上所述，本院认定三方之间并不存在转租行为，是私立汇才中学擅自转租。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。现富来宫会议中心以私立汇才中学擅自转租为由要求解除合同，于法有据，本院予以支持。至于合同解除时间，以富来宫会议中心产生并行使解除权为时间点，因在（2018）京0114民初4787号民事案件中，富来宫会议中心以私立汇才中学擅自转租为由起诉要求解除合同，我院于2018年5月17日向私立汇才中学送达起诉状，故本院认定双方之间的《房屋租赁协议》于2018年5月17日解除。至于违约金，《房屋租赁协议》第二十一条约定，私立汇才中心有本合同第十九条行为的，甲方有权解除合同并要求私立汇才中学支付当年年租金总额10%的违约金。富来宫会议中心主张私立汇才中学擅自转租，故应当承担违约责任。但是，违约金责任以合同明确约定为前提，《房屋租赁协议》第十九条约定的情形是“擅自将承租的房屋转让、转借他人、进行抵押、对外担保或擅自调换使用”，双方在合同中并未约定转租情形，故对于违约金主张本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。富来宫会议中心要求私立汇才中学和育悦金迪公司腾退房屋，因《房屋租赁协议》已经解除，故富来宫会议中心要求腾退房屋的诉讼请求本院予以支持。富来宫会议中心要求私立汇才中学支付自2020年7月1日至2020年10月31日房屋占有使用费1838332元、支付从2020年11月1日起至实际腾退涉案房屋期间的房屋占用费，对于该项诉讼请求，实际支付款项的人员除私立汇才中学外，还有商燚、商燚爱人、育悦金迪公司，支付总款项至2020年6月30日。私立汇才中学与育悦金迪公司双方均认可是转租关系，其二人之间有着更为密切的内部联系，育悦金迪公司支付款项时亦认为是租金或房屋占有使用费，故本院认定所有支付对于富来宫会议中心而言，性质均是涉案场地房屋的占有使用费或租金。富来宫会议中心要求私立汇才中学支付上述期间占有使用费，于法有据，本院将结合合同约定予以计算。私立汇才中学与育悦金迪公司之间如果就租金或占有使用费有争议，双方另行解决。富来宫会议中心要求私立汇才中学向原告支付开票款项税费，双方《房屋租赁协议》第九条约定，甲乙双方约定，房屋年租金500万元；租金以此为基数，每三年按10%比例递增；甲方在收到乙方支付的租金后，应向乙方出具一般性收款收据。如果甲方在收取租金后产生支付税收事项的，则乙方还应按照当期开票金额6%的比例再向甲方支付此款项。现富来宫会议中心尚未支付税费，故对于该项请求，本院暂不予支持，双方可待实际发生后另行解决。富来宫会议中心要求私立汇才中学承担连带责任，既无法律依据又无合同依据，本院不予支持。至于鉴定费，本案产生鉴定费25600元，对于2018京01**民初4787号民事案件中产生的鉴定费，4787号案件与本案有关联，且在4787号案件中并未解决鉴定费问题，故对于鉴定费，本院一并予以支持。对于反诉请求，私立汇才中学主张退还押金，双方合同第十三条约定，租赁关系终止或解除条件成就时，甲方收取的保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，若有剩余，剩余部分在乙方办理搬离手续后一周内无息归还乙方。考虑到富来宫会议中心单独请求要求支付占有使用费，故对于私立汇才中学要求退还押金的请求，本院予以支持。至于退还期间，本院按照合同约定确定。私立汇才中学与育悦金迪公司并未提交证据证明应当退还至谁，根据合同相对性，本院确认富来宫会议中心退还至私立汇才中学。如果私立汇才中学与育悦金迪公司之间有争议，双方另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、北京富来宫会议中心有限公司与北京市私立汇才中学签订的《房屋租赁协议》于2018年5月17日解除；二、北京市私立汇才中学、北京育悦金迪文化艺术交流有限公司将《房屋租赁协议》中涉及的房屋腾退给北京富来宫会议中心有限公司，于本判决生效后五十日内执行；三、北京市私立汇才中学向北京富来宫会议中心有限公司支付自2020年7月1日至2020年10月31日房屋占有使用费1833333元，于本判决生效后五十日内执行；四、北京市私立汇才中学向北京富来宫会议中心有限公司支付自2020年11月1日起至北京市私立汇才中学、北京育悦金迪文化艺术交流有限公司实际腾退涉案房屋期间的房屋占有使用费，于本判决生效后五十日内执行；其中，占有使用费标准2020年11月1日至2021年6月30日期间按照年租金550万元计算，2021年7月1日至2024年6月30日按照年租金605万元计算，2024年7月1日至2027年6月30日期间按照年租金665万元计算，2027年7月1日至2029年6月30日按照年租金731万元计算；五、北京市私立汇才中学、北京育悦金迪文化艺术交流有限公司向北京富来宫会议中心有限公司支付鉴定费31800元，于本判决生效后五十日内执行；六、北京富来宫会议中心有限公司退还北京市私立汇才中学押金3000000元，于北京市私立汇才中学、北京育悦金迪文化艺术交流有限公司腾退场地后七日内执行；七、驳回北京富来宫会议中心有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费427452元，由北京私立汇才中学负担，于本判决生效后五十日内交纳；反诉案件受理费15400元，由北京富来宫会议中心有限公司负担，于本判决生效后五十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 陆 婧人民陪审员 汪 霞人民陪审员 唐险峰二〇二〇年十二月七日书 记 员 王京嫄