广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初13842号原告：张凯欣，男，1976年10月15日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：潘立晖，广东益航律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红坚，女，1948年7月11日出生，汉族，住广州市花都区，系张凯欣的母亲。被告：李小兰，女，1980年11月17日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：杨丽施，广东天穗律师事务所律师。原告张凯欣与被告李小兰共有物分割纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告张凯欣及其委托诉讼代理人潘立晖、刘红坚，被告李小兰及其委托诉讼代理人杨丽施到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张凯欣向本院提出诉讼请求：1.分割位于广州市花都区新华镇新中路****号的房产，拍卖或者变卖房产所得支付张凯欣163482.28元后，由张凯欣和李小兰各占二分之一；2.本案诉讼费由李小兰承担。事实和理由：张凯欣与李小兰原为夫妻关系，张凯欣与李小兰在婚姻存续期间，共同购置了位于广州市花都区新华镇新中路****号的房产，并办理房地产权证，张凯欣按份共有二分之一，李小兰按份共有二分之一。后张凯欣与李小兰感情破裂，李小兰向广州市花都区人民法院提起离婚诉讼【案号：(2017)粤0114民初7245号】，双方在法院主持下，达成调解离婚，对于共同购置的房产，约定其中张凯欣与李小兰各占房产50%产权份额，自2017年11月起每月偿还银行贷款各自支付50%,如李小兰未及时支付自己应负担的贷款，则由张凯欣代其垫付，垫付款从将来出售或拆迁房屋所得对价款项中扣除偿还给张凯欣；将来房屋被征收拆迁或出售所得价款，扣除尚欠贷款及各项费用后，双方各分50%份额。2020年8月4日，张凯欣向其母亲刘红坚借款全额偿还房产剩余的银行贷款本息合计162792.28元。因张凯欣与李小兰已经离婚，不宜在同一房屋内居住共同生涵。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条的规定，张凯欣作为涉案房屋的按份共有人，有权要求对涉案房屋进行分割。为维护张凯欣合法权益，现具状向法院提起诉讼，恳请依法作出判决。李小兰辩称：不同意张凯欣的全部诉讼请求。一、双方约定不得分割案涉房屋，双方应当尊重并诺守该约定。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，张凯欣在无重大理由或者条件未成就的情况下无权提出分割。双方原系夫妻关系，于2017年11月6日在广州市花都区人民法院调解离婚，双方在（2017）粤0114民初7245号《民事调解书》第四条中约定，双方在离婚时明确约定保持该房现有使用状态不变，即双方约定不得分割该房屋。同时对分割房屋价款的问题设定了条件，就是房屋被征收拆迁，或者双方一致协议出售，目前，该两个条件均未成就，张凯欣无权无视约定而另行提出分割。二、双方当时作出该约定的理由有四：（一）女儿张滢由李小兰携带抚养，需要一个稳定的住所，女儿一直在案涉房屋居住，维持现有状态有利于孩子的成长；（二）孩子需要在案涉房屋对应的学位读书，分割的话会直接影响孩子的读书问题；（三）李小兰是外地嫁来的，为这个家付出了多年的心血，且李小兰收入较低，无力另购住房，而张凯欣一直居住在母亲家里，张凯欣同意案涉房屋继续由李小兰及女儿居住使用，直至房屋拆迁或者协商出售时止；（四）案涉房屋老旧，已经有四十多年楼龄，出售价格较低，等待该房屋拆迁领取补偿款的方式才能达到利益最大化，这一点也是双方的共识。三、目前案涉房屋仍由李小兰及女儿居住使用，基于现实原因不能出售。女儿现在就读六年级，马上面临小升初的问题，由于小升初的政策需要人户一致来摇号分配，因此为了女儿的读书问题，该房屋绝对不能出售。此外，案涉房屋属于李小兰的唯一住房，如果出售，将导致李小兰及女儿生活困难。四、张凯欣拥有案涉房屋的钥匙，随时可以回案涉房屋居住，李小兰未阻挠张凯欣居住使用案涉房屋。张凯欣在离婚不到三年就提出分割案涉房屋，违背了离婚时的约定，且张凯欣提出分割仅是离婚了不适宜继续共同居住，并不属于法律规定的重大理由，因为该约定本来就是双方在离婚时约定的，当时就清楚知悉双方不会共同居住，而是由李小兰及女儿共同居住的，因此，张凯欣提出分割案涉房屋缺乏事实和法律依据。张凯欣所占份额不足以单方决定处分案涉房屋，张凯欣无权直接要求拍卖案涉房屋，分割拍卖所得价款，恳请法院依法驳回其诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋位于广州市花都区新华街新中路****房，建筑面积76.61平方米，为住宅，于2013年9月30日登记于张凯欣与李小兰名下，为按份共有，各占二分之一权属。2013年11月11日张凯欣、李小兰以案涉房屋向中国工商银行股份有限公司广州花都支行进行抵押，债权数额为25万元。该房屋现由李小兰及其与张凯欣的女儿共同居住使用。张凯欣与李小兰原为夫妻关系，双方于2004年3月10日登记结婚，后李小兰于2017年8月24日向本院起诉要求离婚。因双方自愿离婚并达成协议，本院于2017年11月6日作出（2017）粤0114民初7245号民事调解书予以确认，其中关于夫妻共同财产协议为“四、夫妻共同财产：广州市花都区新华街新中路****房，离婚后由李小兰与张凯欣各占50%份额，自2017年11月起每月偿还的银行贷款由双方各支付50%，如李小兰未及时支付自己应负担的贷款，则由张凯欣代其垫付的贷款及代垫付款利息（利息自各笔贷款实际垫付之日起按年利率12%计至实际偿还之日止），从将来出售或拆迁房屋所得对价款中扣除偿还给张凯欣；双方承诺保持该房现有使用状态不变；将来该房被征收拆迁或双方一致协议出售所得价款，扣除尚欠贷款及各项费用后，各分得50%份额。”上述民事调解书生效后，2017年11月至2020年7月期间，李小兰向张凯欣转账支付合计34412元，其中，2017年11月、12月以及2018年3月未转账，2018年6月转账2222元，除此之外每月转账金额均为1110元。张凯欣称，因李小兰同意对外出售案涉房屋，其已对案涉房屋的贷款提前结清。张凯欣名下的还贷账户显示，2020年7月31日支出贷款本息2020.28元，2020年8月4日支出贷款本息162792元。工商银行广州市绿色金融改革创新试验区花都分行出具《个人贷款结清证明》，证明张凯欣在该银行申请的个人二手住房购置贷款本息已于2020年8月4日全部结清。张凯欣提前还贷后，2020年8月至11月期间，李小兰向张凯欣转账支付合计4340元，其中8月至10月每月转账1110元，11月转账1010元。李小兰上述转账金额合计38752元。据张凯欣提交的还贷账户流水显示，每月还贷金额为2020.28元。关于李小兰向张凯欣每月转账的金额与案涉房屋每月还贷金额的50%不一致的原因，双方各执一词。张凯欣称，每月还贷为等额本息2020.28元，其按2020元收取，李小兰每月支付的1110元中，1010元系为房贷款，100元为李小兰为其姐姐李爱兰居住案涉房屋支付的租金，李爱兰自2016年10月开始向张凯欣的母亲支付租金，双方并无书面租赁合同，亦未约定租赁期限。李小兰称，张凯欣告知其每月需负担的房贷为1110元，直至本次诉讼中通过张凯欣提交的银行流水才得知每月总房贷为2020元，李小兰主张其合计多支付了3600元，应在将来的房屋补偿款或销售款中抵扣。诉讼中，李小兰称其不同意出售案涉房屋或其份额，仅愿意以合理的价格购买张凯欣的份额。张凯欣提出以40万元加上提前还贷款项向李小兰出售其份额，李小兰认为该价格过高，不同意购买。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第九十四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。本案中，张凯欣与李小兰在婚姻关系存续期间购买了案涉房屋，已登记为按份共有，各占一半产权，双方在（2017）粤0114民初7245号离婚纠纷一案中也通过民事调解明确双方各占50%的份额，本院对此予以确认。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。本案中，首先，案涉房屋的按份共有人为张凯欣、李小兰，二人在婚姻存续期间购买了案涉房屋，现已离婚，已丧失共有的基础。其次，李小兰以（2017）粤0114民初7245号民事调解中双方协议记载的“双方承诺保持该房现有使用状态不变”“双方一致协议出售”内容为由，主张双方存在不得分割房屋的约定，但上述协议内容“双方承诺保持该房现有使用状态不变”仅系对房屋的使用的约定，“将来该房被征收拆迁或双方一致协议出售”的完整内容为“将来该房被征收拆迁或双方一致协议出售所得价款，扣除尚欠贷款及各项费用后，各分得50%份额”，该协议内容系对房屋被拆迁或双方协议出售情况下所得价款的处理进行约定，并非是对不得分割房屋的明确约定，本院对李小兰的抗辩不予采纳。再次，李小兰主张双方之间达成上述民事调解是基于女儿18岁之前可以居住使用案涉房屋，但未能提交证据证明，本院不予采纳。综上，张凯欣现请求分割案涉房屋，于法有据，本院予以支持。关于张凯欣提前还贷款项及李小兰支付的还贷款项的处理问题。首先，因双方约定自2017年11月起每月偿还的银行贷款由双方各支付50%，结合本案查明的事实，张凯欣按月还贷至2020年7月，每月还贷本息为2020.28元，因此，在2017年11月起至2020年7月期间李小兰应支付银行贷款本息为33334.62元（2020.28元×50%×33个月），现李小兰在此期间支付了34412元，张凯欣多收取了1077.38元，张凯欣称该款系李小兰代其亲属支付的房屋租金，但未能提交证据予以证明，李小兰对此亦予否认，本院对该主张不予采纳。其次，在张凯欣提前还贷后，李小兰于2020年8月至11月期间仍向张凯欣支付了4340元，为减轻当事人的诉累，本院对李小兰向张凯欣多支付的5417.38元（1077.38元+4340元）在本案中一并处理，该款可视为提前还贷款项中的一部分。最后，案涉房屋原向银行按揭贷款，提前还贷系对房屋进行分割的前提，因此，张凯欣与李小兰提前还贷的162792元应在案涉房屋拍卖或者变卖案涉房屋所得价款中先行扣减支付给张凯欣、李小兰，先行扣减的162792元由张凯欣享有157374.62元（162792元-5417.38元），李小兰享有5417.38元。综上，张凯欣、李小兰应申请拍卖或变卖案涉房屋，所得价款先向张凯欣支付157374.62元、向李小兰支付5417.38元，剩余款项由张凯欣与李小兰各占50%。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第九十九条、第一百条及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告张凯欣、被告李小兰在本判决发生法律效力之日起三十日内，共同拍卖或变卖广州市花都区新华街新中路***房，所得价款先向张凯欣支付157374.62元、向李小兰支付5417.38元，剩余款项由张凯欣与李小兰各占50%；二、驳回原告张凯欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650元，由原告张凯欣负担1825元，李小兰负担1825元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二〇年十二月十七日书记员  陈晓敏高波