河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初6550号原告：新乡市美大物业管理有限公司，统一社会信用代码914107007678306325，住所地新乡市开发区**街坊隆基枫华源会所。法定代表人：陈强，总经理。委托诉讼代理人：贠海河，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：秦晓帅，河南龙健律师事务所律师。被告：苗俊生，男，汉族，1967年11月20日出生，住新乡市。原告新乡市美大物业管理有限公司（以下简称“美大物业”）与被告苗俊生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。美大物业的委托诉讼代理人贠海河、秦晓帅，苗俊生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美大物业向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告苗俊生交清所欠物业管理费3090元（2018年3月25日至2020年6月30日）；2、被告按协议约定支付违约金650元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告受河南隆基房地产开发有限责任公司（以下简称“隆基公司”）聘请，为隆基金禧园小区提供物业管理服务。2010年4月9日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》。后被告在隆基金禧园小区居住，享受了原告按约定提供的各项服务。但自2018年3月25日起至今，被告未按时交纳物业管理费，原告多次催交未果。为维护自身合法权益，原告诉至本院。被告苗俊生向本院提交书面答辩状称，其不按时交纳物业费是因为原告美大物业没有按约履行合同，未按有关物业管理条例提供服务，构成违约。具体表现为：1、合同写明美大物业权利与义务包括对房屋共有部位、共有设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、车辆交通等项目进行维修、养护、服务与管理，然而金禧园小区内的公用设施、健身器材破损多年无人维修；水池景观荒废多年无人管理；楼道卫生垃圾无人清理；小区门面房后门昼夜不关，外人可以随意进出；常有外来人员在小区大门内摆摊经营，私人收废品的三轮车随意进出，业主安全得不到保障；小区仅大门处有一个摄像头，业主财物丢失上报后迟迟得不到回应；小区电表井杂物堆积如山，一旦线路故障失火，后果不堪设想。2、2016年之后，被告所住房屋窗外平台常年无人清理，下水管道排水不畅，积聚的雨水从阳台管道通过插座缝隙向被告屋内漏水，导致卧室、客厅、阳台多处积水近两厘米，屋内木制地板、墙皮均有不同程度破损，后又出现不同程度鼓包、裂缝等情况，被告上报物业后，至今得不到一点反馈，产生极大经济损失。3、2017年9月15日，被告家办喜事，因婚车停在小区大门外，所有迎亲人员从家里出去时，门岗工作人员却不让其走大门，被告众多的亲友忍气吞声走了小门，但此事给被告及家人造成了严重的精神损害，原告一直没有处理，这也是被告2018年之后不交物业费的主要原因。4、根据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于先履行抗辩权的规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。原告属于服务合同中先履行义务一方，但却没有按约定履行，未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据上述规定拒绝履行交纳物业费用的义务。原告应按合同约定解决下列问题后，被告再交纳物业费用：赔偿2016年以来因常年不清理平台杂物导致被告房屋漏水的损失及2017年9月15日给被告造成的精神损失；及时清理楼道及楼梯垃圾；清理电线井内杂物，杜绝安全隐患；及时修理健身器材；修理水池景观并投入使用；加强安保管理，加装摄像头，让小区业主财产得到保障；加强对外来人员的管制。综上所述，法院应支持被告主张，依法核减物业费，并不支持原告违规收取滞纳金的请求，同时由原告承担诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：美大物业受隆基公司委托为隆基金禧园小区提供物业服务。苗俊生系金禧园小区1号楼1单元4楼西户业主，其房屋面积为132.267平方米。2010年4月9日，美大物业与苗俊生签订前期物业服务协议，约定物业管理服务费按每平方米0.58元计算，违约金从逾期之日起按日0.5‰计算。后美大物业一直为金禧园小区提供物业服务。因苗俊生自2018年3月25日起未交物业管理费，美大物业于2019年3月20日、2020年6月27日两次催交未果。现美大物业诉至法院，要求苗俊生支付2018年3月25日至2020年6月30日的费用。另查明，2007年3月13日，金禧园营销部向总工会出具工作联系函，内容是关于《商品房买卖合同》的补充约定：出卖方代买受方负担10年（即从2008年1月1日至2018年1月1日）的电梯维护和使用成本以及一次电梯大修的费用。出卖方分期向物业管理公司直接拨付此项费用。根据1#、2#、3#楼的实际情况进行科学测算，电梯的维护和使用成本约0.28元/平米，买受方在10年内免交此费用，从物业费用直接扣除。认定上述事实的证据材料有原告提交的《前期物业服务协议》、工作联系函、催费通知单、收据、照片等。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告美大物业与被告苗俊生签订前期物业服务协议，并为隆基金禧园小区提供物业服务，苗俊生作为该小区业主，应向美大物业支付物业管理费。根据金禧园营销部出具的工作联系函，原、被告签订的前期物业服务协议约定的0.58元/平米/月的物业管理费不包含商品房出卖方向物业公司支付的0.28元/平米的电梯维护和使用成本，现出卖方代买受方支付电梯维护和使用成本的时间已于2018年1月1日到期，故自2018年1月起该费用应由房屋买受方承担，即苗俊生作为1#楼的业主，自2018年3月25日起未支付物业管理费，应按照0.86元/平米/月（0.58+0.28）的标准向美大物业支付所欠物业管理费至2020年6月30日，金额为0.86元/月/平方米×27个月×132.267平方米+0.86元/月/平方米×132.267平方米÷30天/月×5天＝3090元。美大物业还要求苗俊生支付违约金，但根据双方当庭陈述，美大物业提供的物业服务存在瑕疵，故本院对该诉讼请求不予支持，美大物业应当通过本案的审理，认真对照相关法律规定及物业服务合同约定，积极采取有效措施，解决自身存在的问题，提升物业服务质量和水平，对在物业服务过程中遇到的特殊情况，应对工作方式作出人性化的变通，以促进与小区业主的和谐共处。另一方面，虽然美大物业公司提供的物业服务存在上述瑕疵，但并未达到小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化、严重影响全体业主正常生活的程度，尚不能以此为由减免物业费，苗俊生以拒付物业费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举，故本院对苗俊生的答辩意见不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、苗俊生于本判决生效之日起十日内支付新乡市美大物业管理有限公司物业服务费3090元；二、驳回新乡市美大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果苗俊生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由苗俊生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 李 琦二〇二〇年十二月二十一日书记员 曲志菲