广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6411号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱艳萍，女，汉族，1984年6月20日出生，身份证住址：陕西省宝鸡市千阳县×××××××××××××，公民身份号码：610×××××××********。委托诉讼代理人：邱宏生，广东金卓越律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：宋蓥雯，女，汉族，1978年9月2日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区××××××××××××××××××，公民身份号码：413×××××××********。原审第三人：王运福，男，汉族，1976年11月8日出生，身份证住址：江西省赣州市寻乌县长宁镇流田径**，公民身份证号码：362×××××××********，系原博罗县×xx的经营者。上诉人朱艳萍与被上诉人宋蓥雯、原审第三人王运福因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院作出的(2020)粤1322民初856号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人朱艳萍上诉请求：1.请求二审法院依法撤销博罗县人民法院作出的2020粤13**民初856号民事判决书第三、四项判决，将本案发回重审或依法改判被上诉人向上诉人支付违约金137910.4元，并支付本案律师费16000元；2.请求改判由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由:上诉人与被上诉人及原审第三人之间签订的《房产买卖及居间合同》（以下简称合同）合法有效，双方之间的合同在未解除前，对双方均具有法律约束力。而被上诉人为获得更多利益严重违反双方合同约定再将涉案房屋另行转卖他人并办理过户登记手续的行为已构成一房两卖，其根本违约的事实清楚。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十五条规定“出卖人就同—标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”被上诉人应当向上诉人承担违约责任。而一审法院在判决中认定上诉人与被上诉人之间的有关涉案房产的付款期限约定不明，被上诉人不存在违约的认定是严重错误的，明显属认定事实不清，且适用法律错误。第一、上诉人与被上诉人及原审第三人之间签订的《房产买卖及居间合同》(以下简称合同)中第五条付款方式已经约定十分明确：1以银行按揭方式付款，a.待上诉人（即合同乙方）银行同贷书出来后，双方于房地产交易中心签约过户当日支付首期款(含定金，即上诉人已付的20000元定金)人民币249552元；b．剩余房款440000元由按揭银行于涉案房产过户后2个月内放款给被上诉人(即合同甲方)。2．以及前述条款的补救措施：a．若银行审批同意贷款少于上诉人所申请贷款额的，上诉人应在收到通知后10日内自筹资金补足并交付被上诉人：b．如若银行不批准上诉人贷款申请的，双方同意由上诉人收到通知后30日内自筹资金向被上诉人支付剩余房款。根据上述约定，上诉人与被上诉人之间采用银行按揭贷款方式支付房款，且被上诉人需配合上诉人至银行申请贷款。银行受理申请人贷款申请后即进入审批期限，如申请人所申请的银行贷款在审批期限内未获批准或未获足额批准贷款，在合理期限经过以后则视同上诉人贷款申请未获批或未足额获批准。被上诉人可通知上诉人并要求上诉人在10日内自筹资金支付购房款，而上诉人应当在收到通知之日起10日内自筹资金向被上诉人支付购房款以履行付款义务。由此可见，上诉人与被上诉人之间关于房产买卖及付款约定不但明确约定了付款方式，付款期还约定了补救措施，根本不存在我国《合同法》规定的约定不明，根本不需要双方再行协商。第二、在被上诉人将涉案房产转让给案外第三人之前，上诉人与被上诉人之间对合同约定亦是没有争议的，双方均在按照上述合同履行。上诉人与被上诉人于2017年10月22日签订合同，涉案房产于2018年1月17日办理了权属登记，被上诉人于2018年5月初赎楼后(被上诉人此前有银行按揭贷款)并于2018年5月4日配合上诉人至博罗农商行办理银行按揭手续均是为了履行与上诉人之间的房屋买卖合同。而后，根据上诉人至不动产登记中心处了解得知，被上诉人约仅在与上诉人共同力、理银行按揭手续的1个月左右即为2018年6—7月间便与案外第三人又签订了《房屋买卖合同》，并于2018年8月24日完成了权属变更登记。期间上诉人多次联系原审第三人以及被上诉人，其二者均未对上诉人透露一丝实情。若非上诉人四处打听了解，被上诉人与案外人签订房屋买卖合同之前及之后，直到最后办理过户登记均未以任何形式向上诉人透露或表示过不再将房屋转让上诉人，或已打算将房屋另行转卖他人的意思(包括短信、微信、口头或发函告知等)。在履行前述合同过程中，上诉人不存在任何过错。而在知晓前述情形之后，上诉人亦多次要求与被上诉人协商处理后续事宜，被上诉人均置之不理，上诉人万般无奈之下方才向法院提起诉讼。第三、而有关于被上诉人与案外第三人之间的具体交易信息及不动产信息，因上诉人基于客观情况无法取得相关交易详细信息，在本案诉讼过程中已向一审法院提出申请要求法院至博罗县×××××××调取被上诉人房产及其与第三人之间交易信息(包括：涉案房产的抵押权注销时间，买卖合同签订时间，交易金额，正式过户时间等)。因前述信息与本案有直接利害关系，上诉人有合理的理由怀疑被上诉人根本违约的原因是为获得更大利益而一房两卖。鉴于此，一审法院应当查明前述事实。但一审法院却未向上诉人开具调查令也未致博罗县×××××××调取前述信息，上诉人认为一审法院的做法十分不当。第四、上诉人着重强调合法有效的合同双方均应遵守，在上诉人与被上诉人之间的合同未解除前，被上诉人均不能擅自处分涉案房产退—万步说即便存在一审法院所称的合同约定不明，其亦不能在没有向上诉人作任何通知的情况之下擅自违反或解除合同。无论何种情况之下，被上诉人均应先依法解除与上诉人之间的合同再处分涉案房产这不但是对合同相对方当事人的尊重，对我国《合同法》法律的尊重，同样也是对诚实信用原则的尊重。如若依本案一审法院所见，合同一方可以不顾事实及法律任意违反或解除合同且不用承担任何法律责任，那各民事主体之间签订合同的意义何在，《合同法》的意义何在?法律的权威何在?契约精神何在?诚实信用原则的意义又何在?民事主体之间交易又当如何受到法律保护?社会公平正义难道不是以法律来维护吗?一审法院女口此裁判对上诉人来说是极不公平也不公正的。第五，关于律师费由违约方承担的依据，双方已在合同第十—条违约责任第2、3项已约定十分清楚明确。而本案中，被上诉人为获得更高利益根本违约的事实清楚，其应当承担上诉人为此支出的律师费。第六，关于本案一审诉讼费承担问题，上诉人向被上诉人主张的的费用总额为173910元。上诉人为此向一审法院交纳12235元的诉讼费(因人民法院内部规定，上诉人对此无话可说)，且不论一审法院判决认定如何，最终一审法院支持上诉人第二项诉讼请求即判决被上诉人退回上诉人定金20000元(占上诉人诉请总额的11.5％)，然一审法院最终判决上诉人承担11935元(约占一审诉讼费总额的97.5%)，被上诉人承担300元(约占一审诉讼费总额的2.5％)，上诉人认为—审法院如此分摊诉讼费明显不公且没有任何法律依据。并且与其所作判决存在矛盾。综上所述，上诉人认为本案中被上诉人严重违反与上诉人之间签订的房屋买卖合同，一房两卖并违约的事实十分清楚，依据我国《合同法》及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释相关规定，被上诉人已构成根本违约，应当依双方签订的合同承担违约责任。而本案一审法院认定事实不清，适用法律错误。请二审人民法院依法查明本案事实，并作出公正裁判。被上诉人宋蓥雯答辩称，一、上诉人朱艳萍违约在先。1、上诉人朱艳萍无法提供银行同贷书，无法获得银行按揭贷款。2、上诉人朱艳萍无法也未能支付房款。3.上诉人朱艳萍自签订案涉合同至起诉前两年多时间，一直没有支付房款的意愿及行为。4、上诉人朱艳萍严重违反诚实信用原则。5.上诉人朱艳萍严重违反二手房买卖的交易习惯。6、己严重侵犯到被上诉人宋蓥雯的合法权益。7、一年多的资金运用合法利息及其它收益远大于房价的增值。二、上诉人朱艳萍有合同先行履行义务。1、上诉人朱艳萍应开具银行同贷书。案涉合同第五条第2款买卖双方约定：“银行按揭付款：（1）待乙方银行同贷书出来之后，乙方于房地产交易中心签约过户当日支付首期款(含定金)人民币X仟￥佰贰拾肆万玖仟伍佰伍拾贰元整(小与：249552．00元)”。这里的“乙方”指(指上诉人朱艳萍)。上诉人朱艳萍提供银行同贷书的合同履行义务在先，而其迟迟未能提供银行同贷书。在庭审中，上诉人朱艳萍和被上诉人宋蓥雯双方确认了2018年5月4日在第三人的组织下到博罗农村商业银行园洲支行共同办理案涉房屋的银行按揭申请手续。正常情况下，如果上诉人朱艳萍自身没问题，一般在7天左右银行就会出银行同贷书或不同意出具。但上诉人朱艳萍一直未能出具银行同贷书，其也说明具体原因。可能有几种情况：1、银行如期出具了银行同贷书，上诉人朱艳萍买房反悔了，不想买房了(原因有多种：如其到东莞工作了，想在东莞买房，这是第三人向被上诉人宋蓥雯提过的：或者因为当时的惠州限售限贷而没达到自己的贷款预期等原因]，因此不去银行领取；2、银行不同意出具银行同贷书。不管什么原因，事实只有一个，即上诉人朱艳萍一直没有提供银行同贷书，而这个义务，案涉合同约定是应由上诉人朱艳萍先履行完毕的。2、上诉人朱艳萍或以自有资金先交购房首付款。如果上诉人朱艳萍没法获得银行同贷书，其还是应该以自有资金及时(大约在2018年5月11日左右，实际情况可能稍微延迟几天)向被上诉人宋蓥雯支付购房首付款(含定金)249552．00元，但其一直没有支付。这个支付购房首付款的义务也是必须由上诉人朱艳萍先行履行完成的。三、上诉人朱艳萍一直迟延履行，致使被上诉人宋蓥雯签订合同目的即及时获得房款不能实现，致使案涉合同目的无法达到，上诉人朱艳萍应承担违约责任。”1、被上诉人宋蓥雯的签订合同的目的是及时获得房款。案涉合同第五条第2款买卖双方约定“2、银行按揭付款（1）待乙方银行同贷书出来之后，乙方于房地产交易中心签约过户当日支付首期款(含定金)人民币X仟￥佰贰拾肆万玖仟伍佰伍拾贰元整(小写：249552．00元)”。这里的“乙方”指(指上诉人朱艳萍)。2、上诉人朱艳萍到起诉前两年多时间，一直没有支付房款的意愿及行为。四、被上诉人宋蓥雯被迫在与上诉人朱艳萍签订案涉合同近两年后出售房屋，是因为上诉人朱艳萍根本违约而采取的合法行为，符合合同约定、交易习惯及法律规定，无须承担违约责任。五、本案中对房屋买卖网签合同要求的必备条款如付款期限等内容没有约定或约定不清，买卖双方无法协商一致，而必将导致双方网签房屋买卖合同无法成立。既然房屋买卖合同无法成立，被上诉人宋蓥雯自然有权利为维护自身合法利益，被迫处置案涉房屋，这符合法律规定，被上诉人宋蓥雯无须承担任何违约责任。六、被上诉人也没有一房二卖，导致被上诉人被迫在两年之后出售房屋是因为上诉人朱艳萍根本违约，未履行先行义务，网签合同要求的必备条款付款期限没有约定或约定不清，必将导致网签订房屋买卖合同无法成立。上诉人朱艳萍在签订居间合同后两年多才来通过诉讼要求违约金或履行合同事宜，与交易习习惯、生活常理明显不符，其只有想尝试获得意外收益之意图，而非履行合同之诚意。原审法院准确地查明了事实和正确适用了法律，同时兼顾了生活常理和买卖双方的真实意图，作出原审判决，合法合理，是一份符合客观事实、维护诚信市场规定、弘扬法律公平正义的判决书。综上，请法庭依法驳回上诉人朱艳萍的上诉请求，维持原判。原审第三人王运福未提交答辩意见。原审原告朱艳萍向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告于2017年10月22日签订的《二手楼买卖合同》以及判令被告退回原告已支付转让款20000元；2.判令被告向原告支付违约金137910.4元；3.判令被告承担本案律师费16000元；4.判令由被告承担本案诉讼费用。原审被告宋蓥雯向一审法院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告于2017年10月22日签订的《博罗县×洲镇万福地产有限公司房产买卖及居间合同》；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金137910.4元；3.判令反诉被告承担本案律师费16000元；4.判令反诉被告承担本案诉讼费用。一审法院查明的事实：2017年10月22日，卖方（甲方）宋蓥雯与买方（乙方）朱艳萍、居间方（丙方）博罗县×洲镇王氏万福地产中介服务部签订《房产买卖合同及居间合同》，约定宋蓥雯转让坐落于博罗县×xxxx（下称“案涉房屋”），建筑面积97.12平方米，尚未办理产权证。合同第二条约定转让价格及定金，转让总价款为689552元，本合同签订时，乙方应以现金方式向宋蓥雯支付定金20000元，定金抵作购房款。第五条约定付款方式为：宋蓥雯与朱艳萍双方同意按银行按揭付款，待朱艳萍银行同贷书出来之后，朱艳萍于房地产交易中心签约过户当日支付首期款（含定金）249552元，剩余房款440000元由朱艳萍申请银行按揭付款，于银行放款当日直接支付给宋蓥雯，签订过户合同后2个月内放款给宋蓥雯。若银行或公积金管理中心审批同意贷款额少于朱艳萍申请贷款金额的，朱艳萍应在收到博罗县×洲镇王氏万福地产中介服务部通知或十日内自筹资金补足并交付宋蓥雯。若银行不批准朱艳萍的贷款申请，双方同意按朱艳萍自收到丙方通知后三十日内自筹资金向宋蓥雯支付剩余房款。第六条，房地产交接。宋蓥雯应当于过户当天将房地产交付买方。第七条，产权转移登记。买卖双方须在接到中介方通知15日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，博罗县×洲镇王氏万福地产中介服务部协助办理。收件回执由博罗县×洲镇王氏万福地产中介服务部持有。第八条，延迟责任。1.朱艳萍延迟付款的，宋蓥雯有权要求朱艳萍以未付款项为基数，按每日千分之一支付违约金，合同继续履行；朱艳萍逾期付款满15日的，宋蓥雯有权解除合同并要求朱艳萍支付房产总价款百分之二十的违约金。2.宋蓥雯延迟交房的，朱艳萍有权要求宋蓥雯以房地产总价款为基数，按每日千分之一支付违约金，合同继续履行；宋蓥雯逾期交房满15日的，朱艳萍有权解除合同并要求宋蓥雯支付房地产总价款百分之二十的违约金。3.双方有一方拖延不办理产权转移登记手续，经催告后仍拖延的，则自催告通知送达后第三日起，另一方有权要求对方以房地产总价款为基数，按每日千分之一支付违约金，逾期满15日的，有权解除合同并要求对方支付房地产总价款百分之二十的违约金。合同还约定了其他事宜。合同签订当日，朱艳萍向宋蓥雯支付购房定金20000元，宋蓥雯亦向朱艳萍出具收据予以确认。案涉房屋于2018年1月17日办理不动产权登记，产权证号为粤（2018）博罗县不动产权第0xxxxx号，产权限制状态已注销。另，根据宋蓥雯的申请，本院依法对博罗农行银行园洲支行进行调查，案涉房屋并无在该行有办理银行按揭登记。博罗县×洲镇王氏万福地产中介服务部系于2016年6月21日注册登记的个体工商户，经营者王运福，经营范围：服务二手房、厂房、商铺、地皮买卖租售，该服务部现已注销。朱艳萍陈述案涉房屋已转让给案外人，并由案外人在使用。朱艳萍与宋蓥雯有一并至银行办理申请按揭手续，但是具体由第三人进行操作。宋蓥雯确认案涉房屋现已转让给案外人，并确认2018年5月4日与朱艳萍及第三人一起至银行办理按揭申请手续。然而朱艳萍认为宋蓥雯在办理不动产权登记后将案涉房屋转让给案外人,遂以宋蓥雯违约为由向本院提起诉讼,宋蓥雯应诉后,认为系对方违约,遂向本院提出反诉。一审法院认为，朱艳萍与宋蓥雯、王运福于2017年10月22日签订的《房产买卖及居间合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。合同签订当日朱艳萍依约向宋蓥雯支付了定金20000元，已先行履行了部分合同义务。但根据朱艳萍庭审陈述及宋蓥雯自认已经将涉案房屋出售予案外人,且已完成过户。故本案《房产买卖及居间合同》的合同目的已经不能实现,无法继续履行,理应予以解除。首先，合同中“甲乙双方同意按银行按揭付款，待乙方银行同贷书出来之后，乙方于房地产交易中心签约过户当日支付首期款（含定金）249552元，剩余房款440000元由乙方申请银行按揭付款，于银行放款当日直接支付给甲方，签订过户合同后2个月内放款给甲方。若银行或公积金管理中心审批同意贷款额少于乙方申请贷款金额的，乙方应在收到丙方通知或十日内自筹资金补足并交付甲方。若银行不批准乙方的贷款申请，双方同意按乙方自收到丙方通知后三十日内自筹资金向甲方支付剩余房款。”的约定，双方未明确约定支付首付款时间，在合同约定不明的情况下,双方应进行协商以明确权利义务,但朱艳萍与宋蓥雯之间却未能继续达成协议,因此,上述合同约定不明的情况未能消除。其次，根据双方的陈述，朱艳萍与宋蓥雯及第三人于2018年5月4日至银行办理按揭申请手续，但经本院向博罗农商银行园洲支行进行调查，案涉房屋并无在该行有按揭登记的记录。朱艳萍未取得同贷书或银行贷款，也未依据合同约定表态可一次性付款，存在过错。办理按揭申请、支付首付款应为朱艳萍先行履行义务。但在此情况下,宋蓥雯在未清结与朱艳萍的合同权利义务的情况下,又将房屋出售给他人,其行为亦存在不当。综上所述，《房产买卖及居间合同》中关于首期款支付时间约定不明,且朱艳萍、宋蓥雯均存在过错的情况下,应各自对自己的违约行为承担责任。现朱艳萍及宋蓥雯均向要求解除双方签订的《房产买卖及居间合同》，本院依法予以准许。合同解除后，宋蓥雯应当将收取朱艳萍的定金20000元返还给朱艳萍。因合同无法继续履行是由于双方合同约定不明，且双方均存在过错造成的，朱艳萍、宋蓥雯均请求支付违约金、律师费，无事实和法律依据，本院不予支持。第三人未到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理及判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，缺席判决如下：一、解除原告（反诉被告）朱艳萍与被告（反诉原告）宋蓥雯于2017年10月22日签订的《房产买卖及居间合同》。二、被告（反诉原告）宋蓥雯于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）朱艳萍返还定金20000元。三、驳回原告（反诉被告）朱艳萍的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）宋蓥雯的其他反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12235元，原告（反诉被告）朱艳萍承担11935元，由被告（反诉原告）宋蓥雯承担300元；反诉案件受理费6118元，由被告（反诉原告）宋蓥雯承担。本案二审期间，双方当事人均未提交证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方对于涉案房屋买卖及居间合同予以解除均无异议，本案二审的争议焦点是：上诉人请求被上诉人支付违约金及律师费能否支持。本院分析如下:首先，根据涉案合同关于“甲乙双方同意按银行按揭付款，待乙方银行同贷书出来之后，乙方于房地产交易中心签约过户当日支付首期款（含定金）249552元，剩余房款440000元由乙方申请银行按揭付款，于银行放款当日直接支付给甲方，签订过户合同后2个月内放款给甲方”的约定，双方仅约定银行同贷书出来后，签约过户当天支付首期款，并未明确约定支付首付款的具体时间。其次，双方当事人及原审第三人曾于2018年5月4日至博罗农商银行园洲支行办理按揭申请手续，但经一审法院调查，案涉房屋并无在该行有按揭登记的记录。可见，上诉人未取得同贷书或银行贷款，也未依据合同约定表态可一次性付款，存在过错。在上诉人未取得同贷书、未支付首期款的情况下,被上诉人在未清结与上诉人的合同权利义务的情况下,又将房屋出售给他人,其行为亦存在不当。综上，一审法院鉴于涉案合同关于首期款支付时间约定不明,且买卖双方均存在过错的情况下,确定各自对自己的违约行为承担责任，即被上诉人返还收取的2万元定金，而对上诉人请求被上诉人支付违约金、律师费不予支持，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3379元，由上诉人朱艳萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月三日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮