北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初28691号原告（反诉被告）：北京亿锋科技发展有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：魏巍，执行董事。委托诉讼代理人：温少博，男，北京亿锋科技发展有限公司法务经理。被告（反诉原告）：东震家游（北京）商务有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：杜来镇，总经理。委托诉讼代理人：袁柏林，北京市金台律师事务所律师。原告（反诉被告）北京亿锋科技发展有限公司（以下简称亿锋公司）与被告（反诉原告）东震家游（北京）商务有限公司（以下简称东震家游公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，使用电子诉讼平台公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）亿锋公司的委托诉讼代理人温少博，被告（反诉原告）东震家游公司的委托诉讼代理人袁柏林通过电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。亿锋公司向本院提出诉讼请求：1.判令东震家游公司支付合同解除的违约金193908.68元（5个月租金）；2.东震家游公司承担本案诉讼费。事实和理由：2019年10月14日，我公司与东震家游公司签署了《房屋租赁合同书》（合同编号：[J-YF-2019-0242]）和《物业管理协议》。房屋租赁合同5.2.3.1约定“如乙方未按照本协议约定的付款时间支付房屋租金或其他应当支付的费用的，则每逾期一日，按照应付租金或费用金额的3‰/日的标准向甲方支付违约金。如出租人适用第5.1.3条约定解除合同并按照第5.2.1条要求承租人支付违约金的，则自承租人逾期付款之日至出租人提出解除合同并要求支付违约金之日期间的违约金依照本条约定计算。本条与第5.2.1条同时适用”。5.2.2约定“甲乙双方由于自身原因提前终止合同：如果甲方或乙方由于其自身原因在租期内提前终止租赁合同，则要求终止租赁合同的一方应提前3个月书面通知另一方。要求提前终止的一方，应在租赁合同终止之日前10日以前对另一方进行补偿，补偿金如下：5.2.2.2如解除合同时间距离合同到期日超过1年且未满2年的，提前终止的一方应向另一方支付相当于2个月租金的总和（租金标准以合同解除时最近一个月的租金标准为准）的补偿金；5.2.2.5若提前终止的一方未能提前通知的，除上述补偿金外，提前终止合同的一方应另向另一方加付相当于3个月的房屋租金的总和（租金标准以合同解除时最近一个月的净租金标准为准）的补偿金”。2020年6月2日，东震家游公司向我公司致函，要求提前终止房屋租赁合同。根据双方的约定，因东震家游公司未提前三个月通知终止合同，且解除合同时间距离合同到期日超过了1年但未满2年，所以东震家游公司应向我公司支付相当于5个月房租的补偿金。故起诉。东震家游公司辩称，不同意亿锋公司的诉讼请求。1.我公司2019年与亿锋公司签订《房屋租赁合同》后一次性交付了半年租金、房屋押金以及物业押金，仅仅使用房屋两个月就赶上了2020年1月开始的新冠肺炎疫情。由于我公司经营的是旅游相关行业，新冠肺炎疫情造成我公司停业半年以上，迫不得已只能提出解除合同。解除合同的原因不是我公司自身原因，而完全是由于今年年初以来发生的不能预见、不能避免并不能克服的新冠肺炎疫情的严重影响，属于不可抗力。由于不可抗力造成的解除合同，按照双方合同约定和法律规定，我公司不承担违约责任。2.即使在我公司解除合同不构成不可抗力的前提下，双方签订的《房屋租赁合同》约定的违约金明显过高，合同第5.2.2.2条、第5.2.2.5条存在双重计算违约金，并在第5.2.2.4条乙方提前解除合同没收保证金的情况，我公司提前解除合同将支付亿锋公司总计半年租金的违约金，与合同第5.2.2.4条甲方提前解除合同双倍返还保证金的约定明显不对等。3.在亿锋公司未举证证明其因解除合同造成的实际损失的情况下，高额违约金对于处于弱势地位的承租人极其不公平，亿锋公司有利用我公司所处的弱势地位乘人之危不当取利的嫌疑。我公司已向法院提出减少违约金的申请，请求法院依法查明事实，合理确定违约金额度。综上，亿锋公司的诉讼请求缺少事实依据和法律根据，请求法院驳回其诉讼请求。东震家游公司向本院提出反诉请求：1.判令亿锋公司退还房屋押金38781.74元、物业押金5776元，共计44557.74元；2.判令亿锋公司以44557.74元为基数，按每日千分之三标准支付自2020年6月17日（合同解除后15天）至实际付清之日止的滞纳金；3.反诉诉讼费由亿锋公司承担。事实和理由：2019年10月14日，我公司与亿锋公司签署了《房屋租赁合同书》，我公司承租亿锋公司的亿达丽泽中心205室。合同签订后，我公司按合同约定向亿锋公司支付了第一期房屋租金233327.93元、物业费40447.85元以及房屋押金38781.74元、物业押金5776元。因2020年以来的新冠肺炎疫情不可归责于我公司的不可抗力因素，我公司于2020年5月21日向亿锋公司交付了解除《房屋租赁合同书》申请书，并于2020年6月2日邮寄了解除《房屋租赁合同书》通知书，并将租赁房屋之钥匙交付给亿锋公司，后亿锋公司提起诉讼。在双方《房屋租赁合同书》解除后，亿锋公司至今未按合同第3.2.7条的约定将我公司交纳的房屋押金和物业押金返还，严重违反约定，给我公司造成巨大的经济压力。我公司催要未果，故提起反诉。亿锋公司对东震家游公司的反诉辩称，不同意东震家游公司的全部反诉请求。依据法律和合同都不予退还押金，我公司认为根据合同第5.2.2.4条、第3.2.5条，因东震家游公司原因解除合同，按照约定我公司不予退还房屋押金和物业押金。本院经审理认定事实如下：2019年10月14日，亿锋公司（甲方）与东震家游公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》、《亿达丽泽中心物业管理协议》，约定乙方自愿承租甲方所管理的北京市丰台区菜户营南路139号院1号楼亿达丽泽中心2层205室（建筑面积271.28平米）用于从事商业办公。租赁期限2年，自2019年11月1日至2021年11月30日（免租期为2019年11月1日至2019年11月30日）。租金单价为4.7元/天/平方米，付款方式押一付六。履约保证金为一个月租金及物业费，即44557.74元。3.2.4履约保证金并非定金，是由乙方交付的、担保乙方如约履行其在租赁合同项下各项义务的保证金。3.2.5在整个租赁期间，履约保证金由甲方留置，甲方有权不用于抵扣乙方欠付的租金、物业费、违约赔偿金以及其他任何费用，甲方有权选择直接向乙方追偿有关欠款及违约金等。3.2.7租赁合同解除后，经甲方书面通知，甲方有权将履约保证金首先用于抵扣应由乙方承担的租金、物业费、违约赔偿金等。抵扣完毕后如有剩余，剩余部分由甲方如数返还乙方。5.1.1租赁房屋因不可抗力原因导致毁损，使合同无法履行，本合同自动解除，双方互不承担责任。5.2.2甲乙双方由于自身原因提前终止合同：如果甲方或乙方由于其自身原因在租期内提前终止租赁合同，则要求终止租赁合同的一方应提前3个月书面通知另一方。要求提前终止的一方，应在租赁合同终止之日前10日以前对另一方进行补偿，补偿金如下：5.2.2.2如解除合同时间距离合同到期日超过1年且未满2年的，提前终止的一方应向另一方支付相当于2个月租金的总和（租金标准以合同解除时最近一个月的租金标准为准）的补偿金；5.2.2.4如因乙方原因提前终止合同，甲方已收取的履约保证金不予退还；如因甲方原因提前终止合同，甲方已收取的履约保证金双倍返还乙方；5.2.2.5若提前终止的一方未能提前通知的，除上述补偿金外，提前终止合同的一方应另向另一方加付相当于3个月的房屋租金的总和（租金标准以合同解除时最近一个月的净租金标准为准）的补偿金。7.1本合同所称不可抗力是指洪水、8级以上台风、地震、战争、政府规划变更等合同任何一方无法预见、无法克服、无法控制的事件。7.2发生不可抗力事件致使租赁物毁损无法修复的，双方均有权解除合同而不承担任何责任。7.3不可抗力停止或其影响自然消除的，合同自该日起继续履行，合同有效期相应顺延。合同签订后，东震家游公司向亿锋公司交纳房租押金38781.74元、物业费押金5776元并支付第一期（2019年11月1日至2020年5月31日）租金233327.93元、物业费40447.85元。2020年5月15日，亿锋公司向东震家游公司发出《催款函》，通知东震家游公司于7日内付清第二期房屋租金及物业费等。2020年5月21日，东震家游公司向亿锋公司寄送《解除申请书》，表明因2020年1月份以来新冠肺炎疫情影响，该公司遵守防疫要求，短期内不能正常经营，发生巨额亏损，资金链已断裂无法承受房屋租金，基于不可抗力因素申请解除合同及退还保证金。亿锋公司于5月29日出具《回复函》，写明若东震家游公司执意解除合同，可按照约定的提前终止条款另行通知亿锋公司。2020年6月2日，东震家游公司发出《解除通知书》，通知亿锋公司即日起解除双方合同并要求亿锋公司退还保证金。庭审中，双方均认可东震家游公司于2020年6月2日搬离承租房屋、《房屋租赁合同书》于当日解除。现亿锋公司主张东震家游公司因自身原因提前终止合同且未提前三个月履行通知义务，应按合同约定支付共计5个月租金的违约金，并不予退还保证金。东震家游公司以不可抗力因素致合同解除为由主张退还保证金及相应滞纳金，并申请法院调整违约金数额。另查，北京中阳盛锋投资管理公司于2019年8月20日取得坐落于北京市丰台区菜户营南路139号院1号楼-2至8层101的不动产权证书，用途为绿隔产业（办公、地下车库）/综合楼。2017年7月31日，北京中阳盛锋投资管理公司与亿锋公司签订《北京市丰台区双营路9号中阳大厦项目租赁合同》，亿锋公司承租丰台区卢沟桥乡万泉寺村内的双营路9号中阳大厦（万泉寺综合楼）项目（地下**至地上**），租赁期限15年。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，亿锋公司与东震家游公司签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现双方均认可合同于2020年6月2日解除，本院对此不持异议。关于履约保证金，因系东震家游公司于合同履行期内提出提前终止合同，根据合同约定（3.2.4,3.2.5,5.2.2.4），亿锋公司有权不予退还已收取的履约保证金44557.74元（含房屋押金38781.74元、物业押金5776元），故东震家游公司要求退还保证金并支付滞纳金的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。现双方争议焦点为东震家游公司提前解除合同后应支付亿锋公司违约金（补偿金）的数额问题。首先，东震家游公司在距离合同到期日超过1年且未满2年期间提出提前解除合同，亦未按合同约定提前三个月通知亿锋公司，故亿锋公司按照合同约定（5.2.2,5.2.2.2,5.2.2.5）主张5个月租金作为违约金，具备事实根据。其次，东震家游公司辩称合同中保证金不予退还、违约金重复计算的约定不合理、双方权利义务不对等、存在格式合同条款等，因合同签订系双方在平等、自愿的基础上达成的意思自治，本院难以于合同成立并生效、履行的情况下对此主张予以采信。再，东震家游公司称系疫情（不可抗力）原因造成经营严重亏损致合同解除故不负违约责任、要求减免违约金一节，虽在客观情形上具备一定合理性，但根据双方合同对不可抗力及其后果、补救办法的约定，结合北京市疫情防控政策及相关调整，并不足以构成其提前终止合同并免除违约责任的正当、充足理由。故，本院根据合同对补偿金相关约定、合同履行情况、当事人过错程度及履约保证金的处理，结合合同解除时间与北京市突发公共卫生事件响应级别及疫情防控政策，兼顾公平原则、诚实信用原则，酌定东震家游公司支付亿锋公司违约金共计76500元。需要指出的是，契约精神要求参加缔约的当事人处于平等地位，均有选择缔约方、决定缔约与否及缔约内容的自由。契约履行中出现不可预知的以致缔约目的不能实现的情形时，面临违约风险的一方更应尽到诚实信用的高度审慎义务，以契约的方式表达自己的意志和要求，并严守契约本身对变更、解除之形式要件的约定。自新冠肺炎疫情发生以来，各行业不可避免的面临经营、运行方面的各类问题及困境，各企业主体应以共担风险、共渡难关的积极心态，主动沟通协商，尽可能减轻不可控因素给自身及对方造成的损失。筑牢企业社会责任感，助力和谐良好的社会风尚。综上，对亿锋公司要求东震家游公司支付违约金193908.68元诉讼请求的合理部分，本院予以支持；对东震家游公司的全部反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条规定，判决如下：一、东震家游（北京）商务有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京亿锋科技发展有限公司违约金76500元；二、驳回北京亿锋科技发展有限公司其他诉讼请求；三、驳回东震家游（北京）商务有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2089元，由北京亿锋科技发展有限公司负担1233元（已交纳）；由东震家游（北京）商务有限公司负担856元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费362元，由东震家游（北京）商务有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刁 彤二〇二〇年十二月十四日法官助理  焦语晨书 记 员  王 琪