四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1325民初3089号 原告：何元军，男，汉族，生于1982年1月9日，住四川省西充县。 原告：曹利芳，女，汉族，生于1984年3月11日，住湖南省永兴县。 二原告共同委托诉讼代理人：陈强，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者，特别授权。 二原告共同委托诉讼代理人：赵成，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者，一般授权。 被告：四川相如房地产开发有限公司，住所地四川省蓬安县相如街道办事处相如大道南四街，统一社会信用代码91511323723247867M。 法定代表人：吴诗民，公司经理。 委托诉讼代理人：蒋鹏，女，汉族，生于1993年4月28日，住四川省邻水县，系公司员工，特别授权。 原告何元军、曹利芳与被告四川相如房地产开发有限公司（以下简称相如公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告何元军、曹利芳的委托诉讼代理人陈强，被告相如公司的委托诉讼代理人蒋鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何元军、曹利芳向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告未按《商品房买卖合同》第十一、十三、十五条约定的交房条件，支付原告逾期交房违约金22573元（以日万分之1为标准计算从约定交房2015年7月1日起至达到法定和约定交房条件的2017年10月7日止）；2、请求人民法院判令被告按《商品房买卖合同》第二十条第（一）款（1）项约定，支付原告逾期办理初始违约金1702元（从2017年7月1日起，以万分之1的标准计算违约金，本次违约金暂计算至2017年7月13日止，之后违约金每半年支付一次至实际取得房屋初始登记之日止）；3、请求人民法院判令被告按《商品房买卖合同》第二十条第（二）款（2）项约定，支付原告逾期办理转移登记违约金17536元（从2017年6月21日起，以万分之1标准计算违约金，本次违约金暂计算至2019年3月27日止，之后违约金每半年支付一次至实际取得房屋转移登记之日止）；4、请求人民法院判令被告立即协助原告办理不动产权证书；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告于2013年9月30日在被告处购买住房一套（3-2-1004，总价款340372元）并签订了《商品房买卖合同》。原、被告双方对房屋价款、付款方式、房屋面积以及交房条件、交接手续和逾期交房、逾期办理产权登记等违约责任进行了约定。被告按约应当分别于2015年6月30日前向原告交付该房屋，于2017年6月30日前办理初始登记，于商品房交付使用后720日内取得房屋所有权证书，但是被告均未按合同约定的时间履行其义务，被告的行为严重不符合合同约定交房条件、产权初始登记和转移登记条件。被告应当承担逾期交房、逾期办理初始登记、逾期办理转移登记的违约责任。为了维护原告的合法权益，根据相关法律及司法解释之规定，被告应当立即协助原告办理不动产权证并支付逾期交房和逾期办理初始登记和转移登记违约金，现依法向法院提起诉讼，请求依法判决。 被告相如公司辩称，1、关于逾期交房违约金原告的主张已过诉讼时效，合同约定的交房日期为2015年6月30日，我方未交房时，原告就知道其民事权利受到侵害，就应在2017年6月30日前申请保护其权利，原告今年才提起诉讼，已过诉讼时效，请求法院驳回诉讼请求。即使认定我方存在逾期交房违约金，原告的主张比例过高，房屋早已交付使用，原告并无实际损失，请求予以调低。2、关于初始登记违约金，我方认为因政府相关部门错误认定时代公馆项目变更了规划，导致了限制登记及办证延迟，故使得被告不能及时办理初始登记和转移登记，在限制解除后，被告积极为原告办理了初始登记。另本案原告也并未遭受实际损失，房屋的使用功能得到了实现，被告的违约行为不严重等客观事实及情形，请求对初始登记的违约金比例予以调减。3、原告要求支付逾期办理转移登记违约金的问题，被告认为不存在违约，不应该承担逾期办理转移登记的违约金，《商品房买卖合同补充协议》已对主合同转移登记作出变更，补充协议约定房屋所有权证由出卖人代为办理的，买受人应在办理交房手续同时，向出卖人提供书面的委托手续，签署面积结算协议，缴清办证各项资料和费用后，出卖人于720日内代为办理不动产权证；原告未按约按时交办证手续才导致办证迟延，我方不应承担逾期办证违约责任。还有不可抗力的影响致迟延办证，因政府相关部门错误认定公馆项目变更了规划，导致了限制登记及办证延迟，部分住宅被限制登记，故使得被告不能及时办理初始登记和转移登记。4、原告请求的转移登记起算时间有误，根据约定，应在原告缴清购房款（包括面积补差款）契税及办证资料之日起，并应在商品房交付之日起720日内办理转移登记，办证到期日为2019年10月7日，不是原告主张的2017年6月21日起，我方已于2019年3月18日为其办理了房屋转移登记，我方未超过约定的办证期限，不存在违约行为，故不应承担违约责任。违约金比例过高，超过了实际损失，请求予以调减。 本院经审理认定事实如下：2013年9月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：“原告购买被告经批准修建时代公馆3幢2单元第10层2-10-4号住房一套，其预测建筑面积共101.67平方米，其中，套内建筑面积82.26平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4123.16元，总价款339171元。买受人采取分期方式付款。买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、政府相关部门规定应该买受人缴纳的其他相关费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。出卖人应当在2015年6月30日之前向买受人交付该商品房。出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。初始登记：出卖人应当在2017年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意：买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。转移登记：商品房交付使用后，买受人同意委托向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意：买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得该套商品房转移登记的权属之日起至实得权属之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之一的违约金......本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”等内容。当日，原、被告签订《时代公馆商品房买卖合同补充协议》，约定：“......原告购买被告开发的位于环城大道四段，房号为3栋2单元1004号商品房，为进一步明确双方的权利义务关系，双方在平等、自愿、充分协商基础上，一致同意订立如下条款，作为对买卖合同的修改和补充。双方均按照实际测绘建筑面积单价3336元/㎡进行最终结算，多退少补；购房款总额339171元（含已付定金25000元），买受人共分4期支付须于：①于2013年9月30日前支付总房款的50％即169586元；②于2014年2月10日前支付总房款的30％即101751元；③于2014年5月30日前支付总房款的10％即33917元；④于2014年9月30日前支付总房款的10％即33917元......一次性或者分期付款的买受人，若委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，签署面积结算协议，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理书面委托手续后的720日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权推迟该房屋所有权证的办理时间而无须承担延迟办证的责任。如因出卖人的过错造成买受人不能办理的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金......本补充协议是《商品房买卖合同》组成部分......本补充协议与合同的内容如有冲突，以本补充协议为准。”合同签订后，原告依约向被告支付了购房款340372元。2016年4月22日，西充县住房和城乡规划建设局同意对时代公馆1.2.4.5.6.7.8号、地下室以及3.**楼、地下室进行竣工验收备案。被告于2017年10月7日将房屋交付给原告。2017年11月14日，西充县不动产登记中心对原告购买房屋进行了初始登记。2019年3月18日，西充县不动产登记中心为原告办理了不动产权登记。原告于2019年9月16日向我院申请进入诉前调解。 另查明，2015年7月15日，被告出具《关于“时代公馆”项目收房问题解答的公告》：“各位尊敬的时代公馆业主：首先为时代公馆楼盘未能让部分业主满意收房向各位表示深深的歉意！同时我们也在积极进行整改和处理，现将于2015-7-15上午在时代公馆售楼部与业主代表第二次洽谈内容整理并承诺如下：1、关于面积补差的费用。业主可在查验已在西充房管局备案的《面积预测报告》后，按其测绘面积实现房款多退少补。2、关于两证办理费用。由开发商先行垫付两证办理费用，后以相关部分发票为结算依据，业主交足费用后方可领取证件......”。2018年7月1日，被告出具《承诺书》：“我司开发的时代公馆项目，向于2018年7月1日前已交办证资料且缴完房款和水费的住宅业主承诺，在2018年12月1日前将不动产权证办理完毕，办证费用及面积补差费用于业主拿证时一并结算，多退少补。如在承诺时间之日未拿到不动产证的业主将不收取办证费用及面积补差费用。”2018年6月13日，被告在时代公馆张贴承诺书：“时代公馆各位业主：我司开发的时代公馆项目，于2018年7月1日前已交办证资料且缴完房款和税费的住宅业主承诺，在2018年12月1日前将不动产权证办理完毕。办证费用及面积补差费用于业主拿证时一并结算，多退少补。如在承诺时间之日未拿到不动产证的业主将不收取办证费用及面积补差费用。” 同时查明，2017年5月17日，西充县国土局作出西国土资征（2017）06号和西国土资征（2017）07号《征收土地出让金决定书》，认为相如公司在开发时代公馆项目中改变部分土地用途，由住宅用途变更为商业用途的建筑面积为7297.8平方米，限相如公司在收到决定书15日内补缴变更用途建筑面积土地出让金差价，时代公馆为768.91万元。相如公司向四川省南充市高坪区人民法院提起诉讼，法院审理后判决撤销西充国土资源局作出的西国土资征（2017）06号和西国土资征（2017）07号《征收土地出让金决定书》，判决后，西充县国土资源局不服，向四川省南充市中级人民法院上诉，二审审理后，判决撤销原判决，驳回相如公司诉讼请求。相如公司不服二审判决，向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院于2018年12月11日裁定中止原判决执行，指令四川省南充市中级人民法院进行再审。四川省南充市中级人民法院再审审理后，认定相如公司开设商业街并沿街设置商业用房的行为并未违反规划管理部门确定的出让宗地规划条件，并判决维持四川省南充高坪区人民法院（2017）川1303行初15号行政判决。2020年8月12日，西充县自然资源和规划局作出西自规【2020】194号《西充县自然资源和规划局关于“时代公馆”、“新城壹号”项目相关事项处理及办证情况的报告》：2020年6月16日，相如公司提交恢复办证申请，要求尽快恢复“新城壹号”、“时代公馆”两个项目的商业部分产权证，解决业主与公司诉讼，化解社会矛盾和企业损失，鉴于两个项目的特殊情况，报告如下：......经我局2017年7月17日《会审会议纪要》（第八期）和2017年10月12日《会审会议纪要》（第十期）会议决定：在“新城壹号”和“时代公馆”两个项目交清住宅部分超容积率出让金和办理住宅部分的不动产分户登记手续。同时决定建议如下：......在相如公司缴清规划局来函通知由住宅改变为商业用途面积外41.69平方米应补缴入地出让金4.3925万元后，同时做出承诺：如政府抗诉成功，保证足额缴纳改变用途应补缴出让金的前提下，同意相如公司恢复商业部分的办证申请。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《时代公馆商品房买卖合同补充协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力。原、被告均应按照约定履行各自义务。原告诉请中第四项是要求被告协助办理不动产权证书，经查明被告已于2019年3月18日为原告办理了不动产权登记，故原告的该项诉讼请求，本院不再作处理。 本案争议焦点一：《时代公馆商品房买卖合同补充协议》的效力。原告认为，经公证的《商品房买卖合同》效力强于未经公证的《时代公馆商品房买卖合同补充协议》，补充协议将办证条件变更为缴纳费用及授权委托书后720日办理，不合理的减免和免除出卖人的责任，补充协议应无效。本院认为，《商品房买卖合同》第二十七条约定“本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”，《时代公馆商品房买卖合同补充协议》亦约定，补充协议是《商品房买卖合同》的组成部分，同时双方对房屋单价、总金额以及支付方式、期限等主要内容的履行均是按照补充协议的约定进行，双方亦均在补充协议上签名、捺印，原告的上述主张没有事实和法律依据，不予支持。 争议焦点二：逾期交房违约问题。据被告提交的竣工验收备案资料，本院确认案涉楼栋竣工验收备案时间2016年4月22日即符合交房条件。案涉合同约定的交房时间是2015年6月30日，被告交房时间是2017年10月7日，被告构成逾期交房违约，应承担相应的违约责任。本案原告向法院申请进入诉前调解是2019年9月16日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”之规定，原告的主张未超过三年诉讼时效期间，对被告关于逾期交房违约金已过诉讼时效的主张本院不予支持。买卖合同约定的逾期交房违约金过高，应予调减，本院酌定按同期同地段同类房屋租金计算，本院酌定按案涉房屋每月租金518元计算，自2015年7月1日计算至2017年10月7日实际交房之日止计14105元。 争议焦点三：初始登记违约问题。一、被告主张初始登记及转移登记违约系因西充县国土资源局因错误行政行为暂停办理所致，本院认为，被告与西充县国土局的行政诉讼主要影响了案涉小区商铺的登记，对住宅登记并未产生影响，故对该辩称不予采纳。被告辩称补充协议未约定初始登记违约金，不应承担初始登记逾期违约责任，本院认为，补充协议是对买卖合同的补充，补充协议未约定的，应当按照买卖合同的约定履行。买卖合同约定初始登记应于2017年6月30日前完成，被告实际于2017年11月14日完成，存在违约行为，应当承担相应的违约责任。二、被告认为原告无实际损失，主张的违约金过高，应当调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本案中，原告未提交证据证明因相如公司逾期办理相关登记的行为造成其实际损失的数额，故本院将逾期办理初始登记违约金调整为按原告已付购房款的0.5%计算，为340372元×0.5%=1702元。 争议焦点四：转移登记逾期违约问题。买卖合同约定，商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意：买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得该套商品房转移登记的权属之日起至实得权属之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之一的违约金。本案中，被告的交房时间为2017年10月7日，西充县不动产登记中心为原告办理转移登记的时间为2019年3月18日，交房至办理转移登记的时间未超过720日，不存在被告违反合同约定的问题，原告要求支付转移登记逾期违约金的主张没有事实和法律依据，不予支持。 综上所述，原告的部分诉请依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告四川相如房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告何元军、曹利芳支付逾期办理初始登记违约金1702元； 二、被告四川相如房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告何元军、曹利芳支付逾期交房违约金14105元； 三、驳回原告何元军、曹利芳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费423元（原告已预交），由原告何元军、曹利芳负担223元，被告四川相如房地产开发有限公司负担200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后,负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张大明 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  胡林华