签发人：核稿人：拟稿人：校对人：广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初26976号原告：广州宜家创生物业管理有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区*********，统一社会信用代码914***********665R。负责人：旷晓玲。委托诉讼代理人：钟晓峰，男，汉族，住************，公民身份号码************。被告：曹智华，曾用名曹**华，女，汉族，住****************，公民身份号码************。原告广州宜家创生物业管理有限公司佛山分公司诉被告曹智华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告下落不明需公告送达，本案依法转为普通程序，并于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟晓峰到庭参加诉讼，被告曹智华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告清偿拖欠原告自2019年1月起至2020年4月止的管理费2966元及违约金3625.06元（违约金以每月欠付的物业管理费196.40元为本金，按每日5‰的标准计算，分别自当月6日起计至实际付清之日止，现暂计至2020年4月30日），合计6591.06元；2、判令被告清偿拖欠原告自2019年1月起至2020年4月止的公摊电费391.90元及违约金494.39元（违约金以每月欠付的公摊电费为本金，按每日5‰的标准计算，分别自次月6日起计至实际付清之日止，现暂计至2020年4月30日），合计886.29元；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月5日，原告与发展商佛山市百恒盛投资有限公司（以下简称：百恒盛公司）签订《前期物业服务委托合同》，约定由原告为其位于佛山市禅城区*******华夏中央广场小区提供物业管理服务。被告为该小区2座502房业主。合同签订后，原告依约为该物业范围的业主提供了物业管理服务，但被告自2019年1月起无故拒绝交纳管理费，至2020年4月，被告已拖欠原告管理费2966元、公摊电费391.90元，上述欠费经原告多次催收未果。原告对小区提供物管服务，服务经费的主要来源就是向业主收取的物管费，包括被告在内的部分业主因各种原因拖欠原告物管有关费用，原告无奈提起诉讼，请求法院支持原告诉请。被告未提交答辩意见。诉讼中，原告举证如下：营业执照、被告人口信息查询资料，证明原、被告的诉讼主体资格。华夏陶瓷中央广场一期前期物业管理服务协议，证明原告与涉案房屋前业主林某某签订物业服务协议，物业管理费按房屋建筑面积2.47元/平方米˙月（不含公共摊水电分摊）收取，每月5号前交纳当月物业服务费及其他应付费用，逾期应从逾期之日起按欠费总额每天5‰交纳违约金。佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，证明涉案房屋原业主为林某某，2018年7月13日变更产权登记权利人为被告，房屋建筑面积为79.46平方米，被告应交纳物业管理费。欠费明细，证明被告拖欠物业管理费、公摊电费及违约金的计算方法。华夏陶瓷中央广场一期前期物业服务委托合同，证明发展商百恒盛公司选聘原告为涉案小区物业服务企业，合同虽然约定具体服务期限，但也约定合同期满，业主大会没有作出选聘或续聘物业服务企业自愿按照合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止，同时根据物业管理条例的规定，原告是该小区的物业公司应继续为小区进行服务。被告未提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。原告提交的证据1-3、5均有原件予以核对其真实性，且来源合法，与本案待证事实具有关联，故本院予以采信，作为认定本案事实的依据；原告提交的证据4系其单方制作，其中房屋面积与在案证据不符、公摊电费数额、滞纳金标准无其他证据相印证，故该证据中该部分内容本院不予采信，物业管理费应收期间及单价本院予以采信。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2014年9月22日，案外人百恒盛公司与广州宜家创生物业管理有限公司签订《华夏陶瓷中央广场一期前期物业服务委托合同》，主要约定百恒盛公司选聘广州宜家创生物业管理有限公司对其建设的华夏陶瓷中央广场一期[佛山市禅城区***********（地块二）、25号1-4（地块三）]实施前期物业管理服务；对物业服务的内容与质量、物业服务费用、物业的经营与管理、违约责任等进行了具体约定。其中约定物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准，未办理房产证的以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，住宅物业服务费2.47元/平方米˙月；关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，按照《佛山市物业服务收费管理办法》等法律法规规定做如下约定：住宅、商业公寓及裙楼商铺的公共水电按实际发生数业户分摊；物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在每月5日（每次缴费的具体时间）前交纳；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每天2‰的标准支付违约金；本合同期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止；物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。合同签订后，原告经佛山市禅城区发展规划和统计局审核同意于2015年1月7日办理了物业服务收费备案登记。涉案房屋佛山市禅城区****************原产权人为案外人林某某，产权登记房屋建筑面积79.46平方米。2018年7月13日被告取得涉案房屋所有权。2015年7月23日，原告与案外人林某某签订《华夏陶瓷中央广场一期前期物业管理服务协议》，其中约定物业服务费的收取标准案房屋建筑面积计算：住宅的物业服务费为2.47元/平方米˙月（不含公共水电分摊），业主需在每月5号前交纳当月物业服务费及其他应付费用，业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按欠费总额每天5‰交纳违约金。诉讼中，原告陈述，前期物业服务委托合同签订后，原告即开始为该小区提供物业管理服务，合同期满后，根据合同中关于“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”的约定，原告继续为涉案小区提供物业管理服务至今；2019年11月原告得知涉案房屋已变更权利人为被告，因原业主不提供被告的联系方式，原告一直无法联系到被告，所欠物业管理服务费原告以上门张贴通知方式向被告进行了催交；公摊电费是由原告按供电局缴费通知向供电局交纳电费，取得电费发票，根据相关金额进行分摊。原告提交的《欠费明细》载明：2019年1-6月物业管理费单价为2.10元/平方米˙月。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与涉案小区建设单位百恒盛公司签订的《华夏陶瓷中央广场一期前期物业服务委托合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同对被告具有约束力，原、被告双方应依约履行各自的义务。关于物业管理服务费。《物业管理条例》第四十一条第一款规定:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，被告理应依约支付物业管理服务费。原告在《欠费明细》中自认2019年1-6月物业管理费单价按2.10元/平方米˙月计算，是对其民事权利的合法处分，本院予以准许。经核算，被告每月应交纳物业管理服务费为：2019年1-6月为79.46平方米×2.10元/平方米=166.87元，2019年7月-2020年4月为79.46平方米×2.47元/平方米=196.27元。原告主张被告拖欠2018年1月至2020年4月的物业管理服务费2963.92元（166.87元/月×6个月+196.27元/月×10个月）符合合同约定，被告亦未提出抗辩或提交证据进行反驳，故原告该诉请本院予以支持，原告主张超出部分，因缺乏法律依据，本院不予支持。关于违约金。被告未依约在每月5日前向原告交纳物业管理服务费已构成违约，依法应承担违约责任。原告主张违约金按原告与涉案房屋前业主签订的物业服务协议约定的每日5‰的标准计算，因该合同对被告不具有约束力，故原告该主张缺乏法律依据，本院不予支持。对原、被告均有约束力的《华夏陶瓷中央广场一期前期物业服务委托合同》中虽约定业主逾期交纳物业服务费用则按每日2‰的标准向原告支付违约金，因被告违约造成的损失系资金占用的利息损失，故该约定违约金标准明显高于其实际利息损失，综合考虑原告的实际损失、被告的过错程度等因素，本院对原告主张的违约金标准予以调整，违约金具体计算方法如下：以被告每月欠交物业管理服务费为本金（其中，2019年1-6月以每月欠交物业管理服务费166.87元为本金，2019年7月-2020年4月以每月欠交物业管理服务费196.27元为本金），自欠费当月6日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%累计计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%累计计算至实际清偿之日止。原告主张违约金超出部分，本院不予支持。关于公摊电费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，虽然涉案《华夏陶瓷中央广场一期前期物业服务委托合同》中约定了物业管理区域内住宅等共用水电费按实际发生数业户分摊，但原告未举证证明其已向供电企业垫付了相应的公摊电费及被告应分摊电费金额的具体计算依据，故原告该诉请证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》的六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告曹智华于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州宜家创生物业管理有限公司佛山分公司支付2019年1月至2020年4月物业管理服务费2963.92元及其违约金（其中，2019年1-6月以每月欠交物业管理服务费166.87元为本金，2019年7月-2020年4月以每月欠交物业管理服务费196.27元为本金，自欠费当月6日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%累计计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%累计计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告广州宜家创生物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告曹智华负担40元，由原告广州宜家创生物业管理有限公司佛山分公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长  阮惠雄审判员  李咏梅审判员  彭颖颖二〇二〇年十二月二十八日书记员  黄嘉莹