河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫07民终597号上诉人（原审原告）马炳锋，男，汉族，1950年5月3日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：朱命海、朱性玲，新乡市红旗区明正法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）河南省新乡市农业科学院，住所地:河南省新乡市新二街518号。法定代表人：闫玉信，院长。委托诉讼代理人：江伟，该院工作人员。委托诉讼代理人：杨长庚，河南国豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）新乡市天隆房地产有限责任公司，住所地:新乡市新二街北段市市农科院商住三单元三楼西户。法定代表人：赵洪涛，总经理。委托诉讼代理人：徐小淦、王欢欢，河南牧野律师事务所律师。上诉人马炳峰、上诉人河南省新乡市农业科学院（以下简称市农科院）因与被上诉人新乡市天隆房地产有限责任公司（以下简称天隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）于2016年4月8日作出（2014）红民一初字第1612号民事裁定书，马炳峰对该裁定不服提出上诉，本院于2016年8月26日作出（2016）豫07民终3223号民事裁定，撤销了一审裁定，指令原审法院对本案进行审理。原审法院于2017年6月29日作出（2016）豫0702民初3251号民事判决，市农科院不服提起上诉。本院于2019年3月25日作出（2017）豫07民终3597-1号民事裁定，撤销原审法院上述判决，发回原审法院重审。原审法院于2019年12月30日作出（2019）豫0702民初3053号民事判决，上诉人马炳峰、市农科院不服该判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马炳峰委托诉讼代理人朱命海，上诉人市农科院委托诉讼代理人杨长庚，被上诉人天隆公司委托诉讼代理人王欢欢到庭参与诉讼。本案现已审理终结。马炳峰上诉请求：1.改判市农科院对原审法院（2019）豫0702民初3053号民事判决有关第二项损失与天隆公司承担连带责任；2.一、二审诉讼费用由市农科院、天隆公司承担。事实与理由：一、原审裁判购房款由天隆公司承担返还责任，没有异议，但裁判将购房损失判由天隆公司及市农科院各承担一半的赔偿责任错误，应改判损失由天隆公司赔偿，市农科院对此损失部分承担连带责任。涉案调解书因违反法律强制性规定被撤销，导致购房目的不能实现，对此天隆公司及市农科院均有不可推卸的责任，且涉案房产已经判归市农科院所有，马炳峰所交房款用于该房屋，市农科院、天隆公司应当对由此造成的损失承担连带责任；二、涉案房屋是2006年所购买，2015年4月出具评估报告，评估价值与现行房屋价值相差较大，如仍以当时评估折算损失，对买受人不公平，故原审对重新评估申请未予以答复，仍以2015年评估报告确定损失错误。针对马炳峰的上诉，市农科院辩称：马炳峰主张涉案房屋判归市农科院所有的事实不存在，马炳峰的上诉主张不能成立，缺乏事实及法律依据，应驳回其上诉。针对马炳峰的上诉，天隆公司辩称：1.天隆公司在涉案项目开始时是投资商，仅是帮助市农科院与施工人之间协调资金，后续身份转换原因是市农科院应付款而未付款的情况下与王三勇在红旗区法院达成调解，后相关主管部门根据该调解书的要求天隆公司介入管理，天隆公司介入管理是发生在调解书生效期间，本案的售房行为是王三勇个人行为；2.王三勇个人行为应由其个人承担责任，现有生效刑事判决认定上述行为属于非法经营，也已经对所收取的款项做出相应的裁决，因此购房人的民事权利保护应通过刑事追赃解决，另行起诉或民事诉讼程序介入不当。市农科院上诉请求：1.撤销原审法院（2019）豫0702民初3053号民事判决第二项；2.改判驳回马炳峰对市农科院的诉讼请求；3.一、二审诉讼费、鉴定费由马炳峰及天隆公司承担。事实与理由：一、涉案调解书被撤销不是导致买受人购房目的不能实现的根本原因。首先，马炳峰主张返还房款、赔偿损失是基于房屋买卖协议无效而产生的救济权利，而购房目的不能实现不是其主张返还房款、赔偿损失的产生基础，市农科院对马炳峰等购房目的不能实现是否具有过错与其主张返还房款、赔偿损失无关。其次，涉案民事调解书被撤销不必然导致合同目的不能实现，没有证据证明买受人是事先知道该协议并依此购房的，更重要的是无论调解书是否存在，是否被撤销，该房屋买卖协议都是无效的，涉案协议不可能得到履行，马炳峰的购房目的无法实现；最后，合同无效后当事人的权利救济应受合同相对性的限制，马炳峰等只能向天隆公司主张返还房款、赔偿损失；二、原审判决认定市农科院存在过错，判令市农科院承担马炳峰损失一半的赔偿责任，无事实及法律依据；三、原审判决对马炳峰在购房过程中自身存在的重大过错这一重要事实未予以确认，造成畸形判决结果的出现；四、原审判决适用法律错误，涉案房屋不应按照现行市场评估价格进行赔偿。涉案合同无效，不存在损失问题，即便存在损失，也不能依据合法有效合同来考虑它的增值或期待的可得利益，另外，涉案评估也包含了房屋所占国有划拨土地使用权价值，以此价值作为马炳峰的损失，将直接造成国有资产的流失。针对市农科院的上诉，马炳峰辩称：市农科院在涉案纠纷中负有不可推卸的责任，应与天隆公司承担连带退赔马炳峰购房款及赔偿损失的民事责任。市农科院明知涉案房屋所占是国有划拨土地，不允许建设商品房出售，市农科院以合作开发农业科学培训楼为名，私自建设商品房出售，责任重大，基于市农科院过错行为，才导致天隆公司与马炳峰买卖行为的产生，现确认合同无效，马炳峰的损失市农科院应予以承担。综上，市农科院的上诉主张不能成立。针对市农科院的上诉，天隆公司辩称：同对马炳峰上诉的答辩意见。上诉人马炳峰一审诉讼请求：1.请求天隆公司与市农科院退还购房款127500元，并赔偿各项损失403200元；2.诉讼费及其他费用均由天隆公司与市农科院承担。原审法院查明：市农科院是事业法人单位，其位于原××号的土地系国有划拨土地，用途为科研设计，2004年经新乡市规划委员会同意在其土地上建设科技培训楼一座。2005年5月26日，新乡市城市规划局给市农科院颁发建设工程规划许可证，准予市农科院建设科技培训楼。2005年7月13日，第三人王三勇作为天隆公司的代理人与市农科院签订协议书一份，该协议内容为：甲方市农科院投资建设新乡市农业科技培训中心，主楼六层，总面积为6688平方米，总占地面积约2000平方米。由乙方天隆公司承建施工。天隆公司负责办理所有建筑手续以及施工管理，各种费用由天隆公司负责垫支，市农科院予以配合，并按照国家规定提供相关的手续。本协议签订后三日内，天隆公司一次性支付市农科院保证金75万元。该楼二层主体封顶后3日内，市农科院应一次性将天隆公司垫付的办理手续费用及工程款全部支付给天隆公司，逾期不付的，则该楼（在建工程）的产权归天隆公司所有。天隆公司有权继续投资建设剩余工程，工程所有权归天隆公司。2005年7月25日，王三勇代表天隆公司与河南新城建设有限公司新乡分公司签订一份工程协议，将天隆公司承建的市农科院科技培训楼的土建、水电、装饰承包给河南新城建设有限公司新乡分公司。2005年8月29日，王三勇又以市农科院代理人的身份代表市农科院与河南新城建设有限公司签订了建设工程施工合同。合同签订后，于2006年11月27日工程竣工。2006年1月13日，天隆公司将市农科院诉至原审法院。当日，双方当事人达成调解协议，原审法院作出了（2006）红民二初字第87号民事调解书进行确认：一、市农科院继续履行与天隆公司2005年7月13日签订的《协议书》；二、天隆公司继续投资新乡市农业科技培训中心楼剩余工程，该工程所有权归天隆公司；三、市农科院收取的保证金750000元不再返还给天隆公司。该楼完工后天隆公司于十日内支付给市农科院100000元。2006年5月19日，陈绍同与天隆公司签订商品房认购书，天隆公司将位于新二街与新濮路交叉路口西北角院内东西号楼西单元六层西户，面积为147平方米、房款总价为97000元的房屋出售给陈绍同。合同约定付款方式是分期付款，协议签订当日买受人首付房款70000元，下余房款27000元须于交房时一次付清。并约定房屋交付期限为2006年12月31日前。陈绍同于签订协议当天向天隆公司王三勇预交购房款70000元。后陈绍同将该房屋及合同转让给马炳锋。2011年9月18日，因原售给陈绍同的房屋被别人占走，马炳锋于2011年9月18日向王三勇补齐了面积差额款30500元及原陈绍同所欠购房款27000元，共计57500元的房款，王三勇将该院内东北角处174平方米的房屋改售给马炳锋。天隆公司现已逾期多年不能交房。在原审法院审理过程中，经被上诉人天隆公司的申请，原审法院委托中国刑事警察学院物证鉴定中心鉴定，落款日期为“2006年10月26日”，买受人为“陈绍同”的商品房认购书原件买受人处与样本上的“新乡市天隆房地产有限责任公司”公章印文均是同一印章盖印。经马炳峰申请，原审法院委托河南中新资产评估事务所有限责任公司鉴定，在评估基准日，涉案房屋资产评估单价为3050元。另查明，原审法院于2007年12月5日作出（2007）红民再字第3号民事判决书，撤销原审法院（2006）红民二初字第87号调解书；驳回天隆公司的诉讼请求。天隆公司不服，提起上诉，本院于2008年11月27日作出（2008）新中民一终字第574号民事裁定书，将此案发还重审。原审法院于2009年11月8日作出（2009）红民再字第2号民事判决书，天隆公司不服，提起上诉。本院作出（2010）新中民一终字第352号民事裁定书，再次将此案发还重审。原审法院于2011年1月6日作出（2010）红民再字第2号民事判决书，撤销一审法院（2006）红民二初字第87号调解书，驳回天隆公司的诉讼请求。天隆公司不服，提起上诉。本院于2011年7月1日作出（2011）新中民一终字第653号民事判决书，维持（2010）红民再字第2号民事判决书。天隆公司不服，提出申诉，河南省高级人民法院于2012年8月18日作出（2012）豫法民提字第00066号民事判决书，认为天隆公司与市农科院的调解协议违反了法律的强制性规定，不应予以确认；天隆公司不是工程承包人，无权要求按照合同法第286条享有工程权利；天隆公司对于垫付该工程款所遭受的损失，可以另行主张权利。故维持本院（2011）新中民一终字第653号民事判决书。原审法院认为：2006年10月26日，案外人陈绍同与天隆公司签订案涉商品房认购书，陈绍同于签订认购书当天向天隆公司预交购房款70000元。后陈绍同将该认购书转让给马炳锋，因原售给陈绍同的房屋被别人占走，王三勇将该院内东北角处174平方米的房屋改售给马炳锋，马炳锋向王三勇补齐购房款57500元。后马炳锋持该认购书和收款收据原件向天隆公司主张权利，天隆公司不认可与马炳峰存在合同关系，但经原审法院委托鉴定，该认购书上天隆公司的公章是真实的，因陈绍同将该认购书转让给马炳锋，且王三勇后又向马炳锋改售房屋，马炳锋交付了相应购房款，故马炳锋与此案存在利害关系，马炳锋作为此案原告适格。天隆公司作为房地产开发企业在国有划拨土地上建造房屋，向社会销售，至今未取得商品房预售许可证明，因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，其向马炳锋售卖房屋的行为应为无效。造成该行为无效的过错方系天隆公司，故天隆公司应当赔偿马炳峰因此所受到的损失。天隆公司主张此案房屋买卖行为是王三勇的个人行为，但经原审法院委托鉴定，案涉房屋认购书所加盖的天隆公司的印章是真实的，王三勇系天隆公司的股东，且是案涉房地产项目的经手人，其在合同上签名应是履行职务行为。因天隆公司的过错，致使马炳峰不能取得案涉房屋，而原审法院委托的鉴定意见相当于合同履行后马炳峰可以获得的收益，按该鉴定意见赔偿马炳峰的损失并未超过天隆公司在订立合同时应当预见到的因其违约可能造成的损失。市农科院与天隆公司于2005年7月13日签订合作协议。基于该协议，双方于2006年1月13日在一审法院达成调解协议并制作了民事调解书，确认案涉“科技培训楼”所有权归天隆公司。后因该民事调解书违反法律强制性规定，经再审被撤销。因该民事调解书违法被撤销，导致马炳峰的购房目的不能实现。对此，市农科院及天隆公司均有过错，该二单位应当对因此给马炳峰造成的损失承担赔偿责任。经鉴定，案涉房屋资产评估单价为3050元。房屋总面积174平方米，房屋总价为530700元，扣除已付购房款127500元，马炳峰的损失为403200元。由此，天隆公司应赔偿马炳峰201600元，市农科院应赔偿马炳峰201600元。市农科院辩称其无过错，不应承担责任的理由不充分，原审法院不予采纳。对马炳峰要求重新鉴定的申请，因案涉房屋已经进行了鉴定，故不予受理。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，原审判决：一、天隆公司于判决生效之日起十日内返还马炳锋购房款127500元；二、天隆公司于判决生效之日起十日内赔偿马炳锋损失201600元；三、市农科院于判决生效之日起十日内赔偿马炳锋损失201600元；四、驳回马炳锋的其他诉讼请求。案件受理费2850元、鉴定费2000元，共计4850元，由天隆公司负担2425元，由市农科院负担2425元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，原审判决作出后，天隆公司未提出上诉，马炳峰、市农科院提出上诉。按照上述司法解释的规定，本院二审围绕马炳峰、市农科院提出的上诉请求进行审理。结合诉辩及陈述意见，现就诉讼焦点分别评析如下：首先，关于涉案合同效力的问题。涉案的建设用地是国有划拨土地，且经过政府部门审批，明确为建设科技培训楼的科研用地性质。根据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，天隆公司与陈绍同、马炳峰转让已经政府批准的用于科技培训楼的房产，双方的转让行为应当依法经过有关政府部门审批而未报请审批，违反了法律禁止性规定，涉案合同应为无效。其次，关于涉案购房款项的返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案合同无效，原审判令天隆公司返还购房款项并无不当。再次，关于马炳峰的损失范围问题。合同无效的情况下，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失行为向对方当事人承担赔偿损失的法律责任，所赔偿的损失限于信赖利益损失。信赖利益损失的范围一般包括因信赖对方邀约邀请或邀约而与对方联系、赴实地考察等支出的合理费用、为缔约作各种准备时支出的合理费用、为谈判支出的合理费用、已付款项利息等，一般不包括因此而错失的机会损失等间接损失。本案中马炳峰支付相应购房款项，未取得相应房屋，其损失范围应为其为购房所支付款项的利息，利息标准应参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率确定，2019年8月20日后应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。结合马炳峰支付款项的时间，其损失应以70000元为基数自2006年5月20日起至2011年9月18日止，以127500元为基数自2011年9月19日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，天隆公司应予赔偿。最后，关于市农科院是否承担责任的问题。农科院作为事业单位法人，未经政府同意处置涉案土地房屋，对涉案合同无效的造成存在过错，应对由此给马炳峰造成的损失承担连带责任，至于马炳峰主张的重新鉴定问题，没有充分依据，本院不予采纳。综上，对市农科院、马炳峰上诉主张合理部分予以采纳。原审适用法律不当，判决结果欠妥。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初3053号民事判决第一项；二、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初3053号民事判决第二、三、四项；三、新乡市天隆房地产有限责任公司于判决生效之日起赔偿马炳峰损失（损失以70000元为基数自2006年5月20日起至2011年9月18日止，以127500元为基数自2011年9月19日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、河南省新乡市农业科学院对本判决第三项确定的给付内容承担连带责任；五、驳回马炳峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2850元、鉴定费2000元，共计4850元，由马炳峰负担2228元，由新乡市天隆房地产有限责任公司、河南省新乡市农业科学院各负担1311元。二审案件受理费8648元，由马炳峰负担3974元，由新乡市天隆房地产有限责任公司、河南省新乡市农业科学院各负担2337元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  郭中伟审判员  杜丹丹二〇二〇年十二月二十八日书记员  王笑珂