广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4190号上诉人（原审原告）：郑健日，男，1984年12月27日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××××。委托诉讼代理人：陆莹莹，广东品阳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：庞武，男，1972年2月17日出生，汉族，住广东省珠海市×××××××××××××××。委托诉讼代理人：骆伟华，广东朗乾律师事务所律师。上诉人（原审被告）：曾树华，男，1976年6月5日出生，汉族，住广东省珠海市××××××××××××××××。委托诉讼代理人：骆伟华，广东朗乾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王伟富，男，1966年7月6日出生，汉族，住广东省化州市×××××××××××。原审第三人：温亚奇，男，1976年10月25日出生，汉族，住广东省廉江市×××××××××。原审第三人：中山市澳歌娱乐中心，住所地广东省中山市××××××××××××。主要负责人：莫承虎。上诉人郑健日因与上诉人庞武、曾树华及被上诉人王伟富和原审第三人温亚奇、中山市（以下简称澳歌中心）房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初12125号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人郑健日上诉请求：一、撤销一审判决第一、四、五项，依法改判支持郑健日的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由庞武、曾树华、王伟富承担。事实和理由：一、一审判决认为《备忘录》并未直接使郑健日与庞武、曾树华、王伟富建立起租赁合同关系不符合事实，现有证据足以证明庞武、曾树华、王伟富确实就案涉租赁物五至八楼与郑健日建立了租赁合同关系。首先，《备忘录》不仅是庞武、曾树华、王伟富的个人分期清偿债务承诺，亦是温亚奇欠款违约导致合同解除后，后续如何由庞武、曾树华、王伟富承接前期还款，以及签署新的合同而进行的约定。《备忘录》约定，签订新的合同需要庞武、曾树华、王伟富满足在2018年8月20日前清偿欠款的条件，另外约定了庞武、曾树华、王伟富应在2018年6月20日前付清案涉租赁物五至八楼2018年6月的租金，还约定了每层楼的租金押金、水电费押金数额和交付期限，以及案涉租赁物八楼免租两个月等事项。上述约定正是庞武、曾树华、王伟富与郑健日在清偿欠款期间自愿建立租赁合同关系的明确意思表示。故《备忘录》是一份租期为2018年6月1日至2018年8月20日的租赁合同。其次，庞武、曾树华、王伟富是涉案房屋五、六、七、八楼的实际投资人，在温亚奇退出租赁后，作为实际投资人直接承接五、六、七、八楼的租赁事宜。庞武、曾树华、王伟富需先行交付温亚奇的违约欠租合计54万多元，而只有是涉案租赁物的实际使用人或实际投资人，才会自愿承担前一承租人对出租人的巨额债务，庞武、曾树华、王伟富对此行为的解释明显不符合常理。郑健日亦是基于庞武、曾树华、王伟富是案涉租赁物五至八楼的实际投资人身份，需要再与温亚奇解除合同清退租赁物或与庞武、曾树华、王伟富办理案涉租赁物的交接手续，在承租人已被庞武、曾树华、王伟富承接后，澳歌中心等才得以在案涉租赁物五至八楼继续经营和使用。另再结合：1.王伟富在派出所接受调查时的自认（股东包括曾树华、庞武）；2.曾树华自认是案涉租赁物七楼的实际经营人；3.曾树华个人账户支付五六楼的租金、水电费；4.备忘录签订后，王伟富的儿子王某在案涉租赁物八楼注册成立中山市雅昌酒店有限公司；5.郑健日与曾树华在微信聊天记录；6.在案涉租赁物五、六楼经营的澳歌中心的联络员、会计及案涉租赁物七楼中山市悦林轩足浴有限公司的监事——陈丽芬，作为庞武、曾树华、王伟富共同指定的缴费单签收人；由此可知，庞武、曾树华、王伟富实际上是共同投资经营案涉租赁物五至八楼。再次，《备忘录》约定，庞武、曾树华、王伟富指定陈丽芬为接受郑健日交费单的签收人。《备忘录》签订后，陈丽芬按照庞武、曾树华、王伟富的委托继续签收了2018年7月至2019年2月的租金和水电费单据，庞武、曾树华、王伟富亦按照《备忘录》约定，及交费单据上的金额，向郑健日交纳了部分月份的租金、水电费等。由此可见，庞武、曾树华、王伟富实际享有了租赁权利并履行相应的义务，就案涉租赁物五至八楼与郑健日建立了租赁合同关系。二、一审判决以庞武、曾树华没有明确授权陈丽芬签收《备忘录》履行期后的租金、水电费等相关单据，未认定郑健日与庞武、曾树华就案涉租赁物建立了租赁合同关系错误。《备忘录》中庞武、曾树华、王伟富明确授权陈丽芬为水电费等单据的对接人。因此，从2018年的7月至2019年2月，陈丽芬就是代表庞武、曾树华、王伟富在签收、确认涉案租赁物的租金及水电费等单据，且庞武、曾树华、王伟富从未提出过异议，证明庞武、曾树华、王伟富认可了陈丽芬的签收行为，也即认可了《备忘录》履行期后租赁双方同意继续租赁的事实。同时，庞武、曾树华、王伟富也没有举证证明曾撤销了对陈丽芬的该授权，故自《备忘录》签订后陈丽芬签收、确认相关单据的行为产生的法律后果，应由庞武、曾树华、王伟富承担。三、一审判决认为自2018年8月20日后，庞武、曾树华未与郑健日建立租赁合同关系，不符合事实。庞武、曾树华、王伟富以其行为确认了其实际占有使用案涉租赁物五至八楼。如上所述，郑健日与庞武、曾树华、王伟富签订的《备忘录》，是一份租期为2018年6月1日2018年8月20日的租赁合同。从双方于2018年6月1日签订《备忘录》开始，案涉租赁物的承租人已由温亚奇变更为了庞武、曾树华、王伟富。2018年8月20日，该租赁合同到期后，庞武、曾树华、王伟富作为实际投资人、新承租人未能按期付清2018年6月1日前温亚奇的欠款，再次违背诚信，郑健日因此暂未与庞武、曾树华、王伟富就案涉租赁物签订所谓的新的转租合同，但庞武、曾树华、王伟富及其实际控制的公司也未向郑健日返还案涉租赁物，且庞武、曾树华、王伟富在《备忘录》中指定的委托人陈丽芬继续签收、确认相关交费单，表明庞武、曾树华、王伟富在继续使用租赁物。据此，郑健日与庞武、曾树华、王伟富虽未再签订新的租赁合同，但依法庞武、曾树华、王伟富与郑健日之间事实上建立了不定期租赁合同关系。因此，庞武、曾树华、王伟富应向郑健日支付相应的租金和费用。一审法院认定2018年8月20日后，庞武、曾树华未与郑健日建立租赁合同关系，既不符合事实，也违反了上述法律规定。针对上诉人郑健日的上诉，庞武、曾树华答辩称：一、本案现有证据不能证明庞武、曾树华已接收相关楼层并进行使用，而实际占用楼层的经营者是澳歌中心。二、一审判决对涉及庞武与曾树华的备忘录在法律上定性为预约合同是正确的。郑健日主张庞武、曾树华是各楼层实际投资人和实际控制人，并未举证予以证明。郑健日主张在2018年6月1日《备忘录》之后，曾树华名下银行账户支付租金等款项，是澳歌中心的经营行为，一审判决也认定了曾树华仅仅是澳歌中心的总经理。事实上，在《备忘录》签订之前，同样是由曾树华名下的银行账户支付有关租金等款项，由此足以说明曾树华并非是涉案房屋的承租人。而且，郑健日也认可各项交费单的签收人陈丽芬是澳歌中心的联络人、会计，恰恰说明澳歌中心才是涉案房屋相关楼层的占有使用人。因此，双方并未在《备忘录》中确认租赁合同关系，《备忘录》实际上确立的是庞武、曾树华、王伟富作为承接租赁的意向人，且要以约定的时限清偿前承租人温亚奇欠款为条件，从而才能获得签订租赁合同的机会。故此，2018年6月1日双方之间确立的是预约合同，且庞武按约定仅对2018年6月1日前的欠款负有义务，而曾树华在没有租赁关系的前提下，不应承担一审判决其承担的义务。一审判决认定事实基本清楚，一审法院据此认定庞武、曾树华与郑健日之间并未建立租赁合同关系是正确的，应予维持。针对上诉人郑健日的上诉，王伟富未进行答辩。针对上诉人郑健日的上诉，温亚奇、澳歌中心均未陈述意见。上诉人庞武上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判庞武无需支付郑健日清洁安管费、水费、电费合共66782.03元；二、郑健日承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决中对涉及庞武部分事实认定有误。1.一审判决已认定庞武不是案涉房屋第五、六层承租人和实际占用人，实际占用人澳歌中心、温亚奇应当承担该清洁安管费、水费、电费。2.《备忘录》第四点并未明确约定由庞武承担2018年7月份及8月20日前的清洁安管费、水费、电费。3.庞武并无授权他人（王伟富、陈丽芬）签领2018年7月份及8月20日前的交费单，也从未对郑健日明细表表示过认可。上诉人曾树华上诉请求：一、撤销一审判决第四项，改判曾树华无需支付郑健日租金及其逾期交租利息、清洁安管费、水费、电费合共28973.55元）；二、郑健日承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决既已认为曾树华与郑健日并未就百乐城第八层签订租赁合同，建立租赁关系，且郑健日也没有将该楼层交与曾树华使用，双方在《备忘录》中亦仅以预约作意思表示，故一审判决将2018年8月10日至8月20日及2018年6-8月份期间各种费用归结为曾树华责任是不当的。针对上诉人庞武、曾树华的上诉，郑健日答辩称：一、一审判决庞武、曾树华支付该期间水电费及其他费用是正确的。二、郑健日对于一审法院未判决庞武承担自2018年9月1日起至实际返还租赁物之日止的租金和曾树华承担自2018年8月1日起至实际返还租赁物之日止的租金部分已提起了上诉，具体意见与郑健日的上诉意见一致。三、一审法院认定曾树华已经享受免租期，更加证明了其租赁合同已经实际开始履行，否则不存在享受免租期的事实。针对上诉人庞武、曾树华的上诉，王伟富未陈述意见。针对上诉人庞武、曾树华的上诉，温亚奇、澳歌中心均未陈述意见。郑健日于2019年5月7日向一审法院起诉请求：一、解除郑健日与庞武就中山市××××××××××××租赁物的租赁合同关系，庞武向郑健日支付拖欠的租金40万元、清洁安管费44217.3元、水费16614.4元、电费132298.84元、违约金47824.29元，小计640954.83元（租金每月5万元暂计算至2019年4月30日止；清洁安管费每月4421.73元计算至2019年4月30日止；水费、电费计算至2019年3月31日止；违约金按每期欠费总额的0.5%/天，自2018年9月6日起计算至清偿之日止）；二、解除郑健日与王伟富就中山市×××××××××××××租赁物的租赁合同关系，王伟富向郑健日支付拖欠的租金25万元、清洁安管费24319.46元、水费4281.6元、电费5999.46元、违约金24592.98元，小计309193.6元（租金每月25000元暂计算至2019年4月30日止；清洁安管费每月为2210.86元计算至2019年4月30日止；水费、电费计算至2019年3月31日止；违约金按每期欠费总额的0.5%/天，自2018年7月6日起计算至清偿之日止）；三、解除郑健日与曾树华就中山市×××××××××××××租赁物的租赁合同关系，曾树华向郑健日支付拖欠的租金22.5万元、清洁安管费24319.46元、水费806.4元、电费26642.64元、违约金22767.34元，小计299535.84元（租金每月25000元暂计算至2019年4月30日止；清洁安管费每月2210.86元计算至2019年4月30日止；水费、电费计算至2019年3月31日止；违约金按每期欠费总额的0.5%/天，自2018年8月6日起计算至清偿之日止）。一审法院认定事实：2015年5月15日，郑健日（甲方）与温亚奇（乙方）签订《租赁协议书》一份，约定：“甲方同意将位于中山市××××××××××××的五、六、七、八层房屋租给乙方作经营场所使用；租赁场地之五、六层的使用功能为经营卡拉OK，七层的使用功能为经营沐足，八层的使用功能为经营酒店。乙方必须保持租赁场地的原有使用功能，未经甲方同意，不能擅自改变。任何涉及租赁场地使用工程的改变或装修改建，乙方必须以书面的形式上报甲方，经批准后方可实施；五、六、七层由2015年5月15日起至2020年5月14日止，八层由2015年9月15日起至2020年9月14日止；租赁期限内任何一方需提前解除协议的，必须提前两个月通知对方，经双方协商同意并结清欠款后可以提前解除协议，否则视为违约；五、六、七层的租金按每月75000元的标准计算，八层的租金按每月25000元的标准计算，乙方必须于每月5日前向甲方支付当月租金，租赁期限内发生的水费、电费由乙方自行负责缴纳；乙方负责支付因租赁上述房屋而产生的国家要求缴纳的一切税费（如租赁税等费用）”等事项。2015年5月16日，郑健日（甲方）与温亚奇（乙方）签订《补充协议》一份，约定：“乙方经营产生的电费和水费的耗损将按乙方和百乐城其他租赁使用的电费和水费的比例分摊；大楼产生的日常垃圾，甲方与三乡镇环卫所签订协议，提供垃圾桶给各租户使用，由此产生的垃圾费由租户按使用面积分摊；百乐城周边绿化的管养以及维护，由甲方委托绿化公司维护，按照低成本好效果的标准进行，此费用由乙方及各租户按使用面积分摊；甲方与雅居乐物业管理服务有限公司签订协议书中，雅居乐物业提供1名安管员负责百乐城大楼周边的维护工作，此安管员费用由乙方以及其他租户共同分摊”等内容。2018年6月1日，郑健日（甲方）与温亚奇（乙方）签订《合同解除协议书》一份，载明：“甲方郑健日与乙方温亚奇于2015年5月15日签订百乐城5-8楼《租赁协议书》，协议有效期分别至2020年5月14日（5-7楼）和2020年9月14日（第8楼），并于2015年5月16日签订《补充协议》。现因乙方经营不善，长期拖欠租金及水电费，至今无法缴纳等原因致使原协议书无法继续履行，现经甲乙双方协商一致，达成如下协议：一、原《租赁协议书》及《补充协议》自本协议签订之日起解除。自解除之日起，原协议中约定的双方权利义务终止；二、原《租赁协议书》及《补充协议》履行过程中，乙方拖欠了甲方的租金、水电费和安管费。甲方同意在签订本协议书之日起，免除乙方应缴纳的租金、水电费和安管费（截止至签订本协议之日），乙方不用缴纳原拖欠的租金、水电费和安管费。乙方同意原缴纳的保证金和电费押金不予退还，用于抵扣拖欠的甲方的租金、水电费和安管费。同时，双方均同意不追究对方的违约责任。甲方同意也不追究温某和张某关于拖欠租金、水电费和安管费等费用的违约责任；免除上述应缴纳的费用；三、乙方因经营不善拖欠第三方的款项，与甲方无任何关系”等内容。2018年6月份，郑健日与庞武、王伟富、曾树华签订《备忘录》一份，载明：“鉴于郑健日与温亚奇签署的百乐城5-8楼租赁合同，温亚奇故意拖欠租金和水电费等费用存在严重违约，并于2018年6月1日与郑健日签署了合同解除协议，现作为该合同违约导致欠款并后续按约定签署新转租合同的承接方庞武（五、六楼）、王伟富（七楼）、曾树华（八楼）与郑健日协商，达成如下约定：第一项：⑴百乐城七、八楼2017年欠租金40万元；⑵百乐城9楼左边办公室（七、八楼租用作办公）至2017年欠租金19400元；⑶百乐城七、八楼2017年欠安管等费用33014.44元；⑷百乐城七、八楼2017年欠水电费78054.14元；⑸九楼左边至2017年欠安管费513.35元。第二项：⑴百乐城七楼2018年1-5月份欠租金125000元；⑵百乐城八楼2018年1-5月份欠租金125000元；⑶百乐城9楼左边办公室（七、八楼租用作办公）2018年1-5月欠租金5812.5元；⑷百乐城七楼2018年1-5月份欠安管费11054.3元；⑸百乐城八楼2018年1-5月份欠安管费11054.3元：⑹百乐城七、八楼2018年1-5月欠水电费29403.83元；⑺九楼左边至2018年1-5月欠安管费513.35元。第三项：百乐城五、六、九（右边办公室）楼截止2018年5月份租金、水电费、安管费等费用，共欠188718.36元。双方约定处理意见：第1点，第一项⑴⑵租金总和为419400元，处理意见如下：郑健日同意上述租金419400元折减后按35万元计算，同意用原租户温亚奇交纳的租金押金和空调押金共计28万元作抵扣，即此项还欠郑健日7万元整；第一项⑶欠款共计111068.58元，处理意见如下：共计欠款181068.58元，签署备忘录当天将20068.58元一次性交纳给郑健日方，余款161000元按每天2300元分期付款给郑健日，8月20日前付清；第一项⑸欠费513.35元免除。第2点，第二项⑴⑶⑷⑹欠费总和为171270.63元，处理意见如下：签署备忘录当天将45270.63元一次性交纳给郑健日，余款126000元按每天1800元分期付款给郑健日，8月20日前付清；第二项⑵⑸⑺欠费136567.65元免除。第3点，第三项欠费188718.36元，处理意见如下：签署备忘录当天将34718.36元一次性交纳给郑健日，余款154000元按每天2200元分期付款给郑健日，8月20日前付清。第4点，百乐城五、六楼、七楼2018年6月份租金在2018年6月20号前付清，其余费用在收到郑健日交费通知单3天内付清。第5点，百乐城五、六、七、八楼每层押金各25000元，备忘录签署后半年付清。第6点，百乐城五、六楼每层电费押金各1万元，在备忘录签署后1个内付清，即2018年7月10日前付清，百乐城七楼电费押金5000元，在备忘录签署后1个月内付清，即2018年7月10日前付清，百乐城八楼电费押金5000元，在备忘录签署后1个月内付清，即2018年7月10日前付清。第7点，同意百乐城第八楼给予2个月消防报装及翻新免租期，即从2018年8月10日开始计算租金，除租金外其他水电费及安管费如常交纳。第8点，同意从签署备忘录开始，郑健日提供新的收款账号给对方作为收款账号，承租方应指定付款账号给郑健日，便于双方对账。第9点，同意百乐城五、六楼庞武为指定对接人，百乐城七楼王伟富为指定对接人，百乐城八楼曾树华为指定对接人，并均同意陈丽芬为接受甲方交费单签收人。第10点，若签署新的转租合同，起租时间仍为2018年6月1日，其他一切事项按郑健日与温亚奇签订的原合同执行。综上所述，庞武、王伟富、曾树华需同时满足：1.满足约定处理意见第1、2、3、4、6点方可签署新的转租合同，任何一方不按备忘录约定任意条款执行，均不给予签署新的转租合同，在履行完上述约定后三天内三方同时签署新转租合同，转租合同签订人也为上述三人；2.若上述条款存在违约，次日停止供水供电，以郑健日短信或微信正式通知对方，3天内再不履行上述约定，该备忘录作废，郑健日收回5-8楼租赁权并终止租赁关系，三方均同意郑健日通过法律途径起诉上述三人追回违约欠款”等内容。该《备忘录》签订后，双方未按照《备忘录》的约定，签署新的转租合同或租赁合同。2018年8月8日，王伟富在中山市公安局三乡分局谷都派出所接受调查时，陈述其为在案涉租赁物七楼经营的中山市三乡镇春韵足浴中心的股东，有20%的股份。另外的股东分别为曾柏华占股20%、庞武占股30%、钟根祥占股30%。2018年10月15日，曾树华出具《关于请求百乐城房东协助处理解除中山市三乡镇春韵足浴中心租赁关系的函》，载明：“郑健日房东，本人曾树华为百乐城7楼租赁场所的实际经营人，由于经营需要，本场营业执照需要转型升级，由中山市三乡镇春韵足浴中心（经营者：郭某）更换为中山市悦林轩足浴有限公司（投资人：曾某）。由于原执照办理注销及完结相关费用需要一定时间，故经我们股东内部协商一致，请房东先协助我们解除中山市三乡镇春韵足浴中心与百乐城商业大楼7楼的租赁关系，以便我们能办理中山市悦林轩足浴有限公司的相关证照，原营业执照中山市三乡镇春韵足浴中心的一切债权债务以及原合同约定的一切费用及租赁税，我们将继续承担，与房东无关。”曾树华在该函的落款处签名。2019年3月15日和2019年4月12日，王伟富在《庞武五六楼卡拉OK收据签收表》（单位名称为庞武）、《七楼足浴收据签收表》（单位名称为王伟富）、《八楼酒店收据签收表》（单位名称为曾树华）中签名，确认上述楼层2019年3月份、4月份应交租金、安保费、电费。一审另查：涉案租赁物坐落于中山市××××××××××××【土地证号为中府国用（2015）第易××号，房地产权证号为粤房地权证中府字第××号】，权属人为郑健日、陆某、孙某。陆某、孙某于2015年5月1日出具《授权委托书》，授权郑健日全权代理涉案房屋租赁合同的签署、押金、租金水电费代收、纠纷解决等事务。授权期限自2015年5月1日至2025年4月30日止。一审再查：澳歌中心系2012年11月19日成立的个人独资企业，投资人为莫承虎，经营场所位于中山市××××××××××××百乐城商业综合楼五、六楼；中山市×××××××××系2017年2月23日注册登记的个体工商户，经营者为郭晓文，经营场所位于中山市××××××××××××综合楼七楼；中山市悦林轩足浴有限公司系2018年10月25日成立的有限责任公司（自然人独资），自然人股东为曾某，经营场所位于中山市××××××××××××综合楼七楼，现已被注销。中山市雅昌酒店有限公司系2018年7月5日登记成立的有限责任公司（自然人独资），法定代表人为王某，经营场所位于中山市××××××××××××综合楼八楼，现已注销。中山市东湛酒店经营管理有限公司系2015年1月16日成立的有限责任公司，法定代表人为曾树华，经营场所位于中山市××××××××××××综合楼第九层第一卡，最后核准日期为2018年12月24日，现已被注销。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。双方对于郑健日与庞武、王伟富、曾树华于2018年6月份签订《备忘录》的事实均无异议，予以确认。本案争议焦点为：一、郑健日与庞武、王伟富、曾树华是否已经建立租赁合同关系；二、庞武、王伟富、曾树华是否应向郑健日支付租金、水电费、清洁管理费；三、庞武、王伟富、曾树华是否应向郑健日支付违约金。关于焦点一，郑健日主张庞武、王伟富、曾树华与温亚奇系合伙关系，温亚奇退出后，庞武、王伟富、曾树华来承接租赁关系，《备忘录》即为租赁合同。庞武、王伟富、曾树华主张《备忘录》系预约合同而非租赁合同，双方并未建立租赁合同关系，庞武、王伟富、曾树华并非温亚奇的合伙人，亦非涉案租赁物的实际使用人。温亚奇主张庞武、王伟富、曾树华不是澳歌中心投资人，而是温亚奇的债权人，签订《备忘录》是为了让澳歌中心继续经营，用于向庞武、王伟富、曾树华清偿债务，五、六楼是澳歌中心在经营和实际使用，七楼是给王伟富继续经营和实际使用，八楼是给曾柏华继续经营和实际使用。对此，一审法院认为，《备忘录》并未直接使郑健日与庞武、王伟富、曾树华之间建立起租赁合同关系，理由如下：一、《备忘录》的主要内容为庞武、王伟富、曾树华以个人名义承诺在2018年8月20日前分期清偿温亚奇在2018年5月31日前的拖欠租金、水电费、安管费。上述内容与郑健日和温亚奇于2018年6月1日签订的《合同解除协议书》、庞武、王伟富、曾树华及温亚奇的陈述相印证，《备忘录》主要目的是解决清偿温亚奇拖欠租金、水电费和安管费的问题，在此基础上，决定之后是否与庞武、王伟富、曾树华建立租赁合同关系；二、合同明确约定，满足约定处理意见第1、2、3、4、6点，方可签署新的转租合同，任何一方不按《备忘录》约定任一条款执行，均不给予签署新的转租合同。若签署新的转租合同，起租时间仍为2018年6月1日，其他一切事项按郑健日与温亚奇签订的原合同执行。上述约定明显是双方对将来签署租赁合同的预约，双方租赁合同关系并未因《备忘录》的签订而立即建立，还可能因为庞武、王伟富、曾树华未能履行《备忘录》的义务丧失签订租赁合同的机会。三、由于清偿债务的最后期限设定为2018年8月20日前，此后庞武、王伟富、曾树华并未完全履行全部义务，双方也未能在2018年8月20日后就是否签署新的租赁合同达成书面意见。综上，郑健日与庞武、王伟富、曾树华并未因签订《备忘录》而立即建立起新的租赁关系。关于双方是否在2018年8月20日后建立起租赁合同关系。王伟富在中山市公安局三乡分局谷都派出所接受调查时自认其为中山市三乡镇春韵足浴中心股东，又分别于2019年3月15日、2019年4月12日在单位名称为王伟富的七楼足浴收据签收表上签名确认，以其行为确认了其实际占有使用了案涉租赁物七楼，虽然双方未签订书面租赁合同，但事实上与郑健日建立了租赁合同关系，对相关租金、水电费、安管费予以确认。温亚奇关于各楼层实际使用情况的陈述印证了王伟富的上述行为。王伟富辩称其签名受曾柏华的指示代签上述签收表，但该陈述与签收表中单位名称为王伟富并不一致。王伟富作为成年人，自身亦有经营装修业务，不可能不清楚签名的意义，其陈述代他人签收，不符合常理，不予采信。庞武明确其并未授权王伟富、陈丽芬确认《备忘录》履行期后的租金、水电费、安管费，亦未有证据显示庞武系登记注册地在租赁物业企业的股东，郑健日主张其与庞武已就案涉租赁物五、六层建立了租赁合同关系，缺乏依据，不予采信。曾树华明确表示其未授权王伟富、陈丽芬确认《备忘录》履行期后的租金、水电费、安管费，亦未有证据显示曾树华系登记注册地在租赁物业八层企业的股东，郑健日主张其与曾树华已就案涉租赁物八层建立了租赁合同关系，缺乏依据，不予采信。关于曾树华自认其为案涉租赁物七层的实际经营人，及其曾担任位于中山市××××××××××××综合楼第九层第一卡中山市东湛酒店经营管理有限公司的法定代表人，与本案诉求无关，本案不作处理。综上，郑健日提交的证据不足以证明庞武、曾树华已与其就涉案租赁物五、六、八层建立了租赁合同关系，故郑健日要求解除与庞武、曾树华的租赁合同关系，并支付《备忘录》约定的付款期限即2018年8月20日之后的租金、水电费、安管费，缺乏依据，不予支持。王伟富实际租赁并占有使用涉案租赁物七层，但未举证证明其已经支付相应的租金、水电费、安管费，亦未举证证明其向郑健日返还了租赁物，应当承担举证不能的不利后果。郑健日要求解除其与王伟富的租赁合同关系，并要求王伟富支付租金、水电费、安管费，合法有据，予以支持。关于焦点二，郑健日主张庞武、王伟富、曾树华系澳歌中心、中山市三乡镇春韵足浴中心等企业的投资人，是承租人亦是实际占用人，应当承担支付租金、水电费、清洁安管费的义务。而庞武、王伟富、曾树华主张温亚奇、澳歌中心确认澳歌中心在租赁物五、六楼占用经营，应由实际占用人承担责任。如上所述，庞武、曾树华与郑健日并未就案涉租赁物五、六、八层签订租赁合同并建立租赁合同关系，并非承租人。目前也并未有证据证明庞武、曾树华是登记在案涉租赁物五、六、八层经营的企业，即澳歌中心、中山市雅昌酒店有限公司等企业的股东或者实际控制人，郑健日主张庞武、曾树华为实际占用人，理据不足。庞武、曾树华虽非承租人或实际占用人，但《备忘录》系双方真实意思表示，双方应当按照《备忘录》的约定严格履行承诺。因该《备忘录》约定了庞武、王伟富、曾树华应偿还温亚奇拖欠的租金、水电费、安管费的最后期限为2018年8月20日前，在此之前，由于双方之间是否签订新的租赁合同存在不确定性，郑健日无充分理由在2018年6月1日至2018年8月20日即债务清偿期间收回租赁物，故虽然《备忘录》第4点只明确约定了2018年6月份的租金及其余费用的交纳问题，但庞武应当对《备忘录》约定的付款期限即2018年8月20日前产生租金、水电费承担清偿责任。关于曾树华的付款责任，其与郑健日约定八层从2018年8月10日开始计算租金，故其应当支付2018年8月10日至8月20日的租金，并支付2018年8月20日前的水电费用。关于庞武、王伟富、曾树华应付租金、水电费、清洁安管费的金额，郑健日提交了欠费明细表及百乐城各楼层收单签收表为证，庞武、王伟富、曾树华及温亚奇并未提交证据予以反驳，故对郑健日主张的租金、水电费、清洁安管费的标准，予以采信。综合本案具体情况，认定庞武还应向郑健日支付2018年7月份清洁安管费4421.73元、2018年8月份清洁安管费2852.73元（4421.73元/月÷31天×20天）、2018年7月份水费3451.2元、2018年8月份水费2229.68元（3456元÷31天×20天），2018年7月份电费33172.3元、2018年8月份电费20654.39元（32014.3元÷31天×20天），以上合共66782.03元；王伟富还应向郑健日支付2018年7月1日起的租金（计算方法：从2018年7月1日起按25000元/月计至返还租赁物之日止）、2018年6月1日至2019年4月30日止的清洁安管费24319.46元（2210.86元/月×11个月）、2018年6月1日起至2019年3月31日止的水费4281.6元，电费5999.46元；曾树华还应向原告支付2018年8月份租金8064.52元（25000元/月÷31天×10天）、2018年6月清洁安管费2210.86元、2018年7月份清洁安管费2210.86元、2018年8月份清洁安管费1426.36元（2210.86元÷31天×20天）、2018年6月份水费153.6元、2018年7月份水费128元、2018年8月份水费138.32元（214.4元÷31天×20天）、2018年6月份电费5497.86元、2018年7月份电费6811.74元、2018年8月份电费2331.43元（3613.72元÷31天×20天），以上合共28973.55元。关于违约金，王伟富、曾树华未能及时支付租金，应当依照《备忘录》约定参照原租赁合同从每月6日起支付逾期付款利息（违约金），郑健日主张按其与温亚奇签订的租赁合同中约定的利率日息千分之五标准计算违约金，该利率明显偏高，结合本案实际情况，酌定利率按照月息2%计算。故王伟富应支付的逾期付款利息计算方法为：从2018年7月1日起至返还租赁物之日止，以每月应付租金25000元为基数，分别从当月6日起按月息2%计算至清偿之日止；曾树华应支付的违约金计算方法为：以2018年8月份租金8064.52元为本金，从2018年8月6日起按月息2%计至清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、庞武应于判决生效之日起七日内向郑健日支付2018年7月份清洁、安管费4421.73元、2018年8月份清洁、安管费2852.73元、2018年7月份水费3451.2元、2018年8月份水费2229.68元、2018年7月份电费33172.3元、2018年8月份电费20654.39元，合共66782.03元；二、解除郑健日与王伟富就中山市×××××××××××××的租赁合同关系；三、王伟富应于判决生效之日起七日内向郑健日支付2018年7月1日起的租金（计算方法：从2018年7月1日起按25000元/月计至返还租赁物之日止）及逾期付款利息（从2018年7月1日起至返还租赁物之日止，以每月应付租金25000元为基数，分别从当月6日起按月息2%计算至清偿之日止）、2018年6月1日至2019年4月30日止的清洁、安管费24319.46元、2018年6月1日起至2019年3月31日止的水费4281.6元，电费5999.46元；四、曾树华应于判决生效之日起七日内向郑健日支付2018年8月份租金8064.52元、2018年6月清洁、安管费2210.86元、2018年7月份清洁、安管费2210.86元、2018年8月份清洁、安管费1426.36元、2018年6月份水费153.6元、2018年7月份水费128元、2018年8月份水费138.32元、2018年6月份电费5497.86元、2018年7月份电费6811.74元、2018年8月份电费2331.43元，合共28973.55元，并支付逾期付款利息（计算方法：以2018年8月份租金8064.52元为本金，从2018年8月6日起按月息2%计至清偿之日止）；五、驳回郑健日的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16040元（郑健日已预交），郑健日负担11155元，庞武负担858元，王伟富负担3655元，曾树华负担372元（庞武、王伟富、曾树华负担部分应于判决生效之日起七日内迳付郑健日）。本院二审期间，郑健日围绕上诉请求依法向本院提交了下列证据：一、郑健日与曾树华2019年3月13日微信聊天记录，证明直到2019年3月13日郑健日主张曾树华等人为实际股东，并向曾树华追收租金，曾树华并未否认其是实际股东并实际使用涉案房屋；二、《百乐城五六七八楼备忘录前建行0130账户收款情况明细表》《建设银行个人活期账户交易明细》《百乐城五六七八楼备忘录后农商行9034账户收款情况明细表》各一份。庞武、曾树华未向本院提交新的证据。王伟富、温亚奇、澳歌中心也未向本院提交新的证据。本院组织当事人进行了质证。对于郑健日提交的上述证据，庞武、曾树华对证据一的真实性、关联性均不予确认；对证据二的真实性、合法性予以确认，但对其证明目的不予确认。对于郑健日提交的上述证据，王伟富、温亚奇、澳歌中心均未到庭进行质证。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院另查：一审庭审中，曾树华认可位于五至七楼的澳歌中心、中山市三乡镇春韵足浴中心是由其在实际管理经营。本院又查：根据郑健日提交的《欠费明细表》及百乐城各楼层收单签收表，涉案五、六楼租赁物2018年6月1日至2019年4月30日期间每月清洁安管费4421.73元、2018年6月1日至2019年3月31日期间产生水费16614.4元、电费132298.84元；涉案七楼租赁物2018年6月1日至2019年4月30日期间每月清洁安管费2210.86元、2018年6月1日至2019年3月31日期间产生水费4281.6元、电费5999.56元；涉案八楼租赁物2018年6月1日至2019年4月30日期间每月清洁安管费2210.86元、2018年6月1日至2019年3月31日期间产生水费806.4元、电费26642.64元。根据郑健日二审中提交《百乐城五六七八楼备忘录后农商行9034账户收款情况明细表》，显示2018年6月20日已交纳涉案七楼2018年6月份租金25000元，2018年6月21日已交纳涉案五、六楼2018年6月租金5万元，2018年7月9日已交纳涉案五、六楼2018年7月租金5万元，2018年7月30日已交纳涉案五、六楼2018年6月水电费27301.78元、清洁安管费4421.73元，2018年9月3日已交纳涉案五、六楼2018年8月租金5万元。本院再查：二审中，郑健日称曾柏华是曾树华的曾用名，曾树华与曾某是亲戚，王某是王伟富的儿子。本院认为，根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，一是郑健日与庞武、曾树华之间是否存在租赁合同的法律关系；二是若庞武、曾树华与郑健日存在租赁合同的法律关系，则庞武、曾树华应向郑健日支付截止何时的租金、水电费、安管费及相应违约金。关于争议焦点一，即郑健日与庞武、曾树华之间是否存在租赁合同法律关系的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可见，在房屋租赁合同中，出租方的主要义务是将租赁房屋交付给承租方使用、收益，而承租方的主要义务是向出租方支付租金。本案中，郑健日与温亚奇于2015年5月15日签订《租赁协议书》，约定温亚奇租赁郑健日位于中山市××××××××××××五、六层用于经营卡拉OK，七层用于经营沐足，八层用于经营酒店，租赁期限五、六、七层至2020年5月14日止，八层至2020年9月14日止等。协议签订后，郑健日已依约将上述租赁物交付给了温亚奇使用。但是，在协议履行过程中，由于温亚奇经营不善，导致租金及水电费长期拖欠无法缴纳，郑健日与温亚奇经协商于2018年6月1日签订《合同解除协议书》，约定双方于2015年5月15日签订的《租赁协议书》自即日起解除。2018年6月份，郑健日与庞武、王伟富、曾树华签订《备忘录》，载明鉴于温亚奇故意拖欠租金和水电费等费用存在严重违约，并于2018年6月1日与郑健日签署了合同解除协议，现作为该合同违约导致欠款并后续按约定签署新转租合同的承接方庞武（五、六楼）、王伟富（七楼）、曾树华（八楼）与郑健日共同对温亚奇拖欠的2018年5月31日前五至九楼租金、水电费、安管费等进行了结算与确认，并约定了偿还的具体方式及时间。双方同时约定在履行完上述约定后三天内三方同时签署新转租合同，转租合同签订人也为庞武、王伟富、曾树华三人。若签署新的转租合同，起租时间仍为2018年6月1日。若任何一方不按《备忘录》约定任意条款执行，均不给予签署新的转租合同等。上述《备忘录》签订后，虽然由于庞武、王伟富、曾树华在约定期间内未完全履行该《备忘录》约定的义务，郑健日并未与庞武、王伟富、曾树华就涉案租赁物签署新的租赁合同。但是，根据王伟富于2018年8月8日在中山市公安局三乡分局谷都派出所接受调查时的陈述，案涉租赁物七楼实际上由王伟富（占股20%）、曾树华（占股20%）、庞武（占股30%）等人在经营中山市三乡镇春韵足浴中心使用。王伟富也分别于2019年3月15日和2019年4月12日在《庞武五六楼卡拉OK收据签收表》（单位名称为庞武）、《七楼足浴收据签收表》（单位名称为王伟富）、《八楼酒店收据签收表》（单位名称为曾树华）中签名，确认上述楼层2019年3月份、4月份应交租金、安保费、电费。同时，根据曾树华于2018年10月15日向郑健日发出的《关于请求百乐城房东协助处理解除中山市三乡镇春韵足浴中心租赁关系的函》，曾树华也自认其为案涉租赁物七楼中山市三乡镇春韵足浴中心的实际经营人。虽然《备忘录》约定庞武为五、六楼指定对接人，王伟富为七楼指定对接人，曾树华为八楼指定对接人，但《备忘录》并非约定庞武、王伟富、曾树华仅分别对其对接的楼层欠款负清偿责任。事实上，《备忘录》约定的温亚奇拖欠的五至九楼租金、水电费、安管费等款项，均是由庞武、王伟富、曾树华指定的接收郑健日交费单签收人陈丽芬的账户或者曾树华的账户支付的，并非是由庞武、王伟富、曾树华分别按其对接的楼层各自支付的。另外，虽然庞武、曾树华在一审中明确表示其未授权王伟富、陈丽芬确认《备忘录》履行期后的租金、水电费、清洁安管费，但如上所述陈丽芬是庞武、王伟富、曾树华指定的接收郑健日交费单的签收人，而王伟富在庞武、曾树华未授权的情况下，直接签字确认《备忘录》履行期后五至八楼的租金、水电费、清洁安管费，也表明王伟富与庞武、曾树华实际上是在共同使用涉案租赁物。不仅如此，曾树华还以其银行账户分别于2018年7月9日、9月3日向郑健日支付了2018年7月、8月份五、六楼等租赁物的租金，以及于2018年7月30日向郑健日支付了2018年6月份五、六楼的水电费、清洁费和清洁安管费。而且，中山市东湛酒店经营管理有限公司登记的经营场所位于涉案九楼第一卡，其于2015年1月16日成立后，其法定代表人、股东是曾树华；中山市雅昌酒店有限公司位于涉案八楼，其于2018年7月5日登记成立，法定代表人王某为王伟富之子。由此可见，虽然郑健日与庞武、王伟富、曾树华并未因签订《备忘录》而建立租赁合同关系，但涉案租赁物自《备忘录》签订后实际上是由庞武、王伟富、曾树华等在共同使用。因此，庞武、王伟富、曾树华事实上已与郑健日就涉案五至九层租赁物建立了不定期租赁合同关系。基于此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，郑健日及庞武、王伟富、曾树华均有权随时解除租赁合同，庞武、王伟富、曾树华亦应当在合同解除后的合理期限内搬离并向郑健日返还租赁物。关于争议焦点二，即若庞武、曾树华与郑健日存在租赁合同的法律关系，则庞武、曾树华应向郑健日支付截止何时的租金、水电费、清洁安管费及相应违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，如上所述，郑健日已与庞武、曾树华在事实上建立了不定期租赁合同关系。依法，庞武、曾树华应向郑健日支付其实际使用涉案租赁物期间的租金、水电费、清洁安管费等。但是，庞武、曾树华未举证证明其已经支付相应的租金、水电费、清洁安管费，亦未举证证明其向已郑健日返还了租赁物，应当承担举证不能的不利后果。鉴于郑健日仅起诉要求解除其与庞武、王伟富、曾树华对接楼层的租赁合同关系，并要求庞武、王伟富、曾树华支付对接楼层的租金、水电费、清洁安管费，本院予以支持。对于庞武、曾树华应支付的租金、水电费、清洁安管费，郑健日已在一审中提交了《欠费明细表》及百乐城各楼层收单签收表予以佐证，庞武、曾树华亦未提供足以反驳的证据，本院予以认定。而且，本案《备忘录》明确约定涉案七楼房屋从2018年8月10日计付租金，本院对此予以采纳。同时，虽然本院已判令解除其与庞武、曾树华对接楼层的租赁合同关系，但由于庞武、曾树华并未举证证明其已向郑健日返还了涉案租赁物，故庞武、曾树华应向郑健日支付的租金应计算至涉案租赁物返还之日止。综上所述，上诉人郑健日的上诉请求成立，本院予以支持。上诉人庞武、曾树华的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实基本清楚，但其适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初12125号民事判决第二项、第三项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初12125号民事判决第一项、第四项、第五项；三、解除郑健日与庞武就中山市三乡镇雅居乐百乐城大楼五楼、六楼的租赁合同关系；四、庞武应于本判决生效之日起七日内向郑健日支付2018年9月1日起的租金（计算方法：按5万元/月计至返还租赁物之日止）及逾期付款利息（从2018年9月起至返还租赁物之日止，以每月应付租金5万元为基数，分别从当月6日起按月息2%计算至清偿之日止）、2018年7月1日至2019年4月30日止的清洁安管费44217.3元、2018年7月1日起至2019年3月31日止的水费16614.4元，电费132298.84元；五、解除郑健日与曾树华就中山市三乡镇雅居乐百乐城大楼八楼的租赁合同关系；六、曾树华应于本判决生效之日起七日内向郑健日支付2018年8月10日起的租金（计算方法：按25000元/月计至返还租赁物之日止）及逾期付款利息（从2018年9月起至返还租赁物之日止，以每月应付租金25000元为基数，分别从当月6日起按月息2%计算至清偿之日止）、2018年6月1日至2019年4月30日止的清洁安管费24319.46元、2018年6月1日起至2019年3月31日止的水费806.4元，电费26642.64元；七、驳回郑健日的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16040元（郑健日已预交），郑健日负担640元，庞武负担8040元，王伟富负担3655元，曾树华负担3705元（庞武、王伟富、曾树华负担部分应于判决生效之日起七日内迳付郑健日）。二审案件受理费15199元（郑健日已预交13205元，庞武已预交1470元，曾树华已预交524元），庞武负担10273元，曾树华负担4926元（庞武、曾树华负担部分扣除其已预交款项，余额应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付郑健日）。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二〇年十二月二十九日书记员 勾华吴歌