北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初17193号原告：北京正华天泰物业管理有限责任公司，住所地北京市平谷区平谷镇府前街**，统一社会信用代码91110117802950825C。法定代表人：余延东，董事长。委托诉讼代理人：李亮，男，1988年7月21日出生，汉族，北京正华天泰物业管理有限责任公司员工。被告：杨宗江，男，1981年12月22日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，现住北京市顺义区，身份号码XXX。委托诉讼代理人：孟永刚，男，1982年9月17日出生，汉族，户籍地内蒙古巴彦淖尔市，现住北京市顺义区，身份号码XXX。原告北京正华天泰物业管理有限责任公司（以下简称正华天泰公司）与被告杨宗江物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告正华天泰公司的委托诉讼代理人李亮、被告杨宗江及其委托诉讼代理人孟永刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正华天泰公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付其所欠物业费共计人民币98066.30元；2.违约金人民币9806.30元；（上述两项合计金额人民币19612.60元）；3.请求判令被告承担诉讼费用。事实理由：被告住北京市顺义区顺丰大街16号院XXXX2号楼3单元2302室，原告于2012年9月10日与开发建设单位签订了《前期物业服务合同XXXX项目》（以下简称“物业服务合同”），约定由原告为被告所居住的小区进行物业服务管理并收取相关的费用。被告作为北京市顺义区顺丰大街XX号院XXXX2号楼X单元XXXX室的业主，自2015年1月1日起至今拒交物业管理费及其他费用，原告多次以发放交费通知书、打电话、上门催交等形式进行催收，被告至今仍未履行交费义务。为保障原告利益不受侵害，现诉至贵院要求被告交纳2015年1月1日至2019年12月31日之间的物业费9806.30元。根据《物业服务合同》中第三十条约定：“甲方（本案被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及其有关代收代缴费用的，乙方（本案原告）有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每逾期一日，甲方向乙方支付应付未付款总额千分之三的违约金”因此，被告还应当向原告支付违约金，违约金合计21475.8元。因此，根据我国《民事诉讼法》《物业管理条例》等相关规定，特向贵院提起诉讼，请贵院依法判允原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告杨宗江辩称：房屋坐落、面积、收费标准、欠缴费期间没有异议。按照被告与开发商签订的合同约定，原告没有达到合同约定的服务标准，双方约定的合同标准为二级标准，原告没有达到，所以原告在履行合同中未能完全履行合同义务，欠缴费期间存在部分超过诉讼时效的情况。本院经审理认定事实如下：杨宗江系北京市顺义区XX大街XX号院X号楼XX层X单元XXXX室房屋的业主，该房屋建筑面积为78.2平方米。2011年7月1日，被告杨宗江（甲方）与北京正华永兴房地产开发有限公司（乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，该合同第六条第一款约定“《住宅物业服务标准》中的二级物业服务标准，详见附件五”；第七条约定“经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为：住宅2.09元/平方米·月”；第十九条约定“甲、乙双方对物业服务质量发生争议的，双方可共同委托物业服务评估监理机构就乙方的物业服务质量是否符合本合同第六条约定的服务标准进行评估；乙方服务达不到本合同第六条约定的服务内容和标准的，应当承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任”；附件九补充协议第七条约定“甲方同意乙方选定北京正华天泰物业管理有限责任公司提供物业服务”；附件九补充协议第十条约定“甲方未按本协议约定交纳物业服务费，每逾期一日，应按欠费总额的3‰向乙方支付违约金。”2012年9月10日，甲方北京正华永兴房地产开发有限公司与乙方正华天泰公司签订《前期物业服务合同XXXX项目》，约定正华天泰公司为XXXX提供物业管理服务事宜，该合同第六条约定“物业费：2.09元/平方米·月”；第七条第3款约定“物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年所交物业费到期前履行交纳义务”；第二十九条约定“除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，由乙方赔偿给业主和物业使用造成的损失”；第三十条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按应付而未付部分的千分之三的标准向乙方支付违约金。”诉讼中，正华天泰公司主张其在2014年9月25日、2015年9月25日、2016年9月25日、2017年9月25日、2018年9月25日分5次向杨宗江发送了《缴费通知书》，在2020年5月16日向杨宗江发送了《催缴函》，且在2020年5月23日向杨宗江发送了《律师函》，以证明其多次向杨宗江催收物业管理费。杨宗江对上述证据的真实性不认可，辩称其未收到上述催缴通知，且每张缴费通知书的时间均是每年的9月25日，说明缴费通知书仅是原告为了达到一定目的而制作的，故对缴费单的真实性存在质疑，杨宗江辩称2015年至2016年的物业费已超过诉讼时效。诉讼中，正华天泰公司为证明其依约提供了物业服务，提交照片若干张。杨宗江对照片的真实性不予认可，称原告提交的照片均无法证明提供服务的时间及服务地点，也没有其他证据相互印证，物业服务是一项长期综合性服务，并非某一时点的服务。诉讼中，杨宗江提供《住宅物业服务等级规范（二、三级）（试行）》、小区业主关于XX大街XX号院物业管理致物业公司的建议、2020年11月4日拍摄的照片三张，拟证明以下内容：1.正华天泰公司的物业服务项目未达到二级服务标准；2.经被告等业主提出物业建议，目前有部分服务已经改善，但是还存在没有改善的地方，如监控存在死角、堆放垃圾、消防应急逃生指示牌不亮等问题；3.涉诉小区还存在楼道内公共照明设施不亮、步行梯堆放杂物、大厅内存放自行车和电动车等问题，存在安全隐患。原告对照片的真实性及证明目的均不认可，表示被告拍摄照片时间与其起诉的欠缴费期间（2015年至2019年）不一致，不能体现原告提供物业服务当时的情况，且物业服务是一个动态的过程，不能以局部或某一时的状态来否定原告的整个物业服务。原告对杨宗江提交的其他证据的真实性予以认可，原告述称其提供的物业服务符合合同约定标准，并提交照片若干张予以佐证。上述事实，有原告正华天泰公司提交的《北京市前期物业服务合同》《前期物业服务合同XXXX项目》、照片打印件、律师函和催缴函，被告杨宗江提交的《住宅物业服务等级规范（二、三级）（试行）》、管理建议、照片打印件及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。北京正华永兴房地产开发有限公司与正华天泰公司签订的《前期物业服务合同XXXX项目》不违反法律相关规定，该合同对小区全体业主具有约束力，双方均应依约履行。杨宗江辩称原告提供的物业服务存在一定的问题、未达到物业服务二级标准，但物业服务具有综合性、长期性等特点，往往涉及小区和业主生活的方方面面，物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过不交物业费就可当然实现，在某一方面出现服务不完善、不及时的情况时，需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施并及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。物业公司应当重视业主反映的问题，认真研究对策，切实提高物业服务水平。本案中，杨宗江主张正华天泰公司存在日常管理及维护不及时、物业服务水平未达二级标准等问题，但其提交的用于说明物业服务不达标的照片拍摄时间为2020年11月，并非原告主张被告欠缴物业服务费的期间，该证据不足以证明被告的主张，故对被告的该项答辩意见，本院不予采纳。关于诉讼时效的问题，根据正华天泰公司提供的缴费通知书照片、催缴函、律师函等证据，同时考虑到双方之间持续存在的物业服务合同关系及正华天泰公司仍在为涉案房屋所在小区提供物业服务的现状，本院认为，正华天泰公司不存在明显怠于主张权利的情形，故正华天泰公司主张的物业服务费欠缴期间未超出诉讼时效，杨宗江应当交纳自2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费9806.3元。鉴于杨宗江逾期交纳物业费系因对物业服务质量有异议，并非恶意拖欠，故本院对正华天泰公司要求杨宗江支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告杨宗江支付原告北京正华天泰物业管理有限责任公司自2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费9806.3元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京正华天泰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费145元，由原告北京正华天泰物业管理有限责任公司负担120元（已缴纳），由被告杨宗江负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员  幸 江二〇二〇年十二月九日法官助理  余冬梅书 记 员  王 夢