四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初910号 原告：傅英，女，1974年11月26日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：任海，四川天润华邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李蓉，四川天润华邦律师事务所律师。 被告：成都森悦投资有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街道办事处旭东街**附**。 法定代表人：程志才，总经理。 委托诉讼代理人：黄文娟，四川东烜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴婧雯，四川东烜律师事务所律师。 原告傅英与被告成都森悦投资有限公司（以下简称“森悦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告傅英及其委托诉讼代理人任海、李蓉，被告森悦公司委托诉讼代理人黄文娟、吴婧雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 傅英向本院提出诉讼请求：1.判令被告森悦公司立即向原告交付位于成都市龙泉驿区××街道××街××号××幢××楼××号房屋；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金，至被告实际交房之日止（按补充协议约定分段计算，从2017年2月1日起暂计算至2019年12月31日为41061.7元）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年8月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定原告向被告购买位于成都市龙泉驿区××街道××街××号××幢××楼××号房屋，被告收到193053元购房款后，于2015年9月9日为原告办理了合同签约备案。双方在商品房买卖合同第十八条约定，出卖人在2017年1月30日前向买受人交付房屋。2016年11月2日，原被告签订《住宅补充协议》约定，如逾期交房支付房价总款每日万分之一点五的违约金，违约金在原合同交房之日起按季度支付；如逾期时间超过2017年12月底，原告有权解除合同，不解除合同的，每日赔付的违约金每半年递增万分之零点五。时至今日，被告仍未能交付案涉房屋，给原告造成了极大的经济损失，被告应当承担相应的违约责任。原告为维护其权益，特提起诉讼。 森悦公司辩称：1.原告与被告之间不存在真实的商品房买卖合同关系，原告也未向被告支付购房款。森悦公司实际控制人唐小凡将案涉房屋以抵偿的方式转让给原告，损害了森悦公司的合法权益，案涉《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示；2.森悦公司对外负有高额债务，森悦公司实际控制人唐小凡将案涉房屋用作抵偿债务，致使森悦公司财产流失，严重损害了第三方债权人的利益；3.原告要求交付房屋的前提条件是支付全部购房款，但原告并未向森悦公司支付过任何的购房款。另外，原告主张的违约金，也无合同约定的计算依据；4.案涉项目楼盘现处于“烂尾”状态，不符合交付条件，属于众所周知的事实，原告诉请交付房屋在事实上也无法履行。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年9月7日，傅英与森悦公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定傅英购买森悦公司开发的龙泉街办翠龙街138号“森悦中心”项目2幢19楼14号房屋，建筑面积36.22平方米，总价款193053元，2017年1月30日前交付房屋。《补充协议》约定，买受人在买卖合同签订当日向出卖人一次性付清该商品房总价款193053元。合同签订后，双方于2015年9月9日办理了案涉商品房买卖合同的签约备案。2016年11月2日，原告与被告签订《公寓补充协议》，协议约定，如逾期交房，森悦公司向傅英支付房价总款每日万分之一点五的违约金，违约金在原合同交房之日起按季度支付；如逾期时间超过2017年12月底，傅英有权解除合同，不解除合同的，每日赔付的违约金每半年递增万分之零点五。 2015年8月31日，案外人成都亚华航天实业开发有限公司出具《情况说明》，载明傅英购买案涉房屋的房款162500元由其代付，余款傅英30553元一周内付清。2015年9月9日，森悦公司向傅英出具了《专用收据》一份，载明已收到傅英案涉房屋的房款193053元，注明“抵款”。 另查明，2014年5月29日、2015年2月28日，原告向森悦公司实际控制人唐小凡个人账户转款共计150000元，备注为“借款”。庭审中，原告陈述该款项时借款，后经双方借款进行结算，将借款转化为购房款。2016年9月，原告向被告现金支付剩余房款30553元。 为核实原告陈述的真实性，本院于2020年11月12日对羁押在上海市青浦区看守所的唐小凡进行了询问，唐小凡称其是森悦公司实际控制人，与原告之间的借款是用于“森悦中心”项目，经双方对借款本息结算后用借款本息抵作了原告的购房款。 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、专用收据、商品房买卖合同摘要、银行转款明细、情况说明等证据及原告、被告在庭审中陈述一致的事实足以认定。 本院认为，法律关系的认定应当以双方当事人真实意思表示为准。本案中，原告傅英于2014年5月29日、2015年2月28日向森悦公司实际控制人唐小凡出借150000元。后森悦公司实际控制人唐小凡与原告就借款本息进行结算，由森悦公司与原告签订了《商品房买卖合同》，将借款抵作购房款193053元。剩余本息30553元，原告于2016年9月支付给了被告。结合原告出借借款的金额及时间、双方结算时签订商品房买卖合同的时间、抵偿房款的金额以及最后清偿的本息，双方之间就借款结算的本息总额，不违反国家关于民间借贷限制借款利率的相关规定。因此，原告与森悦公司实际控制人唐小凡之间就借款关系协商一致并经结算后，将借款本息转化为购房款，由原告与森悦公司订立商品房买卖合同关系，且森悦公司也向原告出具了收取房款的收据并办理了商品房合同的备案登记，故原告与森悦公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，属于双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性效力性规定，该合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。现双方争议的案涉房屋，尚未修建完工，暂不具备交付房屋的事实基础，故本院对原告请求交付房屋的诉请，不予支持。 关于原告主张的逾期交房违约金问题。《公寓补充协议》约定，如逾期交房支付房价总款每日万分之一点五的违约金，违约金在原合同交房之日起按季度支付；如逾期时间超过2017年12月底，原告有权解除合同，不解除合同的，每日赔付的违约金每半年递增万分之零点五。本案中，双方约定于2017年1月30日前交付房屋，现森悦公司未按期履行交房义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。本案结合当事人的过错程度以及预期利益、公平原则和诚实信用原则等综合因素，本院酌情认定违约金按照从交房期限届满次日起统一按房款的日万之二计。由于案涉房屋尚未完工，且目前处于停工状态，实际交房时间尚无法确定，故合同是否得以继续履行处于不确定状态。若将逾期交房违约金计算至实际交付之日，在出现合同因不能交付房屋而应解除的情况下，将逾期交房违约金计算至实际交付之日则与合同可能出现的解除情形相冲突。故，本院对原告主张的违约金暂计算至本判决生效之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都森悦投资有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告傅英逾期交房的违约金，违约金计算方式为：以购房款193053元为基数，从2017年2月1日起计至本判决生效之日止，按日万分之二计； 二、驳回原告傅英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费827元，减半收取计413.5元，由被告负担（此款已由原告预交，被告在履行上述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴皓常 二〇二〇年十二月十八日 书记员  陈 姣