河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1424民初4755号原告：河南柘城农村商业银行股份有限公司，住所地柘城县和谐大街与未来大道交叉口西北角，统一社会信用代码9141142400587724X2。法定代表人：吴月英，系公司董事长。委托代理人：陈浩楠，河南保航律师事务所律师。被告：徐伟，男，1963年11月3日出生，汉族，住河南省柘城县。委托代理人：李静淑，河南永秀律师事务所律师。被告：李心杰，男，1966年2月15日出生，汉族，住河南省柘城县。被告：李长青，男，1965年11月2日出生，汉族，住河南省柘城县。被告：李传军，男，1968年7月13日出生，汉族，住河南省柘城县。被告：李慧贞，女，1963年6月26日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被告：李志国，男，1967年7月13日出生，汉族，住河南省柘城县。被告：河南金珠置业有限责任公司，住所地商丘市南京路东段北侧，统一社会信用代码91411400670092071L.法定代表人：吴文理，系公司经理。原告河南柘城农村商业银行股份有限公司（以下简称“柘城农商行”）诉被告徐伟、李心杰、李长青、李传军、李慧贞、李志国、河南金珠置业有限责任公司（以下简称“金珠公司”）执行异议之诉一案，本院于2020年9月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈浩楠，被告徐伟及委托代理人李静淑到庭参加了诉讼，被告李心杰、李长青、李传军、李慧贞、李志国、金珠公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柘城农商行诉称，柘城县人民法院作出的（2020）豫1424执异46号执行裁定书错误。理由是，根据《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定，被告徐伟就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，且涉案房屋均为商铺，并非住宅，被告徐伟的异议请求依法不能成立，柘城县人民法院中止对涉案房屋的执行是错误的。请求：1、判决准许原告对柘城县和谐大街47幢106号商铺（房产证号：20××88）、47幢1××号房产（房产证号：20××89）的执行，2、本案诉讼费用由被告承担。被告徐伟辩称，（2020）豫1424执异46号执行裁定认定事实清楚，证据充分，原告的诉讼请求应予驳回。理由是，1、案涉两间商铺的所有权归答辩人，足以排除原告的强制执行。答辩人在2017年8月21日与金珠公司签订了认购协议书，交付了房款后，行使了对商铺的出租权利，该房产的所有权自交付时发生转移，归徐伟所有，金珠公司无权行使抵押权；2、原告援引法律不当。《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条所涉及的房产指的是居住性质的商品房，本案涉及的房产是营业性质的商品房，不适用该条规定，且法院审查执行异议的依据不只是这一条款，（2020）豫1424执异46号执行裁定依据该规定第27条、28条是正确的。被告李心杰、李长青、李传军、李慧贞、李志国、金珠置业公司未答辩。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为，原告诉请判决准许原告对柘城县和谐大街47幢106号商铺（房产证号：20××88）、47幢1××号房产（房产证号：20××89）的执行是否有事实和法律依据。原告向本院提供的证据材料有，1、柘城县和谐大街东侧和谐大街47幢106号商铺房产证一份（房产证号：柘城房权证柘城县字第××号），2、柘城县和谐大街东侧和谐大街47幢106号商铺房产抵押登记证一份（柘城房他证2016字第20160691号），3、柘城县和谐大街东侧和谐大街47幢1××号商铺房产证一份（柘城房权证柘城县字第××号），4、柘城县和谐大街东侧和谐大街47幢106号商铺抵押登记证一份（柘城房他证2016字第20160688号），5、不动产登记证明一份[豫（2017）柘城县不动产证明第0000942号]，6、不动产登记证明一份[豫（2018）柘城县不动产证明第0001072号]。证明1、我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。而涉案房屋至今登记在金珠公司名下，因此，金珠公司才是涉案房屋的所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项之规定，应当支持原告诉讼请求，2、就本案事实而言，2016年4月29日，金珠公司用涉案两套房产，为他人在柘城农商行的借款作抵押担保，抵押期限自2016年4月29日至2017年10月29日。因借款到期后展期，双方重新办理抵押登记[豫（2017）柘城县不动产证明第0000942号]，抵押期限自2016年4月29日至2018年10月29日。在该抵押到期之前，金珠公司用包含涉案房产在内的共4套房产，又为董建启在柘城农商行的借款作抵押担保，并依法办理第二顺位抵押登记[豫（2018）柘城县不动产证明第0001072号]，抵押期限自2018年10月18日至2019年10月18日。涉案两套房产一直处于抵押登记状态之中，且原告柘城农商行是抵押权人。根据我国《物权法》第一百七十九条以及《担保法》第三十三条之规定，柘城农商行有权就涉案房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。因此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，即便被告徐伟与金珠公司的买卖关系成立，其取得也是基于合同产生的债权，并不取得涉案房屋的物权，被告徐伟的债权不能对抗柘城农商行的物权。被告徐伟向本院提供证据材料有，1、《和谐大街》认购协议书1份，证明徐伟于2017年8月21日与金珠公司签订了购房协议，约定案涉商铺106－1××号两间房产以2633650元的价格出售给徐伟。2、收据两份，证明徐伟支付了商铺的全部价款2633650元。3、徐伟的农业银行、邮政储蓄银行、中原银行、农村信用社交易明细各1份，4、徐伟的记账本4张，5、董国凯、刘磊、董荣言的自书证言各1份，证明徐伟支付的房款资金来源，2017年3月2日从农行、邮政、中原银行分别取款120000元、180000元、100000元，共计400000元，以现金的形式交付给了李慧贞，打有收条；2017年4月7日从农村信用社给李慧贞转房款950000元；2017年7月14日从农村信用社取款150000元交给李慧贞，打有收条；2017年8月21日在财务室经李慧贞侄子董荣言的手交给李慧贞现金500000元，将之前的收条换成2000000元的收据；2017年8月26日经李慧贞侄子董国凯的手交给李慧贞现金600000元，由董国凯打有收条，2017年9月1日换收据时补交现金30000元，共计2630000元。6、租赁合同2份，7、白荣萍的自书证言1份，证明案涉两间商铺在徐伟购买后，已经实际行使了收取2017年8月至2019年8月两年的租金160000元，现在商铺由徐伟与租赁人签订了租赁合同，徐伟享有案涉商铺的所有权，法院对该商铺进行查封是错误的，侵犯了徐伟的合法权益。8、不动产权情况记载2份，9、叶明权的调查笔录1份，证明1、案涉两间商铺抵押登记的时间为2018年10月19日，晚于徐伟购房的时间；2、抵押登记时，该房已经出租给他人使用，且不是抵押人金珠公司行使的权利，原告没有按照操作规程对案涉房产的真实状况进行实地考查，导致抵押人金珠公司用已经出售给徐伟的房产为贷款担保，侵犯了徐伟的合法权益，抵押无效，原告不能对案涉房产行使抵押权。被告李心杰、李长青、李传军、李慧贞、李志国、金珠置业公司未向本院提供证据材料。本院确认原、被告无异议的证据，可以作为本案的证据使用，原、被告有异议的证据，本院予以综合分析、采纳确认。经审理查明，2016年4月28日，涉案47幢106号、1××号商铺登记在金珠公司名下，建筑面积分别为271.66平方米、255.07平方米，房产证号20××88号、20××89号。2016年4月29日，涉案47幢106号、1××号商铺在柘城县房地产管理局办理抵押登记，抵押权人为柘城农商行，他项权证为20160691号、20160688号，抵押日期均为2016年4月29日至2017年10月29日，后均展期至2018年10月19日，并办理抵押登记，抵押权证为（2017）0000942号，该笔贷款已清偿，已解除抵押登记。2018年10月19日，涉案47幢106号、1××号房产办理第二顺位抵押权，抵押权人为柘城农商行，抵押日期为2018年10月18日至2019年10月18日，抵押权证为（2018）0001072号，该笔抵押贷款至今未清偿。另查明，李慧贞是金珠公司的股东。2017年3月2日，徐伟分三次取款共计400000元交付给李慧贞，2017年4月7日，转账给李慧贞950000元，2017年7月14日，取款150000元交给李慧贞，2017年8月21日，徐伟到金珠公司交给李慧贞现金500000元，将收条换成金珠公司的2000000元收据并与金珠公司签订和谐大街认购协议书，2017年8月26日，交给李慧贞现金600000元，2017年9月1日，徐伟交给李慧贞现金30000元并将收条换成金珠公司的633650元收据。2017年8月至2019年8月，因涉案47幢106、1××号房产被金珠公司的债权人出租，金珠公司支付给徐伟两年的租赁费160000元。2019年12月30日，徐伟收回房屋，以自己的名义对外出租。因在本院审理李心杰、李长青、李传军与李慧贞、李志国、金珠置业公司民间借贷纠纷一案中，本院依申请人李心杰、李长青、李传军提出的财产保全申请，于2020年6月18日本院作出（2020）豫1424执保619号执行裁定，查封涉案房产，被告徐伟提出执行异议，本院作出（2020）豫1424执异46号裁定，中止对涉案房产的执行。原告柘城农商行不服，提起诉讼。本院认为，本案的争议焦点为原告诉请的被告徐伟是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，本案主要审查被告徐伟提供的证据能否满足足以排除强制执行的民事权益。从上述认定事实不难看出，被告徐伟购买商铺的时间是2017年8月21日，并支付了对价，而涉案房产的查封日期是2020年6月18日，系法院查封之前签订，该涉案商铺被告徐伟在实际占有、管理后，一直出租给其他人使用的时间亦是在法院查封之前。被告金珠公司将涉案商铺为原告设定抵押权的时间是2018年10月19日，晚于被告徐伟购买涉案商铺并实际占有、管理和使用的时间。从查明的事实看，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付全部购房款，并合法占有涉案商铺，并且被告购买涉案房产的时间早于柘城农商行于2018年10月19日设立的抵押权，故未办理产权登记非被告自身原因所致，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，被告徐伟在本案对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。对于原告提供的证据真实性本院予以采信，但该证据不能证明其取得抵押权的时间早于被告徐伟对涉案商铺购买及实际占有、管理和使用的时间。虽然原告对被告徐伟提供的证据提出否定的质证意见，但该质证意见没有正当理由及有效证据排除被告徐伟提供证据证明的效力，对被告徐伟提供的证据予以采信。因此，本院对原告诉请的判决准许对柘城县和谐大街47幢106号商铺（房产证号：20××88）、47幢1××号商铺（房产证号：20××89）的执行不予支持。综上，本案经审判委员会决定，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告河南柘城农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费27869元，由原告河南柘城农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并不迟于上诉期满之日起七日内，向本院足额缴纳上诉费用，上诉于河南省商丘市中级人民法院。逾期按撤回上诉处理。审 判 长  李亚军人民陪审员  刘建国人民陪审员  李方运二〇二〇年十二月二十日书 记 员  李东峰