河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终5610号 上诉人（原审被告）：罗超，男，1983年7月11日出生，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：罗婷敏，女，1964年2月7日，汉族，住北京市海淀区。系罗超姑姑。 被上诉人（原审原告）：廊坊东领房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市永清县工业园百合路东侧东壮村北侧，统一社会信用代码：91131023336239832Y。 法定代表人：赵建涛，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张静丽，河北李景玉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓庞辉，河北李景玉律师事务所律师。 上诉人罗超因与被上诉人廊坊东领房地产开发有限公司（以下简称廊坊东领公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2020）冀1023民初1570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人罗超的委托诉讼代理人罗婷敏，被上诉人廊坊东领公司的委托诉讼代理人张静丽、邓庞辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗超上诉请求：1.请求依法判令原被告签订的商品房买卖合同及补充协议无效；2.请求依法判令原告退回被告罗超支付的首期款47680元和服务费100000元，共计147680元；3.请求依法判令原告承担被告罗超的律师费13000元和二审上诉费。事实和理由：1.廊坊东领公司与罗超签订的商品房销售合同和补充协议所涉及到的房屋是在国家限购范围内，廊坊东领公司通过其房屋销售人员和北京华运房地产信息咨询有限公司，以制造虚假信息大肆宣传永清的发展前景，以预交10万元抵15万元房款所谓的团购优惠活动，半年内分三期交付房款50%，三年内免费更名，以及先买房后补交三年个税获得购房资格的种种销售手段，说服买房人签订了商品房买卖合同和补充协议。现廊坊东领公司的业务员逐一电话通知购房人，只要交够30%的房款，就可以做网签备案，这些购房人都不具备购房资格，但实际上国家限购政策至今没有改变。2.本案购房人罗超要求退回这10万元，因为这是以房款团购优惠价交纳的，是房款的一部分，廊坊东领公司不能以开具的是上述两家公司盖章的收据，不是自己公司盖章的收据为由，弄虚作假，拒绝承认收到了房款。3.廊坊东领公司的延期交房，归因于大气污染治理和新冠疫情，对此我们不能接受，开发商没有履行合同约定按期交房，理应接受退房的要求。4.签订合同前，上诉人从未与廊坊市优房网络科技有限公司、西藏意家信息科技有限公司工作人员有过接触，开发商通过北京华运房地产咨询有限公司进行虚假宣传，开发商明明知道多数购房者不具备购房资格，为了推脱责任，在补充协议中做了特别约定，亦没有让购房者出示任何购房资质证明。 廊坊东领房地产开发有限公司答辩称，1.上诉人的上诉请求与一审判项无关，其在一审中并未就自己的主张提起反诉，现又在二审中提出新的诉请，已经违反了诉讼程序，上诉人应当另行主张。2.上诉人在上诉状及补充中陈述均是其单方陈述，并未提供证据予以证实。3.上诉人并未交付全款，不具有交房的前提。4.上诉人在签订合同时对自身的购房条件是明知的，且在一审中其表明有投资意向，理应承担相应风险。 廊坊东领房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.请求依法判令被告罗超向原告支付违约金75768元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年8月30日，原告廊坊东领公司（出卖人）与被告罗超（买受人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告开发的永清县房屋，该商品房建筑面积为82.81平方米，单价为每平方米9149.62元，总价款757680元；付款方式为买受人于2019年8月30日前支付首付款387680元，按揭贷款370000元。《补充协议》第十五条第3款约定，出卖人未授权任何人员和单位对合同房屋进行不符合实际的宣传和描述，未授权任何人员和单位对买受人作出合同及补充协议约定事项外的承诺和保证，未经出卖人盖章确认的材料文件不作为双方履行合同义务的依据；第10款约定，本合同项下房屋交易过程中，出卖人及其工作人员或聘用代理机构的人员对购房政策、贷款政策、税收政策、房屋价值预判等所提供的意见仅供参考，最终以政府管理部门发布的政策和买受人自行调研结论为准，买受人对此予以认可并接受。第十六条第5款约定，买受人已充分知悉近期不断出台的房地产相关政策和规定，并经对照自身情况，确认仍具备购买该房屋之资格。如出卖人发现，买受人不具备购买该房屋的资格，出卖人有权解除合同及本补充协议，买受人应向出卖人支付房款总额的10%的违约金；在合同履行过程中买受人以因限购政策不具备购房资格为由，提出解除《商品房买卖合同》和本协议的，买受人应向出卖人支付房款总额10%的违约金。补充协议附件应交款须知注明首付款分期交付时间为：第一次应交款金额151000元，应交时间为2019年11月29日；第二次应交款金额189000元，应交时间为2020年2月29日。双方在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的同时，原告向被告出具了《客户购房告知函》，告知函第四项温馨提示第6条中明确载明：“您在购房时可能会受到‘限购’、‘限贷’等政策限制，请您务必对照国家和地方政策核实自身户籍、社保、婚否、征信等关键信息，因此造成的不利后果由购买人承担。”被告亦亲自签字确认，并写明我已阅读并同意以上内容。合同签订当日，被告向廊坊市优房网络科技有限公司交付购房服务费75000元，向西藏意家信息科技有限公司交付购房服务费25000元，向原告支付购房首付款首期47680元，廊坊市优房网络科技有限公司、西藏意家信息科技有限公司和原告廊坊东领公司分别向被告出具收款收据。后因被告未按约定交付第二、三期购房首付款，双方由此引发纷争，原告遂向本院提起诉讼。另查，原告自述案涉商品房所在项目于2018年6月7日取得商品房预售许可证，因大气污染治理及新冠疫情等原因尚未交房。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、《客户购房告知函》、应交款须知、被告提交的收款收据、ＰＯＳ签购单和当事人当庭陈述予以证实。 一审法院认为，原、被告双方于2019年8月30日签订的《商品房买卖合同》及补充协议的目的是购买房屋，在缔结合同之时被告对当地限购政策是明知的，其自愿通过在当地缴纳社会保险或纳税等方式达到购房资格要求，促成合同的履行，不违反限购政策的规定，双方之间的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守，不得擅自变更和解除。现被告明确其因系北京市户籍不符合当地购房资格要求，同意解除《商品房买卖合同》及补充协议，本院尊重双方当事人的意愿，对原告请求解除《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼主张，予以支持。案涉补充协议中对购房过程中可能受到“限购”、“限贷”等政策导致合同履行受阻并由此引发的法律后果等关键条款内容均进行了约定，并以黑体加粗提醒，被告知晓并在补充协议及告知函等文件上签字认可，原告已经尽到了合理的提示和说明义务。被告主张原告销售人员虚假宣传、口头承诺为其办理购房资格的抗辩意见，与补充协议第十五条第3款“未授权任何人员和单位对买受人作出合同及本补充协议约定事项外的承诺和保证，未经出卖人盖章确认的材料文件不作为双方履行合同义务的依据”及第10款“购房政策最终以政府管理部门发布的政策和买受人自行调研结论为准”的约定内容不符，被告作为具有完全民事行为能力的成年人，在进行房屋买卖交易时应仔细审核合同内容，认真阅读合同文本，在自身充分清楚、理解双方权利义务的前提下审慎签字。被告的该抗辩主张有悖于商品房买卖交易常理，且未提供有效证据予以证实，故对被告的该抗辩意见本院不予采信。被告签署合同后的消极懈怠行为导致案涉《商品房买卖合同》无法继续履行，合同目的不能实现，被告的行为已构成根本违约，应按约向原告承担违约责任，原告要求被告按房屋总价款10%给付违约金75768元的诉讼主张，符合合同约定和法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，被告交付的购房款47680元，原告应予以退还。被告所交纳的团购服务费并非为原告所收取，被告主张退还的抗辩理由相对于原告的诉讼请求具有独立性，对被告的该抗辩意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告廊坊东领房地产开发有限公司与被告罗超签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、原告廊坊东领房地产开发有限公司退还被告罗超交付的购房首付款47680元；三、被告罗超向原告廊坊东领房地产开发有限公司支付违约金75768元；以上第二、三项相抵顶，被告罗超应给付原告廊坊东领房地产开发有限公司28088元，于本判决生效后十日内履行。案件受理费1694元，减半收取计847元，由被告罗超负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据一份为案外人孙福祥、罗婷香、唐梓博三人买的案涉项目房屋，交10万抵15万的收据，证明我方主张的10万抵15万是房款，不是服务费。一审庭审后邮寄出去的，一审没采纳，只开了一次庭。被上诉人质证认为，该证据与本案不具有关联性，对其真实性、证明目的均不认可，上诉人所称10万抵15万的收据明确载明为购房服务费，不是房款性质。经本院核实认为，罗超的收据上注明购房服务费，故对该证据不予采信。 二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任，没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。同时，根据合同法的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方于2019年8月30日签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方之间的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守。上诉人签订合同后未积极履行合同义务导致案涉《商品房买卖合同》无法继续履行，合同目的不能实现，上诉人的行为已构成根本违约，一审法院判决上诉人按约向被上诉人承担违约责任并无不当，应予维持。上诉人主张的团购服务费非被上诉人收取，上诉人可另行向相关人员主张权利。关于上诉人上诉请求第一项及第三项中的律师费，因一审未提出请求，二审不予审理。 综上所述，罗超的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,075元由上诉人罗超负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 帆 审 判 员  汪铁刚 审 判 员  丁德松 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理  郑培明 书 记 员  杜亚杰 ——