新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书        （2020）新4002民初4492号 原告（反诉被告）：卢新，男，1954年4月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。委托诉讼代理人：纪春红，新疆同济律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘宪民，男，1967年7月2日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。委托诉讼代理人：马继中，新疆任远律师事务所律师。原告卢新与被告刘宪民房屋租赁合同纠纷一案，被告刘宪民不服本院（2019）新4002民初1983号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院提起上诉，经该院（2020）新40民终1122号民事裁定书裁定，撤销（2019）新4002民初1983号民事判决，发回新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告卢新及其委托代理人纪春红、被告刘宪民及其委托代理人马继中到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告卢新向本院提出诉讼请求：1、被告支付自2017年2月1日至2018年7月30日止的租金150,000元；2、被告支付自2018年8月1日至付清之日止的银行同期贷款利率；3、本案诉讼费由被告承担。事实理由：2015年7月8日，原、被告签订租赁合同，原告将632电台东侧院落租赁给原告使用，每年租金10万元。现被告欠付2017年2月1日至2018年7月30日止的租金150,000元，经多次索要被告未支付，故诉至法院。被告刘宪民辩称，2015年7月8日，原被告确实签订了《租赁合同》，原告将涉案的院落出租给被告使用，期限为十年，合同签订至今，被告共付租金150,000元，被告租赁院落后，进行了各类投资，用于经营农家乐餐厅。2016年4月25日，该院落的所有权人632电台向被告通知并下发了停工通知单，被告才知道原告与第三人630电台的《租赁合同》于2016年7月30日到期，原告使用欺骗的手段与被告签订了合同，因此被告认为该合同无效，原告的诉讼请求不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告刘宪民向本院提起反诉请求：1、请求确认原、被告于2015年签订的《租赁合同》无效；2、请求判令反诉被告退还反诉原告租金150,000元（2016年1月1日至2017年6月30日）；3、请求判令反诉被告赔偿反诉原告损失1,000,000元（对院落中原有房屋的改造、维修、平整）；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实理由：2015年7月8日，经他人介绍，双方签订了《租赁合同》。反诉被告将其承租于伊宁市632电台的一处院落（约8亩）转租给反诉原告使用。根据合同约定，租赁期间为10年，年租金是10万元，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，反诉原告先后支付租金150,000元，反诉被告占用部分院落直到2016年10月左右才搬离。在此期间反诉原告鉴于对该合同长期性的信任对院落内的老旧房屋进行维修、改造、装修，另外又新建了部分房屋，为此反诉原告共计花费300余万元。但后来反诉原告才得知反诉被告的租赁期间于2016年7月30日终止。2016年4月25日，涉案土地的权属人-新疆新闻出版广电局向原告下发了题头为被告名字的《停工通知书》，阻止原告继续施工装修等。后该台考虑到原告的巨大投入和可能造成的损失，又在2017年7月29日与被告补签了《土地租赁合同》，将原合同租赁期限延长一年。之后，该台再未与被告续签合同。被告的欺诈行为不仅导致双方合同无效，而且给原告造成了巨大的损失。被告理应退还因合同无效而收取的租金同时对原告的投资进行赔偿。鉴于被告已经提起租赁费给付之诉，原告现基于同一法律关系提起反诉，请求人民法院依法支持原告的诉求。原告卢新针对被告刘宪民的反诉辩称，我们认为被告的诉讼请求不属于反诉，应当另案起诉。反诉即便成立，反诉请求也不能得到支持，原被告双方在租赁合同中第三条明确约定了：承租期内，原告与土地所有者之间的纠纷，包括合同的续约、签订等不影响到乙方的正常经营。乙方现将部分院落转租于马林全，自行使用一部分。至今为止，土地的所有者没有提出过异议，被告仍然在正常经营，我们认为双方签订的合同是有效合同，退还150,000元租金没有事实和法律依据，反诉被告对在院落中并没有改造、维修、平整房屋，请求驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确定：1996年7月5日，原告卢新（乙方）与原伊犁地区632电台（甲方）签订《土地租赁合同》。约定：甲方将东至胶合板厂围墙，南至林带，西至锅炉房后林带，北至肠衣厂约七亩地租赁给乙方，其中一部分用于办企业，其余可作种植、养殖基地，承租期为贰拾年（自一九九六年八月一日至二零一六年七月三十日），租赁期满后，乙方投资的厂房及设备等，由双方协商妥善处理。2015年7月8日，原告卢新作为出租房（甲方）与被告刘宪民（乙方）签订《租赁合同》，协议约定：“一、租赁范围：甲方将位于伊宁市632台东侧的院落（40多间）租赁给乙方使用，面积约8亩；二、租金条款：租赁期限从2016年1月1日起至2026年元1月1日止，本合同所指租赁范围租金为100,000元（拾万元整）每年，合同签订之日起乙方向甲方支付租金，甲方要给乙方出具收款凭据；三、甲方的权利和义务：甲方在承租期内与此地的所有者之间的纠纷（包括合同的签订、续约等）不得影响到乙方的正常经营；四、乙方需按国家相关规定办理相关经营手续，合法经营；五、不可抗力和例外：如因国家正常变化，上级要求或其他不可抗力造成本合同终止，按国家征收政策进行赔偿，甲乙双方各占50%（注：乙方新增固定资产）；附则：乙方使用自来水、电产生的费用由乙方自付。2015年7月8日，原告卢新出具收据一张，注明：“今收到房租费现金肆万元整，2015年6月-12月。”2015年9月12日，原告卢新给被告刘宪民出具收条一张，注明：“今收房租费现金壹拾万元整（从2016年元月1日至12月31日止），收款人卢新。”2016年10月6日，原告卢新出具收条一张，注明：“收到房租款壹万元整。”2016年4月25日，新疆新闻出版广电局632台出具的停工通知书一份，载明：“卢新，你所租赁的632台靠北约7亩地块租赁于2016年7月30日到期，按1996年7月5日签订的《土地租赁合同》约定，你方在租赁地块新建房屋未与我方有任何协商。按《合同法》有关规定：合同生效期间，你方享有土地使用权，但未经我方允许，不能私自改变土地用途和面貌，不能转租。因此，你处今年新建的房屋我方不予承认，现责令停工，由此造成的后果自负。”2017年7月29日，原告卢新（乙方）与新疆新闻出版广电局632台签订《土地租赁合同》。约定：甲方将本台7亩土地出租给乙方，乙方将承租土地作为农家乐经营使用；租期2016年8月1日起，至2017年7月31日止，租赁期为壹年；每年租金于11月30日前一次性付清。2017年7月29日，原告卢新（乙方）与新疆新闻出版广电局632台签订《土地租赁合同》。约定：甲方将本台7亩土地出租给乙方，乙方将承租土地作为农家乐经营使用；租期2017年8月1日起，至2018年7月31日止，租赁期为壹年；每年租金于11月30日前一次性付清；当乙方需改变承租土地的使用性质、欲将承租土地转让给第三方或需在租赁范围内扩建时，要事先征得甲方的同意。2017年7月29日，新疆新闻出版广电局节传中心632台给伊宁市市场监督局琼库勒克市场监督所出具证明一份，注明：“兹有632台将本台靠东7亩土地租于卢新、刘宪民仅用于经营农家乐使用的情况属实。此证明仅用于卢新、刘宪民办理工商营业执照之用，办理过程中产生的一切费用由卢新、刘宪民自行承担。”同时，原告卢新（甲方）与被告刘宪民（乙方）签订补充协议，约定：1、甲乙双方必须严格执行合同；2、乙方只限农家乐经营及与餐饮相关产业经营；3、乙方在经营期间发生债权债务由乙方自行处理。2019年10月3日，新疆广播电视局632台出具情况说明一份，注明：“伊宁市人民法院：关于贵院受理的卢新与刘宪民租赁合同纠纷一案，本台作为租赁土地产权所有方，将有关情况说明如下：一、本台与卢新19**年7月5日签订的租赁期为20年的《土地租赁合同》于2016年7月30日到期。期间，2016年卢新在租赁区域内动工改造和建设，因此，本台于2016年4月25日向卢新发出书面《停工通知单》送达租赁地负责人员，并电话告知停工事宜。二、本台与卢新20**年7月29日补签了租赁期为1年的《土地租赁合同》，合同于2017年7月31日到期。同时，2017年7月29日签订了2017年8月1日至2018年7月31日的《土地租赁合同》，现已到租赁期，此后，本台再无与卢新签订任何租赁合同的情况属实。”2020年3月24日，被告刘宪民（甲方）与马林全（乙方）签订《农家乐承包合同协议书》，就乙方承包经营甲方农家乐事宜达成如下协议：乙方承包经营期限为自2020年4月15日至2023年4月15日。本院认为，本案争议的焦点：一、原、被告双方签订的租赁合同是否有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。首先，原告卢新作为承租人与新疆广播电视局632台签订租赁合同，租期至2018年7月31日。其次原告又将该租赁物转租给被告刘宪民，双方签订房屋租赁合同的租赁期限至2026年1月1日。结合电台给伊宁市市场监督局出具的证明可以证实电台对争议双方之间的转租合同予以认可。故原告与被告签订的租赁合同自2018年7月31日之前合法有效，之后的部分应当无效。因2018年7月31日之前的租赁行为合法有效，被告理应支付原告租赁费，故被告反诉要求原告返还2016年1月1日至2017年6月30日租赁费150,000元本院不予支持。二、被告是否应当支付原告2016年1月1日至2017年6月30日的租赁费及利息。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁起价不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2015年7月8日原、被告双方签订的租赁合同，该合同系双方真实意思表示，且在2018年7月31日之前双方的转租行为是合法有效的，被告就应按合同约定支付该期间的租赁费。合同约定年租金100,000元，被告给原告出具的三份收据证实自2015年6月至2016年12月31日共支付房租140,000元，支付2017年1月的房租10,000元，故被告现尚欠原告2017年2月1日至2018年7月30日止的租金150,000元。同时，被告还应支付租赁期间届满后即2018年8月1日起的租金利息，故对原告要求被告支付租金150,000元及利息的诉讼请求本院予以支持。被告辩称该房租交付至2017年6月，无事实及法律依据，本院不予采纳。三、被告反诉要求原告赔偿损失的主张是否成立。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百三十三条规定，反诉与本诉的诉讼请求基于相同的法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。本案中，反诉诉讼请求的事实基础是合同无效，本诉诉讼请求的事实是租赁合同有效期间的租赁费，二者的事实基础并不相同。且被告的租赁行为现尚在持续阶段，因此，反诉与本诉之间没有因果关系。被告的该项反诉请求应另行起诉，其诉权并未消灭。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百三十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘宪民于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）卢新20**年2月1日至2018年7月30日止的租金150,000元。二、被告（反诉原告）刘宪民支付原告（反诉被告）卢新自2018年8月1日起至实际付清之日止以150,000元为基数的利息（2018年8月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）。三、驳回被告（反诉原告）刘宪民的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4100元，由原告（反诉被告）卢新负担863元，被告（反诉原告）刘宪民负担3237元。反诉案件受理费减半收取1650元，由被告（反诉原告）刘宪民负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  长    李晓燕人 民 陪 审 员    杨 虹人 民 陪 审 员    李雅利 二〇二〇年十二月十六日 书  记  员    潘梦君