广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7960号上诉人（原审原告）：邢丽军，男，汉族，1991年6月23日出生，住山西省侯马市上马办事处程村1区****，公民身份号码：142************539。委托诉讼代理人：钟先敏，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：惠州大亚湾恒鑫房地产开发有限公司，住所地惠州大亚湾澳头妈庙三村。法定代表人：张汉军，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张敬伟，广东崇越律师事务所律师。上诉人邢丽军与上诉人惠州大亚湾恒鑫房地产开发有限公司（以下简称恒鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初1995号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人邢丽军向本院提出上诉请求：1．请求撤销一审判决，并依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、逾期办证违约金应计算至被上诉人办理完毕符合合同约定的房产权属证书之日止。一审法院认定仅计算至惠州大亚湾经济技术开发区不动产登记中心提交办理权属登记资料的日期没有事实和法律依据。根据《买卖合同》第十五条之约定，被上诉人应当在商品房交付后360个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被上诉人的责任，上诉人不能在规定期限内取得房地产权证书，被上诉人从逾期之日起按日向原告支付已付购房款万分之一的违约赔偿金，因该合同属于格式条款，应作出对提供格式条款一方不利的解释，因此，应当推定被上诉人应当在交付使用后360个工作日内办理好房地产权证书。再结合补充协议书第十八条约定“出卖人承诺，在买受人办理国有土地使用权证前，向国土主管部门申请将该物业土地使用权年限延期至2081年1月”，被上诉人办好的房地产证书显示的土地使用年限应当是已经延期至2081年1月的，但现在上诉人手里拿到的房地产权证书土地使用年限仍未变更。综上，被上诉人应当向上诉人继续支付逾期办证违约金，直至被上诉人办理完毕符合买卖合同及补充协议约定的将土地使用年限变更为2081年1月的房地产证。一审法院对于上诉人提出的该条款属于格式条款，应当对提供格式条款一方不利解释的代理意见置之不理，很明显，根据合同目的和合同解释，逾期办证违约金应当继续计算至符合合同约定的房地产权证书办理完毕之日止。二、上诉人一审诉求判令被上诉人将涉案房产的土地使用年限延期至2081年1月，有事实及法律依据。（一）补充协议第十八条约定，被上诉人承诺在上诉人办理国有土地使用权证前，向国土主管部门申请将该物业土地使用权年限延期至2081年1月。涉案房屋土地使用年限延期至2081年1月系商品房买卖的重要内容，系上诉人订立合同的目的，若非基于对被上诉人前述承诺的信赖，上诉人不可能以合同价格购买该“瑕疵”房屋。结合前文对格式条款的论述，补充协议第十八条约定完整理解应当为，被上诉人承诺在上诉人办理国有土地使用权证前，被上诉人应当向上诉人交付土地使用年限延期至2081年1月的涉案房屋，并承担相应的费用。被上诉人仅系向国土主管部门申请该物业土地使用年限延期，其仅有申请行为，但并未得到实际完成的批文。被上诉人未履行合同约定义务，未达到合同目的，构成违约。（二）惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局《关于恒鑫大厦业主信访事项的处理意见》（惠湾国土资函【2020】xxx号，2020年6月23日）（以下称“《处理意见》”）：“根据购房业主提供的《商品房买卖合同补充协议》，当中第十八条约定“出卖人承诺，在买受人办理国有土地使用权证前，向国土主管部门申请将该物业土地使用权年限延期至2081年1月”。按照土地管理相关法律政策规定，土地使用权人申请延长土地使用年限需按地价评估结果补缴相应的地价款，截至目前恒鑫公司尚未按要求申请办理延长土地使用年限补缴地价款手续。为帮助解决纠纷，我局也已多次约谈恒鑫公司，并发函至恒鑫公司要求其尽快到我局业务受理窗口按照规定和对购房业主的承诺申请办理延长土地使用年限补缴地价业务，并提供了业务办理所需材料清单。同时我局已就恒鑫大厦问题上报区问题楼盘办，建议将其纳入问题楼盘进行研究处置。因恒鑫大厦问题涉及业主与开发企业的合同纠纷，属民事纠纷，建议相关购房业主采取法律途径维护权益。”从以上《处理意见》反映的事实可知，被上诉人根本未按照合同约定办理完毕土地使用年限延期手续。上诉人的一审诉求有事实及法律依据。一审法院仅凭被上诉人的业务申请单认定被上诉人已履行合同义务，无任何事实依据。（三）被上诉人办理的不动产权证书的土地使用年限并非至2081年1月，不符合《买卖合同》及其补充协议约定，被上诉人逾期办证的违约金应当持续计算至被上诉人交付符合约定的不动产权证书之日止。综上所述，一审法院认定事实、适用法律错误，为正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特诉至贵院，请求贵院依法支持上诉人全部诉讼请求。上诉人恒鑫公司上诉请求：1、撤销大亚湾人民法院（2020）粤1391民初1995号《民事判决书》，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审。2、被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实及理由:一、被上诉人的个人原因，导致办证期限顺延。《商品房买卖合同》补充协议第五条约定“出卖人应按约定时间将办理权属登记的资料报产权登记机关。但如买受人未按照规定时间足额交纳相关税费，或未付清已到期的银行贷款的，出卖人向买受人交付物业及为买受人办理房屋产权登记的相关手续的时间相应顺延，相关责任由买受人自行承担。”按照被上诉人在一审中所提供的证据八《契税纳税申报表》，被上诉人于2017年4月28日才申报契税，上诉人为其办理产权证的期限相应顺延。自2017年4月28日起算360个工作日，为2018年10月8日。二、涉案商品房办证期限应自2019年4月12日起算，至办理出不动产权证之时在合同约定的办证期限内，不构成逾期办证。各被上诉人于2017年期间陆续接收了涉案商品房。但因大亚湾经济技术开发区政府推行创新文明城市建设等，案涉商品房的竣工验收备案手续于2019年4月12日才完成。根据《广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房（2010）53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定”的规定，竣工验收备案之后，即2019年4月12日达到商品房交付使用条件，之后才应开始起算办证期限。被上诉人已于2019年办理完毕了案涉商品房的不动产权证。故上诉人不构成逾期办证。综上，请求法院依法判如所请。原审原告邢丽军向一审法院提出起诉请求：1.请求法院判令被告向原告支付逾期办证违约金22743.11元（以326300元为基数，按照每日万分之一标准，自2018年6月15日起计算，暂计至2020年5月12日，实际计算至被告办理完毕符合合同约定的房产权属证书之日止）；2.请求法院判令被告将原告购买的惠州大亚湾澳头新澳大道92号恒鑫大厦一单元1505号房的土地使用年限延期至2081年1月;3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月4日，原告邢丽军与被告惠州大亚湾恒鑫房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾澳头新澳大道92号恒鑫大厦一单元1505号房，建筑面积61.5平方米，总价款326300元。合同第六条约定，原告于2016年6月30日前付清总房款326300元。合同第八条约定，被告应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告从逾期之日起按日向原告支付已付购房款万分之一的违约赔偿金。《商品房买卖合同补充协议》第十八条约定，被告承诺，在原告办理国有土地使用权证前，向国土主管部门申请将该物业土地使用权年限延期至2081年1月。合同及补充协议还对其他相应事宜作出了约定。上述合同签订后，原告依约付清了购房款。2016年12月29日，被告向原告交付涉案房屋。被告于2019年7月15日将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，于2019年8、9月份通知原告领取不动产权证，原告于2020年6月5日拿到不动产权证。另查明，被告于2019年11月11日已向惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局提交了《关于恒鑫大厦变更土地使用年限的申请》，申请将涉案房产的土地使用年限延期至2081年1月。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案的争议焦点：一、被告是否存在逾期办证行为及相关违约责任承担问题；二、被告有无按照补充协议约定向国土管理部门申请将涉案房产的土地使用年限延期至2081年1月的问题。关于被告是否存在逾期办证行为及相关违约责任承担问题。合同约定被告应当在商品房交付后360个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。涉案商品房于2016年12月29日交付，被告未在交付后360个工作日内，即2018年6月11日之前，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告于2019年7月15日向惠州大亚湾经济技术开发区不动产登记中心提交办理权属登记的资料，超出约定时间399天，已构成违约。原告主张被告支付逾期办理房屋产权证书违约金，有事实和法律依据，予以支持。因此,违约金应当以全部房价款326300元为基数，从2018年6月11日起计算至2019年7月15日止，具体数额为13019.4元（326300元×0.0001×399天）。关于被告有无按照补充协议约定向国土管理部门申请将涉案房产的土地使用年限延期至2081年1月的问题。《商品房买卖合同补充协议》第十八条约定，被告承诺在原告办理国有土地使用权证前，向国土主管部门申请将该物业土地使用权年限延期至2081年1月。被告在2019年11月11日向国土部门申请变更土地使用年限，虽然原告领取的不动产权证注明土地使用年限是至2063年9月29日，但被告毕竟已经申请办理，现原告没有理由再要求判令被告重复申请办理，原告的该项诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告惠州大亚湾恒鑫房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邢丽军支付逾期办证违约金13019.4元；二、驳回原告邢丽军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费184.29元，由原告负担121.29元，被告负担63元，被告负担部分已由原告预交不予退回，被告自本判决生效后径付给原告。本案二审期间，上诉人邢丽军提交以下证据：一：惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局向恒鑫大厦业主出具的《《关于恒鑫大厦业主信访事项的处理意见》。二：陈振良商品房销售合同纠纷再审案例。上诉人恒鑫公司提交以下证据：一、竣工验收备案表。二、不动产登记暂行条例实施细则、不动产登记操作规范。三、契税发票。本院组织了当事人质证。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，结合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、涉案商品房的办证期限问题。二、上诉人恒鑫公司是否构成逾期办证及逾期办证违约金的计算截止日期。三、上诉人恒鑫公司是否应当将涉案房产的土地使用年限延期至2081年1月的问题；具体对此分析如下：关于涉案商品房的办证期限问题。上诉人恒鑫公司主张自涉案房屋竣工验收备案手续完成之后开始计算办证期间。对此，虽然上诉人恒鑫公司直至2019年才完成竣工验收备案，但2016年12月29日上诉人邢丽军已实际接收涉案房屋，故本案的商品房交付日期应当认定为2016年12月29日，据此，上诉人恒鑫公司应在商品房交付后360个工作日内提交权属登记备案手续，一审法院认定涉案商品房的办证期限为2018年6月11日，并无不当，本院予以维持。关于上诉人恒鑫公司是否构成逾期办证及逾期办证违约金的计算问题。如前所述，上诉人恒鑫公司应于2018年6月11日提交办理权属登记备案手续，现恒鑫公司于2019年7月15日向惠州大亚湾经济技术开发区不动产登记中心提交办理权属登记的资料，已超出约定时间399天，构成违约，一审计算逾期办证违约金正确，本院予以维持。上诉人恒鑫公司上诉称因邢丽军个人原因，导致办证期间顺延，但上诉人恒鑫公司并未证明其有通知邢丽军缴纳契税，其上诉理由不成立。上诉人邢丽军上诉称逾期办证违约金应计算至恒鑫公司办理完毕符合合同约定的房产权属证书之日止，与合同约定不符，本院亦不予采信。关于土地使用年限延期至2081年1月的问题。由于上诉恒鑫公司已于2019年11月11日向惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局提交了《关于恒鑫大厦变更土地使用年限的申请》，因此其已履行了补充协议约定的义务。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条第一款“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。”之规定，土地使用权出让年限是由具有法定职能的政府行政部门经法律程序予以确定，恒鑫公司并无此项职能。故上诉人邢丽军要求将涉案土地使用年限延期至2081年1月的请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院对此不予处理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费各368.6元,已由上诉人邢丽军与上诉人惠州大亚湾恒鑫房地产开发有限公司分别缴纳，由上诉人邢丽军与上诉人惠州大亚湾恒鑫房地产开发有限公司各自负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  于海砚二〇二〇年十二月三十一日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮