广东省佛山市三水区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0607执异153号 异议人（案外人）：佛山市三水区宏升基础设施投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区西南街道广海大道中******之一，统一社会信用代码91440607719334239J。 法定代表人：王淑艳。 委托诉讼代理人：邓泳颜，广东百浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭招娣，广东百浩律师事务所律师。 申请执行人：广州润富九号投资合伙企业（有限合伙），，住所地广东省广州市天河区庆亿街****统一社会信用代码91440101MA5AY8HF3R。 执行事务合伙人：华融控股（深圳）股权投资基金管理有限公司。 委托诉讼代理人：彭利，广东金纳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝广平，广东晋元律师事务所律师。 被执行人：佛山市三水区粮食企业集团公司，住所地，住所地广东省佛山市三水区西南街道新风西路**102报），统一社会信用代码91440607193752582M。 法定代表人：卢铭洪。 委托诉讼代理人：廖翠娟，该公司员工。 委托诉讼代理人：何肖芳，该公司员工。 被执行人：佛山市三水区粮食和物资储备中心，住所地，住所地广东省佛山市三水区西南街道中山东路**会信用代码12440607751051247B。 法定代表人：卢华。 委托诉讼代理人：许仪军，该中心办公室主任。 本院在执行广州润富九号投资合伙企业（有限合伙）（以下简称润富九号企业）与佛山市三水区粮食企业集团公司、佛山市三水区粮食和物资储备中心（以下简称三水粮食物资中心）金融借款合同纠纷一案中，异议人佛山市三水区宏升基础设施投资有限公司（以下简称宏升公司）因对本院查封三水粮食物资中心名下位于佛山市三水区西南镇中山西路1号101房产、位于佛山市三水区西南镇中山西路****产、位、位于佛山市三水区西南镇中山西路****产下简称201房产）、位于佛、位于佛山市三水区西南镇中山西路****产山市、位于佛山市三水区西南镇中山西路****产三水、位于佛山市三水区西南镇中山西路****产的执行行为不服1月4日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人宏升公司称：一、异议人是案涉六处房地产的所有权人。根据《关于加强区直行政事业单位资产管理的意见（三府）﹝2004﹞113号》的规定，对于区直行政事业单位资产的管理方式，应先以区直行政事业单位资产的土地和房屋（包括该六处不动产）采取确权、更名的方式，将该部分资产的“土地使用权证”和“房屋使用权证”过户移交给异议人。根据《关于区直行政事业单位土地和房屋“两证”更名问题的批复》（三府复﹝2005﹞40号），三水区人民政府批复将已领取土地使用权证和房屋使用权证的，“两证”直接更名为异议人名下。且自2004年10月起，涉案六处不动产已由被执行人三水粮食物资中心移交异议人管理。因此，案涉六处房地产的所有权归异议人所有。二、异议人已通过拍卖的方式竞拍取得201房产的所有权。异议人在2019年6月28日在佛山市三水拍卖有限公司拍卖厅举行的第414期拍卖会上，通过公开竞价成交了包括案涉201房产在内的33宗房产，并支付了全部价款。因此，异议人是案涉201房产的权利人，且该权利合法真实，应排除执行。综上所述，异议人是案涉六处房产的权属人，对案涉六处房产享有足以排除执行的民事权益，因此异议人提起本执行异议，请求法院裁定不得执行案涉六处房产并依法解除对该六处房产的查封，并裁定该六处房产归异议人所有。 异议人宏升公司向本院提交了以下证据：1.《关于加强区直行政事业单位资产管理的意见（三府）﹝2004﹞113号》一份，用以证明根据该意见规定，对于区直行政事业单位资产的管理方式，应先以区直行政事业单位资产的土地和房屋（包含案涉六处房产）采取确权、更名的方式，将该部分资产的“土地使用权证”和“房屋使用权证”过户移交给异议人；2.《关于区直行政事业单位土地和房屋“两证”更名问题的批复》（三府复﹝2005﹞40号）一份，用以证明根据该批复，三水区人民政府批复将已领取土地使用权证和房屋使用权证的，“两证”直接更名为异议人名下；3.公告和送达回证各一份，用以证明执行法院已对案涉六处房产进行查封并拟进行处置；4.交付收据一份，用以证明案涉六处房产已经移交异议人管理；5.拍卖公告、拍卖成交确认书及清单、拍卖款支付凭证各一份，用以证明异议人于2019年6月28日在佛山市三水拍卖有限公司拍卖厅举行的第414期拍卖会上，通过公开竞价成交了包含201房产在内的33宗房产，并支付了全部价款;6.物业租赁合同两份及租赁费发票一组，用以证明宏升公司已经事实上占有201房产，并由其对外出租并收取租金；7.《测绘合同》及地址证明各一份，用以证明宏升公司已委托新达测绘公司代办通过拍卖取得的33宗物业（含201房产）的测绘和不动产权证，目前已完成测绘工作，并由西南派出所出具了地址证明，宏升公司已经积极在办理过户登记手续，暂未能过户并非宏升公司的原因。 申请执行人润富九号企业辩称：异议人的主张缺乏事实和法律依据，应予驳回。一、案涉房产登记在三水粮食物资中心名下，执行法院有权查封并进行处置。执行法院在执行（2020）粤0607执恢104号案件过程中，依法向佛山市自然资源局三水分局送达《协助执行通知书》，要求查封登记在三水粮食物资中心名下的不动产。2020年9月4日，佛山市自然资源局三水分局确认查封了案涉六处房产。由此可见，案涉六处房产仍登记在三水粮食物资中心名下，未发生权属变更。根据物权公示原则，在无生效法律文书作出相反认定的情况下，案涉六处房产的所有权属于三水粮食物资中心。二、异议人所主张的权利不符合相关法律规定，依法不足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议人主张其为案涉六处房产的所有权人，必须符合签署书面买卖合同、合法占有不动产、已支付全部价款或按照合同约定交付执行的三个必要条件，与此同时，还需举证其对未能办理过户手续不存在过错。显然，异议人不符合上述法律规定的条件，也未能举证其善意。首先，异议人未与三水粮食物资中心签署书面买卖合同。异议人主张佛山市三水区人民政府于2004年批复，将已领取土地所有权证和房屋使用权证的“两证”直接变更至异议人名下。且不论该批复是否真实、合法，单从批复的内容也无法看出批复指向的对象包含本次异议的六处房产，更看不出适用时间。在三水粮食物资中心大量负债的情况下，地方政府，地方政府也无权利用行政权力将债务人财产强行登记至异议人名下使成功无偿取得产权，也应对其负债承担相应责任。异议人主张201房产是其通过公开拍卖程序取得，但未提供任何拍卖成交文书、付款凭证，且2019年6月28日为人民法院强制执行期间，三水粮食物资中心无权私自处分自身名下财产。其次，异议人并未举证其已实际占有案涉六处房产。异议人未能提供任何证据证明该事实，即使异议人能提供其管理凭据，也不能证明涉案六处房产是将其作为买受人移交的，异议人是三水区国有资产管理办公室下设公司，其职权范围即包含国有资产管理，其极有可能只是履行国资部门对其设置的公司职能。再次，异议人未能说明其取得案涉六处房产的对价以及十几年未办理过户的原因。除了其中一处拍卖物业外，异议人并没有说明取得案涉六处房产所付出的对价，且自2004年至今，案涉六处房产并无查封限制，异议人一方面主张其是所有权人，一方面却未积极办理产权过户手续，实在矛盾。 综上，申请执行人请求法院驳回异议人的异议，尽快推进执行程序，维护法律权威。 申请执行人润富九号企业没有提交证据。 被执行人佛山市三水区粮食企业集团公司、三水粮食物资中心辩称，异议人所主张的事实属实，异议人才是案涉六处房产的所有权人。 被执行人佛山市三水区粮食企业集团公司、三水粮食物资中心也没有提交证据。 本院经审查查明，中国农业银行股份有限公司佛山城郊支行诉佛山市三水区粮食管理储备中心、佛山市三水区粮食企业集团公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月15日作出（2015）佛三法民二初字第1205号民事判决书，判决佛山市三水区粮食管理储备中心向中国农业银行股份有限公司佛山城郊支行清偿借款本金3,900,000元及利息，佛山市三水区粮食企业集团公司对该债务承担连带清偿责任。因佛山市三水区粮食管理储备中心、佛山市三水区粮食企业集团公司未履行生效法律文书确定的债务，本院根据中国农业银行股份有限公司佛山城郊支行的申请于2016年1月27日立案执行，执行案号为（2016）粤0607执323号。在该案执行过程中，本院于2020年5月20日作出（2016）粤0607执323号之二执行裁定书，裁定变更润富九号企业为该案的申请执行人。润富九号企业于2020年8月7日向本院申请恢复执行，本院决定恢复执行，执行案号为（2020）粤0607执恢104号。在该案执行过程中，本院于2020年9月4日登记查封了案涉六处房产。异议人宏升公司因对本院的该查封行为不服，向本院提出书面执行异议。 另查明，佛山市三水拍卖有限公司于2019年6月28日8时30分在佛山市三水区西南街道环城路71号拍卖厅举行的第414期拍卖会上，对三水区西南街环城路月桂东十三座地下等33宗房产（包含案涉201房产在内）进行了整体拍卖。佛山市三水拍卖有限公司于2019年6月28日与宏升公司签订《拍卖成交确认书》，确认宏升公司以63,648,600元的价格竞价成交上述33宗房产。随后宏升公司支付了拍卖成交款，并已委托佛山市三水新达测绘有限公司办理上述33宗房产的测绘和代办不动产权证业务。宏升公司于2016年9月21日及2018年1月18日与承租人分别就201房产分割而成的两处物业签订了《物业租赁合同》。 此外查明，佛山市三水区粮食管理储备中心于2019年6月25日更名为佛山市三水区粮食和物资储备中心。 本院认为，异议人宏升公司对本院查封案涉六处房产的执行行为不服提出执行异议，其理由是认为其为该六处房屋的所有权人，该异议本质上是针对执行标的所提出的排除执行异议，因此本院按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定对本案进行审查，审查内容为宏升公司是否是案涉六处房产真实合法的权利人，其权利是否足以排除执行。 本案中，异议人主张其通过公开市场拍卖已取得201房产的所有权。本院对此认为，201房产为一般不动产，宏升公司通过拍卖竞价购买包含201房产在内的33宗房产，其为一般不动产买受人，宏升公司根据《中华人民共和国拍卖法》第五十五条“拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续”的规定，据此享有将该不动产登记于其名下的物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一般买受人所享有的物权期待权符合特定情形的可以排除执行，该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据前述查明事实，异议人宏升公司通过市场公开拍卖竞价拍得201房产，可以视为双方之间有合法有效的书面合同，宏升公司分别于2016年及2018年已经以自身的名义对外出租201房产，该时间早于执行法院查封的日期，可以视为其在执行法院查封前已合法占有该不动产，且宏升公司已经支付完毕拍卖款项，并已委托佛山市三水新达测绘有限公司进行测绘和委托办理不动产过户登记，可以视为宏升公司已经积极行使其对201房产所享有的物权期待权，201房产在法院查封前未能办理过户登记并非是由于宏升公司的原因造成。因此，宏升公司对201房产所享有的权利合法真实，该权利足以排除执行，本院对宏升公司请求中止对201房产执行的异议请求予以支持。 至于异议人主张佛山市三水区人民政府已经通过下发文件的方式将案涉五处房产（201房产之外）在内的区直行政事业单位占用、使用的土地和房屋的土地使用权证和房屋使用权证过户移交给宏升公司，因此宏升公司是案涉五处房产的实际权利人。本院对此认为，首先，异议人提交的两份文件并未确认应过户移交给宏升公司的土地和房屋的范围，是否包含案涉五处房产在内并不明确；其次，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，即使三水区政府作出批复，应将案涉五处房产过户移交给宏升公司，亦应依法办理转移登记手续，案涉五处房产在未经登记的情况下，不发生物权变动的法律效力。因此，异议人的该主张缺乏法律依据，本院不予采纳。 至于宏升公司请求确认案涉六处房产为其财产的异议请求，该确权请求并非执行异议的审查范围，异议人应另循途径予以解决，本院在本案中对该请求不作审查。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国拍卖法》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、第二项的规定，裁定如下： 一、在本院（2020）粤0607执恢104号一案中中止对位于佛山市三水区西南镇中山西路1号201房产的执行； 二、驳回异议人佛山市三水区宏升基础设施投资有限公司的其他异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判、监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  杜广锵 审判员  乔 颖 审判员  刘新湖 二〇二〇年十二月十七日 书记员  余丽雯