广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初35554号原告：邱洪社，男，汉族，住所：广东省丰顺县。委托诉讼代理人：罗含悦，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢静远，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被告：陈珠传，男，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：张均平，湖北识度律师事务所律师。原告邱洪社与被告陈珠传房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗含悦、卢静远、被告陈珠传及其委托诉讼代理人张均平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起的诉讼请求：1.判决解除原告于2016年11月1日签订的《深圳市房地产买卖合同》。2.判令被告退还原告购房款7216400元。3.判令被告向原告支付临时安置费用（以每季度29900元的标准自2018年12月1日计算至涉案房屋买卖合同解除之日止）暂计算至2020年9月1日为201600元；并自2018年11月10日起至被告实际清偿临时安置费用之日止按每日万分之三的标准支付逾期支付违约金，暂计算至2020年9月1日为21718.08元。4.判令被告向原告赔偿损失12242280元。5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告陈珠传名下的位于深圳市龙岗区的房产被纳入龙岗区天安岗头更新单元规划，被告陈珠传（丙方）于2015年1月9日与更新实施主体深圳天安云谷聚业投资发展有限公司（甲方）、深圳天安云谷投资发展有限公司（乙方）（以下通称“”更新实施主体）签订《天安岗头城市更新单元更新补偿合同书》，约定乙方在其负责负责更新改造的更新单元规划建设二期建设完成后，以建成物业补偿被告陈珠传产业研究用房建筑面积共计16367.596平方米。后陈珠传又分别于2015年1月20日、2017年10月13日与深圳天安云谷投资发展有限公司签订《深圳市龙岗区天安岗头城市更新单元更新补偿物业还建协议书》及《深圳市龙岗区天安岗头城市更新单元更新补偿物业还建协议》，就上述还建事宜进行进一步约定。基于上述原因，原告与被告于2016年11月1日签订《深圳市房地产买卖合同》约定，被告陈珠传（卖方）将其拥有的前述还建物业中的600平方米以720万元的价格出售给原告（买方）；被告应于还建物业在更新单元规划二期获得政府批准施工之日起三年内向原告交付物业；因涉案房地产为还建物业，被告应以每月每平方米16元的标准按季度向原告支付过渡期的临时安置费，每季度合计补偿款为28800元。该合同另约定，如因被告原因逾期支付补偿款，被告应以补偿款应付未付数额的万分之三每日的标准按逾期天数向原告支付违约金；如卖方毁约或因卖方原因导致不能转让本合同约定房地产给买方的，卖方需按片区内（天安岗头）同类型商品房当期市场平均价格双倍赔偿买方，并归还买房定金、购房款。原告依约向被告支付了全部购房款，其中原告自行转账支付202万元，由案外人黄春才代为支付416.65万元，案外人黄伟锋支付99.99万元共计为721.64万元。而之后，原告通过深圳市住房和建设局施工许可公开查询信息知悉，还建物业所在的更新单元规划二期已于2015年12月1日获得深圳市政府相关部门批准施工，也即被告最迟应在2018年12月1日前向原告交付物业。又通过深圳市规划和自然资源局公开信息查询得知，前述更新单元规划二期已于2019年8月2日竣工验收合格，也即案涉还建物业早已具备交付条件，被告却迟迟无法向原告交付。现被告因其自身原因导致其名下的被更新物业被法院查封、无法按还建协议约定将该物业交给更新实施主体拆除、注销产权登记，从而导致其自己至今仍未能取得早已建成的还建物业，亦无法根据合同约定将还建物业交付和过户至原告或原告指定的第三方名下。原告认为，被告怠于行使收房权，根据原告提交的（2019）粤03民初4339号判决中深圳市中级人民法院查明的内容在该案件审理的过程中曾向不动产登记中心及龙岗区城市更新和土地整备局发函调查取证查明没有被告作为回迁业主在天安云谷城市更新单元2期物业的选房备案信息，而被告在该案的审理过程中及判决前亦未能向深圳市中级人民法院提交案涉还建物业与开发商进行沟通的证据，亦未能提交相关材料证明其曾向开发商催告办理交房事宜，因此我方认为被告怠于行使收房权利导致本案案涉物业至今无法交付，系导致案涉合同解除的原因。此外，被告还存在一房多卖的欺诈行为，其对外出售的还建物业面积远超过其自更新实施主体处能够获得的面积，名下的被更新物业亦同时被其他购买人、债权人起诉查封；截至2020年9月6日，被告仅深圳法院诉讼平台公布金额的涉诉标的便已高达619638498元，其中已进入执行程序的高达258528715元，其负债已远超过还建物业的市场价值；也即被告事实上已无法向原告交付涉案房产，其行为已构成根本违约。综上所述，因被告违约，原告的购房目的已无法实现，有权解除涉案《深圳市房地产买卖合同》；被告的行为已构成根本违约，应向原告返还购房款并按合同约定向原告承担违约责任。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求贵院支持原告全部诉讼请求。被告辨称：1.法庭所审理的这起系列案件均与案外人黄春才相关联，黄春才采取诱骗被告人陈珠传出卖房产的手段，借案涉合同以合法形式掩盖其非法侵犯被告财产的目的，该合同应认定为自始无效，请求法庭依法予以审查。2.本案中涉案的购房合同签名不是邱洪社本人签署，而是由案外人黄春才代签，案涉的相应购房款是由黄春才答复后又由本案的原告将房款转付给黄春才指定的相关账户，各方行为并没有真实发生。本案合同订立时房屋尚未达到交房条件，本案原告与被告签订的合同在交房条件成就前3年进行签订，不符合房屋买卖合同的客观规律。根据上述事实，被告认为本案各方的行为并未真实发生，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明，2015年1月9日，被告陈珠传与深圳天安云谷聚业投资发展有限公司、深圳天安云谷投资发展有限公司签订《天安岗头城市更新单元更新补偿合同书》；2015年1月20日，陈珠传与深圳天安云谷投资发展有限公司签订《深圳市龙岗区天安岗头城市更新单元更新补偿物业还建协议书》。根据上述合同，陈珠传可因城市更新取得更新单元规划建设二期的还建物业产业研发用房建筑面积共计16367.596平方米，深圳天安云谷发展有限公司自还建物业所在更新单元规划分期获得政府相关部门批准施工之日起三年内，将还建物业交付给陈珠传；还建物业建设完工后取得《房屋建筑工程竣工验收备案收文回执》即具备交付条件。陈珠传还可另外取得货币补偿83145344元。2016年11月1日，原告邱洪社与被告陈珠传签订一份《深圳市房地产买卖合同》，合同约定被告陈珠传将其拥有的前述还建物业的其中600平方米以720万元的价格出售给原告；被告应于还建物业在更新单元规划二期获得政府批准施工之日起三年内向原告交付物业；因涉案房地产为还建物业，被告应以每月每平方米16元的标准按季度向原告支付过渡期的临时安置费，被告每季度第一个月10号前向买方按季度支付过渡期的临时安置费，每季度合计补偿额为28800元。该合同另约定，如因被告原因逾期支付补偿款，被告应以补偿款应付未付数额的万分之三每日的标准按逾期天数向原告支付违约金；如卖方毁约或因卖方原因导致不能转让本合同约定房地产给买方的，卖方需按片区内（天安岗头）同类型商品房当期市场平均价格双倍赔偿买方，并归还买房定金、购房款。被告辩称，上述《深圳市房地产买卖合同》中的买方签名并非邱洪社本人所签。2017年11月20日，被告陈珠传出具一份《声明书》，确认已将深圳天安云谷聚业投资发展有限公司及深圳天安云谷投资发展有限公司还建给被告的位于深圳市龙岗区，共计1665.11平方米的产业研发用房的物业转让给深圳市溢江物业管理有限公司所有。原告称，该声明是被告同意将与原告相关的600平方米物业登记到原告指定的第三方名下，其余物业是另案原告巫江钦购买指定登记到同一第三方名下。经查，深圳市溢江物业管理有限公司是另案原告巫江钦投资设立的自然人独资有限公司。原告依约向被告支付了全部购房款，实际支付款项共计721.65万元，具体包括：原告于2015年9月30日、11月13日、11月16日分别自行转账支付29万元、100万元、73万元，以上共计202万元；由案外人黄春才于2014年7月9日、2015年8月31日、2016年1月12日、1月15日、5月16日、8月24日、9月26日、2017年2月27日分别转账支付32万元、151万元、30万元、90万元、14万元、150万元、48.5万元、40万元，以上共计555.5万元，原告称其中419.65万元是黄春才代原告支付的购房款；案外人黄伟锋于2015年11月10日转账支付99.99万元。陈珠传于2016年11月1日出具《收款收据》，确认收到原告邱洪社交来购买天安云谷二期写字楼房款现金及转账720万元。被告称，其在2016年1月至2017年7月期间向原告转账返还303.3元，包括借款和利息，其提交了银行流水。经查，被告转账给原告的款项很多备注“利息”。2017年10月13日，被告与天安云谷聚业投资发展有限公司、天安云谷投资发展有限公司签订《天安岗头城市更新单元更新补偿合同书补充协议》，一致同意调整原更新补偿合同中的主体建筑物的补偿方式，将原来约定的16367.596平方米还建物业中的4000平方米改为货币补偿。同日，陈珠传于天安云谷投资发展有限公司签订《深圳市龙岗区天安岗头城市更新单元还建协议》，约定深圳天安云谷投资发展有限公司向陈珠传提供的还建物业为天安岗头城市更新单元规划建设二期11栋的4层、5层、6层共计12367.596平方米。原告提交一份深圳市住房和建设局网站打印的“施工许可”页面显示，天安岗头城市更新单元二期02-08地块基坑支护工程的合同开工日期为2015年9月26日，发证日期为2015年12月1日，并据此主张发证日期三年后即2018年11月30日即为合同约定的交房日期。原告还提交一份深圳市自然和资源局网站打印的“还建物业建设工程规划验收合格发证查询信息”，页面显示天安云谷二期已于2019年8月2日竣工验收合格。另查，被告名下更新物业已被多名债权人轮候查封。当事人确认，被告向原告支付临时安置补助费至2018年11月。深圳市中级人民法院作出的（2019）粤03民初4339号民事判决书，查明深圳市龙岗区住房局和建设局复函给深圳市中级人民法院，称“天安云谷产业园二期由深圳市天安云谷投资发展有限公司开发建设，项目11栋于2018年12月批准预售，均为产业研发用房，共169套，备案均价为33403.80元/平方米。”并附11栋19-34层共计169套房产的详细备案价格。被告称，上述判决书其未提起上诉，已经生效。以上事实，有《天安岗头城市更新单元更新补偿合同书》、《深圳市龙岗区天安岗头城市更新单元更新补偿物业还建协议书》、《深圳市龙岗区天安岗头城市更新单元还建协议》、《深圳市房地产买卖合同》、《声明书》、转账汇款凭条、《收款收据》、更新单元规划二期施工许可查询信息、还建物业建设工程规划验收合格发证查询信息、生效判决书、庭审笔录等书面材料为证。本院认为,被告主张其与原告签订的《深圳市房地产买卖合同》系受到了原告的胁迫和控制，是原告及黄春才借原告名义，以合法形式掩盖其非法收入非法目的侵占被告财产，而且合同一方“邱洪社”名字并非邱洪社本人签署，应归于无效或予以撤销。被告并无举证证明其受到威胁和胁迫，合同是合法形式掩盖非法目的，本院对其该部分主张不予采纳。被告虽对合同原告的签名提出异议并申请笔迹鉴定，但本院认为该合同签名真实性与否不影响审理结果，故本院未同意笔迹鉴定。因即使合同非原告本人所签，但原告持有该合同以及履行合同的行为可以体现其同意合同内的相关约定；被告出具《收款收据》、《声明》等行为足以认定其认可相关合同是代表原告的意思表示。故本院认定《深圳市房地产买卖合同》系原、被告的真实意思表示，合法有效，当事人应全面适当的履行各自的合同义务。案涉物业于2018年12月即已开放预售，在本案审理前已入伙。被告怠于行使其向开发商联系交房及办理转移登记的行为，目前案涉物业已被多名债权人申请查封，导致合同履行受阻。被告在本案中主张合同无效可以视为其无意再继续履行合同义务，因此原告有权请求解除合同并请求被告承担违约责任，本院确认原告的起诉是主张合同解除的行为，支持其该部分诉讼请求。关于购房款支付问题，原告提交了原告以及案外人向被告转账的银行凭证，相关银行转账凭证多数标注购房款，且被告出具《收款收据》确认收到相关款项，其后续出具《声明》亦未对收到购房款的事实提出异议。因此本院认定原告已经履行完毕支付购房款的义务。因合同解除是因被告根本违约所致，原告请求被告返还购房款7216400元，本院予以支持。被告提交的转账给原告的相关银行流水，多数流水转账备注利息，被告在庭审中亦认可转账是借款及利息，因此本院认定被告主张的相关支付款项与本案原告支付的款项非同一法律关系。如被告对其转账给原告的款项有异议，可另循法律途径解决争议。关于临时安置补助费问题。原告主张被告应向其支付自2018年12月起至涉案房屋买卖合同解除之日止的每季度28800元的临时安置补助费。对此本院认为，根据合同约定，临时安置补助费系买方在提前全额支付购房款后，在长达三年的等候期内所应享有的对等给付。该约定系合同明确规定的买方基于合同所应当享有的权利。陈珠传并未按照合同约定及时足额支付该费用，已构成违约。本院认定，被告应向原告支付2018年12月1日至起诉之日即本案受理之日2020年9月18日期间的临时安置补助费207360元（28800元/季度×7个季度+28800元/季度÷90天×18天），本院予以支持。关于该部分费用的逾期利息，原告请求按照日万分之三的标准开始计算，本院予以支持，但原告请求的利息起算之日存在错误，本院予以纠正。关于违约赔偿责任问题。根据涉案《深圳市房地产买卖合同》约定，如卖方毁约或因卖方原因导致不能转让本合同约定房地产给买方的，卖方需按片区内（天安岗头）同类型商品房当期市场平均价格的双倍赔偿买方，并归还买房定金、购房款。本院认为，涉案合同关于违约金的约定过高，综合考虑合同的实际履行情况及当事人的过错程度，根据损失填补及适当惩戒原则，本院认定以涉案还建物业的实际市场价值作为陈珠传所应承担的违约责任为宜。根据涉案物业（19-34层）的备案均价33403.80元/平方米，原告购买的物业位于第4层，结合生效判决认定的金额，按同案同判原则，本院酌定案涉房产均价为32403.80元/平方米。被告陈珠传应向原告支付违约金19442280元，计算方法为32403.80元/平方米×600平方米,即在返还购房款7216400元基础上，还应支付损害赔偿金12225880元。原告请求12242280元，低于本院核算的金额，视为原告对自身权利的处分，本院支持原告的请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、解除原告邱洪社与被告陈珠传于2016年11月1日签订的《深圳市房地产买卖合同》；二、被告陈珠传于本判决生效之日起五日内向原告邱洪社返还购房款7216400元；三、被告陈珠传于本判决生效之日起五日内向原告邱洪社支付2018年12月1日至2020年9月18日期间的临时安置补助费207360元及逾期利息，其中七个季度的每季度费用28800元的利息自2018年12月开始每季度第一个月10日起算利息，另5760元的利息自2020年9月19日开始起算利息，利息均按照日万分之三的标准计算至被告付清上述款项之日止；四、被告陈珠传于本判决生效之日起五日内向原告邱洪社支付赔偿金12242280元；五、驳回原告邱洪社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费139892元、诉讼保全费5000元（原告已预交），全部由被告负担，原告可向本院申请退费144892元，被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳144892元，逾期缴纳，本院予以强制执行。如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起十五日内，被告可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杜 攀二〇二〇年十二月二十六日书记员 陈艳婷