内蒙古自治区乌海市中级人民法院民事判决书（2020）内03民初52号原告：中国建设银行股份有限公司乌海分行。负责人：甄达海，行长。委托诉讼代理人：董末，内蒙古锐信律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱凤梅，内蒙古锐信律师事务所律师。被告：朱勇，1973年8月26日出生，乌海市海勃湾区豪泰佳苑**楼****。委托诉讼代理人：朱莲栋，男，汉族，住乌海市。被告：乌海市豪泰房地产开发有限责任公司。法定代表人：马占飞，公司董事长。委托诉讼代理人：王凤岐。原告中国建设银行股份有限公司乌海分行因与被告朱勇、乌海市豪泰房地产开发有限责任公司执行异议之诉一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司乌海分行（以下简称建行乌海分行）委托诉讼代理人董末，被告朱勇委托诉讼代理人朱莲栋，被告乌海市豪泰房地产开发有限责任公司（以下简称豪泰房地产公司）经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行乌海分行向本院提起诉讼请求：1.继续执行乌海市海勃湾区豪泰佳苑3号楼4单元601室房屋；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：乌海市中级人民法院作出（2016）内03执15号执行裁定书，查封被告豪泰房地产公司名下的位于乌海市××区住宅及商铺，共计89套（包含本案标的）。执行过程中，朱勇提出异议，乌海市中级人民法院作出裁定中止对案涉标的执行，原告认为该执行裁定错误，应继续执行案涉房屋，故提起诉讼；1.朱勇提出执行异议，想排除原告对被告豪泰房地产公司名下房屋的强制执行，应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的条件，而不应该适用第二十八条的规定，本案被执行人是房地产开发公司，查封的房屋登记在其名下，故本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定；2.听证程序中被告朱勇的举证未达到法定标准，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三种排除强制执行的情形，朱勇提供的证据不能证实其已支付房款，其应承担举证不利的后果。综上，请人民法院查清事实依法裁判。朱勇辩称，2010年4月份开始签拆迁合同，到2013年7月15号后年底收房，拆迁的时候有拆迁补偿协议和置换协议，回迁的时候有收房明细表，收房的时候不仅将剩余房款一次性缴清并且将设施费、税金交清，豪泰房地产公司所建房屋质量存在问题导致房屋没有验收，耽误了房屋办证，这是开发商的原因，故原告不应执行案涉房产。豪泰房地产公司未作答辩。原告建行乌海分行未提供证据。被告朱勇提供以下证据：入住缴费明细表一份、房屋安置补偿协议一份、收据三张。证明在查封房屋之前朱勇已经合法占有该房产并将房款及各种费用都已缴清，原告建行乌海分行不应执行案涉房屋。原告建行乌海分行质证意见：对房屋拆迁补偿安置协议的真实性、合法性以及证明目的均不认可，因为原告并不是参与方，不清楚真实情况，且拆迁协议中的小区名称以及房屋位置、房号等关键信息也和法院查封的房屋并不一致，不能证明案涉房屋就是拆迁安置补偿协议中涉及的房屋，且拆迁协议中的被拆迁人也与提出执行异议的主体不一致；豪泰佳苑业主入住交费明细表的真实性、合法性以及证明目的均不认可，该明细表没有任何人的签字或盖章，不符合证据的形式要件，不能作为定案依据；房款收据、装修押金收据、拆迁房屋评估明细表真实性、合法性以及证明目的均不认可，且交纳购房款不应仅以收款收据作为证据，应提供转账凭证或者取现的银行流水等证据予以补强，且交纳装修押金、物业费也不能证明被告实际居住案涉房屋以及系其名下唯一用于居住的房屋这一事实。综上，被告朱勇提供的证据未达法定标准，不能证明其享有排除原告建行乌海分行强制执行的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：1.2014年8月10日，本案原告建行乌海分行向本院起诉本案豪泰房地产公司，要求被告豪泰房地产公司承担十三名借款人应支付给原告建行乌海分行借款本金及利息的连带责任。2015年12月8日，本院作出（2015）乌中民一初字第40号民事判决书，对十三名借款人应支付给原告建行乌海分行截至2015年9月9日的个人住房借款本金28448539.93元的债务承担连带清偿责任，并对十三名借款人拖欠原告建行乌海分行自2015年9月10日起至本息全部还清之日的利息承担连带清偿责任。2016年5月19日，本院作出（2016）内03执字第15号裁定书及协助执行通知书，查封被告豪泰房地产公司名下的房产，包括案涉豪泰佳苑3号楼4单元601号房屋。被告朱勇作为案外人向本院提出异议，经本院审查后作出（2020）内03执异23号执行裁定书，裁定中止对朱勇拆迁安置的位于豪泰房地产公司名下乌海市海勃湾区豪泰佳苑3号楼4单元601室的执行，原告建行乌海分行不服，向本院提起本案诉讼。2.2010年4月18日，被告朱勇与豪泰房地产公司签订房屋拆迁补偿安置协议，协议约定被告朱勇置换豪泰房地产公司开发的亿信国际二期××楼房屋安置补偿朱勇拆迁的××街房屋，调换价格为306384元。3.2013年8月7日，被告朱勇向被告豪泰房地产公司补交房款48227元、交房费用及装修押金，收据上载明的××苑。4.2010年8月23日，乌海市发展改革委员会出具乌海发改投函[2010]67号文件，文件内容为经过被告豪泰房地产公司申请，乌海市发展改革委员会同意将“亿信国际小区二期”变更为“豪泰佳苑”。5.2020年7月26日，被告豪泰房地产公司向本院出具说明，其将1号楼楼号变更为3号楼，一单元变更为四单元，A2户现在是01室。以上事实有原告提供的（2015）乌中民一初字第40号民事判决书、（2016）内03执字第15号裁定书及协助执行通知书，被告朱勇提供的房屋拆迁补偿安置协议、收据，被告豪泰房地产公司提供的乌海市发展改革委员会乌海发改投函[2010]67号文件、说明及双方当庭陈述予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应当符合法定条件方能排除执行。2010年4月18日,朱勇作为被拆迁户与豪泰房地产公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》,该协议是双方当事人的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。协议约定被拆迁人朱勇置换豪泰房地产公司开发的××区房屋安置补偿朱勇拆迁的××街房屋。根据乌海市发展改革委员会乌海发改投函[2010]67号文件的内容及被告豪泰房地产公司向本院提交的说明可知，被告朱勇所置换的房屋为案涉的××苑，朱勇于2013年8月7日补缴案涉房屋房款，该房款收据上载明的××苑，故被告朱勇所拆迁的房屋与拆迁协议中的房屋为同一房屋。2016年5月19日，本院裁定查封被告豪泰房地产公司名下房产，其中包含被告朱勇所置换的房屋，故朱勇签订拆迁补偿安置协议并实际占有房屋的时间早于法院查封案涉房屋的时间。案涉《房屋拆迁安置补偿协议》是产权调换方式的拆迁安置补偿协议，被拆迁户用原房屋的补偿金额调换房屋，对于超出的房屋面积补缴房款。被告朱勇房屋置换后，对该房屋享有相应的权利，其于2013年8月7日向被告豪泰房地产公司补交剩余的房款，并从2013年居住至今，通过其缴纳交房费用、装修押金票据可知，被告朱勇对案涉房屋已经有事实上的管理和支配权，应认定其在查封前合法占有不动产，被告豪泰房地产公司自认因自身原因未能对案涉房屋办理房屋过户手续，亦无证据证实被告朱勇对案涉房屋未办理过户登记手续存在过错，故被告朱勇在本案中就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告建行乌海分行主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的问题，最高人民法院（2017）最高法民申3391号民事裁定书指出“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条规定在适用情形上存在一定的交叉，符合其中一条即可排除申请执行人对相关不动产的执行，二者适用关系属于选择适用关系”，也就是说在开发企业作为被执行人的案件中，案外人可以选择适用，本案被告朱勇选择适用第二十八条保护自己的权益，符合立法本意，故对于原告建行乌海分行的该项主张，本院不予支持。综上所述，原告建行乌海分行的诉请不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告中国建设银行股份有限公司乌海分行的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由中国建设银行股份有限公司乌海分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 魏 婕审判员 张新峰审判员 杨 硕 二〇二〇年十二月二十四日法官助理 李金金书记员 扈原晓附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，