福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2503号 上诉人(原审被告)：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园******，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱建东，男，1962年3月6日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人朱建东房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定审理了本案。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回朱建东一审全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由朱建东承担。事实和理由：1.一审错误认定碧桂园公司存在逾期交付事实，朱建东已于2017年7月15日收房并实际占有使用房屋，无权要求碧桂园公司承担其实际收房后的逾期交房违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”涉案合同约定碧桂园公司应承担的逾期交付责任应是“自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止”。朱建东已于2017年7月15日收房并实际占有使用房屋，房屋未经验收并不影响交付行为本身的效力，尽管讼争房屋交付时未经竣工验收，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条规定，未经验收交付房屋产生的是行政责任，并不导致相应民事法律行为无效，朱建东实际收房的行为是以实际行动认可了碧桂园公司的交房行为，故碧桂园公司不应再承担朱建东实际收房后的逾期交房违约责任。2.即便碧桂园公司需承担逾期交房的违约责任，但朱建东未能提供因逾期交房行为给其造成损失的证据，且一审既已认定“朱建东实际上没有损失的事实”，却又要求碧桂园公司承担80%的责任显失公平。 朱建东书面辩称，一、一审认定事实清楚，证据确实充分，碧桂园公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，依法应予以驳回。1.《商品房买卖合同》第九条、第十条对商品房和相关设施设备交付条件做出了明确约定，房屋交付除需在规定时间内完成之外，还应取得建设工程竣工验收备案证明文件、基础设施设备的完成等条件，而本案房屋交付之时并未竣工验收。显然，约定的条件仅是时间上符合，在交付条件上并不齐备。2.商品房交付应满足以下条件：一是法定条件。即建设工程经验收合格取得建设工程竣工验收备案证明文件，向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。二是约定条件。即达到商品房预售合同约定的其它交付条件与交付手续。若开发企业无法向业主出示工程竣工验收备案表、房屋面积测绘报告、消防验收报告等文件，则不具备交房条件。按时交房只是其履行时间上交房的义务，其仍要对房屋竣工验收这一条件未能成就而承担相应违约责任。3.碧桂园公司在未通过竣工验收和消防验收的情况下提前交房的行为仅能在当事人之间发生物的转移占有的效力而不能产生物权法上物的所有权转移效力。二、碧桂园公司的行为严重违反诚实信用原则，理应承担相应旳违约责任。碧桂园公司在交房时，就存在捏造房屋竣工时间，恶意交房的情形，其行为已严重违背了诚实信用原则，若以碧桂园公司实际交付了涉案房产为由，而不用追究其恶意交房的违约责任，减轻其责任，必将导致碧桂园公司因违法和不诚信的行为而收益，这与国家倡导的善良风俗是相违背的，也是有失公允的。因此，碧桂园公司理应承担违约责任。三、碧桂园公司一再主张逾期办理诉争房屋所有权初始登记并非其原因而导致，这一上诉理由显然缺乏事实与法律依据。碧桂园公司作为开发商，理应对履行合同约定做出提前准备工作，并对由于第三方原因可能出现的迟延情况而予以充分预判并提前做好应对，而显然，碧桂园公司并未做到这一点，从而导致了迟延办理房产证。综上，碧桂园公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，依法应驳回其上诉请求。 朱建东向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司立即支付逾期交房违约金23949元（按已支付全部房款618839元为基数，每日0.03%计，从2017年7月1日起计至碧桂园公司将符合条件的房屋实际交付之日为止，现暂时计至2017年11月6日为23949元）；2.判令由碧桂园公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实： 2015年8月10日，朱建东与碧桂园公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：朱建东向碧桂园公司购买位于三明市梅列区××号××幢××室的房产；购房总价款为618839元；碧桂园公司应于2017年6月30日前，向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合的条件之一是：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；逾期交房的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人每日按已交付房款万分之三向买受人支付违约金。合同签订后，朱建东支付了618839元购房款。2017年6月27日碧桂园公司向朱建东邮寄收楼通知，于2017年7月15日将案涉商品房交付给朱建东，但未告知是否取得竣工验收备案文件。2017年11月6日碧桂园公司取得案涉房产所涉工程项目竣工验收备案文件。 一审法院归纳双方当事人争议的焦点为：碧桂园公司是否应承担逾期交房违约责任和逾期交房违约金如何计算。 一审法院认为，《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。除不可抗力外，碧桂园公司应于2017年6月30日前将符合合同约定交付条件的商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任。碧桂园公司于2017年11月6日才取得案涉房产所涉工程项目竣工验收备案证明文件，2017年7月15日的交房行为，显然不符合前述约定，已构成违约。故朱建东要求碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持。违约金以已付房款618839元为基数，按每日万分之三，自2017年7月1日计算至2017年11月5日。碧桂园公司认为违约金过高要求调整的辩解意见，于法无据，不予采纳。鉴于朱建东未举证证明因碧桂园公司的上述违约行为导致其对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，并未造成实际损失，故一审法院酌情确定逾期交房违约金按上述计算出的数额的80%计。 综上所述，一审法院认为，碧桂园公司应于2017年6月30日前将商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任。碧桂园公司于2017年11月6日才取得案涉房产所涉工程项目竣工验收备案文件，不符合前述约定，已构成违约。故朱建东要求碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决:一、碧桂园公司应于判决生效之日起十日内向朱建东支付房屋逾期交房违约金19011元（以618839元为基数，按每日0.03%计算，从2017年7月1日计算至2017年11月5日止，计128天，确定支付80%）；二、驳回朱建东的其他诉讼请求。案件受理费399元，因适用简易程序审理，减半收取200元，由朱建东负担62元，由碧桂园公司负担138元。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，碧桂园公司与朱建东签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。《商品房买卖合同（预售）》约定商品房交付条件为，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和该商品房已取得房屋测绘报告。碧桂园公司虽于2017年7月15日向朱建东交付了案涉商品房，但此时所交付的商品房项目尚未取得建设工程竣工验收备案文件，并不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，对此，碧桂园公司已经构成违约。至2017年11月6日碧桂园公司取得该商品房项目的建设工程竣工验收备案文件，碧桂园公司才履行完合同约定的商品房交付义务。碧桂园公司提出，其交付的商品房尚未取得建设工程竣工验收备案文件，只是承担补办竣工验收备案手续的行政责任，并不属于逾期交房，也不应承担逾期交房违约责任的主张，没有法律依据，本院不予采纳。对于逾期交房违约金，《商品房买卖合同（预售）》约定应从交房之次日起计算至碧桂园公司取得建设工程竣工验收备案文件之前一日止。一审判决根据《商品房买卖合同（预售）》的履行情况，及朱建东已实际接收房屋的事实，兼顾公平原则，酌情确定碧桂园公司承担80%的逾期交房违约责任，已充分考虑碧桂园公司要求调整违约金的意见，该处理结果无明显不当，本院予以确认。另外，一审法院将碧桂园公司自2017年7月1日至2017年7月14日期间的逾期交房违约责任比例一并确定为80%存在不当，因朱建东对一审判决未提出上诉，视为对一审法院确定的违约责任标准没有异议，属于其对自身民事权益的处分，未违反法律规定或者对他人利益造成影响，故本院对一审法院关于逾期交房违约责任的处理结果不作变更。 综上所述，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费399元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王瑞峰 审判员  吴江** 审判员  张文弟 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  张 婕 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。