四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终3515号 上诉人（原审原告）：任正兵，男，生于1975年10月17日，汉族，住四川省梓潼县。 上诉人（原审原告）：梁小英，女，生于1986年12月29日，汉族，住四川省梓潼县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：唐建国，四川翠云律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绵阳市鑫驰房地产开发有限公司，住所地四川省绵阳市经开区三江西路北段**（富临桃花岛****），统一社会信用代码915107005999732893。 法定代表人：袁建国，董事长兼总经理。 被上诉人（原审被告）：绵阳市鑫驰房地产开发有限公司梓潼分公司，住所地，住所地四川省梓潼县文昌镇文昌路中段大世界商城******，信用代码915107250603021238。 负责人：袁建国，董事长兼总经理。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：李运辉，四川法丛律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：邓军，四川法丛律师事务所律师。 上诉人任正兵、梁小英因与被上诉人绵阳市鑫驰房地产开发有限公司（以下简称鑫驰公司）、绵阳市鑫驰房地产开发有限公司梓潼分公司（以下简称鑫驰梓潼分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省梓潼县人民法院（2020）川0725民初1721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人任正兵、梁小英的共同委托诉讼代理人唐建国，被上诉人鑫驰公司及鑫驰梓潼分公司的共同委托诉讼代理人邓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任正兵上诉请求：1.判决撤销（2020）川0725民初1721号民事判决，依法改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。逾期付款与逾期交房的违约责任应大体相当，才能体现公平、诚信原则。一审法院没有认定括号内的特别约定应优先适用，属于典型的认定事实错误。二、上诉人所购买的商品房至今未达到合同第十条的交付条件。出卖人未向买受方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，也未提供该房已取得规划验收合格证，商品房面积实测报告书相关资料，完全不具备交付条件。 鑫驰公司及鑫驰梓潼分公司辩称，双方签订的合同合法有效，案涉合同是由省建设厅和省工商局统一制定，并非我方制定，我们与上诉人是平等的主体，合同内容填充完善均是双方当事人的真实意思表示。一审中我方向一审法院提交了任正兵签订的接房的承诺，显示2018年1月20日接房，对房屋的转移占有视为交付使用，对方已接房，逾期交付房屋违约金不再承担。 任正兵、梁小英向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告为原告办理案涉房屋产权转移登记手续；2.判决被告向原告支付逾期交房违约金人民币85611.96元；3.判决被告向原告支付逾期办理转移登记违约金31.56元；4.本案受理费由被告承担。 一审法院经审理认定事实如下：2015年3月29日，原告任正兵、梁小英与被告鑫驰公司就购买位于梓潼县××镇××街××段鑫驰·城市中心3幢1单元14层5号住宅达成一致意见，双方于当日签订《商品房买卖合同》并备案，合同约定：1.鑫驰公司将位于梓潼县××镇××街××段鑫驰·城市中心3幢1单元14层5号住宅出售给原告任正兵、梁小英，总建筑面积110.84㎡，总价384600元；2.付款方式为贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的32.40%，其余价款向银行借款支付；3.出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付商品房；4.逾期交房责任：逾期90日内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权退房也可要求继续履行合同，继续履行合同的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金；5.产权登记：出卖人应当在2017年9月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方约定合同继续履行，买受人同意初始登记时间顺延180个工作日；如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起取得总产权证书后365天内取得房屋所有权证书的，双方约定合同继续履行，买受人同意转移登记时间顺延180个工作日，若180个工作日后仍未处理，出卖人则按买受人已付房款的万分之一支付违约金。合同签订后，原告向被告鑫驰公司支付了384600元的购房款。庭审中原、被告均认可原告于2018年5月1日接房。被告至今未协助原告完成产权转移登记。 一审法院认为：原告任正兵、梁小英与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告已经支付了全部384600元购房款。依照《商品房买卖合同》约定，被告应当在2016年9月30日前向原告交房，但因被告工程建设原因，未能在2016年9月30日前交房，应当承担相应的违约责任。原、被告在庭审中均认可原告接房时间为2018年5月1日，予以确认。原、被告在《商品房买卖合同》中对逾期交房的违约责任约定为自交付期限届满之次日起至实际交付日止按已付款日万分之一支付违约金，该约定不违反法律规定，故对于被告辩称违约金过高应予调减的意见，不予采纳，被告应当按照约定承担违约责任。因此，被告应当向原告支付2016年10月1日至2018年5月1日逾期交房违约金，即384600元×0.0001×578天=22229.88元。 关于办理产权登记的问题，《商品房买卖合同》约定被告应在2017年9月30日前办理初始登记，若逾期未办理则顺延180个工作日。被告未在2017年9月30日前取得初始登记，则顺延180个工作日后被告最迟应当在2018年6月26日前取得初始登记。按照合同约定，买受人未在商品房交付之日起取得总产权证书后365天内取得房屋所有权证书的，买受人同意转移登记时间顺延180个工作日，顺延后仍未办理的，则按已付房款的万分之一支付违约金。被告因办理初始登记时已经违约，导致办理转移登记时间必然违约，被告最迟应在2019年6月25日前协助原告办理产权转移登记，逾期未办，再顺延180个工作日即2020年3月17日前办理产权转移登记，被告至今未协助原告办理产权转移登记，导致原告无法单方完成不动产登记，已构成违约，应立即协助原告办理产权转移登记并承担违约责任。双方约定产权转移登记违约责任为支付已付房款的万分之一作为违约金，即38.46元，原告主张31.56元系对自己权利的处分，予以准许。原告要求被告鑫驰梓潼分公司承担责任，但未举证证明，并且鑫驰梓潼分公司也不是案涉合同的相对人，故对原告的该等诉请，不予支持。遂判决：一、限被告绵阳市鑫驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告任正兵、梁小英到梓潼县不动产登记中心办理位于梓潼县××镇××街××段鑫驰·城市中心3幢1单元14层5号房屋的产权过户登记手续；二、限被告绵阳市鑫驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告任正兵、梁小英逾期交房违约金22229.88元、逾期办证违约金31.56元，共计22261.44元；三、驳回原告任正兵、梁小英的其他诉讼请求。 本院二审期间，各方均无新证据提交。二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，关于违约金的计算标准的问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，各方均应按照合同约定履行。按照该《商品房买卖合同》第十二条关于逾期交房责任中约定出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），第九条逾期付款责任中约定逾期付款买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。上诉人据此主张应按照日万分之三计算违约金。《商品房买卖合同》是平等主体之间根据意思自治而签订的，虽然合同中对逾期交房责任约定按日万分之一，但是括号中备注不应当少于逾期付款责任即日万分之三。平等主体在民事交易的过程中，应当权利与义务相对等，同时，因《商品房买卖合同》系被上诉人提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”、第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”之规定，本案违约金应当按照日万分之三计算。关于逾期交房的期限问题，一审庭审中上诉人与被上诉人均认可接房时间为2018年5月1日，上诉人上诉称被上诉人交房时甚至目前都未达到交房条件，但是上诉人以其实际行为接收了案涉房屋，视为其对交房条件的认可，故其主张要求继续计算逾期交房违约金的理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，一审法院认定事实错误，应当予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省梓潼县人民法院（2020）川0725民初1721号民事判决第一项，即：“一、限被告绵阳市鑫驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告任正兵、梁小英到梓潼县不动产登记中心办理位于梓潼县××镇××街××段鑫驰·城市中心3幢1单元14层5号房屋的产权过户登记手续”； 二、撤销四川省梓潼县人民法院（2020）川0725民初1721号民事判决第二、三项，即：“二、限被告绵阳市鑫驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告任正兵、梁小英逾期交房违约金22229.88元、逾期办证违约金31.56元，共计22261.44元；三、驳回原告任正兵、梁小英的其他诉讼请求”； 三、限绵阳市鑫驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付任正兵、梁小英逾期交房违约金66689.64元，逾期办证违约金31.56元，共计66721.20元； 四、驳回任正兵、梁小英的其他诉讼请求。 一审案件受理费971元，由任正兵、梁小英负担214元，由绵阳市鑫驰房地产开发有限公司负担757元；二审案件受理费1385元，由任正兵、梁小英负担414元，由绵阳市鑫驰房地产开发有限公司负971元。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 傅文忠 审 判 员 代 艳 审 判 员 石 军 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 王 燕 书 记 员 薛亚春