贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8064号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：915205005806698OXN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：周卫华，男，汉族，1977年7月3日出生，住贵州省毕节市。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人周卫华商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9490号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人黄海，被上诉人周卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回起诉。事实及理由：上诉人所收取的各项开户费系代收代缴关系，有合同约定，并不是在房屋价款外另行收取，并不违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人并未另行支付费用，主张返还应受诉讼时效限制。被上诉人周卫华二审答辩称：一审判决认定事实清楚，请求依法判决。原审原告周卫华一审诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金21,944元（违约金以已付购房款400,449元为基数，按照曰万分之一的标准，从2017年3月13日起计算至2018年9月11日止）；2.判令被告返还原告缴纳的三通费用3,791元及资全占用费（以3,791元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2013年8月28日起计算至实际返还之日止）；3.本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2014年10月15日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，或26-1-20-2，总价款400449元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。同时，合同附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款共计400449元。2013年8月28日，被告收取原告涉案房屋的各项开户费及交易费3791元，并出具收据。该收据上注明：已退交易费及多收的闭路电视开户费。2015年6月24日，被告向原告交付涉案房屋。2016年10月24日，被告取得涉案商品房所在碧阳国际城Ｅ地块26幢的《商品房屋备案证明书》。2018年1月15日，被告在涉案房屋所属楼幢入口处张贴通知，通知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋不动产权证书所需的有关资料。2018年3月19日，被告在毕节日报发布不动产权证催办通知，告知业主，碧阳国际城Ｅ7、8、9、10、11-12、21-26号楼达到了分割办理房屋产权证的条件，部分业主已于2015年办理了房屋产权证，再次通知Ｅ7、8、9、10、11-12、21-26号楼业主提交办证所需资料。2018年8月31日，原告与被告签署委托书，原告委托被告办理涉案房屋的不动产权证等。2018年9月11日，涉案房屋登记至原告名下。原告认为，因被告原因致使其不能在约定期限内取得不动产权证书，损害了其合法权益，被告应支付违约金。同时，被告收取三通费于法无据，应退回并支付资金占用利息，遂提起诉讼。一审庭审中，原、被告确认各项开户费中含水表开户费、天然气开户费、电表开户费和闭路电视开户费等，注明已退交易费及多收的闭路电视开户费的剩余金额为3,285元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记，未按约定履行，应承担相应的违约责任。关于原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请。虽原、被告在《商品房买卖合同》中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，但在合同附件十二《补充协议》中约定“8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方已达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，即委托代办关系，并对办理期限及违约责任进行了约定。同时，虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但根据双方的上述约定，应认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料。则被告应当于原告办理入住手续的360日内具备办理转移登记的条件，能提供办理产权过户的相关手续。被告于2015年6月24日向原告交房，即应于2016年6月18日前具备办理转移登记的条件。被告于2016年10月24日取得涉案商品房所属楼幢的《商品房屋备案证明书》，后为原告办理了不动产权证书，表明已具备办理转移登记的条件。如前所述，原告委托被告办证，被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，即被告在具备办理转移登记条件后，还负向原告披露的义务。而被告具备办理转移登记条件后，于2018年1月15日通过在涉案房屋所属楼幢入口处张贴通知，告知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋的有关资料，应视为此时被告已履行了告知原告的义务。此时，已超过约定的期限，被告构成违约，应向原告计付违约金，从约定的2016年6月18日之次日，即2016年6月19日起计算至2018年1月15日止。但对此，被告提出了诉讼时效抗辩主张，认为部分超过诉讼时效。原告诉请的违约金请求权属于债权请求权，适用诉讼时效。按补充协议的约定，该违约金以日为单位累计计算，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如前所述，该违约金从2016年6月19日起计算。但原告在被告违约时已知道或者应当知道其权利受到损害，此时，诉讼时效期间开始计算。而原告于2020年6月2日才提起诉讼主张该违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2020年6月2日）回溯三年即2017年6月2日前的违约金请求权，已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了对该期间违约金的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，该项违约金从2017年6月2日起计算至2018年1月15日止。对于该违约金的计算标准，原、被告双方签订的《补充协议》约定，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。则该违约金按原告已付购房款的日万分之一的标准计算。综上，原告诉请的该项违约金，以原告已付购房款400,449元为基数，按日万分之一的标准，从2017年6月2日起计算至2018年1月15日止（227天）。具体计算为：400,449×0.01%×227天=9,090.19元。关于原告主张退还各项开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。同时，被告代收各项开户费，其也未举证证明已代原告将各项开户费交至各相关单位，故被告向原告收取的各项开户费，无事实及法律依据，理应退还。原、被告确认注明已退交易费及多收的闭路电视开户费的剩余各项开户费为3,285元，故原告主张退还的各项开户费，以3,285元为限予以支持。对于原告诉请的该费用的资金占用费，于法无据，不予支持。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，因被告对上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故被告对该项诉请的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告周卫华逾期办理房屋权属证书违约金9,090.19元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告周卫华各项开户费共计3,285元；三、驳回原告周卫华的其他诉讼请求。案件受理费222元，由原告周卫华负担167元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担55元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人以各项开户费、交易费的名义向上诉人缴纳电入户费、燃气入户费、有线电视开户费等，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，上诉人举示证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人无须再代被上诉人缴纳上述费用，应予退还。上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费444元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年十二月二十二日书记员  秦 倩