浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终2609号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州锦悦企业管理有限公司。住所地：浙江省杭州市上城区水门********。统一社会信用代码：91330102063971103Q。 法定代表人：郁敏珺，执行董事。 委托诉讼代理人：周再松，浙江君安世纪（金华）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：任德俊，男，1980年9月1日出生，汉族，住河南省桐柏县。 委托诉讼代理人：陈志军、王一凡，北京大成（杭州）律师事务所律师。 上诉人杭州锦悦企业管理有限公司（以下简称锦悦公司）因与被上诉人任德俊房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2018）浙0102民初5907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2015年10月12日，锦悦公司（作为出租方、甲方）与任德俊（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在杭州市上城区庆春路87号越都荟商场4层03室（建筑面积405.69平方米）出租给乙方用作经营餐饮服务；租赁期自2015年12月15日起至2021年12月14日，交付日为2015年10月16日；给予60天的装修期，即自2015年10月16日起至2015年12月14日；2015年12月15日起至2016年12月14日的月租金为61867.73元，2016年12月15日起至2017年12月14日的月租金为64783.62元等；房屋租金采用先付后用的方式，乙方须在2015年10月15日前向甲方支付2015年12月15日至2016年2月29日的首期租金158219.11元，其后每2个月为一个付款周期，乙方应于该付款周期前一个月的25日之前向甲方支付下期租金，每逾期支付一日，按逾期支付租金的5‰支付滞纳金；乙方应于租赁期内按照约定向物业公司支付该房屋的物业管理费，每月的物业管理费为15416.22元，乙方须在2015年10月15日前向受托的物业管理单位支付装修期及租赁期首期物业管理费69752.08元，以后每2个月为一个付款周期，乙方在该付款周期前一个月的25日之前支付物业管理费，每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金；该房屋实际使用的水、电、煤气等能源费用及其他公用事业费用以独立计量装置所得为计算依据，其中电费采取的是预付费电表，其他公共事业费乙方须在收到书面结算通知后5个工作日或甲方另行确定的时间支付上一月的该笔费用，如乙方未及时支付，则每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金；甲方有权要求乙方自负费用保证该承租房屋的开业日与本项目开业日同步，乙方同意承租房屋与项目同步开业，在该前提下，甲方同意在装修期结束至项目开业日之间乙方可免交租金和物业管理费；如乙方逾期或未足额支付租金及其他应支付费用累计超过15日的，甲方可不予返还乙方的租赁保证金，并要求乙方补交装修期所免除的租金等费用，提前终止本合同并合法提前收回该房屋或任何部分，同时乙方应另行按第一年月租金的3倍金额补偿甲方；租赁期间如乙方未能付清应付款项，甲方可以阻止乙方的装修拆除行为或拒绝乙方搬离行为且有权代为保管乙方所欲搬离物品直至甲乙双方签订退租协议、乙方付清所有应付款项、办理完成所有退租手续，保管期间按照每天30元／平方米收取占有使用费；乙方按照政府相关部门要求，自行办理工商、税务、消防、环评等许可证，取得营业执照及相应各类许可证和配置相应设备设施，对其经营行为造成的影响承担全部责任；如法律法规规定或政府部门要求由甲方提供材料的，乙方必须向甲方书面提交需由甲方配合（该配合的范围应当在甲方的能力范围内且属于为达本合同目的所必须）提供的材料清单，甲方以其清单确认内容为限尽量配合，乙方应在开业前自行负责完成所有乙方在该房屋经营所需证照的办理，若乙方未能在开业前完成证照的办理，甲方对此不承担任何责任；因甲方原因致使乙方无法营业超过90天仍未解决的或甲方存在其他违约行为，经乙方书面催告后90天仍未有效解决，从而致使乙方无法实现本合同目的等任一事件，乙方有权在任意时间提前终止合同，同时甲方应另按第一年月租金的3倍金额补偿乙方；合同首页所列的双方信息为合同双方的有效方式，包括收件人、电话、联系地址等。任何一方在收到另一方所发出的变更上述联系方式的书面通知之前，该方的有效联系方式仍以首页所载为准。对于所有通知、其他通信往来，如为手递交付，在递送后即视为送达；如为快递，在投放快递之次日即视为送达；如为挂号信邮寄，在寄出二天后视为送达，外省市寄出三天后视为送达；双方还对其他条款进行了约定。2016年4月14日，锦悦公司（作为出租方、甲方）与任德俊（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：甲方同意在原60天装修免租期的基础上，再给予乙方138天的装修免租期优惠，即最终免租期自2015年10月1日至2016年4月30日；该房屋的起租日自越都荟四层商户开业率达到60%之日起计算，具体起租日期以甲方正式起租通知为准；双方还对其他条款进行了约定。2015年10月，锦悦公司将案涉房屋交付给任德俊使用。2017年7月27日，上海锦能物业管理有限公司杭州分公司越界锦和大厦物业服务中心向越都荟四层商户出具关于合同起租日事宜的函告，载明自2017年5月1日起，越都荟商场四层实际开业商户的计租建筑面积为2001.65平方米，已达到越都荟商场四层商户开业率60%，故2017年5月1日为贵司所承租单元的起租日。补充协议中约定的相关费用，也将从此日期开始计算。2018年5月22日，锦悦公司就越都荟商场4层03室房屋向任德俊发出《房屋租赁合同解除通知函》，通知其从2018年5月25日起解除该房屋所涉的租赁合同，腾退房屋。任德俊自认于2018年5月28日收到上述通知函。2018年11月1日，任德俊与街道相关工作人员、锦能物业工作人员进行协商，任德俊谈及腾退案涉房屋等事项。锦悦公司于2018年10月17日起诉至原审法院，请求判令：1、确认锦悦公司、任德俊签署的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》已于2018年5月25日解除；2、任德俊腾空位于杭州市上城区××路××号××层××室房屋交付于锦悦公司；3、任德俊向锦悦公司支付租金666117.61元；4、任德俊向锦悦公司支付租金滞纳金198729.7元（暂计算至2018年07月31日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至任德俊实际付清之日止）；5、任德俊向锦悦公司支付物业管理费127384.44元；6、任德俊向锦悦公司支付物业管理费滞纳金34866.34元（暂计算至2018年7月31日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至任德俊实际付清之日止）；7、任德俊向锦悦公司支付水费565.8元、电费4142.4元，水电费共计4708.2元；8、任德俊向锦悦公司支付水费滞纳金80.91元、电费滞纳金570.19元，水电费滞纳金共计651.1元（暂计算至2018年7月31日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至任德俊实际付清之日止）；9、任德俊向锦悦公司补交免交的租金122040.45元；10、任德俊向锦悦公司支付违约金185603.19元；11、任德俊向锦悦公司支付房屋占有使用费142701.45元（自2018年5月25日起算，暂计算至2018年7月31日，实际应支付至房屋实际腾退之日止）；12、本案诉讼费用全部由任德俊承担。原审诉讼过程中，锦悦公司减少部分诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1、确认锦悦公司、任德俊签署的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》已于2018年5月25日解除；2、任德俊向锦悦公司支付租金666117.61元；3、任德俊向锦悦公司支付租金滞纳金52248.3元（支付以合同约定应交租金之日次日起，以欠缴租金为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率暂计至2019年8月19日，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；4、任德俊向锦悦公司支付物业管理费127384.44元；5、任德俊向锦悦公司支付物业管理费滞纳金13275.95元（支付以合同约定应交物业费之日次日起，以欠缴物业费为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率暂计至2019年8月19日，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；6、任德俊向锦悦公司支付水费565.8元、电费4142.4元，水电费共计4708.2元；7、任德俊向锦悦公司支付水费滞纳金565.8元、电费滞纳金249.63元（支付以应交之日次日起，以欠缴费用为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率暂计至2019年8月19日，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；8、任德俊向锦悦公司补交免交的租金122040.45元；9、任德俊向锦悦公司支付违约金185603.19元；10、任德俊向锦悦公司支付房屋占有使用费843429.49元；11、任德俊于合同解除后立即变更或注销以杭州市上城区××路××号××层××室为注册地址的工商信息；12、本案诉讼费用全部由任德俊承担。上述第11项诉讼请求系原审庭审后增加的诉讼请求，原审法院不予准许。原审审理中，任德俊提出反诉，请求判令：1、解除锦悦公司、任德俊签订的合同编号为“ＪＨ44-ＢＨＳＺ-2015-0593”的《房屋租赁合同》；2、锦悦公司返还任德俊已支付首期房屋租金158219.11元、租赁保证金123735.46元，能源押金6328.76元，物业管理费27533.72元、空调能耗费42218.36元，出入证300元，合计358335.41元，资金占用期间的利息损失69995.9元（按中国人民银行同期贷款年利率6%暂计至2018年12月31日，2019年1月1日起仍按年利率6%计算）；3、锦悦公司赔偿任德俊装修损失853590元（其中设计费50000元、硬装340000元、软装199529元、空调设备及安装31000元、厨房设施100000元、燃气开通及增容99375元、消防设计及改造28000元、差旅费5586元）；4、锦悦公司支付任德俊违约金185603.19元；5、本案全部诉讼费用、保全费用由锦悦公司承担。 原审另查明，原审庭审中，锦悦公司提供了《越都荟商业综合体开业美陈制作合同》、增值税专用发票、《精视传媒楼宇媒体广告发布合同》、发布广告情况清单、PPT报告、广告宣传打印页、《上线单》、业务回单、微信推送页面、《函告》等材料，证明越都荟项目已经开业。广告宣传打印页和微信推送页面有越都荟商场的鑫釜汇、廊棚鱼馆、蜀千签等部分餐饮租户开业酬宾介绍，上海锦能物业管理有限公司杭州分公司给越都荟餐饮租户的函告中亦写明越都荟项目已经于2017年5月1日开业，并有餐饮租户的签名。 原审再查明，2019年6月25日，案涉租赁房屋在原审法院主持下进行了交接。在诉讼之前，任德俊向锦悦公司支付首期租金158219.11元、首期物业费69752.08元、租赁保证金123735.46元、能源押金6328.76元。诉讼过程中，经任德俊申请，原审法院委托浙江科佳工程咨询有限公司对案涉租赁房屋目前的装修残值进行评估，鉴定查核意见为：硬装费用残值为306000元；墙内涂鸦残值为14580元；消防工程残值为25200元；安装燃气管道残值为48110元；设计费50000元属于一次性支出，拟不考虑残值分拆；燃气管道开通费用40920元属于一次性缴纳的流量费用，拟不考虑残值拆分；空调工程费用残值为27900元。任德俊为此支出鉴定费5000元。 原审法院认为：锦悦公司与任德俊签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行义务。根据《中华人民共和国合同法》规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人使用、收益，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，结合锦悦公司提供的证据可以认定，案涉越都荟商场已经于2017年5月1日开业。在上述开业时间，案涉《房屋租赁合同补充协议》约定的租金起算条件已经具备，任德俊在交纳支付首期租金158219.11元、首期物业费69752.08元、租赁保证金123735.46元、能源押金6328.76元后，未依约支付相应的租金和物业管理费，经锦悦公司催要仍未履行，属于违约行为，该行为符合合同约定和法律规定的合同解除条件。根据《房屋租赁合同》约定，锦悦公司于2018年5月22日向任德俊发出《房屋租赁合同解除通知函》，2018年5月25日视为送达，故对锦悦公司关于确认《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于2018年5月25日解除的诉讼请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，首先，案涉租赁合同自2018年5月25日起解除，任德俊对合同解除之前的未付租金和物业管理费仍负有偿付的义务。锦悦公司诉请任德俊支付欠付的2017年5月1日至2018年5月25日余欠租金666117.61元（已经扣除首期租金158219.11元）和物业管理费127384.44元（已经扣除首期物业费69752.08元）、水电费4708.2元在法律许可范围内，予以支持。其次，双方当事人就案涉租赁房屋于2019年6月25日在原审法院主持下进行了交接，故本案无需对锦悦公司关于腾退房屋的诉请再行判决。从任德俊提供的2018年11月1日的录音资料显示，任德俊曾提出腾退房屋，但具体日期无法查明，考虑锦悦公司对房屋占有使用费的扩大损失亦负有一定责任，对占有使用费酌情作如下处理：自2018年5月26日起至2018年10月31日，任德俊应当支付相应的占有使用费，按照每月64783.62元标准计算，占有使用费金额为338649.73元；自2018年11月1日至2019年6月24日止，任德俊按照每月64783.62元的百分之六十标准计算，支付占有使用费金额为301589.95元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，首先，逾期付款的滞纳金和提前解除合同的违约金属于两类不同性质的违约责任承担形式，锦悦公司可以一并主张，但对于约定的违约金过高部分可以适当予以调整，任德俊对此亦提出违约金过高请求进行调整的抗辩，故综合本案实际情况，将逾期付款的滞纳金调整为：自逾期之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，经核算，租金逾期付款的滞纳金为52168.92元，物业管理费逾期付款的滞纳金为9510.19元，水电费逾期付款的滞纳金为254.56元；自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。将提前解除合同的违约金调整为按照一个月的租金标准计算即64783.62元。任德俊就案涉房屋租赁合同项下已经交纳的保证金和能源押金、装修押金可以按照违约金、滞纳金、水电费、物业管理费、租金的顺序进行冲抵。其次，虽然任德俊存在逾期未足额支付租金及其他费用累计超过15日的违约行为，并且合同约定补交装修期内免除的租金等费用的责任，但根据《房屋租赁合同补充协议》的约定，任德俊装修期间案涉房屋尚未达到起租条件，租金尚未产生，当然不存在免除问题。因此锦悦公司相应诉讼请求不能成立，不予支持。综上，对锦悦公司合理的诉讼请求部分予以支持。任德俊的抗辩理由及反诉请求缺乏相应依据，不予采纳和支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年12月31日判决：一、确认锦悦公司与任德俊于2015年10月12日签订的《房屋租赁合同》、2016年4月14日签订的《房屋租赁合同补充协议》自2018年5月25日起解除；二、任德俊于判决生效之日起十日内向锦悦公司支付租金666117.61元及逾期付款的滞纳金52168.92元（按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准暂计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至任德俊实际付清之日止）；三、任德俊于判决生效之日起十日内向锦悦公司支付自2018年5月26日起计算至2019年6月24日止的房屋占有使用费640239.68元；四、任德俊于判决生效之日起十日内向锦悦公司支付物业管理费127384.44元及逾期付款的滞纳金9510.19元（按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准暂计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至任德俊实际付清之日止）；五、任德俊于判决生效之日起十日内向锦悦公司支付水电费4708.2元及逾期付款的滞纳金254.56元（按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准暂计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至任德俊实际付清之日止）；六、任德俊于判决生效之日起十日内向锦悦公司支付违约金64783.62元；七、任德俊已交纳的租赁保证金123735.46元、能源押金6328.76元，按违约金、滞纳金、水电费、物业管理费、租金的顺序予以抵扣；八、驳回锦悦公司的其他诉讼请求；九、驳回任德俊的全部反诉请求。如任德俊未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22921元，由锦悦公司负担2864元，由任德俊负担20057元；财产保全申请费5000元，由任德俊负担。反诉案件受理费8956元、鉴定费5000元，由任德俊负担。 宣判后，锦悦公司不服，向本院提起上诉称：一、房屋占用费的问题。在租赁合同解除后，任德俊积极主动腾房是案涉房屋租赁合同赋予其应尽的义务，其在原审中主张表示要腾房，但查明并未实际履行，且也未举证证明不能腾房系锦悦公司过错所导致。因此，锦悦公司认为在任德俊实际占用期间理应依约按照全额租金标准计算占用费用，原审法院以自由裁量为由减低任德俊支付标准至租金的60%计算，缺乏事实与法律依据。案涉租赁合同，对逾期腾房期间的占用费计算标准，己有明确约定，而该合同已认定合法有效，因此，依照合同法的相关规定及民事诉讼法的相关规定，并非人民法院自由裁量的范围，理应依照该合同的约定承担相应义务，即应全额支付实际占用费。二、违约金问题。任德俊逾期支付租金的行为，已认定为违约。该违约行为的相应违约责任，案涉租赁合同己有明确约定，且合同已认定为合法有效，那么该违约金的计算标准理应按照该合同的约定计算。原审法院擅自减低标准为1个月计算，缺乏事实与法律依据，请求依法纠正。三、装修期间的租金问题。原审已依法认定案涉房屋租赁合同及补充协议合法有效，而依照双方约定，若承租人逾期支付租金时，则不再享受房屋装修期间的免租待遇，即应当补缴相应租金。本案中，任德俊逾期支付租金的违约行为客观存在，且其该违约行为导致锦悦公司的损失亦显而易见。原审法院以租赁标的未达到起租条件为由，免除其装修期间的租金，与事实不符。本案租赁标的在双方签订案涉房屋租赁合同时，己符合起租条件，至于任德俊如何使用租赁标的产生实际收益，纯属任德俊自身经营范畴，该经营收益多寡和是否存在的风险应当由任德俊承担。另，任德俊也未举证证明其无法获得收益系由锦悦公司缘由所导致。因此，所谓的起租条件系原审法院主观臆断的结果，系原审法院在双方合同约定之外额外增加的其它要件，并不符合双方签订合同时的真实意思表示，不符合客观事实，且缺乏法律依据。故，锦悦公司认为，任德俊理应依约履行合同义务，即补缴装修期间的房屋租金。请求二审法院：1、维持杭州市上城区人民法院作出的（2018）浙0102民初5907号判决书第一项、第二项、第四项、第五项、第六项、第九项判决；2、改判杭州市上城区人民法院作出的（2018）浙0102民初5907号判决书第三项判决为：判令任德俊向锦悦公司支付房屋占用使用费843429.49元；3、撤销杭州市上城区人民法院作出的（2018）浙0102民初5907号判决书第七项判决；4、改判杭州市上城区人民法院作出的（2018）浙0102民初5907号判决书第八项判决为：判令任德俊向锦悦公司支付装修期期间租金122040.45元；5、判令任德俊承担本案一审、二审诉讼费。 上诉人锦悦公司在二审中未提交新证据。 被上诉人任德俊在二审中辩称：2015年10月双方签订协议，合同约定商场2015年1月开业，但是实际并未开业，只有任德俊一家，锦悦公司已经违约，后双方签订补充协议，2016年5月任德俊试营业，2017年7月锦悦公司突然发函给任德俊告知商场5月1日开业，向任德俊催缴租金、物业费，但2017年5月至7月之间锦悦公司并未有任何通知给任德俊。2016年5月至2017年年底期间商场存在各种问题，包括招商进度、消防、排污许可证等，任德俊向商场发了四次书面函，但锦悦公司没有一次回复，给任德俊造成很大损失。2017年10月任德俊给商场、物业发函，表示任德俊无法再继续经营，任德俊停业造成的损失由商场承担，商场和物业都有签收的，一审时任德俊也提交过，但是锦悦公司也是没有回复。任德俊2017年底关的门，2018年5月锦悦公司才给任德俊发解约函，该时间也是不合理的，锦悦公司故意造成扩大损失。另外，锦悦公司上诉主要认为原审判决的占用费和违约金不合理，任德俊认为锦悦公司主张不成立。首先，是因为商场不作为才导致任德俊无法经营，而且关门之前给商场发了函。任德俊关门以后还跟商场物业经理余伟沟通过好几次，说关门了。录音任德俊也提交过，任德俊说东西也搬走，不造成更大损失，不然到最后产生占用费、滞纳金乱七八糟的费用，任德俊也承担不起。但是余伟明确表态不允许搬，说这个事情不讲清楚不能搬的。到2018年11月1号，店铺所在街道小营街道组织过一次调解会，任德俊在调解会上提出过，有录音，余伟不让任德俊搬。当时在调解会上余伟也认可了任德俊的说法。对扩大部分的违约金，任德俊感觉不合理，60%让任德俊承担都感觉不合理。消防问题，明明锦悦公司违法，原审却没体现。如果说是合法的，消防怎么会给锦悦公司进行处罚，而且处罚上也说是违法开业。 被上诉人任德俊在二审中未提交新证据。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致，予以确认。 另查明，2016年4月14日，锦悦公司（作为出租方、甲方）与任德俊（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：该房屋的租赁期限变更为5年，租赁开始日以第2条约定的起租日期为准；该房屋起租日前甲方同意免除乙方物业管理费和房屋租金；鉴于甲方根据本协议第1条至第5条给予乙方的优惠，若在租赁期内前2年，因乙方违约导致甲方解除租赁合同或乙方提前退租等导致租赁合同提前解除的，则乙方丧失该优惠，乙方须按租赁合同第4-1条相应租金标准，向甲方补交装修免租期内减免的租金及物业管理费，乙方的相关违约责任另行根据租赁合同约定承担，乙方无异议等。 再查明，2015年10月12日，锦悦公司（作为出租方、甲方）与任德俊（作为承租方、乙方）签订的《房屋租赁合同》附件四补充协议第6条约定，甲、乙双方约定，在签约之日，乙方应向甲方支付能源押金，能源押金计6328.76元。租赁关系终止时，甲方收取的上述能源押金除去以抵充合同约定由乙方承担的能源费用外，在乙方按照第十条相关约定归还该房屋并办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续（若有）30日内，甲方应将能源押金全额或余额（如有）返还乙方，不计利息。 本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，关于案涉租赁合同解除后的房屋占有使用费，根据任德俊与锦悦公司2015年10月12日签订的《房屋租赁合同》第10.1条及10.5关于房屋返还的约定，任德俊应在根据合同约定视为收到锦悦公司发出的《房屋租赁合同解除通知函》的2018年5月25日，即双方租赁合同解除之日的当日返还房屋，如逾期返还的，每逾期一日，按30元/平方米向锦悦公司支付房屋占有使用费。而事实上，案涉租赁房屋直至2019年6月25日才在原审法院主持下进行了交接，任德俊返还了房屋。故，任德俊本应按上述合同约定支付锦悦公司自2018年5月26日起至2019年6月24日的房屋占有使用费。但因根据任德俊提供的2018年11月1日的录音资料显示，任德俊曾向锦悦公司提出腾退房屋，但锦悦公司不同意，因任德俊未能举证证明其提出腾退房屋的具体日期，因此，至迟至录音时即2018年11月1日可作为认定任德俊提出腾退的时间，2018年11月1日之后任德俊未腾退系因锦悦公司的原因造成，由此造成的损失应由锦悦公司自行承担，故任德俊应向锦悦公司支付房屋占有使用费的期间为2018年5月26日至2018年11月1日，之后的占有使用费不应再予以计算。鉴于任德俊对此未提出上诉，故本院维持原审该项判决。关于违约责任的承担，租赁合同约定了任德俊具有合同第13.3条项下违约情形的，锦悦公司除有权不予返还任德俊租赁保证金，并要求任德俊补缴免租期所免除的租金等费用、提前终止合同外，任德俊应另行按第一年月租金的3倍金额补偿锦悦公司，因上述约定均为关于违约责任的承担方式，原审在考虑本案双方实际履行合同情况等因素下，酌情将违约金调整为一个月的租金标准尚属合理。关于装修期的租金问题，锦悦公司在二审中表示对此不再予以主张，系锦悦公司对自身权利的处分，本院予以确认。综上，原审认定基本事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6299元，由杭州锦悦企业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年十二月十五日 书记员 袁其伟