广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3888号上诉人（原审原告）：惠州欧亚家具有限公司，住所地广东省惠州市博罗县长宁镇福岗村龙颈筋。法定代表人：欧神助。委托诉讼代理人：朱启珍，广东商盾越律师事务所律师。委托诉讼代理人：余小东，广东商盾越律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市欧森家居有限公司，住所地广东省惠州市博罗县长宁镇福岗村龙颈筋小组。法定代表人：吕永军。委托诉讼代理人：王东，广东宝晟律师事务所律师。原审第三人：东莞市大岭山展博家具厂，经营场所广东省东莞市大岭山镇大岭山村。经营者：张乐新。上诉人惠州欧亚家具有限公司与被上诉人惠州市欧森家居有限公司、原审第三人东莞市大岭山展博家具厂因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初2767号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州欧亚家具有限公司的上诉请求：一、撤销一审判决，改判确认上诉人与被上诉人于2017年11月24日签订的《厂房租货合同》无效。二、本案一审、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实与理由：审判决认定事实不清，适用法律错误，判决不当。一、一审判决对于沙案标的租货物是否依法取得建设工程规划许可证没有查清，属于遗漏案件重要事实，认定事实不清。本案属于房屋租赁合同纠纷案件，对于涉案的租赁标的物，是否依法取得国有土地使用权、建设用地规划许可证，是否取得房屋产权，以及是否取得建设工程规划许可证，并按该建设工程规划许可证的要求进行施工建设，这些事实都是至为关键的事实，尤其是是否取得建设工程规划许可证，更是直接关系到案件所涉的房屋租赁合同的效力问题。但对于这些本案至为关键的事实，一审判决在审理查明部分并没有做出相应的查明、认定，显然遗漏了对案件重要事实的查清，属于认定事实不清。二、一审判决无视法规及最高人民法院司法解释的明文规定，未判决确认案涉厂房租赁合同无效，明显属于适用法律错误。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第六条第1项的规定，未取得产权或者经营管理权的房屋不得出租。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条更是明确规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的要求建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。而本案的客观事实是，涉案的租赁标的物房屋，既未取得房屋产权，也未依法取得建设工程规划许可证，依据上述法规以及司法解释的规定，依法当然属于确定无效的合同。但是，一审判决却无视上述法规及司法解释的明文规定，有法不依，未判决确认本案的房屋租赁合同无效，显然是典型的适用法律错误。三、一审判决驳回上诉人要求确认涉案租赁合同无效的诉讼请求是无法律依据的，既是适用法律错误，也是判决不公。一审判决以上诉人明知涉案的房屋未取得建设工程规划许可证，仍然违法出租，签订租赁合同，现在又以租赁合同违法请求法院确认该合同无效，属于为追求自身利益最大化而致他人利益于不顾的恶意抗辩行为，有违合同无效制度设立的宗旨，以此为由判决驳回上诉人请求确认合同无效的诉讼请求。如此判决，根本没有相应的法律依据，属于法律逻辑混乱，恰恰违背了设立合同无效法律制度的宗旨。按照民法通则，民法总则，合同法的规定，凡是违反法律法规的强制性禁止性规定的合同，一律无效，这是法律对于违反法律法规的合同的否定性评价，不因合同当事人是否明知违法为前提。而且在审理合同纠纷案件过程中，对于合同的效力判断，属于法院审理的职权，不论当事人是否提出以及由哪一方当事人提出，法院都应当依职权对案涉合同的效力进行审查，只要是违反了法律法规的强制性效力性规定的，均应当判决确认合同无效。对此，最高人民法院法(2019)254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》“三、关于合同纠纷案件的审理(一)关于合同效力”中明确规定：“人民法院在审理合同纠纷案件过程中，要依职权审查合同是否存在无效的情形”。可见，一审判决故意回避案涉合同的效力问题，在没有对案涉租赁合同的效力作出认定的基础上，以上诉人明知合同违法而签订租赁合同为由直接驳回上诉人请求确认合同无效的诉讼请求，显然是错误的，判决结果也是不公平的。综上所述上诉理由，为维护上诉人的合法权益，维护法律的正确实施，特此上诉，请二审法院在查清事实的基础上，正确适用法律，依法作出改判，支持上诉人的上诉请求。上诉人庭上补充上诉意见如下：第一，一审判决程序严重错误，主要表现在一审判决对具有独立请求权的第三人提出的争议事项以及诉讼请求，没有作出审理和判决。在本案当中是有个第三人的，而且根据事实以及法律的规定，它的地位是属于具有独立请求权的第三人，在一审的时候，他也提出了，对于双方争议的标的提出了独立的主张和请求，也就是认为它是具有同等条件下的优先承租权的，并基于这一法定权利，向一审法院提出了独立的诉讼请求，要求撤销原被告双方之间的租赁合同，但是一审判决是忽略了独立具有独立请求权的第三人的提出的争议事项以及这一诉讼主张，没有作出审理和作出相应的判决。第二，是一审判决认定事实错误，主要是表现在一审判决的第五页第二段顺数第七句中间这句话，所认定的也就是一审判决认定被告承租案涉厂房多年，且已投入大额资金进行相关的建设，所认定的事实是没有任何证据予以支持的，纯粹一审判决的主观臆断，是跟客观事实不符的，事实非常明显，被告也就是被上诉人，跟上诉人签订合同的起算时间是在2019年的9月1日，何来承租的多年，并且已经投入了大量人的建设资金？这显然是跟客观事实不相符。被上诉人惠州市欧森家居有限公司辩称，第一，被上诉人认为一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，审判依法应当予以维持。第二，本案的争议的本质是原被告双方签订租赁合同之后，也就是上诉人方股东内部对土地的价格有争议，要求提价，从而导致的诉讼，并不是在案件的本身，就是因为上诉人方要求提价，从8块钱提到15元钱，双方没办法达成协议，因为现在租8万多平米的厂房每平方加一块钱1年都是100多万，假如是加8块钱的话，那都是1000多万，上诉人的要价太高，被上诉人无法接受，这是关于本案的争议的主要的本质。第三，关于案涉土地及建筑物的性质，本案的案涉土地属于博罗县人民政府在2001年招商引资的项目，建设厂房也发生在最高人民法院的司法解释之前，按照当时的政策和法律规定，上诉人已经办理了相关的报建、规划等手续，缴纳了报建费用，符合当时的法律规定。这个在一审审理的时候，法院到过规划和建设部门进行过调查，所以本案的案涉土地及其建设的房屋是符合出租的条件。第四，关于本案的租赁合同的效力问题，本案的上诉人一开始起诉的理由是说双方租赁合同侵犯了第三人的优先承租权，由于第三人的优先承租权的权利主体是第三人，而不是本案的上诉人，所以他后来变更了诉讼主张，认为是说案涉土地没有土地证，案涉房屋没有规划许可证，上诉人所主张的事实都是由于上诉人方并没有向法庭提交任何证据而主张的，也就是说有没有土地证，有没有规划许可证是上诉人这方面的责任。这个房屋在被上诉人承租之前他已经出租过近十年的时间，租过几十个厂家。我们是在他房屋是车、厂房2001、2002年建的没有规定规划许可证主张租赁合同，很显然违反了民事诉讼的诚实信用原则，属于无效的民事行为，这是第三。第四，合同无效将导致被上诉人方严重的损失，一审的时间原审法院到过现场看过，被上诉人在厂房里边投入了现代化的家具设备，总投资1亿多元，由于环保的要求又增加了近3000万的环保设施，加上后来加建的厂房，总投资超过1亿5000万，车间生产工人和仓库的各种工人总数3000多人，目前是博罗县长宁镇的第一大企业，也是长宁镇的第一纳税大户。假如本案的租赁合同无效，不但将导致被上诉人方的投资全部打水漂，而且将给当地的社会发展和社会稳定造成严重的不稳定因素，这也与我们中央提出的六稳六保政策相违背。第五，关于程序错误，关于刚才上诉人方提出的程序错误的问题，因为上诉人方的代理人是二审更换的，一审他没有参加，一审的时间原审法院曾经征求过第三人的意见，第三人提出来无所谓，他们也不来开庭，等于是放弃了答辩，所以一审对第三人提出的争议事项没有处理是符合法律规定的。关于他说的补充的理由，就是被告投入的所有的大额资金没有证据，我们当场给原审法院看过我们的投资，整个的规划，包括我们的会计报表，包括我们建设的合同，相关的证据，当时就在第一次租赁的时间，我们的投资超过一个亿了，新合同签订之后加上环保设施，主要是想向法庭陈明的是家具厂里边除尘设备，包括降噪设备，目前是国际国内领先的，在整个厂里边听不到任何噪音，见不到任何飘扬的灰尘，设备是非常先进的，而且它的产品完全是外销的，主要出口欧美国家。投资怎么能说没有证据？你去现场看一下，什么都清楚的。所以被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。原审原告惠州欧亚家具有限公司向一审法院起诉请求：一、判决确认原被告于2017年11月24日签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》为无效合同；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：原告于2005年8月25日取得长宁镇福岗村xxx小组面积为145769平方米土地的建设用地规划许可证，并在案涉土地上建设厂房。2013年6月27日，原告与第三人签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于上述土地的全部厂房出租给第三人使用，期限为六年，自2013年9月1日起至2019年8月31日止。并约定：原告若出售或出租厂房给第三方时，第三人有相同条件的优先权。2017年11月24日，原告与被告签订《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》，约定由原告将位于上述土地的所有厂房及宿舍租赁给被告做仓库或生产使用，租赁期限从2019年9月1日至2024年8月31日。现原告以其与被告签订的案涉合同无效为由，诉诸一审法院并提出上述诉请。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷，原、被告于2017年11月24日签订的《厂房租赁合同》时，原告已取得案涉合同土地的建设用地规划许可证，并就厂房建设缴纳了相关报建费用，其虽未取得建设工程规划许可证，但原告作为出租方，其明知该合同会因案涉厂房没有取得建设工程规划许可证违反相关规定而被认定无效，仍然积极追求或放任该法律后果的发生，原告对该违法行为具有明显过错，应负主要责任。现被告承租案涉厂房多年，且已投入大额资金进行相关建设，现原告以其自身的出租行为存在违法违规为由主张合同无效，其行为不仅违反诚实信用基本原则，而且不利于民事法律关系的稳定，属为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾的恶意抗辩行为。原告作为违法行为人恶意主动请求确认合同无效，有违合同无效制度设立的宗旨，故对于原告的该项诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告惠州欧亚家具有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告惠州欧亚家具有限公司负担。对当事人在二审中争议的事实，本院认定如下：一审查明事实基本属实，本院予以确定。另查明，各方当事人均未提供相应证据足以证明涉案厂房在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者已经主管部门批准建设。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人未提出上诉请求或上诉未请求部分，本院不作处理。根据本案双方当事人的上诉意见和答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人惠州欧亚家具有限公司与被上诉人惠州市欧森家居有限公司涉案签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》是否有效。关于本案争议焦点，本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据本院现已查明的事实可知，上诉人惠州欧亚家具有限公司与被上诉人惠州市欧森家居有限公司签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》所涉及的租赁物系未取得相应建设工程规划许可证的厂房，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，上诉人惠州欧亚家具有限公司与被上诉人惠州市欧森家居有限公司签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》应认定为无效合同。因合同无效导致的损失各方可另寻法律途径解决。综上所述，上诉人惠州欧亚家具有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初2767号民事判决。二、惠州欧亚家具有限公司与惠州市欧森家居有限公司于2017年11月24日签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》无效。本案一审案件受理费100元，二审案件受理费人民币100元，均由惠州市欧森家居有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  黄**锋审 判 员  刘艳妹二〇二〇年十二月三十一日法官助理  岑羽翎书 记 员  谢晓蕾附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。