广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初36137号原告：广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司，住所地广东省佛山市禅城区**************。统一社会信用代码91440600MA4UK9QU6A。负责人：李耀民。委托诉讼代理人：冼嘉乐，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秀华，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：佛山市曼思顿酒店管理有限公司，住所地*******。统一社会信用代码914***********405Q。法定代表人：何某。被告：张棣霞，女，汉族，住*********。公民身份号码***********。原告广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司诉被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司、张棣霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因被告张棣霞适用公告程序送达，本案依法转为适用普通程序进行审理。本案于2020年12月25日公开开庭进行审理。原告广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司委托代理人冼嘉乐到庭参加了诉讼，被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司、张棣霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令两被告向原告支付物业管理服务费2057.16元（按4.5元/平方/月的标准计算，从2020年1月至2020年6月，共6个月）；2、判令两被告向原告支付物业管理服务费违约金195.77元（违约金的计算方法为以当月欠缴的物业管理服务费为本金，按每日0.1%的标准，从欠缴之日起计至被告实际缴清之日止，暂计至2020年6月30日）；3、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告张棣霞系可逸诚品广场9座1728的业主，根据《前期物业服务协议》：1、协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》或建设单位依法定程序断定其它物业管理企业而签订《前期物业管理委托合同》生效之日终止；2、物业服务费用具体标准为4.5元/月/平方米，被告每月10日前向原告缴物业费；3、被告不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日0.1%追缴逾期付款违约金。涉案物业位于佛山市禅城区***1*1728，被告为权利人。被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司通过与被告张棣霞签订托管经营协议，承租涉案物业，并约定由被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司承担物业管理费。原告依约为两被告提供了物业管理服务至今，但被告却不依约向原告支付上述费用，且原告曾多次以各种方式催讨涉案欠费均未果。被告拖欠涉案物业2020年1月至2020年6月物业管理费2057.16元。上述欠费，两被告至今未向原告缴纳。为了维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。诉讼中，原告广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司补充陈述如下：原告诉求中按涉案房产的确权面积76.19平方米计收物业管理费；据原告所知，二被告之间签订有托管协议，但原告未持有相应材料，自涉案房产交付被告张棣霞起至2019年12月，房产物业管理费一直由被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司交纳。被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司、张棣霞均未答辩。经审理查明：被告张棣霞系位于广东省佛山市禅城区**********的房产的权利人，房屋建筑面积为76.19平方米，取得方式为2017年12月购买所得。2018年*月13日，被告张棣霞签署了上述房产的商品房交付书，确认上述房产已交付其使用。2017年9月20日，被告张棣霞（乙方，即业主）与原告广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司（甲方，即物业服务企业；原名为广州城建开发物业有限公司禅城区分公司）就上述房产的物业服务事宜，签订了《可逸诚品广场前期物业服务协议》。双方约定：佛山市禅城区越威房地产开发有限公司委托甲方对可逸诚品广场进行物业管理服务，甲方、乙方就前期物业服务事宜达成本协议相关约定；乙方所购房产座落于佛山市禅城区***1*******17*****，建筑面积为76.41平方米；甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，并根据本协议向乙方收取物业管理费用；乙方依据本协议向甲方交纳物业管理费用及其他应由乙方承担的费用；本物业采用酬金制收取物业服务费，由乙方按其总面积交纳，具体标准为4.5*/月/平方米；乙方每月10日前向甲方缴纳物业付物业费；乙方应从房屋买卖合同约定的交付使用之日起交纳物业服务费，物业服务费按月缴纳；乙方应分摊的公共水、电等和物业管理服务费及有偿服务费等相关费用由乙方直接向甲方缴纳；乙方出租物业时，须明确物业服务费由己方交纳还是由承租人交纳，如承租人拖欠甲方物业服务费则乙方负连带清偿责任；乙方所缴交的物业服务费用不包含公共水电费用分摊，公共水电分摊费用由全体业主或物业使用人共同分摊；乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日1‰追缴逾期付款违约金，非业主使用人不履行交费义务时，由业主承担连带责任。原告广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司持有其为开票方、开票日期为2018年4月1日、购买方名称为被告曼思顿酒店管理有限公司的物业服务费发票记账联一份，交费备注为“2018.1.1-2018.3.31可逸诚品广场9座1728”。诉讼中，原告广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司确认：已收取涉案房产至2019年12月的物业管理费。上述事实，有原告营业执照，核准变更登记通知书，被告身份证复印件，被告企业信用信息公示网络查询，《可逸诚品广场前期物业服务协议》，《商品房交付书》，物品资料移交清单，发票，不动产登记信息查询结果，原告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司（原名广州城建开发物业有限公司禅城区分公司）与被告张棣霞签订的《可逸诚品广场前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，合法有效，具有法律约束力，原、被告均应依约履行。原告广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司已为包括被告张棣霞的物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，被告张棣霞应依约按时足额支付物业管理费用。本案中，原告广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司主张被告张棣霞自2020年1月1日起至2020年6月30日期间均未支付物业管理费用。被告张棣霞负有支付费用的义务，应对其已向原告广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司按时全额付款负举证责任。本案中，被告张棣霞经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提供证据证明其已支付费用，应承担举证不能的法律后果。故本院认定，被告张棣霞未依约支付物业管理费用。被告张棣霞的上述行为已构成违约，原告广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司主张被告张棣霞支付物业管理费用的诉求，本院予以支持。经核算，被告张棣霞2020年1月1日至2020年6月30日应支付的物业管理费为2057.16元（4.5元/平方米/月×76.19平方米×6个月）。关于违约金。《可逸诚品广场前期物业服务协议》明确约定“乙方每月10日前向甲方缴纳物业付物业费”，约定被告张棣霞未按约定标准和时间交纳物业服务费的原告广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司“有权要求乙方从逾期之日起按每日1‰追缴逾期付款违约金”。本案中，被告张棣霞未按合同约定按期足额缴纳物业管理费，该行为已构成违约，原告广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司主张计收违约金符合双方合同约定，本院予以支持。违约金计算标准方面。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金应当以违约行为导致的实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素进行综合考量、确定。本案中，物业管理费用系货币债务，则原告广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司因被告张棣霞违约造成的损失应归属于法律保护范围内的基础利息损失。《可逸诚品广场前期物业服务协议》约定的违约金标准“每日1‰”即月利率3%，明显高于其实际利息损失，应不予支持。综上，本院确定参照买卖合同违约金的相关法律规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（现为同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率）为基础、参照逾期罚息利率标准（即基准利率上浮50%的标准）计算本案违约金。经核算，计至2020年6月30日止，违约金为32.77元（详见附件《物业管理费违约金计算表》）。自2020年7月1日起，以实际尚欠金额为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至实际清偿之日止。原告广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司超过上述数额的主张，本院不予支持。就被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司的责任承担问题，原告广州越秀物业发展有限公司仅提供了物业服务费发票一张为证，未有其他证据佐证。经查，该发票仅能证明2018年1月至2018年3月期间涉案房产的物业服务费为被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司交纳，不能证明其与被告张棣霞之间就涉案房产是否存在托管协议、托管协议具体内容等关键事实，原告的相应证明内容本院不予采纳。原告广州越秀物业发展有限公司就其诉求未能举证证明，依法应当承担不能的法律后果，故其请求被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司支付费用的相应诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告张棣霞于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司支付位于广东省佛山市禅城区**********的房产2020年*月*日至2020年6月30日的物业管理费2057.16元及违约金（违约金暂计至2020年6月30日止为32.77元，自2020年*月*日起至实际清偿之日止以实际尚欠金额为基数、按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%的标准计算）；二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告张棣霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长  阮惠雄审判员  李咏梅审判员  彭颖颖二〇二〇年十二月二十五日书记员  黄嘉莹书记员  郑云娜附件：《物业管理费违约金计算表》欠费月份欠费本金（元）计算标准（年利率）起算日期结束日期违约天数违约金额（元）2020年1月342.866.225%2020/1/102020/2/19412.432020年1月342.866.075%2020/2/202020/4/19603.472020年1月342.865.775%2020/4/202020/6/30723.962020年2月342.866.225%2020/2/102020/2/19100.592020年2月342.866.075%2020/2/202020/4/19603.472020年2月342.865.775%2020/4/202020/6/30723.962020年3月342.866.075%2020/3/102020/4/19412.372020年3月342.865.775%2020/4/202020/6/30723.962020年4月342.866.075%2020/4/102020/4/19100.582020年4月342.865.775%2020/4/202020/6/30723.962020年5月342.865.775%2020/5/102020/6/30522.862020年6月342.865.775%2020/6/102020/6/30211.16合计32.77