北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初3829号原告（反诉被告）：杨磊，男，1983年2月1日出生，汉族，北京虹享至鳟餐饮管理有限公司总经理，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：张博，北京市亚太律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京昊泰房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区门头沟路30号院1号楼。法定代表人：杨莉，执行董事。委托诉讼代理人：王世梅，北京市京典律师事务所律师。原告（反诉被告）杨磊与被告（反诉原告）北京昊泰房地产开发有限公司（以下简称昊泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨磊及其委托诉讼代理人张博，被告（反诉原告）昊泰公司的委托诉讼代理人王世梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨磊向本院提出诉讼请求：1．请求法院确认原被告于2017年8月1日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年4月24日解除；2．请求法院依法判令被告返还押金108200元；3．请求法院判令被告向原告支付违约金216400元；4．请求法院依法判令被告赔偿原告损失234200元（其中装修损失208200元，因停水停电导致的存货损失26000元）；5．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月1日，原告与被告就位于北京市门头沟区黑山西街5号院9号楼1层**9号房屋（以下简称**9号房屋）签订《北京市房屋租赁合同》。签订合同后，原告成立了北京虹享至鳟餐饮管理有限公司。公司成立后，原告对租赁房屋进行了装修并采购了用于经营的设备设施。原告开业经营后生意很好，是该商业街内最火热的商铺。原告一直都按照合同约定向被告交付房屋租金。2018年至2019年期间，原告被北京市门头沟区消防支队先后约谈两次，原因是原告使用经营的场地不符合消防安全标准存在消防安全隐患。2019年3月初，安全监察部门对原告店铺进行检查，认为原告经营场所应当对厨房燃气部分进行接通。事后，原告多次找被告协商相关事宜，故2019年3月15日原告未按期向原告支付租金。2019年4月中下旬原告发现经营被被告断水断电，原告便找被告进行交涉。2019年4月23日，被告处工作人员告知原告拖欠30日租金，被告决定与原告解除租赁合同，原告无奈于2019年4月24日撤出，并将房屋钥匙交给看管原告房屋的保安。5月中旬，被告通知原告将场地内物品搬离。事后，原告多次找被告进行交涉，均协商未果。原告认为，原告经被消防队约谈后经原告学习相关消防知识得知被告租赁给原告的房屋不符合消防安全标准，并在安全监察部门通知后被告也不对后厨燃气进行接通，被告对原告租赁的场地进行断水断电，导致原告不能使用房屋，原告无法实现使用房屋的目的，被告的行为属于严重违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院。昊泰公司辩称：认可解除合同的事实，不认可原告所主张解除合同的时间2019年4年24日；不同意返还押金，因为押金不足以弥补租金和违约金，实际上是原告违约并非被告违约；赔偿损失的主张并没有法律依据，合同没有就装修进行约定，也没有允许原告装修，对原告的装修也没有确认过，被告搬走的时候没有就装修进行过协商；关于停水停电损失，也不予认可，因为停水停电不一定导致存货由损失，原告当时已经搬走了；诉讼请求也应该由原告承担；原告诉讼请求所依据的事实与和理由需要充分的证明来证明。昊泰公司向本院提出反诉请求：1．判令被反诉人杨磊给付反诉人房屋租金35万元，人民币（以六个月房屋21万元为标准，自2019年4月1日到2020年1月31日期间）；2．判令被反诉人杨磊给付反诉人逾期租金的违约金，暂记算数额18345元（违约金为第一、二部分之和暂计算至2020年8月25日；第一部分21万元为基数，自2019年3月16日起按每日万分之一计算至租金实际给付之日止）；3．被反诉人杨磊所交押金108200元人民币等额冲抵应支付给反诉人的违约金和房租部分；4．本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2017年8月1日，昊泰公司与杨磊签订《北京市房屋租赁合同》，昊泰公司将**9号房屋出租给杨磊。合同约定：自2017年8月1日起至2017年9月30日为免租期；起算租金日期为自2017年10月1日起至2022年9月30日，租赁期限5年61日；起始租金为42万元，自第四年起逐年递增5%；付款方式为押三付六，提前15日支付下一期租金。合同履行第二年，根据合同第四条约定，杨磊应于2019年3月15日支付第四期租金21万元，2019年9月15日支付第五期租金21万元，2020年3月15日支付第六期租金21万元。但自2019年3月15日起，杨磊一直没有向昊泰公司支付租金。经昊泰公司多次催要，杨磊于2019年12月30日向昊泰公司提交了《黑山西街5号院9号楼**9底商房屋租赁合同终止申请》，内容为：杨磊自2019年3月开始未支付房屋租金，经多次催缴仍无法按时交纳房租，特申请终止房屋租赁合同。承诺将在30个工作日内将企业经营地址从**9号迁至北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号2号楼2层4单元201。综上，杨磊自2019年3月16日起开始拖欠租金以为单方提出提前终止合同已经构成违约，应当承担给付租金及违约金的责任。为了维护昊泰公司的合法权益，特提出反诉，请求依法支持。杨磊针对昊泰公司的反诉请求辩称：不同意反诉人提出的反诉请求，理由如下：被反诉人租用**9号房屋经营餐厅，煤气和天然气能够正常使用是必备要件，在租赁初期，被反诉人一直使用煤气罐经营餐厅，自2019年春节后消防支队和安全局多次到经营场所进行检查，要求对煤气间进行整改，但是搭建属于为违建行为，经协商同意在经营场所开通燃气管道，就给了被反诉人15天的整改期限。整改期间，被反诉人与反诉人多次协商燃气安装问题，一直到2019年4月13日，双方就燃气报装费用由谁承担仍存在分歧，反诉人要求被反诉人向燃气公司支付报装安装费，被反诉人对此并不认可。被反诉人认为，反诉人提供一个适合经营租赁房屋是其必然义务，后来改造燃气相关部门也支持，对于不动产的添附，受益方显然是反诉人，所以被反诉人不同意支付报装费用，但是反诉人13号发通知，在4月23日就向被反诉人提出拖欠房租就别在这干了，就断水断电，导致被反诉人无法经营，后来的订单都是租借别人的经营场所。根据合同第八条第四款的约定，反诉人要求我们不干的时候确实满了30日的条件，所以我们认为4月23日发送的通知是反诉人在行使单方解除权，反诉人提出的终止申请是2019年年底，杨磊的合伙人与反诉人协商后，反诉人说我们写个东西这事儿就了了，押金也别要了，被反诉人也同意。但后来被反诉人说因为欠房租要提起诉讼，我们才起诉。反诉人说停水停电时我们已经搬走了，可以证明反诉人确实进行过停水停电，而且停水停电的时间就是2019年4月23日，可以证明反诉人行使了单方解除权，我们也因此撤场，所以，我们认为反诉请求是不成立的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院认定如下：2017年8月1日，昊泰公司（出租人、甲方）与杨磊（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第一条：昊泰公司将**9号房屋出租给杨磊，**9号房屋建筑面积229．35平方米。第二条：租赁用途是商业经营。第三条：（一）租赁期限：装修免租期为2017年8月1日至2019年9月30日，起算租金日期为自2017年10月1日至2022年9月30日止，租赁期共计5年61日；（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用……第四条：租金及押金：起始租金标准为5．2元/日/平方米（注不含物业费、取暖费、租赁发票等相关费用），起始年租金为420000元，租赁期内租金递增比例为自第四年起逐年递增5%；租金每5个月支付一次，且提前15日支付下一期租金；押金为108200元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，迁出或注销营业执照后，剩余部分无息返还给乙方。第五条：其他费用的承担方式：租赁期内的下列费用由乙方承担：水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、物业服务费、上网费、车位费、室内设施使用维护、维修费、燃气开通费、厨房排烟改造费、改造消防设施设备改造费等其他因乙方使用所产生的相关费用。第六条：房屋维护及维修：（一）甲方在交付乙方使用前，应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1．保修期内对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗（房屋内配备的消耗品及电气设备超过保修期除外，如灯具、风幕机等），乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的15日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。第八条：合同解除：（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；2．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．第一期租金及押金未按约定时间支付的，甲方有权当日立即单方解除合同；2．第二期起未按照约定支付租金达30日的。第九条：违约责任：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按押金的双倍向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按押金的双倍向甲方支付违约金；并可要求违约方将房屋恢复原状及赔偿相应损失；（三）因甲方未按约定履行违约义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任；（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日逾期之款项的1%标准支付违约金。同日，双方签订了《房屋租赁安全协议》。合同签订后，昊泰公司将**9号房屋交付给杨磊，杨磊将该房屋装修后用于餐厅经营。合同签订当日，杨磊支付押金108200元和租金210000元。后，杨磊因经营需要向昊泰公司申请将原楼梯结构及隔墙改造为钢结构楼梯；2017年8月21日，昊泰公司向北京金泰卓越物业管理有限公司京西丽湾分公司出具《回复函》，告知其同意杨磊的改造申请。2018年3月27日，杨磊支付2018年4月1日至2018年9月30日的租金210000元。2018年10月23日，杨磊支付2018年10月1日至2019年3月31日的租金210000元。2019年4月，北京市门头沟区消防支队向杨磊在**9号房屋经营的北京虹享至鳟餐饮管理有限公司发出《约见通知单》，显示：2019年4月11日我支队消防监督员依法对你单位进行消防安全监督检查时发现你单位存在：火灾隐患、消防违法行为。请你单位法定代表人或消防安全管理人携带相关材料于2019年4月12日9时30分到北京市门头沟区消防支队防火监督处一大队处理相关事宜。2019年12月30日，杨磊向昊泰公司发出《“黑山西街5号院9号楼**9底商”房屋租赁合同终止申请》。载明：“我与贵公司于2017年8月1日签订了**9号底商的房屋租赁协议，由于多方原因：1．小区道路两侧停车难问题，多次与贵公司沟通无效，造成美食街商铺客流量减少；2．商铺对外展示不明显、位置交偏；3．个人资金周转不利、经营不善。我于2019年3月开始无法正常经营，无力支付房屋租金，经多次催缴仍无法按时交纳贵公司房租，特此申请终止房屋租赁合同，我于签约当日支付的房屋押金108200元用于抵扣所欠贵公司房租，并将在30个工作日内将企业经营地址从**9号底商迁出，请贵公司不予追究我其他赔偿要求。”庭审中，杨磊主张，出具这份申请书只是为了保险起见，事实上解除合同和腾退房屋事宜早已解决。另查，昊泰公司在本案诉讼之前将**9号房屋另行出租，杨磊对**9号房屋的装修已经灭失。双方当事人对以下证据和事实存在争议：一、昊泰公司是否对**9号房屋进行断水断电。杨磊主张，昊泰公司于2019年4月24日开始对**9号房屋断水断电，导致其无法使用租赁房屋。为证明该项主张，杨磊向本院提交：1．《商户9号楼**9情况说明》，证明2019年4月23日昊泰公司告知北京金泰卓越物业管理有限公司京西金泰丽湾分公司租户杨磊仍未交纳第四期租金，其有权追究法律责任，现采取停水停电等措施，望物业公司给予配合；2．证人杨某、刘某、王某出庭作证，证人杨某当庭陈述：我和杨磊属于合伙人关系，杨磊告诉我**9号房屋在2019年4月24日被断水断电了；证人刘某当庭陈述：我当时是餐厅的店长，2019年四月底不干的，四月初来了一个穿西装的说让我们别干了，要给我们断水断电，后来就真的断了水和电，那时候接的订单都是去隔壁熬粥；证人王某当庭陈述：我是杨磊他们经营场地的邻居，2019年4月份杨磊的电停电了，借用了我的店大概三四天，主要就是熬点粥配早餐。经质证，昊泰公司表示证据1系昊泰公司与物业公司的内部文件，不清楚物业公司是否执行；对证据2证人证言，昊泰公司表示杨某与刘某与杨磊有利害关系，证言不具有可靠性。对上述争议的证据和事实，本院认定如下：昊泰公司表示其不清楚物业公司是否确实执行《商户9号楼**9情况说明》所载断水断电的要求，但三位证人所述断水断电的时间与《商户9号楼**9情况说明》所载时间基本一致，且三份证人证言之间能够相互印证，据此可以证明物业公司依据昊泰公司的指示对**9号房屋采取了断水断电措施，故本院对昊泰公司于2019年4月24日对**9号房屋予以断水断电的事实予以确认。二、杨磊是否于2019年5月腾退房屋并交付钥匙。杨磊主张，昊泰公司于2019年4月24日开始断水断电，昊泰公司的联系人王亚伦说欠这么多钱也没法给使用了，就从2019年4月底开始撤人撤东西，2019年5月15日将房屋钥匙放在隔壁房屋门口并告知了王亚伦。为证明该主张，杨磊向本院提交：1．证人刘某、王某出庭作证，刘某出庭陈述杨磊于五一之后搬了点东西就撤了，王某当庭陈述杨磊是五月份搬家的，有保安看着他们搬离；2．杨磊委托诉讼代理人张博与王亚伦的电话通话录音，主要内容为：王亚伦：“2019年5月份跟他说，你现在欠这么多，我们就没法给你使用了……我记得应该是五一之后，钥匙放在隔壁大姐那儿了……我们有一次去现场看别的家，碰见那个老板的时候他跟我说的……我们拿到钥匙是在十一之前，记得天还冷的时候……”张博：“等于是四月份的时候，咱们通知过他，你要是再拖欠着怎么着，你就甭干了，或者怎么着的，但是等于是双方之间有一个沟通，可能是没有太及时，他们自己说把这钥匙搁在门口了，给咱们通知了，咱们后来没有去拿，然后咱们反正是八九月份、十一之前，看见他的时候，咱们才去把钥匙拿走了，是这个意思吧？”王亚伦：“对对对。我们那个通知的时候没说让他们也别干了，就是贴在上面写的那些欠缴房租、物业费什么的……”经质证，昊泰公司认为刘某是杨磊公司的职工，有利害关系，其证言可靠性低，认为王某陈述保安看着撤场，但杨磊本人陈述保安不在的时候才搬离的，二人的陈述相互矛盾；昊泰公司认可证据2的真实性，不认可其证明目的，认可王亚伦拿走了**9号房屋的钥匙，但具体时间记不清了。对上述争议的事实，本院认定如下：昊泰公司认可张博与王亚伦通话录音的真实性，本院对该证据予以确认。根据该录音，王亚伦认可杨磊于2019年5月份将**9号房屋的钥匙放在特定的位置并告知王亚伦，而证人刘某与证人王某的证言相互吻合，与录音证据形成完整的证据链条，可以证实杨磊于2019年5月15日腾退房屋并交割钥匙。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杨磊与昊泰公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应恪守履行。虽然杨磊于2019年12月30日向昊泰公司发出《“黑山西街5号院9号楼**9底商”房屋租赁合同终止申请》，但根据本院认定的事实，杨磊于2019年5月15日搬离**9号房屋后将房屋钥匙放置在特定位置并告知昊泰公司，昊泰公司亦认可其工作人员领取了该钥匙，视为杨磊与昊泰公司达成解除《北京市房屋租赁合同》的合意，故本院确认双方于2017年8月1日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年5月15日解除。杨磊应按照合同约定的租金标准向昊泰公司支付2019年4月1日至2019年5月15日期间的租金，考虑到昊泰公司于2019年4月24日起对租赁房屋断水断电，本院酌定杨磊支付昊泰公司租金40000元。关于违约金。本案虽是双方合意解除合同，但并不免除当事人基于违约行为而承担违约责任。按照双方签订的《北京市房屋租赁合同》第四条之约定，杨磊应于2019年3月15日交纳下一期租金，但杨磊直至合同解除之日仍未交纳，杨磊辩称消防检查要求**9号房屋将煤气改为燃气，而昊泰公司不同意支付燃气安装费，因此其不交纳租金，但根据杨磊提交的《约见通知单》，消防支队前往租赁房屋进行消防检查的时间是2019年4月11日，在应交纳租金时间之后，且在合同对燃气安装费并无约定且协商未果的情况下，杨磊作为租赁房屋的实际使用人，并不能一直放任房屋处于不宜使用的状态并以此为由拒付租金，故杨磊未按合同约定于2019年3月15日支付下一期租金属于违约行为，昊泰公司主张按照日万分之一的标准计算违约金，未超过合同约定和法律规定，本院予以支持。经核算，杨磊应支付2019年3月16日至2019年5月15日期间的逾期交纳违约金共244元。杨磊作为出租人未交纳租金又占用房屋，违约在先，在此情形下，昊泰公司有权行使断水断电等同时履行抗辩权，该行为不宜认定违约。故对杨磊要求昊泰公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于装修损失和存货损失。杨磊和昊泰公司签订的合同约定，租赁期满或合同解除后，昊泰公司有权收回房屋，杨磊应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，且案涉合同解除的根本原因是杨磊未按照合同约定支付租金，故对杨磊要求昊泰公司支付装修损失208200元的主张，本院不予支持。杨磊要求昊泰公司赔偿存货损失26000元，并无证据佐证，本院不予支持。关于押金。双方签订的合同约定，合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由杨磊承担的费用、租金、违约赔偿责任后无息返还给。故昊泰公司应从108200元押金中扣减租金和违约金40244元后，将剩余款项67956元返还杨磊。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认杨磊与北京昊泰房地产开发有限公司于2017年8月1日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年5月15日解除；二、北京昊泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还杨磊押金67956元；三、驳回杨磊的其他诉讼请求；四、驳回北京昊泰房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4694元，由杨磊负担4000元，已交纳；由北京昊泰房地产开发有限公司负担694元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费4225元，由北京昊泰房地产开发有限公司负担4000元，已交纳；由杨磊负担225元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 梁朝宝二〇二〇年十二月十四日法官助理 王睿涵书 记 员 沈 彤