山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终4780号 上诉人（原审原告）:王**，男，1973年9月20日出生，汉族，住山东省高唐县。 委托诉讼代理人：吴晓冉，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：高唐赛石置业有限公司，住所地山东省高唐县鱼邱湖街道滨湖南路赛石·滨湖花街二楼。 法定代表人：郭柏峰，董事长。 委托诉讼代理人：李德功，男，高唐赛石置业有限公司主管。 委托诉讼代理人：童军，山东普新（高唐）律师事务所律师。 上诉人王**因与上诉人高唐赛石置业有限公司（以下简称“赛石公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高唐县人民法院（2020）鲁1502民初2807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 王**上诉请求：1.撤销原判第二、三项，依法改判为：赛石公司赔偿王**自2019年10月3日至2020年11月17日的逾期办证违约金90016.30元，赔偿王**自2020年11月18日起至案涉房产证办理完毕之日止逾期办证违约金（以房款1253984元为基数，按照年利率6.375%计算）；2.一、二审诉讼费用由赛石公司承担。事实与理由:一、原审判决认定事实不清，违约金的计算应该截止到王**取得房产证之日止。当事人双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”）第二十条第三款约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房房屋产权证的，双方同意协商处理。赛石公司的义务一直履行到协助上诉人办理完毕并拿到不动产权证书之日止。故违约金的计算应该截止到上诉人取得不动产权证之日。二、原审法院适用法律错误，王**在没有过错的情况下，不应该承担违约责任，赛石公司应该承担逾期办证全部的违约责任。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条、第三十七条的规定，只有在赛石公司办理完毕初始登记后，王**与赛石公司才能办理变更登记。本案中，王**了解案涉房产没有进行初始登记，在没有办理完毕初始登记的条件下，王**与赛石公司申请办理变更登记就没有事实条件予以支持。《不动产登记暂行条例》第十七条第一款第三项规定：申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。也就是说，即使王**如期申请了变更登记，也会发生因材料不齐不予受理的结果。因此，强迫要求王**在明知材料不齐的情况下向不动产登记机构提出申请不但增加了相关部门的工作负担，也实现不了合同目的。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第七条规定：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，在赛石公司没有提供办理变更登记的条件下，认定王**没有向不动产登记机构进行申请变更登记存在过错，本身就违反公平原则及遵纪守法原则。退一步讲，王**只有在赛石公司已经办理完毕初始登记，但一直拒不和赛石公司共同申请办理变更登记导致自己无法按时取得房产证的情况下，才应该就赛石公司办理完毕初始登记之日起之后的逾期违约金承担相应的责任。综上，赛石公司应承担逾期办证100%的违约责任。 赛石公司答辩意见同其上诉依据的事实和理由。 赛石公司上诉请求：撤销原判第二、三项，发回重审或改判减少我公司承担的逾期办证的违约金额。事实与理由:一、原审法院认定未在合同约定的期限内办理房产证的原因系双方未共同提出申请，系认定事实、适用法律错误。根据当事人双方合同约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。买受人自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”办理房屋所有权转移登记是王**的义务，我公司仅是协助义务。在2019年7月1日接收房屋之后的90天内，王**没有证据证明其向不动产登记机构申请登记，我公司也未收到过王**要求协助办理登记的通知。另外，我公司逾期办理初始登记的原因系业主在小区内乱搭违法建筑导致。因此，导致未在合同约定的期限内办理房产证的原因主要是王**未提起，小区内业主乱搭乱建违法建筑导致。原审法院依据《合同法》第一百二十条之规定，由双方按照50%的比例分担，违约责任明显过高。二、原审法院对于逾期办理房产证违约金的计算过高。本案中合同没有约定违约金，可以按照已付房款的总额，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期（4.25%）基准利率计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖案件解释》）第十九条规定：办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条款明确是出卖人的原因导致无法办理房屋所有权登记的，可以要求赔偿损失。而本案无法办理房屋所有权登记的原因系双方违约造成。所以，我公司认为原审法院按照王**要求的年利率4.25%的1.5倍计算违约金，违反法律规定，数额较高，请二审予以核减。 王**辩称：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十七条的规定，办理变更登记需要出卖人提供初始登记证书，但赛石公司作为涉案房屋的出售方，一直没有办理完毕初始登记，故我方无法办理变更登记，责任应全部由赛石公司承担。 王**向原审法院起诉请求：1.判令赛石置业公司赔偿王**自2019年7月1日至2019年7月5日逾期交房违约金251.71元；2.赛石置业公司赔偿王**自2019年9月29日至2020年10月13日之日止逾期办证违约金78633.89元及2020年10月14日起至房产证办理完毕之日止逾期办证违约金（以1258545元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）。 原审判决认定，2018年9月17日，王**与赛石置业公司签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，主要内容为：王**（买受人）购买赛石置业公司（出卖人）承建的17#楼3单元3-4层302号及附属房屋，总房款合计为1258545元，并由王**一次性付清；第九条约定：“商品房交付时应当符合下列所列条件：1、该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”；第十一条：“出卖人应当在2019年7月1日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”；第十二条：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：逾期在90日之内的，自交付期限届满之次日起至实际交付日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款的万分之0.5的违约金；第二十条约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，买受人自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房房屋产权证的，由双方协商处理。 王**已于签订合同前向赛石置业公司支付购房款1258545元，后因房屋面积存在误差，赛石置业公司又向王**退还房屋差价4561元。2019年7月5日，双方办理了涉案房屋交付手续。因赛石置业公司未办理完成包括房屋综合验收证明在内的房屋首次登记所需全部材料，王**也未向不动产登记机构申请房屋登记，涉案房屋至今未办理完成所有权转移登记手续。案件审理过程中，双方共认以实际房款1353984元（原房款1258545元－退款4561元）为基数计算相应违约金。 原审法院认为，王**与赛石置业公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》,是双方的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,应属合法有效，双方当事人应严守契约精神，依约履行各自义务。因赛石置业公司直至2019年7月9日才将涉案房屋交付与王**，已然违反合同约定，赛石置业公司虽辩称曾于2019年7月1日电话通知王**办理收房手续，但却未能提供证据证明，且当时尚不具备交房条件，故其应依约承担逾期交房的违约责任。依合同约定，赛石置业公司应自房屋交付期限届满之次日即2019年7月2日起至其实际交房之日即2019年7月5日止，按日计算向王**支付房款万分之0.5的违约金，具体数额为250.8元（1253984元×0.5?×4天），对于王**超出该数额的诉求部分，不予支持。 现涉案房屋未能按期办理所有权转移登记手续自无异议,根据双方诉辩理由，本案审理焦点为：1.涉案房屋未能如期办理所有权转移登记手续的违约责任由谁承担；2.逾期办证的违约金计算标准及数额问题。 关于审理焦点一，根据双方合同第二十条及《不动产登记暂行条例》第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”之规定，办理不动产登记应是双方共同义务，即应由王**办理登记手续，赛石置业公司积极履行协助义务。现王**未提交证据证明其已经向不动产登记机构申请登记；而根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条、第三十七条之规定，赛石置业公司办理完初始登记后，王**方能办理房屋所有权转移登记，因赛石置业公司至今未办理完涉案房屋的初始登记，其迟延申请办理房屋初始登记的行为，也导致王**不能在规定期限内办理房屋所有权转移登记手续。综上，因王**与赛石置业公司均未在约定期限内向不动产登记机构提出申请，即双方对涉案房屋至今未能办理所有权转移手续均存在过错，故应由双方各自承担相应的违约责任，原审法院酌定为双方分别按照50%的比例分担。 关于审理焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人原因，买受人在下列期限未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案中，合同约定的逾期办理房屋所有权转移登记手续的违约责任为协商处理，但双方未能协商一致，故原审法院参照上述规定以已付实际房款1216318元为基数计算违约金数额；因我国金融市场利率化改革，中国人民银行不再公布贷款基准利率，违约金可参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期（4.25%）的1.5倍即年利率6.375%计算；涉案房屋于2019年7月5日交付王**，根据合同约定，最迟应于2019年10月2日办理房屋所有权证书，故其违约金起算时间应为2019年10月3日，王**主张的起算时间有误，不予采纳。因涉案房屋何时能够取得办证条件、王**何时申请办证及本判决生效之日均不确定，原审法院将逾期办证违约金暂计至一审法庭辩论终结之日（2020年11月17日），自2019年10月3日至2020年11月17日逾期天数共计404天，赛石置业公司应承担的违约金数额为44241.59元（1253984元×0.06375÷365天／年×404天×50%）。一审法庭辩论终结后至赛石置业公司办理完首次登记期间的逾期违约金，也依据此方法计算。对于王**超出该部分的诉求，不予支持。 据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决： 一、高唐赛石置业有限公司于判决生效之日起十日内向王**支付逾期交房违约金250.8元；二、高唐赛石置业有限公司于判决生效之日起十日内向王**支付自2019年10月3日至2020年11月17日的逾期办理房屋产权证书违约金44241.59元；三、高唐赛石置业有限公司于办理完首次登记日起十日内向王**支付自2020年11月18日起至高唐县赛石置业有限公司办理完首次登记日止的逾期办理房屋产权证书违约金（以房款1253984元为基数，按照年利率6.375%计算）；四、驳回王**的其他诉讼请求。案件受理费1772元，减半收取计886元，由王**负担322元，高唐赛石置业有限公司负担564元。 二审审理期间，上诉人赛石公司提交了高唐县房地产服务中心2020年9月15日向高唐县政府提交的新冠××疫情期间延期交房的请示报告，建议开发项目建设周期在合同约定的基础上顺延两个月，县政府批示同意该建议。拟证明涉案房屋延迟办证的原因系疫情影响，故应相应核减延迟办证违约金。本院组织当事人进行了质证，上诉人王**的代理人认为该请示报告为复印件，对其真实性不予认可；该证据材料的形成时间在原审立案之前，赛石公司在原审中未提交，二审中不属于新证据；该请示报告的内容是因疫情延期交房时间顺延，与逾期办证无关。不能以此证明办证存在不可抗力。经本院审查，涉案房屋的交付时间均在疫情发生之前，该证据的内容并未涉及办理房产证的事宜，与本案缺乏关联性，故对该证据不予采信。 二审审理查明的事实、证据与原审相同。 本院认为，二审中当事人双方争议的焦点有：1.双方在未办理房屋所有权转移登记中的责任。2.违约金的计算方式及数额确定。 关于未办理房屋所有权转移登记的责任。上诉人王**未向不动产登记机关申请房屋所有权转移登记，上诉人赛石公司未及时办理房屋初始登记的行为导致王**不能在规定期限内办理转移登记。赛石公司主张逾期办理初始登记的原因系业主在小区内乱搭违法建筑导致，但并未提交证据予以证实。原审法院基于以上事实，并考虑赛石公司办理转移登记中系协助义务的因素，依据《合同法》第一百二十条之规定，酌定双方各自承担50%的责任，并无不当。 关于违约责任的承担方式及数额确定。根据《商品房买卖案件解释》第十八条的规定，当事人双方未能就合同约定的“特殊方式”即“协商处理”达成一致意见，因此引起本次诉讼。原审根据上诉人王**的诉求，依据上述规定以违约金形式确定违约责任的承担、计算违约金的方法及确定的数额均无不当。 综上，上诉人王**、赛石公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1850元，上诉人王**负担944元，上诉人高唐赛石置业有限公司负担906元。 本判决为终审判决。 审判长  祁卫东 审判员  孟凡利 审判员  陈正飞 二〇二〇年十二月二十六日 法官助理幺海军 书记员付莹莹