广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初10534号原告：惠州市中鹏物业管理有限公司，住所地：惠州市*******第13层，统一社会信用代码：914**3*********793。法定代表人：黄某1。委托代理人:郑秀琴,广东权晔律师事务所律师。委托代理人:邓辉宇，广东权晔律师事务所实习律师。被告：付文琦，男，汉族，1981年1月28日生，身份证号：430************512，地址：惠州市********************。委托代理人：付建，为被告父亲。委托代理人：邓秋龙，为被告母亲。原告惠州市中鹏物业管理有限公司与被告付文琦物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭燕到庭参加诉讼，被告的委托代理人付建、邓秋龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付拖欠的2017年2月1日至2018年1月20日期间的物业管理服务费1318.45元，水费345.2元，公摊电费295.36元，共计1968.01元；二、判令被告支付违约金619.92元（以1968.01为基数，从2018年2月1日起按每日0.5‰计收至2019年10月），第一和第二项合计2587.93元；三、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告为惠州市*****6**************的业主，根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》的约定，一直积极履行合同约定的相关义务，依法依约对被告居住的区域实施规范的物业管理，为被告提供了良好的小区环境。但是自2017年2月1日开始，被告停止缴纳上述房屋的物业管理费等费用，小区物业服务费单价住宅为1.35元/平方米/月，涉案房屋面积为83.71平方米，每月需缴纳113.01元，截止至2018年1月20日，共计欠缴物业服务费11个月又20日，共计1318.45元。此期间还欠缴原告垫付的水费354.2元，公摊电费295.36元，原告在管期间每月向被告送达收费通知单进行书面催缴，但被告均置之不理。综上，原告反复催收未果，为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告付文琦辩称，原告起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”是因为原告没有按照约定履行合同、未按相关规定提供服务已造成违规和违约。一、答辩人于2013年5月预购惠州市******3栋304号房，该房系样板房，并于2014年6月交付全部购房款，2014年7月正式收房，2015年11月入住该房。2016年10月，答辩人发现该房客厅顶部渗水并及时向被答辩人进行反映，但被答辩人未采取任何措施和答复。后答辩人强求被答辩人的管理电工到家里查看后，才知是楼上住房的卫生间和厨房的防水未做好以致答辩人的房屋中多出出现漏水、漏电的现象。因被答辩人未做任何回应，答辩人自行花费了3000余元用于修理。根据《建设工程质量管理条例》第四十条、第四十一条的规定及建设单位向答辩人出具的《住宅质量保证书》，均已明确屋面防水工程、有防水要求的卫生间、防溅盒外墙面的防渗漏的保修期为5年，且为无偿保修，并对造成的损失负责赔偿。根据《物业管理条例》第二十九条、第三十条的规定，被答辩人系建设单位选聘的前期物业管理人，答辩人的房屋在质量保修期内出现漏水问题，被答辩人应积极履行法律规定和合同约定的义务，及时为答辩人的房屋进行免费维修，但被答辩人不管不问回避答辩人的房屋因漏水造成的损失问题，属严重不作为，为此答辩人才拒绝缴纳物业管理费用。至于其他费用，答辩人主动向被答辩人缴纳但被被答辩人拒绝，要求须先缴纳物业管理费用，否则被答辩人拒绝收取其他费用，因此被答辩人未缴纳相关费用。二、2017年12月25日，广东省博罗县人民法院已作出民事判决书（（2017）粤1322民初4271号），该判决书已明确认定被答辩人对答辩人所居住的惠州市******的物业服务期限于2017年9月30日终止，为此被答辩人再要求答辩人向其支付2017年10月1日至2018年1月20日的物业服务费、水费、公摊电费和违约金等费用，于法不符。综上，答辩人认为，被答辩人未充分履行法律规定和合同约定的物业前期管理人应尽的义务，且明显不履行法院的生效判决，强行服务，答辩人有权维护合法权益不缴纳任何费用，被答辩人起诉系滥用诉权，答辩请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告系具备物业管理资质的物业管理公司，原告于2011年7月进驻鹏达御景花园进行管理。被告在2014年6月支付全部房款后，原告与被告在入伙后签订了《前期物业服务协议》，确认同意按前期物业服务管理协议履行并于2014年7月交房。被告于2015年11月正式入住该房，2016年10月发现客厅顶部渗水等问题并向原告进行反映。由于被告认为原告并未针对其提出的问题做出回应，被告拒绝向原告缴纳自2017年2月1日至2018年1月20日的物业管理费用，截止至2018年1月20日共计1318.45元。被告未缴纳2017年2月1日至2018年1月20日的水费354.2元，公摊电费295.36元。原告对惠州市******的物业服务期限已于2017年9月30日终止，但在2018年1月22日才于新物业上海文化银湾物业管理有限公司完成交接手续。以上事实，有原告提供的《物业资料交接表》、《前期物业服务协议》、缴费通知单，被告提供的广东省博罗县人民法院民事判决书（（2017）粤1322民初4271号）、证明人郑剑华、袁锦标、何汉翔、陈茂青出具的《关于房屋漏水情况的说明》、被告房屋的实景图片及当事人陈述等证据予以证明。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告与开发商签订的《前期物业服务合同》合法有效，受法律保护。被告作为涉案房屋的业主，被告签字认可原告所签订的前期物业管理服务合同（协议），被告接受原告提供的物业管理服务，应履行合同义务，被告应每月向原告支付物业服务费、公摊电费。被告自2017年2月至2018年1月20日未按期向原告缴纳物业服务费，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告诉请被告支付所欠的物业服务费用，公摊水、电费有事实和法律依据，予以支持。原告对惠州市******的物业服务期限已于2017年9月30日终止，惠州市******业主大会通过决议选聘出新的物业公司，即上海文化银湾物业管理有限公司，与其之间的签署的新的物业服务合同发生法律效力，但原告在2017年10月至2018年1月仍为被告所在小区提供物业管理服务，因此原告要求被告支付2017年2月至2018年1月的物业管理费有事实和法律依据，本院予以支持。被告在答辩状中提及的房屋漏水及维修费用问题，不属于本案物业服务合同的审理范围,不作审理，被告可以另案提起诉讼,主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，判决如下：一、被告付文琦应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市中鹏物业管理有限公司支付2017年2月1日至2018年1月20日期间的物业管理服务费1318.45元，水费354.2元，公摊电费295.36元，共计1968.01元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交25元），由被告负担。被告应负担的费用，应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 方国平二〇二〇年十月二十八日法官助理 陈奕豪书 记 员 黄咏诗