北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初24390号原告：于峰，男，1961年6月26日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原告：于军，男，1969年11月27日出生，汉族，北京睿丁合众建筑设计工程咨询有限公司法定代表人，住北京市海淀区。原告：尹淑贞，女，1930年11月26日出生，汉族，北京市核工业第二研究设计院退休职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：于峰（尹淑贞之子），同原告于峰。被告：刘婷，女，1976年4月10日出生，汉族，北京国源汇智咨询有限公司法定代表人，住沈阳市和平区。原告于峰、于军、尹淑贞诉被告刘婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于峰（兼尹淑贞的委托诉讼代理人）、于军，被告刘婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于峰、于军、尹淑贞向本院提出诉讼请求：1.要求被告遵照2019年5月12日签订的《北京市房屋租赁合同》条款给付2019年11月22日至2020年5月21日期间的拖欠的房租23800元（4800×6-5000）及违约金9600元（月租金200%），合计33400元。2.要求被告支付合同租赁期（2013年5月22日至2020年5月21日）内的水费2124元、燃气费196.33元。3.要求被告赔偿屋内物品损失（一张沙发、一张书桌、一个茶几）5000元、开锁费150元、两套锁40元、墙面破损损失9000元。4.要求被告赔偿延期交房损失67680元（自2020年5月22日至2020年10月9日，按480元/天计算）。5.要求被告支付由于拖欠房租造成的利息损失（数额、时间、计算方式均不确定）。6.要求被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2019年5月12日，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》，租期一年。根据该合同约定被告应于2019年5月22日及2019年11月22日分两期支付给原告房租，每期房租为28800元，押金3700元不变。2019年11月22日，被告本该支付2019年11月22日至2020年5月21日租金共28800元，但并未支付。在多次催促下，被告于2019年12月27日仅支付了5000元（约一个月租金），之后以各种理由不予支付剩余租金（23800元），在多次催交未果的情况下，原告于2020年1月19日，根据合同条款第九条（四）1款，予以收房（换锁），并告知被告，如愿继续入住，请付清房租。如不愿继续入住，请尽快拿走私人物品，恢复房屋原样，并支付拖欠房租等费用。如愿协商，我们可以协商解决问题。被告表示，同意换锁，愿意继续住到2020年5月21日合同到期日，并给出了2020年2月20日前付清所有房租的时间表。但2月20日被告并没有如期支付拖欠房租，并又以各种理由不予支付房租直至租期结束并至今。5月19日即合同租期到期前2天，原告准备查看一下房屋并通知被告准备进行退房交接时，没想到不知何时房屋已被换锁无法进入，原告当即报警，并在北京市月坛派出所做了出警记录，其间警官与被告电话联系，证实门锁更换确为被告所为，被告告诉警官房屋租期未结束，她有权开锁换锁（原告对此始终表示存疑），警官因此未立案，仅做了出警记录。原告随即联系被告，要求在租期结束时即5月21日或5月22日完成交接，但被告拒绝按合同规定完成交接至今，以至于房屋至今在被告手里，影响了原告收回房屋并再次出租。基于以上原告的陈述，要求被告根据双方签署的《北京市房屋租赁合同》的第十条（一）条款、第十条（四）条款的约定支付原告诉讼请求中的全部费用并承担相应的法律责任。敬请贵院查明事实，依法做出公正判决，以维护原告之合法权益。刘婷辩称，不同意原告第一项诉讼请求，我应付的房租数额低于原告计算的数字。因为从2020年1月19日原告更换房锁开始，原告一直掌控着房屋的使用权。2020年5月12日，我回到北京后自己更换房锁并收拾房间物品。1月19日至5月12日这段时间，因原告以产权人的身份掌控房屋，相应租金应予以扣除。关于违约金，违约金计算基数不应该按照28800元计算。应当扣除掉1月19日至5月12日期间的租金。另外，我认为违约金约定数额过高。同意原告主张的第二项诉讼请求，我同意支付水费及燃气费。不同意原告主张的第三项诉讼请求，因为我在房屋内居住了5年时间，时间比较长，当时我们沟通过说这些旧家具我不再使用了，我可以自己带我自己的家具，当时原告也同意了，原告也没有相关的证据能证明家具的实际价值。墙面损失不同意，我不知道原告所述墙面损失是什么，也不知道原告所述墙面损失的原因是什么。锁具不同意赔偿。第一次换锁是原告自愿换锁的，不是我要求的。第二次是在2020年10月9日，当我看到原告的起诉书后，即用EMS快递给原告房屋钥匙，EMS快递显示原告已经接收了钥匙，所以原告称其10月9日在没有钥匙的情况下开锁，也不是由我造成的。不同意原告主张的第四项诉讼请求。首先，原告所述我方存在延期交房以及不交房的行为是不成立的。我和原告之间有交接房屋的事实。2020年5月19日，我向原告发送短信，告知已经搬走。我们正常应该在21日办理房屋交接手续，因我当时出差在外不方便本人到场办理交接，于是短信索要原告地址，并主张将房屋钥匙寄送给原告。且原告可以在警察、或者居委会、或者是律师的陪同下，自行开锁进入房屋，如果房屋里有任何损失，原告可以来跟我沟通。而且我还告知原告我临走的时候已经把房屋里情况拍了视频，如果原告进入房屋后发现与我方拍摄的视频有差异，双方可以进行沟通。我在5月19日的时候，在短信里已经写的很清楚了。5月21日、23日、26日短信中告知了原告房屋内设施情况，但是我计算应付的房租是20100元、水费是1784元，这两个金额也是原告之前发短信通知我需要交纳的金额。原告称可以让我把椅子留下，其他房租和水费原告均无异议。同时原告要求我支付违约金，但未计算数额。我对原告提出的这要求回绝了，双方虽然未达成一致意见，但我认为我已经与原告办理了房屋交接手续。不同意原告主张的第五项诉讼请求，我延期交房这个事实不成立。不同意原告主张的第六项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，尹淑贞、于XX系夫妻关系。于峰、于军系尹淑贞、于XX之子。北京市西城区X号XXX房屋（以下简称涉案房屋）原系尹淑贞、于XX夫妻共同财产，登记在于XX名下。2017年8月13日，于XX因病死亡。2019年5月23日，涉案房屋产权经公证继承变为尹淑贞、于峰、于军共同共有。2013年5月16日，经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间，于峰以于XX（出租方、甲方）的名义就涉案房屋与刘婷（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋用于居住使用。租金3700元每月，支付方式为押一付三。租赁期限为1年，租期自2013年5月22日起至2014年5月21日止。乙方未按约定支付租金达7日的，擅自改变或损坏房屋主体结构的，乙方应按月租金200%向甲方支付违约金，甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应的损失。乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，日租金的200%标准向甲方支付违约金。上述合同履行期满后，于峰以于XX的名义持续与刘婷续签租赁协议，最后一次续签合同约定租期自2019年5月22日至2020年5月21日，租金支付方式为半年付，支付日为2019年5月22日和2019年11月22日，每次支付28800元，押金不变，其他条款不变。关于合同履行情况，被告向原告支付租金至2019年11月21日，后另行支付5000元。被告称其未能足额支付租金的原因在于其身在外地且资金困难。原告在催租无效的情况下，于2020年1月19日将房屋强行换锁收回。被告自述其因需要收拾搬运房屋内物品，于2020年5月12日从外地返回北京，并再行将房屋换锁。此后，被告于租期期满之前短信通知于峰采用邮寄钥匙的方式办理房屋交接手续，并向原告索要邮寄地址。原告对此不予认可，要求以双方到场或代理人到场的方式办理房屋交接手续。在双方对房屋交接方式持续未能达成一致意见的情况下，原告于2020年10月9日将房屋强行收回，并另行将房屋租给他人使用。庭审中，原告称其收房后发现涉案房屋内原有的沙发、书桌及茶几均丢失，且墙面存在破损的情况。为证明其主张，原告提交照片四张予以证明，该照片显示内容为疑似为墙面相框印痕及墙面装饰打眼。被告认可照片的真实性，不认可证明目的。主张屋内原有的沙发、书桌及茶几均系老旧物品，被告在承租房屋期间曾与原告商议另行处理上述物品，获得原告同意后，被告自购家具使用。墙面相框印痕及墙面装饰打眼确实存在，但均为正常生活磨损，并非有意损坏主体结构。未提交其他证据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案双方均认可由原告于峰代理签订租赁合同，故租赁合同在被代理人（三原告）与相对人（被告）之间产生效力。关于租金支付，因原告于2020年1月19日将涉案房屋换锁收回，双方租赁关系不仅处于事实上的解除状态，且自2020年1月19日起，被告丧失房屋控制及使用条件，故2020年1月19日至2020年5月11日（被告再次占有房屋之前）的房屋租金应予以扣除。本院对于原告要求支付租金一项诉讼请求中的合理部分予以支持。关于逾期支付租金违约金，被告未支付剩余租金的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任，本院根据公平原则，本案的具体情况认定合同约定的违约金标准，即“月租金的200%”并无不妥之处，并对逾期付款违约金一项诉讼请求予以支持。关于水费、燃气费一项诉讼请求，被告表示认可，本院不持异议并予以支持。关于物品损失，首先，涉案房屋内原存在沙发、书桌及茶几等家具是不争的事实，在被告未提交证据证明其擅自处理原告家具获得原告认可的情况下，被告应赔偿相应的物品损失。因没有证据能够证明家具性质及数量，本院根据公平原则、合同履行情况以及折旧情形，对于家具损失数额予以酌定。关于换锁损失，原告提交的证据不足以证明损失结果，且原告的换锁行为与本案合同权利义务的履行并无直接因果关系，本院不予支持。关于墙面损失，根据照片及双方陈述，房屋墙面确实存在印痕及打眼的情况，但考虑到房屋已由被告使用近7年的客观事实，在涉案房屋已转租给他人使用，无法准确证明实际损失结果的情况下，本院根据公平原则，考虑本案的具体情况、房屋折旧等因素，酌情认定被告赔偿部分墙面维修损失。关于逾期交房违约损失，本院认为该损失主要由房屋占用费构成。根据双方短信记录可知，被告未能成功与原告办理交房手续是不争的事实，被告虽主张通过邮寄钥匙的方式办理房屋交接，但此种交接方式将导致双方无法对房屋交接时的状况进行查明和认证，不符合通常的房屋交接惯例，故原告提出双方当场或通过代理人到场办理交接手续的主张符合房屋交接惯例，并无不妥之处，在原告不同意以邮寄钥匙方式接受房屋的情况下，被告对房屋交接不能负有主要责任，应承担2020年5月22日至2020年10月8日的房屋占用费损失。在原告未提交其他初步损失依据的情况下，本院仍秉持公平原则，双方的过错程度并参照合同约定的租金标准对于房屋占用费数额予以酌定，并对原告诉讼请求中的合理部分予以酌情支持。关于拖欠房租利息损失，根据上述分析的法律事实，本院已就逾期支付房租的违约行为进行了认定并予以救济，原告要求支付利息缺乏合同及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，刘婷支付于峰、于军、尹淑贞房屋租金5560元。二、自本判决生效之日起七日内，刘婷支付于峰、于军、尹淑贞逾期支付房租违约金9600元。三、自本判决生效之日起七日内，刘婷支付于峰、于军、尹淑贞水费、燃气费共计2320.33元。四、自本判决生效之日起七日内，刘婷赔偿于峰、于军、尹淑贞物品及墙面修复损失共计2000元。五、自本判决生效之日起七日内，刘婷赔偿于峰、于军、尹淑贞逾期交房产生的房屋占用损失21600元。六、驳回于峰、于军、尹淑贞的其他诉讼请求。如果刘婷未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1326元，由刘婷负担463元（自本判决生效之日起七日内交纳），由于峰、于军、尹淑贞负担863元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 高磊二〇二〇年十二月十五日法官助理 姚岚书 记 员 戴琪