安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初15723号 原告：合肥恒源汽车服务有限公司，住所地安徽省合肥市巢湖南路**，统一社会信用代码91340100744884435N。 法定代表人：凌德琴。 委托诉讼代理人：王旭，安徽同川律师事务律师。 被告：刘红坤，男，1972年5月20日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 被告：合肥坤鹏贸易有限公司，，住所地安徽省合肥市巢湖南路**宅楼**统一社会信用代码91340100689787754M。 法定代表人：柴丽华，总经理。 以上两被告合同委托诉讼代理人：江磊，安徽蓝雁律师事务所律师。 以上两被告合同委托诉讼代理人：贾珺，安徽蓝雁律师事务所实习律师。 原告合肥恒源汽车服务有限公司（以下简称恒源汽车公司）与被告刘红坤、合肥坤鹏贸易有限公司（以下简称坤鹏贸易公司）场地租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒源汽车公司的委托诉讼代理人王旭，被告刘红坤、坤鹏贸易公司的委托诉讼代理人江磊、贾珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒源汽车公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令两被告向原告支付租金612500元（2019.9.15-2019.12.14，每月租金105000元，第三季度拖欠14万元，第四季度租金31.5万元未支付，2020.3.16-2020.4.30租金15.75万元）、违约金105000元（一个月租金），合计717500元；2、请依法决定本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年元月16日原告与被告签订《租赁合同》一份，该合同约定原告将位于巢湖南路79号场地租赁给被告使用，租期为2019年3月16日起至2020年3月15日止，年租金计人民币126万元。该合同签订后，原告依约向被告交付场地，但合同到期后，被告却无故拖欠原告2019年第三季度租金14万元、2019年第四季度31.5万元、2020年3月16日至2020年4月30日期间租金15.75万元，合计612500元。原告按照《租赁合同》约定依约向被告交付租赁场地，被告亦实际使用，现被告应当依约向原告支付租金，故诉至法院，恳请判如所请。 被告刘红坤、坤鹏贸易公司共同辩称：1、被告2不是适格主体；2、两被告均不欠原告任何租金及违约金，相反原告应当在租赁期间因为房屋漏水，被告代为修理房屋，原告清欠被告一些费用，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：恒源汽车公司从合肥市五里庙社居委租赁了位于巢湖南路的集体土地并在场地上建造了厂房。2016年2月28日，恒源汽车公司与刘红坤签订《合肥恒源汽车服务有限公司租赁合同》一份，约定恒源汽车公司将其位于巢湖南路79号面积约3000平方米的场地租赁给刘红坤经营建材，租赁期限为两年。合同签订后，恒源汽车公司交付场地，刘红坤亦如约支付租金，该场地由坤鹏贸易公司经营使用。 合同到期后，2019年3月16日，出租方（甲方）恒源汽车公司与承租方（乙方）刘红坤续签了《租赁合同》，合同约定租赁期限为一年，自2019年3月16日至2020年3月15日止，租金每平方米每月25元，年租金126万元整，支付方式为按季度支付，前一个月底前清。第五条第5款约定：乙方迁出时对商铺内所增设的一切嵌装在建筑结构内外的装潢、设施均不得拆除，甲方也不予补偿。第六条第2款约定：乙方应按时足额缴纳租金，否则逾期一天，按应缴总费用的千分之五加收滞纳金，逾期15天，除缴纳费用外，甲方有权解除合同，收回商铺。合同甲方由恒源汽车公司法定代表人凌德琴签名，乙方由刘红坤签名。 在庭审中双方确认，2019年3月16日之后的租赁费用已付82万元。 2019年9月25日，刘红坤向恒源汽车公司法定代表人凌德琴通过手机微信发送如下内容“因生意难做，租金太高，我已决定明年到期不租，请你早作安排，特提前告知。”租赁合同到期后，坤鹏贸易公司搬离场地。 另查明，2020年7月6日，由刘红坤签名、坤鹏贸易公司盖章向恒源汽车公司发出《告知函》，内容为说明坤鹏贸易公司已于2020年3月16日整体搬迁，并提出疫情期间租金减免、承建并精装修的屋面和卷闸门、玻璃门等费用处理、安徽祥源劳务公司使用办公定的租金等问题要求恒源汽车公司予以处理。 再查明，刘红坤为坤鹏贸易公司的登记股东、持有97%股权、刘红坤为公司监事。 还查明，2020年10月29日，合肥市同安街道五里庙社区居民委员会出具《证明》，内容载明根据相关文件精神，该社区所属的合肥东面集体资产经营管理有限责任公司已经给予恒源汽车公司在疫情期间3个月的租金减免政策（2020年2月、3月、4月），并要求恒源汽车公司给予其实际经营户相应的3个月租金减免。 上述事实，由原告提供的营业执照、企业信息查询单、身份信息、《租赁合同》、《关于催要房的通知》、《告知函》、转账凭证截图、被告提供的租赁合同、微信聊天记录截图、收款收据、五里庙社居委关于疫情期间减免房租的报告、居委会证明、传益环保建材屋面工程材料费用清单、照片等证据以及当事人的庭审陈述予以证实。 本院认为，2019年3月16日，恒源汽车公司与刘红坤签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。该合同以刘红坤个人名义所签，刘红坤应承担合同义务。刘红坤是鹏贸易公司的股东，签订协议后将场地用于鹏贸易公司的经营，该事实从双方往来函件中可以确认。2020年7月6日由刘红坤签名，坤鹏贸易公司盖章向恒源汽车公司发出《告知函》中，坤鹏贸易公司对于承担租金并无异议，故刘红坤、坤鹏贸易公司共同承担根据案涉《租赁合同》支付租金的义务。 本案双方的争议问题如下： 一、被告是否应支付2020年3月16日至2020年4月30日期间的租金。《租赁合同》于2020年3月15日到期，恒源汽车公司诉称坤鹏贸易公司于2020年4月30日方才搬离，故要求支付该期间的租金，被告称坤鹏贸易公司于2020年3月16日即搬离。双方对搬离时间存在争议，且均无证据证明，根据民事诉讼的举证规则，原告恒源汽车公司承担举证不利的法律后果，对其诉称坤鹏贸易公司实际占用场地至2020年4月30日的意见不予采纳，该诉请不予支持。 二、疫情期间的租金是否减免。由于新冠××疫情影响，五里庙社区居委会根据相关精神报同安街道办事处审批，减免了恒源汽车公司疫情期间三个月的租金，恒源汽车公司亦应相应给予被告减免。但因租赁合同于2020年3月15日到期，故实际应给予减免1个半月的租金即157500元（126万元÷12月×1.5）。 三、被告主张的办公室屋面塌顶重建费用33621元、办公楼面屋顶、卷闸门、玻璃门费用90200元以及恒源汽车公司、祥源劳务公司使用的部分房屋费用是否应从租金中扣减的问题。 被告主张支付的屋面塌顶重建费用33621元，被告提交了2019年11月13日湖北传益环保建材合肥直营店开具的《屋面工程材料费用清单》证明该费用的产生和数额，对此予以认定。该费用系租赁物维修费用，双方在《租赁合同》中未约定承担方式，根据《合同法》第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，故该费用应当由原告恒源汽车公司承担，可从房屋租金中扣减。 被告主张的办公楼面屋顶、卷闸门、玻璃门费用90200元，被告未提交证据证实该费用实际发生数额，对于以上费用的承担，双方在《租赁合同》的第五条第5款约定“乙方迁出时对商铺内所增设的一切嵌装在建筑结构内外的装潢、设施均不得拆除，甲方也不予补偿。”被告要求将上述费用扣减租金没有依据，不予支持。 双方均陈述案涉场地中建有二层平房，其中二层的部分房间由恒源汽车公司和祥源劳务公司办公使用，尽管双方对于实际使用房间数存在争议，但从双方的陈述可知，恒源汽车公司和祥源劳务公司使用的房间自始并未交付被告使用。由于双方在合同中对交付的场地范围未作明确约定，被告对于未交付的部分在租赁期间未提出异议，表明未交付部分不属于租赁范围，故对于被告要求将未交付部分从租金中作相应扣减的请求，不予支持。 综上，被告欠付租金为192300元（总租金126万元－已付租金82万元－疫情减免租金157500元－维修费用90200元）。 双方约定的租金支付方式为“按季度支付，前一个月底前清”，结合之前的租金支付时间，可以确定被告应于2019年11月前支付，因被告未予支付，应承担逾期支付的违约责任。原告主张违约金按月租金105000元确定，没有依据，不予支持。合同的第六条第2款约定“乙方应按时足额缴纳租金，否则每逾期一天，按应缴总费用的千分之五加收滞纳金”，双方约定的违约金计算标准过高，应依法调整。本院根据欠付租金数额、逾期之日至原告起诉之日的欠付租时间，并参照一年期市场报价利率的四倍的标准，酌情确定违约金为24000元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告刘红坤、合肥坤鹏贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告合肥恒源汽车服务有限公司支付房屋租金192300元； 二、被告刘红坤、合肥坤鹏贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告合肥恒源汽车服务有限公司支付违约金24000元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为5488元，由原告刘红坤、合肥坤鹏贸易有限公司负担3216元，由被告刘红坤、合肥坤鹏贸易有限公司共同负担2272元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 刘 元 二〇二〇年十二月九日 书记员 莫警花 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。