广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初3175号原告：广州银行股份有限公司惠州惠阳支行，住所地：惠州市惠阳区*******天彩虹城S-1073、S-2001号商铺。负责人：练文勇，行长。委托诉讼代理人：李嘉祺，广东明辅律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄楷越，广东明辅律师事务所实习律师。被告：杨旭，男，汉族，1985年9月4日出生，住址：天津市塘沽区***************，身份证号码：120************612。被告：罗芳，女，汉族，1983年11月12日出生，住址：天津市滨海新区***************，身份证号码：120************566。被告：惠州市中元和泰投资发展有限公司，住所地：惠州大亚湾**富康国际**。法定代表人：袁子生，董事长。原告广州银行股份有限公司惠州惠阳支行（以下简称广州银行）与被告杨旭、罗芳、惠州市中元和泰投资发展有限公司（以下简称中元和泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告广州银行委托诉讼代理人李嘉祺、黄楷越到庭参加诉讼，被告杨旭、罗芳、中元和泰公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判决解除原告与与第一被告、第二被告、第三被告签订的《楼宇按揭贷款合同》(合同编号：广银惠阳按揭借字第[2017]0162号)；2、判决第一被告向原告偿还剩余借款本金人民币1030022.95元并支付相应的利息、罚息及复利（暂计至2020年4月24日，利息为人民币7740.27元，罚息人民币28.51元，复利人民币24.37元，此后继续按照广银惠阳按揭借字第[2017]0162号《楼宇按揭贷款合同》的约定计算至贷款本息偿清之日止），以上暂合计为人民币1037816.10元。3、判决原告在本案债权范围内对处置第一被告名下位于惠州大亚湾西区龙城一品花园100栋一单元4层01号房，建筑面积为117.39平方米的房产[商品房买卖合同编号：大亚湾（2017)10016200；房地产预告登记证：粤(2018)惠州市不动产证明第4089552号]所得款项享有优先受偿权。4、判决第二被告、第三被告对第一被告的上述全部债务承担连带保证担保责任。5、本案案件受理费、保全费、公告费、鉴定费等诉讼费用全部由第一、第二、第三被告承担。事实理由：2017年4月27日，第一被告为购买由第三被告开发的位于惠州大亚湾西区龙城一品花园100栋一单元4层01号房，建筑面积为117.39平方米，总房款为人民币1540564元的房产（下称抵押房产），而向原告提出贷款申请，原告经过对第一被告提出的贷款申请进行审查后，于2017年5月19日与第一、第二、第三被告签订了广银惠阳按揭借字第[2017]0162号《楼宇按揭贷款合同》（下称贷款合同），约定一、被告向原告借款人民币1070000元，借款利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的基础上上浮5%，借款利率按年调整，借款期限为从原告实际发放该笔借款之日起计30年，还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月21日。二、第一被告同意以抵押房产为贷款合同项下债务提供抵押担保，担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用(包括但不限于诉讼费、律师费等）。第一被告连续三个月或在贷款合同期内累计六个月未按时偿还贷款本息的，原告有权宣布贷款合同提前到期并行使抵押权，第一被告可以与原告协商以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。三、第二被告同意为贷款合同项下的债务提供连带保证担保，担保期限为自贷款合同生效之日起至本合同债务履行期限届满之日起两年，若债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期限届满之日起两年。第三被告同意为贷款合同项下的债务提供连带保证担保，担保期限为自贷款合同签订之日起至办妥抵押登记手续并将商品房买卖合同及他项权利登记证正本交由原告保管之日止。担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息，违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用(包括但不限于诉讼费、律师费等）。四、第一被告未按贷款合同约定期限归还借款本息的（包括原告提前实现债权的情形），原告有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息利率为贷款合同约定的相应借款利率加收50%，罚息计算期间从逾期之日起至应付本息实际清偿之日止。对不能按时支付的利息，原告有权按罚息利率计收复利。五、除非有可靠、确定的相反证据，原告有关本金、利息、费用和还款记录等内容的内部账务记载，制作或保留的第一被告办理提款、还款、付利息等业务过程中发生的单据、凭证及催收贷款的记录、凭证，均构成有效证明主合同项下债权关系的确定证据。第一被告、第二被告、第三被告承诺不因上述记录、记载、单据、凭证由原告单方制作或保留，而提出异议。贷款合同签订后，原被告办理了抵押房产的预购商品房抵押权预告登记。2017年6月5日，第一被告实际收到了原告发放的贷款本金人民币1070000元，原告依约履行了发放贷款的义务。但自2020年1月21日起，第一被告未依约向原告归还贷款本金及支付利息，暂计至2020年4月24日，第一被告欠原告贷款金额合计人民币1037816.10元（其中，剩余本金人民币1030022.95元、逾期利息人民币7740.27元及因此产生的罚息人民币28.51元、复利人民币24.37元），第一被告的行为已构成严重违约。第一被告逾期还款后，原告向第一被告进行了多次催收，但第一被告依旧没有偿还欠款。原告认为，原告与第一、第二、第三被告签署的贷款合同依法成立，合法有效，应当受到法律的保护。第一被告长时间未还本付息的行为己构成根本违约，原告有权宣布贷款合同提前到期及解除贷款合同，要求第一被告一次性偿还所欠原告的剩余全部借款本金、支付相应的利息、罚息、复利，并承担相应的违约责任。第一被告以抵押房产提供了抵押担保并办理了预购商品房抵押权预告登记，原告依法对抵押房产处置所得款项享有优先受偿权。第二被告自愿为上述贷款提供连带保证担保，且第一被告上述逾期还款行为发生在保证期间内，故第二被告应依法向原告承担连带保证担保责任。第三被告对上述贷款提供了阶段性连带责任保证担保，且第一被告上述逾期还款行为发生在该阶段性保证期间内，故第三被告应依法向原告承担连带保证担保责任。鉴于上述情况，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所。原告向本院提交如下证据：1、原告营业执照；2、第一被告户口本、第二被告身份证、第三被告工商企业公示信息；3、房屋买卖合同、购房首付款发票；4、楼宇按揭贷款申请表；5、楼宇按揭贷款合同、同意担保声明书、同意抵押声明书、房地产预告登记证、借款凭证、广州银行账户流水清单；6、授权扣款委托书、欠款对账单；7、三份律师函[（2020）明辅律函字第53、54、55号]、EMS快递单、邮件查询单；8、三份律师函[（2020）明辅律函63、64、65号]、EMS快递单、邮件查询单。被告杨旭、罗芳、中元和泰公司均没有向本院提交书面答辩状及证据。根据当事人提交的证据,本院对案件事实认定如下：2017年4月27日，被告杨旭因购房向原告广州银行提交《楼宇按揭贷款申请书》，向被告广州银行申请贷款107万元，借款期限30年。2017年5月19日，原告广州银行(贷款人、抵押权人)与被告杨旭（借款人、抵押人）签订《楼宇按揭贷款合同》，编号为广银惠阳按揭借字第[2017]0162号。合同约定：被告杨旭因向被告中元和泰公司购买位于惠州市大亚湾西区*******************（建筑面积为117.39平方米，下称涉案房屋）向原告广州银行借款1070000元；借款期限30年；贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上上浮5%；逾期罚息利率为本合同约定的相应贷款利率加收50%，罚息计算期限从逾期之日起至应付本息实际清偿之日止；对不能按时支付的利息，贷款人有权按罚息利率计收复利；借款人须于本合同签订之日起在贷款人指定的营业点开立供款专用账户，账号为621*************204；采用按月等额本息还款法；还款日为每月21日，最后一次还款日为贷款到期日；自本合同签订之日起180日内，借款人应按照相关法律法规规定持相关资料到有关机关办理抵押登记手续（含抵押权预告登记）；保证人的保证方式为连带责任保证；保证范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；保证期间为合同分期履行最后一期债务履行届满之日起2年；如借款人、保证人违反本合同义务，借款人、保证人应向贷款人支付担保债权本金5%的违约金等等。除原告贷款人、被告杨旭借款人在合同上盖章签名外，被告罗芳、中元和泰公司在“保证人”处签名盖章。合同签订后，原被告各方已于2018年9月26日办理预售商品房抵押权预告登记证明，证号为粤（2018）惠州市不动产证明第4089552号。2017年6月5日，原告广州银行依约向被告杨旭在原告的存款账户621*************204支付贷款1070000元，当时贷款月利率为4.2875‰；被告杨旭向原告广州银行出具《授权扣款委托书》，授权原告直接从被告杨旭上述存款账户扣款还贷。被告杨旭正常还款至2019年12月，从2020年1月起，被告杨旭未再依约向被告支付月供款；至2020年4月24日，被告杨旭尚欠原告逾期借款本金5728.54元（共计未还借款本金1030022.95元）、逾期利息7740.27元、罚息28.51元、复利24.37元。原告委托广东明辅律师事务所分别于2020年4月30日、2020年5月17日向被告杨旭及保证人罗芳、中元和泰公司发出《律师函》催收贷款，但各被告均未回复并偿还借款本息。在本案审理中，本院根据原告广州银行的申请，于2020年8月25日作出（2020）粤1303民初3175号民事裁定书，裁定查封被告杨旭名下位于惠州市大亚湾西区********************[不动产权证号：粤（2017）惠州市不动产证明第4076847号；抵押预告登记证明号：粤（2018）惠州市不动产证明第4089552号];查封价值相当于1037816.10元。上述房产的查封期限三年。本院认为，原告与被告杨旭、罗芳、中元和泰公司所签订的《楼宇按揭贷款合同》系各方当事人真实意思表示，约定的利率（包括利息、罚息、复利）标准未超过国家规定的上限，合同其他条款不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。原告已依约向被告杨旭支付全部借款107万元，但被告杨旭自2020年1月起未按合同约定按月足额向原告支付贷款本息，至辩论终结时止共拖欠10期；被告罗芳、中元和泰公司也未履行连带保证责任，构成严重违约，依法应当承担违约责任。原告请求解除《楼宇按揭贷款合同》，事实理由充足，符合法律规定，本院应予支持。原告请求被告杨旭立即偿还拖欠原告借款本金1030022.95万元及利息、罚息、复利，符合合同约定，不违反法律规定，本院应予支持。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效”的规定，原被告虽已对涉案房屋办理预告抵押登记，但尚未办理抵押登记，抵押合同未生效。原告诉请就涉案房屋变卖或拍卖后的价款享有优先受偿权，没有法律依据，本院不予支持。《楼宇按揭贷款合同》约定，保证人承担连带保证责任，被告罗芳、中元和泰公司在《楼宇按揭贷款合同》的“保证人”处签名盖章，表明其对被告杨旭债务承担连带保证责任。原告诉请被告罗芳、中元和泰公司就对被告杨旭的上述全部债务承担连带保证担保责任，事实依据和法律依据充足，本院应予支持。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告杨旭、罗芳、中元和泰公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，按缺席论处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州银行股份有限公司惠州惠阳支行与被告杨旭于2017年5月19日签订的《楼宇按揭贷款合同》；二、被告杨旭于本判决发生法律效力之日起十五日内偿还原告广州银行股份有限公司惠州惠阳支行借款本金1030022.95元、利息7740.27元、罚息28.51元、复利24.37元（利息、罚息、复利已计算至2020年4月24日止，从2020年4月25日起至清还借款之日止按合同约定的利率标准计算利息、罚息、复利）；三、被告罗芳、惠州市中元和泰投资发展有限公司共同对被告杨旭上述债务承担连带责任；四、驳回原告广州银行股份有限公司惠州惠阳支行的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14140元，保全费5000元，共计19140元，由被告杨旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  詹俐儒人民陪审员  黄志娴人民陪审员  李存胜二〇二〇年十一月二日书 记 员  郭晓燕吴泽苑