四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初6770号 原告：杨明莲，女，1977年7月29日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：李刚，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 被告：四川省银河投资集团有限公司，住所地成都市成华区双成三路********。 法定代表人：郑光清，董事长。 委托诉讼代理人：王兰颖，四川方舟达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张亚男，四川方舟达律师事务所律师。 原告杨明莲与被告四川省银河投资集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨明莲及其委托诉讼代理人李刚，被告四川省银河投资集团有限公司委托诉讼代理人张亚男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨明莲向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2014年5月22日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告立即向原告退还房款342509元；3.判令被告立即向原告支付违约金10275.27元；4.判令被告向原告支付资金利息损失（以342509元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2014年5月22日起计算至被告实际付清之日止）；5.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于龙泉驿区××街××路××路××大厦××栋××楼××号商品房，房屋总价款为342509元。按照合同第十条第一款的规定，被告应于2016年12月31日前将商品房交付原告。同时合同第十二条第二款规定，逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起十五日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。合同签订当日，原告向被告支付了全部房款，被告却长期停工无法交付房屋。诉前原告向被告发出了《解除合同退房通知书》，但被告仍拒不退还房款也不支付任何违约金。综上，诉至法院。 四川省银河投资集团有限公司辩称，1.原告在本案起诉前曾经向成都市龙泉驿区法院提起过一次诉讼，主张被告向其支付逾期交房违约金，该案已经生效并执行完毕。根据双方签订的买卖合同第十二条第一款第（二）项的约定，逾期交房的，买受人有权选择退房，也可以选择继续履行合同并主张逾期交房违约金，这个是二选一的问题。原告既然在前案中选择了主张逾期交房违约金，并且已经实际执行完毕了违约金，现又主张解除合同并支付解除合同的违约金，系重复主张，根据一事不再理及合同选择权的规定，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。2.根据商品房预售合同的约定，交房时间是在2016年12月31日，原告主张逾期交房违约金已过诉讼时效，不应支持。3.违约金的主要功能系弥补损失，原告并未提交证据证明因原告主张的逾期交房给其造成了损失，故原告主张要求退还房款及支付逾期交房违约金及资金占用利息损失，无事实和法律依据，不应支持。4.即便法院认定被告应当解除合同以及支付解除合同的违约金或者资金利息损失，合同第十二条也已经对违约责任及违约金标准进行了明确规定，双方有约定的应当从其约定。即便法院认定被告应当支付违约金，也应当按照双方签订的合同载明的标准进行计算。原告额外主张的资金利息损失没有任何依据，不应予以支持。同时，被告认为合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调减。5.原告已经获得了逾期交房违约金及一年房屋租金收益，其损失已经得到弥补，其再主张违约金及资金利息损失，无法律依据。即便法院认定被告应当支付违约金或者资金利息损失，也应当对该租金收益予以扣减。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：一、2014年5月22日，原告作为买受人与四川省银河投资集团有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定原告购买四川省银河投资集团有限公司开发的位于成都市龙泉驿区××街××路××号××大厦××栋××层××号房屋，建筑面积35.96平方米，用途为商业，购房价款342509元。合同第十条约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］…。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”。合同签订当日，原告向四川省银河投资集团有限公司支付了全部购房款342509元。案涉房屋至今仍未交付。 二、2019年2月18日，原告以四川省银河投资集团有限公司为被告向本院提起诉讼，要求被告按日万分之一向原告支付逾期交付案涉房屋的违约金至房屋实际交付之日止。2019年2月20日，成都市龙泉驿区人民法院作出（2019）川0112民初126号民事判决书，判决：“被告四川省银河投资集团有限公司于本判决生效后十日内向原告支付逾期交付房屋的违约金（以已付款342509元为基数，按每日万分之一从2017年1月1日起，计算至房屋实际交付之日止）”。被告四川省银河投资集团有限公司不服该判决，向成都市中级人民法院提出上诉，成都市中级人民法院于2019年9月27日作出（2019）川01民终9241号民事判决书，判决：“一、变更‘以已付款342509元为基数，按每日万分之一从2017年1月1日起，计算至房屋实际交付之日止’为‘以已付款342509元为基数，按每日万分之一从2017年1月1日起，计算至2019年1月4日’；二、驳回杨明莲的其他诉讼请求。”该判决书载明的逾期交房违约金现已实际执行完毕。 三、2020年6月15日，原告通过邮寄的方式向被告邮寄了《解除合同退房通知书》，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，退还购房款并支付违约金等。该邮件后因联系电话停机且原址无此人退回了原告。 上述事实，有原、被告身份信息、商品房买卖合同及补充协议、房屋信息摘要、房款支付收据、民事判决书、解除合同退房通知书及其EMS快递单等证据以及原、被告在庭审中陈述一致的事实在案为证。 本院认为，原告与被告就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。对于原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》并要求被告退还房款及支付解除合同违约金的问题。本院认为，商品房买卖合同第十条明确约定四川省银河投资集团有限公司应于2016年12月31日前交房，但其至今未向原告交付案涉房屋已构成违约。依照商品房买卖合同第十二条的约定，原告有权要求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，要求被告退还房款并支付违约金。四川省银河投资集团有限公司虽辩称原告主张的违约金已经超过诉讼时效，但根据合同约定本案所涉解除合同违约金系于合同解除之日起15日内支付，现双方合同尚未解除，故解除合同违约金并未超过诉讼时效。四川省银河投资集团有限公司虽辩称原告在本案起诉前通过诉讼途径选择了主张逾期交房违约金，并且已经实际执行完毕了违约金，现又主张解除合同并支付解除合同的违约金，系重复主张，根据一事不再理及合同选择权的规定，原告无权要求解除合同，但目前案涉项目仍然处于停工状态，被告也当庭表示何时能够交房尚不能确定，也就是说在之前原告通过诉讼途径主张逾期交房违约金后，被告仍然不能向原告交付案涉房屋，被告的行为直接导致原告签订房屋买卖合同的购房目的无法实现，故原告有权主张解除合同，对被告的辩称主张，本院不予采信。关于解除合同违约金计算标准的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，被告迟延履行交付房屋的义务长达近四年，且目前仍无法向原告履行交付房屋的义务，导致原告要求解除合同。按照双方合同的约定的以已付房款金额的3%计算解除合同违约金，不足以弥补原告因被告逾期交房导致合同目的无法实现的损失。故本院参照双方签订的买卖合同对逾期付款及逾期交房违约金的计算标准，综合认定自逾期交房之日起至合同实际解除后被告实际向原告退还完毕已付房款之日止，每日按照已付房款的万分之一计算合同解除违约金较为妥当。同时，由于本案原告已在本案起诉前向被告主张过2017年1月1日起至2019年1月4日止的逾期交房违约金，在本案计算解除合同违约金时，对被告已实际获得的逾期交房违约金，应当予以扣除。同时，违约金的主要功能系弥补损失，原告在已经向被告主张违约金的情况下，又主张资金占用利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》应当予以解除，在解除后，被告应当退还原告已付房款并支付解除合同违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告杨明莲与被告四川省银河投资集团有限公司于2014年5月22日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》； 二、被告四川省银河投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨明莲退还购房款342509元； 三、被告四川省银河投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨明莲支付解除合同违约金（以342509元为基数，自2019年1月5日起至被告实际退还原告购房款完毕之日止，按照每日万分之一的利率标准计算）； 四、驳回原告杨明莲的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取4062.5元，由被告四川省银河投资集团有限公司负担（此款已由原告预交，被告在履行上述给付义务时一并将此款付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  高玉林 二〇二〇年十二月十七日 书记员  赵思铭