重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初3573号原告:重庆金亿嘉房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝中区大坪正街118号1幢26-24#，统一社会信用代码:91500103MA5XELGK5D。法定代表人:秦垚，该公司经理。委托诉讼代理人：杨华东，该公司员工。被告:邵明英，女，1975年8月26日生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：贺蓄芳（同时系贺元书的委托诉讼代理人），重庆五典律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛廷超（同时系贺元书的委托诉讼代理人），重庆五典律师事务所律师。被告:贺元书，男，1976年10月10日生，汉族，现役军人。原告重庆金亿嘉房地产经纪有限公司（以下简称金亿嘉公司）与被告邵明英、被告贺元书合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金亿嘉公司的法定代表人秦垚及委托诉讼代理人杨华东，被告邵明英及其与贺元书的共同委托诉讼代理人毛廷超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金亿嘉公司向本院提出诉讼请求，判令：1.被告邵明英、被告贺元书支付原告金亿嘉公司违约金10000元；2.被告邵明英、被告贺元书支付原告金亿嘉公司各项损失98031元；3.被告邵明英、被告贺元书退还原告金亿嘉公司2019年12月21日至2020年3月20日的房屋租金6600元及押金1000元。事实与理由:2019年3月22日，金亿嘉公司与邵明英签订了《房屋委托管理合同》，约定由邵明英将贺元书名下的、位于重庆市渝中区单巷子路71号附28号长城小区B栋24-*号房屋交由金亿嘉公司管理使用。2019年12月27日，邵明英、贺元书私自拆除了合同项下房屋的供电设施，导致房屋无法用电，严重影响了房屋承租人的居住，致使金亿嘉公司处承租人搬离合同项下房屋并要求金亿嘉公司承担赔偿责任及违约金。因此，金亿嘉公司于2020年1月2日向两被告邮件送达了《合同解除函》，与两被告解除了《房屋委托管理合同》。综上，两被告的行为已经违反了我国《合同法》以及《房屋委托管理合同》的约定，金亿嘉公司有权要求两被告支付违约金并且赔偿因其违约行为给金亿嘉公司造成的一切损失，望贵院支持金亿嘉公司的全部诉讼请，以维护金亿嘉公司的合法权益。被告邵明英、被告贺元书共同辩称，邵明英与贺元书系夫妻关系。原被告于2019年3月22日签订协议后，邵明英、贺元书于当天将涉案房屋交给金亿嘉公司。双方之间签订的协议虽然名为房屋委托管理合同，但是实际上上双方形成的是租赁合同关系，理由为：首先双方合同约定内容及金亿嘉公司在本案主张装修损失，可以看出金亿嘉公司对涉案房屋存在添附，必须建立在租赁的基础上。其次，如果双方为委托关系，则租金和押金应径直交予邵明英、贺元书，显然本案的事实并非如此。本案，金亿嘉公司并未按合同约定的时间给付租金，存在违约。邵明英、贺元书按合同约定行使解除权，但被告并未在限定日期内交还房屋，因此，邵明英、贺元书不应承担违约金。关于装修损失，没有合同约定。关于租客赔偿问题，没有证据存在该损失且性质为间接损失，同时金亿嘉公司存在违约，责任在于金亿嘉公司。因此，二被告请求驳回金亿嘉公司的诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：贺元书与邵明英系夫妻关系。位于重庆市渝中区单巷子71号附28号24-*号房屋登记在贺元书名下。2017年12月12日，贺元书（甲方）与金亿嘉公司（乙方）就重庆市渝中区单巷子71号附28号24-*号房屋签订《房屋委托代理合同》，约定贺元书将涉案房屋交由金亿嘉公司出租。合同约定期限为2017年12月13日至2022年12月13日。合同未尽事宜中手写内容载明：“①合同期内，第1个月家具家电维修维护由甲方负责，后期由乙方负责。②合同期内，安全问题由乙方负责。③合同期满，乙方根据甲方需求，将房屋恢复原样。④合同期内，甲方保证前3年不出售此房屋，如特殊情况需出售此房屋，甲乙双方协商违约金10000元。⑤合同期内，甲方同意给乙方找租客时间为第一年2个月，后期每年1个月。”合同约定租金支付时间为2017年12月13日支付2700元，2018年3月13日支付8100元，2018年6月13日支付8100元，2018年9月13日支付8100元，2018年12月13日支付5400元，2019年3月13日支付8100元，2019年6月13日支付8100元，2019年9月13日支付8100元，2019年12月13日支付5400元，2020年3月13日支付8100元，2020年6月13日支付8100元，2020年9月13日支付8100元，2020年12月13日支付5600元......2019年3月22日，邵明英以贺元书（甲方）的名义与金亿嘉公司（乙方）签订《房屋委托管理合同》，合同约定贺元书将位于重庆市渝中区单巷子71号附28号长城小区B栋24-*号房屋将金亿嘉公司出租。合同期限为2019年3月22日至2024年3月21日是。合同固定的租金为每月2200元，按季支付。第一期租金在2019年3月22日支付，之后的在每个季度开始前一日支付。合同还约定，甲方每年给乙方30天作为乙方装修期及寻找租客的时间，在此期限内甲方不收取房屋固定租金回报。合同第五条合同的解除约定：“（五）甲乙双方特别约定：①在委托出租期间，甲方除本条第四款约定的情形外，不得无故收回该房屋，如甲方中途要求收回该房屋，乙方有权拒绝。②若因乙方原因导致本合同终止的，甲方对乙方的装修费用不予补偿，且甲方已收取但尚未到期的固定租期回报不退还给乙方。③鉴于乙方已投入资金对该房屋进行了装修履行，如因甲方原因导致合同无法继续履行，将给乙方带来极大损失。故，对于乙方实施了装修、改造的房屋，甲方除承担违约责任，还应按人民币200元/平方米的标准装修费用④合同到期后，乙方按照装修、改造前的状态交还房屋，装修、改造的成果归甲方享有，乙方不得拆除或损坏；甲方不得要求乙方将该房屋恢复成装修装修、履行前的状态，对于该房屋及附属设施的正常磨损不得要求乙方修复或赔偿。⑤合同双方任意一方违反本合同条款，且按合同约定应承担违约责任的，违约方须向守约方支付人民币五千元作为违约金。”合同未尽事宜手写内容载明：“①合同期内甲方如需出售此房屋2年内赔偿违约金10000元，2年后甲方需出售此房赔偿违约金5000元。②第一年甲方给乙方15天装修时间。③本合同中第五大条第五小条③不受约束。④合同期内安全问题由乙方负责。⑤乙方需要交付租金，如超过3天（节假日除外）乙方算违约，甲方有权收回房屋。⑥乙方需按时交付物管费及水电气费，如超过2个月未交，算乙方违约。”2019年7月1日，邵明英通过微信向金亿嘉公司的工作人员催收租金。当天，金亿嘉公司向邵明英支付了2019年6月22日至2019年9月21日的租金6600元。2019年10月14日，邵明英通过微信向金亿嘉公司的工作人员催收租金，要求其在后天之内结清物管费和租金，不然按合同停电停水，解除合同。2019年10月16日，邵明英向金亿嘉公司的工作人员发送微信，内容为：“明天上午派个人过来交接，物业及水电气，拖欠的租金要结清，结清后退你押金。”2019年10月17日，邵明英向金亿嘉公司的工作人员发送微信，内容为：“给你4天时间把租房处理好，下周二我过来交接，免你半个月租金，我也做到了人至义尽了。”2019年10月17日，金亿嘉公司向邵明英支付了2019年9月22日至2019年12月21日的租金6600元。2019年11月18日，邵明英向金亿嘉公司的工作人员发送微信，内容为：“这周星期四我们要收回房子，这次希望你配合，如果再像上次派人跟你交结你又不露面的话，我们就直接换锁了。”2019年12月18日，邵明英向金亿嘉公司的工作人员发送微信，内容为：“下周二过来跟你交接，合作一场也还是要有始有终，自从你接手各种理由的拖欠，也闹得不愉快，好说好散，每次过来处理这些事情对我们也造成很多麻烦，希望你能积极配合。”2019年12月23日，邵明英向金亿嘉公司的工作人员发送微信，内容为：“明天上午十点半到大坪派出所解决，不接电话不出面的话，一切后果自负。”当天，金亿嘉公司向邵明英支付6600元。2019年12月23日，金亿嘉公司向邵明英支付6600元。2019年12月27日，邵明英申请拆除了涉案房屋的电表。上述事实，有结婚证、房产证、合同书、房屋委托管理合同、微信内容，银行交易明细及当事人的陈述，载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本院认为，原被告之间的合同系当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的禁止规定，应为合法有效。双方于2019年3月22日重新形成的新的合同，变更了双方于2017年12月12日的合同内容。因此，本院确定双方之间2019年3月22日的合同内容作为依据。被告在履行合同过程中，多次未按约支付租金，构成违约。被告根据合同约定，享有解除权。本案系原告违约在先，被告的行为发生于其通知原告解除合同之后，故本院对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求一及诉讼请求二均不予支持。关于诉讼请求三中租金，根据合同约定，应作为原告违约行为导致合同解除的违约金，且本案并无原告向被告交还房屋的证据，故本院对该请求不予支持。关于诉讼请求中的押金，押金的性质一般为担保合同履行的保证金，在原告已经承担其他违约责任的情况下，原告要求退还该押金的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告邵明英、被告贺元书在本判决生效后立即退还原告重庆金亿嘉房地产经纪有限公司押金1000元；驳回原告重庆金亿嘉房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案受理费减半收取1230元，由原告重庆金亿嘉房地产经纪有限公司负担1205元，被告邵明英、被告贺元书共同负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  王德清二〇二〇年十二月十七日书记员  阳 乔