北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初27536号原告（反诉被告）：北京博洋美伊健康科技中心，住所地北京市朝阳区朝外大街**地上**083CF1F0105/083CF1F0106/083CF1F0110。投资人：崔文新，经理。委托诉讼代理人：林宏，北京昊庭律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京万事吉祥商贸有限公司，，住所地北京市丰台区东铁营街道塔园********法定代表人：李泽政。原告（反诉被告）北京博洋美伊健康科技中心（以下简称博洋美伊中心）与被告（反诉原告）北京万事吉祥商贸有限公司（以下简称万事吉祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）博洋美伊中心的投资人崔文新及其委托诉讼代理人林宏、被告（反诉原告）万事吉祥公司的法定代表人李泽政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）博洋美伊中心向本院提出诉讼请求：要求确认博洋美伊中心与万事吉祥公司于2020年8月25日签订的房屋租赁合同于2020年9月11日解除。事实与理由：2020年8月25日博洋美伊中心与万事吉祥公司签订了房屋租赁合同,万事吉祥公司将位于北京市丰台区东铁匠营街道塔园12号楼一层内C01号房屋租给博洋美伊中心,建筑面积约257平方米,实际使用面积约180平方米,房屋用途:美容养生、快捷美容、美体、修脚足疗、身体养护、健康咨询、健康管理。租赁日期从2020年8月25日起至2032年10月1日止,其中2020年9月30日前为免租装修期,2020年10月1日商场开业起算租金。现博洋美伊中心没有交付任何费用,万事吉祥公司也没有将房屋交付原告使用,博洋美伊中心也没有进行装修。由于现仍处于疫情期间,且房屋租赁期限长达12年,博洋美伊中心无力支付房屋租金及押金,博洋美伊中心已于2020年9月4日通知万事吉祥公司解除房屋租赁合同,故诉至本院。被告（反诉原告）万事吉祥公司辩称，我们9月4日没有收到解除合同通知，我们认为应由法院判决合同解除。2020年9月20日我公司回复了原告给我公司发的解除合同通知，同意解除合同，要求对方支付违约金。关于12年的租期，我公司是从北京红星运营管理有限公司承租的涉案房屋，我们之间的合同是12年，之前对方说合同期限越长越好，我们就签了12年。原告股东撤资问题以及是否能承担租金和押金，与我公司无关。涉案房屋的一半已于9月20日租给他人（也做美容），现有一半空置。原告没有向我公司交纳租金、押金等。我公司现同意解除合同，但是不同意原告所述解除合同的时间。被告（反诉原告）万事吉祥公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除万事吉祥公司与博洋美伊中心于2020年8月25日签订的房屋租赁合同；2、要求博洋美伊中心支付万事吉祥公司违约金562830元、经济损失44802元。事实与理由：2020年8月25日反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》,双方合同签订后，反诉人多次微信和电话提醒通知被反诉人法人崔文新及其主要负责人吴玉梅,“交押金、进场装修、已将你中心租赁区域分隔完毕”等履行合同的事项,反诉人严格按照约定履行合同,没有任何违约行为。2020年9月6日,被反诉人直接将反诉人起诉至北京市丰台区人民法院,2020年9月19日被反诉人快递给反诉人一份《解除房屋租赁合同通知书》,反诉人针对此进行了书面回复。被反诉人不按照约定履行合同已构成严重违约。被反诉人在签订合同后不按照约定履行合同,给反诉人造成经济损失,要承担经济损失赔偿责任。主要损失如下：区域分隔墙:长12米,高4.9米。其中3米以上部分每平米140元,12*1.9*140=3192元；3米以下部分每平米85元,12*3*85=3060元；共计损失3192+3062=6252元。租金损失:租赁建筑面积257平方米,合同约定每平米每天6元,2020年8月25日至2020年9月19日共计25天,6*257*25=38550元。两项经济损失共计:6252+38550=44802元。双方签订合同后,被反诉人没有按照约定交押金,也没有按照约定进场装修，严重违反合同约定,已构成严重违约。双方签订的《房屋租赁合同》第三页约定:“本合同甲乙双方自愿签订,共同遵守每一条,如有违约按年租金100%承担违约金,违约金归守约方所有,未尽事宜双方协商解决,协商不成,可诉北京市丰台区人民法院解决,诉讼期间不得影响双方利益,造成损失,过错方承担。诉讼期间不影响交租金。”根据双方合同约定,被反诉人应该按年租金100%承担违约金562830元。原告（反诉被告）博洋美伊中心辩称，我公司同意解除合同，我公司认可我们有违约行为，但是在免租期届满前对方就租出去了，因此没有给对方造成损失，我公司没有要求对方打隔断。关于违约金，约定过高，法院依法予以调整。本院经审理认定事实如下：2020年8月25日，万事吉祥公司（以下简称甲方、出租方）与博洋美伊中心（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，主要约定：第一条：房屋基本情况和房屋用途（1）甲方租赁给乙方位于北京市丰台区东铁匠营街道塔园12号楼一层内C01号房屋，建筑面积约257平方米，实际使用面积约180平方米。（2）房屋用途：美容养生、快捷美容、美体、修脚足疗、身体养护、健康咨询、健康管理。关于租赁期约定，租赁日期：2020年8月25日起至2032年10月1日止。其中2020年9月30日前为免租装修期，2020年10月1日商场开业起算租金。第二条：押金、租金（1）押金共十万元，本合同签订三日内乙方向甲方缴纳5万元押金，第二次交租金同时补交押金5万元，租赁期满或合同解除后，押金抵扣乙方承租的费用后，剩余部分七日内甲方返还给乙方。（2）租金：按建筑面积计算每平方米6元，每三年递增5%，第一年租金共计562830元；第二年租金562830元；第三年租金562830元；第四年租金590971元；第五年租金590971元；第六年租金590971元；第七年租金620520元；第八年租金620520元；第九年租金620520元；第十年租金651546元；第十一年租金651546元；第十二年租金651546元。第三条付款方式（1）半年付，提前10天付清下个周期租金，租金乙方以人民币转账至甲方指定账号或现金支付，甲方收到后开具收据。……本合同甲乙双方自愿签订，共同遵守每一条，如有违约按年租金100%承担违约金，违约金归守约方所有，未尽事宜双方协商解决，协商不成，可诉北京市丰台区人民法院解决，诉讼期间不得影响双方利益，造成损失，过错方承担。诉讼期不影响交租金。签订合同后，博洋美伊中心未按约定支付押金及租金。博洋美伊中心未实际使用涉案房屋进行装修，并未开展经营。2020年9月19日，博洋美伊中心向万事吉祥公司发送《解除房屋租赁合同通知书》，其上载明：2020年8月25日博洋美伊中心与万事吉祥公司签订了房屋租赁合同，将北京市丰台区东铁匠营街道塔园12号楼一层内C01号房屋租赁给博洋美伊中心，建筑面积约257平方米，实际使用面积约180平方米，房屋用途：美容养生、快捷美容、美体、修脚足疗、身体养护、健康咨询、健康管理。租赁期限从2020年8月25日起至2032年10月1日止。其中2020年9月30日前为免租装修期，2020年10月1日商场开业起算租金。现万事吉祥公司没有将房屋交付给博洋美伊中心使用，博洋美伊中心也没有支付任何费用，双方仅仅是签订了房屋租赁合同，博洋美伊中心已于2020年9月4日通知万事吉祥公司解除房屋租赁合同，且博洋美伊中心于2020年9月6日向北京市丰台区人民法院起诉，请求法院依法判令解除双方于2020年8月25日签订的房屋租赁合同。现博洋美伊中心再次通知万事吉祥公司解除房屋租赁合同。博洋美伊中心提交微信聊天记录，拟证明其曾于2020年9月4日通知万事吉祥公司解除合同。万事吉祥公司不认可上述证据，并表示9月4日没有收到博洋美伊中心要求解除房屋租赁合同的通知。2020年9月20日，万事吉祥公司就博洋美伊中心发送的《解除房屋租赁合同通知书》进行回复，其上载明：你中心快递给我司的《解除房屋租赁合同通知书》已收悉。双方合同签订后我司一直在按照约定履行合同，没有任何违约行为；你中心没有按照约定履行合同已构成严重违约，故你中心没有权利单方通知我司解除房屋租赁合同。现将相关事宜回复如下：1、我司2020年9月4日没有接到你中心解除房屋租赁合同的通知。2、双方合同签订后，我司多次微信和通话通知你中心法人崔文新和合伙人吴玉梅，“交押金、进场装修、已将你中心租赁区域分隔”等履行合同的事项，我司严格按照约定履行合同，没有任何违约行为。3、你中心签订合同后不按照约定履行合同，给我司造成经济损失，要求承担损失赔偿责任。区域分隔墙:长12米,高4.9米。其中3米以上部分每平米140元,12*1.9*140=3192元；3米以下部分每平米85元,12*3*85=3060元；共计损失3192+3062=6252元。租金损失:租赁建筑面积257平方米,合同约定每平米每天6元,2020年8月25日至2020年9月19日共计25天,6*257*25=38550元。两项经济损失共计:6252+38550=44802元。4、双方签订合同后，你中心没有按照约定交押金，已构成严重违约。双方签订的《房屋租赁合同》第三页约定:“本合同甲乙双方自愿签订,共同遵守每一条,如有违约按年租金100%承担违约金,违约金归守约方所有,未尽事宜双方协商解决,协商不成,可诉北京市丰台区人民法院解决,诉讼期间不得影响双方利益,造成损失,过错方承担。诉讼期间不影响交租金。”根据双方合同约定,你中心应该按年租金100%承担违约金562830元并赔偿经济损失44802元，共计607632元。为了维护法律尊严，维护社会稳定和秩序，我司从大局出发，同意于2020年9月19日解除合同，你中心应付我司违约金和损失赔偿607632元。另查，2020年9月20日，万事吉祥公司将涉案房屋一部分出租给案外人颜华龙，租期两年，年租金30万元。经本院现场勘验，涉案房屋使用面积约为180平方米，其中一部分房屋已另行出租，即为租赁给颜华龙的房屋，剩余部分房屋处于空置状态，面积约为55.46平方米。本院认为，依法成立的合同受法律保护。双方应按约定全面履行各自义务。本案中，博洋美伊中心与万事吉祥公司签订的房屋租赁合同系双方当事人意思表示一致的结果，且未违反法律、法规强制性规定，因此应属合法、有效。双方应依此履行。签订上述合同后，博洋美伊中心未按约定向万事吉祥公司支付租金及押金，其行为已构成违约，因此万事吉祥公司有权要求博洋美伊中心支付违约金。另博洋美伊中心就无法继续履行合同一事，已于2020年9月19日以书面形式及时通知万事吉祥公司，及时避免了损失的扩大。且诉讼中，博洋美伊中心提出双方约定的违约金过高，要求依法予以调整，故本院将结合博洋美伊中心违约情形以及给万事吉祥公司造成损失等，依法确定违约金的具体金额。关于解除房屋租赁合同一节，博洋美伊中心于2020年9月19日书面通知万事吉祥公司要求解除合同，对此万事吉祥公司在回复中予以同意，故可以视为双方就房屋租赁合同解除达成了合意，符合协商解除合同的情形，因此双方签订的房屋租赁合同已于2020年9月19日解除，对此本院依法予以确认。另关于万事吉祥公司主张要求赔偿隔断损失问题，对此博洋美伊中心不认可，且万事吉祥公司未举证证明其系受博洋美伊中心之托而为之，故万事吉祥公司依此要求赔偿隔断损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于万事吉祥公司主张的租金损失，根据法律规定，违约金包括一方在不履行合同或者履行合同不符合约定的情况下，给对方造成的损失。万事吉祥公司在本案中已向博洋美伊中心主张违约金，该违约金中已涵盖万事吉祥公司在2020年8月25日至2020年9月19日期间的租金损失，且本院已根据博洋美伊中心的违约情况等判令要求其支付违约金，故在此情形下，万事吉祥公司再行要求支付上述期间租金损失，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京博洋美伊健康科技中心与北京万事吉祥商贸有限公司于2020年8月25日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月19日解除；二、北京博洋美伊健康科技中心于本判决生效之日起七日内给付北京万事吉祥商贸有限公司违约金50000元；三、驳回北京博洋美伊健康科技中心的全部诉讼请求；四、驳回北京万事吉祥商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4715元，由北京博洋美伊健康科技中心负担（已交纳）。反诉案件受理费4939元，由北京万事吉祥商贸有限公司负担4414元（已交纳），由北京博洋美伊健康科技中心负担525元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘晔二〇二〇年十二月九日书记员  袁楠