浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8336号 上诉人（原审原告）：陈杰，男，1967年8月25日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：张若晨，浙江援手律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：崔鹏翘，男，1964年1月2日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：赵丽华、楼韩江，浙江天卫律师事务所律师。 原审第三人：浙江方正房地产开发有限公司，住所地杭州市下城区国都商务大厦**。统一社会信用代码：913301034701807120。 委托诉讼代理人：赵丽华、楼韩江，浙江天卫律师事务所律师。 上诉人陈杰因与被上诉人崔鹏翘及原审第三人浙江方正房地产开发有限公司（以下简称方正房产开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2020）浙0103民初1305号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年9月21日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵为民适用普通程序独任审理，于2020年11月10日公开开庭进行了审理，上诉人陈杰的委托诉讼代理人张若晨，被上诉人崔鹏翘的委托诉讼代理人楼韩江及原审第三人方正房产开发公司的委托诉讼代理人楼韩江到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2016年6月16日，陈杰（乙方）与崔鹏翘（甲方）签订《房地产租赁合同》，约定崔鹏翘将坐落于杭州市下城区武林街道国都公寓10幢3楼整层（国都公寓10幢369室），建筑面积为530.96平方米，用途为商业用房的房屋出租给陈杰使用，租赁期限为2016年6月16日至2021年5月31日止，半年租金为250000元，租金采取每6个月支付一次的方式。乙方在签署本组约3日内向甲方缴纳6个月租金250000元，其余各期租金乙方须于每期的第五个月的25日前向甲方缴纳下期房租，即250000元。房屋于2016年6月16日交付。租赁期内，乙方应当按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金，如果逾期15天，作违约处理，甲方有权解除合同，收回房屋并追讨有关欠费，并不退还保证金。 2019年1月17日，杭州市公安消防支队下城区大队向杭州市鼎豪棋牌室作出行政处罚决定书，以该棋牌室未经消防安全检查擅自于2013年10月初投入使用、营业违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款之规定，向其作出责令停产停业，并处罚款人民币5000元的处罚。该棋牌室于2019年1月18日停止营业。2019年3月6日，陈杰与崔鹏翘又签订一份《房屋租赁合同》，约定崔鹏翘将上述案涉房屋出租给陈杰使用，租期为12年，自2019年6月1日至2031年5月31日，并对租金、租金支付方式等做出明确约定。 案涉房屋存在消防通道缺失的问题于2018年10月-11月被陈杰和崔鹏翘所知晓，崔鹏翘于2018年11月5日向杭州市下城区信访局提出恢复房屋竣工图上楼梯通道的信访要求。2019年7月26日，下城区武林街道就关于国都公寓10幢恢复二楼至三楼“消防楼梯”召开协调会议并形成会议纪要。后案涉房屋消防楼梯于2019年9月26日左右恢复。 陈杰于2020年3月13日向原审法院起诉，请求：1、崔鹏翘免收陈杰租赁的国都公寓10幢369号房屋2019年1月至2019年9月租金375000元；2、崔鹏翘向陈杰赔偿损失共计819416元（其中2019年1月至9月员工工资81000元、减少营业收入738416元）以上合计1194416元；3、本案诉讼费由崔鹏翘承担。 庭审中，陈杰与崔鹏翘确认陈杰最后一笔250000元租金是付至2019年6月，此后陈杰于2019年12月向崔鹏翘支付过一笔100000元租金，作为2019年10月的租金，崔鹏翘给予陈杰2019年3月-4月装修期免租，双方于2020年1月就因疫情原因就租金延期支付进行过协商。 陈杰于2019年3月15日将杭州市下城区鼎豪棋牌室名称变更为杭州市下城区丽豪假日酒店，并于3月开始对案涉房屋进行装修，于2019年9月11日通过消防安全检查并取得《消防安全检查合格证》。 原审法院认为，陈杰与崔鹏翘就案涉房屋签订的两份租赁合同均系双方当事人真实意思的表示，内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法有效，各方均应恪守合约，全面、诚实地履行各自义务。陈杰与崔鹏翘于2019年3月6日签订的租期为2019年6月1日至2031年5月31日的房屋租赁合同，实际系在2016年6月16日签订的租期为2016年6月16日至2021年5月31日止的房屋租赁合同履行过程中，鉴于合同实际履行情况而再次对案涉房屋租赁相关事宜进行权利义务的重新约定，两份合同中关于2019年至2021年的房屋年租金约定均为500000元。 双方就案涉房屋存在建设遗留问题不存异议，争议在于陈杰是否享有2019年1月至9月的房租予以免除的权利，以及陈杰主张的损失赔偿有无事实依据。 首先，出租人负有对出租房屋能够满足承租人租赁用途的合同义务。在合同履行过程中，陈杰于2019年1月17日受到消防处罚，处罚原因为“该棋牌室未经消防安全检查擅自于2013年10月初投入使用、营业”，结合该棋牌室系崔鹏翘从上一任棋牌室经营者处买入，与陈杰于2016年签订房屋租赁合同而后继续进行经营的事实，可以看出该租赁地点与房屋并未发生变化，房屋出租人负有对出租房屋能够满足租赁人租赁用途的合同义务，承租人亦负有对租赁房屋有无具备相关经营条件的审慎注意义务，陈杰和崔鹏翘对于该房屋开设棋牌室未经过消防审批、存在消防安全隐患的实际状态延续至2019年1月17日被消防部门作出行政处罚的结果均负有一定责任；其次，陈杰在棋牌室被消防责令停业后，转变经营业态重新装修，装修后于2019年9月11日通过消防安全检查并取得《消防安全检查合格证》，而在此期间，崔鹏翘亦通过解决消防通道缺失的问题来履行其房屋租赁合同中保障出租房屋符合租赁用途之义务，在消防通道恢复前，陈杰即使装修完毕亦无法投入使用，消防通道最终于2019年9月26日左右恢复，陈杰在装修完毕基础上投入经营已无障碍，可以看出陈杰和崔鹏翘均为了继续履行双方之间的房屋租赁合同均付出良善之努力，综上，陈杰请求判令崔鹏翘免收陈杰租赁的国都公寓10幢369号房屋2019年1月至2019年9月租金375000元的诉讼请求，具有事实依据，予以支持。 关于陈杰主张的损失，陈杰在承租房屋并经营棋牌室过程中未尽到消防安全等注意义务，对于其经营的棋牌室受到消防处罚导致停止经营亦负有一定的责任，且陈杰未提供有效证据证明其停业后的实际损失，通过免除陈杰2019年1月至9月的房屋租金已足以体现本案中双方责任分担及公平原则，双方关于2019年10月后租金的支付可另行自行协商。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、崔鹏翘免收陈杰2019年1月至2019年9月的房租375000元；二、驳回陈杰其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币15550元，因适用简易程序减半收取7775元，由陈杰负担5334元，崔鹏翘负担2441元。 宣判后，陈杰不服，向本院提出上诉称：一、原审法院认定事实不清。原审法院认定：“案涉房屋存在消防通道缺失的问题于2018年10月-11月被陈杰所知晓，崔鹏翘于2018年11月5日向下城区信访局提出恢复房屋竣工图上楼梯通道的信访要求。2019年7月26日下城区武林街道就关于恢复消防楼梯召开协调会并形成会议纪要。后案涉房屋消防楼梯于2019年9月26日左右恢复。”事实上2018年10月-11月双方知晓消防通道缺失后，陈杰一直催促崔鹏翘恢复通道使房屋符合正常使用条件。崔鹏翘一直与方正房产开发公司协调恢复事宜，却一直未启动恢复工作，致使陈杰遭到消防部门处罚，2019年7月26日武林街道召开协调会后确定由方正房产开发公司恢复消防通道，直到2019年9月26日方正房产开发公司才完成消防通道的恢复工作。以上事实在原审中当事人各方均予以认可，原审法院未认定陈杰一直催促崔鹏翘恢复通道的事实，且未认定武林街道会议纪要确定由方正房产开发公司恢复消防通道，最终方正房产开发公司于2019年9月26日才完成恢复工作。陈杰原审中已经提供了员工工资表证明2019年1月至9月雇佣2名员工，每人每月工资4500元，9个月工资合计81000元。陈杰也提供了2018年银行流水以及2018年杭州市下城区鼎豪棋牌室现金流水账，证明2018年陈杰的年营业利润为984555元。从2018年的流水账可以看出2018年每月员工工资支出是14000元。陈杰作为个体工商户，没有那么正式的会计账本，但是从银行流水以及现金流水账可以看出陈杰的营业收入情况，且可以看出大多数情况下都是从店内收到现金后存入银行，且2019年被消防部门处罚后，不确定何时能正常开业，陈杰将员工人数减为2人，合情合理，而且也做到了及时降低损失。这些都是事实存在的，而且也符合正常生活规律。 二、原审法院适用法律错误。《合同法》第216条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”该条规定表明，保证租赁房屋符合约定用途是出租人的义务，本案中双方约定租赁房屋用于商用，而缺少消防通道的房屋是不能正常使用的，因此崔鹏翘未尽到出租人的基本义务，导致陈杰无法正常使用房屋，应当向陈杰赔偿各项损失。原审法院认为陈杰也有过错，陈杰不予认同，理由如下：1、2018年10月陈杰发现房屋缺少消防通道不符合正常使用条件时，立马向崔鹏翘反映了问题，但崔鹏翘未及时使房屋恢复正常状态，导致被消防部门处罚停业，拖延了将近一年都没有恢复消防通道。2、陈杰租赁房屋时上一家承租人在正常营业，按照一般人的思维，自然不会想到房屋竟然不符合正常使用条件，且陈杰租赁房屋时合法取得营业执照，一直正常经营，经营多年来未收到关于房屋不符合经营条件的处罚或警告。因此原审法院认为陈杰没有审慎审查房屋是否能正常使用，实在是强人所难，给陈杰过分附加了义务。3、崔鹏翘作为房屋所有人，其最了解自己的房屋，而且崔鹏翘作为出租人的基本义务就是保证房屋符合正常使用条件。综合以上理由，本次消防通道问题导致不能正常使用房屋，陈杰没有过错，陈杰不具备在租房时审查房屋是否与竣工图一致的能力和义务，且陈杰发现房屋不符合正常使用要求时已经及时向崔鹏翘提出，是崔鹏翘与方正房产开发公司的拖延，导致最终房屋彻底不能使用。如果崔鹏翘在陈杰提出消防通道问题时积极修复，也不会发生后期的损失。《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括履行后可以获得的利益。本案当中因崔鹏翘违约未提供能够正常使用的房屋，给陈杰造成损失，其中一部分损失是未能正常营业还要支付的员工工资，另外一部分损失是未能营业的营业利润损失，也就是预期营业收入、预期利益，以2018年的实际营业利润作为参照是合理的。 综上，本案房屋不能正常使用9个月之久，是崔鹏翘及方正房产开发公司的原因造成，陈杰没有过错。由于不能正常使用房屋导致陈杰无法营业，因未营业，陈杰不仅没有收入还要支付员工工资，损失就是员工工资以及未营业的预期营业收入。请求撤销原判第二项，依法改判为崔鹏翘向陈杰赔偿损失共计444416元（其中2019年1月至9月员工工资81000元、减少营业收入363416元也即预期利益）并由崔鹏翘承担本案一、二审诉讼费用。 被上诉人崔鹏翘辩称：一、陈杰要求崔鹏翘免收案涉房屋2019年1月至2019年9月租金375000元无事实依据，不应得到法律支持。理由如下：一审庭审中，崔鹏翘与陈杰一致认可双方协商免租期为2个月。同时，陈杰在恢复消防通道期间（2019年1月至2019年9月）并非停业，而是在3月15日将杭州市下城区鼎豪棋牌室变更为杭州市下城区丽豪假日酒店，并于3月份开始对承租房屋进行装修，属于继续实际占用承租房屋并合理使用。浙江新厦物业服务有限公司国都公寓物业中心关于陈杰经营的下城区鼎豪棋牌室2019年1月至2019年9月水电缴费清单，可以说明陈杰在2019年1月至2月水电缴费正常，也侧面证明了陈杰实际在经营使用；3月份至6月份记录，以及物业装修管理协议、下城区鼎豪棋牌室变更注册为杭州市下城区丽豪假日酒店等事实，可以证明陈杰在装修案涉房屋，属于在使用案涉房屋。所以说，崔鹏翘与陈杰在庭审中一致确定免租2个月，但陈杰要求崔鹏翘免收其他月份的租金无事实及法律依据。 二、陈杰要求崔鹏翘赔偿损失444416元无事实及法律依据。1、一审法院已经查明陈杰在消防通道恢复期间2020年3月份起就存在装修租赁房屋的事实，陈杰却故意回避这个事实，一味强调自己营业损失，这与事实不付，且无证据证明。2、按照一般生活常理，若陈杰因消防通道问题经营受阻，势必会万分小心，慎重从事商业活动；但陈杰却恰恰相反，非但没有尽到合理的注意义务，反而继续与崔鹏翘签订长达12年的房屋租赁合同。陈杰在明知消防审查受阻、在恢复消防通道期间，与崔鹏翘继续签订期限为12年的《房屋租赁合同》，足以证明陈杰知晓消防通道恢复的商业风险，其主张的相关损失是不客观的，没有事实依据的。3、同时，陈杰主张存在损失的证据证明力不足，且不符合客观常理。根据“谁主张、谁举证”的举证规则，应当由陈杰承担举证不利的风险。4、本案存在法定抵销事由，根据第一份租赁合同第六条约定，陈杰逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金额2%支付违约金，如逾期15天，做违约处理，崔鹏翘有权解除合同，收回房屋并追讨有关欠费并不退还保证金。2018年12月22日，陈杰交付25万元租金，本期到2019年6月15日结束；从2019年6月16日开始，至今末交付租金（仅于2019年12月6日支付房租10万元）严重违约。按照双方合同租金支付约定，扣除2个月免租期，陈杰还需支付房屋租金及支付违约金，亦完全可以抵销陈杰的诉讼请求。综上，请求驳回陈杰的诉讼请求。 原审第三人方正房产开发公司对一审判决无异议。 被上诉人崔鹏翘及原审第三人方正房产开发公司在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人陈杰申请证人邓某、胡某出庭，欲证明2019年1月，店面被消防部门关停之后，直至2019年9月底，消防通道恢复，陈杰每月给两名员工分别发放4500元的工资。经质证，被上诉人崔鹏翘及原审第三人方正房产开发公司认为证人邓某、胡某的陈述存在矛盾，不真实。邓某说1-9月不是老板给他们白吃白喝，还在做工作。胡某是说住在老板家里，白某。两人证言不一致。两名证人与陈杰存在利害关系，说是员工但未签劳动合同、缴纳社保。所以这个证人证言是不真实的，没有证明力。即使陈杰每月付该两名员工4500元，与本案也无关联。支付的是劳动报酬而非损失。陈杰主张损失的理由是缺乏客观常理的，不符合一般生活常理。两位证人白某，还给另外住的地方，还是给他4500元一个月的工资，是不符合现实的。本院认为证人邓某、胡某与陈杰存在利害关系，尚不能达到陈杰所要证明的目的。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”陈杰与崔鹏翘于2016年6月16日签订《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。合同签订后，崔鹏翘依约向陈杰交付房屋后，陈杰经营杭州市下城区鼎豪棋牌室。陈杰和崔鹏翘在2018年10月至11月间知晓案涉房屋存在消防通道缺失的问题，崔鹏翘亦积极向信访部门反映，要求协助解决。杭州市公安消防支队下城区大队在2019年1月17日向杭州市下城区鼎豪棋牌室作出行政处罚决定书，以该棋牌室未经消防安全检查擅自投入使用、营业，向其作出责令停产停业，并处罚款人民币5000元的处罚。致使该棋牌室于2019年1月18日停止营业。由于陈杰和崔鹏翘对于该房屋开设棋牌室未经过消防审批、存在消防安全隐患均负有一定责任。故对于陈杰在停业后不能经营期间的租金及相应的经营损失，双方亦均应承担相应的责任。崔鹏翘理应向陈杰赔偿相应的损失。但在停业整改中，陈杰明知案涉房屋存在上述情形，又在2019年3月6日与崔鹏翘签订了租期自2019年6月1日至2031年5月31日的《房屋租赁合同》，将杭州市下城区鼎豪棋牌室名称变更为杭州市下城区丽豪假日酒店，重新约定了双方的权利和义务。且该《房屋租赁合同》亦系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。显然双方提前终止了2016年6月16日签订的《房地产租赁合同》，并于2019年9月11日通过消防安全检查并取得《消防安全检查合格证》。消防通道亦于2019年9月26日左右恢复。故对于陈杰要求崔鹏翘2019年6月至9月间的租金及相应的经营损失难以支持。但原审判决崔鹏翘免收陈杰2019年1月至2019年9月的房租375000元。崔鹏翘亦未提出上诉。对于陈杰主张的损失，陈杰既未提供有效证据证明其停业后的实际损失，且在2019年3月6日与崔鹏翘签订《房屋租赁合同》后，即对案涉房屋重新进行了装修并未进行经营，故免除陈杰2019年1月至9月的房屋租金已足以弥补陈杰的损失。综上，陈杰的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7966元，由陈杰负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵为民 二〇二〇年十二月十六日 书记员  周 杨