江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初1149号原告：鲍杰，男，1985年1月25日出生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：戴小波，江苏环溪律师事务所律师。被告：姜云凤，女，1982年5月6日出生，汉族，住江苏省苏州市昆山市。委托诉讼代理人：牛卫航，上海知义律师事务所律师。第三人：苏州定帆房地产经纪有限公司昆山绿地世纪雅苑分公司，住所地江苏省昆山市花桥镇绿地世纪雅苑3幢2号房，统一社会信用代码91320583MA1NE3Y352。负责人：权循开。原告鲍杰与被告姜云凤、第三人苏州定帆房地产经纪有限公司昆山绿地世纪雅苑分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭于2020年5月20日、8月19日公开开庭进行了审理。原告鲍杰及其委托诉讼代理人戴小波、被告姜云凤的委托诉讼代理人牛卫航到庭参加诉讼。第三人苏州定帆房地产经纪有限公司昆山绿地世纪雅苑分公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告鲍杰向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告于2018年8月19日签署的房屋买卖合同，并判令被告返还房屋、恢复原状；二、判令被告支付实际占用房屋期间租金损失(自2018年8月30日起按照每月1500元标准计算至实际返还房屋并恢复原状之日止)；三、判令被告承担违约金225000元；四、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年8月19日，在居间方(第三人)组织下，三方签署买卖居间合同，合同编号为XXX，约定由原告将自有位于昆山市XXX房地产售予被告；约定于当日支付定金55000元，于同年9月20日前支付450000元，剩余款项890000元由被告贷款支付；约定原告于2018年8月30日将房地产交付被告；约定原被告于2019年10月25日办理产权过户；约定合同期限至2019年12月30日止；同时约定了违约责任。签署合同后，被告支付定金55000元、支付首付款450000元，原告也按约将房地产交付给被告，后经原告多次催促，被告一直拒不支付尾款，原告又于2019年10月26日向被告出具书面催款函(同时抄送居间方)，要求被告支付尾款并办理过户手续，但被告签收后无任何反馈，也不接受居间方关于面谈协商的安排。基于此，原告认为被告拒不支付合同款属于严重违约行为且造成原告损失，现合同已超过履行期限，因被告违约造成合同目的无法实现，为维护原告的合法权益，根据《合同法》第九十四条等法律规定以及合同约定，特具此状，请求贵院依法判决。被告姜云凤辩称：不同意原告的诉请，双方签订合同的时候，原告是清楚被告没有相关购房资格的，同时双方协议约定，在被告取得相关购房资格后再进行房屋过户及贷款。因为在合同的履行期间，因为昆山市相关购房政策的变动，导致被告无法进行过户及贷款。因此认为合同暂不能履行，不是因为被告原因导致的。其次，原告在交付了房屋后，被告对涉案房屋进行装修及入住，根据被告购房资格的介绍，被告于2020年8月至10月可以获得购房资格，因此认为本案合同不适合解除。对租金损失，认为应当从2019年9月之后开始计算，根据双方签订的协议，原告在合同履行期间同意不收取占用费。因此在2018年8月30日至2019年9月1日期间，原告不应收取占有使用费。关于违约金，认为违约金约定过高，违约责任并非是由被告故意导致，因此不同意承担相应的违约金。经审理查明：2018年8月19日，原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订房屋买卖合同一份，约定：甲方将昆山市XXX室房屋（建筑面积86.18平方米、毛坯房）以1395000元出售给乙方，乙方于2018年8月19日支付定金55000元、于2018年8月9月20日前支付45万元、余款89万元通过贷款方式支付。甲方应于2018年8月30日将该房地产交付乙方。其他约定：甲乙双方协商如下：甲方配合乙方交纳昆山一年社保直至2019年9月社保满一年符合国家政策正常交易满两年到2019年10月25日过户。乙方付完首付55000元，甲方将房产交付乙方，如甲方违约，退还乙方所有付的首付款，另赔所付首付的一半作为违约金给乙方，且在一个月之内首付违约金退还，乙方违约甲方只退首付一半，另一半作为违约金给甲方。甲方将房子交于乙方，乙方承担物业费、水电费、煤气费。上述合同签订后，被告支付原告购房定金5.5万元，此后支付原告首付款45万元，其中5万元系现金支付，余款40万元于2018年9月14日通过银行转账支付，共计支付购房款50.5万元。原告于2018年8月30日将涉案房屋（毛坯）交付被告。被告取得上述房屋后委托芜湖秦轩装饰工程有限公司对涉案房屋进行装修，合同价款为28万元。2019年10月28日，原告向被告发出《关于要求姜云凤支付购房尾款89万元的函》，该函载明：姜云凤、苏州定帆房地产经纪有限公司：2018年8月份，贵我三方签署了买卖居间合同(合同编号0001970)，约定我方将位于昆山市XXX室房产卖与姜云凤，由定帆房产提供居间服务，根据合同约定，买方姜云凤最迟应于2019年10月25日付清购房尾款(89万元)，并由我方配合办理过户手续。现我方已经按照合同约定于2018年8月30日将房屋交付姜云凤，但姜云凤未能在2019年10月25日前支付房屋尾款，已经构成违约。特致函贵方，请买方姜云凤立即支付购房尾款89万元，并由我方配合办理过户手续，如姜云凤在接函后15日内未能支付购房尾款，我方将按照合同约定及法律规定追究姜云凤的违约责任，必要时将解除合同，并要求姜云凤承担违约责任及损失赔偿责任。本函一并抄送苏州定帆房地产经纪有限公司，恳请经纪公司督促姜云凤履行合同，支付尾款。被告至今未获得购房资格导致无法过户且未支付尾款89万元引起本案纠纷。另查明：昆山市XXX室的房屋所有权人为鲍杰即原告。上述事实由房屋买卖合同、银行转账记录、不动产权属登记证书、催款函、装修施工合同、收据、视频等证据及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为：原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的；……。本案中，被告经原告催告后至今未向原告支付购房尾款89万元，并且被告至今不具备购房资格，无法将涉案房屋过户至其名下，致使合同目的不能实现，原告要求判决解除符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方之间的房屋买卖合同解除后，原告要求被告返还房屋并无不当，本院予以支持。关于恢复原状。涉案房屋在交付被告后，被告对该房屋进行了装修，房屋价值得到提升，如果恢复成毛坯则会造成不必要的浪费，故对于原告的该项主张，本院难以支持。关于原告主张的房屋占有使用费及违约金。被告将首付款支付原告后，原告依据合同约定将涉案房屋交付被告使用，按照合同约定，被告应在2019年10月25日前过户并通过银行按揭贷款方式支付剩余房款98万元，本院认为被告未依约办理过户并支付剩余房款违反合同约定，从2019年10月25日起计算房屋占有使用费为宜，因而本院依法认定占有使用费为按1500元/月自2019年10月25日起计算至实际归还房屋之日；在原告主张损失后，还提出违约金的主张，本院认为，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限，依法酌定为房屋占有使用费的30%。被告已支付原告的购房款55万元在抵扣被告应支付原告的违约金、房屋占有使用费等款项后应退还被告。综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告鲍杰与被告姜云凤于2018年8月19日签署的关于昆山市XXX室的房屋买卖合同解除。二、被告姜云凤于本判决生效之日起三十日内将昆山市XXX室房屋归还原告鲍杰。三、被告姜云凤于本判决生效之日起十日内支付原告鲍杰违约金1.3倍房屋占有使用费（按1500元/月，自2019年10月25日起计算至实际归还之日），被告姜云凤支付的房款55万元应予以抵扣。四、驳回原告鲍杰的其他诉讼请求。（上述款项支付至原告指定账户或昆山市人民法院纠纷款账户：开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，开户名：昆山市人民法院财务结算中心，账号：3220198643605151526053347）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17356元，由被告承担。原告已预交的案件受理费17356元，本院将予以退还，被告应当负担的17356元缴纳至本院（开户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811163336；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  周方园人民陪审员  杨莉亚人民陪审员  朱霞娟二〇二〇年十二月三日书 记 员  马润斐