广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终6436号上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市大旺海鲜广场管理有限公司，住所地广东省中山市××。法定代表人：吴斌斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗金良，广东品政律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟凯恒，广东品政律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市龙德实业有限公司，住所地广东省中山市××。法定代表人：吴焕玲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李攀，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张继成，广东保信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴焕玲，女，1974年4月8日出生，汉族，住广东省中山市××。委托诉讼代理人：李攀，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张继成，广东保信律师事务所律师。原审第三人：中山市南区资产经营有限公司，住所地广东省中山市××。法定代表人：刘奕楷。原审第三人：中山市南区村办企业有限公司，住所地广东省中山市××。法定代表人：刘奕楷。上诉人中山市大旺海鲜广场管理有限公司（以下简称大旺公司）与上诉人中山市龙德实业有限公司（以下简称龙德公司）、吴焕玲以及原审第三人中山市南区资产经营有限公司（以下简称南区资产公司）、中山市南区村办企业有限公司（以下简称南区村办企业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初9155号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人大旺公司上诉请求：撤销一审判决并改判支持大旺公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院关于涉案物业接收时间的认定存在错误，大旺公司认为交还物业是在2019年1月25日，不应认定为2019年1月31日。大旺公司提交的（2019）粤中香山第1716号公证书的现场录像已经反映双方代表人对交接返还证明内容存在争议，但对物业现状、当天交接等事宜基本确认。龙德公司拒收物业钥匙的主要原因是不同意交接返还证明的内容。此外，大旺公司的律师函，可证明大旺公司告知龙德公司将于2019年1月23日前完成撤场，并通知于2019年1月23日上午办理租赁物返还交接手续事宜。而龙德公司提交的2019年1月15日《关于商铺租赁协议解除事宜联络函》，则反映龙德公司要求大旺公司于2019年1月25日完成撤场。基于两份函件都提及撤场及交接物业事宜，双方才商定2019年1月25日上午办理物业交接，因此2019年1月25日才是物业接收时间。二、一审法院关于装饰装修酌情认定重置价值为400万元存在错误。大旺公司认为，关于装饰装修重置价值应采纳永信评字【2019】01005号《资产评估报告》的5517800元，以及成新率90%，以确定大旺公司的装饰装修类损失为4966000元（重置成本5517800元×成新率90%）。大旺公司提交的评估报告符合实际合法有效应予采纳，理由如下：其一、该报告系由中山市永信资产评估事务所（以下简称永信事务所）出具，该事务所具有各类单项资产（包括房屋、土地、及其设备、流动资产或无形资产等）评估、企业整体资产评估的资质。永信事务所客观、科学地对涉案物业已投入的装饰装修（包括但不限于肉眼可见工程以及隐蔽工程）的重置价值作出了评估，并确定成新率为90%。该评估报告可反映：本次资产评估主要采用成本法进行计算，而重置成本相当于市场参考价格。成新率采用年限法的直线法求取，即成新率（摊销）=尚可年限/总可使用年限×100%，本资产评估报告基准日为2018年12月30日，大旺公司于2017年12月3日开始对外营业，因此经济寿命（总可使用年限）为至2028年10月9日为3963天，而尚可使用年限为3570天（2018年12月31日-2028年12月30日），即成新率=3570天/3963天×100%=90%。评估人员接受委托后，依法到现场进行了调查，具体为听取委托人对有关情况的介绍，安排评估人员在2019年1月5日至1月21日期间到现场勘查，由评估人员进行市场调查、询价工作。评估报告也具体列明了大旺公司提供的某项工程的结算单、报销单、现金支出单、电子银行回单、图纸等资料，也有现场现状的多张照片；其二、对评估人员于2019年1月21日在现场对涉案物业的相关资产进行评估的过程，已由中山市香山公证处的公证人员进行全程拍照、录像（即证据保全），大旺公司已提交相应的（2019）粤中香山第1266号公证书作为证据。相反，龙德公司提交的由中山市安平房地产评估有限公司（以下简称安平公司）出具的《评估报告》存在各种问题，不具备参考价值，具体如下：其一、安平公司不具备评估资格、不具备专业性。根据营业执照所示，安平公司仅可对房地产本身价值进行评估，安平公司评估范围并未囊括除房地产之外的其他财产（可对比双方评估报告中的评估对象及范围中记载的内容），大旺公司认为安平公司根本不能对涉案物业的装饰装修工程进行市场价值评估；其二、该《评估报告》中第三部分“估价的假设和限制条件”注明参考大旺公司提交的资产评估报告，已经违反了法律法规规定的评估程序；其三、对于装修工程重置的价值仅评定为2637500元非常不合理，主要是多处漏项（即未纳入评估范围）以及评估报告单价低造成，大旺公司有向法院提交详细的对比意见。2019年8月第一次开庭时物业已交还给龙德公司超过半年，无法确认物业内装修装饰是否保持与交还时一致，开庭时显然已经缺乏评估的客观条件也是滞后的，还会再次产生评估费用增加当事人不必要的诉讼成本，通过法院委托评估也不是必要程序。三、一审法院认定涉案物业装饰装修损失由大旺公司、龙德公司各承担50%过错的比例存在错误。大旺公司认为，龙德公司对涉案租赁合同无效应承担全部或主要责任。龙德公司的过错表现为以下几个方面：其一、一审法院经查明认定涉案物业未取得建设工程规划许可，故《商铺租赁合同》无效。龙德公司将未取得合法手续的物业对外出租是导致合同无效的主要原因；其二、涉案《商铺租赁合同》明确约定涉案商铺用于市场类、餐饮类服务。另外大旺公司一审提交的录音证据足以证明龙德公司此前未披露过土地的工业性质，龙德公司明知物业是工业性质还承诺可做商业用途，明知可能存在消防不过关等风险仍对外出租，大旺公司直至收到中山市公安消防支队城区大队发出的《责令限期改正通知书》才知悉土地功能为工业，因此龙德公司故意隐瞒土地性质显然具有重大过错；其三、虽然大旺公司在签订租赁合同时未有核实物业相关手续，但该物业上一手租户在经营焖鹅餐厅，大旺公司当然相信商业用途没有问题。综上，龙德公司在合同无效中应承担全部或者主要责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，涉案物业装饰装修损失由二审法院根据双方当事人的过错责任比例重新确定。四、关于设备设施类损失，主要包含水产批发管理系统、空调设备以及监控设备工程、广播设备内容。永信事务所，也认为前述设备设施已经和物业形成附合，属于不可拆卸的装修。大旺公司也确认前期投入等招商费用、其他经营产生的费用与龙德公司不存在合同关系，但是以龙德公司并非合同相对人为由判定其无需承担法律责任的逻辑绝对不能成立。合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在本案中，房屋租赁合同已被认定为无效，前期投入等招商费用是大旺公司承租物业后为开展经营吸引商家、客户的投入，包含硬件宣传（广告招聘等）、软件宣传（媒体广告等）等，目的也是为了经营，和装饰装修投入没有本质区别，合同无效应根据双方过错比例分摊责任。至于其他经营损失，包含资产损失评估费用、案件公证费用、保安保洁等劳务支出等等，都是经营产生或者本案维权而支出的一些合理费用，均应依据双方过错比例分摊责任。五、大旺公司提交的测绘图是由有资质的专业机构所出具，合法客观，大旺公司已尽到应有的举证责任，可证实3号楼、5号楼的实际租用面积比合同约定面积小152平方米。相反，龙德公司未有提供证据推翻该测绘图，因此，一审法院不采信测绘图的理据不足。综上所述，大旺公司认为一审判决认定事实不清，请求二审法院查明案件事实及细节，依法判决。针对大旺公司的上诉请求，龙德公司、吴焕玲答辩称：一、大旺公司主张返还涉案租赁物的时间为2019年1月25日与事实不符。2019年1月25日因大旺公司拒绝搬离可移动的物品，不履行腾空的义务，龙德公司有权拒绝接收租赁物。因此，当天实际并没有完成租赁物的交接。租赁物交还的时间应与龙德公司接受钥匙为准即2020年3月2日。二、大旺公司单方委托的评估报告存在严重瑕疵，不能作为认为本案认定损失的依据，且没有其他证据证明存在装饰装修的损失及损失的金额，应当承担举证不能的不利后果。1.大旺公司在单方委托第三方评估报告前并未要求龙德公司到场，大旺公司由始至终没有向法庭或龙德公司、吴焕玲出示过任何评估基础材料。评估报告所列的基础材料未经过庭审的质证程序，同时也没有其他证据证明装饰装修部分的损失，该评估报告不能作为认定本案事实的唯一证据。2.大旺公司评估存在瑕疵问题。3.在一审中，经审理法官释明，大旺公司明确放弃鉴定，应该由其承担举证不能的后果。4.装饰装修的问题以龙德公司、吴焕玲的上诉意见为准。三、龙德公司在实际履行过程中没有任何过错，无需赔偿大旺公司的损失，包括装饰装修的损失。龙德公司已经向大旺公司披露涉案租赁物的情况，没有任何隐瞒。无论是大旺公司本身还是大旺公司招商引进的商铺，均办理了餐饮类的营业执照及食品药品经营许可证，合同目的完全达到。龙德公司向大旺公司出租涉案租赁物不存在任何过错。四、在龙德公司明确表示不同意利用的情况下，因大旺公司拒绝搬离，其无权提出主张，如有该设施设备产生的损失也应由其承担。五、关于前期投入等招商损失和其他经营损失不属于租赁合同处理的范围，与涉案租赁合同纠纷无关。属于大旺公司商业经营的范畴，且大旺公司已引进了大量商铺的进驻，大旺公司以此要求龙德公司、吴焕玲赔偿损失没有任何法律依据。六、在签订涉案租赁合同前，龙德公司与大旺公司有进行现场测量才确定面积，在2017年6月16日签订《大旺公司海鲜广场交付清单》，双方再次确认租赁物的面积，故其主张的面积差没任何的依据。上诉人龙德公司、吴焕玲上诉请求：一、依法改判一审判决第一项为龙德公司向大旺公司返还履约金40万元；二、撤销一审判决书第二项；三、维持一审判决书第三项、第四项、第五项；四、龙德公司与大旺公司各自负担一、二审的案件受理费。事实和理由：一、一审法院判决龙德公司向大旺公司赔偿装饰装修损失174万元没有任何事实根据与法律依据。（一）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，大旺公司无权要求龙德公司折价补偿或赔偿任何关于装饰装修的损失。1.龙德公司已明确不同意利用大旺公司的装饰装修，对于未形成附合的装饰装修物，大旺公司应自行拆除并恢复原状。2.鉴于大旺公司、一审法院均未明确指出涉案租赁物中已形成附合的装饰装修部分，因此，应视为本案不涉及已形成附合的装饰装修物的处理问题，大旺公司应承担举证不能的不利后果。3.退一步，即使本案涉及已形成附合的装饰装修物，因龙德公司在出租涉案租赁物过程中没有任何过错，龙德公司也不应承担任何赔偿责任，理由如下：（1）龙德公司与大旺公司法定代表人吴斌斌签订《商铺租赁合同》时，已将涉案租赁物的具体状况明确告知吴斌斌，并提供龙德公司与第三人南区资产公司签订的《租赁合同》【编号：中南资租字（2014）165号】以证明龙德公司出租涉案租赁物的权利来源，在《租赁合同》【编号：中南资租字（2014）165号】第一条“租赁物之概况”中已明确列明“除1号商业楼用地为商业用地外，其余土地为工业用地”；另外，在合同履行过程中，吴斌斌亦将《租赁合同》【编号：中南资租字（2014）165号】提交给工商行政部门用于办理大旺公司的工商登记手续。上述事实充分证明吴斌斌在签订《商铺租赁合同》是清楚知悉涉案租赁物所占土地属于工业用地的情况，龙德公司不存在任何隐瞒行为。（2）事实上，无论是大旺公司本身还是大旺公司招商引进的商户（经调查核实的已知商户数量达到41家）均办理了《营业执照》，大旺公司招商引进的商户也办理了《食品药品经营许可证》，大旺公司的合同目的已全部实现。（二）一审法院酌定大旺公司的装饰装修损失为400万元的认定没有任何事实根据及法律依据，也超出自由裁量权的范围。1.大旺公司提交的《资产评估报告》是其单方面自行委托永信事务所进行评估活动而制作，进行评估活动前未与龙德公司进行协商、也未通知龙德公司人员参与。龙德公司对此不予确认。2.永信事务所出具的《资产评估报告》所记载的内容明显存在严重瑕疵，不能作为大旺公司主张计算装饰装修损失金额的依据，主要体现在如下方面：（1）《资产评估报告》未见有任何可以作为确定资产价格的评估基础资料，根本无法证明《资产评估报告》所列的项目是否实际存在、是否与本案租赁物相关、是否相关交易已发生或已完全履行；（2）《资产评估报告》的“产权持有者”项标注为“本报告不确认产权”，即评估报告引用的资产投入数据，评估公司并未核对实际的投入方，因大旺公司此前至少已招商40户商户进驻，永信事务所未对商户与大旺公司投入的装饰装修进行区分而径直进行评估，其评估结论不存在任何客观真实性；（3）《资产评估报告》中关于“装修类损失”内容，明显存在大量的可移动物品，根本不属于装修类损失，也未形成附合，大旺公司完全可以搬离，但永信事务所未进行有效区分；（4）根据评估报告第10页所记载内容，本次评估所采用的评估方法为“成本法”【即以评估基准日（2018年12月30日）的市场价值作为重置成本】，因大旺公司进行装修或其他投入均发生在2016年至2017年期间，该评估方法明显不能客观反映大旺公司所谓的损失；（5）根据龙德公司委托安平公司出具的评估报告，经对比，永信事务所出具的《资产评估报告》中所列的各项评估价格严重虚高。3.根据庭审调查情况，一审法院曾明确释明诉讼双方当事人是否申请对涉案装饰装修申请评估鉴定，但大旺公司明确表示放弃，故此，大旺公司作为主张权利一方应承担举证不能的不利后果。一审法院在大旺公司根本没有任何实质性证据证明其装饰装修损失的情况下，运用自由裁量权自行酌定大旺公司的装饰装修重置价值为400万元完全没有事实根据以及法律依据、且已超出自由裁量的范畴。二、一审判决认定吴焕玲需对本案承担连带清偿责任与公司法第六十三条规定的立法宗旨不相符。该规定针对的是法人人格否认，是适用于法人无法清偿到期拖欠债务且无法清偿原因是与其一人股东存在财产混同的情况。结合本案实际情况，大旺公司拖欠龙德公司租金、物业管理费、水费、电费等费用的事实已经大旺公司明确确认，龙德公司对大旺公司是享有债权，而非背负债务；同时，即使大旺公司向法院主张要求龙德公司赔偿损失，也应待司法判决确认债务成立且龙德公司无法清偿该债务时，大旺公司方可依照公司法第六十三条规定向吴焕玲主张权利。综上，龙德公司在本案中无任何过错，无需赔偿大旺公司任何经济损失，大旺公司应自行承担因此所产生的全部不利后果。请二审法院支持龙德公司的全部上诉请求。针对龙德公司、吴焕玲的上诉请求，大旺公司答辩称：大旺公司认为一审法院认定租赁合同无效的，应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的情形。另外大旺公司搬离前确认了可搬离的物品，剩余的装饰装修的物品以及设施设备与涉案租赁物形成附合，应当纳入到损失的评估中。大旺公司的评估报告均根据原始的建设购买购置的凭据的基础上进行的评估，其余意见与上诉意见一致。原审第三人南区资产公司及南区村办企业公司并未陈述意见。大旺公司向一审法院起诉请求：一、大旺公司、龙德公司签订的商铺租赁合同无效；二、龙德公司向大旺公司返还履约金40万元；三、龙德公司向大旺公司赔偿损失7593533元，具体包括装修工程损失4966000元，前期投入推广等招商费用损失961100元，设备设施损失（水产批发管理系统、空调设备、监控设备及广播设备）160900元，其他经营损失1505533元；四、请求吴焕玲对龙德公司大旺公司债务承担连带清偿责任。龙德公司向一审法院反诉请求：一、确认龙德公司与大旺公司签订的商铺租赁合同于2019年1月15日解除；二、履约金40万元归龙德公司所有；三、大旺公司立即支付龙德公司租金919014元以及违约金（计算方式：以各月份所欠租金为基数，按日千分之一，自欠款之日起计算至清偿之日止，暂计算至2019年5月21日为180638元）；四、大旺公司立即支付房屋占用费522370元（自2019年1月16日按日租金两倍标准支付至2019年3月2日）；五、大旺公司立即支付拖欠的物业管理费217396元以及利息损失暂计194979元（计算方式：以各月份所欠物业管理费为基数，按银行同期同类贷款利率计算，自欠款之日起计算至清算之日止，暂计算至2019年5月21日为12801元）；六、大旺公司立即支付拖欠的水费13023元以及利息损失暂计248元（计算方式：以13023元为基数，按银行同期同类贷款利率计算，自2019年1月26日起算至清偿之日止，暂计算至2019年5月21日为248元）；七、大旺公司立即支付拖欠的电费83514元以及利息损失暂计1592元（计算方式：以83514元为基数，按银行同期同类贷款利率计算，自2019年1月26日起计算至清偿之日止，暂计算至2019年5月21日为1592元）；八、大旺公司返还龙德公司主张权利所支付的律师费4万元；以上暂计4712910.6元。一审法院认定事实如下：1.龙德公司系自然独资有限责任公司，吴焕玲系唯一股东。大旺公司系设立于2017年6月29日的有限责任公司，吴斌斌系其发起人及设立后的法定代表人。南区村办企业公司的企业类型为其他有限责任公司，其前身为中山市环城区村办企业股份有限公司，于1991年6月22日变更中山市环城区村办企业公司，后于1998年3月25日变更为现名，投资者为中山市南区经济发展总公司、南区资产公司。2.2016年10月13日，龙德公司作为甲方（出租方），吴斌斌作为乙方（承租方），签订商铺租赁合同，约定：租赁商铺基本情况为座落中山市*********厂房首层商铺、3号楼首层商铺、5号楼首层商铺、1号棚商铺、2号棚04至19卡商铺，3号棚商铺，建筑面积6405平方米（最终面积以实测为准，如有增加或减少，最终以实际测绘面积结算），用途为主要用作市场类、餐饮类，如乙方租赁期内改变经营类别，须征得甲方书面同意；租期为12年，自2016年10月10日起至2028年10月9日止；装修期为8个月，自2016年10月10日起至2017年6月9日止；首年租金为25元/月/平方米，租金递增为每两年8%，其中2017年6月10日至2018年10月9日月租金为160125元，2018年10月10日至2020年10月9日月租金为172935元；物业管理费为3.5元/月/平方米；乙方应于每月20日前向甲方支付当月租金与物业管理费；乙方于本合同签订之日向甲方缴纳履约金40万元，甲方收款后应出具收款收据予乙方收执，合同终止时，如乙方无违约情形，甲、乙双方办好交接手续，乙方缴清租金、水、电费并完成变更工商注册地址手续后，可凭履约金收据向甲方要求退还履约金；该商铺交付后，由乙方负责装饰装修并承担费用，但乙方装饰装修应符合国家防火安全及环保标准，不得改变租赁商铺的主体结构、承重结构、规划设计、固定设施设备、使用功能等，不得加盖、加建建筑物、构筑物，不得对相邻其他业主或使用人造成不利影响；如乙方未按时支付租金，每逾期一天按逾期未付租金总额的5‰支付违约金；拖欠上述费用超过5日或以上的，甲方有权单方面采取包括但不限于停电停水等措施，由此造成的一切损失由乙方自行负责；逾期超过30日，甲方除有权采取上述措施外，有权单方解除合同，不退还履约金，并保留追索乙方造成甲方名誉、经济损失一切权力。同日，吴斌斌向龙德公司交纳履约金40万元。大旺公司成立后，龙德公司作为甲方（出租方），大旺公司作为乙方（承租方），重新签订了一份与前述合同条款一致的商铺租赁合同。3.2019年1月25日，大旺公司搬离商铺。2019年1月30日，大旺公司向龙德公司邮寄商铺钥匙，但因龙德公司拒收，邮件于2019年1月31日被退回。经双方沟通后，大旺公司于2019年3月1日再次向龙德公司邮寄钥匙，邮件于2019年3月2日被龙德公司签收。4.龙德公司提供的中建公字第98号单位报建批复通知书（以下简称98号报建批复）显示，报建单位为“环城区村办企业股份有限公司”；批准建（修）项目为厂房，宿舍、商场，其厂房基底面积为1012.6平方米，总面积为6715平方米，宿舍、商场基底面积为1188.3平方米，总面积为7792平方米；批复时间1992年9月。龙德公司提供的环建公字第5120号报建批复通知书（以下简称5120号报建批复）显示，报建单位为“环城区村办企业股份有限公司”；批准建设项目为“工人饭堂宿舍等配套”，基座面积为550平方米，总面积为1100平方米；批复时间1994年10月29日。诉讼中，南区资产公司表示，2号棚04至19卡商铺，3号棚商铺没有办理建设工程规划手续，2号厂房首层商铺、3号楼首层商铺、5号楼首层商铺的建设工程规划资料为98号报建批复，1号棚商铺的建设工程规划资料为5120号报建批复；村办企业公司现场没有正营经营了，相关的档案资料已移交给南区资产公司管理，但是没有发现5120号报建批复、98号报建批复的原件。5.2019年1月，经大旺公司委托，永信事务所（普通合伙）作出一份评估报告。评估报告反映：评估基准日为2018年12月30日；评估方法为成本法，公式为评估值=重置成本×成新率；重置成本指以重新购置或建造与龙德公司评估资产相接近可能花费的成本；成新率采用使用年限法的直线法，案涉商铺2017年12月3日开始对外营业，经济寿命为至2028年10月9日总共为3963天，按合同约定到基准日2018年12月30日尚可使用年限3570天，成新率为90%；案涉商铺装修类损失重置成本为5517800元，评估值为4966000元；前期投入推广等招商费用损失1067900元，评估值为961100元；设施设备类损失178800元，评估值为160900元；可移动的设备损失为无。2019年8月13日，经龙德公司委托，中山市安平房地产评估有限公司作出一份评估报告。评估报告反映：估价方法为成本法，计算公式为重置完全价值=装修装修工程建造成本+管理费用+投资利息+税费+利润，评估价值=重置完全价值×成新率；成新率采用直线折旧法，装饰装修工程折旧年限（经济寿命）一般取8-10年，本次估价对象承租期限由2016年10月10日起至2020年10月9日止，折旧年限与租期相比去属短为原则，故综合分析一至八项去折旧年限10年，第九项广告招牌制作工程取折旧年限为8年，残值率均为0，工程于2017年12月3日投入使用，于估价之间2019年3月2日与承租方终止合约已使用月1.25年，则一至八项成新率为87.5%，第九项成新率为84.4%，若按估值时间2018年12月30日计算，则已使用月1.08年，则一至八项成新率为89.2%，第九项成新率为86.5%；案涉商铺装修工程重置完全价值为2823590元，估价时点2018年12月30日价值为2519691元，估值时点2019年3月2日价值为2471893元。诉讼中，经一审法院询问后，大旺公司与龙德公司均表示不申请对案涉商铺装饰装修现存价值进行司法评估。6.大旺公司与龙德公司一致确认，截至2018年7月31日的租金大旺公司已经足额交纳，2018年8月1日以后的租金至今未交；案涉商铺2018年8月至2018年9月期间租金标准为160125元/月，2018年10月租金标准为169216元，2018年11月以后的租金标准为172935元/月；大旺公司欠付2017年8月至同年11月期间物业管理费合计72044元，已经足额交纳2017年12月至2018年7月期间物业管理费，2018年8月1日以后的物业管理费至今没有交纳；物业管理费的标准为22417.5元/月；大旺公司应向龙德公司支付水费13023元、电费83514元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。吴斌斌作为大旺公司发起人，为设立大旺公司与龙德公司签订商铺租赁合同，大旺公司成立后又以自己的名义与龙德公司重新签订了合同条款完全一致的商铺租赁合同，故商铺租赁在大旺公司成立后直接约束大旺公司，大旺公司为商铺的承租人。本案争议焦点有：一、商铺租赁合同是否合法有效的问题；二、应如何计算大旺公司欠付龙德公司费用的问题；三、案涉商铺装饰装修损失应当如何认定的问题。关于焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”就本案而言，虽然龙德公司为证明部分商铺取得建设工程规划许可，提供了98号报建批复、5120号报建批复，但批复文件为复印件，龙德公司又未能提供其他证据佐证批复文件的真实性，而大旺公司又不予确认，故一审法院不予采信。据此，一审法院推定案涉商铺未取得建设工程规划许可，故商铺租赁合同为无效合同。关于焦点二。首先，虽然合同无效，但大旺公司作为承租人实际占有使用了商铺，应参照双方约定向出租人龙德公司支付占有使用费、物业管理费、水电费等相关费用，双方在本案中主张的租金即是法律规定的占有使用费。其次，大旺公司搬离后向龙德公司邮寄了商铺钥匙，龙德公司无正当理由拒绝接收，应视为商铺自龙德公司拒绝接收之日即2019年1月31日返还龙德公司。大旺公司应付的相关费用应计算至2019年1月31日。大旺公司主张于2019年1月25日搬离商铺时曾交付钥匙但因龙德公司拒收而未能实际交付，但未能提供相应的证据，龙德公司又不予确认，故一审法院不予采信。据此，大旺公司应向龙德公司支付2018年8月1日至2019年1月31日期间占有使用费1008271元（160125元/月×2个月+169216元+172935元/月×3个月），2017年8月至同年11月期间、2018年8月1日至2019年1月31日期间物业管理费206549元（72044元+22417.5元/月×6个月），水电费96537元（13023元+83514元）。至于龙德公司请求的违约金、律师费及利息损失等费用，因不符合相关的条件，故一审法院不予支持。关于焦点三。首先，大旺公司经龙德公司同意对商铺进行了装饰装修，商铺返还后，龙德公司不同意继续利用装饰装修物。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，龙德公司应按照其过错比例赔偿装饰装修的现值损失。其次，龙德公司作为出租人将未取得合法手续的商铺对外出租，大旺公司作为承租人未认真核实相关合法手续就承租商铺，双方对合同的无效具有同等的过错，龙德公司承担责任的比例为50%。最后，为证明装饰装修损失，大旺公司与龙德公司各自提供了一份评估报告，但双方提供的报告均由其单方委托而形成，不能直接约束对方当事人，而双方又互不确认，故一审法院均不予采信。然而，双方又均不提出鉴定申请，导致一审法院无法对装饰装修损失作出准确的认定，只能依据已查明的事实，根据公平合理的原则，参照双方提交的评估报告进行处理。案涉两份评估报告计算损失的方式均为重置价值乘以成新率，此种方式为双方认可的方式，一审法院确认。对于重置价值，结合案涉商铺的面积以及本市的市场行情，酌定为400万元。对于成新率，参照两份评估报告，酌定为87%。据此，龙德公司应赔偿大旺公司装饰装修现值损失174万元（400万元×87%×50%）。此外，因合同无效，龙德公司收取的履约金40万元应予返还。吴焕玲作为龙德公司的唯一股东，未能提供证据证明龙德公司财产独立于其个人财产。依照《中华人民共和国公司法》第六十四条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，吴焕玲应对龙德公司前述债务承担连带清偿责任。至于大旺公司请求的设备设施损失，因设施设备属于可移动物品，应由其自行搬离，未搬离的，因大旺公司主动交还了钥匙，应视为自行放弃了相关的权利，故一审法院不予支持。至于前期投入推广等招商费用损失、其他经营损失，因龙德公司并非其招商关系、经营关系的合同相对人，故一审法院不予支持。此外，需要说明的是，大旺公司主张经营损失包括了房屋面积差的租金损失，但面积差的测绘图由其单方委托他人制作，而龙德公司又不予确认，故一审法院亦不予支持。综上，大旺公司与龙德公司各自的诉讼请求，合理的部分，一审法院予以支持，不合理的部分，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、龙德公司于本判决发生法律效力之日起七日内向大旺公司返还履约金40万元，并赔偿装饰装修损失174万元；二、吴焕玲对本判决第一判项债务承担连带清偿责任；三、驳回大旺公司的其他诉讼请求；四、大旺公司于本判决生效之日起七日内向龙德公司支付占有使用费1008271元、物业管理费206549元、水电费96537元，合计1311357元；五、驳回龙德公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费67740元，由大旺公司负担54850元，龙德公司、吴焕玲负担17967元；反诉案件受理费12890元，由龙德公司负担5800元，大旺公司负担7090元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，大旺公司一审提交的《大旺海鲜广场交场时间清单》显示，大旺公司对涉案租赁物分区域的面积、商铺交场时间、装修期时间、起始计租时间、租金等进行了确认。其中，各区域面积合计6240平方米，并注明“已扣除跆拳道馆165㎡”。本院认为，结合双方的诉辩陈述，分析如下：关于涉案租赁合同的效力认定问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中龙德公司未能提交充分证据证明涉案商铺已取得建设工程规划许可，依照上述法条的规定，一审法院认定涉案租赁合同无效并无不当，本院予以确认。鉴于合同无效，判令解除合同已无必要，针对大旺公司、龙德公司提出的关于解除合同的诉讼请求，本院均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，本院对大旺公司主张龙德公司返还履约保证金40万元的请求予以支持。关于大旺公司主张的损失赔偿的问题。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，大旺公司经龙德公司同意对涉案商铺进行了装饰装修，如前所述，涉案租赁合同被认定为无效，在龙德公司明确不同意利用的情况下，对于未形成附合的装饰装修物，大旺公司可自行拆除；对于已形成附合的装饰装修物，双方应各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。其次，龙德公司作为出租人将未取得合法手续的商铺对外出租，大旺公司作为承租人未认真核实相关合法手续就承租商铺并进行装修，一审法院认定双方对合同的无效各自承担50%的责任并无不当，本院予以确认。再次，对于已形成装饰装修的损失，大旺公司与龙德公司各自提供了一份评估报告，但均系各自单方委托而形成，不能单独作为认定损失的依据。在双方当事人明确表示不提出鉴定申请的情况下，一审法院根据公平合理原则，参照双方提交的评估报告结合已查明的事实，酌定已形成附合的装饰装修重置价为400万元，成新率为87%合理，本院予以认定。结合前述认定的龙德公司承担责任比例，龙德公司应赔偿大旺公司装饰装修现值损失174万元（400万元×87%×50%）。关于龙德公司主张的占有使用费、物业管理费、水电费的问题。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，涉案租赁合同虽无效，但大旺公司实际占有使用了商铺，应参照涉案租赁合同约定的租金标准计算占有使用费、物业管理费、水电费等相关费用。其次，关于占有使用费的截止时间的认定。大旺公司作为承租人应对交还涉案租赁物的时间承担举证责任，其主张于2019年1月25日搬离商铺时曾交付钥匙但因龙德公司拒收而未能实际交付，但未能提供相应的证据，龙德公司又不予确认，故大旺公司应承担举证不能的不利后果。一审法院以大旺公司搬离后向龙德公司邮寄了商铺钥匙，龙德公司无正当理由拒绝接收之日即2019年1月31日作为返还租赁物的时间正确，本院予以确认。再次，对于涉案租赁物的面积的认定。大旺公司主张实际使用的房屋面积与约定的面积相差152平方米，但其提交的测绘图由其大旺公司委托他人制作，龙德公司又不予确认。且大旺公司在《大旺海鲜广场交场时间清单》中确认了租赁物的面积为6405平方米（6240平方米+165平方米）。故本院对于大旺公司主张龙德公司因存在面积差多支付的租金不予支持。综上，大旺公司应向龙德公司支付2018年8月1日至2019年1月31日期间占有使用费1008271元（160125元/月×2个月+169216元+172935元/月×3个月），2017年8月至同年11月期间、2018年8月1日至2019年1月31日期间物业管理费206549元（72044元+22417.5元/月×6个月），水电费96537元（13023元+83514元）。关于大旺公司主张龙德公司赔偿前期招商费用损失、设备设施损失、其他经营损失的问题。首先，对于招商费用的损失，其主张的招商费用损失有部分为户外广告牌的制作成本，该部分在龙德公司委托安平公司所作评估报告中亦有鉴定评估，本院在参考双方分别提交的评估报告作出的酌定损失金额时已予以考虑，故对该部分损失不再予以支持；对于招商费用中有关平台发布、推广等部分的费用，因大旺公司客观上已实际经营达两年多时间，其无法证明该部分费用支出属于其损失，故一审法院不予支持正确。其次，对于可移动的设施设备，龙德公司明确表示不予利用，应由大旺公司自行搬离。再次，对于大旺公司主张的其他经营损失，理据不足，本院亦不予支持。关于吴焕玲的责任承担问题。龙德公司为一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十四条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，吴焕玲作为龙德公司的唯一股东未能提供证据证明龙德公司财产独立于其个人财产，应对龙德公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。大旺公司、龙德公司、吴焕玲的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费73220元，由中山市大旺海鲜广场管理有限公司负担52760元，中山市龙德实业有限公司、吴焕玲负担20460元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年十二月二十九日书记员  陈静文梁洛希