广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3782号 上诉人（原审被告）：邓颉，女，汉族，1986年6月18日生，住广西壮族自治区阳朔县。 委托诉讼代理人：封小贤，北京市博儒（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：苏润菊，女，汉族，1968年10月29日生，现住广西壮族自治区阳朔县。 委托诉讼代理人：周蓓，广西卓合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟勇，广西卓合律师事务所实习律师。 原审被告：邓治开，男，汉族，1959年1月3日生，住广西壮族自治区阳朔县。 原审被告：刘爱华，女，1959年6月27日生，住广西壮族自治区阳朔县。 上诉人邓颉因与被上诉人苏润菊及原审被告邓治开、刘爱华房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区阳朔县人民法院（2020）桂0321民初964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邓颉上诉请求：1、撤销广西壮族自治区阳朔县人民法院（2020）桂0321民初964号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定《房屋买卖协议》合法有效，违背事实和法律，损害了上诉人的利益。涉案房产属于邓治开、刘爱华及邓颉三人按份共有。被上诉人在庭审中承认签订协议前就知道该事实，并承认签订协议时未通知上诉人。即被上诉人苏润菊与一审被告邓治开、刘爱华在上诉人邓颉不知情的情况下私自签订房屋买卖协议，明显存在恶意串通，严重损害上诉人的合法权益。上诉人是否有经济来源或是否对房产购买出资，均不影响其对涉案房产的所有权，不能以上诉人没有经济收入或没有实际出资购房来否定上诉人对涉案房产的所有权。一审判决没有任何证据证实上诉人对其父母转让房产的事实是明知的，仅凭推测，明显认定事实不清。二、一审判决停车位使用权归被上诉人，明显违反法律及合同约定。涉案《房屋买卖协议》内容仅约定对涉案房产的独立转让，未涉及对停车位的处理。一审判决忽略了涉案房产并不属于单纯的商品房，而是阳朔县政府与开发商合作促进市场运作的福利房，仅公务员才有资格申购、享受该福利。根据《田家河小区（书童国际苑）购房须知》第七条规定，停车位并不属于涉案房屋的附属品，停车位与房屋是相互独立的。停车位是邓治开2005年开始申报购买的，此时涉案房屋并未转让，且被上诉人根本不具备购买资格，购房合同未约定转让该停车位。被上诉人擅自使用原交易房产时手中持有的邓治开的身份证复印件申领车位，属于无权代理，且邓治开事后也未对此予以追认。因此，一审判决停车位使用权归被上诉人是明确损害上诉人合法权益和超出合同范围的。 苏润菊辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合理，请求驳回上诉人的上诉请求。涉案《房屋买卖合同》合法有效，苏润菊也全面履行了支付购房款的义务，并且实际入住近十年。因此上诉人也应该去履行其义务，即配合办理相关的产权登记手续。关于停车位的购买权，事实上应该是诉争房屋的附属权利，随着房屋所有权的交易一并转移。后续苏润菊也签订了车位使用权购买协议并支付相应价款，也一直持续使用近十年。 邓治开、刘爱华述称，签订房屋买卖合同时没有涉及车库的事宜，车库是要报名申请才有的，并不是住进来的人都有的。同意上诉人的上诉意见。 苏润菊向一审法院起诉请求：一、确认原、被告于2010年12月11日签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、被告协助原告办理阳朔县阳朔镇田石马路103号19幢1单元602室的产权过户登记手续；三、确认阳朔县阳朔镇田石马路103号19幢一层第21号停车位（编号19-21）归原告苏润菊管理、使用；四、本案诉讼费用由三被告承担。 一审法院认定事实：被告邓治开与被告刘爱华系夫妻，被告邓颉系邓治开、刘爱华的女儿。涉案房屋属于阳朔县住房。2005年9月份，被告邓治开向指挥部申报购买该小区住房一套并预付购房款60000元。2006年12月8日三被告与桂林市宏达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定三被告以人民币144305元的价格购买阳朔县。剩余购房款被告以银行按揭方式支付。当时被告邓颉年满20周岁，仍在读高中。2007年1月24日，被告邓治开与中国建设银行股份有限公司阳朔支行签订《个人住房借款合同》，约定借款金额8.4万元，借期从2007年1月29日至2017年1月28日，该笔借款以涉案房屋作抵押担保，抵押人邓治开、刘爱华、邓颉。2010年12月9日，涉案房屋注销抵押登记。 2010年12月11日，被告邓治开、刘爱华作为甲方与原告苏润菊作为乙方签订《房屋买卖协议》，内容：甲方通过政府购买的方式在书童国际苑购得商品房一套（19栋一单元602），经双方协商，甲方将该套商品房出让给乙方，有关事项协议如下：一、甲方出让该套商品房给乙方总金额40万元（肆拾万元），含此前甲方已交开发商的公告设施维修基金、产权办证、电表安装、有限电视、邮电通讯、装修垃圾清运等费用。二、付款方式：签订协议乙方即给付给甲方30万元，甲方将与房地产商签订的商品房买卖合同及各种缴费发票给乙方，乙方即可进行装修、入住；余款10万元于2011年12月底前付清（其中2011年6月底前付5万元，2011年12月底前付5万），但如果2011年12月底前不能办理完过户手续，一方可以暂缓支付1万元作为保证金，待办理完过户手续后支付。三、过户手续由乙方负责办理，费用由乙方承担，但甲方应该竭力协助配合办理过户手续。四、该协议签订后，原甲方与房地产商签订的商品房买卖合同的权责由乙方承担。此协议签订前甲方购房的贷款、借款、欠款等债务由甲方承担，与乙方无关；协议签订后如需要缴交的费用由乙方负责。签订房屋买卖协议时，被告邓颉在南宁市，未参与协议的签订。 协议签订后，原告苏润菊如约向被告刘爱华交付了购房款共计39万元：2010年11月3日交付3万元、2010年11月29日交付10万元、2010年12月11日交付17万元、2011年6月15日交付5万元、2011年12月25日交付4万元。原告苏润菊于2011年7月18日对涉案房屋进行装修，并于2012年3月17日入住至今。2018年2月11日，诉争房屋办取得不动产权证［（2018）阳朔县不动产权第××号］，共有人登记为邓治开、刘爱华、邓颉；共有情况为按份共有，其中邓治开占共有份额33.4%、刘爱华占共有份额33.3%、邓颉占33.3%。原告得知房屋办证情况后，遂与被告沟通要求被告协助过户，被告邓颉以其对房屋出让情况不知情、没有收到原告交付的相应份额的房屋转让款为由，主张房屋买卖协议无效，拒绝协助过户。原告遂于2020年7月6日向该院提起诉讼，提出前述诉请。 另查明，案涉车位不能办理产权证，业主购买的为车位的使用权。2005年被告邓治开同时向指挥部申报田家河小区架空停车位一个。2005年9月、2006年4月、7月，阳朔县住宅小区开发建设工程指挥部向申报购房者先后发放《田家河小区购房须知》《签订田家河小区（书童.国际苑）购房合同须知》《通知》等相关通知，其中《田家河小区购房须知》第三条规定：一层架空停车位原则上先售后租，均不得改变其使用性质。每个车位售价15000元，如购买，须在抽签确定幢房号后提出申请，并按规定预交车位款。车位原则上先由本幢人员优先购买，有结余的也可由其他人员购买，如供不应求则采取抽签或竞拍方式确定购买者。《签订田家河小区（书童.国际苑）购房合同须知》第七条规定，购买田家河小区住房不含底层车位及会所。小区住房底层架空停车位的出售办法仍按原通知执行，待住房建成后再办理车位出售手续，届时请留意通知。另有《书童.国际苑小区架空停车位使用权出售管理办法》第三条规定，本办法所指车位仅限于由指挥部分配购买住房的业主购买，一户限购一个车位。2011年9月26日，原告苏润菊以被告邓治开的名义与阳朔县住宅小区开发建设工程指挥部签订《书童.国际苑小区架空停车位使用权出售协议》，约定由乙方（邓治开）购买书童.国际苑小区第19幢一层21号，编号19-21停车位，定价15000元。同时约定乙方拥有该车位的使用权、管理维护权。乙方签名为“邓治开苏润菊代”。同日，原告苏润菊以被告邓治开的名义实际交付购买车位使用权费用15000元。 一审法院认为，本案争议的焦点为：一、原告苏润菊与被告刘爱华、邓治开签订的《房屋买卖协议》是否合法有效，原告苏润菊诉请被告协助办理涉案房屋过户登记手续是否合法有据；二、原告诉请涉案停车位归其管理使用是否合法有据。 一、本案《房屋买卖协议》是否合法有效的问题 （一）本案诉争房产为被告邓治开、刘爱华、邓颉按份共有。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”被告邓治开、刘爱华、邓颉对涉案房屋所占份额分别为：33.4%、33.3%、33.3%。被告邓治开、刘爱华所占房屋份额合计66.7%，已超过总份额的三分之二，二人有权处分房屋。 （二）三被告在与开发商签订《房屋买卖合同》时，被告邓颉尽管已年满20周岁，但其仍在读高中，其未提供证据证明其有明确的经济收入来源。被告邓治开、刘爱华预交首付款6万元后，余款系以银行按揭贷款方式支付，贷款仍是以被告邓治开的个人名义申请。由此可表明，被告邓治开、刘爱华实为决定购房并出资的主体。且，被告当时是以144305元的价格购买诉争房屋，原告则以400000元的价格受让该房屋，价格合理。根据被告刘爱华庭审陈述，可知该笔房屋转让款基本用于家庭共同消费支出以及偿还房屋贷款。被告邓颉当时正在读大学，生活费、教育费是被告家庭消费支出的一部分，对于被告邓颉关于“其未能在房屋转让中获取对应份额的收益，损害了其合法权益”的辩解，该院不予采信。 （三）被告邓颉参与了《房屋买卖合同》的签订，显然知晓自己家庭的房产情况。从签订《房屋买卖协议》到原告装修房屋以及入住至今，在长达七八年的时间内三被告对原告的一系列行为均一直未提出任何异议。关于被告邓颉、刘爱华辩称邓颉因长期在外上学、工作，对父母转让涉案房屋完全不知情的辩解，显然与常理不符，违背客观事实，该院依法不予采信。 综上，《房屋买卖协议》确系原告苏润菊与被告邓治开、刘爱华的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，也不存在损害第三人合法利益的情形，应当认定合法有效，协议应当直接约束被告邓治开、刘爱华、邓颉。被告在讼争房屋过户条件成就后，拒绝履行协助过户义务，有悖诚信，原告要求被告协助办理产权过户登记手续的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。 二、涉案车位使用权的归属问题。 （一）原、被告双方虽未就车位使用权的问题形成书面协议，但被告在签订《房屋买卖协议》时向原告一并移交了包括《田家河小区购房须知》等在内的前期购房资料，《田家河小区购房须知》已明确“车位原则上由本幢人员优先购买”，被告移交购房资料的行为能够表明原被告双方对车位使用权购买问题已实际达成一致。之后，被告未再参与任何购买停车位使用权的相关事宜，对原告购买停车位使用权所做的一系列行为也没有提出任何异议。且，被告在书童.国际苑小区并无其他房产也未在该小区居住生活。在双方签订的房屋买卖协议中，已明确约定“原由甲方与房地产上签订的商品房买卖合同的权责由乙方承担”，即意味着作为该小区实际业主的原告苏润菊受让房屋后对小区的相关设备设施在符合小区的相关规定的情形下可以享有对应的使用权利。车位使用权是小区配套设施的重要组成部分，理应由原告苏润菊承接，亦更有利于合同目的的实现。 （二）实际与指挥部签订《书童.国际苑小区架空停车位使用权出售协议》的是原告苏润菊，虽是以被告邓治开的名义所签，但签字时已注明为“苏润菊代”，购买车位使用权的相关费用也实际由原告苏润菊缴纳。 综上，基于诚实信用原则和使用便利，该院确认车位使用权归原告苏润菊。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认原告苏润菊与被告邓治开、刘爱华于2011年12月11日签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、被告邓治开、刘爱华、邓颉在本判决生效之日起十五日内协助原告苏润菊办理阳朔县阳朔镇田石马路103号19幢1单元602室房屋的过户登记手续；三、阳朔县阳朔镇田石马路103号19幢一层第21号停车位（编号19-21）使用权归原告苏润菊。本案受理费7300元，适用简易程序审理，减半收取计3650元由被告邓治开、刘爱华、邓颉负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证。邓颉提供证据：毕业证、国外学历学位认证书以及柳州市社会保险参保缴费证明，拟证明邓颉2010年5月份本科毕业，以及2011年在柳州就业的事实。苏润菊对该证据质证意见为：毕业证书和国外学历学位认证书的真实性无异议，但不认可与本案的关联性。关于柳州市社会保险参保缴费证明为复印件，真实性不认可，且与邓颉当庭陈述其在南宁工作的情况不符，该社保缴费公司从名称中可看出是人才市场类型的中介机构。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：邓颉二审期间提交的证据证明其于2006年9月至2009年7月在广西农业技术学院学习，于2010年12月获得越南河内大学授予的学士学位，2011年5月开始缴纳社会保险，但不能证实其参加工作时间。二审另查明：以阳朔县住宅小区开发建设工程指挥部为甲方，邓治开为乙方于2011年9月26日签订的《停车位使用权出售协议》第3条中约定“由于政策原因，本车位不办理产权证”。一审查明的其余事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案《房屋买卖协议》是否合法有效；二、涉案车位使用权的应归谁所有。 关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。”邓颉上诉主张涉案《房屋买卖协议》系苏润菊与刘爱华、邓治开在其不知情的情况下私自签订，存在恶意串通损害了其利益，应认定无效。本院认为，涉案房屋虽系邓治开、刘爱华、邓颉按份共有，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有不动产或者动产以及共有的不动产或者动产需要重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，邓治开、刘爱华所占房屋份额合计66.7%，二人有权处分涉案房屋。其次，邓颉作为邓治开、刘爱华的女儿，苏润菊作为善意第三人有理由相信邓治开、刘爱华二人作为一家三口代表出售涉案房屋，女儿邓颉是知情且同意的。且苏润菊入住涉案房屋长达近10年，邓颉均未主张过权利。邓颉表示对父母将涉案房产出售一事不知情明显不符合常理。再者，苏润菊支付的购房价款400000元符合当时的市场价格，且远高于邓治开、刘爱华及邓颉与桂林市宏达房地产开发有限公司签订商品房买卖合同购买涉案房屋时所支付的购房款，因此没有侵害邓颉的合法权益。综上，苏润菊在合理信赖邓治开、刘爱华有权处分涉案房屋的情形下签订《房屋买卖协议》，并实际支付市场合理对价，在此交易过程中没有存在过错及恶意，邓颉也没有证据证明苏润菊与邓治开、刘爱华存在同谋之恶意，因此涉案《房屋买卖协议》合法有效。 关于焦点二，《田家河小区购房须知》明确规定“车位原则上由本栋购房业主优先购买”，双方在签订涉案《房屋买卖协议》时邓治开、刘爱华向苏润菊移交了《田家河小区购房须知》等前期购房资料，且之后邓治开一家未再参与任何购买停车位使用权的相关事宜，对苏润菊购买停车位使用权的行为也未提出异议，即双方以实际行为的合意表明邓治开将涉案车位的购买权随同涉案房屋一并转让。且苏润菊在签订《房屋买卖协议》并足额支付房屋价款并实际占用使用涉案房屋的情况下，事实上已成为了涉案房屋的实际业主，其作为涉案房屋的购买人，享有购买车位使用权的权利及资格。因此，苏润菊享有涉案车位的使用权。 综上所述，上诉人邓颉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由上诉人邓颉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  容 艳 审 判 员  郑 军 审 判 员  唐 勇 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理  龙艳祥 书 记 员  朱银燕