安徽省南陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0223民初4179号 原告：章正俊，男，1987年6月13日出生，汉族，住址安徽省南陵县。 被告：芜湖润泰房地产开发有限公司，住所地芜湖市镜湖区世纪花园****。统一社会信用代码913402005704056083。 法定代表人：李桦，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘健，安徽纬纶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王蓉，安徽纬纶律师事务所实习律师。 原告章正俊与被告芜湖润泰房地产开发有限公司（以下简称润泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告章正俊，被告润泰公司委托诉讼代理人刘健、王蓉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告章正俊向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付位于南陵县的房屋；2.判令被告支付逾期交房违约金（自2015年10月31日起，以352690元，按日万分一致支付逾期交房违约金至案涉房屋交付时止，截止起诉之日止暂计63307.86元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年2月8日，原、被告签订了《安徽省南陵县商品房买卖合同》，买卖位于南陵县的房屋（以下简称“涉案房屋”），购房合同编号为ＹＳ0008151，房屋代码为28877，建筑面积为91.57平方米。合同第一条约定：建设工程施工合同约定的开工日期为2013年6月18日，竣工日期为2014年12月31日，合同第四条约定，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为3851.59元／平方米，总金额为352690元整。第七条约定：出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种、第2种和第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表。2、该商品房取得面积实测技术报告书。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。合同第八条约定：除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告按时按约履行了自己的付款等义务，总计支付购房款352690元。但被告由于自身原因导致其无法在合同约定的时间（2015年10月30日）前将符合合同第七条第1种、第2种、第3种条件的合格房屋交付原告。原告认为，原被告签订的《安徽省南陵县商品房买卖合同》不违反法律规定，系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务，现被告已经构成根本违约，原告有权要求被告按照合同约定交付房屋并支付逾期交房违约金。但原告多次要求，被告一直未能履行，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告润泰公司辩称，1、原告请求的部分逾期违约金诉讼时效已经届满，2014年2月8日原、被告签订预售合同，被告应于2015年10月31日前交付房屋，被告未能按照合同约定交付，被告未能按照合同约定交付，原告要求被告交付违约金的请求权已经产生，因预售合同约定违约金按日计算，所以原告就每日产生的违约金享有的请求权具有独立性，应当分别对每日计算诉讼时效，诉讼时效逐日届满，根据民法总则188条，向法院请求保护的诉讼时效为3年，被告逾期交房，原告于2020年9月2日向法院诉讼，故产生于2017年9月3日前的违约金诉讼时效已经超过，不应得到支持；2、被告已经于2020年9月16日诉前调解时告知原告可以交房并办理交付手续，但原告拒绝，并表示主张违约金，根据合同法第119条规定，2020年9月16日被告通知原告交房后，原告不与被告办理交付手续，从而扩大的损失不应由被告负担，违约金应计算至2020年9月16日止；3、原告主张的违约金过高，超出原告实际损失，应当减少，原告主张以352690为基数，按日万分之一的标准支付逾期交房违约金，折算到每月为1060元，但案涉房屋同小区房租均价仅为700元，原告主张的违约金高出50%以上，明显过高，超出实际损失，且原告未能提供证据证明自己实际损失数额，根据合同法114条规定，原告主张的违约金应当减少。 本院经认定事实如下：2014年2月8日，原告章正俊与被告润泰公司签订《商品房预售合同》一份，约定买受人章正俊购买的商品房位于南陵县房屋，商品房房款352690元买受人章正俊于2014年2月8日前付清。出卖人即被告润泰公司应当在2015年10月30日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，按已交房款万分之一按日承担违约金。逾期超过90日，买受人可以解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人向买受人支付已交房款日万分之一的违约金。合同第10条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同签订后，原告按约交清购房款352690元，被告至今未交付房屋。 还查明，2020年9月2日，原告向本院提起诉讼，经原告同意后本院以（2020）皖0223民诉前调1723号案件对该案进行调解，2020年9月16日，本院组织双方当事人到庭进行调解，被告口头告知原告可以交房，但因对被告所陈述的交房方式有异议，原告未接收房屋。2020年12月11日，被告将案涉房屋交付给原告。 本院认为，原告章正俊与被告润泰公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效，应受法律保护，双方应按合同约定履行各自义务。原告在合同签订后，按照合同约定履行了付款义务，无违约情形。被告未能在合同约定时间交付房屋，构成违约。因在诉讼中被告已将案涉合同约定的房屋交付给原告，故对原告要求被告交付南陵县房屋的诉讼请求，不再另行支持。原告要求被告承担自2015年10月31日至房屋实际交付之日止的违约金，被告提出时效抗辩，本院认为逾期交房违约金请求权是继续性债权，是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和，故以原告向法院起诉之日向前推算三年即2017年9月3日，保护这三年的期间的违约金请求权，原告虽主张其一直向被告主张，违约金未过诉讼时效，但其未提交证据证实存在诉讼时效中止或中断的情形，对2017年9月3日前的违约金，本院不予支持。同时被告辩称2020年9月16日其以口头告知原告可以交房，违约金应计算至2020年9月16日，本院认为，双方签订的《商品房预售合同》第十条约定，房屋达到交付使用后，被告应当采用书面方式通知原告，被告采用的方式不符合双方合同约定，且被告提供的交房方式也不符合合同约定，原告也没有接收房屋，故违约金仍应继续计算至实际交房之日即2020年12月11日止。庭审中被告润泰公司主张违约金数额过高，请求法院予以调整，违约金是否过高以违约行为给当事人造成的损失为基础进行比较，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。该地段租金每套房每月约700元左右，与原、被告约定的日万分之一的违约金相比，约定的违约金确实超过诉争房屋同地段同房屋的租金标准，故将违约金调整为每月910元为宜，被告润泰公司应按910元／月标准向原告支付违约金。被告润泰公司应向原告支付的逾期交房违约金为35763元（910元／月＊39.3月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、被告芜湖润泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告章正俊逾期交房违约金35763元。 二、驳回原告章正俊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费691元，由被告芜湖润泰房地产开发有限公司负担391元，原告章正俊负担300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审判员  张道海 二〇二〇年十二月十五日 书记员  秦 萍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。