河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1522民初4047号原告（反诉被告）：汤家志，男，1963年9月11日生，汉族，住河南省光山县。委托诉讼代理人：彭宗遥，河南紫弦律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢磊，河南紫弦律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：万玉印，男，1964年3月15日生，汉族，住河南省光山县。委托诉讼代理人：上官宗合，河南紫弦律师事务所律师。原告汤家志与被告万玉印建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤家志及其委托诉讼代理人彭宗遥、卢磊，被告万玉印及其委托诉讼代理人上官宗合均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿付为其垫付的建房款86766.84元及上述款项占用期间的利息损失（以86766.84元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款年利率4.75%计算至起诉之日为19590.88元）；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告及案外人李从全、王光荣签订房屋置换协议书，约定由原告为被告及案外人承建楼房，并约定了各方的权利义务。原告按约定履行了自己的义务，被告却只支付了部分建房款，剩余垫付建房款一直拖欠不给。原被告实为委托代建房屋关系，委托代建合同不属于我国合同法规定的有名合同，委托代建合同关系是委托代建方向代建方支付款项，代建方组织施工建设，办理相应手续，最终交付代建成果的一种法律关系，双方之间的权利义务应按照双方的合同约定来确定。现原告履行了代建完工义务，被告拒不按约定全额支付代建款项，为维护原告的合法权利，特提起诉讼。被告万玉印辩称，原告称答辩人欠其建房款86766.84元不是事实，答辩人实际欠原告建房款72952元。依据《房屋置换协议》，底角梁体竣工后付50000元，一层竣工付50000元，以上二笔款项答辩人已支付完毕。房屋整体竣工付齐余款，但原告为答辩人施工的楼房至今还没完工，答辩人多次催促原告继续施工并结算工程余款，但原告总是拖延不来，余款至今未付，责任在于原告。原告起诉占用期间利息损失不能成立。答辩人提出反诉，反诉请求：1、判令反诉被告继续履行合同，将没施工的部分继续施工完毕（1、山墙、面墙外墙瓷砖没贴；2、路面硬化没有完工；3、拆除的围墙没有恢复原样。）；2、判令反诉被告将楼房按原规划整改（一楼大门有立柱的三角出檐造型；楼顶建成三角屋顶）；3、判令反诉被告支付延期交房违约金12万元；4、判令反诉被告对楼房质量出现的裂缝进行维修。事实与理由：2015年4月9日，反诉被告找到反诉原告及另外两邻居，要求将反诉原告三人的旧房交付给其联建，经过协商签订了《房屋置换协议》，于当年的10月1日开工，后于10月13日又签订一份《房屋置换补充协议》，依据约定，反诉被告为反诉原告按照北向店“千里园”别墅样式施工，保证在2015年腊月20日以前楼房可以入住，每拖延一天赔偿反诉原告损失2000元，但反诉被告为了省钱没按约定样式施工，还偷工减料，导致楼房出现质量问题，楼房拖延到2016年6月才主体完工，部分工程至今还没完工，瓷砖和路面还没硬化。严重违反协议约定，反诉原告多次催反诉被告无果。反诉被告汤家志针对反诉原告万玉印的反诉辩称，房屋反诉原告已经装修入住，其余二人已经按约定支付房款且无异议，反诉原告陈述的不是事实。经审理查明，2015年4月9日原告汤家志作为乙方，被告万玉印及案外人李从全、王光荣作为甲方，双方签订《房屋置换协议书》，约定“…甲方愿将自己的住房（原北向店水利站院内）给乙方使用，乙方给甲方承建一套别墅式楼房，建筑标准为7.6m×13.6m的三层楼房，具体房屋样式以北向店乡千里园别墅为准…”2015年10月13日，双方签订《房屋置换补充协议》，约定“…乙方为甲方承建的房款在底角梁体竣工后，甲方付给乙方建房款50000元。根据乙方的建筑成本（包括房屋里外粉刷，山墙面墙贴瓷砖等）即每平米700元，甲方按此价格付给乙方建筑费用。一层竣工后，甲方付给50000元整。房屋整体竣工后，甲方付齐全部建房款。…乙方保证房屋在2015年农历腊月20日以前甲方入住，每拖延一天，乙方赔甲方损失贰仟元。房屋下水道、路面、门楼硬化，均由乙方负责…”被告于2015年10月13日向原告支付建房款50000元，于2015年11月20日（即房屋一层完工时）向原告支付建房款49000元，于2016年1月18日向原告支付建房款25000元。原告自认于2016年三月份向被告交付房屋。另查明，案涉房屋至今尚有山墙、面墙贴瓷砖，路面硬化几项工程未完工。一楼大门未按北向店千里园别墅的外形建造成有立柱的三角出檐造型，楼顶未建成三角屋顶。房屋出现裂缝。以上事实有原被告提交的房屋置换协议书复印件、房屋置换补充协议复印件、关于北向店乡老水利站调解协议复印件、安装证明、农行转账记录、照片、证人证言及原被告的当庭陈述在卷证实，可以认定。本院认为，本案系建设工程施工合同纠纷。由于双方协议所建房屋高度为两层以上，按照国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》第二十一条和第二十三条之规定，农村三层（含三层）以上的村民住宅的建设施工者应具备相应资质。因本案原告无施工资质，故双方签订的协议属无效协议。虽然原被告签订的协议无效，但原告已实际完成案涉房屋的建设工程，被告实际使用案涉房屋，原告有权请求被告参照合同约定支付工程价款。同理，反诉原告有权要求反诉被告参照合同约定完善施工项目。原告称被告尚欠建房款86766.84元，但并无结算依据，原告称上述建房款含有为被告垫付的分摊费6000元，线管安装费2905元，对此被告不予认可，且合同并无约定上述费用应由被告承担，对此本院不予支持，故被告自认欠原告建房款72952元，本院予以采信。原告要求被告支付资金占用期间利息的诉求，无合同约定，本院不予支持。关于反诉部分，合同约定山墙面墙贴瓷砖、房屋下水道、路面、门楼硬化均由乙方负责，反诉被告未按约定完成上述施工项目，应当采取补救措施继续履行义务完善上述施工项目。反诉原告诉称，反诉被告未按北向店千里园别墅的样式，将案涉房屋一楼大门建造成有立柱的三角出檐造型，楼顶建成三角屋顶，但在案涉房屋施工中，反诉原告并没有书面通知其改正，而且继续按约定的时间节点支付了工程款，应视为双方对此已协商变更了原合同的约定，故反诉原告的此项请求，本院不予支持。依据合同法规定，违约金性质以补偿性为主，惩罚性为辅，反诉原告并未举证证明其因延期交房实际造成了损失及损失的具体数额，又因双方签订的协议属无效协议，且违约金约定标准过分高，反诉被告并无建房资质，农村自建房屋因气候、邻里关系等原因延误工期，符合常理。故关于反诉原告主张延期交房违约金的诉求，本院不予支持。反诉原告主张反诉被告将拆除的围墙恢复原样，并无合同约定，对此本院不予支持。案涉房屋未经竣工验收，反诉原告已经装修入住多年，现楼房出现裂缝，是否由于反诉被告施工造成的原因不明，且协议中并未约定房屋质量损失责任，对此本院不做处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条第（一）项、第二条、第十三条之规定，判决如下：一、被告万玉印于本判决生效后三十日内支付原告汤家志建房款72952元；二、反诉被告汤家志于本判决生效后三十日内将案涉房屋的山墙、面墙外墙瓷砖贴完；三、反诉被告汤家志于本判决生效后三十日内将案涉房屋的路面硬化施工完毕；四、驳回原告汤家志其他诉讼请求；五、驳回反诉原告万玉印其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1213元，由被告万玉印承担；反诉受理费1350元，由反诉被告汤家志承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  李国强二〇二〇年十二月十五日书记员  吕丹青