山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初6526号原告：陈立军，男，住山东省青岛市李沧区。被告：青岛嘉凯城房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市李沧区黑龙江中路**，统一社会信用代码：。法定代表人：兰涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：高振德，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：尹书鸿，女，系该公司员工。原告陈立军与被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司（以下简称嘉凯城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈立军，被告嘉凯城公司的委托诉讼代理人高振德、尹书鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈立军向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金25992.89元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2018年6月18日购买了被告位于李沧区融创都会中心悦山27号楼1单元4层401户，面积153.8平米，总价为4481532元，合同约定被告应于2020年5月30日交房，但被告实际交房日期在2020年7月27日，逾期超过2个月之久，双方签订的合同中约定，被告逾期交房一天按照原告已交房款的万分之一支付原告违约金，现被告逾期交房，应支付原告相应的逾期交房违约金。嘉凯城公司辩称，第一、涉案房屋未能如约交付系新冠疫情导致，属于不可抗力，不可抗力期限内的顺延交付责任应予免除；第二、答辩人已按照法律规定履行了通知义务；第三、答辩人顺延交付的期限符合疫情发展的一般情形及各级政府针对防疫的相关要求。综上所述，被告延期交付涉案房屋系因不可抗力导致，且被告已按照法律规定履行告知义务，根据购房合同约定以及法律规定，被告无需承担逾期交房的违约责任，且不应当承担相应的诉讼费用。请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交《青岛市商品房预售合同》1份，证明2018年6月18日签订合同购买被告房屋，约定房屋价款、违约责任等，交房时间为2020年5月30日。被告质证，对证据的真实性无异议，缺少补充协议。被告提交该合同的附件即补充协议，关于合同第五页第11条约定交房时间是2020年5月30日，除不可抗力之外。合同附件第39页第八条第4项第二目，甲级、乙级××属于不可预见不可控制的客观因素，被告因前述原因造成的延误房屋交付时间可以据实顺延，不适用逾期交房违约责任。原告陈述，对该附件部分内容无异议。上述《青岛市商品房预售合同》及附件的真实性原、被告双方均不持异议，本院予以采信。双方确认，实际交房时间为2020年7月25日。2、被告提交如下证据：（1）《告李沧区复工复产企业一封信》、《关于2020年春节后建设工程新开工及复工有关事项的通知》、《关于扎实做好新型冠状病毒感染××疫情防控工作的紧急通知》（鲁建办字〔2020〕5号）、《关于新型冠状病毒××疫情防控期间建设工程计价有关事项的通知》（鲁建标字[2020]1号）、《青岛市住房和城乡建设局关于做好房地产开发企业复产复工工作的通知》、《中华人民共和国国家卫生健康委员会公告》2020年第1号各1份，证明受新型冠状病毒××疫情的影响，青岛市住房和城乡建设局、山东省住房和城乡建设局等部门发布文件，要求企业严格落实疫情防控措施，严格落实新开工及复工时间，工期按照《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）第9.10条不可抗力的规定予以顺延。国家卫生健康委员会发布公告将新冠××纳入《中华人民共和国××防治法》规定的乙类××，并采取甲类××的预防、控制措施。（2）《关于受新冠××疫情影响顺延交付的告知书》1份、《关于受新冠××疫情影响交付期限顺延的通知书》1份、EMS底单2份、快递签收信息2份、《都会中心悦山项目交付（入住）通知书》1份，证明因疫情导致工期顺延，被告3月5日向原告履行了告知义务，又于5月8日给原告及时发函，告知预计的交付时间自2020年7月27日开始，具体以《交付通知书》为准。后被告于7月16日及时通知原告于7月25日前来办理房屋交付手续。（3）《关于新型冠状病毒感染××疫情不可抗力告知的相关事宜》工作联系单、《关于受新冠××病毒疫情影响交付工期顺延的相关事宜》工作联系单、《疫情期间工期延期证明》各1份，证明总包方告知被告原定2月11日复工，因新冠疫情影响，工人无法按期返回工地，导致交付工期滞后，主张应对工期进行顺延至2020年8月10日。临沂鑫磊公司（挡墙工程），工期原定于4月30日完工，因疫情导致3月1日前工人无法到场，诉求工期顺延60天，至6月30日。（4）疫情期间防疫措施费用日报（2020年2月-6月）、分项工程春节停工申请及节后复工计划表、融创S20地块精装单位北京港华国际建筑装饰工程有限公司出具《项目进场实名信息登记表》、2019年春节前后《监理日志》、2020年春节后复工至今《监理日志》、社区居委会《出入证》及健康申报证明、湖北籍新冠检测报告各1宗，李沧区新冠疫情指挥部提供的政府指定运输证明1份，证明因疫情影响导致工期迟延，工人返青、返岗时间延后，精装工人自3月10日至4月18日才陆续进场，2020年春节后复工人员人数严重不足，4月20日，工人逐步返回，但仍有部分工人持续隔离中。（5）湖南和山东两地法院判决书2份，证明疫情是不可抗力，顺延55-60天时间。上述证据证明，因为疫情原因导致被告工期顺延60-70日，原定于2020年2月10日开工，实际开工是2020年4月20日，在此顺延期间，被告不应当承担逾期交房的违约责任。原告对上述被告提交的证据发表质证意见，第一、这不是合同规定的不可抗力，被告主张的不可抗力不存在。按照省政府的文件精神，不是要停工停产，而是要求做好防疫工作积极复工复产，被告是断章取义。第二、距涉案房屋楼盘不到两公里的绿城留香园等没有受到疫情影响。第三、被告讲没有疫情就正月十六复工认可，青岛城乡建设局2020年2月12日发文让建工企业积极做好复工复产工作，而并非被告主张的不可抗力因素。第四、不可抗力是战争、地震，、地震可抗力，仅因为疫情不能算是不可抗力，而且政府有文件让建工企业积极复工，而且有两家企业也是提前交房。对证据（5）不发表意见，要求法院驳回被告主张的不可抗力的理由。被告提交的证据（1）系李沧区政府、青岛市住房和城乡建设局、山东省住房和城乡建设局等部门发布的官方文件，本院对其真实性予以采信。被告根据原告在涉案合同中提供的地址向原告邮寄告知书，EMS快递信息显示已签收，且被告提交的证据（2）均系原件，已形成完整的证据链条，原告亦未对证据的真实性提出异议，本院对上述证据的真实性予以采信。被告提交的证据（3）、（4）中除李沧区新冠疫情指挥部提供的政府指定运输证明外均系原件，且原告未对证据的真实性提出异议，本院对上述证据的真实性予以采信。李沧区新冠疫情指挥部提供的政府指定运输证明虽系复印件，但原告未对真实性提出异议，结合被告提交的其他证据，本院对该证据予以采信。被告提交的证据（5）与本案待证事实无关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2018年6月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》1份，约定原告购买被告建造的青岛市李沧区《融创·都会中心悦山》27号楼1单元4层401户房屋，暂测房屋建筑面积为153.80平方米，其中套内建筑面积为131.58平方米、公用分摊建筑面积为22.22平方米，房屋建筑层高3.1米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为25138.7元，总价暂定为3866332元，房屋全装修总价4481532元，甲方定于2020年5月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外，如甲方未在约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同补充条款第八条第四项约定：乙方同意，如遇下列特殊原因之一，则预售合同第十一条约定的该房屋的交付时间可据实予以顺延，不适用预售合同有关甲方逾期交房的违约责任条款。其中第二项约定，因甲方不可预见也不能控制的客观原因造成的延误，指：①人力不可抗拒的自然灾害或意外事件：包括但不限于六级以上大风，24小时内超过30㎜的降水等；②甲级、乙级××、战争、动乱等社会因素；③法律、法规规定的其他可免责的情形。2、2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，将新型冠状病毒感染的××纳入《中华人民共和国××防治法》规定的乙类××，并采取甲类××的预防、控制措施。2020年1月24日，山东启动重大突发公共卫生事件I级响应。2020年3月7日，山东新冠××疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件I级响应调整为II响应；2020年5月5日，山东新冠××疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件II级响应调整为III响应。2020年1月29日至2020年2月17日期间，山东省住房和城乡建设厅、青岛市住房和城乡建设局等部门发布《关于2020年春节后建设工程新开工及复工有关事项的通知》、《关于扎实做好新型冠状病毒感染××疫情防控工作的紧急通知》、《关于做好房地产开发企业复产复工工作的通知》等文件。3、青岛方圆达建设集团有限公司分别于2020年2月11日、2020年3月15日向被告送达《工程联系单》各1份，告知被告因受新型冠状病毒××疫情的影响，工人无法按期返回工地，不可抗力导致工期延后，诉求延期至8月10日交付。临沂鑫磊建安工程有限公司于2020年3月30日，向被告发送疫情期间工程延期证明，申请挡墙工程工期顺延期60天，至2020年6月30日完工。受新型冠状病毒××疫情的影响，2020年春节后，被告工地施工人员返岗迟延，人数较往年减少。4、被告于2020年3月8日向原告邮寄《关于受新冠××疫情影响顺延交付的告知书》，通知原告因受新冠××疫情的影响无法按期交付房屋；被告于2020年5月10日向原告邮寄《关于受新冠××疫情影响交付期限顺延的通知书》，通知原告房屋集中交付期间自2020年7月27日至2020年7月30日。后被告于2020年7月17日向原告邮寄《都会中心悦山项目交付（入住）通知书》，通知原告于2020年7月25日9:30-10:30到融创?都会中心悦山项目北门网点办理房屋交付手续。被告于2020年7月25日将涉案房屋交付原告。本院认为，原告陈立军与被告嘉凯城公司就青岛市李沧区《融创·都会中心悦山》27号楼1单元4层401户房屋签订的《青岛市商品房预售合同》，不违反法律法规效力性的强制规定，依法成立并有效，双方应按照约定全面履行各自的合同义务。本案双方当事人争议的焦点为被告延期交房是否属于不可抗力原因所致。不可抗力指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，原、被告于2018年6月18日签订《青岛市商品房预售合同》，约定房屋交付时间2020年5月30日，实际交付时间为2020年7月25日。双方于合同签订之时无法预见新型冠状病毒××疫情的发生，且新冠××疫情发生超出了当事人的控制能力范围。根据被告提交的证据，被告因疫情或疫情防控措施导致工人返岗迟延，进而导致工期顺延，不能按照约定期限履行交付房屋的义务，属不可抗力原因所致。另外，国家卫生健康委员会发布公告，新型冠状病毒感染的××纳入《中华人民共和国××防治法》规定的乙类××，并采取甲类××的预防、控制措施。新型冠状病毒感染的××属于乙类××，符合双方合同补充条款关于交房时间顺延约定的特殊原因。综合全案证据，被告于2020年7月25日向原告交付房屋，并未超出因新冠××疫情导致延期交房的合理期限。因此，对于原告主张的要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告陈立军的诉讼请求。案件受理费450元，减半收取225元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  陈永奎二〇二〇年十二月二十三日书记员  张 静