河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终3521号上诉人（原审被告）：河南鼎豪置业有限公司，住所地河南省永城市侯岭乡酒店村永宿路北御翠豪庭**楼，统一社会信用代码91411481577620976C。法定代表人：翟建设，该公司经理。委托诉讼代理人：谢曦，河南益仟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘涛，河南益仟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乔宏伟，男，1981年4月24日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：刘慧敏，河南梁园律师事务所律师。原审被告：司红雷，男，1974年3月11日出生，汉族，住河南省商丘市。上诉人河南鼎豪置业有限公司（以下简称鼎豪置业公司）因与被上诉人乔宏伟、原审被告司红雷合同纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初7926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人鼎豪置业公司的委托诉讼代理人谢曦、刘涛，被上诉人乔宏伟的委托诉讼代理人刘慧敏及原审被告司红雷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎豪置业公司上诉请求：1.撤销河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初7926号民事判决，改判驳回乔宏伟一审诉讼请求；2.本案一二审诉讼费、保全费由乔宏伟负担。事实和理由：鼎豪置业公司与司红雷之间《补充协议》、司红雷与乔宏伟之间《房屋转让协议》的本质是以房抵债协议，并不具有商品房买卖合同的属性，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定。1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条规定，该司法解释以房地产开发企业向社会不特定对象出卖商品房的过程中因履行商品房买卖合同发生的纠纷作为调整对象，且以商品房买卖合同目的不能实现作为赔偿责任适用的前提。同时，该司法解释所指的商品房买受人应是以购买商品房为目的，与房屋出卖人达成商品房买卖合同的消费者，为了保护消费者能够取得购买的房产，在该司法解释第八条规定了赔偿责任，对于不以购买商品房目的，而是通过以房抵债来实现债权的行为人，不应当依据该司法解释第八条支持其赔偿请求。2.本案各方当事人均未签订任何书面的《商品房买卖合同》，不存在房屋买卖关系，不具有商品房买卖的形式，同时鼎豪置业公司与乔宏伟之间也不存在买卖商品房的合同目的，实质上是工程款的一种支付方式。因鼎豪置业公司未能全额支付司红雷工程款，为保证工程顺利施工，故鼎豪置业公司与司红雷在《建设工程施工合同》的基础上签订补充协议，约定以24套房屋计价8,789,760元折抵司红雷工程款，并约定“如甲方所支付总款达到原施工合同约定标准，待补充协议签订后，乙方应保证顺利施工。”后司红雷与乔宏伟签订协议，将补充协议所约定24套房屋折抵所欠乔宏伟钢材款，鼎豪置业公司对所涉及24套房屋的真实性给予了确认。鼎豪置业公司将24套房屋抵司红雷的工程款，后司红雷将24套房屋抵给乔宏伟，都是用来抵工程款或材料款，均为以房抵债的行为，而非商品房的买卖，司红雷、乔宏伟也均没有购买商品房的目的，因此鼎豪置业公司与乔宏伟未形成商品房买卖的法律关系。乔宏伟辩称，鼎豪置业公司与司红雷签订补充协议，且认可司红雷与乔宏伟签订的房屋转让协议，在转让协议上备注协议真实有效。协议书中约定的24套房屋准确无误，并承诺在具备办证条件时同意办理，鼎豪置业公司与乔宏伟之间已经形成了商品房买卖合同关系，后鼎豪置业公司私自将涉案的17套房屋对外出售，无法向乔宏伟交付，因此应向乔宏伟承担退还购房款，并支付一倍赔偿的责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应依法予以维持。司红雷述称，鼎豪置业公司一直称2015年司红雷就不再继续施工了，事实是2019年8月将8号楼建设完毕。2019年9月份，司红雷起诉鼎豪置业公司要求支付剩余工程款，已经将本案涉及的800多万元予以了扣除。其他同意乔宏伟的意见。乔宏伟向一审法院起诉请求：1.判令解除2014年11月18日乔宏伟与鼎豪置业公司、司红雷签订的《房屋转让协议》；2.判令鼎豪置业公司返还乔宏伟购房款6,496,885元及利息，并赔偿乔宏伟损失6,496,885元；3.司红雷承担连带清偿责任；4.诉讼费用由鼎豪置业公司、司红雷负担。一审法院认定事实：鼎豪置业公司为股东翟建设一人出资成立，从事房地产开发经营的有限责任公司。2013年3月司红雷以河南宏鑫建设工程有限公司的名义与鼎豪置业公司签订《建设工程施工合同》，由司红雷作为实际施工人为鼎豪置业公司名下御翠豪庭8号楼组织施工。2014年11月18日，鼎豪置业公司和司红雷签订《补充协议》，甲方鼎豪置业公司，乙方司红雷，内容为：“甲乙双方于2013年3月20日签订了《建设工程施工合同》，由乙方承建甲方御翠豪庭8号楼。依据合同约定甲方应付乙方工程款，由于诸多原因，甲方没有全额支付乙方，现经双方协商达成共识，甲方将御翠豪庭8号楼一单元5、6、7、8、9、11层（东户126.59㎡，东南户133.97㎡，西户129.25㎡，西南户133.39㎡），共计24套房屋，总面积约3139.2㎡（面积据实计算，多退少补），价格为2800元/㎡，总价为捌佰柒拾捌万玖仟柒佰陆拾元，折抵乙方工程款。此合同签订后，如甲方所付工程款总额达到原施工合同约定标准，乙方应保证顺利施工。”协议当日，因司红雷欠乔宏伟钢材款，司红雷又与乔宏伟签订《房屋转让协议》，将《补充协议》涉及的24套房屋全部转让给乔宏伟。同时也约定此合同签订后，乔宏伟应保证顺利施工。该《房屋转让协议》上乔宏伟标注“转让实价为每平方米2500元，共计房款柒佰捌拾肆万捌仟元整。”鼎豪置业公司晋秀明2015年4月30日在该《房屋转让协议》下方标注“我公司证明此转让协议真实有效。协议中转让的24套房屋准确无误。如具备办证条件，统一办理。特此证明”并加盖鼎豪置业公司合同专用章。此后，又因乔宏伟欠贾庆杰钢材款，又将24套房产中的7套（901、902、903、1101、1102、1103、1104），以2500元/㎡的价格，折抵乔宏伟欠贾庆杰钢材款2,290,000元。该行为贾庆杰告知了鼎豪置业公司。转让给乔宏伟24套中的另17套房产（501、502、503、504、601、602、603、604、701、702、703、704、801、802、803、804、904），鼎豪置业公司未经乔宏伟同意又另售他人，引发诉讼。本案受理后，鼎豪置业公司2019年8月19日向河南省永城市人民法院提起诉讼，请求解除2014年11月18日鼎豪置业公司和司红雷签订《补充协议》，本案中止诉讼。永城市人民法院经审理认为：2014年11月18日鼎豪置业公司和司红雷签订《补充协议》性质属以房抵债，司红雷认可约定房产没有实际交付，物权未发生变动，当事人之间因建设工程合同产生的债权债务关系仍然存在，如存在履行不能的情形，可另行主张，故鼎豪置业公司主张解除无依据。2020年4月26日永城市人民法院作出（2019）豫1481民初8158号民事判决：驳回鼎豪置业公司的诉讼请求。本案恢复审理，另查明：因鼎豪置业公司将乔宏伟转让贾庆杰的御翠豪庭8号楼1单元11层西户1104室商品房另售他人，贾庆杰2019年9月9日诉至一审法院，请求解除贾庆杰与鼎豪置业公司签订的御翠豪庭8号楼1单元11层西户1104室商品房买卖合同；判令鼎豪置业公司、司红雷、乔宏伟返还购房款323,125元及利息，赔偿贾庆杰已付购房款1倍的赔偿金并支付房屋溢价损失、承担诉讼费。该案经审理查明，御翠豪庭8号楼1单元的24套房屋，鼎豪置业公司以8,789,760元的价格折抵给司红雷，司红雷以2500元/㎡的价格折抵给乔宏伟，乔宏伟将其中（部分房产）再以2500元/㎡的价格折抵给贾庆杰；其中抵偿的8号楼1单元11层西户1104室面积为129.25㎡，按2500元/㎡的价格，折合323,125元，现已被鼎豪置业公司转售他人。一审法院认为，各方当事人通过以房抵债，已将买卖合同关系转化为商品房买卖关系，鼎豪置业公司的行为，致使贾庆杰获得房产的目的不能实现，贾庆杰请求解除合同、退还房屋价款323,125元，并赔偿房屋价款1倍损失的诉请，于法有据，应予支持；鉴于房屋溢价损失难以确定，不予支持。因司红雷、乔宏伟没有返还义务，要求司红雷、乔宏伟承担责任于法无据，不予支持。该院于2020年4月5日作出（2019）豫1402民初9683号民事判决：解除贾庆杰与鼎豪置业公司签订的河南省永城市御翠豪庭8号楼1单元11层西户（1104）的商品房买卖合同；鼎豪置业公司返还贾庆杰购房款323,125元，支付赔偿金323,125元；驳回贾庆杰其他诉讼请求。鼎豪置业公司不服提出上诉，商丘市中级人民法院经审理认为该案一系列房屋转让是在鼎豪置业公司未偿还司红雷工程款的情况下，经重新协商并对账，将欠款关系转变为商品房买卖合同关系，将工程款转变为已付购房款。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决并无不当。于2020年7月17日作出（2020）豫14民终2217号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除为法律、法规特别规定所禁止外，均应予以准许。“以房抵债”实质上属于以物抵债，又称代物清偿，属于实践性法律行为，房屋未交付，原债务不消灭。另外以房抵债的房不限于债务人，可以是第三人。由于以房抵债涉及物权法、合同法、担保法等众多法律关系，同时可能会涉及侵害其他债权人的利益，违反禁止流押流质等强行性法律规定等，导致在诉讼司法实践中，颇有争议。但是，合同双方当事人经协商一致，终止原合同关系，建立商品房买卖合同关系，将欠款转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，应认定该商品房买卖合同具有法律效力。本案鼎豪置业公司将其开发、实际施工人司红雷承建的24套房产，按2800元/㎡，折抵鼎豪置业公司欠司红雷工程款8,789,760元；乔宏伟经协商同意司红雷将该24套房产，按2500元/㎡，折抵司红雷所欠乔宏伟钢材款7,848,000元，事实清楚。而且，乔宏伟、司红雷所签《房屋转让协议》，业经开发商鼎豪置业公司参与并签字盖章确认，至此，乔宏伟与司红雷之间钢材购销引发的7,848,000元债权债务灭失，乔宏伟与司红雷、鼎豪置业公司之间7,848,000元购房款购买24套商品房之买卖合同关系成立。本案所涉一系列房屋转让，将相互间的欠款折抵为已付购房款，是在鼎豪置业公司未偿还司红雷工程款、司红雷未偿还乔宏伟钢材款的情况下，自愿协商的结果。终止给付工程款、钢材款，建立商品房买卖合同关系，是实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。对乔宏伟、司红雷、鼎豪置业公司，均具有法律约束力。故本案案由应定性为商品房买卖合同纠纷。至于乔宏伟将上述24套房产中又转让贾庆杰的7套房产，已经另案处理，本案不再赘述；鼎豪置业公司未经乔宏伟允许，将已经转让给乔宏伟的24套中的17套另售他人，致乔宏伟不能实现商品房买卖合同目的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致买受人商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。据此，乔宏伟请求解除与司红雷、鼎豪置业公司之间商品房买卖合同，鼎豪置业公司退还房屋价款并赔偿损失的诉请，于法有据，应予支持。虽然鼎豪置业公司与司红雷之间是按照2800元/㎡，转让价8,789,760元进行的折抵，但是，司红雷与乔宏伟就24套房产，实际是按2500元/㎡，转让价7,848,000元进行的交易，且该数字为乔宏伟本人在《房屋转让协议》上手书标注，并经司红雷、鼎豪置业公司确认同意；乔宏伟转让给贾庆杰的7套房产，也是按2500/㎡，折抵乔宏伟欠贾庆杰钢材款2,290,000元，该数字业经生效判决确认。故乔宏伟转让合同中包含的17套房产，已付价款实际数额应为5,558,000元（7,848,000元-2,290,000元），即一审法院应据此确认鼎豪置业公司应退款项及赔偿损失数额。乔宏伟诉讼请求中，高于该5558000元部分的相关内容，证据不足，理由不充分，不予支持。同时还应注意，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中并未确定赔偿标准的唯一性，而是使用了“不超过”这种仅附有上限的标准来描述赔偿金额。这就意味着“1+1”并不只是简单意义上的双倍赔偿。维护“诚信交易”与对当事人“平等保护”都是商事案件中判案准则，法院在案件的处理过程中，既要注意保护处于弱势地位的购房人的合法权益，也不能因此而忽略了一些违约者所享有的正当权益。即所谓具体案件应做到具体分析，不可一概而论。处罚不是目的，建立一个完善的商品房市场诚信体系，才真正符合和谐社会的发展需要。既然乔宏伟选择了1倍的赔偿，该已付购房款1倍的赔偿，既是对鼎豪置业公司的违约予以惩罚，也已足以弥补乔宏伟的利息损失，结合司法实践，对乔宏伟请求利息的诉讼请求，也不予支持。因相关17套房产为鼎豪置业公司所开发，且具备销售备案条件，已经对外销售并办理备案登记，《补充协议》《房屋转让协议》上鼎豪置业公司除加盖公章外均有签字与相关标注，意思真实；虽然物权没有发生转移，房屋也没有进行交付，但双方实际已存在商品房买卖关系；虽然司红雷是以河南宏鑫建设工程有限公司的名义与鼎豪置业公司签订《建设工程施工合同》，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定应认定无效，但是所施工程司红雷已交付并且鼎豪置业公司已经出售，《补充协议》《房屋转让协议》均系部分结算后形成，鼎豪置业公司无证据证明司红雷承建工程质量不合格，鼎豪置业公司与司红雷所签《补充协议》中也明确约定“依据合同约定甲方（鼎豪置业公司）应付乙方（司红雷）工程款”，故鼎豪置业公司辩称“主体不适格”“在工程没有验收、没有交付使用的情况下，鼎豪置业公司没有给付工程款的义务。乔宏伟以此主张按商品房买卖的司法解释赔偿不符合法律规定，应驳回乔宏伟对鼎豪置业公司的诉讼请求”等，理由不充分，且与事实不符，相关辩称意见，不予采纳。如鼎豪置业公司与司红雷之间尚有纠纷，均可另行主张权利予以救济，本案不予处理。因乔宏伟与司红雷之间就钢材购销引发的7,848,000元债权债务关系已经灭失，并转化为乔宏伟与司红雷、鼎豪置业公司之间商品房买卖合同关系，且是鼎豪置业公司将17套商品房另售他人，无证据证明司红雷参与鼎豪置业公司就17套房产的二次销售活动，所以，乔宏伟要求司红雷承担连带责任，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项规定，判决：一、解除乔宏伟与司红雷、鼎豪置业公司关于御翠豪庭8号楼1单元5、6、7、8、9层501、502、503、504、601、602、603、604、701、702、703、704、801、802、803、804、904共17套商品房买卖合同；二、鼎豪置业公司于判决生效之日起10日内返还乔宏伟购房款5,558,000元；三、鼎豪置业公司于判决生效之日起十日内支付乔宏伟赔偿金5,558,000元；四、驳回乔宏伟的其他诉讼请求。若鼎豪置业公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费99,762元，由乔宏伟负担11,266元、鼎豪置业公司负担88,496元；保全费5000元，由鼎豪置业公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：鼎豪置业公司提交的2015年9月17日河南宏鑫建设工程有限公司出具的《委托书》，没有河南宏鑫建设工程有限公司法定代表人或负责人的签字，且永城市人民法院（2019）豫1481民初8158号民事判决已经确认司红雷借用案外人河南宏鑫建设工程有限公司资质承建鼎豪置业公司开发的御翠豪庭8号楼建筑工程，与鼎豪置业公司提交委托书的内容不一致，本院对该委托书不予采信。乔宏伟庭后提交从永城市住房保障局调取的案涉17套房产的《商品房买卖合同》，鼎豪置业公司、司红雷对该17份合同的真实性无异议，本院认为，该17份合同客观真实，与本案有关联性，予以采信。本院经审理查明：鼎豪置业公司为股东翟建设一人出资成立，从事房地产开发经营的有限责任公司。2013年3月司红雷以河南宏鑫建设工程有限公司的名义与鼎豪置业公司签订《建设工程施工合同》，由司红雷作为实际施工人为鼎豪置业公司名下御翠豪庭8号楼组织施工。2014年11月18日，鼎豪置业公司和司红雷签订《补充协议》，甲方鼎豪置业公司，乙方司红雷，内容为：“甲乙双方于2013年3月20日签订了《建设工程施工合同》，由乙方承建甲方御翠豪庭8号楼。依据合同约定甲方应付乙方工程款，由于诸多原因，甲方没有全额支付乙方，现经双方协商达成共识，甲方将御翠豪庭8号楼一单元5、6、7、8、9、11层（东户126.59㎡，东南户133.97㎡，西户129.25㎡，西南户133.39㎡），共计24套房屋，总面积约3139.2㎡（面积据实计算，多退少补），价格为2800元/㎡，总价为捌佰柒拾捌万玖仟柒佰陆时元，折抵乙方工程款。此合同签订后，如甲方所付工程款总额达到原施工合同约定标准，乙方应保证顺利施工”。协议当日，因司红雷欠乔宏伟钢材款，司红雷又与乔宏伟签订《房屋转让协议》，将《补充协议》涉及的24套房屋全部转让给乔宏伟。同时也约定此合同签订后，乔宏伟应保证顺利施工。该《房屋转让协议》上，乔宏伟标注“转让实价为每平方米2500元，共计房款柒佰捌拾肆万捌仟元整”。鼎豪置业公司晋秀明2015年4月30日在该《房屋转让协议》下方标注“我公司证明此转让协议真实有效。协议中转让的24套房屋准确无误。如具备办证条件，统一办理。特此证明”并加盖鼎豪置业公司合同专用章。此后，又因乔宏伟欠贾庆杰钢材款，又将24套房产中的7套（901、902、903、1101、1102、1103、1104），以2500元/㎡的价格，折抵乔宏伟欠贾庆杰钢材款2290000元。该行为贾庆杰告知了鼎豪置业公司。转让给乔宏伟24套中的另17套房产（501、502、503、504、601、602、603、604、701、702、703、704、801、802、803、804、904），鼎豪置业公司未经乔宏伟同意又另售他人，引发诉讼。本案受理后，鼎豪置业公司2019年8月19日向河南省永城市人民法院提起诉讼，请求解除2014年11月18日鼎豪置业公司和司红雷签订的《补充协议》，本案中止诉讼。永城市人民法院经审理认为：2014年11月18日鼎豪置业公司和司红雷签订的《补充协议》性质属以房抵债，司红雷认可约定房产没有实际交付，物权未发生变动，当事人之间因建设工程合同产生的债权债务关系仍然存在，如存在履行不能的情形，可另行主张，故鼎豪置业公司主张解除无依据。2020年4月26日永城市人民法院作出（2019）豫1481民初8158号民事判决：驳回鼎豪置业公司的诉讼请求。案涉501号房2018年9月26日出售给案外人常国辉，单价3567.18元/㎡，房款450,000元；502号房2018年8月26日出售给案外人白凤高，单价3380元/㎡，房款443,828元；503号房2018年9月26日出售给案外人王艳腾，单价3426.64元/㎡，房款448,000元；504号房2019年1月15日出售给案外人丁平平，单价3315.18元/㎡，房款420,000元；601号房2018年7月31日出售给案外人唐丽丽，单价3401元/㎡，房款429,000元；602号房2018年8月26日出售给案外人温嘉祥，单价3274.69元/㎡，房款430,000元；603号房2018年8月26日出售给案外人赵子中，单价3304.27元/㎡，房款432,000元；604号房2018年8月26日出售给案外人李换，单价3315.18元/㎡，房款420,000元；701号房2018年8月26日出售给案外人夏刘杰，单价3646.45元/㎡，房款460,000元；702号房2018年8月26日出售给案外人闫玉华，单价3427元/㎡，房款450,000元；703号房2018年9月26日出售给案外人常孟丽、刘国庆，单价3441.95元/㎡，房款450,000元；704号房2018年10月15日出售给案外人陈东，单价3400元/㎡，房款430,746元；801号房2018年7月31日出售给案外人王大勇，单价3400元/㎡，房款428,910元；802号房2018年8月26日出售给案外人孙念，单价3400元/㎡，房款446,454元；803号房2018年8月26日出售给案外人蒋震、郭沙沙，单价3350元/㎡，房款437,979元；804号房2018年8月26日出售给案外人李换，单价3394.11元/㎡，房款430,000元；904号房2018年8月26日出售案外人赵毛申，单价3180元/㎡，房款402,874元。以上共计总房款7,409,791元。本院认为，关于2015年4月30日《房屋转让协议》的性质是否属于商品房买卖合同的问题。2014年11月18日，鼎豪置业公司与司红雷签订《补充协议》，用24套房屋折抵所欠司红雷的工程价款，该以房抵债协议性质上属于债务履行方式的变更，系双方自主交易安排，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2015年4月30日，司红雷与乔宏伟签订《房屋转让协议》，将鼎豪置业公司抵偿其的24套房屋转让给乔宏伟，折抵欠乔宏伟的钢材款，鼎豪置业公司在该协议上签章确认。但就案涉房屋鼎豪置业公司未与乔宏伟签订正式的商品房买卖合同，乔宏伟所持有的《房屋转让协议》也不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该《房屋转让协议》不能被认定为商品房买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条有关对出卖人恶意违约行为的惩罚性赔偿责任的规定。鼎豪置业公司未经乔宏伟同意，将约定抵偿的案涉房屋另行出卖给他人，构成违约。虽然鼎豪置业公司与司红雷之间是按照2800元/㎡，转让价8,789,760元进行的折抵，但司红雷与乔宏伟就24套房产，实际是按2500元/㎡，转让价7,848,000元进行的交易，且该数字为乔宏伟本人在《房屋转让协议》上手书标注，并经司红雷、鼎豪置业公司确认同意；乔宏伟转让给贾庆杰的7套房产，也是按2500/㎡，折抵乔宏伟欠贾庆杰钢材款2,290,000元。故乔宏伟转让协议中包含的17套房产，价款实际数额应为5,558,000元（7,848,000元-2,290,000元），即应据此确认鼎豪置业公司应退款项。关于违约赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故鼎豪置业公司应对乔宏伟承担违约赔偿责任，损失数额应为鼎豪置业公司出卖给案外人的价格与抵偿给乔宏伟房价之间的差额，即1,851,791元（7,409,791元-5,558,000元）。由于损失数额不得超过鼎豪置业公司订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，鼎豪置业公司出卖给他人房屋时不能要求他人再支付除购房款外的资金占用利息，故乔宏伟要求支付利息的请求不予支持。关于司红雷应否承担责任的问题。虽然司红雷是以河南宏鑫建设工程有限公司的名义与鼎豪置业公司签订《建设工程施工合同》，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定应认定无效，但是所施工程司红雷已交付并且鼎豪置业公司已经出售，《补充协议》《房屋转让协议》均系部分结算后形成，鼎豪置业公司无证据证明司红雷承建工程质量不合格，鼎豪置业公司与司红雷所签《补充协议》中也明确约定“依据合同约定甲方（鼎豪置业公司）应付乙方（司红雷）工程款”，故鼎豪置业公司有关“主体不适格”“在工程没有验收、没有交付使用的情况下，鼎豪置业公司没有给付工程款的义务”等观点不能成立，本院不予采纳。如鼎豪置业公司与司红雷之间尚有纠纷，均可另行主张权利予以救济，本案不予处理。现有证据不能证明司红雷参与了鼎豪置业公司就案涉17套房产的二次销售活动，因此乔宏伟要求司红雷承担连带责任，于法无据，不予支持。综上所述，一审法院认定事实和适用法律错误，应予纠正；鼎豪置业公司上诉的部分理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初7926号民事判决；二、解除乔宏伟与司红雷、河南鼎豪置业有限公司关于御翠豪庭8号楼1单元5、6、7、8、9层501、502、503、504、601、602、603、604、701、702、703、704、801、802、803、804、904共17套房屋转让协议；三、河南鼎豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还乔宏伟5,558,000元；四、河南鼎豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付乔宏伟赔偿金1,851,791元；五、驳回乔宏伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费99,762元、二审案件受理费99,762元、保全费5000元，合计204,524元，由河南鼎豪置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫文超审判员  李念武审判员  王颖萍二〇二〇年十二月二十八日书记员  李洋洋