文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0243民初5805号原告：宁从会，女，1983年2月12日出生，汉族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：秦超，重庆中庸律师事务所律师。被告：重庆凯邦房地产开发有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县绍庆街道滨江居委**阳光云顶**，统一社会信用代码91500243089108340J。法定代表人：梁洪永，该公司董事长。委托诉讼代理人：安继东，重庆绿荫律师事务所律师。原告宁从会诉被告重庆凯邦房地产开发有限公司（以下简称凯邦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宁从会的委托诉讼代理人秦超，被告凯邦公司的委托诉讼代理人安继东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁从会向本院提出诉讼请求：1.被告交付原告商品房（位于重庆市彭水县XX街道XX社区XX新街**凯邦•XX城**楼****）2.被告凯邦公司支付原告欠款30744元（违约金、政府补贴）以及滞纳金（从2018年8月31日起，以30744元为基数，按照日2%计算至付清之日止）；3.本案的律师代理费5000元由被告承担；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年12月18日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同第七条约定被告于2017年6月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。合同第九条约定被告如未按本合同约定的期限将该商品房交付原告使用，双方同意按下列方式处理：逾期超过180日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。2018年8月2日，原、被告经核算，签订了《重庆凯邦房地产开发有限公司欠款说明》，该说明载明被告应当在2018年8月30日前支付30744元（违约金、政府补贴），逾期未付的，自欠款之日起按日2%累计计算滞纳金至付清之日止。然而，《重庆凯邦房地产开发有限公司欠款说明》约定的主债务期限届满之后，被告拒不履行支付义务。被告凯邦公司辩称：1.欠款说明并非被告的真实意思表示，系受威胁之下所签订，不具有合法性；2.欠款金额的计算方式以及滞纳金的计算均显失公平，远远超过法律所应当予以保护的合法范围；3.原告所受到的违约损失最多按照无房可接而租房居住产生的租金损失计算，而本案中原告所主张的违约损失及滞纳金过分高于造成的损失，请求人民法院作出相应的调整。本院经审理认定事实如下：2016年12月18日，被告凯邦公司为甲方（卖方）与原告宁从会为乙方（买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告凯邦公司将其开发的位于重庆市彭水苗族土家族自治县XX街道XX社区XX新街1号凯邦•XX城X号楼X幢X-X号房屋以总价430687元的价格出售给原告宁从会，付款方式为按揭贷款。合同第七条约定甲方于2017年6月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第八条约定如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。合同第九条约定甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，双方同意按下列方式处理：逾期超过180日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，原告宁从会按约向被告支付了购房款，但被告凯邦公司因经营出现困难，未能按期交房。2018年7月31日前，被告凯邦公司统一通知了购房户接房。2018年8月2日，被告凯邦公司为甲方与原告宁从会为乙方签订了《重庆凯邦房地产开发有限公司欠款说明》，该说明载明：“因甲方未按购房合同及交房补充协议，逾期向乙方交付房屋，故产生违约金、契税优惠、政府补贴等欠付款项。为妥善解决甲方欠乙方的上述款项事宜，甲乙双方本着自愿、合法、公平的原则，对还款事项作出以下约定：一、款项说明。欠付款项为：违约金10744元、政府补贴10000元，总计人民币20744元。甲方承诺上述欠款于2018年8月30日前，以银行转账方式，一次性支付给乙方，若逾期未支付，自欠款之日起按日2%累计计算滞纳金至付清之日止。因本协议产生的纠纷由协议签订地：重庆市彭水县人民法院管辖。且甲方承诺：因甲方违约，乙方采取合法的维权途径所产生的所有费用均由甲方承担（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费、误工费等）。”被告凯邦公司主张欠款说明系受胁迫签订的，违背了被告凯邦公司的真实意愿，不能作为支持原告诉讼请求的依据。且提出按照已付购房款每日万分之三的标准计算违约金属违约金约定标准过高，申请法院予以调整。2020年6月1日，原告宁从会与重庆中庸律师事务所签订了委托代理合同，约定重庆中庸律师事务所接受原告宁从会的委托，指派律师秦超在原告宁从会与被告凯邦公司的商品房销售合同纠纷一案的一审程序中提供法律服务，约定法律服务费5000元。原告宁从会向重庆中庸律师事务所缴纳了该笔费用。诉讼过程中，因原告宁从会已经实际接房，故其放弃了第一项诉讼请求。本院认为，本案是一起商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点在于：1.欠款说明是否有效；2.原告宁从会的各项诉讼请求是否能够得到支持。关于欠款说明是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”该法第五十四条第二款规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”被告凯邦公司主张欠款说明系受胁迫所签订，但被告凯邦公司并未举示证据证明该欠款说明已被依法撤销，且欠款说明并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形，故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，欠款说明应属有效。关于逾期交房违约金问题。原、被告依法签订了购房合同，并在该合同中约定了逾期交房的违约条款。之后双方又针对违约金签订了欠款说明，该欠款说明的实质就是对违约条款的补充约定，应当视为购房合同的一部分，同属于购房合同的违约条款。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原、被告在购房合同中约定逾期交房被告需按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，在原告未举示证据证明存在更大损失的情况下，该约定可以视为双方对逾期交房给原告造成损失金额的确认，现欠款说明约定的违约金明显高于了双方确认的损失，故对于被告请求人民法院进行调整本院予以认可。本院将违约金调整为以原告已付购房款430687元为基数，以每日万分之一为标准计算。因2018年7月31日前，被告凯邦公司统一通知了购房户接房。故2017年7月1日起计算至通知接房之日2018年7月31日期间的逾期交房违约金应为17055.21元（430687元×0.0001/日×396日）。对于原告起诉的超过该标准的部分本院不予支持。另外，关于政府补贴问题。因被告凯邦公司与原告宁从会2018年8月2日签订的《重庆凯邦房地产开发有限公司欠款说明》中已明确载明欠付款项包括政府补贴10000元，并承诺于2018年8月30日前支付给原告。故原告主张的政府补贴10000元依法应予支持。关于原告主张的滞纳金问题。因欠款说明本身就属于购房合同的违约条款，故原、被告在欠款说明中约定的滞纳金仍应属于违约金的一部分。本院已经依法将违约金调整为前述标准，滞纳金亦超出了原、被告双方确认的损失范围，本院对此不予支持。关于律师代理费问题。被告怠于支付违约金系原告方提起本案诉讼的根本原因，因双方在欠款说明中已进行约定，原告为提起诉讼支付的代理费可以视为被告造成的损失，故对于原告要求被告支付5000元代理费的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告重庆凯邦房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告宁从会逾期交房违约金17055.21元、政府补贴10000元、律师代理费5000元，合计32055.21元；二、驳回原告宁从会的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费694元（原告宁从会已预交347元），减半收取347元，由被告重庆凯邦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决确定的义务，不自觉履行的，当事人可以申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从分期履行期间的最后一日起计算。审判员  刘双宏二〇二〇年十二月二十八日书记员  冉芙蓉