湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初11807号原告（执行案外人）：罗永华，男，1947年1月23日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人:刘开桂，湖南首选律师事务所律师。委托诉讼代理人：范磊，湖南首选律师事务所律师。被告(申请执行人)：红岭创投电子商务股份有限公司，住所地深圳市福田区福保街道益田路**益田创新科技园****。法定代表人：周世平，董事长。委托诉讼代理人：陈克元，广东冠景律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈孝芝，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告（被执行人）：浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司，住所地湖，住所地湖南省浏阳市金沙中路**v>法定代表人：周汝红，董事长。委托诉讼代理人：周辉，女，1979年1月22日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告（被执行人）：周汝红，男，1975年2月8日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告（被执行人）：曾显达，男，1967年10月6日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告（被执行人）：周建虹，女，1969年7月25日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告（被执行人）：李飞鸿，女，1967年8月13日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告（被执行人）：长沙鑫鹏置业股份有限公司，住所地湖南省，住所地湖南省浏阳市金沙中路**法定代表人：周汝红。第三人：华融湘江银行股份有限公司长沙分行，住所地湖南省长沙，住所地湖南省长沙市雨花区湘府东路二段**万境财智中心B（**）iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：周斌，行长。委托诉讼代理人：罗琛，1989年5月1日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原告罗永华与被告红岭创投电子商务股份有限公司（以下简称红岭创投公司）、浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司（以下简称鸿宇公司）、周汝红、周建虹、曾显达、李飞鸿、长沙鑫鹏置业股份有限公司（以下简称鑫鹏公司）、第三人华融湘江银行股份有限公司长沙分行（以下简称华融银行长沙分行）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月20日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗永华的委托诉讼代理人刘开桂、范磊，被告红岭创投公司的委托诉讼代理人陈克元、陈孝芝，被告鸿宇公司的委托诉讼代理人周辉、第三人华融银行长沙分行的委托诉讼代理人罗琛到庭参加诉讼。被告周汝红、周建虹、曾显达、李飞鸿、鑫鹏公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告罗永华向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告鸿宇公司为罗永华办理浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋不动产产权登记；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:因浏阳市北正南路拓展延伸及周边旧城改造项目，需征收拆迁原告的房屋。2013年1月9日，原告选择以产权调换的方式与浏阳市城市房屋征收和补偿管理办公室（以下简称浏阳市征收办）签订《浏阳市国有土地上房屋征收补偿协议》；2013年11月26日，浏阳市征收办与原告签订《征收安置产权调换房确认书》，选定鸿宇城项目二期Ｂ4栋616号房屋为原告的征收安置产权调换房屋。后该项目地块由被告鸿宇公司摘牌竞得并进行开发建设。根据土地挂牌条件，鸿宇公司应提供项目土地上被征收人成套住房产权调换房源。直至2020年5月28日原告才收到安置房屋。收房后，原告发现该房屋被法院查封，根本不能办理产权登记。为此，原告和其他拆迁户一道，多次逐级向淮川街道办事处、浏阳市人民政府以及湖南省委巡视组等机关单位进行投诉上访。经了解，2015年鸿宇公司在红岭创投公司融资贷款，将包括原告征收安置产权调换房源在内的项目二期房屋作为在建工程抵押担保，逾期未偿还，红岭创投公司将鸿宇公司等起诉至湖南省高级人民法院（案号（2016）湘民初5号）；原告的征收安置产权调换房屋先后被湖南省高级人民法院、冷水江市人民法院、浏阳市人民法院查封、拍卖、变卖；现浏阳市人民法院是案件执行法院。为此，原告向浏阳市人民法院提起执行异议，经听证审查，浏阳市人民法院作出（2020）湘0181执异195号执行裁定书，裁定：1.罗永华对位于浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋所享有的拆迁补偿安置权优先于红岭创投公司所享有的抵押权；2.对位于浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋中止执行；3.驳回罗永华给与办理不动产产权登记的异议。原告认为，执行异议程序中，法院依法认定了浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋（以下简称涉案房屋）属于原告的征收安置产权调换房屋，原告对征收安置产权调换房屋所享有的拆迁补偿安置权优先于红岭创投公司所享有的担保物权，依法应当支持原告办理房屋不动产产权登记，原告遂起诉至本院。被告红岭创投公司的主要答辩意见，1.红岭创投公司对包括涉案房屋在内的鸿宇城二期546套房产及其所占土地享有的抵押优先受偿权，是经湖南省高级人民法院（2016）湘民初5号生效判决所确认的。罗永华对涉案房屋主张所有权并要求过户与前述判决相冲突，应当另寻途径解决。2.涉案房屋位于北正南路的西侧，在鸿宇城项目一期土地上，应由鸿宇城一期负责安置，涉案房屋在鸿宇城二期安置挤占了红岭创投公司的抵押房产面积，侵害了红岭创投公司合法的抵押权。3.涉案房屋属于红岭创投公司的抵押物，该房产的超面积购房款172580元属于抵押房产对应的转让价款，依法应优先偿还红岭创投公司或提存，而不应该浏阳市城市建设集团有限公司收取，更不应该用于抵扣浏阳市城市建设集团有限公司与鸿宇公司之间的往来款等普通债权。4.罗永华诉请鸿宇公司协助其办理涉案房屋过户，对此红岭创投公司没有任何义务，罗永华将红岭创投公司列为被告属主体不适格。被告鸿宇公司述称，请求法院依法裁决。第三人华融银行长沙分行述称，请求法院依法裁决。被告周汝红、周建虹、曾显达、李飞鸿、鑫鹏公司未答辩亦未向本院提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：湖南省高级人民法院在审理原告红岭创投公司与被告鸿宇公司、周汝红、周建虹、曾显达、李飞鸿、鑫鹏公司及第三人华融银行长沙分行金融借款合同纠纷一案中，于2016年6月3日作出（2016）湘民初5号民事判决，该判决书的主要内容是：一、自本判决生效之日起十日内，鸿宇公司向红岭创投公司偿还借款本金2亿元及相应利息（利息自各笔贷款发放之日起至还清之日止，按年利率24%计算）；二、红岭创投公司有权就位于浏阳市北侧南路东侧的国有土地使用权（权证号：浏国用（2014）第0××6号拍卖、变卖所得价款在本金6500万元及相应利息范围内优先受偿；三、红岭创投公司有权就位于浏阳市淮川办事处北正南路东侧鸿宇城Ｂ区的546套在建建筑物及该在建建筑物所占用范围内的土地使用权拍卖、变卖所得价款在本金2亿元及相应利息范围内优先受偿；四、红岭创投公司就周汝红所持有的鸿宇公司66%的股权拍卖、变卖所得价款在本金13200万元及相应利息范围内享有优先受偿权，就曾显达所持有的鸿宇公司34%的股权拍卖、变卖所得价款在本金6800万元及相应利息范围内享有优先受偿权，周汝红、曾显达在承担相应担保责任后可以向鸿宇公司追偿；五、周汝红、周建虹、曾显达、李飞鸿、鑫鹏公司就上述第（一）项所述债务向红岭创投公司承担连带清偿责任，其承担相应责任后，有权向鸿宇公司追偿；六、驳回红岭创投公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1159175元，由红岭创投公司负担19175元，鸿宇公司、周汝红负担1140000元。上述判决生效后，红岭创投公司向湖南省高级人民法院申请强制执行，该院立案执行，执行案号为（2016）湘执15号。2016年8月15日，湖南省高级人民法院作出（2016）湘执15号执行裁定，裁定将该案指定由湖南省冷水江市人民法院执行。湖南省冷水江市人民法院于2016年8月19日立案执行，执行案号为（2016）湘1381执747号。2016年8月22日，湖南省冷水江市人民法院向鸿宇公司、周汝红、周建虹、曾显达、李飞鸿、鑫鹏公司送达执行通知书，责令其于接到该通知之日起三日内履行生效判决所确定的义务。同日，湖南省冷水江市人民法院作出（2016）湘1381执747号执行裁定，裁定冻结、划拨鸿宇公司、周汝红、周建虹、曾显达、李飞鸿、鑫鹏公司的银行存款251246115元或者查封、扣押、提取相应价值的其他财产。2017年2月17日，湖南省冷水江市人民法院作出（2016）湘1381执747号之一执行裁定，裁定终结本次执行程序。2019年4月9日，湖南省冷水江市人民法院作出恢复执行通知书，决定恢复红岭创投公司与鸿宇公司、周汝红、周建虹、曾显达、李飞鸿、鑫鹏公司金融借款合同纠纷一案的执行。2019年4月10日，湖南省冷水江市人民法院作出（2019）湘1381执恢54号执行裁定，裁定查封鸿宇公司、周汝红、周建虹、曾显达、李飞鸿、鑫鹏公司名下位于浏阳市淮川办事处北正南路东侧鸿宇城Ｂ区××在建工程面积66657.17平方米及其所占国有土地使用权（权证号：浏国用2014第0××**），面积13747平方米。2019年4月11日，湖南省冷水江市人民法院向浏阳市不动产登记中心送达协助执行通知书，查封鸿宇公司所有的位于浏阳市淮川办事处北正南路东侧鸿宇城Ｂ区××栋××；查封期限为2019年4月11日-2022年4月10日。（其中包含鸿宇城项目二期Ｂ4栋616号房屋）2020年6月29日，湖南省高级人民法院作出（2020）湘执协25号执行裁定，裁定（2016）湘民初5号民事判决书由湖南省浏阳市人民法院执行。本院于2020年7月24日立案执行，执行案号为（2020）湘0181执5618号。2020年7月30日，本院作出（2020）湘0181执5618号执行裁定，裁定冻结、划拨鸿宇公司、周汝红、周建虹、曾显达、李飞鸿、鑫鹏公司的银行存款251246115元（利息及申请执行费未计算在内）或者查封、扣押、提取其价值相当的财产。2020年10月28日，罗永华向本院提出异议，请求：1.依法确认位于浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋属于罗永华的征收安置产权调换房屋，应给予办理不动产产权登记手续。2.确认罗永华对位于浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋所享有的拆迁补偿安置权优先于红岭创投公司所享有的担保物权。3.中止针对浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋的一切执行行为。本院于2020年11月10日作出（2020）湘0181执异195号执行裁定书，该裁定书的主要内容为：1、罗永华对位于浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋所享有的拆迁补偿安置权优先于红岭创投公司所享有的抵押权；2、对位于浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋中止执行；3、驳回罗永华给与办理不动产产权登记的异议。罗永华不服该裁定，于2020年11月17日向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，1.坐落在浏阳市××路人大招待所综合楼（土地证号为浏国用2005第****号）三楼****号房屋系罗永华所有。因浏阳市北正南路拓展延伸及周边旧城改造项目，需征收拆迁罗永华所有的前述房屋。2013年1月9日，浏阳市城市房屋征收和补偿管理办公室（房屋征收部门，简称甲方）与罗永华（被征收人，简称乙方）签订《浏阳市国有土地上房屋征收补偿协议（住宅）》，该协议约定：被征收房屋坐落于浏阳市滨河路人大综合楼三楼，房屋产权证号**，房产证登记面积100.11㎡，合法建筑面积为100.11㎡；乙方自愿选择产权调换方式，产权调换实行回迁安置，安置房位于本征收项目二期范围所建安置房的一至五栋，乙方可选安置房楼层4至28层，甲方应安置乙方房屋建筑面积为115.13㎡，乙方自愿选择建筑面积约为153.81㎡的安置房，超面积38.68㎡，乙方同意按以下方式补交超面积购房款：超面积在20㎡（含）以内的，乙方按2800元／㎡支付超面积购房款，超面积在20㎡以上的，由乙方按该安置楼开盘市场销售优惠价92折支付超面积购房款等；付款方式：本协议补偿总额90434元，协议签订后，甲方支付乙方9928元，余款80506元，暂不支付，待乙方在接收产权兑换房屋时再进行结算，互相找补差价。2012年9月17日，上述项目地块由鸿宇公司摘牌竞得并进行开发建设。本案审理中，罗永华向本院提交了编号为685《浏阳市北正南路拓展延伸及周边旧城区改造项目征收安置产权调换房确认书》（以下简称确认书），拟证明2013年11月26日，浏阳市征收办出具编号为685《浏阳市北正南路拓展延伸及周边旧城区改造项目征收安置产权调换房确认书》，被征收人罗永华楼栋与户型Ｂ4-2，面积153.81㎡，楼层选定陆楼，罗永华在该确认书上签字。红岭创投公司质证该证据与罗永华在湖南省高级人民法院提起的第三人撤销之诉中提供的编号为848《浏阳市北正南路拓展延伸及周边旧城区改造项目征收安置产权调换房确认书》完全不同，两份确认书编号一份为685，另一份为848，内容上一份备注为616，另一份备注为第6楼，罗永华签字的一份没有按指模，另一份按有指模，且签字字迹、浏阳市征收办的盖章位置也不同。针对红岭创投公司的质证意见，罗永华陈述编号848确认书是从档案室调取的，是罗永华选定涉案房屋后想调整重选房屋，但重选不成功，于是又填写了原来的选房信息，所以有两个编号，在本案中提交的编号685确认书复印件上罗永华自行添加了“616”。经审查，该两份确认书虽存在不一致，但两份确认书上的房屋信息是一致的，结合本案其他证据，可以确定罗永华产权调换房选定鸿宇城项目二期Ｂ4栋616号房屋，故本院对原告提交的该份证据予以采信。2020年3月9日，浏阳市征收办发布《关于北正南路拓展延伸及周边旧城改造项目二期住宅房屋交房的公告》，选择Ｂ4栋住宅的被征收人于2020年3月22-23日办理交付手续，安置明细表载明Ｂ4栋616号房罗永华，面积154.56平方米。办理交付手续后，罗永华于2020年5月28日向鸿宇公司缴纳物业维修资金13137元。随后，罗永华对Ｂ4栋616号房屋进行了装修，现已入住。2.罗永华的B4栋616号房屋实测面积为154.56㎡，超面积购房款为172580元，核减预留余款80506元，应缴92074元。2020年5月28日，罗永华向浏阳市城市建设集团有限公司转账支付了差价92074元，现罗永华已支付了全部购房款。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，人民法院应当审查案外人是否系权利人，是否享有足以排除强制执行的权益。本案的争议焦点为：1.罗永华对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题；2.罗永华要求鸿宇公司办理过户手续的主张是否成立的问题。关于第一个焦点问题。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述条款对不动产买受人的物权期待权给予了特殊保护。其次，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但建筑工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。据此，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，优先于抵押权等优先受偿权。第三，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，通过所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议的被拆迁人，对于补偿安置房屋所享有的民事权益优先于其他购房消费者。综合上述逻辑，被拆迁人对拆迁安置房屋所享有的民事权益，同样优先于抵押权等优先受偿权，足以排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行。本案中，罗永华基于其于2013年1月9日与浏阳市征收办签订的合法有效的《浏阳市国有土地上房屋征收补偿协议》，取得了对涉案房屋的拆迁安置权益，并按约支付了超面积部分的购房款，已实际合法占有涉案房屋并在该房屋居住生活，故本院认定罗永华对涉案房屋享有的权益相较红岭创投公司的抵押权更应受优先保护，该权益足以排除强制执行，对该涉案房屋应中止执行。关于红岭创投公司主张涉案房屋的超面积购房款，应优先偿还红岭创投公司，而不应该由浏阳市城市建设集团有限公司收取的问题，不属于本案的审理范围，在本案中不予处理；同理，超面积安置问题亦不属于本案的审理范围，在本案中不予处理，本院已当庭进行了释明。关于第二个焦点问题。案外人在执行异议之诉案件中同时提出确权、给付请求的，人民法院应当一并予以处理。结合第一争议焦点的分析认定，罗永华已依据征收补偿协议合法占有了涉案房屋，并支付了超面积购房款，其在本案中要求鸿宇公司办理涉案房屋的产权登记手续以实现物权的圆满状态，本院依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定,判决如下:浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内为罗永华办理浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋不动产产权登记。本案受理费100元，由浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  邓 嫣人民陪审员  谢湘宁人民陪审员  邹建伟二〇二〇年十二月二十六日法官助理邓丽琦书记员邓丽琦(兼)附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。3.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。5.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。6.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。