浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终5684号 上诉人（原审原告）：宣园莲，女，1962年5月15日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：薛本肖、胡超超，江苏求本律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：季飞霞，女，1978年4月24日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：谢尚泽，北京大成（杭州）律师事务所律师。 上诉人宣园莲因与上诉人季飞霞房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2019）浙0103民初4655号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：宣园莲系下城区狮虎桥路40-2号、40-3号商铺（面积126.77平方米）产权人，就上述商铺与季飞霞存在十多年的租赁关系。2015年7月1日前，双方签有数份书面租赁合同，至2015年6月30日到期的租赁合同约定的年租金为400000元，半年一付。双方对2018年度的租金按年租金400000元已经结清没有争议。2019年1月1日起的半年租金，季飞霞于2018年12月31日前支付宣园莲172500元。2019年5月15日，季飞霞给宣园莲发微信，内容为同意宣园莲女婿要求2019年6月30日搬离的要求，将于同年6月30日前搬离商铺。宣园莲当日微信回复内容为双方未协商一致更改合同，其女婿代表宣园莲要求季飞霞按原合同执行，季飞霞应履行合同。2019年6月30日，季飞霞搬离租赁物后微信告知宣园莲自己已经搬离的事实，征询宣园莲意见将钥匙交与隔壁7号店铺。宣园莲回复租赁合同没有到期，双方应继续履行租赁合同。 在审理过程中，经季飞霞申请，该院委托杭州明皓司法鉴定所对宣园莲提交的《店面租赁合同》中承租方“季飞霞”的签名进行鉴定，杭州明皓司法鉴定所出具司法鉴定意见书（杭州明皓【2019】文鉴字第379号），鉴定结论为“不是季飞霞书写形成”。季飞霞为此预交了鉴定费4100元。 现宣园莲的诉讼请求为：1、季飞霞支付拖欠房租共计224500元（2018年1月1日至2018年6月30日期间拖欠租金27500元；2019年7月1日至2019年12月31日期间租金197000元）以及逾期付款损失（以224500元为基数，自2019年6月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2、本案诉讼费由季飞霞承担。庭审中，宣园莲更正第1项诉讼请求中“2018年1月1日至2018年6月30日期间拖欠租金27500元”应为“2019年1月1日至2019年6月30日期间拖欠租金27500元”。 原审法院认为：宣园莲、季飞霞就案涉商铺长期存在租赁关系的事实清楚，在双方签订年租金为400000元的租赁合同期满后，季飞霞作为承租人继续使用租赁物，宣园莲亦无异议，原租赁合同依法应视为继续有效。该事实由2018年12月30日前双方继续按照年租金400000元结算租金的事实亦能得以印证。对于2019年1月1日后双方另行订立租赁合同的事实，季飞霞不予认可，亦不能提交双方另行就降低租金达成协议的证据，故依法仍然应按照之前书面租赁合同约定的租金标准400000元一年缴纳。根据不定期租赁合同双方均有权随时解除合同的相关法律规定，季飞霞有权提出解除租赁关系，租赁合同关系于2019年6月30日季飞霞搬离商铺时终止。对于此前欠付的租金27500元季飞霞应予支付，并应支付相应的违约金，宣园莲要求自2019年6月1日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率（中国人民银行贷款基准利率自2019年8月20日起改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算违约金的请求，结合季飞霞支付172500元租金的时间，租金先付后用的租赁市场惯例，亦不过分高于实际损失，该院予以支持。关于季飞霞预交的鉴定费，结合鉴定结论应当确定由宣园莲负担，为减少当事人的讼累，故在本案一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、季飞霞于判决生效后十日内支付宣园莲房租费27500元及逾期付款损失（2019年6月1日至2019年8月19日以27500元为基数按中国人民银行贷款基准利率计算；2019年8月20日至实际清偿日止的逾期利息以实际未支付房租费金额为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率持续计算）；二、驳回宣园莲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费4668元，减半收取计2334元，财产保全申请费1770元，以上合计4104元，由宣园莲负担3583元、季飞霞负担521元。鉴定费用4100元由宣园莲负担。 宣判后，宣园莲不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，双方之间确实签订了租赁期限自2015年7月1日至2020年6月30日的书面《店面租赁合同》。首先，该《店面租赁合同》是双方真实的意思表示，且该租赁合同确实客观存在，根据季飞霞提供的微信聊天记录、以及双方之前的合作习惯均可以看出该《店面租赁合同》确实客观存在。其次，虽然鉴定结论认为在《店面租赁合同》中“季飞霞”的签字并非其本人签订，但因该《店面租赁合同》并非双方当面所签订，而是通过邮寄的方式进行签订，所以该租赁合同签字人存在不是季飞霞本人签订的可能，但真实的签字人一定是得到了季飞霞的授权。双方对《店面租赁合同》中的内容达成了合意。最后，该《店面租赁合同》是双方实际履行的合同。年租金40万元，如此大金额的租金，双方不会不签订书面租赁合同，在之前也从未有不签订书面租赁合同的情况。综上，请求撤销原审判决，改判支持宣园莲一审诉讼请求。 季飞霞亦不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定“2015年7月1日前双方签有数份书面租赁合同，至2015年6月30日到期的租赁合同约定的年租金40万元。”季飞霞按之前书面租赁合同约定的租金标准40万元一年缴纳后续租金，属于事实认定不清。虽然，2018年的租金标准是40万元一年，但季飞霞按40万元标准支付2018年度租金的行为是基于事实关系，还是所谓的“之前书面租赁合同”属事实不清。二、一审判决认定季飞霞无证据证实双方另行就降低租金达成协议，属于举证责任分配问题上适用法律错误。本案应由宣园莲一方举证证明2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金支付标准，其应向法庭提供其在收到2019年半年租金后及时提出异议的证据。三、宣园莲本人对降低租金标准的事实是有承认的。2019年9月30日经一审法院传唤双方当事人到庭制作鉴定笔录并组织双方调解，宣园莲本人承认2019年1月1日起租金系经双方协议一致降低的。综上，请求撤销原审判决，改判驳回宣园莲一审全部诉讼请求。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定事实基本一致，另季飞霞在二审中陈述，从2013年开始，租金是40万元一年，交到了2018年12月31日前，2018年11月份开始双方电话协商降低了租金标准，变成172500元半年。 本院认为：一，关于双方诉争的租期为2015年7月1日至2020年6月30日的《店面租赁合同》能否作为定案依据的问题。宣园莲虽然提供了这份《店面租赁合同》，但该份合同上季飞霞的签名经鉴定非其本人所签，案涉微信聊天记录的内容也无法得出季飞霞认可双方在2015年6月30日之后签订有书面租赁合同的结论，宣园莲亦未提交其他辅助证据证明季飞霞确实给其邮寄过租赁合同，故原审法院未将争议的《店面租赁合同》作为认定案件事实的依据，并无不当。二、关于原审法院认定“2015年7月1日前双方签有数份书面租赁合同，至2015年6月30日到期的租赁合同约定的年租金40万元”有无依据问题。首先，宣园莲对该事实的认定无异议。其次，本院经审查确认，季飞霞在一审中回答法庭提问时明确表述“双方所签订的最后一份租赁合同租期到2015年6月，约定的租金标准是40万元”。故原审法院该项事实的认定亦无不当。三、租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。现有证据表明双方认可的原租赁合同约定的租金标准是40万元一年，季飞霞二审也认可自2013年截止到2018年12月31日其也是根据40万元一年的标准向宣园莲交付租金的，现季飞霞主张双方变更了原租赁合同约定的租金标准，宣园莲不认可，季飞霞亦无有效证据证明双方已经变更的事实，故应视为未变更，原审法院判令季飞霞按照原租赁合同约定的40万元一年的租金标准补足合同解除前的租金，并无不当。四、不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应该在合理期限之前通知承租人。本案现有证据表明季飞霞实际搬离时间是2019年6月30日，宣园莲要求季飞霞支付搬离后的租金，缺乏事实和法律依据。五、本案双方当事人均未在上诉状中就鉴定费问题提起上诉，原审法院根据实际鉴定结果，确定由宣园莲负担，亦无不当。 综上，宣园莲、季飞霞的上诉请求均不成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4728元，由宣园莲负担4240元，由季飞霞负担488元。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年十二月十日 书记员  张诗雯