浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8750号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李丽娟，女，1962年7月27日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭德武，男，1971年5月5日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：税文建，泸州市江阳区大山坪法律服务所法律工作者。 上诉人李丽娟因与被上诉人彭德武房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2020）浙0102民初1922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月30日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员秦海龙适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2019年3月8日，李丽娟作为出租方（甲方），彭德武作为承租方（乙方），共同签订房屋租赁合同一份。该合同约定，甲方将坐落在上城区学士路55号房屋出租给乙方使用，租赁期限五年，自2019年3月24日至2024年3月23日止，房屋年租金第一年至第三年为760000元，租金一年一付，先付后用，此后的付款乙方均须提前一个月履行支付义务；租赁保证金200000元，乙方应在合同签订时缴纳，租期届满后保证金不计利息一次性退还；乙方应承担租赁期间的水、电费、物业费以及承担使用房屋所产生的其他所有相关费用；乙方应依约缴纳租金，如超过一周未履行支付义务的，甲方有权终止合同并没收房租赁保证金，乙方须立即交还租赁房并承担由此造成的一切损失；任何一方不履行本合同约定造成对方损失的应赔偿对方损失，如甲方原因造成合同无法履行的，甲方应退还乙方保证金200000元，并支付违约金200000元，如乙方原因造成合同无法履行的，则保证金200000元没收作为违约金；因履行合同过程中导致诉讼的，由此产生的诉讼费用、财产保全费用、律师费均由违约方承担；甲方给乙方15天装修期不算租赁期内（2019年3月8日至2019年3月23日），故不收取乙方房租金。李丽娟认可彭德武已于当日交清一年租金760000元及保证金200000元。彭德武承租上述房屋后用于经营餐饮。后彭德武未按前述合同约定时间支付第二年房租。2020年3月24日李丽娟向彭德武发送“告知”一份，载明彭德武未付第二年房租已超过合同约定的支付时间，要求彭德武立即支付2020年3月24日至2021年3月23日房租费760000元。2020年3月29日李丽娟向彭德武发送“合同解除通知”一份，载明根据双方租赁合同，因彭德武已违约，所以通知彭德武解除双方合同，收回彭德武承租的学士路55号商铺，请彭德武于2020年3月31日前搬空商铺内剩余物品。后彭德武因向李丽娟主张退还租赁保证金未果，故诉至原审法院。李丽娟因主张彭德武违约，故而提起反诉。李丽娟自认收回案涉商铺后，已于2020年6月中旬将商铺另行出租他人。本案审理中，李丽娟于2020年7月7日向案涉商铺的物业服务提供者南都物业服务集团股份有限公司交纳了案涉商铺2019年10月21日至2019年12月20日期间的未缴电费1342.64元与2019年11月10日至2019年12月9日期间的未缴水费127.6元，合计1470.24元。 彭德武诉至原审法院，请求：1.解除双方之间的租赁合同；2.李丽娟免除2019年6月、7月、8月、9月房租；3.李丽娟免除2020年2月、3月租赁期的房租；4.李丽娟退还彭德武租赁合同保证金200000元；5.本案诉讼费由李丽娟承担。审理中，因彭德武、李丽娟当庭确认案涉租赁合同已解除，故彭德武撤回了第1项诉请；同时，彭德武将诉请第2、3项明确为要求李丽娟退回上述期间共六个月房租380000元。 李丽娟提起反诉，请求：1.彭德武承担因违约让李丽娟产生的律师费30000元；2.彭德武支付李丽娟尚欠的租房水电费1470.24元；3.由彭德武承担本案案件受理费。 原审法院认为：彭德武与李丽娟就学士路55号房屋所签订的房屋租赁合同合法有效，对合同双方均有法律约束力。根据合同约定，彭德武应于2020年2月24日前向李丽娟支付第二年租金。当时，因新冠肺炎疫情影响，浙江省于2020年1月23日启动重大公共卫生突发事件一级响应，彭德武所开设的餐饮实际无法正常经营。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。因此，本案彭德武虽未按合同约定时间支付租金，系受到新冠肺炎疫情不可抗力影响，不应认定其构成违约。因双方对解除合同已达成一致，对此亦予以确认。因租赁合同提前解除而给双方造成损失的，在双方无法协商一致的情况下，应由双方合理分担。关于彭德武诉请李丽娟退还2019年6月至9月的房租，彭德武系以杭州湖滨步行街区改造提升工程封闭施工导致其租赁场地无法正常经营为由，对此原审法院认为，首先，双方之间的租赁合同中并无与此相关的约定；其次，即使存在杭州湖滨步行街区改造提升工程封闭施工的事实，但该事实是否足以导致彭德武无法正常经营仅凭本案已有证据尚不足以认定；再次，即使前述施工对彭德武正常经营产生一定影响，在双方之间对此无明确约定情况下，应认定系彭德武应自行承担的经营风险。彭德武以此要求李丽娟退还相应租金的依据不足，不予支持。关于彭德武诉请李丽娟退还2020年2月、3月的租金，原审法院认为，彭德武承租店铺系用于餐饮经营，上述期间因受新冠肺炎疫情影响确实无法正常经营，仍按合同约定标准要求彭德武支付租金对于彭德武明显不公平，故根据公平原则，酌情认定该期间房租由双方合理分担，由李丽娟退还彭德武一个月租金，对于彭德武该项诉请，予以支持63333元，超出部分不予支持。关于彭德武诉请李丽娟退还租赁保证金200000元，原审法院认为，彭德武因疫情影响未按合同约定时间支付下期租金虽不构成违约，但因疫情影响造成案涉租赁合同提前解除，除给彭德武造成已付租金期间未能正常经营的损失外，也给李丽娟造成了因提前解除与彭德武的租赁合同从而导致其另行招租及案涉房屋空置数月未能实际收取租金的损失。该部分损失也应由双方合理分担。李丽娟在庭审中关于以所收取的租赁保证金弥补其相应损失的抗辩意见存在一定合理性。结合案涉房屋实际空置时间并参照案涉房屋的租金价格等因素，酌情认定彭德武以所交租赁保证金合理分担李丽娟相应损失100000元，再由李丽娟向彭德武退还剩余租赁保证金100000元。对于彭德武该项诉请，予以支持100000元，超出部分不予支持。 关于李丽娟诉请彭德武承担律师费30000元，原审法院认为，因新冠肺炎疫情影响，双方在案涉租赁合同履行过程中产生争议未能协商一致，以至酿成本案诉讼。双方均因本案诉讼支出了律师费，应由双方各自承担为宜，故对此不予支持。关于李丽娟诉请彭德武支付尚欠水电费1470.24元，原审法院认为，上述费用确系彭德武承租案涉房屋期间产生，应由彭德武承担。李丽娟已实际支付，彭德武应将相应款项支付给李丽娟。李丽娟该项诉请，依据充分，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2020年8月3日判决：一、李丽娟向彭德武退还租金63333元；二、李丽娟向彭德武退还租赁保证金100000元；三、彭德武向李丽娟支付水电费1470.24元；以上第一、二项与第三项相折抵，李丽娟须向彭德武支付161862.76元，于判决生效之日起十日内履行完毕。四、驳回彭德武的其余诉讼请求；五、驳回李丽娟的其余反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9600元，减半收取4800元，由李丽娟负担1783.5元，由彭德武负担3016.5元；反诉案件受理费293元（已减半），由彭德武负担25元，由李丽娟负担268元。 宣判后，李丽娟不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误，导致判决错误，一、一审判决认定彭德武虽未按合同约定时间支付租金，系受到新冠肺炎疫情不可抗力的影响，不应认定其构成违约，认定与事实不符。按照双方租赁合同的约定，彭德武第二年的租金应在2020年2月8日之前支付。这个时间疫情才刚刚开始，而且还在春节放假期间。正常情况下，彭德武在这之前就应该以准备好资金并已经支付。因此，彭德武依约支付第二年租金与疫情不存在任何关系，也不受疫情的任何影响。二、一审判决认定彭德武承租店铺系用于餐饮经营，上述时间（2019年2月、3月）因受到疫情影响，确实无法正常经营，仍按合同约定标准要求彭德武支付租金，对彭德武明显不公。这个认定也不符合事实。一审法庭调查彭德武从春节开始一直到李丽娟2020年3月29日通知其解除合同之日，彭德武始终没有开门营业。彭德武的这个行为明确表明这个期间完全是彭德武自己不想再经营，而不是因为受疫情影响而无法正常经营。彭德武根本没有开门经营，怎么能够证明其受疫情影响导致资金周转困难或者营业收入明显减少。一审中，彭德武根本就没有证据来证明这个事实。因此，一审判决以疫情为由认定彭德武不构成违约，即按合同约定标准支付租金对彭德武明显不公，并不符合最高院规定的“承租房屋用于经营疫情或者防控疫情导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少”这个前提条件。更重要的是，一审判决后，负责本案租赁房屋管理的物业服务中心也认为一审判决认定不符合事实。物业服务中心明确告知李丽娟，彭德武从2019年11月开始就处于频繁的歇业状态。2020年1月起就没有再经营。物业服务中心为此也特意向李丽娟提供了情况说明和本案租赁房屋的《学士路55号水电费清单》来证明上述事实。故提起上诉，请求：l.撤销原审判决第一、二、五项；2.驳回彭德武的诉讼请求；3.彭德武支付上诉人因违约产生的律师费30000元；4.一、二审诉讼费用由彭德武承担。 针对李丽娟的上诉，彭德武答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回李丽娟的全部上诉请求，维持原判。 二审期间，李丽娟向本院提交证据材料：情况说明、水电费清单各1份，用以证明彭德武在疫情以前已经不营业了。 李丽娟提交的证据经彭德武质证：形式上不符合举证规则，印章是发文专用章而不是公章；真实性、合法性及关联性均不认可，不能达到李丽娟的证明目的。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 二审期间，彭德武未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。本案中，根据李丽娟的上诉请求及理由，本案将对二审期间的争议焦点进行分析认定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于彭德武要求李丽娟返还2020年2月、3月租金的请求。本案中，彭德武租赁涉案房屋用于餐饮经营。在上述期间，因受疫情影响确实造成彭德武无法正常经营。在此情形下，原审法院酌情确定由李丽娟向彭德武返还一个月租金，符合公平原则，应予以确认。关于彭德武要求李丽娟返还租赁保证金的请求。本案中，因疫情影响导致租赁合同提前解除，从而造成了李丽娟租金收益损失。原审法院认定李丽娟关于以租赁保证金弥补其损失的主张存在一定合理性，进而酌情认定由彭德武以其支付租赁保证金分担李丽娟损失100000元，已适度平衡了双方当事人之间的利益，数额在合理范围内，应予以确认。在此基础上，原审法院判定由李丽娟向彭德武返还租赁保证金100000元，并无不当。关于李丽娟要求彭德武支付律师费的请求。双方在租赁合同履行过程中因受疫情影响产生争议，进而导致本案诉讼，究其成讼的原因不可单独归责于任何一方。同时，双方在此过程中均委托了代理人参加诉讼。综合以上因素，原审法院认定李丽娟支出的律师费由其自行承担进而驳回其要求彭德武支付律师费的请求，应属合理。综上，李丽娟的上诉请求，缺乏事实与法律依据，无法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4166元，由李丽娟负担。 本判决为终审判决。 审判员  秦海龙 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  董 悦