河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0811民初5243号原告：梁新华，女,1984年6月3日出生,汉族,住焦作市解放区。委托诉讼代理人:谢栋栋,河南执星律师事务所律师。被告：焦作市东桂基金房地产开发有限公司，住所地：焦作市山阳区东二环路银建28号楼北2号。法定代表人：罗元元，总经理。诉讼代表人:河南法本律师事务所，焦作市东桂基金房地产开发有限公司管理人，住所地焦作市山阳区解放东路交叉口六号院商业购物中心。负责人：石文伟，河南法本律师事务所主任。委托诉讼代理人：刘晓亮，河南法本律师事务所律师。委托诉讼代理人：王清楠，河南法本律师事务所实习律师。原告梁新华与被告焦作市东桂基金房地产开发有限公司（以下简称东桂公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁新华之委托诉讼代理人谢栋栋，被告东桂公司之委托诉讼代理人刘晓亮、程华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁新华向本院提出诉讼请求：1、确认债权金额共计3716074.58元；2、确认申请人对山阳区解放东路六号院商业购物中心22层2213A号、2层2F5号、负一层B80号、负一层B62号、负一层B73号、二层2F2号、二层2F3号、二层2F4号、1F6号房产享有消费者优先权；3、判令被申请人继续履行合同交付山阳区解放东路六号院商业购物中心22层2213A号、2层2F5号、负一层B80号、负一层B62号、负一层B73号、二层2F2号、二层2F3号、二层2F4号、1F6号房产并办理不动产登记至申请人名下；4、本案的诉讼费用由被申请人承担。事实和理由：2011年12月21日，原被告签订了编号为770002532号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于山阳区××东路××商业购物中心××房产，原告向被告缴纳了购房款242545元。2008年9月5日，原被告签订了编号为770002395号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于山阳区××东路××商业购物中心××房产，原告向被告缴纳了购房款675256元。2007年6月8日，原被告签订了编号为770001483号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于山阳区××东路××商业购物中心××房产，原告向被告缴纳了购房款22579元。2007年6月9日，原被告签订了《六号院商业购物中心认购定购书》，约定原告购买被告开发的位于山阳区××东路××商业购物中心××房产，原告向被告缴纳了购房款22579.2元。2007年6月10日，原被告签订了《六号院商业购物中心认购定购书》，约定原告购买被告开发的位于山阳区××东路××商业购物中心××房产，原告向被告缴纳了购房款22579.2元。2008年2月20日，原被告签订了《六号院商业购物中心认购定购书》，约定原告购买被告开发的位于山阳区××东路××商业购物中心××房产，原告向被告缴纳了购房款675256元。2008年2月28日，原被告签订了《六号院商业购物中心认购定购书》，约定原告购买被告开发的位于山阳区××东路××商业购物中心××房产，原告向被告缴纳了购房款675256元。2008年4月28日，原被告签订了《六号院商业购物中心认购定购书》，约定原告购买被告开发的位于山阳区××东路××商业购物中心××房产，原告向被告缴纳了购房款675256元。2009年5月8日，原被告签订了《六号院商业购物中心认购定购书》，约定原告购买被告开发的位于山阳区××东路××商业购物中心××房产，原告向被告缴纳了购房款704767.98元。综上，原被告签订的合同合法有效，为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求支持诉讼请求。被告口头辩称，针对原告起诉，东桂公司管理人代表东桂公司参加诉讼，管理人认为原告诉请无事实与法律依据，应予驳回。具体如下：一、原告关于其对六号园商业购物中心22层2213A号房产享有242545元债权的主张缺乏事实和法律依据。原告所提供《商品房买卖合同》未载明合同签订的时间，无法证明买卖合同的真实性，且未提供购房款支付凭证，其购买涉案房屋事实的真实性存疑，且其提供的收据上载明“顶房”字样，该抵债情形，结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条及45条的规定，管理人需对其顶房事实及其所涉及的原债权债务关系进行审查，但经管理人多次询问原告未能说明具体情况，且考虑到原告与东桂公司原法定代表人宋学军之间存在关联关系，由于其未能提供证明顶房所涉及原债权债务关系真实合法的证据，故其主张对商业购物中心22层2213A号房产享有242,545元债权的主张缺乏事实和法律依据，对其诉讼请求应予驳回。二、原告关于其对金桂苑商业广场B62、B73、B80、1F6、2F2、2F3、2F4、2F5的商铺享有3,473,529.58元债权的主张亦缺乏事实和法律依据。债权申报中原告仅提供了上述商铺中B80及2F5的《商品房买卖合同》，两份合同中均未载明合同落款日期，其余商铺均未提供购房合同仅提供认购书，认购书交款日期及其收据注明日期皆不同但是收据连号，且收款日期相隔较久，所涉合同、订购书及收据明显系伪造，原告主张的购买商铺的事实不存在。且原告于债权申报的过程中主张上述商铺租金但未提供托管合同及相关租金支付的记录，从侧面证明原告关于其购买上述涉案商铺并就上述商铺享有债权的主张与事实不符。综上，原告关于其对金桂苑商业广场B62、B73、B80、1F6、2F2、2F3、2F4、2F5的商铺享有3,473,529.58元债权的主张缺乏事实和法律依据，对其诉讼请求应予驳回。三、原告主张其对涉案房屋享有消费者优先权缺乏事实和法律依据。1.根据原告提供的系列证据及结合上述论证，原告关于其购买涉案房屋且享有债权的主张缺乏事实依据，因此原告不具备享有消费者优先权的事实基础。2.根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及29条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，享有消费者优先权需满足三个条件：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中就涉案房屋原告皆不满足享有消费者优先权所需条件，因此原告的主张不具备法律依据，对其诉讼请求应予驳回。四、原告要求东桂公司继续履行合同、协助办理过户登记的个别清偿请求无事实与法律依据。原告购买的金桂苑商业广场项目属“烂尾楼盘”，并未竣工验收，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，原告虽与东桂公司签订《商品房买卖合同》，但案涉商铺并未进行竣工验收等工作，不具备交付条件。现该项目因存在大量的消防违规而被停止营业，且东桂公司已进入破产程序，目前后续工程建设无资金来源，案涉项目无法竣工验收，故案涉合同存在事实上无法继续履行的状况。《破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”，原告提出要求东桂公司为其办理过户手续的诉讼请求实际上是要求继续履行商铺购买合同。对于破产企业而言，其在进入破产程序后债权人参与分配前，破产财产这一集合财产不得被随意处分，以保证债权人能够公平受偿。如继续履行东桂公司与原告的合同将构成个别清偿，并对东桂公司的其他债权人的利益造成损害。五、双方存在恶意串通的情况。根据管理人查询已接管到的东桂公司账目，所涉原告账目记载均存在篡改迹象，部分金额与凭证金额总和不符，部分收据明显与其他收据不符，在原告持有所涉金额达371万的近十份的合同或协议的情况下，不能对此作出合理解释，亦不能其支付房款或存在其他债权债务关系提供证据予以证明，其具有明显的恶意，根据双方提交证据，原告与东桂公司存在恶意串通的情况。综上，原告与东桂公司恶意串通，损害其他债权人利益，且现有证据不能证明原告与东桂公司之间存在真实的债权债务关系，原告主张无事实与法律依据，其诉请应予驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（一）被告东桂公司作为出卖人甲方与作为买受人乙方的原告梁新华，先后于：1、2007年6月9日签订一份《六号院商业购物中心认购定购书》（格式合同），合同约定买受人购买六号院商业购物中心负一层B62房（建筑面积7.84平方米，单价为2880元，价款22579.2元），当日，被告为原告梁新华出具编号为3011542的收款收据，收据载明收到梁新华购B62房款11289元；同年6月27日，为原告出具编号为1110170的收款收据，收到梁新华购B62房款11289.6元。2、2007年6月10日，双方又签订一份《六号院商业购物中心认购定购书》（格式合同），合同约定买受人购买六号院商业购物中心负一层B73房（建筑面积7.84平方米，单价为2880元，价款22579.2元），当日，被告为原告梁新华出具编号为3011543的收款收据，收据载明收到梁新华购B73房款11289元；同年6月19日，为原告出具编号为1110171的收款收据，收到梁新华购B73房款11289.6元。3、2008年2月20日，双方又签订一份《六号院商业购物中心认购定购书》（格式合同），合同约定买受人购买六号院商业购物中心2F2房（建筑面积117.11平方米，单价为5766元，总价款675256元），当日，被告为原告梁新华出具编号为3011490的收款收据，收到梁新华购2F2房款337638元；2007年9月17日，被告为原告出具编号为3011492的收款收据，收据载明收到梁新华购2F2房款150000元；2007年10月13日，被告为梁新华出具编号为3011491的收款收据，收据载明收到梁新华购2F2房款187628元。4、2008年2月28日，双方又签订一份《六号院商业购物中心认购定购书》（格式合同），合同约定买受人购买六号院商业购物中心2F3房（建筑面积117.11平方米，单价为5766元，总价款675256元），当日，被告为原告梁新华出具编号为3011493的收款收据，收到梁新华购2F3房款137628元；2007年10月24日，被告为梁新华出具编号为3011495的收款收据，收据载明收到梁新华购2F3房款200000元；2008年4月25日，被告为为梁新华出具编号为3011494的收款收据，收据载明收到梁新华购2F3房款337628元。5、2008年4月28日，双方又签订一份《六号院商业购物中心认购定购书》（格式合同），合同约定买受人购买六号院商业购物中心2F4房（建筑面积117.11平方米，单价为5766元，总价款675256元），当日，被告为原告梁新华出具编号为3011496的收款收据，收到梁新华购2F4房款337628元；2007年9月10日，被告为梁新华出具编号为3011497的收款收据，收据载明收到梁新华购2F4房款200000元；2007年10月27日，被告为梁新华出具编号为3011498的收款收据，收据载明收到梁新华购2F4房款137628元。6、2009年5月8日，双方又签订一份《六号院商业购物中心认购定购书》（格式合同），合同约定买受人购买六号院商业购物中心1F6房（建筑面积117.11平方米，单价为6018元，总价款704767.98元），当日，被告为梁新华出具编号为1126165的收款收据，收据载明收到梁新华购1F6房款200000元；同年10月24日，被告为梁新华出具编号为3011577的收款收据，收据载明收到梁新华购1F6房款504767.98元。以上六份《六号院商业购物中心认购定购书》第三条约定“签订本定购书时，乙方向甲方支付房款，一日内付清”；第四条约定“本协议不作为双方商品房买卖合同，乙方认购的商品房在具备销售条件时双方需另行签订《商品房买卖合同》”。以上六份《六号院商业购物中心认购定购书》加盖了东桂公司销售部椭圆形章，梁新华签名。至今，双方未再另行签订《商品房买卖合同》。（二）1、被告东桂公司作为出卖人与作为买受人的原告梁新华签订一份《商品房买卖合同》（格式合同），该合同约定买受人购买的商品房为金桂苑商业广场“预售商品房”负一层B80房，建筑面积7.84平方米，每平方米2880元，总金额为22579元，合同约定付款方式为一次性付款；2007年6月7日，被告为梁新华出具编号为0272203的收款收据，收据载明收到梁新华购B80房款11289.6元；同年6月8日，被告为梁新华出具编号为0272204的收款收据，收据载明收到梁新华购B80房款11289.6元。2、被告东桂公司作为出卖人与作为买受人的原告梁新华签订一份《商品房买卖合同》（格式合同），该合同约定买受人购买的商品房为金桂苑商业广场“预售商品房”2F5房，建筑面积117.11平方米，每平方米5766元，总价款为675256元，合同约定付款方式为一次性付款；2008年5月10日，被告为梁新华出具编号为0061436的收款收据，收据载明收到梁新华购2F5房款337628元；同年9月5日，被告为梁新华出具编号为0161370的收款收据，收据载明收到梁新华购2F5房款337628元。3、被告东桂公司作为出卖人与作为买受人的原告梁新华签订一份《商品房买卖合同》（格式合同），该合同约定买受人购买的商品房为金桂苑商业广场“预售商品房”2213A房，建筑面积89.5平方米，总价款242545元，合同约定付款方式为一次性付款；2011年12月21日，被告为梁新华出具编号为0161382的收款收据，收据载明收到梁新华购2213A房款242545元，收据右上角注明“顶房”二字。以上三份合同，均无签订日期，除案涉2213A房的合同第八条约定交房期限为2012年3月31日前外，其他两份合同第八条均未约定商品房交付期限；合同第十五条关于产权登记的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后1080日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的0.1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同第十九条约定发生争议，依法向人民法院起诉。在该合同上，东桂公司加盖了公司合同专用章及法定代表人手章，梁新华签名按指印。该2213A房屋至今未交付。2019年5月10日，焦作市中级人民法院作出（2019）豫08破申1号民事裁定书，裁定受理申请人中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司对被申请人焦作市东桂基金房地产开发有限公司的破产申请。2019年6月12日，焦作市中级人民法院裁定本案由焦作市山阳区人民法院审理。2019年8月7日，焦作市山阳区人民法院作出（2019）豫0811破3号决定书，指定河南法本律师事务所担任焦作市东桂基金房地产开发有限公司管理人。原告梁新华持三份《商品房买卖合同》和六份《六号院商业购物中心认购定购书》及收款收据向东桂公司管理人申报债权，东桂公司管理人经审查，作出的债权编号[JZ-106]住宅购房人债权复审通知书载明申报权利为交房（房款242545元），经管理人审查，对所申报债权因证据不足不予确认；作出的债权编号[JS-79]商铺购房人复审通知书载明申报权利为交付商铺（房款3473529元），经管理人审查，对所申报债权因证据不足不予确认。故此，原告梁新华向本院提起诉讼。另查明，出卖人以出让方式取得位于山阳区××、编号为焦国用（2005）第033号的地块土地使用权。【土地使用权出让合同号】、【土地使用权划拨批准文件号】、【划拨土地使用权转让批准文件号】为焦地让合（2004）第35号。买受人购买的商品房为【预售商品房】。商品房预售许可证号（2008-25号），批准机关为焦作市房产管理局。以上事实有原告提交的一份《商品房买卖合同》和八份《六号院商业购物中心认购定购书》及九份收款收据，债权审查通知书等证据证实。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告梁新华虽然提供了六份《六号院商业购物中心认购定购书》、三份《商品房买卖合同》和收款收据，但其未能就房款支付情况提供充分的证据予以证明，且其提供的六份《六号院商业购物中心认购定购书》虽约定一日付款期，但梁新华均系二次付款且有的相差多月，收款收据编号混乱。其提供的三份《商品房买卖合同》均无签订日期，且案涉2213A房的收款收据上明确载明“顶房”字样，原告未能就顶房情况向法庭说明并就是否存在相关法律关系提供相应证据予以证明。原告现有证据不能证明其实际支付购房款的事实。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。故原告请求确认其享有相应购房款3716074.58元债权缺乏事实和法律依据。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，消费性购房者应是以生活、居住需要为目的的购房人。原告梁新华不属于消费性购房人，其提供的证据不能证明其应享有的破产债权，也未能提供享有消费者优先权所需条件的证据，且被告东桂公司已进入破产程序，案涉六号院商业购物中心项目属“烂尾楼盘”，并未进行竣工验收，不具备交付条件，该项目所涉合同存在事实上无法继续履行的状况。故其请求确认其对六号院商业购物中心22层2213A号、2层2F5号、负一层B80号、负一层B62号、负一层B73号、二层2F2号、二层2F3号、二层2F4号、1F6号房产享有消费者优先权，继续履行合同交付并办理不动产登记至其名下的诉讼请求也不予支持。综上所述，原告梁新华的各项诉讼请求缺乏事实与法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条、第九十一条第一项规定，判决如下：驳回原告梁新华的诉讼请求。案件受理费50元，由原告梁新华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  牛守海二〇二〇年十二月二十六日书记员  张正岷