四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0129民初2226号 原告：四川省祥荣物业管理有限公司，住所地四川省成都市大邑县晋原镇甲子路。 法定代表人：王秀雅，总经理。 委托诉讼代理人：余敏铭，女，汉族，住四川省阆中市，系该公司员工。 被告：吕翠霞，女，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：徐志忠，四川众旺律师事务所律师。 原告四川省祥荣物业管理有限公司（以下简称祥荣物业）与被告吕翠霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告祥荣物业的委托诉讼代理人余敏铭、被告吕翠霞及其委托诉讼代理人徐志忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祥荣物业向本院提出诉讼请求：1、判令吕翠霞支付原告2016年1月1日至2018年5月31日期间物业服务费131,515.00元、生活垃圾费5,800.00元（庭审中，祥荣物业明确物业费计算方式为：3779.93㎡×1.20元/月/㎡×29月，垃圾费计算方式为：200元/月×29月）；2、判令吕翠霞支付原告违约金26,303.00元，以上两项请求合计163,618.00元；3、判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年11月9日，被告购买由原告物业管理服务的“祥荣.锦绣一方”小区35栋2楼XXX商铺（面积3779.93平方米，13个产权证），因为现房销售，被告同时于2012年11月9日接房。接房时接到“祥荣.锦绣一方”的开发建设单位四川祥荣房地产开发有限公司（以下简称祥荣房产公司）对于物业费优惠三年的通知，优惠时间自2013年1月1日至2015年12月31日。根据原告与祥荣房产公司签订的《前期物业服务合同》第七条第2款关于物业服务费用的规定，其他商业为1.50元/月·平方米，以及被告同祥荣房产公司签订的《商品房买卖合同》第二十二条关于前期物业服务的规定第（二）条“前期物业管理期间，物业服务收费价格2楼商业1.50元/月·平方米”（建筑面积）。原告根据市场经济状况，实际执行的物业服务收费单价为1.20元/月·平方米。被告作为锦绣一方小区35栋2楼XXX商铺业主，应当按照合同的约定履行交纳物业服务费用的义务；但被告自2016年1月1日至2018年5月31日未依约交纳物业服务费用，经原告多次催收，被告拒绝交纳，原告遂诉至法院。 被告吕翠霞辩称，一、本案应当中止审理，吕翠霞与祥荣物业和祥荣房地产公司的合同纠纷一案经大邑县人民法院做出书面判决后，祥荣房地产公司提起上诉，该案正在审理过程中，该案的审理涉及到祥荣物业是否履行了物业合同，与本案有直接关联性；二、原告的部分诉讼请求已经超过了诉讼时效，从原告主张的物业服务费期间来看是2016年1月1日至2018年5月31日，该期间的物业服务费部分从原告起诉时间来看已经超过三年的诉讼时效；三、被告在履行前期物业服务合同时原告对被告购买的物业没有履行应尽的物业义务，不应该足额获得物业服务费用，原告没有履行约定的义务主要表现有：1、被告的物业漏水曾多次向原告反应，但原告没有进行处理。2、原告在从事物业管理期间，消防处于瘫痪状态。3、被告的商铺经营期间，多次发生物品被盗事件，原告的物业工作人员没有履行物业公司应尽的义务。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2008年9月20日，“祥荣.锦绣一方”的开发建设单位四川祥荣房地产开发有限公司（以下简称祥荣房产公司）与原告祥荣物业签订了《“祥荣.锦绣一方”一期前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），约定祥荣物业为“祥荣.锦绣一方”一期的前期物业提供服务，合同有效期从2008年9月28日起至2018年9月28日止；祥荣物业提供的物业公共服务事项和质量按成都物业管理服务标准二级执行，主要内容为（一）建筑物共有部分及设施设备的使用、管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域环境卫生的维护；（四）公共区域的秩序维护；（五）物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告；（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；（七）物业服务档案和物业档案的保管；祥荣物业根据物业的使用性质和特点，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，商业，一层临街商业2.00元/月·平方米，其他商业1.50元/月·平方米；物业服务费用按月交纳，业主应在每月首五日履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付，从逾期之日起，祥荣物业每日按应交金额的万分之五收取违约金；祥荣物业接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用等内容。2012年11月9日，吕翠霞与祥荣房产公司签订《商品房买卖合同》，购买“祥荣.锦绣一方”一期35幢2层511号商业用房，建筑面积3779.93平方米；合同第二十二条前期物业服务（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：四川祥荣物业管理有限公司；（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格2楼商业1.50元/月·平方米（建筑面积）。（三）物业管理企业按照季收取物业服务费，买受人应当分别在每年的1月5日前、4月5日前、7月5日前和10月5日前缴费等内容。合同签订后，祥荣房产公司即将商业用房交付吕翠霞，同时给予吕翠霞免交3年物业费的优惠，优惠时间自2013年1月1日至2015年12月31日，且原告的物业费用实际按1.20元/月·平方米执行，吕翠霞一直未支付物业服务费用。祥荣物业于2018年6月9日退出“祥荣.锦绣一方”小区的物业管理。 以上事实有原被告庭审陈述，及经本院予以确认的《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》等予以证实。 本院认为，原告祥荣物业与祥荣房产公司签订的《前期物业服务合同》，不违反法律法规的禁止性规范，且无证据证明存在无效或可撤销情形，应属有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”至本案中，《前期物业服务合同》对业主吕翠霞具有约束力，吕翠霞应当承担缴纳物业费的义务。根据祥荣物业提交的证据，物业公司给予吕翠霞免交3年物业费的优惠，优惠时间自2013年1月1日至2015年12月31日，此后，吕翠霞一直未支付物业服务费用，至2018年6月9日祥荣物业退出该小区时止，共欠29个月物业费。被告辩称，原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效，不应予以支持。本院认为，被告所欠物业费属于前期物业服务合同项下的分期履行之债，诉讼时效应从最后一期履行期限计算，即从2018年6月1日起算，原告2020年10月21日起诉，未超过法定三年的诉讼时效期间，本院对被告的该项抗辩意见不予支持。被告又辩称，原告未履行物业服务合同约定义务不应足额支付物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。即业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张对应缴未缴之物业费予以减免没有法律依据。故对被告的该项抗辩意见，没有法律依据及合同约定，本院不予采纳。被告所称的房屋漏水问题，其已另案起诉，与本案的物业服务合同纠纷无关联性，对被告要求中止审理的抗辩意见，本院不予采纳。合同约定的物业费收费标准为1.50元/月/㎡，祥荣物业自愿按照1.20元/月/㎡计算，属于对自己权益的处分，本院予以确认，即吕翠霞尚欠物业费为131,515.00元。原告主张的生活垃圾费5,800.00元，因无证据予以证明，本院不予支持。关于违约金，根据《前期物业服务合同》的约定，物业费应按月支付，业主每月首五日履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付，从逾期之日起，祥荣物业每日按应交金额的万分之五收取违约金。现祥荣物业自愿主张26,303.00元，属于对自己权益的处分，本院予以确认。 综上，原告的诉讼请求部分成立，本院对其合理部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告吕翠霞在本判决生效之日起十日内支付原告四川省祥荣物业管理有限公司2016年1月1日至2018年5月31日的物业管理服务费131,515.00元及违约金26,303.00元； 二、驳回原告四川省祥荣物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,786.00元,由原告四川省祥荣物业管理有限公司负担86.00元，由被告吕翠霞负担1,700.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 李玉辉 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 李 莉 书 记 员 唐思敏