广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初5433号原告刘汉军，男，1986年7月19日出生，苗族，住广东省深圳市福田区******免税商务大厦1403。身份证号码：522************216。诉讼代理人王嘉华、邓海浪，广东江畔律师事务所律师。被告惠州市龙腾房地产投资发展有限公司，住所地：博罗县******第一组。统一社会信用代码：914************437。法定代表人徐某1。诉讼代理人罗悦、袁泽华，广东百德律师事务所律师。原告刘汉军诉被告惠州市龙腾房地产投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法由审判员纪汉雄适用简易程序独任审判，并公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人邓海浪、被告诉讼代理人袁泽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年8月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同编号：博罗(2018)10015133，双方约定，原告购买被告开发的位于博罗县********小组公上布（土名）宝麒花园二期6栋1604，建筑面积为119.4平方米，每平方米7443.41元，总价款为888743元。合同第九条约定了商品房交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告及商品房经验收合格。第十条商品房相关设施设备交付条件：电话通信、有线电视、宽带网路均交付时线路敷设到户。第十一条约定了被告应当在2019年12月31日前向原告交付涉案商品房，交付商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件，不能满足该条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理。而第十二条约定了逾期交付责任，其中如逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。此外，第十六条商品房质量条款约定：发现除地基和主体结构外质量问题的，被告应及时更换、修理。另外，在本合同的附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定中起居室内墙、厨房和卫生间墙面均水泥砂浆抹灰。合同签订后，原告通过支付首付款和银行贷款按揭的方式向被告支付了全部的购房款，同时交付了涉案房屋的维修基金、办证费、契税等费用，其中办证费为4443元，履行了作为买方的全部义务。2019年12月21日，被告向原告出具了《宝麒花园二期收楼通知书》，通知要求原告办理商品房交接手续。但当原告前往收楼时，发现涉案房屋存在诸多质量问题：如房屋起居室内墙、厨房墙面、卫生间墙面未进行水泥砂浆抹灰、房屋内墙开裂，电话通信、有线电视、宽带网络线路未敷设等的使用等问题，此外，被告未经业主同意在位于九栋1单元大堂及大堂前占用业主公共部分，违章建设物业办公室和物业饭堂、占用九栋2单元旁停车场出入口业主公共部分，违章建设保安宿舍，而且，被告在销售商品房时承诺原告收楼时，在小区建设完成大型商场、电影院等购物及娱乐场所，但截止今日这些配套设施不仅没有，而且要改建成公寓销售，涉嫌虚假宣传。另外，原告发现被告的《竣工验收意见表》中“监理单位意见”处国家注册监理工程师印章上出现了“中共人民共和国注册监理工程师”字样，与正常印章中的“中华人民共和国注册监理工程师”字样不一致，且五个验收单位手写的“验收合格，同意备案”的几个字笔迹都极为相似，疑出自同一人书写，可见，被告的提供了虚假的验收意见表，结合房屋出现的上述问题，被告完全不符合交楼标准，原告当即拒绝收楼并要求开发商就存在的质量问题尽快进行修复整改，待修复好符合交付标准后才收楼，但被告对于原告提出的质量问题置之不理，后原告等人于2020年6月5日委托律师就涉案房屋质量等问题向被告发出律师函，但被告却拒绝签收，至今未修复质量问题。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按合同的约定全面履行合同义务，原告按合同的约定履行了付款义务，而被告却没有按合同约定交付符合质量要求的房屋，已构成了违约，根据合同约定，被告应当对上述质量问题进行修复，并承担逾期交房的违约责任和逾期期间的物业管理费，关于逾期交房的违约金，合同约定的按日以全部房价款的万分之一计算，这明显偏低，不足以弥补原告所造成的损失，应该调整为按日以全部房价款的万分之三计算。据此，请求法院判令：1、确认涉案商品房不符合原、被告于2018年8月10日签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件；2、被告在30天内修复、整改涉案商品房存在的房屋质量问题至满足《商品房买卖合同》约定的交付条件；（1）根据商品房买卖附件六的约定按照国家标准对涉案商品房套内墙面完成水泥砂浆抹灰；（2）根据商品房买卖合同第十一条第三项第二款的约定按照国家标准修复涉案商品房套内存在的墙面开裂缝；（3）根据商品房买卖合同约定按照国家标准将电话通信、有线电视、宽带网络线路铺设到户内；（4）根据商品房买卖合同第十条第一项第一款的约定完善屋内供水、排水设施，将厨房排水设施与城市公共排水管网连接；3、被告支付原告逾期交房违约金56790.68元（违约金以房价款888743元为基数，自2020年1月1日起按日万分之三计算至被告完成前述修复、整改并符合交房条件日止，暂计算至2020年8月1日为56790.68元）；4、被告在5天内退还原告办证费用4443元；5、被告向原告交付银行收取住宅专项维修资金的正式票据；6、被告承担房屋交付前所产生的涉案房屋物业管理费用；7、本案的诉讼费、保全费、评估费由被告承担。原告对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1、原告身份证；2、被告企业登记信息；3、商品房买卖合同；4、购房发票、契税发票、维修基金、办证费用收据；5、竣工验收意见；6、房屋出现质量问题不符合交付标准的相关照片；7、律师函、快递截图；8、照片；9、宝麒花园二期收楼通知书。被告辩称，一、答辩人已依法先后取得涉案房屋所占土地的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、施工图审查合格证、建设工程规划合格证、商品房预售许可证、建设工程竣工验收备案表等开发建设销售涉案房产必需的所有合法证照文件。答辩人与被答辩人签署的商品房买卖合同合法有效。二、涉案房屋及涉案房屋所在楼宇完全符合答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件，故被答辩人第1、2项诉讼请求依法应当驳回。首先，涉案房屋及涉案房屋所在楼宇，已经过本项目建设、施工、设计、勘察、监理等五方责任主体单位及政府监管部门验收合格，符合法定质量标准，答辩人已经于2019年11月14日依法办理了竣工验收备案登记，取得了政府主管部门的《竣工验收备案表》。其次，在原告等人就根本不存在的房屋质量问题向龙溪镇政府、博罗县住建局等有关部门反映投诉后，龙溪镇政府、博罗县住建局等有关主管部门进行了现场查勘复核检验符合验收标准。最后，答辩人据实对被答辩人在其民事起诉状提出的所谓不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件项目予以逐一辩驳。1～2.被答辩人购买的涉案房屋完全符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。（1）商品房套内墙面水泥砂浆抹灰：合同约定交付标准为毛坯楼，毛坯房工程建设需（装饰装修）的部位，指除主体框架结构外的建筑物填充墙（规范名称为：围护结构，其含义为围合建筑空间的墙体、门、窗）。涉案的房屋内墙面已对填充墙围护结构进行水泥砂浆抹灰，满足合同约定。设计施工图纸（建筑构造统一做法表）已注明做法。（2）商品房套内墙面开裂缝：墙面是指建筑物填充墙而非主体结构，填充墙面裂缝可能由多种原因造成，经实地查看被答辩人房屋，所谓墙面裂缝乃施工期间墙面水泥砂浆收缩及温度变化引起的微细裂缝，不构成房屋质量问题，不影响竣工验收和交付使用。处理方法是建设单位按照合同约定进行保修处理。（3）电话通信、有线电视、宽带网络线路铺设到户：按毛坯房工程建设（线路敷设）到户,是指土建施工过程中预埋线管由一处至另外一处之间的安装方式。涉案房屋所在楼宇已预埋每层弱电井至每套户内弱电箱的线管。被答辩人理解为线路，明显错误。答辩人已经将有关线路的（线管预埋）铺设到户。设计施工图纸关于电话、电视、网络已有注明须由专业公司或专业部门出图为准，最终布线情况以所选用设备特点及厂家要求为准。2019年6月已委托专业公司安装主光缆至每栋每层弱电井内，只需业主报装选用运营公司即可由运营公司免费从每层弱电井至每套户内弱电箱的预埋管线穿线即可使用。且合同已有说明第5、6、7项须由买受人自行办理开通手续，完全满足买受人实际使用，对买受人未造成任何实际影响。我国2015年开始推广“三网合一”（又称三网融合）工程。“三网合一”工程指电信网、广播电视网和互联网相互渗透、互相兼容、并整合成为统一的信息通信网络。在涉案房屋工程建设期间，答辩人已经与中国移动、中国联通、中国电信三大通信运营商联系协调，已经被明确告知，只要购房业主报装有关业务，该三大通信运营商就会免费为其安装三网合一线路到各家各户。综上所述，出卖人已达到交付条件，完全满足买受人实际使用。（4）入户花园排水管设置合理性问题：按有资质的设计公司设计图纸且经第三方审查合格的设计施工图纸施工完成，不存在任何问题。（5）完善屋内供水排水设施，将厨房排水设施与城市公共排水管网连接：按有资质的设计公司设计图纸且经第三方审查合格的设计施工图纸施工完成，已经安装供水排水设施且与城市公共排水管网连接，不存在任何问题。供水管已进户需由买受人装修时报装物业公司开通供水源，买受人不得以未开通为由拒绝收楼。3.答辩人不存在任何违约行为，被答辩人追索违约金的诉讼请求应当驳回。（1）如上所述，涉案房屋及涉案房屋所在楼宇符合法定质量标准，符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。（2）答辩人已经按照合同约定提前向被答辩人发出收房通知，但被答辩人无故拒绝收房，责任在于被答辩人自己，与答辩人无关。（3）答辩人不存在任何违法或违约行为，当然不应当向被答辩人承担“莫须有”的违约责任。（4）值得注意的是，《商品房买卖合同》（第8页）第十条第（一）款第5、6、7项对于电话通信、有线电视、宽带网络三项未达到交付使用条件应当支付的违约金为0！而《商品房买卖合同》（第10～11页）第十二条又规定，“出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理”；然而，第2种方式是此项空白，即双方未约定此种情况下的违约责任。（5）被答辩人不但错误引用了违约责任条款，企图误导法院，还想擅自加重答辩人的违约责任，实属居心不良，图谋不义之财。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方既然没有约定违约金，何来请求人民法院增加违约金呢？综上，被答辩人追索违约金的诉讼请求，依法应当驳回。4.办证费用系被答辩人委托答辩人代为办理不动产权属证书而约定支付/收取，依法依理只应当在办理不动产权属证书后多退少补。5.原告依法应当承担物业管理费用。（1）《商品房买卖合同》第二十一条明确约定，答辩人选聘的前期物业服务企业为博罗县宝麒物业管理有限公司，物业服务时间从2019年12月31日开始，物业费为1.2元/月/平方米（建筑面积）。该条约定符合国务院《物业管理条例》第二十五条之规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”（2）自2019年12月31日开始，博罗县宝麒物业管理有限公司已经开始提供物业管理服务，依法有权向购房业主收取物业管理服务费。（3）被答辩人无事生非拒不接收涉案房屋，不免除其按照上引合同第二十一条明确约定缴交物业管理费的义务。6.答辩人从未拒绝向原告移交住宅专项维修基金票据，只是因为被答辩人无理拒不收房，所以没有移交。被答辩人可以凭身份证、购房合同等有效证明文件到答辩人处领取。综上所述，答辩人出售给被答辩人的涉案房屋及涉案房屋所在楼宇完全符合国家法定质量标准和《商品房买卖合同》约定的交付条件。被答辩人的诉讼请求缺乏起码的事实根据或法律依据，除对第4项诉讼请求可判决据实结算多退少补外，其余全部诉讼请求应当全部予以驳回，并判令被答辩人承担本案全部诉讼费用。被告对其辩解在举证期限内提交的证据有：1、《不动产权证书》（土地）；2、《权籍调查表》；3、《建设用地规划许可证》；4、《建设工程规划许可证》（三本，5、6、9栋）；5、《建设工程规划合格证》；6、《商品房预售许可证》；7、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；8、《关于处理宝麒花园二期项目业主收楼问题的公告》；9、《关于用户报装三网合一设备与安装费用的说明》；10、《完工通知》；11、《营业执照》（惠州龙擎动力实业有限公司）；12、《施工平面图（给排水）》;13、《建筑构造统一做法表（二）》；14、《商品房买卖合同》；15、《交楼通知书》及邮寄凭证；16、《客户收楼书》；17、《宝麒花园商品房认购书》；18、《维修基金及办证费收款凭证》；19、《住宅专项维修资金专用收据》；20、博罗县住宅专项维修资金分户交存凭证；21、《广东省非税收入（电子票据）》（不动产登记费）。经开庭质证，被告对原告提交的证据1、2三性无异议；对证据3的证明内容有异议；对证据4真实性、合法性认可，对证据4的办证费有异议；对证据5真实性、合法性认可，对证明内容有异议；对证据6、8三性不认可；对证据7，该律师函仅证明原告有发出，但并不能证明被告违约或者不具备交付交付条件的事实；对证据9真实性、合法性认可，关联性及证明内容不认可。原告对被告提交的证据1-7、15-21真实性、合法性无异议，对关联性及证明内容有异议；对证据8真实性无异议，合法性、关联性有异议；对证据9-12真实性无异议、合法性、关联性及证明内容有异议；对证据13三性均有异议；对证据14真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议。经审理查明，被告于2019年3月25日取得宝麒花园（二期）6号住宅楼的商品房预售许可证[编号：博罗房预许（2018）050号]。2018年8月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》[合同编号：博罗（2018）10015133]，合同约定：原告向被告购买位于博罗县********小组公上布（土名）宝麒花园（二期）6号住宅楼16层04房，建筑面积共119.4平方米，总价款为人民币888743元；该商品房交付时应当符合已经取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告以及经验收合格，电话通信、有限电视、宽带网络交付时敷设到户（需要原告自行办理开通手续）；被告应当在2019年12月31日前向原告交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前7日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告；原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；双方同意按合同通讯地址做为交楼通知书邮寄地址；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；合同附件六系关于装饰装修及相关设备标准的约定。此外，该《商品房买卖合同（预售）》还约定了逾期交付责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理等其他相关事项。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款888743元，被告亦向原告开具了相应的增值税普通发票。原告向被告支付了维修基金7164元及办证费4443元。2019年10月22日,被告组织勘察、设计、施工、监理、建设等五方单位对宝麒花园（二期）-5#商住楼、6#商住楼、9#商住楼进行了竣工验收,验收结论为合格，竣工验收备案文件于2019年11月14日收讫，博罗县住房和城乡建设局同意给予备案。博罗县国土资源局国土资源测绘队出具了宝麒花园（二期）6号商住楼的博罗县不动产面积测绘成果报告书（博房测字：8802201900488）给被告。2019年12月17日，被告将宝麒花园（二期）收楼通知书以国内挂号信函方式寄给原告，通知原告办理商品房交接手续。原告收到该收楼通知书后前往被告处收楼，在验房过程中，原告认为房屋存在严重质量问题，遂拒绝收楼。2020年6月5日，原告委托广东江畔律师事务所就涉案商品房质量等问题向被告邮寄《律师函》（【2020】粤江畔律函字第583号），该快递因被告拒收被退回。另查明，被告将其代收的维修基金7164元已交存至中国银行惠州博罗支行，办证费用实际为80元。2020年1月6日，博罗县*********民委员会发布《关于处理宝麒花园二期项目业主收楼的公告》，对宝麒花园二期部分业主提出的主要四项收楼维权诉求，公告如下：一、对业主提出的不符合二期项目规划设计部分，由业委会依法组织召开小区全体业主大会，由业主投票决定是否拆除，充分尊重民生民意。二、对部分业主提出的二期项目“园林绿化率不达标”问题，根据总规划及设计规范要求，经由县主管房地产部门现场核对后，符合指标。三、对业主提出的二期项目“更改规划设计”问题，经核对总规划平面图，由相关房地产主管部门现场核查后，并未发现开发商擅自变更建设工程设计规划。四、对业主提出的二期项目“工程施工问题及证件手续合法性”问题：（1）对业主收楼后户内存在的相关问题有开发企业逐一核查，发现需要修缮的，须马上安排进行修缮；（2）经我县房地产主管部门现场检查核实证件资料，开发企业出具的证件齐备、合法有效。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中,双方约定商品房交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告以及经验收合格，被告于2019年10月22日已取得勘察、设计、施工、监理、建设等五方单位对宝麒花园（二期）-5#商住楼、6#商住楼、9#商住楼的竣工验收合格意见，于2019年11月14日经博罗县住房和城乡建设局备案，且已取得房屋测绘报告,可认定涉案商品房已经竣工验收合格,满足约定交付使用的条件，故对原告请求确认涉案商品房不符合合同约定的交付条件，本院不予支持。基于原告请求确认涉案商品房不符合合同约定的交付条件的诉请已被驳回，而原告请求被告在30天内修复、整改涉案商品房存在的房屋质量问题至满足《商品房买卖合同》约定的交付条件是基于该诉请而产生，故对原告要求被告在30天内修复、整改涉案商品房存在的房屋质量问题至满足《商品房买卖合同》约定的交付条件的请求，本院一并予以驳回。关于被告是否存在逾期交房的违约行为以及是否应支付逾期交房违约金的问题。被告于2019年12月17日通过国内挂号信函,通知原告办理交房手续，符合《商品房买卖合同书（预售）》第十条的约定,应视为被告在约定期限内履行了交付房屋的义务符合合同的约定,履行了合同约定的义务。原告主张被告未按约定期限交房,与本院查明的事实不符,本院不予认定。原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求,缺乏事实根据和法律依据,本院不予支持。关于原告主张被告退还原告办证费用4443元，被告所提交的广东省非税收入（电子）票据显示办证费用为80元，被告多收取部分的4363元应予退回给原告。关于原告主张被告向其交付银行收取住宅专项维修资金的正式票据问题。《住宅专项维修资金管理办法》第十四条规定：“专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据”。被告将原告支付的维修基金已代其交存至中国银行惠州博罗支行的账户内，中国银行惠州博罗支行开具了《住宅专项维修资金专用收据》以及《博罗县住宅专项维修资金分户交存凭证》，并分别将上述票据的第二联（业主交款凭证）、第五联（业主留存）交付给了被告，被告应当将上述票据交付给原告，故本院对原告的该项诉请予以支持。原告主张的被告承担房屋交付前所产生的涉案房屋物业管理费用，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告惠州市龙腾房地产投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日十日内退回原告刘汉军办证费用4363元。二、被告惠州市龙腾房地产投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日十日内将其持有的宝麒花园（二期）6号住宅楼16层04号商品房的《住宅专项维修资金专用收据》第二联以及《博罗县住宅专项维修资金分户交存凭证》第五联交付原告刘汉军持有。三、驳回原告刘汉军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费665元，由原告刘汉军负担600元，由被告惠州市龙腾房地产投资发展有限公司负担65元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 纪汉雄二〇二〇年十二月二十二日法官助理 欧辉娟书 记 员 童春梅