浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8744号 上诉人（原审被告）：杭州顶峯餐饮管理有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区宝龙商业中心****。统一社会信用代码：91330101MA2B10M57D。 法定代表人：金晓。 被上诉人（原审原告）：刘晓，女，1988年5月7日出生，汉族，住浙江省淳安县。 上诉人杭州顶峯餐饮管理有限公司（以下简称顶峯餐饮公司）因与被上诉人刘晓房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初6196号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年9月30日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵为民适用普通程序独任审理，于2020年12月1日公开开庭进行了审理，上诉人顶峯餐饮公司的法定代表人金晓，被上诉人刘晓到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2018年4月，顶峯餐饮公司从案外人杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司（以下简称上亿亿贤）处承租坐落于杭州市余杭区××街××号××广场××楼××铺位。 2018年7月5日，刘晓（承租方）与顶峯餐饮公司（出租方）签订《“味时代”美食广场商铺租赁合同》一份，约定顶峯餐饮公司将其承租的坐落于杭州市余杭区崇杭街651号上亿广场五楼味时代美食广场11#铺位转租给刘晓，租赁用途为经营酸辣粉，租期一年，自2018年9月18日起至2019年9月17日（实际以开业时间为准）；租金123500元/年（10291元/月），按年支付，先付后用，租赁保证金30000元（租期届满合同终止，刘晓无违约并付清相关费用的，顶峯餐饮公司无息返还租赁保证金），进场装修费35000元（合同到期后不作退还）；刘晓独立收银，独立对接外卖平台，刘晓的收银系统必须对接顶峯餐饮公司的后台系统可以刷广场的充值会员卡，会员卡的折扣率由原告承担，会员卡结算周期为一个月；刘晓在经营过程中，未经顶峯餐饮公司书面同意，私自关店达5天，顶峯餐饮公司有权单方解除合同，刘晓所缴纳的所有费用，不予退还；租期内，物业综合管理费为每月2500元，由刘晓承担并按期向顶峯餐饮公司缴纳（自试营业日起算，每月5日支付上月物业费，拖欠3日以上的顶峯餐饮公司按照每日1%滞纳金向刘晓收取，拖欠一周顶峯餐饮公司有权解除合同并不承担任何赔偿责任），刘晓店铺内产生电费、水费、燃气费按照计量表按时交纳，其他公共照明、空调、公共广告灯箱和排烟机电费由所有商户平摊，公共水费、公共燃气费由所有商户平摊，上述费用自物业交付之日，由顶峯餐饮公司统一收取并代为支付；顶峯餐饮公司有权在租赁期届满或提前解除或终止后的任何时间内进入并收回该物业，刘晓应3天内完成拆除、搬出和补修等工作；因非顶峯餐饮公司过错造成的各种机电系统及设备的失灵或故障、维修等引起的一切后果及供水、供电等单位日常检查、维修等造成物业停水、停电等，顶峯餐饮公司除应及时通知刘晓外，无须承担任何责任。 2018年7月14日，刘晓向顶峯餐饮公司支付款项合计203500元，包括租金123500元、租赁保证金30000元、进场装修费35000元。2018年9月29日，刘晓向顶峯餐饮公司案涉项目工作人员冯国华支付营业执照办理费1000元。庭审中，原、顶峯餐饮公司认可上述刘晓多支付的15000元款项在扣除部分水电费后已退还刘晓5200元。 2018年9月28日，顶峯餐饮公司与包括刘晓在内的五楼美食广场租户签订《味时代美食广场业主协议》，载明：针对上亿广场内二楼物美超市自行增加美食广场事宜，味时代美食广场给予商户优惠条件如下：一、物业费每个商户在原有合同基础下降20%，优惠期一年，房租免租期一个半月（2018.9.28-2018.11.12）；二、租金上半年在合同基础下降三分之一；三、租金下半年在合同基础下降五分之一；四、以后上亿优惠政策会给到每个商户；五、减免租金每月充物业费，多余的以现金形式返还，第二年不能转租，必须是合同本人经营，味时代美食广场租金不涨，按合同签订价格不变。 2019年4月5日，因认为案涉商场二楼另行开设美食广场造成包括刘晓在内的五楼美食广场租户生意受到影响，五楼租户代表与顶峯餐饮公司就降租、免租等事宜进行调解，但未达成一致。 期间，案涉美食广场因消防升级改造、停电等存在停业情况。 2019年7月17日，上亿亿贤向顶峯餐饮公司发送《解约通知函》，载明：因顶峯餐饮公司拖欠租金、物业费、水电费等费用，上亿亿贤提出单方解约，并要求于2019年7月17日前缴清相关欠款，2019年7月20日前完成相关撤铺事宜。同年7月24日，顶峯餐饮公司向上亿亿贤出具《情况说明和撤场告知函》，表示因上亿亿贤招商失误导致五楼美食广场无法继续经营，顶峯餐饮公司决定退场，并要求退回押金并减免一个月租金物业费和水电费。2019年8月1日，上亿亿贤再次向顶峯餐饮公司发送《通知》，载明：根据2019年7月17日发送《解约通知函》，2019年7月20日正式解除合同，并于2019年8月2日起上亿亿贤将有权处理商铺内的装修、设施、设备。 2019年8月8日，包括刘晓在内的案涉商场五楼美食广场租户与顶峯餐饮公司就撤场事宜进行调解，租户要求顶峯餐饮公司出具书面撤场告知书并退回押金、未到期房租，补偿进场装修费、应减免的房租，顶峯餐饮公司表示商议后书面回复。2019年8月11日，顶峯餐饮公司回复刘晓并列明各项清单，包括返还租金10316.6元×3.5个月=36108.1元、保证金30000元、客如云收银机3800元、储值卡437.6元，合计70345.7元；应付费用电费6200元、公区910元、物业费2000元，合计9110元，总计退还61235.7元。 另查明，2018年7月4日，刘晓（乙方）与上海嘉鸿食品开发有限公司（甲方）签订《单店加盟合同书》，甲方同意乙方使用甲方的管理模式并授权乙方在浙江省杭州市余杭区开设一家〈你是我的〉酸辣粉专营店，有效期三年，自2018年7月4日至2021年7月3日，加盟费35800元（含一年管理费2000元，合同一经签订，所有加盟费用一概不予退还），保证金6000元（期满全额无息退还）。同日，刘晓交纳加盟费及保证金41800元。 刘晓于2020年5月11日向原审法院起诉，请求判令顶峯餐饮公司返还租金47755.6元（2019年8月1日-2019年11月12日期间共计3.5个月租金）、租赁保证金30000元、进场装修费10208.3元（2019年8月1日-2019年11月12日）、客如云收银机价款3800元、储值卡437.6元，并支付资金占用期间的利息390.2元（以107638元为基数，按照银行同期同档次贷款利率计算，自2019年8月1日开始起暂算至2019年8月31日，要求支付至实际履行日止），赔偿加盟费损失24915.8元、设备投入损失4535.4元、经营损失75020元，营业执照办理投入291.7元，扣除9110元，合计人民币188244.6元并由顶峯餐饮公司承担诉讼费用。 庭审中，双方认可案涉商场实际开业时间为2018年9月28日，刘晓已于2019年7月31日搬离案涉商铺，双方租赁合同亦已于2019年7月31日解除。 原审法院认为，刘晓与顶峯餐饮公司之间的租赁合同关系合法有效，依法应予保护。现双方认可案涉租赁合同已于2019年7月31日解除，予以确认。本案争议焦点为顶峯餐饮公司尚应返还刘晓款项金额以及顶峯餐饮公司是否应就刘晓主张的损失承担赔偿责任的问题。第一，顶峯餐饮公司应返还的租金。根据双方合同约定以及商场实际开业时间，案涉商铺租赁期间应自2018年9月28日起至2019年9月27日，租金123500元/年（10291元/月）。后顶峯餐饮公司与各商铺承租人达成协议，约定“物业费每个商户在原有合同基础下降20%，优惠期一年，房租免租期一个半月（2018.9.28-2018.11.12），租金上半年在合同基础下降三分之一，租金下半年在合同基础下降五分之一，减免租金每月充物业费，多余的以现金形式返还”。故刘晓租赁期中2018年9月28日至2018年11月12日为免租期，2018年11月13日至2019年3月27日期间的租金按原租金的三分之二计算，即123500元÷365天×135天×2/3=30452.05元；2019年3月28日至2019年7月31日期间的租金按原租金的五分之四计算，即123500元÷365天×126天×4/5=34106.30元。综上，刘晓应支付的租金为64558.35元，双方确认现刘晓已支付123500元，顶峯餐饮公司应退还租金为58941.65元。又因双方约定减免租金抵充物业费，2018年9月28日至2019年7月31日期间的物业费为2500元/月×80%÷30×3天+2500元/月×80%×10个月=20200元，相抵扣后顶峯餐饮公司尚应退还38741.65元。第二，租赁保证金，刘晓已付30000元，庭审中顶峯餐饮公司同意返还，予以确认。第三，进场装修费，刘晓已支付35000元，虽双方合同约定此款合同到期后不作退还，但现因顶峯餐饮公司原因导致合同无法继续履行，顶峯餐饮公司理应根据剩余租赁期限相应予以退还，经核算，顶峯餐饮公司应退还金额为5561.64元。第四，收银机价款3800元及储值卡437.6元，因顶峯餐饮公司出具的清单中包含上述两项费用，虽庭审中顶峯餐饮公司认为清单金额系基于双方协商作出，不认可该费用，但其并未提供证据反驳其无需就上述两项费用的返还承担责任，故对刘晓要求返还该两项费用的主张，予以支持。第五，加盟费损失，刘晓与案外人之间签订的加盟合同先于案涉租赁合同，加盟期3年亦远长于案涉租赁期限，且案涉租赁合同的解除并不必然影响加盟协议的效力，现刘晓主张加盟费损失，依据不足，不予支持。第六，设备投入损失、经营损失，刘晓现有证据不足以证明因合同提前解除给其造成的实际损失，故不予支持。第七，营业执照办理费，因该款项系用于办理营业执照，且顶峯餐饮公司已代办完成，刘晓主张返还，依据不足，不予支持。第八，资金占用期间的损失，因期间双方一直就案涉租赁合同解除、款项返还及赔偿事宜进行协商，对该主张不予支持。第九，关于顶峯餐饮公司抗辩认为刘晓应承担商铺水电费27612元、公摊水电费2112.75元的意见，刘晓对金额不予认可，顶峯餐饮公司亦未提交有效证据予以佐证，对该意见不予采信。但结合刘晓自认应承担上述费用并认可顶峯餐饮公司于2019年8月11日出具的清单中的电费及公用区域费用金额的事实，酌情确定刘晓尚应承担水电费合计7110元。 综上，顶峯餐饮公司尚应返还刘晓各项费用合计71430.89元。刘晓诉讼请求合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杭州顶峯餐饮管理有限公司于判决生效后十日内返还刘晓租金、租赁保证金等各项费用71430.89元；二、驳回刘晓的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2032元，由刘晓负担1261元，由杭州顶峯餐饮管理有限公司负担771元。 宣判后，顶峯餐饮公司不服，向本院提出上诉称：一、原审判决认定部分事实有误，顶峯餐饮公司与刘晓并未就案涉商铺的降租事宜达成一致约定，原审判决计算的刘晓应付租金有误。案涉商铺在开业前，因2楼物美超市美食广场影响，顶峯餐饮公司曾经单方同部分业主协商降低租金及物业费等事宜，此后顶峯餐饮公司同部分业主签署《味时代美食广场业主协议》，给与签订协议的部分商铺业1.5个月免租期，上半年租金减免三分之一，下半年租金减免五分之一的优惠政策。但刘晓并未同顶峯餐饮公司签订该份免租减租的优惠协议，该协议从法律上讲还是平等民事主体之间所达成的合意，并非顶峯餐饮公司单方给与所有商户的，因此顶峯餐饮公司在刘晓未签署该份协议的情况下，仍然按照该份协议标准给与刘晓计算免租、减租缺乏事实及法律依据，刘晓实际使用案涉商铺十个月，每月租金10291元，实际应承担的租金为102910元。二、一审关于刘晓商铺公摊水电费以及商铺个人水电费不予认定不当，也错误适用举证责任分配。双方合同明确约定刘晓需要承担公摊部分的水电费，并且根据双方整个美食广场的业态来看公共就餐区等一定会产生相应的水费、电费，同时刘晓经营商铺也一定会产生个人商铺的水电费，这些是无可争辩的客观事实，刘晓在庭审中也是认可的，无非是双方对金额有异议，结合案涉租赁合同履行周期为10个月且刘晓在庭审中陈述其商铺消耗电量很大以及双方结算清单中刘晓后续仍有大量水电费未付的客观事实，顶峯餐饮公司主张的公摊水电费仅2112.7元，个人水电27612元，该金额显然是正常的、合理，也是符合顶峯餐饮公司实际交付给上亿广场的水电费金额的，一审法院忽略该客观事实，简单将举证责任分配给顶峯餐饮公司不当，刘晓也若对顶峯餐饮公司主张的公摊水电费及商铺水电费金额不予认可的，其也应当举证证明合理是水电费金额，或者刘晓主张自行缴纳水电费的，也应当提交相应证据。综上，原审认定部分事实不当，使用法律部分有误，请求撤销原判，依法改判驳回刘晓全部诉讼请求并由刘晓承担本案全部诉讼费用。 被上诉人刘晓辩称：降租的事宜刘晓授权店里的员工余金花去签字了，降租应当对刘晓有效。降租是针对所有商铺的，并不是单独排除刘晓一个人的。水电费是预充值到卡里的，用完了就会自动跳闸。不存在拖欠、不缴费的说法。因此顶峯餐饮公司的上诉是不成立的。 上诉人顶峯餐饮公司和被上诉人刘晓在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”顶峯餐饮公司与刘晓所签订的《“味食代”美食广场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。刘晓所承租的商铺虽是顶峯餐饮公司从上亿亿贤处承租而来，但并不影响双方所签订合同的效力。现顶峯餐饮公司与刘晓均认可案涉租赁合同已于2019年7月31日解除，原审法院予以确认并无不当。顶峯餐饮公司与案涉五楼美食广场租户于2018年9月28日签订了《味食代美食广场业主协议》，给予商户一定的优惠条件，即在物业费每个商户在原有合同基础下降20%，优惠期一年，房租免租期一个半月（2018.9.28-2018.11.12）；租金上半年在合同基础下降三分之一、下半年在合同基础下降五分之一，减免租金每月充物业费，多余的以现金形式返还等。故原审法院依据该协议计算刘晓应支付的租金并无不当。对于顶峯餐饮公司认为刘晓应承担商铺水电费27612元、公摊水电费2112.7元的请求，顶峯餐饮公司仅提交了其向上亿亿贤支付水电费的付款明细，该付款明细系单方制作，且系复印件，难以确认每位商户所要承担的费用，故本院难以支持。综上，顶峯餐饮公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1586元，由杭州顶峯餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵为民 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  周 杨