北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初9347号原告（反诉被告）：周彦冰，女，1992年8月27日出生，汉族，农民，户籍地河北省唐山市乐亭县，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：王金城（周彦冰之夫），男，1990年9月17日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：刘长军，北京市房山区城关街道第二法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）:王宗花，女，1963年5月13日出生，汉族，住北京市房山区。原告（反诉被告）周彦冰与被告（反诉原告）王宗花房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，周彦冰的委托诉讼代理人王金城、刘长军，王宗花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周彦冰向本院提出诉讼请求：1.确认周彦冰与王宗花签订的房屋租赁合同已于2020年5月25日解除；2.判令王宗花返还房屋租金12000元，房屋保证金3000元，共计15000元；3.诉讼费由王宗花承担。事实和理由：2020年5月16日，周彦冰与王宗花签订了位于北京市房山区霞云岭乡XXX村X室X厅楼房的房屋租赁合同，并支付当年的房租及保证金共计15000元，租赁合同于2020年6月1日生效。5月24日，王宗花将出租房屋钥匙交予周彦冰，周彦冰将行李、家具拉至出租屋。周彦冰因原有家具使用与被告产生矛盾，无法达成一致意见。5月25日，周彦冰提出解除租赁合同，王宗花同意。此后周彦冰一直与王宗花协商退还房租及保证金一事，均无结果。王宗花辩称并提起反诉：不同意退还租金。周彦冰称要租10年并向我付了保证金，故在此之后虽然也有其他人要租我的房子，我还是把房子租给了周彦冰。2020年5月16日我与周彦冰签订合同，周彦冰称让我给她收拾房子的时间，租期从2020年6月1日起计算。2020年5月23日周彦冰搬进该房屋，周彦冰称其信佛，搬进房屋后觉得不舒服，2020年5月25日其称不想租了，我说不租就不租吧。2020年5月27日，周彦冰给我发微信称房屋已恢复原状，让我去看看房子。2020年6月3日，我回来看房，发现周彦冰将我的房子进行部分破坏。2020年6月8日，周彦冰才给我钥匙。周彦冰给我的房屋及家具造成了如下损失，1.周彦冰称其不用一楼的衣柜，要求我将衣柜搬走，故我将衣柜拆卸，该衣柜是我以4800元价格购买，故给我造成4800元损失；2.周彦冰挪床时将一层客厅的地板划伤，一楼的踢脚线也翘起，损失金额为1500元；3.周彦冰将坐便的盖子破坏，坐便本身也活动了，损失金额1200元；4.周彦冰将楼梯附近的墙面划伤，为安装电视机和热水器在墙上一共凿了4个孔，墙面装修需花费4000元。依据双方签订的《房屋租赁合同》第十一条（四），租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的贰倍向甲方支付违约金，第十一条（七），乙方应在合同期满前12小时搬离其租住的房间，甲乙双方交接房间物品、钥匙等，若不履行交接，视为乙方自动放弃房屋押金、押金不退。五个工作日后退还乙方房屋押金，若合同或押金条丢失，押金不退。故周彦冰存在违约情形。王宗花提出反诉，1.要求周彦冰赔偿大衣柜4800元、地板1500元、坐便1200元、墙面装修4000元，共计11500元；2.周彦冰支付王宗花违约金2000元。周彦冰对王宗花的反诉辩称：不同意王宗花的反诉请求。一楼的衣柜因妨碍我方放沙发，故我们要求王宗花挪走，王宗花同意后由其儿子将衣柜拆走。地板是我方搬家具时产生的剐蹭，但是家具下面的橡胶剐蹭的，很容易处理。踢脚线我方不知道是怎么造成的。马桶盖是我方损坏的，但我方并未踩过马桶盖，马桶盖只有几十元的经济损失。我方未在房屋内上过厕所，也没有注意马桶是否松动，但即使松动了，也是可以粘上的。我方是在挂电视及装热水器时凿了四个孔，但这很容易修复。墙面剐蹭我方不清楚。关于违约金，我方认为合同没有实际履行，不存在违约的问题。如果法院认定我方存在违约情形，我方认为王宗花主张的违约金标准过高。本院经审理认定事实如下：2020年5月16日，王宗花（出租房、甲方）与周彦冰（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定王宗花将位于北京市房山区霞云岭乡XXX村的房屋出租给周彦冰，租期自2020年6月1日至2030年5月31日，租金每月1000元，按年付款，押3000付12000，保证金金额为3000元。合同约定，租赁期满或合同解除后，保证金除抵扣应由乙方承担的费用，剩余部分应如数返还乙方。关于违约责任，合同第十一条（四）约定租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的二倍向甲方支付违约金。合同第十一条（七）约定，乙方应在合同期满前12小时搬离其租住的房间，甲乙双方交接房间物品、钥匙等，若不履行交接，视为乙方自动放弃房屋押金，押金不退。五个工作日后退还乙方房屋押金，若合同或押金条丢失，押金不退。合同落款日期为2020年6月1日。合同后附《房屋附属设施、设备清单》，载明衣柜2个。当日，周彦冰通过微信转账向王宗花支付一年房租12000元及保证金3000元。2020年5月23日，王宗花将房屋钥匙交给周彦冰。2020年5月25日，双方合意解除《房屋租赁合同》。周彦冰称其提出解除合同的原因是王宗花不让其使用二楼的衣柜，王宗花主张系因周彦冰称其进屋后感觉不舒服。依周彦冰提交的其与王宗花的微信聊天记录，2020年5月25日，周彦冰称“我租了房，交了房租，二楼衣柜我还不能用，我得帮你们保管着，第一次租房有这种情况，昨天我东西拉过去了，您跟说爱租就租，不租拉倒，您这话太让我伤心了”，王宗花称“这不是我说的，我儿子衣柜，都是新的，都拆了，以后你们不住别人住，还得现买，说能住就住，不能住就不住”。2020年5月27日，周彦冰微信联系王宗花称房屋已收拾好，询问何时退租金，王宗花未回复。2020年5月30日，王宗花微信回复周彦冰，王宗花认为周彦冰不应随意报警，表示周彦冰可起诉解决此事。2020年6月3日，王宗花到该房屋内，发现房屋部分损坏。周彦冰陈述其于2020年6月5日左右将房屋钥匙放在超市，王宗花陈述其于2020年6月8日才拿到房屋钥匙。依王宗花提交的视频及周彦冰的陈述，可以认定一楼衣柜在周彦冰的要求下拆除，以及部分地板有剐蹭、坐便盖损坏、部分墙壁有剐蹭、墙面被凿四个孔的事实。审理中，经本院释明，王宗花表示不申请对损失金额进行评估。上述事实，有双方当事人陈述，周彦冰提交的《房屋租赁合同》、微信聊天记录打印件，王宗花提交的视频光盘等证据在案佐证。本院认为：根据本案查明的事实，双方于2020年5月25日达成解除合同的合意，故本院认定《房屋租赁合同》于2020年5月25日解除。周彦冰要求王宗花退还租金，因周彦冰陈述其于2020年6月5日交还钥匙，王宗花陈述其于2020年6月8日才收到钥匙，故本院认定应扣除8天的租金266.7元，即王宗花应返还周彦冰租金11733.3元。周彦冰将案涉房屋造成前述损坏，鉴于王宗花不申请评估，故本院酌定损失金额为2500元。周彦冰要求王宗花返还保证金3000元，应扣减该部分损失，故王宗花仅应返还周彦冰保证金500元。由于损失金额已在保证金中扣除，故王宗花要求周彦冰赔偿损失的反诉请求，本院不予支持。王宗花要求周彦冰支付违约金2000元，本院认为，即使依周彦冰陈述，其因王宗花不让其使用二楼衣柜而提出解除合同，但王宗花并未构成根本违约，周彦冰提前退租，应支付违约金。周彦冰主张在合同履行期前解除合同即不存在违约情形，该主张没有法律依据，本院不予认可。周彦冰主张违约金过高，本院综合考虑合同履行情况、王宗花再行寻租的合理期限，酌定周彦冰应支付王宗花一个半月的租金作为违约金为宜，即周彦冰应支付王宗花1500元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、确认周彦冰与王宗花签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月25日解除；二、王宗花于本判决生效后十日内返还周彦冰房屋租金11733.3元，房屋保证金500元，共计12233.3元；三、周彦冰于本判决生效后十日内支付王宗花违约金1500元；四、驳回周彦冰的其他诉讼请求；五、驳回王宗花的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88元，由周彦冰负担35元（已交纳），由王宗花负担53元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费69元，由周彦冰负担25元（于本判决生效后七日内交纳），由王宗花负担44元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 贾 茹二〇二〇年十二月十四日书记员 要桃桃