签发人：核稿人：拟稿人：校对人：广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初26799号原告：中海物业管理有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市南海区**********海万锦豪园紫荆街1座3楼301室，统一社会信用代码914***********542G。负责人：刘忠华。委托诉讼代理人：刘秋静，女，汉族，住*********，公民身份号码************。被告：彭蓉，女，汉族，住********，公民身份号码************。原告中海物业管理有限公司佛山分公司诉被告彭蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告下落不明需公告送达，本案依法转为普通程序，并于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘秋静到庭参加诉讼，被告彭蓉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付涉案物业从2018年5月至2020年7月期间的物业服务费13905.81元及违约金3735.99元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年6月8日，原、被告签订《中海文华熙岸花园物业管理服务协议》，合同有关费用标准及收费办法约定：普通住宅物业管理服务费为2.35元/平方米˙月（含公摊水电费）；被告于每月10日前向原告缴纳当月应缴费用；被告未按约定按时交纳物业服务费、代收水费等应付费用，被告应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交纳费用的1‰缴交违约金。后经全体业主投票表决，案涉小区高层住宅物业管理费由每月2.35元/平方米调整到2.6元/平方米（含公摊水电费），该费用标准自2015年2月1日起开始执行。涉案物业位于佛山市禅城区********海文华熙岸花园1区12栋3102房，被告为权利人，原告以198.09平方米计收物业管理服务费。由于原合同关于违约金的约定标准过高，原告主张按照年利率24%的标准收取违约金。原告依约为被告提供了物业管理服务至今，但被告却不依约向原告支付上述费用，且原告曾多次向被告以电话、短信、发函形式催收涉案欠费均未果。被告拖欠涉案物业2018年5月至2020年7月期间的物业服务费13905.81元及违约金3936.13元至今未向原告缴纳。原告起诉，请求法院判如所请。诉讼中，原告明确违约金计算至被告实际支付物业费之日止。被告未提交答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1、营业执照、被告身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格。2、中海文华熙岸业主入伙表，证明被告于2010年6月8日办理涉案房屋中海文华熙岸西区12座3102房的收楼手续。3、《中海文华熙岸花园物业管理服务协议》，证明原、被告签订物业协议，约定涉案房屋物业费按建筑面积计算、2.35元/平方米˙月（包含公共水电费用的分摊），被告应在每月10日前交纳当月费用，逾期按每日应交纳费用的1‰缴交滞纳金。4、《中海文华熙岸物业服务合同》，证明中海文华熙岸的建设单位佛山市中海兴业房地产开发有限公司（以下简称：中海兴业公司）与原告签订物业服务合同，选聘原告为涉案小区提供物业管理服务。5、关于中海文华熙岸管理费调整意见征询表决结果公示及照片，证明经业主表决高层住宅物业管理费自2015年2月1日起由每月2.35元/平方米调整到2.60元/平方米（含公共水电分摊）。6、EMS快递单、改退批条、跟踪查询结果及催收函，证明原告曾多次向被告催收管理费。7、佛山市不动产（房地）登记信息查询结果，证明涉案房屋建筑面积为198.09平方米。被告未提交证据。本院依职权调取的证据及原告质证如下：佛山市不动产登记信息查询结果显示2020年7月14日涉案房屋变更产权登记为案外人麦某某。原告质证无异议。本院认证：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。原告提交的证据或有原件予以核对或与其他证据相印证其真实性，且来源合法，与本案待证事实具有关联；本院依职权调取的证据，原告质证无异议，故上述证据本院均予以采信，作为认定本案事实的依据。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：中海文华熙岸小区建设单位中海兴业公司与原告签订《中海文华熙岸物业服务合同》，主要约定中海兴业公司选聘原告为该小区提供前期物业管理服务；物业服务内容包括物业共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，公共秩序维护及安全防范等；物业服务费其中住宅为2.35元/平方米˙月（按建筑面积收取），业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起至实际支付之日止应按每月应交服务费的1‰交纳滞纳金；合同期限自2007年12月10日起至业主委员会成立止。合同签订后，原告开始为该小区提供物业管理服务至今。被告系涉案房屋佛山市禅城区********海文华熙岸小区1区十二座3102房权利人，产权登记房屋建筑面积198.09平方米，系2009年7月购买所得。2020年7月14日涉案房屋变更权利人为案外人麦某某。2010年6月8日，被告办理涉案房屋收楼手续。同日，原、被告签订《中海文华熙岸花园物业管理服务协议》，主要约定，原告为包括被告房屋在内的中海文华熙岸小区提供物业管理服务；原告向被告收取物业管理服务费，计费面积按被告与发展商签订的《商品房买卖合同》中注明的建筑面积（含共用面积分摊）来计收，进行房产面积测绘后，则以政府主管部门确认的测绘面积为计费面积，普通住宅为2.35元/平方米˙月（包含公共水电费用的公共分摊），被告应在每月10日前向原告交纳当月应缴费用，如遇节假日顺延，逾期则从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交纳费用的1‰缴交滞纳金。2015年1月27日，原告在该小区社区宣传栏张贴《关于中海文华熙岸管理费调整意见征询表决结果公示》，载明：……“2015年中海文华熙岸高层住宅物业管理费调整意见征询”于2015年1月26日在石湾街道办、文华居委会以及业主的监督见证下进行现场唱票，现将投票结果公示如下……根据法律相关规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即通过决议：中海文华熙岸高层住宅物业管理费由每月2.35元/平方米调整到2.60元/平方米（含公共水电分摊），从2015年2月1日开始执行。还查明，被告自2018年5月起未依约交纳物业管理服务费。2019年9月26日原告曾向被告发出《催收函》，催收2018年5月至2019年9月的物业管理费及滞纳金共计10807.55元未果。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与涉案小区建设单位中海兴业公司签订的《中海文华熙岸物业服务合同》、与被告签订的《中海文华熙岸花园物业管理服务协议》均系合同双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均有约束力，原、被告应依约履行各自的合同义务。关于物业管理服务费。《物业管理条例》第四十一条第一款规定:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，被告应依约交纳物业管理服务费。高层住宅物业管理服务费收费标准经业主投票表决同意并公示自2015年2月1日由原合同约定的每月2.35元/平方米调整为2.60元/平方米，对包括被告在内的高层住宅业主均具有约束力。经核算，被告每月应交纳物业管理服务费为：198.09平方米×2.60元/平方米=515.03元，原告主张被告支付2018年5月至2020年7月的物业管理服务费，其中2018年5月至2020年7月14日的物业管理服务费13623.37元[515.03元/月×26个月+（515.03元/月÷31天×14天）]符合合同约定，被告亦未提出抗辩或提交证据进行反驳，本院予以支持。因2020年7月14日涉案房屋权利人已由被告变更为案外人，故原告主张被告支付2020年7月15日之后的物业管理服务费缺乏法律依据，本院不予支持。关于违约金。被告未依约在每月10日前向原告交纳物业管理服务费已构成违约，依法应承担违约责任。原告因被告违约造成的损失系资金占用的利息损失，双方虽约定逾期则从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交纳费用的1‰缴交滞纳金，原告亦已自愿调整为按年利率24%的标准主张违约金，但该标准仍明显高于其实际利息损失，综合考虑原告的的实际损失、被告的过错程度等因素，本院对原告主张的违约金予以调整，违约金具体计算方法如下：以每月欠交物业管理服务费515.03元为本金，自欠费当月11日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%累计计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%累计计算至实际清偿之日止。原告主张违约金超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告彭蓉于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中海物业管理有限公司佛山分公司支付2018年5月至2020年7月14日物业管理服务费13623.37元及其违约金（以每月欠缴的物业管理服务费515.03元为本金，自欠费当月11日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%累计计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%累计计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告中海物业管理有限公司佛山分公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费241.05元，由原告中海物业管理有限公司佛山分公司负担41.05元，由被告彭蓉负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长  阮惠雄审判员  李咏梅审判员  彭颖颖二〇二〇年十二月十六日书记员  黄嘉莹