山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0612民初2309号原告：刘笑宇，男，1989年5月3日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：王云成，山东百灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：李绍伟，山东百灵律师事务所律师。被告：烟台中冶京诚置业有限公司，住所地烟台市牟平区宁海街道办事处富海街**。法定代表人：王博，经理。委托诉讼代理人：韩帅，北京策略律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱立，北京策略律师事务所律师。原告刘笑宇诉被告烟台中冶京诚置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘笑宇的委托诉讼代理人王云成、李绍伟、被告烟台中冶京诚置业有限公司的委托诉讼代理人韩帅、朱立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘笑宇向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金86416.81元（自2019年9月1日按照日万分之三暂计算至2020年7月15日），自2020年7月16日至被告房屋符合商品房买卖合同约定的交付条件为止仍按上述标准计算违约金；2.因诉讼产生的相关费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订烟台市新建商品房买卖合同（预售），约定原告购买被告开发的房屋，房屋总价款902997元，被告应于2019年9月1日前将取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件、《房屋测绘报告》、《住宅说明书》、《住宅质量保证书》的房屋交付给原告，被告逾期交付房屋应按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金至实际交付之日止。合同签订后，原告按约足额支付购房款，因被告工程进度原因一直未能向原告交付符合商品房买卖合同约定且质量合格的房屋，被告因其自身原因未能按照合同约定交付房屋已经构成违约，应按照商品房买卖合同约定的日万分之三的标准，向原告支付逾期交房违约金。烟台中冶京诚置业有限公司辩称，一、双方关于逾期交房违约金已有明确合同约定，应按合同约定履行。原告主张按日万分之三计算违约金不符合合同约定，不应支持。二、即使原告认为违约金过低，也应按法律规定进行调整，原告主张的日万分之三标准计算违约金，不符合双方合同约定以及法律规定调整违约金的形式，不应支持。根据合同法及合同法解释的规定，违约金数额调整以实际损失额为限。如原告认为约定违约金低于实际损失的，应提供相应证据证明其实际损失，但最终也只能以其所能证明的实际损失为赔偿上限。如果法院认为双方之间对损失赔偿的计算方法约定不明，也应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定原告实际损失。三、涉案房屋已达到交付条件，且被告已完成交房义务，不应继续计算逾期交房天数。被告已于2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》，房屋已达交付条件。被告于房屋达到交付条件后，向原告快递发出了交房通知书。四、关于被告逾期交房的天数，被告在施工过程中，曾存在多次因天气原因暂停施工，逾期交房天数应予以扣减，同时，原告收房后的装修期间也应予以扣减。五、涉案合同条款并非格式条款，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，可见格式条款的主要特点在于未与对方协商，本案中涉案合同是在双方平等协商的前提下订立的，双方的缔约地位平等，原告完全有协商或拒绝签署的权利。退一步讲，即使补充协议为格式条款也不能当然认定为无效。《补充协议》第二十六条第5款是关于违约金上限的约定，并没有免除被告支付违约金的责任、加重原告的责任、排除原告的主要权利，被告已采取合理方式提醒对方注意，在《补充协议》首部尾部均有相关加粗字体提示，因此被告在原告签订补充协议时已采取合理方式充分提示原告，不应认定为无效格式条款。本院经审理认定事实如下：原、被告双方签订《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于烟台市牟平区（以下简称涉案房屋），房屋总价款为902997元。原告已按约履行了付款义务。《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》第七条约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2、X项所列条件：1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。3.X该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第八条约定“（一）出卖人应当在2019年9月1日前向买受人交付该商品房。（二）交付该商品房时，出卖人应当出示满足第七条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第七条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十条处理。”第十条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第六条第（1）项中的期限），自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3.00的违约金（该违约金比率应当不低于第六条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3.00（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”第二十一条约定“补充协议对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（见附件三）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”原、被告双方另行签订了《补充协议》，该协议第十条约定“1、鉴于小区属于分期建设、分期交付，政府部门只在小区整体竣工验收后方接受出卖人办理《竣工验收备案表》，为此，买受人已知悉合同第八条约定的交房时间到来时出卖人可能尚未取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、《房屋测绘报告》，买受人同意按所购商品房《竣工验收报告》作为交房条件并接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、《房屋测绘报告》作为房屋的交付条件，并放弃以出卖人未取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、《房屋测绘报告》而追求出卖人逾期交房违约责任的权利。”第十四条第11项约定“除本合同另有约定外，出卖人未按照商品房买卖合同第八条约定期限将该商品房交付给买受人使用的，每逾期一日，出卖人按照全部总房款的万分之0.1向买受人支付违约金，合同继续履行。出卖人承担的逾期交房的违约金最高不超过商品房买卖合同房屋价款总额的1%。”第二十六条第5项约定“无论合同及本补充协议是否另有规定，在任何情况下，如果出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。”该补充协议开头和结尾处有字体加粗的内容，即“特别提示为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签署前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法予以解释或说明。本合同一经签署即对双方均具有约束力，双方认可本补充协议对买卖合同的变更及补充。”、“买受人已认真阅读本协议内容，并完全理解本协议含义，出卖人已就本协议内容（尤其是黑体字内容）及可能产生的法律效果向买受人做出充分说明，买受人在此基础上同意签署本协议，并确认该等约定可能对买受人产生的影响均已经在房价款中予以充分考虑。买受人同意放弃基于格式条款的有关规定对出卖人提出任何抗辩及主张”。被告已取得涉案楼盘的测绘报告，于2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》，并向原告发出交房通知书，告知交房时间为2020年7月17日。原告于2020年7月29日接收涉案房屋。关于逾期交房违约金，原告主张按照《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》中约定的违约金条款日万分之三标准计算，其认为依据合同法及相关司法解释，补充协议系格式条款，应为无效。补充协议系被告为了重复使用而预先拟定，且在签订合同时未与原告进行协商，依据合同法第三十九条，补充协议属于格式条款，补充协议中的内容限制了原告的权利，免除了被告的责任，且被告未向原告进行明确的提示和说明，条款内容违反了基本的公平原则。被告主张应按照补充协议中约定的违约金标准计算，其认为补充协议前后均明确告知了相关内容，用黑体字进行了加黑，进行了标注，符合最高院关于认定格式合同司法解释的相关规定，其已尽到了提示义务，而违约金条款系对违约金上限的约定，违约金计算方法系双方约定的内容，同时该条款并没有不合理、不正当的免除被告依照法律应负有的法定义务，如果原告认为违约金过低，其可申请法院通过调整违约金的方式进行救济，但并不能以此来认定关于违约金上限条款为无效条款。原告虽已接收涉案房屋，但主张涉案房屋没有达到主合同约定的交付标准，交付不产生法律后果，被告应继续承担逾期交房的违约责任。关于被告答辩所述的在施工过程中存在多次因天气原因暂停施工以及原告收房后的装修期间扣减问题。被告向本院提交了其自行统计整理的天气影响因素统计表，主张在房屋建设过程中因天气原因多次暂停施工，属于合同中非卖方所能预计或避免的重大事件，卖方可据实予以延期。原告对证据的真实性不予认可。被告未能对其该答辩意见提供证据予以证实。本院认为，本案中被告逾期交房系不争事实，被告依法应承担相应的违约责任，现双方争议的焦点为被告应按何标准向原告支付违约金和赔偿金？首先，因原、被告均在本案所涉的《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》签名盖章，故可认定该合同与协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国相关的法律法规的强制性规定，故合同及协议合法有效，应受法律保护。对于有效的合同或协议，双方当事人均应严格按照约定行使权利和履行义务。其次，被告在2020年7月14日取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》即达到《补充协议》第十条约定的交房条件。被告又于当日向原告邮寄了交房通知书，并告知原告应于2020年7月17日到指定地点接收房产，应认定被告于2020年7月17日履行了交房义务。而《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》中第八条明确规定出卖人应当在2019年9月1日前向买受人交付该商品房，故被告的交房时间已逾期近一年。再者，《补充协议》第十四条第11项的约定与《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》第十条约定的逾期交房违约金计算标准即按每日万分之三相比，前者条款的约定大大减轻了出卖人即被告应承担的责任。而《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》第二十一条又明确约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”故《补充协议》第十四条第11项条款对双方当事人不产生效力。最后，本案中原告因被告逾期交房造成的实际损失应为房产的租金损失。根据《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》第十条约定的“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3.00的违约金”，涉案房产总价款为902997元，原告主张的违约金经计算每日为270.90元。目前在烟台市牟平区涉案项目所在同类房屋月租金正常情况下不超过2000元（平均每日为66.67元）。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”显然，前述商品房预售合同中约定的违约金存在过分高于造成的损失的情形。现被告以主合同约定的违约金计算标准过高为由，要求调减，符合法律规定，本院予以支持。被告在答辩中自认应按《补充协议》第二十六条第5款约定“无论合同及补充协议是否另有规定，在任何情况下，如出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。”计算违约金。综合考量双方的权利义务、牟平当地房租行情、原告的实际损失等情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为被告逾期交房产生的违约金以总房款金额的百分之二为宜，即18059.94元（902997元×2%）。综上所述，原、被告之间的商品房预售合同及补充协议合法有效，被告逾期交房理应承担相应的违约责任。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告烟台中冶京诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘笑宇支付违约金18059.94元；二、驳回原告刘笑宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1960元，减半收取计980元，由被告烟台中冶京诚置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  隋素平二〇二〇年十二月十六日书记员  董 琳