宁夏回族自治区固原市中级人民法院   民事判决书   （2020）宁04民终1276号   上诉人（原审被告）：李勤，男，1973年9月21日出生，汉族，宁夏固原市人，小学文化，个体户，住宁夏固原市原州区。   委托诉讼代理人：郭固亮，宁夏顺悦律师事务所律师。代理权限为特别授权。   被上诉人（原审原告）：柴君，女，1979年1月29日出生，汉族，宁夏固原市人，大学文化，宁夏国网电力有限公司固原分公司的职员，住宁夏固原市原州区   被上诉人（原审被告）：宁夏万家房地产经纪有限公司。住所地：宁夏固原市原州区。   法定代表人：海小虎，该公司经理。   上诉人李勤因与被上诉人柴君、宁夏万家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2020）宁0402民初8697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李勤及其委托诉讼代理人郭固亮、被上诉人柴君、宁夏万家房地产经纪有限公司的法定代表人海小虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   李勤上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判由李勤向柴君支付剩余购房款25万元，驳回柴君其他诉讼请求或发回重审；2.由宁夏万家房地产经纪有限公司负担一、二审案件受理费。事实和理由：一、一审认定部分事实不清，证据不足。李勤与柴君签订房地产买卖合同之后，已经按约定向柴君支付了24万元，并非一审查明的支付了22万元。二、一审判决支付违约金于法无据。房地产买卖合同真实约定的是由李勤向柴君支付24万元购房款，剩余25万元在宁夏万家房地产经纪有限公司为李勤办理按揭贷款后一次性付清。李勤与柴君之间在未完全付清购房款的情况下办理不动产过户登记的行为也能够说明以上事实，符合买卖房屋的交易习惯。该公司为促成合同，在未严格审核是否能为李勤办理贷款的情况下就向双方承诺贷款事宜一定能办理成功，如果办理不成功由该公司向柴君承担保证责任。后因该公司负责涉案房屋的员工离职无人负责办理贷款等一系列因素导致付款延期。且房地产买卖合同是该公司出具的格式合同，在该份合同中大幅度减轻免除自身责任，加重其他缔约方的责任，利用行业壁垒及内幕信息隐瞒欺诈其它缔约方。如涉案合同不成立，若因合同对其它缔约方造成损失的，其应当承担缔约过失责任；如涉案合同成立，若因合同对其它缔约方造成损失，其应当承担违约责任。由李勤完成的部分义务完全按照约定履行，并未出现违约情形。而涉及该公司办理贷款的部分义务是导致合同违约的直接原因，故违约责任应由该公司承担，而不是由李勤承担。综上所述，望二审判如所请。   柴君辩称，其只收到了22万元，并非24万元。且当时李勤承诺2019年年底支付剩余的房款，但至今没有支付。其多次向李勤和宁夏万家房地产经纪有限公司催促，但是对方一直推诿不付。请求驳回上诉，维持原判。   宁夏万家房地产经纪有限公司辩称，其公司收到的16万元房款已全部转给了柴君。其公司不应当承担违约责任，因为当时公司给李勤办理贷款时，因李勤被法院列入失信被执行人名单，故没有办理成按揭贷款。且公司只是为李勤和柴君提供居间服务，应当由李勤承担违约责任。对一审判决其公司承担连带责任有意见，认为不符合担保责任的规定。请求二审依法判决。   柴君一审诉讼请求：1.李勤、宁夏万家房地产经纪有限公司支付柴君剩余房款27万元；2.李勤、宁夏万家房地产经纪有限公司支付柴君违约金24500元；3.宁夏万家房地产经纪有限公司返还柴君中介服务费4900元；4.案件受理费由李勤、宁夏万家房地产经纪有限公司负担。   一审法院认定事实：2019年5月10日，柴君与李勤、宁夏万家房地产经纪有限公司签订了房地产买卖合同，约定李勤以49万元的总价购买柴君所有位于固原市原州区华城国际24号楼1单元101室。约定付款方式由李勤于2019年5月12日前支付首付款16万元，2019年10月1日前支付6万元，对剩余27万元房款约定在柴君将房产证变更登记在李勤名下后45个工作日内付清，若李勤未能按时付款则由宁夏万家房地产经纪有限公司补足。对居间服务费约定为涉案房屋居间服务费为9800元，由柴君和李勤各承担4900元，若任何一方违约，由违约方承担全部居间服务费，除宁夏万家房地产经纪有限公司有违约情形之外，所收取的居间服务费不予退还或减免。对违约责任约定为任何一方未按合同约定履行逾期超过三十日的，应按照房屋成交价的5%向对方支付违约金。后李勤向柴君支付了前期的22万元，柴君于2019年9月24日将涉案房屋产权变更登记在李勤名下，但李勤、宁夏万家房地产经纪有限公司违反合同约定，至今未将剩余的27万元房款支付给柴君。现形成诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。一审中，双方当事人就房屋买卖事宜达成《房地产买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。柴君将涉案房屋转让给李勤并且已办理产权变更登记，李勤应当按照约定时间向柴君支付价款，其违反合同约定将剩余房款推诿未付，属违约行为，应当承担相应违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。该案双方当事人约定一方违约时应按照房屋成交价5%向对方支付违约金，应予以支持。根据涉案《房地产买卖合同》的约定，在李勤未能按约定时间付款的情形下，则由宁夏万家房地产经纪有限公司补足，该约定应理解为保证担保，在双方对担保方式未明确约定的情形下，应按照连带责任保证承担保证责任。柴君与宁夏万家房地产经纪有限公司之间系居间合同法律关系，宁夏万家房地产经纪公司促成柴君与李勤达成《房地产买卖合同》并已履行主要合同义务，其即已完成自己的合同义务，委托人应当按照约定支付报酬，故柴君要求宁夏万家房地产经纪有限公司返还中介服务费的请求不能成立，不予支持。李勤、宁夏万家房地产经纪有限公司经合法传唤未到庭，视为对自己抗辩权利的放弃，依法缺席判决。综上所述，柴君的诉讼请求部分成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、李勤于判决生效后十日内向柴君支付剩余购房款27万元；二、李勤于判决生效后十日内向柴君支付违约金24500元；三、宁夏万家房地产经纪有限公司对上述27万元剩余房款承担连带清偿责任；四、驳回柴君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2896元，减半收取计1448元，由李勤负担。   二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院主持进行了质证。本院审核认为，柴君和宁夏万家房地产经纪有限公司对李勤提交的房地产买卖合同、收据和微信转账记录均无异议。能够证明各方当事人签订合同、已付房款等案件事实，应予采信。据此，二审另查明，李勤于2019年5月7日向柴君支付购房款定金2万元，2019年5月10日通过宁夏万家房地产经纪有限公司向柴君支付购房款14万元，2019年9月24日向柴君支付购房款6万元，2019年11月29日向柴君支付购房款2万元，以上合计24万元。故一审认定已付房款22万元事实不清，应予纠正。一审查明的其他事实正确，本院予以确认。   本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，各方当事人就房屋买卖事宜达成房地产买卖合同，该合同系各方当事人的真实意思表示，合法有效。合同约定付款方式是由李勤于2019年5月12日前支付首付款16万元（含定金），2019年10月1日前支付6万元，剩余27万元在柴君将房产证变更登记于李勤名下后45个工作日内付清，并未约定尾款待宁夏万家房地产经纪有限公司为李勤办理按揭贷款后再支付。且李勤与宁夏万家房地产经纪有限公司之间系居间合同法律关系，李勤因其自身原因导致未能办理按揭贷款，不能归责于该公司。柴君已按约定交付房屋并于2019年10月21日给李勤办理了房屋产权变更登记，李勤应当按照约定期限向柴君支付剩余房款，但其仅于2019年11月29日支付2万元，尚欠25万元未付清，其行为违反合同约定，应当按照合同约定承担相应的违约责任。一审认定尚欠房款27万元未付清，事实不清，应予纠正。李勤该项上诉请求成立，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。”一审法院依据当事人在合同中约定的一方违约时应按房屋成交价5%向对方支付违约金的事实，判决支付违约金24500元并无不当。故李勤上诉主张其并未违约，应由该公司承担违约责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。   另，根据合同约定，在李勤未能按约定时间付款的情形下，则由宁夏万家房地产经纪有限公司补足，该约定应理解为保证担保，在双方对担保方式未明确约定的情形下，应按照连带责任保证承担保证责任。宁夏万家房地产经纪有限公司在二审答辩认为其不应承担保证责任,因其未依法提起上诉,本院对此不予审查。   综上所述，李勤的上诉请求部分成立。因二审出现新证据，致一审认定已付房款数额有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定,判决如下：   一、维持宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2020）宁0402民初8697号民事判决第二项，即“李勤于本判决生效后十日内向柴君支付违约金24500元”；   二、变更宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2020）宁0402民初8697号民事判决第一项为“李勤于本判决生效后十日内向柴君支付剩余购房款25万元”，第三项为“宁夏万家房地产经纪有限公司对上述25万元剩余房款承担连带清偿责任”；   三、撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2020）宁0402民初8697号民事判决第四项；   四、驳回柴君的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费5791元，减半收取2896元，由柴君负担211元，李勤、宁夏万家房地产经纪有限公司负担2685元。二审案件受理费913元，由上诉人李勤负担503元，柴君负担410元。   本判决为终审判决。   审判长 高 睿   审判员 柴鹏鹏   审判员 刘秀萍     二〇二〇年十二月二十五日   书记员 宋 洁