安徽省广德市人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）皖1822民初2630号 原告：广德市国有资产投资经营有限公司，住所地安徽省广德市桃州镇爱民路广建兰馨大厦**。统一社会信用代码9134182274085241XW。 法定代表人：卢贤德，董事长。 委托诉讼代理人：仲缘，安徽渊源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程世哲，安徽渊源律师事务所律师。 被告：广德安康医院有限公司，住所地安徽省广德市桃州镇高湖社区广溧路车管所对面社会儿童福利中心院内。统一社会信用代码91341822MA2RK4KY0L。 法定代表人：吴耿华，执行董事。 委托诉讼代理人：杨学超，安徽皖东南律师事务所律师。 原告广德市国有资产投资经营有限公司（以下简称国投公司）与被告广德安康医院有限公司（以下简称安康医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人仲缘、程世哲，被告安康医院委托诉讼代理人杨学超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国投公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付截止到2020年6月30日10间用房、附属用房、配套综合楼的占有使用费合计：519563.49元；自2020年7月1日起按照每年297155元标准支付房屋占有使用费至实际撤离之日止；2、判令被告立即向原告支付截止到2020年6月30日的变压器使用费128131.51元，自2020年7月1日起按照每年118400元标准支付变压器使用费至实际撤离之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：安康医院（曾用名：广德国泰医院有限公司），成立时间为2018年3月21日，主要经营范围为在广德市桃州镇高湖社区广溧路车管所对面社会儿童福利中心院内从事养老康复服务、卫生医疗服务。被告因自身经营需要，未经原告许可于2018年10月1日起开始占用原告所有的福利中心行政楼10间用房，用作医生办公室。2018年经被告申请，被告为原告新建配套综合楼一套、附属用房一套。当时约定配套综合楼收费标准为80000元每年，附属用房租金随行就市。配套综合楼于2018年10月9日竣工验收交付，被告用作门诊大楼；附属用房于2019年8月9日竣工验收交付，被告用作消毒供应室。被告在使用上述房产后未与原告签订租赁合同，未支付相关费用。2018年经被告申请，原告投入1184000元安装一台变压器供被告专门使用，安装后，被告并未向原告支付变压器的建设和使用费用。就上述资产的使用费用问题原告与被告多次协商未果，为客观公正公平的确定费用标准，原告委托第三方评估机构对福利中心行政楼10间用房及附属用房的租赁金额进行评估。根据评估公司出具的评估报告显示，行政楼10间用房和附属用房的使用费标准分别为204027元每年和13128元每年。经核算截止到2020年6月30日，被告应支付房屋租金为570789.90元；而变压器招标建设费为1184000元，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第60条，变压器的折旧年限为10年，分摊每年费用为118400元。经核算截止到2020年6月30日，被告应支付变压器使用费用合计为128131.51元。（费用明细详见附件）综上，原告认为，原告系上述房屋及变压器的所有权人，对其依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告对房屋进行装修、占有使用且拒交相关费用侵犯了原告合法权益，因被告的原因原被告之间虽然未能缔结书面租赁合同，依据《合同法司法解释二》第一条的规定双方已经成立了租赁合同关系，根据《中华人民共和国物权法》第34条-37条的规定及《中华人民共和国侵权责任法》第15条的规定，根据《中华人民共和国物权法》第34条-37条、《中华人民共和国侵权责任法》第15条的规定及《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定为维护权益，原告特书起诉，望贵院判如所请。 安康医院辩称：首先对方的诉请我方不予认可，其诉状中陈述的事实与理由并非完全是事实。其次关于相关事实的阐述：广德县民政局在2017年年初委托了安徽银泰拍卖有限公司广德分公司挂牌对位于广德县车管所对面老年公寓医养结合项目壹拾年期限经营权进行竞卖。通过竞买，2017年4月6日宣城和平医院取得经营权，并在成交现场与广德县民政局签订涉案《租赁经营合同》。宣城和平医院按照合同第三条约定交付了租赁费用贰佰壹拾伍万元¥215万元（其中房租占40%，资产设施等使用折旧费占60%）。我们合同是与民政局签署的，民政局在没有相关权属证明的情况下将土地和房屋进行挂牌竞卖是不合法不合规的，我方也不知情，作为善意方，认为是这是政府的项目，认为民政局是权利所有者。双方在签订的案涉合同明确广德县民政局交付标的物包括的内容，但事实上在挂牌成交后，并没有按约定履行，没有交付标的物。再次，安康医院通过合同取得的是医养结合的养老项目经营权，但原告提供的房屋不完善无法直接经营。在我方向广德县政府反映相关问题后，如原告证据所示政府会议决定要求原告牵头完善附属设施（包括门诊楼、消毒室及停车场等）。关于该部分附属设施需不需要缴纳租金，需要双方协议决定，不是原告一方所能主张的。政府会议决定门诊楼以8万元每年出租，虽不是原被告协商的结果，但被告认可，同时根据政府的会议可以看出其他的停车场、消毒室属于附属配套设施，是不收费的，若收费政府会一并在会议记录中提及并制定相关收费标准。消毒室、停车场及变压器是该项目经营必需设施，若没有是无法实现经营的，若收费是不合理的。关于十间房屋的事实，该房屋系儿童福利院的使用房屋，我方是以五万元每年的价格与儿童福利院签订《房屋租赁合同》使用的，与原告无关，原告无权向被告主张该十间房屋的使用费。最后，我方认为原告或民政局提供的标的物没有门诊楼，没有停车场、消毒室等附属设施，是无法经营的。将无产权证和无消防验收的标的物进行竞卖本身是不合法的，是先违约行为。在合同中，约定了租赁费用，其中明确了租赁费用包括40%的房租和60%的资产设施的折旧费用，并约定了每年增加的幅度。在原告的房屋不符合租赁经营的需要及结合政府会议纪要的决定，足以说明增加的附属设施和变压器等费用是包括在租赁费用里面的，根本不存在增加或补充其他费用的基础。且原告的标的物在2019年1月28日才通过消防验收合格，不能以竣工验收合格即计算租赁费用。关于变压器使用费，该变压器是原告增添的必备设施，不能将成本转嫁到我方身上。且原告的该部分诉请是以会计折算方式计算价格，我方认为租赁合同中的租赁费用已经包括了该部分费用，政府会议也未决定收取该部分费用，其分摊折旧转嫁成本的诉请不符合法律规定。若如诉请成立，那么原告完全可以将所有其建设房屋的建设及购买土地的成本转嫁给我方，但我方不是购买，是租赁，所以我方认为原告的诉求不能成立。本案完全是根据广德民政局与宣城和平医院在2017年4月6日签订的《租赁经营合同》这一法律事实引起的法律纠纷，原告诉请的内容是该租赁经营合同引起的法律纠纷，而该租赁经营合同原告方在2020年7月29日起诉到贵院，我们认为同一法律事实同一案由及同一法律关系不能进行分开起诉，两个案件实际上是一起租赁合同纠纷，因此我们认为原告的本案起诉无事实和法律依据。 本院经审查认为，作为民事主体要成为诉讼案件中的适格主体，必须要与诉讼案件有法律上的权利义务关系，即直接利害关系。本案系房屋租赁合同纠纷，该纠纷系因当事人履行2017年4月6日广德县民政局（现更名为广德市民政局）与宣城和平医院签订的《租赁经营合同》引发，现国投公司未能举证证明广德市民政局与国投公司之间发生了合同权利义务的概括转让。国投公司虽为资产管理部门，但并不能取得合同当事人身份，不是本案适格的原告。根据《最高人民法院关于的解释》第二百零八条第三款“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情定的，裁定驳回起诉”之规定，故对原告国投公司的起诉，本院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下： 驳回原告广德市国有资产投资经营有限公司的起诉。 预收案件受理费10790元，退还给原告广德市国有资产投资经营有限公司。 如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宣城市中级人民法院。 审 判 长  朱泽芳 人民陪审员  李康兰 人民陪审员  李习三 二〇二〇年十二月二十三日 书 记 员  贺 丹 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。