广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初10630号原告：李成金，男，1982年5月13日出生，汉族，住广东省电白县。委托诉讼代理人：刘祖虎，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冬香，广东安国律师事务所实习人员。被告：东莞市伟天物业管理有限公司，住所地东莞市望牛墩镇寮厦村北环路**寮厦产业园**。法定代表人：郭君山。委托诉讼代理人：李峻飞，广东启源律师事务所律师。原告李成金与被告东莞市伟天物业管理有限公司（以下简称“伟天公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李成金的委托诉讼代理人刘祖虎、刘冬香，被告伟天公司的委托诉讼代理人李峻飞到庭参加了第一次庭审，原告李成金的委托诉讼代理人刘祖虎、被告伟天公司的委托诉讼代理人李峻飞到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告李成金向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告之间的《厂房管理服务合同》；2.请求判令被告向原告退还保证金41140元、支付违约金41140元、赔偿损失462778元（包括装修损失349098元、拆卸和搬迁损失113680元）；3.请求判令被告承担全部诉讼费用并在原告胜诉范围内由法院优先退还给原告。诉讼过程中，原告李成金撤回关于违约金的诉讼请求。事实和理由：原告于2018年3月20日与被告签订了《厂房管理服务合同》，原告依照合同约定交付合同保证金，并按时交付租金。由于厂房被拍卖，新业主变成广东方和药业有限公司，广州市黄埔区人民法院作出（2018）粤0112民初556号判决书，认定《厂房租赁合同》对新业主不发生效力，导致原告与被告之间的《厂房管理服务合同》无法履行，原告无法正常生产营业、损失巨大。原告认为，由于被告的行为导致合同目的无法实现，己构成根本违约，根据《合同法》94条的规定，原告依法享有合同解除权并有权要求违约赔偿。望法院在依法查明事实并正确适用法律后，支持原告的诉讼请求。被告伟天公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求，只同意退还保证金，理由如下：1.涉案场地新旧业主之间的交接是同样的处理方式，租客同意搬迁的，被告退押金，不同意搬走的可以与新业主协商续租，已经有业主与广东方和药业有限公司协商，并非原告称的广东方和药业有限公司干扰原告经营，本案纠纷是因为（2020）粤0112民初10629号案原告广州三津餐饮管理有限公司的老板不愿意出面协商，才联合本案原告引起本案诉讼。2.租赁合同第17条约定合同期内的厂房所有权及经营权应书面通知乙方，厂房的经营权及所有权的变更不影响租赁合同的履行，（2018）粤0112民初556号判决书仅是要求广州市景泓五金照明设备有限公司及广州市雅孚伦贸易发展有限公司支付房屋的占用费，并非认定合同无效，原告没有损失。3.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的的规定，被告认为违约金应当调整到0元。本院经审理认定事实如下：已发生法律效力的（2018）粤0112民初556号民事判决书查明，广州市萝岗区（现黄埔区）云骏路17号自编六栋的原所有权人是广州市景泓五金照明设备有限公司（以下简称“景泓公司”）。上述房产分别于2014年3月14日、3月18日办理抵押登记，抵押权人均为中国工商银行股份有限公司广州第一支行（以下简称“工商银行广州第一支行”）。广州市白云区人民法院根据（2015）穗云法民二初字第658号《协助执行通知书》及《民事裁定书》查封案涉房产，查封时效为2015年3月12日至2018年3月11日。随后，景泓公司因未能按期偿还借款本息被工商银行广州第一支行起诉至广州市越秀区人民法院，该院作出（2015）穗越法金民初字第742号民事判决书。因景泓公司未能依法履行前述生效判决，工商银行广州第一支行向广州市越秀区人民法院申请强制执行，该院于2016年12月26日作出（2016）粤0104执2268号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖广州市萝岗区（现黄埔区）云骏路17号自编六栋房产以清偿债务。广东方和药业有限公司（以下简称“方和公司”）于2017年8月13日以成交价40426080元竞得上述房产。广州市越秀区人民法院于2017年8月31日作出（2016）粤0104执2268号之二执行裁定书，裁定上述房产归买受人方和公司所有，方和公司可持该裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2017年11月21日，方和公司取得（2017）广州市不动产权第06209005号《不动产权证书》，载明上述房产为方和公司单独所有。后景泓公司不服（2016）粤0104执2268号之二《执行裁定书》，向广州市中级人民法院申诉，广州市中级人民法院于2017年12月29日作出（2017）粤01执监92号《执行裁定书》，驳回景泓公司的申诉请求。景泓公司不服（2017）01执监92号《执行裁定书》，向广东省高级人民法院提出申诉，广东省高级人民法院于2018年9月25日作出（2018）粤执监23号《执行裁定书》，裁定驳回景泓公司的申诉请求。基于以上事实，（2018）粤0112民初556号民事判决认定景泓公司与广州市雅孚伦贸易发展有限公司（以下简称“雅孚伦公司”）于2017年6月1日签订的《厂房租赁合同》对方和公司不产生法律约束力，并判决：一、景泓公司与雅孚伦公司向方和公司连带支付房屋占有使用费（房屋占有使用费以274319.91元/月计算，自2018年1月19日起计算至原告实际收回案涉房产之日止）；二、驳回方和公司的其他诉讼请求。李成金提交的《厂房管理服务合同》、收据显示：李成金（使用方，乙方）与伟天公司（甲方，管理方）于2018年3月20日签订《厂房管理服务合同》，约定甲方同意将位于广州市黄埔区云骏路17号6栋五楼C区所管理的厂房提供给乙方使用，面积为935平方米，价格为22元每平方；使用时间为2018年3月20日至2027年9月30日止；厂房使用费为每月20570元，费用从2018年4月8日起由甲方代收代缴，乙方须在签订本合同时支付首月使用费用，并于以后每月5日前预交当月费用；租金从第三年起递增10%，以后每两年一次递增计收金额。合同第三条合同保证金第5条约定，作为履行本合同担保，乙方须在签订本合同同时一次性向甲方交付二个月使用费，合计41140元作为本合同保证金。合同终止时，该合同保证金及押金在乙方不违反本合同规定和甲方各项规章制度并缴清所有费用的前提下，凭乙方提供的保证金及押金原始收据无息退还。第六条厂房的交付第10条约定，甲方同意给予乙方厂房装修期，从2018年3月20日至2018年4月8日止，供乙方进行厂房装修。第十条违约责任第29条约定……如甲方违约，则退回乙方的保证金，并赔偿乙方与保证金同等金额的赔偿金。2018年3月21日，伟天公司向李成金出具了金额为41140元的保证金收据。伟天公司确认双方签订了的租赁合同，但对上述证据均不予确认，其未提交双方签订的其他租赁合同。李成金主张因受方和公司干扰，其无法正常经营，并提交以下证据予以证明：1.微信群聊天记录，提及停电事宜。2.照片，未显示拍摄时间及地点。3.申诉函，系由6栋租户于2019年7月1日出具给“辖区公安局/园区管委会领导同仁”的函件，主要内容为广州市黄埔区云骏路17号自编6栋的租户与伟天公司签订了房屋租赁合同，其最近才发现承租的物业存在产权纠纷，要求与伟天公司协商搬迁赔偿事宜，并要求方和公司在其未协商妥当前不得干扰租户正常经营，恳请相关部门领导组织协调会。4.公告，系雅孚伦公司于2019年5月15日出具，载明从2019年6月1日起租金收入归方和公司所有，未来涉及交接事宜由各方配合王胜龙完成，雅孚伦公司要求王胜龙及其他租户从2019年6月1日起交租给方和公司。5.告知书，由方和公司于2019年6月3日出具，载明该司已是广州市黄埔区云骏路**自编**房产的实际产权人，要求各实际占用人于2019年6月10日前联系该司，报备占用情况。6.收楼告知书，系方和公司于2018年7月10日出具，载明方和公司于2017年8月13日竞买得广州市黄埔区云骏路17号自编6栋房产，其从即日起以业主身份行使对该物业的管理、使用、出租的权利，请原租户及其他使用人及时与该司联系，或洽谈房屋续租使用事宜，或清理搬离各自物品设备。如三天内未与该司联系，则视为无意对该房屋使用；三天内未清理搬离物品的，该司将视之为遗弃物，该司对此不承担任何保管责任。7.景泓公司出具的声明，表示其于2017年6月1日将物业出租给雅孚伦公司，目前该物业实际由雅孚伦公司经营管理，与其无关。8.声明书，伟天公司于2019年7月9日出具，载明因广州市黄埔区云骏路17号自编6栋房产存在历史遗留问题，2019年7月开始的租金暂缓缴纳，其他费用需政策缴纳，其与新、老房东正常交接后再另行通知各租客。伟天公司对上述证据均不予确认。李成金还提交了景泓公司与雅孚伦公司签订的租赁期限自2018年1月1日至2019年12月31日的《广州市房屋租赁合同》及《转租证明》，该租赁合同已办理备案手续，显示景泓公司将广州市黄埔区云骏路17号自编6栋房产出租给雅孚伦公司。李成金提交了厂房装修前后的照片、部分收据及支付凭证，拟证明对厂房进行了装修并支出装修费。上述证据显示砖墙（144.3㎡）的装修款为18000元，过道砌墙为7700元（打排水孔600元），办公室、车间拉总线及车间总闸的装修款为42300元，，地坪漆为25299元网络线、电话线、材料为800元，无线监控2套共1200元、斐讯K2P千兆1个700元。2019年11月6日，李成金申请对广州市黄埔区云骏路17号6栋五楼c区厂房的装修损失、拆卸和搬迁损失、经营损失进行评估，后本院经摇珠确定并委托广州市安衡价格事务所有限公司对上述项目进行评估。广州市安衡价格事务所有限公司于2020年9月15日出具评估报告，结论为：装修损失为349098元、拆卸和搬迁损失为113680元；因李成金提交的资料显示其2019年3月至7月存在持续亏损状态，故不存在经营损失。上述装修损失中，砖墙为184.45平方米，监控系统的网线、水晶头、PVC线槽的评估价格为1650元，拆卸和搬迁损失中包括各项设备拆卸和搬迁费21680元、工人误工费92000元。伟天公司于2019年9月22日收到本案起诉状副本及诉讼材料。上述事实有《厂房管理服务合同》、收据、民事判决书、公告、告知书、收楼告知书、声明、《广州市房屋租赁合同》《转租证明》、评估报告及当事人陈述等证据予以证明。本院认为，李成金提交了其与伟天公司签订的《厂房管理服务合同》，伟天公司虽对该合同不予确认，但其确认双方签订了租赁合同，伟天公司未提交双方签订的其他合同，故本院对李成金提交的《厂房管理服务合同》予以采信。该《厂房管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。李成金自愿撤回关于违约金的诉讼请求，系其对自身权益的合法处分，符合法律规定，本院对此予以准许。关于解除合同。方和公司通过拍卖竞买得广州市萝岗区（现黄埔区）云骏路17号自编六栋房产，已生效的（2018）粤0112民初556号民事判决认定景泓公司与雅孚伦公司于2017年6月1日签订的《厂房租赁合同》对方和公司不产生法律约束力，现方和公司已要求李成金搬迁，即伟天公司不能按照双方签订的《厂房管理服务合同》将广州市黄埔区云骏路17号6栋五楼C区的厂房交给李成金使用，已构成违约，李成金无法实现合同目的，故其主张解除双方签订的《厂房租赁合同》于法有据，本院予以支持。鉴于李成金未举证证明其曾向伟天公司发出过解除合同的通知，伟天公司于2019年9月22日收到本案起诉状副本及应诉材料，故本院认定双方于2018年3月20日签订的《厂房租赁合同》于2019年9月22日解除。关于返还保证金。李成金提交的证据显示其依照合同约定向伟天公司支付了保证金41140元，现双方签订的合同因伟天公司违约而解除，李成金要求伟天公司返还保证金41140元，依据充分，本院予以支持。关于赔偿损失。如前所述，伟天公司构成违约，应向李成金承担赔偿损失的违约责任。双方签订的《厂房租赁合同》后，伟天公司应向李成金装饰装修残值损失和拆卸、搬迁损失。李成金提交的证据显示其已对所承租的厂房进行装修，鉴于其提交的相关装修的收据不齐全，故本院结合评估报告所评估的装修现值及李成金提交的装修收据酌定李成金的装修损失。其中，砖墙的装修残值即未摊销部分按照李成金提交的收据（砖墙）所显示的单价核算为19360.82元[18000元÷144.3平方米×184.45平方米÷3482天×（3482天-552天）]，网线、水晶头、PVC线槽的装修残值按照李成金提交的收据（网络线、电话线、材料）所显示的价格核算为673.18元[800元÷3482天×（3482天-552天）]，，地坪漆的装修残值按照李成金提交的收据（地坪漆所显示的价格核算为21288.36元[25299元÷3482天×（3482天-552天）]，评估报告所评上述三项的装修现值损失高于装修残值损失，应按装修残值计算上述三项的装修损失。经核算，李成金的装修损失应为320401.36元（349098元-27391元-1650元-40978元+19360.82元+673.18元+21288.36元）。另，评估报告中所列工人误工费用不属于拆卸和搬迁损失，应予以剔除，即拆卸和搬迁损失应为21680元。综上，伟天公司应向李成金支付装修损失320401.18元、拆卸和搬迁损失21680元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告李成金与被告东莞市伟天物业管理有限公司于2018年3月20日签订的《厂房租赁合同》于2019年9月22日解除；二、被告东莞市伟天物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告李成金返还保证金41140元；三、被告东莞市伟天物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告广州三津餐饮管理有限公司支付装修损失320401.36元、拆卸和搬迁损失21680元；四、驳回原告广州三津餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8839.2元，由原告李成金负担1078.2元，被告东莞市伟天物业管理有限公司负担6722元；保全费1181.4元，由原告广州三津餐饮管理有限公司负担283元，被告东莞市伟天物业管理有限公司负担898.4元；评估费15000元，由原告李成金负担3593元，被告东莞市伟天物业管理有限公司负担11407元（评估费已由原告李成金预交，被告东莞市伟天物业管理有限公司应负担的评估费在履行本判决时向原告李成金迳付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  毛丽娟人民陪审员  周逸瑜人民陪审员  卢绮华二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  钟思钰刘婉仪