山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初8630号原告：宋**，男，1984年6月24日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：彭建云、秦军，山东智宇律师事务所律师。被告：烟台华乐置业发展有限公司，住所地烟台市芝罘区只楚南路**。法定代表人：姜玉珂，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴世法，男，该公司工作人员。原告宋**诉被告烟台华乐置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后,依法适用简易程序，公开进行了审理。原告宋**及其委托诉讼代理人彭建云、秦军、被告烟台华乐置业发展有限公司的委托诉讼代理人戴世法到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2013年12月31日至2018年4月15日的迟延交房违约金75216元（480000元×1567天×0.0001）；2、被告向原告支付迟延办理房产权属登记手续违约金480元（按照购房款的0.1%计算）。事实和理由：2013年6月22日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《商品房预售补充协议》，约定原告购买被告坐落于烟台市芝罘区房屋(以下简称涉案房屋)，总价款480000元；被告应当于2013年12月30日前向原告交付符合合同条件的房屋，并约定被告逾期交房超过90日的，被告应自最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按照日向被告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告应按相关规定在商品房交付使用后60日内办理房产权属登记手续，因被告责任导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款等合同义务，但被告于2018年4月16日才向原告交付涉案房屋，并且至今未为原告办理涉案房屋的房产权属登记手续。综上所述，被告违反合同约定，严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请依法裁判。被告辩称:一、原告主张被告支付2013年12月31日至2018年4月15日迟延交房违约金75216元的诉讼请求应予驳回。1、原、被告在2013年6月22日签订了《商品房买卖合同》及《商品房预售补充协议》，原告已给付全款480000元属实，但被告已于2016年6月30日在《今晨6点》上刊登了交房公告，原告延迟于2018年4月15日接房，逾期接房的违约责任不应转嫁给被告。2、原告虽有权主张2013年12月31日至2016年6月30日间的延迟交房违约金，但其已逾诉讼时效3年，原告依法丧失了该权利。3、依据《商品房预售补充协议》第七条约定，至2016年6月30日前，华乐小区的供电供水、供暖、燃气、道路、排水、绿化、路灯、环卫、邮政、通讯等基础设施及配套公用设施均按规划要求建设完毕，双方约定只要达到了已供水、已供电、燃气已开通、供暖设施已完成、其他配套设施已铺设完毕或已施工完成，即视为已符合交房标准，这是双方变更了《商品房买卖合同》第八条交付房屋的条件。4、原告至今未缴纳税金7200元、公共维修基金10713.22元，依合同与补充协议约定，被告有权不予交房。尽管如此，被告仍于2016年6月30日公告通知了包括原告在内的全部业主来接房。二、原告主张逾期办证的违约金480元的诉讼请求应予驳回。原告至今未将相关办证资料提交被告，且按补充协议第八条的约定，如果原告未按买卖合同约定的条件向被告支付该商品房的全部房款及有关税费，被告有权拒绝与原告共同办理房屋产权交易过户手续，并无需承担任何违约或赔偿责任，原告至今拖欠税费7200元、公共维修基金10713.22元，故被告对此不应承担违约责任。另按该条第1款第(2)项的约定，原告未按被告的要求办理产权登记的相关手续、提交证明文件，致被告无法按合同第十五条的约定与原告共同办理房屋产权证书，故被告按补充协议第1款第(2)项的约定亦不承担法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下：2013年6月22日，原被告在签订的合同编号为芝预字第130622020042号《商品房买卖合同》中约定：原告购买被告开发建设的涉案房屋，建筑面积90.73平方米，按套计价，总价为480000元，原告于2013年6月12日前支付首付款20000元，余款460000元于2013年6月22日前付清。第八条“交付期限”：被告应当在2014年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用：取得《建设工程竣工规划验收合格证》、取得《建设工程竣工验收备案表》、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。第九条“被告逾期交房的违约责任”：被告若逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金。第十四条“被告关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”：被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑，在交付使用时达到项目按《房地产开发项目建设条件意见书》的要求建设完成等要求，如在规定日期内未达到使用条件，双方协商解决同意由被告采取其他方式保证原告正常使用。第十五条“关于产权登记的约定”：被告应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。原告应按相关规定在被告商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房产权属登记证书手续。如因原告的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、原告退房，被告在原告提出退房要求之日60日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的0.1%赔偿原告损失；2、原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。另，合同附件一《商品房预售补充协议》第二条“买卖双方同意买卖合同第八、九条补充条款为”：1、在该商品房交付的前提条件：(1)原告按买卖合同第六条的约定向被告交清该商品房之全部房款；采用按揭方式购房的，需待被告收齐首期房款和按揭款。(2)原告付清应缴交的全部税、费。(3)如原告违约，应按买卖合同的约定向被告交清违约金。……4、被告承诺2013年12月30日前向原告交其所购房屋钥匙，赔付约定参照买卖合同第九条。第七条“买卖双方同意将买卖合同第十四条补充为”：供电、供水、供热、燃气、道路、排水、绿化、路灯、环卫、邮政、通讯等基础设施和配套公用设施按规划要求建设完毕，并达到如下使用条件即视为已符合交付标准：1、交付使用时室内的上水、下水设施可以使用并已供水；2、交付使用时室内的供电线路已经铺设接通并已供电；3、电话、有线电视、网络、燃气线路交付使用时预留线路铺装完毕，由原告自行申请开通并承担费用，其中燃气由原告协商开通，太阳能费用及太阳能安装费用由原告承担。供暖：交付使用时市政供暖设施完成，如因业主入住率较低或小区房屋未销售完毕的原因，无法达到政府及供热公司供电的供热交费比例导致无法供暖的，被告不承担由此产生的违约责任。4、公共配套建筑的交付指竣工并达到使用条件。以上基础设施、公共配套建筑符合交付标准后，非因被告原因未能移交有关部门或单位进行后期维护管理的，被告无须承担任何责任。第八条“买卖双方同意买卖合同第十五条修改和补充如下”：1、房屋产权交易过户的先决条件：无论产权登记手续是由被告代办、原告自行办理或买卖双方共同办理，在产权登记之前，原告应按如下要求办妥有关手续：(1)如果原告未按买卖合同约定的条件向被告支付该商品房的全部房款及有关税费，被告有权拒绝与原告共同办理房屋产权交易过户手续或拒绝将办理房屋产权交易过户所需的资料交与原告，并无需承担任何违约责任或赔偿责任，且该商品房的产权仍属被告所有。(2)原告应在办理该商品房的售楼手续时，按被告的要求办理产权登记的相关手续，包括应向被告提交办理上述手续需要的证明文件及签署一切必须之文件。如原告委托代理人与被告共同办理房产权属证书，原告应向代理人交齐一切应由原告提供的文件。原告或原告的代理人应按被告书面通知的期限与被告共同前往房管部门办理房产权属证书。如因原告或房管部门的原因造成被告无法按本合同第十五条的约定与被告共同办理房产权属证书，被告不承担法律责任。(3)如被告提前将该商品房交付原告使用，被告为原告办理房产权属证书的起计时间仍按本合同第八条约定的交房期限起计。2、非因被告原因造成原告不能按期办理房产权属证书的，被告不承担任何责任。3、原告取得房产权属证书，是指原告所购买的商品房或者原告取得的分户国有土地使用权登记在原告名下，无论证书是否取得，完成房屋所有权或者分户国有土地使用权登记即视为原告取得房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书。双方还约定了其他权利义务。合同签订后，原告向被告支付了购房款480000元，2013年6月24日，被告向原告出具了收据。2016年6月30日，被告在《今晨六点》报纸上发布《交房公告》，公告内容为：尊敬的华乐家园业主：我公司开发建设的华乐家园1-11号楼已具备交付条件，并于2016年6月30日前陆续交房，请您按照入伙通知后备齐相关资料，按照约定的时间到烟台华乐家园售楼中心办理交房入住手续。2018年4月16日，原告接收了涉案房屋。2020年6月9日，原告针对本案诉请向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解，但调解未果。后，本院正式立案，进入本案诉讼。本案庭审中，原告称：被告一直未通知原告接收房屋，2018年二三月份，一个邻居告知原告房屋可以装修、到物业公司看看能否拿钥匙，原告补交了物业费之后在物业公司领了房屋钥匙，接收了房屋。原告认为，按照法律规定，房屋交付条件包括房屋要经过验收合格出具竣工验收报告、具备住宅质量保证书和住宅使用说明书、配套基础设施具备交付条件，涉案房屋目前只是配套基础设施具备交付条件。为证实其诉请不过时效，原告提供证人牟某到庭作证。证人称：我和原告是朋友，因为房子一直没交房，原告向被告索要房子和没有如期交房的违约金，2014年到2017年去过三四次被告办公室，每次我都陪着原告去。原告对证人证言无异议，另称还多次拨打过被告的办公电话主张权利。被告不认可证人证言，认为如果2014年-2017年原告到公司多次要房、要违约金，公司不可能不告知可以领取房屋钥匙，对原告所述主张权利的过程不予认可。被告表示：《商品房预售补充协议》第七条约定了房屋的交付条件，2016年6月30日前被告已达到该交付条件。在2016年6月30日之前，被告在华乐家园各楼道张贴了交房通知，也安排相关人员通过电话的方式通知了原告，之后被告采取报纸公告的方式通知业主收房。涉案房屋于2019年3月28日通过消防的竣工验收，2020年11月10日通过整体综合验收，被告不需要取得买卖合同第八条约定的《建设工程竣工规划验收合格证》《建设工程竣工验收备案表》《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》，因为2020年11月10日芝罘区住建局等四单位已盖章同意先行办理历史遗留问题台账中华乐家园不动产登记手续。为证明华乐家园已具备生活用水、用电、供热、燃气、道路、排水、绿化、网络条件，被告提交了城市供用水合同、电力设施配套工程建设合同、烟台5**供热并网协议、管道燃气设施配套建设合同、华乐家园雨污排水工程施工合同、排水设施养护协议、园林绿化建设工程施工合同、华乐家园有线电视网络工程施工合同原件各一份及小区道路施工协议书复印件一份予以证实。原告质证称，对复印件不予认可，对原件真实性无异议，但只能证明被告对涉案房屋交付的配套设施进行了处理，无法证实涉案房屋符合交房条件，房屋至今无任何验收手续，即便双方在补充协议中对交房条款进行了变更，该变更违反了对商品房交付的法律规定，应为无效。另，关于房屋办证情况。原告称，现在涉案房屋还不具备办证条件，目前正在进行房屋测绘，在办理初始登记的过程中，因为未接到缴费通知，原告还没有缴纳办理产权证书的相关税费。被告称，涉案房屋现已具备办证条件，2020年办理完毕初始登记，根据补充协议的约定，交房时原告就应缴纳税费，不需要被告通知。本院认为，原告与被告在2013年6月22日签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确,应为有效，双方均应依约履行。关于原告主张的逾期交房违约金。2018年4月16日，原告接收了涉案房屋。被告虽辩称之前曾电话通知原告收房，但原告对此不予认可，被告未能举证证实，本院对被告该辩解不予采纳，故被告在未直接通知原告的情况下通过在报纸上发布公告的方式通知业主收房，不能对原告产生通知的效力；被告辩称《商品房预售补充协议》第七条为双方约定的房屋交付条件，但该第七条标题处明确写明是对买卖合同第十四条“关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”的补充，而非对买卖合同第八条约定的涉案房屋交房条件进行变更，被告在原告收房时并未取得买卖合同第八条约定的《建设工程竣工规划验收合格证》《建设工程竣工验收备案表》《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》等证件，故即使在2018年4月之前被告已通知原告收房，当时涉案房屋并未达到买卖合同第八条约定的交付条件，在原告未接收房屋的情况下，被告亦应承担逾期交付的法律后果。被告存在逾期交房的违约行为，根据合同及补充协议的约定，被告应自2013年12月31日至2018年4月15日按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金。但逾期交房违约金属于继续性债权，原告虽称在2014年至2017年期间多次向被告主张过权利，但被告不予认可，原告提供的证人证言在无其他证据佐证的情况下不足以证实原告主张，原告于2020年6月9日申请调解，本院对原告要求被告支付2013年12月31日至2018年4月15日的迟延交房违约金75216元的诉讼请求，仅能支持被告自2017年6月10日起至2018年4月15日期间，以480000元为基数，按日万分之1计算的逾期交房违约金14880元，原告请求的超出部分，已过诉讼时效，本院不予支持。关于原告主张的逾期办证违约金。《商品房买卖合同》中明确约定被告应在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续，否则，若原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金，故被告最迟应于涉案房屋实际交付原告即2018年4月16日后的60天内即2018年6月16日前将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，被告自认2020年才办理完毕初始登记，被告存在逾期办证行为的事实清楚，应承担逾期办证的违约责任，原告要求被告支付逾期办证违约金480元（按480000元的0.1%计算），于约有据，于法相合，本院予以支持。被告以原告未缴纳办证税费、公共维修基金、未提供办证资料为由拒不支付逾期办证违约金，理由不当，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告烟台华乐置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告宋**逾期交房违约金14880元；二、限被告烟台华乐置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告宋**逾期办证违约金480元；三、驳回原告宋**的其他诉讼请求。如果被告烟台华乐置业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1692元减半收取846元，由原告宋**负担674元，由被告烟台华乐置业发展有限公司负担172元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 徐 小 明二〇二〇年十二月四日书记员 曲妮（代）