北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初14639号原告：曹春梅，女，1966年12月10日出生，汉族，户籍所在地北京市门头沟区，住北京市石景山区，公民身份号码×××。原告：胥强，男，1962年9月9日出生，汉族，户籍所在地北京市东城区，住北京市石景山区，公民身份号码×××。被告：黄海华，男，1983年3月21日出生，汉族，户籍所在地江苏省启东市，住北京市丰台区，公民身份号码×××。被告：张夏玲，女，1985年6月8日出生，汉族，户籍所在地天津市和平区，住北京市丰台区，公民身份号码×××。二被告共同委托诉讼代理人：姚艳姣，北京市致诚律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：李荔，男，1982年8月7日出生，汉族，北京市致诚律师事务所实习律师。原告曹春梅、胥强与被告张夏玲、黄海华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法由审判员王竞隆适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹春梅、胥强，被告张夏玲、黄海华及其共同委托诉讼代理人姚艳姣、李荔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹春梅、胥强向本院提出诉讼请求：1.张夏玲、黄海华返还曹春梅、胥强已出资全部购房款1053826元，并赔房租收益18975元；2.案件受理费由张夏玲、黄海华负担。事实与理由：2018年4月20日，曹春梅、胥强以儿子郝都格尔作为购房人，购买坐落于北京市顺义区×室住房一套，购入价格为205万元。中介公司在购房合同签订后，办理网签时未能通过，原因是限购政策导致购买人无购房资质。于是曹春梅、胥强找到张夏玲、黄海华二人，经协商同意，使用二人的购房资质，共同出资购买此房，并将此房产权置换利益的一半给对方。2018年5月1日由中介公司出具了北京市存量房屋买卖合同作废及重新签订协议，将购房人变更为张夏玲，重新与甲方签订房屋买卖合同。曹春梅、胥强已经支付的定金及居间服务费用继续有效，无需再支付。曹春梅、胥强后续支付了房屋买卖税费37152元，购房款596174元转账给张夏玲。2018年7月9日取得此房不动产权证书。之后此房出租，月租金2300元，租期一年。于2018年7月12日双方共同签署了《共同出租购房协议》，其中明确了购房资金使用的起止时间，及乙方违约造成损失的赔偿事宜。2019年3月1日，张夏玲、黄海华提出提前卖房，将出租房内租户提前解约，造成4.5个月的房租退还租户的损失，及房屋空租期12个月。2020年1月11日，张夏玲、黄海华背着曹春梅、胥强将此房以168万元，净得价154万元出售。此房购入价及费用210.7732万元，出售价格168万元。张夏玲、黄海华愿意支付税费14万元，最终净得价154万元。张夏玲、黄海华此举违反了双方签订了《共同出资购房协议》中第三条及第七条的预定。张夏玲、黄海华未经曹春梅、胥强同意私下低价出售诉争房屋，造成曹春梅、胥强购房本金的损失，出租房屋租金收益的损失共计1072801元，且距离张夏玲、黄海华出卖房屋至今，二人未补偿曹春梅、胥强任何损失，多次协商无果，故，曹春梅、胥强诉至法院。被告张夏玲、黄海华辩称：一、曹春梅、胥强与张夏玲、黄海华之间因协议构成共同出资行为，张夏玲、黄海华就诉争房屋出售问题充分协商并获得了曹春梅、胥强的同意，共担房屋投资损失，张夏玲、黄海华同意给付二人房屋出售款的一半即77万元。双方于2018年7月12日订立《共同出资购房协议》，而且张夏玲、黄海华口头上反复强调了只能等一年，一年之后要为孩子小升初在丰台区购买学区房，协议签订后大约半年左右，一直没有房屋拆迁的消息。2019年1月，张夏玲、黄海华害怕房子迟迟不拆迁，影响为孩子小升初购买学区房的计划，便向曹春梅协商提出卖房或按市价将张夏玲、黄海华对房屋的权属转让给曹春梅、胥强。2019年1月26日，双方约在石景山万达广场一层的某西餐厅，张夏玲、黄海华提出将房屋出让，曹春梅、胥强同意，并说若有损失共同承担。2019年2月11日，张夏玲、黄海华提出将出租房屋收回，便于购房者看房。随后，曹春梅和租户开始沟通，2月27日，曹春梅通知张夏玲3月1日一起到场办理退房手续，完成租户退房事宜。由于市场行情不好，房屋出售一直不顺利，这期间房屋价格也一再下跌。2020年1月13日，张夏玲、黄海华再次打电话给曹春梅，沟通张夏玲、黄海华退出投资或卖房事宜，曹春梅称购房指标不好找，同意卖房及卖房的价格，也愿意共同承担损失。张夏玲、黄海华将合同复印件给了曹春梅。5月，曹春梅、胥强询问收款情况，6月4日，还在微信中留言“为了我们间的情谊，损失我们一起担了。”因此，曹春梅、胥强应当和我方共同承担投资损失，而且张夏玲、黄海华也愿意按照原先双方达成的合意，支付77万元购房款给曹春梅、胥强。二、张夏玲、黄海华不应向曹春梅、胥强支付房租收益损失。双方签订的《共同出资购房协议》里约定：所收入租金在扣除各项费用后，甲乙双方平均分配。张夏玲、黄海华一直遵守约定，与曹春梅夫妻平分房租收益。张夏玲、黄海华提出要卖房租，不仅获得了曹春梅夫妻二人的同意，而且还是曹春梅本人亲自处理清退租户具体事宜的。这充分说明曹春梅、胥强是愿意和张夏玲、黄海华一同承担房屋租金损失和房屋投资损失的。因此，曹春梅、胥强主张要求张夏玲、黄海华支付房租收益损失的理由不成立。三、曹春梅、胥强故意隐瞒真实情况，告知张夏玲、黄海华虚假情况，是欺诈行为，误导张夏玲、黄海华购买房屋，并导致张夏玲、黄海华投资后出现巨大亏损。曹春梅、胥强存在缔约过失责任，应赔偿张夏玲、黄海华经济损失。张夏玲、黄海华是在收到法院举证通知书及相关诉讼材料时才第一次发现曹春梅儿子郝都格尔与原房主张文慧4月20日签订的《定金补充协议》和5月1日签订的《北京存量房屋买卖合同作废及重新签订协议》的事实。张夏玲、黄海华买入诉争房屋时，曹春梅、胥强隐瞒已经购买诉争房屋预付40万元购房定金、因无购房资质面临违约、可能承受40万元定金损失的客观事实，并声称诉争房屋一年内必定拆迁。张夏玲、黄海华认为曹春玲、胥强通过故意隐瞒真实情况，告知虚假信息，诱使张夏玲、黄海华2018年5月仓促签订房屋买卖相关合同的行为属于民事欺诈，客观上造成了张夏玲、黄海华投资损失31万余元。曹春梅、胥强应该依法承担缔约过失责任，赔偿张夏玲、黄海华损失。本院经审理认定事实如下：2018年4月20日，甲方（卖方）张文慧与乙方（买方）郝都格尔、丙方（居间方）北京金色时光房地产经纪有限公司签订《定金补充协议》，其上载明：“经甲、乙、丙三方友好协商，针对房屋坐落：北京市顺义区×号房屋（以下简称该房屋）定金支付时间做出以下补充：一经甲、乙双方友好协商，该房屋总定金为人民币肆拾万元整，签订合同当天乙方支付甲方定金人民币伍万元整，剩余定金人民币叁拾伍万元整不晚于2018年4月27日支付，乙方如有超出每日按总房款万分之五支付给甲方违约金。”2018年5月1日，甲方（卖方）张文慧与乙方（买方）郝都格尔、丙方（居间方）北京金色时光房地产经纪有限公司签订《北京存量房屋买卖合同作废及重新签订协议》，内容为：甲、乙双方通过丙方于2018年4月20日签订关于房屋坐落：北京市顺义区×号，购买价格为人民币贰佰零伍万元整的北京存量房屋买卖合同，并已支付房屋定金人民币：肆拾万元整和丙方居间服务费人民币贰万零伍佰元整。因乙方原因现更换购买人为张夏玲身份证号：×××，现购买人无需再次支付定金及居间服务费，并与甲方重新签订北京存量房屋买卖合同。原签订的北京存量房屋买卖合同由丙方收回公司作废盖章。该协议一式三份，甲方一份，乙方一份，丙方一份，自签字起生效。2018年6月12日，曹春梅支付诉争房屋税费37152.86元。2018年6月26日，曹春玲向张夏玲转账购房款596174元，张夏玲认可曹春玲支付其上述购房款。2018年7月12日，甲方张夏玲、黄海华与乙方曹春梅、胥强签订《共同出资购房协议》，内容为：经甲乙双方友好协商，对于共同出资购房的相关事宜，为明确甲乙双方的权益，签订如下协议，以资共同遵守。一、所购房产基本情况：坐落位置：北京市顺义区×室内，建筑面积48.45平米。京（2018）顺不动产权第×××。二、所购房屋总价款：房价款：贰佰零伍万元，税叁万柒仟壹佰伍拾贰元，中介费贰万零伍佰，不动产登记费捌拾元，合计总价款：贰佰壹拾万零柒仟柒佰叁拾贰元。（小写：2107732）三、双方出资金额比例及使用期限：甲乙双方各出资总价款的百分之五十，甲方出资壹佰零伍万叁仟捌佰陆拾陆元，乙方出资壹佰零伍万叁仟捌佰陆拾陆元。甲乙双方出资均按约定完成，使用期限：自合同签订之日起，至房屋征收补偿资金到账户为止。四、房屋产权归属：甲乙双方约定，将该共同出资购买的房产登记在甲方名下，该产权属于甲乙双方共有，各占一半。甲方享有百分之五十权属，乙方享有百分五十权属，房产证由甲方保管。五、该房产的使用及收益分配：1、对外出租，所收入租金在扣除各种费用后，甲乙双方平均分配。七、未经双方同意，任何一方不得将共有房产出售、转让，为自己或第三人提供抵押担保及作为实物出资。任何一方不得因个人的债务导致共有房产的所有权、使用权受影响，否则赔偿一方的损失。2018年7月9日，北京市顺义区×房屋登记的房屋所有权人系张夏玲。2018年7月14日，出租人张夏玲，委托代理人曹春梅与承租人石文成、白雪及居间人北京金色时光房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版），将北京市顺义区×房屋进行出租，租赁期限自2018年7月15日至2019年7月14日，共计壹年。租金每月2300元，租金总计27600元。押金2300元。2019年3月1日，甲方（出租人）张夏玲与乙方（承租人）白雪签订《房屋退租协议》，内容为：“原乙方承租位于顺义区×室房屋，每月租金贰仟叁佰元，租房押金贰仟三百元，租用到期为2019年7月14日，现由于甲方原因，要求提前终止租房合同，经双方协商，达成以下协议：乙方租用该房屋租期提前于2019年3月1日结束，租金支付到2019年3月1日止。从即日起该房屋由甲方收回，甲乙双方签订的房屋租赁合同即行废止。三、甲方退回剩余4.5个月租金壹万零三百伍十元，支付违约金贰仟三百元。”张夏玲于该日将剩余房租、租房押金、违约金共计壹万肆仟玖佰伍十元给付给承租人白雪。就要求租户退租，曹春梅、胥强主张双方未协商一致要求承租人腾退用于出售诉争房屋，是因为张夏玲、黄海华与租户有矛盾，曹春梅、胥强才去的。2020年1月11日，甲方（出卖方）张夏玲与乙方（买受人）李琳以及丙方（居间方）北京链家置地房地产经纪有限公司就顺义区×房屋的买卖事宜签订《补充协议》，该协议约定“房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价共计1680000元，乙方于2020年1月11日将第一笔定金10000元以自行划拨的方式支付甲方；于2020年1月13日将第二笔定金190000元以第三方担保的方式支付给甲方；于2020年7月9日将第一笔首付款350000元以理房通支付的方式支付给甲方。经甲乙双方友好协商，甲方同意在缴税时承担14万个税，剩余个税由乙方承担。”张夏玲、黄海华主张其于1月14日收到买房定金，6月19日收到房款35万元。张夏玲、黄海华主张诉争房屋价款168万元，是包含14万元的税费，实际诉争房屋卖了154万元。曹春梅、胥强主张诉争房屋在2020年1月11日的市场价格是170万元。就张夏玲出售诉争房屋一节，曹春梅、胥强主张房屋出卖协议是2020年1月11日签订的，1月12日、1月13日张夏玲、黄海华打电话给胥强，没有说卖房事宜，1月21日曹春梅、胥强收到出卖协议，张夏玲、黄海华出售诉争房屋未经曹春梅、胥强的同意。张夏玲、黄海华主张1月11日签订的是意向合同，当时对方付款1万元定金，1月12日、1月13日张夏玲、黄海华多次联系曹春梅、胥强，曹春梅提供过方案，一直在征求曹春梅、胥强的意见，后来曹春梅、胥强同意张夏玲、黄海华卖房，在14日买方付的大额定金。在2020年1月13日张夏玲、黄海华与胥强、曹春梅的通话中，张夏玲、黄海华未将1月11日签订卖房协议的情况、1月11日收取定金1万元、房款实际是154万元的情况告知曹春梅及胥强。张夏玲、黄海华提交微信聊天记录，拟证明2018年7月11日至2020年6月8日双方买房卖房的过程，曹春梅、胥强同意退租，且对卖房及价格是认可的，愿意承担损失。曹春梅、胥强认可该证据的真实性。内容包括：2020年6月4日17:52，曹春梅：看看我们双方的协议，提前卖房是你们违约了，要承担责任和损失的！为了我们间的情谊，损失我们一起承担了。我们为什么一起购房？情谊是一方面，利益更是一方面！2020年1月11日你们签的卖房合同，13日通知我们的，属于先斩后奏吧？不怪你，得顾及你们兄弟情。写个收条不难，当初我把100多万转给张夏玲，她没给我写过任何收条，现在会补写给我吗？2020年18:05，曹春梅：我现在还是顾及情分，不想把合同拿出来，照着合同办事，如果我提起诉讼，×的房子会冻结产权，你们会造成违约，支付巨额违约金，我不想那么做。当初海华给我打电话时说，房子卖了就把我们那部分房款给我们，现在生出这么多变故。2020年6月8日15:42，曹春梅：黄海华夫妇！卖房合同是你们夫妻俩背着我们签的，属于先斩后奏！根本没有把我们放在眼里。这样做对我们不公平。卖房的总价是你俩定的，我们俩不知情。210万的房子168万就给卖了，还承诺替买家缴纳14万的税费，这笔税费与我们无关。你们无权替我们做决定，去赔钱。这件事该有个了断，不行我们就拿出协议，走法律程序！上述事实，有双方当事人陈述、《共同出资购房协议》、转账凭证、微信聊天记录、房屋所有权证书等证据在案佐证。本院认为：曹春梅、胥强与张夏玲、黄海华于2018年7月12日签订的《共同出资购房协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行该协议。该协议于诉争房屋被出售后，即不具备继续履行条件。本院据该协议解除后的法律后果进行审查。本案的争议焦点为张夏玲、黄海华出卖诉争房屋是否构成违约。张夏玲、黄海华、曹春梅、胥强四人虽就诉争房屋出卖事宜进行协商，但2020年1月11日，张夏玲将诉争房屋出卖给案外人并签订买卖协议，张夏玲、黄海华未在签订买卖协议之前就买卖事宜事前征得曹春梅、胥强的同意，且签署完买卖协议后未进行告知，在曹春梅、胥强对诉争房屋买卖价款、税费负担等事项均不知晓的情况下张夏玲、黄海华将诉争房屋售卖。故张夏玲、黄海华构成违约，其应当承担对曹春梅、胥强的赔偿责任。张夏玲、黄海华辩称曹春梅、胥强故意隐瞒真实情况构成缔约过失责任的答辩意见，本院不予采信。诉争房屋被出卖，共同出资购房协议无法继续履行，曹春梅、胥强要求张夏玲、黄海华返还购房款的诉请，于法有据，本院予以支持。就返还数额，双方签订的《共同出资购房协议》中明确约定未经双方同意，任何一方不得将共有房产出售、转让，否则赔偿另一方损失。本院经审查认为，黄海华、张夏玲将诉争房屋168万元出售与市场价相符，同时审查双方沟通的聊天记录，曹春梅确有表示损失由双方一起承担，要求黄海华、张夏玲负担税费的表述。就该表述，本院确定为曹春梅、胥强确认就房价下跌产生的损失，由双方共同负担。但14万元税费为黄海华、张夏玲因急于出售诉争房屋所造成的损失。就该部分损失，应由违约方黄海华、张夏玲自行负担。综上，黄海华、张夏玲应返还曹春梅、胥强购房款84万元。就曹春梅、胥强要求张夏玲、黄海华赔偿房租收益的诉请，张夏玲、黄海华虽存在提前解除诉争房屋租赁协议的行为，但该解除系经与曹春梅、胥强协商一致后，双方同意解除。故，曹春梅、胥强该诉请于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告张夏玲、黄海华于本判决生效之日起七日内返还原告曹春梅、胥强购房款八十四万元；二、驳回原告曹春梅、胥强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千二百二十八元，由原告曹春梅、胥强负担一千一百二十八元（已交纳）。由被告张夏玲、黄海华负担六千一百元，于本判决生效之日起七日内直接给付原告曹春梅、胥强。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王竞隆二〇二〇年十二月二十八日书记员  常 怡