浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8987号 上诉人（原审被告）：淳安华锦丝绸纺织有限公司，住所地：淳安县千岛湖镇涌金路**。 法定代表人：张磊，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：唐锋、陈洛，浙江浙元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：淳安县同兴机械制造有限公司，住，住所地：淳安县千岛湖镇马路村下鞍岭**/div> 法定代表人：余哲学。 委托诉讼代理人：余炳成，浙江泽道律师事务所律师。 上诉人淳安华锦丝绸纺织有限公司（以下简称华锦公司）与被上诉人淳安县同兴机械制造有限公司（以下简称同兴公司）租赁合同纠纷一案，不服浙江省淳安县人民法院（2020）浙0127民初2823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案受理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员张一文适用普通程序独任审理，于2020年12月24日公开开庭审理了本案，上诉人华锦公司的委托诉讼代理人陈洛、被上诉人同兴公司的法定代表人余哲学及其委托诉讼代理人余炳成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：2017年8月，同兴公司、华锦公司签订《租赁合同》一份，约定同兴公司承租华锦公司所有的抱合丝南面地块场地（面积：288平方米）用于经营五金加工，租赁期限自2017年9月1日起至2025年8月30日止；第一年年租金为12096元，租期二年内租金不变，从2019年9起每年租金按上年租金的5%递增......；如遇国家或当地政府政策变化和中丝集团战略调整，华锦公司可提前三个月通知同兴公司解除合同，免除赔偿责任，修建及装修费用赔偿另行协商。2019年8月5日，华锦公司书面通知同兴公司，要求同兴公司于2019年12月30日前完全搬离。关于实际搬离时间，同兴公司自认为2020年6月底，华锦公司认为是2020年7月2日，因华锦公司未提交证据证明，故本院认可同兴公司自认的时间。关于修建及装修费用，同兴公司委托淳安永达房地产评估有限公司出具估价报告一份，评估价值为245344元，华锦公司委托万邦工程管理咨询有限公司出具估算说明一份，估算造价为195287元。 另查明，华锦公司原系中国中丝集团有限公司下属公司，2019年7月8日，中国中丝集团有限公司整体并入中国保利集团有限公司。 2020年8月3日，同兴公司向法院提出诉讼请求：1、判令华锦公司赔偿同兴公司因提前解除合同给同兴公司造成的损失275344元；2、判令华锦公司支付同兴公司违约金110581.7元；3、诉讼费用由华锦公司承担。 原审法院认为，同兴公司、华锦公司系租赁合同关系，华锦公司虽单方提出提前解除合同，但其提出解除合同的时间处于中丝集团整体并入保利集团之后，该合并系集团层面的重大变化，可理解为“战略调整”，故根据合同约定，华锦公司无需承担赔偿责任，但需赔偿同兴公司修建及装修费用。华锦公司辩称同兴公司搭建的房屋系违章建筑其无需赔偿同兴公司因违法行为而产生的损失，该院认为，《租赁合同》关于华锦公司赔偿修建及装修费用的约定并不考虑赔偿对象是否为违章建筑，仅考虑建筑物本身修建及装修的费用，且涉案建筑物系经华锦公司同意搭建在华锦公司的场地上，华锦公司对违章建筑的存在负有责任，故对华锦公司的抗辩意见，该院不予采信。关于赔偿金额，因双方均委托评估机构对涉案房屋造价进行了评估，双方的评估结果均基本合理，该院酌情采纳中间值220316元。另考虑租赁期限为八年，同兴公司已实际租用两年十个月，华锦公司应赔偿同兴公司该建筑物的剩余残值142287元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告淳安华锦丝绸纺织有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告淳安县同兴机械制造有限公司修建费用142287元。二、驳回原告淳安县同兴机械制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7088元，减半收取3544元，由原告淳安县同兴机械制造有限公司负担2238元，被告淳安华锦丝绸纺织有限公司负担1306元。 宣判后，华锦公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对于《租赁合同》中关于修建及装修费用赔偿约定的条款理解错误，进而作出了错误的判决，二审法院理应予以改正。一审法院认为“《租赁合同》关于被告赔偿修建及装修费用的约定并不考虑赔偿对象是否为违章建筑，仅考虑建筑物本身修建及装修的费用”的理解，系对相关条款的错误理解，具体理由如下：1、相关条款原文为《租赁合同》第六条第3款“修建及装修费用赔偿另行协商”，其真实意思表示应当理解为“双方对于修建及装修费用的赔偿问题应当通过协商解决，协商不成的，应当依据相关法律法规之规定进行处理”，而非理解为“修建及装修费用残值均由上诉人承担。”2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（1）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（2）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”据此，依据法律法规之规定，即使上诉人对案涉违章建筑的存在负有一定责任，也不应由上诉人一方完全承担案涉违章建筑的剩余残值，而应当由上诉人与被上诉人按照各自的过错分别承担。且事实上，案涉违章建筑物系被上诉人在未经上诉人同意的情况下擅自搭建完工，上诉人对案涉违章建筑物的存在应当不存在过错，无需承担其剩余残值。二、原审法院在事实认定时遗漏了案涉违章建筑物已被相关行政部门强制拆除的事实，进而作出了错误的判决，二审法院理应予以改正。一审庭审中，上诉人与被上诉人均一致确认，案涉违章建筑物在开庭前已被行政机关强制拆除，由此可以确定两点一审遗漏事实：1、案涉违章建筑物已被强制拆除，其已不具有任何剩余价值；2、拆除案涉违章建筑物的实施主体系政府行政机关，而非上诉人。据此，上诉人认为，案涉违章建筑已不具备任何残余价值，作为非拆除行为实施主体的上诉人理应无需再赔偿被上诉人任何损失。三、因案涉建筑物系违章建筑而被行政机关强制拆除，拆除后的场地上及其周边遗留了大量的废弃物（如碎石块、废弃钢板等），不仅导致上诉人不得不额外花费大量的人力及物力对案涉场地进行清理，而且清理期间案涉场地一直处于闲置状态，无法立即被上诉人投入新的战略发展项目之中，致使被上诉人产生了额外的经济损失。据此，上诉人明确表示，将保留就上述额外损失而向被上诉人追究赔偿的权利。综上，上诉人认为，一审法院存在认定事实错误及遗漏的情况，案涉违章建筑物已被行政机关强制拆除，已不具备任何残余价值，且上诉人对于案涉违章建筑物的存在及拆除并无过错，反而是上诉人应当对案涉违章建筑物的存在承担全部过错责任，故恳请二审法院撤销一审法院作出的（2020）浙0127民初2823号民事判决书，改判驳回被上诉人的全部一审诉讼请求。一、二审诉讼费均由被上诉人承担。 被上诉人同兴公司答辩称：一、被上诉人的房屋是否属于违章建筑与上诉人解除合同应承担的合同约定责任没有因果关系。上诉人分别于2019年8月5日、2019年9月23日以中丝集团战略调整为由发出解除合同通知书，限令被上诉人于2019年12月30日前搬离，而被上诉人搭建的房屋于2019年11月20日以后被有关部门认定违反《城乡规划法》的违建行为，上诉人发出的解除合同已生效，之后是否认定违章建筑，与上诉人应当履行《租赁合同》约定的义务已无因果关系。二、被上诉人不存在过错，上诉人未履行合同约定的义务。《租赁合同》第一条约定于租赁场地用于五金加工，第四条约定甲方提供有关证明，协助乙方办理证照手续，但上诉人未协助被上诉人办理审批手续，因未办理审批手续违反《城乡规划法》而被限期拆除，主要过错在于上诉人，给被上诉人造成的实际损失远大于一审法院判决赔偿的数额，被上诉人很难举证造成实际的损失。虽然没有书面搭建的约定，但是肯定经过上诉人同意之后被上诉人才签订协议租赁的，不然肯定无法租赁的。违章建筑处罚在后，上诉人让被上诉人搬迁在前，所以解除合同跟是否搭建不搭建违章没关系。三、上诉人解除合同的理由不成立，涉嫌虚假陈述。上诉人提交上诉人被实施重组的报道时间是2019年7月8日，实际上诉人被保利集团托管时间是2017年8月前，而上诉人与被上诉人签订协议的时间是2017年8月23日，上诉人以战略重组的“理由”是明显不成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 庭审中，上诉人未提交新证据。 被上诉人提交补强证据，保利集团官网截图，证明上诉人与保利集团之间的战略调整在我们租赁协议之前，战略调整不能作为解除合同的理由。 上诉人对被上诉人提交的证据的三性均不认可。并认为上诉人在一审时提供的证据是国资委的意见，效力高于被上诉人的现在提交的证据。本院认为，被上诉人提交的证据系补强证据，且证据是复印件，不符合证据的形式要件，故本院对该补强证据不予采纳。 双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，华锦公司与同兴公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律和法规的强制性规定，应为合法有效。合同第六条：合同的变更和解除：凡发生下列情况之一的，允许变更和解除本合同。1.在租赁期内，由于不可抗力或者非任何一方过失致使本合同无法履行的。2.同兴公司逾期十五天未付清全部租金和应付费用，华锦公司有权解除本合同并视为同兴公司违约。3.如遇国家或者当地政府政策变化和中丝集团战略调整，华锦公司可提前三个月通知同兴公司解除合同，免除赔偿责任。修建及装修费用赔偿另行协商。现华锦公司依据该条款，认为其无需对被上诉人赔偿修建及装修费用。被上诉人同兴公司认为根据该条的约定，修建及装修费用赔偿另行协商，因为未协商一致，故诉讼法院，华锦公司应进行赔偿。本院认为，《租赁合同》该条款关于华锦公司赔偿修建及装修费用的约定并不考虑赔偿对象是否为违章建筑，仅考虑建筑物本身修建及装修的费用。涉案建筑物搭建在华锦公司的场地上，至少在华锦公司提出解除合同前对同兴公司搭建的违章建筑并未提出异议，对此华锦公司亦应承担相应的责任。原审法院根据评估机构对涉案房屋造价的评估结论，采纳中间值220316元并考虑租赁期限为八年，同兴公司已实际租用两年十个月的客观事实，酌情认定华锦公司应赔偿同兴公司该建筑物的剩余残值142287元并无不当。上诉人华锦公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3145元，由上诉人淳安华锦丝绸纺织有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  张一文 二〇二〇年十二月三十日 书记员  何英杰