福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初2604号 原告：林明轰，男，1968年11月4日出生，汉族，住所福建省莆田市荔城区。 原告：许梅春，女，1969年5月14日出生，汉族，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：彭礼斌，福建闽莆律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：宋琳娜，福建闽莆律师事务所实习律师。 被告：莆田恒耀置业有限公司，住所福建省莆田市荔城区北高镇尚德东路**。统一社会信用代码：91350300MA2YQ2666U。 法定代表人：倪可铨，总经理。 委托诉讼代理人：黄怀烨，该公司员。 被告：恒大地产集团有限公司，，住所深圳市南山区海德三道**卓越后海金融中心**统一社会信用代码：91440101231245152Y。 法定代表人：甄立涛，总经理。 委托诉讼代理人：高良汉，该公司员工。 第三人：中国工商银行股份有限公司莆田荔城支行，住所莆田市，住所莆田市荔城区胜利路**用代码：913503048555068831。 法定代表人：徐碧娟，行长。 委托诉讼代理人：沈奇萍，该公司员工。 原告林明轰、许梅春与被告莆田恒耀置业有限公司（以下简称恒耀置业公司）、恒大地产集团有限公司（以下简称恒大地产公司）、第三人中国工商银行股份有限公司莆田荔城支行（以下简称工商银行）因商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林明轰、许梅春的委托诉讼代理人彭礼斌、被告恒耀置业公司的委托诉讼代理人黄怀烨、被告恒大地产公司的委托诉讼代理人高良汉、第三人工商银行的委托诉讼代理人沈奇萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林明轰、许梅春向本院提出诉讼请求，1.解除林明轰、许梅春与恒耀置业公司签订的《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：L20xxxx737）和《室内装修委托合同》，由恒耀置业公司配合林明轰、许梅春在莆田市房管局撤销备案；2.解除林明轰、许梅春、恒耀置业公司与工商银行签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A:荔城支行2018年住11-018号）；3、判令恒耀置业公司、恒大地产公司共同偿还林明轰、许梅春购房款334926.3元（含公维金12192.3元）、装修款143392元及上述款项的资金占用利息（暂计至2020年5月25日止为47463元），合计525781.3元；4.判令恒耀置业公司、恒大地产公司共同向林明轰、许梅春支付已偿还的贷款本金及利息共计94022.15元（暂计至2020年5月本金61770.22元，利息32251.93元）；5.判令由恒耀置业公司、恒大地产公司共同向工商银行结清贷款本金余额及相应贷款利息。事实和理由：2018年8月26日，林明轰、许梅春向恒耀置业公司支付购房定金2万元。2018年8月29日林明轰、许梅春与恒耀置业公司、恒大地产公司签订《无理由退房协议书》、《无理由退房承诺书》。2018年8月30日，林明轰、许梅春与恒耀置业公司签订《莆田恒大悦府商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《室内装修委托合同》，林明轰、许梅春向恒耀置业公司购买莆田恒大悦府项目6幢16层01单元，约定购房总借款为1042734元，装修总价款为149017元，定金抵作购房款。当日，林明轰、许梅春缴纳购房首付款314926.3元（含公维金12192.3元）、首笔装修款7450元，并与恒耀置业公司及工商银行签订《个人购房借款/担保合同》，贷款金额为72万元。2018年10月11日，工商银行发放贷款，收款人为恒耀置业公司。林明轰、许梅春于2018年11月25日缴纳装修款51148元，2019年2月18日分两笔缴纳装修款43129元及41665元，上述三笔装修款因提前以实际优惠价支付。2020年5月，林明轰、许梅春向恒耀置业公司申请退房遭到拒绝。恒耀置业公司作出无理由退房承诺，但未遵守承诺，已严重损害林明轰、许梅春的经济利益。 恒耀置业公司辩称，1.恒耀置业公司按合同约定履行义务，并未违约；2.同意解除《商品房买卖合同》（预售）、《室内装修委托合同》。但无理由退房并非绝对无条件退房，林明轰、许梅春并未向恒耀置业公司提供正式书面退房申请。在林明轰、许梅春符合无理由退房情形的前提下，也应当提交书面退房申请，提供符合恒耀置业公司流程的书面材料，并配合办理撤销商品房买卖合同备案手续，待办理完毕撤销备案后才有退房款的义务；3.合同解除过程中恒耀置业公司未违约，按照公平合理的原则仅应退还本金，利息、诉讼费、保全费和律师费的诉求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。《无理由退房协议书》第二条约定，恒耀置业公司仅应退还“楼款本金”，林明轰、许梅春在协议书上签字盖指印确认，已认可该条款效力，其选择无理由退房，仅需退还购房款本金，不需要支付利息。由于解除合同的请求是由林明轰、许梅春发起，按照公平合理原则，其向工商银行支付的贷款利息系单方提出解除合同造成的后果，应自行承担。而案涉住宅专项维修资金是由房地产管理部门统一收取，恒耀置业公司也仅仅是代收，合同解除后，林明轰、许梅春可向相关部门申请退回；4.无理由退房协议未约定退款时间，因办理完整退房退款手续客观上需要一定期限，根据公平原则，应当酌情给予三个月以上的宽限期；5.林明轰、许梅春诉求恒大地产公司承担退款义务，属于诉讼主体选择错误。综上，恒耀置业公司积极履行约定义务，应考虑系林明轰、许梅春单方请求解除合同造成的影响。 恒大地产公司辩称，1.恒大地产公司与恒耀置业公司均属独立的法人，恒耀置业公司对自己的行为承担完全民事责任；2.林明轰、许梅春与恒耀置业公司之间关于无理由退房的商品房预售合同纠纷，恒大地产公司不是合同的相对人，根据合同的相对性，恒大地产公司无需承担义务；3.恒耀置业公司一直未拒绝林明轰、许梅春退房，合同履行过程中，恒耀置业公司没有违约行为，要求恒耀置业公司及恒大地产公司承担违约责任无事实与法律依据；4.在各方没有违约情形下，林明轰、许梅春依据《无理由退房协议》约定的解除条件解除合同，其应承担因解除合同所产生的费用，费用包括但不限于诉讼费等。 工商银行辩称，1.工行银行对案涉房产享有预抵押权，贷款未结清前，不同意解除《商品房买卖合同》；2.工商银行在《个人购房借款／担保合同》履行过程中不存在过错，不同意解除《个人购房借款／担保合同》；3.林明轰、许梅春有权请求恒耀置业公司偿还《个人购房借款／担保合同》项下剩余贷款，但不能免除林明轰、许梅春的还款义务；4.林明轰、许梅春其他请求与工商银行无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的《莆田恒大悦府商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《室内装修委托合同》、《收款收据》、pos签购单、《无理由退房协议书》、《个人购房借款/担保合同》、《还款明细》、《个人借款凭证》（上述证据均为复印件）等证据，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：恒大地产公司对外宣传无理由退房，并向每位购房者出具《无理由退房承诺书》。2018年8月26日，林明轰、许梅春向恒耀置业公司支付购房定金2万元。2018年8月29日，林明轰、许梅春与恒耀置业公司签订《无理由退房协议书》，约定：“乙方已履行到期义务，且不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利”。2018年8月30日，林明轰、许梅春与恒耀置业公司签订《莆田恒大悦府商品房认购书》、《室内装修委托合同》。《莆田恒大悦府商品房认购书》约定：“林明轰、许梅春向恒耀置业公司认购莆田恒大悦府楼盘x幢xxxx单元的商品房，建筑面积共135.47平方米，房屋总价款1042734元，林明轰、许梅春应于2018年8月30日前支付首期房款322734元，余款72万元由银行提供按揭贷款”；《室内装修委托合同》约定：“林明轰、许梅春委托恒耀置业公司对其购买的房屋进行装修；包干价为149017元，林明轰、许梅春需在2018年8月31日前向恒耀置业公司缴纳7451元，2018年11月28日前缴纳22353元，2019年2月28日前缴纳29803元，2019年5月28日前缴纳44705元，2019年8月28日前缴纳44705元”。2018年8月30日，林明轰、许梅春与恒耀置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：L20xxxx737），合同约定的房屋情况、价款及支付方式与《莆田恒大悦府商品房认购书》一致。之后，林明轰、许梅春、恒耀置业公司与工商银行签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号：编号A:荔城支行2018年住11-018号），借款金额为72万元，工商银行依约向恒耀置业公司支付了购房借款72万元。后，林明轰、许梅春要求行使无理由退房权利，与恒耀置业公司就退房事宜未能达成一致意见，认为恒耀置业公司与恒大地产公司违背无理由退房承诺。 另查明，林明轰、许梅春于合同约定期限内交纳了购房首付款322734元、住宅专项维修资、住宅专项维修资金1219243392元，并依约向工商银行支付借款本息。 本院认为，本案的争议焦点为：一、关于《商品房买卖合同（预售）》解除后，《个人购房借款/担保合同》是否应当一并解除，若解除则剩余款项如何清偿；二、若《商品房买卖合同（预售）》解除后，返还的购房款、装修本金是否需要支付利息；三、退还的购房款是否需要扣除佣金奖励；四、住宅专项维修资、住宅专项维修资金是否应该由恒耀置业公司返还及是否应当支付利息司是否应承担共同偿还责任。 一、关于《商品房买卖合同（预售）》解除后，《个人购房借款/担保合同》是否应当一并解除，若解除则剩余款项如何清偿的问题 林明轰、许梅春认为应该同时解除，由恒耀置业公司向林明轰、许梅春返还已偿还的贷款本息，同时向工商银行结清贷款本金及相应贷款利息。恒耀置业公司认为合同解除系林明轰、许梅春单方提出导致，依合同约定及公平原则应由其自行支付违约金及产生的费用。工商银行认为，依据三方签订的《个人购房借款/担保合同》约定，该合同独立于《商品房买卖合同（预售）》，不应解除，若解除林明轰、许梅春也应配合其向恒耀置业公司追索购房借款本金及利息。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。因本案林明轰、许梅春申请且双方均同意解除《商品房买卖合同（预售）》，故《个人购房借款/担保合同》应予解除。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，同时，因《无理由退房协议书》第二条约定：林明轰、许梅春行使无理由退房权利的，在双方办理完毕有关手续，恒耀置业公司将林明轰、许梅春所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。根据该约定，在林明轰、许梅春行使无理由退房权利的情况下，恒耀置业公司的义务为办理完毕有关手续后退还楼款本金，且恒耀置业公司在本案中没有违约行为，也不存在过错，由其承担购房款（含按揭款）、装修款的利息并不恰当也与双方的约定不符，故而恒耀置业公司作为商品房出卖人，在《商品房买卖合同（预售）》解除之后其义务为返还林明轰、许梅春已支付的购房借款本金及向工商银行结清《个人购房借款/担保合同》项下的借款本金。同时，因《个人购房借款/担保合同》中约定：“如房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，本合同也被解除的，债务人应积极配合债权人向售房者追索其所收受的购房借款本金及利息”，该约定属于清偿条款，故林明轰、许梅春也应配合工商银行向恒耀置业公司追索尚未归还的借款本金。 二、若《商品房买卖合同（预售）》解除后，返还的购房款、装修本金是否需要支付利息的问题 林明轰、许梅春主张应返还首付款、装修款并支付上述款项自起诉之日起至还清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 恒耀置业公司认为其未存在违约情形，不应当承担违约责任，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，且《无理由退房协议书》约定仅退楼款本金，依照诚信原则亦愿意退还装修款，但均未包含利息。 本院认为，因双方对《无理由退房协议书》中“楼款”产生歧义，系恒耀置业公司提供的格式条款规定，故依照《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释”，故“楼款”应包含装修款，林明轰、许梅春有权请求返还已支付的购房款及装修款，同时，恒耀置业表示同意退还装修款，本院对此予以照准。另，因《无理由退房协议书》第二条已明确约定，恒耀置业公司的义务仅为退还楼款本金，故而利息部分因与双方约定不符，本院不予支持。本案系林明轰、许梅春提出解除申请并要求从起诉之日起计息，因案涉金额较大，资金占用成本较高，故其主张逾期解除合同的资金占用损失，本院予以支持，同时，考虑到商品房预售对房地产行业项目开发的特殊性，大额退款将对企业造成较大的短期资金兑付压力，故综合各项因素，本院酌定恒耀置业公司退款的合理期限为《商品房买卖合同（预售）》解除之日起30日内。 三、退还的购房款是否需要扣除佣金奖励的问题 恒耀置业公司认为返还购房款应当扣除房屋佣金。 林明轰、许梅春认为佣金奖励系恒耀置业公司单方制作，林明轰、许梅春非受益方，不应由其承担该项费用。 本院认为，《商品房买卖合同（预售）》解除后，恒耀置业公司应将收取的购房款项予以退还，而其依据《无理由退房协议书》第三条约定“如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励”主张应将佣金从购房款项中扣除，但本案中恒耀置业公司无法证实林明轰、许梅春曾亲自或授意他人通过“恒房通”购房或由老业主推荐认购，恒耀置业公司作为“恒房通”的开发管理一方，未经认真审核，仅凭系统信息就认定林明轰、许梅春委托中介人并支付了自定比例的销售佣金，据此要求林明轰、许梅春承担合同解除后的佣金损失，有失公平，故对恒耀置业公司的抗辩理由，本院不予采纳。 四、住宅专项维修资金是否应该由恒耀置业公司返还及是否应当支付利息的问题 林明轰、许梅春认为恒耀置业公司应当退还，再自行向相关部门申请退还，同时在诉求中请求支付住宅专项维修资金的利息。 恒耀置业公司辩称住宅专项维修资金系其代为向房地产管理部门缴纳，不应由其返还。 本院认为，住宅专项维修资金系恒耀置业公司代林明轰、许梅春向房管部门缴纳，实际受益人也系房屋使用者，恒耀置业公司并不直接占有或使用，因本案系林明轰、许梅春申请退房且该款项申请退还流程具有特殊性，故不应由恒耀置业公司返还，而应为恒耀置业公司协助林明轰、许梅春办理退还住宅专项维修资金手续。住宅专项维修资。住宅专项维修资金的利息请求依据，本院不予支持。 五、恒大地产公司是否应承担共同偿还责任的问题 林明轰、许梅春认为恒大地产公司出具《无理由退房承诺书》，且恒耀置业公司使用其名义对外宣传，让购买者相信系其楼盘，存在过错，应对过错承担责任。 恒耀置业公司认为恒大地产公司非合同相对方，亦非利益获取人，林明轰、许梅春诉讼主体选择错误。 恒大地产公司认为恒大地产公司与恒耀置业公司各属于独立法人，恒大地产公司非本案合同相对人，且恒耀置业公司未违约，要求恒耀置业公司、恒大地产公司承担违约责任无事实与法律依据。 本院认为恒大地产公司非为本案合同相对方，仅出示一份构成要约邀请的《无理由退房承诺书》，并未参与到本案合同的签订过程中，故依据合同的相对性，林明轰、许梅春应当向恒耀置业公司主张权利。 综上所述，林明轰、许梅春的诉讼请求部分成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除林明轰、许梅春与莆田恒耀置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：L20xxxx737）和《室内装修委托合同》； 二、解除林明轰、许梅春、莆田恒耀置业有限公司与中国工商银行股份有限公司莆田荔城支行签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A:荔城支行2018年住11-018号）； 三、莆田恒耀置业有限公司应于本判决生效之日起30日内返还林明轰、许梅春已付款项共计466126元（首付款322734元、装修款143392元）； 四、莆田恒耀置业有限公司应于本判决生效之日起30日内向林明轰、许梅春支付已向中国工商银行股份有限公司莆田荔城支行偿还的借款本金（具体以银行实际结算明细为准）； 五、莆田恒耀置业有限公司应于本判决生效之日起30日内向中国工商银行股份有限公司莆田荔城支行结清本案《个人购房借款/担保合同》（编号A:荔城支行2018年住11-018号）项下的借款本金余额及相应借款利息（以银行实际结算明细为准）； 六、莆田恒耀置业有限公司因结清本案《个人购房借款/担保合同》（编号A:荔城支行2018年住11-018号）所支出的利息在莆田恒耀置业有限公司应返还林明轰、许梅春已付款项466126元中予以直接抵扣； 七、莆田恒耀置业有限公司应于本判决生效之日起30日内配合林明轰、许梅春在莆田市房××商品房撤销备案手续及住宅专项维修资金退还手续； 八、驳回林明轰、许梅春对莆田恒耀置业有限公司的其他诉讼请求； 九、驳回林明轰、许梅春对恒大地产集团有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9998元，由林明轰、许梅春负担797元，由莆田恒耀置业有限公司负担9201元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  宋志军 人民陪审员  叶玉水 人民陪审员  王志扬 二〇二〇年十二月二十三日 法官 助理  王汇鑫 书 记 员  吴志芳 本案适用的主要法律条文及申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。