四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0781民初5974号 原告：江油宝龙商业管理有限公司，住所地江油市太平镇李白大道南二段**中润恒大国际商贸城******，统一社会信用代码91510781MA67A7AW31。 法定代表人：许华芳，执行董事。 委托诉讼代理人：王书华，四川鼎天律师事务所律师。 被告：黄晓琼，女，1972年10月12日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：丁刚，四川规则律师事务所律师。 原告江油宝龙商业管理有限公司（以下简称宝龙公司）与被告黄晓琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝龙公司委托诉讼代理人王书华、被告黄晓琼及其委托诉讼代理人丁刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宝龙公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告欠付的综合物管服务费45,406.80元及滞纳金(按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.5倍计付至实际清偿之日止)；2、由被告承担本案律师费5,000元及诉讼费用。事实及理由：被告与四川葆臻商业管理公司（以下简称葆臻公司）于2018年11月4日签订《商铺租赁合同》(下称该合同)，被告租赁江油市李白大道南二段路1号的江油宝龙广场一层编号为M-F1-032号商铺，面积126.13㎡，经营意奥服装项目，租赁期为三个租赁年度，自2018年11月30日起。该合同约定综合物业费40元/月/平方米，被告应于每个自然季度末月25日或之前向原告支付下一个自然季度的综合物业服务费。合同签订后，宝龙城市广场于2018年11月30日如期开业，原告按照合同约定履行了全部义务，但被告只向原告支付了2020年1月之前的综合物业服务费，尚欠2020年2月至10月的综合物业服务费45,406.80元。该合同4.7条明确约定，被告逾期支付综合物业服务费，每逾期一日按3‰支付违约金。为此，原告特提起诉讼，请求判如所请。 被告黄晓琼辩称：原、被告双方之间没有合同关系，宝龙公司不是适格的原告。被告与葆臻公司签订的《商铺租赁合同》已于2020年4月15日解除，被告不应当承担4月15日之后的物业费。被告已经结清2020年2月之前的物业费，认可2020年2月至4月15日期间的租金和物业费。原告于2020年3月9日通知被告，2020年2月、3月的物业费可以申请延期至2020年6月30日前交纳，葆臻公司、宝龙公司均未在发出延期通知之后另行催促被告交纳物业费，且葆臻公司在合同解除后还应当向被告退还部分费用，合同解除后没有交纳物业费的责任在于葆臻公司，被告无责任，故被告不应当承担物业费滞纳金。依照合同约定，因合同履行发生的争议应当经协商无果后才能进入诉讼程序，原告不通知被告交纳费用，违反了合同约定的先协商后诉讼的争议解决原则和精神，由此产生的律师费、诉讼费不应由被告承担。 在举证期限内，本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告提交了下列证据：1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件；2、《商铺租赁合同》；3、租赁场所交付确认书及附件3页；4、招商银行收款回单。 被告提交了下列证据：1、告知函；2、关于“意奥”撤场申请的回函；3、宝龙公司《函告》；4、被告于4月15日与其工作人员的聊天记录1页；4、2020年5月6日商场封闭案涉门面的图片3张；5、2020年11月16日下午，商场员工开启案涉门面门锁的图片（录像截图）2张；6、被告自书营业期间营业记录、借贷记录、亲属生病住院（出院）资料，共17页。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院综合案件事实和其他证据进行审核认定。 本院经审理认定事实如下：2018年11月4日，被告与出租人葆臻公司签订《商铺租赁合同》，由被告租赁江油市李白大道南二段路1号江油宝龙广场一层编号为M-F1-032号的商铺，面积126.13㎡，经营“意奥”服装项目，租赁期为三个租赁年度，自2018年11月30日起。该合同同时约定：由宝龙公司提供统一的商业经营管理服务、物业管理服务，物业管理公司有权援引《商铺租赁合同》项下有关商业、物业管理服务约定或管理公约直接向被告主张权利；综合物业服务费收费标准为40元/月/平方米，被告应于每个自然季度末月25日或之前向原告支付下一个自然季度的综合物业服务费，被告逾期支付综合物业服务费，每逾期一日按3‰向物业管理公司支付违约金；《商铺租赁合同》解除或终止后，被告应当在合同解除或终止之次日起七日内结清应付未付的各项费用。双方约定了解除合同的条件，并且约定如对方根本性违约，另一方有权提前解除合同，自解除合同的通知送达对方时合同终止；任何一方违约，对方因追究违约方违约责任而发生的诉讼费、律师费、保全费等费用由违约方承担。2018年9月22日，被告与出租人葆臻公司对租赁物进行了验收，双方签订了租赁场所交付确认书。2018年11月30日，宝龙城市广场如期开业，被告开始正常经营，原告随即开始提供相应的综合物业服务。2020年3月9日，宝龙公司向包括被告在内的承租人发出《疫情期间租费减免通知》，载明“1月25日至3月31日租金减半优惠；2月、3月两个月的物业费可申请最迟于2020年6月30日之前交纳政策”。2020年4月7日，被告向原告及葆臻公司发出《告知函》，表示“由于新冠病毒疫情影响，造成冬春货品积压，生意下降，资金断裂，无法继续经营，特申请撤场”。2020年4月10日，原告及葆臻公司书面向被告回函，明确表示不同意被告撤场，如被告擅自停止经营并撤场将构成根本违约并承担违约责任。2020年4月15日，被告停止营业至今。自2020年2月1日起，被告未继续交纳综合物业服务费。原告提起诉讼，请求判如所请。 另查明：葆臻公司已于2020年11月5日另案起诉被告，请求解除《商铺租赁合同》并要求被告承担违约责任。宝龙公司依照《商铺租赁合同》持续至今为包括被告在内的所有商户提供综合物业服务。审理过程中，葆臻公司书面确认：同意案涉租赁合同自被告停业之日起即自2020年4月15日起，经过三个月后即于2020年7月15日解除。 本院认为，被告在与葆臻公司签订《商铺租赁合同》时明确约定由物业管理公司直接向被告在内的商户收取综合物业服务费，且在被告逾期交纳的情况下，有权援引《商铺租赁合同》相关条款直接向包括被告在内的商户请求给付，原告实际提供了物业服务，故原、被告之间的物业服务合同成立，自原告实际提供物业服务时物业服务合同生效。原告虽然不是《商铺租赁合同》的签约人，但其有权依据《商铺租赁合同》相关约定向被告主张给付物业费。被告关于“原、被告双方之间没有合同关系，宝龙公司不是适格的原告”的辩解理由不能成立，本院不予采纳。原、被告双方对被告已经结清2020年1月31日之前的综合物业服务费无异议，本院予以确认。原、被告双方对综合物业服务费计算至《商铺租赁合同》解除时止也无异议，但对《商铺租赁合同》的解除时间存在分歧。本院认为，按照《商铺租赁合同》的约定，当合同解除的条件成就时，解除权人应当向对方当事人送达“解除合同的通知”。本案中，被告于2020年4月7日向原告及葆臻公司发出《告知函》，向原告及葆臻公司“申请撤场”，该《告知函》表达的文字意思应当理解为被告就提前解除合同事宜主动与原告及葆臻公司进行协商，需要得到原告及葆臻公司的同意，并非在合同约定的解除条件成就时将被告单方解除合同的意思表示准确无误地直接通知原告及葆臻公司，在解除合同形式上也不符合双方的约定，故被告于2020年4月7日向原告及葆臻公司发出的《告知函》不能替代“解除合同的通知”，不具有解除合同的意思表示，不发生解除《商铺租赁合同》的法律效果，但可以证明原、被告双方及葆臻公司就是否解除《商铺租赁合同》进行了协商且协商未果。新冠疫情及疫情防控对商场驻场商户的经营活动确有一定程度的影响，可能导致驻场商户履行《商铺租赁合同》的暂时性困难，为共同应对困难局面，双方当事人可以重新协商合同条件。出租人葆臻公司已经出台对受影响较大的2月、3月综合物业服务费进行减免的措施，后期疫情得到有效控制，各行业包括餐饮娱乐产业的生产经营活动逐步恢复正常，被告以不可抗力导致继续履行合同困难为由解除合同，本院不予支持。被告在合同解除前单方撤场、停止经营、注销相关经营证照，已经以实际行动表明其不再继续履行《商铺租赁合同》。出租人葆臻公司于2020年11月5日另案起诉被告，请求解除《商铺租赁合同》，且案涉M-F1-032号商铺已在提起诉讼后另行对外出租，故《商铺租赁合同》已无继续履行的可能和必要，《商铺租赁合同》应自出租人葆臻公司提起诉讼时解除。在审理过程中，葆臻公司书面确认案涉租赁合同自2020年7月15日起解除，葆臻公司的确认构成对案件事实的自认，且该自认的案件事实不损害原告的利益，本院予以确认。被告应当依照合同约定交纳合同解除前即2020年7月15日之前的综合物业服务费。出租人葆臻公司关于减免2月、3月综合物业服务费的优惠措施应当一视同仁地惠及被告，故2月、3月的综合物业服务费可以减半交纳。《商铺租赁合同》约定的逾期付款违约金为应付未付金额的日3‰，折算成年利率为108%，与原告受到的资金占用利息损失相比明显畸高，原告主张按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.5倍给付违约金，没有合同或法律依据，本院酌定按照原告起诉时一年期贷款市场报价利率3.85%计算逾期付款违约金，自原告给予的宽限期届满之次日起计算，即从2020年7月1日起计算。原告未提交其与诉讼代理人所在的律师事务所签订委托代理合同和律师事务所收取代理费的票据等相关证据，故原告关于“由被告承担本案律师费5,000元”的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、限被告黄晓琼于本判决生效之日起三十日内向原告江油宝龙商业管理有限公司支付2020年2月1日起至2020年7月14日期间的综合物业服务费22535.23元（126.13㎡×40元/月/平方米×5个月＋126.13㎡×40元/月/平方米÷30天×14天－126.13㎡×40元/月/平方米÷2个月×2个月）并支付违约金（自2020年7月1日起至实际给付之日止，以应付未付的综合物业服务费为基数，按照原告起诉时一年期贷款市场报价利率3.85%计算）。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1092元，减半收取546元，由被告黄晓琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  敬显军 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  罗 静 附：本案适用的法律、法规和司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。