重庆市云阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0235民初6969号 原告：余春华，男，1987年3月27日出生，汉族，住重庆市云阳县。 委托诉讼代理人：徐长江，重庆洲同律师事务所律师，特别授权。 被告：陈景富，男，1952年10月24日出生，汉族，住重庆市云阳县。 被告：于泉，男，1964年5月28日出生，汉族，住重庆市云阳县。 上列二被告委托诉讼代理人：解浩，重庆龙脊律师事务所律师，一般代理。 上列二被告委托诉讼代理人：程浩，重庆龙脊律师事务所律师，一般代理。 原告余春华与被告陈景富、于泉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余春华的委托诉讼代理人徐长江，被告陈景富、于泉的委托诉讼代理人程浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余春华向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告余春华与被告陈景富于2014年2月15日签订的《房屋购买合同》为无效合同；2.判令两被告共同返还原告已支付的购房款120000元；3.判令两被告以原告已支付的购房款120000元为本金，按照年利率6%的标准，赔偿支付给原告截止于2020年11月5日，已经产生的资金占用利息损失46361.10元；4.判令两被告以原告已经支付的购房款120000元为本金，按照年利率6%的标准赔偿支付给原告，从2020年11月5日至付清款项期间的资金占用利息损失；5.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实及理由：2014年2月15日，被告陈景富和于泉委托陈胜作为签约代表以盘龙街道俏江南项目部的名义，与原告余春华签订《房屋购买合同》。在合同中双方约定，原告以建筑面积3259.00元/㎡的标准，购买被告开发建设的坐落于云阳县盘龙街道长安路龙安六组俏江南住宅小区自编×××号楼2单元9楼2号房屋，购房总价320000元。2014年2月15日，原告按照两被告的要求，分两笔向被告于泉转账支付购房款90000元。2015年3月2日，原告按照被告的要求，分两笔向被告于泉转账支付购房款30000元。原告在支付购房款后，才得知两被告开发建设的盘龙街道俏江南房产开发项目，没有获得商品房建设必须的建设用地许可和商品房建设规划许可，该房屋属于“两违”房屋，该房屋也属于无法办理房屋权属登记的房屋。在这之后，虽然被告接受了行政部门的行政处罚并缴纳了“两违”罚款，但房屋的建设用地许可和商品房建设规划许可仍然没有获得，该房屋的性质仍然没有合法化。基于盘龙街道俏江南项目房屋属于“两违”所建房屋的原因，原告未再向被告支付购房余款，也没有接受被告已经建好的房屋。综上所述，商品房开发建设前，必须要求获得用地许可和规划许可，才属于合法的商品房开发活动。两被告开发建设的盘龙街道俏江南项目房屋，至今未取得两项许可，属于依法打击的两违房屋。该房屋因为违法，至今也无法办理房屋权属初始登记。双方签订的《房屋购买合同》，基于违反法律行政法规的强制性规定，属于无效合同。原告基于双方签订的《房屋购买合同》无效，诉求主张的返还购房款、资金占用期间的利息损失等诉求，均应该得到支持。在此，原告基于上述事实和相关法律的规定向贵院提起诉讼，望贵院及早支持原告的全部诉讼请求。 被告陈景富、于泉共同辩称，一、原告诉请的该房屋已经被盘龙街道备案。二、原告应当举证购买房屋楼盘及付款金额的证据。三、原告购买的楼盘已符合入住条件，质量合格，部分业主已装修入住多年。原告支付完购房款后可以随时进行装修并居住。四、该楼盘由陈景富投资修建，原告诉称二被告系合伙关系不属实。被告于泉系项目部聘请的工作人员，其收款是基于职务行为且该款项已经用于项目部支付工程的费用，那么于泉在本案中不应当承担任何返还购房款及资金利息的法律责任。五、陈景富认为合同有效，虽然没有取得建设规划施工手续，但有两违建筑摸底档案，政府已经进行了处罚且建设的房屋不存在质量不合格和其他影响使用的情形。也并非不能办理房屋的初始登记，只是时间较长而已。综上，请依法驳回原告的诉请。 原告围绕其诉讼请求依法提交的原告身份证复印件、二被告户口证明、《房屋购买合同》原件、收据原件3张、转款凭证原件4张、于泉银行账户、陈景富联建房“两违”档案资料复制件、（2020）渝0235民初4117号民事判决书复制件等证据，均客观真实，且能相互印证，本院予以采信并在卷佐证。 被告提交的被告身份证及（2020）渝0235民初4117号民事判决书复制件，客观真实，本院予以采信并在卷佐证。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈景富在云阳县盘龙街道建设云阳县盘龙镇陈景富联建房。陈景富设立“盘龙街道俏江南项目部”并雕刻“盘龙街道俏江南项目部”印章，但未经工商登记，“盘龙街道俏江南项目部”印章未经备案。于泉、陈胜、张春燕等是“盘龙街道俏江南项目部”聘请的工作人员。2014年2月15日，盘龙街道俏江南项目部（甲方）与原告余春华（乙方）签订《房屋购买合同》，主要内容为：甲乙双方就甲方修建的盘石俏江南小区项目房屋购买相关事宜，经双方协商同意达成如下协议：一、该房屋位于重庆市云阳县盘龙街道长安路龙安六组俏江南住宅小区。二、乙方对甲方所售该房屋详情充分了解并一切知悉认可后，愿意购买甲方自编×××号楼2单元9楼2号房屋（今后以房产部门或公安部门编制的编号为准，所定房屋的位置不变），该房屋的总建筑面积约98.2㎡（今后以国土房产部门测绘报告书面积为准），单价按建筑面积每平方米3259.00元计算，总房款320000.00元，大写（叁拾贰万元整）（本房款不含大修基金，水、电、气和乙方应交的税费）。三、付款方式……2.分期付款：第一次签订本合同应付10.00万元（大写：壹拾万元整）。第二次于房屋修建到主体四层时，缴纳10.00万元（大写：壹拾万元整）。第三次于房屋修建到主体封顶时缴纳10.00万元（大写：壹拾万元整）。第四次，交房时缴纳2.00万元整（大写：贰万元整）。如乙方没有按时付款，甲方有权将房屋收回重新处理，所造成的一切损失由乙方承担，扣除违约金后无息退还已缴纳房款，违约金按总房款的20%收取。四、由乙方自行承担的费用：1.按政策规定需乙方自行承担的水、电、天然气入住费和闭路电视入户费等，水、电费用由甲方代收，水电费用：6500元，于第二次付款时由甲方收取。2.按政策规定需乙方自行承担的公共维修基金（大修基金）和小区物业管理费，大修基金费70元/平方米，由甲方于乙方第二付款时代收。五、甲方在乙方签订本合同，且乙方按约定付款方式按时付款后，不得将该房屋销售给他人，否则甲方自愿承担双倍返还乙方所缴定金。合同尾部加盖了盘龙街道俏江南项目部印章，甲方委托代表：陈胜（打印字体），乙方处原告余春华签名并捺印。 2014年2月15日，原告分两笔向被告于泉转账共计90000元，并由被告陈景富的工作人员张春燕出具收据，收据载明：“交款单位：余春华，收款方式：转账，人民币（大写）玖万元整，￥90000.00，收款事由：2-2-9-2房款”，收据加盖盘龙街道俏江南项目部印章。2014年3月2日，原告分两笔向于泉转账共计30000元，由被告陈景富的工作人员吴术蓉出具收据两张，一张收据载明：“今收到余春华2-2-9-2水电气费用壹万元（￥10000.00）”，另一张收据载明：“交款单位：余春华，收款方式转账，人民币（大写）贰万元整，￥20000.00，收款事由：2-2-9-2”，两张收据均加盖盘龙街道俏江南项目部印章。后原告未再支付购房款，被告陈景富未将《房屋购买合同》约定的房屋交付原告。 另查明，云阳县盘龙镇陈景富联建房未取得建设工程规划许可证等，未办理房屋权属初始登记。2012年4月，云阳县“两违”建设集中整治办公室等相关单位已经确认云阳县盘龙镇陈景富联建房为“两违”建设项目。《云阳县“两违”建设项目会审表》中载明：项目名称：云阳县盘龙镇陈景富联建房……云阳县“两违”建设集中整治办公室的会审意见：……3.根据业主提供的资料，按照“两违”建设处置办法（云阳府办发〔2011〕234号）规定，可批准方案9F/吊3F，用地面积3695.86㎡，建筑面积13923.57㎡，但须完善地灾、地勘资料后方可进行下一步设计。 本院认为，被告陈景富建设云阳县盘龙镇陈景富联建房（盘龙街道俏江南），以未依法设立登记的“盘龙街道俏江南项目部”名义由委托代表陈胜与原告余春华签订《房屋购买合同》，实质是被告陈景富与原告余春华签订的《房屋购买合同》，对原告余春华、被告陈景富具有约束力。但被告陈景富建设的云阳县盘龙镇陈景富联建房（盘龙街道俏江南）虽有云阳县“两违”建设摸底档案，但欠缺建设工程规划许可、建设工程施工许可证等，已经被政府相关职能部门确认为违法建筑，至今未办理房屋初始登记，且被告陈景富未交付涉案房屋。因此，被告陈景富与原告余春华签订的《房屋购买合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，是无效的。被告陈景富没有提供证据证明涉案房屋建筑工程合法、双方签订的《房屋购买合同》有效，故被告陈景富提出《房屋购买合同》有效的辩称理由不能成立，本院不予采纳。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因被告陈景富与原告余春华签订的《房屋购买合同》无效，且双方未交付涉案房屋，被告陈景富因《房屋购买合同》取得的购房款（包含被告代收的水电气费）120000元应当返还原告。被告陈景富收取原告的购房款及水电气费，占有至今，造成原告的资金利息损失应予赔偿。综上，原告要求被告陈景富返还购房款及支付资金占用利息损失（分别从支付购房款之日起以支付的购房款为基数按年利率6%计算至购房款付清时止）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 涉案云阳县盘龙镇陈景富联建房（盘龙街道俏江南）是被告陈景富投资建设的，被告于泉是“盘龙街道俏江南项目部”聘请的财务人员，是以“盘龙街道俏江南项目部”的名义收取原告的购房款。原告诉称二被告系合伙关系，无事实及法律依据，本院不予采信。因此，被告于泉既非合同相对方亦非被告陈景富合伙人，原告要求被告于泉返还购房款及支付资金占用损失，于法无据，本院不予支持。 综上所述，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告余春华与被告陈景富于2014年2月15日签订的《房屋购买合同》无效； 二、被告陈景富在本判决生效之日起十日内返还原告余春华购房款（包含被告陈景富代收的水电气费）120000元，并赔偿原告余春华资金占用利息损失（其中90000元从2014年2月15日起按照年利率6%计算，另30000元从2014年3月2日起按照年利率6%计算，均计算至购房款还清时止）； 三、驳回原告余春华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1814元，由被告陈景富负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 员 李中云 二〇二〇年十二月十七日 法官助理 苏再波 书 记 员 向童瑶