吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终1462号 上诉人（原审被告):张永祥，男，1971年4月1日生，汉族，住吉林省白城市。 委托诉讼代理人:李傲，吉林承载律师事务所律师。 上诉人（原审被告):节萍，女，1971年11月18日生，汉族，住吉林省白城市。 委托诉讼代理人:李傲，吉林承载律师事务所律师。 被上诉人（原审原告):康静，女，1974年3月8日生，汉族，住吉林省白城市。 委托诉讼代理人:卢恩刚，内蒙古天厚律师事务所律师。 上诉人节萍、张永祥因与被上诉人康静房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2020）吉0802民初2992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 节萍、张永祥上诉请求:1、请求贵院依法撤销洮北区人民法院（2020）吉0802民初2992号民事判决书，发回重审或依法改判驳回被上诉人诉讼请求。2、由被上诉人承担本案诉讼费及其他一切费用。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。上诉人与被上诉人签订《宾馆租赁合同》完全是基于双方之间签订的宾馆《出兑合同》，《出兑合同》约定被上诉人将宾馆经营权转让给上诉人，宾馆内的设施、设备、装潢全部归上诉人所有，被上诉人协同上诉人办理工商、税务等经营所需手续，转让费为110万元。上诉人为了经营宾馆才与被上诉人签订为期10年的《宾馆租赁合同》，并向被上诉人支付110万元的转让费用。如果单凭《宾馆租赁合同》认定上诉人存在违约并解除合同，完全属于事实认定错误，损害了上诉人的合法权益。二、一审法院未能认定双方变更了租金的给付时间，认定上诉人过程违约是错误的。通过一审庭审调查，上诉人在2020年5月21日、6月19日、7月19日陆续给付了被上诉人租金，均是在合同约定的给付租金的期限之后，被上诉人也收取了该租金，说明双方对租金的给付时间延后是认可的，尤其疫情期间司法裁判应本着保护民营企业的宗旨。因此，一审法院认定上诉人存在违约是错误的，未认定租金给付时间变更是错误的。综上，一审判决事实认定错误，证据采信错误，所作出的判决严重侵害了上诉人的合法权益，因此，请求二审法院依法公正审理，支持上诉人的诉讼请求 康静辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。二、针对二上诉人上诉意见，具体答辩如下:1、二上诉人称仅依据《宾馆租赁合同》认定上诉人存在违约并解除合同，完全属于事实认定错误，损害了上诉人的合法权益。二上诉人的此上诉理由不成立:被上诉人认为，《出兑合同》与《宾馆租赁合同》是各自独立的合同，属于不同的法律关系，因此，解除《宾馆租赁合同》无须考虑《出兑合同》。（1）解除《宾馆租赁合同》应依据租赁合同中的约定，《宾馆租赁合同》中并无解除租赁合同以《出兑合同》为参照或为依据的内容，故一审法院依据《宾馆租赁合同》中约定的解除条款来评判和确定解除合同是正确的。(2）《出兑合同》与《宾馆租赁合同》不具有关联性。首先，从形式上是各自独立的，分别签订的。宾馆租赁合同和出兑合同是分别签订的，形式上是各自独立的。其次，二份合同系内容不同、权利义务不同的合同，分属不同法律关系。出兑合同是经营权的让渡和宾馆装修、装饰和各房间内可移动物品转让两方面的内容，被上诉人将经营宾馆的相应资质及经营权让渡给上诉人，例如工商营业执照、税务、消防、公安、卫生等行政许可权利允许变更至上诉人名下，并将经营宾馆的装修、装饰和各房间内可移动物品转让给上诉人，出兑合同在民法理论上属于无名合同，在民事诉讼案由中应为合同纠纷;租赁合同是被上诉人将房屋租赁给上诉人使用，是有名合同，在民事诉讼案由中应为租赁合同纠纷。因此，两个合同是不同的法律关系，不同的案由，不具有相关性。最后，出兑合同早已履行完毕，上诉人已获得对宾馆进行经营的各种资质及行政许可方面的权利，且在经营过程中没有行政许可方面的权利，且在经营过程中没有行政管理方面的障碍，接收出兑合同中转让的物品，免除了装修、装饰和购买物品的投资，客观上对宾馆进行了经营。因此出兑合同已经履行完毕，与租赁合同不存在关系。综上，一审法院依法解除《宾馆租赁合同》正确。2、上诉人认为一审未能认定双方变更了租金的给付时间，认定上诉人过程违约是错误的上诉理由不成立。首先，《宾馆租赁合同》第三条约定:若乙方不按规定期限支付房款，每逾期一日，应向对方支付1000元违约金，逾期超过5日，甲方有权单方解除合同，同时乙方需要一次性赔偿甲方伍拾万元。此条款为约定解除条件，当解除条件成就时，被上诉人有权解除合同。依照《宾馆租赁合同》约定:第二年租金（2020年5月19日至2021年5月19日期间）的租金交付时间为每六个月初，2020年5月19日前交付27.5万元;2020年11月29日前交付27.5万元。现上诉人一审中提供的证据仅能证明:2020年5月21日支付2.5万元、2020年6月19日支付2.5万元、2020年7月19日支付3万元，与租赁合同约定的时间和数额不一致，能够证明上诉人没有按约定时间和数额支付租金，且已超过5日，违反了租赁合同关于第二年租金每六个月月初给付27.5万元的约定，因此，约定解除合同的条件成就，被上诉人有权解除合同，一审法院判决解除合同亦正确。其次，被上诉人接受部分租金不能体现被上诉人同意变更租金支付方式。依照《合同法》第七十七条:当事人协商一致，可以变更合同。上诉人提交的证据只能证明向被上诉人支付了部分租金，不能够证明被上诉人有变更租金支付方式的意思表示。另外，在上诉人迟延未足额支付约定的租金情况下，被上诉人接受部分履行的租金是符合法律规定的，欠租金是事实，收取部分租金理所应当。不能因为上诉人违约，被上诉人就一分钱租金也不能收了。 康静向一审法院起诉请求：1．解除原告和被告于2019年6月19日签订的《宾馆租赁合同》；2．判令二被告自合同解除之日立即返还房屋；3．判令二被告立即给付从2020年6月19日至返还房屋之日的租金，按照每月45834元的标准支付；4．由二被告赔偿原告500000元；5．二被告给付原告拖欠的物业费21872元（2019年12月8日至2020年12月8日期间）、第一年度的供热费16558元；6．二被告支付从2020年12月9日起至返还房屋之日期间的物业费及滞纳金、支付第二年度及至返还房屋之日期间的供热费及滞纳金；7．由二被告承担诉讼费用、保全费、诉讼财产保全保险费。事实与理由：2019年6月19日，二被告承租原告洮北区民主西路1号楼1至6层共计2400平方米的楼房用于经营白城市乐家宾馆，双方签订《宾馆租赁合同》，约定租期10年，前5年租金550000元，第一年租金按月支付（11个月），第二年（2020年5月19日起）一年租赁费按六个月支付一次，每六个月初支付275000元；以后每年租金按年支付，每年5月19日前支付。若乙方（被告）不按规定期限支付房款，每逾期一日，应向对方支付1000元违约金，逾期超过5日，甲方（原告）有权单方解除合同，同时乙方需一次性赔偿甲方（原告）伍拾万元，租赁期间供热费、物业费等经营所产生的一切税费全部由乙方（被告）承担。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告按时交纳了第一年的房屋租金，第二年租金（2020年5月19日起）被告并没有按照约定时间交付，仅支付了55000元租金，逾期已超过5日。另外，被告拖欠物业费、供热费等约定费用。原告认为，被告不按期支付房屋租金构成违约，并达到合同约定解除条件，故诉至法院，请求法院判如所请。 一审法院认定事实：张永祥与节萍系夫妻关系。2019年6月19日，康静与张永祥签订《宾馆租赁合同》，约定：康静将位于民主西路1号楼正在经营的宾馆1、3、4、5、6层楼房出租给张永祥，租赁期限为10年，自2019年6月19日至2029年6月19日，前5年房屋租金不变每年550000元。张永祥承租该宾馆后，于2019年6月20日办理了工商营业执照，宾馆名称为白城市乐家宾馆，经营者为节萍。张永祥、节萍已向康静支付房屋租金580000元。以上事实有《宾馆租赁合同》、营业执照及双方当事人自认予以证明，本院予以确认。 一审法院认为，张永祥、节萍已给付康静房租580000元。双方均认可康静为张永祥、节萍免除2020年1月19日至2020年2月19日一个月的租金。张永祥、节萍出示2020年4月20日与康静的微信记录、2020年5月21日与康静的微信记录，主张康静同意免除2020年5月份的租金。本院认为，2020年4月20日的微信记录是双方在对帐过程中形成，是对已交租金的核对，康静确认为张永祥、节萍免除一个月租金应为免除2020年1月19日至2020年2月19日的租金。2020年5月21日微信记录中是节萍要求康静免除5月份的租金，主张5月份给康静25000元，6月份再给25000元，康静回复：“你先给我转过来吧。我着急用。”并未明确表示同意免除5月份的租金。张永祥、节萍称有证人可以证明康静同意免除5月份租金，但两次庭审均未申请证人出庭，亦未提交相关证据。故张永祥、节萍主张康静同意免除5月份租金的证据不足，本院不予支持。双方合同第三条约定：“租金前5年房屋租金不变每年550000元。”张永祥、节萍已付租金580000元折算后，扣除2020年1月19日至2020年2月19日免除一个月的租金，其已支付1年1个月19日还余972.18元的租金（按每年550000元、每月45833.33元、每日1527.78元计算），即张永祥、节萍已给付租金至2020年8月6日（2019年6月19日＋1年1个月19日）还余972.18元，张永祥、节萍应当给付从2020年8月7日至返还房屋之日的租金，按照每年550000元、每月45833.33元、每日1527.78元标准计算，并应扣除已给付的租金余额972.18元。 康静要求张永祥、节萍赔偿500000元。双方合同第五条约定：“若乙方不按规定期限支付房款，每逾期一日，应向对方支付1000元违约金，……同时乙方需要一次性赔偿甲方500000元。”依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”规定，双方约定的违约金过分高于造成的损失，应予以适当减少。双方合同约定张永祥、节萍应于2020年5月19日支付六个月的租金，张永祥、节萍应从逾期之日（2020年5月20日）起计算至给付租金之日止，以逾期给付的房屋租金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）向康静支付逾期付款违约金。 康静出示白城市中兴热力有限公司出具的欠费单、白城市全安物业服务有限公司出具的《缴费通知单》《证明》，上述证据载明涉诉租赁房屋欠缴2019年－2020年度供热费16557.90元，欠缴2019年12月10日至2020年12月9日物业费15878.50元。双方合同第七条约定：“乙方在租赁期间的供热费、电费、水费、卫生费、物业费等经营所产生的一切税费全部由乙方承担。”上述供热费、物业费应由张永祥、节萍承担，张永祥、节萍应当给付康静欠缴的2019年－2020年供热费16557.90元。张永祥、节萍已缴纳物业费10000元，实际全年应缴纳物业费为25878.50元，其已缴纳物业费折算为4个月19日余8.12元（按每月2156.54元、每日71.88元计算），即张永祥、节萍已缴纳物业费至2020年4月28日，张永祥、节萍应给付康静2020年4月29日至实际搬迁之日止（如实际搬迁之日晚于2020年12月9日，则计算至2020年12月9日）的物业费，按每月2156.54元、每日71.88元计算，并扣除已给付的物业费余额8.12元。 康静要求张永祥、节萍支付从2020年12月9日起至返还房屋之日期间的物业费及滞纳金、支付第二年度及返还房屋之日期间的供热费及滞纳金。本院认为，张永祥、节萍在下一年度是否占有诉争房屋尚无法确定，上述费用尚未实际发生，故本院对康静的该项请求不予审理，如实际发生，康静可另行主张权利。 康静要求张永祥、节萍给付诉讼财产保全保险费1750元。本案诉讼过程中，康静申请对张永祥、节萍房屋进行财产保全，在中国平安财产保险股份有限公司吉林分公司投保财产保全责任险，因此支付财产保全保险费1750元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款：“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。”《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条：“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许。”规定，康静可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，因张永祥、节萍违约引起本案诉讼，康静为此向保险公司交纳的诉讼保全保险费系其支出的合理必要费用，张永祥、节萍应予承担。 一审判决如下：一、原告康静与被告张永祥、节萍于2020年8月19日解除康静与张永祥于2019年6月19日签订的《宾馆租赁合同》；二、被告张永祥、节萍于判决生效之日起五日内将租赁房屋（洮北区民主西路1号楼，白城市乐家宾馆的1、3、4、5、6层）返还给原告康静；三、被告张永祥、节萍于判决生效之日起五日内给付原告康静从2020年8月7日至返还房屋之日的租金，按每年550000元、每月45833.33元、每日1527.78元标准计算，并应扣除已给付的租金余额972.18元；四、被告张永祥、节萍判决生效之日起五日内给付原告康静违约金，以逾期给付的房屋租金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），从2020年5月20日起计算至给付之日止；五、被告张永祥、节萍于判决生效之日起五日内给付原告康静2019年－2020年供热费16557.90元；给付康静2020年4月29日起至实际搬迁之日止（如实际搬迁之日晚于2020年12月9日，则计算至2020年12月9日）的物业费，按每月2156.54元、每日71.88元计算，并扣除已给付的物业费余额8.12元；六、被告张永祥、节萍于判决生效之日起五日内给付原告康静诉讼财产保全保险费1750元。案件受理费4821元、保全费4020元，由康静负担6219元，由张永祥、节萍负担2622元。 本院二审期间，当事人未提交新证据，二审查明事实与一审查明事实基本相同。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，康静与张永祥于2019年6月19日签订《宾馆租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，对双方当事人具有约束力。合同履行中，康静将房屋交付给张永祥，张永祥按时交纳了第一年的房屋租金。第二年租金双方约定2020年5月19日前交付27.5万元，张永祥并没有按照约定时间交付，仅支付了55000元租金，康静主张因张永祥迟延交付房租构成违约，双方约定的解除条件成就，请求解除双方签订的《宾馆租赁合同》。一审认为张永祥迟延交付房租的行为构成违约，康静主张解除双方签订的《宾馆租赁合同》符合双方约定，判令解除案涉《宾馆租赁合同》。张永祥在二审中亦同意解除案涉《宾馆租赁合同》，但主张其因客观原因不能按约定交付房租时，事先与康静沟通并达成一致，康静同意变更到期租金交付时间，并实际收取了部分租金，故其迟延交付租金行为不构成违约。康静否认张永祥的主张，张永祥对其主张未举出充分确实的证据证明，应承担举证不利的法律后果。张永祥主张双方签订的案涉宾馆《出兑合同》相关事宜应与本案并案审理解决，因案涉宾馆《出兑合同》与本案《宾馆租赁合同》不是同一法律关系，不具备法律规定的必须并案审理的情形，且张永祥已就案涉宾馆《出兑合同》另案诉讼，本院对张永祥的主张不予支持。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。节萍、张永祥上诉主张没有证据支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5244.00元，由节萍、张永祥负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  常宗仁 审判员  杨剑虹 审判员  孙金芹 二〇二〇年十二月十六日 书记员  张 琨