广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初3648号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司。负责人：谢建华。委托诉讼代理人：甘露，该公司员工。被告：修世利，男，汉族，。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司（以下简称“碧桂园生活服务惠东分公司”）诉被告修世利物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人甘露到庭参加诉讼，被告修世利经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园生活服务惠东分公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付自2019年12月起至2020年5月止的各项费用共计1402.86元（其中物业服务费1309.92元、水费35.82元、公摊费57.12元）；2.被告立即向原告支付逾期缴纳物业服务费的违约金以24%滞纳金金额计算为92.22元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：物业公司与房产开发商双方签订《惠东碧桂园前期物业服务合同》，由原告为被告位于惠东碧桂园xxx单位提供物业管理服务，被告按每月218.32元的标准，按时向原告交纳物业服务费，同时还应按约定，支付水电费及各项分摊费用。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。2019年10月23日，被告正式登记入住，之后双方一直依约履行各自的义务。但2019年12月起，被告在享受了原告提供的物业服务的同时，却迟迟未履行合同约定的交费义务，虽经原告多次催促，仍未交纳自2019年12月起至今所拖欠的物业服务费、公摊及违约金。综上，被告长期拖欠费用的行为不仅构成违约，还对整个小区的物业正常运行造成严重影响。为维护原告的合法权益、保障小区物业正常运行，现原告依据法律、法规及双方合同约定，特向法院提起诉讼。被告修世利未到庭应诉，未作答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院对事实和证据认定如下：原告碧桂园生活服务惠东分公司系经工商登记设立的股份有限公司分公司（非上市、外商投资企业投资、私营），曾用名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠东分公司，于2020年6月11日变更为现在的名称，经营范围为提供物业管理及物业管理相关的咨询服务等服务。案外人赵玉根于2013年1月26日与惠东碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于惠东县稔山镇亚婆角地段海云天5单元3层04号房，房屋建筑面积为94.92平方米。并于2019年9月9日与本案被告修世利签订《广东省房地产买卖合同》（适用于二手楼买卖），将案涉房产转卖给被告修世利。2013年1月26日，原告碧桂园生活服务惠东分公司（乙方）与案外人赵玉跟（甲方）签订编号为0025773的《惠东碧桂园前期物业服务协议》，内容：“……协议第四条约定本园区的物业服务费采取包干制方式。1.乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方缴纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积及（建筑面积是该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平米2.3元计收。该物业的套内建筑面积为59.96平方米、公用分摊建筑面积为35.09平方米，合计建筑面积为95.05平方米；按上述计算方式、标准，甲方应按218.62元/月向乙方交纳物业服务费；……3.本园区住宅大楼内走廊通道、楼梯间等业主共用部位和物业管理区域内加压水泵、电梯、照明路灯、消防等共用设施设备产生的水电费用，均不计入物业服务费支出，由乙方按实际费用和以下约定方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人分摊。（1）本物业管理区域内加压水泵产生的水电费用，乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其实际用水量分摊；（2）本园区住宅大楼内走廊通道、楼梯间等业主共用部位和物业管理区域内电梯、消防、发电机等共用设施设备产生的水电费用，乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其所有的物业建筑面积分摊；（3）本园区照明路灯和公共水电损耗费用，乙方单独列账，由本园区的全体业主或物业使用人按其所有的物业建筑面积分摊。业主或物业使用人的实际用水量以物业或物业使用人的计费水表计量的水量为准；业主或物业使用人所有的物业建筑面积以房管部门的最终测绘面积为准。协议第六条，甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或者使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月交纳，乙方采用银行代收的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。第十四条约定甲方的权利和义务……3.按照法律、法规及本协议的约定，按时按标准交纳物业服务费、专项维修资金及另行约定的其他有偿服务费用。第十五条约定乙方的权利和义务……7.按照本协议约定的收费项目、标准向甲方或该物业使用人收取物业服务费和其他费用，并告知甲方物业服务费及其他费用的交纳情况。第十六条，物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉……”。原告提交了一份转名声明，内容如下：现有修xx（新业主）于2019年10月23日向赵玉根（旧业主）购买了位于xxx洋房（别墅）一套，双方确认该房产交易行为已经惠东县房地产主管部门核准，并由双方自行承担一切的法律责任。根据国家有关的法律、法规的规定，发展商履行该楼房《质量保证书》约定的保修责任的起计时间为发展商向第一手购房者（旧业主）发出交付使用通知之日起的第十五天。新业主对上述的保修起计时间无异议，委托广东碧桂园物业服务有限公司惠东分公司（A区）全权管理园区内一切事务。本物业在新旧业主到物业服务中心办理转名手续前自行缴清所欠费用（包括物业服务费、物业服务费违约金、水电费、煤气费、电话费等），且双方确认该物业所产生的物业服务费等相关费用自2019年11月1日起由新业主全额承担。……新业主确认已与旧业主自行交接该单位收楼的有关资料及房屋钥匙。落款处的旧业主签名由赵玉根签字并捺印，新业主签名处有被告修世利的签字及捺印，落款日期均为2019年10月23日。同日，被告在《入住登记表》签名确认。根据原告提交的《费用明细表》显示，被告共拖欠2019年12月起至2020年5月期间的物业服务费1309.92元、公摊费57.12（含电梯电费、二次供水电费、公共电费、楼道照明电费、路灯照明电费、消防公摊电费）元及水费（含垃圾处理费、水费、污水费）35.82元。原告主张物业费按照房屋的实际建筑面积94.92平方米计算即每月实际为218.32元，并主张被告未能按时缴纳上述费用通过邮寄挂号信的方式进行催收，提交了《催缴物业服务费函》及国内挂号信函收据予以佐证。2020年6月2日，原告向本院提起诉讼，提出了上述诉讼请求。立案后，本院根据被告的住所地向其送达民事诉状副本、证据副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼材料时，被告去向不明。于是，本院在《人民法院报》向被告公告送达上述诉讼材料，被告未到庭参加诉讼。庭审中，原告陈述其违约金系以逾期未交物业服务费为基数从应交日的次月一日起按日千分之五的24%计算。本院认为，案外人赵玉根与被告修世利于2019年9月9日签订《广东省房地产买卖合同》（适用于二手楼买卖），将案涉房产转卖给被告修世利，并且经过惠东县自然资源局登记备案，被告修世利已经成为案涉房屋的所有人。虽被告修世利并未与原告碧桂园生活服务惠东分公司签订物业服务合同，但是其已经与案外人签订了转名声明，从该声明的内容看，应当视为其同意承担案外人赵玉根在该服务协议中所应当承担的权利及义务。另，原告与案外人赵玉根签订的《惠东碧桂园前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，从上述可知该《惠东碧桂园前期物业服务协议》的权利义务由被告修世利承继，因此被告修世利未在协议约定的时间内支付物业服务费等费用，属于违反合同约定，应承担继续履行和相应违约责任的义务。根据业主与原告签订的前期物业服务协议显示，原告需向业主提供包含环境卫生、秩序维护管理、交通秩序与车辆停放等一系列物业管理服务内容，业主按约定向原告缴纳基础物业费2.30元/月/平方米，每月物业管理费为218.32元，并平均分摊因使用公共区域、设施而产生的相应费用。根据本案现有证据显示，原、被告之间确认完成涉案物业的交付，原告已提供了相应的物业管理服务，按照协议约定，被告应按月交付相关费用并分摊负担其它公用设施设备产生的水电费用。被告未能提供证据予以反驳，应承担举证不能责任。据此，原告诉请被告支付自2019年12月起至2020年5月的物业管理费为1309.92元、公摊费57.12元、水费（含垃圾处理费、水费、污水费）35.82元，理据充分，本院予以支持。关于拖欠的物业管理费违约金计算问题。合同约定逾期付款的按日支付5‰的违约金，该违约金实际系迟延支付物业管理费造成的违约损失，其本质系逾期付款的利息损失，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”的规定，原告诉请按照该标准的24%计算即（5‰×24%）日利率为1.2‰（年利率为43.8%）过高，本院酌定调整为按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金，又因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30份公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消的情况，故违约金为按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于违约金的起算时间，原告诉请从次月的1日开始计算违约金，不违反法律规定，本院予以照准。综上，违约金应以每月物业服务费218.32为计算基数，从2020年1月1日起至付清款日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，以92.22元为限。被告修世利经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。综上所述，对当事人的主张，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告修世利于本判决发生法律效力之日起7日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司支付自2019年12月起至2020年5月的物业管理费为1309.92元；二、被告修世利于本判决发生法律效力之日起7日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司支付2019年12月至2020年5月的公摊费57.12元、水费35.82元共计92.94元；三、被告修世利于本判决发生法律效力之日起7日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司支付2019年12月起至2020年5月逾期缴纳物业服务费的违约金（以每月物业服务费218.62元为计算基数，从2020年1月1日起至付清款日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，以92.22元为限）；四、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费560元合计610元，由被告修世利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  林耀驰人民陪审员  庄巧华人民陪审员  薛秀琼二〇二〇年十一月二十七日法官 助理  黄丽娴书 记 员  张景波