广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初13142号原告：刘跃欣，男，1976年8月25日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：广州市天境房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区镇龙宝龙四街**。法定代表人：李勇，执行董事。委托诉讼代理人：罗煜庭，该司员工。原告刘跃欣诉被告广州市天境房地产开发有限公司（以下简称天境公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘跃欣、被告天境公司的委托诉讼代理人罗煜庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘跃欣向本院提出诉讼请求：天境公司支付刘跃欣违约金77500元（合同第14、15条延期交房的违约责任约定按照同地段同等房型租金标准计算违约金，刘跃欣自行认定租金标准为2500元/月，从规定交房日2018年1月1日开始至2020年7月31日为止）。事实和理由：刘跃欣2017年1月3日与天境公司签订购房合同，购买其开发的中泰天境花园二期B2栋14层1403房。按照购房合同约定，开发商应于2017年12月31日前交房。但刘跃欣于2017年12月23日按照开发商要求，前往中泰天境花园收楼现场履行收楼手续时，发现开发商并未按照购房合同第十五条房屋交付时的有关资料约定，提供《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，当即提出异议，指明开发商当时并不具备交房条件，连同现场发现的房屋质量问题一并说明后，将文档资料签字交给开发商现场工作人员，其现场工作人员现场并未提出异议。后刘跃欣又按照购房合同规定，于2017年12月26日将关于不符合收楼情况的书面异议，寄给天境公司法人代表李勇，并在15日内未收到其书面答复和处理意见。2018年1月18日天境公司销售人员赵洪亮打电话给刘跃欣，询问刘跃欣不收楼的原因，刘跃欣又将相关情况告知赵洪亮，赵称将向公司反馈。按照购房合同第十六条交付时的验收约定，刘跃欣认为此异议成立，该商品房视为未交付。天境公司2018年6月寄给刘跃欣《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，但其内容并无购房合同第十五条房屋交付时的有关资料约定的水电等设施配置说明（如管线施工图）、设备安装预留位置说明等内容，按照合同约定，仍不符合收楼条件，此后刘跃欣再未收到天境公司任何形式的回复，该商品房至今仍未交付。按照购房合同第十四条延期交房的违约责任约定，天境公司应按同时期同地段同类房屋租金标准，支付刘跃欣违约金。该户型可以2500元/月收取租金，从规定交房日2018年1月1日开始至2020年7月31日为止，共计31个月，合计违约金77500元。被告天境公司辩称,1.天境公司已经于2017年12月7日完成建筑竣工验收，并取得备案，符合法定交付条件及商品房预售合同约定的交付时间，涉案楼盘已经具备交付条件，依据国务院2000年1月30日实行的建筑工程质量管理条例第16条之规定，建设单位组织设计施工监理等单位进行竣工验收合格后可以交付使用，故天境公司不存在逾期交付房屋的事实；2.天境公司未按时交付住宅质量保证书和住宅使用说明书并非双方商品房买卖合同的主合同义务，并不能导致合同目的即房屋交付的目的不能实现，刘跃欣以此认定天境公司无法完成房屋交付会导致双方权利义务的不对等，且天境公司已于2018年6月将住宅质量保证书和住宅使用说明书通过邮寄方式交付刘跃欣，住宅使用说明书中已依据合同约定载明水电设施配置说明，并未对刘跃欣造成任何损失，但刘跃欣一直不予配合导致至今无法完成房屋交付；3.刘跃欣主张的违约金无事实证据支持。经审理查明：2015年12月1日，天境公司取得广州市萝岗区镇龙片区广汕公路以南Z1-AG0647-SH01地块中泰天境花园二期B2栋房屋的穗房预（网）字第××号《广州市商品房预售许可证》。2017年1月3日，刘跃欣（乙方）与天境公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称预售合同），约定：乙方所购商品房为广州市萝岗区（现为黄埔区）山镜南一街10号（中泰天境花园自编二期B2栋）1403房（以下简称涉案房屋），该商品房用途为住宅，建筑面积124.5332平方米，套内建筑面积100.1416平方米，单价为18145.07元/平方米，总金额1844115元；首期款644115元自本预售合同网上签订之日起支付，剩余房款1200000元，须于2017年1月3日前申请办理银行按揭手续。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交房手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按有资格的房地产评估机构评定的同时期同地段同类房屋的租金标准按日向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，乙方有权单方面解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按有资格的房地产评估机构评定的同时期同地段同类房屋的租金标准按日向乙方支付违约金；（3）乙方接收甲方交付房屋或按本《商品房买卖合同》规定视作甲方已交付房屋的，视为乙方已放弃本《商品房买卖合同》的单方解除权。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方确认以本合同第十三条约定的交房期限届满之日视为甲方实际交付商品房，由此产生的一切费用、风险和法律责任均由乙方承担。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方将装饰、设备修复至符合约定的标准或以同等档次、相同质量的材料进行替代，甲方不作任何补偿，乙方不得因此拒绝收楼。第二十四条，关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第3种方法处理：3.甲方承诺在60日内建成并经验收合格，但不视为甲方逾期交房。该预售合同的附件七本合同补充协议：第四条对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充，（二）如该商品房项目已实际具备供水、供气、供电、通邮等功能，则视为该项目已具备供水、供气、供电、通邮等公共服务功能，符合必要居住条件，如该商品房的基础设施、公共配套建筑在规定日期前未达到使用条件，若非甲方原因导致，甲方不承担任何违约责任；若为甲方原因导致，但甲方已及时采取补救措施满足乙方的使用需要且不会因此加重乙方的负担，则不视为甲方逾期交房。（四）如甲方交房文件齐全，但乙方拒签房屋交接单、《临时管理规约》或《用户手册》等文件的，则视为该商品房已符合交付标准，乙方不得拒绝收楼。第五条对《商品房买卖合同》第十三条的补充，（五）如甲方已具备合同约定收楼条件，乙方因装修、装饰、设备问题等不属于严重影响正常居住使用的问题为由拒绝收楼，则商品房视为已按照合同约定收楼时间交付。合同第六条对《商品房买卖合同》第十六条的补充，（一）乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，如之后乙方再次或多次提出异议的，之后的异议无效；（二）乙方可直接向甲方提出书面异议，如乙方通过物业服务企业将书面异议转交给甲方的，则从自该物业服务企业将乙方的书面异议转交给甲方之日起开始计算相关时间。2017年9月20日，天境公司取得中泰天境花园自编二期B2栋项目的穗国土规划验证[2017]1111号《建设工程规划验收合格证》。2017年10月24日，广州供电局有限公司黄埔供电局同意验收中泰天境（二期）受电工程，送电日期为2017年11月2日。2017年10月27日，广州市黄埔区环境保护局、广州开发区环境保护局共同向天境公司作出《广州市黄埔区环境保护局广州开发区环境保护局关于中泰天境住宅小区A8-11栋、B1-2栋及配套地下室竣工环保验收事宜的复函》，中泰天境住宅小区A8-11栋、B1-2栋及配套地下室项目建设符合环评批复要求。2017年11月1日，中泰天境（二期）燃气管道工程质量合格，通过验收。2017年11月23日，涉案房屋所在工程通过人防验收，取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》。2017年12月7日，涉案房屋所在工程经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位及设计单位验收，取得《建筑工程竣工验收报告》。2017年12月8日，涉案房屋所在工程竣工验收备案文件收讫，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2017年12月20日，涉案房屋通邮。2017年12月21日，涉案房屋所在工程经广州开发区供水管理中心验收合格，取得《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》。2017年12月9日，天境公司向刘跃欣送达入伙通知书，载明：涉案房屋已具备合同约定的交付条件，我司将于2017年12月22日开始交付房屋，请刘跃欣于2017年12月23日10:00-18:00期间前往广州市黄埔区萝岗广汕公路与九龙大道交汇处中泰天境花园二期主入口办理入伙手续，本次交付由广州中泰物业管理有限公司天境花园服务中心办理；本通知送达后，视为我司已经履行交房告知义务，若截止到2017年12月23日仍未办理入住手续，视同该房屋已交付完成，涉案房屋钥匙将由物业公司（服务中心）代管，所产生的一切后果由刘跃欣自行承担。上述通知书还载明办理入伙携带的资料、必要的费用及售楼处和物业管理公司（服务中心）的联系方式。2017年12月23日，刘跃欣在收楼过程中反映涉案房屋存在质量问题，且供气属于临时供气，没有供气设施的安全合规建设证明，住宅质量保证书和住宅使用说明书中没有载明涉案房屋水、电、气管线施工图，不符合交房标准，刘跃欣拒绝收楼。天境公司确认收到刘跃欣上述交房异议。2017年12月26日，刘跃欣向天境公司邮寄《关于中泰天境二期业主对收楼异议的告知函》，载明：其作为涉案房屋的业主于2017年12月23日办理验收过程中发现天境公司未按照购房合同交付如下文件：1.验收现场未能提供购房合同第十二条规定的由建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目《建筑工程质量监督报告》及相关综合验收合格证；2.《房地产（住宅）质量保证书》；3.《房地产（住宅）使用说明书》……同时，涉案房屋存在如下问题：1.南侧阳台东侧墙面勾缝多处不饱满……。邮件没有签收证据，天境公司主张没有收到上述告知函。2018年6月，刘跃欣收到天境公司邮寄的《房地产（住宅）质量保证书》和《房地产（住宅）使用说明书》。2019年8月22日，天境公司向刘跃欣邮寄《催收楼通知书》，通知其已于2017年12月10日通知刘跃欣于2017年12月31日前来办理涉案房屋交接手续，但刘跃欣至今尚未办理，根据双方签订的《商品房买卖合同》及相关法律法规的规定，房屋自2017年12月31日起视为已经交付，再次提请刘跃欣尽快办理交接手续。2020年11月4日，刘跃欣收房。上述事实有《广州市商品房预售许可证》《广州市商品房买卖合同（预售）》《建设工程规划验收合格证》《人防工程专项竣工验收备案意见书》《建筑工程竣工验收报告》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》、客户受电工程竣工检验意见书、广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）、通邮申请表、入伙通知书、《关于中泰天境二期业主对收楼异议的告知函》《催收楼通知书》、快递单及当事人陈述等证据予以证实。上述证据经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为：刘跃欣与天境公司签订的预售合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履行。关于涉案房屋是否符合交房条件。双方当事人在预售合同第十二条、第十五条对房屋交付条件进行了约定，即：涉案房屋所在项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。而涉案房屋所在工程在2017年12月8日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，在同年12月21日前已经满足了合同约定交付条件，故涉案房屋在2017年12月21日已经符合合同约定的交付条件。关于是否延期交房。因天境公司在交房时未向刘跃欣提交《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，不符合预售合同第十五条第一款的约定，而根据该条第二款约定“上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担”，天境公司应承担逾期交房的违约责任；双方当事人确认天境公司在2018年6月向刘跃欣寄送了《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，但未提交证据证实签收时间，本院酌情认定刘跃欣在2018年6月30日签收上述两份文件，在上述两份文件签收后，涉案房屋已经完全符合合同约定的交付条件，故天境公司的逾期交房违约期间为2018年1月1日至同年6月30日。因刘跃欣未提出解除预售合同的请求，天境公司依约应按照预售合同第十四条中的“有资格的房地产评估机构评定的同时期同地段同类房屋的租金标准按日”向刘跃欣支付违约金；因双方当事人均未提出对逾期交房违约金计算标准进行评估，为了缩短诉讼时间，减少当事人的讼累，本院酌情按照广州市房地产租赁管理所公布的《2018年广州市房屋租金参考价》中广州市黄埔区九龙镇镇龙大道附近电梯楼的租金标准计算，因镇龙大道无电梯楼租金参考价，本院参考其他区域电梯楼租金参考价酌情确定涉案房屋的租金为10元/平方米/月；故天境公司应向刘跃欣支付逾期交房违约金7472元（10元/平方米/月×124.5332平方米×6月）。关于刘跃欣在收楼过程中主张涉案房屋存在质量问题、供气属于临时供气、没有供气设施的安全合规建设证明、住宅质量保证书和住宅使用说明书中没有载明涉案房屋水、电、气管线施工图的拒绝收房意见，根据双方当事人提交的证据，刘跃欣在审理期间未提交证据证实涉案房屋存在哪些质量问题、属于建筑质量问题还是保修问题；而涉案房屋在2017年12月21日已经符合合同约定交房条件，且双方当事人在合同中未约定住宅质量保证书和住宅使用说明书中应包含涉案房屋水、电、气管线施工图，故其主张的上述拒绝收房意见无事实依据，本院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市天境房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘跃欣支付逾期交房违约金7472元。二、驳回原告刘跃欣的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费869元，原告刘跃欣负担785元，被告广州市天境房地产开发有限公司负担84元。上述案件受理费已由刘跃欣预缴，其同意由广州市天境房地产开发有限公司在履行本判决时直接向其支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李祖艳二〇二〇年十二月十一日书记员  林碧婷王春苗