四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终594号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张德荣，男，1945年1月25日生，汉族，住四川省泸县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：郑素莲，女，1949年3月15日生，汉族，住四川省泸县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张钟，泸县福集法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：泸县国有资产经营有限公司，住所：泸县福集镇花园路**，统一社会信用代码915105217469487974。 法定代表人：李小梅，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵楷，四川泸杰律师事务所律师。 上诉人张德荣、郑素莲因与被上诉人泸县国有资产经营有限公司（以下简称“泸县国资公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省泸县人民法院（2020）川0521民初3522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，因上诉人张德荣于2020年5月16日、9月9日因急性冠脉综合征等疾病两次入院治疗，本院根据上诉人张德荣的申请中止审理。于2020年11月23日公开进行了审理。上诉人张德荣、郑素莲及其委托诉讼代理人张钟，被上诉人泸县国资公司的委托诉讼代理人赵楷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人张德荣、郑素莲上诉请求：1、请求依法撤销四川省泸县人民法院（2018）川0521民初3522号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2、本案一、二审诉讼费，房屋评估费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院审理程序以及认定事实有误，2001年法院判决确认合同无效后，在案外人没有行使优先权怠于履行权利的情形下，应当恢复上诉人之间的买卖关系，不应当干涉双方合同目的的实现。2011年，登记在上诉人名下的案涉房屋被撤销登记，2013年登记机关又恢复登记至上诉人名下，被上诉人从未主张过权利，也未申请变更登记，诉争房屋由法定登记机关确权登记给上诉人所有，不应当再由法院另行确权。上诉人与被上诉人的房屋买卖交易发生在25年前，被上诉人交付给上诉人的房屋已经发生重大变化，被上诉人对该房屋进行了修葺、装修，即使上诉人应当返还原物，装饰装修部分也应当归上诉人所有。一审法院适用法律错误，根据法律规定，返还原物不是唯一条件，还有不能返还或者没有必要返还的除外条件，被上诉人长时间内不主张权利，应当视为其权利的放弃，证明已经没有必要返还，一审法院判决以当时的交易价格，返还上诉人显示公平，上诉人的损失一审法院按照资金利息计算，于法无据。 被上诉人泸县国资公司辩称：案涉房屋的买卖合同已经被生效法律文书确认无效，上诉人应当将该合同约定的位于泸县××镇××街××号房屋返还被上诉人，并协助办理过户登记。合同被确认无效后，合同双方当事人互负返还财产的义务，上诉人并未找过被上诉人返还房屋，反而多次找其他部门申诉、控告，其目的并非返还房屋，而是继续占有。关于房屋增值损失，合同无效或被解除的情况下，房屋价格上涨导致买受人无法以同等价款购买房屋所致的原房屋价格与现房屋价格的差额损失，司法实践中就房屋升值部分，通常作可得利益损失，并根据公平原则和违约损失补偿原则确定损失数额。如果人们法院将该部分损失作为可得利益损失处理，则该损失覆盖了上诉人购房款以及土地出让金利息部分损失，不应重复计算。 泸县国资公司向一审法院起诉请求：1、确认张德荣、郑素莲名下位于泸县××镇××街××号的房屋归泸县国资国内公司所有；2、张德荣、郑素莲立即将位于泸县××镇××街××号的房屋返还泸县国资公司，并协助办理产权过户手续，过户的手续费由张德荣、郑素莲承担；3、诉讼费由张德荣、郑素莲承担。 张德荣、郑素莲向一审法院反诉请求：判令泸县国资公司赔偿损失977,600元，并承担反诉案件受理费。 一审法院认定的事实：张德荣、郑素莲系夫妻。 泸县石桥镇马溪综合商店于1958年成立后即租赁由泸县房产公司（现更名为泸县国有资产经营有限公司）管理的位于泸县××镇××街村的4间财政直管公房（砖木结构，建筑面积166.17平方米）进行经营。1994年2月，泸县房产公司欲将上述房屋出售，并按规定通知了泸县石桥镇马溪综合商店。泸县石桥镇马溪综合商店的法定代表人即张德荣于接到通知后，未经召开职工大会即书面答复泸县房产公司“我店无资金购买该房，同意你司出售。”1994年2月25日，张德荣个人申请购买上述房屋，并经泸县××镇××街村、村镇建设管理所、石桥镇人民政府签章同意。泸县房产公司于1994年6月27日以房司（1994）33号《关于石桥镇张德荣申请购买国家直管公房的批复》同意将上述房屋作价24925.50元，出售给张德荣。张德荣分别于1994年10月10日办理了房屋所有权证（砖混结构，建筑面积166.17平方米）、于1994年12月26日办理国有土地使用权证〔国有土地使用权证号：泸县国有（1994）字第045043号〕后，仍按照泸县石桥镇马溪综合商店过去的经营方式向职工收取承包费。 泸县石桥镇马溪综合商店的职工于1999年11月知道租赁经营的公房早已被张德荣购买后，于2000年12月19日向泸县人民法院起诉，要求宣告张德荣与泸县房产公司的房屋买卖关系无效，并由张德荣退还非法所得租金21,768元。泸县人民法院于2001年4月28日作出（2001）泸泸民初字第17号民事判决书，以张德荣侵犯泸县石桥镇马溪综合商店的优先购买权为由，判决张德荣与泸县房产公司的房屋买卖关系无效，并驳回泸县石桥镇马溪综合商店的27名职工要求张德荣退还非法所得的诉讼请求。张德荣与泸县房产公司分别上诉后，泸州市中级人民法院于2001年8月13日作出（2001）泸民一终字第303号民事判决书，以张德荣“作为马溪综合商店的法定代表人于接到售房通知后，未经集体讨论，自行决定企业放弃购买该房，此后又以个人名义申请购买，其行为侵害了本集体企业的合法权益”为由，判决“驳回上诉，维持原判”。 张德荣于2010年12月1日将上述房屋的房屋所有权证变更为由张德荣、郑素莲共同所有（房屋所有权证号：泸房权证泸县字第2××1号、泸房权证泸县字第2××2号；建筑面积168.7平方米；房屋坐落：石桥镇马溪街577号）；于2011年10月14日按130元／平方米土地使用权补交土地出让金11794.90元后，将上述房屋的国有土地使用权证办理到张德荣、郑素莲名下〔国有土地使用权证号：泸县国有（2011）第7498号；土地使用权面积：90.73平方米〕。 经四川廉政资产评估事务所评估，上述房屋在1994年6月至2019年6月期间的房屋租金，以2019年8月29日作为评估基准日评估为403,000元，月租金单价7.94元/㎡（已考虑出租空置率，未考虑租金迟延交付资金利息）。泸县国资公司支付评估费40,000元。 经四川大成房地产土地评估有限公司评估，上述房屋（包括房屋装修及分摊的土地使用权价值）在2019年4月11日的市场价值为977,600元。张德荣、郑素莲支付评估费19,500元。 张德荣、郑素莲购买的泸县××镇××街××号房产共6间门市，现地址××街××号××号××号××号××号（其中34号为2间门市）。 泸县石桥镇马溪综合商店于2010年11月28日补收上述房屋2000年1月至2009年12月的承包费（含房租）16,683.30元后，未交给张德荣、郑素莲。鲁光州、姜伯琼使用上述房产中的现马溪街34号的2间门市至2016年10月22日，未向张德荣、郑素莲和泸县石桥镇马溪综合商店支付2010年1月1日至2016年10月22日的房租。 一审法院认为，张德荣与泸县房产公司的房屋买卖合同因张德荣侵犯泸县石桥镇马溪综合商店的优先购买权而于2001年8月13日被法院生效判决确认无效后，双方均应依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，及时返还对方因房屋买卖合同取得的财产，即泸县国资公司返还张德荣的购房款24925.50元，张德荣返还泸县国资公司出售的泸县××镇××街××号的房产。对于泸县××镇××街××号××街××号的房屋返还泸县国资公司，并协助办理产权过户手续的诉讼请求，符合法律规定，且张德荣、郑素莲庭审中明确同意返还泸县国资公司的房屋并协助办理产权过户手续，故一审法院予以支持。因办理产权过户手续产生的费用，由泸县国资公司自行承担。泸县国资公司于2019年12月31日以另案处理为由撤回了要求张德荣、郑素莲支付从1994年6月起按月租金7.94元／㎡计算至房屋交付之日止的房租损失的诉讼请求，系当事人对其民事权利的自由处分，一审法院予以准许。泸县国资公司可另行主张房租损失。 房屋买卖合同被判无效，虽系张德荣的过错，但泸县国资公司在房屋买卖合同被判无效后，未及时返还张德荣购房款，应当赔偿张德荣因此造成的损失，即购房款24,925.50元及从2001年8月13日起至退款之日止的资金利息损失和2011年10月14日补交的土地出让金11,794.90元及从2011年10月14日起至付款之日止的资金利息损失。结合购房时的银行利率水平和时间较长等因素，一审法院酌情认为以年利率24%计算张德荣、郑素莲的资金利息损失为宜。张德荣、郑素莲主张的损失房屋在2019年4月11日的市场价值977,600元，包含了房屋购买时的价值、市场价格上涨而引起的自然增值、补交土地出让金带来的土地使用权增值等因素，不宜确认为张德荣、郑素莲的损失。对张德荣、郑素莲要求泸县国资公司按照房屋市场价值977,600元赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。虽然张德荣、郑素莲主张其管理使用期间对房屋进行维修、改造，但其未能举证证明维修、改造的时间、内容和费用情况，故一审法院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经一审法院审委会讨论决定，判决：一、登记在张德荣、郑素莲名下的位于泸县××镇××街××号的房屋〔房屋所有权证号泸房权证泸县字第2××1号、泸房权证泸县字第2××2号；国有土地使用权证号泸县国有（2011）第7498号〕归泸县国有资产经营有限公司所有；二、限张德荣、郑素莲于本判决生效之日起10日内将泸县××镇××街××号的房屋返还泸县国有资产经营有限公司，并协助泸县国有资产经营有限公司办理产权过户手续；三、限泸县国有资产经营有限公司于张德荣、郑素莲返还房屋之日起10日内赔偿张德荣、郑素莲购房款24925.50元及利息损失（从2001年8月13日起按年利率24%计算至退款之日止）和2011年10月14日补交的土地出让金11794.90元及利息损失（从2011年10月14日起按年利率24%计算至付款之日止）；四、驳回泸县国有资产经营有限公司和张德荣、郑素莲的其他诉讼请求。本诉案件受理费12100元，由泸县国有资产经营有限公司负担3500元，张德荣、郑素莲负担8600元；反诉案件受理费13576元减半收取6788元，由泸县国有资产经营有限公司负担1500元、张德荣、郑素莲负担5288元；房屋租金评估费40000元，由泸县国有资产经营有限公司负担；房屋价值评估费19500元，由张德荣、郑素莲负担。 本院二审期间，上诉人张德荣、郑素莲提供泸县马溪综合商店资产负债表拟证明在购买案涉房屋时，泸县马溪商店却无资金能力购买，案涉合同是否有效已经有生效判决确认，该证据与本案不具有关联性，本院不予确认。提供泸房权证泸县字第2××1号产权证、泸县房地产监理所公告、报刊公告、照片等证据均系在一审庭审时已经提交，并经对方当事人质证，不属于二审新证据。上诉人申请证人 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点系房屋的权属问题以及二上诉人损失如何确认的问题。 关于房屋权属的问题，我院于2001年8月13日作出的（2001）泸民一终字第303号民事判决书，以上诉人张德荣侵犯泸县石桥镇马溪综合商店的优先购买权为由，确认了上诉人张德荣与泸县房产公司签订的房屋买卖关系无效，合同无效的，从合同订立之日起就不具有法律约束力。另外，房屋买卖合同为双务合同，案涉房屋所有权人并未在消除合同无效障碍的基础上与二上诉人形成新的订立房屋买卖合同的意思表示，被上诉人泸县国资公司与张德荣之间未形成新的房屋买卖法律关系，已经确认无效的合同也不因为当事人怠于履行返还义务而恢复效力。且上诉人张德荣、郑素莲在一审庭审时，明确表示愿意退还房屋，因此，一审法院确认案涉泸县××镇××街××号房屋属于被上诉人泸县国资公司所有，同时判令二上诉人退还该房屋并协助办理过户登记并无不当。 关于二上诉人张德荣、郑素莲返还房屋后的损失应当如何认定的问题。上诉人张德荣与泸县房产公司订立的房屋买卖关系被认定无效，系上诉人张德荣过错造成，但在人民法院于2001年确认合同无效后长达18年的时间内，被上诉人泸县国资公司未返还上诉人购房款。即使2011年，登记在上诉人张德荣名下的房屋产权证书被泸县房地产监理所撤销后，上诉人张德荣就房屋问题开始信访，应当视为上诉人张德荣开始主张权利，但被上诉人泸县国资公司仍然未有返还上诉人的购房款的意思表示，被上诉人泸县国资公司怠于履行退还购房款义务由此给上诉人带来的损失，被上诉人泸县国资公司应当承担主要责任。一审法院以年利率24%计算二上诉人的资金利息损失并不能弥补因被上诉人未及时退款，房屋价格上涨，导致上诉人不能购买相同地段相类似房屋的损失，且由于被上诉人怠于主张权利，二上诉人在对案涉房屋长时间的保管过程中，对房屋进行了大量的修葺、装修，上诉人对房屋的维修也是房屋价值构成的原因，基于对房屋的使用，上诉人对该房屋的修葺等虽未保留相应的钱款支付依据，但被上诉人也不能因此获利。一审委托四川大成房地产土地评估有限公司出具《房地产估价报告》载明，案涉房屋在2019年4月11日的市场价值为977,600元，上市价格上涨引起的自然增值，是导致相同价款不能购买同等价值房屋的原因，该金额的认定包含了被上诉人为此支付的土地出让金、房屋装修等因此支付的其他全部价款，故上诉人的损失为案涉房屋上涨价值差额，即估价报告认定的市场价值977,600元扣除购房款24,925.50元、补交土地出让金11,794.90元后，为940,879.60元系上诉人的损失，同时考虑，上诉人张德荣、郑素莲实际占有使用房屋20余年，对其损失也有填补作用，故本院酌定，上诉人张德荣、郑素莲分担20%的损失，即188,175.92元，被上诉人泸县国资公司分担80%的损失，即752,703.68元，一审法院对上诉人损失的认定不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人张德荣、郑素莲的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）、原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……”之规定，判决如下： 一、维持四川省泸县人民法院（2018）川0521民初3522号民事判决书第一项“登记在张德荣、郑素莲名下的位于泸县××镇××街××号的房屋〔房屋所有权证号泸房权证泸县字第2××1号、泸房权证泸县字第2××2号；国有土地使用权证号泸县国有（2011）第7498号〕归泸县国有资产经营有限公司所有”、第二项“限张德荣、郑素莲于本判决生效之日起10日内将泸县××镇××街××号的房屋返还泸县国有资产经营有限公司，并协助泸县国有资产经营有限公司办理产权过户手续”、第四项“驳回泸县国有资产经营有限公司和张德荣、郑素莲的其他诉讼请求”； 二、撤销四川省泸县人民法院（2018）川0521民初3522号民事判决书第三项“限泸县国有资产经营有限公司于张德荣、郑素莲返还房屋之日起10日内赔偿张德荣、郑素莲购房款24,925.50元及利息损失（从2001年8月13日起按年利率24%计算至退款之日止）和2011年10月14日补交的土地出让金11,794.90元及利息损失（从2011年10月14日起按年利率24%计算至付款之日止）”； 三、被上诉人泸县国有资产经营有限公司于上诉人张德荣、郑素莲返还房屋之日起10内退还上诉人张德荣、郑素莲购房款24,925.50元、补交土地出让金11,794.90元，赔偿上诉人张德荣、郑素莲损失752,703.68元，以上合计789,424.08元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费12,100元，由被上诉人泸县国有资产经营有限公司负担3,500元，上诉人张德荣、郑素莲负担8,600元；反诉案件受理费13,576元减半收取6,788元，由被上诉人泸县国有资产经营有限公司负担5,430元、上诉人张德荣、郑素莲负担1,358元；房屋租金评估费40,000元，由被上诉人泸县国有资产经营有限公司负担；房屋价值评估费19,500元，由被上诉人泸县国有资产经营有限公司负担15,600元，由上诉人张德荣、郑素莲负担3,900元；二审案件受理费8,600元，由被上诉人泸县国有资产经营有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 剑 审判员 曹天全 审判员 钟 洁 二〇二〇年十二月十一日 书记员 毛 林