四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3877号 上诉人（原审被告）：蹇芙蓉，女，汉族，生于1981年5月1日，住四川省阆中市。 上诉人（原审被告）：蹇华德，男，汉族，生于1957年11月21日，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：李超，巴中市恩阳区渔溪法律服务所律师。 被上诉人（原审原告）：付廷太，男，汉族，生于1979年6月5日，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：王成富，四川立轩律师事务所律师。 上诉人蹇芙蓉、蹇华德因与被上诉人付廷太房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2020）川1381民初2503号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蹇芙蓉、蹇华德上诉请求：维持2503号判决第一条，撤销2503号判决第二条，即将2503号判决第二条改判成由付廷太赔偿其违约给我造成损失7万元，扣减其已缴纳购房款4万元等于3万元，即付廷太还应赔偿我3万元。事实和理由：1．付廷太之父付朝焕是否交给我下余4万元，付廷太有责任提供证据证明而未能提供证据证明。汪军国等人在场付廷太交给我4万元购房款是事实，而付廷太陈述的付朝焕交给了我下余4万元购房款不是事实，不能作为法院依法裁判的根据；2．根据合同是总价款22万元的30%6.6万元，不是2503号判决说的合同总价22万元减去后来按市场降价后卖给他人的15万元后少卖的7万元的30%即2.1万元。付廷太不违约，履行合同后，我可以获得22万元，正是因为付廷太违约，我才转卖他人15万元，是付廷太违约行为给我造成7万元的损失，付廷太依法应予赔偿。违约金6.6万元没有超过7万元，不属于《合同法》第114条所指“高于造成损失的情形”。因此，付廷太因违约给我造成损失7万元扣减其已支付4万元购房款等于3万元，即付廷太依法还应赔偿我损失3万元。综上，2503号判决认定事实错误（或不清）适用法律错误，请求依法改判。 被上诉人付廷太辩称：一审法院事实认定清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人请求。 付廷太向一审法院起诉请求：1.依法撤销双方于2018年2月26日签订的《购房合同》；２.蹇芙蓉、蹇华德退还付廷太8万元购房款；3.本案诉讼费由蹇芙蓉、蹇华德负担。 一审法院认定事实：双方系同村村民，付廷太系贫困户，蹇华德系蹇芙蓉父亲。2018年2月25日双方签订了两份《购房合同》，第一份合同的主要内容为“…出卖川主庙聚居点房屋，西起蹇华德邻居地下室，住房**，两房共拾贰万整，面积壹佰伍拾平方…付款方式乙方给甲方三年付清…甲方：蹇芙蓉，乙方：付廷太…”，该合同双方陈述为付廷太购房迎接扶贫检查所签；第二份合同的主要内容为“…出卖川主庙聚居点房屋，西起蹇华德邻居地下室，门面住房二楼，均为两起三间，面积大约二佰一拾米，价格为贰拾贰万元整，付款方式，乙方给付甲方付款80000元，下余拾肆万元，乙方给甲方于2019年付清…若有违约，付给甲方违约金为房屋总价值的30%…甲方：蹇芙蓉，乙方：付廷太…”，该合同系双方因案涉房屋买卖而订立的真实价款合同。因26日系鹤峰乡逢场天，该两份合同的落款时间便写为2018年2月26日，并由蹇华德妻子出具《收据》，主要内容为“收据今收到付廷太房屋定金8万元（大写捌万元）。收款人：蹇芙蓉2018年2月26日”。 次日即2018年2月26日晚饭后付廷太等到蹇华德家中将购房款4万元交予蹇华德手中，同时还有汪军国等在场。对于下余4万元购房款，付廷太陈述为当晚10、11点左右在其幺爸付朝坤送到家中后，由其父亲付朝焕将该款送到蹇华德手中。蹇华德对此不予认可，仅认可在晚饭后收到4万元购房款，并认为其已在收到4万元购房款的同时在收条中备注，该备注在付廷太手中。付廷太对蹇华德的陈述亦不予认可。位于阆中市××乡××村自建房屋系蹇芙蓉修建，并由其父母代为售卖，对于案涉房屋订立的两份《购房合同》和《收据》，蹇芙蓉予以认可。另《购房合同》中的案涉房屋，2020年1月2日已由蹇华德以15万元的价格转卖于他人。 一审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，本集体经济组织成员均有资格享有，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得该权利。本案中，双方均系阆中市××乡××村村民，付廷太系扶贫户，为享受异地扶贫搬迁补助，经其与蹇华德协商后签订了两份《购房合同》。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；…”之规定，依据审理的事实，对于载明“…两房共拾贰万整，面积壹佰伍拾平方…”的《购房合同》应属无效。对于载明“…价格为贰拾贰万元整，付款方式，乙方给付甲方付款80000元，下余拾肆万元…”，依据审理查明的事实，《购房合同》中的出卖方即甲方蹇芙蓉及《收条》内容虽系蹇芙蓉母亲代为签字，但经蹇芙蓉追认，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。鉴于《购房合同》所涉房屋已由蹇华德转卖与他人，同时付廷太亦无力购买，故本院对付廷太要求解除与蹇华德、蹇芙蓉签订的《购房合同》的诉讼请求予以支持。 关于付廷太已付购房款的金额认定问题。结合庭审查明的事实及双方陈述，能够认定落款时间为2018年2月26日的《收条》中的8万元系分期给付，同时对于2018年2月26日晚饭后付廷太向蹇华德第一次给付购房款4万元的事实，双方无争议，本院予以确认。对于《收条》中剩余4万元购房款是否给付，结合双方举证和质证等意见，本院分析认为，实际出具《收条》的时间为2018年2月25日，2018年2月26日晚在还有其他人在场，付廷太也仅给付4万元。对于未付部分，因之前蹇华德、蹇芙蓉已出具了8万元的《收据》，从交易习惯来讲，其应该要求付廷太出具相关凭据说明在实际付款时其仅收到4万元或将其出具的《收条》收回等措施来保护自己的权益。2018年2月26日后，若付廷太未能按照合同约定给付购房款8万元，因其已向付廷太出具8万元的《收条》，且在付廷太也仅给付4万元的情况下，其应该积极向付廷太主张权利。综上，一审法院对付廷太向蹇华德、蹇芙蓉给付的购房款金额，依据本案现有证据认定为8万元。 关于付廷太已给付8万元购房款应当退还的金额问题。2018年2月26日双方签订的总价为22万元的《购房合同》约定，2019年付清全部款项，2020年1月2日案涉房屋由蹇华德、蹇芙蓉转卖他人。蹇华德、蹇芙蓉辩称《收条》中已明确为定金8万元，按照法律规定，该定金不应退还。一审法院认为，不应将《收条》独立于《购房合同》来看待，因《购房合同》仅约定了违约金的计算方式，并已明确房屋总价款为22万元，同时分期给付即先给付8万元，后在2019年付清全款。因付廷太无力给付下余房款，2020年1月蹇华德、蹇芙蓉将案涉房屋转卖他人，付廷太迟延给付的行为给蹇华德、蹇芙蓉造成损失也是不争的事实；同时付廷太作为扶贫户，对于异地搬迁政策应当有所了解，否则，也不会另外签订总价为12万元的合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，违约金是依据当事人的约定，违约方基于违约发生时向守约方支付一定数额的违约损失，目的在于保证债权的实现。鉴于本案双方实际情况和案涉房屋已经售卖的事实，本院对蹇华德、蹇芙蓉辩称的违约损失，兼顾合同履行和预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，计算为2.1万元（7万元＜22万-15万＞×30%），扣减付廷太已缴纳的8万元购房款，蹇华德、蹇芙蓉应向付廷太退还购房款5.9万元。 一审法院判决：一、解除付廷太与蹇芙蓉于2018年2月26日签订的《购房合同》；二、蹇芙蓉于本判决生效后退还付廷太购房款5.9万元；三、驳回付廷太的其他诉讼请求。案件受理费减半收取900元，由付廷太负担273元，蹇芙蓉负担637元。 二审中，蹇华德、蹇芙蓉申请了证人文某出庭作证，证人证言主要内容为：文某是双方买卖合同的中间人，当天晚上付廷太将四万块钱交给汪军国，汪军国点数以后交给蹇华德，当天晚上有我、蹇华德、汪军国、付廷太父子、蹇华德的妻子六个人在场，大概一点钟走的，期间没有其他人来过，写两份合同是因为希望能够得到精准扶贫费用。付廷太对证人证言质证认为，证人与蹇华德是亲属关系，证言可信度较低。付廷太提交了付朝坤的书面证言，拟证明其向蹇华德支付4万元的资金来源。蹇华德、蹇芙蓉质证称，证人应当出庭作证且应该出具4万元相关的资金来源情况。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：一、付廷太向蹇华德、蹇芙蓉支付的房款数额；二、蹇华德、蹇芙蓉向付廷太主张的违约责任是否应予支持。 关于争议焦点一，对付廷太已向蹇芙蓉一方支付4万元双方无争议，双方争议的是付廷太是否于2018年2月26日当晚另行向蹇芙蓉一方支付4万元。一审法院对此问题没有查明，本院在二审中，要求付廷太本人到庭接受询问，并要求付廷太对另行支付的4万元资金来源补强。蹇芙蓉一方申请的证人文某作证称，他只看到当晚付廷太将4万元交于蹇芙蓉一方，没有交付其他款项。而付廷太在本院明确告知其补强证据的情况下，仍然没有向本院申请证人出庭作证，仅仅让证人书写书面证言提交本院。在付廷太无证据证明其资金来源的情况下，仅仅依据蹇芙蓉一方出具的收条就认定其已经履行了支付义务，明显不符合常理，故本院认为，根据举证责任的分配，付廷太应承担举证不能的不利后果，本院认定其仅向蹇芙蓉一方支付购房款4万元。 关于争议焦点二，蹇华德、蹇芙蓉与付廷太系同村村民，付廷太为贫困户，同时蹇华德、蹇芙蓉与付廷太签署两份合同，其中价格较低的一份合同系为了获取贫困户补助所签订，因此蹇华德、蹇芙蓉应当知晓付廷太为贫困户这一事实。在蹇华德、蹇芙蓉知晓付廷太为贫困户这一事实的情况下，其将自有房屋以22万元的价格卖与付廷太，应当预见付廷太无力支付购房款的可能性。由此导致合同签订后，付廷太除支付4万元购房款后，无力支付合同中约定的另4万元，更何谈2019年内付清下欠的14万元。现蹇华德、蹇芙蓉已将案涉房屋卖与他人，导致该合同已事实上不能履行，一审法院判决双方签订的购房合同解除，双方均认可，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，合同已经履行的，根据履行情况和合同的性质，一方当事人可以要求恢复原状、采取其他补充措施，并有权要求赔偿损失。本案中，付廷太要求退还购房款，本院予以支持。蹇华德、蹇芙蓉认为应该按照合同约定的方式计算违约金，本院认为，其将房屋转卖他人，价格低于其与付廷太的合同价，系正常的市场行为，不能因此认定其低价出售系付廷太对其造成的损失，故对其要求付廷太支付违约金的请求，本院不予支持。 综上，蹇芙蓉、蹇华德的上诉理由部分成立。一审认定事实不清，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省阆中市人民法院（2020）川1381民初2503号民事判决第一项、第三项； 二、变更四川省阆中市人民法院（2020）川1381民初2503号民事判决第二项为：蹇芙蓉于本判决生效后十日内退还付廷太购房款40000元。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费900元，由蹇芙蓉负担400元，由付廷太负担500元。二审案件受理费1800元，由蹇芙蓉负担800元，由付廷太负担1000元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  朱 伟 审 判 员  罗晓翠 审 判 员  肖 逍 二〇二〇年十二月十六日 法官助理  漆家明 书 记 员  曹 楠