广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9324号上诉人（原审被告）：惠州市华浩房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾**大亚湾大道**德丰公馆**。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：单孟、林小凤，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：谭二妹,女,壮族,1988年1月11日出生，住广西大化瑶族自治县************,公民身份号码:452************849。上诉人惠州市华浩房地产开发有限公司与被上诉人谭二妹因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初876号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州市华浩房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销（2020）粤1391民初876号民事判决书，依法改判或发回重审。2、被上诉人承担二审的全部诉讼费用。事实及理由：一、一审判决认定逾期办证违约责任方式显失公平，据此作出的判决不合理不合法。一审法院认定上诉人超出约定报备时间490日，因被上诉人延迟交税票给上诉人382天，上诉人需承担逾期108日的违约责任，从该认定方式可见，从被上诉人将契税完税证明交至上诉人第二天起上诉人就需承担逾期办证违约责任，并没有给予上诉人一个合理的办证期限，该认定方式明显显示公平。1.被上诉人向上诉人提交契税发票后，上诉人在合理期限内将权属登记资料报产权登记机关，上诉人不存在逾期办证。从上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的时间约定“在商品房交付使用后360个工作日”，可见办理权属登记是需要一个合理的期限。在实际报产权登记机关过程中，上诉人需在“大亚湾不动产交易登记”公众号进行预约申请，该预约申请工作日在规定时间内开始预约申请，但每天开放的名额有限，限制每个申请人最多能预约10笔，在预约过程中即使申请人在规定开始时间的5分钟内进行提交也不一定能预约成功。上诉人预约申请成功后需按先后排序将各主业的权属登记资料报产权登记机关。被上诉人于2019年7月23日将契税完税证明交至上诉人处，被上诉人需备齐资料（按各业主交齐资料先后顺序）排期送件，实际排期至2020年1月，但由于我国国内发生疫情期间（不可抗力）的影响导致权属登记资料无法报产权登记机关，复工后在大亚湾不动产交易登记开通登记窗口后，上诉人第一时间将被上诉人的权属登记资料报产权登记机关。故上诉人在被上诉人交契税完税证明后，上诉人已在合理期限内将权属登记报至产权登记机关，上诉人无须承担逾期办证的违约责任。二、延后办理权属登记主要原因系被上诉人存在逾期交契税，导致无法按合同约定的办理产权登记及延后办证责任由被上诉人承担。从一审认定的事实看上诉人于2018年7月6日向被上诉人送达了《业主办证资料催告函》，被上诉人于2019年7月23日才向上诉人提交契税完税证明，从上诉人催告至被上诉人提交契税完税证明，该期间长达1年多。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件四第四条（二）约定：“买受人应按照产权登记机关指定，提交应当由买受人提供的材料，因买受人不提供或者出卖人通知后在指定的时间内不提供，导致无法按合同约定办理房地产权证而产生的全部责任由买受人承担。”故被上诉人逾期将交契税完税证明交至上诉人所导致的延期/延后办证均由被上诉人自行承担。综上一审法院判决显示公平，适用法律错误，上诉人不服一审判决，现上诉人诉至惠州市中级人民法院，请求人民法院依法查明案件事实，撤销（2020）粤1391民初876号民事判决书，依法改判或发回重审。被上诉人谭二妹答辩称：一、上诉人上诉所述事实和理由不当。1、答辩人提交契税发票的时间并非2019年7月，而是2018年7月。答辩人2017年9月26日就已交契税，2018年7月收到上诉人通知答辩人提交契税发票的催告函后就及时将契税发票提交给了上诉人。除了2018年7月5日那份催告函，上诉人什么时候还给答辩人发过催告函？上诉人没有再催或者催了一年多时间答辩人才提交契税发票不合常理。在上诉人认可收到答辩人提交的契税发票的情况下，一审法院仍认为举证责任在答辩人是错误的。上诉人自行制作的没有答辩人签名确认的提交契税发票的时间表，不应作为认定答辩人提交契税发票时间的证据。这种没有答辩人签名的自制表，什么时候都可以做，现在都可以做。2、上诉人称办证预约难、需要准备时间及受疫情影响是无理借口。上诉人于2017年6月23日已交付房屋，为何一年后的2018年7月5日才通知答辩人提交契税发票？根据《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，上诉人应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关备案。退一步说，就算答辩人提交契税发票的时间是2019年7月23日，这离新冠疫情发生近半年时间，什么办证预约难、需要准备时间及受疫情影响完全是无理借口。二、1、答辩人受上诉人所骗，返租6年无分文租金。购房时售楼广告明明写着返租6年首年月租金2000元，并每年增加，但租赁合同却显示前六年为免租期，白白被骗6年租金。2、当答辩人根据一审判决结果要求上诉人支付违约金时，上诉人竟然提出用6年后的物业费相抵。因为返租期间物业费是承租方负担的，所以上诉人提出用6年后的物业费相抵。物业服务公司与上诉人并非同一主体，交房6年后上诉人也无权收取答辩人的物业费。因为答辩人不同意上诉人的无赖要求，上诉人就无理上诉，故意拖着不给一审判决的违约金。3、上诉人逾期交房、逾期办证的违约金额远低于答辩人逾期付款的违约金额，显失公平。上诉人提供的格式合同《商品房买卖合同》第七条关于答辩人逾期付款的违约责任约定：“逾期30日内，违约金按日按应付款万分之三计算；逾期超过30日，违约金按日按应付款万分之五计算；逾期超过30日上诉人解除合同的，违约金按应付款10%计算。”而《商品房买卖合同》第八条关于上诉人逾期交房的违约责任约定：“逾期90日内，违约金按日按已付款万分之一计算；逾期超过90日，违约金也是按日按已付款万分之一计算；逾期超过90日答辩人解除合同的，违约金按已付款1%计算。”另外，《商品房买卖合同》第十五条关于上诉人逾期办证的违约责任约定，无论逾期多长时间，违约金额都是以已付购房款的1%为限。答辩人违约，违约金计算比例是万分之五、10%；上诉人违约，违约金计算比例是万分之一、1%。相差5倍、10倍，该格式合同有失公平。4、上诉人提交办证资料时间的约定严重不合理、不合法。根据《商品房销售管理办法》第三十四条第二款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”上诉人应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关备案。但上诉人提供的格式合同《商品房买卖合同》第十五条却约定：“出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”综上，上诉人的上诉系无理缠讼，上诉人种种行为已严重损害答辩人的合法权益，为了维护答辩人的合法权益，捍卫国家法律的尊严，望二审法院及时秉公审理，并依法驳回上诉人的上诉请求。谭二妹向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付逾期未办证的违约金29767.71元及利息(违约金自2018年11月29日起至2019年8月19日参照中国人民银行同期同档次贷款利率计算利息，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2.本案一切诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年4月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告以618067元的价格购买被告开发建设的位于惠州大亚湾霞涌霞光二路18号华浩海悦湾X栋二X单元X号房产。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条就产权登记约定为：被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意作如下处理：1.原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金；2.原告继续委托被告办理房屋产权手续。双方在《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条就产权登记补充约定为：1.被告应当按照约定及时将应由被告提交的办理房地产权属登记的资料报送产权登记机关；2.原告应当按照产权登记机关指定，提交应由原告提供的材料，因原告不提供或者被告通知后在指定的时间内不提供，导致无法按照合同约定办理房地产权证而产生的全部责任由原告承担；3.双方一致同意，原告不付清房款、未缴清房屋契税、维修基金等费用的，被告不予配合原告办理房地产权证，直至原告付清上述费用后，被告方配合原告办理房地产权证，由此导致的办证迟延的责任由原告承担；4.原告未付清全部房款或者未缴纳办证所需的各项税费（包括契税、维修基金等费用）导致房地产权证迟延办理的责任由原告承担。合同签订后，原告向被告支付了购房款，被告于2017年4月20日向原告开具了金额为618067元的增值税发票。2017年6月23日，被告将房屋交付原告使用。涉案房产于2020年4月2日取得转移登记受理回执，于2020年4月7日登记至原告名下。2018年7月6日，被告向原告邮寄《业主办证资料催告函》，要求原告提供办理房屋产权证书有关税费资料。诉讼过程中原告陈述在收到催告函第二日就将契税发票交给被告，但原告未提供证据予以证实；对原告的前述，被告予以否认，被告提交的自行制作的办证明细总表显示，原告于2019年7月23日补交了契税发票。另查，2017年9月26日，大亚湾经济技术开发区地方税务局霞涌税务分局就案涉房屋税收方面向原告出具了税收缴款书。一审法院认为,本案系商品房预售合同纠纷案，原、被告签订的商品房买卖合同及其补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案争议焦点是：被告在办理权属证书方面是否存在违约，如果构成违约应如何承担违约责任。对此本院分析如下：1.根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告只需完成将由被告提供的资料报产权登记机关备案即完成合同义务。本案中，涉案商品房已于2017年6月23日交付原告使用，故被告应当在2018年11月29日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告直至2020年4月2日才将办理房地产权属登记的资料报送产权登记机关，已超出约定报备时间490日。2.原告迟延提交契税发票给被告的期间是否应予扣除。不动产权证书的办理需原告配合方能完成，故双方关于“原告应当按照产权登记机关指定，提交应由原告提供的材料，因原告不提供或者被告通知后在指定的时间内不提供，导致无法按照合同约定办理房地产权证而产生的全部责任由原告承担；”的约定不违反法律规定，原告迟延提交契税发票给被告的期间应予扣除。本案中，被告于2018年7月6日向原告邮寄《业主办证资料催告函》要求原告提供办理房屋产权证书有关税费资料，原告认可收到了催告函，但未提供证据证实其将契税发票交给被告的具体时间，根据证据规则应由原告承担不利的后果，结合被告提交的自行制作的办证明细总表所载内容，本院确认原告于2019年7月23日向被告补交了契税发票。综上，原告迟延提交契税发票给被告的期间2018年7月6日至2019年7月23日，共计382天，应在被告办证时间中予以扣除。扣除后，被告向产权登记机关提供资料备案的时间比合同约定已逾期108日（490-382），故被告在提交办证资料报产权登记机关备案方面存在违约，应承担相应的违约责任。3.关于被告如何承担违约责任问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》就被告逾期办证的违约金约定为：“如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意作如下处理：原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。故本案被告应向原告支付的逾期办证违约金为：618067元×1%＝6180.67元。原告诉请违约金超过部分，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。因原告未提供证据证实其因被告逾期办证导致的实际损失，故原告诉请被告因逾期办证支付除违约金之外的损失，证据不足，理由不充分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告惠州市华浩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告谭二妹支付逾期办证违约金6180.67元；二、驳回原告谭二妹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费272.1元，由原告谭二妹负担215.1元，由被告惠州市华浩房地产开发有限公司负担57元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为：逾期办证违约金的计算问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定的办证时限，上诉人已逾期490天，上诉人称其逾期办证的主要原因系被上诉人逾期交契税，但一审已经据实扣除382天，故上诉人仍要求扣逾期天数，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用544.19元，由惠州市华浩房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月三十一日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧