广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初8293号 原告：曾宁，男，1978年5月3日出生，壮族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：林剑，广西锐嘉弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢滨键，广西锐嘉弘律师事务所实习律师。 被告：南宁市华夏远基市场管理有限公司，住所南宁市明秀东路北六里99号虎丘家居精品中心第四层DS-415、416、418号商铺。统一社会信用代码：914501055522625351。 法定代表人：黄健，系该公司执行董事。 被告：广西鑫威乐投资有限公司，住所南宁市兴宁区明秀东路******房。统一社会信用代码：91450100068855160H。 法定代表人：凌寿沙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶茂昌，广西展邦律师事务所律师。 原告曾宁与被告广西鑫威乐投资有限公司（以下简称“鑫威乐公司”）、南宁市华夏远基市场管理有限公司（以下简称“华夏公司”）委托合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告曾宁的委托诉讼代理人林剑、谢滨键，被告鑫威乐公司的委托诉讼代理人叶茂昌到庭参加诉讼。被告华夏公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告曾宁向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的《委托管理合同》（合同编号：Ｆ2-119）；2.本案所有诉讼费用全部由被告鑫威乐公司承担。原告当庭变更诉请第一项为:确认原告与两被告签订的《委托管理合同》（合同编号：Ｆ2-119）为无效合同。事实和理由：2018年8月3日，鑫威乐公司作为甲方，原告作为乙方签订了一份《使用权转让合同》（合同编号：Ｆ2-119）,该合同第一条、第二条、第三条约定，鑫威乐公司将其在建的位于南宁市兴宁区（建筑面积8.26平方米）的使用权转让给原告，使用权转让期限为40年（即2019年9月1日起至2059年8月31日止），转让单价15170元／㎡，总价为125304元，一次性支付（即在2018年8月3日付清）。该合同第七条（一）项约定，该铺面应于2019年9月1日前交付给原告使用，并且该合同第五条第（一）项第2点约定，如鑫威乐公司逾期交付本案涉案商铺，原告有权解除合同，鑫威乐公司30日内无息退还原告已付的金额，并按原告已付的5%向原告支付违约金。同日，原告与两被告共同签订《委托管理合同》（合同编号Ｆ2-119），约定原告获得该物业使用权后即将该物业直接委托华夏公司经营管理。上述合同签订后，原告即按约定付清了本案商铺使用权转让金，但时至今日涉案商铺仍未完工，主体建筑仍在建设当中，何时完工交付原告遥遥无期。由于鑫威乐公司不能按时完工、履行向原告交付商铺的义务，又由于涉案商铺未完工交付，且原告已另案主张《使用权转让合同》为无效合同，因此该《委托管理合同》已无实际履行的可能和必要。 被告鑫威乐公司辩称，一、关于本案的使用权转让合同是无效合同，名为转让实为三产房屋买卖合同；二、主合同无效，所以委托合同也是无效的。 被告华夏公司未作答辩，亦未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月3日，原告曾宁（乙方）与被告鑫威乐公司（甲方）订立《使用权转让合同》，主要约定：第一条第1款，本合同约定的物业位于南宁兴宁区，所在项目（推广名：城北中心潮天地），项目土地使用权人为南宁市兴宁区朝阳街道办虎邱村村民居委会，集体土地使用证编号为：南宁集用地号Ｃ120407。根据甲方与南宁市兴宁区朝阳办事处虎邱村村民居委会签订的协议，甲方作为城北中心潮天地项目投资开发建设方，对此项目及项目内的物业依法拥有使用权及收益权。第二条第1、2、3、4款，乙方的物业为本合同第一条规定的项目中Ａ座二层Ｆ2-119号铺，该物业为框架结构，该商铺总共建筑面积8.26平方米，在乙方按时约定足额支付该商铺使用权款项的基础上，乙方享有40年使用权及收益权（即2019年9月1日起至2059年8月31日止），该商铺单价15170元／㎡，合计使用权总款为125304元。第三条第1款，乙方在签署《商铺使用权转让合同》之时，即在2018年8月3日付清该商铺合同总款125304元，抵扣商铺第一年度的总经营收益125304元，乙方实际付清该商铺合同总款112774元。第四条第1、2款，乙方在法律规定的范围内对该物 业进行合法使用、管理、收益（应当符合甲方有关物业管理的相关规定），甲方不得以任何形式损害乙方在合同期限内正当使用的权利。乙方可以在本合同约定的权利、义务和期限范围内，将本合同物业使用权出租或转让第三方。如乙方出租给第三方的，乙方和第三方都必须到物业服务中心办理物业出租备案手续，如乙方出租给第三方后未到物业服务中心办理备案手续的，承租方的所有权利义务甲方选择不予认可。第五条第（一）款，除本合同第七条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将约定物业交付乙方，按逾期时间处理（不作累加）：1、逾期在60日之内，自本合同第七条规定的最后交付期限之第二日起到实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付金额的0.03%的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，乙方有权解除合同。如乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30日内无息退还乙方全部已付金额，并按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限之第二日起至实际交付之日止，甲方每逾期一日向乙方支付已交付金额的0.03%的违约金。第七条第（一）款，在足额收到乙方按约定支付的物业使用权转让款后，甲方应当在2019年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的物业交付乙方使用。合同还就其他事项作出约定。 2018年8月3日，原告曾宁（乙方，委托方）与被告华夏公司（甲方，委托方）、被告鑫威乐公司（丙方，监督方）订立《委托管理合同》，主要约定：第一条委托的标的物，乙方在［城北中心潮天地］拥有使用权的物业位于南宁兴宁区，所在项目（推广名：城北潮天地）（Ａ座）二层Ｆ2-119号铺面，该物业为框架结构，该商铺总共建筑面积8.26平方米。第二条委托经营管理内容，1.在本合同有效期内，乙方同意将该物业委托给甲方经营管理，由甲方以甲方的名义依法出租给第三人或按甲方经营策略对外开展经营管理。乙方在签订本协议时，全权委托甲方对该物业进行租赁或进行其他经营事项。第三条委托期限，1.乙方按照《商铺使用权转让合同》（铺号：F2-119）获得该物业使用权后，乙方同意将该物业直接委托给甲方经营管理。2.乙方委托甲方经营管理的期限为10年，即从2019年9月1日至2029年8月31日止。第八条合同的解除，一、存在下列情形之一时，本合同解除：1.因不可抗力导致本合同无法执行的；2.本合同履行期限届满且双方未达成继续委托协议的；3.符合法律规定的解除情形的；4.经双方协商一致的其他情况。合同还就其他事项作出约定。 2018年8月3日，被告鑫威乐公司出具《收据》一张，载明“今收到曾宁交来城北潮天地F2-119号铺租金人民币125304元。”被告鑫威乐公司至今未向原告交付涉案商铺。 原告在庭审中陈述，未收取过涉案合同当中的租金收益。被告鑫威乐公司自认委托合同没有真正履行，也没有返还过任何合同款项。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告华夏公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 关于诉争合同的效力。首先，综观涉案《使用权转让合同》的合同条款和文义、约定主要权利义务等方面，被告鑫威乐公司将其投资建设的铺面交付给原告，原告以对铺面使用和收益为直接目的，向鑫威乐公司一次性支付相应费用，所取得的是合同标的物的使用权和收益权，而对于处分权未作明确约定，原、被告签订的《使用权转让合同》更符合租赁合同特征。但由于原、被告双方在本案诉讼中均一致主张双方成立房屋买卖合同关系，本院基于双方真实合意的意思表示，确认涉案《使用权转让合同》的性质为房屋买卖合同关系。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告在至今未取得涉案物业商品房预售许可证明的情况下，将涉案房产作为商品房出售，违反了前述规定，故原、被告双方签订的《使用权转让合同》无效。《委托管理合同》是基于《使用权转让合同》存在为前提所签订，应以主合同存在并生效为前提。现主合同《使用权转让合同》无效，《委托管理合同》作为从合同亦自始无效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 原告曾宁与被告广西鑫威乐投资有限公司、南宁市华夏远基市场管理有限公司于2018年8月3日签订的《委托管理合同》（合同编号：F2-119）无效。 案件受理费57元，由被告广西鑫威乐投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 林莉 二〇二〇年十二月八日 法官助理 曹畅 书 记 员 谢芸 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。