浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020)浙01民终8215号 上诉人（原审被告、反诉原告）杜怀芝，男，1974年4月10日出生，汉族，户籍所在地安徽省霍邱县，现住浙江省杭州钱塘新区。 委托代理人吕林华，湖北晋梅律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）潘国梁，男，1974年11月29日出生，汉族，住浙江省杭州市临安区。 委托代理人张松梅，浙江君安世纪律师事务所律师。 上诉人杜怀芝因与被上诉人潘国梁房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市经济技术开发区人民法院（2020）浙0191民初1377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。上诉人杜怀芝的委托代理人吕林华，被上诉人潘国梁的委托代理人张松梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2018年8月份，潘国梁（出租方，甲方）与杜怀芝（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定杜怀芝承租潘国梁位于杭州经济技术开发区××幢××楼××室，租赁期限自2018年8月20日至2023年8月19日，租赁期内有15天的免租期，即自2018年8月20日至2018年9月3日止，免租期内免收房屋租金，但电费、公共能耗费、物业管理费均由杜怀芝承担。同时约定年租金为139503元，租金支付方式为押二、半年付，先付后用；承租方交纳租金一个星期内，出租房提供收据，不提供发票，如需开具发票，相关事项由承租方自行解决，出租房配合，税由承租方承担；第一、二年年租金为139503元，第三、四年年租金在第一、二年基础上增加10%，第五、六年年租金在第三、四年基础上增加10%；若承租人延期交付租金的，则逾期按房租1143元／天支付。约定押金为23250元，承租人在承租前交付给出租人，合同期满后，承租人在没有欠费及破坏原有装修的基础上，押金无息返还。出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物，合同期满后，在不破坏外观装修的物品归承租人，其他归出租人。上述合同签订后，杜怀芝按约支付了押金23250元及2018年8月20日至2020年2月19日的房屋租金。2019年11月15日，潘国梁微信联系杜怀芝，杜怀芝表示“我们不需要发票给一个收据可以了”，但潘国梁表示“发票一定要开的不能偷税漏税”。杜怀芝于2020年2月26日通过微信向潘国梁表示由于疫情影响无法经营，不再继续租赁房屋，希望退还押金。后杜怀芝搬走案涉房屋内部分物品。潘国梁于2020年6月诉至原审法院，请求判令：1、杜怀芝向其支付租金69751.50元（2020年2月20日至2020年8月19日），并支付违约金13950.30元；2、杜怀芝归还其税金支出13330.68元；3、杜怀芝承担本案诉讼费。杜怀芝提起反诉，请求判令：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》解除；2、潘国梁退还押金共计13250元；3、本案诉讼费由潘国梁负担。 原审法院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应恪守履行。杜怀芝诉称其与潘国梁口头约定支付潘国梁10000元可以随时解除合同，潘国梁对此不予认可，杜怀芝未能提供证据证明其与潘国梁有关于其享有单方解除合同的约定，故对杜怀芝要求确认合同解除的诉请缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。案件审理过程中，杜怀芝明确表示不再履行合同，潘国梁亦表示在杜怀芝坚持解除合同的情况下同意法院裁判解除合同，故案涉《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除。合同解除后，杜怀芝应返还案涉房屋。杜怀芝称其已经搬离案涉房屋，但是其未提供证据证明已经腾退并交付房屋给潘国梁，杜怀芝应向潘国梁支付自2020年2月20日起至其实际搬离之日止按139503元/年计算的租金及占有使用费。关于潘国梁要求杜怀芝赔偿其6个月的租金损失，综合双方合同履行情况及实际损失，原审法院酌情由杜怀芝赔偿潘国梁3个月的租金即34875.75元。双方约定如杜怀芝需要开具发票则承担相应的税金，本案中杜怀芝未要求开具发票，潘国梁开具发票，潘国梁要求杜怀芝支付税金的诉请，不符合双方约定，原审法院不予支持。杜怀芝向潘国梁交付押金23250元，案涉合同解除后，上述押金在应付款项中予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、潘国梁与杜怀芝签订的《房屋租赁合同》自判决生效之日解除；二、杜怀芝于判决生效之日起十日内向潘国梁支付租金及占有使用费（按139503元/年，自2020年2月20日起计算至杜怀芝腾空并交付案涉房屋之日止）；三、杜怀芝于判决生效之日起十日内向潘国梁支付34875.75元；四、潘国梁于判决生效之日起退还杜怀芝押金23250元；（上述第三、四项给付义务相互抵扣，杜怀芝支付潘国梁11625.75元）五、驳回潘国梁的其他诉讼请求；六、驳回杜怀芝的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1113元，反诉案件受理费66元，共计1179元，由潘国梁负担313元，由杜怀芝负担866元。潘国梁于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；杜怀芝于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费用。 宣判后，杜怀芝不服，向本院提起上诉称：一、原审对上诉人与被上诉人之间的口头约定不予认可属于事实认定错误。上诉人与被上诉人签订合同时，被上诉人预见到租期过长可能会因情况变化而无需承租三年，所以上诉人当时向被上诉人提出修改租赁合同，被上诉人称租赁合同为统一样式无法修改，但是上诉人如果在租赁期间不愿意承租可以向上诉人支付10000元后对外转租，上诉人表示因为自己并非从事房屋租赁业务，与其支付10000元对外转租不如支付10000元作为被上诉人但己另行出租的费用，被上诉人对于上诉人的意思表示予以肯定。上诉人与被上诉人之间前述约定本质上即上诉人与被上诉人约定上诉人向被上诉人支付10000元后可以解除租赁合冋，该约定合法有效。由于当初约定10000元是从上诉人支付的押金中扣除，所以2020年2月26日上诉人通知被上诉人解除租赁合同时，上诉人与被上诉人之间的租赁合同已经解除。原审对于上诉人与被上诉人之间的口头约定不予认可属于事实认定错误。原审认为上诉人未腾空并交付房屋属于事实认定错误。由于房屋属于不动产，无法移动，所以只能通过图片的形式予以固定，而图片己经显示上诉人将房屋腾空。房屋租赁合同中约定未搬走的财物归被上诉人，而上诉人当庭表示放弃未搬走的财产，所以上诉人早在2020年2月26日向被上诉人通知解除租赁合同当天便己经腾空房屋，上诉人提供的现场图片已经表明上诉人己经腾空了房屋。原审认为上诉人提供的证据无法证明房屋已经腾空属于事实认定错误。原审判决上诉人支付房屋租金及房屋占用费至腾空并交付案涉房屋之日起属于事实认定不清。上诉人早在2020年2月26日将房屋腾空并通知了被上诉人，即使上诉人应当支付房屋租金也应该是自2020年2月10日至2020年2月26日的房屋租金，但是原审对于上诉人应当支付租金的截止时间未予以固定，属于事实认定不清。房屋腾空及交付需要被上诉人配合，如果被上诉人恶意不予接收，上诉人将同样面临无法举证的情形而导致损失扩大，该判项对上诉人明显不公。原审酌情确定被上诉人的损失属于事实认定错误。在诉讼中上诉人与被上诉人之间基于合意而解除租赁合同，即使原审法院认为上诉人在合同履行之前存在违约行为应当承担违约责任，上诉人也仅需要承担合同解除之前的违约责任，租赁合同违约的责任在租赁物不存在损害的情况下仅限于租金损失，原审判决第二判项己经明确了上诉人在合同解除前的责任，再另行判决上诉人承担赔偿损失的责任属于事实认定错误。综上，上诉人杜怀芝请求二审法院撤销原判第一、二、三项，依法判决双方之间的《房屋租赁合同》于2020年2月26日解除，一、二审诉讼费由被上诉人潘国梁负担。 被上诉人潘国梁答辩称：上诉人的上诉请求和理由均不能成立。其理由在一审中均已经充分陈述，一审判决也进行了充分的说明，不认可上诉人的理由。被上诉人从来没有同意过上诉人可以单方解除合同。 上诉人与被上诉人在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。另，双方二审庭审中一致确认，杜怀芝对原审判决第三项予以认可，对案涉房屋内剩余物品予以放弃，潘国梁于2020年12月2日收回案涉房屋。 本院认为，本案双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。杜怀芝主张双方曾口头约定其支付潘国梁1万元可以随意解除合同，根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的证据规则，应由杜怀芝承担举证责任，现杜怀芝未有效举证，故本院不予采信。杜怀芝虽在合同履行期内于2020年2月26日通过微信向潘国梁表示不再继续租赁房屋并搬走部分物品，并主张该日期为合同解除日，但因不符合法定解除权和约定解除权的条件，故一审不予支持正确。一审结合双方对《房屋租赁合同》不再继续履行的意见，判决《房屋租赁合同》自本判决生效之日解除正确。对于租金的计算，因杜怀芝未腾空所有物品，在本案二审中才明确表示放弃室内剩余物品，且双方二审就潘国梁于12月2日收回案涉房屋达成一致，故租金应计算至2020年12月1日。对原审判决第三、四项，杜怀芝现无异议，本院予以确认。综上，杜怀芝的上诉请求依据不足，一审判决认定事实基本清楚，法律适用正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费675元，由杜怀芝负担并于本判决生效之日起十五日内向本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二〇年十二月四日 书记员 万丹丹