广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初10629号原告：广州三津餐饮管理有限公司，住所地广州市白云区云城街齐富路****。法定代表人：李朋，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘祖虎，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冬香，广东安国律师事务所实习人员。被告：东莞市伟天物业管理有限公司，住所地东莞市，住所地东莞市望牛墩镇寮厦村北环路**寮厦产业园**法定代表人：郭君山。委托诉讼代理人：李峻飞，广东启源律师事务所律师。原告广州三津餐饮管理有限公司（以下简称“三津公司”）与被告东莞市伟天物业管理有限公司（以下简称“伟天公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三津公司的委托诉讼代理人刘祖虎、刘冬香，被告伟天公司的委托诉讼代理人李峻飞到庭参加了第一次庭审，原告三津公司的委托诉讼代理人刘祖虎、被告伟天公司的委托诉讼代理人李峻飞到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告三津公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告之间的《厂房管理服务合同》；2.请求判令被告向原告退还保证金83232元、支付违约金83232元、赔偿损失228327元（包括装修损失118027元、拆卸和搬迁损失110300元）；3.请求判令被告承担全部诉讼费用并在原告胜诉范围内由法院优先退还给原告。诉讼过程中，原告三津公司撤回关于违约金的诉讼请求。事实和理由：原告于2018年10月17日与被告签订了《厂房管理服务合同》原告依照合同约定交付合同保证金，并按时交付租金。由于厂房被拍卖，新业主变成广东方和药业有限公司，广州市黄埔区人民法院作出（2018）粤0112民初556号判决书，认定《厂房租赁合同》对新业主不发生效力，导致原告与被告之间的《厂房管理服务合同》无法履行，原告无法正常生产营业、损失巨大。原告认为，由于被告的行为导致合同目的无法实现，己构成根本违约，根据《合同法》94条的规定，原告依法享有合同解除权并有权要求违约赔偿。经当事人了解，广州市景泓五金照明设备有限公司、被告及广州市雅孚伦贸易发展有限公司为规避执行，虚假签订租赁协议，过程中并未告知有诉讼及厂房被拍卖，造成原告投入巨额装修，后在另案中公安介入，新业主拿到拍卖裁定不断干扰原告的经营，要求原告腾空房屋，但是不赔偿原告的损失，要求原告向出租方索赔。2019年9月5日，新业主将厂房的电切断，由于原告经营的是餐饮行业，断电后使得冷库保鲜陷入危机，为了暂时保鲜，原告临时花费12万多元寻找供电，才避免巨额财产的损害，后期被告只是要求原告暂缓交租，但是对原告的损失不予理睬。被告伟天公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求，只同意退还保证金，理由如下：1.涉案场地新旧业主之间的交接是同样的处理方式，租客同意搬迁的，被告退押金，不同意搬走的可以与新业主协商续租，已经有业主与广东方和药业有限公司协商，并非原告称的广东方和药业有限公司干扰原告经营。本案纠纷是因为原告的老板不愿意出面协商才引起本案诉讼。2.租赁合同第17条约定，合同期内的厂房所有权及经营权应书面通知乙方，厂房的经营权及所有权的变更不影响租赁合同的履行。（2018）粤0112民初556号判决书仅是要求广州市景泓五金照明设备有限公司及广州市雅孚伦贸易发展有限公司支付房屋的占用费，并非认定合同无效，原告没有损失。3.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的的规定，被告认为违约金应当调整到0元。本院经审理认定事实如下：已发生法律效力的（2018）粤0112民初556号民事判决书查明，广州市萝岗区（现黄埔区）云骏路17号自编六栋的原所有权人是广州市景泓五金照明设备有限公司（以下简称“景泓公司”）。上述房产分别于2014年3月14日、3月18日办理抵押登记，抵押权人均为中国工商银行股份有限公司广州第一支行（以下简称“工商银行广州第一支行”）。广州市白云区人民法院根据（2015）穗云法民二初字第658号《协助执行通知书》及《民事裁定书》查封案涉房产，查封时效为2015年3月12日至2018年3月11日。随后，景泓公司因未能按期偿还借款本息被工商银行广州第一支行起诉至广州市越秀区人民法院，该院作出（2015）穗越法金民初字第742号民事判决书。因景泓公司未能依法履行前述生效判决，工商银行广州第一支行向广州市越秀区人民法院申请强制执行，该院于2016年12月26日作出（2016）粤0104执2268号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖广州市萝岗区（现黄埔区）云骏路17号自编六栋房产以清偿债务。广东方和药业有限公司（以下简称“方和公司”）于2017年8月13日以成交价40426080元竞得上述房产。广州市越秀区人民法院于2017年8月31日作出（2016）粤0104执2268号之二执行裁定书，裁定上述房产归买受人方和公司所有，方和公司可持该裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2017年11月21日，方和公司取得（2017）广州市不动产权第06209005号《不动产权证书》，载明上述房产为方和公司单独所有。后景泓公司不服（2016）粤0104执2268号之二《执行裁定书》，向广州市中级人民法院申诉，广州市中级人民法院于2017年12月29日作出（2017）粤01执监92号《执行裁定书》，驳回景泓公司的申诉请求。景泓公司不服（2017）01执监92号《执行裁定书》，向广东省高级人民法院提出申诉，广东省高级人民法院于2018年9月25日作出（2018）粤执监23号《执行裁定书》，裁定驳回景泓公司的申诉请求。基于以上事实，（2018）粤0112民初556号民事判决认定景泓公司与广州市雅孚伦贸易发展有限公司（以下简称“雅孚伦公司”）于2017年6月1日签订的《厂房租赁合同》对方和公司不产生法律约束力，并判决：一、景泓公司与雅孚伦公司向方和公司连带支付房屋占有使用费（房屋占有使用费以274319.91元/月计算，自2018年1月19日起计算至原告实际收回案涉房产之日止）；二、驳回方和公司的其他诉讼请求。三津公司提交的《厂房管理服务合同》《定金收据单》、银行流水、收据显示：伟天公司（甲方）与三津公司（乙方）与2018年9月25日签订《定金收据单》，约定保证金20000元；双方签订合同之日，乙方需支付甲方三个月押金、一个月租金共计110976元；双方签订正式合同后，定金20000元自动抵扣对应金额的押金。三津公司（使用方，乙方）与伟天公司（甲方，管理方）于2018年10月17日签订《厂房管理服务合同》，约定甲方同意将位于广州市黄埔区云骏路17号6栋一楼b区所管理的厂房提供给乙方使用，面积为816平方米，价格为34元每平方，管理费2元每平方；使用时间为2018年10月21日至2023年10月20日止；厂房使用费为每月27744元，费用从2018年11月1日起由甲方代收代缴，乙方须在签订本合同时支付首月使用费用，并于以后每月5日前预交当月费用，厂房交付以实际交付日为准，如有推后，则计租日顺延；租金从第三年起递增10%，以后每两年一次递增计收金额。合同第三条合同保证金第5条约定，作为履行本合同担保，乙方须在签订本合同时一次性向甲方交付三个月使用费，合计83232元作为本合同保证金。合同终止时，该合同保证金及押金在乙方不违反本合同规定和甲方各项规章制度并缴清所有费用的前提下，凭乙方提供的保证金及押金原始收据无息退还。第六条厂房的交付第10条约定，甲方同意给予乙方厂房装修期，从2018年10月21日至2018年10月31日止，供乙方进行厂房装修。第十条违约责任第29条约定……如甲方违约，则退回乙方的保证金，并赔偿乙方与保证金同等金额的赔偿金。三津公司分别于2018年9月25日、10月18日向伟天公司指定账号支付了20000元、90976元，伟天公司向三津公司出具了金额为83232元的押金收据。伟天公司确认双方签订了的租赁合同，但对上述证据均不予确认，其未提交双方签订的其他租赁合同。三津公司主张因受方和公司干扰，其无法正常经营，并提交以下证据予以证明：1.微信群聊天记录，提及停电事宜。2.照片，未显示拍摄时间及地点。3.申诉函，系由三津公司及其他公司于2019年7月1日出具给“辖区公安局/园区管委会领导同仁”的函件，主要内容为三津公司及其他公司系广州市黄埔区云骏路17号自编6栋的租户，与伟天公司签订了房屋租赁合同，其最近才发现承租的物业存在产权纠纷，要求与伟天公司协商搬迁赔偿事宜，并要求方和公司在其未协商妥当前不得干扰租户正常经营，恳请相关部门领导组织协调会。4.公告，系雅孚伦公司于2019年5月15日出具，载明从2019年6月1日起租金收入归方和公司所有，未来涉及交接事宜由各方配合王胜龙完成，雅孚伦公司要求王胜龙及其他租户从2019年6月1日起交租给方和公司。5.告知书，由方和公司于2019年6月3日出具，载明该司已是广州市黄埔区云骏路**自编**房产的实际产权人，要求各实际占用人于2019年6月10日前联系该司，报备占用情况。6.收楼告知书，系方和公司于2018年7月10日出具，载明方和公司于2017年8月13日竞买得广州市黄埔区云骏路17号自编6栋房产，其从即日起以业主身份行使对该物业的管理、使用、出租的权利，请原租户及其他使用人及时与该司联系，或洽谈房屋续租使用事宜，或清理搬离各自物品设备。如三天内未与该司联系，则视为无意对该房屋使用；三天内未清理搬离物品的，该司将视之为遗弃物，该司对此不承担任何保管责任。7.景泓公司出具的声明，表示其于2017年6月1日将物业出租给雅孚伦公司，目前该物业实际由雅孚伦公司经营管理，与其无关。8.声明书，伟天公司于2019年7月9日出具，载明因广州市黄埔区云骏路17号自编6栋房产存在历史遗留问题，2019年7月开始的租金暂缓缴纳，其他费用需政策缴纳，其与新、老房东正常交接后再另行通知各租客。伟天公司对上述证据均不予确认。三津公司还提交了景泓公司与雅孚伦公司签订的租赁期限自2018年1月1日至2019年12月31日的《广州市房屋租赁合同》及《转租证明》，该租赁合同已办理备案手续，显示景泓公司将广州市黄埔区云骏路17号自编6栋房产出租给雅孚伦公司。三津公司提交了《施工承包合同》《网络监控安装合同》《产品购销合同》、收据及银行流水，拟证明其投入了大量资金进行装修及建造冷库。上述证据显示装修费为75080元;网络监控安装费为6757元，其中网线为550元、水晶头为32元、PVC线槽为75元；冷库的购买价格为312500元。2019年11月6日，三津公司申请对广州市黄埔区云骏路17号6栋一楼b区厂房的装修损失、拆卸和搬迁损失、经营损失进行评估，后本院经摇珠确定并委托广州市安衡价格事务所有限公司对上述项目进行评估。广州市安衡价格事务所有限公司于2020年9月15日出具评估报告，结论为装修损失为118027元、拆卸和搬迁损失为110300元；因三津公司未能提交相关资料，未评估出经营损失。其中，装修损失中包含了监控线路的网线、水晶头、PVC线槽。伟天公司于2019年9月22日收到本案起诉状副本及诉讼材料。上述事实有《厂房管理服务合同》《定金收据单》、银行流水、收据、民事判决书、公告、告知书、收楼告知书、声明、《广州市房屋租赁合同》《转租证明》《施工承包合同》《网络监控安装合同》《产品购销合同》、评估报告及当事人陈述等证据予以证明。本院认为，三津公司提交了其与伟天公司签订的《厂房管理服务合同》，伟天公司虽对该合同不予确认，但其确认双方签订了租赁合同，伟天公司未提交双方签订的其他合同，故本院对三津公司提交的《厂房管理服务合同》予以采信。该《厂房管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。三津公司自愿撤回关于违约金的诉讼请求，系其对自身权益的合法处分，符合法律规定，本院对此予以准许。关于解除合同。方和公司通过拍卖竞买得广州市萝岗区（现黄埔区）云骏路17号自编六栋房产，已生效的（2018）粤0112民初556号民事判决认定景泓公司与雅孚伦公司于2017年6月1日签订的《厂房租赁合同》对方和公司不产生法律约束力，现方和公司已要求三津公司搬迁，即伟天公司不能按照双方签订的《厂房管理服务合同》将广州市黄埔区云骏路17号6栋一楼b区的厂房交给三津公司使用，已构成违约，三津公司无法实现合同目的，故其主张解除双方签订的《厂房租赁合同》于法有据，本院予以支持。鉴于三津公司未举证证明其曾向伟天公司发出过解除合同的通知，伟天公司于2020年9月22日收到本案起诉状副本及应诉材料，故本院认定双方于2018年10月17日签订的《厂房租赁合同》于2019年9月22日解除。关于返还保证金。三津公司提交的证据显示其依照合同约定向伟天公司支付了保证金83232元，现双方签订的合同因伟天公司违约而解除，三津公司要求伟天公司返还保证金83232元，依据充分，本院予以支持。关于赔偿损失。如前所述，伟天公司构成违约，应向三津公司承担赔偿损失的违约责任。双方签订的《厂房租赁合同》解除后，伟天公司应向三津公司支付装饰装修残值损失和拆卸、搬迁损失。三津公司提交的证据显示其装修支出了75080元;监控线路的网线、水晶头、PVC线槽共计657元（550元+32元+75元），则其装修共支出75737元。《厂房租赁合同》约定合同期限为5年，截至双方于2019年9月22日解除合同，摊销费用为14087.08元（75737元÷5年×0.93年），装修残值损失即未摊销费用为61649.92元（75737元-14087.08元）。评估报告显示广州市黄埔区云骏路17号6栋一楼b区厂房的装修现值损失为118027元，高于装修残值损失，应按装修残值损失计算三津公司的装修损失。评估报告显示三津公司的拆卸、搬迁损失为110300元，未评估出经营损失，故伟天公司应向三津公司支付拆卸、搬迁损失110300元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告广州三津餐饮管理有限公司与被告东莞市伟天物业管理有限公司于2018年10月17日签订的《厂房租赁合同》于2019年9月22日解除；二、被告东莞市伟天物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告广州三津餐饮管理有限公司返还保证金83232元；三、被告东莞市伟天物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告广州三津餐饮管理有限公司支付装修损失61649.92元、拆卸和搬迁损失110300元；四、驳回原告广州三津餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5973.4元，由原告广州三津餐饮管理有限公司负担1080.9元，被告东莞市伟天物业管理有限公司负担4892.5元；保全费1852.32元，由原告广州三津餐饮管理有限公司负担335.18元，被告东莞市伟天物业管理有限公司负担1517.14元；评估费15000元，由原告广州三津餐饮管理有限公司负担2714元，被告东莞市伟天物业管理有限公司负担12286元（评估费已由原告广州三津餐饮管理有限公司预交，被告东莞市伟天物业管理有限公司应负担的评估费在履行本判决时向原告广州三津餐饮管理有限公司迳付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  毛丽娟人民陪审员  周逸瑜人民陪审员  卢绮华二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  钟思钰刘婉仪