山东省临沭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1329民初7467号 原告（执行案外人）：陈艳，女，1980年7月12日生，汉族，居民，住临沭县。 原告（执行案外人）：陈德国，男，1979年9月20日生，汉族，居民，住临沭县。 以上二原告委托诉讼代理人：袁和波，山东泽钧律师事务所执业律师。 被告（被执行人）：刘乃踊，男，1989年8月3日生，汉族，居民，住临沭县。 被告（申请执行人)：山东临沭农村商业银行股份有限公司。住所地：临沭县沭新东街**。 统一社会信用代码：91371300MA3CDX1C99。 法定代表人：赵京才，董事长。 委托诉讼代理人：邰德见，山东金星伟业律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：班爱评，山东金星伟业律师事务所实习律师。 第三人（被执行人）：高昊昊，男，1989年4月28日生，汉族，居民，住临沭县。 第三人（被执行人）：解修朋，男，1991年1月10日生，汉族，居民，住临沭县。 原告陈艳、陈德国与被告山东临沭农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）、刘乃踊、第三人高昊昊、解修朋案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈艳、陈德国及其委托诉讼代理人袁和波、被告农商行的委托诉讼代理人邰德见到庭参加诉讼，被告刘乃踊及第三人高昊昊、解修朋经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈艳、陈德国向本院提出诉讼请求：请求解除对位于临沭县××小区××号楼××单元××室房产（不动产号0015318）的查封措施。事实和理由：2019年8月13日，原告与刘乃踊签订房屋买卖合同，约定房屋价款393000元，原告支付该房产银行按揭贷款。签订合同后，刘乃踊于2019年8月23日交付了该房屋，原告支付了90000元房款，并按月支付该房银行按揭贷款。2020年8月临沭县人民法院作出的（2020）鲁1329执1984号民事裁定对该房产查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法效的书面买卖合同；（二）在人民法院査封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告购买该房产在査封之前，系通过房屋中介购买，签订书面购房合同，且已经交付，只是因开发商原因没有办理房产证。原告已经按合同支付部分价款，且愿意将剩余房款一次性按法院要求交付执行。 农商行辩称，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项之规定，案涉房屋在不动产登记机构登记的所有权人为被执行人刘乃踊，法院在执行程序中查封刘乃踊所有的房屋正当合法；原告在本案中的主张及诉求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项情形，其诉求应予驳回。 刘乃踊未到庭亦未提供书面答辩。 高昊昊、解修朋未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，当事人举证、质证如下：1.原告主张其于2019年8月13日通过临沭县中庸房产公司购买涉案房产，成交价格为393000元，首付90000元，剩余贷款由原告按月支付，截止到起诉之日现已支付银行贷款30516元。提供买卖合同、收到条各1张、付款证明2份、银行打款单15份予以证实。农商行对上述证据质证意见如下：涉案房屋已在贷款银行设定了抵押，原告应提供证据证实刘乃踊出卖房屋已经过抵押权人同意，否则买卖合同缺乏合法性要件。个人获取存款凭证中显示的交易价款是否系原告主张的购房价款，目前无法确认，在刘乃踊未到庭确认的情况下，对其真实性及关联性，农商行均不认可。银行打款单中有银行加盖的印章个人贷款还款凭证及交易明细清单外，其他的交易凭证均无任何单位的印章确认。对无印章确认的单据农商行不认可。加盖印章的个人贷款还款凭证显示的还款人均为被执行人刘乃踊，前述证据所显示的内容与本案争议的焦点缺乏关联性，该组证据不能证明原告关于签订房屋买卖合同并支付价款的主张。本院认为，买卖合同、收到条中均有刘乃踊、陈德国、陈艳的签名及捺印，且中庸房产也加盖印章予以确认，对买卖合同及收到条予以确认。2.原告主张其于2019年8月23日已经占有涉案房产，提供交房确认书、申请书、物业费单据、缴纳电费凭证予以证实。农商行对上述证据质证意见如下：交付确认书中甲方一栏是否由刘乃踊本人签订，无法确认。对其真实性农商行不认可。物业费的收款收据显示的交款人均为刘乃踊，而非本案的原告，对其关联性农商行不认可。空置房屋物业费减免申请单显示的刘乃踊签字为复印件，对其真实性农商行不认可。二原告关于涉案房屋已转移占有的主张与其在执行局接受调查时所作的陈述前后矛盾，上列证据也不能证明涉案房屋在查封前已由二原告占有，同时提供临沭县人民法院对陈德国和陈艳调查笔录一份，证实二原告认可并陈述涉案房屋没有居住、使用，至今仍是毛坯房，涉案房屋查封前原告并未合法占有房屋。本院认为，原告提供的交房确认书中有刘乃踊、陈艳的签字捺印，且盖有中庸房产的印章，该交房确认书真实、合法，且与本案具有关联性，予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月13日，刘乃踊作为甲方（出售方）、陈德国、陈艳作为乙方（买受方）、中庸房产作为丙方（见证方），三方签订房屋买卖合同书一份，合同约定：甲方同意将所拥有的临沭（县）史丹利学府名苑小区1号楼1单元1604户房产出售给乙方。甲乙双方同意上述房产的交易成交价为293000元整。甲方该房产目前暂未办理房产证，此房产在中国建设银行剩余294208元的房贷由乙方每月25号前准时偿还当月月供。甲乙双方协议于2019年8月25日前先办理房屋交接手续。乙方支付部分房款90000元给甲方，甲方收到乙方部分房款后，丙方将甲方出具的收到条给乙方。甲方承诺在2019年8月25日前将该房屋交付于乙方，并进行物业交接。合同还约定了其他内容。2019年8月23日，陈艳向刘乃踊的银行账户转款90000元，刘乃踊于当日向陈艳出具收到条一份，载明：今有刘乃踊收到陈艳购买史丹利学府名苑小区1号楼1单元1604室部分购房款90000元。2019年8月23日，刘乃踊、陈艳、中庸房产公司签订房屋及附属配套设施、物业等移交和过户确认书。当日，陈德国通过微信为涉案房产缴纳电费50元。 2019年6月15日，刘乃踊向农商行借款20万元，借款到期日为2020年6月14日，借款月利率为9.425‰，高昊昊和解修朋为上述借款提供担保，借款到期后，刘乃踊未返还借款本金。本院于2020年6月5日作出（2020）鲁1329民初2916号民事判决书，判决刘乃踊返还农商行借款20万元及利息，高昊昊、解修朋对上述借款本息在30万元的最高额债权额限度内承担连带清偿责任，并在承担责任后有权向刘乃踊追偿。上述判决生效后，因刘乃踊、高昊昊、解修朋未及时履行生效法律文书确定的义务，农商行向本院申请强制执行，本院于2020年8月7日依法立案执行，执行案号为（2020）鲁1329执1984号。2020年8月26日作出（2020）鲁1329执1984号执行裁定书，裁定查封被执行人刘乃踊名下史丹利学府名苑1-1-1604室房产一处，查封期限为三年。陈德国、陈艳对该查封裁定不服，向本院提出书面异议，请求解除对史丹利学府名苑小区1号楼1单元1604室房产的查封措施。本院依法进行了审查，并于2020年11月17日作出（2020）鲁1329执异84号执行裁定书，裁定驳回异议人陈艳、陈德国的申请。陈艳、陈德国对该裁定不服，于2020年11月27日向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案的争议焦点为陈德国、陈艳对涉案房屋享有的实体权利，以及该权利是否足以排除本院根据农商行的申请对涉案房产的强制执行。 一、关于陈德国、陈艳对涉案房屋的实体权利。2019年8月13日，刘乃踊与陈德国、陈艳及中庸房产签订房屋买卖合同书，合同约定刘乃踊将涉案房产出售给陈德国、陈艳，该合同书系双方自愿达成，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定该合同书合法有效。且陈德国、陈艳已按照合同约定给付刘乃踊首付款90000元，结合原告提供的每月偿还贷款的凭证，应认定陈德国、陈艳已履行了买卖合同义务，依据合同约定，待涉案房产满足条件后，陈德国、陈艳有权要求刘乃踊到房产部门办理涉案房产所有权转移手续。 二、关于陈德国、陈艳对涉案房屋的请求权是否足以排除本院根据农商行的申请对涉案诉争房产的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，刘乃踊与陈德国、陈艳签订房屋买卖合同书的时间为2019年8月13日，该时间早于法院查封涉案房产的时间即2020年8月26日。农商行主张陈德国、陈艳在法院查封涉案房产之前并未实际居住、使用涉案房产，提供二原告在本院执行局做的调查笔录予以证实，陈德国、陈艳对调查笔录予以认可，但其陈述没有居住不等于没有交付。刘乃踊、陈艳、中庸房产公司于2019年8月23日签订房屋及附属配套设施、物业等移交和过户确认书，且陈德国于当日通过微信为涉案房产缴纳电费50元，应认定陈德国、陈艳于2019年8月23日即实际控制并合法占有涉案房产，占有与居住系两个概念，二者不能混同。陈德国、陈艳已按照买卖合同约定支付购房款90000元，且按月支付房贷，同时表示同意按法院要求一次性支付剩余房款。根据房屋买卖合同约定在产权证办出且契税满两年七日内办理房屋所有权转移手续，法院查封前未过户的原因系不满足过户条件，并非陈德国、陈艳的自身原因。综上，陈德国、陈艳的诉讼请求符合上述法律规定，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。刘乃踊、高昊昊、解修朋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视其自愿放弃抗辩、举证和质证的权利，不影响本院根据查明的事实依法作出裁判。 综上所述，陈德国、陈艳的诉讼请求证据充分，事实清楚，予以支持。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 不得执行被告刘乃踊名下位于临沭县××小区××号楼××单元××室房屋。 案件受理费100元，由被告山东临沭农村商业银行股份有限公司和刘乃踊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 本院（2020）鲁1329执异84号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  李兰和 人民陪审员  孙运科 人民陪审员  宋玮婷 二〇二〇年十二月十五日 法官 助理  朱文玲 书 记 员  王成鑫