广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6342号上诉人（原审被告）：石继龙，男，汉族，1981年1月24日出生，住惠州市大亚湾**，身份证号码：622************337。委托诉讼代理人：李茶艳，广东指针律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢国华，男，汉族，1978年2月19日出生，住江苏省苏州市沧浪区*****，身份证号码：320************013。被上诉人（原审原告）：宋琛，女，汉族，1979年3月21日出生，住江苏省苏州xxx，身份证号码：320************041。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张毅、潘哲岩，广东经天律师事务所律师。原审第三人：惠州链家房地产经纪有限公司，住所地：惠州市惠阳区***********65、66号铺。法定代表人：张xx委托诉讼代理人：刘xx，男，该公司工作人员。上诉人石继龙与被上诉人谢国华、宋琛、原审第三人惠州链家房地产经纪有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省大亚湾经济技术开发区人民法院作出的(2019)粤1391民初4853号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人石继龙上诉请求：一、请求撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2019)粤1391民初4853号《民事判决书》，依法改判或将本案发回重审。二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审法院认定涉案合同是有效合同属于认定事实错误。被上诉人二宋琛是案涉房产的共同出卖人，其2019年3月30日在合同上没有签名，也没有出示授权委托材料，2019年3月30日合同并没有生效。2019年3月30日，上诉人与被上诉人一、一审第三人按照一审第三人提供的《房屋买卖业务签订文件合订本》格式样本签订系列合同。该系列合同中明确列明宋琛为涉案房产交易的其中一方。但是双方签订《房屋买卖业务签订文件合订本》时，凡是甲方主体为谢国华和宋琛的合同，合同尾部均仅有谢国华一人签名。合同签订时，谢国华及一审第三人均未向上诉人出具宋琛授权谢国华签署相关文件的委托书。涉案《房屋买卖合同》第十五条第(一)项明确约定“本合同自双方签字盖章之日起生效”。该《房屋买卖业务签订文件合订本》因宋琛未签名，且谢国华及第三人均未向上诉人出具宋琛授权谢国华签署相关文件的委托书，足以认定，《房屋买卖合同》在2019年3月30日并没有成立生效。本案被上诉人二宋琛是一审法院依职权追加作为原告，而根据民事诉讼法第132条规定，只有必须共同进行诉讼的当事人才应由法院通知参加诉讼。但一审法院在依职权通知追加宋琛作为共同原告的同时，却认定本案合同仅约束谢国华、上诉人及一审第三人，其裁判认定事实与通知追加的行为明显相悖。2、一审认定上诉人承担完全违约责任属于事实认定错误。即便认定涉案合同有效，二被上诉人、一审第三人对于涉案合同的解除也存在过错。当事人不履行或者不完全履行合同义务，是承—担违约责任的客观要件。被上诉人作为出卖方应当将房屋权属状况等信息如实告知上诉人，这一合同义务先于上诉人的付款义务。根据涉案合同第一条约定：“出卖人对该房屋产权现状的真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符则出卖人应按本合同第十二条承担违约责任。”合同第九条第(四)款约定：“出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况，否则由出卖人承担违约责任”。涉案房产并非被上诉人一单独所有，其对涉案房产没有完全的处分权。但被上诉人一未如实告知涉案房产的产权情况，房屋的共有权人宋琛也没有出具同意出售该房产的委托书。被上诉人一作为合同先履行义务方没有履行合同义务已经构成违约。签署房屋买卖合同时，被上诉人一在确认书第三条中确认了其购买涉案房产的年限为满五年但不属于家庭在广东省内唯一住房。然而在上诉人签完买卖合同并支付了13000元后，被上诉人却以“涉案房屋如果是满五唯一的话，上诉人要多支付50000元给被上诉人一”单方面涨价50000元，并要求上诉人签署补充协议，上诉人迫于无奈在补充协议上签了字。被上诉人在签署完买卖合同后又变相单方涨价50000元的行为严重违背诚实信用原则，也违反了如实告知义务，应认定被上诉人对于合同解除存在重大过错。二、一审判决上诉人承担的违约责任过高。一审判决上诉人承担全额的244000元违约金的完全违约责任，不符合情理，也显然对上诉人不公平，恳请二审法院对此予以纠正。1、上诉人并非恶意违约。上诉人考虑到被上诉人一作为出卖人对自己的房屋是否“满五唯一”都不清楚，故意隐瞒房屋是否“满五唯一，’的信息，事后又以此为由单方面变相要求涨价等不诚信的行为，上诉人在签订合同当天晚上就通过第三人向被上诉人表示了不再购买房屋及将上诉人支付给被上诉人一由中介代管的13000元补偿其损失，此后一直到其向上诉人发函前长达五个月的时间里，被上诉人一也没有催告过上诉人支付购房款，并一直将涉案房产交由中介售卖。2、被上诉人一谢国华没有及时采取措施致使损失扩大的行为违反了“减损规则”。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。在本案中，上诉人在签订合同的当天即通过第三人向谢国华提出不再购买涉案房产的意思表示，并支付13000元作为补偿款，已经尽到了避免或者减少对被上诉人谢国华可能造成的损失的义务。若谢国华认为上诉人违约，不能无动于衷，任凭损失的扩大，而应当采取积极措施，减少损失。而不是直到2019年8月才向上诉人发出解除合同的通知，其行为已经违反了上述法条规定的“减损规则”。三、一审法院适用法律错误。一审判决上诉人向二被上诉人支付违约金224000元，该违约金远远超过被上诉人的实际损失及上诉人的实际承受能力。根据《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求于以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。就本案而言，上诉人签约当天晚上即通过中介向被上诉人一提出不购买该房产及将已付的13000元作为补偿，并不影响被上诉人继续出卖涉案房产，双方签订合同至今，涉案房产所在地的房价一直平稳上涨，目前涉案房产同一小区相同户型的二手房成交价均高于合同约定房价。并且本案中被上诉人也存在违约情形，根据《合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。一审法院故意忽略了上诉人于签订合同当天提出不购买该房产及已经支付补偿金的事实，也未考虑双方当事人的过错程度等因素就判定上诉人违约。上诉人仅仅因为其在第三人提供的格式合同文本上的签字以及因不满卖方隐瞒房屋真实信息并单方涨价的不诚信行为当天表示不购买房屋就要其承担244000元违约金，这对于上诉人来说完全已经超出了预期，且十分不公平。上诉人系普通工薪家庭，其妻子因为要照顾三个年幼的小孩没有工作，一家人全靠上诉人一人工资维系，加之近来家中老人患肺癌治病用去不少积蓄，上诉人家庭实在承受不起如此高额债务。而且，在本案合同签订过程中上诉人虽有过错，但不至于一板子打到底，全额承担如此巨额的赔偿责任。恳请二审法院综合考虑履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等，衡平各方利益，对本案作出温情处理。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，请求．二审法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人谢国华、宋琛答辩称，1、本案涉案合同合法有效，不符合法律规定的无效要件，双方当事人应当依照合同履行各自的义务。根据合同法第52条的规定，合同无效仅限于五种情形，而涉案合同是在第三人的见证下，双方自愿达成的协议，不违反法律法规的规定，应为有效合同，此外在房屋买卖业务签订的交易方留存信息表，房产买卖合同第九条均记载了涉案房屋归属二位被上诉人，并未隐瞒涉案房屋的权属情况，不存在损害上诉人利益的行为。两被上诉人是夫妻，宋琛在本案中出具了情况说明，对谢国华与石继龙签订的房屋买卖业务签订文件合订本及相关文件进行了追认。此外根据最高人民法院关于审理房屋买卖纠纷案件适用法律问题的解释第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此上诉人要求法院认定合同无效，没有事实和法律依据。2、上诉人石继龙在合同签订后，主动表明其不再履行合同义务，其行为构成根本违约，被上诉人有权据此要求解除合同，并要求上诉人承担违约责任。涉案合同约定违约金比例为合同标的的20%，是双方一致同意的条款，且该违约责任对双方当事人公平一致，在签订合同时，当事人双方对违约金有合理的预期，同时该违约金的设立也是双方为了保证涉案合同能够履行而预先订立的。综上，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予以维持。原审第三人惠州链家房地产经纪有限公司未提交答辩意见。原审原告谢国华、宋琛向一审法院起诉请求：1.判令确认原、被告签订的《房屋买卖合同》于2019年8月31日解除；2.判令被告向原告支付房产价款20%的违约金244000元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：两原告系夫妻，两人于2005年结婚。2006年12月，两原告共同购买了位于惠州大亚湾西区大亚湾大道xxxxxxx。该房屋产权登记在两原告名下，登记为两原告共有。2019年3月27日，被告为购买原告位于惠州大亚湾西区大亚湾大道xxx，向第三人支付购房诚意金3000元。2019年3月30日，原告谢国华作为出卖方（甲方）（注明共有权人为原告宋琛），被告作为买受方（乙方），第三人作为居间方（丙方），三方签订《房产买卖合同》，约定由被告购买原告方名下位于惠州大亚湾西区大亚湾大道xxxx，总价款为1220000元。关于房屋基本情况及权属情况，合同第一条约定：该房屋没有设定抵押。关于交易定金，合同第三条约定：购房定金共计10万元，买受人在签订本合同后1个工作日内支付2万元，签订本合同后3个工作日内，买受人补交定金8万元；本条所约定的定金中2万元交由双方所约定的第三方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的托管协议或类似文件而定，买受人将定金支付给托管方或打入出卖人已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账号中以后，视为出卖人本人已收讫定金。关于房屋产权及具体状况的承诺，合同第九条约定：出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。关于违约责任，合同第十二条约定：任何一方不按照本合同约定履行义务，逾期超过十个工作日内，守约方有权以书面通知的方式解除本合同；守约方若为出卖人，出卖人有权以书面通知的方式解除合同，并没收定金或要求买受人按本合同约定的总房价款20%支付违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。同日，原告谢国华与被告及第三人签订的《资金托管协议》，约定将定金2万元交由第三人托管。同日，被告向第三人付款10000元。随后，被告反悔，向原告谢国华提出不再购买房屋，并表示愿意以已向第三人支付的13000元作为补偿款，补偿给原告方。此后，原告方以被告违约不履行合同义务为由，于2019年8月31日，通过第三人向被告发出了《解除合同通知书》，内容为：“致石继龙先生：……截至今日止，您拒不配合《房产买卖合同》的履行，一直未支付购房定金，亦未支付首期购房款和办理相关贷款手续。您拒不履行合同义务的行为已导致合同目的无法实现，构成严重违约。现我方特告知您解除上述合同，按《房产买卖合同》第十二条违约责任的约定，请您于接到本函后二日内向我方支付违约金244000元”。被告收到通知书后，表示只愿意给予原告方13000元经济补偿。为此，原告方向本院起诉，提出前述诉讼请求。本案审理过程中，原告宋琛对原告谢国华作为出卖人代表，与被告及第三人签订《房产买卖合同》及相关系列协议的行为予以认可，并与原告谢国华共同向被告提出了本案的诉讼请求。庭审中，第三人表示其所收取的被告交纳的13000元款项系定金款，第三人愿意退还给原、被告。一审法院认为，本案争议焦点为合同效力认定和相关违约责任的承担问题。关于合同效力问题。本案房屋虽然由两原告共有，但是本案的《房产买卖合同》则由原告谢国华一人和被告及第三人直接签订，三方在合同中对本案房屋共有的产权状况作出了明确具体的表述。原告谢国华还在合同中作出了关于“出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定”的承诺。这说明，本案合同仅直接约束原告谢国华、被告和第三人，原告宋琛在合同履行过程中的配合行为，应由原告谢国华直接承担违约责任。原告谢国华和被告及第三人签订的《房产买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。当事人应当按约诚实履行合同义务。故本案的《房产买卖合同》仅直接约束原告谢国华和被告及第三人，被告提出的关于本案合同主体缺失和未成立未生效的抗辩意见，本院依法不予采纳。关于合同解除及违约责任承担问题。被告在合同签订后明确表示不再履行合同，其行为构成违约，原告谢国华据此有权解除合同。原告谢国华已于2019年8月31日通过第三人向被告发出解除合同通知，原告谢国华与被告的房屋买卖合同关系应当自此日起解除。故原告谢国华要求确认本案合同于2019年8月31日解除的诉讼请求，本院依法予以支持。合同因被告一方违约而解除，被告应当按约按总房价款20%的比例向原告承担支付违约金的违约责任。被告提出的关于原告谢国华没有受到损失，应当免除违约金的主张，缺乏相关证据支持，本院不予支持。故原告谢国华要求被告按约支付总房价款20%的违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。根据合同关于“本条所约定的定金中2万元交由双方所约定的第三方托管，托管方式、放款、退款条件等思想依买卖双方与第三方所签的托管协议或类似文件而定，买受人将定金支付给托管方或打入出卖人已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账号中以后，视为出卖人本人已收讫定金”的约定，及第三人的在庭审中关于该款项性质的陈述，第三人收取的被告交纳的13000元款项，应当视为第三人代为原告谢国华保管的定金款。合同解除后，第三人应当将该款项退还给原告谢国华，再由原告谢国华退回给被告。因被告须向原告谢国华支付的违约金多于该款项，故该款项可由原告谢国华扣留，而相应抵作被告应向原告谢国华支付的违约金。关于原告宋琛的诉讼请求问题。本案房屋属于两原告的夫妻共同财产，原告谢国华因本案房屋取得的对被告享有的上述债权，属于其夫妻共同财产。对此，原告宋琛有权与原告谢国华一同向被告主张。故对于原告宋琛的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第九十八条、第一百零八条规定，判决如下：一、确认原告谢国华与被告石继龙及第三人惠州链家房地产经纪有限公司签订的关于惠州大亚湾西区大亚湾大道xxxxx的《房产买卖合同》于2019年8月31日解除；二、第三人惠州链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内将被告石继龙所交的，第三人惠州链家房地产经纪有限公司代为原告谢国华收取并保管的13000元款项支付给原告谢国华、宋琛；三、被告石继龙应当向原告谢国华、宋琛支付违约金244000元。此款扣除被告所交的13000元款项后，余额为231000元，由被告石继龙于本判决生效之日起10日内支付给原告谢国华、宋琛。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4960元，由被告石继龙负担。本案二审期间，上诉人提交了证据：一、贝壳找房房产成交价格信息，证明自2019年3月30日至今，案涉房产所在的熊猫国际小区二手房成交价格均高于上诉人与被上诉人签约时的价格，合同解除并未给被上诉人造成损失。本院组织了当事人质证。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案二审的争议焦点是：一、涉案合同是否有效；二、被上诉人请求的违约金应否调整。本院分析如下：关于涉案合同效力问题。涉案合同由上诉人、被上诉人谢国华与原审第三人签订，合同签订时，涉案合同中已明确表明被上诉人宋琛为房屋共有权人，被上诉人谢国华亦承诺其与配偶均知晓并同意此次房屋交易，原审第三人亦已向上诉人出示被上诉人宋琛的授权委托书，事后，原审第三人亦对被上诉人谢国华的行为表示认可。因此，涉案合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。上诉人上诉认为合同未成立未生效的理据不足，本院不予采纳。关于被上诉人请求的违约金是否应予调整的问题。虽然涉案合同明确约定“守约方为出卖人，出卖人有权要求买受人按本合同约定的总房价20%支付违约金”，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(二)第二十九条:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中，上诉人于签订合同当晚，因补充协议另行确定房屋价格的问题，考虑到购房成本，当即向被上诉人及原审第三人表明不再继续履行合同，并表示以已支付的13000元作为补偿，因此，综合考虑本案的履行情况及当事人的过错程度等因素，且在被上诉人未举证证明其实际损失的情况下，本院对双方约定的过高的违约金予以调整为总房价的10%，即122000元。综上，上诉人的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的(2019)粤1391民初4853号民事判决第一、二判项；二、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的(2019)粤1391民初4853号民事判决第三判项为：石继龙应当向谢国华、宋琛支付违约金122000元。此款扣除石继龙所交的13000元款项后，余额为109000元，由石继龙于本判决生效之日起10日内支付给谢国华、宋琛。本案二审案件受理费4964元，由上诉人石继龙负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月三日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮