上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初35671号原告：上海市闵行区海赋尚品苑小区业主委员会。负责人：蒋轶俊，主任。委托诉讼代理人：郭强，上海运帷律师事务所律师。被告：中电建物业管理有限公司上海分公司。负责人：牛海河，总经理。委托诉讼代理人：胡剑蓓，北京京都(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆诗芸，北京京都(上海)律师事务所律师。被告：中电建物业管理有限公司。法定代表人：尉连秋，董事长。委托诉讼代理人：姜胜才，男。委托诉讼代理人：胡剑蓓，北京京都(上海)律师事务所律师。原告上海市闵行区海赋尚品苑小区业主委员会(以下简称“海赋尚品苑业委会”)与被告中电建物业管理有限公司上海分公司(以下简称“中电建物业上海分公司”)、中电建物业管理有限公司(以下简称“中电建物业公司”)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海赋尚品苑业委会之委托诉讼代理人郭强，被告中电建物业上海分公司之委托诉讼代理人胡剑蓓(暨被告中电建物业公司之委托诉讼代理人)、陆诗芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海赋尚品苑业委会向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告归还小区公共收益的结余257,261.84元；2.判令两被告支付逾期归还公共收益利息自2019年11月26日起至实际归还日止以公共收益余额为本金，按同期银行拆借中心贷款利率为标准计算。事实和理由：2015年11月，上海海赋置业有限公司开发建设的《海赋尚品苑》小区陆续向业主交房。2016年1月起，被告中电建物业上海分公司作为前期物业开始正式管理小区。前期物业合同自2015年12月27日起至2017年12月26日止。前期物业合同期满前3月，小区业主大会尚未成立，被告中电建物业上海分公司继续履行物业维修养护义务。2018年11月28日，小区业委会依法产生。2019年8月1日，新选聘的物业服务企业开始履行小区物业维修养护义务。2019年8月26日，被告中电建物业上海分公司向新选聘的物业服务企业及业委会移交了部分材料，但未移交公共收益的结余。自被告中电建物业上海分公司履行《海赋尚品苑》小区物业维修养护义务开始，小区的停车费、广告费(德峰传媒)、共有场地出租租金(生鲜柜、快递柜)全部由其收取、控制。原告多次催告其移交共有部分经营管理档案及公共收益的结余，其一直拒绝配合。2020年7月31日，上海市闵行区《海赋尚品苑》小区业主大会表决通过与电建物业和地产的各项诉讼事宜。被告中电建物业公司作为被告中电建物业上海分公司的总公司，分公司的民事责任依法由设立该分支机构的总公司承担。原告认为：业主依法享有小区物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,而相关的公共收益应归全体业主所有。被告中电建物业上海分公司拒不移交公共收益的结余，故为维护原告的合法权益，原告现诉至法院提出如上诉请。被告中电建物业公司上海分公司、中电建物业公司共同辩称，业主大会授权原告诉讼，证据不充分，原告作为提出本案的主体是不适格的。被告中电建物业上海分公司在为原告小区提供物业服务期间投入了大量人力物力，提供服务保质保量。原告小区建筑面积小，收取的管理费不足以维持正常项目管理，小区收益补贴用完之后，该公司自身还亏损近100万元。但被告中电建物业上海分公司仍依照相关规定按期按照业委会的指令和新的物业公司办理了交接。被告中电建物业上海分公司认为其做好了前期物业该尽的义务，且在原告提出本次诉请之前，原告从未向两被告主张归还公共收益的结余，只是就移交小区的管理资料进行过协商。所以让两被告承担逾期返还公共收益的利息是不合理的，如果法院支持原告利息的主张，则起算时间由法院依法认定。如果法院认为被告需要承担相应责任，则两被告愿意共同承担责任。且，相关收益要求按照税后收入进行计算，即要求扣除发票上的3%税收进行计算总的金额，另，根据原告小区的管理规约的规定，收益中25%属于被告所有。本院经审理认定事实如下：2015年，上海海赋置业有限公司(作为甲方)与中电建物业上海分公司(作为乙方)签订《前期物业服务合同》，约定乙方对海赋尚品苑提供前期物业管理服务，管理期限为2015年12月27日起至2017年12月26日止。本合同期限届满前3月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后3月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。被告中电建物业上海分公司实际提供物业管理服务至2019年7月31日止。2019年8月26日与新聘物业管理公司正式移交。2019年11月5日，原告发函给两被告，要求两被告对公共收益合作协议及收支账目未做移交等问题尽快回复并落实。同月26日，被告中电建物业上海分公司回复函称，其已经履行了关于现场遗留问题的告知义务，对服务期间所产生的公共收益均已补充到小区的运营当中，因新物业公司已进场，该司与公共收益合作单位均已终止合同。2020年7月8日至2020年7月30日海赋尚品苑小区业主大会会议以书面征询意见的方式召开，表决通过与电建物业和地产的各项诉讼事宜。另查明，2017年10月20日，被告中电建物业上海分公司(作为甲方)与案外人上海德峰广告传播有限公司(作为乙方)签订《电梯广告租赁合同》，约定由乙方承包甲方管理的海赋尚品苑的电梯广告服务，共28部电梯，共计安装84个镜框，每部电梯补偿费用为1,100元/部/年，合作期限为2017年10月20日起至2019年10月19日止，共计61,600元含税，税率3%，其中不含税合同金额59,805.83元，增值税费1,794.17元，该款按每半年支付一次。合同尚对其他权利义务进行了约定。该合同金额已经履行完毕，后因甲方退出该小区管理，退给乙方6,758.03元。2018年6月1日，上述甲乙两方再次签订《电梯广告租赁合同》约定由乙方承包甲方管理的海赋尚品苑的电梯广告服务，共28部电梯，19寸一体机，计2,000元/部/年，总计56,000元/年；数码海报，2,500元/部/年，总计70,000元/年；B1数码海报，计1,500元/部/年，总计36,000元/年，合作期限为2018年6月1日至2021年5月31日止，共计486,000元(含税)，税率3%，其中不含税合同金额471,844.66元，增值税费14,155.34元，该款按每半年支付一次。合同尚对其他权利义务进行了约定。甲方共计收到乙方支付的合同金额为183,750元。2018年5月4日，被告中电建物业上海分公司(作为甲方)与案外人北京祥云门广告有限公司上海分公司(作为乙方)签订《场地租赁合同》，约定由乙方为甲方免费提供人行通道门、开门机和门禁系统全套，乙方在门上两面设置广告位，按每年每扇门1,000元的标准向甲方支付管理费(税率为3%，税金29元)，合同合作期限为2018年6月16日至2023年6月15日。被告中电建物业上海分公司收到广告费2,000元。2018年3月9日，被告中电建物业上海分公司(作为甲方)与案外人上海随易网络有限公司(作为乙方)签订《场地租赁合同》，约定由甲方出租给乙方小区车行出入口场地安装生鲜柜，乙方应向甲方交纳租金8,000元(税率为3%，税金233元)，乙方使用场地的时间为2018年4月1日至2020年3月31日。被告中电建物业上海分公司收到租金16,000元，后退还乙方5,333.33元。2017年11月，被告中电建物业上海分公司(作为甲方)与案外人深圳市丰巢科技有限公司(作为乙方)签订《中电建海赋尚品苑丰巢合作协议》，约定甲方出租给乙方小区车行出入口使用场地安装快递柜，乙方应向甲方交纳租金5,500元(税率为3%，税金160.19元)，乙方使用场地的时间为2017年11月1日至2019年10月31日。被告中电建物业上海分公司收到租金11,000元，后退还乙方1,375元。2018年9月16日，被告中电建物业上海分公司收取了案外人深圳中集电商物流科技有限公司上海分公司的场地管理费5,000元(含税145.63元)。上海市闵行区海赋尚品苑小区业主大会制定《上海市闵行区海赋尚品苑小区管理规约》中第三部分共用部分收益第二十六条(共用部分收益的使用规范)：利用物业共用部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并经业主大会或者相关业主共同决定后，按照物业服务合同约定委托物业服务企业统一经营，其经营收入扣除物业服务企业经营成本后，其收益属于全体业主或部分业主共有，并存入业主大会维修资金账户，专款专用。利用物业共用部分经营所得收益，主要用于补充房屋专项维修资金，并按照下列范围使用：(一)高于50%的比例补充相应的专项维修资金；(二)按照《业主大会议事规则》第三十条的约定用于业主委员工作经费；(三)25%的收益归物业公司用于停车位物业服务费和其他经营管理费用。也可以按照业主大会的决定用于弥补物业服务费用的不足。弥补的金额、比例不得超过上述(一)、(二)合计。(四)剩余部分按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定，用于物业管理活动的审计费用、拥有该收益业主的物业维护费用或者物业管理方面的其他需要。……本规约经业主大会会议讨论通过后自2018年11月13日起执行。以上事实，由证明、公告、函、回复函、业主大会会议纪要、前期物业服务合同、租赁合同、发票、银行回单、银行明细账、小区管理规约等证据以及当事人的陈述所证实，并均经庭审质证。本院认为，被告中电建物业上海分公司为海赋尚品苑小区提供物业服务至2019年7月31日，该期间利用小区公共部位获得的广告费、快递柜租金等公共收益应当属于海赋尚品苑小区全体业主共同所有。本案系海赋尚品苑小区召开业主大会经过表决的结果，起诉符合条件。原告经授权代表全体业主，在物业服务合同的权利义务终止后请求被告中电建物业上海分公司移交由其代管的公共收益，被告中电建物业上海分公司应当将结余的公共收益返还原告。对于具体的公共收益数额，原告对被告中电建物业上海分公司提供的证据均无异议，现原告主张要求被告中电建物业上海分公司返还的公共收益数额已经扣除相关税费，本院对此予以确认。关于被告中电建物业上海分公司要求扣除消防维修相关费用，其未能提供充分证据证明该笔费用的支出，故对其该辩称意见本院实难采信。至于被告中电建物业上海分公司要求公共收益中的25%归其所有，依据该小区管理规约规定，物业共用部分经营所得收益中25%的收益可归物业公司用于停车位物业服务费和其他经营管理费用。被告中电建物业上海分公司为该小区提供管理服务，其付出了管理成本，根据公平原则及参照本市行政区划内住宅小区相关管理办法之实践操作，被告中电建物业上海分公司从公共收益中提取25%的管理成本尚属合理。至于规约规定之前，因小区业主委员会尚未成立，不可能有相关规定予以确定，故在规约之前的相关公共收益亦可参照该标准予以提取。关于利息及计算方式，被告中电建物业上海分公司撤出小区后，本应及时与原告结算并返还公共收益，现原告主张自2019年11月26日起计算逾期利息，起算日期合理，本院对此予以确认。对于利息的计算标准原告主张按照银行同业拆借中心贷款利率计算，于法不悖，本院对此予以确认。关于责任主体，依法设立的分公司可以作为民事诉讼的当事人，具有诉讼主体资格，但其不具有法人资格，民事责任应由设立该分公司的总公司承担。现两被告自愿共同承担相应责任，故对于原告要求两被告共同承担返还公共收益及利息的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第八十条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第一款第(五)项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款之规定，判决如下：一、被告中电建物业管理有限公司上海分公司、中电建物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内共同返还原告上海市闵行区海赋尚品苑小区业主委员会截至2019年7月31日的公共收益192,946.38元；二、被告中电建物业管理有限公司上海分公司、中电建物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告上海市闵行区海赋尚品苑小区业主委员会以192,946.38元为基数，自2019年11月26日起至实际清偿之日止，按照2019年11月26日的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的逾期利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,683.50元，由被告中电建物业管理有限公司上海分公司、中电建物业管理有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  袁 洁二〇二〇年十二月十五日法官助理  王俐娜书 记 员  李春萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国物权法》……第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。……三、《中华人民共和国公司法》……第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……四、《最高人民法院关于适用的解释》……第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；（二）依法登记领取营业执照的合伙企业；（三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；（六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；（七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；（八）其他符合本条规定条件的组织。……五、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》……第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。……