吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2020）吉0102民初6653号原告：吉林省中东龙兴商贸园有限公司，住所地吉林省长春市南关区。法定代表人：曹业锋，总经理。委托诉讼代理人：李隆暄，该公司娱乐营运主管。委托诉讼代理人：赵烨，该公司法务部职员。被告：姜艳华，女，1959年12月30日出生，住吉林省长春市宽城区。原告吉林省中东龙兴商贸园有限公司与被告姜艳华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告吉林省中东龙兴商贸园有限公司的委托诉讼代理人赵烨、李隆暄，被告姜艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉林省中东龙兴商贸园有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金16762.80元；2.判令被告承担逾期缴纳租金的2％收取滞纳金；3.判令原告有权扣除履约保证金9000元；4.判令被告立即撤离租赁铺位，并恢复原状；5.判令被告承担逾期撤场的租金1.5倍收取违约金；6.诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年12月23日签署《铺位租赁合同书》，约定被告承租原告位于长春市南关区亚泰大街1138号的新天地购物公园第X层X座第X号商铺，面积为60平方米。租赁期限从2019年12月24日至2020年6月23日。1.按照合同第4.1.1条约定：租金计算标准为：4.58元／日／㎡，租金采用上打租方式以季为周期支付。按照合同约定，被告需在2020年4月23日前支付下期租金，截至2020年6月23日，被告未缴纳2020年4月至6月的租金总额为16762.80元。2.根据合同第16.1条约定：“乙方逾期支付租金、综合服务费、活动策划管理费等费用，每逾期一日，应按逾期交付金额的2％支付滞纳金。逾期超过7日的，甲方有权解除本合同。”被告逾期支付租金，因此原告要求终止双方的合同并要求对方承担逾期滞纳金（逾期滞纳金起诉从应支付租金之日起至实际支付之日止）。3.根据合同第16.2条约定：“因乙方过错甲方解除本合同的，乙方的履约保证金不予返还。”因被告未能支付租金导致合同解除，因此原告要求扣除被告履约保证金9000元。4.根据合同第13.2条规定：“合同结束，甲方有权要求乙方按商场需求进行铺位交还”，因此原告要求被告撤离该租赁铺位，并恢复原状。5.根据合同第13.4条规定：“乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付租金外，还应承担日基本租金的1.5倍违约金”，原告于2020年7月11日要求被告撤离场地，但被告一直未能撤离。因此原告要求被告承担逾期撤场的租金及违约金（从通知之日起至实际撤场之日止）。原告已多次向被告递送逾期缴费通知单及限期撤场函。但被告置之不理，并且拒不履行。因此原告为保护自身合法权益，向法院提起诉讼。姜艳华辩称，我在中东龙兴商贸园有限公司四楼室内公园经营神功盖世室内游乐项目。2020年2月24日租金已于2019年12月份全部交齐，神弓盖世合同租期是到2020年6月23日，租金已于2019年12月交至2020年3月24日。有银行交易记录为证。自2020年1月份新冠疫情发生后，为响应国家号召，商铺一直是停业状态，三个铺位停业一直到四月中旬，其中遥控船的铺位合同期满，原告的工作人员赵瑞雪与我联系，询问我是否撤场或续约。我询问撤场是否可以返还疫情期间未使用的费用，原告方赵瑞雪表示已经跟领导反映，可以返还该笔费用。赵瑞雪明确表示已经和中东龙兴商贸园的领导沟通了一定给返还。返还疫情期间一个月的所有费用，这有微信截图为证。2020年3月9日，原告方为了减少自己损失，消耗商铺租金不顾及顾客和营业人员的健康**命安全，在没有政府文件明确规定的前提下，强制商户开业，我们经营娱乐项目室内游乐行业具有特殊性，它是相对封闭场所，人员密度较高，人口流动性较大，不符合国家防疫防控的条件。我秉着对国家和社会顾客和营业人员的安全负责任，没有配合商场营业。从新闻、电视、媒体上了解到，国家已将此次新冠病毒疫情定性为不可抗力，根据合同规定的不可抗力之条款，当天下午我们商户代表与原告的副总胡波以及室内公园管理人员进行疫情期间合作条件的商讨未果。此期间我也问胡总遥控船费用怎么返还，他表示可以用来抵消狩猎英雄和神弓盖世的租金，当时李隆暄和葛意萱还有所有商户代表都在场，因为没有商量出结果，我们按照合同不可抗力之条款，第二天提出了撤场终止合同的申请，有申请书为证。提出撤场申请以后，原告迟迟不予理睬，不给回复。后来原告单位来了一名新经理叫刘永强，他和葛意萱与我协商，希望能够恢复营业，在这期间等候商场的优惠政策，这时国家也号召娱乐行业可以复工复产，为了响应国家号召，我于2020年4月中旬开始复工营业。因为原告商场受疫情影响，营业状态非常不好，我是边营业边等商场的优惠政策。受疫情影响营业状态非常不好，营员的工资都卖不出来。我本想停业了，可是为了响应国家复工复产的号召，和对中东龙兴商贸园大企业能够能在疫情期间所承担的幻想，我辞掉一名营业员，我充当一名营业员。一直坚持营业，等待着好消息，这时候已经到了2020年5月份吉林舒兰二次疫情暴发，原本生意就不好，二次暴发以后，生意越来越不好，越来越冷清。有时候一天连一个顾客都没有，我真坚持不住了。再次想到停业，这时原告室内公园经理李文萃调回来了，他同我说集团政策下来了，集团政策是五、六月份免租，之后续约七、八、九月份可以改成联营扣点模式。当时我对这个政策非常认可，同时也非常感激中东的领导能给我们好政策，直至合同期满，原告说不再与我签订合同了，我想不签就不签了，原告又通知我优惠政策没了，需要缴纳5月份和6月份的租金。我当时不同意，原告办事出尔反尔我接受不了，再就是因为这个疫情，2、3月份我没有营业，但是我的租金交了，之后原告也不给返，我提出抵5月份、6月份租金，原告也不同意。之后我就去找原告他们总经理曹总，曹总把我推给了新来的崔副总。崔副总一直推卸责任，理由是他后来的啥也不知道，不给解决问题，包括之前答应我遥控船租金能抵扣狩猎英雄和神弓盖世租金的事他都不承认了。后来我又找他谈，也是同样的回答问题，一直没有人给我解决。在没有解决问题的情况下，中东龙兴商贸园没有经过我的同意，强烈强行的拆除了我的两个项目，并且找各种理由扣除我项目的保证金，现在他们不但返还本应该返还我的钱，还强行拆除我的个人财产，现在原告还提出诉求，提出了一些无理的要求，我个人实在无法接受，我认为原告大企业仗势欺人，财力雄厚，以欺诈的手段欺骗我们商户的租金，强行拆除我的私人财产，推脱扯皮、拒绝返还一切应该返还我的费用，找各种理由抵扣我的抵押金。期间我始终积极沟通联系，可是负责人一味地推脱回避，疫情期间，确实我们这些商户非常难，我希望法院能给我们做主，不予支持中东龙兴商贸园有限公司的无理诉求，尽快追回属于我的钱款。我不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年12月23日，吉林省中东龙兴商贸园有限公司（甲方、出租方）与姜艳华（乙方、承租方）签订《铺位租赁合同书》一份，合同约定甲方将坐落于长春市南关区新天地购物公园商场内第X层X座区第X号商铺出租给乙方使用；该商铺的水平投影使用面积为60平方米；租赁期限为183天，自2019年12月24日起至2020年6月23日终止；乙方承租铺位的准营商品品种为体验类（经营项目：射箭）；租金计算标准为4.58元/日/㎡，租金总额为50288.4元，自计租日起至乙方完成撤场之日据实结算，2019年12月24日前缴纳2019年12月24日至2020年3月23日期间租金25006.8元，2020年2月23日前缴纳2020年3月24日至2020年6月23日期间租金25281.6元，租金采用上打租方式以季缴为周期支付，支付期限为每期开始日的30日前，第一期租金于本合同签订之日支付；为担保乙方按约履行本合同项下的全部义务和责任，乙方应在本合同签订之日向甲方交存履约保证金，金额不得少于9000元，该履约保证金在本合同履行期内由甲方保管，不计利息，在合同履行期间，如果乙方未按约定履行支付义务（包括但不限于延付租金、综合服务费、其他费用、违约金、赔偿金）或违反其他合同义务的，甲方均有权就乙方应当偿付的费用从履约保证金中直接予以扣划；为担保乙方在承租铺位期间销售的商品或提供的服务质量符合规定，能够满足消费者的正当要求，且不会对他人的合法权益构成威胁和损害，并确保甲方不会因乙方的经营行为而招致任何商誉或财产损失，乙方应在本合同签订之日向甲方交存质量保证金，金额不得少于5000元，该质量保证金在本合同履行期内由甲方保管，不计利息。保证金返还，甲方应当自确认乙方合同履行完毕无违约事项或遗留问题之日三个月后，将账目核对抵销后剩余的履约保证金余额（不计利息）返还给乙方。乙方应当于合同约定的租期结束之日起不超过5日内交还商铺，除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起不超过三日内交还该商铺，如乙方未在合同约定期限或指定期限提前完成撤场的，甲方有权采取一切措施进行清场，由此造成的一切责任和损失由乙方负责，逾期撤场的视为乙方自愿放弃其在铺位内的财务的所有权，甲方有权自行处置铺位内的一切物品，乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准支付逾期期间的租金、综合服务费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日基本租金的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方依照上述规定收回该商铺；在合同有效期内，乙方逾期支付租金、综合服务费、活动策划管理费等费用之一或全部的以及保证金应补足部分，每逾期一日，应按逾期交付金额的2%支付滞纳金，逾期超过七日的，甲方有权解除本合同，乙方中途撤场或因乙方过错甲方解除本合同的，乙方预缴的租金、履约保证金、综合服务费不予返还，并有权要求乙方额外赔偿甲方因此而遭受的全部损失；遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并且无需为此而承担违约责任，但应尽最大努力克服该事件减轻负面的影响，该铺位因不可抗力遭到严重损坏，导致乙方无法继续经营的，双方应当就是否继续履行本合同进行商议，如在不可抗力事件发生后90日内乙方既无法继续经营，双方也无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止本合同，本合同因此而终止的，双方互不承担违约责任，甲方应返还未发生的租金、费用及保证金，铺位内的物品、装修由乙方自行处理。此外，双方在合同中还约定了其他条款。上述合同签订后，姜艳华按照合同约定缴纳2019年12月24日至2020年3月23日期间的租金，并交纳履约保证金9000元、物业履约保证金4000元、质量保证金5000元，吉林省中东龙兴商贸园有限公司亦按合同约定将案涉商铺交于姜艳华用于经营射箭项目。2020年1月新冠疫情发生，吉林省中东龙兴商贸园有限公司的新天地购物公园X层（含案涉租赁铺位）于2020年1月25日停止营业。2020年3月8日，中共长春市委办公厅、长春市人民政府办公厅联合下发《关于加快推动服务业有关行业复工复产的通知》，内容：为统筹推进疫情防控和经济社会发展各项工作，按照“分级分类、有序推进、应放尽放”的原则，除电影院、棋牌室、舞厅、酒吧、KTV、公共浴室等场所相对密闭、人员相对集中的行业外，其他服务业企业在落实疫情防控措施的前提下，原则上要全面复工复产。吉林省中东龙兴商贸园有限公司依据该通知精神，通知姜艳华于2020年3月9日恢复商铺经营。另吉林省中东龙兴商贸园有限公司与姜艳华租赁的铺位为内接商铺，归吉林省中东龙兴商贸园有限公司统一管理。2020年3月10日，姜艳华向吉林省中东龙兴商贸园有限公司提出《撤柜申请》，表明：神弓盖世柜组因受疫情不可抗力影响，没有能力执行原合同的合作条件，根据合同不可抗力约定，申请商场返还二月和三月份未使用的租金、物业费等其他费用和所有押金、保证金，商场同意返还所有费用后，申请撤柜。庭审中，姜艳华申请证人张立军出庭作证，证人证实案涉商铺姜艳华已经出兑给张立军，商铺实际经营人是张立军。另查明，姜艳华租赁经营的铺位于2020年6月24日起停止经营，但姜艳华未将案涉商铺内的物品全部搬离。自2020年7月1日起吉林省中东龙兴商贸园有限公司多次通知姜艳华撤出案涉租赁铺位，姜艳华未将物品撤出案涉租赁铺位亦未支付租金。2020年9月10日吉林省中东龙兴商贸园有限公司自行拆除案涉铺位。另吉林省中东龙兴商贸园有限公司表示考虑受新冠疫情影响给予姜艳华免一个月租金。本院认为，吉林省中东龙兴商贸园有限公司与姜艳华于2019年12月23日签订的《铺位租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。合同的履行过程中，因受新冠疫情的影响，吉林省中东龙兴商贸园有限公司的新天地购物公园4F层（含姜艳华租赁的案涉铺位）自2020年1月25日停止营业至2020年3月8日（计44天），在恢复营业期间，吉林省中东龙兴商贸园有限公司与姜艳华对铺位租金减免与支付产生争议，姜艳华未支付2020年4月24日至2020年6月23日期间（计61天）的铺位租金。关于租期内应付租金数额问题。因受疫情影响停业44天，扣除已减免的31天，剩余13天对应的租金在吉林省中东龙兴商贸园有限公司主张的租金中应予以扣除。即扣除受疫情影响未经营天数，姜艳华欠付的租金数额应为（61天-13天）×60㎡×4.58元/日/㎡=13190.4元。关于姜艳华支付的履约保证金9000元，吉林省中东龙兴商贸园有限公司主张有权扣除，依据双方签订的合同约定履约保证金在姜艳华未履行支付义务或违反其他合同义务，吉林省中东龙兴商贸园有限公司有权就姜艳华应当偿付的费用从履约保证金中直接予以扣划，故在姜艳华欠付铺位租金的情况下，上述履约保证金应扣划用以抵付铺位租金，姜艳华剩余欠付租金应为13190.4元-9000元=4190.40元。另因姜艳华交付了质量保证金4000元（质量保证金在2020年9月10日撤场后三个月应予返还），姜艳华同意该质量保证金抵扣租金，故姜艳华剩余欠付租期内租金应为190.40元。上述欠付租金姜艳华未按约定时间给付，应承担逾期违约责任。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定，“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般认定为合同法第一百一十四条第二款规定的：‘过分高于造成的损失’。”因姜艳华以抗辩的方式表示约定的违约金标准过高，应予调整，可酌定以姜艳华欠付上述合同期内租金4190.40元为基数，自2020年2月24日起至2020年12月9日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算利息；以190.40元为基数，自2020年12月10日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算利息。关于姜艳华逾期撤场租金及违约金问题。合同到期后，姜艳华继续占有使用租赁场地，姜艳华应支付自2020年6月24日至撤场前一日2020年9月9日（计78天）的租金和占有使用费即78天×4.58元/日/㎡×60㎡=21434.4元。吉林省中东龙兴商贸园有限公司自愿主张从通知日即2020年7月11日至实际撤场之日止，要求姜艳华承担逾期撤场违约金，符合双方约定及法律规定，应予支持。关于违约金标准，如前所述，因姜艳华以抗辩的方式表示约定的违约金标准过高，应予调整，可酌定以姜艳华欠付上述合同期外租金和占有使用费21434.4元为基数，自2020年7月11日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算利息。关于吉林省中东龙兴商贸园有限公司在庭审中撤回要求姜艳华立即撤离租赁铺位并恢复原状的请求，不违反相关法律规定，应当准许。关于姜艳华已交纳物业履约保证金4000元，因吉林省中东龙兴商贸园有限公司并非物业履约保证金收取方，其可另行主张解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、姜艳华于本判决生效后立即支付吉林省中东龙兴商贸园有限公司合同期内欠付租金190.40元（履约保证金9000元、质量保证金4000元均已扣除）；二、姜艳华于本判决生效后立即支付吉林省中东龙兴商贸园有限公司合同期内逾期缴纳租金滞纳金（以4190.40元为基数，自2020年2月24日起至2020年12月9日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算利息；以190.40元为基数，自2020年12月10日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算利息）；三、姜艳华于本判决生效后立即支付吉林省中东龙兴商贸园有限公司合同期外租金和占有使用费21434.4元；四、姜艳华于本判决生效后立即支付吉林省中东龙兴商贸园有限公司逾期撤场违约金（以21434.4元为基数，自2020年7月11日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算利息）；五、驳回吉林省中东龙兴商贸园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费536元，由姜艳华负担430元，吉林省中东龙兴商贸园有限公司负担106元（吉林省中东龙兴商贸园有限公司已垫付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 李德保二〇二〇年十二月二十九日书记员 窦 智