湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初6849号原告（反诉被告）：罗春玲，女，1967年3月23日出生，汉族，住址湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：燕非、葛曼洋，湖北林熙律师事务所律师。代理权限为一般授权。被告（反诉原告）：曹尚，女，1986年11月27日出生，汉族，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：唐恩、彭珍珍，湖北恩涛律师事务所律师。代理权限为一般授权。原告（反诉被告）罗春玲与被告（反诉原告）曹尚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员谢春独任审理，于2020年8月31日公开开庭进行了审理。罗春玲的委托诉讼代理人葛曼洋、曹尚的委托诉讼代理人唐恩、彭珍珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗春玲向本院提出诉讼请求：1、判令曹尚支付2020年2月11日至2020年7月10日期间的租金75000元及违约金15000元；2、判令曹尚赔偿其因本案支出的律师费损失10000元；3、本案诉讼费、公告费等费用由曹尚承担。事实与理由：罗春玲承租武汉弘雅商业管理有限公司名下位于武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际公馆商铺4座1层39室后，与曹尚签订《房屋租赁合同》将房屋转租给曹尚，租期自2019年11月11日至2020年11月10日，曹尚支付租金至2020年2月10日，后续租金未付，至今已拖欠5个月租金，罗春玲多次向曹尚催讨租金无果，遂提起诉讼，望判如所请。曹尚辩称，1、双方已于2020年5月15日解除《房屋租赁合同》，其不应当支付5月15日之后的房租；2、其未缴纳房租系受新冠××疫情影响，不构成违约，不应当支付违约金以及律师费损失。曹尚向本院提出反诉请求：1、判令其不需支付罗春玲2020年2月11日至2020年4月30日的租金；2、判令2020年5月1日至5月15日的租金减半按3750元计算；3、判令罗春玲返还房屋租赁保证金15000元；4、本案诉讼费、反诉费由罗春玲承担。事实与理由：2019年11月11日，曹尚与罗春玲签订《房屋租赁合同》，约定曹尚承租罗春玲位于武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际公馆商铺4座1层39室的房屋，租赁期限自2019年11月11日至2020年11月10日，房屋租金为15000元/月，租金每三个月支付一次，后曹尚支付了15000元租赁保证金及三个月的房屋租金至2020年2月10日。2020年1月23日，新冠××疫情致商铺无法正常经营，一直未能复工营业，罗春玲则一直催促其缴纳后续租金并分文不予减免，双方关于房屋租金未能协商一致。为减少双方损失，曹尚于2020年5月15日告知罗春玲停止经营，此后曹尚再未进入案涉房屋，15000元押金亦未退还。庭审中，曹尚提出增加一项诉讼请求：判令《房屋租赁合同》于2020年5月15日解除。罗春玲针对反诉辩称，2020年4月8日武汉已复工复产，曹尚的第1、2项诉讼请求无事实和法律依据；曹尚违约在先，合同解除的日期是2020年7月28日而非2020年5月15日。罗春玲、曹尚围绕诉讼请求提供了证据。对没有争议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月10日，武汉弘雅商业管理有限公司（甲方）与罗春玲（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际公馆商铺4座1层39室（建筑面积113.79平方米，以下称案涉商铺）出租给乙方使用，租赁期限3年，从2017年11月10日起至2020年11月9日止。2019年10月10日，罗春玲（甲方）、曹尚（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将案涉商铺出租给乙方经营服装店，租期自2019年11月11日至2020年11月10日，租金每月15000元，每3个月支付一次，首期租金应于2019年10月31日前支付，如果逾期未支付房租超过10日，甲方有权解除合同并没收保证金，若不解除合同，甲方有权按每日1%追缴滞纳金；合同生效之日乙方向甲方支付15000元作为房屋租赁保证金，合同届满后双方不再续签合同，保证金无息退还乙方；乙方不支付租金或不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按年租金的30%向甲方支付违约金；乙方需要提前退租的应提前三个月通知甲方，并按年租金的30%向支付违约金；守约方追究违约方法律责任所产生的诉讼费、律师费、公证费等全部由违约方承担。《房屋租赁合同》还约定了双方其他权利义务。合同签订后，曹尚支付了3个月的租金及保证金，罗春玲将案涉商铺交付曹尚使用。曹尚支付租金至2020年2月10日，后续租金未付。2020年5月15日，曹尚在微信中向罗春玲提出退租，罗春玲未予同意。罗春玲当庭述称其2020年7月28日将案涉商铺上锁。另查明，罗春玲因本次诉讼与湖北林熙律师事务所签订《委托代理合同》支付律师费1万元。武汉弘雅商业管理有限公司因新冠××疫情的原因，免除了罗春玲3个月的房屋租金。本院认为，罗春玲、曹尚签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。罗春玲于2020年7月28日将案涉商铺上锁收回，双方的《房屋租赁合同》于2020年7月28日解除。对于罗春玲提出的要求曹尚支付2020年2月11日至7月10日租金的诉讼请求，本院认为，受新冠××疫情影响，案涉商铺在一定期间内不能正常使用导致租金损失，罗春玲、曹尚均无过错，本着公平原则，对此期间的租金损失双方应当共同承担。其中，因罗春玲承租商铺的出租方给予罗春玲3个月的免租期，故2020年2月11日-2020年5月10日期间罗春玲无损失，曹尚无需支付租金；2020年5月11日至7月10日的租金损失，罗春玲、曹尚各承担50%，曹尚尚需支付罗春玲租金15000元。对于罗春玲提出的要求曹尚支付违约金15000元的诉讼请求及曹尚提出的要求罗春玲返还租赁保证金15000元的反诉请求，本院认为，曹尚交付的15000元租赁保证金系履约保证金，考虑到新冠××对于合同不能履行的影响，可部分免除曹尚的责任，该保证金15000元中的50%的可作为违约金赔偿罗春玲损失，其余50%应予返还。《房屋租赁合同》约定，守约方追究违约方法律责任所产生的诉讼费、律师费、公证费等全部由违约方承担，罗春玲提出的律师费损失的诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、罗春玲、曹尚签订的《房屋租赁合同》于2020年7月28日解除;二、曹尚于本判决生效之日起十日内支付罗春玲租金15000元；三、曹尚于本判决生效之日起十日内支付罗春玲律师费10000元；四、罗春玲于本判决生效之日起十日内返还曹尚房屋租赁保证金7500元；五、驳回罗春玲其他诉讼请求；六、驳回曹尚其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1150元由原告罗春玲承担937.5元，被告曹尚承担212.5元（此款罗春玲已预交本院，曹尚随上述判决款项一并支付罗春玲）；反诉案件受理费134元由反诉原告曹尚承担109元，反诉被告罗春玲承担25元（此款曹尚已预交本院，罗春玲随上述判决款项一并支付曹尚）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  谢春二〇二〇年十二月十八日书记员  徐骏