山西省夏县人民法院民事判决书（2020）晋0828民初1034号原告：李建新，男，1971年4月21日出生，汉族，住山西省夏县。委托诉讼代理人：张银玉，山西宁丰（运城）律师事务所律师。被告：夏县弘禹建筑安装有限公司现更名为山西弘宇建设集团有限公司，住所地山西省运城市夏县新建北路。法定代表人：张璇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈黎明，山西瑶峰律师事务所律师。被告：夏县嘉源房地产开发有限公司，住所地山西省运城市夏县新建北路城建局楼下。法定代表人：张璇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王学光，山西禹都律师事务所律师。原告李建新与被告山西弘宇建设集团有限公司（以下简称弘禹公司）、夏县嘉源房地产开发有限公司（以下简称嘉源公司）合同纠纷一案，本院于2019年12月10日作出（2019）晋0828民初1466号民事判决书，被告山西弘宇建设集团有限公司、被告夏县嘉源房地产开发有限公司不服，上诉于运城市中级人民法院，运城市中级人民法院于2020年7月6日以（2020）晋08民终1002号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）晋0828民初1466号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李建新的委托诉讼代理人张银玉、被告山西弘宇建设集团有限公司的委托诉讼代理人陈黎明、夏县嘉源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王学光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建新向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告夏县弘禹建筑安装有限公司2019年7月26日给原告所送达的通知无效。2.依法责令二被告立即履行《鑫海湾解放北路商铺》表中记载的合同义务，将鑫海湾解放北路12号商铺交付给原告，并按国家规定及合同约定为原告办理12号、9号商铺的不动产权证。3.依法责令被告承担延期交房而给原告造成的损失3.5万元。4.诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于1994年11月30日承包租赁原山西省夏县玻璃钢制品厂临大街土地87㎡，租赁期为40年，原告在该地块上盖起两层房屋面积共174㎡，经营夏县瑶峰镇怡乐饭店。2001年山西省夏县玻璃钢制品厂改制后更名为山西格菲玻纤有限责任公司。2011年7月30日因山西格菲玻纤有限责任公司要拆旧建新，与原告达成《租赁土地旧房改建置换补偿协议书》，协议约定了房屋置换面积和办法，并约定了房产证的办理及费用承担。协议签订后，原告遂腾空了旧房屋，交由合同甲方处理，以确保重建工程的整体施工进度。1997年4月2日，韩斌将自己在原租赁山西省夏县玻璃钢制品厂临大街地皮上所建的42.3㎡门面房卖给了张正义夫妻二人。后张正义死亡，2011年7月10日，原告与张正义之妻安引梅签订了《房屋买卖协议》，购买了此门面房屋。2011年7月29日，山西格菲玻纤有限责任公司与安引梅签订了《租赁土地旧房改建置换补偿协议书》，协议约定了房屋置换面积和办法，并约定了房产证的办理办法及费用承担。2013年12月22日，山西格菲玻纤有限责任公司与被告夏县弘禹建筑安装有限公司合并，合并后债权债务由被告夏县弘禹建筑有限公司承接。被告夏县弘禹建筑安装有限公司是被告夏县嘉源房地产开发有限公司的股东之一。2015年，二被告在山西格菲玻纤有限责任公司的原址上开发建设了鑫海湾小区。房屋建成后，因二被告所建的12号和9号商铺一楼总面积为99.1㎡，而原告需置换的总面积为129㎡，被告一楼商铺总面积比原告置换总面积少30.2㎡。二被告所建商铺12号和9号二楼总面积为99.1㎡，而原告置换的二楼总面积为70㎡，被告二楼商铺总面积比原告置换总面积多29.1㎡。被告要把原告一楼所多的30.2㎡置换成二楼，并提出向原告收取“土地由租赁变个人费用155160元，而原告提出一楼置换二楼按1:2置换，二被告却不同意。后双方就置换的房屋面积又多次协商，最后达成一致意见，即以原告的房屋总面积216.3㎡和二被告新建9号和12号商铺总面积进行1:1置换，二被告还差原告房屋总面积18.1㎡。2016年4月14日，二被告让夏县鑫海湾售楼部给原告出具了《鑫海湾解放北路商铺》表，该表中载明：“商铺编号栏：12、9号；姓名栏：怡乐；原商铺栏：怡乐原一层面积87㎡，二层面积87㎡，共174㎡。韩斌原面积42.3㎡，韩斌和怡乐原面积共216.3㎡；现对应商铺栏：12号商铺93.5㎡，9号商铺104.7㎡，现面积共198.2㎡；相差面积栏：18.1㎡”。该表中还载明：“18.1㎡的差价按800元每平方米退还共计14480元，土地由租赁变更为个人费用155160元，现应交140680元，经双方协商实际交款70000元。备注：办证费用自理”。同日，原告按合同约定交纳了70000元。被告夏县嘉源房地产开发有限公司给原告出具了收据。原告依约定交纳了70000元，二被告却不将鑫海湾12号、9号商铺交付给原告，相反却又让原告交纳所谓的增值税、附加税、预缴土增税、所得税、清算土地增值税、下家房产税费等不应由原告所交纳的费用，并让原告签署空白的《补充协议》，不断变换让原告缴纳的税费和数额。在原告据理力争下，2018年9月二被告只将9号商铺交付给原告，12号商铺至今没有交付，也没有给原告办理不动产权证。原告为了维权曾提出起诉，但被告夏县弘禹建筑安装有限公司却在2019年7月26日诉讼期间给原告下发通知，称《鑫海湾解放北路商铺》表作废，又提出了与该表中所记载的内容完全不一致的要求，严重违背了诚实信用原则，违反了合同的约定。原告认为，鑫海湾12号、9号商铺是原告通过房屋置换方式取得的，二被告给原告确定了商铺编号，又和原告就置换的商铺面积重新达成一致意见，被告却违反合同约定，不将12号商铺交付给原告，也不给原告办理不动产权证，反而让原告交付各种不应由原告承担的税费，甚至后来又提出双方协商一致的合同作废，出尔反尔，严重违约。被告的违约行为给原告造成了极大的经济损失。原告与被告多次协商未果，只好具文起诉。请求人民法院依法审理，支持原告的诉讼请求。被告弘禹公司辩称，一、答辩人2019年7月26日给原告所送达的通知合法有效。1、根据原山西格菲玻纤有限公司与原告及韩斌签订的《租赁土地旧房改建置换补偿协议书》及山西格菲玻纤有限公司与答辩人签订的《合并协议》，原告及韩斌与答辩人形成置换合同关系，双方均受《置换协议书》约束。2、《通知》是答辩人完全根据对双方具有法律约束的《置换协议书》结合新建房屋面积与应置换面积具体实际，以及销售价格的进一步明确及确认。3、《鑫海湾解放北路商铺》是对原置换协议的补充，是针对土地租赁变为土地使用权费用的结算。原告对此产生误解并起诉，答辩人于2019年7月26日对原告下发通知予以纠正。4、根据《置换协议》原告按照协议书费用结清，然后才签订《商品买卖合同》正式交房。二、根据《置换协议书》办证、交房时间、税费标准，应以购房标准合同执行。原告没有按照《置换协议书》履行自己的义务，更没有签订购房标准合同，故根据合同法第67条之规定不存在交房，延期交房所谓的损失35000元不能成立。综上所述，原告起诉与事实不符，于法无据，故请依法驳回原告的诉讼请求。被告嘉源公司辩称，一、答辩人非本案适格被告。2011年7月30日，原山西格菲玻纤有限责任公司与原告签订《租赁土地旧房改建置换补偿协议书》，2013年12月22日，山西格菲玻纤有限责任公司与夏县弘禹建筑安装有限公司签订合并协议，明确甲方（夏县弘禹建筑安装有限公司）吸收乙方（山西格菲玻纤有限责任公司）而继续存在，乙方解散注销，根据合并协议第四条明确“原乙方在生产经营过程中签订的尚未履行完结的合同或协议，有关权利、义务由甲方承继”。故本案在继续履行2011年7月30日所签协议书的主体存在于夏县弘禹建筑安装有限公司与原告之间，答辩人非本案适格主体。二、原告主张履行《鑫海湾解放北路商铺》不能成立。因为该表的产生并非是答辩人与原告和夏县弘禹建筑安装有限公司共同协商，“表格”是解决土地由租赁变更个人费用的承担问题而存在，并不是对原置换协议的变更，更不是对如何交付房屋的约定。现履行置换协议的主体夏县弘禹建筑安装有限公司通知原告，并对如何履行置换协议提出具体方式，原告主张答辩人按照表格履行单方认为的协议，依法不能成立。三、原告主张答辩人履行交付房屋并办理不动产权证，不能支持。正如前所述，履行置换协议的双方并非答辩人。对于办理不动产权证，在原告置换协议涉及的相关税费未支付的情形下，答辩人不会对原告签订最终的商品房买卖合同，不动产登记部门也不可能进行登记。本案中原告对于置换房屋的差价、维修基金、契税、登记费、测绘费、房产所交易手续费均没有交纳，故原告主张不能支持。四、原告主张答辩人承担延期交房造成的损失不能成立。根据合同法第67条的规定，在房屋价款及相关的费用未支付时，作为答辩人有履行抗辩权，故不存在延期交房违约行为。综上，原告请求无理，应依法驳回。原告李建新围绕其诉讼请求提交了以下证据：1.李建新身份证复印件，山西弘禹建设集团有限公司（夏县弘禹建筑安装有限公司）、夏县嘉源房地产开发有限公司的工商登记信息。证明原告、被告基本信息。2.《个体工商户营业执照》。证明李建新是夏县瑶峰镇怡乐饭店的经营者，该饭店成立于2007年7月12日，有效期至2016年7月1日。3.《山西夏县玻璃钢制品厂临大街地皮承包合同书》。证明1994年11月30日，原告承包租赁了山西格菲玻纤有限责任公司的前身原夏县玻璃钢制品厂临街地皮87㎡，承包期限40年，自1994年11月30日至2034年11月30日，所需房屋自行建筑。4.《租赁土地旧房改建置换补偿协议书》。证明2011年7月30日，山西格菲玻纤有限责任公司（甲方）与原告（乙方）签订了土地旧房改建置换补偿协议，协议约定:终止原告与原夏县玻璃钢制品厂签订的土地租赁协议；原告所建房屋一层面积87㎡和甲方新建房屋面积按1：1比例进行置换，原告所建房屋二层面积按1：0.8比例与甲方新建房屋面积进行置换，乙方置换面积为70㎡，共计可置换157㎡；乙方面积超出部分，甲方按800元/㎡支付给乙方。5.《租赁土地旧房改建置换补偿协议书》。证明2011年7月29日，山西格菲玻纤有限责任公司（甲方）与韩斌（乙方）签订了租赁土地旧房改建置换补偿协议，协议约定:终止韩斌与原夏县玻璃钢制品厂签订的土地租赁协议；乙方所建房屋一层面积42.3㎡和甲方新建房屋面积按1：1比例进行置换，乙方置换面积为42.3㎡；乙方面积超出部分，甲方按800元/㎡支付给乙方；张正义妻子代韩斌签字。6.《房屋买卖协议》及收条。证明2011年7月10日，张正义之妻安引梅与原告李建新签订了房屋买卖协议，协议约定安引梅将夏县格菲玻纤有限公司临大街42.30㎡的一层房屋卖给李建新。7.安引梅身份证复印件、证明材料及收条。证明安引梅丈夫张正义于2007年2月11日去世，1997年4月2日张正义购买了韩斌原在山西格菲玻纤有限责任公司的门面房两间共42.30㎡，计16000元。2011年7月10日，安引梅又将该门面房卖给了怡乐饭店李建新。8.《合并协议》。证明山西格菲玻纤有限责任公司（乙方）和被告夏县弘禹建筑安装有限公司（甲方）于2013年12月22日合并，合同第四条约定：原乙方在生产经营过程中签订的尚未履行完结的合同或协议，有关权利、义务由甲方承继。9.山西格菲玻纤有限责任公司注销登记信息。证明该公司因合并于2015年2月10日办理了注销登记。10.二被告公司公司登记资料、《企业信用信息公示报告》两份。证明二被告公司系关联公司。11.《林荫路东延道路建设涉及弘禹建安有限公司（原格菲玻纤）征收协议书》、《林荫路东延道路建设涉及弘禹建安有限公司（原格菲玻纤）征收补充协议》。证明2014年2月16日夏县人民政府与夏县弘禹建筑有限公司签订土地征收协议，夏县人民政府征用夏县弘禹建筑有限公司部分土地修建林荫路，同时同意夏县弘禹建筑有限公司对剩余土地由工业用地改为商住用地，享受棚户区改造优惠政策，自主开发，用开发利润自负化解拆迁造成的损失，自负化解企业债务和职工安置。2014年5月9日，又签订补充协议，夏县弘禹建筑有限公司同意将原山西格菲玻纤有限公司土地使用权更正划转给夏县嘉源房地产开发有限公司。12.《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让合同》（补充合同）。证明2014年4月23日夏县国土资源局将夏县八一街56号面积为20398平方米的土地出让给夏县弘禹建筑安装有限公司搞房地产开发，后又于2014年5月10日将土地使用权人变更为夏县嘉源房地产开发有限公司。以上证据证明了原告和夏县玻璃钢制品有限公司原先租赁了土地，后又在韩斌的手里买到这块土地，合并后的债务由夏县弘禹建筑公司承接，夏县弘禹建筑公司和夏县国土局以及夏县人民政府取得了土地使用权，变更为夏县嘉源房地产开发有限公司，证明了合同的转化过程。13.《鑫海湾解放北路商铺》表格一页。证明被告认可原告的商铺编号为12号、9号。并重新约定原商铺面积“韩斌和怡乐共216.3㎡”，现对应商铺“12号商铺93.5㎡；9号商铺104.7㎡，现面积共198.㎡”，相差18.1㎡。并注明“18.1㎡的差价按800元/㎡退还共计14480元，土地由租赁变更为个人费用155160元，现应交140680元，经双方协商实际交款70000元。”“夏县鑫海湾售楼部”盖章。14.《收款收据》一份。证明2016年4月14日，原告向被告夏县嘉源房地产开发有限公司交纳了70000元，收款事由上备注：商铺“怡乐置换9号、12号”。15.被告给原告的交费清单一份、补充协议（空白）两份。证明被告让原告交纳不应由原告承担的各种不合理税费，才引发本案争执，并非置换面积、房屋价格问题。证明原告和被告弘禹公司法定代表人以及嘉源公司法定代表人双方在场的情况下达成协商意见，向原告置换鑫海湾9号、12号商铺，按照1比1来置换，面积相差18.1平方米，协商了原告应当交款是7万元的事实，最后被告让原告交纳所谓增值税117136元、附加税12890元等各种税费，共计612558元。因为这些税费双方发生争执。16.夏县弘禹建筑安装有限公司2019年7月26日给原告所送达的《通知》一份。证明被告单方面解除合同，应为无效。17.闫惠珍与李梅荣签订的《租赁合同》一份。证明原告租金损失3.5万元。被告弘禹公司对原告李建新提交证据的质证意见为，对证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12无异议。对证据13，原告并没有说明该证据的来源；原告证明目的是同嘉源公司置换协议的变更是不能成立的，鑫海湾商铺是书证，书证根据本身所载明的内容证实客观事实，该证据只能证明嘉源公司与原告就9号、12号商铺由土地租赁变为个人使用；商铺表上只有嘉源公司售楼部的盖章，并没有弘禹公司和嘉源公司的盖章。对证据14真实性无异议，收取的费用是土地使用费用，并不是说置换房屋房款7万元。对证据15，说明双方并没有协商一致。对证据16无异议，通知是弘禹公司给原告发的，因为原告于2019年6月25日向夏县法院起诉时弘禹公司才知道商铺表的存在，弘禹公司向原告发出的通知并不是解除合同，而是对原置换协议的进一步的明确；对证据17有异议，在原置换协议第五条内容，至今原告和被告之间并没有签订购房合同，不存在对原告造成的损失。被告嘉源公司对原告李建新提交证据的质证意见为，对证据1、2、3、4、5、7、8、9无异议。对证据6有异议，根据原告所提供的协议书，签订置换协议时签的是韩斌的名字而不是李建新的名字，合同无效。对证据10、11、12的真实性无异议，但对证明目的有异议，弘禹公司获得土地使用权后，经夏县人民政府同意划转给嘉源公司，嘉源公司并不承继弘禹公司承继原格菲公司债权债务。对证据13、14、15、16、17，同被告弘禹公司的质证意见一致。另，对证据13，该商铺表并不是协议书，该表中没有三方任何签字和盖章。对证据14真实性无异议，收取的费用是土地使用费用，并不是说置换房屋房款7万元。对证据15，缴费清单和两份空白合同说明原告并没有协商一致才起诉的，这与原告的诉请相矛盾，原告在第一次起诉中诉讼请求明确要求履行置换协议、在事实理由部分也陈述说明要求被告履行置换协议而不是商铺表所载内容。对证据16，弘禹公司发出通知是根据原置换协议来履行权利，这个通知是在原告第一次起诉时才知道商铺表，是一种纠正、补充行为，并不是解除行为。被告弘禹公司为支持其辩称提交了以下证据：1.《临大街地皮承包合同书》一份。证明原告房屋置换的土地性质是承包。2.《租赁土地旧房改建置换补偿协议书》一份。证明签订置换协议是与原山西格菲玻纤有限责任公司之间的行为，并非是与夏县嘉源房地产开发有限公司，并证明置换面积以及如何补差价方法。3.《合并协议》一份。证明夏县弘禹建筑安装有限公司与山西格菲玻纤维有限责任公司合并，夏县弘禹建筑安装有限公司承继了原山西格菲玻纤有限责任公司生产经营过程中签订的尚未履行完结的合同或协议及有关权利、义务。4.测绘示意图和面积计算表一份。证明9、12号商铺位置和面积：一层：9-52.35、12-46.75；二层：9-52.35、12-46.75。9号商铺一、二层总面积为：104.7平方米；12号一、二层总面积为93.5平方米。5.郭喜善置换补偿协议书、缴款条据、收款收据、买卖合同。证明置换户郭喜善已经按照置换协议约定完成交付房屋手续。6.国有建设用地使用权出让合同及补充合同、征收协议及补充协议、出让金结算委托书及收款专用票据。证明夏县弘禹公司经政府出让方式获得商业用地权，后通过与政府协商将土地划转给夏县嘉源房地产开发有限公司，并且已经缴纳相关的费用。7.《通知》一份。证明根据租赁土地旧房改建置换补充协议书约定，商铺实际面积和办理房产证缴纳的项目、金额以及应补（退）面积差及金额。8.民事起诉状一份、民事裁定书一份。证明（2019）晋0828民初1045号合同纠纷一案，原告李建新起诉被告邢琦珠、被告夏县嘉源房地产开发有限公司，第一项请求判令二被告立即履行《租赁土地旧房改建置换补偿协议书》，将鑫海湾解放北路商铺9号交付给原告，并为原告办理12号、9号商铺的不动产权证。后原告以证据发生变化为由撤回起诉。原告李建新对被告弘禹公司提交证据的质证意见为，对证据2、3、4无异议。对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，原告根据承包协议在上面自行建设房屋经营饭店，按原置换协议就是对房屋面积进行置换。对证据5真实性、合法性、关联性均有异议，郭喜善办理的手续与本案无关。对证据6真实性无异议，证明目的有异议，同举证意见一致，弘禹公司举证目的是弘禹公司同意将土地使用权登记在嘉源房地产名下，这和原告举证的商铺表合同主体是一致的；对证据7真实性无异议，证明目的有异议，被告所称该通知是原告第一次起诉才知道，和本案的事实是违背的，张高平和张璇在场的情况下和原告达成的商铺表，所以他让他的工作人员所出具的东西，张高平称不知道该表明显不符合事实。对证据8的真实性无异议，但对证明目的有异议，原告2019年6月份起诉，但由于诉讼请求错误，所以才提出撤诉，当时弘禹公司还有撤诉裁定书，对其证明目的不予认可。被告嘉源公司对被告弘禹公司提交的证据无异议。被告嘉源公司为支持其辩称提交了以下证据：1.鑫海湾一期商铺价格表。证明夏县嘉源房地产开发有限公司对门面房的销售价格及商铺表不是协商一致的结果。2.测绘示意图和面积计算表。证明：9、12号商铺位置和面积：一层：9号52.35、12号46.75，二层：9号52.35、12号46.75。3.郭喜善置换补偿协议书、缴款条据、收款收据、买卖合同。证明置换户郭喜善已经按照置换协议约定完成交付房屋手续。4.国有建设用地使用权出让合同及补充合同、征收协议及补充协议、出让金结算委托书及收款专用票据。证明夏县弘禹公司将土地划转给夏县嘉源房地产开发有限公司。原告李建新对被告嘉源公司提交证据的质证意见为，对证据1有异议，该商铺价格是被告嘉源公司单方面作出的价格，无法证明是否经过登记备案，且和原置换协议约定的不符，该价格是作为商品房出售制定的，该商铺价格不能约束房屋置换协议里的价格。对其他证据举证意见同对被告弘禹公司的质证意见一致。被告弘禹公司对被告嘉源公司提交的证据无异议。结合原、被告的质证意见，对双方提交的证据审核认定如下：关于原告李建新提交的证据1、2、3、4、5、7、8、9、10、11、12，被告弘禹公司、嘉源公司对其真实性均无异议，本院予以认定。关于原告李建新提交的证据6，即张正义之妻安引梅与原告李建新签订的《房屋买卖协议》，该协议依法成立，合同有效。且被告嘉源公司已经将原韩斌房屋所对应的9号商铺交付给原告李建新，原告李建新应为原韩斌房屋的所有权人。关于原告李建新提交的证据13、14，即《鑫海湾解放北路商铺》、《收款收据》，《鑫海湾解放北路商铺》上有被告嘉源公司所属的鑫海湾售楼部加盖的售楼部专用章，《收款收据》上有被告嘉源公司加盖的财务专用章，两份证据可以相互印证，且所载9号商铺已实际交付给原告李建新，证据客观真实，本院予以认定。关于原告李建新提交证据15，即交费清单、空白补充协议，属于单方行为，指向性不明，且非生效合同，本院不予认定。关于原告李建新提交的证据16，即被告弘禹公司2019年7月26日向其送达的《通知》，客观真实，本院予以认定。关于原告李建新提交的证据17，即闫惠珍（原告妻子）与李梅荣的租赁合同，与其欲证实的12号商铺损失，关联性不足，本院不予认定。关于被告弘禹公司提交的证据1、2、3、4、6、7、8，被告嘉源公司无异议，原告李建新对其真实性无异议，本院予以认定。关于被告弘禹公司提交的证据5，即郭喜善置换补偿协议书、缴款条据、收款收据、买卖合同，客观真实，本院予以认定。关于被告嘉源公司提交的鑫海湾一期商铺价格表，系单一证据，无法核实，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1994年11月30日，原夏县玻璃钢制品厂（甲方）与原告李建新（乙方）签订《山西夏县玻璃钢制品厂临大街地皮承包合同书》，合同约定：乙方承包甲方临大街地皮87㎡；承包期限40年，自1994年11月30日至2034年11月30日；乙方在承包期间所需房屋自行建筑等。同日，原夏县玻璃钢制品厂（甲方）与韩斌（乙方）签订《山西夏县玻璃钢制品厂临大街地皮承包合同书》，合同约定：乙方承包甲方临大街地皮42.3㎡；承包期限40年，自1994年11月30日至2034年11月30日；乙方在承包期间建筑改造不能超出四至界线，乙方承包期满后房屋建筑保持原状归甲方等。1997年4月2日，韩斌将其在原夏县玻璃钢制品厂承包地内的房屋卖给张正义。后原夏县玻璃钢制品厂改制更名为山西格菲玻纤有限责任公司。2007年7月12日，原告李建新注册夏县瑶峰镇怡乐饭店。2011年7月10日，原告李建新与张正义妻子安引梅签订《房屋买卖协议》，协议约定安引梅将山西格菲玻纤有限责任公司临大街42.3㎡的一层房屋卖给原告李建新。2011年7月29日，山西格菲玻纤有限责任公司（甲方）与韩斌（乙方）签订《租赁土地旧房改建置换补偿协议书》，协议约定：双方同意2011年7月29日后原夏县玻璃钢制品厂与乙方签订的土地租赁协议终止执行；乙方现有旧房屋一层面积与甲方新建房屋面积按1:1比例进行置换，即乙方置换面积为42.3㎡，乙方面积超出部分甲方按800元/㎡支付给乙方，甲方面积超出部分乙方按销售价向甲方补足差额；新旧房屋置换原则按原有租赁位置顺序及沿街门面房长度进行，空置部分归甲方处置；新建房屋乙方可转让、继承，同时统一办理房屋产权证，费用由乙方承担；装修标准及各类税费的承担依双方签订的购房标准合同执行等。该协议乙方由张正义妻子安引梅签字。2011年7月30日，山西格菲玻纤有限责任公司（甲方）与原告李建新（乙方）签订《租赁土地旧房改建置换补偿协议书》，协议约定：双方同意2011年7月30日后原夏县玻璃钢制品厂与乙方签订的土地租赁协议终止执行；乙方现有旧房屋一层面积与甲方新建房屋面积按1:1比例进行置换，乙方旧房面积双方确定为87㎡，甲方新建房屋面积按建筑面积确定，乙方面积超出部分甲方按800元/㎡支付给乙方，甲方面积超出部分乙方按销售价向甲方补足差额；乙方二层房屋实际面积按1:0.8的比例与甲方新建二层进行置换，即乙方置换面积为70㎡，超出或不足部分按第二条执行；新旧房屋置换原则按原有租赁位置顺序及沿街门面房长度进行，空置部分归甲方处置；新建房屋乙方可转让、继承，同时统一办理房屋产权证，费用由乙方承担；装修标准及各类税费的承担依双方签订的购房标准合同执行等。2013年12月22日，被告弘禹公司与山西格菲玻纤有限责任公司签订《合并协议》，协议约定：被告弘禹公司吸收合并山西格菲玻纤有限责任公司，山西格菲玻纤有限责任公司解散注销；山西格菲玻纤有限责任公司在生产经营过程中签订的尚未履行完结的合同或协议，有关权利、义务由被告弘禹公司承继等。2015年2月10日，山西格菲玻纤有限责任公司注销。2020年4月21日被告夏县弘宇建筑安装有限公司更名为山西弘宇建设集团有限公司，法定代表人由张高学变更为张璇。2014年4月23日，夏县国土资源局与被告弘禹公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，被告弘禹公司缴纳土地出让金取得夏县八一街56号即案涉房屋所在土地的国有建设用地使用权。2014年5月10日，夏县国土资源局与被告弘禹公司、嘉源公司签订《国有建设用地使用权出让合同（补充合同）》，更正上述合同的国有建设用地使用权人为被告嘉源公司。后被告嘉源公司开发了鑫海湾项目，经测绘，鑫海湾1号楼9号商铺1-2层总面积104.7㎡，平均每层52.35㎡；12号商铺1-2层总面积93.5㎡，平均每层46.75㎡。9号商铺对应原韩斌的房屋，12号商铺对应原告李建新的房屋。此后，嘉源公司所属鑫海湾售楼部向原告李建新出具了《鑫海湾解放北路商铺》，载明：商铺编号9、12；姓名怡乐；原商铺怡乐原一层面积87㎡，二层面积87㎡共174㎡，韩斌原面积42.3㎡，韩斌和怡乐原面积共216.3㎡；现对应商铺12号商铺93.5㎡,9号商铺104.7㎡面积共198.2㎡；相差面积18.1㎡；土地由租赁变更个人155160元；18.1平方米的差价按800元每平方米退还14480元，土地租赁变更个人费用155160元，应交140680元，经双方协商实际交款70000元，办证费用自理。2016年4月14日，原告李建新向被告嘉源公司交款70000元，被告嘉源公司向原告李建新出具收据，收据的收款事由载明：商铺（怡乐置换9号、12号）。2018年9月，被告嘉源公司将9号商铺交付原告李建新。2019年7月26日，被告弘禹公司向原告李建新送达《通知》，通知：《鑫海湾解放北路商铺》作废；原告李建新应按置换协议向被告弘禹公司支付差额780000元；原告李建新应承担办理9号、12号商铺的房产证有关费用；原告李建新应补交差价776841.6元。本院认为，本案争议焦点一是2019年7月26日被告弘禹公司向原告李建新送达的《通知》是否有效。该《通知》主要内容有二，一是《鑫海湾解放北路商铺》作废，二是要求原告李建新补交差价。关于《鑫海湾解放北路商铺》，“18.1平方米的差价按800元每平方米退还14480元，土地租赁变更个人费用155160元，应交140680元，经双方协商实际交款70000元”的内容既包括差价也包括土地租赁变更个人的费用，而非被告弘禹公司、嘉源公司所称的该证据只证明土地租赁变更个人费用部分；被告弘禹公司陈述售楼部是由被告嘉源公司设立，被告嘉源公司陈述土地出让金是被告弘禹公司交纳的、被告弘禹公司与置换户协商一致后再由被告嘉源公司办理房屋置换手续；案外人郭喜善已经通过被告嘉源公司办理了房屋置换手续。据此，被告嘉源公司向原告李建新出具《鑫海湾解放北路商铺》，证明已经谈妥了差价及土地租赁变更个人的费用，开始履行置换手续，原告李建新也已按协商价款向被告嘉源公司交纳了该费用，被告弘禹公司应承担被告嘉源公司向原告李建新出具《鑫海湾解放北路商铺》及被告嘉源公司收取原告李建新费用的后果。被告弘禹公司单方通过《通知》的方式作废《鑫海湾解放北路商铺》，于法无据。关于差价的问题，根据查明的事实，原韩斌的房屋现所有权人是原告李建新，案涉9号、12号商铺对应的置换对象是原告李建新。原告李建新置换房屋面积一层87㎡、二层70㎡，共157㎡，原韩斌置换房屋面积一层42.3㎡，两处共计199.3㎡。现鑫海湾1号楼9号商铺1-2层总面积104.7㎡，平均每层52.35㎡，12号商铺1-2层总面积93.5㎡，平均每层46.75㎡，两处共计198.2㎡。两者相差1.1㎡。被告弘禹公司根据置换协议的约定，将原告李建新所有的两处房屋分别处理，显失公平。综上，2019年7月26日被告弘禹公司向原告李建新送达的《通知》应认定无效。本案争议焦点二是被告嘉源公司是否适格及本案置换协议的责任主体。根据查明的事实，被告嘉源公司与原告李建新存在直接利害关系，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项的规定，被告嘉源公司主体适格。同上所述，被告嘉源公司陈述被告弘禹公司与置换户协商一致后再由被告嘉源公司办理房屋置换手续，同类案外人已通过被告嘉源公司办理了房屋置换手续，原告李建新已向被告嘉源公司交纳了相关费用。据此，履行置换手续的责任主体应是被告嘉源公司，被告嘉源公司应向原告李建新交付鑫海湾1号楼12号商铺。本案争议焦点三是原告李建新主张的损失及要求被告办理商铺的不动产权证。根据查明的事实，原告李建新与被告弘禹公司、嘉源公司之间均未约定置换房屋的交付时间。原告李建新主张12号商铺的35000元经济损失，依据的是其与他人签订的9号商铺的租赁合同，不足以证实该主张，本院不予支持。关于产权证的办理，根据《租赁土地旧房改建置换补偿协议书》的约定，以及《鑫海湾解放北路商铺》载明的办证费用自理，该费用应由原告李建新承担，原告李建新向被告嘉源公司交纳该费用后，由被告嘉源公司办理产权证。二被告所称与原告就置换房屋的税费、办理房屋产权证费用等其他经济纠纷，待实际费用确定后，另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认2019年7月26日被告山西弘宇建设集团有限公司（更名前为夏县弘禹建筑安装有限公司）向原告李建新送达的《通知》无效；二、被告夏县嘉源房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告李建新交付夏县鑫海湾1号楼12号商铺；三、驳回原告李建新的其他诉讼请求。案件受理费338元，由原告李建新负担238元，被告夏县嘉源房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。审判长 荆世星审判员 李高乐审判员 高海云 二〇二〇年十二月三十日书记员 解德文