广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5697号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁开明，男，1947年11月8日出生，汉族，住广东省中山市********。委托诉讼代理人：邓春池，广东中亿律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：胡润强，男，1973年10月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨雪琴，女，1970年12月18日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********。上诉人（原审被告、反诉原告）：何杰华，男，1968年5月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***************。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：何东明，广东伦教律师事务所律师。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：何展涛，广东伦教律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：冯雪英，女，1974年3月31日出生，汉族，住广东省中山市*********。委托诉讼代理人：李清龙，广东广诚信律师事务所律师。上诉人梁开明与上诉人胡润强、杨雪琴、何杰华以及被上诉人冯雪英建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初5056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。梁开明上诉请求：撤销一审判决第二项，改判胡润强、杨雪琴、何杰华自立案之日（2019年4月17日）起以10000000元为基数按年息6％向梁开明支付利息至返还本金之日止（暂计至上诉之日止约600000元）。事实和理由：一、一审判决以冯雪英和梁开明无权查询涉案土地资料为由推定冯雪英和梁开明没有查询过涉案土地的情况，进一步推定胡润强、杨雪琴、何杰华签订合同时没有过错，是错误的。胡润强、杨雪琴、何杰华作为土地使用权的出让人，当然有更大的权利更多的必要去了解土地使用权过户的有关规定，梁开明作为买受人，按照常理，其首先是从出让人或中介（如果有）了解有关规定。事后来看，梁开明对涉案交易涉及的相关法律法规和政策没有充分了解就签订合同当然有其疏忽大意的问题，但这绝不是掩盖胡润强、杨雪琴、何杰华故意误导梁开明的事实，也不能因此认定胡润强、杨雪琴、何杰华没有过错。二、在合同无法履行的情况下，胡润强、杨雪琴、何杰华已失去占用梁开明资金的合法性，其应立即返还所占用的资金，如逾期返还，属于违法占用，当然应承担利息。另一方面，胡润强、杨雪琴、何杰华占用梁开明的巨额资金已获得了巨额利益，胡润强、杨雪琴、何杰华占用资金不需要支付对价，没有法律依据。综上所述，无论双方签订合同时，胡润强、杨雪琴、何杰华有无过错，其占用梁开明的资金应支付利息。针对梁开明的上诉，胡润强、杨雪琴、何杰华辩称，梁开明与冯雪英一方违约在前，且返还相应购房款是应当扣除另案判决的违约金。另案胡润强、杨雪琴、何杰华也提出了上诉，目前正在审理中。胡润强、杨雪琴、何杰华上诉请求：依法改判一审判决第四项为支持律师费400000元的请求；一审案件受理费81800元，财产保全费5000元，反诉案件受理费3650元，均由梁开明、冯雪英负担。事实和理由：法庭受理反诉后应当依法审理，不能够以重复起诉为由，回避审理违约责任承担，直接让胡润强、杨雪琴、何杰华承担梁开明诉请的诉讼费用和胡润强、杨雪琴、何杰华聘请律师费。针对胡润强、杨雪琴、何杰华的上诉，梁开明辩称，在胡润强、杨雪琴、何杰华没有法律和合同依据占用梁开明资金情况下，一审没有支持梁开明要求利息诉求是错误的。胡润强、杨雪琴、何杰华在合同已经解除的情况下，再无占用梁开明资金的任何依据下继续占用就是非法的，应当支付对价。故二审法院应支持梁开明的诉求，驳回胡润强、杨雪琴、何杰华的诉求。针对梁开明及胡润强、杨雪琴、何杰华的上诉，冯雪英未就本案发表答辩意见。梁开明向一审法院起诉请求：1.解除梁开明、冯雪英作为买方与胡润强、杨雪琴、何杰华所签订的《土地使用权转让合同》；2.胡润强、杨雪琴、何杰华立即返还梁开明所支付的购地款10000000元并自起诉之日起按年息6%向梁开明支付款项占用利息直至返还本金之日止。胡润强、杨雪琴、何杰华向一审法院提出反诉请求（已剔除一审法院裁定驳回起诉部分）:梁开明、冯雪英共同向胡润强、杨雪琴、何杰华支付律师费用400000元。一审法院认定事实：涉案土地坐落于中山市******，使用权面积为20000平方米，登记土地使用权人为胡润强、杨雪琴、何杰华，用途为工业，使用权类型为出让，终止日期为2063年4月25日。2019年1月14日，梁开明与冯雪英作为乙方（受让方），胡润强、杨雪琴、何杰华作为甲方（转让方）签订《土地使用权转让合同》约定，第一条：转让土地概况1.甲方将坐落于中山市******的工业用地使用权（土地证号：中府国用（2015）第易03003**，土地使用权人：胡润强、杨雪琴、何杰华（甲方土地使用权份额每人各占三分之一），土地面积为：20000平方米（折合：30亩）向乙方出售转让；2.工业用地已平整，乙方对甲方拟转让的工业用地作了实地查看和对工业用地使用权作充分了解并无任何异议，愿意受让该工业用地100%的使用权；3.在签订本合同之日前，甲方保证上述用地不存在闲置，不存在债权、债务、抵押、查封、第三人主张权利的产权瑕疵问题；4.甲方与乙方经协商一致同意上述工业用地使用权由乙方办理上述工业用地使用权变更转让事宜，以转私人名下的方式向乙方转让本合同中的工业用地使用权，甲方按合同约定条款无条件全力配合办理过户手续事宜，直到办完过户手续为止；第二条：土地转让价款1.上述工业用地使用权转让总金额为甲方实收43000000元整，上述工业用地交易金额不含税，如交易金额大于国土局交易合同金额，即以本合同交易金额为准；2.土地使用权以任何方式转让上述国有土地使用权所产生的过户所需税费和建设费用等其他转让所需要承担的费用由乙方承担、缴纳和支付；3.签订转让合同，乙方支付3000000元定金到甲方指定开户账户时本合同生效；4.当国家政策允许时甲方无条件配合乙方办理相关符合转让条件的相关规定业务（即：申请办理规划报建业务、施工报建业务、强度评估业务等符合土地转让的相关业务，其中一切业务必须符合政府规定下进行）；第三条：付款方式1.签订转让合同当天，乙方支付定金3000000元到甲方指定账户，本合同生效；2.合同签订后在2019年3月30日前，乙方支付第二期购地款17000000元到甲方指定账户，甲方以工业用地使用权转让交易金额的方式将上述工业使用权证抵押登记给乙方，抵押登记金额以甲方收到乙方总购地金额的两倍即40000000元，工业土地使用权证抵押登记期限为一年，以抵押登记证日期为准；3.在合同签订起一年里（即2020年1月14日前）乙方办理完上述工业用地使用权过户手续（即国土局交易过户手续签名后，当天支付）支付购地余款23000000元；4.如在合同签订日起一年里乙方不能按时办理上述工业用地使用权过户手续的，乙方在2020年1月30日前支付购地款13000000元，甲方以工业用地使用权转让交易金额的方式，将上述工业用地使用权证二次抵押登记给乙方，抵押登记总金额以甲方收到乙方购地总额的两倍即66000000元；5.在2020年5月1日前上述工业用地使用权不能按双方协定的时间里办理完过户手续的，乙方支付购地尾款中9000000元，剩余的购地尾款1000000元到乙方办理完上述工业用地使用权过户手续，在国土局拿到上述工业用地使用权交易回执的当天支付完；6.甲方交易业务指定联系人和该宗土地交易收款代表人为：胡润强，甲方指定收款银行：中国建设银行佛山市顺德区天佑支行，收款人名称：胡润强，收款人账号：，土地交易收款开具收据为准，甲方三人签名证实收到该宗土地交易款项。第四条：违约责任1.本协议签订且乙方支付定金3000000元后，甲方反悔不履行本协议内容的，甲方必须双倍返还乙方支付的定金6000000元，合同自动终止。2.乙方支付第二期购地款到甲方指定账户即17000000元，甲方以工业用地使用权转让交易金额的方式将上述工业土地使用权证抵押给乙方，抵押登记金额以甲方收到乙方购地金额的两倍即40000000元，如甲方任何一人不配合办理以上抵押业务的视甲方违约并赔偿乙方所付款项的两倍赔偿；3.当国家政策允许时甲方无条件配合乙方办理相关符合转让条件的相关规定业务（即：申请办理规划报建业务、施工报建业务、强度评估业务等符合土地转让的相关业务，其中一切业务必须符合政府规定下进行），如果甲方三人任一人无理拒绝配合办理该业务的或者涉诉不主动处理而影响转让变更的，视甲方违约并赔偿乙方所付款项的两倍赔偿和建设所投入费用的两倍赔偿；4.当遇到国家政策或地方法规变化导致上述工业地不能在双方约定的期限内完成办理过户手续的，不属甲方违约范围，乙方也需要按上述支付方式支付购地款给甲方；甲方必须按照本合同把工业土地证二次抵押登记给乙方，抵押金额以甲方收到乙方支付总金额的两倍，如本交易产生的经济及法律纠纷，本抵押金额只限于本合同所有的经济及法律责任，不与甲方三人任何连带责任；所需要的费用由乙方承担；如甲方三人任何一人不配合办理以上抵押业务的视甲方违约并赔偿乙方所付款项的两倍赔偿和建设所投入费用的两倍赔偿；5.甲方保证上述工业土地在2020年5月1日前办理规划报建业务、施工报建业务、强度评估业务等相关业务和在国土局办理过户交易手续过程中不存在闲置、第三方抵押、查封或第三人主张权利的产权瑕疵等问题，如有上述问题甲方应在两个月内自行解决（以乙方向甲方代表人胡润强发出相关催告函日期确定为准），若甲方在期限内不能解决上述问题导致不能办理过户交易等相关手续的，视甲方违约并赔偿乙方所付款项的两倍赔偿和建设所投入费用的两倍赔偿，但在2020年5月1日后则与甲方无关；6.甲方违约不按协议约定条款在合理时间内协助乙方办理上述土地的过户手续或有意拖延的，以乙方向甲方代表人胡润强发出相关催告函日期确定为准，每逾期一日按已支付款项乙方收甲方3‰滞纳金：如甲方拒付滞纳金，乙方有权向中山市人民法院提起诉讼；7.乙方中途反悔的，乙方已向甲方支付的所有款项，甲方不予返还；乙方逾期支付购地余款手续的则从逾期之日起每日按所欠款项收取3‰滞纳金；如乙方拒付滞纳金，甲方有权向顺德区人民法院提起诉讼；乙方中途反悔在收到以甲方代表人胡润强发出相关催告函五个工作日内解除工业土地使用证抵押登记业务，若不在期限里办理解除相关抵押登记业务而造成甲方损失的由乙方负责赔偿，以胡润强发出相关催告函日期确定为准；8.合同签订生效后，甲方或乙方任何一方如有不配合、故意拖延、找借口的，过错方承担一切违约责任（包括聘请律师的费用）；第五条：特别约定1.如本交易产生的经济及法律纠纷，本合同第四条违约责任中第4点的抵押金额只适用于该土地交易中的所有经济及法律责任范围，与甲方三人没有任何连带责任关系；2.在约定土地转让过户时间内（即2020年5月1日之前），非甲方原因导致未能如期办理过户手续的，甲方三人不承担任何违约金赔偿责任，乙方自行通过正常途径实现债权；即乙方已经支付了全部土地转让款，是土地所有权的抵押权人；如果土地所有权转让方出现被查封情形，乙方可以通过诉讼实现债权，实现债权溢价权益全部归属乙方所有（乙方自行承担所需实现债权的费用）；3.因国家政策原因导致上述工业用地使用权不能按双方协定的时间里办理完过户手续的，甲方承诺剩余的购地尾款1000000元到乙方办理完上述工业用地使用权过户手续，在国土局拿到上述工业用地使用权交易回执的当天支付完；4.甲方指定代表联系人：胡润强、电话：137*****888、地址：广东省佛山市顺德区***********；5.乙方指定代表联系人：冯雪英、电话：139*****679、地址广东省中山市*********。转让合同签订当天，梁开明、冯雪英分别向胡润强转账支付定金1000000元、2000000元，胡润强出具《定金收据》确认收到二人支付的定金3000000元。2019年3月15日，梁开明分两次向胡润强转账支付购地款6000000元、1000000元。2019年3月12日，梁开明向案外人何毅余转账2000000元，案外人何毅余出具《收据》表示收到梁开明的借款2000000元用于购买土地。2019年3月18日，案外人何毅余向胡润强转账支付3000000元，备注用途为冯雪英购地款。冯雪英确认该3000000元的其中2000000元是上述何毅余向梁开明的借款。2019年4月9日，胡润强向广东省佛山市顺德公证处申请办理保全证据公证。该公证处于2019年4月12日出具（2019）粤佛顺德第9073号《公证书》以及（2019）粤佛顺德第9074号《公证书》，确认胡润强以国内标准快递方式分别向梁开明（邮寄地址中山市********）、冯雪英（邮寄地址中山市*********）邮寄送达《要求回复是否履约的函》。该函称梁开明及冯雪英没有按照合同的约定支付在2019年3月30日前足额支付第二期土地转让款17000000元，尚欠7000000元未有支付，已经构成违约，因此要求梁开明及冯雪英在2019年4月18日之前，明确回复是否按照转让合同约定继续履行，否则胡润强、杨雪琴、何杰华将依法依程序合法维护自身权益。2019年4月17日，冯雪英向胡润强、杨雪琴、何杰华发出《对〈要求回复是否履约的函〉的回应函》称第二期剩余尾款7000000元已安排好在3月30日前支付，但为了资金安全前往中山市国土资源局做了初步调查获悉中山市的政策空地不能过户和买卖，所以工业用地不能单独抵押，必须随地面之上的建筑物一并抵押，因为工业房地产是整体不可分割的，工业用地闲置国家有时间规定，逾期不用于工业生产活动，国家会给予一定的行为处罚的，鉴于这些规定，故决定中止余款支付，双方转让合同约定的抵押事项不符合相关规定，无法办理抵押登记手续，因此合同目的无法实现。另外，经向国土部门了解及咨询，该地块控制性规划是农田保护区，与规划不符导致无法建设，胡润强、杨雪琴、何杰华在签订转让合同时没有说明该土地存在的瑕疵，根据法律规定，该合同为无效合同，因此要求终止履行合同，胡润强、杨雪琴、何杰华无条件退还梁开明及冯雪英所支付的款项。冯雪英在上述回函中附有一份《闲置土地情况说明》复印件，该复印件显示，2015年12月6日，胡润强、杨雪琴、何杰华向中山市国土资源局提交说明称涉案土地在2015年2月13日领取土地使用权证，因在《中山市东凤镇吉昌片区控制性详细规划》中为农田保护区，与规划不符导致无法建设，故申请解除闲置限制，以便办理相关报建手续。2019年4月26日，胡润强向广东省佛山市顺德公证处申请办理保全证据公证。该公证处分别于2019年5月7日、5月8日出具（2019）粤佛顺德第11434号《公证书》以及（2019）粤佛顺德第11420号《公证书》，确认胡润强以国内标准快递方式分别向冯雪英（邮寄地址中山市*********）、梁开明（邮寄地址中山市********）邮寄送达《合同成立生效，要求按约立即履行合同否则承担严重违约责任》及《同意胡润强、杨雪琴、何杰华用地申请办理相关业务的情况说明》，胡润强、杨雪琴、何杰华在上述发文中回复梁开明及冯雪英称转让合同合法成立生效，双方均清楚单独的土地不能过户，转让合同相关条款均有体现，另，转让的土地不存在闲置，中山市国土资源局《同意胡润强、杨雪琴、何杰华用地申请办理相关业务的情况说明》表示在2021年4月4日前申请办理抵押、转功能、分割、合并业务，具体业务有相关部门审定，土地抵押是为了保障受让方的权益，胡润强、杨雪琴、何杰华可以提供其他物业作抵押保证，因此冯雪英函复由于不能办理抵押登记手续，购买土地用地使用权的目的无法实现的理由不成立。建议：不能以个人名义回复是否履行和对于合同条款的理解等事项涉及合同实质权利义务的传达，否则是无效沟通；安心继续履约，转让方能够充分保证按照合同约定确保受让方权益，如果转让方有严重违约的行为，受让方可以追究违约责任；如果是单方意向或者受让方双方意向不履约，将承担严重违约责任，产生巨大经济损失。落款日期为2019年4月19日的《同意胡润强、杨雪琴、何杰华用地申请办理相关业务的情况说明》盖有中山市国土资源局闲置土地处置业务专用章。2019年4月30日，胡润强、杨雪琴、何杰华向梁开明发出《告知函》并称将2019年4月17日收到的冯雪英发送函件一并发给梁开明。2019年5月4日，冯雪英重新将上述《对〈要求回复是否履约的函〉的回应函》重新落款为2019年5月4日发给胡润强、杨雪琴、何杰华，该函上有手写“梁开明”的签名对上述双方往来信函，梁开明质证称没有收到胡润强、杨雪琴、何杰华于2019年4月9日发出的《要求回复是否履约的函》，另外，冯雪英于2019年5月4日向胡润强、杨雪琴、何杰华发出的《对〈要求回复是否履约的函〉的回应函》上落款“梁开明”的签名，不是梁开明所签，但是认同该回应函的意见。冯雪英质证确认上述信函沟通过程，冯雪英发送的回函与梁开明的意见和诉求一致，故函件不属于冒充签名。一审庭审中，梁开明称在正式签订转让合同前，梁开明有去了解涉案土地相关情况，但胡润强、杨雪琴、何杰华没有将不能建设的情况告知梁开明，案外人何毅余是冯雪英的丈夫，其在2019年3月18日向胡润强支付的购地款中2000000元是梁开明出借的款项。胡润强、杨雪琴、何杰华称涉案土地已经平整过，是空地，确认收取了梁开明及冯雪英支付的购地款合计13000000元。冯雪英称其在本案中向胡润强、杨雪琴、何杰华支付了定金2000000元，案外人何毅余于2019年3月18日向胡润强支付的3000000元购地款中2000000元是向梁开明出借的款项，确认该2000000元是帮梁开明支付的购地款。一审另查明，2020年1月18日，胡润强、杨雪琴、何杰华作为甲方与广东伦教律师事务所签订《民事委托代理合同》约定，乙方接受甲方委托，委派何东明、何展涛律师在上述案件中担任甲方委托代理人,涉及标的：严重违约金8600000元、律师费用400000元、中介费用390000元，以上合计9390000元。乙方律师费用实行固定代理收费，律师代理费用合计400000元。一审再查明，一审法院于2019年7月16日已立案受理胡润强、杨雪琴、何杰华诉梁开明、冯雪英建设用地使用权合同纠纷一案，案号为（2019）粤2072民初9509号，胡润强、杨雪琴、何杰华在该案中提出诉讼请求：1.判令解除胡润强、杨雪琴、何杰华与梁开明、冯雪英签订的《土地使用权转让合同》；2.判令梁开明、冯雪英共同支付违约金8600000元（43000000元×20%）、律师费364680元〔（8990000元-5000000元）×1%+264000元〕×120%、中介费390000元（13000000元×3%）。该案中，胡润强、杨雪琴、何杰华提交与广东聚理律师事务所于2019年5月17日签订的另一份《民事委托代理合同》，该合同记载甲方（胡润强、杨雪琴、何杰华）因与购买方梁开明、冯雪英签订《土地使用权转让合同》，依据合同约定日期购买方梁开明和冯雪英不能够依约定全额支付第二笔购买土地款项，为此甲方要求购买方梁开明、冯雪英解除合同关系，并且承担严重违约责任一案以及被购买方梁开明起诉甲方解除合同返还10000000元（案号2019粤20**民初5056号）的诉讼代理开庭，聘请乙方（广东聚理律师事务所）委派陈海云律师在上述案件中担任甲方委托代理人，涉及标的：严重违约金8600000元、律师费用364680元、中介费用390000元，以上合计9354680元。乙方律师费用实行固定代理收费，律师代理费用合计364680元。鉴于梁开明、胡润强、杨雪琴、何杰华以及冯雪英就案涉土地的规范用途以及是否可进行报建说法不一，为查清相关案件事实。一审法院于2020年4月1日向中山市自然资源局发函，询问案涉土地情况。中山市自然资源于2020年4月26日复函称“一、经核，该用地不涉及占用永久基本农田保护区。二、该用地在2019年1月上报市政府的《中山市东凤镇吉昌片区控制性详细规划》（中府办复〔2009〕20号）中为耕地。与规划不符，该用地暂不能办理《建设工程规划许可证》。”。梁开明质证确认复函真实性、合法性、关联性，并认为涉案土地不能报建，无法开发建设，且涉案土地没有地上建筑物，因此不能办理过户手续。冯雪英质证确认复函真实性、合法性、关联性，并认为转让行为无效。胡润强、杨雪琴、何杰华质证确认复函真实性、合法性、关联性，但认为涉案土地暂时不能办理《建设工程规划许可证》的情形，梁开明及冯雪英是知悉的，且在转让合同中也有相关条款约定，梁开明之所以提出解除转让合同是因为其与冯雪英之间存在分歧，其一并提交《业务受理书》1份，显示胡润强、杨雪琴、何杰华于2020年5月7日，就涉案土地向中山市自然自然资源局申请办理《建筑工程建设工程规划许可证》相关业务。一审法院就梁开明提交的《业务受理书》按中山市自然资源局复函中所记载联系人、联系电话核实《业务受理书》真伪，中山市自然资源局工作人员回复称，2020年5月6日，中山市人民政府就中山市东凤镇吉昌片区批复了新的控制性详细规划，故该局受理了胡润强、杨雪琴、何杰华的业务申请并作审查，后因该宗土地报建不够建筑密度35%，故已经退件，但如果各个指标符合报建要求仍可以报批。一审法院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。案涉所有当事人对于签订《土地使用权转让合同》，梁开明以及冯雪英共计支付了购地款13000000元的事实并无异议，一审法院予以认定。针对本诉争议的几个焦点，一审法院分析如下：一、关于梁开明、冯雪英与胡润强、杨雪琴、何杰华签订的《土地使用权转让合同》是否有效。首先，梁开明称冯雪英在整个交易过程中行为不正常，不排除冯雪英与胡润强、杨雪琴、何杰华存在串通损害梁开明利益的嫌疑。梁开明虽列举了冯雪英的一些异常行为，但仅为梁开明主观推测，梁开明并未提供冯雪英与胡润强、杨雪琴、何杰华串通的证据，梁开明应承担举证不能的不利法律责任后果，故梁开明上述主张一审法院不予采纳。其次，签订转让合同时，涉案土地属于空地，是否影响合同效力。《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条第一款第二项规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”，虽然签订转让合同时，涉案土地属于空地，未达到土地使用权转让条件，但该土地转让限制性条件是对土地使用权转让合同标的物设定物权变动时的限制性条件，签订合同时案涉土地为空地属于合同标的物的瑕疵，并不直接影响转让合同的效力，合同双方可以通过续后合同履行行为排除瑕疵达到合规转让。另外，涉案土地为国有出让地，在签订转让合同时，虽然《中山市东凤镇吉昌片区控制性详细规划》（中府办复〔2009〕20号）文件中将涉案土地规划为耕地，暂不能进行报建，但该文件并未明确禁止涉案土地使用权进行交易买卖，且该文件为政策性文件，中山市自然资源局的复函也表示涉案土地不涉及占用基本农田保护区。故案涉《土地使用权转让合同》并不存在违反法律、行政法规强制性规定的合同无效法定情形。综上两点，梁开明以及冯雪英主张《土地使用权转让合同》无效的意见一审法院均不予采纳。二、关于梁开明要求解除合同的诉讼请求。冯雪英表示支持梁开明的诉求，而胡润强、杨雪琴、何杰华在另案诉讼中亦请求解除合同，虽然当事人要求解除合同的理由以及对于哪一方违约的看法各不相同，但合同双方均同意解除合同，双方已就合同解除达成一致意见，一审法院予以准许。三、关于梁开明要求胡润强、杨雪琴、何杰华返还梁开明所支付的购地款10000000元。胡润强是胡润强、杨雪琴、何杰华指定的收款代表人，胡润强、杨雪琴、何杰华亦确认收取了梁开明及冯雪英支付的定金及购地款合计13000000元。梁开明向被告胡润强直接转账的时间、金额分别为：2019年1月14日1000000元、2019年3月15日6000000元、2019年3月15日1000000元，另，冯雪英确认案外人何毅余于2019年3月18日向胡润强转账3000000元备注为“冯雪英购地款”中有2000000元来自梁开明。故胡润强、杨雪琴、何杰华收取的上述13000000元当中，实际有10000000元是梁开明支付的款项，有3000000元是冯雪英支付的款项。现各方一致要求解除合同，一审法院予以准许，转让合同解除后胡润强、杨雪琴、何杰华应向梁开明返还已支付的购地款10000000元。四、关于梁开明要求胡润强、杨雪琴、何杰华支付购地款10000000元的占用利息。虽然胡润强、杨雪琴、何杰华未能在约定期限内（2020年1月14日前）完成土地使用权过户手续，但从合同条款所见，梁开明对案涉土地暂不符合报建、过户条件，相关手续会延后应当知晓，否则双方不会约定合同第二条第4款“当国家政策允许时甲方无条件配合乙方办理相关符合转让条件的相关规定业务（即：申请办理规划报建业务、施工报建业务、强度评估业务等符合土地转让的相关业务，其中一切业务必须符合政府规定下进行）”，并将保证办理规划报建等业务的截止期限约定在一年多之后的2020年5月1日（合同第四条第5款）。另外，梁开明在一审诉讼中及冯雪英在《对〈要求回复是否履约的函〉的回应函》中提及的暂停履行合同的事实和理由亦不符合生活常理。首先，二人称到中山市国土资源局作初步调查获悉空地不能过户、案涉土地属于农田保护区，梁开明及冯雪英均不是产权人，二人并无查询他人土地档案资料的权利，事实上从一审法院调查所知，案涉土地所处区域亦不属于农田保护区；其次回应函称为保障交易资金安全进行调查，按常理，若二人对交易标的情况有所怀疑早应进行调查，而非等到已交付13000000元巨款后再去调查了解。故基于上述合同条款及转让合同签订后梁开明及冯雪英的表现，合议庭认为不能达到对梁开明所诉称事前不知晓相关瑕疵、事后向中山市国土资源局调查知晓故中止交易的内心确信。梁开明及冯雪英在上述约定规划报建办理期限尚未届满的情况下首先停付购地款，后梁开明要求解除合同是自己对民事权利的处分，现无证据证明胡润强、杨雪琴、何杰华存在过错，梁开明要求胡润强、杨雪琴、何杰华支付占用利息于法无据，一审法院不予支持。五、关于胡润强、杨雪琴、何杰华要求梁开明以及冯雪英支付律师费用400000元。胡润强、杨雪琴、何杰华已委托广东聚理律师事务所委派律师代理另案起诉梁开明、冯雪英要求解除合同和承担违约责任并代理胡润强、杨雪琴、何杰华在本案本诉中参与诉讼，现无故增加签订《民事委托代理合同》再另行委托广东伦教律师事务所委派律师提出反诉，除律师费用外的其他诉讼请求均与另案相同，其反诉完全没有必要性，由此产生的律师费用应由胡润强、杨雪琴、何杰华自行承担，该项诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除梁开明、冯雪英与胡润强、杨雪琴、何杰华于2019年1月14日签订的《土地使用权转让合同》；二、胡润强、杨雪琴、何杰华于判决生效之日起七日内返还梁开明购地款10000000元；三、驳回梁开明其余诉讼请求；四、驳回胡润强、杨雪琴、何杰华要求梁开明、冯雪英共同支付律师费用400000元的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费81800元，财产保全费5000元，合计86800元，由胡润强、杨雪琴、何杰华负担（该款梁开明已交纳，一审法院不另收退，胡润强、杨雪琴、何杰华于判决生效之日起七日内返还梁开明)；反诉费3650元，由胡润强、杨雪琴、何杰华负担（胡润强、杨雪琴、何杰华已缴交）。二审期间，梁开明、胡润强、杨雪琴、何杰华与冯雪英均未向本院提交新的证据。除“该用地在2019年1月上报市政府的《中山市东凤镇吉昌片区控制性详细规划》（中府办复〔2009〕20号）中为耕地。与规划不符，该用地暂不能办理《建设工程规划许可证》”中的“2019年”纠正为“2009年”外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院另查明：一审法院作出（2019）粤2072民初9509号民事判决后，胡润强、杨雪琴、何杰华与梁开明均不服该民事判决向本院提起上诉，二审案号为（2020）粤20民终7447号。梁开明在该案上诉的事实和理由中称其中止履行付款义务系行使不安抗辩权，并不构成违约。本院在该案二审期间查明了以下事实：胡润强、杨雪琴、何杰华就涉案土地上建设工业1#厂房、工业2#厂房工程于2020年6月19取得中山市建设工程规划许可证，于2020年9月28日取得建筑工程施工许可证。其提供的照片显示涉案土地的厂房在建中。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、胡润强、杨雪琴、何杰华是否应向梁开明支付购地款的利息；二、胡润强、杨雪琴、何杰华在本案主张的律师费400000元是否应由梁开明、冯雪英承担。关于焦点一，即胡润强、杨雪琴、何杰华是否应向梁开明支付购地款的利息，该焦点需要认定哪一方当事人构成违约，哪一方当事人具有合同解除权。胡润强、杨雪琴、何杰华主张梁开明、冯雪英未能按照合同约定支付购地款，已构成违约。梁开明则认为其中止履行付款义务系行使不安抗辩权。对此，本院认为，涉案合同约定“当国家政策允许时甲方无条件配合乙方办理相关符合转让条件的相关规定业务（即：申请办理规划报建业务、施工报建业务、强度评估业务等符合土地转让的相关业务，其中一切业务必须符合政府规定下进行）”，及约定“甲方保证上述工业土地在2020年5月1日前办理规划报建业务、施工报建业务、强度评估业务等相关业务和在国土局办理过户交易手续过程中不存在闲置、第三方抵押、查封或第三人主张权利的产权瑕疵等问题，如有上述问题甲方应在两个月内自行解决（以乙方向甲方代表人胡润强发出相关催告函日期确定为准）”。从上述合同约定来看，交易双方对于涉案土地暂不符合规划报建、过户条件，交易必然涉及规划报建业务等符合土地转让的相关业务是明知的。虽然涉案土地暂不能办理过户手续，但双方意欲通过办理规划报建业务、施工报建业务等，进行开发建设以达到涉案土地过户条件。否则双方不会在合同中还另约定“土地使用权以任何方式转让所产生的过户所需税费和建设费用等其他转让所需要承担的费用由乙方承担、缴纳和支付”（合同第二条第2点）及“甲方违约需赔偿乙方所付款项的两倍及建设所投入费用的两倍”（合同第四条第3、4、5点）的条款。在上述规划报建办理期限尚未届满的情况下，梁开明、冯雪英就停止支付购地款并提出了中止付款的事由。胡润强、杨雪琴、何杰华对其提出的事由作出了回应，并提交了中山市国土资源局2019年4月19日出具的《同意胡润强、杨雪琴、何杰华用地申请办理相关业务的情况说明》，该说明表明涉案土地可在2021年4月4日前申请办理抵押、转功能、分割、合并业务，具体业务由相关部门审定。因此，梁开明、冯雪英并没有确切证据证明胡润强、杨雪琴、何杰华在规划报建办理期限届满之前未能取得涉案土地的规划报建，也没有确切证据证明涉案土地无法办理过户手续，即没有证据证明胡润强、杨雪琴、何杰华存在“有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。事实上，从胡润强、杨雪琴、何杰华提交涉案土地于2020年6月19取得中山市建设工程规划许可证的证据来看，涉案土地是能够办理规划报建手续的。至于涉案土地转让涉及的相关费用及开发建设费用，双方已在涉案合同第二条第2点明确约定由梁开明、冯雪英承担。另从双方签订的合同内容来看，双方约定土地使用权过户时间为2020年1月14日前，在2020年1月14日前不能按时办理土地使用权过户手续的，又延长至2020年5月1日，并约定以涉案土地证抵押登记给梁开明、冯雪英来实现债权，抵押金额为已付款两倍。但梁开明、冯雪英不能因涉案土地未办理过户手续而停止支付购地款。综上，梁开明、冯雪英关于行使不安抗辩权的理由不能成立，本院不予采纳。梁开明、冯雪英未能按约定支付购地款，并要求终止履行合同，已构成违约。梁开明作为违约方，其在本案中提出解除合同的请求理据不足，但鉴于胡润强、杨雪琴、何杰华作为守约方已在另案[一审案号（2019）粤2072民初9509号、二审案号（2020）粤20民终7447号]中提出解除合同的请求，目前合同已经无法继续履行，胡润强、杨雪琴、何杰华提出解除其与梁开明、冯雪英于2019年1月14日签订的《土地使用权转让合同》的请求理由成立。一审法院认定双方均同意解除合同，双方已就合同解除达成一致意见虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院对该瑕疵予以纠正。鉴于双方对该判项并未提起上诉，故本院予以维持。因此，梁开明作为违约方，其要求胡润强、杨雪琴、何杰华支付占用购地款的利息，于法无据，本院不予支持。关于焦点二。胡润强、杨雪琴、何杰华在本案中提出反诉并委托诉讼代理人参与诉讼，其主张因本案产生的律师费400000元应由梁开明、冯雪英承担。本院认为，胡润强、杨雪琴、何杰华在本案中提出的反诉请求与其于2019年7月16日提起的另案诉讼[案号（2019）粤2072民初9509号]的当事人相同，诉讼请求除律师费数额不一致外，其余诉讼请求均相同，相同部分已构成重复起诉，其完全没有必要在本案中再提起反诉。且胡润强、杨雪琴、何杰华并没有证据证明上述律师费已经实际发生。故胡润强、杨雪琴、何杰华的该项诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，梁开明与胡润强、杨雪琴、何杰华的上诉请求均不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17100元（已由梁开明预交9800元，胡润强、杨雪琴、何杰华预交7300元），由梁开明负担9800元，胡润强、杨雪琴、何杰华7300元。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 黎 妙审判员 刘 通二〇二〇年十二月二十二日书记员 钱绮丽