广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9261号上诉人（原审被告）：周艳，女，1982年3月1日出生，汉族，住广东省深圳市南山区*****************，身份证号码：320************100。委托诉讼代理人：李俊，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:庄冬冬，男，1989年8月16日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区*************，身份证号码：440************835。上诉人周艳因与被上诉人庄冬冬房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初343号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。周艳的委托诉讼代理人李俊、庄冬冬到庭参加查询。本案现已审理终结。周艳上诉请求：一、发回重审或撤销（2020）粤1391民初343号判决第一项、第二项，并改判周艳无需向庄冬冬支付任何费用；二、本案一审、二审全部诉讼费用由庄冬冬承担。事实和理由：一、周艳在一审中已经说明扣款原因及情况，系庄冬冬恶意一房二卖，导致涉案房屋延期过户，本案中系庄冬冬违约在先，周艳预先扣款系扣除庄冬冬的延期过户违约金。涉案房屋周艳于2018年7月6日就已经按照约定支付了相应款项。但由于庄冬冬恶意一房二卖，导致案涉房屋延期过户长达一年有余，庄冬冬的上述行为已经构成违约。二、一审法院未查明本案基本事实，本案为房屋买卖合同纠纷，系双务合同，人民法院应查明双方就合同义务的履行情况。但一审法院仅仅查明了周艳延期付款，并未查明庄冬冬是否履行按期过户的义务，属于基本事实查明不清。本案系房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同系双务合同，在本案中庄冬冬一房二卖，延期过户违约在先，周艳在已经告知其违约责任的情况下，预先将尾款中的10万元抵扣违约金的行为并未违约。但在一审法院审理时，一审法院仅仅审理周艳的付款义务，对庄冬冬的保证涉案房屋权属和及时过户义务并不审理。实际上一审法院就已经属于未查清案件基本事实。就买卖合同这种双务合同纠纷而言，法院应查明双方义务履行情况再进行裁判。综上，原审法院认定事实错误，望贵院查明事实，发回重审或撤销原判，并依法改判。庄冬冬辩称，我方已将涉案房屋过户至对方名下。本案主要争议焦点是对方是否付清购房款，其他不属于本案审理的范畴。对方私自扣押我方10万元房款，于法无据。庄冬冬向一审法院起诉请求：一、周艳向庄冬冬支付尾款人民币壹拾万元（￥100000）；二、周艳向庄冬冬支付违约金暂计人民币壹万叁仟元（￥4500），自2019年8月23日按壹拾万元为基数按日万分之五支付违约金直至履行支付余款的义务为止；三、周艳向庄冬冬支付庄冬冬已垫付2018年7月至2019年8月的涉案房屋的物业管理费及公摊电费共计2838.6元；四、本案诉讼费由周艳承担。一审法院认定事实：2018年6月12日，庄冬冬作为卖方与周艳作为买方，双方在案外人惠州市华创房地产经纪有限公司的居间服务下签订了一份《房地产买卖居间合同》，主要约定：一、周艳以总价款1383700元购买庄冬冬名下位于惠州市大亚湾西区西南大道88号龙光城北区************，建筑面积为110.85平方米；2、定金65000元，由周艳于签署本合同时支付；首付款（不含定金）300000元由周艳在卖方偿还银行抵押款当提存入交易结算资金专用账户；余款1018700元由周艳在签订《广东省房地产买卖合同》后1日（含当日）存入交易结算资金专用账户；3、买卖双方约定交房日期为卖方在收齐全部房款之日起三日内将房屋交付给买方使用；4、买卖双方须于银行审批贷款后（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起三个工作日内预约到税务部门申报税费、缴纳税费，在税务部门出具审批表当日签署《广东省房地产买卖合同》，并办理递件过户手续递件回执由居间方或担保公司代为保管。在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日内，买卖双方须到惠州市********等相关部门领取不动产权证；5、如买卖双方未按照本合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以交易总价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。如违约方逾期履行义务超过20日或有其他违约行为的，守约方可要求继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求违约方支付交易总价款20%的违约金或适用定金罚则。合同还约定了双方其他的权利义务。合同签订后，周艳共计支付了1283700元，双方于2018年7月5日办理了房屋过户手续，庄冬冬于2018年7月6日向周艳交付了涉案房屋的钥匙。周艳于2018年7月10日就涉案房屋签订了《房屋装修、装饰合同》。于2019年8月23日取得涉案房屋的房产证。此外，庄冬冬支付了2018年7月至2019年8月的物业管理费及公摊水电费共计2838.6元。因庄冬冬认为周艳尚欠10万元房款未付清及物业费用，遂诉至一审法院，提出如上诉讼请求。另查明，在与周艳签订涉案房屋买卖合同之前，庄冬冬于2016年4月7日就涉案房屋与案外人李振强签订了《二手房买卖合同》，以1150000元的价格将该房屋转让给案外人李振强。因庄冬冬“一房二卖”，李振强以本案庄冬冬作为被告向本院提起（2018）粤1391民初2466号房屋买卖合同纠纷一案，周艳作为该案第三人参加了诉讼。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。庄冬冬和周艳双方签订的《房地产买卖居间合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方应当按照合同的约定履行相应的义务。庄冬冬已依约将涉案房屋过户至周艳名下，周艳应按约定向庄冬冬支付购房款。本案主要的争议焦点为周艳是否付清购房款。关于周艳提出其在应付庄冬冬房款中扣除10万元作为庄冬冬逾期过户违约金的抗辩意见，首先应确定庄冬冬是否存在逾期过户的违约事实，但由于周艳未提起反诉，故不属于本案审理的范畴，周艳可另寻法律途径解决。双方未就庄冬冬应否向周艳支付违约金协商一致，周艳擅自从其应付房款中扣除10万元以作为违约金，于法无据，其提出的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。周艳未依约付清购房款，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故庄冬冬诉请周艳支付尾款100000元及其从2019年8月23日起至履行完毕之日起按日万分之五计算的违约金，合法有据，予以支持。关于庄冬冬提出的要求周艳支付物业管理费及公摊水电费2838.6元诉讼请求。虽然周艳于2019年8月才取得涉案房屋的不动产权证，但双方于2018年7月已办理的房屋过户手续，且庄冬冬也于2018年7月将涉案房屋交付给周艳，周艳也开始装修，证明周艳已实际取得涉案房屋的使用权，故从周艳接收涉案房屋之日起，该房屋所产生的物业管理费用及公摊水电费用，应由周艳承担。庄冬冬提出的该项诉请，合法有据，予以支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告周艳于本判决生效之日起10日内向原告庄冬冬支付尾款人民币100000元及其从2019年8月24日起至付清之日止按日万分之五计算的违约金；二、限被告周艳于本判决生效之日起10日内向原告庄冬冬支付2018年7月至2019年8月的物业管理费及公摊水电费共计2838.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1223.39元，由被告周艳负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的案件事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的诉辩情况，本案二审争议焦点是：周艳以庄冬冬应承担违约金责任为由不支付剩余房款在本案中是否应得到支持。分析如下：依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十四条规定的“出卖人履行交付义务后诉请买受人支付价款，买受人以出卖人违约在先为由提出异议的，人民法院应当按照下列情况分别处理：（一）买受人拒绝支付违约金、拒绝赔偿损失或者主张出卖人应当采取减少价款等补救措施的，属于提出抗辩；（二）买受人主张出卖人应支付违约金、赔偿损失或者要求解除合同的，应当提起反诉”，周艳主张庄冬冬一房二卖，给其造成了损失，应承担违约金等责任，因此以剩余房款抵扣庄冬冬应承担的违约金，属于应以反诉或另行起诉形式提起的主张，其在本案中以抗辩的形式提出，不符合法律规定，一审对其该项主张未予审理正确。需要特别说明的是，庄冬冬一房二卖，违反《中华人民共和国民法总则》第七条规定的“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”，属于法律和司法所明确反对的行为。但其违约的具体情形，及应承担的责任，需要以单独的诉讼或反诉的形式主张和审理。周艳可遵循一审指引，另循法律途径解决。综上所述，周艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但本案系因庄冬冬的不诚信行为引起，本院决定一审案件受理费由庄冬冬负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1223.39元，由庄冬冬负担。二审案件受理费2446.78元，由周艳负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 密审 判 员  岳淑敏审 判 员  朱丽蕴二〇二〇年十二月二十九日法官助理  刘剑锋书 记 员  蒋 琳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。