浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9270号 上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）陆延林，女，1938年2月4日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托代理人周国刚，杭州市萧山区法律援助中心律师。 被上诉人（原审本诉被告、原审反诉原告）杭州正江物业服务有限公司，住所地杭州市萧山区闻堰街道湘湖路**。 法定代表人施满宴，执行董事。 委托代理人牟凌桦、陈洁，浙江康城律师事务所律师。 上诉人陆延林与被上诉人杭州正江物业服务有限公司（以下简称正江物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初8599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员韦薇独任审判。本案现已审理终结。 原审判决认定：杭州世外桃源旅游有限公司与陆延林于2006年2月26日签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定由陆延林向杭州世外桃源旅游有限公司购买萧山区闻堰镇世外桃源风情村52幢房屋，建筑面积为271.03平方米，房屋用途为度假山庄。正江物业公司（甲方）与陆延林（乙方）于2009年2月26日签订《服务协议》一份，约定由正江物业公司为陆延林所有的位于世外桃源风情村52号房屋提供物业服务，该房屋建筑面积为377.4平方米，物业费为每月每平方米5元。合同第七条第三项约定：“甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，并按多收部分每天2‰支付违约金。”第四项约定：“乙方违反协议，不按照约定标准和时间缴纳物业服务费的，每逾期一天甲方有权按应缴额×2‰/天的标准向乙方加收滞纳金；乙方拒不缴纳物业管理服务费的，甲方有权采取必要的措施或依法向本物业所在地人民法院提起诉讼。”该合同由陆延林儿子陆伟代签。2009年3月10日，陆延林对案涉房屋办理了房屋所有权登记，登记房屋面积为271.03平方米。合同签订后，正江物业公司按约提供物业服务，陆延林也按约支付了2009年12月1日至2015年11月30日的物业费。2014年12月18日陆延林与陆昉宇签订《房屋赠与合同》，约定陆延林将案涉房屋（建筑面积271.03平方米）赠与陆昉宇个人所有，陆昉宇表示接受赠与。该赠与行为在浙江省杭州市湘湖公证处办理了公证。2020年3月19日案涉房屋办理了所有权转移登记，所有权人为陆昉宇，建筑面积为271.03平方米。陆延林2015年12月1日至2019年11月30日的物业服务费均按271.03平方米缴纳。对此正江物业公司与陆延林多次沟通，陆延林分别于2016年11月10日、2017年8月1日、2018年1月18日、2018年5月10日、2019年2月15日向正江物业公司发函对物业服务费提出异议，并要求正江物业公司退还多收的物业服务费。正江物业公司2017年7月28日、2020年2月20日向陆延林催讨物业服务费，又于2020年5月7日向陆延林发出律师函，催讨2015年12月1日于2019年11月30日的欠缴物业服务费25528.80元，并要求支付每天2‰的滞纳金。另查明，案涉房屋地上建筑面积为271.03平方米，另有地下车库35.97平方米、杂物间及工人房70.4平方米。再查明，杭州正江物业公司管理有限公司于2009年2月19日更名为正江物业公司。 2020年7月陆延林诉至原审法院，请求判令：正江物业公司返还陆延林物业服务费38293.20元，并支付违约金181701.20元。正江物业公司反诉诉请：1、陆延林向正江物业公司支付2015年12月1日至2019年11月30日期间拖欠的物业费25528.8元；2、陆延林向正江物业公司支付滞纳金58499.25元（暂计算至2020年7月20日，后续按《物业服务协议》的约定计算至实际履行之日止）。 原审法院认为，双方争议焦点为物业服务合同约定建筑面积与房屋所有权证登记建筑面积不符，双方应按哪种标准计算物业服务费？原审法院认为双方签订的物业服务合同中约定建筑面积为377.4平方米，该建筑面积虽然与房屋所有权证登记面积不符，但应当视为双方约定的服务面积，即地下车库、杂物间及工人房106.37平方米为双方约定的其他服务区域。陆延林在2006年2月26日签订《杭州市房屋转让合同》时已经明知其房屋建筑面积为271.03平方米，2009年2月26日签订《服务协议》时仍与正江物业公司约定服务面积为337.4平方米；2009年3月10日房屋办理房屋所有权登记时也已经明知其建筑面积为271.03平方米，但陆延林并未对《服务协议》提出异议，相应的物业服务费也缴纳至2015年11月30日。正江物业公司与陆延林约定按服务面积计算物业服务费，出于双方自愿，且不违反法律规定，双方均应当按约履行。综上，陆延林要求正江物业公司返还物业服务费并支付违约金的请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。正江物业公司要求陆延林支付欠付物业服务费的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。但正江物业公司主张的滞纳金，实为违约金，虽然双方对此进行了约定，但鉴于陆延林系对正江物业公司收费标准提出异议从而拒缴物业服务费，并非有意拖欠物业服务费，故原审法院对该违约金请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、陆延林在判决生效后十日内支付杭州正江物业服务有限公司2015年12月1日至2019年11月30日期间拖欠的物业费25528.80元；二、驳回陆延林全部本诉诉讼请求；三、驳回杭州正江物业服务有限公司其余反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4600元，减半收取2300元，一审反诉案件受理费1950元，合计4250元，由陆延林负担2656元，由杭州正江物业服务有限公司负担1594元。 宣判后，陆延林不服，向本院提起上诉称：一、双方当事人签订的《物业服务协议》中关于建筑面积为377.4平方米的记载是错误的，与房屋实际建筑面积不符。1、上诉人与杭州世外桃源旅游公司签订的《杭州市房屋转让合同》中明确案涉房屋建筑面积为271.03平方米。2、杭州萧山天度房屋面积测绘有限公司的实测面积为271.03平方米。3、案涉房屋产权证上登记的建筑面积为271.03平方米。综上，根据上述证据材料显示，案涉房屋的建筑面积为271.03平方米，而非《物业服务协议》中记载的377.4平方米，故《物业服务协议》中记载的建筑面积错误。二、物业费无论是按双方《物业服务协议》约定，还是按相关法律规定都应当按照房屋实际建筑面积计收。1、双方在《物业服务协议》第四条第（二）项中明确约定“收费标准：5.00元/m2/月（按建筑面积）”，被上诉人向上诉人邮寄的律师函中也明确按建筑面积收费，故依据双方合同约定收费标准应当按建筑面积计算，而非按照所谓的“服务面积”计算。双方在《物业服务协议》中并未约定所谓的“服务面积”，且相关法律法规也没有关于“服务面积”的规定，双方在签订《物业服务协议》过程中正江物业公司作为格式合同的提供者，也未向上诉人释明协议中的建筑面积还包含部分所谓的“服务面积”，故上诉人对此不予认可。如正江物业公司在建筑面积之外，还要就其他面积区域额外收取物业费的，也应当明确告知业主，在小区进行公示公告并报相关部门登记备。2、根据《杭州市物业管理条例》第三十四条第三款的规定，物业服务企业在物业服务合同签订之日起十五日内应当将合同副本报物业所在区、县（市）房产主管部门备案。根据被上诉人向杭州市萧山区房地产管理处备案提交的两份《（前期）物业服务合同备案表》中明确载明“别墅住宅136套，总建筑面积总计62544.28平方米”、“物业管理收费标准按5.00元/平方米交纳，收费面积按建筑面积为准”。因此，案涉房产开发公司和正江物业公司签订的《（前期）物业服务合同》中关于物业费收费面积也是明确按建统面积计算。从136套别墅的总建筑面积为654.4平方米来看，结合相关法律关于建筑物总面积的计算方法，该协议中的建筑面积即为不动产登记的面积或买卖合同记载的面积，并不包含所谓的“服务面积”或其他面积。故双方签订《物业服务协议》与被上诉人向房管部门备案的《（前期）物业服务合同》中关于建筑面积的概念范围应当是一致的。正江物业已登记错误的建筑面积向上诉人多收取的物业费没有任何理由依据，应当予以退还。3、上诉人就物业服务费的收费标准向杭州市萧山区房地产管理处和杭州市住房保障和房产管理局咨询，得到的回复均是按照房屋建筑面积计算，这也是当前杭州地区物业行业通用规范标准。如果允许正江物业公司在建筑面积之外擅自扩大收费范围向业主计收物业费将极大损害广大业主的合法权益，更不利于物业服务行业的健康发展。三、被上诉人向上诉人收取超过建筑面积以外的物业服务费依据不足。建筑面积属于房地产管理部门经依法测绘而认定的面积，属于法定事项。且根据住建部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》以及《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》中有关房屋建筑面积的计算规范来看，案涉房屋的建筑面积为271.03平方米是事实。根据《物业服务收费管理办法》第二十条的规定，物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。案涉地下车库、杂物间及工人房106.37平方米并不属于建筑面积，而是物业服务合同约定以外的服务，是否收费以及如何收费双方应当另行约定，而不能将所谓的“服务面积”概念替代物业服务合同中的建筑面积。四、上诉人于2016年突然发现正江物业公司以错误的建筑面积计收物业费后，便立即通过书面形式向正江物业公司发函提出异议，之后又多次向正江物业公司发函，要求正江物业公司立即改正错误，严格按照房屋买卖合同载明的建筑面积计收物业费，退还多收的物业费，但正江物业公司对于该问题拒不改正，仍以错误的建筑面积要求上诉人交纳物业费。再退一万步讲，上诉人向正江物业公司提出书面异议之后，应当视为上诉人对双方之前签订的《物业服务协议》中有关建筑面积及收费标准条款的否认，故事实上双方关于《物业服务协议》中的收费建筑面积合意已经不存在了。在这之后正江物业公司依法不应当再按照该错误的建筑面积再向上诉人多收物业费。另因物业服务合同依法并非业主想解除便可以解除的合同，而正江物业公司也拒绝和上诉人就该问题沟通交流及重新签订协议，故上诉人依法按照正江物业公司备案的《（前期）物业服务合同》约定的按房屋建筑面积继续交纳了后续的物业费，上诉人的行为诚实守信，而正江物业公司依据物业服务合同无法解除的客观优势地位持续侵害上诉人的合法权益，贵院应当予以纠正。五、另据上诉人调查了解，正江物业公司在案涉房屋所在小区存在区别收取物业费的情况（申请贵院实地调查核实）。案涉房屋所在世外桃源风情村共136套房屋，对于绝大部分房屋业主，正江物业公司是按照房屋买卖合同或产证载明的建筑面积计收物业费，而对于上诉人等个别房屋业主则按照错误的建筑面积计收物业费，严重损害了个别业主的合法权益。同正江物业公司在同一服务小区对不同业主存在区别收取物业费的现象，有违物业费收费应当公平、公开、合理的原则，更有违反相关法律法规，进而导致不公平现象的出现。六、为规范物业服务行业，促进物业服务行业的有序、健康发展，也应按照建筑面积收取物业服务费。当前住宅房屋还存在赠送面积、公摊面积、使用面积、套内面积、阁楼面积、阳台面积等等，如果物业费可以不按建筑面积随意计收，将极大纵容正江物业公司乱收费、随意收费的不良现象。七、被上诉人超过备案的标准收取物业服务费，属于自定标准收费，依据《价格违法行为行政处罚规定》第七条第五项的规定，价格主管部门可以对其处罚；其未在规定的时间内将物业服务合同备案，违反了《杭州市物业管理条例》第三十四条第三项，依据该条例第六十一条的规定，由房产主管部门作出处理，故希望贵院能向上述部门提出司法建议，以规范物业服务活动。综上，请求撤销原判第一项，改判支持上诉人一审诉请并驳回被上诉人一审反诉诉请。 被上诉人正江物业公司答辩称：一、建筑面积为建筑行业的专有名词，并非特指房产证上的面积，只要符合《建筑工程建筑面积计算规范》的都能计算建筑面积。案涉房屋在建设时参照GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积。根据GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》第3条的规定：“本规范规定建筑面积的计算是以勒脚以上外墙结构外边线计算。”案涉房屋实际建筑面积构成如下：1、地上、地上建筑面积271平方米，经萧山房管处测绘队测绘并办理了房产证；2、根据GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.5条的规定：“地下;地下室、半地下室、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高2.20米及以上者应计算全面积。”案涉房屋地下车库35.97平方米，层高3.3米，应计建筑面积，但不属于办理房产证范围；3、地下、地下车库东侧④-⑦轴oac(○,D)-eqoac(○,J)轴区块，建设过程中利用地下空间及车库加深，作为杂物间、工人房等用途，层高达到（从地面至面结构）超过2.2米高度，按GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》，计算建筑面积为70.4平方米。因此，案涉物业有产证的建筑面积为271.03平方米，无产证面积可计建筑面积为106.37平方米，合计建筑面积为377.4平方米。同时，案涉小区办理136套房屋房产证的总建筑面积为53751.95平方米，未办证面积为8792.33平方米，合计为62544.28平方米，因此被上诉人与房产开发公司签订的《（前期）物业服务合同》中关于物业费收费的面积也是实际建筑面积而不是房产证面积。因此，物业服务合同中的“建筑面积”是指包括房产证面积和赠送面积在内的房屋实际面积。二、案涉房屋的建筑面积实际有377.4平方米是事实。1、上诉人陆延林及其子陆伟在购房的时候即明确知道房产证上的面积为271.03平方米，而《物业服务协议》签订在后，陆伟作为完全民事行为能力人明知《物业服务协议》约定的建筑面积大于房产证面积高达106.37平方米依然同意代为签字。签订《物业服务协议》12天后即办出房产证，陆延林及陆伟依然按照377.4平方米足额缴纳了2009年至2015年11月期间的物业费，并且历年被上诉人向上诉人开具的物业费缴费发票显示的面积也是377.4平方米，说明案涉房屋的建筑面积实际有377.4平方米，并且上诉人对物业的收费标准是一直知情且认可的。2、本案一审中，被上诉人提交了一份案涉房屋装修图纸，该图纸可以看出案涉房屋确实存在100多平方米的赠送面积，上诉人对该份证据真实性认可。3、一审开庭时，上诉人之子陆伟到场，对存在106.37平方米的赠送面积的事实认可。4、庭审后一审法官亲自到案涉房屋进行实地勘察。因此，一审法院对案涉房屋的实际建筑面积为377.4平方米的事实认定正确。三、法律法规未规定必须按房产证面积收费，案涉房屋非住宅而是土地性质为旅游用地的别墅，物业费实行市场调节价，本案按实际建筑面积收费并不会影响普通住宅的物业服务行业。根据《杭州市物业管理条例》第三十七条规定：“物业服务收费根据不同物业的性质和特点、物业服务不同的阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价适用范围和收费标准由价格主管部门制定。实行市场调节价的物业项目，收费标准由物业服务合同（包括前期物业服务合同）确定”。根据《杭州市萧山区物业服务收费管理实施办法》第八条规定：“非住宅物业、别墅、排屋以及业主委员会成立后的物业服务收费实行市场调节价。”案涉房屋的土地用途为旅游，属于非住宅物业别墅区，与一般普通住宅的性质不同，其物业服务收费实行市场调节价，因此案涉房屋物业费收费标准由物业费服务合同确定。案涉《物业服务协议》约定案涉房屋建筑面积377.4平方米，物业费服务费的收费标准为5元/m2（按建筑面积），该约定未违反法律、法规的强制性规定，属于双方意思自治，合法有效。四、案涉小区均为别墅物业，建筑开发单位因地势而建，分平地别墅和山地别墅，因此各栋房屋的赠送面积多少存在差别，有的赠送面积多，有的赠送面积少，而被上诉人收取物业费的标准是统一的，即5元/m2（按建筑面积），不存在区别收费。本小区物业费依然保持十年前的价格，虽然人员工资、设施设备等物价已大大上涨，但物业费却未曾上调，依然保持十年前的价格。被上诉人努力在高成本、超低利润的运营中为业主提供优质的服务，如按房产证面积收费，物业费根本无法覆盖物业公司的成本和支出，甚至无力支付物业服务人员的工资，被上诉人将无力为业主提供正常的服务。五、案涉《物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，上诉人无权单方解除合同。案涉《物业服务协议》不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形，也不存在欺诈、重大误解等情形，也不存在法定或约定解除的情形，上诉人无权单方解除合同。上诉人虽向被上诉人提出过书面异议，但属于上诉人单方意思表示，未经被上诉人同意，上诉人无权解除《物业服务协议》，上诉人应遵守《物业服务协议》的约定履行缴纳物业费的义务。综上所述，一审法院事实认定正确，法律适用准确，请求维持原判，驳回上诉。 二审期间，上诉人陆延林向本院提交：1、回复函、竣工图，拟证明涉案房屋的建筑面积为271.03平方米。2、有关世外桃源风情村物业问题的回复、（前期）物业服务合同备案表，拟证明涉案房屋备案情况，物业费按照建筑面积计算收取。3、杭州市前期物业服务合同（示范文本），拟证明物业费按照房租的法定产权建筑面积计算。4、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，拟证明本案属于解释第五条规定物业公司应当退还物业费的情形。经质证，被上诉人正江物业公司认为：对证据1真实性无异议，对其关联性和证明目的不认可。该测绘公司是测绘房产证面积的公司，不能证明案涉房屋的实际面积，并且从该回复函中可以看出，确实存在赠送的杂物间和保姆房，而且底层车库部分是没有经过该房产证测绘公司的测绘，所以没有在房产证中体现，但是这部分的赠送面积确实是存在的。对证据2真实性认可，对其关联性和证明目的不认可。杭州市萧山区房地产管理处的回复是不符合《杭州市萧山区物业服务收费管理实施办法》第八条非住宅物业别墅、排屋以及业主委员会成立后的物业服务收费实行市场调节价的规定的。而且让十年前签订的物业合同按照2018年才发布的示范文本来签订是非常荒谬的，并且其回复也只是建议，不具备任何法律效力。后续被上诉人正江物业公司与该房管处进行了沟通，该房管处也未在对被上诉人正江物业公司的收费标准提出任何疑义。备案表显示小区别墅住宅136幢计62544.28平方米，而小区房产证的总面积为53751.95平方米，未办证面积为8792.33平方米，合计为62544.28平方米。因此，《前期物业服务合同》中的建筑面积是指包含房产和未做在房产证内的实际面积，与双方签订的物业服务协议中的建筑面积概念是一致的。对证据3示范文本的真实性认可，对其关联性和证明目的不认可。该示范文本使用说明的第一点明确表示，该示范文本是参考使用的，并不具备法律的强制效力，并且双方在10年前已经就物业服务达成合意，并签订物业服务协议，再要求双方按照2018年10月份才出具的示范文本签订显然是十分荒谬的。对证据4真实性认可，对其关联性和证明目的不认可。双方签订的物业服务协议符合相关法律法规的规定，合法有效。被上诉人按物业服务协议收费，不存在扩大提高重复收费的情形，因此不存在需要退还物业费。本院对上述证据的形式真实性予以确认。 二审期间，被上诉人正江物业公司未向本院提交新证据。 本院经审理认定的事实与原审认定一致。 本院认为：案涉房屋非普通住宅，其房屋用途为度假山庄，属于营业性用房，故其物业费应适用市场调节价。双方当事人签订的物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。本案争议焦点系应当支付物业服务费的房屋总面积。首先，双方确认案涉房屋登记的建筑面积为271.03平方米，地下，地下车库间及工人用房共计106.37平方米未计入房产证登记面积。故案涉房屋实际使用面积为377.4平方米。因此，案涉物业服务合同中的房屋面积并非笔误。其次，上诉人主张按照271.03平方米计算物业费，但双方签订案涉物业服务合同时，上诉人已经明知房屋建筑面积为271.03平方米，但其仍在案涉物业服务合同上签字确认，且上诉人也已按照该合同约定的面积缴纳了2009年12月1日至2015年11月30日的物业费，说明双方无论是合同的书面记载还是交易习惯，均是按照377.4平方米计算物业费。上诉人以自己年岁已高，未核查合同约定缴纳物业费的面积为由主张变更案涉条款的约定。本院认为，上诉人系完全民事行为能力人，且案涉物业服务合同由其子代签，故上诉人的上述主张不能成立，本院对该主张不予支持。案涉物业服务合同一旦签订即已生效，对双方当事人均有约束力。虽上诉人多次要求变更计算缴纳物业费的房屋面积，但被上诉人均予以拒绝，故双方并未就此达成新的一致，该条款的约定并未变更，双方仍受原合同约定条款约束。上诉人关于其向被上诉人书面提出收费面积异议之后，原先的收费面积合意即作废的主张，于法无据，本院不予支持。至于上诉人所述同一小区存在不同收费标准一节，上诉人对此未予举证，故本院对上诉人的该主张不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、法律适用正确、实体处理适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1396元，由陆延林负担。 本判决为终审判决。 审判员 韦 薇 二〇二〇年十二月九日 书记员 苏彧楠