山东省莱州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0683民初5742号 原告：景延伟，男，1979年10月27日出生，汉族，农村居民，住莱州市。 委托诉讼代理人：姜广涛、姜频，山东生活帮律师事务所律师。 被告：莱州银泰置业有限公司，住所地：山东省莱州市。 法定代表人：黄云增，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：刘经礼，山东文景律师事务所律师。 原告景延伟与被告莱州银泰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告景延伟及其委托诉讼代理人姜广涛、姜频、被告莱州银泰置业有限公司的委托诉讼代理人刘经礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 景延伟向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判令1.被告对原告在法定期限届满未能取得房屋权属证书承担违约责任，支付截至2020年7月12日的违约金369,671.72元；2.并支付自2020年7月13日起至原告实际取得房屋权属证书之日止以1,081,919元为基数，并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的水平上加收50%罚息利率计算的利息；3.履行协助原告取得房屋权属证书义务；4.本案的诉讼费用由被告承担。变更诉讼请求，审理中，原告变更诉讼请求，要求被告支付截止到2020年10月12日的违约金为368682.43元；并支付自2020年10月13日起至原告实际取得房屋权属证书之日止按上述基数与标准计算的违约金。事实和理由：2012年5月30日，原告向被告交付购房定金10万元，双方于2012年9月26日签订了《商品房买卖合同》，原告支付全款1,081,919元购买了被告位于莱州市五金机电城第**幢****号房屋。被告于2015年6月29日交房，并收取了原告契税、公共维修基金、产权登记费等办理房权证书的费用，收取上述费用至今多年，原告多次联系并发函被告关于房屋办证事宜，但被告至今未向税务机关交纳契税、未办理网签备案等手续，导致景延伟未在法定期限届满取得房屋权属证书。被告的违约行为应依据法律规定向原告支付违约金，并协助原告取得房权证书。 莱州银泰置业有限公司辩称，原告起诉要求逾期办证违约金已经过诉讼时效，请求法院驳回其请求违约金的诉讼请求。被告同意协助原告办理房产证的相关事宜，诉讼费由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无争议的证据与事实，本院予以确认并在卷佐证，同时认定事实如下： 2012年5月30日，原告景延伟欲购买被告莱州银泰置业有限公司位于莱州市五金机电城第**幢****号房屋，向被告交纳购房定金10万元。2012年9月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定，房屋建筑面积184.39平方米，房屋总价款1,081,919元，扣除定金后，原告将余款981919元一次性支付给被告。2015年6月29日，上述涉案房屋交付给原告，原告又补交了房款418元。原告还于2015年6月29日交房的同时向被告交纳了房屋契税32470元、产权登记费550元、维修基金8854元、物业管理费2214元、垃圾清运费550元、水电费700元，合计45338元，被告给原告分别出具了收款收据。之后，被告一直未为原告办理产权登记手续。原告自2017年3月始即通过微信、电话等方式向被告的法定代表人及其他工作人员催促办理，一直未果。 2018年10月10日，涉案房产被莱山区人民法院查封，案号为（2018）鲁0613民初2398号，期限自2018年10月10日起至2021年10月9日止，现涉案相关纠纷仍在诉讼过程中。 2019年12月22日，原告通过快递向被告邮寄《通知》1份，《通知》载明：“本人于2012年9月26日与你签订商品房买卖合同后，支付全款购买了你位于莱州市五金机电城第**幢***号房屋，你方也收取了办理产权证书相关费用，交付房屋至今，本人多次催促你方协助办理产权证书未果，请你方抓紧协助办理产权证书，并按法律规定支付逾期办证的违约金。”被告于当日收到该邮件。 现原告诉至本院。 审理中，原告提交了原告与被告法定代表人黄云增、工作人员任兴毅经理微信截图打印件2页、原告与被告法定代表人黄云增、被告工作人员任兴毅电话录音刻录光盘1份、录音整理材料2份、原告2019年12月22日给被告邮寄的再次催促办证《通知》打印件1份、邮件交寄单1张、邮件全程跟踪查询结果1张。经质证，被告对其真实性无异议，但表示原告只是催促办证，从来没有向被告要求逾期办证违约金的事宜。 被告主张，当时是因为和建设方没有进行综合验收，没有办法办理房产证，于2018年4月份具备办证的条件，2018年10月，涉案房产被莱山区人民法院查封，现在无法办理。被告向本院提交了鲁（2018）莱州市不动产权第0009***号所有权证书复印件1份，经质证，原告对其真实性无异议，但主张被告提交的复印件显示2016年9月14日即已经具备登记办证条件。 原告主张，双方合同没有约定逾期办证及相应违约金，根据《最高人民法院关于是审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应在房屋交付使用之日起九十日内为原告办理房屋权属证书，同时依据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号）第三项关于罚息利率问题的规定，要求被告支付的违约金自2015年9月28日起计算违约金，并加收50%的罚息。原告向本院提交了计算明细一份，经质证，被告认为原告按照1.5倍的年利率计算违约金过高。 本院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》，依法成立有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）……；（二）、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》虽未约定办证时间，但原告已经付清了房款，涉案房产于2015年6月29日交付，根据上述规定，被告应当于交房后90日内即2015年9月28日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未为原告进行网签合同并备案，故被告的行为构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因双方对于逾期办证的违约金没有约定，结合本案的实际情况，被告主张原告的请求过高，应适当调整，对原告要求被告支付的违约金自2015年9月28日起以房款1081919元为基数按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算较为适宜。涉案房产于2018年10月10日被莱山区人民法院查封，且持续至今，之后的权利尚不明确，因此，本案中，原告主张的违约金暂计算至2018年10月9日为宜，对2018年10月10日之后的违约金原告可待涉案房产司法查封权利被撤销后另行主张权利。原告提交的录音等证据能够证实其在2017年3月起即向被告主张权利，因此，被告关于原告的请求超过诉讼时效期间的辩解理由不成立，本院不予采纳。 涉案房屋登记在被告名下（产权证号：莱房权城区字第097***号），并于2018年10月10日因被告的其他案件纠纷被查封，目前不具备办理不动产权证书的条件，原告可根据相关法律规定就涉案房产向相关法院提出执行异议。因此，原告要求被告履行协助原告取得房屋权属证书义务的请求，理由不当，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告莱州银泰置业有限公司支付原告景延伟自2015年9月28日起至2018年10月9日止的违约金198893.75元，限本判决生效后十日内付清。 二、驳回原告景延伟的其他诉讼请求。 如果被告莱州银泰置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6845.00元，由被告莱州银泰置业有限公司负担，限于本判决生效后七日内交于本院。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判长  邱志霞 审判员  邓 玲 审判员  吴树文 二〇二〇年十二月九日 书记员  秦榕檠