广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初7668号原告：李焕平，女，1974年7月13日出生，汉族，身份证住址广州市南沙区。委托诉讼代理人：赖容伟，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：李丽章，女，1973年4月1日出生，汉族，户籍住址广州市番禺区。被告：李敬贤，男，1966年4月22日出生，汉族，身份证住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：林家宝，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。第三人：陈圳宇，男，1981年3月7日出生，汉族，身份证住广州市番禺区。委托诉讼代理人：资辉宇，广东品杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁海伦，广东品杰律师事务所律师。原告李焕平与被告李丽章、李敬贤、第三人陈圳宇宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告李焕平及其委托诉讼代理人赖容伟，被告李敬贤及其委托诉讼代理人林家宝，第三人陈圳宇的委托诉讼代理人梁海伦到庭参加诉讼。被告李丽章经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李焕平向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告李敬贤于2013年10月17日签订的《宅地转名协议》无效；二、判令被告李丽章、被告李敬贤共同返还原告宅基地使用权款及购房款、转理费、公共设施维护费共992635元及利息（以992635元为本金，自2013年10月22日起按年利率6%算至实际之日止，暂算起诉之日为395234.17元），暂计1387869.17元；三、判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告李丽章是朋友关系，2013年6月24日，被告李丽章以与男友（被告李敬贤）向他人买房为由，向原告借款485000元，约定于2013年7月23日还款500000元。2013年10月，被告李丽章以资金无法周转为由，不能按时还款，说愿意将与被告李敬贤一起购买的房屋以200万元转让给原告，并出示被告李敬贤于2013年8月7日与第三人陈圳宇签订的《宅地转名协议》，并承诺其男友被告李敬贤会配合与原告签订转让协议、承诺业主（第三人陈圳宇）会配合原告到房屋所在地的诜村村委办理转名手续。原告同意后，于2013年10月9日向被告李丽章转账了289500元购房款。2013年10月17日，被告李敬贤与原告签订《宅地转名协议》，约定将向第三人陈圳宇购买的房屋使用权转让给原告。签订协议当天，被告李敬贤、第三人陈圳宇带着原告一起到诜村村委办理了相关的更名手续，并由原告向村委支付了转名管理费4185元、公共设施维护费13950元。之后，原告又于2013年10月21日将200000元转账给被告李丽章。2013年10月22日，原告向中国工商银行贷款99万元（款项于同年11月1日发放）。事后，原告联系第三人陈圳宇要求将房屋交付使用，第三人陈圳宇以被告李丽章、被告李敬贤未向其支付款项为由，拒绝将房屋交付原告使用。此后，被告李丽章下落不明，原告一直无法与其联系，被告李敬贤也未能提供被告李丽章的联系方式。经与被告李敬贤、第三人陈圳宇多次交涉无果后，原告于2016年2月25日向当地公安机关报警，广州市公安局番禺分局于2019年11月将被告李丽章刑事拘留约一个月后，办案机关告知报案人，已将被告李丽章于2019年12月释放。综上所述，原告认为，原告与被告李丽章是相识多年的朋友，而且自己的女儿也认其为“干妈”，但被告李丽章竟然恶意串通他人，导致原告举债累累并向银行贷款，二被告的行为已经严重侵害原告的合法财产利益，原告现依法诉至贵院，恳请贵院判如所请，挽回原告的财产损失。被告李丽章未作答辩。被告李敬贤辩称，一、本案应当为民间借贷纠纷，系李焕平向李丽章要求返还借款人民币974500元，我方并没有收取过李焕平的任何款项，无需承担任何责任；二、我方没有收取过李焕平的任何购房款项，无需返还李焕平的购房款；三、李丽章陈述的其将二套房屋转让给我方，并将收拾交给我方，我们之间的债务便了结并非事实，李丽章的陈述明显虚假；四、李丽章支付给我方的175万元是李丽章向我方的还款，并非李丽章代李焕平支付的购房款。五、对于转名管理费、公共设施维护费、利息，我方均无需承担。第三人陈圳宇述称，我方认为原告、被告双方之间的法律关系并非宅基地纠纷，而是民间借贷关系。原告并未与第三人签订宅基地转让合同，同时被告李敬贤与我方签订的宅基地转名协议已由（2017）粤0113民初9533号民事判决认定无效，故原告与二被告之间的资金往来、事实关系及法律关系第三人均不清楚，也与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年6月23日，借款人李丽章向出借人李焕平出具《借据》，记载李丽章因急需资金周转，于2013年6月24日向李焕平借取人民币500000元。李丽章所借款项定于2013年7月23日如数归还给李焕平。李丽章如期不能归还或不能如数归还上述款项500000元给李焕平时，李焕平可凭此借据向广州市番禺区人民法院提出诉讼，李丽章愿意用其的物业财产来偿还所借款项。本借据一式二份，借款人和贷款人各执一份，自借款人在其中一份签名及打手指摸后生效，具有法律效力。落款借款人李丽章具名捺印。2013年6月24日，李焕平通过其3325329980120018572的账户向李丽章6222083602004501703的账户转账300000元，通过其6222023602036851772的账户向李丽章6222083602004501703的账户转账185000元，共计485000元。庭审中，李焕平陈述上述转账的485000元即《借据》所记载的借款500000元，并预先扣除了15000元的利息。关于李丽章的还款情况，李焕平提交其6222XXXXXX1772的账户流水，记载李丽章通过其6222XXXXXX1703的账户向李焕平于2013年7月24日转账15000元、于同年8月25日转账15000元、于同年9月24日转账27000元，李焕平庭审中陈述上述27000元的转账并非还款，其余共30000元为偿还借款利息。李敬贤认为上述27000元转账包含了偿还利息15000元，以及李丽章偿还李焕平于2013年8月28日向其出借的12000元。李敬贤就该抗辩意见未提交证据佐证，27000元转账过程中也未备注或附言具体用途，结合双方存在大量的转账交易往来，在李敬贤、李丽章均未举证转账用途的情况，本院不采纳李敬贤的抗辩意见。2013年8月7日，甲方陈圳宇与乙方李敬贤签订《宅地转名协议》，记载经甲乙双方协商，现有甲方位于广州市番禺区大石街诜村村北十巷4号的宅基地同意转给乙方使用。该协议底部手写记载“情况属实”，并加盖广州市番禺区大石街诜村村民委员会公章。李敬贤向广州市番禺区大石街诜村村股份合作经济社交纳上述宅基地的公共设施维护费13950元、转名管理费4185元。2013年10月9日，李焕平通过其6222XXXX1772的账户向李丽章622XXXX1703的账户转账289500元。2013年10月17日，甲方李敬贤与乙方李焕平签订《宅地转名协议》，记载经甲乙双方协商，现有甲方位于广州市番禺区大石街诜村村北十巷4号的宅基地同意转给乙方使用。该协议底部手写记载“情况属实”，并加盖广州市番禺区大石街诜村村民委员会公章。李焕平向广州市番禺区大石街诜村村股份合作经济社交纳上述宅基地的公共设施维护费13950元、转名管理费4185元。2013年10月21日，李焕平通过其6222XXXX1772的账户向李丽章6222XXXX1703的账户转账200000元。同年10月23日，李丽章通过其6222XXXX1703的账户向李敬贤6222XXXX5914的账户转账200000元。另查明，李焕平于2016年2月25日向广州市公安局番禺区分局大石派出所报警，公安部门对其进行了询问，问：“你因何事报案？”答：“因我被一名叫李丽章的女子诈骗了我人民币985000元。”问：“是何时发生的？”答：“是在2013年6月23日开始发生。”问：“你是以何方式被骗？”答：“我是被李丽章以转卖房屋给我，等我给钱她后，她就消失了，但我收不到房屋。”问：“你和李丽章是什么关系？”答：“我和她认识已有10多年了，一直是朋友关系。”问：“你现将经过讲讲？”答：“好的。2013年的6月23日13时许，李丽章约我到外边的餐厅见面，当时她称因她的男朋友李敬贤在大石购买了一间房屋，现资金周转出现了问题，想向我借人民币500000元，并说一个月后还给我，月息是百分之三，当时我想与她已认识了10多年，就答应她了。之后她就写了一份借据给我。到了24日，我就到了银行，将人民币485000元转入了李丽章的账户内。当时李丽章也确认钱到其账户内的。但过了一个月，李丽章没有还钱给我，但大家都有联系，所以我也没有追她还钱。到了9月份，李丽章联系我，称因和李敬贤购买大石的房屋，用了二百万，所以资金出现了问题，不能还钱给我，并提出将她和李敬贤购买的房屋转卖给我（他们购买时的价钱，人民币二百万元）。过了几天，她和李敬贤带我来到大石他们购买的房屋（大石街诜村村北路十巷4号），当时房东陈圳宇也在现场。看房后我称要和丈夫邬耀全商量，就走了。过了几天，我和丈夫邬耀全与李丽章、李敬贤见面，商量房屋的事，当时李敬贤称他已和陈圳宇办理了宅地转名协议，只要我们给钱，就可以与我们签过另一份协议，李丽章就不停叫我们买，称可以用来投资，但当时大家也没有谈好的。又过了几天，李丽章又约出来，问我考虑如何，我就说没有那么多的现金，如果要购买，就要将华南碧桂园的房屋到银行进行贷款。李丽章马上称他认识房地产中介的人，可以帮我办理银行贷款，提出可以在银行贷款一百万，算我之前给他的50万，叫我再给她50万就可以了。……到了2013年10月9日，我到银行转了289500元人民币到李丽章的账户内（因她之前欠我10500元，所以我当时转这个数，当作时转30万给她，她同意的）。到了10月17日，李丽章、李敬贤带我到了大石诜村村委，当时陈圳宇在现场的。李敬贤当场将他与陈圳宇前的宅地转名协议及诜村收取的费用发票交给我，之后李敬贤在村委内重新与我签了宅地转名协议，当天我交了约2万元人民币给村委，这样双方的转买成功了。到了10月21日，我又将20万转入李丽章的账户内，她也确认收取了。但到了10月26日，我联系李丽章，电话关机了，我四处找她也找不到。我找李敬贤，问李丽章在何处，李敬贤称不知道，他也想找李丽章。……之后我又找李敬贤，叫他处理房屋的事，李敬贤与我一起找陈圳宇，打算商量房屋的事，但陈圳宇称他还没有收取全部的购房前，所以不会将房给我。之后我们又到了村委谈，当时我听李敬贤向陈圳宇讲，已叫李丽章将200万给他，陈圳宇称李丽章没有将200万全部给他。我就问李敬贤发生什么事，李敬贤称他也不清楚李丽章有否将全部钱给陈圳宇，但李丽章之前已向他讲过，已将钱全部给了陈圳宇……”2016年2月25日，广州市公安局番禺区分局大石派出所对李敬贤进行了询问，问：“你与李丽章、李焕平的关系？”答：“我与李丽章是在2008年认识的，之后成为情人关系，李焕平是李丽章介绍给我认识的。”问：“你将情况讲讲？”答：“大约在2013年6至7月份的一天，李丽章带我及一名叫阿田的男子来到陈圳宇的房屋，当时我听李丽章讲，陈圳宇想将该房屋转卖，但阿天看了后不合心意。当时我看了该房屋后，我提出想买，李丽章讲陈圳宇开价200万元人民币，而且他的家人借了他200万元人民币，如果我购买，就可以抵数。因为当时我有350万元人民币借给李丽章，我就向李丽章提出，我借给她的350万元人民币，拿200万元购买房屋，当时李丽章也答应了。之后李丽章约了陈圳宇与我一起，三人谈购房的事，陈圳宇答应转卖房给我，价格是200万元人民币……之后过了一段时间，李丽章向我说，李焕平也想买陈圳宇的房屋，问我是否可以转卖给李焕平，价格也是200万元人民币。当时我说可以，但我当时向李丽章讲明，李焕平购房的200万元人民币，我要收取的，用来装修自己的房屋，李丽章当时答应了。……过了几天（大约是2013年的10月中旬），我和陈圳宇、李焕平来到诜村村委，重新签了一份我将大石街诜村村北十巷4号的房屋转让给李焕平的宅地转名协议，村长、村书记也签名确认的，当天李焕平也在村内交了1万多元的维护费。我也将之前与陈圳宇签的宅地转名协议及交给村的维护费票据交给李焕平。……”问：“李丽章有否给过购房的钱陈圳宇？”答：“我不知道，但如果陈圳宇没有收钱，他为何还要和我一起到村签宅地转名协议，所以我也不明白，陈圳宇当初与李丽章是如何协商的。……”2019年11月5日，广州市公安局番禺区分局大石派出所对李丽章进行了讯问，问：“请你讲讲事情的经过？”答：“2013年6月份的时候，我因为资金周转问题，向我的朋友李焕平借了50万元人民币。当时李焕平通过银行转账，转了485000元人民币给我，因为当时我们说好是有利息的，月息是百分之三，所以就转了485000元人民币给我。当时我们还签了借据，是一个月还的。……因为当时我和李敬贤是男女朋友关系，李敬贤给了350万元人民币给我帮其在外面放数（放高利贷），于是陈圳宇的宅地房屋宅地转名协议给了李敬贤，就当抵了于润辉欠的200万元人民币。借据到期了，我没有把钱还给李焕平，李焕平当时跟我说有点闲钱，想搞点投资赚点钱，于是我就跟她说起了我男朋友李敬贤在大石街诜村买的房子（陈泳欣亲弟弟陈圳宇名下的房子）。后来我还带李焕平去了现场看房子，房子是200万元人民币，她买的话，就给150万元人民币就可以了，扣除了之前她借给我的50万元人民币。她有兴趣买，当时她说不够钱，要买的话就要抵押了其在华南碧桂园的房子，于是我介绍了办理房屋抵押的杨雪莹给李焕平，后来杨雪莹就跟李焕平办理了房屋抵押贷款。办完手续后，李焕平转了两笔钱给我，一笔30万元人民币，一笔20万元人民币。期间，李焕平和李敬贤又在诜村村委会重新签订了一份宅地转名协议（由李敬贤转给李焕平），当时我没有在场，是他们自己去的。李焕平和李敬贤办完手续之后，我就转了175万元人民币给李敬贤……”问：“你与李敬贤的关系？”答：“我们是男女朋友关系……”问：“你与李敬贤之间的经济来往情况？”答：“我们当时是男女朋友关系，李敬贤也给了一笔钱（350万元人民币）给我打理，我就用这笔钱拿出去放数（放高利贷）。放数出去的钱，我们就自己分，他收百分之三的月利息，我收剩下的利息，我放数出去月利息一般都是百分之四到百分之五。我自己也有写借据给李敬贤的，我们是男女朋友关系，我们也很少理会，也没有怎么算账的。……”问：“你和李焕平的关系？”答：“我们认识了十年左右，我自己离婚后才认识她的。”问：“你与李焕平的经济来往情况？”答：“就是我向她借的50万元人民币，以及后来买宅地时她给我转了一笔30万元人民币，一笔20万元人民币，就没有其他经济来往了，我们平时聊聊天。”问：“为何宅地不直接转到你自己的名下？”答：“因为当时急，陈圳宇在其他地方也充当了担保人，就怕房子被查封了，于是就赶紧过户，当时我和李敬贤是男女朋友关系，我们之间是没有分的，所以就转名到了李敬贤名下，转到了李敬贤名下，实际就是我和李敬贤一起共同拥有的。”2019年11月5日，广州市公安局番禺区分局大石派出所对李敬贤进行了询问，问：“你与李丽章的关系？”答：“以前我们是男女朋友关系，现在不是了，我也很久没有跟她联系过了，自从她出逃以后就没有见过。”问：“番禺区大石街诜村村北路十巷4号的房屋是怎么回事？”答：“……后来在2013年10月份，我和陈圳宇、李焕平三人就去了大石街诜村村委会办理了宅地转名协议，由我的名下转名到李焕平的名下，当时李焕平也问过陈圳宇核实的，当时也认同这件事，陈圳宇也承认要卖那一块地。手续办理完之后，李丽章也转了钱给我，转了一百多万元人民币……”再查明，陈圳宇于2017年11月4日向本院提起诉讼，请求确认其与李敬贤于2013年8月7日签订的《宅地转名协议》无效。本院于2018年4月9日作出（2017）粤0113民初9533号民事判决，确认陈圳宇与李敬贤于2013年8月7日签订的《宅地转名协议》无效。该判决于2018年6月21日发生法律效力。本院认为，李焕平请求确认其与李敬贤于2013年10月17日签订的《宅地转名协议》无效，依据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”涉案土地位于广州市番禺区大石街诜村村北十巷4号，是农村宅基地，土地性质为集体土地。由于李焕平、李敬贤均不是广州市番禺区大石街诜村村的户籍人口，并非大石街诜村村的集体成员，李敬贤与李焕平签订的《宅地转名协议》转让涉案宅基地，违反了上述法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。李焕平请求确认其与李敬贤签订的《宅地转名协议》无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”李焕平与李敬贤签订的《宅地转名协议》无效，李丽章、李敬贤应当返还因该合同取得的财产。李敬贤辩称其未收取过李焕平的任何款项，李焕平的购房款项均是直接向李丽章支付，故其无需向李焕平返还任何款项。本院认为，首先，李敬贤与李焕平签订《宅地转名协议》，且李敬贤当场将其向诜村村委会交纳的公共设施维护费13950元、转名管理费4185元的票据均交给李焕平，而李敬贤在其询问笔录中称：“如果陈圳宇没有收钱，他为何还要和我一起到村签宅地转名协议”，即李敬贤亦认为在没有收取款项的情况下签订转名协议不符合常理，因此，李敬贤现辩称其未收取李焕平的任何款项，与其签订《宅地转名协议》和交付票据的行为存在矛盾。其次，李丽章陈述在李焕平和李敬贤签订《宅地转名协议》后，其向李敬贤转账175万元。李敬贤确认收到李丽章向其转账的175万元，但认为该款项并非涉案宅基地转让款，而是李丽章向其偿还欠款。本院认为，根据李丽章、李敬贤的陈述，李敬贤向李丽章提供资金，李丽章对外放贷，双方再对收益进行分割，且本案中李敬贤的购房款200万元直接在李丽章对其的350万元债务中进行抵销；此外，关于李焕平向李丽章出借的50万元借款，李敬贤并非借款人，但其在本案中对于李丽章的还款情况发表抗辩意见，认为李丽章2013年9月24日向李焕平转账的27000元包含偿还12000元借款和15000元利息，上述情形表明彼时李丽章、李敬贤之间关系紧密，双方存在大量经济往来和财务混同的情况，而李敬贤现主张上述175万元不包含涉案款项，无相应的证据证实，本院不予采纳。最后，即使李敬贤实际未收取李焕平支付的款项，但李敬贤、李丽章为情人关系，且李敬贤与李焕平签订《宅地转名协议》，李丽章在其讯问笔录中亦认为涉案宅基地使用权系“我和李敬贤一起共同拥有的”，故李焕平有足够的理由相信李敬贤、李丽章为涉案宅基地使用权的共同转让方。因双方未明确约定收款主体，李焕平基于该信赖支付的受让款项，应由出让方李敬贤、李丽章共同返还。至于李丽章未向李敬贤交付上述款项，系李敬贤、李丽章之间的内部纠纷，不能以此对抗李焕平。综上，李敬贤的抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳，李丽章、李敬贤应连带向李焕平返还基于《宅地转名协议》取得的财产。关于返还财产的范围。根据李焕平、李丽章的陈述，涉案宅基地使用权转让价格共200万元，具体分三部分。第一部分50万元，即2013年6月23日《借据》所记载的借款，由李焕平、李丽章进行债权债务抵销；第二部分李焕平于2013年10月9日、同年10月21日分别向李丽章转账的289500元、200000元；第三部分由李焕平申请抵押贷款，已另案处理。本案中，李焕平主张二被告返还上述第一部分和第二部分的款项，即《借据》记载的实际借款本金485000元和转账支付的289500元、200000元，共计974500元。本院认为，针对第一部分款项，即2013年6月23日《借据》记载的借款，李丽章于2013年7月24日偿还利息15000元、同年8月25日偿还利息15000元，该《借据》的实际借款本金为485000元，李丽章偿还的上述利息已超出年利率36%，故根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十六条第二款“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”的规定，超出以485000元为本金按照年利率36%部分的利息，应抵扣本金。经计算，应扣除913.50元，截至2013年8月25日，李丽章尚欠李焕平借款本金484086.50元。故就2013年6月23日《借据》所抵销的债务，本院仅确认其中的484086.50元为李焕平支付宅基地转让的对价，二被告应当予以返还。针对第二部分款项，即李焕平向李丽章转账支付的289500元、200000元，有转账记录予以证实，李丽章已实际收取价款，本院予以确认，二被告应当如数返还。综上，李丽章、李敬贤应连带向李焕平返还涉案宅基地使用权转让款973586.50元（484086.50元+289500元+200000元）。关于利息，因二被告未及时向李焕平返还转让款项，确给李焕平造成了资金占用损失，但是鉴于本案《宅地转名协议》无效，双方对转让款的返还并无约定，本院酌情支持李焕平从起诉之日2020年5月15日起按年利率6%计算逾期付款利息。关于公共设施维护费13950元和转名管理费4185元。因上述费用并非李丽章、李敬贤收取，且李焕平非涉案宅基地所在地的集体成员购买宅基地使用权致合同无效，其自身亦有过错，故李焕平请求李丽章、李敬贤返还上述费用，无事实和法律依据，本院不予支持。李丽章经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百条，《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十六条规定，判决如下：一、确认原告李焕平与被告李敬贤于2013年10月17日签订的《宅地转名协议》无效；二、被告李丽章、李敬贤于本判决生效之日起十日内连带向原告李焕平返还转让款973586.50元及利息（利息以973586.50元为本金，按年利率6%从2020年5月15日计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告李焕平其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17291元（原告李焕平已预交），由原告李焕平负担332元，被告李丽章、李敬贤共同负担16959元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 姚 琳二〇二〇年十二月十六日书记员 叶嘉莹