四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初1256号 原告：张林，男，1973年6月18日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告：樊霞，女，1977年8月30日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 二原告共同委托诉讼代理人：张昌宏，四川佳奥律师事务所律师。 被告：成都市东盛房屋开发有限责任公司，住所地成都市成华区新鸿路**。 法定代表人：姚明华，总经理。 委托诉讼代理人：钟伟，四川名声律师事务所律师。 第三人：成都盛邦展景资产管理有限责任公司，住，住所地成都高新区天府大道南段********/div> 法定代表人：王力平，执行董事。 委托诉讼代理人：秦一超，四川名声律师事务所律师。 原告张林、樊霞与被告成都市东盛房屋开发有限责任公司（以下简称“东盛公司”）及第三人成都盛邦展景资产管理有限责任公司（以下简称“盛邦公司”）商品房预售合同纠纷一案。本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张林及其樊霞共同委托诉讼代理人张昌宏，被告东盛公司委托诉讼代理人钟伟，第三人盛邦公司委托诉讼代理人秦一超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张林、樊霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告按约定立即交付洛带《艺库》17幢1层8号商铺房屋给原告；2.判决被告按约定为原告办理龙泉驿区洛带《艺库》17幢1层8号商铺的不动产权转移登记过户并向原告交付该商铺不动产权证；3.判令被告赔偿因违约未交房给原告造成的经济损失，按原告购房总额的日万分之三计算，自2016年元月1日起至被告正式交付洛带《艺库》17幢1层8号商铺房屋给原告之日止；4.判令被告按约定向原告偿付逾期办证违约金，按每逾期一天100元计算自2017年1月1日起至原告取得洛带《艺库》17幢1层8号商铺不动产权证之日止。事实与理由：2014年7月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于××镇××商品房，用途为商业，合同约定东盛公司应于2015年12月31日前交付房屋，并在2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的产权初始登记，并办理转移登记。补充协议约定如乙方延迟提供办理房屋抵押他项产权登记手续所需的资料，则每延迟一天，应向甲方支付违约金100元。合同签订后，原告按约支付全部购房款，被告迟延交房至今且也未办理房屋的产权登记和分户转移登记。被告的行为给原告造成重大损失，合同约定的违约金比例较低，请法院酌情增加并按照合同约定向原告偿付逾期办证违约金100元一天。 东盛公司辩称，1.被告已于2018年12月中旬通知原告在2018年12月18日至21日收房，原告未来收房责任自负。2.原告未提交相关不动产手续，被告无法为其办理不动产登记证。3.案涉房屋双方约定的损失为万分零点一，原告要求调高到万分之三，应当以相关损失存在为依据，如无其他损失，原告无权要求调高损失。4.被告不存在逾期办证的违约问题，合同约定办证是在房屋交付365个工作日内，且系原告提交完备的相关资料的前提下进行的。被告通知收房后，办证期限应至2020年6月12日届满，原告起诉时办证期限未到，原告无权主张。原告也没有按照新的办证要求提交委托手续，被告也无权办理。 盛邦公司陈述称，1.原、被告签订的商品房买卖合同与第三人分别与原、被告间签订的两份委托经营合同高度关联，应将第三人作为有独立请求权第三人参加诉讼。 本院经审理认定以下事实：2014年7月2日，张林、樊霞（买受人）与东盛公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及附件，约定1.东盛公司将龙泉驿区洛带镇双兴中街以东地块上开发的艺库项目中的17幢1层8号商业用房出售给张林、樊霞，价款共计为1104188元。2.东盛公司在2015年12月31日前向买受人交付商品房。3.房屋交付条件为：已取得规划验收合格证，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，该商品房经设计单位、地、地勘单位理单位、施工单位和建设单位验收合格。4.对于逾期交房，双方约定逾期超过90天的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并自交房日期2015年12月31日届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金。5.因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房买卖合同补充协议》，协议约定：在交付房屋时，乙方如对商品房质量有异议的，应具体、详细的以书面形式提出，否则视为乙方没有异议。 上述合同签订后，张林、樊霞按《商品房买卖合同》约定向东盛公司支付了购房款共计1104188元。 2018年12月18日，被告在华西都市报登报通知艺库业主在2018年12月19日至12月21日集中办理交房手续。 2019年1月，原告查看房屋后认为原告对案涉房屋改变了布局，要求被告予以整改。其后，原告向成都市人民政府网络理政平台等部门投诉。2019年1月16日，被告对房屋整改完毕后，原告到场接收房屋时，签收了房屋面积差异结算协议，并于2020年1月17日交付了维修基金（该款项其后已退付原告）。 另查明，原告签订合同约定的“17幢”是原来“23幢”变更过来的。2020年9月24日，四川省成都市中级人民法院作出（2020）川01民终5583号民事判决，在该案中，上诉人认为其房屋没有竣工验收资料，不能确认具备交付条件。四川省成都市中级人民法院经审理后驳回上诉，维持原判。该案房屋与案涉房屋为同一楼栋。 再查明，2014年6月8日,东盛公司与盛邦公司签订《委托经营协议》，约定东盛公司将其开发并拟对外销售的中国艺库“醉街”项目商铺（第9、11、13、14、17栋共187间商铺，建筑面积15948平方米）委托给盛邦公司独家经营管理。东盛公司在销售该批商铺时，以给予购房业主房价折扣的方式，说服购房业主同意将所购商铺无偿交由盛邦公司独家经营管理一段时间（按业主实际享受购房折扣除以年收益率8%，以确定无偿经营管理的年限），具体时间由盛邦公司与购房业主签订《委托经营协议》约定。盛邦公司接收商铺后，按年度将相关房价折扣支付给东盛公司。东盛公司在盛邦公司对商铺装修验收后五日内按每平方米1000元的标准给予盛邦公司补贴。2014年7月2日，张林、樊霞与盛邦公司签订《委托经营协议》，约定张林、樊霞将商铺交由盛邦公司全权经营，经营期限为三年，经营期限自张林、樊霞和开发商签订的预售合同约定的交房之日（如开发商延期交房，则按商铺实际交房之日）起算。 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》、房屋整改申请、照片、工程验收竣工验收备案表等，被告提交的《委托经营协议》、艺库栋号变更对照表、建设规划核实意见书、艺库二期竣工验收报告（23栋）、面积测绘成果报告、交房公告、（2020）川01民终5583号民事判决书及起诉状、整改签证申请表、整改工作联系函、房屋面积差异结算协议等证据以及原告、被告、第三人在庭审中陈述一致的事实在案佐证，本院予以认定。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。针对双方争议的焦点问题，本院评析如下: 一、关于交付房屋问题。庭审结算后，原告向本院提交了申请书，认为双方已交接了房屋，故不再主张交付房屋。本院认为，双方已交付房屋，故对原告不再主张交付房屋的诉请本院予以确认。 二、关于逾期交房的违约金问题。双方在合同中约定逾期交房以已付房款为标准，按每日万分之零点一的标准支付违约金。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及商业用房预期利益等综合因素，将违约金标准调整为按每日万分之二计算。根据商品房买卖合同约定，违约金应计算至房屋交付之日止。根据原告提供的证据，能够证明案涉房屋在2019年1月16日已整改完毕并向原告交付。被告辩称，原告在交付房屋时虽然签收了部分材料，但因逾期交房违约金问题发生争议而未能实际接收房屋，且房屋没有相关竣工验收合格的材料，故不符合交付条件。本院认为，原告提供的生效判决，能够证明案涉房屋楼栋在交付时具备竣工验收交付条件。原告陈述在交付房屋时，由于被告原因拒接交付房屋而未能接收房屋，因该陈述未提供证据予以证明，故本院不予采信。据此，本院认定逾期交房期间为2016年1月1日至2020年1月15日，共计4年零15天即1475天，以已付房款1104188元为基数，按每日万分之二计，违约金共计为325735.5元。 三、关于办理不动产权证以及支付逾期办证违约金问题。双方在合同中仅对房屋所有权证的办理期限及其违约责任进行了约定，对土地使用证的办理期限及违约责任未作约定。二证合一后，房屋所有权证因政策原因已无法办理，但被告的办证义务并不能因此而免除。其应在合同约定的两证办理期限均届满后，及时为张林、樊霞办理不动产权证。如逾期办理，仍应承担违约责任，赔偿买受人的损失。双方合同约定，房屋所有权证书在房屋交付后365个工作日内办理，土地证未约定时间，其办理期限应按《最高人民法院关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条规定的房屋交付后的90天进行确定。因被告迟延交付房屋，相应违约金已计算至2020年1月15日，故应从此日起计算两证办理期限。现该期限尚未届满，且原告尚未交付完毕相关办证资料，故对该项诉请，本院不予支持。如条件成就后，被告拒绝办理不动产证，原告可另行主张权利。 四、关于委托经营协议问题。本院认为，因案涉房屋分别签订房屋买卖合同与委托经营合同，原告在本案中以房屋买卖合同为其请求权基础，诉请被告承担逾期交房的违约责任。故，对原告与买受人、第三人之间的其他合同关系，可另行主张权利。 综上所述，原告主张的诉请部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告成都市东盛房屋开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告张林、樊霞逾期交房违约金325735.5元元； 二、驳回原告张林、樊霞的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行行期间的债务利息。 案件受理费9818元，减半收取计4909元，由原告负担1500元，被告负担3409元（此款已由原告预交，被告在履行上述款项时一并给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴皓常 二〇二〇年十二月××日 书记员  陈 姣