广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初29977号原告：宋小小，女，汉族，1982年1月25日出生，户籍地址广东省深圳市福田区。原告：龙道舟，男，汉族，1974年1月17日出生，户籍地址广东省深圳市罗湖区。原告：徐浩，男，汉族，1980年11月7日出生，户籍地址广东省深圳市福田区。三原告共同委托诉讼代理人：谢玲，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：周阳春，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。被告：严景祥，男，汉族，户籍地址重庆市万州区。被告：杨洋（曾用名杨华），男，汉族，1987年2月20日出生，户籍地址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：张红鑫，广东卓科律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晶玲，广东卓科律师事务所实习律师。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。三原告共同委托诉讼代理人谢玲、周阳春，被告严景祥，被告杨洋委托诉讼代理人张红鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年11月23日，原告在被告杨洋的介绍下，与被告严景祥签订《房产转让协议书》，约定被告将位于深圳市龙岗区（又称“凤凰山庄二区”）一巷［3］号住宅楼［Ｂ］栋［303］号房屋，以1560000元（人民币，下同）的价格出售给原告。同时，被告保证涉案房屋真实合法且完全属于自己，不受任何第三方的限制。双方就该《房屋转让协议书》委托广东巨龙律师事务所进行见证，并根据被告及见证律师的要求将协议倒签至2013年8月15日。原告根据严景祥、杨洋的指示，依约通过徐浩及案外人严子娟账户支付全部购房款至杨洋账户，并额外支付佣金2万元，但二被告至今未依约向原告交付房屋，原告多次就房屋交付事宜联系二被告，二被告均不接电话。原告认为，被告在收取原告购房款后未按照合同约定将房屋交给原告，且被告转让的房屋为本地居民私人兴建住宅，属于不可上市交易的房屋，原告与被告之间签订的房屋转让相关协议应属于无效协议，根据《合同法》的有关规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告请求法院判令：1、确认原告与严景祥签订的《房产转让协议书》无效；2、判令被告立即返还原告购房款156万元及利息（以156万元为基数，自2017年11月23日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起计至被告实际返还全部购房款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告严景祥辩称，被告严景祥收到了120万，既然房子没有交，可以找钱退给原告，房子在2017年都已经卖给被告，本来被告严景祥都没有义务来监管房子，当时是现房给原告的，也不清楚是原告卖了还是谁再去占有了，被告严景祥也不清楚。我同意退钱给原告，但是被告严景祥只收到了120万元，所以只同意退120万元给原告。被告杨洋辩称，一、本案房产转让协议书系双方自愿签订，双方应共同遵守，涉案房产位于深圳市龙岗区，双方在签署房产转让协议书时，委托广东巨龙律师事务所进行见证，见证书中包括房产转让协议书、涉案房产的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、龙岗区居民私人兴建住宅用地批准通知书等书面文件，足以说明买卖双方均知晓涉案房产的权属性质，双方是在平等自愿的基础上进行交易，应为有效协议。涉案房产已经交付原告，其又向法院起诉要求确认合同无效，主张退还购房款，该行为有违诚实信用原则及合同交易的稳定性、安全性，更辜负了卖方对其交易行为的信赖，扰乱社会经济秩序，浪费司法资源。二、返还购房款以及支付利息的义务应当由被告严景祥承担。即便认定合同无效，原告要求返还购房款156万及利息，也不应判令由被告杨洋承担返还。首先被告杨洋作为居间方，在居间服务过程中并没有隐瞒任何行为，涉案房产的权属性质已经向三原告释明，律师见证书系直接证据足以证明原告知晓涉案房产的权属性质。其次，涉案购房款被告杨洋已经全部转付被告严景祥，依据被告杨洋向法院提交的银行转账流水单，结合原告向法院提交的被告严景祥收到房款全款后向原告出开具的收款收据，可以证明购房款156万元被告严景祥已经全部收到，否则被告严景祥也不会向三原告出具收到涉案购房款全款156万元的收款收据。同时购房款的利息属于间接损失，于法无据，更不应由被告杨洋承担。最后依据被告杨洋向法院提交的证据工商登记信息以及社保交易记录，可以证明杨洋系深圳市吉泰房地产经纪有限公司员工，其在本案中的行为系职务行为，同时房产转让协议书、律师见证书中均没有被告杨洋的签名，依据合同的相对性，被告严景祥才是本案房产转让协议的相对人，合同无效后的法律后果也应当由被告严景祥承担。三、三原告的诉讼请求应予以驳回。被告杨洋认为，本案诉争的房产建设用地系宅基地，且三原告与被告严景祥均非宅基地所在集体经济组织的成员，故原、被告买卖诉争房产的行为违反了中华人民共和国土地法的相关规定，在行政主管部门对其违法行为作出处理之前，三原告的起诉要求确认买卖合同效力，不属于人民法院受理民事案件的范围，故三原告的诉讼请求应予以全部驳回。经本院审理查明，2017年10月20日，被告严景祥作为甲方，被告杨洋作为乙方，双方签订了《关于深圳市龙岗区布吉街道格塘新村二小区Ａ、Ｂ两栋房产独家委托销售协议》，约定甲方委托乙方独家销售格塘新村Ａ、Ｂ两栋34套房产，甲方每套两房实收100万元，其余每套三房按实收120万元…。2017年11月23日，三原告作为乙方，被告严景祥作为甲方，双方签订了《房产转让协议书》，约定甲方将位于深圳市龙岗区房屋转让给乙方，转让价为156万元。三原告委托案外人严子娟于2017年11月20日向被告杨洋转账支付了6万元，于2017年11月23日向被告杨洋转账支付了79万元，于2017年11月23日向被告杨洋转账支付了365000元，共计1215000元。2017年11月23日，原告徐浩向被告杨洋转账支付365000元。被告严景祥于2017年11月23日向三原告出具《收据》，确认收到三原告购房款156万元。原告称，上述转账支付的158万元，其中2万元为佣金。被告杨洋向本院提交了银行交易明细，显示其于2018年3月8日向被告严景祥转账支付20万元、100万元，2018年3月9日向被告严景祥转账支付35万元。被告杨洋称其将剩余1万元以现金的形式给了被告严景祥后，已将全部购房款156万元支付给了被告严景祥。被告严景祥否认被告杨洋已将全部156万元支付给严景祥，并认为双方平时统一结算，并没有具体区分到每套房屋的购房款。经查，涉案房屋已取得《龙岗区居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》、《建设用地规划许可证》，批准用地100平方米；《建设工程规划许可证》，批准建设规模为一幢三层半380平方米。三原告及被告严景祥均非涉案房屋所在集体经济组织的成员。本院认为，涉案房屋系在农村宅基地上建成的房屋，依法不得向该农村集体经济组织成员以外的人转让，而三原告及被告严景祥均非该集体经济组织的成员，因此，三原告与被告严景祥签订的《房产转让协议书》无效。合同无效后，因合同取得的财产应予返还。被告严景祥应向三原告返还购房款156万元，并向三原告支付利息损失。利息应以156万元为基数，自2017年11月23日起计至款项清偿之日止，2019年8月20日之前的利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。根据被告严景祥自行出具的《收据》及结合被告杨洋提交的银行交易明细，本院确认严景祥已收到涉案购房款156万元。至于两被告之间是否未结算清楚、是否存在其他债权债务纠纷，应由双方另行解决。涉案房屋已取得《建设工程规划许可证》，准建三层半，涉案的第三层303号房屋不属于违法建筑，不需要以行政机关的处理为前提，且该房屋未实际交付，为定纷止争、稳定民事关系，本院对原告的诉请予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告宋小小、龙道舟、徐浩与被告严景祥于2017年11月23日签订的《房产转让协议书》无效；二、被告严景祥自本判决生效之日起五日内返还原告宋小小、龙道舟、徐浩购房款156万元及支付利息（利息应以156万元为基数，自2017年11月23日起计至款项清偿之日止，2019年8月20日之前的利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。本案受理费9420元（原告已预缴），由被告严景祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘义芳二〇二〇年十二月八日书记员  庄锦蓬