北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初7649号原告：宋爱玲，女，1987年4月10日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：曹岩，北京市檀州律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建新，北京市檀州律师事务所律师。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**－81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：王春波，经理。。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告宋爱玲与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋爱玲之诉讼代理人陈建新，被告绿地京纬公司之诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋爱玲向本院提出诉讼请求：1．请求判令绿地京纬公司退还宋爱玲购房款837094元并支付利息（利息以837094元为基数，自2016年4月30日起至2017年4月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），同时支付上述款项的违约金（违约金以837094元为基数，自2017年9月17日起至实际给付之日止，按日万分之一的标准计算）；2．请求判令绿地京纬公司赔偿宋爱玲团购信息服务费100000元并支付利息（利息以100000元为基数，自2016年4月30日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3．本案诉讼费由绿地京纬公司负担。事实和理由：2016年4月30日，宋爱玲与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，购买绿地京纬公司位于北京市密云商务区绿地朗山项目中的某-某号房屋，成交价为2757094元。同日，宋爱玲向绿地京纬公司支付上述房屋的购房款837094元，并向案外人北京睿天下新媒体信息技术有限公司（以下简称睿天下公司）交纳上述房屋的信息服务费100000元。2017年6月16日，宋爱玲与绿地京纬公司签订《退房协议书》，约定退款及违约事宜。后绿地京纬公司未按照《退房协议书》的约定履行义务，为维护自身合法权益，宋爱玲诉至法院。绿地京纬公司辩称，1．宋爱玲与绿地京纬公司已于2017年6月16日协商解除了商品房预约合同关系，并签订了《退房协议书》，该退房协议书系双方真实意思表示，合法有效，关于双方合同关系的任何处理均应以该退房协议书约定为准。2．根据上述退房协议书约定，绿地京纬公司向宋爱玲无息退还已付购房款837094元，支付期限为2017年9月16日。3．绿地京纬公司同意按照退房协议书约定向宋爱玲无息退还已付房款837094元。4．不同意宋爱玲的其他诉讼请求；退房协议书已对利息问题做出约定，为无息退还，该约定合法有效，宋爱玲主张利息损失没有合同和法律依据。5．退房协议书第4条对逾期付款的违约责任进行了约定，宋爱玲诉讼请求中主张利息损失违反合同约定，宋爱玲不能同时主张违约金和利息损失。6．案外人向宋爱玲收取的100000元服务费与本案不属于同一法律关系，其双方存在服务合同关系，应另案解决；是否实际收取，是否已退还，绿地京纬公司也不知情；绿地京纬公司没有返还上述服务费的义务；该100000元由案外人直接收取，并向宋爱玲出具了收款收据，宋爱玲并未提出异议；同时，定购协议就该100000元并不显示房款抵扣的效果，故该100000元不是购房款的一部分，属于宋爱玲购房的合理开支，绿地京纬公司既无返还义务也无赔偿义务。另外，退房协议的第5条属于附加条件的条款，在该条约定的相关条件成就时才能适用第5条，第4条和第5条属于相互排斥的条款，只能适用其中一条条款，不能同时适用。本院经审理认定事实如下：2016年4月30日，宋爱玲与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，该协议载明买受人为宋爱玲，销售房号某-某，建筑面积124．19平方米，成交单价22200．62元/平方米，成交总价2757094元。同日，宋爱玲向绿地京纬公司支付购房款837094元，并向案外人睿天下公司交纳上述房屋的服务费100000元。2017年6月16日，宋爱玲（乙方）与绿地京纬公司（甲方）签订《退房协议书》，协议约定：“1、甲乙双方同意本协议签署之日《定制开发协议》或《绿地密云朗山定购协议》即解除。2、甲方于本协议签署之日起三个月内无息退还乙方已付房款共837094元（大写：捌拾叁万柒仟零玖拾肆元整）。（1）2016年4月30日，金额837094元，票据号NO：0062202。3、乙方应于本协议签署办理退款当日，将《定制开发协议》或《绿地密云朗山定购协议》原件、房款收据原件全部退回至甲方。如乙方延迟退回上述材料，则甲方退还乙方已付房款的时间相应顺延。4、若甲方未能按照上述期限退款，则承担自应退款之日起至实际退款之日期间第2条应退款金额每日万分之一的逾期付款违约金。5、如乙方于本协议签署后3个月内，提供了符合新政和商务区准入标准，经政府相关部门审核通过可以网签的主体重新购买，甲方承诺按原销售价格与新主体签署购房文件。如乙方在本协议签署之日起3个月内未能提供具备购房资质的新主体，或新主体未在该期限内与甲方签署完成购房文件，或乙方在3个月内放弃购买的，此时，甲方应向乙方支付的款项为：（1）本协议第2条乙方的已付房款（2）已付房款自收款之日起至2017年4月19日，按照同期人民银行贷款利率计算的利息。该情形出现时，甲方有权将该房屋另售……”宋爱玲曾就本案涉案房屋将绿地京纬公司以及案外人睿天下公司诉至本院，在该案庭审过程中，睿天下公司认可收到宋爱玲交纳的服务费100000元，但认为宋爱玲已经实际接受了睿天下公司的居间服务，且宋爱玲与绿地京纬公司自愿协议解除合同，睿天下公司不应再向宋爱玲退还服务费。后宋爱玲撤回对该案的起诉。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370．6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068．54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863．84元。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。本院认为，宋爱玲与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山定购协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3．26”购房政策，宋爱玲丧失购买涉案房屋的资格，宋爱玲与绿地京纬公司之间的定购协议不能履行。2017年6月16日，宋爱玲与绿地京纬公司签订《退房协议书》，该协议书对协议解除后的房款返还、利息以及违约金均进行了明确约定，双方应按照上述协议约定处理相关事宜，故对宋爱玲要求绿地京纬公司退还购房款并支付利息和逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于宋爱玲向案外人睿天下公司支付的100000元服务费。现宋爱玲与绿地京纬公司之间的《绿地密云朗山定购协议》，因“3．26”购房新政导致宋爱玲丧失购房资格而解除，宋爱玲向睿天下公司交纳的100000元服务费应系宋爱玲所遭受的损失。绿地京纬公司在销售房屋时将商业办公类房屋宣传为居住用途，进行虚假宣传，其在与宋爱玲签订《绿地密云朗山定购协议》时存在欺诈行为，具有明显过错，应当对宋爱玲因《绿地密云朗山定购协议》履行不能而遭受的损失承担赔偿责任，故对于宋爱玲要求绿地京纬公司赔偿100000元服务费及利息损失的诉讼请求，本院予以支持。对于本案涉及的利息计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院对2019年8月20日之后的利息标准予以相应调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条之规定，判决如下：一、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还宋爱玲购房款八十三万七千零九十四元并支付利息（利息以八十三万七千零九十四元为基数，自二〇一六年四月三十日起至二〇一七年四月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内给付宋爱玲逾期付款违约金（逾期付款违约金以八十三万七千零九十四元为基数，自二○一七年九月十七日起至实际给付之日止，按日万分之一的标准计算）。三、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿宋爱玲服务费损失十万元并支付利息损失（利息损失以十万元为基数，自二○一六年四月三十日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千五百八十五元，由绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 刘珍君二〇二〇年十二月九日法官助理 张 冉书 记 员 王 思