云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云07民终847号上诉人（原审原告）：中国联合网络通信有限公司丽江市分公司。统一社会信用代码：915307007998577684。营业场所：云南省丽江市古城区香格里拉大道联通大厦。代表人：杨星慧。委托诉讼代理人：木坚，云南义合律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：刘振菲，云南义合律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告）：中国邮政集团公司丽江市分公司。统一社会信用代码：9153070071349555X9。营业场所：云南省丽江市古城区象山西路。代表人：和朝元，公司总经理。委托诉讼代理人：谭继红，云南瑾鹏律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人中国联合网络通信有限公司丽江市分公司（以下简称联通丽江分公司）因与上诉人中国邮政集团公司丽江市分公司（以下简称邮政丽江分公司）合同纠纷一案，不服云南省丽江市古城区人民法院（2020）云0702民初119号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。联通丽江分公司上诉请求：一、请求二审人民法院依法撤销原审判决第一项，改判被上诉人按每月每平方米1,000元至2,000元区间内价格向原告支付自2015年1月13日起至2018年7月10日止的租金。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认可原审法院认定的如下事实：上诉人与被上诉人在2013年2月20日签订《中国联通丽江市分公司、丽江市邮政局关于营业用房结算协议》的前提是对方均使用自己的房产作为营业用房。上诉人因城市建设的需要，自2015年1月12日搬离被上诉人所有的房产后，双方互不结算的基础消失，《中国联通丽江市分公司、丽江市邮政局关于营业用房结算协议》已经终止履行。同时认可原审法院适用的法条：《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”。但上诉人对原审判决结果有异议。原判采信了丽江古城管理有限责任公司房产经营分公司出具的《证明》，同时也认可上诉人所有的铺面属于丽江古城内的黄金地段，自2015年起至今的租金在每月每平方米1,000元至2,000元之间。却又以“根据原、被告产生纠纷的历史成因、延续过程、被告使用该房产的用途，本院认为不宜由被告按照市场价格支付租金”为由，判决被上诉人以每月每平方米750元为标准向上诉人支付租金错误。首先，《合同法》第六十二条第二款中对于价款约定不明的情形，明确规定按照“订立合同时履行地的市场价格履行”，并不要求考虑纠纷的形成原因，房产用途等外部因素，因此原审法院应该直接按市场价格计算租金。其次，本案纠纷形成的历史原因，延续过程，以及被上诉人使用房产的用途与上诉人原审中的诉讼请求无关联，上诉人在原审中追索的并不是因《结算协议》终止产生的经济损失，而是《结算协议》终止以后，被上诉人仍无理由继续对上诉人房产进行占有、使用和收益给上诉人造成的经济损失。如果原审法院认为确实有必要考虑纠纷形成的历史原因，需要在市场价格的基础上适当的调整，也应该在每月每平方米1,000元至2,000元之间进行适当调整，其认定750元明显低于市场价格，不仅不符合法律规定，也损害了上诉人的利益。最后，本案中上诉人与被上诉人之间的《结算协议》在2013年1月12日就已经终止履行，但被上诉人却顽固的坚持以结算协议中部分条款为依据，持续占用上诉人房产长达三年零七个月之久，且不愿按照市场价格支付相应的租金，不仅违反诚实信用原则，还违反了公平原则。综上，为维护上诉人的合法权益，请求依法撤销原审第一项判决，改判被上诉人按诉争房产每月每平方米1,000元至2,000元的区间内价格向上诉人支付自2015年1月13日起至2018年7月10日止的租金。邮政丽江分公司上诉请求：请求撤销原判给予改判。即：判决上诉人不给付被上诉人房屋租金2866500元。事实及理由：一、一审判决认定事实不清，双方已明确约定在终止协议签订前原合同继续有效。2013年2月20日双方签订了《中国联通丽江市分公司、丽江市邮政局关于营业用房结算协议》，该协议第二条第1项“甲、乙双方互用房产使用面积，价格费用基本相当，故互不结算，从2012年度开始执行”。该协议第六条“终止协议的约定”第5项“双方欲提前终止协议，需提前二个月书面通知，经双方协商后签定终止协议书，在终止使用协议书签字前，本协议有效”。结合该案事实上诉人2013年5月8日向被上诉人发出《关于丽江邮政局邮电宾馆拆迁征收提前告知函》。被上诉人2015年1月12日搬离丽江市古城区门面。2015年11月24日被上诉人向上诉人发出《关于收回四方街租赁房屋的函》，上诉人于2018年10月10日腾退被上诉人的铺面。此过程中上诉人、被上诉人以函件往来，电话沟通，会议面谈等方式进行了多次协商，但一直未达成终止协议，为此原协议互不收取租金的约定应当继续有效。二、本案因政府的房屋征收行为导致合同履行变化，上诉人无过错，不应承担租金支付责任。《中国联通丽江市分公司、丽江市邮政局关于营业用房结算协议》第六条第6项：“如因国家建设，不可抗力因素需要终止合同时，一般应提前二个月书面通知对方，由此造成的经济损失双方自担”。该案中被上诉人需腾退房屋是因为支持政府建设，并无任何过错，而且上诉人已按约定通知了被上诉人。按照双方的约定由此造成的经济损失，双方自担。如果政府征收行为给被上诉人造成损失，被上诉人应向有关部门申请解决。因此一审判决上诉人给付租金是错误的。三、上诉人属于提供普遍服务的邮政企业，承担社会公共服务职能，不能以市场参考价确定租金标准。《中华人民共和国邮政法》第二条规定：“国家保障中华人民共和国境内的邮政普遍服务。邮政企业按照国家规定承担提供邮政普遍服务的义务。国务院和地方各级人民政府及其有关部门应当采取措施，支持邮政企业提供邮政普遍服务。”而本案中涉及的被上诉人的房屋，属于上诉人的邮政营业窗口，对社会提供邮政普遍服务，承担了政府保障公民通信权的法定义务，确保了当地公民的通信自由和接受邮政服务的权利，上诉人的邮政服务以政府专项补贴的形式在维持运营。一审判决在没有任何约定的前提下，擅自参考市场价格对租金标准作出认定，没有任何事实依据。综上所述，一审判决认定事实不全面，没有充分考虑合同发生变化的直接原因，忽视了上诉人提供社会普遍服务的社会功能，导致判决结果错误，请二审法院依法支持上诉人的请求。联通丽江分公司向一审法院起诉请求：一、请求判令被告向原告支付自2015年1月12日至2018年7月10日止的房屋占有使用费6,322,725.00元；二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1998年前，原丽江地区邮电局按上级要求组建了丽江国信寻呼公司，原丽江县大研镇东大街的房产（本案案涉房产，与原告诉状中所称的“丽江市古城区四方街”门面两间为同一地点）划拨给该公司。1998年邮电分营，原丽江地区邮电局分设为丽江地区邮政局，丽江地区电信局，当时两部门均相互使用对方房产，为此，两部门联合发出《丽邮电联发（1998）13号文件》，要求除职工宿舍外，以实际使用的面积，不分城乡，均按每月每平方米10元的价格收取物业管理费。2000年底，丽江国信寻呼公司与丽江联通公司合并，案涉房产于2004年6月8日登记在原告名下。2012年，丽江市邮政局改为中国邮政集团公司丽江市分公司，同时新成立了丽江市邮政管理局。1998年邮电分营时，原告使用被告所有的位于丽江市古城区营业厅使用，被告使用原告所有的位于丽江市古城区方街）门面两间，作为被告的四方街邮政支局使用。2013年2月21日，原、被告签订《中国联通丽江市分公司、丽江市邮政局关于营业用房结算协议》，协议第二条第一款约定：“甲乙双方互用房产使用面积、价格费用基本相当，故互不结算，从2012年度起执行”。根据该协议，原、被告互换使用房屋作为经营场所，且互不结算租金。2013年5月8日，被告向原告发出《关于丽江市拆迁征收提前告知的函》，提出因丽江市古城区人民政府决定实施正和片区民主路沿线部分区域旧城改造项目，拆迁征收范围包括被告的邮电宾馆及职工宿舍等，要求原告在2014年4月1日前搬出被告房产。原告在收到通知后与被告就搬迁事宜进行了多次协商，在双方未能达成一致意见的情况下，为了城市建设需要，原告于2015年1月12日搬离了丽江市古城区的门面。2015年11月24日，原告向被告发出《关于收回四方街租赁房屋的函》，提出因原告归还了被告房产，互不结算协议宣告终止，要求被告于2015年12月20日前将四方街承租铺面归还原告。但被告持续使用原告房产。自2015年1月起至2018年7月间，原、被告以函件往来、电话沟通、会议面谈等方式进行了多次协商，致力于解决被告在占有使用原告房产期间应支付的费用以及房屋腾退相关事宜。最终被告于2018年7月10日腾退了原告的铺面，但房屋占有使用费用的结算未能达成一致意见，双方同意通过诉讼方式解决。一审法院认为，本案原、被告争议的焦点是被告要按什么标准向原告支付自2015年1月13日起至2018年7月10日止的房屋使用费。原、被告双方在2013年2月20日签订《中国联通丽江市分公司、丽江市邮政局关于营业用房结算协议》的前提是对方均使用自己的房产作为营业用房。因城市建设需要，原告在2015年1月12日搬离了被告所有的位于丽江市古城区的铺面；此时，双方互不结算的基础消失，《中国联通丽江市分公司、丽江市邮政局关于营业用房结算协议》已经终止履行。此后，双方对被告使用原告所有的位于丽江方街）铺面两间如何支付房租文来文往协商至2018年7月10日被告搬离时仍未能达成一致意见。《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”，为此，原告在诉讼过程中提交了丽江古城管理有限责任公司房产经营分公司出具的《证明》，以证明与涉案房产相同地段的公房临街铺面自2016年至2021年间的租金在每月每平方米1000元至每月每平方米2000元之间，原告同时说明2015年的租金与2016年到2021年期间的租金相差不多。对于原告所有的丽江大街卖鸡巷）铺面租金的市场价格，一审法院认为，该房产地处丽江古城内黄金地段，是从北面步行进入古城四方街的必经之路，该地段公房临街铺面租金的市场价格自2015年至今在每月每平方米1000元至每月每平方米2000元之间，对此，予以确认。但是，根据原、被告产生纠纷的历史成因、延续过程、被告使用该房产的用途，不宜由被告按照市场价格支付租金，故根据本案的实际情况，依法酌情确定为由被告自2015年1月13日起至2018年7月10日止按照每月每平方米750元即每日每平方米25元向原告支付租金，在此期间，被告共使用面积90平方米的房产共1274天，租金共计2866500元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款及《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（二）项之规定，判决：由被告中国邮政集团公司丽江市分公司在本判决生效之日起一个月内给付原告中国联合网络通信有限公司丽江市分公司房屋租金2866500元。如果未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56059元，由被告中国邮政集团公司丽江市分公司负担29732元，由原告中国联合网络通信有限公司丽江市分公司负担26327元。本院二审期间，双方当事人均未提交证据。一审根据各方当事人举证、质证认定的事实清楚，本院予以确认。本案二审争议焦点是：邮政丽江分公司应否向联通丽江分公司支付房屋占有使用费；应以何标准支付房屋占有使用费。本院认为，关于邮政丽江分公司应否向联通丽江分公司支付房屋占有使用费的问题。首先，评判邮政丽江分公司是否需向联通丽江分公司支付房屋占有使用费的前提是其占有使用的房屋是否属联通丽江分公司所有。本案中，与丽江联通公司合并的丽江国信寻呼台成立于1998年前，系原丽江地区邮政局按上级要求组建成立，与丽江联通公司合并后，2004年案涉房产登记在联通丽江分公司名下，故邮政丽江分公司占有使用的房屋属联通丽江分公司所有。其次，2013年2月21日，联通丽江分公司与邮政丽江分公司签订的《中国联通丽江市分公司、丽江市邮政局关于营业用房结算协议》对双方是否还具有约束力。该协议系双方自愿协商达成，合法有效，双方均应按照协议约定全面行使权利，履行义务。协议中明确约定联通丽江分公司使用邮政丽江分公司位于民主路邮政宾馆一楼的门面一间，邮政丽江分公司使用联通丽江分公司位于丽江门面两间。双方互用房产面积、价格费用基本相当，故互不结算，从2012年度起开始执行。而签订合同的最终目的是为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序。合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。现联通丽江分公司因城市建设需要，于2015年搬离了结算协议约定的邮政丽江分公司所有的位于丽江市古城区的铺面，其可行使结算协议约定的权利基础已消失，即双方互不结算的基础消失。根据合同权利义务对等的原则，《中国联通丽江市分公司、丽江市邮政局关于营业用房结算协议》成立的基本要件已丧失，且联通丽江分公司已发函给邮政丽江分公司，告知终止互不结算协议，自此该结算协议对双方不再具有约束力。邮政丽江分公司依然占有使用联通丽江分公司的房屋属于无权占有，应当支付房屋占有使用费。邮政丽江分公司提出结算协议继续有效，本案因政府的房屋征收行为导致合同履行变化，邮政丽江分公司无过错，不应承担租金支付责任的上诉观点不能成立，本院不予采纳。关于邮政丽江分公司应以何标准支付联通丽江分公司房屋占有使用费的问题。案涉房屋位于丽江，经丽江古城管理有限责任公司房产经营分公司证实，该地段公房临街铺面自2016年至2021年间的租金为每月每平方米1000元至2000元之间。虽然《中华人民共和国合同法》第六十二条第二款规定价款约定不明的按照订立合同时履行地的市场价格履行。但联通丽江分公司要求邮政丽江分公司支付的是2015年1月12日起的房屋占有使用费，故一审综合分析双方产生纠纷的历史成因、联通丽江分公司搬离邮政丽江分公司房屋的实际、邮政丽江分公司使用该房屋的用途等本案实际情况，酌情认定邮政丽江分公司以750元每月每平方米支付联通丽江分公司案涉房屋占有使用费并无不妥，既尊重历史，又不违背现实，体现了公平、有偿、等价的民事活动规则，本院予以支持。联通丽江分公司提出一审判决认定每月每平方米750元明显低于市场价格，不仅不符合法律规定，也损害了其利益的上诉观点，不能成立，本院亦不予采纳。综上所述，联通丽江分公司、邮政丽江分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维护原判。二审案件受理费56,059元，由上诉人中国联合网络通信有限公司丽江市分公司负担26,327元，由上诉人中国邮政集团公司丽江市分公司负担29,732元。本判决为终审判决。审判长  高精红审判员  张培贵审判员  普丽仙二〇二〇年十二月二十三日书记员  熊玉兰