徐州铁路运输法院行 政 裁 定 书（2020）苏8601行初707号原告杨继新，男，1968年10月22日生，汉族，住沛县。委托代理人刘夫强，沛县金诺法律服务所法律工作者。被告沛县自然资源和规划局，住所地沛县沛公路**。法定代表人胡建锋，该局局长。出庭应诉负责人辛忠琦，该局副局长。委托代理人张丽，江苏彭邦律师事务所律师。委托代理人张欣，江苏彭邦律师事务所实习律师。第三人孔明，男，1990年2月1日生，汉族，住沛县。委托代理人张宝元，江苏中瀛律师事务所律师。原告杨继新诉被告沛县自然资源和规划局及第三人孔明房屋行政登记一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书（参加诉讼通知书）等诉讼文书。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原告杨继新诉称：一、被告为第三人颁发的村镇房屋所有权证依据的基础事实是违法无效的，是违反国家法律规定的，应予撤销。首先，被告为第三人颁发村镇房屋所有权证是依据的房屋买卖合同，原告和第三人之间没有真实的房屋买卖合同行为，2015年4月22日的房屋买卖协议是因为原告借别人的高利贷借款让第三人为其提供担保，第三人为保证他的权益实现，让原告虚假签订的买卖协议，该协议双方并未实际交易，协议中约定的房款11万元也没有实际交付，该房产实际价值38万元，以11万元交易明显低于市场价格，不符合常理。该行为实际是名为房屋买卖实为借贷纠纷案件产生的担保行为，根据最高法的解释，买卖合同是不成立的。其次，涉案房屋系农村自建房，房屋所占用的宅基地系农村集体所有，宅基地的性质决定了宅基地和房屋不能对外出售，本集体经济组织成员才享有土地的使用权，才有权购买本村村民的房屋。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权取得、行使、转让，适用土地管理法的规定。根据土地管理法的规定，农村的宅基地和房屋只能在本村村民之间转让买卖。第三人系杨屯村村民，与原告系不同的集体经济组织，因此双方之间签订的房屋买卖协议是违反法律法规的，应属无效。无效行为自始无效，因此被告依据无效的行为颁发的证件应予撤销。二、颁证程序违法。根据房屋买卖转移办理过户的流程规定，涉案房屋系原告与其妻子的夫妻共同财产，转移登记必须夫妻两人共同到场签字确认；房屋买卖协议必须有款项交付的凭证；过户必须有缴纳过户费的缴税或工本费用凭证；必须提供原告夫妻双方的身份证、结婚证、户口本、村委会同意转移过户的证明材料及新的房屋测绘图等相关材料和必要的程序性调查核实。以上这些材料，被告均未要求提供且未实施调查。尤其是村委会同意转移过户的证明材料是必不可少的，因为涉及到集体利益，过户必须提供。从时间上看，原告与第三人的买卖合同是2015年4月22日，产权证颁发是4月23日，被告根本没有调查核实。从内容上看，原告的老房屋产权证面积为89.16平方米，与第三人的买卖合同也是89.16平方，而被告为第三人颁发的产权证是149.2平方米，多出的没有依据。在产权证的附记一栏中，将原告的名字写错，写成杨纪新，并且注明详见买卖合同，既然买卖合同是89.16平方，那么“详见买卖合同”的行为为何又变成了149.2平方。这一系列的行为都表明了被告行政行为的违法性。事实上，在原告办理过户时，被告已经提前为第三人办好了产权证，只是象征性的让原告去签了字，当场就把产权证颁发给第三人了，这足以说明被告的行为是违法操作的。其次，被告的行为超越职权，违反法律法规，程序错误。根据《房屋登记办法》第八十六条的规定，申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料，第八十七条规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，房屋登记机构应当不予办理。被告在明知第三人不具备过户的条件和手续，不属于同一经济集体组织成员的情况下，仍然违规违法，超越职权办理，程序明显违法，理应予以撤销。三、据沛县人民政府，杨屯镇人民政府的文件规定，自2010年左右，沛县杨屯镇整体拆迁搬迁，目前已基本结束。根据当时的规定和政策，防止部分人员突击建房，违规过户等，政府已经冻结整个杨屯镇区的房产和土地转移登记，既然已经禁止，被告的颁证行为是不合法的。综上，请求法院判决撤销被告为第三人颁发的杨字第xxx号村镇房屋所有权证。被告沛县自然资源和规划局辩称：一、被告为第三人颁发的村镇房屋所有权证所依据的基础事实正确。原告与第三人签订的房屋买卖合同形式合法，不违反法律的效力性强制性规定。涉案房屋为原告在集体土地建设用地上自建用于商用，并非原告宅基地上的住宅，且原告于2008年6月21日取得了《集体土地建设用地使用证》。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让。因涉案房屋所占土地为集体建设用地，故根据房地一体主义，该涉案房屋可以依法转让。被告向第三人颁发涉案村镇房屋所有权证的行为依据的事实并不违法。二、被告为第三人颁发村镇房屋所有权证的行为程序合法。涉案村镇房屋所有权证系原告与第三人双方共同到原沛县杨屯镇建设管理服务所办理，并登记于第三人名下，符合法定程序，故被告不存在违法行为。三、涉案村镇房屋所有权证系原告与第三人共同到沛县杨屯镇建设管理服务所办理，发证时间为2015年4月23日，由此证实，原告对发证行为是明知的，根据法律规定，提起诉讼最长不超过知道或者应当知道行政行为内容之日起一年。原告的起诉已经超过了法定的起诉期限。综上，被告向第三人颁发房屋所有权证的行为合法，不应被撤销，原告诉请无事实和法律依据，请求法院予以驳回。第三人述称：同意被告意见。原告与第三人之间的房屋买卖协议是合法有效的，被告向第三人颁证的行为是有效的、合法的。一、房屋买卖协议已经过徐州市中级人民法院生效判决确认。二、原告与第三人之间的房屋买卖行为已经办理了房屋产权登记，原告与案涉房屋属于夫妻共同财产为由要求被告撤销该产权证没有法律根据。三、原告与第三人的房屋买卖协议当中约定的89.16平米实际上是土地面积，而不是房屋的面积，原告从房屋买卖协议签订以后，一直到现在，从来没有就房屋的买卖面积问题向第三人提出异议，也没有在原告与第三人民事诉讼中提出过任何房屋产权证面积与买卖合同面积不一致的主张，该事实也证明原告是认可把案涉房屋的整体出售给第三人的。四、原告提起本案诉讼不符合行政诉讼法的相关规定，超过了法定起诉期限。故原告诉请不能成立，应当驳回。经审理查明：涉案房屋坐落于沛县xx镇蒋海村。2015年4月22日，原告与第三人签订了房屋买卖协议。2015年4月23日，沛县杨屯镇建设管理服务部依据上述房屋买卖协议，为第三人颁发了杨字第xxx号村镇房屋所有权证。在庭审中，原告陈述2015年4月23日其与第三人共同去登记机关办理了涉案村镇房屋所有权登记，但原告认为登记行为依据的房屋买卖协议不成立且办理登记的程序违法，故提起本案诉讼。另查明，杨继新诉孔明涉案房屋买卖协议无效一案，沛县人民法院经审理认为杨继新主张房屋买卖协议无效缺乏法律及事实依据，法院不予支持，遂作出（2019）苏0322民初7279号民事判决，驳回杨继新的诉讼请求。杨继新不服该判决，向徐州市中级人民法院提起上诉，徐州市中级人民法院于2020年10月12日作出（2020）苏03民终4040号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为：根据涉案房屋登记行为作出时施行的《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。本案中，涉案村镇房屋所有权登记的时间为2015年4月23日，原告于2015年4月23日与第三人共同去登记机关办理了涉案村镇房屋所有权登记，即原告在2015年4月23日就已知道涉案村镇房屋所有权登记行为，原告至2020年提起本案行政诉讼，已超过上述法律规定的两年起诉期限，原告亦未提供证据证明其有行政诉讼法第四十八条规定的情形，故，依法应当驳回原告的起诉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第二项之规定，裁定如下：驳回原告杨继新的起诉。本案不收取案件受理费。原告杨继新预交的案件受理费50元由本院退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  焦琰茹审 判 员  王青青人民陪审员  李国莉法官 助理  武 艳二〇二〇年十二月十五日书 记 员  陈卓宜附：本裁定适用的相关法律依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；（十）其他不符合法定起诉条件的情形。前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。复议决定未告知公民、法人或者其他组织诉权或者法定起诉期限的，适用前款规定。