广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初15555号原告：惠州市***地产经纪有限公司，住所地：惠州市惠城区*****************之一。法定代表人：张某1。委托代理人：冯永强,广东商盾律师事务所律师。被告一：王**，男，汉族，****年*月**日出生，公民身份号码：342************595，住址：深圳市罗湖区*********。委托代理人：陈杰，广东邦翰律师事务所律师。被告二：张**，女，汉族，****年**月**日出生，公民身份号码：342************102，住址：广州市越秀区**********梅花村街公共集体户。第三人：黄*，男，汉族，****年*月**日出生，公民身份号码：350************018，住址：惠州市惠城区*******。原告惠州市***地产经纪有限公司诉被告王**、张**居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告惠州市***地产经纪有限公司的委托代理人冯永强到庭参加诉讼，被告王**及其委托代理人陈杰到庭参加诉讼，被告张**、第三人黄*经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市***地产经纪有限公司起诉称，被告一、二名下房产即惠州市惠城区*************合生国际新城37、38号37号30层02号房需转让，买家黄*也有意在该地段购买二手房。原告为房产中介公司。原告了解了被告的需求后，积极为买卖双方牵线搭桥，为买卖双方提供二手房交易方面的知识、政策的咨询，解答双方的疑问。原告多次带意向买家前往案涉房产实地看房。最终在2019年10月20日，原告促成被告与买家黄*签订《惠州市********合同》。同日，买家黄*向被告支付购房定金50000元，买家黄*及被告决定将该50000元交由原告托管。随后，被告一于2019年10月29日通知买家黄*“房子不卖了”，明确表示不再履行《惠州市********合同》。同日，买家黄*询问被告一是否毁约，被告一亦明确表示不再履行《惠州市********合同》。被告反悔毁约的理由是认为交易价格低了。经原告多次与被告一沟通，告知被告一毁约的后果，但被告一还是背信毁约。为此，买家黄*向法院起诉要求两被告双倍返还定金及赔偿损失，双方和解后撤诉。因两被告毁约，原告无法收到本由买家黄*承担的佣金5000元，两被告也未向原告支付佣金3000元。基于上述，原告认为，原告已促成了两被告与买家黄*的交易。并且在寻求意向买家，提供交易订约机会的整个过程中，付出了辛勤的劳动，提供了优质的服务。故两被告应承担以下毁约责任：一、两被告应向原告支付本合同约定的买卖双方应支付的服务费8000元。根据《惠州市********合同》第八条居间服务费第1点约定（1、基于居间方提供居间服务，促成买卖双方签署买卖合同并确定居间方服务已成立……买方向居间方支付服务费5000元；卖方向居间方支付服务费3000元;），以及根据第九条违约责任第2点约定（如因卖方原因致使本合同未能履行的，……卖方向居间方支付本合同约定买卖双方应支付的服务费及委托代理费。)二、两被告应向原告支付违约金21750元。根据《惠州市********合同》第九条违约责任第2点约定（若买房或卖方任何一方违反本合同约定致使未能办理不动产变更登记的，鉴于居间方巳提供居间服务促成合同成立，违约方须向居间方支付违约金人民币21750元。），为了约束买卖双方遵守契约精神，买、卖、居间三方约定了该条带有惩罚性、阻吓性的违约金条款。根据合同法违约金适用规则，只要违约方违约的，无论有无造成相对方损失，都要支付违约金。而本条款确定的违约金为房产交易价格的3%，即21750元，也处于合理区间。故为了惩罚被告肆意毁约的不诚信行为，两被告应向原告支付违约金21750元。三、两被告应支付原告为实现权利而支出的律师费6000元。交通费500元。根据《惠州市********合同》第九条违约责任第5点约定（守约方、居间方以诉讼方式主张合同权力时，所产生的经济损失包括但不限于律师代理费、保全担保费、误工费、交通费等均由违约方承担)。故两被告应向原告支付合理的律师费、交通费。综上所述，两被告已构成根本违约。为此，原告诉请贵院，望判如所请。诉讼请求：1、依法判令两被告共同赔偿原告佣金8000元，违约金21750元，律师费6000元，交通费500元，上合计36250元。2、本案诉讼费由两被告承担。被告王**辩称：一、被答辩人存在违约的事实，应当减轻答辩人的违约责任。在答辩人名下位于惠州市惠城区*************合生国际新城37、38号37号30层02号房的交易磋商过程中，被答辩人的法定代表人张某1明确告知答辩人，答辩人名下涉案房屋的售价不低于75万元且已征得案外人黄*的同意，但在签订《惠州市**********合同》时却以总价725000元订立合同，并表示由案外人另外补给答辩人25000元，但截至目前，案外人仍未将25000元支付给答辩人。综上，被答辩人在居间过程中存在过错，应减轻答辩人的违约责任。二、被答辩人要求的佣金过高，请求贵院予以调整降低。根据《惠州市不动产买卖合同纠纷及居间合同》的约定，被答辩人的义务包括房屋交易过程的磋商、促成交易双方订立买卖合同、办理报税、代办还贷及交易过户等相关手续。但在整个案件过程中，被答辩人仅完成了促使交易双方签订买卖合同，并没有完成办理报税、代办还贷及交易过户等相关手续。同时，根据合同约定，被答辩人诉请的8000元属于居间服务费及委托代理费。因此，在本案中，被答辩人未完成居间合同约定的全部义务，其要求答辩人支付佣金8000元明显违反了公平原则以及收入与付出的不对等性。在类似案例中，惠州市中级人民法院（2019）粤13民终4060号《民事判决书》中认为：成立房屋买卖合同关系而未能最终成交的情形下，居间方仅仅是完成了《房地产买卖居间合同》作为居间方的义务，而未完成后续服务合同中作为服务方的义务，应当酌情降低其居间服务费。因此，答辩人请求贵院根据本案的事实以及类案同判的原则予以调整降低被答辩人诉请的佣金。三、被答辩人的损失已包含在被答辩人诉请的佣金中，因此，被答辩人同时诉请违约金没有事实和法律依据。在交易过程中，除非交易双方明确约定违约金性质，补偿被答辩人在交易过程中的损失。结合本案被答辩人已经诉请了服务佣金，且该佣金已包含被答辩人在促成交易中的服务费、差旅费以及期待收益。因此，若贵院同时判决答辩人向被答辩人支付佣金及违约金，则导致被答辩人在本案中重复获益，这违反了违约金的补偿属性和公平原则。退一步讲，若贵院判决答辩人需向被答辩人支付违约金，则需要被答辩人举证证明其实际损失，否则应承担其举证不能的法律后果。综合本案，答辩人认为，若贵院判决被答辩人支付违约金，则应以判决的佣金为计算基数，按同期全国银行间拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算为宜。四、被答辩人诉请律师费没有法律依据。首先，根据被答辩人提供的证据显示，被答辩人并没有与律所签订委托代理合同。根据律师法的规定，接受委托只能是律所，而不能是律师个人，即使律所开具律师代理费发票，律师费的收取亦不符合相关规定，其次，如前所述，被答辩人在促成交易过程中存在过错，其诉请的律师费没有事实和法律依据。最后，被答辩人本案中请求对方当事人承担其聘用律师的律师代理费过高。五、被答辩人诉请的交通费无事实和法律依据。如第二点所述，被告的诉请佣金已包括被答辩人在促成交易过程中的服务费、差旅费以及期待收益。因此，被答辩人再次诉请交通费无事实和法律依据，应当予以驳回该项诉讼请求。综上，答辩人请求贵院驳回被答辩人没有事实和法律依据的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。被告张**、第三人黄*未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。本院查明的案件事实经审理查明，2019年10月20日，原告作为居间方与被告王**、张**以及第三人黄*签订《惠州市********合同》，约定第三人黄*向被告王**、张**购买两被告名下的位于惠州市惠城区*************合生国际新城37、38号37号30层02号房的房产，总价款为725000元，购房定金为50000元，首期款350000元，余款325000元在签订《广东省房地产买卖合同》1个工作日内转至监管账户。该合同第八条第一款约定：基于居间方提供居间服务，促成买卖双方签署买卖合同并确定居间方服务已成立，以及接受委托具体办理不动产买卖过程中事务，买方向居间方支付服务费及委托代理费5000元，卖方向居间方支付服务费及委托代理费3000元。该合同第九条第二款约定：如因买方原因致合同未能履行的，则买方构成违约，卖方没收定金，同时向居间方支付本合同约定买卖双方应支付的服务费及委托代理费；如因卖方原因致合同未能履行的，则卖方构成违约，卖方向买方双倍返还定金，并退还买方已支付的转让的价款且支付占用资金利息，同时向居间方支付本合同约定买卖双方应支付的服务费及委托代理费。第九条第3款约定：若买方或卖方任何一方违反合同的约定致使未能办理不动产变更登记的，鉴于居间方已提供居间服务促成合同成立，违约方须向居间方支付违约金21750元。第九条第5款约定：守约方、居间方以诉讼方式主张合同权利时，所产生的经济损失包括但不限于律师代理费、保全担保费、误工费、交通费等均由违约方承担。上述合同签订后，第三人黄*向被告王**交付了50000元定金,但被告王**拒绝按照合同约定履行相关义务，被告与第三人的房屋买卖未能继续履行，原告催收佣金无果，诉至本院，请求判如所请。原告于2020年7月20日支付律师费6000元。以上事实，有当事人提交的诉讼主体资料、《惠州市********合同》、收款收据、《商品房买卖合同》、购房发票、手机短信截图、微信截图、律师费发票、《委托代理合同》等证据材料以及庭审笔录在卷佐证，可以认定。裁决理由和结果本院认为，本案系居间合同纠纷。原告惠州市***地产经纪有限公司与被告王**、张**以及第三人黄*共同签订《惠州市********合同》，该合同系三方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，三方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告惠州市***地产经纪有限公司属于居间方，已促成被告与第三人成立房屋买卖合同，被告拒绝按照合同履行相关义务，属被告单方面违约，应承担违约责任。根据《惠州市*******服务合同》第八条、第九条的约定，两被告作为违约方应当向居间方支付买卖双方应支付的服务佣金，故被告应向原告支付服务佣金8000元。又根据上述合同第九条第5款的约定，守约方、居间方以诉讼方式主张合同权利时，所产生的经济损失包括但不限于律师代理费、保全担保费、误工费、交通费等均由违约方承担，故原告诉请被告支付律师费有事实和法律依据，但鉴于本案的标的额较小，6000元的律师费过高，本院酌定为5000元。原告诉请交通费500元，但并未提交证据证明，故本院不予支持。关于违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，违约损失一般相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告作为居间方，其合同主要目的是获得居间服务费，因两被告未能按时支付居间费，其损失主要体现在资金占用期间的债务利息。因此，原告主张的违约金应以其实际损失为限，本院酌定以8000元为基数，自起诉之日起至清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。庭审时，被告张**、第三人黄*经本院依法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告王**、张**应在本判决发生法律效力后七日内向原告惠州市***地产经纪有限公司支付佣金8000元以及违约金（以8000元为基数，自起诉之日即2020年5月6日起至还清款日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、被告王**、张**应在本判决发生法律效力后七日内向原告惠州市***地产经纪有限公司支付律师费5000元。三、驳回原告惠州市***地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费353.13元（原告已预交），由原告惠州市***地产经纪有限公司负担226元，被告王**、张**负担127.13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 陈立灿二〇二〇年十二月二十五日法官助理 刘慧仪书 记 员 梁家瑜