广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0222民初1387号原告：深圳市联裕物业服务有限公司始兴分公司。统一社会信用代码：914********。经营场所：始兴县***************。负责人：周丽娟，系该司经理。委托诉讼代理人：古锦宝，广东韶信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周青红，广东韶信律师事务所实习律师。被告：陈德优，女，1968年3月15日出生，汉族，住广东省始兴县****************。公民身份号码：440************。委托诉讼代理人：张堂伦，男，1969年1月20日出生，汉族，住址广东省始兴县*************。公民身份号码：440************。系被告陈德优的丈夫。委托诉讼代理人：张炜，男，1994年6月26日出生，汉族，身份证住址广东省始兴县****************，现住广东省始兴县********************。公民身份号码：440************。系被告陈德优的儿子。原告深圳市联裕物业服务有限公司始兴分公司与被告陈德优物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市联裕物业服务有限公司始兴分公司的委托诉讼代理人古锦宝、周青红、被告陈德优及其委托诉讼代理人张堂伦、张炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费3405.89元，滞纳金907.86元，合计4313.75元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月1日，原告作为甲方与被告作为乙方，签订《物业服务协议》，约定原告作为被告小区的物业服务公司提供物业服务，双方约定了有关权利与义务，包括物业服务费的标准为1.8元每平方米，逾期支付则应该按照每日万分之五支付违约金，合同签订以后，原告按照合同约定提供了物业服务，被告作为始兴县******************的物业使用权人，享受了物业服务费。但是，自2017.7.1-2020.6.30止，被告却拒绝支付物业服务费等费用，经原告多次催收，被告均不予支付，为此，特提出上述请求，请判予准。被告陈德优答辩称，一、联裕物业服务公司（以下简称联裕物业）提出答辩人的商铺从2017年7月1日-2020年6月30日未缴纳物业管理费。在2017年7月1日此前答辩人的商铺对缴纳物业管理费一直都是按时并积极配合缴纳，直到发现商铺楼面栽树、花草等杂物导致答辩人的商铺墙壁出现渗水、漏水、墙体裂缝等问题，危害商铺主体的使用寿命与答辩人的商铺权益和安全，经多次口头向联裕物业时任职员李某（男性）反映此情况，一直未得到有效整改，并未采纳，后来又继续向联裕物业时任职员邓某（男性）自称外围主管人员反映此情况及问题的存在，也未得到有效的回复，其间答辩人的商铺还多次口头向收取物业管理费的工作人员反映情况仍未得到解决问题，直到答辩人的商铺在2020年11月3日发《致联裕物业服务公司的函》后，告知该公司答辩人的商铺以上存在的实际情况后，联裕物业于11月4日下午派人员前来察看并拍照取证后于11月5日对答辩人的商铺复函，并称没有渗水、漏水、墙体裂缝等违背事实存在，其间没有做任何维修、维护工作且称答辩人的商铺墙壁渗水部位早已修好，联裕物业的复函与事实不相符，答辩人对此复函及处理方式非常不满意，截止今天，答辩人的商铺墙壁仍有渗水、漏水、墙体裂缝等事实痕迹存在（有照片为证）。二、联裕物业保安岗亭无人员值班，也从未有安保人员巡查答辩人的商铺一期，导致存在安全隐患，致使答辩人的商铺摩托车、香炉盆、自制太阳伞底座等被盗，且经常发生人为的在答辩人的商铺门前大小便等污物，事发当天已向幸福里大门口保安反映情况，因答辩人一期商铺没有保安人员，由于被盗物品未涉及重大经济损失，只是口头向物业人员反映，促使保安要巡逻答辩人一期商铺并未报警，迫不得已只能自费安装摄像头防盗，由于答辩人的商铺营业时间为早上7点30分到晚上10点过后，能够长时间看到保安岗亭所在地，无保安人员值守及整天无保安巡逻，岗亭形同虚设，答辩人的商铺向联裕物业发函后，联裕物业复函称有固定岗人员值班及24小时有人值班和24小时进行不定时巡逻与事实不相符。三、商铺门前路灯设备长期不开灯，直到2019年12月31日晚上6点15分才恢复路灯照明，在此之前商铺门前一片漆黑，严重影响商铺正常营业，因此答辩人的商铺也口头多次与联裕物业人员沟通，沟通无效，不但不恢复路灯照明，联裕物业人员还在2019年期间在答辩人的商铺没有拖欠电费的情况下，多次恶意关停答辩人的商铺正常用电，停商铺正常用电后，答辩人投诉到城东居委会和太平镇政府信访办，后经有关工作人员多次与联裕物业调解后才恢复答辩人的商铺用电，联裕物业的所作所为答辩人极大不满意。2020年11月3日经答辩人向联裕物业发函反映门前路灯不亮且有电线短路冒火花的情况后于次日联裕物业人员才来检查线路及关闭冒火花的灯箱，联裕物业的复函与真实事实不相符。四、交通服务和管理，联裕物业未尽到《前期物业管理服务协议》第一条之第1款：交通项目的服务与管理的车辆疏导之义务，导致小区和周边小区大量车辆乱停乱放，导致该商铺进货、顾客购物车辆堵塞，交通秩序混乱，严重影响答辩人的商铺的正常经营活动（有照片为证）。五、商铺门前保洁服务，联裕物业保洁员（男性）长期以来并没有打扫答辩人的商铺门口卫生，原因是保洁员（男性）称答辩人的商铺已售出的，属于答辩人的保洁任务，为此，双方还发生过激烈争吵，当时联裕物业人员邓某（男性）目睹事发全过程。因此，联裕物业服务公司未履行《前期物业管理服务协议》第一条第1款：对房屋共用部位：共有设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理的义务。庭审时补充：答辩人与幸福里开发商签订前期物业协议是2015年1月19日，不是2016年7月1日，时间是不对，签订的是前期物业协议，按一般情况下，开发商与物业是三年内续签。答辩人实际还欠600元，答辩人在2017年6月之前都是积极缴纳物业费，由于物业疏于管理，致使答辩人商铺漏水等情况。2020年10月5日物业服务公司到答辩人店门口检查，与具体的事实不符。楼面种树是长期，答辩人经常与物业服务人员提出整改意见，物业服务人员变化快。物业服务公司违反前期物业服务协议，违背了公平、公开、公正的原则，根据有关规定，开发商委托的物业协议是2015年1月19日至2018年1月19日，托管有效期为3年，所以欠物业费是半年，不是3年多。本院经审理认定事实如下：2014年3月13日，原告（乙方）与始兴县亿隆房地产开发有限公司（甲方）签订了一份《始兴县亿隆·幸福里前期物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对幸福里小区实行专业化、一体化的物业管理。合同期限为2014年8月1日到2016年7月30日。被告于2015年1月19日向始兴县亿隆房地产开发有限公司购买位于始兴县**********铺，建筑面积52.56㎡，同日原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：第二条物业管理服务内容及标准一、基本要求6.设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。二、房屋管理5.对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报政府主管部门。三、共用设施设备维修养护……9.路灯、楼道灯完好率不低于95%。四、协助维护公共秩序……1、小区主出入口24小时站岗执勤。3.对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。第三条物业管理服务相关费用……2.配套商业按建筑面积每月每平方米1.8元收取。第九条违约责任一、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五比例交纳滞纳金。第十四条本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理服务合同》正式生效之日终止。2017年6月30日前，被告均按时向原告缴纳物业服务费，但自2017年7月1日至2020年6月30日，被告因商铺楼面栽树、花草等杂物导致墙壁出现渗水、漏水、墙体裂缝等问题向原告反映问题无果，原告安保服务不到位导致财物被盗及其他物业服务不完善等理由，拒绝向原告缴交物业服务费用。2020年11月3日，被告向原告发送了两份内容不一样的《致联裕物业服务公司的函》，其中一份称******商铺由于楼面栽树、花草等导致被告商铺墙壁出现渗水、漏水、墙体裂缝等严重危害商铺的情况，因多次口头要求原告公司修复整改，情况仍得不到改善，现被告要求原告根据服务协议履行服务管理职责，修复墙壁渗水、漏水、墙体裂缝等情况，并要求楼面不得栽种花草树木及其他危害商铺主体的行为。另一份则称，被告多次口头向原告反映的问题，要求原告修复整改，情况仍得不到改善。一、******商铺由于物品经常出现偷盗，商铺门口经常有人随地大小便，安保巡逻不到位，保安不到岗亭值守等问题。二、******商铺门前街灯经常不亮，且出现过街灯短路冒火花等问题。三、交通堵塞严重，且有大量周边小区、外来车辆乱停乱放，车辆不停在车位上，将车辆横七竖八停在路边。严重影响商铺的生意，及严重危害小区业主的安全。2020年11月5日，原告向被告发了一份《关于幸福里小区******铺的复函》，内容大致如下：一、没有商铺物件被盗的报警记录及通知物业的记录。幸福里小区设有固定值班岗和巡逻岗，符合物业管理规范。同时小区内、外安装有96个电子摄像头，一直运作正常。二、不存在商铺街灯经常不亮的现象，街灯晚上是自动定时开关，夏天打雷闪电时偶尔出现短路冒火现象。三、幸福里小区周边属县市政管理范围，特别是靠永安大道商铺的周边，商铺前面的车位属市政划的公共区域停车位，辅道是交警的管理范围，物业公司只有协助管理的义务，并没有执法权。物业公司近两年已尽了很大的努力改变环境，实现人车分流，另一方面向政府报告这一情况，要求交警对辅道进行划线管理，要求城管对市政停车位进行管理，但政府一直不来治理。四、经查，您的铺位渗水部位早已维修好。本次物业收到您11月3日的函后，又派工程人员到你铺检查，没有发现渗水、漏水、墙体裂缝情况。2020年11月27日，原告向******业主发了一份《限期整改通知书》，内容大致为：你楼下商铺多次到物业服务中心投诉，反映你家漏水至他家商铺，严重影响他商铺的正常生活。经物业上你家查看，发现你家对露台进行了第二次装修，并且擅自改变使用功能种植了花草树木。根据《物权法》的规定，你家尽快清理露台种植的花草树木，不要一拖再拖。根据你户与物业服务公司签订的《房屋装饰装修管理协议》中的相关规定，装修时不得私自改变房屋的使用功能，不得在阳台、露台上加建厨房、卫生间、种植花草树木等，否则造成的不良后果由业主自己承担。通知你户在2020年12月10日之前清理完种植的花草树木，恢复原状。维修完毕后，通知物业人员和商铺一同验收，三个月后复验。以上事实，有原告提供的《前期物业管理服务协议》、不动产权证、《始兴县亿隆·幸福里前期物业管理服务合同》、收费备案表、欠费明细、《限期整改通知书》，被告提供的结婚证书、《致联裕物业服务公司的函》、《关于幸福里小区******铺的复函》、照片、光盘以及本院的庭审笔录予以证明，本院依法予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，合同合法有效，对双方均有约束力，原、被告应按合同的约定履行各自的义务。合同签订后，原告按合同约定提供了自己的物业服务项目，但被告自2017年7月1日起至2020年6月30日止共36个月没有缴纳物业服务费，被告抗辩称只承认前期物业服务的三年有效期。虽原告与始兴县亿隆房地产开发有限公司签订的《始兴县亿隆·幸福里前期物业管理服务合同》已到期，但到期后涉案商铺所在的小区仍由原告在提供物业服务，被告事实上已接受了物业服务。且涉案小区目前未成立业主委员会，根据原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》第十四条的约定，原、被告双方签订的协议仍有效。被告按双方所签订的物业服务合同应缴纳的物业服务费为3405.89元（52.56㎡×1.8元/㎡/月×36个月），原告主张物业服务费合法有据，本院予以支持。至于滞纳金，被告是以商铺楼面栽树、花草等杂物导致墙壁出现渗水、漏水、墙体裂缝等问题向原告反映问题无果，原告安保服务不到位导致财物被盗及其他物业服务不完善等理由，拒绝向原告缴交物业服务费用。原告虽主张其已履行了协议约定的服务，但依据原告向被告商铺楼上的3栋1C业主发出的《限期整改通知书》中可以看出，原告亦表示被告多次到物业服务中心投诉，反映被告商铺上面的业主家漏水至被告商铺，严重影响被告商铺的正常生活。同时称物业到被告商铺上的3栋1C业主家查看，发现对露台进行了第二次装修，擅自改变使用功能种植了花草树木。上述内容可以看出，被告就其商铺漏水的情况是有多次向原告反映的，但原告并未依据双方签订的《前期物业管理服务协议》中物业管理服务内容及标准中的约定有完整的报修、维修和回访记录，庭审时对于法庭询问是何时收到被告反映商铺漏水情况的，原告回复是2020年11月，与原告作出的《限期整改通知书》上所述的事实不符。同时，《前期物业管理服务协议》中亦约定原告对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报政府主管部门。但是原告并未提供证据证实其对被告商铺楼上业主擅自改变房屋用途的行为及时进行了劝阻，以及报政府主管部门。因此，原告未达到《前期物业管理服务协议》中约定的管理服务质量约定的目标，违约在先，被告若存在损失，可另行向原告主张。故原告诉求被告支付违约金（即原告称的滞纳金），本院不予支持。至于被告对原告路灯照明、保洁、车辆管理等问题的抗辩，本院认为，原告固然有服务不到位或者需要改进的地方，被告作为业主之一，宜通过正当程序向原告多提意见、建议，对业主提出的合理化建议，原告应予以接受和采纳，本着为小区业主服务的宗旨，不断改进和提高服务质量，构建和谐的小区氛围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告陈德优应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市联裕物业服务有限公司始兴分公司支付拖欠的物业服务费3405.89元。二、驳回原告深圳市联裕物业服务有限公司始兴分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。此款已由原告预交，由被告在履行本判决判项的期限内支付给原告。本判决为终审判决。审判员 刘 娟二〇二〇年十二月三十日书记员 邹苏琴