广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初22475号原告深圳市某某有限公司（以下简称“某某公司”），住所地：深圳市龙岗区法定代表人黄某某。委托代理人姜某某，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人刘某某，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告深圳市某某实业有限公司（以下简称“某某公司”），住所地：深圳市龙岗区法定代表人曹某某。被告康某某，男，汉族，身份证住址：湖南省新化县。委托代理人程某某，广东朗迪律师事务所律师。委托代理人李某某，广东朗迪律师事务所实习律师。上述当事人之间房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某某公司法定代表人黄某某及其委托代理人刘某某和姜某某、被告康某某、被告某某公司和康某某的共同委托代理人程某某和李某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某公司的诉讼请求：1、依法确认原告与被告某某公司签订的《厂房租赁合同》及其补充协议书无效；2、被告某某公司返还原告厂房及宿舍租赁押金合计198000元（人民币，下同）；3、被告某某公司赔偿原告装修损失3241724元；4、被告康某某对被告某某公司上述债务承担连带赔偿责任；5、本案诉讼费用、评估费用（40000元）由两被告承担。事实和理由：2018年10月26日，原告与被告某某公司签订《厂房租赁合同》，承租位于深圳市龙岗区，用途为摄影基地（即商业用途），租期为6年（即自2018年10月26日至2024年10月31日），且2018年10月26日至2018年11月31日为免租期，正式计收租金的时间为2018年12月1日，每月租金为55000元，租赁押金为165000元；2018年11月5日，原告与被告某某公司签署《补充协议书》，租赁龙岗区某某二楼两层作宿舍和办公使用，租金11000元／月，押金33000元；合同签订后，原告向被告康某某缴纳了租金及租赁押金198000元。《厂房租赁合同》签订后，原告于2018年11月对租赁物进行装修，并于次年4月完成内景装修、次年10月完成外景装修。在装修期间，租赁物的基础水电供应一直存在问题，影响装修进度，原告多次与两被告沟通，但问题一直未予解决；经营期间，厂房仍频繁出现电压不稳、断电等情况，无法满足原告对电压的基础需求，致使原告多次遭到客户的投诉，严重影响原告的正常经营；另外，因厂房的消防不完善等问题也曾于2019年12月11日遭到投诉，执法人员于2019年12月12日到租赁物进行现场核实、检查，后导致原告的业务无法正常开展。2020年4月，原告欲重新对租赁物的水电、消防等问题进行修缮，但两被告迟迟无法向原告提供关于租赁物的相关证件，致使厂房存在的问题始终无法解决；2020年5月5日，两被告对租赁物开始停水停电；2020年5月13日，两被告向原告送达《解除房屋租赁合同通知书》，原告于当日搬离租赁物，并于2020年5月25日复函。经查询，涉案租赁厂房系没有取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故上述《厂房租赁合同》为无效合同。据《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告已向两被告支付厂房租赁押金198000元，该部分费用依法应当予以返还。同时，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十四条的规定，原告已于委托深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司以2020年5月7日作为基准日对租赁物的装修损失价值进行评估，评估金额为3241724元。另外，被告康某某系被告某某公司的唯一股东、法定代表人，自合同签订以来，原告的租赁押金、租金、水电费等资金均支付至被告康某某，两被告人格、财产混同，故被告康某某应对被告某某公司上述债务承担连带赔偿责任。被告某某公司、康某某辩称，1、原告所诉请的确认租赁合同的效力，以及是否退还押金法律有规定。2、关于案涉的租赁房屋，包括变压器等水电设施，在双方的租赁合同当中已经明确地告知了现状，且房屋在交付给承租人后，也根据承租人的要求，对部分的电缆给予了更换，从签订合同到2019年12月份，在疫情之前本案的原告都能正常使用，也交付了11月份之前的租金，这说明起诉状中所诉称的水电设施是没有任何问题，不属于被告的原因和责任。3、案涉房屋的主体消防已经在2019年1月份通过验收，即使是原告所诉称的消防有问题，也只能说明可能是因为原告二次装修导致，与被告无关。4、原告从2019年12月份开始，实质性的在拖延交付租金，但双方在2020年3月25日，已经就支付租金等费用在协商，而且已经达成了一致的协议。在这个协议当中，原告也没有提出被告有任何违反合同约定的这些行为的意思表示。5、原告至今也没有搬离租赁房屋，而且还在租赁房屋中进行大肆破坏房屋结构。6、双方的租赁合同，在合同的附注中，已经告知了房屋为自建房和历史遗留的房产，在2018年12月19号，康某某和黄某某的微信聊天记录中，也提到了这一份合同，而且后面在他们两个在微信聊天记录中也有，发送收文回执的内容，这个足以证明被告已经将房屋的权属状况在签订合同前已经明确告知了本案的原告。7、租赁合同的第7.4已经明确的约定了，原告如需要装修扩建，应征得被告的同意，所以说按相关的司法解释的规定，我们有权要求原告拆除装修并恢复原状。8、原告主张损失装修损失没有事实依据，虽然原告向法庭提交了一个评估报告，但对评估范围的大部分的这些物品，或者施工的范围，我们都不能确认，因为已经被他自行拆除利用了，所以说原告的损失不客观、不真实。经审理查明，2018年10月26日，某某公司为出租方（甲方）、某某公司为承租方（乙方），双方签订《厂房租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于深圳市龙岗区，用途为摄影基地，租赁期限6年，自2018年10月26日起至2024年10月31日止，装修免租期自2018年10月26日起至2018年11月30日止，自2018年12月1日起计收租金；2018年11月1日至2020年10月31日每月租金55000元，租赁押金165000元；乙方应于每月5号前向甲方交付租金、水电费及其他费用，逾期15天未付租金，甲方有权停水停电至乙方交租为止，逾期30天未付租金、水电费及其他费用，甲方有权终止合同。2018年11月5日，某某公司（以深圳市瞬间摄影有限公司的名义）与某某公司签订《补充协议书》，约定租赁龙岗区某某宿舍和办公使用，2018年11月1日至2020年10月31日每月租金11000元，押金33000元。《厂房租赁合同》及《补充协议书》签订后，某某公司向某某公司支付租赁押金165000元、33000元，共计198000元。某某公司将涉案房屋交付给某某公司进行装修使用。某某公司庭审时确认涉案房屋交付时是空房，没有装修装饰，房屋里面有刷墙、装窗户、水泥地面，室外则是空地。2020年3月25日，某某公司为甲方，某某公司为乙方，双方签订《支付租金协议》，载明因某某公司拖欠自2019年12月至2020年3月租金，共计218000元，从合同开始至2020年2月底已拖欠电费39575元，因乙方暂时无法支付该笔费用，现将乙方置于厂房二楼飞机机舱（型号A320）抵押给甲方作为担保，并向甲方承诺租金按以下约定履行:1.2020年3月31日前，乙方向甲方支付2019年12月拖欠租金20000元，以及2020年1月租金66000元整，共计86000元；2.2020年4月30日前，乙方向甲方支付2020年2月租金66000元以及之前电费1万元，共计76000元；3.2020年5月31日前，乙方向甲方支付2020年3月租金66000元，以及2020年4月租金一半33000元和之前电费1万元，共计109000元；4.2020年6月30日前，乙方向甲方支付2020年4月一半租金33000元，以及2020年5月租金66000元，和之前电费1万元，共计109000元；5.2020年7月31日前，乙方向甲方支付2020年6月租金66000元，以及2020年7月租金一半33000元和之前电费1万元，共计109000元；6.2020年8月31日前，乙方向甲方支付2020年7月一半租金33000元，以及2020年8月租金66000元，共计99000元，剩余水电费用另计，9月份开始乙方承诺每月5号前支付应交租金及水电费用；乙方完全按照以上六条履约支付甲方费用后，本担保协议结束，甲乙双方按签订租赁合同约定内容继续履行，若乙方未按照以上六条按时完成约定，乙方所抵押给甲方的机舱（型号A320）由甲方全权处理，乙方无权再干涉；本协议是建立在双方签订的租赁合同基础上，原租赁合同与本补充协议不一致的，以本补充协议为准；若乙方未按照本协议履行支付义务，甲方可按照原协议继续追究乙方的违约责任；乙方后续按照本协议履行，甲方不得追究乙方之前的违约责任；乙方按照本协议履行义务完毕后，双方继续按照原租赁合同履行各自的权利义务。《支付租金协议》签订后，某某公司仅支付了第一期款项86000元，后续未再支付其他款项。2020年5月13日，某某公司向某某公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求某某公司结清租金等并于七日内搬离。2020年5月25日，某某公司向某某公司邮寄《律师函》告知其同意解除合同且已于2020年5月13日搬离，并要求返还租赁押金198000元及赔偿损失。某某公司在庭审时称当时可拆卸可移动物品均已进行搬离。另查，关于某某公司的装修情况。某某公司称因其承租涉案房屋是用作摄影基地，装修时包括基地基建工程、基地内景装修工程、室外实景装修工程、飞机客舱装修工程。诉讼中，经某某公司申请，本院依法委托深圳市中诚达资产房地产土地评估有限公司对四联路418号2号厂房及宿舍一、二楼的装修装饰工程进行评估，中诚达资评字【2020】第084号《评估报告》的评估结果为：权属无争议项目评估值303949元、权属有争议项目评估值1956339元，两项合计2260288元。对于某某公司、某某公司就《评估报告》提出的异议，评估公司均作出相应答复。此外，某某公司提出《评估报告》中权属有争议项目其不予认可，其中飞机舱、火车头属于可移动搬离物品，室外装修装饰属于原告自行添加的违法建筑，绝大部分的有争议装饰装修在交付给某某公司时已客观存在，不属于某某公司装修添附。某某公司称飞机舱、火车头属于道具布景，无法拆除搬离，其他室内室外装修装饰均经某某公司同意进行整体装修。又查，关于涉案房屋性质及出租权利来源。涉案房屋无房产证、建设工程规划许可证等合法报建手续。某某公司提交《深圳市龙岗区处理历史遗留违法建筑领导小组办公室收文回执》、《产权证明》及《房屋租赁合同》，证明涉案房屋系其从申报人梁锦琪处承租而来。再查，某某公司另案起诉某某公司租赁合同纠纷一案，某某公司提出诉讼请求为：1.某某公司立即腾退位于深圳市龙岗区并将该部分出租物业恢复原状返还；2.某某公司支付自2020年2月起至2020年10月31日止的房屋占用费及水电费（其中：自2020年2月份至5月份的房屋占用费及水电费共计308250元，房屋占用费按每月66000元计算）；3.某某公司承担该案诉讼费用。该案本院于2020年12月2日作出（2020）粤0307民初24678号民事判决，判令：1.确认某某公司与某某公司签订的《厂房租赁合同》及《补充协议书》无效；2.某某公司应向某某公司支付电费39575元；3.某某公司应向某某公司支付涉案房屋占有使用费429000元（2020年2月占用费33000元＋2020年3月至8月占用费396000元）；4.驳回某某公司的其他诉讼请求。该案尚未生效,目前在二审阶段。复查，涉案租赁期间，被告某某公司的市场主体类型为有限责任公司（自然人独资），被告康某某系公司唯一股东和法定代表人，于2020年5月18日变更为有限责任公司（自然人投资或控股），分别由被告康某某持股51%、曹某某持股24%、曾某某持股25%。本院认为，涉案房屋未取得房产证或建设工程规划许可证等合法报建手续，就涉案房屋签订的租赁合同应为无效合同。根据合同无效的处理原则，某某公司应向某某公司支付的占有使用费已由另案审理处理；某某公司应向某某公司返还租赁押金198000元。关于某某公司的装修损失认定：某某公司将未合法报建的自建房出租给某某公司使用，对租赁合同无效导致的损失具有主要过错，某某公司在签订合同时未尽审慎审查涉案房屋是否具备合法产权的义务，对租赁合同无效导致的损失也具有过错，本院依法认定对于损失某某公司承担70%的责任、某某公司承担30%的责任。关于装修损失范围，某某公司交付时涉案房屋是空房、且约定装修期，说明某某公司同意某某公司进行装修使用，结合某某公司装修是用于摄影基地布景，对室内和室外进行整体装修装饰与其使用用途相符，属于投入的装修损失，其中飞机舱、火车头属于道具布景，且在《支付租金协议》中双方约定若某某公司未按期支付费用则将机舱交给某某公司处理，说明某某公司同意接收处理，另某某公司称大部分有争议的装修装饰属于其交付时已存在，但未提交证据证明，且涉案房屋原状与某某公司使用涉案房屋进行摄影基地整体布景的使用目的不符，故本院不予采纳。综上所述，本院依法予以采纳《评估报告》，认定某某公司存在装修损失共计2260288元，由某某公司承担1582201.6元（2260288元×70%），某某公司承担678086.4元（2260288元×30%）。某某公司诉请超过上述支持部分，依据不足，本院不予支持。关于某某公司主张的评估费用：由于某某公司自行委托的评估结果未予采纳，且与本院委托评估的结果不一致，因此，某某公司因自行委托评估产生的评估费，本院不予支持。某某公司在诉讼中垫付的评估费50000元，根据上述双方的责任认定，由某某公司承担35000元、某某公司承担15000元。关于被告康某某的责任认定:在涉案租赁期间，被告某某公司系被告康某某的一人独资公司，被告康某某未证明某某公司财产独立于其个人财产，且现仍为某某公司的控股股东，故应对被告某某公司的期间债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市某某有限公司与被告深圳市某某实业有限公司之间签订的《厂房租赁合同》及《补充协议书》无效；二、被告深圳市某某实业有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告深圳市某某有限公司返还租赁押金198000元；三、被告深圳市某某实业有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告深圳市某某有限公司赔偿装修损失共计1582201.6元；四、被告康某某对被告深圳市某某实业有限公司的上述第二判项、第三判项承担连带清偿责任；五、驳回原告深圳市某某有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17319元（原告已预交）、保全费5000元，由原告某某公司承担10937元，被告某某公司和康某某连带承担11382元，并直接迳付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘春秀二〇二〇年十二月二十三日书记员  罗 韵