安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初16118号 原告：熊桂莲,女,1977年9月13日出生,汉族,住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：夏婷婷，安徽瀛鼎律师事务所律师。 被告：安徽万泓置业投资有限公司，住所地安徽省合肥市包河区繁华大道与北京路交叉口水丽坊商业街**商铺，统一社会信用代码91340100077219748R。 法定代表人:谢晓敏,该公司总经理。 委托诉讼代理人：王凯，该公司员工。 原告熊桂莲诉被告安徽万泓置业投资有限公司（以下简称万泓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告熊桂莲及其委托诉讼代理人夏婷婷，被告万泓公司的委托诉讼代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊桂莲向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》;2、依法判令被告返还原告已付房款2120004元、利息（以2120004为基数,按银行同期贷款利率自2017年11月16日起计算至实际返还时止）及违约金232000元;）3、依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:2017年11月16日,原告与被告签订了三份《商品房买卖合同》（合编号:20170195800897ＷＦ20170222、20170195800897ＷＦ20170231、20170195800897ＷＦ20170230;备案号1711001316、1711005947、1711005943;）,合同约定原告购买被告开发的位于合肥市包河区商铺,还约定了价款等重要内容。其中,合同第八条约定出卖人应当在2018年9月30日前将符合法律规定和合同约定的房屋交付给买受人。同时第九条约定如逾期超过30日,买受人有权解除合同。截至起诉之日,被告一直未向原告交付房屋,已经严重逾期。在逾期三十日后至今原告多次要求被告解除合同并承担法律责任,被告均未按照合同约定与本人办理手续。被告的行为已构成根本违约。为维护原告自身的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,特向贵院提起诉讼,请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告万泓公司辩称：原告违约，其无权解除案涉《商品房买卖合同》，原告也在诉状中自承案涉房屋只支付了三套商铺首付款，至今未支付全部购房款的事实。而双方在三份备案合同附件四补充协议第二条关于按揭贷款的补充约定、第三条关于商铺交付的补充约定均有明确约定：“……原告承诺签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件……”；“……合同约定的商铺交付日或被告通知的商铺交付日前，乙方仍未偿还被告垫付款项的，则在本合同约定的交房日期届满及其后，被告有权不向原告交房……”。合同签订后，被告即将原告有关贷款资料提交给肥东农商银行，但由于原告自身原因，该贷款未予批准。被告要求原告按照补充约定采取一次性付款方式支付剩余购房款，但原告不同意。因此完全是原告自身不配合的原因，导致了2018年9月之前原告没有支付全部购房款的事实，原告存在违约逾期支付的情形，其不具享有解除合同的权利。根据商品房买卖合同第七条及补充协议第二条4款、第三条4款，被告有权不向原告交付房屋，也可据实顺延交房日期且无需承担违约责任。 经审理查明：2017年11月7日，原告熊桂莲与被告万泓公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于合肥市包河区、北京路以东万泓中心第5幢、6幢商1018号预售商品房；2017年11月16日，原、被告又签订《商品房买卖合同》两份，分别约定原告购买万泓中心第5幢、6幢商1017、1019号预售商品房。上述三间商铺的价款及支付方式分别为：商1017号总价1708798元，首付款858798元，贷款850000元；商1018号总价1227465元，首付款617465元，贷款610000元；商1019号总价1153741元，首付款583741元，贷款570000元。三份《商品房买卖合同》的第八条均约定房屋交付期限为2018年9月30日前，交付条件为取得建设工程规划许可证正本。第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定为：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；买受人依据该条解除合同的，应书面通知出卖人。出卖人收到该通知后应按照前款规定办理解除合同的相关手续，并向买受人支付约定的违约金且退还房款，出卖人逾期不配合办理解除合同手续的，应另支付违约金两万元，并对买受人因该行为造成的全部损失承担赔偿责任。关于合同解除的违约金，《商品房买卖合同》附件四补充协议第十一条第3款约定，甲方原因导致乙方有权解除本合同及本补充协议……如乙方解除合同，则按以下方式处理：（1）如乙方系以一次性付款方式或分期付款方式购房……同时甲方向乙方支付已付购房款10%的违约金及其由此产生的合理费用”。（2）如乙方系以按揭贷款方式购房……同时甲方向乙方支付已付购房款10%的违约金及其由此产生的合理费用。 2017年9月24日，原告支付了60000元团购费，并提交了一张加盖有南京宁润房地产经纪服务中心公章的票据。原告已经支付完毕三间商铺的首付款，按揭贷款均未办理成功。 另查明，案涉项目至今仍在施工，被告万泓公司尚未取得《建设工程规划许可证》正本，房屋没有交付。 以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、网签备案单及补充协议、收据及付款凭证、聊天记录、征信报告及当出事人的当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原告熊桂莲与被告万泓公司签订的三份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。本案原被告双方均认为按揭贷款未办理成功是对方资信差的原因导致，但均未提供有力证据证明。庭审中，原告陈述曾要求被告提供其他银行予以贷款；被告称，原告征信不良即使更换银行也无法贷款成功，遂于2019年下半年与原告协商分期付款事宜但被原告拒绝。依据商品房买卖合同约定，被告应于2018年9月30日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》的房屋交付给原告，但双方在协商分期付款事宜时案涉房屋仍在施工，已超过合同约定的交付时间，且至今未能通过竣工验收。由于被告逾期交房，原告有理由认为被告存在不能履约的可能，从自我利益保护角度出发，原告有权拒绝分期支付剩余购房款，以防止损失继续扩大。但被告仍应负有依据合同约定继续履行交付房屋的义务，截至本案一审辩论终结前，被告尚未取得案涉房屋《建设工程规划许可证（正本）》，故本院对被告关于原告未全额支付购房款，其可以不交付房屋的辩称不予采信。由于被告逾期交房超过30日，而使原告具备了解除合同的权利基础，且案涉房屋截止目前尚未建设完成，未取得建设工程规划许可证正本，不满足合同约定的房屋交付条件，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，已构成根本违约。综上，原告要求解除《商品房买卖合同》的诉请应当得到支持。 合同解除后，被告应返还原告已经支付的首付款合计2060004元。60000元团购费系南京宁润房地产经纪服务中心收取，且是原告为了享受团购优惠政策自愿缴纳，属双方真实意思表示，不应予以退还。原告在诉讼请求中同时主张了资金占用利息和违约金。原告依据《商品房买卖合同》附件四补充协议第十一条第3款诉请被告支付违约金，但原告并未完成一次性付款、分期付款或按揭贷款中的任何一种支付方式，不符合适用本条的前提条件，故应参照主合同第九条关于违约金的约定，且原告并未向被告发出书面解除合同通知，不符合第九条第二款“另支付违约金20000元”的适用条件，则违约金最终应按主合同第九条第1款第（2）项即按买受人累计已付款2060004元的3%计算为61800元，此金额远小于原告主张的资金占用利息损失。鉴于资金占用利息损失更接近于原告的实际损失且超过违约金数额，本院对以已付购房款为基数、按银行同期贷款利率自2017年11月16日计算的利息损失予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告熊桂莲与被告安徽万泓置业投资有限公司签订的三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：20170195800897WF20170222、20170195800897WF20170230、20170195800897WF20170231）； 二、被告安徽万泓置业投资有限公司于本判决生效后的十日内返还原告熊桂莲购房款2120004元，并支付利息（以2120004元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2017年11月16日计算利息至款清之日止）； 三、驳回原告熊桂莲其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取12808元，保全费5000元，合计17808元，由原告熊桂莲负担1757元，被告安徽万泓置业投资有限公司负担16051元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李玥玥 二〇二〇年十二月七日 法官助理吴晓玉 书记员邢健 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。