浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8579号 上诉人（原审被告）：陈卫根，男，1957年5月1日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：刘学松，浙江王建军律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蔡纪祥，男，1970年9月26日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：沈燕平，浙江钱江潮律师事务所律师。 上诉人陈卫根因与被上诉人蔡纪祥合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初1661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员李骏适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：陈利军与陈卫根共同承包杭州萧山头蓬建筑有限公司（以下简称建筑公司）建筑工程，所得工程款由陈利军与陈卫根各占50%。2013年初，陈利军与陈卫根商议合伙向杭州千岛湖润和度假村有限公司（以下简称润和公司）购买位于淳安县××镇××路××号××幢××室商品房××，并由陈卫根出面与润和公司签订商品房买卖合同。因陈利军与蔡纪祥有债权债务关系，陈利军将在陈卫根处的债权转让给蔡纪祥。2013年1月30日，蔡纪祥与陈卫根签订房屋协议书1份，约定位于淳安县××镇××路××号××幢××室商品房××，润和公司出售给蔡纪祥、陈卫根共有，各占50%股份，由陈卫根出面签订购房合同，在房屋没有出售或决定性落户以前，由陈卫根出具金额为3327650元的借条给蔡纪祥。此借条在房屋未出售前不计息；如今后房屋增值或减值，蔡纪祥与陈卫根各占50%股份。2013年10月10日，陈卫根与润和公司签订商品房买卖合同1份，约定陈卫根向润和公司购买位于淳安县××镇××路××号××幢××室商品房××，房屋总价款为6655300元，陈卫根于签订合同时支付首付款3000000元（含定金），剩余房款分三期支付，第一次于2013年3月30日前支付1000000元，第二次于2013年6月30日前支付1000000元，第三次于2013年9月30日前支付1655300元。买受人如未按合同规定时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2013年2月5日，陈卫根向润和公司支付购房款2400000元。2015年2月12日，陈卫根向润和公司支付购房款100000元。2014年6月，润和公司与建筑公司、陈卫根签订协议书1份，协议明确：鉴于润和公司与建筑公司签订有多个建设工程施工合同，截至签订协议之日，经结算润和公司尚欠建筑公司工程款1851559元。润和公司与陈卫根于2013年1月25日签订了商品房买卖合同，约定陈卫根向润和公司购买位于淳安县××镇××路××号××幢××室房屋，购房款总计6555300元。润和公司与建筑公司、陈卫根经友好协商，达成如下协议：建筑公司将其对润和公司享有的上述1851559元债权中的1790608元转让给陈卫根，用于抵销陈卫根应付润和公司的1790608元购房款。2017年5月24日，陈卫根以无力支付剩余购房款为由向润和公司出具退房申请1份，要求与润和公司解除合同，同意按商品房买卖合同约定向润和公司支付总房款20%的违约金计1331060元。2017年5月26日，润和公司向淳安县人民法院提起诉讼，要求解除润和公司与陈卫根之间的商品房买卖合同；陈卫根向润和公司支付总房款20%的违约金计1331060元。2017年6月14日，经淳安县人民法院调解，陈卫根与润和公司达成如下调解协议：解除润和公司与陈卫根于2013年10月10日签订的商品房买卖合同；润和公司于2017年6月30日前退还陈卫根购房款2959548元（已扣除违约金1331060元）。案件受理费16780元，减半收取8390元，由陈卫根负担。此后，陈卫根已向蔡纪祥退还购房款2659925元。 2020年2月17日蔡纪祥起诉至原审法院，要求：1、陈卫根返还房屋余款669725元；2、赔偿3277650元自2013年2月1日起至2017年5月31日止按中国人民银行贷款利率6%计算的利息损失863114元；3、赔偿669725元自2017年6月1日起至所有款项付清之日止按中国人民银行贷款利率6%计算的利息损失；4、对位于淳安县××镇××路××号××幢××室商品房按2017年5月24日的市场交易价委托第三方予以评估，陈卫根按预期可得部分的50%赔偿蔡纪祥。在一审审理过程中，蔡纪祥要求陈卫根赔偿的损失变更为按年利率6%计算，并放弃要求对位于淳安县××镇××路××号××幢××室商品房按2017年5月24日的市场交易价委托第三方予以评估，陈卫根按预期可得部分的50%赔偿蔡纪祥的诉讼请求。 原审法院认为：陈利军将其债权转让给蔡纪祥，蔡纪祥与陈卫根签订房屋协议书，确认向润和公司购买的位于淳安县××镇××路××号××幢××室商品房××归蔡纪祥与陈卫根共同共有，各占50%股份。为确定蔡纪祥在该房屋中权利，陈卫根并向蔡纪祥出具了金额为3327650元的借条。综上，可以确认蔡纪祥在案涉房屋享有价值3327650元的权利。案涉房屋系蔡纪祥与陈卫根共同共有，如需进行处置应当由蔡纪祥与陈卫根共同协商作出决定后陈卫根方可进行处置。现陈卫根没有证据证明其与蔡纪祥协商一致后才向润和公司出具退房申请，与润和公司在淳安县人民法院达成调解协议，解除商品房买卖合同并承担违约金1331060元。故蔡纪祥有权要求陈卫根按原房屋协议书的约定退还房屋余款，并赔偿相应的利息损失。陈卫根关于其在本案中的被告主体不适格之抗辩意见原审法院不予采信。但蔡纪祥要求陈卫根返还的房屋余款计算不当，陈卫根返还蔡纪祥的房屋余款应当为667725元。关于利息损失的计算，根据蔡纪祥与陈卫根签订的房屋协议书，蔡纪祥所享有的房屋份额3327650元在房屋未出售前不计息。故蔡纪祥要求陈卫根承担自2013年2月1日起的利息损失诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。陈卫根应当承担的利息损失宜从陈卫根与润和公司确认解除商品房买卖合同之次日开始计算。关于利息损失的计算基数，因陈卫根已向蔡纪祥返还房款2659925元，该部分款项的利息损失不应再行计算；利息损失宜按陈卫根应当返还的房屋余款667725元为基数进行计算。蔡纪祥自愿放弃部分诉讼请求，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，原审法院于2020年8月17日作出判决：一、陈卫根返还蔡纪祥房屋余款667725元；二、陈卫根赔偿蔡纪祥自2017年6月15日起至房屋余款667725元还清日止按年利率6%计算的利息损失；三、上述款项，限陈卫根于判决生效后十日内付清；四、驳回蔡纪祥的其余诉讼请求。如果陈卫根未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19478元，减半收取9739元，由蔡纪祥负担3857元，陈卫根负担5882元。 宣判后，陈卫根不服，向本院提起上诉称：一、陈卫根向蔡纪祥出具欠条，并不是自认蔡纪祥对自己享有3327650元的债权，出具欠条的真实意思是确认蔡纪祥对合资购房权利、义务有50%的份额。2013年1月30日，陈利军将其与陈卫根合资购买润和度假村3幢101号房屋（以下简称“房屋”）过程中形成的权利、义务转让给蔡纪祥。为了明确转让后的权利、义务份额比例，陈卫根和蔡纪祥签订房屋协议书，二人约定对拟购买房屋各占50%的份额。因购房合同是陈卫根一个人出面和杭州千岛湖润和度假村有限公司签的，当时为了落实二人为共同购房人，各占50%权利、义务份额事宜，由陈卫根出具金额为3327650元（即购房款总额的一半）的欠条给蔡纪祥。所要表达的意思是：取得房产后，房产由二人各50%比例按份共有。因购房合同系陈卫根一人与润和公司签署，陈卫根向蔡纪祥出具欠条，也是为了平衡双方之间的交易风险，消除蔡纪祥对陈卫根否认其参与合资购房事实的顾虑。蔡纪祥系从陈利军处受让取得权利，陈利军在合资购房过程中总共支付购房款895304元，所以蔡纪祥也只能就陈利军实际支付的款项享有权利。二、只有在购房款6655300元全部付清的前提下，蔡纪祥才能对出资或房屋价值享有3327650元的权利如双方按各自50%的出资比例，付清了全部购房款6655300元，则陈卫根、蔡纪祥均对房屋价值（或出资）均享有3327650元的权利。反之，在没有付清全部购房款的情况下，双方只能对各自实际出资的金额享有权利。即蔡纪祥对房屋价值（或出资）享有3327650元权利的前提条件是全部的购房款已经全额付清。实际情况与双方事先约定不同，直至润和公司诉请解除房屋买卖合同之日，双方仅支付购房款4290608元（其中陈卫根支付了3395304元、蔡纪祥支付了895304元），蔡纪祥在原审中陈述在2013年1月30日受让陈利军对涉案房产享有的50%份额。这个陈述是错误的，2013年1月30日的时候，购房合同都没有签，购房合同是在2013年10月10日签的，这个时候房子都没有买到，陈利军对房屋没有份额，蔡纪祥也不可能受让房屋份额。要想取得房屋份额，前提条件是要先把购房款付清。原审法院忽略了蔡纪祥享有3327650元权利的前提条件。原审法院认定“可以确认蔡纪祥在案涉房屋享有价值3327650元的权利”,陈卫根认为，房屋的市场价值具有不确定性，不是恒定的，案涉房屋双方最终没有购买成功，即使购买成功了，也不能认定蔡纪祥享有房屋价值就一定是3327650元。假如房屋的市场价值从6655300元跌到了100万元，那蔡纪祥在案涉房屋只能享有价值50万元的权利，而并非恒定的3327650元。原审法院的前述认定不符合双方的真实意思表示，也有违常理。三、陈卫根、蔡纪祥二人可以分配的购房款总额应为2959548元，陈卫根仅需承担向蔡纪祥返还617557.1元的义务。因双方没有付清购房款，润和公司解除房屋买卖合同是完全合法的行为，陈卫根没有任何可以阻止的理由。之所以造成前述情形，原因在于蔡纪祥、陈利军没有按约支付其应承担的50%的购房款。润和公司解除合同后，陈卫根对蔡纪祥应承担的义务是按照各自的实际出资比例返还购房款，即陈卫根需向蔡纪祥返还617557.1元【即2959548×(895304÷4290608)=617557.1】，其余2341990.9元【即2959548×(3395304÷4290608)=2341990.9】归陈卫根收取。蔡纪祥在原审中提出，解除购房合同系陈卫根的过错，陈卫根认为，解除合同系润和公司行使解除权的结果，不能归责于陈卫根。润和公司在退还款项中扣留了逾期付款违约金1331060元，对双方的利益均造成了影响，对该违约金应由未履行付款义务的蔡纪祥一方承担。蔡纪祥在原审中提出，承担违约金系陈卫根的过错，陈卫根认为，之所以购房合同被解除，原因在于蔡纪祥没有按约定的比例出资，故违约金应由蔡纪祥承担。即使由陈卫根单独承担全部违约金责任，陈卫根也仅需承担向蔡纪祥返还其实际支付的购房款895304元的义务，原审法院认定陈卫根需向蔡纪祥返还购房款3327650元系认定事实错误。四、陈卫根向蔡纪祥转账2659925元,是基于重大误解。蔡纪祥在原审中陈述陈卫根先后向他转账2657925元，所以还应当退还给他667725元,加起来是3327650元。陈卫根向蔡纪祥转账2659925元确有其事。上诉人自己提出只需要按各自的出资比例收回购房款,但实际上却又向蔡纪祥转账260多万元。对该事实,上诉人要特别说清楚一个问题:为什么陈卫根会向蔡纪祥转账2659925元？2017年6月份,淳安法院的案件结束之后,蔡纪祥提出,润和公司扣了违约金1331060元,他分担一半,就是665530元,淳安法院起诉发生的诉讼费8390元,他也分担一半4195元。3327650元扣掉分担的违约金、诉讼费,陈卫根再给他265925元,双方就两清了,三笔钱加起来刚好是3327650元。陈卫根当时在应返还蔡纪祥购房敷的问题上存在重大误解,错误地认为蔡纪祥的说法是正确的,再加上陈卫根的妻子当时因为交通事故,半身不遂,分散了注意力,所以在2017年8月到2018年8月期间分6笔向蔡纪祥付清了2657925元,这不是数字上的巧合，这是按蔡纪祥的提议履行的结果。付完之后,陈卫根特地要求蔡纪祥出具了收条,一直以为购房的事情已就此了结。此后双方都是相安无事,直到2020年年初,蔡纪祥提起诉讼,陈卫根意识到自己基于重大的误解,错误地多付了款项。对于合资购屋,蔡纪祥从始至终支出了895304元(受让陈利军出资)，在购房合同被解除的情况下,按原审判决,蔡纪祥却可以从同为购房人的陈卫根处索取3327650元。按各自实际的出资比例分配退回的购房款,对双方而言是最为公平的处理方式。即使是认定陈卫根应向蔡纪祥付款327650元,排除陈卫根付款时存在重大误解的情形,按照蔡纪祥提出并巳经履行的共同分担违约金、诉讼费的方案,也不应判决陈卫根仍需支付购房款并赔偿损失。综上,原审判决因认定事实错误,导致判决错误,请二审法院查明事实,撒销原审判决,改判驳回蔡纪祥的诉讼请求。 蔡纪祥发表答辨意见称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2013年的1月30日，被上诉人受让了陈利军对涉案房屋的50%的权利，在受让过程中，双方在2013年的1月3日的签订了房屋协议，同时陈卫根又向蔡纪祥出具一份欠条，内容很明确即蔡纪祥受让的50%是来源于陈利军，而陈利军跟陈卫根之间有合伙承包建设房地产开发的，会涉及到工程款的结算问题，在结算的过程当中，可能会遇到一些障碍，可能会以房来抵债。陈卫根出具欠条的真实意思是蔡纪祥对合资购房有50%的权利，陈卫根欠蔡纪祥50%的涉案购房款，陈卫根与案外人陈利军之间的另一份协议，内容是陈利军和陈卫根从润和公司以陈卫根的名义购买商品房，双方以工程款来支付案涉购房款。其实在这一天或前一天的时间里，有两份协议，蔡纪祥从陈利军处受让的50%权利在协议中是得到陈卫根的确认的，而购房款是用陈卫根与陈利军间的承接的工程款支付的，所以蔡纪祥对房款的支付没有任何义务。在一审庭审中陈卫根对这些事实已作了自认。陈卫根修改之后的上诉状中新的观点与陈卫根在原审中的陈述不一致，也没有相应的证据印证。故原审判决正确。 二审中，陈卫根向本院提交证据：1、收条、转帐记录各一份（原件），证明2017年8月至2018年8月期间，陈卫根向蔡纪祥分7笔支付了2657925元，蔡纪祥收款后出具收条的事实；2657925元刚好是购房款的一半（已扣除一半的违约金、一半的诉讼费）。2、《协议书》一份，落款时间为2013年1月30日、有陈卫根与陈利军签字（复印件，已与原件核对），证明陈利军和陈卫根对未来要购买的房屋各自有50%的份额，但也要履行各50%的付款义务，并不是陈利军的单方权利。 蔡纪祥质证意见为：证据1不属二审新证据，确认收到了这笔款，但对该款的性质是扣除一半的违约金及诉讼费后的房款不予确认；证据2不属二审新证据，如法院认为属新证据，则认为该《协议书》与本案没有直接的关联性，付房款的义务不是蔡纪祥，而是陈卫根。蔡纪祥在二审中没有提交新的证据。 本院经审查，对以上证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 根据当事人的庭审陈述及在案有效证据，本院对原审判决的事实认定予以确认。根据二审新证据，本院另查明，陈卫根与陈利军于2013年1月30日订立协议书一份，载明：杭州千岛湖润和度假村别墅3幢101房以6655300元的单价买给陈卫根、陈利军；现陈利军的股份已全部转让给蔡纪祥，今后工程审计后，工程余款付完后，对付房款不够，由陈卫根与陈利军2人各占50%交款，在交款时不管哪一方没有及时交款，按二分月息计息。 本院认为：首先，陈卫根与案外人陈利军合伙以6655300元的价格、由陈卫根向润和公司购买位于淳安县××镇××路××号××幢××室商品房××（即案涉房屋），双方各占50%份额；陈利军将其份额转让给蔡纪祥，2013年1月30日陈卫根与蔡纪祥订立了《房屋协议书》、陈卫根与陈利军订立了《协议书》，事实清楚。陈卫根与蔡纪祥于2013年1月30日订立的《房屋协议书》意思表示真实、内容不违反法律、法规的禁止性规定，系认定陈卫根与蔡纪祥间权利义务的有效依据，该协议未涉及购买案涉房屋的价款支付事项；根据具有合法证明力的陈卫根与陈利军于同日订立的《协议书》的内容，可以认定，在陈利军将其合伙份额转让给蔡纪祥后，购买案涉房屋的价款仍由陈卫根、陈利军支付；综合以上事实及现有证据，可以认定，蔡纪祥受让案外人陈利军案涉购房合同中50%的合伙份额，系单纯的权利，不能认定蔡纪祥就购买案涉房屋负有房款支付义务。其次，根据陈卫根与蔡纪祥间的《房屋协议书》，可以认定蔡纪祥50%份额的价格为3327650元即案涉房屋价款的50%，并对案涉房屋后期价值的增减按各50%分配。第三，陈卫根按约定以6655300元的价格与润和公司订立购案涉《商品房买卖合同》后，因未全部履行付款义务，导致润和公司起诉，经法院主持双方达成调解协议，购买案涉房屋的合同解除、陈卫根承担违约责任，系事实；鉴于蔡纪祥不负有房款的支付义务，且无证据证明陈卫根与润和公司解除合同并承担违约责任系经蔡纪祥的共同意思表示，故不能认定蔡纪祥对陈卫根的违约负有共同责任。第四，陈卫根与蔡纪祥间的《房屋协议书》中虽约定对案涉房屋后期价值的增减按各50%分配，但该项约定显然指的是案涉房屋市场价值的增减，并不能包括因陈卫根违约而解除案涉房屋买卖合同的情形，故陈卫根亦不能据此要求蔡纪祥分担其违约损失。现因购买案涉房屋的《商品房买卖合同》已经解除，蔡纪祥享有的房屋50%的权利无法兑现，其要求陈卫根支付该权利所对应的价值3327650元，具有事实和法律依据；本案双方对案涉《商品房买卖合同》解除后陈卫根已经支付给蔡纪祥2657925元款项的事实无异议，故不足部分陈卫根应当赔偿。综上，原审事实认定清楚、法律适用正确、程序合法，所作判决符合陈卫根与蔡纪祥《房屋协议书》的约定及查明的事实；陈卫根的上诉事由及请求本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10477.25元，由上诉人陈卫根负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  李 骏 二〇二〇年十二月三日 法官助理  徐森燕 书 记 员  王 勤