青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初3278号原告：青海亿民房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630103661921077A，住所：西宁市城中区新城大道**。法定代表人：田爱辉，公司执行董事。委托诉讼代理人：梁志刚，陕西观瀚律师事务所律师。被告：青海源晶正商贸有限公司，统一社会信用代码：916301033109156795，住，住所：青海省西宁市城中区总寨镇新城大道****别墅/div>法定代表人：贺玉平，该公司执行董事。被告：贺玉平，男，汉族，1973年7月9日出生，公民身份证号码：×××，户籍所在地：新疆石河子市。第三人：西宁博泽企业管理咨询服务有限公司，统一社会信用代码：9163010307458626XH，住所：西宁市，住所：西宁市城中区长江路**华德大厦**法定代表人：李国峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑静。原告青海亿民房地产开发有限公司（以下简称亿民公司）与被告青海源晶正商贸有限公司（以下简称源晶正公司）、贺玉平、第三人西宁博泽企业管理咨询服务有限公司（以下简称博泽公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亿民公司的委托诉讼代理人梁志刚，第三人博泽公司的委托诉讼代理人郑静到庭参加了诉讼，被告源晶正公司、贺玉平经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告亿民公司向本院提出以下诉讼请求：1、解除原告委托西宁博泽公司与被告贺玉平于2016年6月15日签订的137号园区使用经营合同，并由被告腾退租赁房屋；2、二被告向原告支付租金110850元（期限自2018年2月6日至2020年6月15日止）；3、二被告支付物业费6517元（期限自2018年2月6日至2020年6月15日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2016年6月15日，被告与原告授权经营管理别墅区的西宁博泽企业管理咨询服务有限公司签订《137号园区别墅使用经营合国》，将位于××道别墅出租给被告使用，建筑面积为230平方米。双方对租赁时间、租金金额及支付方式、违约责任等均做了详细约定。依据西宁中院（2018）青01民终96号判决书，原告解除对博泽公司的经营委托。自2018年2月5日起博泽公司不再负责房屋租赁和管理事宜，合同权利义务由原告直接承继。此后原告将上述判决书确定事项予以公示并通知被告，经原告多次催缴房租及物业管理费，截止2020年6月15日，被告欠房租110850元，物业费6517元未支付。综上，被告至今未按合同约定支付房租及物业管理费，构成根本违约，现原告为维护自己的合法权益，诉至贵院。被告源晶正公司、贺玉平未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。第三人博泽公司述称：我公司没有意见。原告亿民公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、房屋所有权证、西宁中院（2018）青01民终96号判决书，证明涉案的的位××道房屋所有权归原告所有，原告享有最终的所有者权益。原告与博泽公司解除委托后，原告有权自2018年2月5日起行使出租人的权利和义务，有权收取租金及物业费；证据二、137号园区别墅使用经营合同，证明原告委托西宁博泽公司与被告贺玉平签订《房屋租赁合同》，该房屋建筑面积为230平方米，租赁期限为2016年6月15日至2021年6月14日共5年，2016-2017年度租金40000元/年，以后每年租金按5%递增计算；物业管理费按建筑面积每平方米1元/月，即每年2760元。乙方逾期15日未能支付租金，甲方无条件解除合同，收回房屋。自2018年2月5日至今被告未向原告或第三人支付过房租、物业费，构成根本违约；证据三、企业基本信息查询单，证明被告贺玉平是被告青海源晶正商贸有限公司发起股东，且涉案房屋租赁后作为注册营业地，一直由被告青海源晶正商贸有限公司占有并使用，二被告应共同承担支付租金及物业费的义务。证据四、被告欠付的租金及物业费清单，证明被告自2018年2月6日至2020年6月15日共应支付原告租金110850元，物业管理费6517元，共计117367元。第三人博泽公司质证认为，对原告提交的证据均认可。本院认为，原告提交的证据一、二、四能够证明其证明方向，予以采信；证据三系被告源晶正公司基本信息，对其真实性本院予以认定。被告源晶正公司、贺玉平未到庭质证，亦未向本院提交证据。第三人博泽公司未向本院提交证据。经审理查明：2016年6月15日，西宁博泽企业管理服务有限公司（甲方）与贺玉平（乙方）签订西宁市城南新区新城大道137号园区别墅使用经营合同，合同约定：“甲方将位于青海省西宁市××区，建筑面积为230平方米的别墅，提供给乙方作为经营场所使用，乙方将上述别墅用于办公商住。乙方在适用经营期间的物业费由甲方负责与物业公司协调服务，物业费用由乙方承担。经营使用期限自2016年6月15日起至2021年6月14日止，经营使用期限5年，2016年5月4日，乙方需缴纳年使用费及物业费42760元，2017年5月1日，乙方需缴纳年使用费及物业费44760元，2018年5月1日，乙方需缴纳年使用费及物业费46860元，2019年5月1日，乙方需缴纳年使用费及物业费49065元，2020年5月1日，乙方需缴纳年使用费及物业费51380元，2021年5月1日，乙方需缴纳年使用费及物业费29926元。乙方须依约缴纳租金使用费及其他各项费用，如有拖欠，甲方有权加收滞纳金，每天滞纳金为实欠总额的千分之三，拖欠超过15天，甲方有权收回房屋。”合同中还对双方的其他权利与义务等内容进行了详细的约定。2018年2月6日起至2020年6月15日期间的房屋租赁费被告贺玉平未向原告亿民公司给付。另查明，西宁市城南新区新城大道137号鑫润园小区第29-5栋别墅，在房产管理部门登记的房屋所有权人为亿民公司。又查明，被告贺玉平于2016年6月15日登记设立被告源晶正公司，公司为自然人独资公司，登记注册地址为西宁市××区。涉案房屋实际由被告源晶正公司占有使用。本院认为，关于亿民公司及第三人博泽公司间的法律关系，由西宁市中级人民法院于2018年2月5日作出（2018）青01民终96号民事判决，该判决认定亿民公司、益民公司与博泽公司之间为委托合同关系，并对亿民公司、益民公司与博泽公司签订的《物业委托出租管理服务协议》及补充协议于2018年2月5日予以解除。博泽公司受亿民公司、益民公司的委托，将房屋出租给了贺玉平，现房屋所有权人亿民公司作为委托人，可以行使受托人博泽公司对贺玉平的权利。本案中，《137号园区别墅使用经营合同》系第三人博泽公司与被告贺玉平个人签订，但贺玉平系源晶正公司的唯一股东及法定代表人，贺玉平设立源晶正公司的登记地址为涉案房屋且该房屋实际由被告源晶正公司占有使用，被告源晶正公司实际享有合同权利，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定，现原告可以要求被告贺玉平及源晶正公司履行合同义务。根据查明的事实，二被告未向原告亿民公司给付2018年2月6日起2020年6月15日期间的房屋租赁费，亦未腾退涉案房屋，违反合同约定，现原告的主张符合法定解除的条件，故对亿民公司要求解除其委托第三人博泽公司与被告贺玉平于2016年6月15日签订的《137号园区使用经营合同》的诉讼请求本院予以支持，合同解除后，二被告应当向原告亿民公司腾退涉案房屋，故对原告要求腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。对亿民公司要求二被告支付西宁市城南新区新城大道137号鑫润园小区第29-5栋自2018年2月6日至2020年6月15日期间的房屋租赁费及物业费的诉讼请求，二被告应当承担给付房屋租赁费及物业费的义务，对该诉讼请求本院予以支持，关于房屋租赁费及物业费的金额，应根据博泽公司与贺玉平所签订的西宁市××区别墅使用经营合同的约定予以计算，故二被告应支付自2018年2月6日起至2020年6月15日期间的该房屋租赁费及物业费117367元（2018年2月6日至2018年6月15日为：46860元/年÷360天×130天=16922元，2018年6月16日至2019年6月15日为49065元，2019年6月16日至2020年6月15日为51380元）。被告源晶正公司、贺玉平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，应当承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第四百零三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告青海亿民房地产开发有限公司委托第三人西宁博泽企业管理咨询服务有限公司与被告贺玉平于2016年6月15日签订的《137号园区使用经营合同》。二、被告贺玉平、青海源晶正商贸有限公司于本判决发生法律效力后三十日内腾退位于西宁市××区第25-9栋房屋。三、被告贺玉平、青海源晶正商贸有限公司于本判决发生法律效力后三十日内向原告青海亿民房地产开发有限公司给付西宁市城南新区新城大道137号鑫润园小区第25-9栋房屋自2018年2月6日至2020年6月15日期间的房屋租赁费及物业费117367元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2646元（原告已预交），由被告贺玉平、青海源晶正商贸有限公司负担（此款由二被告随同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判长 马国福人民陪审员 朱洪文人民陪审员 王生英二〇二〇年十二月七日法官助理 王 雯书记员 魏 瑶附：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定》（三）第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》