重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初24954号原告：王中成，男，1977年5月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告:重庆蓥晟投资有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号第15层08号，统一社会信用代码915001030661763678。法定代表人:周谏好。委托诉讼代理人：张晓峰，员工。原告王中成与被告重庆蓥晟投资有限公司（以下简称蓥晟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王中成及被告蓥晟公司的委托诉讼代理人张晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王中成向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付经济损失103455.8元及逾期利息，逾期利息以103455.8元为基数，自2019年1月1日起至付清时止按日息万分之七计算；2.判令被告向原告退回代交税费差额11510.94元及逾期利息，逾期利息以11510.94元为基数，自2019年9月1日起至付清时止按日息万分之七计算。事实和理由：原告与被告于2017年3月25日签订商品房销售合同（合同编号CQ-101-0069XXXX）及相关附件。原告按合同约定履行完所有应尽义务，无任何过错。被告于2017年9月28日首次向原告东亚银行账户中汇入资金回报5445元，并分别在2017年10月31日、11月27日、12月28日、2018年1月25日、2月13日各汇入资金回报XXX5元/次。2018年3月20日原告向东亚银行申请的按揭贷款放款到账且行内转入被告账户。按揭贷款放款后，被告汇入原告银行账户的资金回报金额调整为10345.58元/月(XXX5元+月按揭金额8530.58元)，这些资金回报与被告在销售期间的沟通承诺一致，被告一直到2018年至10月均按月履行了打款义务。2018年11月开始，被告未继续履行打款义务。期间，原告等业主向“四久工程办”进行反映，“四久工程办”也进行了答复，并且被告还与业主代表协商达成会议纪要。针对此事被告于2018年12月6日、2019年1月27日书面出函承诺延后付款及超期按日息万分之七支付资金利息，但被告未能切实履行，导致原告遭受经济损失，直到2019年8月31日。综上所述，被告逾期交房给原告造成2018年11月至2019年8月的经济损失为103455.8元(10345.58/月×10月)。经核算，被告应退回原告代交税费差额款11510.94元。原告于2019年8月21日按被告提供收据模板出具收据并提供准确银行账户信息，收据约定“此收据以本人上述账号收到退款时生效”。但直至今日，该退款仍未到账。被告蓥晟公司辩称，房屋买卖合同签订前，被告已告知案涉房屋已出租给重庆汉庭漫心酒店管理有限公司(以下简称汉庭公司)，并出示了相关租赁合同，原告同意概括承受租赁合同的权利义务，并同意房屋交付方式为直接向汉庭公司交付。案涉房屋已于2018年12月底交付汉庭公司，原告主张在此之后的经济损失无事实依据。虽然被告在此之前构成逾期交付，但被告已经超额弥补了逾期交付给原告造成的经济损失。原告的损失根据合同履行利益可以参照逾期期间的租金标准计算，按照租赁合同约定，原告的房屋租金标准为8927.2元（80×111.59）每月，按揭贷款是在2018年3月才发放，在此之前被告没有义务交房，被告只应承担的违约责任为经济损失8927.2元×10月=89272元。而被告从2017年7月至2018年10月期间，共计向原告支付了97284.64元，已经超额赔偿了原告的全部损失。且被告多支付的赔偿款已经足以抵扣应当退还原告的代收税费差额。请求驳回原告的全部诉求。本院经审理认定事实如下：2016年11月10日，甲方蓥晟公司与乙方汉庭公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将重庆市渝中区八一路XXX号解放碑XXX综合项目（重庆鸿德XXX项目）XX至XX层房屋及其附属设施设备出租给乙方作酒店经营使用；甲方应在2017年7月1日前将上述房屋及约定的设施设备、辅助用房交付乙方正式开业；甲方向乙方的交付应符合约定，并由甲乙双方签署《房屋交接确认书》，交付的房屋应能作为酒店正常经营使用，保证具备正常的使用功能同时取得营业前消防安全检查合格证并达到开业状态；XX至XX层的装修标准由甲方自行确认，费用由甲方承担；XX至XX楼租赁期限15年，自2017年7月1日起至2032年6月30日止，第一年至第三年租金为建筑面积每平方米每月80元，实际交付之日晚于2017年7月1日则以实际交付日为计租日。合同还约定了其他事项。2017年3月25日，甲方蓥晟公司与乙方王中成签订CQ-101-0069XXXX编号《重庆市商品房买卖合同》及其附件五《合同补充协议》，约定：乙方预购甲方建设的重庆市渝中区八一路XXX号“鸿德XXX”XX-X号非住宅办公用房，建筑面积111.59平方米，装修房，总成交金额1596450元；乙方于合同签订当日支付首付款806450元，余款790000元由银行提供按揭贷款支付；甲方应当在2017年12月30日前将已进行竣工验收登记备案的商品房交付乙方使用。该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”中约定：甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同还约定了其他事项。前述合同签订当日，甲方蓥晟公司与乙方王中成还签订了一份《确认书》，载明：甲乙双方就乙方所购商品房的经营达成以下确认：一、商品房使用权的确认1.乙方在购买商品房时已知晓并明确：甲方已与汉庭公司签订《房屋租赁合同》，租赁范围包含乙方所购商品房。甲方确认乙方购买商品房所在项目的第XX层到XX层用于酒店运营，其中第XX层至第XX层已由酒店运营人购买。2.乙方确认：在购买商品房时，甲方已向乙方出示《房屋租赁合同》，乙方已知晓合同中对租赁物、租赁期限、租金支付标准和时间、违约责任等内容的约定……二、商品房委托接房的确认1.乙方所购商品房符合交付条件后，乙方委托汉庭公司代为接房并办理该商品房的交接手续，乙方确认此委托为不可撤销委托。2.甲方交付的商品房符合交付条件，则乙方的接房受托人汉庭公司应签署房屋交接文件。前述合同和确认书签订后，王中成向蓥晟公司支付了首付款806450元，蓥晟公司于2017年3月31日向王中成出具了收取该款的发票。2018年3月23日，贷款银行向王中成发放按揭贷款790000元，并于当日将该款转至蓥晟公司账户。蓥晟公司于2019年4月10日向王中成出具了收取该款的发票。2018年2月8日，蓥晟公司函告王中成，不能按照约定按时移交房屋，从2018年1月1日起，将依据销售承诺和合同第九条办理相关赔偿。2017年9月至2018年10月期间，蓥晟公司按月向王中成支付款项，其中2017年9月支付金额为5445元，2017年10月至2018年2月每月支付金额为XXX5元，2018年3月至2018年10月每月支付金额为10345.58元，合计支付了97284.64元。2018年6月14日，蓥晟公司取得渝中区建竣备字[2018]0013号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，载明：渝中区解放碑八一路的“鸿德XXX”复建项目主体工程塔楼11-35层及屋顶和屋顶夹层，于2018年6月6日竣工验收。2018年10月25日，“鸿德XXX”项目购房业主代表与蓥晟公司达成《会议纪要》，载明：一、公司承诺交房时间确定为2018年10月29日；二、违约金由开发商律师团队出赔付方案，按合同约定赔付业主；三、酒店无法经营租金由开发商代付，直至能正常经营。租赁期间酒店无法正常运营由开发商保证业主的收益；四、其余按合同约定处理。2018年12月6日，蓥晟公司出具《承诺书》，载明：工程进展情况为幕墙玻璃已到现场，承诺2019年1月份完成，活动家具已要求2019年1月份安装完毕，安排酒店运营方和业主月底签署返租合同；承诺应付业主2018年11月份和12月份两个月的应付款于2019年元月25号前一次性支付，若未支付，按日息万分之七支付资金利息。2019年1月27日，蓥晟公司出具《承诺书》，表明2018年12月份的承诺难以兑现，承诺应付业主的款项将通过各种途径筹集并于春节前解决支付一个月的款项，之前承诺未兑现的按照之前承诺支付资金利息。2019年3月12日，重庆市渝中区处置“四久工程”领导小组办公室对李某的信访作出了《关于反映“鸿德XXX”项目有关问题的信访答复意见书》，对李某反映的问题答复如下：一、关于开发企业欠部分租金问题。根据你们的反映，并与开发企业核实，截止2019年2月底，开发企业确实尚欠业主4个月租金未支付，并且开发企业多次承诺多次违约。我们也多次督促开发企业要履行承诺，按时支付广大业主的租金，但是由于开发企业目前确实资金困难，未按期筹集到资金，再次发生违约行为，政府相关职能部门也对开发企业提出了批评。下一步，政府相关职能部门将继续督促开发企业尽快筹措资金，尽早支付所欠的租金。二、关于业主至今未接房问题。根据购房合同约定，开发企业应于2017年12月底交房，由于开发企业管理等问题，项目未按期完工交房。目前项目塔楼已完成了工程建设，开发企业采取了分段验收的方式，先对塔楼房屋于2018年6月6日完成了竣工验收，并于6月14日取得了《竣工验收备案证》。按照建筑管理有关规定，该部分房屋已经具备了交房的条件。但是你们所购的房屋是由酒店统一经营，酒店达到经营条件后，由酒店统一接房，目前酒店建设已基本完成，我们也正在帮助协调对酒店进行消防验收，力争酒店尽早正式开业。三、关于大修基金未交专户管理的问题。根据与开发企业了解，小业主所购的房屋确实由开发企业代收了房屋大修基金，其中大部分已交入大修基金专户，尚有48万多未交入专户，开发企业也承诺在办理房屋产权证时交齐所欠大修基金。2019年8月28日，汉庭公司与王中成就上述XX-X号房屋签订《房屋租赁合同》，约定王中成将该房屋出租给汉庭公司15年（2019年9月1日起至2034年8月30日止），第1-5年租金为建筑面积80元/月/平方米，王中成应于2019年9月1日前将该房屋以适租状态移交给汉庭公司，汉庭公司应在本合同签订后15日内将首次（2019年9月1日至2019年9月30日期间）租金支付给王中成。2019年8月30日，蓥晟公司向王中成发出《告知函》，通知王中成称：“鸿德XXX”项目于2018年6月竣工备案，精装修工程消防验收于2019年7月8日验收完成，合同约定的家具、家电现在也已经配齐，物业条件达到了酒店经营需要。2019年8月10日，美居（汉庭漫心）酒店已经开始正式经营，部分业主自行委托的新酒店管理公司也已经在做开业的筹备工作。应多数业主要求，蓥晟公司决定在2019年8月31日至9月5日集中组织房屋交接工作，现告知如下：1.关于领取《新建商品房使用说明书》《新建商品房质量保证书》《不动产权证书》等事宜，按原通知不变，如未领取请尽快领取；2.关于房屋交接事宜，（1）尚未解除《确认书》的业主，按原《确认书》执行；（2）已解除《确认书》，并与美居（汉庭漫心）酒店签约的业主，钥匙仍由酒店方持有，蓥晟公司并未收回，酒店方已代为验房、接房，故已实际交付所购商品房；（3）已经解除《确认书》，并与新酒店签约的业主，请尽快与签约的酒店方一同前往蓥晟公司进行验房，并接收所购商品房。3.关于收益款（租金）或违约金，以合同约定及法律规定为依据，截至2019年9月5日（原则上不可出现重复租金收益），蓥晟公司将在10月20日前与业主另行签订欠款协议，并在裙楼销售过程中支付完毕。另查明，2019年1月23日，蓥晟公司与汉庭公司签署了《XXF楼层冷、热水及电表移交清单》，载明蓥晟公司向汉庭酒店移交了重庆市渝中区八一路XXX-XXX号重庆鸿德XXX项目第20层1号至27号房屋的冷、热水及电表。再查明，王中成向蓥晟公司支付了上述XX-X号房屋代收税费67473元，蓥晟公司于2017年2月27日向王中成出具了收取该款的收据。至办证完毕，蓥晟公司已代缴税费55962.06元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，被告蓥晟公司与原告王中成签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。对于双方的本案争议，本院评析如下：关于被告实际移交房屋的时间问题。本案中，前述合同约定，原告所购房屋为经建设工程竣工验收备案登记且经装修的装修房。结合原告与被告所签《确认书》和被告与汉庭公司所签《房屋租赁合同》的约定，可以认定，原告与被告约定的装修房应为符合被告与汉庭公司所签租赁合同约定“交付的房屋应能作为酒店正常经营使用，保证具备正常的使用功能同时取得营业前消防安全检查合格证并达到开业状态”的经装修的房屋。被告于2019年8月30日向原告发出的《告知函》也表明，原告所购房屋在2018年6月完成建设工程竣工验收备案登记，在2019年7月8日才完成精装修工程消防验收，被告在2019年8月30日才通知原告办理集中接房手续。又结合原告与汉庭公司在2019年7月27日签订的《房屋租赁合同》的约定和原告从汉庭公司收取第一个月租金为2019年9月的租金，应当认定被告于2019年8月31日才向原告完成了合同约定条件的移交房屋的义务。被告举示的证据不能充分证明其在2018年12月或2019年1月23日移交水电表时向汉庭公司移交了符合原告与被告约定标准的装修房屋，其辩称已在2018年12月完成房屋移交，不应承担之后的逾期交房违约责任与事实不符，本院不予采纳。关于原告主张的经济损失及逾期利息问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，被告在2019年8月31日才完成向原告移交房屋的义务，其在2017年12月31日至2019年8月30日期间逾期交房的事实成立，应向原告承担该期间逾期交房的违约责任。同时，根据被告与汉庭公司所签《房屋租赁合同》约定的租金标准，在被告如约交付房屋时，原告可获得的租金收益高于按《重庆市商品房买卖合同》约定计算的逾期交房违约金。对此，被告的答辩意见亦表明，其认可对逾期交房期间给原告造成的损失按租金标准计算和支付。故本院认为，依据上述事实和法律规定，被告在2017年12月31日至2019年8月30日期间，应当向原告支付的逾期交房经济损失为80元/平方米/月×111.59平方米×20月=178544元，已经支付了97284.64元，还应支付81259.36元。关于原告要求被告支付经济损失的逾期利息问题，因该经济损失高于合同约定的逾期交房违约金，足以弥补原告的实际损失，故原告要求支付经济损失逾期利息的依据不足，本院不予支持。关于应退还的代收税费及逾期利息问题。原告向被告支付了代收税费67473元，被告实际代缴税费55962.06元，剩余部分11510.94元被告应当退还原告。但原告未举示证据证明双方就退还时间进行了约定，其要求被告支付逾期利息无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆蓥晟投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王中成支付逾期交房经济损失81259.36元；二、被告重庆蓥晟投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王中成退还代收税费11510.94元；三、驳回原告王中成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1300元，由原告王中成负担240元，被告重庆蓥晟投资有限公司负担1060元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李宁二〇二〇年十二月二十八日书记员  杨婷