吉林省农安县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0122民初2037号原告：王英韶，男，1974年5月22日出生，汉族，住吉林省长春市二道区。委托诉讼代理人：吴永美，吉林翰昂和律师事务所律师。被告：王晓强，男，1978年8月23日出生，汉族，住吉林省长春市农安县。被告：王晓刚，男，1976年9月3日出生，汉族，住吉林省长春市二道区。二被告共同委托诉讼代理人：李昭，吉林中证律师事务所律师。原告王英韶与被告王晓强、王晓刚债权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王英韶的委托诉讼代理人吴永美、被告王晓强、被告王晓刚及其委托诉讼代理人李昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王英韶向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付购房款160万元、物业费48870元，取暖费27150元，共计1676020元及利息（自2013年9月至实际给付日止，按年利率24%计算）；2.诉讼费用由二被告负担。事实和理由：2012年9月4日，吉林明达房地产开发有限公司与二被告签订协议书一份，将位于明达风景小区1栋1单元201、202，2单元203、204，3单元106、205、206，2栋2单元204房屋出售给二被告，总价为320万元。二被告支付160万元首付款，余款经催要一直未付。2020年5月20日，王英韶与吉林明达房地产开发有限公司签订《债权转让协议》，吉林明达房地产开发有限公司将1676020元及利息转让给原告并且已通知王晓刚、王晓强。因二被告接到通知函后仍不履行义务，故起诉，请依法裁决。王晓强、王晓刚辩称，债权已起过诉讼时交，根据二被告与明达房地产签订的《协议书》第九条约定，二被告应于2012年9月4日后半年被交剩余房款135万元，即在2013年3月4日之前补齐，至今已经7年半之久，故二被告认为该笔债权已超过诉讼时效。二、房屋出卖人明达房地产在履行合同过程中存在违约，至今该房屋未办理产权证。现买受人主张依法解除其与明达地产签订的《协议书》以及两份《商品房买卖合同》，并准备另行提起诉讼。根据双方买卖合同第12条约定，因出卖人原因造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。据二被告了解，该明达风景小区至今未能办理产权其原因为该小区并没有进行房屋质量验收且明达地产没有房屋质量监督部门提交质量验收材料，没有进行质量验收备案。因此该小区整体无法办理产权登记。依据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第19条之规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》33条规定办理所有权登记的期限届满超过一年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买卖人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持，出卖人已经逾期办理产权登记超过一年，因此买受人有权解除《商品房买卖合同》及相关《协议书》。故买受人不应向出卖人以及原告支付剩余价款。三、原告主张的1635000元没有法律依据。根据二被告与明达地产签订的《协议书》约定，即使二被告应当向原告支付欠款的情况下，数额也仅是135万元，并非原告主张的160万元，且被告并不知道原告主张的35000元入伙费是什么费用。本巡查的请求权基础是买卖合同，入伙费在买卖合同中并没有依据。此外，原告主张的年自24%没有法律依据。首先在被告与明达房地产签署的合同、协议中均没有约定利息；其次，年息24%的标准已经废除。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证如下：1.明达房地产股东大会会议记录一份、债权转让协议书一份、债权转让通知书一份、中通快递物流跟踪单两份；证明2020年5月6日，吉林省明达房地产开发公司股东大会决议我，将对二被告的1635000元债权及相关其他权利转让给王英韶，并于2020年5月20日签订了债权转让协议，于2020年7月21日将债权转让协议邮寄给二被告，二被告于2020年7月22日签收。二被告质证意见：真实性无异议。但转让协议处分了明达公司的债权，未对义务进行处分，对明达地产的抗辩造成困难，应为无效。2.协议书一份，2014年9月4日，吉林省明达房地产开发公司与二被告签订协议，协议载明，明达公司将明达风景小区1栋1单元201、202，2单元203、204，3单元106、205、206，2栋2单元204房屋出售给二被告，总价为320万元。二被告支付160万元首付款，余款至今未付。3.建筑工程施工许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设项目选址意见书、建设工地规划许可证、商品房预售许可证、建设工程施工许可证；证明吉林省明达房地产开发有限公司，证件齐全，随时可办理产权证书，因被告未支付尾款，才致被告没有办理产权。二被告质证意见：真实性无异议，但根据合同约定，应当是先办理产权证，后支付剩余价款，二被告享有先履行抗辩权，4.证人贾某出庭作证；证明其为明达公司员工，公司多次派其向二被告索要剩余房款。二被告质证意见：2013年开业时向我说过一次，但是合同约定是12月31日给我办理产权，但是没有办下来，我说了钱可以交，便是要办产权，后期连他们的物业和开发商没有人接待了，根本找不到人，导致交钱办产权都办不了。5.证人孙某出庭作证；证明其为明达公司员工，于2017年11月份，2018年6月份都找二被告要过钱。二被告质证意见：2020年5、6月份，我接过贾某电话，他说无籍房改造，产权能办了，商量尾款。没见过孙某，不认可其证言。被告方举证如下：1.商品房买卖合同两份；证明卖方明达地产，应当在30日内将办理权属登记的材料报登记机关备案，或交买卖受人进行办理，明达公司至今未报备办时产权的材料，也未将材料交付买受人，访房屋是2012年12月向买受人交付，因此明达地产应于2013年1月交上述材料交予买受人，因此买受人享有合同解除权。原告质证意见：真实性没有异议，便该合同约定的是出卖人在交出商品房30日内，办理产权备案，并没有明确约定明达公司在何时给办理产权，且合同中约定出卖人与买受人协商一致合同登记备案后，几日内的约定是空白的，相当于没有约定双方向房屋登记机构申请办理预告登记的时间，也没有允定具体办理产权的时间，二被告没有先履行抗辩权，应立即支付剩余房款。2.协议书一份；证明二被告与明达地产约定如不能办理贷款，剩余房款半年内补齐135万元。因此，该债权已超过诉讼时效，即使欠款，欠款额应为135万元，明达地产应履行义务在先，其应在2013年1月履行报备义务，而二被告付款义务在后，应当在2013年3月4日履行，因此二被告享有先履行抗辩权。原告质证意见：真实性无异议，合同确实约定若银行不能办理贷款，同意以295万元出卖给被告，当时签合同，该房屋确实无法办理，银行要求必须所的门市统一办理，但后期在可办理产权时，二被告没有办理，且明达公司证件齐全，随时可以办理产权。明达公司一直向二被告主张债权，二被告一直没有履行付款义务，明达公司没有收到剩余房款，不可能为其办理产权，先办理产权后支付购房款没有合同约定，也没有法律约定，不存在先履行抗辩权。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经双方质证，本院查明事实如下：2012年9月4日，吉林省明达房地产开发有限公司与王晓刚、王晓强达成协议，约定王晓刚、王晓强以按揭购买吉林省明达房地产开发有限公司位于明达风景小区1栋1单元201、202，2单元203、204，3单元106、205、206商网以及2栋2单元204商网，以上8套商网总价320万元。同时约定如不能办理贷款，以上商网以295万元计算，王晓刚、王晓强须在半年内补齐剩余房款135万元。协议签订后，王晓刚、王晓强向吉林省明达房地产开发有限公司支付了160万元首付款，后贷款未能办成，王晓刚、王晓强亦未支付剩余价款。王晓刚、王晓强入住后，未向吉林省明达房地产开发有限公司支付入伙费（物业费及取暖费），按吉林明达房地产开发有限公司的收费标准计算，王晓刚、王晓强尚欠物业费48870元、取暖费27150元。2020年5月6日，经公司股东大会决议，将公司对王晓刚、王晓强享有的1635000元及利息的债权转让给王英韶，并与王英韶签订了债权转让协议书。吉林省明达房地产开发有限公司法定代表人刘艳明于2020年7月21日向王晓刚、王晓强邮寄了债权转让通知函，该通知于2020年7月22日到达。王英韶向王晓刚、王晓强主张债权未果，提起诉讼。本院认为，吉林省明达房地产开发有限公司与王晓刚、王晓强达成的房产买卖协议合法有效，不违反法律法规的强制性规定，双方应按约履行。按该协议约定，如不能办理贷款，房产的成交价为295万元，扣除已以付的160万元，吉林省明达房产地开发有限公司应当对王晓刚、王晓强享有的房产债权是135万元。业主入住应当先行缴纳入住费，此款包含取暖费及物业费，按明达公司的收费标准王晓刚、王晓强尚欠物业费48870元、取暖费27150元。吉林明达房产地开发有限公司在转让房产债权时，将这部分费用中的35000元债权一并转让给了王英韶，此转让亦合法有效，予以确认。其余部分未在债权转让协议中明确约定，可由吉林明达房地产开发公司另案主张，王英韶在本案中一并向王晓刚、王晓强主张债权无合法依据，不取支持。在庭审中，有证人出庭作证证明吉林省明达房地产开发有限公司催要过欠款，且欠款数额巨大，二被告主张吉林省明达房地产开发公司从未向其主张权利，不合常理，对二被告关于诉讼时效的抗辩意见不予采信。按交易习惯，应当是买受人支付全部价款后，才能办理产权变更登记，房屋的所有权自登记之日起才能发生转移，现二被告已实际占有使用了案涉房产，但未办理产权登记，房产所有权至今未发生变动，二被告应当遵循诚实信用原则及时结清尚欠房款，嗣后，合同双方互相配合，办理房产登记以完成本次交易。而在本次交易中，二被告长期拖欠未结房款，已构成违约，应当承担违约责任，即给付尚欠房款并赔偿逾期付款损失。吉林明达房地产开发有限公司对王晓刚、王晓强享有135万元及对应利息、入伙（住）费（物业费48870元、取暖费27150元）的债权，有权对上述债权进行处分，故吉林省明达房地产开发有限公司与王英韶之间的债权转让协议中关于135万元、入伙（住）费35000元及对应利息的转让合法有效，且转让通知已到达二被告，王英韶已成为上述债权的受让人，有权向二被告主张权利。关于逾期付款损失，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条的规定，酌定自2013年9月1日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下：一、被告王晓刚、王晓强于判决生效后给付原告王英韶债权转让款1385000元及利息（自2013年9月1日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%计付，至实际给付日止）；二、驳回原告王英韶的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,515.0元减半收取计9757.50元，由原告负担1492.00元，被告王晓刚、王晓强负担8265.50元，财产保全费5000元由被告王晓刚、王晓强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  李洪伟二〇二〇年十二月六日书记员  赵浩然