江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初1824号原告：浦凯辉，男，1991年9月17日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：沈晓庆、苏晓阳，江苏尚韬律师事务所律师。被告：施惠如，女，1970年5月21日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：陆海荣，江苏禾东律师事务所律师。第三人：蔡乾华，男，1992年6月22日生，汉族，住启东市。原告浦凯辉与被告施惠如、第三人蔡乾华保证合同纠纷一案,本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浦凯辉及其委托诉讼代理人沈晓庆、被告施惠如及其委托诉讼代理人陆海荣到庭参加第一、二次诉讼。第三人蔡乾华经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦凯辉向本院提出诉讼请求：1、请求被告向原告赔偿擅自处置房屋给原告造成的损失47.2万（计算标准按房产出卖登记日即2020年2月25日的市场单价19290元/平×86.39平方米所得房价166.6万与担保代偿款119.4万元之间的差价）；2、请求被告向原告支付房屋占有使用费10400元（按同地段租金2600元/月标准计算，自2019年10月24日起暂计算至2020年2月25日）。事实和理由：第三人经其同学介绍向被告借钱偿还债务，为保证借款后续的偿还，原告将所有的位于启东市万元过户给被告，为第三人借款提供担保，利息未明确，口头约定一年后还款时将房屋返还。原、被告在2018年10月18日办理过户手续，被告通过其老公陈兴在当日向原告账户支付117.4万元，过户费2.6万元由被告老公陈兴支付。原告收款后按第三人的指示汇款至案外人凌亮的账户。2018年12月25日，被告又向原告账户支付10万元，原告又将款项转给第三人，以上款项合计127.4万元。2019年3月，被告称外债要归还，要求原告和第三人提前还款。后原告和第三人陆续支付8万后无法再偿还，被告多次向原告和第三人追债，原告于2019年10月23日搬离房屋，将房屋交给被告。原、被告名义上是买卖关系，事实上是原告为第三人的借款担保，原告实际未将房屋所有权让渡给被告。后经向房管局查询涉案房屋已被被告擅自处置，故诉至法院，请求法院判如所请。被告施惠如辩称，1、其不清楚对原告、第三人及案外人陈海专的借贷纠纷。2、因原告在外存有债务，在2018年10月17日向其借款130万元，其已经按约履行了支付的义务。为了确保借款按期归还，原告将涉案的房屋通过买卖的方式过户至其名下作为担保，双方已经成立了合法的让与担保的法律关系，但原告并没有按约如期归还借款的本息。原告在2019年10月31日自愿搬离涉案的房屋，并且将该房交付给其，原告自愿以房屋折价的方式来履行偿还债务，所以该民事行为并不违背法律的禁止性规定，并且符合《担保法》第五十三条的规定及《九民会议纪要》第七十一的规定，合法有效受到法律的保护。3、原告自愿放弃房屋的所有权，同意折价偿还债务，其对涉案房屋有完全的所有权利。其处置该房屋不管房价的大小均未侵害原告的合法权利，为此原告主张的赔偿差价、占有使用费的诉请没有事实和法律依据。4、双方在达成130万元本金借贷时明确约定利息是按照2个月50000元，经计算截止到2020年2月25日（即出售涉案房屋之日）涉案借款本金130万元所对应的利息已经达到40万元，该利息的计算在本案裁决时一并考量。综上，请求查明事实驳回原告的诉请。第三人蔡乾华未应诉答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年10月，原告因在外存有债务，经第三人介绍向被告借款130万元。经双方协商，被告同意出借给原告130万元，原告将名下位于启东市房屋通过房屋买卖的形式过户至被告名下作为借款的担保，一年后原告归还借款时被告将案涉房屋返还给原告。原、被告于2018年10月17日签订《房地产买卖合同》，约定房屋建筑面积为86.39平方米，成交总价款为130万元。2018年10月18日，原、被告办理了房屋过户手续，被告为此支付契税、个人所得税合计2.6万元。同日，被告通过其老公陈兴账户向原告转账108万、9.4万元，合计117.4万元。2018年12月25日，被告向原告转账10万元。2019年4月1日，原告通过银行转账归还被告2万元。2019年7月4日，原告通过微信转账归还被告5000元、5000元，合计1万元。另案外人浦海涛通过银行转账分别于2019年5月10日、2019年5月16日、2019年5月28日代原告归还被告1万、2万、2万，合计5万元。2019年7月4日，被告通过微信向原告催要借款，原告微信回复：“不管两万还是两万五，反正都要给你的，今天转你一万，还有的过两三天就拿到了给你，也不用催我，主动会转你，待会一个小时之内再转你五千！”，“那时候没说，就说给一个月的利息，这个现在不管了，五万块两个月利息一分不少给你的，放心，说都说好的不会反悔的！”。至2019年10月，被告多次向原告催要，原告无法偿还借款。2019年10月23日，被告丈夫陈兴与原告父亲通话，原告父亲说：“没有什么情况呀，你同意就这样，你不同意么，月底你可以搬进去，”陈兴回复“哦，刚刚这个人说的话，不知是什么角色，都是惹人气的话，什么骗他，说话太难听。”原告父亲说“我也不说你骗，骗是要本事的，也不搭界的，你原说欠你多少利息，130万，4万元利息，134万，过户费五六万，总共140万元，是不是？”陈兴说“好个，反正就月底，你们搬出去好了，搅的很”。原告父亲说“没有什么好搅的，到月底，你弄么好了，没有什么的。”2019年10月31日，被告丈夫陈兴与原告通话，陈兴问：“有没有搬掉？原告回答：“搬掉了。”陈兴问“里面什么都没有了？”原告回答“没有了。”陈兴问“钥匙在你身边？”，原告回答“是在我身边。”陈兴问“钥匙么我也不要了，我叫开锁人开掉了。”原告回复“你开去，换锁换掉么好了。”陈兴回复“那锁就换掉了，省得到你身边拿钥匙了，反正我要换的。”2020年1月16日，被告施惠如及其老公陈兴与案外人龚春燕签订《房屋买卖合同》，约定案涉房屋的成交价160万元，施惠如、陈兴承担全部过户费用以及中介费用。2020年2月25日，施惠如、陈兴与龚春燕办理了房屋过户手续，案涉房屋过户至龚春燕、张洵铭名下。庭审中，原告自认在2019年5月底与第三人及被告老公陈兴谈还款事宜，双方约定在2019年7月底共归还135万元，其认可2个月5万元的利息。这与原告父亲和陈兴在2019年7月4日的通话记录中陈述的“转你1万元”、“134万元”确认的还款数额相印证。本院认为，让与担保是一种非典型担保，以真实、合法、有效的债权债务关系为基础，让与担保的财产在债务人到期没有清偿债务时可以通过拍卖、变卖、折价偿还债权的方式来实现债权。本案中，原、被告双方签订房屋买卖合同并办理过户手续，实为原告向被告借款提供担保，原告到期不能归还借款，被告有权就案涉房屋价款优先受偿。关于原告主张原告是为第三人向被告借款的担保，本院认为，原、被告虽未签订书面借款合同，但双方在形式上签订了房屋买卖协议，且被告将款项交付原告，故本院认定本案系原告向被告借款，为担保债务的履行原告将自己名下房屋以房屋买卖形式过户至被告名下作为借款的担保。原、被告之间成立让与担保的法律关系，原告将案涉房屋转让给被告形式上是转让人，实质上是担保人，被告受让案涉房屋形式上是受让人，实质上是担保权人。本案的争议焦点为：一、如何认定案涉借款本金数额及利息；二、被告是否有权处分案涉房屋。关于争议焦点一，被告向原告交付127.4万元，原告对此无异议，本院予以确认。关于被告代缴的案涉房屋过户的费用2.6万元，原告主张双方并未对该费用进行确认，不应作为借款本金，本院认为，原告向被告借款用案涉房屋作为担保，且双方签订房屋买卖合同约定案涉房屋价款为130万元，该2.6万元系办理房屋过户产生的合理费用，应由原告来承担，故本院认定案涉借款本金为130万元。关于利息，双方未能书面约定利息，但根据双方的微信聊天记录、录音资料以及浦海涛代原告归还款项的银行交易明细等可以证明双方之间约定了2个月5万的利息。截止5月底前原告共计交付了8万元利息，并未超过法律规定的上限。双方在5月底结账约定在2019年7月底前共归还135万元说法，也相当于认可2个月5万元的利息。故本院以双方的约定为前提认定被告结欠原告借款本金130万元、利息自2019年6月1日起至实际还款之日止按照2个月5万元的标准即年利率23.08%计算。关于争议焦点二，根据相关法律规定，债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或者第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。法律禁止流质契约的目的是为了防止债权人利用债务人的危困地位谋取暴利或侵占债务人财产，但允许债务期满后双方通过清算程序实现担保物的价值来达到双方利益的平衡。本案中，案涉债务到期后，原、被告之间交付房屋用于抵债的约定属于流质约定，该约定无效。被告关于原告自愿履行以房屋折价的方式偿还其债务，不违反法律的禁止性规定的抗辩，本院认为，债务人到期没有清偿债务的，债权人和债务人均可以请求对财产拍卖、变卖、折价用于偿还债权。“折价”是指债权人与债务人之间协商抵押物的价值后与债权的数额进行折抵，一般会以书面的形式对债权金额进行确认，对抵押物进行估值，再进行折抵债务。本案中，双方并未对案涉借款进行对账，也未对案涉房产进行估价，双方的通话中仅能视为双方对交付房屋达成一致，其本质上是约定了原告到期不能清偿债务，案涉房屋直接归被告所有。通话录音的证据无法证明双方就债务金额和标的物价值进行了清算，并就真实转让标的物的所有权达成合意，不符合“折价”的构成要件，故本院对被告的抗辩不予采纳，原、被告以物抵债行为无效，被告应当返还原告的案涉房屋，并支付被告自2019年10月31日起无权占有原告房屋使用费。然2020年1月16日，被告未经原告同意将案涉房屋出售案外人，因被告无权处分案涉房屋，应赔偿原告因无权处分房屋给原告造成的损失。因原、被告之间基础法律关系为民间借贷纠纷，原告结欠被告借款本息尚未履行完毕，本院为减少诉累对该两笔债务进行抵消，按照“多退少补”方式，由一方支付相应差价。至于处分房屋损失的计算，原告主张按照南通房产网案涉房屋小区的走势图单价19290元/平计算为166.6万元，本院认为，被告虽于2010年1月16日出售案涉房屋系无权处分，但房屋成交价160万元符合案涉房屋在该时间节点的市场价值，故本院认定案涉房屋在2020年1月16日市场价值为160万元，被告应赔偿因无权处分房屋给原告造成的损失160万元。截止2020年1月16日，原告结欠被告借款本金130万元、利息19万元，合计149万元。故被告应向原告支付因赔偿无权处分原告房屋给原告造成的损失和原告结欠被告借款本息的差价为11万元。至于案涉房屋占有使用费，原告主张按2600元/月自2019年10月24日起计算至2020年2月25日止，本院认为，原告于2019年10月31日搬离案涉房屋，将其交付被告，应从2019年10月31日起计算至被告应赔偿原告处分房屋造成原告损失之日即2020年1月16日止。至于计算标准，本院综合案涉房屋地段租金、案涉房屋面积等情况酌定为2000元/月。故本院认定被告应向原告支付房屋占有使用费5133元（2000元/月×77天/30)。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院综合原、被告的过错程度，认定责任由双方各半承担，故被告支付原告差价赔偿款及占有使用费的一半合计57566.50元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告施惠如于本判决生效之日起十日内支付原告浦凯辉差价损失及房屋占有使用费合计57566.50元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8536元（原告已预交），由原告浦凯辉负担7536元，被告施惠如负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8536元。审 判 长  张丽娜人民陪审员  商永霞人民陪审员  鞠锦启二〇二〇年十二月三十一日法官 助理  潘小维书 记 员  黄晓赛附援引相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。第一百七十一条债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。