文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初15074号原告：重庆图比商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区鹅岭正街1号1层，统一社会信用代码91500103327805484B。法定代表人：周迓昕，总经理。委托诉讼代理人：刘君宇，北京市隆安（重庆）律师事务所律师。被告：宋炜，男，汉族，1964年8月27日出生,住四川省沐川县。委托诉讼代理人：李宗文，重庆索通律师事务所律师。原告重庆图比商业管理有限公司（以下简称“图比公司”）与被告宋炜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告图比公司的委托诉讼代理人刘君宇，被告宋炜及其委托诉讼代理人李宗文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告图比公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告于2017年6月26日签订的《“TESTBED2贰厂”房屋租赁合同》于2020年5月18日解除，并立即返还承租房屋，押金38000元不予退还；2.判令被告向原告支付自2020年1月1日起至合同解除之日止的租金(其中从2020年1月1日起至2020年4月30日止拖欠租金55680元);3.判令被告支付合同解除之日起至实际返还租赁房屋期间的房屋占用损失(按照18920元/月计算);4.判令被告支付合同解除违约金56760元;5.判令被告向原告支付实现债权产生的律师费用5000元；6.本案案件受理费由被告承担。事实及理由：原告图比公司与被告宋炜于2017年6月26日签订TBYY20170408-01《“TESTBED2贰厂”房屋租赁合同》，合同约定原告将重庆市渝中区鹅岭正街1号2幢1楼1、2、3号的房屋出租给被告用于经营“下南道美食地理”餐厅使用，其中2G-01、2G-02面积192平方米，每月租金为Max(60元/平方米/月*总面积，销售额8%)，2G-03面积185平方米，每月租金为Max(40元/平方米/月*总面积，销售额8%)，租赁期限自2018年1月1日起至2021年3月31日为止，Max指选取当月租金和当月销售额8%总数值较大者，租金每3个月交一次，先交租金后使用，提前5日一次性交清下季度租金，若逾期支付租金超过30日的，则原告有权解除合同并向被告主张违约责任。按照约定，被告应当于2019年12月25日前支付下个季度即2020年1月1日至2020年3月31日的租金56760元(192平方米*60元/月/平方米+185平方米*40元/月/平方米)，但原告于2019年12月30日发函催告后，被告仅支付租金2万元，剩余租金至今仍未支付且承租房屋一直处于停业状态，被告的行为已经构成违约，导致合同不能继续履行，现原告依据《“TESTBED2贰厂”房屋租赁合同》约定要求解除合同并主张违约责任。被告宋炜辩称，第一，原告不应将押金没收、违约金和损害赔偿同时主张。押金属于履约担保，不属于违约金或者损害赔偿金，原告在合同中约定没收押金于法无据，原告也不能同时主张押金和违约金或损害赔偿金。按照合同法的相关规定，违约金和损害赔偿金属于权利竞合，原告不能同时主张。因此，原告只能在上述三种选择中择选其一，而不能同时主张。第二，原被告已经用实际行动表明双方终止了合同。通过被告举示的证据可以看出，原被告于2019年12月已经开始商讨退租事宜，2020年1月15日，在被告支付2万元结清款项后，原告同意了被告的撤场，双方以实际行动表明了合同的终止，同时，原告也掌握有该门面房屋的钥匙，能够自由出入，当日双方实际已进行了交接。在被告支付了2万元的结清款项后，加上被告缴纳的38000元押金，已能够冲抵被告的违约金，双方已互相不负债务。同时，原告主张的违约金过高。如果原告主张损害赔偿，因疫情原因，原告对“二厂”内的门店采取了免租2个多月的措施，至原告起诉时也才经过4个月，被告的押金38000元及支付的2万元总计5.8万元也足以抵扣损失，甚至超过其损失，但被告也并未要求原告退出多收的款项，原告反而狮子大开口起诉被告，完全没有道理。第三，按照双方合同约定，被告因不可抗力因素提前解除合同，并不需要承担违约责任。按照双方签订的合同第12条、第17条之约定，乙方因不可抗力解除合同的，不需要承担违约责任，众所周知，从2020年1月23日起，全国因疫情原因造成餐饮业大量歇业，疫情这一不可抗力因素导致承租方受损惨重，原告也对“二厂”内的门店进行了2个多月的免租，被告于1月中旬的退场，实际上也是以实际行动提前解除了双方的租赁合同，被告并不需要承担违约责任，被告没有要求原告退还押金，原告反而起诉被告，完全不符合法律规定和双方约定。原告的律师费用不应当主张。综上，原告的起诉于理不合，于法无据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年4月22日，宋炜向图比公司支付38000元房屋保证金。2017年6月26日，图比公司（甲方，出租人）与宋炜（乙方，承租人）签订《“TESTBED2贰厂”房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于重庆市渝中区鹅岭正街1号2G-01、2G-02、2G-03商铺（建筑面积377平方米）出租给乙方用于经营下南道美食地理餐厅；租期自2018年1月1日起至2021年3月31日止；2G-01、2G-02面积共计192平方米，2G-03面积共计185平方米，2018年1月1日至2018年12月31日，房屋租金由营业额抽成的方式，营业抽成：甲方将按照乙方营业额的8%收取；2019年1月1日至2021年3月31日，2G-01、2G-02每月租金为Max（60元/平方米/月*总面积，销售额8%），2G-03每月租金为Max（40元/平方米/月*总面积，销售额8%），Max指选取当月租金和当月销售额8%中数值较大者；租金每3个月交一次，并采用先交租后使用的方式，第一次租金于合同签订后5天内由乙方一次性交给甲方，第二次租金于交付周期的对应时间提前5日一次性交清，以后交付方式以此类推；本合同签订后5日内乙方即向甲方支付押金（即履约保证金）人民币38000元。租赁期满后的7日内，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息全额退还乙方押金，逾期未结清的，该押金不予退还。除甲方要求乙方提前或延期开业外，乙方应当在约定的装修期届满次日（就本合同而言，即2017年10月1日前）开业经营。乙方未能按照约定开业日实现该商铺开业，除按本合同约定支付租金等费用外，还应自约定开业日起，每逾期一日，按照第二季度日租金的50%向甲方支付逾期开业违约金，直至该商铺正式开业经营之日为止。乙方逾期开业超过30日的，甲方有权立即解除本合同，乙方承担合同违约责任。乙方应最迟于租赁期届满当日或本合同提前终止之日将该房屋按照甲方书面同意状态向甲方交还。乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还该房屋，每逾期一日，乙方除应按合同终止或者解除之日上一个月日租金2倍金额向甲方支付该房屋占用费外，还应承担该房屋在占用期间内的物管费、水电费及本合同所规定的其他一切费用。如因乙方逾期不迁出该房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。如乙方在租赁期满之日或本合同终止之日前没有向甲方交还该房屋，则甲方除有权按照本合同第六条第1款的规定向乙方收取占用使用费、物管费、水电费及其他费用以外，还有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日起7日后选择由公证人员或律师或无利害关系的第三方（如物业管理公司）在场的前提下开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回且有权另行租赁。甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责。乙方逾期缴纳租金或水电气费、物管费超过30日的，甲方有权解除本合同；租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止之日内将租赁的房屋及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，对于乙方留置在租赁房屋内的物品，甲方有权按照废弃物品进行处理，由此造成的损失由乙方承担；乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，乙方所交押金做违约金，不予退还；除甲乙双方协商一致、不可抗力因素或本合同约定条款外，甲乙双方不得以任何理由擅自解除合同；如乙方逾期交纳租金或者水电、物管费的，每逾期一日，以应交款项为基数，按照每日千分之三计算违约金，并且逾期达到30日的，甲方不予退还乙方交纳的押金；甲方按照本合同第八条第3款的约定解除合同的，乙方应向甲方支付相当于3个月租金的违约金，并且押金不退，如该违约金和押金不足以弥补损失的，甲方有权要求乙方承担赔偿责任；如乙方逾期缴纳租金或者水电费、物管费及本合同约定的所有费用满5天的，甲方有权采取断水、断电措施，断水、断电期间乙方占用房屋产生的租金由乙方承担，由此给乙方造成损失的，由乙方自行承担责任；各方通讯地址以本合同约定的地址为准，以书面形式直接交付，则在接收一方或其被授权人签收时视为收讫；以邮件或快递形式通知对方的，投递后5日即视为送达，如以电子邮件的形式通知对方的，邮件发出当日即为送达；一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起3日内，以书面形式通知对方，否则，由未通知方承担由此而引起的相应责任；如因履约而产生争议，由此产生的一切费用，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、执行费等费用，均由违约方承担；本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效；本合同正本一式四份，双方各执二份，具有同等法律效力。2019年12月27日，图比公司向宋炜发出《房租缴纳温馨提示》，内容为：根据贵方与图比公司签订的《房屋租赁合同》的约定，图比公司将位于重庆市渝中区鹅岭正街1号贰厂文创公园02G-01号楼房屋出租给贵方使用，根据合同约定，贵方应当于2020年1月1日缴纳自2020年1月1日到2020年3月31日的房租56760元。请贵方务必在约定时间按时足额缴纳房租，逾期缴纳的，根据合同约定，将会产生相应的滞纳金，敬请留意。2020年1月9日，图比公司向宋炜发出《房租催收通知书》，载明：根据贵我双方签订的《房屋租赁合同》的约定，贵方应当于2020年1月1日前缴纳自2020年1月1日到2020年3月31日的房租56760元。现我公司正式通知贵方如下：1)请在2020年1月15日15:00前及时足额缴纳拖欠的租金，如您未及时缴纳租金，我司将根据合同约定从2020年1月1日起（含1日），以未缴纳租金为基数，按合同约定标准（每日千分之三）向您计收租金延交违约金，每日170.3元；违约金应与租金同时缴纳，拒不缴纳违约金的，将从贵方所缴纳的押金中直接扣除，且贵方应当同时承担及时补足押金的责任。2)如贵方在合同约定应缴费时间逾期至30日，仍未能按照合同约定及时足额缴纳租金及违约金的，我公司将按合同约定对该店铺实施停水停电，由此产生的一切损失均由租户自行承担。3)若贵方超过上述两个限定时间未缴纳房租的。我司将委托律师事务所向贵司发出解除《房屋租赁合同》的律师函，届时，贵方除应当退还租赁房屋以外，还应承担相应的违约金，并承担由此所造成的一切损失。2020年1月15日，宋炜向图比公司发出《申请》，内容为：由于下南道店铺已停止运营，申请将现有店铺物资变卖，卖得物品的2万元整用于抵扣下南道欠图比公司店铺部分租金。当日宋炜通过微信向重庆艺文物业管理有限公司支付2万元，庭审中，图比公司认可该2万元系抵扣的违约金。2020年6月17日，图比公司在重庆艺文物业管理有限公司、两路口街道国际村社区的见证下清点商铺物品并收回涉案商铺。图比公司与北京市隆安（重庆）律师事务所签订《法律事务委托合同》，图比公司委托北京市隆安（重庆）律师事务所代理本案纠纷事宜，北京市隆安（重庆）律师事务所指派刘正瑞律师及其团队担任代理人。图比公司支付北京市隆安（重庆）律师事务所律师费5000元。庭审中，原被告一致确认，宋炜已实际支付案涉房屋租金至2019年12月31日。另查明，2017年10月25日，重庆图比文化创意咨询有限公司经工商管理部门变更登记为重庆图比商业管理有限公司。上述事实，有《“TESTBED2贰厂”房屋租赁合同》《房租缴纳温馨提示》《房租催收通知书》《申请》《下南道室内物品清单》等证据及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告图比公司与被告宋炜签订的《“TESTBED2贰厂”房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行其合同义务。原告于商铺租赁合同签订后依约将涉案房屋交付给被告使用，被告应当按照合同约定按时足额向原告支付房屋租金等合同项下的费用。合同履行期间，被告未按《“TESTBED2贰厂”房屋租赁合同》约定支付租金，已构成违约，现原告诉至本院请求解除《“TESTBED2贰厂”房屋租赁合同》并要求被告支付相应租金、违约金符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于合同解除，被告辩称2019年12月与原告商讨退租事宜，2020年1月15日支付原告2万元结清款项后撤场，原被告签订的房屋租赁合同已于2020年1月15日解除。虽然被告宋炜于2020年1月15日向图比公司发出《申请》，但被告宋炜并未举示证据证明原告同意其提前解约，双方也未办理涉案商铺的交接手续。被告的申请系被告的单方意思表示，并且其作为违约方并不享有合同解除权。现原告诉至本院，请求解除合同，本院予以准许。关于合同解除的时间，原告于2020年5月18日向本院递交民事起诉状提起诉讼，本院确认原被告双方2017年6月26日签订的《“TESTBED2贰厂”房屋租赁合同》于2020年5月18日解除。关于欠付租金和房屋占有使用费。被告宋炜占有使用房屋理应按照合同约定支付相应租金及房屋占用使用费。被告支付租金至2019年12月30日，故被告尚应支付原告2020年1月1日至2020年5月18日的房屋租金。本院认定被告宋炜于2020年1月15日已向原告支付了租金2万元。同时，鉴于“新冠疫情”期间政府为防控疫情，对酒店、宾馆等经营场所采取限制营业措施，基于公平原则，本院依法免除被告2个月的房屋租金。故被告宋炜尚应支付原告图比公司2020年1月1日至2020年5月18日期间的房屋租金28826元。关于房屋占有使用费，2020年6月17日，原告图比公司在重庆艺文物业管理有限公司、两路口街道国际村社区的见证下清点商铺物品并收回涉案商铺。故被告还应支付原告2020年5月19日至2020年6月17日的房屋占用使用费18655元。关于解约违约金和押金。《“TESTBED2贰厂”房屋租赁合同》第十二条第5款约定：“甲方按照本合同第八条第3款的约定解除合同的，乙方应向甲方支付相当于3个月租金的违约金，并且押金不退，如该违约金和押金不足以弥补损失的，甲方有权要求乙方承担赔偿责任”。现原告诉请的解约违约金56760元，已收取的押金38000元不予退还符合合同约定，本院予以支持。原告诉请的律师费5000元，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告重庆图比商业管理有限公司与被告宋炜于2017年6月26日签订的《“TESTBED2贰厂”房屋租赁合同》于2020年5月18日解除；二、原告重庆图比商业管理有限公司已收取被告宋炜的保证金38000元不予退还；三、被告宋炜在本判决生效后立即支付原告重庆图比商业管理有限公司从2020年1月1日起至2020年5月18日止的欠付租金28826元，并支付2020年5月19日至2020年6月17日的房屋占有使用费18655元；四、被告宋炜在本判决生效后立即支付原告重庆图比商业管理有限公司解约违约金56760元；五、被告宋炜在本判决生效后立即支付原告重庆图比商业管理有限公司律师服务费5000元；六、驳回原告重庆图比商业管理有限公司的其他诉讼请求；如果被告宋炜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1704元，由被告宋炜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 颜莉丽二〇二〇年十二月四日法官助理 蒋雪琴书 记 员 余 峥