云南省马关县人民法院民 事 判 决 书(2020云26**民初1964号原告：侯国云，男，1977年10月2日生，彝族，云南省马关县人。原告：张锦菊，女，1976年3月21日生，汉族，云南省马关县人。上述二原告委托诉讼代理人：苏文品，云南大道律师事务所律师，特别授权。被告：云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司，统一社会信用代码：915326250522048144，住所地：云南省文山州马关县医院B超室**。负责人：焦沿浩，职务：总经理。被告：云南庆丰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91532527557750714L，住所地：云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县城东北片区石龙山脚（半山首座******）。法定代表人：焦沿浩，职务：总经理。上述二被告委托诉讼代理人：蒲禹岑，云南天信律师事务所律师，特别授权。原告侯国云、张锦菊与被告云南庆丰房地产开发有限责任公司（以下简称庆丰公司）、云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司（以下简称庆丰公司马关分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告侯国云、张锦菊及委托诉讼代理人苏文品，被告庆丰公司、庆丰公司马关分公司的委托诉讼代理人蒲禹岑到庭参加诉讼，被告庆丰公司的法定代表人、庆丰公司马关分公司的负责人焦沿浩未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯国云、张锦菊向本院提出诉讼请求：1.判决庆丰公司、庆丰公司马关分公司连带支付侯国云、张锦菊逾期交房的违约金49937.81元（110972.92元×45%）元；2.本案诉讼费由庆丰公司、庆丰公司马关分公司承担。事实与理由：2015年，被告因工程施工资金不足，向社会发出广告预售商品房用于建盖房屋，原告看到广告后与被告协商购房事宜。2015年5月20日，原、被告签订《庆丰财富中心认购书》，约定：原告缴纳认购定金10000元。2016年5月25日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定：被告将1幢1单元401号房出售给原告，建筑面积88.83平方米，房价为335480元，由原告于2016年5月25日交购房款20000元，2016年11月30日交首付款45480元，共计75480元，余款260000元原告向银行按揭贷款支付，交房期限为2016年12月31日前，如被告逾期交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房日止30天内，按照每天20元支付违约金，其余按照原告已付款金额乘以0.05%再乘以逾期天数支付违约金等。由于被告原因迟迟未交房，经原告多次催促，被告于2018年12月11日才将房屋钥匙交给原告，逾期交房688天。根据双方签订的合同约定，被告应支付原告违约金。经原告多次与被告协商解决未果，遂提起诉讼，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。庆丰公司、庆丰公司马关分公司辩称，原告的起诉与客观事实不符，被告不应承担逾期交房的违约责任。2016年5月25日，原告与被告签订的《商品房购销合同》及补充协议中约定：原告交付首付款75480元的时间应为2016年5月25日，如乙方（原告）未付清首付款或相应税、费的，甲方（被告）不承担逾期交房的责任。本案中，原告于2018年11月30日才付清首付款，一直未支付公共维修基金及税费，根据合同该条的约定，被告不承担逾期交房的违约责任。且原告主张的违约金过高，明显高于其损失。《中华人民共和国合同法》确立违约责任主要是为了填补损失。本案中，原告的损失无非是两种：一是交房期限到期后原告无法进入自己购买房屋居住的损失，该损失应参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。目前同地段同类型的房屋一年租金远远低于原告起诉的违约金。二是若原告无法提供自己的损失依据，可以理解为交房期限到后原告支付了房款无法入住，此期间其自有资金被占用，造成的损失则为其无法利用自有资金的损失，那么应参照中国人民银行的同期贷款利率计算损失，现同期贷款年利率为4.35%，而违约金按每天0.05%计算，一年为18%，超过同期贷款利息的四倍。且原告没有按照约定交付首付款，违约金的计算起点应以2018年11月30日。综合双方诉辩主张，本院确认本案争议的主要焦点是：1.庆丰公司、庆丰公司马关分公司应否承担逾期交房的违约责任。2.对侯国云、张锦菊起诉要求由庆丰公司、庆丰公司马关分公司承担逾期交房违约金49937.81元的请求应否支持。针对争议焦点，原告向本院提交以下证据：第一组：原告的《居民身份证》复印件1份，以此证明：原告的身份情况，主体适格的事实。第二组：《庆丰财富中心认购书》、《商品房购销合同》各1份，以此证明：原告向被告购房，原告并缴纳购房款75480元，并对交房时间、违约责任进行约定的事实，其中签订《庆丰财富中心认购书》时支付10000元，签订《商品房购销合同》同日支付65480元。第三组：《收据》7张、《中国农业银行借款凭证》1份，以此证明：签订合同后，原告支付被告75480元，剩余购房款260000元，原告向农行借款支付，被告于2018年12月1日收取垃圾清运费、物管费、可视对讲机费后，被告将房屋钥匙交给原告的事实。2018年11月30日《收据》载明的主要内容为：兹收到侯国云交来1-1-401首付款45480元，备注刷卡等。经质证，被告对原告提供的第一组证据三性无异议；对第二组证据三性无异议，对证明观点不予认可，认为该证据证实原告应当缴纳房屋首付款的时间为2016年5月25日；对第三组证据三性无异议，《收据》证实原告未按约定缴纳房屋首付款，一直未缴纳住房公共维修基金，垃圾清运费、物管费、可视对讲机费与本案无关。针对争议焦点，被告向本院提供以下证据：第一组：《商品房购销合同》、《合同补充协议》、《收款收据》复印件各1份，以此证明：房屋总价款为335480元，原告应于2016年5月25日前付清首付款75480元，如原告未付清购房款、税、费之前，被告有权拒绝交付房屋及办理产权证，且不承担逾期交房和逾期办证的责任；在房屋交付时原告应按政府政策规定缴纳公共维修基金，如原告不缴纳，被告有权拒绝交付房屋，且不承担未交房的责任。第二组：被告员工贺文君与原告等住户的《短信聊天记录》1份，以此证明：2019年、2020年，被告多次通过短信、微信方式通知原告缴纳公共维修基金，但原告没有缴纳该公共维修基金，被告不承担违约责任。经质证，原告对被告提供的第一组证据三性无异议，对证明观点不予认可，原告缴纳首付款的时候被告未提出任何意见，原告付清首付款的时间是2016年；对第二组证据三性及证明观点均不予认可，被告于2018年交房后于2019年才催要公共维修基金，不予认可。经过庭审，举证及质证，本院认为，原告提供的第一组证据真实、合法，且被告予以认可，本院予以采信。原告提供的第二组《庆丰财富中心认购书》、《商品房购销合同》与被告提供的第一组证据中《商品房购销合同》、《合同补充协议》系同一证据，能够相互印证，且证据载有庆丰公司马关分公司负责人焦沿浩及原告的签名，并加盖有庆丰公司马关分公司印章，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信；对原告提供的第三组证据，因被告予以认可，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信，对于原告的证明观点将结合其他证据和庭审查明的事实予以综合认定。对被告提供的第二组证据，该证据明确载明原告张锦菊的电话，本院予以采信，对证明的观点予以确认。通过庭审，举证、质证和认证，本院确认本案法律事实如下：2015年5月20日，原告与庆丰公司马关分公司签订《庆丰财富中心认购书》，2016年5月25日，双方签订《商品房购销合同》，约定：原告购买庆丰公司马关分公司房，并对付款方式及期限、交房期限（2016年12月31日）、逾期交房的违约责任等进行了约定。签订协议后，原告支付部分首付款30000元及契税5032元、办证费1500元等，及办理按揭贷款260000支付剩余购房款。2018年10月30日，庆丰公司马关分公司将房屋交与原告，原告支付剩余房屋首付尾款45480元。现原告以被告逾期交房为由提起诉讼，请求法院判决被告支付逾期交房违约金49937.81元，并承担本案诉讼费。本院认为：本案原告与庆丰公司马关分公司自愿订立《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方真实意思的表示，内容不违反我国法律、行政法规强制性的规定，该合同成立并已发生法律效力，各方均应按照合同约定履行各自的义务。本案《商品房购销合同》约定交房时间是2016年12月31日，但同时约定原告付清首付款75480元的时间为2016年5月25日，原告至庆丰公司马关分公司于2018年11月30日交房之日才将购房首付款尾款付清，故原告存在逾期付清首付款的行为，依照约定被告亦不承担逾期交付房屋的违约责任。综上，原告要求被告支付违约金49937.81元的请求于事实、法律无据，本院依法应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告侯国云、张锦菊的诉讼请求。案件受理费1048元，减半收取计524元，由原告侯国云、张锦菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员 陈 露二〇二〇年十二月十一日书记员 刘顺杰