广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8815号上诉人（原审被告）：惠州市华浩房地产开发有限公司，住所：惠州大亚湾**大亚湾大道**德丰公馆**房。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：彭燕娜、林小凤，系该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：李明月，女，汉族，1986年2月6日出生，住广东省深圳市罗湖区*********，公民身份证号码：430************84X。上诉人惠州市华浩房地产开发有限公司与被上诉人李明月因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2920号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州市华浩房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销（2020）粤1391民初2920号民事判决书，依法改判或发回重审。2、被上诉人承担二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。认定逾期办证违约责任没有结合办证政策变更等不可抗力因素，据此作出的判决是不合理不合法。一审法院认定涉案商品房于2016年9月30日交付，上诉人应当在交付后280个工作日内，即2017年11月16日前将办理权属登记需要由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，但是上诉人在2018年1月13日才向有关部门提交办理权属登记的资料，已构成违约，故支持被上诉人的诉讼请求。上诉人认为一审法院认定事实不清，没有排除政策变更等特殊情况，上诉人已按照合同约定在房屋交付后280个工作日内提交了资料报产权登记机构备案，被上诉人未能取得不动产权属证书系客观原因导致，非上诉人原因。两证合一属政策变更、不可抗力，在签订合同时无法预见，非上诉人可以控制。根据《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，惠州市大亚湾区自2016年6月30日起全面实施不动产统一登记，将房产证和国土证合二为一，自此增设了两次权籍调查环节。整个不动产登记流程包括“新建商品房首次登记权籍调查”、“新建商品房首次登记”、“新建商品房转移登记权籍调查”和“新建商品房转移登记”四个环节。在新政策实施之前未出证的房产均需按照新流程从头开始办证。事实上，办证流程改变、办证系统更换、相关部门日受理业务量限制等均导致不动产权属证书办理期限延长并无法预估。这主要体现在两个方面：a、在不动产权籍调查过程中存在一个漫长的反复修改的过程，但该过程并非上诉人的过错导致，非上诉人所能控制，不动产权籍调查作为不动产登记的前置环节，其所耗时长直接增加了办证总体时长；b、政府规定的办证时限与实际办证时限不一致，非上诉人所能控制。上诉人与被上诉人双方签订《商品房买卖合同》时不可预测，非上诉人可控制的客观因素导致，此为不可抗力，属于法定免责事由，也属于约定免责事由。二、上诉人提交的证据清单中，均有办理权籍调查的具体时间，而一审法院认为上诉人提交的现有证据无法查明涉案房产权籍调查所花费的时间，据此作出判决无法律依据。上诉人已按合同约定在房屋交付后280个工作日内提交了资料报产权登记机关备案。上诉人于2016年9月30日前按约定交付了房屋给被上诉人，2016年10月27日将办理华浩海悦湾8栋“新建商品房首次登记权籍调查”全部资料递交给相关部门，2017年3月12日取得最终成果；2017年3月14日递交华浩海悦湾8栋“新建商品房首次登记”资料，2017年6月30日取得首次登记告知书:2017年8月1日将办理华浩海悦湾8栋“新建商品房转移登记权籍调查”即小权籍的资料递交给相关部门；2018年1月4日递交涉案房产“新建商品房转移登记”资料，于2018年1月13日向大亚湾经济技术开发区不动产登记中心提交办理权属登记的资料，故上诉人不存在拖延及违约情形。综上，一审法院判决认定事实不清，证据不足，上诉人不服一审判决，现上诉人诉至惠州市中级人民法院，请求人民法院依法查明案件事实，撤销（2020）粤1391民初2920号民事判决书，依法改判或发回重审。被上诉人李明月答辩称：一、一审法院民事判决书已经有事实和法律依据，予以支持。二、《广东省商品房买卖合同》里面白纸黑字得清清楚楚，是买卖交易重要凭证之一。被答辩人已经违约了就理所当然应该赔偿，并主动道歉，积极主动处理售后服务，而不是找客观理由推辞，逃避责任，浪费大家时间精力。这样只会让人认为售后等服务不专业，让被答辩人失去诚信和名誉。否则被答辩人就是光明正大的违法，藐视国家法律及《广东省商品买卖合同》存在的意义。综上所述，一审法院判决有事实和法律依据，请求人民法院驳回被答辩人的一切诉求，维持一审原判决。并赔偿答辩人的一切相关诉讼费用。李明月向一审法院起诉请求:1.被告向原告支付3621.5元，作为逾期办理不动产权证的违约金；2.被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾霞涌霞光二路18号华浩海悦湾第x栋x号房，总价款为362150元。被告应当在2016年9月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。关于产权登记，合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后280个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金，原告继续委托被告办理房屋产权手续。合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告依约付清了购房款。被告于2016年9月30日向原告交付涉案房屋。被告于2018年1月13日向惠州大亚湾经济技术开发区不动产登记中心提交办理权属登记的资料。一审法院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方应当按照约定全面履行各自的合同义务。本案争议的焦点为被告是否存在逾期办证。合同约定被告应当在商品房交付后280个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。涉案商品房于2016年9月30日交付，被告应当在交付后280个工作日内，即2017年11月16日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，但是被告在2018年1月13日才向有关部门提交办理权属登记的资料，已构成违约，故原告主张被告按已付房价款的1%支付逾期办理房屋产权证书违约金3621.5元，有事实和法律依据，予以支持。关于被告辩称权籍调查属于不可抗力的问题，确实双方在签订合同时该政策变化是无法预见的，依据公平原则可扣除相应权籍调查时间，但是被告提交的现有证据无法查明涉案房产权籍调查所花费的时间，因此，对被告该抗辩意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告惠州市华浩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李明月支付逾期办证违约金3621.5元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告惠州市华浩房地产开发有限公司负担。此款已由原告预交不予退回，被告自本判决生效后径付给原告。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为：逾期办证违约金的计算问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人应在商品房交付使用后280个工作日内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，涉案房屋于2016年9月30日交付，但上诉人于2018年1月13日才向不动产登记中心提交办证所需资料，已构成逾期，对于上诉人主张应当扣除权籍调查时间，依据上诉人一审提交的证据，不能清晰体现权籍调查流程的起止时间，故对于上诉人的该主张不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用50元，由惠州市华浩房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月三十一日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧