怀化铁路运输法院行 政 裁 定 书（2020）湘8603行初324号原告湖南湘虹葛业股份有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区紫东路大汉龙城旺龙府商业5栋。法定代表人吴彦华，执行董事。委托代理人罗德，国浩律师（长沙）事务所律师。被告怀化市住房和城乡建设局，住所地湖南省怀化市民服务中心A栋5楼。法定代表人李**，局长。委托代理人王日孝。委托代理人冉宏高，湖南启沃律师事务所律师。第三人怀化市自然资源和规划局，住所地湖南省怀化市鹤城区锦溪北路136号。法定代表人银志远，局长。委托代理人樊翔翔。第三人湖南和美房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰西路178号。法定代表人史有年，董事长。委托代理人李代江，湖南诚怀律师事务所律师。第三人怀化溆商经济投资担保有限责任公司，住所地湖南省怀化市鹤城区顺天南路财富大厦一楼。法定代表人向之华，董事长。委托代理人杨文发，湖南世勤律师事务所律师。原告湖南湘虹葛业股份有限公司诉被告怀化市住房和城乡建设局及第三人怀化市自然资源和规划局、湖南和美房地产开发有限公司（以下简称和美公司）、怀化溆商经济投资担保有限责任公司（以下简称溆商公司）商品房预售行政许可一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。原告诉称，2013年11月27日，和美公司向华融湘江银行怀化分行申请委贷业务，该行与原告、和美公司签订了《委托贷款协议书》。2013年12月3日，该行向和美公司发放1500万元贷款。2013年12月3日，溆商公司与和美公司签订《抵押合同书》，约定溆商公司为和美公司上述的1500万元借款提供担保，和美公司自愿以名下怀国用[2011]第出1257号国有土地使用权向溆商公司提供反担保。同日，溆商公司、原告、和美公司签订了《托管协议书》约定该抵押的土地使用权为托管在溆商公司名下，原告对登记在溆商公司名下的抵押物享有抵押权人的全部权利。且2014年9月22日怀化市中级人民法院作出（2014）怀中民二初字第198号民事判决书，确认了上述事实并判决实际抵押权人原告对土地使用权处置价款享有优先受偿权。怀国用[2011]第出1257号国有土地使用权办理抵押登记手续后原件已交至第三人。然而，被告在审核房屋预售许可、颁发证时，违反了《城市商品房预售管理办法》规定，未查验《国有土地使用权证》原件，未征求抵押权人是否同意预售意见，违法发放怀房售许字(2019)第0120号、(2019)第0121号《商品房预售许可证》，并办理商品房购房合同网上备案。原告得知后多次发函告如被告土地情况，但被告迟迟未给出答复也未做出处理办法，严重侵犯原告合法权益。综上，诉请法院：1.确认被告于2019年8月12日作出的怀房售许字（2019）第0120号、(2019)第0121号《商品房预售许可证》违法并予撤销；2.撤销该许可证下所有商品房购房合同网上备案；3.本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、原怀化市房产管理局(以下简称原市房产局)2019年8月12日向第三人和美公司作出的怀房售许字(2019)第0120号、第0121号《商品房预售许可证》(以下简称商品房预售许可)，正确合法，应当驳回原告的诉讼请求。1.第三人和美公司递交的商品房预售许可申请资料齐全，符合法定条件，原市房产局作出的商品房预售许可，适用法律、法规、规章正确。第一，第三人和美公司于2019年8月9日就其开发的“盛世迎丰”的1#、2#楼，分别向市房产局提交了《怀化市商品房预售登记申请表》、总体平面图、盛世迎丰项目备案证明、怀国用(2011)第出1257号《国有土地使用证》、《湖南省建设用地规划许可证》、《湖南省建设工程规划许可证》、综合楼工程报建定点红线图、《中华人民共和国建设工程施工许可证》《怀化市鹤城区建筑垃圾处置许可证》、《鹤城区城市建设基础设施配套费收费表》、《建设工程施工合同书》、《盛世迎丰项目预售方案》、《项目投资情况说明》、《怀化市预售资金监管协议书》《怀化市物业管理方案确认单》、《城市房屋白蚁预防公共服务受理登记单》、《城市房屋白蚁预防实施证明》、公司的营业执照、房地产开发资质证书、授权委托书及其身份证复印件等。这些资料，真实、可靠。第二，原市房产局审查第三人和美公司递交的上述申请材料后，对其申请的2栋建筑，分别作出的商品房预售许可证，完全符合《城市房地产管理法》第四十五条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条、第二十三条、《城市商品房预售管理办法》第五条、第七条的规定，属于适用法律、法规、规章正确。2.原市房产局作出商品房预售许可的程序，经过了受理、审核、许可、公示等程序，符合《城市商品房预售管理办法》第八条的规定，程序合法。二、原告诉称的事实和理由，依法不能成立，不能作为撤销原市房产局作出的商品房预售许可证的依据。1.原告委托的贷款银行华融湘江银行怀化分行于2019年8月9日向原市房产局出具了证明，同意第三人和美公司对“盛世迎丰”项目办理预售，并对外进行销售。因土地抵押和在建工程抵押而引发的所有法律责任及纠纷与贵局无关，均由我行承担。我行承诺对该项目预售款进行监管，确保抵押权的实现。现在，原告在其委托贷款银行同意和美公司办理商品房预售许可的情况下，主张撤销原市房产局的商品房预售许可证，应当依法不予支持。2.原告提供的溆商公司的土地他项权利抵押的存续性至2016年5月27日止，至和美公司申请预售许可时，早已超过了抵押期限。因此，原市房产局作出的行政行为没有侵害该公司和原告的合法权益。3.原告所提供的民事判决书，作出该判决的人民法院未向原市房产局发出协助执行通知书，通知该局不准予办理第三人和美公司在土地的商品房预售许可，该局不存在违法之处。4.办理商品房预售许可之后，原告与第三人和美公司的执行案件，仍然可以由法院依法查封未网签的商品房，或者冻结、扣划其预售款。这也是原告的委托贷款银行出具证明而为原告收回委托贷款的目的所在。综上所述，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。第三人怀化市自然资源和规划局述称，原告提出的行政职责不属于怀化市自然资源和规划局职责范围，怀化市自然资源和规划局不具有本案行政主体资格，作为本案第三人主体不适格。第三人和美公司述称，一、原告非第三人土地上的抵押权人。二、原告根据中院文书主张其是“实际抵押权人”没有任何法律依据。三、原告的债权已经纳入非吸，预售许可证的发放不影响其利益。因此，原告的主张不能成立，被告发放预售许可证的行为不影响其实体利益，其不能成为适格行政诉讼的主体，应当驳回其起诉。第三人溆商公司述称，一、第三人与原告、和美公司之间民事法律关系及第三人在借款担保合同中有无责任的问题。2013年12月3日，溆商公司、和美公司签订《抵押合同书》，同日，溆商公司、和美公司、原告又签订了《托管协议书》。虽然协议将和美公司的怀国用(2011)第出1257号国有土地使用权抵押登记在溆商公司名下，但从订立《抵押合同书》、《托管协议书》的原因、合同内容等方面可见溆商公司未对债权人原告的1,500万元借款本息承担担保责任，原告、和美公司只是借用溆商公司的担保身份办理抵押登记，溆商公司与原告之间没有担保关系，原告的4000余万元债务未清偿与溆商公司无关。已经发生法律效力的（2014）怀中民二初字第198号民事判决书已对上述事实予以认可并驳回了原告针对溆商公司的诉讼请求。二、行政机关在怀国用(2011)第出1257号国有土地使用权核发行政许可事宜上第三人有无过错的问题。和美公司在开发建设“盛世迎丰”房地产项目时，有关行政机关在该土地上核发《商品房预售许可证》并将部分房屋预售（网签）到购房人名下等情况，溆商公司从未参与，也不知情。溆商公司的公司印章、法定代表人私人印章等在多年前已交由鹤城区金融办保管，多年来溆商公司从未办理过任何业务。因此，有关行政机关在办理有关行政许可事宜上，溆商公司既不承担任何民事责任，更不应该承担任何行政责任。经审理查明，2013年11月22日，溆商公司（甲方）、原告（乙方）、和美公司（丙方）签订《托管协议书》，约定丙方以怀国用（2011）第出1257号国有土地使用权作为抵押物，为向乙方借款提供还款保证。乙方为有效实现担保物权权益，现需委托甲方以其名义作为丙方向乙方借款的抵押登记抵押权人，但实际抵押权人为乙方，甲方则依据本协议约定，积极协助和配合乙方将前述所需办理抵押登记手续的土地登记抵押至甲方名下。2013年11月27日，原告、和美公司、华融湘江银行怀化分行签订了《委托贷款协议书》。2019年8月12日，被告对第三人和美公司作出怀房售许字（2019）第0120号、(2019)第0121号《商品房预售许可证》，后为部分房屋办理商品房购房合同网上备案。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，原告认为其与被诉行政行为有利害关系，其依据是2013年11月22日与和美公司、溆商公司签订的《托管协议书》和2013年原告、和美公司、华融湘江银行怀化分行签订的《委托贷款协议书》，但该托管协议是原告、和美公司、溆商公司三者之间的民事合同约定，被告在作出预售登记许可证时申请人并未向被告提交该托管协议、委托贷款协议，被告不知晓该两份协议。根据《城市商品房预售管理办法》第五条、第七条的规定也没有要求申请人提供有关的民事法律关系的文件。且原告与第三人和美公司、溆商公司的民事纠纷已由怀化市中级人民法院（2014）怀中民二初字第198号民事判决书予以确定。被告颁发商品房预售许可证后对原告的权利不产生影响，与原告没有利害关系。况且原告与第三人和美公司的民事纠纷仍然可以通过法院的民事执行行为确保自己的合法权益。因此，湖南湘虹葛业股份有限公司不具备本案原告主体资格，原告的起诉不符合法定起诉条件，依法应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回原告湖南湘虹葛业股份有限公司的起诉。本案已收取的案件受理费50元，依法退还给原告湖南湘虹葛业股份有限公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 苏  立审 判 员 欧阳伦文人民陪审员 张 元 华二〇二〇年十二月二十一日法官助理杨夏媚书记员杨小华附：本裁定适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；（十）其他不符合法定起诉条件的情形。前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。