四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初11088号 原告（反诉被告）：吴耀胜，男，1969年12月30日出生，汉族，住四川省大竹县。 委托诉讼代理人：黄友秋（原告之母），住四川省大竹县。 被告（反诉原告）：成都瑞欧物业管理有限公司，住所地：成都市金牛区抚琴西路230号附1号。 法定代表人：李维，总经理。 委托诉讼代理人：王辉，四川鑫天律师事务所律师。 第三人：华住酒店管理有限公司成都大业路分公司，住所地：成都市锦江区××路××号12-14、19层。 法定代表人：商永和，经理。 委托诉讼代理人：孙雨辰，四川亚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张东海，四川亚峰律师事务所律师助理。 原告吴耀胜诉被告成都瑞欧物业管理有限公司（简称瑞欧公司）、第三人华住酒店管理有限公司成都大业路分公司（简称华住酒店大业路分公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告瑞欧公司对原告吴耀胜提起反诉。经审查后，本院依法受理了瑞欧公司提起的反诉。本诉和反诉案件依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴耀胜的委托诉讼代理人黄友秋，被告（反诉原告）瑞欧公司的委托诉讼代理人王辉，第三人华住酒店大业路分公司的委托诉讼代理人孙雨辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）吴耀胜本诉诉称和反诉辩称：一、关于本诉提出以下诉讼请求：1、瑞欧公司支付拖欠租金76704元（2016年8月至2019年7月）、违约金6000元（按欠付租金50%计算，仅主张6000元）；2、解除吴耀胜与瑞欧公司签订的《房屋租赁合同》（撤回该项诉讼请求）；3、瑞欧公司承担本案诉讼费用。事实与理由：吴耀胜与瑞欧公司签订《房屋租赁合同》，约定瑞欧公司每月应向吴耀胜付租金1598元，自2016年8月起，瑞欧公司拖欠租金未付，截止起诉之日欠租金总额为76704元。故吴耀胜诉至法院。二、关于反诉辩称：瑞欧公司应按合同约定支付租金，案涉房屋系以租代售，吴耀胜是考虑租金的金额才购买的案涉房屋。瑞欧公司与华住酒店大业路分公司签订租赁合同在前，与吴耀胜签订的租赁合同在后，瑞欧公司知晓其与吴耀胜签订合同约定租金远远高于华住酒店大业路分公司支付的租金，瑞欧公司具有欺诈行为。吴耀胜与瑞欧公司是租赁关系而非代理关系，瑞欧公司租赁案涉房屋是自用，不是转租营利，即使是转租营利，也是商业风险，不应适用情势变更原则，瑞欧公司要求变更降低合同约定租金是让无过错的购房者承担损失，其主张不应当得到支持。本案是平等主体间的经济行为导致，不涉及社会公共利益问题。案涉房屋无物理间隔属实，系成都市城乡房产管理局过错。瑞欧公司无证据证明吴耀胜指定收款账户已注销，瑞欧公司与吴耀胜一直有联系，不存在无法付款的情况。 被告（反诉原告）瑞欧公司本诉辩称和反诉诉称：一、关于本诉辩称：案涉房屋没有物理间隔，是在一层楼中，实质性为按份共有，对该楼层的处分应当尊重三分之二以上表决权业主的同意，该楼层远超过三分之二业主已于2016年与瑞欧公司达成补充协议按实收实付方式支付租金。案涉租赁合同在履行过程中发生了情势变更，继续履行原租赁合同对瑞欧公司不公平，吴耀胜提出的诉讼请求不合理。瑞欧公司向吴耀胜支付租金时，其指定收款账号已注销，瑞欧公司不存在违约。二、关于反诉提出以下诉讼请求：1、判令将瑞欧公司与吴耀胜之间签订的《房屋租赁合同》约定的房屋月租金标准依法更改为自2017年4月1日起“实收实付”，具体支付金额按华住酒店管理有限公司与瑞欧公司签订的《房屋租赁合同》关于“租金自2014年8月1日（起租期）起，前两个年度租赁范围租赁费用不变，租费单价为63元/平方米/月（含物业管理费含税费），第3个租赁年（2016年8月1日）开始租金在第一年度基础上递增5％。之后两年不变以此类推（每两年递增5％）。以上租赁费用中租金占70％，物业管理费占30％”约定，2017年4月1日至2018年7月31日每月租金为63×0.7×1.05×12=555.66元，2018年8月1日至2020年7月31日每月租金为555.66×1.05=583.44元，每两年递增一次，以后年度以此类推）；2、诉讼费由吴耀胜承担。事实和理由：瑞欧公司与吴耀胜签订《房屋租赁合同》以后，由于国家宏观调控政策，消减房地产市场泡沫经济，以及整体经济形势下滑，瑞欧公司代为经营出租以后，实际收到的租金远远低于与吴耀胜约定的租金。瑞欧公司在经营过程中，亏本贴补了一年多租金以后，实在无力承担如此巨额亏损，公司濒临倒闭。继续按照《房屋租赁合同》约定的租金履行，对瑞欧公司非常不公平。2015年至2016年期间，瑞欧公司无力承担《房屋租赁合同》项下租金以后，由此引发了一系列社会群体事件，警察出警十余次。对此政府相关部门高度关注，为了社会稳定和业主利益，瑞欧公司在政府部门协调和指导下，经政府部门同意，按照“依法办证、实收实付、分层管理、保值挽损”的方针，积极处理该群体性事件，目前已经和大部分业主达成一致，按照实收实付向业主支付租金。 为了维护社会稳定和所有业主的利益，瑞欧公司面临以下困难：第一，业主太多，产权分散，没有瑞欧公司统一经营，业主的资产无法统一出租，资产价值无法实现，业主将受到更大损失。因为涉及所有业主利益，瑞欧公司不能破产，必须持续经营；第二，目前瑞欧公司按照实收实付向业主支付租金，不赚利润，倒贴管理人员工资，这样的亏本生意，找不到其他公司愿意接手。瑞欧公司一旦和所有业主解除合同，那么势必让所有业主项下资产处于无人经营管理的真空状态，业主损失进一步扩大，极有可能再次引发群体性事件，影响社会稳定；第三，如果继续按照原《房屋租赁合同》约定的租金向吴耀胜继续履行，那么利益的驱使下，其他业主必然效仿吴耀胜人。由此引发的结果就是，瑞欧公司再次无力支付，群体事件从新上演，再次影响社会稳定；第四，《房屋租赁合同》不能解除，该楼层每一个业主项下产权，均无物理间隔，无独立水电表，必须统一出租才能实现其经济价值，一旦解除合同，会导致其他业主出租权受到影响。综上所述，该情势变更已经确实的发生，如果瑞欧公司继续按照原《房屋租赁合同》约定的租金向吴耀胜继续履行，不仅仅对瑞欧公司不公平，还会产生一系列的影响社会稳定的连锁反应，影响公共利益。望法院从停纷止争、维护瑞欧公司合法权益、维护社会公共利益的角度出发，依据相关法律规定，判令更改合同条款，支持瑞欧公司的诉讼请求。 第三人华住酒店大业路分公司陈述，瑞欧公司与华住酒店大业路分公司签订的包含案涉房屋的房屋租赁合同，在吴耀胜授权范围内，吴耀胜也明知华住酒店大业路分公司系案涉房屋实际承租人的事实，该租赁合同合法有效，应受法律保护。 本院经审理查明，认定事实如下：位于成都市锦江区××路××号××层××号房屋系吴耀胜所有。2013年7月29日，吴耀胜与瑞欧公司签订一份《房屋租赁合同》，约定吴耀胜将案涉房屋租赁给瑞欧公司，房屋建筑面积为12平方米，租赁期限为10年即从2014年3月1日起至2024年2月28日止；房屋租金标准为：第1年—第3年月租金为1462元，第4年—第7年月租金为1598元，第8年—第10年月租金为1734元；租金支付方式为每季度支付，瑞欧公司需每季度第一个月20日前将租金转账至指定账户（户名：黄友秋，账号：6222××××0807）；因瑞欧公司原因拖欠租金达30日以上的，吴耀胜有权解除合同，收回房屋，瑞欧公司按合同年租金的50%向吴耀胜支付违约金，若支付的违约金不足弥补吴耀胜损失的，瑞欧公司还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；双方因履行合同发生纠纷，协商解决不成的，可依法向房屋所在地人民法院起诉。同日，吴耀胜出具《委托书》，委托黄友秋领取案涉房屋租赁收益，委托收款账账户与上述《房屋租赁合同》约定一致；同时，吴耀胜出具《授权委托书》，授权委托瑞欧公司行使业主权利（包括但不限于收房、物管、出租等），授权委托瑞欧公司期限为从2013年7月29日至2024年2月28日。 吴耀胜于2016年向本院提起诉讼，要求瑞欧公司支付拖欠案涉房屋租金及违约金。本院于2016年8月12日出具（2016）川0104民初4286号民事判决书，判决瑞欧公司向吴耀胜支付租金16553.6元（2015年9月至2016年8月10号，按月租金1462元计算）及违约金1500元。2017年3月30日，成都市中级人民法院出具（2017）川01民终720号民事判决书，对（2016）川0104民初4286号民事判决书判决结果予以维持。 瑞欧公司（出租方、甲方）与华住酒店管理有限公司（承租方、乙方）于2013年10月25日签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方位于成都市锦江区××路××号大业大厦房屋，该房屋实际面积为约7164.11平方米，乙方实际租赁的建筑面积为7164.11平方米，包括1层部分（面积为10平方米）、12层至14层全部、18层至19层全部；甲方于2014年3月1日（交房日）前向乙方交付该房屋，该房屋租赁期限自2014年8月1日起至2026年7月31日止共计12年，甲方给予乙方免租装修期5个月，自2014年3月1日起至2014年7月31日止，如果甲方迟延交付该房屋或经甲乙双方协商推迟交房日期的，起租日、付款日、免租期和租赁期限也相应顺延；自2014年8月1日起，前2个租赁年度租赁范围租赁费用不变，租赁费用为5416067.16元／年，租费单价为63元／平方米／月（含物业管理费含税费），第3个租赁年度2016年8月1日开始租金在第一年的基础上递增5%，为56866870.52元／年，之后两年不变，以此类推（每两年递增5%），以上租赁费用中租金占70%，物业管理费用占30%，甲方保证在合同有效期限内不以其他任何理由调高租金；租金支付方式为按期支付，每6个月为一期，在房屋全部交付乙方后并在完全交房后5日内，乙方将首期租赁费用2708033.58元支付给甲方，以后乙方应于每期首月15日前向甲方支付本期租赁费用；乙方向甲方支付的各项费用采用银行转账方式支付至甲方账户。华住酒店管理有限公司承租的房屋中包括案涉房屋。2014年3月3日，瑞欧公司向华住酒店管理有限公司交付承租房屋。2014年3月3日，瑞欧公司、华住酒店管理有限公司、华住酒店大业路分公司共同签订一份《房屋租赁合同补充协议》，约定鉴于瑞欧公司与华住酒店管理有限公司签订的位于成都市锦江区××路××号房屋之《房屋租赁合同》，自本协议签订之日起，该合同中约定的华住酒店管理有限公司的一切权利与义务一并转让给华住酒店大业路分公司，瑞欧公司同意。之后，瑞欧公司与华住酒店又签订一份《房屋租赁合同之补充协议》，约定华住酒店大业路分公司不再租赁位于成都市锦江区××路××号××大厦××层。 2017年7月25日，相关政府部门对大业大厦房屋业主提出所欠租金及不能兑现租金的赔偿等相关问题进行会议讨论，提出尽早召开协调会，协调处理好“实租实付”部分购房业主的租金支付事宜的处理方案。2016年3月至9月期间，案涉房屋所在大业大厦19楼的案外46名业主与瑞欧公司、成都同瑞非融资担保有限公司签订《租金支付补充协议》，约定自2015年9月1日至2016年2月29日期间内产生的6个月租金瑞欧公司全额承担，并由成都同瑞非融资担保有限公司承担连带责任，时间自双方签定该协议之日起计算两年内付清；各业主与瑞欧公司之间的合同继续存在有效，业主租金仍由瑞欧公司进行收取与支付，支付方式按实收实付（注：按瑞欧公司与汉庭酒店约定的租期、租金、递增方式的相关条款执行）；自2016年3月1日起租金不足部分按各业主当时与瑞欧公司签订的合同在租赁期限内由瑞欧公司和成都同瑞非融资担保有限公司与业主另行协商处理。 瑞欧公司通过银行转账的方式将案涉房屋至2015年8月租金转账至吴耀胜指定账号为6222××××0807的银行账户。2017年1月25日，瑞欧公司向上述账户支付租金，显示该账号不存在。瑞欧公司当庭向吴耀胜指定账号6222××××0807转账0.01元，显示网银实时转出交易撤销。 以上事实有当事人的陈述及以下证据在案为证：吴耀胜提交的民事判决书，瑞欧公司提交的吴耀胜指定账户不能收款的证据、收款人身份证及收款账户、吴耀胜出具的《授权委托书》、会议记录、签到表、《租金支付补充协议》，华住酒店大业路分公司提交的《房屋租赁合同》（瑞欧公司与华住酒店大业路分公司签订）、《国土证》、《房屋产权证》、房屋明细清单、原产权人出具的授权委托书、吴耀胜出具的《授权委托书》、《房屋租赁合同》补充协议（2份）、（2016）川0104民初4285、4286号民事判决书、（2017）川01民终719、720号民事判决书。 本院认为，瑞欧公司与吴耀胜签订了《房屋租赁合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法、真实、有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。吴耀胜已经按照合同约定将案涉房屋交付给瑞欧公司使用，但瑞欧公司拖欠租金未付，现吴耀胜要求瑞欧公司继续支付租金至2019年7月的诉讼请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持，本院已出具判决书判决瑞欧公司向吴耀胜支付2015年9月至2016年8月10号租金，故本案中，吴耀胜要求支付租金自2016年8月11日起算。情势变更是指合同在有效成立后，非因当事人双方的过错使原合同继续履行的基础发生异常变更，致合同不能履行或合同继续履行将显失公平，因此根据诚实信用原则，当事人可以请求变更或解除合同。瑞欧公司与吴耀胜签订《房屋租赁合同》前，案涉房屋已由瑞欧公司出租于华住酒店大业路分公司，瑞欧公司明确知晓其与吴耀胜约定租金远高于华住酒店大业路分公司支付租金，瑞欧公司不具有按约向吴耀胜支付租金的能力，瑞欧公司并非不具有过错。虽然案涉房屋与周边房屋没有分割的墙体，但案涉房屋的权属界限是清楚的，位置及面积可以具体确认，吴耀胜系案涉房屋所有权人，对案涉房屋享有独立的占有、使用、收益和处分的权利。案涉房屋所在楼层案外46名业主与瑞欧公司达成《租金支付补充协议》，就自有房屋租金的支付方式与瑞欧公司达成了一致的变更意见，上述协议的签订系房屋所有权人对自有房屋行使处分权，不影响他人对其自有房屋的处分权，故吴耀胜有权按自己的意思表示决定是否按其他业主标准与瑞欧公司签订《租金支付补充协议》，吴耀胜与瑞欧公司签订合同继续履行的基础并未发生异常变更。瑞欧公司提出合同履行过程中出现情势变更的意见，本院不予采纳。且根据案外业主与瑞欧公司签订《租金支付补充协议》约定，在2016年3月1日起，华住酒店大业路分公司向瑞欧公司支付的租金部分，瑞欧公司对各业主进行实收实付，租金不足部分，各业主与瑞欧公司、成都同瑞非融资担保有限公司另行协商处理，各业主并未放弃对租金不足部分的权利主张。综上，在吴耀胜不同变更租金标准的情况下，瑞欧公司应按合同约定向吴耀胜支付2016年8月11日至2019年7月租金，即56104元（1462元÷31天×21天＋1462元×6月+1598元×29月），瑞欧公司提出的变更租赁支付标准的事诉讼请求，本院不予支持。 关于违约金，根据合同约定，拖欠租金达30日以上的瑞欧公司应当按合同年租金的50%支付违约金，现瑞欧公司已拖欠租金达30日以上，吴耀胜要求瑞欧公司支付违约金的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。2017年1月25日，瑞欧公司向吴耀胜指定账户支付租金，显示该账号不存在，吴耀胜未提供证据证明该账户可正常使用，故本院认定该账户不能正常收取款项。吴耀胜在指定账户不能正常收款的情况下，应及时通知瑞欧公司确定收款账户；瑞欧公司在不能正常支付租金的情况下，也应当及时告知吴耀胜获取新的收款账户，故双方均具有过错。综合考虑吴耀胜的损失情况、双方当事人履行合同情况、过错程度，根据公平原则，本院确定瑞欧公司按年租金10%应向吴耀胜支付违约金1918元（1598元×12月），吴耀胜多主张部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）成都瑞欧物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）吴耀胜租金56104元、违约金1918元； 二、驳回原告（反诉被告）吴耀胜的其余诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）成都瑞欧物业管理有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取934元，由原告（反诉被告）吴耀胜负担274元，由被告（反诉原告）成都瑞欧物业管理有限公司负担660元；本案反诉案件受理费减半收取527元，由被告（反诉原告）成都瑞欧物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  范 薇 人民陪审员  费福来 人民陪审员  李 薇 二〇二〇年十二月二十二日 书 记 员  邹聪颖