济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初15992号原告：徐某，男，1967年1月1日出生，汉族，个体，住济南市被告：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370100751772298X。法定代表人：薛某某，总经理。委托诉讼代理人：张某某，男，系该公司员工。原告徐某与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月5日公开开庭进行了审理。原告徐某、被告圣凯公司的委托诉讼代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐某向本院提出诉讼请求：1.依法判令圣凯公司向徐某支付租金154961.1元(自2016年9月1日至2020年8月31日止);2.依法判令圣凯公司向徐某支付租金利息19523.08元，(以36157.59为基数，按照银行同期贷款利息6%为计算标准，自2017年3月1日至2020年11月1日;以36157.59为基数，按照银行同期贷款利息6%为计算标准，自2018年3月1日至2020年11月1日;以41322.96为基数，按照银行同期贷款利息6%为计算标准，自2019年3月1日至2020年11月1日;以41322.96为基数，按照银行同期贷款利息6%为计算标准，自2020年3月1日至2020年11月1日)；3.本案涉案律师费、诉讼费、保全费等全部费用由圣凯公司承担。事实与理由：2010年8月18日，徐某与圣凯公司签订了委托经营管理协议，约定徐某将其购买的位于济南市历下区泺源大街圣凯财富广场商业广场二层的某某某某某号商铺委托圣凯公司经营(实际是租赁)，期限为20年，即2010年9月1日起至2030年8月31日止，双方同意每年年委托经营租金为按商铺总价款516537元为基数，第五到第八年为7%，第九到第十二年为8%。租金每年支付一次，每次租金支付时间为每年度的第六个月支付全年租金。根据协议约定，圣凯公司应分别于2017、2018、2019、2020年3月1日前应当支付当年租金，但并未支付。另根据合同约定，圣凯公司应支付徐某支付的律师费、案件受理费、诉讼保全费等涉案费用。据此，为维护合法权益，特诉致贵院，望判如诉请。圣凯公司辩称，对于徐某主张租金数额有异议。首先，《委托经营管理协议》中约定了租金支付时由圣凯公司扣除维修基金和楼宇保险。再者，该项目已多年经营亏损，实际租金收益根本达不到委托协议约定的租金标准，也为导致类似纠纷比较多，同类情况中，徐某的租金领取已经算是时间比较靠后的了，这一点法院诉讼案件中也可查。委托协议本身已有失公平，不能再以委托协议进行参照，应该依据实际租金水平为基准。另外，除了前述实际经营情况外，2020年初开始出现较严重疫情，对于项目经营也产生较大影响，全国多数地区都执行了租金减免政策，这一点也请法院予以考量。徐某主张由圣凯公司承担全部诉讼及律师费用问题。原委托协议约定由败诉方承担合理部分，而不能认定是全部承担。且圣凯公司是由于市场不景气及经营亏损所致，并非恶意拖欠。请法院综合衡量。徐某主张利息或经济损失问题，双方就此没有明确约定。鉴于圣凯公司自身经营实际情况以及涉诉较多等因素，综合本案事实，恳请法院予以驳回。近几年实体经济整体处于低迷状态，徐某要求的租金是按购房款总额的7%、8%等递增比例进行支付，已远远超出了市场实际的租赁水平。目前，涉案商铺所在项目多处商铺闲置，整个项目也已较长期出现亏损，已导致类似案件累积较多，圣凯公司负累较重。现阶段，圣凯公司已采取引进资金注入的形式来解决类似问题。根据实际情况圣凯公司于前两年下旬组织召开了商铺业主见面会（徐某期间应该曾参与），就委托期间租金结算及后续委托模式进行了协商及明确。主要确定：1.由圣凯公司设法落实资金，尽快将欠付业主（包含徐某在内）2017年1月1日之前的租金结算。2.确定商铺新的委托经营模式。因实际租赁市场和前期委托约定租金实际存在较大差距，确定自2017年1月1日起（具体日期待被告公司资金到位后议定），委托管理租金标准由购房款X6%、7%、8%递增标准改为以场地实际租赁收益水平为测算依据计租。综合圣凯公司提供的证据及答辩内容和本案事实，委托协议确实存在有失公平的情况且不应再做为计租依据，恳请法院根据实际情况综合衡量、合理判决。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于济南市历下区泺源大街29号圣凯财富广场1-2102，建筑面积30.90平方米，规划用途为商业，徐某系涉案房屋的产权人，并于2009年12月22日办理了房屋产权登记（房产证号：济房权证历字第**）。2010年8月18日，徐某与圣凯公司签订委托经营管理协议，约定徐某将涉案房屋委托给圣凯公司经营管理，委托经营的期限为20年，自2010年9月1日至2030年8月31日止；租金计算方式为：以商铺总楼款516537元为基数，第一年到第四年按总房款的6%支付，第五年到第八年按总房款的7%支付，第九年到第十二年按总房款的8%支付，租金每年支付一次，每次租金支付的时间为每年度的第六个月支付全年租金；公共部位、公用设施设备的维修基金按商铺总价款2%分40年缴纳，每年维修基金在返还租金中扣除；委托经营期间整个圣凯公司的财产保险，按面积分摊，在返还租金中扣除。徐某在该协议上签名捺印、圣凯公司在该协议上加盖公章予以确认。涉案商铺第五年到第八年租金为516537元×7%=36157.59元/年，第九年到第十二年租金516537元×8%=41322.96元/年。圣凯公司提交自行制作的付款业主统计表一份，载明应扣除徐某应支付维修基金均为258.27元/年、保险154.50元/年。本院认为，2010年8月18日，徐某与圣凯公司签订委托经营管理协议，约定徐某将涉案房屋委托给圣凯公司经营管理，圣凯公司未按约定向徐某支付2016年9月1日至2020年8月31日期间的租金，圣凯公司应向徐某支付扣除维修基金及财产保险后的租金，事实清楚，证据充分。故圣凯公司应当向徐某支付拖欠2016年9月1日至2020年8月31日的租金154961.10元（36157.59元/年×2+41322.96元/年×2），扣除维修基金1033.08元（258.27元/年×4）及保险618元（154.50元/年×4）后，应支付租金为153310.02元。对于徐某要求圣凯公司支付租金的诉讼请求，本院予以部分支持。圣凯公司未按期支付租金，构成违约，给徐某造成了利息损失，应向徐某支付利息。本院酌定利息以每年扣除维修基金及财产保险后的租金为基数，自应付租金之日按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算。对徐某要求圣凯公司支付律师代理费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐某支付2016年9月1日至2020年8月31日期间的租金153310.02元。二、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日向原告徐某支付利息（以35744.82元为基数，自2017年3月1日至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以35744.82元为基数，自2018年3月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以40910.19元为基数，自2019年3月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以40910.19元为基数，自2020年3月1日起至实际给付之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告徐某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3790元，减半收取1895元，由被告山东圣凯置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 闫 勇二〇二〇年十二月二十一日书记员 孙左兰