广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初38138号原告：深圳市长龙港投资发展有限公司，住所:深圳市龙岗区坂田街道大发埔社区里石排一巷20号坂田集团统建楼903，统一社会信用代码9144030005788840X1。法定代表人：苏晓聪。委托诉讼代理人：庄婉娜，广东世港律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑秋婷，广东世港律师事务所律师。被告：于英伟，男，汉族，住所：黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：王海若，广东鹏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄思行，广东鹏港律师事务所实习律师。原告深圳市长龙港投资发展有限公司与被告于英伟租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人庄婉娜、郑秋婷、被告于英伟及其委托诉讼代理人王海若到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.确认原告与被告于2019年11月25日签订的《租赁合同》于2020年5月1日解除；2.被告向原告支付2020年2月1日至2020年4月30日共三个月的租赁费32633.64元（10877.88×3）及相当于履约保证金的违约金35568元；2.被告向原告返还已减免的租金29926.52元（从2019年12月21日开始至2020年4月30日，已减免4个月多10天，（17784-10877.88）×4+（17784-10877.88）/30×10=29926.52)；3.被告向原告支付未按要求交付商铺的占用费109075.2元（月租金约定为17784元，从2020年5月1日起截止至2020年7月31日，共92日，按租赁商铺日租金标准的200%计算，这期间被告应支付17784/30×92×2=109075.2元）；4.被告承担原告因主张权利而产生的合理费用2000元及诉讼费用。以上款项暂合计为：209203.36元。事实与理由：原告与被告于2019年11月25日签署《租赁合同》，约定被告承租华创云轩裙楼商业长龙MALL第L2层自编L2-12号商铺，用于养生业态同仁春养生馆等品牌经营。《租赁合同》期限为2019年12月21日至2022年12月20日，约定2019年12月21日至2020年12月20日第一年的租金为17784元，于每月20日前应向原告交纳下个月的租金。根据《租赁合同》5.1条的约定，原告为扶持被告经营，同意有条件给予被告租金优惠，即在2019年12月21日至2020年6月20日期间，提供70天的租金优惠，优惠后月租金为10877.88元。但若因被告原因导致本租赁合同提前解除或终止，租金扶持优惠自动撤销，则被告应在合同终止后3日内补交减免的全部租金。原被告签订《租赁合同》后，各自按合同履行交付商铺、支付租金的义务。但从2020年1月21日起，被告便违反《租赁合同》的约定未按时交纳租金，并在2020年4月21日擅自闭店歇业。原告分别于2020年3月27日、2020年4月21日向被告发出《关于催告同仁春拖欠费用的公函》、《关于“同春仁养生馆”租金催缴函》，要求被告按照合同约定支付2020年2月、3月、4月的租金，再于2020年4月27日向被告发出《关于催告“同仁春”租赁合同解约撤场清拆的公函》要求被告支付租金、退还减免税金、违约金，并于收到本函之日起3日内自行搬离租赁物业，并拆除装修，将物业恢复至交付时状态（毛坯房状态），否则原告将按照合同约定从2020年5月1日起按日租金200%向被告收取场地占用费。但截至原告起诉时，被告仍未按约定及要求交付物业并恢复至交付时的毛坯房状态。被告以上严重违约行为已侵犯了原告的合法权益，故原告根据《租赁合同》5.1条、5.2.3条、5.3.2条、12.12条、14.2.2条、14.5.2条的规定，被告应向原告支付返还租金优惠款项并支付未按原告要求标准交还商铺产生的场地占用费、违约金等。被告的答辩意见：一、关于2020年2月到4月的租金，被告因政府疫情防控措施不可抗力因素无法履行合同义务，管理服务费应予免除。2020年1月23日到2020年3月21日，被告因政府疫情防控措施无法正常经营，3月22日到4月30日，尽管政府出台政策复工复产，但受疫情余波影响，被告营业状况十分惨淡。预料到继续营业只会扩大亏损，因此被告于4月30日电话通知原告，以疫情不可抗力为由解除合同。依《租赁合同》第十八条，疫情不可抗力因素持续期间已超过一个月，被告因不可抗力解除合同无需向原告方承担任何责任。被告无需支付此期间租金、管理费，无需承担相应滞纳金、违约金，己支付的1月23日到1月31日租金、管理费应予返还。二、双方因不可抗力解除合同，被告无需承担违约责任；即便认定被告违约，因原告已扣缴被告履约保证金，足以弥补原告所示，被告无需支付违约金。三、合同因不可抗力因素解除，非因被告原因导致合同提前终止，原告主张返还减免的租金，无事实和法律依据。四、原告主张被告支付2020年5月1日至2020年7月31日的商铺占用费，无事实与法律依据。被告于2020年4月30日通知原告解除合同并撤场，原告就对商铺上锁。被告实己丧失对商铺的处置权，期间对商铺的处置权归原告。2020年9月21日原告要求被告清拆才开锁。五、原告未提供充分证据证明已支付2000元维权费用，不应支持相关诉求。经审理查明，2019年11月25日，原告深圳市长龙港投资发展有限公司（甲方）与被告于英伟（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定乙方向甲方租赁位于深圳市龙岗区裙楼商业长龙ＭＡＬＬ”项目内一特定面积和位置之场地（以下简称“该商铺”）。合同的主要内容如下：第二条，出租商铺。甲方将第L2层自编L2-12号商铺出租给乙方使用，建筑面积177.84平方米。第三条，租赁期限。本合同的租赁期限为36个月，自2019年12月21日起至2022年12月20日止。第四条，商铺用途。该商铺只供乙方作养生业态“同春仁养生馆”品牌经营之用。第五条，租赁费用及支付方式。5.1双方约定，商铺租金从第2年起在上一年度月租金标准的基础上每年递增5%。第一年租金标准为17784元/月（优惠后的租金自2019年12月21日起至2020年6月20日止的租金额为10877.88元/月）。第2个计租年度租金为18673.2元/月。5.2除首期租金外，其他交租期租金均按每1个完整的自然月为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期的租金。5.2.3双方确认，乙方按约履行本合同是甲方给予乙方上述租金优惠的前提，若因乙方原因导致本租赁合同提前解除/终止时，双方均同意租金优惠自动撤销，乙方应在本合同终止后3日内补交对应优惠的全部租金。5.3.1合同签署当日，乙方应向甲方一次性交纳履约保证金35568元。5.3.2合同期间，如果乙方违反本合同约定，给甲方造成损失的，在甲方发出书面通知后7天内，乙方拒不纠正或赔偿的，甲方有权直接从乙方的履约保证金中抵扣，以补偿乙方违约造成的损失。乙方在收到抵扣通知后十个工作日内未将履约保证金重新补足的，甲方有权解除合同，收回该商铺，乙方须向甲方支付与本合同约定的履约保证金等额的违约金，若甲方损失超过履约保证金的，甲方有超过部分仍有权向乙方追索。5.4.1乙方须自行负担与该商铺使用有关的包括但不限于综合管理服务费、税费、通讯费、能源费、水电线损耗分摊及其他费用，上述费用的具体金额、缴纳及结算由乙方和商业管理公司另行签署的《综合管理服务合同》中约定。第八条，商铺装修。乙方自费按标准进行装修、分割、修建、安装设备或改建。第十二条，经营条款。12.1乙方同意甲方可将本合同中的部分或全部权利义务委托给商业管理公司代为行使和履行，无须再通知乙方。乙方在《综合管理服务合同》项下义务和责任也构成对甲方的单方承诺，甲方有权直接援引向乙方主张权利。12.12乙方应服从甲方和商业管理公司对本项目营业时间的安排，不得于正常营业时间内无故停止营业、撤离派驻人员或商品，乙方应配合甲方和商业管理公司对本项目进行的推广活动的时间安排。第十四条，商铺交还。14.1租赁期限届满或甲乙双方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日交还该商铺。14.2合同结束（不论基于何种原因），甲方有权选择要求乙方按下述任一方式交还商铺。如因乙方原因导致商铺的装修或附属设施/设备遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失。该条约定了两项交还商铺方式。14.5.2无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将符合约定要求的该商铺交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，每逾期一日，乙方应按照合同终止时该商铺日租金标准的200%支付占用费，并按照合同终止时该商铺日综合管理服务费标准向商业管理公司支付综合管理服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该商铺时为止。第十七条，违约责任及合同解除、终止。17.3乙方逾期超过30天未能支付、不支付或者迟延支付租金、综合管理服务费或其他任何应付给甲方或商业管理公司的费用，属于甲方有权提前解除合同的情形。17.4如有第17.3条款的违约情况发生，本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金，如甲方损失超过履约保证金的，甲方有权从乙方预付的租金和管理费（如有）中扣除，并继续追索本合同项下的违约责任，要求乙方按本合同的约定退还该商铺。17.5甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的损失，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支包括但不限于律师费、诉讼费、公证费、装修清理费、围蔽费等，均由乙方承担。第十八条，不可抗力。18.4遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止。如该不可抗力自另一方收到通知后，持续超过三十天导致本合同无法继续履行的，则任何一方均可解除本合同而无须向另一方承担任何责任。合同签订后，被告向原告交付了合同约定的履约保证金35568元，对原告交付的商铺进行了装修后进行了正常营业，并按照合同约定的优惠期租金支付了相应月份的租金，直至2020年1月31日。后因新型冠状肺炎病毒疫情，被告于2020年1月下旬开始闭店歇业，于3月下旬在深圳市长龙港商业管理有限公司通知下恢复营业。因生意不佳，被告于4月21日停止营业。原告主张，以深圳市长龙港商业管理有限公司的名义在2020年3月27日向被告发出书面通知催缴2月1日后的租金，于4月21日通知被告立即恢复营业；原告于4月21日再次催缴2月份后的租金，于2020年4月27日向被告发出《关于催告“同仁春”租赁合同解约撤场清拆的公函》要求被告支付租金、退还减免税金、违约金，并于收到本函之日起3日内自行搬离租赁物业，并拆除装修，将物业恢复至交付时状态（毛坯房状态），否则原告将按照合同约定从2020年5月1日起按日租金200%向被告收取场地占用费。被告对上述原告主张的通知均辩称没有收到相关书面通知。原告未能举证证明其将相关通知送到了被告处。被告称，其只在2020年9月14日收到原告的要求撤铺、清拆装修的告知函；收到上述告知函后，被告前往涉案商场办理了水电交接等手续，9月17日拆除了相关装修。原告主张解除合同的时间是2020年5月1日，但未举证证明被告收到其发出的解约通知。被告主张，合同解除时间是2020年4月30日，其在当天电话通知原告解除合同并撤场。被告另主张，其电话通知原告后，原告就对商铺上锁，被告丧失了对商铺的处置权。但被告的上述主张亦未提交证据予以证明。另查，案涉建筑物登记的不动产权利人为深圳市众驰伟业投资发展有限公司，原告系从产权人处承租了案涉房产转租给了本案被告。原告为包括本案诉讼在内的与7个租户纠纷产生的10余宗案件支出了律师代理费共计20000元。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，该合同真实有效。双方均确认被告于2020年2月1日后未支付租金。因受新冠肺炎疫情的影响，被告自2020年1月下旬至3月下旬无法正常经营。3月21日政府发布复工复产通知，被告称因疫情影响营业，故于4月30日电话告知原告解除合同，虽被告无提供证据证明向原告发出解除合同的意思表示，但原告亦自认其于4月底发函要求解除合同，因此根据以上事实应认定为双方协商一致解除合同，本院确认租赁合同已于2020年4月30日解除。根据我国政府在不同阶段对新冠肺炎疫情采取的不同力度的防控措施、采取不同防控措施的时间、对恢复生产、生活秩序的时间安排等综合判断新冠肺炎疫情对被告经营的影响,按照公平原则，原、被告双方对相关损失应共同承担，本院酌定被告应支付原告2020年2月1日至3月21日的租金的一半，即9246.20元，计算方法：（10877.88元×1月+10877.88元÷30天×21天）×50%。被告无正当理由拒不支付2020年3月22日至4月30日期间的租金，本院认为被告应向原告支付上述期间的租金13778.65元，计算方法：10877.88元×1月+10877.88元÷30天×8天。关于原告诉求的2020年5月1日至7月31日商铺占用费，根据被告提交的照片结合同期审理的其他系列案查明的类似情况，可以认定由于原告对涉案商铺上锁，亦不及时通知被告办理商铺交还手续，导致被告无法及时清拆、撤场，具有明显过错；被告亦自行上锁导致原告无法处置房屋，被告在合同解除过程中亦存在一定过错。本院根据双方过错程度，在合同约定的逾期交还商铺应支付租金的200%的占用费基础上，本院酌情认定被告应按原约定的租金标准向原告支付2020年5月1日至7月31日占用费21755.76元，计算方法：10877.88元×2个月。虽被告确存在拒不支付租金特别是恢复营业后的租金的情形，但根据合同5.3.2条约定，甲方有权直接从乙方的履约保证金中抵扣以补偿乙方违约造成的损失，且甲方应履行通知催缴租金义务。原告未能完成举证义务证明其通知被告催缴租金，故本院认定被告应支付的上述费用共计44780.61元（9246.20元+13778.65元+21755.76元），可以将履约保证金35568元抵扣，经核算，被告还应向原告支付的租金（占用费）差额为9212.61元。关于维权费用即原告支出的律师费承担问题，因被告存在拖欠租金的情形，原告根据合同第17.5条约定，可以要求被告承担。因原告支出的20000元律师代理费并非是唯一为本案支出的费用，结合原告的胜诉比例，本院酌情认定被告在本案中应向原告支付100元律师代理费。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，本院判决如下：一、确认原告深圳市长龙港投资发展有限公司与被告于英伟于2019年11月25日签订的《租赁合同》于2020年4月30日解除；二、被告于英伟应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市长龙港投资发展有限公司支付商铺租金（占用费）差额为9212.61元；三、被告于英伟应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市长龙港投资发展有限公司支付律师代理费100元；四、驳回原告深圳市长龙港投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2219元（原告已预交），由原告深圳市长龙港投资发展有限公司负担2120元，被告于英伟负担99元，原告可向本院申请退费99元，被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳99元，拒不缴纳的，本院予以强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杜 攀二〇二〇年十二月二十二日书记员 陈艳婷