北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初10799号原告：王婕，女，1981年3月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：韦新法（王婕之夫），男，现住北京市朝阳区。被告：北京鹏程鑫艺隆房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区辰光东路16号院1号楼4层403。法定代表人：张美娜，总经理。委托诉讼代理人：陈鹏，男，北京鹏程鑫艺隆房地产经纪有限公司经理。原告王婕与被告北京鹏程鑫艺隆房地产经纪有限公司（以下简称鹏程鑫艺隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王婕之委托诉讼代理人韦新法、被告鹏程鑫艺隆公司之法定代表人张美娜、之委托诉讼代理人陈鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王婕向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签署的北京市房屋租赁合同；2.判令被告支付2020年7月1日至2020年12月15日期间应付到期租金或占有使用费共计14575元；3.判令被告承担违约金2650元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2019年6月30日签署了《北京市房屋租赁合同》(下称租赁合同)，原告将其所有的位于北京市房山区辰光东路××号院××号楼××层××室租赁给被告用以居住办公使用，约定租赁期限为三年，自2019年7月1日至2022年6月30日，约定每月租金标准为2650元，租金支付方式为季付上打租，双方同时就合同解除以及违约责任等事项进行明确约定。陈鹏系被告股东并负责与原告办理租赁合同签署以及租金支付等合同履行事项。租赁合同签署后，甲方按约交付房屋，乙方占有并使用房屋至今，但截至甲方提起本案诉讼之日，被告除在2019年7月25日支付租金5300元、在2020年3月3日支付租金7950元以及在2020年8月31日支付租金15900元之外，剩余租金(自2020年6月1日起对应租金)均未支付，经原告多次催收，仍以各种理由推诿。原告认为被告长期逾期支付租金的行为已经构成严重违约，根据租赁合同第九条第(四)款约定，被告不按照约定支付租金达3日或欠缴各项费用达200元的，原告即可解除租赁合同，被告长期逾期支付租金，符合约定的解除条件。现原告要求自2020年9月11日起解除租赁合同并要求被告应立即腾退承租房屋并返还原告，同时要求被告一次性结清截至2020年9月10日应付租金8833.3元。另，根据租赁合同第十条第(一)款与第(四)款约定，因被告逾期支付租金导致原告解除租赁合同的，被告应向原告支付月租金100%的违约金，考虑到本案被告长期欠租，因此原告要求被告支付2650元违约金既不违反合同约定，也不存在违约金过高的情形，请法院依法裁决。鉴于被告至今仍占有使用租赁房屋并拒绝腾退，应当自2020年9月11日起按照每月2650元的标准向原告支付房屋占有使用费，直至被告腾退并返还租赁房屋。特此起诉如上，恳请法院依法裁判，维护原告的合法权益。鹏程鑫艺隆公司辩称，按双方合同约定，每年有一个月的空置期，我认为租金应该是2020年8月1日开始计算。我不希望解除合同，我现在只是拖欠房租，我需要原告给我一周时间把房租补上，我可以先补上半年的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王婕提交北京市房屋租赁合同、不动产权证书、收款凭证截图、电话录音及文字整理稿，鹏程鑫艺隆公司对上述证据的真实性认可，本院亦予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，王婕为房山区辰光东路××号院××号楼××层××房屋的房屋所有权人，2019年6月30日，王婕与鹏程鑫艺隆公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定王婕将上述房屋出租给鹏程鑫艺隆公司，租赁用途为居住办公，房屋租赁期自2019年7月1日至2022年6月30日，共计3年，甲方应于2019年7月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，租金标准每月2650元，租金共计29150元，按季支付，乙方应提前15日预付下一周期房屋租金及相关费用。鹏程鑫艺隆公司不按照约定支付租金达3日的，王婕有权单方解除合同，收回房屋，且鹏程鑫艺隆公司需按月租金的100%向王婕支付违约金。合同签订后，王婕将上述房屋交付给鹏程鑫艺隆公司使用，鹏程鑫艺隆公司分别于2019年7月25日向王婕支付5300元、于2020年3月3日支付7950元、于2020年8月31日支付15900元。双方当事人认可，鹏程鑫艺隆公司已支付2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金，之后的租金鹏程鑫艺隆公司因资金紧张一直未付。再查，本案审理过程中，因鹏程鑫艺隆公司拒不提供实际租住人信息，房屋腾退存在困难，故王婕自行找到实际租住人协商，双方重新签订了租赁合同，起租日为2020年12月16日，故王婕主张本案租金计算至2020年12月15日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。王婕与鹏程鑫艺隆公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约履行。根据双方合同约定，鹏程鑫艺隆公司延迟支付租金的行为已经达到合同约定的解除条件，故王婕要求解除合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，合同自通知到达对方时解除，王婕向本院起诉要求解除合同，该起诉书具有解除合同通知的性质，起诉书送达鹏程鑫艺隆公司的时间应为合同解除的时间，具体到本案为2020年9月29日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现合同已解除，王婕要求鹏程鑫艺隆公司支付未付租金和未返还房屋前占有使用费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于未付租金或占有使用费的数额，鹏程鑫艺隆公司主张合同存在每年一个月的免租期，王婕主张免租期为三年共计一个月，且已在第一年使用完毕，对此本院综合双方合同约定的每月租金2650元、租金总计29150元认定免租期应为每年一个月，然双方合同仅履行一年有余就因鹏程鑫艺隆公司违约而解除，若其仍享受每年一个月的免租期对王婕而言显失公平，故本院综合合同履行情况、鹏程鑫艺隆公司违约行为酌情确定第二年免租期为10天，即鹏程鑫艺隆公司支付租金的起算日为2020年7月11日，按照每月2650元的标准，计算至王婕主张的2020年12月15日，经核算为13692元，合同解除之前为租金，合同解除之后为占有使用费。关于违约金，根据合同约定，鹏程鑫艺隆公司已构成违约，故王婕要求其按照合同约定支付违约金2650元，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、王婕与北京鹏程鑫艺隆房地产经纪有限公司2019年6月30日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年9月29日解除；二、北京鹏程鑫艺隆房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付王婕租金和占有使用费13692元；三、北京鹏程鑫艺隆房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付王婕违约金2650元；四、驳回王婕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费116元，由北京鹏程鑫艺隆房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李亚丽二〇二〇年十二月十五日法官助理 周 蕊书 记 员 孙震颐