北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初61001号原告：赵兴雷，男，1977年7月27日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。委托诉讼代理人：谢海燕，北京天用律师事务所律师。被告：刘阔，男，1986年4月29日出生，汉族，户籍地北京市房山区。委托诉讼代理人：梅嘉麟，北京市景运律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇。委托诉讼代理人：董珊珊，女，1995年11月29日出生，汉族，户籍地河北省邯郸市丛台区。原告赵兴雷（以下简称原告）与被告刘阔（以下简称被告）、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人谢海燕，被告之委托诉讼代理人梅嘉麟，我爱我家公司之委托诉讼代理人董珊珊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告将北京市朝阳区XX号房屋（以下简称涉案房屋）原有所有户口迁出；2、判令被告支付逾期办理房屋户口迁出的违约金51.8万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月11日，原告通过我爱我家公司与被告签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称买卖合同），被告将涉案房屋出售给原告，甲方（出卖人）应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，幷继续履行全部户口迁出义务。”合同签订后，原告按照约定已支付房屋价款，并于2018年11月22日办理过户手续。后原告得知涉案房屋至今仍存在原有户口，经多次与被告沟通，被告仍未将原有户口从涉案房屋迁出，故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1.即使涉案房屋上存在户口，该户口也不是被告及其家人，我方不知晓涉案房屋户口情况，2.原告主张的违约金过高，被告尚有10万元押金未拿到，应从原告主张的违约金中扣除。3.出售房屋时，前前业主来闹，涉案房屋是以低于市场价80万元出售，原告知晓针对涉案房屋前前业主有纠纷的情况。我爱我家公司述称，因为不涉及我方，故我方不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明，2018年10月11日，出售方（甲方）被告与买受人（乙方）原告签订买卖合同，约定．甲方所售涉案房屋，建筑面积共93.69平方米。该房屋成交总价为518万元。甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。同日，出卖人（甲方）与买受方（乙方）、见证方我爱我家公司签订《补充协议》，约定：经甲乙双方友好协商同意，甲方承诺在标的房屋办理完产权转移手续后90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。2018年11月22日，双方办理了涉案房屋过户手续。截止到2020年6月28日，涉案房屋内尚有一户五人户口未迁出，包括户主苏X枫、配偶陈X琴、女儿苏X雁、外孙女张X瑜、女婿张X锋。庭审中，原告还提交了以下证据：1.原告与被告大姐、二姐、我爱我家公司员工马X飞之间的通话录音，证明原告联系不上被告，只能联系被告家属、我爱我家公司员工催促被告迁出户口，但被告一直消极不作为，未依约迁出涉案房屋户口。被告开庭时称:“因该证据不涉及被告本人，故不认可。我没有大姐和二姐电话，我也没有微信名为善缘31的微信好友。卖房后原告未和我沟通过户口的事情。”后被告提交书面说明称:“对与被告二姐的通话录音真实性认可，证明目的不认可，被告及家人一直积极处理，但是无力处理。对与中介人员的通话记录真实性由法院核实，证明目的不认可。”我爱我家公司对与我方工作人员马X飞通话录音的真实性认可，并称我公司一直在积极协助户口迁出事宜。对于原告与被告家人之间的通话记录我方不清楚，137开头的电话是被告二姐的。2.原告与被告二姐、我爱我家公司员工马X飞之间的微信聊天记录，证明原告积极主动多次要求被告迁出户口，并通过中介帮忙联系催告。大姐和二姐是被告的亲姐姐，签订买卖合同时均在场，当时被告大姐称被告母亲户口在涉案房屋，其老公在公安局，不用担心户口迁出问题。被告第一次开庭时称因该证据不涉及被告本人，故不认可。后提交书面说明称对该证据的真实性认可，证明目的不认可。我爱我家公司对与我方工作人员马X飞微信记录的真实性认可，并称我公司一直在积极协助户口迁出事宜。对于原告与被告家人之间的微信记录我方不清楚。3.我爱我家公司发给被告的告知函，证明原告通过中介公司发出告知函，要求被告尽快迁出户口。被告对该证据的真实性不认可，并称落款不是我爱我家公司，虽然专邮回单上的收件地址是被告的住址，但被告未收到该告知函。我爱我家公司对告知函认可，并称:“该告知函确实是我方发给被告的，落款处的北京XX公司与我方是合作关系。”4.原告配偶与我爱我家公司员工马X飞之间的微信聊天记录，证明在签订买卖合同前，中介基于被告的承诺，向原告承诺户口迁出不存在障碍。被告称因该证据不涉及被告本人，真实性由法院核实，证明目的不认可。我爱我家公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可，并称:“我方只是转述被告的承诺，并未表明户口迁出不存在障碍，在马X飞与原告配偶的通话录音中，也未承诺涉案房屋户口能迁出。”5.原告与多家中介公司经纪人的录音记录，证明涉案房屋有户口未迁出，若原告出售房屋，将影响房价，故我方主张的违约金合理。被告对该证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。我爱我家公司称不清楚原告与其他中介公司的录音。6.原告与涉案房屋在册户籍陈X琴的通话录音、与人大附属中学老师的微信沟通记录，证明经与老师及现在册户籍人员陈X琴联系得知，涉案房屋学籍指标已被占用，对涉案房屋价值造成严重影响，对原告造成损失。被告对该证据的真实性无法核实，证明目的不认可。我爱我家公司对该证据不发表意见。经询，我爱我家公司称:“被告出售房屋时，被告告知涉案房屋存在户口，我方也将该情况告知了原告。被告称可以将户口迁走，故双方签订了补充协议。在签订买卖合同时未查询户口情况。在过户当天，带着双方去查询了户口情况。”原告称:“在出售涉案房屋时，我爱我家公司告知涉案房屋存在户口的事情。被告承诺户口可以迁出。”被告称:“我方告知了原告和我爱我家公司涉案房屋存在户口，当时只是说和前业主协商尽快迁出。”原被告及我爱我家公司确认：以被告名义在光大银行开立的监管账户中尚有保证户口迁出的费用10万元，如果原被告不签字，该10万元无法取出。如果双方达成新的意见，我爱我家公司也会协助办理。本院认为，原告与被告签订的买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示,不违反相关法律、行政法规强制性规定,合法有效。双方均应严格履行合同约定的权利与义务。根据合同约定,被告负有将涉案房屋上原有全部户口迁出的义务,该约定并非仅指与被告有关的户口,被告未按约定时间将房屋上原有户口迁出,已构成违约。被告称不知晓涉案房屋户口情况，且涉案房屋内不存在被告方的户口，但是双方已经在合同中约定了户口迁出及违约金条款,被告负有核实并迁出原有户口的义务,故被告以此作为不履行合同义务的抗辩理由,不能成立。因双方已在合同中约定了不按期履行迁移户口的违约责任,故现原告要求被告支付违约金,有事实与法律依据,本院予以支持。就违约金数额,被告表示双方约定的违约金过高,要求本院酌减,本院将综合合同履行情况、当事人过错程度、违约情形以及预期利益等因素，予以判定,原告主张调取涉案房屋在册户籍张X瑜的入学审核材料，因并非本案必要调取的证据，本院不予准许。现涉案房屋内户口尚未迁出，被告主张用户口迁出保证金10万元予以抵扣，无事实依据，本院不予支持。另，办理户口迁出手续，不属于人民法院的受案范围，本院不予处理。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定,判决如下:一、被告刘阔于本判决生效后七日内支付原告赵兴雷逾期迁出户口违约金100000元;二、驳回原告赵兴雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8980元，由原告赵兴雷负担7274元（已交纳），被告刘阔负担1706元（于本判决生效后七日内交至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  赵娜二〇二〇年十二月七日书记员  李娜