广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初43011号原告陈永春，男，1974年9月15日出生，汉族，身份证住址安徽省蚌埠市五河县。委托诉讼代理人陈清，北京海润天睿（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人焦新聪，北京海润天睿（深圳）律师事务所律师。被告纳什空间创业科技（深圳）有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人陈亮。委托诉讼代理人刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人杨兵兵，北京大成（深圳）律师事务所律师。原告陈永春诉被告纳什空间创业科技（深圳）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈清、焦新聪及被告的委托诉讼代理人刘子孺、杨兵兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提起的诉讼请求如下：1、解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》及补充协议；2、被告向原告支付拖欠租金188312元及滞纳金11580.98元（租金自2019年11月18日起暂计至2020年6月3日，实际计算至合同解除之日。滞纳金自2019年11月18日计算至实际清偿之日止）；3、被告向原告支付违约金62248元；4、被告向原告支付物业费2525.29元；5、原告无需返还押金58724元；6、被告向原告返还位于深圳市福田区的涉案租赁房屋；7、本案全部诉讼费用、保全费用、担保费用由被告承担。事实和理由如下：原被告双方于2017年10月17日就位于深圳市福田区的房屋租赁事宜签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》之补充协议。依据《租赁合同》约定，房屋租金2019年10月18日至2020年10月17日期间月租金为31124元，被告应于每月18日交付租金。被告未按照本合同约定支付租金的，每延迟1日，原告可按月租金额万分之五收取滞纳金。经原告书面催告后7日内仍不按照约定支付租金的，原告有权解除本合同，并追究被告相应的损害赔偿责任或违约责任。依据《补充协议》约定，被告应承担合同履行期间发生的水电费、物业费等。如被告违反合同约定致使原告通过法律手段维护合法权益的，被告应赔偿原告为此而发生的律师费、诉讼费、保全费等法律成本支出。被告已拖欠原告自2019年11月18日至今的租金，经原告书面催告后并未按约支付租金，已严重违约，原告有权解除租赁合同并追究被告违约责任。被告辩称，1、关于合同的状态。确认合同已经解除，且房屋被告已于2020年4月14日交还给原告；2、关于欠付的租金。合同已于2020年4月14日解除，房屋亦已经交付给了原告，不存在需要另行交付房屋的情形。同时，原告无权主张该日期之后的占有使用费及逾期付款的滞纳金。另，当期租金标准为29362元每月，原告计算欠付的租金金额有误；3、关于原告主张的物业费。根据被告的核实，相关的物业费已经支付至2020年3月31日，原告主张的欠付物业费与被告无关；4、关于押金。根据合同的约定，押金应用来抵扣欠付的租金和费用；5、关于违约金和滞纳金。案涉房屋从入租便高于市场价格，合同约定的是每平方米190元，根据被告了解的情况，目前市场房源单价是每平方米140元，按照市场价，原告的房屋租金每月高了17448元，高出市场价36%，为了不使房屋空置，被告也是只能按照市场价转租。在入住原告房屋期间，被告一直处于亏损状态。被告收到次承租人的租金共计589524元，维修、佣金共支出费用60816元，其中还不含被告公司的运营成本，被告实际收入仅有529008元，已支付原告该房屋租金及押金共计659764元，直接亏损13万元。疫情发生后，被告一直和原告协商并向原告申请给予一定的免租期，但原告没有同意。受疫情影响，被告经营困难从而无法履行合同，但被告并非恶意违约。且经被告的努力，原有的租客也直接与业主签订了租赁合同，原告没有任何的损失。从共担风险、共克艰难的角度出发，法院应驳回原告关于滞纳金和违约金的请求。经审理查明，2017年10月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于深圳市福田区的房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方；房屋建筑面积为158.03平方米；租赁期限自2017年10月18日至2022年10月17日止；甲方向乙方支付租赁押金58724元。另合同第十一条约定，（一）乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回标的房屋：（1）乙方自行拆改变动或损坏房屋主体结构的；（2）乙方严重损坏标的房屋的设备设施且经甲方要求仍未及时修复的；（3）经甲方书面催告后7日内仍不按照约定支付租金的；（4）乙方利用标的房屋存放危险物品或进行违法犯罪活动的……合同第十二条约定，（一）乙方未按照本合同约定支付租金的，每延迟1日，甲方可按月租金额万分之五收取滞纳金；……（三）因第十一条第（一）款原因导致双方解除本合同的，在乙方结清合同履行期间应由乙方承担的各项费用，且将房屋主体结构恢复或修复被严重损坏的设备设施后（如适用），甲方应退还乙方已支付但没有使用的租金及押金，同时由乙方按本合同项下标的房屋届时月租金的2倍向甲方支付违约金。（四）合同履行期间，除本合同明确约定情形外，甲、乙双方任何一方违反本合同约定欲提前解除本合同的，须提前30日书面通知对方并征得对方同意，经对方同意的，提出解约方应按本合同项下标的房屋届时月租金的2倍向对方支付违约金。（五）因不可归责于双方的事由导致本合同解除的，由双方根据公平原则分担实际发生的装修费用、新配置设施损失费及宽带损失费（如有）。同日，双方签署了相关附件。其中，双方在附件四中就租赁期限与租金支付方式约定如下：第一个租赁年度合同免租期为92天，自2017年11月18日至2018年2月17日；第二个租赁年度合同免租期为31天，自2018年10月18日至2018年11月17日；第三个租赁年度合同免租期为31天，自2019年10月18日至2019年11月17日……；付款方式为，第一年合同期租金为每月29362元，其中2017年10月19日支付28762元；2017年11月18日支付0元；2017年12月18日支付0元……；第二年合同期租金为每月29362元；其中2018年10月18日支付0元；2018年11月18日支付28762元；2018年12月18日支付29362元……；第三年合同期租金为每月31124元，其中2019年10月18日支付0元；2019年11月18日支付30524元；2019年12月18日支付31124元……；第四年合同期租金为每月32992元；2020年10月18日支付0元，2020年11月18日支付31692元；2020年12月18日支付32992元；……同日，双方另签订了《房屋租赁合同》之补充协议，约定甲方所收租金为实收金额。乙方承担本合同履行期间发生的供暖费、制冷费、标的房屋的空调基础运行费、物业费、水电费、电话费、电视收视费等费用；乙方违反本合同的约定致使甲方通过法律手段维护合法权益的，乙方应赔偿甲方为此而发生的律师费、诉讼费、保全费等法律成本支出等内容。上述合同及补充协议签订后，双方依约履行合同义务。但自2019年11月18日起，被告开始拖欠租金。双方于庭审时确认被告于2020年1月19日支付了租金15000元后再未支付其他费用。2020年5月20日，原告向被告发送了《律师函》，要求被告于收到该函件三日内支付拖欠的租金171144元；如果仍不支付，原告将解除租赁合同、没收租赁保证金及追究被告的违约责任。原告庭审时称双方未办理正式交接手续。被告则主张其已向原告告知了电子锁密码，原告已于2020年4月23日收回了房屋，为此被告提交了其工作人员与原告微信聊天记录。该微信聊天记录显示，2020年4月14日，被告工作人员对原告说：“凤凰18B密码，工号1，密码168188，这个是您凤凰18B的房间密码，我在帮您招租，您也可以自己找一下租客”。2020年4月23日，原告说：“你18b密码输完了，哪个键能打开啊？”，被告工作人员说：“按OK键”。被告另主张经双方协商一致，原告同意被告2019年11月18日后的租金仍按照每月29362元的标准支付，并提交了前述微信聊天记录为证。原告对此不予认可，表示未同意该租金支付标准。另查明，根据案涉房屋所在的物业管理公司出具的收款单显示，案涉房屋应交纳2020年4月的专项维修资金39.51元、物业费1264.24元；2020年5月的专项维修资金39.51元、物业费1264.24元、基础设施服务费8.75元。上述事实，有原告、被告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，案涉《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。关于合同解除的时间。根据查明的事实，被告于2019年11月18日起长期拖欠租金，经原告催讨，仍不予支付，原告有权依约解除案涉租赁合同及补充协议。但根据原告与被告工作人员之间的微信聊天记录显示，被告已于2020年4月14日向原告告知了案涉房屋的电子锁密码，并明确向原告告知不再履行合同义务，原告已于2020年4月23日使用电子锁密码，应视为案涉房屋已处于原告的控制之下，原告已收回了房屋，故案涉《房屋租赁合同》已于2020年4月23日解除。原告请求判决解除合同及要求被告返还房屋，已无必要，本院不予支持。关于被告拖欠的租金。根据查明的事实，被告自2019年11月18日起拖欠租金，原告请求被告支付2019年11月18日至合同解除之日的租金，本院依法予以支持，经核算为146244.8元（31124×4+30524+31124/30×6-15000）。被告主张原告同意被告2019年11月18日后的租金仍按照每月29362元的标准支付，但其提交的微信聊天记录不足以认定其主张，本院对此不予采纳。另根据案涉房屋所在的物业管理公司出具的收款单，案涉房屋2020年4月的物业管理费等费用合计为1303.75元，因案涉补充协议约定由被告承担物业费等相关费用，且被告未举证证明其已支付了该笔费用，故被告应向原告支付案涉房屋物业管理费等费用1303.75元。原告诉请中的超出部分，本院不予支持。关于违约金。根据案涉合同的相关约定，因被告拖欠租金导致双方解除本合同的，在被告结清合同履行期间应由被告承担的各项费用，且将房屋主体结构恢复或修复被严重损坏的设备设施后（如适用），原告应退还被告已支付但没有使用的租金及押金，同时由被告按本合同项下标的房屋届时月租金的2倍向甲方支付违约金。如前所述，案涉合同因被告拖欠租金而解除，原告要求被告支付违约金62248元（31124×2），有事实和合同依据，本院予以支持。因违约金足以弥补被告逾期支付租金造成的损失，原告另诉请被告支付滞纳金，本院不予支持。此外，根据前述约定，租赁押金应在被告结清所有费用后予以退还，被告主张应将租赁押金抵扣其欠缴的费用，为避免当事人诉累，对案涉合同项下的权利义务一并作出清理，本院对被告的抵扣主张予以采纳。故将被告支付的租赁押金58724元抵扣后，被告还应向原告支付拖欠的租金87520.8元（146244.8-58724）。原告另诉请被告支付担保费用，因案涉合同中对此并无明确约定，且该担保费用亦非必要的维权支出，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告陈永春与被告纳什空间创业科技（深圳）有限公司于2017年10月17日签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2020年4月23日解除；二、被告纳什空间创业科技（深圳）有限公司应自本判决生效之日起十日内，向原告陈永春支付租金87520.8元；三、被告纳什空间创业科技（深圳）有限公司应自本判决生效之日起十日内，向原告陈永春支付违约金62248元；四、被告纳什空间创业科技（深圳）有限公司应自本判决生效之日起十日内，向原告陈永春支付物业管理费等相关费用1303.75元；五、驳回原告陈永春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7851.39元、保全费2136.95元（已由原告预交），由原告陈永春负担5322.26元；被告深圳市中德物业管理有限公司负担4666.08元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杨**晶二〇二〇年十二月二十二日书记员  贝奕佳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。