太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初4963号原告：周某，住山西省太原市。委托诉讼代理人：刘某，山西弘韬律师事务所律师。被告：陆延房地产集团有限公司。法定代表人：肖某，董事长。委托诉讼代理人：董某，北京中伦文德太原律师事务所律师。被告：山西陆锦泰房地产开发有限公司。法定代表人：牛某。委托诉讼代理人：卫某，山西邦宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某。原告周某与被告陆延房地产集团有限公司、山西陆锦泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周某及其委托诉讼代理人刘某，被告陆延房地产集团有限公司的委托诉讼代理人董某、被告山西陆锦泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人卫某、李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金38440元（按768800元的5%计算）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年12月30日，原告与被告陆延房地产集团有限公司签订了《房屋内部认购协议书》一份，约定原告购买被告陆延房地产集团有限公司开发的位于太原市XXX号房屋一套，建筑面积为143.83平方米，每平方米价格为5888.36元，房款总额为846923元，合同第六条约定，被告陆延房地产集团有限公司应于2017年6月30日之前向原告交付符合使用条件的房屋。合同签订后，原告依约于2016年11月30日之前支付房款的90%以上即768800元。之后，被告山西陆锦泰房地产开发有限公司自述其承接了被告陆延房地产集团有限公司的涉案项目，原告于2019年3月21日向被告山西陆锦泰房地产开发有限公司支付了剩余房款即78123元，被告山西陆锦泰房地产开发有限公司实际于2019年8月26日才向原告交付了涉案房屋。综上，被告迟延履行上述交房义务已构成违约，原告向被告多次主张，被告均相互推诿、拒绝承担违约责任，给原告造成了巨大经济损失，现原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告陆延房地产集团有限公司辩称，因涉案房地产项目的合作方将项目开发主体变更为被告陆锦泰公司，并征得了政府主管部门的同意，与案涉项目有关的一切事项包括办理网签、交房等均由被告陆锦泰公司承接，2019年3月29日，太原市房地产管理局就案涉房地产项目向被告陆锦泰公司颁发《商品房预售许可证》。因开发主体的变更，在被告陆延公司已将以陆延名义与包括原告在内的全部业主签订的《房屋内部认购书》、收取原告的购房款等与案涉项目有关的全部资料移交给被告陆锦泰公司后，被告陆锦泰公司通知原告交纳剩余购房款，原告向被告陆锦泰公司交纳剩余房款及相关费用后，被告陆锦泰公司向原告交付了涉案房屋，但原告并未与被告陆锦泰公司另行签订《商品房买卖合同》，在此情形下，《房屋内部认购协议书》中权利义务实际履行主体为原告和被告陆锦泰公司。《房屋内部认购协议书》中约定了交房的前提条件，即在交清全部房款和交房时应支付的各项费用后，办理交接手续领取钥匙，原告迟延付清房款及相关费用，被告陆锦泰公司有权迟延交房，若被告陆锦泰公司确实存在违约交房，其责任应当由被告陆锦泰公司自行承担，与被告陆延公司无关。被告山西陆锦泰房地产开发有限公司辩称，原告与陆延房地产集团有限公司签订的内部认购协议书，山西陆锦泰房地产开发有限公司并没有承接，山西陆锦泰房地产开发有限公司并不是内部认购协议书的主体，原告无权以其与陆延房地产集团有限公司签订内部认购协议书的条款来要求山西陆锦泰房地产开发有限公司承担违约责任。首先，陆延房地产集团有限公司从来都不是涉案项目的开发主体，2014年7月26日，案外人锦东房地产公司作为甲方与陆延房地产集团有限公司即乙方签订了房地产合作开发协议，约定双方合作开发位于许坦东街与东中环交叉口西北角三个地块的城中村改造项目即涉案房屋所在项目，在该协议中明确约定，以甲方为开发主体，由乙方委派公司负责人，另外在2016年3月21日，甲方、乙方（陆延房地产集团有限公司）、丙方（山西陆锦泰房地产开发有限公司），签订了太原市小店区北营街道许东城中村改造框架合作协议之补充协议，各方一致同意将原合作方式中开发主体锦东公司变更为本案的山西陆锦泰房地产开发有限公司，所以陆延房地产集团有限公司从来都不是案涉项目的开发主体，仅仅是一个项目的投资人。其次，陆延房地产集团有限公司签订的内部认购协议书并不是有效的合同，如前所述，陆延房地产集团有限公司并不是案涉项目的开发主体，无权独立处分项目房屋，而且根据2014年7月26日锦东公司与陆延房地产集团有限公司签订的房地产合作开发协议第二条2.5款约定，本项目由双方确定销售公司，统一定价，统一对外销售，所以陆延房地产集团有限公司无论是从其主体身份还是从合作协议约定来看，不是开发主体，对案涉项目无对外独立销售权，包括没有签订内部认购协议书的权利，但是陆延房地产集团有限公司，称其是案涉项目锦东如意城的开发主体，组织内部认购，是陆延房地产集团有限公司无法完成投资任务时，对内部员工的融资行为，该内部认购协议在没有经过项目开发主体的追认前，是不具有合法性和有效性的，是不应对项目开发的主体产生约束力。再次，项目开发主体变为山西陆锦泰房地产开发有限公司以后，承担的仅是之前锦东房地产的权利义务，并没有承担陆延房地产集团有限公司的权利义务。2017年6月30日，山西陆锦泰房地产开发有限公司没有收到原告的房款及配套费，原告无权要求山西陆锦泰房地产开发有限公司交付房屋。即使根据陆延房地产集团有限公司与原告的内部认购协议书，原告也应当在付清全部房款及配套费后，才有权接收房屋，本案中原告事实上在交清全部费用后，山西陆锦泰房地产开发有限公司立即交付了房屋，原告要求支付逾期交房违约金缺乏事实依据。综上，请求依法驳回原告对山西陆锦泰房地产开发有限公司的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、合同签订情况：2014年12月30日，原告周某与被告陆延房地产集团有限公司双方共同签订了《房屋内部认购协议书》，该认购书主要约定：甲方（出卖人）为陆延房地产集团有限公司、乙方（买受人）为周某；乙方所认购的房屋为甲方开发建设的位于“锦东如意城”项目××楼房，建筑面积共143.83平方米，房屋单价每平方米5888.36元，总房价846923元；乙方于2014年12月30日前向甲方支付总房款的50%，即430000元，乙方于主体十层结构封顶后5日内向甲方支付总房款的20%，乙方于主体结构全部封顶后5日内向甲方支付总房款的20%，乙方于交钥匙前5日内向甲方支付剩余房款，即总房款的10%；甲方于2017年6月30日前，在乙方交清全部房款的前提下依照有关规定，将符合本协议约定的房屋交付乙方使用；除不可抗力外，甲方未按照约定时间将该房屋交付乙方的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方就已付房款按中国人民银行公布的同期贷款基准利率向乙方支付违约金，逾期超过90日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方自逾期交房之日起就已付房款按中国人民银行公布的同期贷款基准利率向乙方支付违约金，甲方逾期交房承担的违约责任最高不超过乙方已付房款的百分之五。认购书还就其它事项作了约定。认购书落款处有原告周某与被告陆延房地产集团有限公司签字捺印或盖章确认。二、合同履行情况：被告陆延房地产集团有限公司分别于2014年12月30日、2016年8月22日、2016年11月30日向原告周某出具《收据》三份，主要载明：“今收到周某锦东如意城（XXX）集资建房款430000元”、“今收到周某锦东如意城（XXX）集资建房款169400元”、“今收到周某锦东如意城（XXX）集资建房款169400元”。被告山西陆锦泰房地产开发有限公司分别于2019年3月21日、2019年8月26日向原告周某出具《收据》两份，主要载明：“收到周某锦东如意城（XXX）房款78123元”、“收到周某锦东如意城（XXX）契税16938元、维修基金12945元、燃气配套费4600元、入户门1000元、可视对讲500元、有线入户费350元，共计36333元”。庭审中，原告陈述，涉案总房款846923元分四次支付，2016年11月30日前交付了90%，剩余房款78123元于2019年3月21日向被告山西陆锦泰房地产开发有限公司支付，2019年8月26日，被告山西陆锦泰房地产开发有限公司将涉案房屋交付于我。被告陆延房地产集团有限公司表示，收取的购房款已移交于被告山西陆锦泰房地产开发有限公司。被告山西陆锦泰房地产开发有限公司表示无异议，但是我方承接的是锦东房地产的权利义务，对被告山西陆锦泰房地产开发有限公司与原告内部认购协议中约定的交付时间及逾期交房的违约条款未承接。另查明，2014年7月26日，山西锦东房地产开发有限公司作为甲方与陆延房地产集团有限公司作为乙方签订《房地产合作开发协议》，约定双方合作开发位于许坦东街与东中环交叉口西北角三个地块的城中村改造项目。2014年7月26日，陆延房地产集团有限公司作为甲方与山西泰壹金控投资有限公司作为乙方签订《房地产开发合作协议书》，双方约定就上述项目开展合作。2016年3月1日，山西锦东房地产开发有限责任公司和陆延房地产集团有限公司共同向太原市小店区政府提交了《关于调整山西锦东房地产开发有限责任公司与陆延房地产集团有限公司合作开发许东城中村改造项目合作协议的申请》，申请由陆延房地产集团有限公司董事会通过成立新的子公司陆景泰公司作为项目开发主体，用于锦东如意城项目开发，并进行单独核算。山西锦东房地产开发有限责任公司和陆延房地产集团有限公司恳请区政府主持将原三方框架合作协议中乙方陆延房地产集团有限公司责任主体变更为山西陆锦泰房地产开发有限公司。2016年3月21日，甲方山西锦东房地产开发有限责任公司、乙方陆延房地产集团有限公司、丙方山西陆锦泰房地产开发有限公司、监管方小店区城中村建设中心，四方共同签订了《太原市小店区北营街道许东城中村改造框架合作协议之补充协议》，约定乙方将合作协议中约定的所有权利义务全部转让给丙方，由丙方继续履行合作协议，各方一致同意将合作协议第二条合作方式第2.1款变更为：以丙方为开发主体，并将上述三宗地划入丙方名下。2019年10月30日，山西陆锦泰房地产开发有限公司2019年第二次股东会议决议，股东各方一致同意，陆锦泰公司成立后，锦东如意城项目发生的所有销售收入、成本、费用全部结转陆锦泰公司，陆锦泰公司自行承担相关的盈亏和全部债权、债务；陆锦泰公司从2019年11月1日起，开始配合办理原陆延公司的购房合同和收据的承接事宜，双方分批次与业主变更合同，变更收款收据，并向业主办理交房手续，于2020年1月31日前全部办理完毕。上述事实有《房屋内部认购协议书》、《收据》、《房地产开发合作协议书》、《股东会决议》等证据在案佐证，本院对涉案房屋买卖的基本事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告周某与被告陆延房地产集团有限公司共同签订的《房屋内部认购协议书》未违反法律、法规强制性规定，系双方真实意思表示，本院予以确认。2016年3月21日，被告陆延房地产集团有限公司、山西陆锦泰房地产开发有限公司与山西锦东房地产开发有限公司、小店区城中村建设中心四方共同签订了《太原市小店区北营街道许东城中村改造框架合作协议之补充协议》后，被告陆延房地产集团有限公司已将其案涉合作协议项下的所有权利义务全部转让与被告山西陆锦泰房地产开发有限公司，且被告陆延房地产集团有限公司提交证据可以证明已将涉案房屋认购协议书及相关费用移交给被告山西陆锦泰房地产开发有限公司。涉案房屋认购协议在后期履行过程中即2019年3月21日，被告山西陆锦泰房地产开发有限公司向原告收取了房屋的相关费用并将涉案房屋已实际交付原告，原告已经按照合同约定实际履行了义务，案涉合同及协议项下的权利义务应由被告山西陆锦泰房地产开发有限公司承继，故前述《房屋内部认购协议书》中出卖方应视为为被告山西陆锦泰房地产开发有限公司，因此被告陆延房地产集团有限公司不是本案适格主体，应驳回原告对被告陆延房地产集团有限公司的诉讼请求。关于原告主张的违约金问题，按照约定：甲方于2017年6月30日前，在乙方交清全部房款的前提下依照有关规定，将符合本协议约定的房屋交付乙方使用，同时约定，房屋达到交付使用条件后，出卖人通知买受人办理交付手续，买受人在交清全部房款和交房时所应支付的各项费用后，可办理房屋交接手续领取钥匙。原告在2019年3月21日将剩余房款78123元支付给被告山西陆锦泰房地产开发有限公司，2019年8月26日，原告又将涉案房屋所应支付的各项费用支付给被告山西陆锦泰房地产开发有限公司，同日，被告山西陆锦泰房地产开发有限公司将涉案房屋实际交付原告，按照合同约定及实际履行情况，被告的行为并未构成违约的事实，原告主张的违约金无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告周某的全部诉讼请求。案件受理费减半收取381元，由原告周某自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 高建义 二○二○年十二月三十日书记员 王丽娟