河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0681民初5335号 原告卢欣宇，男，汉族，1980年6月4日出生，住北京市海淀区。 委托代理人陈文昌，北京嘉传律师事务所律师。 委托代理人张昊，北京嘉传律师事务所实习律师。 被告涿州市济祥房地产开发有限公司，住所地：涿州市松林店镇太和庄村（三义街）。法定代表人：贾明洋，系执行董事。统一社会信用代码：91130681697599788E。 委托代理人郭俊芳，涿州市志同法律服务所法律工作者。 委托代理人王树栋，涿州市志同法律服务所法律工作者。 被告王雪润，女，汉族，1981年6月13日出生，住涿州市。 被告王雪姣，女，汉族，1982年12月28日出生，住住涿州市。 原告卢欣宇与被告涿州市济祥房地产开发有限公司（以下简称济祥公司）、王雪润、王雪姣合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢欣宇、被告济祥公司的委托代理人王树栋、被告王雪润到庭参加了诉讼，被告王雪姣经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢欣宇向本院提出诉讼请求：一、判令被告一返还原告购房款372800元、违约金1万元，并赔偿利息损失（自2017年3月25日起按银行同期贷款利率计算至判决之日止）。二、判令被告二、被告三退还服务费40000元，被告一承担连带还款责任。三、本案诉讼费由上述被告承担。事实和理由：2017年初，原告卢欣宇经人介绍，了解到涿州祥云里小区，并产生购买意向。2017年3月25日，原告与被告一签订《商品房买卖合同》 购买被告一开发的祥云里3号楼1单元404室房屋，首付款372800元，剩余购房款按揭贷款支付。原告在缴纳购房首付款时候，被告一让原告支付40000元电商费和372800元首付款，说其中的电商费用来抵扣购房款。原告表示有疑问，被告一承诺“放心，没有问题，有事就找被告一”原告遂按被告一要求付款，之后收到了涿州市鼎居房地产经纪有限公司（以下简称“鼎居公司”）40000元电商费（服务费）收据。购买前，被告一承诺房产无瑕疵，2018年12月31日前，将符合使用条件的商品房交付原告。合同签订后，被告一以各种理由推脱办理贷款事宜。2018年7月10日，被告一发出的《祥云里项目购房补充协议》承诺：2018年12月31日按时交房，并且五证齐全，如原告有退房意向的，被告一无条件退还原告所支付的所有购房款及电商费用。原告才得知房屋不符合出卖条件，五证不全，涉案房产开发项目未经审批，还未取得预售许可证。2018年12月31日，被告一未按时交付房屋。目前，原告仍不清楚涉案房产是否已经取得预售许可证，如未取得，原告与被告一所签的《商品房买卖合同》应属无效。即便该《商品房买卖合同》有效，由于被告一已经严重逾期交房近2年，根据《商品房买卖合同》第十条第1款第（2）项规定，逾期交房超过九十日的，原告有权要求解除合同，被告一应当退还购房款并支付违约金。原告按照被告一的要求支付了电商费（服务费），并不清楚是支付给第三方公司，鼎居公司仅出具了收款收据，未提供任何的中介服务，应予退还。因鼎居公司已经注销，王雪润、王雪姣应对注销公司债务承担连带赔偿责任。依据《民事诉讼法》第119条之规定，为维护原告的合法权益，恳请法院判令如上诉请。庭审过程中原告将第一项诉讼请求中的违约金10000元变更为缔约过失损失10000元，并增加一项诉讼请求：请求法院确认合同无效。 被告济祥公司辩称：1.被告一与原告的房屋买卖合同关系成立，我方并没有欺骗原告所售房屋五证的情况，也未给原告承诺任何事项，原告多次去被告开发的项目现场看房，是经过充分考虑做出的真实意思表示，并且当时我方开发的房屋单价比预售五 证齐全的房屋单价要低很多，原告经过考虑决定购买被告的房屋，所签订的购房合同有效，原告对此也应承担相应责任，因我公司开发土地有历史遗留问题，我公司为了履行合同，积极办理相关证件，已有楼号下达房屋预售许可证，本案涉案楼号预售许可证正在办理中，并且现在的房屋已经符合交房、住房条件，原告对此也知情，所以我方不同意此合同无效；2.关于原告主张的利息及缔约损失金不应支持，如法院认定本合同无效，不应认定被告承担缔约损失，因为原告对此情况是了解的，原告对此应承担相应责任；3.关于中介费，不是我公司收取的，与我公司无关，第二、三被告已经履行了服务，不应返还中介费。综上所述，请法院支持被告的答辩意见。针对增加的诉讼请求我方坚持合同有效。 被告王雪润辩称：原告多次来本项目考察认为项目价格低才做出决定购买，在介绍项目的同时我方不存在虚假宣传和违规承诺，原告本身也是有行为能力的人，可以对房地产市场存在着一定的风险性，有着理性的判断，原告当初真实的购买心理是存在着非居住谋利的心理，本着投资谋利的心理进行购买的，由于当初购买的房价和现在的房价相差导致退房，导致原告没有取得利润，这是真实的意思表示。截止到今天本小区已经真实入住达到100多户，在本质上没有给原告造成任何的不利影响，我们的服务已经完全结止了，所以我不同意退还中介服务费。 被告王雪姣未到庭，亦未提交书面答辩材料。 经审理查明，2017年3月8日，原告卢欣宇向涿州市鼎居房地产经纪有限公司（以下简称鼎居公司）交款40000元，鼎居公司出具收据一份，显示“今收到付俊芳（改名卢欣宇）交来祥云里意向金人民币（大写）肆万元整”。2017年3月25日，原告与被告济祥公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告济祥公司的祥云里项目3号楼1单元404室房屋，该房屋建筑面积为123.28平方米，单价为10000元/平方米，总价为人民币1232800元；原告采取按揭付款的方式，于2017年3月25日支付首期购房款372800元，贷款860000元；被告济祥公司应在2018年12月31日前将符合使用条件的商品房交付原告。同日，原告 向被告济祥公司支付首期购房款372800元，被告济祥公司出具收据一份，显示“今收到卢欣宇交来祥云里3-1-404室房款人民币叁拾柒万贰仟捌佰元整”。另查明，至本案庭审结束，涉案房屋未取得商品房预售许可证。原告提交鼎居公司国家企业信用信息公示系统报告一份，显示鼎居公司有股东二人，为本案被告王雪润及王雪姣，二人各占50%股份、出资额均为250000元，该公司已注销且无清算信息。 上述事实有商品房买卖合同一份、POS机转账单三张、收据两张、祥云里项目购房补充协议一份、国家企业信用信息公示系统报告五张及各方当庭陈述在卷佐证。 本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案涉案房产至庭审结束仍未取得商品房预售许可证，违反法律的强制性规定，被告济祥公司与原告之间签订的《商品房买卖合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，被告济祥公司应返还原告购房款首付款372800元，鼎居公司应返还原告服务费40000元。根据原告举证，鼎居公司注销但无清算信息，被告王雪润及王雪姣作为鼎居公司负有清算义务的股东应对公司债务承担清偿责任，故原告主张被告王雪润及王雪姣退还原告服务费40000元的诉讼请求，本院予以支持，根据二人持股比例，各自偿还20000元。原告要求被告济祥公司支付缔约过失损失的诉讼请求，理据不足不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告卢欣宇与被告涿州市济祥房地产开发有限公司于2017年3月25日签订的《商品房买卖合同》无效。 二、被告涿州市济祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告卢欣宇购房款372800元。 三、被告王雪润于本判决生效之日起十五日内返还原告卢欣宇服务费20000元。 四、被告王雪姣于本判决生效之日起十五日内返还原告卢欣宇服务费20000元。 五、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3821元，由原告负担90元，被告涿州市济祥房地产开发有限公司负担3369元、被告王雪润、王雪姣各负担181元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  张环宇 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  吕明双