新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0105民初1922号 原告：新疆七一酱园综合购物有限公司乌鲁木齐七一生活广场，住所地新疆乌鲁木齐市水磨沟区新民东街**。法定代表人：赵小红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马骁骧，新疆法库律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春艳，新疆法库律师事务所律师。被告：新疆亚京奇昇商贸有限责任公司，住，住所地新疆乌鲁木齐市水磨沟区新民东街**/div>法定代表人：傅元昱，该公司董事长。被告：傅元昱，男，1984年12月5日出生，汉族，新疆亚京奇昇商贸有限责任公司董事长，中国台北市人，住中国台北市。原告新疆七一酱园综合购物有限公司乌鲁木齐七一生活广场（以下简称七一广场）与被告新疆亚京奇昇商贸有限责任公司（以下简称亚京公司）、傅元昱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告七一广场的委托诉讼代理人马骁骧、王春艳到庭参加诉讼。被告亚京公司、傅元昱经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告七一广场向本院提出诉讼请求：1．判令原告与被告亚京公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》已于2020年1月14日解除；2．判令二被告支付原告欠缴的租金1,250,926.68元（2019.6.1-2020.1.17）；3．判令二被告支付原告欠付暖气费293,129.21元、电费181,872.84元；4．判令二被告支付原告违约金3,968,263.82元；5．判令被告傅元昱在本判决生效后，将注册在新疆乌鲁木齐市××区七一阳光生活广场名称为被告亚京公司的工商注册登记信息予以注销；6．判令二被告赔偿原告支出的律师费199,296.74元；7．判令二被告承担本案的诉讼费、保全费、诉责险、送达费等费用。事实与理由：2018年7月1日，原告与被告亚京公司签订了一份《租赁合同》，后双方又于2019年8月9日签订了一份《补充协议》，约定原告将其所有的位于乌鲁木齐市××区七一阳光生活广场商业楼内一层、负一层、负二层、负三层的商铺9201.14平方米出租给被告亚京公司用于商业经营。合同第三条约定租赁期限15年，自2019年2月28日至2034年2月28日。第四条第三款约定交付后租赁场地所产生的一切开支和税费，包括但不限于装饰装修费、开业费、广告费、水电费、暖气费、空调费、天然气费、物业、保洁等各项费用均由被告亚京公司承担。第五条第二款约定，具体租金交纳的金额以双方约定的租金表为准（含税）。第十四条第四项约定，原、被告双方违反本合同约定，导致守约方解除合同的，应向守约方支付本合同租金总额（15年租金总额）20%的违约金，不足以赔偿原告损失的，被告亚京应另行赔偿，包含原告的律师费、公告费、行政罚款等。原告依照约定交付房屋，但被告亚京公司自装修使用后，多次欠付租金及物业等其他费用构成违约。后经双方协商，原告法定代表人与被告傅元昱于2020年1月14日关于上述租赁合同签订了一份《解除协议》，约定若被告亚京公司完全履行该解除协议，原告不予追究被告亚京公司的违约责任，也明确被告亚京公司欠付暖气费293,129.21元、电费181,872.84元，100万保证金冲抵租金。后被告亚京公司于2020年1月16日腾空租赁房屋，但并未依照解除协议约定支付欠付的各项费用、租金等，原告经多次催缴均无果。被告亚京公司的行为已构成严重违约，原告有权依照约定请求被告支付欠付的租金、各项费用、并要求被告承担违约责任。另外，被告亚京公司系一人有限责任公司，被告傅元昱持有被告亚京公司全部股权，且有资金混同情形发生，为维护合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告亚京公司、傅元昱未作答辩。原告向本院提交了以下证据：证据1．《租赁合同》1份、附件（费用清单）1份、《补充协议》1份，证明内容：2018年7月1日，原告与被告亚京公司签订了一份《租赁合同》，约定被告亚京公司承租原告享有使用权的位于乌鲁木齐市××区、负二层、负三层、一层。租赁场地具体以实际使用面积为准。租金按照附件约定的2元/平方/天计算。第五条第3款约定先交租金后用房，被告亚京公司应在交付完场地之日起30日内支付给原告第一期租金，在租期内被告亚京公司按每半年向原告缴纳一期租金，每一支付周期届满前的前一个月缴纳下一期租金。第六条约定被告亚京公司支付100万元履约保证金。第十四条第二款约定，被告亚京公司逾期支付租金、保证金等费用，按实际逾期天数，每逾期一日按当年租金的千分之五支付违约金。第四款约定，违约方应赔偿守约方的实际损失，包含律师费、保全费等费用。《补充协议》，证明2019年8月9日，原告与被告亚京公司签订了《补充协议》，确定场地的实际交付时间为2018年10月1日，去除免租期，租金起算日期为2019年6月1日，租金按每半年提前一个月支付。被告亚京公司的实际使用面积为9201.14平方米。以上证据证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，签订的《租赁合同》合法有效，关于租金、租期、违约责任、违约金、原告的解除权等均有约定。证据2.《解除协议》1份、撤场交接单2份，证明2020年1月14日，原告与被告傅元昱签订了一份解除协议，约定双方同意解除2018年7月1日签订的《租赁合同》及2019年8月9日签订的《补充协议》，经核算，被告亚京公司欠付原告暖气费293,129.21元，电费181,872.84元。被告亚京公司同意将前期缴纳的100万元保证金抵至租金。并约定如被告亚京公司履行完毕该协议载明的义务，无需再向原告支付剩余欠缴租金，也无需承担违约责任。故原告与被告亚京公司之间的租赁合同关系于2020年1月14日协商解除。双方对于被告亚京公司欠付的暖气费、电费数额签字确认，但被告亚京公司、傅元昱至今也未按照该协议支付欠付的暖气费及电费，所以原告有权要求其继续支付剩余的欠付租金，并追究其逾期支付租金的违约责任。且被告亚京公司实际的撤场日期为2020年1月16日，故其应向原告支付租金的截止日期为2020年1月16日。证据3：《房屋租赁合同》1份、《补充协议》2份，证明涉案租赁房屋为原告从案外人新疆天阳房地产开发有限公司合法承租取得，其对涉案房屋享有占有使用收益的权利。证据4．建设工程规划许可证1份、土地使用权证1份、建设工程消防验收意见书2份、竣工验收报告1份，证明涉案租赁房屋已取得合法的规划手续、土地使用权、消防手续、也已竣工验收，现正在办理房屋产权证。按照法律规定涉案房屋可以对外出租。不涉及违反相关强制性规定的情形。证据5．保全裁定1份、保全费发票1份、诉讼责任保险费发票1份，证明因为被告欠付租金拒不支付，原告为了使自己的合法权益得到有效保护，向法院申请财产保全，支付了1,770元的保全费，1,000元的诉责险，被告应予以赔偿。证据6．外资企业基本注册信息查询单1份，证明被告亚京公司系一人有限公司，若其无法证明其个人财产独立于公司财产，应针对被告亚京公司的给付责任及违约责任承担连带责任。本院对原告提交的全部证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年7月18日，出租方新疆天阳房地产开发有限公司（以下简称天阳公司）与承租方七一广场签订了《房屋租赁合同》，合同约定，租赁场所及面积：七一阳光新城小区项目9号楼地下一层至地上16层，合计面积约26711.02平方米，内街面积约2089.7平方米，合计面积约28800.72平方米。租赁期限15年，自2015年1月1日到2029年12月31日。自2015年1月1日至2015年12月31日出租方自愿将位于××街的土地及地上建筑物租赁给原告使用。自2015年1月1日至2015年12月31日原告向天阳房产缴纳年租金150万元。2016年1月1日至2017年12月31日原告向天阳公司缴纳年租金200万元。自2018年1月1日至2020年12月31日原告向天阳公司缴纳租金450万元，在以后租赁期内均以每三年递增5％，即2021年1月1日至2023年12月31日原告向天阳公司支付年租金472.50万元，以后每三年以此类推。原告违反约定逾期支付租金，每逾期一天，按年租金的万分之五向天阳公司支付违约金。2016年12月31日，原告与天阳公司又签订了《房屋合同租赁补充协议》，自2017年年租金变更为600万元。2018年1月1日至2020年12月31日每年租金变更为1,200万元，在以后租赁期限内均以每三年租金递增5％，即2021年1月1日至2023年12月31日原告向天阳公司支付年租金1,260万元，以后每三年以此类推。2013年8月1日，原告与天阳公司又签订了《补充协议》，约定，天阳公司同意原告将租赁场地部分转租或与第三方合作经营等内容。2018年7月1日，原告将承租天阳公司的部分场地租赁给被告亚京公司，双方签订了《租赁合同》，合同第一条第二项约定租赁场所及面积：七一广场负一层、负三层的可使用面积3570.49平方米；七一广场一层、负二层的可使用面积6330平方米，合计面积为9900.49平方米。第三条租赁期限：装修及免租期8个月，自2018年7月1日起至2019年2月28日止。租赁期限为15年，自2019年2月28日起至2034年2月28日止。第五条第二款约定：租赁场所的租金计算标准为以双方约定的租期表为准，附件清单约定租金单价为每天每平方米2元。第六条约定在本合同签订3日内，被告亚京公司应向原告一次性支付合同履约保证金100万元。第十四条第二项约定，被告亚京公司逾期支付租金、保证金及相关约定费用的按实际逾期天数计算，每逾期一日应按当年租金的千分之五支付违约金。被告逾期超过30天仍不支付租金、保证金或相关费用或累计欠费达200万元以上的，原告有权单方解除合同，同时被告亚京公司应按租金总额（15年租期的租金总额）20%向原告计付违约金。第十四条第四项约定，不足以赔偿原告损失的，被告亚京公司应另行赔偿，包括但不限于直接损失、间接损失、因涉诉或涉仲裁产生的诉讼费、保全费、仲裁费、律师费、公告费等费用。2019年8月9日原告七一广场的法定代表人赵小红与被告亚京公司的法定代表人傅元昱又签订了一份《补充协议》，约定双方确定场地的交付时间为2018年10月1日，去除装修免租期，租金起算时间为2019年6月1日，后续租金支付时间按照每半年提前一个月支付。实际使用面积双方共同确认为9201.14平方米。经原告七一广场汇算目前被告亚京公司共欠原告七一广场上半年租金1358416.1元、2018年年度暖气费202,425.08元、电费46,705.9元，被告亚京公司在本协议签订后三日内确认以上金额，确认完毕后被告亚京公司在本协议签订后6日内一次性支付完毕。原告依约向被告亚京公司交付了房屋。2020年1月14日原告七一广场的法定代表人赵小红与被告亚京公司的法定代表人傅元昱就上述《租赁合同》《补充协议》又签订了《解除协议》，一、双方均同意解除2018年7月1日签订的《租赁合同》及2019年8月9日签订的《补充协议》，如亚京公司完全履行本协议载明的义务，原告七一广场不予追究被告亚京公司的违约责任。二、经核算后，被告亚京公司尚欠原告七一广场2018年10月10日至2019年4月10日暖气费202425.08元、2019年10月10日至2019年12月31日的暖气费90,704.13元，合计293,129.21元；2019年6月至12月电费181,872.84元。以上费用合计475,002.05元，被告亚京公司承诺在2020年1月23日之前一次性支付至原告七一广场账户。三、截止签订本协议之日，被告亚京公司同意将前期缴纳至原告处的100万元保证金折抵为租金。剩余欠缴的租金，如亚京公司履行完毕本协议载明的义务，原告七一广场不再追缴，亚京公司承诺在2020年1月20日前整体搬离租赁场地，并同时办理完毕交接手续等内容。在庭审中，原告自认被告已陆续向原告支付租金200万元。2020年1月16日，原告与亚京公司办理了场地交接手续，被告亚京公司于当天离开了租赁的场地。并查明，被告亚京公司系一人有限责任公司，被告傅元昱持有被告亚京公司全部股权。另查明，本案原告交纳保全申请费1,770元，支付保险公司诉讼财产保全责任保险费1,000元。在庭审中，原告当庭撤回其诉讼请求第五项，即“判令被告傅元昱在本判决生效后，将注册在新疆乌鲁木齐市××区七一阳光生活广场名称为被告亚京公司的工商注册登记信息予以注销”、第六项“判令二被告赔偿原告支出的律师费199,296.74元”，本院予以准许。本院认为，原告将承租的场地部分转租给被告亚京公司，并与被告亚京公司签订的租赁合同、补充协议、解除协议，是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效，对合同双方当事人具有约束力。一、关于原告与被告亚京公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》是否解除的问题。原告的法定代表人赵小红与被告亚京公司的法定代表人傅元昱签订的《解除协议》，经双方均确认2018年7月1日签订的《租赁合同》及2019年8月9日签订的《补充协议》，于2020年1月14日解除，为此，对原告提出要求确认原告与被告亚京公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》已于2020年1月14日解除的诉讼请求，本院予以支持；二、原、被告合同解除后，被告有无拖欠原告场地租金、暖气费、电费的问题。按照解除协议的约定剩余欠缴的租金，如亚京公司履行完毕本协议载明的义务，原告不再追缴，因被告亚京公司未能履行合同的给付义务，原告有权按照合同约定，要求被告亚京公司支付自2019年6月1日至2020年1月16日止的房屋场地使用租金1,232,524.4元＜9201.14平方米×2元/平方米/天×230天（2019年6月1日至2020年1月16日）－200万元－100万元＞。经双方核算后，被告亚京公司尚欠原告2018年10月10日至2019年4月10日暖气费202,425.08元、2019年10月10日至2019年12月31日的暖气费90,704.13元；2019年6月至12月电费181,872.84元属实。三、关于被告亚京公司是否应承担违约的问题。按照租赁合同第十四条第二项约定，被告亚京公司逾期支付租金、保证金及相关约定费用的按实际逾期天数计算，每逾期一日应按当年租金的千分之五支付违约金。原告主张的违约金3,813,155.02元，以此标准计算的违约金数额已远远超出被告实际欠付的数额，在原告未提供证据证实其实际损失的情况下，按照双方约定的违约金计算标准确认违约金明显过高，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院对违约金予以调整。基于被告在合同履行过程中的违约情形以及被告欠付租金、及暖气费、电费的实际时间，本院酌定按照被告实际欠付款项的15%确认违约金的数额，故被告应当向原告支付违约金256,129元（1,707,526.45元×15%）。四、关于原告主张被告傅元昱对房屋租金及违约金承担连带责任的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。上述法律规定要求一人有限责任公司的股东将公司财产与个人财务严格分离，且股东应就其个人财产是否与公司财产相分离承担举证责任。被告傅元昱未能举证证明其个人财产与公司财产严格分离，故应就上述房屋租金、暖气费、电费及违约金等承担连带责任。五、关于原告要求被告支付保全申请费1,770元、诉讼财产保全责任保险费1,000元的诉讼请求。租赁合同第十四条第四项约定，不足以赔偿原告损失的，被告亚京应另行赔偿，包括但不限于直接损失、间接损失、因涉诉或涉仲裁产生的诉讼费、保全费、仲裁费、律师费、公告费等费用。为此，原告因诉讼产生的保全申请费、诉讼财产保全责任保险费应由被告承担。被告新疆亚京奇昇商贸有限责任公司、傅元昱经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告新疆七一酱园综合购物有限公司乌鲁木齐七一生活广场与被告新疆亚京奇昇商贸有限责任公司于2018年7月1日签订的《租赁合同》及2019年8月9日签订的《补充协议》于2020年1月14日解除；二、被告新疆亚京奇昇商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告新疆七一酱园综合购物有限公司乌鲁木齐七一生活广场支付2019年6月1日至2020年1月16日的房屋场地租金1,232,524.4元；三、被告新疆亚京奇昇商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告新疆七一酱园综合购物有限公司乌鲁木齐七一生活广场支付暖气费293,129.21元、电费181,872.84元；四、被告新疆亚京奇昇商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告新疆七一酱园综合购物有限公司乌鲁木齐七一生活广场支付违约金256,129元；五、被告新疆亚京奇昇商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告新疆七一酱园综合购物有限公司乌鲁木齐七一生活广场支付保全申请费1,770元、诉讼财产保全责任保险费1,000元；六、被告傅元昱对上述二、三、四、五项确定的债务承担连带清偿责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53,054.43元（原告新疆七一酱园综合购物有限公司乌鲁木齐七一生活广场已预交），由被告新疆亚京奇昇商贸有限责任公司、傅元昱共同负担17,702.175元，由原告新疆七一酱园综合购物有限公司乌鲁木齐七一生活广场负担35,352.255元；邮寄送达费20元、公告费300（原告新疆七一酱园综合购物有限公司乌鲁木齐七一生活广场已垫付），由被告新疆亚京奇昇商贸有限责任公司、傅元昱共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   周宏伟人民 陪 审员   郭新霞人民 陪 审员   杨建平二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 二 日书  记  员   魏亚冰