河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终7588号上诉人（一审被告、申请执行人）：中国建设银行股份有限公司洛阳涧西支行，住所地洛阳市涧**太原路3街坊节木新村**。负责人：李军红。委托诉讼代理人：张国军、马艳艳，河南同骏律师事务所律师，特别授权。被上诉人（一审原告、执行案外人）：苏争民（曾用名苏增敏），男，1968年12月25日生，汉族，住所地河南省伊川县。委托诉讼代理人：常伊娜，河南绿洲律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：温朝阳，河南绿洲律师事务所实习律师，一般代理。一审第三人（被执行人）：崔继峰，男，1976年4月18日生，汉族，伊川县丰润耐材有限公司职工，住河南省伊川县。上诉人中国建设银行股份有限公司洛阳涧西支行因与被上诉人苏争民、一审第三人崔继峰执行异议之诉一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初4035号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。中国建设银行股份有限公司洛阳涧西支行上诉请求：1、撤销涧西区人民法院(2020)豫0305民初4035号民事判决,准许执行伊川县民主南街商业局家属楼南单元4楼北门(房权证2004字第**)的房产；2、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：现有证据不能证明苏争民就涉案房产在法院查封前签订了合法有效的合同。关于《房屋买卖合同》,首先该合同无法确定真假及形成时间。其次该合同没有具体指向的房产,也没有房产证号,甚至连几门洞几楼几号都没有注明,不能证明交易的是法院查封的房产。第三在没有打印具体房产信息的情况下,却直接给出了房屋成交价格,不符合日常逻辑。现有证据不能证明苏争民已经支付了案涉房屋的购房款。苏争民提交的银行流水,仅仅证明其向石素峰转账126000元,并不能证明该款项为购买案涉房屋的房款,因为该银行流水摘要一栏没有注明房款,注明的是转账支取,说明是转账的理由是用于支取。另外,苏争民仅仅打印了2011年4月10日一天的银行流水,无法反映其与石素峰的全部银行账款往来,不排除是借款,也不能排除其利用银行流水中存在的一笔交易制造虚假诉讼。三、苏争民没有向法庭提供证据证明其已经实际接收并入住了案涉房产,其提交的水电费票据仍然是崔继峰的名字，这些证据无法证明苏争民已经实际占有案涉房产。四、苏争民在执行异议中已经承认未办理过户的原因是其自身原因,假如苏争民购买了案涉房产,其对未能办理过户也存在过错。案涉房产并不存在过户障碍,按苏争民所述,其房产购买时间是2011年4月10日,到西区人民法院查封时已经相隔5年,这么长的时间苏争民都不去办理过户。虽然苏争民提起执行异议之诉时称是由于崔继峰常年在外地没有配合其办理过户。但从其提起执行异议的申请中可以看出,苏争民称未办理过户的原因是其工作繁忙,××重的母亲导致。对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由,未在合理时间内办理过户登记手续的,各级法院均认定系买受人自身原因未办理过户登记手续。《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南(二)》规定:(4)案外人非因其自身原因未办理过户登记手续具有以下情形之一的,原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续:③案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由,未在合理时间内办理过户登记手续的。江苏省无锡中院、河南郑州中院、辽宁鞍山中院所做判决也均是相同观点(一审中上诉人已经提交参考资料和类似案例),都认为系买受人自身的过错未办理过户。综上所述,苏争民提起执行异议不符合最高人民法院执行异议司法解释第二十八条的规定，一审法院认定事实错误,恳请人民法院查明事实,撤销一审错误,判决对案涉房产强制执行,以保护国有资产不受损失。被上诉人苏争民答辩称：一、答辩人与第三人崔继峰在法院查封涉案房产前已经签订了合法、有效的《房屋买卖合同》。2011年4月10日，原告与第三人签订了《房屋买卖合同》，合同明确约定：第三人将坐落于伊川县民主南街商业局家属院的房产,面积84.17m2（即本案房屋），总价126000元，出卖给答辩人，其房屋位置、面积与法院查封房屋均相同，且在房屋出卖前第三人位于伊川县民主南街商业局家属楼的房屋只有这一套，具有确定性，足以认定本案房屋系法院查封的房屋。一审法院认定事实清楚，应当依法驳回上诉人的上诉请求。二、答辩人已经支付全部购房款，第三人已将上述房屋交付答辩人。《房屋买卖合同》签订后，答辩人在合同签订当天将126000元购房款汇入给第三人之妻石素峰的账户，第三人将本案房屋交付给答辩人，后答辩人一直居住使用本案房屋至今。答辩人的银行流水能明确证实《房屋买卖合同》签订当天答辩人通过其建设银行账户向石素峰的账户转款126000元购房款的事实，房屋约定成交价款也与银行转账数额相吻合，并且从本案房屋交易的位置、时间和款项上看，完全符合《房屋买卖合同》的约定和交易习惯，而上诉人却是故意逃避事实，意图达到自己的不实目的。三、答辩人已实际占有使用本案房屋至今，并且从答辩人向一审法院提交的本案房屋的水费票据中2015年8月16日这一张票据中下方记载有136××××****的电话号码也正是答辩人苏争民的联系方式，以及结合电费票据、电费缴费短信、空调安装单据、证人马某、杨某、赵某出庭作证证言等等，足以证明在法院查封本案房屋前答辩人已占有使用本案房屋至今的事实。四、《房屋买卖合同》签订后，由于第三人长期在外地，没有配合答辩人办理过户手续，遂拖延至今。但该小区中的所有人都知道本案房屋由答辩人所有，且从2011年开始就占有使用本案房屋至今。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人没有一条上诉请求能够成立，因此，恳请贵院依法驳回上诉人的诉讼请求、维持一审判决。一审第三人崔继峰答辩称：当时房子确实买走了，卖给他之后我就住在厂里了，也因为时间关系没有过户房屋。一审原告苏争民向原审法院提出诉讼请求：1、立即停止对位于伊川县民主街商业局家属院1单元4楼北户房屋（房房权证2004字第**）强制执行，并解除查封；2、本案诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：2011年4月10日，原告苏争民（乙方、买方）与案外人石素峰、第三人崔继峰（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将坐落于伊川县民主南街商业局家属楼的房产出卖给乙方，面积84.17㎡，总价126000元，乙方在2011年4月10日一次付清，付款方式：现金，甲方在2011年4月10日将上述房屋交付给乙方，乙方在办理房产过户有关手续时，甲方保证积极配合，费用由乙方承担等。崔继峰、石素峰在甲方处签名，苏争民在乙方处签名。当日，苏争民通过其建设银行账户向石素峰的账户转款126000元，崔继峰将房屋交付给苏争民。在中国建设银行股份有限公司洛阳涧西支行与崔继峰等借款合同纠纷一案诉讼阶段，本院于2016年7月14日依据（2016）豫0305财保127号法律文书，将崔继峰名下上述伊川县民主南街商业局家属楼南单元4楼北门的涉案房产（房权房权证2004字第**）查封。本院于2017年8月30日作出（2016）豫0305民初3398号民事判决书，判决：一、伊川县丰润耐材有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司洛阳涧西支行借款本金4418774.45元及利息；二、崔继峰等对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回中国建设银行股份有限公司洛阳涧西支行的其他诉讼请求。后中国建设银行股份有限公司洛阳涧西支行向本院申请执行，执行案号为（2018）豫0305执696号。苏争民提出书面异议，本院于2019年6月20日作出（2020）豫0305执异111号执行裁定，驳回苏争民的异议请求。苏争民不服，向本院提起执行异议之诉。另查明，崔继峰与石素峰于2008年12月19日登记结婚，二人系夫妻关系。庭审中苏争民提交2013年至今交纳电费的相关票据、电费交费短信、部分交纳水费收据、空调安装单据等证据，并有证人马某、杨某、赵某出庭作证，证明其购买涉案房屋后一直居住使用，因装修购买空调，交纳垃圾费、水费。苏争民称其购买房屋后多次电话联系崔继峰、石素峰办理过户手续，但崔继峰、石素峰以没有时间为由一直未予配合。崔继峰认可该事实。苏争民与崔继峰均称并不知道涉案房屋于2016年被本院查封，直至2018年中国建设银行股份有限公司洛阳涧西支行与崔继峰等借款合同纠纷一案执行期间才知道房屋被查封一事。原审法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，崔继峰、石素峰与苏争民签订的关于案涉房屋的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，苏争民支付了全部购房款126000元。同时，根据苏争民向本院提交的案涉房屋的水费票据、电费票据、电费交费短信、空调安装单据、证人马某、杨某、赵某出庭作证证言等，能够证明苏争民已于本院查封前占有案涉房屋的事实。关于未办理过户登记的原因，苏争民已经按合同约定向崔继峰、石素峰支付了全部房款，并积极要求崔继峰、石素峰履行过户登记义务，后因崔继峰、石素峰不予配合致使房屋未能过户，非因苏争民自身原因。故苏争民对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其关于不得执行案涉房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十一条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、不得执行伊川县民主南街商业局家属楼南单元4楼北门（房权证房权证2004字第**）。二、驳回原告苏争民的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告中国建设银行股份有限公司洛阳涧西支行负担。本院认定的事实与原审法院认定的事实基本相一致。本院认为：本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案被上诉人苏争民与崔继峰、石素峰之间签订的《房屋买卖合同》载明标的房产坐落于伊川县民主南街商业局家属院的房产,面积84.17m2（即本案房屋），与一审法院查封的房屋位置、面积均相同，且在该位置第三人只有此房产一套，可确定案涉房房产系查封的房产。同时，苏争民转入崔继峰之妻石素峰账户转入126000元，上诉人中国建设银行股份有限公司洛阳涧西支行亦未能提交证据证明该款系用于购房之外的款项，且被上诉人苏争民已于一审法院查封前占有案涉房屋，有水费票据、电费票据、电费交费短信、空调安装单据等资证，但因崔继峰、石素峰不予配合致使房屋未能过户，并非因苏争民自身原因，足以排除对涉案房屋强制执行。综上所述，中国建设银行股份有限公司洛阳涧西支行的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2820元，由中国建设银行股份有限公司洛阳涧西支行负担。本判决为终审判决。审判长 翟 涛审判员 胡豫勇审判员 张予洛二〇二〇年十二月十日法官助理白璐书记员岳瑞莹