四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初4133号 原告（反诉被告）：四川吉丰投资管理有限责任公司。住所地：四川省成都市锦江区中新街****。 法定代表人：程大伟，任公司董事长。 委托诉讼代理人：魏海强，四川谦信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：包传均，四川谦信律师事务所律师。 被告：马小凤，女，1968年6月22日出生，汉族，住四川省盐亭县。 被告（反诉原告）：成都百亨酒店管理有限公司。。住所地：四川省成都市锦江区锦华路一段** 法定代表人：唐懿，任公司执行董事兼总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：沙永远，四川盛豪律师事务所律师。 原告（反诉被告）四川吉丰投资管理有限责任公司（以下简称吉丰投资公司）与被告马小凤、被告（反诉原告）成都百亨酒店管理有限公司（以下简称百亨酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，马小凤提出管辖权异议，本院经审查后作出（2020）川0104民初4133号民事裁定书，驳回马小凤对管辖权提出的异议。马小凤不服，提起上诉。成都市中级人民法院作出（2020）川01民辖终576号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。百亨酒店公司在法定期限内提起反诉，本院经审查后依法受理，决定与本诉合并审理，并依法适用简易程序分别于2020年11月16日、11月26日、12月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吉丰投资公司的委托诉讼代理人魏海强、包传均，被告马小凤及被告（反诉原告）百亨酒店公司的委托诉讼代理人沙永远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉丰投资公司向本院提出本诉请求：1．确认吉丰投资公司与马小凤之间就位于成都市锦江区锦华路一段116号房屋（以下简称案涉房屋）建立的房屋租赁合同关系已于2020年4月20日解除；2．判令马小凤和百亨酒店公司将其占有使用的案涉房屋腾退给吉丰投资公司；3．判令马小凤和百亨酒店公司向吉丰投资公司支付2020年1月20日至2020年4月20日期间的房屋租金787,440元；4．判令马小凤和百亨酒店公司向吉丰投资公司支付违约金1,017,381元（庭审中明确违约金包括3个月的租金，以及以欠付房租787,440元为基数，按日利率3‰从2020年11月11日起计算至2020年4月20日）；5．判令马小凤和百亨酒店公司向吉丰投资公司支付房屋占有使用费（房屋占有使用费按每月259,595.55元的标准自2020年4月21日起计算至案涉房屋实际腾退给吉丰投资公司之日止）；6．判令马小凤和百亨酒店公司向吉丰投资公司支付房屋占有使用费的逾期付款利息损失（逾期付款利息损失以马小凤和百亨酒店公司最终应向吉丰投资公司支付的房屋占有使用费为基数并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准自2020年4月21日计算至房屋占有使用费足额支付完毕之日止）；7．本案诉讼费用由马小凤和百亨酒店公司负担。 事实与理由：吉丰投资公司与马小凤于2009年1月11日签订《房屋租赁合同》，约定吉丰投资公司将案涉房屋出租给马小凤用于经营商务酒店；租赁期限为2009年5月2日起至2021年5月1日止；租金支付方式为每半年度缴纳一次租金，每次租金提前一个月支付；马小凤逾期缴纳房租，每逾期一日，吉丰投资公司按拖欠租金额的千分之三加收违约金；马小凤不支付或者不按照约定支付租金达10日的，吉丰投资公司有权解除合同，收回房屋；违约方应当向守约方支付3个月的租金作为违约金等内容。2009年3月10日，马小凤与他人共同出资成立百亨酒店公司。该公司自成立后便实际占有使用案涉房屋并向吉丰投资公司支付应由马小凤支付的租金。根据法律规定，百亨酒店公司前述行为属于债务加入。故百亨酒店公司应与马小凤共同承担合同支付义务。而百亨酒店公司、马小凤未按约在2020年1月10日前支付2020年1月20日至2020年7月19日期间的租金。吉丰投资公司于2020年1月16日发函催要，但百亨酒店公司、马小凤仍未支付。吉丰投资公司遂于2020年4月14日向马小凤、百亨酒店公司发送了《解除＜房屋租赁合同＞告知函》，告知吉丰投资公司决定于2020年4月20日起解除《房屋租赁合同》及相关补充协议，并要求二人在2020年4月25日前将腾退房屋。据此，双方租赁合同已经解除，但马小凤、百亨酒店公司至今既未支付租金，也未腾退房屋，该行为给吉丰投资公司造成巨大损失，故吉丰投资公司要求马小凤、百亨酒店公司支付房屋租金、违约金、房屋占有使用费及逾期付款利息损失。 马小凤辩称，其与吉丰投资公司签订《房屋租赁合同》，承租案涉房屋即为成立百亨酒店公司经营酒店。且在百亨酒店公司成立后，后续签订的补充协议，以及租金支付均是百亨酒店公司与吉丰投资公司沟通协商，马小凤未再参与，吉丰投资公司也知晓，并认可案涉房屋的实际承租人为百亨酒店公司。据此，马小凤最初签订的《房屋租赁合同》实际应为马小凤作为公司的发起人之一履行职务的行为，仅为百亨酒店公司的代表，马小凤自始不是合同的相对方，不应承担合同的履行义务。 百亨酒店公司本诉辩称、并反诉诉称，马小凤的陈述属实。合同签订后，百亨酒店公司一直按约履行义务。因新冠疫情原因和案涉房屋周边处于地铁封闭施工，双方正协商租金减免和租期延长等事宜，百亨酒店公司未支付2020年1月20日之后的租金不构成违约，吉丰投资公司在此时发送解约函，不具备约定或法定的解除权利，不发生合同解除的法律效力，且吉丰投资公司所主张的违约赔偿明显超过可能产生的损失，故请求驳回吉丰投资公司的本诉请求，并提出反诉请求：1．判令吉丰投资公司继续履行《房屋租赁合同》及相关补充协议；2．变更《房屋租赁合同》租金的金额及给付方式：免除百亨酒店公司2020年1月2日至2020年7月1日房租支付义务，2020年7月2日至2021年5月1日期间房租按30,000元／月支付；3．判令吉丰投资公司承担本诉和反诉的诉讼费用。 吉丰投资公司反诉辩称，《房屋租赁合同》及补充协议已于2020年4月20日解除，已无继续履行可能；百亨酒店公司、马小凤未按期支付租金时新冠疫情尚未爆发，逾期支付行为与新冠疫情无关，且酒店区域的地铁施工属于市政建设，而该区域地铁规划早在《房屋租赁合同》签订前即已完成，不构成所谓情势变更。故马小凤、百亨酒店公司逾期支付租金实属违约，请求驳回马小凤、百亨酒店公司提起的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：百亨酒店公司系于2009年3月10日依法注册成立的有限责任公司，经营范围包括酒店企业管理服务、住宿等。 2009年1月11日，吉丰投资公司作为甲方与马小凤作为乙方签订《房屋租赁合同》，主要内容为甲方同意将案涉房屋租赁给乙方经营商务酒店使用；租期自2009年5月2日至2021年5月1日；1楼租金单价为100元/平方米/月，4-7楼租金单价33元/平方米/月，自2011年5月2日起每两年年递增5%，租金每半年度交纳一次，每次租金提前一个月支付，每逾期一日，由甲方按拖欠租金额的千分之三加收违约金，乙方在签约时一次性交纳保证金200,000元；乙方不支付或不按约定支付租金达10日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；合同解除后，乙方应在5日内返还房屋，返还房屋前应结清各项费用，否则甲方有权在保证金内作相应扣减；任何一方违约，违约方应向守约方收取3个月租金作为违约金，如违约金不足以弥补损失，违约方还需赔偿守约方损失，若因乙方原因导致合同解除，甲方有权扣除乙方交纳的保证金，同时保留向乙方追究损害赔偿的权利。吉丰投资公司与马小凤又于2009年2月8日、2月19日签订两份《补充协议》。 2009年7月18日，吉丰投资公司与百亨酒店公司商谈案涉房屋拖欠租金问题。双方形成《会议纪要》，主要内容为原《租赁合同》中乙方的权利和义务由马小凤、百亨酒店公司共同承担。甲方处有吉丰投资公司工作人员程大伟、张魏、刁安勇签字，乙方处有百亨酒店公司工作人员陈仕柱签字。 2009年7月19日，吉丰投资公司与百亨酒店公司（马小凤）签订《补充协议》，就首期租金付款达成补充协议。乙方处由百亨酒店公司加盖印章，乙方代表由陈仕柱签字。 2010年9月2日，吉丰投资公司与马小凤（百亨酒店公司）签订《补充协议》，主要内容为双方在2009年1月11日签订租赁合同基础上就租赁面积、起租时间、租金递增等问题达成协议。其中4至7层房屋从2009年6月20日起按5711.44平方米计租，为188,478元/月；8层部分从2010年12月1日起按414.78平方米计租，为13,688元/月；8层圆弧建筑从2013年5月2日起按60平方米计租，为2,079元/月；以上租金从2011年6月20日起，按每2年递增5%标准计收租金。每月提前10日交纳次月租金。甲方处有吉丰投资公司加盖印章，乙方处有百亨酒店公司加盖印章。同日，百亨酒店公司作为案涉房屋的承租户与物业管理方签订《物业管理服务协议》。 2016年至2020年，吉丰投资公司多次向百亨酒店公司发函催要租金。2020年4月14日，吉丰投资公司分别向百亨酒店公司、马小凤发送《解除＜房屋租赁合同＞告知函》，主要内容为吉丰投资公司与马小凤签订的《房屋租赁合同》，因马小凤未在2020年1月10日前支付2020年1月20日至2020年7月19日的租金，且逾期超过10日，决定自2020年4月20日起解除租赁关系。因百亨酒店公司系房屋实际使用人及债务加入人，请马小凤、百亨酒店公司共同支付租金、违约金和房屋占用费等。同年4月19日，百亨酒店公司复函称，因新冠疫情和地铁修建构成不可抗力，仍按原标准收取租金，显失公平，且吉丰投资公司董事长陈大炜已口头达成减免六个月房租协议，故《解除＜房屋租赁合同＞告知函》不合法、不合情、不合理。 另查明，吉丰投资公司曾于2011年9月28日以百亨酒店公司未支付案涉房屋租金为由向本院提起诉讼。该案中，吉丰投资公司向本院提交的民事起诉状中载明吉丰投资公司与百亨酒店公司的法定代表人马小凤于2009年1月11日签订《房屋租赁合同》，约定百亨酒店公司承租案涉房屋。成都市地铁6号线于2016年9月30日开工建设，案涉房屋外道路区域因修建地铁有施工打围。截至庭审终结时，案涉房屋仍未返还吉丰投资公司。 庭审中，吉丰投资公司陈述马小凤在2009年1月11日签订《房屋租赁合同》时，有告知吉丰投资公司承租案涉房屋将用于酒店经营，也提及将成立公司经营酒店；2009年7月18日形成《会议纪要》时，马小凤未参与；吉丰投资公司曾于2011年9月28日提起诉讼时，仅选择了义务人之一百亨酒店公司，不表示仅认可百亨酒店公司为唯一义务人。百亨酒店公司陈述案涉房屋2020年1月10日后的租金未支付。 以上事实的认定有吉丰投资公司与百亨酒店公司、马小凤的当庭陈述，及以下证据在案为证：企业登记信息、企业信用信息公示报告、居民身份证复印件、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《会议纪要》、催款函、邮寄单据、《解除房屋租赁合同告知函》、短信截图、房屋权属证书、公证书、谅解备忘录、复函、照片、（2011）锦江民初字第3620号案卷材料。 本院认为，2009年1月11日签订的《房屋租赁合同》及2009年2月8日、2月19日、7月19日、2010年9月2日签订的《补充协议》，均系签约双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，当事人应全面履行自己的义务。综合双方诉辩情况，本案的争议焦点为：一、前述《房屋租赁合同》及《补充协议》中，马小凤、百亨酒店公司法律地位认定；二、前述《房屋租赁合同》及《补充协议》是否解除；三、尚欠租金和各项违约损失金额认定。对此，本院分述如下： 一、前述《房屋租赁合同》及《补充协议》中，马小凤、百亨酒店公司法律地位认定问题。 本案中，马小凤、百亨酒店公司在前述书面合同中先后作为承租人签字或加盖印章。对比前述书面合同，马小凤作为承租人签字均在百亨酒店公司注册成立之前，签约时，马小凤向百亨酒店公司明确表达了签约的原因和目的，即租赁房屋用于酒店经营，并在后续成立公司经营酒店，而在百亨酒店公司注册成立后，马小凤未在后续合同中签字，也未再参与关于案涉房屋租赁事宜的沟通，且吉丰投资公司多次催要租金过程中，也仅向百亨酒店公司发送催款函，特别是吉丰投资公司曾以百亨酒店公司作为承租人向本院起诉催要租金。以上事实可以明显看出，马小凤系作为当时尚未设立的百亨酒店公司的代表从事民事活动，吉丰投资公司对此明确知晓，并以自己的行为选择百亨酒店公司作为合同相对方。据此，本院确认《房屋租赁合同》及《补充协议》当事双方为吉丰投资公司与百亨酒店公司。故吉丰投资公司要求马小凤承担支付义务的请求，本院不予支持。 二、前述《房屋租赁合同》及《补充协议》是否解除问题。 根据双方约定，每月提前10日交纳次月租金，即2020年1月20日后的租金，应于2020年1月10日前支付，但百亨酒店公司没有在该约定期限内支付租金。百亨酒店公司辩称未按约支付系基于新冠疫情和地铁施工等法定阻却事由。本院认为，首先，众所周知因新冠疫情爆发，政府部门对酒店等行业采取限制措施主要发生在2020年1月10日之后，而此时百亨酒店公司已逾期支付租金，故新冠疫情不应作为百亨酒店公司不支付租金的法定事由；其次，地铁规划施工属于市政民生建设，百亨酒店公司作为酒店从业者应当对案涉房屋所在区域涉及的市政建设进行充分了解，合理从事经营活动，且本案也无证据证明因地铁建设导致酒店停止经营，故地铁施工也难以成为百亨酒店公司不支付租金的合理事由；最后，百亨酒店公司也未提交充分证据证明双方对于租金减免、延期达成有合意，吉丰投资公司对此也予以否认。由此可见，百亨酒店公司逾期支付租金实属违约，吉丰投资公司作为守约方发函要求于2020年4月20日解除租赁合同关系，符合双方约定，也符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，本院确认《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2020年4月20日解除。根据查明事实，案涉房屋现仍由百亨酒店公司占有使用，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院确认百亨酒店公司应向吉丰投资公司腾退案涉房屋。因吉丰投资公司已行使解除权解除合同，百亨酒店公司提出继续履行合同及变更租金的金额、给付方式的请求，于法无据，本院不予支持。 三、尚欠租金和各项违约损失金额认定问题。 如前所述，《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2020年4月20日解除。合同解除前，百亨酒店公司应按约定标准支付租金。根据2010年9月2日《补充协议》的约定，2020年1月20日至2020年4月20日期间，4至7层房屋每月租金应为240,551元（188,478元×105%5）、8层部分每月租金应为17,469.74元（13,688元×105%5）、8层圆弧建筑每月租金应为2,406.7元（2,079元×105%3），即案涉房屋每月租金应为260,427.44元。故本院确认百亨酒店公司应向吉丰投资公司支付2020年1月20日至2020年4月20日租金781,282.32元，对吉丰投资公司多主张部分，本院不予支持。百亨酒店公司逾期支付租金，导致合同提前解除，实属违约，应当承担违约责任。本案中，吉丰投资公司因违约造成的损失主要表现为逾期支付租金造成的资金占用损失和房屋现仍由百亨酒店公司占用造成的可期待利益损失。吉丰投资公司主张的违约金、房屋占有使用费及占用费逾期利息损失，均为要求赔偿违约损失。我国违约赔偿制度以弥补实际损失为主，同时兼顾惩罚性。在吉丰投资公司未提交证据证明实际损失的情况下，关于各项损失，本院认为，对于违约金1,017,381元，吉丰投资公司主张按每日3‰计付逾期支付租金违约金和按3个月租金标准计付解约违约金，虽符合双方约定，但按此标准计算年利率高达109.5%，明显过分高于可能造成的资金占用损失，而解约违约金可在房屋占有使用费中吸收评价。结合百亨酒店公司租金支付情况，本院酌情确定逾期支付租金违约金以尚欠租金781,282.32元为基数，自2020年4月21日起至租金付清时止，按每日万分之三计算，并以吉丰投资公司主张的1,017,381元为限；对于可期待利益损失，主要为房屋占用期间租金损失，故本院酌情确定房屋占有使用费自2020年4月21日起至房屋实际腾退时止，按合同解除时的每月租金标准260,427.44元计付，吉丰投资公司再行主张所谓房屋占有使用费利息损失，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）四川吉丰投资管理有限责任公司与被告（反诉原告）成都百亨酒店管理有限公司的租赁合同关系已于2020年4月20日解除； 二、被告（反诉原告）成都百亨酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）四川吉丰投资管理有限责任公司腾退成都市锦江区锦华路一段116号的租赁房屋； 三、被告（反诉原告）成都百亨酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）四川吉丰投资管理有限责任公司支付租金781,282.32元； 四、被告（反诉原告）成都百亨酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）四川吉丰投资管理有限责任公司支付逾期支付租金违约金，计算方式：以尚欠租金781,282.32元为基数，自2020年4月21日起至租金付清时止，按每日万分之三计算，并以原告（反诉被告）四川吉丰投资管理有限责任公司主张的1,017,381元为限； 五、被告（反诉原告）成都百亨酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）四川吉丰投资管理有限责任公司支付房屋占有使用费，计算方式：自2020年4月21日起至前述房屋实际腾退时止，按每月260,427.44元计算； 六、驳回原告（反诉被告）四川吉丰投资管理有限责任公司其他本诉请求； 七、驳回被告（反诉原告）成都百亨酒店管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取10,522元，反诉案件受理费减半收取10,837元，两项合计21,359元，由原告（反诉被告）四川吉丰投资管理有限责任公司负担6,313元，由被告（反诉原告）成都百亨酒店管理有限公司负担15,046元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 军 二〇二〇年十二月十六日 书记员 刘素莲