文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0243民初4245号原告：任大锦，男，1974年1月24日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原告：谢正淑，女，1977年3月9日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。二原告共同委托诉讼代理人：焦永华，重庆渝东律师事务所律师。被告：重庆凯邦房地产开发有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县绍庆街道滨江居委**阳光云顶**，统一社会信用代码91500243089108340J。法定代表人：梁洪永，该公司董事长。委托诉讼代理人：洪魁东，重庆绿荫律师事务所律师。原告任大锦、谢正淑诉被告重庆凯邦房地产开发有限公司（以下简称凯邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，原适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任大锦及其委托诉讼代理人焦永华，被告凯邦公司的委托诉讼代理人洪魁东到庭参加诉讼。后因案情较为复杂，本案转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告任大锦、谢正淑的委托诉讼代理人焦永华，被告凯邦公司的委托诉讼代理人洪魁东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任大锦、谢正淑向本院提出诉讼请求：1.被告凯邦公司支付原告任大锦、谢正淑逾期交房违约金67018.06元（截止2018年8月1日为41953.26元；2018年8月2日至2018年12月31日期间，152日，每日164.9元，共25064.8元）；2.被告支付原告逾期办理产权登记违约金20075元（从2019年3月1日起至2020年2月29日，365日，每日55元）；3.被告以41953.26元为基数，按月利率2%为标准，从2018年8月31日起向原告支付利息（滞纳金）至付清为止，以25064.8元为基数按银行同业拆借利率为标准，从2019年1月1日起向原告支付利息至付清为止；以20075元为基数，按银行同业拆借利率为标准，从2020年4月1日起向原告支付利息至付清为止；4.被告支付原告律师代理费6000元；5.案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告第二项诉讼请求增加为：被告支付原告逾期办理产权登记违约金34210元（从2018年10月1日起至2020年6月12日，622日，每日55元）。事实和理由：被告系凯邦XX城开发商，2015年5月28日，被告作为甲方与二原告作为乙方签订了《重庆市商品房买卖合同》，主要约定原告向被告购买凯邦XX城X号楼X幢X-X号房屋，为预售商品房，建筑面积120.53平方米，总成交价549528元。合同还对交房条件、交房期限、办理产权证期限及相应违约责任进行了约定。2016年6月30日交房期限届满时，被告未达到合同约定的交房条件。2017年10月，被告与原告在内的8、9号楼众多业主经数次协商，签订了《延期交房补充协议书》，约定“8.9号楼延期至2017年12月31日，2017年7月1日至2017年12月31期间的违约金不再按购房合同执行，每天按照业主已交房款的万分之一计算。如2017年12月31日再次逾期交房的，违约金从2018年1月1日起每天按照业主已交房款的万分之三计算。乙方在房交会期间签订购房合同的，符合享受彭水政府鼓励购房的优惠政策和契税减免的，甲方于2017年12月31日之前一次性退还。”2018年8月1日，被告针对截止2018年8月1日欠付的违约金与原告进行了结算，被告为此出具了《重庆凯邦房地产开发有限公司欠款说明》并经双方盖章（签字）确认。该说明第一条载明欠付款项为违约金44267.26元（扣除一年物管费2314元，余违约金41953.26元），被告承诺上述欠款于2018年8月30日之前一次性支付原告；若逾期未支付，自欠款之日起按日2%累计计算滞纳金至付清之日止。被告还承诺，因被告违约，原告采取合法的维权途径所产生的所有费用均由被告承担（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费、误工费等）。另据了解，原告购买的房屋至2018年12月才经过竣工验收达到交房条件。原告在签订购房合同时就按照合同约定委托被告办理产权登记并向被告提交了相关资料，但直至2020年5月，原告才知晓登记机构开始办理房屋产权证登记的相关信息。原告多次找被告催讨欠付的违约金，被告至今仍以各种理由拒绝支付，原告只得委托律师依法维权，为此，被告除应支付前述违约金和利息外，还应支付原告为维权产生的律师费、诉讼费等。被告凯邦公司辩称：1.关于原告提出的要求支付逾期交房违约金67018.06元，并以41953.26元为基数从2018年8月31日起按月利率2%计算滞纳金至付清之日为止的诉请。其一，违约金计算错误，逾期交房违约金应按双方签订的购房合同中约定的每日万分之一计算，原告由于是按揭购房，违约金计算应分首付款到账时间和按揭贷款到账时间分别计算，且原告已在凯邦公司领取违约金19948元，抵扣物管费2314元，共计22262元；其二，计算了违约金不应再计算滞纳金，属于双重处罚。2.合同设置违约金的目的在于对违约行为产生的损失进行赔偿，是属于赔偿性违约金而不是惩罚性违约金赔偿。3.律师费在购房合同中没有约定，不应由被告承担。本院经审理认定事实如下：2015年5月28日，被告凯邦公司为甲方（卖方）与原告任大锦、谢正淑为乙方（买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告凯邦公司将其开发的位于重庆市彭水苗族土家族自治县XX街道XX社区XX新街1号凯邦•XX城X号楼X幢X-X号房屋以总价549528元的价格出售给原告任大锦、谢正淑，付款方式为按揭贷款。合同第七条约定甲方于2016年6月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第八条约定如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。合同第九条约定甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，双方同意按下列方式处理：逾期超过60日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十三条关于办理产权登记约定，在商品房实际交付使用之日起60日内，向土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，原告任大锦、谢正淑按约向被告支付了购房款，但被告凯邦公司因经营出现困难，未能按期交房。2018年8月1日，被告凯邦公司为甲方与原告任大锦为乙方签订了《重庆凯邦房地产开发有限公司欠款说明》，该说明载明：“因甲方未按购房合同及交房补充协议，逾期向乙方交付房屋，故产生违约金、契税优惠、政府补贴等欠付款项。为妥善解决甲方欠乙方的上述款项事宜，甲乙双方本着自愿、合法、公平的原则，对还款事项作出以下约定：一、款项说明。欠付款项为：违约金44267.26元、契税优惠0元，总计人民币44267.26元。甲方承诺上述欠款于2018年8月30日前，以银行转账方式，一次性支付给乙方，若逾期未支付，自欠款之日起按日2%累计计算滞纳金至付清之日止。因本协议产生的纠纷由协议签订地：重庆市彭水县人民法院管辖。且甲方承诺：因甲方违约，乙方采取合法的维权途径所产生的所有费用均由甲方承担（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费、误工费等）。”另外欠款说明上还备注，扣除一年物管费（2018年8月1日至2019年7月31日）2314元，余违约金41953.26元。2020年7月6日，原告任大锦、谢正淑与重庆渝东律师事务所签订了法律事务委托合同，约定重庆渝东律师事务所接受原告任大锦、谢正淑的委托，指派律师焦永华在原告任大锦、谢正淑与被告凯邦公司的商品房预售合同纠纷一案的一审程序中提供法律服务，约定法律服务费6000元。2020年7月6日，原告任大锦、谢正淑向重庆渝东律师事务所缴纳了该笔费用。另查明，被告凯邦公司开发建设的凯邦XX城一期X号楼（住宅部分）于2018年7月11日取得原彭水苗族土家族自治县城乡建设委员会颁发的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2018年7月31日前，被告凯邦公司统一通知了购房户接房。原告在签订《重庆市商品房买卖合同》7日内，已将办理商品房产权登记需由原告提供的资料提供给被告凯邦公司。2020年6月12日，被告凯邦公司向土地房屋登记机构提出办理本案原告所购房屋《房地产权证》的申请，并提交土地房屋登记机构规定的相关资料以及取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。原告任大锦、谢正淑主张的逾期交房违约金计算方式为以购房款549528元为基数，从2017年7月1日起至2017年12月31日按照每日万分之一的标准计算，从2018年1月1日起计算至2018年8月1日按照每日万分之三的标准计算。原告还按照每日万分之三的标准主张了2018年8月2日至2018年12月31日期间的违约金25064.8元。庭审中，因二原告主张自2018年10月1日起支付逾期办证违约金，故二原告放弃了其所主张的2018年10月1日至2018年12月31日期间的逾期交房违约金。被告凯邦公司主张欠款说明系受胁迫签订的，违背了被告凯邦公司的真实意愿，不能作为支持原告诉讼请求的依据。且提出按照已付购房款每日万分之三的标准计算违约金属违约金约定标准过高，申请法院予以调整。本院认为，本案是一起商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点在于：1.欠款说明是否有效；2.原告任大锦、谢正淑的各项诉讼请求是否能够得到支持。关于欠款说明是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”该法第五十四条第二款规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”被告凯邦公司主张欠款说明系受胁迫所签订，但被告凯邦公司并未举示证据证明该欠款说明已被依法撤销，且欠款说明并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形，故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，欠款说明应属有效。关于逾期交房违约金问题。原、被告依法签订了购房合同，并在该合同中约定了逾期交房的违约条款。之后双方又针对违约金签订了欠款说明，该欠款说明的实质就是对违约条款的补充约定，应当视为购房合同的一部分，同属于购房合同的违约条款。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原、被告在购房合同中约定逾期交房被告需按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，在原告未举示证据证明存在更大损失的情况下，该约定可以视为双方对逾期交房给原告造成损失金额的确认，现欠款说明约定的违约金明显高于了双方确认的损失，故对于被告请求人民法院进行调整本院予以认可。本院将违约金调整为以原告已付购房款549528元为基数，以每日万分之一为标准计算。因2018年7月31日前，被告凯邦公司统一通知了购房户接房。故2017年7月1日起计算至通知接房之日2018年7月31日期间的逾期交房违约金应为21761.31元（549528元×0.0001/日×396日）。扣除欠款说明中所记载的物管费2314元后余款为19447.31元。对于原告起诉的超过该标准及时间段的部分不予支持。关于逾期办理产权登记违约金的问题。根据原、被告双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，逾期办理产权登记违约金标准为已付房价款每日万分之一，则原告主张的逾期办理产权登记违约金合理损失为34125.69元（从2018年10月1日起至2020年6月12日共621天），对原告起诉的超出该标准的部分本院不予支持。关于原告主张的利息（滞纳金）问题。因欠款说明本身就属于购房合同的违约条款，故原、被告在欠款说明中约定的滞纳金仍应属于违约金的一部分。本院已经依法将违约金调整为前述标准，滞纳金亦超出了原、被告双方确认的损失范围，本院对此不予支持。关于律师代理费问题。被告怠于支付违约金系原告方提起本案诉讼的根本原因，因双方在欠款说明中已进行约定，原告为提起诉讼支付的代理费可以视为被告造成的损失，故对于原告要求被告支付6000元代理费的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告重庆凯邦房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告任大锦、谢正淑逾期交房违约金19447.31元、逾期办理产权登记违约金34125.69元、律师代理费6000元，合计59573元；二、驳回原告任大锦、谢正淑的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2445元（原告任大锦、谢正淑已预交2445元），由被告重庆凯邦房地产开发有限公司负担1289元，由原告任大锦、谢正淑负担1156元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决确定的义务，不自觉履行的，当事人可以申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从分期履行期间的最后一日起计算。审 判 长  刘双宏人民陪审员  毛廷太人民陪审员  胡显涛二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  冉芙蓉