四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终1515号 上诉人（原审原告）：周光明，男，1973年5月18日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 委托诉讼代理人：罗浩，四川亘元律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：岳苗玲，女，1977年9月15日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 委托诉讼代理人（特别授权）：周锦熙（岳苗玲之女），1999年12月12日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 被上诉人（原审被告）：四川涌岷置业有限公司，住所地四川省蓬溪县赤城镇北街**，统一社会信用代码915109215656661762。 诉讼代表人：蒋安兵。 委托诉讼代理人：陈卓，四川同载律师事务所律师。 上诉人周光明、岳苗玲因与被上诉人四川涌岷置业有限公司（以下简称涌岷公司）普通破产债权确认纠纷一案，不服四川省蓬溪县人民法院（2020）川0921民初1319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周光明及其委托诉讼代理人罗浩，上诉人岳苗玲的委托诉讼代理人周锦熙，被上诉人涌岷公司的委托诉讼代理人陈卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周光明、岳苗玲上诉请求：1.撤销四川省蓬溪县人民法院（2020）川0912民初1319号民事判决，支持二上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人丧失的是物权，而非债权。上诉人的诉讼请求是确认购房户债权（准物权），指的是己经在房屋主管部门备案登记，受到行政主管部门认可期待交付的准物权，而并非债权。2.上诉人失去购房户债权是蓬溪法院作出了（2018）川0921破1-43号违法裁定造成的，该裁定前后矛盾，与事实不符且适用法律错误。3.上诉人被蓬溪法院违法撤销的三份房屋备案登记合同至今并未恢复，争议的三套房屋已转卖，标的物已消失。4.本案中以物抵债行为应受到法院的支持。根据《全国法院民商事裁判工作会议纪要》（九民会议纪要）第44条规定：“当事人在履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未支付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债物协议是否存在恶意损害第三方合法权益的情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”5.一审法院适用法律严重错误。上诉人请求确认的购房户债权（准物权）并不存在个别清偿。上诉人与被上诉人之间达成的以房抵债协议，是被上诉人申请破产一年多以前，其处于正常经营情况下时就已经达成的。且如果存在个别授偿的情况，那么其他已被认定为购房户债权的债权人也为个别授偿，法院也不应当予以支持。一审法院对《中华人民共和国企业破产法》第18条的运用错误。该条规定的债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人有权决定解除或继续履行。但其前提是“双方均未履行完毕”的合同，而上诉人早在被上诉人破产一年多以前就己网签备案完毕并结清尾款，合同已履行完毕。6.上诉人和其他购房者一样尽到了支付义务，应当和其他购房者一样享有平等的权利。 涌岷公司辩称，一审法院所作的判决于法有据，上诉人主张的诉求与相应的事实和理由不成立。事实和理由：1.根据破产法相关规定，管理人依法行使对案涉合同的解除权于法有据，同时根据九民会议纪要理解与适用，针对破产债权中以房抵债的效力问题，上诉人的债权均无法认定为购房户债权。2.虽然被上诉人对一审判决无异议，但一审对上诉人与被上诉人之间债权债务关系认定的相关依据审查不够详实。 周光明、岳苗玲向一审法院起诉请求：1.确认周光明、岳苗玲对涌岷公司开发的位于香榭城第4幢17层17-2号、第4幢20层20-××1号、第4幢20层20-2号房屋享有购房户债权；2.由涌岷公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2014年1月16日，周光明通过银行转账的方式转给庞波200000元，周光明在胥泽兰处借款300000元，要求胥泽兰直接转给庞波，周光明请庞波将该笔500000元代转给李勇（涌岷公司的实际控制人），2014年1月17日，庞波转账1000000元给涌岷公司，其中包括了周光明的500000元。2017年5月12日，周光明、岳苗玲与涌岷公司签订了三份《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同编号分别为：2017002121、2017002122、2017002123，约定周光明、岳苗玲购买涌岷公司开发的位于蓬溪县××路××，分别为4幢17层17-2号、4幢20层20-××1号、4幢20层20-2号，建筑面积分别为66.64平方米、66.66平方米、66.64平方米，单价都是3650元，房屋总价分别为243236元、243309元、243236元，买受人在2017年5月12前支付该商品房全部价款，出卖人在2019年6月30日前交房。合同签订后于2017年5月26日，涌岷公司给周光明出具了三份收据，载明：收到周光明4-1-1702、4-1-2002、4-1-2001购房款分别为243236元、243236元、243309元。实际上，周光明以对涌岷公司享有的借贷债权500000元及利息125000元（利息以500000元为基数，从2015年4月12日至2017年5月11日止，按月利率1%计息，共25个月）抵偿部分购房款，另于2017年6月20日，周光明按照李勇的要求向黄超转账104781元（因李勇在黄超处借款，需支付黄超利息），该笔是支付的购房款。2018年7月17日，涌岷公司向四川省蓬溪县人民法院申请重整，2018年7月26日，四川省蓬溪县人民法院作出（2018）川0921破申1号民事裁定书，裁定受理涌岷公司的重整申请。并于2018年7月27日，以（2018）川0921破1号决定书，指定北京德恒（成都）律师事务所担任涌岷公司管理人。2019年8月12日，四川省蓬溪县人民法院作出（2018）川0921破1-43号民事裁定书，裁定：注销被申请人周光明在蓬溪县住房保障和房屋管理局就“涌岷·香榭城”房屋3份《四川省商品房买卖合同（预售）》所作的网签及登记备案（房号分别为4-1-20-2、4-1-17-2、4-1-20-1；合同编号分别为2017002123、2017002121、2017002122）。2019年10月10日，管理人向周光明出具了《债权审核通知书》（编号：848-850），认定周光明未实际支付涌岷香榭城房号为4-1-20-2、4-1-17-2、4-1-20-1的购房款，2017年5月12日双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》合同无效。合同编号为2017002123、2017002121、2017002122网签备案将依法撤销。周光明与涌岷公司不存在债权债务关系，申报的债权不成立。2019年10月29日，周光明、岳苗玲向四川省蓬溪县人民法院起诉，该院于2020年4月26日以（2019）川0921民初2038号之一民事裁定书裁定驳回周光明、岳苗玲的起诉。周光明、岳苗玲不服，提起上诉，遂宁市中级人民法院于2020年6月1日以（2020）川09民终569号民事裁定书裁定：撤销四川省蓬溪县人民法院（2019）川0921民初2038号之一民事裁定书；指令四川省蓬溪县人民法院审理。2020年5月13日，四川省蓬溪县人民法院以（2018）川0921破1-88号民事裁定书裁定：撤销四川省蓬溪县人民法院（2018）川0921破1-43号民事裁定书。一审法院另查明：1.2020年5月15日四川省蓬溪县人民法院以（2018）川0921破1-6号通知书通知：要求管理人对周光明的债权重新审核。管理人于2020年7月28日作出了对周光明的债权重新审核的说明，管理人认为周光明对涌岷公司依法不享有购房户债权（商品房消费者优先权），其对涌岷公司依法享有普通债权，但其涉及债权事实不清，管理人依法未予认定。管理人未出具《债权重新审核通知书》。2.周光明、岳苗玲在蓬溪县赤城镇城东新区（山语涧）拥有15幢-1-1-1、15幢-1-2-1有两套住房，建筑面积均为77.35平方米，产权证书号分别为房权证蓬溪县字第2××8号、-××1号、房权证蓬溪县字第2××6号、-××1号。3.四川省蓬溪县人民法院于2020年8月11日询问黄超笔录一份，证明周光明通过银行转账给黄超10万余元属实，黄超表示该笔款属于李勇支付他的利息，但是黄超表明未再收到周光明给付的现金。 一审法院认为，周光明、岳苗玲请求确认其就争议房屋享有购房户债权，故本案应为普通破产债权确认纠纷。解决本案争议，需要明确以下几项事实：（一）周光明、岳苗玲与涌岷公司是否存在债权债务关系。管理人向周光明出具的《债权审核通知书》，认为周光明与涌岷公司不存在债权债务关系，周光明向管理人申报的债权不成立。但，2014年1月16日，周光明通过银行转账的方式转给庞波200,000元，周光明在胥泽兰处借款300,000元，要求胥泽兰直接转给庞波，庞波收到周光明和胥泽兰两笔转账共计500,000元，周光明委托庞波将这500,000元代转给李勇（涌岷公司的实际控制人），2014年1月17日，庞波转账1,000,000元给本案涌岷公司，其中包括周光明要求代转的500,000元。2017年6月20日，周光明应李勇的要求向黄超转账104,781元。尽管周光明未直接将款项转入涌岷公司，但结合证人证言及双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，可以证实涌岷公司认可了周光明对其享有债权，属于因借贷关系产生的债权债务关系。在周光明、岳苗玲与涌岷公司结算后，涌岷公司出具了三张房款的收据（4-1-1702、4-1-2002、4-1-2001购房款分别为243,236元、243,236元、243,309元)，其实质不属于通常的商品房买卖合同，该商品房买卖合同是建立在以物抵债的前提下，如果没有以物抵债这个前提，周光明、岳苗玲从涌岷公司处购买商品房，则需向涌岷公司支付相应的购房款，因此，才会出现周光明、岳苗玲不用付款就从涌岷公司处获得房款收据的情形。案涉合同异于一般的商品房买卖合同之处在于当事人当初签订合同的目的是实现以物抵债。据此能够确认涌岷公司下欠周光明、岳苗玲借款500,000元及其利息125,000元并用于折抵购房款，以及周光明、岳苗玲支付了104,781元购房款的事实。（二）当事人间发生的交易及其原因。1.借贷关系如何与本案房屋买卖合同相关联。由于周光明与涌岷公司具有借贷关系，双方选择以房抵债来解决双方之间的债务纠纷，按通常的交易，涌岷公司将用于抵债之物转移给周光明则可完成以物抵债，但本案并非如此，其原因是用于抵债之物具有特殊性，系不动产，其权利转移不像动产那样简便易行，需要履行相应的手续，且为在建房产，办理需要一个过程。借贷关系因以物抵债与房屋买卖合同的签订建立联系。2.关于以物抵债概念。以物抵债并不是一个规范的法律术语，只是人们在交易中采取的一种交易安排，根据交易的具体约定，对其效力分别进行认定。对于单纯的以物折价偿债，理论上有将其归纳为代物清偿，即当事人间达成协议，以他种给付代替原定给付，实际是将原契约约定作了相应变更，债的关系仍然保持同一性。3.以物抵债与本案房屋买卖合同间的关系。由现有事实可推知，在周光明与涌岷公司之间达成了以物抵债的共识，周光明以对涌岷公司享有的债权抵偿购房款。涌岷公司当初认可了以房产抵偿债务，具体到本案，就是以房号4-1-1702、4-1-2002、4-1-2001的三套房屋抵偿相应债务，周光明另再付了104,781元购房款。但因标的物本身具有特殊性，系不动产，且为在建工程，双方便以签订房屋买卖合同的形式进行操作，涌岷公司虽然出具房款收据，但周光明实际只向涌岷公司付购房款104,781元，开具收据只是完成购房付款的形式，由此，签订房屋买卖合同系为实现以物抵债所采取的方法。4.本案房屋买卖合同与通常的房屋买卖合同的差异。从形式上看，并无差异。但透过前面的分析可知，本案的房屋买卖合同是建立在以物抵债的前提之下，如果没有以物抵债这个前提，周光明从涌岷公司处购买房屋，则须向涌岷公司支付相应的购房款，正因为存在以物抵债这个合议，才会出现周光明不用支付全部房款就从涌岷公司处获得房款收据的情形。因此，案涉合同异于一般房屋买卖合同之处就在于当事人当初签订合同的目的是抵债，而不是购房，只是借助房屋买卖的形式去实现偿债的目的。综上，周光明、岳苗玲与涌岷公司用签订房屋买卖合同的形式实现以物抵债，房屋买卖合同便成为了载体和工具。（三）三份《四川省商品房买卖合同（预售）》合同是否有效。2017年5月12日，周光明、岳苗玲与涌岷公司签订了三份《四川省商品房买卖合同（预售）》合同，合同编号分别为：2017002121、2017002122、2017002123。且涌岷公司向周光明出具了三份收款收据，应当认定双方建立了商品房买卖合同关系。根据《合同法》合同效力的规定，依法成立的合同，自成立时生效，案涉以物抵债合同系双方自愿达成，意思表示一致，且无证据证明该合同具有合同法第五十二条规定的无效的情形，以物抵债不影响该合同的生效。因此，该三份合同应认定为有效。（四）管理人解除周光明的三份《四川省商品房买卖合同（预售）》是否正确。2019年10月10日，管理人向周光明出具了《债权审核通知书》（编号：848-850），认定周光明未实际支付涌岷香榭城房号为4-1-20-2、4-1-17-2、4-1-20-1的购房款，2017年5月12日双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》合同无效。合同编号为2017002123、2017002121、2017002122网签备案将依法撤销。一审法院认为，双方的三份商品房买卖合同有效，破产管理人书面通知周光明三份商品房买卖合同予以撤销，且涌岷公司将案涉房屋转卖他人的行为已经表明，涌岷公司选择行使合同解除权。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。周光明与涌岷公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，根据三份商品房买卖合同（预售）的合同内容，该三套房屋的总价款为729,781元，根据查明的事实可以证明周光明通过以物抵债的方式给付的500,000元及利息125,000元及购房合同签订一个多月后应涌岷公司的实际控制人李勇的要求转给黄超的104,781元，周光明以抵偿债权和银行转账的方式支付了三套房屋的价款。但该房屋为在建工程，不具备交付房屋及办理所有权转移登记的条件，四川涌岷置业有限公司未履行完毕自己的合同义务。破产法的立法宗旨在于保护全体债权人公平受偿的权利，管理人对此类合同具有法定的合同解除权，管理人有权解除该三份《四川省商品房买卖合同（预售）》。那么，案涉合同虽然有效，但是属于未履行完毕的合同，管理人选择解除该三份合同有法可依，并且符合破产法的立法精神。（五）关于以物抵债的履行。双方达成以物抵债的合意，并把签订房屋买卖合同作为载体以实现以物抵债，但由于标的物系不动产，且为在建工程，要移转标的物权利，实现以物抵债需要一个过程并办理相关手续。自签订房屋买卖合同至今，所涉标的物尚未完工交付，所有权更未移转。因此，以物抵债并未完成，现在也无法立即完成，房屋买卖合同约定事项系将来履行，属于期待利益，由此涉及到以物抵债是否继续履行的问题。在破产重整中，对涌岷公司的债权人来说，其核心是公平受偿，禁止个别清偿，以实现对债权人的平等保护，这从《中华人民共和国企业破产法》多个法条的规定中均可清楚地看到。就本案以物抵债而言，本质上是个别清偿。当然，这种个别清偿如果发生在涌岷公司正常生产经营期间，基于合同自由和权利处分原则，他人无权干涉，但本案情形是以物抵债至今没有完成，还要等待将来完成，其结果就是在破产重整期间对个别债权人进行清偿，显然与法律规定相违背。本案以物抵债之债来源于借贷，而非房屋买卖，故基础法律关系是借贷。如果允许部分借贷关系的债权人以债务人将来成就之物抵偿债务，其余同样是借贷关系的债权人未以物抵债，其债权就只能通过普通破产债权申报、确认程序加以保护，其结果是同类债权未同等保护，违反《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，不应支持。（六）关于购房户债权的说明。所谓的购房户债权并不是一个法律上的规范术语，也不是标准的债权分类，在破产债权分类中并无购房户债权之说。只是在实践中对于一般签订商品房买卖合同并实际支付了购房款的债权人，管理人在分类处置债权过程中，将此类债权确定为购房户债权。其实际意义在于签订的商品房买卖合同继续履行，将来按照合同约定向购房户交付房屋，转移所有权，这是管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定决定继续履行合同，实质是将此类债权确定为优先债权，即消费者购房户债权，而非普通破产债权。综上所述，双方签订的三份《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号分别为：2017002121、2017002122、2017002123）虽然合法有效，但是管理人已经解除，该解除行为符合法律规定，合同由此终止履行；以物抵债仅为债的清偿方式，不能改变债的属性，原来的普通债权不能因此变为优先债权，且以物抵债在涌岷公司破产重整前的法定期间未完成。周光明要求破产重整期间继续履行，则属于个别清偿行为，违反法律规定，不应支持。周光明因以物抵债与涌岷公司签订商品房买卖合同，从而主张三套房屋的优先债权即购房户债权，不予支持。但周光明支付的104,781元是购房款，不在以物抵债的范畴内。因此确认周光明拥有的500,000元及利息125,000元为普通债权，104,781元为优先债权即购房户债权。一审法院依照《中华人民共和国破产法》第十六条、第十八条、第五十八条规定，判决：周光明、岳苗玲对涌岷公司享有的500,000元及其利息125,000元（利息以500,000元为基数，从2015年4月12日至2017年5月11日止，按月利率1%计息，共25个月）为普通债权，104,781元为优先债权即购房户债权。案件受理费11,098元，由周光明、岳苗玲承担8,702元，涌岷公司承担2,396元。 二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，结合双方的诉辩理由，本案的争议焦点为：上诉人周光明、岳苗玲对被上诉人涌岷公司是否享有购房户优先债权。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”上述法律保护的是以居住类生活消费为目的商品房买受人的权益，已交付全部或者大部分购房款的消费者对标的房屋所享有的权益优于建设工程价款优先受偿权，进而优于抵押权，优于普通债权。就本案而言，根据已查明的事实，上诉人和被上诉人虽签订了房屋买卖合同，但上诉人周光明并未交付全部或大部分款项，而是以借款抵扣了大部分房款，并支付了104,781元的小部分差额款。由此可知，双方签订该合同实质是被上诉人的偿债方式，目的是为了消灭金钱债务，并非上诉人为满足生活居住需要而购房，其基础法律关系仍为民间借贷，且案涉房屋未办理产权登记，亦未实际交付，上诉人尚未取得案涉房屋所有权。但是，鉴于周光明实际支付了104,781元用于支付差额购房款，该部分不应在以物抵债的范畴内，一审法院据此确认周光明、岳苗玲享有的500,000元及利息125,000元为普通债权，104,781元为优先债权即购房户债权并无不当，本院予以维持。 综上所述，周光明、岳苗玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，拟判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8,702元，由周光明、岳苗玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  文晓萍 审判员  姚梓佳 审判员  刘尧志 二〇二〇年十二月十八日 书记员  徐迎春