广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3373号上诉人（原审被告）：童伟，男，汉族，1975年7月1日出生，住址：xx省xx县xx镇xx宫**，公民身份号码：441************352。（未到庭）被上诉人（原审原告）：李福源，男，汉族，1960年10月15日出生，住址：xx省xx县**************，公民身份号码：442************97X。上诉人童伟因与被上诉人李福源房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初4935号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告童伟不服一审判决，上诉请求：撤销大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初4935号民事判决，查清事实，审核双方争议合同是否有效，将本案发回重审。事实和理由：原告与被告双方有签订租房协议，协议内容已经明确双方责任与义务，且原告收取的1600元押金并未退回给被告，无法证明二次续租，原告也无法证明2019年1月后被告有入住的相关资料与证明，因此一审判决中的所有费用，不属实。综上所述，一审判定事实错误，请求二审法院依法查明事实，为上诉人主持公道，依法纠正一审错误，以维护法律尊严，维护上诉人的合法权益，还法律以公正、公正，还上诉人以公道。被上诉人李福源辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告李福源向一审法院起诉请求：1.判令被告偿还原告租金、水电费、清理垃圾卫生费、违约滞纳金合计13583.84元；2.判令被告赔偿原告拖欠房租、水电费8个月的利息损失；3、判令被告赔偿原告提起诉讼而造成的一切损失，包括诉讼费、律师费等。一审法院认定事实：2018年8月11日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《租房协定》，约定：一、甲方将现有房间，内有水、电、门、窗、床、桌（门、窗、锁）供水，电设施，房屋、厨房设施、卫生间设施经乙方验收后租给乙方退房时按原有各件设施完整还原交还。如有损坏乙方负责按原价赔偿。二、房租押金为1600元整，三、房租费从2018年8月11日至2018年9月10日为壹月，每月房租费1600元，房租费按月计算，每月到期在三天内必须上缴房租费及上月已用水电费，否则三天后，每天必须上缴房租费及水电费总额的滞纳金，按总额5%计算，违约滞纳金及上月已用水电费，累计超过押金50%者，甲方终止乙方租房协定，按乙方已自动退房处理房门另行加锁。四、乙方如要退房必须在到期前二天内退房提前通知甲方，提前做好房内、厨房、卫生间清洁工作。经甲方验收扣除已用水电费用，交还钥匙，甲方将剩余押金退还给乙方。否则超期第叁天按壹个月房租计算（上交已用水电等费用后，退还押金）。……六、经双方协定，乙方租房期间未违反协议，租期不少于陆个月，如不到协定期退房，乙方必须上缴已用水电费，交回钥匙，甲方不退换房租押金。协定还就双方的其他权利义务作了约定，但协定并未就水电费价格作出约定。协定签订后，被告向原告支付了房租押金1600元，至一审庭审之日，原告没有将押金退回被告。协定签订当日，被告聘请的工人搬入该租赁的房屋（约190平方米）居住，被告按约向原告支付了自2018年8月11日至2019年1月10日的房租及自2018年8月11日至2018年12月10日的水电费。从2019年1月11日起，被告不再支付房租及水电费，原告通过微信联系被告催缴房租水电费，但被告仍没有支付房租水电费。2019年4月3日，原告将被告租赁的房屋换锁。另查明，据原告开具的房租、水、电费（专用）收据及收据，原告按水费4元/m³、电费1.2元/度收取水电费。2019年1月11日被告应交水费176元、电费1464元；2019年2月11日被告应交水费100元、电费438元；2019年3月11日被告应交水费40元、电费222元；2019年4月11日被告应交水费8元、电费54元；被告没有按时向原告交水电费，截至2019年4月11日止，被告共计欠水费324元、电费2178元。原告因请人清理卫生支出了卫生费200元。被告认为该收据没有被告签名确认，不能证明被告欠原告水电费及卫生费的事实。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原告、被告签订的《租房协定》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按约诚实行使合同权利并履行合同义务。1.关于租赁期间认定及租金支付的问题。虽然双方租房协定约定违约滞纳金及上月已用水电费，累计超过押金50%者，甲方终止乙方租房协定，按乙方已自动退房处理房门另行加锁。但是实际上，累计欠费超过押金50%后，被告还继续使用租赁房屋，原告是于2019年4月3日才将租赁的房屋换锁的，被告实际占用租赁房屋至2019年4月3日，故对于租赁期间应从2018年8月11日算至2019年4月3日止，被告已经付清了2019年1月10日之前的房租，尚欠原告2019年1月11日至2019年4月3日的房租共计4480元（1600元/月×2个月+1600元/月÷30天×24天）。2.关于原告请求的水电费、卫生费应否支持的问题。双方租房协定并未就水电费的价格作出约定，据原告提供的房租、水、电费（专用）收据，原告按水费4元/m³、电费1.2元/度收取水电费，2019年1月11日被告应交水费176元、电费1464元；2019年2月11日被告应交水费100元、电费438元；2019年3月11日被告应交水费40元、电费222元；2019年4月11日被告应交水费8元、电费54元；被告没有按时向原告交水电费，截至2019年4月11日止，被告共计欠水费324元、电费2178元。虽原告提供的收据是单方出具的，没有得到被告的确认，但是原告的收费标准、收费时间及收费金额均在合理范围内，原审法院酌情认定被告欠原告的水电费为2502元。原告请求被告支付卫生清洁费200元，虽然该费用被告不予认可，但该费用是原告因为被告没有清洁房屋交还而支出了必要的费用，且该费用亦在合理范围内，原审法院酌情予以认定。3.关于原告请求被告支付违约金的问题。被告欠原告房租、水电费、卫生清洁费共计7182元（4480元+2502元+200元），减除房租押金1600元，被告尚欠原告5582元（7182元-1600元）。双方租房协定约定房租、水电费逾期三天后，每天必须上缴房租费及水电费总额的滞纳金，按总额5%计算，该滞纳金计算方式过分高于原告的实际损失，因此原审法院依法予以调整。根据房屋租金的性质，原审法院参照民间借贷关于资金占用期间年利率6%的标准，确定被告按年利率6%的标准从2019年4月3日起向原告计付违约金。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告童伟于本判决生效之日起十日内向原告李福源支付5582元及违约金（违约金以5582元为基数，从2019年4月3日起按年利率6%计至付清之日止）。二、驳回原告李福源的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查，2019年4月3日，双方聊天记录显示：“童伟：老板，你要房租就要去把房门开了给工人拿东西，房租我会算到这个月给你。”本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人实际占用房屋至何时，需否支付2019年1月11日至2019年4月3日的租金和水电费。具体评述如下：双方2018年8月11日签订的《租房协定》约定租期不少于六个月，违约滞纳金及上月已用水电费，累计超过押金50%，被上诉人李福源有权终止租房协议，按上诉人童伟已自动退房处理房门另行加锁。该合同内容未违反法律法规效力性禁止规定，一审认定合同有效是正确的，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据一审查明的事实，上诉人缴交2018年8月11日至2019年1月10日租金后没有再交纳租金，且累计欠费已超过押金1600元的50%。因此，结合本案具体案情，被上诉人李福源享有合同约定的解除权。经多次催缴房租无果后，2019年4月3日李福源将涉案房屋换锁，上诉人童伟当日通过微信与被上诉人李福源联系，该微信内容显示“童伟：老板，你要房租就要去把房门开了给工人拿东西，房租我会算到这个月给你。”上诉人既然已认可房租算至2019年4月，故此，一审认定双方租赁期间从2018年8月11日计至2019年4月3日，扣除已付清的2019年1月10日之前的租金，上诉人仍需向被上诉人支付欠付的2019年1月11日至2019年4月3日的租金，并无不当，二审予以维持。至于上诉人拖欠的水电费，双方在《租房协定》中并未对此约定，上诉人也未提交证据证明李福源的收费标准明显超出自来水公司、电力公司的收费标准，且上述收费标准尚在合理范围，一审认定按照水费4元/立方米、电费1.2元/度的标准收取涉案房屋2019年1月11日至2019年4月11日的水费324元、电费2178元，并未明显不当，本院亦予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费139.6元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年十二月十四日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。