签发人:校队人：[拟稿人：广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初17953号原告：佛山市绿茵物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区***绿茵花苑内，统一社会信用代码914***********011K。法定代表人：林某。委托诉讼代理人：吴文峰，广东龙浩律师事务所律师。被告：刘会娣，女，1942年7月8日出生，汉族，身份证住址***********，公民身份号码************。原告佛山市绿茵物业管理有限公司（以下简称绿茵公司）诉被告刘会娣物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序独任审理，后转为普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人吴文峰到庭参加诉讼，被告刘会娣经本院合法传唤无到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付从2015年11月10日至2020年4月10日期间拖欠的佛山市禅城区***************管理费10114元、维修费分摊15.1元、公共电摊费用1811.7元、公共水摊费用53.6元，上述欠交应交费项合计11994.4元，及滞纳金9219.61元（滞纳金以逾期欠款总额11994.4元为计算基数，从逾期日起按每天征收欠费额的1‰计算，暂计算至2020年4月10日，滞纳金要求计付至实际清偿日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是禅城区汾江南路109号利豪花园八座2203房业主。自2014年6月11日起，案涉房屋所在的佛山市禅城区****由原告依据与佛山市禅城区****业主委员会签订的《佛山市禅城区****物业管理服务合同》约定的标准提供物业管理服务，并依该合同约定的标准与方式收取物业管理服务费、停车费、公摊水电费等物业服务相关费用。2015年9月15日，被告刘会娣持禅城区澜石片区改造工程指挥部（以下简称澜改指挥部）向原告发出的收楼证明书，被告完成办理案涉房屋物业管理服务对接手续，被告从原告处签收了《业主手册》、该《业主手册》第十四章中清楚列示案涉房屋物业管理服务相关费用的计算标准、计付方式、逾期付款责任等事项。其后被告向原告提交了扣费银行账户用于案涉房屋相关费用的缴付。但自2015年11月10日起被告没有依约向原告支付案涉费用，原告多次催收无果，于2020年4月向被告发律师函催收，但被告仍未支付。据此，依据《佛山市禅城区****物业管理服务合同》等相关证据起诉，望判如所请。被告无答辩。诉讼中，原告举证如下：1、营业执照、被告身份证。拟证明原告和被告具有诉讼主体适格。2、物业管理服务合同、临时物业管理协议、说明。拟证明原告是依约为案涉房屋所在的利豪花园小区提供物业管理服务的单位。《佛山市禅城区****物业管理服务合同》第七条“管理服务费用”第10条款约定:“业户逾期欠交应交费项，从逾期之日起每天征收欠费额的3‰滞纳金”,第11条款约定:“交费方式为银行托收，每月十日前缴付当月管理费、停车费和上月公共水电分摊费”。第六条和第九条约定了公共水电由业主分摊。3、收楼通知书。拟证明被告收楼时，交楼单位在受理通知书第二页备注了利豪花园物业管理工作统一委托一期现提供服务的物业公司负责，被告收楼时对原告向其提供物业管理服务是知情的。4、被告收楼相关资料。拟证明被告属回迁户，被告接收案涉房屋后成为利豪花园小区的实际业主，被告于2015年9月15日完成对案涉房屋的收楼，并与原告办理了物业管理相关对接手续，被告从原告处签收了《业主手册》，被告向原告提供了扣费账户用于物业管理相关费用的扣收。自收楼日起，被告已是案涉房屋的实际业主。被告签收的《业主手册》第十四章明示了案涉房屋物业管理服务费用的收费方式、收费标准与业主逾期缴费应承担滞纳金计算标准。5、业主手册。拟证明案涉房屋物业管理服务费用的收费方式、收费标准与业主逾期缴费应承担滞纳金计算标准。6、催缴欠费律师函及发函邮寄材料。拟证明原告通过委托律师发函向原告催收案涉欠费，但被告未予支付。7、佛山市不动产登记信息查询结果。拟证明案涉房屋产权登记面积。8、《佛山市禅城区国土城建和水务局关于配合业主委员会做好交接工作的通知》。拟证明原告于2014年经利豪花园小区业主大会选聘进驻。9、2020年3月公共水电分摊表、电费发票、单位用水信息、水费发票、二期新增实施水电表抄表。拟证明小区公共水电费由原告垫付，再向业主分摊。10、荣誉证书。拟证明原告管理的案涉小区治安良好获辖区派出所肯定。11、关于利豪花园二期门禁对讲系统情况说明。拟证明案涉小区对讲机存在一定问题是原告进驻前已经存在的历史遗留问题，对该问题原告积极沟通处理。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告无正当理由未到庭，视为放弃举证质证的权利，本院对原告提供的证据予以采信。综合本院采信的证据，并结合当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：被告刘会娣是禅城区汾江南路109号利豪花园八座2203房业主。2014年5月26日，佛山市禅城区****第一届业主委员会与原告签订《佛山市禅城区****物业管理服务合同》，约定由原告为利豪花园小区提供物业服务，合同的主要内容：第一条约定服务的物业范围为佛山市禅城区*****侧、澜石一路南侧A、B地块，占地面积43156平方米、总建筑面积145486.81平方米；第三条约定合同期限二年，从2014年6月11日至2016年6月10日止；第七条约定管理服务费按建筑面积计算，写字公寓楼每月每平方米1.6元，住宅每月每平方米1.38元，商铺每月每平方米2.5元，地下室私人汽车位每个每月40元，管理处办公用电、用水由原告承担，绿化清洁用之公共水费、电费由用户按建筑面积均摊。2015年9月23日，澜改指挥部与原告签订《临时物业管理协议》，约定澜改指挥部将采购作回迁用途的利豪花园3-13号楼共662套物业由原告向回迁户提供物业管理服务，期限3个月，自2015年10月1日至2015年12月31日，到期后原告按与佛山市禅城区****业主委员会订立的《利豪花园物业管理服务合同》提供物业管理服务。2015年10-12月的物业管理服务费由澜改指挥部承担，2016年1月1日后的物业管理服务费、公共水电费由回迁户直接向原告缴纳。2015年9月15日，被告刘会娣持澜改指挥部向原告发出的《利豪花园收楼通知书》、《收楼证明书》、《选房确认书》等资料在原告处办理收取利豪花园八座2203房的手续，签署《业主手册》、《安全责任保证书》，提供银行卡账户用于案涉房屋缴付物业管理费及公共水电分摊费。上述《利豪花园收楼通知书》备注“利豪花园物业管理工作统一委托一期现提供服务的佛山市绿茵物业管理有限公司负责”；《业主手册》第十四章约定了案涉房屋物业管理服务相关费用的计算标准、计付方式、逾期付款责任等事项。2016年12月29日，佛山市禅城区****第一届业主委员会确认原告自愿按原合同约定继续为利豪花园业主提供物业管理服务，直至利豪花园业主大会作出选聘或续聘决定为止。原告认为被告自2015年11月10日起拖欠案涉房屋的物业管理费、公共水电分摊费及维修费分摊费等，催收未果诉至本院，请求判令被告支付相应费用并承担滞纳金。另查明一，本院2020年6、7月间受理的原告起诉的同一小区的多起物业服务合同纠纷案件中均查明原告在为案涉小区提供物业服务过程中，服务质量存在一定的瑕疵。另查明二，澜改指挥部发出的《收楼证明书》载明利豪花园八座2203房产权人为被告刘会娣及案外人梁广钳。本院以梁广钳身份证号码从公安身份信息系统查询，显示“没有符合条件的记录”。本院认为，本案系物业服务纠纷。原告与涉案房屋所在的利豪花园第一届业主委员会签订的物业管理合同于2016年6月10日到期，原告按照合同约定继续为利豪花园提供服务，2016年12月29日，佛山市禅城区****第一届业主委员会确认原告自愿按原合同约定继续为利豪花园业主提供物业管理服务，直至利豪花园业主大会作出选聘或续聘决定为止。因利豪花园至今没有新的物管公司进驻，原告在合同到期后仍为利豪花园提供服务，故原告与利豪花园业主构成事实上的物业服务合同关系，原告可参照原物业服务合同的约定向业主主张物管费用。关于原告诉请被告支付从2015年11月10日至2020年4月10日期间的各项费用问题。经核实，本院对原告诉请被告支付从2015年11月10日至2020年4月10日期间拖欠的佛山市禅城区***************管理费10114元、维修费分摊15.1元、公共电摊费用1811.7元、公共水摊费用53.6元予以支持。关于原告主张的滞纳金的问题。本案涉案期间分为《佛山市禅城区****物业管理服务合同》存续期间和事实物业服务合同期间。本案同期审理的案涉小区的多起同类纠纷案件已经查明原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，被告未缴纳物业管理费事出有因。为缓和物业公司与业主之间的矛盾，督促物业公司提高物业服务质量，本院对原告主张的2015年11月10日至2016年6月10日期间（存在物业管理服务合同期间）的滞纳金不予支持。2016年6月11日后，原告与利豪花园第一届业主委员会签订的物业管理服务合同已经到期，此时双方之间仅存在事实上的物业服务关系，就逾期支付物业管理费、水电费的违约金及其计算方法未达成一致意见，且原告的物业服务存在一定的瑕疵，故原告诉请支付逾期滞纳金（违约金）的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同时应当指出，原告在提供物业服务过程中，应严格按约定提供服务，主动与业主进行及时有效的沟通，虚心接受业主提出的合理化意见，不断提高物业服务水平，为业主提供良好的服务。同时，业主也应及时按照约定交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能促使物业公司真正提高物业服务质量，也会因为难以回收成本造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，构建和谐社区。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决判决如下：一、被告刘会娣于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市绿茵物业管理有限公司支付佛山市禅城区*******************从2015年11月10日至2020年4月10日期间拖欠的佛山市禅城区***************管理费10114元、维修费分摊15.1元、公共电摊费用1811.7元、公共水摊费用53.6元，合计11994.4元；二、驳回原告佛山市绿茵物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费218.35元，原告佛山市绿茵物业管理有限公司负担144.35元，由被告负担186元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长  阮惠雄审判员  李咏梅审判员  彭颖颖二〇二〇年十二月十八日书记员  黄嘉莹