福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终5352号 上诉人（原审原告）：厦门帆顺鑫物业服务有限公司，住所地福建省厦门市同安区汀溪镇隘头村洪坑****。 法定代表人：林建智，负责人。 被上诉人（原审被告）：必成花业（厦门）有限公司，住所地，住所地福建省厦门市同安区汀溪镇隘头村iv> 法定代表人：蔡荣华，总经理。 委托诉讼代理人：邵屹，男。 上诉人厦门帆顺鑫物业服务有限公司（下称帆顺鑫公司）因与被上诉人必成花业（厦门）有限公司（下称必成公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2020）闽0212民初2776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 帆顺鑫公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人于原审所提出的诉讼请求，即判令被上诉人支付2015年12月1日至2016年10月9日的物业管理费1780.22元（含公共维修基金）。2、判令被上诉人按照每日百分之零点叁支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费，截止2020年5月25日应支付滞纳金为8200元。3、判令被上诉人承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：业主姜美荣于2015年12月1日前，向开发商即被上诉人必成公司购买的小区房屋一套，房号为同安区汀溪镇隘头村洪坑256号501室，面积86.50平方米。2015年12月1日，上诉人与必成公司签订一份《前期物业管理服务委托合同》，合同约定：“本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向业主或使用人收取住宅房屋建筑面积每月每平方米2元(物业管理费1.7元，公共维修基金0.3元)…收费时间物业管理费及公共维修基金每半年收取一次，代收水电费每期收取一次。…委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理服务区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。…(四)甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3％按日交纳滞纳金。上诉人提交的《厦门市建设工程(建筑类)规划验收申请表附表》，证明了3号楼、5号楼、6号楼的占地面积只有1296.95平方米，双方一直在履行《前期物业管理服务委托合同》中的1296.95平方米以外的物业合同(4423.97平方米—1296.95平方米＝3127.02平方米)，以及履行了物业办公用房、代收水电费等部分。 由于被上诉人交给业主姜美荣的房屋存在漏水等问题，业主姜美荣一直未与被上诉人办理房屋交接手续，直到2016年10月9日才办理房屋交接手续。双方签订了“房屋交接书”。“房屋交接书”约定，交房之前的物业管理费由开发商缴纳。 由于业主姜美荣长期未缴纳物业管理费，上诉人于2018年5月30日起诉业主姜美荣。到2020年1月14日才开庭，业主姜美荣也才第一次提交其与被上诉人签订的“房屋交接书”，上诉人至此才终于明白，应当向被上诉人主张物业管理费。 在被上诉人欠费期间，上诉人对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作。 依据《物业管理条例》第25条规定，房产开发商同物业买受人签订买卖合同时，包含了双方转让前期物业服务合同的合意。因此，前期物业服务合同对业主产生拘束力的根据在于业主概括承受了合同的权利义务。 必成公司辩称，汀溪尚品256号501室姜美荣和帆顺鑫公司的物业费纠纷，不应由我司代为承担，理由如下：首先，在双方签署的《物业管理协议》第二条明确约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳”，并未约定物业费由开发商承担。事实上，帆顺鑫公司自2015年12月开始物业服务过程中，从未主张我司支付物业服务费用，现突然提出，完全违背了诚实信用原则。其次，房屋交接的权利义务约束的是开发商和业主，与物业公司并无关联；而物业费的权利义务约束的是物业公司和业主，与开发商亦无关联。因物业失职，业主拒缴物业费，物业公司就转而向开发商索要，完全违背了合同相对性原则。另外，双方共签署过两份物业服务合同，第一份是2015年11月30日签署的《物业管理协议》，服务范围是“汀溪尚品”一期，第二份是2015年12月1日签订的《前期物业管理服务委托合同》，服务范围是“汀溪尚品”二期（草签，实际上该合同从未履行）。本案256号501室对应的是第一份合同，而非第二份合同，原告故意混淆一期和二期物业服务范围，纯属偷换概念。再次，据《民法总则》第一百八十八条，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”而从2015年底至2020年初长达四年多的时间里，帆顺鑫公司从未向其主张过任何权利，早已超过诉讼时效期间。综上，上诉人在“汀溪尚品”一期提供物业服务期间，完全没有尽到职责义务，管理混乱、环境脏差、投诉不断，最终导致业主忍无可忍、召集大会解聘了物业公司。 帆顺鑫公司向一审法院提出的诉讼请求：1、判令必成公司支付2015年12月1日至2016年10月9日的物业管理费1780.22元（包含公共维修金）；2、判令必成公司按照每日百分之零点叁支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费，截止2020年5月25日应支付滞纳金为8200元。总计9980.22元。3、判令必成公司承担本案的诉讼费。事实和理由：业主姜美荣于2015年11月30日前向开发商即必成公司购买小区房屋一套，房号为同安区汀溪镇隘头村洪坑256号501室，面积86.50平方米。必成公司通知业主姜美荣于2015年12月1日前与其办理房屋交接手续。2015年12月1日，帆顺鑫公司（乙方）与必成公司（甲方）签订一份《前期物业管理服务委托合同》，合同第十二条约定，本合同有效期内未交付使用物业的物业管理服务费，由甲方按下列标准向乙方支付。住宅房屋建筑面积每月每平方米2元（物业管理费1.7元，公共维修基金0.3元）……收费时间即通知交房之日起。……（四）甲方、业主、使用人逾期缴纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日缴纳滞纳金。……委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理服务区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。由于必成公司销售给予业主姜美荣的房屋没有具备交接条件，业主姜美荣于2016年10月9日与必成公司签订“房屋交接书”，并办理房屋交接手续。房屋交接书上写着：“甲方：必成花业（厦门）有限公司（出售方）乙方：姜美荣（买受方）……乙方同意接收并按标准缴纳物业管理费（2元/平方米，含公维金）。2、双方确认，自本交接日前未支付和未结算的费用由甲方承担，本交接日后由乙方担。……3、……本房屋交接书自甲乙双方签字或盖章之日起生效。本房屋交接书一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。甲方（签字或盖章）签署日期：2016年10月9日乙方（签字或盖章）身份证：签署日期：2016年10月9日。”帆顺鑫公司在与业主姜美荣的物业费纠纷调解前（即2020年1月份前），不清楚必成公司与业主签订的“房屋交接书”上有上述“物业费部分”的内容。在必成公司欠费期间，帆顺鑫公司对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在帆顺鑫公司提供服务之同时，必成公司从2015年12月1日起一直未交物业管理费。 原审查明，2015年11月25日，帆顺鑫公司登记成立，经营范围为提供物业服务。2015年11月30日，必成公司与帆顺鑫公司签订一份《物业管理协议》，协议约定必成公司将其开发的“汀溪尚品一期”（即汀溪尚品1#、2#楼）委托帆顺鑫公司进行前期物业管理服务。2015年12月1日，必成公司与帆顺鑫公司又签订一份《前期物业管理服务委托合同》，合同对“汀溪尚品二期”（即汀溪尚品３#、５#、６#号楼）的物业管理服务进行约定。必成公司依照《物业管理协议》约定将厦门市同安区汀溪镇洪坑255-258号（汀溪尚品一期，即汀溪尚品1#、2#楼）物业服务业务交由帆顺鑫公司经营。2015年11月底至2018年3月间，帆顺鑫公司在必成公司开发的汀溪尚品小区一期为1#楼、2#楼业主提供物业服务。2015年初，姜美荣购买汀溪尚品小区1#楼2梯256号501室。2016年10月9日，必成公司（甲方）与姜美荣（乙方）签署了一份《房屋交接书》，该交接书第二条载明：双方确认，自本交接日前未支付和未结算的费用由甲方承担，本交接日后由乙方承担。必成公司向姜美荣交付了上述房屋。2020年5月4日、10日，帆顺鑫公司向必成公司发出物业费催缴告知书，要求必成公司交清物业费等。而必成公司未收到该物业费催缴告知书。 原审认为，本案双方争议的焦点为：必成公司是否应当交纳2016年10月9日前汀溪尚品小区1#楼2梯256号501室的物业费？对此，原审认为，必成公司不应交纳物业费，理由如下：首先，必成公司与帆顺鑫公司签订的物业管理协议约定，必成公司将其开发的汀溪尚品一期，即汀溪尚品1#、2#楼物业服务业务交由帆顺鑫公司管理，由帆顺鑫公司按业主拥有物业的建筑面积向其收取物业服务费用等，协议并没有约定业主买受前该商品房的物业费由必成公司承担。事实上，帆顺鑫公司自2015年12月开始在汀溪尚品一期1#、2#楼物业服务过程中，从未请求必成公司支付汀溪尚品小区1#楼2#梯256号501室的物业服务费用，视为帆顺鑫公司自愿放弃该项权利，直至2020年5月4日、10日，帆顺鑫公司才向必成公司主张权利。现帆顺鑫公司请求必成公司支付物业费，不符合诚实信用原则，不符合当时双方签署协议合作的客观事实，其提供的证据无法证明必成公司应当根据合同约定向帆顺鑫公司支付物业费。帆顺鑫公司的主张缺乏理据，不予以支持。其次，帆顺鑫公司仅根据必成公司与业主姜美荣签署的房屋交接书，而主张必成公司交纳物业服务费用，缺乏理据。根据合同相对性原则，必成公司与业主姜美荣签署房屋交接书，双方约定的权利义务约束的是必成公司与业主姜美荣，与帆顺鑫公司并无牵连，帆顺鑫公司据此主张必成公司应对其承担义务，缺乏合同依据。再次，帆顺鑫公司依据前期物业管理服务委托合同约定的条款内容来请求必成公司负担物业服务费用，没有合同依据。前期物业管理服务委托合同约定的是汀溪尚品二期物业服务权利义务内容，而汀溪尚品小区1#楼2梯256号501室属于汀溪尚品一期，帆顺鑫公司据此主张物业服务费用错误。 即使必成公司需要负担物业费，帆顺鑫公司应当自2016年10月9日起三年内主张权利，而帆顺鑫公司直至2020年5月才向必成公司主张权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，已经超过诉讼时效期间。 综上，原审认为，本案是物业服务合同纠纷。必成公司依约将汀溪尚品一期商品房物业服务交由帆顺鑫公司经营管理，双方仅约定由帆顺鑫公司按业主拥有物业的建筑面积收取物业服务费用等，并未约定业主买受商品房之前的物业服务费用由必成公司负担，事实上，帆顺鑫公司也从未请求必成公司支付物业服务费用，应当视为帆顺鑫公司自愿放弃该项权利。帆顺鑫公司以必成公司与业主姜美荣签署的房屋交接书而主张必成公司应对其承担义务，缺乏合同依据；以前期物业管理服务委托合同约定的汀溪尚品二期物业服务条款套用主张汀溪尚品一期物业服务费用，也缺乏合同依据。现帆顺鑫公司请求必成公司支付物业费，不符合诚实信用原则，不符合当时双方签署协议合作的客观事实，且已经超过诉讼时效期间。必成公司的抗辩理由成立，予以采信。帆顺鑫公司的请求缺乏理据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条之规定，判决：驳回厦门帆顺鑫物业服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费25元，由厦门帆顺鑫物业服务有限公司负担。 上诉人对一审查明的“2015年11月30日，必成公司与帆顺鑫公司签订一份《物业管理协议》，协议约定必成公司将其开发的“汀溪尚品一期”（即汀溪尚品1#、2#楼）委托帆顺鑫公司进行前期物业管理服务”存在异议，认为其中的物业管理是对整个“汀溪尚品”的管理，包含二期，原审查明的事实不够完整。且前期物业管理服务委托合同一直在履行，并没有被解除，双方已经履行了物业办公用房和代收水电费部分。被上诉人对一审查明的事实没有异议。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：帆顺鑫公司要求必成公司支付“汀溪尚品”256号501室2015年12月1日至2016年10月19日的物业费用，有否超过诉讼时效期间。帆顺鑫公司与必成公司签订的《物业管理协议》，虽未约定建设单位（委托方）房产交付前的前期物业费用承担情况，而根据《物业管理条例》四十一条第二款规定，“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”故帆顺鑫公司有权向建设单位必成公司主张案涉房产交付买受人之前的前期物业费用。本案中，帆顺鑫公司于诉讼中认可该房现已由姜美荣购买，并提交证据证明该房于2016年5月20日交付。因跟踪物业服务房产的交易情况从而确定物业费用的交纳主体（建设单位或房屋买受人），是物业服务企业的日常工作之一，帆顺鑫公司从2016年6月份即知道或应当知道该房交付前物业服务费用应由建设单位必成公司承担，交付后的物业服务费用由买受人姜美荣承担。帆顺鑫公司主张其至2020年1月份前才知道物业费用的负担情况，与事实不符。没有证据证明帆顺鑫公司曾向必成公司主张该房之交房前的物业费用，帆顺鑫公司于2020年7月份向原审法院提起诉讼，请求必成公司支付该房产的物业费用，已经超过诉讼时效期间，其诉讼请求不予支持。而关于公共维修金问题，因帆顺鑫公司已经退出该物业管理区域，无权再代为收取公共维修基金，其要求必成公司支付该费用，没有事实依据。原审认定必成公司不应交纳物业费用及公共维修金，判决结果正确。帆顺鑫公司的上诉请求，没有事实依据，其上诉请求，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由上诉人厦门帆顺鑫物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （叶 青） 审 判 员 （纪荣典） 审 判 员 （林丽珊） 二〇二〇年十二月二十八日 书记员（ 丘小 涓） 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。