广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8389号上诉人（原审被告）：惠东县弘诚实业发展有限公司。法定代表人：董某。委托诉讼代理人：魏展谦、刘俊凯，广东扬鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王某某。委托诉讼代理人：刘思凯，广东鸿浩律师事务所律师。上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司与被上诉人王某某商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院作出的（2020）粤1323民初864号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司向本院提出上诉请求：一、请求依法撤销惠东县人民法院作出的（2020）粤1323民初864号民事判决,驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院未组织双方当事人对本案的全部证据进行质证，属于审理程序违法。根据《民事诉讼法》第六十八条：“证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。”本案中，被上诉人在庭审中遗漏举证证据9和证据10，而且庭后又补充了证据11。对于上述3组证据，原审法院均未给予上诉人充分质证机会，而且最终在判决中也未记录上诉人的质证意见。二、《商品房买卖合同》是上诉人、被上诉人及张宇签署的，然而作为合同当事人的张宇却未参与诉讼，因此原审判决遗漏必要共同诉讼人，依法应当发回重审。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第七十三条，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当按照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加。本案的案由是“商品房销售合同纠纷”，而《商品房买卖合同》是被上诉人在婚姻关系存续期间和前夫张宇一起与上诉人签署的，根据合同的相对性，本案案由下的适格原告应为王某某及张宇两人。然而，合同当事人张宇却没有参加本案诉讼。因本案处理结果必将影响到《商品房买卖合同》的合同的相对方张宇的切身利益，如不追加其作为共同诉讼人参与本案调查审理，将难以理清本案的权利义务。因此，根据《民事诉讼法》第一百七十条第四项，原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。三、双方已经签订了《楼宇交接书》等交房确认文件，上诉人已于该日履行了交房义务，于情于理上诉人都不应支付此日期之后的逾期交房违约金。1.《楼宇交接书》是双方意思表示，合法有效，上诉人已于交接书所示之日履行了交房义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，双方签订了《楼宇交接书》，在被上诉人的认可下进行了房屋交接手续、交付了房屋的钥匙并实际转移了房屋的占有。鉴于双方当事人具有完全民事行为能力，签订《楼宇交接书》的行为出于各自的真实意思表示，其行为和内容均未违反效力性禁止规范，在没有证据证明上诉人在签订时存在欺诈胁迫、重大误解等导致该交接书被撤销或认定无效的情况下，应当尊重双方当事人的合意表示和《楼宇交接书》的现有效力，视为上诉人已向被上诉人履行了交付房屋的义务，故上诉人不需要继续支付此日期之后的逾期交房违约金。又根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。”在本案诉讼中被上诉人没有提交证据证明上诉人存在虚构取得竣工备案从而欺骗其收房的行为,而且被上诉人在收楼后直至本案诉讼发生前都没有就涉案房屋没有经过备案登记程序而提前交付的问题提出任何异议,也没有在一年的诉讼时效内行使撤销权,反而是正常装修、入住、缴纳物业费。可见,被上诉人对上诉人的交房行为以及所交付的房屋都是没有异议的。2.即使认为上诉人交付的房屋未“竣工验收”，那也只是属于瑕疵交付问题,而不是逾期交房的问题。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条:“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件,买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收,并要求出卖人承担逾期交房违约责任的,不予支持,但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。”根据上述规定,只要交付的商品房符合合同约定及法定交付条件,就算业主拒绝接收,开发商都不用承担违约责任,况且本案中被上诉人也已经实际装修入住,因此上诉人更不应当支付此日期之后的逾期交房违约金。虽然有部分法律法规规定“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”,但从此规范设立的目的看,其禁止的不是房屋交付行为本身;从行为后果上看,若违反了该规定也没有要承担民事责任的规定。因此该规范是管理性的禁止性规范,不属于效力性的禁止性规范。即使认为上诉人交付的房屋未“竣工验收”,但这也只能属于瑕疵交付,而不再是逾期交房的问题。如被上诉人认为案涉商品房不具备交付条件而对其造成损害的，应当另行主张权利。而实际上，案涉商品房在后续验收中也未出现任何质量问题，未给被上诉人造成过任何损害，更没有影响被上诉人的正常居住。何况本案中，双方还明确约定的交付条件为通过勘查、设计、施工、监理和建设五个单位的验收，而非取得政府部门的《建设工程竣工验收备案表》。因此，上诉人与被上诉人签订的《楼宇交接书》是双方当事人真实意思表示，上诉人已于《楼宇交接书》中所述日向被上诉人履行了交付房屋的义务，被上诉人也已经装修入住。即使认为上诉人在交付涉案房屋时未办理竣工验收备案，但被上诉人也已经同意接收房屋并已经装修、入住、正常使用，故被上诉人不得再以涉案房屋不具备交付条件并向上诉人主张逾期交房的违约责任。四、原审判决事实认定不清，法律适用错误。本案中每笔逾期履约违约金均是按日产生的独立债权，依法应当分别单独计算诉讼时效。因此，从被上诉人起诉之日起往前推，超过三年的部分已过诉讼时效，该部分主张依法不应予以支持。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》四十七：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”双方在《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的将按日向买受人支付违约金。可见，本案双方在合同中约定以“日”为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的推移不断发生变化，每逾期一天便产生一个新的违约金，即应当以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，依法只保护自起诉之日倒推三年的违约金。三、房屋在通过勘查、设计、施工、监理和建设五个单位的验收（以下简称“五方验收”)后,《商品房买卖合同》中约定的交付条件均已全部达成,即上诉人已经完全履行交房义务,不存在违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第四项,明确约定了“商品房经验收合格”的内涵为五方验收合格。涉案商品房已经于2017年4月12日如约经过了五方验收,事实上符合了合同约定及法定交付条件。又因为此时被上诉人早已入住,《商品房买卖合同》中约定的交付条件均已全部达成,即上诉人的交房义务已经完全履行完毕。因此,上诉人完全不应承担2017年4月12日以后逾期交房违约责任。根据《广东省备案管理实施细则房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收及备案管理实施细则(试行)》第七条的规定，竣工验收备案是一种程序性的备案检查制度。办理竣工验收备案是指工程竣工验收后建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为。可见，竣工验收备案只是一种程序性的备案检查制度，不是房屋交付的强制性规定。2017年7月4日仅是上述竣工验收情况在惠东县住房和城乡规划建设局进行形式备案的日期，只是行政机关对已经竣工验收合格房屋的一种形式上的确认，不对商品房在2017年4月12日通过了五方验收的事实产生实际影响，因此五方验收的时间应当是涉案商品房的交付时间。四、原审判决事实认定不清。虽然在约定交楼时间后才发现并处理岩石地质，但这不影响该客观事实的存在和其作为不可抗力的认定，故应对相应时间进行扣除。虽然地下室工程的大面积岩石地质这一特殊地质是在合同约定的交房期限届满后才发现的，但这并不影响该客观事实的一直存在。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第3项，因异常地质状况导致工期延误的，项目验收之延误可据实予以延期。该事件作为不可抗力，对交房和不动产权登记均造成了影响。因此，应当对上诉人处理该不可抗力的时间进行扣减。五、被上诉人未就损失进行举证,原审判决的违约金总额明显过高。鉴于被上诉人早已装修入住且没有举证证明其有实际损失，故违约标准应以年标准6%更加公平。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”即违约金过高的调整标准为“超过造成的损失30%”。然而在本案中，被上诉人没有就其所受损失进行举证，原审判决直接以购房总额的30%计算逾期交房违约金，不符合上述司法解释的规定。同时，再加上逾期办证违约金，原审判决的违约金总额已经超过购房总额的30%，超出了法律规定的最高额。根据公平原则，考虑到业主的实际损失，兼顾合同的履行情况等因素，故请求法院将违约金标准调整至年利率6%计算，将更符合本案实际情况。综上所述，在程序上，原审法院未给予上诉人充分的质证机会，未在判决中记录上诉人的质证意见；而且，还遗漏合同当事人张宇，审判程序严重违法，依法应当发回重审。在实体上，房屋已于2014年11月11日交付被上诉人，且2017年1月21日之前涉及的诉讼请求已超过诉讼时效，因此，上诉人已无需向被上诉人支付逾期交房违约金。鉴于房屋已于2017年4月12日完成竣工验收，因此即使还应支付，逾期交房违约金最多计算至2017年4月12日，且应扣除免责事由期间，依法调整总额过高的违约金。为维护上诉人的合法权益，请求贵院驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人王某某发表答辩意见：一审法院认定事实清楚、适用法律正确。一、本案房屋交付时间应当按照竣工验收备案时间即2017年7月4日为准,而不应当按照受欺诈签订的《楼宇交接书》时间。首先,被答辩人作为专业的房地产开发商在交付房屋时应当主动证明房屋验收的证明,而不能苛责于第一次购房的业主在不具备验收知识水平的情况下要求被答辩人提供证明文件,否则直接认定“应当知道不具备验收标准仍收楼”。对此举证问题,在原(2018)粤13民终886号周旺兴与弘诚公司商品房销售合同纠纷案件中,贵院在庭审时已经明确指出应当由弘诚公司经常验收的举证,而非由业主方主动要求提供文件。2014年11月11日签订的《楼宇交接书》由被答辩人出具,且明确“经惠东县建设有关部门验收鉴定合格,可以投入使用”,该文中已经明确“惠东县建设有关部门”,虽未明确备案二字,但按照日常逻辑“有关部门”特指政府部门而非建设单位公司,此处的验收理解为竣工验收备案而非普通的工程验收。据此答辩人是在被答辩人涉案房屋并未通过验收的情况下签订的《楼宇交接书》,被答辩人的上诉理由没有法律依据。参考贵院2019年作出的惠州市穗都实业有限公司商品房预售合同纠纷系列案,“在上诉人签收《业主入伙房屋移交验收表》时,涉案房屋是没有取得竣工验收备案证明文件的,但在该表中注明,“该建筑项目政府主管部门验收已经合格,取得竣工备案证明,可以交付使用”,由此可见,本案中不排除上诉人是在受到被上诉人不实信息的误导下签署移交验收表的,故一审法院适用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条的规定有所不当,本院予以纠正。至于逾期交房违约金截止点问题,由于在取得竣工验收备案表之前,被上诉人已通知上诉人收楼,故违约金应计算至被上诉人取得竣工验收备案证明文件之日。”本案应当将逾期交房违约金截止至2017年7月4日,即取得竣工验收备案证明文件之日。根据我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》及广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条:“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案。合同约定高于前款标准的,以合同为准;合同约定低于前款标准的,按前款规定认定。”据此,一审法院认定本案的交付之日为原审被告取得竣工验收备案表的实际即2017年7月4日予法有据。该认定在2017年、2018年一批合计约67宗案件中经贵院认定并判决。二、本案并未超过三年诉讼时效,原审法院认定无误。本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法,并没有约定违约金的支付期限,对于没有支付期限的债务,根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条:“未约定履行期限的合同,依照合同法第六十一条、第六十二条的规定,可以确定履行期限的,诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算;不能确定履行期限的,诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算,但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的,诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”,答辩人任何时候都可以主张,只有当被答辩人明确表示不履行时,才能认定答辩人“知道或者应当知道权利受到侵害”,诉讼时效才可依法起算。广东省高级人民法院(2016)粤民申7462号案件中高院明确“合同约定的‘按日’累计并非对违约金支付期限的约定,该违约金的诉讼时效最早可在实际交房之日起计算。本案中,答辩人在起诉前并未向被答辩人主张过违约金的权利,且实际交房之日为2017年7月4日,据此应当认定本案诉讼时效的起算时间最早应当认定为自2017年7月4日起三年,至2020年7月3日止。答辩人的全部诉讼时效均未超过。综上,原审法院认定被答辩人关于主张违约金的诉讼请求从起诉日往前溯及超过三年的部分诉讼时效已超过的抗辩理由,依据不足,理由不充分,不予采纳。三、关于诉讼时效问题,退一步而言即便贵院认定应当按照单笔债权计算且不考虑履行期限的问题时,也应当考虑诉讼时效中断后或自2017年7月4日达到法定交付时恢复。本案上诉人隐瞒真实情况欺骗被上诉人签订《楼宇交接书》时间为2014年11月11日,则2014年11月11日起至2017年7月4日止的诉讼时效根本未开始计算,因为在此时间内事实上答辩人是不清楚存在违约事实的,也不清楚自己可以主张逾期违约金的,其知道或应当知道是自2017年7月4日法定交付日起恢复,故应当自2017年7月4日起起算至2020年7月4日,本案申请立案日在2020年1月22日,故尚未超过诉讼时效。退一步按照诉讼时效中断的角度看,本案答辩人系于2020年1月6日向惠东法院申请立案,根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条:“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的,诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。故应该以2017年1月22日至2017年7月4日计算逾期交房违约金。即373719元×0.05%×163天=30458.1元。四、本案是因为上诉人违约而提起是诉讼,即便贵院以诉讼时效支持上诉人,被上诉人也只是丧失胜诉权,弘诚公司仍系存在违约行为的,故应当由其承担本案一审二审受理费。且贵院已经生效的案例已经核准本案一审二审受理费均应由上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司承担。综上,请求贵院依法驳回被答辩人弘诚公司的全部上诉请求。原审原告王某某向一审法院提出起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金112115.7元，（自2014年10月30日起至2017年7月4日取得惠东县住建局竣工验收之日止，每日按照已付购房款的万分之五计付，不超过总房款30%）；2、判令被告立即将不动产权证书办理至原告名下；3、判令被告向原告支付逾期办理不动产权登记的违约金3737.19元，（按照已付房款的1%计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：被告惠东县弘诚实业发展有限公司为有限责任公司（法人独资），成立于2009年9月2日，经营范围：房地产开发、房地产经纪与代理服务、酒店管理、固定资产租赁、城市基本建设投资等。2013年9月5日，原告王某某、案外人张宇与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于惠东县*********************的房产一套，价值373719元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的…..3、异常地质状况、市政规划变化和市政行为而导致工期延误的、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该合同已于2013年9月5日办理预售登记备案。合同签订后，原告按约定交付了购房款，被告于2014年11月11日向原告发出楼宇交接书，原告王某某在楼宇交接书上签名确认。《楼宇交接书》上记载弘诚厚园一期已竣工，并经惠东县建设有关部门验收鉴定合格可以投入使用，涉案物业已具备入伙条件，可以使用。2017年4月12日，涉案房屋竣工验收合格。2017年7月4日，被告取得涉案房屋竣工验收备案表。2017年4月12日，涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设五单位竣工验收合格。2017年7月4日，被告取得涉案房屋竣工验收备案表。2019年11月22日，案涉房产办理不动产权证，证号：粤（2019）惠东县不动产权第0061352号，权利人为王某某，登记原因：转移登记（买卖、离婚析产）。另查，原告王某某与案外人张宇原为夫妻关系。2019年6月12日，案外人张宇以夫妻感情破裂为由，向湖南省桃江县人民法院提起离婚诉讼。经湖南省桃江县人民法院主持调解，王某某与张宇达成调解协议，主要内容为：一、张宇与王某某离婚；……三、坐落于广东省惠东县*********************屋一套、坐落于广东省惠东县************************屋一套均归王某某所有，张宇自愿放弃分割共同财产房屋，由王某某自愿补偿张宇现金220000元，限于2019年7月9日前给付……。2019年7月3日，湖南省桃江县人民法院作出（2019）湘0922民初1561号民事调解书予以确认。广东省惠州市公安消防局于2012年8月24日作出惠公消审【2012】第00289号《建设工程消防设计的审核意见书》，同意惠东县弘诚实业发展有限公司城南新区.厚园A地块二期11-21号楼建设工程消防设计的审核意见，厚园A地块二期11-21号楼地下室的消防相连且为整体报建工程。被告惠东县弘诚实业发展有限公司在正常施工19-21座地下室工程中遇到大面积岩石的地质问题，需要通过爆破来解决。2015年7月23日，广东中人集团建设有限公司对厚园A地块一期B区19-21座爆破工程作出安全评估报告，工程地质为：微风化花岗岩，岩质坚硬。同日，广东锡源爆破工程有限公司作出厚园A地块一期B区19-21座爆破工程的爆破施工报批资料，作业时间为2015年7月22日至2015年10月22日，共90天。再查，2017年8月19日，被告惠东县弘诚实业发展有限公司委托佛山市中毅土地房地产评估有限公司对位于惠东县****的房地产在价值时点的租赁价值进行了评估，评估租金为2016年30日，每平方米8元；2017年6月30日，每平方米10元。2020年1月20日，原告向一审法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。一审法院认为，原告王某某及案外人张宇与被告惠东县弘诚实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告位于惠东县*********************的房产一套，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，一审法院予以确认。商品房买卖合同签订后，原告按照约定向被告支付购房首期款和银行按揭贷款，被告未按合同约定的时间于2014年10月30日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格的商品房交付原告使用，构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告诉请被告支付违约金，理由充分，一审法院予以支持。关于被告主张违约金的诉讼请求从起诉日往前溯及超过三年的部分诉讼时效已超过的问题。首先，本案违约金系基于被告未按约履行交房义务的违约行为而产生。按照双方在《商品房买卖合同》中的约定，被告如违反约定的期限延迟交付房屋，应向原告支付违约金，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，违约金按日支付已付房款万分之五计算。从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况累加计算的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则；其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算；再次，就本案的实际情况而言，要求购房方在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。综上，被告关于主张违约金的诉讼请求从起诉日往前溯及超过三年的部分诉讼时效已超过的抗辩理由，依据不足，理由不充分，一审法院不予采纳。至于原告诉请被告支付违约金的起止时间及数额问题：1、因被告惠东县弘诚实业发展有限公司城南新区.厚园A地块二期11-21号楼地下室的消防相连且为整体报建工程，其在正常施工19-21座地下室工程中遇到大面积岩石的地质问题，需要通过爆破来解决，工期需要90天，属《商品房买卖合同》约定的地质异常问题，但是被告辩称的地质异常的发现时间是在2015年7月22日前，而本案合同约定的交房时间是2014年10月30日，即地质异常问题发生在约定的交房期限届满后。因此，地质问题并非被告逾期交房的客观原因，被告辩称因合同约定的特殊原因可以延迟交付商品房，理由不充分，一审法院不予采信，为此，被告支付违约金的时间应自2014年10月30日起开始计算；2、从本案查明的事实看，被告在涉案物业实际上未经竣工验收的情况下通知原告收房，既违反“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的法律规定，亦不符合商品房买卖合同约定的交房标准。虽然原告于2014年11月11日与被告签署《楼宇交接书》并接收了涉案房屋，但被告并未向原告出示该房屋经有关部门验收合格的证明，本案中不排除原告是在受到被告不实信息的误导下签署楼宇交接书的，而涉案房屋于2017年4月12日才经过五单位竣工验收合格并于2017年7月4日办理工程竣工验收备案，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条：“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》[建设部(2010)53号]第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”的规定，涉案物业的交房时间应以竣工验收备案的时间即2017年7月4日为准。被告辩称已于2014年11月11日履行交房义务，与事实不符，一审法院不予采纳。综上，被告逾期交房违约金的计算时间应从2014年10月30日起计至2017年7月4日止；3、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告诉请违约金应以373719元为本金按日万分之五的标准累积计算，且不超过373719元的30%即112115.7元，符合法律规定，一审法院予以支持。被告辩称违约金应以同地区同期商品房市场租金每平方米8元-10元的标准计付，理由不充分，一审法院不予采纳。关于原告诉请被告办理不动产权证书的问题。案涉房产已于2019年11月22日办理了不动产权证至原告名下，原告在本案中再诉请被告办理不动产权证已无必要，一审法院不予支持。关于原告诉请被告支付逾期办证赔偿金的问题：原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，被告未能举证证明其在办证期限内履行上述合同义务，应承担举证不能的法律后果。涉案房屋交房时间为2017年7月4日，办证期间为交付使用后540天至2018年12月26日届满，而涉案房屋至2019年11月22日才取得不动产权证，已超过合同约定的办证期限，为此，被告应当按合同约定承担违约责任。原告于2020年1月20日向本院提起诉讼，未超过诉讼时效。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，因原、被告已对逾期办理房屋所有权登记的违约金数额作出明确约定，因此，被告惠东县弘诚实业发展有限公司应自按合同月的支付购房款373719元的1%即3737.19元的违约金给原告王某某。综上，原告王某某的诉请和被告惠东县弘诚实业发展有限公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付逾期交房的违约金112115.7元给原告王某某。二、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付逾期办证的违约金3737.19元给原告王某某。三、驳回原告王某某的其他诉讼请求。案件受理费2617元，由被告惠东县弘诚实业发展有限公司负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、关于一审是否遗漏必要共同诉讼人的问题；二、被上诉人主张逾期交房违约金的诉讼时效问题；三、被上诉人收房时间的认定问题。本院对此分析如下：关于一审是否遗漏必要共同诉讼人的问题。虽然涉案《商品房买卖合同》是2013年9月5日被上诉人与其前夫张宇一起与上诉人签署的，但根据湖南省桃江县人民法院于2019年7月3日作出的（2019）湘0922民初1561号民事调解书，在被上诉人向一审法院提起诉讼前，被上诉人与其前夫因离婚分割财产时已就涉案房屋的归属达成一致意见由被上诉人所有，并经湖南省桃江县人民法院予以确认，且其后涉案房屋也登记在被上诉人一人名下，故本案处理结果并不会影响到被上诉人前夫张宇的利益。因此上诉人主张一审遗漏被上诉人前夫张宇作为本案当事人，没有事实与法律依据，本院不予采纳。关于被上诉人主张逾期交房违约金的诉讼时效问题。本案中买受人请求出卖人支付逾期交房违约金，因双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金计算方式为按日累计计算，每逾期一天产生一个新的违约金，按日形成个别债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”一审法院于2020年3月7日受理本案，故被上诉人2017年3月7日之前的逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效，一审对诉讼时效的抗辩均予以驳回不当，本院予以纠正。对于被上诉人收房时间的认定问题，一审已查明上诉人于2014年11月11日向被上诉人发出《楼宇交接书》，被上诉人在《楼宇交接书》上签名确认，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。”应认定被上诉人在2014年11月11日已经收房。一审对交房时间认定有误，本院予以纠正。如前所析，被上诉人主张的在2017年3月7日之前的逾期交房违约金的请求超过诉讼时效，因此，被上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求不应支持。综上所述，惠东县弘诚实业发展有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初864号民事判决第二项及诉讼费负担部分；二、撤销广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初864号民事判决第一项、第三项；三、驳回王代晖的其他诉讼请求。二审受理费2617元，由上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年十二月十六日书记员 叶秀婷