河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终8079号上诉人（原审原告、反诉被告）：偃师市岳滩镇寇圪垱村第四村民组。负责人：王志斌，该组组长。委托诉讼代理人：王高峰，河南西亳律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：马红菊，女，1966年7月22日生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：李毅，河南行有格律师事务所律师。上诉人偃师市岳滩镇寇圪垱村第四村民组（以下简称第四村民组）因与被上诉人马红菊恢复原状纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2020）豫0381民初2419号民事判决，向本院提出上诉。本受受理后，依法公开开庭对本案进行了审理。上诉人第四村民组的委托诉讼代理人王高峰、被上诉人马红菊的委托诉讼代理人李毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。第四村民组上诉请求：1、撤销（2020）豫0381民初2419号民事判决第二项，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：第四村民组与王宏轩2003年11月23日签订的《租地协议书》已经解除，一审不予认定是错误的，已查明因王宏轩拖欠租金，上诉人向王宏轩发出了《解除租赁协议通知书》，并且王宏轩得知后于2018年3月19日报警，该事实认定是清楚的，根据《合同法》第96条第一款的规定，上诉人解除的通知到达对方时，双方的租赁合同即已解除。王宏轩如果有异议，可以请求人民法院确认解除合同的效力。根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十四条规定，王宏轩未在上述规定的期限内提出异议之诉，上诉人解除合同的效力于2018年6月19日完全确定，一审仍然认为《租赁协议书》有效时间截止2023年10月1日实属错误。二、一审认定被上诉人取得涉案土地的使用权，没有法律依据。《租赁协议书》于2018年3月19日依法解除后，王宏轩已经丧失了涉案8.897亩土地租赁的合同权利，而上诉人作为集体土地的所有权人，并未与被上诉人达成继续租赁土地的合意，被上诉人当然不能继受取得土地的使用权。根据《合同法》第97条，《租赁协议书》解除后，上诉人有权要求恢复土地原状。综上，一审法院认定事实、适用法律均有错误，请求二审法院依法改判。马红菊辩称：一、马红菊是通过洛阳中级法院拍卖程序依法取得案涉租赁土地上建筑物，根据物权法房地一体的原则应当由马红菊承继，原承租人神鸿达公司的权利义务继续承租该土地，根据最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释二十五条的规定，马红菊作为原土地租赁权利义务的承受者可以要求在承租期内继续承租。马红菊在合法取得土地上建筑物，积极与上诉人协商租金支付问题，但上诉人将此事交由案外人王建中处理，并将案涉土地租赁给王建中，与王建中签订了租赁合同，王建中拒绝受领马红菊租金，导致马红菊与上诉人不能就土地租赁事宜达成一致。二、根据合同法之规定，当事人一方主张解除合同，应当通知对方，通知到对方时解除，本案中上诉人没有通知合同相对方王宏轩解除合同，该通知书也没有被王宏轩收到，其将解除合同通知书张贴在神鸿达公司门口前，该公司已处于歇业状态，没有人能够收到该通知书，王宏轩根本不知道解除合同的事情，因此不能发生解除合同之效力。解除权人行使法定解除权，需经催告相对方后，相对方在合理期限内仍未履行的，方能解除合同，本案中上诉人未催告合同相对方，并给其合理期限履行，直接做出解除合同的行为不能发生解除合同的效力。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。第四村民组向一审法院提出诉讼请求：1.马红菊立即清除座落于原告8.897亩土地上的建筑物；2.被告支付自2018年3月5日至实际清除建筑物期间的土地占用费每日60元；3.诉讼费由被告负担。马红菊向一审法院提出反诉请求：1.第四村民组按照洛阳中院对案涉地上建筑物的评估价对马红菊进行赔偿；2.本诉及反诉费用由第四村民组承担。一审法院认定事实：2003年11月23日，第四村民组作为甲方、王宏轩作为乙方签订《租地协议书》，约定如下：…一、即租用甲方土地处岳佃路南侧，南北长123.6米，东西宽31米，合计3838平方米，折地5.757亩；东邻夏通公司曲通宝外1m歇善地，西邻王宏峰厂，南邻老洼区，北邻岳佃路。三、乙方在使用甲方土地期间，应按每亩每年仟斤小麦、仟斤玉米(双仟斤)兑现给甲方，兑现时间，当年的6月15日至7月15日为小麦；当年的10月1日至10月31日为玉米（拟当月市场价格或以岳滩粮店议价价格折价兑现金也可以），不得拖延。四、乙方使用甲方土地期限暂定为25年，即2003年10月1日至2028年10月1日。乙方在使用期间不得将甲方土地买卖，可以出租、转让使用。如租期未满或租期到时乙方不再占用土地，（应给甲方补壹年产量双仟斤）。双方积极协商处理乙方固定资产，在同等条件下甲方有优先购买权。…八、本协议不受领导的变动而变动，何人何理由都不能变更此协议（如村委、村组长的变动、村民调整责任田或其它等），乙方即兑现的产量交第四村民组代表统一分配，此协议具有法律效力。双方严格按照经济合同法执行，违者追究其经济、法律责任。本协议双方签字后生效。…落款处有第四村民组、王宏轩、第四村民组组长、村委、全体户主等的签字、盖章。2017年9月18日，寇圪垱村村委、第四村民组共同出具证明一份，该证明显示河南神鸿达印刷材料有限公司（偃师市神鸿化工厂有限公司）法人王宏轩占地（共九户）总计8.897亩。2018年3月17日，第四村民组以王宏轩自2016年11月23日起不再支付租金为由，向王宏轩发出《解除租赁协议通知书》：自2018年3月17日起解除双方签订的《租地协议书》。2018年3月19日，河南神鸿达印刷材料有限公司以发生纠纷为由报警，公安机关联系王宏轩就租金问题可协商解决。马红菊与河南神鸿达印刷材料有限公司、王宏轩、王宏峰借款合同纠纷一案，洛阳市中级人民法院在执行过程中，将王宏轩名下财产进行了评估并予以拍卖。2018年3月5日，作出（2015）洛执字第326号之二执行裁定书，裁定将王宏轩名下财产（包括办公楼、车间、机器设备）以第二次拍卖保留价2616326元，交付马红菊抵偿所欠债务。上述财产自本裁定送达申请执行人马红菊时转移。马红菊可持本裁定书到登记机关办理相关产权过户登记手续。2018年3月26日裁定书送达马红菊。2019年5月14日，洛阳市中级人民法院将上述财产交接给马红菊，并告知土地事宜自行协商。2020年4月22日，马红菊向第四村民组发出关于支付土地租金的函，函告第四村民组商谈租金问题，如该组决定与第三人履行租地协议，可参照地上建筑物拍卖评估价向其折价赔偿。上述事实有第四村民组提供的租赁协议，照片、信访材料、证明、单位名称变更证明，马红菊提供的执行裁定书，关于支付土地租金的函、司法鉴定书、中院裁定书、交接笔录、2020豫03**民初112号民事裁定书、2020豫03民终3111号民事裁定书及本庭庭审笔录等在卷资证。一审法院认为，本案中，根据双方当事人的诉辩，本案的争议焦点为：马红菊依法成为该案涉土地上的财产所有权人后，是否应当按2003年11月23日《租地协议书》的约定继续向第四村民组支付租金还是应当清除附着在土地上的建筑物。首先，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。2003年11月23日第四村民组与王宏轩签订的《租地协议书》租赁期限为25年，对其超出法律规定的2023年10月2日至2028年10月1日期限部分应属无效，故有效期间截止2023年10月1日。协议的其余部分系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，第四村民组与王宏轩均应依约履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应违约责任。在该协议中明确约定何人何理由都不能变更该协议，现租期未到，第四村民组却将案涉土地租于第三人，导致土地使用权人与附着于其上的财产所有权人分离，于法相悖。其次，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠予的，与该建筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。在王宏轩与马红菊等借款合同纠纷中，因王宏轩没有履行生效法律文书确定的义务，其名下的附着于案涉土地上的财产被依法拍卖折价2616326元抵偿所欠马红菊的债务，马红菊依法取得案涉土地上的财产所有权，根据地随房走原则，马红菊亦取得案涉土地的使用权。马红菊作为案涉土地使用权的继受者，并愿意按协议约定向第四村民组支付租金，于法不悖。综上，马红菊在愿意支付案涉土地租金的前提下，第四村民组要求清除建筑物的主张，无事实和法律依据，一审法院依法予以驳回。对于第四村民组合理部分的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、马红菊于判决生效之日起十日内支付偃师市岳滩镇寇圪垱村第四村民组8.897亩土地占用费，以每亩每年仟斤小麦、仟斤玉米折价计算（自2018年3月26日起计算至2023年10月1日，按当月市场价格每年的6月15日至7月15日为小麦，当年的10月1日至10月31日为玉米）；二、驳回偃师市岳滩镇寇圪垱村第四村民组其他诉讼请求；三、驳回马红菊的反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费50元，由偃师市岳滩镇寇圪垱村第四村民组负担，反诉受理费13865元，由马红菊负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，马红菊取得涉案土地上附着的财产（包括办公楼、车间、机器设备）所有权是基于人民法院的执行程序依法取得，在马红菊愿意向第四村民组支付土地租金，且各方对涉案土地上的附着物未依法进行处理的情况下，根据地随房走的原则，一审判决马红菊在土地的有效租期内向第四村民组支付土地占用费，并无不妥。本案系第四村民组与马红菊之间的纠纷，王宏轩系案外人，第四村民组在本案中要求确认其与王宏轩之间合同解除的效力的上诉请求依据不足，本院无法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费100元，由上诉人偃师市岳滩镇寇圪垱村第四村民组负担。本判决为终审判决。审判员  蔡美丽二〇二〇年十二月十四日书记员  王洋洋