广东省翁源县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0229民初1131号原告：广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司,营业场所：广东省翁源县×××××××××××翁江新城（四期）11栋101房。负责人：谢肇傑，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘学求，男，该公司经理。委托诉讼代理人：罗杰，男，该公司经理。被告：许月凤，女，1970年5月6日出生，汉族，现住广东省翁源县×××××××××××××××××。原告广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司（以下简称德馨物业公司）与被告许月凤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，并于2020年11月10日进行了公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人刘学求、被告许月凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告德馨物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即向原告支付由2017年7月至2020年7月所欠物业服务费7335.62元、滞纳金4244.94元，合计11580.56元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用及诉讼过程中所产生的一切包括但不限于：查档费、刊登公告费等属于本案所需支付的关联费用。事实和理由：原告是翁源县××××××物业服务企业，被告是翁江新城物业业主，原告于2017年7月1日与翁江新城小区开发单位翁源县翁江房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，就原告提供物业服务及被告支付物业服务费等问题进行了约定。从2017年7月起，被告一直拖欠物业服务费，经多次催促仍拒不支付，欠费金额达到（含滞纳金）11580.56元，严重损害原告权益。为此，特请求法院依法判处。被告许月凤辩称，被告不同意原告所有诉讼请求，具体理由如下：物业服务合同无效且德馨物业未提供明确的物业服务，德馨物业无权主张物业服务费；即使人民法院认可德馨物业有实际提供物业服务，但德馨物业不仅违法强行进驻服务，在涉案小区业主大会授权业主委员会选聘合法物业后，多次发函沟通依然强行服务坚决不退出的违法事实，恳请法院不予支持德馨物业按照1.5元/平方收取物业费的诉求。如德馨物业主张收取1.5元/平方物业费则被告的应接受服务质量的权利跟德馨物业的物业服务义务不能对等，假使被告向德馨物业缴纳了相应的1.5元/平方物业费的义务，但却没有得到对等的享受服务的权利，无法行之有效的监督,德馨物业服务的水平亦无业主委员会代表被告监督其运作。德馨物业服务质量究竟如何，需要可量化服务质量指标和价格的对等。德馨物业违法强行服务，且无法举证其服务水平高于或者持平一般水准，如若简单一刀切去支持德馨物业按1.5元/平方收取恐有悖于法理上的公平公正,亦恐会给其他物业服务公司带来效仿效应。任何物业公司不需要合法进驻取得业主大会授权业主委员会同意签订合约。物业服务企业强行服务，无违法成本，个体业主只是弱势群体。最后物业服务费收费标准、以及服务质量标准仍存在巨大争议，更不应支持滞纳金诉求，即使支持，也请求人民法院予以调低滞纳金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告德馨物业公司向本院提交了以下证据：1.欠费明细表，拟证明被告欠物业费情况；2.催缴通知书图片、催缴欠费公告，拟证明原告已经书面形式进行催缴管理费；3.关于翁江新城项目物业管理的委托书、业主委员会回复德馨物业公司函、住建局情况说明、物业公司合同备案申请表、前期物业服务合同备案证明，拟证明原告在小区的管理合法性；4.前期物业服务合同，拟证明原告与开发商签订服务协议；5.被告身份证复印件，拟证明被告身份。被告许月凤质证称：证据1的真实性存有疑问，该证据是否属于有效证据依赖于原告进驻小区合同是否合法有效，是否具有合法的物业服务合同，关联性有疑问，未与业主委员会或者被告签订的物业服务合同衍生的法律责任对被告均是无效的。证据2的真实性存有疑问，被告不能确认其真实性，亦无收到原告所张贴的催款欠费通知公告，亦无被告本人签名或者直接将通知书交由被告或被告家人的相关图片视频证据。再次，原告亦没有提供证明其书面给业主委员会签收过物业费催缴函。其次对证据关联性有疑问，未与业主委员会或者被告签订的物业服务合同所衍生的法律责任对被告均是无效的。证据3中的关于翁江新城项目物业管理的委托书、业主委员会回复德馨物业公司的函件不能代表涉案小区业主委员会认可其进驻的凭证，住建局情况说明、前期物业服务合同备案证明有瑕疵，该情况说明是行政机关住建局2019年5月23日作出的，并非在2017年7月1日之前甚至不是在进驻之后几个月作出，不能够证明其在2017年7日进驻的合法性，同时对该份证据的效力存有疑问。证据4的质证意见与证据3的质证意见一致。证据5无异议。对于原告德馨物业公司提交的证据，本院认定如下：证据1是原告单方制作的材料，不属于证据材料，本院不作为证据予以采纳；证据2符合证据的形式要件，本院予以确认；证据3虽有相关单位的盖章确认，但不能证明原告所要证明的事实“原告在小区的管理合法性”；证据4符合证据的形式要件，本院予以确认；证据5，因被告许月凤无异议，本院予以确认。被告许月凤向本院提交了以下证据：1.业主委员会备案证明，拟证明涉案小区翁源县翁江新城业主委员会于2016年8月23日完成备案。2.民事判决书，拟证明:⑴2016年7月23日，涉案住宅小区业主大会成立；⑵涉案住宅小区前期物业服务企业系翁源县翁江物业服务有限公司，其于2017年7月起退出涉案住宅小区的物业服务。3.关于启用智能电梯管理系统的通知（2018年3月21日）、4.关于启用智能电梯管理系统的通知（2018年4月12日），拟证明原告未经涉案住宅小区业主大会同意擅自进入涉案小区提供物业服务并且为非作歹，不得人心。5.告知函、6.关于通知贵公司撤出翁江新城并做好物业工作移交的函，拟证明涉案小区业主委员会分别于2018年6月4日和2018年11月27日发函要求原告退出涉案住宅小区。7.物业服务确认函、8.关于与虹景物业公司签订物业服务合同及相关问题的公告，拟证明2018年11月12日，涉案住宅小区业主大会授权业主委员会通过公开公平公正的方式选聘到广东虹景物业管理有限公司为涉案住宅小区的物业服务企业。9.关于德馨物业服务有限公司强行进驻翁江新城小区的说明，拟证明2019年4月1日涉案小区业主委员会向有关部门反映原告违法进驻的事实。10.翁江新城物业服务委托合同，拟证明2019年1月小区业主委员会依据业主大会决议已与广东虹景物业管理有限公司签署物业服务合同。11.翁源县翁江新城业主大会决议及翁江新城各栋签名情况，拟证明2019年4月10日，涉案住宅小区再次召开业主大会授权业主委员会起诉原告要求撤场，并再确认聘请广东虹景物业管理有限公司为物业服务企业。12.民事裁定书，拟证明2019年11月22日韶关市中级人民法院作出（2019）粤02民终2083号裁定书认可翁江新城业主委员会关于选聘物业服务企业所作的《翁源县翁江新城业主大会决议》投票业主户数和投票业主专有部分占建筑总面积双过半，该决议第三条，明确写明选聘广东虹景物业管理有限公司为涉案小区物业服务企业。原告德馨物业公司质证称：证据1无异议；证据2无异议、证据3的真实性无意见、证据4的真实性无意见，但对证明的事实有异议，原告是经过翁江房地产开发有限公司的委托，在2017年7月1日进驻翁江新城小区的；证据5、6的真实性无意见，对证明的事实有异议，原告是2017年8月1日在住建局有备案，2017年9月12日收到备案的回复函，所以原告是合理合法的，不需退出，且在2017年7月1日，原告与翁江房地产开发商签订了《前期物业服务合同》，原告是由开发商委托进驻翁江新城小区服务管理，也是经过小区业主代表的同意；证据7、8的真实性、证明的事实有异议，对于业委会选聘物业公司的行为是不合理的，没有相关部门进行监督，业委会选聘虹景物业公司的程序是不合法的；证据9的质证意见与证据5、6的质证意见一致；证据10的质证意见与证据7、8的质证意见一致；证据11，业委会召开大会时，没有相关部门进行监督，业委会召开大会是不合法，且对他们签名的真实性有意见，不能确认是否业主们本人签名的，有些不是业主们的真实意见；证据12的真实性无异议，对业主们的投票性、签名的真实性有异议，业委会选出虹景物业公司的程序是不合法的。对于被告许月凤提交的证据，本院认定如下：因原告德馨物业公司对证据1-6、9、12的真实性无异议，本院予以确认；证据8、10、11与本案无关，本院不予确认；证据7、10符合证据的形式要件，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：翁江新城小区（以下简称小区）坐落在翁源县×××××××××××，由翁江房地产开发有限公司（以下简称开发商）投资开发的高层电梯住宅及商业小区，被告系小区的业主。2017年7月1日，开发商与原告德馨物业公司签订《前期物业服务合同》，由原告对该小区实施前期物业管理服务事宜。该《前期物业服务合同》第六条：本物业管理区域物业服务收费选择以下第1种方式：1、包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：多层住宅：1.50元/月/平方米；高层住宅：1.50元/月/平方米；（房屋的总层数在七层（含）以上）……。第七条：业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金）……物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在每月10号前（每次缴费的具体时间）前交纳。另查明，小区业主大会于2016年7月23日成立，首届业主委员会于2016年8月23日在翁源县住房和城乡规划建设局登记备案。2019年1月20日，翁源县翁江新城业主委员会与广东虹景物业管理有限公司签订了《翁江新城物业服务委托合同》，将翁江新城小区委托广东虹景物业管理有限公司实行物业管理。被告在翁江新城9栋2302房的房屋建筑面积为132.17平方米，自2017年7月至2020年7月未向原告缴纳物业管理费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。就本案，德馨物业公司与开发商签订《前期物业服务合同》时，涉案小区虽然已成立业主大会，并选举产生了业主委员会，但是业主委员会当时并未选聘物业服务企业，对此，根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定可知，开发商与德馨物业公司签订《前期物业服务合同》并不违反《物业管理条例》的有关规定。一、关于被告应否交纳物业管理费的问题。德馨物业公司自2017年7月1日起为翁江新城小区的业主提供了物业服务。在翁江新城业主委员会选聘到物业服务企业后，新选聘的广东虹景物业管理有限公司因德馨物业公司未退出，亦没有实际履行其与业主委员会签订的合同，德馨物业公司与翁江新城的业主形成了事实上的物业服务合同关系，原告为被告提供了服务，被告亦实际上接受了原告提供的物业服务，且被告拖欠原告的物业管理费已经原告书面催收，被告仍未交纳，根据《中华人民共和国合同法》第六十条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及《物业管理条例》第七条第五项：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用。”、第四十一条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告应向原告交纳物业管理费。被告现以“原告未提供明确的物业服务、物业服务质量差”等予以抗辩，但未提供相应的证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告提交的证据不足以证明其不交物业管理费的抗辩事实，故对被告的该项辩称，本院不予采纳。被告称按照1.5元/平方米收取物业费应该调低的问题，因被告没有提供证据证明原告提供的物业服务水平未达到1.5元/平方米的标准,亦无证据证明原告按该标准收取物业费超出了物业管理收费的相关规定，故本院对被告的该项辩称，不予采纳。综上，原告诉请被告交纳拖欠的物业管理费，于法有据，本院予以支持。被告的住房面积为132.17平方米，故被告应向原告交纳的物业管理费为7335.43元（132.17平方米×1.5元/平方米/月×37个月）。二、关于原告诉请被告支付滞纳金的问题，由于《前期物业服务合同》没有滞纳金的约定，加之原、被告双方针对德馨物业是否应当撤场存在较大争议，目前权责不明，被告并非无故拒绝缴纳物业管理费,故原告主张被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告许月凤应于本判决生效之日起五日内支付物业管理费7335.43元给原告广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司。二、驳回原告广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44.76元（原告已预交），由被告许月凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审判员  黄龙英二〇二〇年十二月九日书记员  黄红英