河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0502民初4626号原告（反诉被告）：安阳市铜城物业服务有限公司，住所地安阳市灯塔路与平原路交叉口东北角灯塔路2号院。法定代表人：孟昭洪，职务：董事长。委托诉讼代理人：李文瑞，河南永生律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永和，河南永生律师事务所律师。被告（反诉原告）：贠金莉，女，1980年8月8日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：刘恩（系被告（反诉原告）贠金莉丈夫），男，1979年9月12日出生，汉族，住安阳市文峰区中华路与灯塔路交叉口东北角阳光嘉苑3号楼2层A西户。被告（反诉原告）：刘恩，男，1979年9月12日出生，汉族，安阳市文峰区。原告安阳市铜城物业服务有限公司（以下简称铜城物业公司）诉被告贠金莉、刘恩物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告铜城物业公司委托诉讼代理人李文瑞、李永和，被告刘恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铜城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付自2019年2月1日起至2021年1月31日止的物业管理费1300.58元及滞纳违约金5283.57元；2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2011年9月28日，原告通过招投标与安阳市铜城置业有限公司（以下简称铜城置业公司）签订前期物业管理委托合同，合同期限至2016年9月30日止。2016年8月30日，因小区未成立业主委员会，合同双方续签前期物业管理合同，约定合同自2016年9月30日起至成立业主委员会止。阳光嘉苑小区至今未成立业主委员会，原告持续提供物业服务至今。物业管理委托合同约定物业服务费每平方米1.25—1.35元，物业管理费按年度预交，每次预交纳一年的物业管理费。二被告系夫妻关系，系阳光嘉苑3号楼2层A西户业主，房屋建筑面积154.83平方米。二被告自2019年2月1日起拖欠2019-2020、2020-2021年度物业费，两年物业费共计1300.58元（154.83平方米×1.25平方米/月×12月×2年—3344.32元，含预交一年），并应支付违约金5283.57元（2019年2月1日至2020年1月31日违约金154.83平方米×1.25平方米/月×12月×5‰×365天＝4238.47元，2020年2月1日至2021年1月31日违约金154.83平方米×1.25平方米/月×12月×5‰×90天＝1045.1元，共计5283.57元）。经多次催要，二被告拒绝履行义务。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告贠金莉、刘恩辩称，1.文峰区法院和安阳市中级人民法院已经对双方之间的物业纠纷作出生效判决，原告以相同的事实和理由进行起诉，属于重复诉讼，应当依法驳回起诉；2.其已按照判决书足额交纳物业费，在原告与其他业主诉讼过程中已经认定原告的物业服务不符合要求，并判决扣减物业费，故其的物业费标准也应当予以扣减；3.原告与铜城置业公司签署前期物业服务协议时，招投标双方法定代表人为同一人，依据招投标实施条例第34条规定，应当认定为合同无效。在前期物业合同无效的前提下，原告只能依据无因管理之债主张权利，即成本应当由应当交纳物业费的主体平摊。反诉原告（被告）贠金莉、刘恩向本院提出反诉请求：1.确认铜城物业公司和铜城置业公司2011年9月28日、2016年8月30日签订的《前期物业管理服务协议》无效；2.判令反诉被告铜城物业公司赔偿反诉原告1万元；3.判令反诉原告查看、拍照原始记账凭证、会计账簿，在小区公示栏张贴税务审计报告、企业年度审计报告、收支明细；4.本案本诉、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告铜城物业公司与铜城置业公司于2016年签订的《前期物业管理服务协议》违反法律强制性规定，协议双方法定代表人为同一人，前期物业管理协议于2016年已到期，小区入住率已超过80%，反诉被告和铜城置业公司无权签订前期物业管理协议。2018年4月，因反诉被告未履行物业服务应尽的职责，导致反诉原告损失1万元，反诉被告应当予以赔偿。为维护反诉原告的合法权益，特诉至法院。反诉被告（原告）铜城物业公司辩称，1.关于2011年的物业服务合同效力问题已经在2015年经人民法院判决驳回反诉原告的诉讼请求，本案中属于重复诉讼，关于2016年物业服务合同，反诉原告的诉请没有法律依据，铜城物业公司和铜城置业公司是两个不同的公司法人，法人之间不因法定代表人为同一人而禁止交易，在小区未成立业主委员会之前，铜城置业作为建设单位有选聘机构的职责，铜城物业公司是经过招投标程序选定的前期物业服务机构，续签合同不违背法律规定，合同为有效合同。2.关于赔偿反诉原告的损失，没有事实和法律依据，反诉原告不能证明损害事实的发生也不能证明损失的价值，更不能证明其损失与其公司存在因果关系，应当驳回该项请求；3.关于反诉原告主张查看、拍照原始记账凭证、会计账簿，在小区公示栏张贴税务审计报告、企业年度审计报告、收支明细，依据我国物业收费管理办法的规定，物业费分包干制和酬金制，本案的物业服务合同属于包干制，反诉被告自负盈亏，反诉原告没有查看、复制、拍照会计账簿、原始凭证等权利，反诉被告没有公开和审计的义务。综上，应当驳回反诉原告的诉讼请求。原告铜城物业公司围绕诉讼请求及反诉答辩意见提交的证据有物业管理委托合同、入住通知单、中标通知书、物业收费标准情况说明、催费通知单、视频光盘、安阳市文峰区人民法院（2015）文民小字第126号民事判决书、安阳市中级人民法院（2016）豫05民终字1282号民事判决书、收费凭证；被告贠金莉、刘恩围绕反诉请求及本诉答辩意见提交的证据有安阳市文峰区人民法院（2015）文民小字第126号民事判决书、安阳市中级人民法院（2016）豫05民终字1282号民事判决书、安阳市中级人民法院（2016）豫05民终字1281号民事判决书、转账记录、照片、视频光盘、微信聊天记录截图、安阳县公安局宣传科证明、铜城置业公司和铜城物业公司信息查询、维修发票、接处警登记表、外来人员行窃监控视频、华为手机官网价格。本院组织双方当事人进行了证据交换、质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.安阳市铜城置业有限公司开发建设了位于本市××××与灯塔路交叉口东北角的阳光嘉苑住宅小区。2011年9月26日，安阳市方正招标采购服务有限公司组织“阳光嘉苑小区”前期物业管理服务项目招投标，原告铜城物业公司中标。2011年9月28日，原告铜城物业公司与安阳市铜城置业有限公司签订《阳光嘉苑前期物业管理委托合同》一份，2016年8月30日，原告铜城物业公司与安阳市铜城置业有限公司重新签订《阳光嘉苑前期物业管理委托合同》，合同约定委托管理期限2011年10月1日至2016年9月30日止，关于物业管理服务费用，约定物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层建筑1.35元/月/平方米，6层以下的物业服务费按1.25元/月/平方米计算。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天5‰交纳滞纳金。合同约定原告铜城物业公司应定期向全体业主和物业使用人公布收支账目。2.被告贠金莉、刘恩系夫妻关系，二被告系阳光嘉苑住宅小区3号楼2层A西户业主，其房屋建筑面积为154.83平方米。2019年5月9日、2019年12月30日、2020年3月26日，原告铜城物业公司通过在被告贠金莉、刘恩住处房门张贴通知方式向二被告发出催缴物业费通知，告知二被告及时到物业办公室交纳所欠物业费，如资金不到位，请先到物业办公室升级电梯卡。被告贠金莉、刘恩已向原告铜城物业公司交纳2019年2月1日至2020年1月31日期间物业费1672.16元，交纳2020年2月1日至2021年1月31日期间的物业费1672.16元，交纳2021年2月1日至2022年1月31日期间的物业费1672.16元。3.2018年4月28日，原告贠金莉报警称其挂在电动车车把上的包找不到了，内有手机、充电器和1200元现金。安阳市公安局文泰分局民警出警并出具接处警登记表载明构不成案件，属遗失。4.原告铜城物业公司与安阳市铜城置业有限公司的法定代表人均是孟昭洪。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，建设单位铜城置业公司在业主、业主大会选聘物业服务企业之前有权选聘物业服务企业，并应当签订书面的前期物业服务合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，铜城物业公司与铜城置业公司签订的《物业管理委托合同书》属于前期物业服务合同，该合同对阳光嘉苑小区全体业主均有约束力，铜城物业公司与二被告之间存在物业服务合同关系，二被告应当交纳物业服务费。二被告辩称铜城物业公司与铜城置业公司违反法律规定主张物业服务合同无效，本院认为，招投标效力问题属于另一法律关系，本院对此不做处理。铜城物业公司为阳光嘉苑小区业主提供了物业管理服务，二被告作为接受物业服务的业主，应当承担交纳物业服务费的义务。二被告按照合同约定应当交纳2019年2月1日至2021年1月31日期间物业费为4644.9元（1.25元×154.83平方米×12个月×2），二被告已经交纳了3344.32元，剩余1300.58元未交纳，原告主张被告交纳自2019年2月1日起至2021年1月31日止的物业服务费1300.58元，本院予以支持。关于电梯运行费是否应当扣除的问题，经审查认为，电梯运行费属于合同约定的物业服务费的重要组成部分，原告已依照合同约定提供了电梯运行服务，多次告知二被告升级电梯卡，二被告辩称其的电梯卡无法使用，其未乘坐电梯，应当扣除电梯运行费的意见，证据不足，本院不予支持。关于原告铜城物业公司主张的违约金问题，因其在实施物业服务管理期间，存在一定瑕疵，二被告未按约定支付物业费有一定的原因，故原告铜城物业公司要求二被告支付逾期支付物业费违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。原告铜城物业公司与安阳市铜城置业有限公司签订的物业管理服务合同约定原告铜城物业公司应定期向全体业主和物业使用人公布收支账目，故原告铜城物业公司理应向全体业主公布物业费收支使用情况，故反诉原告刘恩、贠金莉有权查阅阳光嘉苑小区物业费收支原始记账凭证、会计账簿，铜城物业公司应在小区公示栏公布阳光嘉苑小区物业费收支明细。反诉原告刘恩、贠金莉主张公开企业年度审计报告、税务审计报告，无法律依据，不予支持。反诉原告刘恩、贠金莉主张其放在电动车上的包被盗，铜城物业公司存在过错，应赔偿其财产损失1万元，公安机关在接处警登记表上载明构不成案件，属于遗失，二反诉原告提交的证据不能证明丢失财物的价值，不能证明铜城物业公司存在过错，二反诉原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告贠金莉、刘恩于本判决生效之日起十日内给付原告安阳市铜城物业服务有限公司2019年2月1日至2021年1月31日期间的物业服务费1300.58元；二、准许被告贠金莉、刘恩向原告安阳市铜城物业服务有限公司查询安阳市文峰区中华路与灯塔路交叉口东北角阳光嘉苑小区物业费收支原始记账凭证、会计账簿；原告安阳市铜城物业服务有限公司在阳光嘉苑小区公示栏公布阳光嘉苑小区物业费收支明细；三、驳回原告安阳市铜城物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告贠金莉、刘恩的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费25元，诉讼费共计50元，原告安阳市铜城物业服务有限公司负担25元，被告贠金莉、刘恩负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 员  高 倩二〇二〇年十二月二十日代理书记员  乔润家