北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初3889号原告：胡红，女，1957年12月4日出生，汉族，空军总医院卫生经济科会计师，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：贺西泉（胡红之夫），1955年9月15日出生，汉族，北京德诺西科技发展有限公司经理，住北京市海淀区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告胡红与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡红及其委托诉讼代理人贺西泉，被告天台山公司之委托诉讼代理人韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡红向本院提出诉讼请求：1．请求判令胡红与天台山公司签订的编号为Y1575679《北京市商品房预售合同》第二十二条第（二）款第2项第（1）小项中逾期办理房屋权属转移登记违约金的标准由“万分之零点壹”变更为“万分之壹”；2．判令天台山公司向胡红支付逾期办理房屋权属转移登记违约金771441．08元（以总房款7142973元为基数，按照日万分之一的标准，自2017年8月1日起暂计算至本案起诉之时即2020年7月15日）。事实和理由：2014年1月8日，天台山公司销售员江以蒙与胡红草签《北京市商品房预售合同》，胡红购买天台山公司开发出售的位于门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A2）门头沟新城城子地区天台山居住项目*层*02号房屋（以下简称*02号房屋），现地址和房号为北京市门头沟区滨河路23号西山御园*号楼*02号。草签合同中约定，天台山公司逾期办理产权证的日违约金标准为总房款的万分之一。随后，胡红依据草签合同内容，于2014年7月15日前分四次付清购房全款7142973元。天台山公司收到全款后，单方篡改草签合同内容，将逾期办理产权证违约金由万分之一篡改为万分之零点一。同年7月18日，天台山公司安排销售员江以蒙与胡红签订正式《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）。江以蒙没有向胡红告知合同内容有变化，一再强调正式合同与草签合同完全一致，以需要签名之处较多为由，催促胡红签名，导致胡红重大误解，误以为合同内容没有变化，在正式合同上签了名。天台山公司利用其销售员江以蒙对篡改行为不知情和胡红对复杂的房产买卖合同经验欠缺，诱导胡红在合同上签字，构成欺诈。该行为还导致双方权利义务极不对等，经济利益极不平衡，合同内容显失公平，既不足以补偿胡红的经济损失，也不足以对开发商形成威慑和惩罚，完全失去了违约责任设置的意义。而且，在西山御园同一项目、同期收房、甚至和胡红同一栋楼的买房者中，仅有胡红的违约金标准是万分之零点一，其他人都是万分之一。因此，胡红要求将合同约定的逾期办证违约金标准由万分之零点一变更为万分之一。因天台山公司至今未办理产权登记，故要求其按照日万分之一的标准支付逾期办证违约金。天台山公司辩称，不同意胡红的诉讼请求。理由如下：一、胡红购房时签订了委托书，委托第三方对*02号房屋进行改造，改造行为导致房屋实际面积超过规划面积，从而不能办理房屋所有权证书，故胡红应对逾期办理房屋所有权证书承担责任。二、依据合同约定，胡红应当在办理入住手续时向天台山公司交纳契税、公共维修基金、产权代办费、权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费，从本案的证据看，胡红并未交齐相关费用。根据预售合同第14条第2款及附件十《补充协议》第12条第1款第（1）（2）项之约定，办理房屋权属转移登记及代交税费的委托不得撤销，且胡红未按合同约定交齐相关款项的，办证期限予以顺延，天台山公司不承担责任。三、胡红主张已过诉讼时效。四、原告胡红与天台山公司就逾期交房问题已签订《收房补充协议》，确认延期收房时间为2015年8月1日至31日，天台山公司按合同约定的已付房款为基数，按照日万分之一的标准给付胡红逾期交房补偿金。双方已通过协议方式将收房时间推迟了一个月，故逾期办证违约金应当从2017年9月1日起算，且该笔金额应当从逾期办证违约金中予以扣减。五、关于逾期办理房屋权属登记违约金的计算标准，应当按照日万分之零点一计算。合同约定是双方的真实意思表示，胡红提交的所谓草签合同实际是草稿，没有加盖天台山公司印章，也没有胡红签字，且该份草稿显示日期为2014年1月，双方签订《预售合同》的时间是2014年7月，草稿只是双方磋商的过程，当时双方并未达成合意。且违约金约定万分之零点一在《预售合同》中已通过下划线予以明示。另其他生效判决已确认万分之零点一的标准是合法有效的。本案不存在欺诈、重大误解、显失公平的情形，胡红要求变更合同条款没有依据。六、即使法院认为天台山公司应适当承担责任，合同约定的违约金过高，请求法院予以核减。本案房屋加建部分由胡红使用，其在无偿获得使用利益的情况下，未受有任何损失。七、房屋所有权证书办理需要现场测量勘验，但2020年1月23日疫情暴发，导致无法办证，故2020年1月23日以后的逾期办证责任不应由天台山公司承担。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2014年7月18日，天台山公司（出卖人）与胡红（买受人）签订《预售合同》（合同编号：Y1575679），约定胡红购买*02号房屋，房屋预测建筑面积192．64平方米，其中套内建筑面积159．65平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积32．99平方米，单价每平方米44741．45元，房屋总价7142973元。合同第二十二条产权登记（二）转移登记1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金。《预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”载明：买受人应于2014年1月11日前付清该商品房房款。胡红于2014年7月15日向天台山公司支付完毕所有房屋价款7142973元，天台山公司于2014年7月29日向胡红开具发票。2015年8月2日，胡红办理房屋入住手续，向天台山公司交纳代收契税214289．19元、代办产权费500元、房屋登记费80元、印花税5元、有线电视初装费300元。2015年11月2日，双方签订《西园嘉园收房补充协议》（以下简称《收房补充协议》），约定：2015年7月，胡红收到天台山公司的《收房通知书》，双方对收房标准有分歧，就相关分歧，双方进行了沟通，为有效解决分歧，双方达成本协议，天台山公司同意对胡红延期收房期间（双方确认为自2015年8月1日至2015年8月31日）由天台山按已付房款每日万分之一的标准向胡红支付补偿金，本协议达成后，双方对于以签订本协议时的项目及房屋现状办理交房手续均不持异议，对于《预售合同》亦无其它争议。上述补偿金已支付。另查，胡红曾向本院起诉要求天台山公司退还其预交的契税214289．19元、代收代办产权费500元、代收房屋登记费80元、代收印花税5元、有线电视初装费300元，并请求解除《预售合同》第十六条第（五）款第2项第（2）、（4）小项及第二十二条第（二）款第1项第（2）小项，并赔偿上述款项自2015年8月2日至实际还清之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）。本院于2019年2月28日作出判决如下：胡红与天台山公司签订的《预售合同》第十六条第（五）款第2项第（2）、（4）小项于2019年1月19日解除，第二十二条第（二）款第1项第（2）小项于2019年1月25日解除；天台山公司于判决生效之日起七日内返还胡红预交契税214289．19元、产权代办费500元、产权登记费80元、产权证印花税5元、有线电视初装费300元，上述共计215174．19元，并以上述款项为基数，按照中国人民银行同期存款利率，返还胡红自2015年8月2日起至实际付清之日止的利息。截至2020年11月13日法庭辩论终结，天台山公司尚未取得案涉房屋初始登记。天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理案涉房屋的初始登记，天台山公司认为房屋实测面积超出规划，系因胡红自行委托他人对房屋进行加建所致，但未能提供证据证明。天台山公司自认尚未出售的案涉项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。再查，2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明：受处罚单位为天台山公司；天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设；依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设；根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对天台山公司上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。天台山公司表示已经缴纳上述罚款，并表示该项目其他楼栋与A7#、A8#、A9#情形一致，也存在实测面积超出规划的情形。2017年7月5日，北京市规划委员会门头沟分局向北京市国土资源局门头沟分局出具《关于协助对违法建设部分不予产权登记的函》，主要内容如下：在办理该项目（天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目）A1#——A16#楼，总计16栋住宅楼的不动产登记手续时，对未按照《建设工程规划许可证》的许可内容进行建设的，超出《建设工程规划许可证》许可建筑规模的阳台部分不予以不动产登记。又查，胡红以邮寄方式提起本案诉讼，本院于2020年7月15日收到胡红邮寄的起诉书等诉讼材料。庭审中，天台山公司主张，逾期办证违约金的起算点应顺延，理由为：1、根据《预售合同》附件五，房款付清时间应为2014年1月11日，胡红实际付清房款时间为2014年7月15日，迟延付款6个月，故逾期办证违约金的起算点应相应顺延6个月。2、合同约定的交房日期为2015年7月31日，因当时小区绿地尚未建好，天台山公司统一与住户签订《收房补充协议》，给住户一个月的经济补偿，胡红实际于2015年8月2日收房，天台山公司亦与其签订了《收房补充协议》，向其支付了一个月的经济补偿，双方实际上是以协议方式将交房日期推迟了一个月，故逾期办证违约金的起算点应相应顺延一个月。经询问，天台山公司不以胡红实际收房日期晚于约定交房日期2日为由主张逾期办证违约金的起算点相应顺延。双方对是否签署过草签合同存在争议。胡红主张，其与天台山公司于2014年1月8日在天台山公司售楼处签订了案涉房屋的草签合同，约定天台山公司的逾期办理产权证违约金标准为万分之一，并提供《北京市商品房预售合同（住宅类）（草稿）》（以下简称《预售合同（草稿）》）一份。该《预售合同（草稿）》上无双方签字或盖章。经质证，天台山公司认为该《预售合同（草稿）》并非法律意义上的草签合同，仅是一份草稿，双方未签字盖章，不具备合同效力。对于上述争议的证据和事实，本院认定如下：签署合同应当以双方签字或盖章为必要条件，胡红提交的《预售合同（草稿）》并无任何一方的签字或盖章，故该合同并未成立，不属于草签合同。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《预售合同》系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。本案的争议焦点在于：第一，天台山公司逾期办理产权登记是否构成违约。第二，逾期办证违约金的起算时间。第三，合同约定的逾期办证违约金标准应否变更或调整。第四，胡红的起诉是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，天台山公司逾期办理产权登记是否构成违约。根据双方合同约定，天台山公司应当于2015年7月31日前交付房屋，并于房屋交付后730日内办理房屋转移登记手续。天台山公司辩称由于胡红委托第三方进行阳台封闭和结构洞口封闭导致面积增加不能办理初始登记，但其未向本院提交相关证据，且案涉项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担违约责任的意见，本院不予采纳。对天台山公司以2020年1月23日后受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。截至本案法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得案涉房屋初始登记，导致天台山公司未能在房屋交付后730日内为胡红办理房屋转移登记手续，天台山公司构成违约，应当按照合同约定向胡红支付逾期办理房屋权属登记违约金。关于争议焦点二，逾期办证违约金的起算时间。关于天台山公司所提因双方签订《收房补充协议》，逾期办证违约金应顺延一个月的答辩意见。本院认为，从《收房补充协议》的内容来看，该协议是为解决天台山公司与购房人之间对交房标准的分歧，以天台山公司向购房人支付一个月补偿金为条件，购房人同意以房屋现状办理交房手续，该协议并未对天台山公司的交房时间作出重新约定。故天台山公司以此为由，主张逾期办证违约金的起算点顺延一个月的答辩意见，本院不予采纳。对天台山公司所提应从逾期办证违约金中扣除天台山公司已经支付的逾期交房补偿金的答辩意见，因该补偿金系天台山公司自愿支付，且与逾期办证违约金无关，故本院对上述答辩意见亦不予采纳。关于天台山公司所提胡红迟延支付房款，逾期办证违约金的起算点应顺延的答辩意见。本院认为，判断合同一方的行为是否违约，必然在行为发生前已经存在合同约定。本案中，双方于2015年7月18日签订《预售合同》，而胡红在2015年7月15日即已付清了全部房款，且双方在签订《预售合同》之前并未签订其他协议约定付款时间，天台山公司在《预售合同》中将付款时间提前至合同签订数月前的约定对胡红不发生法律效力，故胡红并不存在逾期付款的违约行为，对天台山公司以此为由，主张顺延逾期办证违约金起算点的答辩意见，本院不予采纳。关于天台山公司所提因胡红未交纳办证所需税费、应顺延办证期限的答辩意见。本院认为，胡红已经按照合同约定交纳了办证所需税费，后因天台山公司的违约行为，本院判决天台山公司返还胡红办证所需税费，且本案未办理房屋所有权证系天台山公司超出规划标准建设造成，胡红不存在违约行为，故对天台山公司以此为由，主张顺延逾期办证违约金起算点的答辩意见，本院不予采纳。综上，天台山公司应自合同约定的房屋交付日期2015年7月31日起730日内为胡红办理完毕房屋权属证书，因至法庭辩论终结时，天台山公司尚未取得案涉房屋初始登记，构成违约，故天台山公司应自2017年8月1日起向胡红支付逾期办证违约金。胡红主张逾期办证违约金暂计算至起诉之日即2020年7月15日，本院不持异议。关于争议焦点三，合同约定的逾期办证违约金标准应否变更或调整。胡红以天台山公司存在重大误解、显失公平、欺诈为由，要求变更合同关于逾期办证违约金的条款。对此，本院认为：第一，关于胡红主张的重大误解问题。所谓重大误解，是指当事人因自己的过失导致对法律行为的性质、对方当事人、标的物种类、质量、规格、数量等合同内容有严重错误认识的情形。本案中，双方《预售合同》已对逾期办证违约金计算标准作出明确约定，胡红提供的《预售合同（草稿）》并无双方签字盖章，不具备法律效力，胡红并未提供证据证明其对违约金计算标准存在错误认识从而作出了错误的意思表示，故胡红主张的重大误解证据不足，本院不予采信。第二，关于胡红主张的显失公平问题。显失公平需合同双方权利义务明显违反公平、等价有偿的原则。本案中，万分之零点一是双方对于天台山公司逾期办理房产证时如何承担违约责任的约定，胡红并未提供证据证明上述约定存在双方权利义务明显失衡的情形，故胡红主张的显示公平证据不足，本院不予采信。第三，关于胡红主张的欺诈问题。所谓欺诈，是指一方当事人以虚构事实或隐瞒真相的方式，诱使他人作出错误的意思表示的行为。本案中，胡红提供的《预售合同（草稿）》并无双方签字盖章，不具备法律效力，即使双方在协商过程中确曾有过日万分之一违约金标准的意向，但其最终标准仍取决于胡红与天台山公司的协商情况。作为不同的特定物，天台山公司与他人就同小区其他房屋约定的违约金标准如何，并不是影响案涉房屋违约金标准的基础因素，天台山公司在与胡红就案涉房屋违约金标准进行协商时，也不负有告知胡红其与他人约定的违约金标准的义务。胡红虽提供销售人员微信聊天记录证明该销售人员认为违约金标准应该都一样，但应然并不等于实然，双方协商一致并签字确认的合同才是确定双方具体权利义务并由双方遵照履行的依据。胡红主张天台山公司欺诈，证据不足，本院不予采信。综上，胡红提供的证据并不能对抗双方签订的书面合同，胡红主张案涉合同关于逾期办证违约金标准的条款存在重大误解、显失公平、欺诈情形，要求变更合同的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。天台山公司主张合同约定的违约金标准过高，请求酌减的答辩意见，未提交证据证实，本院不予采纳。本院认定，天台山公司以全部购房款为基数，按照日万分之零点一的标准向胡红支付逾期办证违约金。关于争议焦点四，胡红的起诉是否超过诉讼时效。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，根据《预售合同》约定，天台山公司应自合同约定的房屋交付日期2015年7月31日起730日内为胡红办理完毕房屋权属证书，即办理完毕房屋权属证书的最后期限应为2017年7月31日，故本案诉讼时效应自2017年8月1日起算。胡红于2020年7月15日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效，对天台山公司的相应答辩意见，本院不予采纳。综上，本院确认，天台山公司按每日71．43元（总房款7142973元×0．00001）的标准，给付胡红自2017年8月1日至2020年7月15日共计1080天的逾期办证违约金77144．4元。对胡红主张金额过高部分，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付胡红二○一七年八月一日起至二○二○年七月十五日的逾期办理房屋权属登记违约金77144．4元；二、驳回胡红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5758元，由胡红负担5182元；由北京天台山房地产开发有限公司负担576元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 韩晓飞二〇二〇年十二月三十日法官助理 韩 梅书 记 员 李明红