四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0113民初1377号 原告（反诉被告）：孙庭勇，男，1972年10月27日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：田利，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡卫琴，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都建工建材有限责任公司，住所地：成都市青白江区物流园内。 法定代表人：李国峰。 委托诉讼代理人：申翎，四川精伦律师事务所律师。 原告（反诉被告）孙庭勇与被告（反诉原告）成都建工建材有限责任公司（以下简称“建工建材公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理。建工建材公司在提交答辩状期间，对管辖权提出异议，本院作出（2020）川0113民初1377号民事裁定：驳回被告建工建材公司对本案管辖权提出的异议，建工建材公司对该裁定不服，向成都市中级人民法院提出上诉，成都市中级人民法院于2020年9月3日作出（2020）川01民辖终697号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。被告建工建材公司提起反诉。依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭进行了合并审理。孙庭勇的委托诉讼代理人田利、胡卫琴，建工建材公司的委托诉讼代理人申翎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙庭勇向本院提出诉讼请求：1、确认孙庭勇、建工建材公司于2013年12月18日签订的合同编号为ＺＳＱ-1115号的《产品展示中心入驻协议书》无效；2、判令建工建材公司返还孙庭勇已支付的款项725805元并向孙庭勇支付资金占用利息365052.6元（以725805元为基数，从2013年12月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算；从2019年8月20日起至实际付清上述款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算，暂计算至2020年5月7日）；3、本案诉讼费用由建工建材公司承担。诉讼中，孙庭勇增加诉讼请求：判令建工建材公司赔偿缴纳的物业费2688元、专项维修基金1843元，共计4531元。事实和理由：2013年12月18日，孙庭勇、建工建材公司签订合同编号为ＺＳＱ-1115号的《产品展示中心入驻协议书》，约定：孙庭勇投资756047元（享受4%的优惠，实际投资额为725805元）参与建工建材公司开发的位于成都市青白江区××期产品展示中心127.97平方米的房屋建设，房屋建成后，孙庭勇取得产业园一期产品展示中心Ａ2-3栋23号房屋的所有权和相应土地的使用权，由建工建材公司负责执行案涉项目的日常事务，包括但不限于项目的施工、工程监理的招标发标、施工管理和竣工验收，案涉项目建成后相关权证的办理；建工建材公司应于2013年12月18日将符合协议约定的交房标准的房屋交付给孙庭勇；建工建材公司保证按照约定办理房屋所有权证、国有土地使用权证；双方在办理房屋所有权证和国有土地使用权证前，另行签订与本协议价款和房屋面积约定一致的房屋买卖合同。该协议书签订当日，孙庭勇向建工建材公司支付了全额款项725805元，履行了全部义务，2013年12月18日，建工建材公司向孙庭勇交付了案涉房屋。房屋交付后，建工建材公司以各种理由拒绝为孙庭勇办理房屋所有权登记。孙庭勇经了解得知，案涉项目未依法取得相关的规划审批手续、商品房预售许可等，双方签订的《产品展示中心入驻协议书》依法应当认定为无效。故孙庭勇为维护合法权益，向法院提起诉讼，望判如所请。 建工建材公司辩称，双方于2013年12月18日签订的协议书确属于无效合同。孙庭勇在本诉中按照中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍计算利息，明显过高，出于公平原则，请求法院降低利息。关于孙庭勇主张的物业费和专项维修基金，孙庭勇占用使用案涉房屋，接受了物业服务，应该支付物业费用；专项维修基金实际是孙庭勇直接支付给成都市建工物业有限责任公司青白江分公司，应该向该公司主张返还该费用。 建工建材公司向本院提出反诉请求：1、判决孙庭勇向建工建材公司支付从2013年12月18日起至其实际腾退房屋之日的房屋占用费（按每月18元/平方米计算，房屋面积为127.97平方米，故房屋占用费每月为2303.46元，每日为76.78元，暂计算至2020年11月20日房屋占用费为194176.62元）；2、本诉及反诉的诉讼费均由孙庭勇承担。事实与理由：2013年12月18日，孙庭勇、建工建材公司签订合同编号为ZSQ-1115号的《产品展示中心入驻协议书》，约定房屋面积为127.97平方米，房屋投资额即售价为756047元（享受4%的优惠，实际投资额为725805元）。后孙庭勇当日按约支付了购房款，建工建材公司同日交付案涉房屋。时至今日，建工建材公司仍未取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程竣工规划验收合格证》，根据合同法第五十二条规定，案涉协议书因违反法律和行政法规的强制性规定而自始无效，建工建材公司应向孙庭勇返还购房款725805元，孙庭勇应向建工建材公司返还案涉房屋。此外参照相应司法解释，孙庭勇应向建工建材公司支付案涉房屋交付之日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费共计194176.62元。综上，请法院依法支持反诉请求。 孙庭勇针对建工建材公司的反诉请求辩称，2013年12月18日当天双方签订案涉协议书并由孙庭勇支付全款725805元，同日交付案涉房屋。案涉协议书是因为建工建材公司无相关建设手续且未如实告知孙庭勇，建工建材公司系过错方，其请求支付房屋占用费无事实和法律依据。孙庭勇至今未使用和出租案涉房屋，故不应支付房屋占用和使用费用。 当事人依法提交了身份信息、企业信息、产品展示中心入驻协议书、收据、发票、转款凭证、照片（案涉房屋所在市场）、交房流程表等证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月18日，建工建材公司（甲方）与孙庭勇（乙方）签订合同编号为ZSQ-1115号的《产品展示中心入驻协议书》，约定建工建材公司建设“成都建工.西部建材产业园”项目，引进孙庭勇投资入驻。关于项目概况与投资回报，协议第一条约定：“项目位于成都市青白江区工业集中发展区南区，土地使用权性质为工业，土地使用权年限为50年；甲方因在位于产业园（一期）产品展示中心进行127.97平方米房屋的建设，引进乙方投资入驻；乙方投资756047元参与上述房屋的建设；房屋建成后，乙方依法获得产业园（一期）产品展示中心A2-3栋23号房屋的所有权和相应土地的使用权（含公摊面积），该房屋的最终编号以交付后相关政府机构确定的市政编号为准，该房屋所在位置平面示意图（详见附件）。”关于付款，协议第三条约定：“一次性付款：享受总投资价款4%的优惠，优惠后总价款725805元。”关于房屋交付，协议第五条约定：“5.1乙方按本协议付清全部应付投资款后，甲方应当在2013年12月18日前，将符合本协议约定交房标准的作为乙方投资回报的房屋交付给乙方。甲方通知提前办理房屋交付事宜的，则办理房屋交付的实际时间以甲方的通知为准。5.2双方办理房屋交付手续时，如乙方尚有应付款项（包括但不限于投资款、面积补差投资款、违约金）未付清，则甲方有权拒绝向乙方交付房屋且无需承担违约责任，房屋交付日之后因该房屋产生的有关的费用（包括但不限于物业服务费、水电费、维修金（费）、全部税费等）亦由乙方自行承担。在乙方付清上述应付款后，甲方才向乙方交付作为其投资回报的房屋。……”关于权证办理，协议第七条约定：“7.1自双方办理完毕投资回报房屋交付之日起伍年内，甲方保证协助乙方办理完毕房屋的所有权证。自乙方从甲方处领取房屋所有权证之日起的贰年内，甲方保证协助乙方办理完毕国有土地使用权证，否则甲方按约向乙方承担违约责任。……”关于违约责任，协议第九条约定：“……9.1.3如因甲方的原因导致不能在上述约定时限内为乙方办理完毕房屋或者土地权属证登记的，实际办理期限超过约定时间3年内的，甲方每日按乙方已付投资款的万分之一向乙方支付违约金。超过约定时间3年后，本协议自动解除，乙方将该房屋退还给甲方，甲方应当自解除协议之日起60日内退还乙方全部已付的投资款，并按乙方已付投资额的10%向乙方支付违约金，乙方无需向甲方支付实际使用房屋的任何租金或占用费。”关于其他约定事项，协议第十一条约定：“……11.3双方在办理房屋所有权证和国有土地使用权证前，另行签订与本协议价款和房屋面积约定一致的《房屋买卖合同》，如因办证需要《房屋买卖合同》的部分内容如与本协议约定不一致的，仍以本协议约定内容为准。……”2013年12月18日，孙庭勇向建工建材公司支付上述协议中约定的款项725805元。同日，建工建材公司向孙庭勇交付上述协议中约定的房屋。 2013年12月18日盖有“成都市建工物业有限责任公司青白江分公司”财务专用章的收据载明，孙庭勇交纳A2-3-23房屋专项维修基金1843元。 2015年11月11日盖有“成都市建工物业有限责任公司青白江分公司”发票专用章的手工发票载明，孙庭勇交纳A2-3-23房屋物业服务费（2015.2.16-2015.12.31）2688元。 另查，2015年12月30日，建工建材公司取得青国用（2015）第1××4号土地使用权证，使用权类型为出让，地类用途为工业用地。庭审中，建工建材公司陈述，签订案涉协议时其未取得相关的建设手续，案涉房屋此后亦无法办理房屋产权证。至本案审理终结前，建工建材公司仍未取得案涉房屋产权手续。 本院认为，双方当事人签订的《产品展示中心入驻协议书》，双方当事人合同目的系由孙庭勇向建工建材公司支付购房对价款、建工建材公司交付案涉房屋并办理房屋所有权。该交易行为中双方当事人权利义务关系的实质符合房屋买卖合同的本质特征。因此，案涉协议名为投资入驻协议，实为房屋买卖合同，双方对此交易目的亦予以认可。《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；……（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：……转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”本案中双方于2013年12月18日签订的《产品展示中心入驻协议书》，虽孙庭勇已支付房款、建工建材公司已交付案涉房屋，但建工建材公司至本案审理终结前仍未取得案涉房屋的所有权证书，不符合转让房地产的条件。故案涉协议的基础不存在，案涉协议系无效合同。 合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。本案中，孙庭勇向建工建材公司支付房屋款项725805元、建工建材公司向孙庭勇交付案涉房屋。关于孙庭勇主张建工建材公司向其返还已支付款项725805元的诉讼请求，符合事实和法律规定，本院予以支持。关于孙庭勇主张上述款项的资金占用利息，综合全案，计算方式应为：以725805元为基数，从2013年12月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。 关于建工建材公司主张孙庭勇支付从2013年12月18日起至其实际腾退房屋之日的房屋占用费的诉讼请求，本院认为，孙庭勇已于2013年12月18日接收案涉房屋，案涉合同无效，应当支付相应房屋占用费。关于房屋占用费的计算标准，建工建材公司主张按照每月18元/平方米计算，但未提交有效证据证明案涉房屋占用费或租金情况；建工建材公司和孙庭勇未能就案涉房屋占用费计算标准达成一致意见。故本院参考市场行情、房屋实际情况、案涉市场运营情况等酌定案涉房屋占用费为每月1000元；孙庭勇应支付的房屋占用费，从实际占用之日即2013年12月18日起支付至实际腾退之日止按每月1000元计算案涉房屋占用费。 关于孙庭勇主张建工建材公司赔偿缴纳的物业费2688元、专项维修基金1843元，共计4531元的诉讼请求，本院认为，孙庭勇主张的上述两笔款项系案外人成都市建工物业有限责任公司青白江分公司收取，不属本案处理范围，故对此诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）项、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、孙庭勇、成都建工建材有限责任公司于2013年12月18日签订的合同编号为ZSQ-1115号《产品展示中心入驻协议书》无效； 二、成都建工建材有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向孙庭勇返还款项725805元及支付资金占用利息（资金占用利息的计算方式为：以725805元为基数，从2013年12月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）； 三、孙庭勇于本判决生效之日起十五日内向成都建工建材有限责任公司支付从2013年12月18日起，按每月1000元计算至实际腾退房屋之日止的房屋占用费； 四、驳回孙庭勇的其他诉讼请求； 五、驳回成都建工建材有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取7329元，保全费5000元，合计12329元，由孙庭勇负担50元，成都建工建材有限责任公司负担12279元；反诉案件受理费减半收取2092元，由孙庭勇负担908元，成都建工建材有限责任公司负担1184元。（本诉案件受理费及保全费已由孙庭勇垫付，成都建工建材有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向孙庭勇支付；反诉案件受理费已由成都建工建材有限责任公司垫付，孙庭勇于本判决生效之日起十五日内向成都建工建材有限责任公司支付。） 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 佳 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 黄祎婷