北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初22986号原告：王琦，男，1963年3月31日出生，汉族，国家统计局退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：陈文京（原告王琦之妻），1968年7月27日出生，汉族，北京华利佳合实业有限公司退休职工。被告：北京中恒建业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街******。法定代表人：郭辉，总经理。委托诉讼代理人：郭乙峰，男，该公司部门经理。原告王琦与被告北京中恒建业房地产经纪有限公司（以下简称中恒公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告王琦及其委托诉讼代理人陈文京，被告中恒公司之委托诉讼代理人郭乙峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王琦向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方的《北京市房屋出租委托代理合同》；2.被告向原告支付违约金15400元，退还闲置期房租14600元，支付预缴纳的水电燃气费用共530.4元；3.判令被告赔偿损坏厨房玻璃款项200元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月23日，原、被告签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定原告将位于北京市西城区北三环中路X号院XX号楼XXX层XXXX房屋出租给被告，被告负责装修后转租给第三方。合同期限自2018年10月24日起至2021年10月23日止，共计3年。第一年月租金7300元，第二年7700元，第三年8100元，并约定了租金支付的日期。双方约定，由被告负责装修，按照行规每年少付原告一个月房租作为闲置期，但签订合同当日，被告为降低成本，要求将后两年的闲置期房租提前扣除，原告勉强同意，合同约定2018年10月24日至2019年1月23日为免租期。因此第一年被告仅支付了九个月房租，实际支付65700元。被告应于2019年10月23日交纳第二年第一季度房租，但被告以各种理由推脱不交纳，并要求我方降低房租等各种无理要求，原告均未同意，双方协商未果后，被告于11月4日迟延12天将房租补齐。2020年4月9日，被告以短信形式单方面发给原告通知函，以疫情为由，要求原告无条件终止合同，其不承担赔偿责任。4月23日，被告单方面解约，要求原告去交接，原告验收房屋后，被告要求原告签署退房证明，原告认为被告系单方解约，退房证明的声明未予同意，当天商量无果。4月24日，原告再次前往被告处，要求被告提供合同终止协议，被告要求原告签署退房证明，原告再次拒签，双方协商不成。被告在双方未完成交接且知晓出租房屋处无人居住的情况下，将房屋钥匙邮寄至涉案房屋处。事后原告了解到，涉案房屋租户并不想退房，曾要求向我方整租房屋，被告以各种理由阻挠，要求租户搬家到同单元XXXX1租住。而且该租户反映与其签订合同的主体为鹏基伟业房地产经纪公司，原告有理由怀疑该房地产中介有许多皮包公司。因被告自身经营不善提前解约，原告要求被告支付违约金15400元，退还闲置期房租14600元，支付预缴纳的水电燃气费用并赔偿玻璃损坏的费用。中恒公司辩称，2020年3月17日我公司因疫情电话通知原告退房，2020年4月9日发的解除函通知原告退房，我公司按照合同约定已尽到通知义务，并且在合同约定内，指遇到不可抗力因素，双方互不承担违约责任，违约金不同意支付。免租期本就是双方协商好的日期，是我方出资装修的时间，放味道的时间、免租期内也无人入住。因装修需要放半年才能出租，合同上明确写着：装修由乙方负责，由装修引起的健康问题由乙方负责。原告虽然出了时间，但我方出了装修款，及出租此房放味道的时间。所以我方不认可原告提出的免租期一事，并且我公司在将房屋钥匙邮递给原告时，留的是原告能打通的电话。原告是拒收的，邮政给原告打过电话。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年10月23日，王琦（甲方）与中恒公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称出租代理合同），约定出租房屋坐落于北京市西城区北三环中路X号院XX号楼XXX层XXXX（以下简称涉案房屋），建筑面积约60.8平方米；甲方持有房屋所有权证；租赁用途：居住。乙方出租代理权限为代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务，代甲方协调与房屋及室内承租人增置、维修、维护、日常延伸服务，甲方办理与房屋租赁有关安全备案、登记手续后可暂存于乙方。出租代理期自2018年10月24日至2021年10月23日。甲方同意出租代理期限延长6月，延长期内租金不予调整。租金标准第一年7300元/月，第二年7700元/月，第三年8100元/月。租金总计第一年65700元，第二年92400元，第三年97200元。租金收取方式为甲方在工商银行开设账户。乙方将各期租金划入甲方账户的日期为2018年10月24日、2019年4月23日、2019年7月23日、2019年10月23日、2020年1月23日、2020年4月23日、2020年7月23日、2020年10月23日、2021年1月23日、2021年4月23日、2021年7月23日。甲方以136XXXX****的手机号为甲方固定通讯号码，确认甲方向该手机号发送的信息、文件自发送之日起视为送达；甲方以陈文京账号为甲方的固定收款账号，确认自乙方向该账号汇款之日即视为完成支付。出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用：水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费。出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：擅自改变房屋用途的；擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；利用房屋从事违法活动、损害公共安全利益湖综合妨碍他人正常工作、生活协调无果的、放任承租方的上述行为的。出租代理期内甲方或一方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并月租金的200%支付违约金。从2018年10月24日至2019年1月23日为免租期，甲方不收取乙方房租。2020年4月9日，中恒公司向王琦发出《解除房屋委托合同通知函》，以疫情为由主张适用不可抗力条款解除合同。2020年4月23日，中恒公司向王琦提供退房证明及支出凭单，退房证明写有“合同终止，双方各项费用已结清。任何一方不得以双方所签订的合同主张权利。即日起双方无任何法律、经济责任。”王琦未在退房证明签字。2020年4月24日，王琦向中恒公司发出《催知函》，不同意解除合同，提出单方面终止合同属于违约，并要求支付下一季度房租。王琦另提供银行交易明细以证明中恒公司交付房租存在逾期情形。王琦另提供通话录音以证明双方沟通经过，其主张中恒公司单方面解除合同属于违约。中恒公司提供短信记录以证明其通知王琦因疫情退房。中恒公司提供的邮寄单显示其于2020年4月24日向王琦邮寄钥匙3串，送达地址为涉案房屋，所留电话为合同中约定的电话号码。以上事实，有当事人提交的出租代理合同、银行交易明细、催知函、录音光盘、退房证明、支出凭单、邮寄单、解除合同通知函等证据及庭审陈述意见在案佐证。本院认为，王琦与中恒公司签订的出租代理合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案的争议焦点主要在于疫情是否属于不可抗力，中恒公司以疫情属于不可抗力为由主张解除合同是否属于违约。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定，依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。第三条规定，依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。（三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。本案中，双方在出租代理合同中约定“出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除”，依照上述规定，中恒公司应当就合同无法继续履行承担举证责任。但中恒公司未向本院提供有效证据证明疫情或疫情防控措施导致其完全不能履行合同义务。结合当事人提交的现有证据及事实情况，本院仅能确认在本案中疫情或者疫情防控措施属于导致合同履行困难的情形，在此情形下当事人可以就合同重新进行协商，当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。经本院组织双方进行调解，因双方差距较大无法达成一致意向。且涉案房屋实际已经腾退，出租代理合同事实上已经解除。结合事实情况，本院确认双方签订的出租代理合同于2020年4月23日解除。中恒公司主张合同于2020年4月9日解除，缺乏法律依据。对于中恒公司是否应承担违约责任的问题，本院认为中恒公司单方主张解除合同不符合合同约定，应当承担违约责任，但依照前述规定，结合本案实际情况，中恒公司虽不能因不可抗力的影响全部免除责任，但可以免除部分责任，根据公平原则，本院酌情确定中恒公司向王琦支付违约金7700元。关于王琦主张中恒公司退还闲置期房租14600元的诉讼请求，因与合同约定的免租期不符，其相关意见缺乏证据佐证，故本院不予支持。关于王琦主张中恒公司支付水电燃气费用530.4元及赔偿厨房玻璃款200元的诉讼请求，因其提供的证据不足以证明该主张，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、确认原告王琦与被告北京中恒建业房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年4月23日解除；二、本判决生效之日起七日内，被告北京中恒建业房地产经纪有限公司向原告王琦支付违约金7700元。三、驳回原告王琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费568元，由原告王琦负担426元（已交纳），由被告北京中恒建业房地产经纪有限公司负担142元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 员 满建伟二〇二〇年十二月五日法官助理 肖彦青书 记 员 王 溪