山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0481民初7443号原告：王利良，男，1951年12月28出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：朱绍明，男，住滕州市，居委会推荐公民代理。被告：展广生，男，1969年2月19日出生，户籍地：山亭区；现住滕州市。原告王利良与被告展广生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告王利良及其委托诉讼代理人朱绍明、被告展广生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王利良向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告签订的房屋买卖协议无效；2.依法确认位于滕州市家房屋归原告所有；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年，村委会安置原告宅基地一处，宽6.75米，长14米，东靠王广堂、西靠陈孝坤、前后是路；原告在其宅基地上自建房屋一处，上下两层。由于原告欠付被告货款20万元无力偿还，在原告不懂法的情况下，便将上述房屋以物抵债给被告，并于2009年3月8日双方签订了《卖房协议》一份。现原告年龄已是古稀之年，却定无居处，原告在向村委会申请老年房宅基地时，村委会以原告违反法律规定非法卖过集体土地上自建房屋为由，不能再申请老年房宅基地。因此，原告通过申请老年房宅基地时得知，被告非原告本村村民，不享有购买原告宅基地上房屋的权利，原告与被告签订的以物抵债的《卖房协议》违反了法律的强制性规定，应属无效，故原告特提起诉讼。被告展广生辩称，1.原被告签订的《卖房协议》是真实的。该协议是基于原告欠被告的货款20万元不能偿还，自将该房屋抵债给被告，用于抵消了原告欠被告的20万元货款。2.因被告急需做生意用钱，陆续向案外人党同锋借款，截止2009年5月3日止，计借款20万元，将该房屋以同样的20万元价格又抵债给党同锋，现由党同锋居住。3.被告将该房屋卖给党同锋后，2016年11月10日党同锋又将该房产作抵押，向被告借款20万元，约定月利息2％;该20万元是原告王利良让其儿子王爱国支付给党同锋的，原告王利良当时的真实意思是相当于退还给被告展广生的卖房款，因为被告之前已经收到了党同锋的20万元借款转为卖房款，所以被告让原告王利良将该20万元直接付给党同锋，如果20万元借款无法偿还，就作为退房款;党同锋对这一事实是明知认可的，并在借条上进行了约定，借条约定内容是:“如果借款到期不还，房子就成为展广生的房子，自动搬家走人，否则，由王爱国收回房子，(因)这20万元是王爱国出的(原告的儿子)，给展广生没有任何关系”。结果，党同锋借款到期后确实没有偿还借款，视为同意将房子返还给展广生，展广生按借条的约定，愿意将该房子退给原告王利良所有，因此，党同锋于2017年1月1日与原告王利良签订了一份《房子租赁合同》，每月房子租金500元，党同锋也按约定支付了半年的租金3000元。租货合同已经实际履行。至此，党同锋由买房人的身份变成了租房人的身份，基于以上事实，被告认为，被告取得的抵债房已经又抵债给了党同，党同以借款的形式，向被告借款20万元及利息至今不偿还，等于党同锋2016年11月10日收到由原告出借的20万元借款已转为退房款。现在，党同锋等于一分钱未花，还白白居住着该房子至今，原告起诉的房子已与被告没有任何关系。因此，根据法律规定，如果不是本村村民购买农村宅基地上的房屋属于无效行为，原告主张该房子归原告所有，应当追加党同锋为本案被告参加诉讼，向党同锋主张。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告展广生户籍地山亭区，现住滕州市。原告王利良系滕州市龙泉街道贺庄居委会居民，2008年滕州市龙泉街道贺庄居委会为其划拨贺庄居南前排第三家宅基地一位，原告在此自建房屋一处。2017年8月30日滕州市龙泉街道贺庄居民委员会出具的证明一份，内容“证明，兹有居南前排第三家自建房屋一处，尺寸6.75米×14米，产权属王利良所有，东靠王广堂，西靠陈孝坤，前后是路，特此证明。”龙泉街道贺庄居委（加盖公章）。由于原告欠付被告货款20万元无力偿还，便将上述房屋以物抵债给被告，并于2009年3月8日双方签订了《卖房协议》一份。约定原告欠被告的货款20万元不能偿还，自将该房屋抵债给被告，用于抵消原告欠被告的20万元货款。2009年5月展广生因欠案外人党同锋款20万元将该房屋又卖给党同锋，此后该房屋由党同锋占有使用。2017年1月1日原告王利良与党同锋补签《租赁合同》一份，约定党同锋租赁位于滕州市房屋一套。后原告起诉党同锋确认双方之间的房屋租赁合同无效，本院作出（2018）鲁0481民初6235号民事判决认定，双方并不存在真实的房屋租赁合同关系，并判决2017年1月1日王利良与党同锋签订的《租赁合同》无效；驳回原告王利良的其他诉讼请求。判决后，王利良提出上诉，枣庄市中级人民法院作出的（2019）鲁04民终1291号民事判决，判决驳回上诉，维持原判决。王利良于2020年2月13日起诉党同锋、展广生返还原物纠纷一案，王利良向本院提出诉讼请求：1.依法确认滕州市龙泉街道贺庄居南街最前排西数第三家房屋为原告所有；2.判令被告立即腾空滕州市龙泉街道贺庄居南街最前排西数第三家房屋并交付于原告，并赔偿原告经济损失10000元；3.诉讼费由被告承担。本院审理后认为，根据滕州市人民法院已生效的（2018）鲁0481民初6235号民事判决，由此可以认定王利良已不再享有滕州市龙泉街道贺庄居南街最前排西数第三家房屋一处占有使用权。故王利良请求确认滕州市龙泉街道贺庄居南街最前排西数第三家房屋为其所有，并要求党同锋、展广生腾空房屋返还于己、赔偿经济损失10000元的诉请，没有事实依据，对此，本院不予支持。于2020年4月29日作出（2020）鲁0481民初851号民事判决，驳回了王利良诉讼请求。本院认为，原、被告因存在债权债务关系，债务到期后，被告无力偿还，签订卖房协议。形式上虽是房屋买卖关系，实质是以房抵债，但仍应审查合同效力。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条的规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定：农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；……。农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份关系密切关联，非本集体经济组织成员无权取得。原、被告所签《卖房协议》的转让标的物包含了房屋及相应的宅基地使用权，被告非滕州市龙泉街道贺庄村安居巷居民，并非当地集体经济组织成员，且被告户口至今未发生变动，根据法律规定，因非本集体经济组织成员通过购买宅基地房屋的合同，损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二第（四）项规定的情形，应认定双方签订的《卖房协议》无效。按照全国人民代表大会常务委员会2015年2月27日公布的《关于授权国务院在北京大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂止调整实施有关法律规定的决定》的规定要求，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷，依法认定合同有效，但经审理查明滕州地区不属于上述试点地区，亦不能按照上述原则确认合同的效力。王利良已在（2020）鲁0481民初851号案件中提出过依法确认位于滕州市家房屋归原告所有的请求并被驳回，故在本案中，原告再次提出该项诉求，属于重复诉讼，本案不予处理。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：一、确认原告王利良与被告展广生于2009年3月8日签订的《卖房协议》无效；二、驳回原告王利良的其他诉讼请求。案件受理费4300元减半收取2150元，由原告王利良负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  刘永二〇二〇年十二月二十八日法官助理秦剑波书记员张凤翔