浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终9782号 上诉人（原审被告）浙江泰鼎家具有限公司，住所地杭州市余杭区仁和街道栅庄桥村路**厂房**。 法定代表人康小华，执行董事。 委托代理人吴松根，该公司员工。 委托代理人柴庆丰，浙江泽大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）盛生良，男，1980年1月6日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被上诉人（原审原告）俞阅彪，男，1979年9月23日出生，汉族，住杭州市余杭区。 两被上诉人共同委托代理人陈寿洪,杭州市余杭区塘栖法律服务所法律工作者。 原审第三人陈建，男，1981年8月15日出生，汉族，住杭州市余杭区。 上诉人浙江泰鼎家具有限公司（以下简称泰鼎公司）因与被上诉人盛生良、俞阅彪，原审第三人陈建房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初3521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2017年6月18日，盛生良、俞阅彪与杭州欧昊莱装饰布艺有限公司（以下简称欧昊公司）签订《租赁合同》一份，合同约定：欧昊公司将位于杭州市余杭区××街道××道××号××号楼××楼××号××平方米）的出租给盛生良、俞阅彪，期限从2017年6月18日至2023年6月18日。2018年5月10日，盛生良、俞阅彪、陈建、泰鼎公司签订《租赁合同》一份，合同约定：1.盛生良、俞阅彪及陈建将位于杭州市余杭区××街道××道××号××号楼××楼××号××平方米）的房产转租给泰鼎公司，期限从2017年6月18日至2023年6月18日。2.租金：2017年6月18日至2019年6月18日的租金前一年为53376元／年，后一年为86736元／年；2019年6月18日至2021年，110088元／年，计220176元；2021年6月18日至2023年6月18日，123432元／年，共计246864元。3.卫生费3000元／年、电梯分摊费5000元／年。合同签订后，泰鼎公司于2018年6月18日使用租赁房屋，2019年6月搬出。但双方未办理交接手续。泰鼎公司已向盛生良、俞阅彪支付86800元。另查明：1.陈建陈述其曾与盛生良、俞阅彪合伙经营窗帘生意，其与盛生良、俞阅彪的合伙关系已于2019年1月1日解除，涉案租赁合同与其无关，其也不主张任何权利。2020年3月30日，其向泰鼎公司出具补充协议一份，认为泰鼎公司实际租赁期限为2018年6月18日至2019年6月17日，双方经协商，陈建同意泰鼎公司于2019年6月17日前搬出。2.在2020年3月29日的俞阅彪与吴松根（泰鼎公司员工）、柴庆丰律师的谈话中，俞阅彪认可泰鼎公司使用了租赁房屋一年，2019年6月20日左右搬出，房屋存在漏水问题。吴松根陈述东西全部拆除完了，就剩一个空调未拆除。盛生良、俞阅彪于2020年3月诉至原审法院，请求判令：1.泰鼎公司立即支付房屋租金68954元（2019年6月18日前尚欠4736元加上2019年6月18日-2020年1月18日，7个月按每月9174元计算，共计64218元），卫生费1750元（按每年3000-3-元，7个月计算），电梯分摊费2916元（按每年5000元，7个月计算），以上合计为73620元，2020年1月16日以后产生的费用另行计算，全部费用算至2020年1月18日即泰鼎公司搬迁之日（因泰鼎公司去年底已付4800元，故扣除该笔费用，泰鼎公司尚应支付盛生良、俞阅彪68820元）。2.终止盛生良、俞阅彪与泰鼎公司签订的租赁合同；3.本案诉讼费由泰鼎公司承担。 原审法院认为，关于租赁合同的相对人，根据泰鼎公司提供的租赁合同及陈健的陈述，租赁合同应为陈建、盛生良、俞阅彪及泰鼎公司间签订，现陈建自愿放弃合同权利，故盛生良、俞阅彪来主张租赁合同的权利，于法有据。关于合同的解除，双方对于解除合同并无异议，故原审法院予以准许。泰鼎公司于2019年6月搬出是事实，但并不等于租赁合同也已于同日解除，泰鼎公司的租金亦是2019年8月28日、12月29日才支付，故无法证明双方已就合同的解除达成一致协议。关于租金，考虑到泰鼎公司实际未使用租赁房屋的事实，原审法院酌情确定由泰鼎公司支付六个月的租金作为补偿，即至2019年12月17日。经原审法院核算，2018年6月18日至2019年12月17日的租金为141780元、卫生费4500元、电梯分摊费7500元，共计153780元，扣除泰鼎公司已支付的86800元，尚应支付66980元。综上，盛生良、俞阅彪的诉讼请求，其合理部分，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、盛生良、俞阅彪、陈建与浙江泰鼎家具有限公司于2018年5月10日签订的《租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、浙江泰鼎家具有限公司于本判决生效后十日内支付盛生良、俞阅彪租金、卫生费、电梯分摊费共计66980元；三、驳回盛生良、俞阅彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取820元，由盛生良、俞阅彪负担82.50元，浙江泰鼎家具有限公司负担737.50元。盛生良、俞阅彪于本判决生效后十五日内向原审法院申请退费；浙江泰鼎家具有限公司于本判决生效后七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，泰鼎公司不服，向本院提起上诉称：一、一审认定上诉人已经于2019年6月搬出，但未认定案涉租赁合同于2019年6月解除以及上诉人搬出案涉租赁房屋后被上诉人实际使用的事实错误的。(一）一审查明案涉租赁合同相对方即俞阅彪、陈建确认并同意上诉人于2019年6月17日前搬出案涉租赁房屋，虽然法院未认定盛生良也明知并同意上诉人于2019年6月17日前搬出案涉租赁房屋的事实，但根据上诉人原审提交的录音证据中俞阅彪陈述“都知道的”可知盛生良也明知并同意上诉人于2019年6月17日前搬出案涉租赁房屋的事实。虽然，上诉人搬出后并未与租赁合同相对方办理解除手续，但根据合同法一百二十五条合同解释规则，此处搬出应解释为双方不再履行案涉租赁合同，上诉人通过搬出这一行为来表明要解除案涉租赁合同，并且该搬出行为得到俞阅彪、陈建、盛生良的同意，因而一审法院未认定案涉租赁合同于2019年6月解除是错误的。(二）上诉人租赁案涉房屋缘起替好友俞阅彪分担租金，上诉人租赁案涉房屋期间，被上诉人也一直使用案涉租赁房屋用于经营窗帘、软包等产品，案涉租赁房屋钥匙也一直由被上诉人掌控，2019年6月搬出案涉租赁房屋后，案涉租赁房屋便处于被上诉人控制和使用中，但一审法院查明事实中未对被上诉人一直实际使用房屋的事实予以认定，直接影响到上诉人2019年6月搬出案涉租赁房屋后被上诉人实际掌控和使用租赁房屋的事实认定，也直接影响到案涉租赁房屋在上诉人搬出后被上诉人是否存在房租损失以及被上诉人扩大损失的认定问题，这从原审法院判决上诉人承担6个月租金的判项中就可以得到验证。二、一审法院酌定上诉人承担租金、卫生费、电梯分摊费共计66980元错误。(一）、一审认定上诉人已于2019年6月搬出案涉房屋，不存在实际使用，暂且不论一审酌定六个月的租金作为补偿是否过高，单就上诉人未实际使用案涉房屋还要承担所谓的卫生费和电梯分摊费就是不符合客观使用事实的。(二）、一审法院酌定六个月的租金作为补偿过高：1、一审查明租赁合同系上诉人与盛生良、俞阅彪、陈建三人所签，作为合同相对方的盛生良、俞阅彪、陈建共同行使合同权利和履行合同义务，合同权利应该是由盛生良、俞阅彪、陈建三人按份享有的，就按一审法院查明的事实，认定陈建、俞阅彪己经同意上诉人搬出案涉租赁房屋并放弃追宄上诉人责任的情况下，应该考虑陈建、俞阅彪按租赁合同享有并放弃的权利，一审法院不但不考虑俞阅彪同意放弃的权利，仍判决上诉人向盛生良、俞阅彪支付租金、卫生费、电梯分摊共66980元，甚至将陈建放弃的权利当然的交由盛生良、俞阅彪享有错误。2、2019年6月搬出案涉租赁房屋后，案涉租赁房屋便处于被上诉人控制和使用中，因而案涉租赁房屋不存在实际损失。3、退一步说，2019年6月上诉人搬出案涉租赁房屋后，即便法院不认定被上诉人实际掌控和使用租赁房屋，但根据上诉人原审提交但录音证据，可清楚但知道被上诉人俞阅彪知道上诉人2019年6月20日左右搬出但事实，但被上诉人没有及时止损，被上诉人有扩大损失故意，一审法院没有考虑被上诉人有及时止损，防止损失扩大的问题，径直要求上诉人承担6个月租金作为损失补偿错误。综上，上诉人泰鼎公司请求二审法院撤销原判，依法改判上诉人与被上诉人盛生良、俞阅彪、原审第三人陈建于2018年5月10日签订的《租赁合同》于2019年6月18日解除，并驳回被上诉人的其他诉讼请求,判令本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人盛生良、俞阅彪答辩称：案涉租赁合同载明租期为2017年6月18日至2023年6月18日，故目前合同还在履行期内。本案双方未办理终止合同的法律手续，包括书面协议和口头协议。上诉人至今未向被上诉人要求终止租赁合同。上诉人在2019年6月的搬出不能视为租赁合同终止，上诉人钥匙未交付，房屋未交节，且上诉人从未说过不租了，故被上诉人因合同未终止而无法另行出租。基于合同未终止，上诉人应支付租金等相应费用，其拖欠费用构成违约。综上，被上诉人盛生良、俞阅彪请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人陈建未作答辩。 上诉人与被上诉人在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，盛生良、俞阅彪、陈建与泰鼎公司订立的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。泰鼎公司在合同履行期内的2019年6月提前搬离，虽已与陈建协商，但泰鼎公司的合同相对方有盛生良、俞阅彪、陈建三人，且陈建一审中明确表示已经于2019年1月1日解除与盛生良、俞阅彪的合伙关系并认为案涉租赁合同与其无关，俞阅彪虽认可泰鼎公司搬离时间，但未明确表示就此解除租赁合同，且泰鼎公司未有效举证其2019年6月搬离时已就搬离的后果与盛生良、俞阅彪、陈建协商一致，故泰鼎公司于2019年6月搬离不等同于租赁合同也同时解除。因双方一审对解除租赁合同无异议，故一审判决解除并酌情确定泰鼎公司承担提前解除的违约后果，即6个月租金及费用，并无不当。综上，泰鼎公司的上诉请求依据不足，一审判决认定事实基本清楚，法律适用正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1475元，由浙江泰鼎家具有限公司负担并于本判决生效之日起十五日内向本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二〇年十二月三十一日 书记员 万丹丹