贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终2707号 上诉人（原审原告）：保雪，女，1987年5月5日出生，回族，户籍地贵州省兴仁县，现住贵州省兴义市。 被上诉人（原审被告）：黔西南州硕丰商贸有限公司，住所地贵州省兴义市桔山大道兴义商城**楼****。 法定代表人：崔巍，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：袁琛，贵州纬图律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李吉，贵州纬图律师事务所律师。 上诉人保雪因与被上诉人黔西南州硕丰商贸有限公司（以下简称“硕丰公司”）租赁合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2020）黔2301民初4440号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 保雪上诉请求：1、请求撤销兴义市人民法院（2020）黔2301民初4440号判决，改判支持保雪一审全部诉请；2、本案一、二审案件受理费全部由硕丰公司承担。事实及理由：一、硕丰公司应当对出租的商铺承担瑕疵担保责任。一审认定：2015年9月8日，炜煜房开公司、夏秋、元豪公司、硕丰公司共同签订四方协议，炜煜房开公司与元豪公司将其在《租赁合同》和《补充协议》的所有权利及义务概括转让给硕丰公司，自本协议生效后，硕丰公司即取得《兴义商城商业房产及附属设施租赁合同》和《兴义商城商业房产及附属设施租赁合同之补充协议》中约定由夏秋享有的全部权利，故硕丰公司对涉案商铺享有租赁权。硕丰公司与保雪签订的《黔西南州硕丰商贸有限公司租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性效力性规定，合法有效。但是从时间逻辑上分析，2018年12月12日黔西南州中级人民法院下达（2018）黔23执恢2号之二执行裁定，裁定：2019年8月1日起兴义商城项目一期3号楼、5号楼、8号楼共计199套的房屋所有权转移给了中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司，保雪承租的商铺位于裁定所列房屋中。然而，保雪与硕丰公司签订的商铺租赁合同时是2019年10月9日，显然硕丰公司早已经知晓该承租的商铺的所有权转移情况。故硕丰公司虽然有该商铺的承租权，但是硕丰公司没有履行出租商铺瑕疵担保责任，在双方签订租赁合同时，硕丰公司并没有对出租商铺权利情况向保雪告知，以致保雪对签订合同时产生重大误解。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条因重大误解订立的合同可变更或者撤销。二、保雪与硕丰公司签订的租赁合同目的不能够有效实现，硕丰公司已构成根本违约。一审法院认定“硕丰公司即取得《兴义商城商业房产及附属设施租赁合同》和《兴义商城商业房产及附属设施租赁合同之补充协议》中约定由夏秋享有的全部权利，并主动履行夏秋所应承担的全部义务”在夏秋与贵州炜煜房地产开发有限公司签订的原合同《兴义商城房产及附属设施租赁合同》中约定“炜煜房开公司有义务确保提供兴义商城地下停车场车位不低于1000个给夏秋使用，停车人凭夏秋指定商家的购物凭证便可享单次免费停车4小时的权利”的事实。由此可以得出，硕丰公司有义务履行“凭购物凭证便可享单次免费停车4小时的义务”，保雪2017年9月20日与硕丰公司达成租赁协议时至2020年9月19日都能正常享受此权利，由此可得出保雪属于夏秋原合同所提及的“指定商家。2020年3月1日以后，原本品凭购物票单次免费的停车场被自称债权委员会的管理，保雪享有的凭购物凭证便可享单次免费停车4小时的权利不能行使。然而，硕丰公司对此不出面解决，顾客不能享受免费停车的便利必然导致客流量锐减收益降低。结合《中华人民共和国合同法》第二百二十八条的立法目的看，该合同为租赁合同，合同订立的目的是承租人享有对租赁物使用、收益的权利，租赁商铺应当区别于普通的住房，普通住房出租只要使用权的目的得以实现，那么该合同应当能正常履行。但是租赁商铺的目的是让商铺产生正常使用权，更需要考虑收益权，然而保雪承租的商铺虽然还能正常使用，但是由于硕丰公司疏于管理等原因，客观上已经不能正常产生收益，合同目的不能实现，硕丰公司已构成了根本违约。三、保雪请求退保证金1万元的事实应当支持。一审未支持保雪退还履约保证金的请求，认为退还履约保证金的条件是在合同期限届满。然而，保雪与硕丰公司签订的合同到期时间为2020年9月19日，现已经到期，而保雪于2020年5月23日腾出，腾出时保雪先后给硕丰公司经理金铭电话、短信告知腾出情况，并同时得到接管商铺的长城公司书面确认。2020年5月23日至今，该门面一直处于空置状态，硕丰公司完全可以收回管理权。所以，硕丰公司将履约保证金退还保雪符合双方的履约约定，也符合法理情理。四、一审关于证据的认定违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》。一审庭审中，上诉人保雪现场提交的与硕丰公司总经理金铭的通话录音、微信聊天记录等电子证据，以证明硕丰公司找过保雪解除合同的实事，后又反悔，一直拖延不予解除的事实。但是一审庭审中法官未作为证据考虑，在一审判决中也未提及该组证据。违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释〔2019〕19号）第十四条有关电子证据的规定。综上所述，一审判决认定实事错误、适用理解法律不当，裁判理由明显偏向硕丰公司，为此作出的判决没有体现法律保护公平交易双方权益的作用，更没有让上诉人保雪在该案件的裁判中感受到公正、公平，故上诉人保雪对不公正的判决提起上诉，请求二审法院本着尊重事实、尊重法律，公平、公正改判支持上诉人的请求为谢。 硕丰公司二审答辩称，一、一审认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，请人民法院予以维持。硕丰公司在一审中已经举证证明了硕丰公司自2015年11月1日起硕丰公司即取得《兴义商城商业房产及附属设施租赁合同》确定的商业房产及架空层的承租权；硕丰公司因此享有租赁物占有、使用与收益的权利；房屋所有权的转移，并未影响硕丰公司享有的对外转租房屋的权利，根据《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”现硕丰公司仍然有权享有租赁权。二、保雪与硕丰公司签订的《黔西南州硕丰商贸有限公司租赁合同书》中并未有任何免费停车4小时的内容，而硕丰公司与贵州炜煜房地产开发有限公司之间签订的合同，双方的履行情况与保雪无关。2015年9月8日贵州炜煜房地产开发有限公司、夏秋、贵州炜煜房地产开发有限公司、黔西南州硕丰商贸有限公司签订《四方协议》，协议约定黔西南州硕丰商贸有限公司自协议生效后即取得《兴义商城商业房产及附属设施租赁合同》和《兴义商城商业房产及附属设施租赁合同之补充协议》的所有权利和义务。硕丰公司即取得《兴义商城商业房产及附属设施租赁合同》和《兴义商城商业房产及附属设施租赁合同之补充协议》中约定由夏秋享有的全部权利，并主动履行夏秋所承担的全部义务”。在夏秋和贵州炜煜房地产开发有限公司签订的原合同《兴义商城房产及附属设施租赁合同》中约定“炜煜房开公司有义务确保提供兴义商城地下停车场车位不低于1000个给夏秋使用，停车人凭夏秋指定商家的购物凭证便可享受单次免费停车4小时的权利”。该合同内容系硕丰公司与贵州炜煜房地产开发有限公司之间签订的合同，贵州炜煜房地产开发有限公司是否履行或完全履行合同，与保雪无关，硕丰公司从未给予保雪以任何形式承诺给予保雪商户免费停车的事宜。综上，请求人民法院依法驳回保雪的全部诉讼请求为谢。 保雪向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除保雪、硕丰公司于2019年10月9日签订的租赁合同；2.判决硕丰公司支付保雪自搬出租赁门面之日起至2020年9月19日期间的剩余租期的租金20000元、保证金10000元、装修押金3000元，共计33000元；3.判决本案受理费由硕丰公司承担。 一审法院查明，2013年5月11日，贵州炜煜房地产开发有限公司（以下简称炜煜房开公司）与夏秋签订《兴义商城房产及附属设施租赁合同》，约定夏秋租赁炜煜房开公司位于兴义市房产：1、租赁兴义商城：1号楼1层到4层、2号楼1层-4层、3号楼负1层-5层、4号楼负1-4层、5号楼负1-4层、8号楼1层-3层的商业房及架空层（具体范围详见合同附件中的附图）；2、附属设施包含：道路、绿化、、地面停车场地广场、所有店招及广告位置、内部媒体设施及完整供电排风和通讯系统、已获检验通过消防设施、空调、电梯等其他附属设施；3、在租赁期间，炜煜房开公司有义务确保提供兴义商城地下停车场车位不低于1000个给夏秋使用，停车人凭夏秋指定商家的购物凭证便可享单次免费停车4小时的权利；4、现租赁房产上尚未设置任何担保物权.租赁期限自2013年5月11日起至2023年12月31日止......。2015年8月28日，炜煜房开公司、夏秋、贵州元豪商贸有限公司（以下简称元豪公司）、兴义市凯丽商贸有限四方签订《兴义商城商业房及附属设施租赁合同之补充协议》，协议对前述租赁合同的相关条款及事宜进行补充约定。2015年9月8日，炜煜房开公司、夏秋、元豪公司、硕丰公司共同签订四方协议，协议主要内容为：一、炜煜房开公司与元豪公司将其在《租赁合同》和《补充协议》的所有权利及义务概括转让给硕丰公司，自本协议生效后，硕丰公司即取得《租赁合同》和《补充协议》中约定由夏秋享有的全部权利，并主动履行夏秋所应承担的全部义务；二、权利转让后，夏秋不再对《租赁合同》和《补充协议》承担任何责任及享有任何权利，同时不对硕丰公司此后的履约行为及违约后果承担责任......。2017年8月，保雪向硕丰公司租赁兴义商城3号楼-1-1号门面，建筑面积为41ｍ2，于同年8月10日向硕丰公司支付装修押金3000元，于同年7月24日向硕丰公司支付合同保证金10000元，于同年8月11日进场装修，装修完毕后，开始用案涉商铺经营服装，开设萌豆儿服装店。2019年10月9日，硕丰公司（甲方）与保雪（乙方）签订《黔西南州硕丰商贸有限公司租赁合同书》，合同书主要约定：一、甲方作为出租管理方将位于兴义商城3号楼-1-1＃号门面，建设面积为41ｍ2，现状出租给乙方经营使用；二、租赁期限，1、租赁期限为1年，自2019年9月20日起至2020年9月19日止。合同期将满时，乙方如需续租的，则必须在租赁期满2个月前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。2、乙方按照本租赁合同的约定，承租本合同约定的门面作为商用，乙方经营范围为萌豆儿。乙方在本合同有效期内不得超出本条约定的经营范围，否则视为违约。三、租赁及其支付方式，1、该门面租金为124元／月.ｍ2。2、每月商业管理费计算方式：元／ｍ2（单价）乘以124ｍ2（面积）；水费6.5元／吨，电费1.5元／度，线损、变损4%；租金和物业费支付时间：乙方开业前30日内支付。支付方式：租赁费用采取先付后租的方式，每12个月为一次支付周期，提前30日支付下一年度计租期间的费用总额。注：商业管理费起算日期为品牌开业之日起算。2、上条所述的租金只是房屋租金，不含水电气费、物业管理费、车位租赁费、装修管理费、垃圾清运费、公共能源费等。3、房屋使用权为先支付租金后使用的原则，乙方须每12个月向甲方支付一次，乙方需在上次租金到期日前的10日内缴纳下一阶段租金。租金支付后，由收款方出具收据收条，逾期则视为乙方违约。4、在合同签订之日，乙方应向甲方交纳履约保证金1万元，四、管理费及其他，乙方从2019年9月19日起向甲方物业管理部门缴纳该门面的物业费，物业费的缴纳单价按建设单位和物业物业公司协商所定价格执行元／ｍ2.月；12个月一交，物业管理费的缴纳按物业管理公司的规定缴纳，不得以任何理由拒绝缴纳物业管理费。关于政府职能部门收取的城市管理费及城市卫生清洁费等费用由乙方自行承担......十、若乙方未能依约按期向甲方支付租金、物业费、水电费等相关费用，则视为乙方违约，则甲方有权书面通知乙方立即予以缴付。乙方逾期3日内仍未能续付费用，乙方须按延迟缴纳天数按每日3倍的标准向甲方缴纳违约金；如乙方逾期5天内仍未能缴付，则甲方有权单方解除本合同，乙方租赁区域内附着墙面、、地面的固定装修含中央空调系统）不得拆除，视为对乙方违约的惩罚，且乙方装修部分由甲方自行支配。签订合同当日，保雪向硕丰公司支付了2019年9月20日至2020年9月19日期间的租金61000元。2020年2月26日，炜煜房开公司、黔西南州元豪物业管理有限公司（以下简称元豪物业公司）、兴义商场债权委员会、硕丰公司、贵州福顺居物业集团（以下简称福顺居集团）共同签署了《联合公告》，针对物业费、空调费、水电费、装修保证金、履约保证金等收费管理如下：1、硕丰公司和元豪物业公司收取物业、空调、水电及其他费用收取时间截止2020年2月29日；2、兴义商城商业区、办公区（写字楼）物业费、空调费、水电费及其他费用从2020年3月1日（含3月1日）起由福顺居集团兴义商场管理单位负责收取；3、从2020年3月1日起，兴义商城业主、物业使用人（承租人）、空置物业持有人均需服从兴义商城区域的统一管理。 一审法院认为，2015年9月8日，炜煜房开公司、夏秋、元豪公司、硕丰公司共同签订四方协议，炜煜房开公司与元豪公司将其在《租赁合同》和《补充协议》的所有权利及义务概括转让给硕丰公司，自本协议生效后，硕丰公司即取得《租赁合同》和《补充协议》中约定由夏秋享有的全部权利，故硕丰公司对涉案商铺享有租赁权。硕丰公司与保雪签订的《黔西南州硕丰商贸有限公司租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性效力性规定，合法有效。炜煜房开公司、夏秋、元豪公司、硕丰公司共同签订的四方协议仍未解除，硕丰公司继续享有租赁权。关于保雪诉请的解除合同问题，合同的解除有法定解除和约定解除，硕丰公司与保雪未就合同解除达成致意见，尚未协议解除。然后再看是否达到法定解除条件，保雪至今占有案涉商铺，案涉合同目的是能够实现的，硕丰公司并未构成根本违约。硕丰公司享有案涉商铺的租赁权是无争议的事实，任何第三方的解除合同告知函并不能对抗案涉合同的权利义务，且保雪提供的证据：关于提交租赁合同的告知函、关于解除与黔西南州硕丰商贸有限公司兴义商城租赁合同的告知函，目前还不能确定其真实性，合法性、关联性无从审查，因此，根据保雪提交的证据不能证明其达到解除合同的约定条件和法定条件，故对此项诉请不予支持。关于返还租金、履约保证金、装修押金的问题，案涉合同尚解除，返还租金没有事实和法律依据，理应不予返还。保证金，在案涉合同中有约定，退还履约保证金的条件是在合同期限届满，且保雪将本合同约定的门面及设施依约完整交还硕丰公司，在保雪已按合同缴清应缴纳费用后的10个工作日内，硕丰公司将保证金（不计利息）如数返还。至于装修押金3000元，缴纳押金的目的是为了保证装修期间承租商户遵守装修规程，及时支付装修期间的水电费、垃圾运输费、封板费、入场证费、违规罚款费，保雪于2017年8月11日进场装修，同年9月10装修完毕后进行经营活动，硕丰公司也未提供相反证据证明保雪违反装修事宜的相关规定、尚欠装修期间的费用，故该费用应予返还保雪。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、黔西南州硕丰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还保雪装修押金3000元；二、驳回保雪的其他诉讼请求。案件受理费726元，减半收取363元，由保雪承担313元，黔西南州硕丰商贸有限公司承担50元（黔西南州硕丰商贸有限公司直接支付保雪）。 二审中，上诉人保雪向本院提交以下证据：证据一、2020年5月8日以及2020年5月1日录音光碟一张，证明之前硕丰公司主动找保雪解除合同，之后合同得不到解决，保雪电联硕丰公司金总要求解决此事；证据二，照片两张，证明保雪2020年9月27日拍摄到案涉房屋在2020年9月17日合同到期后已经被收回，且已被其他商堆放货物，合同保证金应退还给保雪。经本院组织质证，硕丰公司对证据一质证意见为该录音一审已经提交过，对于录音三性均不认可，对于合法性，其为偷录，对于真实性，不能确定其是硕丰公司经理，通话时对方并未明确表示解除合同，只是需要与公司相关人员确定，并未表示协商解除合同，保雪也不具备法定解除合同条件；对证据二质证意见：该组照片不能达到其证明目的，不能证明照片中的货物就是硕丰公司另行出租后的商家堆放的货物，对于保雪提到的租期已满，应当返还其履约保证金，硕丰公司同意返还。 本案二审查明事实与一审基本一致。 本院认为，归纳当事人的分歧意见，归纳本案二审争议焦点为：1、案涉商铺所有权转移，是否应导致保雪与硕丰公司签订的租赁合同予以解除？2、硕丰公司是否构成违约？3、硕丰公司是否应当退还保雪1万元保证金？4、一审证据认定是否违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》？ 关于本案争议焦点一，硕丰公司与保雪之间通过签订租赁合同而形成租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，即使保雪所承租的位于兴义商城3号-1-1#号商铺在承租期间所有权发生变动，但不影响其对于该商铺在租赁期间的正常经营，案涉商铺的所有权变更，并非保雪与硕丰公司之间租赁合同应予以解除的法定理由。关于本案争议焦点二，保雪上诉主张硕丰公司在与夏秋签订《兴义尚城房产及附属设施租赁合同》时，约定炜煜房开提供不少于1000个地下停车场车位给夏秋使用，停车人凭指定商家的购物凭证可享受免费停车4小时的权利。因此，硕丰公司在将案涉商铺转租给保雪时应当给予租赁期间即2017年9月20日至2020年9月19日凭保雪商铺购物小票能够获得4小时免费停车的权利，而该权利在2020年3月1日便无法行使，因此硕丰公司构成根本违约。本院经审查认为，本案中双方签订的租赁合同双方为保雪与硕丰公司，仅针对兴义商城3号-1-1#号商铺签订租赁合同。凭购物小票可享受免费停车4小时的约定，是硕丰公司与夏秋之间的所签订的《兴义尚城房产及附属设施租赁合同》中的约定事项，该项权利在硕丰公司与保雪之间所签订的《黔西南州硕丰商贸有限公司租赁合同书》中并未进行约定，保雪也未提交证据证明其与硕丰公司有其他约定，因此，凭商铺购物小票是否能够获得4小时免费停车，不是硕丰公司在履约过程中根本违约的依据。本案中，保雪未提供充分证据证明其已征得对方同意解除合同，或硕丰公司存在根本违约的情况下，主张解除合同并由硕丰公司退还剩余租期租金的诉讼理由不能成立。关于本案争议焦点三，硕丰公司与保雪之间签订的《黔西南州硕丰商贸有限公司租赁合同书》中第5条约定：“履约保证金在合同期限届满，且乙方将本合同约定的门面及设施依约完整交还甲方。在乙方已按合同缴清应缴纳费用后的10个工作日内，甲方将保证金（不计利息）如数归还乙方”，双方所签订的《黔西南州硕丰商贸有限公司租赁合同书》已于2020年9月19日到期，且保雪也已如约交还合同约定门面以及设施并按合同缴清相关费用，返还履约保证金的条件已然达成。在本院二审审理过程中，硕丰公司也表示其同意返还10000元履约保证金。为减少当事人诉累，本院二审直接明确由硕丰公司返还保雪10000元履约保证金。 关于本案争议焦点四，保雪提出其曾在一审审理过程中提交证据录音一份未被一审法院接收。经查阅一审庭审笔录，并未有提交该份录音证据的记载，保雪本人也在一审庭审笔录上签名对一审庭审过程进行确认，并未对此提出异议；同时，保雪提出的其在一审提交但未被接收的录音证据，本院在二审审理期间已经组织对方当事人对此发表了质证意见，故对保雪提出该上诉理由本院不予采纳。 综上所述，保雪的上诉请求部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省兴义市人民法院(2020)黔2301民初4440号民事判决第一项，即“黔西南州硕丰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还保雪装修押金3000元”； 二、撤销贵州省兴义市人民法院兴义市人民法院(2020)黔2301民初4440号民事判决第二项； 三、黔西南州硕丰商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还保雪履约保证金10000元； 四、驳回保雪的其余诉讼请求及上诉请求。 一审案件受理费726元，减半收取363元，由保雪负担313元，黔西南州硕丰商贸有限公司负担50元（黔西南州硕丰商贸有限公司直接支付保雪），二审案件受理费726元，由上诉人保雪负担506元，由被上诉人黔西南州硕丰商贸有限公司负担220元。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹏 审判员 杨 林 审判员 张基柱 二〇二〇年十二月四日 书记员 刘蓉唯