广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7615号上诉人（原审原告）：刘越爱，女，汉族，1974年7月21日出生，住址：广东省惠州市惠阳区***************，身份证号码：440************888。被上诉人（原审被告）：苏文君，女，汉族，1965年3月15日出生，住址：辽宁省大连市中山区******，身份证号码：362************325。被上诉人（原审被告）:徐新波，男，汉族，1965年5月9日出生，住址同上，身份证号码：362************013。被上诉人（原审被告）：惠州市裕华惠湾房地产代理有限公司，住所地：惠州市惠阳区****************。法定代表人：古某1。上诉人刘越爱与被上诉人苏文君、徐新波、惠州市裕华惠湾房地产代理有限公司因买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院作出的(2020)粤1303民初957号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘越爱上诉请求：撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初957号判决，依法发回重审或改判。支持上诉人的诉讼请求。事实与理由:一、一审法院认定的事实不清。1，上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同，不是被上诉人徐新波与苏文君的真实意思表示，被上诉人苏文君在价格上不同意卖，（证据:徐新波在微信上说苏文君不同意卖，而且一家人都不同意卖。有解约的意思，是上诉人不同意解约，即刻打款。）被上诉人苏文君也没有授权徐新波卖，在法庭也没有看到有苏文君的任何授权。苏文君也没有在一个月内追认。上诉人在一个月内通知撤销。2020年01月05日，上诉人履行合同期限内，被上诉人又以500万委托中介公司出售，进一步证实被上诉人不同意此价格转让的事实。根据《合同法》第48条，--合同被追认前，善意相对人有撤销的权利--。2，一审法院没有把被上诉人苏文君说的:“我住了该房得了一种怪病，查都查不出来，在该房睡会做恶梦，梦见神神鬼鬼，专请了香港风水大师来镇宅，我专门问过香港风水大师，该房子不能动，动会影响我的身体健康，我很相信风水的”。说全。没有把被上诉人苏文君自己住进该房造成身体健康的缘由说清楚，故意隐瞒重要部分。把这些直接影响购买人真实意思表示的重要内容不说，像这种房子，用大众朴实思想都不会买这种房子，属于违背善良民俗习惯的行为。被上诉人的主观状态，应用客观标准（正常人标准）来衡量。这是一种违约，通过民俗习惯、制造恐惧心理、唯心思想、神鬼论等。是一种严重引诱对方违约的违约行为，这符合法学欺诈理论，直接影响当事人真实意思表示重要情况，属于不能实现合同的目的。该重要事实情况理应告诉相对人，否则相对人有解除权，根据《合同法》第94条（四）、（五）法律规定的其他情形。3，一审法院对定金认定有误，上诉人与被上诉人约定定金是5万，45万是分期付款，付完5万就生效，而不是再付45万才生效。居间人利用他专业的合同（格式合同），直接在第一笔付款和第二笔付款中规定为定金，也就是说每一份合同的第一笔第二笔付款均为定金，除非付款方式是一次性付款，同时一定是是一笔付款，否则就会出现二笔都是定金，相对于二手房交易的流程来说，可以说是绝对不可能的，这是众所周知的事实，在整个社会的二手房交易的付款方式，都是分步付款，只有到了交完了不动产交易资料后才付清交易款，居间人没有在合同中有明显释明，中介公司的合同条款全部规定是两笔定金的，是格式条款。中介公司没有在合同里作明显释明。定金条款产生争议。根据合同法第41条之规定:对格式条款理解发生争议的应当按照通常理解予以解释。4，被上诉人通过自己亲身经历告知上诉人一个“凶宅”的事实，把她这个隐藏的心理感受说了出来，目的是想阻止上诉人履行合同。达到她不卖的目的。是被上诉人违背了房屋买卖应遵守的诚信原则，被上诉人应如实披露房屋的实际情况。既然这房子对房东自己的健康造成实际影响，理论上没有对房子实际价值产生影响，但该情况会影响购房者心理感受，从而直接影响购买者的真实意思表示，属于房屋的重大瑕疵，属于会影响房屋买卖合同订立的重大事项。被上诉人故意隐瞒居住房屋造成健康的事实行为，违背诚信原则，双方合同签订违反了当事人的真实意思表示，根据民法总则第148条之规定:一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下，实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。二、一审法院适用法律错误。1，被上诉人徐新波没有得到被上诉人苏文君的授权，而是在签订合同后，苏文君拒绝追认。为了阻止上诉人履行合同，制造恐惧心理，引诱上诉人违约。实际是被上诉人违约，属于欺诈的民事法律行为，理应撤销，根据《合同法》第48条之规定，可撤销、第52条之规定，无效。根据民法总则第148条之规定:一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下，实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。2，根据《合同法》第41条格式条款之规定，对该定金条款应当认定为格式条款，对定金应当认定为5万。被上诉人惠州市裕华惠湾房地产代理有限公司是属于专业的中介公司，在接受委托时没有审查被上诉人有没有委托，事后也没有确认有没有得到追认。也没有应尽义务、告知直接影响上诉人购买的真实意思表示的重要信息，明知事实真相故意隐瞒并与被上诉人串通隐瞒事实真相，造成上诉人损失，应承担连带责任。故请法院撤销一审法院判决，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人苏文君、徐新波、惠州市裕华惠湾房地产代理有限公司均未提交答辩意见。原审原告刘越爱向一审法院起诉请求：1、撤销原被告签订房屋买卖合同（房地产买卖预约【居间】合同NO：0xxxxx5）；2、被告返还原告已支付定金人民币5万元，返还预付款人民币45万元，共人民币50万元整；3、诉讼费用及相关一切费用由被告承担。一审法院查明的事实：2019年12月7日被告苏文君作为卖方、原告刘越爱作为买方、被告裕华公司作为居间方签订《房地产买卖预约（居间）合同》约定原告以总价款380万元购买被告苏文君名下位于惠州市惠阳区淡水泗水湖滨商住区半岛1号花园xxxx号房，其中第三条约定买方在2019年12月7日签合同当天交第一笔定金5万元给卖方；在2019年12月9日前交第二笔定金45万元给卖方；2020年1月15日前付清50万元；2020年2月20日前付清100万元给卖方；贷款金额人民币180万元由买房按揭贷款银行直接支付给卖方等等。原告依约支付定金累计50万元，被告苏文君已向原告出具收款收据确认。现原告认为被告苏文君曾在银行当场所说“我专门问过香港风水大师，该房子不能动，动会影响我的身体健康，我很相信风水的”让其产生一种不安恐惧心理阴影从而向本院提起诉讼请求撤销涉案合同等。另查明，被告苏文君与被告徐新波系夫妻关系。一审法院认为，被告苏文君作为卖方、原告刘越爱作为买方、被告裕华公司作为居间方于2019年12月7日所签订的《房地产买卖预约（居间）合同》是各方当事人真实意思的表示，未违反法律规定，应为有效合同，对各方当事人均具有法律约束力，各方当事人应依照合同内容履行各自的义务。现原告以被告苏文君曾在银行当场所说“我专门问过香港风水大师，该房子不能动，动会影响我的身体健康，我很相信风水的”让其产生一种不安恐惧心理阴影为由请求撤销涉案合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”之规定，因此原告诉请撤销涉案合同的理由不符合法律规定，本院不予支持，应予驳回原告的全部诉讼请求。综述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第五十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告刘越爱的全部诉讼请求。本案诉讼费4400元（已减半），由原告刘越爱承担（原告已预交4400元）。本案二审期间，双方当事人均未提交证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系买卖合同纠纷。本案二审的争议焦点是：上诉人的诉讼请求能否支持的问题。本院分析如下：上诉人与被上诉人三方于2019年12月7日所签订的《房地产买卖预约（居间）合同》是各方当事人真实意思的表示，未违反法律法规禁止性规定，应为有效合同。本案中，上诉人以被上诉人苏文君曾在银行当场所说“我专门问过香港风水大师，该房子不能动，动会影响我的身体健康，我很相信风水的”让其产生一种不安恐惧心理阴影为由请求撤销涉案合同，首先，涉案房屋是否存在风水问题，并无确认证据证明，故不存在被上诉人未如实披露房屋信息的情形；其次，因该说法仅系被上诉人的个人说法，且其后亦予以澄清，因此涉案房屋的风水问题仅是因上诉人属潮汕地区人士而产生个人臆想，并无证据证明，故本案并不存在重大误解订立合同或显示公平或欺诈的情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”之规定，上诉人诉请撤销涉案合同的理由不符合法律规定，本院不予支持，一审法院对其要求撤销合同并返还定金及预付款的请求予以驳回，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8800元，由上诉人刘越爱负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月二十四日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮