广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6112号上诉人（原审被告）：李亚红，女，汉族，1967年8月19日出生，住址：广东省惠州市惠城区******，公民身份号码：420************522。委托诉讼代理人：李自斌，男，汉族，1967年2月13日出生，住址：广州市天河区********审计署驻广州特派员办事处，公民身份号码：420************812，系上诉人的丈夫。被上诉人（原审原告）：惠州市盛世物业管理有限公司，住所地：惠州市******************。法定代表人：吕某1。委托诉讼代理人：陈熹煜，广东八维律师事务所律师。上诉人李亚红与被上诉人惠州市盛世物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院作出的(2020)粤1302民初2762号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李亚红上诉请求：一、撤销惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初2762号民事判决，依法改判或发回重审。二、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由:一、被上诉人所提供的物业管理服务存在根本违约，服务不到位、安保管理有漏洞，消防管理不到位存在重大安全隐患，上诉人无需支付物业管理费。请求法院应查明事实、依法改判。上诉人多次往返自家房屋，发现物业公司存在以下违约行为：（一）安保管理不到位:一楼出入口处虽设有门卫岗，但形同虚设，安保人员经常不在岗位，即使安保人员见有人来访，既不询问、也不登记，外来人员如入无人之境。安保管理存在疏忽，各关键出入口、走廊均未设置监控监管、无人巡逻值守，业主房门有被撬痕迹同时，疫情至今已数月之久，该处物业管理却未见有任何与疫情防控相关的措施或通知，可见该物业公司长期处于服务混乱、管理失职等情况。（二）消防管理存在重大安全隐患:各楼层各处消防设施设备按规定定期年检，外观所见封条已破损且封条所显示年份为2009年，至今十余年未正常年检消防设施设备，消防系统存在严重安全隐患，物业公司提供如此服务，简直把全体业主生命安全当作儿戏，完全置业主生命于不顾，严重违反双方所签订的物业服务协议，该行为属于根本违约。消防通道大门处于上锁状态，通道门前杂物成堆。（三）对业主报修电路等日常维修服务的合理诉求置之不理，业主数次向被上诉人报修涉案房屋电路问题，但物业公司拒不履行职责，即使在查明房屋内电箱、电路无问题的情况，物业公司仍采取恶意断电、拒不为业主输送住宅用电，导致业主无法正常使用该房屋，且无法出租收益（曾经反复沟通送电后，物业公司仍采取不间断停电、人为跳闸等方式逼走租户）。业主认为，保障电力输送顺畅是房屋发挥基本作用、正常居住和使用的根本条件，因此保障房屋电力的正常输送是物业公司应尽的基础义务，而实际上物业公司却为了一己私利纵容物业经理恶意断电，对其基本职责视而不见、毫无职业道德可言。时至今日，物业公司仍对业主开通水电的要求无故拒绝。物业公司催缴物业费，除了应在履行其职责的基础之上，还应合理地选择催收手段，主要应以合理合法平和的手段催收为主，而非以明显违法的手段、停水停电催收。（四）因涉案房屋存在漏水、外墙渗水等问题，上诉人数次向被上诉人提出维修要求，但物业公司一直久拖未决，且至今仍漏水不断，房屋状况堪忧，无法使用。二、一审法院认定事实不清，被上诉人在2016年4月18日、2016年7月17日未向上诉人发出《催收通知书》及相关快递单。被上诉人仅于2019年11月28日向上诉人发出律师函催告，且没有邮寄到上诉人的实际住处，上诉人实际住处广东省惠州市水口珠光御景湾3栋一单元702房，该地址被上诉人是知情的，但被上诉人并未邮寄上述地址，另此前上诉人更未收到过任何催缴通知单。因此，即使要收本案的物业费，也是得按照一审案件受理日往前倒推三年的期间收取。根据有关诉讼时效规定，超过本案一审受理日之前三年之外的物业服务费不应当支持。三、一审法院对违约金的计算标准认定有误，首先由于物业公司存在上述服务违约行为，存在根本违约，不应计收违约金，更不应该超过被上诉人请求范围确认计算标准。综上所述，物业公司作为该整体物业的服务者，理应遵守双方所签订的《物业管理服务协议》，依据合同约定为业主房屋提供物业管理服务，保障房屋质量、保障公共设施设备的有效运行，维护小区秩序及安全，但物业公司已完全违反协议第三条、第四条关于物业服务质量的约定，无视物业服务内容，且超过诉讼时效、及违约金计算有误。恳请法院依法发回重审或改判。被上诉人惠州市盛世物业管理有限公司答辩称，一、答辩人与被答辩人之间系物业服务合同关系，答辩人已按合同约定提供了相应的物业服务，被答辩人应当履行支付物业费的义务。答辩人自2007年4月起与被答辩人建立物业服务合同关系，且于2012年2月22日签订《物业管理服务协议》，约定物业管理费为每月每平方1.8元，按月缴纳物业管理费，逾期未缴的，按所欠费用每天千分之五比例缴纳违约金，该事实在（2013）惠城法民初字第167号生效判决书中已查明确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被答辩人以答辩人未尽物业管理服务为由拒交物业费，但又无充分证据予以佐证，其拖欠物业费的行为并无合同依据，亦无法律依据。二、被答辩人认为本案一审受理日之前三年之外的物业费已过诉讼时效无事实及法律依据。物业服务合同是连续性合同，答辩人持续性为被答辩人提供物业服务，被答辩人应按照合同的约定按月缴纳物业费。但自2013年3月15日起，被答辩人未依约定缴纳物业费，答辩人自逾期缴纳物业费之日起每月在涉案房屋上粘贴《催款通知书》，要求被答辩人按时缴纳物业费，同时，答辩人多次向被答辩人发送律师函催收物业管理费，被答辩人在贵院终审的（2018）粤13民终4941号案件中也实际承认了答辩人系每月有在其房屋上粘贴催款通知书。后因被答辩人认为答辩人粘贴《催款通知书》损坏了涉案房屋的入户门，并通过诉讼要求答辩人清理干净，为减少双方冲突，故答辩人清理在其入户门上的《催款通知书》，保留的最早的《催款通知书》系2016年4月18日发出的。故一审法院认定2014年4月18日起至起诉之日的物业管理费未过诉讼时效有事实及法律的依据。三、被答辩人未按合同约定按期缴纳物业管理费，答辩人有权按照合同的约定向被答辩人计收违约金。本案违约金计算方式已在（2013）惠城法民初字第167号生效判决书中予以确认，被答辩人认为答辩人存在根本违约行为，不应计收违约金，但未提供相关证据证明，且无合同或法律依据。故被答辩人认为一审法院对违约金标准认定有误的主张不成立。综上所述，一审法院作出判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据，因此答辩人请求法院裁定驳回被答辩人的上诉。原审原告惠州市盛世物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、判令被告支付拖欠的物业管理费9963.87元及违约金8050.83元（从2013年3月15日起开始计算物业管理费，违约金暂计至2019年12月2日，此后以月息2%计算至物业管理费清偿之日止）；二、本案全部诉讼费（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等）由被告承担。一审法院查明的事实：原告惠州市盛世物业管理有限公司与被告李亚红于2012年2月22日签订物业管理服务协议，约定由原告对位于惠州市斜下22号小区报关检验服务楼涉案房产进行管理，约定物业管理费为每月每平方米1.8元，按月缴纳物业管理费，逾期未缴的，按所欠费用每天千分之五比例缴纳违约金。又查，2013年，原告以委托合同纠纷为由将被告诉至本院，本院受理后，作出了（2013）惠城法陈民初字第167号民事判决，该判决查明，案涉的物业面积分别为34.37平方米、34.38平方米，该判决中的判项对案涉物业的管理费计算至2013年3月15日止。该判决双方未上诉，已生效。再查，原告于2016年4月18日、2016年7月17日向被告发出《催款通知书》，提出缴纳物业管理费的要求。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷，原被告双方签订有物业管理服务协议，该协议有双方的签名及盖章，庭审时双方均认可协议真实有效，原、被告双方均应按照协议约定履行各自义务。协议签订后，原告对被告的物业进行了管理，被告理应按约缴纳物业管理费。故，原告请求被告支付物业管理费的诉求，本院予以支持。被告辩称原告起诉的物业管理费诉讼时效届满的抗辩，经查，原告最早于2016年4月18日向被告发出《催款通知书》，提出缴纳物业管理费的要求，由此可见，原告主张的2014年4月18日之前的物业管理费的诉讼时效已经超过二年，因此，对原告要求被告支付2014年4月18日前的物业管理费，本院不予支持。根据被告物业的面积及收费标准，本院对2014年4月18日至起诉之日的物业管理费予以确认为8637.75元（计算方式：68.75×1.8×69+68.75×1.8÷30×24）。原告要求被告方按所欠费用每月2%收取违约金，未超过法定标准，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告李亚红应于本判决生效之日起十日内向原告惠州市盛世物业管理有限公司支付2014年4月18日至起诉之日的物业管理费8637.75元及违约金（违约金计算方式：自2014年4月18日至2020年2月11日期间以每月的物业服务费123.75元为基数，分别自应付物业管理费的次月的1日起按2%/月计至实际支付之日止）；二、驳回原告惠州市盛世物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费125元（原告已预交），由被告李亚红负担。本案二审期间，上诉人提交了以下证据：1、（2020）粤惠阳光第1xxx5号公证书。2、录音录像。被上诉人质证认为，一、对证据一的三性均有异议。理由：1、该证据仅为公证处到现场所拍摄的照片，该公证书并未就上诉人所提问题的真实性及原因进行查明及作出结论，该公证书无法证明其主张的证明事实。2、上诉人认为家里停电是被上诉人故意造成，为此多次向房管部门及公安部门投诉，被上诉人已提交证据证明系涉案小区电线老化漏电导致包括上诉人在内的多户业务出现跳闸现象。另外，上诉人自房屋交付以来，从未缴纳物业费、水电费，其为房屋权属人，一方面主张权利，一方面却逃避义务，实属不当。3、从现场照片来看，涉案的房屋多年无人使用，导致墙面发霉的原因是否为其主张外墙漏水所致，并无专业人员检查确定。被上诉人此前多次建议其寻找专业人员进行检修，并称维修费用并非被上诉人应该承担，同时向其解除外墙维修需申请维修基金后才能落实，而维修基金的申请条件需符合全体业主人数要求。4、消防栓上面封条系当年为保护设置所贴，后根据消防部门要求，需进行定期检查，而被上诉人每年均有检查消防设施是否符合使用要求，并非上诉人指责“至今十余年未检查”，该现场照片不能证明消防设施的状态。5、上诉人要求每层楼层均需设置监控设备，实属强人所难，被上诉人已在小区各主要区域设置监控，因经费问题，无法做到每层每户都设置监控。6、从照片来看，消防大门总体保持通畅，说明被上诉人严格落实防止车辆堵塞消防通道的管理义务。针对照片上的玻璃，为某些业主临时摆放，鉴于没有堵塞通道，为避免与业主产生冲突，被上诉人只能加强宣传与协调。二、对证据二三性均有异议。上诉人与被上诉人纠纷由来已久，上诉人多次投诉，却从未依约履行缴费义务。其要求被上诉人打开配电箱，但其多年并未缴纳电费，其应当先于履行缴费义务。房管部门在多次协商中，亦要求其应先缴清水电费用。因此，该证据不能证明被上诉人的整体物业服务存在明显不符合约定。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案二审的争议焦点是：上诉人是否应当支付物业管理费及违约金的问题。本院分析如下：本案中，上诉人与被上诉人签订了物业管理服务协议，该协议有双方的签名及盖章，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。协议签订后，被上诉人为上诉人的涉案物业提供了服务，上诉人未按约缴纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的责任。上诉人上诉称被上诉人未尽到物业管理职责，应不予支付物业管理费，但上诉人提供的公证书，仅为公证处现场拍摄的照片，其中，对其房屋内部墙面发霉的原因并无证据系被上诉人管理不到位引发，亦无法证明其消防设施和监控设备等不合要求，故该公证书不足以证明上诉人提供的物业服务明显不符合要求，上诉人不能据此要求免除物业服务费。至于上诉人称未收到被上诉人的催款通知书，因被上诉人已提供了张贴于上诉人涉案物业处的催款通知书，应视为被上诉人已向上诉人主张过权利，故一审法院对诉讼时效的认定并无不当，本院予以维持。至于违约金的计算,因上诉人未缴纳物业管理费,已构成违约,应当承担相应的违约金，被上诉人请求的违约金的标准系在双方合同约定的范围内，本院予以准许。综上，上诉人应当支付物业服务费并支付违约金。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费250元，由上诉人李亚红负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月二十九日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮