安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终4181号 上诉人（原审原告）：李连彬，男，1988年9月2日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：骆东升，安徽文瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱多光，安徽文瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阜阳市海利食品有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区三十里铺105国道南侧，统一社会信用代码913412007568166246。 法定代表人：赵中岳，任总经理。 委托诉讼代理人：季鸿，安徽意扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阜阳市海利房地产开发有限责任公司，住所地安徽省阜阳市颍州区三十里铺唐寨村，统一社会信用代码91341200788564863M。 法定代表人：赵中岳。 被上诉人（原审被告）：蒋北平，男，1974年5月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：谌彬，安徽众豪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阜阳市达益置业有限公司（原阜阳市天纵房地产开发有限责任公司），住所地安徽省阜阳市颍州区颍河西路**，组织机构代码71170848-6。 法定代表人：车涛，任董事长。 上诉人李连彬因与被上诉人阜阳市海利食品有限公司（以下简称海利食品公司）、阜阳市海利房地产开发有限责任公司（海利房地产公司）、蒋北平、阜阳市达益置业有限公司（以下简称益达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2019）皖1221民初8564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李连彬上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持其一审诉讼请求第三项、第四项；一、二审诉讼费用及其他合理费用由海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平、益达公司承担。事实与理由：海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平、益达公司未在一审中提出诉讼时效抗辩，一审法院主动适用诉讼时效程序违法，且逾期办证违约金系无权登记请求权衍生的诉讼权利，不适用诉讼时效，即便适用诉讼时效，应从起诉之日往前倒退三年的诉讼时效期间计算违约金，并支持以后持续违约的违约金；海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平、益达公司为按合同约定向上诉人交付经验收合格的房屋，依法应当承担违约责任；《赔偿协议书》系格式合同，协议书中约定的赔偿金额不足以弥补其实际损失，依法应当不予采纳；涉案房屋系海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平、益达公司合伙共同开发，应当承担连带责任。· 海利食品公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 将北平辩称：其不应当承担法律责任。 海利房地产公司、达益公司未答辩。 李连彬一审诉讼请求：1.判令海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平、益达公司对临泉县水榭花都10幢2单元907号房屋进行规划核实验收，竣工备案验收等达到法定交房条件；2.判令海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平、益达公司为其办理临泉县水榭花都10幢2单元907号不动产权属变更登记；3.判令海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平、益达公司立按其已付购房款306741元自2012年12月31日起按日万分之一点五向其支付逾期交房违约金至符合法定交房条件之日止；4.判令海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平、益达公司支付逾期办证违约金100321.35元（以购房款306741元为基数按中国人民银行同期同类逾期贷款利率自2013年6月30日起暂计算至2019年6月13日，剩余违约金计算至转移登记完成之日止）；5.判令海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平、益达公司承担案件受理费和其他合理费用。 一审法院审理查明：本案李连彬与李鑫鑫系同一人，李鑫鑫于2008年12月23日向公安机关申请变更姓名为李连彬。阜阳市天纵房地产开发有限责任公司于2016年5月16日变更为阜阳市达益置业有限公司。 2011年6月19日，李连彬以其曾用名李鑫鑫与达益公司签订《商品房买卖合同》，李鑫鑫购买达益公司开发建设的临泉县房屋，建筑面积88.46平方米，总价款306741元。合同第六条规定，买受人于合同签订之日付清房屋首付款122741元，余款184000元7日内银行按揭。合同第八条规定，出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付以交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。合同第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.2%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.2%向买受人支付违约金。合同签订后，李连彬按约支付购房款，并于2014年1月1日接收入住水榭花都小区10幢2单元907号房屋。 一审另查明：涉案楼房依法取得了《中华人民共和国国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》，2019年10月30日取得《建筑工程规划核实合格证》，且建筑面积不超规划许可面积。诉讼过程中，海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平、益达公司并未提供涉案楼房是否办理竣工验收备案的相关证据材料。经向产权登记机关临泉县不动产登记中心核实，《竣工验收备案表》、《建设工程规划核实合格证》等系出卖人应向产权登记机关提供报备的必需资料。 一审再查明：由于达益公司延期交房，2014年1月21日在临泉县住建局主持调解下，达益公司与水榭花都叠翠苑9#、10#楼部分买受人签订《赔偿协议书》，达益公司即阜阳市天纵房地产开发有限责任公司按房屋面积100平方米以下每户6000元、100平方米以上每户7000元一次性对买受人进行赔偿，并约定“双方今后不在（再）有因叠翠苑9、10号楼延期交房的任何争议”。2015年4月24日，李连彬以曾用名李鑫鑫根据《赔偿协议书》的标准，领取延期交房赔偿金6000元，并向达益公司出具《领款条》。 一审又查明：经已生效的法律文书确认，涉案楼盘系海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平借用达益公司（原阜阳市天纵房地产开发有限责任公司）名义共同开发建设，海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平系临泉县水榭花都小区项目实际建设人，享有案涉项目真实权利。2020年2月22日，海利食品公司、海利房地产公司及赵中岳作为甲方，与乙方即蒋北平签订协议书，约定因双方前期就临泉“水榭花都”项目已约定一切资产及负债由甲方承担，与乙方结算清楚没有任何关系，故就临泉“水榭花都”20位业主起诉甲乙双方合同纠纷案件中蒋北平所承担的法律责任及经济责任均由甲方承担，与乙方无关，案件致蒋北平的损失全部由甲方赔偿。 一审法院认为，海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平借用达益公司（原阜阳市天纵房地产开发有限责任公司）的名义办理相关手续，并开发建设临泉县水榭花都小区项目，为此就临泉县水榭花都项目权利归属签订多个协议，这些协议的约定仅在当事人之间产生约束力，并不具有对世的公示效力，因此本案相应法律责任应由海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平、益达公司共同向李连彬承担。蒋北平辩称，由于蒋北平与海利食品公司、海利房地产公司签署清算协议，所有债权债务由海利食品公司、海利房地产公司承担，对蒋北平的起诉依法应予驳回。因内部约定效力不及于李连彬，故蒋北平应与海利食品公司、海利房地产公司、达益公司共同向李连彬承担责任。其承担责任后可按照约定向他人主张。 案涉房屋所属的水榭花都楼房目前已经取得《建筑工程规划核实合格证》，但无证据证明海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平、达益公司已经完成竣工验收备案，根据合同约定，海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平、达益公司应将经验收合格的商品房交付李连彬使用，故对于李连彬要求将案涉房屋进行竣工备案验收的诉求，予以支持。 对于李连彬要求海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平、达益公司办理案涉房屋的不动产权属变更登记的诉求，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人的义务仅为“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，经向本地产权登记机关核实，《竣工验收备案表》、《建设工程规划核实合格证》等系出卖人应向产权登记机关提供报备的必需资料，而李连彬的第一项诉讼请求为对案涉房屋进行竣工备案验收，该行为系报产权登记机关进行资料备案的前置条件，故李连彬的第二项诉请包含了第一项诉请的内容。但海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平、达益公司至今未将合同第十五条中约定的资料提供产权登记机关备案，致使李连彬无法取得涉案房屋房地产权属证书，故海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平、达益公司应履行合同约定的该项义务。 海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平、达益公司违反合同约定延迟交房，但李连彬已与海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平、达益公司达成一次性赔偿协议并实际履行，李连彬已经得到相应赔偿，依据诚实信用原则，李连彬再次要求海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平、达益公司承担延迟交房违约金的诉讼请求，不予支持。根据合同约定，商品房交付之日起180日内海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平、达益公司未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即构成违约，李连彬应自商品房交付之日起180日之次日向海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平、达益公司主张权利，但李连彬自2019年才提出该项诉请，根据《民法通则》规定，普通债权请求权的诉讼时效为两年，海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平、达益公司抗辩李连彬该诉求已过诉讼时效，符合法律规定，故对于李连彬要求海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平、达益公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。 综上，依照《民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决：一、阜阳市海利食品有限公司、阜阳市海利房地产开发有限责任公司、蒋北平、阜阳市达益置业有限公司于本判决生效之日起九十日内提供竣工验收备案的临泉县房屋办理权属登记所需资料报产权登记机关备案；二、驳回李连彬的其他诉讼请求。案件受理费2306元，由李连彬负担306元，阜阳市海利食品有限公司、阜阳市海利房地产开发有限责任公司、蒋北平、阜阳市达益置业有限公司负担2000元。 二审中，海利食品公司向本院提交临泉县自然资源局和规划局10号楼不动产登记证明，证明涉案房屋具备办证条件。 李连彬的质证意见：该证据系涉案房屋的首次登记，在开发商名下，与本案没有关联性，不能达到证明目的。 将北平对上述证据无异议。 海利房地产公司、达益公司未质证。 本院认证意见：上述证据不足以证明涉案房屋具备办证条件，不能达到证明目的。 双方当事人所举其他证据与一审一致，本院认证意见同于一审。 本院对一审查明事实予以认定。 本院认为，本案二审争议的焦点为：李连彬关于逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求是否成立；一审程序是否违法。 关于逾期交房违约金。李连彬已与阜阳市天纵房地产开发有限公司及益达公司签订《赔偿协议书》，双方就逾期交房违约金达成一次性赔偿协议，李连彬出具领款条确认其收到赔偿款6000元，其损失已经得到相应赔偿，李连彬起诉要求海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平、达益公司承担逾期交房违约金的诉讼请求不能成立，一审判决驳回该项诉讼请求并无不当。 关于逾期办证违约金。根据合同第十五条的约定，海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平、达益公司未按合同约定在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致李连彬不能在规定期限内取得房地产权属证书，构成违约，应承担合同约定的违约责任。该条同时约定出现逾期办证情形，买受人不退房的，出卖人应按照已付房价款的0.2%向买受人支付违约金，系对因逾期办证造成买受人损失的计算标准及责任承担方式约定，故在合同约定的办证期限届满时，买受人李连彬的损失已经确定。又因逾期办证违约金的请求权是一种普通的合同债权，应受诉讼时效的限制，涉案房屋于2014年1月1日交付，李连彬合同约定的办证期限届满时就应当知道其权利受到损害，但其至2019年9月16日才提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，李连彬的起诉已超过诉讼时效，一审判决对连连彬的逾期办证违约金的诉讼请求不予支持并无不当。 关于一审审理程序。海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平在一审中已提出诉讼时效抗辩，一审审理审理程序符合法律规定，李连彬上诉称一审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2306元，由李连彬负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年十二月一日 书记员  李情情 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。