福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6603号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路****。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：周志强，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙清永，男，1987年7月1日出生，汉族，住福建省连江县。 上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称国有房产公司）因与被上诉人孙清永房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初5289号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国有房产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持国有房产公司一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费、律师费由孙清永承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，应予改判。1.国有房产公司一审明确诉请确认案涉房屋租赁合同解除，一审在本院认为部分已认定案涉房屋租赁合同解除，但在判项中却遗漏判决，是错误的，应予以纠正。2.一审判决将租金和房屋占用费一并计算没有事实依据，且认定标准错误，应予以调整。首先，案外人英皇公司虽然认为房屋整体已于2019年1月11日移交给福州市隆顺房屋征收工程有限公司，但不能直接证明孙清永自2019年1月11日即已清退房产，实际上孙清永迟至2019年9月后方从案涉房屋中退出，在此之前，房屋仍由孙清永占有使用，应支付相应的房屋占有使用费。其次，截至国有房产公司通知孙清永解除合同、移交房产之日止，案涉房屋所在区域房屋租赁市场价格按评估价已达到每平方米104.6元，已远高于孙清永实际支付房屋租金期间的租金价格，其获得了巨大利益。再次，一审按原合同租金标准认定房屋占有使用费没有事实和法律依据。第一，国有房产公司已依照福州市政府相关规范性文件对房屋租金价格委托评估，一审已采纳评估报告为本案证据，国有房产公司主张按照市场价格收取房屋占用费具有法律依据。第二，法律对于无固定期限租赁合同解除后租金支付是否继续参照原租赁合同处理没有直接规定，应结合证据及事实认定。如前所述，孙清永实际在租赁关系维持期间获得了巨额租金差价，应按照《合同法》关于合同终止，返还原物、赔偿损失的相关规定处理。国有房产公司主张的房屋占用费实际是在合同解除后孙清永仍占用房屋所造成的损失，国有房产公司亦已举证证明了损失的标准，则依法应以市场租金标准赔偿损失。最后，案涉合同第5款明确约定因违反本合同约定造成对方损失的，应赔偿对方损失。一审认为没收租赁押金既可填平国有房产公司实际损失，违背公平原则及经验法则。二、国有房产公司主张的律师费、诉讼费损失具有事实和法律依据，应予支持。一审法院对此诉请完全不审理不认定并直接判决驳回，既严重违反最高人民法院充分利用诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的要求，也违背案涉合同中关于违约损失承担的约定，应改判由孙清永承担国有房产公司实际支出的一、二审律师费。另外，一审判决关于诉讼费的分担违反了《人民法院诉讼收费办法》第二十九条的规定。 孙清永未做答辩。 国有房产公司向一审法院起诉请求：1.解除国有房产公司与孙清永签订的两份《房屋租赁合同》［编号分别为×××09（转让）、2009-10（转让）］；2.孙清永立即无条件腾退福州市晋安区××路××号科技中心1楼沿街店面、店面左侧办公室一间、内侧办公室一间（总建筑面积合计455.4平方米），并返还给国有房产公司；3.孙清永向国有房产公司支付拖欠的租金26622元；4.孙清永向国有房产公司支付房屋占用费（按市场评估价即每月每平方米104.6元标准，自2018年1月1日起计算至实际腾退房屋之日止，暂计至2019年9月30日共21个月为1000331.64元）；5.确认国有房产公司有权不予退还孙清永已支付的租赁押金12676元；6.孙清永支付国有房产公司因本案支出的律师费37786元；7.本案的诉讼费用全部由孙清永承担。 一审法院认定事实：2011年10月17日，国有房产公司（出租方，甲方）与孙清永（承租方，乙方）签订两份《房屋租赁合同》［编号分别为×××09（转让）、2009-10（转让）］，约定：乙方向甲方租赁位于福州市晋安区××路××号科技中心1楼沿街店面（建筑面积72.3平方米，租金每月3798元）、店面左侧办公室一间（建筑面积198.3平方米，租金每月5552元）、内侧办公室一间（建筑面积184.8平方米，租金每月3326元）用于办公用途；租赁期限60个月，自2009年7月20日起至2014年7月19日止；甲方同意给予乙方装修免租期，自2009年8月20日起计租，第四年起的租金每两年递增5%，乙方应于每个月15日前一次性支付本月租金；租赁押金共计12676元，租赁期满，乙方无违约情形，甲方完整收回房屋后，将租赁押金无息退还乙方；乙方迟延支付租金，逾期一个月以上的，甲方有权解除本合同，租赁押金不予退还等内容。合同期满后，双方未再订立新的租赁合同，孙清永继续使用上述租赁房屋，并向国有房产公司按约支付租金至2017年10月。2017年11月15日，国有房产公司向孙清永送达一份《通知》，告知双方的房屋租赁关系自本通知函发之日终止，自本通知送达之日起五个工作日内办理房产移交手续；同意参加公开招租的，通过公开招租程序中标后，重新签订新的租赁合同；不参加公开招租且未在本通知规定时限内办理房产移交手续的，将依法强制收回房产。孙清永在该通知函上签字确认。因孙清永收到解除租赁合同通知后始终未按要求腾退租赁房屋，国有房产公司遂聘请律师发函催告并提起诉讼，为此支出律师费37786元。2017年7月25日，福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司受福州市国有房产管理中心委托，对坐落福州市晋安区××路××号科技中心1楼沿街店面、内侧办公室一间（建筑面积共455.4平方米）在2017年6月1日时的市场月租金单价进行评估，结果为每月每平方米104.6元。因政府征收，坐落福州市晋安区××路××号××大楼整体已于2019年1月11日由英皇公司全部交接给福州市隆顺房屋征收工程有限公司。 一审法院认为，国有房产公司与孙清永签订的两份《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同约定的租赁期限届满后，双方虽未续签书面合同，但孙清永继续使用租赁房屋并支付租金，国有房产公司未提出异议，可以认定原租赁合同继续有效，租赁期限变更为不定期，双方可以随时解除合同。国有房产公司于2017年11月15日向孙清永送达解除租赁合同的通知，孙清永签字确认收到该通知，可以认定双方之间的租赁合同关系于2017年11月15日解除。租赁合同解除后，孙清永未按国有房产公司的通知要求限期腾空搬离租赁房屋且自2017年11月起未按约支付租金，根据双方合同约定，国有房产公司可不退还孙清永已支付的租赁押金12676元。由于租赁房屋已于2019年1月11日交接给福州市隆顺房屋征收工程有限公司，国有房产公司关于腾空返还租赁房屋的诉请，一审法院不予支持。国有房产公司确认孙清永仅支付租金至2017年10月，故孙清永仍应向国有房产公司支付自2017年11月1日起至合同解除之日即2017年11月15日止的租金，并参照租赁合同约定的租金标准（原租金基础上递增5%）支付自2017年11月16日起至房屋交接之日即2019年1月11日止的占有使用费，即合计14.3个月的租金及占有使用费计算为190330.14元[（3798元/月+5552元/月+3326元/月）×1.05×14.3个月]。国有房产公司主张按市场租金评估价即每月每平方米104.6元支付房屋占有使用费，但该评估价格远高于租赁合同约定价格，国有房产公司已没收租赁押金，既是对孙清永的惩罚，也足以弥补其损失，若再按该评估价格计算房屋占有使用费，有违公平原则，故对其上述主张一审法院不予支持。国有房产公司诉请孙清永赔偿其律师费损失，因双方在租赁合同中对此费用的承担未作约定，故一审法院对该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、孙清永应于判决生效之日起十日内向国有房产公司支付房屋租金及占有使用费合计190330.14元；二、国有房产公司有权不予退还孙清永租赁押金12676元；三、驳回国有房产公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14497元，由国有房产公司负担11766元，孙清永负担2731元。 本院二审期间，国有房产公司向本院提交一份律师费发票，证明国有房产公司因上诉产生律师费22228.8元。本院认为该费用未包含于国有房产公司一审诉请中，不属于本案审理范围。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。另查明，一审认定事实中国有房产公司聘请律师发函催告的时间为2019年7月31日，提起本案诉讼的时间为2019年10月8日。 本院认为，一审对于国有房产公司与孙清永间的《房屋租赁合同》于2017年11月15日解除这一法律事实已予分析认定，国有房产公司认为一审未将之列入判项错误，缺乏依据，本院不予采纳。根据一审查明的事实，因政府征收，案涉租赁房屋所在大楼整体已于2019年1月11日由英皇公司全部交接给福州市隆顺房屋征收工程有限公司，故一审将合同解除后孙清永应支付的房屋占有使用费计至该日正确。至于房屋占有使用费的计算标准问题。国有房产公司在2017年11月15日已向孙清永送达了终止双方之间租赁关系的通知，要求孙清永于指定日期内移交房产或参与公开招租，否则其将强制收回房产，孙清永业已在通知上签字确认。但孙清永却始终未按通知要求腾退租赁房屋，而国有房产公司直至2019年1月11日案涉房屋所在大楼整体被交接给征收公司，都未积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，于房屋被交接后的2019年7月31日才向孙清永发函催告，应对自身疏于管理所扩大损失部分承担责任，一审法院根据公平原则，在国有房产公司已没收租赁押金，且市场租金评估价远高于租赁合同约定价格的基础上，判决按合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，其处置方式适当，本院依法予以维持。律师费并非解决纠纷必然产生的费用，且双方在租赁合同中对若产生此费用如何承担亦未作约定，国有房产公司主张应由孙清永向其支付律师费损失，一审不予支持正确。 综上所述，国有房产公司的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14497元，由福州市国有房产经营有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 卢里灿 书 记 员 黄晓琴