广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5675号上诉人（原审被告）：罗某某，男，1973年12月19日出生，汉族，广东省大埔县人，户籍地址广东省大埔县******罗屋（四队），公民身份号码：441************334。委托诉讼代理人：夏志勇，广东达和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭某，男，1950年7月17日出生，汉族，广东省深圳市人，广东省深圳市宝安区***********，公民身份号码：440************118。委托诉讼代理人：黄诗婷，广东鵬鼎律师事务所律师。上诉人罗某某与被上诉人谭某房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠东县人民法院（2019）粤1323民初7757号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告罗某某不服一审判决，上诉请求：1、(2019)粤1323民初7757号民事判决的第二项应扣除没有收据的金额240000元；2、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决书第7页顺数第12行至第17行本院认为部分：“关于被告罗某某应否向原告返还购房款问题，……原告诉请被告罗某某返还已收取的购房款2850000元，本院予以支持。”该认定与事实不符。1、《房屋转让协议书》（下称协议书）并未约定购房款，只在协议书第一条约定凭甲方（罗某某）收据为准。2、根据一审所查明的事实，上诉人分别于2018年9月26日出具2050000元的收据，2018年9月26日出具500000元的收据，2018年10月11日出具60000元的收据，上述收据共计2610000元。综上所述，被上诉人所支付的购房款应为2610000元，并非一审法院所认定的2850000元。一审法院在未査清本案事实的基础上，所作出的判决违反事实。故上诉人恳请二审法庭，在査清事实的基础上，判决扣除没有收据的金额240000元。被上诉人辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉人全部上诉请求。原审原告向一审法院起诉请求：1.确认原告谭某与被告罗某某于2018年9月26日签订的《房屋转让协议书》无效；2、判令被告罗某某向原告谭某退还款项人民币2850000元及利息（利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准计算，自付款之日起计算至实际清偿之日止，暂计至起诉之日为130618元）；3，判令被告罗某某承担本案诉讼费用（含受理费、公告费）。一审法院认定事实：2018年9月26日，被告罗某某（甲方）与原告谭某（乙方）签订《房屋转让协议书》主要约定：甲方将拥有位于惠州市惠东县*******华江经济开发区8区8-6栋1-15号地块，占地面积约600平方米，楼名为《德海2号》的住宅楼，靠右边商铺一楼、二楼半边楼房、第四层（整层）的房产转让给乙方，乙方自愿为房产受让人，双方就转让涉及的权利义务签订本协议。一、付款方式见证之时已付清房款（收款凭甲方收据为准）。二、乙方付清房款后，享有该房屋所有杈利与义务。三、乙方付清房款后，享有该房产柒拾年产权，该房的所有权，该房所有权利与义务由乙方承接，产权证照依法处理。四、该房转让前发生的一切事务，由甲方处理，转让后，发生的一切事务由乙方处理。五、违约责任，双方必须遵守本协议，如有一方违约，违约方应赔偿守约方的损失，协议书还约定其他条款。被告罗某某在甲方处签名，原告谭某在乙方处签名。另查：2018年9月27日，案外人李务珍通过平安银行深圳西丽支行转账125万元给被告罗某某。原告谭某通过中国建设银行于2018年9月20日转账50万元给被告罗某某，于2018年10月11日转账30万元给被告罗某某，于2018年11月1日转账50万元给被告罗某某，于2019年1月29日转账10万元给被告罗某某，于2019年4月14日转账20万元给被告罗某某。2018年9月26日，被告罗某某出具收款收据给原告，该收据内容：“今收到谭某交来房产转让费人民币2050000元，大写贰佰零伍万元整（用于受让房屋惠州市惠东县*******华江经济开发区B区B-6栋1-15号一楼、二楼各一半、第四层（整层）的转让款）”，且该收据批注：“部分转让款”。2018年11月1日，被告罗某某出具收款收据给原告，该收据内容：“今收到谭某交来房产转让费人民币500000元，大写伍拾万元整（用于受让房屋惠州市惠东县*******华江经济开发区B区B-6栋1-15号一楼、二楼各一半、第四层（整层）的转让款”。2019年11月5日，李务珍出具《说明》，内容：2018年9月27日，本人代谭某通过平安银行深圳西丽支行向罗某某的账户转账人民币壹佰贰拾全万元整（￥1250000）。汇款人账户：户名李务珍，账号622**********140，开户行平安银行深圳西丽支行。收款人账户：户名罗某某，账号621*************297，开户行中国建设银行股份有限公司深圳光明区支行。说明人上述转账系代谭某向罗某某付款，上述款项实际所有权人为谭某（公民身份号码440************118）。2018年10月11日，被告罗某某出具收据给原告，该收据写明：今收到谭某交来人民币50000，大写五万元整。用于一楼夹层建筑款，该收据还写明，2018年11月1日收壹万元一共陆万元整（￥60000元）。被告罗某某于2018年9月21日转账50万元给案外人李尚海，于2018年9月29日转账50万元给李尚海，于2018年10月3日，转账50万元给李尚海（分5笔），于2018年10月11日转账40万元给李尚海，于2018年10月13日转账10万元给李尚海（分2笔），于2018年11月1日转账30万元给李尚海，于2018年11月10日转账10万元给李尚海，于2019年1月21日转账20万元给李尚海，于2019年1月22日转账10万元给李尚海。上述转账款项共320万元。2019年5月15曰，李尚海出具收据给被告，该收据写明：收到罗某某合作建房款叁佰贰拾万元人民币。小写（3200000元）。本案在审理过程中，原、被告均表示涉案房产已被拆除。本案在审理过程中，被告申请追加李尚海为本案第三人。一审法院认为，本案原告谭某与被告罗某某签订的《房屋转让协议书》，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”、第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”《房屋转让协议书》项下的土地未取得权属证书，合同项下的房屋建设未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，原告谭某与被告罗某某签订的上述《房屋转让协议书》应为无效合同。原告请求确认双方于2018年9月26日签订的《房屋转让协议书》无效，理由充分，予以支持。关于被告罗某某应否向原告返还购房款的问题。被告罗某某作为无效合同的相对方，被告罗某某收取了原告购房款2850000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，原告诉请被告罗某某返还已收取的购房款2850000元，一审法院予以支持。关于是否计付利息的问题。原告谭某为完全民事行为能力人，未依法核实涉案土地权利、土地用途，未核实涉案房产是否合法建设，与被告签订涉案协议，原告存在过错，故原告主张被告支付利息损失，一审法院不予采纳。关于法院是否应对本案作实体处理问题，本案为房屋转让纠纷，并不是被告所称历史遗留违法建筑相关权属纠纷，本案处理的是原、被告之间的债权、债务，不涉及建筑物的权属，故法院对本案可作实体处理。关于是否原、被告共同向案外人李尚海购买房屋的问题首先，被告签订的协议书中明确约定“被告（甲方）将拥有位于惠州市惠东县*******华江经济开发区B区B-6栋1-15号地块，占地面积约600平方米，楼名为《德海2号》的住宅楼，靠右边商铺一楼、二楼半边楼房、第四层（整层）的房产转让给乙方”可见被告是作为合同相对方与原告签订上述协议书，约定将涉案房产转让给原告，并不是其他人与原告签订协议书转让涉案房产；其次、原告的购房款都是转账到被告个人账户，是被告收取了原告的购房款。故,对被告辩称其与原告共同向案外人李尚海购买房屋的辩解意见，不予支持。关于被告申请追加李尚海为本案第三人的问题，本案审理是原、被告之间的房屋买卖的合同关系，仅是原、被告之间的合同相对方的关系，本案的处理结果与李尚海不存在利害关系，因此，对被告申请追李尚海为本案第三人的主张,不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告谭某与被告罗某某于2018年9月26日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、被告罗某某于本判决发生法律效力之日起10日内向原告谭某连带返还购房款2850000元。三、驳回原告谭某其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30645元（原告已预交），由原告谭某负担1045元，由被告罗某某负担29600元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：被上诉人是否应当向上诉人返还285万元。具体分析如下：上诉人主张其收到的285万元中有24万元与本案房产的买卖没有关联，是上诉人与被上诉人之间其他的经济往来，但对其主张，上诉人没有提供充分的证据予以证实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，由上诉人承担举证不能的不利后果。且根据上诉人在一审中的答辩意见，其自认在房产交易中被上诉人向其转帐支付了285万元，现其在二审中主张其中24万元与本案无关，理由不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4900元，经核准，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年十二月二十九日书记员 叶秀婷