贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8368号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，系贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224201610721167。被上诉人（原审原告）：陈晓蝶，女，1984年9月15日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人陈晓蝶商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13842号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人余英民、被上诉人陈晓蝶到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第一项，改判为酌情按调减至10%支付违约金。事实及理由：1.被上诉人并未在交房时提交资料及出具委托书，其缴纳委托办证费用只履行了委托的部分事项，被上诉人还需提交办证资料和委托书。但上诉人也不能据此拒绝交房，否则会产生新的矛盾。基于双方的委托代办关系，上诉人具备办证条件后通知被上诉人提交资料，但被上诉人何时提交资料并非上诉人所能控制。一审以交房时间视为提交资料的时间，与实际不符，事实不清。2.合同约定的是办理房屋所有权证，并非不动产权证，后实施二证合一，上诉人不能按照原合同约定办证，上诉人不应承担责任。3.上诉人已于签订合同时联系了告知义务，上诉人2018年1月15日张贴办证通知要求提交办证资料，再次尽到通知义务，一审以2018年3月16日登报通知时间作为办证违约金的截止时间，与本楼栋的其他案件截止时间不同不当。4.请求综合考虑市场及行业经济状况，将违约金调减至10%支付。5.上诉人代收代缴各项开户费，并未违反法律、行政法规的规定，且并未实际占有而是转交到相关部门，被上诉人已实际享受该费用带来的生活便利，不应退还。被上诉人主张退还开户费应受到时效限制，已经超过时效，不应支持。被上诉人陈晓蝶辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。原审原告陈晓蝶起诉请求：1.判决被告支付原告逾期交房违约金7987.46元；2.判决被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金，以已付购房款381263元为基数，按日万分之一的标准从2017年8月18日起计算至2019年9月17日止，暂计28594.72元；3.判决被告退还原告三通费3285元；4.诉讼费由被告承担。一审查明事实：2013年7月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市，建筑面积117.25平方米，房屋总价款为381263元的住宅出卖给原告。被告向原告交付涉案商品房的时间为2015年6月30日前，逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向原告支付违约金。办理入住手续前原告应向被告交纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费。被告承诺在原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向原告提供的，按原告已付购房款的日万分之一向原告支付违约金。原告应在被告出现违约情形之日起30日内通知被告对此情况的处理意见。原告不退房的，被告按逾期时间每日向原告支付万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款及办证费等。2016年8月23日，被告向原告交付涉案房屋。被告于2016年10月24日取得涉案房屋《商品房备案证明书》，2018年3月16日，被告通过在《毕节日报》上登载通知的方式通知原告提交相关资料办证。被告认可尚有3285元三通费未退还给原告。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于逾期交房违约金的问题，逾期交房违约金属于一时性债权，一时性债权从清偿期限届满的次日便开始整体性的计算诉讼时效。合同约定被告应于2015年6月30日前向原告交付涉案商品房，而被告向原告实际交房的时间为2016年8月23日，被告逾期交房已构成违约，根据合同约定应在实际交房之日起7日内即2016年8月30日前向原告支付逾期交房违约金，被告未在该期间内支付，原告就知道或应当知道其权利受到侵害，应当在《中华人民共和国民法总则》规定的3年诉讼时效期间即2016年8月31日至2019年8月30日期间内行使诉权。原告于2020年8月14日提起诉讼，被告提出诉讼时效抗辩，原告所举证据不能证明逾期交房违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故对原告的逾期交房违约金诉请因超过诉讼时效，不予支持。关于逾期办证违约金的诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2016年8月23日实际收房，被告应当于原告实际收房的360日内即2017年8月18日前为原告办理商品房转移登记，被告未办理，自2017年8月19日起即构成违约。原告于2020年8月14日提起诉讼，未超过《中华人民共和国民法总则》3年诉讼时效的规定。关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，前述关于诉讼时效的分析已认定本案的违约金起始时间从2017年8月19日开始，不再赘述。被告具备转移登记的条件后，于2018年3月16日通过在《毕节日报》上登载通知的方式通知原告提交相关资料办证。因原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记的合意，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，因办证部门何时能办理完毕不动产权证已不在被告的可控范围。被告在具备转移登记条件后于2018年3月16日通知原告，故违约金应计算至2018年3月16日止。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，被告逾期办理房屋转移登记的，按原告已付购房款的每日万分之一支付违约金，该约定符合法律规定，予以支持。违约金计算为:7968.40元（381263元×0.0001×209日）。关于被告应否返还原告燃气、电、有线电视开户费的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中,故被告另行收取原告有线电视开户费、燃气开户费、电开户费无事实及法律依据，应予退还。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告提出的诉讼时效抗辩，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈晓蝶逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金7968.40元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告陈晓蝶燃气、电、有线电视开户费3285元；三、驳回原告陈晓蝶的其他诉讼请求。案件受理费398元，由原告陈晓蝶负担278元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担120元。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：一审法院认定的其余事实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：1.逾期办证违约责任起止时间及违约责任如何认定；2.逾期办证违约金标准应否调减；3.各项开户费应否退还。本院认为，关于焦点1，涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定双方当事人之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应提前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于交房前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就，一审以交房后360日作为逾期办证违约责任的起算时间并无不当。上诉人主张签订合同时已履行告知义务，但其未举证予以证明；其主张2018年1月15日通过幕墙通知办证，但其举示的照片没有成像时间且无原件核对，真实性不能认定，一审未予采信并无不当。另外，上诉人所举证据不能证明迟延办证系不动产登记政策调整所致，其主张不承担责任的上诉理由，不予采纳。关于焦点2，合同双方约定的逾期办证违约金标准不存在利益明显失衡的情形，一审根据双方约定判决违约金并无不当，上诉人主张调减违约金，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于焦点3，被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，虽然所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，被上诉人的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还，一审判决上诉人退回的开户费并无不当，应予维持。综上所述，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费796元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十二月二十四日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印