广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9031号上诉人（原审第一被告）：邱文先,男，汉族，1986年11月2日出生，公民身份号码：441************612，身份证住址：广东省xx市xx区*********马庄xx会xx庄小组xx号之四。委托诉讼代理人：曾智敏，广东伟伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓红辉，女，汉族，1971年1月9日出生，公民身份号码：430************609，身份证住址：xx省xx市xx区*************。被上诉人（原审原告）：黄于真，女，汉族，1983年4月1日出生，公民身份号码：445************725，身份证住址：xx省xx市xx区*********************。共同委托诉讼代理人：、张建新、张颖媛，惠州市惠城区水东法律服务所法律工作者。原审第二被告：骆敏，女，汉族，1985年6月9日出生，公民身份号码：441************023，住址：xx省xx市xx区*********xx村委会xx庄小组xx号之四。上诉人邱文先与被上诉人邓红辉、黄于真因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初4415号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人所有诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一审法院对同样的案件（2020）粤1302民初401号不作参考，反而对案件（2019）粤1302民初12617号案件作一定参考，同样没做评估的案件不参考反而参考了做了残值评估的案件理由太过牵强，对被上诉人主张的装修费用未作出评估，一审法院认定被上诉人的装修费用也缺乏事实与法律依据，本案中，被上诉人和上诉人虽签订了总面积为430平方的合同，但事实被上诉人经营的只有70平方，其余的面积转让给案外三人营业，而被上诉人声称对430平方进行了装修根本毫无依据，并未对装修费用提供能说明装修费用的有效证据（转账凭证、发票等），仅凭装修合同及收据，无法证明其真实性及合法性，却对房屋装修的费用予以采纳，有对被上诉人偏颇的嫌疑；且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：承租人未经出租人未经出租人同意，装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，双方签订的《房屋租赁合同》的十条明确载明案涉房屋无国土使用证和土地使用证及房屋报建手续，上诉人和被上诉人在签订合同前均知晓案涉房屋的实际情况，但被上诉人为了便宜的租金和优越的店铺位置却仍然签订租赁合同，原审法院参考了（2019）粤1302民初12617号案件对房屋装修的分配比例，却未参考（2020）粤1302民初401号案件判决，颇显不公；且并未对该房屋进行评估，也未对装修费的事实部分进一部调查，有失公允。二、对于搬迁费，上诉人认为一审法院认定事实不清，首先，被上诉人并未提供有效的证据证明该笔搬迁费是真实有效的，即使该笔费用是真实存在的，也与上诉人无关，且被上诉人在明知租赁涉案房屋权属、建设等情况下，仍租赁涉案房屋，应依法承担相应的过错责任及损失。因此，被答辩人支出的拆迁搬运费不应由答辩人承担,且原告在什么时间进行搬迁或搬迁的费用等答辩人均毫不知情。综上，一审法院认定事实错误，法律依据错误，请求二审法院依法查明事实，从而维护上诉人的合法权益。被上诉人辩称，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉。原审第二被告未答辩。一审原告向一审法院起诉请求：l、两原告与第一被告2017年4月15日签订的《房屋租赁合同》为无效合同；2、两被告返还两原告房屋租赁保证金（押金）26500元、基建费41200元、5月15日至6月15日租金1500元；共计692001元；3、两被告赔付两原告店铺装修费用505185.33元（按原装修费用631481.66元折算80%计算）；4、两被告赔付两原告拆迁搬运费30100元；5、诉讼费用（保全费、诉讼费等）由第一、二被告负担。共计诉讼标的金额：604485.33元。一审法院认定事实：2016年8月8日，邓红辉、黄于真向邱文先支付定金20000元。2016年9月15日，邓红辉、黄于真向邱文先支付基建费43000元。2016年9月17日，邓红辉、黄于真向邱文先支付48000元。2017年4月15日，邱文先与邓红辉、黄于真签订《房屋租赁合同》，合同约定邓红辉、黄于真向邱文先租赁位于xx市xx区xx中学后方的建筑物430平方米，租赁期限自2016年9月15日至2022年9月14日，共6年，租金每两年一段，分段计算，第一段自2016年9月15日至2018年9月14日，每月租金21500元，第二段自2018年9月15日至2020年9月14日，每月租金23650元，第三段自2020年9月15日至2022年9月14日，每月租金26000元。在邱文先交付房屋时，邓红辉、黄于真支付保证金48000元。在租赁期间，邓红辉、黄于真自行承担经营所需的水、电费。因租赁物无国土使用证和土地使用证及房屋报建手续，邱文先只能提供村委会或村民小组证明协助邓红辉、黄于真办理证件。2017年6月13日，惠州市惠城区*********委员会出具《证明》，《证明》的内容如下：兹有我村下马庄村民邱文先，本人在惠州市********鑫xx食府左边第1间房屋面积70平方米，其本房屋属于邱文先所有，本房屋不属于违章建筑，现租赁给邓红辉做陶瓷店使用，需办理营业执照有关手续，请有关部分给予办理为盼。2017年6月22日，邓红辉申请注册的惠州市xx区xx鸿陶瓷店成立，经营场所为惠州市惠城区*********鑫xx食府左边第1间。经营场所用于出售陶瓷和门窗。2018年3月16日，双方结算，押金余额为26500元。2019年5月24日，惠州市惠城区*********办理处出具《清场通知》，通知的内容如下：根据惠州市违法违规用地查处整改工作领导小组办公室《关于严肃整治擅自占用政府已征收土地进行违法建设问题的督办通知》（惠市查改办【2019】15号）要求，各单位必须对擅自占用政府已征土地，（含统征地）、乱搭乱建的问题进行严厉打击，将擅自占用政府已征土地，（含统征地）的违法建设纳入重点拆除清单，为贯彻落实好市区两级政府工作要求，严厉打击违法违规用地行为，保护好国有土地资源，现将有关事宜通知如下：请将该地块相关使用人于2019年5月30日完成搬迁及清理工作，逾期未完成的，相关部门将对其进行清拆。双方确认，邓红辉、黄于真向邱文先的租赁场所在清拆范围内。根据上述《清场通知》，邓红辉、黄于真自2019年5月24日至2019年5月31日清场。清场前后，邓红辉、黄于真与邱文先未结算，也未对租赁场的装修残值进行估价。另查，本院受理另案（2019）粤1302民初12617号，李伟清诉李锦霞租赁合同纠纷一案，案件的性质也本案相似，当事人的地位相似，同样在惠州市惠城区*********办理处出具《清场通知》的清拆范围内，杨伟清在此案中向李锦霞提出的诉讼请求是：1、确认合同无效；2、返还押金14000元；3、赔偿装修损失611483.56元、评估费9000元。本院作出（2019）粤1302民初12617号，判决：一、确认合同无效；二、返还押金14000元；三、赔偿装修损失489186.85元（支持李伟清诉求的80%）、评估费9000元。本院受理另案（2019）粤1302民初12617号与本案的区别在于，此案租赁物清拆前经过惠州市正扬价格事务所有限公司评估，评估的标是位于xx岸万饰城后搭建房的装修现值及地上附着物的价值，评估价格为489186.85元，而本案的租赁物在清拆之前没有经过评估，也没有经过双方的确认或结算。邓红辉、黄于真主张，租赁物的装修费用为631481.66元，提交了合同书，合同书的签订日期在2016年9月1日，合同书加盖惠州市xx区xx陶瓷店的印章及惠州市xx装饰工程有限公司的印章，合同约定惠州市xx装饰工程有限公司承包430平方米的商铺装修，装修总价为631481.66元。在庭审过程中，邱文先坚持抗辩《房屋租赁合同》是合法有效的合同，其本人对租赁物享有合法的使用权，租赁物是历史遗留下来的，本来是邱文先家的鱼塘，被填平之后，成了土地，土地在90年代统征过，此后又复耕复建，铁皮房在2006年搭建，出租给原告之前，邱文先自行作仓库用。邓红辉是惠州市惠城区xx鸿陶瓷店的经营者，黄于真与邓红辉共同与邱文书签订《房屋租赁合同》，邱文先称与骆敏曾经是夫妻关系，已离婚。一审法院认为，本案争议的问题是：一、双方签订的《房屋租赁合同》是否合法有效？二、邓红辉、黄于真主张装修损失631481.66元是否合法有据？三、邓红辉、黄于真主张返还保证金26500元，基建费41200元、搬迁费30100元、租金1500元是否合法有据？四、骆敏是否应当承担合同责任？对于争议的第一个问题，当事人自认，租赁物所占的土地是在90年代已被国家统一征收，既然被征收，其他单位或个人对国有土地不享有使用权，而邱文先与邓红辉、黄于真协议将被国家征收的土地用于租赁，擅自处分国有土地使用权，双方签订的《房屋租赁合同》违反法律的规定，属于无效合同。邓红辉、黄于真请求确认合同无效，予以支持。对于争议的第二个问题，根据合同法第五十八条的规定，合同无效或被撤销，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价赔偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都过错的，应当各自承担相应的责任。基于合同无效，邓红辉、黄于真请求邱文先赔偿因装修租赁场所造成的损失，首先，本案不参考（2019）粤1302民初12617号民事判决径直认定承租方主张的损失审判思路，因为本案的租赁场所清拆之前并没有经过评估机构专业的评估，且专业机构评估的应当评估装修残值，邓红辉、黄于真在本案中主张的是2016年的装修费用，并不是租赁场所的装修残值，在这一点上，两案的案情不具有可比性；其次，邓红辉、黄于真装修费用为631481.66元，双方约定的租赁期限为6年，自2016年9月15日至2022年9月14日，共72个月，至2019年5月31日，租赁期按32个月计算，装修费应当按剩余的租赁期限40个月折旧，折旧后残值为350823.16元（631481.66-631481.66×32÷72）。最后，同一事件，可参照（2019）粤1302民初12617号民事判决确定的赔偿比例，原、被告双方按8:2的比例承担责任，邱文先作为出租方，承担其中280658.5元的赔偿责任。对于争议的第三个问题，双方对邓红辉、黄于真支付了保证金26500元及基建费41200元没有异议，对双方当事人没有争议的事实，本院予以确认，在确认合同无效之后，邱文先应将保证金及基建费返还给邓红辉、黄于真。搬迁费30100元谁负担，由于政府限定邓红辉、黄于真在规定的期限内清拆，在邓红辉、黄于真对提前解除合同未作准备，必然增加搬迁成本，应当由双方共同分摊成本，同理，按8:2的比例承担责任，其中24080元由邱文先负担，其中6020元由邓红辉、黄于真自行负担。除此之外，邓红辉、黄于真还主张多支付的租金1500元（5月15日至6月15日），邓红辉、黄于真经营至2019年5月31日，不存在返还5月份租金的问题，至于6月1日至15日的租金应当返还多少，在双方未结算且邓红辉、黄于真未提交证据予以证实多付这一时段租金的情况下，不予支持。对于争议的第四个问题，本案是房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性的原则，邓红辉、黄于真是承租方，邱文先是出租方，合同的当事人对合同承担责任，没有证据显示，骆敏参与了合同的签订与履行，因此，邓红辉、黄于真请求骆敏承担合同责任没有事实依据，不予支持。综上所述，确认双方签订的《房屋租赁合同》无效，邱文先向邓红辉、黄于真返还保证金26500元、基建费41200元，向邓红辉、黄于真赔偿280658.5元、搬迁费24080元，驳回邓红辉、黄于真其他的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告邓红辉、黄于真与第一被告邱文先签订的《房屋租赁合同》无效；二、第一被告邱文先自本判决生效之日起十日内向原告邓红辉、黄于真返还保证金26500元、基建费41200元；三、第一被告邱文先自本判决生效之日起十日内向原告邓红辉、黄于真赔偿装修损失280658.5元、搬迁费24080元；四、驳回原告邓红辉、黄于真其他的诉讼请求。本案受理费9845元，其中5673元由第一被告邱文先负担，其中4172元由原告邓红辉、黄于真负担。本案二审期间，上诉人提交了新证据及鉴定申请书。被上诉人对此发表了质证意见。一审认定事实清楚，予以确认。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。根据双方的诉辩主张，现本案的争议焦点为：涉案房屋被拆除后，被上诉人的损失如何认定及负担。具体评析如下：涉案租赁房屋由于是违建物被行政拆除后，被上诉人的损失集中在装修费和搬迁费。关于装修费的问题，由于涉案房屋已经被拆除，无法进行相应的司法鉴定，故被上诉人在一审时便提交了相关的装修合同及收款收据证明其所支出的装修费用，以上证据形成了完整的证据链，足以认定被上诉人的装修开支，原审法院对此予以采信并无不当，本院予以支持。至于上诉人所主张的装修合同系伪造，被上诉人与案外人恶意串通并申请对合同的签章申请鉴定，没有相应的证据予以证明，本院不予采信。关于搬迁费的问题，该费用属于被上诉人必然产生的损失费用，依法应由各方按比例分担。关于被上诉人的损失如何分担的问题，本案纠纷产生的根本原因就是上诉人的擅自在国有土地上乱搭建行为，并因该行为获取非法利益，上诉人应对该损失承担主要责任。被上诉人明知涉案房屋无相关证照，亦应承担相应的次要责任。原审判决参照类似案例得出的责任划分属于合理行使自由裁量权，并未超过必要限度，本院予以维持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用6886.6元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 卫书平审判员 寇 倩二〇二〇年十二月十七日书记员 黄春婷附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；