广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9594号上诉人（原审原告）：陆成伟，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：何婉盈，广东瑶琨律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郭尧生，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：卢泓，广东广顺律师事务所律师。上诉人陆成伟与上诉人郭尧生因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初9691号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆成伟上诉请求：1.撤销一审判决第五项；2.改判郭尧生向陆成伟支付因郭尧生未提前三个月通知陆成伟解除《租赁合同》而应支付的2019年1月和2月的租金、基本电费、物管费、电梯费、公共设施电费分摊费用共计16101.56元及2018年12月份的基本电费1500元，合计17601.56元；3.改判郭尧生向陆成伟支付经济损失合计48124.68元（经济损失包含2019年3月至8月的租金37524元、基本电费6900元、物管费3100.68元、电梯费600元）；4.改判郭尧生向陆成伟支付评估费5000元；5.一、二审诉讼费用由郭尧生承担。事实与理由：一审判决认定部分事实错误。（一）一审法院认定郭尧生无需承担2019年1月及2月的租金、基本电费、物管费、电梯费、公共设施电费分摊费用明显错误。理由如下：1.《租赁合同》是陆成伟与郭尧生的真实意思表示，合同生效且不存在无效或可撤销的情形，双方应严格履行义务。《租赁合同》第八条约定郭尧生中途解除合同，必须提前三个月通知陆成伟，通知期间租金照常缴纳。本案中合同未届满，郭尧生于2018年11月30日提出不再承租涉案厂房，且未提前三个月通知陆成伟，故郭尧生应严格按合同约定向陆成伟支付三个月（2018年12月至2019年2月）通知期的租金、基本电费、物管费、电梯费、公共设施电费分摊费用。一审法院无视《租赁合同》的约定驳回陆成伟该项诉请既违背合同的契约精神，也缺乏依据。2.郭尧生在2018年12月1日将钥匙归还陆成伟后，陆成伟锁门的目的是防止郭尧生在未结清所有费用及拆除玻璃、板材隔断等设施的情况下，擅自拆除冷库后失联，造成陆成伟自身损失扩大。但在陆成伟锁门后，郭尧生未经陆成伟同意擅自撬锁进入厂房拆除冷库，造成厂房地面损坏严重，故一审法院认定陆成伟实际控制了厂房与事实不符。（二）一审法院认定超出三个月部分作为陆成伟不积极寻求出租而另行扩大的损失明显错误。理由如下：1.《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，因郭尧生中途解除租赁关系后未按约定拆除间墙、恢复原状，导致厂房在长时间内内难以对外出租，造成陆成伟租金利益损失。损失赔偿范围应遵循完全赔偿原则，即包括因郭尧生违约行为导致陆成伟厂房在2019年3月至8月份无法对外出租的损失及双方订立合同时可预见的租金利益。2.在2019年3月至8月期间，即使厂房未被使用，仍产生基本电费、物管费、电梯费、公共设施电费分摊费用。若郭尧生及时将厂房恢复原状，厂房就能短期内另行出租，则该部分费用将由承租方承担。现因郭尧生拒绝恢复原状导致厂房无法出租，造成陆成伟额外的经济损失应由郭尧生承担。3.涉案纠纷发生后，陆成伟有积极寻求新的承租方。但无奈厂房损坏严重且间墙众多，恢复原状的费用过高，因此多名有意向的承租方均无法与陆成伟达成租赁合意，这不是仅仅三个月的时间可以解决的。综上，郭尧生已缴纳的2018年12月份租金及保证金根本无法弥补陆成伟的损失，一审法院认定事实错误。（三）鉴定费5000元属于因郭尧生拒绝恢复原状的违约行为导致陆成伟遭受的损失，应由郭尧生承担。一审法院认为该项费用是陆成伟自行支出的非必要费用明显错误。综上所述，一审判决应予改判。郭尧生辩称，坚持上诉意见。陆成伟的上诉请求不能成立，一审法院在认定事实部分已作陈述。《工程造价咨询报告书》中第四页鉴定金额部分，将拆除的造价分成五部分。，陆成伟承认其没有拆除鉴定金额第四项、鉴定金额第五项风管和风机。风管是不可能拆除的，因为整个厂房分成了两部分，郭尧生只使用其中一部分。鉴定金额第三项并未拆除。郭尧生无法确定隔墙、天花是否已拆除，且应只能拆除一部分。涉案合同第五条第五项约定固定装修归陆成伟所有，郭尧生无需拆除。陆成伟享有部分固定装修对其有利的权利。涉案合同并未约定陆成伟需要的固定装修归其所有，陆成伟不需要的装修由郭尧生拆除。郭尧生上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项、第三项、第五项；2.撤销一审判决第四项，改判郭尧生向陆成伟支付恢复厂房用电设施所产生的费用6000元；3.一审诉讼费由郭尧生承担551.55元，陆成伟承担3257.39元，二审诉讼费由陆成伟承担。事实与理由：一、一审法院对本案的部分事实认定不清，适用法律错误，导致部分错判。一审法院认定：“关于原告诉请的将厂房恢复原状所产生的费用。《租赁合同》约定租赁期满，如被告不再续租，所有入墙入地的固定装修、临时建筑物和水电设施均属原告所有；又约定，如原告要求被告拆除厂房间墙，被告须自行拆除，费用由被告负责。本院认为，上述约定应理解为租赁期满后，原告有需要的固定装修、临时建筑物和水电设施可归原告所有，原告不需要的厂房间墙，被告须自费拆除。本案中，被告作为违约方，亦未提供证据证明其对厂房添附的建筑设施取得了原告的同意，应依照合同约定，按原告的要求，对原告不需要的添附设施进行拆除，不能拆除的，应照价赔偿。本案中，原告确认对被告在租赁期间添附的地砖和地面垫高部分进行了利用，并未拆除，而对厂房的隔墙、天花、隔墙位置地面、风管及风机进行了拆除及地面修复，对应《工程造价咨询报告书》鉴定造价项目第1、2、5项，该三项的评估造价为57057.15元(28552.82元+24154.99元+4349.34元)。”郭尧生认为一审法院的上述认定是错误的。双方签订的《租赁合同》第五条第5点约定：“租赁期满，如乙方（郭尧生）不再续租，则所有入墙入地的固定装修、临时建筑物和水、电设施均属甲方（陆成伟）所有。”陆成伟的第一项诉讼请求为：“判令陆成伟与郭尧生之间签订的《租赁合同》于2018年11月30日解除。”一审也判决《租赁合同》于2018年12月1日解除。依据陆成伟的上述诉讼请求和一审法院的判决，则郭尧生已经承担了提前解除《租赁合同》的责任，应当认定涉案厂房已经租赁期满。涉案厂房的隔墙、天花、风管及风机均属于入墙入地的固定装修。依据《租赁合同》第五条第5点的约定，上述固定装修归陆成伟所有，郭尧生无需拆除。既然双方约定固定装修归陆成伟所有，陆成伟就享有部分固定装修（如地面装修、将厂房一分为二的间墙等）对其有利的权利，也应当承担部分固定装修需要拆除（陆成伟认为要拆除）的责任。《租赁合同》并未约定陆成伟有需要的固定装修、临时建筑物和水电设施可归其所有，陆成伟不需要的厂房间墙，郭尧生须自费拆除。一审法院曲解了《租赁合同》第五条第5点，将拆除的责任强加于郭尧生。陆成伟辩称，（一）一审判决第四项认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，驳回郭尧生的全部上诉请求。（二）郭尧生的上诉请求及事实缺乏证据与事实依据。1.厂房内众多玻璃、板材隔断、天花板、风管等不属于入墙入地的固定装修。（1）陆成伟交付厂房时是带装修的，具体详见陆成伟一审提交的《华某工业大厦厂房买卖合同》附件一装饰、设备标准，郭尧生的装修不可能入墙入地；（2）郭尧生增加的天花板仅仅是隔板，通风、冷气各种支架、钢板风管、风机也没有入墙入地，完全可以拆除。2.退一步讲，郭尧生在租赁期间未经陆成伟的书面同意增建建筑物及添附设施，已构成违约，应对涉案增建的建筑物及添附设施进行拆除，恢复原状。但郭尧生拒绝将涉案厂房恢复原状，应按约定向陆成伟照价赔偿恢复原状的费用。陆成伟向一审法院起诉请求：1.判决陆成伟、郭尧生签订的《租赁合同》于2018年11月30日解除；2.判决郭尧生立即向陆成伟支付因郭尧生未提前三个月通知陆成伟解除《租赁合同》而应支付的两个月租金12508元（6254元/月）、基本电费2300元（1150元/月）、物管费1033.56元（561.78元/月）、电梯费200元（100元/月）、公共设施电费分摊60元（30元/月），共计16101.56元；3.判决郭尧生向陆成伟支付将厂房恢复原状产生的费用65985元；4.判决郭尧生向陆成伟支付评估费5000元；5.判决陆成伟收取的保证金11370元、电费押金3500元无需退还给郭尧生；6.本案诉讼费由郭尧生承担。诉讼中，陆成伟于2019年6月26日增加诉讼请求，具体如下：1.判决郭尧生向陆成伟支付2019年3月至2019年6月的租金25016元（6254元/月）；2.判决郭尧生向陆成伟支付2018年11月基本电费1150元、公共设施电费分摊22.5元、2018年12月基本电费1150元、2019年3月至6月基本电费4600元，以上合计6922.5元；3.判决郭尧生向陆成伟支付2019年3月至2019年6月的物管费2247.12元（561.78元/月）、电梯费400元（100元/月），以上合计2647.12元。陆成伟又于2019年12月10日增加诉讼请求，要求判决郭尧生立即向陆成伟支付经济损失50447.18元，具体损失如下：1.从2019年3月起至2019年8月的租金37524元（6254元/月）；2.2018年11月基本电费1150元、公共设施电费分摊22.5元、2018年12月基本电费1150元、2019年3月至8月基本电费6900元，以上合计9222.5元；3.2019年3月至2019年8月的物管费3100.68元（561.78元/月）、电梯费600元（100元/月），以上合计3700.68元。第一次庭审中，陆成伟明确以原起诉状和2019年12月10日增加的诉讼请求为最终请求，同时明确原起诉状第二项诉请中要求郭尧生支付未提前三个月通知陆成伟解除《租赁合同》而应支付两个月租金、基本电费、物管费、电梯费、公告设施电费分摊是指2019年1月和2月的费用。一审法院认定事实：陆成伟（合同中称甲方）与郭尧生（合同中称乙方）于2015年6月24日签订《租赁合同》，约定:1.甲方将位于C区201之二（房产证号：**141052**）的厂房出租给乙方使用，建筑面积为516.78㎡，该厂房为工业用途；2.租期为5年，从2015年7月8日至2020年7月8日；3.在每月5日前支付当月租金，2015年7月8日至2018年7月8日，租金5685元/月；2018年7月7日至2020年7月8日，租金6254元/月；4.乙方在签订合同当日向甲方支付两个月租金11370元作为保证金，在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物，且乙方付清水电费、税费、工人工资、管理法、租赁费、租金及其他所有费用之日起三日内由甲方不计利息退还乙方；5.配电50KVA，按23元每KVA计得1150元/月，原电量22KVA，由于乙方生产需求增容28KVA,乙方同意交3500元作为基本电费押金(备注：如乙方合同到期不再续租，从空置之日起6个月内所增容的28KVA的基本电费由乙方支付，如能正常出租成功则押金退还乙方)；6.租赁期满，如乙方不再续租，则所有入墙入地的固定装修、临时建筑物和水电设施均属甲方所有；7.租赁期内，乙方逾期支付租金达30日的，视为乙方违约处理，甲方有权解除合同，没收保证金；8.租赁期内，建筑物每月的水电、土地租赁税、电梯维护费、检测费、变电器维护费等由乙方每月结清，经济法律债务由乙方负责，与甲方无关；9.租赁期内，乙方增建或改建建筑物，必须征得甲方书面同意，如乙方擅自增建和改建建筑物，作为乙方违约处理，甲方有权解除合同，没收保证金；10.租赁期内，如因乙方认为造成该建筑物损失或失窃的，由乙方负责恢复好（维修和保养），费用由乙方负责；9.租赁期内，甲方中途解除合同，必须提前三个月通知乙方，甲方要将租赁保证金双倍返还乙方；乙方中途解除合同，必须提前三个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金；10.租赁期内，乙方未按合同规定履行责任造成违约，甲方有权解除合同，收回厂房，没收保证金，并依法追收乙方拖欠的款项及滞纳金；11.经甲、乙双方协商，隔墙由乙方找装修公司完工，其总费用由乙方自付；12.租赁期间，工业园的供用水电费用由乙方自行同其他租客分担，物业管理费由乙方自行负责；13.租赁期满后，如甲方要求乙方拆除厂房间墙，乙方须自行拆除，费用由乙方负责。合同签订后，郭尧生在该租赁厂房进行经营，并向陆成伟支付了截至2018年12月31日的租金，同时郭尧生在承租的厂房内添附了隔墙、间墙、玻璃墙、地面垫高、风管及风机等。涉案厂房为陆成伟和王某共同共有，建筑面积为1033.56㎡，房屋规划用途为工业，土地用途为工业用地，郭尧生租用了其中516.78㎡。郭尧生与该厂房另一租户共同出资在厂房中间部位建造了一扇隔墙用于区分各自承租区域。另查，2018年11月30日，陆成伟、郭尧生微信聊天记录如下：郭尧生：“陆生，我们不租了，那你看一下自己怎么搞。”陆成伟回复：“好的，那约个时间办理一下终止合同的手续吧！”“把钥匙交回给我”。庭审中，双方确认郭尧生于2018年12月1日将厂房钥匙归还陆成伟，陆成伟即对厂房进行加锁。郭尧生于2018年12月9日将厂房内其经营用的冷库搬走。同日，陆成伟、郭尧生微信聊天记录如下：郭尧生：“陆成伟、王某先生/女士：我方与你方2015年6月24日签订的承租厂房合同，合同期为2015年7月8日至2020年7月8日。现合同还未到期，但是你方单方将我承租厂房自行加锁，导致我不能使用该厂房，你方行为属于严重违约行为。现要求你方按合同约定，消除你方自行加的锁具，损失由你方承担。我方已经缴纳本月租金，但是你自行加锁锁住厂房，因我方现在不能使用该厂房，我方通知你方，从2018年12月31日解除合同，以维护我方合法权益。你方现违约造成我方的损失要你方承担，并要求你方退回租金、押金。”陆成伟回复：“郭尧生先生，虽然租赁合同期限为2015年7月8日至2020年7月8日，但是你方于2018年11月30日通过微信告知我方，单方提出提前解除双方租赁关系并且退回厂房钥匙，基于友好合作关系我方一直本着协商解决本次纠纷的态度，奈何你方在未通知我方的情况下擅自拆除厂房内的非移动设备并悄然搬走，导致厂房内的地面坑坑洼洼、凹凸不平，还有厂房内众多隔墙影响也造成厂房实际价值降低。根据合同约定对于前述情况你方负有恢复原状的义务，但是多次沟通你方均置之不理，无奈之下我方依法履行抗辩权。综述，我方将依法采取法律措施维护自身合法权益，就你方行为对我方造成的损失提起诉讼。”又查，陆成伟向佛山市华某科技投资有限公司支付了2019年1月和2月的基本电费2300元，另支付了2018年11月、12月和2019年3月至8月的电费合计10141.38元。陆成伟向佛山市宜华物业管理有限公司支付了2019年1月和2月的物业管理费1033.56元（516.78元/月），2018年11月和12月的电梯维保费200元。2020年4月1日，郭尧生向一审法院提交《确认书》，确认其租赁期间的电费直接向佛山市华某科技投资有限公司缴纳，至于2018年11月的基本电费1150元、分摊电费22.5元和2018年12月的基本电费1150元，以上共计2322.5元，从其在租赁厂房时向佛山市华某科技投资有限公司缴纳的电费押金4100元中抵扣，剩余的1777.5元郭尧生未向佛山市华某科技投资有限公司要求退还。再查，诉讼中，郭尧生向一审法院申请鉴定，一审法院经审查予以准许，并委托佛山市粤某工程造价咨询事务所有限公司对郭尧生在租赁期间所添附的建筑物和设施进行拆除所产生的费用进行鉴定，该鉴定机构于2019年12月11日出具《工程造价咨询报告书》，鉴定结论如下：本项目鉴定造价分为：1.拆除隔墙、天花造价28552.82元；2.拆除隔墙位置地面及修复地面砖造价24154.99元；3.拆除垫高部分造价2109.08元；4.拆除全部地面砖（不含垫高部分）2109.08元；5.拆除风管及风机造价4349.34元。陆成伟确认涉案厂房于2019年9月10日另行出租，在出租前陆成伟已将上述5个鉴定项目中的1、2、5项拆除，但没有拆除第3项地面垫高部分及第4项地面砖。另，陆成伟曾委托广东人信工程咨询有限公司对厂房修复工程造价进行评估，陆成伟为此支付评估费5000元，该公司出具《陆成伟厂房修复工程招标控制价编制报告书》，该报告书其他项目计价表部分对郭尧生拆除或破坏的电线、插座、灯具等设施恢复安装的估价为6000元，而《工程造价咨询报告书》第六条鉴定方法及说明中第5点说明：“原告方提供的‘陆成伟厂房修复工程招标控制价’预算书安装部分的‘其他项目计价表’的暂列金额6000元（根据租赁合同规定期满后电线、插座、灯具等归甲方所有，但乙方拆除运走或损坏，此项费用含恢复安装）没有相应的资料，我司无法鉴定，不包含在本次鉴定费中。”一审法院认为，陆成伟、郭尧生之间签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，一审法院予以确认。关于《租赁合同》的解除。双方均同意解除合同，但陆成伟主张合同解除时间为2018年11月30日，郭尧生则认为合同解除时间应为2018年12月31日。经审查，郭尧生在2018年11月30日通过微信聊天告知陆成伟不再租赁厂房，陆成伟称“好的，那约个时间办理一下终止合同的手续吧！把钥匙交回给我”。上述过程为陆成伟、郭尧生对解除涉案《租赁合同》的磋商过程，陆成伟表示须另行约时间办理终止合同的手续，但双方实际并未签订解除合同的协议。而陆成伟、郭尧生双方均确认郭尧生于2018年12月1日将厂房钥匙归还陆成伟，陆成伟即对厂房进行加锁，可见郭尧生实际于2018年12月1日向陆成伟归还了涉案厂房，陆成伟也在当日实际控制了厂房，故涉案《租赁合同》的解除时间应为2018年12月1日。关于陆成伟收取的保证金11370元、电费押金3500元是否需要退还郭尧生。《租赁合同》第八条约定，郭尧生中途解除合同，必须提前三个月通知陆成伟，陆成伟不予退还租赁保证金。本案租赁合同于2020年7月8日到期，郭尧生中途向陆成伟提出解除合同，属于违约，陆成伟诉请其收取的保证金11370元无需退还郭尧生，理据充分，一审法院予以支持。关于电费押金，《租赁合同》约定因郭尧生生产需求增容28KVA，郭尧生同意交3500元，作为基本电费押金，如合同到期郭尧生不再续租，从空置之日起6个月内所增容的28KVA的基本电费由郭尧生支付，如能正常出租则将押金退还郭尧生。本案陆成伟厂房原电量为22KVA,因郭尧生生产需求而增容28KVA，达到配电50KVA。郭尧生解除租赁后，并未提供证据证明其向佛山市华某科技投资有限公司申请解除了增容的配电，而陆成伟于2019年9月才将厂房重新出租，根据上述合同约定，郭尧生应支付从空置之日起6个月内所增容的28KVA的基本电费，每KVA基本电费为23元，6个月基本电费为3864元（23×28×6）。陆成伟并未主张该笔费用，而诉请没收电费押金3500元，数额与该笔费用相近，合法有据，一审法院予以支持。关于陆成伟主张因郭尧生未提前三个月通知陆成伟解除《租赁合同》而要求郭尧生支付的2019年1月和2月的租金、基本电费、物管费、电梯费、公共设施电费分摊等费用。虽然《租赁合同》第八条约定，郭尧生中途解除合同，必须提前三个月通知陆成伟，通知期间租金照常缴交，但郭尧生在2018年12月1日已将钥匙归还陆成伟，陆成伟亦通过加锁行为实际控制了厂房，故实际郭尧生在通知陆成伟解除合同后未再使用涉案厂房，陆成伟诉请郭尧生支付其未使用厂房期间的租金及其他费用，明显不合理，一审法院对陆成伟的该项诉请不予支持。关于陆成伟要求郭尧生支付2018年11月的基本电费1150元及公共设施电费分摊22.5元。郭尧生向一审法院提交的《确认书》已确认其未向佛山市华某科技投资有限公司缴纳上述电费。而陆成伟已提供《收据》《佛山市华某科技投资有限公司确认函》等证据证实其代郭尧生缴纳了上述费用，故一审法院确认郭尧生应向陆成伟支付2018年11月的基本电费1150元及公共设施电费分摊22.5元，共计1172.5元。至于郭尧生辩称的其向佛山市华某科技投资有限公司缴纳了4100元电费押金及用押金抵扣电费的意见，系其与佛山市华某科技投资有限公司的关系纠纷，与本案没有关联。关于陆成伟诉请的损失，包含2018年12月份的基本电费1150元，2019年3月至8月的基本电费6900元、租金37524元、物管费3100.68元、电梯费600元。本案中，双方于2018年12月1日解除合同，应该给予陆成伟合理的时间另行将厂房租赁，在此期间造成的租金损失应由郭尧生承担。一审法院酌定以三个月时间作为陆成伟另行出租厂房的合理期限，超出的部分应作为陆成伟不积极寻求出租而自行扩大的损失。由于陆成伟已没收郭尧生缴纳的保证金（两个月租金），而且郭尧生已向陆成伟缴纳了2018年12月的租金，故陆成伟的损失已经得到了弥补，陆成伟上述诉请，理据不充分，一审法院不予支持。关于陆成伟诉请的评估费5000元，该费用是由陆成伟自行委托评估机构进行评估而产生，并未与郭尧生协商一致，诉讼中一审法院亦重新委托鉴定机构进行了评估，故该项费用系陆成伟自行支出而产生的非必要费用，一审法院对陆成伟要求郭尧生支付上述费用的诉请不予支持。关于陆成伟诉请的将厂房恢复原状所产生的费用。《租赁合同》约定租赁期满，如郭尧生不再续租，所有入墙入地的固定装修、临时建筑物和水电设施均属陆成伟所有；又约定，如陆成伟要求郭尧生拆除厂房间墙，郭尧生须自行拆除，费用由郭尧生负责。一审法院认为，上述约定应理解为租赁期满后，陆成伟有需要的固定装修、临时建筑物和水电设施可归陆成伟所有，陆成伟不需要的厂房间墙，郭尧生须自费拆除。本案中，郭尧生作为违约方，亦未提供证据证明其对厂房添附的建筑设施取得了陆成伟的同意，应依照合同约定，按陆成伟的要求，对陆成伟不需要的添附设施进行拆除，不能拆除的，应照价赔偿。本案中，陆成伟确认对郭尧生在租金期间添附的地砖和地面垫高部分进行了利用，并未拆除，而对厂房的隔墙、天花、隔墙位置地面、风管及风机进行了拆除及地面修复，对应《工程造价咨询报告书》鉴定造价项目第1、2、5项，该三项的评估造价为57057.15元（28552.82元+24154.99元+4349.34元）。至于厂房原有的电线、插座、灯具等，根据《租赁合同》反映，陆成伟将厂房提供给郭尧生时，郭尧生是可以正常使用水电设施的，陆成伟提供的证据中厂房出租给郭尧生前的6张照片及华某工业大厦厂房买卖合同附件1装饰设备标准亦证实涉案厂房配有用电设施。但由于上述设施已被拆除或损坏，佛山市粤某工程造价咨询事务所有限公司无法进行鉴定，一审法院采信陆成伟委托的广东人信工程咨询有限公司出具的《陆成伟厂房修复工程招标控制价编制报告书》中对该项目设施恢复安装的评估价6000元。综上，一审法院确认郭尧生须向陆成伟支付厂房恢复原状所产生的费用63057.15元（57057.15元+6000元），陆成伟诉请超出的部分，一审法院不予支持。关于鉴定费4000元，系郭尧生不主动将涉案厂房恢复原状，并对陆成伟自行委托评估产生的评估报告不予确认，要求一审法院重新鉴定而产生，该项费用应由郭尧生承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、陆成伟、郭尧生于2015年6月24日签订的《租赁合同》于2018年12月1日解除；二、陆成伟向郭尧生收取的保证金11370元、电费押金3500元，无需退还郭尧生；三、郭尧生应于判决发生法律效力之日起十日内向陆成伟支付2018年11月的基本电费1150元及公共设施电费分摊22.5元，共计1172.5元；四、郭尧生应于判决发生法律效力之日起十日内向陆成伟支付厂房恢复原状所产生的费用63057.15元；五、驳回陆成伟的其他诉讼请求。如果郭尧生未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3808.94元，由陆成伟负担1832.05元，由郭尧生负担1976.89元；鉴定费4000元，由郭尧生负担。二审期间，陆成伟向本院提交新的证据如下：涉案厂房现状照片6份，拟证明陆成伟已拆除众多隔墙，拆除隔墙位置地面及修复地面砖，拆除风管和风机。二审期间，郭尧生向本院提交新的证据如下：照片2份，拟证明2020年8月29日和2020年11月2日两次拍摄的照片均有风机和风管。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院经核查认为，郭尧生对陆成伟提交的证据的真实性无异议，本院予以确认。因陆成伟已举证证明风管和风机被拆除，郭尧生提交的照片拍摄时间在陆成伟提交的照片之前，故本院不作为定案依据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.郭尧生应否向陆成伟支付2018年12月基本电费、2019年1月、2月的租金、基本电费、物管费、电梯费和公共设施电费分摊费用以及经济损失48124.68元；2.郭尧生是否应向陆成伟支付恢复原状费用。一、关于郭尧生应否向陆成伟支付其主张的各项费用问题陆成伟和郭尧生于2015年6月24日签订的《租赁合同》为双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。郭尧生在2018年11月30日向陆成伟提出不再租赁涉案厂房，其时合同约定的五年履行期限尚未届满。陆成伟同意终止租赁合同关系后，涉案厂房的钥匙由郭尧生于2018年12月1日交付给陆成伟。一审法院据此认定双方就涉案厂房建立的租赁关系于2018年12月1日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因郭尧生自2018年12月1日后不再使用租赁物，且已交齐2018年12月的租金。一审法院结合郭尧生的违约情节，判决陆成伟没收郭尧生保证金11370元（即两个月租金）和电费押金3500元，足以弥补陆成伟因郭尧生提前终止合同而遭受的损失。故陆成伟上诉请求郭尧生继续支付2019年1月和2月的租金、基本电费、物管费、电梯费和公共设施电费分摊费用，以及包括2019年3月至8月的租金、基本电费、物管费、电梯费合计48124.68元缺乏依据。在郭尧生提前终止租赁关系的情况下，租赁合同亦未约定需支付基本电费，故陆成伟请求郭尧生支付2018年12月的基本电费不应得到支持。二、关于郭尧生是否应向陆成伟支付恢复原状费用的问题《租赁合同》约定如果陆成伟要求郭尧生拆除厂房间墙，郭尧生必须自行拆除，该项费用由郭尧生负担。而且二审中陆成伟提交的照片足以证实其对郭尧生建设的隔墙、风管和风机等进行拆除，并进行了修复。故一审法院根据佛山市粤某工程造价咨询事务所有限公司出具的《工程造价咨询报告书》载明的拆除隔墙、天花、隔墙位置地面、风管和风机及修复费用，判决郭尧生向陆成伟支付恢复原状费用57057.15元，并无不当，本院依法予以维持。关于陆成伟单方委托鉴定机构进行评估产生的费用5000元，陆成伟委托的广东人信工程咨询有限公司出具的总价为65985元的《陆成伟厂房修复工程招标控制价编制报告书》中除了电线、插座、灯具部分6000元，其他部分与一审法院委托鉴定机构出具的《工程造价咨询报告书》鉴定项目存在重合。即陆成伟单方鉴定的金额中被法院支持的部分为9%。而一审法院已经判决郭尧生承担法院委托鉴定的全部费用4000元，故一审法院判决陆成伟承担其单方委托的鉴定费用5000元，并无不当。本院依法予以维持。综上所述，陆成伟、郭尧生的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2794.57元，由陆成伟负担1568.15元，由郭尧生负担1226.42元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年十二月七日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏