浙江省平阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0326民初3954号原告：温州中梁物业服务有限公司，住所地浙江省温州市鹿城区锦江路**深蓝大厦**。法定代表人：刘珍培，总经理。委托诉讼代理人：应仲明，浙江瓯鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：周志表，浙江瓯鼎律师事务所律师。被告：平阳县中梁府置业有限公司，住所地，住所地浙江省温州市平阳县鳌江镇火车站广场路景煌公司综合楼**402iv>法定代表人：姜风，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：罗爱缘，浙江望舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：董慧敏，浙江望舟律师事务所律师。原告温州中梁物业服务有限公司（以下简称中梁物业公司）诉被告平阳县中梁府置业有限公司（以下简称中梁府置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理，依法适用简易程序分别于2020年10月9日、2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告中梁物业公司委托诉讼代理人应仲明、被告中梁府置业公司委托诉讼代理人罗爱缘到庭参加诉讼。期间原告中梁物业公司、被告中梁府置业公司申请庭外和解30日。本案现已审理终结。原告中梁物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告中梁府置业公司支付拖欠的物业管理费1038396元；2.判令被告支付滞纳金（以1038396元为基数，每日按照千分之一计算至缴清全部物业管理费之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告当庭变更第一、二项诉讼请求，即1.判令被告中梁府置业公司支付拖欠的物业管理费558716元；2.判令被告支付滞纳金（以558716元为基数，每日按照千分之一计算至缴清全部物业管理费之日止）。事实与理由：2016年4月12日，原告中梁物业公司与被告中梁府置业公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告中梁物业公司对被告中梁府置业公司开发建设的“平阳中梁锦园”进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行约定，同时约定了逾期缴纳物业管理费用的按照应付金额每日千分之一收取违约金。2018年1月20日，原、被告又签订《平阳中梁锦园前期物业服务合同商业部分补充协议》，约定由原告中梁物业公司对被告中梁府置业公司开发建设的“平阳县中梁百悦广场”进行物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行约定，同时约定了逾期支付物业管理费用的，按照应付金额每日千分之三收取违约金。签订上述合同后原告依约提供物业管理服务，但被告却没有按时向原告缴纳物业管理费用。自2018年1月20日至2019年12月19日，被告拖欠物业管理费共计103896元。期间原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，至今未缴纳。在诉讼过程中，原告补充陈述：1.被告中梁府置业公司于第一次庭审结束后支付了已开具发票对应金额的物业管理费用合计479680元，包含押金100000元、增派人员费用15300元、2019年4月20日至2019年7月19日物业管理费364380元；2.原告中梁物业公司于第二次庭审结束后向被告中梁府置业公司开具剩余物业管理费发票，并邮寄至被告处。被告中梁府置业公司答辩称：1.对原、被告双方签订《前期物业服务合同》《平阳中梁锦园前期物业服务合同商业部分补充协议》无异议；2.本案尚不具备支付物业管理费条件。在物业管理服务期间，原告未按照合同约定提供物业服务。另因双方签订的合同中明确约定，每季度的物业管理费具体金额根据物业服务质量考核办法进行现场考核确定，且付款前需原告提供相应金额的增值税专用发票。经审理本院认定本案事实如下：2016年4月18日，原告中梁物业公司因平阳中梁锦园商住项目前期物业管理需要，选聘被告中梁府置业公司提供前期物业管理服务并与之签订《前期物业服务合同》。2018年1月20日，原告中梁物业公司与被告中梁府置业公司签订《平阳中梁锦园前期物业服务合同商业部分补充协议》，合同约定：5.2.临时额外服务费用，本商业如遇开业或重大商业营销活动，中梁府置业公司需要中梁物业公司增派工作人员的，中梁府置业公司需提前十日以工作联系单形式通知中梁物业公司，告知相关活动流程及需中梁物业公司配合事项，由中梁物业公司三日内出具书面回复意见，经双方盖章确认后生效，并以此作为结算依据，增派工作人员综合人工单价为300元/人/天。6.1.本商业的物业费为1457520元/年，此费用包干，已包含税费、管理费、员工工资、耗材、福利、设备折旧、利润等费用不因为其他任何原因上涨。6.2.结算方式为按季度预付。6.3.第一季度物业管理费在中梁物业公司全部工作人员齐备后5个工作日内支付当年物业费的25%，之后每季度的物业管理费在当季第一个月的15日内支付给中梁物业公司。具体金额根据物业服务质量考核办法进行现场考核，并依据质量考核办法对中梁物业公司现场服务进行考核与相应扣款，前一季度扣款体现在下季度付款金额内，最后一季度扣款从履约保证金内扣除。6.5.中梁府置业公司付款前，中梁物业公司应提供相应金额之合法有效的增值税专用发票，如中梁物业公司逾期提供发票的，则中梁府置业有权顺延相应的期限付款，但中梁物业公司不得以此为由拒绝或者延期履行本协议。7.1.协议签订后30个日历日内，中梁物业公司向中梁府置业公司支付100000.00（壹拾万元整）作为服务履约保证金，作为中梁物业公司妥善履行合同义务的担保。7.2.服务期限届满，在于双方结算付清物业管理费后的15个工作日内，中梁物业公司可要求中梁府置业公司退还履约保证金余额（不计利息）。9.协议期限以“进场通知书”起至《平阳百悦广场前期物业服务合同》终止而终止。10.4.双方同意，中梁府置业公司逾期支付物业管理费的，每逾期一天应按照应支付费用的3‰向中梁物业公司支付违约金。2019年12月5日，原告中梁物业公司、被告中梁府置业公司于百悦广场办公室协商“平阳县中梁百悦广场”项目物业服务单位解约撤场相关事宜，并由原告中梁物业公司代表汪龙、陶雷、被告中梁府置业公司代表马海程在会议纪要上签字确认。纪要载明：截止到2019年12月7日所欠费用：押金100000元，2018.5.59（笔误，实为2018.5.29）开票15300元，2019.6.11开票364380元（服务期间2019.4.20-2019.7.19），还未开票的金额558716元（服务期间2019.7.20-2019.12.7），上述总计欠款：100000+15300+364380+558716=1038396。2020年10月，被告中梁府置业公司支付已开具发票的各项物业管理费用479680元。以上事实有当事人的陈述、原告企业信息、被告企业信息、《平阳中梁锦园前期物业服务合同》《平阳中梁锦园前期物业服务合同商业部分补充协议》、发票回执单、增值税发票、中国工商银行业务回单、提前终止合作函、催讨物业管理费函、增派人员费用付款申请、会议纪要、考勤记录等证据予以证实。本院认为，合法的服务合同关系受法律保护。原告中梁物业公司与被告中梁府置业公司签订的物业服务合同合法有效，本院予以确认。原告中梁物业公司提供了物业服务，被告中梁府置业公司理应按约定支付物业管理费。（一）关于物业服务期限。本案中，被告中梁府置业公司辩称物业服务期限自2018年1月20日起至2019年10月31日终止，但无法明确2019年11月1日至2019年12月7日期间平阳百悦广场的物业服务提供方，亦未提供相应证据予以证实。本院认为平阳百悦广场系大型商业综合体，商场的正常运营必然需要持续、稳定的物业管理服务做保障，被告中梁府置业公司作为平阳百悦广场的开发建设方对商场物业管理服务提供者不知情，不符合常理。再则，2019年12月5日的会议纪要上载明“确定由温州中梁物业服务有限公司承包的百悦广场保洁工作和部分保安工作在2019年12月7日正式终止，并解除合约关系”，被告中梁府置业公司代表马海程业已在会议纪要上签字确认。故本院认定原告中梁物业公司提供物业服务期限为自2018年1月20日起至2019年12月7日止。（二）关于物业管理费。原告中梁物业公司于诉讼过程中自认被告中梁府置业公司于第一次庭审结束后已支付各项物业管理费合计479680元，本院予以确认。被告辩称付款前原告有先履行义务即开具增值税发票，本院认为涉案合同虽约定以原告开具发票为被告付款前提，但税务发票体现的是国家与纳税人的纳税关系，是一种行政管理行为而非合同法上法定的先履行抗辩事项，况且原告中梁物业公司业已就会议纪要上已结算的2019年7月20日至2019年12月7日的物业管理费558716元开具对应的增值税发票并邮寄至被告处，被告理应承担支付责任。（三）关于滞纳金。双方虽约定了物业费逾期支付的滞纳金按照应支付费用的3‰支付，但对物业费支付期限即滞纳金起付时间约定不明，应按没有约定处理。故原告主张被告支付滞纳金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条的规定，判决如下：一、被告平阳县中梁府置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州中梁物业服务有限公司物业管理费558716元元；二、驳回原告温州中梁物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9387元，减半收取4693.50元，由平阳县中梁府置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 钟文善二〇二〇年十二月四日代书记员 曾 倪附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。