北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初6417号原告：齐锦韬，男，1937年11月21日出生，汉族，退休，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：韩向琴，北京兴展律师事务所律师。被告：裴保森，男，1962年9月8日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：裴强，男，1988年9月16日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：邵凤雪，女，1987年12月2日出生，汉族，无业，住北京市通州区。三被告共同委托诉讼代理人：于娜，北京浩勤律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：刘玮，北京浩勤律师事务所实习律师。原告齐锦韬与被告裴保森、裴强、邵凤雪房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。齐锦韬的委托诉讼代理人韩向琴，裴保森、裴强、邵凤雪的委托诉讼代理人于娜、刘玮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。齐锦韬向本院提出诉讼请求：判决三被告返还原告拆迁利益1694140.50元；判决三被告承担诉讼费。事实和理由：2000年10月29日，齐锦韬、裴保森签订《房产买卖协议书》，2018年5月30日，上述协议被法院判决无效。裴保森之子裴强作为被腾退人，邵凤雪系裴强配偶，裴强、邵凤雪应与裴保森一起承担返还拆迁利息责任。根据拆迁档案，涉案房屋补偿金额为1888281元，裴强选择回迁安置房，拆迁利益还包括150万元弃楼补贴，原告要求全部拆迁利息的50%即1694140.50元。裴保森、裴强、邵凤雪辩称，诉争房屋是青云店镇的拆迁，而原告现在的户籍是城镇居民，被告户籍是青云店镇，1999年9月19日村委会和镇政府确认了诉争房屋权利人是裴强，且以裴强和邵凤雪的名义签订拆迁协议，所以我们认为补偿款是对宅基地的补偿，原告作为城镇居民无权要求分割；拆除腾退相关奖励费用和补助是裴强和邵凤雪作为被腾退人的奖励和补偿，应该归个人所有，对方无权要求分割；对于对方起诉要求的弃楼款，我们并没有实际取得，且我们认为弃楼款与安置房优惠的购房资格都是裴强作为被安置人以及青云店村民享有的权利，是与身份关系有对应的权利，对方无权要求分割；关于房屋重置成新价、附属物补偿，因为在2013年后裴强对院内房屋整体进行了翻建，且根据拆迁档案可以看出，经过翻建的事实，我们认为拆迁补偿款中的重置成新价以及装修附属物补偿应该归被告所有；原告违背诚实信用原则，不应该使原告因合同无效而获益，被告从购买房屋至今一直在这里居住，且对房屋进行翻建，原告以合同无效为由要求分割拆迁款，根据纪要32条规定，确定合同的无效后，财产返还或者折价补偿时，要根据诚实信用原则不能使不诚信的当事人因为无效合同获益，同时最高法院在相关理解与使用的书中作了相应解释，表示对于试图利用合同无效获益的一方可以考虑少分或者不分，请求驳回原告起诉。本院经审理认定事实如下：裴保森、裴强户籍位于青云店镇三村三德云北街**，户别为农业家庭户，裴强系裴保森之子，邵凤雪系裴强配偶。齐锦韬户户籍位于北京市大兴区黄村镇兴华南里******，非农业家庭户。齐锦韬、裴保森于2000年10月29日签订《房产买卖协议书》，约定齐锦韬将坐落于青云店二村一大队的一处房产卖于青云店三村裴保森，议定卖价9000元整，所卖房产，北房4间，西厢房2间，东厢房1间，共计7间房，一经签字盖章后，房产归被告裴保森所有，在东厢房后边有一跨院，约12平米。后齐锦韬收到裴保森交付购房款8900元（少收100元作为以后发生税费事项时使用），齐锦韬将涉案房屋交付裴保森。齐锦韬曾起诉裴保森确认合同无效纠纷，我院作出（2018）京0115民初777号民事判决书，判决齐锦韬与裴保森于2000年10月29日签订的《房产买卖协议书》无效。2019年涉案房屋涉及拆迁。裴保森同意将其购买的涉案房屋产权人变更为裴强，签订宅基地被腾退人名称变更表，并经青云店镇三村三村委会、青云店镇人民政府规划建设与环境保护办公室盖章。根据拆迁档案，入户调查登记表登记人员有裴强、邵凤雪，涉案房屋包括南北二排房屋，成新程度为九成。裴强与北京青云祥合建设发展有限公司就拆除腾退涉案房屋及院落签订腾退补偿协议及补充协议，约定腾退宅基地面积为184.97平方米、房屋建筑面积为143.79平方米，被腾退人裴强按照确权面积计算回迁房选房指标150平方米，腾退补偿金额包括区位补偿价款832365元、房屋重置成新价173100元、装修及附属物补偿款131794元、房屋综合定额补偿费5060元、宅基地内未建房奖励费40356元、资源节约和垃圾减量奖励16472元、工程配合奖100000元、搬家补助费7399元、创业补助10000元、设备迁移补助费1755元、环境贡献奖30000元、签约速度将200000元、房屋周转费339980元，共计1888281元，裴强签订安置房购房清单选购安置房总面积169.99平方米，包含北京市大兴区1地块1-1号楼2单元2704室、北京市大兴区6地块6-4号楼1单元0301室，安置房总价988933元，扣除安置房购房款后，剩余拆除腾退补偿金额为899348元。被告方提交上海银行交易明细，证明裴强银行账户于2019年10月24日存入899348元，并于2019年11月5日支取。被告方提交村委会证明、拆除腾退公告、照片打印件，主张裴保森在三村三无宅基地，本次拆迁全部权益应归被告方，被告方在拆迁前对涉案房屋进行翻建与装修。齐锦韬对上述证明的真实性不予认可，对证明目的不认可，认可被告进行了装修，但整体房屋没有推翻重建，齐锦韬提交2017年1月15日青云店镇二村一村委会出具的《申请书》，载明涉案房屋为齐锦韬于1989年底修建，包括北房四间、东厢房一间、西厢房两间。齐锦韬据此认为涉案拆迁房屋系其所建，被告方对该《申请书》的真实性、证明目的不认可，认为拆迁档案显示拆迁之前涉案房屋为北房4间、南房5间，没有东西厢房，拆迁前房屋系被告方翻建和装修。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，齐锦韬与裴保森签订的涉案房屋买卖合同已被生效判决确认无效，裴保森同意裴强就涉案房屋签订相应住宅房屋拆除腾退补偿协议，邵凤雪作为涉案腾退房屋户内人员及裴强的配偶，齐锦韬有权就因合同无效，被告方无法返还涉案房屋产生的损失要求裴保森、裴强、邵凤雪赔偿。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告主张拆除腾退的房屋原系齐锦韬于1989年所建，被告方不予认可，表示经过翻建和装修，本院认为原告提交的《申请书》与拆迁档案载明的房屋位置、成新程度不符，证明被拆迁房屋经过被告方的翻建和装修，故对原告的主张不予采纳。本案争议焦点为齐锦韬的损失如何确定或者涉案房屋的拆迁利益如何分割。本院认为齐锦韬作为房屋出卖方在签订房屋买卖协议近18年后起诉合同无效，有违诚实信用原则，其应对合同无效负主要过错，裴保森并非涉案房屋同一集体经济组织成员，其对合同无效亦负有过错。结合本案证据及原、被告陈述，本院对齐锦韬的损失认定如下：关于区位补偿款，被告方虽提交相应名称变更表等，但并非宅基地使用证，不能证明裴强取得了涉案房屋集体经济组织成员或相应的宅基地使用权。根据双方过错程度及因合同无效所受的损失、被告方因拆迁取得的拆迁利益，本院酌定被告方给付齐锦韬249709.50元。关于房屋重置成新价、房屋装修及其他附属物定额补偿费、房屋综合定额补偿费，本院认为双方买卖合同无效的理由主要是因为宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，裴保森已给付齐锦韬相应购房款，并对涉案房屋进行翻建和装修，现涉案房屋已被拆迁并有相应地上物补偿，合同无效不影响被告方取得相应地上物补偿权利，根据双方过错程度，本院对齐锦韬关于房屋重置成新价、房屋装修及其他附属物定额补偿费、房屋综合定额补偿费的分割请求，不予支持。关于未建房奖励费、资源节约和垃圾减量奖励费、工程配合奖、搬家补助费、创业补助费、设备迁移补助费、环境贡献奖、签约速度奖，根据拆迁政策，上述奖励、补助系对实际占有使用人的补偿、系被拆除腾退人在规定的期限届满前拆除腾退的补偿、系裴强个人因有意愿经营，经有关部门批准获得，齐锦韬要求分割，依据不足，本院对此不予支持。关于被拆除腾退人及房屋安置人的认定并非本案民事诉讼处理范围，周转费是发放给拥有选房指标而放弃选房，选择货币补偿的被腾退人和选择房屋安置的被拆除腾退人的，本案拆除腾退档案显示，裴强系涉案房屋被拆除腾退人和被安置人，齐锦韬无权主张该项费用。关于弃楼款，根据拆迁档案显示，被告方未取得弃楼款，同时，齐锦韬并非涉案房屋被拆除腾退人，其主张弃楼款，缺乏事实、法律依据，本院不予支持。综上，本院根据合同双方对合同无效的过错及损失情况，结合涉案房屋拆迁政策，依法确定裴保森、裴强、邵凤雪给付齐锦韬拆迁利益249709.50元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、裴保森、裴强、邵凤雪给付齐锦韬249709.50元（于本判决书生效后十日内履行）；二、驳回齐锦韬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20047元，由齐锦韬负担17092元（已交纳），由裴保森、裴强、邵凤雪负担2955元（于本判决生效之日起七日内给付齐锦韬）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郭艳飞二〇二〇年十二月八日书记员  高惠军