北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初14176号原告（反诉被告）：北京市小汤山现代农业科技示范园有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇后蔺沟村。法定代表人：蒲志超，董事长。委托诉讼代理人：陶鑫，北京市博缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵慧敏，女，1981年4月28日出生，汉族，本公司员工。被告（反诉原告）：北京轩益兴生物技术有限公司，住所地北京市昌平区小汤山现代农业科技示范园东区18楼-101。法定代表人：侯宗助，董事长。委托诉讼代理人：韩刚，北京市天沐律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市小汤山现代农业科技示范园有限公司（以下简称示范园公司）与被告（反诉原告）北京轩益兴生物技术有限公司（以下简称轩益兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）示范园公司的法定代表人蒲志超及其委托诉讼代理人陶鑫、赵慧敏，被告轩益兴公司的法定代表人侯宗助及其委托诉讼代理人韩刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。示范园公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付其于2014年1月1日之前欠付原告的租金及水电等各项费用，共计1099397.97元；2.被告向原告支付其于2014年1月1日至2017年10月31日期间欠付原告的租金及水电等各项费用，共计2695438.22元；3.被告支付上述费用迟延履行期间的费用；4.本案的全部诉讼费用均由被告承担。事实与理由：被告于2002年开始陆续租赁原告三栋温室大棚，双方为此签署了书面合同。因被告未能按照双方签署的合同约定按时足额向原告支付温室大棚租赁等费用，原告曾多次催促被告补足，但被告至今未能足额支付。2017年11月20日，被告向原告签署《还款承诺书》，认可其2014年1月1日前共欠付原告租金及水电等费用共计1099397.97元；认可其在2014年1月1日至2017年10月31日期间共欠付原告租金及水电等费用共计5176636.22元，在抵扣原告应付被告的土地及地上物清退款2481198元后，被告仍欠付原告2695438.22元。轩益兴公司辩称，被告提起反诉。被告认为原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。对于第一项诉讼请求，双方在2017年11月20日签订的《还款承诺书》中约定的内容没有商定解决方案，被告同意该部分所欠费用待日后双方商定后解决，原告该部分诉讼请求是双方商定后才能支付，到目前为止条件没有满足。对于第二项诉讼请求，被告认为必须就历史遗留问题达成解决方案才认可数额。第三项诉讼请求，双方是长期的租赁合同关系，在历史问题未解决的情况下，被告没有向原告支付费用，是因原告的问题导致未解决该问题，被告无法拿到原告应该支付的补偿款项，从而影响被告支付《还款承诺书》中的欠款。原告在本案中存在重大过错。原告主张的违约金过高，请求法院进行调整。轩益兴公司提出向本院提出诉讼请求：1.反诉被告支付九天温室腾退补偿费用3482739元及相应利息，利息按照6%的年利率计算，自2012年5月26日至全部补偿费用清偿完毕之日，暂计算至2019年10月23日，利息为1570715.28元，本息合计金额5053454.29元；2.反诉被告返还多收取的供暖费用3100000元；3.本案诉讼费用由反诉被告负担。事实与理由：2003年6月6日，反诉原告与反诉被告就坐落于北京市昌平区小汤山镇后蔺沟村“九天温室”签署一份《温室承包经营合同》，约定将该温室交由反诉原告承包经营。后经双方协商于2012年4月23日达成《解除协议》，反诉原告于2012年5月23日将该温室腾退给反诉被告。但根据原《温室承包经营合同》和该《解除协议》约定，有关反诉原告对温室内追加和改良的设备，包括温室植床、部分供暖设施所有权归反诉被告所有，反诉被告应当在对该设施进行评估后，以评估金额折抵反诉原告应当支付的承包费或租金。现因反诉被告至今未对前述设施等进行审计评估，但根据“九天温室腾退交接清单”显示，反诉原告对“九天温室”追加和改良的设施共计价值3482739元。上述款项除了折抵反诉原告应付反诉被告租金1550000元外，剩余部分应当继续支付给反诉原告。另外，反诉被告在履行土地承包和温室租赁合同期间，未严格按照合同约定履行相关职责义务，存在额外收取反诉原告供暖费、水费和垃圾清运费等重大违约情形。反诉被告承诺园区的一口热水井供反诉原告使用，用于温室加温和保温，每年收取10万元费用，并在承包合同中明确约定。但是反诉被告在2010年开始单方面要求反诉原告按照每年40万元的标准支付额外的供暖费，否则强行收回热水井。反诉原告自2010年开始每年支付额外的供暖费。随后，反诉被告也单方面收回了该热水井。由于调整了计算方式，反诉原告申请变更诉讼请求，多收取的供暖费调整为3100000元。示范园公司辩称，第一项诉讼请求超过诉讼时效，原、被告在2012年4月28日签订的解除协议，明确约定了时间。不考虑时效，对方主张的该项金额为其单方行为缺乏事实及法律依据。所谓的补偿费用，在本金无法确定的情况下，不存在利息。不考虑上述问题，根据腾退交接清单，涉案的设备设施存在老化损坏不能正常使用等问题，被告按所谓的实际投入费用进行主张缺乏事实依据。实际上，处理方式在《还款承诺函》中有说明。第二项诉讼请求超过诉讼时效，温室供暖费在2015年之前。三个温室供暖费在合同中约定了由原告供暖、被告根据实际使用量支付供暖费，被告所谓的热水井是履行土地承包合同，与涉案三个温室供暖无关。在合同履行过程中，被告对供暖费从未提出过异议。结合原被告签订的《还款承诺函》，被告对供暖费用予以认可，且同意缴纳无异议。被告对供暖费的反诉无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年6月6日，示范园公司（甲方、发包方）与轩益兴公司（乙方、承包方）签订《温室承包经营合同》，约定甲方将其所有的10000平米“九天温室”及其相关设施、所占用土地承包给乙方；承包期限自2003年7月1日起，共计15年整；承包费为40万元/年。双方还约定了其他合同权利义务。2012年4月23日，示范园公司（甲方）与轩益兴公司（乙方）签订《解除协议》，约定自本协议签订之日起30日内，乙方完成“九天温室”（租赁标的）的清腾工作，将现租赁标的中属于乙方的种苗搬离，并将租赁标的交付甲方。逾期未完成清腾的，视为乙方放弃租赁标的中乙方剩余物品的所有权，甲方有权自行处置；在乙方完成清腾工作3日内，双方应共同清点租赁标的中乙方对租赁标的追加或改良的设备（如：温室植床、部分供暖设施等）；在完成清点工作3日内，由双方委托审计师事务所或资产评估公司对上述经双方清点后的设备进行审计或评估，审计和评估的时间约为30天；双方同意约定的设备所有权归甲方所有，该设备的价值以约定的审计工作完成后的审计结果或评估工作完成后的评估结果为准，并视为乙方对甲方清偿部分债务的数额，从乙方对甲方的债务中扣除；乙方承诺于2012年4月28日之前另行支付甲方55万元以清偿乙方对甲方的部分债务；在甲方收到乙方支付的55万元后，双方就乙方对甲方的剩余债务问题另行协商。2012年5月25日，示范园公司（甲方）与轩益兴公司（乙方）签订《“九天温室”腾退交接清单》（以下简称《交接清单》），主要内容为“九天温室”于2012年5月23日腾退；从交接当日起，“九天温室”内除与温室功能相关的所有设备、设施外，其他物品轩益兴公司均视为放弃；依照合同对温室内、外设施检查、巡视，温室为钢架结构，顶部及四周阳光板完好，内外遮阴设施完好，降温设施水帘大部分已损坏、已不能正常使用，风扇配套风机、电机共49套且完整，配电系统可正常使用但线路老化，温室内圆艺散热设施完整齐全，但主管道存在漏水情况，基本符合交接条件；温室所使用的水、电表数截止期为交接当日，交接当日水表数为6146、电表数为15474。2017年9月21日，示范园公司（甲方）与轩益兴公司（乙方）签订《协议》，约定因“土地15.5亩及日本三菱温室在内的所有地上物”甲方支付乙方3037863元。2017年11月16日，轩益兴公司在《2017截止到10月三益应付金额明细表》（以下简称《明细表》）上盖章并注明“情况属实。侯宗助。2017.11.16”。《明细表》的主要内容为应付租金5431843.01元、已收租金1320000元、未付租金4111843.01元、应付电费3022902.18元、已收电费1638711元、未收电费1384191.18元、应付供暖费1400000元、已付供暖费620000元、未付供暖费780000元，累计6276034.19元。2017年11月20日，轩益兴公司出具《还款承诺函》（以下简称《承诺函》），载明“我司与贵司分别于2000年9月8日、2001年8月6日、2003年1月1日、2003年6月6日、2007年4月6日共同签订了五份土地及温室承包经营合同，我司按照双方约定使用贵司土地、温室及组培车间，向贵司支付租金及各项费用。经贵我双方核算，截至2017年10月31日我司共欠付贵司租金及水电等各项费用共计6276034.19元。现就还款及其他相关事宜承诺如下：一、关于2014年1月1日前欠款。2014年之前结转费用为￥1099397.97元。因2003年6月6日贵我双方签订《温室承包经营合同》中的温室贵司于2012年4月23日收回、以及2007年4月6日所签订的《土地承包合同》中地热井被贵司收回等历史遗留问题双方尚未商定解决方案，故我司同意该部分所欠费用￥1099397.97元待日后双方商定后解决。二、2014年1月1日至2017年10月31日期间欠款。2014年1月1日至2017年10月31日期间，我司欠付贵司费用共计￥5176636.22元。我司同意以贵司收购我司15.5亩土地及地上物清退款￥3037863元中的￥2481198.00元偿还所欠贵司的部分费用，剩余欠款￥2695438.22元，我司同意采用如下支付方式：1.2018年1月1日至2018年3月31日期间，向贵司还款￥700000.00元整；2.自2018年4月1日起，每月30日前（当月无30日的，以月末最后一日为还款日）向贵司还款￥150000.00元，直至还清贵司所有欠款；3.如我司未按时还款，每逾期一日，向贵司支付应付未付款项千分之三的违约金，直至还清为止，并赔偿由此给贵司造成的全部损失。同时接受贵司对我司因未履行还款所采取的停水、停电等一切措施。4.还款期间，若我司提前终止与贵司之间尚未履行完毕的土地及温室承包经营合同，我司同意于终止土地及温室承包经营合同时一并清偿全部欠款”。诉讼过程中，当事人一致认可双方并未实际进行《解除协议》中约定的审计或者评估，《明细表》中的“三益”指向为轩益兴公司。示范园公司表示相关大棚中的设备设施已经不是腾退时状态，在交接后自己进行了改造并出租给了案外人。轩益兴公司表示主要部件都在，可以进行评估。以上事实，有《温室承包经营合同》《解除协议》《“九天温室”腾退交接清单》《协议》《2017截止到10月三益应付金额明细表》《还款承诺函》以及本案双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：依法订立的合同具有法律拘束力。双方当事人均应按约定履行各自义务。本案中，双方当事人就涉案温室的租赁事宜签订有一系列文件，相关文件均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。庭审中，示范园公司与轩益兴公司均向本院提交了轩益兴公司于2017年11月20日出具的《承诺函》，两份《承诺函》在截至2017年10月31日轩益兴公司欠付示范园公司租金及水电等各项费用总额即6276034.19元是一致的，但2014年1月1日前的欠款数额及2014年1月1日至2017年10月31日期间欠款的数额，两份《承诺函》不一致。由于该《承诺函》系轩益兴公司单方向示范园公司出具，故本院认可示范园公司向本院提交的《承诺函》，对其中的事实予以确认。对于示范园公司的第一项诉讼请求，本院予以支持。首先，根据《承诺函》的内容，轩益兴公司已经确认该数额，仅是表示有历史遗留问题需双方商定后解决，但其并未提供证据证明双方有对相关历史遗留问题进行过沟通协商。其次，《承诺函》中同意抵扣的意见仅为轩益兴公司自述，示范园公司并未表示同意。最后，现轩益兴公司已经就上述历史遗留问题在本案中提出反诉，且双方在本案诉讼过程中并未就该问题达成一致意见。对于示范园公司的第二项诉讼请求，轩益兴公司在《承诺函》中已经确定了数额，并同意以“土地15.5亩及日本三菱温室在内的所有地上物”的清退款3037863元中的2481198元抵扣，且其同时明确了还款的具体方式，现还款期限已过，轩益兴公司理应给付示范公司所欠款项，故本院对示范园公司的该部分诉讼请求予以支持。对于示范园公司的第三项诉讼请求，本院对其合理部分予以支持。首先，示范园公司主张的基数为3794836.19元，而轩益兴公司在《承诺函》中对未按时还款而支付违约金的承诺在“2014年1月1日至2017年10月31日期间欠款”部分，故对于示范园公司主张的超过2695438.22元的基数部分本院不予支持。其次，根据查明的事实，轩益兴公司未按期向示范园公司支付欠款，已经构成违约，但轩益兴公司主张双方约定的此金额过高，请求本院予以酌减。鉴于示范园公司未对其实际损失提供充分证据予以证明，且其主动调整了违约金的计算标准，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额予以酌定。对于轩益兴公司的第一项诉讼请求，本院对其合理部分予以支持。首先，双方当事人并未按照《解除协议》中约定时间委托审计或者评估，而现在涉案大棚已经交付给示范园公司长达八年之久，且示范园公司已经将该大棚另行出租，根据现有证据材料本院无法确认相关设备在双方交接时的状况，故本院对轩益兴公司提交的《资产评估鉴定申请》不予准许。其次，轩益兴公司虽然提交了《3#温室改装设备统计》，但该材料仅为轩益兴公司自行制作，其并未提交证据证明相关内容得到双方共同确认，且示范园公司当庭对该材料亦不予认可。最后，根据查明的事实，本院酌情认定示范园公司应当给付轩益兴公司的补偿款数额。对于轩益兴公司要求示范园公司支付利息的诉讼请求，因双方在相关合同中并未有关于利息的约定，双方均未举证证明自己采取了积极措施履行《解除协议》中的义务，故本院对轩益兴公司的该部分诉讼请求不予支持。对于轩益兴公司的第二项诉讼请求，本院不予支持。首先，轩益兴公司并未提供证据证明其交纳了自己主张的供暖费数额，其提供的银行流水仅有付款数额并未标注具体用途，且其自己亦表示无法区分哪笔费用为供暖费，而根据查明的事实双方之间存在有关于租金、水电费、供暖费等多项经济往来，仅凭该证据本院无法确认轩益兴公司交纳的供暖费数额。其次，在轩益兴公司盖章及其法定代表人签字确认的《明细表》中其已经交纳的供暖费仅为620000元，远少于其要求示范园公司退还的3100000元。最后，在双方关于“三益温室”、“三易温室”、“九天温室”的相关合同中均有需要轩益兴公司支付供暖费的约定。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、北京轩益兴生物技术有限公司于本判决生效后七日内支付北京市小汤山现代农业科技示范园有限公司2014年1月1日前欠款1099397.97元；二、北京轩益兴生物技术有限公司于本判决生效后七日内支付北京市小汤山现代农业科技示范园有限公司2014年1月1日至2017年10月31日期间欠款2695438.22元；三、北京轩益兴生物技术有限公司于本判决生效后七日内给付北京市小汤山现代农业科技示范园有限公司违约金（以2695438.22元为基数，自2019年6月17日起至实际支付之日止，按年百分六计算）；四、北京市小汤山现代农业科技示范园有限公司于本判决生效后七日内支付北京轩益兴生物技术有限公司腾退补偿费用1010000元；五、驳回北京市小汤山现代农业科技示范园有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京轩益兴生物技术有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费37159元，由北京轩益兴生物技术有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费34438元，由北京轩益兴生物技术有限公司负担30172元，已交纳；由北京市小汤山现代农业科技示范园有限公司负担4266元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  张 俊审 判 员  孙 颖人民陪审员  周长明二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  李 杰书 记 员  姜 帆