贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初14807号原告杨兴芝，女，1972年6月14日出生，侗族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）杨再学，贵州万木春律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）吴云梅子，贵州万木春律师事务所实习律师。被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路**。统一社会信用代码：915200007143075654。负责人何斌，系该分公司总经理。委托诉讼代理人（一般代理）周真恩、何大党贵州宪张律师事务所律师。第三人贵州大地联创房地产开发有限公司，住，住所地：贵州省凯里经济开发区香山别苑一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人杨昌鑫，系该公司总经理。原告杨兴芝诉被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）及第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院2020年9月22日立案受理后，依法适用普通程序于2020年12月7日公开开庭进行审理，原告杨兴芝及其委托诉讼代理人杨再学、吴云梅子、被告华融贵州分公司的委托诉讼代理人周真恩到庭参加了诉讼，第三人大地联创房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、不得执行原告购买的位于贵州省凯里市房屋；2、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2015年8月27日，周胤洁将向大地联创房产公司预交的120000.00元购房定金、328028.00元购房款及相应房屋的购房名额转给了原告，原告与大地联创房产公司签订了《商品房买卖合同》，约定由大地联创房产公司将其开发的永乐家园1幢10层05号房屋出售给原告，房屋建筑面积为159.96㎡，总价款为527868.00元，付款方式为分期付款。已付房款447863.00元，剩余部分80005.00元于2017年12月31日付清。原告按约定已支付了首期购房款，大地联创房产公司给原告出具了相应收款收据，余下的购房尾款，因大地联创房产公司一直未给原告办理备案登记，所以原告一直未交纳。2017年12月13日，凯里市人民法院（2017）黔2601执1393号对华融贵州分公司申请执行大地联创房产公司借款合同纠纷一案作出执行裁定书，查封了包含凯里市永乐路28号大地永乐家园1幢10层05号房屋。2020年7月，原告对该执行裁定提出异议，凯里市人民法院于2020年9月4日作出（2020）黔2601执异158号执行异议裁定，驳回原告的异议。原告认为贵院不得执行原告购买的前述房屋。理由如下：一、原告与大地联创房产公司签订了《商品房买卖合同》，购买房屋是发生在人民法院查封之前，购房款是通过银行ＰＯＳ机支付，交易真实，不存在帮助大地联创房产公司转移财产的情形。购买房屋后，原告已对该房屋进行装修，且入住多年，原告对该房屋享有权利。二、依法不得执行原告购买的前述房屋。原告在人民法院查封该房屋前已与大地联创房产公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，合同签订后，当日大地联创房产公司向原告出具购房款收据，原告于当日交纳了房屋维修基金，原告购房是用于居住，且入住多年，永乐家园物业服务中心出具的交费记录显示原告是于2015年9月22日开始向物业交纳各项费用，另有，该房是原告唯一住房，原告支付的购房款已超过合同约定总价款的50％。完全符合排除本案强制执行的法定条件，不得执行原告购买的前述房屋。为了维护原告的合法权益，特依法向人民法院提起执行异议之诉，请依法支持原告的诉讼请求。被告华融贵州分公司未提交书面答辩状，庭审中其委托代理人口头辩称：华融公司对涉案房屋享有经登记的抵押权，根据执行异议复议规定第27条，被告对执行标的享有优先受偿权，案外人需要符合商品房消费者权条件。原告仅是一般买受人，不能排除法院对涉案房屋的执行。且原告与第三人签订的商品房合同没有落款时间，不能确定是在查封前所购买。第三人大地联创房产公司既没有递交书面述称意见，在举证期限内也未向提供任何证据材料。经审理查明：原告杨兴芝系凯里市永乐路28号“永乐家园”小区1幢10层05房业主。被告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司贵州省分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。被告大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。2013年3月19日，华融贵州分公司分别与南充银行贵阳分行、中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行（以下简称：农行南明支行）签订一份《债权转让协议》。协议约定：华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行、农行南明支行对大地建工公司享有的金融债权，南充银行贵阳分行的债权本金为3000万元、农行南明支行的债权本金为5000万元。同日，华融贵州分公司与大地建工公司、大地联创房产公司签订了一份《债务重组协议》。协议约定由大地联创房产公司承担大地建工公司上述债务。大地联创房产公司自愿提供在建工程作抵押担保，并办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》，为此，华融贵州省分公司与大地联创房产公司又签订了一份《抵押协议》。债务重组协议履行过程中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初50号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，本院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地联创房产公司在凯里市“永乐家园”项目10509.46㎡的房产（包括第1幢10层05号住房在内）。杨兴芝得知自己所购的“永乐家园”小区第1幢10层05号住房被查封后，于2020年7月28日以案外人的身份向本院提出执行异议。2020年9月4日，本院作出（2020）黔2601执异158号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人杨兴芝的异议请求。”宣判后，杨兴芝不服裁定结果并于2020年9月22日向本院提起本诉即案外人执行异议之诉。庭审中，因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，本院未能主持到庭双方当事人进行调解。另查明：2015年8月27日，周胤洁将向大地联创房产公司预交的120000.00元购房定金、328028.00元购房款及相应房屋的购房名额转让给原告杨兴芝,原告杨兴芝于同日与大地联创房产公司签订了《商品房买卖合同》，大地联创房产公司向原告杨兴芝出具了购房款收据，注明收到原告杨兴芝购房款447863.00元，尾款80005.00元因大地联创房产公司未给原告杨兴芝办理备案登记，原告杨兴芝未交纳给大地联创房产公司。2015年原告杨兴芝涉案房屋进行装修后入住至今。另：2020年12月4日，原告杨兴芝已将“永乐家园”第1幢10层05号房剩余购房款80005.00元交至本院指定执行账户内。上述事实，有原告杨兴芝的民事起诉状、被告华融贵州分公司的答辩意见以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，可以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。根据原告杨兴芝对本院裁定查封涉案房屋提出执行异议的请求，应认定为排除型执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从双方当事人所举证据来看，原告杨兴芝在法院查封涉案房屋前已与第三人大地联创房产公司签订了商品房买卖合同，从原告杨兴芝提供的支付凭证、收款收据等证据，可以认定原告杨兴芝实际向被告购买了涉案房屋，且装修入住使用多年的事实。原告杨兴芝的诉请符合上述法律规定的四种情形,故原告杨兴芝对涉案房屋享有的权益足以排除法院的执行。综上所述，原告杨兴芝的诉请事实清楚、证据充分、于法有据，本院依法予以支持。被告华融贵州分公司的答辩意见缺乏事实依据，理由不能成立，本院依法不予采纳。被告大地联创房产公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的默认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：不得执行原告杨兴芝购买位于凯里市的房屋。案件受理费60.00元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  滕新红人民陪审员  曾 雁人民陪审员  范正强二〇二〇年十二月十二日法官助理石娟书记员杨昌堡