广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初3211号原告余国清，女，汉族，1977年12月14日生，住广东省东莞市**************单元801。身份证号码：362************663。诉讼代理人曾伟，广东韵文律师事务所律师。被告一陈苏有，男，汉族，1947年9月9日出生，住广东省博罗县******委会陈屋小组。身份证号码：442************031。被告二李端华，男，汉族，1965年2月2日出生，住广东省五华县*******告塘。身份证号码：441************831。上列两被告诉讼代理人顾伟雄、谭锦柏，广东鸿浩律师事务所律师。被告三郭新增，男，汉族，1963年1月2日出生，住广东省东源县曾田镇圩镇**。身份证号码：442************416。被告四张春梅，女，汉族，1965年4月13日出生，住，住广东省东源县曾田镇圩镇**份证号码：442************420。原告余国清诉被告陈苏有、李端华、郭新增、张春梅土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法组成合议庭，并于2020年7月28日、2020年11月10日、2020年11月20日分别公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人曾伟、被告陈苏有、李端华诉讼代理人顾伟雄到庭参加诉讼，被告郭新增、张春梅缺席。本案现已审理终结。原告诉称，原告与两被告于2019年3月10日签订《土地转让协议书》，约定原告以人民币1600000元购买两被告位于惠州市博罗县***********民小组长窖肠（土名），土地使用证号为博府国用（2004）第210335号及博府国用（2004）第2100327的两块土地使用权，被告承诺包过户承担相应的过户费用并应当在合同签订转让书后3个月内把《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》过户给原告。原告依约向两被告支付了土地转让款人民币1600000元，但被告迟迟不履行办理相应的过户手续，原告多次催告，被告均以不同意缴纳税费为由拒绝缴纳税费导致过户手续迟迟无法落实。现两被告已明确表明不履行合同约定且在合同履行期内未按照约定履行相应的过户手续，应当承担相应的违约责任，因此为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原被告双方案涉土地转让协议，并返还土地转让款1600000元及利息（利息自2019年6月11日开始按银行贷款利率计算至实际还清为止）；2、被告向原告支付违约金人民币600000元；3、本案的诉讼费由被告承担。原告对其陈述的事实在举证期限内提交的证据：1、土地转让协议书；2、付款记录、收据；3、李端华与余国清2020年1月3日通话录音；4、陈苏有与余国清2020年1月3日通话录音；5、陈子明与余国清2020年7月9日通话录音；6、李端华与余国清2020年7月13日通话录音。被告一、被告二共同答辩称，被告为由任何违反土地转让协议、违反合同的行为，在合同签订后的2019年5月24日已经和原告到国土部门提交了土地转让的申请，不存在违约行为；2、权属证书未能完成变更登记是因为和相邻的案外人的土地在图纸上有重复的地方，需要收回该相关权属证书同时进行更改，并非被告的原因导致，被告不承担违约责任；3、双方签订的转让协议已经完全履行完毕，被告已经完成了全部合同义务，并且已经将款项交给了中介，原告在合同履行完毕之后申请解除合同，明显不合理，同时导致国土证没有办下来的原因并不是由于被告一、被告二的过错，所以原告要求被告一、二承担违约责任以及利息没有法律与事实依据。被告一、被告二对其辩解在举证期限内提交证据：1、证明；2、身份证、转让协议书、国有土地使用证、建设用地规划许可证；3、不动产权籍调查申请书。被告三、被告四经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书及开庭传票后，在法定期限内未提交书面答辩意见及有关证据。经开庭质证，被告一、二对原告提交的证据1三性均有异议，对证据2没有异议，对证据3、4真实性无异议，合法性、关联性有异议，对证据5真实性、合法性、关联性有异议，对证据6真实性没有异议，合法性、关联性有异议。原告对被告一、二提交的证据1三性不予认可，对证据2真实性、合法性确认，关联性不认可，对证据3真实性确认，关联性不予确认。经审理查明，原告与被告一、二于2019年3月10日签订《土地转让协议书》，协议约定：被告一、二将各自依法取得的位于龙溪镇埔上村委会红星村民小组长窖肠（土名）的土地（土地证号分别为：博府国用（2004）第210335号、博府国用（2004）第2100327号，面积各125平方米，共计250平方米）作价1600000元转让给原告；原告在协议签订后三天内支付首付款600000元，剩余1000000元在土地过户到原告名下三天内付清；协议签订后，两被告需配合原告办理签名过户，否则当违约处理，被告应归还土地款并赔偿600000元损失费，原告签订协议后反悔，则被告没收首付款当违约金。协议签订后，原告依约于2019年3月11日向被告一支付首期土地转让款600000元，并于2019年5月27日向被告一付清余下转让款1000000元。2019年5月24日，原告就上述案涉土地又与被告三、四分别签订转让协议书，协议约定，被告三、四分别将国土证号为博府国用（2004）第210335号、博府国用（2004）第2100327号的土地各作价2000**元，共计400000元转让给原告，庭审中，原告自认并未向被告三、四支付土地转让款。另查一，被告三、四与原告曾于2019年3月11日以转让土地之名向不动产主管部门提交博罗县不动产权籍调查申请书，博罗县国土资源局龙溪国土资源所于2019年3月25日在案涉土地界线示意图的调查附记中“界址明确，权属无争议”一栏划勾并签章。查二，被告庭审中提交一份由博罗县自然资源局龙溪自然资源所出具的证明，内容为：兹有郭新增、张春梅于2019年10月30日到我所换发不动产权证，案件编号分别为201********0020、201********0021。因本两宗土地红线压盖邻宗地数字化测图现需与邻宗地共同调整土地红线界址，现因邻宗地用户地户暂未提供材料用以更正红线，所以本两宗案件搁置至今。查三，案涉两块土地权利登记情况：博府国用（2004）第2100327号土地权利登记人为被告三郭新增；博府国用（2004）第210335号土地登记权利人为被告四张春梅。本院认为，本案系国有土地使用权转让合同纠纷。原告虽与被告三、四分别签订土地转让协议书，但庭审中原告自认该两份协议书并未实际履行，原告并未向被告三、被告四支付过土地转让款，因此原告主张要求被告三、四承担返还土地转让款的责任，无事实及法律依据，本院予以驳回。关于原告与被告一、二之间签订的转让协议书，该协议书虽系双方真实意思表示，但根据被告提供的案涉土地的权利证书显示，案涉土地权利人为被告三、四，被告一、二辩称案涉土地实际权利人为被告一、二，其与被告三、四之间系“挂名”关系，即被告一、二将案涉土地挂于被告三、四名下，但被告一、被告二并未能提供任何证据证明该事实，根据本案现有证据，本院有理由怀疑原告与被告一、二就案涉土地转让一事存在非法目的，故对于原告与被告一、二之间签订的《土地转让协议书》，应认定无效。因《土地转让协议书》已被认定无效，故原告主张解除上述协议已无必要。根据相关法律规定，合同无效，基于合同取得的利益应予返还，故原告现主张要求被告一、二返还土地转让款1600000元，于法有据，应予支持。关于利息，因原告主张的利息属法定孳息，其主张合理合法，予以支持。至于违约金问题，因违约金是基于合同合法有效前提下方可主张，现合同已被认定无效，故原告该项诉请缺乏依据，予以驳回。被告郭新增、张春梅经传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的审理和判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈苏有、李端华在本判决生效之日起十五日内，返还原告余国清土地转让款1600000元并支付利息（利息以1600000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率自2019年6月11日起计算至2019年8月19日；以1600000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至被告还清款日止）；二、驳回原告余国清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24400元（原告已预交24400元），由被告陈苏有、李端华负担17745.5元，由原告余国清负担6654.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  卢东明审 判 员  纪汉雄人民陪审员  苏 华二〇二〇年十二月一日法官 助理  欧辉娟书 记 员  吴淑娴