海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民再59号   原审原告：海南海业诚信投资有限公司，住所地海南省海口市国贸大道海源大厦****。   法定代表人：李雷，该公司总经理。   委托诉讼代理人：宋海龙，甘肃合睿律师事务所律师。   原审被告：海口市秀英区书场村经济合作社，住，住所地海南省海口市秀英区书场村/div>   负责人：王琼军，该合作社主任。   委托诉讼代理人：徐佳欢，海南瑞来律师事务所律师。   原审原告海南海业诚信投资有限公司（以下简称海业公司）与原审被告海口市秀英区书场村经济合作社（以下简称书场村）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院（2013）海中法民二初字第43号民事调解书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年11月10日作出（2020）琼01民监4号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告海业公司的委托诉讼代理人宋海龙、原审被告书场村负责人王琼军及委托诉讼代理人徐佳欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原审原告海业公司诉称，海业公司和书场村于2009年11月18日签订一份《合作建房合同书》，约定以海业公司出资、书场村出地的方式合作建房。书场村提供自有位于海口市秀英区金滩路南侧约合85亩的集有建设用地、海业公司提供建设所需资金。合同约定了收益分配、合作期限、双方权利义务、违约责任等条款。上述合同经海南省海口市椰城公证处公证并出具（2009）椰城证经字第822号《公证书》。合同签订后，海业公司依照合同约定，开展项目建设的前期工作，协助书场村对合作项目的土地进行了现有住户的搬迁及地上附属物的拆迁工作，并支付了赔偿款；对搬迁拆迁后的土地进行了场地平整，修建了围墙等，使合作项目具备了报建开工条件。2010年7月8日，应书场村要求，海业公司借给书场村人民币1220万元，该笔款项书场村用于合作项目的其他支出。上述合同履行过程中，书场村明确表示无力继续履行《合作建房合同书》。依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条之规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”基于以上事实和理由，海业公司特向法院起诉，请求判令：1.书场村向海业公司归还借款人民币1220万元；2.书场村承担本案诉讼费。   原审被告书场村辩称，一、关于双方之间的合同履行情况。2007年7月27日，书场村与海业公司签订《合作建房合同书》，约定书场村以其所有的70亩土地作为出资、海业公司以本项目开发所需资金为出资，组成项目公司，共同经营，共享利润。双方以项目建成的房产分配收益。项目建成后书场村分得房屋建筑面积14800平方米。在取得14800平方米房产后，书场村在项目公司的15％股权与房产自动折抵归海业公司所有，书场村不参与项目公司的其它利益分配。之后发生的与该项目公司相关的事情均由海业公司负责并承担相应的法律后果。该合同附有书场村村民代表大会会议签到表及吴美花等93位村民签名，并同时写明“书场八队以本队位于金滩路南侧那昌田洋七十亩集体用地与海业公司合作建房，其合作方式见《合作建房合同书》。2007年5月30日，经全队村民大会讨论通过，同意以上合作方案”。2009年11月18日，书场村与海业公司签订了一份《合作建房合同书》，约定书场村提供第八生产队拥有的位于海口市金滩路南侧土地[集体土地所有权证号：海口市集有（2008）第000001号]，约85亩与海业公司合作建设住宅小区。项目建成后书场村分得房屋建筑面积14800平方米，取得该收益后，书场村名下15％股权自动转至海业公司名下，书场村不再参与项目公司其他利益分配。项目土地获得《集体土地使用权证》并符合报建条件后的十日内，海业公司向书场村支付1000万元，作为履行合同的保证金。上述保证金在本项目取得施工许可证之日起十日内，最晚于2010年4月30日前，书场村须全额返还给海业公司用于合作项目的建设投入。双方于2009年11月26日将该份合同办理了公证。2009年12月16日，书场村与海业公司在2007年7月27日、2009年11月18日签订合同的基础上，签订了《合作建房补充合同》，就书场村应分得14800平方米房产的处置问题约定如下：因政策原因，双方在合作过程中不再成立项目公司。就《合作建房合同书》约定书场村应分得的14800平方米房产，海业公司以每平方米1500元整体打包回购，共计2220万元，由海业公司分两次支付。书场村在收到回购款后在项目中不再享有其他权益。2010年1月13日，海业公司与书场村签订《房屋产权回购协议书》，书场村将其所应分得的房屋产权合计14800平方米以总价2220万元的价格全部由海业公司回购，回购的方式为，协议签订5日内，海业公司支付首期回购款1000万元至书场村指定账户，合作建房土地过户至海业公司名下后5日内，海业公司将剩余回购款1220万元一次性支付至书场村账户。合同附件由158名房屋所有人及其亲属代表签名。2010年7月6日，书场村与海业公司签订《预借房屋回购款协议》，因书场村需提前支取房屋回购款，海业公司将房屋回购款1220万元给书场村。2010年7月9日，经书场村八队村民大会及村民代表会议讨论通过，1220万元房屋回购款已分配给八队村民。2010年7月10日，双方签订《合作建房合同书》履约及土地使用权归属，明确了海业公司将书场村应得利益以房屋回购款的形式支付后，书场村在合作建房项目中不再享有权益。海业公司向书场村主张偿还1220万元借款没有事实与法律依据。海业公司转给书场村的1220万元实际为书场村在合作中的利润，书场村已向村民发放。二、原审调解书损害了书场村集体的利益，应予撤销并驳回海业公司的诉讼请求。2013年3月25日，海业公司向海口中院起诉要求书场村返还借款1220万元。根据合同的履行情况，该笔款项实为海业公司预先支付给书场村的房屋回购款。书场村考虑到因涉案土地性质无法继续进行开发，海业公司可提出解除合同、依据《合作建房合同书》主张赔偿其所有投资支出及支付500万元违约金、诉讼费，便于2013年7月19日召开书场村八队村民代表会议，讨论《关于海业公司与我经济合作社合作建房所产生的纠纷处理方案》，会议决议如下：先与海业公司谈和解，希望海业公司继续开发，开发完成后从我社所得收益中先予偿还1220万元债务；如海业公司不同意，要求我社必须偿还完借款再谈开发，我社采取第二套方案，与海业公司谈和解，一并核算海业公司的所有支出，一次性解决完双方的纠纷，避免产生违约金及诉讼费等额外损失。经磋商，海业公司否定了书场村提出的方案一，为避免损失扩大，书场村提出一并核算海业公司在土地开发过程中所投入的所有支出，由书场村补偿后，一次性解决双方的纠纷，海业公司放弃违约金的主张。2013年8月19日，书场村八队村民代表召开会议，决议通过：确定与海业公司和解，同意海业公司的付款时间，即2013年9月15日前偿还海业公司1220万元借款；2013年9月30日前偿还海业公司的2904.8万元土地开发支出款。但根据海业公司向法院提交的证据，其在合作开发期间的投资支出有1960万元为工程预算，并未实际支出。综上，原审调解书中的第二项调解事项与事实不符，调解书确认书场村将海业公司并未实际支出的2904.8万元款项偿还给海业公司损害了村集体的利益，应予撤销。   原审诉讼中，双方当事人自愿达成如下调解协议：一、书场村于2013年9月15日前偿还海业公司借款人民币1220万元；二、书场村于2013年9月30日前偿还海业公司补偿款人民币2904.8万元，以补偿海业公司因拆迁、场地平整、修建围墙等为履行合作建房合同所投入资金；三、本案案件受理费248040元，减半收取124020元，由书场村承担。因海业公司已预缴案件受理费95000元，书场村须补缴案件受理费29020元。本院作出（2013）海中法民二初字第43号民事调解书，对上述协议内容予以确认。   本院再审认定案件事实如下：2007年7月27日，书场村与海业公司签订《合作建房合同书》，约定书场村以其所有的位于海口市秀英区金滩路南侧那昌田洋约70亩集体土地使用权作为出资，海业公司以本项目开发所需资金为出资，组成项目公司，共同经营，共享利润。收益分配条款约定双方以项目建成房产分配收益，书场村分得建成后房产14800平方米（建筑面积），可单独建一至两幢六层楼房，其余房产归海业公司所有。合作开发期限条款约定，自协议签订之日起双方合作开始，海业公司应在6个月内依合同约定办理完毕土地性质变更手续，并取得土地使用权证。自项目规划报建开始之日起，海业公司应在30个月内将符合约定的房产交付给书场村。书场村应得房产处理方案及交付标准条款约定，由海业公司按1500元/平方米收购，即海业公司在项目整体报建批准后1个月内，必须无条件将书场村应得的14800平方米房产按1500元/平方米全部收购。回购款也在项目整体报建批准后1个月内一次性支付给村民。书场村村民如需要房产的话，由书场村统计户型和面积交由海业公司设计，房价同样按1500元/平方米计算。违约责任条款约定，如因海业公司原因不能按合同约定期限取得合作用地的国有土地使用权证，书场村有权解除合同，所发生的费用均由海业公司承担。如因不可抗力或政府原因造成不能按期取得国有土地使用权证，或不能按合同约定期限交付书场村房产，则合同期限顺延，顺延的时间不超过半年。本协议生效后，双方都不得单方面将办到项目公司或双方共同名下的土地使用权与他方另行合作、另行转让、出租或抵押。任何一方违反本条规定，除承担300万元违约金外，还须承担由此给对方造成的一切经济损失。如果书场村违约在先，海业公司在向书场村追索违约责任的同时，有权向法院起诉要求继续履行合同；如果海业公司出现上述违约，双方所签订的合同协议自动解除，项目公司亦自动解散，土地归还书场村。   2009年11月18日，书场村与海业公司又签订一份《合作建房合同书》，其内容与前述合作建房合同书基本相同，但违约金从300万元提高到500万元。2009年11月26日，双方向海南省海口市椰城公证处申请办理了上述合同的公证书[（2009）椰城证经字第822号]。同日，书场村与海业公司签订《合作建房补充合同》，约定因政策原因，双方决定在合作过程中不再成立项目公司，在条件成熟时依政策规定直接将土地过户（出让）到海业公司名下，此时由书场村负责召集村民大会，讨论并通过合同项目土地出让事宜。双方就《合作建房合同书》第三条约定书场村应分得14800平方米的房产处置问题约定如下：（一）就合作建房合同书约定书场村应分得的14800平方米房产，海业公司以每平方米1500元整体打包回购，回购款共计2200万元，由海业公司分两次向书场村支付：1、项目取得《集体土地使用权证》并符合报建条件后，书场村须配合完成书场村分配房产的所有权人与海业公司签订房产回购合同，回购合同签订后的三日内，海业公司即支付整体回购款1000万元（由书场村具体分配到权益人）。2、项目土地办理完国有土地出让手续并过户到海业公司名下（或通过司法程序执行至海业公司名下）之日起三个工作日内，海业公司付清剩余全部回购款1220万元，否则视为违约。书场村收到上述2220万元回购款后，在《合作建房合同书》约定的项目中不再享有其他权益，项目的其他权益全部归海业公司享有。该协议书还对其他事项进行了约定。   2010年1月13日，书场村与海业公司签订《合作建房合同书补充协议》约定：一、书场村提供与海业公司开发用地原为85.56亩，现其中有约33亩土地被海口市规划局规划为公共绿地。书场村同意该33亩土地使用权归海业公司所有。二、根据《合作建房合同书》第八条第四款约定，海业公司在本协议签订后的5日内一次性支付1000万元到书场村账户，作为项目合作建设的履约保证金。三、上述履约保证金支付后，海业公司即开始履行实施海业公司须投入的工作和义务。四、双方约定上述保证金自到达书场村指定账户之日起2个月内（2010年4月1日前），书场村须将该保证金全额返还给海业公司，用于本项目的建设投入。五、在书场村收到履约保证金期间，如本项目土地因其他政策原因导致双方无法继续履行《合作建房合同书》，书场村须在3日内将保证金无条件退还给海业公司，双方互不追究责任。六、在书场村收到履约保证金后，如书场村违反《合作建房合同书》或本协议约定，致使合作无法继续履行，书场村须双倍返还保证金，并赔偿海业公司为本项目已支付的各项投资；如海业公司违反《合作建房合同书》或本协议约定，致使合同无法继续履行，则履约保证金归书场村所有，海业公司已支付的各项投资只能无息收回。七、如书场村无法按本协议第四、五条约定返还保证金，或因书场村违约且无法按本协议第六条承担违约责任，则书场村同意将本项目书场村名下的土地使用权提供给海业公司按相关法律程序执行。八、本协议具有强制执行效力，双方均表示同意强制执行。同日，双方向海南省海口市椰城公证处申请办理公证，该公证处作出《具有强制执行效力的债权文书公证书》[（2010）椰城证经字第34号]。   同日，书场村与海业公司签订《房屋产权回购协议书》，约定由于双方合作为初级阶段，房屋尚未开始建设，书场村因其他原因，现决定将其所应分得的房屋产权合计14800平方米以总价2220万元全部由海业公司回购，回购后的市场风险由海业公司自行承担。回购款的支付方式为：本协议签订生效后五日内，海业公司支付首期回购款1000万元到书场村账户；首期款支付后，书场村须协助海业公司将合作建房所用土地过户至海业公司名下，合作建房土地过户至海业公司名下后五日内，海业公司将剩余回购款1220万元一次性支付至书场村指定账户。书场村收到海业公司的全部回购款后，此土地及项目与书场村无关，此项目的所有市场风险及利润均由海业公司承担或享有。本协议生效后任何一方均不得违约，如有违约，违约方除赔偿对方的一切经济损失外，还应按照总回购款的两倍作为罚金赔偿给对方，同时守约方在没有违约的情况下可以提交法院要求继续履行本协议。   2010年1月19日，海业公司以保证金为名转账1000万元给书场村。2010年1月20日，书场村出具了《资金往来（暂收、暂付）专用凭证》。2010年1月26日，书场村八队作出合作建房回购款分配方案，将海业公司所付的1000万元以房产回购款名义分配给该队全体村民。   2010年7月6日，书场村与海业公司签订《预借房屋回购款协议》，根据双方签订的《合作建房合同书》，海业公司在项目建成后按总价2220万元的价格回购书场村分得的全部房屋。现书场村需要提前支取房屋回购款，经双方协商达成如下协议：1、海业公司预借1220万元给书场村。2、如合作项目建成，则上述款项作为房屋回购款支付给书场村。3、如合作项目无法建成，则上述款项在合作建房合同书解除时由书场村归还海业公司，同时书场村按30%的年利率支付利息（不足一年按一年计算）。   2010年7月8日，海业公司以预借款为名转账1220万元给书场村。书场村于2010年7月10日出具了《资金往来（暂收、暂付）专用凭证》。2010年7月9日，书场村八队作出合作建房回购款分配方案，将海业公司所付的1220万元以房产回购款名义分配给该队全体村民。   2010年7月10日，书场村与海业公司签订《确认书》，内容是：鉴于海业公司已提前将书场村在《合作建房合同书》中约定的应得利益按合同约定以房屋回购款的形式全部支付给书场村。为此双方确认：1、书场村在《合作建房合同书》约定的项目中不再享有其他权益，项目的其他权益全部归海业公司享有。2、《合作建房合同书》约定的土地使用权归海业公司所有，书场村对此不存在异议，并积极配合海业公司将土地使用权过户至海业公司名下。   因案涉土地属于集体留用地，不能用于房地产开发项目，不能过户到海业公司名下，双方为此发生纠纷。   上述事实有《合作建房合同书》、《合作建房补充合同》、公证书、《合作建房合同书补充协议》、《房屋产权回购协议书》、转账凭证、《资金往来（暂收、暂付）专用凭证》、《合作建房回购款分配方案》、《预借房屋回购款协议》、《确认书》等证据及当事人陈述在案为凭，并经双方质证，足以认定。   本院再审认为，本案的争议焦点是：一、合作建房合同及其补充协议的效力如何认定；二、书场村应否将预借的房屋回购款返还给海业公司；三、原审调解确认由书场村补偿海业公司各项损失2904.8万元是否错误。   一、关于合作建房合同及其补充协议的效力问题；书场村与海业公司签订的《合作建房合同书》约定由书场村出地、海业公司出资，共同开发建设房屋，建成后书场村分得房产14800平方米，其余房产归海业公司所有。书场村与海业公司签订的《合作建房补充合同》和《房屋产权回购协议书》约定通过回购方式，海业公司向书场村支付2220万元房屋回购款后，土地及项目与书场村无关，该项目的所有市场风险及利润均由海业公司承担或享有。从上述合同约定看，书场村只收取固定利益，不承担经营风险。参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。因此，书场村与海业公司签订的合同名为合作建房合同，实为土地使用权转让合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。书场村将其集体留用土地转让给海业公司用于非农业建设，违反了上述法律的强制性规定，应认定双方所签订的合作建房合同及其一系列补充协议、预借房屋回购款协议均属无效，不受法律保护。   二、关于书场村应否将预借的房屋回购款返还给海业公司的问题；根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，由于书场村与海业公司签订的合作建房合同及其补充协议、预借房屋回购款协议均属无效合同，合作建房不能继续进行，书场村应当将其收取的房屋回购款1220万元返还给海业公司。海业公司诉请书场村返还房屋回购款1220万元并无不当，本院应予支持。   三、关于原审调解确认由书场村补偿海业公司各项损失2904.8万元是否错误的问题。书场村在与海业公司签订调解协议前，未经村民大会集体讨论决定，因此，村委会同意补偿海业公司各项损失2904.8万元，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第八项关于“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”必须经村民会议讨论决定的规定，应认定双方达成的调解协议不符合法律规定。原审未对书场村与海业公司达成的调解协议的合法性进行审查，就对该调解协议予以确认，确有不当，应予撤销。双方如对赔偿款项有争议，可以另案主张。   本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第八项之规定，判决如下：   一、撤销本院（2013）海中法民二初字第43号民事调解书；   二、限海口市秀英区书场村经济合作社于本判决生效之日起十日内向海南海业诚信投资有限公司返还房屋回购款1220万元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费95000元，由海口市秀英区书场村经济合作社负担（已交29020元）。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。   审判长 李家林   审判员 潘 娜   审判员 林 梅      二〇二〇年十二月三十日   法官助理 贺舒楠   速录员 吴虹瑶   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。   人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国村民委员会组织法》   第二十四条涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：   （一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；   （二）从村集体经济所得收益的使用；   （三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；   （五）村集体经济项目的立项、承包方案；   （六）宅基地的使用方案；   （七）征地补偿费的使用、分配方案；   （八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；   （九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。   村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。   法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。