四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初2258号 原告：成都蜀道靓物业管理有限公司，住所地：成都市锦江区梓潼桥西街**********。 法定代表人：毛嘉旗，总经理。 委托诉讼代理人：袁纪芸，四川博业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王永玺，四川博业律师事务所律师。 被告：四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司，住所地：，住所地：成都市武侯区一环路南三段**v> 法定代表人：姚敏，职务不祥。 委托诉讼代理人：丁孟强，男，系公司员工。 原告成都蜀道靓物业管理有限公司（以下简称蜀道靓物业公司）与被告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（以下简称蓝光嘉宝服务公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2020年7月6日、2020年8月10日公开开庭对本案进行了审理。两次庭审中原告蜀道靓物业公司委托诉讼代理人袁纪芸、王永玺，被告蓝光嘉宝服务公司的委托诉讼代理人丁孟强均到庭参加诉讼。案件审理过程中，双方当事人申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告蜀道靓物业公司向本院提出诉讼请求并变更确认诉讼请求如下：1．判令解除双方于2018年11月15日所签《场地使用合同》及补充协议；2．判令蓝光嘉宝服务公司退还场地使用费、物业综合服务费、履约保证金274000元及利息（以274000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自起诉之日起计算）；3．判令蓝光嘉宝服务公司向蜀道靓物业公司赔偿因违约造成的损失580246.9元（当庭变更损失金额为574746.9元）；4．本案诉讼费用由蓝光嘉宝服务公司承担。事实与理由：2018年11月15日，蜀道靓物业公司与蓝光嘉宝服务公司签订《场地使用合同》及补充协议，约定蜀道靓物业公司承租蓝光嘉宝服务公司位于成都市锦江区香槟广场项目的二楼平台场地，面积为130㎡，蜀道靓物业公司租用该场地用于经营花车和露天咖啡。期限为自2018年11月15日起至2021年11月14日止。场地使用费为433962.3元，蜀道靓物业公司需在合同签订时向蓝光嘉宝服务公司支付2018年11月15日至2019年5月14日的半年场地使用费70200元。补充协议约定，蜀道靓物业公司在合同签订时在主合同约定的场地使用费的基础上增加支付2018年11月15日至2021年11月14日期间的物业综合服务费163800元。合同签订后，蜀道靓物业公司按约向蓝光嘉宝服务公司支付了场地使用费、物业服务费、保证金共计274000元，并开始找案外人设计案涉项目的方案，以及制作花车、条陈、灯光，购买电缆、水电改造等准备工作，并设计案涉项目统一衣帽等。香槟广场业主及商家得知蓝光嘉宝服务公司将场地租给蜀道靓物业公司后，不断通过市长热线等方式进行投诉，蜀道靓物业公司于2019年5月1日以及2019年6月30日拟将花车入场时均被城管部门干预而未能成行。城管部门告知开展运营案涉项目应取得50%人数、面积以上的香槟广场业主、商家同意，然后前往相关部门进行备案。但蓝光嘉宝服务公司直至出租场地给蜀道靓物业公司半年后才向附近商家征求意见，且并未通过。造成蜀道靓物业公司不能按时入场运营项目。时至今日已不能实现合同目的。 被告蓝光嘉宝服务公司辩称，1．关于合同解除，蓝光嘉宝服务公司认为蓝光嘉宝服务公司与蜀道靓物业公司签订的场地使用合同及补充协议早已符合合同约定的终止条件，蜀道靓物业公司对于场地的实际情况以及不符合主管部门要求导致入场困难早已知情，但是基于蜀道靓物业公司不愿意放弃案涉场地的承租权，蓝光嘉宝服务公司同意蜀道靓物业公司自身协调政府部门的关系取得同意，但截至目前蜀道靓物业公司仍未取得政府部门的同意，无法入场，因此对蜀道靓物业公司解除合同的主张蓝光嘉宝服务公司予以认可，而且按照合同约定，蓝光嘉宝服务公司早已享有终止合同的权利；2．关于退还费用的问题，结合蓝光嘉宝服务公司合同的目的是蓝光嘉宝服务公司向蜀道靓物业公司提供场地，但是确实蜀道靓物业公司没有实际使用场地，对该部分费用蓝光嘉宝服务公司愿意退还，至今未退还是由于蜀道靓物业公司不愿与蓝光嘉宝服务公司进行结算，且蜀道靓物业公司提出的诉求过高；3．关于损失部分，在整个合同的履行中，蓝光嘉宝服务公司并无违约行为，而且也无过错，蜀道靓物业公司也并无举证证明其实际损失，即使存在损失，也是基于蜀道靓物业公司原因造成的，与蓝光嘉宝服务公司无关，主要几个原因如下：从合同约定来说，蓝光嘉宝服务公司的义务只是负责提供场地，同时合同也明确了取得相关的政府部门许可是由蜀道靓物业公司独立承担责任的，蜀道靓物业公司没有取得政府部门的许可，因此造成合同不能履行的原因是由蜀道靓物业公司造成的；合同中明确约定有不可抗力因素，包含政府行为、客户投诉等，蜀道靓物业公司作为物业企业，其对项目公共区域的使用存在的问题和障碍是知情的，在合同签订时，蜀道靓物业公司既然知道这些条款就说明蜀道靓物业公司对案涉场地的情况或未来使用过程中存在的问题是知道的，并且是由蜀道靓物业公司去协调的；蓝光嘉宝服务公司在2018年11月15日就已经将场地交付给蜀道靓物业公司，蜀道靓物业公司曾在该场地上进行过推广活动，并且收取过第三方的费用，产生过收入，在2019年6月30日蜀道靓物业公司实际进场，有大半年的时间，蜀道靓物业公司有足够的时间去了解场地的状况和需要进场应办理的相应手续，而蓝光嘉宝服务公司提供的场地在蜀道靓物业公司办理好手续之后可以随时进场，没有任何障碍；之所以导致蜀道靓物业公司没有取得城管部门的批准主要是因为蜀道靓物业公司没有按照合同约定的业态进行经营，合同约定业态为非餐饮，但蜀道靓物业公司在准备过程中发布的是餐饮广告，所以商家对蜀道靓物业公司的行为不满意，是因为蜀道靓物业公司没有按照合同约定去履行，导致附近商家投诉，没有取得进场许可。 本院经审理认定事实如下：2018年11月15日，蓝光嘉宝服务公司（原四川嘉宝资产管理集团股份有限公司、甲方）与蜀道靓物业公司（乙方）签订《场地使用合同》约定：乙方租用甲方位于成都市锦江区香槟广场项目的二楼平台场地，面积为130㎡。使用期限自2018年11月15日起至2021年11月14日止。乙方租用该场地用于经营花车和露天咖啡，品牌／商号为ＸＢＧＣ-ＣＤ-ＳＭＴ-ＧＣ-01。乙方经营过程中不得擅自变更上述场地使用用途、经营业态、品牌、面积位置等。乙方已确认实地查验过该地，对该地面积及设施设备现状无异议。2018年11月15日为交付日，乙方自行前往场地所在项目与甲方办理交接手续，乙方无需再履行通知义务，乙方逾期未使用的视为已按时交付乙方使用。乙方接受交付视为对场地及附属设施设备状态的确认和接受。场地使用费433962.3元（其中不含税金额413297.43元，增值税金额20664.87元）（其中第一年金额140400元，第二年金额144612元，第三年148950.3元），乙方于合同签订时向甲方支付2018年11月15日至2019年5月14日的场地使用费70200元。履约保证金40000元，乙方在签订本合同同时一次性支付甲方。使用期满，如乙方无任何违约行为，甲方在十五日内无息退还扣除欠费和损害赔偿后的履约保证金。甲方按照合同约定向乙方及时交付使用场地。如因甲方根据项目情况进行总体经营安排，或因甲方不可抗力的因素（如政府行为、业主大会要求、业主投送、甲方退出物业管理）需提前收回乙方使用场地而终止本合同的，甲方场地使用相关费用按实际使用时间结算，多退少补。但甲方需提前3日通知乙方，乙方在通知到达后应积极予以配合。未经甲方书面同意不得擅自改变经营业态、品牌、面积和位置，不得空置场地或提前终止本合同。甲方只负责提供场地，乙方应自行负责向政府有关部门取得该场地使用、经营等相关事宜的许可并独立承担法律后果；如乙方经营的产品或服务需要获得相关授权或许可，乙方保证已合法取得，并在场地使用期限内持续有效。乙方如需对场地进行装修，则需在提前进场向甲方提供装饰、装修方案，并须与甲方签订《房屋装饰装修管理协议》，按协议规定进行装饰、装修。本合同期满或终止，甲方有权选择保留场地内固定装修物或要求乙方恢复场地原状的权利，并不对乙方进行补偿。乙方如需设置店招，则应将店招设置方案提前报甲方审核批准，经甲方同意后方能实施。未经甲方书面同意，乙方不得在使用场地内放置扩音器、扬声器，禁止产生噪音影响环境。合同约定甲方联系人熊倩地址：成都市锦江区××街××街段××号，电话8672××××。合同补充约定该场地的合法手续由商家自行向有关部门申办，在申办过程，因不可抗力的因素或场内商家／业主有任何异议，需提前终止合同退场的，场地相关费用按实际时间进行结算，并由商家恢复该场地的原状。承诺场地独家经营性，不得在合同期内引入其他花车或露天咖啡厅。商家第一年经营业态为百货类（旅游商品、饰品、手工艺品等）商品（非餐饮类）。商家可根据经营需要在经营稳定的情况下于2019年6月后提出增加经营业态的申请以及经营方案（包括轻餐饮），经我司审批通过后方可执行。 同日，蓝光嘉宝服务公司（原四川嘉宝资产管理集团股份有限公司、甲方）与蜀道靓物业公司（乙方）签订《场地使用合同》补充协议约定，在原合同执行期间，即2018年11月15日至2021年11月14日，乙方自愿在甲方支付场地使用费的基础上增加支付物业综合服务费1012578.7元（其中不含税金额955262.92元，增值税金额57315.78元）（其中第一年金额327600元，第二年金额337428元，第三年347550.7元），乙方于合同签订时向甲方支付2018年11月15日至2019年5月14日的物业综合服务费163800元，以后按半年分期提前15日向甲方支付。2018年11月13日，蜀道靓物业公司向蓝光嘉宝公司支付水电费履约保证金40000元，蓝光嘉宝服务公司出具收据。2018年11月29日，蓝光嘉宝服务公司向蜀道靓物业公司开具发票载明场地使用费、物业综合服务费共计234000元。 2019年7月4日，蜀道靓物业公司向蓝光嘉宝服务公司发送《关于猫头鹰夜市租赁贵司场地无法进场的函》载明：贵司未将场地交付我司使用。由于贵司香槟广场项目现有经营商家多次向相关部门投诉，不允许我司在租赁区域内经营猫头鹰项目，导致我司无法正常入场经营。现提出以下两种解决办法：一、我司配合贵司商家提出的要求，被迫进行业态转换，重新招商，合同继续履行。但我司希望贵司根据现有情况，降低《场地租赁合同》中租金并于我司正常入场经营后给予六个月免租期。二、如以上我司要求贵司不予同意，我司只能被迫选择与贵司终止《场地租赁合同》，并要求贵司退还我司已缴纳的租金及履约保证金，并赔偿我司在香槟广场项目的一切损失。如贵司收到此函件后两日内未给予我司书面回复，我司即认为贵司选择此函件中我司提出的第一种解决方式，合同继续履行。2019年7月9日，蓝光嘉宝服务公司收到该函件并回函称，蜀道靓物业公司未入场的原因为1．贵司于2019年2月通过网络发布餐饮招商信息，导致业主及场内商家通过市长热线等方式进行投诉，造成一定舆论影响；2．项目工作人员与贵司负责人多次沟通，协商于2019年6月30日晚入场，因贵司未与相关部门达成一致（城管部门），造成当晚城管部门一个小中队的人员到现场进行干预，因此也未顺利入场；3．根据合同约定，该场地使用的合法手续由商家自行向有关部门进行申办，在申办过程中，因不可抗力的因素或场内商家/业主有任何异议，需提前终止合同退场的，场地的相关使用费用按实际时间结算，并由商家恢复该场地的现状。 2019年4月24日，蜀道靓物业公司与蓝光嘉宝服务公司关于香槟广场猫头鹰集市进场细节沟通形成会议纪要，内容如下：1．集市花车20个，预计4月25日晚花车进场摆放，业态详见附件；（饮品、甜品、文创）2．入场经营时间：预计为5月1日进场经营，如遇特殊情况，调整入场时间；3．花车经营时间：15:00-20:00；4．保洁配置：1名保洁，后期可增加；（保洁要求将垃圾桶垃圾在营业结束后清运至垃圾池）5．灭火器配置：每个花车配置1具4公斤灭火器；6．垃圾桶配置：二楼平台4个；7．其他：未尽事宜，根据入场经营状态补充调整，由此引起的安全、投诉，由猫头鹰集市全权负责解决。该会议纪要上有蓝光嘉宝服务公司和蜀道靓物业公司代表人签字。2019年10月15日，蜀道靓物业公司与蓝光嘉宝服务公司关于香槟广场猫头鹰集市进场细节沟通形成会议纪要，内容如下：对方公司诉求：2018年11月15日签订的《场地使用合同》及补充协议，因乙方一直未办理到政府各部门的相关手续至今未入场，现乙方申请将其所缴纳的租金163800元及履约保证金40000元，合计203800元金额退还（不追究双方的违约责任），且不同意终止合同。对对方公司在筹备阶段在项目所增设的灯光效果及缆线进行赔偿。在1区11楼15号租赁办公司的租金进行赔偿。蓝光嘉宝服务公司答复：缴纳的场地使用费可友好协商，其他非合同类费用不予支持。该会议纪要上有蓝光嘉宝服务公司和蜀道靓物业公司代表人签字。 庭审中，蜀道靓物业公司提出其对案涉场地进行设计装修并制作花车、灯光、全息、美陈、形象墙、导视牌、地贴、电缆安、地贴设、设计制作衣帽、花车运输及停放产生费用共计574746.9元。 以上事实的认定，有以下证据及当事人陈述在案佐证：蜀道靓物业公司提交的《场地使用合同》、补充协议、微信聊天记录、《关于香槟广场项目引入“猫头鹰”便民疏导点的公示》、《关于与成都蜀道靓物业管理有限公司签订的回复函》、商家维权照片、蓝光嘉宝服务公司出具的发票、收据、支付凭证、香槟广场项目报价、灯光照片、美陈照片、毛毅微信转账记录、兴亚明电子销售单、电缆照片、电缆走线费用、停车费支付凭证、衣帽照片、国家企业信用信息公示系统截图、中国银行交易流水、兴业银行流水、2019年7月2日会议纪要复印件、2019年10月15日的会议纪要复印件、城管管控照片、灯光照片、线缆照片。蓝光嘉宝服务公司提交的《场地使用合同》、补充协议、2019年4月24日、2019年6月30日、2019年10月15日的会议纪要。 本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同双方当事人均应依约履行。蜀道靓物业公司与蓝光嘉宝服务公司签订的《场地使用合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行合同义务。 关于《场地使用合同》及补充协议的解除及场地使用费、物业综合服务费、履约保证金、利息的退还。庭审中，蜀道靓物业公司和蓝光嘉宝服务公司一致同意解除《场地使用合同》及补充协议。本院确认蜀道靓物业公司与蓝光嘉宝服务公司签订的《场地使用合同》及补充协议予以解除。考虑到蜀道靓物业公司实际未入场经营，因城管部门阻止，蜀道靓物业公司无法进场，合同目的无法实现，且蓝光嘉宝服务公司在庭审中表示愿意退还蜀道靓物业公司场地使用费、物业综合服务费、履约保证金。故蜀道靓物业服务公司要求蓝光嘉宝服务公司退还案涉场地使用费、物业综合服务费、履约保证金共计274000元的诉讼请求，本院予以支持。关于蜀道靓物业公司主张的资金占用利息。因蓝光嘉宝服务公司未及时退还蜀道靓物业公司租金及押金，必然会给蜀道靓物业公司造成资金占用利息损失，根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑合同实际履行情况，本院确定资金占用利息以274000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从本案受理之日即2020年3月11日起计算至实际付清之日止。 关于蜀道靓物业公司主张的损失。合同签订后，蓝光嘉宝服务公司将案涉场地交付蜀道靓物业公司，但蜀道靓物业公司并未实际入场经营。蜀道靓物业公司称未能实际进场的原因是由于蓝光嘉宝服务公司未能取得案涉场地业主的授权即将案涉场地出租给蜀道靓物业公司。首先，针对上述主张，蜀道靓物业公司未能举出证据证明其未能入场的原因是由于案涉场地业主不同意将该场地作为夜市场地出租。其次，根据双方签订的《场地使用合同》约定如因甲方根据项目情况进行总体经营安排，或因甲方不可抗力的因素（如政府行为、业主大会要求、业主投送、甲方退出物业管理）需提前收回乙方使用场地而终止本合同的，甲方场地使用相关费用按实际使用时间结算，多退少补。该场地的合法手续由商家自行向有关部门申办，在申办过程，因不可抗力的因素或场内商家/业主有任何异议，需提前终止合同退场的，场地相关费用按实际时间进行结算，并由商家恢复该场地的原状。根据上述合同约定，蜀道靓物业公司应自行取得城管部门备案许可，因未取得城管部门备案许可导致的无法入场经营，其不利后果应由蜀道靓物业公司承担。再次，蜀道靓物业公司与蓝光嘉宝服务公司签订的《场地使用合同》中多次提及“政府行为、业主大会要求、业主投诉、甲方退出物业管理需提前收回乙方使用场地、因不可抗力的因素或场内商家/业主有任何异议，需提前终止合同退场”，蜀道靓物业公司在签订合同之时，已经知道该合同的履行中可能存在的风险，但仍继续与蓝光嘉宝服务公司签订上述《场地使用合同》，现双方签订的《场地使用合同》及补充协议因蜀道靓物业公司无法入场，导致合同解除，相应的损失应由双方各自承担。因此，蜀道靓物业公司要求蓝光嘉宝服务公司赔偿各项损失的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告成都蜀道靓物业管理有限公司与被告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司签订的《场地使用合同》及补充协议予以解除； 二、被告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都蜀道靓物业管理有限公司退还场地使用费、物业综合服务费、履约保证金共计274000元； 三、被告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都蜀道靓物业管理有限公司支付资金占用利息（以274000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2020年3月11日起计算至实际付清之日止）； 四、驳回原告成都蜀道靓物业管理有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15713元，由被告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  王 艳 人民陪审员  田太群 人民陪审员  郭 卫 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  贺盼慧