广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1616号上诉人（原审原告）：廖居士,男,1966年11月15日出生（身份证号码：441************073）,汉族,住广东省龙门县*********。上诉人（原审原告）：刘凤兰，女,1965年4月14日出生（身份证号码:440************025）,汉族,住广东省龙门县*********。上诉人（原审原告）：廖逸诗，女,1991年5月29日出生（身份证号码：441************026）,汉族,住广东省佛山市南海区*****************。上诉人共同委托诉讼代理人：范敏钊，广东东立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁国宜，男，1959年10月10日出生（身份证号码：441************071），汉族，住广东省龙门县*********。被上诉人（原审被告）：崔敏英，女，1960年8月18日出生（身份证号码：441************024），汉族，住广东省龙门县*********。原审第三人：潘满仓，男，1969年12月13日出生（身份证号码：440************517），汉族，住广东省广州市天河区*******。委托诉讼代理人：谢志锋，广东国鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈耀祺，广东国鼎律师事务所律师。上诉人廖居士、刘凤兰、廖逸诗因与被上诉人梁国宜、崔敏英、原审第三人潘满仓确认合同效力纠纷一案，不服龙门县人民法院（2019）粤1324民初1086号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人廖居士、刘凤兰、廖逸诗向本院提出上诉请求：1.一审判决适用法律错误，上诉人廖居士夫妇与被上诉人梁国宜夫妇之间的2008年10月6日《房屋用地界至补充协议》不违反法律强制性规定，依法有效，请求中级法院判准上诉人的一审诉讼请求。2.由被上诉人负责一、二审诉讼费。事实与理由：一、《房屋用地界至补充协议》不违反强制性法律规定，是有效协议，一审认定无效属适用法律错误。一审适用《土地管理法实施条例》第五条，该条文不是强制性法律规定，而是管理性法律规定，是授权由县级政府确认土地使用权与颁发土地使用权证书，这一条文从无含有未登记使用权就是没有处分权，没有处分权就不具有协议归谁使用的权利的意思，管理条例全文也无反映出未登记就无协议归谁使用权的内容。第五条这是发证的条文，不是不发证的法律后果（效果），那一条一款法律规定了未领证即不可协议使用国有土地？没有。《合同法》第五十二条第一款第（二）规定的是“恶意串通，损害国家，集体或者第三人利益”，看一审整份判决书并未出现的“串通”的认定或阐述意思又冒出与案件无关的法律适用条文？如果一审是适用五十条第（四），“违反法律，行政法规的强制性规定”，则本案《房屋用地界至补充协议》并不存在违反强制性规定，故不会无效。二、该共巷是包含在上诉人廖居士、刘凤兰与被上诉人梁国宜、崔敏英所购买并被批准为建设用地的批文面积内，是共同享有使用权的，完全有处分权。塔新路7号与9号之间的共巷土地，是四个人共同购买范围内的土地，是整一幅土地（购买时有部份建有房屋），从2005年6月10日《龙门县土地使用权转让合同书》中规定的面积320平方米土地使用权，到2005年10月24日龙门县规划建设局《建设用地规划许可证》规定为用地面积319.32平方米，到2006年9月8日龙门县国土资源局作出《关于廖居士、刘兰、崔敏英、梁国宜建设用地的报复》写明“同意将原龙城镇规划范围内的，位于塔新的建设用地319平方米，批给你户补办建设住宅用地手续”。由以上可见，319平方米的土地使用权已由廖居士、刘凤兰、梁国宜、崔敏英四人依法取得，依《不动产登记暂行条例》第十条，不动产登记以登记薄为准。上诉人的共巷，不动产登记薄中已登记在319平方米中，即使用权已清晰，是签协议双方共享的使用权，故有权签协议。对此，双方纠纷前的土地证的面积加上共巷都在319平方米范围内，所收取的规费也是以319平方米收取的。况且，该共巷下面上诉人早已建设化粪池等设备，是实际已使用的土地，是两户共巷的土地，不是公共（公巷一般指所有公众）。三、关于公证的121号《房屋用地界到协议》效力是否超出《房屋用地界至补充协议》效力，应由当事人双方确定。存档于国土局的公证书121号协议，第四条明确规定“以上协议不够详尽之处，双方可另行协议同样有效”。这已证明双方另行协议无需经公证处批准也同样有效。退一万步讲，公证书的协议也规定了共有条款及车位条款，如法院以此协议为据，则需以此协议条款执行。为此，一审适用法律错误，请依法改判。上诉人在庭审中补充，根据龙门县国土资源局的给龙门法院的答复，2019年11月20日，国土资源局的答复是，该项2006年9月8日经我局批准给廖居士、刘凤兰、崔敏英、梁国宜等4人共同使用，也就是说现在争议这个项目，国土局已经批了给我们使用的，既然也答复系批给我们四个人共同使用的，就是说明我们是有处分权。被上诉人梁国宜、崔敏英未参加庭审，也未提交书面答辩意见。原审第三人潘满仓口头答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，二审法院应驳回上诉人的上诉请求。另补充几点：一、不动产权属应以不动产登记簿登记为准。根据案涉的不动产登记簿所登记，该项属于公巷，并不属于本案当事人本案所有当事人的私有财产，应属于公共使用。二、上诉人及梁国宜所签署的补充协议明显处分了协议以外第三人的财产，本质应属无效。三、土地对外的案涉公巷属于第三人房产，后座土地对外的必要通行通道及消防安全通道，必定会导致后座土地失去自身的使用价值，亦会严重影响安全消防问题，存在一定的安全隐患。一审原告向一审法院起诉请求：1.请求法院确认原告廖居士、刘凤兰与被告梁国宜、崔敏英于2008年10月6日签订的《房屋用地界至补充协议》合法有效，判令第三人潘满仓不得违反该协议非法行使财产权益。2.由被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2005年6月10日，廖居士、刘凤兰、崔敏英、梁国宜与龙门县龙城镇百担经济合作社签订《龙门县土地使用权转让合同书》，受让位于龙门县*****边地段面积320平方米的土地使用权。2005年10月24日龙门县规划建设局根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定，经审核，将位于县城塔新路面积为319.33平方米的建设用地准予廖居士、刘凤兰、崔敏英、梁国宜办理征用划拨土地手续。2006年9月8日，龙门县国土资源局作出《关于廖居士、刘凤兰、崔敏英、梁国宜建设用地的批复》，批复如下：“一、同意将原龙城镇规划范围内的，位于塔新的建设用地319平方米，批给你户，补办建设住宅用地手续。该地属国有土地，用地四至参看用地附图，土地使用年限为70年。二、该宗土地使用权，未经国有资源部门批准，不准私自出租、抵押及转让土地使用权，不得改变土地用途。”2007年11月1日，廖居士、刘凤兰作为甲方与梁国宜、崔敏英作为乙方在龙门县公证处签订了《房屋用地界至协议》，协议中提到“2005年廖居士、刘凤兰夫妇和梁国宜、崔敏英夫妇在龙门县******（即县移民办宿舍侧）共同购买了一块住宅用地，面积约319平方米。该用地申请县国土局已经同意批复。为便于日后双方的管理使用，现将该宗用地分割，划归各自管理使用，其界至经双方协议如下：一、双方具体的用地尺寸及使用面积按国土局09-24宗地编号标明的数据面积划分（详见各自的宗地图）。二、以双方用地交界线为中线，各留75公分宽的用地作通风、通光的通道；为可供小汽车的通行，梁国宜再在其自身用地的首层扩宽了90公分作通道，使首层的公巷宽达2.4米；为确保车辆能畅顺出入，双方不得在首层公巷内凸占任何空间。三、梁国宜夫妇在其大楼后院空地提供一个车位给廖居士夫妇使用，作为其公巷用地的补偿。四、以上协议不够详尽之处双方可另行商议同样有效。五、此界至为永久性界至，为避免日后可能发生纷争，以上协议双方到县公证处公证，并到国土部门办理各自的国土使用权证。”同日，龙门县公证处作出（2007）龙证民字第121号公证书。2008年1月28日，龙门县人民政府颁发的粤房地证字第xxxx**房地产权证所有权人为廖居士、刘凤兰，土地使用权性质为国有，房屋四墙归属为：东至冷巷，南至路，西至塔新路，北至小巷。2009年5月15日龙门县人民政府颁发的粤房房地证字第xxx**地产权证所有权人为梁国宜、崔敏英，土地使用权性质为国有，房屋四墙归属为：东至空地、南至行人巷、西至塔新路、北至私房。2008年10月6日，廖居士、刘凤兰作为甲方与梁国宜、崔敏英作为乙方签订了《房屋用地界至补充协议》作出补充协议：一、该宗用地以梁国宜房屋首层南面实墙为分界线，深度与廖居士房屋后墙持平。廖居士出资建造的房屋配套设施（化粪池、排污排水）用地，面积约28平方米，权属归廖居士夫妇拥有和使用。二、廖居士夫妇要使用该用地时，须在一个月前通知对方做好改道、改造、改门、改排污排水的准备。三、廖居士夫妇在使用该用地时，为便于管理和使用，可用实墙封闭，并允许其开窗采光。四、本协议为双方界至最后协议，如有其它协议与本协议不符的，以本协议为准。2009年9月11日，廖居士、刘凤兰共同共有的房地产权证（原证号为粤房地证字第xxxxxx号）的房屋所有权和土地使用权通过赠与的方式登记到他们女儿廖逸诗名下，房产证号为龙房0000022160，国土证号为龙府国用（2014）第132*****260号。2018年7月12日，在广东省龙门县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台拍卖梁国宜、崔敏英所有的位于龙门县************的房地产[房产证号：粤房地证字第**（共有证号：粤房地证字第**），土地证号：龙府国用（2007）第132*****203、龙府国用（2009）第132*****059号]。2018年7月13日第三人潘满仓以4352250元的最高价竞得取得房屋的所有权。粤（2018）龙门县不动产权第xxxxx号不动产权证书明确龙门县**********屋权利人为潘满仓，权利类型为国有建设用地使用权/所有权。2019年11月12日，一审法院发函给龙门县自然资源局，要求调查：1.廖居士、刘凤兰共同共有的房地产权证（原证号为粤房地证字第xxxxxx号）的房屋所有权和土地使用权是否发生了变更登记，变更后的权属人是谁？2.现原告潘满仓房屋[不动产权证号粤（2018）龙门县不动产权第xxxx号]与原廖居士、刘凤兰房屋相邻有一条巷，该巷的土地使用权属于谁?该巷是否办理有国有土地使用权证？2019年11月20日，龙门县自然资源局复函如下：一、廖居士、刘凤兰共同共有的房地产权证（原证号为粤地证字第xxxxxx号）的房屋所有权和土地使用权于2014年9月11日通过赠与的方式登记到廖逸诗名下，房产证号为龙房0000022160，国土证号为龙府国用（2014）第132*****260号。二、潘满仓的房屋[不动产权证号粤（2018）龙门县不动产权第xxxxx号]与原廖居士、刘凤兰房屋相邻的一条巷，该巷于2006年9月8日经我局批准给廖居士、刘凤兰、崔敏英、梁国宜等4人共同使用，潘满仓房屋原权利人梁国宜、崔敏英与廖居士、刘凤兰四人于2007年11月1日到龙门县公证处公证，签订了《房屋用地界至协议》，明确了公巷用途，该巷没申请登记。一审法院认为，本案的争议焦点是：廖居士与梁国宜、崔敏英于2008年10月6日签订的《房屋用地界至补充协议》是否有效。廖居士、刘凤兰与梁国宜、崔敏英于2007年11月1日签订的《房屋用地界至协议》，在龙门县公证处办理了公证并在原龙门县国土局备案，约定了双方房屋之间留2.4米宽作为公巷，对于该巷，龙门县自然资源局复函一审法院已经明确为公巷，双方均没有办理国有土地使用权证。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第五条：“单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权”的规定，廖居士、刘凤兰与梁国宜、崔敏英对2.4米宽的巷均没有登记确认使用权，没有登记确认使用权也就是没有处分权，没有处分权，就不具有协议归谁使用的权利，因此，廖居士与梁国宜、崔敏英于2008年10月6日签订的《房屋用地界至补充协议》，属于无权处分，应属无效。廖居士、刘凤兰、廖逸诗请求确认与梁国宜、崔敏英于2008年10月6日签订的《房屋用地界至补充协议》有效，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二），《中华人民共和国土地管理法实施条例》第五条的规定，判决：驳回原告廖居士、刘凤兰、廖逸诗的诉讼请求。本案受理费100元，由原告廖居士、刘凤兰、廖逸诗负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为：本案是确认合同效力纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：廖居士与梁国宜、崔敏英于2008年10月6日签订的《房屋用地界至补充协议》效力应当如何认定的问题。具体判析如下：根据《中华人民共和国民事合同法》第五十二条之规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”以及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第五条：“单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。”本案中，双方当事人于2007年11月1日签订的《房屋用地界协议》办理了公证，明确约定涉案房屋之间留2.4米宽作为公巷用途，龙门县自然资源局复函法院明确讼争之巷为公巷。此外，2006年9月8日龙门县自然资源局作出的《关于廖居仕、刘凤兰、崔敏英、梁国宜建设用地的批复》也明确：“不得改变土地用途”。目前，讼争的公巷没有办理国有土地使用权证，当事人通过签订《房屋用地界至补充协议》约定公巷归廖居士夫妇单独使用，并且约定可用实墙封闭，既损害了公众通行利益，也实质变更了国有土地的使用用途，违反了上述行政法规的强制性规定，原审法院判决认定《房屋用地界至补充协议》无效，处理并无不妥，二审予以维持。至于，廖居士与梁国宜之间因土地转让款未清偿的纠纷问题，可另循法律途径解决。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用100元，由上诉人廖居士、刘凤兰、廖逸诗负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年十二月十八日法官助理  黄晓娜书 记 员  曾晓英附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；