广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初1900号 原告：吕某，女，汉族，住广西全州县。 原告：唐某某，男，汉族，住广西全州县。 上述二原告的委托诉讼代理人：刘某某，广西某某律师事务所律师。 被告：桂林市某某房地产开发有限责任公司，住所地：桂林市某某区某某办事处某某委，统一社会信用代码：9145XXXXXXXXXX29E 法定代表人：吉某某。 桂林市某某房地产开发有限责任公司管理人：广西某某企业破产某某有限责任公司，住所地：广西壮族自治区南宁市，统一社会信用代码：914XXXXXXXXX93。 法定代表人：张某某，总经理。 委托诉讼代理人：黄某某，广西某某律师事务所律师。 原告吕某、唐某某与被告桂林市某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某公司）破产债权确认纠纷一案，原告依法向桂林市中级人民法院提起诉讼，桂林市中级人民法院向广西壮族自治区高级人民法院请示并批准后，指定本院审理该案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，依法适用普通程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘某某，被告某某公司的管理人广西某某企业破产某某有限责任公司的委托诉讼代理人黄某某到庭参加诉讼。 原告吕某、唐某某向本院提出诉讼请求：1、判令继续履行双方签订的《定购协议书》；2、判令被告向原告交付某某5栋10层01号房屋，并为原告办理该不动产相关权属登记证件；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：2014年12月24日，原告欲购买桂林市某某房地产开发有限责任公司开发的某某房屋，与某某公司签订《定购协议书》一份，协议书约定购买的房屋为某某5栋10层01号房屋，建筑面积为153.56平方米，建筑面积单价为3160元每平米，房屋总价为485250元。双方在协议中约定，原告于2014年12月24日前支付4万元定金给某某公司，后经双方协商一致，因某某公司仍欠付唐某某大量工程款未付，因此，该4万元从唐某某的欠款中扣除。原告唐某某与吕某为夫妻。后某某公司于2016年2月24日向原告出具了《收据》，编号为7XXXXX1，并加盖了桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司的公章确认。 至2017年6月8日，经双方协商一致，某某公司从欠付唐某某的工程款中，扣除195250元，转为原告购买该房屋的购房款，并出具《收据》，编号为56XXX2，并加盖了桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司的发票专用章确认。后原告于2018年开始对房屋进行装修，并已住进该房。 2019年6月25日，被告向贵院提起破产重整申请。原告依法向被告的破产重整管理人申报了债权。但管理人2019年12月6日发布的《桂林市某某房地产开发有限责任公司破产重整案债权人会议》中显示，管理人不仅不同意交房，并且不认可原告已支付的购房款235250元。 原告于2019年12月23日向管理人提出债权复核意见，并补充提交了相关证据。管理人的复核意见是不予交房，但确认债权本金235250元。 根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告与被告签订了书面的房屋买卖合同，房屋总价为485250元，而合同签订后原告支付购房款235250元，近一半的房款；其次，原告购买该房用于两人生活居住，两人名下无其他房产；最后，原告已经对房屋进行装修，并已入住1年多。如果被告管理人强行解除合同，仍需赔偿原告相关装修损失，此做法既损害原告利益亦对被告无益。因此，本着诚实信用、促进交易的原则，双方继续履行合同更符合双方的利益。 鉴于此，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国破产法》以及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告某某公司辩称，一、原告继续履行《定购协议书》及交付房屋的主张实质上是要求被告对其债权在破产程序之外给予全额个别清偿，破产企业在进入破产程 序后，债权人参与分配破产财产前，破产财产这一集合财产不得被随意处分，以保证债权人能够公平受偿，如交付房屋将构成个别清偿，并对被告其他债务人的利益造成损害，有为企业破产法第十六条，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效的规定。 二、两原告请求继续履行双方签订的《定购协议书》，没有事实和法律依据。根据《企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”之规定，对于双方均未履行完毕的合同如何处理，是解除合同还是继续履行合同，管理人拥有完全决定权，而合同相对人没有决定权，只能被动地接受管理人的决定。该《定购协议书》系双方均未履行完毕的合同，管理人依法有权解除。 三、两原告关于交付某某5栋10层01号房屋并为其办理该不动产相关权属登记证件的诉讼请求没有事实和法律依据。第一，如前所述管理人有权解除与两原告的《定购协议书》，既然解除就不存在交付和办证义务；第二，两原告不是通常意义上的消费者购房人，两原告仅与被告签订了《定购协议书》，未签订合法有效的书面买卖合同，其抵房款的债权金额为235250元，未超过总房款的50%，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定的应优先交付房产的条件；第三，两原告申报的债权系以工程款抵作房款的以房抵债债权，因原告系自然人、不具备请求建设工程价款优先受偿权主体资格，该工程款是普通债权，不是优先债权，不应得到优先受偿。 综上所述，两原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。 本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方当事人无异议的证据予以确认并采信；对双方提出异议的证据，因与本案具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 依据上述证据及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下： 原告唐某某与原告吕某是夫妻关系。2014年12月24日，原告与被告某某公司签订《定购协议书》,约定购买被告某某公司开发的某某5栋10层01号房屋，建筑面积为153.56平方米，建筑面积单价为3160元∕㎡，房屋总价为485250元。双方在协议中约定，因为某某公司尚欠原告唐某某工程款未付，因此，原告于2014年12月24日前支付40000元定金从尚欠唐某某的工程款中扣除。2016年2月24日，某某公司向原告吕某出具了《收据》（编号为56XXX2）。 2017年6月8日，经双方协商，某某公司从欠付唐某某的工程款中，扣除195250元，转为原告购买该房屋的购房款，并出具《收据》（编号为7474051）。原告于2018年开始对房屋进行装修，并已住进该房。 2019年6月5日，经被告某某公司申请，桂林市中级人民法院作出（2019）桂03执1号决定书，决定将被告某某公司移送桂林市中级人民法院进行破产重整，2019年6月25日，桂林市中级人民法院作出（2019）桂03破申9号民事裁定书，裁定受理被告某某公司的破产重整申请。同时指定广西某某企业破产某某有限责任公司为被告的管理人。 原告接到广西某某企业破产某某有限公司通知后,申报了债权,2019年12月6日,被告的管理人发布了《桂林市某某房地产开发有限责任公司破产重整案债权人会议》中显示，管理人不仅不同意交房，并且不认可原告已支付的购房款235250元。 原告于2019年12月23日向管理人提出债权复核意见，并补充提交了相关证据。管理人的复核意见是：不予交房，但确认债权本金235250元。 另查明，案涉小区尚未竣工验收，案涉不动产亦未进行合法交付和办理权利转移登记手续。 本院认为，本案争议的焦点：是否应当继续履行双方签订的《定购协议书》，并为原告办理某某5栋10层01号房屋的不动产相关权属登记证件。 本案中，原告唐某某与被告某某公司签订的《定购协议书》，实际上是以物抵债的体现形式，双方尚未签订《商品房买卖合同》及其办理备案登记，物权仍然在被告手中，实际上是属于双方均未履行完毕的合同。由于2019年6月25日，桂林市中级人民法院作出（2019）桂03破申9号民事裁定书，裁定受理被告某某公司的破产重整申请。被告某某公司进入了破产重整。管理人根据《企业破产法》第十六条：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”之规定和《企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”之规定，对双方均未履行完毕的《定购协议书》合同，管理人有权解除是合法的，因此，原告要求被告继续履行《定购协议书》并为原告办理该不动产相关权属登记证件的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告吕某、唐某某的诉讼请求。 本案案件受理费8579元，由原告吕某、唐某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费8579元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。在递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  廖伟文 人民陪审员  李华秀 人民陪审员  陈 颖 二〇二〇年十二月二十九日 法官 助理  徐文耀 书 记 员  韦 祎