河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初6222号原告:贾士锋，男，1977年7月9日出生，汉族，住河南省灵宝市新灵中区。委托诉讼代理人：徐少华、魏静，河南泰豫恒律师事务所律师。被告：河南泰信商业地产管理有限公司，住所地：郑州市惠济区长兴路**1.**楼裙楼**，统一社会信用代码：91410108061384300H。法定代表人：畅建平，总经理。委托诉讼代理人：董心诚、王鹏，河南正方圆律师事务所律师。原告贾士锋与河南泰信商业地产管理有限公司（以下简称泰信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾士锋委托诉讼代理人徐少华、魏静、被告泰信公司的委托诉讼代理人董心诚、王鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还位于郑州市××区长××路××、××楼××楼××号商铺(按照交房标准和房产权证载明面积,恢复隔断并返还);2、判令被告向原告支付因非法占用期间的租金收益损失39056.16元并支付利息100元(暂计,租金收益损失及利息均自2018年11月1日计算至实际返还商铺之日,利息按同期人民银行贷款利率计算);3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2015年,原告与案外人河南省大富置业有限公司(以下简称大富公司)签订了《商品房买卖合同》,合同约定大富公司将位于郑州市惠济区长兴路37号1、2号楼裙楼相应的商铺售予原告,合同明确约定了房屋总价款。合同签订后,原告按照合同约定付清房款,大富公司按照原、被告及大富公司三方签订的《托管经营协议书》约定,将涉案商铺于2015年11月1日前交付给被告,由被告对涉案商铺对外进行了托管经营。《托管经营协议书》约定：“协议有效期从2015年11月1日起至2018年10月31日止为期三年”、“本协议在履行中发生争议,双方应协商解决,解决不成时,由郑州仲裁委员会裁决。"本案中,《托管经营协议书》约定的托管期限已经届满,协议内容已经履行完毕,不存在仲裁管辖的情形,原告要求被告返还离铺也不属于“本协议在履行中发生争议”的范畴,因此,原告认为,本案不适用协议约定仲裁条款,法院应当予以受理。被告泰信公司在无任何法律依据的情况下,非法占有,并实际使用,截至到原告起诉之日,被告仍然拒绝向原告返还商铺,侵犯原告的物权(即房屋所有权)，给原告造成了巨大的经济损失，原告有权要求返还。为维护合法权益,故原告诉至法院。被告泰信公司辩称，1、诉争商铺为虚拟产权式商铺，原告从购买时已经知晓该铺位需要统一规划、统一经营管理，原告购买该铺位就是系为获取托管收益。由于所销售商铺没有实质意义的不动产界址，不是物理形态的空间分割模式，没有明确的四至界限，没有独立的墙体将商铺与相邻其他商铺、过道相隔离，单个商铺亦没有独立的强、弱电和给、排水系统。上述特点决定了该类商铺与其他商铺在使用和经营上具有整体、不可分割性，即单个业主无法通过独立使用、经营其购买的商铺获益，其必须通过与其他商铺整体管理的方式才能产生收益。原告购买涉案商铺时，明知裕华广场是开放式商场，各商铺都是商场内极小一部分，且各商铺平面分割，没有墙体，统一业态规划，不能独立经营。并且，该商铺销售时已明确为带租约销售，原告认购涉案商铺后，在签订《商品房买卖合同》前便与被告签订了托管经营协议，足以证明原告购买涉案商铺就是为了租金收益，并非自己经营。另外，根据《托管经营协议》约定，被告在托管期间有权对涉案商铺全权经营和物业管理，原告同意被告对涉案商铺进行统一设计、统一规划。此外，协议约定托管期满后，原告仍需严格遵守商场经营管理公约并接受被告的统一招商、统一经营管理，被告关于该区域的商业运营或物业管理规定自动对原告具有约束力。以上足以说明，原告购买涉案商铺时已经知晓该商铺为虚拟产权式商铺，需要统一规划、统一经营管理。2、涉案商铺早已根据双方签订的《托管经营协议》于协议到期后三日内交接完毕，原告要求返还涉案商铺没有事实和法律依据。涉案商铺托管期限届满前，被告通过电话联系、邮寄、公告等方式多次就续期和商铺交接事宜通知原告。因涉案商铺为虚拟产权商铺，无法实际分割，故被告为向原告顺利交接，安排工作人员加班加点对涉案铺位进行标注，并在外广场廊道设立看铺点、交铺点，但原告仍拒绝办理铺位交接手续，并聚众围堵商场，致使商场不得不停业，给被告及已续约的业主造成巨大损失。被告始终未放弃与原告办理铺位交接及续签，采取积极措施对租金标准、计租起点等做出多次让步，但原告仍拒不办理铺位交接手续。根据托管协议约定已经视为无争议交接完毕。在双方已经交接完毕的情况下，现原告无视合同约定要求返还铺位没有任何事实和法律依据。3、涉案商铺交接完毕后，因商场大多数业主陆续与被告签订委托协议，即截止目前已有人数占58%以上且面积占87%以上业主委托被告托管经营。故虽然原告对涉案商铺有所有权，但根据涉案商铺的特性，其所有权不仅受到一般的限制，还应受到整个商场业主基于共有而形成的共同利益限制。故，现原告要求分割不具有现实可能性。目前涉案商场绝大多数的业主选择与被告泰信公司续签合同并由该公司继续统一经营、统一管理涉案商场，故被告继续对涉案商场继续统一经营管理，虽然各业主系分别与泰信公司续约，并非通过召开业主大会的形式作出决定，但毕竟超过二分之一以上的业主已就自己的专有权进行了处分。而涉案起诉的44名业主仅占业主总人数（628人）的7%，起诉业主产权面积总和占裕华广场总面积的2.11%。根据目前的司法实践和法律规定，原告的商铺应当继续委托被告商场统一运营和管理。4、根据目前各地法院关于虚拟产权式商铺纠纷裁判精神，多数业主已经与经营方签订了租赁合同，形成了集体意志，这集体意志不仅仅是商铺的出租，也包括了租金水平的确定，一般参照多数已与统一经营方签订合同的租金标准，或者同地段类似商场的租金标准确定。本案中，被告因商场统一经营管理需要，充分考虑其他业主的投资利益，不得不占用了原告的部分铺位，对此部分占用费，被告愿意按照相关裁判精神将实际收取的租金返还原告。本院经审理查明：郑州市××区长××路××、××楼××楼××号房屋为原告所有，房屋建筑面积17.63平方米，房屋专有建筑面积8.83平方米，房屋总价款为325468元。裕华广场由河南省大富置业有限公司（以下简称大富置业公司）开发建设，该商业广场总建筑面积44518.3平方米，分地上6层，，地下**共有628户业主。原告购买的案涉营业房位于裕华广场1层，与其他商铺未建立相互隔离的墙体，在平面上紧密相连，处于交织状态，实为裕华广场众多商铺中的一部分。2013年10月20日，原告与大富置业公司签订《裕华·广场认购书》。2015年8月12日，原告与被告及大富置业公司签订《托管经营协议书》，约定主要内容为：原告将购买的裕华广场商业中心2-191商铺交由被告全权经营管理和物业管理，该条委托不可撤销，且不因产权变更而受影响。被告同意接受原告的委托，大富置业公司为被告承担连带保证责任。原告全权委托被告向大富置业公司办理受托商铺的交接手续并签署有关文件。托管期从2015年11月1日至2018年10月31日止为期三年。在协议有效期内，大富置业公司对原告出售房产时已经予以足够优惠，故被告对原告商铺无偿托管而无需支付任何收益，被告运营商铺收入均由被告自行处理。托管期内，被告享有对受托商铺完全自主的经营、租赁、管理等权利，对商铺内外进行统一设计，重新规划等，包括但不限于变更商铺的尺寸、合并、分割、出租、装修、改建等。托管期满后，双方协商是否续定合同，如原告不选择续定合同，由被告将房产按届时现状交还原告，原告应当在期满3日内办理交接，逾期视为已经无争议交接完毕。交接完毕后可由原告自主经营或出租，但乙方须严格遵守《裕华广场商业中心经营管理公约》及被告公司的统一招商，统一经营管理及国家相关法律法规。如果续订，被告需接受原告托管，托管收益以商铺当期实际租金为准。被告可按照本协议所述地址或原告身份证载地址投递送达任何通知，或在省市公开发行的报刊、媒体公告，并在发出后3日视为有效送达。甲、乙双方应全面履行本合同，任何一方不履行本合同约定的义务，应当承担违约责任赔偿损失（包括但不限于直接损失、间接损失、可得利益损失、对第三人责任、处理争议的费用、律师费用等）。本合同有效期届满，受托商铺的占有、使用、收益权均归属于乙方，双方应在期满3日内办理完毕交接事宜，逾期视为无异议交接完毕。2015年8月12日，原告与大富置业公司就购买涉案商铺签订《商品房买卖合同》，合同约定的房屋交付时间为2015年11月1日前。合同附件三、“装饰、设备标准”：1、外墙：幕墙、石材；2、内墙：混合砂浆；3、顶棚：混凝土原面；5、门窗：商场入口地弹门；6、厨房：×；7、卫生间：公共卫生间；9、电梯：公共部位品牌电梯。托管协议到期前，被告向原告发送《通知函》，要求原告携带证件资料至裕华广场“会员中心”进行登记确认，以便按照托管协议约定统筹交房。2018年10月25日，被告将通知函内容在河南商报刊登公告。2018年10月27日，原告方在郑州晚报发布解除《托管经营协议声明书》，称不再与泰信公司及大富公司续约，对泰信公司发布的收取物业费公告不予认可，要求泰信公司及大富公司即时办理裕华广场商铺交接手续。原告未办理交接手续，铺位一直处于空置状态。后因双方就本案商铺交还问题发生争议，故原告诉至本院，请求判如所请。另查明，自2018年11月1日起裕华广场业主陆续与被告签订《托管经营协议》，截止庭审结束，已有367户业主委托被告对裕华广场统一经营管理，该部分业主占全部业主总人数的58%；已签订《托管经营协议》的业主所持有的面积为3887.62平方米，占裕华商场总面积的87%。现在未签订《托管经营协议》起诉的业主44户，占裕华广场业主总人数的7%，该部分业主所持面积占商场总面积的2.11%。再查明，2020年11月27日本院组织原被告双方对案涉商铺已签约业主进行抽样调查，根据原告代理人提交的《裕华广场案涉商铺损失租金及百分比》表格及被告代理人提交部分签约业主的合同，显示签约业主年租金收益占总房价百分比在1%至7%区间。2018年期间签约业主211户，2019年期间签约业主93户。本院认为，原被告双方签订的《托管经营协议》是双方的真实意思表示，不违反法律法规等相关规定，合法有效。托管经营协议到期后，各方均应当遵循诚信等原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”规定，原告提交的权属证书虽能证明本案所涉商铺归其所有，但产权证未记载商铺四至界限。原告所购商铺未进行过实体上的物理分割，其要求返还的涉案商铺所处位置与相邻商铺间在平面上紧密相连，空间上没有区分隔断墙体，其专有部分难以与其他商铺业主的权益相区分，无法实际分割；且目前裕华广场超过半数的业主已经选择与被告签订托管协议由被告继续统一经营，就自己的专有权进行了处分，亦就共有部分形成了多数意见，原告应当遵守绝大多数业主的共同决定。因此，当租赁期满后，原告需服从和遵守商场经营管理方的统一规划，故原告要求按照交房标准和房产权证载明面积恢复隔断并返还商铺的主张，本院不予支持。原告主张自2018年11月1日起按照购房款的8%的标准支付租金收益及利息损失，基于裕华广场58%以上的业主已经委托被告继续托管，结合原告提交的《裕华广场案涉商铺损失租金及百分比》表格及被告代理人提交部分签约业主的合同，本院酌定原告的年租金收益按照总房款3%的标准支付。在三年的托管协议到期后，在2018年期间已有211户业主签约，考虑到地铁及疫情因素的影响，本院酌定被告支付租金收益日期自2019年1月1日起计算。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南泰信商业地产管理有限公司于2019年1月1日起每年支付原告贾士锋租金收益9764.04元至商铺实际返还之日止；二、驳回原告贾士锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取389元，由被告河南泰信商业地产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  徐彦召二〇二〇年十二月二十八日书记员  孙超凡