北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初14550号原告：冯俊先，男，1970年11月12日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马延莹，北京市一格律师事务所律师。被告：北京新航城控股有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇盛平街****。法定代表人：罗伯明，董事长。委托诉讼代理人：吴波，男，法务管理部经理。委托诉讼代理人：程凌，女，法务管理部员工。原告冯俊先与被告北京新航城控股有限公司（以下简称：新航城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯俊先及其委托诉讼代理人马延莹、被告新航城公司的委托诉讼代理人吴波及程凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯俊先向本院提出诉讼请求：1.判令被告依据合同交付原告设计建筑面积为87.12平米、位于榆垡组团114块地**楼****的房屋**；2.判令被告依合同交付原告设计建筑面积为111.52平方米、位于榆、位于榆垡组团118地块**楼****的房屋**案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告作为北京新机场项目被拆迁人，于2015年7月31日与北京新航城控股有限公司（以下简称：新航城公司）签订了两份《定向安置房买卖合同》，合同约定：原告购买位于榆垡组团114地块5号楼1单元1103室、房屋设计建筑面积为87.12平方米的房屋一套及位于榆垡组团118地块9号楼2单元1401室、房屋设计建筑面积为111.52平方米的房屋一套；被告于2018年9月30日前向原告交付该两套房屋。现交付房屋的时间已到，被告以各种理由拒绝向原告交付房屋。新航城公司辩称，《定向安置房买卖合同》明确约定，买受人应保证其作为被拆迁人和购房人主体的唯一性和合法性，若因第三人对买受人的主体资格提出异议、主张权利或因拆迁引起诉讼、仲裁、纠纷，均与出卖人无关，如若因此给出卖人造成损失，买受人应当承担相应赔偿责任，出卖人有权暂停补偿款的发放与安置房屋的交付，直至纠纷解决或出卖人得到相应补偿。根据拆迁方案，若采取人均50平米选房方式，定向安置房选房指标的确定以被拆迁院落内户口在册的被拆迁人直系血亲（含配偶）人数为基数，但冯俊先的父亲作为北京市大兴区榆垡镇南庄村南庄街12号院的产权人在选房时并未严格执行这一规定。经北京达兴会计师事务所有限责任公司（以下简称：达兴会计事务所）审计，该12号院的安置房指标计算不准确，即购房安置通知书中确认的安置房指标数超出应选指标数150平米。北京市大兴区榆垡镇搬迁腾退指挥部于2018年9月7日向冯瑞峰发送暂停入住通知书，明确提出冯俊先一家三口的户籍均未在**院内，应扣除选房指标150平米，并退回因该指标选购的期房，该通知书已经冯俊先签收。北京市大兴区榆垡镇搬迁腾退指挥部通知新航城公司暂停向冯俊先一家交付房屋。因此，新航城公司有权暂停交付涉案房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行交换和质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月，因北京大兴国际机场建设需要，北京市大兴区榆垡镇南庄村南庄街12号院（以下简称：12号院）被征地拆迁。拆迁之时，该院落产权人被确认为冯瑞峰，宅基地面积被确认为387.5平方米，建筑面积被确认为242.1平方米；该院落被分为三户，冯瑞峰、曹美荣为一户，冯俊光、焦振娟、冯帅落为一户，冯俊先、李月英、冯斌为一户。户户籍在册人员为冯瑞峰、美荣（冯瑞峰之妻）、冯俊光（冯瑞峰次子）、焦振娟（冯俊光之妻）、冯帅（冯俊光之子）五人，均为农业户籍；冯俊先（冯瑞峰长子）、李月英（冯俊先之妻）、冯斌（冯俊先之子）三人的户户籍均系北京市朝阳区平房乡平房村的非农户籍人员。俊先的户户口原在**院内，990年应征入伍后将户口户口迁出，94年退伍后户口户口迁至北京市朝阳区平房乡平房村。div>2015年7月21日，冯瑞峰、冯俊先、冯俊光作为被拆迁人（乙方）与首都机场集团公司（甲方）分别签订《住宅房屋拆迁安置补偿协议》。在以冯俊先名义签署的住宅房屋拆迁安置补偿协议中，冯俊先、李月英、冯斌一家三人作为被拆迁人，协议约定经甲乙双方协商，乙方自愿实行房屋定向安置，并达成如下协议：…二、被拆迁人按照A方式确定选房指标为150平方米。冯瑞峰签署安置房指标划转承诺书，自愿将定向安置房指标100㎡中的48.64㎡划转到冯俊先名下使用，将51.36㎡划转到冯俊光名下使用。2015年7月22日，北京创兴房地产经纪有限公司在被拆迁人冯俊先的购房清单上加盖了“北京创兴房地产经纪有限公司清单专用章”。2015年7月30日，购房清单拆迁服务组处加盖了“北京市建喜联征地拆迁有限公司北京新机场项目南庄村标段”公章。购房清单中记载了冯俊先的姓名、身份证号和购房指标（198.64㎡）。其中房号一栏记载为“118-9-2-1401（面积为111.52平方米、价值为512992元）、榆114-5-1-1103（面积为87.12平方米、价值为399010元）”。购房清单中记载：“依据此《购房清单》，已与被拆迁人签订了《住宅房屋拆迁安置补偿协议（补充协议）》”，请安置组合同签约处与被拆迁人签订《定向安置房买卖合同》。本清单一式叁份，叁份交由被拆迁人办理《住宅房屋拆迁安置补偿协议（补充协议）》，服务组存留壹份，贰份由被拆迁人交安置组合同签约处签订《定向安置房买卖合同》。购房清单后附的选房单中记载被拆迁人为冯俊先，还记载了冯俊先的身份证号、联系电话和住址（北京市朝阳区平房乡平房村1381号内2号）。所选房号和面积与购房清单中的内容一致。选房日期为2015年7月22日。2015年7月30日，冯瑞峰、冯俊先、冯俊光作为被拆迁人（乙方），与拆迁人（甲方）首都机场集团公司共同签订《住宅房屋拆迁安置补偿协议补充协议》。补充协议约定：甲乙双方签订的《住宅房屋拆迁安置补偿协议》中确定乙方选房指标为400平方米，拆迁补偿金额为2112999元。根据《北京新机场项目住宅房屋拆迁补偿实施方案》的规定，乙方自愿在甲方指定的范围内选购定向安置用房，就本次拆迁补偿与购房的有关问题经双方协商达成如下：一、甲乙双方已签订了房屋的《定向安置房买卖合同》，乙方选购期房5套，建筑面积为453.29平方米，购房总价款为2086024元。乙方同意甲方在其拆迁补偿款中直接扣除用于支付购买定向安置房的购房款。2015年7月31日，冯俊先、冯俊光作为买受人分别与新航城公司签订定向安置房买卖合同。以冯俊先名义选购2套房屋，分别为北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团114地块5号楼1单元1103室（面积为87.12平方米、价值为399010元）和榆垡组团118地块9号楼2单元1401室（面积为111.52平方米、价值为512992元）。以冯俊光名义选购3套安置房。涉案12号院拆迁所产生的拆迁安置利益包括：宅基地区位补偿款1183812元、房屋重置成新价175145元、房屋装修附属物定额补偿款230005元、宅基地未建房奖励142482元、资源节约和垃圾减量奖励58156元、创业补助10000元、工程配合奖300000元、房屋周转费475955元、搬家补助费11625元、设备迁移补助1780元，以及按人均50平方米确定的安置房购房指标400平米（实购安置房5套，共计453.29平米）。扣除5套安置房后剩余的拆迁补偿款已全部发放至冯瑞峰名下的银行账户。冯俊先与新航城公司签订的定向安置房买卖合同第四条约定：出卖人应当于2018年9月30日前向买受人交付涉案房屋。第五条约定：除不可抗力因素及本合同第三条约定情形外，出卖人不按期交付房屋的，买受人有权向出卖人追索违约金，违约金在约定交房之日起至出卖人书面通知买受人办理交房之日止，每逾期一日，出卖人按该房屋暂估总价款的万分之一向买受人支付违约金。第九条第二款约定：买受人应保证其作为被拆迁人和购房人主体的唯一性和合法性，若因第三人对买受人的主体资格提出异议、主张权利或因拆迁引起诉讼、仲裁、纠纷，均与出卖人无关，如若因此给出卖人造成损失，买受人应当承担相应赔偿责任，出卖人有权暂停补偿款的发放与安置房屋的交付，直至纠纷解决或出卖人得到相应补偿。另查，涉案的回迁安置房现均已具备交付条件。庭审中，新航城公司提交了北京达兴会计事务所有限责任公司就北京大兴国际机场征地拆迁项目住宅档案审计项目出具的书面审计汇报复印件，其上记载：“冯瑞峰：1、购安置房通知书显示，该户按人均50平米选房，定向安置房指标为400平米；2、产权人户口户口簿显示在册人数为5人，人均50平米选房，选房指标应该为250平方米；3、购安置房通知书中确认的安置房指标数大于该产权人应该享受的安置房指标数150平方米（400平方米-250平方米）”。2018年9月8日，北京市大兴区榆垡镇搬迁腾退指挥部以该审计汇报为依据向冯瑞峰发出暂停入住通知书，其上记载：“您宅基地位于12号院，在北京大兴国际机场项目中，按照人均50平方米的方式进行安置选房，共分三户，分别为冯瑞峰、冯俊光及冯俊先，选房指标面积为400平方米，选购期房5套。但经审计单位审核，您长子冯俊先一家三口户籍户籍未在被拆迁院落地址下，据《北京新机场项目住宅、非住宅及地上物拆迁补偿实施方案》中第十六条规定，“按人均50平方米选房，定向安置房选房指标的确定以被拆迁院落内户口户口在册的被拆迁人直系血亲（含配偶）为基数，人均选房面积50平方米，且以购买整套定向安置房为标准。”故应扣除选房指标150平米，并应扣除因该指标面积选购的期房”。2018年9月10日，冯俊先签收了上述暂停入住通知书。新航城公司拒绝交付诉争房屋的理由有两点：一是根据拆迁补偿方案第十六条中“按人均50平方米选房，安置房选房指标的确定以被拆迁院落内户口户口在册的被拆迁人直系血亲（含配偶）为基数”条款，定向安置房选房指标的确定应以户口户口在册人数，先一家三人并非户口户口在册人员，享有定向安置房选房指标；冯俊先主张其一家三人在签订拆迁补偿协议时已被确认享有定向安置房选房指标，且根据拆迁补偿房屋第十九条中“被拆迁院落内户口户口在册的产权人及直系血亲（含配偶）被安置对象；因服兵役等原因导致户口户口迁出的，委会、属地镇政府共同确认后，可以认定为安置对象”条款，冯俊先作为被拆迁人冯瑞峰的直系血亲以及退伍军人应属于被安置对象。二是审计发现冯俊先一家三人不能作为确定定向安置房选房指标的人数，榆垡镇搬迁腾退指挥部亦向冯俊先发放了暂停入住通知书，该两种情形应构成定向安置房买卖合同第九条第二款中的“第三人对买受人的主体资格提出异议”情形，故新航城公司有权暂停补偿款的发放和安置房的交付；冯俊先主张安置房买卖合同第九条第二款中的第三人应特指对合同标的有独立请求权的第三人，审计公司与榆垡镇搬迁腾退指挥部与诉争房屋并无法律上的利害关系，应属于中立的第三方机构，而非条款中的第三人，且若因第三人提出异议导致出卖人遭受损失的情形下，房屋出卖人应另案主张相应赔偿，而非永不交房。本院认为，根据《北京市新机场项目住宅房屋拆迁补偿实施方案》第二条，首都机场集团公司系涉案新机场项目的拆迁人。拆迁工作实行委托属地管理的方式，涉案项目位于榆垡镇，故榆垡镇人民政府为涉案院落拆迁的实施主体。根据拆迁补偿方案第二十九条规定，拆迁方案执行中的具体问题由拆迁实施主体负责解释。在拆迁实施过程中，榆垡镇政府委托专业机构公司进行入户登记、测量评估、房屋拆除等具体工作。拆迁补偿实施方案中关于按人均50平方米选房的标准中，有两处内容涉及到选择定向安置房的人口基数，一是第十六条中的“安置房选房指标的确定以被拆迁院落内户口户口在册的被拆迁人直系血亲（含配偶）为基数”。二是第二十条中的“不属于安置对象的人员不作为选择定向安置房的人口基数”。根据该内容，被确认为安置对象的人员有权选择定向安置房。由此可知，有资格选择定向安置房的人员应该存在两种标准。一是户口户口在册的被拆迁人直系血亲（含配偶）是虽然户口户口不在册，确认为安置对象的人员。而上述第十六条的内容表述应当是不准确的，假设按照该条执行，则连被拆迁人本人都不能享有安置房选房指标，因为该条的用语并未包括被拆迁人。此种结论显然有悖于拆迁补偿方案。由此可见，在确认享受安置房选房指标人员时，应将拆迁补偿实施方案中的第十九条作为评价标准。拆迁补偿实施方案的第十九条规定了三种符合安置对象的认定标准，其中第一项标准为“被拆迁院落内户口户口在册的产权人及直系血亲（含配偶）被安置对象”。按照文义解释，该句中“户口户口在册的”这一定语修饰的应是产权人，包括“直系血亲（含配偶）”，否则从语法角度无法讲通。根据拆迁档案材料，在前期入户登记过程中，冯俊先一家三口提交了身份证、户口簿、结婚证、退役证等原件，其中户口户口簿和身份证上明确记载了冯俊先一家三口的户籍位于北京市朝阳区。拆迁安置补偿协议的签订流程，首先需要确认被拆迁人及相关安置人员的身份资格，然后再签订协议。而在资格审核中，被拆迁人仅是提供相关资料配合拆迁方审查，而非由双方协商确定。即使双方对于拆迁政策出现分歧，根据拆迁补偿实施方案第二十九条的规定，具体问题的解释权在拆迁实施主体一方，而拆迁实施主体系受首都机场集团委托，故解释权事实上是在拆迁人即首都机场集团一方。本案中，在冯俊先一家三口的户籍户籍明显不在被拆迁的**院内的情况下，机场集团公司以拆迁人的身份与冯俊先签订了安置补偿协议和补充协议，确认了冯俊先被拆迁人，同时认定冯俊先一家三口享有150平方米购房指标。由此可见，在签订合同前，首都机场集团已经依据其对拆迁补偿实施方案第十九条的解读作出了判断，认定了冯俊先一家三口的被安置资格。综上，无论是对拆迁政策的解释，还是对安置对象的判断，冯俊先及其父亲均无发言权。故新航城公司在答辩中主张冯俊先的父亲作为12号院的产权人在选房时并未严格执行这一规定（第十六条），显然与事实不符。且不说冯俊先的父亲，即便是首都机场集团，亦或其委托的拆迁实施主体也没有将第十六条的内容作为安置对象选房资格的判断依据。否则第十六条中如此明显的错误不会被忽略。拆迁过程中，冯俊先如实提交了个人和家庭成员身份信息等材料，并无隐瞒或者欺诈行为。冯俊先是依据拆迁补偿协议和补充协议中确定的购房指标签订的《安置房买卖合同》。而首都机场集团与冯俊先的安置补偿协议和补充协议并未被确认无效或者撤销。作为拆迁流程中的一环，新航城公司在涉案的《安置房买卖合同》签订之时并未对冯俊先的购买资格提出异议，并与之签订了购房合同且收取了相应购房款，应视为新航城公司在签订合同之时认可冯俊先具有相应的购房资格和指标。本案中，双方当事人关于第九条第二款中所约定的“第三人”的理解存在争议。新航城公司主张达兴会计事务所及榆垡镇搬迁腾退指挥部均属于该条款中所规定的“对买受人的主体资格提出异议的第三人”，并以此为由拒绝交付房屋；冯俊先主张该条款中的第三人应特指与争议标的存在直接利害关系且具有独立诉权的第三人，达兴会计事务所及榆垡搬迁腾退指挥部应属于第三方机构，而非该条款中的第三人。本院认为，根据条款内容和现有证据可以认定，该条款应属于新航城公司预先拟定、对所有买受人统一适用的格式条款。对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释；对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。综合考虑该条款全部文本内容，从一般人的通常理解角度分析，该条款中的第三人应特指对合同标的有独立请求权的第三人，达兴会计事务所及榆垡搬迁腾退指挥部均非有独立请求权的第三人，故新航城公司以榆垡镇拆迁搬迁腾退部提出异议为由拒绝交付涉案房屋，于法无据，本院不予采信。现房屋买卖合同中约定的交付期限已经届至，故新航城公司应依约向冯俊先交付房屋。当事人订立合同，应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用原则，不得违反法律法规和社会公序良俗。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在涉案《安置房买卖合同》不存在无效或者可撤销事由，且也无任何主体针对该合同提起无效或者撤销之诉的前提下，涉案安置房买卖合同依法应当继续履行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十八条之规定，判决如下：北京新航城控股有限公司于本判决生效后二十日内将定向安置房买卖合同（合同编号：榆118-9-1-1401）中记载的位于北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团118地块9号楼2单元1401室（面积111.52平方米）和定向安置房买卖合同（合同编号：榆114-5-1-1103）中记载的位于北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团114地块5号楼1单元1103室（87.12平方米）两套定向安置房交付给冯俊先。案件受理12920元，由北京新航城控股有限公司负担（该费用已由冯俊先垫付，北京新航城控股有限公司于本判决生效后七日内直接支付冯俊先）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  齐伟龙人民陪审员  鲍维良人民陪审员  莱满库二〇二〇年十二月八日法官 助理  张纪云书 记 员  王兴宇