山东省菏泽市牡丹区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1702民初6893号 原告：刘云超，男，1989年12月19日出生，汉族，居民，住菏泽市牡丹区。 委托代理人：曹长乐，山东贵和律师事务所律师。 被告：山东菏泽中元房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91371700050920622G。 法定代表人：王先华，职务：董事长。 住所地：牡丹区。 原告刘云超与被告山东菏泽中元房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员潘友朋适用简易程序独任审判，于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告刘云超的委托代理人曹长乐到庭参加诉讼。被告山东菏泽中元房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘云超向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期办证违约金116072.00元；二、判令被告立即为原告开具商品房统一销售发票；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年11月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于菏泽市牡丹区××路路××路××小区××幢××单元××号房，总房款为442422.00元整：交房日期为2014年3月30日前。合同生效后，被告于2014年8月23日将该商品房交付原告使用，且至今未协助原告办理房屋所有权证。根据双方在合同第十五条的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由于被告的原因，原告至今未取得房地产权属证书，被告应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规，特向贵院提起诉讼，请判如所请。 原告刘云超为支持自己的主张，向本院提交以下证据： 一、《商品房买卖合同》一份。证明原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应该得到全面正确的履行。证明原告购买了被告预售的民泰和谐苑小区的房屋及总房款数额。根据双方在合同第十五条的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法。由于被告的原因，至今未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告未在规定的期限内取得房屋所有权证，被告应当承担违约责任。 二、原告向被告支付购房款票据一宗及个人住房借款合同一份。证明原告已经依照合同约定向被告支付了全部购房款，依约履行了合同义务。 三、被告向原告交付涉案商品房的票据一份。证明被告将涉案商品房交付原告使用的日期，结合第一、二组证据，证明自商品房交付使用之日至今，已经远远超过合同关于办理房屋产权登记的约定期限。证明了被告合同违约及违约金计算的时间起止点。 四、《关于西子佳苑二期10#、11#楼和民泰和谐苑等项目有关问题的函》一份。证明涉案房屋迟迟未办理产权登记备案和权属证书，完全是因为被告擅自改变规划、擅建、超建等违法行为所致。因此，被告应当就其违约行为向原告承担赔偿责任。 五、《关于调解民泰和谐苑房产证问题情况说明》一份。证明原告自2015年前后，合同约定的产权登记备案期限届满后，开始与被告协商办理房屋产权登记备案及被告承担违约责任支付违约金事宜未果。自2016年至今，多次在西城办事处、民泰社区、牡丹区及市级相关部门的主持下进行调处，被告也多次承诺办理及处理违约金时间，均未兑现。原告在长时间、多次协商均无法保障其合法权益的情况下，只能提起民事诉讼。 六、牡丹区法院生效民事判决书一份。证明同类案件法院已经作出相应判决。 被告山东菏泽中元房地产开发有限公司未到庭质证，未向本院提供书面证据。 根据前述证据及当事人陈述，本院确认以下法律事实： 2013年11月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告为买受人，被告为出卖人。双方约定原告购买由被告开发建设的位于菏泽市牡丹区××路路××小区××＃单元××号房，建筑面积109.24平方米，总价款442422.00元，交房日期为2014年3月30日前，被告于2014年8月23日将该商品房交付原告使用。双方签订的合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由双方协商限期办理完毕。因买受人未在规定的期限内提供齐全的办证资料和交清办证费用，导致延期办理权属登记的，出卖人不承担责任。合同签订后，原告按合同约定支付了房款，被告仅出具了收据未开具正式购房发票。被告于2014年8月23日将涉案房屋交付原告。2018年6月21日菏泽市规划局作出的菏规函（2018）176号包括本案小区在内的有关问题的函中，认定被告未经批准，擅自将楼梯间向北增宽60公分，增加建筑面积约178.5平方米；擅自超建地下一层，增建建筑面积约822平方米；增建幼儿园壹座，属违法建设。涉案房屋至今未办理房权证。西城办事处民泰社区人民调解委员会出具了《关于调解民泰和谐苑房产证问题情况说明》载明，自2016年至2018年以来，因办理房产证问题，经菏泽市牡丹区西城办事处、民泰社区及市区相关部门调解处理，均未得到解决。2020年11月05日原告以被告至今未协助原告办理房屋所有权证，应当承担违约责任诉至本院。 本案在审理期间，原告刘云超提交书面申请，要求撤回要求被告开具商品房统一销售发票的诉讼请求，经本院审查，原告的申请，符合法律规定，予以准许。 综上，本院认为：2013年11月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，为有效合同。依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案原、被告所签订的商品房买卖合同，当事人意思表示真实，且不违反法律、行政法规强制性规定。原告按合同约定已经交付的购房款，被告应当为原告开具发票。且依据合同约定，被告应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告所购房屋至今未取得房屋所有权初始登记证明，被告已构成违约，应依合同约定承担交付房屋之日2014年8月23日起的逾期办证违约金的赔偿责任。以上均行为违反合同约定，依法应承担相应的违约责任。本案中，关于违约金的数额、计算方法，依据原、被告签订的《商品房买卖合同》，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，并根据最高人民法院《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告主张按年利率6%计算，本院酌情认定为5%。因此，原告要求被告支付截止到2019年12月31日逾期办证违约金，违约天数：自2015年8月18日起计算至2019年12月31日共计1596天，按房屋购房款442422.00元计算，具体数额为96726.78元（442422.00元×1596天÷365×5%），本院予以支持。过高部分，不予支持。原告要求被告开具商品房统一销售发票的诉讼请求，在诉讼中撤回了该项请求，系其对民事权益的自行处分，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告山东菏泽中元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告刘云超逾期办证违约金96726.78元。 二、驳回原告刘云超过高部分的诉讼请求。 案件受理费2621.00元，减半收取1310.50元，由被告山东菏泽中元房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审判员  潘友朋 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  武松峰