内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民再210号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：内蒙古伊泰物业服务有限公司。法定代表人：王志钧，该公司总经理。委托诉讼代理人：王红梅，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒙永志，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：牛军，男，1979年2月19日出生，汉族，原住内蒙古自治区鄂尔多斯市，现羁押于内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克旗看守所。再审申请人内蒙古伊泰物业服务有限公司（以下简称伊泰物业公司）因与被申请人牛军物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院（2018）内06民终1359号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月12日作出（2019）内民申563号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，在鄂尔多斯市鄂托克旗看守所开庭审理了本案。再审申请人伊泰物业公司的委托诉讼代理人王红梅、蒙永志，被申请人牛军参加诉讼。本案现已审理终结。伊泰物业公司申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条及第二百条第（二）、（六）项的规定，请求：1.撤销二审判决；2.判决牛军承担物业费334781.31元和空调费52584.34元；3.由牛军承担本案一、二审及再审案件诉讼费。事实和理由：二审判决认定事实错误，适用法律错误。（一）北京圣瑞公司与伊泰物业公司的债权债务转让完全合法有效。首先，2013年11月21日伊泰置业公司与北京圣瑞公司签订了《物业服务合同终止协议》，同日，北京圣瑞公司与伊泰物业公司签订了《债权债务转让协议书》，将北京圣瑞公司的全部债权债务转让给伊泰物业公司。这次债权债务的转让，实际就是《中华人民共和国合同法》第八十八条规定的“概括承受”，即“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。其次，债权债务转让不违反法律、法规等禁止性规定。伊泰物业公司受让后履行了公告通知的义务。二审判决认定该债权债务转让不发生法律效力明显错误。（二）伊泰置业公司选聘伊泰物业公司提供物业服务的行为合法。伊泰物业公司与伊泰置业公司签订《伊泰万博广场项目前期物业服务合同》时，没有成立业主委员会，关于《物业管理条例》中选聘和解聘物业公司应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的规定，并不适用于此。（三）业主在享受物业服务的同时也享受了每年夏季的制冷服务，应承担制冷费的缴费义务。（四）二审法院以伊泰物业公司2014年11月3日前未取得物业资质，不具有收费资格为由，认定伊泰物业公司与伊泰置业公司签订的《伊泰万博广场项目前期物业服务合同》无效，免除牛军的缴费义务错误，完全否定了伊泰物业公司已经为业主提供的物业服务。牛军答辩称，第一，本案开庭程序违法。牛军现羁押于看守所，未收到开庭传票，也无法举证和答辩，剥夺了其举证和辩护（委托代理）的权利。第二，我们（小区）并没有聘请北京圣瑞公司和伊泰物业公司提供服务，没有与其签订物业合同，属于强制提供服务。牛军的房子自己有供暖，不需要物业公司提供空调，根据东胜地区的夏季温度，收取空调费不合法。第三，鄂尔多斯平均物业费不超过2元，伊泰物业公司收取18.9元的天价物业费不合理。由于没有缴纳物业费，北京圣瑞公司停水停电，导致有人被困电梯，影响了企业正常生产经营，与其沟通无效后我们曾经报警进行处理。第四，前期租户们被逼无奈交纳了一部分物业费，后期我们要求物业公司公示物业费的用途，物业公司并未公示。第五，对北京圣瑞公司转让债权的行为不知晓，转让行为是否合法请求法院调查。第六，伊泰物业公司不具备物业服务资质，转让行为不合法，是无效的行为。伊泰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令牛军向伊泰物业公司支付2012年6月15日至2014年12月31日期间的物业管理费334781.34元、2012年6月9日至2014年9月17日空调费57156.9元，滞纳金541160.78元，共计933099.02元。2.诉讼费13132元由牛军承担。一审法院于2016年8月11日作出（2015）东民初字第2308号民事判决。牛军不服提出上诉，鄂尔多斯市中级人民法院于2017年9月9日以（2017）内06民终1109号民事裁定将本案发回重审。一审法院认定事实：2008年4月24日，伊泰万博广场项目的开发建设单位内蒙古伊泰置业有限责任公司（以下简称伊泰置业公司）与北京市圣瑞物业服务有限公司鄂尔多斯市分公司（以下简称北京圣瑞公司）签订《伊泰华府B区前期物业服务合同》，约定北京××府（含万博广场）提供物业服务。第六条：本物业服务收费选用酬金制方式。由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，万博广场为10元／月／㎡。第八条：预收的物业服务费由物业服务支出和物业服务公司的酬金构成。物业服务支出为所交纳的业主所有，由物业公司代管。第九条：物业服务佣金按应收的物业服务费12％的比例每半年提取一次。佣金收益分配比例为伊泰置业公司2％，北京圣瑞公司10％。合同期限为2年，在合同有效期终止前一个月若未成立业主大会，合同自动续期。后北京圣瑞公司出具临时管理规约，牛军于2009年11月23日在承诺书上签字，承诺遵守《伊泰华府B区临时管理规约》。2013年11月21日，伊泰置业公司与北京圣瑞公司签订《物业服务合同终止协议》终止了前期物业服务合同，并约定将原《伊泰华府B区前期物业服务合同》履行过程中产生的全部债权、债务转让给伊泰置业公司。同日，伊泰置业公司与伊泰物业公司签订了《债权债务转让协议》，约定将原北京××府服务期间产生的债权债务转移给伊泰物业公司。2014年4月14日，伊泰物业公司与伊泰置业公司签订了《伊泰万博广场项目前期物业服务合同》，约定由伊泰物业公司为伊泰华府B区（含万博广场）提供物业服务。合同约定本物业区域物业服务收费选择包干制方式。物业服务费用由业主按照其所有的建筑面积交纳，伊泰万博广场B座为8．36元／㎡／月，伊泰万博广场A座为8．25元／㎡／月，制冷费计算方式每年为4．3元／月／㎡×平米数÷30天×100天，服务期限为2013年12月1日至2016年11月30日。又查明，北京圣瑞公司、伊泰置业公司、伊泰物业公司向牛军履行了通知义务。再查明，牛军所有的位于鄂尔多斯市××区房屋的建筑面积为1329．23平方米。2012年1月1日至2016年12月，牛军将以上房产租赁于鄂尔多斯宏泰小额贷款公司，该公司于2012年12月27日向北京圣瑞公司交纳物业费132000元，于2013年3月21日交纳物业费20000元，于2013年4月27日交纳物业费20000元，于2013年8月2日交纳物业费10000元，于2013年9月2日交纳物业费10000元，共计交纳192000元。牛军未交纳2012年至2014年的空调费、2012年6月15日至2013年11月30日期间北京圣瑞公司的物业服务费、从2013年12月1日起至2014年12月31日伊泰物业公司的物业服务费。2012年所欠物业费为北京圣瑞公司出具的催费通知单中金额40000元。另查明，2015年7月16日万博广场成立业主大会。一审法院判决：（一）牛军于判决生效后五日内给付伊泰物业公司其所有的位于鄂尔多斯市××区房屋从2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业费131593.78元，从2012年至2014年的空调费36750.68元，共计168344．46元；（二）驳回伊泰物业公司其他诉讼请求。案件受理费13132元，由伊泰物业公司负担10000元，由牛军负担3132元。牛军不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判牛军无需向伊泰物业公司缴纳物业费、空调费共计168344.46元。二审法院对一审法院查明事实予以确认。另查明，伊泰物业公司于2016年1月27日取得物业服务企业资质证书，该证书中显示伊泰物业公司于2014年11月3日被准予从事物业管理活动。二审法院认为，关于一审认定的物业费应否依法予以缴纳的问题，首先，《物业管理条例》第十一条、第十二条第三款中规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而2013年11月21日北京圣瑞公司与伊泰置业公司签订《物业服务合同终止协议》退出该小区，2014年4月14日伊泰物业公司与伊泰置业公司签订《伊泰万博广场项目前期物业服务合同》为该小区提供物业服务时，均无相关证据证明已经过业主同意，故不符合上述规定内容；其次，北京圣瑞公司将债权债务转让给伊泰置业公司后，伊泰置业公司又将债权债务转让给伊泰物业公司的过程中，并未举证将代管物业费用是否存在结余以及具体清算结果向业主进行相关公示，而该债权债务在涉及业主合法权益的情况下未经业主同意便进行转让，应认定该债权债务的转移不发生法律效力；再次，伊泰物业公司在一审中所提供的物业服务企业资质证书显示，伊泰物业公司于2014年11月3日才被准予从事物业管理活动，而伊泰物业公司在与伊泰置业公司签订《伊泰万博广场项目前期物业服务合同》的时间为2014年4月14日，即该合同签订时伊泰物业公司尚未取得物业管理资质，根据《物业管理条例》第五十九条规定，不支持物业公司在未取得资格证书便从事物业管理的收费行为，应认定上述合同无效。故伊泰物业公司不具备收取物业费资格，牛军无需向其缴纳2014年1月1日至2014年12月31日的物业费。关于一审认定的空调费牛军是否应向伊泰物业公司予以缴纳的问题，因伊泰物业公司在一审中主张的是2012年至2014年的空调费，庭审过程中伊泰物业公司又表示空调费即制冷费，根据《伊泰万博广场项目前期物业服务合同》中第五部分明确说明制冷费属于物业收取费用中的一部分，而伊泰物业公司在2012年至2014年期间尚未取得物业管理资质，不具备收取物业费资格，故牛军亦无需向伊泰物业公司缴纳空调费。综上所述，牛军的上诉请求成立，予以支持。依照《物业管理条例》第十一条、第十二条第三款、第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，二审法院判决：（一）撤销鄂尔多斯市东胜区人民法院（2017）内0602民初5349号民事判决；（二）驳回伊泰物业公司一审全部诉讼请求。一审案件受理费13132元，二审案件受理费3667元，共计16799元，由伊泰物业公司负担。本院再审查明，北京圣瑞公司与伊泰置业公司签订的《伊泰华府B区前期物业服务合同》第十条约定，“物业管理费中不含业主专有部分的维修养护费和供暖费、制冷费，业主房屋范围内自用能源费、电话费、网络费、收视费等。上述费用由业主另行向政府专业管理部门或按约定接受委托的单位交纳。”北京圣瑞公司《伊泰华府B区临时管理规约》第三十七条规定，物业服务标准依据前期物业服务合同约定的收费标准：普通住宅1.5元每月每平方米，万博广场10元每月每平方米（含裙楼、写字楼、商务公寓），万博广场制冷费15.5元/制冷季×平方米（制冷期每年6月15日至9月15日）。物业服务费标准可根据政府公布的物价指数和行业指导标准报甲方或业主同意后进行调整。另查明，北京圣瑞公司2010年6月的“万博广场客户付费单”载明，2010年7-12月牛军应交物业费65796.89元，标准每月每平方米8.25元；空调费标注“6-9月，标准4.3元，合计17147.07元”，后又注明“同意暂缓收取-九月空调费”。北京圣瑞公司2011年3月的“万博广场客户付费单”载明，业主牛军2011年1-6月应交费项目为：2011年1-6月物业费65796.89元，空调费标注“6-9月，标准2.73元”无合计金额；2010年1-12月冷水费2030.6元、2010年1-12月电费8517.5元。鄂尔多斯市宏泰商贸有限责任公司于2011年6月2日向北京圣瑞公司交纳物业费65796.89元，有交费发票证实。北京圣瑞公司2011年6月的“万博广场客户付费单”载明，业主牛军2011年7-12月应交费项目为：物业费65796.89元；空调费6-9月，标准4.3元，金额19052.3元；1-5月冷水费837.8元；1-5月电费4062.5元。2011年10月14日鄂尔多斯市宏泰商贸有限责任公司交物业费两笔，分别为65796.885元、19052.3元，有交费发票证实。2012年12月27日鄂尔多斯市宏泰小额贷款股份有限公司向北京圣瑞公司交纳三笔物业费，分别为65796.885元、65796.885元、406.23元，共计132000元。2013年，鄂尔多斯市宏泰小额贷款股份有限公司分别于2013年3月21日交纳物业费20000元、2013年4月27日交纳物业费20000元、2013年8月2日交纳物业费10000元、2013年9月2日交纳物业费10000元。鄂尔多斯市宏泰商贸有限责任公司、鄂尔多斯市宏泰小额贷款股份有限公司是本案物业的承租人。还查明，2013年10月23日、10月25日北京圣瑞公司两次向牛军发送催费通知，告知所欠费用为2012年物业费40000元、滞纳金50400元，2013年1-12月物业费131593.78元，2013年6-9月份水电费3619.75元。2013年12月10日伊泰物业公司向牛军发送催费通知，告知所欠费用金额为：2012年物业费71593.78元、2013年1-12月物业费131593.78元。伊泰物业公司2014年8月14日向牛军发送的催费通知单中增加了2014年6-9月空调费19052.3元。本院再审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院再审认为，围绕双方当事人诉辩意见，本案再审涉及以下争议：（一）北京圣瑞公司与伊泰置业公司及伊泰置业公司与伊泰物业公司的债权债务转让行为是否合法有效以及牛军欠付北京圣瑞公司物业费数额问题。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。2008年4月24日，伊泰置业公司与北京圣瑞公司签订《伊泰华府B区前期物业服务合同》，符合法律规定，该物业服务合同为有效合同。北京圣瑞公司已按合同约定履行义务，所形成的债权债务受法律保护。根据合同法规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，法律规定有不得转让的情形除外。北京圣瑞公司通知小区业主，将前期物业服务合同的权利全部转让给伊泰置业公司，并无法律规定不得转让的情形，该转让行为对小区业主有效。同理，伊泰置业公司将其取得的债权再次转让并履行通知义务，也属于有效行为。伊泰物业公司自签订转让合同之日起取得相应债权。作为业主，牛军可依据法律规定的程序要求北京圣瑞公司清算前期物业费用，其以北京圣瑞公司与伊泰置业公司未将物业费用的清算结果向业主进行公示为由，主张债权转让行为无效无法律依据。故伊泰物业公司可依据有效的债权转让行为向业主主张欠付北京圣瑞公司的物业费。关于牛军欠付北京圣瑞公司的物业费数额问题。北京圣瑞公司于2012年12月27日出具发票，收到鄂尔多斯市宏泰小额贷款股份有限公司代牛军交纳的物业费132000元，牛军一审中提供的证据可以证明2011年物业费已付清，伊泰物业公司主张牛军欠付2012年6-12月物业费无事实依据，本院不予确认。2013年，牛军应付北京圣瑞公司物业费131593.78元，鄂尔多斯市宏泰小额贷款股份有限公司已付物业费60000元，牛军欠付北京圣瑞公司该年度物业费71593.78元。北京圣瑞公司在履行物业服务合同期间，未向牛军主张欠付空调费用，伊泰公司要求牛军给付欠付北京圣瑞公司空调费，本院不予支持。（二）伊泰置业公司选聘伊泰物业公司提供物业服务，与伊泰物业公司签订《伊泰万博广场项目前期物业服务合同》的行为是否有效，对牛军有无约束力。北京圣瑞公司2013年11月23日终止《伊泰华府B区前期物业服务合同》时，伊泰华府小区未成立业主大会，业主也未自行选聘物业服务公司。伊泰置业公司作为建设单位，仍可依法选聘物业服务企业。《物业管理条例》第三十二条规定，“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”该规定并非效力性强制性规定。《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”2014年4月14日，伊泰置业公司与伊泰物业公司签订《伊泰万博广场项目前期物业服务合同》，约定由伊泰物业公司为该小区接续提供物业服务，在合同内容合法、不侵犯社会公共利益、不损害小区业主利益的前提下，该行为具有法律效力。在此之前，伊泰物业公司实际提供了物业服务，与该小区业主形成了事实上的物业服务合同关系。牛军应向伊泰物业公司交纳2014年度物业服务费。（三）伊泰置业公司与伊泰物业公司《伊泰万博广场项目前期物业服务合同》确定的收费项目及标准是否合法、牛军应当如何交纳2014年度物业费。1.关于牛军提出伊泰物业公司不具备物业服务资质因而不得收取物业费问题。2007年和2016年修订的《物业管理条例》均规定了国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，同时规定物业服务单位违反该制度由行政管理机关对物业服务企业进行处罚。该制度为管理性规范，业主以物业服务企业未取得服务资质主张不支付物业费不符合法律规定，从2018年修订的《物业管理条例》已取消资质规定内容也可得出这一结论。《物业管理条例》第二十六条规定，在前期物业服务合同约定的服务期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。牛军作为业主，可在认为物业公司不履行或不完全履行合同约定或法律法规规定及行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务时，请求其承担违约责任。牛军据此不予交纳物业费的主张不能成立。伊泰置业公司与伊泰物业公司在《伊泰万博广场项目前期物业服务合同》中约定的物业服务费形式为包干制，业主交纳的物业服务费固定，盈余或者亏损均由伊泰物业公司享有或者承担。对比伊泰置业公司与北京圣瑞公司签订的前期物业服务合同，两份合同所约定的服务内容及服务标准、收费标准也无改变，牛军不能证明该合同约定有串通损害业主利益的情形，应遵守该合同约定履行自身义务。2.关于牛军提出的制冷费问题。伊泰置业公司在与伊泰物业公司签订的《伊泰万博广场项目前期物业服务合同》中，约定制冷费收取标准为4.3元×平方米数/30天×100天，与北京圣瑞公司的物业合同相比，每一制冷季收费标准有所降低，但约定的制冷天数由三个月增加为100天。考虑当地气候因素及伊泰置业公司与伊泰物业公司的关联关系，本院对合同中约定的100天制冷期不予支持，仍调整按原合同约定的三个月支持。本合同履行终止之后伊泰物业公司可在另行与业主或业主大会正式签订物业合同中协商确定制冷期问题。综上，牛军应缴纳的2014年度物业服务费为131593.78元（8.25元×1329.23㎡×12个月），制冷费17147元（4.3元×1329.23㎡×3个月）。（四）本案的滞纳金应否支持。本案物业服务合同中约定的滞纳金为日千分之三，未交纳物业费经过334天滞纳金已达到本金数额。该约定具有惩罚性，是对严重违约行为人采取的惩罚措施。在牛军与北京圣瑞公司履行物业服务合同期间，牛军物业的承租人按合同约定提前半年交纳物业费，至2013年无拖欠，且2013年也有数笔交费记录，不存在严重拖欠物业费的情形，故本院对伊泰物业公司主张牛军应交纳拖欠北京圣瑞公司物业费的滞纳金不予支持。伊泰物业公司接续本案物业管理业务后，牛军仅拖欠2014年物业费及制冷费，且未交纳物业费是因对合同是否有效存在争议引起。考虑伊泰物业公司在签订物业服务合同时，《物业管理条例》对从事物业管理企业有资质要求且伊泰物业公司确不具备服务资质，故对伊泰物业公司主张2014年滞纳金的请求亦不予支持。综上，伊泰物业公司请求牛军支付2013年拖欠北京圣瑞公司的物业费及2014年未付伊泰物业公司物业费及制冷费部分为合理诉求，本院予以支持。二审法院驳回伊泰物业公司诉讼请求，认定事实及适用法律均存在错误，本院予以纠正。依据《物业管理条例》第二十一条、第二十三条、第二十四条、第三十二条、第三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院（2018）内06民终1359号民事判决及内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2017）内0602民初5349号民事判决；二、牛军在本判决生效后一个月内向内蒙古伊泰物业服务有限公司支付2013年度物业费71593.78元、2014年度物业费131593.78元、2014年度制冷费17147元，合计220334元；三、驳回内蒙古伊泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13132元，二审案件受理费3667元，共计16799元，由牛军负担8272元，内蒙古伊泰物业服务有限公司负担8527元。本判决为终审判决。审判长 王文君审判员 任来权审判员 王 帅二〇二〇年十二月三十一日法官助理 张 珮书记员 卢 乐