重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0110民初10330号原告：重庆洁普物业管理有限责任公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）勤俭路****，统一社会信用代码91500110MA5U6G2M2T。法定代表人：李慈川，总经理。委托诉讼代理人：杨莹，重庆北信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张远飞，重庆北信律师事务所律师。被告：刘绪燕，女，1986年4月19日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。原告重庆洁普物业管理有限责任公司（以下简称洁普物业公司）与被告刘绪燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月16日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告洁普物业公司委托诉讼代理人张远飞，被告刘绪燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告洁普物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告2017年9月1日至2020年10月30日期间物业服务费3325.56元、公摊水电费460元、二次供水费241.2元，共计4026.76元；2.依法判决被告支付原告逾期缴纳物业服务费滞纳金暂计10元（以拖欠的费用4026.76元为基数，按每日3‰从原告起诉之日起计算至实际付清之日止）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月31日，原告与重庆翊扬实业有限公司签订《万盛永利豪庭前期物业服务合同》。合同约定物业服务费电梯住宅三层以上（含三层）1.3元/平方米/月（注：业主接房后至装修手续办理前按5折收取，装修手续办理后按7折收取）；水电公摊费15元/月/户（注：2019年1月1日前为15元/月/户，2019年1月起下调为10元/月/户）；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天3‰缴纳滞纳金等合同内容。2017年8月30日，永利豪庭小区原物管公司萤火虫物业管理有限公司退出后，原告实际于2017年9月1正式入驻永利豪庭小区，为被告提供物业至今。被告系永利豪庭小区XX-X-X号业主，房屋建筑面积96.17㎡。被告2017年9月1日至2020年10月30日止未交纳物业服务费，共计欠物业服务费3325.56元、水电公摊费460元、二次供水费241.2元，共计4026.76元。原告向被告多次催缴，被告仍然拒绝交纳。被告刘绪燕辩称，重庆市綦江区（原万盛区）东城大道XXX号X幢-X-X号（及永利豪庭小区XX-X-X号）房屋系被告所有，被告2017年9月1日至2020年10月止未交纳物管费属实。被告于2016年下半年接房，原告未找被告签过任何协议，被告2020年11月25日收到物业催费通知单，通知单是2016年9月起计算费用，是原告张贴在我门上的，我隔壁邻居有两家将入户门由内开改为外开，严重影响我的出行，我和当时的物业反映过，我不清楚是不是原告，具体时间我忘了。最开始是萤火虫物业，后变为洁普物业，物业公司是何时换的我不清楚，也没有看到公告。我买房时被告知7楼及以下是不用二次供水的，公摊费标准不清楚是如何计算的。物业工作人员有种种不作为，岗亭长期无人只摆了牌子，门禁未启用，没有人车分流，入户大厅停有摩托车，小区内有车辆行使，有个别业主占用公共区域，消防门、消防通道被锁死，无法使用。本院经审理认定事实如下，永利豪庭小区系重庆翊扬实业有限公司开发建设项目，该小区通过前期物业服务业务招投标，选聘重庆永骏物业服务有限公司为该小区提供物业服务，但因各种原因，小区业主对重庆永骏物业服务有限公司服务不满，激发矛盾，为化解矛盾，后临时选聘重庆萤火虫物业管理有限责任公司对该小区提供物业服务，但因开发商遗留问题较多，重庆萤火虫物业管理有限责任公司亦退出了该小区的物业服务管理。后为确保永利豪庭小区物业服务正常运行，经多方协商后临时聘请原告洁普物业公司对该小区进行物业管理服务。2016年12月31日，原告与重庆翊扬实业有限公司签订《万盛永利豪庭前期物业服务合同》。合同约定本合同生效之日起至永利豪庭小区业主委员会与其选聘的物业服务企业签订物业服务协议生效之日或业主委员会自管组成立之日止，本合同自动失效；洁普物业公司向业主和物业使用人收取物业管理服务费、水电公摊费、二次供水加压电费等费用；物业服务费电梯住宅三层以上（含三层）1.3元/平方米/月；水电公摊费15元/户/月；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天3‰缴纳滞纳金等合同内容。因重庆翊扬实业有限公司与之前的物业服务企业签订的前期物业服务合同已进行了备案，导致其与洁普物业公司签订的《万盛永利豪庭前期物业管理服务合同》无法进行备案。合同签订后，2017年8月16日，原告与重庆翊扬实业有限公司及原物管企业重庆萤火虫物业管理有限责任公司共同向永利豪庭小区业主发布《告知书》，《告知书》载明“经重庆翊扬实业有限公司同意及双方物业公司协商，截至2017年8月16日止，就永利豪庭原萤火虫物业提前解除《前期物业管理服务合同》达成一致，原萤火虫物业即日起2017年8月16日撤离该小区永利豪庭，从告知书之日起正式开始执行，根据《物业管理条例》和前《物业管理服务合同》约定，萤火虫物业与开发商签订的前期物业服务合同即日解除，鉴于本小区多方面原因，新企业洁普物业与开发建设公司翊扬实业继续签订新的《前期物业管理服务合同》。故多方考虑和本着更好为小区服务的宗旨，新物业重庆洁普物业管理有限责任公司进场从原有萤火虫物业工作人员原班人不动，按原有资源的情况下会全面正常继续为本小区服务。原重庆萤火虫物业管理有限责任公司2015年6月19日入驻永利豪庭之日起本小区对业主收取的物业服务费、装修保证金、相关债权债务，包括对贵司一切账目分割、财务结算及一切引起的法律责任等现由我司重庆洁普物业管理有限责任公司从2017年8月16日起全权承担。在此期间我司会一如既往的开展好物业服务工作，并做好与业主及新老物业公司的交接工作，在这过程期间给广大业主带来的不便，请给予大力支持和予以配合理解，至此我司深感为谢。”原告实际系2017年9月1日正式入驻永利豪庭小区。被告辩称隔壁邻居将入户门由内开改为外开，影响被告出行，小区岗亭长期无人，门禁未启用，没有人车分流，入户大厅停有摩托车，小区内有车辆行使，消防门、消防通道被锁死，无法使用等问题，原告称不清楚具体情况，每个物管公司的服务都不可能做到每一个业主满意。因被告未缴纳物业服务费，2020年9月28日，原告以住房张贴方式向被告送达《催缴物业费通知书》，要求被告给付2017年9月1日至2020年9月30日物业服务费3237.50元、公摊费450元及2017年9月1日至2020年7月17日二次供水费333.90元，共计4021.40元，提供照片（复印件）予以证明。被告否认看到原告2020年9月28日在被告房屋入户门上张贴的《催缴物业费通知书》，辩称收到原告2020年11月25日在被告房屋入户门上张贴的《催缴物业费通知书》，但对原告提供的照片（复印件）予以认可。庭审中，原告自愿主张物业服务费按7折收取，水电公摊费2017年9月至2018年12月按15元/月/户计算，2019年1月至2020年10月自愿下调为10元/月/户计算，二次供水费按0.9元/吨标准收取。《万盛永利豪庭前期物业服务合同》约定了二次供水加压电费收费项目，但没有就二次供水加压电费收费标准进行约定。另查明，原告洁普物业公司系2016年6月16日成立，经营范围物业管理。2017年9月1日至今，永利豪庭小区系原告进行物业管理。被告系重庆市綦江区（原万盛区）东城大道XXX号X幢-X-X号业主，房屋建筑面积96.17㎡，每月应交纳物业服务费87.51元（1.3元×70%×96.17㎡）被告于2016年下半年接房。被告2017年9月1日至今未交纳物业服务费、公摊水电费、二次供水费，经原告书面催收未果。被告2017年9月至2020年8月实际用水248吨。上述事实，有《万盛永利豪庭前期物业管理服务合同》、营业执照、资产移交清单、关于永利豪庭前期物业服务的情况说明、证明、入伙会签单、业主住户信息登记表、入伙资料签收表、物品领取签收表、《告知书》、维护保养报告、二次供水维修更换合同、计量清单计量、照片、催费通知书及当事人的陈述等证据证实，并经当庭质证和本院审查属实，予以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。物业服务收费应当遵循合理及费用与服务水平相适应原则。本案中，虽无双方签订的前期物业服务合同，但基于种种原因及实际情况，原告为被告提供了物业服务，双方的物业服务合同关系实际成立，被告应向洁普物业公司缴纳物业服务费、公摊水电费、二次供水费。原告主张按照70%标准收取物业服务费并按照0.9元/吨标准收取二次供水费，符合质价相符原则和本案实际情况，亦符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告给付2017年9月1日至2020年10月30日期间物业服务费、公摊水电费、二次供水费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告于2020年9月28日以住房张贴方式向被告送达《催缴物业费通知书》，本院酌情主张2017年9月至2020年8月的相关费用，另2017年9月至2020年8月被告实际用水为248吨，故本院主张物业服务费3150.36元（87.51元×36个月）、水电公摊费440元（15元×16个月+10元×20个月）、二次供水费223.20元（0.9元×248吨），共计3813.56元。被告拒缴物业服务费等费用的答辩意见，理由不成立，本院不予采纳。原告要求被告支付逾期缴纳物业服务费滞纳金，虽然前期物业服务合同对此有约定，但原告在物业服务上存在一定瑕疵，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第八项规定，判决如下：一、被告刘绪燕于本判决生效后15日内给付原告重庆洁普物业管理有限责任公司2017年9月至2020年8月期间的物业服务费3150.36元、水电公摊费440元、二次供水费223.20元，共计3813.56元；二、驳回原告重庆洁普物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘绪燕负担（此款原告已预交，被告于本判决生效后5日内直接给付原告25元）。本判决为终审判决。审判员  王珍强二〇二〇年十二月二十八日书记员  黄 洁