大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初7812号原告：龙湖物业服务集团有限公司大连分公司。住所地：辽宁省大连市中山区港浦路111号301室。负责人：王小丹，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨静丽，系辽宁顾阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝珈玮，系辽宁顾阳律师事务所律师。被告：张卫，男，1959年7月31日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：滕玲，系辽宁新世纪律师事务所律师。原告龙湖物业服务集团有限公司大连分公司与被告张卫物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙湖物业服务集团有限公司大连分公司的委托诉讼代理人杨静丽，被告张卫的委托诉讼代理人滕玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙湖物业服务集团有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告交纳欠缴的凯丹天地A1座1-1309房屋的物业费（2019年6月1日至2020年9月30日）5471.04元、滞纳金4976.26元，合计10447.3元；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：位于大连市中山区凯丹天地项目是由凯丹置地（大连）有限公司开发的地产项目。2019年6月1日，凯丹置地（大连）有限公司与原告签订了《大连凯丹广场项目前期物业服务协议》，约定物业费为6元/月/平方米，按季度缴纳，被告应在每季度月末25日前将下期物业服务费用缴清，逾期按日向原告支付应缴纳费用3‰的违约金。原告一直按照前期物业服务合同为被告提供物业服务，但被告自2019年6月1日起未再缴纳下期物业服务费用，经原告多次催要仍无果。被告拒不缴纳物业费的行为严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告诉至法院，望法院公正裁决。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原、被告之间从未签订过任何形式的物业服务合同，双方之间不存在物业服务合同关系。原告于2013年11月购买案涉商品房，根据原告与开发建设单位凯丹置地（大连）有限公司及物业服务企业于2013年12月3日签订的《临时管理规约》及实际履行情况，提供前期物业管理服务的公司为北京仲量联行物业管理服务有限公司，并非原告。根据该份《临时管理规约》第一章修改权的约定，在成立业主大会之前，不得对本临时规约进行修改，业主大会成立后，可由业委会根据业主大会决议对临时管理规约进行修改并报政府主管部门核准后生效。《临时管理规约》第三章明确约定物业服务企业为北京仲量联行物业管理服务有限公司，第十一章约定本规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至首届业主大会制定的“业主管理规约”生效之日终止。而原告现以提供前期物业服务主体身份起诉被告，不符合合同主体身份，没有事实依据。二、原告进驻案涉小区不符合法定程序，原告无权向被告收取物业费。原告诉称，被告于2019年6月1日与原告签订前期物业服务合同，与事实不符，被告从未与原告签订过前期物业服务合同。从原告提交的证据来看，其提供了一份《大连凯丹广场项目.前期物业服务协议》，签订合同的主体为凯丹置地（大连）有限公司和原告，签订时间为2019年5月30日，但是该协议并没有原告或其他业主的签字确认或者承诺书，各方也未重新订立管理规约，意味着开发建设单位在未征得业主同意的情况下擅自更换了前期物业服务企业。根据《辽宁省物业管理条例》第四十一条规定，建设单位应当按照国家有关规定选聘前期物业服务企业，并接受县物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府的监督。更换前期物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《大连市物业管理条例》第五十条规定，物业服务企业的退出和交接，依照《辽宁省物业管理条例》的有关规定执行。新聘物业服务企业应当自承接物业后三十日内，持物业服务合同、管理规约、物业承接查验协议、查验记录、交接记录以及交接资料清单等到区（市）县物业主管部门办理备案。本案中，开发建设单位在更换前期物业服务公司时并未征得被告同意，原告应举证证明更换其为新聘物业公司已经经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，否则既是违反上述规定，属于非法更换前期物业服务企业，被告对其更换行为及作为前期物业服务公司的身份均不予认可，在未履行法定程序、未征得被告同意的情况下，原告与开发建设单位签订的《大连凯丹广场项目.前期物业服务协议》与被告无关，被告不同意向原告支付物业费。综上，原告并非案涉小区订立的临时管理规约约定的物业服务企业，也未通过合法有效的程序进行更换和入驻，违反了相关法律法规的规定，其与开发建设单位私下签订的物业服务合同效力不能及于被告，各方也未重新订立管理规定，被告从未做出同意其提供物业服务的意思表示，因此原告向被告主张支付物业费没有事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月30日，凯丹置地（大连）有限公司与原告签订《大连凯丹广场项目前期物业服务协议》，约定凯丹置地（大连）有限公司委托原告对大连凯丹广场项目提供前期物业服务，服务期限为2019年6月1日起至2021年5月31日止，物业服务费标准为写字楼项目6元/月/平方米，物业服务费按季度缴纳，业主应在每季度末月25日之前将下期物业服务费用缴清，逾期将按日向业主加收应缴纳费用3‰的协议违约金。被告系中山区长江东路96号1单元13层9号房屋的业主，房屋建筑面积为56.99平方米，每月应缴纳物业服务费341.94元。被告自2019年6月1日起开始拖欠物业费，至2020年9月30日，共拖欠物业费5471.04元。虽经原告催要，被告至今未予缴纳。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告即应依约向原告缴纳物业费。截至2020年9月30日，被告共拖欠原告物业费5471.04元，故原告要求被告支付上述物业费的诉求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金一节，本院认为，原告现仍是该写字楼的物业服务单位,物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主办公、生活环境的保障,同时考虑到原告在履行合同的过程中,也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷,双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个写字楼的和谐发展和被告每天的办公、生活均与原告相关,双方矛盾须及时化解,故对原告此节诉请，本院不予支持。关于被告辩称建设单位未经过半数的业主同意，擅自更换前期物业服务企业，原告与建设单位签订的前期物业服务合同对其并不具有约束力一节，本院认为，《辽宁省物业管理条例》第四十一条规定的建设单位更换前期物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的条款并不是《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定的效力性强制性规定，建设单位未依照本条款规定的程序更换前期物业服务企业，并不导致案涉物业服务合同无效的法律后果。且该合同亦未提高此前的物业费收费标准，被告也事实上接受了原告提供的物业服务，故此合同对被告产生约束力，被告应按照此合同约定的标准向原告支付物业费，对被告的此节辩论意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告张卫于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告龙湖物业服务集团有限公司大连分公司物业费5471.04元；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告龙湖物业服务集团有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费30元，由被告张卫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 王 婧二〇二〇年十二月十日书记员 罗美微