北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初18845号原告：邓颖，女，1988年4月14日出生，汉族，住北京市东城区。被告：紫梧桐（北京）资产管理有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：高靖，总经理。委托诉讼代理人：张华鹏，北京市中友律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄维伟，北京市中友律师事务所律师。原告邓颖与被告紫梧桐（北京）资产管理有限公司（以下简称紫梧桐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓颖、被告紫梧桐公司委托诉讼代理人黄维伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓颖向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告于2019年7月27日签订的房屋租赁合同于2020年5月16日解除；2．判令被告支付2020年3月28日至2020年5月16日期间拖欠的房屋租金5000元（2020年3月28日至2020年5月16日期间共10000元，被告已支付5000元）；3．判令被告退还仍未返还的管理费7000元；4．判今被告支付违约金12000元；5.判令被告退还3550元；6．判令被告赔偿合同预期收益损失10000元。事实与理由：2019年7月27日，原告与被告签订了房屋租赁合同（以下简称“合同”）。合同约定：原告将北京市丰台区南木樨园5号楼3单元202房间出租给被告经营使用，期限自2019年7月30日至2024年12月16日，租金总计407000元；被告以季度付款的方式定期向原告支付租金，其中第一年度（2019至2020年度）每月租金为6000元。合同生效后，原告积极主动履行了自己的全部合同义务，将租赁房屋如约交付给被告，被告随即开始经营使用。期间，一切正常。但是，自2020年3月28日（合同约定的被告付款日）开始，被告拖欠支付合同租金。在原告与被告交涉期间，2020年4月7日，被告突然向原告发出《告知函》，单方申明“决定终止原协议”。原告随后多次向被告发出要求其继续履行合同的意思表示，并要求被告说明其继续占有租赁房屋却拒不支付房屋租金的理由，但被告均不予答复。同时，被告还继续拖欠租金至今。原告从社区了解到，被告将房屋内租户清退之时并未进行房屋交割，房屋存在电路火灾隐患，并且社区工作人员多次要求被告履行管护义务、被告均未履行，鉴于此，原告被迫于2020年5月16日从被告处收回房屋。原告认为：合同第八条限定了双方均不得随意解除合同，被告的行为已经属于在合同履行期间的单方违约。同时，因被告上述根本性违约行为致使原告此前签订合同时的预期收益受到严重损失。而且，被告在此前收取原告的所谓“管理费”和以“更换、购置部分家具家电从而提升月租”为由收取原告的3550元，在其单方面违约的情形下也应当予以如数退还。综上，被告的违约行为，严重侵害了原告的合法权益，应当承担法律责任。被告紫梧桐公司辩称：1.同意解除合同，该合同已于2020年4月3日解除；2.不同意支付租金，被告于2020年4月3日与原告解除合同，被告向原告支付的费用中包含租金6400元；3.不同意支付管理费，并双方协商一致，被告已于2020年5月19日向原告支付了管理费；4.不同意支付违约金，被告已经向原告支付了违约金。被告向原告支付的7745元为违约金12000元+2020年3月28日至2020年4月3日的租金1400元+收房时水电燃气费用345元-原告留存的押金6000元；5.不同意支付3350元，被告没有收到该笔费用，并且在合同中签约提示第3条中写明“如您交与我公司经办人钱款，应要求我公司经办人开具带有我公司专用章的对应金额的财务收据，此交款凭证为证明您交款的唯一凭证，您应妥善保留好此交款凭证。我公司不承认任何没有我公司专用章的收据或者收条”；6.不同意支付合同预期收益损失，没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人提交的证据以及当庭陈述，本院认定如下事实：2019年7月27日，邓颖（委托人、甲方）与紫梧桐公司（受托方、乙方）签订《资产委托管理服务合同》，约定：第一条委托管理资产基本情况（一）资产类别：房屋，资产坐落于北京市丰台区南木樨园5号楼3单元202号。（二）委托代理权限自2019年7月30日至2024年12月16日，甲方同意将房屋给乙方做独家委托代理，相应权限包括：代理甲方运营及出租房屋，并处理与运营及出租房屋相关的事宜，委托期间，乙方为甲方提供的服务包括但不限于装修改造、保洁维修、租客管理等，以乙方实际提供运营服务为准。第二条资产收益本合同甲方可获得的资产收益以租金的形式表现。（一）乙方应按照附件二约定的租金支付标准向甲方支付租金收益。第三条管理费、服务费、维修金（一）甲方同意每年向乙方支付相当于本协议所约定的月租金金额作为管理费，管理费由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除，管理费的具体支付方式及期限详见附件二。（二）甲方同意向乙方支付服务费（乙方向第三方租赁房屋的，收取的第三方租金高于本合同项下双方约定的房屋租金时，甲方同意高出部分直接作为乙方的服务费，由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除），具体的金额、支付方式及期限详见附件二。若委托代理期限内，房屋未租出，则乙方同样应当按照附件二进行支付租金，作为乙方资产管理不力的经济补偿。（三）甲方同意向乙方支付维修金，支付标准为69元/月，由甲方不可撤销的委托乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除，维修金的具体金额、支付方式及期限详见附件二。（四）甲方不可撤销的向乙方授权经办人交付钱款的，乙方同意向甲方出具加盖乙方财务专用章的对应金额的收据。此交款凭证为甲方交款的唯一凭证，甲方应妥善保留此交款凭证。双方同意均不认可任何没有乙方财务专用章的收据或者收条。第五条房屋交割（一）甲方同意于2019-7-30前将房屋交付给乙方。《房屋交割清单》见附件四。第六条房屋及附属设施的维护（二）装饰装修1.甲方同意并授权，由乙方为租赁房屋另行配置家具家电及装饰装修。2.甲方同意出租房屋内属于乙方或其供应商后期配置的家具家电及装修，本合同期满后，经乙方确认可赠送给甲方（包括委托代理期限届满后）。委托代理期限内，甲方在未征得乙方书面同意的情况下不得对该家具家电及装修进行任何处置。（三）维修3.乙方装修改造部分及乙方配置家具家电维修由乙方负责。第八条合同的解除（一）自然解除因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方均不承担因此导致的任何违约责任。（二）协商一致解除1.甲方要求解除本合同的，需提前60日书面通知乙方；2.政府拆迁或征收征用、行政命令等情形，导致本合同无法继续履行的；因为上述第1项原因解除合同的，甲方除应补偿乙方因此遭受的装修配置（包括但不限于硬件购买费用和安装费用等）损失费用（装配损失=实际装配成本*（剩余合同天数/合同总天数），以乙方提供相应的装修数据为准），还应赔偿乙方两个月租金以及房屋实际承租方两个月租金；因上述第2项原因解除合同的，甲方仅需向乙方支付装配损失。（三）甲方有下列情形之一，乙方有权单方解除合同1.甲方延迟交付房屋满15个工作日：2.甲方隐瞒房屋重大瑕疵或隐瞒交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格、资产内发生过非正常死亡事件的），影响房屋出租或承租人居住的；3.甲方不履行合同义务，或因甲方与其他第三方的行为，致使乙方不能正常管理资产及/或实际承租人不能正常使用房屋的；4.其他影响、妨碍乙方对资产标的进行管理及/或使用人正常使用房屋的情况；如出现上述第（三）款情形的，乙方有权单方解除合同，甲方除应补偿乙方因此遭受的装修配置损失费用（以乙方提供相应的装修数据为准），还应赔偿乙方两个月租金以及房屋实际承租方两个月租金。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单独解除合同1.乙方延迟交支付租金满15个工作日，因甲方原因或不可抗力而延迟的除外，法定节假日顺延。2.乙方利用房屋从事违法活动、损害公共利益的；如出现上述第（四）款情形的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金。（五）其他约定发生上述约定外的情形，各方协商一致解除的；或是发生法定解除情形时，甲方和乙方有权按照各自遭受的实际损失进行索赔。第九条违约责任若任何一方违反本协议的任何条款，除本协议另有约定外，违约方需向守约方支付两个月违约金，且另一方有权要求该违约方就该等违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责任。第十一条一般条款（一）本合同经甲乙双方签署后生效，电子合同具有相同的法律效力。对于本协议内容的修改、补充，须经各方协商一致以书面形式签署后方生效。合同附件二载明：《财产委托管理服务合同》委托代理期限与租金、管理费及服务费、维修金支付方式（季付）委托代理期限自2019-07-30至2024-12-16：（1）第一年度合同期限自2019-07-30至2020-09-27，共计1年60天；（2）第二年度合同期限自2020-09-28至2021-10-17，共计1年20天；（3）第三年度合同期限自2021-10-18至2022-11-06，共计1年20天；（4）第四年度合同期限自2022-11-07至2023-11-26，共计1年20天；（5）第五年度合同期限自2023-11-27至2024-12-16，共计1年20天。第一年合同期：租金为6000元整/月，维修金69元/月：（1）2019-07-30支付23793元，抵扣后应付款为负数的，则滚动至下期继续扣除，其中租金18000元，抵扣月付维修金207元，押金6000元；（2）2019-12-28支付17793元，抵扣后应付款为负数的，则滚动至下期继续扣除，其中租金￥18000元，抵扣月付维修金207元；（3）2020-03-28支付17793元，抵扣后应付款为负数的，则滚动至下期继续扣除，其中租金￥18000元，抵扣月付维修金207元；（4）2020-06-28支付17793元，抵扣后应付款为负数的，则滚动至下期继续扣除，其中租金18000元，抵扣月付维修金207元，以此类推。甲方向乙方支付第一年的管理费，以合同租约中自2019-07-30至2019-09-27的租金予以抵扣……合同签订后，邓颖依约将涉案房屋交由紫梧桐公司进行管理，紫梧桐公司按约向邓颖支付了截至2020年3月27日的房屋租金，并交纳了押金6000元。2019年7月30日，邓颖通过微信向紫梧桐工作人员转账3550元，转账说明为用于冰箱空调等费用。2020年4月1日，紫梧桐公司工作人员与邓颖沟通解除合同事宜，提出两种解约方案。一种方案是赔付一个月押金，留下配置的家电家具。另一种方案是赔付两个月违约金，拉走配置的家具家电，其中押金抵扣一个月违约金。邓颖明确表示不同意解除合同。2020年4月13日，紫梧桐公司向邓颖支付7745元。后邓颖通过蛋壳公寓网络服务平台询问7745元的款项用途，并再次表示不同意解除合同。庭审中，紫梧桐公司称7745元的款项用途为提前解除合同的违约金12000元、2020年3月28日至2020年4月3日的租金1400元、水电燃气费345元，减去已支付给邓颖的押金6000元。邓颖认为上述7745元系紫梧桐公司破坏性装修给其造成损失的补偿款。2020年5月16日，邓颖与紫梧桐公司进行了交接，收回涉案房屋。邓颖称其交接的原因是社区工作人员告知紫梧桐公司没有有效管理房屋，房屋有火灾安全隐瞒。2020年5月19日，紫梧桐公司向邓颖转账10400元。庭审中，紫梧桐公司称10400元的款项用途为2020年4月28日前的租金5000元、管理费5000元以及房屋保洁费400元。另，紫梧桐公司认为涉案房屋于2020年4月3日腾空，该日合同解除。邓颖不认可上述合同解除时间，认可合同于2020年5月16日解除。邓颖称合同解除后，其房屋一直无人寻租，截至开庭之日仍处于空置状态。本院认为，邓颖与紫梧桐公司签订的《资产委托管理服务合同》，系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，当事人均应依约履行。邓颖向紫梧桐公司交付租赁房屋后，紫梧桐公司应当按照合同约定支付房屋租金。关于邓颖要求确认合同于2020年5月16日解除的诉讼请求：双方对合同已解除无异议，争议点在于合同解除的时间。合同履行过程中，紫梧桐公司于2020年4月1日提出解除合同，但邓颖不存在合同约定的违约情形，且疫情并不足以导致涉案合同不能继续履行，因此紫梧桐公司无单方合同解除权，其提前解除合同构成违约。现紫梧桐公司认为合同于2020年4月3日解除无合同和法律依据，本院不予采信。邓颖作为守约方，其于2020年5月16日收回房屋，应视为合同于该日解除。关于邓颖要求紫梧桐公司支付租金的诉讼请求：涉案合同于2020年5月16日解除且该日邓颖收回房屋，紫梧桐公司应当按照合同约定向邓颖支付截至2020年5月16日的租金。关于紫梧桐公司是否给付租金，需分析2020年4月3日紫梧桐向邓颖支付的7745元的款项用途。邓颖称上述费用系紫梧桐公司破坏性装修给其的补偿款，但其未提交证据证明其陈述的上述款项用途，本院不予采信。该笔款项是在紫梧桐公司提出解除合同后给付，紫梧桐主张的款项用途符合其陈述的给付目的，本院予以采信。故本院确认7745元内包含2020年3月28日至2020年4月3日期间的租金1400元。另邓颖认可紫梧桐公司于2020年5月19日给付的10400元包含5000元租金，紫梧桐公司亦认可上述5000元系2020年4月28日前的租金。故，本院确认紫梧桐公司已向邓颖支付2020年4月28日前的租金，尚欠2020年4月29日至2020年5月16日期间的租金3600元。关于邓颖要求紫梧桐公司退还管理费的诉讼请求：紫梧桐公司已向邓颖退还5000元管理费，邓颖的该部分损失已获偿，对该项诉讼请求，本院不予支持。关于邓颖要求紫梧桐公司支付违约金的诉讼请求：紫梧桐公司提前解除合同构成违约，理应按照合同约定支付2个月的租金作为违约金。紫梧桐公司于2020年4月3日支付的7745元包含6000元违约金，加之邓颖已收取的押金6000元，紫梧桐公司称其已向邓颖支付违约金的答辩意见，本院予以采信。邓颖不同意押金抵扣违约金，理由为紫梧桐公司破坏性装修，证据不足，本院不予采信。关于邓颖所述的破坏性装修损失，其未在本案中主张，可另行主张。关于邓颖要求紫梧桐公司退还3550元的诉讼请求：该3550元系紫梧桐工作人员向邓颖收取的用于配置家电的费用。根据合同约定，应由紫梧桐公司为租赁房屋配置家具家电。紫梧桐公司工作人员在履行合同过程中，擅自向租户收取购买家电的费用，不符合合同约定，紫梧桐公司应当向邓颖返还该项费用。紫梧桐公司称该笔收费系其工作人员的个人行为，不属于职务行为，该收费行为反映了其公司内部管理问题，应当承担内部管理不规范造成的后果，故本院对紫梧桐的上述辩称意见不予采信。关于邓颖要求紫梧桐公司赔偿预期收益损失的诉讼请求：紫梧桐公司提出解除合同构成违约，其在提出解除后已根据合同约定向邓颖支付了2个月租金作为违约金。邓颖再主张预期收益损失，本院难以支持。从一般情形推断，承租人违约后向出租人支付2个月租金作为违约金，可以弥补实际损失。邓颖主张预期收益损失的依据之一是合同解除后房屋空置损失，本院认为涉案房屋空置与合同解除并不具有直接的因果关系，该部分损失不宜由紫梧桐公司负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、确认邓颖与紫梧桐（北京）资产管理有限公司签订的《资产委托管理服务合同》于二〇二〇年五月十六日解除；二、紫梧桐（北京）资产管理有限公司于本判决生效后七日内给付邓颖租金3600元；三、紫梧桐（北京）资产管理有限公司于本判决生效后七日内退还邓颖3550元；四、驳回邓颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费739元，由邓颖负担689元（已交纳），由紫梧桐（北京）资产管理有限公司负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 汪芬丽二〇二〇年十二月四日法官助理 丁海成书 记 员 辛 靖