贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初9486号 原告：谢光甫，男，1969年8月13日生，汉族，住重庆市大足县。 原告：覃中书，女，1971年11月16日生，汉族，住重庆市大足县。 共同委托诉讼代理人：申弋，贵州桥生律师事务所律师。 被告：贵州华联房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市兴泰新区民航大道荣御天下贰栋壹层**。 法定代表人：郑国江，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：方世长，贵州黔青律师事务所律师。 原告谢光甫、覃中书与被告贵州华联房地产开发有限公司（以下简称华联房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢光甫、覃中书共同委托诉讼代理人申弋、被告华联房开公司的委托诉讼代理人方世长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢光甫、覃中书共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金24393.20元（自2018年8月31日起计算至起诉之日），并从2020年9月18日起，按每日产生的违约金32.56元计付至完全交房之日止；2.判令被告支付逾期办证违约金20419.94元（自2018年12月31日起计算至起诉之日），并从2020年9月18日起，按每日产生的违约金32.56元计付至交付房屋产权证之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年10月13日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于兴义市屋，房屋总价款为325677元，双方就商品房基本状况、商品房总价款、付款方式等进行了约定。其中合同约定：被告应在2018年8月31日前向原告交付该商品房且需符合相关规定，如果逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，被告应按交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。同时，合同约定被告应当在2018年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；如被告不能在规定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，在约定日期起60日后，仍不能交付的，被告应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。原告已经按照合同约定履行了付款义务，被告未按照合同约定履行相应义务已构成根本性违约，应当承担违约责任。根据合同约定，逾期交房违约金以房款325677元为基数，按照每日万分之一计算；逾期办证以房款325677元为基数，按照每日万分之一计算，违约金应当支付至实际交付房产权证之日止。 华联房开公司辩称，双方签订的合同属实，约定在2018年8月31日前交房。2018年12月31日前交付有关产权证书。被答辩人的房款已经付清了。被答辩人未接房。本案有关建筑工程竣工备案手续在办理中，有关产权证也在办理中。对答辩人的第2项和第3项诉讼请求逾期办证违约金答辩人请求按合同约定判决。最后，请求人民法院在计算违约金期间时扣除2020年疫情期间不可抗力的90天后依法判决。 本院经审理认定事实如下：2016年10月11日，谢光甫、覃中书作为买受人，华联房开公司作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于兴义市，建筑面积117.15平方米，套内建筑面积93.93平方米，按照套内建筑面积计算，每平方米单价3467.23元，房屋总价款为325677元；采取贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款65677元，余款260000元以银行按揭支付；第十一条约定，出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房且该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同第二十二条第三款约定，出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款1的违约金。第二十七条约定，双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。合同还对其他购房事项进行了约定。另在合同附件十二即《补充协议》第十八条中约定，不可抗力包括：六级以上的地震、六级以上的大风、24小时内25ｍｍ以上大雨暴雨；火灾、国家法律规定的瘟疫、其他不可抗力原因（包括战争、动乱、空中飞行物或非买卖双方责任造成的损失）。合同签订后，谢光甫、覃中书以工程款冲抵了购房首付款及维修基金等费用，购房余款由被告通过银行贷款的方式付清，华联房开公司亦认可涉案房屋购房款已付清。谢光甫、覃中书也按相关规定向国家税务机关缴纳了案涉房屋契税及其他相关费用。 另查明，案涉楼盘的大多数业主均约定逾期办证违约金为已付购房款的日万分之一。庭审中，原告同意扣除2020年疫情期间30天的违约金。涉案楼盘至今未取得建筑工程竣工验收备案登记，也未取得商品房大产权初始登记。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方应按合同约定履行各自的义务。案涉合同签订后，谢光甫、覃中书按约定向华联房开公司支付了全部购房款，华联房开公司未按约定期限履行交付房屋及按期取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的义务，构成违约，依法应承担逾期交房及逾期办证的违约责任。 关于逾期交房违约金计算的问题，根据案涉《商品房买卖合同》中第十一条“出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房且该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件、买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”的约定，华联房开公司应从2018年8月31日起按双方约定按已付购房款的日万分之一向谢光甫、覃中书计付逾期交房违约金。华联房开辩称应扣除2020年发生疫情不可抗力期间90日的逾期交房违约金，但华联房公司开至今未取得案涉楼盘的建筑工程竣工验收备案登记，也未交房，即从2017年12月31日起就已违约，其违约行为发生在疫情开始前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，本院对其抗辩意见不予支持。虽然原告向本院主张逾期交房违约金至实际交房之日止，但从其起诉之后的逾期交房违约金并未实际产生，故本院对于该部分逾期交房违约金不予支持，原告可待该违约金实际产生后另案主张。故对于谢光甫、覃中书关于逾期交房违约金的诉请，本院支持其2018年8月31日至本案起诉之日（2020年9月21日）的逾期交房违约金，但原告同意扣除疫情期间30天，属其自愿处分民事权利，本院予以确认。故本院支持的逾期交房违约金为：23540.88元（325677元×0.0001×723天）。 关于逾期办证违约金的问题。案涉《商品房买卖合同》中约定“出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款1的违约金”，即双方当事人对逾期办证违约金约定不明，虽然本案双方当事人对逾期办证违约金未进行明确约定，但案涉《商品房买卖合同》系房开商提供的格式合同，且该楼盘的其余大多数业主均约定逾期办证违约金为已付购房款的日万分之一，故对于本案的逾期办证违约金，本院根据行业交易习惯参照案涉楼盘其他业主的逾期办证违约金约定按已付购房款日万分之一进行处理。故逾期办证违约金应从2018年12月31日起按已付购房款的日万分之一计算。虽然原告向本院主张逾期办证违约金至实际办证之日止，但从其起诉之后的逾期办证违约金并未实际产生，故本院对于该部分逾期办证违约金不予支持，原告可待该违约金实际产生后另案主张。所以，华联房开公司应向谢光甫、覃中书支付从2018年12月31日至本案起诉之日（2020年9月21日）的逾期办证违约金。华联房开公司辩称应扣除2020年发生疫情不可抗力期间90日的逾期办证违约金，但华联房开至今未取得商品房大产权初始登记，即从2018年12月31日起就已违约，其违约行为发生在疫情开始前，根据合同法第一百一十七条的规定，对其抗辩意见不予采信。但原告同意扣除疫情期间30天，属其自愿处分民事权利，本院予以确认。所以，华联房开公司应支付谢光甫、覃中书的逾期办证违约金从2018年12月31日起暂算至2020年9月21日为（扣除30天）19573.19元（325677元×0.0001×601天）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付谢光甫、覃中书逾期交房违约金23540.88元； 二、贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付谢光甫、覃中书逾期办证违约金19573.19元； 三、驳回谢光甫、覃中书的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费920元，减半收取460元，由贵州华联房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员  毛 玉 二〇二〇年十二月八日 法官助理  刘远鹏 书 记 员  冯明星