广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终7447号上诉人（原审原告）：胡润强，男，1973年10月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********。上诉人（原审原告）：杨雪琴，女，1970年12月18日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********。上诉人（原审原告）：何杰华，男，1968年5月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***************。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：陈海云，广东聚理律师事务所律师。上诉人（原审被告）：梁开明，男，1947年11月8日出生，汉族，住广东省中山市********。委托诉讼代理人：邓春池，广东中亿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯雪英，女，1974年3月31日出生，汉族，住广东省中山市*********。委托诉讼代理人：李清龙，广东广诚信律师事务所律师。上诉人胡润强、杨雪琴、何杰华因与上诉人梁开明、被上诉人冯雪英建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初9509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。胡润强、杨雪琴、何杰华上诉请求：1.改判一审判决第二项违约金为8600000元；2.支持已支付中介费用390000元；3.梁开明、冯雪英各自承担违约责任的比例。事实和理由：一、《土地使用权转让合同》第四条违约责任合共8个条款约定，如果胡润强、杨雪琴、何杰华违约需要向梁开明、冯雪英两倍支付投入资金成本，具体如下：1.梁开明、冯雪英支付3000000元定金，胡润强、杨雪琴、何杰华违约则双倍返还定金6000000元；2.梁开明、冯雪英支付第二期购地款17000000元，胡润强、杨雪琴、何杰华违约则赔偿所付款项的两倍赔偿；3.当国家政策允许办理土地转让相关业务，胡润强、杨雪琴、何杰华违约则两倍赔偿和建设投入费用的两倍赔偿；4.胡润强、杨雪琴、何杰华任一方不配合梁开明、冯雪英办理抵押登记，则视胡润强、杨雪琴、何杰华违约并赔偿梁开明、冯雪英所付款项两倍赔偿和建设所投入费用的两倍赔偿；5.胡润强、杨雪琴、何杰华保证没有产权瑕疵等问题，否则视胡润强、杨雪琴、何杰华违约并赔偿梁开明、冯雪英所付款项的两倍赔偿和建设所投入费用的两倍赔偿；6.胡润强、杨雪琴、何杰华违约不按协议约定条款办理过户手续，每逾期一日按已支付款项收千分之三滞纳金；7.梁开明、冯雪英中途反悔的，则已向胡润强、杨雪琴、何杰华支付的所有款项不予返还。8.《中华人民共和国民法总则》第五条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更和终止民事法律关系。”自愿原则体现了民事活动最基本的特征，是民法的核心。民法上的大量规定都属于任意性规范，民事主体可以根据其需要而设定与法律任意性规定不同的具体权利和义务内容，民事主体根据自愿原则确定的权利义务，对其具有法律效力。9.违约责任条款约定明确了双方的权利义务责任，双方都是非常清楚的。因此，一审法院罔顾双方平等协商一致的《土地使用权转让合同》违约责任条款的约定，径行采用自由裁量权判决违约金为2600000元不符合法律规定。二、胡润强、杨雪琴、何杰华为了缓解资金紧张，才把涉案土地向梁开明、冯雪英出售变现以归还银行借款，减轻债务压力。但梁开明、冯雪英的违约行为导致胡润强、杨雪琴、何杰华继续背负银行巨额债务，承担每月支付供款利息，额外增加占用资金成本。因此一审主观认为胡润强、杨雪琴、何杰华除了律师费、中介费以外的费用就没有其他损失不公允。三、一审径行自由裁量梁开明、冯雪英的违约责任按照已支付13000000元购地款20%的标准计算其应向胡润强、杨雪琴、何杰华支付违约金2600000元欠缺公允合理。1.由于合同对违约责任有明确约定定金3000000元罚则，如果一审采用自由裁量权应当采用定金罚则更能体现双方平等约定的法律原则，而不是另行为双方创设违约责任条款。2.总交易金额43000000元，一审判决违约金2600000元，只占比6%，不符合法律关于违约金约定上限为30%的规定。3.合同明确约定“梁开明、冯雪英中途反悔的，则已向胡润强、杨雪琴、何杰华支付的所有款项不予返还”。为此胡润强、杨雪琴、何杰华已根据法律规定和实际情况将违约金由13000000元调整为8600000元。4.如果按照一审自由裁量判决，理应将胡润强、杨雪琴、何杰华支出的中介费用390000元判决由梁开明、冯雪英承担。四、（2019）粤2072民初5056号案判决胡润强、杨雪琴、何杰华向梁开明返还购地款10000000元，由于该案与本案没有合并审理，本案又判决梁开明和冯雪英承担违约责任。胡润强、杨雪琴、何杰华不清楚扣除梁开明、冯雪英应支付的违约金后如何分别向梁开明、冯雪英退回剩余款项，请求法庭予以具体明晰。综上所述，一审判决罔顾双方真实、平等、自愿协商一致的合同约定，没有依法适用法律规定作出合法合理判决，选择有利于梁开明、冯雪英的判决，请求二审作出合理公正的判决，维护胡润强、杨雪琴、何杰华的合法权益。针对胡润强、杨雪琴、何杰华的上诉，梁开明辩称，答辩意见按照梁开明的上诉意见，另补充：胡润强、杨雪琴、何杰华在本案的交易中不但没有任何损失，事实上还获取了300万元以上的利益。梁开明通过公开渠道查询到胡润强、杨雪琴、何杰华通过民间借贷获取高额利息的案件情况，胡润强、杨雪琴、何杰华通过民间借贷收取高额利率，按照梁开明交付给胡润强、杨雪琴、何杰华的1000万元计算，其利用该资金至少获利300万元。律师费没有任何事实依据，法院不应支持律师费诉求，其他损失也没有事实根据。违约责任的承担实行的是损失填平原则，即使梁开明存在违约，也应根据对方的实际损失进行弥补，而不是惩罚性判决，对方主张的860万元违约责任没有事实和法律依据。针对胡润强、杨雪琴、何杰华的上诉，冯雪英辩称，购买土地时胡润强、杨雪琴、何杰华称涉案土地是工业用地，冯雪英才同意购买，后在一审庭审中法院查到涉案土地的性质是耕地，不能报建，与当时购买土地时对方所说情况不一致，所以冯雪英才不愿意继续交易。涉案合同应属无效合同，请求驳回胡润强、杨雪琴、何杰华的上诉请求。梁开明上诉请求：撤销一审判决，驳回胡润强、杨雪琴、何杰华的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决在事实认定方面存在诸多错误。1.一审以梁开明无权查询涉案土地资料为由推定梁开明没有查询过涉案土地的情况，系认定事实错误。且不说梁开明只是对冯雪英回函的观点予以认可，并未确认梁开明曾向国土部门查询，一审直接将冯雪英曾经向国土部门的查询归纳为冯雪英和梁开明的共同行为属于认定事实错误。就算冯雪英和梁开明不是土地使用权人，怎么就不能向有关部门了解空地能不能办理使用权过户手续的有关规定？难道政府有关部门高傲至此，普通百姓连咨询一下都不行吗？一审因冯雪英和梁开明不是土地使用权人，从而认定不能查询涉案土地登记资料并进一步认定冯雪英没有向有关部门查询过，是完全站在胡润强、杨雪琴、何杰华的立场进行的毫无根据的推测。一审还以梁开明和冯雪英已经交付1300万元为由，认定在交付巨额资金后再去了解过户的有关规定不合常理。按此逻辑，我国法律规定的重大误解也是完全多余的，因为产生重大误解的一方在签订合同之前怎么不想明白呢？合同都签了再提出重大误解是不是也不合常理？涉案合同的标的是4300万元，即使已经交付了1300万元，也只是合同标的的一小部分，怎么就不能及时醒悟，止损呢？而且，从在案证据来看，涉案土地不能报建，合同当然无法履行，如果梁开明和冯雪英不能及时终止履行合同，依约支付全款的话，所蒙受的损失显然远远高于已经交付的1300万元。2.一审认定胡润强、杨雪琴、何杰华支付律师费364680元没有事实依据。胡润强、杨雪琴、何杰华在另案[（2019）粤2072民初5056号]中向梁开明提起反诉，要求梁开明支付律师费40万元，其在本案中却主张律师费为364680元。同一个案件，同样的事实，同一个律师，律师费竟然不同。一审在明知胡润强、杨雪琴、何杰华提起了反诉且反诉要求的律师费和本案律师费不一致的情况下，不调查胡润强、杨雪琴、何杰华支付律师费的实际情况，不了解胡润强、杨雪琴、何杰华支付律师费的依据，也不要求胡润强、杨雪琴、何杰华提供支付律师费的证据，判决支持胡润强、杨雪琴、何杰华的律师费主张，完全到了肆无忌惮的程度。3.一审计算违约金的标准是荒谬的。一审按照梁开明已支付金额的20%作为违约金的计算标准非常荒谬。首先，且不论梁开明解除合同是否有法律依据，就算梁开明违约解除，胡润强、杨雪琴、何杰华高达260万元的损失是怎么计算出来的？何况还有364680元的律师费？其次，按照梁开明已支付金额的20%计算的理由是什么？如果梁开明实际支付达到3000万元，是不是就要支付600万元的违约金？难道支付越多，承担的违约金就越多？二、一审将梁开明的不安抗辩权认定为违约，系法律适用错误。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”胡润强、杨雪琴、何杰华无法履行将涉案土地过户给梁开明的义务是毫无疑义的。第一，涉案土地是空地这一事实各方都确认无疑；第二，空地不能办理过户手续有多个不同层级的法律法规和地方规范性文件所规定（包括《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省实施办法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及中山市政府的有关规定）；第三，涉案土地无法进行开发建设（见一审法院主动调查所取得的证据，即中山市自然资源局的复函，“该用地……为耕地。与规划不符，该用地暂不能办理《建设工程规划许可证》”）；第四，将涉案土地的用地性质从耕地转为工业用地的办理义务以及相关费用由谁承担，双方并未约定。即使某一天有关部门允许改变用地性质，这仍然是一个无法回避的问题，这个问题也必将影响《土地使用权转让合同》的履行；第五，即使前面的问题解决了，涉案土地可以开发建设，如何开发、出让人和受让人之间的权利义务如何分配在双方所签订的《土地使用权转让合同》中也没有明确约定，双方又没有签订新的开发建设合同，必然不可能进行正常建设，最终仍然会导致《土地使用权转让合同》无法履行。综上所述，胡润强、杨雪琴、何杰华不能将涉案土地过户给梁开明的证据确凿无疑，完全符合“有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”的规定，梁开明有充分的理由解除合同，一审认定梁开明违约毫无道理。按照一审的逻辑，梁开明明知无法过户，仍然要将涉案土地转让款4300万元（最多留下100万元，仍有4200万元）支付给胡润强、杨雪琴、何杰华，然后将涉案土地办理抵押到梁开明名下。只有这样，梁开明才不会违约。难道，梁开明花费4200万元，就为了将一块耕地抵押到自己名下吗？总而言之，一审在事实认定和法律适用方面都存在明显错误，所做出的判决是错误的。希望二审法院依法改判驳回胡润强、杨雪琴、何杰华的全部诉讼请求。二审期间，梁开明补充以下事实和理由：双方在转让合同中就土地性质写明是工业用地，事实上在一审时已经查明涉案土地是耕地，无法进行报建。合同仅就土地无抵押无查封无产权瑕疵进行说明，回避了能否报建问题，这一点是胡润强、杨雪琴、何杰华一方故意不告知的。如果涉案土地不能报建，实际上该地块永远不能过户，而土地的性质是耕地还是工业用地是不同的，土地性质的转化涉及很多不确定的因素和费用，双方在合同中没有进行相关费用的约定，合同根本无法履行。针对梁开明的上诉，胡润强、杨雪琴、何杰华辩称，答辩意见按照胡润强、杨雪琴、何杰华的上诉意见，另补充：1.合同中关于违约责任的约定是平等的，任何一方对于违约责任的承担都是平等的，没有偏颇也没有加重购买人的违约责任，因此依照民法的诚信原则理应按照合同约定承担违约责任。2.根据一审查明的事实，胡润强、杨雪琴、何杰华于2020年5月6日申请报建已经通过审查，只是由于报建的建筑密度不够35%而退件，如果各个指标符合报建要求是可以通过报建的，涉案土地的性质是工业用地，是可以报建也可以通过建设后办理过户手续。针对梁开明的上诉，冯雪英辩称，根据一审查明的事实，涉案土地的性质是耕地，该事实被胡润强、杨雪琴、何杰华在合同中隐瞒。在国土部门的批复中并没有规定涉案土地可以转让，涉案土地是不能转让的。土地转化性质是非常复杂且不能确定的事项，冯雪英购买土地的合同目的遥遥无期很难实现，故冯雪英要求按照无效合同来裁判。胡润强、杨雪琴、何杰华向一审法院起诉请求:1.解除胡润强、杨雪琴、何杰华与梁开明、冯雪英签订的《土地使用权转让合同》；2.梁开明、冯雪英承担严重违约责任，共同向胡润强、杨雪琴、何杰华支付严重违约金8600000元、律师费用364680元、中介费用390000元，以上合共9354680元。一审法院认定事实：涉案土地坐落于中山市******，使用权面积为20000平方米，登记土地使用权人为胡润强、杨雪琴、何杰华，用途为工业，使用权类型为出让，终止日期为2063年4月25日。2019年1月14日，梁开明与冯雪英作为乙方（受让方），胡润强、杨雪琴、何杰华作为甲方（转让方）签订《土地使用权转让合同》一份，约定如下内容：第一条：转让土地概况1.甲方将坐落于中山市******的工业用地使用权（土地证号：中府国用（2015）第易03003**，土地使用权人：胡润强、杨雪琴、何杰华（甲方土地使用权份额每人各占三分之一），土地面积为：20000平方米（折合：30亩）向乙方出售转让；2.工业用地已平整，乙方对甲方拟转让的工业用地作了实地察看和对工业用地使用权作充分了解并无任何异议，愿意受让该工业用地100%的使用权；3.在签订本合同之日前，甲方保证上述用地不存在闲置，不存在债权、债务、抵押、查封、第三人主张权利的产权瑕疵问题；4.甲方与乙方经协商一致同意由乙方办理上述工业用地使用权变更转让事宜，以转私人名下的方式向乙方转让本合同中的工业用地使用权，甲方按合同约定条款无条件全力配合办理过户手续事宜，直到办完过户手续为止；第二条：土地转让价款1.上述工业用地使用权转让总金额为甲方实收43000000元整，上述工业用地交易金额不含税，如交易金额大于国土局交易合同金额，即以本合同交易金额为准；2.土地使用权以任何方式转让所产生的过户所需税费和建设费用等其他转让所需要承担的费用由乙方承担、缴纳和支付；3.签订转让合同当天，乙方支付3000000元定金到甲方指定开户账户时，本合同生效；4.当国家政策允许时甲方无条件配合乙方办理相关符合转让条件的相关规定业务（即：申请办理规划报建业务、施工报建业务、强度评估业务等符合土地转让的相关业务，其中一切业务必须符合政府规定下进行）；第三条：付款方式1.签订转让合同当天，乙方支付定金3000000元到甲方指定账户，本合同生效；2.合同签订后至2019年3月30日前，乙方支付第二期购地款17000000元到甲方指定账户，甲方以工业用地使用权转让交易金额为方式将上述工业使用权证抵押登记给乙方，抵押登记金额以甲方收到乙方总购地金额的两倍即40000000元，工业土地使用权证抵押登记期限为一年，以抵押登记证日期为准；3.在合同签订起一年里（即2020年1月14日前）乙方办理完上述工业用地使用权过户手续（即国土局交易过户手续签名后，当天支付）支付购地余款23000000元；4.如在合同签订日起一年内，如乙方不能按时办理上述工业用地使用权过户手续的，乙方在2020年1月30日前支付购地款13000000元，甲方以工业用地使用权转让交易金额的方式，将上述工业用地使用权证二次抵押登记给乙方，抵押登记总金额以甲方收到乙方购地总额的两倍即66000000元；5.在2020年5月1日前上述工业用地使用权不能按双方协定的时间里办理完过户手续的，乙方支付购地尾款中9000000元，剩余的购地尾款1000000元到乙方办理完上述工业用地使用权过户手续，在国土局拿到上述工业用地使用权交易回执的当天支付完；6.甲方交易业务指定联系人和该宗土地交易收款代表人为：胡润强，甲方指定收款银行：中国建设银行佛山市顺德区天佑支行，收款人名称：胡润强，收款人账号：，土地交易收款开具收据为准，甲方三人签名证实收到该宗土地交易款项。第四条：违约责任1.本协议签订且乙方支付定金3000000元后，甲方反悔不履行本协议内容的，甲方必须双倍返还乙方支付的定金6000000元，合同自动终止。2.乙方支付第二期购地款到甲方指定账户即17000000元，甲方以工业用地使用权转让交易金额的方式将上述工业土地使用权证抵押给乙方，抵押登记金额以甲方收到乙方购地金额的两倍即40000000元，如甲方任何一人不配合办理以上抵押业务的视甲方违约并赔偿乙方所付款项的两倍赔偿；3.当国家政策允许时甲方无条件配合乙方办理相关符合转让条件的相关规定业务（即：申请办理规划报建业务、施工报建业务、强度评估业务等符合土地转让的相关业务，其中一切业务必须符合政府规定下进行），如果甲方三人任一人无理拒绝配合办理该业务的或者涉诉不主动处理而影响转让变更的，视甲方违约并赔偿乙方所付款项的两倍赔偿和建设所投入费用的两倍赔偿；4.当遇到国家政策或地方法规变化导致上述工业地不能在双方约定的期限内完成办理过户手续的，不属甲方违约范围，乙方也需要按上述支付方式支付购地款给甲方；甲方必须按照本合同把工业土地证二次抵押登记给乙方，抵押金额以甲方收到乙方支付总金额的两倍，如本交易产生的经济及法律纠纷，本抵押金额只限于本合同所有的经济及法律责任，不与甲方三人任何连带责任；所需要的费用由乙方承担；如甲方三人任何一人不配合办理以上抵押业务的视甲方违约并赔偿乙方所付款项的两倍赔偿和建设所投入费用的两倍赔偿；5.甲方保证上述工业土地在2020年5月1日前办理规划报建业务、施工报建业务、强度评估业务等相关业务和在国土局办理过户交易手续过程中不存在闲置、第三方抵押、查封或第三人主张权利的产权瑕疵等问题，如有上述问题甲方应在两个月内自行解决（以乙方向甲方代表人胡润强发出相关催告函日期确定为准），若甲方在期限内不能解决上述问题导致不能办理过户交易等相关手续的，视甲方违约并赔偿乙方所付款项的两倍赔偿和建设所投入费用的两倍赔偿，但在2020年5月1日后则与甲方无关；6.甲方违约不按协议约定条款在合理时间内协助乙方办理上述土地的过户手续或有意拖延的，以乙方向甲方代表人胡润强发出相关催告函日期确定为准，每逾期一日按已支付款项乙方收甲方3‰滞纳金：如甲方拒付滞纳金，乙方有权向中山市人民法院提起诉讼；7.乙方中途反悔的，乙方已向甲方支付的所有款项，甲方不予返还；乙方逾期支付购地余款手续的则从逾期之日起每日按所欠款项收取3‰滞纳金；如乙方拒付滞纳金，甲方有权向顺德区人民法院提起诉讼；乙方中途反悔在收到以甲方代表人胡润强发出相关催告函五个工作日内解除工业土地使用证抵押登记业务，若不在期限里办理解除相关抵押登记业务而造成甲方损失的由乙方负责赔偿，以胡润强发出相关催告函日期确定为准；8.合同签订生效后，甲方或乙方任何一方如有不配合、故意拖延、找借口的，过错方承担一切违约责任（包括聘请律师的费用）；第五条：特别约定1.如本交易产生的经济及法律纠纷，本合同第四条违约责任中第4点的抵押金额只适用于该土地交易中的所有经济及法律责任范围，与甲方三人没有任何连带责任关系；2.在约定土地转让过户时间内（即2020年5月1日之前），非甲方原因导致未能如期办理过户手续的，甲方三人不承担任何违约金赔偿责任，乙方自行通过正常途径实现债权；即乙方已经支付了全部土地转让款，是土地所有权的抵押权人；如果土地所有权转让方出现被查封情形，乙方可以通过诉讼实现债权，实现债权溢价权益全部归属乙方所有（乙方自行承担所需实现债权的费用）；3.因国家政策原因导致上述工业用地使用权不能按双方协定的时间里办理完过户手续的，甲方承诺剩余的购地尾款1000000元到乙方办理完上述工业用地使用权过户手续，在国土局拿到上述工业用地使用权交易回执的当天支付完；4.甲方指定代表联系人：胡润强、电话：137*****888、地址：广东省佛山市顺德区***********；5.乙方指定代表联系人：冯雪英、电话：139*****679、地址：广东省中山市*********。转让合同签订当天，梁开明、冯雪英分别向胡润强转账支付定金1000000元、2000000元，胡润强出具《定金收据》确认收到二人支付的定金3000000元。2019年3月15日，梁开明分两次向胡润强转账支付购地款6000000元、1000000元。2019年3月12日，梁开明向案外人何毅余转账2000000元，案外人何毅余出具《收据》表示收到梁开明的借款2000000元用于购买土地。2019年3月18日，案外人何毅余向胡润强转账支付3000000元，备注用途为冯雪英购地款。冯雪英确认该3000000元的其中2000000元是上述何毅余向梁开明的借款。2019年4月9日，胡润强向广东省佛山市顺德公证处申请办理保全证据公证。该公证处于2019年4月12日出具（2019）粤佛顺德第9073号《公证书》以及（2019）粤佛顺德第9074号《公证书》，确认胡润强以国内标准快递方式分别向梁开明（邮寄地址中山市********）、冯雪英（邮寄地址中山市*********）邮寄送达《要求回复是否履约的函》。该函称梁开明、冯雪英没有按照合同的约定在2019年3月30日前足额支付第二期土地转让款17000000元，尚欠7000000元未有支付，已经构成违约，因此要求梁开明、冯雪英在2019年4月18日之前，明确回复是否按照转让合同约定继续履行，否则胡润强将依法依程序合法维护自身权益。2019年4月17日，冯雪英向胡润强、杨雪琴、何杰华发出《对〈要求回复是否履约的函〉的回应函》称第二期剩余尾款7000000元已安排好在3月30日前支付，但为了资金安全前往中山市国土资源局做了初步调查获悉中山市的政策空地不能过户和买卖，所以工业用地不能单独抵押，必须随地面之上的建筑物一并抵押，因为工业房地产是整体不可分割的，工业用地闲置国家有时间规定，逾期不用于工业生产活动，国家会给予一定的行为处罚，鉴于这些规定，故决定中止余款支付，双方转让合同约定的抵押事项不符合相关规定，无法办理抵押登记手续，因此合同目的无法实现。另外，经向国土部门了解及咨询，该地块控制性规划是农田保护区，与规划不符导致无法建设，胡润强、杨雪琴、何杰华在签订转让合同时没有说明该土地存在的瑕疵，根据法律规定，该合同为无效合同，因此要求终止履行合同，胡润强、杨雪琴、何杰华无条件退还梁开明、冯雪英所支付的款项。冯雪英在上述回函中附有一份《闲置土地情况说明》复印件，该复印件显示，2015年12月6日，胡润强、杨雪琴、何杰华向中山市国土资源局提交说明称涉案土地在2015年2月13日领取土地使用权证，因在《中山市东凤镇吉昌片区控制性详细规划》中为农田保护区，与规划不符导致无法建设，故申请解除闲置限制，以便办理相关报建手续。2019年4月26日，胡润强向广东省佛山市顺德公证处申请办理保全证据公证。该公证处分别于2019年5月7日、5月8日出具（2019）粤佛顺德第11434号《公证书》以及（2019）粤佛顺德第11420号《公证书》，确认胡润强以国内标准快递方式分别向冯雪英（邮寄地址中山市*********）、梁开明（邮寄地址中山市********）邮寄送达《合同成立生效，要求按约立即履行合同否则承担严重违约责任》及《同意胡润强、杨雪琴、何杰华用地申请办理相关业务的情况说明》。胡润强、杨雪琴、何杰华在上述发文中回复梁开明、冯雪英称转让合同合法成立生效，双方均清楚单独的土地不能过户，转让合同相关条款均有体现。另，转让的土地不存在闲置，中山市国土资源局《同意胡润强、杨雪琴、何杰华用地申请办理相关业务的情况说明》表明案涉土地可在2021年4月4日前申请办理抵押、转功能、分割、合并业务，具体业务由相关部门审定。土地抵押是为了保障受让方的权益，胡润强、杨雪琴、何杰华可以提供其他物业作抵押保证，因此冯雪英函复以不能办理抵押登记手续，购买土地用地使用权的目的无法实现的理由不成立。胡润强建议：1.不能以个人名义回复是否履行和对于合同条款的理解等事项涉及合同实质权利义务的传达，否则是无效沟通；2.安心继续履约，胡润强、杨雪琴、何杰华能够充分保证按照合同约定确保冯雪英权益，如果胡润强、杨雪琴、何杰华有严重违约的行为，冯雪英可以追究违约责任；3.如冯雪英意向不履约，将承担严重违约责任，产生巨大经济损失。此外，落款日期为2019年4月19日的《同意胡润强、杨雪琴、何杰华用地申请办理相关业务的情况说明》盖有中山市国土资源局闲置土地处置业务专用章。2019年4月30日，胡润强、杨雪琴、何杰华向梁开明发出《告知函》并称将2019年4月17日收到的冯雪英发送的函件一并向其发出。2019年5月4日，冯雪英重新将上述《对〈要求回复是否履约的函〉的回应函》重新落款为2019年5月4日发给胡润强、杨雪琴、何杰华，该函上有手写“梁开明”的签名。一审庭审中，胡润强、杨雪琴、何杰华与梁开明、冯雪英双方均确认梁开明已付购地款10000000元，冯雪英已付购地款3000000元。双方另均确认案涉土地为国有工业用地性质，土地在本案庭审期间并未进行相应的开发或构建建筑物。此外，双方均同意解除《土地使用权转让合同》，胡润强、杨雪琴、何杰华认为解除的原因是梁开明、冯雪英以事实行为拒绝履行合同，胡润强、杨雪琴、何杰华依法享有解除权；梁开明认为由于案涉土地实际上无法流转，合同目的无法实现，故要求解除合同；冯雪英则认为合同应认定为无效。一审另查明，2019年5月17日，胡润强、杨雪琴、何杰华与广东聚理律师事务所签订《民事委托代理合同》一份，约定胡润强、杨雪琴、何杰华委托该所代理其与梁开明、冯雪英之间的纠纷案件，律师费采取固定收费方式，金额为364680元，且不论诉讼结果是否支持胡润强、杨雪琴、何杰华的诉讼请求，胡润强、杨雪琴、何杰华都按照该约定支付律师费用。此外，梁开明另在（2019）粤2072民初5056号案件中起诉胡润强、杨雪琴、何杰华，并追加冯雪英作为该案的第三人。梁开明在该案中诉讼请求解除《土地使用权转让合同》，并要求胡润强、杨雪琴、何杰华立即返还其所支付的购地款10000000元及支付自起诉之日起按年息6%计算的资金占用利息。一审法院在审理该案过程中，鉴于胡润强、杨雪琴、何杰华与梁开明以及第三人就案涉土地的规划用途以及是否可进行报建说法不一，为查清相关案件事实，于2020年4月1日向中山市自然资源局发函，询问案涉土地情况。中山市自然资源于2020年4月26日复函称“一、经核，该用地不涉及占用永久基本农田保护区。二、该用地在2019年1月上报市政府的《中山市东凤镇吉昌片区控制性详细规划》（中府办复〔2009〕20号）中为耕地。与规划不符，该用地暂不能办理《建设工程规划许可证》。”梁开明质证确认复函真实性、合法性、关联性，并认为涉案土地不能报建，无法开发建设，且涉案土地没有地上建筑物，因此不能办理过户手续。冯雪英质证确认复函真实性、合法性、关联性，并认为转让行为无效。胡润强、杨雪琴、何杰华质证确认复函真实性、合法性、关联性，但认为涉案土地暂时不能办理《建设工程规划许可证》的情形，梁开明是知悉的，且在转让合同中也有相关条款约定。梁开明之所以在（2019）粤2072民初5056号一案中提出解除转让合同是因为其与冯雪英之间存在分歧，其一并提交《业务受理书》1份，显示胡润强、杨雪琴、何杰华于2020年5月7日，就涉案土地向中山市自然资源局申请办理《建设工程规划许可证》相关业务。一审法院就胡润强、杨雪琴、何杰华提交的《业务受理书》按中山市自然资源局复函中所记载联系人、联系电话核实《业务受理书》真伪，中山市自然资源局工作人员回复称，2020年5月6日，中山市人民政府就中山市东凤镇吉昌片区批复了新的控制性详细规划，故该局受理了胡润强、杨雪琴、何杰华的业务申请并作审查，后因该宗土地报建不够建筑密度35%，故已经退件，但如果各个指标符合报建要求仍可以报批。一审法院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。案涉所有当事人对于签订《土地使用权转让合同》，胡润强、杨雪琴、何杰华已收取梁开明、冯雪英购地款分别为10000000元、3000000元的事实并无异议，一审法院予以认定。针对本诉争议的几个焦点，一审法院分析如下：一、双方签订的《土地使用权转让合同》是否有效。首先，梁开明称冯雪英在整个交易过程中行为不正常，并认为不排除冯雪英与胡润强、杨雪琴、何杰华存在串通损害梁开明利益的嫌疑。梁开明虽列举了冯雪英的一些异常行为，但仅为其主观推测，在其未提供冯雪英与胡润强、杨雪琴、何杰华串通的证据情况下，梁开明应承担举证不能的不利法律后果，故其上述主张一审法院不予采纳。其次，签订转让合同时，涉案土地属于空地，是否影响合同效力。《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条第一款第二项规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”虽然签订转让合同时，涉案土地属于空地，未达到土地使用权转让条件，但该土地转让限制性条件是对土地使用权转让合同标的物设定物权变动时的限制性条件，签订合同时案涉土地为空地属于合同标的物的瑕疵，并不直接影响转让合同的效力，合同双方可以通过后续合同履行行为排除瑕疵达到合规转让。另外，涉案土地为国有出让地，在签订转让合同时，虽然《中山市东凤镇吉昌片区控制性详细规划》（中府办复〔2009〕20号）文件中将涉案土地规划为耕地，暂不能进行报建，但该文件并未明确禁止涉案土地使用权进行交易买卖，且该文件为政策性文件，中山市自然资源局的复函也表示涉案土地不涉及占用基本农田保护区。故案涉《土地使用权转让合同》并不存在违反法律、行政法规强制性规定的合同无效法定情形。综上两点，梁开明、冯雪英主张《土地使用权转让合同》无效的意见一审法院均不予采纳。二、关于胡润强、杨雪琴、何杰华要求解除合同的诉讼请求。一审庭审中，胡润强、杨雪琴、何杰华及梁开明、冯雪英均同意解除合同，虽然当事人要求解除合同的理由以及对于哪一方违约的看法各不相同，但合同双方均同意解除合同，双方已就合同解除达成一致意见，一审法院予以准许。此外，双方已在（2019）粤2072民初5056号案中协商一致并经一审法院判决解除了《土地使用权转让合同》，一审法院予以认可。三、梁开明、冯雪英是否须向胡润强、杨雪琴、何杰华支付违约金8600000元。一审法院认为，虽然胡润强、杨雪琴、何杰华未能在约定期限内（2020年1月14日前）完成土地使用权过户手续，但从合同条款来看，梁开明、冯雪英对案涉土地暂不符合报建、过户条件，相关手续会延后应当知晓，否则双方不会在合同第二条第4款约定“当国家政策允许时甲方无条件配合乙方办理相关符合转让条件的相关规定业务（即：申请办理规划报建业务、施工报建业务、强度评估业务等符合土地转让的相关业务，其中一切业务必须符合政府规定下进行）”，并将保证办理规划报建等业务的截止期限约定在一年多之后的2020年5月1日（合同第四条第5款）。另外，梁开明在一审诉讼中及冯雪英在《对〈要求回复是否履约的函〉的回应函》中提及的暂停履行合同的事实和理由亦不符合生活常理。首先，二人称到中山市国土资源局作初步调查获悉空地不能过户、案涉土地属于农田保护区，梁开明、冯雪英均不是产权人，二人并无查询他人土地档案资料的权利，事实上从一审法院调查所知，案涉土地所处区域亦不属于农田保护区；其次回应函称为保障交易资金安全进行调查，按常理，若二人对交易标的情况有所怀疑早应进行调查，而非等到已交付13000000元巨款后再去调查了解。故基于上述合同条款及转让合同签订后梁开明、冯雪英的表现，合议庭认为不能达到对梁开明、冯雪英所称事前不知晓相关瑕疵、事后向中山市国土资源局调查知晓故中止交易的内心确信。此外，《土地使用权转让合同》第三条第5项明确约定如在2020年5月1日前上述工业用地使用权不能按双方协定的时间里办理完过户手续的，梁开明、冯雪英支付购地尾款中的9000000元，剩余的购地尾款1000000元在梁开明、冯雪英办理完上述工业用地使用权过户手续，并在国土局拿到上述工业用地使用权交易回执的当天支付完。可见，即使双方未能在2020年5月1日前完成过户登记手续，梁开明、冯雪英仍应向胡润强、杨雪琴、何杰华支付购地尾款9000000元，并不能以未能办理过户作为拒付购地款的事由。综上，梁开明、冯雪英在上述约定规划报建办理期限尚未届满的情况下首先停付购地款，后要求解除合同属于单方行为。现无证据证明胡润强、杨雪琴、何杰华对于合同的解除存在过错，而梁开明、冯雪英在合同所约定的办理规划报建等业务截止期限届满前即停止付款，且未提交证据证明案涉土地无法办理过户手续，故其单方停止支付购地款的抗辩理由并不充分，其行为已违反合同约定，应承担违约责任。基于以上事实，胡润强、杨雪琴、何杰华有权诉请梁开明、冯雪英支付违约金。一审法院认为，胡润强、杨雪琴、何杰华并未向一审法院举证证明其除律师费364680元、中介费390000元以外的费用承担或损失，故其诉请梁开明、冯雪英支付高达8600000元的违约金明显过高，有违公平及诚信原则，一审法院不予采纳。综合梁开明、冯雪英的违约程度及胡润强、杨雪琴、何杰华的实际损失情况，一审法院酌定按梁开明、冯雪英已付购地款20%的标准计算其应向胡润强、杨雪琴、何杰华支付的违约金，即梁开明、冯雪英应向胡润强、杨雪琴、何杰华支付违约金2600000元（13000000元×20%）。四、关于胡润强、杨雪琴、何杰华诉请的律师费。一审法院认为，《土地使用权转让合同》第四条第8项明确约定了如任何一方不配合、故意拖延、找借口的，过错方承担一切违约责任（包括聘请律师费用）。现已查明梁开明、冯雪英确实存在违约行为，故胡润强、杨雪琴、何杰华诉请梁开明、冯雪英承担律师费损失364680元，理据充分，一审法院予以支持。五、关于胡润强、杨雪琴、何杰华诉请的中介费。一审法院认为，《土地使用权转让合同》并未就该项费用作出明确约定，故胡润强、杨雪琴、何杰华诉请梁开明、冯雪英赔偿该项费用缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认胡润强、杨雪琴、何杰华与梁开明、冯雪英于2019年1月14日签订的《土地使用权转让合同》已在（2019）粤2072民初5056号民事判决中解除；二、梁开明、冯雪英于判决生效之日起七日内向胡润强、杨雪琴、何杰华赔偿违约金2600000元、律师费损失364680元；三、驳回胡润强、杨雪琴、何杰华其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费77283元，由胡润强、杨雪琴、何杰华负担52791元（胡润强、杨雪琴、何杰华已向一审法院缴纳），由梁开明、冯雪英承担24492元（该款胡润强、杨雪琴、何杰华已交纳，一审法院不另收退，梁开明、冯雪英于判决生效之日起七日内返还胡润强、杨雪琴、何杰华)。二审期间，胡润强、杨雪琴、何杰华向本院提交以下新的证据：中山市建设工程规划许可证及（附件）两份，建筑工程施工许可证，拟证明涉案土地目前已完成报建手续并完成第一期工业厂房建造工程。经质证，梁开明称该规划许可证无法确认真实性。报建材料和自然资源局2020年4月26日的复函中关于土地的性质是矛盾的，在这么短时间内做了转变，不合理。土地功能转变涉及到的费用是多少以及谁承担的问题看不出来，如果要履行合同，这个问题必须解决。即使能够报建，也不能否认涉案合同因为对报建的相关问题约定不明而导致无法履行的事实。冯雪英则称假设规划许可证真实，但规划许可证只是形式上的许可，并没有行政上或法律上的许可，该证据不具有关联性，不能证明涉案土地就可以转让。冯雪英认为这只是相关部门办理业务的形式流程，不代表行政上的许可。二审期间，梁开明向本院提交以下新的证据：胡润强、杨雪琴、何杰华在佛山市顺德区人民法院有关民间借贷纠纷的案件，具体案号详见证据目录，拟证明胡润强、杨雪琴、何杰华利用梁开明交付的资金通过民间借贷获取了巨额利益，查询到的有关判决显示胡润强、杨雪琴、何杰华向借款人收取的利息要么是中国人民银行同期贷款利率的四倍，要么是年息24%，都是法定的利息最高额。其三人利用梁开明交付的1000万元从2019年3月15日开始对外放贷，利息收入超过400万元，并没有实际损失。其中（2013）佛顺法杏民初字第749号案，法院以没有律师费发票为由判决不支持律师费的损失，而本案一样没有律师费发票，一审支持律师费损失没有依据。经质证，胡润强、杨雪琴、何杰华称梁开明所提交的证据全部与本案无关，这些法律文书的落款时间均在涉案土地交易之前，梁开明意图用公开的法律文书转移视线，掩盖自身的违约行为。针对律师费的支出问题，本案的律师费胡润强、杨雪琴、何杰华已经通过银行转账支付，且已经开具了发票，可以证实律师费的实际支出。冯雪英则称同意梁开明的意见。冯雪英在二审期间没有提交新的证据。除“该用地在2019年1月上报市政府的《中山市东凤镇吉昌片区控制性详细规划》（中府办复〔2009〕20号）中为耕地。与规划不符，该用地暂不能办理《建设工程规划许可证》”中的“2019年”纠正为“2009年”外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院另查明：1.一审案卷中有胡润强、杨雪琴、何杰华提交的证据：律师费发票及电子交易回单。律师费发票显示律师费金额合计364680元，开票日期2020年7月20日，购买方胡润强、杨雪琴、何杰华，销售方广东聚理律师事务所。电子交易回单显示胡润强于2020年7月20日向广东聚理律师事务所转账364680元，用途胡润强、杨雪琴、何杰华支付律师费用。二审期间，梁开明、冯雪英称一审开庭时胡润强、杨雪琴、何杰华并没有实际支付律师费，上述证据也没有经过质证。胡润强、杨雪琴、何杰华称一审开庭后，法庭要求提交支付律师费的凭证，其庭后才提交的发票。梁开明在二审期间对上述证据发表质证意见如下：对律师费发票及转账记录的真实性无法确认，但请二审法院注意，该转账记录发生时间是2020年7月20日，而一审判决作出的时间是2020年7月17日，也即一审作出判决时对方并没有提交任何实际交纳律师费的证据。后来补交的发票和转账记录也没有组织梁开明进行质证。一审判决支持律师费时并没有任何事实依据，胡润强、杨雪琴、何杰华是在一审判决作出后才缴纳的律师费。冯雪英在二审期间对上述证据发表质证意见如下：不确认该律师费发票的真实性，且一审法院没有组织质证。2.胡润强、杨雪琴、何杰华就涉案土地上建设工业1#厂房、工业2#厂房工程于2020年6月19日取得中山市建设工程规划许可证，于2020年9月28日取得建筑工程施工许可证，其提供的照片显示涉案土地上的厂房在建中。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷，综合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、涉案《土地使用权转让合同》的合同效力问题；二、胡润强、杨雪琴、何杰华主张解除涉案《土地使用权转让合同》是否成立；三、本案的违约责任如何承担。关于焦点一。虽然涉案土地在2009年1月上报市政府的《中山市东凤镇吉昌片区控制性详细规划》（中府办复〔2009〕20号）中为耕地，与规划不符，暂不能办理《建设工程规划许可证》。但涉案土地在2015年办理土地权属证书时，已登记土地使用权人为胡润强、杨雪琴、何杰华，并明确涉案土地为国有出让土地，地类用途属于工业。因此，在签订涉案《土地使用权转让合同》时，并不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，该合同应属合法有效。至于涉案土地在转让时属于空地，该状况对合同的履行可能会产生影响，导致合同目的可能事实上无法实现，但并不直接影响涉案《土地使用权转让合同》的效力。关于焦点二。胡润强、杨雪琴、何杰华在本案中以梁开明、冯雪英以事实行为拒绝履行合同为由于2019年7月16日提出解除涉案《土地使用权转让合同》。梁开明则以涉案土地实际上无法流转，合同目的无法实现为由也要求解除合同，并已于2019年4月17日在另案[（2019）粤2072民初5056号]中提出解除涉案《土地使用权转让合同》的请求。鉴于双方当事人均提出解除合同的请求，故本院需审查各方当事人解除合同的理由是否成立。胡润强、杨雪琴、何杰华主张梁开明、冯雪英未能按照合同约定支付购地款，已构成违约。梁开明则认为其中止履行付款义务系行使不安抗辩权。对此，本院认为，涉案合同约定“当国家政策允许时甲方无条件配合乙方办理相关符合转让条件的相关规定业务（即：申请办理规划报建业务、施工报建业务、强度评估业务等符合土地转让的相关业务，其中一切业务必须符合政府规定下进行）”，及约定“甲方保证上述工业土地在2020年5月1日前办理规划报建业务、施工报建业务、强度评估业务等相关业务和在国土局办理过户交易手续过程中不存在闲置、第三方抵押、查封或第三人主张权利的产权瑕疵等问题，如有上述问题甲方应在两个月内自行解决（以乙方向甲方代表人胡润强发出相关催告函日期确定为准）”。从上述合同约定来看，交易双方对于涉案土地暂不符合规划报建、过户条件，交易必然涉及规划报建业务等符合土地转让的相关业务是明知的。虽然涉案土地暂不能办理过户手续，但双方意欲通过办理规划报建业务、施工报建业务等，进行开发建设以达到涉案土地过户条件。否则双方不会在合同中还另约定“土地使用权以任何方式转让所产生的过户所需税费和建设费用等其他转让所需要承担的费用由乙方承担、缴纳和支付”（合同第二条第2点）及“甲方违约需赔偿乙方所付款项的两倍及建设所投入费用的两倍”（合同第四条第3、4、5点）的条款。在上述规划报建办理期限尚未届满的情况下，梁开明、冯雪英就停止支付购地款并提出了中止付款的事由。胡润强、杨雪琴、何杰华对其提出的事由作出了回应，并提交了中山市国土资源局2019年4月19日出具的《同意胡润强、杨雪琴、何杰华用地申请办理相关业务的情况说明》，该说明表明涉案土地可在2021年4月4日前申请办理抵押、转功能、分割、合并业务，具体业务由相关部门审定。因此，梁开明、冯雪英并没有确切证据证明胡润强、杨雪琴、何杰华在规划报建办理期限届满之前未能取得涉案土地的规划报建，也没有确切证据证明涉案土地无法办理过户手续，即没有证据证明胡润强、杨雪琴、何杰华存在“有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。事实上，从胡润强、杨雪琴、何杰华提交涉案土地于2020年6月19日取得中山市建设工程规划许可证的证据来看，涉案土地是能够办理规划报建手续的。至于涉案土地转让涉及的相关费用及开发建设费用，双方已在涉案合同第二条第2点明确约定由梁开明、冯雪英承担。另从双方签订的合同内容来看，双方约定土地使用权过户时间为2020年1月14日前，在2020年1月14日前不能按时办理土地使用权过户手续的，又延长至2020年5月1日，并约定以涉案土地证抵押登记给梁开明、冯雪英来实现债权，抵押金额为已付款两倍，但梁开明、冯雪英不能因涉案土地未办理过户手续而停止支付购地款。综上，梁开明、冯雪英关于行使不安抗辩权的理由不能成立，本院不予采纳。梁开明、冯雪英未能按约定支付购地款，并要求终止履行合同，已构成违约，胡润强、杨雪琴、何杰华有权解除涉案土地转让合同，故胡润强、杨雪琴、何杰华提出解除合同的请求，理据充分，本院予以支持。梁开明、冯雪英提出解除合同的请求，理据不足，本院不予支持。一审法院确认涉案合同已在（2019）粤2072民初5056号民事判决中解除，但（2019）粤2072民初5056号民事判决尚未生效，一审法院对此处理不当，本院予以纠正。关于焦点三。上述已认定梁开明、冯雪英构成违约，故胡润强、杨雪琴、何杰华有权主张梁开明、冯雪英承担违约责任。关于违约金的请求，本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，一审法院根据公平原则和诚实信用原则，并综合胡润强、杨雪琴、何杰华的实际损失及梁开明、冯雪英的过错程度，认定胡润强、杨雪琴、何杰华主张违约金8600000元明显过高，酌情调整违约金为2600000元，并无不当，本院予以维持。胡润强、杨雪琴、何杰华上诉主张由于合同对违约责任有明确约定定金3000000元罚则，如果一审采用自由裁量权应当采用定金罚则更能体现双方平等约定的法律原则。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，胡润强、杨雪琴、何杰华已选择适用违约金，其不能再选择适用定金条款，故对其该上诉意见，本院不予采纳。关于律师费的请求，合同已约定过错方承担一切违约责任，包括律师费用。胡润强、杨雪琴、何杰华对律师费损失的实际发生已提交相应的委托代理合同、律师费发票、电子转账回单予以证明，本院予以支持。关于中介费的请求，涉案合同并没有明确约定该部分费用的承担，胡润强、杨雪琴、何杰华主张梁开明、冯雪英赔偿该项费用，理据不足，本院不予支持。综上所述，胡润强、杨雪琴、何杰华与梁开明的上诉请求均不能成立，予以驳回。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律部分有误，致实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初9509号民事判决第二项、第三项；二、变更广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初9509号民事判决第一项为：解除胡润强、杨雪琴、何杰华与梁开明、冯雪英于2019年1月14日签订的《土地使用权转让合同》。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费77283元（已由胡润强、杨雪琴、何杰华预交），由胡润强、杨雪琴、何杰华负担52791元，梁开明、冯雪英负担24492元并于本判决生效之日起七日内直接向胡润强、杨雪琴、何杰华支付；二审案件受理费152013元（已由胡润强、杨雪琴、何杰华预交74730元，已由梁开明预交77283元），由胡润强、杨雪琴、何杰华负担74730元，梁开明负担77283元。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 黎 妙审判员 刘 通二〇二〇年十二月二十一日书记员 张欣琪