广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8342号上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州市阳基房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾**房。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：陈舒仪，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：廖荣强，男，汉族，1984年4月20日出生，户籍住址:甘肃省兰州市城关区******，身份证号码：511************034。委托诉讼代理人：李健，广东宝晟(大亚湾)律师事务所律师。上诉人惠州市阳基房地产开发有限公司（以下简称阳基公司）与被上诉人廖荣强因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的(2019)粤1391民初1916号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人惠州市阳基房地产开发有限公司上诉请求：1、请求撤销(2019)粤1391民初1916号民事判决第三项。2、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，上诉人能否解除与原买受人杨江、饶兴竹的买卖合同一直处于不明的状态，被上诉人作为上诉人公司销售部门专业的置业顾问清楚也应该清楚该点，上诉人不存在未及时告知的过错。（一）被上诉人作为上诉人公司的专业置业顾问，身份特殊，具有比普通人掌握更为专业的与地产相关的知识，在整个交易过程中起主导作用，且对双方协议的终止存在过错。被上诉人于2013年入职深圳市阳基房地产开发有限公司销售部担任置业顾问一职。置业顾问，顾名思义，原本的岗位职责和要求就是全面掌握楼盘的规划、设计、销售等知识及了解地产法律法规，熟悉房地产交易环节，为客户提供满意的服务的专业人员，在原买受人杨江、饶兴竹还未曾与上诉人解除买卖合同及备案登记的相关手续下，被上诉人主动以家庭困难，表现良好且长期在公司发展为由，主动向公司申请内部成交价购买该房产，并自愿与上诉人签订购房分期付款补充协议，且协议中已明确“甲乙双方十分清楚，该套房产目前尚未与原业主杨江、饶兴竹在房管局去银行办理解除合同备案登记、注销抵押登记相关手续，待办完上述事宜后双方签署正式买卖合同，如因特殊原因导致该套房不能办理解除合同备案登记相关手续，则协议甲乙双方声明作废，甲方退还乙方已交全部房款本金”，由此可知，被上诉人是清楚该房产处于未解除买卖合同及备案登记的状态，且作为上诉人公司的专业置业顾问，具有比普通人掌握更为专业的与房地产的相关知识，因此清楚也应该清楚该房产有不能解除合同及注销登记的风险，上诉人也正是基于被上诉人的特殊身份才同意了被上诉人的置业申请书及与被上诉人签订了协议。上诉人自2014年起一直致力于寻找原业主杨江、饶兴竹，以期促成买卖合同登记备案手续的解除，帮助被上诉人获得房屋的所有权，实现其心愿。2019年5月，杨江、饶兴竹一出现，上诉人就积极与其联系，竭力促成杨江、饶兴竹与被上诉人协商处理该房产。由于被上诉人恶劣的态度及贪得无厌使得原已达成一致的意见，又一次落空，协商失败。2019年5月29日，在大亚湾法院执行局杨法官再次组织三方调解的过程中，被上诉人态度强硬，拒绝调解，使得大家的努力再次付之一炬，因存在法律障碍与客观原因，协商解决是唯一也是最好的处理方式，而被上诉人屡屡拒绝，错过一次又一次时机，使得原买卖合同始终无法解除。上诉人多次往返深圳、惠州协调，已经殚尽竭虑，因此，协议提前终止的过错在于被上诉人自己。（二）上诉人在起诉杨江、饶兴竹时并不知道无权解除原商品房买卖合同，上诉人不存在主观故意，不应承担过错责任。原上诉人双方签订的协议自签字生效之日起至杨江、饶兴竹出现前，原商品房买卖合同的解除都处于一种未知状态，并非原审法院认定的在上诉人起诉杨江后就已经知道无权解除商品房买卖合同。自上诉人向法院起诉杨江至判决之日，整个审判诉讼过程清楚透明，上诉人无论是作为被上诉人员工身份还是普通公民身份都是十分容易了解到整个诉讼情况的，上诉人只是依据事实和法律行使自己的权利，并不存在任何主观故意，且为了向被上诉人解释清楚相关的法律关系，还亲自带被上诉人向大亚湾法院钟法官当面咨询、答疑，但是被上诉人仍认为上诉人向法院起诉要求杨江偿还上诉人替其偿还的购房款而非起诉解除买卖合同是故意不履行双方协议的行为，并要求上诉人向法院提出解除买卖合同。被上诉人的要求是没有法律及事实依据的，不具有客观实现基础，被上诉人对此不存在主观故意。二、原审法院适用法律错误，协议是在原上诉人协商一致且平等、自愿基础上订立，完全符合法律规定，不存在合同条款无效情形。依法成立生效的合同对双方当事人具有约束力。格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间权利义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任条款，按照对方要求，对该条款予以说明。且格式条款具有《中华人民共和国合同法》第52条、53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。本协议中的条款是双方当事人真实意思表示，合法有效，且协议中第四款也是双方当事人关于协议终止的约定。在该款中，约定如果与买受人解除买卖合同备案登记条件不能成就时协议终止，并约定了终止协议后上诉人应承担的相应责任，即上诉人应该退还被上诉人已缴全部房款本金。由此可见，被上诉人在协议签订时，已就协议终止的法律后果作出了向上诉人放弃其他赔偿的权利，自愿承担该房屋不能解除买卖合同备案登记的风险。另外，上诉人在明知该房屋存在不能解除合同备案登记的风险情况下仍然执意“购置”且已接收，实际也获得了2014年至今的房屋租金收益。该条款中不存在免除被上诉人主要责任，加重被上诉人责任、排除被上诉人主要权利，更不存在上诉人故意造成被上诉人财产损失的情形。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人廖荣强答辩称，一、上诉人在明知无权解除与原买受人杨江、饶兴竹的商品房买卖合同的情形下，与答辩人签订《购房分期付款补充协议》并予以履行，仍不及时告知答辩人无法解除商品房买卖合同，存在过错。因上诉人告知答辩人涉案房屋因买受人逾期还贷，上诉人向银行承担了保证责任，已完成回购，与原买受人商品房买卖合同的解除合同备案登记、注销抵押登记等相关手续，上诉人正在办理中，故答辩人于2014年10月19日向上诉人提出购房申请，上诉人法定代表人于2014年11月8日签字同意，而根据（2015年）惠湾法民二初字第420号追偿权判决书，上诉人截止2014年12月30日已代原买受人向银行承担全部连带清偿责任，从此时开始上诉人就应该开始办理与原买受人杨江、饶兴竹的合同解除备案手续，但是上诉人却怠于行使合同的解除权。上诉人于2015年12月29日向贵院提出与原买受人杨江、饶兴竹的追偿权之诉，而非商品房买卖合同的解除之诉，可见上诉人在此后一年多期间完全没有履行合同约定其办理相关解除手续的义务，且在上诉人对杨江、饶兴竹提起追偿权之诉时，上诉人已经明确知悉其无权办理商品房买卖合同解除手续，然而上诉人仍与答辩人于2016年1月21签订购房分期付款补充协议，可见上诉人有隐瞒重要关键的事实，导致答辩人在不知情的情况下与上诉人签订了该补充协议，并履行协议内容。因上诉人恶意隐瞒重要、关键的事实，且现因原买受人已履行付款义务并且上诉人已先向原买受人完成交付涉案房屋的行为，致使原、上诉人之间的买卖合同客观上已无法继续履行。一审立案后，答辩人参加原买受人杨江、饶兴竹与上诉人进行的执行和解，期间上诉人代理人称根据惠州地区法院的裁判指引，类似上诉人与原买受人杨江、饶兴竹的案件，因原买受人按揭贷款逾期致使代扣上诉人保证金的，上诉人请求解除与原买受人的商品房买卖合同会不予支持，上诉人仅可向原买受人主张追偿权。上诉人亦根据此裁判指引，明知其与原买受人无法解除合同，并于2015年12月29日提起追偿权之诉。上诉人辩称起诉原买受人杨江、饶兴竹追偿权之后，上诉人与原买受人的买卖合同能否解除一直处于不明状态，显然违背客观事实。上诉人的上诉理抗辩理由没有事实依据，上诉人的该主张不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，因上诉人过错已构成根本违约，答辩人有权解除双方的相关购房协议，上诉人应承担答辩人解除合同而产生的实际损失，即答辩人有权请求上诉人返还已付购房款并赔偿损失。二、答辩人廖荣强并非专业的法律从业人员，亦非上诉人与杨江、饶兴竹商品房买卖合同关系中的任何一方，对于上诉人是否有权解除与杨江、饶兴竹的商品房买卖合同关系无法判断，上诉人有义务及时主动明确告知相关情况。答辩人作为上诉人的置业顾问，出于对上诉人的信任，签订了涉案房屋的买卖合同，并按照约定支付了购房款，答辩人仅对涉案房屋尚未办理解除合同备案登记手续的情况是知情的，但是其完全不知道上诉人无权解除与原购房人的买卖合同，也不知道上诉人在签订分期付款协议之前已向法院提起了追偿权纠纷诉讼。答辩人直到2019年向上诉人追问何时可以签正式商品房买卖合同时，才被告知需要通过拍卖的方式才有可能解除与原买受人的合同，但在此之前，上诉人从未向答辩人告知这些重要的信息。但是如通过拍卖的方式，上诉人将无权将房屋产权转移给答辩人，而应转移给拍卖的竞买人，上诉人同样无法履行与答辩人的购房协议。答辩人作为置业顾问，其侧重了解的是楼盘及房屋的优势、亮点，擅长的是如何向客户推销房屋，但对于专业的法律问题并不了解，更不专业，否则律师也就无需进行专业的法学学习以及通过法考、律所实习等重重关卡了。相反，上诉人有专门的法务部门、律师顾问提供专业的法律咨询、法律意见，对公司是否有权解除与杨江、饶兴竹的商品房买卖合同关系有更加专业性的判断及司法经验。在答辩人廖荣强与上诉人进行涉案房屋交易的过程中，首先，涉案房屋断供及上诉人将回购的情况正是由上诉人告知，答辩人基于此才提出购买申请。其次，上诉人向银行承担保证责任后，与杨江、饶兴竹的联系及及其后于2015年12月29日提起的追偿权之诉都是上诉人在处理，只有上诉人对相关情况及进展才是最清楚的，上诉人掌握的这些情况对答辩人而言也是至关重要的。可见在这种交易中起主导左右的恰恰是上诉人而非答辩人。上诉人以答辩人身份为职业顾问为由，主张答辩人在交易过程中起主导作用，上诉人该抗辩理由无事实和法律依据，上诉人的该主张不能成立。上诉人在上诉状中称“上诉人自2014年起一直致力于寻找原业主杨江、饶兴竹...2019年5月杨江、饶兴竹出现，上诉人就积极与其联系，竭力促成阳江与协商处理该房产”、“因存在的法律障碍与客观原因、协商解决是唯一也是最好的处理方式”，说明上诉人在2014年承担担保责任后至2019年执行和解期间并未联系上原买受人杨江、饶兴竹，但上诉人在2015年12月29日向法院提起追偿权之诉后，上诉人明知已不能与原买受人解除商品房买卖合同关系，仍然与答辩人签订购房分期付款付款补充协议，不告知答辩人无法联系原买受人，无法协商解除原合同的情况，上诉人主观上故意隐瞒该情况，上诉人存在过错。再者，协商解决是双方自愿才能成立。2019年5月，原买受人不同意答辩人提出的在50万元购买价格基础上增加10万方案，原买受人要求答辩人按照时价购买涉案房屋，双方无法达成一致意见，才没有协商成功。上诉人指责答辩人态度恶劣、贪得无厌、拒绝调解，上诉人在违背客观事实的情况下用如此攻击性的语言实属不当。综上，上诉人称答辩人对双方协议的终止存在明显过错，上诉人的该抗辩理由无事实和法律依据，上诉人的主张不能成立。三、上诉人在对原买受人提起追偿权之诉后，明知无法解除与原买受人之间商品房买卖合同关系，此后又与答辩人签订购房分期付款补充协议，订立规避其责任的合同条款，该条款规避了上诉人的风险，给答辩人财产造成了损失，应属无效条款。上诉人与答辩人之间签订的购房分期付款补充协议中虽然约定“如因特殊原因导致该套房屋不能办理解除合同备案登记相关手续，则协议作废，上诉人退还购房本金”，针对该约定的“特殊原因”，应当严格适用法定的不可抗力原则原因，而不能涵盖上诉人无权解除合同的情形。该购房分期付款补充协议系上诉人提供的格式合同，如果扩大该特殊原因的适用，那上诉人在明知无权解除与原购房人的购房合同，并已提起追偿权纠纷诉讼的前提下，上诉人隐瞒答辩人该关键信息，仍然免除上诉人的违约责任，显然属于合同法第40条“提供格式合同条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，一审法院认为该条款是在上诉人明知不能跟原买受人杨江、饶兴竹解除商品房买卖合同的情况下与答辩人签订的，该条款规避了上诉人的风险，给答辩人财产造成了损失，应属无效条款，一审法院适用的法律正确，上诉人的抗辩理由没有事实依据，上诉人的主张不能成立。综上，请求二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。原审原告廖荣强向一审法院起诉请求：一、请求判令解除原被告双方签订的《阳光时代xxx置业计划申请书》及《购房分期付款补充协议》；二、请求判令被告返还原告购房款本金404220元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，从原告支付之日起计算至被告返还之日止，现暂计至2019年5月5日，该利息为人民币76935.4元）；三、请求判令被告赔偿原告装修损失26081元；四、请求判令被告赔偿原告房屋差价损失708800.7元。（上述款项共计：1216037.1元）；五、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。反诉原告阳基公司向一审法院提出反诉请求：1、请求判令解除反诉原告与反诉被告签订的《购房分期付款补充协议》；2、请求判令反诉被告立即归还占有的阳光时代花园xxxx号房屋，排除妨害、立即搬离；3、请求判令反诉被告向反诉原告支付房屋占有使用费至返还房屋之日止。（暂计至2019年6月占有房屋长达55个月，以月租金标准2000元计算，暂计为120000元整）；4、请求判令反诉被告承担反诉诉讼费用。一审法院查明的事实：2009年6月1日，案外人杨江、饶兴竹作为买受人与被告阳基公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于惠州大亚湾西区的上杨阳光时代花园xxx号房，总房价为50万元，以银行按揭方式付款。2009年6月8日，杨江、饶兴竹及被告阳基公司与中国建设银行股份有限公司惠州大亚湾支行（以下简称“建行大亚湾支行”）签订一份《个人住房借款合同》，由建行大亚湾支行提供40万元按揭贷款，被告阳基公司作为保证人为杨江、饶兴竹上述贷款行为提供连带责任担保。上述合同签订后，杨江、饶兴竹未按约定偿还按揭贷款，建行大亚湾支行要求被告阳基公司承担保证责任，自2012年12月28日至2014年12月30日从被告阳基公司保证金账户内累计扣划保证金402378.68元用于偿还贷款。2014年10月19日，原告廖荣强提交一份《阳光时代xxx置业计划申请书》，主要内容为：现有阳光时代xxx号房，建筑面积125.99㎡，合同价为50万元，已付首付款10万元，贷款金额为40万元。因原购买人阳江（应为“杨江”）现已断供，建行要求阳基公司将该房回购，回购价格为35万元，具体回购事宜，财务已在跟进。本人廖荣强，现为阳基中心城销售部置业顾问，2013年8月加入阳基公司，在职期间表现良好，业绩突出,意欲购买该房。本人家庭经济状况困难，也打算长期在公司发展，希望公司能给予一个内部价格成交，本人知悉该房因贷款合同到期，无法办理按揭手续，本人建议采取以下两种付款方式：一、分期付款：于2014年12月30日前付30%购房款，剩余70%在三年之内付完。二、本人自行联系银行办理按揭事宜，若银行无法办理按揭事宜，望公司能同意本人按照分期付款的方式购买。被告阳基公司法定代表人陈某1在该份申请书上签名并表示同意。原告廖荣强从2014年11月28日起向被告支付购房款，被告于2014年12月将上述房屋交付原告使用。此后，被告阳基公司以杨江、饶兴竹作为被告于2015年12月29日诉至本院，要求杨江、饶兴竹赔偿阳基公司损失人民币402378.68元及利息，本院于2016年10月18日作出（2015）惠湾法民二初字第420号判决，判决杨江、饶兴竹偿还阳基公司代为履行的贷款402378.68元及利息，该判决已经发生法律效力。2016年1月21日，原告廖荣强作为乙方与被告阳基公司作为甲方签订《购房分期付款补充协议》，就乙方于2014年11月1日购买甲方开发的位于惠州大亚湾澳头西区上扬阳光时代花园xxx号房,现经甲乙双方协商一致，就该房达成以下协议：1、该房产购买合同价为50万元整，因乙方资金周转原因现向甲方申请付款方式为分期付款。截止至2016年1月21日乙方已支付房款17万元，剩余总购房款其中的23万元乙方按以下方式分12期支付：2016年4月21日前付清19166元整，2016年7月21日前付清19166元整，2016年10月21日前付清19166元整，2017年1月21日前付清19166元整，2017年4月21日前付清19166元整，2017年7月21日前付清19166元整，2017年10月21日前付清19166元整，2018年1月21日前付清19166元整，2018年4月21日前付清19166元整，2018年7月21日前付清19166元整，2018年10月21日前付清19166元整，2019年1月21日前付清剩余19174元整。剩余房款10万元待该套房具备办证条件时需缴清。2、乙方需按以上约定日期按时支付应付购房款项，如未按期按时支付甲方有权按照乙方向甲方申请的分期付款书所约定条款严格执行。3、乙方在付清全部上述购房款后方可办理入伙相关手续，如未付清全部购房款甲方有权拒绝乙方办理入伙相关手续及追究乙方因此对甲方造成的损失和相关违约责任。4、甲、乙双方十分清楚该套房目前尚未与原业主杨江、饶竹兴在房管局及银行办理解除合同备案登记、注销抵押登记相关手续，待办理完毕上述相关事宜后双方签署正式买卖合同。如因特殊原因导致该套房不能办理解除合同备案登记相关手续，则该协议甲乙双方声明作废，甲方退还乙方已缴全部房款本金。原告廖荣强从2014年11月28日起分期向被告阳基公司支付涉案房屋的购房款，截止至2018年4月19日，原告共计向被告支付了购房款404220元。因被告阳基公司无法将涉案房屋登记至原告名下，原告遂向本院起诉，主张上述权利。原告向本院申请对涉案惠州大亚湾西区上扬阳光时代花园xxx号房在2019年5月7日的房地产市场价值进行评估，本院依法委托广东惠正资产评估与房地产土地估价有限公司对此进行评估，该公司作出惠正房地估字[2019]第FG11364号《房地产估价报告》，评估标的房屋2019年5月7日的房地产市场价值为1168700元。原告为此支付了评估费用5400元。本案在审理过程中，本院依据原告的申请，冻结了被告阳基公司在东莞银行惠州惠阳支行账号为xxx********的银行存款。一审法院认为，原告向被告递交的《阳光时代2栋805置业计划申请书》，经被告法定代表人签名同意，且被告在庭审中对此也无异议，再结合原、被告签订的《购房分期付款补充协议》以及原告已经支付大部分购房款404220元及被告已经将涉案房屋交付原告使用，双方对房屋的位置、房号、价款、付款方式、交付时间等已经做出相应的约定并已经实际履行，可见，原、被告之间存在商品房买卖合同关系。上述申请书及补充协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方应当按照约定行使权利并履行义务。原告按照约定支付了购房款404220元，依约履行了付款义务。被告阳基公司一直未能与杨江、饶兴竹解除商品房买卖合同，导致涉案房产无法过户至原告廖荣强名下。原、被告之间签订的《阳光时代2栋805置业计划申请书》、《购房分期付款补充协议》事实上已不能履行，因此，原告廖荣强请求解除双方签订的《阳光时代2栋805置业计划申请书》、《购房分期付款补充协议》及反诉原告阳基公司请求解除《购房分期付款补充协议》，有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，应当恢复原状，被告应退还原告已支付的购房款404220元，原告也应将涉案房屋交还被告阳基公司。原告廖荣强向被告阳基公司申请购买涉案房屋时（即2014年10月19日），对于该房存在前手买受人杨江、饶兴竹的事实是清楚明知。被告阳基公司在没有与杨江、饶兴竹解除商品房买卖合同的情况下，将涉案房屋另售给原告，收取原告支付的大部分购房款，并将房屋交付原告使用，存在过错。杨江、饶兴竹存在多期未付按揭款导致被告阳基公司承担了保证责任。此后，被告阳基公司起诉杨江、饶兴竹，要求杨江、饶兴竹偿还相应款项。被告作为房地产开发公司，至少在其就承担连带保证责任后向本院起诉杨江、饶兴竹时，已得知其无权解除与杨江、饶兴竹的商品房买卖合同，而只能向杨江、饶兴竹追偿，但被告起诉后又与原告签订《购房分期付款补充协议》，约定了具体的分期付款事宜，而不是告知原告涉案房屋已经无法继续履行，被告对此存在过错，应承担相应的违约责任。根据法律规定，在因一方当事人过错导致房屋买卖合同解除的情况下，另一方当事人提出要求当事人对房屋差价部分进行损害赔偿的请求，应当属于人民法院可以支持的损害赔偿范围。原告要求被告赔偿原告房屋差价损失的诉请，符合法律规定，本院予以支持。广东惠正资产评估与房地产土地估价有限公司具有司法鉴定资质的专业机构，其作出的《房地产估价报告》鉴定程序合法、鉴定结论合理，本院予以采纳。根据《房地产估价报告》的评估结果，涉案房屋2019年5月7日的房地产市场价值为1168700元，扣除涉案房屋购买合同价500000元后，被告应向原告赔偿房屋差价损失668700元。上述《房地产估价报告》的范围是对涉案房屋的房地产市场价值进行评估，包含了装修价值在内，因此，原告再行主张被告赔偿装修损失26081元的诉请，没有事实与法律依据，本院不予支持。被告认为，依据《购房分期付款补充协议》的约定：“甲、乙双方十分清楚该套房目前尚未与原业主杨江、饶竹兴在房管局及银行办理解除合同备案登记、注销抵押登记相关手续，待办理完毕上述相关事宜后双方签署正式买卖合同。如因特殊原因导致该套房不能办理解除合同备案登记相关手续，则该协议甲乙双方声明作废，甲方退还乙方已缴全部房款本金”，其公司不承担该房屋差价损失。因该条款是在被告明知不能跟被告杨江、饶兴竹解除商品房买卖合同的情况下与原告签订的，该款规避了被告风险，给原告财产造成了损失，应属无效条款。因此，被告的上述抗辩理由，没有事实依据，本院不予支持。因被告阳基公司已将房屋使用权交付给原告廖荣强,原告已获得该房屋的租金收益,因此,原告要求阳基公司支付已付房款利息,不予支持。同理，对于阳基公司反诉请求廖荣强支付涉案房屋的占有使用费至返还房屋之日止的诉请，本院也不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告廖荣强与被告惠州市阳基房地产开发有限公司签订的《阳光时代2栋805置业计划申请书》、《购房分期付款补充协议》；二、被告惠州市阳基房地产开发有限公司自本判决生效之日起七日内向原告廖荣强返还购房款404220元；三、被告惠州市阳基房地产开发有限公司自本判决生效之日起七日内向原告廖荣强赔偿房屋差价损失668700元；四、原告廖荣强自本判决生效之日起七日内向被告惠州市阳基房地产开发有限公司返还位于惠州大亚湾西区的上杨阳光时代花园2栋805号房；五、驳回原告廖荣强的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告惠州市阳基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费15744元（原告已预交），由被告惠州市阳基房地产开发有限公司负担14456.28元，由原告廖荣强负担1287.72元。反诉受理费4400元，由反诉原告惠州市阳基房地产开发有限公司负担。本案二审期间，双方当事人均未提交证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、对于涉案协议的解除双方是否存在过错；二、一审法院的处理是否恰当。本院分析如下:关于双方是否存在过错的问题。上诉人阳基公司一直未能与案外人杨江、饶兴竹解除商品房买卖合同，涉案房产无法过户至被上诉人廖荣强名下，双方亦请求解除《阳光时代2栋805置业计划申请书》、《购房分期付款补充协议》，故对于上述协议予以解除，本院予以确认。对于涉案协议的解除，上诉人在未与案外人解除商品房买卖合同的情况下，将涉案房屋另售给被上诉人，收取被上诉人的大部分购房款，并将房屋交付被上诉人使用，且在向案外人行使追偿权后，亦与被上诉人签订《购房分期付款补充协议》，直至一审诉讼时仍无法解除与案外人的商品房买卖合同，其对于涉案协议无法履行存在明显的过错，应承担主要责任。但被上诉人廖荣强作为上诉人公司的置业顾问，向上诉人申请购买涉案房屋时，对于该房存在前手买受人以及未解除备案的事实是清楚明知的，故从情理而言，其亦会高度、持续关注涉案房屋解除备案的进展情况，但在涉案房屋仍未解除合同备案登记的情况下，其仍与上诉人签订《购房分期付款补充协议》，亦存在相当的过错。关于一审法院处理是否恰当的问题。涉案协议解除后，已经履行的，应当恢复原状，故上诉人应将购房款404220元退还被上诉人，被上诉人亦应将涉案房屋交回上诉人。对被上诉人请求的有关房屋差价损失问题，如前所述，双方对涉案协议的解除均存在过错，本院认定双方按6:4的比例承担损失，即对于668700元的差价损失及评估费用5400元由上诉人承担406620元，被上诉人承担267480元。一审法院对此差价损失处理不当，本院予以纠正。对于被上诉人另行请求的赔偿装修损失、房款利息以及上诉人请求被上诉人支付的房屋占有使用费，一审处理合理，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求部分成立，对于有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初1916号民事判决第一、二、四项及诉讼费的承担部分；二、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初1916号民事判决第三项为：惠州市阳基房地产开发有限公司自本判决生效之日起七日内向廖荣强赔偿损失406620元；三、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初1916号民事判决第五、六项；四、驳回廖荣强的其他诉讼请求；五、驳回惠州市阳基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案二审案件受理费50元，由上诉人惠州市阳基房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月二十一日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮