广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初9879号原告：张焕英，女，1947年4月7日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：王光钊，男，1972年1月29日出生，汉族，住广州市花都区，与张焕英系母子关系。被告：罗玉坤，女，1984年7月30日出生，汉族，住广西北流市，委托诉讼代理人：黄志铭，广东益航律师事务所律师。原告张焕英与被告罗玉坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，适用简易程序于2020年7月15日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，并依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员李晓琳独任审理。原告张焕英的委托诉讼代理人王光钊，被告罗玉坤的委托诉讼代理人黄志铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张焕英向本院提出并明确诉讼请求：1.罗玉坤因违反租赁协议、占用店铺支付张焕英2020年5、6月租金2400元及滞纳金（滞纳金以2400元为本金，从2020年5月1日开始计算至6月30日，按照15%计算）；2.罗玉坤缴交2020年4月电费194.23元、水费64.05元；3.罗玉坤赔偿张焕英因没有注销营业执照和卫生许可证造成利汉潮申请不到营业执照的赔偿责任和经济损失6100元（从2020年5月1日起至2020年6月30日，按照每日100元的标准）；4.本案诉讼费用由罗玉坤承担。事实和理由：张焕英全权委托其儿子王光钊处理涉案商铺的全部事宜。张焕英从2018年7月将本商铺租给罗玉坤使用。2019年7月续租一年，至2020年7月31日到期。罗玉坤由于经营不善，在2020年3月下旬打电话给王光钊要求结束租赁。王光钊跟罗玉坤说明租赁期未满是违约，租金、押金不退，王光钊同意终止租赁，并在2020年4月2日把终止租赁协议书给罗玉坤签名。罗玉坤说有事，过两天签名。王光钊在4月4日打电话通知罗玉坤签名，罗玉坤授权委托其丈夫陆林代签。罗玉坤在4月29日搬走。5月1日王光钊将本商铺租给利汉潮使用，几天后利汉潮反映罗玉坤的营业执照及卫生许可证没有注销本商铺地址，其无法申请营业执照，不能正常营业。张焕英多次打电话与罗玉坤沟通，要求其履行租赁协议的义务，但罗玉坤无动于衷，不听劝告。由于在7月份，新的租户已经可以正常使用租赁物，因此张焕英不向罗玉坤主张7月份的租金，并且第三项诉讼请求中截止日期计算至6月30日。关于水费，虽然是6月1日抄表，但是实际上在整个5月份，新租户都没有使用租赁物，因此6月1日抄表的水费实际上是罗玉坤使用而产生。罗玉坤辩称，一、张焕英虽然为该租赁物的所有权人，但并不是本案的适格主体，因为一直与我方签订合同的是案外人王光钊，且我方也是一直向王光钊交付房租的，所以根据合同相对性，张焕英并非适格的主体，应驳回其起诉。二、我方与王光钊已于2020年4月4日签订了《终止租赁协议书》，约定：我方与王光钊终止租赁关系，我方于2020年4月30日前搬出，我方交付的押金不退还，其中押金不予退还，应视为双方对违约责任的约定，且我方亦依约于2020年4月30日向王光钊交付案涉租赁物。同日王光钊已与利汉朝签订《租赁合同》，将案涉租赁物于2020年5月1日交付给利汉朝使用，所以我方根本无再占用该租赁物的可能性，所以张焕英要求我方支付占用费的请求与事实和法律相悖。三、我方并非恶意拖延办理营业执照和卫生许可证的注销，我方于2020年5月20日向广州市花都区市场监督管理局提出注销食品经营许可证申请，该局于同日发布行政许可注销公告，但因为疫情原因，注销登记数量激增，所以我方一直无法预约上，但我方后于6月22日办理了营业执照的注销登记，且根据我方提交的证据可见，截至6月22日，利汉朝仍在对场地装修，且商铺内也并没有相关的设备以及食材等，并没有正常营业，因此并没有造成实际损失。且原告也没有提交相关证据证明其损失。根据相关法律规定，在开始营业前几个月并不需要营业执照，且核准是需要时间的。且根据国务院《关于进一步做好新形势下就业创业工作的意见》、国务院常务会议、《法治政府建设实施纲要（2015-2020）》中相关“一址多照”“一照多址”的改革，我方延期办理工商登记注销对王光钊和利汉朝权利的实现并无影响。四、赔偿协议书是王光钊与利汉潮签订，其两人并不是本案当事人，根据合同的相对性，即使违约责任存在，向我方主张该责任的主体应为王光钊而非张焕英，且协议书中约定的违约责任明显不合理。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋位于广州市花都区两龙中街六巷6号之2，张焕英主张该房屋已于1992年取得花县房地产管理局填发的粤房字第**《房屋所有权证》。据该证记载，房屋座落于原花县花山镇两龙开发A区****房，登记的所有权人为张焕英。张焕英称，该房屋由其交给唯一的儿子王光钊处理。2018年7月28日，王光钊（甲方、出租人）与罗玉坤（乙方、承租人）签订了《租赁协议》，约定甲方将花都区两龙路***之5出租给乙方，押金800元，每月租金800元，如未期满搬迁，押金不退还，如期满后搬迁，必须提前至少一个月告知甲方。合同对双方的其他权利义务进行了约定。2019年7月26日，双方再次签订《租赁协议》，王光钊将花都区花山镇两龙*****号之2的商铺出租给乙方，押金1000元，每月租金1200元，租金按季度支付。合同对双方之间的其他权利义务进行了约定。张焕英称，在签订合同时，王光钊与罗玉坤口头约定逾期支付租金按15%的标准计算滞纳金。罗玉坤对此予以否认。2020年4月4日，罗玉坤委托案外人陆林与江永钊签订《终止租赁协议书》，双方约定租赁协议的解除事宜，因案涉商铺承租方罗玉坤无法经营向出租方王光钊提出终止租赁，“罗玉坤违反租赁协议，押金、租金不得退还，水、电、税费要缴清，私人物品在2020年4月30日前处理完毕，注销营业执照。房屋内设施要能正常使用，厕所、门锁完好无损，搞好卫生，交还钥匙，如有损坏或不能使用照价赔偿”。罗玉坤占有使用案涉商铺至2020年4月30日，并已付清该期间的租金。罗玉坤尚欠2020年4月份的水电费未清偿。双方当事人对罗玉坤已支付的押金各执一词，张焕英主张已没收罗玉坤的押金为800元，罗玉坤主张其被没收的押金为1000元。2020年4月30日，王光钊将案涉房屋出租给案外人利汉潮并与其签订《租赁合同》，约定租赁期为2020年5月1日起至2022年4月30日止，每月租金为1500元。2020年5月12日，王光钊与利汉潮签订《赔偿协议书》，该协议记载“由于前租户罗玉坤的营业执照和卫生许可证未办理注销手续，导致利汉潮不能申领营业执照及正常使用，造成经济损失。利汉潮向屋主王光钊提出赔偿要求。经双方协商同意，从利汉潮租赁本商铺开始，至申领营业执照能正常营业期间免交租金，并按每天100元人民币作为经济赔偿至正常营业为止。……”2020年5月19日，王光钊与罗玉坤通话过程中，罗玉坤表示其不愿意再支付水电费，让王光钊在押金中抵扣，并表示案涉商铺登记的证照已办理注销。2020年5月20日，广州市花都区市场监督管理局作出花食药监食营行许注公字[2020]04028号《行政许可注销公告》，注销了案涉商铺上“广州市花都区花山罗坤美食店”的食品经营许可证。2020年5月21日，王光钊向罗玉坤发送短信，要求其在5月25日前缴清水、电费，并注销营业执照，否则通过法律途径解决并追缴房租。2020年6月22日，广州市花都区市场监督管理局作出《准予注销登记通知书》，准予对案涉商铺上“广州市花都区花山罗坤美食店”注销登记。罗玉坤称，由于受疫情影响，预约注销营业执照的数量较多，其难以预约办理，其已尽可能在2020年6月22日注销营业执照，由于张焕英已经表示要直接起诉，所以尚未将不能及时办理注销的原因告知张焕英，但利汉潮至6月22日都没有经营使用商铺。张焕英对罗玉坤陈述的理由不予认可，其认为注销营业执照的机构与注销食品经营许可证的机构均为广州市花都区市场监督管理局，罗玉坤完全可以一起办理，且罗玉坤也曾于2020年5月19日表示均已办妥，张焕英主张罗玉坤存在恶意拖延注销登记的行为，导致其需向下一任租户利汉潮赔偿两个月无法使用商铺的损失6100元，该费用不会另行支付给利汉潮，但是会在今后的租金中进行扣减。张焕英主张，罗玉坤依约应在2020年4月30日前注销营业执照，但其在2020年6月30日尚未完成，据此应当视为罗玉坤在2020年5月1日至6月30日期间仍实际占有使用商铺，应当支付该两个月租金即2400元。另查明，当事人双方均确认张焕英已代罗玉坤支付2020年4月1日至2020年4月30日电费194.23元。张焕英主张案涉商铺2020年4月产生的水费为64.05元并提交了案涉商铺的历月用水单。罗玉坤确认该清单记载的2018年10月1日至2020年4月1日期间的抄表行度与金额系由其使用，但认为张焕英主张的水费64.05元系2020年4月1日至2020年6月1日的抄表行度及金额，其对该金额不予确认。据该清单记载，2020年4月1日至6月1日期间实用水15度、水费64.05元。张焕英称案涉商铺5月份未实际使用，未产生水费，故6月1日抄表所得行度和金额均属4月份。本院认为，王光钊与罗玉坤于2019年7月26日签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，无违反法律、法规强制性规定，依法成立且有效，合同当事人均应依约履行合同义务。张焕英为案涉商铺的权属人，王光钊受张焕英的委托出租案涉商铺给罗玉坤，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，张焕英作为委托人可以行使介入权。现张焕英通过提起本案诉讼行使王光钊对罗玉坤的权利，罗玉坤可以向张焕英主张其对王光钊的抗辩。罗玉坤抗辩张焕英并非本案的适格原告，理据不足，本院不予采纳。王光钊与罗玉坤已于2020年4月4日签订《终止租赁协议书》解除房屋租赁合同关系，依据该协议，罗玉坤应缴交2020年4月30日前的水、电费。因双方当事人均未对4月30日前的用水行度进行抄表，而案涉商铺在2020年5月1日已出租给案外人利汉潮使用，基于此，本院酌定2020年4月的水费为32.03元（64.05元÷2个月），据此，罗玉坤应向张焕英支付案涉商铺2020年4月的水费32.03元、电费194.23元。张焕英主张中超出部分，本院不予支持。关于2020年5月至6月期间的租金及滞纳金。张焕英主张罗玉坤未在2020年4月30日前注销营业执照和卫生许可证的行为系对案涉商铺的占用，需支付2020年5月和6月的租金及滞纳金。对此本院认为，租金的产生应以实际占用或约定为基础计算。首先，案涉房屋租赁合同已于2020年4月4日解除，罗玉坤亦已于2020年4月30日之前交还案涉商铺，罗玉坤对案涉商铺已不存在实际占用。其次，双方并未约定罗玉坤未办理注销登记需按租金标准计算相关费用。张焕英要求罗玉坤支付租金2400元及滞纳金的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。关于损失。张焕英要求罗玉坤承担未及时注销营业执照和卫生许可证而造成下一任承租人利汉潮无法申办营业执照的赔偿责任及损失6100元，对此，本院认为，首先，张焕英已没收罗玉坤支付的押金，其损失已得到相应的弥补。其次，《赔偿协议书》所约定的赔偿条款系王光钊与利汉潮之间协商所达成的约定，该赔偿约定不能直接约束罗玉坤，张焕英要求罗玉坤承担《赔偿协议书》的赔偿责任，理据不足，本院不予采信。再次，张焕英未能提交证据证明案涉商铺下一位承租人利汉潮无法申领营业执照的情况，未能证明利汉潮未办理营业执照与罗玉坤不及时注销营业执照的关联性。最后，据张焕英提交的其与利汉潮的《租赁合同》及《赔偿协议书》记载，利汉潮需支付的每月租金为1500元，但王光钊需赔偿损失的金额为每日100元，经计算约为每月3000元，该赔偿金额约为月租金的两倍，与常理不符，张焕英亦确认其并未实际向利汉潮实际支出赔偿款。综上，张焕英未能举证证明其因罗玉坤未及时注销营业执照和卫生许可证实际产生的直接损失，其要求罗玉坤赔偿6100元的主张，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告罗玉坤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张焕英支付2020年4月的水费32.03元、电费194.23元；二、驳回原告张焕英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告罗玉坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二〇年十二月十五日书记员  高 波陈晓敏