北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初6878号原告：刘玉同，女，1972年7月28日出生，汉族，住北京市密云区。公民身份号码×××。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室－81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：王春波，经理。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人:王丽媛,北京市盈科律师事务所律师。原告刘玉同与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉同、被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘玉同向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2015年12月30日签订的X室商品房预约合同关系；2.要求被告退还购房款79778元并支付利息（自2016年1月1日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.要求被告赔偿房屋差价损失22866.5元；4.要求被告赔偿信息服务费5万元及利息（自2016年1月1日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；5.诉讼费由被告负担。事实和理由：被告将其开发的X商业用房宣传为住宅用途，2015年12月30日，原告与被告签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，购买该公司位于北京市密云区X号房屋一套，建筑面积为46.54平方米，成交单价为15860.67元。原告于当日及次日分别向被告支付购房款50000元、29778元，并按被告要求向北京泓瑞天诚房地产经纪有限公司支付团购服务费50000元，以享受被告的房屋总价款减免8万元优惠的活动。2017年5月，因被告以“商改住”名义虚假宣传，违规销售被行政机关处罚，且其没有取得预售许可证。被告违规销售给原告造成了损失，故诉至法院。绿地京纬公司辩称：1、在解除双方合同关系的前提下，同意退还原告已付款79778元，不同意支付利息，不同意原告其他诉讼请求；2、双方签订的选房确认单系双方真实意思表示，合法有效，属于商品房预约合同，约定待具备签订正式预售合同的条件后由双方另行签订网签预售合同，绿地京纬公司未隐瞒相关事实；3、选房确认单约定能否签订正式的网签预售合同，具备不确定性，且约定了救济手段，说明绿地京纬公司没有恶意、没有过错，双方合同无法继续履行是受北京市限购政策的影响，双方均无过错，如法院认定绿地京纬公司需要支付利息损失，应从合同解除之日的第二日起算；4、本案涉诉房屋的价格发生了贬损，原告不存在房屋差价损失，如法院认定存在损失，应按照原告所交纳款项占总房款的比例进行确定损失。由于各房屋的位置、坐落、楼层、朝向均不相同，本案应对房屋价值进行价格评估，其他案件的评估价格在本案中不具有参照性；5、其他同类案件判决未支持房屋差价损失；6、原告向北京泓瑞天诚房地产经纪有限公司支付50000元，不是我公司收取的，也未抵扣房款，不是购房款的一部分，我公司无返还和赔偿义务。本院经审理认定事实如下：2015年12月30日，原告与被告签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，该协议载明买受人为刘玉同，销售房号X，建筑面积46.54平方米，原总房价864201元，成交单价15860.67元/平方米，成交总价729778元。2015年12月30日，原告向被告支付购房款50000元，2015年12月31日，原告向被告支付购房款29778元。2015年12月31日，原告支付“团购费”50000元，北京泓瑞天诚房地产经纪有限公司为其出具收据，载明“刘玉同交来绿地XX团购费人民币（大写）伍万元整”。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，责令其停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对密云区Xx号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区Xx号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。Xx号房屋与本案涉案房屋相类似。本院认为，原告与被告签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3.26”购房政策，原告丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告向被告支付购房款79778元，对于其要求被告退还购房款79778元并支付利息的诉求，正当合理，本院予以支持，利息的起算本院根据原告主张的2016年1月1日予以确定。对于本案涉及的利息计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院对2019年8月20日之后的利息标准予以相应调整。另，虽然导致合同不能继续履行的原因系3.26购房新政，但根据相关部门的调查结果，被告在销售涉案房屋过程中，将商业办公类房屋宣传为居住用途，存在虚假宣传，对《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》履行不能存在明显过错，其应就原告因该协议履行不能遭受的损失承担赔偿责任。原告因购买该房屋，而丧失购买其他房屋的机会，故对原告要求被告赔偿房屋差价损失的诉讼请求，本院予以支持，具体数额参照与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值，由本院根据选房确认单记载的建筑面积及成交单价予以确定。原告与被告签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》后，向北京泓瑞天诚房地产经纪有限公司支付X房屋团购费合计50000元，该费用是其因合同不能继续履行造成的直接损失，被告应对原告的上述损失承担赔偿责任，故对原告要求被告赔偿团购费50000元及利息的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下：一、解除刘玉同与绿地集团北京京纬置业有限公司就绿地朗山17-918室形成的商品房预约合同关系。二、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还刘玉同购房款七万九千七百七十八元并支付利息（利息以七万九千七百七十八元为基数，自二○一六年一月一日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿刘玉同房屋差价损失二万二千八百六十六元五角。四、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿刘玉同团购费损失五万元并支付利息（利息以五万元为基数，自二○一六年一月一日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千六百七十六元，由绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  徐学武二〇二〇年十二月十五日书记员  肖高伟