安徽省淮南市谢家集区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0404民初2617号 原告：刘长安，男，1954年5月10日出生，汉族，本市人，住安徽省淮南市田家庵区。 被告：侯庆国，男，1969年6月16日出生，汉族，山东成武县人，户籍地安徽省淮南市谢家集区，经常居住地上海市奉贤区。 委托诉讼代理人：朱守根，安徽郢都律师事务所律师。 原告刘长安与被告侯庆国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告刘长安、被告侯庆国及其委托诉讼代理人朱守根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘长安向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付2014年10月至2020年8月房租费每月300元，合计21300元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:被告侯庆国于2013年10月1日起承租原告刘长安位于谢家集区房屋，双方约定房屋租金为每年3600元，且被告已付租金3600元（2013年10月1日至2014年9月30日）。在承租期间侯庆国妻子因一氧化碳中毒死亡，侯庆国起诉至谢家集区法院，该院判刘长安赔偿175914.9元（附民事判决书一份），原告积极配合法院，现已给付被告151052元（2015年7月法院冻结刘长安工资扣划至2020年7月底）。在此期间，被告一直住在承租屋内（2013年10月1日至2020年8月31日），房租分文未付。现原告要求被告支付房租费21300元，故诉至法院。 被告侯庆国辩称，要求驳回原告诉请，没有书面房屋租赁合同，是不定期租赁，本案超出诉讼时效；其从2016年8月8日到合肥工作就不住在房子里了，虽然拿着钥匙，目的不是为了租房子。 原告刘长安为支持其诉请，向本院提交了如下证据：1.原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2.房地产权证，证明案涉房屋属于原告所有；3.证明，证明侯庆国已付2013年10月1日至2014年9月30日房屋租金3600元；4.快递包裹，证明侯庆国于2020年8月31日寄回房屋钥匙和水电交费卡；5.（2014）谢民一初字第01111号民事判决书，证明被告租赁原告房屋，在租赁期间发生事故，已经经过法院判决；6.视听资料（2020年9月11日原、被告手机通话录音），证明原告起诉未超过诉讼时效期间。被告对证据1、证据2、证据3、证据4、证据5均无异议，本院均予以认定；证据6，被告未在本院指定期间发表质证意见，视为其对该份证据无异议，本院予以认定。 被告侯庆国未向本院提交证据材料。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：侯庆国与高华原系夫妻关系。2013年9月20日左右，经中间人介绍，侯庆国夫妇欲租赁刘长安名下位于淮南市谢家集区房屋，高华出面与刘长安商定每月租金300元，租金一年一付，未签订书面租赁合同，未约定具体租赁期限。刘长安于2013年9月23日将上述房屋交付给侯庆国夫妇，2014年6月14日，刘长安、侯庆国共同签署证明一份，载明：“2013-10-01起至2014-9-30止（壹年）房屋租金叁仟陆佰元整（3600.00），高华已于2013年10月付清。中村室。此据一式二份，出租人承租人各持一份。此据。出租人（刘长安签名），承租人（侯庆国签名）”，共同确认首年租金已付清。侯庆国夫妇进住房屋后，2014年2月16日下午，高华与女儿使用刘长安购买并安装的燃气热水器洗浴时，因煤气泄露，高华中毒身亡。2014年8月26日，侯庆国与女儿共同起诉刘长安夫妇要求赔偿高华因煤气中毒死亡造成的各项经济损失578336元，后经本院判决刘长安夫妇共计赔偿175914.9元，该判决经二审维持生效后，刘长安夫妇未能主动履行赔偿义务，侯庆国与女儿向本院申请强制执行，至今仍有部分赔偿款未执行到位。2020年8月31日，侯庆国将租赁房屋的钥匙和水电交费卡邮寄给刘长安，2020年9月11日，侯庆国就邮寄交还钥匙、水电交费卡与刘长安进行手机通话时，刘长安向侯庆国问及六年的租金如何支付，侯庆国表示只要刘长安把该给的赔偿款付清，六年的租金不会少刘长安一分钱。 另查明，刘长安因本案于2020年9月28日诉至本院，本院收案后即进行诉前调解，调解无果后于2020年10月16日立案审理。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告之间订立的口头租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务。首先，关于案涉租赁合同是否已经解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”以及第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，刘长安与侯庆国之间订立的系口头租赁合同，且未约定具体的租赁期限，应视为不定期租赁，双方均有权随时主张解除合同。2020年8月31日，侯庆国将案涉房屋的钥匙和水电交费卡邮寄给刘长安，刘长安接收后未提出异议，并在本次诉讼中明确侯庆国拖欠的租金截止至2020年8月31日，双方均以实际行动表示同意解除租赁关系，案涉租赁合同已于2020年8月31日解除，本院予以确认。侯庆国在庭审中还辩称，他从2014年10月1日开始就不交房租，刘长安也没去找过他，视为他不租赁房屋了，对此本院认为，从刘长安向侯庆国交付房屋直至2020年8月31日，侯庆国一直持有租赁房屋的钥匙和水电交费卡，能够在事实上占有、支配、使用房屋，且在2020年9月11日的通话中其也认可拖欠六年租金，故对其关于此节的辩解意见，本院不予采信。其次，关于刘长安起诉要求支付拖欠租金是否超过诉讼时效期间的问题。案涉租金约定按年给付，分别对应2013年10月1日至2014年9月30日，2014年10月1日至2015年9月30日，2015年10月1日至2016年9月30日，2016年10月1日至2017年9月30日，2017年10月1日至2018年9月30日，2018年10月1日至2019年9月30日，2019年10月1日至2020年8月31日，每期租金债务有先后之分且彼此独立，每一期租金均视为独立之债，应分别计算诉讼时效期间。在租赁期内，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”根据上述规定，2016年10月1日至2017年9月30日，2017年10月1日至2018年9月30日，2018年10月1日至2019年9月30日，2019年10月1日至2020年8月31日，此四期租金，刘长安在2020年9月28日提起诉讼时均未超过三年诉讼时效期间。2014年10月1日至2015年9月30日，该期租金应适用二年诉讼时效期间，于2017年9月30日届满；2015年10月1日至2016年9月30日，该期租金应适用三年诉讼时效期间，于2019年9月30日届满。庭审过程中，本院问及刘长安就前述两期租金有没有及时向侯庆国主张权利，刘长安回复称从2014年10月1日至2020年8月31日期间，每年都打电话向侯庆国催要租金，侯庆国都以赔偿款未付清进行抗辩，一直拒付租金。2020年9月11日侯庆国在与刘长安的手机通话中亦是以此拒付租金，故刘长安的上述回复可信度较高，本院予以采信。刘长安每年向侯庆国主张权利都会中断诉讼时效，诉讼时效期间重新计算，至刘长安起诉时并未超过三年诉讼时效期间。综上，侯庆国关于诉讼时效的抗辩，无事实和法律依据，本院不予采信。刘长安主张侯庆国支付2014年10月1日至2020年8月31日期间拖欠的房屋租金21300元，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 被告侯庆国于本判决生效之日起十日内一次性向原告刘长安支付拖欠租金21300元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费333元，减半收取166.5元，由被告侯庆国负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  李雷 二〇二〇年十二月二十六日 书记员  王菲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。