四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1325民初3091号 原告：杨波，男，汉族，1978年9月26日出生，住四川省西充县。 原告：蒲琼景，女，汉族，1979年6月21日出生，住四川省西充县。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈强，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：赵成，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。 被告：四川相如房地产开发有限公司，住所地：四川省蓬安县相如街道办事处相如大道南四街，社会信用代码91511323723247867M。 法定代表人：吴诗民,董事长。 委托代理人：蒋鹏，女，公司员工。 原告杨波、蒲琼景与被告四川相如房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月1日受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨波、蒲琼景的特别授权委托诉讼代理人陈强、被告四川相如房地产开发有限公司委托诉讼代理人蒋鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨波、蒲琼景向本院提出诉讼请求：1、判令被告按商品房买卖合同约定,向原告支付逾期办理初始登记违约金1710元（从2017年7月1日起,以万分之一标准计算至2018年5月21日止；2、判令被告按商品房买卖合同约定,向原告支付逾期办理转移登记违约金15896元（从2017年6月21日起,以万分之一标准计算至实际取得房屋转移登记之日止）；3、判令被告立即协助原告办理不动产权证书。事实及理由：原告杨波、蒲琼景于2013年12月16日在被告处购买住房一套（1-1-705号，总价款342000元）并签订了《商品房买卖合同》。双方对房屋价款、付款方式、房屋面积以及交房条件、交接手续和逾期交房、逾期办理产权登记等违约责任进行了约定。被告按约应当分别于2015年6月30日前向原告交付该房屋，于2017年6月30日前办理初始登记，于商品房交付使用后720日内取得房屋所有权证书，但是被告均未按合同约定的时间履行其义务，被告的行为严重不符合合同约定初始登记和转移登记条件。被告应当承担逾期办理初始登记、逾期办理转移登记的违约责任。 被告四川相如房地产开发有限公司辩称：1、我方因相关政府部门错误认定时代公馆项目变更了规划，导致了限制登记及办证迟延。在限制解除后，我方积极办理了房屋初始登记。本案原告并未有直接损失，房屋的使用功能已实现和被告违约行为不严重等客观事实及情形,请法院对初始登记违约金比例予以调减。2、《商品房买卖合同》的补充协议约定：房屋所有权证由出卖方代为办理,买受人在交接房同时向出卖人提供书面委托、签署面积结算协议，并缴齐购房款、契税、维修金、面积补差款、办证费用等，所出卖人在720日内办理房屋有权证。因此在原告缴清面积补差款后720日内为其办证期限，应从届满次日起算违约金。另原告所购房屋已于2018年12月3日办理了产权证。3、在办证期间内，因相关政府部门错误行为限制了转移登记。2017年5月17日,西充县国土资源局作出行政处罚决定，让时代公馆补交土地出让金,限制了房屋初始登记和转移登记。2017年7月27日,西充县国土资源局会议纪要决定同意时代公馆住宅部分先行清容并补交土地出让金后,于2017年10月12日西充县国土资源局不动产中心通知时代公馆住宅部分的不动产权证分户手续可以办理。2019年4月4日，西充县国土资源局作出行政处罚决定被撤销。因此，2017年5月17日至2017年10月12日期间属不可抗力因素,若法院认定我方承担逾期办证责任，在此期间应予扣除。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月16日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：“......原告购买被告经批准修建的时代公馆1幢1单元第7层1-7-5号房屋，其预测建筑面积共96.10㎡，其中，套内建筑面积80.45㎡。按照套内建筑面积计算，该商品房单价4251.09元/㎡,总价款342000元。买受人采取贷款方式付款。买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、政府相关部门规定应该买受人缴纳的其他相关费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。初始登记：出卖人应当在2017年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意：......买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。转移登记：商品房交付使用后，买受人同意委托向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意：买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得该套商品房转移登记的权属之日起至实得权属之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之一的违约金......本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”等内容。 签订《商品房买卖合同》后，原、被告签订《时代公馆商品房买卖合同补充协议》，约定：“......双方均按照实际测绘建筑面积进行最终结算......该房屋的所有权证必须由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供书面委托手续，签署面积结算协议，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理书面委托手续后的720日内，代买受人向相关部门缴纳上述资料及费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋的交付时间而无须承担任何责任......如因出卖人的过错造成买受人不能办理的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金......本补充协议是《商品房买卖合同》组成部分......本补充协议与合同的内容如有冲突，以本补充协议为准。”合同签订后，原告合计向被告支付房款342000元。2016年4月22日，案涉楼栋完成竣工验收备案。2016年12月14日,西充县不动产中心对原告所购房屋面积进行了审查认定。2017年11月17日，西充县不动产登记中心对原告购买房屋进行了初始登记。另被告对原告所购房屋已于2018年12月3日办理了不动产权登记证。 同时查明，2017年5月17日，西充县国土局作出西国土资征（2017）06号和西国土资征（2017）07号《征收土地出让金决定书》，认为相如公司在开发时代公馆项目中改变部分土地用途，由住宅用途变更为商业用途的建筑面积为7297.8平方米，限相如公司在收到决定书15日内补缴变更用途建筑面积土地出让金差价，时代公馆为768.91万元。相如公司向四川省南充市高坪区人民法院提起诉讼，法院审理后判决撤销西充国土资源局作出的西国土资征（2017）06号和西国土资征（2017）07号《征收土地出让金决定书》，判决后，西充县国土资源局不服，向四川省南充市中级人民法院上诉，二审审理后，判决撤销原判决，驳回相如公司诉讼请求。相如公司不服二审判决，向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院于2018年12月11日裁定中止原判决执行，指令四川省南充市中级人民法院进行再审。四川省南充市中级人民法院再审审理后，认定相如公司开设商业街并沿街设置商业用房的行为并未违反规划管理部门确定的出让宗地规划条件，并判决维持四川省南充高坪区人民法院（2017）川1303行初15号行政判决。2020年8月12日，西充县自然资源和规划局作出西自规【2020】194号《西充县自然资源和规划局关于“时代公馆”、“新城壹号”项目相关事项处理及办证情况的报告》：2020年6月16日，相如公司提交恢复办证申请，要求尽快恢复“新城壹号”、“时代公馆”两个项目的商业部分产权证，解决业主与公司诉讼，化解社会矛盾和企业损失，鉴于两个项目的特殊情况，报告如下：......经我局2017年7月17日《会审会议纪要》（第八期）和2017年10月12日《会审会议纪要》（第十期）会议决定：在“新城壹号”和“时代公馆”两个项目交清住宅部分超容积率出让金和办理住宅部分的不动产分户登记手续。同时决定建议如下：......在相如公司缴清规划局来函通知由住宅改变为商业用途面积外41.69平方米应补缴入地出让金4.3925万元后，同时做出承诺：如政府抗诉成功，保证足额缴纳改变用途应补缴出让金的前提下，同意相如公司恢复商业部分的办证申请。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《时代公馆商品房买卖合同补充协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力。原、被告均应按照约定履行各自义务，被告在原告提交符合办证要求的相关资料后应当协助原告办理案涉房屋的转移登记。2、被告主张初始登记违约系因西充县国土资源局因错误行政行为暂停办理所致。本院认为，被告与西充县国土局的行政诉讼主要影响了案涉小区商铺的登记，对住宅登记并未产生影响,不存在有不可抗力的情形。同时原、被告签订的补充协议是对买卖合同的补充，补充协议未约定的，应当按照买卖合同的约定履行，而买卖合同约定初始登记应于2017年6月30日前完成，被告实际于2017年11月17日完成，存在违约，应当承担相应的违约责任,故其辩解理由不能成立。3、《商品房买卖合同》明确约定合同约定办理转移登记日期为交房（2015年6月30日）后的720日，即最迟应于2017年6月20日前协助原告办理转移登记，但被告于2018年12月3日才办理转移登记,亦应承担违约责任。虽然《补充协议》约定房屋所有权证由出卖方代为办理,买受人在交接房同时向出卖人提供书面委托、签署面积结算协议，并缴齐购房款、契税、维修金、面积补差款、办证费用等，出卖人在720日内办理房屋所有权证，但被告作为专业房地产开发公司，应当通知原告提交资料的内容、时间及缴清面积补差款的数额，被告未能举证证明其履行了通知义务。同时原告是否补交面积补差款，并不影响被告办证的期限，故对被告认为应以补交面积补差款的时间720日后承担逾期办证违约责任的辩解理由本院不予采纳。应从2017年6月21日起计算至2018年12月3日止,共计531日。4、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本案中，原告未提交证据证明因相如公司逾期办理初始登记和转移登记的行为造成其实际损失的数额，因此被告主张违约金过高、应当调整的理由成立。故本院将逾期办理初始登记违约金调整为按原告已付购房款的0.5%计算为1710元（342000元×0.5%），逾期办理转移登记违约金调整为按原告已付购房款为基数，每日0.06‰的标准自2017年6月21日计算至办理转移登记之日2018年12月3日止,计10896元（342000×0.06‰×531日）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告四川相如房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告杨波、蒲琼景支付逾期办理初始登记违约金1710元，支付逾期办理转移登记违约金10896元； 二、驳回原告杨波、蒲琼景其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费120元（原告预交），被告四川相如房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信人员名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  谌利民 二〇二〇年十二月十五日 书记员  何沁玫