四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初6883号 原告：李小良，男，1967年10月7日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：唐勇，四川明炬律师事务所律师。 原告：周蓉，女，1969年12月5日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：唐勇，四川明炬律师事务所律师。 被告：成都兴澍房地产营销有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉镇龙平路亚热带商城写字间**。 法定代表人：万庆章，总经理。 委托诉讼代理人：杨林，四川方舟达律师事务所律师。 被告：曾文涛，男，1988年8月21日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：杨林，四川方舟达律师事务所律师。 被告：上海银行股份有限公司成都分行，住所地四川，住所地四川省成都市武侯区航空路****> 负责人：于戈，行长。 委托诉讼代理人：张浩，四川扩信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟菲菲，四川扩信律师事务所律师。 原告李小良、周蓉与被告成都兴澍房地产营销有限公司（以下简称兴澍公司）、曾文涛、上海银行股份有限公司成都分行（以下简称上海银行成都分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李小良、周蓉及其委托诉讼代理人唐勇，被告兴澍公司、曾文涛的共同委托诉讼代理人杨林，被告上海银行成都分行的委托诉讼代理人张浩、钟菲菲，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李小良、周蓉向本院提出的诉讼请求：1.确认原告李小良、周蓉与被告曾文涛、兴澍公司签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.确认原告李小良、周蓉对位于成都市龙泉驿区××镇××街××号花园小区××幢××单元××层××号房屋的购房权优先于被告上海银行成都分行的抵押权；3.判令被告上海银行成都分行协助办理上述房屋抵押登记的涂销手续；4.判令被告兴澍公司、曾文涛承担本案诉讼费。事实和理由：2012年11月16日李小良、周蓉与曾文涛、兴澍公司签订《房屋买卖合同》，购买位于成都市龙泉驿区××镇××街××号花园小区××幢××单元××层××号房屋。房屋总价271658元，付款方式为签订合同之日起7天内一次性付款；卖方应当在2012年11月30日前交付房屋，卖方从交房之日起一年内为买方办理产权分户手续。兴澍公司于2012年11月16日向李小良、周蓉开具了收取购房款271658元的《收据》。成都市××区××镇××街××号××小区××号楼及××号楼的××单元于2012年2月办理了房屋所有权首次登记，曾文涛于同月向原龙泉驿区房管局申请对××号楼及××号楼××单元的房屋进行分割，证载权利人仍为曾文涛。 2016年9月，曾文涛将案涉房屋办理抵押登记，抵押权人为上海银行成都分行。由于案涉房屋存在抵押登记，李小良、周蓉无法办理房屋产权证。至李小良、周蓉起诉之日，案涉房屋抵押登记仍未注销。曾文涛将案涉房屋办理抵押登记的行为系无权处分，应无效。上海银行成都分行作为抵押权人在办理抵押登记前未对抵押物状况、是否售卖进行审查，存在过错，应当承担相应责任。因此，李小良、周蓉与曾文涛、兴澍公司签订的房屋买卖合同合法有效，李小良、周蓉已支付全部房款且实际占有使用房屋，李小良、周蓉的购房权优先于银行的抵押权，为维护自身权益，特提起诉讼。 被告兴澍公司、曾文涛辩称，对李小良、周蓉与曾文涛、兴澍公司签订的房屋买卖合同，以及李小良、周蓉已支付房屋全款并实际占有使用房屋的事实无异议，但李小良、周蓉主张的购房权和抵押权先后问题，应当在执行程序中处理。 被告上海银行成都分行辩称：1.上海银行成都分行非房屋买卖合同当事人，与李小良、周蓉无任何权利义务关系，也未侵犯李小良、周蓉的合法权益。案涉的借款合同、抵押担保合同均系上海银行成都分行与曾文涛签订；房屋买卖合同系李小良、周蓉与曾文涛签订，上海银行成都分行与李小良、周蓉之间并无任何直接和合同关系，互相不享有权利义务且案涉房屋仍登记在曾文涛个人名下，并未实际备案或过户至李小良、周蓉名下，李小良、周蓉并非案涉房屋的物权权利人，对案涉房屋仅享有合同债权而不享有物权。2.李小良、周蓉应向出卖人兴澍公司、曾文涛主张权利而非上海银行成都分行。案涉26套房屋中有23套系在抵押前购买，3套系在抵押后购买。依照法律规定不论是在抵押前或抵押后购买，李小良、周蓉均可以以出卖人为被告提起诉讼而非上海银行成都分行。3.本案不适用《2015年全国民事审判工作会议纪要》第39条规定。4.本案应通过执行程序解决而非诉讼程序。 本院经审理认定事实如下：2012年11月16日李小良、周蓉与曾文涛、兴澍房产公司签订《房屋买卖合同》，购买位于成都市龙泉驿区××镇××街××号花园小区××栋××单元××层××号房屋，总房款271658元，付款方式为一次性付款；合同中约定的交房日期为2012年11月30日前交付房屋，卖方从交房之日起一年内为买方办理产权分户手续。该合同签订后，兴澍公司于2012年11月16日向李小良、周蓉收取购房款271658元并出具《收据》。前述合同签订后，曾文涛、兴澍公司将案涉房屋交付李小良、周蓉占有使用至今。 另查明：1.案涉房屋登记的所有权人为曾文涛，曾文涛因为曾安兴、钟敏文的贷款提供最高额抵押担保，而于2016年9月30日将包括案涉房屋在内的同一栋共32套住宅办理了抵押登记，抵押权人为上海银行股份有限公司成都分行。2019年5月10日，本院立案受理了上海银行成都分行以（2019）川国公证执字第66号《执行证书》为执行依据，以曾安兴、钟敏文、曾文涛为被执行人而提起的执行申请。该执行案现尚在执行过程中。 2.案涉房屋现记载有查封，查封文号分别为（2019）川0112执313号、（2019）川0112执1373、1374号。 上述事实，有双方当事人陈述，房屋买卖合同、收据、成都市不动产登记信息查询结果以及当事人陈述等证据在案佐证，本院予以认定。 本院认为，原告李小良、周蓉与被告兴澍公司、曾文涛签订的《房屋买卖合同》，属双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性效力性规定，合同合法有效。李小良、周蓉诉请主张确认案涉房屋买卖合同效力，于法有据，本院予以支持。 本案中，经法庭询问，原告明确表示其提出确认购房权优先于抵押权，并请求银行协助涂销抵押权诉请中，所称购房权系指其基于房屋买卖合同关系而享有的物权期待权，该两项诉请的基础均在于物权期待权相对于抵押权所具有的优先性。因此，原告此两项诉请解决是原告同兴澍公司、曾文涛之间基于房屋买卖合同关系而享有的请求权，与上海银行成都分行同曾文涛之间基于贷款担保合同关系而形成的抵押担保物权之间的权利冲突。双方争议的案涉房屋已被另案查封并进入执行，原告提出诉请之目的是阻却人民法院对案涉房屋的强制执行。根据最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条：“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书”，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除强制执行异议的，人民法院不予支持”，最高人民法院《关于人民法院立案、审判及执行工作协调运行的意见》第8条：“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。要求确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事从可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利”的规定，原告所提权利冲突问题应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定通过执行异议程序处理。故对原告提出的第二、三项诉讼请求，本院在本案中不作审理，当事人可另行依法定途径主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下： 原告李小良、周蓉与被告成都兴澍房地产营销有限公司、曾文涛于2012年11月16日签订的《房屋买卖合同》有效。 案件受理费100元，由被告成都兴澍房地产营销有限公司、曾文涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  乐曦 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  张鹏