江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）苏0102民初12391号 原告：南京东宇汽车集团有限公司，住所地在南京市江宁区滨江经济开发区长兴大街。 法定代表人：张嵘，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张萧萧，江苏法德东恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈怡，江苏法德东恒律师事务所律师。 被告：江苏兰德数码科技有限公司，住所地在南京市龙蟠路**（江苏软件园）**楼**。 法定代表人：黄金元，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马新毅，国浩律师（南京）事务所律师。 委托诉讼代理人：钱广明，国浩律师（南京）事务所律师。 被告：南京汽车电器有限公司，住所地在，住所地在南京市玄武区珠江路**v> 法定代表人：黄国元，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁勇，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。 第三人：江苏省兰德地理信息产业园有限公司，住所地在南京，住所地在南京市栖霞区灵山北路****** 法定代表人：李烜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马新毅，国浩律师（南京）事务所律师。 委托诉讼代理人：钱广明，国浩律师（南京）事务所律师。 原告南京东宇汽车集团有限公司（以下简称东宇公司）与被告江苏兰德数码科技有限公司（以下简称兰德数码公司）、被告南京汽车电器有限公司（以下简称汽车电器公司）、第三人江苏省兰德地理信息产业园有限公司（以下简称兰德地理信息公司）合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案受理后，依法适用普通程序进行了审理。2019年3月18日，本院作出（2018）苏0102民初10705号民事判决。当事人不服一审判决，提起上诉。2019年9月16日，南京市中级人民法院作出（2019）苏01民终3909号民事裁定书，撤销本院（2018）苏0102民初10705号民事判决，发回本院重审。本院于2019年10月22日立案后，依法进行审理。 原告东宇公司向本院提出诉讼请求：⒈判令两被告交付南京市栖霞区灵山北路18号江苏省兰德地理信息产业园内两证齐全可供销售的1500平方米房产，并自2016年12月31日起按每日5000元的标准支付延期交房滞纳金至实际交房之日止；⒉如两被告无法向原告交付上述房产，要求两被告支付相应房产的对价即2018年11月7日的市场评估价，并自2016年12月31日起按每日5000元的标准支付延期交房滞纳金至实际交房之日。事实与理由：原告与被告兰德数码公司、汽车电器公司于2013年11月20日签订《协议》1份（以下称三方协议），约定原告将其享有土地使用权的原南京汽车电器厂仙鹤门厂区45793.60平方米的土地转让给被告兰德数码公司和汽车电器公司，用于开发建设地理信息产业园，两被告向原告支付1000万元及新建的地理信息产业园内构建的两证齐全可销售的1500平方米研发用房作为对价；两被告应于2016年12月30日前向原告交付地理信息产业园内两证齐全可销售的1500平方米房产，如延期交付，两被告应按每日5000元的标准向原告支付延期交房的滞纳金。两被告未按约交付上述房产，双方多次协商解决未果，故诉至法院。 被告兰德数码公司辩称：⒈在签订三方协议时，案涉土地使用权归被告汽车电器公司所有，原告不享有案涉土地使用权，无权转让案涉土地使用权；⒉1500平方米房屋并非由原告无偿取得。首先，被告兰德数码公司系从南京市栖霞区仙林大学城管理委员会（以下简称仙林大学城管委会）处取得案涉土地使用权，与原告无关。其次，各方从未达成协议，1500平方米房屋由原告无偿取得。根据交付房产前澄清的事项第一条，原告对以7500元价格购买房屋没有异议，仅对面积差提出意见，更说明原告对于购买1500平方米房屋没有异议。如为免费取得1500方米房屋，加上此前原告取得1000万元，两者总价远超过三方协议上载明的土地价格。最后，即便三方协议为补偿协议，也仅约束原告与被告汽车电器公司，与被告兰德数码公司无关；⒊原告至今没有就案涉房屋签订认购协议也没有向被告兰德数码公司主张购房款项，原告要求按照市场价格给付相应房产对价没有依据。根据三方协议约定，在新建房屋具备交付条件后，被告兰德数码公司向原告发出通知要求就交付房屋签订认购协议支付购房款，但原告提出种种无理要求，拒绝签订认购协议且未支付购房款。现要求给付补偿没有依据，更无权主张迟延交房滞纳金。 被告汽车电器公司辩称：⒈被告汽车电器公司在2008年1月7日取得了案涉土地的国有土地使用权证，原告不享有案涉土地使用权，无权转让。2013年3月14日，因政府征收需要，汽车电器公司与仙林大学城管委会签订用地补偿协议，案涉土地被仙林大学城管委会征用，仙林大学城管委会依法对该片土地挂牌出让。在此过程中，原告从网站上看到了挂牌信息，到处发函散布不实谣言，打着国有资产被侵占的旗帜，逼迫被告汽车电器公司签订了三方协议。签订三方协议时，该土地使用权既不属于原告，也不属于被告汽车电器公司；⒉案涉土地属于划拨用地，划拨土地转让时需要经过政府土地管理部门批准且交纳土地出让金才能转让，故三方协议因违反法律禁止性规定而属于无效协议；⒊即使三方协议有效，被告汽车电器公司也按约定支付了1000万元，而该土地评估价是1200万元，汽车电器公司已按约定履行了付款义务，此后原告再未向汽车电器公司主张过权利；⒋关于房屋交付的问题，应由原告和被告兰德数码公司处理，与被告汽车电器公司无关；⒌原告作为国有企业，以国有资产被侵吞为名，通过转让土地使用权的非法形式获得被告汽车电器公司的1000万元，构成不当得利，原告不但不满足，还恶意提起本案诉讼，侵害了被告汽车电器公司作为民营企业的合法权益。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人兰德地理信息公司述称：第三人与原告无合同关系，第三人曾发函要求原告签订协议并支付房款，但原告未办理交接手续，故原告的诉讼请求与第三人无关。原认购协议涉及的房屋已出租，不具备交付条件，第三人也无任何义务承担赔偿责任。 审理中查明：1988年7月23日，南京仙林农牧场与南京汽车电器厂协商达成《会谈纪要》，载明：……双方根据历史资料一致确认南京市玄武区“五七”干校留用的52亩8厘土地及原要武砖瓦厂占用山林71亩1分（现南京汽车电器厂占用一小部分）所有权属于南京市仙林农牧场；南京汽车电器厂因历史原因占用仙林两块土地，由于土地上的建筑物属电器厂，双方意向利用这些土地及建筑物将以经济联营的形式补偿土地占用费…… 1991年7月3日，南京市仙林农牧场向南京市土地局提交了宁仙牧字[1991]第49号《关于要求收回被南京汽车电器厂占用的我场土地的权属依据的报告》，主要内容为：原南京市要武区“五·七”干校使用的52亩8厘土地及原要武区砖瓦厂占用山林71亩1分（现南京汽车电器厂占用一小部分）被南京汽车电器厂占用，上述土地所有权属于南京市仙林牧场，要求南京汽车电器厂予以返还。 2003年11月，南京汽车电器厂发布“三联动”改革方案，改革方案第十条“改革的方式与范围”：“……采用引进外来资本吸收原经营层和管理技术骨干参股，实行整体改制。范围是企业现存的全部资产、债权、债务和人员（含土地）”。2003年12月29日，南京市振兴工业指导小组办公室作出宁振办字（2003）122号《关于同意南京汽车电器厂（南京汽车电器厂海翔工贸公司、南京汽车电器厂经营公司）实施“三联动”改革的批复》：原则同意南京汽车电器厂（含南京汽车电器厂海翔工贸公司、南京汽车电器厂经营公司）实施“三联动”改革。 2004年2月10日，东宇公司向南京产权交易中心出具宁东汽司财字（2004）18号《关于确定产权受让方的函》，该函中载明：仙鹤门80亩土地权属为国有资产，一旦土地资产权属得到确认，应按“三联动”改制政策办理，确保国有资产不流失；现有土地房产改变性质上市时，其增值部分属国有资产。 2004年2月19日，甲方东宇公司与乙方汽车电器公司签订协议，约定：原南京汽车电器厂的仙鹤门厂区约80亩土地，由于土地权属不确定，在“三联动”改制中未列入改制资产，甲乙双方将共同努力，甲方有义务帮助乙方尽早确认该宗土地权属，一旦确认其权属归乙方，乙方须将该宗土地进行评估后，按照“三联动”有关政策，报甲方按国家有关规定办理相关手续，以确保国有资产不流失；乙方在今后因改变土地使用性质或转让，须报甲方同意，其土地新增值部分属国有资产，归甲方所有。 2008年1月7日，南京市国土资源局向汽车电器公司开具《国有土地使用权证明》编号：宁栖（2008）001，内容为：“南京汽车电器有限公司向我局申请土地登记。经土地权属调查，在栖霞区土城头路1-1号的附图红线范围内拥有划拨土地使用权33335平方米，用途为工业。备注：⒈此证明仅限于证明土地权属；⒉此证明有效期叁个月。”此后，南京市国土资源局又盖章并手写备注“用于资产处置”字样，但备注时间未注明。 2013年2月1日，南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司受仙林大学城管委会委托作出宁大陆房地估价字（2013）第019号《房地产征收价格测算评估报告》，对位于栖霞区土城头路1-1号汽车电器公司仙鹤门厂区指定红线范围内的工业用房地产进行征收价格测算评估，其中委托评估房屋建筑面积5310.89平方米，土地使用面积33335平方米；经采用成本法测算评估确认，委托估价指定红线范围内的房地产在2013年1月7日的征收评估价格为47535675元（其中无证房屋评估价格2870478元，有证土地评估价格43902195元，装饰装修评估价格105207元，附属物评估价格657795元）。 2013年3月14日，甲方仙林大学城管委会与乙方汽车电器公司签订《用地补偿协议》，约定：⒈乙方持有33335平方米工业用地国有土地使用权证明（宁栖2008-001）。现状为该企业生产厂房及养殖苗木，现已停产。乙方承诺该地块无其他主体享有土地使用权益；⒉经甲、乙双方委托评估并友好协商，议定甲方支付乙方该工业地块以及地上附着物综合补偿款人民币49495414元（含房地产及种植苗木补偿）；⒊乙方应于本协议签订五个工作日内，配合甲方注销该工业用地的土地权属证明。在该土地挂牌出让公告前，乙方须自行拆除该工业地块上的所有房屋、附着物等内容。 2013年3月28日，包含案涉33335平方米土地在内的共计73005.3平方米土地使用权由南京市国土资源局发布挂牌出让公告，起始价8972万元，土地用途为科教用地，宗地编号Ｎｏ.宁20×××××。2013年5月2日，发布上述地块挂牌出让成交公告，受让单位为兰德数码公司，成交价8972万元，土地用途为科教用地，出让年限50年。2013年5月10日，兰德数码公司与南京市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。 2013年5月17日，东宇公司向汽车电器公司发函，称：近日获悉Ｎｏ.宁20×××××地块公开出让，该地;地块公开出让，该地块包含其下属全资国有企业南京汽车电器厂仙林厂区产，未评估作价进入汽车电器公司。东宇公司作为国有资产授权管理单位，是南京汽车电器厂上级主管部门，该地块作为国有资产属东宇公司管理范围，汽车电器公司将原南京汽车电器厂仙林厂区地块交由仙林大学城管委会收储并签订了相关协议，涉嫌侵吞国有资产。 2013年5月20日，汽车电器公司委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对“南京汽车电器有限公司位于南京市栖霞区土城头路1-1号一宗工业用地国有划拨土地使用权”进行市场价值评估，评估基准日为2013年5月21日。评估结果为：“位于南京市栖霞区土城头路**宗地，设定用途为工业用地，本次评估土地面积为33335㎡，设定土地使用权剩余使用年限为50年，且不存在他项权利条件下的国有划拨土地使用权价格为：单位面积划拨土地价格为360元／㎡,划拨总地价为1200.06万元”。 其后，甲方汽车电器公司与乙方兰德数码公司、丙方东宇公司签订三方协议，载明：甲方系丙方原下属南京汽车电器厂“三联动”改制企业。由于原南京汽车电器厂的仙鹤门厂区约80亩土地的权属未能确定，在“三联动”改制中未列入改制资产，而该地块原南京汽车电器厂所拥有的房屋及其他地上附着物已列入改制资产；经过包括甲方、丙方在内的多方努力，上述仙鹤门厂区中的50亩土地终于在2008年1月7日取得南京市国土资源局出具的国有土地使用权证明，证明内容为甲方在栖霞区土城头路1-1号拥有划拨土地使用权，面积为33335平方米，用途为工业；根据甲丙双方于2004年2月19日签订的协议中“原南京汽车电器厂的仙鹤门厂区约80亩，由于土地权属不确定，在‘三联动’改制中土地未列入改制资产,甲丙双方将共同努力,丙方有义务帮助甲方尽早确认该宗土地权属……甲方在今后因改变土地使用性质或转让，须丙方同意，其土地新增值部分属国有资产，归丙方所有”之要求,甲方于2013年5月21日委托苏信公司对该宗土地进行评估,评估值为划拨总地价1200.06万元。三方达成如下协议：甲乙丙三方一致确认原南京汽车电器厂仙鹤门厂区使用的土地属于丙方未改制的国有资产，甲乙方同意以向丙方支付人民币1000万元整并在乙方新建的地理信息产业园内购建研发用房1500平方米两证齐全可销售的房产（交付标准同其它可销售的房产）作为原南京汽车电器厂仙鹤门厂区本次被实际使用的45793.6平方米土地的对价，其中以上1500平方米研发用房如丙方要求，甲乙方须回购，回购单价为人民币每平方米7500元；甲方须在本协议签订后五个工作日内支付给丙方500万元，余款500万元于2013年12月30日前一次性支付给丙方；甲乙两方承诺在2016年12月30日前向丙方（或丙方指定的单位）交付地理信息产业园内1500平方米两证齐全可销售的房产（交付标准同其它可销售的房产），如遇不可抗力原因影响交付，三方共同协商解决；甲乙方同时负责办理该房屋的两证（研发用房产权证及土地证）至丙方（或丙方指定的单位）名下，丙方予以配合，并按法律及相关规定支付应由丙方承担的相应税费等费用；甲乙方同意上述提供给丙方的1500平方米研发用房的建设费用和购买手续等事宜由甲乙方另行商定并签订协议，并不得损害丙方权益；甲方和丙方一致同意本协议签订生效后，对原南京汽车电器厂仙鹤门厂区本次被实际使用的45793.6平方米土地，丙方不再享有除协议约定权利以外的其它任何权利，甲方可自行处置该地块的土地，原南京汽车电器厂仙鹤门厂区地块内其它剩余土地仍属于未改制国有资产，归丙方享有；如1500平方米的研发用房延期交付，甲乙方应按每天5000元的标准向丙方支付延期交付的滞纳金等内容。 2013年7月19日、2013年12月27日，汽车电器公司分别向东宇公司支付了500万元、500万元，合计1000万元。 2016年11月，兰德地理信息公司向东宇公司发送《江苏省兰德地理信息产业园认购协议》，载明：兰德地理信息公司向东宇公司转让位于南京市栖霞区仙林大学城灵山北路18号江苏省兰德地理信息产业园03栋101、201、301、401、501产业楼，建筑面积计1424.05平方米；上述房屋销售单价为7500元每平方米，房款合计10680375元，东宇公司于2016年11月30日一次性付清；兰德地理信息公司于2016年12月31日前将上述房屋移交给东宇公司使用等内容。2016年12月22日，兰德地理信息公司向东宇公司邮寄《入园通知书》。 2017年3月27日，东宇公司向兰德地理信息公司发出《关于交付房产前必须澄清的几个事项》，言明：根据三方协议，汽车电器公司、兰德数码公司拟通过认购协议向东宇公司移交位于南京市栖霞区仙林大学城灵山北路18号江苏省兰德地理信息产业园03栋101、201、301、401、501产业楼，建筑面积计1424.05平方米（最终面积按房产部门的实测面积为准），作为三方协议的执行，东宇公司认为在签订上述认购协议前需要澄清几个问题，包括：⒈“房屋销售单价为人民币7500.00元／平方米，按面积计价，为减少双方的税费负担，我们没有异议……”；⒉“三方协议”约定应交付的房产面积是1500平方米，而认购协议的房产面积是1424.05平方米，欠交付的房产面积75.95平方米；欠交付的房产东宇公司可以接受现金补偿，但单价不可能是7500元／平方米，而且必须在认购协议签订前达成一致意见，并形成书面文件；⒊三方协议约定应交付的房产期限是2016年12月30日前，而且是两证齐全可销售的房产；而认购协议将两证过户手续办结完毕的期限定于2018年12月31日前，与约定拖延了两年，如何补偿东宇公司也必须在签订认购协议前达成一致，形成书面文件等内容。 此后，东宇公司与兰德地理信息公司又通过函件进行了沟通。 2017年5月23日，兰德地理信息公司取得了坐落于南京市栖霞区灵山北路18号3幢101室、201室、301室、401室、501室不动产的不动产登记，登记的土地性质为科教用地，权利性质为出让，规划用途为科研、实验，上述不动产的建筑面积总计为1421.56平方米。 审理中，本院依据东宇公司申请，委托江苏新元土地房地产资产评估咨询有限公司对南京市栖霞区灵山北路18号3幢101室、201室、301室、401室、501室（建筑面积1421.56平方米及其应分摊的土地使用权）进行司法鉴定评估；估价方法为收益法，价值类型为市场价值；2018年11月7日价值时间点的上述房地产估价为1997.94万元；2017年5月23日价值时间点的上述房地产估价为1792.86万元；2016年12月31日价值时间点的上述房地产估价为1785.34万元。 本院经审查认为，案涉国有土地使用权虽一直由东宇公司下属改制前的南京汽车电器厂实际使用，但从未进行国有土地使用权的确权和登记。从1988年7月23日南京仙林农牧场与南京汽车电器厂达成的会谈纪要可以看出，南京汽车电器厂是认可该国有土地使用权是归属南京市仙林农牧场的，而东宇公司对于该案涉土地使用权权属则一直认为存在争议，但无论哪种情况，均不能改变案涉国有土地使用权是国有资产的性质，且2003年南京汽车电器厂“三联动”改制时案涉国有土地使用权也并未进入改制资产范围。2008年1月7日，南京市国土资源局基于南京汽车电器厂改制后的汽车电器公司申请，经调查出具了国有土地使用权证明。该证明并非制式的国有土地使用权证，并不使得汽车电器公司在未通过“三联动”改制的情况下即当然拥有了案涉国有土地使用权，更不应改变案涉国有土地使用权仍是国有资产的性质。如依东宇公司所述，其作为案涉国有土地实际使用人原南京汽车电器厂的主管部门，系该国有资产的授权管理单位，在获知汽车电器公司凭借2008年1月7日的国有土地使用权证明，将案涉土地交由仙林大学城管委会收储并签订相关补偿协议，且包含案涉土地在内的地块以8972万元价格拍出，出现国有资产增值的情况下，应当按照国有资产转让及“三联动”改制的相关要求，履行相关程序，而不应基于汽车电器公司单方对案涉土地作为划拔工业用地的国有土地使用权进行的评估所得出的价格，与汽车电器公司达成三方协议将案涉土地使用权转让。本案相关当事人及案外人的行为造成了国有资产的流失，存在犯罪嫌疑，不属于经济纠纷案件，故本案应驳回原告起诉，移送有权机关处理。据此，依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下: 驳回原告南京东宇汽车集团有限公司的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  刘立柱 人民陪审员  盛玉景 人民陪审员  王月珍 二〇二〇年十二月三十日 法官 助理  谭雨欣 书 记 员  张晶晶