福建省长汀县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0821民初2772号 原告：福建浩苑物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂街道龙腾中路339号A栋二层，统一社会信用代码9135080075736640XW。 法定代表人：范亚平，职务：总经理。 委托诉讼代理人：钟永香，福建联合信实（龙岩）律师事务所。 委托诉讼代理人：李碧昆，男，1977年8月16日出生，住福建省长汀县。 被告：长汀中城投广场开发有限公司，住所地福建省长汀县汀州镇腾飞一路6号，统一社会信用代码91350821060364180G。 法定代表人：魏宗明，职务：董事长。 委托诉讼代理人：吴春华，福建古进律师事务所。 原告福建浩苑物业管理有限公司（以下简称浩苑物业公司）与被告长汀中城投广场开发有限公司物业服务合同（以下简称中城投公司）纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浩苑物业公司的委托诉讼代理人李碧昆、钟永香与被告中城投公司的委托诉讼代理人吴春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 浩苑物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令中城投公司向浩苑物业公司支付长汀中城投广场龙都小区二层36-48号店2019年1月1日起至2020年9月30日止的物业服务费25,512.2元，并支付自起诉之日起至款清之日止以25,512.2元为本金按月利率1.5%计算的违约金；2.诉讼费由中城投公司负担。事实和理由：浩苑物业公司于2013年12月25日与中城投公司就其开发建设的“中城投.龙都”小区签订《前期物业服务合同》，约定该小区由浩苑物业公司实施物业管理服务，物业服务费收费标准为每月1.5元/m2，期限自峻工交付之日起三年，合同第十四条第二款约定“甲方、业主违反本合同第七条、第八条的约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照应付物业服务费日千分之五的标准向乙方支付违约金”。《前期物业服务合同》到期后，浩苑物业公司又与小区业主委员会签订《物业服务合同》，至今，该小区仍由浩苑物业公司实施物业管理服务。中城投公司系本案讼争房产的开发建设单位，本案讼争房至今未出售交付，根据《物业管理条例》以及合同的约定“已峻工未出售房屋的物业服务费由开发建设单位承担”，中城投公司负有缴纳物业服务费的义务。从2019年1月1日开始，浩苑物业公司多次催缴，但中城投公司至今未缴纳。 中城投公司辩称，答辩人是长汀中城投广场一期龙都小区房地产开发商。2013年12月25日，答辩人作为开发商，与浩苑物业公司签订了《前期物业服务合同》约定，合同期限为自竣工交付之日起算3年，商业服务按1.5元每月每平方米计算。同日，双方签订了《前期物业服务合同》补充协议约定，答辩人在本项目中空置物业（不包括人防车位、车位、社区公共用房）在可销售总建筑面积10%之内的，浩苑物业公司不得收取答辩人的物业服务费，超过部分一年后应按收费标准的50%支付给浩苑物业公司。2016年12月30日，长汀中城投广场一期龙都小区，取得了福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表。至此，《前期物业管理合同》开始生效。2019年8月7日，浩苑物业公司与中城投龙都小区业主签订《福建省物业服务合同》约定服务期限为3年，自2019年8月7日至2022年的8月6日终止，未出售的空置房屋的物业服务费由开发建设单位全额缴纳；业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定，足额交纳物业服务费等事项。2018年12月，答辩人将中城投广场龙都小区2-36至2-48号商铺出租给长汀县老码头火锅店经营餐饮使用。现浩苑物业公司提起本案的诉讼，要求答辩人支付物业服务费及违约金，不符合合同的约定及法律的规定。根据《前期物业服务合同》补充协议及《福建省物业服务合同》的约定，对于未出售空置房屋的服务里，物业服务费由答辩人作为开发商承担。但浩苑物业公司在可出售总面积10%之内，是不得收取物业服务费的。但对于已出租的物业，根据合同的约定以及双方之间实际履行的情况，均是由浩苑物业公司直接向物业使用人收取相关的物业服务费，如答辩人已经提供的1-33，1-34号商铺及1-27、1-28号商铺均是浩苑物业公司作为物业服务单位与物业使用人签订了物业管理服务协议，并直接向物业使用人收取物业服务费。而答辩人已将浩苑物业公司诉称的2-36至2-48号商铺出租给长汀县老码头火锅店经营使用。浩苑物业公司应当向其收取物业服务费，而不是要求答辩人支付。第二，浩苑物业公司要求按月利率1.5%计算的违约金与法律规定不符。参照2020年8月20号新实施的民间借贷司法解释，该违约金明显过高，且浩苑物业公司没有提供其实际损失的相关证据，应当予以调整。综上，答辩人认为浩苑物业公司的诉讼请求不符合合同的约定和法律的规定，为此特答辩前来请求驳回浩苑物业公司所有的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：长汀中城投广场开发有限公司是长汀中城投广场一期龙都小区房地产开发商。2013年12月25日，中城投公司与浩苑物业公司签订了《前期物业服务合同》，合同第二条约定合同期限为自竣工交付之日起3年，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第七条（一）收费标准约定商业物业按1.5元每月每平方米计算。第（四）其它第5点约定甲方、业主约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，甲方、业主负连带责任。甲方、业主与物业使用人之间的交费约定，甲方、业主应及时书面告知乙方。第十四条违约责任第（二）约定“甲方、业主违反本合同第七条、第八条的约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照应付物业服务费日千分之五的标准向乙方支付违约金”。同日，双方签订了《前期物业服务合同》补充协议，该补充协议第三条第5点约定甲方在本项目中空置物业（不包括人防车位、车位、社区公共用房）在可销售总建筑面积10%之内的，浩苑物业公司不得收取甲方的物业服务费，超过部分一年后应按收费标准的50%支付给浩苑物业公司。2016年12月30日，长汀中城投广场一期龙都小区，取得了福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，《前期物业服务合同》开始生效。2019年8月7日，浩苑物业公司与中城投龙都小区业主委员会签订《福建省物业服务合同》，该合同第三条约定服务期限为3年，自2019年8月7日至2022年的8月6日终止。第七条第（二）第1点规定，商业物业按1.5元每月每平方米计算；第（五）第3点规定，未出售的空置房屋的物业服务费由开发建设单位全额缴纳；第6点规定，业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用，逾期不交纳的从逾期之日起按应交纳物业服务费总额的日千分之二比例交纳滞纳金;第7点规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。2018年12月，中城投公司将中城投广场龙都小区2-36至2-48号商铺，建筑面积809.91平方米出租给长汀县老码头火锅店经营餐饮使用，双方签订的《商铺租赁合同》第四条4.4物业管理费：物业管理公司按租赁商铺建筑面积1.5元每月每平方米收取。第十条违约责任10.1约定乙方拖欠支付甲方租金、物业管理费用及其他费用的，乙方每延期一日按应付款的万分之五支付滞纳金，若乙方故意延期付款超过10日，则视为乙方违约，甲方有权解除本合同，并将商铺收回，已付的租赁保证金不予退还。 另查明，2015年9月21日，龙岩市浩苑物业管理有限公司名称变更为福建浩苑物业管理有限公司。 上述事实有浩苑物业公司提供的企业信用信息公示报告、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、《催款律师函》送达回单、名称核准变更通知书，中城投公司出具的《前期物业服务合同》、《商铺租赁合同》、收款收据等证据及当事人的庭审陈述在案证实。 本院认为，长汀中城投广场开发有限公司与福建浩苑物业管理有限公司所签订的《前期物业服务合同》以及福建浩苑物业管理有限公司与中城投龙都小区业主委员会签订《福建省物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，并对合同双方当事人以及该小区全体业主具有约束力。由于《前期物业服务合同》及《物业服务合同》明确约定，业主必须按时缴纳物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，但业主负有连带责任。虽然中城投公司与长汀县老码头火锅店对讼争房签订了《商铺租赁合同》，根据合同的约定由长汀县老码头火锅店缴纳物业服务费，但中城投公司作为讼争房的业主承担连带责任，即有义务对浩苑物业公司承担按时缴纳物业服务费，中城投公司在缴纳物业服务费后再另行向长汀县老码头火锅店主张。故对中城投公司认为该物业服务费应由浩苑物业公司向物业使用人长汀县老码头火锅店主张的辩解，本院不予支持。中城投公司未按合同约定缴纳物业服务费，已构成违约，浩苑物业公司要求其支付相应的物业费的请求，有合同为据且符合法律规定，本院予以支持。中城投公司未提供任何的证据证明该房产属于未销售的10%的范围内，故对中城投认为该讼争房属于空置物业的主张，本院不予采纳。关于违约金的计算，根据《前期物业服务合同》的约定，《前期物业服务合同》的效力自2019年8月7日浩苑物业公司与中城投龙都小区业主委员会签订《福建省物业服务合同》之日起失效。因此，浩苑物业公司要求从起诉之日起按《前期物业服务合同》的约定日千分之五的标准计算违约金的主张，本院不予支持，该物业服务费的违约金应按生效的《福建省物业服务合同》约定的日千分之二的标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、长汀中城投广场开发有限公司应于本判决生效后五日内向福建浩苑物业管理有限公司支付长汀中城投广场龙都小区二层36-48号店自2019年1月1日起至2020年9月30日止的物业服务费25,512.2元，并支付自2020年9月21日起至款清之日止以25,512.2元为本金按月利率0.6%计算的违约金。 二、驳回长汀中城投广场开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费438元，减半收取计219元，由长汀中城投广场开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李荣荣 二〇二〇年十二月一日 书记员  刘连香 附注：本案所引用的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 三、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。