浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0281民初9250号 原告：宁波银隆商业管理咨询有限公司。住所地：浙江省宁波市江**德记巷**。统一社会信用代码：91330205793034330K。 法定代表人：方宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡本荣，浙江合创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈家俊，浙江合创律师事务所律师。 被告：张鑫，男，1980年3月20日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 原告宁波银隆商业管理咨询有限公司（以下简称银隆公司）与被告张鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理，依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理，原告银隆公司的委托诉讼代理人陈家俊、被告张鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告银隆公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《租赁合同》解除；2.判令被告支付自2019年4月1日至2020年7月15日的租金121188元及逾期支付租金的违约金58654.99元（违约金暂从2019年3月30日计算至2020年7月15日共计484天，实际按逾期款项总额的0.1%／日的标准计算至租金清偿日为止）；3.判令被告向原告支付违约金47692元，且已缴纳的37004元保证金（租赁保证金31049元和物业保证金5955元）不予退还；4.判令被告向原告支付已享受的租金折扣金额99356元、装修免租优惠31304元；5.判令被告向原告支付欠缴的物业费36718元、公共维修基金1748元、公共能耗费74608元，合计113074元，并承担逾期付款的违约金20598.80元（违约金暂从2019年1月1日计算至2020年7月15日共计561天，实际按逾期款项总额的0.1%／日的标准计算至租金清偿日为止）。上述暂合计528871.79元。6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年6月30日签订《租赁合同》1份，约定原告将位于浙江省余姚市××广场××街××房屋租赁给被告。此外，合同对被告需缴纳的租金、物业费等各项费用的支付金额、支付时间、支付方式等均作了明确约定，并约定了双方的权利义务以及需承担的违约责任。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋。但被告于2019年3月20日开始违约，拖欠租金、物业费、公共能耗费等各项费用。原告认为《租赁合同》及相关《协议书》合法有效，现因被告单方违约，拖欠租金、物业费等，原告有权要求被告支付租金及逾期支付租金的违约金，并依据《租赁合同》第二十七条第7款约定要求被告承担违约责任及第五条第5款和第八条第5款要求被告支付已享受的租金折扣和装修免租租金。原告故起诉，请求判如所请。 被告张鑫答辩称：1、同意解除合同；2、被告系到期离开，故不存在违约；3、原告各种承诺未兑现，故被告不承担违约金；4、租金折扣与装修优惠已由被告享受，不能收回；5、物业费、公共能耗费、公共维修基金不合理，不予认可；6、因疫情原因导致经营困难。综上，请求驳回对被告的诉讼请求。 为证明自己的诉讼主张或抗辩意见，原告银隆公司向法院提交了相应的证据，被告张鑫未提交证据。相应证据均经当庭举证、质证，现对原告银隆公司提交的证据认定如下： 1、《租赁合同》1份，拟证明双方存在房屋租赁法律关系及原告主张权利的合同依据。被告对真实性无异议，本院予以认定； 2、《房产证》及《委托授权书》1组，拟证明原告受案涉房屋的产权人委托，以自己名义向被告主张权利的事实。被告无异议，本院予以认定； 3、通知函、解除租赁合同通知函以及送达依据1组，拟证明原告向被告催讨所欠租金等费用及向被告发送解除合同通知的事实。被告对真实性无异议，但认为解除的时间节点未到，解除不符合合同约定。本院对该组证据的真实性予以认定。 根据上述认定的证据及当事人的庭审陈述，本院认定本案的事实与原告所诉称事实相一致，本院予以确认。 另查明，截止庭审日，被告尚欠原告租金121188元，物业费36718元，公共维修基金1748元，公共能耗费74608元，合计234262元；同时，按照合同约定，被告以享受的租金折扣与装修免租优惠名义少付的款项分别为99356元及31304元。且，按照合同约定，被告缴纳有租赁保证金31049元和物业保证金5955元。 又查明，因疫情原因，给被告经营造成实际困难。 还查明，被告已经实际腾退房屋返还给原告。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告之间就房屋租赁事宜签订有合同，故双方均应按约履行。但经本院查明，被告未按约支付租金且已实际腾退房屋不再经营，故其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。被告认为其系到期自行离开不构成违约的理由与合同约定不符，本院不予采纳；原告主张解除双方之间签订的合同，并由被告补缴所欠租金、物业费、公共能耗费等的诉请，应予支持；因合同约定被告若有违约行为则其不能享受相应优惠，因此原告主张被告返还租金折扣与装修期内的免租优惠合法有理，本院亦予以支持；原告还主张对被告预付的保证金不予退还及承担违约金，本院认为，预付保证金从其功能上来讲，或填补损失，或兼具惩罚性质，与违约金相似，但本案中原告主张损失已经依法予以支持，而作为违约金计算，则结合被告在本案中违约的性质与程度，本院认为此两项金额相加显然过高，且被告对此亦不予认可，故本院依法予以调整，应按照被告实际欠付金额的30%计算为宜，对超过部分本院依法不予支持。因被告在原告处有预付的保证金缴纳，该款项可以折抵被告应当承担的判决确定的金钱义务，原告无须再行返还。被告认为因原告各项承诺未兑现故其不应承担违约责任的理由无事实与法律依据，本院不予采纳；被告还认为因疫情原因导致经营困难，按照合同约定与法律规定不应当承担违约责任。本院认为疫情给被告造成经营困难属实，该情形系不可归责于合同任何一方，该损失应当由合同双方共同分担，根据本案情形结合宁波地区的疫情发生与防控的实际情况，本院酌情认定被告可少付原告20天的租金为7145.46元，故被告尚需支付原告租金为114042.54元。综上，原告的诉讼请求，合理的予以支持，不合理的依法予以驳回；被告的答辩意见，本院亦依法相应予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告宁波银隆商业管理咨询有限公司与被告张鑫于2017年6月30日签订的《租赁合同》解除； 二、被告张鑫支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司租金114042.54元，物业费36718元，公共维修基金1748元，公共能耗费74608元，合计227116.54元；并向原告宁波银隆商业管理咨询有限公司承担违约金按227116.54元计的30%为68134.96元；返还原告宁波银隆商业管理咨询有限公司已享受的租金折扣99356元，以及已享受的装修期免租优惠31304元；上述合计425911.50元，扣除被告张鑫已经预付的租赁保证金31049元和物业保证金5955元，尚需支付388907.50元； 以上款项限在本判决发生法律效力后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 三、驳回原告宁波银隆商业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费9089元，减半收取4544.50元，由原告宁波银隆商业管理咨询有限公司负担977.50元，被告张鑫负担3567元。被告负担部分诉讼费限在本判决发生法律效力之日起七日内履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  叶 锋 二〇二〇年十二月九日 代书记员  张鲁平