北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初9750号原告：便利蜂商贸有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）空港国际物流区第二大街1号310室（源福隆（天津）商务秘书有限公司托管第001号）。法定代表人：陈辉，总经理。委托诉讼代理人：石二东，北京风展律师事务所律师。被告：刘诚，男，1973年7月1日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：单春媛，女，1977年8月26日出生，汉族，住北京市昌平区。原告便利蜂商贸有限公司（以下简称便利蜂公司）与被告刘诚房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员张俊独任审理，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告便利蜂公司的委托诉讼代理人石二东，被告刘诚的委托诉讼代理人单春媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。便利蜂公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月12日解除；2.被告向原告返还剩余租赁押金77822.58元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月30日，原告便利蜂公司与刘延杰签订《房屋租赁合同》，约定原告承租刘延杰享有出租权利的位于北京市昌平区××镇××小区8号楼1层商业楼（建筑面积76平方米），用于经营全年无休24小时便利店，租期为8年11月。2018年4月4日，便利蜂公司按约向刘延杰交纳租房押金112500元。2018年7月25日，刘延杰（甲方）、便利蜂公司（乙方）与刘诚（丙方）三方签订《补充协议》，约定刘延杰将上述《房屋租赁合同》项下的全部权利义务转让给刘诚。便利蜂公司已按约支付租金至2020年2月3日。因新冠病毒疫情，原告与被告于2020年2月27日签订《租赁合同之补充协议》约定，刘诚免除便利蜂公司主合同项下2020年2月份（2020年2月1日至2月29日）租金25000元。鉴于新冠病毒疫情无确定期限的持续，为避免经营损失继续扩大，经协商，原告便利蜂公司按照《房屋租赁合同》第25条约定，于2020年3月11日书面提前10日通知被告双方间的《房屋租赁合同》于2020年3月25日解除。应被告要求，原告于3月12日将案涉房屋腾空并交还被告。因此，原被告双方间《房屋租赁合同》已实际于2020年3月12日解除。按照《房屋租赁合同》第25条第二款约定的解除合同补偿金25000元，以及2020年3月1日至3月12日间的租金9677.42元，原告同意在房屋押金中扣除，剩余房屋押金77822.58元。故原告于3月15日向被告寄送《清算告知函》，要求被告依合同约定返还租赁押金。截止目前，被告未履行任何返还款项的义务，故诉至法院。刘诚辩称，不同意原告的诉讼请求。根据合同第四章13（1）条约定，原告应于2020年2月10日支付2020年2月4日至5月3日租金，被告与原告多次沟通，原告一直以疫情不可抗力为由，拖延拒绝支付。原告没有按照合同约定时间支付租金已经构成违约，理应按合同24条第1条规定支付三个月租金75000元作为违约金。合同法第一百一十七条规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。疫情爆发并不能成为原告不按时履行房租支付义务的理由。第一，2月10日应当支付房租的时间距离疫情爆发仅仅十几天的时间，疫情的影响并没有让原告达到不具备支付房租的能力，同时2月10日已经是北京市政府规定的复工复产日期，原告完全具备支付房租的条件，理应按合同约定日期支付房租。第二，原告所经营的便利店也不属于受疫情影响的行业，原告其他的店面也一直在正常经营至今，从原告提交的（证据6）中可以看出2019年10月19日原告就因经营有困难与被告对租赁合同项下的租金进行过协商调整，被告同意由季度127016元调整至季度75000元，可以看出真正影响原告违约的原因是经营不善而并非疫情的不可抗力。第三，原告一直以疫情为由说如果不免租公司就不租了，为了合同能够继续履行被告无奈同意免除原告一个月的租金于2月27日签订了补充协议，补充协议第一条规定同意免除乙方一个月租金，但是补充协议也明确规定：将减免租金在下期支付时扣除。既然原告不支付下期租金，补充协议生效的要件就已经不具备，补充协议就已经失去效力。合同法第一百二十五条规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。这次疫情被告也是受害者，同样作为房屋的承租方，该房房东并没有给被告任何免租期，签订补充协议的目的是为了合同能够继续履行，担心退租损失的继续扩大，既然原告拒绝履行合同自然失去了订立补充协议的目的，补充协议无效。原告理应支付2月4日至3月14日期间使用房屋发生的房租。补充协议签订后被告多次催缴，原告仍然各种理由拖延，直到2020年3月6日通知被告说公司准备关店，希望被告能够按合同第七章第25条解除合同。第25条原告采用格式条款约定：乙方有权提前15日以向甲方发出书面解约通知的方式提前解除合同，在此情况下，乙方应当向甲方支付相当于一个月租金的补偿金。被告认为此条款采用格式条款约定显失公平，根据合同法第39条第一款规定，采用格式条款订立的合同提供格式条款的一方，应当遵循公平原则，确定当事人之间的权利义务。合同法第40条规定格式条款提供方排除自身责任，加重对方责任排除对方主要权利的，则该条款无效。此合同第25条的设立使原告可以直接规避租赁合同中最严重的违约责任。此条款与24条第(1)条相冲突。双方承担的违约责任不对等，显失公平，是原告故意设立的排除对方主要权利的条款。同时被告认为原告没有按合同约定日期支付房租已经构成违约，一直处于违约状态根本不具备提前解约资格。根据合同法第九十四条（第二条）规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。2020年3月10日被告给原告下达了解除合同告知函，告知函中明确租赁协议应于收到告知函之日起解除，并于收到告知函三日内腾空此房，并结清截止到房屋腾空当日拖欠的租金。（证据10的66页）原告在收到被告的解除合同告知函之后3月11日给被告发了提前解除租赁合同告知函，（证据10的63页、70页）要求合同于3月12日解除，被告同意3月12日解除合同，但是租金应截止到3月14日房屋腾空交接当日。因为原告的违约，导致此房产在疫情期间退租长时间空置，给被告带来严重的经济损失，原告所支付的押金扣除违约金及欠缴租金外还剩余4623元（押金112500-违约金75000-2月4日至3月14日40天租金32877）并不足以弥补给被告带来的损失。但在本案中被告可以退还原告。根据合同第23条，本合同任何一方违反本合同的任何约定，违约一方应当负责纠正其违约行为，并应赔偿由此给对方造成的全部损失。被告有权要求原告赔偿合同违约给被告带来的全部损失。其他损失被告保留另案追偿的权利，本案中不主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月30日，刘延杰（甲方）与便利蜂公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方将位于昌平区××镇××小区8号楼1层商业楼的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方用于经营全年无休24小时便利店。本合同的租赁期为8年11月，从租赁房屋的实际交付日起算，包括装修期。11.本合同第一个租赁年度的租金为人民币572500元，租金每3个月支付一次，具体的租金金额详见本合同附件六的《租金明细表》（租金金额包含税费）。12.在本合同签署后七日内，乙方应向甲方支付租赁押金共计人民币112500元。本合同租期内租赁押金金额不变。甲方应在收到租赁押金时向乙方出具合法收据。如甲方需要从租赁押金中抵扣乙方欠付租金或其他费用的，需取得乙方的事先书面认可。如经乙方书面同意用租赁押金抵扣欠付租金及乙方应支付给甲方的违约金、赔偿金、滞纳金的，甲方应当就抵扣的部分向乙方出具租金增值税专用发票。13.租金和租赁押金的支付方式：（1）首期租金由乙方在领取工商部门颁发的租赁房屋营业执照后的七个工作日内向甲方支付，之后乙方在本合同约定的付款日向甲方支付每期租金（“付款日”是指如本合同约定的租金届满日在每个日历月的10日之前的，则乙方在当月的10日支付下期租金；如租金届满日在每个日历月的10日-20日（含20日）之间的，则乙方在当月的20日支付下期租金；如租金届满日在每个日历月的20日之后的，则乙方在当月的月底之前支付下期租金）。第七章合同的解除与违约责任。23.本合同任何一方违反本合同的任何约定，违约一方应当负责纠正其违约行为，并应赔偿由此给对方造成的全部损失。24.如发生如下情形的，甲方有权单方面解除本合同，本合同自甲方发出解除书面通知之日起解除。此种情形下，乙方应当向甲方支付相当于三个月租金的违约金。（1）乙方违反本合同的条款不支付应付的租金和物业管理费，并经甲方书面通知后五日内仍不支付的；或（2）乙方违法使用租赁房屋，并经甲方书面通知后三十日内仍不改正的。25.如发生如下情形的，乙方有权单方面解除本合同……此外，乙方有权提前十五日以向甲方发出书面解约通知的方式提前解除本合同，在此情况下，乙方应当向甲方支付相当于一个月租金的补偿价（补偿金的租金依据本合同解除日所在日历月的月租金计算）。第八章其他条款。29.除本合同另有约定外，由于不可抗力原因导致租赁房屋毁损或造成一方损失或导致本合同不能继续履行的，双方在现行法律、法规所规定的范围内相互免责，但遭受不可抗力的一方应立即与另一方协商，并采取一切合理措施将不可抗力所带来的后果减至最低限度。2018年4月4日，便利蜂公司向刘延杰转账支付租房押金112500元。2018年4月6日，刘延杰出具收据，载明“今收到便利蜂交来租房押金人民币壹拾壹万贰仟伍佰元整”。2018年7月25日，刘延杰（甲方）、便利蜂公司（乙方）与刘诚（丙方）签订《补充协议》，约定由丙方代甲方继续执行原租赁合同，自本补充协议签订之日起，甲方基于（××小区三区好适口家常菜租赁合同）的全部权利义务全部由丙方继承。由丙方承担合同主体责任，就（××小区三区好适口家常菜租赁合同）发生纠纷，由丙方承担全部责任。2019年10月22日，刘诚（甲方）与便利蜂公司（乙方）签订《租赁合同之补充协议（二）》（以下简称《补充协议（二）》），对主合同租金金额进行了调整，其中2019年11月4日-2020年2月3日租金为75000元，2020年2月4日-2020年5月3日租金为75000元。2020年2月，便利蜂公司未按照约定支付2020年2月4日至2020年5月3日的租金。2020年2月27日，刘诚（甲方）与便利蜂公司（乙方）签订《租赁合同之补充协议》，约定2019年年底爆发的武汉新型冠状肺炎疫情，已构成不可抗力事件。甲方同意免除乙方一个月租金（从2020年2月1日至2月29日）。即上述期间的租金金额为25000元/月。将减免租金金额在下期支付时扣除。2020年3月11日，便利蜂公司向刘诚通过EMS邮寄《提前解除租赁合同及退还租赁房屋告知函》（以下简称《告知函》），载明“……合同第25条约定，乙方有权提前十五日向甲方发出书面解约通知的方式提前解除本合同，在此情况下，乙方应当向甲方支付相当于一个月租金的补偿金。故依据前述合同约定，我司享有单方任意解除权，有权单方解除合同。根据法律规定，合同解除后权利义务终止，尚未履行的，终止履行。现我司特此郑重告知：我司已决定于2020年3月25日解除合同，并于当日将租赁房屋内的全部物品自行搬离，将租赁房屋腾空，我司不再对租赁房屋占有、使用。请你方在2020年3月25日至租赁房屋接收租赁房屋，并办理交接手续……如因你方不及时联系我方所产生的全部法律后果由你方独自承担……”。刘诚于2020年3月12日收到《告知函》。2020年3月15日，便利蜂公司向刘诚有邮寄《清算告知函》，载明“……合同第25条约定，我司有权提前15日向您发出书面通知提前解除合同。故我司已于2020年3月10日向您发出书面解约通知，明确合同于2020年3月25日解除。根据合同第22条约定，我司在合同解除后10日内返还房屋即可。但鉴于您明确向我司提出尽快撤店的要求，为配合您的要求，我司已于2020年3月12日将租赁房屋腾空，并按照合同约定的地址一并向您邮寄房屋钥匙及清算函。租赁房屋交还后全部义务和责任由您承担。就租赁房屋3月1日后的房租，您可直接从我司已支付押金中扣除，不存在我司违约。因此，我司希望您尽快与我司联系，落实并清算款项，返还剩余押金……”。2020年3月16日，刘诚签收《清算告知函》。另查，涉案租赁房屋所有权人为邵金，规划用途为商业。2020年1月，我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称疫情）这一突发公共卫生事件。为了应对这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施。2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年4月30日，北京市政府将突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应。上述案件事实，有《房屋租赁合同》《补充协议》《租赁合同之补充协议》、银行转账凭证、收据、《租赁合同之补充协议（二）》《提前解除合同退回租赁房屋告知函》、EMS邮寄单、《清算告知函》、顺丰邮寄单及本案当事人当庭陈述记录在案证明。本院认为：依法订立的合同具有法律拘束力。刘诚承继的《房屋租赁合同》以及其与便利蜂公司签订的《补充协议》《租赁合同之补充协议》《租赁合同之补充协议（二）》，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，合同方均应按照约定善意、全面履行合同约定的义务。我国《民法总则》第一百八十条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。我国《合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。具体到本案，疫情的发生、发展在空间、时间上都有一个变化的过程，政府的管控措施也随之进行调整，新型冠状病毒疫情对于不同类型合同履行的影响也表现不同。疫情对不能履行合同是否具有直接的因果关系，应具体情况具体分析。便利蜂公司租赁涉案房屋用于经营24小时营业的便利店，结合北京市疫情防控的措施，便利蜂公司在疫情期间虽受影响，但所受影响并未达到不能营业的程度。2020年2月10日，便利蜂公司应依约交纳2020年2月4日至2020年5月3日的租金，该时间点距北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应的时间仅十几日，新型冠状病毒疫情是否导致便利蜂公司资金周转困难或者营业收入明显减少有待证明，而便利蜂公司未提交证据予以证明。基于以上论述，未经刘诚同意，便利蜂公司迟延交付租金的行为构成违约。即便刘诚在签订《租赁合同之补充协议》后已免除便利蜂公司2月1日至2月29日的租金，但并未变更租金交纳期限及方式，况且《租赁合同之补充协议》签订后便利蜂公司仍未交纳当期租金。合同自由的基本含义在于，合同主体在进行合同活动时意志独立、自由和行为自主。当事人通过自由协商，决定其相互间权利义务关系，并根据其意志调整合同主体相互间的关系。根据合同自由原则，当事人解除合同不以其是否存在违约为条件。因解除权的行使与违约方应承担的违约责任并无直接关联，即虽然便利蜂公司违约在先，但是不影响其行使合同解除权，同样不影响刘诚追究相应的违约责任。本案中刘诚未就违约责任提出反诉，本院不予处理。既然《租赁合同》约定了便利蜂公司享有单方解除权，便利蜂公司依据合同约定行使解除权具有法律依据，况且合同双方均认可《租赁合同》于2020年3月12日解除，对便利蜂公司关于解除《租赁合同》的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。便利蜂公司已腾退涉案租赁房屋，刘诚应退还租赁押金。便利蜂公司同意在押金中扣除2020年3月1日至3月12日租金9677.42元，刘诚虽同意在押金中扣除租金，但对扣除租金的期间存有异议。关于《租赁合同之补充协议》的效力，本院已有论述，况且该合同未约定生效要件。刘诚辩称该协议未发生效力不具有法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条第二款之规定，判决如下：一、确认由刘诚承继的刘延杰与便利蜂商贸有限公司于2018年3月30日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月12日解除；二、刘诚于本判决生效后七日内退还便利蜂商贸有限公司租赁押金77822.58元；三、驳回便利蜂商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1746元，由刘诚负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  张 俊二〇二〇年十二月三日法官助理  周忠会书 记 员  李 杰书 记 员  姜 帆