四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0129民初2273号 原告：成都市居安乐物业服务有限公司，住所地成都市新都区三河街道厚诚路**西部海峡商贸城******801—806、813—821号。 法定代表人：李琴，总经理。 委托诉讼代理人：苏**，四川凯哲律师事务所律师。 被告：成都展旭酒店管理有限公司，住所地四川省成都市大邑县晋原镇内蒙古大道**。 法定代表人：何伟，职务不详。 被告：钱成钿，男，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：唐雨亮，四川国炯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭友志，四川国炯律师事务所律师。 原告成都市居安乐物业服务有限公司（以下简称居安乐公司）与被告成都展旭酒店管理有限公司（以下简称展旭酒店）、钱成钿物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告居安乐公司的委托诉讼代理人苏**、被告钱成钿的委托诉讼代理人唐雨亮、郭友志到庭参加诉讼，被告展旭酒店经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告居安乐公司向本院提出诉讼请求：1、判令展旭酒店给付原告2017年8月份至2017年12月份，2020年4月份至2020年10月份的公共物业管理服务费74,820.24元（庭审中，居安乐公司明确物业费计算方式为：4156.68㎡×1.5元/月/㎡×12月）；2、判令展旭酒店给付原告违约金20,000.00元（暂计，以实际欠费时间依合同违约条款计算）；3、判令钱成钿对上述债务承担连带责任；4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：大邑新商业广场业主委员会与居安乐公司签订《物业服务合同》，约定由居安乐公司就展旭酒店所有的位于大邑新商业广场3-11-713、3-12-714、3-13-715、3-14-716、3-15-717、3-16-718号提供物业服务，收费标准为每月每平方米2元。展旭酒店将上述房屋出租给钱成钿，后原告依约对上述房屋进行物业管理并收取物业费，并代为收取电费。但展旭酒店拖欠物业费，至2020年10月尚欠物业费74,820.24元。展旭酒店与钱成钿签订的房屋租赁合同中，约定由钱成钿承担物业费。 被告展旭酒店未到庭，也未提出书面答辩意见及证据。 被告钱成钿辩称，首先，钱成钿不是本案适格主体。钱成钿经营的成都浩隆酒店管理有限公司是案涉物业的实际使用人，钱成钿仅为该公司法定代表人；其次，根据合同相对性原则，钱成钿与居安乐物业公司无直接合同关系，不应向其交付物业费；再次，居安乐公司主张的2017年8月-12月的物业费，钱成钿已于2017年7月9日在居安乐公司办公室交给了财务李梅。综上，请求驳回居安乐公司对钱成钿的诉讼请求。 经审理查明，2010年5月15日，大邑县新商业广场开发商大邑展瑞置业有限公司（以下简称展瑞公司）与居安乐公司签订《前期物业服务合同》。2013年5月31日，大邑县大邑新商业广场业主委员会（以下简称业委会）与居安乐公司签订《物业服务合同》，约定由居安乐公司对大邑新商业广场提供物业服务，具体包括建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和日常维护，公共绿化的维护，公共区域环境卫生的维护，公共区域的秩序维护，物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告，物业维修、更新、改造费用的账务管理，物业服务档案盒物业档案的管理。物业服务费按房屋建筑面积2.00元/月/平方米向业主（使用人）收取；物业服务费和其他相关费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月1-7日的3日内，到物业服务中心履行交纳义务。在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，按应交纳欠费总额的千分之五支付违约金。合同期限自2013年5月31日至2018年5月30日。之后，业委会再次与居安乐公司签订《物业服务合同》（签订时间未载明），物业服务内容、物业费收费标准、收取时间等均与2013年5月31日签订的《物业服务合同》一致，合同期限自2016年5月1日至2019年5月30日。2019年5月17日，第二届业委会与居安乐公司签订《物业服务合同》，载明合同期限从2019年6月1日起至2022年5月31日。 另查明，大邑县新商业广场开发商展瑞公司于2015年6月12日更名为成都旭家物业管理有限公司（以下简称旭家物业）。根据2015年11月10日旭家物业第一次股东会决议，决议旭家物业分立为旭家物业与展旭酒店两个公司。旭家物业于2017年12月15日注销。 展旭酒店于2017年6月17日与钱成钿签订《租赁协议》，约定将案涉房屋（建筑面积4156.68平方米）租赁给钱成钿经营酒店，租赁期限从2017年7月27日至2033年1月26日。居安乐公司从2019年3月起通过张贴催收通知单，发送律师函等方式向钱成钿经营的成都浩隆酒店管理有限公司催收物业费。 以上事实有原被告庭审陈述，及经本院予以确认的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、公司登记（备案）申请书、大邑新商业广场水、电、服务费等费用一览表、《租赁协议》、催收通知单、律师函等予以证实。 本院认为，原告居安乐公司与业委会签订的《物业服务合同》，不违反法律法规的禁止性规范，且无证据证明存在无效或可撤销情形，应属有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”至本案中，《物业服务合同》对案涉房屋业主即展旭酒店具有约束力，展旭酒店应当承担缴纳物业费的义务。根据居安乐公司提交的证据，展旭酒店至今尚欠12个月物业费，具体期间为2017年8月份至2017年12月份，2020年4月份至2020年10月份，根据合同约定的收费标准为2.00元/月/㎡，居安乐公司自愿按照1.50元/月/㎡计算，属于对自己权益的处分，本院予以确认，即展旭酒店尚欠物业费为74,820.24元。钱成钿认为，2017年8月至2017年12月的物业费已支付给居安乐公司李梅，但仅提交了向李梅转账38,000.00元的凭据，该转账凭据并未载明缴纳费用的用途、期限，不能证明缴纳的系2017年8月至2017年12月的物业费，本院对其抗辩意见不予采纳。关于违约金，根据《物业服务合同》的约定，物业费应按月支付，业主或物业使用人应在每月1-7日的3日内，到物业服务中心履行交纳义务。在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，按应交纳欠费总额的千分之五支付违约金。原告虽自行将违约金进行调减，但调减后的金额仍过高。本院综合考虑原告资金利息损失及预期利益损失、被告的违约程度、逾期时间等，将违约金调减为8,000.00元。关于居安乐公司要求钱成钿承担连带责任的诉讼请求，因案涉物业实际使用人为成都浩隆酒店管理有限公司，钱成钿仅为其法定代表人，且在实际履行过程中，居安乐公司均直接向成都浩隆酒店管理有限公司进行催收，其明知物业使用人非钱成钿个人。故对居安乐公司要求钱成钿承担连带责任的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求部分成立，本院对其合理部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告成都展旭酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告成都市居安乐物业服务有限公司2017年8月份至2017年12月份以及2020年4月份至2020年10月份的物业管理服务费74,820.24元及违约金8,000.00元； 二、驳回原告成都市居安乐物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,086.00元,由原告成都市居安乐物业服务有限公司负担186.00元，由被告成都展旭酒店管理有限公司负担900.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 李玉辉 二〇二〇年十二月九日 法官助理 李 莉 书 记 员 唐思敏