河南省罗山县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1521民初1049号原告（反诉被告）：朱秀琴，女，1963年1月6日出生，汉族，住罗山县。委托诉讼代理人：刘天军，河南银辉律师事务所律师。代理权限，特别授权。被告：雷春芳（反诉原告），女，1952年7月15日出生，汉族，住罗山县。被告：刘志明（反诉原告），男，1954年12月23日出生，汉族，住罗山县。二被告委托代理人：刘蕾，女，汉族，1981年10月2日出生，汉族，系二反诉原告女儿。住浙江省宁波市江**。代理权限，特别授权。原告（反诉被告）朱秀琴与被告雷春芳、刘志明（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，先适用简易程序，后变更为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱秀琴及其委托代理人刘天军、二被告（反诉原告）的委托代理人刘蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告朱秀琴向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告之间签订的《房屋买卖合同》，即收取剩余房款、交付房屋，将房屋过户到原告名下；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2019年8月28日，原告、被告双方就原告购卖被告（反诉原告）坐落在罗山县建设局家属院一宅一院的房屋达成一致意见后，于2019年12月2日签订《房屋买卖合同》。双方在合同中约定：房屋成交价格为人民币18万元。原告于2019年11月18日支付定金10000元，并于2019年12月2日支付购房款40000元，2020年2月2日前支付购房款13万元；被告在收到购房款后7日内将房屋交付给原告，并办理移交手续；在原告要求办理产权过户起30日内配合完成签字等与过户有关的所有手续等事项。合同签订后，原告按照合同约定支付了定金10000元和购房款40000元。被告在收到原告支付的50000元后于2019年12月2日为原告出具了收条一张。因新冠肺炎疫情，罗山县政府采取了居家隔离措施，直至2020年3月16日才开始解除居家隔离。居家隔离解除后，原告就立即联系被告，要将13万元的购房款给被告，但是，被告拒不接收。2020年5月8日，被告向原告送达了《解除房屋买卖合同通知》，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》。原告认为，《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，因疫情影响，原告在2020年2月2日没有支付剩余房款属于不可抗力，不构成违约。被告应当按照合同的约定收取房款、交付房屋等事项。但是，时至今日，被告仍然不接收原告支付的购房款。为维护原告自身的合法权益，原告根据《合同法》等有关规定提出本案诉请，诚请贵院依法予以支持。反诉原告（本诉被告）雷春芳、刘志明向本院提出如下反诉请求：1、请求依法确认反诉人雷春芳、刘志明与被反诉人朱秀琴就位于罗山县建设局家属院一宅一院房屋签订的《房屋买卖合同》于2020年5月9日已解除；2、请求依法判令被反诉人按《房屋买卖合同》约定支付违约金26000元；3、本案诉讼费用由被反诉人负担。事实与理由：反诉人雷春芳、刘志明是罗山县建设局家属院一宅一院房屋的业主。为了出售此房屋，反诉人将房屋信息提供给中介公司罗山县丰源房地产经纪有限公司（以下简称丰源公司）以25万元的房屋价款进行出售。通过丰源公司曾庆利的居间活动，朱秀琴打算购买雷春芳、刘志明的房屋，在朱秀琴和其妹妹多次看房并以房屋破旧、不好翻盖、邻居之间盖房子会比较麻烦等理由挑剔，将房屋价格压低到18万元。反诉人雷春芳、刘志明最终接受了朱秀琴提出的价格，并于2019年11月17日收到丰源公司曾庆利通过微信转账的方式转交的朱秀琴用于购买房屋的定金10000元，丰源公司曾庆利约好双方于2019年12月2日签订了书面的《房屋买卖合同》。对于剩余房款17万元的付款方式，双方约定为：2019年12月2日向出卖人支付购房款40000元，在2020年2月2日前向出卖人转账支付购房款人民币130000元。为保证买方按时付款，双方约定了买方的违约责任：买受人未按照本合同预定的时间汇款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间【（1）和（2）不作累加……（2）逾期超过10日（按日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金……”。在2019年12月2日双方签订合同当天，朱秀琴向雷春芳、刘志明当面现金支付了4万元房款，加上雷春芳、刘志明在2019年11月17日已收到朱秀琴定金10000元，于是雷春芳向朱秀琴出具了收到50000元的收条。《房屋买卖合同》内容是丰源公司工作人员填写，第三条（二）“1、乙方于2019年11月18日向甲方支付购房定金人民币壹万元整”中的2019年11月18日应该是笔误，因为雷春芳、刘志明的实际收款日期为2019年11月17日，收款方式不是朱秀琴当面向雷春芳、刘志明支付，而是曾庆利通过微信转账方式代朱秀琴支付。2020年1月9日，朱秀琴通知雷春芳、刘志明房屋的尾款已经凑齐，一个星期就给钱，并询问是转账付款还是当面直接付款。2020年1月13日丰源公司曾庆利通过微信通知雷春芳、刘志明，朱秀琴到丰源公司门店催要雷春芳、刘志明的收款账号，曾庆利收到雷春芳、刘志明指定的收款账号后，还明确转发告信息“朱姐回了，下午联系好来在转”。但是，朱秀琴下午却并没有转账支付房屋尾款，反而在当天晚上明确表示自己瞒着丈夫买的房屋，而自己的丈夫并不同意买房。此后朱秀琴就开始以邻居说该房屋麻烦很大，也是一时冲动买的房子等各种理由拒不付款。丰源公司曾庆利转达朱秀琴的意思也表示朱秀琴不付款的原因是认为房子有纠纷，称“纠纷解决了人家一分钱都不会少你的”。直到2020年3月24日丰源公司曾庆利为了解决反诉人要求被反诉人支付尾款的纠纷，与朱秀琴联系后，向反诉人回复的信息也还是“客户也约了，她还是以前的意思，让你们来个人把问题解决一下”。也就是说，朱秀琴一直是以房屋存在纠纷的理由拒不支付尾款，但是这个理由根本不成立。因为罗山县建设局家属院一宅一院房屋的产权并无争议，与邻居根本没有纠纷。而朱秀琴以莫须有的房屋存在纠纷为理由拒不支付尾款，雷春芳、刘志明认为实际上是朱秀琴因为其丈夫反对而不想继续履行合同。雷春芳、刘志明多次催要房屋尾款无果，到了2020年4月18日还没有收到尾款，于是在2020年4月19日向朱秀琴询问收件地址，并告知朱秀琴，也想观望朱秀琴是否会支付尾款，可到了5月份朱秀琴仍未转账支付尾款。于是雷春芳、刘志明在2020年5月9日早上向朱秀琴邮寄出了《解除房屋买卖合同通知书》，正式通知与朱秀琴解除了房屋买卖合同，邮件于2020年5月9日为朱秀琴签收。综上所述，雷春芳、刘志明解除《房屋买卖合同》，是由于朱秀琴以根本不存在的房屋有纠纷为由无故逾期付款达到了合同约定的出卖人可以解除合同的条件而解除。按照合同约定，朱秀琴违约还应当支付逾期应付款13万元20%的违约金，即26000元。为维护自身的合法权益，现依法向你院提出反诉，诚请依法支持反诉人的全部诉讼请求。针对本诉原告朱秀琴的诉求，本诉被告雷春芳、刘志明向本院提出如下答辩：原告朱秀琴的诉讼请求完全没有事实和法律依据，依法应当驳回其全部诉讼请求。一、原告在民事起诉状第2页第2段陈述“原告隔离解除后，原告就立即打电话联系被告，要将13万元的购房款给被告。但是，被告拒不接收”是在说谎。原告并没有立即联系答辩人要将130000元的购房款给答辩人；而且《房屋买卖合同》约定的13万元尾款支付方式是转账，原告在2020年1月13日就取得了答辩人的收款银行账号，原告付款只需通过银行转账，答辩人根本无法拒绝接收。二、原告在民事起诉状第2页第4段陈述“原告认为，《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，因疫情影响，原告在2020年2月2日没有支付剩余房款属于不可抗力，不构成违约”，依然是在说谎，因为原告是以“答辩人的房屋有纠纷”为由拒不向答辩人付款。有以下聊天内容的聊天截图证据能够证明原告是在说谎。1、2020年1月13日晚上19：16通过微信发语音给答辩人的女儿刘蕾说“本来实这个房子我是瞒着你叔的，我没给你叔说，你晓得不勒。他说我不该买这个破房子,现在这个牵扯纠纷的事儿我回来给他说了，一说，他就说他不同意。他说你要是这个纠纷搞不好，他就不要了”。2、中介公司罗山县丰源房地产经纪有限公司（以下简称“丰源公司”）的曾庆利在2020年2月23日下午通过微信发信息给答辩人的女儿刘蕾说“她说你房子有纠纷，刘蕾回复“没有纠纷，不想付尾款就不要找理由吧?曾庆利说“去年年底她跟你说了，让你把邻居约来协商”；刘蕾回复“房子好好摆在那里，证件都有”“我卖我的房子，跟邻居有什么关系”。3、答辩人的女儿刘蕾在2月23日下午16:10通过微信给原告发信息询问“你好朱姨”“上个月你让我把账号发过去了,但房款我们一直还没收到,请问一下您这边是不买了是吗”,原告在2020年2月24日晚上20:03通过微信语音回复说“去年我给你的那个要来了,我又没给你打。你那个邻居说里面麻烦大得很,你要是买这个房子麻烦大得很,我就吓不过,我也不知道是什么麻烦,你那附近邻居说,里面麻烦大得很,我就没给你打。这个事就给耽误了，没有搞”4、曾庆莉在2020年3月24日上午8：37通过微信发信息给刘蕾说“你好，我们已经开班了，客户也约了，她还是以前的意思，让你们来个人把问题解决一下”。综上所述，2020年1月13日，原告在收到答辩人的收款银行账号后并没有给答辩人转账付款,而原告没有向答辩人付款的原因，从2020年1月13日的微信聊天，到2月23日的微信聊天，再到3月24日的微信聊天，再到2020年5月10日的微信聊天，都证明原告是以答辩人的房屋有纠纷为理由拒不付款，而不是什么受疫情影响。三、罗山县政府并没有采取居家隔离措施，即便是小区封闭式管理，也是在原告履行合同的期限2020年2月2日到期以后才实施的。即使在2月2日至2月24日原告称出不了门的情况下，罗山县政府的相关防疫政策也是允许小区居民出门办事的，因此原告谎称因居家隔离不能付款的理由根本不成立。2020年1月31日首次发布的《罗疫防止[2020]8号文件》，只规定“本小区居民进出必须登记并测量体温，发现有异常情况的，需按照规范程序处理”。2020年2月3日罗山县防控工作指挥部办公室发布“城乡居民小区封闭式管理标准的通知”，才开始采取了“每户限领一张通行证，每户每天只允许一人出入一次”的封闭式管理措施。所以，时至2020年2月2日，小区居民仍可以无限次地出入小区，原告谎称因居家隔离不能转账付款的理由根本不能成立。四、《中华人民今共和国合同法》第117条第2款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”新冠肺炎疫情对于本案来说，也并不属于不可克服的不可抗力，原告依然是在说谎，仅仅是为了不想支付购房款而找的借口。合同双方约定了原告给答辩人支付尾款的方式是转账,原告在2020年1月13日也已经取得了答辩人的收款银行账号,原告既可以通过到银行进行转账,也可以通过手机银行进行转账,都可以做到向答辩人转账支付尾款。因为虽然是在疫情期间,银行仍然是有在营业。而且罗山县政府即便采取了封闭式管理,也仍然有允许人外出。从2020年2月3日的“每户每天只允许一人出入一次”,到2020年2月8日的“每户每两天只允许一人出入一次”，再到2020年2月18日的“每户每5天可允许一人出入一次”，这都表明虽然有间隔时间的限制,但仍然有允许人外出。但原告仅在2020年2月24日回复答辩人女儿刘蕾的未按时付款的原因的时候,才声称自己不能出门。而根据罗山县政府的上述政策,原告仍有机会出门到银行办理业务。因此疫情原因并不能成为原告所称的“不可抗力”而无法按时支付购房款的借口。由此可见,原告并非因疫情原因而无法支付购房款,仅仅是出于自己所谓的担忧而不想继续履行购房合同约定的付款义务。五、答辩人在2020年5月8日向原告邮寄送达《解除通知书》,行使的是《中华人民共和国合同法》第93条第2款规定的约定解除权。按照《中华人民共和国》第96条的规定,合同自通知到达对方时解除。所以原告与答辩人的《房屋买卖合同》已经于2020年5月9日解除,原告请求判定答辩人解除《房屋买卖合同》无效,没有任何法律依据。合同双方在《房屋买卖合同》第九条第(二)项合同解除的条件:“买受人未按照本合同预定的时间付款的,按照下列第1种方式处理:1、按照逾期时间,分别处理【(1)和（2)不作累加】……。(2)逾期超过10日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后,出卖人有权解除合同……”。原告支付尾款13万元的付款期限为2020年2月2日,到2020年5月9日答辩人向原告发出解除通知时,原告逾期的时间已经远远超过10日。因此,答辩人提出解除合同,符合双方约定的答辩人有权解除合同的条件。而且答辩人的房屋产权清晰,并不存在纠纷,原告以莫须有的房屋有纠纷为由拒不付款,这是原告无故逾期付款的违约行为。所以,原告要求确认解除合同无效，没有任何事实与法律依据。综上所述,原告的诉讼请求毫无事实与法律依据,依法应当被驳回,请求法院能支持答辩人的答辩请求。本院经审理认定事实如下：本诉被告雷春芳攻与刘志明原系夫妻关系，后双方依法办理了离婚手续。本诉二被告在罗山县建设局家属院有一宅一院房产，其中国有土地使用证登记在本诉被告刘志明名下，土地使用证号为罗山县国用字第0014号，使用权面积127.21平方米，房权证登记在本诉被告雷春芳名下，房权证号为罗山县房权证城关镇第005101号，建筑面积51.41平方米。本诉二被告为了出售该房产，将房产信息提供给罗山县丰源房地产经纪有限公司。通过丰源公司的居间活动，本诉原告朱秀琴打算购买该房产。本诉原、被告双方于2019年12月2日签订了房屋买卖合同。该合同约定：出售人所售房屋坐落于罗山县城关镇建设局家属院，建筑面积51.41平方米，房屋所有权证为罗山县房权证城关镇第005101号，土地使用证号为罗山县国用字第0014号，载明该房为持有土地使用证的处建房。合同第三条成交价格、付款方式及资金划转方式，该房屋成交价格为人民币180000元。付款方式及期限：乙方于2019年11月18日向甲方支付购房定金人民币10000元，支付方式为现金。乙方方于2019年12月2日向甲方支付购房款人民币40000元，支付方式为现金。乙方于2020年2月2日前向甲方支付购房款人民币130000元，支付方式为转账。合同第五条约定：出卖人应当在收到房款180000元7日内将该房交付给买受人，物业交割约定为交房当日。税、费约定为甲方不承担任何税费，由乙方承担本次交易所产生的涉及双方的所有税费。于买受人要求办理产权过户当日起30日内出卖人配合签字完成，本次交易过程中所产生的所有税费由买受人承担。并约定在买受人要求办理产权过户当日起30日内甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续。关于违约责任的约定，出卖人未按照本合同第五条约定的期限和条件将房屋次付买受人的，逾期在10日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二十的违约金，并于该房屋实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过10日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照20%向买受人支付违约金；买受人逾期付款责任:买受人未按照本合同约定的时间付款的，逾期在10日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之二十的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付付款。合同第十条补充约定，经双方协商一致同意，如该房屋后期牵扯拆迁赔偿，均与出卖人无关，全部归买受人所有。合同签订当日，本诉原告向本诉二被告支付购房定金10000元及首付款40000元。双方在履行合同过程中，因本诉原告要求本诉二被告协调处理涉案房屋邻里事宜且因疫情原因没有及时支付合同尾款。本诉二被告认为本诉原告没有及时按约定支付购房尾款，遂于2020年5月9日向本诉原告发出解除《房屋买卖合同》通知，双方为此产生纠纷，本诉原告遂诉来我院。上述事实，有当事人身份信息、产权证复印件、购房合同、收条、双方微信聊天记录、证人证言等证据在卷佐证，并经本院开庭质证与审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人双方均不得擅自变更或者随意解除合同。当事人双方应当本着公平及诚信的原则行使权利、履行义务。就合同履行方式、履约期限等内容没有约定或者产生争议，双方可以协议补充，有利于实现合同目的。本案中，本诉原告与本诉二被告在自愿协商的基础上达成的房屋买卖协议，系双方当事人磋商的结果，是当事人真实意思表示。并且本诉原告已实际履行了部分义务，支付了购房款50000元。通过双方的微信对话及证人当庭陈述等内容判断，本诉原告未在规定的时间内支付购房尾款，有年初疫情原因，同时有本诉原告认为履行合同需要本诉二被告协助配合解决的一些邻里小问题所致，并不导致不能履行合同或履行不能，本诉原告的行为并没有导致根本性违约。本诉二被告在没有进一步协商，通知催促原告在合理期限内交纳购房尾款的情况下，直接要求解除双方之间的购房合同，对本诉原告显失公平。为确保市场经济秩序的相对稳定，结合本案的客观情况，双方继续履行合同具有更好的社会效果。基于此，现本诉原告要求继续履行双方所订的房屋买卖合同的诉讼请求成立，本院依法予以支持；本诉二被告的反诉请求本院依法不不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条第六十条、第一百五十九条、第一百六十七条、第六十一条之规定，判决如下：一、本诉原、被告所订《房屋买卖合同》有效，双方继续履行，本诉原告在本判决生效之日起十日内将购房尾款130000元支付给本诉二被告。二、本诉被告雷春芳、刘志明在收到购房款后十日内将涉案房屋交付给本诉原告，并按合同约定履行合同附属义务。三、驳回本诉原告朱秀琴的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告雷春芳、刘志明的反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取100元，由本诉原告朱秀琴负担，反诉案件受理收取100元，由本诉被告雷春芳、刘志明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。审判长  祁怀志审判员  高 控审判员  熊玉和二〇二〇年十二月十四日书记员  陈金华