广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8071号上诉人（原审被告）：惠州市红润发投资有限公司，住所地：博罗县************润发广场，统一社会信用代码：914************913。法定代表人：符祥景。上诉人（原审原告）：张丁，男，1983年12月20日出生，汉族，住陕西省城固县*********，身份证号码：612************112。委托诉讼代理人：方诚智，系广东崇越律师事务所律师。原审第三人：杨凤丽，女，1981年11月24日出生，汉族，住河南省西华县*****************，身份证号码：412************063。委托诉讼代理人：方诚智，系广东崇越律师事务所律师。上诉人惠州市红润发投资有限公司（以下简称红润发公司）与上诉人张丁、原审第三人杨凤丽商品房销售合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院作出的（2020）粤1322民初1352号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人惠州市红润发投资有限公司提出上诉请求：1、请求二审人民法院依法撤销2020粤13**民初1352号民事判决第一项、第二项；2、请求二审法院依法判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人与被上诉人商品房买卖合同纠纷一案,经博罗县人民法院2020粤13**民初1352号民事判决解除双方的商品房买卖合同,上诉人认为该判决适用法律错误,应当依法改判。一审法院认为,因上诉人在商品房买卖合同签署时,己经知晓涉案房屋可能因政府原因导致延期交付,所以本案涉及的事实,不属于“不能预见、不可避免”的不可抗力因素,故不予支持上诉人在一审的抗辩,该一审认定明显错误。第一、本案在一审中,上诉人从未以不可抗力为由对延期交付进行抗辩。上诉人一致主张,本案应当依据双方签署商品房买卖合同附件十一之补充协议4.1款第二项“政府部门对验收即市政配套、安装之延误或政府政策变动等政府方面原因”及补充协议6.5条“若因政府行为、公用事业部门要求或不可抗力等非出卖人原因导致的变更,或《商品房买卖合同》第十四条、第十五条约定内容之外的变更,出卖人变更确定之日起10个工作日内书面通知买受人,买受人从收到书面通知变更之日期15日内作出是否退房的书面决定”之约定主张,本案延期交付之所以不构成违约,是因为基于双方的约定,而非不可抗力。上诉人在一审提交的辩论意见清楚注明,因政府原因导致商品房延期交付,上诉人不承担违约责任,清楚将政府行为与不可抗力列为平行并列条款而非相互包含条款。上诉人在一审中清楚主张本案不适用于不可抗力,但一审基于不可抗力为由不予支持上诉人的抗辩没有事实依据,判决也无从谈起。第二、不但如此,上诉人在一审中也曾在书面答辩意见、书面辩论意见多次主张,上诉人在与被上诉人签订涉案商品房买卖合同前,双方虽然己经知晓涉案房屋可能因政府工作等原因可能会导致延期交付的情形,但基于对政府工作的合理信赖和信心,有充分理由合理相信,即使工作遇到障碍,也会如期解决。因此,上诉人在与被上诉人签订涉案商品房买卖合同前,虽知晓涉案房屋可能因政府工作等原因导致延期交付的可能,但是均预期相关工作过是可以顺利完成的,双方才会签署本案合同。最终结果也证明,该事项在政府主导下得以解决,只是解决时间超出了上诉人的预期。第三、商品房买卖合同签署时,上诉人根据政府的工作计划合理预期地块5可以在商品房买卖合同约定的交付期限前合理解决,上诉人的该预期只能是对政府行为的信赖,而不能是对政府行为的担保。因此,商品房买卖合同签署时,双方是否知悉项目用地存在开发障碍,并不足以导致任一方胜诉或者败诉的裁决。第四、依据合同法第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件之法律规定,上诉人与被上诉人约定,上诉人以知悉但不能控制的条件作为延期交付房产构成违约的条件,是合同当事人的法定权利,并无任何不妥。综上,本案一审以上诉人未提出过的抗辩为由驳回上诉人的抗辩并否定合同法第四十五条的适用,错误适用不可抗力判决本案,显然是适用法律错误。上诉人恳请二审依法改判。上诉人张丁提出上诉请求：一、请求人民法院依法撤销博罗县人民法院(2020)粤1322民初1352号民事判决第三项，在查清事实的基础上，依法改判支持被上诉人向上诉人支付利息(利息以购房款379831元为基数，按照年利率4．9％自2018年3月16日起计算至实际清偿之日止，暂计至2020年8月20日为45338．14元)；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉入承担。事实与理由：一审法院认为，因上诉人与被上诉人在合同中已约定违约金，故仅支持上诉人要求支付违约金(购房款37983l的3％即11394．93元)的诉讼请求，而不支持上诉人要求被上诉人支付利息的请求。上诉人认为该判决未正确适用法律，进而导致错误裁判，主要理由如下：首先，被上诉人逾期交房超过180日构成严重违约，上诉人向被上诉人主张利息及违约金，有事实和合同依据，应予以支持。在双方签订的买卖合同中，第十二条明确约定了因被上诉人逾期交房，上诉人解除合同的，被上诉人除返还购房款外，应向上诉人按照年利率4．9％计算给付利息，同时按照房价款的3％支付违约金。该条款即是双方约定的被上诉人逾期交房的违约金条款。然而一审法院错误理解该违约金条款，简单认为已支持违约金便不支持利息主张，系未考虑上诉人实际损失。本案中被上诉人违约在先，上诉人依约有权解除合同，根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，上诉人可以要求被上诉人恢复原状，即将已付购房款项原物返还至上诉人占有的状态而返还原物应当包含原物及孳息，金钱的孳息也就是利息，因此，本案中上诉人主张的利息属于已付购房款的孳息，与其主张的违约金并不冲突，可以同时主张。其次，3%房款的违约金，远远不足以弥补上诉人实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。自上诉人支付购房款起至今，上诉人丧失该笔资金的所有权已逾两年多，亦即该资金由被上诉人占用。购房款本金做最保守估计储存于银行，产生的孳息为利息收益，暂记至今便可达45338．14元(以购房款379831元为基数，按照年利率4．9％自2018年3月16日起暂计算至2020年8月20日为45338．14元)，是一审判决仅支持的3％房款违约金11394．93元的四倍之多。简而言之，上诉人购房款产生的利息远高于该3％违约金，即上诉人因被上诉人的违约行为造成的损失系3％的违约金远不能补偿的。一审法院判决，仅支持上诉人已付房款3％的违约金，对守约方实有违公平原则。按照一审法院判决，被上诉人逾期交房超过180日严重违约，其占用上诉人已付房款资金两年多，却只需要支付违约金仅3％购房款，被上诉人可任意利用该资金，哪怕存放银行所获得利息收益都远远超过3％。被上诉人虽违约，但却不用付出任何代价，反而能够获利(按最保守存银行利息估计都能获利三万余元)，一审法院之判决，实属纵容其违约行为。综上所述，一审法院驳回上诉人要求支付购房款利息的诉讼请求并未考虑上诉人的实际受损情况，属于适用法律错误。原审判决仅支持房价款3％的违约金过低，不足以弥补上诉人的损失。恳请二审法院依法予以改正，以维护上诉人合法权益。张丁补充上述事实与理由如下：关于上诉人支付的契税问题，被上诉人在明知上诉人要解除商品房买卖合同且一审法院已经支持的前提下，在双方上诉期间竟然还派员工去办理房产证，其无视一审判决我行我素继续办理房产证，无故给上诉人造成额外损失，其应当向上诉人返还契税费用。上诉人同时提出诉讼费复核申请，认为上诉请求数额为45338.14元，应交上诉费为934元。原审原告张丁向一审法院提出起诉请求：1、依法判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：博罗（2018）10004592）已经于2019年12月12日解除；2、依法判令被告退还原告已支付的全部购房款379831元、利息（以购房款379831元为基数，按照年利率4.9%自2018年3月16日起计算至实际清偿之日止，暂计至2020年1月6日为34173.18元）、违约金11394.93元、维修基金2694元、契税印花税11042.32元，以上款项共计439135.43元（利息暂计至2020年1月6日）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）。一审法院查明的事实：2018年3月17日原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及附件【合同编号：博罗（2018）10004592】号，约定由原告张丁及第三人杨凤丽购买被告开发销售的位于博罗县******洋斜地（土名）地段润发广场****商业楼**18商业用房，建筑面积44.84平方米；房屋总价款为379831元，由买受人于2018年3月16日前一次性支付全部价款。合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2019年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……”。合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）……（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。……”。附件十一补充协议第4.1条约定：“如遇下列原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以延期交付：……（2）政府部门对验收及市政配套、安装之延误或政府变动等政府方面原因……”。第十一条第4.4.3点约定：“因不可抗力导致的逾期交房，被告有权相应顺延履行合同义务而无需承担违约责任。本合同中的不可抗力包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、或政府政策发生新的变化、政府主管机关、测量机构原因导致延误、误差等出卖人不能预见、不能控制并不可避免的事件等”；第4.4.4条约定：“如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：（1）因政府的行政行为而导致工程停工、规划设计变更的；……”。第6.5条约定：“若因政府行为、公用事业部门要求或不可抗力等非出卖人原因导致的变更，或《商品房买卖合同》第十四、十五条约定内容之外的变更，出卖人变更确定之日起10个工作日内书面通知买受人，买受人从收到书面通知变更之日起15日内作出是否退房的书面决定。”2018年3月16日原告通过POS机刷卡向被告支付维修基金2694元，被告向其出具收据。合同签订后，原告一次性支付全部购房款，被告在2018年7月30日出具379831元购房款发票给原告。2018年10月19日原告依法缴纳契税并取得11042.32元契税发票。被告分别于2019年6月20日、2019年7月23日、2019年9月3日向原告发送签订延迟交房协议书的短信通知。2019年12月11日，原告委托广东崇越律师事务所方诚智律师向被告发出律师函，函告解除与被告签订的《商品房买卖合同》，请要求被告退还原告已付全部房款379831元，并支付利息、违约金、维修基金、契税、律师见证费。另查明一，2013年3月20日博罗县人民政府办公室发布《关于成立博罗县罗阳大润发项目建设指挥部的通知》【博府办函（2013）30号】。另查明二，原告通过挂牌竞买方式分别于2014年7月2日取得宗地编号为2013（储备）29、30号地块国有建设用地使用权，于2015年10月10日取得宗地编号为2015（储备）26号地块国有建设用地使用权，2015年12月21日取得宗地编号为2015（储备）18号地块国有建设用地使用权。2017年11月14日博罗县罗阳大润发项目建设指挥部印发的《博罗县罗阳大润发项目建设指挥部会议纪要》【（2017）1号】第二点记载“润发广场”项目红线用地范围内，仍有1300多平方米土地尚未完善用地手续。2018年6月14日指挥部印发的《博罗县罗阳大润发项目建设指挥部会议纪要》【（2018）1号】记载“润发广场”项目用地红线范围内，仍有1300多平方米土地尚未完善用地手续，目前仍处于审批阶段。2019年3月15日指挥部印发的《博罗县罗阳大润发项目建设指挥部会议纪要》【（2019）1号】记载润发广场一期2栋（B栋）已封顶，占地面积共5114.37平方米，其中需完善手续的土地面积1326平方米（土地性质为商服用地）；该宗土地上建筑物已封顶；由于土地手续未完善，导致该栋无法办理预售许可，无法销售回笼资金建设回迁房（位于该项目**）。2019年8月22日博罗县自然资源局出具《关于调整存量建设用地给惠州市红润发投资有限公司使用的批复》【博自然资（储备）字[2019]7号】，记载同意将位于罗阳镇浪头村洋斜地（土名）地段的1326平方米存量建设用地使用权调整置换给被告公司使用。庭审时，被告确认润发广场A栋商业楼、A栋地下室、B栋于2020年4月15日已竣工验收备案，案涉房屋可交付使用。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及相关附件、补充协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方应按合同约定全面履行各自的权利义务。本案的争议焦点原告是否可以基于原被告双方签订的《商品房买卖合同》第12条约定行使解除权。根据《商品房买卖合同》第十一条、第十二条的规定，被告应于2019年5月30日前向原告交付涉案商品房。如被告逾期交房超过180日后，原告有权解除合同。另合同补充协议第十一条第4.4.3点约定：因政府政策发生变化等因素，导致的逾期交房，属于不可抗力。被告有权相应顺延交房期限。但根据原、被告签订《商品房买卖合同》的时间为2018年3月17日，而被告提供的博罗县人民政府批复文件（博府函［2015］92号）文件、博罗县罗阳大润发项目建设指挥部会议纪要（2017）1号文件，均在原被告签订合同前，涉案地块的有关问题已经存在。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。被告在与原告签订涉案商品房买卖合同前，就应知晓涉案房屋可能因政府工作等原因，导致延期交付的情形。所以，被告抗辩的事实不属于法律规定的“不能预见、不能避免”的不可抗力因素。被告未能按约定向原告交付涉案房屋，理应承担逾期违约责任。故原告主张解除其与被告签订的合同，要求被告返还购房款379831元、房屋维修基金2694元，且共同购买人第三人亦同意原告主张，故原告上述请求，理由充分，本院予以支持。关于原告主张违约金的问题。根据合同中的约定，被告违约，应向原告支付按照购房款379831元的3%计算的违约金11394.93元（379831元×3%）。原告的该项请求理由充分，本院予以支持。关于原告主张的利息问题。因原告已就其损失主张违约金，故对原告请求支付利息，本院不予支持。关于原告请求契税11043.32元的问题，因该笔费用原告并非系向被告支付的，故原告请求被告返还，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张丁与被告惠州市红润发投资有限公司于2018年3月17日签订的《商品房买卖合同》。二、被告惠州市红润发投资有限公司应于本判决发生法律之日起十日内向原告张丁返还购房款379831元、维修基金2694元并支付违约金11394.93元。三、驳回原告张丁的其他诉讼请求。案件受理费3944元（原告已预交），由原告张丁负担406元，被告惠州市红润发投资有限公司负担3538元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、上诉人红润发公司是否应承担逾期交房的违约责任。二、上诉人张丁请求红润发公司支付购房款利息及返还契税有无依据。具体分析如下：关于红润发公司是否应承担逾期交房的违约责任。上诉人红润发公司主张因政府原因导致涉案商品房延期交付，根据涉案商品房买卖合同附件十一补充协议4.1条和6.5条，红润发公司不承担违约责任。对此，本院认为，首先，在涉案商品房买卖合同签订前红润发公司即已知晓涉案地块存在尚未完善用地手续，存在开发障碍的问题，作为专业的房地产开发企业，在签订合同时则能够并应该预料到该情况对房屋交付的影响，而红润发公司述称的附件十一补充协议4.1条第二项和6.5条作为约定的免责条款是适用于免除签订合同时不能预见、将来可能发生的违约责任的情形，故本案不存在附件十一补充协议4.1条第二项和6.5条约定的免责事由。其次，红润发公司未能提供证据证明其在签订涉案合同时将涉案地块尚未完善用地手续的情况告知上诉人张丁，亦未能提供证据证明其就该情况对附件十一补充协议4.1条第二项和6.5条尽到了明确的提示义务，对延期交房亦存在相应的过错。因此，红润发公司主张免除违约责任，本院不予支持，红润发公司未能按约交房，张丁请求解除涉案合同并承担相应的违约责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于张丁请求支付购房款利息的问题。根据涉案合同的约定，红润发公司违约，应当按照购房款的3%计算违约金。在张丁未举证证明其实际损失的情况下，一审法院已要求红润发公司承担逾期交房的违约金，张丁再请求支付购房款利息，无合同依据和法律依据，本院不予支持。关于张丁请求返还契税的问题，因该笔费用并非张丁向红润发公司支付的，其请求红润发公司返还无据，本院不予支持。综上所述，两上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费用7888元和934元，已分别由上诉人惠州市红润发投资有限公司和上诉人张丁缴纳，由上诉人惠州市红润发投资有限公司和上诉人张丁各自承担，上诉人张丁多缴纳的诉讼费6954元，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  于海砚二〇二〇年十二月三十一日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮