广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1324民初604号原告（反诉被告）：广州市纵横集团有限公司,住所地:广州市白云区*************202。法定代表人：何某1。原告的委托诉讼代理人：胡正方、黄超强，均系广东南国德赛律师事务所律师。被告（反诉原告）：龙门县永汉镇经济发展公司，住所地：龙门县**********内。法定代表人：温某1。委托诉讼代理人：郑永南，广东法村律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市纵横集团有限公司诉被告（反诉原告）龙门县永汉镇经济发展公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年6月12日、2020年9月8日、2020年12月9日公开开庭进行了审理。三次开庭，原告的委托诉讼代理人胡正方、黄超强，被告的委托诉讼代理人郑永南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）广州市纵横集团有限公司向本院提出诉讼请求：l、请求判决解除原、被告签订的《永新中学用地租赁合同》；2、请求判决被告返还租用地押金8万元整。3、请求判决被告赔偿地上附着物损失费1045254.4元。4、请求判决由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年12月1日，原告广州市纵横集团有限公司与被告龙门县永汉镇经济发展公司签订了《永新中学用地租赁合同》，约定被告将位于龙门县******委土名为新塘排（原**中学）约45亩用地租赁给原告。合同第二条第1款约定：租期为二十年，自2011年12月1日至2031年11月30日止；合同第三条第3款约定：租赁合同签订生效后，乙方（原告）付给甲方（被告）的租用地押金人民币捌万元整；合同期满后，甲方检查验收用地合格后将押金一次性全数退回给乙方。因此，双方的合同履行期限应至2031年11月30日。但在2017年12月份，被告在未通知原告的情况下，将涉案地块自龙门县********网上挂牌交易，并由广州金天下投资有限公司竞得该地块使用权,该公司以其子公司惠州金青弘房地产开发有限公司办理了土地登记手续，该行为损害了原告的“优先购买权”。根据“买卖不破租赁”原则，受让人取得土地所有权之后，原租赁合同应当继续履行，但被告在土地拍卖完成后，仍未通知原告由何人取得了土地所有权，且被告未经原告同意，擅自将原告在土地的地上附着物进行拆除，被告永汉镇经济发展公司的拆除行为，致使双方所签订的用地租赁合同已无法继续履行，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及《永新中学用地租赁合同》第五条第二款的规定可知，在租用过程中，如有一方违约，违约方要赔偿守约方因此造成的一切经济损失。现被告在未征求原告是否行使优先购买权且事后亦未通知物权变动的情况下，将涉案土地对外进行转让，并擅自将涉案土地的地上附着物进行拆除，被告的上述行为致使双方所签订的用地租赁合同无法再继续履行，其已构成根本违约，原告有权要求解除用地租赁合同，并要求被告赔偿损失。根据原告与被告于2013年8月份签字确认的《青苗评估确认表》、《构筑物及其他评估确认表》、《存货评估确认表》以及《永汉农庄资金投入造价书》的内容可知，被告擅自拆除的涉案地块地上附着物价值为1045254.4元人民币。据此，被告应向原告赔偿的金额为1045254.4元人民币。综上所述，原告特向法院起诉要求解除《永新中学用地租赁合同》，同时要求被告返还押金8万元并赔偿原告损失1045254.4元，合计人民币1125254.4元。被告（反诉原告）龙门县永汉镇经济发展公司辩称：一、被答辩人提出赔偿1045254.4元的请求没有事实依据。2013年9月27日，惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司（下称：惠州市惠正评估公司）根据双方签字确认《永新中学用地租赁合同》中案涉被答辩人在永新中学租赁土地上的《青苗评估确认表》，出具惠正资评报（2013）第09010号《广州市纵横集团有限公司地上附着物拆迁补偿评估报告》，确认被答辩人在案涉土地上的投资金额为人民币贰拾捌万陆仟伍佰零陆元整（￥286506）。被答辩人收到该《评估报告》后没有提出异议，视为对该评估结果的确认。被答辩人自行出具的所谓《永汉农庄资金投入造价书》是被答辩人单方制作，与惠州市惠正评估公司出具的惠正资评报（2013）第0**0号《广州市纵横集团有限公司地上附着物拆迁补偿评估报告》中各方签字确认的《青苗评估确认表》内容不符，不能作为本案的证据使用。综上，被答辩人提出要求答辩人承担1045254.4元赔偿金的请求没有事实依据。二、答辩人与被答辩人签署的《永新中学用地租赁合同》已经在2014年3月17日解除。答辩人与被答辩人于2011年12月1日签署一份《永新中学用地租赁合同》后，因被答辩人未征得答辩人的同意，擅自调整规划建设，开挖鱼塘，改变了原租赁合同标的物的用途，虽经答辩人多次提出异议，要求被答辩人恢复原状，否则将解除上述合同，但被答辩人未纠正上述违约行为。2013年9月27日在惠州市惠正评估公司出具惠正资评报（2013）第09010号《广州市纵横集团有限公司地上附着物拆迁补偿评估报告》后，答辩人将该《评估报告》邮寄送达给被答辩人，被答辩人没有对该《评估报告》的内容提出异议。2014年3月17日，答辩人向被答辩人发出一份《关于解除原“永新中学”用地租赁合同的函》，被答辩人收到该函后，也没有提出异议。因此，依照相关法律法规的规定，双方签署的《永新中学用地租赁合同》于2014年3月17日已经解除。三、被答辩人的诉讼请求超过诉讼时效，依法不予保护。因被答辩人收到惠州市惠正评估公司出具的惠正资评报（2013）第0***号《广州市纵横集团有限公司地上附着物拆迁补偿评估报告》后，对该报告的内容予以认可。答辩人于2014年3月17日向被答辩人发出一份《关于解除“永新中学”用地租赁合同的函》，被答辩人收到该函后，也没有提出异议。因此从2014年3月17日至今，被答辩人没有向答辩人提出案涉经济补偿请求，根据《民法总则》的规定，被答辩人的诉讼请求已经超过法律的保护时效，应予以驳回。根据上述情况，被答辩人的诉讼请求没有法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告（反诉原告）龙门县永汉镇经济发展公司向本院提出以下反诉请求：1、请求判令反诉被告（下称被告）向反诉原告（下称原告）支付《原“**中学”用地租赁合同》从2012年12月1日至2017年11月30日的租金共40万元；2、请求法院判令反诉被告预交的租地押金8万元不予退回，归反诉原告所有；3、由反诉被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2011年12月1日，反诉原告与反诉被告签署了《原“永新中学”用地租赁合同》，约定由原告将永新中学的45亩用地内含约6000㎡铁皮厂房和600㎡五层楼房出租给被告使用，期限从2011年12月1日至2031年11月30日止，上述土地及地上建筑物的每年租金为8万元，租金每五年递增5%。该合同第三条约定：租赁合同签订生效后，乙方付给甲方的租用地押金人民币捌万元整（￥80000），合同期满后，甲方检查验收用地合格后押金一次性全数退回给乙方；合同第五条约定：在租用过程中，如因乙方原因，造成租金拖欠超三个月，甲方有权终止本租赁合同，押金不退。若被告原因拖欠租金超过3个月，原告有权终止本租赁合同。合同签署后，原告将上述土地交付给被告使用，被告也支付了押金8万元和第一年的租金8万元。但被告违反合同的约定，擅自改变租赁土地的用途，且从2012年12月1日起就没有缴纳租金。2013年间，原告要求被告按照《原“**中学”用地租赁合同》第五条第1向的约定，交回租赁土地使用权，押金不予退回。2013年8月23日，原被告与第三人惠州市惠正资产评估与房地产估价有限公司对被告在租赁土地上的种植物和设施进行清点，双方在《青苗评估确认表》、《构筑物及其他评估确认表》和《存货评估确认表》上进行盖章确认。惠州市惠正资产评估与房地产估价有限公司根据上述双方确认的资料，出具了惠正资评报字（2013）第09010号《广州市纵横集团有限公司地上附着物拆迁补偿评估报告》，确认被告在上述土地范围内投资资产价值286506元。原告将评估报告送达给被告，但被告却置之不理，没有将上述土地交回给原告，也没有按照约定向原告支付相应的租金，违反了合同的约定。为此，根据《合同法》的相关规定，双方签署的《原“**中学”用地租赁合同》合法有效，被告的行为构成违约，应承担违约责任，向原告支付拖欠的土地租金。同时，根据《原“**中学”用地租赁合同》第五条第1项的约定，被告预付的押金不予退回。综上情况，请法院准许反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）广州市纵横集团有限公司辩称：1、我方认为龙门县永汉经济发展公司主张的租金已经超过诉讼时效，根据民法通则以及合同法的相关规定，在民法总则生效前，追溯租金的诉讼时效只有一年，在生效后，追溯租金的诉讼时效3年。而本案中，龙门县永汉经济发展公司主张租金的时间是2020年6月16日作出的反诉状，根据该时间2017年6月17日起之前的租金已经超过诉讼时效。另外根据2017年11月26日龙门县******关于涉案土地使用权网上挂牌出让的内容可知，涉案土地在2017年之前早已进行收储挂牌交易。按照国有土地挂牌出让的相关规定，在挂牌出让办妥手续时需要让涉案土地收储满足一个要求，就是将挂牌出让的土地要先将地上物的租赁关系作出清理才达到挂牌出让的条件，否则不能作网上挂牌交易，也就是说在2017年11月26日前，场地已经收归政府了。在2013年9月27日他们已经作了拆迁补偿评估报告，已经不做租赁了，这么多年已经不存在交付租金的情形。本案的被告提起反诉，被告5年来自始至终从未向原告追收租金，如果被告要收租金，可以发出催收，原告方一直未收到，被告主张的收取租金是不存在的。如被告收取租金就与广东省挂牌交易中心的操作程序是相冲突、相矛盾的。被告收取租金的事实和依据在哪里，原告认为被告主张的反诉没有事实和法律依据。退一步说，即使被告主张有依据，原告方认为从2020年6月16日提起反诉申请的主张之日，具体时间也是由法院受理被告反诉的日期开始算到前三年。也就是说租金在2017年6月16日开始算起，且应当扣除的是政府机关对土地进行收储的时间，收储之后涉案土地的所有权就不是龙门县永汉镇经济发展有限公司的，被告就不能对原告收取租金。申请法院核实被告向龙门县国土局申请挂牌的时间、龙门县国土局何时确认收储。2017年1月初在土地被收储时已经不属于龙门县永汉镇经济发展有限公司所有，龙门县永汉镇经济发展有限公司已经无权向原告收取租金。2、原告预交的8万元租地押金，原告认为本案被告将涉案土地进行收储挂牌出让，不属于原告的责任。从始至终，原告没有看到任何证据被告主张原告交付租金。被告应当退还8万元押金给原告。本院经审理认定事实如下：2011年12月1日,原告(乙方)与被告(甲方)签订《原"**中学"用地租赁合同》，主要约定：为发展当地的农业文化产业，甲方将位于龙门县******委土名为新塘排（原永新中学）约45亩用地租给乙方，作农业文化试验基地。为此，甲、乙双方本着友好合作的原则，现就上述事宜经充分协商后达成一致，特签订本合同，供双方共同遵守执行。第一条，用地的现状、界址及情况。1、该地原是永新中学的用地，用地四周已砌围墙，以四周围墙为界，约45亩用地内含6000㎡铁皮厂房和占地约600㎡五层的楼房。第二条，租期。1、租期为贰拾年，从2011年12月1日至2031年11月30日止。2、租赁期限内，自每年的12月1日至下年的11月30日止为一个租赁年度。第三条，租金及押金。1、45亩用地每年租金人民币捌万元整（￥80000），租金逐年缴交，在每年的11月份前一次性交清，不开发票，租赁税由甲方负责。2、租金每五年递增5%。即：2011年11月至2016年11月止每年租金人民币捌万元整（￥80000）；2016年11月至2021年11月止每年租金人民币捌万肆仟元整（￥84000）......3、租赁合同签订生效后，乙方支付给甲方的租用地押金人民币捌万元整（￥80000），合同期满后，甲方检查验收用地合格后押金一次性全数退回给乙方。第五条，违约责任。1、在租用过程中，如因乙方原因，造成租金拖欠超三个月，甲方有权终止本租赁合同，押金不退。2、在租用过程中，如有乙方违约，违约方要赔偿守约方因此造成的一切经济损失。2013年8月20日,被告因三旧改造永新中学建设用地需要委托惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司对建设用地范围内的地面建筑物及附着物补偿进行评估，原、被告双方均在青苗评估确认表、构筑物及其他评估确认表及存货确认表上盖章。2020年6月15日，原告申请对涉案土地上附着物的市场价值以2013年8月23日为基准日的价格进行评估，本院依法选定惠州市明正价格事务所有限公司进行鉴定，惠州市明正价格事务所有限公司于2020年8月4日作出《价格评估结论书》，评估得出的市场价格为299875元。后原告提出对《价格评估结论书》有异议，认为鉴定公司遗漏对鱼塘价格的评估，经本院向鉴定公司移送原告的异议书后，鉴定公司依法对鱼塘价格进行补充评估，并出具《龙门县******委补充评估鱼塘价格评估明细表》，得出鱼塘的价格为188628.25元。原告共支付鉴定费13000元。经查，原告于2012年8月20日向被告交纳押金80000元。另查，庭审过程中，原、被告双方确认本案涉案土地挂牌交易的时间为2017年11月26日。本院认为，本案案涉的《原“永新中学”用地租赁合同》是双方自愿签订，系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格履行。由于本案涉案的土地于2017年11月26日被挂牌交易，原告已无法使用上述地块，原告租赁上述土地的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项的规定，原告请求解除《原“永新中学”用地租赁合同》，本院予以支持。对于原告请求被告赔偿损失的问题，经原告向本院申请，本院依法委托鉴定公司对原告在涉案土地上的投入进行鉴定，得出原告的投入共计488503.25元。由于本案涉案合同已经无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告依法应赔偿原告在涉案土地上投入的损失，即被告应赔偿原告损失共计488503.25元。被告（反诉原告）龙门县永汉镇经济发展公司辩称原告没有向被告申请开挖鱼塘，实施工程建设，所造成的损失应当由原告承担及本案对鱼塘的工程造价评定超出了双方在2013年8月23日确定的建筑物其他评估确认表的内容和范围，对超出部分既没有事实，也没有法律依据，不能作为本案判决参考的依据的意见，理由不足，本院不予采纳。对于被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）支付租金的问题，由于本案涉案土地于2017年11月26日挂牌交易，本院酌定租金计算应计算至2017年11月25日。对于原告主张被告的反诉请求已超过三年的诉讼时效，根据原、被告签订的《原“永新中学”用地租赁合同》，租金系逐年缴纳的，被告主张的2012年12月1日至2016年11月30日的租金，已经超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，该部分租金已经超过三年的诉讼时效，本院不予支持。对于2016年12月1日至2017年11月26日的租金，根据《原“永新中学”用地租赁合同》第三条第1项“45亩用地租金人民币捌万元整（￥80000），租金逐年缴交，在每年的11月份前一次性交清，不开发票，租赁税由甲方负责。”的规定，2016年12月1日至2017年11月25日的租金未超过诉讼时效，原告依法应予支付该部分租金。根据《原“永新中学”用地租赁合同》第三条的规定，2016年11月至2017年11月的年租金为84000元，即原告仍需支付2016年12月1日至2017年11月25日的租金计算为82833元。另，该部分租金依法从被告应赔偿原告的损失中扣除，即被告仍应支付原告损失为405670.25元。对于押金的问题，本案中，原告从2012年12月1日至2017年11月25日未向被告支付租金，根据双方签订的《原“永新中学”用地租赁合同》第五条第1项的约定“在租用过程中，如因乙方原因，造成租金拖欠超三个月，甲方有权终止本租赁合同，押金不退。”的规定，被告拖欠租金已达数年，本案原告已交的押金依法不予退回。被告（反诉原告）龙门县永汉镇经济发展公司辩称原告（反诉被告）的诉讼请求超过诉讼时效，依法不予保护的意见，并没有提供充分证据证明，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（五）项、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下：一、解除原告广州市纵横集团有限公司与被告龙门县永汉镇经济发展有限公司于2011年12月1日签订的《原“永新中学”用地租赁合同》。二、被告（反诉原告）龙门县永汉镇经济发展公司赔偿原告（反诉被告）广州市纵横集团有限公司经济损失405670.25元，限在本判决发生法律效力之日起5日内付清。三、驳回原告（反诉被告）广州市纵横集团有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）龙门县永汉镇经济发展公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14927元，由原告广州市纵横集团有限公司负担8447元，被告龙门县永汉镇经济发展公司负担6480元；反诉费8500元，由原告广州市纵横集团有限公司负担2904元，由被告龙门县永汉镇经济发展公司负担5596元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  吕志坚人民陪审员  朱健勋人民陪审员  黄烨红二〇二〇年十二月二十三日法官 助理  刘靖泓书 记 员  徐妍超（附页）本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付延迟履行金。