北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初6284号原告：北京维小煲餐饮管理服务有限公司，住所地北京市房山区学园北街**院**楼**204。法定代表人：朴良辰，总经理。委托诉讼代理人：石磊峰，河北天权律师事务所律师。被告：贝壳时代（北京）商业管理有限公司，住，住所地北京市房山区/div>法定代表人：郭景威，经理。委托诉讼代理人：陈莉燕，北京罗斯律师事务所律师。委托诉讼代理人：范亮，北京罗斯律师事务所实习律师。原告北京维小煲餐饮管理服务有限公司（以下简称维小煲公司）与被告贝壳时代（北京）商业管理有限公司（以下简称贝壳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月10日、2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告维小煲公司的委托诉讼代理人石磊峰，被告贝壳公司的委托诉讼代理人陈莉燕、范亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。维小煲公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2019年5月20日签订的《房屋租赁合同》；2.请求贝壳公司返还维小煲公司房租152555.4元，返还保证金50851.8元，返还物业费31782.38元，返还装修服务费4914元。事实和理由：维小煲公司与贝壳公司于2019年5月20日签订了《房屋租赁合同》，维小煲公司租赁贝壳公司位于北京市房山区××街××号院×号楼×层×××商铺，建筑面积：116.1平方米，用于经营维小煲项目，合同期限为3年，从2019年5月20日到2022年5月19日（起租日期及合同起止日期以实际项目正式开业为准，合同期自动顺延），贝壳公司给予60天的免租期进行装修，合同约定租金为7.2元/天/平方米，第二年开始每一年递增5％，租金支付方式押二付六，合同签订后，维小煲公司于2019年支付贝壳公司152555.4元的房租，即六个月的房租，支付贝壳公司保证金50851.8元，物业费31782.38元，2019年6月19日支付贝壳公司装修服务费4914元，合同8.3约定：贝壳公司负责天然气接驳到该建筑，乙方负责天然气由该建筑接驳到户和天然气开口，后到目前为止贝壳公司一直无法提供天然气接驳接口到该建筑，导致维小煲公司经营的餐饮无法正常经营，维小煲公司认为贝壳公司的行为构成根本违约，无法实现合同目的，故在维小煲公司与贝壳公司无法协商解决的情况下，依法提起诉讼。贝壳公司辩称：请求驳回第二项诉讼请求。理由如下：第一，贝壳公司履行了租赁合同所约定的交付义务，维小煲公司有实际收益，贝壳公司不存在违约行为。双方于2019年5月20日签订租赁合同，贝壳公司于当年7月5日交付场地，维小煲公司于9月10日完成装修验收，并随时代广场开业而于10月1日正式营业，故不存在无法实现合同目的的情形。维小煲公司自从2019年10月1日正式经营，至2020年1月13日春节放假期间，收入共计13万余元。贝壳公司自2019年12月25日开始计算租金，延长了免租期。第二，根据《房屋租赁合同》第8.3条约定，贝壳公司有天然气接驳的义务，但没有技改的义务。贝壳公司于2019年12月24日协助开发商完成天然气接通，并在第一时间通报维小煲公司。燃气接驳涉及燃气公司与北京房开控股集团有限公司，贝壳公司是开发商、燃气公司及商铺经营者的对接者，在协助三方开通天然气后，贝壳公司作为出租方的合同义务已经全部完成。天然气所需用量以及天然气接通位置应由维小煲公司自行决定及完成。第三，维小煲公司的第二项诉讼请求缺乏事实以及法律依据。双方所签订的合同是真实意思表示，合法有效并已经实际履行。维小煲公司已经进行实际经营并产生实际收益，现再行要求解除合同缺乏法律依据。且维小煲公司未及时迁出营业执照及食品经营许可，未交纳2019年至2020年底供暖费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月28日，维小煲公司成立，朴良辰系该公司法定代表人。2019年5月20日，朴良辰与贝壳公司签订了《房屋租赁合同》，该合同作出如下约定：第一章，租赁房屋和经营项目，朴良辰承租贝壳公司位于北京市房山区××街××号院×号楼×层×××商铺，用于经营维小煲项目，商铺建筑面积：116.1平方米。第二章，租赁期限与免租期，合同期限为3年，从2019年5月20日到2022年5月19日（起租日期及合同起止日期以实际项目正式开业日为准，合同期自动顺延），贝壳公司给予60天的免租期进行装修，在免租期内承租方不承担房屋租金，在此期间承租方施工发生的实耗水、电费、供暖费由承租方承担。第三章，租金及支付方式，租金为7.2元/天/平方米，第2年开始每1年递增5％，租金支付方式为押二付六，支付时间为自租金到期之日起提前一个月，双方签订合同当日，承租方支付6个月租金152555.4元。第四章，履约保证金，履约保证金为当年度两个月租金数额，即50851.8元，如因承租方原因导致本合同提前终止，贝壳公司不退还履约保证金。合同期结束后，承租方不再续约时，应拆除装修，恢复商铺至原始交房状态并与出租方办理完租赁场地交接，注销该房屋办理的所有证照后，出租方在上述事宜办理结束后签署房屋交还单，交还单签署日起3个月内，出租方不计息返还履约保证金。第五章，税收及费用，物业管理费每天每平方米1.5元，承租方进场施工前交付半年物业费，后续物业管理费的支付方式和支付时间与租金相同，一并缴纳。第八章，双方约定，出租方负责天然气接驳到该建筑，承租方负责天然气由该建筑接驳到户和天然气开口。第十二章，违约条款，承租方违反合同其他约定的，已交租金和履约保证金不退，同时承租方赔偿当期6个月租金作为违约金。合同同时对双方权利义务等作出其他约定。合同签订后，维小煲公司于2019年5月支付贝壳公司六个月房屋租金152555.4元，履约保证金50851.8元，物业费31782.38元。2019年6月19日，涉案场地提报装修，维小煲公司支付装修管控板、施工证、装修管理费共计4914元。2020年5月8日，维小煲公司将蒸箱、燃气灶、石锅等物品搬走。此后，贝壳公司催促维小煲公司办理交接及营业执照迁出事宜，维小煲公司未有积极回应。双方当事人对以上事实均无争议，本院予以确认。庭审中，维小煲公司主张因贝壳公司未将天然气接驳至建筑，导致店内无法使用天然气制作菜品，贝壳公司构成根本违约。本院于第一次庭审中要求维小煲公司于庭后收到贝壳公司纸质证据后七日内提交质证意见，维小煲公司于指定期限外提交质证意见、案件书面意见及证据。维小煲公司称虽试营业四个月，因贝壳公司未提供燃气，扣除运营成本后始终处于亏损状态。贝壳公司告知2019年12月24日接通燃气后需维小煲公司自行联系师傅改装接管，师傅表示年前工作已排满，后因疫情始终无法开业，此系贝壳公司过错，贝壳公司应在商户入驻前完善完毕。贝壳公司改消防、拆装吊顶，没有引流及维护，需商户自费维修空调开关。贝壳公司于2020年4月告知还未计收租金，于4月末通知自2019年12月底开始计租，但试营业期间并无盈利，且维小煲公司始终处于试营业，不应当开始计租，现涉案场地已另行出租。为证明上述主张，维小煲公司提交装修图纸、现场照片、微信聊天截屏、网页截图、劳动合同、租赁合同等证据。贝壳公司对上述证据的证明目的均不认可，主张无法证明真实的营运支出、贝壳公司已履行合同义务，贝壳公司有权依照合同于2020年4月通知计租起始日期。贝壳公司主张其已履行合同约定，维小煲公司实际系因经营不善而主张解除合同。贝壳公司于2019年7月5日向维小煲公司移交商铺场地，同年9月10日，维小煲公司进行装修工程验收。同年10月1日，维小煲公司开始进行经营，经营状况良好。同年12月24日，涉案时代广场建筑接通天然气。2020年2月6日，贝壳公司联系微信名为李辰的维小煲公司工作人员，李辰告知打算不再跑燃气，用煤气灶。2020年4月20日，贝壳公司发送起租日确认通知函，告知维小煲公司计租日期为2019年12月25日。同年5月11日，李辰微信中称，“筹不到钱交房租也就意味着撤店了”、并表明燃气改造因为春节及疫情原因以致搁浅，如继续经营会改燃气。维小煲公司后于2020年5月撤场后拒绝交接，并仍欠缴2019至2020年度供暖费用。贝壳公司于2020年8月5日将涉案场地再行租赁，但因维小煲公司未办理执照迁出事宜，致使无法计租。贝壳公司陈述其公司自维小煲公司处接收租赁场地时间为2020年8月5日。为证明上述主张，贝壳公司提交商铺场地移交清单、装修手续、工程验收单、煤气表、微信聊天截图、营业情况表、起租日确认通知函、照片等证据。维小煲公司不认可上述证据的证明目的或关联性，主张未曾收到起租日确认通知函。另查，起租日确认通知函由张维签收，维小煲公司提交的证据中含有张维签订的劳动合同，维小煲公司主张张维已离职。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，维小煲公司与贝壳公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同。该合同一经签订，即对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。关于维小煲公司所诉解除合同一节。本案中，维小煲公司称贝壳公司未履行合同中约定的天然气接驳义务而导致合同目的无法实现，构成根本违约。根据庭审查明，维小煲公司与贝壳公司所签订的租赁合同约定由出租方负责天然气接驳到该建筑，承租方负责天然气接驳到户和天然气开口，故依据双方约定，贝壳公司并不负有将天然气接驳至维小煲公司运营店面的义务。且涉案商场已于2019年12月接通天然气，贝壳公司已履行了合同中该款项约定的义务。故维小煲公司主张贝壳公司违约导致合同目的无法实现的主张，本院不予采信，因此维小煲公司并无单方解除权。维小煲公司在事先未征得贝壳公司同意的情况下单方搬离房屋，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离涉案场地的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。然虑及承租人的租赁义务不宜强制履行，租赁合同已失去履行基础，且本案涉案场地已再行出租，本院判令双方于2019年5月20日所签订的《房屋租赁合同》解除，解除时间为贝壳公司所述实际接收涉案场地时间2020年8月5日。关于维小煲公司要求返还的租金及履约保证金。涉案合同因维小煲公司的违约行为导致解除，维小煲公司应当承担违约责任。《房屋租赁合同》第四章履约保证金约定，因承租方原因导致本合同提前终止，贝壳公司不退还履约保证金；第十二章违约责任部分约定，承租方违反合同其他约定的，已交租金和履约保证金不退。贝壳公司的证据足以证明其自2019年12月25日起计收租金符合合同约定。综合考虑合同条款、维小煲公司的违约责任以及涉案场地空置期间等情节，维小煲公司主张退还租金及履约保证金的诉讼请求，本院不予支持。关于物业费及装修费用，维小煲公司的主张缺少法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除北京维小煲餐饮管理服务有限公司与贝壳时代（北京）商业管理有限公司于2019年5月20日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回北京维小煲餐饮管理服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2451元，由北京维小煲餐饮管理服务有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 吴奕晗二〇二〇年十二月十日法官助理 宁继清书 记 员 果继情