北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初13960号原告：北京吾鑫铭诚餐饮管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华南路**院**楼**F2-29。法定代表人：齐俊丽，运营经理。被告：北京海能物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区地泽南街**院**楼****。法定代表人：莫程富，总经理。委托诉讼代理人：张海龙，男，北京海能物业管理有限公司员工。第三人：雅淘国际物业管理服务（北京）有限公司，住，住所地北京市北京经济技术开发区荣京东街******822-B/div>法定代表人：郑军，经理。委托诉讼代理人：伊冰，女，雅淘国际物业管理服务（北京）有限公司员工。原告北京吾鑫铭诚餐饮管理有限公司(以下简称吾鑫铭诚公司)与被告北京海能物业管理有限公司（以下简称海能物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日作出（2020）京0115民初4516号民事裁定书。吾鑫铭诚公司不服该裁定，向北京市第二中级人民法院提起上诉，北京市第二中级人民法院于2020年7月24日作出（2020）京02民终6467号民事裁定书，本案发回本院重审。在本案审理过程中，海能物业公司申请追加雅淘国际物业管理服务（北京）有限公司（以下简称雅淘物业公司）作为第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。吾鑫铭诚公司向本院提出诉讼请求：1、判令海能物业公司返还租金15833元及押金5000元；2、判令海能物业公司给付利息（以20833元为基数，自2019年10月18日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、本案诉讼费用全部由海能物业公司承担。事实和理由：2019年3月29日，吾鑫铭诚公司与海能物业公司签订了《房屋租赁协议》，约定吾鑫铭诚公司承租位于x号x室，租赁期限为一年，自2019年3月29日起至2020年3月28日止。吾鑫铭诚公司于2019年3月28日向海能物业公司一次性支付了64000元，含合约期全部租金及押金。海能物业公司收到款项后未及时将相应款项支付给房屋业主张x，张x以未收到房屋租金为由报警。经x派出所调解，吾鑫铭诚公司和海能物业公司签订《调解协议书》，约定郑x(海能物业公司工作人员)于2019年10月25日先行退还房屋租金10000元，剩余房租费15833元于2019年10月29日退还；租房押金5000元，双方另行协商，后吾鑫铭诚公司搬出该房屋。现海能物业公司拒不返还上述剩余房屋租金及押金，吾鑫铭诚公司多次催要，海能物业公司仍不支付，严重违反合同约定及双方协议约定。为维护吾鑫铭诚公司合法权益，故诉至法院。海能物业公司辩称，第一，认为本案诉讼主体不适格，请求法院驳回吾鑫铭诚公司诉讼请求。吾鑫铭诚公司与海能物业公司没有房屋租赁合同关系。第二，海能物业公司与卢x签订的房屋租赁合同中没有约定银行利息，所以不同意支付利息。第三，卢x存在转租、群租，业主张x因其群租将其撵走，报警后，张x找到雅淘物业公司的法定代表人郑军，郑军在不知情的情况下将1万元误转给李x，事后郑军了解到转错了李x，然后与海能物业公司核实，海能物业公司是与卢x签订的合同。雅淘物业公司起诉张x退押金，2020年9月17日庭审，文书已经生效。开庭笔录中反映了张x撵走涉案房屋租户是因为群租12人。涉案房屋不存在办公、居住问题，属于商住两用房，是因为群租12人。第四，在派出所的调解书载明李x是自由职业，不能证明李x和吾鑫铭诚公司关系，不能证明其与卢x租赁合同主体关系，吾鑫铭诚公司不能证明与卢x、黄x、李x间工作关系，就和该房屋形成租赁主体关系，同时也不能证明吾鑫铭诚公司与海能物业公司形成租赁主体关系，更不能证明卢x转租还是代吾鑫铭诚公司租赁该房屋，总之，卢x存在转租或群租的责任，应该承担法律责任。综上，请求法院驳回吾鑫铭诚公司的全部诉讼请求，依法裁判。雅淘物业公司述称，同海能物业公司答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月14日，张x与称雅淘物业公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定张x将位于北京市x号x幢x层x单元x号房屋（以下简称涉案房屋）出租给雅淘物业公司，租期自2017年7月20日至2020年7月19日。2019年3月25日，雅淘物业公司向海能物业公司出具授权委托书，委托海能物业公司开展关于雅淘物业公司所有房屋、办公室、工作室、居住房屋等的销售、租赁经营管理工作，海能物业公司有权以海能物业公司或雅淘物业公司名义将上述土地及房屋对外租赁以及收取租金，并承担相应的风险、损失及债务债权等全部事务。2019年3月29日,海能物业公司（出租方，甲方）与案外人卢x（承租方，乙方）签订了《租赁合同》，约定海能物业公司将北京市x1号1层x1室（又称x）出租于卢x，租赁期限12个月，自2019年3月29日起至2020年3月28日止，租金共计60000元，押金5000元。关于租赁房屋的转租，未经甲方书面同意，乙方不得在租赁期内将租赁房屋部分或全部转租给他人，一经发现，甲方有权解除本合同，乙方应当承担违约责任。关于乙方的权利义务，乙方必须按市容、市政、城管等有关部门的要求，搞好卫生、广告等工作，如受到行政处罚由乙方承担。未经甲方书面同意，乙方不得将租赁房屋擅自转租或许可第三方使用，亦不得与第三方共享或互换任何部分。若乙方未按合同约定的用途使用租赁房屋，甲方有权解除本合同，乙方须承担违约责任。乙方擅自将租赁房屋转租第三方、许可第三方使用或与第三方共享或互换任何部分，甲方有权解除合同，合同的解除以甲方向乙方送达书面解除通知书的当日解除。关于违约责任，除乙方违约外，未经乙方同意甲方不得提前终止合同。如需要提前终止合同，甲方需提前一个月通知乙方，结清租金及其他费用后，退还乙方预付的剩余款项，向乙方支付相当于一个月的租金、物业管理费和能源费的款项作为违约金。因乙方原因导致本合同解除的，乙方已交租金及租赁押金等费用不予退还，并补交装修期的全部租金，给甲方造成损失的，乙方应当继续赔偿。合同签订后，案外人黄x向海能物业公司支付房屋租金及押金64000元。双方均认可卢x支付定金1000元转为租金。2019年10月25日，李x、郑军(雅淘物业公司的法定代表人)达成《x矛盾纠纷联合调解协议书》，载明“主要事实为2019年10月24日21时许，在北京市x李x与郑军因退房租问题发生纠纷，李x报警。经调解，双方自愿达成如下协议（包括协议内容、履行方式等）1、郑军于2019年10月25日先行退还李x房屋租金10000元整（壹万元整），剩余房租费15833元（壹万伍仟捌佰叁拾叁元）于2019年10月29日（下周二）退还李x；租房押金5000元（伍仟元整）双方另行协商。2、此事一次性解决，双方不再因此事发生任何纠纷，不再追究对方任何法律责任”。另查，2020年6月28日，雅淘物业公司以房屋租赁合同纠纷为由将张x诉至本院，要求：“1、判令张x退还合同押金4500元；2、判令张x支付违约金4500元；3、本案诉讼费由张x承担”。本院审理后，于2020年9月27日作出（2020）京0115民初10109号民事判决书（以下简称10109号判决书），判决：“驳回雅淘物业公司的全部诉讼请求”。在10109号判决书中认定：“雅淘物业公司与张x签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约履行各自的合同义务。合同中明确约定房屋用于注册办公使用，雅淘物业公司授权他人将房屋用于群租，改变了房屋的租赁用途，构成违约。张x有权提前解除合同并向雅淘物业公司主张违约责任，雅淘物业公司未提交证据证明张x存在违约行为，故本院对雅淘物业公司请求张x支付违约金的主张不予支持。雅淘物业公司违约后，张x有权就房屋押金折抵违约金，故本院对雅淘物业公司要求返还押金的诉讼请求亦不予支持”。该文书已经生效。同日，雅淘物业公司以不当得利纠纷为由将吾鑫铭诚公司、第三人海能物业公司诉至本院，要求“1、判令吾鑫铭诚公司退还调解租金10000元；2、本案诉讼费由吾鑫铭诚公司承担”。本院审理后，于2020年11月27日作出（2020）京0115民初10108号民事判决书（以下简称10108号判决书），判决“驳回雅淘物业公司的全部诉讼请求”。在10108号判决书中认定：“雅淘物业公司的法定代表人郑军向吾鑫铭诚公司给付钱款，作为给付钱款的一方，雅淘物业公司应当承担证明吾鑫铭诚公司收益与其受损存在因果关系、吾鑫铭诚公司得利无法律上的依据的举证责任。但纵观全案，吾鑫铭诚公司取得涉案款项系基于该公司员工与郑军在派出所达成的调解协议，吾鑫铭诚公司收取涉案款项存在法律上的依据的反驳意见成立，虽雅淘物业公司称与吾鑫铭诚公司不存在租赁合同关系，但基于雅淘物业公司与海能物业公司之间存在委托关系，吾鑫铭诚公司有理由相信郑军系代理海能物业公司处理纠纷，至于海能物业公司是否应当按照调解协议履行相应义务，不属于本案的审查范围。因此，雅淘物业公司提交的证据不足以证明吾鑫铭诚公司得利无法律上的依据，因此涉案款项不构成不当得利，不应依此事由予以返还”。另查，2019年12月4日，卢x出具《声明》，载明“本人原为北京吾鑫铭诚餐饮管理有限公司职员，2019年3月29日，我以自己的名义与北京海能物业管理有限公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定承租于北京市x号x室，租赁期限为一年，自2019年3月29日起至2020年3月28日止。现声明以上合同为本人代公司所签，合同中有关承租方的权利义务均由北京吾鑫铭诚餐饮管理有限公司承担，而与我个人无关，特此声明”，下方有手写签名“卢x”字样，落款日期为2019年12月4日。卢x因个人原因未到庭参加诉讼，海能物业公司不认可该证据。在本案审理过程中，李x、黄x作为证人参加诉讼。李x称其于2019年10月25日是代表吾鑫铭诚公司与海能物业公司处理涉案房屋的退租事宜。黄x称其以个人账户代吾鑫铭诚公司支付房屋租金及押金。另查，李x、黄x个人社会保险由北京x餐饮管理有限公司缴纳。吾鑫铭诚公司曾用名为北京x餐饮管理有限公司第x分公司。涉案房屋于2019年10月26日由张x收回。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议的焦点是吾鑫铭诚公司与海能物业公司是否存在房屋租赁关系。根据本案在案证据佐证，可以认定黄x、李x、卢x与吾鑫铭诚公司存在工作关系。结合卢x与海能物业公司签订租赁合同、黄x向海能物业公司支付租金、李x与雅淘物业公司的法定代表人郑军就涉案房屋退房租问题签署调解协议书等情况，以及《中华人民共和国合同法》第四百零三条“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”之规定，本院认定吾鑫铭诚公司与海能物业公司系租赁合同关系，吾鑫铭诚公司系涉案房屋的承租人。海能物业公司辩称吾鑫铭诚公司作为原告起诉主体不适格的答辩意见，本院不予采信。关于吾鑫铭诚公司要求海能物业公司返还租金15833元及押金5000元的诉讼请求，首先，涉案房屋租赁合同提前解除是由于房屋所有权人张x将涉案房屋收回，导致合同目的无法实现。海能物业公司主张系由于卢x群租原因导致涉案房屋被提前收回，但未提供充足的证据材料，且海能物业公司亦未提供证据证明其以上述事由向卢x或吾鑫铭诚公司行使解除权导致涉案合同目的无法实现；其次，李x与郑军在派出所达成调解协议，虽李x在调解协议中记载为自由职业，但结合本案证据材料，李x系代吾鑫铭诚公司处理退租事宜；郑军系雅淘物业公司的法定代表人，在该调解协议载明郑军的工作单位系海能物业公司，结合雅淘物业公司与海能物业公司之间存在委托关系，吾鑫铭诚公司有理由相信郑军系代理海能物业公司处理纠纷。据此，吾鑫铭诚公司要求海能物业公司给付剩余房租15833元的诉讼请求，证据充足，本院予以支持。吾鑫铭诚公司要求海能物业公司给付利息的诉讼请求，证据充足，但利息的起算时间本院依法予以调整；关于吾鑫铭诚公司要求海能物业公司返还押金5000元的诉讼请求，鉴于海能物业公司未提供充分证据证明押金应不予退还，海能物业公司应将押金返还。关于吾鑫铭诚公司主张押金利息的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京海能物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还北京吾鑫铭诚餐饮管理有限公司房屋租金15833元及利息（以15833元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年10月30日起至实际付清之日止）；二、北京海能物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还北京吾鑫铭诚餐饮管理有限公司房屋押金5000元；三、驳回北京吾鑫铭诚餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元，由北京海能物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  肖 爽人民陪审员  刘秀敏人民陪审员  郑 红二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  高 奡