太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初4079号原告：太原冠泽置业有限公司，住所地太原市万柏林区。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：霍振兴，山西华炬律师事务所律师。被告：山西奕尚影文化传媒有限公司，住所地太原市万柏林区。法定代表人：张小林，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘潇，山西尚略律师事务所律师。原告太原冠泽置业有限公司与被告山西奕尚影文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告太原冠泽置业有限公司的委托诉讼代理人霍振兴，被告山西奕尚影文化传媒有限公司的委托诉讼代理人刘潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原冠泽置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除；2、请求被告支付租金85937.79元、管理费24721.83元，逾期付款违约金10070.03元，解除合同违约金147546.16元，装修恢复费用69451.09元，搬运费3270元，自2020年6月9日至2020年8月1日止保管、仓储费21258.22元，及自2020年8月2日起，按照每平米97.04元/月计算至被告将物品从中海国际中心B座4层实际搬离之日，合计361874.45元；3、请求被告承担本案诉讼费、保全费、保全担保费等全部诉讼费用。事实与理由：2019年5月19日,原被告签订《房屋租赁合同》(合同编号:xxxx),约定原告向被告出租中海国际中心x座xx层04、05单元,面积392.41平方米,租期自2019年5月20日至2022年5月19日,租金等按季支付。同时对租金、税金、管理费、租赁保证金、违约金的适用和计算办法进行了明确约定。合同签订后,原告支付了2019年度的租金。2019年12月1日,原告向被告送达《租赁费用收缴通知单》,提示被告依约在2020年1月1日前支付2020年第一季度的租金,但被告收到通知单后未能按约付款。其后,原告于2020年2月23日、2020年3月16日向被告发出《租赁费用催缴通知单》,再次催收欠款。被告于2020年3月20日向原告出具《情况说明》,认可欠付租金等事实并承诺于2020年3月30日前结清，但被告到期仍未能按期结款。因被告逾期付款长达三个月之久,已经严重违约，原告根据合同第十四条约定于2020年3月31日向被告送达《房屋租赁合同解除通知书》,解除双方所签订租赁合同,但被告仍拒不主动按约腾空并交还房屋。无奈,原告只能依约自行组织人员对其承租房屋予以腾空并承担相应损失。综上所述,被告未依约履行租金等费用支付义务,原告有权依约解除合同。租赁合同解除后，被告又拒不自行腾空并交还房屋,原告无奈依约组织相关人员进行腾空并由此遭受损失。为保护原告的合法权益,依据相关法律规定特诉至贵院,望判如所请。被告山西奕尚影文化传媒有限公司辩称，一、案涉房屋1月到3月租金应为78780.24元而不是85937.79元,且因新冠肺炎疫情及原告对案涉房屋断电、锁门等原因,答辩人2、3月份未实际使用房屋,租金应予减免。1.根据双方签订的房屋租赁合同约定,2020年1月到3月向原告支付的租金应为78780.24元而不是85937.79元。2.本次新冠肺炎疫情爆发,导致各级政府采取了相应的疫情防控措施,山西省也于2020年1月25日启动重大突发公共卫生事件一级响应。答辩人从事演出和直播的行业,为了响应山西省政府和太原市政府关于疫情期间文化娱乐经营单位疫情防控的相关政策,导致疫情期间答辩人不能正常工作,疫情对答辩人经营产生重大影响,2、3月份因为疫情影响导致答辩人无法进行正常运营,且原告对案涉房屋采取了断电、锁门的不恰当行为,答辩人没有实际使用房屋,按合同约定支付租金显失公平,为此,答辩人恳请法庭根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条第二款、公平原则和房屋实际使用情况对租金给予减免。二、原告主张答辨人承担的违约责任过分高于实际损失,应根据有证据证明的实际损失情况给予调减。1.合同的违约责任条款系格式条款,原告作为提供格式条款一方,应当遵循公平原则确定双方之间的权利和义务,按照对方的要求,并采取合理的方式提请答辩人注意免除或者限制其责任的条款,按照答辩人的要求,对该条款予以说明。而原告提供格式条款免除其责任、加重答辩人责任、排除答辩人主要权利的,根据《中华人民共和国合同法》等相关规定,应认定为无效条款。2.合同约定2020年1月应支付的租金是预付性质,未支付的损失应是利息损失,合同约定逾期付款违约金按日千分之一计。年36%远远超过同期银行利率。且答辩人未在2020年1月初支付原因是答辩人从事演出和直播的行业,在答辩人租赁案涉房屋后,投入了大量资金用于房屋装饰装修和消防改造、购买办公设备、招聘工作人员等工作,从而1月份没有足够的资金支付房租,2、3月份因疫影响及原告断电、锁门等客观原因导致答辩人没有收入,答辩人也多次与原告协商用租赁保证金抵顶租金,寻找解决办法,因此答辩人不是恶意拖欠租金,不应承担高额的违约责任,2、3月份的逾期付款违约责任应当予以免除。3.原告主张解除合同违约金按照4个月的租金、增值税税金、管理费之和计算,明显高于实际损失,应根据实际损失情况予以调减,且原告在解除合同后有及时止损的义务,对于未及时止损扩大的损失,答辩人不应承担责任。三、原告主张的装修恢复费用应根据有证据证明的实际装修恢复费用情况予以确定。四、原告主张搬运费、保管、仓储费没有依据,不应支持。原告解除合同后,答辩人工作人员郝玉明于四月份就提出搬出物品,但原告以答辩人欠付租金没交,后来就有可能拿这些物品去抵扣房租的原因不同意,并锁门不让搬,并非原告所说答辩人拒不搬出。且从常理上看,答辩人购买工作设备、家具等物品花费了大量金钱,且基本没有正常使用过,答辩人将上述物品一直搁置到案涉房屋无法使用,也会造成贬值,对答辩人也是一笔巨额损失,因此,原告所说的答辩人拒不主动按约腾空并交还房屋,没有依据,也不符合常理。本案是原告一直拒绝答辩人将物品搬出,因此,原告诉求的搬运费、保管、仓储费不应由答辩人支付。五、答辩人于2019年5月23日向原告支付了110659.62元租赁保证金,原告主张的款项应扣减答辩人已交的租赁保证金。综上,本案存在新冠肺炎疫情及原告断电、锁门等不恰当行为,答辩人恳请贵院对租金及违约责任根据公平原则及有证据证明的实际损失情况给予调整,依法公正处理本案,维护答辩人的合法权益。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下，2019年5月19日，原告太原冠泽置业有限公司（甲方）与被告山西奕尚影文化传媒有限公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：乙方承租太原市万柏林区晋祠路一段x号中海国际中心x座xx层04、05单元，房屋建筑面积为392.41平方米，房屋租赁期限为2019年5月20日起至2022年5月19日止，租金按季支付。同时对租金、税金、管理费、租赁保证金、违约金进行了约定。合同签订后，原告支付了2019年度租金。2019年12月1日，原告向被告送达《太原中海国际中心租赁费用收缴通知单》，载明：2020年1月1日至2020年3月31日期间，房屋租金为78780.24元，管理费为24721.83元，共计103502.07元，限2019年12月31日前缴付，被告未按约付款。2020年2月23日，原告在被告1105门上张贴太原中海国际中心租赁费用催缴通知单，载明：2020年1月1日至2020年3月31日期间，房屋租金为78780.24元，管理费为24721.83元，2020年1月1日至2020年2月24日滞纳金为5692.61元，限2020年2月24日前缴付。2020年3月16日，原告再次在被告1105门上张贴太原中海国际中心租赁费用催缴通知单，载明：2020年1月1日至2020年3月31日期间，房屋租金为78780.24元，管理费为24721.83元，2020年1月1日至2020年3月17日滞纳金为7969.66元，限2020年3月17日前缴付。2020年3月17日，原告在被告1105门上张贴欠缴停电通知单，被告不认可收到2020年2月23日、2020年3月16日、2020年3月17日张贴的通知。2020年3月20日，被告向原告出具《关于山西奕尚影文化传媒有限公司延期支付租金及管理费的情况说明》，载明：现因新冠疫情原因，暂无法按照合同约定如期全额支付2020年第一、二季度全额租金及管理费，现申请于2020年3月30日前完成一季度租金及管理费的缴纳，租金数额为：人民币78780.24元，管理费数额为：人民币24721.83元，合计数额：103502.07元，2020年第二季租金及管理费将于2020年4月15日前完成缴纳，租金数额为：人民币78780.24元，管理费数额为：人民币24721.83元，合计数额：103502.07元。被告未按承诺的期限向原告缴纳房租及管理费。2020年3月31日，原告向被告通过中速快递发送《房屋租赁合同解除通知书》，载明追缴款项明细单：（1）按照租赁合同通用条款6.4b约定没收租赁保证金。（2）2020年1月1日-2020年3月31日期间租金（含增值税）、管理费，共计110659.62元。（3）2020年1月1日-2020年3月31日期间租金（含增值税）、管理费逾期支付欠缴滞纳金，至2020年3月31日为止，共计10070.03元（如贵方提交缴纳相关欠缴费用，则按实际支付时间计算）。（4）应向我司支付相当于四个月租金、增值税税金、管理费之和的违约金，共计147546.16元。综上，除没收租赁保证金外，另应向我司支付合计268275.81元。待对租赁单元进行装修恢复核算后，还需支付我司装修恢复款。2020年4月2日，显示他人代收。合同解除后，因被告拖欠原告费用，被告未能搬走工作设备、家具等物品。2020年6月7日，原告委托山西金木家居装饰有限公司，将中海国际中心B座11层04、05单元内全部物品搬至中海国际中心B座4层，费用为3270元。2020年6月9日，原告向本院出具情况说明，被告遗留物品搬迁至中海国际中心B座4层，占用单元面积为124平方米，要求被告参照3层02单元租金标准支付租金及管理费用。另，原告出具太原中海国际中心东塔1104-05单元装修恢复工程量清单，载明恢复费用为69541.09元。现原告将被告诉至法院，要求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除，并要求被告支付租金、管理费、逾期付款违约金、解除合同违约金、装修恢复费用、搬运费、保管、仓储费共计361874.45元。庭审中，被告辩解，因新冠肺炎疫情的影响，2020年2、3月份未实际使用房屋，要求减免租金，且合同约定的违约责任过高，应按实际损失给予调减，不同意支付装修恢复费用及搬运费、保管、仓储费。另查明，2019年5月23日，被告向原告支付了110659.62元租赁保证金。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效。在合同履行过程中，被告未按约向原告缴纳房屋租金等费用，构成违约，应承担相应的法律责任。2020年1月底，新型冠状肺炎疫情爆发，因新冠肺炎爆发系不可预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。2020年2月1日，山西省人民政府办公厅下发关于延迟企业复工的通知，2020年2、3月，被告未能正常经营，系不可抗力，故租金应予减免，被告应向原告支付2020年1月租金26260.08元、1-3月管理费24721.83元。2020年3月31日，原告向被告邮寄《房屋租赁合同解除通知书》，被告已签收且符合合同约定违约解除的情形，故本院依法确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除。关于原告主张的付款违约金10070.03元、解除合同违约金147546.16元过高，本院不予认定，本院依法确认以50981.91元为基数，按全国银行间同业拆借中心贷款利率支付从2020年1月1日起至付清款项之日止。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。合同解除后，被告要求搬离物品，原告以被告欠付租金为由不同意将物品搬离，现原告主张的搬运费、保管、仓储费，本院不予支持。原告主张的装修恢复费用69451.09元，原告提供的清单系单方制作，也无其他证据予以佐证，本院不予认定。关于被告向原告交纳的房屋租赁保证金110659.62元，因被告未反诉，本院不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告山西奕尚影文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告太原冠泽置业有限公司房屋租金26260.08元、管理费24721.83元，共计50981.91元；二、被告山西奕尚影文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告太原冠泽置业有限公司违约金（以50981.91元为基数，按全国银行间同业拆借中心贷款利率支付自2020年1月1日起至付清款项之日止）；三、驳回原告太原冠泽置业有限公司的其他诉讼请求。如未在规定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6728元，由原告太原冠泽置业有限公司负担5780元，被告山西奕尚影文化传媒有限公司负担948元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判长 郭全林人民陪审员 赵元新人民陪审员 化 威 二〇二〇年十二月二日书记员 王晓娟