吉林省磐石市人民法院民事判决书（2020）吉0284民初3132号原告（案外人）：单莹，女，1984年3月25日生，汉族，无职业，住磐石市。委托诉讼代理人：刘丽坤，吉林洁廉律师事务所律师。被告（申请执行人）：吴宝军，男，1966年4月12日生，汉族，无职业，住磐石市。委托诉讼代理人：张秀英，磐石市经济开发区法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：吴卓翰，男，1990年3月1日生，汉族，住吉林省永吉县。被告（被执行人）：磐石市恒丰房地产开发有限公司，住所地：磐石市河南街锦绣国际售楼处。法定代表人：刁飞，总经理。第三人：磐石市乾宇房地产开发有限公司，住所地：磐石市河南街家乐小区**。法定代表人：雷玉忠，总经理。委托诉讼代理人：宋兰波，吉林博仑律师事务所律师。原告单莹诉被告吴宝军、磐石市恒丰房地产开发有限公司（以下简称：恒丰公司）及第三人磐石市乾宇房地产开发有限公司（以下简称：乾宇公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年11月20日立案受理后，依法适用普通程序于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告单莹及其委托诉讼代理人刘丽坤，被告吴宝军的委托诉讼代理人张秀英、吴卓翰，被告恒丰公司的法定代表人刁飞，第三人乾宇公司的委托代理人宋兰波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。单莹向本院提出诉讼请求：1.确认原告与第三人乾宇公司因购买矿粉抵顶货款而签订的《住宅认购协议书》合法有效；2.判令不准许对恒丰国际楼房号为2208030100080200001005门市楼强制执行；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告长期向乾宇公司出售水泥，双方合作多年。2018年5月2日原告与乾宇公司签订《住宅认购协议书》，约定乾宇公司将其开发的锦绣国际1号楼105商铺（建筑面积88.06平方米）抵顶给原告，用于代偿在原告处购买矿粉的价款，抵顶合同价款1,188,810.00元。经查2015年1月15日恒丰公司与乾宇公司签订顶账楼协议，恒丰公司将恒丰国际大厦工程大包给乾宇公司，结算方式为以楼房抵顶全部工程款，其中包括恒丰公司给付乾宇公司门市面积600平方米。经双方《最终工程账房明细表》确认，乾宇公司抵顶给原告的105商铺（建筑面积88.06平方米）在恒丰公司给付乾宇公司门市房面积范围内。2015年2月9日，恒丰公司与乾公司签订协议书，就恒丰国际商住楼工程总承包建设达成以下协议，约定乾宇公司采取全额垫资形式（消防通风及设备、电梯外）施工承建。恒丰公司可以在建房屋和现有汽运楼抵顶偿付全部工程款。以上事实经磐石市政府2017年第四次信访联席会议纪要确认，会议决定涉及该项目所欠税费及回迁遗留问题等相关信访事项由乾宇公司负责缴纳和解决；由乾宇公司负责出资对后期收尾工程进行建设，说明恒丰公司与乾宇公司之间签订的协议真实有效。综上，恒丰名下的涉案房屋已处分给乾宇公司，乾宇公司作为有权处分人已经将案涉商铺以物抵债给原告，原告缴纳了全部入住费用后，乾宇公司将涉案商铺交付给原告实际占有使用，该房屋现被原告对外出租二年。被告吴宝军申请查封行为在乾宇公司将该房屋交付原告之后，原告通过以物抵债取得的物权期待权应当受到保护，根据合同法以及民事诉讼法的相关规定，原告作为涉案房屋的财产所有权人依法提出执行异议之诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。吴宝军辩称，1.被查封的恒丰国际商住楼5号门市（诉争标的）为恒丰公司的财产，恒丰公司将恒丰国际商住楼工程承包给乾宇公司，故二者是工程承包合同法律关系；2.原告从未和恒丰公司签订任何合同，原告是与乾宇公司签订的以物抵债协议，抵顶的是乾宇公司的欠款，乾宇公司无权用恒丰公司资产抵顶自己的欠款，故该协议损害恒丰公司利益。在原告明确知道真实所有人的情况下，应认定抵债协议无效。且即使认定该协议有效，该协议对恒丰公司及答辩人均无拘束力；3.原告人在执行异议听证阶段举证联席会议文件，其中第四项内容为“本着购房群众无过错原则，先行为购房人办理房屋产权证”，说明在2017年年末，案涉标的物已可以办理过户手续，换言之即原告对诉争标的未过户存在过错。综上，依照《办理执行异议若干问题规定》解释28条规定，原告人不符合1和4项规定，不享有排除执行的实体权利。恒丰公司辩称，答辩人与乾宇公司是建设工程承包合同法律关系，非合作关系。乾宇公司负责恒丰国际商住楼工程施工，以约定的部分住宅抵顶工程款，2套门市房（600平）作为总工程款结算时填平找齐。并同时约定未抵债的住宅、门市房3、4层楼乾宇公司可以对外出售，但出售的价款应交付给答辩人。依前述可知，乾宇公司对案涉门市房只有销售权而无处分权，乾宇公司将门市房抵顶欠原告的欠款，侵害了答辩人权益。原告明知房产为答辩人所有仍与乾宇公司签订合同，双方主观存在过错，按合同法52条第二款规定应认定无效。另答辩人与乾宇公司工程未结算，在“小光工程量”清单上答辩人未盖章签字。原告不是跟我们公司签订的合同，我们不承认，而且我们也没抵顶给乾宇公司5号门市房。综上，乾宇公司无权处分案涉标的物，与原告签订的以物抵债协议未经答辩人许可，且原告明知案涉标的物为答辩人，故以物抵债协议应认定无效，原告不享有排除执行的实体权利。第三人乾宇公司述称，原告的诉讼请求有事实和法律依据，同意原告的诉讼请求。经审理查明：2011年3月30日，磐石市人民政府下发磐政专纪（2011）8号文件即《磐石市人民政府关于2011年第一批房地产开发建设项目审批问题的专题会议纪要》，确定“恒丰国际小区”由恒丰公司开发。2013年7月17日磐石市房地产开发管理办公室与磐石市恒丰房地产开发有限公司签订《房地产开发建设协议》，约定：恒丰国际商住楼建设项目位于磐石市康复路南侧、黄河路北侧、振兴大街西侧，建筑面积45,243平方米由恒丰公司开发。2015年10月经磐石市住房和城乡建设局批准，恒丰公司取得该项目的建筑资质。2014年9月2日恒丰公司与乾宇公司就恒丰国际商住楼工程总承包建设签订《协议书》。该协议第五项工程造价和偿付方式约定：“甲方（恒丰公司）以在建房屋和现有汽运楼抵顶偿付全部工程款。”2015年3月30日，恒丰公司与乾宇公司签订《顶账楼协议》，就在建楼房抵顶工程价款问题作出明确约定，但未涉及本案案涉房屋。2014年12月16日乾宇公司与另案原告盛伟光签订《工程承包合同》，乾宇公司将从恒丰公司承包的恒丰国际商住楼建设工程转包给盛伟光，付款方式为：乾宇公司以全额顶账楼抵顶全部工程款。2016年1月11日磐石市住房和城乡建设局为恒丰公司开发的恒丰国际商住楼颁发《商品房预售许可证》，恒丰公司开始销售建成的楼房。2018年5月2日，原告与乾宇公司签订《住宅认购协议书》，乾宇公司将其承建的恒丰国际商住楼105号一、二层，建筑面积88.06平方米商铺抵顶给原告，用以偿还购买原告矿粉欠款1,188,810.00元。2018年6月原告对该房屋装修后，对外出租至今，并交纳了水电费、物业费等相关费用，但未办理房屋产权初始登记。因吴宝军与恒丰公司合同纠纷一案，本院根据吴宝军的申请于2019年9月4日作出（2019）吉0284民初2659号之一《民事裁定书》，依法查封了本案案涉的房屋，即恒丰国际商住楼105号商铺（2208030100080200001005号）等门市房。经审理于2020年4月20日作出（2019）吉0284民初2659号《民事判决书》。该判决内容为：“一、被告恒丰公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告吴宝军欠款4,839,243.00元；”恒丰公司未按判决书确认的期限履行给付义务，吴宝军向本院申请执行。本院依据（2019）吉0284民初2659号之一《民事裁定书》执行案涉房屋，原告不服，向本院提出执行异议申请。本院于2020年10月26日作出（2020）吉0284执异32号《执行裁定书》，驳回了异议人单莹的异议请求。原告不服，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，恒丰国际商住小区现更名为“锦绣国际小区”。上记事实，有原、被告、第三人陈述及《磐石市人民政府关于2011年第一批房地产开发建设项目审批问题的专题会议纪要》《房地产开发建设协议》《协议书》《顶账楼协议》《工程承包合同》《商品房预售许可证》《住宅认购协议书》《民事裁定书》《民事判决书》《执行裁定书》等主要证据记录在卷，予以佐证。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对执行标的的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行的裁判。案外人主张的实体权利必须是依法可以阻止该标的执行的实体权利，并非所有的实体权利。案外人执行异议之诉是以审查执行标的的权属为中心，即案外人对执行标的是否享有排除强制执行的权利。因此，执行异议之诉的立法目的在于保护案外人对特定执行标的的合法权益，而非其他。这就决定了案外人执行异议之诉的审理范围应仅限于对执行标的的权属审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”本案根据庭审查明的事实，结合相关法律及司法解释，综合分析评判如下：（一）原告不是案涉房屋的权利人。1.从该工程立项到楼房销售看，2011年3月30日磐石市人民政府下发磐政专纪（2011）8号文件即《磐石市人民政府关于2011年第一批房地产开发建设项目审批问题的专题会议纪要》，确定“恒丰国际小区”由恒丰公司开发。2016年1月11日磐石市住房和城乡建设局为恒丰公司开发的恒丰国际商住楼颁发《商品房预售许可证》中的房屋预售单位为恒丰公司。2016年11月2日，恒丰公司与购买者张某某签订的《商品房买卖合同》，恒丰国际商住楼的出卖主体是“恒丰公司”。2.从恒丰公司与乾宇公司的关系看，恒丰公司为恒丰国际小区的开发企业，而乾宇公司为建筑企业，两个公司之间是开发与建设的关系。虽然双方在《协议书》中约定恒丰公司用在建楼房抵顶乾宇公司的全部工程款，但只是工程价款的履行方式，并未改变财产所有权的性质。综上，恒丰公司是案涉房屋的权利人，而非本案原告。（二）原告不享有排除案涉房屋执行的权利。庭审中，原告认为，案涉105号商铺是其与乾宇公司以物抵债而取得的合法财产，而且已经装修并实际占有二年，应排除执行。被告恒丰公司则认为，未经本公司同意，乾宇公司无权处分案涉房屋，乾宇公司用恒丰公司的财产抵顶原告欠款的行为，侵害了恒丰公司的财产权益，不同意排除执行。本院经审查认为，1.物权的公示。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。本案案涉房屋登记在恒丰公司名下，因此，从物权公示的角度来看，恒丰公司是案涉房产的所有权人。虽然原告实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定原告取得案涉房屋所有权；2.原告与乾宇公司的以物抵债行为不具有合法性。以物抵债，学理上又称为代物清偿，所谓代物清偿，是指债权人受领债务人提出的他种给付以代替原定给付。案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉《住宅认购协议书》的订立系基于原告与乾宇公司的材料款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债，该协议的目的在于消灭原告对乾宇公司的债权而非单纯的房屋买卖。本案原告与乾宇公司之间签订《住宅认购协议书》的真实意思表示是以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然的引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权请求。我国合同法第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。乾宇公司在未合法取得案涉房屋所有权的情况下抵顶欠原告的债务，其行为是无效的；3.金钱债权并无优先性。本案中原告寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以物抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与乾宇公司之间存在债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身。该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。因此，原告对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。而且，以物抵债协议在未完成权属变更登记前，不能排除执行。综上，原告所举证据，不能证明其诉讼请求，且与本案的法律事实相矛盾，与我国现行法律及司法解释相悖，不符合阻却执行的法定构成要件，其排除执行的诉讼请求，本院无法予以保护。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款之规定，判决如下：驳回原告单莹的诉讼请求。案件受理费合计15,500.00元，由原告单莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判长 高 智人民陪审员 李丽红人民陪审员 高宏宇 二〇二〇年十二月二十二日书记员 郑安琪