福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初2921号 原告：颜明军，女，汉族，1962年8月1日生，党员，退休职工，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：熊昌炯，系颜明军丈夫。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350400075048201M，住所地三明市梅列区碧桂园******。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所律师。 原告颜明军与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下称碧桂园）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易序，公开开庭进行审理。原告颜明军及其委托诉讼代理人熊昌炯，被告碧桂园的委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 颜明军向本院提出诉讼请求：1.请求判令碧桂园立即支付逾期交房违约金32287元；2.主卧漏水质保期延长至2025年7月31日。事实与理由：2015年8月31日，颜明军与碧桂园签订了《商品房买卖合同》，双方约定：颜明军向碧桂园购买其开发的梅列区XX园XX幢XX室商品房，总价款648337元；碧桂园应于2017年9月30日前将收合格的商品房交付颜明军使用。根据合同第十一条第四款第二项规定：买受人查验的该商品房存在质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范承担修复费用，修复后再交付。根据合同第十二条第五款第二项规定：逾期超过90日后，……合同继续履行的，至合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。合同签订后，颜明军于2017年10月1日收到碧桂园发出的收楼通知，并前往现场查验商品房时，发现主卧屋顶渗漏，有一条明显的渗漏水渍，房屋墙壁瓷砖空鼓，几个房间门的四周缝隙较大，墙壁也发现裂缝，防火门面板生锈等不符合交付要求的情况。查验商品房时，碧桂园客服中心工作人员在场，将上述情况当场记录带回上报整改，但碧桂园工作人员不让拍摄现场情况。经多次交涉，碧桂园对渗漏部分整改并更换了防火门。2018年3月16日，碧桂园再次通知收房，逾期了166天。依照合同约定，碧桂园应支付违约金32287元。 收房时，商品房内垃圾成堆，颜明军自行清理，窗户边框缝隙及地面缝隙亦由颜明军自行修复。颜明军入住后，2018年9月，生活阳台又发现渗漏现象，同年10月份管家和碧桂园客服中心等人员到现场查看后，从屋顶挖开渗水处进行修理补漏处理。2020年4月，主卧屋顶又出现严重渗漏，水珠滴到床上，颜明军一直报修，并通过“e三明”投诉，在市住建有关部门的督促下，碧桂园知道2020年7月31日蔡维修完成。该商品房今后是否再次出现渗水，有待时间的考验，因此强烈主张从2020年8月1日起顺延质保期5年，至2025年质保期届满。新房入住不到两年，出现两次渗漏水的现象，这种质量令人担心，给颜明军的生活造成严重的影响和很大的精神压力，一下雨颜明军就担心会渗水，导致严重失眠。 根据合同第二十条第二款约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日取得该商品房房屋所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。颜明军于2018年3月16日收房，碧桂园于2018年6月16日通知办证，于2018年7月15日通知领取房屋权属证书，逾期1天，需支付违约金50元。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因质量问题影响正常居住适用……修复期间造成其他损失费用由出卖人承担”。因此，要求出卖人向买受人赔偿在此期间的误工费、住宿费、保洁费用、精神损失费等经济损失9600元。 案件审理期间，颜明军向本院书面表示自愿放弃要求碧桂园支付逾期办理房屋权属证书的违约金50元和要求主卧漏水质保期延长至2025年7月31日的相应诉讼请求。 碧桂园辩称，一、关于室内装修问题，双方在交房日2018年11月30日已协商处理解决，颜明军主张因室内装修问题导致延期交付问题属于上述的室内装修问题范围内，双方已协商解决该争议，现颜明军方就这一问题再行起诉无依据，应予驳回。关于颜明军提出224幢1101室内部分工程瑕疵问题产生相关问题，碧桂园公司已按合同约定进行维修，维修完毕后并予以赔偿。颜明军颜明军与被告碧桂园公司于2018年3月16日完成房屋交付，同时就该室内部分工程瑕疵问题修问题达成赔偿协议，由被告碧桂园公司替颜明军缴纳物业公司5个月的物业费合计848.43元，颜明军不再提出任何异议及赔偿要求。双方就室内部分工程瑕疵问题已达成和解，现颜明军主张因室内装修问题导致延期交付问题属于上述的室内部分工程瑕疵问题范围内，双方已协商解决该争议，现颜明军方就室内部分工程瑕疵问题再行起诉无依据，应予驳回。 二、商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园，因此逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园承担。（一）、碧桂园公司出售给业主的房产基本上是2014年和2015年预售的。碧桂园公司与业主签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，且碧桂园公司在为该时段购房业主准备办理产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资料。然而，随着《不动产统一登记暂行条例》的施行，我市于2016年10月19日起全面实行不动产统一登记，即我市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，碧桂园公司在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园公司须按不动产权登记要求重新准备资料。（二）、不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。其工作繁琐复杂，规程不是简单地将以前房屋信息与土地信息的资料叠加，而是必须严格按照落图、落地、落宗、落号要求，在逐宗外业测量的基础上将原有的房屋平面测绘信息和房屋幢基地信息，准确地实现落宗落地并配置不动产单元号。我市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进度缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园公司无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度确是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”（虽然该法条约定得是取得房屋权属证书，但因不动产登记暂行条例的出台，此房屋权属证书应理解为不动产权证书）该法条明确必须是出卖人主观上存在过错是其承担法律责任的基础，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。由于国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发的《房地产权证》、《国有土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，即从2016年10月19日起，依照变化后的法律规定，双方约定的办理房屋《房地产权证》的目的已不能实现。该情况的发生系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。由于三明市人民政府通知不再办理《房屋所有权证》，碧桂园公司只能协助颜明军按照《不动产权证书》办理的程序和要求，重新组织材料另行向政府相关部门申请办理。因此，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。 三、即使碧桂园需承担逾期办理不动产权证的违约责任，但根据合同的约定，本案中颜明军主张的逾期办证天数依法亦应当予以相应的扣减。（一）本案讼争房屋楼幢完成首次登记后，根据双方的约定，房屋权属登记代办事宜，由业主自行将办理该商品房《不动产权证书》所需的权属登记资料送交三明市不动产登记中心，并自行将办理该商品房的《不动产权证书》所需的税费缴纳给相关部门，即出卖人与买受人已约定办理讼争商品房权属证书由买受人自行前往不动产登记中心办理。在碧桂园完成讼争商品房首次登记后，碧桂园的合同义务即已完成。此后碧桂园又通知业主自行办理权属证书的相关资料。因此在碧桂园完成讼争商品房楼幢的首次登记后，颜明军怠于行使其自身义务，加重出卖人即碧桂园责任的，从公平原则角度，也不应由碧桂园承担讼争商品房首次登记后的责任。（二）由于国家调整了产权登记制度由原来分开办理、颁发的《房地产权证》、《国有土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，因办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限应予以扣除（据从不动产登记中心了解权籍调查成果工作时限为20个工作日），因此违约办理期限扣除30日符合客观实际情况，公平合理。 讼争逾期办违约金的计算应从交付日起届满90日的次日开始起算计算至讼争房屋所在楼幢首次登记之日（初始预登记）的前一日止，并扣除“权籍调查成果”时限30日。本案交付房屋实际为2018年3月16日，取得讼争楼栋的首次登记时间为2018年6月15日，同时当日碧桂园公司即通知颜明军可以办证的，按合同约定，本案碧桂园不存在逾期办证的行为。 综上所述，颜明军的诉讼请求缺乏基本的事实与法律依据，请贵院依法驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年8月31日，颜明军与碧桂园签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定颜明军向碧桂园购买位于三明市梅列区的房产；购房总价款为648337元；碧桂园应于2017年9月30日前将符合约定条件（1.该商品房已取得建设工程验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告）的商品房交付给颜明军；逾期不超过90日交付商品房的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交付超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。颜明军如约向碧桂园支付了全部购房价款。碧桂园于合同约定的交房日之前通知了颜明军接收案涉商品房，案涉商品房于2017年11月6日取得建设工程验收备案证明文件。2017年10月1日，颜明军前往查验案涉商品房，发现案涉商品房存在屋顶渗漏水等严重影响入住的质量问题，遂拒绝接收。碧桂园对案涉商品房进行维修后于2018年3月16日交付给颜明军。同日，颜明军签署了《关于三明碧桂园观澜苑224幢1101室减免物业费承诺书》一份。当事人双方对上述事实及案涉合同和合同附件的文本内容均无异议，本院予以确认。 对当事人双方的争议本院作如下分析认定： 一、碧桂园是否需要向颜明军支付逾期交房违约金及违约应如何计算的问题 本院认为，1.颜明军与碧桂园签订的商品房买卖合同，系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。案涉合同第十一条第四款第二项的约定：买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。2017年10月1日，颜明军查验案涉商品房时，商品房存在屋顶渗漏水等质量问题。碧桂园应依合同约定修复后再行交付。碧桂园修复后，于2018年3月16日向颜明军交付案涉商品房。根据案涉合同第十一条、第十二条约定，除不可抗力外，碧桂园应于2017年9月30日前将符合第九条、第十条约定条件的商品房交付给颜明军，否则应当承担相应违约责任。据此，碧桂园应于2017年10月1日起至2018年3月15日止，依照合同约定标准向颜明军支付违约金。2.碧桂园主张，2018年3月16日向颜明军交付案涉商品房时，双方已就案涉商品房质量瑕疵问题协商处理，并提交颜明军签署的《关于三明碧桂园观澜苑224幢1101室减免物业费承诺书》予以佐证。颜明军对该证据的真实性无异议，本院予以确认，但该承诺书的内容看，碧桂园与颜明军仅就逾期交付期间产生的物业费协商处理，并未涉及案涉商品房逾期交付的问题。由此，碧桂园提出的相应抗辩主张，本院不予采纳。 综上，碧桂园应于2017年10月1日起至2018年3月15日止，依照合同约定向颜明军支付逾期交房违约金。 二、关于颜明军收房后，案涉商品房是否出现再次出现渗漏水的现象。 颜明军称，2019年10月，案涉商品房又出现屋顶渗漏水现象，同年11月碧桂园派员维修处理。2020年4月，案涉商品房再次出现屋顶渗漏水现象，至2020年7月31日维修完毕。为证明其诉讼主张，颜明军向本院提交了“e三明”投诉平台的投诉短信及相应回复及案涉商品房渗漏及维修现场图片予以佐证。碧桂园质证认为，对“e三明”投诉平台的投诉短信及相应回复的真实性、合法性、关联性及证明内容无异议，但称其对案涉商品房渗漏及维修现场图片的真实性无法确认。因碧桂园对“e三明”投诉平台的投诉短信及相应回复的真实性、合法性、关联性及证明内容无异议，本院予以确认。案涉商品房渗漏及维修现场图片与“e三明”投诉平台的投诉短信及相应回复能相互验证，故对其真实性本院亦予以确认。前述证据足以佐证，颜明军接收案涉商品房后，案涉商品房确存在再次渗漏水现象。碧桂园承诺庭审后七日内提交相应维修记录，但未如期提交。基此，对颜明军主张的上述事实，本院予以确认。 三、收楼后再次出现漏水给颜明军带来的经济损失应如何计算的问题。 本院认为，颜明军收楼后，案涉商品房再次出现屋顶渗漏水现象，在颜明军报修和碧桂园对案涉商品房维修期间，对案涉商品房的使用必然产生一定的影响。在碧桂园维修期间，颜明军确有必要派员陪同，维修后颜明军亦有对案件涉商品房进行清洁的必要。如此等等，必然给颜明军带来一定的经济损失。然，颜明军的相应损失在现实中难以一一精确计算。基此，本院参考同地段商品房租金市场价格、案涉商品房渗漏水的程度、居家保洁市价格及上一年度平均工资标准等因素，酌情确定颜明军的经济损失为3000元。根据第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此，碧桂园向颜明军赔偿相应损失。颜明军主张精神损害赔偿金，缺乏依据，本院不予支持。碧桂园主张，案涉商品房维修后保洁由其完成，但未提交证据佐证，本院不予采信。 综上所述本院认为，依法成立并生效的合同，受法律保护，合同各方均应恪守合同义务。碧桂园未依约履行合同义务，依法应承担相应的违约责任。由此，颜明军要求所提诉请，本院根据查明事实，予以部分支持。在本案审理期间，颜明军自愿放弃部分诉讼请求，系对其诉讼权利的合法处分，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百五十三条的规定，判决如下： 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向颜明军支付违约金32287元（每日按已付房款648337元的万分之三计算，从2017年10月1日计算至2018年3月15日）； 二、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向颜明军赔偿损失3000元； 二、驳回颜明军的其他诉讼请求。 未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费848元，因适用简易程序减半收取424元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担341元，由颜明军负担83元，案件受理费未预交的应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  项宇辉 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  李晓芳 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国民法总则》 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。 执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。