贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9214号上诉人（原审原告，原审反诉被告）：陈燕，女，布依族，1980年11月10日生，住贵州省长顺县。被上诉人（原审被告，原审反诉原告）：蒋明明，女，汉族，1991年8月13日生，住四川省华蓥市。原审第三人：贵阳政合兴益房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园后街彭家湾花果园项目**第E9（国际金融街**）楼******[花果园社区]。法定代表人：陈海华，该公司经理。委托诉讼代理人：毛宇，男，汉族，1985年9月20日出生，住贵州省贵阳市小河区。原审第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳小河支行，住，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路**/div>负责人：陈志超。委托诉讼代理人：詹涛，男，汉族，1963年11月19日出生，住贵州省贵阳市南明区，系该行员工。上诉人陈燕因与被上诉人蒋明明、原审第三人贵阳政合兴益房地产经纪有限公司（以下简称贵阳政合兴益公司）、中国工商银行股份有限公司贵阳小河支行（以下简称工商银行贵阳小河支行）买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初16216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。陈燕上诉请求：1.上诉人赔付被上诉人的装修款85500元按35%折旧计算（即55575元）；2.要求被上诉人提供装修原始合同即装修材料清单，以便核对装修款项85500元所包含的装修具体内容；3.被上诉人承担上诉费。事实及理由：上诉人对原审判决书第四项有异议，原上诉人承诺支付的装修款项85500元是基于房屋是全新装修，并未入住的基础上。现因被上诉人装修上诉人的房子后，一直居住在内，但判决早已宣判案涉协议于2019年11月29日解除，判决书送达至今被上诉人仍在上诉人房屋内居住，现已居住长达10个月之久，房屋装修有明显的使用痕迹，因此房屋装修款85500元应折旧计算。故一审判决认定的上诉人赔付被上诉人85500元的装修款不符合客观事实。蒋明明辩称，1.案涉房屋85500元装修费，系上诉人明确认可的装修费数额；2.35%的折旧比例无任何法律依据。贵阳政合兴益公司述称，请求法院依法判决。工商银行贵阳小河支行述称，没有意见。陈燕向一审法院起诉请求：1.依法判决解除陈燕与蒋明明及第三人贵阳政合兴益公司于2017年11月6日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》。（房屋价值：436000元要求返还房屋）；2.依法判令被告立即停止装修及入住；3.本案诉讼费用均由被告承担。蒋明明向一审法院反诉请求：1.判令陈燕继续履行与蒋明明签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》；2.判令陈燕尽快完成涉案房屋产权办理后协助蒋明明将涉案房屋过户至蒋明明名下；3.陈燕承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年11月6日，陈燕为甲方卖方、蒋明明为乙方买方、第三人贵阳政合兴益公司为丙方居间方签订《房屋买卖居间合同》一份，约定：陈燕将位于本市南明区（建筑面积：85.34平方米，实际面积以房屋产权证登记的为准）出售给蒋明明，该合同载明：“……第二条、房屋权属情况：一、该房屋产权人陈燕，……房屋权属登记情况为以下第2种情形：……2.该房未取得产权证，……就该房屋暂时未取得产权证书事实情况，甲乙双方知晓该事实，甲乙双方已明知交易风险，且自愿达成本交易。二、该房屋性质为商品房。三、该房屋的抵押情况为：该房已设定抵押，甲方尚欠银行贷款约20万元整（以实际欠款为准），过户时乙方自己付清。……第三条、成交价格及税费承担：一、甲、乙双方议定交易房屋成交价款为436000元，此价格按套计算。业主净收价，包含维修基金。……二、交易税费按第2项执行：……2.在交易过程中产生的税费由乙方全部承担。乙方承担办理第一次产权的费用。……第四条、定金支付及权证移交：1.乙方应于本合同签订之日交纳购房定金5万元，定金由乙方直接交付甲方或由丙方转付给甲方，届时定金冲抵购房款。2.甲方应于本合同签订之日将该房屋相关权证移交给丙方代为保管。第五条、购房款支付方式：……2.乙方应于公证书及当日之前将首期房款（含定金）236000元支付给甲方，余款约20万元应于每月还款银行直接支付方式支付给甲方。注：补充协议为准。……第六条、居间服务费、代办服务费：一、甲、乙双方一旦签订本合同，即视为丙方促成甲、乙双方合同成立且完成居间人义务，甲、乙双方确认按以下约定支付居间服务费：2.乙方应于合同签订之日支付丙方居间服务费人民币14000元；……第七条、房屋权属及具体情况的承诺：……五、在房屋交付以前发生的物业费、水电、煤气、有线电视、电信、宽带等所有费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的所有费用由乙方承担。第八条、房屋交付、权属转移登记：一、甲方应当在乙付清首期房款将上述房屋正式交付给乙方，……。第九条、违约责任：……二、逾期付款责任：乙方未按照本合同第五条约定时间付款的，自约定的付款期限届满或条件成就之次日起至实际支付之日止，按照逾期时间分别处理：1.逾期在30日之内，乙方每日按应付房款的万分之五向甲方支付至房款付清之日止的违约金，合同继续履行。2.逾期超过30日的，甲方有权选择解除合同。甲方选择解除合同的，乙方应当按照总房款的20%向甲方支付违约金，房屋权属已经发生转移的，乙方须将房屋权属转移到甲方名下，两次房产转移所产生的税、费由乙方承担。如甲方未选择解除合同的，乙方每日按应付房款的万分之五向甲方支付至房款付清之日止的违约金，合同继续履行。……”。同日，陈燕为甲方卖方、蒋明明为乙方买方、第三人贵阳政合兴益公司为丙方居间方签订《补充协议》一份，该《补充协议》载明：“1.甲方应在接到需要出面和提交资料，配合乙方办理房屋装修、办理提前还款、房产证办理、房屋产权证过户等相关事宜通知后，甲方应于30日内无条件积极予以提交和配合办理，同样无条件配合乙方过户完毕，若不配合或故意拖延时间，则甲方应支付乙方该房屋市场每日总价款万分之五的违约金。乙方在产权下来三年到四年过户完毕。……6.甲方扣款日为每月8号，开户名：陈燕，开户行为：中国工商银行小河支行，还款账户为：62×××34,乙方必须第一次预存两个月月供款，确保甲方银行贷款账户由足额月供款，以后按每个月30号之前存入月供款即可，若乙方连续三次或者累计六次未还款或者故意拖延还款，造成实质性逾期的，视为乙方故意破坏甲方征信，甲方有权解除合同，所收到的所有房款不予退还。若甲方在产权过户之前违约，除退还乙方所支付的所有费用外，另赔偿乙方相应损失，则按市场总价30%的违约金和装修费贰拾万（200000.00）元。……”。上述《房屋买卖居间合同》及《补充协议》签订后，蒋明明于2017年11月6日向陈燕支付购房定金5万元，于2017年11月17日向陈燕支付购房款166000元。陈燕于2017年11月6日将上述涉案房屋交付给蒋明明。蒋明明于2017年12月开始就上述涉案房屋向第三人工商银行贵阳小河支行支付购房按揭贷款，每月还贷金额为1602元，但期间蒋明明有逾期还贷行为。审理中，陈燕与蒋明明均认可：因蒋明明2019年3月、7月、8月、9月未支付涉案房屋购房贷款，导致工商银行贵阳小河支行扣划了贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称贵阳宏益房开,该公司为陈燕与工商银行贵阳小河支行签订的涉案房屋购房贷款合同提供保证责任担保）保证金账户内保证金用于归还购房贷款本息，陈燕因此于2019年10月30日向贵阳宏益房开支付8354.36元用于偿还贵阳宏益房开代偿的涉案房屋购房贷款本息及支付违约金；2019年10月8日蒋明明未按期支付涉案房屋购房贷款，陈燕于2019年10月29日自行支付了2019年10月购房贷款本息；2019年11月1日，蒋明明向陈燕名下涉案房屋还贷账户存入6700元用于支付2019年7月、8月、9月、10月房贷，2019年11月4日蒋明明向陈燕名下涉案房屋还贷账户存入1602元用于归还2019年3月房贷，但该两笔款项未被银行扣划且至第一次庭审时止陈燕未将该两笔款项取出；2019年11月后蒋明明均于每月8号前支付涉案房屋房贷；陈燕也于2019年11月9日、12月7日向其名下涉案房屋还贷帐户分别存入1602元。2019年10月30日，陈燕向本院提交民事起诉状，其本诉诉请如前，陈燕并于当日通知第三人贵阳政合兴益公司提起了解除合同诉讼，贵阳政合兴益公司接到陈燕通知后即于当日将陈燕已起诉解除合同通知蒋明明。2019年11月1日，陈燕向蒋明明丈夫发送短信，告知已向法院立案，要求蒋明明停止装修，否则对之后装修的一切经济损失不负责；蒋明明丈夫回复已装修完毕。蒋明明于2019年11月29日到本院签收民事起诉状。审理中，蒋明明自述于2019年7月开始对涉案房屋进行装修，于2019年11月24日装修完毕后入住。原、被告双方均认可涉案房屋现市场价值在每平方米7200元-7300元。2019年12月30日，陈燕与蒋明明均同意由陈燕将上述蒋明明于2019年11月1日存入涉案房屋还贷账户的6700元、2019年11月4日存入的1602元、陈燕于2019年11月9日及12月7日分别存入1602元先行取出，蒋明明并向陈燕支付了1668元，故陈燕向贵阳宏益房开偿还的房贷及违约金共计8354.36元蒋明明已全部支付给陈燕。蒋明明同意由其继续归还涉案房屋购房贷款，待判决明确涉案房屋买卖合同是否解除后再对其已归还的购房贷款进行处理。蒋明明表示因其逾期还贷给陈燕个人征信造成不良记录，向本院申请给予一定期限，用于向中国人民银行提交申请，将逾期还贷事情经过进行说明，拟申请消除对陈燕个人征信造成的不良记录，陈燕对此同意。本院给予蒋明明的期限届满后，蒋明明回复本院经其向工商银行及中国人民银行提出申请，银行回复不能消除对陈燕个人征信的不良还贷记录。另，从2017年12月至2020年5月8日，蒋明明就涉案房屋支付的银行按揭贷款共计30个月，每月1602元，共计48060元。审理中，蒋明明虽对上述《房屋买卖居间合同》及《补充协议》真实性无异议，但认为《补充协议》第6条明显加重购房一方责任，属于格式条款。蒋明明表示对涉案房屋出现逾期还贷其本人并不知情，因还贷是由其丈夫在负责，直到陈燕起诉后才知道有逾期还贷行为。蒋明明向一审法院提交了以下主要证据材料：1.蒋明明与徐明明的结婚证，结婚登记时间为2019年8月7日；拟证明涉案房屋房贷是由徐明明在支付。2.落款时间为2019年7月8日蒋明明与贵阳饰家天下装饰有限公司签订的《家庭装饰装修施工合同》一份（约定装修工程造价为9万元）、贵阳饰家天下装饰有限公司出具的收款收据及装修款支付凭证（分别载明蒋明明于2019年7月18日缴纳涉案房屋定金3000元，2019年7月21日交24000元，2019年8月20日缴纳装修款27000元，2019年9月22日缴纳装修款31500元，2019年11月16日缴纳装修款4500元），蒋明明表示其中有部分装修款以现金支付，有部分装修款是转账支付，拟证明对涉案房屋支出的装修款；陈燕对该项证据无异议，认可蒋明明对涉案房屋进行了装修并支付了装修款。陈燕表示：若解除合同同意补偿蒋明明装修价值，对蒋明明在2019年10月30日之前所发生的支付的装修款均同意补偿给蒋明明，在2019年10月30日后已经通知蒋明明解除合同，之后支付的装修款不同意支付。3.拍摄的办理产权通知及微信聊天记录截屏，微信聊天记录显示在2019年4月7日蒋明明曾向陈燕发送信息询问陈燕“在不？在吗？”；蒋明明拟以此证明在房开通知可办理产权后联系陈燕，但一直联系不上；陈燕对该项证据的真实性无异议，但认为不能证明蒋明明有效通知到陈燕，陈燕也没有有效接收到可以办理产权证的信息。4.蒋明明与其丈夫徐明明的不动产查询记录，拟证明二人名下没有房屋。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告于2017年11月6日签订的《房屋买卖居间合同》《补充协议》系双方真实意思表示，具有法律约束力，合同双方均应遵守诚信，依照合同约定履行合同义务，享有合同权益。根据双方签订的《补充协议》第6条：“……若乙方连续三次或者累计六次未还款或者故意拖延还款，造成实质性逾期的，视为乙方故意破坏甲方征信，甲方有权解除合同，所收到的所有房款不予退还。……”之约定，在《房屋买卖居间合同》《补充协议》履行过程中，蒋明明存在未按约定支付涉案房屋购房贷款的违约行为，蒋明明未按期支付2019年3月的房贷，2019年7月、8月、9月、10月连续四个月逾期支付房贷，并因此产生贵阳宏益房开为陈燕代偿，陈燕为此向贵阳宏益房开偿还了代偿的购房贷款本息并支付了违约金。虽审理中蒋明明将该部分代偿的贷款本息及违约金支付给陈燕，但因其逾期还贷行为已对陈燕的个人征信产生不良信息记录，且至今不能消除，对陈燕的信用状况构成负面影响。根据《补充协议》第6条的约定，蒋明明明知涉案房屋的房贷还款日但未按期还贷，其行为已违反诚信原则，而个人征信渗透至个人生活的方方面面，个人信用报告广泛应用在商业银行贷款、信用卡审批和贷后管理中，还用于任职资格审查、员工录用等许多活动中，正因个人征信的重要性，陈燕与蒋明明才在《补充协议》第6条将逾期还贷连续三次或者累计六次作为合同解除的约定情形之一，作此约定系双方自愿，亦是民事活动诚实信用原则及公平原则的体现，不属于格式条款。蒋明明辩解由其丈夫还贷并不构成其免责的理由。因此，蒋明明出现连续四次逾期支付购房贷款的违约行为，已符合双方约定的合同解除条件，故陈燕本诉诉请解除与蒋明明及第三人贵阳政合兴益房地产经纪有限公司于2017年11月6日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，符合合同约定及法律规定，予以支持。对蒋明明反诉提出要求陈燕继续履行与蒋明明签订的《房屋买卖居间合同》《补充协议》及尽快完成涉案房屋产权办理协助将涉案房屋过户至蒋明明名下的反诉请求，不予支持。对蒋明明称已在2019年4月7日通知陈燕涉案房屋可办理产权登记，因蒋明明提交的证据材料对此不足证实，故对此不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，蒋明明于2019年11月29日签收民事起诉状，故上述《房屋买卖居间合同》《补充协议》于2019年11月29日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，《房屋买卖居间合同》及《补充协议》解除后，蒋明明应向陈燕归还涉案房屋。对蒋明明已向陈燕支付的购房款216000元及蒋明明支付的涉案房屋房贷本息，双方虽于《补充协议》第6条约定有因蒋明明出现该条约定的逾期还贷行为导致合同解除的，所收到的所有房款不予退还，双方的本诉及反诉诉请亦不包括购房款的返还，但合同解除后购房款的返还与房屋的返还均属于合同解除的法律后果，为避免诉累该院在本案中对购房款的返还一并处理。审理中双方均认可涉案房屋毛坯房在第一次庭审结束时价值约为7200元-7300元／平方米，即房屋未装修前价值大约为614448元-622982元之间，相较陈燕向蒋明明出售涉案房屋时已增值18万余元，陈燕收回涉案房屋后房屋增值部分已可弥补因蒋明明违约行为给陈燕造成的损失，故陈燕应向蒋明明返还已收取的房款216000元及蒋明明已支付的涉案房屋房贷本息，截止2020年5月8日为48060元，2020年5月8日以后的还贷金额以实际返还之日蒋明明提供的其支付房贷本息的付款凭证为准，但因逾期支付房贷本息产生的利罚息及违约金等由蒋明明承担。合同解除后，因蒋明明已对涉案房屋进行了装修，陈燕同意解除合同后补偿蒋明明2019年10月30日之前已发生并支付的装修款。根据蒋明明提交的装修合同及装修款收据等，蒋明明于2019年10月30日前已支付的装修款为85500元，故陈燕收回涉案房屋后应向蒋明明支付涉案房屋装修补偿款85500元。蒋明明将房屋腾空交还给陈燕时，可将房内可移动的家具家电等搬走，但不得损坏该房内装修。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈燕、被告（反诉原告）蒋明明、第三人贵阳政合兴益房地产经纪有限公司于2017年11月6日就位于本市南明区房屋签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》于2019年11月29日解除。二、被告（反诉原告）蒋明明在本判决书生效之日起三十日内将本市南明区房屋腾空交还给原告（反诉被告）陈燕，腾房过程中蒋明明不得损坏该房已形成附合的装饰装修。三、原告（反诉被告）陈燕在本判决书生效之日起三十日内向被告（反诉原告）蒋明明返还购房款216000元及蒋明明已就本市南明区房屋支付房屋贷款本息（截至2020年5月8日为48060元，2020年5月8日以后的还贷金额以实际返还之日蒋明明提供的其支付房贷本息的付款凭证为准，因逾期支付房贷本息产生的利罚息及违约金等由蒋明明承担）。四、原告（反诉被告）陈燕在本判决书生效之日起三十日内向被告（反诉原告）蒋明明支付房屋装修款85500元。五、驳回本诉原告陈燕的其余本诉诉讼请求。六、驳回反诉原告蒋明明的反诉诉讼请求。本诉案件受理费3920元，由被告（反诉原告）蒋明明承担；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）蒋明明承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交了《豪华透明装主材配置清单（含增加主材）》三份，拟证明被上诉人85500元装修款项中包含的具体装修内容。上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为该清单未体现所载物品的单价；贵阳政合兴益公司及工商银行贵阳小河支行对该证据均无异议。上诉人陈燕、原审第三人贵阳政合兴益公司及工商银行贵阳小河支行均未提交新证据。本院二审查明事实与一审一致，故对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，对于上诉人陈燕上诉所称的房屋装修款项85500元需要按35%折旧计算即55575元的上诉请求。首先，在一审庭审中，上诉人陈燕对被上诉人蒋明明提交的用于证明其2019年10月30日前的装修款项共计85500元的相关证据并无异议，其也表示同意将被上诉人蒋明明2019年10月30日前的装修款补偿给被上诉人蒋明明，该意思表示真实，并未违反相应法律法规，一审法院基于此判决上诉人陈燕向被上诉人蒋明明支付房屋装修款85500元并无不妥；在二审期间，被上诉人也提交了装修主材清单以佐证该房屋装修的具体内容，上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性亦无异议。综上，陈燕的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1189元，由上诉人陈燕负担。本判决为终审判决。审判长  余长智审判员  王 晨审判员  刘 华二〇二〇年十二月二十八日法官助理黄艳书记员陈玉娇