四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13240号 上诉人（原审被告）：陈绩彬，男，1964年7月22日出生，汉族，住成都市金牛区。 上诉人（原审被告）：刘文珍，女，1967年8月8日出生，汉族，住成都市新都区。 上诉人（原审被告）：陈媛媛，女，1990年6月2日出生，汉族，住成都市新都区。 上述三上诉人共同委托诉讼代理人：潘辉，男，住成都市金牛区，由成都市金牛区天回镇街道长胜社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审原告）：成都市黄和投资有限公司，住所地成都市锦江区二环路东五段10号五楼。 法定代表人：何江，执行董事。 委托诉讼代理人：廖先方，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：谢静逸，四川思力峰律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：成都旭光电子股份有限公司，住所地成都市新都区新都镇新工大道318号。 法定代表人：刘卫东，董事长。 委托诉讼代理人：卢晓娟，女，系该公司员工。 上诉人陈绩彬、刘文珍、陈媛媛因与被上诉人成都市黄和投资有限公司（以下简称黄和投资公司）、成都旭光电子股份有限公司（以下简称旭光电子公司）返还原物纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初5471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈绩彬、刘文珍、陈媛媛上诉请求：撤销一审判决，驳回黄和投资公司的全部诉讼请求。事实及理由：一、陈绩彬于上世纪80年代初进入成都电器厂工作，分得单位家属区1栋1楼8号住房，1990年结婚，单位收取住房保证金，由成都电器厂行政科科长严山华、曾祥海办理，并开具了收据，按月在工资中扣除房租及水电费。陈绩彬的户口簿、身份证由成都电器厂统一在当地政府办理，均为天回镇天回路998号。陈绩彬是通过审核分得住房，是合法居住，是国家给予的福利。二、1996年底，在政府有关部门干预下，成都电器厂被旭光电子公司整体代管，2000年初在家属区出示公告，经鉴定家属区1、2栋楼为危房要拆迁并承诺修建职工集资房，以房换房取得现有住房，并另扣除住房保证金669元。三、一审法院引用合同法不妥，陈绩彬等是成都电器厂通过合法分得该住房，旭光电子公司代管期间，并未修建任何职工住房，没有租赁关系存在，置换住房也未告知住房租赁合同一事。四、2011年，在政府有关部门的主导下，旭光电子公司在未告知职工及妥善安置的情况下将厂区连同职工宿舍现在拍卖给了黄和投资公司，两家公司资产转移将职工架空，未安置、解决好职工的住房。黄和投资公司提供的公证书中的照片及说明，里面全是成都电器厂的老职工，可以印证陈绩彬等在家属区居住，黄和投资公司提交的进出房屋登记表是其自制的，强令进出必须签到，不然就不能回家和出门。综上，请求法院适用举证责任倒置，充分考虑国有企业的历史遗留问题，协商合情合理且解决民生问题的方案，使陈绩彬等的居住及安全得到保障，还政府以公信。 黄和投资公司辩称，陈绩彬等未提交证据证明其是房屋所有权人，其上诉请求不能成立。 旭光电子公司辩称，其与黄和投资公司签订资产转让合同之时就说明了案涉房屋租赁给员工居住，房屋产权在转让之前属于旭光电子公司，转让之后属于黄和投资公司，请求维持原判。 黄和投资公司向一审法院起诉请求：判令陈绩彬、刘文珍、陈媛媛腾退位于成都市金牛区××道××路××号××栋201号房屋。 一审法院经审理认定事实如下：1996年成都电器厂破产改制，由旭光电子公司整体接收。2010年11月29日，旭光电子公司（甲方）与黄和投资公司（乙方）签订《资产转让合同》，旭光电子公司作为转让方将包括案涉房屋在内的多栋房屋转让给黄和投资公司，合同转让价款为112500000元，约定甲方向乙方转让其所有的位于成都市金牛区××街道××村的资产，包括但不限于权0684014、权0586507、权0684009等房屋，合同中还明确载明“存在第三人在甲方近2亩土地上违法修建构筑物的情形：职工宿舍（系本次出售的房屋建筑物之一）中有部分房屋已出租给甲方的职工、部分房屋未经甲方同意而被第三人占用”。2011年1月7日黄和投资公司成为金牛区蓉都大道天回路998号6栋房屋（权0684009）的所有权人，共有情况为单独所有。该房屋一、二层为食堂，三、四层为集体宿舍，案涉房屋位于成都市金牛区××道××路××号××栋201号房屋，属于该栋房屋一部分。2011年4月13日，黄和投资公司通过张贴《公告》并以公证的方式告知成都市金牛区蓉都大道天回路998号6栋房屋全体住户：黄和投资公司已取得该栋房屋所有权，该栋房屋原住户应当于公告之日起一个月内搬离或与黄和投资公司办理租赁手续。 一审庭审中，旭光电子公司陈述在房屋产权转让前，其与陈绩彬之间系房屋租赁关系，但未签订书面租赁合同。陈绩彬陈述入住案涉房屋后至2010年底期间，其向旭光电子公司缴纳租金、水、电费，2010年底后再未向旭光电子公司缴纳租金、水、电费。旭光电子公司与陈绩彬一致陈述双方未签订福利房或分得案涉房屋使用权的合同。 一审另查明，陈绩彬与刘文珍系夫妻关系，陈媛媛系二人之女。陈绩彬系原成都电器厂职工，三人于2000年入住案涉房屋，至一审开庭时该房屋仍由陈绩彬、刘文珍、陈媛媛占有使用。 一审又查明，陈绩彬曾系旭光电子公司员工，于2019年退休。陈绩彬于2000年4月6日向旭光电子公司缴纳住房保证金667元。 一审法院认定以上事实采信了身份证信息、单位信息、《资产转让合同》、房屋产权证、进出房屋登记表、收据、《公证书》、照片以及当事人的一致陈述等证据。 一审法院认为，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。黄和投资公司与旭光电子公司签订的《资产转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律的相关规定，应属合法有效，黄和投资公司作为买受人购买案涉房屋，且已办理房屋登记，系案涉房屋所有权人，依法对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，现黄和投资公司要求陈绩彬、刘文珍、陈媛媛搬离该房屋，陈绩彬、刘文珍对此不予认可，抗辩其对案涉房屋系合法占有。经查，案涉房屋已由旭光电子公司于2010年出售给黄和投资公司，黄和投资公司亦于2011年办理了房屋产权证，现案涉房屋被陈绩彬、刘文珍、陈媛媛占有使用，黄和投资公司因此向一审法院提起诉讼主张陈绩彬、刘文珍、陈媛媛腾退房屋。 其一，结合审理查明的事实，旭光电子公司曾系案涉房屋所有权人，其曾将案涉房屋出租给员工陈绩彬居住，即旭光电子公司作为案涉房屋所有权人期间与陈绩彬存在房屋租赁合同关系，鉴于旭光电子公司于2001年将陈绩彬安置在案涉房屋内居住，且陈绩彬未与旭光电子公司签订书面房屋租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”和第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，一审法院确定陈绩彬与旭光电子公司的租赁关系为不定期租赁，因陈绩彬与旭光电子公司均未提出解除租赁关系，即租赁期限未届满，租赁关系存续；其二，黄和投资公司虽已取得案涉房屋所有权，但结合前述论证，黄和投资公司与旭光电子公司签订《资产转让合同》时旭光电子公司与陈绩彬之间的租赁关系已经存在，且黄和投资公司与旭光电子公司在该合同中亦明确案涉房屋中部分房屋已出租的事实，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，案涉房屋上的租赁关系并未改变，即黄和投资公司取得案涉房屋所有权时陈绩彬依旧系案涉房屋的承租人；其三，鉴于案涉房屋所有权转移前陈绩彬与旭光电子公司成立不定期租赁合同，而案涉房屋所有权转移并不影响租赁合同的效力，黄和投资公司作为案涉房屋的所有权人应当履行出租人之义务，即黄和投资公司与陈绩彬亦成立不定期租赁合同关系，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，黄和投资公司可随时解除租赁合同。而黄和投资公司在取得案涉房屋所有权后即通过张贴《公告》的方式告知案涉房屋全体住户应当与其办理租赁手续或搬离案涉房屋，黄和投资公司的行为表明其具有与陈绩彬解除原租赁合同关系并成立新的租赁合同关系的意思表示，而陈绩彬、陈媛媛、刘文珍未与黄和投资公司签订书面房屋租赁合同。自2010年底至今，陈绩彬、陈媛媛、刘文珍未曾向黄和投资公司支付过房租，即黄和投资公司与陈绩彬、陈媛媛、刘文珍未成立新的房屋租赁合同关系，且即使黄和投资公司取得案涉房屋所有权后原租赁合同关系不变，该租赁合同亦系不定期租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，黄和投资公司亦可随时解除租赁合同，现黄和投资公司向法院提起诉讼要求陈绩彬、陈媛媛、刘文珍搬离案涉房屋即为向陈绩彬、陈媛媛、刘文珍主张权利，陈绩彬、陈媛媛、刘文珍提交的证据尚不足以证明其存在无需搬离案涉房屋之事由，亦不足以证明三人继续占用案涉房屋具备合理性、合法性，应当承担举证不能的不利后果；其四，陈绩彬、刘文珍抗辩案涉房屋系依照备案登记制度合法取得的分配住房，一审法院认为，一方面，结合案涉房屋权属登记证明载明的内容，案涉房屋所有权人系黄和投资公司，陈绩彬、刘文珍并未取得案涉房屋的所有权或其他物权，而一审庭审中陈绩彬认可向旭光电子公司交纳租金及水、电费的事实，也就是说陈绩彬亦认可案涉房屋系租赁房屋的事实，且陈绩彬、刘文珍亦未提交其他证据证明案涉房屋系其依照备案登记制度合法取得的分配住房，应当承担举证不能的不利后果，故对陈绩彬、刘文珍上述抗辩意见，一审法院不予采纳，一审法院确定陈绩彬、刘文珍、陈媛媛应将案涉房屋腾退给黄和投资公司。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十九条、第二百三十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：陈绩彬、刘文珍、陈媛媛于判决生效之日起三十日内将位于成都市金牛区××道××路××号××栋201号房屋腾退给成都市黄和投资有限公司。案件受理费100元，因本案适用简易程序减半收取50元，由陈绩彬、刘文珍、陈媛媛负担（此款已由黄和投资公司先行垫支，陈绩彬、刘文珍、陈媛媛于判决生效之日起十日内向黄和投资公司支付）。 二审审理期间，当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实和采信的证据与一审法院查明的事实和采信的证据一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，归纳各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：陈绩彬、刘文珍、陈媛媛是否应将案涉房屋腾退给黄和投资公司。 首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定，“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；……”陈绩彬等主张其通过国家福利分房取得原成都电器厂的房屋，成都电器厂破产由旭光电子公司接管后，由于原房屋成为危房故置换至案涉房屋居住。但根据陈绩彬等在二审审理中的陈述，其居住的原成都电器厂的房屋亦需要向成都电器厂交纳租金，其并未提交证据证明通过福利分房取得房屋的权属，应承担相应的不利后果。 其次，根据双方当事人的陈述，陈绩彬等居住在案涉房屋期间曾向原所有权人旭光电子公司交纳租金及水电费，陈绩彬等与旭光电子公司系租赁关系。黄和投资公司在受让案涉房屋时，明知案涉房屋已租赁给陈绩彬等人，案涉房屋所有权的变动，不影响租赁合同的效力，黄和投资公司与陈绩彬等人形成租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”鉴于陈绩彬等与旭光电子公司、黄和投资公司均未签订书面的租赁合同约定租赁期限，故形成的租赁关系为不定期租赁合同。黄和投资公司取得案涉房屋所有权后，享有随时解除租赁合同的权利。现黄和投资公司提起诉讼要求陈绩彬等腾退案涉房屋，陈绩彬等并未举证证明其占有使用案涉房屋有合法的依据，故应当将案涉房屋腾退给黄和投资公司。 综上，陈绩彬、刘文珍、陈媛媛的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由陈绩彬、刘文珍、陈媛媛负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  唐 健 审 判 员  孙 睿 审 判 员  郭 静 二〇二〇年十二月十六日 法官助理  费思思 书 记 员  曾龙海