福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0504民初3225号 原告：陈芙蓉，女，1971年7月5日出生，汉族，住江西省宜春市万载县。 委托诉讼代理人：陈清，福建泉明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许怡嘉，福建泉明律师事务所实习律师。 被告：福建美亚房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万安开发区杏宅社区美亚·芳邻7号楼四层。 法定代表人：陈芳林，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：卜水龙，福建瀛莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴沁兰，福建瀛莱律师事务所律师。 原告陈芙蓉与被告福建美亚房地产开发有限公司（以下简称美亚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告陈芙蓉的委托诉讼代理人陈清、许怡嘉，被告美亚公司的委托诉讼代理人卜水龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈芙蓉向本院提出诉讼请求：1．判令美亚公司向陈芙蓉交付符合《商品房买卖合同》约定的位于洛江万安开发区××号楼××层××号商品房，并按《商品房买卖合同》约定与陈芙蓉共同将案涉商品房所有权转移登记至陈芙蓉名下；2．判令美亚公司向陈芙蓉支付逾期交房的违约金（以已付购房款75万元为基数，自2018年12月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际交付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至起诉之日为59400元）；3．判令美亚公司向陈芙蓉支付逾期办证违约金（以已付购房款75万元为基数，自2019年12月31日起至美亚公司实际履行房屋办证义务之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至起诉之日为27000元）；4．判令美亚公司向陈芙蓉支付因本案支出的律师费4000元；5．由美亚公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年4月19日，陈芙蓉与美亚公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：美亚公司将位于洛江万安开发区××号楼××层××号商品房出售给陈芙蓉；房屋单价为11352元每平方米，建筑面积62.92平方米，房屋总价75万元。同时合同还约定了交房和办证的其他权利义务等，即美亚公司应于2018年12月31日前向陈芙蓉交付该房屋；如延迟交房，按照交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向陈芙蓉支付全部房价款万分之0.5的利息及违约金。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之0.5向买受人支付违约金。为解决本合同有关争议而应缴纳的物业管理费、违约金、诉讼费、律师费等由违约方承担。合同签订后，陈芙蓉依约付清全部购房款，但美亚公司至今仍无法依约交付房屋及办理房屋所有权转移登记。陈芙蓉认为，根据法律规定及合同约定，美亚公司迟延交付房屋及办理房屋权属证明的违约事实明显，给陈芙蓉带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了陈芙蓉的利益。因合同约定的违约金过低，陈芙蓉请求将合同约定的违约金标准日万分之0.5调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。为维护陈芙蓉的合法权益，特具状起诉，请判准所诉。 美亚公司辩称，1．美亚芳邻A区1-3号楼及地下室工程于2019年1月30日竣工验收合格，毛坯房具备交付条件。《商品房买卖合同》约定的是精品房，截至开庭之日，本案案涉房屋不具备交付精装房的条件。根据合同第二十条约定买受人未能在商品房交付之日起365天内取得房屋所有权证书，才应当承担违约责任。目前案涉房屋尚未交付，并未达到合同约定的办证条件。陈芙蓉请求协助办证，不成立；2．本案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效。陈芙蓉要求继续履行合同，根据《商品房买卖合同》第十二条：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金”的约定，陈芙蓉请求美亚公司支付违约金应按照合同约定计算。陈芙蓉主张违约金过低没有依据，中国人民银行于2015年10月24日发布的金融机构人民币存款基准利率，一年期的存款年利率为1.5%，折合为日万分之0.41，二年期的存款年利率为2.1%，折合为日万分之0.57，双方当事人约定的按照日万分之0.5计算违约金，介于一年期至二年期的存款利率，并没有明显偏低，陈芙蓉请求按照贷款利率计算，没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，如果是主张逾期交房违约金过低的应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定同地段、同类房屋租金标准确定，陈芙蓉并没有提供符合该规定的相应证据。洛江区的商品房租赁市场整体租金并不高，双方当事人约定的违约金符合市场行情，并没有明显过高或者过低。因此，应当按照合同约定的标准计算逾期交房违约金，陈芙蓉请求按照贷款利率计算，没有事实与法律依据。本案虽有存在逾期交房的情况，但实际可扣除逾期交房的天数17天，可予以相应扣除；3．案涉房屋尚未实际交付，不符合合同第二十条约定，根据该条约定应当是实际交付后365日内陈芙蓉仍未取得房产证，美亚公司才应承担逾期办证违约金，本案逾期办证违约金的起算条件尚未成就。陈芙蓉主张逾期办证违约金没有事实依据也不符合合同约定；4．律师费并不是必然发生的，而且没有合同依据。 本院经审理认定事实如下：陈芙蓉与美亚公司于2017年4月19日签订《商品房买卖合同》及合同附件，双方约定由陈芙蓉向美亚公司购买位于泉州市洛江区开发区××区美亚·芳邻（Ａ地块）3号楼923商品房，成交金额为75万元。《商品房买卖合同》第九条约定房屋交付条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定房屋相关设施设备交付条件。第十一条约定交付时间和手续：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款0.05%向买受人支付违约金。第二十条约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照《补充协议》第二条约定执行（即若因出卖人原因导致买受人未能在本合同约定期限内取得房屋权属证书，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之0.5向买受人支付违约金）。附件五《关于本项目内相关设施、设备的具体约定》约定了装修工程材料品牌清单。附件十一《补充协议》第三条约定关于房屋交付条件和手续：出卖人应将装修完成后的房屋交付给买受人；第五条约定违约条款：出卖人和买受人商定，合同因法定的或约定的事由解除的，为解除本合同有关争议而应缴纳的物业管理费、违约金、诉讼费、律师费、公证费、执行费及损失等由违约方承担。《商品房买卖合同》签订后，陈芙蓉依约向美亚公司支付首期房款38万元，2017年6月17日，美亚公司开具发票交由陈芙蓉收执。2019年10月19日，泉州银行股份有限公司鲤城支行将陈芙蓉申请办理的贷款款项37万元发放给美亚公司。至今，案涉房屋尚未完成装修，美亚公司未能将符合交房条件的商品房交付给陈芙蓉。 上述事实有陈芙蓉提供的《泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表》《商品房买卖合同》、福建增值税普通发票、个人贷款通用凭证等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》及合同附件系双方的真实意思表示，主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵守、履行。 1．关于商品房交付的问题。《商品房买卖合同》及合同附件签订后，陈芙蓉依约向美亚公司支付了全部购房款，已经履行了付款义务。美亚公司未按约定在2018年12月31日之前交付符合合同约定交房条件的商品房，已构成违约。美亚公司提出其存在可延期交房17天的抗辩意见，但未能提供相应的证据加以证明，故对其该抗辩意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，陈芙蓉请求美亚公司交付符合《商品房买卖合同》约定交房条件的美亚·芳邻3号楼923商品房，于法有据，予以支持。 2．关于逾期交房违约金的问题。陈芙蓉主张违约金过低，要求按银行的贷款利率计算违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”及第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，同地段同类房屋租金标准是衡量当事人约定的逾期交房违约金是否过低的基本尺度。现陈芙蓉未能提供相应的证据证明双方约定的违约金低于案涉商品房同地段同类房屋的租金，故其主张按银行的贷款利率（自2018年12月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，自2019年8月20日起至实际交付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算逾期交房违约金的主张，缺乏依据，不予支持。美亚公司提出应按合同约定的标准计算违约金的抗辩意见，符合双方约定且不违反法律规定，予以采纳。 3．关于商品房所有权转移登记及逾期交付违约金的问题。《商品房买卖合同》第二十条及附件十一《补充协议》第一条约定，因美亚公司的原因，陈芙蓉未在商品房交付之日起365日内取得商品房的房屋所有权证书的，可以向美亚公司主张逾期办证违约金。因案涉商品房现尚未交付陈芙蓉使用，陈芙蓉主张美亚公司将案涉商品房所有权转移登记至其名下并支付逾期交房违约金，缺乏依据，不予支持。若美亚公司向陈芙蓉交付案涉商品房后，未及时按照合同约定办理房屋所有权转移登记的，陈芙蓉可另行向法院主张上述权利。 4．关于律师代理费的问题。《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第五条关于违约方承担律师费等费用的约定，是基于解除合同，合同其余条款并未约定其他违约方需要支付律师费等费用的情形。本案中，陈芙蓉未请求解除合同，故其要求美亚公司支付律师代理费4000元，没有事实依据，不予支持。 综上所述，陈芙蓉的诉讼请求合理合法的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下： 一、福建美亚房地产开发有限公司应将符合合同约定交房条件的泉州市洛江区万安开发区杏宅社区美亚·芳邻（A地块）3号楼923商品房交付给陈芙蓉； 二、福建美亚房地产开发有限公司应向陈芙蓉支付自2019年1月1日起至实际交房之日止以总房价75万元为基数按日万分之0.5标准计算的逾期交房违约金（其中，本判决生效之前发生的违约金限于判决生效后十日内一次性支付；若交房时间晚于本判决生效时间的，本判决生效时间之后发生的违约金限于交房时一并付清）； 三、驳回陈芙蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2828元，减半收取计1414元，由陈芙蓉负担1131元，福建美亚房地产开发有限公司负担283元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 林海岚 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 傅萍萍 书 记 员 陈婷婷 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。