浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终6350号 上诉人（原审原告、反诉被告）：倪敏华，男，1968年5月27日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：刘曦、郭俊俊，浙江迈远律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：汪文珠，女，1964年7月8日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：邬新明，男，1967年12月17日出生，汉族，住浙江省海宁市。 汪文珠、邬新明共同委托诉讼代理人：葛金杰，浙江西湖律师事务所律师。 上诉人倪敏华与上诉人汪文珠、邬新明因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初7829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：汪文珠母亲裘琴香系杭州市西湖区三台山路196号房屋户主。2006年，裘琴香亡故。2008年8月11日，经汪文珠及兄弟姐妹六人友好协商，签订《房产协议》一份，同意将杭州市西湖区三台山路196号房屋所属产权归汪文珠所有。2017年8月27日，倪敏华（乙方）和汪文珠、邬新明（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方自愿将坐落于杭州市××路××号的房屋，建筑面积约63平方米（包括阁楼、院子、附属平房一并给乙方使用）甲方保证本合同房屋拥有合法所有权和使用权，若该房屋存在所有权、使用权违法情况造成乙方损失则由甲方全额承当。乙方已对该房屋做了充分了解，愿意承租该房屋。二、甲方同意就该房屋给予乙方5个月的装修免租期，即2017年9月15日至2018年2月15日，该房屋租赁期自2018年2月15日起至2033年2月14日止。三、该房屋的租金以及押金如下：1、甲乙双方约定房屋租金为叁拾万元整／年（￥300000元／年）,租金每三年递增5%。2、正式房屋租赁合同签订后乙方向甲方支付租赁押金，额度为两个月的房租，即伍万元整（￥50000元）；租赁期结束后一个周内甲方归还给乙方。四、乙方缴纳房屋租金的时间及方式如下：1、房租支付方式为首期支付两年的租金，第三年开始一年一付，先付后用原则；2、租金支付时间为周期租金前30天内支付下一周期租金，否则甲方有权终止本合同，并有权没收押金充当违约金。五、乙方保证该房屋作为青年旅舍、民宿、度假酒店及餐饮房使用┅┅十二、签订本合同后十五日内乙方支付房租给甲方，如乙方逾期不支付的，则每逾期壹天应向甲方支付约定年租金基础上的日租金的三倍的违约金，乙方租金逾期超过三十天，甲方有权终止合同并向乙方收取叁拾万元作为违约金。┅┅十四、甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，没有产权纠纷┅┅十八、其他约定：┅┅2、甲方于签订本合同后七日内将该房屋土地使用证原件、土地使用证登记人身份证原件或授权委托书和受委托人身份证原件、门牌证原件交由乙方办证使用，甲方积极给予配合并及时提供相关所需办证资料┅┅4、甲、乙双方协商约定，该房屋被西湖风景名胜区管委会规建局定义为违章或违法建筑，本协议终止，甲方需于十五日内全额归还乙方己支付的该房屋房租及押金。2017年9月4日，倪敏华向汪文珠转账支付100000元。2019年8月13日，倪敏华提起诉讼，请求判令：1、解除倪敏华与汪文珠、邬新明于2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2、汪文珠、邬新明返还100000元；3、本案诉讼费由汪文珠、邬新明承担。在原审审理中，汪文珠、邬新明提起反诉，请求判令：1、解除倪敏华与汪文珠、邬新明签订的《房屋租赁合同》；2、倪敏华向汪文珠、邬新支付租金575000元；3、本案反诉诉讼费由倪敏华承担。 原审另查明，2018年8月13日，倪敏华向原审法院提起不当得利之诉，起诉汪文珠返还100000元。后倪敏华撤回起诉。 原审法院认为：倪敏华与汪文珠、邬新明签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的权利义务。汪文珠在其母裘琴香亡故后取得案涉房屋所有权，并不影响汪文珠履行合同义务。根据《房屋租赁合同》的约定，汪文珠、邬新明已经协助提供相关办证所需资料，履行相应合同义务，不存在违约行为。故对倪敏华要求汪文珠、邬新明返还100000元的诉讼请求，不予支持。倪敏华于2018年7月9日向原审法院提起不当得利之诉，要求汪文珠返还100000元，案件进入诉前引调程序，后因双方不能达成一致意见，2018年8月13日正式立案，案号为（2018）浙0106民初7098号。此时倪敏华即以自己的行为表明不履行合同主要义务，系违约行为。但该诉讼亦应视作倪敏华向汪文珠提出解除合同的意思表示。本案中，倪敏华要求解除案涉《房屋租赁合同》的理由基于无法办理相关经营民宿的营业执照，导致合同目的不能实现，不存在恶意违约的情形。按诚实信用原则，双方都应善意行使权利。若不解除该房屋租赁合同，一方面将导致案涉房屋长期闲置，承租方在不占有使用房屋的情况下承担租金损失；另一方面因承租方不使用租赁房屋，支付租金的能力受到限制，反过来使得出租方的租金难以得到保障。继续履行合同，对倪敏华显失公平，亦不利于汪文珠、邬新明减少损失，故应允许倪敏华解除合同。关于合同解除的时间，倪敏华于2018年7月9日向原审法院提起不当得利之诉，以自己的行为表明不履行合同主要义务，2018年8月13日正式立案。汪文珠应及时采取措施防止损失扩大，另行将房屋出租或作他用，2018年8月13日后案涉房屋未能出租造成的损失，应由汪文珠自行承担。故，案涉《房屋租赁合同》于2018年8月13日即为解除。根据《房屋租赁合同》约定，2017年9月15日至2018年2月15日为免租期，故倪敏华应支付自2018年2月16日起算至2018年8月13日的租金。经计算，自2018年2月16日计算至2018年8月13日（179天）的租金为147123元，扣除已支付的100000元，倪敏华尚应支付汪文珠、邬新明47123元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十条、第一百一十九条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年4月20日判决：一、倪敏华与汪文珠、邬新明于2017年8月27日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月13日予以解除；二、驳回倪敏华的诉讼请求；三、倪敏华于判决生效之日起十日内支付汪文珠、邬新明租金47123元；四、驳回汪文珠、邬新明的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由倪敏华负担。反诉案件受理费9550元，由汪文珠、邬新明负担8572元，由倪敏华负担978元。汪文珠、邬新明于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；倪敏华于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，倪敏华、汪文珠、邬新明均不服，向本院提起上诉。 倪敏华上诉称：一、一审法院认为汪文珠、邬新明履行了相应合同义务，并据此判决倪敏华承担租金的事实认定错误，合同尚未开始履行，倪敏华无需承担租金。租赁房屋尚未交付，合同尚未开始履行，因租赁房屋当时正在进行违建拆除，不满足交付条件。汪文珠、邬新明在原审中已承认其从未将租赁房屋钥匙交给倪敏华，也未提供相应的水电费结算单据来证明倪敏华占有使用过租赁房屋。汪文珠、邬新明未积极履行配合办证义务，汪文珠、邬新明在签订合同后，仅提供部分证件的复印件给倪敏华进行办证咨询之用，在倪敏华咨询规建部门，得知因政策原因无法办理开办民宿的营业执照后，汪文珠、邬新明也并未协助倪敏华沟通解决办证事宜。二、一审法院认为倪敏华存在违约行为的事实认定错误。三、一审法院判决合同于2018年8月13日解除，并要求倪敏华支付自2018年2月16日起算至2018年8月13日的租金，没有事实和法律依据。倪敏华在得知无法办证后，就多次主动联系汪文珠、邬新明沟通解决问题，双方对解除合同达成一致意见，仅对解除合同后的款项处理未达成共识。最后，关于倪敏华交付给汪文珠、邬新明的10万元款项性质，原审未作认定。该款项性质类似“定金”，现因合同尚未实际履行，且合同目的无法实现而无履行可能性，应当在改判合同解除后，由汪文珠、邬新明返还10万元。请求二审法院：1、依法撤销原判，改判《房屋租赁合同》已解除，由汪文珠、邬新明返还倪敏华100000元；2、一、二审诉讼费由汪文珠、邬新明承担。 上诉人倪敏华在二审中提交微信聊天记录打印件三页，证明倪敏华在得知因政策原因无法办理经营民宿的许可后，一直主动联系邬新明沟通解决问题，但邬新明一直以各种说辞拖延，不予回应，倪敏华无奈之下才提起诉讼请求解除合同，要求返还10万元款项的事实。（出示手机核对） 针对倪敏华的上诉，汪文珠、邬新明在二审中辩称：1、案涉房屋已经交付且不存在违建情况。合同签订时，案涉房屋实际已经建成，就等倪敏华进场装修。2、关于交付时间，双方应该各有一份合同，其中一份倪敏华持有合同上是有交房时间的。即使交付房屋的时间没有填写，也不影响该合同的履行。双方在合同中明确约定免租期的起算时间。该起算时间即为双方交付房屋的时间。关于是否配合进行办理行政审批的手续问题，倪敏华在原审中已经承认接收了汪文珠、邬新明的相关资料，而且也向相关行政部门进行了行政审批。如果汪文珠、邬新明没有配合办理相关过户所需的资料，倪敏华不可能去办理相应的行政审批。所以，汪文珠、邬新明事实上已经按照合同约定配合倪敏华履行了相关的合同义务。3、关于房屋是否实际交付的问题。案涉房屋在主体建造完成后，门窗都是由倪敏华完成。因此房屋是不存在钥匙。倪敏华一直反复强调未交付钥匙，实际房屋不存在钥匙。工地现场的移交即为租赁房屋的移交，这一点有别于一般的房屋租赁的交付。汪文珠、邬新明从未答应过退还保证金，也未同意解除案涉合同，而是一直在等待倪敏华来履行合同。4、关于合同解除的时间。原审法院判决解除合同时间确实有误，但也不是倪敏华所主张的时间，而应当是本案一审中汪文珠、邬新明提起反诉要求解除合同的时间节点作为双方解除合同的时间。因为案涉合同在履行过程中，倪敏华作为违约方无权解除合同。即使按照九民会议纪要的精神，也应当以书面的方式提出来，经法院进行审查，汪文珠、邬新明作为守约方，在倪敏华有违约情形致使合同目的无法实现的情况下，有权提出解除合同的主张。5、关于款项问题。双方合同中已经做了明确的约定，5万元为押金，另外5万元自然也就是租金。因此，倪敏华的上诉请求没有事实与法律依据，应当予以驳回。 汪文珠、邬新明上诉称：原判认定事实错误，适用法律不当。原审错误认定免租期间的租金损失承担主体，案涉合同系倪敏华违约行为导致解除，应承担免租期5个月的租金。原审以倪敏华提起不当得利之诉的立案日作为双方合同解除之日无事实和法律依据。汪文珠、邬新明系案涉合同守约方，依法享有合同单方解除权，应以汪文珠、邬新明提出解除合同的反诉之日作为合同解除之日。即使认定2018年8月13日解除合同，也应当给予汪文珠、邬新明采取措施防止损失扩大处理的期限，不能此后的租金损失均认定由汪文珠、邬新明承担。汪文珠、邬新明再次出租房屋也需要合理的招租期限。请求二审法院：1、撤销原判第一、三项，依法改判为倪敏华与汪文珠、邬新明于2017年8月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月19日解除；倪敏华支付汪文珠、邬新明租金57.5万元；2、一、二审诉讼费由倪敏华承担。 上诉人汪文珠、邬新明在二审中未提交新证据。 针对汪文珠、邬新明的上诉，倪敏华辩称：1、汪文珠、邬新明在上诉状中所述的已经协助提供了相关办证所需资料、履行了相应的合同义务、不存在违约的行为，与事实不符。案涉合同自2017年8月27日签订之日起，汪文珠、邬新明从未将房屋实际移交给倪敏华占有使用过。倪敏华在支付10万元后，汪文珠、邬新明提供部分办证所需的材料，但因提供的材料不符合办证要求以及案涉租赁房屋本身因为限高及违建的原因，造成倪敏华无法办理出营业执照。因此汪文珠、邬新明才未要求倪敏华在合约约定的15日内支付房租，且汪文珠、邬新明2019年12月16日提起反诉之前两年多时间里，从未向倪敏华催要过房租，明显不符合常理。实际上是因为汪文珠、邬新明的原因导致倪敏华无法办理营业执照，案涉合同的目的无法实现。倪敏华第一时间通知了汪文珠、邬新明该情况，双方在2017年11月底之前也协商确认要终止案涉合同、退还倪敏华10万元，但因汪文珠、邬新明不在杭州，一直拖延，未将10万元退还。案涉合同无法履行的责任方明显在汪文珠、邬新明。因此，汪文珠、邬新明的上诉不符合客观事实，没有法律依据。2、倪敏华与汪文珠、邬新明早已于2017年11月就合同终止达成一致意见。汪文珠、邬新明也一直答应退还10万元。原审判决认定的立案日2018年8月13日和汪文珠、邬新明主张的2019年12月19日均在该时间之后，用来作为双方合同解除的时间，无事实依据与法律依据。3、案涉租赁房屋自始至终都未交付给倪敏华占有使用，且非因倪敏华的原因导致合同目的无法实现，合同无法履行，且双方早已就退还10万元协商一致。倪敏华是无需承担相应的租金以及损失。综上，请求二审法院驳回汪文珠、邬新明的上诉请求。 上诉人倪敏华在二审中提交的证据，经出示，汪文珠、邬新明对通话一方是邬新明没有异议，但认为该证据无法证明倪敏华的证明对象，不能证明是因政策原因无法办理经营民宿的许可，只能证明双方对合同的履行事宜进行交流，但最终没有达成明确的一致意见，没有明确双方的合同不再履行，邬新明退还10万元款项的事实。本院对该证据的真实性予以确认，证明了双方协商的过程。 二审中，倪敏华向本院申请向杭州西湖风景名胜区西湖街道拆违办公室于2018年4月24日作出的关于汪文珠、邬新明案涉房屋违建拆除通知的相关文件。本院认为，倪敏华在二审中明确是租赁房屋的附房存在违章，导致其无法办出营业执照。但倪敏华在本案中并未举证证明其无法办出营业执照原因的证据，故该申请与本案审理缺乏必要性，本院不予准许。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。倪敏华在本案中主张因汪文珠、邬新明未按合同约定履行积极配合提供办证所需资料的义务及因房屋违章及汪文珠、邬新明并非房屋实际权利人等原因，导致无法办理营业执照，租赁合同目的无法实现，故要求解除合同。本院认为，倪敏华在本案中并未举证证明其无法办理营业执照的原因，倪敏华在审理中承认汪文珠、邬新明已向其提供了相关证件复印件用于咨询办证，但因尚未到实际办证阶段，故未要求提供原件，因此，汪文珠、邬新明已协助倪敏华办证，不存在未积极配合的情形，倪敏华该主张不成立。至于是否因房屋违章或权属问题导致无法办证，现并无证据证明，本院不予采信。对于倪敏华2017年9月4日支付的10万元款项的性质，倪敏华主张该10万元是其为取得办证复印件咨询向汪文珠、邬新明支付的“定金”，而汪文珠、邬新明则主张5万元是租赁合同约定的押金，另5万元是租金。经查，在倪敏华的汇款明细上未注明该款项的性质，而根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，在合同签订后，倪敏华应向汪文珠、邬新明支付5万元租赁押金，在合同签订后十五日内向汪文珠、邬新明支付房租，故上述10万元倪敏华主张系“定金”缺乏证据证明，汪文珠、邬新明的主张更符合合同的约定，本院认定该10万元中5万元系租赁押金，5万元系租金。倪敏华在诉讼前与邬新明微信沟通中并未以房屋未交付为由提出异议，且合同约定倪敏华首期需支付两年的租金，租金前两年为30万元一年，倪敏华未按合同约定支付租金，已构成违约。房屋系先付后用，即使汪文珠、邬新明未交付房屋，也是行使抗辩权。故，倪敏华作为违约方请求返还10万元缺乏依据，不予支持。虽在本案诉讼前，倪敏华以微信聊天、不当得利为由提起诉讼等方式，表达了其不再继续履行合同的意愿，但因倪敏华不享有解除权，汪文珠、邬新明也未表示同意解除，故双方租赁合同并未解除，且从倪敏华和汪文珠、邬新明在本案中均提出要求判决解除双方签订的《房屋租赁合同》来看，双方也均认可至本案一审立案前双方的租赁合同并未解除。因此，原审以倪敏华提起的不当得利案件立案受理的时间即2018年8月13日作为双方租赁合同解除时间缺乏依据。本院认为汪文珠、邬新明提出反诉之日即2019年12月16日，可视为双方对解除案涉租赁合同的意思表示一致，以该日作为合同解除时间较为适宜。汪文珠、邬新明诉请主张的租金是从2017年9月15日至2019年12月15日，其中2017年9月15日至2018年2月14日按合同约定属于免租期，事实上对该期间主张租金系汪文珠、邬新明将此作为损失进行的主张。本院对汪文珠、邬新明主张的2018年2月15日至2019年12月15日的租金55万元（2.5万元/月×22个月）予以支持，对于免租期的租金，考虑到本案双方对合同履行的实际情况、汪文珠、邬新明的损失等因素，酌情支持1个月的租金损失即25000元。合同约定租赁押金在租赁期结束后一周内归还，倪敏华已支付5万元押金和5万元租金，汪文珠、邬新明在诉请主张的57.5万元租金中也已将倪敏华支付的上述10万元均予以了抵扣，故倪敏华应支付汪文珠、邬新明的租金为475000元。倪敏华的上诉理由不成立，不予采纳。汪文珠、邬新明的上诉理由部分成立，予以采纳。综上，原审判决认定事实有误，实体处理和适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初7829号民事判决； 二、汪文珠、邬新明与倪敏华于2017年8月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月16日起解除； 三、倪敏华于本判决生效之日起十五日内支付汪文珠、邬新明租金475000元； 四、驳回倪敏华的其他诉讼请求； 五、驳回汪文珠、邬新明的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费2300元，由倪敏华负担。反诉案件受理费4775元，由汪文珠、邬新明负担812元，由倪敏华负担3963元；二审案件受理费12321元，由倪敏华负担10778元，由汪文珠、邬新明负担1543元（倪敏华与汪文珠、邬新明已分别向本院预缴上诉案件费3242元和9079元，汪文珠、邬新明应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费7536元；倪敏华应于本判决生效之日起十日内将应负担的诉讼费与已预缴的诉讼费差额部分7536元缴纳至本院，本院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202××××2968）。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 袁其伟