湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0304民初3413号原告：湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司，住所地湘潭市雨湖区迎宾东路********。法定代表人：文玉平，公司董事长。被告：余佳烨，女，1987年9月3日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：刘舒，湖南立仁律师事务所律师。原告湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司（以下简称宏大物业公司）与被告余佳烨物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏大物业公司法定代表人文玉平、被告委托诉讼代理人刘舒到庭参加诉讼。原告宏大物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付拖欠的自2016年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费923965.53元；2、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年12月23日，宏大物业公司与湘潭市岳塘区晶都公馆业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同约定宏大物业公司为湘潭晶都公馆小区提供物业服务，时间为4年；2018年12月，双方又签订了一份《物业管理服务合同》，将服务期限延长了一年；合同约定：住宅物业管理服务费每月1.3元／平方，商铺物业服务费每月2.6元／平方。交纳方式为每年的第一个月缴纳当年的物业管理服务费。余佳烨在湘潭市岳塘区××小区有房屋7403.57ｍ2，均为商业用途，但一直未缴纳物业费，故宏大物业公司向法院提出诉讼，请求判如所请。被告余佳烨辩称：1、余佳烨所拥有的位于湘潭市岳塘区××小区的房产已经出租给了案外人湘潭紫金城娱乐有限公司，湘潭紫金城娱乐有限公司有自己的物业公司为其服务，从未享受过宏大物业公司提供的物业服务；2、余佳烨名下位于湘潭市岳塘区××小区的房产经过司法拍卖程序以物抵债给了华融湘江银行湘潭分行，拍卖公告上明确载明欠缴的物业费应由买受人承担，因此宏大物业公司主张的物业费应由华融湘江银行湘潭分行承担。原告宏大物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了欠费清单、催缴信息、物业服务合同书、消防维修、考勤表、工资表、工作图片、各类票据支出表、规划宗地图、启动监控维修资金意见表（监控）、民事判决书、裁定书、被告房产信息、晶都公馆保洁工作检查记录表、交接班记录表、保安交接班记录表、车辆出入登记表、电梯半月保养记录表、电梯（扶梯）维护保养合同作为证据，对于上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的本院均予以认可。被告余佳烨为支持其答辩意见，向本院提交了土地共同开发备忘录、租赁合同、湘潭紫金城娱乐有限公司保洁、保安人员名册、整改施工承包合同、收据、报销单、关于物业实行代管协议服务的协议书、阿里拍卖（司法）、湘潭市中级人民法院（2018）湘03执346号之三执行裁定书、（2018）湘潭湖证执字第5号执行证书、华融湘江银行的以物抵债申请、湘潭市中级人民法院（2018）湘03执346号执行结案通知书、湘潭市中级人民法院（2018）湘03执346号之二执行裁定书、湘潭市中级人民法院（2018）湘03执347号之二执行裁定书、湘潭市中级人民法院（2018）湘03执346号及347号拍卖公告作为证据，对于上述证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对于证明目的不予认可。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：2015年12月23日，宏大物业公司（乙方）与湘潭市晶都公馆小区业主委员会（甲方）签订了《湘潭市晶都公馆小区物业管理服务合同》，合同约定甲方委托乙方对湘潭市晶都公馆小区提供物业管理服务，收费项目及标准为：住宅物业服务费每月1.3元/m2，商铺物业服务费为每月2.6元/m2，服务期限自2015年12月23日起至2018年12月23日止。2019年1月2日，宏大物业公司（乙方）与湘潭市晶都公馆小区业主委员会（甲方）又签订了一份《湘潭市晶都公馆小区物业管理服务合同》，合同约定甲方委托乙方对湘潭市晶都公馆小区提供物业管理服务，收费项目及标准为：住宅物业服务费每月1.3元/m2，商铺物业服务费每月2.6元/m2，服务期限自2019年1月1日起至2019年12月31日24时止。余佳烨为湘潭市晶都公馆小区的业主，在小区拥有房号为010103、010104、010105、020101、020105，面积共计7403.57m2的房产。宏大物业公司认为，余佳烨未按物业管理服务合同的内容向其缴纳物业服务费，故诉至本院，请求判如所请。另查明，2010年4月25日，案外人申勤与案外人颜劲松签订一份《房屋租赁合同》，约定晶都公馆一、二楼出租给颜劲松，租赁期间为10年，自2010年5月15日起至2020年5月15日止。2011年6月15日，被告余佳烨与案外人紫金城娱乐公司签订一份《房屋租赁补充协议》，协议约定出租方由申勤变更为被告余佳烨，承租方由颜劲松变更为紫金城娱乐公司。另查明，因余佳烨未能偿还欠付华融湘江银行湘潭分行的贷款，华融湘江银行湘潭分行向湘潭市中级人民法院申请执行，经司法网络拍卖、变卖流拍后，湘潭市中级人民法院于2018年12月29日作出（2018）湘03执346号之二执行裁定书和（2018）湘03执347号之二执行裁定书将余佳烨名下010104、010105、020101、020105号门面及010103号门面以物抵债给华融湘江银行湘潭分行，湘潭市中级人民法院在案涉房产拍卖公告的重要提示部分载明：有可能存在的物业费、水、电等欠费均由竞买人承担。判决的理由与结果本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。宏大物业公司与湘潭市晶都公馆小区业主委员会签订的《湘潭市晶都公馆小区物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，余佳烨作为湘潭市晶都公馆小区的业主，应当按照上述合同享有权利、承担义务。余佳烨辩称其房产租赁给紫金城娱乐公司后，紫金城娱乐公司有自己的物业公司进行物业管理服务。余佳烨提供的紫金城娱乐公司花费的物业服务费用报销单的时间均为2012年至2013年，此证据不足以证明在2016年1月1日至2019年12月31日期间紫金城娱乐公司自行聘请了物业公司为其服务，且宏大物业公司向本院提供了其在服务期限内对湘潭市晶都公馆小区进行维修、养护、管理和维护等物业服务的证据，因此，本院认定余佳烨作为湘潭市晶都公馆小区的业主方享受了宏大物业公司提供的物业服务。对于物业服务费是由余佳烨承担还是华融湘江银行湘潭分行承担的问题。本院认为，本案所诉争的欠交物业服务费，是因物业服务合同而引起的债务，属合同之债。依据合同的相对性原则，对所欠宏大物业公司的物业服务费，应由合同的相对人即余佳烨来偿还。而湘潭市中级人民法院在案涉房产拍卖公告的重要提示部分载明：“有可能存在的物业费、水、电等欠费均由竞买人承担”，是对所依法处置的财产可能存在瑕疵履行告知义务，并不是对房屋所有权人所负的债务进行转让，所以余佳烨对所欠宏大物业公司的物业服务费仍负有偿还的义务。余佳烨应支付的物业服务费为2.6元/m2/月×7403.57m2×48=923965.53元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：余佳烨于本判决生效之日起十日内向湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司支付物业服务费923965.53元。如未在本判决指定的期间履行给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6520元，财产保全费5000元，由余佳烨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员 杨   林二〇二〇年十二月十八日法官助理毛婷代理书记员 毛婷（兼）