广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9109号上诉人（原审被告）：刘东平，女，汉族，1984年10月14日出生，住址：广东省兴宁市************，公民身份证号码：441************547。委托诉讼代理人：陈勇，系广东谨然律师事务所律师被上诉人（原审原告）：邓伟浪，男，汉族，1972年5月14日出生，住址：广东省惠州市惠城区*******************，公民身份证号码：441************411。委托诉讼代理人：黄文曦,广东瀛仁律师事务所律师上诉人刘东平与被上诉人邓伟浪房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初915号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人向本院提出上诉请求：一、请求贵院依法撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初第915号《民事判决书》；二、请求贵院依法驳回被上诉人主张的全部诉讼请求；三、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人刘东平与被上诉人邓伟浪租赁合同纠纷一案，案号（2020）粤1303民初第915号，上诉人认为一审法院认定事实不清、适用法律错误，二审法院应当依法予以纠正，并依法驳回被上诉人的全部诉讼请求，具体理由如下：一、本案一审法院连最基本的涉案店铺及土地的权属、规划情况均未予以查明，仅凭被上诉人单方陈述就径直认定涉案店铺及土地没有取得红线图、建设工程规划许可证、国有土地使用权证、房产证等相关证明，明显属于认定事实不清。1、本案中在上诉人已经提供了涉案店铺的用电信息登记表及惠州市惠阳区质量技术监督监测所出具的《校准证书》，予以证明涉案店铺已经拥有正式用电，且属于380V的工业用电，其足以证明涉案店铺属于拥有合法手续的物业。2、被上诉人自称为涉案店铺的所有权人，在其无法提供涉案店铺的红线图、建设工程规划许可证的情况下，一审法院应当依职权向相关政府部门核实涉案店铺的权属及规划情况，而不是仅凭被上诉人自认没有红线图及建设工程规划许可证的陈述就径直认定该事实。二、一审法院在未查明本案最基本的涉案店铺的权属及规划情况，所作出的第三项判决是根本就无法执行的判决。1、根据一审判决第三项：“被告刘东平应于本判决发生法律效力之日起60日内腾空并搬离位于惠州市惠阳区新圩镇塘吓石桥头店铺1-6间及7-全部的店铺，将店铺交回给原告邓伟浪”；该判项的“7-全部的店铺”是根本不周延的判决，其连最基本的位置范围都没明确，而这种无法明确的原因，正是因为一审法院没有查明涉案店铺真实的权属情况及规划情况而导致的。三、本案被上诉人并非涉案店铺的所有权人及使用人，其无权向上诉人主张任何权利。1、被上诉人提交的两份证据均无法证明其为涉案店铺及土地的所有权人。假使被上诉人确属于涉案店铺的所有权人，哪怕涉案店铺确实没有规划许可证，但涉案店铺至少拥有国有土地使用权或集体土地证等政府部门发放的证明文件，但截至本案一审判决之日，被上诉人均无法提供涉案店铺任何的权属及规划证明。四、被上诉人通过买卖土地的方式从案外人赖素珍处取得涉案店铺占用的土地，该行为属于违法犯罪行为，根据合同法的规定，该行为属于无效行为。1、根据被上诉人提供的案外人赖素珍的证明，被上诉人所谓的取得涉案店铺及土地的方式系通过转让的方式取得，但无论是案外人赖素珍还是被上诉人取得涉案店铺及土地，均没有土地转让合同、完税证明、发票、权属证明等文件，根据《刑法》第二百二十八条的规定，案外人赖素珍及本案被上诉人非法转让土地的行为已经构成非法转让、倒卖土地使用权罪，一审法院应当依法中止审理本案，并将该案移送公安机关。五、涉案店铺属于农村建筑，对《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定只能“参照”，而不能直接“依照”适用，一审判决适用法律错误。1、一审判决“依照”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，认为涉案店铺因为未取得建设工程规划许可证而导致租赁合同无效。但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款限定本解释的适用范围，是“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。第二款规定“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，仅是可以参照本解释处理。”2、涉案店铺属于农村建筑，对《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》只能“参照”，而不能直接“依照”；因此，一审判决直接“依照”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作出判决，属于适用法律错误。六、一审判决将导致显示公平，并使得被上诉人从违反诚信信用原则中获利，违反了诚实信用、公平合理的民法基本原则，应当依法改判。（一）涉案店铺是否具有规划许可证的事宜，被上诉人作为出租方才更是知情方和具有主动权的一方。上诉人作为承租方，很难知晓该房屋是否符合规划，是否办理规划许可证。（二）基于以下理由，也不应当苛求上诉人知晓该房屋的规划情况：1、农村房屋基本上都没有办理用地规划许可和工程规划许可，这是社会基本常识。2、涉案店铺已经实际利用多年，从未发生因为违反规划而被处罚或者被禁止使用。（三）在上诉人没有过错的的情况下，判决合同无效将导致上诉人产生重大经营损失、可得利益损失、经营机会损失，这些损失都很难具体计算和评估。上诉人为了该店铺，已经苦心经营多年，将房屋以及周边环境整改优化，实际上已经帮助该涉案店铺实现增值。在经营进入良性轨道的时候，突然判决合同无效，显然将导致上诉人面临一系列的直接损失和间接的经营收益损失。（四）被上诉人基于一审判决所认定的合同无效，其目的是违反诚实信用原则，在收回房屋后将房屋以更高价格另行出租，而更高的出租价格实际上是由上诉人改善环境中带来的。因此，被上诉人实际上可以从违反诚实信用原则中获利。七、基于参照本解释处理将导致明显违反“诚实信用”和“公平”的民法基本原则，合议庭不应当参照处理，不应当认定租赁合同无效。涉案店铺属于农村建筑，可以参照本解释处理也可以不参照本解释处理。根据本案实际情况，如果参照本解释处理认定租赁合同无效，将导致上诉人产生重大损失，而被上诉人则可以从违反诚实信用原则中获利，这种结果显然违反了民法所应当遵循的“诚实信用”和“公平”的基本原则。因此，不应当参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》处理，不应当认定租赁合同无效。综上所述，上诉人认为本案一审法院在本案基本事实均未查明的情况下，就径认定涉案合同无效，属于认定事实不清；而本案被上诉人正是依据该漏洞，恶意主张合同无效、拒不提供相关权属证明文件，违背合同的诚实信用原则，企图强行收回涉案店铺。被上诉人的此种行为严重损害上诉人的合法权利，贵院应当依法予以驳回其全部诉讼请求。被上诉人辩称：一、一审法院认定事实正确，上诉人称一审法院认定事实不清没有任何依据。1.截止至今日，案涉房屋仍未取得红线图、建设工程规划许可证、国有土地使用权证、房产证等证明，因此上诉人与答辩人签订的《租赁合同》无效。2.上诉人提供的案涉房屋用电信息登记表只能证明使用缴交电费事实；其提供的《校准证书》只是证明所被检测仪器的准确性；均与本案的审理没任何关系。三、上诉人一直声称答辩人并非店铺的所有权人和使用人，却一直交付租金给答辩人，在一审审理过程中，上诉人提交了其与店铺原使用人赖素珍签订的《租赁合同》、答辩人提交了承接赖素珍全部案涉房屋权利的证明，并且上诉人也与答辩人按上诉人与赖素珍签订的《租赁合同》的签订日期，重新签订了两份《租赁合同》。因此上诉人声称答辩人并非店铺所有权人与事实明显相违背。四、一审法院适用法律正确，上诉人称一审法院认定适用法律错误没有任何依据。根据国家统计局官网“http://www.stats.gov.cn/tjsj/tjbz/tjyqhdmhcxhfdm/2020/44/13/03/441303103.html”公布的新丰村民委员会（即涉案房屋所在地村委）的城乡分类代码为“122”（镇乡结合区）可知，涉案房屋所在行政区域属于镇乡结合规划区内，一审法院无论是依照还是参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》均正确。五、上诉人一直规避涉案房屋的现状导致的安全隐患问题以及违法转租事实。涉案房屋现状为临时搭建的铁皮房，没有办理过报建手续，也未取得建设工程规划许可证。在不具备建筑物基本的消防、环保措施，存在严重的安全隐患仍继续经营，若答辩人不提前终止合同、制止这一隐患继续存在，则答辩人相当于承担原本不存在的风险，对答辩人是严重不公平行为。综上所述，原审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。一审原告向一审法院起诉请求：1、请求依法判决确认原、被告于2015年4月2日签订的租赁位于惠州市惠阳区新圩镇塘吓石桥头店铺1-6间的《租赁合同》无效;2、请求依法判决确认原、被告于2015年4月2日签订的租赁位于惠州市惠阳区新圩镇塘吓石桥头店铺7-全部的《租赁合同》无效；3、请求依法判令被告立即腾空并搬离位于惠州市惠阳区新圩镇塘吓石桥头店铺1-6间及7-全部的店铺；4、请求依法判令被告将位于惠州市惠阳区新圩镇塘吓石桥头店铺1-6间及7-全部的店铺返还给原告；5、请依法判令被告从原告起诉之日起继续按照每月8050元的租金标准向原告支付店铺1-6间及7-全部店铺的占有使用费，直至告向原告返还上述店铺之日止。6、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月2日，被告就案涉店铺与原使用人赖素珍订立租赁合同，承租并使用了案涉的店铺。2017年6月间，原告以其他方式（“转让”）承接赖素珍全部案涉房屋的权利，与被告协商后，按原合同签订日期重新签订了两份《租赁合同》。原、被告约定原告将位于惠州市惠阳区新圩镇塘吓石桥头店铺1-6间及7-全部的店铺出租给被告作经营使用，租赁期从2018年5月1日至2022年4月30日，每月的租金合计为8050元；被告应支付保证金合计14000元；被告未经原告同意不得进行转租，否则原告有权终止合同。合同签订后，被告如约使用租赁的店铺，按月支付租金给原告。2020年1月16日，原告以被告将部分店铺转租给他人使用存在安全隐患为由向一审法院提起诉讼，提出确认原、被告双方签订的两份《租赁合同》依法应为无效合同等诉讼请求。被告在答辩期间提出反诉要求继续履行双方签订的合同，但于2020年8月13日申请撤回反诉。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告以其他方式取得村集体土地住建房屋出租他人经营使用，但在本案庭审辩论终结前仍未取得的红线图、建设工程规划许可证、国有土地使用权证、房产证等证明。为此，原告主张确认原、被告双方于2015年4月2日签订的两份《租赁合同》无效，符合上述法律规定，一审法院予以采纳。根据合同法第五十八条规定，合同无效后，因合同取得的财产应当返还；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。原告主张收回被告店铺，依法有据，一审法院予以支持；但应给予被告合理的搬迁期限，一审法院根据租赁房屋面积实际及双方当事人应对导致合同无效的过错承担相应的过错责任，酌定搬迁期限为两个月。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告主张被告支付从原告起诉之日起（即2020年1月16日）至返还店铺之日止按每月8050元租金标准支付占用店铺期间的占用费，理由充分，一审法院予以支持。被告以其自身原因撤回反诉，是其对自己诉讼权利的自主处分，不违反法律规定，不损害他人利益，一审法院已另行裁定予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）、（五）项、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十九条的规定，判决如下：一、确认原告邓伟浪与被告刘东平于2015年4月2日签订的租赁位于惠州市惠阳区新圩镇塘吓石桥头店铺1-6间的《租赁合同》、租赁位于惠州市惠阳区新圩镇塘吓石桥头店铺7-全部的《租赁合同》为无效合同；二、被告刘东平自2020年1月16日起至返还上述店铺之日止每月按照8050元的租金标准向原告邓伟浪支付店铺占有使用费；三、被告刘东平应于本判决发生法律效力之日起60日内腾空并搬离位于惠州市惠阳区新圩镇塘吓石桥头店铺1-6间及7-全部的的店铺，将店铺交回给原告邓伟浪；四、驳回原告邓伟浪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费525元，由原告邓伟浪负担100元，被告刘东平负担425元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为：本案是租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：一、双方当事人签订的《租赁合同》的效力应当如何认定；二、刘东平是否应当向邓伟浪返还涉案租赁店铺。具体判析如下：一、关于双方当事人签订的《租赁合同》的效力应当如何认定的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一项规定：“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。”本案中，邓伟浪以涉案租赁房屋未办理建设工程规划许可证为由，起诉请求认定涉案的《租赁合同》无效。对于未办理建设工程规划许可证为消极事实的主张，邓伟浪亦无法提供证据证明，该举证责任不归责于邓伟浪。而刘东平则主张《租赁合同》合法有效，按照上述规定其主张法律关系成立，应当提交事实予以证明，包括涉案房屋办理相关合法手续。上诉人提交的《校准证书》不足以证明涉案租赁物办理合法的建设工程规划许可，并且刘东平亦未申请法院向相关行政部门调查取证，其应承担举证不利的诉讼后果。因此，原审法院判决《租赁合同》无效，处理并无不妥，二审予以维持。二、关于刘东平是否应当向邓伟浪返还涉案租赁店铺的问题。依据刘东平向法院提交的《证明》《情况说明》《土地转让合同书》可以确认，邓伟浪为涉案租赁物的权利人，上诉人主张邓伟浪并非店铺的权利人，无权向其主张，与事实不符，不予支持。其次，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，涉案租赁合同被认定无效，按照上述规定上诉人应当向被上诉人返还涉案的租赁店铺。原审法院判决刘东平返还房屋，于法有据。同时，原审法院判决上诉人返还店铺1-6间及7-全部的店铺，与双方当事人签订的《租赁合同》约定“新圩塘吓石桥头店铺1-6间”“新圩塘吓石桥头店铺7-全部”一致，并且本案的租赁事实及范围清楚，并不存在判项不明确或者执行内容不明的情况。再次，原审法院不论对于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是参照适用，还是依照适用，均不影响本案的法律适用以及实体处理，刘东平的该部分上诉理由，理由不能成立。再次，如上诉人认为邓伟浪与赖素珍存在违法犯罪的事实及证据，可以向有管辖权的公安机关报案，依据目前的证据不足以认定上诉人所主张的犯罪问题。最后，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，上诉人因无效合同造成的损失，可以另循法律途径解决，上诉人原审提起反诉后又撤回，对于上诉人的损失问题，本案不予处理。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用1050元，由刘东平负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年十二月二十二日法官助理 黄晓娜书 记 员 曾晓英附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；