广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9743号上诉人（原审原告）：方松兰，女，汉族，住江西省九江市都昌县。委托诉讼代理人：聂先平，系方松兰的丈夫。被上诉人（原审被告）：佛山市东基童悦房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：吴志鹏，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：周凡，女，系该公司员工。上诉人方松兰因与被上诉人佛山市东基童悦房地产开发有限公司（以下简称东基童悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初3696号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方松兰上诉请求：1.维持一审判决第一项：2.变更一审判决第二项为东基童悦公司向方松兰支付利息（利息以403164元为本金，自2020年1月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际还清之日止）；3.改判东基童悦公司支付方松兰一倍定金50000元；4.本案一、二审诉讼费用由东基童悦公司承担。事实与理由：一、一审法院认定方松兰与东基童悦公司未能签订商品房买卖合同为不可归责于对方的原因所致是错误的，二审法院依法应予纠正。涉案房屋买卖系预售房屋买卖。政府部门对预售房买卖有严格的管理规定。涉案《房屋买卖合同》的文本内容及条款已在房屋销售处公示，也在政府部门备案登记。《房屋买卖合同》在签署时不需要对其中条款再行协商，方松兰及东基童悦公司均清楚双方即将签署的《房屋买卖合同》文本内容及条款。方松兰按照东基童悦公司的要求支付了定金50000元作为双方签署《房屋买卖合同》的担保。当双方准备签署《房屋买卖合同》时，东基童悦公司先强行要求方松兰委托律师办理合同备案登记手续及交纳800元费用，否则拒绝与方松兰签署《房屋买卖合同》。方松兰拒绝了东基童悦公司的该无理要求。东基童悦公司又要求方松兰先行签署极为不公平的《〈广东省商品房买卖合同〉之补充协议一》，否则拒绝与方松兰签署《房屋买卖合同》。方松兰为顺利签署《房屋买卖合同》，要求更改《〈广东省商品房买卖合同〉之补充协议一》中的部分条款，但遭东基童悦公司拒绝。东基童悦公司因此拒绝与方松兰签署《房屋买卖合同》。《〈广东省商品房买卖合同〉之补充协议一》中极为不公平的条款如下：第四条对合同第三章第六条计价方式与价款的补充、第五条对合同第三章第七条付款方式及期限的补充修订，该两条内容额外加重了方松兰的非合同义务。第六条对合同第四章商品房交付时间、手续和逾期交付责任的补充修订、第八条对合同第六章规划、设计变更的约定的修改与补充，该两条规定排除了方松兰的根本合同权利，免除了东基童悦公司须按照合同约定、按期、交付质量合格商品房的根本合同义务。第十条对合同第八章关于合同备案与房屋登记的补充，该条规定额外增加了方松兰的非合同义务。就上述事实，方松兰所提交证据及两段录音录像，能充分予以证实。但一审法院未能依法作出正确的判决，而是错误的判决东基童悦公司向方松兰返还定金及购房首付款合计353164元及支付利息。一审法院错误认定“方松兰与东基童悦公司是否委托律师办理相关合同备案登记手续及《〈广东省商品房买卖合同〉之补充协议一》内容无法协商一致，进而导致双方最终未能签署商品房买卖合同，此属当事人自由协商合同内容的行为范畴，为不可归责于对方的原因所致，故双方均无需就未签约后果向对方承担违约责任”。方松兰的丈夫在签署合同时，对东基童悦公司屡次不当行为及时收集及固定了证据，否则，本案可能会支持东基童悦公司没收方松兰的定金50000元。一审法院已查明双方未能签署商品房买卖合同的原因系东基童悦公司要求方松兰先行签署极为不公平的《〈广东省商品房买卖合同〉之补充协议一》未果后才拒绝与方松兰签署商品房买卖合同，否则不会在一审判决中陈述“如被告行为属实，则确有不妥……原告可向相关行政管理部门据实反映投诉”。二、一审判决存在两个事实认定错误。《商品房认购书之补充协议一》第五条第六款和第四条关于“含相关补充协议”的陈述已在《商品房认购书之补充协议一》中删除，对方松兰没有任何的约束力。事实是双方因对《〈广东省商品房买卖合同〉之补充协议一》相关条款内容未能达成一致意见，东基童悦公司拒绝与方松兰签署商品房买卖合同。三、《〈广东省商品房买卖合同〉之补充协议一》更改了《商品房买卖合同》的大部分条款，对方松兰极为不公平。东基童悦公司在未签署《商品房买卖合同》前就要求方松兰支付首期房款353164元（含定金50000元），而商品房的价款才为693164元，支付的款项已超过房价款一半。东基童悦公司利用方松兰已支付大部分房款的情况，胁迫方松兰签署《〈广东省商品房买卖合同〉之补充协议一》，否则拒不与方松兰签署《商品房买卖合同》，并没收方松兰的50000元定金。东基童悦公司的胁迫行为已违反了平等自愿的基本原则。五、如按照一审判决所述，方松兰与东基童悦公司在认购商品房时已经达成的《商品房买卖合同》对东基童悦公司就是一纸空文，东基童悦公司在签署时无须经方松兰的同意就有权做任何更改，包括且不限于商品房价款、交付条件、质量标准、损害责任等等，且不用承担任何的法律责任，最多就是商品房交易无法达成而已。四、《商品房认购书之补充协议一》第二条约定“甲乙双方一致确认，原协议约定的订金50000元转为定金，由认购方于原协议签订的同时付清，该定金系双方按照原协议及本补充协议签订《商品房买卖合同》的担保，并在双方签订《商品房买卖合同》后自动转为购房款”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”等相关法律司法解释的规定，东基童悦公司拒不与方松兰签署《商品房买卖合同》，应依法向方松兰双倍退还定金及购房款。六、关于利息起始日期的计算。因东基童悦公司拒绝与方松兰签署《商品房买卖合同》，方松兰于2019年12月31日通过律师发函要求东基童悦公司退还定金50000元及首付款303164元，方松兰在律师函保留了追究东基童悦公司的违约责任。又因东基童悦公司拒绝退还定金及首付款，导致方松兰于2020年1月4日起诉要求东基童悦公司双倍退还定金及首付款合计403164元，故东基童悦公司向方松兰支付利息的起始日期为2020年1月4日。七、诚实信用、公平自愿系民法的基本原则，也是社会交易的稳定根本基石。东基童悦公司对禅城区的经济发展确实有贡献，但不能因其经济体量大，就能享有可以不遵守诚实信用、公平自愿的交易特权。综上所述。为切实维护方松兰的合法权益，请求撤销一审判决，依法予以改判。东基童悦公司辩称，坚持一审答辩意见，并补充意见如下：一、东基童悦公司曾建议方松兰委托律师办理买卖合同备案登记手续。方松兰不采纳建议后，东基童悦公司并未坚持。二、方松兰此前已在《商品房认购书之补充协议一》签名确认买卖合同及补充协议等文件的内容。其所谓的部分内容在补充协议中删除，只是其单方修改。即方松兰事先确认，却事后因《〈广东省商品房买卖合同〉之补充协议一》而未签署买卖合同，显然为其单方原因无法签订合同。三、《〈广东省商品房买卖合同〉之补充协议一》属商品房买卖合同的组成部分。在方松兰对补充协议部分条款提出异议后，虽存在方松兰此前以书面认可补充协议的事实，但东基童悦公司仍本着极大诚意与方松兰进行多次沟通，不存在方松兰所称的胁迫行为。后因方松兰修改内容较多，态度强势等原因，双方未能就《〈广东省商品房买卖合同〉之补充协议一》条款的修改达成一致意见。四、方松兰刻意曲解一审判决，其于上诉状中引用的一审判决陈述，并不能推断出其主张的内容。五、东基童悦公司是否为经济发展作出贡献，与本案无直接关联，方松兰却以此主张东基童悦公司损害其权益，扮演弱者的角色。方松兰应有商业交易的诚意和契约精神，不应无理要求双倍返还定金，否则引起给付定金一方的恶意效仿，将造成不良的社会影响。方松兰向一审法院起诉请求：1.判决东基童悦公司向方松兰双倍支付定金100000元及利息（以款项100000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年1月4日起计至还清之日止）；2.东基童悦公司向方松兰退还购房首期款303164元及支付利息（以款项303164元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年1月4日起计至还清之日止）；3.本案受理费由东基童悦公司承担。一审法院认定事实：2019年11月17日，东基童悦公司（出售方、甲方）与方松兰（认购方、乙方）签订《商品房认购书之补充协议一》（编号：0003133），约定由方松兰向东基童悦公司认购佛山市禅城区*******[童梦广场]4座513号单元，并约定该认购物业总价款、定金及楼款支付办法等。上述协议第五条“其他事项”第6款约定：“认购方对出售方于童梦广场营销中心现场公示的关于童梦广场的文件已详细阅读并无任何异议，认购方自愿遵守及履行公示文件所确定的认购方的全部义务，并同意按公示文件内容与出售方签署各项合同。公示文件如下：《商品房买卖合同》（含相关补充协议）、《前期物业服务协议》《临时管理规约》、认购物业的平面图、规划示意图、原协议及本补充协议、价目表等依法应当公示的文件；出售方不认可超越前述资料的口头承诺”。同日，东基童悦公司（出售方、甲方）与方松兰（认购方、乙方）签订《商品房认购书之补充协议一》（编号：0004650），协议内容为：“甲乙双方已于2019年11月17日签署了童梦广场《商品房认购书》，下称‘原协议’），现甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，本着平等互利、诚实信用的原则，经友好协商一致，就原协议进行如下补充变更：一、认购物业中国广东省佛山市禅城区*******【童梦广场】4座1112号单元（简称‘该物业’）。建筑面积47.95平方米，套内建筑面积：37.46平方米，公共分摊面积：10.49平方米，实际面积以房管局测绘面积为准。原定价：767726元，优惠折扣：总价*0.96*0.99*0.95，成交价：693164元。二、认购定金甲乙双方一致确认，原协议约定的订金50000元转为定金，由认购方于原协议签订的同时付清，该定金系为双方按照原协议及本补充协议签订《商品房买卖合同》的担保，并在双方签订《商品房买卖合同》后自动转为购房款。三、楼款支付办法1、认购方选择以下第（2）种付款方式：（2）按揭付款：2019年11月23日前付清353164元（含定金），并办妥340000元的按揭贷款手续。……四、认购方责任1、认购方须按上述‘楼款支付办法’约定的付款期限付清相应款项，并于本补充协议签订之日起7天内携带原协议、本补充协议、定金票据原件、身份证明等原文件等相关签约资料到佛山市禅城区*****侧童梦天下营销中心签订《商品房买卖合同》（含相关补充协议）。……4、若认购方出现以下任一项情况，视为认购方根本性违约，出售方有权解除原协议及本补充协议，另行出售该物业而无需另行通知认购方，并有权不予退还认购方已支付之定金：……4）逾期未签订《商品房买卖合同》（含相关补充协议）……五、其他事项……6、认购方对出售方于童梦广场营销中心现场公示的关于童梦广场的文件已详细阅读并无任何异议，认购方自愿遵守及履行公示文件所确定的认购方的全部义务，并同意按公示文件内容与出售方签署各项合同。公示文件如下：《商品房买卖合同》（含相关补充协议）、《前期物业服务协议》《临时管理规约》、认购物业的平面图、规划示意图、原协议及本补充协议、价目表等依法应当公示的文件；出售方不认可超越前述资料的口头承诺。……8、本补充协议与原协议不一致的，则以本补充协议约定为准；本补充协议未作约定的，按原协议约定继续履行。……”同日，东基童悦公司出具《收款收据》，确认收取方松兰支付的涉案4座1112号单元定金50000元。2019年12月27日，东基童悦公司出具《收款收据》，确认收取方松兰支付的涉案4座1112号单元首期款303164元。同日，方松兰签订《购买商品房须知》，上载购房签约流程为：①购房人在销售现场或禅城区建设局网站查阅预售商品房信息→②开发商从建设局网站打印《购买预售商品房指南》，购房人认真阅读并签名已阅。→③买卖双方在禅城区建设局网上签订《广东省商品房认购书（示范文本）》并签订书面文本→④买卖双方7日内在禅城区建设局网上签订电子版《广东省商品房买卖合同》（购房人自己设定、保存电子合同密码）→⑤买卖双方签订书面《广东省商品房买卖合同》（示范文本），并缴纳住宅专项维修资金→⑥开发商30日内到禅城区房产交易所办理合同备案（开发商提供一份已备案的合同给购房人）。诉讼中，方松兰向一审法院提交一份《委托服务合同》，该合同约定由方松兰委托案外人广东信德盛律师事务所协助办理商品房买卖合同网上签约及政府要求的备案登记手续，律师服务费为800元。方松兰因不同意上述委托服务内容而未签订该合同。诉讼中，东基童悦公司向一审法院提交一份《〈广东省商品房买卖合同〉之补充协议一》，方松兰、东基童悦公司双方均确认该补充协议一即为东基童悦公司提供予方松兰签订的协议版本，方松兰后于该协议中自行删除第六条“对合同第四章商品房交付时间、手续和逾期交付责任的补充修订”中部分打印版内容及第十条“对合同第八章关于合同备案与房屋登记的补充”部分打印版内容，并于协议买受人落款处签名及填写日期为2019年12月27日，东基童悦公司则未予盖章确认。2019年12月31日，方松兰委托广东法岸律师事务所律师向东基童悦公司发出《律师函》，要求东基童悦公司向方松兰退还定金50000元及首付款303164元，东基童悦公司于当日收到该函件电子版。2020年3月10日，东基童悦公司通过EMS快递形式向方松兰发出《逾期签约通知函》，要求方松兰于2020年3月13日前备齐资料前往东基童悦公司营销中心签订《商品房买卖合同》，并依约提供按揭贷款所需的全部资料，否则东基童悦公司将根据法律规定和双方约定解除上述认购书并没收定金等。依据方松兰提交的微信聊天记录截图，东基童悦公司工作人员于2019年12月9日向方松兰发送微信：“最好就系下个星期一左右过来啦”、“反正就系一个星期左右就可以签约，你那边准备一下就行”、“到时我会提前通知你过来，不用急的”，方松兰于当日回复：“好的”、“你提前两天通知吧”。2019年12月26日，东基童悦公司工作人员向方松兰发送微信：“好的，明天见”、“记得带这些资料过来哦：身份证，中行卡，非恶意逾期证明”。2019年12月27日，东基童悦公司工作人员向方松兰发送微信：“明天记得带齐今天的那些资料过来网签哦”。另据东基童悦公司提交的微信聊天记录截图，其工作人员描述客户问题为：“客户认为收取800元律师费为不合理行为，拒交律师费。同时提出补充协议条款不合理，拒签补充协议。并要求我司根据其意见修改补充协议，否则拒绝签约。客户于2019年12月31日，发出律师函，要求我司三天内退还定金和首期金额，否则将通过诉讼追讨。”庭审中，方松兰、东基童悦公司确认以下事件流程：2019年12月27日下午3:10，东基童悦公司通知方松兰签约，方松兰于当日到场后先行支付首付款，后双方签约时因是否委托律师办理相关登记备案手续发生纠纷，当日未能成功签约。当日下午5、6时左右，东基童悦公司销售人员再次致电方松兰称可以签约，方松兰遂于2019年12月28日到场签约，但双方因对商品房买卖合同补充协议一相关条款内容未达成一致意见再次导致未能成功签约。方松兰陈述：销售现场仅公示商品房买卖合同，并未公示商品房买卖合同补充协议一。东基童悦公司强行要求方松兰委托律师办理合同登记备案手续，后经方松兰拒绝后，东基童悦公司同意与方松兰签约，但又要求方松兰先签订上述补充协议一后才能签订商品房买卖合同，双方因此发生纠纷，并致无法签订合同。东基童悦公司陈述：东基童悦公司并未强制要求方松兰委托律师办理合同网签及备案手续，但在销售现场有做相关引导。销售现场已公示商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议一，该补充协议一是合同附件，在存在合同、附件等多份文件的情形下，东基童悦公司要求方松兰先签署某一份文件是合理的，东基童悦公司亦确有提倡方松兰先签订补充协议一。另经一审法院依法询问，方松兰、东基童悦公司均一致同意解除涉案《商品房认购书之补充协议一》（编号：0004650）。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。方松兰、东基童悦公司就涉案4座1112号单元签订的《商品房认购书之补充协议一》（编号：0004650），系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依据《商品房认购书之补充协议一》（编号：0004650）的约定，方松兰应于该补充协议签订之日起7天内携带相关签约资料与东基童悦公司签订《商品房买卖合同》（含相关补充协议），然据方松兰提交的与东基童悦公司工作人员的微信聊天记录截图，可知方松兰、东基童悦公司已就协议约定之签约时间变更为由东基童悦公司通知的签约时间，而后方松兰亦已按照东基童悦公司通知按时到场参加签约工作，故不应认定方松兰构成违约。此后，方松兰、东基童悦公司就是否委托律师办理相关合同备案登记手续及商品房买卖合同补充协议一内容无法协商一致，进而导致双方最终未能签订商品房买卖合同，此属当事人自由协商合同内容的行为范畴，为不可归责于对方的原因所致，故双方均无需就未能签约后果向对方承担违约责任。至于方松兰主张东基童悦公司强行要求委托律师办理合同备案登记手续及先行签订补充协议一的意见，如东基童悦公司上述行为属实，则确有不妥，但因方松兰、东基童悦公司双方无相关约定而尚不能认定构成违约，方松兰可向相关行政管理部门据实反映投诉。关于方松兰主张东基童悦公司双倍返还定金、退还购房首期款及计付相关利息的诉请。如上分析所述，方松兰、东基童悦公司双方因就相关合同内容无法协商一致导致最终无法签订合同，双方互相无需承担违约责任，故此，在方松兰、东基童悦公司双方经一审法院依法询问均同意解除《商品房认购书之补充协议一》（编号：0004650）的情形下，一审法院确认上述协议已于本案庭审之日即2020年4月8日解除，则东基童悦公司依法应向方松兰返还定金50000元及购房首期款303164元。方松兰主张双倍返还定金、东基童悦公司主张没收定金均缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。至于方松兰主张的上述款项利息，东基童悦公司占用上述款项确给方松兰造成利息损失，但因上述《商品房认购书之补充协议一》并未明确约定返还相关款项的时间及利息计算方式，故一审法院酌定东基童悦公司以上述定金及购房首期款总额353164元（50000元+303164元）为本金，自《商品房认购书之补充协议一》（编号：0004650）解除之日即2020年4月8日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向方松兰计付利息至东基童悦公司实际返还上述本金之日止。方松兰诉请利息超出部分，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、东基童悦公司于判决发生法律效力之日起十日内，向方松兰返还定金及购房首期款合计353164元；二、东基童悦公司于判决发生法律效力之日起十日内，向方松兰计付利息（利息以353164元为本金，自2020年4月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至东基童悦公司实际返还上述本金之日止）；三、驳回方松兰的其他诉讼请求。如果东基童悦公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，受理费减半收取3681元，由方松兰负担464元，由东基童悦公司负担3217元。二审期间，方松兰、东基童悦公司均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.东基童悦公司应否向方松兰双倍返还定金；2.东基童悦公司应向方松兰返还款项的利息起算时间。一、关于东基童悦公司应否向方松兰双倍返还定金的问题方松兰诉请东基童悦公司双倍返还定金的依据是双方未能签订《房屋买卖合同》的原因在于东基童悦公司强行要求方松兰先委托律师办理合同登记备案手续，并签署《〈广东省商品房买卖合同〉之补充协议一》后才能签署《房屋买卖合同》。本院认为，首先，2019年11月17日，东基童悦公司（出售方、甲方）与方松兰（认购方、乙方）就涉案1112房签订《商品房认购书之补充协议一》（编号：0004650）约定内容包括：五、其他事项……6、认购方对出售方于童梦广场营销中心现场公示的关于童梦广场的文件已详细阅读并无任何异议，认购方自愿遵守及履行公示文件所确定的认购方的全部义务，并同意按公示文件内容与出售方签署各项合同。公示文件如下：《商品房买卖合同》（含相关补充协议）、《前期物业服务协议》《临时管理规约》、认购物业的平面图、规划示意图、原协议及本补充协议、价目表等依法应当公示的文件；出售方不认可超越前述资料的口头承诺。……8、本补充协议与原协议不一致的，则以本补充协议约定为准；本补充协议未作约定的，按原协议约定继续履行。……”。即方松兰于2019年11月17日签署《商品房认购书之补充协议一》（编号：0004650）时已知晓涉案房屋的买卖合同含有相关补充协议。其次，东基童悦公司和方松兰未最终签署《商品房买卖合同》的原因是方松兰不同意按东基童悦公司建议委托律师办理合同登记备案手续，也对东基童悦公司要求先签署《〈广东省商品房买卖合同〉之补充协议一》的内容有异议。即双方在履行《商品房认购书之补充协议一》（编号：0004650）中发生争议。最后，方松兰提交的录音视频仅能证明双方就签署《〈广东省商品房买卖合同〉之补充协议一》发生争议。本案不属于任何一方不履行认购书导致未能签订买卖合同的情形，一审判决驳回方松兰要求东基童悦公司双倍返还定金的诉请并无不当，本院依法予以维持。二、关于东基童悦公司应向方松兰返还款项的利息起算时间的问题如前所述，涉案房屋的买卖合同未成功签订不能归责于东基童悦公司，方松兰要求从起诉之日起计付利息缺乏依据。一审法院从双方确定解除《商品房认购书之补充协议一》（编号：0004650）的庭审之日起算利息，符合本案实际和法律规定，本院依法予以维持。综上所述，方松兰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人方松兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年十二月十五日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏