上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初16320号原告：钱建明，男，1966年5月27日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：魏增明，上海市君志律师事务所律师。被告：上海市青浦区徐泾镇人民政府，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈瑜，镇长。委托诉讼代理人：朱婷，上海东炬律师事务所律师。原告钱建明诉被告上海市青浦区徐泾镇人民政府(以下简称徐泾镇政府)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2020年9月21日公开开庭进行了审理，原告钱建明的委托诉讼代理人魏增明、被告徐泾镇政府的委托诉讼代理人朱婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱建明向本院提出诉讼请求：判决徐泾镇政府支付逾期交付安置房损失人民币192,000元(2套房屋分别为：60平米按每月3,500元，90平米按每月4,500元，均自2018年1月1日计算至2020年1月1日共24个月)。事实与理由：2014年4月15日，钱建明与徐泾镇政府下属部门徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室签订《罗家小区居住房屋补偿安置协议》，约定徐泾镇政府应于2017年底交付钱建明位于东至蟠臻路(规划)、南至龙联路、西至蟠龙路(规划)、北至天山西路(规划)的安置房2套(60平方米、90平方米)。但安置房直到2019年11月15日才竣工备案，直到2020年1月徐泾镇政府才通知钱建明办理购买手续和交付手续。钱建明认为，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第七条、第八条、第十七条规定，参照同地段同类房屋租金标准确定违约金或损失。被告徐泾镇政府辩称，不同意钱建明的诉请。徐泾镇政府于2020年1月5日履行交房义务。徐泾镇政府已按相关规定调整过渡费标准并按时支付。安置协议第16条约定的有关法律，是指《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》和《青浦区人民政府关于贯彻的实施意见》，两份文件规定的临时过渡费标准是每月每平方米8元，超过约定过渡费的，3个月以内增发50%，超过3个月以上的增发100%。徐泾镇政府将过渡费标准调高为三年内每月每平方米24元、三年到六年每月每平方米26元、超过六年每月每平方米28元，按原合法有效面积200平方米计算过渡费标准，然后按钱建明选择的安置面积90平方米与安置总面积310平方米之间的比例给予实际过渡费，按季度支付，已支付至安置房开发商通知签订合同的期限截止之日2020年2月16日。故徐泾镇政府已对逾期交房承担了相应违约责任。征收补偿安置是对居住条件进行安置，安置房用于自住而非出租收益，徐泾镇政府一次性支付了钱建明拆迁补偿款，钱建明取得拆迁补偿款后也有收益。不同意钱建明主张的租金标准。经开庭审理查明：2014年4月15日，徐泾镇政府下属的徐泾镇房屋土地征收补偿办公室作为甲方，钱建明、刘翼作为乙方，双方签订《罗家小区居住房屋补偿安置协议》1份(下简称安置协议)，约定：因国家会展中心配套项目建设需要，乙方房屋坐落的土地被列入规划范围，乙方房屋坐落在青浦区徐泾镇罗家小区184号，合法有效面积200平方米，根据评估公司评估计算，甲方应当支付乙方补偿款及奖励费总计5,977,295元。第十条约定，甲方按规定支付乙方过渡费，乙方选择部分货币、部分商品房安置的或全部商品房安置的，第一年过渡费按合法有效面积为准，一次性给予一年过渡费31,200元，此款于乙方将房屋土地交付给甲方之日支付。第二年起以有效面积为基数，根据被征收户选择的安置面积相对于安置总面积的比例，给予实际过渡费，此款以每季度为单位结算支付。第十四条约定，乙方选择部分商品房安置、部分货币安置：(1)安置配套商品房坐落位置东至蟠臻路(规划)、南至龙联路、西至蟠龙路(规划)、北至天山西路(规划)地块的商品房安置基地内，房屋建筑属于小高层，为期房，甲方将于2017年底前交付使用。(2)乙方在规定的安置区域内，可以购买不超过310平方米的安置配套商品房。(3)安置配套商品房的房型：60平方米+90平方米，合计安置房屋建筑面积150平方米(实际面积以办理进户产证面积为准，按实结算)。购买单价按照200平方米以内的均价为10,000元/平方米，乙方购买配套商品房的总价为1,500,000元。(4)乙方选择安置配套商品房不足310平方米的面积为160平方米，甲方给予乙方自行购房补贴单价为16,000元/平方米，则补贴总价为2,560,000元。第十六条违约责任约定，甲方承诺：1、甲方确保按本协议约定支付各项补偿费、奖励费、过渡费，如甲方逾期未支付的，甲方应按有关法律规定承担相应违约责任。2、甲方确保应按本协议约定的时间交房，如甲方逾期交房的，甲方应按有关法律规定承担相应的违约责任。协议另约定了其他事项。上述协议签订后，钱建明家庭按约搬离被拆迁房屋，徐泾镇政府按约一次性支付房屋补偿款和奖励费、自行购房补贴款、过渡费等费用。安置房所在小区罗家锦苑于2016年8月25日开工，竣工备案日期为2019年11月15日，钱建明的家人与安置房开发商于2020年1月就本案安置房即罗家锦苑XXX号XXX室签订《上海市商品房预售合同》(下简称预售合同)。另查明，2011年，上海市人民政府规定过渡期内的临时安置补助费的具体标准由区(县)人民政府制定。2012年，上海市青浦区人民政府对过渡期内的临时安置补助费标准规定为按合法有效的建筑面积或安置房面积每月每平方米8元，超过约定临时安置过渡期的，在原有基础上增发临时安置补助费，凡超过期限3个月以内(含3个月)的增发50%，超过期限3个月以上的增发100%。2015年4月26日，徐泾镇政府自行规定，自2015年4月1日起调整过渡费标准，以动迁户实际交房时间(空房接管单为准)为起点，年限在3年以下的单价为每平方米每月24元，超过3年在6年以下的为26元，超过6年的为28元，按原合法有效面积计算。徐泾镇政府支付钱建明的过渡费，自2015年4月起标准调整为24元/月/平方米，之后又根据年限调整标准为26元/月/平方米，均计算原合法有效面积200平方米，再按钱建明选择安置面积150平方米与安置总面积310平方米的比例支付，现已支付至2020年2月16日。上述查明的事实，由以下证据证明：双方当事人的陈述，钱建明提供的安置协议、预售合同，徐泾镇政府提供的政府文件、过渡费补偿清单，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，钱建明称，双方并未明确约定逾期交房的违约责任，根据合同法第107条，应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》也对安置房作了规定，故安置房的逾期交房违约责任可参照该司法解释第十七条规定，由徐泾镇政府参照同地段同类房屋的租金标准进行赔偿。徐泾镇政府虽支付过渡费，但过渡费标准远远低于租金标准，根据徐泾镇政府的计算标准，每个月每平方米实际才16.6元，不能弥补钱建明的租金损失，应按照安置面积计算过渡费，不能打折。逾期交房的违约责任不能用过渡费来抵销，是两个不同性质的费用。徐泾镇政府称，针对逾期交房，双方仅约定逾期交房按有关法律规定承担违约责任，而徐泾镇政府已在相关政策基础上提高了过渡费标准。过渡费的计算方式，在补偿协议中有明确约定。且徐泾镇政府发放了自行购房补贴，足以保障原告居住利益，安置房用于自住而不是出租收益，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》不适用于本案。本院认为，双方当事人签订的征收集体土地居住房屋安置补偿协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。徐泾镇政府逾期交付安置房，显属违约，应承担相应的违约责任。但双方签订的安置补偿协议中针对逾期交房，仅约定按照相关法律规定承担违约责任，钱建明主张徐泾镇政府应以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》规定的标准承担违约责任。对此本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》针对的是房地产开发企业与购房人之间的商品房买卖合同，而本案双方当事人之间签订的是拆迁人与被拆迁人之间的房屋拆迁安置补偿协议，并非商品房买卖合同，故上述司法解释不适用于本案。为了配合国家会展中心配套项目建设的需要，徐泾镇政府需拆除涉案房屋从而取得相应土地，为了弥补钱建明户因失去房屋而产生的相应损失，双方就钱建明户应获得的货币补偿和安置房屋协商一致，并签订了本案安置补偿协议。协议签订后双方按约履行，钱建明户交付了徐泾镇政府房屋，徐泾镇政府则将安置补偿协议约定的补偿款一次性全部支付给钱建明户。在交付安置房之前的过渡期间内，徐泾镇政府依据本市、本区及其自身的规定，按照调高后的标准，按照安置补偿协议约定的计算方式，按期向钱建明支付过渡费，以保障钱建明户的居住利益，直到钱建明户取得安置房屋。补偿款中的自行购房补贴亦是对被拆迁户居住利益的一种补偿方式，足以保障钱建明家庭在过渡期内的居住利益。故综合实际履行情况，钱建明户因徐泾镇逾期交付安置房产生的损失已得到弥补。故对钱建明要求徐泾镇政府按照租金标准赔付逾期交房损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告钱建明的诉讼请求。案件受理费4,140元，减半收取计2,070元，由原告钱建明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年十二月十六日书记员  张 莉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。