浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8244号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王丽萍，女，1960年10月15日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：祝丽峰，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：龙康亮，男，1986年9月27日出生，汉族，住湖南省涟源市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：龙兵，男，1987年2月28日出生，汉族，住湖南省涟源市。 上诉人王丽萍因与被上诉人龙康亮、龙兵房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初1664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员秦海龙适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2017年10月22日，王丽萍和龙康亮、龙兵签订《房屋租赁合同》，主要约定：王丽萍将位于杭州市萧山区××街道××号××号（建筑面积：54.29平方米×2）房屋出租给龙康亮、龙兵使用；租赁期限为8年；自2017年10月22日起至2025年10月21日止，非因王丽萍原因导致交房迟延，自实际交房日期开始计算租赁期限和装修免租期；总租金为2253030元，该租金未包括物业费、水、电、能耗等，第一年至第三年租金分别为265000元；第四年和第五年租金分别为278250元；第六年至第八年租金分别为300510元；每次支付的租金金额对照上表列明的对应年份6个月的租金金额计算，先付后用，每期租金须提前一个月支付，如龙康亮、龙兵延期交付租金时间超过一个月，王丽萍有权收回该房屋；押金须签订合同日支付20000元，合同到期后，双方结清租金，龙康亮、龙兵付清所有的相关费用后，王丽萍无息退还押金给龙康亮、龙兵；在合同期内，除本合同另有约定的情况外，双方均不得单方面解除合同。另外，合同对双方的违约责任作了相关约定。 《房屋租赁合同》签订之前，龙康亮通过银行汇款于2017年10月10日向王丽萍支付10000元。《房屋租赁合同》签订之后，龙康亮于2017年10月23日通过微信联系王丽萍，内容主要为先支付房租50000元，待王丽萍交房时支付其余款项。王丽萍回复“龙总那下午安排个时间转下”“好吧”。2017年10月25日，龙兵通过银行汇款于向王丽萍支付50000元。2018年10月17日，王丽萍从开发商处实际收房。2018年11月9日，龙康亮、龙兵向王丽萍邮寄《要求立即交付租赁房屋的律师函》，要求王丽萍交付房屋。王丽萍在收到龙康亮、龙兵的函件后于2018年11月20日向龙康亮、龙兵邮寄《律师函》，认为龙康亮、龙兵未经其同意将房屋转租给第三人，构成违约，故通知解除《房屋租赁合同》。龙康亮、龙兵于11月22日签收《律师函》。双方由此产生纠纷。王丽萍于2019年1月23日向原审法院起诉要求确认《房屋租赁合同》于2018年11月22日解除；没收保证金60000元。诉讼中，龙康亮、龙兵提出反诉，反诉要求王丽萍交付商铺；支付违约金563257元。原审法院经审理后于2019年7月11日作出（2019）浙0109民初1574号民事判决书，判决驳回王丽萍的诉讼请求；驳回龙康亮、龙兵的反诉诉讼请求。双方均不服，提出上诉。杭州市中级人民法院经审理后于2019年12月6日作出（2019）浙01民终7279号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2019年12月19日，龙康亮、龙兵向原审法院提交诉讼材料，要求解除双方的《房屋租赁合同》；返还房租60000元；支付违约金150000元。因双方争议较大，萧山区人民调解委员会调解未果后，原审法院于2020年2月17日予以立案。期间，2020年1月24日，王丽萍向龙康亮、龙兵邮寄《关于要求立即支付租金的函》，内容为：“按照法院生效判决，双方之间的《房屋租赁合同》应继续履行，租赁房屋早已具备交付条件，请你方立即向本人足额支付第一期租金。本人足额收到租金的同时，将租赁房屋交付你方。若逾期付款，则按《房屋租赁合同》相关约定处理。”该函件龙康亮、龙兵拒收，但王丽萍将上述内容以短信方式于2020年1月30日向龙康亮、龙兵送达。龙康亮回复：“因你故意违约，以涨租赁为由迟迟不向我方交房，已给我方造成较大损失。现我方已起诉解约，请你尽快退还租金并承担违约责任。”2020年2月15日，王丽萍向龙康亮、龙兵邮寄《解除通知书》，内容主要为：“……判决生效后，我方发函通知你方支付租金，但你方至今未履行支付租金义务……依据《中华人民共和国合同法》相关规定以及双方之间《房屋租赁合同》第七章第七条约定，通知你方以下事项：一、自即日起解除双方于2017年10月22日签订的《房屋租赁合同》。二、依法保留继续追究你方违约责任的权利。”该函件龙康亮、龙兵拒收，但王丽萍将上述内容以短信方式于2020年2月22日向龙康亮、龙兵送达。 龙康亮、龙兵诉至原审法院，请求判令：1.解除双方于2017年10月22日签订的《房屋租赁合同》；2.王丽萍返还已支付的租金60000元；三、王丽萍支付违约金150000元。 王丽萍提起反诉，请求：一、确认王丽萍与龙康亮、龙兵签订的《房屋租赁合同》已于2020年2月22日解除。二、龙康亮、龙兵赔偿房屋空置损失357931元（按房屋租赁合同约定的租金标准，自2018年10月17日起计算至2020年2月22日）。三、龙康亮、龙兵赔偿房屋另行招租损失66250元（按房屋租赁合同约定租金标准的3个月计算）。 原审法院认为：本案争议焦点之一为王丽萍于2020年2月22日通过短信方式向龙康亮、龙兵送达的《解除通知书》，是否发生解除效力。（2019）浙01民终7279号民事判决书中认定，双方对于房屋的交付与剩余款项的支付系同时履行。王丽萍向龙康亮、龙兵送达的《解除通知书》前，龙康亮、龙兵已向原审法院起诉要求解除租赁合同并以短信方式告知了王丽萍，故王丽萍再以龙康亮、龙兵未足额支付租金为由通知解除租赁合同，未发生解除效力。虽然双方对谁存在违约存有争议，但从龙康亮、龙兵起诉要求解除合同和王丽萍发函通知解除的行为来看，双方均有解除租赁合同的意思表示，另外，案涉租赁合同经过（2019）浙01民终7279号一审、二审诉讼，双方也已缺乏继续履行的互信基础和履行必要，故判决解除案涉《房屋租赁合同》。 本案争议焦点之二为龙康亮、龙兵向王丽萍支付60000元的款项性质。其中50000元在签订《房屋租赁合同》之后即2017年10月25日支付，从支付时间和龙康亮、龙兵提供的证据3即微信聊天记录的内容来看，该50000元应认定为租金。至于10000元在签订《房屋租赁合同》之前支付，从支付时间和日常交易习惯来看，该10000元应为签订合同前支付的定金，在《签订房屋租赁合同》后，因双方对该10000元是否转为租金未有明确约定，考虑《签订房屋租赁合同》中约定了押金，且龙康亮、龙兵作为款项支付方，也在（2019）浙0109民初1574号一案和本案中均认可10000元为定金转为押金，故认定该10000元为押金。龙康亮、龙兵之后又主张该10000元作为押金后转为租金的陈述，缺乏依据，不予采信，至于王丽萍主张该60000元系保证金，缺乏依据，不予采信。 本案争议焦点之三为本诉诉请有无依据。第一，关于解除的诉请，根据以上争议焦点之一的分析，判决解除案涉《房屋租赁合同》。第二，关于返还60000元的诉请，案涉《房屋租赁合同》除已支付的租金50000元和押金10000元外，剩余租金和房屋交付均尚未履行，《房屋租赁合同》解除后，王丽萍应返还龙康亮、龙兵已支付的60000元。第三，关于龙康亮、龙兵主张违约金的诉请，（2019）浙0109民初1574号民事判决书中已认定，王丽萍要求解除合同是基于案外人龙智的陈述，王丽萍怀疑龙康亮、龙兵将商铺转租给案外人，王丽萍的诉请虽因证据不足未得到法院支持，但其因怀疑转租而提出解除的行为并非“无故”也非恶意。（2019）浙01终7279号民事判决书也认定龙康良、龙兵在未付首期租金的情况下要求王丽萍先行交付房屋及违约金的主张不能成立。另外，龙康亮、龙兵提出王丽萍系涨租金为由拒不交房，也缺乏依据。故龙康亮、龙兵要求王丽萍支付违约金150000元的诉请，不予支持。 本案争议焦点之四为反诉诉请有无依据。第一，根据以上争议焦点之一的分析，王丽萍要求确认解除的诉请，不予支持，判决解除案涉《房屋租赁合同》。第二，关于房屋闲置损失和另行招租损失的诉请，王丽萍于2018年10月17日从开发商处实际收房后，龙康亮、龙兵发函要求王丽萍交付房屋，王丽萍收函后于2018年11月20日回函，认为龙康亮、龙兵未经其同意擅自转租，故通知解除合同，双方为此产生纠纷。之后，龙康亮、龙兵于2019年1月提起诉讼后，诉讼过程中双方均不肯退让、调解，直至2019年12月6日杭州市中级人民法院终审判决。判决生效后，因双方仍然缺乏继续履行的互信基础，导致双方继续产生纠纷，由此产生了本案诉讼。双方在整个过程中互不信任，各执己见，多次调解未果，导致损失的扩大，对此双方均有过错，应各自承担损失。故王丽萍反诉要求龙康亮、龙兵赔偿2018年10月17日至2020年2月22日的房屋空置损失以及另行招租损失66250元，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2020年8月3日判决：一、王丽萍与龙康亮、龙兵签订的《房屋租赁合同》在判决生效后解除；二、王丽萍在判决生效后十日内返还龙康亮、龙兵60000元；三、驳回龙康亮、龙兵的其余本诉诉讼请求；四、驳回王丽萍的反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，减半收取2225元，由王丽萍负担650元，由龙康亮、龙兵负担1575元。反诉案件受理费减半收取3831元，由王丽萍负担。 宣判后，王丽萍不服，向本院提起上诉称：一、王丽萍于2020年2月22日通过短信方式向龙康亮、龙兵送达解除通知书，案涉房屋租赁合同自此已经解除，王丽萍诉请确认其与龙康亮、签订的房屋租赁合同已于2O2O年2月22日解除具有事实与法律依据。判断王丽萍解除通知是否发生解除租赁合同效力的唯一标准，应以解除通知是否符合法律规定或合同约定，而非其他，原审法院判决解除房屋租赁合同的理由与法律规定和合同约定不符。（一）王丽萍依法依约解除案涉房屋租赁合同，房屋租赁合同自解除通知于2020年2月22日送达龙康亮、龙兵时解除。原一审、二审法院判决双方继续履行房屋租赁合同，判决生效后龙兵、龙康亮未向王丽萍支付租金。王丽萍发函及短信催促龙兵、龙康亮支付租金，继续履行租赁合同，但龙兵、龙康亮短信回复明确表示不履行租赁合同，王丽萍后以发函及短信的方式通知龙兵、龙康亮，依法、依约解除双方签订的房屋租赁合同，解除合同的短信于2020年2月22日送达龙康亮、龙兵。基于上述事实，以及房屋租赁合同第七章第七条的约定，王丽萍按照合同法相关规定，依法、依约解除了其与龙康亮、龙兵之间签订的房屋租赁合同。王丽萍解除涉案《房屋租赁合同》系合法解除，按照《合同法》第96条的规定，解除通知于2020年2月22日短信送达龙康亮、龙兵，房屋租赁合同自此解除。（二）龙康亮、龙兵起诉解除房屋租赁合同系违法解除，不发生合同解除的效力。杭州中院于2019年12月6日作出双方继续履行房屋租赁合同的判决，龙康亮、龙兵于2019年12月18日起诉要求房屋租赁合同。在杭州中院生效判决后，龙康亮、龙兵不履行判决便直接提起解除合同的诉讼，系违法解除，不发生合同解除的效果。原审法院认定双方已缺乏继续履行的互信基础和履行必要，也是不成立的。按说法，如果双方缺乏继续履行的互信基础和履行必要，原一审、二审法院又何必判决双方继续履行房屋租赁合同，当初直接以此为由判决解除合同不是可以减少诉累?既然原一审、二审法院判决双方继续履行房屋租赁合同，相信一审、二审法院已经考虑到继续履行的互信基础和履行必要，生效的判决应该严格得到遵守和执行，而且王丽萍也是同意按此判决继续履行的，为此还发函和短信通知龙康亮、龙兵。二、王丽萍依法解除房屋租赁合同，其诉请要求违约方龙康亮、龙兵赔偿房屋空置损失357391元和另行招租损失66250元具有事实与法律依据。（一）王丽萍的房屋空置损失和另行招租损失客观存在，龙康亮、龙兵作违约方，应承担赔偿损失的责任。2O18年10月17日，王丽萍从开发商处实际收房，自此具备交房条件。因龙兵、龙康亮未按期支付租金等原因，房屋一直未予交付处于空置状态。王丽萍收房之日起至依法解除《房屋租赁合同》期间的房屋空置损失，自然应由违约方龙康亮、龙兵承担，房屋空置损失按合同约定的租金标准计算。房屋租赁合同解除后，王丽萍另行招租需要时间，招租期间房屋处于闲置状态，该期间王丽萍同样存在损失。另行招租损失按租金标准的3个月计算，由违约方龙康亮、龙兵承担。（二）龙康亮、龙兵支付的6万元系保证金，按照房屋租赁合同约定，王丽萍有权予以没收，原审法院判决王丽萍返还龙康亮、龙兵该6万元与合同约定不符。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误，故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，改判支持王丽萍的一审反诉请求并驳回龙康亮、龙兵的一审本诉请求；2.一、二审诉讼费用由龙康亮、龙兵承担。 针对王丽萍的上诉，龙康亮答辩称：租金应当全额返还，定金应该双倍返还。 针对王丽萍的上诉，龙兵未答辩。 二审期间，王丽萍、龙康亮、龙兵均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据王丽萍的上诉请求及理由，本院将围绕二审期间的争议焦点进行分析认定。关于《房屋租赁合同》的解除。本案中，在王丽萍向龙康亮、龙兵发送《解除通知书》时，龙康亮、龙兵已在先向原审法院提起了诉讼要求解除租赁合同并已送达王丽萍。在此情形下，原审法院认定王丽萍所发《解除通知书》不发生效力进而驳回王丽萍要求确认《房屋租赁合同》解除的请求，应属合理。根据案件事实及龙康亮、龙兵的诉讼请求，原审法院判定《房屋租赁合同》于判决生效后解除，并无不当。关于龙康亮、龙兵所支付款项的返还。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，王丽萍作为出租人未按照约定将房屋交付龙康亮、龙兵，故其无权要求龙康亮、龙兵支付租金。现《房屋租赁合同》已无法继续履行，王丽萍应将其所收取的60000元向龙康亮、龙兵予以返还。因此，原审法院判定由王丽萍向龙康亮、龙兵返还60000元，并无不当。关于王丽萍主张的房屋空置损失及招租损失。本案中，王丽萍拒绝交付租赁房屋的理由为龙康亮、龙兵与案外人签订了转租合同。本院经审查后认为，不论龙康亮、龙兵是否与案外人签订了转租合同，在王丽萍未将房屋交付给龙康亮、龙兵的情形下，王丽萍所主张的房屋空置损失及招租损失均应由其自行承担。因此，原审法院驳回王丽萍要求龙康亮、龙兵赔偿所谓房屋空置损失及招租损失的请求，并无不当。综上，王丽萍的上诉请求，缺乏事实与法律依据，无法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8563元，由王丽萍负担。 本判决为终审判决。 审判员  秦海龙 二〇二〇年十二月十日 书记员  董 悦