贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初15754号原告：马清华，男，1973年7月8日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码915226007705567349，住所地贵州省凯里市金山大道**金泉国际新城销售中心。法定代表人：方加民，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女。原告马清华与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称“恒丰房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马清华、被告恒丰房产公司委托诉讼代理人杨晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马清华向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金63174.50元（以购房款576410.00元为基数，按日万分之一从2017年10月13日暂计算至2020年10月13日，应计算至实际交房之日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发位于凯里市出卖给原告，购房总价款为576410.00元。合同约定被告应当在2015年12月31日前向原告交付该商品房，出卖人未按约定期限和条件交付该商品房逾期超过90日且原告不退房的，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约支付完毕房价款，被告至今未向原告交付涉案商品房，且未取得涉案房屋建筑工程竣工合格证明文件，应当按合同约定承担违约责任。为此，特起诉至人民法院。恒丰房产公司辩称，1、原告提起本案诉讼时，诉讼时效已届满，且无中止、中断、延长事由，原告已经丧失胜诉权，应驳回原告的诉讼请求。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定交房时间为2015年12月31日，此时原告的权利被侵害，应该从此时起算诉讼时效，截止至2018年12月31日，本案诉讼时效已届满。原告2020年10月才提起诉讼，显然已经超过法定的诉讼时效。从原告提交的证据来看，亦无诉讼时效中止、中断、延长的事实。2、原告所购房屋早已可以办理交房入住手续，原告至今未办理交房是其自身懈怠行为造成，不能因此归责于被告。本案实际交房时间为2016年3月30日，由原告委托凯里市恒丰物业服务有限公司负责办理交房相关事宜，由销售顾问负责通知客户，但是销售顾问已退出，所以没有收集留存通知业主交房的相关证据。截止至2019年8月，原告所购房屋楼栋业主入住率已达80%以上，与原告同一楼层住户也先后于2016年交房入住，原告理应知道可以交房。且在今年5月，被告再次通知原告等业主办理交房手续，被告未主动前来办理交房手续，可见原告对是否可以交房并不关心，逾期交房是原告自身行为造成，不能归责于被告。3、《商品房买卖合同》中关于逾期交房违约金约定过高，根据公平原则，请求法院调整减少违约金。经审理查明：2013年11月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于凯里“金泉国际新城”第28幢16层16-2号房屋，建筑面积129.24平方米，总价款为576410.00元。合同约定：被告应当在2015年12月31日前向原告交付该商品房；该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书、满足本项目内相关设施和设备达到的条件；被告还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；被告未按约定期限和条件交付该商品房的逾期超过90日且原告要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。合同还约定，该商品房达到约定交付条件后，被告应当在交付日的1日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，被告应当出示满足约定的证明文件，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由被告承担。合同签订后，原告按约向被告交付了576410.00元购房款。原告以被告至今未能交付符合约定的商品房为由，向本院提起诉讼。另查明，被告2014年5月16日取得涉案房屋主体分部（子分部）工程质量验收证明书。2016年3月30日办理涉案商品房《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，2016年8月25日取得涉案商品房《住宅工程质量分户验收表》。上述事实，有原、被告的陈述及提交的商品房买卖合同、商品房预售合同登记备案表、收据、中国工商银行借据、住宅工程质量分户验收表等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当在2015年12月31日前向原告交付该商品房并提供约定的证明文件。从被告在本案中提交的证据来看，被告仅提供了涉案工程主体分部（子分部）工程质量验收证明书和涉案商品房《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》，未能提供有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书、竣工验收备案表以及证实本项目内相关设施和设备达到约定条件的证据，故原告有权拒绝接收房屋，被告应承担由此产生的逾期交房责任。被告辩称原告的诉讼请求已超过诉讼时效，根据原、被告所签合同约定，被告逾期交房，其违约行为一直存续，每天的违约事实及数额都是独立的，每天产生新的诉权都分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”，本案中，被告应于2015年12月31日前向原告交付商品房，而原告2020年10月21日向法院请求保护权利，对原告诉请超过三年诉讼时效的部分，被告取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，对2020年10月21日前超过三年期间（即2017年10月21日前）的逾期交房违约金，因原告未及时行使权利，诉讼时效期间届满后不再受法律保护，即本案应当从2017年10月22日起计付逾期交房违约金。被告应支付原告2017年10月22日暂计至2020年10月13日期间逾期交房违约金为62655.77元（576410.00元×0.0001×1087天）。2020年10月14日之后的逾期交房违约金以576410.00元基数，按日万分之一标准计算至实际交房之日止。合同约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并未超过同期人民银行贷款基准利率，不宜认定该约定过高，对被告要求调整减少违约金的抗辩意见，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起60日内支付原告马清华2017年10月22日至2020年10月13日期间的逾期交房违约金为62655.77元，2020年10月14日之后的逾期交房违约金以房价款576410.00元基数，按日万分之一的标准计算至实际交房之日止；二、驳回原告马清华的其他诉讼请求。如义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取690.00元，由原告马清华负担90.00元，由被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担600.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  严进二〇二〇年十二月二十五日法官助理潘旭书记员李丽霞