广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初12500号原告：陈秀清，女，1944年7月13日出生，汉族，住广州市花都区。原告：杨锦洪，男，1975年1月26日出生，汉族，住广州市花都区。原告：杨锦超，男，1983年5月1日出生，汉族，住广州市花都区。原告：杨丽芬，女，1976年12月26日出生，汉族，住广州市花都区，原告：杨丽银，女，1980年8月1日出生，汉族，住湖南省泸溪县。五原告的共同委托诉讼代理人：杨锦超，与陈秀清为母子关系，与杨锦洪、杨丽芬、杨丽银为兄弟、姐弟关系。被告：张炽辉，男，1953年10月7日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：温翠婷，广东富颂达律师事务所律师。第三人：朱桂娣，女，1954年9月23日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：曾演君，广东富颂达律师事务所律师。原告陈秀清、杨锦洪、杨锦超、杨丽芬、杨丽银与被告张炽辉、第三人朱桂娣所有权确认纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告陈秀清、杨锦洪及其与杨丽芬、杨丽银的共同委托诉讼代理人杨锦超，被告张炽辉的委托诉讼代理人温翠婷，第三人朱桂娣的委托诉讼代理人曾演君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈秀清、杨锦洪、杨锦超、杨丽芬、杨丽银向本院提出诉讼请求：1.确认广州市花都区赤坭镇东升村三队五巷XX号的房屋使用权归陈秀清所有（房屋价值约8.8万元）；2.张炽辉将本次诉讼的误工费和差旅费共2000元支付给原告杨锦超；3.张炽辉承担本案诉讼费。事实和理由：赤坭镇东升村村民杨桂泉于2001年2月2日购买该村三队五巷四号楼房（原户主张炽辉），当时已经协商一致并签订协议书，房款分三次支付完毕，为25000元，协商内容要求支付全款后，原户主一直不配合房屋使用权转让，已拖延十几年。按照相关法律要求：1.本村村民可以自由交易房屋。2.杨桂泉是农业户口，且名下没有宅基地，是符合相关法律规定的。自签订协议至今，我方一直在该房屋居住，电费、电视费等费用一直由我方缴纳。由于杨桂泉已在2013年11月18日去世，现由继承人共同提出申请，将宅基地上的房屋使用权转至陈秀清（杨桂泉妻子）名下。诉讼中，陈秀清、杨锦洪、杨锦超、杨丽芬、杨丽银明确其第一项诉讼请求为：请求确认广州市花都区赤坭镇东升村三队五巷XX号的房屋所有权归陈秀清所有。张炽辉辩称，该楼房是由我方与朱桂娣两夫妻所建，故该楼房的所有权归我方和朱桂娣所有。一、杨桂全与张炽辉签订的《卖房协议》属于无效合同，对于该卖房协议中的内容约定了是售卖的是楼房一间，并不包含该宅基地，根据宅基地房屋一体原则，售卖的一间楼房也不得进行买卖，违反土地管理法第二条、第七十四条，属于合同法第五十二条第五款规定的情形，该协议自始无效。二、涉案宅基地房屋是张炽辉与朱桂娣结婚后登记于1990年11月1日所建，属于夫妻共同财产，张炽辉未经妻子朱桂娣的同意和授权私自签订《卖房协议》，且朱桂娣不追认，该协议为无效协议。三、根据宅基地“房地一体”原则以及物权法规定的不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需经依法登记才发生效力，即使杨桂全与张炽辉签订的协议有效，其也无法取得宅基地房屋的合法使用权及所有权。四、案涉合同无效，应当依照合同法第五十八条的规定返还财产。张炽辉收取的25000元已用于抵扣占有使用房屋的部分费用，且远远不足以弥补我方的损失。朱桂娣述称，请求驳回本案全部诉讼请求。一、杨桂泉与张炽辉签订的卖房协议是无效的，张炽辉只是涉案宅基地合法土地的登记使用权人，而我方与张炽辉在1978年已经登记结婚，而土地的分配以及土地上房屋的建设，均属于夫妻共同财产。在婚姻关系存续期间，一方擅自处分共同财产的，应认定无效。杨桂泉作为本村村民，以及张炽辉的好朋友，是清楚知道涉案房屋是在张炽辉与我方结婚后兴建的，其在不通知并且未取得我方的同意下私自与张炽辉签订协议，而支付的价款也是不合理的，完全低于市场价格，并不属于善意第三人。杨桂泉一家入住涉案房屋时，张炽辉告知我方是因其房屋倒塌了才暂时租赁涉案房屋，我方一直在村外租房并且居住经营卖菜的生意，直至2003年回村发展，一直催促张炽辉收回涉案房屋，而我方也想上门收回房屋，才被杨桂泉告知该房屋已经出售给他们了，但我方当场表示不同意，也不同意追认，而房产证也是由我方保管的，并不是因政策原因没有更换，而是因为我方不同意。张炽辉收取的2.5万元也并非用于夫妻共同生活，在第三人得知该情况时，该金额已经被张炽辉私自花完。陈秀清、杨锦洪、杨锦超、杨丽芬、杨丽银不同意搬离涉案房屋，而我方迫于无奈之下，才同意该2.5万元用于抵扣占有使用费。二、涉案卖房协议为无效协议，陈秀清、杨锦洪、杨锦超、杨丽芬、杨丽银应返还财产。其应返还涉案房屋，而2.5万元仅抵扣部分房屋占有使用费，我方保留追究陈秀清、杨锦洪、杨锦超、杨丽芬、杨丽银多年来房屋占有使用费的权利。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉《卖房协议》的当事人张炽辉、杨桂泉均为广州市花都区赤坭镇东升村村民。杨桂泉于2013年11月18日因死亡注销户口，其生前与陈秀清为夫妻关系，二人共同生育了杨锦洪、杨锦超、杨丽芬、杨丽银。张炽辉与朱桂娣为夫妻关系，二人于1978年9月20日登记结婚。案涉房屋位于1990年11月1日颁发的花府集建字[赤]第0103008号集体土地建设用地使用证登记范围上，该宅基地登记的土地使用者为张炽辉，地址为赤坭镇东升村三队，建筑占地面积为177平方米，为地号戊35中的108平方米及戊9中的69平方米。张炽辉主张该房屋系由其家庭建设，于1994年8月11日办理了合法报建手续，且今年政府在办理实施宅基地房屋确权政策时，已将案涉房屋办理确权登记。据张炽辉提交的编号为赤坭镇9400545的《花县国土局建设用地许可证》记载，证号0103008、地号戊35的地块总建筑面积为120平方米（原108平方米，加12平方米），建筑楼层为二层。诉讼中，本院向广州市规划和自然资源局花都区分局发函查询案涉房屋的不动产登记情况，该局函复称该宅基地上建筑物并未办理房屋所有权登记。2001年2月2日，张炽辉（甲方）与杨桂泉（乙方，落款为“杨桂全”）签订《卖房协议》，约定：“经双方协议，现将张炽辉东升三队五巷XX号楼房一间卖给本队社员杨桂泉，细则如下：1.楼价25000元；2.首期付款20000元，到2002年付清全款；3.房产证过户，各付一半；4.以上细则各执一份，不得反悔。”签订上述协议后，杨桂泉家庭入住案涉房屋，并居住至今。杨桂泉合计支付了2.5万元，张炽辉于2002年9月6日出具收据确认收到最后一笔购房款7000元。双方当事人一致确认，案涉房屋所在宅基地尚未办理宅基地变更登记手续。陈秀清、杨锦洪、杨锦超、杨丽芬、杨丽银称，签订上述协议时，其不清楚房屋以及宅基地买卖需要经过村民委员会同意，而在后来前往村民委员会要求开具同意的书面材料时，村民委员会表示只有单方要求，无法出具相应材料，因此尚未取得村民委员会的书面同意。第一次庭审后，陈秀清、杨锦洪、杨锦超、杨丽芬、杨丽银补充提交一份未记载落款日期的《协议证明》，载明“该花都区赤坭镇东升村三队五巷XX号楼房（原户主张炽辉），经双方同意将该房屋以卖房协议为原则卖给杨桂全”，该证明上加盖了广州市赤坭镇东升第三经济合作社、广州市花都区赤坭镇东升村村民委员会的印章。张炽辉认为该证明系开庭后才作出，对此不予确认。陈秀清、杨锦洪、杨锦超、杨丽芬、杨丽银未就其主张的误工费及差旅费2000元提交证据，其主张该笔费用的构成为：杨锦超误工费按每天500元计算，计算5天为1500元，差旅费500元为油费，两笔费用合计2000元。本院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。该法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。本案中，案涉房屋所在宅基地尚未办理使用权变更登记手续，登记的土地使用者为张炽辉，其有权依法利用该宅基地建造住宅，现未有证据显示案涉房屋已取得权利证书，该房屋亦未办理不动产登记手续，不具有流转的基础，五原告主张位于广州市花都区赤坭镇东升村三队五巷XX号的房屋归陈秀清所有，于法无据，本院不予支持。五原告可待房屋完善产权登记并办妥不动产登记手续后，以合同纠纷提起诉讼。五原告要求张炽辉向杨锦超支付参加诉讼的差旅费和误工损失2000元，但未提供证据，该主张理据不足，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告陈秀清、杨锦洪、杨锦超、杨丽芬、杨丽银的全部诉讼请求。案件受理费1025元，由原告陈秀清、杨锦洪、杨锦超、杨丽芬、杨丽银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二〇年十二月七日书记员  高 波陈晓敏