北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初27587号原告：梁丹红，女，1983年7月9日出生，汉族，无业，住广西壮族自治区南宁市青秀区。委托诉讼代理人：舒东勇，广东宏东律师事务所律师。被告：北京三雄鑫瑞科技有限公司，住所地北京市丰台区四合庄路**院**楼**101内**1701。法定代表人：张一，男，1984年8月30日出生，汉族，北京三雄鑫瑞科技有限公司董事长，住北京市丰台区。原告梁丹红与被告北京三雄鑫瑞科技有限公司（以下简称三雄鑫瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁丹红的委托诉讼代理人舒东勇、被告三雄鑫瑞公司的法定代表人张一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁丹红向本院提出诉讼请求：1.要求判决解除双方于2019年10月31日签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告返还原告租金542850.63元、履约保证金180950.21元；3.判决被告赔偿原告违约金361900.42元；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年10月31日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告承租房屋土地证书编号：京丰国用（2015出）第00066房屋的17层1701、1705、1706房用于办公，租赁期三年，装修期为60天（自2019年12月1日至2020年1月31日止，免租金），前两年的租金为每平方米每天5.6元，第三年为5.94元，租赁房屋位于北京市丰台区樊羊路东旭国际中心。合同签订后，原告按合同约定通过银行转账支付给被告2020年2月1日至2020年4月30日的租金542850.63元、履约保证金180950.21元，合计723800.84元。被告收款后至今，仍然没有交付涉案房屋给原告使用，违约事实清楚，根据合同约定，被告除须全额退还原告的租金和履约保证金外，还应赔偿给原告2个月租金的等额违约金361900.42元。综上，原告认为被告不履行合同，已经严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告三雄鑫瑞公司辩称：同意解除租赁合同，不同意原告其他诉讼请求。我方已经向原告交付使用租赁房屋，原告支付三个月的租金。2019年4月，我和产权方签订租赁合同，租赁涉案房屋，约定租期为10年。当时产权方保证6个月内完成租赁房屋的装修改造，期间产权方变更物业服务单位，因产权方一直未完成装修，更换物业，导致我方缴纳物业费存在纠纷。2020年1月，我公司和产权方交涉，并不影响原告使用房屋。在2020年1月底因疫情原因，写字楼为防控疫情进行关闭。2020年3月15日左右我和产权方解除租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月31日，原告梁丹红（乙方）与被告三雄鑫瑞公司（甲方）就北京市丰台区四合庄路2号院4号楼17层1701、1705、1706房屋的租赁事宜签订《合同》，约定：使用房屋为17层1701、1705、1706，使用面积为建筑面积1062.33平方米，用途为办公；使用期3年，自2019年12月1日至2022年11月30日止，使用期内前2年使用费不变，及每天每平米5.6元，后1年在原使用金基础上递增6%，每天每平米5.94元（此费用包括物业费）；装修期60天，自2019年12月1日起至2020年1月31日止；交付日为使用费收到3天内将该单元交付乙方；首期使用金计费期为2020年2月1日至2020年4月30日，首期使用金总额共计542850.63元，使用金支付方式为12个月一支付，首期使用费乙方应在合同签订当日支付；本合同履约保证金为1个月使用金，金额共计180950.21元，乙方应在合同签署当日支付履约保证金；在发生下列情形之一时，乙方可通知甲方改正或采取补救措施，甲方如在30日内仍然未改正的，乙方有权单方解除本合同，合同提前解除或终止后30日内甲方应退还乙方的已缴纳的履约保证金；同时甲方应向乙方支付相当于2个月使用金金额的违约金，且乙方有权继续要求甲方承担赔偿责任，包括但不限于乙方投入所有的装修家具等硬件及其他相关一切损失：若甲方未按约定交付日向乙方交付该单元的；因甲方原因，该单元发生产权争议，影响乙方办公使用的；甲方其他违约行为致使乙方无法正常使用房屋或给乙方造成重大利益损失的；其他因甲方原因，导致乙方无法实现订立本合同根本目的的。合同签订后，原告依约向被告支付首期使用金及履约保证金共计723800.84元。双方于2019年11月4日办理房屋交接手续。后被告协助原告在涉案房屋内设立公司，名称为北京万美金科文化传媒有限公司，成立日期为2019年11月22日。庭审中，原告称在公司成立后，欲进场装修时，物业保安阻止进场施工，并要求撤出租赁房屋，故涉案房屋自交接后未装修使用。三雄鑫瑞公司表示对此不知情，但称因疫情原因，2020年1月底，写字楼为防控疫情进行关闭。另查，2020年12月1日，本院向涉案房屋产权单位北京旭丰置业有限公司核实涉案房屋的租赁情况，北京旭丰置业有限公司租赁部营销经理郭广伟称三雄鑫瑞公司从其公司租赁涉案房屋，2009年12月，三雄鑫瑞公司向其公司送达《退租函》，三雄鑫瑞公司的租金支付至2020年1月12日，2020年1月13日三雄鑫瑞公司向其公司退租所有租赁房屋，涉案房屋未进行装修和使用，至今仍为毛坯状态。本院认为：依法成立的合同，具有法律约束力。原、被告签订的合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法应属合法有效，双方当事人均应依约履行。该合同虽未注明原、被告双方为何种法律关系，但根据合同条款的理解，实系租赁合同。梁丹红按照合同约定向三雄鑫瑞公司支付租金和履约保证金，三雄鑫瑞公司应依约保证租赁房屋的正常使用。根据本院调查结果，梁丹红未实际使用涉案房屋，在起租日前三雄鑫瑞公司已退租租赁房屋，三雄鑫瑞公司的上述行为已构成违约，致使梁丹红无法正常使用涉案房屋，梁丹红享有合同约定的解除权。现三雄鑫瑞公司亦同意解除合同，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，三雄鑫瑞公司应将梁丹红未使用的租金和履约保证金退还给梁丹红，故梁丹红要求三雄鑫瑞公司返还租金和履约保证金的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。三雄鑫瑞公司违约致合同无法继续履行，应承担相应违约责任。对于违约金数额的认定，本院综合考虑合同履行情况、被告过错程度及原告的实际损失及公平原则酌情确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告梁丹红与被告北京三雄鑫瑞科技有限公司于2019年10月31日签订的《合同》。二、被告北京三雄鑫瑞科技有限公司于本判决生效后七日内退还原告梁丹红租金542850.63元、履约保证金180950.21元，合计723800.84元。三、被告北京三雄鑫瑞科技有限公司于本判决生效后七日内支付原告梁丹红违约金50000元。四、驳回原告梁丹红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7286元，由原告梁丹红负担2093元（已交纳），由被告北京三雄鑫瑞科技有限公司负担5193元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  卢晓芳二〇二〇年十二月九日书记员  张海燕