广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3824号上诉人（原审被告、反诉原告）：王杏清，男，1972年2月19日出生，汉族，住江西省九江市湖口县************，公民身份号码：************。上诉人（原审被告、反诉原告）：谭清池，男，1978年4月17日出生，汉族，住湖南省隆回县**********，公民身份号码：************。上诉人（原审被告、反诉原告）：肖贤君，男，1988年7月22日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县**********，公民身份号码：************。以上三上诉人的共同委托诉讼代理人：李金奎，广东指针律师事务所律师。以上三上诉人的共同委托诉讼代理人：李伟成，广东指针律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：利志伟，男，1970年9月1日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区************，公民身份号码：************。委托诉讼代理人：冯毅，广东汇和律师事务所律师。委托诉讼代理人：温清华，广东汇和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州好来屋装饰股份有限公司，住所地广东省惠州市惠城区水口xxxx小区******（仅限办公）。法定代表人：闻玲。被上诉人（原审被告）：惠州市名匠装饰设计工程有限公司，住所地广东省，住所地广东省惠州市惠城区演达大道**万饰城大厦“万饰城”B馆栋****商铺法定代表人：蔡斌。被上诉人（原审被告）：曾衍河，男，1981年3月4日出生，汉族，住广东省连平县******，公民身份号码：************。被上诉人（原审被告）：惠城区宝汇五金商行，经营场所广东省惠州市河南岸南岸路**。经营者：古繁莉。原审被告：古繁莉，女，1990年5月6日出生，汉族，住广东省五华县**，公民身份号码：********。上诉人王杏清、谭清池、肖贤君与被上诉人利志伟、惠州好来屋装饰股份有限公司、惠州市名匠装饰设计工程有限公司、曾衍河、惠城区宝汇五金商行、原审被告古繁莉因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初18082号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人王杏清、谭清池、肖贤君的上诉请求：请求依法撤销或改判惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初18082判决书的部分判决：一、请求法院依法撤销一审判决第一项，请求确认被上诉人利志伟与上诉人一、二、三于2016年12月21日签订的《协议书》全部无效。二、请求法院依法撤销一审判决第二、第三、第五、第六、第七、第九项判决。三、请求法院依法改判一审判决第四项，判决被上诉人利志伟向上诉人一、二、三赔偿装修损失20万元。四、请求法院依法判决被上诉人利志伟向上诉人返还328315.85元房屋转让款。五、请求法院判令本案一、二审的诉讼费用由被上诉人利志伟承担。事实与理由：一、上诉人不是涉案房屋的占有使用人，依法无需承担房屋占有使用费。自2018年1月起，涉案房屋的所有租户均被被上诉人驱逐，涉案房屋实际由被上诉人一完全控制。1、上诉人不是涉案房屋的实际使用人，涉案房屋的实际使用人是被上诉人三、四、五。自2016年12月21日，上诉人与被上诉人一利志伟签订《协议书》后，上诉人随后就与被上诉人三（名匠公司）、被上诉人四（曾衍珂）、被上诉人五（宝汇五金商行）签订了租赁合同（协议书），将涉案房屋转租给被上诉人三、四、五。上诉人自始至终不是涉案房屋的实际使用人，而且上诉人没有任何物品存放在涉案房屋处。此外，被上诉人三、四、五因为被上诉人一（利志伟）的妨碍，于2018年1月起已没有使用涉案房屋。2、上诉人不是涉案房屋的实际控制人，涉案房屋在2018年1月开始被被上诉人一（利志伟）实际控制。根据（2018）粤1302民初5185号民事判决书（已生效）可知，自2017年8月起，被上诉人（利志伟）与上诉人及其它被上诉人之间开始发生纠纷，被上诉人一（利志伟）通过拒收租金、断电、锁门等方式妨碍被上诉人三（名匠公司）、被上诉人四（曾衍珂）、被上诉人五（宝汇五金商行）使用涉案房屋。2018年4月3日上诉人三（名匠公司）通过公证处将被上诉人一（利志伟）锁门的情况进行了证据保全。由于被上诉人一（利志伟封锁了涉案房屋，所有人员根本无法自由进出涉案房屋，涉案房屋已完全由被上诉人一（利志伟）所支配，被上诉人一（利志伟）要求各租户返还房屋根本不可能实现。3、上诉人并未因为涉案房屋得到收益。2018年1月后，由于被上诉人三（名匠公司）、被上诉人四（曾衍珂）被上诉人五（宝汇五金商行）无法占有使用涉案房屋，被上诉人三、四、五已没有向上诉人支付过任何款项，因此，上诉人已经无法通过涉案房屋获取任何收益。再加之，上诉人与被上诉人一（利志伟）签订的《协议书》无效的原因，上诉人在法律上与事实上已经于涉案房屋没有任何的牵连。二、一审法院认为2018年1月至今被上诉人三、四、五仍在占有使用房屋存在严重的事实错误，将该错误的事实的责任归咎于上诉人，明显法律适用错误。1、自2017年8月起，被上诉人一就与上诉人以及其他被上诉人之间发生纠纷，经常通过断电、锁门的方式影响被上诉人三、四、五的经营，拒绝提供月度租金及水电账单，拒绝接受房租。2018年1月后，被上诉人一封锁了涉案房屋，涉案房屋处于被上诉人一完全控制之中，其它人员根本无法占有。2、退一步讲，即便被上诉人三、四、五从2018年1月起仍在占有房屋，但是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的人民法院应予支持”，负有腾房义务的是被上诉人三、四、五，而非上诉人。因此，上诉人无需对2018年1月之后的房屋占有使用费负责。三、一审法院认为上诉人与被上诉人一签订的《协议书》是由债务承担和房屋续租两部分组成，明显是孤立地、片面地看待问题，割裂了《协议书》签订的前后因果关系。1、上诉人与被上诉人一签订《协议书》目的是为了转承租房屋，而不是承担债务。由于签订《协议书》时，因为涉案房屋已出租给案外人闻玲、胡某某（以下简称“案外人”），而案外人拖欠被上诉人一房租且已无法联系。被上诉人一为了挽回损失，故以其所认为的案外人拖欠其419970元为房屋转让费，将涉案房屋出租给上诉人。同时，上诉人认为涉案房屋有经营价值，所以才同意支付高额的房屋转让款。2、上诉人与案外人没有亲密或其它利害关系，没有为案外人承担债务的理由。上诉人与案外人并非亲属关系，两者之间唯一有关联的是均是被上诉人二（惠州好来屋装饰股份有限公司）的股东。因为案外人不与众人联系，更是导致公司无法正常运转，上诉人蒙受巨大损失。上诉人根本没有正当理由为案外人承担债务。3、若《协议书》认定为部分有效，部分无效，将严重损害上诉人正当权益，显失公平。由于被上诉人一无法提供《建设工程规划许可证》的原因，才导致房屋租赁合同无效，被上诉人一明显要为此承担主要责任。上诉人同意转租费的目的仅是为了租赁涉案房屋，如若按照一审认定的租赁部分无效，支付419970元款项部分有效，那么上诉人签订《协议书》的目的根本无法实现，还要平白无故承担419970元，严重违背了民法的公平原则。4、退一万步讲，即便《协议书》按照一审法院所认定的债务承担部分有效，租赁部分无效，上诉人也不应当承担高达419970元债务，应当只承担实际发生的债务。根据被上诉人一与案外人合同纠纷一案（（2016）粤1302民初6220号）的判决结果（已生效，案外人只需向被上诉人一支付债务合计159042.17元（包含房屋占用费152000元，水费2550元，电费4492.17元）。因此，如若认定上诉人与被上诉人一达成的是债务承担协议，应当以实际发生的债务为准。上诉人已经支付了被上诉人328315.85元，扣除159042.17元后，被上诉人一仍需返还上诉人169273.68元。四、一审法院认定的装修价值的确定方式过于主观，而且比例划分并不公平。在2017年12月底，根据上诉人与被上诉一的《协议书》，装修价值折扣20%后，剩余40万元价值。一审法院没有经过现场查看或者鉴定，直接认为装修价值按40万折损50%计算，丝毫没有事实依据。自2018年1月起，涉案房屋已经由被上诉一实际控制，自此开始的装修价值折损应当由其承担主要责任。为了维护上诉人的合法权益，根据《民事诉讼法》第164条的规定，特向贵院上诉，请人民法院依法支持上诉人的以上上诉请求。被上诉人利志伟辩称，第一点，18082号民事判决书认定事实清楚，适用法律正确，处理方法符合实际妥当，较好地平衡了各方的诉求及权益，应当予以维持。第二点，上诉方通过签署协议书取得涉案房产的使用权，上诉方通过转租取得收益，上诉方与各次承租人签订的协议中，均约定如次承租人违约，上诉方可收回房屋的内容，故上诉方无论在主观意志或客观事实层面，均对案涉房产占有、使用、收益，根据合同法第235条的规定及协议书第九条的约定的租赁物返还的内容，上诉方是当然具有返还房屋的内容。2018年3月，在利志伟向上诉方及次承租人发出通知书后，上诉方与名匠公司围绕案涉房产发生诉讼，上诉方在该案中提出名匠公司应当恢复损毁案涉房屋原有装修，更为令人难以接受的是在18082号案中开庭时，次承租人表明既不同意继续使用租赁物，也不同意利志伟使用案涉房产。综上所述，利志伟即便发出通知书主张解除合同后，客观上利志伟根本没有占有使用案涉房产，而上诉方即便在协议书解除后，仍通过自身的行为，就案涉房产主张权利，上诉方在上诉称不是占有人及实际控制人的说法均自相矛盾。上诉方于法于情于理均有义务返还案涉房产。请求法庭注意两个重要的事实，第一，利志伟为了尽快实现权利，减少损失，曾希望通过自力救济的方式拿回案涉房产，但是被上诉方及次承租人的阻挠，即便利志伟通过公安机关报警，也无法取回租赁物，相关的证据请法庭看原一审利志伟提供的这一个报案回执。第二，利志伟希望通过先于强制执行的方式拿回案涉房产，也被法院驳回，故利志伟已经尽力避免了损失的扩大，所以造成今天的这一个结果，上诉方及次承租人应当承担全部的责任。第三点，根据合同相对性的原理，上诉方与次承租人之间存在合同法律关系，上诉方对次承租人享有权利，并且负担义务，而上诉方怠于行使权利导致损失的，并不等于上诉方未因案涉房产获取收益。第四点，根据协议书第五条第四款的记载，水电费是由上诉方承担，利志伟代为支付。在协议履行期间，水电费均先由利志伟一方垫付，故上诉方不交水电费，利志伟是没有义务一直帮他们垫付水电费的。上诉方虽一直主张利志伟断水断电，但却从来没有主张或者陈述已经缴纳过2017年8月至今的水电费的证据，所以案涉房产是因为上诉方欠缴水电费，而由相关部门停止供应的，只不过是利志伟一方在后期补交水电费之后，供电部门才重新供应水电。虽然利志伟在原审开庭中曾提出主张，要求上诉方返还水电费，但法院只是因为证据原因不予支持该项请求，并不能说明上诉人已经依约缴纳水电费，因此从客观生活经验来推定，上诉方均在缴付水电费的问题上存在违约。第五点，利志伟认为装修价值是属于惠州好来屋装饰股份有限公司的，不应当将公司财产抵偿给上诉方个人。但如果法院认为装修价值归属于上诉方的话，我方的意见是，名匠公司与上诉方之间，案号为5185号租赁合同纠纷案中，该案中的原被告均申请对装修价值进行鉴定及评估，但最终均因原被告双方无法提供评估机构要求的符合鉴定条件的材料而无法作出评估及鉴定，故原审法院在此前提下，参照协议书的约定处理各方装修价值的问题，是符合上诉方及利志伟在签署协议中的预期的，其处理方法是恰当的。被上诉人惠州好来屋装饰股份有限公司（以下简称“好来屋公司”）、惠州市名匠装饰设计工程有限公司（以下简称“名匠公司”）、曾衍河、惠城区宝汇五金商行（以下简称“宝汇商行”）、原审被告古繁莉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未在答辩期间内提交答辩意见。原审原告、反诉被告利志伟向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告王杏清、被告谭清池、被告肖贤君、被告惠州好来屋装饰股份有限公司签订的《协议书》于2018年3月10日解除；2、被告王杏清、被告谭清池、被告肖贤君支付自2017年8月19日起尚未支付的房屋占用费，暂计至2018年5月18日为人民币236600元（房屋占有使用费自2017年8月19日起自协议书签订之日起至2018年3月18日止，房屋占有使用费为每月26000元，自2018年3月19日起至2019年3月18日止，房屋占有使用费为每月27300元，自2019年3月19日至2020年3月18日止，房屋占有使用费为每月28665元，自2020年3月19日至2021年3月18日止，房屋占有使用费为每月30098元）；3、被告王杏清、被告谭清池、被告肖贤君向原告赔偿欠付房屋占用费违约金暂计至2018年6月4日违约金为人民币31950.96元（欠付房屋占用费违约金以拖欠的房屋占用费为基数，按每日万分之八的标准计付，直至被告方清偿该款项为止）；4、被告王杏清、被告谭清池、被告肖贤君支付原告为其垫付的从2017年7月份起至2018年3月份的水电费人民币57515元；5、被告王杏清、被告谭清池、被告肖贤君向原告赔偿欠付水电费的违约金暂计至2018年6月4日违约金为人民币8209.4元（欠付水电费的违约金以欠付的水电费为基数，按每日万分之八的标准计付，直至被告方清偿该款项为止）；6、被告王杏清、被告谭清池、被告肖贤君支付《协议书》所列原租赁合同法律关系中所欠款项共计人民币91654.15元；7、被告方在判决生效之日起3日内撤离该租赁房屋,将租赁房屋及配套设施交还给原告；8、本案诉讼费由被告方承担；9、被告王杏清、被告谭清池、被告肖贤君、被告惠州好来屋装饰股份有限公司承担原告为维护权益支付的律师费35000元。原审被告、反诉原告王杏清、谭清池、肖贤君向一审法院反诉请求：1、反诉被告利志伟退还三反诉原告支付的款项共计328315.85元；2、因反诉被告利志伟违约行为造成三反诉原告的损失暂计20万元；3、反诉被告承担诉讼费、鉴定费等费用。一审法院认定的事实：好来屋公司的法定代表人为闻玲，王杏清、谭清池、肖贤君及案外人闻玲、胡某某均系好来屋公司股东。2015年3月18日，利志伟与案外人闻玲签订《房屋租赁合同》，约定闻玲承租利志伟位于惠州市水口镇xxxxxxxxxxxxxx的私人房屋及后院，计租日期从2015年3月18日至2021年3月18日，2015年3月18日至2018年3月18日楼房月租金为2万元，后院租金为6千元，总计月租金为26000元（不含税），2015年3月18日至2015年9月18日为免租装修期。2018年3月18日之后，每年月租金累计递增5%。租金每月10日前缴纳当月租金及上月水费，如当月15日未交清，出租方有权按拖欠金额每天加收千分之三的滞纳金，同时有权采取停水停电停通讯等服务措施，直至交清所有欠费为止。承租方闻玲违约，出租方有权单方提前终止合同，无偿收回场地，闻玲履约保证金不得返还，闻玲对该场地投资所建的一切建筑物及附属设施无偿归出租方所有。协议签订之日，闻玲支付52000元作履约保证金，如闻玲违约，利志伟可根据违约程度扣收部分或全部履约保证金，如履约保证金不足以抵偿原告损失，不足部分原告可继续追偿。闻玲在租赁期内中途退租，则履约保证金不得退还。2016年8月3日，利志伟因闻玲未按照上述合同支付租金，向法院提起诉讼【（2016）粤1302民初6220号】，诉请确认利志伟与案外人闻玲签订《房屋租赁合同》无效,闻玲、胡某某、好来屋公司支付房屋占用费、水电费、滞纳金、返还房屋等。在（2016）粤1302民初6220号案诉讼期间，2016年12月21日，利志伟（甲方）、好来屋公司（乙方）、王杏清、谭清池、肖贤君（三人为丙方）共同签订一份《协议书》，主要内容为：1、2015年3月18日，乙方法定代表人闻玲与甲方签订《房屋租赁协议》，约定租赁甲方位于惠州市水口镇xxxxxxxxxxxxxx的私人房屋及后院（下称“租赁物”）使用。2、从2015年9月19日起至2016年11月18日止，闻玲、胡某某和乙方已按原《房屋租赁合同》交来房屋押金52000元，并已交来房屋租金46000元，尚欠甲方租金318000元、电费50670元、甲方为维护其合法权益采取停水停电措施的费用3000元、律师费42500元、法院费用5800元等共计419970元。3、2016年7月20日，甲方以邮寄方式向乙方法定代表人闻玲送达《解除合同通知书》。4、2016年8月1日，甲方以闻玲、胡某某、乙方为被告向惠城人民法院提起诉讼，案号为(2016)粤1302民初6220号，案由为屋租赁合同纠纷。5、房屋现状为已装修且处于完全适租的状态。在《房屋租赁协议》签订后，租赁物的实际使用人是乙方，租金也是由闻玲代乙方支付给甲方。现租赁物的一楼由乙方转租给第三方使用，由乙方收取租金；租赁物的二楼由乙方作为办公之用。6、截止至签订本协议之前，协议各方已经无法与闻玲、胡某某联系逾3个月。乙、丙双方同时确认租赁物的装修属于乙方的公司财产非闻玲、胡某某的个人财产。鉴于签约背景的事实，协议各方经友好协商，达成以下协议：第一条、签约目的:丙方为了妥善解决、处理因闻玲、胡某某、乙方租赁租赁物所产生的诉讼及其他纠纷，实现物尽其用、各方共赢的结局。协议各方同意，甲方在不撤诉的情况下签订本协议。第二条、相关法律关系的处理及认定：l.关于甲方以闻玲、胡某某、乙方为被告向惠城区人民法院提起租赁合同纠纷案[案号为（2016）粤1302民初6220号]一事，由甲方继续进行诉讼。如乙、丙双方任意一方在诉讼过程中或终止后再提出反诉要求甲方承担包括但不限于一房二租、装修价值赔偿责任的，甲方可不继续履行本协议，承租人或占有人须立即撤出租赁物，且甲方收取丙方的款项作为闻玲、胡某某、乙方归还的债务无须退回给丙方；如闻玲、胡某某或乙方在诉讼过程中或终止后提出反诉要求甲方赔偿装修价值的损失的或者要求甲方承担其他赔偿责任的，乙、丙双方配合说明《房屋租赁合同》已经终止并已经撤出租赁物的事实，同时须承认占有租赁物并非基于《房屋租赁合同》，否则甲方可不继续履行本协议。2．在（2016）粤1302民初6220号案判决生效后，甲方有权依据生效法律文书申请强制执行，但甲方应与乙方就撤出租赁物的判项达成执行和解协议保证乙方可以继续占有使用租赁物。如丙方未依据本协议及时足额支付租金及合同款项，甲方有权申请恢复强制执行。如甲方通过执行程序实现法院判决的全部金钱权益的，届时甲方同意将丙方按本协议签约背景第2点支付的款项无计利息退还。3.本协议签订后，乙方视作已经同意原租赁合同法律关系已经无效或终止。租赁物在签订协议后以乙方的名义继续租用，租金或房屋费用由丙方按本协议约定承担。如在本协议履行过程中，乙方如存在被注销、吊销或自行清算等法人资格灭失等情形，则甲丙双方协议本协议中乙方的权利义务由丙承担享受。4.协议各方签订本协议的前提是租赁物保持现状不变，丙方自行与乙方内部股东、次承租人协调包括装修、租金、转租的事宜。5.鉴于乙丙双方确认租赁物现有的装修属于乙方的公司财产，且公司尚欠第三方装饰装修的工程款未付。经协议各方确认，租赁物现装修残值为人民币50万元，直至本协议约定的租赁期限届满之时，以现有装修价值为基数按每年20%的比例折旧计算。第三条、原租赁合同法律关系中乙方所欠款项的处理。本协议签约背景第2点所列明的各项费用共计419970元，由丙方按以下方式支付至甲方指定的银行账户：1．自本协议签订之日，丙方一次性支付人民币20万元；2．剩余款项人民币219970元分12期，由丙方从2016年12月18日起自2017年12月18日止，在每月的第18日支付人民币18330.83元给甲方，第一期自2017年1月18日开始支付。第四条、甲方的账户信息(略)。第五条、租赁期限、租金及水电费的约定。1.租赁期限至2021年3月18日止。租赁期届满后，乙丙双方在等条件下享有租赁物的优先承租权。2.从签订协议之日起至2018年3月18日止，楼房及后院月租金为人民币26000元；从2018年3月19日起至2019年3月18日，每月租金为人民币27300元；从2019年3月19日起至2020年3月18日，每月租金为人民币28665元；从2020年3月19日起至2021年3月18日，每月租金为人民币30098元，首月租金自2016年12月18日开始支付。3.水电费计算方式：水电费由丙方承担，甲方代为支付。水费按5元／立方计算，电费1.6元／度计算。4.本合同采用先付租金后入住的方式履行，丙方须于每月的18日支付租金及上月水电费。如丙方未及时结算及支付水电费，甲方有权不予垫付、并采取停水停电的措施，由此造成的损失由乙方、丙方自行承担。第六条、房屋装修及转租。1.本协议签订后，乙丙双方承诺在同意在保持房屋现状的情况下继续使用租赁物。如乙、丙在使用租赁物过程中侵权的，自行承担因产生的一切赔偿责任。2.鉴于租赁物一楼现由乙方转租给第三方使用，在签订本协议后，乙、丙双方有义务将次承租人的信息及租赁协议等资料复印交给甲方留存。3.乙、丙双方将租赁物转租给第三方的，租赁期限不得超过本协议约定的租赁期限。4.租赁物和后院的的投资所建及装修在本协议租赁期满、合同中止时，按闻玲与甲方签订的《房屋租赁协议》约定无偿归甲方所有，但装修价值另有约定的除外。第七条、租赁期间租赁物的维护及建设。1.使用租赁物期间，乙、丙双方必须尽到善良管理人的义务，如需装修改造或增加内部设施必须征得甲方书面同意，且不得改变或损伤（包括但不限于拆改、乱打、乱钻等行为）房屋主体结构（包括但限于房屋基础结构、柱、梁、承重墙等），否则按由此造成的损失的三倍赔偿给甲方。3、如需设置广告牌需经甲方书面同意方可实施，其竖立安装的位置和行为应符合相关的法律法规或行政规章，并由发布广告方自行办理相关手续及承担相关费用。4、租赁期间，由丙方负责该房屋各建筑物和设施的养护、维修和安全管理，由此产生的相关责任由丙方自行承担，与甲方无关。5、该房屋的二楼天台处于停建状态，不属于租赁范围。若甲方在租赁期间对租赁物进行加建的，必须提前一个月书面通知，乙丙双方及其他房屋使用人须无条件配合，并不得因此扣减或拒付租金、水电费。因甲方已经在签订本协议前提前告知，甲方的加建行为不视为违约，乙丙双方及其他房屋使用人不得提出任何异议。但甲方须保持租赁物的使用人能顺利通行，在约定的施工日期内完工以减少影响。第八条、该房屋作为办公和展场使用，未经甲方书面同意，不得任意改变用途。第九条租赁物的返还。在租赁期限届满、终止时或者甲方申请启动执行程序时，乙方须在5日内将该租赁物及甲方提供的配套设施设备以良好、适租的状态返还给甲方，并按甲方要求清除场地内多余构建物、杂物和垃圾。第十条、违约责任。1.如乙丙双方违反协议，甲方有权终止合同的履行并启动执行程序，无偿收回该房屋。2.租赁期限届满时，乙方未经甲方同意继续占用租赁物的，乙丙双方须按拾万元每月的标准向甲方计付房屋占用费。3.租赁期内，乙丙双方对于欠付的租金、水电费须按欠付金额的每日万分之八计付违约金。4.略。5.若协议任意一方未履行本协议约定的义务导致诉讼的，则诉讼的诉讼费、保全费、律师费、执行费均由败诉方承担。上述协议签订后，王杏清、肖贤君、谭清池按照协议先行支付20万元给利志伟，并从2016年12月18日开始每月向第三人利志伟支付18330.83元协议款，一直支付至2017年8月止，共计支付款项为328315.85元。另，王杏清、肖贤君、谭清池向利起伟支付了2016年12月21日至2017年8月31日期间承租租赁物的租金。2017年8月之后，王杏清、谭清池、肖贤君未再向利志伟支付相关费用。2017年2月1日，王杏清、谭清池、肖贤君（三人作为甲方）与名匠公司（乙方）签订《房屋租赁协议书》，协议主要内容为：一、为了妥善解决、处理因闻玲、胡某某所产生的纠纷，实现物尽其用、各方共赢的借据，协议各方同意签订本协议。二、租赁物惠州市惠城区水口xxxx小区二楼，空调转让费用30000元，租赁期限至2021年3月18日止。2017年2月1日至2019年1月31日，月租金合计为人民币16500元，从2019年2月1日起每年月租金按5%递增，此租金不包租赁税，租金半年一付，押金二个月（金额33000）元。水电费乙方承担，甲方代为支付。乙方须于每月10日前支付租金及上月水电费，如乙方未及时结算及支付水电费，甲方有权不予垫付并采取停水停电的措施，由此造成的损失由乙方承担。三、乙方同意在保持房屋现状的情况下继续使用租赁物，如乙方在使用租赁物过程中侵权，自行承担因此所产生的一切赔偿责任。乙方将租赁物转租给第三方，须经甲方同意且租赁期限不得超过本协议约定的租赁期限。四、使用租赁物期间，乙方必须尽到善良管理人的义务，如需装修改造或增加内部设施需征得甲方书面同意，且不得改变或损伤(包括但不限于拆改、乱打、乱钻等行为)房屋主体架构（包括但不限于房屋基础结构、柱、梁、承重墙等），否则按由此造成的损失的三倍赔偿给甲方。租赁期间，乙方负责该房屋及场地内各建筑和设施的养护、维修和安全管理，由此产生的相关责任由乙方自行承担，与甲方无关。五、该房屋作为办公和展场使用，未经甲方书面同意，不得任意改变用途。六、违约责任：1、如乙方违反协议，甲方有权终止合同，无偿收回该房屋。……5、若协议任意一方未履行本协议约定的义务导致诉讼的，则诉讼费、保全费、律师费、执行费均由败诉方承担。上述协议签订后，名匠装饰设计公司向王杏清、谭清池、肖贤君支付了房租押金33000元、空调转让费30000元、沙发桌几转让费9000元、2017年2月至7月的房租99000元及2017年8月至12月租金82500元，以上款项共计253500元。名匠公司称其承租的是涉案建筑物的二楼，从签订协议之日起一直使用至2018年1月9日，后由于利志伟停水停电锁门后就没有使用租赁场地了，由于门被锁了，无法撤场，2018年4月份有搬走一些物品，但没有搬完，后利志伟又锁门，剩下办公用品不清楚还要不要。曾衍河向一审法院提交的一份《租赁合同》及一份《协议书》显示，2016年7月1日，好来屋公司（甲方）与xxx爱尚泥硅藻xxx公司（乙方）签订一份《租赁合同》及合同附件，约定甲方将坐落于惠州市**********办公区前台走廊顺行右边第1、2、3间办公室和左边第2间办公室出租给乙方，租赁期限5年，自2016年7月1日至2021年7月1日止，每月租金为3500元，从第二年期租金每年必上一年度增加10%。2017年1月，王杏清、谭清池、肖贤君（甲方）与曾某某（乙方、曾衍河委托的代表）签订《协议书》，约定：一、为了妥善解决、处理因闻玲、胡某某所产生的纠纷，实现物尽其用、各方共赢的借据，协议各方同意签订本协议。二、租赁物惠州市惠城区水口龙湖开发区xxxxxxxxxxxxxxxxx档口，租赁期限从2017年1月1日至2021年3月18日；从2017年1月1日至2017年12月31日，月租金合计为人民币6000元，从2018年1月1日起每年月租金按5%递增，此租金不包租赁税。水电费乙方承担，甲方代为支付，水费按5元/立方计算，电费按1.6元/度计算。乙方须于每月10日前支付租金及上月水电费，如乙方未及时结算及支付水电费，甲方有权不予垫付并采取停水停电的措施，由此造成的损失由乙方承担。三、乙方同意在保持房屋现状的情况下继续使用租赁物，如乙方在使用租赁物过程中侵权，自行承担因此所产生的一切赔偿责任。乙方将租赁物转租给第三方，须经甲方同意且租赁期限不得超过本协议约定的租赁期限。四、使用租赁物期间，乙方必须尽到善良管理人的义务，如需装修改造或增加内部设施需征得甲方书面同意，且不得改变或损伤(包括但不限于拆改、乱打、乱钻等行为)房屋主体架构（包括但不限于房屋基础结构、柱、梁、承重墙等），否则按由此造成的损失的三倍赔偿给甲方。租赁期间，乙方负责该房屋及场地内各建筑和设施的养护、维修和安全管理，由此产生的相关责任由乙方自行承担，与甲方无关。五、该房屋作为办公和展场使用，未经甲方书面同意，不得任意改变用途。六、违约责任：1、如乙方违反协议，甲方有权终止合同，无偿收回该房屋。……5、若协议任意一方未履行本协议约定的义务导致诉讼的，则诉讼费、保全费、律师费、执行费均由败诉方承担。协议签订后，曾衍河向王杏清、谭清池、肖贤君支付租金及水电费至2017年12月。曾衍河称与利志伟沟通过，暂时不搬离，现在仍在使用涉案的租赁物，2018年1月的水电费有向利志伟支付。宝汇五金商行、古繁莉提交的证据显示，2015年10月8日，好来屋公司（甲方）与宝汇五金商行经营者古繁莉（乙方）签订一份《一楼商铺租赁合同》约定乙方租赁甲方一楼商铺，面积100平方米，租赁期限自2015年9月19日起至2021年9月19日止共计6年，租金为每月2000元，乙方应于每月十日前将租金及其他费用存入甲方指定账户或现金支付，租金第二年起每年递增500元。之后，王杏清、谭清池、肖贤君（甲方）与宝汇五金商行（乙方）签订《协议书》，约定：一、为了妥善解决、处理因闻玲、胡某某所产生的纠纷，实现物尽其用、各方共赢的借据，协议各方同意签订本协议。二、租赁物惠州市惠城区水口龙湖开发区xxxxxxxxxxxxxx档口，租赁期限从2017年1月1日至2021年3月18日；从2017年1月1日至2017年12月31日，月租金合计为人民币3500元，从2018年1月1日起每年月租金按5%递增，此租金不包租赁税。水电费乙方承担，甲方代为支付，水费按5元/立方计算，电费按1.6元/度计算。乙方须于每月10日前支付租金及上月水电费，如乙方未及时结算及支付水电费，甲方有权不予垫付并采取停水停电的措施，由此造成的损失由乙方承担。三、乙方同意在保持房屋现状的情况下继续使用租赁物，如乙方在使用租赁物过程中侵权，自行承担因此所产生的一切赔偿责任。乙方将租赁物转租给第三方，须经甲方同意且租赁期限不得超过本协议约定的租赁期限。四、使用租赁物期间，乙方必须尽到善良管理人的义务，如需装修改造或增加内部设施需征得甲方书面同意，且不得改变或损伤(包括但不限于拆改、乱打、乱钻等行为)房屋主体架构（包括但不限于房屋基础结构、柱、梁、承重墙等），否则按由此造成的损失的三倍赔偿给甲方。租赁期间，乙方负责该房屋及场地内各建筑和设施的养护、维修和安全管理，由此产生的相关责任由乙方自行承担，与甲方无关。五、该房屋作为办公和展场使用，未经甲方书面同意，不得任意改变用途。六、违约责任：1、如乙方违反协议，甲方有权终止合同，无偿收回该房屋。……5、若协议任意一方未履行本协议约定的义务导致诉讼的，则诉讼费、保全费、律师费、执行费均由败诉方承担。协议签订后，古繁莉、宝汇五金商行向王杏清、谭清池、肖贤君支付租金、水电费至2017年12月。古繁莉、宝汇五金商行称，2015年9月3日与好来屋公司签订租赁协议时房屋是毛坯的，我方花了十几万装修的，现在已经搬走了，但不同意利志伟去使用房屋，因为档口花了十几万装修，利志伟应补偿装修费用。原审在庭审中询问是否愿意继续使用租赁物，并向利志伟支付占用费，名匠公司、曾衍河、宝汇商行确认均不同意继续使用涉案租赁物及向利志伟支付占用费。2018年3月9日，利志伟向王杏清、谭清池、肖贤君发出通知书，主要内容为：你方、惠州好来屋装饰股份有限公司（下称“好来屋公司”）与我方于2016年12月21日签订了《协议书》，约定你方以好来屋公司的名义租用我方所有的位于惠州市水口镇xxxxxxxxxxxxxx私人房屋及后院，同时约定你方应于2017年12月18日前付清协议款项人民币419970元，其他租赁期间产生的租金、水电费及房屋占用费等均由你方支付，且对欠付的租金、水电费你方须按欠付金额每日万分之八的标准计付违约金。《协议书》签订后，你方应付未付的款项明细如下：1、《协议书》第三条所列原租赁合同法律关系，所欠款项，自2017年8月起至今尚欠款项共计人民币91654.15元未付：2、房屋占用费自2017年8月份起至今尚欠房屋占用费人民币182000元未支付；3、水电费自2017年7月份至今尚欠人民币57515元未支付；4、逾期违约金自2017年8月份至今尚欠人民币28497元未支付，以上4项共计人民币359666.15元。经我方多次催收，你方至今仍未支付，也未与我方重新达成一致办议。综上，鉴于你方上述违约行为，我方不得不依据相关法律法规以及《协议》的约定通知你方以下事项：1、即日起解除你方、我方以及好来屋公司于2016年12月21日签订了《协议书》；2、自本通知作出之日起3个工作日支付应付未付的款项共计人民币359666.15元，否则我方将依据法律规定追究你的违约责任；3、请你方于本通知书送达之日起5日内撤出租赁物，并将租赁物及我方提供的配套设施设备以良好、适租的状态返还给我方；4、以上内容有异议，请以书面形式在3个工作日内答复（联系电话:*****），否则视为你方对本通知书的内容无异议。2018年3月30日，利志伟向各商铺租户发出《通知书》，通知书内容：惠州好来屋装饰股份有限公司、王杏清、谭清池、肖贤君于2016年12月21日与我方签订了《协议书》，约定王杏清、谭清池、肖贤君以好来屋公司的名义租用我方所有的位于惠州市水口镇xxxxxxxxxxxxxx的私人房屋及后院。合同签订后，我方即将承租房屋交予好来屋公司、王杏清、谭清池、肖贤君使用，其自行将承租房屋转租给各商铺租户使用。由于好来屋公司、王杏清、谭清池、肖贤君自2017年8月份起至今仍不交纳《协议书》约定的所欠款项、房屋占有使用费及水电费等违约行为，我方已于2018年3月10日依据相关法律法规及《协议书》通知好来屋公司、王杏清、谭清池、肖贤君解除《协议书》，好来屋公司、王杏清、谭清池、肖贤君收到该通知后，未以书面形式在约定的3个工作日予以书面答复。鉴于好来屋公司、王杏清、谭清池、肖贤君的严重违约行为致使与我方签订的《协议书》已依法依约解除，好来屋公司、王杏清、谭清池、肖贤君应按法律规定及协议约定撤出承租房屋，因此您方已无法律及合同依据占有使用承租房屋。现我方特依据法律规定请您方于本通知书送达之日起三日内撤出承租房屋，将承租房屋及我方提供的配套设备设施以良好、适租的状态返还给我方，否则我方将到相关部门请求停水停电，届时由此产生的损失由您方自行负责。名匠公司、曾衍河、宝汇五金商行2017年12月之前水电费都交予了王杏清，曾衍河称2018年1月开始水电费直接交给利志伟。名匠公司、宝汇五金商行则称2018年1月开始，因为利志伟锁门租赁物无法使用，故没有交水电费。利志伟向一审法院提交委托代理合同及律师费发票，证明其因诉讼花费律师费35000元。另查一，2018年4月25日，名匠公司向王杏清、谭清池、肖贤君、第三人利起伟提起诉讼【（2018）粤1302民初5185号】，诉讼请求：一、王杏清、谭清池、肖贤君返还押金33000元；二、王杏清、谭清池、肖贤君赔偿损失113万元（其中装修损失83万元，经营利润损失30万元）；三、第三人利息伟对原告的上述损失承担共同赔偿责任。该审诉讼中，王杏清、谭清池、肖贤君提出反诉,反诉请求名匠公司恢复损毁涉案房屋原有装修或承担修复装修的费用50万元。法院于2018年11月8日作出民事判决，判决结果：一、名匠公司与王杏清、谭清池、肖贤君2017年2月1日签订的《房屋租赁协议书》无效。二、王杏清、谭清池、肖贤君应在本判决生效之日起七日内向名匠公司返还租赁押金33000元。三、驳回名匠公司其他诉讼请求。四、驳回王杏清、谭清池、肖贤君反诉请求。另查二、（2016）粤1302民初6220号案件，法院于2017年8月8日作出判决书认定：惠州市水口镇xxxxxxxxxxxxxx私人房屋未取得建设规划许可证或者经主管部门批准延长了临时建筑使用期限，闻玲占用利志伟位于惠州市水口镇xxxxxxxxxxxxxx私人房屋及后院的期间为2015年9月18日至2016年7月19日（扣除了免租期），这期间占用费共计260000元，扣减闻玲支付的52000元履约保证金及56000元租金，闻玲还应向利志伟支付占用费152000元。闻玲使用涉案租赁物期间的电费4492.17元、水费为2550元应由被告闻玲承担。胡某某与闻玲同为好来屋装饰公司的股东，且胡某某曾向利志伟出具承诺书承诺按期支付租金、水电费，可以认定胡某某与闻玲共同占有使用涉案房屋，好来屋装饰公司的法定代表人为闻玲，其住所地位于涉案租赁物内，则可以认定，闻玲租用涉案租赁物是用于好来屋装饰公司作经营场所，故胡某某、好来屋公司对于上述闻玲应向利志伟支付的占用费及水电费应承担共同清偿责任。利志伟称涉案租赁物现由次承租人及案外人以被告好来屋公司的名义占用，但利志伟在该案中没有提交证据证明实际由谁占用、何时占用等，相关事实无法查清的情况下，故对于利志伟要求返还租赁物、计算后续占用费的诉请不予处理。（2016）粤1302民初6220号判决结果：一、确认利志伟与闻玲2015年3月18日签订《房屋租赁合同》无效；二、闻玲、胡某某、好来屋公司应在本判决生效之日起七日内共同向利志伟支付2015年9月18日至2016年7月19日期间的房屋占用费152000元；三、闻玲、胡某某、好来屋公司应在本判决生效之日起七日内共同向利志伟支付水费2550元、电费4492.17元；四、驳回利志伟的其诉讼请求。（2016）粤1302民初6220号案的判决现已生效。一审法院认为：原告利志伟与被告名匠公司、被告王杏清、谭清池、肖贤君2016年12月21日签订《协议书》。该协议内容涉及到两部分内容，一是关于债务承担的约定，二是关于房屋继续租用的约定。好来屋公司的法定代表人为闻玲，王杏清、谭清池、肖贤君及案外人闻玲、胡某某均系好来屋公司股东，原告利志伟与被告名匠公司、王杏清、谭清池、肖贤君于2016年12月21日《协议书》是为了妥善解决处理因名匠公司法定代表人闻玲、股东胡某某2015年3月18日《房屋租赁合同》纠纷。《协议书》确定闻玲、胡某某和好来屋公司从2015年9月19日至2016年11月18日止，闻玲、胡某某和好来屋公司尚欠利志伟租金等费用共计419970元，被告王杏清、谭清池、肖贤君作为好来屋公司的股东，自愿分期向原告利志伟支付上述款项，该部分属于债务承担的约定，是王杏清、谭清池、肖贤君的真实意思表示，不违反法律法规，该约定合法有效。原告利志伟诉请要求被告王杏清、谭清池、肖贤君按照协议继续履行支付91654.15元，有事实和法律依据，依法应予支持。被告王杏清、谭清池、肖贤君反诉要求退还已支付的328315.85元，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；租赁期限超过临时建筑的使用期限的，超过部分无效。本案涉案的惠州市水口镇xxxxxxxxxxxxxx私人房屋系“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋”，亦没有证据证明该房屋作为临时建筑经主管部门批准延长了临时建筑使用期限。原告利志伟与被告名匠公司、王杏清、谭清池、肖贤君2016年12月21日签订的《协议书》关于房屋租赁部分内容，因违反强制性法律规定，应当认定为是无效。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。2016年12月21日《协议书》属于部分无效的合同，故，原告利志伟请求确认其与被告惠州好来屋装饰股份有限公司、王杏清、谭清池、肖贤君2016年12月21日《协议书》于2018年3月10日解除，一审法院予以支持。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本法司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修租赁，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价给出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院予以支持。被告好来屋公司、王杏清、谭清池、肖贤君实际将涉案房屋分别转租给了名匠公司、曾衍河、宝汇五金商行。被告王杏清、谭清池、肖贤君转租给他人进行收益的行为导致涉案房屋被次承租人占用未归还，对此，被告好来屋公司、王杏清、谭清池、肖贤君应承担责任。根据上述法律规定，被告好来屋公司、王杏清、谭清池、肖贤君应按照约定租金标准向利志伟支付房屋占用费用至房屋交还之日止。本案中，被告王杏清、谭清池、肖贤君实际向利志伟支付租金至2017年8月，名匠公司、曾衍河、宝汇五金商行已向被告王杏清、谭清池、肖贤君支付租金至2017年12月。被告王杏清、谭清池、肖贤君应向原告利志伟支付2017年9月至2017年12月房屋占用费共计104000元（26000元/月×4月）。自2018年1月开始至2018年3月因双方纠纷导致涉案租赁物无法正常使用，从公平原则，该期间不应计付占用费。但自2018年3月份原告利志伟向被告好来屋公司、王杏清、谭清池、肖贤君及其租户发出解除合同并要求搬离交还涉案租赁物，被告好来屋公司、王杏清、谭清池、肖贤君及其相关租户均未交还，被告好来屋公司、王杏清、谭清池、肖贤君应承担自2018年4月份起至归还涉案房屋为止的房屋占用费。原告利志伟诉请被告王杏清、谭清池、肖贤君支付占用费，一审法院予以支持2017年9月至2017年12月共4个月按每月26000元计为104000元，自2018年4月至2019年3月共12个月按每月27300元计为327600元，2019年4月暂计至2020年2月止共11个月按每月28665元计为315315元，合计746915元；之后从2020年3月19日起按每月30098元计至涉案房屋交还使用之日止。原告利志伟诉请要求被告王杏清、谭清池、肖贤君支付占用费、水电费违约金及律师费，因双方合同关于租赁部分的约定属无效约定，故，一审法院对原告请求按合同约定支付违约金及律师费不予支持。原告利志伟诉请要求被告王杏清、谭清池、肖贤君支付其垫付的自2017年7月起至2018年3月的水电费57515元，因原告重审时提供发票无原件核实，无法查明涉案房屋水电费实际使用数额，原告的该项诉请一审法院不予支持。被告王杏清、谭清池、肖贤君反诉请求因原告利志伟违约行为造成的20万元损失。2016年12月21日《协议书》约定，…被告好来屋公司和股东王杏清、谭清池、肖贤君确认租赁物的装修属于好来屋公司的财产，…各方确认租赁物现装修残值为人民币50万元，直至本协议约定的租赁期限届满之时以现有装修价值为基数，按每年20%的比例折扣计算。这表明，被告好来屋公司及公司股东王杏清、谭清池、肖贤君与原告利志伟均确认原装修价值为50万元，并同意每年20%比例折扣。被告王杏清、谭清池、肖贤君将涉案房屋分别将二楼转租给名匠公司、一楼租给曾衍河、宝汇五金商行，租金由被告王杏清、谭清池、肖贤君收取，被告王杏清、谭清池、肖贤君通过转租获取利润。原告利志伟对合同无效本身存在过错，因此给被告方所造成的损失应承担50%的责任。根据约定装修价值按每年20%的比例折扣计算，被告方已实际使用一年，折扣20%的装修余值为40万元。另，庭审中，被告王杏清、谭清池、肖贤君认可其在签订《协议书》后并无对涉案房屋进行装修，其将涉案租赁物二楼转租给名匠公司后，名匠公司对二楼进行装修，名匠公司在（2018）粤1302民初5185号案件中诉讼要求被告王杏清、谭清池、肖贤君赔偿装修损失，以及被告王杏清、谭清池、肖贤君反诉要求名匠公司承担修复装修费用50万元，已被判决驳回。根据该生效判决，可以确认的涉案租赁物二楼原装修价值因被告转租行为已造成损毁，根据公平原则，涉案租赁物剩余的装修价值应以40万元按50%折算为20万元，根据原、被告各承担50%责任划分，原告利志伟应承担装修损失10万元给被告好来屋公司。被告好来屋公司在原审答辩称涉案的装修资金来源均来自于其股东王杏清、谭清池、肖贤君，故，一审法院对被告王杏清、谭清池、肖贤君反诉主张原告利志伟赔偿损失予以支持10万元。次承租人名匠公司、曾衍河、宝汇五金商行均明确表示不同意继续使用占用的租赁物、向利志伟支付占用费，则应当将租赁物返还给利志伟。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告利志伟与被告惠州好来屋装饰股份有限公司、被告王杏清、被告谭清池、被告肖贤君2016年12月21日签订的《协议书》于2018年3月10日解除。二、被告王杏清、谭清池、肖贤君应在本判决生效之日起七日内共同向原告利志伟支付房屋占用费自2017年9月起至2020年2月止746915元，之后从2020年3月19日起按每月30098元计至涉案房屋交还使用之日止。三、被告王杏清、谭清池、肖贤君自本判决生效后七日内共同向原告利志伟支付2015年9月19日至2016年11月18日期间所欠费用91654.15元。四、反诉被告利志伟应在本判决生效之日起七日内向反诉原告王杏清、谭清池、肖贤君赔偿装修损失10万元。五、被告惠州市名匠装饰设计工程有限公司应在判决生效后七日内将租赁物即惠州市惠城区水口龙湖开发区xxxxxxxxxxxxxx二楼返还给原告利志伟；六、被告曾衍河应在本判决生效后七日内将租赁物即惠州市惠城区水口龙湖开发区xxxxxxxxxxxxxx档口返还给原告利志伟；七、被告惠城区宝汇五金商行、被告古繁莉应在本判决生效后七日内将租赁物即惠州市惠城区水口龙湖开发区xxxxxxxxxxxxxx档口返还给原告利志伟；八、驳回原告利志伟的其诉讼请求；九、驳回反诉原告王杏清、谭清池、肖贤君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12472元，由被告王杏清、谭清池、肖贤君负担。反诉费4541元，由反诉被告利志伟负担反诉费1150元，由反诉原告王杏清、谭清池、肖贤君负担3391元。各方当事人应在本判决书生效之日起五日内向一审法院缴纳案件受理费，逾期不缴纳的，一审法院将依法强制执行。本案二审期间，上诉人提交了证据一：（2018）粤1302民初5185号民事判决书以及证据二：（2018）粤1302民初5185号案件中的证据清单以及部分证据，用以证明被上诉人利志伟自2018年1月起通过封锁涉案租赁物的方式阻挠房屋占用人适用租赁物，导致被上诉人名匠公司与上诉人发生纠纷以及证明被上诉人利志伟自2018年1月起就实际控制了涉案租赁物。被上诉人利志伟对此发表意见如下：上诉方提交的这两组证据，已经超过了诉讼法规定的是诉讼举证的时限，而该份证据形成与在本案诉讼过程之中，上诉方没有在一审中作为证据提交，应当丧失了证据的资格，恳请法庭对上诉方提交的证据不予组织质证。对于民事判决书以及这一个证据清单，法院均没有认定利志伟通过封锁租赁物的方式阻挠上诉方及次承租人使用租赁物，因此该份证据无法证明其主张。对当事人在二审中争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人未提出上诉请求或上诉未请求部分，本院不作处理。根据本案双方当事人的上诉意见和答辩意见，本案的争议焦点为：1、被上诉人与上诉人签订的涉案《协议书》的效力问题；2、上诉人是否需要向被上诉人支付涉案的房屋占用费；3、被上诉人赔偿上诉人涉案相应的装修损失数额是多少。关于被上诉人与上诉人签订的涉案《协议书》的效力问题：本院认为，首先，根据本院现已查明的事实可知，上诉人王杏清、谭清池、肖贤君与被上诉人利志伟以及被上诉人好来屋公司于2016年12月21日签订的《协议书》是各方的真实意思表示，该《协议书》是为了妥善解决处理因名匠公司法定代表人闻玲、股东胡某某2015年3月18日和被上诉人利志伟的《房屋租赁合同》纠纷而由各方协商一致而达成的，该协议内容涉及到两部分内容，一是关于债务承担的约定，二是关于房屋继续租用的约定。通过该《协议书》内容可知，闻玲、胡某某和好来屋公司从2015年9月19日至2016年11月18日止尚欠被上诉人利志伟租金等费用共计419970元，上诉人王杏清、谭清池、肖贤君作为好来屋公司的股东，自愿分期向被上诉人利志伟支付上述款项，《协议书》该部分属于债务承担的约定，是《协议书》签订各方的真实意思表示，不违反法律法规，该约定合法有效。上诉人王杏清、谭清池、肖贤君应该按照协议继续履行支付91654.15元给被上诉人利志伟，上诉人王杏清、谭清池、肖贤君要求退还已支付的328315.85元，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；租赁期限超过临时建筑的使用期限的，超过部分无效。本案涉案的惠州市水口镇xxxxxxxxxxxxxx私人房屋系“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋”，亦没有证据证明该房屋作为临时建筑经主管部门批准延长了临时建筑使用期限。被上诉人利志伟与被上诉人名匠公司、上诉人王杏清、谭清池、肖贤君2016年12月21日签订的《协议书》关于房屋租赁部分内容，因违反强制性法律规定，应当认定为是无效。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。2016年12月21日《协议书》属于部分有效的合同，其中关于债务承担的部分应是合法有效的；关于上诉人是否需要向被上诉人支付涉案的房屋占用费的问题：按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本法司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修租赁，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价给出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院予以支持。综上，被上诉人好来屋公司及上诉人、王杏清、谭清池、肖贤君实际将涉案房屋分别转租给了被上诉人名匠公司、曾衍河、宝汇商行。上诉人王杏清、谭清池、肖贤君转租给他人进行收益的行为导致涉案房屋被次承租人占用未归还，被上诉人好来屋公司及上诉人王杏清、谭清池、肖贤君应承担相应的法律责任。故，根据上述法律规定，被上诉人好来屋公司及上诉人王杏清、谭清池、肖贤君应按照各方当事人之间约定租金标准向利志伟支付房屋占用费用至房屋交还之日止。上诉人主张其不是涉案房屋的占有使用人，其无需承担相应的房屋占有使用费，却没有提供相应的证据及依据足以证实其主张，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上诉人应承担举证不能的不利后果。故，上诉人的该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持；关于被上诉人赔偿上诉人涉案相应的装修损失数额是多少的问题：本院认为，根据本案查明的事实可知，2016年12月21日《协议书》约定，…被上诉人好来屋公司和上诉人王杏清、谭清池、肖贤君确认租赁物的装修属于好来屋公司的财产，…各方确认租赁物现装修残值为人民币50万元，直至本协议约定的租赁期限届满之时以现有装修价值为基数，按每年20%的比例折扣计算。这表明，被上诉人好来屋公司及上诉人王杏清、谭清池、肖贤君与被上诉人利志伟均确认上述租赁物原装修价值为50万元，并同意每年20%比例折扣。上诉人王杏清、谭清池、肖贤君将涉案房屋分别将二楼转租给被上诉人名匠公司、一楼租给原审被告曾衍河、宝汇商行，租金由上诉人王杏清、谭清池、肖贤君收取，上诉人王杏清、谭清池、肖贤君通过转租获取利润。据此，被上诉人利志伟对导致上述《协议书》无效本身存在过错，因此给上诉人所造成的损失应承担50%的责任。根据约定装修价值按每年20%的比例折扣计算，上诉人已实际使用一年，折扣20%的装修余值为40万元。另，上诉人王杏清、谭清池、肖贤君认可其在签订《协议书》后并无对涉案房屋进行装修，其将涉案租赁物二楼转租给被上诉人名匠公司后，被上诉人名匠公司对二楼进行装修，而被上诉人名匠公司在（2018）粤1302民初5185号案件中诉讼要求上诉人王杏清、谭清池、肖贤君赔偿装修损失，以及上诉人王杏清、谭清池、肖贤君反诉要求被上诉人名匠公司承担修复装修费用50万元，已被判决驳回。根据该生效判决，可以确认的涉案租赁物二楼原装修价值因上诉人的转租行为已造成损毁，根据公平原则，涉案租赁物剩余的装修价值应以40万元按50%折算为20万元，根据上诉人与被上诉人各承担50%责任划分，被上诉人利志伟应赔偿上诉人涉案相应的装修损失10万元。综上所述，上诉人王杏清、谭清池、肖贤君的上诉请求不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币15863元，由上诉人王杏清、谭清池、肖贤君负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  黄**锋审 判 员  刘艳妹二〇二〇年十二月二十一日法官助理  岑羽翎书 记 员  谢晓蕾附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。