四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14426号 上诉人（原审原告、反诉被告）：四川众志房地产开发有限公司，住所地：四川省仁寿县文林镇平安大道**（华兴苑）1B（栋）******。 法定代表人：廖笙汛，董事长。 委托诉讼代理人：徐杨柳，男，公司员工。 委托诉讼代理人：田畅，四川云木律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：代群英，女，1970年8月29日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：苏秋文，北京德和衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：赖兴成，男，1970年8月28日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：苏秋文，北京德和衡（成都）律师事务所律师。 上诉人四川众志房地产开发有限公司（以下简称众志公司）因与被上诉人代群英、赖兴成房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初1026号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 众志公司上诉请求：撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初1026号民事判决，改判支持众志公司一审诉讼请求，所有诉讼费用由代群英、赖兴成承担。事实及理由：一、一审法院关于“众志公司与代群英、赖兴成之间签订的《协议书》《商品房买卖合同》《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按约履行”的认定，众志公司认可。二、一审法院认为众志公司没有举证证明双方约定的差价金额与事实不符。《附件五》中对市场价格有明确的约定，并加盖了众志公司的公章，并且在合同的主文部分也明确提到了《附件五》的存在和内容。代群英、赖兴成在一审提出该《附件五》可能系为诉讼而伪造的抗辩，却没有对该《附件五》提起形成时间司法鉴定，也没有举出相反证据证明与《附件五》内容相矛盾，一审法院径行否定《附件五》效力的做法是明显错误的。代群英、赖兴成未提供合同规定的《附件五》，未尽到基本的举证义务，《附件五》是合同约定的核心条款，代群英、赖兴成主张其不存在的说法明显不符合常理。三、合同中关于应按照市场价补齐价格的约定已被一审法院认定有效，众志公司认为，即使一审法院拒绝承认《附件五》的效力，也应该依据合同主文的约定对实际的差价情况进行核实和审理，并最终确定代群英、赖兴成应该赔偿的金额。四、《附件五》有骑缝章，其约定的内容与协议书的内容一致，代群英、赖兴成捺手印确认，对方当事人未提出鉴定申请，一审法庭也未向其核实，仅以页码不一致为由否定《附件五》的真实性，且对方当事人对优惠价格的金额未主张，一审亦未核实，故一审法庭查明事实有瑕疵。 代群英、赖兴成辩称，赖兴成非2018年协议书的乙方，“阳光商业集团”与赖兴成之间亦无委托代理关系，故赖兴成并非本案适格被告。鉴于2018年的协议书所阐述的背景可知，该协议书所做的约定应当是针对2013年这一部分的商家，不包括赖兴成。另，从合同的形式上来看，协议书是格式合同，因为乙方的所有商家都是在该合同末尾处签字，故该份格式合同应属于无效合同。另，“阳光商业集团”商家在2013年已与众志公司签订协议书，但因项目烂尾，众志公司无法兑现协议内容，商家缴纳千万房款又无法拿到房屋，众志公司利用商家急于减损的目的，胁迫商家签订了不平等协议，又以此为由主张不存在的损失，既违背诚实信用原则，也无合理依据。另，赖兴成为本案商铺支付了1300000多元，并非合同约定的800000元，并未享受到优惠价。 众志公司向一审法院提出的诉讼请求：判令赖兴成、代群英向众志公司支付807116元。一审诉讼费由代群英、赖兴成承担。 赖兴成、代群英向一审法院提出的反诉请求：判令众志公司向赖兴成、代群英赔偿325507元，本诉与反诉诉讼费用由众志公司承担。 一审法院认定事实：2013年，众志公司（甲方）、阳光商业集团全体成员代表（乙方）、三朴公司（丙方）签订《协议书》，约定乙方购买甲方在仁寿县仁寿大道开发的“中铁·仁禾广场”项目部分商铺。2014年1月20日，众志公司向阳光商业集团全体代表承诺“阳光商业集团所购众志公司开发建设的中铁·仁禾广场一层赠送面积约为1300平方米，二层赠送面积约为1900平方米（含二楼露台）”，后附有承诺的一层、二层商铺的平面图及各商铺对应赠送面积的明细表，其中xx，xx号商铺载明的赠送面积均为32.62平方米。2015年11月11日，阳光商业集团全体成员代表向众志公司发函，告知众志公司承诺赠送的面积实际上不存在，众志的违约行为导致阳光商业集团全体成员无法继续履行《协议书》。2017年2月28日，案涉商铺所在的中铁·仁禾广场4栋竣工验收。 2018年5月18日，众志公司（甲方）与包括赖兴成、代群英在内的数位阳光步行街商家（乙方）、三朴公司（丙方）重新签订《协议书》，就乙方购买甲方开发的“中铁·仁禾广场”项目部分商铺的后续事项进行了约定。协议第六条约定乙方商家购买商铺的位置及其价格细见附件三。协议第十条约定：“甲方卖给乙方的价格之所以明显低于市场价格，是因为乙方商家均承诺在购买后将把自己所经营的品牌带到该商铺经营，且购买后1年内不转卖该商铺……”，协议第十二条约定：“……乙方商家虽然开业但未带入约定品牌的，甲方有权要求乙方商家补足差价（差价金额见附件五）。”赖兴成、代群英在《协议书》落款处签字捺印。协议书附件载明赖兴成、代群英购买的两套商铺房号为xx和xx，两套商铺面积均为54.06平方米，总价款均为432480元，入驻品牌“圣女积加”，赖兴成在附件的交款人处签字捺印。 同日，众志公司（出卖人）与赖兴成、代群英（买受人）签订案涉两套商铺的《商品房买卖合同》以及《补充协议》。《商品房买卖合同》后附有房屋平面图，图上有众志公司的盖章和赖兴成、代群英的签字捺印。《补充协议》第十一条第8项约定：“如本补充协议签订时买受人所购房屋为已经完成竣工验收的现房，则买受人应自行在签订本补充协议前对所购房屋的现状进行实地查看，本协议一经签订，即视为买受人认可房屋符合约定且同意以房屋的现状进行交付。”一审法院另查明，案涉商铺未用于经营“圣女积加”品牌。 一审法院认为，众志公司与赖兴成、代群英之间签订的《协议书》《商品房买卖合同》《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据《协议书》约定，案涉商铺未能用于经营“圣女积加”品牌，则赖兴成、代群英应按照附件五约定的差价金额向众志公司补足差价，因众志公司未能举证证明双方约定的差价金额，故其诉讼请求，一审法院不予支持。关于反诉请求，赖兴成、代群英在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》前，已经知晓已建成的商铺是否存在赠送面积，双方签订的《商品房买卖合同》是在2013年的《协议书》已无法全面履行的情况下重新达成的协议，因此双方签字确认的《商品房买卖合同》及其平面图附件，视为对商铺户型面积的最终确认，而该平面图中并无原承诺的赠送面积，故赖兴成、代群英主张赠送面积不符合约定的理由不成立，其赔偿损失的请求，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条判决：一、驳回四川众志房地产开发有限公司的诉讼请求；二、驳回赖兴成、代群英的诉讼请求。案件受理费11871元，由四川众志房地产开发有限公司负担，反诉受理费3091.5元，由赖兴成、代群英负担。 二审中，赖兴成、代群英提交新证据：案涉项目的网络价格查询，拟证明2018年6月四川省仁寿县的房地产市场均价为6464元，因此赖兴成所支付的购房款比市场价格高，不存在差价问题。 众志公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，并且认为该证据不具有证明力。仁寿市场当地的平均价格与本案案涉标的价格无关联性。赖兴成、代群英举示的证据不能代表仁寿当地的平均价格。众志公司认为如要客观证明当时当地周边房价，应采取鉴定的方式。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 二审另查明，众志公司向一审法院提交的《协议书》载明：陆、特别约定十、甲方卖给乙方的价格之所以明显低于市场价格，是因为乙方商家均承诺在购买后将自己所经营的品牌（乙方各商家经营品牌见附件四）带到该商铺经营，且在购买后1年内不转卖该商铺，同时乙方商家还承诺在2018年7月1日前进场装修，并于2018年9月27日前开业；第十二条约定：“……乙方商家虽然开业但未带入约定品牌的，甲方有权要求乙方商家补足差价（差价金额同第十一条）”。 二审审理过程中，众志公司向本院提交了《协议书》原件，本院审查发现，该《协议书》的骑缝章未加盖在所有页码上，附件编号不连贯，编号数字不一致，部分附件无客户签名。特别是附件5无骑缝章、无人员签名。 本院认为，赖兴成、代群英与众志公司之间签订的《协议书》《商品房买卖合同》《补充协议》合法有效，对各方当事人具有法律约束力。众志公司主张由于赖兴成、代群英违反合同约定、未能引入合同约定的品牌、应当承担违约责任、支付案涉房屋的差价，众志公司应当对自己主张赖兴成、代群英承担违约责任的约定内容承担举证责任。但从众志公司提交《协议书》及其附件看，“附件5：乙方购买商铺市场总价”的页面既无赖兴成、代群英和其他各方的签字捺印，且附件的页码与《协议书》的页码无法连贯一致，且赖兴成、代群英对该证据真实性不予认可。由于众志公司提交的该份证据属于存在重大瑕疵，其他证据也不能佐证该《附件5：乙方购买商铺市场总价》的真实性，因此，一审法院对于该《附件5：乙方购买商铺市场总价》不予采信并无不当。由于众志公司提供的现有证据既不能证明案涉房屋的应补差价的金额，也不能确定应补差额的计算方式，一审法院不予支持正确。由于二审中众志公司提供的证据仍不能证明案涉房屋的应补差价金额及应补差额的计算方式，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院对众志公司的上诉请求不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14962.5元，由四川众志房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅