河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1424民初5464号原告：郭兰英，女，1962年8月10日出生，汉族，住柘城县，确认地址柘城县城关镇春水路康宁街二巷第一户。委托诉讼代理人：王珂，河南华豫律师事务所律师。被告：河南乾赫市政建设有限公司，住所地柘城县城关镇正大街**，统一社会信用代码91411424706696265J。法定代表人：马其民，系公司经理。被告：河南金珠置业有限公司，，住所地商丘市南京路东段北侧统一社会信用代码91411400670092071L。法定代表人：吴文理，系公司经理。委托诉讼代理人：黄素霞，河南心诚律师事务所律师。被告：河南柘城农村商业银行股份有限公司，，住所地河南省柘城县和谐大街与未来大道交叉口西北角统一社会信用代码9141142400587724X2。法定代表人：吴月英，系公司董事长。委托诉讼代理人：陈浩楠，河南保航律师事务所律师。原告郭兰英诉被告河南乾赫市政建设有限公司（以下简称被告乾赫公司）、河南金珠置业有限公司（以下简称被告金珠公司）、河南柘城农村商业银行股份有限公司（以下简称柘城农商银行）执行异议之诉纠纷一案，本案于2020年11月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年12月23日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人王珂到庭参加诉讼，被告金珠公司委托诉讼代理人黄素霞、被告柘城农商银行委托诉讼代理人陈浩楠到庭参加诉讼，被告乾赫公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请，请求依法解除（2020）豫1424执80号执行裁定书中对所查封的和谐大街25栋102号、103号两间商铺的查封；依法确认上述查封的两间商铺归原告所有。事实与理由：2016年7月2日，原告与被告金珠公司签订《和谐大街》认购协议，购买金珠公司的和谐大街25栋东102号（查封裁定书标注的为25栋102号1-2层）及和谐大街25栋西103号（查封裁定书标注的号为25栋103号1-2层）两间商铺，建筑面积为402.83平方米，优惠后总价款为230万元。认购协议书签订后，原告分六次交付商铺款203万元。因原告购买该商铺后，被告金珠公司将该商铺招租给案外人白雪，晚交将近两年商铺，经协商被告金珠公司少收27万元的房款。被告金珠置业公司交房后，一直由原告实际占有、使用、支配该涉案商铺。先是由原告使用该商铺开饭店，饭店名称柘城县会聚楼，又名荟萃楼。该饭店停业后不久就租赁给张静静开了将近一年的柘城县牛宴饭店后闲置。从签订购房合同后，原告多次找被告金珠公司要求办理房产证，但被告金珠公司以种种理由推脱没有办理。2017年12月26日，被告金珠公司将该涉案房产抵押给被告河南柘城农村商业银行股份有限公司。通过上述事实证明，原告购买、使用该商铺在先，被告河南农商银行设定的抵押权在后，根据物权法司法解释（一）第二条之规定，该商铺应当归原告所有。被告乾赫公司未作答辩。被告金珠公司辩称，诉状中所说的优惠后总价款为230万元，后分6次交付了203万，经协商被告金珠公司少收了27万，这一部分与事实不相符。认购协议书为每平方7000元，两间商铺合计面积是402.83平方米，总价款应当是281981元，诉状中不管是230万元还是最后支付的203万元，在价格上明显显失公平，实交203万元与281万元相差80万元，即使原告诉请要求确认案涉两间商铺归其所有，原告应向金珠公司将差价补齐。被告柘城农商银行辩称，根据最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定第二十五条第一款之规定，已经登记的不动产应当按照不动产登记确认房屋的所有权，案涉房屋至今仍然登记在被告金珠公司名下，原告主张对案涉房屋的所有权不能成立；根据原告诉状显示的2016年7月份对涉案房屋签订认购协议，但其自认是在两年后占用涉案房屋，而涉案房屋在2017年12月份就已经办理抵押登记，抵押权人为被告柘城农商行，也就是说即便对涉案房屋买卖属实，因被告柘城农商银行办理抵押登记时，原告并未实际占有涉案房屋，被告柘城农商银行认为原告对涉案房屋不具有足以排除强制执行的民事权益，其买卖即便成立，鉴于被告柘城农商银行抵押权的设立不存在任何过错，原告的权利也不能对抗被告的抵押权。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：原告的诉请是否有法律和事实依据，应否依法予以支持。原告为支持其诉请向本院提交以下证据：第一组证据:1.原告身份证复印件及村委会证明、韩笑身份证复印件及与杨天庆结婚证；2.《和谐大街》认购协议书、置业计划单；3.70万元的购房收据及银行汇款收据；4.50万元的购房收据及银行汇款流水；5.28万元的购房收据；6.20万元的购房收据及刘宏图、任文峰证言；7.20万元的购房收据及刘宏图证言；8.15万元购房收据及刘宏图证言；9.被告金珠公司证明。证明原告与韩娇、韩笑系母女关系，韩笑与杨天庆系夫妻关系。2016年7月2日，原告与被告金珠公司签订《和谐大街》认购协议书，购买金珠公司的和谐大街25栋东102号（查封裁定书标注的为25栋102号1-2层）及和谐大街25栋西103号（查封裁定书标注的号为25栋103号1-2层）两间商铺，建筑面积为402.83平方米，优惠后总价款为230万元。认购协议书签订后，原告分六次交付商铺款203万元，其中2016年7月2日70万元（邮政银行转账56万元，现金14万元，其中原告女儿韩娇在商丘市建设银行青年路支行取款6万元）、7月16日50万元（邮政银行转账49万元、现金1万元）、2017年8月21日28万元（通过中国农业银行柘城县支行转汇18万元、现金10万元，该现金是原告二女婿杨天庆从柘城县邮政储蓄银行提取）、20万元（现金）、2017年9月9日15万元（现金）、2018年12月11日20万元（现金）。因原告购买该商铺后，被告金珠公司将该商铺招租给案外人白雪，晚交两年商铺，经协商被告金珠公司少收27万元的房款。第二组证据:10.原告郭兰英营业执照及其经营饭店的照片；11.张静静房屋租赁合同及证言、食品经营许可证、牛宴饭店图片。证明原告在接收使用该争议商铺后，由原告的女儿韩娇开饭店使用，店名柘城县会聚楼饭店。韩娇停业后，于2018年4月租赁给张静静开饭店使用，店名柘城县牛宴饭店。第三组证据：执行裁定书一份。证明证明原告已经在柘城县人民法院提起执行异议申请，因证据不足，驳回原告的异议请求，为原告提起执行异议之诉提供依据。被告乾赫公司、金珠公司均未向本院提交证据。被告柘城农商银行向本院提交的证据：第一组：1.柘城县和谐大街东侧和谐大街25幢1-2层102号商铺房产证一份（房产证号：柘城房产证柘城县字第**）；2.柘城县和谐大街东侧和谐大街25幢1-2层102号商铺房产抵押登记证一份（柘城房他证2015字第201523**）;3．柘城县和谐大街东侧和谐大街25幢1-2层103号商铺房房产证一份房产证号：柘城房房产权证柘城县字第**）4.柘城县和谐大街东侧和谐大街25幢1-2层102号商铺房产抵押登记证一份（柘城房房他证2015字第201523**；5.不动产证一份（豫（2017）柘城县不动产证明第0001084号）；证明我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更，转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。而涉案房屋至今登记在被告金珠公司名下，被告金珠公司才是涉案房屋的所有权人，原告郭兰英主张涉案房屋归其所有的观点不能成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款之规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已经登记的不动产，按照不动产登记薄判断，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求；就本案事实而言，2015年8月28日，被告金珠公司用涉案房产，在柘城农商银行的借款抵押担保，抵押期限自2015年8月28日至2017年2月28日，因借款到期后展期10个月，在该抵押到期之前。被告金珠公司用包含涉案房产在内的共12套房产，又为柘城县东鸿商贸有限公司在柘城农商行的借款作抵押担保，并依法办理第二顺位抵押登记（豫20**柘城县不动产证明第0001084号），抵押期限自2017年12月26日至2019年12月26日。根据我国《物权法》第一百七十九条以及《担保法》第三十三条之规定，被告柘城农商银行有权就该涉案房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。因此，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条（申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。经庭审质证，本院确认原、被告双方无异议的证据，可以作为本案的定案依据。原、被告有异议的证据，本院予以综合分析认证。经审理查明，在本院审理乾赫公司诉金珠公司、吴文理、李志国建设工程施工合同纠纷一案中，本院于2019年6月21日作出（2019）豫1424民初1050号民事判决书，判决金珠公司支付乾赫公司建筑款5854595元。一审判决生效后，被告金珠公司没有履行判决书的义务，乾赫公司向本院申请执行，在执行过程中，本院于2020年3月30日作出（2020）豫1424执80号执行裁定书，裁定查封了涉案商铺。2015年8月28日，被告金珠公司用涉案房产，在柘城农商银行的借款抵押担保，即柘城县和谐大街东侧和谐大街25幢1-2层102号、103号商铺房产抵押登记证（柘城房他房他证2015字第201523**20152307号），抵押期限自2015年8月28日至2017年2月28日。2017年12月26日，被告金珠公司用包含涉案房产在内的共12套房产，为柘城县东鸿商贸有限公司在柘城农商行的借款作抵押担保，并依法办理抵押登记（豫20**柘城县不动产证明第0001084号），抵押期限自2017年12月26日至2019年12月26日。2016年7月2日，原告与被告金珠公司签订《和谐大街》认购协议，购买金珠公司的和谐大街25栋东102号（查封裁定书标注的为25栋102号1-2层）及和谐大街25栋西103号（查封裁定书标注的号为25栋103号1-2层）两间商铺，建筑面积为402.83平方米，优惠后总价款为230万元。认购协议书签订后，原告分六次共向金珠公司交付商铺款203万元。后因原告不服本院于2020年3月30日作出（2020）豫1424执80号执行裁定书，诉讼来院。另查明，原告郭兰英所提供的2020年10月16日情况说明中，该涉案商铺原告郭兰英与被告金珠公司于2016年7月2日签订认购协议后，因被告金珠公司在招租中将涉案房屋对外已出租使用，原告郭兰英于2018年底才接管涉案房屋，给原告郭兰英所造成的损失，后经调解，被告金珠公司同意补偿原告郭兰英两年零五个月的损失27万元，后被告金珠公司对此认可，并在该份情况说明中加盖了公司印章。本院认为，原告是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，本案首先审查原告提供的证据能否满足足以排除强制执行的民事权益。从本案查明事实看，原告郭兰英购买商铺并签订认购协议的时间是2016年7月2日，原告郭兰英自签订认购协议当天就支付部分购房款，其后多次共计支付购房款203万元，原告购房时间（2016年7月2日）发生在被告柘城农商银行豫20**柘城县不动产证明第0001084号抵押登记期间前（2017年12月26日），而柘城房他证房他证2015字第201523**0152307号抵押登记至2017年2月28日已经到期，据此被告柘城农商银行以抵押权抗辩的理由本院不予支持。对于被告乾赫公司的申请执行，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，原告郭兰英在人民法院查封前已合法占有该涉案商铺，原告享有足以排除被告乾赫公司申请强制执行的民事权益。对于被告金珠公司抗辩的少收了27万元，本院认为该部分是否属于因金珠公司对外租赁而减少的购房款，应有原告和被告金珠公司另行主张，不属于本院审理的范围。对于原告郭兰英请求确认商铺的所有权，因本案为执行异议之诉纠纷，系根据证据优势原则认定一方对标的物是否享有排除强制执行的民事权益，认定物权归属需要确实充分的证据，本案原告的证据尚不足以达到确认物权归属的要求，在本案中判决物权归属不妥，原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零五条、三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、中止对位于柘城县和谐大街25栋东102号及和谐大街25栋西103号两间商铺的执行；二、驳回原告郭兰英的其他诉讼请求。案件受理费25200元，由被告河南金珠置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  李亚军人民陪审员  李方运人民陪审员  刘建国二〇二〇年十二月三十日书 记 员  李东峰