河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1328民初3340号原告：马军访，男，1975年8月12日出生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：王洪瑞，北京华泰（郑州）律师事务所律师。执业证号：14101201310271049。被告：杜永义，男，1978年6月14日出生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：杨德权，河南恒阳律师事务所律师。执业证号：14113201810069737。被告：田立军，男，1967年8月25日出生，汉族，住河南省唐河县。被告：田世华，男，1991年8月9日出生，汉族，住河南省唐河县。原告马军访与被告杜永义、田立军、田世华为执行异议之诉纠纷一案，原告于2020年8月7日诉至本院。本院受理后，依法适用普通程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告马军访的委托诉讼代理人王洪瑞、被告杜永义及其委托诉讼代理人杨德权、被告田世华到庭参加了诉讼，被告田立军经传票传唤，无正当理由拒绝到庭。本案现已审理终结。原告马军访向本院提出诉讼请求：1、撤销本院作出的（2020）豫1328执异19号执行裁定书；2、准予执行被告田世华所有的位于河南省南阳市房产。事实和理由：2019年9月25日，本院作出（2019）豫1328民初4071号民事判决书，判决被告田立军、田世华偿还原告借款693600元及利息。判决生效后,原告申请了强制执行，本院查封了被告田世华所有的位于河南省南阳市房屋（以下简称案涉房屋）。被告杜永义于2020年7月2日对被执行的案涉房屋提出执行异议，本院于2020年7月31日作出（2020）豫1328执异19号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋（不动产证号为20XX-0008XX8）的执行。原告认为被告田世华与被告杜永义于2018年5月29日签订的房屋买卖协议不能对抗原告，被告杜永义虽称已经支付了购房款并已入住，但案涉的房屋未装修居住，被告杜永义未在本院查封之前合法占有该不动产，（2020）豫1328执异19号执行裁定书认定的事实与实际不符，损害了原告的合法权益；且本院于2020年7月2日收到被告杜永义提交的案外人执行异议申请书，而于2020年7月31日作出执行裁定书，严重超出法定15天的审查期限。为此，原告诉至本院。被告杜永义辩称，（1）其与被告田世华及妻子翟某于2018年5月29日签订了房屋买卖协议，而本院于2020年3月25日对案涉房屋进行查封，故房屋买卖协议签订于房屋被查封之前；（2）房屋买卖协议签订后，其于2018年5月29日已合法占有并入住该房屋，且每年的物业费、垃圾处理费、水电费等均如数交齐；（3）房屋买卖协议签订后，其分多次将820000元购房款全部交付被告田世华；（4）双方之所以至今未办理案涉房屋过户手续，原因在于被告田世华总以各种理由推拖不予协助。被告田世华辩称，（1）其并未将案涉房屋进行任何抵押，被告田立军贷款协议上抵押的房产为老家其他房产；（2）同意原告申请执行其老家的房产，且自己的车辆也已经被法院拍卖用于偿还原告借款。被告田立军未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：（一）对于原告提交的第一组证据中国农业银行的三张转账记录，其显示2017年7月18日、19日案外人赵某、赵某向被告田立军共转款600000元，而原告提交的借条和本院已生效的（2019）豫1328民初4071号民事判决书，均显示被告田立军、田世华于2018年7月19日借原告现金693600元，故认定原告与田立军、田世华之间的借贷关系发生于2018年7月19日。（二）对于原告提交的第二组证据，因《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条仅规定了人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，但并未规定在十五日之内必须作出裁定，故原告称本院作出的（2020）豫1328执异19号执行裁定书超出15天法定审查期限不能成立。（三）对于原告提交的第三组证据录音录像资料，被告田世华、杜永义均对录音内容客观真实性予以否认，因被录音对象也未到庭作证及接受质询，故庭审后法庭对被录音人原告邻居郑古强、案涉房屋物业服务中心负责人胡某及员工杨某进行了调查。被核实人郑某称该录音系在被骗的的情况下由原告方偷录偷拍，其每年有七、八个月时间在四川成都照顾孙子，回唐河县城居住期间也经常驻村扶贫，自2018年至2019年夏季期间见到原告女儿在案涉房屋居住过，但未见到被告杜永义居住。被核实人胡某称被告田世华、杜永义于2018年5月19日在XXXXX物业服务中心变更业主入住手续，当天办理了交房确认书，签订了物业服务合同；2018年6月15日，被告杜永义申请入住案涉房屋，物业服务中心为其开通了水电供应，且被告杜永义于2018年7月、2019年8月、2020年8月三次交纳年度物业费。被核实人杨某称被告杜永义提交法庭的七张手写物业费、市政垃圾处理费、公摊水电费收据，均系被告杜永义为本次诉讼提交证据而于2020年另行补开，平时给业主的收据为不加盖物业服务中心公章的机打收据，且手写收据上所署日期代表原所交纳费用的日期，故原告以其中的部分票据票号在前而标注的年月日日期在后称其不真实，该理由不能成立。（四）对于被告杜永义提交的第一组证据（2018）豫宛唐证内民字第206号公证书，其系唐河县公证处出具，结合公证书内容和被告杜永义向被告田世华转账的日期、数额，另通过原告提交的欠条及本院（2019）豫1328民初4071号民事判决书，可以认定被告田世华将案涉房屋出售与被告杜永义之事实，故原告称双方虚假交易不成立，该证据为有效证据。（五）对于被告杜永义提交的第二、三组证据，根据法庭对案涉房屋物业服务中心负责人胡某及该中心员工杨某调查核实情况，可以证实被告杜永义女儿杜某已于2018年6月入住案涉房屋，并由被告杜永义于2018年8月、10月并交纳了年度物业费、水电费及市政垃圾处理费。以上事实也与被告杜永义提交的第四组证据照片显示的空调、床、炊具等生活用品相对应，原告称被告杜永义因未对案涉房屋装修即未入住，该理由不足，也与事实不符，故被告杜永义提交的第二、三、四组证据为有效证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告田立军、田世华与原告马军访为民间借贷纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，于2019年9月25日作出了（2019）豫1328民初4071号民事判决书，认定被告田立军、田世华于2018年7月19日借原告现金693600元，判决被告田立军、田世华偿还原告借款693600元及利息。2020年3月25日，本院依原告的申请对登记在被告田世华及其妻子翟某名下的案涉房屋予以查封。2018年5月29日，被告田世华在收取被告杜永义于2018年5月25日至5月27日通过唐河县房产中介有限公司员工杨某支付的50000元房屋押金后，其及妻子翟某与被告杜永义签订了房屋买卖协议，约定被告田世华夫妻将案涉房屋以820000元出售给被告杜永义，协议签订之日支付800000元，下余20000元待被告田世华取得房权证并协助被告杜永义办理产权转移登记时给付。2018年5月29日当天，买卖双方就房屋买卖协议在河南省公证处进行了公证，被告杜永义通过银行转账向被告田世华支付了750000元房款，被告田世华向被告杜永义出具了已支付800000元购房款的收据，且被告田世华、杜永义又一同到案涉房屋所在的XXX物业服务中心办理交房手续，被告杜永义在交房会签单上签名并确认接受物业服务中心的管理。2018年6月15日，被告杜永义申请入住案涉房屋，当天物业服务中心工作人员为其开通水电供应。被告杜永义在北京务工，其购买案涉房屋后并未对该房屋进行装修，而仅添置了床、安装了空调、接通了水电，由在唐河县第一高级中学就读的其女儿杜某于周六、周日居住。2019年秋季，杜某即在河南省上学，案涉房屋自此空置。2018年11月12日，被告杜永义向被告田世华支付下余20000元，被告田世华将案涉房屋的房权证交付给被告杜永义。此后，被告杜永义要求被告田世华办理案涉房屋的产权转移登记手续，但因被告田世华悔房售价低而迟迟不予配合，从而导致该房屋于2020年3月25日因原告与被告田立军、田世华的民间借贷纠纷被本院查封。2020年7月2日，本案被告杜永义作为案外人对案涉房屋的查封措施提出执行异议。本院审查后认为，案外人杜永义在本院查封案涉房屋前就与被告田世华夫妻签订了房屋买卖协议，也交付了房款，并占有了该房产，协议已履行完毕，其执行异议符合法律规定应予支持，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，于2020年7月31日作出（2020）豫1328执异19号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。原告马军访对该裁定不服，于2020年8月7日向本院提起执行异议之诉。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，争议焦点为被告杜永义对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已安装合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋被本院查封时间为2020年3月25日，而被告杜永义与被告田世华及其妻子翟某签订房屋买卖协议时间为2018年5月29日，双方于当日在唐河县公证处也办理了该《房屋买卖协议》的公证手续，且签订协议后被告杜永义于2018年5月29日、2018年11月12日向被告田世华分别支付了800000元、20000元购房款，作为买受人的被告杜永义于房屋被查封前已全部支付所有价款。经本院对被告杜永义提交证据的调查核实，被告杜永义与被告田世华及其妻子翟某签订房屋买卖协议当天2018年5月29日，被告杜永义、田世华即在xxx物业服务中心变更签订了案涉房屋业主手册，该手册内容包括交房确认书、同意交房通知书、交房会签单及物业服务合同。2018年6月15日，案涉房屋物业服务中心为该房屋接通了水电，自此被告杜永义女儿杜某于周六、周日居住至其2019年秋在河南省上学，但被告杜永义却在北京务工生活。2018年11月12日，被告田世华将案涉房屋的房权证交付给被告杜永义，被告杜永义也将下余20000元购房款交付被告田世华，但此后被告杜永义多次联系被告田世华要求其协助办理房屋过户手续，被告田世华却因悔卖以各种理由推拖，导致至该房屋被查封时仍未办理产权转移登记手续。综上，被告杜永义在本院对案涉房屋查封之前已与被告田世华及妻子翟某签订了合法有效房屋买卖协议，全额支付了购房款，合法占有了该房屋，且至今房屋未办理产权转移登记手续的原因在被告田世华。被告杜永义因房屋买卖协议对案涉房屋享有的权益具备上述司法解释规定的全部四种情形，足以排除本院的查封保全强制执行措施，其执行异议理由成立，本院不得准许原告申请执行该房屋，故本案原告的执行异议理由不成立，本院对原告撤销本院（2020）豫1328执异19号执行裁定书并准予执行案涉房屋的请求，均不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告马军访的诉讼请求。案件受理费10736元，由原告马军访负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。审判长  张文锋审判员  谷建辉审判员  刘春华二〇二〇年十二月八日书记员  李星黎