北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初18229号原告：穆群，男，1972年12月6日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被告：高新荣，女，1959年1月2日出生，汉族，什刹海街道退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：何健，北京中昂律师事务所律师。原告穆群与被告高新荣房屋买卖合同纠纷一案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告穆群、被告高新荣及其委托诉讼代理人何健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。穆群向本院提出诉讼请求：1.判令解除穆群与高新荣签订的《北京市存量房屋买卖合同》《房款支付协议》《补充协议》；2.判令高新荣向穆群退还定金5万元；3.判令高新荣向穆群支付违约金30万元。事实和理由：2020年4月23日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》《房款支付协议》《补充协议》，约定被告为出售方，原告为买受方，购买坐落于北京市西城区香仁胡同X号-XX平房一间，建筑面积13.30平方米。房屋成交价款150万元，其中房屋主体40万元，装修及设施折价110万元。上述合同签订后，原告依照条款于2020年4月23日支付定金5万元。原告准备支付第二笔定金5万元（4月28日）之前，被告告知原告不再履行所签订的合同及协议，不再将房屋出售给原告。原告认为被告的行为已构成违约，经多次协商无果，故诉至法院。高新荣辩称，不同意原告诉讼请求，原告所述事实没有法律依据。原被告于2020年4月23日签订北京市存量房买卖合同，并签订了相应的补充协议。因为涉案房屋属于平房，出售需要办理相关的土地转让手续，因此双方在签订房屋买卖合同的当天另行签订了补充协议，其中补充协议第四条第一款，明确约定甲、乙双方同意上述房产最迟在2020年12月31日之前获得上述上市出售许可，获得上市出售许可之后，甲方应立即将相关材料交给丙方，也就是中介公司办理相关的转移登记手续，如上述期限届满，仍然无法获得上市出售许可甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知合同他方解除双方之间签订的买卖合同以及附属合同补充协议，无需征得他方同意，合同各方均不承担违约责任。本补充协议的第六条第三款也明确约定了本协议为买卖合同以及居间服务合同不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和买卖合同及居间服务合同相抵触以本协议为准。原被告签订了相关的协议之后，被告一直在抓紧办理相关的土地转让手续，并且已经在这个流程当中。至今还未超过双方补充协议约定的最后期限，即2020年12月31日，因此被告没有违约，并且也正在积极履行合同。希望法官查明案件事实，驳回原告诉讼请求。同时原告没有按照双方签订的支付协议交纳相应的定金，被告保留追究原告延迟付款的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2020年4月23日，高新荣（甲方、出售方）与穆群（乙方、买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定穆群购买高新荣名下坐落于北京市西城区香仁胡同X号-XX平房一间（以下简称涉案房屋），建筑面积13.30平方米，总价款为150万元，具体支付方式详见房款支付协议或补充协议；约定本合同签署之日起，双方承诺积极履行该房屋交易过程中网签、注销抵押权登记、评估、贷款、缴税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提交材料，若任何一方违反本承诺的，适用合同第九条第四款或其他条款的约定；第九条第四款约定除本合同明确约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，违约方按成交总价款每日万分之五的标准向守约方支付违约金，经催告后仍未履行的，守约方有权解除合同，并适用本合同第十二条的约定；第十二条第二款约定，如乙方按照本合同约定解除合同，应当以书面方式通知甲方，自解除通知到达甲方之日起解除，乙方应按成交总价款的20%向甲方追究违约责任，乙方有权要求甲方于合同解除之日起5个工作日内返还已收取款项，甲方逾期返还的，应按成交总价款每日万分之五的标准支付违约金，已经发生的各项费用及其他损失由甲方负担。2020年4月23日，高新荣与穆群签订《房款支付协议》，约定穆群应向高新荣支付定金10万元，第一笔定金5万元应于2020年4月23日支付，第二笔定金应于2020年4月29日支付。2020年4月23日，高新荣（甲方、出卖方）与穆群（乙方、买受方）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（丙方、见证方，以下简称我爱我家公司）签订《补充协议》，约定由于甲方原因导致合同未能按原约定履行完毕，双方同意《买卖合同》及相关附属合同、补充协议延期执行至2021年2月28日，因上述合同履行延期，原各方约定的权利义务履行时间顺延；约定涉案房屋最迟在2020年12月31日前获得上市出售许可，如该期限届满仍未获得上市许可，双方均有权以书面形式通知合同他方解除双方之间签署的《买卖合同》及附属合同、补充协议，各方均不承担违约责任。2020年4月23日，高新荣为穆群开具《定金收据》，显示高新荣收到穆群交来的定金5万元。2020年6月5日，穆群与高新荣沟通房屋交易能否继续进行，高新荣表示因院里阻力较大，没办法卖给穆群。后双方发生争议，穆群向法院递交起诉状，要求解除与高新荣的《北京市存量房屋买卖合同》《房款支付协议》《补充协议》等。该起诉状于2020年7月2日送达高新荣。庭审中，高新荣主张穆群于2020年4月29日前未支付第二笔定金5万元，但高新荣没有证据证明其曾催告穆群支付定金并追究穆群违约责任的事实。同时，高新荣承认2020年4月28日前院里和房管局都建议不让高新荣出售涉案房屋，同时院里高新荣亲属不希望其他人员进入院里，也去房管局阻止卖房。经释明，高新荣表示如法院认定其违约，申请对违约金酌减。穆群表示包含本套房屋交易在内共缴纳中介费62640元，涉案房屋花费中介费应为31320元。关于损失，穆群表示其只有一个购房指标，导致没办法买房；穆群和高新荣均未提供证据证明穆群实际损失情况。以上事实，有当事人提交的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《房款支付协议》、定金收据、录音及文字整理、微信聊天记录等证据及庭审陈述意见、书面意见在案为证。本院认为，结合当事人诉讼请求及庭审情况，本案争议焦点为：穆群是否有解除权；如有，高新荣应如何承担违约责任。关于焦点一，穆群享有解除权。如高新荣所言，其出售房屋遭受到案外人阻止，导致与穆群合同无法正常履行。穆群于2020年6月5日催告高新荣明确履行的意见，高新荣告知因租赁无法将房屋出售给穆群，该行为构成违约，穆群据此享有合同解除权。穆群起诉解除合同，起诉状于2020年7月2日送达高新荣，故穆群与高新荣签署的《北京市存量房屋买卖合同》《房款支付协议》《补充协议》于2020年7月2日解除。合同解除后，高新荣应将收取的定金5万元退还穆群。故穆群主张解除合同、退还已付定金的诉讼请求，本院予以支持。关于焦点二，高新荣应向穆群承担违约金。高新荣自认于2020年4月28日前遭受到案外人阻拦卖房，考虑到定金实践性质，穆群未支付第二笔定金并不当然构成违约，并非缺少正当理由。并且双方协商能否继续履行时，高新荣并未指出穆群未支付定金行为，而是多次表达院里阻力问题。高新荣明确表示无法将房屋售予穆群，已构成违约。结合双方合同签订到高新荣表示无法履行的时间跨度、当事人的过错程度、损失情况等综合因素，且高新荣已申请对违约金酌减，本院认为，双方约定的违约金过高，应予酌减。根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定高新荣向穆群支付违约金5万元。对于穆群违约金诉讼请求中合理的部分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告穆群与被告高新荣签署的《北京市存量房屋买卖合同》《房款支付协议》《补充协议》于2020年7月2日解除；二、本判决生效之日起七日内，被告高新荣向原告穆群退还定金5万元；三、本判决生效之日起七日内，被告高新荣向原告穆群支付违约金5万元；四、驳回原告穆群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，由被告高新荣负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 满建伟二〇二〇年十二月十六日法官助理 肖彦青书 记 员 郭 欣