北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初48140号原告：刘某燕，女，1966年11月22日出生，汉族，二七机车厂退休职工，住北京市朝阳区。被告：方某超，男，1994年1月16日出生，汉族。原告刘某燕（以下简称原告）诉被告方某超（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告到庭参加了诉讼。被告经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2018年9月27日至2019年6月26日期间的租金252000元；2.被告已经支付的押金28000元不予退还；3.被告赔偿1万元（承租房屋期间损坏壁挂炉冰箱、空调，房屋墙壁上撒上红酒需要更换、水卡、燃气卡丢失）；4.被告支付违约金28000元。事实和理由：2018年6月23日，原告与被告在北京市朝阳区签订《房屋租赁合同》。合同签定当天，支付了第一次租金及押金，同时支付北京华置房地产纪经有限公司中介代理费（无发票）。合同约定，被告租赁位于朝阳区2号楼703屋（即：2号楼703室）一套，租赁期限自2018年6月27日至2019年6月26日，租金28000元/月，约定按季支付房租，支付日期分别为：第一次：2018年6月23日，第二次：2018年9月20日，第三次：2018年12月20日，第四次：2019年3月20日。在2018年9月20日、2018年12月20日约定的支付房租日，被告均未付租金，原告多次催缴，被告均未按合同约定支付房租，并将原告微信拉黑，手机停机。2019年3月20日支付租金日已联系不到人。原告多次索要租金无果，经向该房屋所在小区物业公司、所在派出所说明情况，于2019年1月11日在该房屋门口张贴催缴租金告知函，被告于限定期限内未付款，也没有与原告或物业公司联系。2019年1月14日，在被告失联的情况下，原告报警，并在当地派出所民警及物业公司人员的陪同下，进入该房屋。发现被告为躲避债务已经搬空房内物品（被告在2019年1月初还在该房屋中居住，有物业监控为证），并对房内设施大肆损坏，冰箱、壁挂炉、门、壁纸、地等设施均出现严重的损坏，水、燃气卡均无。经与物业沟通，预估的维修费和更换费用至少需要50000元左右。当日我换了锁，此后被告就未在屋内居住了。被告搬走时未告诉我、未交接，具体哪天搬走的我不清楚。双方合同已经于2019年6月到期终止。2019年7月25日我才租出去给其他租户。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述及经审查认定的证据，本院认定事实如下：位于北京市朝阳区**楼703房屋（以下简称涉案房屋）系案外人刘文杰所有，原告受刘文杰委托全权代理涉案房屋的租赁及相关的一切事宜。2018年6月23日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）、北京华置房地产经纪有限公司（居间方，丙方）签订《北京市房屋租赁合同（居间成交版）》，约定：租赁用途为居住。第三条租赁期限。（一）房屋租赁期自2018年6月27日至2019年6月26日，共计12个月。甲方应于2018年6月27日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第四条租金及押金。（一）租金标准：28000元/月，按季支付。支付方式押一付三，各期租金支付日期：第一次：2018年6月23日前，第二次：2018年9月20日，第三次：2018年12月20日，第四次：2019年3月20日。（二）押金28000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第五条其他相关费用的承担方式。租赁期内的下列费用中，物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。第七条房屋维护及维修。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1.对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2.因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的乙方应负责维修或承担赔偿责任。第九条合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达七日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达七日的。2.欠缴各项费用达1000元的。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7.擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。第十条违约责任。（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。诉讼中，原告认可被告支付28000元押金，2018年9月26日前的租金已付清，此后被告未支付。2018年12月22日，原告通过微信催促被告支付租金，被告回复“好的不好意思”。此后至2019年1月5日，原告多次通过微信催促被告支付租金。2019年1月11日，原告在涉案房屋大门张贴《催交租金》，原告称当时被告仍在内居住。原告称2019年1月14日在警察陪同下入户才发现被告已经搬走，双方未交接。当日原告换了锁，此后涉案房屋一直空置，直至2019年7月25日才另租他人。原告称，被告在承租房屋期间损坏了卧室门锁、地板、壁挂炉、冰箱，房屋墙壁上撒上红酒需要更换，厨房柜灯、水卡、燃气卡丢失，并提供相关照片。2019年6月14日至2019年7月26日，原告更换壁挂炉，维修更换门锁、蜡烛灯、谢灯、变压器、沾壁涂料、龙头、八字阀、节能灯、通下水，维修更换锁、蜡烛灯、谢灯、变压器、粘壁纸，维修电器等，共支出4748元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了举证、质证及答辩的权利。被告缺席并不影响本院依法进行判决。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行己方义务。《北京市房屋租赁合同（居间成交版）》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应予遵守。本案中，被告应当依约履行支付租金义务。原告主张被告至2019年1月11日仍居住于涉案房屋，2019年1月14日自行搬离，被告未予抗辩，故本院对原告相关主张予以采纳，被告应当支付自2018年9月27日至2019年1月13日的租金。原告主张被告已支付的28000元押金直接抵扣应付租金而不予退还，有事实和合同依据，本院不持异议。根据双方合同约定，同时考虑执行便利，上述押金在本案被告应当给付原告的款项中予以抵扣。其后被告在合同租赁期限内单方搬离涉案房屋并拒付租金的行为，属于以自己的行为表明不再履行租赁合同，致使合同目的无法实现，构成根本违约，应当承担因其拒绝履行合同给原告造成损失的赔偿责任。同时，原告作为出租人和守约方也负有减少损失扩大的义务。考虑到原告已于2019年1月14日收回涉案房屋并更换门锁，合同事实上未继续履行，本院综合考虑合同的剩余租期、承租人的过错程度、涉案房屋是否易于再行租赁等因素对因被告拒绝履行合同给原告造成的具体损失数额予以酌定。被告未依约履行妥善保管、合理使用涉案房屋的义务，致使涉案房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障，应当承担赔偿责任。具体赔偿数额本院根据原告提交的维修费票据及维修所需的合理费用予以酌定。关于原告主张的违约金，因本院已确定合理的损失数额并予以支持，足以弥补损失，故不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告方某超于本判决生效之日起七日内支付原告刘某燕二〇一八年九月二十七日至二〇一九年一月十三日的租金及二〇一九年一月十四日至二〇一九年六月二十六日的空置损失共计168000元（抵扣被告方某超已向原告刘某燕支付的押金28000元后，被告方某超向原告刘某燕支付140000元）；二、被告方某超于本判决生效之日起七日内支付原告刘某燕房屋及其附属物品、设备设施修缮费用5000元；三、驳回原告刘某燕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元，由原告刘某燕负担1890元（已交纳），被告方某超负担3760元（原告刘某燕已预交，被告方某超于本判决生效后七日内直接给付原告刘某燕）。公告费560元，由被告方某超负担（原告刘某燕已预交，被告方某超于本判决生效后七日内直接给付原告刘某燕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 杨 兵人民陪审员 尹 静人民陪审员 王伟民二〇二〇年十二月九日书 记 员 吕高扬