西安市碑林区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0103民初10579号 原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市碑林区南广济街。 负责人：李军，该分行行长。 委托诉讼代理人：龙瑶，陕西联强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯乐，陕西联强律师事务所实习律师。 被告：吕婷，女，汉族。 被告：王林，男，汉族。 被告：陕西华久置业有限公司,住所地陕西省西安市高新区科技二路西段。 法定代表人：骆焕伟,该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐颖，该公司法务。 原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告吕婷、王林、陕西华久置业有限公司（以下简称华久置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龙瑶、冯乐、被告吕婷、王林、被告华久置业公司委托诉讼代理人唐颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求宣布贷款全部到期，判令被告吕婷、王林立即偿还贷款本金914410.26元、利息16254.85元、罚息98.44元、复息233.64元，共计930997.19元（截至2020年7月1日）及至实际清偿完借款本息之日所产生的利息、罚息、复利；2、请求判令被告吕婷、王林以其名下位于西安市高新区房产承担抵押担保责任，原告对该抵押房产享有优先受偿权；3、判令被告华久置业公司对被告吕婷、王林的上述债务承担连带保证责任；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月23日，原告与被告吕婷、王林签订借款合同，约定被告吕婷、王林向原告借款960000元，用于购买位于西安市高新区房屋，借款期限348个月。被告吕婷、王林以上述房屋为借款提供抵押担保。原告与被告华久置业公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告华久置业公司对上述债务承担连带责任保证。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告未按合同约定履行还款义务，已连续逾期5期未还款，构成违约。 被告吕婷、王林承认原告所述事实属实，欠款属实，愿意偿还欠款。 被告华久置业公司辩称，原告诉请的借款本金余额及利息、罚息、应当提供合理依据。被告吕婷、王林的债务并未提前到期，被告华久置业公司无需就全部未还贷款本息承担保证责任。被告华久置业公司仅就截至原告起诉日被告吕婷、王林拖欠的贷款本息承担连带保证责任，且该保证责任也应当在抵押房产不足清偿的部分承担连带保证责任。《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》关于排除物保优先于适用的条款属于无效的格式条款。原告可行使抵押权来实现其债权。关于新冠疫情指导意见明确所涉住房按揭等个人还贷纠纷，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更还款期限。如法院判决华久置业公司承担连带保证责任，应明确追偿权及数额。 本院经审理认定事实如下：2017年3月23日,原告与被告吕婷、王林签订《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定被告吕婷、王林向原告借款960000元，用于购买位于西安市高新区房产，借款期限自2017年3月23日至2046年3月23日止，还款方法为等额本息。被告吕婷、王林不按借款合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告吕婷、王林立即清偿借款本息及相关费用。同时，被告吕婷、王林以上述房屋为借款提供抵押担保。 2016年9月27日，原告与被告华久置业公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告华久置业公司对因购置座落于西安市雁塔区项目所属之住房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证，最高额保证所担保的债权是指自2016年9月27日至2021年9月26日期间（即“债权确定期间”）因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。最高额保证的限额为肆亿元整，保证方式为连带责任保证。保证期间自原告与债务人签订借款合同之日起至该借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日。2017年4月27日，原、被告办理了涉案房屋的《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》，现原告尚未取得房屋他项权证。原告于2017年4月1日向被告吕婷、王林发放了贷款960000元，但被告吕婷、王林未按照合同约定还款。截至2020年7月1日，被告吕婷、王林尚欠借款本金914410.26元、利息16254.85元、罚息98.44元、复息233.64元，共计930997.19元未还。 本院认为，原告与被告吕婷、王林、华久置业公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，意思表示真实，内容未违反法律、法规等强制性规定，均属有效。当事人应当全面履行合同义务。原告依约发放了贷款，被告吕婷、王林未按约还款，构成违约。原告有权按照合同约定宣布贷款立即到期，要求被告吕婷、王林清偿借款本息及相关费用。现原告请求宣布贷款立即到期，要求被告吕婷、王林偿还借款本金914410.26元、利息16254.85元、罚息98.44元、复利233.64元，共计930997.19元（截至2020年7月1日）及自2020年7月2日起至贷款实际清偿之日止所产生的利息、罚息、复利之诉讼请求，事实清楚，证据充分，依法予以支持。关于原告要求以本案房产优先受偿的主张，因原告仅就该预售商品房办理了抵押登记备案，尚未取得他项权证，本院不予支持。被告华久置业公司应依据保证合同约定，就上述债务承担连带保证责任，承担后可依法向被告吕婷、王林行使追偿权。原告要求被告华久置业公司承担连带清偿责任之诉讼请求，依法予以支持。被告华久置业公司之辩解意见，于法无据，本院均不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条之规定，判决如下： 一、被告吕婷、王林于本判决生效之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金914410.26元、利息16254.85元、罚息98.44元、复利233.64元，共计930997.19元（截至2020年7月1日）及自2020年7月2日起至借款实际清偿之日止按照双方合同约定标准计算的利息、罚息、复利。 二、被告陕西华久置业有限公司对被告吕婷、王林上述债务承担连带清偿责任，承担清偿责任后有权向被告吕婷、王林追偿。 三、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其余之诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13110元，减半收取计6555元，由被告吕婷、王林负担，被告陕西华久置业有限公司承担连带清偿责任（此款原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行已预交，被告吕婷、王林于付上述款项时直付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行，被告陕西华久置业有限公司承担清偿责任后有权向被告吕婷、王林追偿）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 员 李静宇 二〇二〇年十二月四日 法官助理 师 凤 书 记 员 黄 娜