上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初75375号原告(反诉被告)：李欣欣，男，1986年6月19日出生，汉族，住山东省莱阳市。被告(反诉原告)：上海家营物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：高志凌，执行董事。委托诉讼代理人：徐慧秋，女。原告(反诉被告)李欣欣与被告(反诉原告)上海家营物业管理有限公司(以下简称家营公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李欣欣、被告(反诉原告)家营公司的委托诉讼代理人徐慧秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李欣欣向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告间的租赁合同；2.被告支付原告违约金3,300元；3.被告退还原告租赁房屋停电期间(2020年7月27日至9月29日)的租金6,930元、退还押金3,300元；4.被告支付原告误工费772.70元；5.被告支付原告精神损失费3,300元。事实和理由：原、被告于2018年3月签订租赁合同，约定被告将位于上海市浦东新区林展路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，租赁期限自2018年3月30日起至2021年3月1日止。2020年7月27日，系争房屋被电力公司查实有违章用电，电表被强制拆除。原告第一时间通知被告，并明确违章用电非原告所为，要求被告尽快处理该事件以恢复供电。但被告以各种理由拖延，对原告造成伤害。停电期间被告要求原告补付2018年3月24日至2020年7月27日期间的电费差额，前后三次分别提出补付2,166.92元、租期的1倍电费、2,407.94元等不同金额，给原告带来困惑。2018年3月24日原告尚未入住系争房屋，3月25日前一租户(被告员工)的物品仍未搬完。合同期内，被告有义务保证房屋及其附属设施可正常使用，被告未能保证系争房屋内正常供电，危及原告正常生活和居住，被告已违约，应承担相应责任。家营公司辩称，同意解除合同，不同意其他诉请。系争房屋被停电后，被告多次与原告沟通，愿为原告提供其他住处(过渡)或让原告承租其他房源，但原告拒绝。原告直至2020年10月6日才搬离系争房屋，通知被告房屋钥匙放置在租赁房屋内，被告不应退还原告租金。原告自2018年3月起入住系争房屋，房屋内非正常用电的情况原告应该清楚。2020年7月27日电力查处系争房屋内有违法用电，当天被告陪同原告去电力公司查询，电力公司要求补缴电费2,166.92元及按补缴电费的3倍支付违法用电罚款，交款后才能恢复供电。后经被告与房屋产权人交涉，产权人拒绝承担该笔款项。经交涉，房屋产权人在2019年9月向电力公司缴纳了二笔款项，一笔金额1,718.35元，另一笔金额2,408.15元，缴款后才恢复供电。前述款项中2,408.15元系2018年3月24日至2020年7月27日期间的费用，应由原告承担。原、被告曾就缴纳电费事宜多次沟通未果，原告居住于系争房屋，直至2020年10月6日才通知被告收房，欠付房租及居住期间产生水费未结清。押金应当用于抵付原告未结清的租金、补收电费等费用。反诉请求：1.反诉被告支付2020年9月30日至10月6日期间的租金770元；2.反诉被告支付违章用电补收电费及罚款2,408.15元；3.反诉被告支付水费13.90元。针对反诉，李欣欣辩称，其入住系争房屋后，不知道房屋内用电异常。根据电力公司查实，系争房屋的电表有二次开盖记录，第一次在2016年7月30日，开盖时间约半小时，第二次2018年3月24日，开盖人员是被告员工牛福真，时间仅几秒。被告员工开盖是为了确认用电数，开盖同时还拍了照片给原告。被告员工张文帅在与原告的聊天记录中承认系争房屋2016年起就有偷电行为。被告将有问题的房屋出租给原告，违约在先，原告不同意再支付租金。原告与家人共同居住在系争房屋内，2020年8月已另外找到新的租赁房，9月陆续搬离，催促被告尽快处理供电事宜，故未接受被告提供的临时住处和新房源。在原告搬离期间房屋内仍未恢复供电，虽然系争房屋的电表非原告开盖，但原告一直向房东表示愿意承担需要补缴的电费，要求对方提供补缴的金额和明细。原告同意承担水费13.90元。本院经审理认定事实如下：系争房屋登记的产权人为案外人侯某等人。2018年3月24日，原告(乙方、承租人)与被告(甲方、代理方)签订《承租合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为居住使用，租赁期限自2018年3月30日起至2021年3月1日止。租金每月3,300元，季付。押金3,300元。合同9-3条约定，甲方发生以下严重违约行为的，乙方有权终止合同，甲方须支付乙方相当于月租金一倍的违约金：1、逾期交付房屋超过5天的；2、乙方无任何违约行为，甲方擅自提前收回房屋的。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，双方办理了房屋交接。原告及其家人入住系争房屋。原告已支付被告租金至2020年9月29日，曾支付被告押金3,300元。2020年7月27日，供电部门查实系争房屋处有故意使供电企业的用电计量装置不准或失效的窃电行为，当天采取了断电措施，要求用户至供电部门接受违章处理。违章用电检查单上记载(电表)开盖日期为2018年3月24日、2016年7月30日。2020年8月12日，被告向原告发送通知函，称因2020年7月27日电力公司鉴定系争房屋违章用电后电表被拆除，为免影响租客居住，被告已为原告提供另一套住房暂住，但原告拒绝。因停电事宜尚未解决，愿意为原告免费提供更换类似房源，因原告为实际用电人，应承担少付的电费差额2,166.94元(具体数值以电力公司结算为准)。2020年7-8月，原告与被告工作人员通过微信联系，被告方于7月底8月初提出为原告换房屋、押金退还等。原告提出尽快恢复供电。8月上旬，原告询问被告是否找到合适房源，被告发送了部分房源照片。同时原告表示其只愿承担补缴电费的差额，其他电费事宜与其无关。9月4日，被告将二份已补缴电费的凭证发送给原告，询问原告是否还在房屋内居住。原告答复“没搬。”10月6日，原告发送微信通知被告，称“房屋钥匙放置在屋内、节前就放了，太忙忘记了通知。”被告确认于2020年10月6日解除合同、收回房屋。2020年9月，供电部门出具了系争房屋用户电费账单二页，分别记载电费金额为2,408.15元、1,718.35元(账单金额已交纳)。另查明，系争房屋处2017年至2020年期间的每月用电明细记载，2016年-2017年期间有数月电费不足10元，2018年期间有9个月电费不足10元，其他3个月分别为10余元、20余元，2019年-2020年期间亦有多月电费仅数元。涉案合同租期内的电费由原告缴纳。2020年11月30日，本院向上海市电力公司浦东供电公司核实，系争房屋处于2020年7月27日被查实窃电，根据二次开盖记录，供电公司共补收了2016年7月30日至2020年7月27日期间违章用电补缴电费金额共4,126.49元，因用户要求分二笔账单(2,408.15元、1,718.35元)，补收金额中不含罚金或违约金，根据供电公司核算2016年9月至2018年4月(均为账单月)应补缴电费1,959.90元，2018年5月至2020年7月应补缴电费2,166.92元，合计4,126.82元。原、被告对前述核实内容无异议。原告另提供了其与被告工作人员牛福真于2018年3月的微信联系内容，微信中对方于2018年3月24日将系争房屋的电表读数拍照发送给原告，3月25日原告通知对方要求前租户的物品搬离。证明3月24日的电表开盖非原告实施，前租户是被告员工，原告实际于3月25日以后才入住。经庭审质证，被告对微信内容真实性无异议，认为一般情况下记录电表抄表数是不需要开盖的。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《承租合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。涉案合同于2018年3月24日签订，约定的租期自2018年3月30日起始。虽然双方于签订合同后办理了租赁物的交接，作为普通用户，原告很难在交付房屋之时第一时间发现电表异常。结合当事人提供的系争房屋历年电费金额以及供电部门查实房屋处电表二次开盖记录的时间，可以推断出在房屋正常居住使用的情况下，该户电表在涉案合同起租前即已存在违章用电的情形。而原告及其家人居住于系争房屋二年多的时间，房屋内每月产生的电费明显与正常用户不符，即使原告在接收房屋时不清楚电表装置异常，其在承租过程中应当已经知晓房屋内的违规用电情况，然其从未向出租方或国家供电部门反映，持续享受违规电表装置所带来的非法获益，直至2020年7月27日被供电部门查实而断电。故系争房屋处因窃电而遭供电部门断电，故而影响原告的承租用途，原、被告双方均有过错。因双方对补缴电费以及相应承担责任未协商一致，原告于2020年10月6日通知被告已搬离系争房屋并要求交还租赁物，被告表示认可，本院认定涉案租赁合同于2020年10月6日解除。在系争房屋断电期间，被告曾欲为原告更换住处而遭其拒绝。从微信内容反映，被告于2020年9月初询问原告是否已搬离，原告回复确认未搬离，直至10月6日才通知被告接收房屋。可见双方对合同解除已提前进行过商议。原告诉请被告承担解除合同违约金3,300元，该项请求并不符合合同中关于出租方应当承担解约违约金时所列举的违约事由，本院不予支持。对于租赁合同租期内违规用电应补收的电费2,166.92元，应由原告承担。原告对欠付水费13.90元无异议，应予支付。原告缴纳被告的租赁押金3,300元，应由被告退还。系争房屋处虽于2020年7月27日被断电，鉴于房屋系用于居住，断电造成了房屋使用上存在瑕疵，而非房屋完全没使用价值。原告诉请被告全额退还2020年7月27日至9月29日的租金，本院不予支持。由于房屋使用上的瑕疵，以及当事人各自的过错，对于2020年7月27日至10月6日期间的租金，本院按合同租金标准的80%计，由原告承担。被告应退还原告7月27日至9月29日的租金1,386元。原告应支付被告9月30日至10月6日租金616元。前述二项租金相抵，被告尚应退还原告租金770元。原告主张的误工费及精神损失费，无相关法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)李欣欣与被告(反诉原告)上海家营物业管理有限公司签订的《承租合同》于2020年10月6日解除；二、被告(反诉原告)上海家营物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)李欣欣租金770元；三、被告(反诉原告)上海家营物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)李欣欣押金3,300元；四、反诉被告李欣欣于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海家营物业管理有限公司电费2,166.92元、水费13.90元；五、驳回原告李欣欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费240元，减半收取计120元，由原告李欣欣、被告上海家营物业管理有限公司各半负担60元。反诉案件受理费减半收取计25元，由反诉原告上海家营物业管理有限公司负担10元，反诉被告李欣欣负担15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年十二月十四日书记员  沈 嬿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。