北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初17181号原告：北京东方置地投资发展有限公司，住所地北京市东城区安德路45号1-3层。法定代表人：王伟东，董事长。委托诉讼代理人：徐杰夫，男，1984年2月6日出生，汉族，该单位员工。委托诉讼代理人：王瑾，女，1987年2月9日出生，汉族，该单位员工。被告：北京寻常巷陌咖啡有限公司，住所地北京市东城区沙滩后街X号。法定代表人：李锡九。委托诉讼代理人：李光，男，1969年3月22日出生，汉族，该单位员工。委托诉讼代理人：李芹，北京鑫道律师事务所律师。原告北京东方置地投资发展有限公司与被告北京寻常巷陌咖啡有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告北京东方置地投资发展有限公司的委托诉讼代理人徐杰夫、王瑾，被告北京寻常巷陌咖啡有限公司的委托诉讼代理人李光、李芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京东方置地投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告于2018年12月24日签订的《房屋租赁合同》；2、要求被告支付欠付租金405833.33元；3、要求被告支付违约金83378.83元；4、要求被告立即腾退北京市东城区沙滩后街X号并返还原告。事实和理由：2005年起，原告承租被告位于北京市东城区沙滩后街X号房屋（以下简称涉案房屋）用于开设咖啡馆。2011年12月17日，双方续签房屋租赁合同，约定被告应于2015年12月17日前向原告支付全部租金，但截至2018年12月，被告尚欠该合同期内的租金4.8万元。2015年11月25日，原、被告续签《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日，年租金17万元，按季度支付，于每季度第一个月的5日前缴纳，被告未按期足额支付租金的，每逾期一日按所欠租金的万分之五向原告支付违约金。后因政府整治“开墙打洞”问题，将涉案房屋的两窗一门封堵，原被告经协商，同意将被告2017年、2018年租金减至10万元。被告于2016年分四次支付租金17万元，2018年12月26日支付租金10万元。2018年12月24日双方再次续签租赁合同，租赁期限自2019年1月1日至2020年12月31日，年租金18.2万元，按季度支付，被告于2019年3月1日支付租金45500元，此后租金未支付。期间，原告多次向被告催缴租金，但被告至今未交纳，原告在本案中向被告主张2020年8月31日之前的租金，及逾期支付上述租金的违约金，违约金按拖欠租金日万分之五的标准计算至2020年8月31日，为维护原告合法权益，故成此诉。被告北京寻常巷陌咖啡有限公司辩称：不同意原告诉讼请求。双方于2011年签订的房屋租赁合同履行期间，被告确实欠付原告租金4.8万元，但被告认为已超过诉讼时效。2015年续签的房屋租赁合同履行期间，被告支付了2016年全年的租金，之后因政府治理拆墙打洞行为，被告未支付租金，后经双方口头协商，剩余合同期内，被告仅需支付10万元，2018年底，被告支付了10万元租金。2018年双方续签的租赁合同履行期间，被告交纳了第一季度租金，2019年4月下旬，原告接到景山街道办事处关于“黄瓦墙”项目来函，并于5月开始推进包括涉案房屋在内的拆迁腾退工作。2019年5月17日，原告通知被告要求腾退租赁物。2019年5月27日，被告提出交纳第二期租金，原告拒收，并要求被告尽快提交补偿报告，于6月30日腾退。之后拆迁腾退一事搁置，至今未果，原告亦未收取此后的租金。被告认为政府对“黄瓦墙”项目的推进，属于不可抗力，且关于该项目至今尚未告知被告后续进展情况，不可抗力因素一直未消失，被告不应承担迟延给付租金的违约责任，且2020年新冠病毒疫情爆发，被告自2020年1月停止营业，直到2020年7、8月份才恢复营业。被告没有迟延给付租金的违约行为，原告无权单方解除合同，故不同意解除合同及腾退房屋。且因政府治理拆墙打洞行为、拆迁腾退及受新冠病毒疫情影响，造成被告经营损失，原告主张的租金应予抵扣被告的损失，且疫情期间应当免除被告2020年2月至6月的租金，故租金不同意支付。被告没有违约行为，亦不同意支付违约金。即使支付违约金也认为违约金标准过高，请求法院依法予以酌减。被告向本院提出反诉请求：要求原告赔偿被告损失988016.86元。事实和理由：被告承租涉案房屋用于经营咖啡店，被告承租时，涉案房屋临街有两窗一门，涉案房屋租赁合同履行期间，政府相关部门治理开墙打洞，将涉案房屋违规改造的临街窗户和门封堵，严重影响了被告的经营，给被告造成经营损失273093.9元，原告已减租金10万元，被告认为这次减租相当于已经给付被告赔偿14万元，故尚应赔偿损失133093.9元；此后，被告为弥补亏损，调整商业模式，将营业中心从接待散客变更为接待旅游团，而2019年，因“黄瓦墙”项目的开展，原告告知被告随时准备腾退，被告为避免损失扩大，暂停了接待旅游团、长期包场的经营内容，营业损失达144922.96元。期间被告曾与北京时代掌控科技有限公司（以下简称时代掌控公司）签订包场消费服务合同，并收取了定金15万元，因被告违约基础合同，向该公司双倍赔付了定金30万元，直接造成被告损失15万元。若该服务合同可以正常履行，被告至2020年底至少可收入80万元，减去成本，尚有56万元的可得收益。为维护被告合法权益，故提出反诉，请求判如所请。原告北京东方置地投资发展有限公司辩称：2005年被告首次承租涉案房屋时，涉案房屋产权证书附图中标明该房屋户门朝南，未标明有窗。2017年景山街道办事处以整治开墙打洞为由，对涉案房屋西房当时存在的一门两窗进行了封堵。被告所称2005年首次承租时涉案房屋就存在临街两窗一门与事实不符。原告已经对政府拆违封堵对被告使用涉案房屋造成的影响予以租金减免，足以弥补被告经营损失。被告所称经营损失计算方法有误，且在政府治理开墙打洞前，被告就已拖欠租金。另，根据大众点评网中涉案咖啡店的数据显示，被告除疫情期间外，一直处于正常营业状态，与被告所述整治后严重影响被告经营，基本处于停业状态严重不符。关于腾退补偿一节，腾退一事仅是停留在意向调查阶段，尚未确定，被告所述经营损失系其自身判断失误，不应由原告承担。被告所称因腾退一事，造成被告与时代掌控公司之间的服务合同解除，被告赔偿该公司定金一事的真实性、合理性原告不予认可。被告未履行该合同造成的预期收益损失不应予以赔偿，即便酌情考虑，也应考虑疫情、经济下行等实际情况。综上，不同意被告全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：坐落于北京市东城区沙滩后街X号房屋系原告所有，被告自2005年起承租涉案房屋。2011年12月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的涉案房屋用于经营，租赁期限自2011年1月1日至2015年12月31日，前三年租金总额为396000元，2014年、2015年租金根据市场情况再行商议。支付方式为按季度支付。上述合同履行期间，被告尚欠4.8万元租金未支付。2015年11月25日，双方续签租赁合同，租赁期间为2016年1月1日至2018年12月31日。年租金17万元，支付方式为按季度支付，于每季度第一个月的5日前缴纳当季租金。被告未按期足额支付租金的，每逾期一日按所欠租金的万分之五向原告支付违约金。逾期超过60日，原告有权单方解除合同。如发生不可抗力导致一方或双方违约，双方均不承担相应违约责任，妥善处理善后事宜。合同履行期间，被告交纳了2016年的租金17万元。2018年6月27日，景山街道办事处向被告出具《沙滩后街X号在2017年开墙打洞综合整治中的封堵情况》，载明，在2017年北京市东城区沙滩后街开墙打洞综合整治中，北京市东城区沙滩后街X号被封堵两个临街的窗户和临景山东街与沙滩后街丁字路口的大门。庭审中，双方当事人均认可封堵前，涉案房屋户门位于房屋南侧，向沙滩后街开门，此外在景山东街和沙滩后街拐角处开有一扇房门，该房门被封堵。原户门西侧曾有三个窗户，封堵了两个。2018年12月10日，原告向被告发送《催款函》，载明根据双方于2011年签订的房屋租赁合同，被告尚欠租金4.8万元，根据双方于2015年11月25日签订的房屋租赁合同，被告2017年、2018年全年租金均未支付。后经原告研究决定，2017年、2018年分别减免被告租金7万元，按每年10万元租金收取。请被告于2018年12月31日前将所欠租金24.8万元一次性支付原告。被告于2018年12月20日签收，并于12月26日，向原告支付租金10万元。关于因相关部门开展开墙打洞综合整治封堵涉案房屋门窗，原、被告协商减免租金一节，被告表示双方曾口头协商2017年、2018年共向原告支付租金10万元即可。对此，原告不予认可，被告亦未提交证据予以佐证。2018年12月24日，原、被告再次续签租赁合同，租赁期限自2019年1月1日至2020年12月31日，年租金18.2万元，按季度支付，于每季度第一个月的5日前向原告交纳当季租金。被告未按期足额支付租金的，每逾期一日按所欠租金的万分之五向原告支付违约金。逾期超过60日，原告有权单方解除合同。如发生不可抗力（含国家相关政策变化）导致一方或双方违约，双方均不承担相应违约责任，妥善处理善后事宜。2019年3月1日，被告向原告支付了第一季度租金45500元。庭审中，被告提交原告对其被告于2020年9月就被告因黄瓦墙项目无法正常经营问题反映的回复，在该回复中，原告表示其于2019年4月下旬接到景山街道办事处来函，表示因景山街道实施黄瓦墙项目，涉案房屋需升级改造，故原告于2019年5月开始着手推进涉案房屋的腾退工作，并充分考虑腾退对承租人造成的部分损失，聘请第三方专业机构于2019年8月对承租人停产停业、设备设施等损失进行评估，并于承租人多次协商。从商谈至今，涉案房屋承租人一直处于正常营业状态。2019年12月，景山街道办事处告知原告腾退工作搁置，原告及时转告被告。同时告知被告继续履行合同，交纳欠付租金。原告以此证明黄瓦墙项目的存在和启动情况，并表示拆迁腾退符合合同关于不可抗力的约定。原告对该证据的真实性认可。被告提交其与原告工作人员的多次谈话录音，该录音显示双方就黄瓦墙腾退补偿一事多次协商，原告工作人员提到被告应提出切实可行，有据可依的补偿要求，但是被告提出的要求过高，腾退工作推进困难，按照相关部门的要求，被告本应在2019年6月30日前腾退，但双方一直未就腾退补偿一事协商一致，被告一直在经营使用，街道办事处等相关部门可能介入推进。被告表示治理开墙打洞一事就给被告经营造成影响，此次为配合腾退工作，被告与许多客户的合作提前终止，对被告经营亦造成严重影响。在2019年12月份的谈话录音中，原告工作人员表示腾退工作暂时搁置。另，在上述谈话录音中，原告工作人员曾表示被告欲交纳租金，但原告不予收取。经质证，原告对上述录音的真实性认可，但表示上述证据不能证明原告要求被告于2019年6月30日前腾退，且被告并未腾退，原告多次劝告被告正常经营，交纳欠付租金，但最终因被告要价过高，原告与景山街道办事处无法签订腾退协议，导致项目搁置无法进行，原告亦遭受损失。对于被告支付租金一事，原告不确定是否告知过被告因腾退一事暂不收取租金，但2019年12月11日，原告通知被告恢复交纳租金。关于被告主张的经营损失一节，被告提交1、其自行制作的2017年至2019年的利润表以证明因封堵门窗、黄瓦墙项目腾退造成原告主营业务收入下降，原告对其真实性不予认可；2、被告与掌控时代公司于2019年4月签订的《包场消费服务合同》，载明周一包场总费用40万元，夜场包场总费用40万元，掌控时代公司需支付定金15万元。3、掌控时代公司向被告发送定金赔偿通知，载明因被告于2019年6月通知该公司涉案店面拆迁腾退无法履约，故要求被告双倍赔偿定金30万元。4、支付凭证，显示被告于2020年11月16日向掌控时代公司赔偿定金30万元。对于上述证据二至四，原告对其真实性认可，关联性不予认可。关于被告受疫情影响遭受经营损失一节，被告表示其于2020年1月停业至2020年7、8月份才开始营业，期间，被告亦曾向原告申请减免租金，故要求原告免除被告2020年2月至6月的租金。原告提交东城区国资委关于减免中小微企业房租的通知及实施细则等政策文件及原告关于经营性用房租金减免的实施细则，表示按照原告制定的实施细则，非因疫情影响，拖欠租金未支付的承租人不适用该细则。提交“东方置地资产群”微信聊天记录，证明原告已将上述文件发送至微信群告知承租人，被告因拖欠租金不符合减免租金的规定。原告另提交寻常巷陌咖啡店大众点评网的点评数据截图，以证明被告在黄瓦墙项目腾退期间以及疫情期间一直处于正常经营状态。被告对上述微信聊天记录的真实性认可，但表示被告不存在违约行为，系被告向原告支付租金，原告拒收。对大众点评网点评数据不予认可，表示点评发布时间不能证明消费发生的时间。另，被告表示其曾以现金形式交纳押金1万元，但未提供证据予以佐证。本院认为：原、被告签署的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当遵照履行。涉案合同约定被告逾期支付租金超过60日，原告有权单方解除合同。根据已查明事实，在双方于2018年签订的涉案合同履行期间，被告仅支付了2019年第一季度租金。此后租金未支付。被告虽辩称在2019年“黄瓦墙”项目腾退期间，原告拒收租金，之后受疫情影响未支付租金，但鉴于根据疫情防控措施要求，北京市于2020年7月已降低防控等级，且被告亦表示其于7、8月份开始营业，此后仍未支付租金，缺乏事实和法律依据。故原告要求解除合同并要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付欠付租金一节，根据已查明事实，在2011年签署的房屋租赁合同履行期间被告欠付租金4.8万元。当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。根据民法通则有关规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。民法总则施行前，民法通则规定的诉讼时效期间已经届满，应当适用民法通则诉讼时效。鉴于原、被告于2011年签订的房屋租赁合同的履行期间为2011年1月1日至2015年12月31日。故原告主张上述债权的诉讼时效应自2015年12月31日起计算。原告于2018年12月10日，向被告发送《催款函》，明确表示其催缴租金为2011年签订的房屋租赁合同中被告所欠租金4.8万元，而其并未提交此前催缴租金的证据，故原告主张的上述债权，因已超过诉讼时效且被告不同意支付，而失去胜诉权，原告要求被告支付上述租金的诉讼请求，本院不予支持。在双方于2015年签订的房屋租赁合同履行期间，被告仅足额支付了2016年租金，对于此后的租金，被告支付了10万元。因相关部门治理开墙打洞行为，原告自认免除被告2017年、2018年租金共计14万元，对于剩余未付租金被告应予支付。被告所称双方曾协商一致，被告仅需支付2017年、2018年租金10万元的意见，并未提供证据予以佐证，原告不予认可，应当承担相应后果。被告所称因开墙打洞整治工作对其经营造成影响，原告减免的租金不足以弥补其经营损失的的抗辩意见，鉴于根据双方均认可的房屋现状，涉案房屋系位于景山东街与沙滩后街相交的丁字路口的临街店面，开墙打洞整治工作封堵了景山东街和沙滩后街拐角处的房门及南侧临沙滩后街的两个窗户，尚有临街的户门及窗户。结合合同约定的租金标准及租赁标的物整治前后的状态，本院认为原告减免的租金足以弥补被告的损失，且在整治工作后，双方亦以高于该租赁期间租金标准的价格续签了租赁合同，亦可证明经整治后的涉案房屋的使用价值并未大幅减损。故被告的上述抗辩意见，本院不予采信。被告主张上述期间经营损失的反诉请求，亦缺乏依据，本院不予支持。在双方于2018年签订的房屋租赁合同履行期间，被告仅支付了2019年第一季度租金。此后因涉及“黄瓦墙”腾退工作，暂未交纳。鉴于在因“黄瓦墙”项目协商腾退期间，根据现有证据，尚无法证明原告强行要求被告停业、限期腾退，双方一直在针对腾退补偿事宜进行协商，且被告并未停止经营，故此期间的租金被告应予支付。但因腾退工作的开展及推进，确对被告经营的稳定性造成一定影响，故对于被告主张上述期间经营损失的反诉请求，本院将综合考虑合同履行情况、被告实际损失等因素，按照公平原则和诚实信用原则依法予以酌定。另鉴于被告从事餐饮服务业，受疫情管控措施影响，确使被告经营遭受一定损失，故对于疫情期间的租金，本院亦按照公平原则依法予以酌定。原告依据其单方制定的疫情期间减免租金实施细则主张因被告拖欠租金，不予减免的意见，鉴于被告未支付租金系因黄瓦墙项目期间原告不予收取，被告并非故意拖欠，原告于2019年12月11日方才通知被告恢复支付租金，亦应给予被告合理的支付期限，故原告此项意见缺乏依据，本院不予采信。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，鉴于合同约定被告未按期足额支付租金的，每逾期一日按所欠租金的万分之五向原告支付违约金。被告确实存在拖欠租金的行为，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于违约金的数额，鉴于涉案合同履行期间，确实存在因“黄瓦墙”项目原告暂停收取租金及被告经营受疫情影响等因素，且被告亦表示合同约定租金过高，要求法院予以酌定，故本院将综合考虑合同履行情况、被告违约情节、逾期支付期间、原告实际损失等并结合上述疫情、腾退等因素对违约金的数额予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于民事案件诉讼时效司法解释》第五条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京东方置地投资发展有限公司与被告（反诉原告）北京寻常巷陌咖啡有限公司于2018年12月24日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）北京寻常巷陌咖啡有限公司于本判决生效后十五日内腾退北京市东城区沙滩后街X号并返还原告（反诉被告）北京东方置地投资发展有限公司；三、被告（反诉原告）北京寻常巷陌咖啡有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京东方置地投资发展有限公司支付欠付租金319917元；四、被告（反诉原告）北京寻常巷陌咖啡有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京东方置地投资发展有限公司支付违约金20000元；五、原告（反诉被告）北京东方置地投资发展有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京寻常巷陌咖啡有限公司赔偿经营损失68250元；六、驳回原告（反诉被告）北京东方置地投资发展有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京寻常巷陌咖啡有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4319元，由原告（反诉被告）北京东方置地投资发展有限公司负担1319元（已交纳），由被告（反诉原告）北京寻常巷陌咖啡有限公司负担3000元（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费6840元，由被告（反诉原告）北京寻常巷陌咖啡有限公司负担6368元（已交纳），由原告（反诉被告）北京东方置地投资发展有限公司负担472元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李晓彤二〇二〇年十二月十七日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟