北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初13959号原告：高振兰，女，1954年1月9日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张伟，北京在明律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丽芬，北京在明律师事务所律师。被告：北京丰台科技园建设发展有限公司，住所地北京市丰台区科学城海鹰路**。法定代表人：王赤宇，董事长。委托诉讼代理人：孙承泽，北京道可特（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾喜艳，北京市道可特律师事务所律师。原告高振兰与被告北京丰台科技园建设发展有限公司（以下简称科技园公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告高振兰及其委托诉讼代理人马丽芬，被告科技园公司委托诉讼代理人孙承泽、顾喜艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高振兰向本院提出诉讼请求：1.科技园公司给付2016年6月1日至2020年1月14日因科技园公司未交付符合国家质量安全标准的安置房，导致我在外租房的损失200000元；2.诉讼费用由科技园公司负担。事实及理由：2010年5月28日，双方签订《拆迁补偿安置协议》（以下简称《安置协议》）及《周转协议》，约定我选择定向安置房补偿安置方式，科技园公司按照每人每月1500元标准给付周转补助费直到我办理入住手续之后三个月。但科技园公司不仅至今未向我交付质量合格的安置房，而且自2016年6月起不再给付周转补助费。至今，科技园公司仍然未交付符合国家质量安全标准的安置房，导致我不得已一直在外租房居住，产生大量租金损失。综上，我诉至法院提出上述诉讼请求。被告科技园公司辩称：安置房屋符合国家安全标准，且已经履行了通知义务，不同意高振兰的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月28日，科技园公司（甲方）与高振兰（乙方）就丰台区四合庄村392号院拆迁事宜签订《安置协议》，应安置人口3人。同日，双方另行签订《周转协议》，约定高振兰选择定向安置房补偿安置方式，科技园公司按高振兰被拆迁房屋交房验收日期为准，按照高振兰符合条件的家庭人口数量，每人每月给付周转补助费1000元。第二条约定“2、高振兰办理入住手续时，考虑到房屋装修因素，科技园公司一次性再给予三个月周转补助费9000元”。签订上述协议后，科技园公司依约给付了截止至2016年5月的周转补助费。此次拆迁，高振兰选择的回迁房位于1号楼（现8号楼）西403、404号。2015年2月2日，科技园公司取得1、2、3号楼竣工验收备案表。表上载明设计单位为华通设计顾问工程有限公司。2015年10月14日，北京市建设工程质量第五检测所有限公司出具《检验报告》三份，一份载明“工程名称为丰台科技园东区三期四合庄定向安置房项目8号楼（原1号楼）。检验内容为主体结构现状检测。检验项目为主体结构现浇钢筋混凝土构件的混凝土强度、钢筋配置及主体结构外墙垂直度检测。结论为：1、楼层现浇钢筋混凝土构件混凝土抗压强度推定区间详见表1。受检楼层墙体及顶板混凝土抗压强度推定区间均达到设计图纸要求。2、受检现浇钢筋混凝土构件钢筋配置实测结果详见表2。部分受检现浇钢筋混凝土墙体钢筋间距实测值、顶板及悬挑板钢筋保护层厚度和钢筋间距实测值不符合设计图纸及《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002（2010年版）的要求。3、受检部位主体结构外墙四角垂直度实测值见图2。4、建议设计单位对上述存在的问题进行复核”。第二份载明“工程名称为丰台科技园东区三期四合庄定向安置房项目7号楼（原2号楼）。检验内容为主体结构现状检测。检验项目为主体结构现浇钢筋混凝土构件的混凝土强度、钢筋配置及主体结构外墙垂直度检测。结论为：1、受检楼层现浇钢筋混凝土构件混凝土抗压强度推定区间详见表1。受检楼层墙体及顶板混凝土抗压强度推定区间均达到设计图纸要求。2、受检现浇钢筋混凝土构件钢筋配置实测结果详见表2。部分受检现浇钢筋混凝土墙体钢筋间距实测值、顶板及悬挑板钢筋保护层厚度和钢筋间距实测值不符合设计图纸及《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002（2010年版）的要求。3、受检部位主体结构外墙四角垂直度实测值见图2。4、建议设计单位对上述存在的问题进行复核”。第三份载明“工程名称为丰台科技园东区三期四合庄定向安置房项目3号楼（原3号楼）。检验内容为主体结构现状检测。检验项目为主体结构现浇钢筋混凝土构件的混凝土强度、钢筋配置及主体结构外墙垂直度检测。结论为：1、受检楼层现浇钢筋混凝土构件混凝土抗压强度推定区间详见表1。除四层外受检楼层顶板混凝土抗压强度推定区间均达到设计图纸要求。受检楼层墙体混凝土抗压强度推定区间均达到设计图纸要求。2、受检现浇钢筋混凝土构件钢筋配置实测结果详见表2。部分受检现浇钢筋混凝土墙体钢筋间距实测值、顶板及悬挑板钢筋保护层厚度和钢筋间距实测值不符合设计图纸及《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002（2010年版）的要求。3、受检部位主体结构外墙四角垂直度实测值见图2。4、建议设计单位对上述存在的问题进行复核”2015年11月1日，科技园公司发布《四合庄安置房问题综合解决办法》（以下简称《办法》），“……三、对《周转协议》涉及的被周转人，按现行周转费标准继续发放周转费，发放至整改工程验收合格，通知业主办理入住手续当日起三个月止……”。2015年10月，华通设计顾问工程有限公司出具《关于丰台科技园东区三期四合庄定向安置房项目主体结构检测结果的设计复核意见》（以下称《复核意见一》），载明“华通设计顾问工程有限公司受科技园公司委托，对北京市建设工程质量第五检测所提供的《检验报告》中关于墙体及楼板的混凝土强度等级、墙体及楼板的钢筋间距、楼板钢筋保护层厚度以及结构垂直度的检测数据进行了核算，并结合“丰台科技园东区三期四合庄定向安置房项目3号楼至8号楼”主体结构检测结果专家论证会意见，认为整体结构安全，具体意见如下：1、对个别钢筋保护层厚度超过规范允许值的悬挑板，要求进一步进行板厚检测，根据实际板厚及配筋情况进行核算。2、对个别钢筋间距超过验收规范要求的楼板、墙体，经核算最小配筋率、承载力均满足设计规范要求，不需进行处理。3、3号楼第4层，4号楼第6层顶板设计混凝土强度等级为C25，实测值分别为24.7Mpa、24.8Mpa，经核算，承载力、裂缝、挠度均满足规范要求，不需进行处理。4、4号楼第9层墙体混凝土强度检测值未达到设计要求，部分墙体未达到设计规范规定的最低强度值，必须进行处理。为科学合理制定处理方案，需补充第9层全部墙体混凝土强度检测数据，并根据构件实际检测数据进行核算，依据核算结果确定后续方案，处理后的承载力应满足原设计要求。5、5号楼、7号楼结构外墙垂直度施工偏差虽超过规范允许值要求，根据工程沉降监测报告，5号楼、7号楼已于2013年5月沉降稳定，最大沉降量及沉降差均满足设计规范要求，不需要进行处理”。2015年12月，华通设计顾问工程有限公司出具《关于丰台区四合庄定向安置房项目主体结构补充检测结果的设计复核意见》（以下称《复核意见二》），载明“受科技园公司委托，我单位对国家建筑工程质量监督检验中心提供的丰台四合庄定向安置房项目3号楼～8号楼楼板厚度，4号楼9层剪力墙的混凝土强度，3号楼～8号楼阳台悬挑板检测报告中的数据进行了核算，并结合丰台区四合庄定向安置房相关问题专家论证意见，给出如下复核意见：1、按照设计图纸的配筋值以及钢筋保护层厚度进行计算，3号楼、8号楼受检板楼板承载力、裂缝宽度、挠度等均满足要求，不需进行处理。2、4号楼9层剪力墙根据检测报告提供的混凝土强度等级进行复核，剪力墙承载力满足要求。其中报告中提到编号1-7号墙体（3-15轴/B-1～B-3轴）局部混凝土不密实，应将不密实部位混凝土剔凿干净，采用高强度灌浆料浇筑密实。其余墙体均不需进行处理。3号楼～8号楼阳台悬挑板根据检测报告提供的数据，考虑阳台下反边肋的作用进行了复核计算，阳台悬挑板承载力、裂缝宽度、挠度均满足要求。同时根据国家建筑工程质量监督检验中心对2块悬挑1.5m及1块悬挑1.1m的阳台板进行的楼板荷载试验结论，阳台悬挑板安全可靠，不需进行处理。综合北京市建设工程质量第五检测所检测报告以及国家建筑工程质量监督检验中心检测报告的设计复核结果，丰台区四合庄定向安置房3号-8号楼整体结构安全，能满足北京市抗震设防烈度8度的要求”。2016年2月1日，科技园公司发布《通知》，“在四合庄回迁安置工作领导小组和广大业主的支持和监督下，四合欣园小区（四合庄安置房）的整改工作已于2015年12月底完成，已具备交房入住的条件。按照2015年11月1日公布并实施的《办法》，应于2016年1月初通知办理入住手续，并停止房屋反租补贴政策，周转费也将按此时点发放三个月止。但我们综合考虑了相关单位提出的春节和装修因素后，将通知入住日期确定为2016年2月23日。据此，对办法中涉及的反租补贴、周转费说明如下：……二、周转费。周转费发放至2016年5月底止……”。高振兰主张安置房质量不合格无法入住且始终未通知交付房屋，故只得在外租房居住，产生大量租金损失，但周转补助费仅发放到2016年5月，因此要求科技园公司给付租金损失200000元。高振兰对上述主张提交北京市建设工程质量第五检测所有限公司出具的《检验报告》、租赁合同及租金收据予以佐证。科技园公司对检验报告真实性不持异议，对租赁合同及收据的真实性不予认可，对上述证据的证明目的均不予认可。科技园公司认可周转费发放到2016年5月。科技园公司主张周转费应当发放至整改工程验收合格且通知业主办理入住手续当日起三个月止。现诉争房屋已经鉴定单位、设计单位复核合格，且公司在合格后已于2016年2月1日通知入住，周转费亦按约定发放至2016年5月，故不同意给付2016年6月1日起的租金损失。科技园公司对上述主张提交微博截图等证据予以佐证。微博截图内容为“丰科建公司根据《四合庄安置房问题综合解决办法》，考虑到春节及装修等因素后，入住日期确定为2016年2月23日。目前《通知》已张贴于回迁现场及恒富中街（并配张贴现场图）”。高振兰对科技园公司上述陈述及相关证据均不予认可。2017年，唐玉明将科技园公司诉至法院，以科技园公司交付的安置房屋不符合交付条件且未履行通知义务为由，要求科技园公司继续给付周转费。在该案审理过程中，本院前往北京市建设工程质量第五检测所有限公司进行调查。鉴定单位表示“我们做的检测只针对主体结构分部中的混凝土子分部中的某些分项，不能得到主体结构不合格的结论。即使发现部分分项有不符合规范的情况，也可以通过修复使其达到标准”。高振兰对上述调查结论不予认可。经本院询问，科技园公司称就高振兰等全体应安置人员采取了以下方式送达：“根据四合庄安置领导小组的安排，采取村委会工作组接待、贴通知、发公告、官方微博等方式进行”。高振兰否认收到入住通知，并称其属于自行周转而非在恒富中街集中周转，曾经留下周转房地址。虽然《安置协议》上未注明电话但科技园公司应当知晓联系电话。科技园公司称高振兰既未留下联系地址亦未留下电话。另，双方均称周转费采取按季上发的方式发放，最后一次发放时间为2016年3月，发放了2016年4月与5月的周转费。本院认为：《安置协议》、《周转协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，均为有效协议。结合上述协议以及双方均认可的《办法》可知，周转费应当发放至工程验收合格并且通知办理入住后三个月。关于科技园公司是否应当承担2016年6月起租金损失的问题，结合高振兰所述理由以及《办法》第三条规定内容，本院认定该问题争议焦点有二：1、诉争房屋是否已经“验收合格”；2、科技园公司是否履行了通知义务。1、诉争房屋是否已经验收合格：首先，诉争房屋所在楼栋已经完成竣工验收备案、验收合格；其次，虽然北京市建设工程质量第五检测所有限公司出具的《检验报告》中提到诉争房屋所在楼栋存在问题，但经本院向该机构调查可知，上述报告并不能作为认定诉争房屋所在楼栋存在主体结构质量不合格的依据。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格以及因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同，应予支持”的规定，高振兰仅依据上述《检验报告》就拒绝收房，没有相应依据，该报告不能否定竣工验收备案的效力，不能直接作为认定诉争房屋所在楼栋未验收合格的依据。若诉争房屋及所在楼栋确实存在质量问题，可以在入住后向科技园公司主张维修等权利；第三，虽然北京市建设工程质量第五检测所有限公司出具的《检验报告》中指出诉争房屋所在楼栋存在部分质量问题，但作为该楼设计单位的华通设计顾问工程有限公司先后两次就诉争房屋所在楼栋的相关问题出具了复核意见，认为“整体结构安全”、“该楼受检板楼板承载力、裂缝宽度、挠度等均满足要求；阳台悬挑板承载力、裂缝宽度、挠度均满足要求；综合北京市建设工程质量第五检测所检测报告以及国家建筑工程质量监督检验中心检测报告的设计复核结果，3#-8#楼整体结构安全，能满足北京市抗震设防烈度8度的要求”。结合《建筑工程施工质量验收统一标准》5.0.6“当建筑工程施工质量不符合要求时，应按下列规定进行处理：……3经有资质的检测机构检测鉴定达不到设计要求，但经原设计单位核算认定满足结构安全和使用功能的检验批，可予以验收”的规定以及北京市建设工程质量第五检测所《检测报告》“建议设计单位对上述存在的问题进行复核”的结论，在华通设计顾问工程有限公司已经出具合格意见后，应当认定诉争房屋所在楼栋具备验收条件。综上，在诉争房屋所在楼栋已经完成竣工验收备案、高振兰并无证据证明主体结构质量不合格、设计公司已经就诉争房屋所在楼栋进行复核并出具合格意见的情况下，本院认定诉争房屋所在楼栋已经符合《办法》第三条中的“验收合格”。2、科技园公司是否履行了通知义务：首先，双方并未就通知入住的方式进行约定；其次，高振兰并未选择恒富中街集中周转而是自行周转，且现有证据无法证明其已向科技园公司留下送达地址，科技园公司亦称高振兰未告知周转房地址；第三，高振兰称给科技园公司留有电话但未提交证据且科技园公司不予认可；第四，科技园公司采取了微博公告的方式进行了通知；第五，2016年3月，科技园公司向高振兰发放的周转费仅为两个月而非三个月。综上，一方面，科技园公司在无法电话联系、无法邮寄送达的情况下，采取了微博通知的方式通过新媒体向不特定主体告知房屋交付事宜，已经尽到了相关通知义务；另一方面，高振兰应当注意到科技园公司在2016年3月发放的周转费仅有两个月而非三个月。在此情况下，高振兰仍然不向科技园公司了解房屋交付情况明显有悖常理。因此，本院依据上述情形并综合本案具体情况，认定科技园公司已经尽到通知义务。通知时间为2016年2月。因诉争房屋所在楼栋已验收合格且科技园公司于2016年2月已履行通知义务，故本院对高振兰主张的租金损失，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回高振兰的诉讼请求。案件受理费2150元，由高振兰负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 梁 艳二〇二〇年十二月五日书记员 刘靖轩