浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终2608号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州锦悦企业管理有限公司。住所地：浙江省杭州市上城区水门********。统一社会信用代码：91330102063971103Q。 法定代表人：郁敏珺，执行董事。 委托诉讼代理人：周再松，浙江君安世纪（金华）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：倪晓达，男，1987年9月27日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 上诉人杭州锦悦企业管理有限公司（以下简称锦悦公司）、倪晓达因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2018）浙0102民初5697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2015年11月3日，锦悦公司（作为出租方、甲方）与倪晓达（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在杭州市上城区庆春路87号越都荟商场3层008-02室房屋（建筑面积417.4平方米）出租给乙方用作经营餐饮服务；租赁期自2016年1月19日起至2021年1月18日止，交付日为2015年11月20日；给予60天的装修期，即2015年11月20日起至2016年1月18日；2016年1月19日起至2017年1月18日的月租金为58561.22元，2017年1月19日起至2018年1月18日的月租金为58401.22元等；房屋租金采用先付后用的方式，乙方须在2015年11月18日前向甲方支付2016年1月19日至2016年3月31日的首期租金142082.96元，其后每2月为一个付款周期；乙方应于租赁期内按照约定向物业公司支付该房屋的物业管理费，每月的物业管理费为15861.2元，乙方须在2015年11月18日前直接向受托的物业管理单位支付装修期及租赁期首期物业管理费69165.23元，以后每2个月为一个付款周期，乙方在该付款周期前一个月的25日之前支付物业管理费，每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金；该房屋实际使用的水、煤气等能源费用及其他公用事业费用以独立计量装置所得为计算依据，乙方须在收到书面结算通知后5个工作日或甲方另行确定的时间支付上一月的该笔费用，如乙方未及时支付，则每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金；甲方有权要求乙方自负费用保证该房屋的开业日与本项目开业日同步，乙方同意承租房屋与项目同步开业，在该前提下，甲方同意在装修期结束至项目开业日之间乙方可免交租金和物业管理费；如乙方逾期或未足额支付租金及其他应支付费用累计超过15日的，甲方可不予返还乙方的租赁保证金，并要求乙方补交装修期所免除的租金等费用，提前终止本合同并合法提前收回该房屋或任何部分，同时乙方应另行按第一年月租金的3倍金额补偿甲方；乙方按照政府相关部门要求，自行办理工商、税务、消防、环评等许可证，取得营业执照及相应各类许可证和配置相应设备设施，对其经营行为造成的影响承担全部责任；如法律法规规定或政府部门要求由甲方提供材料的，乙方必须向甲方书面提交需由甲方配合（该配合的范围应当在甲方的能力范围内且属于为达本合同目的所必须）提供的材料清单，甲方以其清单确认内容为限尽量配合，乙方应在开业前自行负责完成所有乙方在该房屋经营所需证照的办理，若乙方未能在开业前完成证照的办理，甲方对此不承担任何责任；因甲方原因致使乙方无法营业超过90天仍未解决的或甲方存在其他违约行为，经乙方书面催告后90天仍未有效解决，从而致使乙方无法实现本合同目的等任一事件，乙方有权在任意时间提前终止合同，同时甲方应另按第一年月租金的3倍金额补偿乙方；合同首页所列的双方信息为合同双方的有效方式，包括收件人、电话、联系地址等。任何一方在收到另一方所发出的变更上述联系方式的书面通知之前，该方的有效联系方式仍以首页所载为准。对于所有通知、其他通信往来，如为手递交付，在递送后即视为送达；如为快递，在投放快递之次日即视为送达；如为挂号信邮寄，在寄出二天后视为送达，外省市寄出三天后视为送达；双方还对其他条款进行了约定。2016年9月21日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定锦悦公司再给予倪晓达316天的装修折扣期优惠，即最终倪晓达的装修折扣期自2015年11月20日至2016年11月30日等。2016年10月，锦悦公司将案涉房屋交付给倪晓达使用。2017年9月1日，锦悦公司与案外人刘芳订立房屋租赁合同，将案涉房屋另行租赁给案外人刘芳。2018年10月8日，锦悦公司提起诉讼，请求判令：1、倪晓达向锦悦公司支付租金292003.89元；2、倪晓达向锦悦公司支付租金滞纳金102902.49元（暂计算至2018年7月31日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至倪晓达实际付清之日止）；3、倪晓达向锦悦公司支付物业管理费64791.92元；4、倪晓达向锦悦公司支付物业管理费滞纳金21987.49元（暂计算至2018年7月31日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至倪晓达实际付清之日止）；5、倪晓达向锦悦公司补交装修期内免交的租金115202.4元；6、倪晓达向锦悦公司支付装修期内免交的物业费31287.85元；7、倪晓达向锦悦公司支付未开业违约金265867.85元（按保证金的1%，自2017年5月1日计算至2017年12月13日）；8、倪晓达向锦悦公司支付违约金175683.66元；9、本案诉讼费用全部由倪晓达承担。在诉讼过程中，锦悦公司减少部分诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1、倪晓达向锦悦公司支付租金107816.82元；2、倪晓达向锦悦公司支付租金滞纳金10086.78元（支付以合同约定应交租金之日次日起，以欠缴租金为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率暂计至2019年8月19日，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；3、倪晓达向锦悦公司支付物业管理费14601元；4、倪晓达向锦悦公司支付物业管理费滞纳金1313.79元（支付以合同约定应交物业费之日次日起，以欠缴物业费为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率暂计至2019年8月19日，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；5、倪晓达向锦悦公司补交装修期内免交的租金115202.4元；6、倪晓达向锦悦公司支付装修期内免交的物业费31287.85元；7、倪晓达向锦悦公司支付未开业违约金265867.85元；8、倪晓达向锦悦公司支付违约金175683.66元；9、本案诉讼费用全部由倪晓达承担。原审审理中，倪晓达提起反诉，请求判令：1、解除双方签订的合同编号为“×××98”的《房屋租赁合同》；2、锦悦公司返还倪晓达已支付首期房屋租金142082.96元、租赁保证金117122.44元、能源押金6511.44元、物业管理费69165.23元、装修押金24219.2元以及多支付的6511.44元及资金占用期间的利息损失66665.93元（按中国人民银行同期贷款年利率6%暂计至2018年12月24日，2018年12月25日起仍按年利率6%计算）；3、锦悦公司赔偿倪晓达装修损失174645.94元（其中设计费40000元，餐桌定金34000元，碗筷定金20000元，灶具及厨房排烟设备定金26500元，其他材料费21145.94元，人工费33000元）；4、锦悦公司支付倪晓达违约金175683.66元；5、本案全部诉讼费用、保全费用由锦悦公司承担。在诉讼过程中，倪晓达变更第2、3项反诉请求为：2、锦悦公司返还倪晓达已支付首期房屋租金142082.96元、租赁保证金117122.44元、能源押金6511.44元、物业管理费69165.23元、装修押金24219.2元及资金占用期间的利息损失65456.4元（按中国人民银行同期贷款年利率6%暂计至2018年12月24日，2018年12月25日起仍按年利率6%计算）；3、锦悦公司赔偿倪晓明装修损失149808元（其中设计费40000元，餐桌定金34000元，碗筷定金20000元，灶具及厨房排烟设备定金26500元，现场装修16845元，拆除、清运、二次搬运人工费12463元）。 原审另查明，原审庭审中，锦悦公司提供了《越都荟商业综合体开业美陈制作合同》、增值税专用发票、《精视传媒楼宇媒体广告发布合同》、发布广告情况清单、PPT报告、广告宣传打印页、《上线单》、业务回单、微信推送页面、《函告》等材料，证明越都荟项目已经开业。广告宣传打印页和微信推送页面有越都荟商场的鑫釜汇、廊棚鱼馆、蜀千签等部分餐饮租户开业酬宾介绍，上海锦能物业管理有限公司杭州分公司给越都荟餐饮租户的函告中亦写明越都荟项目已经于2017年5月1日开业，并有餐饮租户的签名。 原审再查明，在诉讼之前，倪晓达向锦悦公司支付首期租金142082.96元、首期物业费69165.23元、租赁保证金117122.44元、能源押金6511.44元、装修押金24209.2元。诉讼过程中，倪晓达申请参照原审法院审理的（2018）浙0102民初5696号案中倪晓明申请的案涉租赁房屋的装修损失鉴定结果。 原审法院认为：锦悦公司与倪晓达签订的《房屋租赁合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行义务。本案中，倪晓达向锦悦公司支付首期租金142082.96元之后，未及时支付相应的租金，属于违约行为，该行为符合合同约定的解除条件。锦悦公司在未向倪晓达送达解除通知的情况下擅自将案涉房屋另行出租给案外人，亦应属违约行为。自2017年9月1日起，双方当事人均以各自行为表明对《房屋租赁合同》及补充协议终止履行，上述《房屋租赁合同》及补充协议在诉讼时已经处于实际解除的状态。锦悦公司于2017年9月1日将案涉房屋另行租赁给案外人，租金和物业管理费应自2017年5月1日计算至2017年8月30日。租金按58401.22元每月的标准计算为233604.88元，扣除首期租金后，尚余91521.92元；物业管理费按照15861.2元每月标准计算为63444.8元，倪晓达已经支付首期物业费69165.23元，超出金额为5720.43元。对锦悦公司要求倪晓达支付逾期付款滞纳金、未开业违约金等诉讼请求，考虑锦悦公司本身在合同履行中亦有违约行为，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情对倪晓达逾期付款、未及时开业等违约责任予以免除。基于案涉《房屋租赁合同》及补充协议已经实际解除，倪晓达交付租赁保证金117122.44元、能源押金6511.44元、装修押金24209.2元，锦悦公司应当予以返还，倪晓达的相应反诉请求，部分予以支持。锦悦公司将案涉房屋另行出租给案外人时，案涉合同已经具备解除的条件，案涉合同对锦悦公司上述违约行为未约定相应的违约责任，同时上述倪晓达的违约责任已经对锦悦公司的违约过错予以衡平，倪晓达的其他反诉请求不予支持。综上，对锦悦公司合理的诉讼请求部分予以支持。倪晓达的抗辩理由缺乏相应依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年12月31日判决：一、倪晓达支付锦悦公司租金91521.92元；二、锦悦公司返还倪晓达物业管理费5720.43元、租赁保证金117122.44元、能源押金6511.44元、装修押金24209.2元，合计153563.51元；以上第一、第二项相互抵扣后，锦悦公司应向倪晓达支付款项62041.59元，限于判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回锦悦公司的其他诉讼请求；四、驳回倪晓达的其他反诉请求。如锦悦公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14428元，由锦悦公司负担12340元，由倪晓达负担2088元；本诉财产保全申请费5000元，由锦悦公司负担4065元，由倪晓达负担935元。预收反诉案件受理费5813元，应收5650元，由倪晓达负担3964元，由锦悦公司负担1686元；反诉财产保全申请费4433元，由锦悦公司负担1288元，由倪晓达负担3145元。 宣判后，锦悦公司、倪晓达均不服，向本院提起上诉。 锦悦公司上诉称：原审法院认定合同双方均存在违约行为，应相互免除部分违约责任，缺乏事实和法律依据。合同双方均存在违约责任时，应当依照合同约定各自承担违约责任。本案中，原审法院已认定倪晓达存在逾期支付租金的行为，按照案涉房屋租赁合同及补充协议的约定，倪晓达不再享有房屋装修期间租金及物业管理费免除的权利，应当依约补足相应租金及物业管理费。逾期支付时，应当支付相应滞纳金。而锦悦公司在未完成合同解除手续时即转租的行为，虽可能存在违约，但该转租行为前提是倪晓达以其自身行为表明了不再继续履行合同，行为的目的在于防止双方损失的扩大化，因此，即使存在违约，合同也未就该行为约定违约责任，且实际使合同双方均受益。就双方违约行为后果的比较，按照原审法院互免违约责任的处理方式，显然对锦悦公司有失公允，显失公平。请求二审法院：1、撤销原判；2、改判倪晓达向锦悦公司支付租金107816.82元、物业费14601元；3、改判倪晓达向锦悦公司支付装修期间的租金及物业费146490.25元，逾期付款滞纳金11400.57元（支付以合同约定的应交费用之日次日起，以欠缴费用为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率暂计算至2019年8月19日，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日）；4、由倪晓达承担本案一审、二审诉讼费。二审审理中，锦悦公司变更上诉请求为：1、维持原判第一、二、四项；2、改判原判第3项为倪晓达支付装修期间租金116802.44元、物业费31722.4元。前述两项相互抵扣，倪晓达应支付锦悦公司的款项为86483.25元。 上诉人锦悦公司在二审中未提交新证据。 针对锦悦公司的上诉，倪晓达在二审中辩称：倪晓达遵守消防法，一直没有投入使用，因为消防开业合格都没有验收通过，所以倪晓达就一直没有使用场地。消防资料中有一项很重要的就是余伟的笔录，承认商场违法开业的事实。而且合同上有一条明确规定，因甲方的原因造成乙方无法正常经营90天，合同失效。就是因为消防没过，倪晓达一直没法正常营业。而且倪晓达也向锦悦公司提出要退铺。在2017年3月开过会议纪要，锦悦公司称到2017年3月底会给明确回复，至今没有回复。请求二审法院驳回锦悦公司的上诉。 倪晓达上诉称：一、倪晓达与锦悦公司签订的《房屋租赁合同》，实际上兼具房屋租赁、物业服务、商场运营三重性质、多项权利义务并存的综合合同，属于当前《合同法》下无名合同的范畴。二、一审认定事实错误。一审法院将《房屋租赁合同》于2017年8月30日解除的原因，完全归结为倪晓达违约所致，与事实不符。合同解除的根本原因是因为锦悦公司无法提供“物业服务和商场运营”的基本义务，导致倪晓达承租房屋从事餐饮的合同目的无法实现的先期违约造成，因此，应当由锦悦公司承担合同解除的违约责任。一审将“越都荟”项目的开业时间认定为2017年5月1日与事实不符。“越都荟”项目截至2018年9月20日才根据《消防法》第十五条的规定，领取《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，因此，在此之前所谓开业活动都是违法的，都不构成双方租赁合同项下约定的“项目开业”。三、倪晓达对《房屋租赁合同》的解除不承担违约责任。在项目不具备合法开业及不符合《房屋租赁合同》项下的“项目开业”的情况下，倪晓达不存在拖欠房租等任何违约责任，故锦悦公司就2017年8月30日前的房租提起的主张，不应被支持。锦悦公司在未与倪晓达解除合同的情况下，擅自将已经租赁给倪晓达的房屋重新租赁给案外人刘芳，此行为违反了双方合同的约定。因倪晓达未有违约行为，因此无需向锦悦公司支付各类违约金及装修期间房租费。又因锦悦公司未履行《房屋租赁合同》约定的物业管理和商场运营的基本义务，导致倪晓达租赁房屋从事餐饮的合同目的无法实现，最终导致合同的解除，应当承担返还租金、能源押金、物业管理费、保证金等费用，并赔偿装修和违约损失的责任。请求二审法院：1、撤销原判，并依法改判驳回锦悦公司原审诉讼请求，支持倪晓达原审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由锦悦公司负担。 上诉人倪晓达在二审中未提交新证据。 针对倪晓达的上诉，锦悦公司在二审中辩称：本案的房屋租赁合同的合同目的在于使用租赁标的物，锦悦公司交付的房屋符合倪晓达经营餐饮的使用要求。在房屋交付时，倪晓达也对此予以确认和认可。经营餐饮，获取收益是其经营的目的，而非房屋租赁合同的目的。其作为独立的经营主体，应当自负经营风险，租赁合同并未赋予锦悦公司承担运营责任，更未赋予锦悦公司确保倪晓达获得经营收益的担保责任。因此，本案房屋租赁合同的合同目的在合同解除前已然实现，并不存在其上诉状中所称合同目的无法实现的情形。案涉合同的解除是由于倪晓达拖欠租金、物业费、水电费等费用的违约行为所致，符合合同约定的解除条件。合同解除后，倪晓达应当继续承担支付拖欠相关费用的义务，并承担相应违约责任。双方从未对锦悦公司商场开业时间进行约定，合同第八条八点1条明确约定倪晓达商铺开业时间为2016年1月9日，锦悦公司有权书面要求倪晓达店铺与商场同步开业。因此，对锦悦公司而言，要求与商场同步开业是权利，而非义务，不存在商场迟迟不能开业的情况。事实上，商场已于2017年5月1日正式开业。相反，倪晓达因考虑各种因素，迟迟未装修完毕并如期开业，已构成违约。案涉房屋不存在不符合合同约定的情形。商场多家商铺都在正常经营，从未受到外界影响而利益受损。 本院依据有效证据就当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为，锦悦公司与倪晓达签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。上述合同从名称到内容均为租赁，倪晓达上诉主张因锦悦公司未尽到“物业服务和商场运营”的合同义务，导致其合同目的无法实现，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。根据租赁合同的约定，在租赁期限内，倪晓达应当自行申请并获得经营所需的一切政府许可或批准证书，如需锦悦公司配合，锦悦公司在法律规定的范围内给予积极配合。现倪晓达并未举证证明其因锦悦公司的原因，无法办理经营所需之证照，其上诉主张“越都荟”项目的开业时间至早应为2018年9月20日，故在此之前其无法实现合同目的，双方合同解除的根本原因是锦悦公司先期违约造成的亦缺乏依据，不予采纳。倪晓达在支付首期租金、物业费、租赁保证金、能源押金、装修保证金、装修出入保证金后，未再支付过租金和物业管理费，经锦悦公司催讨后仍未支付，已构成违约。而锦悦公司在倪晓达违约但未与其解除租赁合同的情况下，与案外人订立房屋租赁合同，将案涉房屋另行租赁，亦存在违约。双方均以自己的行为表明对《房屋租赁合同》及补充协议不再履行，案涉房屋也已于2017年9月1日由锦悦公司另行租赁给案外人使用，锦悦公司与倪晓达的租赁合同客观上已无法实际履行，处于事实解除状态。锦悦公司在二审中表示对原审判决第一、二项无异议，本院予以确认。倪晓达上诉请求判决锦悦公司返还首期租金、物业管理费缺乏依据，不予支持。而对于装修损失，倪晓达要求参照另案案外人的装修损失鉴定结果进行赔偿缺乏依据。基于本案合同解除系双方违约导致，故原审在综合考虑双方履行合同的情况及实际损失等因素，未予支持倪晓达、锦悦公司主张的其他违约责任尚属合理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13950元，由杭州锦悦企业管理有限公司负担3270元，由倪晓达负担10680元。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年十二月十七日 书记员 袁其伟