宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初9713号 原告：银川建发物业服务有限责任公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。 法定代表人：赵长青，该公司经理。 委托诉讼代理人：李娟，女，1979年3月23日出生，汉族，系公司员工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：赵猛，宁夏颢振德律师事务所律师。 被告：宁夏棒棒贝贝教育咨询有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：张川，系公司执行董事兼总经理。 被告：张川，男，1987年4月9日出生，汉族，住宁夏回族自治区贺兰县。 原告银川建发物业服务有限责任公司（以下简称银川建发物业公司）与被告宁夏棒棒贝贝教育咨询有限公司（以下简称“宁夏棒棒贝贝公司”）、张川物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月18日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告银川建发物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人赵猛、李娟，被告宁夏棒棒贝贝教育咨询有限公司、张川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告银川建发物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付拖欠的物业费、电梯费、制冷费、制热费共计：20338.55元，承担违约金427.11元，共计20765.66元；2.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：被告使用的银川市金凤区某小区某号房屋由原告提供物业服务，原告一直按照法律法规和政府相关规定，尽职尽责地为住户提供服务。在使用物业期间，被告自2020年1月1日至2020年6月30日累积欠费金额20338.55元，虽经原告多次派人催要，但仍未及时足额支付。被告的行为给原告的经营带来了极大影响，为此原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，诉至法院，请求判如所请。 被告宁夏棒棒贝贝公司、张川共同辩称，1.本案案涉物业服务合同系被告宁夏棒棒贝贝公司与原告银川建发物业公司签署，与被告张川无关，被告张川与原告无合同关系，原告银川建发物业公司要求张川承担物业费、违约金等支付责任根本无事实和法律依据，张川不是本案适格被告。2.原告银川建发物业公司主张的相关费用不符合政府规范性文件的规定。根据银川市物价局《关于规范前期物业服务收费明码标价工作的通知》(银价发XXX号)，“两个场所两个合同”中所公示、约定的前期物业服务和收费内容必须真实一致，没有进行公示、约定的项目，一律不得收费。原告银川建发物业公司与建发集团签署的《前期物业合同》中约定的案涉商铺的物业费为2.9元/月/㎡，该收费标准未进行公示。而后原告银川建发物业公司与被告宁夏棒棒贝贝公司签署的《物业服务协议》中原告又单方将物业费标准提高到3.51元/月/㎡，该费用的调整未经公示和备案，不符合相关规定。同时，根据银川市发改委《关于调整银川市城市供热价格的通知》(银发改发XXX号)，文件中明确商业用房供热价格为7.80元/月/㎡，而原告主张的供热费计费标准为9.43元/月/㎡，远超规定标准，应当严格按照文件规定计费。3.原告银川建发物业公司未按照实际情况计费，存在错误计费、超额计费的情况。根据《银川市关于应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持中小企业共渡难关的十条政策措施》(银党办XXX号)，积极鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方充分考虑中小微租户团队(租户)因疫情停止营业经营的实际情况，对疫情防控期间暂停经营时段内的租金参照“两免三减半”予以减免优惠扶持，而原告银川建发物业公司完全无视该政策文件，对小微租户在疫情期间(即2020年2月至4月)仍然全额计费，疫情期间因停工停产、居家隔离，原告根本未提供任何服务不应收取费用。另外，被告宁夏棒棒贝贝公司作为线下教育培训机构，根据自治区教育厅相关文件要求直到2020年6月才正式复工，在此之前即2020年2月至6月根本未开业经营，原告银川建发物业公司不应向被告收取费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院组织双方举证质证后，对当事人提供的证据认定如下：1.原告银川建发物业公司提交的《某公寓营业房物业服务协议》、《房屋租赁合同》、《前期物业服务合同》及补充协议、物业服务记录，催款通知书、催款通知书照片打印件、律师函、短信截屏，内容真实，形式合法，与本案具有关联性，上述证据能够互相印证，本院予以确认并在卷佐证。2.被告宁夏棒棒贝贝公司、张川提交的银川市教育局文件、银川市校外培训机构复课新冠肺炎疫情防控责任清单，本院采信真实性，对证明目的不予采信；3.被告宁夏棒棒贝贝公司、张川提交的证明、银川市应对疫情支持中小企业应对难关十条政策措施的通知，无法达到其证明目的，本院不予采信；4.被告宁夏棒棒贝贝公司、张川提交的录音光盘、关于调整银川市供热价格的通知，内容真实，与本案待证事实具有关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年1月1日，原告银川建发物业公司与案外人某公司签订前期物业服务补充协议，约定原告银川建发物业公司为某公寓提供物业服务，服务期限自2019年1月1日至2021年12月31日，公寓商业物业服务费：3.51元/月/㎡；电梯费：0.61元/月；制热费：9.43元/月/㎡、制冷费：13.27元/月/㎡。 2019年6月4日，案外人银川建发集团股份有限公司（甲方）与被告张川（乙方）签订房屋租赁合同，约定银川建发集团股份有限公司将银川市金凤区某小区某号房屋出租给被告张川，计租面积255.67平方米；物业费、电梯费、制冷费、制热费按照银川建发集团股份有限公司与原告签订前期物业服务补充协议中的收费标准收取；乙方保证该房屋仅作为经营棒棒贝贝机器人科技中心项目使用；房屋租赁期限自2019年6月15日至2022年6月14日；乙方以个人名义租赁甲方房屋用于棒棒贝贝机器人科技中心项目；该房屋在租赁期内实际发生的制热、制冷、水、电、电话、网络、电视收视费、垃圾处理费、电梯维护保养费等费用均由乙方按有关规定自行承担；上述缴费项目如由甲方委托的物业公司代扣代缴的，乙方应在物业公司缴费通知单规定的期限内向物业公司结清。 2019年11月27日，原告银川建发物业公司（乙方）与棒棒贝贝机器人科技中心（甲方）签订《某公寓营业房物业服务协议》一份，约定原告银川建发物业公司为某公寓提供物业服务，合同期限自2019年6月15日至2020年6月14日；甲方位于某公寓营业房某号房，计费面积255.67㎡，甲方按照甲乙双方协商的收费标准付费，其中物业费：3.51元/月/㎡；电梯费：0.61元/月；制冷费：13.27元/月/㎡；制热费：9.43元/月/㎡；如遇政府调价，按照国家政策规定价格重新测算制冷费、制热费、物业费、并互补差价；甲方应按每月向乙方支付物业服务费用，支付时间为次月10日之前；甲方逾期交纳物业服务费的，每日按照年应付物业服务费总额的3‰按逾期天数向乙方支付违约金。被告宁夏棒棒贝贝公司在上述合同的甲方签字处加盖公章。 2020年4月3日，案外人某公司与原告银川建发物业公司签订前期物业服务合同，约定原告继续为某小区提供物业服务，合同期限自2020年5月1日至2022年4月30日止，物业服务费按物业的建筑面积交纳，其中公寓商业为2.9元/月/平方米，合同还对其他权利义务进行了约定。 另查明，原告银川建发物业公司在2020年5月未对案涉某小区某号楼二层提供制冷服务。案涉合同中出现的“棒棒贝贝机器人科技中心公司”均指被告宁夏棒棒贝贝公司。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，应当从其约定。本案中，被告宁夏棒棒贝贝公司系案涉房屋的物业使用人，被告张川系房屋承租人，二被告分别在《某公寓营业房物业服务协议》、《房屋租赁合同》中约定由其承担交纳物业费等合同义务。原告银川建发物业公司作为物业服务企业提供物业管理服务后，有权依据法律规定或者合同约定向二被告收取相关费用。结合本案查明事实，原告银川建发物业公司按约为案涉房屋提供了制冷、制热及物业服务，二被告尚欠原告银川建发物业公司自2020年1月1日至2020年6月14日期间的物业费4905.80元（3.51元/㎡/月×255.67㎡×5个月14天）；2020年1月1日至2020年6月14日期间的电梯费852.57元（0.61元/㎡/月×255.67㎡×5个月14天）；2020年6月的制冷费1583.28元（13.27元/㎡/月×14天×255.67㎡）；上述费用合计：7341.65元，本院予以支持。关于原告主张自2020年1月1日至2020年3月31日期间制热费的诉讼请求，根据银川市发展和改革委员会公布的商业用房供热价格为7.80元/月/平方米，本院支持二被告支付制热费5982.68元（255.67平方米×7.80元×3个月）。因原告银川建发物业公司在2020年5月未按约提供制冷服务，故对原告银川建发物业公司主张该期间的制冷费，本院不予支持。关于原告银川建发物业公司主张自2020年6月15日至2020年6月30日的物业等相关费用，因原告银川建发物业公司与被告宁夏棒棒贝贝公司签订的物业服务合同于2020年6月14日期限届满后未予续签，且双方约定如不续约则合同到期后自行解除，故对原告银川建发物业公司要求被告宁夏棒棒贝贝公司支付上述期间物业等费用的诉讼请求，本院不予支持。因被告张川作为案涉房屋的承租人在租赁期限内接受原告银川建发物业公司提供的物业服务，且合同明确约定由承租人张川承担租赁期间产生的物业费等，故本院支持被告张川支付自2020年6月15日至2020年6月30日期间的物业费478.61元（3.51元/㎡/月×255.67㎡×16天）、电梯费83.18元（0.61元/㎡/月×255.67㎡×16天）、制冷费1809.46元（13.27元/㎡/月×255.67㎡×16天），共计2371.25元。关于二被告辩解主体不适格、物业费计费标准不符合规定以及疫情期间应当减免优惠费用等意见，于法无据，本院不予采纳。关于原告银川建发物业公司主张二被告支付违约金427.11元，因二被告并非恶意拖欠，故对该项诉讼请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条规定，判决如下： 一、被告宁夏棒棒贝贝教育咨询有限公司、张川于本判决生效后五日向原告银川建发物业服务有限责任公司支付自2020年1月1日至2020年6月14日期间的物业费4905.80元、电梯费852.57元；自2020年1月1日至2020年3月31日期间的制热费5982.68元；自2020年6月1日至6月14日的制冷费1583.28元，共计13324.33元； 二、被告张川于本判决生效后五日向原告银川建发物业服务有限责任公司支付自2020年6月15日至2020年6月30日期间的物业费478.61元、电梯费83.18元、制冷费1809.46元，共计2371.25元； 三、驳回原告银川建发物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。 案件受理费160元（已减半收取），由原告银川建发物业服务有限责任公司负担39元，由被告宁夏棒棒贝贝教育咨询有限公司、张川负担121元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  李雅菲 二〇二〇年十二月十六日 书记员  王利平 附：相关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自合同成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。