浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5496号 上诉人（原审被告）：杭州百恒置业有限公司，住所地建德市新安江街道明珠社区新安花园****。 法定代表人：陈中原。 委托诉讼代理人：梁汪伦，公司员工。 被上诉人（原审原告）：唐惠花，女，1970年5月8日出生，汉族，住建德市。 委托诉讼代理人：王俊臣,浙江春秋联合律师事务所律师。 上诉人杭州百恒置业有限公司（以下简称百恒公司）因与被上诉人唐惠花商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2020）浙0182民初868号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年7月2日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员睢晓鹏适用普通程序独任审理，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。上诉人百恒公司的委托代理人梁汪伦、被上诉人唐惠花的委托代理人王俊臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：2019年1月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××35）。合同就新安江街道恒大林溪郡5幢一单元2101室商品房买卖相关事宜进行了约定。当日，双方又签订《无理由退房协议书》一份，《无理由退房协议书》载明：“如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为的，则自签署《商品房买卖合同》及无理由退房协议书之日起至办理入住前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利……”、“如乙方由其他兼职销售员通过恒房通平台推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金。”合同签订前，唐惠花向百恒公司支付了首期购房款88035元（含定金20000元），合同签订后，唐惠花于2019年6月6日向百恒公司支付了购房款352137元并支付了逾期付款违约金141元。后唐惠花向百恒公司提出解除合同，但双方协商未果，故成讼。唐惠花的诉讼请求为：1.判令解除唐惠花、百恒公司于2019年1月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××35）。2、判令百恒置业公司返还购房款440172元。 原审法院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，未采取合理的方式提请对方注意的，该条款无效。本案中，唐惠花、百恒公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律规定，合法有效。唐惠花、百恒公司在签订商品房买卖合同时，又签订了《无理由退房协议书》，该《无理由退房协议书》应视为唐惠花、百恒公司间商品房买卖合同内容的一部分。“无理由退房”按文义理解应当是买受人自认购后至入住前，可无任何理由提出退房要求，出卖人不应对退房条件加以限制，而《无理由退房协议书》第一条在房买受人行使退房权利前设置了“买受人在履行合同过程中无任何违约行为”限制条件。《无理由退房协议书》性质为格式合同，百恒公司在合同内容中设置退房条件，免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利，且未能举证证明百恒公司就该条款并采取合理的方式提请对方注意，该内容对唐惠花不具约束力。虽然唐惠花逾期四天支付购房款，构成违约，但该违约行为不能阻却唐惠花“无理由退房”的权利行使。且唐惠花已为其逾期付款的违约行为以支付逾期付款违约金的方式作出责任承担，百恒公司也已接受该责任承担方式。现唐惠花要求解除《商品房买卖合同（预售）》并退还已付购房款，百恒公司对解除合同并退还购房款本身也无异议，原审法院予以确认。百恒公司要求唐惠花为解除合同承担违约金，于法无据，对该抗辩意见，原审法院不予采纳。《无理由退房协议书》第三条双方约定了唐惠花在行使无理由退房权利时，应扣除销售佣金，且该条款以黑色字符底纹的形式进行了特别提醒，应认定百恒公司已尽提示义务。故在解除合同后，退还的购房款中应扣除销售佣金17607元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、唐惠花与百恒公司2019年1月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××35）解除。二、百恒公司于判决生效后十五日内退还唐惠花购房款422565元。三、驳回唐惠花的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取3951元，由唐惠花负担132元，百恒公司负担3819元。 宣判后，百恒公司不服，向本院提起上诉称：合同解除不应阻碍合同一方追究另一方合同生效、履行过程中的违约责任。一审庭审过程中百恒公司提出唐惠花在履行合同过程中存在多次逾期付款行为，对于一审法院认定的唐惠花支付首期房款88035元（含定金），2019年6月6日付清352137元及逾期付款违约金141元事实无争议。一审过程中百恒公司还提出唐惠花应于2019年12月2日支付440171元，截止开庭日（逾期160日）仍未支付，应承担合同履行过程中的违约责任，故在解除合同后百恒公司退还购房款还应扣除唐惠花逾期付款的违约金：7042.7元，但一审法院在事实认定中未认定唐惠花的第二次逾期付款的违约行为承担的违约责任，错误认定为唐惠花不应承担解除合同因该承担的违约责任。故百恒公司认为合同解除不应阻碍合同一方追究另一方合同生效、履行过程中的违约责任。请求：撤销原审判决并改判退还购房款415522.3元；一审、二审全部诉讼费用由唐惠花承担。 唐惠花答辩称：唐惠花在第二次付款之前，就已经与百恒公司沟通退款的事宜，唐惠花不存在违约的情形。即使需要支付违约金也只需要支付1584.6元，应计算到起诉之日。 二审举证期限内，百恒公司未向本院提交属于二审程序的新的证据。唐惠花向本院提交如下证据材料： 微法院截图，拟证明：2020年1月8日唐惠花已经另案起诉，要求解除合同。 百恒公司质证称：真实性无异议，关联性有异议，没有参与引调。 本院认为：对该证据的真实性予以确认。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院另查明：唐惠花二审中表示愿意扣除1584.6元。 本院另查明：《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：除不可抗力外，买受人未按照合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款项万分之一的违约金。…… 本院认为：案涉《商品房买卖合同（预售）》与《无理由退房协议书》均为双方当事人的真实意思，《商品房买卖合同（预售）》合法有效，《无理由退房协议书》虽系可认定为格式合同，但该格式合同主要是双方约定买受人的单方解除权，仍可以对退房条件进行约定，只要其约定不存在免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，即应认定为有效。本案中，《无理由退房协议书》中约定的退房条件为买受人不存在任何违约行为，这是当事人当然的法律义务，有无该《无理由退房协议书》的约定，买受人当然均应严格按照合同约定履行己方义务，故而显然不存在无效的情形，原审法院认定该协议书的条款无效，本院不同意该意见。根据以上所述，本院认为唐惠花并不享有合同解除权，但是因百恒公司在原审答辩意见中对唐惠花提出解除合同，表示“无异议”，故对原审法院判决合同解除的处理意见，本院依法予以维持。合同解除后，百恒公司应当将购房款返还给唐惠花，但应扣除协议书中约定的销售佣金，原审法院对此节问题处理正确，本院予以维持。合同解除后，并不排除百恒公司按照合同约定要求唐惠花承担违约责任的权利，2019年6月2日，唐惠花应支付相应款项而未支付，构成违约，但唐惠花已经支付了相应的违约金，百恒公司对此亦无异议。对于2019年12月2日至2020年1月8日唐惠花向原审法院提起诉讼之日期间的违约金1584.6元，唐惠花二审中表示自愿予以扣除，本院依法照准，并据此对原审判决予以改判。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省建德市人民法院（2020）浙01民初868号民事判决第一项。 二、撤销浙江省建德市人民法院（2020）浙01民初868号民事判决第二项及诉讼费用负担部分。 三、杭州百恒置业有限公司于本判决生效后十五日内退还唐惠花购房款420980.4元。 四、驳回唐惠花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取为8419元，由唐惠花负担25元，由杭州百恒置业有限公司负担8394元。 二审案件受理费50元，由唐惠花负担。 本判决为终审判决。 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年十二月七日 书记员  姚丽萍