广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终1337号上诉人（原审被告）：吴伟川。被上诉人（原审原告）：汕头中海物业服务有限公司。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：许志明，广东广和（龙华）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨坦，广东广和（龙华）律师事务所律师。上诉人吴伟川因与被上诉人汕头中海物业服务有限公司（以下简称中海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2020）粤0511民初1231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴伟川上诉请求：1.依法撤销汕头市金平区人民法院（2020）粤0511民初字1231号民事判决书，在查清事实基础上依法改判。2.本案受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、2007年至2008年，广东省电信有限公司汕头分公司（以下简称电信公司）与汕头市******业主委员会往来函件，证实根据业主投诉，要求电信公司不能改变住宅用途的商请内容，中信嘉顿小镇东区11栋103房居民住房改变为电信机房，使居民生活区与工业生产区混在一起，机房长期噪音扰民，存在消防隐患，多次投诉被上诉人不作为，任其生产存在五年时间，已构成合同违约，上诉人有权拒交物业费。被上诉人作为物业服务单位，在完成服务职能的基础上，应加强从业人员培训、加强与业主沟通，尽可能地解决业主的实际问题。被上诉人未尽责履行物业服务合同第五章物业管理服务质量第7条（2）：对违反规划私搭乱建擅自改变房屋用途等违章行为及时制止，并报告业主委员会及有关政府部门，应承担全部违约责任。二、2014年11月至12月期间，被上诉人无故多次关、堵上诉人家用自来水管道，严重影响日常生活，上诉人多次请师傅上门维修，也多次到管理处与其理论，指出其违法行为，要求被上诉人赔偿维修费用共3000元，回复是不懂法。越是最后越猖狂，直到后来拆走上诉人的水表，水表是私有财产，不容侵犯，上诉人发现后向110报警，110接警后指令广厦派出所民警到现场协调解决，现场有邻居目击者作证人。但被上诉人拆除水表、堵塞水管的行为持续两个多月。同样被被上诉人堵塞水管、拆除水表的还有另外四户邻居，均可为上诉人作证，请求二审法院取证。三、本案中被上诉人所起诉的物业管理费，均是基于物业服务合同而产生债务，每个月的债务是整体债务一部分，属于同一债务分期履行情况。根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，法律另有规定的除外”。超长时效造成上诉人举证困难或无法举证、合法权益得不到法律保护，违背法律公平公正原则。故一审判决对上诉人而言是不公正的，请二审法院予以改判。综上所述，上诉人拒付管理费是由于被上诉人管理不善制造噪音、堵塞水管等违法行为，造成上诉人生活不便。被上诉人2014年前物业管理不到位，上诉人有权拒付管理费。一审法院认定在这宗物业服务合同纠纷案件中，被上诉人没承担相应责任，与事实严重不符。请求二审法院查明本案全部事实真相，撤销一审判决，依法进行改判，以人民群众为中心，弘扬正能量、司法公正，保护公民合法权益。被上诉人中海物业公司辩称，一、上诉人拒绝缴纳物业费的理由不能成立，被上诉人已经按照物业管理合同的相关约定履行物业管理服务，不存在单方面违约的问题。被上诉人作为物业管理单位，自入住小区后即向业主提供包括环境卫生服务和管理、公共绿化的养护、交通秩序等服务。自入住小区开始，该小区的管理均正常运行，说明被上诉人已经提供合同服务的内容。上诉人作为小区业主，未按照合同约定支付物业费，已经构成违约。二、诉讼时效的问题。被上诉人为本案小区提供的是持续性的物业服务，上诉人也持续性的接受物业服务，被上诉人在涉案小区内有张贴物业费缴纳通知，也有通过委派物业人员上门催收，发送缴费短信等形式主张权利，不存在超过诉讼时效的事实。综上所述，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。中海物业公司向一审法院起诉请求：1.判令吴伟川向中海物业公司支付2011年1月至2020年3月物业服务费9437.85元；2.判令吴伟川向中海物业公司支付2011年1月至2020年3月物业服务费违约金7616.32元；3.判令吴伟川承担本案诉讼费。一审法院认定事实：中海物业公司原公司名称“汕头市中信物业管理公司”于2007年10月16日变更登记为“汕头中信物业服务有限公司”，2018年7月13日变更登记为“汕头中海物业服务有限公司”。吴伟川为汕头市金平区***********************业主，该房建筑面积99.37㎡，该栋住宅没带电梯。中海物业公司为该房产所在小区提供物业管理服务。2006年8月7日，中海物业公司与吴伟川签订了《汕头市前期物业管理服务协议》约定：物业管理费是按住宅标准和按政府指导价收取，物业服务费多层住宅收费标准为按建筑面积0.65元每平方每月，2007年*月至2011年12月收费标准为0.65元每平方每月，2012年*月至2013年12月收费标准为0.82元每平方每月，2014年*月至今收费标准为0.9元每平方每月。业主和物业使用人缴纳物业服务费应当为当月**日前缴纳物业服务费，同时约定二次供水以最终到户价标准按政府有关规定收费，实行代收代缴服务；违约责任约定按逾期缴纳物业费以每日千分之一计收违约金；协议还约定了其他事项。2017年*月*日，中海物业公司与嘉顿小镇花园业主委员会签订《嘉顿小镇花园物业服务委托合同》，约定该小区物业委托中海物业公司实行物业管理，期限自2017年*月*日起至2021年12月31日止。该委托合同约定的收费标准、违约责任等条款与上述一致。协议签订后，中海物业公司对该小区提供物业服务。吴伟川于2006年11月28日签收了交房通知书，经房产部门确认该房屋建筑面积为99.37平方米。在双方签订前期物业合同后，吴伟川交纳了部分物业服务费用。自2011年1月起至2020年3月的物业服务费用共9437.85元，吴伟川拒绝交纳。经中海物业公司多次通过催讨函、短信等方式催要，但吴伟川至今未交纳。中海物业公司起诉时主张向吴伟川催收的逾期缴纳物业费违约金按日万分之五计算，从逾期之日起计至2020年3月的违约金共7616.17元。以上事实有中海物业公司与吴伟川提供的证据以及庭审笔录为证。一审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。中海物业公司与吴伟川签订的《汕头市前期物业管理服务协议》合法有效，对中海物业公司与吴伟川具有法律约束力，双方均应遵守履行。中海物业公司与嘉顿小镇花园业主委员会签订的《嘉顿小镇花园物业服务委托合同》对业主具有约束力，业主应该根据物业服务委托合同的约定履行。关于物业管理费数额。吴伟川的房产面积经房产部门确认为99.37平方米，房屋位于多层第二层，一审法院予以确认。中海物业公司系具有国家一级资质的物业服务单位，按照《前期物业管理服务协议》第四条第一、十三点约定：“多层住宅管理服务费0.65元/㎡.月”、“物业管理费用标准随政府指导价调整”，故按照《关于规范和调整实行政府指导价物业服务收费标准的通知》、《汕头市住宅物业服务收费政府指导价》“2012年1月1日起至2013年12月31日第七楼层政府指导价为0.82元/㎡·月”，2014年1月1日起第七楼层政府指导价为0.90元/㎡·月”，主张吴伟川按照规定付还物业管理费，依据充分，一审法院予以支持。即吴伟川自2011年1月份至12月份应交纳的物业管理费775.08元（99.37㎡×0.65元/㎡·月×12个月=775.08元）、自2012年1月份至2013年12月份应交纳的物业管理费1955.6元（99.37㎡×0.82元/㎡·月×24个月=1955.6元）、自2014年1月份至2020年3月份应交纳的物业管理费6707.47元（99.37㎡×0.90元/㎡·月×75个月=6707.47元），共9438.15元。中海物业公司主张的物业管理费用9437.85元低于应缴纳的数额，故按中海物业公司主张请求的数额9437.85元予以认定。按照《前期物业管理服务协议》第十条第四点约定：“.......，从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金”，但中海物业公司起诉时主张违约金按日万分之五计算，从逾期之日计至2020年3月为7616.32元。不违反双方的约定和有关法律、法规的强制性规定，未超过合同约定的收费标准，一审法院予以支持。关于吴伟川辩称：1.从2007年3月至2011年8月在11栋103机房搬迁前受该房机房机器工作产生的噪音影响，干扰正常的生活，要求中海物业公司给予20000元补偿费的问题，吴伟川当庭提供2007年至2008年广东省电信有限公司汕头分公司与汕头市******业主委员会往来函件，证实根据业主投诉，要求电信公司不能改变住宅用途的商请内容，但对受到噪音影响，干扰正常生活无法提供证据，应承担举证不能的责任，故对吴伟川的辩解意见，一审法院不予采纳；2.从2014年11月至12月间中海物业公司无故多次关、堵吴伟川水管，导致损失，要求中海物业公司给予20000元补偿费的问题。当庭吴伟川无法提供中海物业公司无故多次关、堵吴伟川水管，导致损失的依据，应承担举证不能的责任，故对吴伟川的辩解意见，一审法院不予采纳；3.本案已超过2年的诉讼期限的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，中海物业公司所起诉的物业管理费，均是基于物业服务合同而产生的债务，每个月的债务是整体债务的一部分，属于同一债务分期履行的情况。按照上述规定，诉讼时效应当从物业服务合同整体出发，而不应将合同的每个阶段割裂开来计算诉讼时效，本案的诉讼时效期间应从物业服务合同相关费用最后一期履行期限届满之日起计算。现中海物业公司仍继续为吴伟川提供物业服务，故中海物业公司的起诉没有超过诉讼时效，吴伟川的辩解意见，一审法院不予采纳。综上，中海物业公司作为物业服务单位，在完成服务职能的基础上，应加强从业人员培训，加强与业主沟通，尽可能的解决业主的实际问题。本案而言，为保证物业服务工作正常开展，小区管理良性发展，中海物业公司关于物业费用的主张一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院作出如下判决：一、吴伟川应于判决发生法律效力之日起10日内付还中海物业公司自2011年1月至2020年3月的物业管理服务费9437.85元。二、吴伟川应于判决发生法律效力之日起10日内付还中海物业公司自2011年1月至2020年3月的逾期违约金7616.32元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，吴伟川应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费113元，由吴伟川负担。中海物业公司已预交的案件受理费，一审法院予以退回。吴伟川应负担的案件受理费，应在判决发生法律效力之日起10日内向一审法院交纳。拒不交纳的，一审法院将依法强制执行。二审期间，吴伟川向本院提交证人出庭作证申请书，申请证人丁度锐、郑文婵出庭作证，用以证明中海物业公司关闭用户自来水供应及在小区内设置电信机房，制造噪音的事实。此外，吴伟川还提交调取证据申请书，申请本院依法调取其本人2014年12月向广厦派出所报警的有关资料及录音。本院经审查认为，吴伟川的上述申请不符法律规定，本院不予准许。本院审理查明，一审判决认定“中海物业公司多次通过催讨函、短信等方式催要物业费”的该部分事实依据不足，本院予以纠正。一审判决认定的其他事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院另查明，中海物业公司与嘉顿小镇花园业主委员会签订的《嘉顿小镇花园物业服务委托合同》第五章“物业服务质量”第二十一条第7项关于“装饰装修管理服务”约定：…（2）对违反规划私搭乱建擅自改变房屋用途等违章行为及时制止，并报告业主委员会及有关政府部门。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据双方当事人的上诉、答辩意见，本案二审的主要争议焦点为：一、吴伟川应否支付拖欠的物业费及违约金；二、中海物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。关于吴伟川应否支付拖欠的物业费及违约金的问题。吴伟川主张有权拒付物业费主要基于以下两个理由：第一，嘉顿小镇花园11栋103房被改变为电信机房，电信机房长期噪音扰民，且存在消防隐患。第二，中海物业公司无故多次关、堵甚至拆走其家自来水管，严重影响其生活，且中海物业公司拒绝赔偿。其中，对于第二个理由吴伟川在举证期限内并未提交直接证据予以证明，对此本院不予采信。而关于第一个理由是否成立的问题，根据吴伟川提交的汕头市******业主委员会及中海物业公司联合发出的《关于促请恢复房屋住宅用途的函》、电信公司发出的《复函》及诉讼中双方对该问题陈述的意见可以看出，嘉顿小镇花园11栋103房长期被电信公司改变房屋用途使用，由住宅性质改变为经营性用房。中海物业公司虽有配合小区业主及小区业主委员会发函督促电信公司恢复房屋住宅用途，但并未对电信公司的该违章行为及时予以制止，致使该电信机房存在多年，中海物业公司也并未提供证据证明有将电信公司的违章行为报告有关政府部门。因吴伟川所居住的10栋203房与电信机房所在位置空间距离较近，其日常生活因此受到一定影响及不便。考虑电信机房造成的影响是本案物业纠纷产生的主要原因，鉴于中海物业公司提供的物业服务存在瑕疵，故中海物业公司要求吴伟川全额支付拖欠的物业费有失公平。此外，电信机房已实际搬离多年，在电信机房搬离之后吴伟川的生活已不受影响，故吴伟川主张有权拒付物业费同样理据不足。根据本案实际情况，从公平合理原则考虑，本院酌定吴伟川拖欠的物业费按70%的比例支付。因本案吴伟川并非无正当原因拒不支付物业费，故中海物业公司要求吴伟川支付违约金的诉求缺乏依据，依法应予驳回。一审判决吴伟川应全额支付拖欠的物业费及相应的违约金有误，本院予以纠正。关于中海物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。经查，《嘉顿小镇花园物业服务委托合同》约定业主和物业使用人交纳物业服务费的方式为当月10日前缴清本月物业服务费。因本案物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，不宜作为分期履行的同一债务予以认定，因此诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。一审法院认定本案物业费的诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算依据不足，本院予以纠正。吴伟川提出本案应适用诉讼时效相关法律规定的上诉意见，理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”一审中海物业公司提交的催缴函是其单方制作形成，并无吴伟川的签名确认，中海物业公司提交的其他证据也不足以证明已将催缴函送交或告知吴伟川。因此本案除吴伟川自认中海物业公司曾于2014年11月、12月向其追讨物业服务费外，无法认定中海物业公司在其他时间段曾向吴伟川主张过权利。中海物业公司于2020年4月21日提起本案诉讼，因此本案未超过诉讼时效部分的物业费为2017年3月至2020年3月（共36个月），物业费合计3219.59元（99.37㎡×0.90元/㎡·月×36个月）。中海物业公司主张的吴伟川拖欠的自2011年1月至2017年2月的物业服务费超过诉讼时效，依法不受法律保护。因本院已重新认定吴伟川应按70%的比例支付拖欠的物业费，故吴伟川实际应支付中海物业公司物业管理费2253.71元（3219.59元×70%）。综上所述，上诉人吴伟川的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销汕头市金平区人民法院（2020）粤0511民初1231号民事判决；二、吴伟川应于本判决发生法律效力之日起10日内付还汕头中海物业服务有限公司自2017年3月至2020年3月的物业服务费2253.71元；三、驳回汕头中海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费113元，由汕头中海物业服务有限公司负担98元，吴伟川负担15元。二审案件受理费226元（上诉人吴伟川已预交），由上诉人吴伟川负担30元，被上诉人汕头中海物业服务有限公司负担196元。被上诉人汕头中海物业服务有限公司应负担的二审案件受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳；逾期交纳的，本院将依法强制执行。上诉人吴伟川多预交的二审案件受理费196元，经其书面申请后，由本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 翁汉光审 判 员 张丹华审 判 员 林思浩二〇二〇年十二月二十四日法官助理 范晓武书 记 员 林鸿瑜