中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终529号 上诉人（一审原告）：许敏，女，1964年7月5日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区观泉路50-4号2-24-3。 委托诉讼代理人：张海英，辽宁大宸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗曦，辽宁大宸律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行。住所地：辽宁省沈阳市大东区小二台子二号。 负责人：王俊涛，该支行行长。 委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁云鹏，辽宁同方律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：辽宁北方建设（集团）有限公司。住所地：辽宁省抚顺市望花区工农街黑山路2号。 法定代表人：鄂宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：古赛男，辽宁恒敬律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：辽宁宏缘商业地产开发有限公司。住所地：辽宁省沈阳市大东区观泉路50号。 法定代表人：郑宝信，该公司总经理。 被上诉人（一审被告）：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。 上诉人许敏因与被上诉人沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行）、辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实、辽宁北方建设（集团）有限公司（以下简称北方公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（以下简称一审法院）作出的（2019）辽民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年9月15日召集各方当事人到庭询问。上诉人许敏委托诉讼代理人张海英、罗曦，被上诉人农商行委托诉讼代理人包腾飞、丁云鹏，被上诉人北方公司委托诉讼代理人古赛男到庭参加了诉讼。被上诉人宏缘公司、谷实经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 许敏上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持许敏的全部诉讼请求；判令一、二审诉讼费用由农商行、北方公司、宏缘公司和谷实负担。事实和理由：（一）一审法院认定许敏名下已有其他房屋有误。许敏夫妻于2017年9月准备为其子刘某东另行购置一套位于长白岛（沈阳市和平区房用作婚房，因其子在办理公积金贷款时贷款额度不够，最终以许敏夫妻及刘某东三人共同贷款购买，其子刘某东占90%的份额，许敏夫妻二人各仅占5%的份额，但该楼盘却两度烂尾一直未能竣工交付，不具备居住使用条件。另一处预告登记在许敏名下位于沈阳市东陵区4门（一楼）的房屋，系许敏父母为改善养老居住环境而购买，借用许敏夫妻二人的名义办理贷款。登记在许敏名下位于苏家屯区的房屋，系因沈阳坤为房地产开发有限公司无法偿还张某（关洁萍）、许敏、颜某三人的到期借款，接受债务人沈阳坤为房地产开发有限公司以房抵债的提议。虽然许敏名下在沈阳市登记有前述其他房屋，但并不能据此否认其购买案涉房产的目的是为了消费需要，亦不能改变其在本案中作为购房人的相对弱势地位。（二）一审法院认定许敏没有积极主张权利，自身存在过错有误。买受人是否尽到查询抵押权登记的注意义务非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的要件。许敏正是在开发商宏缘公司取得案涉楼盘二期项目商品房预售许可证后，才与宏缘公司协商选定了案涉房产并正式签订《商品房买卖合同》。许敏作为众多普通购房者之一，显然不可能在签订购房合同之前先行通过非公开渠道获取案涉房产的历史查封情况。许敏已充分履行了普通购房者所应尽的注意义务。宏缘公司长期陷入继承纠纷、股东纠纷、债务纠纷，致使宏缘公司未给购房人办理网签备案登记手续，许敏对于案涉合同未办理网签备案不存在过错。（三）截至本案一审判决作出之前，一审法院在审理与本案相同案情的一系列类案中，部分业主先行实施了转移其名下其他房屋以规避法律规定的行为，尽管该部分业主未在法定期限内提出异议，但一审法院仍予受理并据此作出了终止执行的裁定，并在审理许敏等众多积极维权的业主提起的执行异议案件中作出了相反的事实认定，裁定驳回许敏的请求，有失公平。（四）本案系典型的消费者物权期待权与工程价款优先受偿权、担保物权之间的权利冲突，而非普通金钱债权之间的权利冲突。本案系房屋消费者提起的执行异议之诉，一审判决同时适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条错误。综上所述，许敏在人民法院查封之前既已经与宏缘公司签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款，并合法持续占有案涉房产，且对未及时办理登记备案无过错。许敏购买案涉房产系用于居住使用，属于满足家庭生活的合理消费，许敏依法享有消费者买受人物权期待权并足以排除人民法院的强制执行。 农商行答辩称：（一）不动产物权以登记为生效要件。案涉房产并未登记于许敏名下，许敏请求确认案涉房产归其所有，没有事实和法律依据。（二）许敏与宏缘公司之间系民间借贷关系，许敏为资金出借方，案涉房产实际系许敏与宏缘公司达成的以房抵债协议的标的物，故许敏并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的需要优先保护解决居住生存权的房屋消费者。（三）许敏除案涉房产外还有其他三处用于居住的大面积房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，农商行请求法院驳回许敏的上诉请求。 北方公司答辩称：（一）许敏名下有其他用于居住的三处房屋。三处房屋登记在许敏名下，所有权均属于许敏，未能办理不动产登记证书系许敏自身原因，许敏对上述房屋已有处分权。许敏将151.79平方米的房屋在本案一审判决作出后对外出售，仍不能改变在执行异议及执行异议一审阶段许敏系该房屋所有权人的事实。（二）许敏在宏缘公司未取得案涉工程建设规划许可证、预售许可证、国有土地使用权证书的情况下一次性向宏缘公司支付所谓团购房款，许敏所谓的团购目的不是为了居住，而是为了放贷收息，不是法律所优先保护的消费型购房者。（三）案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。许敏应对其配偶及未成年子女名下房屋情况举证证明，否则应承担举证不能的后果。综上所述，许敏的上诉请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的条件，应予以驳回。 许敏向一审法院提出诉讼请求：（一）不得执行宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50-4号2-xx-3室的房产（以下简称案涉房产）；（二）确认许敏就案涉房产享有所有权；（三）判令宏缘公司为许敏办理案涉房产的备案登记手续；（四）判令由农商行、宏缘公司、谷实、北方公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：农商行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，一审法院于2014年12月9日作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决：（一）解除农商行与宏缘公司签订的2012ＤＤＦＤＡ100xx号《借款合同》；（二）宏缘公司于该判决生效后十日内给付农商行贷款本金173353460.86元；（三）宏缘公司于该判决生效后十日内给付农商行上述贷款本金的利息、罚息；（四）农商行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权；（五）谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任，谷实在承担保证责任后有权在其承担责任的范围内向宏缘公司追偿；（六）驳回农商行的其他诉讼请求。宏缘公司提起上诉，最高人民法院以（2015）民二终字第127号民事判决驳回上诉，维持原判。在上述案件一审中，一审法院于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定：查封、扣押、冻结宏缘公司相当于189105832.69元的财产。据此，一审法院于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区的房屋。2016年11月15日，一审法院作出（2015）辽执二字65号执行裁定，再次查封了上述房屋。2018年2月26日，许敏作为案外人对案涉房产提出了书面执行异议，一审法院于2018年11月6日作出（2018）辽执异23号执行裁定，认定虽然许敏在一审法院查封案涉房产前与宏缘公司签订书面买卖合同，且支付全部购房款，但其名下另有用于居住的房屋，故裁定驳回许敏的异议请求。许敏不服，向一审法院提起本案诉讼。 2011年1月28日,中国建设银行沈阳铁路支行个人活期明细信息载明，许敏向谷实个人账户转款34.3万元。谷实于2012年10月15日、2013年2月6日向许敏分别转账123480元、34300元。2014年6月24日，许敏与宏缘公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定许敏以349238元借款购买由宏缘公司开发的案涉房产（建筑面积71.45平方米）。该合同载明许敏已一次性交齐全款。2016年11月3日，宏缘公司向许敏开具了349238元的发票。 2015年10月24日，宏缘公司向许敏出具了沈阳50号公馆验房收楼确认单。同日，沈阳盈德物业管理有限公司向许敏开具了收款收据，收款事由为建筑垃圾清运费、预收电费、水费,还陆续开具了2015-2019年的物业费发票。沈阳华瑞供热有限责任公司向许敏开具了2015-2018年度的采暖费发票。 房屋电子登记（簿）查询证明记载，许敏在沈阳市苏家屯金钱松中路8-4号有一处建筑面积为151.79平方米的房屋、在东陵区有一处预告登记的建筑面积230.92平方米的房屋、在和平区有一处预告登记的建筑面积为89.42平方米的房屋。 一审法院认为，许敏在本案中提起的是案外人执行异议之诉，故应当对许敏就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。许敏和宏缘公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的时间为2014年6月24日，而一审法院查封案涉房产的时间分别为2014年10月23日及2016年11月15日，故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，应当认定许敏在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2011年1月28日，许敏向谷实个人账户转款34.3万元。结合《商品房买卖合同》载明许敏已一次性交齐全款以及宏缘公司向许敏开具发票、办理入住的事实，可以认定许敏已于案涉房产被查封前即2011年1月28日交付全部房款。 虽然如此，许敏在本案中的诉请不能支持，理由如下：（一）许敏在法院查封案涉房产前其名下已有其他房屋，故案涉房产并非以居住为目的，不属于满足生存权的合理消费范畴，许敏购买案涉房产不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定。（二）宏缘公司于2015年10月24日向许敏出具了沈阳50号公馆验房收楼确认单，沈阳盈德物业管理有限公司向许敏收取了建筑垃圾清运费、预收电费、水费、物业费，沈阳华瑞供热有限责任公司向许敏收取了采暖费，可以证明许敏于2015年10月占有了案涉房产。但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，其立法本意是为执行机构甄别真实的买受人提供依据，并减少被执行人与第三人恶意串通的可能性，虽《商品房买卖合同》及《补充协议》的签订时间在一审法院第一次查封案涉房产之前，但是许敏实际占有案涉房产的时间是在一审法院第一次查封案涉房产之后。因一审法院首次查封案涉房产后即对外产生法律效力，故第二次查封的时间及期限并不影响许敏在一审法院查封后占有案涉房产的事实认定。（三）案涉房产在2012年即以在建工程抵押给农商行，许敏在与宏缘公司签订《商品房买卖合同》时应对案涉房产上存在的他项权利负有合理的注意义务，且在《商品房买卖合同》签订时案涉房产并未被司法查封，但许敏仍未及时办理登记备案，因此，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定，许敏没有积极主张权利，自身存在过错。 综上所述，许敏就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回许敏的诉讼请求。一审案件受理费6538.57元（许敏已预交），由许敏负担。 在二审中，许敏补充提供了许敏的干部履历表和居民户口簿、不动产信息查询表（二份）、城市房屋拆迁补偿安置协议、沈阳市存量房交易资金监管确认书及相关完税证明，拟证明其名下除案涉房产外并无其他用于居住的房屋。经质证，农商行和北方公司对许敏补充提供的上述证据的真实性无异议但否认其关联性。本院经审核，许敏提供的沈阳市存量房交易资金监管确认书及相关完税证明表明其曾经与他人共有一套房屋，与本案争议有一定关联，本院予以采纳；许敏提供的上述其他证据，没有涉及曾经登记为其所有的房屋，与本案争议缺乏关联性，本院不予采纳。 对于一审法院认定的事实，各方当事人到庭明确表示没有异议，且有证据佐证，本院予以确认。本院补充查明以下事实：许敏、张某、颜某三人2017年8月24日与沈阳坤为房地产开发有限公司签订《顶账协议》，约定沈阳坤为房地产开发有限公司欠许敏等三人共计69.6万元，将辽宁省沈阳市苏家屯区房屋（面积151.79平方米）抵顶给许敏与张某、颜某三人共有，许敏与张某、颜某三人于同年9月11日取得上述房屋所有权证（许敏占33%的份额，张某占43%的份额，颜某占24%的份额）。许敏与张某、颜某三人作为辽宁省沈阳市苏家屯区房屋（面积151.79平方米）的共有人，于2020年9月7日与买受人韩某龙、杨某慧签订沈阳市存量房交易资金监管确认书，确认许敏与张某、颜某以71万元将该房屋转让给韩某龙、杨某慧，国家税务总局沈阳市苏家屯区税务局于同日出具的税收完税证明载明纳税人张某、许敏、颜某交纳个人所得税8098元。 本院认为，本案为案外人提起的执行异议之诉。根据各方当事人的诉辩主张，本案焦点问题是许敏就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 一审法院认定许敏已经在案涉房产被查封前签订合法有效的书面买卖合同并支付全部房款，对此各方当事人均无异议，本院予以确认。许敏在辽宁省沈阳市东陵区双园路30-xx号有一处预告登记的建筑面积230.92平方米的房屋，在沈阳市和平区有一处预告登记的建筑面积为89.42平方米的房屋。许敏虽然能够证明其于2015年10月24日以后占有案涉房产，但不能证明其于一审法院2014年10月23日查封案涉房产之前占有该房产。基于上述事实，一审法院认定许敏既不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件，也不符合该司法解释第二十九条第二项规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件，不支持其要求排除对案涉房产执行的诉讼请求，并无不当。 许敏在提出要求排除执行诉讼请求的同时，还请求确认其对案涉房产享有所有权，并判令宏缘公司为其办理案涉房产的备案登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权变动原则上实行登记生效规则，因案涉房产的所有权尚未变更登记至许敏名下，其请求确认其享有该房产的所有权，缺乏事实依据，本院不予支持。执行异议之诉的功能主要在于解决案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益的争议，许敏要求宏缘公司为其办理案涉房产的备案登记手续的请求，并不属于执行异议之诉的审理范围，许敏对该项诉请可另寻法律途径予以解决。 综上所述，许敏的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，本院予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6538.57元，由许敏负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋春雨 审判员  余晓汉 审判员  季伟明 二〇二〇年十二月三十日 法官助理李锐 法官助理王静 书记员徐常宏