广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初30699号原告：汇亿（深圳）融资租赁有限责任公司，住所深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300MA5EGYUU5X。法定代表人:刘伟。委托代理人：张砚坤，广东盛唐律师事务所律师。委托代理人：李昭怡，广东盛唐律师事务所律师。被告：深圳市粤美商业管理有限公司，住，住所深圳市南山区粤海街道海珠社区后海文心路**有线信息传输大厦**2208A一社会信用代码91440300MA5DHCAD3U。法定代表人:晁叙营。第三人：深圳锦峰集团有限公司，住所深，住所深圳市福田区上步南路锦峰大厦**会信用代码914403001923610887。法定代表人：魏国华。原告北京金证互通资本服务股份有限公司与被告深圳市动产资本管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日受理后，依法追加深圳锦峰集团有限公司为第三人参加诉讼，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院依法适用普通程序独任审理，分别于2020年9月8日、2020年11月25日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告、第三人经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本院现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告签订的《租赁协议》于2020年3月26日解除；2.被告向原告双倍返还租赁保证金共计333096元；3.被告承担本案诉讼费、保全费、保全担保费等全部诉讼费用。事实和理由：2019年7月19日，被告与原告签订《租赁协议》，约定由被告将位于深圳市福田区的房屋（下称“租赁房屋”）出租给原告，《租赁协议》载明，租赁房屋的产权人为深圳锦峰集团有限公司（下称“锦峰公司”）；同时，《租赁协议》约定，租赁房屋用途为“办公”；租赁期限自2019年7月19日起至2020年7月18日止；被告应为原告提供独立办公空间租赁服务、日常公共服务等。然而，2020年3月24日，原告收到业主锦峰公司的函件，告知原告，由于被告拖欠租金等费用，锦峰公司已于2020年3月20日正式解除与被告的租赁合同，并要求原告在七日内配合、协助迁离。针对这一情况，被告不但没有积极解决问题，反而强行拆除原告门口铺设的地毯，并将公共空间的不少设施搬走，导致原告无法正常使用租赁物业，给原告造成损失。由于业主锦峰公司已经解除与被告的租赁合同，被告已无权转租，原告与被告签订的《租赁协议》实际已不能履行，合同目的已无法实现。2020年3月26日，原告向被告发出《律师函》，通知解除与被告的《租赁协议》，并要求被告承担违约责任，向原告双倍返还租赁保证金以及赔偿损失，但被告拒不退还租赁保证金，也不向原告赔偿相关损失。2020年4月15日，原告再次发送《律师函》，要求被告承担相应的违约责任并赔偿损失，但被告一直置之不理。综上所述，被告作为租赁物业的承租人，违反其与业主的租赁合同的约定，拖欠租金导致业主行使合同解除权，在业主解除与被告签订的租赁合同后，原告与被告之间的《租赁协议》事实上已经不能履行，被告的行为已经构成根本违约。现原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益。被告答辩称，一、2020年初新冠疫情当下，全社会共渡时艰，答辩人也困难重重，原告却借机违约并索回押金。2020年1月底，全国爆发新冠疫情。全国上下瘫痪，答辩人也因此受到影响，所以自2020年2月20日起欠缴业主锦峰集团租金超过15天，经答辩人申请减免、延迟交付，锦峰集团均强势拒绝。答辩人于2020年3月24日收到锦峰集团的《解除函》，并告知次中洲大厦13-15层的数十户承租人（包扩原告）搬离。但事实上：因2020年伊始的新冠肺炎疫情影响，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五点之规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。锦峰集团作为答辩人的出租人，并不能简单地以答辩人拖欠租金为由解除租赁协议，答辩人实际上并未丧失转租权。无论是全社会、政府、最高人民法院精神下，针对新冠疫情案件及纠纷处理均应当按照不可抗力的特殊情况分别视情况对待，不得一概而论的按照一般情况下直接处理或认定责任。本案中，业主锦峰、原告、答辩人在处理社会纠纷时候均应当考虑疫情这一不可抗力情况，不得在疫情下严格按照合同约定直接行为，更不得借疫情国难为己渔利。二、原告不具备单方解除权，其解约行为不符合《租赁合同》约定之具体情形。根据原告观点，其合同解除权之依据为：《租赁协议》中第6.2条第六款的约定：甲方无转租权，导致乙方无法正常使用该物业，视为甲方违约，乙方可单方解除合同，并要求甲方双倍退还租赁保证金，且赔偿损失。基于此，原告单方解除合同要证明同时具备以下两个条件：1、答辩人无转租权：2、导致原告无法正常使用该物业。针对原告单方解约是否符合这两个条件，答辩人认为：A、锦峰单方发出《解除函》这一意思表示，能否形成合同立即解除的效果，还要视法律评价及合同相对方异议权后方可定论。并非原告当时可以决定的。1、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五点之规定，锦峰集团单方解除租赁协议的行为是违反法律强制规定的，不被法律认可。2、根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。答辩人对锦峰集团单方解除租赁合同的行为在异议期（三个月）内向深圳国际仲裁院提出异议，该租赁合同效力有待确认，遂答辩人并不当然丧失转租权。基于上述，原告2020年3月26日解除合同时，实际上答辩人并未必然丧失转租权，原告径直解除合同属于单方违约。B、原告不存在无法使用该物业的情形。1、2020年3月27日，答辩人得知这一情况后，立即向原告发出告知函，告知其：因疫情不可抗力原因，答辩人一直在与锦峰集团积极沟通，申请延迟支付租金。锦峰集团无权单方解除其与答辩人的租赁合同，如协商不成，答辩人对锦峰集团的单方解除行为将提出异议，提起诉讼。原告无需有后顾之忧，与我公司所签订的《租赁协议》仍合法有效，请正常使用该物业，继续履行《租赁协议》并及时支付4月份租金。原告仅以锦峰集团的一封通知函为由，完全罔顾答辩人随后向其发出的告知函及当时的事实及社会环境背景，以答辩人丧失转租权、不积极解决问题为由，向法院提出解除与答辩人的租赁协议不符合法律规定及真实事实情况。2、根据涉案房屋所属的中洲大厦物业记录显示，原告于2020年6月11日实际搬离该物业，尽管存在锦峰集团向其发送通知函，要求其配合答辩人7日内搬离该物业，但实际期限届满(2020年3月27日)，锦峰集团也并未实际采取措施对原告的正常办公使用造成影响，同时涉案的中洲大厦内仍有数十户其他租客实际使用租赁房屋至今。3、原告虽然有一张锦峰集团的《解除函》，却没有任何证据证明其无法正常使用该物业。其提供的个别照片不足以证明这一事实。事实上，所在锦峰大厦的众多次承租人继续使用租赁物业且相安无事。三、原告之诉讼请求的目的，实为疫情下经营受损借机违约且索回保证金。根据答辩人与原告于2019年7月19日签订的《租赁协议》显示：租赁期间为2019年7月19日至2020年7月18日止。自锦峰集团向原告发送通知函之时，原告的租赁期间已不满四个月，且答辩人在告知函申明确告知原告，《租赁协议》的效力不受锦峰集团单方解除行为的影响，原告应继续履行该协议，并及时向答辩人支付4月份租金。针对此告知函内容，原告方选择无视，拒不履行协议项下的义务，单方解除与答辩人所签订的《租赁协议》，并借机要求答辩人双倍返还租赁保证金。此种行为实为疫情下，原告方仅为一己私利，借机违约并企图损害答辩人合法财产权益的无理诉求。综上所述，原告的诉请无事实依据、无法律支撑，请求法院驳回原告诉求，依法维护答辩人合法权益。第三人未答辩，开庭时缺席。经审理查明，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租赁协议》约定，甲方将位于原告承租被告位于深圳市福田区的房产（下称涉案房屋）出租给乙方使用，房屋权利人为第三人，租赁期限为2019年7月19日至2020年7月18日，每月租金（包含物业管理费）为53516元，租赁保证金为166548元，租赁协议6.2条约定，甲方无转租权，导致乙方无法正常使用该物业，乙方可单方解除合同并要求甲方双倍退还租赁保证金。甲方的送达地址为中洲大厦1409Ａ，如按该地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日。上述合同签署后，原告向被告支付租赁保证金166548元，足额支付租金、水电费至2020年3月。2020年3月24日，第三人向各次承租人发出《关于我司与深圳市粤美商业管理有限公司终止合同的通知函》称，被告拖欠租金，该司于2020年3月20日正式解除与被告的租赁合同。各租户应在七日内配合协助迁离。2020年3月27日，原告委托广东盛唐律师事务所向被告在合同中约定的送达地址寄发律师函称，因原告收到第三人向被告发送的解除合同的函件并要求原告搬离，被告已构成违约，原告有权停止支付租金并解除合同，现函告被告收到函件后双倍返还租赁保证金并赔偿原告的损失。该函件未妥投，于4月7日退回。2020年3月30日，被告向原告寄发《告知函》称，被告未向第三人支付租金系受疫情影响，并非恶意违约，被告一直在与第三人协商沟通，被告不接受第三人单方解除合同的行为。原告与被告签署的合同仍合法有效，原告使用涉案房屋亦未受到影响，应向被告支付4月份的租金。该函件于2020年3月31日妥投。2020年4月15日，原告再次邮寄律师函，函件未妥投。2020年4月23日，被告再次向原告寄发《通知函》称，其已应与第三人的租赁纠纷向深圳仲裁委提交仲裁，仲裁期间原告可暂停支付租金，直到被告另行通知。2020年6月11日，原告搬离涉案房屋。原告另提交了一份被告与第三人于2020年9月2日签署的《和解协议》的扫描打印件，协议载明确认双方签署的租赁合同于2020年3月20日解除。2020年4月30日，阳光财产保险股份有限公司深圳分公司出具的《诉讼财产保全责任保险保单》显示，原告为保全被告财产，向其申请担保，保费为700元。原告实际向该保险公司支付了担保费700元，该保险公司亦开具了同等金额的发票。庭审时，原告称其未向第三人支付2020年4、5月份的占有使用费，仅支付了2020年6月份的占有使用费。第三人要求原告支付2020年4、5月份的费用后才会开具放行条，以便原告搬离所有的物品。上述事实，有各方当事人提交证据及当庭陈述予以证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《租赁协议》合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。合同约定被告无转租权，导致原告无法正常使用该物业，原告可单方解除合同并要求被告双倍退还租赁保证金。由于被告拖欠第三人的租金，导致第三人以被告拖欠租金为由行使合同解除权并要求原告搬离涉案房屋，在第三人解除合同后，被告已无出租涉案房屋的权利，双方签订的《租赁协议》已实际解除。原告实际于2020年6月11日搬离涉案房屋，其亦未向第三人支付2020年4、5月份的费用，依据合同相对性，原告应向被告支付2020年4、5月份的租金及占有使用费。鉴于合同约定的租赁期限于2020年7月18日界满，原告并非因被告与第三人的纠纷而被强制搬离，原告亦未证实因涉案合同解除给其造成了何种损失，依据公平原则，原告请求被告双倍返还租赁保证金，本院不予支持。扣除原告未实际支付的2020年4、5月份的费用，被告应向原告返还租赁保证金59516元（166548-53516×2），对原告请求返还租赁保证金超出的部分，本院不予支持。原告为提起本案的诉讼实际支付了财产保全保险费700元，但该费用并非原告主张涉案权利的必要费用，原告的该请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告汇亿（深圳）融资租赁有限责任公司与被告深圳市粤美商业管理有限公司签署《租赁协议》已解除；二、被告深圳市粤美商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市粤美商业管理有限公司返还保证金59516元；三、驳回原告汇亿（深圳）融资租赁有限责任公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6296.44元（原告已预交），由原告负担5171.44元，被告负担1125元。保全费2185.48元（原告已预交），由原告负担1795元，被告负担390.48元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  肖英二〇二〇年十二月八日书记员  胡洁附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延。