河南省长垣市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0728民初5108号原告：龙素霞，女，汉族，1962年10月20日出生，住河南省开封县。委托代理人：苏冬冬，河南弘治律师事务所律师。被告：姬胜峰，男，汉族，1977年6月12日出生，住长垣市。委托代理人：刘欣，河南良承律师事务所律师。被告：王尚卿，男，汉族，1975年12月2日出生，住长垣市蒲**。被告：杜海会，女，汉族，1978年7月1日出生，住长垣市。第三人：王振友，男，汉族，1987年10月18日出生，住长垣市蒲**。原告龙素霞与被告姬胜峰、王尚卿、杜海会案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月6日立案受理，后依法适用普通程序对本案公开开庭进行了审理。原告龙素霞及其委托代理人苏冬冬、被告姬胜峰委托代理人刘欣、被告王尚卿到庭参加了诉讼，被告杜海会经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，后龙素霞向本院申请追加王振友为本案第三人，本院于2020年12月23日进行二次开庭审理，原告龙素霞及其委托代理人苏冬冬、被告姬胜峰委托代理人刘欣、第三人王振友到庭参加了诉讼，被告王尚卿、被告杜海会经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。龙素霞向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除位于长垣市××文明××路××小区××单元××房产（所有权证号：303289）的查封措施（房产价值：300000元）；2、请求确认上述房产归其所有；3、本案诉讼费用由姬胜峰、王尚卿、杜海会承担。事实与理由：在姬胜峰申请执行王尚卿、杜海会民间借贷纠纷一案中，长垣法院于2019年9月29日作出（2019）豫0728民初5036号民事裁定书，对王尚卿名下位于长垣市××文明××路××小区××单元××房产（所有权证号:303289）予以查封。后姬胜峰向长垣法院提起强制执行申请。因该房产已经卖给龙素霞，系龙素霞合法所有，龙素霞向长垣法院提起案外人执行异议申请，长垣法院仅凭房产登记在王尚卿名下，就直接认定上述房产系王尚卿所有，作出（2020）年豫07**执异47号执行裁定书，驳回龙素霞的异议请求，长垣法院未查清事实就驳回龙素霞异议申请的做法明显错误，故龙素霞诉至法院，望判如所请。姬胜峰辩称，房屋所有权应以物权登记记录为准，本案所有权登记记录显示案涉房屋为王尚卿所有，故应驳回龙素霞的诉讼请求。王尚卿辩称，其2006年将案涉房屋卖于王振友，与龙素霞并不认识，房子卖了14年了，当时卖时无法过户，一直推到现在。杜海会未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。王振友述称，案涉房屋确实是他在2011年以价款20万元卖给龙素霞的。根据到庭当事人的诉辨意见，并经其同意，本院归纳本案的争议焦点为：龙素霞的诉讼请求有无事实根据和法律依据。针对本案的诉讼请求，龙素霞向本院提交了以下证据：1、房屋买卖协议一份，证明龙素霞和王尚卿、王振友于2011年12月22日签订的书面房屋买卖合同，王尚卿、王振友将涉案房屋出卖给龙素霞的事实；2、收据两张，证明龙素霞按照《房屋买卖合同》约定向王尚卿、王振友支付房款200000元，并向中介支付中介费2000元的事实，龙素霞已按照合同约定向王尚卿、王振友支付全部房款；3、长垣市人民法院（2020）豫0728执47号《执行裁定书》，证明法院查明事实部分能够证明姬胜峰申请查封涉案房屋的情况，查封日期为2019年9月29日，该日期晚于龙素霞与王尚卿、王振友签订书面房屋买卖合同的日期；4、《城市供用水合同》一份；5、收费收据1张及自来水安装费收据1张；6、长垣县广播电视网络有限公司收费发票1张；7、《供用气合同（民用集体天然气用户）》一份；8、新乡市新长燃气有限公司收据1张；9、河南省电费统一收据20张，证明龙素霞购买涉案房屋，在2012年10月20日与长垣县新水水务有限公司签订《城市供水合同》，并交纳自来水安装费、水费；龙素霞于2013年3月24日交纳广播电视费；龙素霞在2014年8月28日与新乡市新长燃气有限公司签订《供用气合同（民用集体天然气用户）》，并交纳天然气安装费；交纳电费的事实，龙素霞早在已经合法占用涉案房屋，该日期在法院查封涉案房屋之前；10、长垣市房产查询证明；11、私有房屋所有权登记申请表；12、房屋所有权证书；13、《协议书》一份；14、收条一张，证明龙素霞、王尚卿在2017年5月5日为办理房产过户手续，向长垣市房产管理局查询涉案房产档案，涉案房屋因土地问题无法办理过户手续，龙素霞为防止王尚卿将来不配合过户，经协商，龙素霞以出16000元过户佣金的代价与王尚卿签订《协议书》，约定“房产局可以过户后，王尚卿配合一切手续办理”，龙素霞于当日向王尚卿支付16000元，此系非因龙素霞自身原因未办理过户登记。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院综合质证认证，龙素霞向本院提交的证据材料与本案相关联，可以作为认定案件事实的依据。经审查本院认定事实如下：王尚卿于2006年将其名下位于长垣市××文明××路××小区××单元××房产（所有权证号:303289）售于王振友，2011年12月22日龙素霞与王振友签订的书面房屋买卖协议，约定“一、乙方(即龙素霞）自愿向甲方（即王振友）购买坐落于长垣县××文明××路××小区××单元××房。（《房屋所有权证》）长房登字第303289。二、房屋总售价为人民币200000元，（大写）贰拾万元整。三、付款方式：二次性支付。四、乙方于2011年壹拾贰月贰拾贰日交付购房定金，人民币100000元，（大写）壹拾万元整。甲方出示收款收据等给乙方。乙方后悔甲方不退购房定金款，甲方后悔，双倍退还乙方购房定金款。……十二、本合同一式俩份，签字后生效。”龙素霞于2011年12月30日一次性支付购房全款20万元整（大写贰拾万元整），后龙素霞入住该房屋至今。又查明，姬胜峰与王尚卿、杜海会民间借贷纠纷一案中，新乡市中级人民法院作出（2019）豫07民终5300号民事调解书，该调解书确认王尚卿、杜海会与姬胜峰双方债权债务金额为：1、本金270000元；2、利息以本金250000元为基数，自2019年3月17日按照月息2分计算至实际清偿之日止；3、以本金20000为基数，自2019年6月11日按照月息2分计算至清偿之日。长垣市人民法院于2019年9月29日作出（2019）豫0728民初5036号民事裁定书，对被执行人王尚卿名下位于长垣市××文明××路××小区××单元××房产（所有权证号:303289）予以查封。另查明长垣市××文明××路××小区××单元××房产（所有权证号:303289）登记在王尚卿名下。本院认为，对于本案原告龙素霞提出解除案涉房屋的查封并停止对案涉房屋执行的诉求，应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，审查龙素霞是否就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，结合龙素霞所举证据及本案查明的事实，对龙素霞是否就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益认定如下：第一，关于在人民法院查封之前是否签订合法有效买卖合同的问题。本院于2019年9月29日作出（2019）豫0728民初5036号民事裁定书，而龙素霞与王振友于2011年12月22日签订的房屋买卖协议早于法院查封之前。第二，关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。龙素霞提交了其在2012年10月20日与长垣县新水务有限公司签订《城市供水合同》及缴费单据、2014年8月28日与新乡市燃气有限公司签订《供用气合同（民用集体天然气用户）》及缴费单据、缴纳电费收据等证据均可证明龙素霞早已实际入住该房屋。第三，关于案涉房屋价款是否全部支付的问题。2011年12月22日龙素霞与王振友签订的房屋买卖协议，龙素霞已于2011年12月30日向王振友一次性支付购房款贰拾万元整，王振友出具收据一份。王振友当庭承认龙素霞以现金方式一次性支付20万元购房款的事实。上述事实可以认定龙素霞已支付了案涉房屋的全部价款。第四，关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。本案庭审中王尚卿承认案涉房屋未办理过户是由于开发商原因，且龙素霞与王尚卿就房屋过户事宜于2017年5月达成协议，由龙素霞支付王尚卿过户佣金16000元，王尚卿配合办理过户手续，龙素霞已积极行使了其权利，故本案未办理过户登记应认定为非因买受人龙素霞自身原因。综上所述，本案符合排除执行的四种法定情形，即龙素霞就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其提出停止对案涉房屋执行的请求，应予支持。龙素霞请求确认案涉房屋产权归其所有的主张，本院予以支持。杜海会经本院合法传唤未到庭，视为自愿放弃诉讼权利。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、停止对长垣市蒲西区文明西路文明小区4幢2单元4××号房产（所有权证号:303289）的强制执行，并解除查封；二、确认位于长垣市蒲西区文明西路文明小区4幢2单元4××号房产（所有权证号:303289）归龙素霞所有。案件受理费5800元，由王尚卿承担2900元，姬胜峰承担2900元。如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  李 华审 判 员  张雁凌人民陪审员  张 苹二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  高 硕