福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2534号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：黄芳，女，汉族，1970年11月12日生，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人黄芳房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初1418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人黄芳的委托诉讼代理人彭晓辉等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄芳全部诉讼请求，一、二审案件受理费由黄芳承担。事实和理由：1.碧桂园公司已于合同约定交房日前通知收房，黄芳接收房产后，应视为自愿将交房时间延期，其系以实际行动认可了碧桂园公司的交房行为，碧桂园公司不应再承担实际交房后逾期交房违约责任。如碧桂园公司需承担逾期交房的违约责任，黄芳也未能提供因逾期交房行为给其造成损失，要求碧桂园公司承担80%的责任，显失公平；2.逾期办理讼争商品房权属登记系因国家调整了产权登记制度，改变为统一办理《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。且《商品房买卖合同》双方在政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接约束政策调整之后出现的情形。因此，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任也不应由碧桂园公司承担。一审判决以房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，且对前置的“权籍调查成果”工作时限30日未予扣除，与事实和法律相悖，讼争商品房违约金的计算明显错误。 黄芳辩称，1.碧桂园公司作为专业从事房地产开发的公司，没有证据证明本案系由于第三人或行政部门的原因导致逾期办证，且政策的变更对其合同履行并无影响，碧桂园公司提出情势变更的理由不能成立；2.合同中已经明确约定了逾期交房以及逾期办证的违约金计算方式，碧桂园未能在合同约定的交房日前将符合交付条件的房屋交付使用，也未在合同约定的时间向房屋权属登记机构办理初始预登记，导致不能在交房后90日内取得房屋权属证书，应当按照合同约定支付违约金。请求驳回上诉，维持一审判决。 黄芳向一审法院起诉请求：1.请求判令碧桂园立即支付逾期交房违约金2203元（以已付房款816098元为基数，按每日0.03%计，从2018年1月16日起计至碧桂园将符合条件的房屋实际交付之日即2018年1月25日止，共9天）；2.请求判令碧桂园立即支付逾期办理商品房权属登记违约金7850元（按每日50元计算，从2018年4月17日计算至碧桂园实际办理好案涉商品房的初始预登记并通知黄芳办理商品房权属登记之日止，暂计至2018年9月21日，共157天）；3.本案的诉讼费用由碧桂园负担。 一审法院认定事实：2016年3月6日，黄芳与碧桂园签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定黄芳向碧桂园购买位于三明市梅列区××幢××室的房产；购房总价款为816098元；碧桂园应于2018年1月15日前将符合约定条件（1.该商品房已取得建设工程验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告）的商品房交付给黄芳；逾期不超过90日交付商品房的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交付超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付违约金50元。黄芳如约向碧桂园支付了全部购房价款。碧桂园于合同约定的交房日之前通知了黄芳接收案涉商品房。黄芳于2018年1月16日接收案涉商品房。案涉商品房于2018年1月26日取得建设工程验收备案证明文件。碧桂园于2019年7月12日书面通知黄芳办理案涉商品房的房屋所有权证书。 一审法院就双方当事人争议的焦点分析、认定如下： 一、碧桂园是否需要向黄芳支付逾期交房违约金及违约应如何计算的问题 一审法院认为，黄芳与碧桂园签订的商品房买卖合同，系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。案涉合同第九条、第十条对案涉商品房的交付条件做了相应的约定。根据案涉合同第十一条、第十二条约定，除不可抗力外，碧桂园应于2018年1月15日前将符合第九条、第十条约定条件的商品房交付给黄芳，否则应当承担相应违约责任。碧桂园于合同约定的交房日前通知黄芳接收案涉商品房，并于2018年1月16日向黄芳交付案涉商品房，但案涉商品房直至2018年1月26日才取得建设工程竣工验收备案证明文件。显然碧桂园通知黄芳接收案涉商品房和黄芳接收商品房时，案商品房未满足合同约定的交付条件。碧桂园未依合同约定在2018年1月15日前将符合合同约定条件的商品房交付给黄芳，依法应承担相应的违约责任。鉴于黄芳已于2018年1月16日实际接收了案涉商品房，且案涉商品房于2018年1月26日取得建设工程竣工验收备案证明文件等现实情况，本院酌情确定碧桂园从合同约定的交房日之次日起至案涉商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件之前一日止，按合同约定逾期交房违约金标准的80%向黄芳支付违约金。 二、碧桂园逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任 一审法院认为，2013年11月20日，国务院常务会议确定了不动产统一登记的改革方向，2014年11月24日《不动产登记暂行条例》发布。碧桂园系专门从事房地产开发的企业，对房地产领域的相关法律、政策，以及房地产登记的改革方向应有充分的了解和预判。三明市不动产登记自2016年10月19日开始实施，案涉合同约定的交房时间为2018年1月15日前，实际于2018年1月16日交房，且合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内。可见在案合同义务履行期限届满前，碧桂园有充分履行时间。碧桂园以房屋产权登记制度的变化属于情势变更为由，提出抗辩的诉讼意见，本院不予采纳。黄芳与碧桂园签订的《商品房买卖合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。因碧桂园的原因导致黄芳未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园构成违约，应依合同约定承担违约责任。 三、碧桂园逾期办理商品房权属证书的违约金应如何确定问题 一审法院认为，《商品房买卖合同》第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付五十元违约金。碧桂园虽于2018年1月16日向黄芳交付商品房，但因所交付的商品房未取得验收备案文件，不具备办理商品房权属登记的条件，碧桂园也因此承担了相应违约责任。案涉商品房取得验收备案文件之前要求碧桂园承担逾期办理商品房权属登记的责任，必将对同一违约行为二次评价、重复当责，不尽合理。案涉商品房所在楼栋取得验收备案文件之日，碧桂园所交付的商品房方满足合约约定的交付条件，碧桂园交付商品房的义务至此履行完毕。由此，案涉商品房所在楼栋取得验收备案文件之日，确定为碧桂园协助办理案涉房屋权属证书的期限起算节点较为合理。基此，本案逾期办理房屋权属证书违约金的起算，应以碧桂园将符合合同约定的商品房交付给黄芳之日，即案涉商品房所在楼栋取得验收备案文件之次日起第91日。碧桂园于2019年7月12日书面通知黄芳办证，至此碧桂园已尽相应合同义务。由此，逾期办理商品房权属证书的违约金计算至碧桂园通知黄芳领取办证所需资料前一日为宜。 综上、一审法院认为，依法成立并生效的合同，受法律保护，合同各方均应恪守合同义务。碧桂园未依约履行合同义务，依法应承担相应的违约责任。由此，黄芳要求碧桂园支付违约金责任的诉讼请求，本院根据查明事实，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三款、第一百一十四条第一款、第一百五十三条的规定，判决：一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向黄芳支付违约金24009元（逾期交房违约金1959元，每日按已付房款816098元的万分之二点四计算，从2018年1月16日计算至2018年1月25日；逾期办理房屋权属证书违约金22050元，按每日50元计算，从2018年4月27日计算至2019年7月11日）；二、驳回黄芳的其他诉讼请求。未按判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费406元，因适用简易程序减半收取203元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应及时调整应对房屋权属登记变化后的情况，况且，本案合同约定的交房时间为2018年1月15日，故从该实际情况看在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。 碧桂园公司虽于交房日前通知黄芳收房，但此时所交付的商品房尚未取得建设工程竣工验收备案文件，并不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，故应至2018年1月26日碧桂园公司取得该商品房的竣工验收备案文件，碧桂园公司才履行完该商品房的交付义务。故逾期交房违约金应按《商品房买卖合同（预售）》约定的违约金标准，从合同约定交房之次日起至碧桂园公司取得建设工程竣工验收备案文件之前一日2018年1月25日止。鉴于黄芳已实际接收房屋，并结合本案实际情况、根据公平原则，一审判决酌情确定碧桂园承担80%的逾期交房违约责任，并无不当。《商品房买卖合同（预售）》约定，如因碧桂园公司原因，不能在商品房交付之日起90日内取得房屋权属证书的，每逾期一天应支付50元的逾期办证违约金。本案房屋权属登记系由买受人自行前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，如买受人在接到碧桂园公司办证通知后未及时办理房屋权属登记，该责任不在碧桂园公司，碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付时止。故逾期办理商品房权属证书的违约金应从碧桂园公司取得建设工程竣工验收备案文件之次日第91日起计算至碧桂园公司通知黄芳领取办证所需资料前一日止。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费406元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴江** 审 判 员 王瑞峰 审 判 员 张文弟 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 简雪凤 书 记 员 陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。