北京市顺义区人民法院民 事 裁 定 书（2020）京0113民初1307号原告：李爽，女，1985年11月15日出生，汉族，无业，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区。委托诉讼代理人：刘元第（李爽之夫），男，1984年6月5日出生，汉族，现住北京市顺义区。委托诉讼代理人：韩飞宇，北京市善邦律师事务所律师。被告：许晨，女，1966年4月11日出生，汉族，退休人员，户籍所在地黑龙江省哈尔滨市道外区，现住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：王政，北京卓海律师事务所律师。原告李爽与被告许晨租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员谢彩凤适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告李爽及其委托诉讼代理人刘元第、韩飞宇，被告许晨之委托诉讼代理人王政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李爽向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原被告双方签订的房屋租赁合同，被告立即返还租赁房屋：2．请求判令被告支付迟延支付租金的违约金6．9万元（按月租金4．6万元的10%计算15天）；3．请求判令被告支付解除合同的违约金4．6万元：4．请求判令被告支付至实际返还租赁房屋之日的房屋使用费用（以合同约定租金为标准计算）及违约金（以每日月租金10％标准计算）；5．请求判令被告支付至实际返还租赁房屋之日租赁房屋产生的水、电、电话、电视收视、燃气及上网等费用；6．本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确其诉讼请求为：1．请求判令解除原被告双方签订的房屋租赁合同：2．请求判令被告支付迟延支付租金的违约金6．9万元（按月租金4．6万元的10%计算15天)；3．请求判令被告支付解除合同的违约金4．6万元：4．判令被告支付物品保管费。自2019年12月7日至实际将物品搬走之日止，按照月租金4．6万元的50%计算；5．诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月20日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于北京市顺义区房屋租于被告使用，租金每月4．6万元，租金每半年支付一次。现被告未按照合同约定支付租金，原告为维护自身合法权益，现提起诉讼，望予依法判决。庭审中，原告补充事实如下：2019年12月6日原告实际收回房屋，但是被告一直没有将其在租赁房屋中的物品取回，被告在收回房屋之前和之后都有短信、电话通知过被告要求取回物品。房屋一共有五层，原告将被告的物品打包后存放在一层、地下室**，整个过程都有拍照、录像，没有损坏、丢失被告的物品。被告的租金支付至2019年10月6日，此后未再支付过租金，押金4．6万元尚未退还给被告。被告许晨辩称：1．本案双方的诉讼主体地位是否适格皆需要查清，许晨明显不属于本案的实际承租人，内部具有本案被告的主体资格。本案涉及的房屋租赁合同虽然由双方签署，但是许晨一天也未使用过合同涉及的房产，租房的真正主体是王熙岩夫妇，实际付款人也是王熙岩夫妇。这一点原告夫妇及房屋中介是明知的。也就是，该房屋租赁合同在是履行过程中承租主体和承租条件已发生了变更。至于李爽是否是涉案房屋的实际所有人，是否具有正当合法的出租资格，需要原告提供合法有效的证据才能证实，不能仅凭签一个字就证明其是房屋的真正业主。2．针对原告在诉状中请求“判令解除双方签订的房屋租赁合同，被告立即返还房屋”问题，答辩人认为该项请求所依据的事实早已不复存在。早在2019年10月份，该房屋实际使用人王熙岩夫妇及保姆等人已被原告强行赶出所租赁的房屋，并收走房屋钥匙，收取了对该租赁房屋的控制权和居住权。这已经充分表明，原告所声称的租赁合同在客观上已经不能继续履行下去，而且已经被原告强行解除，不存在再次通过法院解除的问题，更不存在返还房屋的问题。3．原告在诉状中向被告主张迟延支付租金的违约金、解除合同违约金、支付至实际返还租赁房屋之日的房屋使用费及其他诉讼请求同样不存在任何的事实和合同依据。首先，被告并没有实际使用本案所涉房屋，房屋的履约主体已经发生了变更，所以不存在交还房屋和违约的问题；其次，本案的房屋实际租用人是在租赁期间内被原告强行赶出的，应承担违约责任的明显是原告，而不是被告。所以，不存在由被告承担违约金和迟延支付租金违约金的问题；3．本案房屋实际租用人称其被赶出前并没有真正拖欠原告房屋租金。因为本案涉及的租赁合同后来付款方式已变更成一月一付，而且实际使用人还有一个月租房押金在原告处。实际使用人在被赶出租住房屋前是不拖欠租金的。所以本案原告诉讼请求根本不具备合同依据、事实依据和法律依据。4．本案房屋实际租用人在被赶出租用房屋后尚有大量贵重物品（王称其物品价值达数百万元之多）留存在租住地点，原告负有依法保护和存放的义务。据说许多物品已被原告安排人员强行打包后不治存放何处，该物品是否被损坏或遗失尚不确定。据了解，本案房屋实际租用人王熙岩夫妇及保姆被赶出租住房屋后，王熙岩一直与原告沟通存放物品保管和取回问题。后因疫情原因，王熙岩夫妇在海南被隔离，后王熙岩又因涉嫌刑事犯罪失去人身自由，导致其存放在租住房屋内的物品至今无法清点和取回。导致本案所涉许多重要证据暂时也无法向法庭提交。因本案案情复杂，双方分歧严重，有关重要利害关系人暂又被限制人身自由，若依据目前证据不能对原告诉讼请求给予驳回的话，肯定法院延期审理该案并将该案改为普通程序进行审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，本院对下列事实予以确认：原告（出租人，甲方）与被告（承租人、乙方）于2018年4月20日签订《北京市房屋租赁合同》，第一条（一）房屋坐落于北京市顺义区，建筑面积421平方米；（二）房屋权属状况：甲方持有不动产权登记证，已设定了抵押。第三条（一）房屋租赁期限自2018年6月7日至2020年6月6日，共计2年。第四条（一）租金标准及支付方式：46000元/月，租金总计1104000元。支付方式：现金押一付六，各期租金支付日期2019年4月21日、2018年12月1日、2019年6月1日、2019年12月1日。（二）押金46000元。第五条租赁期内的下列费用中，（7）（12）由甲方承担，（1）（2）（3）（4）（6）（10）由乙方承担：（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（12）室内设施维修费。第九条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同；1．迟延交付房屋达15日的2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达15日的2．欠缴各项费用达10000元的3．擅自改变房屋用途的4．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5．保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的6．利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的7．擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同工解除情形。第十条违约责任（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金10%每天标准支付违约金。第十二条其他约定事项实际居住人刘晨。关于本案实际承租方即被告主体资格是否适格问题，双方存在争议。被告主张本案是的实际承租人是案外人刘晨和王熙岩夫妇，故许晨不具有本案被告的主体资格，理由为许晨是代理王熙岩夫妇签订租赁合同，原告当时对此明知。房屋租金的交纳者和涉诉房屋的使用者均是王熙岩夫妇，许晨没有实际使用房屋。原告称其知道王熙岩夫妇住在房屋内，签合同时王熙岩夫妇和许晨都在，且听说许晨是王熙岩家里公司的会计。就相关事实，双方举证情况如下：原告提交2018年5月31日签署的《物业交接单》，乙方（承租人）处手写签名“王熙岩”,被告称无法核实真实性。关于租金的支付情况，双方一致确认租金已经交付至2019年11月6日。根据原告提交的银行转账记录，租金的支付人为刘晨和王熙岩。原告提交其丈夫刘元第与王熙岩的微信沟通记录，内容为双方沟通关于房屋腾退问题。被告对真实性认可，对证明目的不认可，理由：王熙岩认为合同有效期只要在交租金就还可以接着住，虽然说定了搬家时间，但是需要双方到场确认。原告提交《物品清点确认单》，记载：经许晨委托人刘晨清点，存放在业主李爽家的所有物品无丢失及损坏，并确保日后可能发生的丢失及损坏，与李爽无关。清点人：刘晨，业主：李爽。日期2020年8月17日。原告提供刘晨的手机号，本院于庭审中当庭拨通该电话号码，电话对方称：写过物品清点确认单，我跟王熙岩是夫妻，房子原来是我们在住。被告提交《情况说明》，记载：我是王熙岩，贵院审理的原告李爽诉被告许晨房屋租赁合同纠纷一案所涉及的房屋是我当初委托许晨帮我签署的房屋租赁合同。我是实际承租人，当时该房屋也是我居住的，租金也是我缴付业主的，诉状中许晨的电话号码也是我本人的手机。本次诉讼与许晨无关。证明人：王熙岩，2020年9月14日。原告称对该《情况说明》的真实性无法核实，且不认可证明目的。被告提交中介机构王晓宇的《证明》，记载：“我是北京墅生活房地产经纪有限公司的经纪人王晓宇，当时是我们公司作为中介方，把顺义区房屋介绍给王熙岩家租住的。我可以证明，这个房子一直是王熙岩夫妇在住，许晨仅是签署合同时来过我们店里，当初都是王熙岩爱人在谈的租房细节。关于业主李爽让王熙岩夫妇搬走的过程，我大概就能想起来一个经过，我记得是10月底的一个中午，业主李爽给我打电话，说房租到期，约我去一趟，当时王熙岩夫妇都没在家，阿姨跟孩子在家，业主给租客他们打电话，双方电话中也闹得不愉快，中间这个租金情况，我也不清楚，最后业主就从阿姨那把钥匙给收走了，阿姨就走了。走了之后业主李爽就把那个钥匙放在物业了，也是我跟他去的，应该是当天业主李爽就把租客他们那个佛像给打包了，让我交给王熙岩夫妇，我说我给不了，他非得放我们这边，当时我也没收，业主李爽他就第二天送我们店里了，放在我们店门口了。第二次就是业主李爽让我去作证，就说让给我录个像，那个具体时间我忘了，应该是12月中旬，我就一直录像，他们雇的人在打包，因为时间太长了，我那个手机坏了，也卖掉了，录像也不在了。因为是公司行为，所以我不能签字，但我可以随时出庭，把我知道的情况向法官陈述。”原告称事情经过差不多是这样的。上述事实，有原告提交的租赁合同、不动产登记证书、银行交易明细、微信记录，被告提交的《情况说明》、拘留通知书、《证明》，本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：本案的争议焦点为被告的主体资格问题。本案双方在合同中明确备注实际居住人为刘晨，且原告自述签订合同时刘晨、王熙岩夫妇均在场；另根据王晓宇的书面《证明》，原告基本认可“许晨仅是签署合同时来过我们店里，当时都是王熙岩爱人在谈的租房细节”的事实。因此，本院确认原告签署合同时明知合同的实际承租人是刘晨和王熙岩，许晨仅是代为签署合同；合同履行过程中，是刘晨夫妇在实际居住房屋，且房屋租金始终是由许晨夫妇向原告直接交纳；在租赁双方因解除合同并腾退发生纠纷时，亦是由原告和刘晨夫妇直接交涉。综合整个租赁过程，均是由刘晨夫妇在与原告实际履行，被告许晨仅有一次出面签署合同，此后未再参与合同的履行、解除及腾退等环节。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。结合本案查明的事实，原告在签署合同时明知被告许晨与实际承租人刘晨夫妇之间的代理关系，因此，涉案租赁合同应直接约束原告和案外人刘晨、王熙岩。许晨与原告之间并无实际租赁关系，原告依据房屋租赁合同要求被告承担责任，缺乏事实依据和法律依据，应当予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：驳回原告李爽的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 谢彩凤二〇二〇年十二月十八日法官助理 赵 杰书 记 员 徐苑馨