安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初9992号 原告：合肥居然之家购物中心有限公司长江东路分公司，住所地安徽省合肥市瑶海区长江东路**，统一社会信用代码91340100MA2MX4MP62。 负责人：蔺智勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高国亮，安徽奥成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王守志，安徽奥成律师事务所律师。 被告：安徽梵美屋装饰工程有限公司，住，住所地安徽省合肥市瑶海区居然之家长江东路店**一社会信用代码91340100MA2RA51ROE。 法定代表人：刘节礼，该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦奎双，安徽同胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜伟婷，安徽同胜律师事务所实习律师。 被告：刘节礼，男，汉族，1985年12月10日出生，住安徽省安庆市岳西县温泉镇资福村和平组**，公民身份号码3408281985********。 原告合肥居然之家购物中心有限公司长江东路分公司（以下简称“居然之家公司”）诉被告安徽梵美屋装饰工程有限公司（以下简称“梵美公司”）、刘节礼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告居然之家公司的委托诉讼代理人高国亮、被告梵美公司的委托诉讼代理人秦奎双、杜伟婷、被告刘节礼到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告居然之家公司向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告之间签订的《居然之家招商合同》于起诉之日起解除；二、判令被告向原告返还位于合肥市瑶海区长江东路与铜陵北路交叉口居然之家合肥长江东路店1号楼1层摊位号为DS39-1-0-021场地(面积为597.74平方米)；三、判令被告支付原告租金24053.78元、物业费62797.66元、市场管理费30544元、广告促销费38178.23元，合计为155573.67元(上述为暂计至2020年5月12日的费用，之后计算至合同解除之日)；四、判令被告向原告支付违约金17932.20元(0.5元每平方米每日乘以597.74平方米乘以60天)；五、判令被告支付场地占用使用费(自合同解除之日起，按每天298.87元标准，计算至场地实际返还之日止)；六、判令被告承担本案全部诉讼费用。以上款项合计为173505.87元。 事实与理由：2018年4月21日，被告一与原告签订了一份《居然之家招商合同》(以下简称合同)，合同约定由被告一承租原告位于合肥市长江东路店一号楼一层，面积为597.74平方米，摊位号为DS39-1-0-021的场地租赁事宜，用于商业经营，产品经营类别为定制家具，主营品牌为梵美屋。租赁期限自2018年4月21日至2021年5月31日止；租金第一年免收，第二年每平方米日租金为0.17元，第三年每平方米日租金为0.50元；租金每三个月支付一次，租金支付时间为每个付款周期的上月25日之前。物业管理费自2018年4月21日至2021年5月31日，每日每平方米0.50元，共计339815.19元，每3个月支付一次，物业管理费与租金付款时间相同。市场管理费被告应于每月15日前按上月的销售额的1%缴纳；被告租赁摊位保底销售额每月(不论月份大小)每平方米800元，合计4782元。每月销售额低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额收取。此外，合同对双方的权利义务及违约责任亦有明确约定。合同第五十五条约定因被告违约导致合同提前终止的，被告除了补齐所欠租金及费用，退还给予贵方的减免优惠和补贴外，须支付原告相当于60天租金的违约金。另，原告与被告于2018年4月21日签订了一份《补充协议》，双方约定广告促销费调整为10元/平方米/月，支付时间与租金等费用的支付方式一致，其他内容与合同一致。被告二为被告一提供连带责任担保。合同签订后，原告将场地交付给被告使用，并依约履行了合同。但被告未依约支付租金等费用，截止到2020年5月12日，被告尚欠原告租金24053.78元、物业费62797.66元、市场管理费30544元、广告促销费38178.23元，合计为155573.67元。根据合同约定，原告有权要求被告承担违约金17932.20元。上述款项原告已多次催要，但被告至今未付。 被告梵美公司辩称：1、被答辩人主张的租金计算金额错误，在原告提出诉讼之前，双方就所欠的租金金额达成分期付款协议，约定由被告在2020年4月25日前支付第一期的租金，但是原告在未到期前大约在2020年4月3日前将被告的店铺电停掉了，时间长达半月有余，致使被告无法正常经营，原告的行径违背了诚实信用原则，致使双方的合同无法履行，因此基于公平原则原告主张的租金金额只能计算至2020年4月3日，同时原告主张的租金金额中包含被告的75000元的货款，应当予以扣除。2、因为疫情的发生，致使案涉商铺在疫情期间无法营业，疫情期间商场市场管理员减免二个月的租金以及相关的费用，因此在原告主张的租金金额中应当将该减免金额扣除。原告主张的第二项、第五项主张与事实不符，原告在2020年5月之后未经被告同意，将案涉商铺擅自转租他人，案涉商铺实为第三人占有使用并收益，因此主张让被告归还案涉店铺以及支付场地占用费的请求不应当得到支持。再次，在被告入驻案涉商铺并开始经营后，在合同履行期间任意对被告的经营位置进行调换，给被告的经营带来诸多不便，此行为也是有违合同约定。 被告刘节礼辩称：租金金额不对，我们在疫情之后谈的分期付款，原告强行断我店面的电停掉了，要求我将全部拖欠的租金全部支付，原告也没有给我票。原告将其他行业的店铺都招进来，人气不好，并让我多次进行店铺调整，对我的经营造成了很大的损失。 经审理查明：2018年4月21日，原告居然之家公司与被告梵美公司、刘节礼协商后签订《居然之家招商合同》，居然之家公司系合同甲方（出租方），梵美公司系合同乙方（承租方），被告刘节礼系合同丙方，三方约定：“甲方将位于合肥市长江东路店1号楼一层，面积为597.74平方米（公摊系数为1.30）,摊位号为DS39-1-D-021的场地（以下简称“案涉场地”）租给乙方用于商业经营；乙方向甲方支付场地租金及相关管理费用，并接受甲方的统一管理”，“租赁期限：自2018年4月21日至2021年5月31日，共计1137天……”，“乙方按下列计租期及租金标准向甲方支付租金：1.自2018年4月21日至2019年4月20日每平方米日租金0.00元共0.00元；2.自2019年4月21日至2020年4月20日每平方米日租金0.17元共37192.92元；3.自2020年4月21日至2021年5月31日每平方米日租金0.5元共121341.22元……”，租金支付方式为每3个月一付。关于物业管理费约定：“……具体标准如下：①自2018年4月21日至2021年5月31日，每平方米物业管理费0.5元，共计339815.19元……”，物业管理费的支付方式为每3个月一付，物业管理费的付款时间与租金付款时间相同。关于市场管理费约定：“1.乙方应于每月15日前向甲方按上月销售额的1.0%缴纳市场管理费……2.乙方租赁摊位的保底销售额为每月（不按月份大小）每平方米800元……乙方每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额收取……”。关于违约责任约定：“……2.除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，乙方还须赔付甲方相当于60天租金的违约金……”，“丙方作为乙方的担保人，为乙方提供连带责任担保”。2018年5月6日，居然之家公司（甲方）与梵美公司（乙方）另签订《补充协议》，约定：“第一条、原招商合同中《第二章第七条广告促销费》内容调整为‘广告促销费用于市场统一宣传和促销活动的组织，乙方按10元/平方米*月向甲方缴纳，支付方式为每3个月一付。乙方不参加甲方组织的同意促销活动，广告促销费照常收取’”，“第二条、广告促销费的付款时间与租金、物业管理费时间相同，即每个付款周期的上月25日前”，双方均盖章确认。嗣后，梵美公司未能按合同约定及时、足额支付各项费用，截至2020年5月12日，梵美公司已向居然之家公司支付租金19714.28元、市场管理费87670元、物业费162251.45元、广告促销费107593.20元。 另查明，本案原告居然之家公司提交的起诉状及证据材料已于2020年8月6日送达被告梵美公司、刘节礼。案涉租赁摊位场地已经由居然之家公司在2020年8月26日后收回。 以上事实，有原、被告身份证明、《居然之家招商合同》、《补充协议》及当事人陈述等在卷予以佐证。 本院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力，一方当事人不履行合同或履行合同不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。被告梵美公司、刘节礼辩称与原告居然之家公司已就欠付租金等费用的支付达成分期付款协议，但其提交的《分期付款申请书》系其单方制作，未经居然之家公司盖章确认，微信聊天记录所涉人员亦无证据佐证身份信息，且不能证明有权代理居然之家公司作出同意分期付款的意思表示，故不能证明梵美公司与居然之家公司曾就此达成合意。梵美公司、刘节礼亦未能向本院提交证据证明在梵美公司欠缴费用后居然之家公司存在以断电方式催缴费用等违约情形，未能证明新冠肺炎疫情发生后该不可抗力之事实已对其经营造成客观上的不利影响，未能证明其符合租金减免的客观条件，其辩称均无事实依据，本院不予采信。庭审中，梵美公司另提交《销售合同》、缴款凭证、POS机刷卡小票，主张在居然之家公司处尚有76258元货款，此项费用应予抵扣。居然之家公司则辩称本案其所主张的各项费用已是抵扣以上费用后剩余的未付款项。本院经审查认为，本案中居然之家公司与梵美公司之间系提供商铺租赁的商场与租户或经营者之间的关系，依照交易习惯及双方约定，梵美公司的经营收益均由居然之家公司代收，其主张此项费用已从应返还给梵美公司的费用中扣除系行使互负债务的抵销权利，并不违反法律、行政法规的强制性规定。而梵美公司作为租金等费用的付款义务人，既未能向本院提交证据证明其已付租金等费用的具体数额，亦未能就此向本院作合理解释，致使本院难以认定以上代收款是否应从梵美公司应付的租金等费用中予以扣除，应由其自行承担相应的举证不能的法律后果，故本院对梵美公司以上相关辩称不予采纳。因梵美公司对其未能按合同约定及时支付租金等费用的事实本身并无异议，其作为承租人，经居然之家公司催告后无正当理由未能在合理期限内及时履行付款义务，已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条及合同约定，本院对居然之家公司提出的要求解除双方签订的《居然之家招商合同》的诉讼请求予以支持，确认该合同已于起诉状及证据材料送达被告之日即2020年8月6日解除，被告梵美公司应当按照合同约定向居然之家公司返还案涉场地并支付违约金。鉴于案涉租赁摊位场地已经由居然之家公司在2020年8月26日后收回，故对居然之家公司主张返还案涉租赁摊位场地不予支持。 关于梵美公司所应支付各项费用的具体数额：（一）违约金。居然之家公司与梵美公司已于《居然之家招商合同》中明确约定因乙方违约可能导致违约金的计算方法，据此计算的违约金总额亦未显著超出居然之家公司因梵美公司违约可能遭受的损失，居然之家公司主张并无不当，梵美公司应向居然之家公司支付相当于60天租金的违约金17932元（597.74平方米×0.5元/平方米/天×60天）；（二）租金、物业费、市场管理费。根据居然之间公司与梵美公司、刘节礼所签订的《居然之家招商合同》中关于租金、物业费、市场管理费的约定，截至2020年8月6日梵美公司应支付租金总额为69068元（597.74平方米×0.17元/平方米/天×365天＋597.74平方米×0.5元/平方米/天×107天），应支付物业费250453元（597.74平方米×0.5元/平方米×838天）。因原、被告之间已作约定，居然之家公司主张市场管理费应按保底销售额确定并无不当，据此计算的截至2020年8月6日的市场管理费为131631元（597.74平方米×800元/平方米/月×1%÷30天×10天＋597.74平方米×800元/平方米×1%×27个月＋597.74平方米×800元/平方米×1%÷31天×6天）；（三）广告促销费。根据居然之间公司与梵美公司签订的《补充协议》，截至2020年8月6日梵美公司应支付的广告促销费总额可确认为166969元（597.74平方米×10元/平方米/月÷30×838天）；（四）占有使用费。居然之家公司虽认可案涉商铺于2020年8月26日重新对外招租，但未能向本院提交证据证明在收回案涉商铺后其实际完成租赁并获取收益的具体日期。在原、被告双方均未能提交证据证明案涉商铺实际被居然之家公司收回并重新对外出租的具体日期的情形之下，本案居然之家公司主张的占有使用费可参照合同约定，按每天298.87元的标准（597.74平方米×0.5元/平方米/天=298.87元/天），自合同解除的次日即2020年8月7日起计至居然之家已认可的2020年8月26日重新招租之日止，计5679元（298.87元/天×19天）。综上所述，在扣已支付的部分费用后，梵美公司还应向居然之家公司支付截至2020年8月6日的租金、物业费、市场管理费、广告促销费合计240892.07元[（租金69068元－19714.28元=49353.72元）＋（物业费250453元－162251.45元=88201.55元）＋（市场管理费131631元－87670元=43961元）＋（广告促销费166969元－107593.2元=59375.8元）]以及占有使用费5679元。 被告刘节礼作为保证人已于《居然之家招商合同》中签名，自愿为该合同中梵美公司所应承担的各项债务承担连带保证责任，其意思表示真实，案涉债务亦在法律规定的保证期限范围内，其应在以上合同约定的租金、物业费、市场管理费、违约金、场地占用使用费205127.27元范围内（49353.72元＋88201.55元＋43961元＋17932元＋5679元）向居然之家公司承担连带支付责任。但刘节礼并非关于广告促销费的《补充协议》的当事人，未就该项费用向居然之间公司承诺提供连带责任保证，本院对居然之家公司向本院提出的在该费用范围内承担连带责任的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告合肥居然之家购物中心有限公司长江东路分公司与被告安徽梵美屋装饰工程有限公司、刘节礼签订的《居然之家招商合同》于2020年8月6日解除； 二、被告安徽梵美屋装饰工程有限公司于本案判决生效后十日内向原告合肥居然之家购物中心有限公司长江东路分公司支付租金、物业费、市场管理费、广告促销费合计240892.07元； 三、被告安徽梵美屋装饰工程有限公司于本判决生效后十日内向原告合肥居然之家购物中心有限公司长江东路分公司支付违约金17932元； 四、被告安徽梵美屋装饰工程有限公司于本判决生效后十日内向原告合肥居然之家购物中心有限公司长江东路分公司支付场地占用使用费5679元； 五、被告刘节礼在以上第三项判决中的租金、物业费、市场管理费181516.27元、第四项判决中的违约金17932元、第五项判决中的场地占用使用费5679元（合计205127.27元）范围内向原告合肥居然之家购物中心有限公司长江东路分公司承担连带支付责任； 六、驳回原告合肥居然之家购物中心有限公司长江东路分公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍履行迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4914元，减半收取2457元，由被告安徽梵美屋装饰工程有限公司、刘节礼负担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  陆军 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  田浩