贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2601民初16306号原告：李某某，男，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人：宋喜斌，男，1951年4月22日出生，汉族，黑龙江省汤原县人，住凯里市，系李某某义父。代理权限为特别授权。被告：肖某某，男，汉族，福建省顺昌县人，住凯里市。委托诉讼代理人：潘浩，贵州财团律师事务所执业律师。代理权限为特别授权。第三人：曾某某，男，汉族，湖南省洞口县人，现服刑黔东南州监狱。第三人：杨某某，女，汉族，湖南省洞口县人，住凯里市。委托诉讼代理人：曾碧光，男，1986年12月29日出生，土家族，贵州省贵阳市人，住贵阳市南明区，系杨某某之子。代理权限为特别授权。第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里市北京东路**。统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，总经理。原告李某某诉被告肖某某合同纠纷一案，本院2020年11月3日立案受理后，被告肖某某申请追加曾某某、杨某某、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）作为第三人参加本案诉讼，本院依法准许追加后并适用简易程序于2020年12月16日公开开庭进行了远程审理。原告李某某委托的诉讼代理人宋喜斌、被告肖某某及其委托的诉讼代理人潘浩、第三人曾某某、第三人杨某某委托的诉讼代理人曾碧光到庭参加了诉讼，第三人大地联创房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某请求依法判决被告：1、退还我购房时交纳的代办银行按揭贷款手续费90000元，并支付2016年4月8日至2020年11月3日的利息11137.00元（利息按人民银行2016年3年存款基准利率（年利息2.75%）计算；2、承担本案诉讼费。事实与理由：2015年3月13日至2016年4月8日期间，我租用被告肖某某位于凯里市住房。因为每月的租金较高便想买下2710室住房，经与被告肖某某联系沟通后，其同意我购买2710室住房，并称可以在银行代为办理购房按揭贷款及一切手续。2016年4月8日上午，双方在被告的办公室口头达成协议，约定我购买原租用的2710室住房，价格为4500元／ｍ2，先支付被告代办银行按揭贷款和购房手续费用9万元，被告不给收据（银行转账凭证），再把3500元／ｍ2的购房款交付给大地联创房产公司售楼部。其中，首付59905元，尾款由被告代办银行贷款按揭支付，我按月偿还银行贷款。当时，我不知道被告与售楼部是如何商量的，他们只叫我签订了一份《商品房买卖合同》，并交纳购房首付款59905元。事后，我几次向被告追问代办银行按揭贷款事宜均无结果。2017年12月13日，我购买位于凯里市住房被法院查封。2020年7月22日，我提出执行异议的申请被执行法院驳回，理由是我已支付的购房首付款未达到购房款的半价。我认为造成支付的款项未达购房款的半价是被告不履行代办银行按揭贷款所致，其不仅应当如数返还我的9万元手续费，而且必须赔偿我的利息损失。为了维护我的合法权益，特诉至法院，以彰显法律的公正。原告李某某为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、证人沈某、王某2020年10月14日出具的《证明》复印件一份1页，拟证明李某某已将9万元交给肖某某，肖某某承诺为其在银行办理按揭贷款手续的事实。2、编号为2012-Ｚ-072号的《商品房买卖合同》复印件一份44页，拟证明李某某购买的涉案房屋所有权人不是曾某某或是杨某某，而是大地联创房产公司的事实。3、（2020）黔2601执异143号的《执行裁定书》复印件一份4页，拟证明（1）李某某购买的涉案房屋被法院执行查封的事实；（2）因为肖某某没有履行代李某某办理银行按揭贷款手续的义务，才导致法院驳回李某某执行异议申请的事实。4、2015年3月13日的《租赁合同》复印件一份3页，拟证明李某某对涉案房屋是先租后买，且出租人是肖某某的事实。5、中国建设银行的《交易明细》复印件一份1页，《现金收款回单》、《收据》复印件两份共1页，拟证明（1）李某某已将9万元手续费支付给肖某某的事实；（2）李某某已按照合同约定向大地联创房产公司支付购房首付款59905元的事实。6、《在建工程抵押登记证明》复印件一份2页、大地联创房产公司的《楼盘状态查询表》复印件一份3页，拟证明大地联创房产公司根本没有预售涉案房屋的事实。被告肖某某辩称：第一、我不是涉案房屋的所有权人，仅系销售房屋的居间人而已，所谓购房款（扣除服务费）均已交付给房屋所有权人杨某某。因房屋所在的“永乐家园”是曾某某挂靠大地联创房产公司开发的商品房项目，曾某某是涉案房屋的实际所有权人，杨某某与曾某某系合法夫妻关系。曾、杨二人委托我与罗跃进对“永乐家园”的房屋进行出租、销售，由大地联创房产公司协助办理合同备案及房屋产权登记手续，租金全部归曾某某、杨某某所有。2015年3月13日，原告李某某通过我承租曾、杨位于“永乐家园”2709号、2710号两套房屋时，合同约定租赁期限为五年，租金归曾某某、杨某某所有，我仅是房屋出租的委托代理人。第二、2016年4月8日，原告李某某先向我提出购买“永乐家园”2710号住房的想法，我转告曾某某、杨某某后，曾、杨二人要求按4500元／m2的价格出卖2710号住房，总价款为381735元（84.83m2x4500元），李某某也同意按4500元／m2的价格购买该套住房。双方并达成购房款分两部分支付。一部分为《商品房买卖合同》约定3500元／m2的价款为296905元，除首付款59905元当即支付外，剩余的237000元尾款通过按揭贷款支付；另一部分为1000元／m2的价款84830元用现金支付，不计入《商品房买卖合同》约定的价款内。因当时房屋还登记在大地联创房产公司名下，所以曾、杨二人委托我带李某某去同大地联创房产公司签订《商品房买卖合同》。第三、我受曾某某、杨某某的委托收取李某某购房款84830元后，当天便转入杨某某指定的银行账户67864元，余款中的16966元是曾、杨二人给我的销售佣金，5170元为李某某给我的佣金。原告李某某诉称的9万元并不是支付所谓办理涉案房屋银行按揭贷款和购房手续的费用。第四、假如原告李某某诉称的是事实，我从2016年4月8日至今没有为李某某办理合同备案、按揭贷款、房屋所有权证等事宜，其也从未向我主张任何权利，依照我国法律规定，原告李某某的诉请已经超过法定的诉讼时效。综上所述，我作为案涉房屋销售的居间人，当购房人李某某与所有权人大地联创房产公司签订《商品房买卖合同》后，我的居间义务已经全部履行完毕。虽然“永乐家园”项目是曾某某挂靠大地联创房产公司投资开发的工程，但大地联创房产公司有专人负责办理合同备案、按揭贷款、房产证等事项。从原告李某某的《民事起诉状》以及证人石某、王某出具的《证明》足以说明了这一事实。请求人民法院查清本案事实，依法驳回原告李某某的诉讼请求，以维护我的合法权益和法律的公平公正。被告肖某某为证明答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、被告的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明肖某某的基本身份信息及诉讼主体资格。2、2010年11月17日的《开发项目内部承包合同》、2011年5月17日的《开发项目内部承包合同（补充协议）》复印件各一份共5页，拟证明曾某某挂靠大地联创房产公司开发“永乐家园”房地产项目的事实。3、第三人的《居民身份证》、《居民户口簿》、《结婚证》复印件各一份共6页，拟证明（1）曾某某、杨某某的基本身份信息和诉讼主体资格；（2）曾某某与杨某某系合法夫妻关系的事实。4、第三人的《工商信息登记表》复印件一份6页，拟证明大地联创房地产公司的企业性质、登记信息和诉讼主体资格。5、杨某某2020年11月20日的《情况说明》复印件一份2页，拟证明（1）曾某某、杨某某委托肖某某等对涉案房屋进行出租、销售的事实；（2）曾某某、杨某某同意按4500元/平方米的价格出售涉案房屋给李某某，其中合同约定3500元/m2的购房款为296905元交大地联创房产公司，李某某另用现金支付1000元/m2的购房款84830元给曾、杨二人的事实；（3）因房屋登记在大地联创房产公司名下，曾、杨委托肖某某带李某某去大地联创房产公司签订商品房买卖合同的事实；（4）曾、杨二人委托肖某某向李某某收取现金部分的购房款84830元后，除佣金外已全部转入杨某某指定的银行账户的事实。6、中国建设银行的《交易明细》复印件一份1页，拟证明（1）李某某2016年4月8日向肖某某的银行账户转入购房款90000元的事实；（2）肖某某当天向杨某某指定的银行账户转入67864元购房款的事实。第三人曾某某未递交书面述称意见，庭审中口头述称：一、我认为原告李某某的诉请及事实理由与被告肖某某的答辩矛盾重重，本案的案由不应该是房屋买卖合同纠纷。二、2016年4月8日，被告肖某某确实向我们支付了6万多元，但我不知道这笔钱是购房款或是房屋租金。三、涉案房屋确实是我的。因为我是“永乐家园”房地产项目的实际投资人，只有财务人员、销售人员是大地联创房产公司的而已。我只是委托罗跃进出租、销售“永乐家园”的商品房，被告肖某某不是我委托的销售人员，至于被告肖某某与罗跃进的关系我不清楚。四、杨某某在涉案房屋买卖纠纷中并不知情。综上所述，请求人民法院依法作出判决。第三人杨某某未递交书面述称意见，庭审中诉讼代理人口头述称：一、涉案房屋所在的“永乐家园”小区是我的当事人杨某某与曾某某投资开发的房地产项目。我的当事人与曾某某确实委托罗跃进利用其销售平台来销售“永乐家园”的房产，被告肖某某是罗跃进销售平台的经纪人。二、2016年4月8日，被告肖某某在涉案房屋销售中确实将购房款67864元转给了我的当事人杨某某，剩余的款项有一部分是杨某某与曾某某给的佣金。第三人曾某某、杨某某在举证期限内未提供任何证据材料。第三人大地联创房产公司既没有递交书面述称意见，在举证期限内也未提供任何证据材料。经审理查明：原告李某某系凯里市“永乐家园”小区1幢27层2710号住房业主；被告肖某某系从事房产销售的经纪人。第三人大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售；第三人曾某某是大地联创房产公司开发“永乐家园”小区项目的实际投资人；第三人杨某某与曾某某系夫妻关系。曾某某在投资开发“永乐家园”商品房项目过程中，曾委托肖某某与罗某某出租、销售该小区的商品房。2015年3月13日，肖某某受曾某某的口头委托将“永乐家园”小区2709号、2710号两套住房出租给李某某居住，并代曾某某在租赁合同尾部甲方栏处签字。2016年4月初，经肖某某从中斡旋，李某某与曾某某、杨某某就永乐家园”小区2710号住房达成口头买卖协议，主要内容为：1、李某某以单价4500元/m2购买该套住房，建筑面积为84.83m2；2、商品房买卖合同约定3500元／m2的价款为296905元，除首付款59905元当即支付外，剩余的237000元尾款通过按揭贷款支付；李某某另用现金按为1000元／m2的价款支付84830元给委托代理人肖某某，不计入商品房买卖合同约定的价款内。同月8日，肖某某促成李某某与大地联创房产公司就涉案房屋的买卖事宜签订了一份编号为2012-Z-072的《商品房买卖合同》后，李某某当即不仅向大地联创房产公司交纳购房首付款59905元，而且将共计9万元的购房款和佣金转入肖某某的银行账户内。2017年12月13日，法院在中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）申请执行大地联创房产公司等借款纠纷一案中，作出（2017）黔2601执1393号《执行裁定书》，裁定查封包括李某某购买的“永乐家园”小区1幢27层2710号住房在内的10509.46ｍ2的房产。李某某知道购买的涉案房屋被法院查封后，遂于2020年7月27日向凯里市人民法院提出执行异议。凯里市人民法院于2020年8月7日作出（2020）黔2601执异143号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人李某某的异议请求。”理由是李某某交纳的购房款未超过合同约定价款的50%。李某某对裁定结果不服于2020年9月8日将华融贵州分公司、大地联创房产公司列为共同被告向本院提起案外人执行异议之诉。请求判决：“1、解除对坐落于凯里市的查封措施。3、本案诉讼费用由被告承担。”本院依法审理后于2020年12月4日作出（2020）黔2601民初13762号《民事判决书》，判决：“解除（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》中对李某某所购的位于凯里市屋的查封。”宣判后，华融贵州分公司不服判决结果并向黔东南苗族侗族自治州中级人民法院提出上诉。目前，该案正在二审审理期间。2020年11月3日，原告李某某以被告肖某某收取9万元的手续费后，未履行在银行为其所购房屋办理按揭贷款手续，并造成法院裁定驳回执行异议申请为由向本院提起诉讼。庭审中，因第三人大地联创房产公司未到庭参加诉讼，本院未能主持到庭的各方当事人进行调解。另查明：被告肖某某收取原告李某某的9万元中，除84830元为购房款外，剩余的5170元为李某某支付的佣金（双方原议定佣金为6000元，付款时李某某提出零头不算了，付个9万元整，肖某某表示无异议。）同时查明：2016年4月8日，李某某的身份由房屋承租人转化为房屋所有权人，并继续居住涉案房屋至今。上述事实，有原告李某某的民事起诉状、被告肖某某的民事答辩状、第三人曾某某的口头答辩意见、第三人杨某某诉讼代理人的口头答辩意见以及本院采信原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。我国合同法所述合同既有书面合同，也有口头合同。根据原、被告的诉辩主张，结合第三人的述称意见，肖某某既不是涉案房屋的所有权人，也不是房屋买卖合同的一方当事人，故本案的案由变更为“合同纠纷”较为适宜。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”从原、被告所举证据来看，原告购买涉案房屋的价格为4500元/m2，而商品房买卖合同却只约定3500元/m2，明显存在想减少税费的故意。不仅原告李某某与第三人曾某某、杨某某故意实施该偷税行为，而且肖某某明知合同当事人存在违法行为仍为其收款、转款提供方便。鉴于该行为不属于人民法院审理民事纠纷的范畴，本案不作处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”从原告李某某提供的证人沈某、王某2020年10月14日共同出具的《证明》内容来看，足以说明9万元中包括84830元的购房款。原告诉称被告承诺能为涉案房屋的买卖在银行办理按揭贷款手续，既未能提供证据予以佐证，也不符合我国商品房买卖银行按揭贷款的要求，依法应当承担举证不能的责任。被告对涉案款项的收支既能提供证据证明，也得到出庭第三人的认可。其对款项支取事由的说明，符合我国经纪行业的交易习惯，本院依法予以采纳。综上所述，原告李某某的诉请缺乏事实依据，理由不能成立，本院依法不予支持。即便原告诉称的款项确系被告承诺代办银行按揭贷款的手续费，原告在迟迟未取得银行按揭贷款的情况下，却四年多未向被告主张返还所谓的手续费，明显超过我国民法总则规定的诉讼时效期限。虽然原告仍可以提起诉讼，但已丧失胜诉权利，故本院同样依法予以驳回其诉讼请求。被告肖某某的答辩意见、第三人曾某某和杨某某的述称与庭审查明的事实相符，本院依法予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李某某的诉讼请求。案件受理费2322元，减半收取1161元，由原告李某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  彭春二〇二〇年十二月十八日法官助理刘春香书记员令狐艳