湖北省襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0602民初3296号原告：湖北襄投置业有限公司，住所地：襄阳市樊城区汉江路**交通科技大楼。法定代表人：于庆波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴世春、陈娜，湖北思扬律师事务所律师。被告：襄阳市襄城区红鼻子酒店，经营场所：襄阳市襄城区宜宾路。经营者：崔丽，女，1959年4月12日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：徐帮杰，湖北松之盛（襄阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周萍，该酒店员工。第三人：襄阳市襄阳宾馆，，住所地：襄阳市襄城区宜宾路**代表人：杨成权，该宾馆留守处负责人。原告湖北襄投置业有限公司与被告襄阳市襄城区红鼻子酒店、襄阳市襄阳宾馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖北襄投置业有限公司的委托诉讼代理人吴世春，被告襄阳市襄城区红鼻子酒店的委托诉讼代理人徐帮杰、周萍，第三人襄阳市襄阳宾馆的代表人杨成权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖北襄投置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令襄阳市襄城区红鼻子酒店立即腾退襄城区宜宾路14号14－20号、14－21号、14－22号3套门面房（红鼻子酒店、汲古斋和老北京铜锅涮羊肉）交付给原告；2.判令襄阳市襄城区红鼻子酒店立即向原告支付占用费用156600元（占用费用计算自2019年1月1日起至腾退完毕之日止。其中2019年1月1日至12月31日的租金标准按照原合同约定的57600元／年计算，2020年1月1日起之后的租金标准按照市场租金评估价40元／月／㎡计算，暂计算至2020年9月30日）；3．判令襄阳市襄城区红鼻子酒店立即向原告支付逾期利息780元（以156600元为基数，自2020年10月1日起按一年期贷款市场报价利率计算至支付完毕之日止，暂计算至2020年10月31日）；4.本案的诉讼费用由被告襄阳市襄城区红鼻子酒店负担。事实和理由：2019年1月9日，原告与第三人襄阳市襄阳宾馆双方签订一份《襄阳宾馆资产转让协议》，协议约定襄阳宾馆将其位于襄城区宜宾路以北酒店范围内的土地使用权、地、地上房产墙、道路、其他建筑物、绿化等资产以及位于宜宾路以南商业用房和名下住宅等资产全部转让给原告，2018年12月31日之后的租金收益归原告所有等等。协议签订后，襄阳宾馆向原告交付了转让资产和相关权利证书。襄阳市襄城区红鼻子酒店2017年3月15日租赁了襄阳宾馆上述资产中16号楼、20号楼和21号楼3套门面房用于餐饮服务，租期自2017年1月1日起至2017年12月31日止，年租金共计57600元。租期届满后，被告襄阳市襄城区红鼻子酒店和襄阳宾馆未再续签合同并一直占有使用租赁的房屋，也未支付任何费用。原告与被告襄阳市襄城区红鼻子酒店就房屋腾退和占用费用支付事宜协商无果，特诉至法院，请求人民法院依法公正裁判。被告襄阳市襄城区红鼻子酒店辩称，1、原告不是出租人，无权向被告主张权利；2、第三人转让涉案房产给原告应当提前通知被告，否则应当承担赔偿责任；3、原告主张每月每平方40元租金标准过高；4、在此期间按襄阳市政府的相关文件，疫情期间的租金应按疫情防控政策相应予以减免。第三人襄阳市襄阳宾馆辩称，1、襄阳宾馆的资产均是国有资产，按市政府的要求已经整体转让移交给了原告；2、襄阳宾馆在移交资产前已经口头通知了被告。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月15日，被告襄阳市襄城区红鼻子酒店与第三人襄阳市襄阳宾馆签订了二份《房屋租赁合同》。其中一份合同主要约定：襄阳市襄城区红鼻子酒店租赁襄城区宜宾路襄阳宾馆家属区16号楼门面房3套经营餐饮业务，面积200㎡，租赁期限1年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止；年租金共计36000元，租金按月收取，每月5日前交纳下个月的租金，直至租赁合同期满；被告逾期支付租金即构成违约，应按照逾期支付年租金额的千分之十按日计算向襄阳市襄阳宾馆支付违约金。同时，乙方即被告逾期交纳租金或拖欠租金超过1个月的甲方即襄阳宾馆有权解除合同；襄阳宾馆出卖或拆除房屋，应提前1个月通知襄阳市襄城区红鼻子酒店，合同自行终止。襄阳市襄城区红鼻子酒店接到通知后，按通知的时间腾出房屋等。另一份合同主要约定：襄阳市襄城区红鼻子酒店租赁襄城区宜宾路襄阳宾馆家属区21号楼门面房2套，1套经营餐饮业务，1套经营字画，面积75㎡，租赁期限1年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止，年租金共计21600元，其他内容与第一份合同一致。被告襄阳市襄城区红鼻子酒店承租上述门面房后，将16号门面房用于开办经营酒店，21号门面房用于开办经营汲古斋和老北京铜锅涮羊肉。租赁期间届满，被告于2019年6月18日向第三人付清了2018年的租金。现襄阳宾馆家属区16号楼、21号楼涉案门面房门牌号××、14－21号、14－22号。2018年8月20日，襄阳市人民政府办公室印发了《关于原川惠大酒店有关问题的专题会议纪要》（第118期），会议主要内容为襄阳宾馆已解除与川惠科技集团公司的租赁合同、决定由市财政局牵头对襄阳宾馆的资产进行评估清算、于9月中旬前依法完成上述资产向汉江国投公司的移交工作等。2019年1月9日，原告与第三人根据襄阳市人民政府有关会议纪要精神，和襄阳市财政局三方签订了一份《襄阳宾馆资产转让协议》，协议约定襄阳宾馆将其位于襄城区宜宾路以北酒店范围内的土地使用权、地、地上房产墙、道路、其他建筑物、附属设施、绿化等资产以及位于宜宾路以南商业用房和名下住宅等资产的所有权全部转让给原告，原告同意以本协议约定的价款（257，685，012．00元）和方式受让以上资产；双方共同负责宜宾路以南商业用房和住宅的清退等相关工作，协议签订并生效后15个工作日内，襄阳宾馆协助原告对转让的资产进行查验交付；租金的收取以2018年12月31日为界限，2018年12月31日之前已收取的租金归襄阳宾馆所有，未收取的由襄阳宾馆继续收取，2018年12月31日之后的租金收益归原告所有等等。原告及第三人在该协议上加盖了印章，襄阳市财政局作为见证方也在该协议上加盖了印章。《襄阳宾馆资产转让协议》签订前，第三人将资产转让事宜通知了被告。协议签订后，襄阳宾馆按约向原告整体移交了宾馆的全部资产和包括案涉出租房屋在内的土地证、房产证等相关权利证书。因襄阳宾馆的资产属于国有单位资产，因此，原告湖北襄投置业有限公司于2019年10月17日委托北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司襄阳分公司对位于襄城区宜宾路非住宅房屋租金单价进行了评估，估价结果为案涉16号楼3间开办经营红鼻子酒店的门面房租金单价为38元／月／㎡，案涉21号楼2间开办经营汲古斋和老北京铜锅涮羊肉的门面房租金单价为40元／月／㎡，被告对此提出异议认为该估价结果标准过高，但未向本院申请重新评估鉴定。另外，被告在诉讼中提供了襄阳市财政局2020年4月1日下发的襄财资发［2020］4号文件，证明襄阳市财政局就落实应对新冠××疫情期间减免中小微企业和个体工商户租用行政事业单位房屋（场地）租金政策作出了如下通知：一、减免对象。此次房租（场租）减免对象为承租行政事业单位国有资产经营用房屋（场地）的中小微企业和个体工商户…；二、减免标准。对已经签订租赁合同的中小微企业和个体工商户，2020年给予其3个月免收租金、6个月减半收取租金的减免照顾…三、减免时限。减免租金时限原则上从2月份开始计算，即免收2月至4月租金，减半收取5月至10月租金等等。原告按协议整体接收了襄阳宾馆的资产后，要求被告腾退所租房屋、支付占有使用费无果，故原告起诉至本院。本院认为，第三人襄阳市襄阳宾馆与被告襄阳市襄城区红鼻子酒店签订的二份《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，应为有效合同，对双方均有约束力。因该二份房屋租赁合同于2018年12月31日已经到期，作为合同终止的法律后果，被告理应及时向第三人襄阳市襄阳宾馆返还租赁的房屋。现襄阳宾馆的资产已根据政府部门的安排整体划转移交给原告，原告作为涉案房屋的权利继受人，依法有权向被告主张相关权利。根据合同法及相关法律法规规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，出租人提出异议的，原合同效力不再延续。原告因腾退房屋、支付占有使用费等与被告协商未果并提起本案诉讼，应视为出租人提出了异议，且被告亦没有向租赁房屋的权利继受人即原告交纳过租期届满后的租金，双方并未达成不定期房屋租赁关系的合意，因此原房屋租赁合同已不能继续履行，故原告要求被告立即腾退襄城区宜宾路14号14－20号、14－21号、14－22号3套门面房并交付给原告的请求，本院予以支持。租赁期满后，被告未及时腾退房屋并返还，根据法律的有关规定，承租人还应当支付占有使用费。原告诉请2019年1月1日至12月31日期间的占用费仍按照原合同约定的57600元／年计算，根据有关新冠疫情期间的规定及参照襄阳市财政局涉新冠疫情的有关文件精神，上述时间段未在减免或减收的范围内，被告即承租人仍应按照原合同约定的57600元／年交纳占用费，故本院予以支持。对于2020年1月1日之后的占用费，根据上述有关新冠疫情期间的规定及参照有关文件精神，2020年1月的占用费仍应交纳，2020年2月至4月的占用费应予减免；2020年5月至10月的占用费应予减半收取。结合有关评估意见，对于2020年1月的占用费，其中16号楼红鼻子酒店200㎡的门面房占用费按评估价38元／月／㎡计算为7600元，21号楼汲古斋和老北京铜锅涮羊肉75㎡的门面房按评估价40元／月／㎡计算为3000元，2020年1月的占用费合计10600元。对于2020年5月至10月的占用费，因原告主张暂计算至2020年9月30日，故按上述标准及方法，被告应当减半交纳2020年5月至9月五个月的占用费合计为26500元（10600元×5个月÷2），被告共计应支付原告2019年1月1日至2020年9月30日的占用费94700元。对于2020年10月1日至房屋腾退完毕之日止的占有使用费，其中16号楼红鼻子酒店200㎡的门面房占用费按38元／月／㎡计算，21号楼汲古斋和老北京铜锅涮羊肉75㎡的门面房按40元／月／㎡计算（其中2020年10月份减半收取）。原告主张襄阳市襄城区红鼻子酒店支付逾期利息780元（以156600元为基数，自2020年10月1日起至支付完毕之日止，按一年期贷款市场报价利率计算，暂计算至2020年10月31日），因双方并未直接签订合同且有明确约定，原告对该主张亦未举出证据予以证明，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告关于原告不是出租人、无权主张权利、第三人转让资产未提前通知被告、原告主张每月每平方40元租金标准过高等辩称意见，未举出证据予以证明，缺乏事实和法律依据，故被告的此项抗辩不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百零九条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告襄阳市襄城区红鼻子酒店于本判决生效之日起十日内腾退襄阳市襄城区宜宾路14号14－20号、14－21号、14－22号3套门面房（红鼻子酒店、汲古斋和老北京铜锅涮羊肉）并返还给原告湖北襄投置业有限公司；二、被告襄阳市襄城区红鼻子酒店于本判决生效之日起十日内向原告湖北襄投置业有限公司支付2019年1月1日至2020年9月30日止的占有使用费94700元；2020年10月1日起至房屋腾退完毕之日止的占有使用费，其中16号楼红鼻子酒店200㎡的门面房占用费按38元／月／㎡计算据实支付，21号楼汲古斋和老北京铜锅涮羊肉75㎡的门面房按40元／月／㎡计算据实支付（其中2020年10月份减半收取）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1716元，由被告襄阳市襄城区红鼻子酒店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  杨春辉二〇二〇年十二月二十二日书记员  张 娟