广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初11032号原告：张志勤，男，1969年11月22日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：梁敏凌，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩敏诗，广东仲衡律师事务所实习人员。被告：广州有龙汽车销售服务有限公司，住所地广州市番禺区大龙街罗家村东环路**。法定代表人：谢向东，职务总经理。委托诉讼代理人：柯志祥，男，该公司员工。委托诉讼代理人：梁必育，男，该公司员工。张志勤与广州有龙汽车销售服务有限公司（以下简称有龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。张志勤的委托诉讼代理人梁敏凌、韩敏诗以及有龙公司的委托诉讼代理人柯志祥、梁必育均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张志勤向本院提出诉讼请求：1.被告支付2019年11月至2020年5月23日的租金1823148.39元及逾期支付租金的违约金（以所欠租金为本金，按日利率千分之一计算，实际计算至付清之日止）；2.被告支付自2020年5月24日至被告返还涉案物业之日止的二倍租金标准的占有使用费（暂计至起诉之日为583200元）；3.被告按现状向原告返还涉案物业，涉案物业内的装修、设备、设施无偿归原告所有；4.原告没收被告保证金50万元；5.被告向原告支付律师费3万元；6.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年1月28日签订了《租赁合同》（合同编号：XX），合同约定由被告租用位于广州市番禺区桥南街番禺XX九队商铺A座整体建筑及建筑前后空地、公共通道（现状院墙以内，临番禺花坛以内）等，租赁期自2016年2月1日起至2035年5月30日止，租赁保证金为50万元，2018年2月1日至2020年1月30日期间的月租金为27万元，2020年2月1日至2022年1月30日期间的月租金为29.16万元，被告须于每月的5日前向原告支付当月租金。每逾期1日应向原告支付延付金额的1‰作为违约金；如逾期超过15天，原告有权单方解除合同收回租赁物，没收被告的保证金。原告已按约定将涉案物业交付被告使用，因被告长期拖欠租金，经原告多次催收后，被告于2020年3月22日向原告出具《承诺函》，承诺分期付清拖欠的租金及承担逾期付款的违约责任等，但被告未按《承诺函》的承诺支付租金，原告于2020年5月22日委托律师向被告发出《关于解除〈租赁合同〉的律师函》，同年5月23日送达被告的经营地址。截止至起诉之日，被告仍占用涉案物业，且尚拖欠原告租金和占有使用费。为了原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼。有龙公司辩称，一、原告计算欠付租金金额错误，实际欠付租金为173.04万元。2019年8月至12月，被告应付租金为135万元，实际支付租金为99.8万元，未付35.2万元，2020年1月租金27万元，2020年2月1日至5月23日应付租金为110.84万元，合计欠付租金173.04万元；二、原告主张的违约金标准过高，恳请不予支持。被告及关联公司自2019年以来，因涉及新能源汽车补贴等复杂因素，导致资金链断裂，无法正常开展经营业务，同时由于今年受到新冠疫情的影响，公司经营受到很大的冲击，导致未能及时支付租金，并非恶意拖欠租金。另因相关公司涉及大量租车用户押金退还等问题的维稳压力，被告成立专门的工作小组，在租赁物业专门开展客户接待等工作，实际也未利用租赁物业产生任何经营收益；三、双方的租赁合同尚未解除，不存在占用费，恳请不予支持。在此期间被告与原告多次协商，因被告前期对租赁物业投入了大量的改造装修成本，双方达成一致，同意被告通过物业转租的形式，在完成转租后支付所欠原告的租金，则双方仍按原租赁合同继续履行，但受新冠疫情的影响，导致转租业务未能及时完成；四、2020年9月20日，原告与被告再次协商关于租赁合同解除的相关事项，并基本达成一致。双方基本达成一致的方案为，协商解除原租赁合同，原告同意被告继续按原租金条件租赁部分面积（1000平方米）及一楼在番禺旁的200平方米，并另行签署《租赁合同》，被告将租赁物业剩余部分按现状返还给原告，租赁保证金50万元不予退还，另原告同意以100万元购入被告对租赁物业的装修及设备投入。按此方案处理完毕后，双方租赁合同纠纷得到解决，再无其他经济法律纠纷。上述协商过程有双方微信聊天记录为证，但原告并未按照协商一致的方案进行推进签署相关协议，而是向法院提起诉讼。综上所述，恳请法院查明本案事实，并考虑到被告所面临的实际困难，在原告和被告已基本达成一致的协商方案基础上进一步沟通协调，促成双方达成和解。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经开庭审理查明事实如下：2016年1月28日，张志勤作为出租方（甲方）与有龙公司作为承租方（乙方）签订合同编号为XX的《租赁合同》，约定甲方拟将位于广州市番禺区桥南街番禺XX九队商铺A座整体建筑及建筑前后空地、公共通道（现状院墙以内，临番禺花坛以内）等（以下简称涉案物业）出租给乙方使用，其中建筑面积12567平方米，空地面积约2000平方米（范围附图，租赁面积以实际测量为准），产权人为广州市番禺区桥南街蚬涌村股份合作经济社，租赁物用途仅限于商业；乙方对物业作了充分调查和向甲方了解，乙方已明确知悉该物业与租赁有关的所有情况，包括该物业在本合同签订时暂不能办理房产证等重要情况；租赁期限自2016年2月1日至2035年5月30日止（免租装修期2016年2月1日至2016年7月30日）；在本合同签订当天，乙方即向甲方交纳50万元作为本合同履约保证金；本合同租金每两年递增8%，其中2016年2月1日至2018年1月30日月租金250000元（免租6个月），2018年2月1日至2020年1月30日月租金270000元，2020年2月1日至2022年1月30日月租金291600元，2022年2月1日至2024年1月30日月租金314928元，2024年2月1日至2026年1月30日月租金340122元，2026年2月1日至2028年1月30日月租金367332元，2028年2月1日至2030年1月30日月租金396719元，2030年2月1日至2032年1月30日月租金428456元，2032年2月1日至2034年1月30日月租金462733元，2034年2月1日至2035年5月30日月租金499751元；乙方应于每月5日前向甲方交付当月租金，先交租后使用；租赁期，所有入墙、入地的固定装修及电房至各幢物业的电线及设备归甲方所有，乙方须将租赁范围及其附属设施完好无损地交甲方验收，如出现该租赁物结构或财产损毁，乙方应赔偿损失或负责恢复原状；乙方逾期缴交租赁费和管理费用的，每逾期1日应向甲方支付延付金额的1‰作为违约金，如乙方未按本合同规定的时间、金额向甲方交付租赁费和管理费用超过15天，甲方有权单方解除本合同收回租赁物，没收乙方的保证金，乙方应按合同解除时当年度租金总额的50%向甲方支付违约金并需补缴逾期仍未支付的租赁费及承担逾期支付租金的违约责任。2020年3月22日，有龙公司向张志勤出具《承诺函》，载明双方于2016年1月28日签订《租赁合同》，鉴于该司资金周转困难，至2020年2月拖欠张志勤租金合计1423600元，现该司就偿还欠款及该合同的履行作出承诺如下：1.该司至2020年2月拖欠张志勤1423600元租金连同当月租金一并支付给张志勤，其中2020年3月30日支付拖欠租金108400元及当月应缴租金291600元，2020年4月15日支付拖欠租金108400元及当月应缴租金291600元，2020年5月15日支付拖欠租金708400元及当月应缴租金291600元，2020年6月15日支付拖欠租金166134元及当月应缴租金291600元，2020年7月15日支付拖欠租金166134元及当月应缴租金291600元，2020年8月15日支付拖欠租金166134元及当月应交租金291600元，2020年9月按《租赁合同》支付；2.该合同履行期间，如该司逾期支付任何一期租金超过5日的，张志勤有权对租赁物停水、停电并解除该合同，该司自愿放弃该合同租赁物中的全部装修损失和经营损失，而因装修和经营的全部设施、设备无偿归张志勤所有，并有权没收该司50万元保证金，该司不向张志勤追究任何责任；3.该司保证收到张志勤解除该合同的书面通知后5天内将租赁物返还给张志勤，如逾期未返还的，该司按该合同租金标准的2倍向该司支付占有使用费，且无论张志勤以任何方式收回租赁物的，该司均放弃租赁物内的任何装修、设备、设施的追讨；4.本函未涉及的事宜仍按该合同执行；5.如因该司原因导致张志勤通过诉讼途径处理该合同的，该司愿意承担张志勤因此产生的诉讼费、律师费、交通费等一切费用。2020年5月22日，广东仲衡律师事务所受张志勤的委托向有龙公司寄发《关于解除的律师函》，称有龙公司未按《租赁合同》及《承诺函》的约定按时支付租金及相关税费，已根本违反合同约定，并告知有龙公司双方签订的《租赁合同》于有龙公司收到本函之日解除，交纳的保证金50万元不予退还，有龙公司于收到本函后5日内向张志勤付清拖欠的租金、租赁税、违约金，并返还涉案物业等。经查，该邮件并未成功妥投。诉讼中，张志勤确认涉案物业无办理产权证，亦未取得建设工程规划许可证等报建手续，涉讼《租赁合同》签订后，张志勤已于2016年2月1日将涉案物业交付有龙公司使用，并由有龙公司自行对涉案物业进行装修，后因拖欠租金，有龙公司单方自愿就支付租金及合同履行事宜向张志勤出具《承诺函》，但有龙公司至今仍欠付2019年11月192000元的租金及2019年12月后的租金，现涉案物业仍由有龙公司经营使用；另因有龙公司并未向其告知厂房的装修事宜，张志勤不同意对有龙公司在物业内进行的装饰装修及设备进行折价利用。而有龙公司确认其尚未将涉案物业交还张志勤管业，物业内现存的设施设备包括三部客梯、一部汽车电梯、中央空调、墙面地面房顶的装修等，同时，有龙公司对张志勤主张其拖欠涉案物业租金的情况不予认可，称其已支付完毕2019年11月租金，其于2020年3月22日出具的《承诺函》系由张志勤提供，其中内容存在显失公平，且有龙公司曾于2020年4月2日向张志勤支付租金40万元，双方也一直在协商和解，张志勤并向其发送《解除协议》。对此，有龙公司提交了该《解除协议》及微信聊天记录截图予以证明。张志勤对该两份证据均不予确认，称《解除协议》未有双方当事人签名，协议尚未生效，证据均与本案无关。就律师费问题，张志勤向本院提交了其与广东仲衡律师事务所签订的《民事委托代理合同》及广东仲衡律师事务所开具的《广东增值税电子普通发票》予以证明，其中合同约定的律师代理费及发票载明的民事律师费金额均为3万元。有龙公司质证认为因双方一直在协商，无通过法律途径解决纠纷的必要，故律师费不应由其承担。庭后，有龙公司就其主张的租金支付情况向本院补充提交了3份《广发网上银行电子回单》，其中载明2019年10月30日广州有佳商贸有限公司向张志勤转账支付27万元，附言为“产业园7月8月租金”；2020年4月2日广州有佳商贸有限公司向张志勤转账支付40万元，附言为“付产业园租金”；2019年11月14日有乾新能源汽车租赁（广州）有限公司向张志勤转账支付38.8万元，附言为“8月和11月产业园租金”。张志勤对该3份电子回单的真实性无异议，但称其在本案中主张要求有龙公司拖欠的租金及占用费已经扣减2020年4月2日支付的40万元。另，根据张志勤的申请，本院依法作出裁定对有龙公司名下价值2936348.39元的财产进行保全。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”张志勤在庭审中自认涉案物业未取得建设工程规划许可证，故涉讼《租赁合同》因违反法律强制性规定，应属无效，本院对于张志勤主张该合同于2020年5月23日解除的事实主张不予采纳。因张志勤明知涉案物业未办理报建手续，仍向有龙公司出租物业，而有龙公司承租物业时未尽到审慎注意义务，双方对合同无效的法律后果均存在过错。《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”有龙公司于2020年3月22日向张志勤出具的《承诺函》，虽形式上为有龙公司的单方允诺，但该《承诺函》对已拖欠租金及继续履行合同将产生的租金同时作出约定，并约定了逾期付款的法律后果如没收装修及经营设施设备、没收保证金等与《租赁合同》履行相关的内容，且明确“本函未涉及的事宜仍按该合同执行”，由此可见，该《承诺函》实为《租赁合同》的延伸与补充。现因《租赁合同》无效，故《承诺函》亦应为无效。张志勤主张按该《承诺函》的内容履行，无异于变相将无效合同有效化，有违前述法律规定，且《承诺函》关于张志勤可没收装修、经营设施设备及保证金的描述与“过错方不能因其过错而受益”的基本法理相悖，更是有违公平原则，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”据此，有龙公司应将涉案物业腾空并交还张志勤管业，而张志勤亦应向有龙公司返还保证金50万元。张志勤根据有龙公司出具的《承诺函》诉请没收保证金及涉案物业内装修、设备、设施无偿归其所有，于法无据，本院予以驳回。鉴于有龙公司在本案中未就装修损失等问题提出诉讼请求，故本院不予调处。关于张志勤主张的2019年11月至2020年5月23日的租金及自2020年5月24日起的占有使用费问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，有龙公司应参照《租赁合同》约定的租金标准向张志勤支付涉案物业的占有使用费。有龙公司于《承诺函》中明确其至2020年2月拖欠涉案物业占有使用费1423600元，则有龙公司至2020年5月31日应付的涉案物业占用费为2298400元（1423600元+29160元/月×3个月）。扣除张志勤应予返还的保证金50万元及有龙公司于2020年4月2日支付的40万元后，有龙公司仍应向张志勤支付拖欠的涉案物业至2020年5月31日的占有使用费1398400元，并自2020年6月1日起参照涉讼《租赁合同》约定标准继续支付占有使用费至涉案物业交还张志勤管业之日止。对于张志勤主张超出该金额部分的诉请，缺乏理据，本院不予支持。另外，因涉讼《租赁合同》及《承诺函》均为无效，故张志勤诉请有龙公司按合同约定的标准支付逾期缴交占用费违约金，以及要求有龙公司向其支付律师费3万元，于法于理无据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州有龙汽车销售服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内将位于广州番禺区桥南街番禺大道XX九队商铺A座整体建筑及建筑前后空地、公共通道（现状院墙以内，临番禺大道花坛以内）的物业腾空并交还张志勤管业；二、广州有龙汽车销售服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向张志勤支付拖欠的涉案物业至2020年5月31日止的占有使用费1398400元，并自2020年6月1日起参照《租赁合同》约定的标准每月向张志勤支付占有使用费至其将上述第一判项所涉物业交还张志勤管业之日止；三、驳回张志勤的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25625元，财产保全费5000元，共计30625元，由张志勤负担12426元，广州有龙汽车销售服务有限公司负担18199元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黎美仪二〇二〇年十二月十八日书记员  杜嘉华