广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初3240号原告：肇庆高盛投资有限公司，住所地广东省肇庆市高要区南岸沿江二路**金沙咀国际广场西边入口大门****物管房，统一社会信用代码91441283690547141Y。法定代表人：潘炬云。委托诉讼代理人：付超，该公司员工。委托诉讼代理人：杨琪雪，该公司员工。被告：焦瑞见，女，1973年11月10日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。原告肇庆高盛投资有限公司（以简称高盛公司）与被告焦瑞见物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告高盛公司的委托代理人付超、杨琪雪到庭参加诉讼，被告焦瑞见无出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高盛公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付XXX房2020年1月至2020年10月房屋物业管理费2052.45元,2019年12月至2020年9月房屋水费254.25元；2.判令被告按照每日1‰支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止,截止2020年10月31日应支付滞纳金为615.73元;3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告是原告所管理的景峰家园小区的业主。被告于2015年12月31日与开发商签订了《商品房买卖合同》购得景峰家园XXX号房，建筑面积136.83㎡。同时被告也与原告签订了《前期物业管理服务协议》协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告每月按建筑面积1.5元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款，根据欠款金额每日1‰的标准向原告支付滞纳金。合同生效后，原告依约向被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费。原告多次书面、电话或上门催缴，均无效果。按照相关法律规定，被告作为小区的业主之一，接受了原告的物业服务，理应按《物业管理条例》及《前期物业管理服务协议》规定向原告缴纳物业管理费用，但经原告一再催缴，被告仍不缴纳。被告拒不缴纳物业管理费的行为已严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。原告特诉至法院，请求判如所请。被告焦瑞见无答辩。原告高盛公司为证实其主张,向本院提交了以下证据材料:1.原告的营业执照；2.被告的身份证复印件；3.《商品房买卖合同》一份；4.《前期物业管理服务协议》；5.房屋收楼登记表一份；6.催费电话记录一份；7.《供用水三方合同》、高要市自来水公司用户用水审批表、自来水公司大厅公示的自来水收费标准、未缴水费明细表各一份。被告焦瑞见未质证，也未提交证据。对原告提交的上述证据，本院认证如下：原告提交的证据，具备民事诉讼证据的法律特征，被告不到庭质证，视其放弃对原告的证据的质证权利，且原告保证真实，本院依法予以采信。根据原告陈述及本院所确认证据，本院认定如下案件事实：2015年9月25日，被告焦瑞见作为受买人与出卖人高要鹏成房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定焦瑞见向开发商高要鹏成房地产开发有限公司购买位于高要区南岸南兴四路锦纶街2号景峰家园XXX号房，合同约定上述商品房用途为住宅，建筑面积136.83㎡，并约定买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。同日，焦瑞见（乙方）与高盛公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定高盛公司为焦瑞见上述住宅（建筑面积136.83平方米）提供物业管理服务。《前期物业管理服务协议》第四条物理管理服务费用约定，物业管理服务费用交纳时间及方式为：按通知交楼日起计收，先预交三个月的管理费，之后每月5日前由银行托收交纳。住宅按产权证上确权的建筑面积每月每平方米1.5元收取。第六条代收代缴收费服务约定，受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定。甲方也可委托银行代为统一收取水费等。第十一条违约责任第四项约定，乙方违反约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方从逾期之日起按每天加收欠交金额1‰交纳违约金。焦瑞见于2017年10月9日签名确认接收了上述XXX号房并确认该日起其是该物业的合法持有人和使用人。根据高盛公司提供的《供用水三方合同》、高要市自来水公司用户用水审批表、自来水公司大厅公示的自来水收费标准、未缴水费明细表显示：（1）原高要市自来水公司于2015年1月16日审批同意高要鹏成房地产开发有限公司对案涉景峰家园商住小区使用总表计量方式供水。高要鹏成房地产开发有限公司、高要市自来水公司和焦瑞见签订了《供用水三方合同》，约定供用水的主体是高要鹏成房地产开发有限公司、高要市自来水公司，高要市自来水公司不负责向高要鹏成房地产开发有限公司之外的第三方供水，焦瑞见的用水需求由高要鹏成房地产开发有限公司解决，高要鹏成房地产开发有限公司负责每月向高要市自来水公司缴费等。（2）自来水公司的收费标准是居民生活用水单价1.3元/立方米，代收污水处理费0.85元/立方米和垃圾处理费5元/月/户。高盛公司按月实际用水量×2.15元（1.3元+0.85元）+5元的价格计收每户业主的水费，而每月的实际用水量，高盛公司陈述每户都有独立的水表，高盛公司于每月月底手工抄表，当月的水费业主应于下月支付物业服务费时一并支付。本院认为，原告高盛公司和被告焦瑞见签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且符合《物业管理条例》第二十一条、第二十五条的规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，双方形成了服务委托关系，高盛公司已进行了相关的物业服务和管理，承担了其作为物业服务企业应承担的义务，焦瑞见作为业主，亦应依约向高盛公司支付相应的服务费用。根据双方签订的物业服务协议之约定，案涉住宅的建筑面积为136.83㎡，物业服务费按1.5元/月/㎡计收，高盛公司主张XXX号房自2020年1月至2010年10月焦瑞见共拖欠物业服务费2052.45元（136.83㎡×1.5元×10个月），本院予以确认。高盛公司提出的违约金的诉讼请求，系依照双方签订之物业服务协议之约定，按焦瑞见每月拖欠的服务费，从逾期之日起每天按应付物业服务费的1‰计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，支付违约金作为一种违约责任方式，其目的以补偿守约方损失为主，以惩罚违约方为辅。就本案而言，在高盛公司未能举证证明因焦瑞见逾期付款造成何种损失和损失数额大小的情况下，其损失只体现在贷款利息的期待利益的损失。参照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率，高盛公司诉请按日1‰计算违约金远远超出了贷款可得利息损失，属明显过高的情形，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对高盛公司主张的逾期付款违约金的计算标准予以调整,调整为按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍标准计付。而自2019年8月20日，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月的20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，自此之后贷款基准利率这一基本标准应相应修改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。由于双方约定焦瑞见应于每月5日前支付当月物业服务费，逾期未付即构成违约，应从逾期之日即当月的6日起支付违约金。具体为2020年1月的物业服务费的违约金应自2020年1月6日起计，以此类推，计算至欠款清偿之日止。违约金从2020年1月6日计暂至2020年10月31日为54.19元（具体计算方法详见下表），高盛公司请求超出部分，本院不予支持。应付违约金计算表起计日期截止日期欠付金额天数年利率年利率1.5倍应付违约金2020-1-62020-2-5205.25314.15%6.225%1.102020-2-62020-2-19410.50144.15%6.225%0.992020-2-202020-3-5410.50154.05%6.075%1.042020-3-62020-4-5615.75314.05%6.075%3.222020-4-62020-4-19821.00144.05%6.075%1.942020-4-202020-5-5821.00163.85%5.775%2.112020-5-62020-6-51026.25313.85%5.775%5.102020-6-62020-7-51231.50303.85%5.775%5.932020-7-62020-8-51436.75313.85%5.775%7.142020-8-62020-9-51642.00313.85%5.775%8.172020-9-62020-10-51847.25303.85%5.775%8.892020-10-62020-10-312052.45263.85%5.775%8.56合计54.19注：应付违约金=欠付金额×年利率1.5倍÷360×天数对于高盛公司主张的水费，高盛公司根据物业服务协议的约定及事实上代焦瑞见交纳了2019年12月至2020年9月的水费，该水费本该由实际使用人焦瑞见负担，现高盛公司已代为交纳，且高盛公司已提供证据证明其代为交纳的合同依据、具体的计收标准，焦瑞见虽然提出质疑，但没有提交任何证据予以反驳，焦瑞见应将高盛公司诉请254.25元水费偿付给高盛公司。被告焦瑞见不答辩、不到庭质证，不影响本院根据查明的事实依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法关于适用的解释》第二百七十一条规定，判决如下：一、被告焦瑞见应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆高盛投资有限公司支付2020年1月至2020年10月期间的物业服务费2052.45元。二、被告焦瑞见应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆高盛投资有限公司支付违约金54.19元(该违约金暂计至2020年10月31日，以后的违约金以本判决第一项确定的物业服务费数额为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍的标准计算至欠款清偿之日止）。三、被告焦瑞见应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆高盛投资有限公司偿付2019年12月至2020年9月期间的水费254.25元。四、驳回原告肇庆高盛投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告焦瑞见负担。本判决为终审判决。审 判 员 赖小桃二〇二〇年十二月十二日法官助理 许舒靖书 记 员 彭杰杰