湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初11768号原告（反诉被告）：湖南光希电子商务有限公司，住所地湖南省长沙市开福区通泰街街道中山路**开福万达广场**商业综合体（含写字楼）**。法定代表人：黄界，执行董事。委托诉讼代理人：邓瑛，湖南财瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：向梓林，女，1991年11月11日出生，土家族，系公司员工，住湖南省古丈县。被告（反诉原告）：石门金源房屋租赁服务中心（普通合伙），住所地湖南省常德市石门，住所地湖南省常德市石门县宝峰街道天供山社区**（石门**标准化厂房科技孵化楼****）style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>执行事务合伙人：刘盼。委托诉讼代理人：谢俊鹏，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林书妮，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南光希电子商务有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）石门金源房屋租赁服务中心（普通合伙）（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理，并依法适用简易程序，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓瑛、向梓林，被告的委托诉讼代理人谢俊鹏、林书妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉请求：1、确认原、被告双方签订的《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）办公用房租赁合同》于2020年10月1日解除；2、判令被告返还原告支付的承租保证金95274元；3、判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告因办公需租用房屋，被告称其为鑫融国际广场2001-2010号房屋的业主，2020年6月12日，原告的委托代理人向梓林与被告签订了办公用房租赁合同。签订合同当日，原告以现金方式向被告支付三个月租金142911元、房屋承租保证金95274元。原、被告约定2020年7月1日交房，直至2020年7月12日租赁房屋仍未能交付。2020年8月5日，原告因办理执照需要，方知租赁房屋的产权人为湖南银旺置业发展有限公司，而非被告。被告被迫提供由湖南银旺置业发展有限公司出具的授权委托书，委托事项为：鑫融国际广场20层01-10号办公用房使用权和合同的洽商及合同的签订。被告将房屋交付原告后，房屋一直存在漏水现象导致天花板墙漆脱落、窗帘无法正常使用，空调经常存在故障、无法正常开启。由于原告从事的是网络直播行业，房屋瑕疵直接导致直播间无法正常使用。在合同期内，被告多次以自己的名义向原告催交租金，并派人24小时轮班看守在原告公司门口，导致公司员工无法正常上班，公司基本办公无法进行。2020年9月30日，原告委托的湖南财瑞律师事务所向被告邮寄送达律师函，通知自律师函送达被告之日原、被告签订的办公用房租赁合同解除。律师函于2020年10月1日送达被告。原告为维护自身的合法权益，请求判如诉请。被告辩称：一、本案被告主体不适格，被告受湖南银旺置业发展有限公司的委托出租房屋，本案的被告应当是湖南银旺置业发展有限公司。二、原告提出的房屋问题与事实不符：1、原告提出的收取现金和开具收据一事符合合同约定，被告认可原告已向被告支付房屋承租保证金95274元及2020年7月8日-10月7日三个月的租金142911元。《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）办公用房租赁合同》（以下称《合同》）第四条第2款明确约定了房屋租金收取现金，原告认可并签字确认。被告收取房屋租金后开具收据给原告并无不当；2、原告提出的未能如期交房与事实不符，被告按照原告要求对租赁房屋进行装饰装修，经被告向原告发送《工作联系函》后，原告于2020年6月19日才确定装修方案，并于2020年7月2日、6日才确定家具的配置，被告于2020年7月7日按原告要求完成租赁房屋的家具配置、房屋清洁，物业公司保洁退场后，7月7日晚原告安排人进场处理卫生，双方于2020年7月12日协商一致签订《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼办公用房租赁合同”补充协议）》，将房屋租赁起始期限改至2020年7月8日；3、原告提出的产权人与出租人不一致，未事先告知承租人与事实不符，2020年6月12日，原告就已经知道本案房屋所有权人为湖南银旺置业发展有限公司，被告取得银旺公司的合法授权出租本案房屋，向梓林在授权委托书上签字确认。且原告承租房屋后，在房屋所在地设立了湖南光希文化传媒有限公司；4、原告提出房屋一直漏水与事实不符，房屋渗水仅有一次，被告接到原告反馈的问题后，被告当天下午（7月25日）就已经维修好，7月29日重新刷漆，并非一直漏水，修复后不影响房屋的正常使用，原告提供的图片是渗水以后墙漆脱落，被告也已将墙漆维修好；5、原告提出的空调经常存在故障与事实不符，空调为新采购安装的空调，在调试期内，原告反馈空调制冷问题后，被告及时对空调进行检修，空调检修后达到使用标准，没有再次出现问题，不存在原告所说的无法正常开启；6、原告提出被告安排员工看守原告门口，影响原告办公，与事实不符，租赁房屋所配置的家具家电等归被告所有，因原告擅自搬走房屋内物品，被告为保护自身权益，报警处理并安排员工在门外守护，仅为看护被告物品，从未干涉原告经营活动，不影响原告的正常经营。三、本案租赁房屋设施设备使用正常，满足合同办公目的需要，原告以租赁房屋无法满足合同目的为由提出解除合同，与事实不符，无合同和法律依据。四、因原告逾期支付租金，在原告起诉前，被告已提出解除合同。按双方签订的《合同》约定，原告应在2020年9月7日前向被告缴纳2020年10月8日至2021年1月8日的承租金及租赁服务费，但原告一直拒绝缴纳，经被告多次催缴后仍未缴纳，原告已严重违反合同约定。根据《合同》第九条第（二）款2项规定，乙方拖欠或部分拖欠承租金及租赁服务费或水电费用或其他各项费用达一个月的，甲方有权单方解除租赁合同，收回办公用房，按照合同的相关约定，已交纳的租金及租赁服务费和承租保证金不退还，由此给甲方造成损失的，乙方应向甲方赔偿损失。原告逾期缴纳租金违约在先，被告于2020年10月16日按合同约定提出解除合同，本案租赁合同已于2020年10月16日解除。五、原告方当庭提出变更诉讼请求，该解除通知被告从来没有收到过，该解除通知的邮件，庭前核对邮件人员，国庆期间并没有进行送达，故邮件在十月一日被告不可能收到，原告向法院提起诉讼，被告认为应当以被告发出解除通知的时间为准。本案是因为原告逾期支付合同租金导致合同解除，其保证金依照合同约定是不予退还的。综上所述，原告提出的诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告对被告的全部诉讼请求。被告提出反诉请求：1、确认原、被告签订的《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）办公用房租赁合同》已于2020年10月16日解除；2、判令原告支付被告承租金及租赁服务费15336.6元；3、判令原告向被告支付逾期付款违约金5981元；4、判令原告支付被告违约金38342元；5、判令原告支付2020年7月8日-2020年10月7日期间承租金及租赁服务费差额10455元；6、判令原告支付空置费用52826.07元（2020年10月17日-2020年11月16日止）；7、判令原告支付2020年9月13日电动门系统和运行部件更换及维修费用5500元；8、本案反诉诉讼费用由原告承担。事实与理由：2020年6月12日，被告（甲方）接受湖南银旺置业发展有限公司的委托，与原告的代理人向梓林（乙方）签订《合同》，将鑫融国际广场20层01-10号的办公用房出租给原告使用。租赁期限：2020年7月1日至2023年6月30日止，承租金及租赁服务费：第一期2020年7月1日至2021年6月30日止标准承租金及租赁服务费为613464元，月承租金及租赁服务费51122元，如乙方租赁期满且严格履约，则甲方同意该一个租赁年度的承租金及租赁服务费按571644元，月租金及租赁服务费47637元。交费周期：三个月一交，第一个交费周期2020年7月1日至2020年9月30日，以此类推，下一个交费周期的承租金及租赁服务费须在上一个交费周期满前一个月一次性支付给被告。2020年7月12日，经甲乙双方协商一致，将租赁期限调整为2020年7月8日至2023年7月7日，每个租赁年度时间相应顺延，承租金及租赁服务费用按《合同》相关约定执行。《合同》第四条第1款约定，因乙方原因（包括但不限于：乙方中途退租、乙方违约提前终止解除合同、因乙方违约而导致甲方依据合同约定或法律规定单方解除合同等）而导致合同期限没有履行完毕或乙方未严格履约的，则乙方须按上述约定的标准承租金及租赁服务费向甲方补足已享受承租金及租赁服务费优惠期间的差额承租金及租赁服务费。因原告原因导致合同解除，故原告应当将2020年7月8日至2020年10月7日期间承租金及租赁服务费差额10455元支付被告。被告依据合同约定将租赁房屋交付原告使用，依据合同约定，原告应在2020年9月7日前向被告交纳2020年10月8日至2021年1月8日的承租金及租赁服务费。《合同》第四条第2款约定，乙方逾期交纳或未足额交纳承租金及租赁服务费，每逾期一天须向甲方支付应交承租金及租赁服务费等费用的1%作为惩罚性违约金。经被告多次催缴，原告仍未交纳承租金及租赁服务费，至2020年10月18日止，逾期已达40天。《合同》第九条2款2项约定，乙方拖欠或部分拖欠承租金及租赁服务费或水电费用或其他各项费用达一个月的，甲方有权单方解除租赁合同，收回办公用房，已交纳的承租金及租赁服务费和承租保证金不退还，由此给甲方造成损失的，乙方应向甲方赔偿损失。因原告拖欠承租金及租赁服务费已经超过一个月，2020年10月16日，被告向原告发送《解除合同通知》，解除双方签订的租赁合同，要求原告于2020年10月18日前与被告就违约事宜达成一致，并迁离、交还办公用房。因原告违约导致合同解除，原告应赔偿被告损失，支付房屋空置费。因原告损坏租赁房屋电动门，导致电动门系统和运行部件更换、维修，原告应当支付电动门系统和运行部件更换及维修费用5500元。综上，为维护被告的合法权益，请求支持被告的反诉请求。对于被告的反诉，原告答辩认为：1、双方签订的办公用房租赁合同解除时间应为2020年10月1日；2、双方的合同期限为2020年7月8日至2023年7月7日，第一季度支付的租金到期时间为2020年10月7日，故本合同解除时，原告承租租金尚未到期，并没有未支付承租金及租赁服务费的情况；3、基于被告未向原告提供收款的授权委托书，也未向原告出具加盖公章的收据，以及仅接受现金等情况，原告行使不安抗辩权要求被告提供相应证明，方才支付下一季度的租金，故逾期付款违约金不应当支付；4、原告并未出现合同约定的违约情况，不应向被告支付违约金38342元；5、原告并非违约，也没有合同约定的应当支付服务费差额的情况；6、原告解除合同是迫于被告未提供具备原告需求的房屋且被告提供的房屋无法正常使用，导致原告不能正常经营，且合同已于2020年10月1日解除，故被告请求的空置费用没有事实和法律依据；7、电动门系统和运行部件更换维修费用5500元，原告并非侵权人，导致电动门损坏的系电脑租赁公司，故原告不应当承担该笔费用。经审理查明：新芙蓉之都商务大楼的建设单位为湖南银旺置业发展有限公司（以下简称银旺公司）。2020年6月12日，银旺公司向被告出具《授权委托书》1份，委托事项、权限及范围：委托人将长沙市雨花区芙蓉中路三段489号鑫融国际广场（“原新芙蓉之都商务大楼”）20层01-10号办公用房使用权和合同的洽商及合同的签订全部交付到受托人。2020年6月12日，被告（甲方）与原告的代理人向梓林（乙方）签订《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）办公用房租赁合同》（以下简称租赁合同），将鑫融国际广场20层01-10号的办公用房出租给乙方使用。租赁合同第三条租赁期限：2020年7月1日至2023年6月30日止。本合同期内，因乙方原因（包括但不限于：乙方中途退租、乙方违约提前终止解除合同、因乙方违约而导致甲方依据合同约定或法律规定单方解除合同等）而导致合同期限没有履行完毕的，则乙方除应承担本合同第九条第（二）款所约定的责任外，还应向甲方支付惩罚性违约金38342元；第四条承租金及租赁服务费、承租保证金的交纳：第一期2020年7月1日至2021年6月30日止标准承租金及租赁服务费为613464元，月承租金及租赁服务费51122元，如乙方租赁期满且严格履约，则甲方同意该一个租赁年度的承租金及租赁服务费按571644元，月租金及租赁服务费47637元优惠收取。本合同期内，因乙方原因（包括但不限于：乙方中途退租、乙方违约提前终止解除合同、因乙方违约而导致甲方依据合同约定或法律规定单方解除合同等）而导致合同期限没有履行完毕或乙方未严格履约的，则乙方须按上述约定的标准租金及租赁服务费向甲方补足已享受承租金及租赁服务费优惠期间的差额承租金及租赁服务费。乙方应于本合同签订当日向甲方以现金的方式一次性交付承租保证金95274元，直至合同期满，乙方无违反本合同相关约定，甲方一次性退还，不计利息；一个交费周期为三个月，第一个交费周期2020年7月1日至2020年9月30日，优惠后的承租金及租赁服务费为142911元，以此类推，下一个交费周期的承租金及租赁服务费须在上一个交费周期期满前一个月以现金的方式一次性支付给甲方；乙方逾期交纳或未足额交纳承租金及租赁服务费，每逾期一天须向甲方支付应交承租金及租赁服务费等费用的1%作为惩罚性违约金；第六条交付时间和标准：在甲乙双方签订本合同且乙方付清承租金及租赁服务费、承租保证金等费用后，甲方应将本办公用房交付乙方使用，交付后本办公用房外墙和屋面渗漏的维修由甲方负责；甲方同意为乙方配置复式空调和办公区域部分办公家具供乙方在租赁期内使用；第九条责任承担第（二）项：乙方拖欠或部分拖欠租赁服务费或水电费用或其他各项费用达一个月的，甲方有权单方解除租赁合同，收回办公用房，已交纳的承租金及租赁服务费和承租保证金不退还，由此给甲方造成损失的，乙方应向甲方赔偿损失；第十一条其他约定事项第6项:乙方中途退租双方未达成一致签订终止协议等情况下，乙方可移动设备设施质押给甲方，乙方不得拆走，乙方擅自拆除和搬离的，甲方有权制止乙方的行为。2020年7月12日，被告（甲方）、原告的代理人向梓林（乙方）签订《补充协议》（以下简称补充协议），将租赁期限调整为2020年7月8日至2023年7月7日，每个租赁年度时间相应顺延，承租金及租赁服务费用按租赁合同相关约定执行。2020年6月12日，原告的代理人向梓林以现金向被告的执行事务合伙人刘盼支付承租保证金95274元，2020年7月1日至2020年9月30日租金142911元。被告依据合同约定将租赁房屋交付原告使用。租赁合同履行期间，原告代理人向梓林以微信的方式，于2020年7月15日向“鑫融房管颜姐”发送“昨天空调也没有修。三、四个风口都没有制冷”的内容，2020年7月28日发送“颜姐，漏水情况修好了吗？卫生给我搞了吗？”，“鑫融房管颜姐”微信回复：“今天墙漆师傅会去搞，搞完了一起搞卫生。已经不漏水了”。2020年9月10日，被告向原告的代理人向梓林邮寄送达《关于依约交纳办公用房承租金及租赁服务费的催缴函》，以向梓林未于2020年9月7日前交纳2020年10月8日至2021年1月7日的租金及租赁服务费，经微信联系和上门催交未果。2020年9月13日1时13分许，向原告出租电脑的出租方欧阳韬等人以及原告工作人员到租赁的办公用房搬离出租的电脑，与湖南鑫融汇商业管理有限公司鑫融国际广场商务服务管理中心（以下简称鑫融汇公司）的工作人员发生纠纷，纠纷中鑫融国际广场南入户大厅电动门受损，欧阳韬向110报警。2020年9月13日以后，被告派人在原告承租的办公用房外值守。2020年9月22日，被告再次向向梓林邮寄送达承租金及租赁服务费催交函，2020年9月27日，被告委托北京盈科（长沙）律师事务所向向梓林送达律师函，催告其交纳承租金及租赁服务费、逾期惩罚性违约金。2020年10月16日，被告向向梓林邮寄送达《解除合同通知》，以其逾期支付承租金及租赁服务费为由，通知自2020年10月16日单方解除租赁合同，并要求其2020年10月18日前就应履行的职责、义务、违约责任等事宜与被告达成一致后迁离并交还办公用房。该解除合同通知于2020年10月1日送达原告。另查明，2020年9月30日，原告委托湖南财瑞律师事务所向被告邮寄送达《律师函》，以被告交付的房屋一直存在漏水现象导致天花板墙漆脱落、窗帘无法正常使用，空调经常存在故障、无法正常开启，且在合同期内，被告多次催交租金，并派人24小时轮班值守在原告的办公场所，导致员工无法正常上班，公司无法经营，通知被告租赁合同自律师函送达被告之日解除。2020年10月1日，该律师函送达被告。还查明，2020年11月17日，被告将上述办公用房另行出租。2020年10月28日，原告向本院提起诉讼。2020年11月25日，被告向本院提起反诉。经本院主持调解，双方未能达成协议。上述案件事实，有1、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、《授权委托书》；2、《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）办公用房租赁合同》、湖南光希电子商务有限公司2020年6月12日《授权委托书》；3、《补充协议》；4、《收据》；5、微信聊天记录、承租金及租赁服务费催交函、邮寄凭证；6、《接处警案（事）件登记表》、视屏截图、工作联系函、自动维修们报价、发票；7、律师函及邮寄凭证；8、当事人的陈述；9开庭笔录，在卷佐证，足以认定。本院认为：一、被告依据银旺公司的授权委托书，取得本案标的房屋的使用权、出租权、合同签订权，被告作为本案租赁合同及补充协议的合同当事人及合同的实际履行人，被告系本案的适格主体。被告以本案的适格被告应为银旺公司的辩解意见，本院不予采纳。二、原、被告签订的租赁合同及补充协议，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依据原告代理人向梓林与被告工作人员的微信聊天记录，并结合双方当事人对案件事实的陈述，合同履行期间，出租的标的房屋发生过漏水、空调启动故障，但被告及时采取了修复措施。被告的修复行为符合租赁合同第六条“交付后本办公用房外墙和屋面渗漏的维修由甲方负责”的约定。2020年9月13日，原告工作人员协同向原告出租电脑的出租方到原告租赁的办公用房搬离电脑，其后被告派人到原告租用的办公场所外轮班值守，没有证据表明该值守行为导致原告无法经营，且被告制止原告拆除和搬离可移动设施设备，有租赁合同第十一条其他约定事项第6项“乙方中途退租双方未达成一致签订终止协议等情况下，乙方可移动设备设施质押给甲方，乙方不得拆走，乙方擅自拆除和搬离的，甲方有权制止乙方的行为”的约定作为依据。原告以被告交付的房屋出现漏水、空调故障，被告派人在租赁用房外值守，于2020年9月30日委托湖南财瑞律师事务所向原告发送律师函，通知被告解除租赁合同，因该解除通知不符合合同约定的解除条件和法定的解除条件，不发生租赁合同解除的效力。三、依据原、被告的租赁合同及补充协议，原告应于2020年9月7日以前支付2020年10月8日至2021年1月7日的承租金及租赁服务费，经被告多次催交，原告至2020年10月16日仍未交纳。依据租赁合同第九条第（二）项“乙方拖欠或部分拖欠租赁服务费或水电费用或其他各项费用达一个月的，甲方有权单方解除租赁合同，收回办公用房”，被告2020年10月16日向原告邮寄送达《解除合同通知》，解除原、被告的租赁合同符合租赁合同约定的解除条件，该解除合同通知自送达原告时即2020年10月18日发生合同解除的效力。四、关于原告的本诉请求。原告委托湖南财瑞律师事务所向被告发送的律师函，因不产生租赁合同解除的效力，原告诉请确认租赁合同于2020年10月1日解除，本院不予支持。本案租赁合同的解除，系原告违约支付租金解除，依据《租赁合同》第九条责任承担第（二）项“乙方拖欠或部分拖欠租赁服务费或水电费用或其他各项费用达一个月的，甲方有权单方解除租赁合同，收回办公用房，已交纳的承租金及租赁服务费和承租保证金不退还”，原告诉请被告返还承租保证金，本院不予支持。五、关于被告的反诉请求。1、上述本院已经确认租赁合同于2020年10月18日解除；2、原告应支付被告2020年10月8日至2020年10月18日的承租金及租赁服务费15336.6元（47637元/月÷30天×11天=17466.90元，以被告反诉的诉讼请求金额15336.6元为限）；3、租赁合同针对原告的违约责任包括取消承租金及租赁服务费优惠、逾期支付租金的惩罚性违约金、提前解除合同的惩罚性违约金38342元、拖欠或部分拖欠承租金及租赁服务费承租保证金95274元不予退还，本案提前解除租赁合同对被告造成的损失包括标的房屋另行出租前的空置费47637元以及原告逾期支付租金的利息损失，违约金过分高于被告的实际损失，且考虑原告违约确有被告交付的房屋曾出现漏水、空调故障、派员在租赁办公用房外值守等因素，本院将违约金调整为承租保证金95274元不予退还，被告主张的其他违约金以及办公用房空置费，本院不予支持。六、对于被告主张的电动门系统和运行部件更换及维修费用5500元，系另一财产损害赔偿关系产生的权利义务关系，本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四、第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认反诉原告石门金源房屋租赁服务中心（普通合伙）与反诉被告湖南光希电子商务有限公司于2020年6月12日签订的《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）办公用房租赁合同》于2020年10月18日解除；二、反诉被告湖南光希电子商务有限公司于本判决生效后7日内向反诉原告石门金源房屋租赁服务中心（普通合伙）支付2020年10月8日至2020年10月18日的承租金及租赁服务费15336.6元；三、驳回原告湖南光希电子商务有限公司的诉讼请求；四、驳回反诉原告石门金源房屋租赁服务中心（普通合伙）的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2182元，因适用简易程序审理，决定减半收取1091元，由原告湖南光希电子商务有限公司负担；反诉受理费1435元，由反诉原告石门金源房屋租赁服务中心（普通合伙）负担700元，反诉被告湖南光希电子商务有限公司负担735元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张朝晖二〇二〇年十二月三十一日书记员  张 艺