广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终1233号 上诉人（原审原告）：沈北，男，1987年3月21日出生，京族，户籍所在地广西防城港市港口区，现住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：温燕飞，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒙星安，广西万益（防城港）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱广进，男，1965年1月8日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：黄淑宾，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓雨青，广西精一律师事务所实习人员。 原审被告：朱海峰，男，1968年6月26日出生，汉族，住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：吕春，广西维冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林佳琪，广西维冠律师事务所实习人员。 原审第三人：钟和森，男，1984年9月29日出生，汉族，户籍所在地广西合浦县，现住广西防城港市港口区。 上诉人沈北因与被上诉人朱广进、原审被告朱海峰及原审第三人钟和森案外人执行异议之诉一案，不服防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人沈北及其委托诉讼代理人蒙星安，被上诉人朱广进的委托诉讼代理人黄淑宾、邓雨青，原审被告朱海峰的委托诉讼代理人吕春、林佳琪，原审第三人钟和森到庭接受询问。本案现已审理终结。 上诉人沈北上诉请求：一、撤销一审判决第二项，并改判：（一）确认沈北与朱海峰于2006年7月3日签订的《国有土地使用权转让协议》（以下简称《转让协议》）中位于港口区地的国有土地使用权〔原土地使用权证：港区国用（1996）第057号、现不动产证号：桂（2017）防城港市不动产权第××号〕归沈北所有；（二）立即停止对沈北购买上述宅基地的强制执行，并解除对该宅基地的查封；二、本案一、二审案件受理费由朱广进承担。事实与理由：一、沈北在涉案宅基地办理过户登记中无过错，至今未办理过户登记是因涉案宅基地尚未符合转让条件以及朱海峰不积极配合造成。2006年7月3日，沈北与朱海峰签订《转让协议》，约定朱海峰将其名下的涉案宅基地转让给沈北，转让价格52000元。沈北于签订协议当日向朱海峰一次性付清转让款，同时受让了宅基地和相关的所有证件材料。转让协议中约定朱海峰协助沈北办理过户手续。由于土地部门规定宅基地交易需要建一层房屋方可办理过户，而开工建设的前提先办理建设工程规划许可证等相关手续。由于朱海峰所持是旧的土地使用权证，按照国家政策须先办理建设用地规划许可证，并凭建设用地规划许可证才能办理更换土地使用权证，然后才能申请办理建设工程规划许可证并开工建设。因此，在转让协议签订后，沈北去办理建设用地规划许可证过程中，由于土地部门和规划部门之间存在坐标差异,涉案宅基地范围的坐标偏差需要重新调整，土地部门和规划部门之间的坐标必须吻合，导致涉案宅基地长时间无法办理用地规划，直到2014年才能办理用地规划手续。于是沈北于2014年第一次办理了建设用地规划许可证，再凭该建设用地规划许可证去申请更换土地使用权证，由于政府各部门的原因，一直未能更换土地使用权证。后来，2014年办理的建设用地规划许可证到期，只能重新申请办理新的建设用地规划许可证。2017年8月，沈北才能够重新办妥用地规划手续，并由规划部门于2017年8月1日向其重新颁发地字第450602201700173建设用地规划许可证。沈北领取建设用地规划许可证后，立即着手办理土地使用权证更换手续，并由防城港市不动产登记局于2017年10月29日颁发了桂（2017）防城港市不动产权第××号不动产权证书。上述手续的办理及缴费，都是沈北一方单独操作，且领取相关证件也是由相关部门通知沈北。在办好建设用地规划许可证及换领新的不动产权证后，沈北就着手联系、催促朱海峰协助办理建设工程规划许可证以便建设一层房屋后办理过户手续。而办理建设工程规划许可证必须由朱海峰本人申请方可进行，可是朱海峰很难联系上，更难见上一面。后经了解，朱海峰难以联系系因其涉及多起民间借贷纠纷，为了逃避债务问题而东躲西藏。二、沈北于2017年6月14日将涉案宅基地出租给钟和森使用，而一审法院查封时间是2018年7月30日，沈北符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的情形。但因涉案宅基地仍登记在朱海峰名下，因此租赁协议仍然以朱海峰名义签订，但都是由沈北实际收取租金,朱海峰从未参与。在签订租赁协议时，误将“钟和森”写成了“钟和新”。如果是沈北伪造《协议书》，必然不会把名字等关键信息写错，造成如此低级的错误，且钟和森已亲自到法庭说明《协议书》签订的来龙去脉，朱广进的委托诉讼代理人在一审庭审中承认与一审法院执行局法官一同前往查封涉案宅基地时，看到该宅基地上存在钟和森建造的冷库。然一审法院对此足以影响判决的重要证据不予采信，据此认定沈北未合法占有涉案宅基地，与事实不符。 被上诉人朱广进辩称，一、沈北请求判决涉案地块使用权归其所有不符合我国物权法的规定，现涉案土地登记在朱海峰名下，所以土地使用权人为朱海峰而非沈北。二、沈北请求判决停止执行并解除查封没有事实和法律依据。(一)沈北怠于行使权利，不积极办理过户登记手续，导致未能及时办证，理由如下:其一，沈北称权属证书手续的办理及缴费，都是其单独操作，且领取相关证件也是由相关部门通知其去领取，这与其于2019年1月28日同朱海峰及妻子办理公证授权委托书代理办证的做法互相矛盾。其二，根据港口区自然资源局的说明，20l4年涉案地块就可以办理变更登记手续，但直至2017年l0月29日才申请换发不动产权证，且取得不动产权证后没有进一步去办理过户登记手续。其三，沈北称长期找不到朱海峰，但土地被查封后却能找到朱海峰甚至其妻子办理公证委托。(二)沈北没有对涉案土地实际占有使用，其称涉案地块系由其出租给钟和森无事实依据，无法证实《协议书》上钟和新与钟和森为同一人。其一，《协议书》签字的人是钟和新而不是钟和森，沈北主张签错名字不符合常理，且在发现错误后也可通过手写进行更正。其二，沈北在2019年8月5日提交的《执行异议申请书》中也明确到承租人是钟和新，没有写钟和森。其三，《协议书》未写明身份证号码，未附上身份证复印件，不符合合同订立习惯。其四，本地方言中新和森发音相差甚远。其五，沈北称租赁费为其收取，水电费为其缴纳，但未能提供查封前的任何转账凭证等证据证明收取和支付过相关费用。其六，没有任何证据证明朱海峰交付土地以及沈北占有使用土地的时间是在查封之前。综上，请求依法驳回沈北的上诉请求。 原审被告朱海峰辩称，一、朱海峰在《转让协议》签订并收取土地转让款后将土地使用证书交给沈北。现涉案土地上的冰库不是朱海峰的，也不是朱海峰出租给钟和森的。对沈北占有涉案土地没有异议。二、在涉案土地过户过程中，沈北有要求朱海峰配合过户，但因多种原因无法办理过户手续，请求法院依法判决。 原审第三人钟和森述称，请求法院依法判决。 沈北向一审法院起诉请求：一、确认沈北与朱海峰于2006年7月3日签订的《国有土地使用权转让协议》（以下简称《转让协议》）合法有效；二、确认沈北与朱海峰于2006年7月3日签订的《转让协议》项下位于港口区地的国有土地使用权［原土地使用权证：港区国用（1996）第057号，现不动产证号：桂（2017）防城港市不动产权第××号］归沈北所有；三、立即停止对沈北购买的位于港口区地［原土地使用权证：港区国用（1996）第057号，现不动产证号：桂（2017）防城港市不动产权第××号］的强制执行，并解除对上述宅基地的查封；四、本案的案件受理费由朱广进、朱海峰承担。 一审法院认定事实：2006年7月3日，朱海峰为甲方与沈北为乙方签订一份《转让协议》，约定朱海峰将位于港口区国有土地使用权转让给沈北，面积为80平方米，土地证号为港区国用（1996）第0**，转让价格为5.2万元，首期款在协议书签订当日一次性支付，甲方在收到乙方5.2万元后将土地相关证书交给乙方；协议签订后，甲方有义务协助乙方办理有关过户手续，过户所产生的税费由乙方承担；乙方付清土地转让款给甲方后，该宗土地的权益归乙方享有，如果在过户期间产生的收益均归乙方处置，与甲方无关；乙方以甲方的名义办理房屋报建手续，所需费用由乙方承担，如交易不成，该费用由乙方到相关部门申请退款，与甲方无关；甲方以宅基地“三通一平”现状条件转让使用权，并保证所转让的土地使用权权属清楚并拥有完整、合法的产权，如因甲方原因造成乙方的损失，甲方负责相应责任；协议签订后，乙方不得以任何理由拒买或故意压低价格，如因乙方拒买或故意压低价格而导致合同不能履行，则视为乙方违约；如乙方不能在合同约定的时间内将土地转让款支付给甲方，亦视为乙方违约，乙方有权收回土地使用权，乙方必须按成交价格的20％支付违约金给甲方；本协议一式三份，经甲、乙双方签订即时生效。同日，朱海峰向沈北出具一张《收据》，载明：“今收到沈北交来渔洲坪第一小区Ａ143号宅居地［港区国用（1996）第057号］土地款伍万贰仟元整（¥52000.00元）”。 2014年4月9日，沈北代朱海峰向防城港市城市规划综合技术服务中心缴纳城市规划综合服务费207元。2017年9月4日，沈北代朱海峰向防城港市城市规划综合技术服务中心缴纳城市规划综合服务费100元。2017年10月11日，沈北代朱海峰向防城港市国土资源勘测规划院缴纳制图、出图费200元。 2017年8月1日，防城港市住房和城乡建设委员会就涉案地块向朱海峰颁发地字第450602201700173号《建设用地规划许可证》。 2017年10月29日，防城港市不动产登记局就涉案土地颁发桂（2017）防城港市不动产权第××号《不动产权证书》，土地权利人为朱海峰单独所有，权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为出让，土地用途为城镇住宅用地，面积为80平方米，使用期限为1995年10月31日起2065年10月30日止，原国有土地使用证号为港区国用（1996）字第××号。 2019年1月28日，防城港市公证处根据朱海峰、陈海燕的委托出具（2019）桂防港证字第420号《公证书》，对朱海峰、陈海燕作为委托人与沈北作为受托人就涉案土地签订的《委托书》进行公证，具体代理权限及事项为：一、代为到不动产登记局或相关部门查询、开具、领取上述土地使用权户籍关系核查情况及相关证明；二、代为到不动产登记局或房地产相关管理部门办理更换、领取国有土地使用证或不动产权证书；三、到各相关单位（或部门）代办上述土地使用权的变更、办理变更建设用地规划许可证及其一切报建（含房屋）手续，包括提交、办理、领取房屋权属登记申请表、身份证件、国有土地使用证（或不动产权证书）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、竣工验收材料、房产测绘报告（由有资质的房产测绘机构出具）、白蚁防治凭证；四、代为出售上述房地产并签署转让合同，代为到防城港市不动产局办理不动产转移登记、签署询问笔录等相关材料，到不动产的登记局或房地产管理部门代办上述房地产过户的一切手续、签署、领取相关文件及证件（包括但不限于网签、网备案、免资金监管协议、查档、测绘、不动产权证书）以及水、电、天然气、物业管理、有线（数字）电视等有关过户手续，过户到受让人名下；五、到不动产登记局或房地产管理部门、税务管理部门办理上述房地产纳税及其他费用申报、申请减免及缴纳、退税的相关手续；六、如上述房地产出现无法进行交易的其他情形，代办撤件的一切相关手续；七、办理、签署与上述事项有关的法律文件及与转让上述房地产给受让人的一切未尽的合法手续；受托人在办理委托事项时所为的一切行为以及所签署的相关文件，委托人均予以承认，由此而产生的一切法律后果亦由委托人承担；委托期限从即日起至2022年1月28日止；受托人有转委托权。 2019年11月6日，防城港市港口区自然资源局出具一份《关于渔洲城土地管理情况及朱海峰办证情况的说明》，载明：“朱海峰所持《不动产权证》［桂（2017）防城港市不动产权第××号］项下用地位于港口区。渔洲城由港口区房地产公司于1993年起开始开发。自开发之后至2007年底期间，在渔洲城内购买由土地的部分权利人先后办理了《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》，因在‘两证’办理过程中，发现由于当时测绘技术问题，存在总平规划道路与实地建设道路坐标偏差，造成《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》所登记的坐标位置与实地建房位置不相符的问题，该问题的出现曾在较长的时间段内影响了渔洲城有关用地的办理工作。为切实保护土地权利人的合法权益，正确处理好历史遗留问题，原防城港市国土资源局港口区分局与防城港市住房和城乡建设委员会港口管理办于2013年12月13日联合发布《公告》，请2007年之前（含2007年）取得渔洲城Ａ区、Ｂ区、Ｃ区、Ｒ区内土地使用证的单位和个人自该《公告》发布之日起3个月持有效证件向原防城港市国土资源局港口区分局申请办理坐标修正工作。朱海峰以上宗地于1996年2月12日办理《国有土地使用证》［港区国用（1996）字第××号］，然后于2017年10月29日申请换发《不动产权证》［桂（2017）防城港市不动产权第××号］。” 2019年11月20日，一审法院就沈北对查封朱海峰名下位于防城港市港口区渔洲城地产［不动产证号：桂（2017）防城港市不动产权第××号］提出异议并请求撤销该查封行为作出（2019）桂0602执异8号民事裁定书，裁定驳回沈北的异议申请。 涉案土地系朱海峰通过转让方式从港口区房地产公司取得土地使用权，转让地价为每平方米150元。 2018年7月30日，一审法院依据（2018）桂0602执265号执行裁定书查封涉案土地。 一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条规定，案外人执行异议之诉的审查范围包括案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益及确认案外人是否享有对执行标的的真实权属。 关于沈北主张确认其与朱海峰签订的《转让协议》合法有效以及确认涉案国有土地使用权归其所有的问题。需要说明的是，沈北及朱海峰称涉案土地系宅基地，但根据涉案土地的不动产权证书包括《国有土地使用证》［港区国用（1996）字第××号］以及换发后的《不动产权证书》［桂（2017）防城港市不动产权第××号］，均未体现涉案土地的性质为宅基地，土地用途显示为“住宅”或“城镇住宅用地”，故应根据涉案土地不动产权证上所载明的用途进行认定。朱广进辩称朱海峰未出庭对《转让协议》及已实际收到沈北支付的土地转让款予以确认真实性，但朱海峰的委托诉讼代理人当庭对上述事实予以确认，应视为朱海峰本人的认可，故对签订《转让协议》以及实际支付土地转让款5.2万元的事实予以确认。至于涉案土地是朱海峰单独所有还是夫妻共同财产的问题，由于签订《转让协议》的时间为2006年，彼时《国有土地使用证》上载明的权利人为朱海峰一人，故朱海峰作为对涉案地块的唯一使用权人与沈北签订《转让协议》也合法合规。因此，沈北与朱海峰对《转让协议》的真实性无异议，且协议的内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。至于沈北主张确认涉案国有土地使用权归其所有的问题，依照《中华人民共和国物权法》第十四条规定，由于涉案土地尚未办理过户登记至沈北名下，沈北的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。 关于沈北主张立即停止对涉案土地的强制执行并解除对涉案土地查封的问题。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判断沈北对涉案土地是否享有足以排除执行的实体权利，应依照上述规定审查。经查，自沈北与朱海峰于2006年7月3日签订涉案土地的《转让协议》并支付相应转让价款至原审法院于2018年7月30日依据执行裁定书查封涉案土地近十二年期间未办理土地过户登记手续，期间涉案土地的权属登记明晰，且无证据证明涉案土地存在其他可阻却、拖延沈北与朱海峰在十二年期间仍无法办理过户登记的情形发生，故沈北作为买受人对在如此较长跨度的时间内未能办理过户登记存在过错，不符合上述规定“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情况。此外，沈北以一份无法确认真实性的《协议书》尚不能证明其合法占有涉案土地，根据举证责任分配原则，沈北应对其合法占有涉案地块承担举证不能的不利后果。对沈北的该项诉讼请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决：一、沈北与朱海峰于2006年7月3日签订的《转让协议》合法有效；二、驳回沈北其他的诉讼请求。案件受理费300元，由沈北负担。 本院二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院对一审判决查明的事实予以确认。 综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、沈北请求涉案土地归其所有有无事实和法律依据；二、沈北请求排除对涉案土地的强制执行有无事实和法律依据。 本院认为，一审判决确认沈北与朱海峰签订的《转让协议》合法有效正确，且各方均无异议，本院予以确认。 一、关于第一个焦点问题。《中华人民人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”因防城港市不动产登记局就涉案土地颁发桂（2017）防城港市不动产权第××号《不动产权证书》载明的土地权利人为朱海峰，且根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”的规定，现涉案土地仍然登记在朱海峰名下，故沈北上诉请求涉案土地归其所有无事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于第二个焦点问题。沈北上诉主张其在办理涉案土地过户登记过程中无过错，至今未办理过户登记是因涉案宅基地尚未符合转让条件以及朱海峰不积极配合造成的。沈北虽然在一审法院查封之前就已与朱海峰签订《转让协议》并支付了全部价款，但涉案土地至今未进行开发建设，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”的规定，涉案土地并不具备物权变动的条件，且沈北亦承认未能办理过户登记是因涉案土地尚未符合转让条件。据此，沈北在明知涉案土地不具备转让条件的情况下仍与朱海峰签订《转让协议》，构成对自身权利障碍和政策限制的忽略，其对无法办理过户登记手续存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，沈北对涉案土地不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求排除对涉案土地的执行，于法无据，本院不予支持。 综上所述，沈北的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元（上诉人沈北已预交），由上诉人沈北负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  崔 静 审 判 员  李丽莉 审 判 员  李启宁 二〇二〇年十二月五日 法官助理  蔡澄莎 书 记 员  廖 兰 附：本案判决所依据的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。