贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔06民终1735号 上诉人（原审原告）：刘新红，男，1975年11月15日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。 委托诉讼代理人：张万松，贵州锦江河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈素琼，贵州锦江河律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：唐春菊，女，1952年5月2日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。 委托诉讼代理人：黄文婷，贵州邦宇律师事务所律师。 被上诉人(原审被告）：贵州省铜仁地区智诚房地产开发有限责任公司，住所地贵州省铜仁市共和路14号。 法定代表人：李红卫，执行董事。 被上诉人（原审被告）：金建，男，1962年12月4日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。 原审第三人：唐佳林，男，1963年1月13日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。 上诉人刘新红因与被上诉人唐春菊、贵州省铜仁地区智诚房地产开发有限责任公司（以下简称智诚房开公司）、金建、第三人唐佳林确认合同无效纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院(2019)黔0602民初2296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人刘新红及其委托诉讼代理人张万松，被上诉人唐春菊及其委托诉讼代理人黄文婷到庭参加诉讼，被上诉人智诚房开公司、第三人唐佳林经本院合法传唤未到庭。被上诉人金建经本院公告送达开庭传票未到庭。本案现已审理终结。 刘新红上诉请求：撤销一审判决，改判确认2012年9月28日签订的地下室预订合同即《商品房买卖合同》无效，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：金建、唐佳林、智诚房开公司与唐春菊签订的《商品房买卖合同》属于预订合同，是买方为了保障在取得商品房预售许可证后，可以如期签订正式的商品房买卖合同，因该地下室至今未得到预售许可证，导致不能重新签订正式的商品房买卖合同，鉴于此，卖方有权不出售该地下室给唐春菊。从预订合同签订后，金建、唐佳林仅收到20万元款项，并未收到其他任何款项，也能证明双方签订的是预订合同，并非正式的商品房买卖合同。被上诉人至今未能取得商品房预售许可证，该合同应为无效合同。预订合同约定转让的地下室，建设土地系国营铜仁地区外贸车队的划拨土地，距今未取得政府主管部门批准以及缴纳土地出让金，依法不得转让。被上诉人及第三人唐佳林处分共有的案涉地下室，属于无权处分，预订合同应无效。地下室转让时刘新红并不知情，在得知后刘新红明确向唐春菊告知不同意出售该地下室。案涉工程至今未取得建设工程施工许可证、建筑工程规划许可证，如今房屋未竣工验收，不可能交付使用，不存在唐春菊管理使用7年。 唐春菊辩称：一、案涉合同是双方自愿签订的，未违反法律、法规的强制性规定，刘新红未举证证明存在合同无效情形，双方的买卖合同属有效合同。双方已履行合同主要义务，唐春菊已支付大部分购房款，金建已将房屋交付给唐春菊，刘新红不是合同当事人，其是否收到购房款与唐春菊无关。二、刘新红主张案涉合同是商品房预约合同，本案房屋是集资房，不是商品房，没有商品房的价值，本案的买卖合同不适用审理商品房的司法解释。三、金建与刘新红的合作协议不可对抗金建与唐春菊签订的买卖合同关系。刘新红对唐春菊与金建签订的合同是知情且同意的，而且从合同签订到现在将近七年的时间，刘新红都没有行使撤销权。从金建与外贸车队签订的合作协议看，该协议上没有刘新红的签名，唐春菊有理由相信金建对涉案房屋有处分权。请求驳回刘新红的上诉请求。 刘新红向一审法院起诉请求：1、判令唐春菊与智诚房开公司于2012年9月28日签订的地下室预订合同即《商品房买卖合同》无效；2、本案诉讼费由原审被告承担。 一审法院认定事实：2010年12月15日，金建、刘新红、唐佳林签订《合作协议》，合作项目为铜仁地区外运车队集资楼地下室建设项目。唐佳林占股份的25%，金建占股份的40%，刘新红占股份的35%，股东之间原则上实行少数服从多数的管理原则，如遇意见分歧，由股东会协商解决。同时对其他事项进行了约定。2011年7月5日，铜仁地区外贸车队（甲方）与金建（乙方）签订《合作协议》，约定乙方负责甲方职工集资楼基础及地下室工程的建设，甲方负责地下室以上的集资楼工程建设。合同一经签订，地下室的使用权、所有权即归乙方所有，甲方不收取任何费用。2013年12月24日，铜仁外贸车队善后工作组因金建下落不明向铜仁市商务和粮食局作出请示，要求刘新红、唐佳林继续履行与金建签订的《合作协议》。2012年9月28日，唐春菊与智诚房开公司、金建、唐佳林签订《商品房买卖合同》，唐春菊购买金建的位于铜仁地区，单价为每平方米2600元，合同签订之日支付定金200000元，其余部分办理按揭。合同签订后，唐春菊于2012年9月28日通过银行转账的方式向金建支付购房款200000元。金建即将该地下室交付给唐春菊使用至今。 一审法院认为，唐春菊与智诚房开公司、金建达成的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，商品房买卖合同自双方签订协议时即依法成立并生效。因本案为确认合同无效纠纷，属确认之诉，合同有效或者无效是一种法律状态，不因诉讼时效而改变，不适用诉讼时效制度，因此对于唐春菊主张本案已过诉讼时效的主张不予支持。刘新红主张智诚房开公司、金建及第三人唐佳林未经其同意出卖房屋的行为属无权处分，且违反了法律强制性规定，合同无效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响买卖合同效力，买卖合同不因无权处分而无效。其次，2012年9月28日，唐春菊与智诚房开公司、金建、唐佳林签订《商品房买卖合同》，约定将铜仁地区外贸车队地下室约1200平方米出售给唐春菊，唐春菊向金建支付购房款200,000元后使用涉案房屋居住至今。此期间，刘新红作为金建的合伙人，应对该地下室负有高度关注义务，其在买受人唐春菊已管理使用房屋7年的时间后，才主张对房屋买卖一事毫不知情，与常理不符，且经唐佳林陈述，其在转让地下室时虽未在现场，但已对转让房屋一事应知情。再次，在2011年7月5日金建与铜仁地区外贸车队签订的《合作协议》中，未有刘新红的签名，唐春菊有理由相信金建对案涉地下室享有处分权，刘新红不得以其与金建的内部合作协议对抗唐春菊。智诚房开公司虽对案涉地下室不享有所有权，但是在签订合同时已经得到金建、唐佳林的认可，并且金建、唐佳林在该合同中签字予以确认。故对刘新红的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回刘新红的诉讼请求。案件受理费100元，由刘新红负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点：唐春菊与智诚房开公司、金建、唐佳林签订《商品房买卖合同》是否合法有效。 刘新红主张唐春菊与智诚房开公司、金建、唐佳林签订《商品房买卖合同》属于预订合同，该商品房未取得商品房预售许可证，《商品房买卖合同》为无效合同。根据刘新红提交的铜仁地区国企改革领导小组办公室铜地企改［2009］3号《关于地区外贸车队职工全额集资合作建房批复》和铜仁市房改领导小组办公室铜字房改办［2012］2号《关于对铜仁地区补充的批复》，案涉房屋系原铜仁地区外贸车队职工集资建房，因修建地下室需增加投入，为缓解外贸车队职工资金压力，外贸车队与金建签订《合作协议》，由金建负责基础及地下室工程建设，并约定地下室的使用权和所有权归金建所有。故案涉房屋的来源系合作建房，不是开发建设的商品房，且铜仁地区外贸车队已取得了案涉土地的使用权，刘新红以案涉房屋未取得商品房预售许可证，未取得政府主管部门批准以及未缴纳土地让金为由，主张《商品房买卖合同》无效，该上诉理由不成立，不予支持。在外贸车队与金建签订《合作协议》之前金建与刘新红、唐佳林已约定合伙建设该地下室工程，该地下室工程系金建与刘新红、唐佳林合伙修建。刘新红主张智诚房开公司、金建、唐佳林未经其同意出卖房屋的行为属无权处分，主张合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。唐春菊与智诚房开公司、金建、唐佳林签订《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，双方自签订协议时成立并生效。刘新红上诉称房屋未竣工验收，未交付唐春菊。从庭审查明的情况，地下室面积约2800平方米，地下室建成后，金建将唐春菊购买1200平方米交付给了唐春菊，唐春菊于2013年建修理厂，刘新红自己使用了200多平方米，刘新红称不知道唐春菊在使用案涉房屋与查明的事实不符。金建与铜仁地区外贸车队签订的《合作协议》上没有刘新红的签名，唐春菊有理由相信金建对案涉地下室享有处分权，刘新红不得以其与金建的内部合作协议对抗唐春菊，故对刘新红主张《商品房买卖合同》无效的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人刘新红的上诉请求不成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由刘新红负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 静 审判员 代静云 审判员 罗依婷 二〇二〇年十二月十八日 法官助理陆茜 书记员陆茜